四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4479号 原告：四川正嘉物业管理有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区西郊新村24幢1层，统一社会信用代码：91511502592780695Y。 法定代表人：陈芳。 委托诉讼代理人：刘小艳，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘一可，四川嘉世律师事务所律师，执业证号：15101201210806130。 被告：金凤霞，女，1990年8月25日出生，汉族，住四川省高县。 原告四川正嘉物业管理有限责任公司（以下简称正嘉物业公司）与被告金凤霞物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正嘉物业公司的委托诉讼代理人刘小艳到庭参加诉讼，被告金凤霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告正嘉物业公司具体诉讼请求为：1、判令被告按照《物业服务合同》的约定，立即向原告支付2017年6月11日至2018年12月31日所欠物业管理服务费2335.2元以及违约金2335.2元，两项共计4670.4元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为宜宾市翠屏区西郊新村半岛大院小区业主，原告系对半岛大院小区提供物业服务的公司。2016年12月1日，原告与半岛大院小区业主委员会继续签订了《物业服务合同》，根据该合同约定：被告接受原告物业管理服务，每月应按时缴纳物业管理服务费用，同时约定若被告未按时向原告缴纳相关费用的，自逾期之日起，应支付未缴费用千分之三的违约金。原告一直按约进行服务，但截止2020年6月2日，被告已拖欠了物管费及对应违约金。鉴于此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告金凤霞未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：原告营业执照、企业资质证明、法人身份证明书、法人身份证复印件、被告身份证复印件、收款依据、商品房买卖合同、物业服务合同、临时管理规约、欠费统计表、催告函、律师函、邮寄凭证。被告金凤霞未提交证据。被告金凤霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告虽未到庭发表质证意见，但原告所举主要证据均提供原件核对，且证据间能形成锁链，故本院对原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2013年2月27日，被告金凤霞与四川长隆置地有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于半岛大院房屋（房屋建筑面积：104.27㎡，商品房用途为住宅），该房屋已交付被告金凤霞。2016年12月19日，宜宾市翠屏区半岛大院小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《半岛大院物业服务合同》，该合同约定：“第一条、本合同所涉及的建筑区划基本情况：1、建筑区划名称：半岛大院（一期）；2、建筑区划类型：住宅，商业，仓库，地上、下车位等；3、坐落位置：宜宾市翠屏区西郊学府路1号；第十七条，委托管理服务期限：自2016年12月1日至2017年11月30日止，共计12个月；第十八条，对物业管理服务质量标准作出约定，按照《宜宾市住宅物业服务等级标准》一级执行；第十九条，1、乙方根据物业使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，采取包干制。电梯住宅物业服务费：1.2元/月/平方米，商业物业服务费：3.0元/月/平方米。代收城市生活垃圾处置费，按每户每月4.5元/月收取，随物业服务费缴费周期缴纳；2、以上费用半年为缴纳周期，业主最低按半年缴纳一次，应当在上半年的最后10日内向乙方预交下半年的物业服务费和代收城市生活垃圾处理费；第四十四条，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）或水、电、气等物业使用费的，每逾期一日，应按欠费额千分之三的标准向乙方支付违约金（该违约金双方确认不再作任何调整）。乙方除采取短信、电话、小区公告栏张贴公告等催缴措施外，还可向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。”《物业服务合同》于2017年11月30日到期后，宜宾市翠屏区半岛大院小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2017年12月1日再次签订《半岛大院物业服务合同》，约定委托管理服务期限为2017年12月1日至2018年12月31日止，共计13个月，合同其余条款与2016年12月19日签订的物业服务合同一致。2018年12月31日物业服务合同到期后，因半岛大院小区业主委员会换届，原告未与小区业委会续签合同，但一直提供物业服务至今。被告从2017年6月11日起未向原告支付物业费、城市生活垃圾处置费，经原告催收后被告仍未交纳。截止2018年12月31日，经计算被告欠原告物业服务费为2336.6元（104.27㎡×1.2元/月/平方米×12个月÷365天×568天）。 本院认为，宜宾市翠屏区半岛大院小区业主委员会与原告正嘉物业签订的《物业服务合同》系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上述合同对本案被告具有法律约束力，被告应按合同约定履行自己的义务。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，其应及时缴纳物业服务费及生活垃圾处理费。现原告请求被告支付拖欠的2017年6月11日至2018年12月31日物业服务费2335.2元,经本院审查，其诉请金额未超出合同约定，本院予以支持。 根据小区业委会与原告签订的《物业服务合同》约定：“1、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）或水、电、气等物业使用费的，每逾期一日，应按欠费额千分之三的标准向乙方支付违约金。2、物业费用半年为缴纳周期，业主最低按半年缴纳一次，应当在上半年的最后10日内向乙方预交下半年的物业服务费和代收城市生活垃圾处理费。”，被告无正当理由拒交物业费已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，故原告有权要求被告支付逾期交纳物业费的违约金。但合同约定按欠费金额每日千分之三计算的违约金标准过高，因物业服务合同并非商事合同，案涉合同违约金条款并未建立在业主与物业企业充分协商一致的基础上，故应对过高的违约金予以调整，本院酌情按照年利率6%的标准计算逾期交纳物业费的违约金。原告诉请的违约金计算期间为2017年6月11日至2018年12月31日，根据合同约定的物业费交费期限及违约金的起算时间，被告应当支付原告违约金为135.1元【1、2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业费为750.6元，被告应于2017年6月30日之前交纳，该段期间欠付物业费违约金于2017年7月1日起计算至2018年12月31日止为67.6元（750.6元×6%÷12个月×18个月）；2、2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费为750.6元，被告应于2017年12月31日之前交纳，该段期间欠付物业费违约金于2018年1月1日起计算至2018年12月31日止为45元（750.6×6%）；3、2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业费为750.6元，被告应于2018年6月30日之前交纳，该段期间欠付物业费违约金于2018年7月1日起计算至2018年12月31日止为22.5元（750.6×6%÷12个月×6个月）；4、以上违约金合计135.1元】。故对原告诉请的违约金2335.2元中，超过135.1元的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告金凤霞于本判决生效之日起十日内向原告四川正嘉物业管理有限责任公司支付2017年6月11日至2018年12月31日期间拖欠的物业服务费2335.2元； 二、被告金凤霞于本判决生效之日起十日内向原告四川正嘉物业管理有限责任公司支付逾期交纳物业费的违约金135.1元； 三、驳回原告四川正嘉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告金凤霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年九月一日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