黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）黑民再466号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司。法定代表人：杨景校，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵振杰，该公司总经理。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：哈尔滨市鑫远物业管理公司。法定代表人：陈育伟，该公司经理。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。再审申请人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉房地产公司）因与被申请人哈尔滨市鑫远物业管理公司（以下简称鑫远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终3442号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月12日作出（2017）黑民申823号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人鸿脉房地产公司的委托诉讼代理人赵振杰，被申请人鑫远物业公司的委托诉讼代理人曹然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿脉房地产公司申请再审称：双方当事人签订的结算协议明确约定：鸿脉房地产公司空号物业费截止至鸿脉房地产公司销售完为止，鑫远物业公司总计收取5000元。而鑫远物业公司于2009年将案涉小区物业转让给得利群物业公司时没有通知鸿脉房地产公司，没有将债权、债务交接清楚，应承担相应的法律责任。一、二审判决认定事实错误，与鸿脉房地产公司提交的证据证实的事实明显不符，如此判决，显属错案。鸿脉房地产公司向一审法院起诉请求：判令鑫远物业公司承担南岗区人民法院（2012）南民一初字第498号判决书第三项、第四项判决结果，即鑫远物业公司给付鸿脉房地产公司物业费334141.88元、自2012年4月9日起至2016年2月24日的利息84000.75元。一审法院查明，鑫远物业公司于2006年10月开始对鸿朗花园小区提供物业服务。2008年9月27日，鸿脉房地产公司与鑫远物业公司签署"鸿朗花园小区2、3、4、6号楼空号供暖费及物业费结算协议"，约定鸿朗花园小区2、3、4、6号楼空号物业费截止至鸿脉房地产公司销售完为止，鑫远物业公司总计收取5000元，自此鑫远物业公司接手后至销售完的空号物业费全部结清，双方互不相欠。协议约定的5000元义务鸿脉房地产公司于2008年12月31日前履行完毕。案外人利群物业公司于2009年9月21日接替鑫远物业公司对该小区继续提供物业服务，后利群物业公司诉至哈尔滨市南岗区人民法院，要求鸿脉房地产公司给付鸿朗花园小区2、3、4、6号楼空置房屋2006年1月至9月物业费、2009年10月至2013年12月物业费及利息等，审理中鸿脉房地产公司举示了证据A4（本案一审中鸿脉公司证据五），利群物业公司对该证据真实性无异议，但认为与该案无关。哈尔滨市南岗区人民法院对另案作出（2012）南民一初字第498号民事判决，支持了前述物业费请求，其中的第三项、第四项判决结果为鸿脉房地产公司给付利群物业公司物业费334141.88元、自2012年4月9日起至该判决履行日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算。该案经过上诉审理，二审法院作出（2014）哈民一民终字第877号民事判决维持了（2012）南民一初字第498号民事判决。一审法院认为，鸿脉房地产公司与鑫远物业公司约定至空号房屋售完的物业费5000元，因何时售完并不确定，故双方对物业费约定的计费范围的真实意思表示应为鑫远物业公司为该小区提供物业服务截止时空号房屋的物业费。