云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初1887号原告云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市彩云北路**。法定代表人刘卫高，董事长。委托代理人浦伟，男，汉族，1978年6月30日生，住云，住云南省昆明市盘龙区公司工作人员，特别授权代理。委托代理人余洋，女，白族，1991年10月12日出生，住云，住云南省大理白族自治州鹤庆县公司工作人员，特别授权代理。被告聂邦松，男，汉族，1987年2月5日生，住四，住四川省富顺县div>被告王芳，女，汉族，1991年9月2日生，住四，住四川省富顺县div>原告云南中豪置业有限责任公司诉被告聂邦松、王芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼，被告聂邦松、王芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告聂邦松、王芳系夫妻。2013年7月24日，原告与被告聂邦松签署了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同编号为悦城10-1304，备案号为KM2013072454428。约定：(1)被告向原告购买位于中豪悦城花园的第×幢第×层×号房，房屋总价款为740366.00元；(2)被告以"首付加按揭"方式购买，向原告支付首付款230366.00元，剩余房款510000.00元向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行签订贷款合同以房屋抵押贷款方式支付；(3)双方对其它权利义务进行了约定。2013年8月，原告、被告聂邦松、王芳及中国银行股份有限公司昆明市官渡支行三方共同签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定：(1)被告聂邦松以购买的位于中豪悦城花园第×幢第×层×号房屋作为抵押物，向中国银行股份有限公司昆明市官南支行贷款人民币510000元，贷款期限25年，从2013年8月到2038年8月止，还款方式按月等额本息还款；（2）原告作为被告聂邦松的保证人，在聂邦松所购房屋取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由中国银行股份有限公司昆明市官南支行执管前，承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行发放了借款510000元，但被告从2015年2月起未按期还本付息，导致中国银行股份有限公司昆明市官渡支行追究原告的连带保证责任，原告于2015年6月分两笔向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行代偿了两被告拖欠的剩余贷款本息513393元。但原告代偿银行贷款至今，两被告未偿还代偿款项给原告。根据原被告双方所签订的《商品房购销合同》的《补充协议》第四条第3款约定，因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋原告有权另行处置，被告除应承担违约责任和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公正费、评估费、拍卖费等。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方于2013年7月24日签订的合同编号为：悦城×的《商品房购销合同》；2、被告支付代偿款513393.00元的资金占用费，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年6月30日起算至偿清全部款项之日止（暂时算到2016年2月3日的资金占用利息为人民币15240.04元，详见《利息计算清单》）；3、本案诉讼费由二被告承担。被告聂邦松、王芳缺席未答辩。庭审中，原告为证实其诉讼主张向法庭提交了以下证据：1、法人营业执照、组织机构代码证；2、《商品房购销合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》；3、《担保责任函》、《垫款授权书》；4、2015年6月30日中国银行支付业务付款回单、银行回单；5、二被告身份证复印件。被告聂邦松、王芳缺席未质证，也未提交证据材料。本院认为：原告提交的上述证据材料内容真实，来源、形式合法，具有证明效力，本院予以确认。综上所述，本院对本案法律事实确认如下：2013年7月24日，原告与被告聂邦松、王芳签订合同编号为悦城×、备案号为×的《商品房购销合同》及《补充协议》，约定二被告向原告购买位官渡区房，房屋总价款为740366.00元，被告向原告支付首付款人民币230366.00元，剩余房款510000.00元以房屋抵押贷款方式支付，双方对其他权利义务进行了约定。《补充协议》第四条第3款约定，因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋原告有权另行处置。2013年8月，原告与二被告、案外人中国银行股份有限公司官南支行三方共同签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告以购买的位于中豪悦城花园×幢第×层×号房屋作为抵押物，向银行贷款人民币510000元，贷款期限25年，还款方式为按月等额本息，原告为二被告按揭贷款提供阶段性连带保证责任。后因被告未按贷款合同约定履行按月还本付息义务，导致银行追究原告的连带保证责任，原告于2015年6月30日分两笔为被告代偿了被告所欠该行的贷款本息513393元。原告已向银行承担连带清偿责任，二被告未偿还代偿款项，原告遂提出本案诉讼。针对原告所提交《个人一手住房贷款合同》、《中国银行云秀支行致云南中豪置业有限责任公司关于履行担保责任的函》、结清贷款付款回单中银行主体不一致（“官南支行”、“云秀支行”）的问题，经法庭询问，原告确认贷款合同所签订银行主体与其代偿贷款银行主体名称不一致是因为银行机构更名所致，并确认其向案外人中国银行股份有限公司昆明市云秀支行还款496407.6元、16985.4元均是代本案二被告偿还其《个人一手住房贷款合同》项下贷款。本院认为：原、被告在自愿基础上订立的商品房购销合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。基于商品房购销合同，原告、被告与案外人中国银行股份有限公司昆明市官南支行之间签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，因两被告未按贷款合同履行按月还本付息义务，导致银行追究原告的连带保证责任。根据原、被告双方签订的补充协议及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告双方在《补充协议》已约定若因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务而导致原告承担连带责任的，有权解除《商品房购销合同》，现二被告迟延偿还房屋贷款本息，原告已于2015年6月30日分两笔为被告代偿了贷款本息513393元，双方约定解除合同条件已成就，故原告要求解除与二被告签订的合同编号为悦城×号《商品房购销合同》的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告起诉要求解除合同，起诉状副本送达被告之时，视为其已履行合同解除的通知程序。据此，本院确认原告行使合同解除权有效，原、被告所签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》于本案起诉状副本送达之日（即公告期满之日2016年11月6日）解除。此外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应将向原告购买的位于中豪悦城花园×幢第×层×号房屋退还给原告，并应协助原告办理解除（合同登记号×）《商品房买卖合同登记备案表》手续；原告应返还二被告支付的购房款740366元（其中首付款230366元，银行贷款510000元）。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告为二被告与中国银行股份有限公司官南支行《个人一手住房贷款合同》项下借款承担阶段性担保责任，并代二被告偿还了中国银行股份有限公司官南支行贷款本息513393元，原告承担保证责任后，有权向两被告追偿。本案中，原告应返还二被告购房款740366元，二被告应偿还原告代偿款513393元。鉴于二被告现未到庭应诉并主张返还购房款，且原告亦明确本案暂不向二被告主张代偿款项，故针对返还房款、支付代偿款项在本案中不宜与解除合同事项一并处理，双方可另行主张。对原告主张代偿款项的资金占用费（自2015年6月30日起至代偿款项还清之日），鉴于原告审理中明确表示本案中暂不主张代偿款项，故其主张对代偿款项计付利息无事实及法律依据，本院不予支持，原告可另行在主张代偿款项时一并提出主张其实际损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南中豪置业有限责任公司行使合同解除权有效，原告云南中豪置业有限责任公司与被告聂邦松、王芳所签订编号为悦城×号《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2016年11月6日解除；二、被告聂邦松、王芳在本判决生效之日起十日内须协助云南中豪置业有限责任公司办理解除（合同登记号×）《商品房买卖合同登记备案表》手续；三、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。本案诉讼费181元，由被告聂邦松、王芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  张 黎人民陪审员  丁启洪人民陪审员  吕玉瑞二〇一七年十一月三日书 记 员  张奕繇