广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 行 政 裁 定 书 （2017）桂0107行初6号 原告杨鸣，男，1981年2月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人甘长山、黄忠世，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告南宁市国土资源局，所在地南宁市锦春路**。 法定代表人赵志萍，局长。 委托代理人周怀许，南宁市不动产登记中心副主任。 委托代理人唐楚安，广西谦行律师事务所律师。 第三人南宁市创景小额贷款有限公司，所在地南宁市青秀区中泰路8号天健·商务大厦1004号。 法定代表人韦力清，执行董事。 委托代理人符君，南宁市创景小额贷款有限公司工作人员。 原告杨鸣不服被告南宁市国土资源局、第三人南宁市创景小额贷款有限公司房屋抵押行政登记一案，于2017年1月10日以南宁市住房保障和房产管理局为被告向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理，在法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。后原告将本案被告变更为南宁市国土资源局。本院依法组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭审理了本案。原告委托代理人黄忠世，被告南宁市国土资源局的分管负责人杨水明，委托代理人周怀许、唐楚安,第三人南宁市创景小额贷款有限公司委托代理人符君到庭参加诉讼。本案已办理相关延长审理期限手续，现已审理终结。 原告杨鸣诉称，2013年9月18日，就原告名下的位于南宁市××单元××房办理融资事宜，原告通过公证的方式授权杨和荣为原告向银行办理贷款有关事项。《授权委托书》授权的范围包括代原告到房产部门办理查档手续，到银行办理银行贷款手续，签订贷款合同并领取相关材料，到南宁市产权交易中心办理房产抵押登记手续、代原告办理房产的二次或多次抵押手续。自办理授权委托后，杨和荣没有向原告报告关于其代原告向银行办理贷款及以房产抵押登记的事宜。原告一直以为杨和荣尚未为原告办理银行贷款及房屋抵押事宜。直到2016年12月份，原告才通过朋友了解到房屋被抵押的事实，及被第三人南宁市创景小额贷款有限公司（以下称为创景小贷公司）以担保人的身份提起诉讼索赔人民币300万元的事实。2016年12月，原告到被告处查档才发现原告名下的南宁市××单元××房被抵押给创景小贷公司。原告查到创景小贷公司为办理房屋抵押登记向被告提供的材料如下：《抵押（借款）合同》、创景小贷公司为李阳出具的两份《授权委托书》及《公证书》。被告为创景小贷公司办理了邕房他证字第××号的房屋他项权证。邕房他证字第××号的房屋他项权证记载原告名下的南宁市××秀区青秀路18号B8栋2单元301号房被抵押，抵押权人为创景小贷公司，担保的债权额为人民币300万元；登记时间为2014年8月25日。原告到南宁市青秀区人民法院了解到，创景小贷公司以杨和荣、原告、广西东昇纸业集团有限公司等为被告提起民事诉讼，请求杨和荣偿还借款本级300万元及利息87万元。创景小贷公司在民事起诉状称杨和荣向其贷款300万元，原告“杨鸣自愿为杨和荣向其借款提供担保，并以其名下的南宁市××单元××房提供抵押担保，办理抵押登记”。在该诉讼中，创景小贷公司在诉讼中向人民法院提供的证据中有杨和荣和创景小贷公司、广西东昇纸业集团有限公司等签订的《借款合同》、《抵押合同》、《公证书》、《房屋他项权利证书》。被告根据创景小贷公司提供的《抵押（借款）合同》、创景小贷公司为李阳出具的两份《授权委托书》及《公证书》便将原告名下的房产办理以创景小贷公司为抵押权人的房屋他项权利证书明显是违法的、错误的，而且具有其他撤销房屋他项权利证书的事由。具体理由如下：首先，2013年9月18日的《授权委托书》授权的范围是非常具体明确的。《授权委托书》并没有授权杨和荣向非银行机构借款。《授权委托书》授权的范围包括代原告到银行办理银行贷款手续，在此基础上，到南宁市产权交易中心办理房产抵押登记手续。而且借款人必须是杨鸣本人。在本案中，《抵押（借款）合同》约定的贷款人是创景小贷公司，创景小贷公司并不是银行机构，抵押权人也不是银行机构。显然，被告审查申请抵押登记的时候，被告应当发现抵押《抵押（借款）合同》的约定与《授权委托书》授权的范围明显不相符。根据《房屋登记办法》第十八条的规定，在此情况下，被告应当询问原告，询问原告真实的意思表示，并制作笔录存档。