（2012）南民一初字第498号民事判决结果的第三项、第四项判决的物业费对应的物业服务期间，鑫远物业公司不是涉案小区物业服务人，鸿脉房地产公司要求鑫远物业公司负担此时期的空号房屋物业费，无合法依据，不予支持。判决：驳回鸿脉房地产公司的诉讼请求。鸿脉房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决，判令鑫远物业公司承担因违约给鸿脉房地产公司造成的经济损失334141.88元；2、请求判令鑫远物业公司按照双方所签署协议约定与接替鑫远物业公司管理涉案标的物业的利群公司交接，按照鸿脉房地产公司与鑫远物业公司所签协议约定免除鸿脉房地产公司2012年以后至空号销售完毕期间的所有物业费；3、一、二审诉讼费由鑫远物业公司承担。理由：一审法院认定鸿脉房地产公司与鑫远物业公司对物业费约定的计费截止日期是鑫远物业公司为该小区提供物业服务截止时空号房屋的物业费是错误的。该协议明确约定物业费结算至空号销售完毕，而截至今日鸿脉房地产公司空号房屋尚未销售完毕。2008年9月27日，鑫远物业公司与鸿脉房地产公司签署鸿朗花园2#、3#、4#、6#楼空号供暖费及物业费结算协议，明确约定鸿脉房地产公司空号物业费截止至销售完为止，鑫远物业公司总计收取人民币伍仟元整。鸿脉房地产公司未售出房屋因无人居住，房屋保养、上、下水维护，鸿脉房地产派有专人在场。鑫远物业公司领导提出象征性给些物业费，鸿脉房地产公司考虑到鑫远物业公司经营不易，后经双方协商达成一致意见，至鸿脉房地产公司空号销售完为止，付给鑫远物业公司人民币伍仟元整物业费，并签署了结算协议。鑫远物业公司在没有通知鸿脉房地产公司的情况下将涉案小区又转让给利群物业公司。2010年12月5日，鸿脉房地产公司与利群物业公司仅签订了供暖协议，因空号物业费鸿脉房地产公司已与鑫远物业公司签订了结算协议。鸿脉房地产公司与鑫远物业公司签订的结算协议应约束新接手的公司即利群物业公司，利群物业公司之所以不认可，只能说明鑫远物业公司在转让标的时没有将债权债务交接清楚，就此给鸿脉房地产公司造成的损失，鑫远物业公司应承担后果。二审查明的事实与一审判决查明的事实相同。二审法院认为，本案中鸿脉房地产公司与鑫远物业公司对结算协议中物业费约定的计费范围产生争议，该结算协议中虽约定自鑫远物业公司接手后至空号销售完的空号物业费全部结清，但因鑫远物业公司仅对其管理期间的物业费收取享有处分权，对案外人利群物业公司管理期间的物业费用收取问题，鑫远物业公司不享有处分权，一审法院结合本案案情认定双方对物业费约定的计费范围的真实意思表示应为鑫远物业公司为该小区提供物业服务截止时空号房屋的物业费较为合理。另鸿脉房地产公司在2005年11月11日与案外人利群物业公司签订的物业管理委托协议书中对物业费的负担有明确约定，在利群物业公司管理期间，鸿脉房地产公司应按照双方约定给付物业费用，该项费用是鸿脉房地产公司依法应当给付的费用，不属于鸿脉房地产公司损失范围，鸿脉房地产要求判令鑫远物业公司给付因违约给鸿脉房地产公司造成的经济损失的诉讼请求没有事实依据。二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审另查明，鸿脉房地产公司在一审时举示了《联建协议书》，拟证明鸿朗花园小区2、3、4、6号楼是鸿脉房地产公司与地泰房地产开发公司合作开发的，鸿脉房地产公司有诉权；签订日期为2005年的"鸿朗花园"小区一期2、3、4、6号楼物业管理委托协议书及鸿朗小区2、3、4号楼临时供暖协议载明："2006年前是利群物业公司负责整个小区的物业和供暖"；鸿脉房地产公司在一审时举示的2008年的"鸿朗花园"小区一期2、3、4、6号楼物业管理委托协议书及双方确认的2006年至2009年空号面积表2份、包烧费汇总1份（复印件），拟证明2006年至2009年鸿朗小区一期供暖和物业是由鑫远物业公司负责；鸿脉房地产公司在一审时举示2009年的供热协议，拟明鑫远物业公司在移交鸿朗花园小区转让给利群物业公司时，并未通知鸿脉房地产公司，鑫远物业公司是由2009年转让给利群物业公司，而该份协议是2010年12月才签署，如果鑫远物业公司转让时能够通知鸿脉房地产公司，这份协议应该签署于2009年10月前。