贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2632民初423号原告：姚元竹，女，1972年9月21日生，汉族，贵州省榕江县人，现住榕江县，委托诉讼代理人：龙胜培，男，贵州省榕江县法律服务中心法律工作者。被告：榕江县弘坤房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632577127401H。住所地：榕江县古州镇古州北路****号。法定代表人：陈道琼，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，男，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小春，男，贵州维律律师事务所律师。原告姚元竹诉被告榕江县弘坤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚元竹及委托诉讼代理人龙胜培，被告榕江县弘坤房地产开发有限公司委托诉讼代理人田景成、王小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金49917.51元，逾期办证违约金1571.71元，共计51489.22元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2011年通过出让方式取得位于榕江县××新区××号地块开发房地产销售，建设项目名称为弘坤商业城，被告办理预售许可证后公开向社会销售。原告于2014年7月8日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房1套，坐落于6幢4层4号，建筑面积100.9平方米，总价值314342元。根据合同第八条规定交房时间为2014年12月31日前，同时约定交房应符合三个条件：1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条规定：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日，买受人有条件解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。第十一条规定：出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条规定出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。到合同约定的交付日期2014年12月31日，被告未能交房。后来被告虽电话通知原告交房，但被告在交付商品房时仍未达到合同第八条规定的交付条件，未能提供该商品房验收合格证明文件，也未能提供办理权属证书的相关资料和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。到2017年5月10日，被告仍未获得该房《质量监督报告》和获准竣工验收备案，共计超过794天。由于被告的逾期交房和不符合条件交房，给原告带来很多不便，也给原告造成一定的经济损失，故向法院提起诉讼。被告弘坤公司辩称：1、我公司向原告交房的日期和房屋竣工验收合格的日期均在合同约定的交房日期之内，我公司不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的责任；2、“转移占有”系认定是否交房的统一标准，商品房是否经过竣工验收合格（含单体验收、分期验收、综合验收）并不影响房屋是否交付的认定；3、即便要求我公司承担逾期交房违约金，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；4、我公司在交房后180日内已经鲜有办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，房产证的迟延办理系因不可抗力（政府行为）所致，故我公司因不可抗力免除责任。双方围绕诉讼请求向法庭提交了相关证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的事实，本院认定如下：被告通过出让方式取得位于榕江县××新区××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为弘坤商业城。2014年7月8日，原告在被告处预购房屋一套，并于同日付了94342元首付款，余下220000元房款原告向银行办理按揭贷款后已付清。双方签订《商品房买卖合同》，购买弘坤商业城6幢4层4号商品房，所购房屋建筑面积100.9平方米，总价格314342元。双方在合同第八条对交房时间和条件作出如下约定：交房时间为2014年12月31日前，交房应符合三个条件，1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日，买受人有条件解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。同时查明，2014年10月10日，原告用弘坤商业城6幢4层4号房屋地址在榕江县供电局开户用电。2014年12月26日，被告承建的弘坤商业城完成工程竣工验收。被告至今未按合同约定向二原告出示该商品房符合第八条约定交房条件的相关文件。双方争议的焦点为：1、被告是否承担逾期交房违约责任？2、被告是否承担逾期逾期办证违约责任？第一、关于被告是否承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，原告在合同约定的交房时间内进行装修入住，该行为视为对房屋的转移占有。在交接房屋过程中，原告明知房屋不符合约定交付条件，但没有行使拒绝接收权或者合同解除权，也没有就房屋交接另行约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案中即使房屋交付不完全符合合同约定的条件，只能说明被告存在瑕疵履行，并不影响对原告转移占有房屋的认定，所以被告不构成逾期交房，不承担逾期交房违约责任。第二、关于被告是否应承担逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。就是认定原告在合同约定交房的最后一天即2014年12月31日实际占有房屋，被告也应在180日内即2015年6月30日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，使原告取得房地产权证书。但原告至今未取得房地产权属证书，违反了合同第十五条关于产权登记的约定，应承担逾期办证的违约责任，向原告支付已付房款314342元乘以0.005的违约金1571.71元。综上所述，综上所述，为维护房屋交易秩序的稳定，促进社会诚信体系建设，提升当事人学法、用法、守法、护法的自觉性。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、由榕江县弘坤房地产开发有限公司支付姚元竹逾期办证违约金1571.71元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回姚元竹的其他诉讼请求。案件受理费1087元，由榕江县弘坤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  顾业成审 判 员  石昌吉人民陪审员  王锦成法官 助理  彭丝丝二〇一七年十一月十四日书 记 员  侯美萍