江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏03民终3863号上诉人（原审原告）:徐州市龙域花园业主委员会，住徐州市新城区龙域花园21#楼1层物管办公室。负责人：付化东，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，江苏帝伊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州中铁房地产开发有限公司，住所地徐州市潘塘维维大道1号潘塘办事处504号。法定代表人：周斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：代品想，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敦庆，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市新城区国有资产经营有限责任公司，住所地徐州市新城区行政服务中心东区综合楼D511室。法定代表人：毛孝泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，江苏义行律师事务所律师。上诉人徐州市龙域花园业主委员会（以下简称“龙域业委会”）因与被上诉人徐州中铁房地产开发有限公司（以下简称“中铁公司”）、徐州市新城区国有资产经营有限责任公司（以下简称“新城区国资公司”）确认合同无效纠纷一案，龙域业委会不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3147号民事裁定向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人龙域业委会上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。事实与理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。第一，认为业主委员会为了业主共同利益提起诉讼需要达到“两个过半”无法律依据，甚至可以说是枉法裁判。上诉人是合法成立的业主委员会，是业主大会选举产生的业主委员组成的，完全能够代表业主意志，业主委员会为了维护业主共同利益提起诉讼，不需要业主再行授权。如果强行要求再行授权，只能徒增诉累，造成涉及业主公共利益的事项久拖不决，矛盾激化，不利于和谐社会的构建，不符合公平、效率原则。二、根据《民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。而业主委员会属于其他组织，具备诉讼权利能力。三、《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约：(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员：(四)选聘和解聘物业服务企业：(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从上述规定可以看出，国务院颁发的《物业管理条例》并未限制业主委员会的诉讼权利，而且选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，这说明业主委员会的成立已经达到两个过半，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如果业主委员会作出的决定(包括起诉)侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。针对龙域业委会的上诉，中铁公司答辩称：一审法院裁定正确，上诉人上诉的事实和理由均不能成立，请求依法予以驳回。针对龙域业委会的上诉，新城区国资公司答辩称：一审认定事实、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原裁定。龙域业委会向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认中铁公司、新城区国资公司之间签订的关于龙域花园住宅地下室（防空地下室）的转让协议无效；2、判令国有公司停止出售龙域花园小区住宅地下室（防空地下室）。一审法院查明：涉案小区系龙域花园住宅，总建筑面积为404445平方米，住宅总面积326312平方米，商业建筑面积9440平方米，该小区业委会在2019年10月25日备案，付化东系该业委会主任，任期自2019年10月13日至2022年10月12日。2019年4月28日，新城区国资公司在小区内张贴公告，要求启动小区1#、2#、3#地下车库的销售工作，并明确本次销售活动优先面向小区业主进行，登记时间自2019年5月16日起，购买选择按照登记先后顺序进行，业主须提供房产证（不动产权证）或房屋买卖合同及身份证原件。并在该公告下张贴抢购价10万元等宣传标语。涉案小区地下室1号防空地下室即1号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（兼顾人防工程），载明：“中铁人才家园1号防空地下室，建筑面积13967平方米，经批准该防空地下室为兼顾式人防工程，产权和收益权归投资者所有，按照人防相关规定投资者享有处置权；平时使用接受人防主管部门监督检查，使用中不得破坏主体、毁损工程防护设备设施；战时国家依法征用。”