该份协议没有物业管理方面的条款，原因是鸿脉房地产公司已经与鑫远物业公司签署了一次性结算完毕的物业费协议，导致鸿脉房地产公司没有与案外人利群物业公司重新约定物业管理的权利义务；2008年9月27日，鸿脉房地产公司、鑫远物业公司签署的鸿朗花园小区2、3、4、6号楼空号供暖费及物业费结算协议。该协议约定："鸿脉房地产公司开发建设的案涉楼房由鑫远物业公司管理，自2006年10月20日至2008年4月20日空号供暖费为45.2万余元。空号物业费截止至鸿脉房地产公司销售完为止，鑫远物业公司总计收取5000元。上述两项总计45.7万余元......自此当事人双方2006年10月20日至2008年4月20日所有空号供暖费及自鑫远物业公司接手后至销售完的空号物业费全部结清，双方互欠相欠"。二审时鑫远物业公司自认："按照相关规定，空号房屋物业费正常收取，考虑到双方合作关系进行照顾，所以一次性收取5000元。2009年9月份我们就移交给利群物业公司了。我们与对方签订合同时没有规定具体年限，我们管理期间合同就有效，关于解除合同我们没有约定。鸿脉房地产公司与地泰房地产公司是合作关系，我们与地泰房地产公司和鸿脉房地产公司都签订过物业管理协议，不清楚为什么退出物业管理时没有和鸿脉房地产公司签订协议"。本院再审认为，鸿脉房地产公司举示的证据及鑫远物业公司的自认能够证实鸿脉房地产公司系案涉小区的开发建设单位之一，该公司与鑫远物业公司就空号房屋物业费用的减免事宜达成协议符合交易习惯和常理。2008年9月27日，鸿脉房地产公司与鑫远物业公司签订的案涉楼房空号房屋供暖费及物业费结算协议明确约定："鸿脉房地产公司开发建设的案涉楼房由鑫远物业公司管理，自2006年10月20日至2008年4月20日空号供暖费为45.2万余元。空号物业费截止至鸿脉房地产公司销售完为止，鑫远物业公司总计收取5000元"。该协议已载明"在案涉楼房销售完之前，鑫远物业公司仅收取鸿脉房地产公司空号房屋物业费5000元"。从鸿脉房地产公司举示的证据看，案涉小区在2006年前是利群物业公司负责物业和供暖，2006年至2009年9月由鑫远物业公司负责物业和供暖，2009年9月鑫远物业公司又将案涉小区物业管理的权利义务转让利群物业公司，由利群物业公司负责物业和供暖，但在转让给利群物业公司负责物业和供暖时，并未就空号房屋的物业费进行特别约定。因鸿脉房地产公司拖欠空号房屋物业费，利群物业公司诉至法院，终审判决鸿脉房地产公司支付空号房屋的物业费及利息。鸿脉房地产公司依据其与鑫远物业公司签订上述协议的约定，认为空号房屋的物业费应由鑫远物业公司承担而提起本案诉讼。在二审时鸿脉房地产公司提出案涉小区还有一部分空号房屋没有售完，鑫远物业公司并没有提出异议，亦没有举示证据证实利群物业公司提起另案诉讼时案涉空号房屋已经售完，故应认定利群物业公司提起另案诉讼时案涉空号房屋并没有销售完毕。依据本案双方当事人签订的上述协议约定，案涉小区空号楼房销售完毕之前，鸿脉房地产公司仅需支付5000元物业费即可（该笔物业费双方当事人已结算完毕，鸿脉房地产公司已经给付），无需再另行支付空号房屋物业费。因鑫远物业公司将案涉小区的物业管理权利义务转让给利群物业公司，在转让时并没有就空号楼房的物业费进行特别约定，致使另案生效判决鸿脉房地产公司承担空号楼房屋的物业费及利息，鸿脉房地产公司据此提起本案诉讼主张权利，符合本案双方当事人签订的上述协议约定，故鸿脉房地产公司的诉讼请求应否支持应据实认定。综上，鸿脉房地产公司的再审请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终3442号民事判决、哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三民初字第1538号民事判决；二、本案发回哈尔滨市道里区人民法院重审。审判长  付向成审判员  王晓刚审判员  刘 平二〇一七年十一月十三日书记员  陈秀玲