上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪0115民初62384号 原告：史百勇，男，1976年2月18日生，汉族，户籍地浙江省丽水市，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：徐亚萍，上海申浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘军利，上海申浩律师事务所律师。 被告：许正雷，男，1974年8月15日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁振华，上海华勤基信律师事务所律师。 原告史百勇与被告许正雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年9月14日、2017年10月30日公开开庭进行了审理，并于2017年9月28日对案外人沈国明进行谈话。原告史百勇及其委托诉讼代理人徐亚萍、潘军利，被告许正雷及其委托诉讼代理人唐建、袁振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史百勇向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令被告返还原告剩余租金人民币(以下币种同)8万元，以及支付资金占用利息至判决生效之日止(从2017年3月1日起按照年利率4.35%计算)；2、要求判令被告返还原告支付的资产转让费10万元；3、要求判令被告赔偿原告装修损失费250,000元；4、要求判令被告赔偿原告3个月的营业损失101,986元。事实和理由：2016年11月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市浦东新区周浦镇康弘路XXX号一楼的房屋用于经营超市，年租金为32万元，需提前一个月支付租金，第一年每半年支付一次。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》，约定被告将中央空调2台、电脑设备、监控设备、货架、冷柜冰箱等资产以10万元价格转让给原告。协议签订后，原告于2016年11月9日支付被告现金5万元作为定金，被告出具了收条。2016年11月14日，原告从浙江泰隆商业银行转账5万元给被告。2016年11月25日，原告从莲都农商银行老竹支行转账16万元给被告作为半年租金。原告投入25万元装修后，于2016年12月11日开始营业，至2017年2月28日结束，共经营了2个半月，期间总的毛利润为174,155.47元，平均每月毛利润为69,662.188元，扣除房租、水电费、人工工资等成本后，每个月的净利润为33,995.518元。2016年2月28日，房屋实际所有人以被告未经其同意将房屋转租给原告为由将原告强行赶走，原告多次找被告协商，要求退还剩余房租并赔偿损失，但被告一直推诿，基于上述事实，原告诉至法院要求判如所请。 被告许正雷辩称：不同意原告的诉请。原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回。房屋当时被告租赁给了原告，原告用于经营超市，超市目前还在经营，没有如原告所述被强行赶出和搬离的情况。 本院经审理，双方对《房屋租赁合同》、《补充协议》、原告转账凭证及被告出具的收条、《承包合同》、收据及银行回单、收银流水、情况说明、《房屋租赁合同解除通知》、照片、录音等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认： 上海电信住宅宽频网络有限公司(以下简称电信宽频公司)将其所有的基地通信机房出租给上海东关建筑工程有限公司(以下简称东关公司)。2011年11月14日，东关公司作为甲方与被告作为乙方签订了《租房协议书》，约定东关公司将位于上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX-XXX号的房屋出租给被告，房屋面积为420平方米，租期自2012年1月15日起至2017年1月14日止。协议书第9条约定：……②乙方在承租期内，不得将此房屋另行出售给第三方或者作为群租房出租。如发现作为群租房出租，甲方有权收回该出租房。 2016年11月9日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租位于上海市浦东新区周浦镇康弘路XXX号一楼的房屋，面积约280平方米，租期为五年，租赁期限自2016年11月26日起至2021年11月25日止。合同第三条对租金和支付期限进行了约定，租金每年为32万元，每两年递增5%，依次类推。乙方应提前一个月支付租金(第一年签约时支付)，先付后用。支付方式为：第一年半年支付一次，第二年每年支付一次，先付后用，五年的租金分别为32万元、32万元、336,000元、336,000元、352,800元。合同第四条对房屋装修和修缮进行了约定：乙方可以根据营业需要装修房屋，但不得损坏房屋结构，并经物业和甲方同意，装修费用由乙方自行承担，退租时应恢复原状(指装好门窗、砌好隔墙等)，其他双方另议。修缮事宜原则上谁使用谁维修并自行承担费用，特殊情况双方可协商解决。 2016年11月9日，原告作为乙方和被告作为甲方签订了《补充协议》，约定乙方租赁甲方位于上海市浦东新区周浦镇康弘路XXX号一楼商铺，经甲乙双方协商一致，甲方保留中央空调二台、电脑设备、监控设备、货架、冷柜冰箱，乙方给予10万元，支付时间为2016年11月26日前。 合同签订后，2016年11月14日，原告支付被告资产转让费5万元，2016年11月25日，原告通过银行转账16万元租金给被告。被告当庭确认原告向被告支付了半年租金和资产转让费共计26万元。 2016年12月30日，东关公司作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX-XXX号的房屋，面积为420平方米，租赁期限为五年，从2017年1月14日起至2022年1月14日。 本院认为：《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告和东关公司签订的《租房协议书》中明确约定被告未经东关公司同意不能转租，被告和东关公司续签的《房屋租赁合同》中东关公司亦未表示同意被告转租，被告作为承租人，未经出租人同意将房屋擅自转租给原告，并收取租金，属于无权处分行为，事后又未征得产权人和出租人的追认，故本院认为原告和被告签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力；合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告诉请要求被告返还剩余租金及赔偿三个月的营业损失，但未能完全举证其目前已经实际搬离承租房屋，不再使用承租房屋。庭审中原告向本院提供了电信宽频公司出具给原告《关于不同意许正雷转租周浦镇康弘路XXX号一楼房屋的情况说明》一份，载明：我系上海市浦东新区周浦镇康弘路**房屋的所有人，435号一楼原来由许正雷承租，租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日。2016年11月9日，许正雷在未经我许可的情况下，将该房屋出租给第三人史百勇。我知道后非常生气，就于2017年2月28日收回了房屋，由此造成的损失全系许正雷责任，与我无关。特此说明！被告对该证据真实性不认可，认为该情况说明以个人口吻表述，不像单位出具。原告未进一步举证证明该情况说明的真实性，经本院反复释明后，原告仍未能提供出具该情况说明的电信宽频公司的相关人员信息，亦未能请电信宽频公司到庭作证，故本院对该情况说明不予认可。庭后，自称是上海市德律风置业有限公司(以下简称德律风公司)员工的沈国明来院谈话，陈述从2017年3月1日至2020年2月29日，电信宽频公司授权德律风公司对外出租包括承租房屋在内的相关房屋，现德律风公司已将包括承租房屋在内的房屋出租给案外人，并向本院提供了电信宽频公司和上海市德律风置业有限公司签订的《房屋代管合同》和授权委托书，授权委托书中未载明授权期限。因沈国明谈话当日未提供德律风公司授权其来院谈话的授权委托书，庭后亦未补齐委托手续，故沈国明的陈述本院不予认可。且庭审中，双方当事人均认可目前承租房屋仍挂牌经营原告经营的超市门牌。综上，原告未举证证明其已搬离系争房屋，故原告要求被告返还房屋租金及赔偿营业损失缺乏事实依据，本院不予支持。 对于原告要求被告返还资产转让费10万元的诉请，本院认为目前原告未举证证明其已实际搬离，且转让物品多为可移动设备，即使原告搬离系争房屋，仍可将物品转移至他处继续使用，故原告的该项诉请本院难以支持。至于装修损失，原告和被告签订的《房屋租赁合同》中约定装修费用由原告自行承担，故原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告史百勇的诉请请求。 案件受理费9,651元，减半收取计4,825.50元，由原告史百勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员   秦冬红 二〇一七年十一月二十日 书记员    项欢 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。 审判员秦冬红 二〇一七年十一月二十七日 书记员项欢  附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。