上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初61587号原告(反诉被告)：曾健健，男，1981年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘红丹(系原告曾健健之妻)，住同原告曾健健。原告(反诉被告)：刘红丹，女，1982年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：上海硕日旷宇投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李世新，董事长。委托诉讼代理人：张大军，北京市安理律师事务所律师。原告曾健健、刘红丹与被告上海硕日旷宇投资有限公司(以下简称硕日旷宇公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，在案件审理中，硕日旷宇公司提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。刘红丹兼曾健健的委托诉讼代理人及硕日旷宇公司的委托诉讼代理人张大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾健健、刘红丹共同向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付逾期交房违约金(以房屋总价人民币1,631,190元日万分之一为标准，从2017年4月30日主张至开庭之日即2017年9月21日止)；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定原告向被告购买上海市浦东新区航城三路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下统称系争房屋)，总房价款计人民币1,631,190元(以下币种相同)，其中部分房款通过银行按揭贷款支付。签约当日，原告向被告支付房款491,190元，剩余的114万元也由贷款银行支付给被告。根据预售合同约定，被告应于2017年4月30日前将房屋交付原告，逾期交付按照总房价的日万分之一支付违约金。然而，至今为止，被告并未获得《住宅交付使用许可证》，不能构成合同约定的交付条件，原告曾收到被告的通知，要求2017年5月16日交房，但被告要求原告签署改变交付条件，责任自负的书面承诺，并同意免费使用水、电进行装修，但原告明确表示拒绝。原告认为，被告没有获得《住宅交付使用许可证》，改变合同约定的交付条件，会导致原告存在相应的风险，被告不能如期交付房屋，行为构成违约，原告为维护自身合法权益，诉诸法院。被告硕日旷宇公司辩称，到开庭之日止，被告确实尚未获得《住宅交付使用许可证》，但造成不能获得许可证不能按期交付房屋的原因是基于被告开发项目红线外市政道路建设未能完工，由此使开发项目道路接入口无法正常使用，被告即使取得建设工程竣工备案证书后还是无法取得《住宅交付使用许可证》，于此被告并无过错，亦不应承担逾期交房的责任。至于原告所主张的逾期交房违约金计算构成本身被告不持异议，但不同意承担该违约责任。反诉原告硕日旷宇公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求反诉被告向反诉原告支付逾期办理贷款违约金212,054.70元(以总房款1,631,190元日万分之五为标准，从2016年1月1日至2016年8月24日计共260日)；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：双方签署预售合同，其中约定，房款114万元由反诉被告曾健健、刘红丹通过银行按揭贷款形式支付，该款应于2016年8月15日前支付至反诉原告账户，双方签署预售合同之日起十五日内，反诉被告应向贷款机构提交完毕全部的按揭贷款所需手续，并交纳与按揭贷款相关的全部费用，反诉被告在办妥上述手续后，应向反诉原告提供经贷款机构确认的《按揭贷款申请手续完成确认单》，反诉被告未按期向反诉原告提交《按揭贷款申请手续完成确认单》的，视为反诉被告逾期办理按揭贷款手续，逾期一日则应按照总房价万分之五标准支付违约金，逾期超过十日，反诉原告有权解除预售合同。反诉原告认为，反诉被告并未在合同约定期限向反诉原告提交《按揭贷款申请手续完成确认但》，其行为构成违约，故提起反诉。反诉被告曾健健、刘红丹辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告在预售合同签订当日即2015年11月16日即已去反诉原告推荐的贷款银行中国银行提交了办理贷款的相关手续，贷款银行的放贷情况反诉被告无法控制。2016年1月1日完成贷款发放是反诉原告自己确定的时间，双方的预售合同中并未约定付款时间，而仅是约束反诉被告提交贷款材料的时间。同时，在2017年5月，反诉原告向反诉被告发出的交房通知中，也未提及反诉被告付款违约的情况，在《启航佳苑入住结算单》中也未涉及违约金的款项，视为反诉原告对相关权利的放弃。同时，反诉被告对反诉原告主张的违约金计算构成也持有异议，起算时间没有合同依据。本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，以硕日旷宇公司作为卖方(甲方)与曾健健、刘红丹作为买方(乙方)签署预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋。预售合同约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为20,650.59元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为1,631,190元，乙方付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确，附件一付款方式为三、按揭方式：组合贷款1、乙方应于签署预售合同当日向甲方支付首付款491,190元；2、剩余房款即114万元，以乙方申请贷款方式向甲方支付；3、乙方应自签署预售合同之日起十五日内，向贷款机构提交完毕全部按揭贷款所需手续(包括但不限于：提交身份证**口、结婚证、……首付款发票等全部书面资料，办理面签手续，最终按揭贷款所需资料以贷款机构要求为准)，并交纳与按揭贷款相关的全部费用；乙方办妥上述手续及交清所需费用后，应在当日向甲方提供经贷款机构确认的《按揭贷款申请手续完成确认单》，乙方未按期向甲方提交《按揭贷款申请手续完成确认单》的，视为乙方逾期办理按揭贷款手续。若乙方逾期办理按揭贷款手续的，则每逾期一日，乙方应按该商品房总房款万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过十日，甲方有权解除预售合同，同时乙方还应当向甲方支付该商品房总房款百分之二十的违约金，甲方在直接扣除违约金后将剩余款项无息返还乙方；4、乙方在预售合同后至按揭贷款发放前，在已经履行完毕上述第3条款约定义务的前提下，如贷款机构认为乙方需再次提供或继续补充提供按揭贷款资料或增加首付款比例的，乙方承诺无条件积极配合，并自甲方或贷款机构指定机构向乙方发出通知之日起七日内，提交完毕相关资料或增加完毕首付款比例等一切与按揭贷款所需要之工作，若乙方逾期补交按揭贷款资料或未按通知要求增加首付款比例的，视为乙方违约，每逾期一日，乙方应按该商品房总房款万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过十日，甲方有权解除预售合同，同时乙方还应当向甲方支付该商品房总房款百分之二十的违约金，甲方在直接扣除违约金后将剩余款项无息返还乙方；5、在该商品房所属的房产项目具备贷款机构认可的放款条件后，如贷款机构仍未将乙方申请的贷款全部发放至甲方，甲方有权向乙方发出关于催告乙方落实贷款手续并确保贷款机构及时放贷的书面通知，乙方应自甲方寄交或递交书面通知之日起七日内，自行负责与贷款机构主动联系，确保贷款金额至迟在甲方通知发送之日起三十日内发放至甲方账户，如超过上述约定期限，视为乙方违约金，则每逾期一日，乙方应按该商品房总房款万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过十日，甲方有权解除预售合同，同时乙方还应当向甲方支付该商品房总房款百分之二十的违约金，甲方在直接扣除违约金后将剩余款项无息返还乙方；6、乙方不能或不愿意按揭方式支付剩余房价款的，乙方应当自贷款机构作出不予贷款决定或自甲方通知之日起十日内向甲方一次性付清该商品房剩余房价款，若乙方未按照上述约定期限向甲方一次性付清剩余房款的，每逾期一日，乙方应按该商品房总房款万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过十日，甲方有权解除预售合同，同时乙方还应当向甲方支付该商品房总房款百分之二十的违约金，甲方在直接扣除违约金后将剩余款项无息返还乙方；……该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方定于2017年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金从最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权选择第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；乙方承诺在办理该商品房交付手续时，须已向甲方付清了该商品房的全部房款(旱面积差价款、银行贷款、违约金、……交房结算清单上所列费用及其他应由乙方缴纳之费用，……)；乙方未付清上述款项的，则甲方有权拒绝向乙方交付该商品房直至乙方付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房的违约责任；……。预售合同签署当日，硕日旷宇公司出具销售不动产同意发票，确认收到曾健健、刘红丹支付的房款491,190元。之后，曾健健、刘红丹通过向中国银行上海市卢湾支行办理了公积金及商业贷款，2016年8月17日，商业贷款82.80万元支付至硕日旷宇公司账户，同年8月24日，公积金贷款31.20万元支付至硕日旷宇公司账户。2017年4月23日，硕日旷宇公司向曾健健、刘红丹出具上海增值税普通发票，确认收到房款114万元。2017年5月，硕日旷宇公司向曾健健、刘红丹发送《入住通知书》，表示系争房屋具备交付条件，从2011年5月16日起开始为业主办理入住手续。同时，还附有关于系争房屋的《启航佳苑入住结算单》，结算项目中记载房屋维修基金为3,068.76元，延期交房违约金为-2,447元，合计由刘红丹、曾健健支付621.76元。刘红丹、曾健健收到该入住通知后，回函表示根据约定，硕日旷宇公司应在取得《住宅交付使用许可证》下才符合房屋交付条件，目前在没有取得该项证明下硕日旷宇公司发出书面交房通知，与事实不符，有损购房方的权利，其也不同意在没有取得《住宅交付使用许可证》下收取房屋，并要求硕日旷宇公司承担违约责任。2017年8月8日，上海市浦东新区祝桥镇人民政府向硕日旷宇公司出具《受理告知单》，表示其反映开发的航城三路518弄项目已竣工，由于周边市政工程竣工迟滞，影响了硕日旷宇公司取得交付许可证的信访事项收悉，根据相关规定，对此决定受理，并在法定期限内作出答复。2017年8月14日，上海市浦东新区祝桥镇人民政府向硕日旷宇公司出具《信访事项处理意见书》，表示2017年8月7日向新区信访反映，其开发的航城三路518弄项目已竣工，由于周边市政工程竣工迟滞，影响了硕日旷宇公司取得交付许可证的信访事项，答复如下：经查，其反映周边道路等工程竣工迟滞问题，预计在8月底可以完成相关配套设施建设。