云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初542号原告徐艳（反诉被告），女，汉族，1984年3月7日出生，身份证住址曲靖市陆良县。委托代理人王方，云南玉源律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人谭飞，云南信道律师事务所律师，特别授权代理。被告李秀敏（反诉原告），男，汉族，1963年11月16日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。被告杨永英（反诉原告），女，汉族，1962年4月4日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住昆明市官渡区。两被告共同委托代理人敖一焜，广东钦达律师事务所律师，特别授权代理。原告徐艳诉被告李秀敏、杨永英租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，被告李秀敏、杨永英依法提起反诉，本院依法组成合议庭，于2017年6月29日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告徐艳及其委托代理人谭飞，被告李秀敏、杨永英的委托代理人敖一焜到庭参加诉讼。本案经依法报延审限后，现已审理终结。原告徐艳诉称：2014年12月10日，被告杨永英及李秀敏将其位于春城时光花园（海伦国际洛林区12号地块）9栋1905号毛坯房出租给原告徐艳，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为5年，即自2014年12月10日至2019年12月10日，每年租金为21600元，并同意原告转租。合同签订后，被告李秀敏向小区物管公司昆明海伦堡物业服务有限公司申请装修，并签订《服务装修装饰申请书》。经物业公司同意后，承租人徐艳按照租赁合同约定对承租房屋进行了装修并经物业公司和被告查验后将房屋转租给他人使用。2016年9月初，因被告资金周转需要转卖房屋，单方面告知原告强行搬离房屋，承租人认为合同未到期拒绝搬离。后被告进行停水停电并以威胁相逼，导致承租房屋无法正常使用，租赁合同无法继续履行，原告多次与之协商未果，现诉至本院请求：1、判令两被告继续履行原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，履行期限自判决确定之日起3年零3个月；2、判令两被告承担本案诉讼费。被告李秀敏、杨永英辩称及反诉称：原告在未经被告同意情况下擅自转租。反诉人与被反诉人经协商一致，于2014年12月10日签订了《房屋租赁合同》合同约定：反诉人将其位于官渡区海伦国际12号地块洛林区房屋出租给被反诉人使用；承租人在使用出租房时不得违反法律规定及政府对出租房屋用途有关规定的行为（合同第4条第2款）；租赁期内，承租人因使用需要对出租房屋及屋内设施进行装修或改动，需经甲方同意并经有关部门批准（合同第4条第2款）；未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋拆改结构、改变用途。乙方应据实赔偿，甲方有权终止合同（合同第7条第2款）；合同签订后，被反诉人违反合同约定，违规改造房屋结构，私自加设隔间出租，严重违反小区消防管理规定，且扰民现象严重，经相关部门多次要求整改，拒不履行整改，其行为构成根本违约，被反诉人的具体违约行为如下：1、2016年9月10日，昆明海伦堡物业服务有限公司**物业服务中心向反诉人（业主）出具《入户安全检查通知》认定：“出租房违规改造房屋结构，私自加设隔间出租，严重违反小区消防管理规定，且扰民现象严重，要求三日内作出整改。”2、2016年10月9日，，昆明海伦堡物业服务有限公司**物业服务中心向反诉人（主）再次出具《违章告知书》，认定：“出租房违规私自加设隔间出租，要求恢复室内原样。”3、2016年10月20日，昆明市官渡区小板桥街道办事处云溪社区居委会出具了《云溪社区居委会对云溪二组居民李秀敏出租房进行消防安全检查的情况说明》，认定：“2016年10月20日上午10时云溪社区居委会联合晓东派出所、物业公司一同对出租房进行了入室检查，发现原四室的房屋改造为7室出租，且租赁方又对该房屋进行分租，使该房屋存在居住人数较多，居住人员复杂，电源线路私拉乱扯，室内无任何消防设施等情况，存在安全隐患。”综上所述，被反诉人在承租房屋后，违法改造、使用、转租出租屋，严重违反合同约定，给反诉人造成巨大恶劣影响，被反诉人的这种行为属于严重的违约行为，且依据《昆明市城市房屋租赁管理办法》第二十一条承租人有下列情形之一，出租人有权终止合同，收回房屋，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：（一）将承租的房屋擅自转租给他人的；（二）擅自改变租赁用途或房屋结构的；（四）严重损害公共利益和他人权益的相关规定，被反诉人的行为已构成了违法租赁。