贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔民终717号上诉人（原审被告）：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市锦江北路。法定代表人：覃晓波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苟骏，贵州鼎尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张洪书，男，1984年8月6日出生，汉族，住广东省廉江市，天天见商贸有限公司员工。被上诉人（原审原告）：张锡永，男，1953年12月10日出生，汉族，住广西省柳州市鱼峰区，天天见商贸有限公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。上诉人铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（以下简称盛世铭城房开公司）因与被上诉人张洪书、张锡永商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市中级人民法院（2016）黔06民初166号判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，并于2017年8月24日进行调查质证，上诉人盛世铭城房开公司委托诉讼代理人苟骏，被上诉人张洪书，被上诉人张锡永的委托诉讼代理人谭森到庭参加质证，本案现已审理终结。盛世铭城房开公司上诉请求：1、依法撤销铜仁市中级人民法院（2016）黔06初166号判决并依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实及理由：盛世铭城房开公司同张洪书于2013年12月16日签订《商品房买卖合同》，其中当事人为张洪书，张锡永并非本案适格当事人。张洪书于2016年10月12日出具书面申明，自愿将《商品房买卖合同》约定的权利义务转让给张锡永，《中华人民共和国合同法》规定权利和义务一并转让的必须取得对方当事人的同意，张洪书将《商品房买卖合同》约定的权利义务转让给张锡永并未通知盛世铭城房开公司，更未取得盛世铭城房开公司同意，故权利义务并未转移至张锡永，其并非合同相对人，更不是本案适格当事人。张锡永支付给盛世铭城房开公司的款项不能视为张洪书支付购房款。《商品房买卖合同补充协议》名为买卖合同实为抵押合同。《商品房买卖合同补充协议》为《商品房买卖合同》组成部分，故《商品房买卖合同》并非出于购买房屋本意签订的买卖合同，而是抵押合同。合同对价不符合市场规律，显示公平。《商品房买卖合同》约定价格却不足市场价十分之一，显失公平，合同目的不是转移房屋所有权而是为债务提供担保从而达到获取借款高额利息目的。张锡永、张洪书辩称：一审认定事实清楚，维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求，上诉费由上诉人承担。张洪书、张锡永向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告将盛世铭城第1号楼1层-1-1号建筑面积4554.56平方米经营用房交付给原告；3、被告支付违约金4643407元（从2014年7月1日起按已付总房价10900017元的每日万分之零点五暂计算至2016年10月31日,最终以判决确定为准）给原告；4、被告负担诉讼费。盛世铭庭房开公司庭审口头答辩称，张洪书与被告签订的合同实际没有履行，张洪书自己没有支付钱，而张锡永支付我方的钱是借款，在铜仁中院另案中已起诉包含了该笔借款。一审法院经审理查明：被告盛世铭城房开公司原名铜仁新艺房地产开发有限公司。2013年12月16日，原告张洪书与铜仁新艺房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，其中约定各方权利义务。同日，原告分别通过农行、工行汇款300万元、100万元至铜仁新艺房地产开发有限公司账户，该公司向原告张洪书出具了收到10900017元房款的收据，并办理了该商品房的预售合同备案登记。同日，原告与铜仁新艺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：1、自新艺房开公司收到原告购房款之日起六个月内，双方均有权解除合同，新艺房开公司如解除合同，须一次性退还原告所交购房款1090万元；2、原告收到新艺房开退还的购房款之日起，商品房买卖合同解除，原告配合新艺房开公司办理撤销合同备案事项；3、新艺房开公司从收到原告交清的购房款后七个月内，为原告办理房屋产权证交付原告并承担办理产权证所需税费，逾期新艺房开公司以原告所交购房款为本金按银行贷款利率的四倍计算利息债务违约金支付原告，直至产权交付止。……双方还约定，将覃晓波与张锡永的借款结息690万元转为张洪书的购房款。在本院审理的张锡永诉盛世铭城房开公司借款合同纠纷一案中，原告张锡永诉称“2013年12月16日双方已结清之前全部借款利息，将利息转为用于购买一号楼负一层商场购房款”。铜仁市中级人民法院对该案作出（2016）黔06民初67号民事判决书，认定被告盛世铭城房开公司2012年6月21日向原告张锡永借款11858900元、2012年7月12日向张锡永借款6585700元，共计18444600元，双方于2013年12月16日结清之前该部分利息，故判决其中18444600元借款按年利率24%计息，从2013年12月17日计算至借款付清之日止。原告张锡永同原告张洪书系父子关系，但张洪书2016年10月12日出具的转让《商品房买卖合同》权利义务的书面声明并未通知被告盛世铭城房开公司。