山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终8299号上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：房玉山，总经理。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金山，男，1978年8月23日出生，汉族，住济南市。（未到庭）委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐虹飞，女，1978年4月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人张金山、徐虹飞商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张金山、徐虹飞的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张金山、徐虹飞负担。事实与理由：1.一审法院判令恒生公司承担逾期办证违约责任无事实依据。恒生公司虽然存在逾期办证的情形，但逾期办证是因负责建设恒生伴山小区的施工总包单位拒不配合恒生公司取得综合验收备案证明的手续材料，导致恒生公司一直未能取得涉案房屋所在小区《房地产开发项目综合验收备案证明》，以致延误房屋权属登记的办理。故逾期办证的原因并不在恒生公司，而是因为施工总包单位拖延导致的，因此恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任。恒生公司已于2016年6月24日取得恒生·伴山小区房地产开发项目综合验收备案证明，并已将办证的全部手续材料提交济南市不动产登记中心，涉案房屋所在楼座已办理完毕初始登记，涉案房屋也已办证。2.一审法院判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件违约责任，既无合同依据，也无法律依据。（1）一审法院无视恒生公司与张金山、徐虹飞在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件，却以《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的综合验收备案或分期综合验收备案的交房标准推定涉案房屋交付时供电应接入市政10KV正式电源，而判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件的违约责任，属于认定事实和适用法律的双重错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在附件五补充协议约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。双方这一约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。综上，涉案《商品房买卖合同》中对于房屋交付条件有明确有效约定的情况下，一审法院无视双方意思自治的约定，却以《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的综合验收备案或分期综合验收备案的交房标准推定涉案房屋交付时供电应接入市政10KV正式电源，属于认定事实和适用法律的双重错误，不当加重了恒生公司的相关责任。（2）恒生公司向张金山、徐虹飞交付的涉案房屋，符合涉案《商品房买卖合同》约定的“供电已达到使用条件”，不存在逾期情形，亦未给张金山、徐虹飞造成任何实际损失，张金山、徐虹飞无权要求恒生公司承担逾期违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十四条明确约定“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，而并非“供电接入市政10KV正式电源”。张金山、徐虹飞在接收涉案房屋并对房屋进行验收时，在《房屋验收表》中已注明“电表读数”，毫无疑问房屋已正式通电，且自涉案房屋交付张金山、徐虹飞至今，电力一直正常供应并完全满足张金山、徐虹飞生活各项需求，符合《商品房买卖合同》约定的“达到使用条件”的交付标准。事实上，并没有张金山、徐虹飞主张的“正式电”的概念，而是指供电是否接入市政10KV电源并办理相关手续，而且供电是否接入市政10KV电源也不是衡量供电能否正常使用、是否达到使用条件的标准。恒生公司在涉案房屋所在恒生伴山小区建设过程中，已缴纳了供电配套费、工程费等各项费用。根据国网山东济南市历城区供电公司于2014年3月13日出具的证明显示，恒生·伴山小区供电未能接入10KV电源的原因为“外线管沟制约”，该“外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业”，为政府部门或其他第三方原因造成，并非恒生公司责任。根据山东省、济南市的相关规定，“未能接入市政10KV电源”的用电使用成本远高于“接入市政10KV电源”的使用成本，自涉案房屋交付以来，张金山、徐虹飞一直按照山东省及济南市规定的0.5469元/每度的生活用电电价标准交纳电费，二者之间的高额差价一直以来均由恒生公司予以承担，并向供电公司足额交纳。因此，恒生公司认为，张金山、徐虹飞未因供电“未接入市政10KV电源”受有任何实际损失，张金山、徐虹飞无权按照20元/天的标准，要求恒生公司承担违约责任。另，恒生公司因经济形势及其他不可预见原因，经济情况已不容乐观，一审法院在认定事实不清、适用法律错误的情况下作出的一审判决，未遵循合同意思自治、公平公正、诚实信用等基本法律原则，也不利于维护交易稳定，损害了恒生公司的合法权益。恒生公司恳请贵院依法查明事实，以维护企业持续经营的角度，依法进行改判。张金山、徐虹飞辩称，1.恒生公司未能按约及时为张金山、徐虹飞办理房屋产权证书不存在不承担违约责任的法定事由或合同约定，恒生公司亦不能提供有效证据证实其主张，故一审法院判令恒生公司承担逾期办证违约金具有法律和事实依据；2.恒生公司向张金山、徐虹飞交付房屋的供电条件不具备适用居民正常用电标准，故一审法院判决恒生公司承担供电不符合使用条件的违约金具有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张金山、徐虹飞向一审法院起诉请求：1.恒生公司支付张金山、徐虹飞违约金5976.32元；2.判令恒生公司支付张金山、徐虹飞供电不符合使用条件的赔偿金（从实际交房日2013年12月12日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算。）；3.诉讼费、保全费等费用由恒生公司承担。一审法院认定事实：2011年9月5日，张金山、徐虹飞与恒生公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：张金山、徐虹飞购买恒生公司开发的位于济南市经十路以北、雪山以西的恒生xx小区x-x-xxx，总价款为597632元。合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一次，出卖人向买受人支付20元赔偿金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2013年12月12日，恒生公司将涉案房屋交付于张金山、徐虹飞。2016年5月31日，由国家电网山东省电力公司出具的关于恒生伴山小区取得供电配套设施合格证明。