贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0103民初3538号原告吴蓬明，女，1951年2月15日生，苗族，住贵阳市云岩区。委托代理人吴强、刘梦，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。被告中天城投集团城市建设有限公司，地址：贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委会办公室，法定代表人：张智。被告委托代理人朱雄，系该公司员工，一般代理。原告吴蓬明诉被告中天城投集团城市建设有限公司(以下简称“中天公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴蓬明的委托代理人吴强、刘梦，被告中天公司的委托代理人朱雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴蓬明诉称，在原被告双方签署《商品房买卖合同》由原告向被告购买其修建的未来方舟H6组团房屋时，被告向原告提供了一系列的宣传资料、沙盘，该资料中显示延安东路延长线开通后未来方舟H6组团距喷水池只有2.2KM，延安路延长线经喷水池、师大到达未来方舟H6组团只需5－8分钟，且承诺组团周边设有幼儿园、小学、中学，周边配套有公园、室滑雪场、家庭娱乐中心，明确就目标房屋所在位置的交通设施、教育设施、休闲设施、绿化等周边配套设施进行商定。在原告与被告签订了《商品房买卖合同》后，原告根据合同约定的交房日期接到被告的收房通知收房后，原告发现H6组团建成后没有签订合同时商定的配套设施，还添设了能源站等建筑。原告认为被告在签订合同前向原告提供的各种宣传资料已对原告购房造成了重大影响应视为要约，应载入合同条款。故诉请：1、判令被告返还原告房屋价款，暂计5000元；2、判令被告将小区绿地率恢复到贵阳市规划局审批确认的规划总图中的30.5%，不能恢复的赔偿因此给原告造成的损失暂以1000元计；3、判被告拆除能源站，恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设，如不能恢复判令被告赔偿因此给原告造成的损失，暂以2000元计；4、判令被告按照规划图整改煤气表及煤气管道；5、判令被告为原告更换符合国家质量标准的防盗门；6、诉讼费等本案产生的费用由被告承担。以上各项诉请均以实际评估为准。被告中天公司辩称，1、原告第一项诉请被告认为无事实法律依据，被告已履行完毕合同全部义务，在合同未变更解除的情况下，原告要求返还价款的诉请应不予支持；2、被告交付的房屋已取得商品房交付使用证、建设工程规划许可证、建设工程竣工许可证，符合合同约定及法规规定的交付要求，不存在原告诉称的绿化及规划不符问题；3、在H6组团规划项下以及H6组团附近并未修建能源站，该能源站系修建在未来方舟红线外，并且原告诉称相关配套设施不是要约，不能作为合同的组成部分，原告以此要求被告赔偿，无合同及法律依据；4、规划图中并不会体现煤气管道构图，原告要求被告按规划图整改煤气管道明显存在问题。房屋已验收合格，并取得竣工验收备案表，关于燃气管道也取得燃气部门向被告发放的验收合格及开通证明；5、被告交付的房屋已经取得全部合格文件，也不存在原告诉称的防盗门质量不符合标准等问题；6、现家庭娱乐中心已经修建完毕，现改名叫全民健身中心，室内滑雪场在C区已经开工，H6组团周围没有公园。综上，被告认为被告的宣传资料系要约邀请并非要约，被告已经履行完毕所有合同义务，不存在违约情形，请求驳回原告诉请。经审理查明，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告修建的中天未来方舟H6组团的房屋。该《商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十六条“规划变更的约定”：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化设施等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。”、第十七条“设计变更约定”第（一）项约定“经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人人有权退房”；第二十六条“销售广告及宣传资料”约定“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”；该合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定栏为空白；该合同附件十二补充协议第一条约定“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施设备，包括但不限于煤气调压站、箱式变压器、通讯设施设备、集中空调、换热站、能源站、清洁能源发电厂及消防排风口等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立认识和判断签订本合同。”第十四条第1项约定“未计入公共部分与共用房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于综合楼、学校、幼儿、商业用房、运动中心、停车场（地上及地下）等建筑配套，其所有权、收益权属于出卖人。”