广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终4963号 上诉人（原审原告）：林国胜，男，XXX年X月X日出生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西大志汇建材市场管理有限公司，住所地南宁市良庆区玉洞大道**。 法定代表人：周康寿，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：广西物产投资发展有限公司，住所地南宁市良庆区玉洞大道**。 法定代表人：农秋枫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫良志，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖军，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁纵横时代建设投资有限公司，住所南宁市壮锦大道**。 法定代表人：魏金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李汉高，北京市中银律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：陆琴敏，北京市中银律师事务所广西分所律师。 被上诉人（原审被告）：广西锐升通盛仓储配送有限公司，，住所地南宁市良庆区南北二级公路七公里东面 法定代表人：李朴成，该公司董事长。 上诉人林国胜因与被上诉人广西大志汇建材市场管理有限公司（以下简称大志汇公司）、广西物产投资发展有限公司（以下简称物产公司）、南宁纵横时代建设投资有限公司（以下简称纵横公司）、广西锐升通盛仓储配送有限公司（以下简称锐升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林国胜上诉请求：1、撤销南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初9号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人大志汇公司签订的《商住房租赁合同》无效；判令大志汇公司返还林国胜押金1万元、租金4万元、物业管理费720元；并赔偿林国胜装修损失6345元、财产损失166059.02元；物产公司、纵横公司、锐升公司对上述款项承担连带责任。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与大志汇公司签订的《商住房租赁合同》合法有效错误。1、本案是租赁合同纠纷，涉案商铺原系锐升公司所有，2010年7月26日，已由南宁市良庆区人民政府依法征收。纵横公司既不是征收和支付补偿款主体也不是涉案商铺的产权人，其无权出租涉案商铺。2、上诉人与大志汇公司于2014年8月23日签订合同，上诉人刚装修好尚未正常经营，2014年10月良庆区拆迁办的工作人员开始拆迁动员工作，要求上诉人搬出所承租的商铺，整个市场秩序完全混乱，上诉人所承租的商铺无法正常经营。上诉人与大志汇公司一直在协商退租及赔偿事宜未果，而涉案商铺于2015年10月29日被南宁市良庆区政府拆迁办公室组织强制拆迁，上诉人商铺内的货物全部损失。四被上诉人对上诉人隐瞒涉案商铺已征收并补偿的事实，违法将涉案商铺层层转租，是造成上诉人货物损失的直接原因，四被上诉人应当承担赔偿责任。二、一审法院适用法律错误。1、涉案商铺，早在2010年7月南宁市良庆区人民政府已发布征收公告，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十条二条“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动(一)新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。”四被上诉人却违法将涉案商铺层层转租，违反了上述规定，合同应为无效。