二审中，当事人没有提交新的证据。因此，本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，结合双方二审诉辩情况，归纳本案争议焦点为：1、张锡永的主体资格；2、本案的法律关系定性问题；3、张洪书是否履行完成交付房款义务；4、在前三点的基础上，案涉房屋是否具备交付条件。对于争议焦点一即张锡永的主体资格问题。本院认为，张洪书同铜仁新艺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第6条中明确约定“将覃晓波与张锡永的借款结息690万元转为张洪书购房款”。从铜仁市中级人民法院（2016）黔06民初67号民事判决书中明确的盛世铭城房开公司向张锡永的借款在2013年12月16日的利息已自行清结，该判决未予计算2013年12月16日前的利息的情况来看，该民事判决书中确定的张锡永出借给盛世铭城房开公司的18444600万元款项的利息未计算的从出借之日起至2013年12月16日的利息，而此部分金额恰好是张锡永与盛世铭城房开公司之间在《商品房买卖合同补充协议》中约定的690万元利息，该利息发生是基于张锡永与盛世铭城房开公司之间的借贷关系，故张锡永对所涉的利息转换的购房款，拥有权利。且张锡永在2013年12月16日确向盛世铭城房开公司转账400万元，上述行为均得到盛世铭城房开公司的同意。且张锡永与张洪书系父子关系，为了查清本案事实，张锡永可以作为原告参与本案纠纷中诉讼，主体资格无重大瑕疵。关于争议焦点二即本案的法律关系定性问题，根据贵州省铜仁市中级人民法院（2016）黔06民初67号判决认定的事实来看，盛世铭城房开公司为开发“盛世铭城”项目，于2012年6月21日向张锡永借款11858900元，2012年7月12日向原告借款6585700元，并且双方于2013年12月16日“结清全部借款利息”。其事实就是双方为清算上述两笔借款利息，经共同商议，张洪书与盛世铭城房开公司于2013年12月16日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，其事实是借款利息共计690万元转为购房款，由张锡永再转账400万元，以张洪书名义同盛世铭城房开公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。张锡永实际支付了价款，且盛世铭城房开公司为张洪书办理了商品房预售登记。且《商品房买卖合同补充协议》中约定了六个月的犹豫期间，该期间内，盛世铭城公司并未解除合同，期满后，该公司亦没有任何支付款项的行为，也未在法定期间内申请人民法院以显失公平、重大误解等事由予以撤销，因此，双方签订的商品房买卖合同符合意思自治原则，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求……”的情形。商品房买卖合同的性质为张洪书与盛世铭城房开公司就盛世铭城第1号楼1层-1-1号建筑面积4554.56平方米达成买卖合议，《商品房买卖合同》目的是对双方债务清结而非担保。关于争议焦点三即张洪书是否履行完成交付房款义务的问题。本院认为，盛世铭城房开公司在与张洪书、张锡永的《商品房买卖合同补充协议》认可将690万元借款结息转为张洪书支付的购房款，且在《商品房买卖合同》签订当日，张锡永通过农行、工行汇款300万元、100万元至新艺房地产开发公司账户，盛世铭城房开公司向张洪书出具了收到10900017元房款的收据，并在此基础上为张洪书办理了该商品房的预售合同备案登记。上诉人主张双方之间是民间借贷法律关系，但从合同的履行情况来看，铜仁市中级人民法院（2016）黔06民初67号民事判决书确定了张锡永于2012年6月21日向盛世铭城房开公司出借款项为11858900元、2012年7月12日向向盛世铭城房开公司出借款项为6585700元，共计18444600元。在2013年12月16日前的利息，该判决书以双方已自行清结为由未予处理。结合本案的情况来看，《商品房买卖合同补充协议》签署于2013年12月16日，合同中约定了690万元的利息结转购房款，应当判断为与（2016）黔06民初67号民事判决书的借款在2013年12月16日之前的利息，依照该判决书确定的利率，该借款截止双方签署《商品房买卖合同补充协议》之日的利息为（按照年息24%计算）：1、11858900元×24%×540÷365=4210721.75元。2、6585700元×24%×519÷365=2247437.79元，合计6458159.54元。该款项与双方自行约定的690万元利息差距并不大，该利息属于法律保护范围内的民间借贷利息，双方自愿将该款项充抵购房款，不违反法律法规的禁止性规定。应为有效。盛世铭城房开公司上诉称合同标的单价已达3万元/㎡，其主张既未依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，提供相关证据佐证，也未依照相关显失公平、重大误解的相关法律规定，依法在法定的期限内行使撤销权。对其主张，本院不予支持。关于第四个争议焦点即在前三点的基础上，案涉房屋是否具备交付条件的问题。本院认为，现盛世铭城第1号楼1层-1-1号建筑早已竣工，张锡永、张洪书已按合同约定交付了相关购房款项，盛世铭城房开公司应按照《商品房买卖合同》之约定交付使用。综上所述，铜仁盛世铭城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115061元，由上诉人盛世铭城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  罗 二审判员  刘珊涌二〇一七年十一月二十八日法官助理雷小雨书记员黄义