在该《商品房买卖合同》签订后，原告根据合同约定向被告支付了相应的购房款，后原告在收到被告的收房通知前往收房时，认为中天未来方舟H6组团绿地率等指标不符合H6组团规划要求，遂前往贵阳市城乡规划局调取了H6组团的规划图。根据调取的《H6组团总平面》图显示，H6组团绿地率为30.5%；在《未来方舟总平面图》上“未来方舟”项目配建学校统计表中载明H6组团有幼儿园，建筑面积为2831平方米；原告认为被告擅自变更规划，并未修建在签订合同时所商定的周边配套设施如滑雪场、家庭娱乐中心等建筑，遂至本院，诉请如前，并在诉状中要求对小区绿化率等事项进行评估。另查明，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定H6组团将修建何种配套设施、其绿化率为多少等情况，只是被告在对其开发的“中天·未来方舟”楼盘进行宣传时，其宣传内容主要包括：形象定位及意向业态为F2组团有IMAX独立影城，F5组团有省歌剧院，B3、B4组团有海洋馆及水上世界，B7、B8、B9组团有环球嘉年华娱乐中心、C3组团有室内滑雪场等。在本案审理过程中，本院依法向贵阳市城乡规划局调取中天未来方舟H6组团、D16组团竣工验收时绿地率数据及D16组团与D17组团间楼间距数据。贵阳市城乡规划局于2017年8月23日以筑规函[2017]616号文件回复我院称：D16审批时间2011年11月22日，建设用地24354.51平方米，绿地率30.27%（7371.42平方米）；H6审批时间2013年5月31日，建设用地47000平方米，绿地率30.5%（14352.96平方米）。在规划竣工认可时，以上组团基本满足规划绿地率指标。D16与D17组团验收时，房屋坐标基本符合审批要求，两组团楼间距大于30米。因该回复上未标明H6组团规划竣工验收时H6组团绿化率的具体数值，故本院联系贵阳市城乡规划局询问时该局称绿化率的具体数值系由贵阳市生态文明建设委员会进行验收，故本院依法向贵阳市生态文明委员会调取该绿化率验收时的具体数值。2017年9月15日，贵阳市生态文明委员会回复我院称：D16、H6组团分别于2013年11月22日、2013年6月9日在我委进行总图会签，设计指标均满足绿地率不小于30%要求。到目前为止，中天未来方舟未向我委申请绿化验收，我委也未参加过其他综合验收。另查明，原告提出的第一项诉讼请求“判令被告返还原告房屋价款，暂计至5000元，具体以评估为准”，主要依据2013年1月16日、2014年6月24日《贵阳晚报》上刊登的中天未来方舟楼盘的宣传广告上注明的燕隼公园、美食城、大型购物广场、环球谷设施，原告认为被告在该宣传上承诺将修建上述设施，但未修建，故对原告房屋价值造成减损；原告提出的第二项诉讼请求“判令将小区绿地率恢复到贵阳市规划局审批确认的规划总图中的30.5%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，主要依据H6组团的规划图上载明的绿地率标准，原告认为H6组团的绿地率未能达到该规划图上的标准；原告提出的第三项诉讼请求“判令被告拆除能源站，恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设；如不能拆除或恢复，判令被告赔偿因此给原告造成的损失，暂以2000元计，具体以评估为准”，主要依据是2015年9月18日被告曾修建过能源站而被贵阳市云岩区城市综合执法局下达《限期改正通知书》后已拆除，现又在H6附近修建能源站也应拆除；原告提出的第四项诉讼请求“判令被告按照规划图整改煤气表及煤气管道”，主要依据是原告认为煤气及管道的安装应由有资质的燃气安装的公司向相关部门报送审批设计图，应按该设计图进行煤气及管道的安装；原告提出的第五项诉讼请求“判令被告为原告更换符合国家质量标准的防盗门”，原告主要依据其抽样查验防盗门后，该防盗门厚度不够，门内还有纸壳，因此原告认为该防盗门不符合国家质量安全标准。上述事实，有原被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《未来方舟总平面图》、《H6组团总平面图》、《贵阳晚报》、《建设工程竣工规划认可证》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。故本案的争议焦点为：一、被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约？二、H6组团的绿化率、幼儿园、能源站的修建等是否符合规划审批要求？关于第一个争议焦点被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约的问题。被告在对外宣传其修建的中天未来方舟楼盘时，各种宣传材料中仅对相关设施名称进行了描述，但是对具体规划的面积、结构、朝向、修建时间等均未作出具体的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定中关于说明与允诺具体、确定的要求，故上述资料及销售广告中关于配套设施的说明属于要约邀请，不属于要约。关于第二个争议焦点H6组团的绿化率、能源站的修建等是否符合规划审批要求的问题。