上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初16710号原告(反诉被告)：陈国琴，女，1976年2月4日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：彭继南，上海彬钏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏耀，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘士荣，男，1945年7月13日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：李青凤，女，1952年5月4日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托诉讼代理人：ＸＸ飞，上海申企律师事务所律师。原告(反诉被告)陈国琴与被告(反诉原告)刘士荣、李青凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈国琴的委托诉讼代理人刘宏耀、被告(反诉原告)刘士荣、李青凤及其共同委托诉讼代理人ＸＸ飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈国琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告向原告返还购房款人民币137万元(以下币种均为人民币)；3、判令两被告共同向原告支付违约金(以137万元的每日万分之五，自2017年3月1日起计算)。事实和理由：原告与两被告通过中介分别于2016年10月29日签订《房地产买卖协议》及于2016年10月31日签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将位于上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，房屋总价为455万元，付款方式为2016年10月31日前支付房款137万元，以银行贷款方式支付第二期房款313万元，交房当日支付尾款5万元。且双方约定于2017年2月28日前交付房屋、进行验收交接和共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。如违约，则违约方按每逾期一日支付已收款0.05%的违约金。原告现已按照约定共计向两被告支付购房款137万元，但两被告至今未将上述房屋交接及过户给原告，故原告涉讼。被告(反诉原告)刘士荣、李青凤反诉并辩称，两被告在签订买卖协议及网签合同时，并不知道原告是限购，系直到2017年7月15日调解的时候，才了解到原告为何贷款一直办不出，原来是因为原告限购了。且签订网签合同时，是有特别告知的，原告理应要清楚了解限购的政策。原告这样的行为导致了被告时间上的损失，一直拖着。且被告也不知道原告的地址，故将函件寄到了中介处。如果被告之前就知道原告是限购的，是不可能与原告签订合同的。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1、请求解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、请求原告赔偿房屋跌价的差价损失54万元。原告(反诉被告)陈国琴针对反诉辩称，原告的确属于限购对象。但被告在签订合同时系明知原告为限购对象的，且被告也有义务来审查原告的购房资格，也应询问原告。原被告双方都是通过中介来沟通，被告不可能不知道原告不符合购房条件。原告没有隐瞒过被告，否则也不需要中介来包装。现客观上原告也无法办理过户，导致合同目的无法实现，希望法院支持原告诉请。不同意两被告反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告刘士荣、李青凤系上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人。2016年10月28日，原告陈国琴(买受人、乙方)与被告刘士荣、李青凤(出卖人、甲方)签订《房地产买卖协议》，约定被告将上述房屋出售给原告，房屋总价为455万元。协议第4.2条约定，乙方保证在签署本协议时具备相关政策所规定的购房资格。同年10月31日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同特别告知(二)载明了相关限购政策并约定，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。合同签订后，原告共计向两被告支付购房款137万元。本案中，经两被告申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋在2017年10月的市场价值进行司法评估，该公司于2017年10月25日出具评估报告，评估总价为4,010,000元。两被告对该份评估报告的真实性、合法性、关联性均不持异议。原告对评估的结果不予认可，并表示现场评估时并未通知原告，原告没有到场参与评估，而被告当时在场，对原告不公平。且买卖合同是在2016年10月签订，而评估报告评估的时间节点为2017年10月，在此期间房价并未下跌，反而上涨。评估公司估价师到庭接受双方询问，并表示评估前已提前通知了原告的律师，且原被告是否到场与评估结果没有实际关系，评估结论系根据房屋的实际状况及评估公司走访周边的中介公司调查市场价格后得出的同一类型小区同房屋的交易中心的价格。且根据上海市二手房指数办公室发布的指数，上海市的二手房的价格总体是下跌的。本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖协议及上海市房地产买卖合同，系双方当事人真实意思的体现，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。但原告属限购对象，并无购房资格，房屋买卖合同客观上无法继续履行，现原被告均主张要求解除双方的买卖合同，予法不悖，本院予以支持。合同解除后，因合同取得的财产应各自返还，故原告要求两被告返还已付购房款的诉请，具有事实和法律依据，本院亦予以准许。然本案系由于原告自身限购原因导致合同目的无法实现，违约方系原告，故其要求两被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。且原告作为违约方，理应向两被告赔偿其实际损失。现系争房屋房价已下跌，两被告主张房屋差价损失的请求，本院予以支持。经上海百盛房地产估价有限责任公司评估，确定2017年10月20日时的系争房屋现状价值为401万元，对此本院予以确认。原告认为该评估结论价值过低的意见，本院不予采纳。但考虑到双方履行合同的实际情况，并结合兼顾公平、合理的民法基本原则，现本院酌情判决原告赔偿两被告损失40万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈国琴与被告(反诉原告)刘士荣、李青凤就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)刘士荣、李青凤于本判决生效之日起十日内，退还原告(反诉被告)陈国琴已付购房款137万元；三、原告(反诉被告)陈国琴于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)刘士荣、李青凤房屋差价损失40万元；四、驳回原告(反诉被告)陈国琴的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)刘士荣、李青凤的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费收取8,565元，反诉案件受理费4,600元，评估费11,273元，均由原告(反诉被告)陈国琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年十一月二十日书记员  张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。