但被告并没有进一步核实。显然，被告在审查抵押登记时具有重大的过失。其次，被告在审查抵押登记时，并未要求创景小贷公司提供借款合同。根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，申请抵押登记时，应当提供主债权合同。但创景小贷公司在申请抵押登记时，被告并未要求创景小贷公司提供主债权合同即借款合同。在缺乏借款合同的情况下，被告就给予办理抵押登记明显是错误的。再次，邕房他证字第××号的房屋他项权证具有撤销的情形。具体如下：1、创景小贷公司未与原告签订贷款合同，创景小贷公司并未向杨鸣提供借款，《抵押（借款）合同》未生效。创景小贷公司在诉讼中明确确认，其是向杨和荣提供借款300万元，并不是向原告提供借款。2014年8月19日签订的《抵押（借款）合同》第一条约定：乙方（注：杨鸣）向甲方（注：创景小贷公司）借款人民币300万元，借款期限从2014年8月18日到2014年10月17日，借款利息按月利率1.8%计付；第二条约定，杨鸣将南宁市××单元××房屋抵押给创景小贷公司，作为借款的担保。根据《抵押合同》的约定，杨鸣也是借款人，同时也是抵押人。但《抵押（借款）合同》签订后，创景小贷公司并未向原告提供借款。创景小贷公司对杨鸣并不享有借款债权，杨鸣并不是借款的债务人。因借款债权属于主债权，抵押权属于从债权，主债权未产生，抵押权也未成立。2、创景小贷公司隐瞒重要的事实，提供与事实不符的材料，骗取被告获得房屋抵押登记。2014年8月19日签订的《抵押（借款）合同》明确约定的借款人为原告，并以其名下的房产提供担保。在诉讼中，创景小贷公司提供的《抵押合同》约定的借款人仍是原告。在民事诉讼中，创景小贷公司称杨和荣向其贷款300万元，原告“杨鸣自愿为杨和荣向其借款提供担保，并以其名下的南宁市××单元××房提供抵押担保，办理抵押登记”。但是事实上，原告并没有与创景小贷公司签订任何借款合同，更没有向创景小贷公司借到任何款项。因此，创景小贷公司明知与原告并不存在任何的借款合同关系，但其在申请抵押登记时，却在《抵押（借款）合同》称原告向其借款300万，并以其房产提供抵押担保。很显然，创景小贷公司在申请抵押登记时是故意隐瞒其与原告不存在借贷关系的法律事实。创景小贷公司在申请抵押登记时，便具有欺骗被告获得不法抵押登记的目的。3、创景小贷公司与杨和荣具有恶意串通损害原告合法权益的重大嫌疑。原告为杨和荣出具的委托书并没有为杨和荣借款提供担保的意思表示，也从未表示愿意为杨和荣借款提供担保。创景小贷公司和杨和荣对《授权委托书》授权的范围应当是明知的。但是，最后却变成“杨鸣自愿为杨和荣向其借款提供担保，并以其名下的南宁市××单元××房提供抵押担保，办理抵押登记”。因此，创景小贷公司与杨和荣恶意串通损害原告合法权益的企图不言自明。综上所述，被告在审查创景小贷公司申请抵押登记时具有重大的过失，在遗漏重要的法律文件、授权与申请的事项严重不相符时，仍给予办理抵押登记。被告在办理涉及18号B8栋2单元301号房抵押登记时，显然是失职的，具有重大的过失。同时，为了获取不法利益，创景小贷公司在申请抵押登记时隐瞒未与原告签订借款合同、提供借款的重大事实；而且，具有与他人恶意串通损害原告合法权益的重大嫌疑。因此，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、撤销被告对原告房产（邕房权证字第××号）的抵押登记。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告南宁市国土资源局辩称，一、原告的起诉已超过法定期限，人民法院依法应当驳回其起诉。《行政诉讼法（1989年）》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。《行政诉讼法（2014修订）》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》法释〔2015〕9号第二十六条规定，2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。本案中，原告杨鸣于2013年9月18日出具委托书，委托杨和荣办理借款及抵押事宜，并由公证部门于2013年10月9日对委托书出具公证。2014年8月19日，原告杨鸣委托杨和荣与第三人南宁市创景小额贷款有限公司申请涉案房屋的抵押登记。当日，南宁市住房保障和房产管理局工作人员审核了原告的身份证原件，并在身份证复印件上注明与原件相符。