辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4327号上诉人（原审被告）：范雪红，女，1972年8月16日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：周宇琦，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代玉，女，1959年8月17日生，满族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘秋瑾（系代玉丈夫），男，1957年10月21日生，住大连市沙河口区。上诉人范雪红因与被上诉人代玉房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范雪红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实与理由：一、上诉人不是案涉房屋的承租人，是承租人大连市沙河口区太太好粥黄河路店（以下简称太太好粥黄河路店）的代理人，承租人为太太好粥黄河路店，一审法院认定事实错误。1、2007年10月12日，上诉人与被上诉人虽然签订了《房屋租赁合同》，但上诉人是太太好粥黄河路店的代理人。2、2010年12月28日续签的《房屋租赁合同》和《房屋租赁有关事项补充协议》是由太太好粥黄河路店盖章确认的租赁合同，且由太太好粥黄河路店的代理人蔡永新经办。3、2010年12月28日的两份合同范本是由被上诉人提供的。4、2013年2月19日，上诉人虽然书面承诺发生火灾承担责任的问题，但需要强调的是，上面注明其代表的是太太好粥黄河路店。5、2013年9月30日双方签订《续租房屋协议》中注明为续租协议，约定2012年12月2日签字的《房屋租赁合同》及《房屋租赁有关事项补充协议》继续生效，但被上诉人不能提供2012年12月2日合同。被上诉人在一审中称，该合同指的就是2010年12月28日合同和协议。需要强调，该两份合同是被上诉人与太太好粥黄河路店签订的，且在合同中手写预留了盖公章部分，显然说明，被上诉人知道是与太太好粥黄河路店签订房屋租赁协议，承租人为太太好粥黄河路店，上诉人只是经办人。6、后来上诉人向太太好粥黄河路店经营人宫立英支付了兑店费，2015年6月太太好粥黄河路店注销，上诉人于2015年7月自己成立了沙河口区婆婆香粥海鲜坊，与太太好粥黄河路店毫无关系。7、一审认定上诉人与太太好粥黄河路店是案涉房屋的共同承租人没有事实依据，案涉几份合同均未体现二者为共同承租人的字样。8、上诉人付房租，只是代太太好粥黄河路店付款，谁付款并不重要，重要的是合同签约主体究竟是谁。9、虽然在微信中，上诉人有关于租房时间和租金的类似表述，那是因为2007年是上诉人经办的，只是对案涉房屋从上诉人经手到最后解除时间的表述。10、所有合同和书面证明，均是被上诉人提供的。二、关于赔偿主体，一审认定事实错误。1、关于赔偿主体问题。2010年12月28日签订的《房屋租赁有关事项补充协议》中记录了2007年至2010年12月28日期间，案涉房屋毁损情况，该合同约定赔偿方为乙方，即盖章处为太太好粥黄河路店，经办人为太太好粥黄河路店代理人蔡永新。2、上诉人接手案涉房屋后，虽然该房屋已经发生严重损坏，但上诉人认为可以满足基本的员工居住，故未通知出租人进行维修，但未通知并不意味案涉房屋是上诉人造成的，更不代表上诉人要进行赔偿。三、关于赔偿房屋损坏部分30,000元和房屋装修空置期间的租金15,000元，一审认定事实错误，没有法律依据。1、一审中被上诉人明确表示不进行案涉房屋毁损数额的司法鉴定，一审认定数额3万元毫无根据。2、2010年12月28日《房屋租赁合同》虽约定了1个月的租金补偿，但上诉人仅为太太好粥黄河路店代理人，且该份合同并不是上诉人经手，上诉人当时并不知情，不能约束上诉人。3、上诉人自2015年7月之后才接手案涉房屋，该合同主体已经变更，上诉人与被上诉人形成的是不定期租赁合同，可以随时解除，不应该支付不合法的租金。4、给予出租人必要的重新装修时间没有事实及法律依据，因为案涉房屋可以继续出租，也可以装修，这是出租人自己的选择。