云南省龙陵县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0523民初405号原告：龙陵县人民政府地址：龙陵县龙山镇龙山路133号。法定代表人：杨邵燕，县长。委托代理人：莫再若，云南若在律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：万朝凤，女，汉族，1955年12月12日生，云南省龙陵县人，住龙陵县龙山镇龙山社区龙山路****，现住芒市经济开发区。被告：詹（占）汉尧，男，汉族，1945年5月10日生，住云南省德宏州潞西市芒市经济开发区泰安路**，身份证号码：5330241945********。被告：万朝刚，男，汉族，1960年1月8日生，云南省龙陵县人，住，住保山市隆阳区/div>三被告委托代理人：冯幸，云南德天律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告龙陵县人民政府诉被告万朝凤、詹汉尧、万朝刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人莫再若、三被告及委托代理人冯幸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙陵县人民政府向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与茶厂的房屋买卖合同，协助原告办理房屋、土地过户登记到原告名下。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1991年10月10日，三被告及李美华、杨守忠将坐落于龙陵中学对面的房屋16间、建筑面积423平方米的国有土地使用权，以133000元的价格转让给龙陵茶厂，茶厂于1991年10月31日履行完全部付款义务。1998年12月3日，龙陵茶厂因无法归还农行龙陵县支行的贷款，经龙陵县人民法院调解，龙陵茶厂以该土地使用权作价22万元抵偿给农行。2016年3月30日，农行受托处理不良资产，将该土地使用权转让给了龙陵县人民政府。在房屋买卖过程中，万朝凤私自扣留了NO.341263号云南省城市（镇）土地使用权证及龙陵县ＮＯ.××号房产所有证，导致茶厂、农行的国有土地使用权变更均被注销。由于被告没有履行与茶厂的合同义务，最终导致原告不能取得该土地及房屋的所有权证书，因此起诉，请依法判决。三被告辩称：在与茶厂签订买卖合同过程中，万朝凤合法持有涉案土地使用权证、房产所有证。万朝凤不存在私自扣留权证的事实，龙陵县国土资源局违法进行涉案土地使用权变更登记，已为生效判决所确定。原告认可茶厂、农行的变更登记均被注销，涉案房地产每次变更登记均未有效成立，据此原告无法取得涉案债权，其诉讼请求应予驳回，并承担本案诉讼费用。原告要求被告履行与龙陵茶厂的买卖合同，将权属证办到原告名下，该诉讼请求早已超过要求履行的诉讼时效。茶厂破产，应由其权利义务的承接者提出请求，原告不是茶厂因破产权利义务的直接承接者，其也不是据此提起诉讼。从原告的诉讼请求看，原告以取得此合同债权提起诉讼，因此原告不具有诉讼主体资格。原告的诉讼请求与依据的事实和理由自相矛盾。农行受托处理不良资产，将该土地使用权转让给原告，只有在土地使用权和房屋使用权转让合法有效的前提下，原告才能据此取得土地使用权和房屋所有权，进而才具备本案诉讼主体的资格。原告主张合同债权，事实与理由是依据取得的物权，物权的取得依据是尚未履行的债权。涉案土地的权属变更登记已被（2008）保中行终字第2号生效行政判决撤销。原告未取得权属证书，而不动产以权属证书登记为准，因而原告未取得土地使用权。因茶厂未取得土地和房屋的权属，此后一系列处分行为均为无权处分，至今未得到被告追认。原告要求协助过户，该要求只与龙陵茶厂有关，但已超过诉讼时效，被告因涉案土地与龙陵茶厂的最后一次诉讼是2012年，后以茶厂撤诉而结束，至今已有四、五年的时间。本案原告的起诉已突破合同相对性原则，合同以外的主体要介入合同须有法律明确规定，本案不仅是债权转让，原告主张被告配合过户，应为合同转让的问题，必须经本案被告同意。综上，依据合同法八十八条规定，未经被告同意，原告不能取得合同中的权利义务，不能要求履行合同。从物权变动的角度看，茶厂未取得物权，原告也就不能取得物权。原告即不是合同权利义务的受让者，也不是涉案土地使用权的产权人，因此不具备诉讼主体资格，其诉讼请求均不成立。综合双方主张，当事人对以下问题存在争议：1、原告是否具有诉讼主体资格。2、被告是否有协助原告过户的义务、本案原告的起诉是否超过诉讼时效。