当日形成的《房屋抵押申请登记书》、《房地产权属登记缴费单》、《南宁市房屋产权交易中心受理通知单》上均载明申请人为原告杨鸣。2014年9月2日，杨和荣代理杨鸣领回房屋产权证书。以上事实清楚无误，可见，在没有相反证据证实的情况下，现有房屋档案材料是足以证实原告杨鸣知道或应当知道涉案房屋抵押行政登记行为的。原告直到2017年1月日才提起行政诉讼，显然超过了法定期限。需要指出的是，仔细比对原告杨鸣和其委托的杨和荣的身份证信息，可以发现原告杨鸣和杨和荣的身份证登记地址相同，且身份证号码的相似度表明两人的户籍来自同一地区。因此，原告杨鸣和杨和荣很可能不仅仅是简单的委托代理关系，两人可能具有亲属关系。如果上述推断成立，那就佐证了原告应当知道涉案房屋抵押行政登记行为，其在起诉书中的陈述不是客观事实。二、即使本案未超过起诉的法定期限，那么原告也应当先行解决与杨和荣之间的民事争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。根据原告在起诉状的陈述，可以得知原告与第三人南宁市创景小额贷款有限公司、杨和荣之间就借款关系、委托代理关系、涉案房屋的抵押关系是存在民事争议的，这些民事法律关系是本案房屋抵押行政登记行为的基础，但不是本案人民法院行政庭处理的范围。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第八条的规定，原告应当先行通过民事诉讼处理与杨和荣之间的民事争议，待民事争议处理完毕后，再根据具体情况处理本案行政诉讼的相关事宜。三、被告认为南宁市住房保障和房产管理局的房屋抵押行政登记行为事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。《房屋登记办法》第七条：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第四十三条：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”被告认为南宁市住房保障和房产管理局依法审核原告与第三人南宁市创景小额贷款有限公司申请抵押登记的材料（详见证据目录），材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照房屋抵押登记的法定程序，南宁市住房保障和房产管理局依法登记并填发涉案房屋他项权证，事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。综上所述，被告认为原告的起诉已超过法定期限，原告应当先行解决与杨和荣的民事纠纷。为涉案房屋发证的行为事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，因此，被告请求贵院驳回原告的诉讼请求。 第三人南宁市创景小额贷款有限公司述称，一、原告的起诉已超过法定期限，人民法院应驳回原告的起诉。(一）原告的起诉已超过法定期限。根据《行政诉讼法》的规定，原告应当在知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出诉讼，具体南宁市国土资源局已作答辩，在此不作赘述。(二）原告应当知悉涉案房屋抵押行政登记行为。首先，经第三人向南宁市公安局青秀山派出所调查，杨和荣、杨鸣系父子关系，杨鸣为户主，户籍地正××房屋（××大自然花园小区××单元××）；其次，根据《公证书》，杨鸣就案涉的房屋委托杨和荣办理抵押手续，其行为应当受到法律拘束；再次，杨鸣作为完全民事行为能力人、作为案涉房屋的产权人、作为杨和荣的直系亲属委托杨和荣办理抵押手续，矢口否认客观事实不符合常理。二、南宁市住房保障和房产管理局的房屋抵押行政登记行为合法有效。(一）案涉抵押行为所指向的主合同、从合同均成立并生效。杨和荣于2014年8月18日与第三人签订了一份《借款合同》[编号：C借字第（2014）-033-04-01号]，由第三人出借300万元给杨和荣。同日，杨鸣（杨和荣代）与第三人签订一份《抵押合同》[编号：C抵自第（2014）-033-04-01号]，约定杨鸣以其位于南宁市××大自然花园××单元××房（证号：邕房权证字第××号）为杨和荣的借款（《抵押合同》第2.1条明确了主合同编号）提供抵押担保。第三人已依约向杨和荣发放了300万元借款。(二）《抵押（借款）合同》与《抵押合同》所指向主债权为同一主债权。第三人与杨鸣（杨和荣代）为杨和荣借款办理抵押登记时，根据南宁市住房保障和房产管理局的要求，双方办理房屋抵押登记需填写南宁市住房保障和房产管理局提供的《抵押（借款）合同》。