北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5678号上诉人（原审原告）：晏刚，男，1973年3月20日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：徐文华（晏刚之妻），住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李富才，北京市京博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雅玲，女，1959年2月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司员工。上诉人晏刚因与被上诉人张雅玲、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初15444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。晏刚上诉请求：撤销一审判决，改判张雅玲支付晏刚违约金50万，本案一审及二审诉讼费由张雅玲承担。事实与理由：1．张雅玲因其未迁出户口违约本应向晏刚支付违约金297万余元，因晏刚根据自身损失进行调整为50万元；2．房屋买卖时迁出户口是市场交易习惯。张雅玲辩称，同意一审判决，不同意晏刚的上诉请求及事实理由，请求驳回晏刚的上诉。链家公司述称，同意一审判决，同意晏刚的上诉请求及事实理由。晏刚向一审法院起诉请求：1．判令张雅玲支付我违约金50万元；2．诉讼费由张雅玲承担。一审法院认定事实：2012年9月23日，张雅玲（崔某代签）（出卖人）与晏刚（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定：交易房屋为涉案房屋，建筑面积69．14平米，房屋总价款220万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期过5日未迁出的，自逾期超过5日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张雅玲（崔某代签）（甲方、出卖人）、晏刚（乙方、买受人）与链家公司（丙方、居间人）签订居间服务合同及补充协议。2012年12月28日，涉案房屋过户至晏刚名下。晏刚提交了从链家公司调取的2012年9月23日的授权委托书一份，主要内容为：委托人张雅玲欲通过居间人将涉案房屋进行出售，特授权受托人崔某代其办理约定事宜，受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间合同及相关协议、履行居间及相关协议；受托人有权以委托人的名义签署买卖合同及相关协议；受托人有权以委托人的名义收取定金；受托人有权以委托人的名义享有北京市存量房屋买卖合同项下的权利；授权委托期限为1年。落款委托人处有张雅玲签字，并有崔某签字确认并承诺“本委托授权书由我提交给相关方且本委托授权书由委托人本人亲自签署并授权，本授权委托书真实、准确、有效”。晏刚申请链家公司经纪人到庭佐证张雅玲委托崔某代为签约卖房一事。晏刚主张其于2017年3月曾将涉案房屋出售给丁某，后因双方就户口问题未达成一致意见，于2017年3月11日签订解约协议书，晏刚称其退还了定金20万元。为证明此主张，晏刚提交解约协议书佐证。2017年3月11日，晏刚（甲方、出售人）、丁某（乙方、买受人）与链家公司（丙方）约定，甲方通过丙方向乙方出售涉案房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，现经三方友好协商，达成如下协议：甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除，本协议生效之日起1个工作日内，甲方应办理网签注销手续，退还乙方所交定金20万元整。晏刚提交了2018年7月29日与王某签署的北京市存量房屋买卖合同，约定王某以总价款605万元购买涉案房屋。2018年11月15日，晏刚（甲方、出售方）、王某（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订变更协议，主要内容为：鉴于此交易房屋内有2人户口不能迁出，甲乙双方协商一致降低交易房屋原价款，并对原合同做出如下补充和变更：1、原成交总价605万元，现变更为575万元；2、此交易房屋内有2人户口不能迁出，乙方同意甲方不将该户口迁出，丙方已充分告知乙方户口相关政策及影响，乙方已明确知晓和理解，并自行承担交易房屋内的户口不能迁出相应后果，甲乙双方协商一致不留存户口迁出保证金，乙方承诺不追究甲方关于交易房屋内户口问题的任何责任。现晏刚起诉要求张雅玲按照合同约定承担违约责任，并根据合同约定和实际损失主张50万元违约金。张雅玲表示北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）不是其本人签字，对授权委托书中的签字亦不认可，并提出了笔迹鉴定。一审庭审中，经询问，张雅玲对其委托崔某代其签订房屋买卖合同，并进行房屋买卖过户、收取房款的情况表示清楚，且房款汇入张雅玲的账户、房屋过户时其也在场，对其与崔某共同卖房的事实予以承认。张雅玲称晏刚并未要求户口一定要迁走，其也表示过不一定能迁走，晏刚曾口头表示不着急。晏刚称过户后，对方表示迁户口有些问题，其曾口头将户口迁出日期宽限至2013年春节前，但并未表示过不需要迁户口，且签约时并不知道张雅玲与崔某已经离婚。张雅玲表示其与崔某2002年就已经离婚，但居住在一起，其认为晏刚与王某买卖房屋降低的30万元购房款系其自己原因造成，其同意支付户口寄存费，但不同意承担违约责任，合同中违约金标准过高。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张雅玲（崔某代签）与晏刚签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及双方与链家公司（丙方、居间人）签订的居间服务合同及补充协议，张雅玲虽对上述合同及授权委托书中的签字不予认可，但经一审庭审查明，其对房屋买卖过户、收取房款的情况表示清楚，且房款汇入张雅玲的账户、房屋过户时其也在场，且承认委托崔某代其签订合同，故法院认定张雅玲对与晏刚就涉案房屋签订房屋买卖合同一事知情并认可，其与晏刚建立房屋买卖合同关系，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。基于此，法院对其要求笔迹鉴定的申请不予准许。北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）中明确约定张雅玲应当办理原有户口迁出手续及延迟办理户口迁出的违约责任，虽张雅玲主张双方曾口头达成不需要迁户口的约定，但未提交相应证据证明且晏刚不予认可，故法院对其该抗辩意见不予采信。现张雅玲未依约将原有户口迁出，虽房屋内现有户口非属张雅玲本人，但张雅玲在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行，确保房屋原有户口迁出，现其未履行该项义务，应属违约行为。关于违约金的数额，根据晏刚提交的其与王某签订的变更协议显示，因户口问题造成其出售涉案房屋时降低30万元购房款，虽然户口并非房价的决定性因素，但本案中确对房屋最终成交价格造成了一定的影响。晏刚与张雅玲之间签订的房屋买卖合同中约定的违约金过高，法院予以调整。法院结合本案的实际履行情况、张雅玲的过错程度及晏刚的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1．张雅玲于判决生效后7日内支付晏刚违约金10万元；2．驳回晏刚的其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足的，由负有举证责任的当事人承担举证不利的责任。现晏刚主张50万元违约金，但缺乏充分的依据，本院不予支持。一审法院结合本案的实际履行情况、张雅玲的过错程度及晏刚的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额为10万元，对此本院认为并无不妥，予以确认。综上，晏刚的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由晏刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  李春华审 判 员  白 云二〇二〇年九月四日法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