广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2015)珠香法民三初字第2045号原告（反诉被告）：张华昌，男，住珠海市香洲区.委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖学敏，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海市米兰集团有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈文华。被告：珠海市米兰物业管理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈莱雷，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：谢静，北京德恒(珠海)律师事务所律师。原告张华昌与被告珠海市米兰集团有限公司（以下简称米兰集团公司）、珠海市米兰物业管理有限公司（以下简称米兰物业管理公司）排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月20日立案后，被告米兰集团公司提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张华昌及其委托诉讼代理人王争，被告米兰集团公司、米兰物业管理公司的共同委托诉讼代理人文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告米兰集团公司向原告移交珠海市香洲区香洲翠香路XX号1栋1单元XXXX、XXXX房的钥匙及其他相关物品，并为原告办理入伙手续；2.判令被告米兰物业管理公司向原告移交珠海市香洲区香洲翠香路XX号X栋X单元XXXX、XXXX房所在小区的门禁卡及其他相关物品并协助办理相关入伙手续；3.请求判令两被告赔偿原告自2009年9月16日起至入住两套涉案房屋的损失（以人民币5500元/月为基数，自2009年9月16日竣工后暂计至2016年2月止，共计77个月，计算方式：5500元×77×2=847000元）。事实和理由：原告系珠海市香洲区香洲翠香路XX号X栋X单元XXXX、XXXX房所有权人。2013年12月19日，珠海市房地产登记中心向原告办理了房地产权证书。原告取得涉案房屋的房地产权证后，多次与被告米兰集团公司、米兰物业管理公司协商要求及时入伙居住，并于2014年1月17日向被告米兰物业管理公司出具书面的《米兰春天业主要求入伙书》以及2015年10月26日向被告米兰集团公司、米兰物业管理公司出具《律师函》，敦请被告米兰集团公司履行开发商义务，及时移交涉案房屋的钥匙及其他相关资料；被告米兰物业管理公司作为涉案房屋的物业管理公司应履行管理义务，将涉案房屋所在小区的门禁卡及其他相关物品移交给原告，并协助原告办理相关入伙手续。但时至今日，两被告仍以各种理由推诿拒绝，阻止原告入住涉案房屋。根据《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，两被告的行为已经严重侵害作为合法物权所有人即原告的相关合法权益。鉴于此，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告米兰集团公司辩称，一、根据原告在民事起诉状中诉称的事实，原告要求本公司向其移交涉案房屋的理由是其认为本公司是涉案楼盘的开发商，则应履行开发商义务，原告的理由既无合同依据，也没有法律依据。1、本公司与原告之间并没有直接的合同关系。根据合同的相对性原则，本公司不是权利义务的相对人，没有向原告移交房屋的义务，原告无权向本公司主张权利。2004年1月5日，原告与珠海市斗门拍卖有限公司签订了两份《拍卖成交确认书》，约定原告通过拍卖的方式购买了位于珠海翠香东路凌碧园海逸阁XXXX房和XXXX房。也就是说原告并不是直接向本公司购买的涉案房产，本公司与原告之间并没有直接的合同关系。2、即使本公司先后通过法院拍卖、裁定、收购银行债权等方式取得了凌碧园海逸阁项目大部分房产及土地使用权，并取得涉案楼盘的开发商资格，原告也不属于本公司应履行开发商义务的对象。