福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0504民初1104号 原告：王全发，男，1976年11月25日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住福建省泉州市洛江区。 被告：刘松柏，男，1963年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：赵南华，福建和昇律师事务所律师。 被告：厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市丰泽区东涂街“经典名门”1号楼8店面。 负责人：沈毅。 委托诉讼代理人：陈盛，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。 第三人：杨幼，女，1966年4月19日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告王全发与被告刘松柏、第三人厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司(以下简称“聚荣信泉州分公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告王全发申请将第三人聚荣信泉州分公司变更为被告，被告聚荣信泉州分公司对原告王全发提出反诉，后又当庭撤回反诉，本院予以准许；本院依职权追加杨幼作为第三人参加诉讼。原告王全发、被告刘松柏的委托诉讼代理人赵南华、聚荣信泉州分公司的委托诉讼代理人陈盛、吴冰冰及第三人杨幼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王全发向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司于2017年3月30日签订的编号：6010259的《房产买卖协议书》无效；2.判令刘松柏、聚荣信泉州分公司立即返还王全发购房意向金3000元、购房定金5万元，共计53000元及支付占用资金逾期利息（利息自2017年5月1日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；3.判令刘松柏应赔偿王全发违约金68300元、房屋升值差价损失费175500元、误工费2413.5元等经济损失，合计246213.5元及支付逾期利息（利息自2017年5月1日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；4.依法判决刘松柏承担本案受理费（诉讼费）。诉讼过程中，王全发将诉讼请求变更为：1.依法判令解除王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司于2017年3月30日签订的编号：6010259的《房产买卖协议书》；2.依法判令刘松柏、聚荣信泉州分公司应立即返还王全发购房意向金3000元、购房定金5万元，共计53000元及支付占用资金逾期利息（利息自2017年5月1日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；3.依法判令刘松柏、聚荣信泉州分公司应赔偿王全发违约金68300元、房屋升值差价损失费463500元、鉴定费4100元的经济损失，合计535900元及支付逾期利息（利息自2017年5月1日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；4.依法判决刘松柏、聚荣信泉州分公司承担本案受理费（诉讼费）。 事实和理由：2017年3月24日，聚荣信泉州分公司介绍王全发向刘松柏购买址于洛江区吉源花苑2幢603号的房产。在协商中，王全发要求聚荣信泉州分公司务必通知刘松柏之妻杨幼到场一起签订合同。刘松柏及聚荣信泉州分公司均承诺没问题。当日，王全发按聚荣信泉州分公司指定账号，汇入购房意向金3000元。同时，王全发与聚荣信泉州分公司签订购房意向书。2017年3月30日，王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司经协商一致，王全发将购房定金5万元汇入刘松柏、聚荣信泉州分公司指定账户，刘松柏、聚荣信泉州分公司确认收到并出具了定金收据交王全发收执。王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订了《房产买卖协议书》，约定：刘松柏同意将坐落于洛江区吉源花苑2幢603号房产出售给王全发，建筑面积175.05平方米，附加储物间1间（面积9.25平方米）及阳台，房产成交价683000元，刘松柏应于2017年4月30日前办理提前还贷和解除抵押登记，以便办理交易过户手续；若中途悔约，悔约方除应向守约方承担总房款10%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。 