甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘0502民初1187号 原告(反诉被告)：甘肃佳祺商业管理有限公司,住所地:甘肃省天水市秦州区。 法定代表人:王小兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王朝辉，甘肃天秦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:纪红，甘肃天秦律师事务所律师。 被告(反诉原告)：四川世纪玛特企业管理有限公司,住所地:四川省。 法定代表人:汪彪，该公司总经理。 委托诉讼代理人:周亚婷，甘肃昱晟律师事务所律师。 原告(反诉被告)甘肃佳祺商业管理有限公司与被告(反诉原告)四川世纪玛特企业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人王朝晖、纪红，被告(反诉原告)委托诉讼代理人周亚婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃佳祺商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同；2.被告（反诉原告）向其返还经营补贴款200万元。事实和理由：2016年6月15日，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订了关于世纪玛特超市天水项目的房屋租赁合同，合同约定，原告(反诉被告)将天水市秦州区王家磨1号的“佳.水岸小镇”项目地B地块水街负一层的部分商业用房出租给被告(反诉原告)开办超市及开展相关业务；租赁期限为15年；开业日暂定为2016年10月30日，开业日即为起租日；原告(反诉被告)分三次支付被告(反诉原告)经营补贴200万元等。合同签订后，原告(反诉被告)依约给被告(反诉原告)交付了房屋，并于同年7月1日、10月8日、12月1日先后向被告(反诉原告)支付了经营补贴40万元、60万元、100万元。但被告(反诉原告)不仅推迟开业，且在开业经营4个月后，于2017年4月10日停业闭店，导致众多供应商哄抢货物，给原告(反诉被告)的日常经营及商誉造成了极大损失。原告(反诉被告)认为，被告(反诉原告)的行为明显违约，致使原告(反诉被告)招商并营造良好商圈、为周围住户提供便捷服务的合同目的无法实现，更使15年的经营补贴变为4个月。从合同目的及公平公正角度考虑，被告(反诉原告)应返还原告(反诉被告)经营补贴款。故原告(反诉被告)状诉到院，要求判如所请。 四川世纪玛特企业管理有限公司辩称，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的房屋租赁合同成立且有效，被告(反诉原告)临时停业系原告(反诉被告)违约所致，被告(反诉原告)没有任何违约行为，更未影响租赁合同目的的实现，原告(反诉被告)无权要求解除合同。合同签订后，被告(反诉原告)开始招聘员工，采购设备、商品，原告(反诉被告)依约应当于2016年8月31日将装修好的房屋交付给被告(反诉原告)，被告(反诉原告)于同年10月30日开业，但原告(反诉被告)违约迟延至同年11月10日交付房屋，即便如此，被告(反诉原告)仍然克服各种困难，于同年12月2日将超市开业。开业时，原告(反诉被告)并未达到租赁合同约定的“佳·水岸小镇”项目地B地块水街负一层的开业率不低于95%，至今该负一层开业商铺寥寥无几，小区入住率低、客流量小，更没有按照租赁合同约定开通两路免费公交车，因此，导致被告(反诉原告)在开业后生意惨淡，故原告(反诉被告)作为违约方，无权要求解除合同。 关于经营补贴款的问题，200万元补贴款原告(反诉被告)迟延至2016年12月1日才分次付清。