成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0115民初3967号 原告：成都星航博航空科技有限公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园蓉台大道。 法定代表人：邓敏。 委托诉讼代理人：李思瀚，四川盛豪律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：蔡军，四川盛豪律师事务所律师，一般代理。 被告：四川洁康中塑科技有限责任公司，住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园蓉台大道南段**。 法定代表人：方中地。 原告成都星航博航空科技有限公司诉被告四川洁康中塑科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及其委托诉讼代理人李思瀚到庭参加诉讼。被告四川洁康中塑科技有限责任公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》已解除，被告立即将租赁房屋（含电梯）腾退交还原告；2、被告向原告支付拖欠房屋租金24.8万元（租金自2016年12月25日起暂计算至2017年8月30日，至实际腾退之日止）；3、被告赔偿原告已开具2017年税票的税费损失2.1万元；4、被告承担违约金8.07万元（违约金暂计算至2017年8月30日，至实际腾退并付清房租止，违约金的计算方式为被告所欠租金和税费总和的30%）；5、被告将原《补充协议》中约定的变压器过户回转到原告名下，所产生的费用由被告承担；6、由被告承担本案诉讼费、保全费。庭审中，原告明确租金计算至解除合同之日。事实和理由：2014年4月16日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，并对租赁房屋、租赁期限、租金和税费数额及支付期限、变压器、电梯、违约责任及合同的解除等进行了明确约定。后原告按约向被告交付租赁房屋。2016年12月25日至今，被告未按照合同约定支付2017年租金，经原告多次催收，被告均拒不支付。后原告按照合同约定单方解除合同，要求被告腾退并支付租金等，但被告均置之不理。为维护原告合法权益，原告特诉至法院要求判如所请。 被告四川洁康中塑科技有限责任公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其合法所有的位于温江区成都海峡两岸科技产业开发园蓉台大道的房屋（建筑面积为3361.2平方米）出租给被告作为厂房使用。租赁期限为6年，自2014年4月16日起至2017年6月30日止。租赁房屋每平方米的租金为8.67元，即被告每月应向原告交纳的租金为29166.6元（全年共计350000元），该租金为原告的税后实得收入，有关部门对房屋租赁所收的一切税费（包括税务机关征收的一切税款，除土地使用税及企业所得税外）由被告承担。该费用在征收部门通知后二日内被告应向原告如数支付，原告以自己名义缴纳。租金递增方式为前三年不变，自第四年起每年递增8.6%。租金由被告提前按年支付。具体支付日期为：本合同签订当日被告应支付租金计175000元；2014年12月25日前被告应支付租金计350000元；2015年12月25日前被告应支付租金计350000元；2016年12月25日前被告应支付租金计365000元。被告未按约定期限和数额支付租金和税费的，应按日以违约总额5%的标准向原告承担违约金；合同被解除或租赁期满后，被告拖延退还或拒不退还租赁房屋的，应按日向原告承担违约金5000元；被告违反本合同约定致使本合同无法履行的，应向原告支付违约金5万元。被告未按约定期限和数额交付租金和税费超过15日的，原告有权随时解除合同。原告同意被告在不改变房屋结构、保证房屋完好的情况下，经有关部门批准后安装2吨的货运电梯一台，该电梯的购置、安装费用由被告全额支付。附件中租赁房屋附带设施设备有250KVA专用变压器一台。 合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。 2014年12月29日，原、被告签订《补充协议》，约定为方便被告对原告已安装的250千伏安的变压器的使用和维护，需将该变压器暂时更名（过户）为被告所有，更名（过户）时间与被告的房屋租赁时间一致。被告应于本协议签订日起7日内，向原告支付押金10万元。被告应于房屋使用届满日起10日内，将变压器更名（过户）回原告，因更名（过户）所产生的费用由被告承担。被告违反以上约定，原告除有权不退还保证金外，被告还应向原告承担每日500元的违约金。该变压器（户号：0490948732）现登记在被告名下。 2014年4月16日，原、被告签订《货用电梯补充协议》，约定在被告保证购置、安装该电梯的情况下，原告同意对被告第一年度的第一次（即签订合同时支付的租金）的房屋租金减免12万元。租赁期限届满或双方（含一方）提前终止《房屋租赁合同》或《房屋租赁合同》被解除被告交还租赁房屋时，被告应将该电梯一并无偿移交原告并办理相关移交手续。2014年5月6日，被告法定代表人方中地作为原告的委托代理人与阿尔法电梯（杭州）有限公司签订《电梯设备买卖合同》，购买了有机房载货电梯一台，该电梯已安装在租赁房屋内。 2017年5月15日，原告向温江区地税局缴纳了2.1万元从租计征税费，所属日期从2017年1月1日至2017年6月30日。 