安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初4531号原告:方中心,男,1969年9月1日出生,汉族.住安徽省铜陵市铜官区。原告:朱华芳,女,1976年7月4日出生,汉族，住安徽省铜陵市铜官区。上述两原告共同委托诉讼代理人：姚斌，安徽宪达律师事务所律师。被告:余建平,男,1961年9月21日出生,汉族,住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：耿宏志，安徽克群律师事务所律师。被告:吴克新,男,1972年12月28日出生,汉族,住安徽省铜陵市铜官区。原告方中心、朱华芳与被告余建平、吴克新确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。方中心、朱华芳向本院提出诉讼请求：1.确认方中心、朱华芳与余建平、吴克新签订的备案号为2017033693号的《铜陵市存量房屋买卖合同》无效；2.余建平、吴克新将杨东新村57栋506号房屋过户至方中心、朱华芳名下；3.余建平、吴克新共同承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月11日，方中心、朱华芳向余建平借款15万元。借款当日，方中心、朱华芳即向余建平支付利息27000元。借款后，余建平要求方中心、朱华芳将其名下的杨东新村57栋506号房屋抵押给余建平，并要求二人将抵押登记事宜委托吴克新代为办理。为此，在余建平的带领下，方中心、朱华芳在铜陵市衡平公证处办理了委托公证手续，但二人对委托办理抵押登记手续以外的事宜毫不知情。此后，方中心、朱华方又向余建平支付利息36000元。2014年8月11日、2015年3月1日、2015年5月21日、2016年2月6日，在吴克新的逼迫下，方中心按照月息6分的标准，向余建平出具了金额为164000元的利息欠条。2017年8月，余建平手持房产证要求方中心、朱华芳搬离房屋，方中心、朱华芳才得知，该房屋已由吴克新擅自过户给了余建平，吴克新、余建平的擅自过户行为侵害了方中心、朱华芳的合法权益。余建平辩称：1.出卖房屋是方中心、朱华芳的真实意思表示，方中心、朱华芳没有证据证明自己的意思表示不自由、不真实。理由为：（1）方中心、朱华芳向余建平出具的收条明确载明房屋用于借款抵押，二人在本案中称系余建平要求办理抵押登记与事实不符；（2）经过公证的委托书明确载明：方中心、朱华芳授权吴克新代为办理涉案房产的抵押登记、归还借款、房屋评估出售和产权过户等事宜，方中心、朱华芳同时将公证书及房产证交付给吴克新以便办理上述事宜，吴克新代为办理房屋买卖及过户手续符合法律规定；（3）方中心于2015年3月1日向余建平出具的借条明确载明：如在2015年4月11日前不能归还15万元，余建平可以出卖房产还贷，由此产生的一切后果由其自行承担。2.《铜陵市存量房屋买卖合同》的签订及房屋买卖事宜合理合法。理由为：（1）方中心虽就利息向余建平出具了多份欠条，但2016年以后便无法联系，且不再出具任何条据，其对归还贷款没有诚意；（2）在办理产权变更登记前，方中心、朱华芳已拖欠本息43万余元，余建平又代方中心、朱华芳归还银行按揭贷款66823.71元，而涉案房屋建于1982年，面积只有58.8平方米，陈旧不堪，余建平购买房屋实际属于无奈；（3）签订《铜陵市存量房屋买卖合同》前，吴克新已电话联系了方中心，并告知了按揭贷款尚未归还的情况，但方中心、朱华芳仍无力还款，其对合同的签订是知晓的。综上，请求判令驳回方中心、朱华芳的诉讼请求。吴克新辩称：1.2014年2月，经吴克新介绍，方中心因生意周转需要向余建平借款，余建平承诺借款并将房屋作为抵押，方中心支付吴克新劳务费27000元；2.方中心、朱华芳签订了《委托书》，吴克新代为办理了抵押登记手续，但均是按照委托书的内容办理的；3.借条的利息是方中心自己同意的，其本人也签名摁印；4.签订《铜陵市存量房屋买卖合同》前，吴克新已电话联系了方中心，并告知了按揭贷款尚未归还的情况，但方中心、朱华芳仍无力还款，并说吴克新想怎么办就怎么办，因短期内无人购买涉案房屋，余建平便自行购买，并由吴克新持委托书进行办理。本院经审理认定事实如下：2014年2月11日，经吴克新介绍，方中心、朱华芳向余建平借款15万元，并同意以杨××室房产作为抵押担保。当日，二人向吴克新出具了“委托书”，载明：兹委托吴克新为我们的代理人，并以我们的名义办理与杨××室房屋相关的下列事宜：1.以上述房屋作抵押贷款及登记、归还所欠贷款、注销抵押登记；2.还清全部贷款后，出售上述不动产，包括办理该房的评估、调档（查询我们名下的房产状况及国有土地使用权证的变更）、签订售房合同、产权过户（房地产权证及国有土地使用证的变更）、收取卖房款、协助买方以买方名义办理贷款等一切相关手续；3.支付与上述事项有关的各项费用；4.本委托书有效期至上述委托事项办结之日止。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予以承认。