广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14300号上诉人（原审原告）：庞植超，男，1983年12月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗锐清，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈佐云，男，1935年3月1日出生，汉族，住辽宁省铁岭市清河区。被上诉人（原审被告）：陈松涛，男，1965年6月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：梁健华，女，1979年7月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：杨文君、杨燚，均为广东仁美律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：阮广杰，职务总经理。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。上诉人庞植超因与被上诉人陈佐云、陈松涛、梁健华、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庞植超的委托诉讼代理人罗锐清、被上诉人梁健华的委托诉讼代理人杨文君、原审第三人满堂红公司的委托诉讼代理人刘嘉敏到庭参加诉讼。被上诉人陈佐云、陈松涛经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人庞植超上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判令陈佐云、陈松涛、梁健华承担连带责任，退还庞植超定金50000元和支付违约金325000元；2、由陈佐云、陈松涛、梁健华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案房屋买卖行为要么构成表见代理，要么构成无权代理，但无论何种结论，作为行为人一方的被上诉人均须向我方承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，结合梁健华自述的情况判断，陈佐云是知道房屋交易的事实，并对房屋交易表示了“同意出售”，其行为已经构成追认，起码是不否认，并因此产生有权代理的法律后果。退一万步而言，就算有权代理存在暇疵，但梁健华在明知没有代理权，仍实施代理行为后又没得到追认的行为，以及陈松涛作为梁健华的上司，指示吩咐梁健华放盘，提供自己的银行帐户，收取我方购房定金，配合梁健华共同欺骗我方。陈松涛、梁健华的行为已经构成恶意串通，违背了诚信原则、其二人也应当承担违约责任。二、被上诉人违背诚实信用原则，恶意违约，其应按合同约定赔偿我方信赖利益损失。经我方在广州市房地产档案馆查询得悉，讼争房屋于2016年10月25日，由陈松涛出售予案外人，成交总价为460万元。可见，被上诉人不出售房屋给我方，纯粹是因为该房屋因升值而产生的收益已远远高于其因本诉而可能产生的违约责任，故现由于被上诉人的恶意违约，已经让我方在这大半年的时间里丧失了其他再交易的机会，我方原持有的款项已不足以在同地段购入同类房屋。三、一审判决适用法律错误，继而作出错误裁决。被上诉人梁健华辩称：一审判决程序正当，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：我方签订涉案合同时未有陈佐云的任何授权，事后也没有获得陈佐云的追认，无法推断出我方签订合同时有代理权。因此，我方以陈佐云代理人身份与庞植超签订买卖合同的行为属于无权代理，也不符合表见代理的构成要件。我方认为本案纠纷的重要过错方系中介方，中介作为专业机构，熟悉房地产交易市场的各项规定，其在对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，然而中介方在明知我方未有授权的情况下仍通知庞植超来签订买卖合同，故中介方对合同的签订有重大过错。原审第三人满堂红公司述称：由于庞植超的上诉请求没有涉及我方权利义务，我方对一审判决不发表意见。被上诉人陈佐云、陈松涛经本院合法传唤未到庭答辩。庞植超向一审法院起诉请求判令：1.解除庞植超与陈佐云、陈松涛、梁健华签订的《广州市存量房买卖合同》；2.陈佐云、陈松涛、梁健华承担连带责任，退还庞植超定金50000元；3.陈佐云、陈松涛、梁健华承担违约责任，向庞植超支付违约金325000元；4.陈佐云、陈松涛、梁健华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月18日，庞植超作为买方签署《广州市存量房买卖合同》，约定由庞植超购买广州市天河区xx路x号之二2601房（以下简称涉案房屋），房产价格3750000元；卖方不按合同约定出售的，应向买方支付违约金，违约金为成交价的10%，并退回买方已付的费用。合同显示卖方为陈佐云，委托代理人为梁健华。当日，庞植超向陈松涛账户转账50000元，摘要为“购房定金”。庞植超持有收据，其上显示陈佐云收到庞植超交来涉案房屋的部分购房定金50000元。收款人方签名为陈佐云、梁健华（代）。2016年8月24日，庞植超向满堂红公司支付50000元，满堂红公司开立收据，其上显示该笔款项为代收涉案房屋的订金。一审庭审中，庞植超、满堂红公司均确认该笔款项已退还庞植超。2016年9月22日、9月28日，庞植超两次向陈佐云、陈松涛、梁健华及满堂红公司发送《通知函》，要求对方协助办理存量房买卖合同的网签手续。2016年9月23日，梁健华出具《个人声明》：本人收到涉案房屋的业主通知，让我可以到中介处询价、放盘这处房产；经中介的放盘推介，和买家达成了销售意向，我也和业主通报了有关的销售价格情况，业主回复，他个人同意出售，但还要等他准备好“售楼的授权委托书”再进行正式售楼文件的签署；但事出意外，业主配偶不同意售楼，因此业主无法签署“售楼的授权委托书”，从而不能出售上述房产。因为此物业已无法进行销售，故将收到的销售意向订金50000元退回。2016年9月23日，陈松涛向庞植超转账支付50000元，转账用途显示为“退购房订金”。对于该笔款项，庞植超表示应为部分违约金，因《广州市存量房买卖合同》约定的违约金数额为375000元，陈佐云、陈松涛、梁健华仍应向庞植超返还定金50000元及支付违约金325000元。