昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初3721号原告刘刚，男，汉族，1973年4月5日出生，住云南省昆明市盘龙区，原告平怀艳，女，汉族，1973年12月22日出生，住址同上，被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市白云路**百金大厦****。法定代表人李庆坤，该公司董事长兼总经理。原告刘刚、平怀艳诉被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司（以下简称“千益丰房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法组成合议庭于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告刘刚、平怀艳到庭参加了诉讼。被告千益丰房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘刚、平怀艳向本院提出诉讼请求：一、判令《合同补充协议》第七条、第九条、第十条无效；二、判令被告退回违法收取的相关税费、维修基金4928元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房购销合同关系，双方于2013年5月13日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，购买由被告开发建设的位于盘龙区清泉村铂金大道“誉峰峰景花园”（D）区地下室第-2层C396号车位。原告按照合同约定全面履行合同义务，向被告支付了购车位价款90000元及相关税费、维修基金4928元。但被告至今未按合同约定履行交房以及配合办理《房屋所有权证》的合同义务。《合同补充协议》第七条约定，小区内的地下、地上车、地上车位及其他未特别约定产权归属的所有不动产产权属于被告。原告认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，被告的格式合同条款内容严重违法并损害原告的合法权益，应宣告为无效。《合同补充协议》第九条约定，被告依法代收公共部位维修基金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修基金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管……。”维修基金管理实行专户存储，应在业主办理房屋入住手续前，由业主交到建设（房地产）主管部门所在地开立住宅专项维修基金专户的商业银行，被告也无权代收。该约定严重违法，应当宣告为无效。《合同补充协议》第十条约定，小区前期物业管理服务依法由被告选聘物管企业提供。依据《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。被告的格式合同条款内容应属于预先排除对方主要权利严重违法并损害原告的合法权益，应宣告为无效。根据合同法的规定，合同部分无效不影响其他部分的效力，其他部分依然有效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告应当返还原告已支付的维修基金、税费。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法予以支持。被告未到庭应诉也未向本院提交书面答辩意见、证据材料。原告提交的被告工商登记信息、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、收据等证据符合证据形式要件，被告未到庭视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。对原告提交证据证明的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月13日，原告刘刚、平怀艳与被告千益丰房地产公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买被告千益丰房地产公司开发的清泉村铂金大道誉峰峰景花园（D区）地下室）地下室第****车位屋套内建筑面积为12.48平方米，总价款人民币90000元，付款方式为一次性付款。被告千益丰房地产公司应于2015年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。在合同约定的交付期限届满且商品房交付使用后，原告可以按《补充协议》的约定委托被告代理办理产权登记，双方权利义务按《补充协议》约定履行。同时，《合同补充协议》第二条约定，在商品房交付之后，原告可以委托被告办理产权登记手续，同时提交申报产权所必须的全部文件，包括发票原件、合同原件、并预付契税、工本费等规定税费。原告未委托被告办理产权登记或未全面提交产权登记文件和预交费用的，被告不承担办理产权登记的责任。第七条约定，小区内的地下、地上车位、车库、地上车位未特别约定产权归属的所有不动产产权属于被告，由被告自由处分。上述不动产产权不属于原告，也不属于小区全体业主。但是，为小区提供公共服务的配电房、值班室、水泵房等，以及道路、绿地、公共空间等设施属于全体业主所有，原告不得违法侵占。第九条约定，被告依法代收公共部位维修基金，维修基金依据政策规定的标准收取；维修基金属于小区全体业主共有，原告应在签订《商品房购销合同》时交清维修基金。原告不交清维修基金，甲方有权拒绝交付房屋，逾期交房法律责任由原告承担。政府部门因未交维修基金而拒绝办理产权登记的，原告承担责任；原告有权监督维修基金的用途，具备法律、政策规定的条件后，被告按法律规定程序向政府部门维修基金监管部门移交维修基金。第十条约定，小区前期物业管理服务依法由被告选聘物管企业提供。小区业主大会成立之后，小区物业管理企业由小区业主大会决定。2013年5月13日，刘刚、平怀艳向千益丰房地产公司支付了车位维修基金2183元、印花税45元、契税2700元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告刘刚、平怀艳与被告千益丰房地产公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。其中，《合同补充协议》关于被告依法代收公共部位维修基金，原告应当在签订《商品房购销合同》时交清维修基金的约定，并未违反《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定；第七条的约定并未损害业主对共有部分所享有的共有和共同管理的权利，第十条关于业主大会成立前的前期物业管理服务的约定也并未违反法律的禁止性规定，故在原告未提交证据材料证实合同补充协议还存在合同法第五十二条规定的其他情形应属无效的情况下，对原告诉请主张前述协议无效继而退还维修基金的主张，本院不予支持，但被告千益丰房地产公司应当在原告就本案所涉商品房办理入住手续前，将收取的维修基金存入住宅专项维修资金专户。关于被告所收取的税费，本院认为，契税是购房者在房屋权属发生转移时应缴纳的一种税收，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”本案中，被告千益丰房地产公司并不是契税纳税人，也没有税收代征手续，其代收税费没有事实和法律依据，应当予以退还，故对原告关于被告退还税费的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘刚、平怀艳契税、印花税共计人民币2745元；二、驳回原告刘刚、平怀艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告刘刚、平怀艳承担人民币22元，被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司承担人民币28元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  刘 红人民陪审员  田博伊二〇一七年十一月六日书 记 员  叶 薇