河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0903民初2186号原告：罗元云，女，汉族，1963年5月7日出生，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：孙占栋、赵亚萍，河北宁昌律师事务所律师。被告：河北计经鸿翔房地产开发有限公司。统一社会信用代码：911309036799023846。法定代表人：杨景秋，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨坤、彭建军，河北福鑫律师事务所律师。原告罗元云与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵亚萍、被告鸿翔房地产公司的委托诉讼代理人杨坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年张海利所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造，2008年12月14日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，并根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了13号楼4单元1601室（阳台面积为6.06㎡）一套房产。原告入住后发现该房产的阳台全部变成了飘窗，阳台在原告的日常生活中发挥着不可替代的作用，但是被告却在未征得原告的同意下，擅自将户型图中注明的阳台变成了飘窗，被告的行为已经构成了严重违约，为此原告多次请求被告赔偿原告由此造成的损失及违约金，但是被告却迟迟不予履行。故诉请法院判令被告向原告赔偿其安置房屋缺失阳台经济损失18168元及违约金1817元，诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告提起本案诉讼已超过了诉讼时效，原告在接收交房时双方对逾期交房增加的过渡费、面积差等都进行了结算。双方已无争议，如有也应从交房之日起计算诉讼时效，房屋交付后，原告已经实际使用多年，从未向答辩人主张过权利,已经过了两年的诉讼时效。二、阳台是供房屋使用人进行活动和晾晒衣物的建筑空间；飘窗是为了房屋采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。因此，阳台的建筑功能为满足购房者日常活动和晾晒衣物的需要，但是阳台采取什么样的建筑形式却没有强制性的标准和规范，因此，只要能满足上述功能即可。本案中，双方当事人对诉争房屋的户型图均无任何异议，图示明确标注了阳台位置、面积、设计及建筑形式，而被告向原告交付的房屋现状完全与户型图一致，符合双方的合同约定，根本不存在原告所谓的擅自改变房屋建筑结构和阳台缺失的问题。三、根据户型图显示，本案中双方当事人约定的“阳台”面积、位置、建筑形式清楚明确，属于“内置阳台”。“内置阳台”完全具备日常活动和晾晒衣物的使用功能。本案中，“阳台”的设计及建筑形式已经过政府规划部门的批准，施工图设计文件经过了联合审查，沧州市房地产开发项目行政审批服务中心出具了联合审查意见，确认涉案工程施工图设计文件符合设计规范要求，通过了建设、规划、城管、安监等部门的联合审查。沧州市城乡规划局作出了沧规建字（2010）39号建设工程审批文件并为被告颁发了建设工程规划许可证。项目竣工后，已经验收合格。竣工验收报告明确载明，建设单位已按照设计要求完成工程项目，技术档案和施工管理资料，施工图设计审查档案齐全、完整。勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、施工图审查机构签字盖章，涉案工程验收合格。工程验收后，被告已经将诉争房屋交付给了原告，交付房屋的面积并没有减少，原告也未对阳台的建筑形式提出任何异议，双方据实结算后原告已经使用多年。由此可见，涉案工程的施工图设计文件经过了政府部门的批准，被告向原告交付的房屋是严格按照政府批准的施工图及设计文件建设的，涉案工程已经竣工验收合格，竣工图与经批准的施工图、户型图是一致的，被告向原告交付的房屋符合双方的合同约定，原告已经实际使用多年并未提出任何异议，因此，涉案房屋根本不存在所谓的阳台缺失的问题。四、原告主张按照所谓的阳台缺失面积计算损失，没有事实和法律依据。房屋交付时，原、被告双方对房屋面积据实进行了结算，被告向原告其交付的房屋与原告拆迁房屋的价值或支付的购房款是等价的。被告交付的房屋面积并未减少，原告方没有直接的物质性损失。原告要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则。罗元云与被告无合同关系，无权直接以答辩人为被告提起诉讼。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求！本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年张志臣（张海利）所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造，其于2008年12月14日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后其根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了13号楼4单元1601室（安置价格为2988元/㎡，户型图中注明了涉案房屋设计有一个南阳台，面积为4.98㎡）房产。2008年12月24日，原告罗元云与张志臣、张海利签订《房地产转让协议》一份，该协议约定张志臣、张海利自愿将御河新城西区13号楼4单元1601室房屋卖给原告。原告将卖房款交付给张志臣、张海利方，后被告于2012年10月30日向原告交付了上述房屋。交房后原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告多次找到沧州市运河区许官屯小区管委会、沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居委会及沧州市信访局、沧州市政府要求解决阳台缺失问题未果。原告于2016年11月15日诉至我院，我院经诉前调解未果后于2017年8月7日立案受理了此案。本院认为，根据原告罗元云与张志臣、张海利签订的房地产转让协议，原告对拆迁协议所安置的房屋享有所有权，因此原告罗元云诉讼主体适格。本案的争议焦点为该案是否超过诉讼时效；被告是否违约以及因违约给原告造成的损失数额。关于本案是否超过诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”。本案中，根据原告提供的证据，能够互相印证形成完整的证据链条，证实其对阳台问题曾多次向有关机关及社会团体提出过保护相应民事权利的请求。依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，对被告辩称原告起诉已过两年诉讼时效的主张，本院不予支持。关于被告是否违约以及因违约给原告造成的损失数额问题。张志臣、张海利与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。张志臣、张海利按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”；对＂飘窗＂定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中张志臣、张海利与被告签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，被告提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台，而被告在向原告交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，被告在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与原告协商一致也未按上述规定的期限书面通知原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，被告已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿原告因此造成的损失。因被告在户型图中注明了涉案房屋设计有南阳台，但被告交付给原告的房屋没有符合规范中定义的阳台部分。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台是一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，本院认为该计算方式符合客观事实，且与被告因违约给原告造成的损失相当，故被告应赔偿原告的此项损失为14930.04元（4.98㎡×2998元）。对原告主张的违约金，因原、被告之间的拆迁协议并未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，判决如下：一、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告罗元云因阳台缺失造成的经济损失14930.04元，限判决书生效之日起十日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149.5元，由原告负担63元，被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担86.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 张 雯二〇一七年十一月三日书记员 高志远