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、房产买卖合同公证档案一组、龙陵县人民法院（1998）龙法经初字第72号《民事调解书》一份、《委托资产批量转让协议》一份，以证明原告合法取得争议土地及房屋的权属；2、万朝凤的云南省城市(镇)土地使用权证、龙陵县人民法院（2007）龙行初字第4号《行政判决书》、保山市中级人民法院（2008）保中行终字第2号《行政判决书》各一份，以证明法院判决撤销所涉万朝凤的土地使用权面积为49.34平方米，而不是141.6平方米，法院是对行政颁证行为的合法性进行评判，不是土地、房屋权属归属的民事判决，故行政判决与本案所诉不是同一法律关系；3、龙陵县国土资源局龙国土资决字（2009）第1、2号《关于注销土地登记的决定》各一份，以证明注销决定只涉及49.34平方米，并不涉及其他部分；4、《收据》、《发票》、《原购房协议修改的临时协议书》《询问笔录》、《农行的说明》各一份，以证明茶厂已完全履行了房产买卖合同中约定的义务，被告违反约定没有配合办理过户登记手续，房产在抵押给农行时已经交付给农行使用，在行政诉讼案发生前被告侵占了该房屋。被告质证认为，第1组证据，对买卖合同的真实性无异议，但不认可原告证明目的，原告取得物权的途径为登记或征收，原告无权证，本案也不属征收。对调解书、资产批量转让协议的真实性无异议，对证明目的不认可，因登记行为被中院撤销，农行未取得土地使用权，原告也未取得争议房产的权属。第2组证据，对证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，被告经批准合法建盖房屋，取得权属证后当事人才能处分，判决撤销的是整块土地的登记，撤销后权属恢复到变更前的状态。第3组证据，对原告的证明目的有异议，本案土地只是一宗，房屋为400多平方米，变更登记无效，均全部被撤销。第4组证据，对真实性无异议，对证明目的不认可，原告不是买卖合同的主体，不能主张合同权利，合同权利只能由茶厂主张，与农行没有关系，不动产产权以登记为准。三被告为证明其主张，提交以下证据：龙陵县人民法院（2007）龙行初字第4号《行政判决书》、（2008）保中行终字第2号《行政判决书》各一份，以证明将被告的土地过户给龙陵茶厂的行政行为已被保山中院撤销，茶厂没有取得涉案房产的物权，后续处分为无权处分，原告也未取得本案涉案房产的物权，故不具备本案原告的诉讼主体资格。原告质证认为：对证据的真实性认可，但不认可合法性、关联性及证明目的，行政诉讼中农行及茶厂是利害关系人，但没有参加诉讼，该判决不具有合法性。判决仅针对登记行为，与本案合同权利无关联性，不能证明被告享有物权，茶厂处理房产时变更登记未被撤销，因此不能证明被告的证明目的。本院认为：对原告提交的四组证据，被告对真实性无异议，上述证据真实合法，本院予以采信。第1组证据可证明茶厂与万朝凤等房屋买卖合同的情况，茶厂使用房屋后将房屋折价22万元向农行折抵债务，后农行将对茶厂的债权转让给龙陵县人民政府，可证明双方的债权债务情况。第2组证据可证明因土地权属争议，对双方争议的土地使用权的行政诉讼及判决情况，与本案争议有关联性。第3组证据，可证明争议土地使用权的变更登记已被行政主管部门撤销。第4组证据可证明茶厂支付购房款的情况，及争议房屋的使用情况，但双方对以车辆折抵房款的履行尚存在争议。被告提交的证据为生效法律文书，本院予以采信，可证明土地使用权争议的行政诉讼及判决情况。经法庭审理，本院确认如下法律事实：1991年10月10日，李美华、杨守忠、詹（占）汉尧、万朝刚、万朝凤（出卖方甲方）与龙陵茶厂（买方乙方）签订房产买卖合同，约定：一、乙方购买甲方坐落在头（龙陵中学斜对面）房屋一栋16间，面积423平方米，包括南侧小房和北侧小棚。二、上述房产的交易价格：133000元整，甲方向乙方购买的东方140汽车一辆，价格为35000元整，除汽车款后，乙方尚需支付甲方98000元整。三、付款时间与办法：甲方应于1991年10月31日前，必须达到下列两项条件后，由乙方一次性付清除汽车款后剩余的98000元整。1、该房全部过户证契办齐交给乙方。2、甲方全部搬出该房（北棚可延至1992年4月30日前）。双方还对税费承担、违约责任、房屋交付过程等进行约定。合同签订后，李美华（被告之母）于1991年10月31日出具收条一份，载明：“收到出售房屋一栋给龙陵县茶厂房屋造价12万元、水电设施安装费1万元、挡墙及赔偿邻居损失3000元，合计133000元，扣除汽车调换房屋100平方米35000元，实收现款98000元，至于房屋转移及有关税费已交纳完毕”。该收条经龙陵县公证处公证。1991年11月27日，李美华向税务机关开具出售建筑物发票给龙陵茶厂。茶厂付款后，卖方向茶厂移交了房屋，作为龙陵茶厂办事处使用。1998年12月3日，因龙陵县茶厂与农行龙陵县支行的借款合同纠纷，农行向龙陵县人民法院起诉，经调解，双方达成调解协议：龙陵县茶厂欠农行龙陵县支行贷款本金1969651元及利息1608807.25元，用茶厂抵押给农行龙陵县支行的龙陵中学门口房屋一幢折价22万元冲抵欠农行的利息。