云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5551号上诉人（原审原告）：韦子庆，男，1986年7月23日出生，汉族，住昆明市呈贡区，上诉人（原审原告）：杨鲜，女，1989年9月30日出生，纳西族，住昆明市盘龙区，委托诉讼代理人：韦子庆，系杨鲜丈夫，特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨国社，男，1975年6月25日出生，住云南省昆明市五华区江岸小区**曦江里******，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明市公安局。住所地昆明市盘龙区北京路**。法定代表人：周建忠，该局局长。委托诉讼代理人：孙琳钦，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陆碧琴，昆明市公安局公职律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：昆明市公安局工会委员会。法定代表人：李永芳，该工会主席。委托诉讼代理人：孙琳钦，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陆碧琴，昆明市公安局公职律师，特别授权代理。上诉人韦子庆、杨鲜因与被上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）、昆明市公安局、昆明市公安局工会委员会商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韦子庆、杨鲜上诉请求：（一）撤销一审判决，依法改判，（二）一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对证据认定混乱，调解记录在对方未就公司印章申请鉴定的情况下，一审法院否认了其真实性、采信《金盾俊园一期项目分户门供货合同》、《关于政法小区测算说明》无法律依据；二、一审法院认定事实、适用法律错误。（一）应当变更《商品房购销合同》中的违约条款、合同价格、车位价款；（二）收取配套费无依据；（三）入户门应当更换为防盗门；（四）应当对电梯进行修理、改造；（五）逾期交房违约金计算错误且不应抵消。俊发公司答辩称（一）对于合同的变更，并无变更的依据；（二）对于逾期交房违约金已全额支付；（三）关于配套费双方已形成了合法的法律关系，受法律保护；（四）入户门的安装符合合同约定。韦子庆、杨鲜向一审法院起诉请求：一、变更《商品房购销合同》中的违约条款，将原告违约责任变更为与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司违约责任一致；二、变更《商品房购销合同》中的车位价款条款，被告呈贡俊发伟业房地产有限公司向原告退还多收的车位款人民币38000元及自2013年11月11日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；三、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司向原告支付逾期交房违约金人民币15314元；四、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司返还原告配套费人民币13200元及自2013年11月11日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；五、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即将防火门更换为防盗门；六、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即对电梯进行改造、修理，使电梯通到地下车库；七、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即对不达标的车位进行改造、使之达标；八、申请被告市公安局、市公安局工会承担连带责任；九、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与被告俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取。依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地，地下车位成本为37297元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气等配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积约140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅，均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约120平方米的点式高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地。地下停车位与高层高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告韦子庆、杨鲜与被告俊发公司于2013年11月11日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅A3-15-1-1802），约定原告向被告购买昆明市呈贡区金盾俊园A3地块第15栋第1单元第18层1802号房屋，建筑面积为160.38平方米，单价为每平方米3391.59元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额543943元。合同约定入户门为防盗门。原告韦子庆、杨鲜于2013年11月11日向被告俊发公司缴纳认购住宅、车位资格确认金200000元，于2013年11月11日缴纳房款人民币139943元，配套费人民币13200元。原告韦子庆、杨鲜与被告俊发公司于2014年4月25日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园车位A3-2-B174），约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A3地块第A3地下室-2层车位B174）号，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。合同附件二中约定“电梯：有”。原告韦子庆、杨鲜于2012年12月20日向被告俊发公司缴纳认购车位资格确认金50000元。原被告双方在合同中约定上述房屋及车位应于2015年3月31日前交付，若被告俊发公司未按上述期限交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期10天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或者书面形式通知原告办理交接手续。被告俊发公司于2015年7月13日通过报纸刊登公告，通知A3地块在2015年7月13日通过竣工验收具备交付条件，可以即日起办理接房手续。被告俊发公司于2015年7月13日取得涉案项目的竣工验收备案证明书。2015年8月8日，韦子庆、杨鲜办理了接房手续，并与被告俊发公司签订《金盾（时代）俊园费用抵销单》约定被告俊发公司承担逾期交房100天的住宅违约金9891元、以及车位违约金2224元，以及退还的部分配套费2500元，共计14615元用于抵销2015年10月14日至2016年10月31日期间的物业服务费用3140.5元以及维修资金11474.5元。另查明，被告俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品为：住宅**型，甲级防火、丁级防盗；住宅**型，甲级防火、丁级防盗；住宅**型，乙级防火、丁级防盗；；住宅**型丁级防盗。云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。