福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初8899号原告：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地福建省泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802，统一社会信用代码91350500717388049J。法定代表人庄能辉，董事长。委托代理人ＸＸ波，福建兴惠律师事务所律师。被告：张少萍，女，1974年9月24日出生，汉族，住惠安县。原告泉州市长冠物业管理有限公司与被告张少萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉州市长冠物业管理有限公司的委托代理人ＸＸ波到庭参加诉讼，被告张少萍经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告泉州市长冠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付2016年11月1日至2017年9月30日的物业服务费1089元，并支付逾期缴费违约金（自2016年12月1日起至还款之日止，按日万分之五标准计算）。审理中，原告自愿减少诉讼请求为：判令被告立即向原告支付2016年11月1日至2017年9月30日的物业服务费1088元，并赔偿因逾期缴费造成原告的经济损失（自2017年10月1日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。事实与理由：原告与泉州联群房地产开发有限公司签定《前期物业管理服务合同》，约定由原告作为惠安县崇武镇联群西沙苑商住区的物业管理公司。被告系联群西沙苑商住区C11#楼107室业主，建筑面积76.1平方米，其在《费用确认书》中确认小高层住宅物业服务费按每月每平方米1.3元计算，即每月应交物业费99元。逾期缴费依据《前期物业管理服务合同》第9条的规定，按应缴金额日千分之一标准计算。自2016年11月1日起，被告一直拖延未交物业服务费，至2017年9月30日止共欠物业服务费1088元，经原告多次催讨，被告拒不缴费。被告张少萍未作答辩。在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照、组织机构代码证、资质证书各1份，以此证明原告主体基本情况和具有物业管理资质。证据2即被告身份证（复印件）1份，以此证明被告身份情况。证据3即《商品房买卖合同》、费用确认书、入住文书材料验收清单各1份，以此证明被告系惠安县崇武镇联群西沙苑商住区C11#楼107室业主，其建筑面积76.1平方米，并确认物业费按每月每平方米1.3元计算。证据4即《前期物业管理服务合同》1份，以此证明双方约定由原告作为惠安县崇武镇联群西沙苑商住区的物业管理公司，向业主收缴物业费，其中带电梯住宅物业服务费按每月每平方米1.3元计算。证据5即泉州市联群房地产开发有限公司的证明1份，以此证明惠安县崇武镇联群西沙苑商住区尚未成立业主委员会，该小区仍为原告负责物业管理。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：2013年3月4日，原告与泉州联群房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告作为惠安县惠安县崇武镇联群西沙苑商住区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费及水、电费，收费标准：带电梯住宅物业服务费按每月每平方米1.3元计算；物业使用人应于每月10日前向原先交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为滞纳金。2014年5月7日，被告向泉州联群房地产开发有限公司购买位于惠安县，建筑面积76.1平方米，双方签订《商品房买卖合同》约定由出卖人依法以协议方式选聘原告公司提供前期物业服务。2015年1月8日，被告办理交房，并与原告签订《费用确认书》确认其小高层住宅物业费收费标准为每月每平方米1.3元，即月应缴纳物业服务费98.93元。自2016年11月1日起至2017年9月30日止，被告共拖欠原告物业服务费11个月，按每月应缴物业服务费98.93元计算，共应缴纳1088.23元（76.1平方米×1.3元/月/平方米×11个月），被告至今仍未缴纳。该住宅区的物业管理至今仍由原告负责。综上事实，本院认为，原告与泉州市联群房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、被告与泉州市联群房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告应当履行合同义务。被告未能按照该物业服务合同按约定支付物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付自2016年11月1日起至2017年9月30日止尚欠的物业管理服务费1088元，并调减按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付自2017年10月1日起至还款之日止的赔偿逾期付款利息损失，符合法律规定和双方约定，应予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)、第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:被告张少萍应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市长冠物业管理有限公司物业服务费1088元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付自2017年10月1日起至还款之日止的逾期支付利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张少萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄志平二〇一七年十一月十六日书记员  朱培阳速录员  陈少雄附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。