福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽02民终4620号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈明粉，女，1966年5月17日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王永飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢观火，男，1980年5月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人陈明粉因与被上诉人谢观火房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈明粉上诉请求：撤销原审判决第二、四、五、六项，依法改判；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、第二年租金应认定为8万元。被上诉人于2016年9月12日、2016年10月11日通过银行转账的方式支付了第二年上半年的租金共计4万元，根据合同法相关规定，应视为对第二年租金标准的变更。被上诉人直到半年之后、双方对簿公堂才提出多转了7000元租金是强词夺理。2、上诉人无需承担房屋占有使用费的损失，是被上诉人将玻璃门外面的卷闸门拉下锁掉，导致上诉人无法解锁。被上诉人可以随时通知上诉人解锁，也可以自行随时解锁，一审要求上诉人承担一半的房屋占有使用费没有法律依据。另外，2017年3月10日至3月14日，4月13日至4月25日协商交还店面期间，都不存在影响正常经营的情形。3、上诉人无需返还押金5000元。本案系上诉人违约造成中途租赁合同解除，按照合同约定无需退还押金。并且在交还店面过程中，被上诉人恶意破坏店面水、电、卫生设施，无权要求返还押金。 谢观火答辩称，1、合同约定第一年的租金是66000元，如果第二年租金有涨的话应当另行约定，但是后面并没有约定。按实际情况，当年同地段的租金并没有涨，双方也没有书面约定，所以不认同租金是8万元。2、锁是对方加上去的，其只是为了减少损失，保护店面财产，防止对方损坏，才把房屋卷闸门放下来。房屋占用费应当是上诉人承担。3、本案是上诉人提出解除合同，依法应当退还押金。 陈明粉向一审法院提出诉讼请求：1.自2017年3月13日起解除双方于2015年9月10日签订的关于高浦杏东贸易中心第A16号房屋租赁合同；2.谢观火支付2017年3月10日至2017年4月25日的租金10000元；3.谢观火对讼争店面恢复原状；4.本案的诉讼费由谢观火承担。 谢观火向一审法院提出反诉诉讼请求：1.陈明粉向其退还押金5000元；2.陈明粉向其返还多支付的款项7000元；3.陈明粉向谢观火赔偿损失40000元；4.本案的诉讼费用由陈明粉承担。 一审法院认定事实如下：1998年8月14日，陈明粉与杏林镇高浦村民委员会签订杏东贸易中心第A16号店面的《集资建房协议书》，后取得讼争房屋。2015年9月10日，陈明粉作为甲方与谢观火作为乙方签订《合同书》，约定：“甲方有店面、二楼、三楼总面积82平方米，坐落于高浦杏东贸易中心第**。店面有卷闸门和不锈钢门、店面后有个木门，二楼设有铝合金门，三楼有隔两间及不锈钢门，二楼三楼有不锈钢窗，内设有水电设备齐全且已装修铺砖。经双方协商，甲方同意将店面及二、三楼房屋租给乙方使用，租金为一年陆万陆仟元整（66000）。租期为叁年整，时间从2015年9月10日至2018年9月9日止，第一年租金每半年一付，第二、三年租金周边有涨就涨，没涨就按第一年收取，每半年一付。……若拖欠，甲方有权收回店面及二、三楼房屋，不予任何赔偿。乙方需在签订本合同时，向甲方交纳保证金伍仟元整（5000）。租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收店面及二、三楼房屋合格后，甲方应退回上述的保证金给乙方（不计息）。……乙方应负责保管维护室内的设备、设施，若有损坏要及时维修，费用应由乙方负担。乙方如需对所需承租的店面及二、三楼进行内部装饰装修，应把装修设计方案报知甲方，经甲方批准后方可施工。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经得到甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归属甲方。……租赁期满甲方乙方不再履行合同时，乙方应及时迁出，不得拖延，并把店面及二、三楼所有原来设施或乙方所增设的一切嵌转在建筑物结构内的附属设施不得拆除并交还甲方，如不按照合约到期之日归还甲方，乙方所交保证金归甲方所有且甲方不给予任何赔偿。”谢观火分别于2016年9月12日、2016年10月11日向陈明粉支付30000元和10000元，合计40000元。2017年3月14日双方因租金问题在讼争房屋发生争吵，陈明粉当时将店面玻璃门锁住，当天中午陈明粉代理人与谢观火协商开锁事宜，谢观火认为无法确定陈明粉代理人的身份，双方协商不成，玻璃门最终未能解锁。2017年4月13日，双方一致同意将讼争房屋玻璃门锁解开。