阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初3091号原告（反诉被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。住所地：阳江市阳东区。负责人：王书恒。委托代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄齐用，男，1946年8月10日出生，汉族，住阳江市阳东区，委托代理人：黄维繁，男，1972年12月10日出生，汉族，住阳江市江城区，系被告黄齐用的儿子。原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司（以下简称彩生活阳东分公司）诉被告黄齐用物业服务合同纠纷一案，于2017年8月24日立案受理后，被告于2017年9月13日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩生活阳东分公司的委托代理人郑福平，被告黄齐用的委托代理人黄维繁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活阳东分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年9月至2016年8月期间的水费分摊共计292.03元；2、判令被告向原告支付2014年9月至2016年8月期间的电费分摊共计777.28元；3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2014年9月至2016年8月期间的水费分摊共计341.42元；2、判令被告向原告支付2014年9月至2016年8月期间的电费分摊共计727.90元。事实与理由：2012年，原告的总公司与阳江市福鸿房地产开发有限公司（以下简称福鸿房地产公司）签订《侨乐花园物业服务合同》，约定由原告为小区提供物业服务，物业费收取标准分别为一期别墅1.4元/月每平方米，二期别墅1.8元/月每平方米，每月15日前缴纳，逾期缴纳按照欠费总额的万分之五作为滞纳金。被告是侨乐花园小区一期B19房业主，房屋面积247.73平方米，物业管理费为350元/月。现被告拖欠分摊水电费，严重损害原告利益。被告黄齐用辩称，1、原、被告并没有签订合同关系，被告于2008年向阳江市华侨房地产有限公司购买侨乐一期B19幢房地产并装修入住。福鸿房地产公司约于2011年向阳江市华侨房地产有限公司购买侨乐二期土地进行开发，从而成为侨乐业主之一。福鸿房地产公司因侨乐二期开发于2012年7月30日签订《侨乐花园物业服务合同》时，并没有经过侨乐一期业主大会的同意。根据物业管理条例，原告与福鸿房地产公司签订的《侨乐花园物业服务合同》对第一期侨乐花园业主并无约束力，原告只是为福鸿房地产公司开发提供物业服务。2、分摊的公用水电费无依据。原告管理费收费标准是套用阳江市华侨房地产有限公司与住户的原约定，但原标准已含分摊费用，原管理公司也从未向住户收取。另外，侨乐花园每年的球场、泳池、外来停车收费等收入原告从无向住户公开。综上所述，被告不同意原告诉请的水电分摊费。反诉原告（被告）黄齐用提出反诉请求：1、反诉被告退还自2015年9月后收取的管理费4900元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：被告用于2008年向阳江市华侨房地产有限公司购买侨乐一期B19幢房地产并装修入住。福鸿房地产公司约于2011年向阳江市华侨房地产有限公司购买侨乐二期土地进行开发，从而成为侨乐业主之一。福鸿房地产公司因侨乐二期开发于2012年7月30日签订《侨乐花园物业服务合同》时，并没有经过侨乐一期业主大会的同意。根据物业管理条例，原告与福鸿房地产公司签订的《侨乐花园物业服务合同》对第一期侨乐花园业主并无约束力，原告只是为福鸿房地产公司开发提供物业服务。2、分摊的公用水电费无依据。原告管理费收费标准是套用阳江市华侨房地产有限公司与住户的原约定，但原标准已含分摊费用，原管理公司也从未向住户收取。另外，侨乐花园每年的球场、泳池、外来停车收费等收入原告从无向住户公开。反诉被告（原告）彩生活阳东分公司辩称，一、2012年8月1日原告作为侨乐花园小区物业管理者，向该小区业主提供一个优质的物业管理服务，被告在原告管理该小区期间缴纳管理费，其行为是同意原告为其提供物业管理服务，原告入场管理该小区并未成立业主大会，与开发商签订的前期物业合同对侨乐花园全体业主有效，被告称侨乐花园一期业主大会不同意签订该小区物业服务合同，但该小区一期业主缴纳物业费的行为表明是同意原告为其提供管理服务，故该小区物业服务合同对一期、二期的业主均有法律效力，并且其业主享受了原告的服务。二、原告是依据公共区域发生的水电费计算公摊费用，有固定的计算公式，并且原告提供相应的公共水电费发票证明小区公共水电费发生的事实。三、被告所说该小区的球场、游泳池、外来停车收费与本案无关，被告可以向管理公司申请公开或另行起诉。四、被告请求返还2015年9月后的管理费没有法律依据，其享受了原告为其提供优质的服务，并且履行了物业管理费，故要求原告返还管理费是不合理的。经审理查明：福鸿房地产公司是位于新江北路238号侨乐花园商住小区的房地产开发公司，2012年，深圳市彩生活物业管理有限公司（乙方）与福鸿房地产公司（甲方）签订了《侨乐花园物业服务合同》，合同主要约定：物业名称为侨乐花园，物业类型为别墅，项目位置为广东省阳江市新江北路238号，本物业管理全权委托和期限为三年……如本合同期限已满，业主委员会未成立并未与新物业管理企业签订了服务合同的，本前期物业管理委托合同自动延续；物业管理服务内容为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运作服务；本物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理，本物业配套会所的管理由甲、乙双方另行协商约定等，一期别墅1.4元/月平方米，二期别墅1.8元/月平方米（以上费用不包含公共区域水电费，具体费用按项目所在地政府规定收费标准收取，按面积进行分摊向物业使用人收取），物业管理服务费应于每月十五日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金等内容。