由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。该委托书同时在铜陵市衡平公证处办理了公证手续。2月14日，吴克新以方中心、朱华芳委托代理人名义与余建平签订《抵押贷款合同》，约定：方中心、朱华芳由于生产经营需要，现以房屋作为抵押物向余建平借款，借款数额为15万元，期限为2014年2月14日至2014年5月14日，月息1.87%，双方均认可该房价值29.5万元。合同签订后，该房在铜陵市房屋产权监理处办理了抵押登记手续，抵押权人登记为余建平。借款后，方中心分别于2014年8月11日、2015年3月1日、2015年5月24日、2016年2月6日就利息问题向余建平出具了借条，其中2015年3月1日的借条载明：……本人承诺在2015年4月11日前至少还余建平15万元，若不能兑现承诺，余建平卖我房产还贷，本人没有任何异议，并且本人愿意承担卖房还贷产生的一切责任及后果。鉴于方中心、朱华芳始终无法向余建平归还借款本息，吴克新与余建平协商将杨××室房产出售，以售房款归还方中心、朱华芳拖欠余建平借款本息。因该房在银行有部分按揭贷款尚未还清，为顺利出售房屋，余建平代方中心、朱华芳归还了公积金贷款66823.71元。2017年6月9日，吴克新以方中心、朱华芳委托代理人名义，与余建平又签订《抵押贷款合同》，约定：房屋坐落在杨××室，借款金额为40万元，借款总期限自2017年6月9日至2017年12月9日，双方均认可该房价值为45万元。为出售该房需要，吴克新又以方中心、朱华芳委托代理人名义，于2017年8月3日与余建平签订《铜陵市存量房屋买卖合同》（合同系固定版本），约定：方中心、朱华芳将杨××室房屋出售给余建平，总房款为24万元。合同签订后，吴克新以方中心、朱华芳代理人身份办理了该房产的产权变更登记手续，余建平取得了涉案房产的不动产统一登记证书。另查明：方中心、朱华芳向余建平借款后，先后向吴克新支付了部分款项，金额分别为27000元、36000元。其中的27000元方中心、朱华芳主张是其向余建平支付的利息，而吴克新、余建平主张该款是二人给予吴克新的好处费。36000元双方均认可是通过吴克新向余建平支付的利息。关于《铜陵市存量房屋买卖合同》中约定的房款24万元，吴克新、余建平称该金额是缴纳税费时房产系统自动评估的价格，并非双方约定的涉案房屋真实价格。本院认为，方中心、朱华芳向余建平借款，并就还款、办理抵押及处理房产等事宜向吴克新出具了委托书，也办理了公证手续，委托书系方中心、朱华芳的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护。就涉案房产而言，方中心、朱华芳系委托人，吴克新系受托人，作为受托人，吴克新有权在委托权限范围内，代理方中心、朱华芳就涉案房产进行相关的处分行为，因此产生的后果应由被代理人方中心、朱华芳承担。就本案而言，首先，吴克新以方中心、朱华芳名义与余建平签订《铜陵市存量房屋买卖合同》并办理涉案房产的产权变更登记手续，该行为是方中心、朱华芳出具的委托书中明确的授权行为，吴克新并未超出委托书的授权。其次，方中心、朱华芳向余建平借款后，至今未能归还借款本金，利息也未完全付清，就本案实际情况来看，方中心、朱华芳向余建平借款的本金、借款后至房产处置完毕期间的利息及余建平代方中心、朱华芳归还的银行按揭贷款的总额，与涉案房产进行产权变更登记时的市场价值相当，作为受托人，吴克新并没有明显损害委托人方中心、朱华芳的合法权益。第三，从方中心2015年3月1日向于建平出具的借条及本案实际情况来看，方中心、朱华芳对吴克新以其名义处置房产事宜也是知情的。综上所述，吴克新以方中心、朱华芳委托代理人名义与余建平签订的《铜陵市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，也未损害第三人的合法权益，该合同合法有效。方中心、朱华芳要求确认该合同无效的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持；其要求办理涉案房产的产权变更登记手续的诉讼请求，本院亦不予支持。对于余建平、吴克新的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告方中心、朱华芳的诉讼请求。本案受理费5800元，减半收取计2900元，由原告方中心、朱华芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一七年十一月二十二日书记员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条——公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条——代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条——当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。