深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初4666、8294号4666号案件原告、8294号案件被告：曾燕铭，女，汉族，1973年2月8日出生，住所地深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杜光山，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马屈玉，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。4666号案件被告、8294号案件原告：李锐，女，汉族，1980年7月19曰出生，身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：宋校红，广东君诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李存华，男，汉族，1950年12月21日出生，住所地湖北省武汉市武昌区，系父女关系。4666号案件及8294号案件第三人：谢卓，男，汉族，1963年2月3日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，身份证号码：4301031963××××××××。上列曾燕铭诉李锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，李锐于2017年3月27日以房屋买卖合同纠纷向曾燕铭提起诉讼，本院依法适用普通程序,将两案件合并公开开庭进行了审理。曾燕铭委托诉讼代理人杜光山、马屈玉、李锐委托诉讼代理人宋校红、李存华到庭参加了诉讼。第三人谢卓经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其作缺席审理。该两案件现已审理终结。4666号案件原告曾燕铭向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认曾燕铭与李锐的租赁合同关系已解除；2、请求依法判令李锐立即搬离曾燕铭位于深圳市罗湖区的房屋；3、请求依法判令李锐向曾燕铭支付房屋占有使用费（按照人民币3000元／月的标准，自2016年7月1日起计至李锐实际返还租赁房屋之日止，暂计至2017年1月31日为人民币21000元）；4、由李锐承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年3月26日，曾燕铭以按揭方式购买了位于深圳市罗湖区房产（房产证号：深房地字第××号，以下称“涉案房屋”）。2011年1月，曾燕铭将涉案房屋出租给李锐一家使用，双方未签订书面租赁合同，仅口头约定租金为人民币3000元／月。2015年9月25日，曾燕铭通过手机短信通知李锐，因计划出售房屋，故限期李锐一个月内搬离。但李锐在收到曾燕铭限期搬离的通知后，并未从涉案房屋搬出，占用曾燕铭的涉案房屋至今。曾燕铭认为，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，曾燕铭与李锐的租赁合同关系已于2015年9月25日解除，李锐有义务将涉案房屋返还曾燕铭，李锐至今仍占用曾燕铭涉案房屋的行为明显违约。为了维护自身的合法权益，特依据相关法律法规向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。4666号案件被告李锐答辩称，一、李锐与曾燕铭之间不存在租赁合同关系，而是存在房屋买卖合同关系。二、李锐从未向曾燕铭缴纳过房屋租赁费用，双方不存在租赁关系。三、李锐占有涉案房屋，是基于买卖交付的合法占有，依据民事诉讼法第64条规定，曾燕铭没有事实和法律依据要求李锐搬离涉案房屋，应承担举证不能的责任。综上，请求依法驳回曾燕铭的诉讼请求。第三人谢卓未答辩。8294号案件原告李锐向本院提出诉讼请求：1、判令曾燕铭协助李锐办理涉案房产的过户登记手续，将位于深圳市罗湖区产过户到李锐的名下；2、本案诉讼费用由曾燕铭承担。事实与理由：2011年1月，曾燕铭与第三人谢卓共同向李锐父亲购买了一件古董（名称：紫檀翘头案），价值人民币150万元。2011年1月27曰，谢卓向李锐转账人民币55万元，后谢卓又以现金方式支付人民币5万元，另外人民币90万元尚未支付。