贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初2378号原告：谭艳，女，1980年1月5日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，一般代理。执业证号:15201201310475889。委托诉讼代理人：吴开志，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。实习证号：2301160811260。被告：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河中曹司小屯路东方小区**。法定代表人：黄虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：李娟，贵州仪程律师事务所律师，一般代理。执业证号：15201201611520427。第三人：黄虎，男，1975年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：赵永庆，女，1979年10月20日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。上述第三人共同委托诉讼代理人：李娟，贵州仪程律师事务所律师，一般代理。执业证号：15201201611520427。第三人：江长军，男，1974年5月5日出生，汉族，住浙江省青田县。第三人：贵阳小河新黔城华联生活超市（以下简称新黔城超市），住所地贵州省贵阳市花溪区小河小屯路东方小区。经营者：江长军。原告谭艳与被告东方房开公司及第三人黄虎、赵永庆、江长军、新黔城超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭艳委托诉讼代理人何启华、吴开志，被告东方房开公司及第三人黄虎、赵永庆委托诉讼代理人李娟，第三人新黔城超市经营者暨第三人江长军均到庭参加诉讼。本案审理期限届满后，原、被告及第三人均同意继续适用简易程序，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告谭艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即返还位于贵阳市花溪区××路××号、××号门面；3、判令被告向原告支付租金至返还门面之日止，租金暂计算至2017年4月10日为人民币160410.50元（第1-84号门面欠租金人民币59968.50元，第1-85号门面欠租金人民币100442元），并按合同约定支付违约金至租金实际支付完毕之日止（违约金以当年应付未付租金为基数，按每日1%标准计算）；4、判令被告赔偿原告实现债权的费用（暂计律师费人民币1000元）和诉讼费用。事实及理由：2011年11月3日原告向被告购买位于贵阳市花溪区××路××期商场门面第1-84号、第1-85号门面，原告已按合同约定支付价款人民币342900元、人民币349700元。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁该房屋，租赁期限自2011年11月3日至2016年11月3日，年租金为人民币138520元，租金按年结算，在每年开始的前10个工作日支付，并对逾期支付租金的违约责任进行了约定。该《房屋租赁合同》同时约定，若被告无故拖欠租金达六个月，原告有权解除合同，并将该房屋收回。原告按照约定向被告交付房屋后，被告多次未按合同约定支付租金。原告为维护合法权益，故提起诉讼，诉讼请求如前。被告东方房开公司辩称，第一，被告东方房开公司同意解除其与原告签订的《房屋租赁合同》，也同意返还门面；第二，对原告要求被告支付租金的诉请无异议，对原告诉请的租金金额亦予以认可；第三，原告诉请的违约金约定过高，已超出法律规定范围，请求法院依法予以调整；第四，对原告要求被告承担律师费及诉讼费用的诉请无异议。第三人黄虎、赵永庆共同述称：第三人黄虎、赵永庆分别系被告东方房开公司的总经理、经理，第三人黄虎同时系被告的法定代表人，第三人黄虎、赵永庆与第三人江长军签订租赁合同的行为系职务行为。第三人江长军、新黔城超市共同述称：第三人江长军与被告东方房开公司签订房屋租赁合同，承租的是整体门面，使用面积约4400多平方米，且第三人江长军已经向被告支付了门面租金。第三人不同意原告要求返还门面的诉讼请求。若合同解除，第三人江长军将向被告东方房开公司另行主张权利。本院经审理查明如下事实：第三人黄虎系被告东方房开公司的法定代表人，第三人赵永庆担任被告公司经理职务。第三人江长军系第三人新黔城超市的经营者。2011年11月3日，原告谭艳作为买受人，与作为出卖人的被告东方房开公司签订《商品房买卖合同》二份，原告向被告购买位于贵阳市花溪区××路××商场××、××号门面。两份《商品房买卖合同》主要内容约定：商品房的用途为商业，属框架结构；84号房建筑面积共为34.29平方米，其中套内建筑面积22.50平方米；房屋总价为人民币342900元；85号房建筑面积共为34.97平方米，其中套内建筑面积22.95平方米；房屋总价为人民币349700元；买受人按一次性付款方式向出卖人支付房款；出卖人应当在2013年10月29日前，按照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。