黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初6893号原告哈尔滨市东光建筑装饰装修工程公司，所在地哈尔滨市香坊区通江街**。法定代表人张树斌，该公司总经理。委托代理人赵靖宇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告施明超，男，汉族，1967年5月15日出生，无固定职业，住，住哈尔滨市道外区/div>委托代理人黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。原告哈尔滨市东光建筑装饰装修工程公司与被告施明超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日受理后，由民事审判一庭审判员郑伟依法独任审理，于同年11月20日、11月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵靖宇，被告及委托代理人黄琴双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2016年1月28日，原、被告签订附条件的《租赁房屋协议》，该协议约定，原告将位于哈尔滨市××××号院内608平方米房屋租赁给被告使用，使用期限5年（自2016年4月1日至2021年3月30日止）。关于租金约定五年内被告应向原告提供资金150万元（用于原告支付企业职工养老保险退休职工安置及企业改制），每年交付租金不少于30万元。如原告原因，企业改制未成功的，每年作为房租21万元，借款9万元，同时约定，被告具有改制的资产收购的优先权。但被告一直未交付2017年度租金。原告于2017年9月11日给被告发函，要求解除双方签订的房屋租赁协议，被告拒不搬迁。原告因此诉至本院，要求与被告解除房屋租赁协议，被告从租赁的608米房屋内迁出并承担本案诉讼费用。被告辩称：签订协议的时间和内容属实，2016年被告按协议支付33万元出资款，原告企业并非国有企业是集体企业，双方签署协议并不违反法律法规的规定，根据《国务院办公厅关于在全国范围内开展厂办大集体改革工作的指导意见》，原告进行自主改制并不违反法律规定，且原告在改制过程中并非由政府牵头进行改制。本案是企业公司制改制合同纠纷并不是房屋租赁合同纠纷，被告在2016年按协议约定已经支付33万元出资款，2016年的7月份原告及其主管单位向被告下达通知，要求被告在2017年6月末搬迁，在此之间多次封堵被告租赁的房屋，原、被告之间多次沟通，但因原告更换领导，否认原、被告之间常年以来合作的事实，导致本次纠纷。原告称2017年的房租未交，是因为给款期限未到，因此请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、房屋所有权证（动字第3891号）（动字第3883号）复印件各一份，证明坐落于哈尔滨市××号，建筑面积2522.8平方米归原告国营东光机械厂所有。证据二、哈尔滨市厂办大集体改革范围界定审批表、职工大会决议、哈尔滨第一机械集团有限公司文件哈一机改制字（2016）170号复印件各一份，证明国有企业哈尔滨东光机械厂改革过程中在处理厂办大集体改革前由哈尔滨东光机械厂房屋（本案诉争房产）由原告无偿使用，改革过程中东光机械厂将该房屋收回，改革收回后职工的安置并不是被告所述用他的资金进行处理而是由改革后的承接人哈尔滨东光机械厂有限公司对职工的安置问题进行处理。证据三、关于哈尔滨东光机械厂劳动服务公司房产问题的说明一份，证明作为原告的管理单位，哈尔滨东光劳动服务公司从未接到过上级单位的任何指示，也从未授权或者确认过将原告无偿使用的房屋租给被告，被告无权取得房屋使用权，并且被告及原告未经法定程序及上级单位的批准私自改制或者及与第三人收购国有企业的权利，附条件协议书未经东光机械厂劳动服务公司认可，原、被告双方的约定行为违反法律及政策的规定，更侵害广大职工的合法权益。证据四、黑龙江省社会保险费票据十四张，金额235541.74元，证明2015年12月至2017年10月份社会保险是由原告的上级管理部门支付的，并非被告支付。证据五、（2017）黑哈证内民字第30940号公证书一份，证明由于被告未支付协议约定的费用，原告于2017年9月11日向被告发出解除合同通知函，并经哈尔滨市哈尔滨公证处公证。证据六、2016年6月24日哈尔滨日报刊登要求朱文双交回单位公章，且朱文双是被告交款的签字人。被告质证：对证据一的真实性无异议，通过该份证据无法查看该地与诉争产地是否为同一宗地，而且该土地所有权归国营东光机械厂，与原告无关，与本案纠纷没有关联性。对证据二审批表与本案纠纷没有关联性，通过该份证据可以证实原告为集体企业而非国有企业，其主办企业为哈尔滨北方特种车辆制造有限公司、中国兵器工业集团公司，亦可以证明原告确实有改制需求，被告提供资金帮助其进行改制，有事实基础，而非租赁原告场地或房屋。