四、审判案件应当以事实为依据，以法律为准绳。1、一审认定事实没有法律依据。2、一审判令上诉人承担装修损失没有事实依据。3、一审没有以法律为准绳。4、被上诉人坚持以上诉人作为被告，原因在于太太好粥黄河路店已经注销，向其提起诉讼基本无望，恰巧上诉人经营店铺，所以被上诉人希望通过起诉上诉人得到赔偿，系恶意诉讼。5、在一系列合同当中，被上诉人希望签字的人越多越好，到时候谁方便就告谁。代玉辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、合同相对方是上诉人，被上诉人开始有上诉人的身份证，第一年有合同，第二年也有合同和协议，上诉人同意合同和协议是继续生效，上诉人对整个事情发生的过程事宜有签字，并且有上诉人对合同和协议确认签字，包括在交涉过程中有微信的文字和语音资料，这些资料明确指向租赁合同是由上诉人签订，上诉人一直都是知情的。2、关于赔偿问题，第一项内容是按照合同和协议的赔偿内容，损坏的东西和需要赔偿的东西有文字的材料。关于赔偿的这些内容不仅有文字上的承诺和说明，并且有语音来作为事实。3、按照合同内容来讲，如果在承诺的期限内明确按照合同和协议的要求，就需要继续支付租金。关于赔偿数额，被上诉人可以提供租房录像的影音资料，因为房屋受损情况现在还是那样子，房屋现状和受损前的录像资料可以做对比，而且在协议中租房第三年有明确的说明。代玉向一审法院起诉请求：1.原、被告于2020年4月1日终止房屋租赁合同，被告支付房屋租金1.8万元，被告将房屋钥匙、门禁返还原告；2.被告将原告房屋损坏部分按价赔偿75,150元。一审法院认定事实：原、被告于2007年10月12日签订房屋租赁合同，合同约定出租方为原告，承租方为被告，原告将位于大连市沙河口区房屋出租给被告，建筑面积133.67平方米，租赁期限三年，租金3.1万元/年，水电费由被告承担，物业费、取暖费由原告承担。合同第8条约定，在租赁期间内，房屋的自然损坏由原告负责维修，除此之外由被告自行维修。合同签订后，原告交付房屋，被告交付租金，其将案涉房屋用于员工宿舍。2010年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定乙方租赁案涉房屋，租期三年，租金3.6万元/年。如果房屋自然损坏由甲方负责维修，乙方损坏由乙方负责维修。合同第8条约定本合同期满后，由租赁方负责修缮或者造价赔偿。乙方需要按照房屋租赁的要求，不能有违法违纪活动。乙方不得擅自转租，如有转租需甲方同意。如因乙方原因合同解除的，乙方需向甲方支付违约赔偿金、赔偿金额为相当于一个月的租金金额，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。合同附件内容为房屋设备、设施装潢等附件即交接单，包括水电、空调、热水器、电视、家具、灯具、壁厨等。太太好粥黄河路店在合同上加盖公章，被告代理人蔡永新签名，落款时间是2010年12月28日。原告代理人刘宗裕签名，落款时间是2012年12月28日。双方同时还签订房屋租赁有关事项补充协议，协议约定案涉房屋租赁给太太好粥店负责人范雪红，做该店员工住宿用。租赁期间有关事项补充协议如下：一、因住宿员工坐便器不方便，经双方同意改为蹲便器。对租赁后期由被告恢复坐便器；二、住宿员工多用双层铁床，上层床员工经常碰撞吊灯，经双方同意将2处吊灯摘下。大厅周边12个隐形小灯泡也全部摘下，均由被告负责保存，等后期再恢复；三、因住宿个别违规违纪，在寝室内吸烟，并将未熄灭的烟蒂随便扔在地板上，造成地板多处被烧成焦黑色斑块，尤其是卧室地板被烧成约12-15厘米面积的大块烧痕，险些造成火灾。为避免发生险情，除加强教育和管理外，经双方同意暂维持现状。待后期由被告更换地板处理；四、在员工入住时，双方已明确提示禁止使用热水器和淋浴房。中期因天气太热，个别员工违规擅自开启水阀门和淋浴房的喷头冲凉，造成下水处溢，浸泡地板损坏，经双方同意拆热水器和淋浴房，待后期由被告恢复原设施；五、因个别住宿员工违规违纪，穿鞋蹬踏、墙壁，造成墙壁残留大片鞋痕。经双方同意暂维持现状。