贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4690号上诉人（原审原告）：刘继红，女，1955年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王诗琪，贵州佳合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周朝林，男，1964年2月12日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审第三人）：贵州省银桥房地产开发公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路12号。法定代表人：仰书凯。上诉人刘继红因与被上诉人周朝林及原审第三人贵州省银桥房地产开发公司（以下简称银桥房开公司）返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘继红上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原判适用法律错误，根据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现被上诉人没有合法占有案涉房屋的理由，属于无权占有。上诉人有权要求被上诉人返还涉案房屋，并有权要求被上诉人支付相应的房屋占有费。2、原审法院认定被上诉人占有案涉房屋有一定的理由，属于认定事实和适用法律错误。案涉房屋不是分配给被上诉人父母的福利性房屋，蔬菜公司分配给被上诉人父母的房屋已被拆迁，案涉房屋是因第三人拆迁被上诉人父母的房屋安置给被上诉人父母的过渡性居住房屋，为此，双方签订租赁合同。第三人拆迁被上诉人父母的房屋已经另行赔偿私房、门面等给被上诉人的父母，因此案涉房屋已经不属于福利性房屋。3、第三人与被上诉人父母《租赁合同》的租期已满，被上诉人无权继续占用房屋。一审法院认定被上诉人具有案涉房屋的理由都属于债权性质，债权具有相对性，如果被上诉人对相应的债权有异议，依法应向相对的人主张，不能以此为由侵占上诉人的房屋。被上诉人周朝林未到庭答辩也未提交书面答辩意见。原审第三人银桥房开公司未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。刘继红向一审法院提出诉讼请求：一、请依法判决被告周朝林停止侵害原告刘继红位于贵阳市××市××五湖商贸城3单元3层4号房（以下简称涉诉房屋）的侵权行为并判决被告周朝林及被告周朝林家人搬离房屋；二、请求判令被告周朝林支付原告刘继红房屋占用费直至被告周朝林搬离之日；三、诉讼费用被告周朝林承担。一审法院认定事实：1996年12月17日，贵阳银宇房地产开发公司作为甲方，周文汉作为乙方签订有《房屋拆迁协议书》若干，约定因“市西路588-560号”地区进行城市建设，需要拆迁乙方所住房屋，甲方以“市西五湖商贸城”房屋对乙方进行安置，贵阳银宇房地产开发公司在合同中加盖公章确认，周文汉亲属周朝国等代替周文汉签字并捺印。后，合同双方又以“贵阳银宇房地产开发公司”与“周文汉”名义签订有《房屋拆迁补充协议》、《房地产租赁契约》等后续文书，并在“市西五湖商贸城”修建完毕后对被告等进行安置。1999年1月21日，中国建设银行贵州省分行清理名下经济实体，将贵阳银宇房地产开发公司并入第三人银桥房开公司。2014年9月15日，银桥房开公司与案外人贵州京海拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，将涉诉房屋在内十三套房屋委托拍卖。2014年10月24日，案外人杨房以128万元成交价购得前述十三套房屋，并将涉诉房屋登记于原告刘继红名下。被告周朝林陈述，被告系周文汉之子，周文汉已于1999年过世，被告之母张正兰已于2008年过世，周文汉与张正兰生前均系蔬菜公司员工，90年代左右蔬菜公司将被拆迁房屋分给被告父母作为住房，面积有20多平方米。房屋拆迁时包括被告的伯伯叔叔一起有房屋被拆迁，得到门面一套、公房两套、私房三套，私房与门面的产权已经在2004年左右办理，被告一直居住的涉诉房屋属于其中的公房。在2004年前被告一直向第三人缴纳租金，之后因房屋出现问题，房开商未处理且被告经济条件恶化所以未继续缴纳。2014年第三人找到被告要求被告购买涉诉房屋，以2000元一平方米的价格要求购买，被告坚持以1500元每平方米的价格购买，双方未达成一致意见所以未购买。被告提交有2004年8月4日租金缴费发票，其中载明“周朝林租金5452.64元1999.1.1-2003.8.1”并加盖有第三人银桥房开公司印章；2004年8月4日收款收据一张，载明“今收到周文汉交来补差款人民币壹万壹仟零玖拾壹元正备注公超14.934㎡，私差7.54㎡，实补7.394×1500＝11091.00”并加盖有第三人公章；1997年元月7日《关于市西路576号房屋使用权变更说明》，载明“银宇公司拆迁公司：市蔬菜公司延安商店市西路576号住宅（使用面积27.04㎡）原由公司于1985年分配给冯祖均居住，后因各种原因，该房转由张正兰居住，现双方协商，达成如下条款，供双方共同遵守：一、该房使用权归张正兰所有……”。同时查明，原告提交《委托拍卖合同》中载明合同附件包括“《房屋拆迁协议书》13份、《房屋租赁契约》13份”；原告提交的《房屋拆迁协议书》第四条载明“……乙方（即周文汉）应按国家规定缴纳房租水电费”；原告提交的未载明签订时间的《房地产租赁契约》第七条载明违约责任“……任何一方未能履行本契约约定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约……乙方（即周文汉）逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之四向乙方加收违约金”，第九条载明纠纷解决方式“本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商方法解决。协商不成时，任何一方均可向贵阳市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。”