山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0828民初3688号原告：耿际池，男，1958年12月28日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：沙爽，金乡县法律援助中心法律援助律师。被告：褚思亮，男，1956年7月26日出生，汉族，农民，住金乡县，现住金乡县鸡黍镇开元街北段老滋味鸡汤、砂锅、菜煎饼饭店。委托诉讼代理人：杨傲然，山东明廉律师事务所律师。原告耿际池与被告褚思亮返还原物纠纷一案，本院于2017年1月11日立案，于2017年4月29日作出（2017）鲁0828民初498号民事判决。被告褚思亮不服，向济宁市中级人民法院提起上诉。济宁市中级人民法院经审理认为原审庭审违反法定程序，于2017年7月24日作出（2017）鲁08民终3441号民事裁定，撤销（2017）鲁0828民初498号民事判决，发回本院重审。本院于2017年8月30日重审立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耿际池及其委托诉讼代理人沙爽、被告褚思亮及其委托诉讼代理人杨傲然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿际池向本院提出诉讼请求，1.要求被告归还2008年所侵占原告的面积108.5平方米的商住楼一座；2.要求被告支付侵占房屋赔偿金（从2009年起至2016年止按照每年5000元支付赔偿金合计40000元，自2017年起至侵权行为结束止按照每年10000元支付赔偿金）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2006年8月，原告购买金乡县房地产开发总公司开发的位于鸡黍镇开元街北段的商住楼一座，底层面积为49平方米，二层加探头面积为59.5平方米，共计108.5平方米；楼房占地面积为49平方米；购楼款88000元，收款人为金乡县房地产开发总公司委托的会计、鸡黍镇开发办干部刘某，证据为现金记账底根和收款单。购房协议签订后，房子就交到原告手中。原告所购楼房的对面是被告的饭店。2006年10月，因客源多、房子紧张，被告找到原告协商借原告购买的房子使用一段时间，并承诺原告什么时间用就什么时间归还，当时原、被告关系很好，原告就答应了此事。2008年2月，当原告向被告要回房子时，被告突然提出说：金乡县鸡黍建筑工程公司（以下简称鸡黍建筑公司）不让被告把房子交给原告，鸡黍建筑公司欠被告餐费，鸡黍建筑公司让被告在该房居住，再者被告当时不在该房经营，而是由被告的儿子管理。房子直到2010年没有说法，凑巧原告的妻子身患××，原告没有花费很大精力来要回被告侵占的房子。近几年，鸡黍建筑公司经理孙某，原鸡黍开发办主任侯某，鸡黍镇分管开发的人大副主任曾某多次给被告做工作，让被告归还其侵占的原告的房子，均没有结果。原告为此提起诉讼。被告褚思亮辩称，一、本案已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。根据原告诉称的事实，2006年原告购得涉诉房屋并将该房屋无偿借给被告使用，2008年2月原告要回房屋时被告不同意返还，此时原告就应当知道权利被侵害，而原告直到2017年才起诉，已经超过法定诉讼时效。原告诉称2008年2月之后因妻子身患××，原告没有花很大精力来要回房子，这个理由不是导致诉讼时效中断的法定事由。二、本案诉讼主体错误，应依法驳回原告的起诉。据原告诉称，2008年2月原告要房时，被告把涉诉房屋交给其儿子管理，证明争议房屋的实际占有人是被告的儿子，原告应当起诉被告的儿子，本案原告起诉的被告主体错误。