同时，双方还签订了一份《补充协议》，约定本合同采用包干制，乙方自负盈亏，乙方正式接管侨乐花园同时接收原物业公司办公物品以及业主档案等；本协议一式四份与《侨乐花园物业服务合同》是不可分割部分，具有同等法律效应等内容。原告彩生活阳东分公司于2009年1月20日成立并领取营业执照，是深圳市彩生活物业管理有限公司的分公司，从2012年起为侨乐花园提供物业管理服务。深圳市彩生活物业管理有限公司提供书面意见表示其对侨乐花园的物业管理权利义务归原告彩生活阳东分公司。侨乐花园至今尚未成立业主委员会。原告彩生活阳东分公司主张被告尚欠2016年物业费350元、分摊水费292.04元、分摊电费777.28元及滞纳金5.08元，委托广东盈信律师事务所于2016年11月29日发出《关于处理侨乐花园小区部分业主欠费的律师函》一份。2016年10月14日，被告黄齐用缴纳了2016年9月、10月管理费共700元。2017年8月24日，原告以被告拖欠公摊水费及分摊电费构成违约为由将被告诉至本院，请求如诉称。2017年9月13日，被告黄齐用主张《侨乐花园物业服务合同》没有经过一期业主大会同意，该合同对其没有约束力为由，向本院提出反诉，请求原告返还自2015年9月之后收取的管理费4900元。庭审中，被告向本院提供《投诉书》一份拟证实原告存在管理不善，小区发生几次入室盗窃，2015年9月份之后原告放弃管理，小区保洁卫生和环境绿化极差，请求原告返还2015年9月至10月管理费。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为签名业主均未缴纳物业管理费、水电公摊费，原告在2017年8月对上述签名的业主均有起诉要求其缴纳物业管理费，其出具投诉书纯属为了应付诉讼作的虚假陈述，同时也证明原告提供了物业服务合同至2016年10月31日。诉讼中，原告向本院提供了侨乐花园小区及侨乐花园小区（二期）2013年5月4日至2016年9月4日的电费发票，该费用已由原告向供电部门缴交。侨乐花园小区内的游泳池、篮球场、网球场由原告对外开放经营，该公共设施均配套灯光照明。侨乐花园小区的售楼部、门口灯所产生电费由原告预交，再由原告向福鸿房地产公司追缴。庭审中，原告称其提供的侨乐花园小区水电费均由业主分摊，该费用不包含上述设施所产生的费用，上述设施均有独立水电表核算，但没有提供证据证明。原告与福鸿房地产公司达成调解并于2016年11月1日从侨乐花园小区撤场。另查明，被告黄齐用于2008年以新建方式取得坐落于阳江市江城区××花园××号的所有权（房地证号：粤房地产权证阳字第××号），房地产权证记载房屋的建筑面积为247.73平方米。以上事实，有原告提供的《营业执照》、收款收据、房地产权证、《侨乐花园物业服务合同》、建议函、快递单、发票、物业水电费公摊明细、侨乐花园业主交费指引、情况说明，被告提供的收据、投诉书等及庭审笔录，经综合分析，本院予以确认。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。福鸿房地产公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订的《侨乐花园物业服务合同》及补充协议是双方真实意见表示，没有违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述合同应对侨乐花园小区的业主具有约束力。本案中，原告彩生活阳东分公司是深圳市彩生活物业管理有限公司的分公司，是该小区的物业服务的实际管理人。深圳市彩生活物业管理有限公司已经以书面形式表明了其权利由原告享有，故原告主体适格。关于原告请求被告支付分摊水费341.42元及分摊电费727.90元的问题。原告彩生活阳东分公司根据合同的约定为侨乐花园的业主提供物业管理服务，期间实际产生的公共水电费理应由业主分摊。根据谁主张谁举证的规则，原告主张被告拖欠自2014年9月至2016年8月的分摊水电费，其仅提供了物业水电费公摊明细，但该水电费公摊明细是原告自行制作，并无被告的确认，亦无证据证明在小区内向全体小区业主公示。再者，如原告所述，侨乐花园小区内对外开放的游泳池、灯光篮球场、网球场及售楼部、门口灯等设施所产生的水电费，有独立水电表核算，但其没有提供证据证明，故其上述自行制作的水电费公摊明细有包含该部分水电费之嫌，该水电费公摊明细不足以证明是业主分摊部分，因此，原告按此水电公摊明细主张权利，理据不足，本院不予支持。关于被告的反诉。原告按合同约定为被告履行物业管理义务，被告理应支付管理费，现被告黄齐用主张彩生活阳东分公司在2015年9月份之后放弃管理，小区管理混乱并发生几次盗窃，保洁卫生和环境绿化极差等事实，彩生活阳东分公司应退还收取的管理费，但对于上述主张，被告没有提供证据证实原告没有履行好物业服务职责，即使原告在该期间的管理服务存在服务瑕疵，但尚未达到法律规定免除管理费的程度，本院对被告反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告黄齐用的反诉请求。本案本诉受理费25元（原告已预缴），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司负担；反诉受理费25元（反诉原告已预缴），由反诉原告黄齐用负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  余从展二〇一七年十一月二十三日书记员  徐志权书记员  麦彩云