据前所述，原告在2004年1月即通过拍卖方式取得了涉案XXXX房和XXXX房，而本公司自2005年中旬才开始先后通过法院拍卖、裁定、收购银行债权等方式取得了凌碧园海逸阁项目的大部分住宅，即是在原告已经购买房屋一年多后。也就是说，本公司取得凌碧园项目的大部分房产之前,涉案的XXXX房、XXXX房已由原告取得，涉案房屋并不在米兰集团应处理善后事项之列，原告不属于本公司应履行开发商义务的对象。3、本公司购买的是原开发商珠海利达企业发展有限公司（以下简称“利达公司”）所有的海逸阁项目的大部分房产及土地使用权，不是收购利达公司或该公司的债权债务，本公司没有承继利达公司的债权债务关系。位于珠海市××××号的凌碧园海逸阁房地产项目由利达公司作为发展商于1999年开工建设，自2001年开始，利达公司因资金短缺，该项目长时间停工，之后该项目成为烂尾工程。2005年中旬开始，本公司先后通过法院拍卖、裁定、收购银行债权等方式合法取得了凌碧园海逸阁项目。特别是2006年4月，本公司通过人民法院的法定拍卖程序购得发展商利达公司的海逸阁项目的大部分房产及土地使用权并支付了全部价款，佛山市中级人民法院以裁定的形式予以确认。该裁定并没有要求本公司承担拍卖款人民币5100万元以外的其他义务。由此可见，本公司只是购买利达公司的房产，并没有收购利达公司或该公司的债权债务，本公司没有承继利达公司的债权债务关系。4、本质上，本公司与原告都是向利达公司购买房产。原告通过法院拍卖方式取得，而本公司除了通过法院拍卖方式取得，还通过收购银行债权等方式取得。综上，原告的第一项诉讼请求既无合同依据，也没有法律依据。二、原告增加后的诉讼请求是要求被告以人民币5500元/月为基数赔偿其自2009年9月16日起至入住涉案房屋止的损失，该项诉讼请求同样没有合同依据和法律依据。1、据前所述，本公司与原告之间并没有直接的合同关系。根据合同的相对性原则，本公司不是该合同约定的权利义务的相对人，原告无权直接向本公司主张权利，原告于2004年1月5日签订《拍卖成交确认书》的另一方当事人是珠海市斗门拍卖有限公司，原告购买涉案房屋时，该两套房屋也是属于利达公司所有，不管从哪个方面来看，因涉案房屋产生的债权债务关系的债务当事人都不是本公司。2、涉案房屋无法正常交付，主要在于利达公司无力继续开发涉案房产项目，导致房屋变成烂尾项目，本公司也是通过人民法院的法定拍卖程序才购得发展商利达公司的所有的海逸阁项目的大部分房产及土地使用权并支付了全部价款，原告要求本公司赔偿损失没有事实依据和法律依据。3、原告与珠海市斗门拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》也没有约定涉案房屋不能交付时应赔偿损失。4、涉案的XXXX房和XXXX房目前都办理了房地产权证，房屋所有权人都是原告，原告也没有证据证明其遭受了任何损失。综上，原告要求以人民币5500元/月为基数赔偿其自2009年9月16日起至入住涉案房屋止的损失没有合同依据和法律依据。三、原告通过拍卖取得XXXX房、XXXX房时，该两套房所在的凌碧园海逸阁项目还是烂尾工程，并不具备居住的条件，没有使用价值，本公司出资对海逸阁项目进行修建、装修以及完成公共配套设施建设后，该两套房才可以通过验收入住，并具备办理房产证的条件，房屋价值才得以升值了。也就是说，原告的XXXX房、XXXX房正是受惠于本公司的后续巨额投资才具备入住及办证的条件。此外，本公司还补缴了包括涉案XXXX房、XXXX房在内的整个米兰春天项目的地价款以及超面积部分的契税。据前所述，本公司与原告之间并没有直接的合同关系，本公司没有义务对原告取得的房屋进行修建。但是原告的XXXX房、XXXX房作为整个米兰春天房地产项目不可分割的一部分，在本公司对该项目投资进行修建时，原告从中受益。因此，原告作为直接受益人应补偿本公司因此支付的建造成本以及补缴的确权增加面积的土地成本。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告米兰物业管理公司辩称，本公司不是本案适格的被告，原告在本案中的诉讼请求是要求本公司向其移交涉案的XXXX房和XXXX房所在小区的门禁卡及其他物品并协助办理入伙，事实上，被告米兰物业管理公司仅仅只是负责涉案房屋所在楼盘小区的物业管理，并不是开发商，也不负责移交和入伙手续的办理，且我国现有的法律法规中并没有规定物业管理公司的职责中还包括办理入伙手续等。