江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏05民终8674号 上诉人（原审原告、案外人）：张桂发，男，汉族，1936年8月15日生，住江苏省苏州市吴江区。 上诉人（原审原告、案外人）：张秋荣，男，汉族，1968年1月17日生，住江苏省苏州市吴江区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：姜正彬，江苏李杏珍律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：胡瑛，江苏李杏珍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路**。 负责人：吴国兵，该行行长。 委托诉讼代理人：张智峰，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佳栋，江苏瀛元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：王世宗，男，汉族，1972年7月25日生，住，住所地福建省闽清县/div> 被上诉人（原审被告，被执行人）：熊玉容，女，汉族，1973年10月25日生，住，住所地福建省闽清县/div> 上诉人张桂发、张秋荣因与被上诉人中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农业银行吴江分行）、王世宗、熊玉容案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）（2016）苏0509民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张桂发、张秋荣上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判对位于苏州市吴江区江陵西路1888号太湖明珠城望湖苑23幢1601室房屋在拍卖中予以带租拍卖。2、本案诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1、上诉人与王世宗、熊玉容之间的房屋租赁关系是真实存在的，上诉人在承租房屋后就对房屋进行了合法占有，并付清了租金。一审法院亦认定了租赁合同的事实。上诉人一次性付清了房租并在办理了燃气手续，缴纳了物业费、停车费，并在期间对该房屋进行了装修。2、上诉人请求法院带租拍卖符合法律规定。本案中的房产价值远远高于抵押权的价值，带租拍卖并不影响被上诉人的受偿。依据合同法第二百二十九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，上诉人的租赁权应当受到保护。 农业银行吴江分行辩称：1.对于张桂发、张秋荣与王世宗、熊玉容之间的租赁关系不真实。租赁合同约定的租赁期限为十五年，且租赁费一次性付清，有悖于通常的租赁关系；租金标准为1000元/月，远低于市场价格；2.张桂发、张秋荣实际占有使用案涉房屋不符合事实，一方面案涉房屋2016年12月之前没有水电费产生，说明房屋没有人居住；另一方面，2016年12月，执行法官至案涉房屋时，房屋中只有装修的工人，并没有人居住、使用；3.根据一审法院调取的张秋荣和王世宗的账户流水显示，所谓的租金的支付均是由单志赢的账户发起转到张秋荣，王世宗等人，最后几转之后由转回到了单志赢的账户里，证明租金并未实际履行，所以被上诉人认为租赁并不真实；4.案涉房屋办理抵押登记的时间是2013年11月29日，而张桂发、张秋荣主张的租赁自2015年4月2日开始，属于先抵押后租赁的情形，依照物权法第一百九十条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上一审法院认定事实清楚，证据充分。请求二审驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：2015年3月11日，王世宗、熊玉容作为甲方，张桂发、张秋荣作为乙方，双方签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于苏州市吴江区明珠城望湖苑23幢1601的房屋租给乙方；租期自2015年4月2日起至2030年4月1日止；租金每月1000元，房租一次性付清，合计18万元。同日，双方又签订《补充协议书》一份，约定甲方同意乙方两年后可以全部或部分转租给别人；甲方同意给乙方一个月的装修期，此一个月为免租期；房屋的装修、电器、生活用品等房屋内的一切物品由乙方自己装修和购买，一切费用有乙方自己承担，甲方出租的是一手房的毛坯房。同日，双方至吴江港华燃气有限公司办理了案涉房屋的房屋供用气手续。2015年3月12日、3月13日，自张秋荣尾号为3313的账户分别汇出7万元、11万元至王世宗尾号为5178的账户。2015年5月26日、2016年9月23日，张秋荣分别向上海新湖绿城物业服务有限公司吴江分公司交纳案涉房屋2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、地、地下车位服务费7550元016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费3578元。2016年10月10日，张秋荣与苏州璟尊环保装饰有限公司签订《装饰装修施工合同》一份，约定由该装饰公司负责案涉房屋的装修。后该装饰公司进场施工，张秋荣出资购买了部分装修材料。 另查明：案涉房屋于2013年11月29日办理了抵押登记，抵押权人为农业银行吴江分行。2016年3月25日，该院作出(2015)吴江商初字第02007号民事判决，判决王世宗、熊玉容归还农业银行吴江分行借款本金909949元并支付相应利息；如王世宗、熊玉容至期未履行判决确定的债务，农业银行吴江分行有权就王世宗、熊玉容提供抵押的位于苏州市××区松陵镇××明珠城××1601的房屋（他项权证号：苏房他证吴江字第××号）折价或以拍卖、变卖该抵押物所得款项在107万元数额范围内优先受偿。因王世宗、熊玉容至期未履行上述生效裁判文书确定的义务，农业银行吴江分行于2016年8月5日向该院申请强制执行，案号为(2016)苏0509执6402号。该案执行过程中，该院对案涉房屋进行了查封并予以拍卖，期间张桂发、张秋荣作为案外人以对案涉房屋享有租赁权为由向该院提出执行异议，该院于2017年1月25日裁定驳回其异议请求。 审理过程中，该院依王世宗的申请调取了张秋荣尾号为3313的账户、王世宗尾号为5178的账户2015年3月12日、3月13日的交易明细。调取的银行交易明细显示：2015年3月12日、3月13日张秋荣尾号为3313的账户分别收到单志赢尾号为7315的账户转入的7万元、11万元；后两笔款项于收到当日即转出至王世宗尾号为5178的账户中，王世宗的该账户于收到款项当日即又分别转出6万元、11万元至陈家希尾号为6676的账户和谈敏尾号为9273的账户；陈家希的上述账户于收到6万元款项的次日即转出5万元至单志赢尾号为7315的账户中，谈敏的上述账户于收到11万元的当日即转至单志赢尾号为7315的账户。经询问，张秋荣称陈家希系其远房亲戚，但不认识单志赢和谈敏，单志赢前述银行卡是由张叶华持有的；王世宗称不认识单志赢、陈家希、谈敏。 一审法院认为，根据物权法第一百九十条的规定，抵押权设立后财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。具体本案中，虽然张桂发、张秋荣与王世宗、熊玉容就案涉房屋签订了租赁合同，但签订时间为2015年3月11日，系在2013年11月29日抵押权设立之后，故其不得对抗农业银行吴江分行的抵押权。至于王世宗是否收到租赁合同项下的租金，实际涉及租赁合同的履行问题，不属于执行异议之诉的审理范畴，故该院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决如下：驳回原告张桂发、张秋荣的诉讼请求。 二审中，上诉人张桂发、张秋荣对一审判决认定的事实并无异议。 二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”本案中，张桂发、张秋荣与王世宗、熊玉容就案涉房屋于2015年3月11日签订租赁合同，签订租赁合同的时间在案涉房屋抵押权设立之后，因此不得对抗农业银行吴江分行的抵押权。综上，张桂发、张秋荣要求带租拍卖上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3420元，由上诉人张桂发、张秋荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁锋 审判员  谢坚 审判员  丁兵 二〇一七年十一月六日 法官助理刘钰 书记员钱曦