三方签订的《房产买卖协议书》系有效合同，至于不能实现合同的目的，是刘松柏、聚荣信泉州分公司不兑现承诺，不履行合同约定的义务，存在过错和违约造成的。据此，本案的《房产买卖协议书》应适用解除。1.王全发、刘松柏、聚荣信泉州分公司均是成年人，具有完全民事行为能力，双方应兑现承诺。2.刘松柏对涉案房屋具有独立的处分权，因涉案房屋的产权登记仅记载刘松柏个人所有，不存在共有权人。3.杨幼自知道王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订《房产买卖协议书》之后至王全发起诉之前，杨幼从未提出异议，视为其已同意认可刘松柏与王全发的房产买卖合同关系。4.依据《房产买卖协议书》中的主体上有聚荣信泉州分公司亲笔注明杨幼的身份。据此，明显聚荣信泉州分公司有承诺将杨幼列为合同主体，但聚荣信泉州分公司未促成杨幼签名确认。且聚荣信泉州分公司明知杨幼未签名确认，仍然促成王全发与刘松柏签订该《房产买卖协议书》，才导致刘松柏的违约借口，才造成刘松柏不予配合办理房产交易过户手续，才造成不能实现合同目的的原因之一。明显刘松柏、聚荣信泉州分公司均违背承诺，不兑现承诺，不履行合同约定的义务，有存在过错和违约行为，因此刘松柏与聚荣信泉州分公司均为本案适格被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的有关规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。据此，符合王全发主张解除《房产买卖协议书》的法定情形。 二、王全发的诉讼请求具有事实依据和法律依据及赔偿依据。 依据涉案《房产买卖协议书》的约定、收据和依据法院委托福建均恒房地产评估有限公司对涉案房屋包括储藏间作出的福均恒估字[2017]第Q08322号估价报告的估价结果，对涉案房屋（储藏间）的升值差价损失已有明确的具体数额，以及依据发票和我国《合同法》及司法解释之规定等。 综上，刘松柏、聚荣信泉州分公司应依法赔偿王全发以下各项经济损失：1.购房意向金3000元+购房定金5万元=53000元；2.违约金：683000元×10%=68300元；3.房屋升值差价损失费：市场价值114.65万元-买卖合同成交价68.3万元=463500元；4.鉴定费：4100元。王全发为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 刘松柏辩称，1.本案王全发与刘松柏以及聚荣信泉州分公司在2017年3月30日订立的房产买卖协议书尚未依法成立，不发生法律效力。合同订立必须主体合格，房产买卖必须是房屋所有权人，案涉房屋登记人是刘松柏，但是其与杨幼婚姻存续期间购买的，是夫妻共有财产，夫妻双方具有平等的处理权，本案适格的处分权人应当是刘松柏与杨幼，杨幼未签字，还未发生法律效力；合同的形式上，刘松柏与杨幼均列为房屋的处分权人，双方订立的合同第16条明确该买卖必须经过三方签订后生效，但杨幼未签字盖章，该协议尚未生效。 2.刘松柏在2017年3月30日签订合同的当天有向杨幼陈述签合同一事，要求杨幼次日到中介门店签名，但是杨幼明确表示拒绝，因此马上告知聚荣信泉州分公司以及王全发：合同因杨幼拒绝签字无法生效。王全发与聚荣信泉州分公司之间的收款行为以及事后收付款，刘松柏不清楚，且明确告知杨幼不签字合同不予履行。 聚荣信泉州分公司辩称，王全发无权解除房产买卖协议书中关于王全发与聚荣信泉州分公司、刘松柏与聚荣信泉州分公司之间的居间合同，有权解除的仅限于其与刘松柏双方之间签订的房屋买卖合同关系。 聚荣信泉州分公司确有收到定金5万元，但根据定金授权保管书可证实该定金系刘松柏委托聚荣信泉州分公司代为保管，若发生纠纷，则根据双方协商一致的结果或生效的法律文书进行支付，现双方无法协商一致，故聚荣信泉州分公司只能依据法院作出的判决支付，王全发要求支付占用资金逾期利息没有事实及法律依据。 聚荣信泉州分公司作为合同的居间方，在促成双方签订合同的过程中并无过错，王全发在诉状中的事实与理由部分自认其在签订合同时清楚房屋的权属情况，并且刘松柏在签订合同时也作出声明表示其配偶同意出售该房屋，配合办理过户否则其愿意承担由此产生的法律后果。现该合同无法继续履行系刘松柏配偶杨幼不同意出售，违约的原因在于刘松柏，其责任也应当由刘松柏承担，聚荣信泉州分公司作为促成合同成立的一方并无过错，在合同履行过程中也无违约行为，王全发无权要求聚荣信泉州分公司承担违约责任，赔偿损失。 杨幼辩称，其不同意出售案涉房屋，刘松柏出售房屋的事情其并不知情。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，王全发与聚荣信泉州分公司签订《房屋购买意向书》，欲购买座落于吉源花苑2幢603室的房产，向聚荣信泉州分公司支付购房意向金3000元，并自动转为购房定金，由聚荣信泉州分公司代为保管。