原告增加后的诉讼请求是要求两被告以人民币5500元/月为基数赔偿其自2009年9月16日起至入住涉案房屋止的损失，该项诉讼请求同样没有合同依据和法律依据。1、据前所述，被告是物业管理公司，只是负责涉案房屋所在楼盘小区的物业管理。涉案房屋是否交付使用，何时交付使用，均与被告米兰物业管理公司没有法律上的利害关系。2、涉案的XXXX房和XXXX房目前都办理了房地产权证，房屋所有权人都是原告，原告也没有证据证明其遭受了任何损失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告米兰集团公司向本院提出反诉请求：1.判令原告补偿被告米兰集团公司XXXX房、XXXX房两套房屋建造成本977178.23元；2.判令原告补偿被告米兰集团公司补缴的确权增加面积的土地成本11193.67元。事实和理由：位于珠海市××××号的凌碧园海逸阁房地产项目由利达公司作为发展商于1999年开工建设，自2001年开始，利达公司因资金短缺，该项目长时间停工，之后该项目成为烂尾工程。2005年中旬开始，被告米兰集团公司先后通过法院拍卖、裁定、收购银行债权等方式合法取得了凌碧园海逸阁项目的一至三层商场及大部分住宅合计80%以上的建筑面积。经珠海市人民政府主管部门于2008年11月批准，该项目更名过户给被告米兰集团公司，并取名为“米兰春天”，由被告米兰集团公司按烂尾楼项目报批并被核准复工。之后被告米兰集团公司又斥资108032166.37元对该工程进行重新修建、装修，完成全部收尾工程以及公共配套设施的建设。此外，被告米兰集团公司还补缴了包括涉案XXXX房、XXXX房在内的整个米兰春天项目的地价款以及超面积部分的契税。在被告米兰集团公司取得凌碧园项目的大部分房产之前，涉案的XXXX房、XXXX房己由原告于2004年拍卖取得。也就是说，该两套房并不在被告米兰集团公司取得的房产之列。原告通过拍卖取得XXXX房、XXXX房时，该两套房所在的凌碧园海逸阁项目还是烂尾工程，并不具备居住的条件，没有使用价值，被告米兰集团公司出资对海逸阁项目进行修建、装修以及完成公共配套设施建设后，该两套房才可以通过验收入住，并具备办理房产证的条件，房屋价值才得以升值了。也就是说，原告的XXXX房、XXXX房正是受惠于被告米兰集团公司的后续巨额投资才具备入住及办证的条件。被告米兰集团公司认为，原告是通过拍卖方式取得涉案的XXXX房、XXXX房，并不是直接向被告米兰集团公司购买，原告与被告米兰集团公司之间并没有直接的合同关系，被告米兰集团公司没有义务对原告取得的房屋进行修建。但是原告的XXXX房、XXXX房作为整个米兰春天房地产项目不可分割的一部分，在被告米兰集团公司对该项目投资进行修建时，原告从中受益。因此，原告作为直接受益人应补偿被告米兰集团公司因此支付的建造成本以及补缴的确权增加面积的土地成本。被告米兰集团公司曾多次就相关补偿问题与原告协商，原告均拒绝支付。被告米兰集团公司为维护自身的合法权益，依法提起反诉，请求法?原告张华昌针对被告米兰集团公司提出的反诉辩称，本案所涉房产只是因原开发商因债权债务纠纷导致房产被法院查封，其工程原开发商已经完成，并非被告米兰集团公司声称的“烂尾工程”。其声称投入“巨资”进行改建并非事实。该楼盘由广东省第七建筑工程公司以定价8847万元大包干方式进行承包。2007年10月就已将工程实体全面完工。七建工程公司与前开发商利达公司共同填写了《工程竣工验收申请表》（2007年10月12日），可见工程建筑实体并非“烂尾”。被告米兰集团公司“整体转让”后，对该楼盘进行的“收尾工程”投资，主要是三层铺位的地面地板砖铺设、铺位临街门面装修等，同时对该楼生活小区已建好的露天小游泳池给以填平，改建为收费停车场。所谓“收尾工程”投资仅凭生活常识，就可做出投资评估为几百万元。被告米兰集团公司提供的证据《扣除项目及成本结转汇总表》数据不真实，不能证明其“投入巨资”“重新修建、装修，完成全部收尾工程以及公共配套设施的建设”。1.被告米兰集团公司违规增加建筑面积，导致其支付相关开发成本，该部分成本的增加与原告张华昌无关。