依合同约定该200万元是原告(反诉被告)支付给被告(反诉原告)开设超市的补贴，只要被告(反诉原告)依照合同约定，按时订购设备、采购商品，超市开业后原告(反诉被告)便无权要求被告(反诉原告)返还，与被告(反诉原告)经营情况没有任何关系，该款项现已用于超市的经营，被告(反诉原告)仅仅是临时停业，原告(反诉被告)无权要求被告(反诉原告)予以返还。综上，请依法驳回原告(反诉被告)的诉请。 四川世纪玛特企业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令继续履行与原告（反诉被告）签订的房屋租赁合同；2.依法判令原告（反诉被告）支付其迟延交房违约金48257.28元、赔偿货物损失319062.8元。事实与理由，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的房屋租赁合同成立且有效，被告(反诉原告)临时停业系原告(反诉被告)违约所致，被告(反诉原告)没有任何违约行为，被告(反诉原告)要求继续履行合同。依原告(反诉被告)与被告(反诉原告)所签合同约定，原告(反诉被告)应于2016年8月31日将装修好的房屋交付被告(反诉原告)，但原告(反诉被告)违约未按时交付房屋，导致被告(反诉原告)所订设备无法安装，直至11月10日才勉强交付房屋，逾期交房71天，依租赁合同约定，原告(反诉被告)应承担违约金48257.28元。同时原告(反诉被告)还承诺开业时负一层的开业率不低于95%，但被告(反诉原告)开业时，该负一层开业商铺寥寥无几，应开通的两路免费公交车也未开通，正是因为原告(反诉被告)的违约，导致被告(反诉原告)经营惨淡，被告(反诉原告)无奈于2017年4月10日临时停业，停业前已向原告(反诉被告)说明情况，原告(反诉被告)并未提出异议，但在被告(反诉原告)停业后的第二天，原告(反诉被告)煽动当地供货商退货，引起混乱，被告(反诉原告)员工无奈只得报警，同年4月13日，原告(反诉被告)强行焊死被告(反诉原告)进出超市的通道，扣押了被告(反诉原告)价值319062.8元的剩余货物，被告(反诉原告)多次要求其拆除障碍，原告(反诉被告)不仅不拆，还拒绝被告(反诉原告)取出财务帐、考勤表等物品。故被告(反诉原告)反诉到院，要求处理。 甘肃佳祺商业管理有限公司对四川世纪玛特企业管理有限公司的反诉辩称，依双方所签合同约定，原告(反诉被告)给被告(反诉原告)交付房屋及被告(反诉原告)开业时，原告(反诉被告)的招商工作已基本完成，并都开始营业。被告(反诉原告)超市于2016年12月2日开业，开业仅4个月，即于2017年4月10日突然停业，随后出现了供货商哄抢超市货物的情况，在被告(反诉原告)的法定代表人汪彪和原告(反诉被告)的负责人王小兰沟通过程中，汪彪也明确表示因其资金链断裂，供应商撤退，无法继续履行合同。且时至今日，被告(反诉原告)也未与原告(反诉被告)协商解决超市撤场后续事宜及表达需要继续履行合同的意思表示。故本案所涉合同因被告(反诉原告)不能履行合同义务已无法继续，该合同应予解除。 关于违约金问题，双方合同虽约定房屋交付时间为2016年8月31日，但因被告(反诉原告)前期资金问题及超市相关事宜的办理，双方最终确定同年10月30日交付房屋，并约定被告(反诉原告)应在11月26日开业，在原告(反诉被告)催促被告(反诉原告)接收房屋并准备开业时，被告(反诉原告)却在10月21日告知原告(反诉被告)，开业时间要推迟至2017年元旦，最终在2016年12月2日开业。所以，本案中，并不存在原告(反诉被告)迟延交房的问题，而是被告(反诉原告)延期开业，故应驳回被告(反诉原告)的此项反诉请求。 关于货物赔偿问题，超市货物一直由被告(反诉原告)及其职工控制，原告(反诉被告)作为房屋出租方，并未参与被告(反诉原告)的经营管理。