安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初6740号 原告：卫志国，男，1977年3月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：卫平之，男，1952年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，系原告卫志国之父。 被告：安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路1号，统一社会信用代码91340100149309153M（1-2）。 法定代表人：汪才芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪华，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张征征，安徽同胜律师事务所律师。 原告卫志国诉被告安徽新长江物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告卫志国的委托诉讼代理人卫平之，被告安徽新长江物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人汪华、张征征均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告卫志国向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失合计8470元（其中：房屋维修费4750元、往返打的交通费36元×20趟＝720元、市内两套老房延迟出租一个月损失费1500元×2套＝3000元）；2.（2017）皖0111民初3302号民事判决书的判决，前期物业服务协议在2013年8月21日前有效，2013年8月21日以后终止无效；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更上述诉讼请求第一项为：被告赔偿原告经济损失合计9218元（因原告购买的望湖嘉苑3幢701室使用年限是70年，被告耽误原告装饰开工一个月之久，造成原告少使用一个月的摊销费是748元＝628349元÷70年÷12个月）。事实与理由：一、（2017）皖0111民初3302号，包河区人民法院民事判决书第5页中“被告卫志国称房屋自有部分在办理交付时发现多处质量问题，不属于物业服务合同约定管理服务的范围，可另案主张”，前期物业服务协议上没有此管理服务的范围，住宅使用说明书第7页“房屋交付前，请与本公司、物业公司一起核对检查本房屋内各种设施数量与质量，并填写房屋验收交接登记表，本公司、物业公司对房屋交付中发现的问题将及时解决。”原告在房屋交付中发现多处质量问题，当时原告不愿签字接收房屋，物业公司工作人员说：问题已记录下来了，你先签字把钥匙拿着，我们统一安排维修，听了他们这一番话，信以为真，于是便把钥匙拿了，急于装修，第三天原告便去找他们维修，他们说还没有安排，结果原告一连跑了二十多趟，他们总是这个原因那个理由的，不给维修，原告只好自己找人维修，共支付维修费4750元，整整耽误了装饰开工一月之久。二、所有的合同协议时间是有起止的，原告与长江物业公司的前期物业服务协议只有起，及生效时间而没有止的时间，这份协议是有终止时间的，它的有效时间是一年，住宅使用说明书11页第十七条，自业主委员会成立之日就是它的终止日。而成立业主委员会的条件“（一）入住率达到50%以上；（二）首批物业交付满两年的并且入住率超过30%的；（三）首批物业交付满三年的”，从以上三个条件来看，也就是说交付满三年，不须任何条件，必须成立业主委员会，那么也就是说这份前期物业服务协议最多只能延迟到第三年，及2011年8月21日至2013年年8月21日之间是有效的，以后这份协议已终止了，无效的。另住宅使用说明11页第十八条规定，“前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作，符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45天内组建业主大会筹备组”，故首次业主大会召开，必须有建设单位、前期物业服务企业或者业主，三者其中之一者书面报告街道办事处，在45日内组建业主大会筹备组，建设单位从交付钥匙时起，早已把所有的事务都交给了前期物业服务单位了，业主是一个松散的群体，所以到现在未有成立业主委员会的责任完全由前期物业服务企业承担。原告认为，被告企业在望湖嘉苑的所作所为带有欺骗性，现特提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告安徽新长江物业服务有限责任公司辩称：一、原告诉请赔偿损失已经超过诉讼时效；二、被告对于原告的专有部位无维修义务，在保修期内应由开发商、物业公司承担，超出保修期应由原告自行承担；三、前期物业服务协议未违反法律，且被告已实际履行了合同义务，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告卫志国系合肥市包河区望湖嘉苑小区3幢701室业主。2009年12月，合肥城建投资控股有限公司与被告安徽新长江物业服务有限责任公司就合肥望湖嘉苑小区订立《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》一份，约定由被告接受合肥城建投资控股有限公司委托，对原告居住的望湖嘉苑小区提供前期物业管理服务。2011年8月21日，原、被告订立《前期物业服务协议》一份，该协议对双方权利义务及违约责任均作出具体约定。2012年9月21日，合肥城建投资控股有限公司出具合城投〔2012〕27号《关于同意延续的复函》，同意将《合肥望湖嘉苑小区前期物业服务采购合同》自动延续至望湖嘉苑小区业主大会做出选聘或续聘为止。2017年6月23日，因安徽新长江物业服务有限责任公司与卫志国物业服务合同纠纷一案，我院作出的（2017）皖0111民初3302号民事判决书判决原告卫志国给付被告安徽新长江物业服务有限责任公司2012年9月1日至2017年3月31日期间的物业管理费9713.17元。