待后期由被告刮大白墙处理；六、外防盗门内侧塑料门板，被搬运铁床时撞坏两处大厅窗玻璃坏一块，尚未脱落。第二卧室门锁处木板撬坏一处。二厅拉门滑道失灵推拉困难，部分柜门脱落放在床下边，阳台纱窗缺失两扇。以上事项均在租赁期满合同结束之前由被告负责修复。恢复或修复时限须在合同结束前完成，如逾期未完成，乙方需支付下月租金。被告签字时间是2010年12月28日，原告签字的时间是2012年12月28日。协议签订后，原告发现屋内还有设施损坏，又在协议上自行补充第七项，水磨石面的洗脸池台，三个卧室和厕所门锁，空调机摆叶均已损坏。经双方协商于租赁期满，由被告负责修复完整。2013年2月19日，被告出具承诺，内容为：本人范雪红租用寝室，如果因管理不善引起火灾事宜，由本人负责，与房东无关。被告在承诺上签名。2013年9月30日，原告与被告签订续租房屋协议，协议约定双方同意续租案涉房屋，续租两年。2013年10月12日至2015年10月12日原合同条款变更一项内容，即取暖费由被告承担。原2012年12月2日签字的“房屋租赁合同及房屋租赁有关事项补充协议”继续有效。原、被告共同签名。被告自2007年10月12日租赁房屋一直用于员工宿舍，租金交付至2019年10月17日。2019年10月7日，原告要求被告交付下一期房租时，被告称已经搬走。原告到案涉房屋，发现被告将房屋钥匙放于屋内。当日原告收到被告微信，内容为“这个房子我已经租了12年，合计房租应该有40万多了，而且我是用作寝室，这你是知道的……。”之后被告又在案涉房屋安装了热水器、吸顶灯，墙面刮了大白，蹲便变成了坐便。原告当庭陈述，客厅和房间的灯与原来的不符，大白已经脱落，墙纸未恢复。热水器原来是100L安装在阳台上，被告安装的热水器是60L或80L，还安装在了厕所的原淋浴房位置，原来淋浴房及淋浴房里的五金、花洒，管路等均没有了。现案涉房屋一直空置。另查，太太好粥黄河路店经营者系宫立英，于2015年6月26日注销。2015年7月3日被告作为经营者，注册成立沙河口区婆婆香粥海鲜坊，2018年7月17日变更为沙河口区连太太好粥海鲜店，2018年10月30日变更为沙河口区街角等你爆烤小集。被告当庭提供2014年10月16日收条，内容为收范雪红兑店费70万元整，收款人为宫立英。一审法院认为，原告与被告于2007年10月12日签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告按约交付房屋。被告抗辩该合同系其代理太太好粥黄河路店签订合同，因合同上承租人系被告且由被告签名，租金亦由被告个人缴纳，而被告对其抗辩未提供证据予以证明，故不予采信。2010年12月28日的房屋租赁合同及房屋租赁有关事项补充协议，承租方虽然没有被告签名，加盖的也是太太好粥店黄河路店的公章，但合同上打印的承租人仍为范雪红，结合2013年2月19日被告范雪红个人对案涉房屋出具的承诺和2013年被告范雪红签订的续租房屋协议，可以认定2010年10月合同租期届满后续租的承租人仍为被告，太太好粥店黄河路店在2010年10月至2013年10月间是否同为承租人，不影响原告在该期间向被告个人主张权利。被告应当自2007年10月12日起履行承租人的义务，交付租金并正常使用房屋。原告与被告至2015年10月13日起未签订书面合同，但被告实际仍然租赁房屋，因双方对租赁期限未再约定，视为不定期租赁。对于不定期的租赁合同，法律虽然规定当事人可以随时解除合同，但根据双方2010年签订的房屋租赁事项补充协议的约定，被告应在合同结束之前修复房屋，否则应支付下月租金。被告于2019年10月已离开案涉房屋，双方合同已不具备履行可能，合同应予解除。合同解除后，双方权利义务终止。但因被告未履行交接义务，且被告未按协议约定履行维修义务，故被告应当承担违约的民事责任，对因此给原告造成的各项损失予以赔偿，包括租金损失和房屋损坏部分的损失。关于原告主张的租金损失，应当按照补充协议约定的一个月，并考虑原告自行装修和房屋空置的时间，酌情确定共计5个月租金损失15,000元。原告主张被告返还钥匙和门卡，虽然被告未直接向原告交付上述物品，但钥匙已经实际留在案涉房屋，故无需再交付。