对职工大会决议真实性和证明问题均不予认可，该份证据不符合职工大会决议的形式要求，没有参与职工或者参会企业的相应盖章，无法确认真实性，且哈尔滨东光机械厂劳动服务公司并非独立的法人，只是一个历史遗留的称呼，该份决议涉及通过的改革方案，职工安置方案，债务处理方案，原告均未出示，无法证明其要证明的问题，与本案纠纷没有关联。针对第三份文件，该批复于2016年7月21日作出，有哈尔滨第一机械集团有限公司作出的该批复，与本案纠纷没有任何管联系，但可以证实原告公司已经审批进行改制，原告应当依照双方协议与被告合作，将出资款转为优先购买权，而不应单方违约。对证据三真实性证明问题及关联性均有异议，通过该份证据不能证明原告要证实的内容，该证据由哈尔滨东光机械有限责任公司，哈尔滨第一机器制造有限公司共同作出，但该公司并非本案主体，与本案被告无任何关联，且与原告均属独立的法人主体，房产所有权的归属有法定的权属文件，并非一家或者两家公司出具说明就可以鉴定房屋所有权的归属，该份说明并不能证明诉争产地的所有权问题，与本案纠纷毫无关联。对证据四真实性无异议，证明问题有异议，原告为其单位职工缴纳社会保险，是其应尽的义务，但被告通过协议约定，向原告公司交付出资款并不能通过该份证据予以反驳，被告有证据能证实已经向原告公司支付了相应的出资款，该出资款原告公司实际如何使用并不能由被告掌握，因此该份证据与本案纠纷没有管联系。对证据五公证书真实性无异议，证明问题有异议，该份证据是有原告单方作出的，恰恰证明原告违反双方协议约定，无故要求解除协议，侵害被告合法权益，被告将提供证据证明在协议期限内已经履行出资义务，且系原告先行违约，且原告并未提供任何证据证明被告侵占了任何其享有的房屋或场地。对证据六真实性无异议，证明问题及关联性有异议，该份证据不能证实出示的公章为伪造，如伪造原告可申请鉴定，且该通知中并未体现法定代表人是谁，而收据中有原告公司原法定代表人朱文双、徐汉奎签字以及单位财务公章。被告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、2016年1月28日协议书一份，证明原被告于2016年1月28日签署协议书，约定：以原告为被告提供房屋，被告为原告提供资金的方式，合作对原告企业进行改制，该协议为合作改制协议而非房屋租赁协议，合作期限从2016年4月1日至2021年3月30日；双方约定被告在五年内提供150万资金，用于原告企业职工缴纳养老保险、退休职工安置及企业改制，每年缴纳资金不少于30万；原告若通过改制批准，被告提供的资金可冲抵收购资金，具有优先收购权；若五年内改制未成功，则每年提供的资金方将其中21万视为房租，9万元为借款。因此原告无权以房屋租赁纠纷起诉被告，在协议期限内，双方为合作改制关系而非房屋租赁关系。证据二、2008年11月27日关于厂办大集体企业参加改革试点问题的函一份、2015年10月4日哈尔滨市东光建筑装饰装修工程公司（职工大会决议）一份，证明原告为中国兵器工业集团公司下属厂办大集体企业，而非国有企业，原告企业改制并非政府主导改制，而是自主改制，在函件中明确“厂办大集体资产不足以支付职工经济补偿金时，由主办厂解决不足部分”，而原告通过职工大会决议的方式，与被告合作，由被告出资，解决原告职工安置问题、交纳养老保险费、医疗保险费等，符合企业改革要求，原被告之间合作改制协议合法有效，且签署的协议内容并不违反法律、法规的强制性规定。证据三、收据8份，证明2016年间，被告依据协议约定，向原告提供改制资金33万元，原告所述违约事实没有根据。证据四、2016年7月14日通知一份，证明原告在协议期限内，违反协议约定，将5年合作期限，单方变更至2017年6月，其在吸收被告合作改制资金后，单方要求提前解除合作关系，系原告先行违约。证据五、快递单物流信息、关于《解除合同通知函》的回复函，证明原告给被告送达解除合同通知函后，被告给原告发送了回复函，但原告拒收。而被告明确回复不能同意解除协议，要求继续履行协议书，且已经向原告支付了协议约定资金，原告如若要求解除协议，应当符合协议约定，按照约定方法与被告协商解决本案纠纷，且因原告的违约行为，应向被告承担违约责任。证据六、2015年8月25日协议书一份、（2017）黑011民初3394号民事判决书、（2017）黑01民终4482号，证明原被告之间于2015年8月25日前的资金纠纷已经结算，但因原告更换主管领导不承认旧账等原因，导致双方产生诉讼，最终通过生效判决，确认原告尚欠被告81万元；原告公司已经停业等待改制，公司名下无其他资产，仅对诉争场地享有使用权，其拖欠借款拒不返还，吸收被告合作改制资金后，又公然违约，要求被告搬迁，明显为逃避债务，损害被告合法权益。