江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0291民初6238号 原告姜小军，男，1978年10月29日生，汉族，住无锡市梁溪区。 原告陈云，女，1979年11月24日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托代理人郑小华（受两原告共同特别授权委托），江苏维世德律师事务所律师。 委托代理人周晶（受两原告共同特别授权委托），江苏维世德律师事务所律师。 被告江苏省房地产投资有限责任公司，统一社会信用代码91320000134762991Q，住所地南京市长江路****。 法定代表人徐志远，该公司董事长。 被告江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司，统一社会信用代码91320214784391539C，住，住所地无锡市新吴区旺庄路**/div> 负责人周海宁，该公司总经理。 委托代理人邵亮（受两被告共同特别授权委托），江苏致邦律师事务所律师。 委托代理人李媛媛（受两被告共同特别授权委托），江苏致邦律师事务所律师。 原告姜小军、陈云与被告江苏省房地产投资有限责任公司（以下简称省房地产公司）、江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司（以下简称省房地产无锡分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2XX6年11月1日受理后，依法组成合议庭，于2XX7年2月27日、2XX7年11月13日公开开庭进行了审理。原告姜小军及其与陈云的共同委托代理人郑小华、周晶，被告省房地产公司、省房地产无锡分公司的共同委托代理人邵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜小军、陈云诉称，其二人共同购买了省房地产公司开发的XX世家XX-XX室、XX-1XXX室房屋，但交付入住后发现两套房屋的飘窗均存有严重渗水现象，报修后也经过多次维修，但数次修补均无效果，双方亦多次协商赔偿事宜，但均无结果。为了维护其二人的合法权益，故诉至法院，要求判令省房地产公司赔偿其房屋维修费用47069.89元、维修期间租房损失23100元，承担鉴定费用39000元，省房地产无锡分公司对上述付款义务承担连带责任。 被告省房地产公司、省房地产无锡分公司共同辩称，公司同意承担房屋质量问题的维修责任，可以继续对姜小军、陈云的房屋进行维修，但不同意承担维修费用。姜小军、陈云并不存在租房损失，亦没有提供租房损失的具体依据，且与二人主张的维修费用相冲突，该主张不应当得到支持。由于两公司一再承诺对房屋进行维修，没有推卸维修责任，故鉴定费用不是必然发生的费用，不应当由两公司承担。综上，请求法院依法驳回姜小军、陈云的全部诉请。 经审理查明，2007年10月17日、2009年4月20日，姜小军、陈云与省房地产公司签订两份商品房买卖合同，购买了省房地产公司开发的xx世x期XX单元1XXX号、30单元2XX号两套房屋，委托代理机构省房地产无锡分公司在两份合同上加盖了公章。2009年10月29日，姜小军、陈云为共有权人领取了XX世家3X-1XX室房屋的所有权证。2XX0年4月16日，姜小军、陈云为共有权人领取了xx世家xx-2XX室房屋的所有权证。姜小军、陈云入住后，因房屋存在漏水等问题，曾经多次进行报修，且经多次维修后房屋飘窗仍存在渗漏问题。2XX6年11月1日，姜小军、陈云诉至本院，要求判令省房地产公司、省房地产无锡分公司赔偿房屋装修损失28000元、房屋价值减损10000元（暂定）。 诉讼过程中，根据姜小军、陈云的申请，本院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司对xx世家xx-2XX室、30-1XXX室房屋的漏水原因及修复方案进行了鉴定。2XX7年7月31日，东南建设工程安全鉴定有限公司出具鉴定报告，认为：渗漏原因与鉴定意见：根据现场调查结果，涉案飘窗存在窗套木饰面层渗水、发黑、霉变、窗下墙面渗漏问题。现场检查发现，涉案2XX室和1XXX室窗框与墙体之间普遍存在裂缝，窗竖向板与墙体之间存在空隙与裂缝，密封胶开裂问题，不符合规范要求。该问题导致涉案飘窗窗框、窗套周边渗漏、窗套饰面板霉变、窗下墙面渗漏。修复方案：室内部分（1）拆除窗套全部木饰面板并铲除抹灰面层；（2）清除窗洞侧面、顶部的窗框与墙交界处砂浆和发泡剂，待清理干净后，重新注入发泡剂和聚合物水泥砂浆；（3）待上述工作结束后，按原装修标准重新抹灰及安装木饰面板；（4）拆除2XX室飘窗1窗下墙霉变墙面抹灰至砖基面，按原装修标准重新抹灰。室外部分（1）铲除外窗套四周墙面抹灰层至基体表面，范围为200mm宽度，将墙体与窗套交界处松散砂浆剔除干净，采用1：2水泥砂浆填塞密实，其余部分按原设计标准重新抹灰；（2）待抹灰完毕后，在窗框与新做墙面抹灰层交接处打入玻璃胶。 庭审中，姜小军、陈云与省房地产公司、省房地产无锡分公司达成一致意见，对于xx世家xx-2XX室、30-1XXX室房屋质量问题不再进行维修，同意对维修费用进行鉴定。