云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终1131号上诉人（原审原告）：文杰，男，1946年4月14日生，汉族，小学文化，农民，住元谋县，上诉人（原审原告）:杨兰英，女，1951年7月16日生，汉族，小学文化，农民，住元谋县，文杰、杨兰英的共同委托诉讼代理人：郑子亮，云南楚安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。文杰、杨兰英的共同委托诉讼代理人：文红旗，男，1971年5月17日生，汉族，初中文化，个体户，住元谋县，系文杰、杨兰英之子。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：赵留昌，男，1966年5月13日生，汉族，小学文化，农民，住元谋县,委托诉讼代理人：胡加国，云南林睿律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：李正美，女，1942年9月25日生，彝族，文盲，农民，住元谋县，上诉人文杰、杨兰英因与上诉人赵留昌、原审被告李正美农村房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院（2017）云2328民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人文杰、杨兰英的共同委托诉讼代理人郑子亮、文红旗，上诉人赵留昌及其委托诉讼代理人胡加国到庭参加诉讼，原审被告李正美经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人文杰、杨兰英上诉请求：一、撤销云南省元谋县人民法院（2017）云2328民初76号民事判决第二项；二、责令赵留昌将本案诉争的房屋返还给文杰、杨兰英；三、本案一、二审案件受理费由赵留昌承担。事实与理由：一审法院虽然确认文杰与赵留昌于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效，但却没有判决赵留昌将本案诉争的房屋返还给文杰、杨兰英，该判决结果不符合法律规定。一、既然一审法院已经认定文杰与赵留昌于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效，赵留昌因《房屋买卖协议》所取得的房屋就应该返还给文杰、杨兰英。1、本案所涉房屋依然由赵留昌占有、居住、使用，《房屋买卖协议》被一审法院确认无效，那么赵留昌基于《房屋买卖协议》合同关系占有房屋的依据便不存在，赵留昌的占有属于无权占有，房屋的所有权人为文杰、杨兰英。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，一审法院只确认《房屋买卖协议》无效，而没有判决赵留昌将该房屋返还给文杰、杨兰英，致使文杰、杨兰英虽然拥有所有权，但是却不能行使占有、使用、收益和处分的权利，侵害了文杰、杨兰英的合法权益；2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后所引发的法律后果必然是返还财产或折价返还，否则确认合同无效又有什么实质性的法律意义呢，文杰、杨兰英根据《房屋买卖协议》所取得的利益70600元也应当返还给李正美，而李正美因《房屋买卖协议》取得的利益71600元，也应该返还给赵留昌。二、赵留昌何时使用该房屋、是否对房屋进行增添附属设施及房屋的增值，并不能成为其不返还房屋的法定条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，因合同无效后的返还是无条件的返还。一审判决驳回文杰、杨兰英要求返还房屋的诉讼请求，不符合法律规定。三、因赵留昌在本案中没有提起反诉，关于其对房屋的修缮投入及价值认定问题，不属于本案的处理范围，只能由赵留昌另案提起诉讼，并提供证据证明。上诉人赵留昌上诉请求：一、撤销云南省元谋县人民法院（2017）云2328民初76号民事判决；二、确认赵留昌与文杰、杨兰英于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》有效；三、由文杰、杨兰英承担上诉费。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决不合理。