同年3月30日，王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订《房产买卖协议书》，约定：刘松柏同意将座落于福建省泉州市洛江区吉源花苑号的房产出售给王全发，成交价683000元，协议签订当日，王全发应支付购房定金5万元至聚荣信泉州分公司处，待办理交易过户手续当日由聚荣信泉州分公司无息支付给刘松柏。双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款10%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。协议签订当日，王全发支付给刘松柏购房定金5万元，刘松柏出具了定金收据交王全发收执。刘松柏于当日授权聚荣信泉州分公司保管该定金5万元。后刘松柏以共有权人杨幼不同意出卖房屋为由，拒不履行合同约定的义务，故王全发诉至本院。 在诉讼过程中，王全发申请对案涉房屋的市场价进行评估，评估基准日为起诉日即2017年5月22日，经本院委托福建均恒房地产评估有限公司进行鉴定，评估结果为：评估对象在价值时点估价结果：假设未设立他项权利下的市场价值为人民币114.65万元（其中住宅价值为110.56万元，单价为6316元/㎡，储藏间价值为4.09万元，单价为4421元/㎡）。另查明，刘松柏与杨幼于1987年结婚，案涉房屋登记在刘松柏名下，其于2006年12月1日取得房屋所有权证。 上述事实,有双方在庭审时的陈述，以及王全发提供的房屋所有权证复印件、房屋购买意向书、《房产买卖协议书》、定金收据、定金授权保管书，聚荣信泉州分公司提供的《房产买卖协议书》、佣金确认单、共有权人未到场声明，福均恒估字[2017]第Q08322号《房地产估价报告》等证据予以证实，本院予以确认。 本案双方当事人争议的主要焦点是：1.《房产买卖协议书》是否成立？若成立，是否有效？2.王全发的诉讼请求是否符合双方的约定和法律规定？ 对于上述争议焦点，本院经审查、分析，认定如下： 1.对于《房产买卖协议书》是否成立，若成立是否有效的问题。2017年3月30日，王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订《房产买卖协议书》（以下简称“协议书”），该协议书上有王全发与刘松柏的亲笔签字，是双方的真实意思表示，该买卖协议自王全发与刘松柏签字即成立，并自成立时生效，且该协议书并无法律规定的合同无效情形，故，王全发与刘松柏签订的《房产买卖协议书》是合法有效的。刘松柏辩称，因协议书中的出售方有刘松柏与杨幼二人，而杨幼并没有在协议书上签字，也不同意出售房屋，故该协议书并未成立，不发生法律效力。杨幼未在协议书上签字，也未对该协议进行追认，该协议对其不发生法律效力，但并不影响协议书在刘松柏与王全发之间的法律效力，上述辩解意见不成立。本案《房产买卖协议书》成立且有效。 2.对于王全发的诉讼请求是否符合双方的约定和法律规定的问题。王全发主张解除与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订的《房产买卖协议书》，现因案涉房屋共有权人杨幼不同意出售房屋，刘松柏无法继续履行合同，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，王全发可主张解除合同；王全发要求刘松柏、聚荣信泉州分公司返还购房意向金3000元及购房定金5万元及资金占用利息，王全发分别在与聚荣信泉州分公司签订《购买意向书》及《房产买卖协议书》后，按约定将购房意向金3000元及购房定金5万元支付至聚荣信泉州分公司处，由聚荣信泉州分公司代为保管，待符合条件后再无息支付给刘松柏。现因刘松柏无法继续履行合同，聚荣信泉州分公司代为保管的意向金3000元及定金5万元，应返还给王全发。但王全发主张购房意向金及定金的资金占用利息，因双方对此并无约定，王全发主张资金占用利息，并无依据；王全发主张刘松柏、聚荣信泉州分公司赔偿违约金68300元、房屋升值差价损失463500元、鉴定费4100元,合计535900元，及上述经济损失自2017年5月1日起至实际付清款项之日止的逾期利息。首先，关于聚荣信泉州分公司是否应承担赔偿责任的问题，王全发认为聚荣信泉州分公司同意将杨幼列为合同的主体，但未促成杨幼在合同上签字确认，存在过错和违约行为，该过错和违约行为亦是不能实现合同目的的原因之一，故其应承担赔偿责任。聚荣信泉州分公司辩称，其作为合同的居间方，在促成双方签订合同的过程中并不存在过错，在合同履行过程中也无违约行为，其不应对王全发的损失承担赔偿责任，合同无法继续履行系刘松柏配偶杨幼不同意出售，违约的原因在于刘松柏，责任也应当由刘松柏承担。经查，案涉房屋登记在刘松柏名下，而《房产买卖协议》之所以列杨幼为合同当事人，也是基于王全发的要求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，其主要的义务是一般人的注意义务及合理审查义务，该义务主要包括：不可故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、不可故意提供虚假情况。