四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0181民初189号 原告：何天文，男，汉族，住四川省大英县。 被告：成都凯诚家居有限责任公司。住所地：四川省成都市。 法定代表人：巫敏，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：农黛黎，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波，系公司员工。 原告何天文与被告成都凯诚家居有限责任公司（以下简称凯诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，于2016年6月27日作出（2015）都江民初字第2641号民事判决书。原告何天文不服判决提起上诉。2017年1月10日四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民终9307号民事裁定，撤销本院（2015）都江民初字第2641号民事判决，并将此案发回本院重新审理。根据四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终9307号民事裁定，本院于2017年1月10日依法受理案件并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何天文、被告凯诚家居的委托诉讼代理人农黛黎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何天文向本院提出诉讼请求：（1）依法判令被告凯诚家居给付原告何天文恢复墙体费用369137元；（2）被告凯诚家居给付原告何天文为执行合同专门为被告凯诚公司搭建钢楼梯费用32000元；（3）本案诉讼费用由被告凯诚公司承担。事实与理由：2011年6月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将安康北路政通家园7号楼36号、38号、40号商业铺面及门卫室和二楼除上三楼的楼梯平台，全部总面积530平方米出租给被告，租期6年。2011年6月10日起至2017年6月9日止，合同约定被告出现违约给原告造成经济损失的，应向原告承担赔偿责任。合同成立后，原告即将租赁房屋交付被告使用，被告在履约一年多后即开始违约，将其物品搬离租赁房屋，于2013年8月22日将租赁房屋钥匙邮寄给何天文。此后原告多次要求被告依合同将所租赁房屋恢复原状，被告均未理睬，致使租赁房屋闲置至2015年2月。2015年2月，原告只好找施工队将此房屋恢复原状，共计花费369137元。依照双方签订合同第十五条第六款约定，如因被告未能完全按期6年履行合同，被告需将房屋内所有隔墙恢复原状。因此，此款应由被告给付原告。合同第十五条第二款约定，原告需在该出租房屋后侧另行建设钢楼梯上二楼，该楼梯需满足被告使用条件，即内部宽度不低于1.6米，并对该楼梯的安全性、合法性负全部责任，原告依合同投入了32000元专门修建了这个楼梯，现由于被告违约，因此被告应承担原告修建钢楼梯修建的费用32000元。2013年8月，原告向都江堰市人民法院提起诉讼，请求判令被告支付欠原告房屋租金和房屋租金利息，将原告出租房屋恢复原状，给付原告专门为被告修建专用钢楼梯的费用，并向原告支付违约金。2014年5月4日，都江堰市人民法院作出（2013）都江民初字第1813号民事判决书，对原告主张被告支付房屋租金、利息及违约金的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告将出租房屋恢复原状，以及判令被告给付原告为被告修建专用钢楼梯费用的主张，法院在案件中未予处理，告知其可另行主张权利，原告故提起此次诉讼。 被告凯诚公司辩称，1、原告不能证明交付商铺交付时墙体的原状、交还时的原状，且原告不能提出证据证明其对墙体进行了恢复，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任。2、即便假设原告能够举证证明商铺原状，被告也不应向原告支付恢复墙体费用。根据双方签订《商铺租赁合同》第五条第6款：“如因被告原因未能完全按期（6年）履行合同，被告须将房屋内所有隔墙恢复原状”，被告方的合同义务仅为恢复租赁商铺隔墙原状，而合同未约定被告未恢复原状的，应对原告承担赔偿责任。3、对于修建的钢楼梯被告不应向原告支付修建费用。双方签订的《商铺租赁合同》解除后，修建的钢楼梯在原告控制之下仍为原告所用，并且钢楼梯的修建不仅未使原告财产减少，反而提升了租赁房屋的价值，原告是钢楼梯修建的实际受益人，原告不存在损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的下列证据：当事人身份信息，《商铺租赁合同》、（2013）都江民初字第1813号民事判决书、（2014）成民终字第6063号民事判决书、（2015）川民申字第1290号裁定书。 