1、文杰、杨兰英明知房屋的性质和政策规定，先是把该房屋卖给了李正美，一年后李正美又将房屋卖给了赵留昌，在房屋第二次交易过程中，文杰在现场，在签《房屋买卖协议》时将身份证复印件交给赵留昌，《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，本案涉及的是房屋买卖，并没有买卖土地，并不是买卖宅基地的行为，按照法律规定土地是不能进行交易的，但是房屋可以进行买卖，并且双方的房屋买卖协议己经履行完毕，文杰、杨兰英也已经确认收到了购房款，房屋产权证已由李正美交付给赵留昌，房屋也己经转交给了赵留昌占有。从2009年买卖房屋至今，三方没有任何纠纷，房屋一直由赵留昌占有、使用、管理、维修。文杰、杨兰英起诉时己经超过诉讼时效，根据物权法第二百四十五条第二款的规定，文杰、杨兰英应该在侵权发生一年内行使返还原物请求权，但是从签订房屋买卖协议后，文杰、杨兰英并没有在一年内行使该权利。2、文杰、杨兰英将该房屋出卖给赵留昌后，赵留昌对该房屋进行了整体修葺，到现在已经居住了八年之多，赵留昌对该房屋形成了长期稳定的占有使用关系，周围的老百姓对此也是充分认可的。目前诉争的房屋己不同于最初买卖时的房屋，价值也迥然不同，这八年期间的房屋增值部分应属于赵留昌所有。现在元谋县城在实施棚户区改造、县城开发等，本案所涉房屋己被政府列入棚户区改造对象，该房屋被政府征收后，房屋的土地权属将不再属于鱼水井村民小组所有，该房屋客观上也将不复存在，文杰、杨兰英要求赵留昌返还房屋己无实际意义，文杰、杨兰英提起诉讼是为了高额的棚改补偿款。二、在赵留昌与文杰、杨兰英签订房屋买卖协议时，该房屋一直处于空置的状态，长时间无人管理，院内荒草丛生，且文杰一家早就在鱼水井村重新新建了一大幢房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，在文杰、杨兰英己另有宅基地的情况下，如认定该房屋买卖协议无效，则会违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。根据2004年12月24日国务院发布的【2004】28号《关于深化改革严格土地管理的决定》、1999年国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、2004年11月国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关规定，政策仅限制城市居民购买农民住宅，而赵留昌并非城市居民，赵留昌与文杰、杨兰英于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》未违反法律、行政法规，也未违反政策规定，是一份有效的协议。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、第九条的规定，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。而使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该条法律规定不能用来判断宅基地使用权的流转问题。四、本案认定赵留昌与文杰、杨兰英于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效的社会效果弊大于利。首先，房屋买卖发生在八年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁高额补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用原则的卖房者获益，而恪守诚实信用原则的买房者蒙受损失。其次，本案买卖行为发生的时间较长，购买方已经在涉案房屋长时间居住，房屋已经过修整和添加，从保障当事人居住权利、稳定社会关系的角度认定合同有效，更能为社会大众从情感上所接受。原审被告李正美未到庭参加诉讼，但向法庭提交书面答辩意见辩称，一、文杰、杨兰英早有将该房屋卖出的意愿，文杰曾亲口与李正美说：从新房盖好入住后，老宅一直闲置，多年无人管理、破烂倒塌、荒草丛生、早就想把它卖掉了。李正美于2008年6月13日与文杰签订了房屋买卖协议，李正美一次性付给文杰房款70600元，同时文杰己交了房子和钥匙及房屋产权证等给李正美。一年后李正美又将房屋卖给了赵留昌，赵留昌整体装修后居住至今己八年之多，三方没有任何异议。二、近年来货币贬值、房价高涨，该房屋现己被元谋县政府列为棚户区改造范围。文杰在经济利益的驱使下违背了基本做人的诚实信用原则和道德，又违反了法律法规，更不顾鱼水井村民及知情群众的议论指责，要求返还他己卖出八年之多的房屋，这种做法没有道德，严重影响了交易秩序的安全、社会的稳定发展及棚户区改造工作的顺利开展。三、文杰明知该房屋的性质和政策法规，该房屋不能卖给非同一村村民，但文杰把房屋几次出卖给非同一村人员。