超市发生哄抢期间，原告(反诉被告)负责人王小兰一再通知被告(反诉原告)负责人汪彪到现场处理相关事宜，但汪彪一直不出面，而是指派其工作人员现场处理供货商的账务结算和货物处理，并要求王小兰帮助其控制现场、减少损失，期间，公安部门也出警维持秩序，但现场难以控制，在这种情况下，经汪彪要求，原告(反诉被告)焊死了进出超市的通道，并不存在扣押被告(反诉原告)货物问题。被告(反诉原告)货物的数量、损失原因、损失程度，原告(反诉被告)均不知情，被告(反诉原告)自身经营不善造成的货物损失，应由其自行承担，故对被告(反诉原告)的此项反诉请求也应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了 证据交换和质证。原告(反诉被告)为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.房屋租赁合同及相关附件，拟证明原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订房屋租赁合同及相关附件，原告(反诉被告)将本区“佳.水岸小镇”项目地B地块水街负一层的部分商业用房面积7300平方米出租给被告(反诉原告)开办超市及开展相关业务，租期15年是要求被告(反诉原告)应持续经营15年，并约定分3次支付经营补贴200万元，说明该租赁合同兼有招商引资性质等的事实； 2.付款回单3份，拟证明2016年7月1日、10月8日、12月1日，原告(反诉被告)委托他方通过银行转账先后支付被告(反诉原告)经营补贴款200万元的事实； 3.原告(反诉被告)对开业商家运营情况分析、57度湘餐饮情况说明、天水时代影城情况说明各1份，拟证明已开业的商家经营情况良好并盈利，被告(反诉原告)放弃经营与被告(反诉原告)自身经营有关，与周边的经营环境没有关系，承租的开业率已经达到95%的事实； 4.通知函、通告、回复函各1份，拟证明2017年4月12日原告(反诉被告)致函被告(反诉原告)因其突然停业，致双方合同目的无法实现，给周边商业项目造成极大负面影响，要求被告(反诉原告)接到函件及时与其协商违约赔偿事宜；4月13日，原告(反诉被告)给超市各商户及员工发出通告，告知超市内投资与被告(反诉原告)无关，各供货商与超市的债权债务与超市财务室核对后，与汪彪联系或通过法律程序解决；4月17日被告(反诉原告)致函回复，停业日期已与被告(反诉原告)协商并征得其同意，停业原因是被告(反诉原告)公司经营严重亏损且无力继续经营。以上证明现双方合同目的不能实现，导致涉案合同解除的事实； 5.2016年10月21日至10月23日王小兰与汪彪的微信聊天记录和2016年11月23日会议纪要，拟证明在合同约定交房期限后，2016年10月21日原告(反诉被告)催促被告(反诉原告)接收房屋并开业，被告(反诉原告)不接收并拖延开业时间，后双方又召开会议协商确定交房时间为2016年10月30日，开业时间为2016年11月26日的事实； 6.2017年4月1日至4月12日王小兰与汪彪的微信聊天记录及被告(反诉原告)欠供货商货款欠条、超市哄抢时的照片、电话录音视频若干份，拟证明被告(反诉原告)因资金问题停止经营，引发供应商哄抢货物，哄抢期间，汪彪请求王小兰帮忙控制局面、维持现场，经汪彪要求原告(反诉被告)焊门并贴了封条，不存在被告(反诉原告)反诉的原告(反诉被告)煽动供应商退货及强行焊死超市通道、扣押剩余货物的事实； 7.汪彪和王小兰微信聊天记录及照片，证明2017年6月26日，在原告(反诉被告)再三催促被告(反诉原告)处理超市后续事宜未果的情况下，原告(反诉被告)清点被告(反诉原告)滞留在其房屋内的设备、设施，拍照封存于仓库内，并发出通知和相关清点照片的事实。 经质证，被告(反诉原告)对证据1的真实性认可，但对证明目的不认可，认为被告(反诉原告)开办超市进行投资已经履行了房屋租赁合同约定的最主要义务，也满足了原告(反诉被告)招商引资的合同目的。