由于《抵押（借款）合同》系为借款人和抵押人为同一人而拟制，因此该合同显示杨鸣作为抵押人（乙方）时，同时误显示乙方为借款人，但从《抵押（借款）合同》约定的主债权的数额、利率、期限来看，与《抵押合同》所指向的主债权完全一致，且抵押手续均有借款人杨和荣代办，故《抵押（借款）合同》与《抵押合同》所指向主债权为同一主债权。需要特别说明的是，经公证的授权委托书第6条：“代委托人到南宁市房屋产权交易中心与私人办理上述房产二次或多次抵押手续，并领取《房屋产权证》等相关资料”，该条并未限制房屋抵押所指向的主债人只能是金融机构，而是可以与私人办理多次抵押手续，不存在第三人、南宁市住房保障和房产管理局等误解或过失的情形。三、南宁市住房保障和房产管理局办理的房屋抵押登记行为事实清楚、适用法律正确、程序规范。南宁市住房保障和房产管理局依据《房屋登记办法》办理房屋抵押登记合法合规，具体南宁市国土资源局已作答辩，在此不作赘述。综上，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，杨和荣与杨鸣是父子关系。杨鸣于2006年5月18日取得了南宁市房产管理局颁发的位于青秀路18号大自然花园B8栋2单元301号房的《房屋所有权证》（证号：邕房权证字第××号）。2013年10月9日，杨鸣与杨和荣在广西××自治区××东博公证处办理了（2013）桂东博证民字第9966号公证书，公证事项为委托，内容为兹证明杨鸣于二〇一三年九月十八日来到我处，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名和按指印。前述《委托书》内容为，委托人杨鸣是位于南宁市××大自然花园××单元××房（房产证号：邕房权证字第××号）和位于南宁市××商住楼××房（房产证号：邕房权证字第××号）的产权人，自愿委托杨和荣办理以下事项，1，代委托人到南宁市房屋产权交易中心办理房屋查档手续；2，代委托人到借款银行办理偿还贷款余额手续并领取相关资料；3，代委托人到南宁市房屋产权中心办理注销上述房屋抵押登记手续及领取相关手续；4，代委托人到银行办理贷款手续，签订借款合同并领取相关资料；5，代委托人到南宁市房屋产权交易中心办理上述房产的抵押登记手续并领取相关资料；6，代委托人到南宁市房屋产权交易中心办理上述房产二次或多次抵押手续，并领取《房屋产权证》等相关资料。委托期限为2013年9月22日至2016年9月21日。2014年8月19日，杨和荣与第三人南宁市创景小额贷款有限公司到南宁市住房保障和房产管理局办理了房屋抵押权登记申请，2014年8月25日，南宁市住房保障和房产管理局为第三人南宁市创景小额贷款有限公司颁发了邕房他字第××号《房屋他项权证》。 另查明，现涉案房屋的抵押登记职权由被告南宁市国土资源局行使。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”本案原告杨鸣于2013年10月9日与杨和荣办理公证，委托杨和荣办理借款及房屋抵押等手续，杨和荣代理原告同第三人南宁市创景小额贷款有限公司前往南宁市房屋产权交易中心办理抵押登记均发生在其委托期限内，原告杨鸣应当知晓上述抵押登记办理情况。此外，原告与杨和荣是父子关系，两人的户籍登记地址均为本案涉案房产，原告名下的该房产被其父亲杨和荣作为委托代理人办理了抵押登记，属于处分家庭重要财产的行为，原告亦应当知道该情况。其于2017年1月10日才向人民法院起诉请求撤销南宁市住房保障和房产管理局为第三人南宁市创景小额贷款有限公司颁发邕房他字第××号《房屋他项权证》的行政行为，已经超过了上述法律规定的起诉期限。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告杨鸣的起诉。 本案不收取案件受理费，原告已预交的50元，本院予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院。 审 判 长  黄子祥 人民陪审员  张小伟 人民陪审员  莫艳林 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  黎 恒 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无正当理由的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的； （十）不符合其他法定起诉条件的。 人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。