重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11770号原告：代佳妤，女，汉族，生于1987年3月17日，住重庆市涪陵区。委托代理人：陈果，重庆鼎之律师事务所律师。委托代理人：杨超，重庆鼎之律师事务所律师。被告：梅发贵，男，汉族，生于1954年6月28日，住重庆市南岸区。被告：周云霞，女，汉族，生于1954年12月29日，住址同上。共同委托代理人：袁亮（特别授权），重庆志平律师事务所律师。第三人：重庆北联置业顾问有限公司，住所地重庆市渝**东湖南路****21－6，统一社会信用代码：91500000563496361J。法定代表人：周畦，总经理。委托代理人：梁皓，男，汉族，生于1989年5月12日，住重庆市渝中区。委托代理人：王威力，男，汉族，生于1986年8月21日，住新疆阿克苏市。原告代佳妤诉被告梅发贵、周云霞及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加重庆北联置业顾问有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈果、杨超、被告的委托代理人袁亮、第三人的委托代理人梁皓、王威力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月8日，原告代佳妤为购买属于被告梅发贵与周云霞位于重庆市南岸区房屋（被告系夫妻关系），通过重庆北联置业顾问有限公司与被告签订了《房地产买卖居间协议》，协议对房屋面积、价款、交款时间及方式、违约责任、中介费收取等作了明确的约定。按约定，原告于2017年3月8日通过支付宝形式分两笔向梅发贵中国农业银行账户转入2万元作为购房定金，并向中介公司支付中介服务费6800元及权证代办费1000元。后原告按协议约定准备办理后期款项支付及按揭贷款事宜，期间两被告告知原告不愿意出售涉案房屋，不再继续履行合同义务。被告的单方违约行为侵犯了原告的合法权益。原告起诉请求：1、判决解除双方签订的《房地产买卖居间协议》；2、判决被告返还原告购房定金2万元、赔偿原告解除合同违约金68000元及原告支付的中介服务费6800元、权证代办费1000元；3、诉讼费用由被告承担。被告梅发贵、周云霞答辩称，原告陈述与事实不符，协议上没有周云霞的签字，周云霞对房屋买卖不知情。居间合同是格式合同，是第三人制定的，梅发贵本人没有修改的权利，要作出对制定合同一方不利的解释。原告、梅发贵及第三人侵犯了周云霞的合法所有权，周云霞保留提起诉讼的权利。原告要求的除购房定金外的违约金及中介费于法无据，梅发贵收到的是购房定金，即使梅发贵不同意履行合同，应由梅发贵双倍返还定金，而非68000元。中介费应向第三人要求返还，因合同没履行权证费未发生，第三人应退还。第三人没有严格审查涉案房产的具体产权情况，应承担全部责任。第三人答辩称，合同约定明确，签订合同时我司工作人员打电话告知了被告方，被告方周云霞是同意出售的。经审理查明，2017年3月8日，原告代佳妤（乙方）与被告梅发贵、周云霞（甲方）及第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的重庆市南岸区某房屋出售给原告，该房屋总成交金额68万元。三、付款方式：按揭付款，1、乙方于签署本协议时向甲方支付定金2万元；2、乙方于过户当日前向甲方支付首付款43万元；3、乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款23万元，用于支付甲方第三部分房款，如银行实际贷款金额低于此金额，不足部分由乙方自筹资金支付。六、权属转移登记及房屋交付：权属转移登记：甲乙双方同意，自本合同签订之日起银行按揭审批通过后30日内，由丙方陪同甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请房屋权属转移登记手续。房屋交付：甲方应当在收齐房款当日将房屋交付给乙方。七、服务费用：中介服务费：签订本合同时，甲方向丙方支付服务费6800元。乙方向丙方支付服务费6800元，以及权证代办费1000元，乙方共计7800元。按揭服务费：签订本合同时，乙方需向丙方支付代担保公司收取的按揭服务费及担保费3450元。八、相关违约责任：甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于延迟办理抵押、拒不或者延迟提交有效的按揭贷款资料、过户资料、拒不或者延迟到场办理贷款按揭贷款、过户手续、拒不或逾期交付房屋、拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用、拒不或延迟履行本合同项下之其他义务），则逾期未超过10日的，违约方须每日按房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任、支付相当于该房屋成交价格20％的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。如甲方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或被解除或被认定为无效的，则视为甲方违约，甲方应当赔偿乙方所受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）。因甲乙双方任何一方违约造成合同终止、解除或不能实际履行的，丙方已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方向丙方支付相当于该房屋成交价格3％的违约金。十、补充条款：甲方承诺该房屋产权清晰（无任何债权债务法律纠纷）；甲乙双方无条件配合经纪方办理此房的一切交易手续；乙方以公积金贷款；甲方收齐全款，后面的租金由乙方收取。协议落款处“梅发贵、周云霞”签名均为梅发贵所签，梅发贵与周云霞系夫妻关系。签订合同当日，原告向被告梅发贵支付定金2万元。签订合同当日，原告向第三人支付中介及权证代办费7800元。2017年3月23日，原告与被告梅发贵通电话，被告梅发贵在通话中明确表示被告周云霞不同意继续出售涉案房屋。庭审中，被告均表示不同意继续履行合同。涉案房屋登记在被告梅发贵、周云霞名下。上述事实，有各方当庭陈述及举示证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。当事人均应按合同约定履行权利义务。原告起诉请求解除双方签订的房地产买卖居间协议，被告梅发贵、周云霞亦不同意继续履行合同，双方对解除合同达成合意，本院予以确认。涉案房屋登记在被告梅发贵、周云霞名下，属梅发贵、周云霞共有房屋。涉案合同系被告梅发贵与原告签订，周云霞的签名系被告梅发贵代签，且合同签订后周云霞明确表示其不同意出售涉案房屋，原告未举示确实充分的证据证明被告周云霞同意出售涉案房屋，被告梅发贵出售涉案房屋系无权处分，未取得共有人周云霞的同意。故合同解除后，应由被告梅发贵返还原告购房定金2万元。因被告梅发贵的行为使原告购买涉案房屋的目的不能实现，原告为此向第三人支付中介及权证代办费7800元系原告损失，应由被告梅发贵支付给原告。关于被告辩称中介及权证代办费应由第三人返还问题，合同约定原、被告一方违约造成合同解除的，第三人已收取的服务费用不予退还，故对被告的辩称理由不予采信。关于违约金数额的问题。合同约定违约方应支付房屋成交价格20％的违约金，原告要求按10％即68000元计，被告认为违约金约定过高，请求予以调整；双方均未就原告实际损失举示证据。本院认为，根据公平原则与诚实信用原则，违约金兼具赔偿守约方损失与惩罚违约方失信的双重功能，本院兼顾原告实际损失、双方履行情况、被告过错程度等各因素，对原告要求的68000元请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告代佳妤与被告梅发贵、周云霞及第三人重庆北联置业顾问有限公司签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告梅发贵于本判决生效之日起十日内向原告代佳妤返还定金2万元并支付中介及权证代办费7800元、违约金68000元；三、驳回原告代佳妤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2275元减半收取1138元，原告代佳妤负担380元、被告梅发贵负担758元（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安娜二〇一七年十一月十日书记员  庞丹