对合同约定的15年租期无异议，但经营中的赢亏租赁合同没法约定，不存在原告(反诉被告)所述的持续经营； 对证据2的真实性认可，但认为原告(反诉被告)未按照合同约定时间及时支付经营补贴款； 对证据3不认可，认为与本案被告(反诉原告)没有直接关系，而且仅仅两家开业证明，无法证实原告(反诉被告)开业率达到95%的事实； 对证据4中的通知函的真实性认可，但对证明目的不认可；对通告不认可，认为该份通告系被告(反诉原告)停业后，原告(反诉被告)煽动当地供货商退货；对回复函的真实性认可，但认为该回复函仅说明被告(反诉原告)临时停业的原因和对原告(反诉被告)通知函的答复，并不能证明租赁合同无法继续履行，该组证据也不能证明涉案合同解除； 对证据5的真实性认可，对证明目的不认可，认为会议纪要明确记载货梯11月25日完工，足以证实被告(反诉原告)超市无法按照合同约定时间开业，是由原告(反诉被告)造成，原告(反诉被告)应该承担迟延交房的违约责任； 对证据6中王小兰和汪彪的微信聊天记录及被告欠供货商货款欠条的真实性无异议，但认为聊天内容仅是双方在协商时的谈话内容，并不能证实被告(反诉原告)是否有经营能力及亏损的真实原因，欠条系供货商与被告(反诉原告)的清算结账与原告(反诉被告)没有任何关系；哄抢货物照片能证明仍然有很多货物存放在超市内，原告(反诉被告)应当承担赔偿货物损失的责任；对电话录音视频的真实性不认可，认为该证据删减过； 对证据7的真实性不认可，因为该超市此时实际由原告(反诉被告)控制，该证据系原告(反诉被告)起诉后王小兰给汪彪发送，不能客观反映案件事实。 被告(反诉原告)为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.房屋租赁合同及相关附件，拟证明依合同约定，原告(反诉被告)应当于2016年8月31日将装修好的房屋交付被告(反诉原告)，但原告(反诉被告)直至11月10交付房屋，应按合同约定支付迟延交房的违约金；同时原告(反诉被告)承诺被告(反诉原告)开业时地下一层的开业率不低于95%、提供两路免费公交，但原告(反诉被告)均未履行，且出租房屋未产权证书，导致被告(反诉原告)无法转租，原告(反诉被告)有违约行为的事实； 2.照片3张及领条1份，拟证明原告(反诉被告)焊死了被告(反诉原告)进出超市的通道并贴了封条，被告(反诉原告)书写领条要求取出其财务账簿、考勤表等物品，原告(反诉被告)不允许的事实； 3.供货单9份，拟证明原告(反诉被告)扣押了被告(反诉原告)外地供货商所供价值319062.8元货物的事实。 经质证，原告(反诉被告)对证据1的真实性认可，但认为在合同约定的交房期限后，双方又另行协商变更了交房期限，不存在迟延交付问题；合同期为15年，在合同期内原告(反诉被告)只要提供两路免费公交车就不属于违约，但被告(反诉原告)开业4个月即停业，原告(反诉被告)无法履行该义务；关于开业率，被告(反诉原告)开业时其他商户也已同时开业，原告(反诉被告)已履行了合同义务；被告(反诉原告)停业是因为经营不善，与原告(反诉被告)房屋产权未办理没有关系，被告(反诉原告)也从未提出转租事宜，所以被告(反诉原告)的证明目的不能成立； 对证据2的真实性无异议，对证明目的不认可，焊门和贴封条是应汪彪要求原告(反诉被告)采取的控制哄抢现场措施； 对证据3不认可，被告(反诉原告)的供货清单原告(反诉被告)不清楚，原告(反诉被告)也没有扣押被告(反诉原告)货物。 