三、原告未提供合法有效的证据证明其拥有涉诉房屋的所有权，被告从未侵占原告108.5平方米商住楼。四、原告要求被告支付占用房屋期间的租金，缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《购房基协议书》、《收据》各一份，鸡黍镇城镇建设开发办公室《现金日记账》一页。《购房基协议书》相关内容为：甲方：金乡县房地产开发总公司乙方（购房基户）：耿际池一、乙方自愿在甲方开发区内购买房基长7米、宽7米，计（49×2）㎡，人民币8.8万元，并按甲方所规定的时间付款，款付清后，甲方给予下线定位。西邻李宪海、东邻韩新中。二、乙方所购甲方房基为长期使用，合同签订年限根据国家政策规定，2041年到期后，由鸡黍镇政府与原出租土地单位续签合同，乙方不负担任何费用。三、所购房基有障碍物的，由政府出面予以解决。四、乙方在建设中（建房高度、地平高度、房层高度、立面造型）必须按开发区的规划进行实施，…。五、购买户需要办理土地使用证的，甲方给予统一协调，各自办理，费用自负。金乡县房地产开发总公司（公章）购买户签字：耿际池（签名）证明方：鸡黍镇人民政府（公章）二00六年八月二十日。《收据》内容为：收据入帐日期：2006年8月26日交款单位：耿继池收款方式：现金人民币88000元事由：购房，西邻李宪海、东邻韩新忠、南邻路、两间财会主管：刘某（签名并盖“刘某印”）。鸡黍镇城镇建设开发办公室《现金日记账》记载：2006年8月26日，收取耿际池购房款88000元。原告证明观点为：原告于2006年8月20日从金乡县房地产开发总公司购买了涉诉房产和房基，并于2006年8月26日支付了全部房款，原告对涉诉房屋享有所有权，对涉诉房屋所占土地享有使用权。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为协议书只能证明原告与金乡县房地产开发总公司之间存在债权，不能证明原告享有涉诉房屋所有权，不动产所有权的取得应当以房管部门的登记为准而不是以合同为准；《收据》实为白条，既无公司印章，也无法定代表人签字或签章，出具人刘某自称是鸡黍镇开发办会计，但无法证明其系金乡县房地产开发总公司的会计，因此该《收据》并非原告与金乡县房地产开发总公司之间合同房款的收据；鸡黍镇城镇建设开发办公室的《现金日记账》，与原告和金乡县房地产开发总公司签订的《购房基协议书》无任何关系，且该账册无任何单位印章，实为白条，无证据效力。2、原告提供证人刘某出具的《证明》及出庭证言。《证明》内容为：“2006年8月，耿际池购金乡县房产局商品住房两间，我当时任鸡黍镇开发办会计，收耿际池购房现金88000元，后又经我手办的购房协议书，当时是县房产局与鸡黍镇开发办合伙开发的，房屋所有权是耿际池的。”刘某证言内容为：我与原告系同事关系，与被告是墙挨墙的邻居关系。鸡黍镇开元街开发时，我任鸡黍镇开发办会计。鸡黍镇开元街开发征收了鸡黍村13队的土地，很长时间没找到开发人，后经过多方招商找到金乡县房地产开发总公司，鸡黍镇政府与金乡县房地产开发总公司一起开发的该处土地；本案诉争的房屋位于该处土地上。我、曾某、侯某、耿际池具体协调鸡黍镇政府与金乡县房地产开发总公司共同开发事宜。当时承建单位是鸡黍建筑公司，该公司负责人是孙某。鸡黍镇政府与金乡县房地产开发总公司共同委托我任开发项目的会计，负责收款、签协议等事宜，凡在此买房都由我签订协议和收款。原告耿际池购买了鸡黍镇开元街北段的商住楼，原告提交的《购房基协议书》、《收据》、《现金日记账》属实，手续是我经办的，《现金日记账》是原告从我保管的账本上复印的。《购房基协议书》是金乡县房地产开发总公司提供的格式合同，该格式合同是金乡县房地产开发总公司早前制定的，原告购房时用的还是原来的合同；原告购买的标的包括地皮、地上房屋和附属物。