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失”。被反诉人的违约行为致使租赁合同的目的无法实现。故请求：1、判令解除与被反诉人签订的租赁合同；2、判令被反诉人承担房屋恢复改造费用3万元；3、判令被反诉人赔偿合同违约造成的预期利益损失10800元（以壹年房屋租金21600元为基数，恢复改造期6个月的租金损失）；4、被反诉人承担本案全部诉讼费。原告徐艳就反诉答辩称：被告的反诉请求不成立，被告存在违约行为，原告与被告签订的合同约定中被告同意原告转租的。其余答辩意见以对被告的证据质证意见为准。原告徐艳针对其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交证据如下：1、原、被告身份证复印件，欲证明原、被告主体适格；2、房屋租赁合同、收据，欲证明被告出租房屋给原告，并约定租金、租期、转租、装修等事实，原告亦交付租金、押金及物业费等；3、证明、房屋装饰装修申请书、装修施工许可证、现场图片，欲证明承租房屋系被告所有，原告装修房屋经过了被告和物业管理公司的同意，且通过了物管公司的验收，原告对房屋进行了装修时也添置了床、热水器、洗衣机等物件；4、收款收据、装修工程结算书，欲证明原告承租被告房屋后进行了装修，金额共计67822元；5、证人李某出庭作证的证人证言，证明开始装修及过程及验收完毕房屋形态是经过房东及物管公司同意并认可的，且支付了相应装修价格。经质证，被告李秀敏、杨永英对原告提交的证据质证认为：对证据1的真实性予以认可；对证据2的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，根据合同约定可证明原告有违约行为；对证据3的真实性予以认可，但申请书内容仅包括厨卫吊顶、强化地板、防水等八项普通内容，未涉及房屋主体结构改造；对证据4的真实性无法确认，认为系由第三方提供，对其真实性无法确认，且与本案原告提请的诉请无关。被告李秀敏、杨永英针对其辩解意见及反诉请求，向本院提交如下证据：1、入户安全检查通知，欲证明2016年9月10日，昆明海伦堡物业服务有限公司东一区物业服务中心向原告出具入户安全检查通知，认定出租房违规改造房屋结构、私自加设隔间出租，严重违反小区消防管理规定，且扰民现象，要求三日内作出整改；2、违章告知书，欲证明2016年10月9日，昆明海伦堡物业服务有限公司东一区物业服务中心向原告再次出具违章告知书，认定出租房违规私自加设隔间出租，要求恢复室内原样；3、云溪社区居委会对云溪二组居民李秀敏出租房进行消防安全检查的情况说明，欲证明2016年10月20日，昆明市官渡区小板桥街道办事处云溪社区居委会出具了该情况说明，认定2016年10月20日上午10时云溪社区居委会联合晓东派出所、物业公司一同对出租房进行了入室检查，发现原四室房屋改造为7室出租，且租赁方又对改造房屋进行分租，使该房屋存在居住人数较多、居住人员复杂、电源线路私拉乱扯，室内无任何消防设施等情况，存在安全隐患；4、收款说明两份，欲证明原告转租给他人，在房屋断水、电后就找到李秀敏退款，被告也退还给他们了。原告徐艳对被告提交的证据质证认为：原告未将房屋转租给他人。对证据1、2、3的真实性不予认可，对证据3的证明目的亦不予认可，认为当时被告李秀敏因其他原因需要把房屋进行转卖，而当时原告在承租，双方没有谈拢后还三番五次去找原告要求原告搬出房屋，后来找到物管公司让其出具相关通知的，但原告去到物管公司询问其并没有出具过任何通知，且房屋内居住的人数并不多，不存在被告陈述的情况。原告还受到李秀敏的威胁、恐吓，双方还闹到了派出所；对证据4的真实性无法确认，对其合法性、关联性、证明目的不予认可，根据合同约定转租是经过业主同意，不存在擅自转租的行为，且双方合同期限未到，被告就对房屋进行了断水断电。本院认为，对原告提交的证据1、2、3被告李秀敏、杨永英对真实性予以认可，本院予以采信；对证据4、5之间能够相互印证，本院予以采信。对被告提交的证据1、2、3之间能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以采信；对证据4虽原告不予认可，但被告另陈述称“宁凤娟”、“高丽莎”均为原告转租的租户，故该两份收款说明符合本案客观事实，本院予以采信。