贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0330民初3818号原告：重庆同泽房地产开发有限公司，住重庆市渝北区两路双龙大道43号，统一社会信用代码91500112765907210P。法定代表人：余志军，该公司总经理。委托代理人：蒲小平，贵州黔北律师事务所律师。委托代理人：罗胜文，贵州黔北律师事务所律师。被告：王霞，女，汉族，生于1978年3月14日，户籍所在地习水县。被告：王娟，女，汉族，生于1979年5月13日，户籍所在地贵阳市云岩区。委托代理人：王霞，汉族，生于1979年5月13日，王娟的姐姐。被告：代明清，女，汉族，生于1932年3月21日，户籍所在地习水县。委托代理人：王霞，汉族，生于1979年5月13日，代明清外孙女。原告重庆市同泽房地产开发有限公司与被告王霞、代明清、王娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月6日、2017年11月10日两次公开开庭进行了审理。原告重庆市同泽房地产开发有限公司的委托代理人蒲小平、罗胜文，被告王霞，被告代明清和王娟共同的委托代理人王霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆同泽房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、立即解除原告与周碧群于2010年5月2日签订的《商品房买卖合同》和2010年5月28日签订的《购房协议》；2、三被告返还原告出卖给周碧群的习水“同泽新时代”5号楼2-1号房屋共同连带支付原告利息340000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年5月2日，原告与周碧群经过协商一致，签订《商品房买卖合同》，约定原告将自己开发的习水同泽新时代一期5号楼二层一号卖给周碧群，建筑面积126.63平方米，总价为569835元，付款方式采取按揭方式。合同签订后，由于周碧群没有按时付清首付款，且由于周碧群年龄的问题未能贷款，双方经过协议于2010年5月28日签订了具有补充协议性质的《购房协议》，将付款方式变更为分期付款。并于同日将合同约定的5-2-1号营业用房交付给周碧群使用。由于周碧群还是没有按照约定时间付款。2012年2月7日，经过双方计算，以书面形式确定周碧群还有34万购房款未付。周碧群书面承诺2012年4月1日前付清，如到期未付，按月息3%计算逾期付款利息。但到期后周碧群仍然未支付购房尾款，原告看周碧群态度诚恳的份上，2014年3月5日，与周碧群一起共同申请，习水县房屋产权登记中心为前述商品房买卖办理了预售合同登记手续，备案的套内建筑面积为111.92平方米。2015年5月22日，周碧群支付了10万元逾期付款利息。2016年1月25日王绪先和周碧群在习水县人民法院形成民事调解协议，约定用争议房屋抵王绪先的150万元借款。2016年2月19日周碧群死亡。2016年4月22日原告向王绪先送达了催交房款通知书但还是无人付款。2016年6月7日，习水县人民法院再审上述调解书，后于2016年11月2日做出判决撤销了上述民事调解书。至今周碧群及其继承人仍然未付尾款，严重违反合同约定，特起诉请求解除合同并承担逾期付款违约责任。被告王霞当庭辩称，周碧群是单独居住，购房的具体相关事宜不是很知情，但已支付的房款为452153元，有票据为证。至于2012年2月7日的借条，不知道是借款还是购房款，不清楚具体情况，法院可以根据证据进行调查，但仅从该条无法证明是房款转的借款。2016年2月19日，周碧群因病死亡，三被告向法院提交了放弃遗产继承权声明书，明确放弃继承周碧群的遗产，故周碧群的债务问题不承担偿还义务，对遗产的处理不参与，配合法庭调查情况。被告王娟、代明清意见同被告王霞的意见。经审理查明，周碧群于2016年2月19日过世，被告王娟、王霞系周碧群的女儿，被告代明清系周碧群的母亲。原告是一家从事房地产开发的企业，于2009年5月20日取得了习水同泽新时代2、3、4、5号楼预售许可。2010年5月2日，原告与周碧群签订了《商品房买卖合同》，并于2014年3月5日进行了商品房预售登记备案，合同主要内容如下：原告将在习水县城矿南路开发的商品房第5幢2层1号房出卖给周碧群，房屋建筑面积为126.63平方米、套内建筑面积123.19平方米。该房屋价款按照套内面积计算，单价为每平方米4625.66元，面积以最终产权证书面积为准，多退少补。付款方式为按揭贷款，首付289835元，银行贷款280000元。如果买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日内，自合同约定的付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累积应付款的0.2%向原告支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。