贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初5374号原告：张以菊，女，1969年10月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：徐瑶（特别授权代理）、邓成举（一般授权代理），均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区威宁路，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳文祥。委托诉讼代理人：李海龙、吴海，均系贵州本芳律师事务所律师。原告张以菊与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张以菊及其委托诉讼代理人徐瑶、邓成举，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张以菊向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原被告于2013年7月1日签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告返还原告已付购房款140万元，并按年利率6%支付利息至本息还清之日为止（其中10万元利息从2013年6月27日起算；80万元利息从2013年7月3日起算；30万元利息从2014年7月12日起算；20万元利息从2015年8月2日起算），暂计算至起诉之日为30.55万元；3、判令被告返还2013年7月1日起至2017年7月1日的房屋租金损失210195.89元；4、判令被告承担140万元的赔偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年7月1日签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买被告位于“长弘星苑”C、B栋之间，临“兴隆花园”一侧的门市，9号门市一层74.52平方米，单价19800元/平方米,二层74.52平方米，单价4000元/平方米；10号门面二层25.76平方米，单价3480元/平方米，总价款1863220.80元，维修基金18632.20元。合同签订后，原告先后支付了140万元给被告，被告一直未将房屋交付给原告，也未按合同约定按实际购房款比例分配租金给原告。被告出售房屋时向原告宣称手续齐全，属于合法销售，但至今被告仍未取得出售房屋的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，《商品房买卖协议》应当认定无效。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定，原告有权要求被告返还购房款及利息，并有权要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。特依法提起诉讼，请求法院判如所请，维护原告的合法权益。被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司辩称：1、根据双方签订的房屋买卖协议第三条约定，被告转移的是涉案房屋的使用权，并非所有权。因此双方的协议不是商品房买卖合同，不适用最高人民法院关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释。2、被告一直未隐瞒未取得预售许可证的事实，到现在为止根据协议第四条的约定是能够办证时双方配合办理，可知原告在签订商品房买卖协议时就已经明知涉案房屋暂时不能办理房产证。3、被告保留追究原告逾期付款的违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，原告张以菊为乙方与被告长弘房开公司为甲方签订《房屋买卖协议》，约定：被告将位于“长弘星苑”C、B栋之间，临兴隆佳园一侧门市出售给原告，价款为一层9号门市1475496.00元、二层9号门市298080元、二层10号门市89644.80元，合计1863220.80元，合同还约定乙方同意该门市使用期40年,40年后该房屋存在，门市所有权属乙方，该门市已出租，从即日起转租赁合同和之后租金给乙方，租赁合同期内租金按实际交款日期所占比例分配，该门市能办产权证、土地证时，双方配合办理。原告先后于2013年6月27日至2015年8月3日共向被告支付房款140万元。此后，被告一直未给原告办理房屋产权手续，原告以前述请求诉至本院。本院认为：本案争议的焦点是：原、被告双方的《房屋买卖协议》是否为商品房买卖合同？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中，涉案合同签订的出卖方主体是被告房地产开发企业，且合同内容中关于买卖房屋的意思表示明确，具体包含了房屋基本情况、价款及支付方式、产权登记等关键内容，且合同约定总价款1863220.80元，原告已经支付140万元，履行了合同的主要义务，从合同的订立到履行均符合商品房买卖合同的交易习惯，因此，认定本案为商品房买卖合同关系。既然被告明确约定将涉案房屋出售给原告，被告就应当履行证明自己对涉案房屋有合法权属的义务，但是直至本案审理过程中，被告均未能提供涉案房屋拥有预售许可证或者房屋权属证书等资料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告要求确认涉案的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，在涉案房屋没有商品房预售许可证的情况下，被告未能举证证明在订立涉案合同之时明确告知原告涉案房屋未取得商品房预售许可证，故认定被告故意隐瞒涉案房屋未取得预售许可证的事实成立，原告要求被告返还购房款1,400,000.00元并赔偿1,400,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息问题，原告支付被告的购房款1,400,000.00元于2015年8月2日支付完毕，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率计付从2015年8月3日至债务履行完毕之日止。关于原告主张的租金问题，因租金是《房屋买卖协议》约定的内容，被告向原告履行支付租金义务的前提是协议有效，既然《房屋买卖协议》已经被确认为无效，那么原告的该项诉求就丧失事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张以菊与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张以菊购房款1,400,000.00元，赔偿原告张以菊1,400,000.00元，合计2,800,000.00元；三、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司以1,400,000.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告张以菊计付2015年8月3日至清偿完毕期间的债务利息；四、驳回原告张以菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15822元、诉讼保全费5000元，合计20822元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一七年十一月二十八日书记员  宋 刚