至本案开庭当日，硕日旷宇公司表示《住宅交付使用许可证》确尚未办出。贷款手续方面，曾健健、刘红丹表示：贷款银行选择了硕日旷宇公司推荐的合作银行即中国银行，2015年11月16日签约当日，购房方已在销售人员带领下将相关贷款资料全部交至中国银行银城支行，2016年1月底硕日旷宇公司的销售人员通知，原贷款银行额度不足，故要求将贷款银行更换至中国银行卢湾支行，因临近过年，故购房人于春节节后第一时间将贷款资料重新向中国银行卢湾支行递交，递交同时也填写了贷款合同；购房人从未收到银行出具的《按揭贷款申请手续完成确认单》，之后也由贷款银行直接与硕日旷宇公司反馈贷款事宜。硕日旷宇公司表示，根据曾健健及刘红丹的情况，其只能在中国银行办理贷款手续，中国银行是开发商当时阶段合作的银行之一，与硕日旷宇公司最初合作的为中国银行银城支行，因相关原因更换为中国银行卢湾支行，银行于2015年11月15日通知公司退回客户资料，硕日旷宇公司于2015年11月20日左右直接将中国银行银城支行几笔按揭业务划拨到中国银行卢湾支行，硕日旷宇公司于2015年12月7日在中国银行卢湾支行开立账户；根据硕日旷宇公司自己记载，曾健健及刘红丹是因儿子户口没有报好未补齐材料，银行直至其全部手续齐全后进行递交，贷款初审时间为2016年3月30日，审核通过为2016年6月30日，贷款发放时间为2016年8月15日；至于预售合同中约定的《按揭贷款申请手续完成确认单》，确实无正式的单子，系由硕日旷宇公司安排员工与银行对接做好台账，问题客户会着重加以核实，予以备注，2016年7月中旬，硕日旷宇公司表示曾发函给曾健健及刘红丹，提出其逾期办理银行按揭贷款手续行为违反相关约定，要求2016年7月20日前全面履行完毕按揭贷款手续并交纳相关费用。以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《入住通知书》及启航佳苑入住结算单、《关于等材料回函》、客户业务回单、受理告知单、信访事项处理意见书等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。硕日旷宇公司现以曾健健、刘红丹在办理贷款手续中没有按照合同约定向其提供经贷款银行确认的《按揭贷款申请手续完成确认单》为由，要求曾健健、刘红丹承担从2016年1月1日至2016年8月24日按照总房款日万分之五标准的逾期办理贷款违约金。对此本院认为，根据约定，购买方应在签署预售合同之日起十五日内向贷款机构提交完毕全部按揭贷款手续并交纳相关全部费用，并由购买方向出售方提供经贷款机构确认的《按揭贷款申请手续完成确认单》，否则视为购买方逾期办理按揭贷款手续；根据双方的核实，首先，购房人确实选择了开发商推荐的贷款银行办理贷款手续，而该贷款银行确因非购房方的原因更换过，在出售方没有证据证明何时将更换贷款银行通知到购房人并要求购房人重新办理贷款手续下，再以签署预售合同之日起十五日内向贷款机构提交完毕全部按揭贷款手续并交纳相关全部费用约束购房人，有失公平；其次，根据购房人的表述其在2016年1月底得知变更贷款银行的事宜，之后于2016年2月14日重新递交材料，但因客观不存在双方约定的由贷款银行出具的《按揭贷款申请手续完成确认单》这样的文件，故硕日旷宇公司以购房人没有提供该确认单认定曾健健、刘红丹违约，也没有依据，虽硕日旷宇公司提出贷款初审时间为2016年3月30日，但以此推定该日期作为购房人将材料递交完毕，没有依据，本院不予采信，同时，依照硕日旷宇公司的表述，贷款是由其工作人员每日与银行进行对接反馈，那么其也未在相应时段行使过催告购房人完成其义务的告知，而发送2016年7月的函件时，贷款银行已审核通过，不存在逾期办理贷款手续的事实；最后，根据硕日旷宇公司在诉讼前向曾健健及刘红丹发送的入住结算单中，也并未涉及要求购房人承担逾期办理贷款手续的违约金；综上，硕日旷宇公司要求曾健健、刘红丹承担逾期办理贷款手续的违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。就曾健健、刘红丹要求硕日旷宇公司支付以房屋总价1,631,190元日万分之一为标准的从2017年4月30日至2017年9月21日止逾期交房违约金，本院认为，根据双方约定，硕日旷宇公司应于2017年4月30日前交付系争房屋，交付必须以取得《住宅交付使用许可证》为条件，客观上硕日旷宇公司确实未在合同约定的期限前取得交付房屋的条件，虽硕日旷宇公司表示系案外人因素导致其无法在合同约定期限内办出相关许可证明，其履行不存在过错，但根据合同相对原则，硕日旷宇公司应兑现其所作出的合同承诺，未能遵守承诺的应向其合同相对方承担相应的违约责任，故曾健健、刘红丹从2017年5月1日起至2017年9月21日止所主张的逾期交房违约金符合合同约定，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海硕日旷宇投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曾健健、刘红丹支付按照房屋总价1,631,190元的日万分之一为标准，从2017年5月1日至2017年9月21日止的逾期交房违约金233,26.02元；二、驳回被告(反诉原告)上海硕日旷宇投资有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费289元，减半收取计144.50元，反诉案件受理费2,240元，均由被告(反诉原告)上海硕日旷宇投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一七年十一月二十日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。