原告在2010年房款付清日前将房屋验收合同交付买受人使用等内容。2010年5月28日，原告与周碧群签订了《购房协议》，约定买受人购买习水同泽新时代一期工程5号楼二层1号房，面积126.63平方米（暂定），单价4500元／平方米，总房款569835元。因所购房源通道的原因面积有所变更，导致该房源的面积相应有所调整，该房最终面积以实测面积为准，实行多退少补。付款方式为买受人于2010年5月27日前支付房款9万元，2010年6月10日前支付房款179835元，买受人在2010年8月31日前付清尾款30万元。买受人必须按照以上约定支付购房款，逾期则按应付房款的每日万分之五的逾期滞纳金给付给原告。2010年5月28日，原告与周碧群进行了房屋交接。周碧群的交款情况具体如下：2010年5月26日，以王霞名义交付房款5万元、5月22日交付房款4万元，周碧群在2010年6月8日交付房款89835元，2010年8月19日交付房款19470元，2010年8月19日，原告出具收据收到周碧群房款152848元（该款是重庆市第十建设有限公司差欠周碧群水泥款转为的房款），合计352153元。2012年2月7日，周碧群向原告出具借条载明借到原告34万元，还款日期为2012年4月1日，若未按期还款按照月息3%计算。2015年5月15日，周碧群向余志军打款10万元。2016年1月25日周碧群与案外人王绪先在本院主持下形成了（2016）黔0330民初786号民事调解书，约定周碧群用同泽新时代111.92平方米房屋折抵欠王绪先的150万借款等。2016年6月7日本院决定再审（2016）黔0330民初786号一案，2016年11月2日本院再审后做出（2016）黔0330民再3号民事判决书，撤销了（2016）黔0330民初786号民事调解书。2016年4月22日，王绪先签收了原告送达的催交房款通知，内容为同泽新时代5号楼2-1号房产权相关人员及该户用户必须在本周完清所有房款，否则原告将依照约定及相关规定进入收回该房屋的法律程序。原告于2017年8月28日向本院提起诉讼。对原告所举的营业执照、遵义市商品房屋预售许可证、《商品房买卖合同》、《购房协议》、房屋交接书、房屋质量验收表、习水县房屋管理所商品房预售备案通知书，（2016）黔0330民初786号民事调解书、（2016）黔0330民监3号民事裁定书、（2016）黔0330民再3号民事判决书；催交房款通知予以采信，对借条真实性予以采信，证明目的及关联性不予采信；被告所举的收据予以采信，对贵州农信回单真实性予以采信，关联性及证明目的不予采信。原、被告所举的其余证据与本案无关，不予采信。本院认为，对于原告的第一项诉讼请求，《购房协议》是对《商品房买卖合同》的部分变更，是原告与周碧群的真实意思表示，为有效协议。原告现以周碧群未支付清房款属于违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条的规定请求解除合同。对于周碧群购买的同泽新时代5号楼2-1号的购房款总计为569835元，原告出具收据载明周碧群已交纳了房款合计352153元。对于周碧群向余志军打款10万元三被告无法证明为购房款，对三被告辩称该款为房款的意见不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《商品房买卖合同》约定逾期付款超过10日，原告有权解除合同，2010年5月8日原告与周碧群签订的《购房协议》也约定了在2010年8月31日前付清尾款，但在周碧群较长时间未按约定付款的前提下，2014年3月5日原告与周碧群还共同申请办理了该房的商品房预售登记，说明双方均有继续履行合同的意思表示，原告的解除权已经消灭。综上，为了保障合同的稳定性、订立合同的目的及法律的规定，《商品房买卖合同》、《购房协议》不符合合同解除的规定，应继续履行。就周碧群差欠的房款及逾期付款的滞纳金等原告可依法另行主张权利。对原告的第二项诉讼请求，由于合同应继续履行，故对原告要求三被告返还同泽新时代5号楼2-1号房屋的诉讼请求不予支持；对于原告诉请三被告支付利息34万元的诉讼请求，由于借条上无法证明是房款转借款的事实，且三被告均不予认可该事实，故对原告的此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告重庆同泽房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6400元，减半收取计3200元，由原告重庆同泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 张  小  英二〇一七年十一月二十二日书记员 周佳兴（代）