其后，曾燕铭与李锐达成合意，将涉案房屋作价人民币90万元出售给李锐。2011年1月16曰，曾燕铭向李锐出具收据一份，内容为：“现收到李锐支付的广银大廈北座14Ｆ全部购房款共计人民币玖拾万元整，不需支付其他任何费用。至此，上述房款全部付清。”2011年1月16曰，曾燕铭向李锐交付了钥匙及房屋，并办理了水电费等过户手续，后该房产一直由李锐实际控制，长时间以来曾燕铭没有提出任何异议。后李锐催促曾燕铭办理房产过户手续，但曾燕铭以多种理由拖延办理。随着房价近期的上涨，曾燕铭欲反悔收回房屋，其行为严重影响了李锐的合法权益，故诉诸法院，请求依法判处。8294号案件被告曾燕铭答辩称，李锐在起诉状中的陈述与事实不符。一、曾燕铭与李锐的父亲（即案外人李存华）之间不存在古董交易关系，案外人李存华从未向曾燕铭交付过名称为“紫檀翘头案”的古董。二、曾燕铭与李锐之间既未签订合法有效的房屋买卖合同，也从未就涉案房屋的买卖进行过任何缔约洽谈，李锐作为原告的诉讼主体资格不适格。三、之所以出现了2011年1月16日的《收据》，是因为曾燕铭基于对案外人谢卓和李存华的信任，在与案外人李存华就涉案房屋的交易进行缔约洽谈的过程中先行出具给案外人李存华的，在案外人李存华并未如约支付涉案房屋价款的情况下，该《收据》已失效。四、涉案房屋是曾燕铭与案外人陈建新的夫妻共同财产，曾燕铭无权自行出售涉案房屋。五、李锐就本案提起的“要求协助办理房屋过户手续”的诉讼请求，通常是房屋买卖合同的约定义务。退一步讲，即便曾燕铭与李锐之间存在房屋买卖合同关系，“要求协助办理房屋过户手续”的诉讼请求也属于债权请求权，应当适用两年的诉讼时效，而涉案争议发生于2011年1月，距今已长达六年的时间，已经过两年诉讼时效。综上所述，恳请贵院依法公正审理，判决驳回李锐的全部诉讼请求。第三人谢卓未答辩。本院经审理查明下列事实：一、涉案房产广东省银行大厦14F坐落深圳市罗湖区人民南路，房产证登记权利人为曾燕铭。2011年1月16日，曾燕铭出具《收据》，内容为“现收到李锐支付广银大厦北座14F全部购房款，共计人民币玖拾万元整，不需支付其他任何费用，至此上述房款全部付清”。2011年1月26日，曾燕铭向第三人谢卓转账人民币70万元，后第三人谢卓于同日向李锐转账人民币55万元。李锐自2011年2月起在涉案房产居住至今。曾燕铭与案外人陈建新于1996年12月11日登记结婚。2017年4月20日，陈建新出具《声明》，内容为“本人没有见过李锐及其父母，没有与他们就涉案房屋的买卖以任何方式进行过沟通、协商，自购买涉案房屋以后，曾燕铭从来没有与本人上了过转让涉案房屋相关事宜……本人不同意将涉案房屋变卖出售”。李锐主张，曾燕铭与第三人谢卓共同向李锐父亲李存华以人民币150万元的价格购买名为紫檀翘头案的古董，其中人民币55万元由第三人谢卓转账支付至李锐账户，人民币5万元为现金支付，另外人民币90万元曾燕铭以其自有房产作为对价支付。李锐为支持其主张，向本院提供古董照片及资料介绍、银行转账记录、收据、物业管理费收费通知单、证人证言予以佐证。曾燕铭对李锐提供的古董照片及资料介绍及证人证言不予认可；对物业管理费收费通知单真实性予以认可，但认为该证据仅能证明李锐租住在涉案房产内；对银行转账记录真实性予以认可，但主张第三人谢卓与李锐之间一直存在经济往来，其向李锐转账人民币55万元不能认定为购买紫檀翘头案的款项；对收据真实性予以认可，但主张曾燕铭与李锐的父亲李存华之间曾对涉案房产的买卖进行过协商，曾燕铭同意以人民币90万元的价格出售涉案房产，但由于李存华及李锐未实际给付购房款，所以该《收据》已失效，曾燕铭曾要求李存华将《收据》返还，但李存华以《收据》丢失为由未予以返还。曾燕铭为支持其主张，提供房地产权证、银行贷款还款信息表、燃气费发票、结婚证、声明予以佐证。李锐对曾燕铭提供的房地产权证、银行贷款还款信息表、燃气费发票、结婚证的真实性予以认可，但认为上述证据不能证明双方之间不存在房屋买卖合同关系；对《声明》真实性不予认可，李锐认为涉案房产登记在曾燕铭名下，夫妻双方对财产有平等的处理权，李锐在购买涉案房产时有理由相信曾燕铭对房产有处分的权利。二、曾燕铭提供的中国银行交易清单显示，2013年9月至2016年3月期间，第三人谢卓每月向曾燕铭转账，转账日期不固定，2013年9月至2015年2月期间每月金额为人民币3000元，之后每月转账金额人民币2500元至人民币2800元不等。