现原告以房屋质量存在问题，其自行维修产生的各项损失为由，诉讼来院，请求判如所请。 另查明：庭审过程中，原告主张其所主张的相关房屋质量问题的证据已于我院（2017）皖0111民初3302号案件中提交原件，为进一步查明案件事实，我院庭后调取相关卷宗材料，该卷宗中原告所举证据为《望湖嘉苑房屋交付验收表》、维修协议1份及收条2份。 以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的民事判决书、前期物业服务协议、《关于同意延续的复函》、合肥市住宅使用说明书等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点之一在于原告主张其与被告之间订立的《前期物业服务协议》于2013年8月21日后终止无效否成立。本案中，原、被告之间订立的《前期物业服务协议》中明确约定，“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主大会与物业管理公司订立的物业服务合同生效时止的物业服务”，原告对此亦在起诉状中依据《住宅使用说明书》第十七条主张上述协议应于业主委员会成立之日终止，并以业主委员会成立条件中“首批物业交付满三年的”直接推断出“物业交付满三年的，不须任何条件，必须成立业主委员会，那么也就是说这份前期物业服务协议最多只能延迟到第三年”，本院认为，《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第十条关于业主大会的成立的规定：“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”从上述规定可以看出，业主大会是基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生的，业主通过一定程序成立业主大会，其目的即要通过它代表自己行使管理共同物业的权利，维护自己在物业管理活动中的合法权益，而业主大会成立的主体系业主，并非强制必须由建设单位、物业服务企业或者政府房地产行政主管部门组织召开，但业主大会的成立及成立时选举产生的业主委员会，都应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导；另因前期物业服务管理本身的过渡性，在业主委员会选聘了物业服务企业，且订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。综上，原告以案涉小区首批物业交付满三年、不须任何条件必须成立业主委员会为由主张案涉前期物业服务协议在2013年8月21日以后终止无效，无事实与法律依据，本院不予支持。 本案争议焦点之二在于原告主张其因被告未能将房屋交付中发现的质量问题及时解决而造成其各项经济损失有无依据。庭审中，原告主张其于2011年8月21日办理案涉房屋交接手续时即向被告反映房屋存在的8处质量问题，但被告一直未能安排人员进行维修，后原告自行支付维修费用并产生相关损失，本院认为，根据我院（2017）皖0111民初3302号案件中原告所提交的《望湖嘉苑房屋交付验收表》，能够反映其确于案涉房屋交付时向被告提出相关质量问题，但物业管理系服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序等综合项目的有偿服务行为，而原告主张的系房屋质量问题的维修，鉴于此类问题属于房屋本身的质量问题，依据相关法律规定，如该问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应保修责任，被告应按照《前期物业服务协议》中约定，协助开发商做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作，如被告怠于履行该合同义务造成原告损失，则应承担相应责任，但原告应就其在房屋质量保修期内进行维修的事实及具体数额举证证明，现原告并未提供充分证据证明上述事实，且本院庭后调取的（2017）皖0111民初3302号案件中其所提交的维修协议、收条均为其单方制作，未有相应支付凭证予以佐证，其真实性难以核实，故本院不予认定。另原告所主张的往返交通费720元，但其并未提供相应票据予以证明该费用的实际存在，且与本案缺乏关联性，本院亦不予认定。关于原告主张的其市内房屋延迟出租一个月的损失费3000元，并提供原告之父卫平之与案外人丁长英、孙丽签订的《租房合同》2份，本院认为，上述租房合同在案外人丁长英、孙丽未出庭作证的情况下，其真实性难以核实，且该两份合同中载明的出租方均为卫平之，租赁年限自2016年至2019年，与原告所主张的其于2011年房屋交付时即向被告反映质量问题、于2012年10月入住案涉房屋的时间均无法吻合，亦与本案缺乏关联性，故本院不予认定。原告主张被告耽误其装修入住一个月，应赔偿其损失748元，无事实与法律依据，本院不予采信。综上，原告关于被告未能及时解决其房屋质量问题造成其经济损失9218元的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、《物业管理条例》第八条、第十条、第二十六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告卫志国对被告安徽新长江物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告卫志国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  程大光 二〇一七年十一月十日 书记员  张 玲 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 《物业管理条例》 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第十条同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。