湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7690号上诉人（原审被告）：邹学武，男，1991年10月8日出生，汉族，户籍所在地湖北省公安县，住湖北省荆州市公安县。委托诉讼代理人：沈成厚，湖北佑应律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勤，女，1991年2月25日出生，回族，户籍所在地湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：涂文，系李勤之夫。委托诉讼代理人：韩梅，湖北百思得律师事务所律师。上诉人邹学武因与被上诉人李勤租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邹学武上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审。二、本案一、二审诉讼费用全部由李勤负担。事实和理由：一、李勤在一审时提交了案外人纵翠、李仁亮、方其欢、李金洲、朱聂超、杜燕及何冬等七人的证人证言，但只有纵翠及李金洲二人出庭作证，另外五人均未出庭，依据法律及司法解释的相关规定，另外五人的证言不能作为认定案件事实的根据，一审认定的事实存在错误。二、双方租赁涉案15间房屋的目的均是经营民宿，15位房东对承租人租赁房屋的目的是明知的，纵翠、李金洲不同意转租，并不影响另外13间房屋的经营，李勤以2间房屋不能使用推断经营目的无法实现没有事实依据。三、邹学武提交的房东聊天记录虽不能证明房东对转租行为认可，但可以证明房东对转租行为知情且未提出反对意见。综上，一审判决未查清邹学武与15位房东租赁合同中是否约定禁止转租、15位房东在邹学武转租时是否同意或默认、李勤是否因为经营不善而恶意提起诉讼及合同目的是否无法实现等事实，导致判决结果偏颇，故请求撤销一审判决，发回重审。李勤辩称，部分房屋出租人要求李勤搬离的通知属书证，并非证人证言，房东对承租人租赁房屋的目的是否明知，与本案不具有关联性。本案中，已有十位房东通过口头或者书面形式明确表示不同意转租，根据双方签订的协议书，邹学武应当承担违约责任。邹学武认为个别房东对转租知情且未提出反对意见，进而认为房东同意转租，系其主观臆断。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李勤向一审法院起诉请求：1.判令解除李勤与邹学武于2019年9月17日签订的《转让民宿合同协议书》；2.判令邹学武返还李勤转让费27.5万元；3.判令邹学武向李勤支付违约金2.75万元；4.判令邹学武承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：邹学武及案外人陈浩、易先斌三人与案外人王正、王碧云、刘艳玲、尹梅、纵翠、朱聂超、李金洲、李仁亮、何冬、张明、杜燕、方其欢、杨润知、汤文斌、邹先琼15人分别签订《租房合同》15份，合同约定由上述15位房东将名城8090小区6栋812室等15间房屋出租给邹学武及两名案外人使用。2019年9月17日，邹学武（甲方）在案外人陈浩、易先斌的授权下与李勤（乙方）签订《转让民宿合同协议书》一份，合同约定主要内容如下：“一、转让民宿位于名城8090六号楼，共计15间房；房东为上述转让民宿的所有权人和出租方。现对甲、乙双方根据本合同约定转让上述民宿承租权的行为，房东表现同意。原甲方和房东所签《租房协议》的权利和义务转由乙方享有和履行，乙方与房东不再另行签订租赁合同。在租期内，房东如果违约，对乙方造成的经营损失，由甲方承担。二、房东与甲方已签订了《租房协议》，约定的租期为3-5年，即自2019年7月开始计算，15间房月租金合计为约2万元（具体金额及租赁期限以甲方和房东双方签订租赁合同实际金额和期限为准），租金为每月交付一次，并于每月10日交至房东。民宿转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有《租房协议》中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该《租房协议》所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。……四、乙方于本合同签订之日向甲方支付转让定金27.5万元。甲方在合同签订当日向乙方腾让民宿并交付钥匙。乙方在2019年9月18日前一次性向甲方支付余下的转让费共计27.5万元。……六、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约职责，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。