李正美与赵留昌对该房屋交易签约中，文杰在场不但不阻止交易或者收回该房屋反而同意支持该房屋往下交易，同时又签了一份空合同给赵留昌，这就是引发纠纷的重要原因。四、云南省元谋县人民法院（2016）云2328民初983号民事判决判处驳回李桂林、樊丽华的诉讼请求。两起房屋买卖纠纷案性质完全一样，同一时期同一县城，却有不同判法。五、2008年6月13日，文杰与李正美在房屋买卖签约中双方己到元谋县司法局公证。局领导对双方说明不能公证的有关政策规定后，说只要双方当事人采用房屋买卖合同书形式签字盖章后，合同就己生效。从古至今，买卖交易都是先有卖后有买，没有卖就没有买。文杰、杨兰英对该房屋的出售、签订的协议均是真实的意愿，其放弃了享有权，与谁签的合同都应该有效。请求二审法院撤销一审判决，确认合同有效。文杰、杨兰英向一审法院起诉请求：一、确认文杰、杨兰英与李正美于2008年6月11日签订的《房屋买卖协议》无效，确认文杰、杨兰英与赵留昌于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效；二、责令赵留昌限期将房屋买卖协议中的房屋[土地使用权证号为元集建（1994）17号、房屋所有权证号为元房字第××号]归还给文杰、杨兰英，该房屋价值为71600元，并由赵留昌、李正美承担本案诉讼费。一审法院认定事实：文杰、杨兰英系元谋县元马镇张二村社区居委会鱼水井村村民，李正美系江边乡龙街村委会江头村村民，赵留昌系元谋县羊街镇甘泉村委会石龙村村民。2008年，文杰、杨兰英与李正美进行协商后，将位于元××县××村社区××（××鱼水井××）鱼水井村的房屋(土地使用权证号为元集建(1994)17号，房屋所有权证号为元房字第××号)以70600元的价格卖给李正美，双方于2008年6月11日签订《房屋买卖协议》，李正美向文杰、杨兰英支付了购房款70600元，文杰、杨兰英将该房屋交付李正美使用，并随同移交该房屋的所有权证及集体土地使用证等证件。2009年，李正美与赵留昌协商，将该房屋以71600元的价格转卖给赵留昌，文杰与赵留昌于2009年7月16日签订了《房屋买卖协议》，赵留昌向文杰支付了购房款71600元，该房屋由李正美交付赵留昌使用，并随同移交该房屋的所有权证及集体土地使用证等证件。赵留昌居住该房屋至今，并保留着该房屋的相关土地使用证和房产证原件。一审法院认为，房地产是土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。在土地的附着物中，房屋等建筑物是附着于土地之上的最重要的不动产。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定了农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条第一款规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。赵留昌与文杰、杨兰英签订的购房合同，系非本经济组织成员转让或出售房屋买卖合同。该合同违背了国家法律、行政法规，应属无效合同。文杰与李正美于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》，因文杰与赵留昌于2009年7月16日签订了新的房屋买卖合同，导致文杰与赵留昌于2008年6月13日签订的房屋买卖合同内容全部发生变化，原合同关系已经消灭，现文杰、杨兰英要求确认文杰与李正美于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，不予支持。文杰和赵留昌签订的房屋买卖的协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，双方所形成的房屋买卖合同没有法律约束力，文杰、杨兰英请求确认与赵留昌签订的购房合同无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。文杰应当返还赵留昌支付的购房款，赵留昌应当将房屋返还文杰，但2009年7月16日签订的房屋买卖合同已经履行完毕，买受人赵留昌善意取得该房屋的实际使用权达八年余，现该房屋已经列入元谋县棚户区改造摸底调查的房屋范围进行了入户调查，赵留昌在使用该房屋期间存在房屋修缮、增加自来水等生活便利设施等添附行为，且城镇房地产会随时间而增值。故文杰、杨兰英要求按照原价71600元返还房屋的诉讼请求不能保障交易双方权利与义务对等，显失公平，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项之规定，判决：一、文杰与赵留昌于2009年7月16日签订的房屋买卖协议无效。二、驳回文杰、杨兰英其他诉讼请求。