2017年9月5日，原告向被告邮寄送达《解除通知书》，通知被告双方签订的《房屋租赁合同》自本通知书到达后立即解除，并要求被告于7日内将租赁房屋（含电梯）腾退、清空交还原告，付清拖欠的房屋租金、违约金及税费，将变压器过户回转到原告名下。四川省成都市国力公证处对该邮寄行为进行了公证。2017年9月6日被告收到该邮件。后被告一直未交还租赁房屋给原告。 被告从2016年12月25日起未向原告支付从2016年12月25日起的租金和税费2.1万元，原告经催收未果后诉至本院要求判如所请。 同时查明，涉案房屋系原告合法建造，位于成都市温江区海峡两岸科技产业开发园蓉台大道。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《货用电梯补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效。原告将涉案房屋出租给被告使用后，被告依法负有向原告缴纳租金的义务。庭审查明被告从2016年12月25日起未向原告支付从2016年12月25日起的租金和税费，合同约定被告未按约定期限和数额交付租金和税费超过15日的，原告有权随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因被告拖欠租金和税费超过15日以上，原告于2017年9月5日向被告邮寄送达了《解除通知书》，被告于2017年9月6日收到该邮件。故双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月6日解除。该合同解除后，原告作为出租人有权收回租赁房屋，同时根据双方约定“租赁期限届满或双方（含一方）提前终止《房屋租赁合同》或《房屋租赁合同》被解除被告交还租赁房屋时，被告应将该电梯一并无偿移交原告并办理相关移交手续。”被告在交还租赁房屋时应一并将电梯移交给原告，庭审查明该电梯已安装在租赁房屋内，故对于原告要求被告将租赁房屋（含电梯）腾退交还给原告的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另根据双方约定被告应于房屋使用届满日起10日内，将变压器更名（过户）回原告，因更名（过户）所产生的费用由被告承担。如前所述双方的租赁合同已于2017年9月6日解除，合同解除后被告应依约将变压器过户至原告名下，因该变压器现登记在被告名下，故对于原告要求被告将该变压器过户至原告名下并承担过户费用的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于租金。庭审查明被告从2016年12月25日起未向原告支付从2016年12月25日起的租金和税费2.1万元，双方约定租金由被告提前按年支付。2016年12月25日前被告应支付租金计365000元。原告起诉要求被告支付从2016年12月25日起至合同解除之日（2017年9月6日）止的租金和税费2.1万元的请求于法有据，本院予以支持。故被告应向原告支付从2016年12月25日起至2017年9月6日的租金为255000元（365000元÷365天×255天）。关于违约金，双方合同约定“被告未按约定期限和数额支付租金和税费的，应按日以违约总额5%的标准向原告承担违约金；合同被解除或租赁期满后，被告拖延退还或拒不退还租赁房屋的，应按日向原告承担违约金5000元；被告违反本合同约定致使本合同无法履行的，应向原告支付违约金5万元。”违约金的设定具有惩罚性和补偿性的双重功能，双方虽然在合同中约定了逾期付款违约金、逾期交付房屋违约金等多个名称的违约金，但无论何种违约金，都只能以弥补损失为目的。被告未按照约定按时足额支付租金，也未及时腾退租赁房屋，已构成违约，原告作为出租方因被告的上述违约行为未能实现其正常收益，原告的实际损失主要为租金损失和正常租期内的预期租金收益。因双方约定的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金确定为已欠租金和税费总和的30%即82800元[（255000元+21000元）×30%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都星航博航空科技有限公司与被告四川洁康中塑科技有限责任公司于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月6日解除，被告四川洁康中塑科技有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于成都市温江区海峡两岸科技产业开发园蓉台大道的厂房（含电梯）腾空并交还给原告成都星航博航空科技有限公司； 二、被告四川洁康中塑科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告成都星航博航空科技有限公司从2016年12月25日起至2017年9月6日止的租金255000元、税费21000元、违约金82800元，以上共计358800元； 三、被告四川洁康中塑科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内将250千伏安的变压器（户号：049094XXXX）过户至原告成都星航博航空科技有限公司名下，过户所产生的费用由被告四川洁康中塑科技有限责任公司承担； 四、驳回原告成都星航博航空科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计3273元，由被告四川洁康中塑科技有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  薛晓娟 二〇一七年十一月二十四日 书记员  马静丹