……另注：如前承租人即甲方转让民宿时有隐情，（比如合同签订前政府已下令拆迁民宿或是有其它会给乙方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。”合同还约定了其他内容。合同签订之日，李勤依约向邹学武付清转让费27.5万元。合同签订后，李勤依约向15位原房东支付房租至2019年12月10日。2019年11月25日案外人纵翠、案外人李仁亮、2019年11月27日案外人方其欢、2019年11月27日案外人李金洲、2019年11月26日案外人朱聂超、2019年12月13日案外人杜燕、2019年12月14日案外人何冬分别向李勤出具通知，表示不同意其房屋转租，要求李勤限期搬出房屋并恢复原状。2019年11月28日，李勤向邹学武发出《解除的通知》，表明因多位原房东不同意房屋的转租行为，要求其限期搬离，其准备经营民宿的目的无法实现，根据双方签订的《转让民宿合同协议书》，因邹学武方转让民宿有隐情，故要求2019年12月10日解除双方签订的合同，解除合同后的租金由邹学武方承担，并返还其已支付的转让费和违约金。庭审中邹学武确认已收到该通知。2019年11月，案外人纵翠与案外人陈浩曾在聊天记录中明确表示不同意房屋转租，如有转租行为则收回房屋。邹学武当庭表示对该事实无异议。另案外人纵翠、李金洲当庭出庭作证，表示自知道邹学武的转租行为之日起就不认可其转租行为，邹学武当庭予以认可。一审法院认为，李勤与邹学武签订的《转让民宿合同协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。李勤与邹学武签订的合同中明确约定邹学武的转租行为应征得案涉民宿房东的同意，且双方明确约定将15间民宿作为一个整体进行转租，保证15间民宿的转租行为均获得出租人同意是邹学武的义务。本案中邹学武隐瞒其转租行为未获得出租人同意的事实，擅自转让案涉民宿，引发案涉民宿出租人异议，要求李勤限期搬离，导致李勤后续无法继续经营使用。李勤据此解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。另李勤于2019年11月28日向邹学武发出《解除的通知》，邹学武认可于该日收到通知，故认定合同解除的时间为2019年11月28日。关于李勤主张的转让费27.5万元及违约金2.75万元，双方在协议中就合同解除后退还转让费及违约金的计算方式进行了约定，故对李勤该项诉请予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：邹学武于本判决生效之日起十日内向李勤退还房屋转让费275000元及违约金27500元，共计302500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5838元，减半收取2919元，由邹学武负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同享有权利、履行义务。本案中，邹学武与李勤签订的《转让民宿合同协议书》合法有效，双方均应当按合同履行。根据该协议书约定，邹学武将其承租的房屋转租给李勤，并明确约定“双方根据本合同约定转让上述民宿承租权的行为，房东表示同意”“在租赁期内，房东如果违约，对乙方造成的经营损失，由甲方承担”。据此，邹学武有义务保证涉案房屋的出租人同意邹学武的转租行为，并保证李勤在租赁期内能够正常使用涉案房屋。但是，在《转让民宿合同协议书》签订后不久，先后有纵翠、李金洲、李仁亮、方其欢等数名出租人向李勤发出通知，明确表明不同意邹学武转租涉案房屋，造成李勤无法正常使用涉案房屋，合同目的无法实现。根据《转让民宿合同协议书》的约定，李勤有权解除合同并依据双方约定请求邹学武承担违约责任，一审判决有事实和法律依据，本院予以维持。关于邹学武上诉认为除纵翠、李金洲外，其他出租人未出庭作证不能认定不同意转租，根据相关聊天记录可以认定数名出租人对转租行为知情且未提异议的问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，对于出租人是否同意转租，李勤提交了数名出租人不同意转租的书面通知且出租人纵翠、李金洲在一审中当庭表示不同意转租，而邹学武直到双方发生争议后亦未取得出租人同意转租或事后追认的证据，故邹学武应承担举证不能的法律后果，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，邹学武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5838元，由邹学武负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年九月一日法官助理胡海洲书记员胡海洲