重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初14156号原告（反诉被告）：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道新南路**龙湖花园1-2（博德台）**，统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，龙湖物业服务集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：张海锋，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：于国文，男，1982年11月29日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告龙湖物业服务集团有限公司与被告于国文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案。本院受理后，被告于国文提起反诉要求原告龙湖物业服务集团有限公司因违约赔偿其损失，本院合并审理，依法由审判员刘淇独任审判，适用简易程序并于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告龙湖物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人张海锋、余越，被告于国文到庭参加了诉讼。本案现已审结。原告龙湖物业服务集团有限公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、要求被告于国文支付2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费12585.96元、公摊水电费898.92元，并支付违约金22155.63元（当月未交物业服务费的违约金按每日千分之三的标准从当月16日起计算）；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系重庆市沙坪坝区某房屋的业主。2012年8月31日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应当于每月15日前向原告交纳物业服务费及公摊水电费，逾期将按日加收应交费用总额千分之三的滞纳金。原告为被告提供了物业服务，但是被告没有按照约定向原告交纳2014年9月1日至2017年8月31日止期间的物业服务费及公摊水电费。原告多次催收，被告均拒绝交纳。被告于国文（反诉原告）辩称，涉案房屋于2014年接房，被告未向原告交纳2014年9月1日至2017年8月31日期间物业服务费、公摊水电费的情况属实。被告邻居在公共区域堆放鞋子，说明原告物业服务不到位；原告在电梯轿厢内张贴广告，侵犯了业主对于公共区域的权利，说明原告在物业服务中存在违约行为；其在与开发商签订商品房买卖合同时，被迫与原告签订前期物业服务协议，其认为原告收取的2.80元/月.平方米的物业服务费标准偏高，被告只认可按照1.40元/月.平方米的标准交纳物业服务费。由于被告的邻居在装修时未将空调外机安装在规定位置，对被告产生了影响，原告尽到物业管理责任；原告未对单元门入户大堂损坏的门禁锁及时维修；车库负一楼东入口处长期聚集闲杂人员打牌聊天，原告未予以管理；车库区域地面长期未及时清洗等原告存在的违约行为，给被告生活造成了困扰，要求原告承担违约责任，请求判令原告赔偿被告100元。本院经审理认定的事实如下，2012年8月31日，被告与重庆龙湖凯安地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买了位于重庆市沙坪坝区某号的商品房一套，该房屋建筑面积124.86平方米。2012年8月31日，原告龙湖物业服务集团有限公司（2016年5月23日，公司名称由重庆新龙湖物业服务有限公司变更为龙湖物业服务集团有限公司）作为甲方与被告于国文（乙方）签订《前期物业服务协议临时管理规约》，约定乙方同意由甲方为重庆龙湖凯安地产发展有限公司开发的某小区提供物业服务；物业服务费按建筑面积计算，其中电梯小高层物业费按2.80元/月.平方米收取，电梯高层住宅物业费按2.80元/月.平方米收取；物业服务费应按月缴纳，乙方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金；甲方应当就物业服务费使用制定独立账目管理，并可按照实际支出合同调整物业服务费，甲方提前三十天以书面方式通知乙方后，乙方应按照调整后的费用支付；该小区由甲方根据本合同内容进行服务，为期三年（自该小区整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算），期满后本合同自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止等内容以及双方的权利、义务和责任等。2013年5月22日，原告在该小区的物业服务收费标准取得重庆市物价局的备案证明。案涉房屋由被告于2014年接房。原告龙湖物业服务集团有限公司按照约定为被告提供了物业服务，但被告于国文自2014年9月1日起未按照协议约定按期向原告交纳物业服务费。