湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5725号上诉人（原审被告、反诉原告）：程婷，女，1966年3月16日出生，汉族，住湖北省崇阳县。被上诉人（原审被告）：武汉市领秀城商务有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街489号领秀城一期2栋1单元28层01室。法定代表人：程婷，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李青，女，1987年4月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：徐婷婷，湖北鼎力众邦律师事务所律师。上诉人程婷因与被上诉人武汉市领秀城商务有限公司、李青合同纠纷一案。不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初7941号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。程婷的上诉请求：一、法院依法撤销一审法院民事判决，并依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费等均由被上诉人李青承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订合同无法继续履行，判令解除合同，并要求上诉人向被上诉人李青退还20万元转让费属于严重的事实认定错误。1、上诉人与被上诉人李青的合同已基本履行完毕，且被上诉人李青从起诉之日至今依然在使用案涉租赁房屋，不存在合同无法继续履行的情况。本案诉争房屋系上诉人出租给被上诉人李青使用，双方在平等、自愿的基础上于2016年3月4日签订《店铺转让协议书》及补充协议，协议中对于租赁期限、租金等均作出了明确约定，协议签订当日，上诉人便按约定将案涉房屋交付给了被上诉人李青使用，期间不存在任何违约的行为，且至2018年3月14日（开庭之日），被上诉人李青已经营满两年，已达到双方合同约定的最短租赁年限，故双方之间的合同已基本履行完毕，故上诉人不应向被上诉人李青退还任何转让费，因此，法院认定双方合同无法继续履行，判令解除合同并要求上诉人向被上诉人李青返还20万转让费属于严重的事实认定错误。2、一审法院认定双方合同无法继续履行的原因系租赁物内违规隔断被拆除且被上诉人已实际退出属于严重的事实认定错误。租赁物内的违规隔断以及被拆除的玻璃房均属于案涉房屋的附属结构，即便玻璃房被拆除也不影响案涉房屋的正常使用，且上诉人在玻璃房被拆除后，又立马为被上诉人李青修建了一座玻璃房。且被上诉人李青起诉要求与上诉人解除合同至今，也并未向上诉人腾退上述案涉房屋，持续正常经营至今。故玻璃房拆除并未导致双方合同无法继续履行，且隔断房屋被警告以及玻璃房被拆除系因为被上诉人李青经营不善，经常因卫生、治安等问题与业主发生纠纷，被业主投诉举报所致，且因被上诉人李青在经营期间管理不善，导致租客自杀，家属聚众闹事，以上种种并非系上诉人的原因不能经营，而系被上诉人李青自身原因。且被上诉人李青经营不善也严重影响了上诉人的生活，在上诉人劝说无果后，双方签订了《补充协议》，协议约定：“以后领秀公寓所有事情均由李青负责处理，一切责任自负，除房租外，任何事情与程婷无关。”，现一审法院忽视以上事实，径自认定租赁物内违规隔断被拆除导致合同无法继续履行，并要求上诉人向被上诉人李青返还20万元的转让费，明显系变相的将违约责任转嫁给上诉人，严重的违反《民法总则》中最基本的公平原则。自李青起诉至今，其仍在正常经营1-2-2003号房屋。3、一审法院认定系因第三人原因导致被上诉人李青无法正常使用租赁物，要求上诉人自行承担相应的租金损失及水电费等属于严重的事实认定错误。首先，被上诉人李青从未出现过无法正常使用租赁物的情况，从双方签订合同至今，被上诉人李青一直正常经营案涉房屋，其次，根本不存在被上诉人李青无法正常使用案涉房屋原因。一审庭审中，上诉人已提交了由武汉市公安局洪山区分局卓刀泉派出所出具的《刘关羽等人吸毒结案报告》以及刘艳珍等人的证人证言、案涉租赁房屋的照片等证据证明被上诉人李青利用案涉房屋进行违法活动，经常容留他人吸毒、卖淫、嫖娼等，在租赁期限内未合理使用案涉租赁房屋，才导致多人投诉后房屋隔断也并未进行拆除，一审法院在有充分证据证明以上事实的情况下，认定系因第三人将玻璃房拆除导致被上诉人李青无法正常使用租赁房屋，据此要求由上诉人自行承担相应的房租及水电费更是没有任何事实及法律依据。另，被上诉人李青系在房屋租赁期限届满后，拒绝与2-1-3006、3-203、3-303、3-304、8-1-3105房屋所有权人续签协议，并将上述房屋所有家电拆除，放弃经营，与上诉人无任何关系。上诉人在诉讼过程中，虚假陈述，误导审判法官作出错误判决，严重损害了司法的严肃和威严。4、一审法院认定上诉人未能举证证明被上诉人李青进行违法活动构成违约，不予支持上诉人要求其支付租金、违约金以及赔偿损失的诉求属于严重的事实认定错误。上诉人在一审过程中提交的由武汉市公安局洪山区分局卓刀泉派出所出具的《刘关羽等人吸毒结案报告》中明确记载，违法事实发生地点为洪山区领秀城三栋2楼、3楼多个房间，时间为2017年9月20日，足以证明被上诉人李青在租赁期间使用案涉租赁房屋进行违法活动，且领秀城商务有限公司的员工证言也足以证明在被上诉人李青经营案涉租赁房屋期间，被上诉人李青经营管理混乱，上诉人基于以上事实，依据双方合同第九条约定要求被上诉人李青支付租金、承担违约责任完全有理有据，一审法院忽视以上事实，驳回上诉人诉请没有任何事实及法律依据。