一审庭审中，庞植超提交涉案房屋的房产证复印件，其上显示房地产权属人为陈佐云，共有情况为单独所有。庞植超、梁健华及满堂红公司均确认《广州市存量房买卖合同》是由梁健华与庞植超签订，没有进行网签。关于《广州市存量房买卖合同》的签订过程。庞植超陈述如下：陈佐云是陈松涛的父亲，梁健华是陈松涛的秘书，当时梁健华是持有陈佐云的身份证原件、涉案房屋房产证原件与我方签订《广州市存量房买卖合同》，在签订合同时梁健华没有出具授权委托书，但自称已经有公证委托手续，正在送过来，涉案房屋属于陈佐云所有，但实际掌控人应为陈松涛，即梁健华是受陈松涛的指示办理涉案房屋的买卖手续。梁健华陈述如下：陈佐云是涉案房屋的产权人，其并未委托我方出售涉案房屋，陈松涛是我方上司，其吩咐我方将涉案房屋挂在中介进行询价放盘，放盘后接到中介通知与庞植超签订合同，当时中介公司说是意向销售合同，我方也明确表示是没有拿到产权人的出售房屋的授权，我方根据中介公司的指示签订《广州市存量房买卖合同》。满堂红公司陈述如下：梁健华当时持有涉案房屋房地产权证原件，但没有书面的授权委托书，其表示已口头得到涉案房屋产权人的授权，并在合同上作出承诺，将会得到涉案房屋产权人的公证委托手续一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。庞植超、梁健华及满堂红公司均确认《广州市存量房买卖合同》签订后并未进行网签，现《广州市存量房买卖合同》已无法继续履行，庞植超诉请要求解除《广州市存量房买卖合同》，予以支持。庞植超、梁健华及满堂红公司均确认《广州市存量房买卖合同》是由梁健华与庞植超签订，在该《广州市存量房买卖合同》上显示梁健华是陈佐云的代理人，但陈佐云予以否认，表示从未授权梁健华对外出售涉案房屋，庞植超、梁健华及满堂红公司亦确认在签订《广州市存量房买卖合同》时梁健华并未出示授权委托书，房产交易在现实生活中属于大宗交易，买卖双方在签订买卖合同时均应出示相应资料并仔细审查，梁健华并非涉案房屋的产权人，亦未持有产权人的授权委托书，庞植超作为买方在签订《广州市存量房买卖合同》时未尽到审慎审查义务存在过错。从庞植超陈述可知，其在签订《广州市存量房买卖合同》后支付定金100000元，其中50000元庞植超确认已由满堂红公司退还，其提交的转账记录亦显示陈松涛于2016年9月23日向其转账50000元，转账用途显示为“退购房订金”，庞植超主张该笔款项应为违约金的一部分缺乏依据，不予采纳。庞植超已收回其支付的定金100000元，其诉请要求陈佐云、陈松涛、梁健华退还定金50000元，不予支持，予以驳回。本案中庞植超未能提交充分证据证明陈佐云、陈松涛、梁健华有违约行为，其诉请要求陈佐云、陈松涛、梁健华支付违约金缺乏依据，不予支持，予以驳回。梁健华在未取得产权人授权委托的情况下，以代理人的身份与庞植超签订《广州市存量房买卖合同》，酌情判令由梁健华负担本案部分受理费。陈松涛经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除庞植超、梁健华于2016年8月18日就广州市天河区华成路8号之二2601房签订的《广州市存量房买卖合同》。二、驳回庞植超的其他诉讼请求。本案受理费39400元，由庞植超负担3400元，梁健华负担36000元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，庞植超向本院提交了《广州市不动产登记查册表》和《广州市存量房买卖合同》，拟证明陈佐云委托陈松涛在2016年10月25日将涉案房屋以460万元的更高价格卖给案外人。经质证，梁健华对上述证据的真实性、合法性予以确认，但认为与本案无关。本院认为：梁健华以陈佐云的委托代理人身份与庞植超签订《广州市存量房买卖合同》，但陈佐云在诉讼中否认其有委托梁健华出售房屋，由于梁健华未取得产权人授权致使上述合同无法继续履行，一审法院对于庞植超诉请解除合同予以支持，并无不当。二审中，各方当事人亦未针对合同效力问题提出上诉，故本院对一审法院上述处理予以认可。关于庞植超请求陈佐云、陈松涛、梁健华支付违约金325000元的问题。首先，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案系因出卖人原因导致合同无法履行，故庞植超要求合同签约人梁健华承担全部违约责任合法有理，应予支持。其次，结合梁健华在诉讼中的相关陈述及陈松涛账户上曾收取及退回涉案定金的事实，可认定梁健华是受陈松涛吩咐而进行放盘和签约，故陈松涛应作为共同出卖方与梁健华承担连带责任。再次，本案中无证据证明陈佐云有授权委托他人签订涉案合同，故庞植超要求陈佐云承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。综上，庞植超请求陈松涛、梁健华支付违约金325000元符合合同约定，本院予以支持。关于庞植超请求陈佐云、陈松涛、梁健华退还定金50000元的问题。庞植超在签订《广州市存量房买卖合同》后共支付定金100000元，其中50000元庞植超确认已由满堂红公司退还，另陈松涛已于2016年9月23日向庞植超转账50000元，转账用途显示为“退购房订金”，故一审法院认定庞植超已收回其支付的全部定金100000元正确，现庞植超诉请要求陈佐云、陈松涛、梁健华退还定金50000元理由不充分，一审不予支持并无不当。被上诉人陈佐云、陈松涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃二审阶段的诉讼权利，本院依法作缺席判决。综上所述，庞植超的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18392号民事判决第一、二项；二、于本判决书送达之日起10日内，陈松涛、梁健华向庞植超支付违约金325000元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39400元，由庞植超负担2600元，梁健华、陈松涛负担36800元。二审案件受理费6925元，由庞植超负担750元，陈松涛、梁健华负担6175元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十一月十五日书记员 邹凌青