审理中，原告龙湖物业服务集团有限公司自愿撤回关于公摊水电费的诉讼请求,本院予以准许。原告对于其诉讼请求，举示了《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议临时管理规约》、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、EMS邮寄单等证据。被告于国文认可其未向原告龙湖物业服务集团有限公司交纳2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费，对原告提供的重庆市商品房买卖合同、前期物业服务协议、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表的真实性无异议。被告于国文认为原告主张的2.80元/月.平方米的物业服务费标准偏高，应予以调整；其没有收到原告邮寄的催费通知；原告举示的重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表与本案没有关联性。经查，原告提供的上述EMS邮寄单上载明，原告于2017年9月7日通过EMS向被告邮寄了催费函（物管欠费催缴函），收件人为被告于国文，收件人地址为案涉房屋所在地址，收件人电话为被告于国文的手机号码。庭审中，于国文认可原告举示的EMS邮寄单上载明的收件人地址、收件人电话系其本人地址和电话，辩称原告没有提供证据证明该邮件邮寄的实际物品是什么，其本人没有实际收到原告邮寄的该邮件。庭审中，经原告当庭使用手机上网查询，该邮件于2017年9月8日由被告收件地址所在地的菜鸟驿站代收。被告于国文认为原告主张的物业服务费标准偏高，其被迫与原告签订前期物业服务协议，但是没有向本院提供任何相关证据。被告于国文对于其提出的其邻居在公共区域堆放鞋子，说明原告的物业服务不到位的意见，提供了其邻居在门外公共区域堆放鞋子的现场照片。原告对于国文提供的现场照片没有异议，称已通过张贴书面通知的方式和微信通知的方式要求被告于国文的邻居将放在公共区域的物品拿回家中，但是对方拒不整改，并提供了书面通知的照片以及微信通知的截图。被告于国文对原告提供的照片以及截图没有异议，认为原告是在审理期间才要求其邻居整改的，起诉前没有要求其邻居整改，说明原告物业服务不到位，属于违约。被告于国文对于其提出的原告在电梯轿厢内张贴广告，侵犯了业主对于公共区域的权利，被告的行为构成违约的意见，提供了电梯轿厢内所张贴广告的现场照片。原告对被告于国文提供的照片没有异议，称该小区尚未成立业主大会和业主委员会，电梯内的广告收益暂由原告代全体业主保管，原告没有违约。诉讼中，被告于国文以原告未履行物业管理职责处理其邻居违规安装空调外机的纠纷、原告未及时修理入户大堂损坏的门禁锁、原告长期未对车库地面进行清洁、原告未对长期聚集打牌聊天的闲杂人员进行管理，原告上述行为构成违约为由提起反诉，要求原告赔偿100元。对于其上述反诉诉讼请求，被告（反诉原告）于国文提供了本院（2015）沙法民初字第06269号民事判决书。经查，于国文举示的本院该判决书认定于国文的邻居余晓秋未将卧室空调外机安装在开发商预留的位置，而安装于生活阳台的外墙上，遮挡了于国文空调外机位部分出风口；龙湖物业服务集团有限公司曾于2015年5月15日向余晓秋送达违章整改通知书，要求余晓秋将空调外机移至预留位置处，并组织于国文与余晓秋进行了协商，但未达成协议。对于该案，本院于2015年8月28日作出以下判决：一、限被告余晓秋于本判决生效后五日内拆除安装于房屋生活阳台外墙上的空调外机。二、驳回原告于国文的其它诉讼请求。该判决已生效。原告（反诉被告）龙湖物业服务集团有限公司对于国文提供的上述判决书无异议，辩称该判决书认定的事实证明了原告已履行了物业管理职责，请求驳回于国文的反诉诉讼请求。对于被告（反诉原告）于国文提出的原告未及时修理入户大堂损坏的门禁锁、原告长期未清洁车库地面、原告未对长期聚集打牌聊天的闲杂人员进行管理的意见，原告（反诉被告）龙湖物业服务集团有限公司不予认可，于国文亦未向本院提供任何相关证据。因原、被告双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告龙湖物业服务集团有限公司提供的《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议临时管理规约》、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、EMS邮寄单、现场照片、微信截图，被告于国文提供的现场照片、电梯广告照片、本院（2015）沙法民初字第06269号民事判决书等证据在案证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。原告提供的重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表与本案具有关联性，故对被告于国文提出的该备案表与本案没有关联性的意见本院不予采纳。本院认为，原告龙湖物业服务集团有限公司根据其与被告于国文签订的《前期物业服务协议临时管理规约》的约定，为被告于国文提供了物业服务，被告于国文应当按照合同约定交纳物业服务费。