综上所述，一审法院在未查清案件事实，在事实不清的情形下认定合同无法继续履行，并要求上诉人向被上诉人李青返还20万转让费属于严重的事实认定错误，法院应依法撤销一审法院判决，并依法改判或发回重审。二、一审法院适用法律错误，未依法判案。本案中，上诉人与被上诉人李青之间的合同已基本履行完毕，案涉租赁房屋也并未灭失，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，也不应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条的规定要求上诉人承担相应的合同解除的法律后果。事实上，双方产生争议的原因系被上诉人李青利用案涉承租房屋进行违法活动，同时未按合同约定向上诉人支付房屋租金及水电费，因此应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”要求作为违约方的被上诉人李青向上诉人承担违约责任，同时依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六：“当事人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，判令被上诉人李青向上诉人支付实际使用案涉房屋的租金及水电费。李青辩称：请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。武汉市领秀城商务有限公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。李青向一审法院提出诉讼请求：1、解除与程婷签订的《店铺转让协议书》及《补充合同》；2、程婷全额退还转让费60万元并支付违约金30万元；3、程婷赔偿李青损失136680元；4、程婷返还押金22000元及租金3419元；5、本案诉讼费由程婷承担。一审法院认定事实如下：2016年3月4日，李青与程婷签订《店铺转让协议书》，约定：“甲方（程婷）同意将自己位于武汉市雄楚大道杨家湾领秀城商务公寓转让给乙方（李青），其中包括日租房：1-2-2003（5）、2A-3006（5）、2-1-1203（4）、3-203（9）、3-303（9）、3-304（9）、8-1-3105（4），共45间，另外乙方只有门面房的使用权……店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同约定的应缴纳的水电费及其他各项费用……转让后店铺现有的装修装饰及其他所有设备房屋装修等营业设备等全部归乙方……乙方在2016年3月4日向甲方支付转让费60万元整，甲方协助乙方和市场方（铺面房东）签署铺面租赁合同……如果由于甲方原因导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费的50%作为违约金，同时全额退还乙方转让费……该公寓月租金为32000元，包括租金2,6万，门面0.6万，租金押一付二，每两个月付一次……租赁时间从签署合同之日起大概2-7年……乙方也不得利用承租房进行违法活动,否则赔偿甲方一切损失”。合同签订当日，李青向程婷转账支付转让费60万元，程婷亦将上述七套公寓式房屋及一间玻璃门面房交付给李青租赁经营。2016年4月2日，李青与程婷签订《补充合同》，约定：“房租因为程婷少给李青两个房，租金从原来的叁万贰仟元整调整到叁万一千整……以上房租按每2个月付给程婷62000元，到2017年12月30号止。从2018年1月1号开始到2019年6月30号止每2个月交68000给程婷……以后领秀城公寓所有事情都由李青负责处理，一切责任自负，除房租外，任何事情与程婷无关”。2016年3月份起，李青依约开始向程婷缴纳租金及水电费，2016年7月至2017年1月期间，程婷在涉案租赁房屋中承租房屋一间，李青每月从应向程婷交付的租金中予以扣减。2016年11月起，因涉案2-1-1203房屋业主将该房屋出售，故李青自该月开始扣减该房屋每月租金3000元。2017年6月29日，涉案玻璃门面房被城管拆除，李青于当年7月在扣减应缴租金6000元、押金6000元及程婷补偿费用100元后，支付8月份租金15000元。2017年7月12日，洪山区胶囊房整治专班发出三份告示，要求对因改变房屋结构、违规隔断出租的3-203、3-303、3-304房屋的隔断物进行帮拆。2017年7月26日，上述租赁房屋内隔断物被拆除。因3-304、1-2-2003室业主向李青催缴房租，经协商李青自行分别与上述业主签订租赁合同并继续使用，其他公寓式租赁房屋因租期届满或隔断物被拆等原因，李青拒绝向程婷支付租金，并自行退出租赁房屋。双方由此成讼。一审法院于2018年1月19日向程婷送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。另查明，李青租赁经营期间，程婷将自己所开办的武汉市领秀城商务有限公司营业执照、公章提供给李青经营使用。一审法院认为，李青与程婷于2016年3月4日、2016年4月2日分别签订的《店铺转让协议书》和《补充合同》，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。鉴于租赁物内违规隔断在李青、程婷签订《店铺转让协议书》时已经存在且作为转让及租赁的标的物的组成部分，被依法拆除后合同继续履行的基础发生较大改变且李青已实际退出，双方合同无法实际履行，故李青请求解除《店铺转让协议书》和《补充合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。