四被上诉人故意隐瞒涉案商铺已经被征收将要拆除的事实，上诉人与大志汇公司签订的合同是在受欺诈的情形下签订的，不是上诉人的真实意思表示，合同应为无效。2、合同无效，被上诉人因该合同取得的财产，应当予以返还并赔偿上诉人的损失。四被上诉人在2015年2月政府已经张贴拆迁公告情况下，仍未向上诉人说明情况，并以政府未给予安置补偿款不会拆除为由拒绝退还押金、租金并赔偿损失，造成上诉人未能及时搬迁被政府强制拆迁，造成商铺内货物损失，四被上诉人均应承担赔偿责任。 被上诉人物产公司辩称：被上诉人物产公司与上诉人没有合同关系，也没有相关的权利义务，上诉人的诉请与物产公司无关。上诉人与大志汇公司签订的合同已经履行完毕，其诉讼请求没有事实和法律依据。原判事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人纵横公司辩称：上诉人的涉案合同与纵横公司没有任何关系，根据合同相对性，上诉人对纵横公司的起诉缺乏法律依据。针对合同的效力问题，纵横公司认为该合同是合法有效的合同，涉案的商铺虽然于2012年被国家征收，但直至2015年才确定拆迁的时间，在拆迁前涉案的商铺仍能依法使用，所以纵横公司经政府授权作为拆迁管理人，有权对管理的商铺进行管理使用（包括出租），纵横公司将涉案商铺出租给物产公司的行为合法，上诉人与大志汇公司签订的合同没有违反法律规定，应为有效合同，且该合同已履行完毕，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 被上诉人大志汇公司和锐升公司没有提交答辩意见。 林国胜向一审法院起诉请求：⒈确认林国胜与大志汇公司签订的《商住房租赁合同》无效；⒉判令大志汇公司返还林国胜押金1万元、租金4万元、物业管理费720元；⒊判令大志汇公司赔偿林国胜装修损失6345元、财产损失166059.02元；⒋判令物产公司、纵横公司、锐升公司对上述第二、第三项请求承担连带责任。 一审法院认定事实：锐升公司系位于南宁市良庆区玉洞大道3号（原为南宁沿海开发区南北二级公路七公里东面）大志汇建材市场（原为沿海玉洞商贸城）土地的国有土地使用者，地上建筑物为其公司建设。2005年3月18日，锐升公司取得上述土地编号为沿海200511号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为铺面A1（二层半，1318.412平方米）、A2（二层，1917.233平方米）、B1（二层半，1196.216平方米）、B2（二层半，1492.844平方米）。 2008年7月10日，锐升公司作为甲方，广西物资集团总公司作为乙方，双方签订一份《项目合作协议书》，约定：因为甲方临时报建的玉洞钢材市场因银海大道、玉洞大道的建设无法启用，而乙方的“广西再生资源综合利用中心”项目与甲方的“广西钢铁加工配送中心”项目均为政府批准项目，双方一致同意将乙方项目纳入甲方项目的土地使用范围内。甲乙双方一致同意在甲方拥有土地使用权的上述地块和地上建筑物和设备设施共同合作开展乙方项目一期。乙方项目一期由乙方承包经营，甲方不介入，甲方对项目的经营不承担亏损风险、不参加利润分配，乙方按双方约定支付承包金。该合同的附件一载明：红线以内现有砖混建筑结构铺面117套，别墅2套，其中面临玉洞大道的临街铺面32套（编号为南A1-8、南B1-10、南C1-10、南D1-4），因玉洞大道扩建，政府已口头通知要求拆迁，甲方同意在政府正式下达拆迁通知前暂由乙方无偿使用、管理和维护；在甲方与政府达成拆迁协议要求搬迁之日起，乙方自行终止对上述32套商铺的使用；铺面拆迁补偿归甲方所有。该项目所在地即为现在的玉洞大道3号大志汇建材市场所在地。 2008年11月8日，锐升公司作为甲方，广西物资集团总公司（后更名为广西物资集团有限责任公司）作为乙方，广西桂物再生资源有限责任公司（2012年12月31日更名为广西物产投资发展有限公司，系广西物资集团有限责任公司的子公司。以下简称桂物公司）作为丙方，三方针对甲乙方上述《项目合作协议书》签订一份《补充协议》，约定《项目合作协议书》约定的一期合作中有关乙方权利义务由丙方继受和履行。 