海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初3711号原告:陈光玉，男，汉族，1961年5月12日出生，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：刘森俊，海南宝岛律师事务所律师。被告：韩森，男，1971年8月8日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。第三人：海南喜龙房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市玉沙路**富豪花园******。法定代表人：郭秀文，经理。委托诉讼代理人：虞清波，海南宝岛律师事务所律师。第三人：唐红红，女，1968年1月14日出生，住海口市。第三人：唐裕平，男，1962年8月7日出生，住海口市。第三人：唐少霞，女，1965年11月8日出生，住海口市。原告陈光玉与被告韩森及第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司（以下简称喜龙公司）、唐红红、唐裕平、唐少霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘森俊、被告韩森及其委托代理人李三勇和第三人喜龙公司的委托诉讼代理人虞清波、第三人唐裕平到庭参加诉讼。第三人唐少霞、唐红红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告与被告签订的《购房合同》无效；2.请求判令被告支付原告拖欠的购房款119312元；3.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于海口市××区系由原告出资建造。被告于2014年5月5日与原告委托的海南喜龙房地产营销策划有限公司签订一份《购房合同》，约定：被告购买坐落于海口市××区号的喜博公寓1501房，总价款25.6万元。被告于2014年4月23日支付定金1万元，合同签订后，被告于2014年5月5日支付购房款14万元，共支付购房款15万元，尚余10.6万元未付。原告己于2013年3月份将房屋交付予被告，由被告使用至今。现该房屋列入海口市龙华区人民政府旧城改造拆迁范围内。原告按拆迁指挥部实际测绘面积要求被告支付拖欠的购房款。原告认为，原告建造的海口市××区，土地性质为集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖。因而，原告与被告签订的《购房合同》无效，为了维护原告的合法权益，在确认合同无效后，本着尊重客观事实，原告仅要求被告将拖欠的购房款支给原告，为此，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告韩森辩称，1、原告不是本案的适格主体，其既不是诉争房屋的产权人，也不是房屋的建造方，所以无权起诉被告。2、本案购房合同有效，首先是双方真实意思表达。其次该合同已经实际履行，被告居住多年，有些业主甚至都拿到了房产证。3、不同意支付剩余房款，本案的购房合同原告隐瞒重大事实，并且至今未依约办理房产证，该房屋面临拆迁因没有房产证导致被告拆迁补偿损失应由原告承担赔偿责任。4、基于以上理由不同意支付诉讼费用。第三人喜龙公司述称，1、原告既有适格的诉讼主体资格，该诉争的房产的实际建造者和出资建造者均为原告，喜龙公司并不是该房产的建造者，喜龙公司只是受原告的委托与其他被告签订购房合同，因此原告是具备适格的诉讼主体资格。2、受原告委托与各个被告签订的购房合同应属于是无效的合同，因为该土地的性质是集体土地也并未取得先关部门的规划许可和建设许可，根据合同法第52条规定违反法律的强制性规定应当无效。3、各个被告应当向原告支付拖欠的购房费用。第三人唐裕平述称，我与原告是合作建房关系，我出土地他投资，按照合同约定房屋盖好之后进行分成，房子建好分配之后，原告和被告之间的买卖合同，我本人不清楚，今天来法庭我才知道这个事情。被告我一个都不认识，我也没有见过，原被告之间的买卖关系与我无关。第三人唐少霞未作陈述。第三人唐红红未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月15日，原告与第三人唐少霞、唐红红、唐裕平签订了《合作建房合同》，约定由原告陈光玉出资在第三人唐少霞、唐红红、唐裕平拥有的集体土地建设用地(土地证号分别是:【海口市集建（籍）字第N12451号】、【海口市集建（籍）字第N12462号】、【海口市集建（籍）字第N12463号】)上建造了涉案的位于海口市坡博村161号的房屋喜博公寓，该房屋至今未办理产权证，也没有规划报建许可和施工许可证书。喜博公寓建成后，原告陈光玉委托第三人喜龙公司向外界进行销售。喜龙公司接受委托后，于2014年5月5日以喜龙公司（甲方）的名义与被告签订了一份《购房合同》，约定被告以每平方米3200元总价款256000元的价格购买喜博公寓1501房，房屋面积为80m2。合同还约定：被告已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；被告在签订本合同时支付房款人民币15万元，余款10.6万元在领取房产证时付清；甲方保证上述房产的产权清晰，若发生与甲方有关的该房产产权、债权、债务纠纷，由甲方负责清理并承担相关的民事诉讼责任；甲方负责办理被告的房屋所有权证，因此所产生的费用按国家规定各自承担，被告在领取房产证时一次性付清剩余全部房款。