后农行龙陵县支行将该房屋作为龙山储蓄所的经营场所管理使用至2005年，2005年初，因农行业务网点设置地点变更，将储蓄所搬出该房屋，农行将该房屋临时出租。其间，茶厂向龙陵县国土资源局申请变更登记，于1994年10月6日将争议房产的土地使用权登记到自己名下，使用权证号为龙国用（1994）第1021号，土地使用者为大坝茶厂办事处，地号为C-(6)-24，用地面积为141.6平方米。后该土地使用权使用者变更登记为龙陵县农业银行，备注载明：本宗地龙陵茶厂向农业银行抵押，法院判决归农业银行。2006年12月11日，万朝凤以茶厂将折价3.5万元的车辆开走，未付该3.5万元房款，自己持有占地三分之一的土地使用证（N0：341263号）和房产证，且没有参与办理过户手续为由，要求撤销龙陵县国土资源局给龙陵茶厂颁发土地使用证、违法过户的具体行政行为。该案因其起诉前未经复议，法院最终驳回万朝凤的起诉。后万朝凤申请复议后，再次向龙陵县人民法院提起行政诉讼，经二审，保山市中级人民法院作出（2008）保中行终字第2号《行政判决书》判决：撤销龙陵县国土资源局变更N0：341263号土地使用证的具体行政行为。后龙陵县国土资源局撤销了对该国有土地使用权的全部变更登记。约2006年，万朝凤及家人逐渐将争议房屋收回，至2008年保山中院行政判决生效后，对争议的房屋全部强行收回并管理至今。2011年3月29日，龙陵县茶厂起诉万朝凤、杨守忠等五人，以违约为由，请求判令卖方履行购房协议，履行过户手续。本院经审理判决驳回茶厂诉讼请求，并解除双方的房屋买卖合同，由卖方返还房款及赔偿资金占用费。该案经上诉，因茶厂营业执照被吊销等因素，二审发回重审，在重审中，原告茶厂于2012年10月22日撤回起诉。2016年2月14日，农行龙陵县支行向本院起诉杨守忠、万朝凤，要求杨守忠、万朝凤停止侵权、排除妨害。在诉讼过程中，因农行将茶厂债权转让给龙陵县人民政府，遂以客观情况变化为由申请撤诉，本院于2016年3月29日作出裁定准予撤诉。2016年3月30日，农行保山分行（甲方转让方）与龙陵县人民政府（乙方受让方）签订《委托资产批量转让协议》，将受托处置的委托不良资产转让给乙方，合同约定：不良资产指甲方受托处置的债权类、物权类不良资产、对应的从权利及其他相关权益的总称。从权利是指与主债权、物权对应的附属权利，包括但不限于担保权益及各种请求权；转让标的为协议附件1项下48户法人债权及394户自然人债权。在协议附件1《债权资产明细表》中，第37项为龙陵县茶厂，本金1442446元、利息3438764.09元、合计4881210.09元。债权转让后，龙陵县人民政府于2017年6月29日向本院提起本案诉讼。本院认为，龙陵茶厂与万朝凤户房屋买卖合同合法有效，在该合同的履行中，茶厂交付给万朝凤户折抵部分房款的车辆、支付了剩余房款，被告向茶厂实际交付了房屋并出具了相关办理过户需要的票证，茶厂办理了争议房屋的土地使用权证，完成了土地使用权变更登记，并实际占有使用涉案房屋，双方之间的主要合同义务已经履行完毕。后来茶厂与农行达成协议，将房屋抵押给农行冲抵贷款利息，经法院调解书确认，该协议合法有效，茶厂向农行交付了房屋，农行实际使用多年，并进行了土地使用权变更登记。茶厂及农行基于合法占有，均有权要求被告履行过户的义务。农行将对茶厂的债权及相关物权类从权利（包含涉案房屋）转让给县政府，县政府也应取得争议房地产的相关请求权。基于上述物权类权利，原告龙陵县人民政府可向本案被告主张履行过户的义务。因此，对原告请求判令被告履行与龙陵茶厂的房屋买卖合同，协助原告办理房屋、土地过户登记到原告名下的诉讼请求，应予以支持。被告在将房屋交付后反悔，再次占据涉案房屋，因无合法依据，不能产生相应的法律效果。被告主张的车辆交付问题可依法另行起诉，双方争议的土地登记问题，不属民事诉讼范围，由双方依法另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第85条规定，判决如下：由被告万朝凤、詹（占）汉尧、万朝刚于判决生效后十日内协助原告龙陵县人民政府办理1991年10月10日万朝刚与龙陵茶厂《房产买卖合同》涉及的，坐落街头（龙陵中学斜对面）房屋一栋16间、建筑面积423平方米，包括南侧小房和北侧小棚的房屋及土地使用权过户手续。（房屋四至为：东至街道，以滴水为界；南至张惠芬房，以滴水为界；西至张德发菜地，挡墙为万朝刚户所有；北至柯金川房屋滴水）。案件受理费100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。审 判 长  杨忠森人民陪审员  张 玲人民陪审员  朱秋东二〇一七年十一月十六日书 记 员  洪彩云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》85、财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。