关于原告主张的房屋设施及装修损失是否存在，原告提供的房屋租赁有关事项补充协议及被告的承诺，虽然分别是2010年和2013年签订和出具的，但因为被告承租房屋的行为一直是延续的，被告仅在离开房屋后安装部分设施，对协议约定的修复义务并未全部履行。故原告房屋设施及装修损坏的事实仍客观存在。被告作为负责修复义务的一方，应当在终止租赁关系时，按双方约定及法律规定修复或赔偿。原告选择要求被告对房屋设施及装修的损坏进行折价赔偿，应予支持。关于修复费用的问题，原告当庭表示无力承担评估费用，请求法院根据其提供的评估表依法判决。对修复费用通常应当通过司法鉴定机构进行评估确定，但鉴于原告经济能力，考虑家庭装修目前已属于居民家庭生活中普遍的消费，消费者对装修的造价有着基本的判断。为避免双方损失的进一步扩大，为了更有利于妥善解决本案，对原告提出的各项修复费用，综合原告提供的评估表、市场上日常家庭装修的报价及原告房屋各项设施及租赁物的自然损耗等情况，酌情确定被告赔偿原告房屋损坏部分修复费为30,000元。被告提出电视机、热水器、空调即使超过使用年限，被告返还的租赁物亦应符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，其对损坏或丢失应承担相应的赔偿义务。据此，一审法院判决:一、被告范雪红自判决生效之日起十日内赔偿原告代玉房屋租金损失15,000元；二、被告范雪红自判决生效之日起十日内赔偿原告代玉房屋损坏部分的损失30,000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1064元（原告已预交），由原告负担551元，被告负担513元。被告给付时间同上。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两组证据：第一组证据：1、双方当事人之间的微信聊天记录，拟证明是因为被上诉人的原因导致了房屋不能正常使用，因为员工在案涉房屋居住的时候，总是有邻居予以阻挠，不让员工回宿舍，所以才有了解除合同的情况，并且上述情况上诉人和被上诉人多次协商，而且被上诉人也称房子过一段时间就不租了，所以基于种种的情况上诉人才通知了被上诉人要搬离房屋；2、被上诉人和其邻居曲敬俐的聊天截屏图片，拟证明被上诉人因为邻居不让回宿舍的事儿和曲敬俐进行了沟通，希望帮忙解决，并且被上诉人称房子再租半年就不租了，回去装修自己住，并将该份聊天记录发于上诉人；第二组证据：工商银行银行流水，拟证明2014年10月16日上诉人向太太好粥黄河路店经营人宫丽英支付了房屋承租权的兑店费60万，加上现金10万，所以给了兑店费一共是70万，结合一审时上诉人提供的收条一同说明问题，在此之前太太好粥黄河路店与上诉人没有任何关系，之后于2015年7月重新注册商标之后上诉人才予以接手。被上诉人质证意见：对第一组证据两份聊天记录真实性没有异议，不但有邻居的阻挠，还有派出所人员来进行阻挠，阻挠的原因是因为火灾的问题，因为住户在屋里抽烟，并且案涉房屋是精装修的原木地板，几年前就通知住户，还有反映员工在在楼道里大小便，在楼里乱接电线，非常容易出现火灾，并且当地管防火的说在屋里头用大功率乱接电线，是违反防火要求的，但是上诉人给被上诉人签字说如果出现火灾和被上诉人无关；对第二组证据真实性有异议，被上诉人只认可承租人是上诉人，被上诉人从来没有见过宫丽英，是上诉人提供的身份证。本院经审查认为，上诉人提交的证据与本案处理结果无直接关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2007年10月12日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人依约交付房屋，上诉人交付租金，用于员工宿舍。上诉人主张该合同系其代理太太好粥黄河路店签订，但该合同首部承租方及落款处签字均显示为上诉人，且租金亦由上诉人个人交纳，上诉人该项主张无事实依据，不予支持。