2009年8月18日，桂物公司作为甲方（出租方），周康寿、周林圣作为乙方（承租方），双方签订一份《货场铺面租赁协议》，约定：甲方将玉洞大道3号的钢材市场中甲方自编号为南堆1、2，中堆1，堆A，北堆1和临时入口货场面积45378平方米，以及甲方自编号为南A、B，西A、B，中A，南E及别墅楼的铺面，占地面积2464平方米，建筑面积6942平方米出租给乙方，用于经营钢材建材交易市场。租赁期限：2009年9月16日起至2019年11月30日止。2009年12月22日，经桂物公司同意，周康寿、周林圣将其《货场铺面租赁协议》中乙方的权利义务转为由广西中闽钢材市场管理有限公司（以下简称中闽公司）继受和承担。 中闽公司成立于2009年11月5日，住所地为南宁市良庆区玉洞大道**，周康寿和周林圣是中闽公司的股东，法定代表人为周康寿。2009年9月15日，周康寿和周林圣设立大志汇公司，住所地为南宁市良庆区玉洞大道**，法定代表人为周康寿。 2010年7月26日，为实施玉洞大道（银海大道—平乐大道）建设工程，纵横公司为甲方（拆迁人），锐升公司为乙方（被拆迁人），双方签订《南宁市城市房屋拆迁货币安置补偿协议书》，约定：由甲方对征收拆迁乙方享有产权的玉洞大道临街商铺支付补偿款和安置费；该协议自城区审核小组核准之日起生效，甲方在协议生效之日起15个工作日内支付补偿款和安置费，乙方在收到补偿款后7日内搬迁完毕，并与甲方办理交房手续。协议签订后，双方均依约履行了付款和房屋交接手续。 2012年2月10日，锐升公司作为甲方，桂物公司作为乙方，双方签订一份《关于玉洞大道沿街商铺拆迁补偿补助协议书》，约定由甲方一次性支付搬迁补偿补助费30万元给乙方，用于补偿玉洞大道临街商铺的经营业主搬迁，包括乙方经营业主投资新建的简易房补偿费、装修补偿费、搬迁补助费、停产停业补助费、空调迁移费等一切补偿。该协议签订后，视同《南宁市城市房屋拆迁货币安置补偿协议书》约定的临街商铺及土地按规划红线整体已移交给纵横公司，乙方负责按房屋拆迁公司要求办理整体搬迁及移交手续。 2012年4月16日，桂物公司与中闽公司签订《玉洞大道临街铺面补充协议》。协议载明：根据纵横公司《关于尽快移交被拆迁房屋的函》及双方《货场铺面租赁协议》有关条款的约定，玉洞大道编号南A、南B的临街商铺面临移交、拆迁问题，为妥善解决商铺拆迁问题，甲方负责与纵横公司联系、沟通，协商解决玉洞大道临街商铺拆迁问题，暂缓拆迁，尽量延长商铺使用时间等内容。（删除） 2012年6月15日，纵横公司作为甲方，桂物公司作为乙方，双方就玉洞钢材市场（现名称为大志汇钢材市场）在商铺租赁问题签订一份《租赁协议书》。协议约定租赁期限自2012年3月1日至2015年3月1日。协议第三条约定，如遇到南宁市政府相关部门要拆除临街商铺时，甲方需提前三个月通知乙方，租赁期计算到乙方已全部搬出并书面通知甲方之日止；乙方在收到通知后必须在规定期限搬出，乙方无权以此协议或任何理由拒绝搬迁和索取拆迁补偿费用。 2015年2月2日，物产公司向中闽公司发出《关于南A1-8和南B1-10商铺将要拆除的函》。该函载明：接南宁市国土地资源局“关于玉洞大道道路扩宽预公告”和项目建设单位纵横公司的通知，玉洞大道道路扩宽，南A1-8、南B1-10商铺将要拆除，其公司将在政府正式公告拆除前20日内改造受影响的市场水电管线，要求中闽公司配合做好上述商铺拆迁工作和水电管线改造工作。 2015年2月12日，南宁市城乡建设委员会发布南建征预[2015]8号《关于南宁市玉洞大道拓宽（银海大道-玉象路、平乐大道-良庆大道）工程项目国有土地上房屋征收预公告》，拟对南宁市玉洞大道拓宽工程项目（银海大道--玉象路、平乐大道--良庆大道）建设用地蓝线图范围内的国有土地上房屋及附属物进行征收，征收范围包含玉洞大道3号大志汇建材市场临玉洞大道的二排房屋。2015年4月，南宁市人民政府发布南征[2015]8号《关于对南宁市玉洞大道拓宽工程项目（银海大道-玉象路、平乐大道-良庆大道）实施房屋征收决定的公告》，决定征收的房屋范围包含玉洞大道3号大志汇建材市场临玉洞大道的二排房屋，房屋征收签约期限自房屋征收决定公告期限届满之日起3个月内，公告期限为2015年4月24日-2015年5月2日。