涉诉房屋卖给原告前作为联合开发办公室使用。涉诉房屋卖给原告后被告使用了该房屋。原告向被告催要过房屋。原告对证人刘某的证言无异议。被告质证意见为：没有证据证明刘某是鸡黍镇开发办会计；刘某所述为单方陈述，没有其他证据相佐证；刘某与原告是同事，与原告有利害关系，其证言不应被采纳。3、原告提供证人曾某出具的《证明》及出庭证言。《证明》内容为：“2006年8月，耿际池购金乡县房地产总公司和鸡黍镇开发办共同开发的商住房两间，当时我任鸡黍镇人大副主席兼开发办主任，当时借给褚思亮用到2008年，要房时产生了纠纷。”曾某出庭证言内容为：我与原告系同事关系，与被告系好朋友关系。鸡黍镇开元街开发时，我任鸡黍镇人大副主席，负责鸡黍镇城镇开发工作。鸡黍镇开元街开发工程于2002年开始施工，2003年停了，2004年10月份开始招商引资，引入金乡县房地产开发总公司开发，最后由鸡黍镇人民政府和金乡县房地产开发总公司联合开发，于2006年10月份完成开发。包括涉诉房屋在内的房屋从2005年年底开始出售。原告购买了涉诉房屋，原告提交的《购房基协议书》和《收据》属实。卖给原告之前涉诉房屋是项目开发机构的办公室。2006年原告购买涉诉房屋后被告使用的，被告除借用原告的房屋外还借用了刘某、韩新中的房屋。原告和我找被告催要过涉诉房屋，近几年催要的更勤，还在孙某、李明山家里说过要房的事；被告开始没说不还房屋，只是强调自己需要使用该房，后来被告以鸡黍建筑公司欠其饭钱为由不向原告归还房屋。涉诉房屋如果出租，从2009年以来一间房屋的租金大体上在二千五六百元到五、六千元之间。原告对证人曾某的证言无异议。被告质证意见为：证人曾某的证言不属实，曾某、刘某与原告有共同的利益关系，其作出的对被告不利的证言均不能认定。4、原告提供孙某出具的《证明》及出庭证言。孙某《证明》内容为：“2006年8月，耿际池购买金乡县房地产开发总公司和鸡黍镇人民政府共同开发的底上两层共98平方米商品楼一座，价88000元。当时耿际池不等着住，借给了褚思亮。现在褚思亮以建筑公司欠账为由侵占耿际池的房子没有任何道理。”孙某出庭证言内容为：我与原告是同事关系，与被告是亲戚关系。2003年鸡黍镇开发开元街，我时任经理的鸡黍建筑公司承建（干清工），该工程于2003年底、2004年初建成。2004年或2005年，因鸡黍建筑公司欠被告餐饮费，我让被告住进涉诉房屋，但餐饮费与涉诉房屋没有关系，鸡黍建筑公司对涉诉房屋没有所有权和处置权，我也无权处置涉诉房屋。出售商住楼时，原告购买了涉诉房屋。被告借原告房子是经我介绍促成的，被告说先用原告的房子一段时间，我给被告说原告要房时就及时归还。我和原告一起找被告要过房子两次。原告对证人孙某的证言无异议，认为该证言能证实鸡黍建筑公司并未且无权将涉诉房屋处置给被告使用，被告是经证人孙某向原告借用的房子。被告质证意见为：证人孙某的证言证明被告居住涉诉房屋的时间为2004年或2005年，而原告所谓的购房协议书是2006年签的，说明被告并没有借原告的房子。5、原告申请本院调查的侯某的证言。证言内容为：鸡黍镇开元街枣曹县以北路段于2001年开始开发，涉诉房屋位于枣曹县以北路段，2002年房子主体起来的，2003年竣工的。开发过程中因资金短缺，鸡黍镇政府与金乡县房地产开发总公司联合进行开发，把已建成的、在建的以及待开发土地全部卖给了金乡县房地产开发总公司，2008年全部开发完成。鸡黍镇开发办的人员全部参与联营开发项目，鸡黍镇开发办会计刘某在联营开发项目中任会计。原告耿继池从金乡县房地产开发总公司购买了涉诉房屋，原告提交的《购房基协议书》和《收据》是真实的，《购房基协议书》约定的是购买房屋和房基。被告是在耿继池买房后住进去的。