经本院审核认为，对原告(反诉被告)、被告(反诉原告)提供的证据1双方当事人对其真实性均认可，该证据来源合法，与本案有关联性，能客观反映涉案事实，故对其证明的原告(反诉被告)与被告(反诉原告)间存在房屋租赁关系、租期为15年、被告(反诉原告)租用房屋开办超市并开展相关业务、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)经营补贴200万元、双方约定原告(反诉被告)应于2016年8月31日将装修好的房屋交付被告(反诉原告)并承诺被告(反诉原告)开业时地下一层的开业率不低于95%、提供两路免费公交车等事实予以确认； 对原告(反诉被告)提供的证据2，被告(反诉原告)仅认为原告(反诉被告)延期支付，对其真实性并无异议，故对原告(反诉被告)支付补贴款200万元的事实予以确认； 对原告(反诉被告)提供的证据3，被告(反诉原告)不认可，该两家商户开业经营情况，并不能代表周边经营环境，也证明不了原告(反诉被告)开业率达到95%的事实，故对该证据不予采信； 对原告(反诉被告)提供的证据4、5，被告(反诉原告)除对证据4中通告不认可外，对其余证据的真实性认可，该证据来源合法，与本案有关联性，能客观反映涉案事实，故对证据4证明的2017年4月10日被告(反诉原告)停业后，原告(反诉被告)于4月12日致函被告(反诉原告)要求被告(反诉原告)接到函件及时与其协商违约赔偿事宜，并于4月13日给超市各商户及员工发出通告，就超市相关事宜进行告知，被告(反诉原告)于4月17日致函回复，认为停业日期与被告(反诉原告)协商并征得其同意，及对停业原因的说明，对证据5证明的在合同约定交房期限后，双方于2016年10月23日又召开会议协商确定交房日期延迟至2016年10月30日，开业日期为2016年11月26日，货梯11月25日完工的事实均予以认可； 对原告(反诉被告)提供的证据6，被告(反诉原告)对微信聊天记录及被告(反诉原告)欠供货商货款欠条、超市哄抢的真实性无异议，该证据来源合法，与本案有关联性，能客观反映涉案事实，故对其证明的被告(反诉被告)因资金问题停止经营，引发供应商哄抢的事实予以确认。对电话录音视频的真实性被告(反诉原告)不认可，认为该证据删减过，对此，原告(反诉被告)再无其他证据予以印证，故对该电话录音视频不予采信。 对原告(反诉被告)提供的证据7，被告(反诉原告)虽不认可，但原告(反诉被告)给被告(反诉原告)发送微信、被告(反诉原告)设备、设施滞留在原告(反诉被告)处的事实客观存在，且与本案相关联，故对该证据予以采信。 对被告(反诉原告)提供的证据2，原告(反诉被告)对其真实性无异议，故对该证据证明的原告(反诉被告)焊门和贴封条及此后未允许被告(反诉原告)取出其财务账簿考勤表等物品的事实予以确认； 对被告(反诉原告)提供的证据3，原告(反诉被告)不认可，被告(反诉原告)仅提供了供货清单，再未提交其他证据印证其证明目的，故对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月15日，原告(反诉被告)作为甲方与被告(反诉原告)作为乙方签订房屋租赁合同1份，合同约定，甲方将天水市秦州区王家磨1号的“佳.水岸小镇”项目地B地块水街负一层的部分商业用房出租给乙方开办超市及开展相关业务（商业项目）；合同期内，甲方提供不低于两路免费公交车或中巴车由市区到标的房屋处，时间至少保证前两年；租赁期内，乙方对标的房屋有以自营、联营、合作、部分转租等各种合法商业经营形式使用的权利；租赁期限为15年；开业日暂定为2016年10月30日，开业日即为起租日；乙方开业时地下一层的开业率不低于95%；2016年11月1日至2019年10月31日三年合计租金为849600元；甲方分三次支付乙方经营补贴200万元（第一笔补贴款40万元甲方在收到乙方履约保函30万元后10日内支付；第二笔60万元在2016年8月20日前支付，期间乙方应签订货架、冷藏冷冻设备合同，并按照双方确认的工作进度表进行超市商品的采购进货等相关工作；第三笔100万元，在甲方确认乙方经营超市开业前的商品品类不少于15000个单品数量、存货金额不低于200万元后支付）；甲方应在2016年8月31日以前将符合双方约定的房屋（按乙方要求进行装修）交付乙方，每逾期1天，按第一计租年度年租金标准的万分之八向乙方支付违约金；经双方协商一致，可变更或解除本合同；因甲方原因，导致乙方商业项目连续停业超过10天的，乙方有权以书面形式解除合同，并赔偿乙方的全部损失，因乙方原因，导致甲方商业项目（包括乙方超市）连续停业超过10天的，甲方有权以书面形式解除合同，并赔偿甲方的全部损失等。