上述公告在大志汇建材市场玉洞大道大门张贴。大志汇建材市场玉洞大道的临街二排商铺已于2015年12月份前拆除完毕。 2015年8月11日，纵横公司向物产公司发出《关于限期搬迁的函》，明确因玉洞大道拓宽建设需要，涉及租赁期满搬迁问题，其公司曾于2014年12月17日、2015年6月18日函告物产公司要求全部搬迁完毕，但截止2015年8月11日仍未完成搬迁，限物产公司于2015年8月16日前自行搬迁完毕。 2014年8月23日，大志汇公司作为甲方（出租方），林国胜作为乙方（承租方），双方签订一份《商住房租赁合同》，约定甲方将位于间（1套）商住房出租给乙方使用，租期为1年，自2014年8月23日起至2015年9月30日止，免费装修期至2014年9月30日止，租金自2014年10月1日起算；租金按总面积150㎡计算，月租金单价为55.56元/㎡，年租金总额为4万元；物业管理费按第一层面积60㎡计算，管理费1元/㎡，年物业管理费为720元，于本合同签订之日付清；乙方在本合同签订之日向甲方一次性付清年租金4万元和进场押金1万元。该合同未对违约责任进行约定。合同签订后，林国胜于2014年8月23日向大志汇公司支付了押金1万元、1年的租金4万元和1年的物业管理费720元。 2015年7月16日，大志汇公司向林国胜发出《关于南A栋拆迁补偿的通知》，载明：经市场董事会决定，在政府没有下发拆迁补偿的情况下，对原南A栋拆迁补偿定为：在交足租金后，每户补6个月租金的拆迁补偿。 一审法院认为：关于合同效力问题。林国胜主张在其不清楚案涉商铺于2010年已被国家征收，属于拆迁范围，其就已列入拆迁范围的商铺与大志汇公司签订租赁合同，合同内容非其真实意思表示，该合同应属无效合同。对此，本院认为，案涉商铺虽于2010年被国家征收，但直至2015年才确定拆迁时间，在拆迁前，案涉商铺仍能依法使用。林国胜主张合同非其真实意思表示，要求确认合同无效，无法律依据，不予支持。一审法院认定林国胜与大志汇公司2014年8月23日签订的《商住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 关于返还押金、租金和物业管理费，赔偿装修损失和财产损失问题。林国胜与大志汇公司签订的《商住房租赁合同》已于2015年9月30日租期届满，根据该合同第二条的约定，租赁期满后，大志汇公司应予以返还。林国胜诉请大志汇公司返还押金1万元，有合同依据，予以支持。租金和物业管理费的返还问题。案涉铺面拆迁前租赁期限已届满，林国胜未能举证证明租赁期间内由于政府部门发出拆迁公告而导致其无法正常使用案涉铺面经营，其要求大志汇公司返还租金4万元和物业管理费720元，无事实和法律依据，不予支持。赔偿装修损失和财产损失问题。如上理由，租赁期间内，林国胜已使用案涉铺面，其要求赔偿装修损失6345元和财产损失166059.02元，无事实和法律依据，不予支持。此外，林国胜如认为因政府发出拆迁公告将会影响其销售情况，在合同履行过程中，其有权向大志汇公司提出解除合同，以减少损失的发生，但其并未采取任何措施，故其依法亦无权要求大志汇公司承担其所谓的损失赔偿责任。 关于物产公司和锐升公司的责任问题。2010年纵横公司向锐升公司支付拆迁补偿款后，大志汇建材市场玉洞大道旁的二排临街铺面已不属于锐升公司所有，林国胜以锐升公司为产权人为由要求锐升公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。就大志汇建材市场玉洞大道旁的二排临街铺面，物产公司从纵横公司承租后，转租给中闽公司，中闽公司和大志汇公司的股东和法定代表人虽然相同，但两个公司均具有法人资格，属不同的市场主体。物产公司与大志汇公司并不存在合同关系，大志汇公司要求物产公司承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。 关于纵横公司的责任问题。