各方当事人当庭对以下事实表示无异议，本院予以确认： 1、2011年6月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于都江堰市安康北路政通家园7号楼36号、38号、40号铺面及门卫室、二层整层除上三楼的楼梯平台外区域出租给被告用于经营橱柜、家具等家居用品。合同租期为6年，自2011年6月10日至2017年6月9日止。商铺租金为：第一期，2011年7月9日至2012年7月8日，每年租金为人民240000元；第二期，2012年7月9日至2013年7月8日，每年租金为人民币240000元；第三期，2013年7月9日至2014年7月8日，每年租金为人民币240000元；第四期，2014年7月9日至2015年7月8日，每年租金为人民币259200元；第五期，2015年7月9日至2016年7月8日，每年租金为人民币259200元；第六期，2016年7月9日至2017年7月8日，每年租金为人民币259200元。其他费用：被告须向原告支付铺面转让费、墙体拆除费共计40000元，该费用从履约订金中冲抵。被告在确认该商铺达到约定交房条件后一次性交清壹年租金费用，合计人民币240000元；其余的采取每年一付，以后须在每个支付周期届满30天以前，支付下个周期的全部租金。双方约定交房条件为：原告拆除所有房屋内非承重墙体、并完全清理出场，接通房屋内水电并能够满足正常使用。合同特别约定：交房条件，原告应在将本物业交与被告使用前拆除房屋内所有非承重墙体，否则计租期相应顺延，但最迟不得晚于2011年6月15日，否则视为原告违约。原告须在该物业后侧建设楼梯一步，该楼梯需满足被告使用条件：内部宽度不低于1.6米，并对该楼梯安全、合法性负全部责任。同时，原告承诺该楼梯须在房屋交付后20日内建设完成，否则视为原告违约，计租日期相应顺延，逾期15日以上，被告有权终止本合同，原告须全额退还被告支付的全部费用并向被告赔付前期装修损失。该合同由原、被告双方签字。 2、上述合同签订后，原告依约将租赁房屋内非承重墙体拆除，搭建钢楼梯一部。并将租赁房屋交由被告使用。2016年6月8日，被告公司在合同上签署“交房合格”。 3、2013年4月23日，原告向被告提出《百V橱柜要求合同期内退房甲方对出租房恢复的要求》，被告对此未作答复。后被告公司将其物品搬离租赁房屋，并于2013年8月22日将租赁房屋钥匙及《公函》一份邮寄原告。 4、2013年，原、被告双方因租赁合同纠纷涉诉法院，原告何天文向法院提出诉讼请求，要求：（1）其与被告凯诚公司签订的《商铺租赁合同》有效；（2）双方结清合同有效期间的各种费用后，解除双方的合同关系；（3）被告凯诚公司向原告何天文支付2013年7月8日至2014年1月7日期间房租费120000元；（4）被告凯诚公司向原告何天文支付二期（2012年7月8日至2013年7月7日）房租费20000元；（5）被告凯诚公司向原告何天文支付逾期付款违约金128700元；（6）被告凯诚公司向原告何天文支付其修建钢结构楼梯造价费用32000元；（7）被告凯诚公司赔偿其在装修房屋时破坏本楼住户的家电损失费1500元；（8）被告凯诚公司给付原告何天文因合同不能继续履行的各种损失12000元；（9）被告凯诚公司给付原告何天文拆除所有装修物体的拆除费用35000元；（10）被告凯诚公司给付原告何天文房屋恢复原状费用477000元。被告凯诚公司应诉后提出反诉，要求：（1）解除双方签订的《商铺租赁合同》；（2）确认凯诚公司与何天文间的《商铺租赁合同》已于2013年6月9日解除；（3）何天文退还凯诚公司房租18333元；（4）何天文赔偿凯诚公司损失220000元。该案经审理，都江堰市人民法院作出（2013）都江民初字第1813号民事判决书，判决：一、何天文与成都凯诚家具有限责任公司于2011年6月2日签订的《商铺租赁合同》有效；二、解除何天文与成都凯诚家具有限责任公司于2011年6月2日签订的《商铺租赁合同》；三、成都凯诚家具有限责任公司于判决生效之日起七日内向何天文支付第二期房屋租赁20000元；四、成都凯诚家具有限责任公司于判决生效之日起七日内向何天文支付自2013年7月9日至2013年8月22日的房屋租金29589.04元；五、成都凯诚家具有限责任公司于判决生效之日起七日内按照中国人民银行同期同类贷款利率计算向何天文支付违金（其中20000元从2012年6月9日起计算；29589.04元从2013年6月9日起计算至付清之日止）；六、成都凯诚家具有限责任公司于判决生效之日起七日内赔偿何天文70000元；七、驳回何天文的其他诉讼请求；八、驳回成都凯诚家具有限责任公司的其他诉讼请求。在该次诉讼中，法院对何天文主张的拆除装修物体的拆除费用35000元、恢复原状费用477000元、修建钢结构楼梯费用32000元的主张未予处理，理由为：对于该项损失，何天文仅提供《投标总价》一份，庭审中亦明确表示不同意就拆除费用及恢复原状费用进行鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，何天文对于该主张证据不足，在案件中不作处理，何天文可另案主张。 8、2015年2月6日，何天文与案外人成有贵签订《商铺恢复原状施工协议》，载明：一、工程地点：都江堰市安康北路政通家园7号楼36号、38号、40号铺面及门位室，二楼整层、合计建筑面积约520平方。