被告米兰集团公司收购涉案房产后，其楼盘总建筑面积增加2315.61平方米。被告米兰集团公司“米兰”收购“米兰春天”前楼盘总建筑面积34021.79平方米，其中商场10434.82平方米，住宅**。被告米兰集团公司“米兰”以各种方式收购后楼盘总建筑面积变更为：36337.74平方米，其中商场10990.02平方米。由上可见，增加面积为36337.74-34021.79=2315.61平方米，被告米兰集团公司的权益增加，而该部分增加的面积跟原告张华昌无关。2.被告米兰集团公司获得该楼一、二、三层商场及133套住宅支出（投资）情况为：被告米兰集团公司共购入一、二、三层商场加上133套住宅，面积合计35925.01平方米，计税金额合计：7192.38万元。（单价：71923772元/35925.01平方米=2002元/平方米）；3.被告米兰集团公司依据的《扣除项目及成本结转汇总表》（简称“汇总表”）中数据不真实。（1）从上面得知被告米兰集团公司全部购入房产总成本为：7192.38万元。其中的土地总价款必然小于总成本，然而令人无法理解的是，“汇总表”中总成本约1.9亿，其中“取得土地使用权所支付的金额为8121.5361万，竟然高于收购总成本7192.38万元，该数据根本不符合逻辑，该汇总表数据必定不实；（2）8847万元为总承包价，证明“汇总表”中数据不证实，法院应当不予采信；（3）前开发商于2000年10月12日获得《商品房预售许可证》（编号：珠房许字第199400084A）。获证前提条件是，必须符合《城市房地产管理法》第45条：付清地价款。而被告米兰集团公司于2008年9月10日才注册成立，怎能再次支付巨额地价款；（4）前开发商早已将全部地价款：1776万元（480元/㎡）付清；（5）前开发商早已付清地价款，被告米兰集团公司证据7中清楚载明“付清”字样；（6）“汇总表”连被告米兰集团公司单位财务章都没盖，不具有证据力；（7）被告米兰集团公司提供的珠海银河税务师事务所有限公司为其清算的证据中，单位建筑成本为6606.44元/㎡与本诉上面计算的“2002元/㎡”相差甚远，其清算数据既没有清晰来项也没有具体投资指向，不能印证与原告张华昌的债权关系；（8）被告米兰集团公司提供的“开发成本108032166.37元与土地成本0.81亿为同一“汇总表”，因此，该表的数据不具有真实性，更无证明力，被告米兰集团公司以此为据提出原告张华昌为其补偿要求，根本不成立，所以反诉应予驳回。4.被告米兰集团公司违规增建，增加成本应由其自行承担。（1）由利达公司、七建公司共同填报的《工程竣工验收申请表》时间为：2007年10月12日，既表明工程实际全部完工；（2）珠海市城建局于2008年3月27日指明“该项目早已竣工，请质检站完善有关验收手续。”（3）利达公司再次自检《住宅工程初步验收使用功能检查记录》时间为2008年4月23日，表明按设计各项完成、合格达标；（4）最后由全部参建单位（勘察、设计、施工、建设方利达公司）共同报备的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》时间为2008年10月21日。（5）到此，被告米兰集团公司承接的楼盘本可顺利再加盖最后一章，即可进行大确权了，但事实上并没有，而是延迟1年的时间，直至2009年9月16日，才通过“竣工验收备案办公室”盖章；（6）之所以延迟1年的原因在于：被告米兰集团公司将已全部建设完成的工程，并已经四家建设单位（全部）共同报备完毕，随后私自增建面积2315.95平方米（管理用房194.18平方米、配电房向外迁移、建好的游泳池填平改建为收费停车场等）。（7）被告米兰集团公司如此行为，更改了原规划设计，突破了土管局红线，遭到城建局不给盖章的惩罚。最后经几个月的时间，在市府二次为其协调下，补交地价款6511635元，罚款几十万，并以前开发商违规之名义得以通过。（8）显而易见，该工程建设实体确为前开发商完成。被告米兰集团公司后续违规增建，自然增加了权益，但同时占用了业主的公共面积，填平游泳场自然降低了楼盘品味，增加的面积加大了业主房公摊，而增加的成本，再以投入巨额资金的名义，让原告张华昌分摊补偿，毫无道理。