另，由于李青起诉前未就合同是否解除向程婷发出通知或者正式协商，故一审法院认定李青起诉状副本送达程婷的时间即2018年1月19日为合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”李青基于店铺转让及2-7年的租赁期限向程婷支付60万元转让费，现因合同提前解除李青主张程婷全额退还转让费，一审法院根据合同性质和实际履行期间等因素，酌情判令程婷退还20万转让费。由于李青未能举证证明其损失，故李青主张程婷赔偿损失136680元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于李青依据《店铺转让协议书》第六条的约定主张程婷支付转让费的50%作为违约金，由于并非“甲方（程婷）原因”导致转让中止，故李青主张程婷支付违约金30万元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。李青诉请要求程婷返还押金22000及租金3419元，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。另，合同解除前，李青有义务继续向程婷交纳相应租金，但基于合同相对性原则，程婷应当按照约定将租赁物交付李青并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因第三人原因导致李青不能正常使用租赁物的，程婷应当对此承担责任，故对此期间的租金损失及水电费应由程婷自行承担。程婷反诉要求李青支付违约金30万元，因缺乏合同依据，一审法院不予支持。程婷依据《店铺转让协议书》第九条主张李青利用承租房进行违法活动构成违约，但未能举证证明是李青从事违法活动，故程婷要求李青赔偿10万元玻璃房被拆的损失，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。李青诉请领秀城公司承担责任，根据合同相对性原则，领秀城公司并非合同当事人，故其不应承担民事责任，李青该项诉请一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李青与程婷签订的《店铺转让协议书》及《补充合同》于2018年1月19日解除；二、程婷于本判决生效之日起十日内退还李青转让费200000元；三、驳回李青的其他诉讼请求；四、驳回程婷的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费6710元，由李青负担4560元，程婷负担2150元；反诉案件受理费4519元，程婷已预缴2338元，由程婷负担。本院二审期间，程婷向本院提交下列证据：证据一、被上诉人企业信息，拟证明上诉人和被上诉人已经合法交接完毕。证据二、3-203业主微信聊天记录，拟证明3-203房是被上诉人严重违约拖欠租金5个多月后，2017年11月23号业主自己拆除的。证据三、3-303业主微信聊天记录，拟证明3-303房是被上诉人严重违约欠租金至2018年1月19日6个多月后，2019年2月15号业主自己拆除的。证据四、被上诉人支付物业费的收据，拟证明被上诉人一直在经营涉案出租屋。证据五、被上诉人微信聊天记录、拟证明被上诉人的违约过程。证据六、视频，拟证明涉案出租屋没有被拆除。证据七、玻璃房照片，证明上诉人重新建了新玻璃房。经质证，李青对证据一真实性没有异议，但与本案无关。对证据二的三性均不予认可。证据四没有看到。对证据五，没有8-13页，编码是乱的，且有的微信聊天记录是上诉人和原房东的聊天记录跟本案无关。证据六没有看到。对证据七的三性均有异议，达不到证明目的。本院认为，上述证据均不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：作为房屋租赁合同的承租人，除房屋能够使用之外，还应能满足其签订房屋租赁合同时的合同目的。根据本案查明的事实，被上诉人李青承租房屋并非自己居住使用，其合同目的对外经营并以此产生收益。《店铺转让协议书》签订及房屋交接时，租赁物内存在隔断且作为转让及租赁的标的物的组成部分。在被拆除之后，必然影响被上诉人李青对外正常经营，合同主要目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此被上诉人李青在合同履行基础发生重大变化的情况下要求解除合同具有事实与法律依据。此外，被上诉人李青承租房屋期间，承租房屋存在其他租户违法行为并行政处罚的情形，但是其他租户的违法行为并不等同于被上诉人李青利用租赁房屋实施了违法行为。上诉人程婷以此认为被上诉人李青违反合同约定的主张本院不予支持。最后，被上诉人李青与上诉人程婷签订《店铺转让协议书》的时间为2016年3月4日，约定租赁期限从签署合同之日起大概2-7年，证明被上诉人李青承租房屋使用房屋期限的意愿为两年以上七年以下，而并非两年期限届满后即视为《店铺转让协议书》已经履行完毕。而且至2017年7月26日租赁物内违规隔断被拆除，被上诉人李青实际使用租赁房屋的时间也并未超过两年。因此上诉人程婷认为合同已经基本履行完毕没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人程婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由程婷负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年九月二日书记员  张 欣