合同附件对物业服务、超市装修要点、超市租赁场地交付条件等都做了约定。签订合同当日，四川华盛达非融资性担保有限公司给原告(反诉被告)出具了限额30万元的履约保函，同年7月1日、10月8日、12月1日，原告(反诉被告)委托甘肃永佳房地产开发有限公司先后向被告(反诉原告)支付了经营补贴款40万元、60万元、100万元。同年9月27日，天水世纪玛特超市有限公司注册成立，法定代表人为汪彪。同年10月21日至10月23日王小兰和汪彪的微信聊天记录记载汪彪以补贴款延迟支付一个月，装修推迟和招商问题，要求将开业时间确定在2017年元旦，王小兰不同意，并表示超市在10月底交付没有问题，11月11日是双方确定的开业日，延迟付款并没有影响被告开业。10月23日，双方召开会议决定，超市开业日期定为11月26日，原告(反诉被告)于10月30日全面交付租赁场地，但租赁场地实际全面交付日为11月10日，被告(反诉原告)实际开业日为12月2日。该出租场地未进行产权登记，也未从市区开通两路免费公交车，原告(反诉被告)处于招商期，有部分商铺开业。2017年4月1日至12日，王小兰和汪彪的微信聊天记录记载因被告(反诉被告)不能给供货商正常付款，有供货商撤柜，被告(反诉原告)与供货商对账务进行了核对，并于4月9日、10日给供货商出具了欠条，供货商要求拉回自己所供货物，且对欠款部分要求以超市设施、设备抵账并哄抢货物，被告(反诉原告)员工也因工资拖欠罢工，辖区派出所及原告(反诉被告)保安现场协调，但现场无法控制，王小兰要求汪彪到场，汪彪表示其在努力做工作，但拿不出钱，并要求王小兰帮其稳定现场，控制亏损。4月12日，原告(反诉被告)给被告(反诉原告)发出通知函，该函件载明，原告(反诉被告)按房屋租赁（超市商业项目）合同履行了合同义务，被告(反诉原告)在推迟30多天开业，经营4个月后又突然停业，致双方合同目的无法实现，要求被告(反诉原告)接到通知后，协商违约赔偿事宜并及时退还经营补贴款，并指出被告(反诉原告)停业造成众多供应商哄抢货物的现象，给周边商业项目造成极大负面影响，被告(反诉原告)在接到通知后不予理睬或采取措施不力，违约行为持续发生，原告(反诉被告)将在发出函件5日内，对现有超市内的相关物品、设施有权扣押，并处置用于弥补损失等。4月13日，原告(反诉被告)焊死了进出超市的铁门，并在门上贴了封条。4月17日，被告(反诉原告)针对原告(反诉被告)通知书面答复，关于开业时间，主要因为原告(反诉被告)工程交付期限延迟，并且双方多次开会达成了一致的工程交付时间和开业时间，被告(反诉原告)并未违约。关于项目负责地公司（即天水世纪玛特超市有限公司）于4月10日停业，在此之前与原告(反诉被告)领导协商一致并给王小兰提交了停业公告并经王小兰同意。停业原因是被告(反诉原告)经营严重亏损且无力继续经营，主要原因是项目整体开业率低、小区入住率低、周边人流量不足、招商困难、管理措施疲软等。原告(反诉被告)依合同约定支付给被告(反诉被告)的200万元是运营补贴，与资产无关，被告(反诉原告)书面通知原告(反诉被告)停止封存和扣留被告(反诉原告)资产，被告(反诉原告)将于近日拉走所属资产等。但此后双方未达成一致意见，同年5月25日，原告诉至法院要求处理，6月15日，被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)协助开门从超市办公室取回考勤表、工资单、U盘等，被告(反诉原告)未协助办理。