这几年原告不断的向被告催要房屋，也托过我向被告要房子。原告对侯某的证言无异议。被告质证意见为：原告与金乡县房地产开发总公司签订《购房基协议书》，侯某并非当事人、见证人、参与人，因此其称《购房基协议书》和《收据》都是真实的属于个人主观臆断和猜测，且侯某是鸡黍镇政府的工作人员，其证言与鸡黍镇政府有明显的利害关系，因此不应被采纳。6、原告申请本院调查的王海重（仲）的证言。证言内容为：我于2002年—2010年期间担任金乡县房地产开发总公司总经理。金乡县房地产开发总公司与鸡黍镇政府签订了《鸡黍诚信批发商城开发工程招商合同》，参与了鸡黍镇开元街开发工程；刘某任联合开发项目的会计。2006年原告购买了涉诉房屋，原告提交的《购房基协议书》和《收据》属实。原告对王海重的证言无异议。被告质证意见为：王海重、原告、刘某三人有共同的利害关系，王海重的证言不应被采纳；即便如证人所说原告购买了涉诉房屋，也只能证明原告与金乡县房地产开发总公司存在一个债权关系，而原告未举证证明其享有涉诉房屋的所有权，因此其要求被告返还房屋没有事实依据。7、原告申请本院调取的《鸡黍诚信批发商城开发工程招商合同》。合同相关内容为：甲方：鸡黍镇人民政府乙方：金乡县房地产开发总公司；工程概况：该工程位于沙河西枣曹路北、人民路两侧，属经商用地，…。一、甲方将该宗土地的开发建设权以及该宗土地上所有在建工程转让给乙方开发建设。…。三、甲方责任…4、为了支持乙方的工作，甲方根据乙方的要求，抽出若干名得力人员，成立专门班子，协助乙方工作，工资由甲方负责。5、甲方负责乙方施工前的“三通一平”…。6、甲方负责当地社会治安…。四、乙方责任…2、甲乙双方共同管理商城建设预售资金…。4、该项目的工期定为十八个月（从2006年8月1日至2007年12月30日）。原告对该证据无异议，认为该证据可以证实：1、鸡黍镇政府与金乡县房地产开发总公司联合开发包括本案涉案房屋在内建设工程的事实；2、鸡黍镇政府作为甲方抽调人员成立专门班子协助乙方工作，双方共同管理商城建设预售资金，可以证实刘某任联合开发项目会计是符合双方约定的。被告对该份证据的真实性无异议，但对该合同的合法性有异议，认为该合同属于无效合同。原告提交证据2、3、4、5、6、7的综合证明观点为：上述证据与证据1相互印证，证明涉诉房屋系原告购买并享有所有权，该房屋系原告借给被告使用；鸡黍建筑公司对涉诉房屋不享有所有权和处置权；原告不断向被告索要涉诉房产，被告以鸡黍建筑公司欠其餐饮费为由拒绝返还，证人孙某、曾某、侯某等人多次参与调解，本案未超过诉讼时效。8、原告提交《租房协议》及韩宝福出具的《证明》各一份，以证明与涉诉房屋相邻的李卫东的四间房屋2012年—2014年的租赁价格为每年1.5万元，每年每间房屋租赁费3750元；与涉诉房屋相邻的两间两层商住楼2016年3月租赁价格为1万元，每年每间租赁价格5000元。基于被告的侵权行为，原告按照远远低于上述参照租赁价格的标准，以每间每年2500元向被告主张自2009年至2016年的损害赔偿。被告对《租房协议》的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为该协议与本案无关联，涉诉房屋并非原告所有，被告没有租过原告的房子，租金无从谈起；韩保福出具的《证明》，其性质为证人证言，证人不出庭作证，其证言无证明力。9、被告提交欠条复印件五份，以证明鸡黍建筑公司拖欠被告餐饮费133155元，鸡黍建筑公司经理孙某让被告住进涉诉房屋，因此被告居住涉诉房屋是合法占有。原告质证意见为：如果上述欠条属实，也仅能证明被告与鸡黍建筑公司存在债权债务关系，且被告就该债权已另案提起诉讼，与本案没有关联性；孙某的证言证实鸡黍建筑公司和孙某对涉诉屋不享有所有权和处置权，且被告与鸡黍建筑公司未履行房屋抵偿手续并把餐饮欠条收回，说明鸡黍建筑公司并未也无权将涉诉房屋抵给被告，上述证据无法证明被告居住涉诉房屋属合法占有。