2010年12月28日的《房屋租赁合同》及《房屋租赁有关事项补充协议》落款处虽然没有上诉人签字，加盖的也是太太好粥黄河路店的公章，但本院认为该两份合同及协议对上诉人发生效力，理由如下：其一，在该合同租赁期限内上诉人于2013年2月19日出具承诺载明“本人范雪红租用寝室”；其二，2013年9月30日上诉人签字的《续租房屋协议》约定续租起算时间为2010年12月28日《房屋租赁合同》期满的第二日，同时该协议约定“原2012年12月2日签字的‘房屋租赁合同’及‘房屋租赁有关事项补充协议’继续生效”，虽然载明的签订时间不符，但本案中仅有2010年12月28日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁有关事项补充协议》，上诉人未能提供此处约定的《房屋租赁合同》及《房屋租赁有关事项补充协议》系另有所指的证据，故双方当事人在2013年9月30日《续租房屋协议》约定继续生效的“房屋租赁合同”及“房屋租赁有关事项补充协议”应认定为就是案涉2010年12月28日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁有关事项补充协议》；其三，上诉人搬离时给被上诉人发微信，内容为“这个房子我已经租了12年，合计房租应该有40万多了，而且我是用作寝室，这你是知道的……”。据此，2010年12月28日的《房屋租赁合同》及《房屋租赁有关事项补充协议》对上诉人发生效力，上诉人应依约履行。双方当事人《续租房屋协议》租赁期于2015年10月12日届满，此后双方并未签订书面租赁合同，上诉人仍继续租赁案涉房屋，应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，同时，依据案涉《房屋租赁有关事项补充协议》的约定，上诉人应在合同结束之前修复房屋，否则应支付下月租金。被上诉人已于2019年10月离开案涉房屋，合同已不具备继续履行的现实基础，合同应予解除。但上诉人未履行交接义务，且未按《房屋租赁有关事项补充协议》约定履行维修义务，故上诉人应当承担违约责任，应承担合同约定的租金损失和房屋损坏部分的损失。关于租金损失，案涉《房屋租赁有关事项补充协议》约定，上诉人应在合同结束之前修复房屋，否则应支付下月租金。本案中，上诉人未在合同解除之前履行修复房屋义务，应依据此约定承租一个月租金，即3000元。在不定期租赁期间当事人可以随时解除合同，一审在双方已有合同约定的情况下，又酌定了4个月租金损失没有法律依据。关于房屋损坏部分是否存在一节，在案涉2010年12月28日《房屋租赁有关事项补充协议》中已列明上诉人应承担修复义务的多处损坏之处，但上诉人仅在2019年10月离开案涉房屋后安装了部分设施，未对《房屋租赁有关事项补充协议》约定的修复义务全部履行。被上诉人要求上诉人对房屋损坏部分折价赔偿，应予支持。关于上诉人对房屋损坏部分折价赔偿的具体数额问题，被上诉人表示无力承担评估费用，请求法院依据其提供的评估表依法判决。一审综合考虑本案情况，为避免双方损失进一步扩大，结合被上诉人提供的评估表、市场上日常家庭装修的报价及案涉房屋各项设施实际损坏情况，酌情确定上诉人赔偿被上诉人房屋损坏部分修复费30,000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人范雪红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初501号民事判决第二项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初501号民事判决第三项；三、变更大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初501号民事判决第一项为：原审被告范雪红自本判决生效之日起十日内赔偿原审原告代玉房屋租金损失3000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费1064元（原审原告已预交），由原审原告代玉负担687元，原审被告范雪红负担377元；二审案件受理费513元（上诉人已预交），由上诉人范雪红负担377元，被上诉人代玉负担136元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年九月三日书记员  宋敏