2007年12月29日被告米兰集团公司与珠海市利达企业发展有限公司签订《关于海逸阁工程项目整体转让协议书》约定：涉案房屋所在的工程项目收尾工程及投资全部由被告米兰集团公司承担。被告米兰集团公司在取得涉案房屋所在的工程项目大部分产权时，工程基本完工，况且，被告米兰集团公司斥资对涉案房屋所在的工程项目进行重新修建、装修，完成全部收尾工程以及公共配套设施的建设，只是在履行其义务、维护其利益。原告张华昌在取得涉案房屋时就已经明确涉案房屋的状态，而在被告米兰集团公司完成修建工程后涉案房屋的状态并没有发生改变，原告张华昌没有因被告米兰集团公司修建行为受益，因此被告米兰集团公司向原告张华昌主张涉案房屋的建造成本根本毫无法律、事实依据。本院经审理认定事实如下：珠海市香洲区翠香路XX号凌碧园海逸阁房地产项目由珠海利达企业发展有限公司（以下简称“利达公司”）于1999年开发建设，但自2001年起，因资金短缺，该项目停工，案涉房屋建筑成烂尾楼。本院于2003年10月18日作出（2003）香执字第1087号之二民事裁定书，裁定拍卖被执行人利达公司所有的位于珠海市××××路凌碧园—海逸阁XXXX房、XXXX房、XXXX房（现地址为：珠海市香洲区香洲翠香路XX号XX栋X单元XXXX房、XXXX房、XXXX房）。经珠海市斗门拍卖有限公司于2004年1月5日公开拍卖，由张华昌、王雄妹以402000元、430000元及434000元竞得1103房、1503房及XXXXX房。《拍卖成立确认书》载明：XXXX房建筑面积185.44㎡，成交价402000元；XXXX房建筑面积185.44㎡，成交价430000元；1601房建筑面积179.67㎡，成交价434000元。本房屋不能办理房地产权证，一切手续及费用由买受人自理。2004年3月9日，本院作（2003）香执字第1087号之三民事裁定书，裁定位于珠海市××××路凌碧园—海逸阁XXX房归王雄妹所有，珠海市××××路凌碧园—海逸阁XXXX房、XXXX房归张华昌所有，解除上述房屋的查封，并向珠海市房地产登记交易管理中心发出协助执行通知书，要求办理上述三房的产权过户手续。2006年4月18日，佛山市中级人民法院作出民事裁定，将利达公司所有的房地产（详见广万评南[2006]03007号评估报告）以5100万元变卖给被告米兰集团公司。2007年8月13日，珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组协调办公室向米兰集团公司发出《关于盘活凌碧园海逸阁烂尾楼项目的复函》，答复主要内容为:一、同意经市房地产登记中心核实后，在米兰集团经三分之二以上预购人同意的情况下将凌碧园海逸阁烂尾楼作为在建工程项目整体转让变更到米兰集团公司名下。由米兰集团公司向市建设局申请房地产开发资质，开发项目按新建商品房屋享受相关政策;二、同意重新计算该烂尾楼项目用地的土地使用年限。自办理转让变更登记时计算:住:住宅70年业40年;三、新的项目公司必须在珠海特区报上发布公告，在征得相关债权人和其他权利人同意解除查封或抵押手续并提供书面证明后，方可启动该烂尾楼项目;四、在该烂尾楼项目转移变更完成后，在业主同意、自愿的条件下，已办理了预购登记的业主，允许解除合同后向市房地产登记中心申请注销预购登记；未办理预购登记但产权清晰的业主可直接将房屋退回米兰集团公司处理。未履行委托米兰集团公司手续的业主的房屋权属始终归该业主;五、米兰集团公司新成立的项目公司要书面承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的购房合同条款，确保该部分业主的权益不受损失;。;七、凌碧园海逸阁项目复工期间不予核发《商品房预售许可证》，待该楼盘收尾工程完工，各项验收合格后全部按现房对外销售，享受一手楼销售有关政策。2008年7月22日，米兰集团公司向珠海市房地产登记中心出具《承诺书》，以米兰集团公司已通过法院裁定、拍卖、收购等形式获得了利达公司开发的翠香路33号凌碧园海逸阁三分之二以上物业为由，向珠海市房地产登记中心申请办理凌碧园海逸阁烂尾楼在建工程项目的整体转让变更手续。米兰集团公司承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的合法购房合同条款，确保该部分业主的合法权益。