二、该商铺现状无光线、无水电、无卫生间，原家具厂装修全部拆除，清除顶棚的黑色、乳胶漆,拆除费用包干费3万元整（包括运出城外乙方自行找卸渣场）。三、恢复原状不按原施工图恢复，满足现有用户需要，墙体不用原设计空心砖恢复，用现有新型隔墙板，墙面抺灰采用150#砂浆，卫生间新修男、女和一间，包括装修。水电材料使用，水管用PV管（川路牌），电线用营门口电缆厂铜芯软线，乙方所购的材料经甲方验收同意后在使用。门窗、顶棚、地板经甲乙双方现场商订。墙面漆用立邦乳胶漆。工程质量经甲方验收合格，保修期为三年。四、该工程甲方双包给乙方，包工包料，工程总造价260000元（大写：贰拾陆万元整）。五、付款方式：甲乙双方签订本合同生效后，甲方预付给乙方5万元（大写：伍万元整）。主要材料进场后甲方付给乙方10万元整，余下11万元（大写：拾壹万元整）完工后经甲方验收合格后15日内付清全款。六、安全事故，由乙方自行承担，包括楼下正在营业的商家和材料保管。工期为30天。 9、诉讼过程中，原告何天文向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋的恢复费用进行鉴定,本院予以准许。2016年8月31日，四川精财信工程造价咨询有限公司出具川精财信工鉴（2017）第007号鉴定报告，载明：经鉴定，何天文与成都凯诚家居有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，除钢架广告牌拆除、60余间墙体拆除费用以外的房屋恢复项目费用鉴定工程造价为246111.94元（人民币：贰拾肆万陆仟壹佰壹拾壹元玖角肆分）。诉讼当事人申请鉴定的金额为427137.00元（房屋恢复费用339137元、外墙墙砖材料费（包括人工费）100平方米15000元、钢架广告牌拆除费用8000元、钢楼梯搭建费用32000元、钢楼梯拆除费用3000元、60余间墙体拆除费用30000元），经鉴定后的金额为246111.94元（不含诉讼当事人申请的钢架广告牌费用8000元、60余间墙体拆除费用30000元）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告凯诚公司应否赔偿原告房屋恢复费用及具体数额的认定；2、搭建钢楼梯费用32000应否由被告凯诚公承担。 1、被告凯诚公司应否赔偿原告房屋恢复费用。依照《商铺租赁合同》第十五条：“6、如因乙方原因未能完全按期（6年）履行合同，乙方须将房屋内所有隔墙恢复原状。”，本案中，原、被告在商铺租赁合同中明确约定在交付租赁房屋前应拆除房屋内所有非承重墙体、建设楼梯一步等。被告于2011年6月8日在合同上签属交房合格，应视为原告已按合同约定履行了拆除非承重墙体、建设楼梯的义务。被告凯诚公司接收租赁房屋后，未完全按双方签订租赁合同约定履行其租赁房屋6年的承租义务，仅在租赁房屋一年多后便将房屋交还原告何天文，其行为已构成违约。被告凯诚公司应按合同约定将原告何天文房屋内所有隔墙恢复恢复原状。原告何天文在被告凯诚公司未恢复房屋的前提下，自行将房屋恢复原状，被告凯诚公司应赔偿原告何天文房屋恢复费用。本案在诉讼过程中，原告何天文申请就房屋恢复费用进行鉴定，经鉴定后的恢复费用金额为246111.94元（不含诉讼当事人申请的钢架广告牌拆除费用8000元、60余间墙体拆除费用30000元）。因墙体拆除系原告何天文在合同中约定的先合同义务，鉴定机构未将拆除费用纳入鉴定，本院对鉴定结论予以采信。商铺租赁合同约定，租赁期限自2011年6月10日至2017年6月9日止，原告何天文于2013年8月22日将租赁房屋收回，被告凯诚公司实际承租房屋两年有余。根据原、被告双方履行合同的实际情况及合同约定的租赁期限，因被告凯诚公司未仅履行租赁两年的承租义务，本院酌定由被告凯诚公司承担60%的赔偿责任，即246111.94元╳60%=147667.16元。 2、搭建钢楼梯费用32000元是否应由被告凯诚公承担。依据双方签订的《商铺租赁合同》第十五条：“2、甲方须在该物业后侧建设楼梯一步，该楼梯需满足乙方使用条件：内部宽度不低于1.6米，并对该楼梯安全、合法性负全部责任。”，本案原、被告所签订的租赁合同中，原、被告未约定被告违约应支付原告搭建钢楼梯费用，且根据双方合同约定，原告搭建钢楼梯为其先合同义务，其目的是为了被告能正常使用租赁房屋。故对于原告主张的搭建钢楼梯费用32000元的诉讼主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都凯诚家居有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告何天文房屋恢复费用147767.16元； 二、驳回原告何天文的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费7318元，由被告成都凯诚家居有限责任公司负担。鉴定费用5000元，由原告何天文负担2000元，被告成都凯诚家居有限责任公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 林 昊 人民陪审员 肖 星 人民陪审员 李 莎 二〇一七年十一月十七日 书 记 员 易新尧