在该《商品房买卖合同》的附件房屋平面图中，标明84号门面面积为34.29平方米，房号为1-84，85号门面面积为34.97平方米，房号为1-85。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告双方均在合同上签字及签章予以确认。原告向被告支付了购房款，并于2011年11月7日办理了该两门面的商品房预售合同备案登记。2011年11月3日，原告作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的被告签订《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》主要内容约定：第一条，甲方将位于贵阳市小河区中曹司小屯路东方小区二期第一层门面第84和85号门面建筑面积69.26平方米出租给乙方，供乙方使用；第二条，租赁期限五年，自2011年11月3日起至2016年11月3日止；第三条，年租金为138520元/年，租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金；第四条，租金按年结算，由乙方于每年开始的十个工作日内交付给甲方，如逾期执行，违约责任按第七条规定执行；第五条，乙方租赁期限届满，甲方应将门面出售给乙方，乙方回购，回购价格以原购房合同每平方米的购房价为基数，按每平方米年增加2%的价格比例进行回收，价格为11000元/平方米；第七条，如乙方在约定的租金支付日期（十个工作日内）未能将租金交于甲方，则应支付当期租金款10%的违约金，如再超过十个工作日乙方未能将租金付给甲方，则应又再支付当期租金10%的违约金，以此类推；第九条，下列情况下，甲方有权解除本合同，并将该房屋收回，但甲方应提前一个月通知乙方：1、乙方无故拖欠租金达六个月；2、乙方违反本合同约定，将该房屋用作非法活动场所；第十条，在租赁期间，甲方不得以任何理由将门面出租或出售给他人，在租赁期满后，甲方必须无条件将门面出售给乙方，其回购单价为11000元/平方米，如甲方在租赁期满后30个工作日内未将门面交付乙方使用，则由甲方支付乙方购房总价50%的违约金；第十一条，租赁期满后，乙方必须无条件将甲方的门面进行回购，如乙方30个工作日内未能将房款支付于甲方，乙方将支付甲方购房总价50%的违约金。原、被告均在该合同上签字捺印或签章。2014年3月18日，包括本案所涉的1-84号、85号门面在内整体一楼商铺（共120余间商铺），第三人赵永庆、黄虎作为甲方（出租方），第三人江长军作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁协议》一份，该《房屋租赁协议》主要内容约定：第一条，甲方将坐落于花溪区中曹司小屯路东方小区二期农贸市场一楼商铺，面积约4400平方米的房屋租给乙方使用，用于超市和农贸市场；第二条，租赁期限为15年，自2013年3月18日至2028年3月18日；第三条，2014年3月18日以租期开始的租金第一年为100万元，第二年100万，第三年110万，第四年120万，剩余十一年按每年120万计算；第四条，甲方应在协议并收取租金后即将房屋交给乙方使用。若甲方在租赁期内出售房屋，须在12个月前书面通知乙方，但甲方需赔偿乙方的一切经济损失，在同等条件下，乙方有优先购买权。该《房屋租赁协议》还对其他相关内容进行了约定。第三人江长军在乙方签字处签名并加盖手印，第三人赵永庆、黄虎在甲方签字处签署了姓名，在法定代理人（委托代理人）处加盖了被告公司的售房合同专用章。另，在第三人黄虎签名后加盖有被告公司的公章。第三人江长军将通过签订上述《房屋租赁协议》而承租的东方小区二期一层商铺，用于超市经营场所，即第三人新黔城超市系东方小区****商铺的实际使用人。庭审中，被告东方房开公司认可其未按照双方签订的《房屋租赁合同》约定按期向原告支付门面租金，被告对原告诉请的截止于2017年4月10日的欠付租金金额为人民币160410.50元无异议。原告认为被告未支付租金的行为已超过六个月，已符合合同解除的条件，故诉至本院，诉请如前。原告谭艳与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本次诉讼，并支付了本案的基础律师代理费人民币1000元，北京盈科（贵阳）律师事务所向原告开具了律师代理费发票。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了被告东方房开公司在租赁期满后应将门面进行回购，截止于本案开庭审理之日，被告未与原告签订门面回购协议。原告向被告购买的门面在双方签订《商品房买卖合同》时未分隔成独立门面，合同约定的房屋面积系根据房屋平面图中红线标注范围进行确定。第三人江长军在庭审时陈述其与第三人黄虎、赵永庆签订《房屋租赁协议》时，东方小区二期一层商铺是作为菜市场经营，所承租的一层商铺系整体承租，全为框架，并非独立门面。而原告认为其与被告签订的《商品房买卖合同》，是以独立门面形式进行销售，可以进行分隔，故要求被告返还独立门面。涉案门面尚未办理不动产权属证书。包括本案所涉门面在内的其他门面，根据门面编号情况结合房屋平面图所示，并未连成较为完整的整体，而是处于分散状态。