2007年12月29日，米兰集团公司与利达公司签订《关于海逸阁工程项目整体转让协议书》，确定米兰集团公司对利达公司原已出售并签订合法销售合同的小业主的利益予以确认，该烂尾楼的收尾工程及投资全部由米兰集团公司承担。被告米兰集团公司取得该项目开发资质后，投入资金进行复工，于2008年10月21日竣工验收，2008年11月，该项目变更称为米兰春天商住楼，2009年9月16日进行竣工验收备案。2009年，珠海市房地产登记中心对案涉香洲翠香路XX号X栋进行产权确权，登记权利人为珠海市米兰集团有限公司，使用期限从2008年9月10日至2078年9月10日，年限70年，建成年月为2008年。该产权登记表附注中备注：该栋楼原为珠海市利达企业公司开发，根据整规办函[2007]36号文，并经国土资源局核准，2007年将该栋楼按在建工程项目整体转让给米兰集团公司，地上建筑物产权仍为原购房业主所有。2012年12月14日，我中心办理XXXX、XXXX、XXXXX房的商品房初始登记，登记权属人虽为米兰集团公司，但XXXX、XXXX、XXXXX房属利达公司经法院裁定归王雄妹、张华昌所有。该栋楼有关地价及契税已由米兰集团公司缴纳。2013年12月19日，原告取得上述房屋的房地产权证书。XXXX房确权面积为188.95平方米，比拍卖面积多3.51平方米，XXXX房确权面积为181.14平方米，比拍卖面积多1.47平方米。原告取得房产证后，向米兰集团公司及米兰物业管理公司要求办理入伙手续，但双方协商未果。2014年1月17日，原告向被告米兰物业管理公司提交《米兰春天业主要求入伙书》，称原告持有1601、1503房产证，强烈要求入伙进住。如开发商要求的补交费用合理，本业主可以补交。但事后双方仍未就补偿金额达成合意，致使原告至今仍未入住使用案涉房屋。被告米兰集团公司提供于2012年4月委托珠海银河税务师事务所作出的《关于珠海市米兰集团有限公司土地增值税清算税款鉴证报告》，其中附件3（7）“扣除项目及成本结转汇总表”中列明：一、取得土地使用权所支付的金额，审定总成本81363074.58元，单位造价为2251.11元；二、开发成本审定总成本为91159075.34元。被告米兰集团公司另外提供该项目商品房买卖合同，证明在案涉房屋同一栋相邻房屋的市场销售单价为8600元至11000元不等。本院认为，案涉房屋XXXXXXXX房，由原项目开发商利达公司建筑开发，但未完全竣工，属在建工程。原告2004年1月经司法拍卖获取案涉房屋的相关权益，但因在建工程烂尾的原因，无法办理工程竣工验收、面积确权、房地产权登记。后被告在2005年起先后通过拍卖、收购债权等方式取得该项目大部分住宅权益，并经政府审核同意取得该项目的房地产开发资质。开发项目按所建商品房享受相关政策。对于案涉房屋，原、被告并无直接的商品房买卖合同关系，但依据被告米兰集团公司与利达公司签订的项目整体转让协议以及被告米兰集团公司向政府管理部门作出的承诺，被告米兰集团公司对利达公司与部分业主签订的购房合同条款需要继续履行，以保证该部分业主的合法权益。利达公司虽与原告没有直接签订商品房买卖合同，但经司法拍卖，原告获得利达公司开发建设的在建房屋的权益，利达公司应承担有关建设方的相关义务。被告米兰集团公司已承诺承担原开发商对已签订购房合同的业主的义务，同样也应承担对原告的相关义务，即承担房屋后续建设复工、交付、确权办证等义务。因此，原告要求被告米兰集团公司交付房屋及配套的钥匙及其他资料，协助办理入伙手续，本院予以支持。后被告米兰集团公司依法取得案涉房屋所在项目的开发资质，斥资对该项目进行复工建设，完成全部收尾工程施工及装修，以及公共配套设施的建设，同时补缴了整个项目的地价款及超面积部分的契税。在项目竣工验收，被告米兰集团公司支付全部应缴税费后，原告拍卖竞得的房屋确权办证的条件已成就，案涉房屋也具备交付使用的功能。针对案涉房屋的特殊性，房管部门也按照特殊情况予以确权，为原告房屋单独办理了房地产权证书，但对于后期建设的成本问题，原、被告无法达成一致意见，致使房屋未能完成交付，原告无法入住使用。对于案涉房屋无法交付使用的问题，有其特殊的历史因素，后也因双方对后期建设投入成本的核算无法达成合意，并非被告米兰集团公司怠于履行其法定义务。