根据姜小军、陈云的申请，本院依法委托无锡建圆建方工程咨询有限公司对xx世家xx-2XX室、30-1XXX室房屋的维修费用进行评估，审核鉴定结论为：xx世家xx-2XX室、30-1XXX室房屋维修费用鉴定造价为47070元。 上述事实，有姜小军、陈云提供的商品房买卖合同2份、房屋所有权证2份、照片2张、报修记录2页，第SF2XX707078号鉴定报告、建圆建方造鉴（2XX7）第001号工程造价鉴定报告书及双方当事人的陈述在卷佐证。 诉讼中，姜小军、陈云称根据两套房屋的维修方案，经咨询大概需要施工期一个月，维修结束后消除味道需要晾晒六个月，故按照周边房屋3300元/月的出租价格主张租房损失23100元，因商品房买卖合同是省房地产无锡分公司签订的，故要求省房地产公司承担赔偿责任，省房地产无锡分公司承担连带责任，但对此无法提供法律依据，仅能提供租房信息参考打印件用以证明租金损失的标准。省房地产公司、省房地产无锡分公司认为证据来源不合法，姜小军、陈云仅提供了四个数据，不能反映整个租房市场的信息，且要求租房七个月也未能提供证据证明，对于该费用不予认可。省房地产公司、省房地产无锡分公司认为国信世家房屋的渗水维修工程已经发包给宜兴市美翎特种防水防腐工程有限公司（以下简称美翎公司），故维修责任的实际承担人应为美翎公司，如果法院认定其公司应当承担赔偿责任，则应当由省房地产无锡分公司予以承担，因商品房买卖合同是该公司签订，且公司有独立财务、能够独立核算，具有对外承担责任的能力，提供溪园渗水维修施工合同予以证明。姜小军、陈云认为省房地产公司为商品房买卖合同的相对方，虽然将维修责任转包给第三方，但不能免除省房地产公司向其二人承担房屋质量责任的义务，至于省房地产公司与第三方的纠纷因属于不同法律关系，故应当另行予以追偿。 本院认为，姜小军、陈云与省房地产公司签订的两份商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。商品房买卖合同约定，省房地产公司应当自商品住宅交付使用之日起按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，故省房地产公司对于姜小军、陈云购买的xx世家xx-2XX室、30-1XXX室房屋负有保修义务。根据姜小军、陈云提供的报修记录来看，房屋自交付后就存在飘窗渗水等质量问题，经多次维修后仍未能修复，且经鉴定确认系因房屋存在质量问题而导致的渗漏，故省房地产公司作为房屋出卖人应当履行保修义务。省房地产公司辩称房屋的渗水维修工程已经发包给美翎公司，其公司不应当承担维修责任的意见无法律依据，本院不予采信。诉讼期间，省房地产公司与姜小军、陈云一致同意省房地产公司无需再对涉案房屋的渗漏问题进行维修，而是对维修费用进行鉴定，此是双方真实意思表示，且不违反法律规定，鉴定费为确定渗漏原因及维修费用而产生，而对维修费用的鉴定亦是双方合意的结果，故鉴定产生的费用均应当由维修义务人省房地产公司承担。经鉴定确认xx世家xx-2XX室、30-1XXX室房屋的维修费用为47070元，现姜小军、陈云主张由省房地产公司赔偿房屋维修费用47069.89元并无不当，本院予以支持。关于维修期间的租房损失，因房屋维修尚未实际进行，且姜小军、陈云提供的现有证据尚无法证明维修需要的实际期限，以及维修期间是否必然产生相应损失、损失的具体金额，故对于该主张本案暂不予支持，姜小军、陈云可在实际产生损失后另行予以主张。 关于省房地产无锡分公司是否应当承担责任的问题。根据两份商品房买卖合同，出卖人均为省房地产公司，省房地产无锡分公司明确为委托代理机构，故在两份合同上盖章的行为仅是履行代理义务，不能据此认定省房地产无锡分公司为合同相对方。省房地产公司系合同相对方，因商品房买卖合同而产生权利义务应当由省房地产公司享有或承担，姜小军、陈云要求省房地产无锡分公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、省房地产公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付姜小军、陈云房屋维修费用47069.89元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回姜小军、陈云其他诉讼请求。 案件受理费1555元、鉴定费39000元，共计40555元（已由姜小军、陈云预交），由姜小军、陈云负担513元，省房地产公司负担40042元。（姜小军、陈云同意其预交的案件受理40042元由省房地产公司向其直接支付，本院不再退还，由省房地产公司在本判决发生法律效力之日起五日内向姜小军、陈云支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  胡艳丽 审 判 员  黄思佳 人民陪审员  秦迪光 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  张 茜 本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。