贵阳市城乡规划局作为法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关依法具有对建设工程项目进行规划竣工验收的法定职能，现该局对H6组团已下发《建设工程竣工规划认可证》认定H6组团符合规划审批要求，故在已有相应职能的机关机关确认的情况下，被告修建的H6组团符合规划审批。因此针对本案原告提出的各项诉请，本院评析如下：关于原告提出的第一项诉讼请求“判令被告返还原告房屋价款，暂计至5000元，具体以评估为准”，原告认为被告在该宣传上承诺将修建美食城等设施，但未修建，故对原告房屋价值造成减损，因此原告要求被告返还其购房款，但因被告在《贵阳晚报》上刊登的广告应认定为要约邀请而非要约，现原被告双方既已签订合同，双方权利义务仍由合同条款约定。由于双方合同中并未对修建上述设施进行约定，被告是否修建该设施并不构成违约，故对原告的该项诉请，本院不予以支持。关于原告提出的第二项诉讼请求“判令将小区绿地率恢复到贵阳市规划局审批确认的规划总图中的30.5%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认为H6组团现实际绿地率未达到规划图上载明的绿地率标准，被告辩称因H6组团已取得贵阳市城乡规划局在对工程竣工规划认可证，故H6组团的绿地率应符合规划图的要求。本院认为虽该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证，但关于该组团具体绿化率数值由于贵阳市城乡规划局在对工程竣工规划认可时并不测量具体数值，而测量具体数值是由相关行政单位进行，但目前中天未来方舟未向相关行政单位申请绿化验收，原告可待行政机关验收后若绿地率不符合规划要求后另案主张权利。故对原告的该项诉请，本院不予以支持。关于原告提出的第三项诉讼请求“判令被告拆除能源站，恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设；如不能拆除或恢复，判令被告赔偿因此给原告造成的损失，暂以2000元计，具体以评估为准”，原告认为现修建的能源站不符合相关规定要求，本院认为被告现在H6附近修建的能源是否违反城市管理的相关规定，应由相应的行政机关对其进行认定，且原被告双方合同附件十二补充协议第一条已约定“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施设备，包括但不限于煤气调压站、箱式变压器、通讯设施设备、集中空调、换热站、能源站、清洁能源发电厂及消防排风口等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立认识和判断签订本合同。”，故能源站的修建本身并未违反合同约定，故对原告要求拆除能源站的诉请，本院不予支持。原告提出恢复滑雪场和家庭娱乐中心的建设的依据是被告在《贵阳晚报》上刊登的宣传广告，但因被告在《贵阳晚报》上刊登的广告应认定为要约邀请而非要约，现原被告双方既已签订合同，双方权利义务仍由合同条款约定。由于双方合同中并未对修建上述设施进行约定，被告是否修建该设施并不构成违约，故对原告的该项诉请，本院不予以支持。关于原告提出的第四项诉讼请求“判令被告按照规划图整改煤气表及煤气管道”，原告认为煤气及管道的安装应由有资质的燃气安装的公司向相关部门报送审批设计图，应按该设计图进行煤气及管道的安装，由于在中天未来方舟相关规划图上并未标明煤气表及煤气管道的位置，且相关煤气表、煤气管道的安装主体为燃气公司，现贵州燃气（集团）有限责任公司已确认该组团的燃气已验收合格，故原告的该项请求于法无据，本院不予以支持。关于原告提出的第五项诉讼请求“判令被告为原告更换符合国家质量标准的防盗门”，原告认为该防盗门不符合国家质量安全标准，本院认为双方合同附件六中对各户防盗门标准未有明确约定，且对被告所述各防盗门上均有相应的合格证及查验钢印码原告亦表示认可，在被告为原告安装的防盗门均有国家检验合格的标志的情况下，原告提供的防盗门的照片无法证明该防盗门存在质量瑕疵，故对原告的该项诉请本院不予支持。关于H6组团修建的幼儿园问题，在中天未来方舟规划总平面图上的“未来方舟”项目配建学校统计表中载明H6组团有幼儿园，建筑面积为2831平方米，在贵阳市城乡规划局下发的《工民建筑建设工程竣工规划认可证》建设规模详表中已载明H6组团有幼儿园总面积为2926.84平方米，被告已按规划总图要求修建了该设施，但因幼儿园系文教设施其责任主体不在被告，故对原告的该主张，本院不予支持。综上，由于被告在其宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺系要约邀请且H6组团符合规划审批要求，不存在违约的情形，故对原告提出的房屋价值减损的评估申请，无必要进行。对原告提出的小区绿地率评估因绿地率的测量本属于相关行政机关的职权范围，原告可待相关行政机关进行绿化验收后根据验收结果主张权利，故现亦无评估必要。因此对原告申请对房屋价值减损及绿地率评估，本院均不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告吴蓬明的诉讼请求。案件受理费人民币50元由原告吴蓬明负担（已预交）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  章放忠审判员  沈 珩审判员  武晋军二〇一七年十一月三十日书记员  刘 航