福建省厦门市思明区人民法院 行 政 判 决 书 （2017）闽0203行初125号 原告厦门独角虫商贸有限公司，住所地厦门市翔安区滨海东大道海峡现代城一期A栋一层。 法定代表人杨凤，执行董事。 原告杨凤，女，1975年7月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被告厦门市不动产登记中心，住所地厦门市思明区湖滨中路520号14层。 法定代表人朱旭东，主任。 出庭行政机关负责人黄刚收，副主任。 委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。 原告厦门独角虫商贸有限公司不服被告厦门市不动产登记中心土地房屋权属行政登记，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2017年9月13日第一次公开开庭审理了本案。原告厦门独角虫商贸有限公司法定代表人杨凤，被告厦门市不动产登记中心副主任黄刚收及委托代理人伍毓锟到庭参加了诉讼。审理过程中，因杨凤与案涉行为存在利害关系，本院依法通知杨凤作为共同原告参加诉讼，并于2017年10月31日第二次公开开庭审理了本案。原告杨凤本人以及作为原告厦门独角虫商贸有限公司法定代表人，被告副主任黄刚收及委托代理人伍毓锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门独角虫商贸有限公司（下称独角虫公司）、杨凤诉称，原告独角虫公司于2017年4月21日向厦门市国土资源与房产管理局翔安工作站提交登记申请，申请将公司名下位于翔安区新澳路500号1410室转移登记至杨凤名下。被告出具编号为2017翔00001号不动产登记不予受理告知书，决定不予受理原告独角虫公司申请，理由为案涉申请不符合土地出让合同第二十二条第二款的规定。原告认为，被告出具案涉不予受理告知没有法律依据，理由如下：一、原告申请事项不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的不予登记的情形。二、被告不予受理的理由所涉及的土地出让合同系土地出让方与开发商签署，原告并非合同当事人。根据合同相对性原理，该合同的相关规定不能约束原告。被告以此不予受理，于法无据。三、原告依法向作为不动产登记机构的被告提出权属转移申请，却遭到无理拒绝。被告拒绝履行法定职责，严重违背《不动产登记暂行条例》的立法精神，侵害原告的合法权益。综上，请求撤销被告作出的案涉不予受理告知书，责令被告履行法定职责，尽快办理案涉房屋转移登记手续。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1.不动产登记不予受理告知书； 2.不动产权证； 3.存量房买卖合同； 4.商品房买卖合同。 证据1-4证明，被告不予受理原告权属转移登记申请，缺乏事实与法律依据。 被告厦门市不动产登记中心辩称，土地出让合同属于行政合同而非普通的民事合同。案涉土地出让合同对开发商在土地上所建设商品房的销售对象进行了限制，目的是为了鼓励更多的钢贸企业进驻本地，以促进辖区经济发展，政府税收及创造就业。在此情况下，不管是作为受让方的开发商，还是作为购房者的企业，都应当以实现出让合同的目的为房屋转让的条件，保障购房企业在所购房屋内开展经营活动。倘若允许购房企业随意将房屋转让给自然人，即使受让人是企业的股东或法定代表人，均无法保证企业正常开展经营活动，实质上会损害出让方所代表的国家利益。本案中，原告独角虫公司购买案涉房产前后，并未实际开展经营活动，反而急于将案涉房产转让给其唯一股东杨凤，即属于前述关于名为企业购房实为个人购房的情况。 根据案涉翔安区新澳路500号1410室的不动产权证（闽【2017】厦门市不动产权第××号）“权利其他状况”一栏中记载，“该宗地及其地上建筑物若转让、抵押，须按35021320120709ＣＧ051号厦门市国有建设用地使用权出让合同有关条款执行”。原告从受领该本产权证至今未提出异议。根据35021320120709ＣＧ051号《国有建设用地使用权出让合同》第二十二条第二款约定，合同项下建设项目办公部分（即Ｇ、Ｈ子地块）只能销售给符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业。据此，原告向被告申请进行产权登记，而鉴于产权证中存在应执行出让合同条款这一限定条件，故被告要求原告根据出让合同的约定，由出让合同的第四方就其转让案涉房屋的行为是否符合土地出让合同的证明，并无不当。 综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩，向本院提交下列证据： 1.闽（2017）厦门市不动产权第0037725号产权证； 2.编号35021320120709CG051号厦门国有建设用地使用权出让合同； 证据1-2证明，根据案涉房屋所在地块的出让合同明确约定，案涉房屋只能销售给符合条件的钢贸企业。 在第二次庭审过程中，经本院询问，被告出示了翔安区商务局出具的证明（复印件），证明原告独角虫公司符合编号35021320120709ＣＧ051号厦门国有建设用地使用权出让合同第二十二条约定的租售对象条件。 经庭审质证，各方对在案证据的真实性均无异议，本院对全部证据真实性予以确认。 原告独角虫公司对于被告补充出示的证明材料真实性不予认可，认为在当时购买案涉房屋及办理权属登记时并未见过、知晓该证明。 经审理查明： 原告独角虫公司系2016年5月26日成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为杨凤。 2012年７月９日，出让人厦门市国土资源与房产管理局翔安分局、受让人厦门翔坤集团有限公司、第三方厦门翔安建设发展有限公司、第四方厦门市翔安区经济贸易发展与科学技术局签署编号为35021320120709ＣＧ051国有建设用地使用权出让合同，就案涉房屋所在地块的使用权出让事宜作出约定。