因此，确定案涉房屋的后期建设成本，是解决本案的关键所在。原告拍卖所得的房屋为在建房屋，未能竣工，也不具备使用功能，因此原告获得具备使用功能及产权明确的房屋，理应承担后期建筑成本，因拍卖房屋面积与确权面积存在差额，原告也应承担确权后增加的土地成本。即原告应承担的建筑土地成本为后期房屋建筑成本+增加面积土地成本。据被告提供的由具备税务审计资质的税务签证报告显示，单位面积土地成本为2251.11元/㎡，其数额与被告主张的2247.02元不符，应以该税务签证报告载明的数字为准。对于后续投入单位建筑成本，被告主张以2640.38元/㎡计，其认为是购入案涉项目后支付的房地产建筑成本为108032166.37元，以项目建筑面积40915.46平方米计算所得。但被告并没有提供投入建筑成本的相关证据，无法说明该金额的来源，故对其投入成本金额，本院不予采信。综合案涉房屋的烂尾工程的复工建设、综合配套设施建设等的实际资金投入情况，秉持合理公平原则，本院酌情确定后续单位建筑成本为2000元/㎡。综上，本院确定涉案房屋单位面积土地成本为2251.11元/㎡，后续单位建筑成本为2000元/㎡。以此为标准计算，1503房后期建筑成本为377900元（2000×188.95㎡），增加土地成本为7901.40元（2251.11×3.51㎡）。1601房后期建筑成本为362280元（2000×181.14㎡），增加土地成本为3309.13元（2251.11×1.47㎡）。结合二项成本，1503房增加成本2041.82元/㎡，1601房增加成本为2018.27元/㎡，加之拍卖成本约2300至2400元/㎡，合计约4500元/㎡。该价格相比较被告向市场公开销售相近房屋均价8000至11000元的情况，属合理范围之内。因此，本院以上述确定后期的单位成本价格，并以此计算案涉房屋的后期续建成本。原告现已取得案涉房屋物权，也出具承诺，称对合理的费用同意补交，故原告应对后续建筑成本及增加面积的土地成本承担支付义务。原、被告无直接商品房买卖合同关系，被告米兰集团公司承接原开发商利达公司向原告交付房屋的义务，而交付条件、交付时间因客观条件已变更，无法确定向原告交付房屋的具体时间。故原告要求被告赔偿自2009年9月16日起的租金损失，无事实依据，本院不予支持。被告米兰物业管理公司与原告无物业管理合同关系，原告要求被告米兰物业管理公司移交门禁卡、办理入伙手续及赔偿租金损失，无事实依据，本院不予支持。原告待与被告米兰集团公司办理入伙手续后，再与被告米兰物业管理公司就物业管理签订合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张华昌于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市米兰集团有限公司支付珠海市香洲区香洲翠香路XX号X栋X单元XXXX房建筑成本377900元；XXXX房建筑成本362280元；二、原告（反诉被告）张华昌于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市米兰集团有限公司支付珠海市香洲区香洲翠香路XX号X栋X单元XXXX房增加土地成本7901.40元；XXXX房增加土地成本3309.13元；三、被告（反诉原告）珠海市米兰集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将珠海市香洲区香洲翠香路XX号X栋X单元XXXXXXXX房交付原告（反诉被告）张华昌使用，将上述两房钥匙等相关物品移交原告（反诉被告）张华昌，并为原告（反诉被告）张华昌办理入伙手续；四、驳回原告（反诉被告）张华昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12370元，由原告张华昌负担人民币12270元，被告珠海市米兰集团有限公司负担人民币100元；反诉受理费13683元，由原告张华昌负担人民币11313元，被告珠海市米兰集团有限公司负担2370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩审 判 员  王 敏人民陪审员  郑秀云二〇一七年十一月一日书 记 员  阳伟萍朱丹君郑漫莹