案件受理费1590元，由文杰、杨兰英承担。二审中，上诉人赵留昌提交以下证据：1、李正美与赵留昌签订的《房屋买卖协议》、收据各一份，欲证明李正美与赵留昌之间存在房屋买卖的事实，赵留昌与文杰、杨兰英并非合同直接当事人，双方也没有任何直接履行合同的行为，文杰起诉赵留昌属诉讼主体错误；2、证明一份，欲证明赵留昌2009年购买本案所涉房屋后一直居住使用至今，赵留昌履行了村民享有的权利和义务，得到村民认可。经质证，文杰、杨兰英对赵留昌提交证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，认为其不清楚该协议和收据，只知道李正美将房屋卖给了赵留昌，价格就是该协议上的价格，房款是由赵留昌支付给李正美；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，赵留昌提交的证据文杰、杨兰英对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人文杰、杨兰英及上诉人赵留昌均对原审认定“赵留昌向文杰支付了购房款71600元”有异议，认为购房款71600元是赵留昌向李正美支付。本院认为，根据一、二审各方陈述能够确认赵留昌的购房款71600元是支付给李正美，该异议能够成立，本院予以确认，一审认定“赵留昌向文杰支付了购房款71600元”不当。对双方当事人均无异议的原审认定的其余事实，本院予以确认。二审另查明，李正美与赵留昌就本案所涉房屋于2009年7月16日签订《房屋买卖协议》一份，赵留昌向李正美交付了购房款71600元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”综上，我国法律对于宅基地使用权的流转并没有明确禁止，而是进行了以下几方面的限制：1、农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地；2、农村村民不得向城镇居民转让宅基地使用权；3、宅基地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。故农村村民之间转让宅基地使用权需具备一定条件，属有条件的允许转让。本案中，文杰、杨兰英将农村房屋出售给李正美，后李正美又将该房屋出售给赵留昌，李正美、赵留昌与文杰、杨兰英不属同一集体经济组织成员，但李正美、赵留昌均系农村村民。文杰、杨兰英将农村房屋出售的行为未违反法律法规关于宅基地使用权流转的效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，文杰、杨兰英将房屋出售给李正美，双方于2008年6月11日签订的《房屋买卖协议》，以及李正美将房屋出售给赵留昌，双方于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》，均不具备以上确认合同无效的法定情形。同时，文杰、杨兰英与李正美之间已交付房屋并支付了全部价款，李正美与赵留昌之间也已交付房屋并支付了全部价款，赵留昌已实际使用该房屋八年余，对房屋进行了一定的翻修、加盖，文杰、杨兰英与李正美签订的《房屋买卖协议》、李正美与赵留昌签订的《房屋买卖协议》均已履行完毕，故本院认为这两份协议均为有效协议。文杰、杨兰英要求确认其与李正美于2008年6月11日签订的《房屋买卖协议》无效的主张不能成立。关于文杰与赵留昌于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》，因文杰与赵留昌签订该协议的目的是为了避免双方今后发生纠纷，双方并未形成买卖房屋的合意，双方亦未实际履行该协议，实际履行的是李正美与赵留昌签订的《房屋买卖协议》。故文杰与赵留昌于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》因欠缺合同成立的要件，该协议并未成立。对文杰、杨兰英要求确认该协议无效及赵留昌要求确认该协议有效的主张均不予支持，对文杰、杨兰英要求赵留昌归还房屋的主张亦不予支持。综上，一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省元谋县人民法院（2017）云2328民初76号民事判决；二、驳回文杰、杨兰英的诉讼请求。一审案件受理费1590元，由文杰、杨兰英负担。文杰、杨兰英交纳的二审案件受理费1590元，由文杰、杨兰英负担；赵留昌交纳的二审案件受理费100元，由赵留昌负担。本判决为终审判决。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇一七年十一月八日书记员  曾琳媛