该合同第二十二条规定，受让人按照本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权按照以下约定将本合同项下国有建设用地使用权转让、出租、抵押：……（二）本合同项下其余建设用地使用权可全部或部分转让、出租、抵押。本合同项下建设项目办公部分只能销售给符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业，办理产权交易登记时，受让人应提供第四方出具的证明（证明销售对象为符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业）。…… 2016年6月6日，原告独角虫公司与海峡现代城（厦门）有限公司签订合同编号为03288322号商品房买卖合同，约定将位于海峡现代城一期Ｈ地块Ｈ1、Ｈ2、Ｈ3办公楼Ｈ3梯14层1410单元（即案涉房屋）出售给原告。合同第四条约定，按出让合同约定，本项目只能销售给符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业，办理产权登记时，受让人应提供第四方出具的证明。 2017年4月14日，厦门市国土资源与房地产管理局向原告独角虫公司颁发编号为闽（2017）厦门市不动产权第0037725号产权证，主要内容：权利人为原告独角虫公司，房屋坐落为翔安区新澳路500号1410室（即案涉房屋，登记门牌），权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为出让／商品房，用途为办公。权利其他状况栏载明：该宗地及其地上建筑物若转让、抵押或租赁，须按35021320120709ＣＧ051号厦门市国有建设用地使用权出让合同有关条款执行。 2017年4月20日，原告独角虫公司与杨凤签订存量房买卖合同。合同显示，独角虫公司将案涉房屋出售给杨凤，成交价为1220000元。 2017年4月21日，原告独角虫公司向被告申请办理案涉房屋转移登记事项，请求以出让为由将案涉房屋转移登记至杨凤名下。被告向原告独角虫公司出具编号为2017翔00001不动产登记不予受理告知书，告知原告独角虫公司申请事项不符合出让合同第二十二条第二款的约定，决定不予受理。原告不服，遂诉至本院。 本院认为，《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第十一条规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理并即时出具书面受理凭证；申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并一次性告知申请人需要补正的内容。由此可见，被告作为不动产登记机构，具体负责本市土地房屋登记工作，有权对申请登记材料进行初步审查，在发现材料不齐全或者不符合法定形式的情况下，可以决定不予受理。 本案中，原告独角虫公司系将其名下房产申请转移登记至其法定代表人杨凤个人名下。从被告不予受理告知书内容看，被告以案涉房屋所在土地使用权出让合同第二十二条第二款的约定内容为由，认为案涉地块所建设房屋办理产权交易登记，应当提交关于销售对象符合条件的证明，并据此认为申请不符合上述条件决定不予受理。因此，被告决定不予受理的事实及依据是本院审查的重点。 《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》第六条规定，申请土地房屋登记，申请人应当向登记机构提交相关的申请材料。所需具体材料目录由登记主管部门根据有关规定并结合厦门市实际，遵循便民和高效的原则，依程序制定，向社会公布。厦门市国土资源与房产管理局关于印发《申请土地房屋登记具体材料目录》通知（厦国土房〔2011〕249号）第十八项载明：单位因买卖转让其名下房地产的，申办转移登记手续时申办需要提交的材料包括登记申请表、土地房屋权属证书、申请人的身份证明、房地产买卖合同或与买卖有关的协议、法律文件、相关部门同意转让的证明材料（房屋限制性转让的）等；说明事项还提及，因国家或地方土地房屋政策调整而要求提交其他材料的，按照相关政策要求办理。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十二条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。案涉转移登记事项，事实上属于国有土地使用权及附着房屋所有权的转移登记。从案涉国有建设用地使用权出让合同第二十二条内容看，系对受让人行使合同项下的国有建设用地使用权转让、出租、抵押权利时的限制。根据前述规定，在案涉房屋的转让过程中，所在土地使用权一并转让，案涉国有建设用地使用权出让合同中约定或载明的权利义务随之转移。再者，尽管原告并非案涉土地使用权出让合同的当事人，但原告与开发商签订的一手房买卖合同中已经约定相关条款，而登记机关在为原告办理案涉房屋首次权属登记之时，也已在权证上载明转让、抵押等行为应按照出让合同有关条款执行。故而，原告独角虫公司以及法定代表人杨凤已经知悉案涉房屋处分时存在的限制性条件。综合以上分析，在原告独角虫公司申请将案涉房产转移登记至原告法定代表人杨凤个人名下时，被告以应提交案涉国有建设用地使用权出让合同第二十二条所要求的关于受让人资格的证明文件为由不予受理，并无不当。 综上所述，被告以缺少相关证明文件为由不予受理案涉转移登记申请，具有事实及法律依据，并无不当。原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告厦门独角虫商贸有限公司及杨凤的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告厦门独角虫商贸有限公司及杨凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  简振环 人民陪审员  **龙 人民陪审员  林美玉 二〇一七年十一月二日 代书 记员  吕致鹏 附：本案所适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。