本院经审核认为，原告提交的证据1和证据2、3、4、5、6、7，相互印证，客观真实，来源合法，能够证明案件基本事实，系有效证据，本院予以认定。原告提交的证据8，被告虽不认可，但未提出相反证据予以否定，本院可予以比照参考。被告提交的五份餐费欠条，与本案非同一法律关系，本案不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月，原告耿际池与金乡县房地产开发总公司签订购房协议，并出资88000元购买了金乡县房地产开发总公司开发的位于金乡县鸡黍镇开元街北段商住楼一座（西邻李宪海、东邻韩新中），楼房占地面积49平方米，底层49平方米，二层加探头为59.5平方米，房屋面积合计108.5平方米；收款人为金乡县房地产开发总公司和鸡黍镇人民政府共同委任的会计兼鸡黍镇开发办干部刘某。原告耿际池所购买涉诉房屋的对面是被告褚思亮经营的饭店，被告因饭店客源多、房子紧张，遂与原告协商借用原告的房子使用一段时间，并承诺原告什么时间用，就什么时间归还，当时原、被告关系很好，原告就答应此事。2008年2月，原告要回涉诉房屋时，被告以鸡黍建筑公司欠其餐费为由拒绝返还。原告不断向被告要求返还涉诉房屋，原鸡黍建筑公司经理孙某，原鸡黍镇开发办主任侯某，原鸡黍镇分管城镇开发的人大副主席曾某多次参与调解，让被告归还原告房屋，被告拒绝归还。本院认为，原告全额出资购买了涉诉房屋，依法享有该房屋的所有权。被告借用原告的房屋从事饭店经营，原告于2008年要求收回时，被告应予返还。被告经原告催要，多年占用原告的房屋从事饭店经营而拒不返还，侵犯了原告对涉诉房产依法享有的占有、使用、收益权利。原告要求被告返还房屋，理由充分，本院予以支持。被告以鸡黍建筑公司欠其餐费为由拒绝向原告返还房屋，因鸡黍建筑公司与被告之间系债权债务纠纷，与原告诉请的返还原物纠纷不是同一法律关系，被告以此为由拒不返还原物，有悖法律规定，本院不予支持。关于被告提出的原告不拥有涉诉房屋的所有权，被告未侵占原告的房屋，原告起诉时已超过诉讼时效且被告已将涉诉房屋交由其子管理经营的抗辩主张，与本案查明的事实不符，本案不予支持。关于原告请求的侵占房屋赔偿金，被告长期占用原告房屋经营餐馆，参照鸡黍镇邻近商业用房的租金数额，从2009按每年每间按2500元计算至2016年，自2017年按每年每间5000元给付，赔偿金数额为48333元（2500元/年/间×2间×8年＋5000元/年/间÷12个月×2间×10个月）。原告要求的侵占房屋赔偿金不高于邻近商用房的租赁行情，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第（一）、（四）、（六）项规定，判决如下：一、被告褚思亮于本判决生效后七日内返还原告耿际池位于金乡县鸡黍镇开元街北段面积108.5平方米商住楼一套（西邻李宪海、东邻韩新中）；二、被告褚思亮支付原告耿际池侵占房屋赔偿金48333元，于本判决生效后十日内付清（上述侵占房屋赔偿金计算至2017年10月30日，2017年10月30日之后的赔偿金按照每年每间5000元的标准计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）。如未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3027元，由被告褚思亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张培方人民陪审员  代慧敏人民陪审员  白 浩二〇一七年十一月二十一日书 记 员  李杉杉