曾燕铭主张，李锐居住在涉案房产时由于第三人谢卓向曾燕铭承租涉案房产给李锐居住，双方口头约定租金每月人民币3000元，自2011年2月起，第三人谢卓每月均向曾燕铭支付房租，自2016年4月开始，第三人谢卓未再支付房租，李锐也未向曾燕铭缴纳房租。李锐对曾燕铭的主张不予认可，认为第三人谢卓向曾燕铭支付款项与李锐无关，李锐与案外人李存华从未委托第三人谢卓向曾燕铭租赁房屋，而李锐所居住的涉案房产系李锐向曾燕铭购买所得。三、根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，本院对本案事实做如下认定：1、李锐与曾燕铭之间的房屋买卖合同关系成立。第一，从2011年1月16日曾燕铭向李锐出具的《收据》的文字表述上看，曾燕铭明确涉案房产购房款人民币90万元已经全部付清，该陈述并非对涉案房产交易进行的协商。第二，从证人的陈述看，李锐申请证人出庭证明名为紫檀翘头案的古董已交付曾燕铭及第三人谢卓，出庭作证的三名证人许某、佟锡柱、刘某与李锐及李存华之间不存在利害关系，三名证人的陈述无相互矛盾之处，可以佐证曾燕铭与第三人谢卓从李存华处取走名为紫檀翘头案的古董。第三，李锐自2011年2月开始，已经实际占有涉案房产至今。综上，结合生活实践，本院认为，曾燕铭关于其与李存华仅就涉案房产的出售进行过协商，房屋买卖关系并未成立的主张不能成立，曾燕铭作为具有完全民事行为能力的成年人，如未实际取得涉案房产的对价，不可能向李锐出具《收据》并实际交付房产，故本院认定李锐与曾燕铭之间的房屋买卖合同关系成立。2、曾燕铭与李锐之间的房屋租赁合同关系不成立。曾燕铭主张第三人谢卓自2011年2月起按月代李锐缴纳房屋租金，但曾燕铭提供的2013年9月之前的银行流水未有交易详情相互印证，无法体现收付款项双方信息，而2013年9月至2016年3月期间的交易详情仅能证明第三人谢卓向曾燕铭转账的事实，交易明细中未记载转账款项为房屋租金，且每月转账时间不固定，转账金额各月份也不完全相同，故曾燕铭提供的现有证据不能证明第三人谢卓向曾燕铭缴纳房屋租金。即使第三人谢卓向曾燕铭缴纳款项为房屋租金，亦无法证明其所缴纳的租金为涉案房产的租金，也无法证明该租金系其代李锐缴纳。综上，曾燕铭未提供证据证明李锐向其租赁房屋并缴纳租金，根据本院认定的双方之间存在房屋买卖合同关系的事实，本院认定曾燕铭与李锐之间的房屋租赁合同关系不成立。本院认为，8294号案件为房屋买卖合同纠纷案件，曾燕铭与李锐的房屋买卖合同关系依法成立，曾燕铭也已向李锐交付房产，双方均应依约履行义务。关于本案的诉讼时效，本院认为，在买受人已经付清房款且房屋已经实际交付的情况下，买受人请求出卖人办理权属登记具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的限制，因此，曾燕铭以李锐的诉讼请求超过诉讼时效而提出的抗辩，本院不予支持。关于曾燕铭的配偶陈建新就涉案房产所做出的《声明》，本院认为，本案涉案房产的买卖行为发生于2011年，涉案房产亦已于2011年实际交付李锐使用，至陈建新于2017年出具《声明》已有六年之久，陈建新在李锐与曾燕铭发生争议前从未对涉案房产的出售提出异议，应视为对曾燕铭转让登记在曾燕铭一方名下的共同共有房屋行为的同意。综上，李锐要求曾燕铭协助办理涉案房产过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本院认为，4666号案件系房屋租赁合同纠纷。根据本院以上对事实及涉案房屋买卖所做出的认定，曾燕铭要求确认租赁合同解除，并要求李锐搬离涉案房产、支付房屋占用费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：4666号案件：驳回原告曾燕铭的全部诉讼请求。本案受理费人民币326元，由原告曾燕铭负担。8294号案件：被告曾燕铭应于本判决生效之日起十日内协助李锐将座落深圳市罗湖区人民南路的广东省银行大厦14F号房产过户至李锐名下。案件受理费人民币100元，由被告曾燕铭负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李春颖人民陪审员  潘锡明人民陪审员  黄卓燕二〇一七年十一月八日书 记 员  吴 雪