湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5715号上诉人（原审被告）：谢衡辉，男，1967年7月16日出生，汉族，湖南省常宁市人，无固定职业，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：薛伟幸，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：江培，湖北高照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周友华，女，1963年10月8日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，现住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告）：柳英福，男，1963年7月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，现住广东省江门市新会区。原审第三人：卓峰建设集团有限公司，住所地武汉市新洲区三店街西黄村。法定代表人：夏汉桥，该公司董事长。上诉人谢衡辉因与被上诉人周友华、柳英福及原审第三人卓峰建设集团有限公司（以下简称卓峰公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谢衡辉上诉请求：1.撤销原判并依法改判驳回被上诉人全部诉求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定系严重的错误。1.柳英福与谢衡辉签订的《房屋转让合同》中所涉还建房并非周友华合法财产，其并非案件适格主体，法院支持其诉求系严重的事实认定错误。2.谢衡辉与柳英福所签订《房屋转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，且周友华自始至终知道诉争房屋买卖的事实，一审法院确认合同无效系严重的事实认定错误。3.谢衡辉与柳英福之间在购房前不存在任何债权债务纠纷，也不存在任何恶意串通的情况，且谢衡辉就该房屋支付了合理对价，应当适用善意取得制度。4.一审法院根据武汉市国土资源和规划局出具的函件认定诉争房屋下的土地性质为集体土地，故诉争房屋的转让行为违反了法律、法规强制性规定属于严重的事实认定错误。二、一审法院法律适用错误。1.案涉土地性质应当系行政机关最终确认，而非一审法院判决所能确认的范围，且诉争房屋所属的还建项目已完成相关的审批手续，并已实际还建到位，一审法院不应仅因武汉铁机集团有限公司未按规定缴纳各项规费便认定案涉土地性质属于集体土地，完全否认武汉市国土资源和规划局此前的相关审批程序及审批结果，径自作出判断属于严重的法律适用错误。2.谢衡辉系善意第三人，并已支付合理对价，并完成相关的登记手续，一审法院应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，驳回周友华的全部诉求。周友华辩称，一审判决公正，请求驳回上诉，维持原判。诉争房屋系周友华的个人合法财产，周友华是案件适格主体，一审法院事实认定正确。诉争房屋下的土地性质为集体土地，故诉争房屋的转让行为违反法律、法规强制性规定。谢衡辉引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，属法律运用错误。柳英福辩称，柳英福的户口是城镇户口，不在铁机村。对诉争房屋认定为集体土地无异议，对一审法院认定合同无效无异议。同意周友华的答辩意见。卓峰公司未到庭应诉及陈述意见。周友华向一审法院起诉请求：1.判令柳英福与谢衡辉签订的房屋转让合同无效；2.本案诉讼费用由柳英福、谢衡辉承担。一审法院查明事实：周友华与柳英福系夫妻。2011年4月19日，周友华与案外人武汉泰德房屋拆迁代理有限公司签订房屋拆迁补偿协议书，将其位于武汉市洪山区铁机村四组建筑面积341.65平方米的房屋拆迁。同时，原告还与卓峰公司签订房屋还建协议书，协议还建面积共270平方米。经铁机村村民鄂茂雄介绍，2011年9月19日，柳英福与谢衡辉签订房屋转让合同，柳英福将周友华上述还建房屋中的90平方米还建房转让给谢衡辉，单价为每平方米4500元，总价405000元。合同约定，谢衡辉支付首付款270000元，一年后再付55000元，尾款待房屋交付时一次性付清。还约定，双方同时到房屋交付办公室办理相关事宜，平方数与房屋款差价到时多退少补（以实际房型平方数为依据；房屋交付时，不得涨价）。合同签订后，柳英福协助谢衡辉在卓峰公司处将此前由周友华作为被拆迁人签订的房屋还建协议书的被拆迁人变更为谢衡辉，同时在协议上注明“周友华、柳松、谢衡辉一起选房”。此后，谢衡辉付清全部购房款。2017年12月6日，谢衡辉在铁机村B区还建楼分房确认表上签名，确认所选房屋面积94.83平方米，选房号为4-3-1703。周友华对此不予认可，双方发生纠纷，谢衡辉至今未接收房屋。另，经一审法院调查，案涉还建房屋系“洪山区铁机村城中村综合改造还建项目”所建。该项目于2010年9月25日由武汉市国土资源和规划局核发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》。2014年4月，武汉市国土规划局对以上项目所在的还建地块H1/H2开具缴费通知单，但武汉铁机集团有限公司尚未缴纳各项规费，该项目尚未取得建设用地批准书，尚未办理国有土地使用权证，也未办理建设工程规划许可证。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”案涉还建房对应地块上房屋虽已完成拆迁，但该还建房项目的开发未取得建设用地批准书，未办理建设工程规划许可证，也尚未办理国有土地使用权证，其土地性质仍为集体土地。集体土地上房屋的转让为现行法律、行政法规所限制。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。”本案中，谢衡辉与柳英福并非同一集体经济组织成员，柳英福将其妻周友华在集体土地上的还建房向谢衡辉转让的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方之间达成的口头协议无效。本院对周友华要求确认柳英福与谢衡辉签订的房屋转让合同无效的诉讼请求，依法予以支持。谢衡辉辩称的有关善意取得及案涉房屋允许交易的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。因房屋转让行为发生在谢衡辉、柳英福之间，转让合同被确认无效后，谢衡辉可就其损失依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：柳英福与谢衡辉签订的房屋转让合同无效。本案案件受理费100元，由柳英福、谢衡辉负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据前述规定及其精神，无权处分行为并不必然导致合同无效，而影响合同是否能够履行。因周友华的诉讼请求为确认房屋转让合同无效，本案应针对其诉讼请求进行审理，故对于柳英福是否系无权处分行为，不属于本案的主要审查内容。根据一审法院查明的事实，案涉还建房项目的开发未取得建设用地批准书，未办理建设工程规划许可证，也尚未办理国有土地使用权证。即依现有证据，不能证明案涉房屋所在土地性质已变更为国有土地，一审法院认定土地性质仍为集体土地，系对案件相关事实的查明，并无不当。因集体土地上房屋的转让为现行法律、行政法规所限制，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，对周友华要求确认柳英福与谢衡辉签订的房屋转让合同无效的诉讼请求，依法予以支持，亦并无不当。转让合同被确认无效后，谢衡辉可就其损失依法另行主张权利。综上所述，谢衡辉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谢衡辉负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年九月四日书记员  陈旭敏