6月26日，王小兰给汪彪发微信，表明要将被告(反诉原告)滞留在超市的设施、设备移至库区，并已拍照并清点，并要求被告(反诉原告)一周内来处理相关事宜，但被告(反诉原告)未去处理。 本院认为，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法应予保护。该合同虽为租赁，但从合同约定的租赁房屋的用途、原告(反诉被告)对被告(反诉原告)经营补贴的支付、原告(反诉被告)按被告(反诉原告)要求对出租房屋的装修，双方对经营超市开业时间的约定、租金的延期支付、相关公交车的开通及所处周边环境来看，该租赁行为带有招商性质。现因涉案租赁房屋开办的超市停止经营，双方当事人对相关事宜协商不成诉至法院要求解决，本案双方当事人争议的焦点为：一、原告(反诉被告)与被告(反诉原告)间的租赁合同能否继续履行；二、原告(反诉被告)已付的经营补贴款被告(反诉原告)应否退还；三、被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付违约金并赔偿货物损失的理由是否成立。 一、关于原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的租赁合同能否继续履行的问题。原告(反诉被告)认为被告(反诉被告)开办超市经营4个月后即停业闭店，导致众多供应商哄抢货物，给原告(反诉被告)的日常经营及商誉造成了极大损失，致使原告(反诉被告)招商并营造良好商圈、为周围住户提供便捷服务的合同目的无法实现，被告(反诉原告)的行为明显违约，该租赁合同应予解除。被告(反诉原告)认为其临时停业系原告(反诉被告)出租场地开业率未达到合同约定的95%，开业商铺寥寥无几、小区入住率低、客流量小，更没有按照合同约定开通两路免费公交车，因此，导致了被告(反诉原告)在开业后生意惨淡，故原告(反诉被告)作为违约方，无权要求解除合同，该租赁合同应继续履行。但从王小兰和汪彪的微信聊天记录反映，被告(反诉被告)在经营过程中资金出现问题，不能给供货商及时付款，被告(反诉原告)给原告(反诉被告)的答复函也反映因其经营严重亏损无力继续经营，被告(反诉原告)亦认为造成该后果是因原告负一层开业率未达到95%、入住率低、客流量小、没有开通两路免费公交车。关于原告(反诉被告)开业率未达到95%的问题，合同约定租赁房屋负一层的开业率不低于95%，但负一层也处于招商阶段，计算95%的基数无法确定。关于原告(反诉被告)没有开通两路免费公交车的问题，该约定指定为合同期15年内或至少保证合同期前两年，而被告(反诉原告)开业仅4个月即停业，对该问题原告(反诉被告)先期履约有瑕疵，后期因超市停业也无从履约。而被告(反诉原告)作为进行商事活动一方，在与原告(反诉被告)签订租赁合同开办超市前，对签约场地周边环境、商业氛围及自身经营能力应有个客观公正的评判和认识，签约时原告(反诉被告)出租场地处于招商阶段，商圈逐步形成的事实客观存在，故被告(反诉原告)停业的后果应由其自行承担。被告(反诉原告)虽辩称其为临时停业，但至今并未有再次经营的意思表示或具体行为，而依双方合同约定，因被告(反诉原告)原因导致原告(反诉被告)商业项目（包括被告超市）连续停业超过10天的，原告(反诉被告)有权解除合同的约定，原告(反诉被告)有权解除合同，且因该停业行为，致原告(反诉被告)的出租房屋开办超市的合同目的也无法实现，故对原告(反诉被告)要求解除合同的诉请依法应予支持，同理，对被告(反诉原告)反诉请求继续履行合同的诉请依法应予驳回。 二、关于原告(反诉被告)已付经营补贴款被告(反诉原告)应否退还的问题。基于原告(反诉被告)与被告(反诉原告)间租赁加招商的合同性质，双方合同约定原告(反诉被告)分三次附条件支付被告(反诉原告)经营补贴款200万元，被告(反诉原告)辩称该200万元是原告(反诉被告)支付给被告(反诉原告)开设超市的补贴，只要被告(反诉原告)依照合同约定，按时订购设备、采购商品，超市开业后原告(反诉被告)便无权要求被告(反诉原告)返还，与被告(反诉原告)经营情况没有任何关系，但从合同条款及合同目的看该200万元为经营补贴，并非开业补贴。