2016年6月24日，恒生伴山小区取得综合验收备案证明。2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县（市）参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。一审法院认为，张金山、徐虹飞与恒生公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同第十五条约定，恒生公司应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2013年12月12日实际交付于张金山、徐虹飞，2016年6月24日恒生伴山小区取得综合验收备案证明，故恒生公司已构成违约，对于恒生公司认为未办理房产证的原因系施工总包单位拒不配合恒生公司办理项目综合验收备案证明的相关手续的抗辩理由不成立，故张金山、徐虹飞要求恒生公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，予以支持；合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，对于恒生公司抗辩认为合同中并未对供电的使用条件做出约定，且认为涉案房屋的电力供应可以满足正常生活需要，而依据2011年4月27日下发的《转发通知》明确，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款，根据国家电网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明显示恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格，故恒生公司已实际构成违约，对于恒生公司认为恒生伴山小区供电未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非恒生公司责任的抗辩理由，不予采纳。恒生公司应按照每日20元的标准支付赔偿金的诉讼请求，予以支持。恒生公司应当支付张金山、徐虹飞供电未达到使用条件的赔偿金。对于逾期办证的违约金标准及水、电未达到使用条件的赔偿金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因本案合同中已分别明确约定了逾期办证的违约金标准和水、电在涉案房屋实际交付使用时未达到使用条件的标准的赔偿金标准，且该两个标准分别都不高于上述法定的违约金标准，恒生公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，故对于恒生公司认为合同中分别约定的两个违约金标准过高应予以调整的意见，不予采纳。判决：一、山东恒生置地有限公司于判决生效之日起10日内向张金山、徐虹飞支付逾期办证违约金5976.32元；二、山东恒生置地有限公司于判决生效之日起10日内向张金山、徐虹飞支付供电未达到使用条件的赔偿金（从实际交房日2013年12月12日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由山东恒生置地有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张金山、徐虹飞提交山东天祥电力设计院有限公司出具的技术咨询回复意见书一份，拟证明正式电源与临时电源技术参数的区别，临时电源不具备作为住宅小区的用电条件，无法达到居民正常生活的使用条件。经质证，恒生公司认为该证据并非官方权威机构作出的认定意见，无法证明张金山、徐虹飞的主张。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，张金山、徐虹飞与恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效。恒生公司未按照商品房买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚，恒生公司应当依照商品房买卖合同约定向张金山、徐虹飞承担逾期办证的违约责任。虽然恒生公司主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得综合验收备案证明材料所致，但是恒生公司对此未举证证明。即使恒生公司的主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该事实也不能成为免除恒生公司逾期办证违约责任的法定事由。一审判决恒生公司承担逾期办证违约责任正确，本院予以维持。关于张金山、徐虹飞主张的供电未达到使用条件的赔偿金问题。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定了房屋的交付条件，同时对于交付房屋的水、电、暖等配套基础设施应达到使用条件的日期亦进行了约定。《商品房买卖合同》第十四条系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，约定：1.水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件；2.集中供暖设施设备于房屋交付实际使用后第一个采暖期具备使用功能，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能；3.电话、宽带、有限电视由买受人交纳开户费由运营商负责开通；4.小区主干道于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。因此，恒生公司负有在约定期限内使房屋的水、电、暖等配套基础设施达到使用条件之义务。双方当事人对于合同第十四条约定“达到使用条件”有不同解释，恒生公司认为供应临时用电也可称为“达到使用条件”，购房者认为应当供应市政正式用电方为“达到使用条件”。本院认为，此处的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题。住宅小区使用临时电源不足以保障居民的正常生活。3.根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋的交付条件约定为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。取得综合验收备案证明意味着开发项目的水、电、暖等公共配套设施已经由主管部门验收，已具备正常使用条件。而本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定尤为重要。因此，对于合同第十四条所约定开发商的义务，应当作严格解释。恒生公司交付房屋时仅具备临时用电，不符合合同约定，至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，应当承担违约责任。合同第十四条中约定了免责条款，即因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。恒生公司抗辩称未接入正式电源系因其他第三方原因所致，但其提交的证据不足以证明恒生公司主张。故一审判决恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，山东恒生置地股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一七年十一月十七日书记员  姚 敏