海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9028民初1069号 原告：山西商融融资担保股份有限公司，住所地山西省太原市尖草坪区兴华街188号。 法定代表人：陈增连，董事长。 委托诉讼代理人：杨志民，山西思行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷道金，海南万理（陵水）律师事务所律师。 被告：刘素青，女，1970年11月26日出生，汉族，住山西省定襄县。 原告山西商融融资担保股份有限公司（以下简称山西商融公司）与被告刘素青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告山西商融公司的委托诉讼代理人杨志、雷道全到庭参加诉讼，被告刘素青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山西商融公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将位于××县房屋（房屋权证陵水字第20160160号）办理过户登记至原告名下；2、本案诉讼费以及办理过户登记所产生的有关税费由被告负担。事实和理由：2013年，被告与其配偶张建国经营的定襄县山田园食品加工有限公司与原告合作，委托原告作为该公司向银行借款的担保人。2013年7月12日，被告与原告签订《房产转让协议》，将其名下××县房屋以70万元的价格转让至原告名下，约定在2014年9月31日前一次性支付。同日被告将该房屋的认购协议、房款收据交付给原告，2014年3月12日将房屋钥匙与房卡交付给原告。双方约定的付款日到期后，由于原告为定襄县山田园食品加工有限公司担保的借款尚未到期，因此原告暂未支付。2014年10月11日，原告与该公司的银行承兑汇票提供担保，并签订《委托保证合同》。2015年9月26日，原告代该公司向晋商银行股份有限公司太原并州支行代偿9986595.56元，利息828987.82元。因双方签订的《房产转让协议》真实、合法、有效，2016年涉案房屋亦具备办理过户条件，因此被告应按约将涉案房屋过户至原告名下。 被告刘素青未作答辩。 原告山西商融公司为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、《房产转让协议》、《金缔花园度假村项目认购协议》及收据、《权利凭证转移交单》、《收条》；证据2、《商业汇票银行承兑合同》、《保证合同》、《委托保证合同》、《保证反担保合同》、《代偿证明》。 本院认证如下：关于证据1，经与原告提交的原件核对，除《房产转让协议》、《收条》原件没有落款时间外，其他内容与原件均无异，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认；《房产转让协议》、《收条》虽无落款时间，但《收条》内容载明双方签订《房产转让协议》的时间为2013年，故可以认定《房产转让协议》签订时间为2013年；关于证据2，原告仅提交《代偿证明》的原件，该证明经与原件核对无异，本院对该证明的真实性、合法性及关联性予以确认。因该证明内容载明，原告按上述《商业汇票银行承兑合同》及《保证合同》履行了保证责任，因此该证明可以佐证其他证据的真实性，故本院对证据2的真实性亦予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，被告刘素青（甲方）与原告山西商融公司（乙方）签订《房产转让协议》，约定刘素青将位于海南省××县房产转让给山西商融公司，转让价70万元，于2014年9月31日前一次性支付。其中该协议书第四条约定：“甲方应配合乙方办理产权转移事宜：1、本协议签订之日，将上述房产的权利凭证、发票及其他资料交给乙方；……3、如需要甲方向有关部门（单位）出具证明、签字办理登记的，甲方应予以积极配合”。该转让协议落款处有刘素青和张建国的署名。该《房产转让协议》签订后，刘素青将其与开发商签订的《金缔花园度假村项目认购协议》以及支付购房款990699元的《收据》交给山西商融公司。2014年3月12日，山西商融公司向刘素青出具《权利凭证移交单》，确认其收取了刘素青交付的上述材料以及涉案房产的房卡、钥匙。之后，刘素青、张建国共同出具《收条》，载明：依据2013年山西商融公司与张建国、刘素青签订的《房产转让协议》，今收到山西商融公司交来张建国名下金缔花园度假村9号1207房产（转让价款130万元，已另案处理）、刘素青名下金缔花园度假村8号1102号房产购房款合计200万元整。 另查明，刘素青与张建国系夫妻关系。张建国系定襄县山田园食品加工有限公司（以下简称山田园公司）的股东及法定代表人，刘素青系山田园公司的部门经理。2014年10月11日，山田园公司与晋商银行股份有限公司太原并州支行（以下简称晋商银行太原并州支行）签订《商业汇票银行承兑合同》，晋商银行太原并州支行同意承兑山田园公司的商业汇票，并由山西商融公司提供连带责任担保。同日，山西商融公司与晋商银行太原并州支行签订《保证合同》，与山田园公司签订《委托保证合同》，与张建国、刘素青签订《保证反担保合同（二）》。上述合同签订后，各方在履行过程中，晋商银行太原并州支行于2015年9月26日向山西商融公司出具《代偿证明》，载明：山田园公司在该行的银行承兑汇票已经产生垫款，根据保证合同约定，截止2015年9月26日，山西商融公司代偿本金9986595.56元，罚息828987.82元。庭审中，原告诉称，山西商融公司在与被告签订《房产转让协议》之前便为山田园公司提供了银行承兑担保，2014年10月11日系再次担保，因担保纠纷问题，原告已向太原市区法院起诉，2017年9月，原告与山田园公司、张建国、刘素青、张鑫在追偿权纠纷一案中，经调解原告同意对涉案房屋房款予以核减并用于担保抵债。原告对上述所称均未向本院提交证据。 本案审理过程，因涉及到房产过户事项，本院遂依职权于2017年11月27日向陵水县国土资源局查询涉案房产现状。根据陵水县国土资源局不动产中心出具的情况查询表显示，刘素青名下的涉案房屋（产权证号：陵房权证陵水字第XXXX号）因其他债务纠纷，于2015年1月9日被太原市中级人民法院作出的（2015）并民保字第14号裁定予以查封，于2016年12月21日作出的（2016）晋01执35号之一裁定予以续封，查封期限至2019年12月20日止。本案起诉前，原告亦于2017年9月11日就涉案房产向本院申请诉前保全，本院作出（2017）琼9028财保14号裁定对涉案房产予以轮候查封。庭审中，本院向原告释明涉案房屋已被另案查封，在法律上或事实上造成了不能履行的后果，但原告仍坚持要求被告履行协助过户的诉请。 本院认为，原告主张被告系以房折抵担保债务，因此本案系基于担保合同产生的纠纷。但据本院查明事实，涉案《房产转让协议》签订时间远在涉案担保合同签订之前，此时双方并未产生担保纠纷，且双方在《房产转让协议》签订后，各自履行了支付购房款及交付房屋的义务，期间亦未出现以房抵债情形。因此，在原告未能提交证据证明涉案房屋转让与担保合同之间具有关联性时，其要求被告按照《房产转让协议》约定协助办理涉案房屋过户手续，实际就是要求被告继续履行《房产转让协议》，而非继续履行担保合同。根据《房产转让协议》约定内容可知，该协议实质为房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷而非担保合同纠纷。因此，原告主张该案系担保合同纠纷，无事实根据，本院不予采纳。现原、被告签订的《房产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方均应依约履行。根据该协议第四条约定，被告应配合原告办理产权过户手续，但涉案房屋现已被太原市中级人民法院查封，其最终的权利归属具有不确定性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”即涉案房屋事实上无法过户，被告无法履行涉案房屋权属转移的合同义务。在此情况下，原告仍坚持要求履行《房产转让协议》，由被告配合其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，法院难以支持。原告可待涉案房屋的查封等限制解除后另行主张。故原告主张要求被告协助将涉案房屋办理过户登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告山西商融融资担保股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告山西商融融资担保股份有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  林小丽 人民陪审员  王宏亮 人民陪审员  姜 频 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  冯长弘 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。