贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2631民初815号原告黎平县良瑜公园府邸163户业主。诉讼代表人林新华，男，侗族，1975年10月23日出生，住黎平县。诉讼代表人何思，男，汉族，1984年10月26日出生，湖南省邵阳市大祥区人，现住黎平县。被告贵州良瑜房地产开发有限公司（以下简称良瑜房地产公司）。地址：黎平县德凤镇五开南路“良瑜公园府邸”商住小区售楼部。法定代表人张平，男，该公司董事长。委托代理人罗鹏，男，通衢律师事务所律师。被告重庆诺泰物业管理有限公司（以下简称泰诺物业公司）。法定代表人鲜佳兵，该公司总经理。委托代理人谌小丰，男，该公司职工。委托代理人黎帅，男，重庆高山律师事务所律师。原告黎平县良瑜公园府邸163户业主诉被告良瑜房地产公司、泰诺物业公司建筑物区分所有权、物业服务合同纠纷一案，于2016年8月18日立案受理后，依法由审判员廖声艳担任审判长，与审判员毛恩跃、欧波组成合议庭，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人林新华、何思，被告良瑜房地产公司委托代理人罗鹏、被告泰诺物业公司委托代理人谌小丰、黎帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎平县良瑜公园府邸163户业主向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即收回游泳池的对外承包经营权；2、请求确认良瑜公园府邸地下停车场的产权归属，并判令二被告下调小区的地下车库停车费；3、判令被告二拆除电梯广告，并将所得收入全额返还业主；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年以来，原告与被告良瑜房地产公司签订了商品房买卖合同，至2015年7月，该公司已完成一期交房，原告亦先后入住。但在居住过程中，原告发现该小区的物业管理水平、房屋质量、设施存在重大问题和安全隐患，损害了业主的权益。首先，被告在销售房屋时承诺该小区为黎平县第一个封闭式管理小区，设有游泳池，但原告入住后，被告在未经业主同意的情况下，将小区游泳池对外承包给美洲健身俱乐部经营，以此获取收益。大量游泳人员出入不仅占据了本小区居民应享有的游泳资源，更是给小区的安全和环境造成极其不利的影响。曾出现健身俱乐部人员携带管制刀具在小区威胁业主的事件。针对这些现象，原告曾多次主动与被告协商，找主管部门反映，要求被告收回游泳池经营权，但被告仍置之不理。《物权法》规定，建筑区划内的公共场所，公共设施属于业主共有。因此，业主享有对小区游泳池的使用权，被告在未经原告允许的情况下擅自对外发包经营属侵权行为，被告应立即收回对外承包经营权。其次，被告对该小区的地下车库一直称其拥有独立产权，小区业主如需购买车位则按8-14万元出售，并且由被告自己定车库停车费标准（标准为：2元／小时，年卡3000元，车位年卡750元），此收费标准系黎平县最高，超过省城贵阳，这在一定程度上损害了业主的合法权益。根据《物权法》的规定，地下车库应属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施、附属设施。物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接收业主的监督。因此，原告有权对被告不合理的收费标准进行监督和要求下调收费。再次，被告在未经原告允许的情况下，私自将本小区4栋楼8个电梯中的24个面的广告出租位租给广告厂家，收取广告费。电梯属于全体业主的公摊面积，是建筑物专有部分，全体业主享有占有、使用、收益和处分的权利。故被告的行为系侵权行为，其收益应返还给小区业主。对于上述问题，原告两次与二被告协商并向县住建局、信访局和县政府反映均无果。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告良瑜房地产公司辩称：一、关于收回“游泳池”的承包经营权的问题。答辩人认为任何当事人主张权利的前提是首先确定权利主体资格，如无主体资格，即没有主张权利的基础。就该争议的游泳池而言，原告等人尚未具备主体资格，因为根据《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记…”，即物权公示原则，但该游泳池不论产权或使用权并未登记在原告等人名下，所以原告以产权或使用权人的身份提起诉讼，既无法律依据，亦无事实依据，其主体身份不适格，所以对此请求应予以驳回。二、关于确认车库产权归属的问题。根据《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”首先，应当确定双方是否存在车库的约定，其次看车库使用的方式。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，双方在合同中对特殊种类产权并未作出任何约定，故车库产权属于答辩人所拥有。其次，答辩人使用的方式并未违法。因此，原告请求确认车库属原告等人所有的请求，既无约定，亦违反法律规定，此请求不应得到支持。综上所述，答辩人认为原告所诉缺乏充分的证据支撑，没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告泰诺物业公司辩称：原告主体不适格，小区总设计3000住户，一期房屋总量608户，现入住240余户，正在装修120余户。小区尚未成立业主委员会，现只有163户起诉，这163户是否能代表全体业主行使权利，请法院查实。关于游泳池的问题，因小区现在尚未完全建成，业主委员会尚未成立，游泳池不知交由谁管理，故先期游泳池暂时由物业公司管理，待小区完全入住后，确定产权属谁再交给谁管理使用。同时因目前物业管理开销太大，所收物业管理费不能保障正常管理开支，为此和美洲健身俱乐部一起共同经营，但并非对外承包经营。至于电梯广告的问题，在原告诉讼过程中我们已拆出，现已不存在。为此，希望法院依据事实作出公正裁判。原告在举证期限内向法院提交了9份证据：1、《良瑜公园府邸业主诉求公告》，证明良瑜公园府邸业主已经向良瑜地产，诺泰物业，县住建局，县信访局，县政府书面申请协商解决问题。