纵横公司于2010年作为国家依法征收大志汇建材市场玉洞大道**临街铺面的拆迁人，在向铺面产权人锐升公司支付补偿费后接管了该二排临街铺面。纵横公司作为该二排临街铺面的管理人，在政府部门未确定拆迁时间前，其有权对管理的临街铺面进行使用，包括出租。故纵横公司与物产公司于2012年6月15日签订的《租赁协议书》是合法有效的合同。林国胜主张纵横公司将列入拆迁范围的铺面出租给物产公司，导致大志汇公司向其出租，纵横公司具有过错，要求纵横公司承担连带责任，缺乏法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、大志汇公司于本判决生效之日起7日内向林国胜返还押金10000元；二、驳回林国胜的其他诉讼请求。案件受理费4647元，由大志汇公司负担50元，林国胜负担4597元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，当事人亦无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 林国胜在一审中确认2015年10月29日，涉案的铺面被拆迁部门进行强制拆迁。 本院认为，关于合同效力。案涉商铺虽于2010年被国家征收，但直至2015年才确定拆迁时间，《城市房屋拆迁管理条例》虽规定拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得租赁房屋，但该条例已于2011年1月21日废止，而2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并未规定拆迁范围的房屋不得用于出租，故林国胜与大志汇公司于2014年8月23日签订的《商住房租赁合同》并未违反法律法规的禁止性规定。林国胜主张其是在被四被上诉人欺诈下签订合同，但未能举证证实。林国胜主张其不知道涉案商铺于2010年已被国家征收，其与大志汇公司签订的合同非其真实意思表示，但其在2014年10月就已知道涉案商铺被列入拆迁范围，但其并未向法院申请撤销合同，故其以涉案合同非其真实意思表示为由要求确认合同无效，无法律依据，本院不予支持。一审法院认定林国胜与大志汇公司签订的《商住房租赁合同》属有效合同正确，本院予以维持。 关于返还押金、租金和物业管理费，赔偿装修损失和财产损失问题。一审判决大志汇公司返还林国胜1万元押金，大志汇公司没有异议，本院予以维持。租金和物业管理费的返还问题。案涉铺面于2015年10月29日才被拆迁，而林国胜承租案涉铺面的租赁期限在2015年9月30日已届满，林国胜未能举证证明租赁期间内由于政府部门发出拆迁公告而导致其无法正常使用案涉铺面经营，且其自认在2014年10月份就知道案涉铺面将被政府拆迁，但其并未将案涉铺面返还大志汇公司，故其要求大志汇公司返还租金4万元和物业管理费720元，无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。装修损失和财产损失问题。如上所述，林国胜在租赁期内已使用案涉铺面，且林国胜在知道案涉铺面将被拆迁后，并未将案涉铺面内的财物及时搬离，故对案涉铺面内的财产因政府强制拆迁造成的损失，应由林国胜自行承担，其要求大志汇公司赔偿装修损失6345元和财产损失166059.02元，无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。 关于物产公司、锐升公司和纵横公司应否承担连带责任问题。如上所述林国胜与大志汇公司签订的合同合法有效，而物产公司、锐升公司、纵横公司与林国胜并不存在合同关系，故林国胜要求物产公司、锐升公司、纵横公司与大志汇公司承担连带责任没有依据，本院不予支持。 综上所述，林国胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9294元，由上诉人林国胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 蔚 审判员 陆 宁 二〇一七年十一月十日 书记员 梁雯敏