一审法院认为：一、原告要求对上述两份合同进行变更并要求被告退还相应款项的诉请没有事实法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告签订编号为金盾俊园住宅A3-15-1-1802以及金盾俊园车位A3-2-B174的两份《商品房购销合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应依法履行合同义务。原告诉称遭到欺诈胁迫及合同显失公平均无相应证据予以证明，且被告也不同意进行变更，故原告的上述诉请不予支持。二、原告主张返还配套费没有事实法律依据。首先，原告主张应退还配套费的依据是《国家发展改革委关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”以及第十三条的规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”《昆明市发展和改革委员会关于商品房销售明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中并未规定不能收取配套费，且该规定系管理性规范并非效力性规范，相应费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在本院审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，而作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定配套费并不包含在房价之内，由购房者另行支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告方在享受上述服务的同时也应当支付相应对价；最后，原告购房前已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同既已约定，则双方应当遵照履行。综上，一审法院对原告的该诉请不予支持。三、原告要求被告俊发公司将所安装的防火门更换为防盗门没有事实法律依据。原告认为俊发公司所安装的入户门系防火门而非防盗门，不具备防盗的功能。但根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。双方合同对于防盗等级并未作出明确约定，经释明后，原告也不要求对其所安装的入户门进行相应的司法鉴定，则原告方承担举证不利的后果，其主张的事实不能成立，则一审法院对该诉请不予支持。四、原告要求被告俊发公司改造车位、电梯的各项诉讼请求，由于该部分涉及对建筑设计规范的改造，原告方既未提供足以证实其主张的证据也不愿意申请进行司法鉴定，应当承担举证不利的后果，因此一审法院不予支持。五、对于原告要求被告支付逾期交房违约金15314元的诉请，被告对逾期交房的事实没有异议，但双方已签订《金盾（时代）俊园费用抵销单》，对住宅、车位逾期交房的违约金进行确认并约定抵销，该文书系双方真实意思表示并自由处分民事权利的行为，该行为已实施并生效，原告已实际对其主张的费用行使了处分的权利，因此一审法院对其主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，被告俊发公司逾期交房的相应违约金已经双方合意抵销，原告对其主张的其他诉讼请求并无事实和法律依据，一审法院对其诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告韦子庆、杨鲜的全部诉讼请求。案件受理费收取人民币1472元，由原告韦子庆、杨鲜负担。二审中双方均未提交新的证据，但双方均认为取得涉案项目的竣工验收备案证明书应为2015年7月10日，原审法院认定7月13日系笔误。对此有俊发公司提交的竣工验收备案证明书可证实，本院予以确认。经审理，一审查明的其余案件事实本院予以确认。本院认为：一、对于双方合同的违约责任条款、价格是否应当变更。双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据合同法的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。由于俊发公司明确表示不愿意协商变更合同条款，本院对上诉人要求变更合同的主张不予支持。二、对于逾期交房违约金的计算，根据双方在《商品房购销合同》中约定，俊发公司应于2015年3月31日前交付房屋，此后根据俊发公司提交的《竣工验收备案证明书》、《交房公告》等，可确认俊发公司已于2015年7月10日达到合同约定的交房条件并进行了通知，根据该份通知“通知A3地块在2015年7月13日通过竣工验收具备交付条件，可以即日起办理接房手续”之规定，韦子庆、杨鲜所购买的诉争房屋应当在2015年7月13日交房，故计算俊发公司的逾期天数应截止至2015年7月12日，共计103日。此后韦子庆、杨鲜延迟受领不能再继续计算为俊发公司逾期天数。韦子庆、杨鲜主张该日接房流程繁琐，当天无法完成接房，但其并未提交证据证实，故对韦子庆、杨鲜该项主张，本院不予采信。俊发公司主张2015年7月10日其即已具备交房条件，可以交房，但未能证实在公告前采取了其他方式向韦子庆、杨鲜告知可以接房，故对其主张本院不予采信。由于双方在《金盾（时代）俊园费用抵消单》明确将俊发公司逾期交房100天应当承担的违约金与韦子庆、杨鲜应当缴纳的部分物管费和维修资金进行了相应抵扣，该份《金盾（时代）俊园费用抵消单》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。在俊发公司已向韦子庆、杨鲜开出了相应维修资金收据的情况下，本院认为该抵扣已实际履行完毕，对于韦子庆、杨鲜认为未实际抵扣的主张不予支持。对于未进行抵扣计算3天的违约金（543943+118000）*0.02％*3=397.17元，仍应由俊发公司向韦子庆、杨鲜支付，一审法院对此未予计算，本院予以纠正。三、对于配套费的收取。首先，《国家发展改革委关于发布的通知》第八条、第十三条以及《昆明市发展和改革委员会关于商品房销售明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条均系管理性规范并非效力指向性规范，相应费用如何认定应当以双方合同为准，其次，配套费的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，韦子庆、杨鲜在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。故对其诉请本院不予支持。四、对于将入户门更换为防盗门的诉请，根据俊发公司所提交的证据证实，其安装的入户门已具备丁级防盗功能，因双方合同对于防盗门等级并未作出明确约定，故对上诉人该项主张不予支持。五、上诉人对于对电梯进行修理、改造、使其能通到地下车库的请求，因双方在《商品房购销合同》中仅约定“有电梯”，而根据俊发公司所做的举证，在诉争车位附近已设置有电梯。而上诉人认为电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，但双方合同“有电梯”的表述不能直接推演出原告所理解的含义，因此对其主张不予支持。六、关于地下车库车位是否达标的问题，根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）表4.1.1和表4.1.4之规定，微型汽车、小型汽车停车位间横向净距不得小于0.60米，一般小型汽车总宽1.80米，韦子庆、杨鲜并未举证证实其车位总宽小于2.4米，其主张车位不达标，证据不充分，本院不予支持。综上，一审法院认定事实基本清楚，但处理结果有不当之处，本院予以纠正。韦子庆、杨鲜的上诉请求部分成立，对于其上诉请求中无事实和法律依据的部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字3139号民事判决；二、呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向韦子庆、杨鲜支付逾期交房违约金397.17元；三、驳回韦子庆、杨鲜的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计2944元，由韦子庆、杨鲜负担2649.6元，由呈贡俊发伟业房地产有限公司负担294.4元。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限是二年。本判决为终审判决。审判长 田 庄审判员 李 蕊审判员 薛 艳二〇一七年十一月十日书记员 李俊宇