第三人江长军在签订《房屋租赁协议》时，被告未告知第三人江长军所承租的门面（包括案涉门面在内）已在此前进行了出售。诉讼中，经本院向第三人江长军、新黔城超市释明，其表示若原告与被告东方房开公司之间的《房屋租赁合同》解除，对由此给第三人造成的损失，将另案主张权利。对于若原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后将涉及到的门面返还问题，经本院询问，原告对门面返还可能面临的执行风险表示清楚，并愿意承担该风险。原告同时明确表示因被告东方房开公司系合同相对方，故原告主张返还门面的义务承担者系被告，而非第三人。上述事实，有当事人陈述、原告及第三人身份证、被告及第三人营业执照、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、售房合同专用票据、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、租金支付情况表、《民事委托代理合同》、律师代理费发票等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告谭艳向被告东方房开公司购买位于贵阳市花溪区××路××商场××、××号门面，同时原告与被告东方房开公司签订了《房屋租赁合同》，将所购门面出租给被告使用，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。原、被告签订的《房屋租赁合同》对解除合同的条件进行了明确约定，即被告作为承租方，无故拖欠租金达六个月，原告有权解除租赁合同，并将门面收回。根据查明事实，被告东方房开公司未向原告支付租金已远远超过六个月，《房屋租赁合同》约定的解除合同之条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院依法对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告东方房开公司应将本案所涉门面向原告返还。第三人黄虎、赵永庆与第三人江长军签订《房屋租赁协议》系其代表被告所做出的职务行为，第三人新黔城超市是涉案门面的实际使用人，该超市与被告之间存在房屋租赁关系，第三人新黔城超市享有的租赁权本质系债权，属于相对权，而原告对房屋的所有权属于绝对权，租赁权不能对抗原告的所有权。同时，原告与被告之间租赁关系的存在，是被告占有使用门面的合法依据，也是第三人新黔城超市作为次承租人占有使用门面的合法依据，原、被告之间《房屋租赁合同》解除，第三人新黔城超市与被告租赁关系的基础已不存在，故第三人新黔城超市已丧失合法占用使用门面的权利，其应配合被告向原告返还涉案门面，由此产生的损失，可以向被告东方房开公司另行主张权利。被告东方房开公司对原告诉请截止于2017年4月10日的欠付租金金额人民币160410.50元无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，该欠付租金人民币160410.50元应由被告东方房开公司向原告支付。2017年4月11日之后的租金，被告应按《房屋租赁合同》约定的租金支付标准（年租金人民币138520元）向原告支付至实际返还门面之日止。原告诉请以当年应付未付租金为基数，按每日1%标准计算违约金，被告认为该违约金约定过高，应酌情予以降低，综合本案案情及原告所受损失情况，本院酌情按原告诉请的截止于2017年4月10日欠付租金金额的30%予以支持，即被告应承担违约金金额为人民币48123.15元。原告为实现债权而委托律师进行诉讼，且律师代理费人民币1000元已实际产生。该代理费因被告的违约行为而产生，故对原告要求被告承担律师代理费人民币1000元的诉请，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告谭艳与被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告谭艳返还位于贵阳市花溪区××路××商场××号、××1-85门面；三、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭艳支付欠付租金人民币160410.50元（该租金计算至2017年4月10日）；2017年4月11日起的租金，被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司按《房屋租赁合同》约定的租金支付标准（年租金人民币138520元）向原告支付至实际返还门面之日止；四、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭艳支付违约金人民币48123.15元；五、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭艳支付因实现债权而产生的律师代理费人民币1000元；六、驳回原告谭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1755元（已减半收取），由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一七年十一月一日书记员  韩英