另查明，涉诉房屋现登记产权证号筑房权证云岩字第××号，登记所有权人刘继红，缮证时间2014年11月20日，建筑面积51.51㎡，登记成交价112962.46元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产有占有、使用、收益和处分的权利。涉诉房屋经拍卖程序现已登记于原告刘继红名下，原告以此主张被告返还涉诉房屋。现被告实际占有涉诉房屋，应审查被告是否属于无权占有。一审法院认为，被告对房屋的占有有一定理由：一、被告占有房屋存在历史原因。查实本案证据可见，涉诉房屋原系蔬菜公司分配给被告父母的福利性住房，与商品房存在一定差异，具有基本生活保障的功能，不应当因产权兑换而无视其原本属性；二、拆迁合同、租赁合同有特别约定。本案原告提交的拆迁合同与租赁合同。其中拆迁合同仅约定被拆迁人有缴纳租金的义务，未约定逾期缴纳租金后果。租赁合同虽规定无违约方有合同解除权，但对于要求承租人搬离房屋的请求权却未作约定，明显有别于一般承租合同。并且，租赁合同中明确约定被告与第三人因租赁合同发生争议时应寻求仲裁或起诉，但第三人未与被告就续租、追讨租金问题取得解决方案即拍卖涉诉房屋，对合同履行尚存争议；三、原告缮证时已知晓涉诉房屋权益存在瑕疵。从《委托拍卖合同》中载明的附件可见，原告在拍卖过程中就已知晓房屋使用权存在瑕疵，但仍然在未与第三人落实产权前就选择竞买，自身应承担相应风险。因此，一审法院认为被告不属于无权占有。被告抗辩有7平米产权属于被告，但从被告提交的收款收据中，仅见以“周文汉”名义交付整体补差款，且注明“公超”，涉诉房屋是否存在补差无法核实，不能认为被告已尽举证义务，被告可另行处理。关于支付租金的诉请。从合同约定和被告交付的历史租金可见，被告交付的租金明显有别一般商业房屋，显著低于同时段贵阳市住房租金指导价格，同时，被告主张房屋质量存在问题而拒交租金，该诉请涉及第三人而第三人下落不明，本案中不宜处理。综上，原告诉请于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”之规定，判决：驳回刘继红的诉讼请求。案件受理费2980元，减半收取1490元，由原告承担（此款原告已交）。二审中，当事人没有新证据提交。二审经审理查明，贵阳银宇房地产开发有限公司将案涉房屋租赁给周汉文居住的租赁期限为1998年7月1日起至2001年6月30日止，租赁期满后，周汉文之子周朝林将租金交纳至2003年8月1日，之后租金一直未交纳，但周朝林继续使用案涉房屋至今。涉诉房屋坐落：云岩区市西路五湖商贸城3单元3层4号。除此之外，二审查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，本案诉争的位于贵阳市××市××五湖商贸城3单元3层4号房屋，系案外人杨房经过拍卖所得，并办理了所有权人为刘继红的权属证书，故刘继红作为争议房屋的所有权人，依法对争议房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。周朝林虽在刘继红取得该房产权之前已经通过租赁合法使用案涉房屋，但周朝林与贵阳银宇房地产开发公司签订的租赁合同的期限于2001年6月30日届满，之后周朝林并未与产权人续签租赁合同，其虽继续交纳租金至2003年8月1日，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方的租赁为不定期租赁。之后案涉房屋的租金并未继续缴纳，根据前述合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，出租人可以解除租赁合同。且在银桥房开公司拍卖案涉房屋之前，已经先向周朝林征询是否购买案涉房屋，银桥房开公司已经履行了让周朝林行使优先购买权的义务。因此，周朝林继续占有使用案涉房屋没有合法依据，不构成合法占有，且周朝林不同意向刘继红缴纳租金继续使用案涉房屋，因此周朝林的行为已经侵犯刘继红的合法财产权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，刘继红要求周朝林返还贵阳市××市××五湖商贸城3单元3层4号房屋的诉请，本院予以支持。一审认定周朝林系合法占有不当，本院依法予以改判。对于刘继红请求的房屋占用费，因其未提交证据证明每月占用房屋的损失金额，本院参照贵阳市住房和城乡建设局关于贵阳市房屋租金指导价一类地段每平方米14元-26.5元的标准，酌情按照每月14元/平方米的价格计算，即每月房屋占用费金额为：14元/平方米×51.51=721元（四舍五入）。刘继红于2014年11月20日取得房屋所有权证，但其于2016年8月17日才起诉至法院向周朝林主张权利，其主张多次要求周朝林搬离案涉房屋，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其怠于行使权利产生的法律后果由其自行承担，故本院仅支持刘继红起诉之日起至周朝林实际搬离案涉房屋之日止的房屋占用费，其余部分不予支持。至于周朝林认为银桥房开公司出卖案涉房屋侵害其权益，其可另诉解决。综上所述，上诉人刘继红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5330号民事判决；二、周朝林于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市××市××五湖商贸城3单元3层4号房屋（房屋产权证号：筑房权证云岩字第××号，建筑面积51.51㎡）交还刘继红；三、周朝林于本判决生效之日起十五日内支付刘继红房屋占用费（房屋占用费金额从2016年8月17日起以每月721元计算至周朝林交还房屋之日止）；四、驳回刘继红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，减半收取1490元，由刘继红负担1000元，周朝林负担490元；二审案件受理费2980元，由刘继红负担2000元，周朝林负担980元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 邱兴权审判员 谌致华二〇一七年十一月二日书记员 曹 艳