合同签订后，原告依约将被告所购房屋交付被告使用，被告于2014年4月23日支付购房定金1万元，2014年5月5日支付购房款15万元，共计支付购房款16万元，尚欠购房款9.6万元。2015年底海口市龙华区政府开始对坡博、坡巷片区进行棚户区（城中村）改造，涉诉的喜博公寓也处于改造的范围。第三人喜龙公司于2015年12月3日向本案被告发出了一份通知：“由于本公寓房产证尚未办理下来，适逢政府计划拆迁，在此事项不明朗的情况下，海南喜龙房地产交易有限公司郑重承诺，如果真正到政府征用时，房产证尚未办理下来，将如数退还业主所交的房屋装修押金和房产交易税，请各位业主安心居住，我们也将继续关注政府征用事宜，以便及时和业主沟通，在此过程中给业主造成不便之处，请大家谅解”。海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部于2016年10月10日在《海口晚报》刊登了公示，初步确认了本案被告韩森是所购喜博公寓房屋的产权人，并注明“对上述房屋的产权确认情况有异议的，于2016年10月26日前携带相关证明材料到坡博、坡巷片区棚户区改造项目指挥部进行申报或提出异议；如上述房屋在规定的期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的产权人签订征收协议并进行补偿安置”。现原告以喜博公寓的土地性质属于集体建设用地，未取得相关部门的规划许可、建设许可，不得对集体组织成员以外的人买卖为由，将被告起诉至本院。本案在审理过程中，第三人喜龙公司向本院出具了一份情况说明书，载明“海南喜龙房产营销策划有限公司受陈光玉委托，于2010年至2014年代理销售位于海口市××村房产并于购房人签订购房合同。”另查，原告陈光玉还收取了被告韩森的办证费用5200元、装修防水押金500元，共计5700元。拆迁指挥部实际测绘涉案房屋面积为84.16m2。本院认为，一、关于原告的主体问题。本案的涉案的房屋喜龙公寓是由原告出资，第三人唐红红、唐裕平、唐少霞出地合作建造的，原告与上述第三人之间有合作建房合同书，庭审中原告也出示了相关的建房证据，为此本院认定涉案的房屋是由原告建造的事实。而本案涉案的《购房合同》虽然是喜龙公司与被告所签订，但涉案房屋是原告陈光玉所建，第三人喜龙公司也向法院提交了书面说明，对该委托情况进行了披露，所以本院对原告委托第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司向外界进行销售的事实予以认定。根据《合同法》第四百零二条和第四百零三条的规定，本案中，因被告的原因不履行合同义务时，第三人喜龙公司已向原告披露了本案的被告，根据合同法的以上规定，原告由此取得了行使了第三人对被告的权利，所以本案原告的主体是适格的。二、关于本案《购房合同》的效力问题。原告陈光玉不是坡博村经济组织成员，原告通过与该集体经济组织成员唐少霞、唐红红、唐裕平签订《合作建房合同》方式在坡博村经济组织土地上建成喜博公寓，并向不仅于本经济组织成员及众多被告进行出售。原告以农村集体所有的土地未经规划报建等审批手续建成喜博公寓出售被告，双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规关于农村集体所有土地流转的相关规定，同时2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条也规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效......”。本案涉案的房屋不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，所以本案涉案的《购房合同》应认定为无效合同。三、关于被告是否应偿付原告尚欠的购房款问题。双方签订的购房合同虽为无效合同，但原告并未主张返还房屋，被告也表示不同意返还，同时考虑到本案涉及城市拆迁改造等特殊情形，本案中被告已占有使用涉案房屋多年且坡博村改造项目指挥部在《海口晚报》刊登的公示已确认了本案被告是所购喜博公寓房屋的产权人，基于以上情形，本院认为本案不能简单地按无效返还的原则来处理。在不返还房屋的情况下，对于原告要求支付房屋尾款的诉请，本院认为虽然合同约定被告的购房尾款在原告为其办理好房产证后给付，但现合同的履行情况已发生变化，涉案房屋已面临拆迁，合同约定的被告应付尾款的情形（即原告为被告办理好房产证情形）已无法实现。现相关部门已确认被告已取得涉案房屋的产权并取得签订拆迁补偿协议的主体资格，被告将获得涉案房屋的政府拆迁补偿款，被告理应扣除办证费用等其他费用共计5700元，按涉案房屋实际拆迁面积84.16m2，将购房余款价值相当的拆迁补偿款103612元计算方式：96000元+【（84.16m2-80m2）*3200元-5700元】元支付给原告。原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条的规定，判决如下：一、确认原告陈光玉以第三人海南喜龙房地产营销策划有限公司的名义与被告韩森于2014年5月5日签订的《购房合同》无效；二、限被告韩森于本判决生效之日起十五日内支付原告陈光玉款项103612元；三、驳回原告陈光玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2686元，由原告陈光玉负担314元，被告韩森负担2372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 蔡小龙人民陪审员 何少锋人民陪审员 罗美琴 二〇一七年十一月十五日书 记 员 骆天霞