江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初12310号原告（反诉被告）：纪春华，男，1972年2月21日生，汉族。原告（反诉被告）：李平，女，1972年8月22日生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱大胜，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈小祥，男，1972年4月19日生，汉族。被告（反诉原告）：邹小红，女，1973年11月18日生，汉族。原告（反诉被告）纪春华、李平与被告（反诉原告）陈小祥、邹小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。纪春华、李平及共同委托诉讼代理人汤圣泉、朱大胜，陈小祥、邹小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪春华、李平向本院提出诉讼请求：1.陈小祥、邹小红协助办理南京市江宁区天景山公寓××室的过户手续；2.陈小祥、邹小红支付延期办理过户违约金63000元。事实和理由：2006年，其与陈小祥、邹小红就本区天景山公寓××室房屋签订房屋产权转让协议，合同约定价款210000元，并约定如陈小祥、邹小红以房价低或其他理由不予以协助办理过户手续，应承担总房价30%的经济赔偿。合同签订后，其按约分别于2006年3月12日支付170000元、2008年2月13日支付40000元。现上述房屋的不动产权证书已办理，但因房价上涨，经其多次催促，陈小祥、邹小红均不同意配合过户，已构成违约。陈小祥、邹小红共同辩称并反诉称：1.其已履行涉案房屋办理不动产权证的所有手续，但至今未取得不动产权证，尚不具备办理过户手续的条件。如果涉案房屋能够办理过户，其同意协助办理。2.其不存在迟延办理过户的违约行为，不应承担违约金。3.根据同小区已取得的不动产权证书，涉案房屋实际面积超出合同约定面积一个多平方，纪春华、李平应按22000元/平方米的标准支付面积差价款50000元。4.双方签订的房屋产权转让协议转让的仅是房屋，并不包括储藏室，其虽将储藏室与房屋一并交付，但双方就储藏室并非买卖关系，而是借用关系，纪春华、李平应返还储藏室返还并支付2006年3月12日至过户期间储藏室的借用费用50000元。反诉被告纪春华、李平辩称：1.双方签订的房屋产权转让协议中约定的涉案房屋面积为90平米系预估的，根据其调取的不动产登记信息，涉案房屋的面积为91.26平米，面积差在情理之中。且涉案房屋是按套购买的，不应支付面积差价。2.储藏室属于涉案房屋的附属设施，无独立产权证，系与涉案房屋一并转让，并一并交付，双方就储藏室并不存在借用关系。现陈小祥、邹小红主张返还储藏室及借用费50000元没有依据。本院经审理查明事实如下：2006年3月12日，纪春华、李平（乙方）与陈小祥、邹小红（甲方）就本区天景山公寓××室房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋产权转让协议一份，协议约定：涉案房屋总面积90平方米，总房价210000元，乙方一次性付给甲方房款170000元，余款40000元两年内还清，还清后过户，并且将未结余款40000元的欠条出具给甲方，同时乙方也应得到甲方出具乙方付款甲方170000元房款的收条给乙方；乙方在全部付完房款后双方即可办理房产产权过户事宜；甲、乙双方已判定总房价为210000元，在乙方未付清房款的情况下双方不得以任何理由抬高房价或降低房价；甲方在收到乙方的全部房款后必须立即向乙方提供一切产权过户转让事宜，并且协助乙方办理，其中费用由乙方承担，甲方不得以房价低或其他理由不予以将产权过户转让给乙方，否则甲方承担乙方总房价的30%的经济赔偿及在此房上所有的支出费用，乙方有权要求退房并且甲方承担乙方在此房上所有的支出费用；乙方不得以房价高或其他理由提出不合理的要求退房，否则，乙方将承担总房价的30%的经济赔偿给甲方，并且甲方不承担乙方所有的在此房上一切费用支出；甲方在未将房屋产权过户转让给乙方时所发生的一切民事纠纷以及一切相关费用均由甲方承担，如甲方在房屋产权已过户转让之后所发生的一切均由乙方承担，此项均由甲、乙双方共同协商解决。2006年3月12日，陈小祥出具收条一份，内容如下：今收到纪春华170000元整。2008年2月13日，陈小祥又出具收条一份，内容如下：今收到纪春华房款40000元整。2006年4月21日，陈小祥、邹小红向纪春华、李平交付了涉案房屋及储藏室。现涉案房屋已办理不动产登记，登记在陈小祥名下，建筑面积为91.26平方米。审理中，纪春华、李平认可涉案房屋过户费用按约定由其承担。对于过户时间，纪春华、李平主张根据协议约定陈小祥、邹小红在收到全部房款后即应协助办理过户手续，另考虑到必须在涉案房屋取得不动产登记之后才能办理过户，陈小祥、邹小红应在2017年7月21日开始协助办理过户手续，其于2017年7月20日左右委托父母要求协助办理过户手续，但遭到拒绝。邹小红认可2017年7月纪春华、李平的父母曾到其处要求协助办理过户，但当时陈小祥不在，且其尚未取得涉案房屋不动产权证书，就告知纪春华、李平父母等取得不动产权证书后再说，随后他们即提起本案诉讼。上述事实，有房屋产权转让协议、收条、不动产登记资料查询结果证明等证据材料证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告纪春华、李平与被告陈小祥、邹小红签订的房屋产权转让协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告纪春华、李平已付清涉案房屋价款，涉案房屋亦已交付给纪春华、李平居住使用，现在涉案房屋已经办理不动产权证登记，具备变更登记的条件，陈小祥、邹小红亦同意配合纪春华、李平办理涉案房屋的变更登记手续，故对纪春华、李平要求协助办理产权变更登记的诉讼请求本院予以支持。变更登记的税费根据合同约定应当由纪春华、李平承担，纪春华、李平对此亦予以认可，本院予以确认。双方虽约定陈小祥、邹小红在收到全部房款后须立即协助办理过户手续，但当时并不具备过户的条件。在涉案房屋具备过户条件后，双方亦未约定具体的过户时间。纪春华、李平虽主张其曾于2017年7月催促履行，但既未明确亦未举证证明其曾明确要求办理过户的时间。现其以陈小祥、邹小红逾期协助办理过户为由主张违约金63000元，依据不足，本院不予支持。房屋使用权转让协议约定的涉案房屋建筑面积为90平方米，现登记建筑面积为91.26平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。基于公平及等价有偿的原则，纪春华、李平应当按照签订房屋产权转让协议时的单价向陈小祥、邹小红补足超出面积部分对应的价款，经计算为2940元（210000元÷90平方米×1.26平方米）。陈小祥、邹小红要求纪春华、李平按照22000元/平方米标准补足面积差价的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。陈小祥、邹小红未举证证明与纪春华、李平就涉案储藏室系借用关系，现其以借用关系为由主张纪春华、李平返还储藏室并支付借用费50000元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、陈小祥、邹小红于本判决发生法律效力之日起10日内协助纪春华、李平将位于南京市江宁区天景山公寓××室不动产的产权变更登记至纪春华、李平名下，变更登记的税费由纪春华、李平承担；二、纪春华、李平于本判决发生法律效力之日起10日内补足陈小祥、邹小红面积差价款2940元；三、驳回纪春华、李平的其他诉讼请求；四、驳回陈小祥、邹小红的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取728元，财产保全费5000元，合计5728元，由纪春华、李平负担688元，由陈小祥、邹小红负担5040元。本案反诉案件受理费减半收取1150元，由陈小祥、邹小红共同负担1125元，由纪春华、李平负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  申慧君二〇一七年十一月二十二日法官 助理  李超燕见习书记员  陆 超