涉案小区地下室2号防空地下室即2号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（兼顾人防工程），载明：“中铁人才家园1号防空地下室，建筑面积6289平方米，经批准该防空地下室为兼顾式人防工程，产权和收益权桂投资者所有，按照人防相关规定投资者享有处置权；平时使用接受人防主管部门监督检查，使用中不得破坏主体、毁损工程防护设备设施；战时国家依法征用。”涉案小区地下室3号防空地下室即3号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（兼顾人防工程），载明：“中铁人才家园1号防空地下室，建筑面积9905平方米，经批准该防空地下室为兼顾式人防工程，产权和收益权桂投资者所有，按照人防相关规定投资者享有处置权；平时使用接受人防主管部门监督检查，使用中不得破坏主体、毁损工程防护设备设施；战时国家依法征用。”涉案小区地下室1号防空地下室即4号地下室悬挂有民防（人防）工程告示牌（结建人防工程），载明：“中铁人才家园4号防空地下室，建筑面积16180平方米，该防空地下室为结合地面民用建筑修建的防空地下室，产权归国家；按照人防相关规定不得出售或变相出售；经人防主管部门批准并办理相关手续后方可使用，使用中不得破坏工程主体、毁损工程防护设备设施。”原审法院依职权前往徐州市人民防空办公室调取的徐州市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室审核表一份，文件号为徐人防（2008）核字第（014）号，载明建设单位为被告徐州中铁公司，项目名称为徐州市新城区4号地块一期住宅，建筑面积为398667平凡米，核定情况显示核定应建防空地下室为止在11#12#13#16#18#20#范围内，面积：2000平方米抢险抢修专业队（5级）13796平方米二等人掩（6级）28758平方米兼顾人防（参照6B级），平时用途汽车库，战时用途：抢险抢修、人掩，防护等级：甲类核5级、6级、参照6B级。审核依据：《中华人民共和国人民防空法》、《江苏省实施办法》、《徐州市市区结合民用建筑修建防空地下室管理办法》、《江苏省人民防空建设经费筹集管理规定》（苏防办字[2002]52号、苏财综[2002]294号）、《徐州市人民防空建设经费筹集管理规定》徐人防[2002]69号、徐财综[2002]66号、徐财综[2002]255号。徐州市人民防空办公室在审核意见处填写同意按与我办签订的《依法结合民用建筑修建人防工程协议书》内容及要求实施，并加盖行政审批专用章。龙域业委会提交2014年7月14日的业主委员会备案书一份，载明：“涉案小区共计2935户居民，总建筑面积为404445㎡，居民住宅建筑面积326312㎡，商业物业建筑面积为9440㎡，王月英系当时业委会主任。”2019年4月30日，龙域业委会召开为讨论涉案小区地下车库问题的会议，该会议纪要载明：“会议由王月英主持，就新城区国资公司出卖小区地下车库问题，是否同意业主委员会代表全体业主进行法律诉讼。实际到会业主代表67人，到会业主代表对此表示不满，根据物权法就是开发商有小区车位产权，也只能满足业主需求，不能转卖给任何第三方进行加价后再变卖给小区业主，参会代表全部举手表决通过，同意由业主委员会代表业主行使权力进行法律诉讼。”该会议纪要后附有会议签到表，共计80人签字。龙域业委会另提交涉案小区业主同意业委会代表全体业主对小区地下车库权属问题诉讼的意见签名单35页，龙域业委会并未举证证明签名单上所签名的人是否均为本小区业主。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。龙域业委会提起诉讼，要求确认中铁公司、新城区国资公司之间签订的有关涉案小区住宅地下室转让协议无效，停止出售住宅地下室，该行为系有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。到法庭分配给龙域业委会的举证时限截止之日，龙域业委会未提交证据证明提起本次诉讼经过业主共同决定，亦未举证证明此次提起诉讼系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。该业委会不具有诉权，起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回徐州市龙域花园业主委员会的起诉。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：龙域业委会是否具有诉讼主体资格。本院认为，根据《物权法》第七十六条第一款第（七）项及《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。龙域业委会要求确认中铁公司、新城区国资公司之间签订的有关涉案小区住宅地下室转让协议无效，涉及的是龙域花园小区全体业主的权益，龙域业委会提供的意见签名单无法证明确已获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权其提起诉讼，一审法院裁定驳回起诉并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人龙域业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费8800元，由上诉人徐州市龙域花园业主委员会负担。本裁定为终审裁定。审判长 张 伟审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年九月七日书记员 金宇婷