根据庭审中原、被告对本诉的陈述、辩解、反诉的陈述、辩解及举证、质证，本院依法确认本案法律事实如下：被告李秀敏、杨永英系昆明市官渡区春城时光花园洛林区09座1905号的业主，2014年12月10日被告杨永英将该房屋出租给原告徐艳，双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：“租期5年，自2014年12月10日至2019年12月10日，年租金为21600元，每半年支付，被告方同意原告对该物业的转租行为，同时未经被告方书面同意，原告方不将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，被告方有权终止合同，由原告方承担对被告方及第三人的违约责任，合同签订后原告方应向被告方缴纳一个月即1800元作为押金。补充条款：1、如果原告方转租出去，出现任何问题，由原告方自己承担全部责任；2、被告方如果房产证什么时候办下来，复印件给原告方一份；3、原告方在租赁期间出现安全事故由原告方自行承担；4、合同期5年年内不可收回房屋，如果收回应赔偿原告方所有装修以及其他费用。”2014年12月16日经被告李秀敏向昆明海伦堡物业服务有限公司申请对本案诉争房屋进行装修，该申请书载明：“业主需做室内隔墙，应提前向物业服务中心申请，经物业服务中心书面同意后方可施工。”另《装修申请表》载明：“装修申报项目1、包门套；2、厨卫吊顶；3、厨卫墙地砖；4、厨卫防水；5、全套强化地板；6、二次防水（卫生间、厨房、阳台二次防水陶粒回填）；7、包水管、8、安装总水阀。”该装修申请表验收意见栏有原告徐艳签字。2016年9月10日昆明海伦堡物业服务有限公司东一区物业服务中心向海伦国际12#地9座1905室业主发出《入户安全检查通知》一份，载明：“近期接到贵户周边业主投诉严重，主要投诉项为您家室内做了装修改造，将普通住宅房屋改私自加设隔间出租，严重违反小区的消防管理规定，且扰民现象严重。请接到通知后三日内，配合物业公司进行入户检查，同时尽快做出整改。”，2016年10月9日昆明海伦堡物业服务有限公司东一区物业服务中心再次向被告李秀敏就本案诉争房屋下发了《违章告知书》，载明：“违章内容为室内违规隔间对外出租。整改措施为恢复室内原样”，2016年10月20日云溪社区居委会下发了《云溪社区居委会对云溪二组居民李秀敏出租房进行消防安全检查的情况说明》，载明：“云溪二组居民李秀敏向云溪社区居委会反映，其租赁的海伦国际12号地块9座1905室存在较大安全隐患，要求社区对该出租房进行消防安全检查。云溪社区居委会本着服务社区居民的宗旨于2016年10月20日上午10时对该出租房进行消防安全检查，经云溪社区、晓东派出所、海伦国际物业检查，发现该房屋原属4室2厅2卫，经承租户私自改变房屋结构，使该房屋变为7室出租房。且租赁方又对该房屋进行分租，使该房屋存在居住人数较多，居住人员复杂，电源线私拉乱扯，室内无任何消防设施等情况存在安全隐患。并附有现场图片。”另，庭审中原告认可在租期内将房屋做了三间隔间，并对外出租给“宁凤娟”、“高丽莎”。现原告诉至本院主张上述诉请，被告向本院提出反诉主张上述诉请。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”、第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》明确约定未经被告方书面同意，原告方不将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，被告方有权终止合同，且在原告提交的《装修申请表》中亦未载明原告装修部分包含自设隔间，故原告私自设立隔间的行为已违反合同约定及上述法律规定，被告反诉主张解除双方签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据；本院予以支持，对原告主张继续履行合同的诉请不予支持。对被告反诉主张由原告承担房屋恢复改造费用3万元及违约造成的预期利益损失10800元的诉请虽未向本院提交证据予以证实损失的具体金额，但结合双方租赁合同年租金额及双方的过错，本院酌情支持由原告承担房屋恢复改造费10000元及三个月租金的预期利益损失即5400元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定判决如下：一、解除原告徐艳与被告杨永英签订的《房屋租赁合同》；二、原告徐艳于本判决生效之日起十日内支付被告杨永英房屋恢复改造费10000元及预期利益损失5400元，共计15400元；三、驳回原告徐艳的诉讼请求；四、驳回被告李秀敏、杨永英的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告徐艳承担。反诉案件受理费410元，由反诉被告徐艳承担156元，反诉原告李秀敏、杨永英承担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  彭 毅人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  陶利勇二〇一七年十一月三十日书 记 员  肖 琪