2、良瑜公园府邸业主临时委员会发文登记簿，证明良瑜地产，诺泰物业，县住建局，县信访局，县政府已签收业主诉求公告。3、《商品房买卖合同》、销售广告及宣传资料，证明出卖人违反销售广告及宣传资料上具体明确的允诺和工程质量，欺骗购房者。4、《商品住宅质量保证书》，证明出卖人交付的标的物不符合约定，其中保温工程、顶棚抹灰、地面饰面三项都没有做。5、商品房销售广告，证明销售广告对小区游泳池及小区的高端、安全、封闭性等设施允诺具体明确。6、照片、视频，证明因游泳池对外打破封闭，小区出现踩踏绿化、泳装男女、小区女业主受到威胁等事件（原告在庭审质证时未提交。7、联名维权授权委托书，证明委托代理人是经过维权业主表决选举，能代表大多数人意愿的。8、维权微信群表决选委托代理人截屏图片，证明未能到场签名的业主在维权微信群表决选举委托代理人。9、163户业主联名维权交费名单，证明法律维权需要钱，志愿资费者即是需要法律维权者。被告良瑜房地产公司、泰诺物业公司在举证期限内未有提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的关联性有异议；对证据2的关联性有异议；对证据3合同本身没有异议，但与本案无关联性；对证据4的真实性没有异议，但整个房屋的整体验收是合格的；对证据5有异议，只明确有设施，但没有明确产权的归属；对证据7与本案无关，与原告的诉求无关联性；对8-10证据，都不属于证据范畴。经审理查明：良瑜公园府邸系被告贵州良瑜房地产开发有限公司开发建设的楼盘，座落于黎平县××××路。该楼盘第一期工程于2014年9月底竣工，2015年原告林新华等163户业主陆续入住。良瑜公园府邸一期工程地下面积17722.18平方米，车库面积13898.39平方米、地下人防面积799.95平方米，地下停车位约300个，建筑区划内建有一游泳池。一期房屋总量608户，至起诉时约200余户入住，尚未成立业主委员会，故先期物管由贵州良瑜房地产开发有限公司委托重庆诺泰物业管理有限公司进行物业管理，同时将游泳池交由其经营管理。后重庆诺泰物业管理有限公司又将游泳池转租给美洲健身俱乐部经营，在经营过程中因常有外来人员出入，影响了业主生活，导致部分业主投诉，加之部分业主认为地下停车场收费较高，对地下停车场产权发生争议，故引发诉讼。本院认为：建筑物区分所有权是指权利人即业主对于一栋建筑物或者居住小区中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利。《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上独立单元房间对地上空间资源利用一样，都有自己的使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外的投资，是相对独立的建筑物。诚然，地下车库是一种公共配套设施，但是它与其他供电、给水、消防等配套设施完全不同，地下车库划分出独立的车位，具有一定的可分性、独立性，而供电、给水、消防等配套设施是每个业主必须使用的，具有不可分性。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生法律效力”。《物权法》第七十四条规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定．．．”。有登记产权的按登记；没有办理产权登记的，则看开发商与购房者签订的房屋买卖合同对地下车库的产权是否有明确约定，有约定的从其约定；既没有登记，也没有约定的，根据建设车库的费用是否摊入购房款，或地下车库的建筑面积是否作为房屋的公摊面积予以确定。费用包括购房款或公摊面积包括地下车库的，产权归全体业主所有，反之，归开发商所有。本案中，原、被告签订的《购房合同补充协议》第十条第2项约定“本项目项下独立使用的车库、车位归甲方所有…”。同时在我院致黎平县建设局的回函中，黎平县建设局明确答复：该小区1号楼负二层为人防空间层，其余地下空间为车库空间，地下车库未计入房屋的公摊面积，贵州良瑜房地产开发有限公司对地下车库具有专有权。综上所述，无论从双方的合同约定，还是法律规定，地下车库、车位的所有权均应属开发商良瑜房地产公司所有。至于地下车库、车位的收费标准问题，根据相关的法律法规规定，小区临时停车收费和长期包租收费是在政府的价格指导下，实行市场调节价，由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定，报主管部门备案，原告的该项请求不属民事调整范围，本院在本案中不予审查，原告可以与被告自行协商解决，或向相关职能部门反映予以解决。关于原告请求收回游泳池对外承包经营权的问题。游泳池作为建筑区划内的附属设施，其设在小区内，作为开发商、物业公司有义务遵循《物权法》相关规定，合理经营管理，不应损害其他业主的合法权益。被告在对外经营过程中的确对业主的生活产生了一些影响，原告请求合理，有法律依据。鉴于在诉讼过程中，被告贵州良瑜房地产开发有限公司已于2017年4月17日至函重庆诺泰物业管理有限公司收回了游泳池对外承包经营权，现已实际不对外经营，对此本院予以确认。关于原告请求拆除电梯广告，并将所得收入全额返还业主的问题，因在开庭前被告已自行拆除了电梯广告，庭审中原告亦认可，对此本院予以认定。其广告收入应为业主所有，但该府邸尚未成立业主委员会，也没有提出具体请求金额，亦未提交证据证实，故对原告的该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三、第七十四条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：一、良瑜公园府邸地下停车场的产权属贵州良瑜房地产开发有限公司所有；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费60元，由原告负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判长  廖声艳审判员  毛恩跃审判员  欧 波二〇一七年十一月十七日书记员  聂晓彬