证据七、2017年3月9日租房协议一份，证明原告在协议期限内将归被告使用的部分场地转租给第三人，违反协议约定，且证明原告单方违约，该场地仍可使用，并未发生政府征收等可以解除协议的情形。原告质证：对证据一真实性合法性关联性均有异议，被告无权与原告共同约定的形式对大集体企业进行改制，即便如被告所述其已经交付了2016年的费用，对2017年其一直占有使用，无理任何理由其客观事实是没有支付任何费用，根据被告提供的合同第十条，被告未依本合同约定向原告提供资金，原告有权解除协议，被告举证的该份证据恰恰能够证明原告解除合同合法有效。恳请原告支持原告的诉讼请求。对证据二真实性合法性关联性均有异议，该证据上没有原告的签章，主持会议的人也不是原告及上级主管单位的留守管理人员，该份证据中自然人的签字无法证明其真实性，签字人也未到庭证实该份协议的真实性，也不能证明向原告支付保险费用及合同约定费用，该份证明不应在被告处保存，其取得条件和手段应属违法。对中国兵器工业集团公司改革试点的函该证据的真实性无异议，对关联性及证明问题有异议，该份证据与本案无关联性即便原告改制也应当由原告的上级单位批准，中国兵器工业公司作为原告的上级单位之一，虽然有权批准原告进行改制，但该份证据恰恰证明被告无权参与改制，因其未的到原告上级单位的批准和授权。对证据三8张收据对其合法性关联性均有异议，原告从未收到过被告所支付的33万元现金，收据上的部分公章并非原告所有，并且原告于2016年6月24日在哈尔滨日报曾刊登过要求法定代表人三日内交回营业执照及公章的通知，被告举证的其中两张票据为2016年7月10日，7月20日，也正是原告要求该票据的经办人朱文双交回公章的日期，所以原告所举证的收据并非真实，款项也没有由原告收取，其收据中关于财务科的公章和现金收讫字样的工资也不能够证明其真实性，并且收据上朱文双其人已涉嫌刑事犯罪处于公安机关审查阶段，所以对上述证据的真实性合法性均有异议。对证据四、五真实性合法性关联性均有异议，证据四是复印件不能证明其证明目的，也不具有合法的形式要件，证据五原告没有收到。对证据六虽然能够证明原被告之间存在借贷关系，该份证据恰恰也证明了被告并未向原告支付款项，并且该份判决书所述金额及事实没有关联性，该判决所发生的事实是在双方诉争协议中签订之前，虽然能够证明借贷关系但不能证明其已向原告支付租金。对证据七协议的真实性合法性关联性均有异议，协议中没有原告签章而且是复印件，无法证实真实性，即便存在租房协议的事实，该租赁协议也与被告所占有房屋没有任何关联性。经审理查明：2016年1月28日，原、被告签订《租赁房屋协议》，该协议约定，原告将位于哈尔滨市××××号院内608平方米房屋租赁给被告使用，使用期限5年（自2016年4月1日至2021年3月30日止）。关于租金约定，五年内被告应向原告提供资金150万元（用于原告支付企业职工养老保险退休职工安置及企业改制），每年交付租金不少于30万元。如原告原因，企业改制未成功的，每年作为房租21万元，借款9万元。被告自2016年1月10日起至同年7月份止先后给付原告房租21万及借给原告9万元用于原告交纳医保。被告未交付2017年度租金。原告于2017年9月11日给被告发函，要求解除双方签订的房屋租赁协议，并要求被告从租赁的房屋内迁出。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》中约定五年内被告应向原告提供资金150万元，用于原告支付企业职工养老保险退休职工安置及企业改制，每年交付租金不少于30万元。如原告原因，企业改制未成功的，每年作为房租21万元，借款9万元。在该合同履行过程中，被告并未向原告提供资金150万元，表明该合同的附加条件即原被告并未对此进行履行，该合同只是房屋租赁合同，被告于2016年1月至7月先后给付原告房屋租金21万元，对2017年度的房屋租金至今未给。故原告要求与被告解除该房屋租赁协议，被告从租赁的608平方米内迁出的请求，本院予以支持。被告以双方签订的房屋租赁期限给付租金期限未到，因原被告签订的房屋租赁协议未规定房租的给付时间，应以交易习惯即2017年前交付2017年的房租，而被告至今未向原告交纳2017年度的房租，故对被告的抗辩主张本院不予支持。对原告借被告款项，系双方民间借贷关系，被告可以另行主张权利。故依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、被告施明超于本判决生效之日起三日内从租赁原告所有的位于哈尔滨市香坊区通乡街254号内608平方米房屋内迁出；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已预交），由被告施明超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  郑伟二〇一七年十一月三十日书记员  吴杨