该合同租赁期限即为经营期限，该合同约定租赁期限为15年，经营期限也应为15年，该200万元应为被告(反诉原告)经营15年的补贴费用，现被告(反诉原告)经营4个月即停业，应在该补贴款中减去该4个月补贴费用44444元（200万元÷15年÷12月×4），剩余1955556元被告(反诉原告)应予退还。 三、关于被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付违约金并赔偿货物损失的理由是否成立的问题。被告(反诉原告)认为依双方所签合同约定，被告(反诉原告)应于2016年8月31日将装修好的房屋交付被告(反诉原告)，但原告(反诉被告)违约直至11月10日才勉强交付房屋，逾期交房71天，依租赁合同约定，原告(反诉被告)应承担违约金48257.28元。但庭审查明，约定房屋交付时间虽为2016年8月31日，但双方最终召开会议协商决定变更交房日期为同年10月30日，该房屋11月10日交付，仅存在逾期交付10天的事实，依合同约定2016年11月1日至2019年10月31日租金为849600元，每逾期1天，按第一计租年度年租金标准的万分之八向被告(反诉原告)支付违约金的约定，原告(反诉被告)应支付的违约金为2265.6元（849600元÷3年×0.0008×10天）。 关于货物赔偿问题，被告(反诉原告)诉请要求原告(反诉被告)赔偿的货物一直由被告(反诉原告)控制，原告(反诉被告)并未参与被告(反诉原告)超市经营。被告(反诉原告)因资金问题未及时支付供货商货款，致众供货商在超市哄抢货物并要求以超市设施、设备抵账，被告(反诉原告)员工也因工资拖欠罢工，在现场无法控制时，经原告(反诉被告)负责人与被告(反诉原告)负责人沟通，被告(反诉原告)负责人要求原告(反诉被告)负责人帮其稳定现场，控制亏损。在此过程中，原告(反诉被告)也发出通知函要求被告(反诉原告)协商违约赔偿事宜并及时退还经营补贴款，并指出被告(反诉原告)在接到通知后不予理睬或采取措施不力，将在发出函件5日内，对现有超市内的相关物品、设施有权扣押，并处置用于弥补损失等。在上述情形下，原告(反诉被告)焊死了进出超市的铁门，并在门上贴了封条。但超市内被告货物的数量、损失程度，被告(反诉原告)至今未提供相关证据予以证实。故对被告(反诉原告)的该诉请本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)甘肃佳祺商业管理有限公司与被告(反诉原告)四川世纪玛特企业管理有限公司签订的房屋租赁合同； 二、被告(反诉原告)四川世纪玛特企业管理有限公司向原告(反诉被告)甘肃佳祺商业管理有限公司返还经营补贴款1955556元； 三、原告(反诉被告)甘肃佳祺商业管理有限公司给被告(反诉原告)四川世纪玛特企业管理有限公司支付延期交房的违约金2265.6元； 四、驳回被告四川世纪玛特企业管理有限公司要求原告甘肃佳祺商业管理有限公司赔偿货物损失319062.8元的诉讼请求。 上述二、三项，在本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25190元，由原告(反诉被告)甘肃佳嘉物业服 务有限公司负担6290元；被告(反诉原告)四川世纪玛特企业管理有限公司负担18900元。 反诉案件受理费3400元，由原告(反诉被告)甘肃佳嘉物业服 务有限公司负担50元；被告(反诉原告)四川世纪玛特企业管理有限公司负担3350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  赵青霞 审 判 员  马 冰 人民陪审员  王 宠 二〇一七年十一月十六日 书 记 员  张婉琴