聚荣信泉州分公司作为居间方，虽其辩称不知案涉房屋有共有权人，但其在签订协议当天，要求刘松柏出具了“共有权人未到场声明”，该声明明确写明案涉房屋的共有权人即为房产买卖协议的一方当事人杨幼，但聚荣信泉州分公司在杨幼未在《房产买卖协议》上签字的情况下，即促成王全发与刘松柏之间的买卖，未尽到一般人的注意义务及合理审查义务，存在一定过错，应对王全发的损失承担相应的赔偿责任。其次，王全发主张违约金及房屋差价损失的金额问题。因《房产买卖协议》第十一条约定“甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担百分之壹拾的违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失……”，现王全发主张违约金68300元，符合双方的约定，可予以支持。王全发主张房屋差价损失463500元，根据福建均恒房地产评估有限公司作出的福均恒估字[2017]第Q08322号《房地产估价报告》，案涉房屋在价值时点的估价为1146500元，与双方约定的购房价格683000元，差价为463500元，王全发主张的房屋差价损失463500元，合法有据，王全发因鉴定房屋差价损失花费鉴定费4100元，有鉴定费发票为证，可予以支持。王全发主张上述经济损失的逾期利息，因上述损失并不存在逾期支付,该主张与事实不符，不予支持。最后，王全发主张损失的赔偿责任主体及承担责任比例问题。刘松柏在未取得案涉房屋共有人杨幼同意的情况下，即与王全发签订《房产买卖协议》，将房屋出售给王全发，现因杨幼不同意出售房屋，导致合同无法继续履行，刘松柏应对王全发的损失承担70%的赔偿责任，即（违约金68300元+房屋差价损失463500元+鉴定费4100元）×70%=375130元。王全发在签订《房产买卖协议》时即主动要求增加杨幼为合同当事人，虽然案涉房屋产权证上仅登记刘松柏为产权人，但王全发显然已意识到房屋可能存在共有人，其对该房屋交易可能发生的风险应当有一定的预判，但其在未得到共有人杨幼签字确认同意出售的情况下，仍然不顾风险，与刘松柏签订协议，自身存在一定的过错，应对自己的损失承担15%的责任，即（违约金68300元+房屋差价损失463500元+鉴定费4100元）×15%=80385元。聚荣信泉州分公司作为居间方，未尽到注意义务及合理审查义务，也存在过错，应对王全发的损失承担15%的赔偿责任，即（违约金68300元+房屋差价损失463500元+鉴定费4100元）×15%=80385元。 本院认为，刘松柏与王全发、聚荣信泉州分公司于2017年3月30日签订的《房产买卖协议书》，将自己名下的房产出售给王全发，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予以保护。因王全发要求解除上述协议，上述协议因案涉房屋共有人杨幼不同意出售房屋已无法继续履行，故该协议予以解除。因协议解除，王全发支付的意向金3000元及定金5万元，聚荣信泉州分公司应予以返还。因刘松柏违约及王全发、聚荣信泉州分公司各自的过错，导致王全发产生经济损失，应对王全发的损失各自承担相应的赔偿责任。 综上所述，王全发诉求合法合理的部分，本院予以支持。刘松柏、聚荣信泉州分公司缺乏证据支持的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、王全发与刘松柏、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司于2017年3月30日签订的《房产买卖协议书》解除。 二、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司应于本判决生效之日起十日内返还王全发购房意向金3000元、购房定金5万元。 三、刘松柏应于本判决生效之日起十日内赔偿王全发经济损失375130元。 四、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王全发经济损失80385元。 五、驳回王全发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10630元，由王全发负担1251元，刘松柏负担8128元,厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司负担1251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  庄玉燕 审判员  孙玫芳 审判员  谭海燕 二〇一七年十一月一日 书记员  傅莹莹 速录员  黄永继 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因为取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。