被告于国文辩称其被迫与原告签订前期物业服务协议，但是未提供任何证据予以证明，故对被告于国文该意见本院不予采纳。对被告于国文提出的原告未对其邻居在公共区域堆放鞋子进行管理，原告构成违约的意见，经审理查明，对于被告的邻居在公共区域堆放鞋子，原告在审理过程中被告于国文提起反诉之后通过张贴书面通知和微信通知的方式要求被告的邻居进行整改，但是被告的邻居拒不整改。本院认为，虽然原告未提供证据证明其在本案起诉前曾经通知过被告于国文的邻居对在公共区域堆放鞋子的问题进行整改，原告的物业服务存在一定的瑕疵，但是在本案审理中被告提出该问题后，原告及时履行物业服务管理职责，要求被告于国文的邻居进行整改，被告于国文以此作为不缴纳全部物业服务费用的抗辩理由不成立，故对被告于国文上述意见本院不予采纳。被告于国文辩称原告在电梯轿厢内张贴广告，侵犯了全体业主对于公共区域的权利，原告的行为构成违约，原告称其没有违约，本院认为，原告龙湖物业服务集团有限公司在电梯轿厢内张贴广告虽然属于事实，但是于国文没有提供相关证据证明原告的行为构成违约因而其可以据此作为不向原告缴纳物业服务费的抗辩事由，故对于国文该意见本院不予采纳，于国文认为原告龙湖物业服务集团有限公司在电梯轿厢内张贴广告的行为侵犯了其权益，可以另行起诉解决。原、被告签订的前期物业服务协议虽然约定了原告可按照实际支出合同调整物业服务费，该约定赋予原告调整物业服务费的权利，但是未约定原告必须调整，且于国文没有提供任何证据证明原告收取的物业服务费标准偏高而应当予以调整，故对于国文提出的原告收取的物业服务费标准偏高，要求原告予以调整的意见本院不予采纳。根据查明的事实，原告向被告于国文邮寄的催费函虽然是由于国文住所地的菜鸟驿站代收，不是由于国文本人直接签收，但是原告举示的该证据可以证明原告向被告于国文催收物业服务费用的事实。被告于国文没有向原告交纳2014年9月1日至2017年8月31日期间物业服务费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。经计算，被告于国文每月应向原告交纳的物业服务费为349.61元（2.80元/月.平方米×124.86平方米），2014年9月1日至2017年8月31日期间应交的物业服务费金额为12585.96元（349.61元/月×36月），故对原告要求被告支付物业服务费12585.96元的诉讼请求本院予以支持。对于违约金，原、被告签订的前期物业服务协议虽然约定了物业服务费在当月15日之前缴清，逾期将按日加收应交费用3‰的违约金，但在本案审理过程中原告自愿将违约金调整为按照年利率24%计算，本院认为，该违约金标准符合规定，本院予以支持，故被告于国文应当自当月16日起按年利率24%向原告支付当月未交物业服务费的违约金，至所欠物业服务费付清之日止。对于被告（反诉原告）于国文提出的要求原告（反诉被告）龙湖物业服务集团有限公司赔偿100元的反诉诉讼请求，首先，对于被告于国文与其邻居余晓秋之间因余晓秋未在预留位置安装空调外机产生的纠纷，根据于国文提供的本院（2015）沙法民初字第06269号民事判决书认定的事实，本院认为，原告已履行其物业管理职责，原告不存在违约行为；其次，对于于国文反诉诉称原告未及时修理入户大堂损坏的门禁锁、原告长期未清洁车库地面、原告未对长期聚集打牌聊天的闲杂人员进行管理，原告的行为构成违约，原告（反诉被告）龙湖物业服务集团有限公司对于国文提出的上述情况不予认可，且于国文亦未向本院提供任何证据予以证明，故对于国文的反诉诉讼请求本院不予支持。此外，于国文在提起反诉时，还要求判决原告（反诉被告）龙湖物业服务集团有限公司公开公示电梯轿厢广告收益，公开方式致歉，并立即下撤所有广告。本院认为，于国文该请求与本案原告的本诉诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，本院口头告知了于国文该请求不属于反诉受理范围，本院不予受理，故本案对于国文该请求未予受理、未作处理，被告于国文可另行起诉解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、由被告于国文（反诉原告）于本判决发生法律效力后三日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司（反诉被告）2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费12585.96元，并按年利率24%支付违约金（每月应交物业服务费为349.61元，当月未交物业服务费的违约金从当月16日起计算至应交物业服务费付清之日止）。二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告于国文（反诉原告）的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，减半收取计346元（龙湖物业服务集团有限公司已预交），由被告于国文负担，此款限于本判决发生法律效力后三日内迳付原告龙湖物业服务集团有限公司。案件反诉费50元，减半收取计25元（于国文已预交），由被告于国文（反诉原告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘淇二〇一七年十一月二十七日书记员  陈林