2017年4月25日，谢观火将讼争房屋交还陈明粉，房屋交接时被告损坏房屋内的墙壁插座、电灯、马桶、门把手等设施。庭审中，陈明粉因谢观火损坏财物恢复原状难度较大，主张由此产生的损失为5000元左右，具体由法院酌情认定。 一审法院认为，该案系因合同解除而引发的房屋租赁合同纠纷。陈明粉与谢观火于2015年9月10日签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”陈明粉请求于2017年3月13日解除双方签订的《合同书》，谢观火亦同意解除，故原审法院确认陈明粉与谢观火于2015年9月10日签订的《合同书》于2017年3月13日解除。关于房屋占有使用费的主张，陈明粉主张双方口头约定第二年租金为8万元，谢观火已支付第二年上半年的租金为40000元，但谢观火对此不予认可，认为第二年租金仍为66000年，第二年上半年的租金其超付了7000元。依据合同约定第二年租金根据讼争房屋周边租金上涨情况而定，因陈明粉未能举证证明租金已符合上涨的条件，应承担举证不能的法律后果，第二年的租金仍应按66000元计算，因讼争合同已于2017年3月13日解除，故2017年3月10日至2017年4月25日的房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准即66000元/年÷12月*1.5月=8250元。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”陈明粉作为出租人无权限制谢观火合理使用租赁物，现陈明粉因租金事宜与谢观火产生争议，采取上锁措施限制谢观火使用房屋，违反了合同的约定。陈明粉之后积极采取措施弥补过错，派代理人与谢观火进行协商解锁事宜，但谢观火消极应对，对于损失扩大也负有责任。由于双方均违反合同义务，对于上述房屋占有使用费的损失双方均负有责任，依据庭审查明的事实，原审法院酌情由陈明粉自行负担4125元的房屋占有使用费，谢观火应向陈明粉支付的房屋占有使用费为4125元。关于被损坏的财物，陈明粉主张被损坏财物系其自有，谢观火主张被损坏财物都是其根据需要安装的。谢观火主张被损坏财物系其安装，但未能提供证据予以证明，且讼争合同明确约定水电设备齐全且已装修铺砖，因此谢观火主张缺乏事实依据，不予支持。退一步而言，即使被损坏财物系谢观火安装，谢观火向陈明粉返还租赁物亦应当符合租赁物的性质使用后的状态，谢观火将其损坏导致陈明粉需另行支付费用进行整修，由此亦给陈明粉造成损失。根据被损坏财物的状况，原审法院酌定认定陈明粉因此遭受的损失为3500元。关于押金，因讼争合同已解除，陈明粉应向谢观火返还押金5000元。陈明粉主张谢观火中途退出，依据合同约定无需退还押金。解除合同的请求系陈明粉自行提出，谢观火并未中途退出，故陈明粉的主张缺乏事实依据，不予支持。关于退还的款项，依据前述分析，讼争合同第二年上半年租金应为33000元，谢观火已支付40000元，故谢观火主张退还7000元，于法有据，予以支持。关于损失，谢观火主张因陈明粉的行为造成不能造成正常经营、支付员工工资、延期交货等损失，但谢观火未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对谢观火的主张不予支持。 综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈明粉与谢观火签订的《合同书》于2017年3月13日解除；二、谢观火应于判决生效之日起十日内支付陈明粉房屋占有使用费4125元；三、谢观火应于判决生效之日起十日内赔偿陈明粉损失3500元；四、陈明粉应于判决生效之日起十日内返还谢观火押金5000元；五、陈明粉应于判决生效之日起十日内返还谢观火已付款7000元；上述第二至五项款项相互抵销后，陈明粉应于判决生效之日起十日内支付谢观火4375元；六、驳回陈明粉的其他诉讼请求；七、驳回谢观火的其他诉讼请求。案件受理费641元，减半收取321元，由陈明粉负担161元，由谢观火负担160元；反诉案件受理费1100元，减半收取550元，由谢观火负担423元，由陈明粉负担127元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、陈明粉与谢观火于2015年9月10日签订的《合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于租金支付，该协议约定租金为第一年66000元，“第二、三年租金周边有涨就涨，没涨就按第一年收取，每半年一付”。在履约过程中，谢观火于2016年9月12日、2016年10月11日分两笔共向陈明粉支付40000元。双方均确认该两笔款项用途系用于支付讼争房屋第二年上半年的租金，但谢观火主张超付了7000元。本院认为，谢观火并未有证据证明其在付款后曾就所谓超付租金问题向陈明粉主张权利，直至本案一审中才提出该项诉求，其主张明显不符合常理。结合双方合同中关于租金的约定和实际履约行为，应认定第二年租金为8万元。上诉人该节上诉有理，予以支持。原审法院对于举证责任分配不当导致认定错误，应予纠正。二、本案中，双方均存在违反合同义务的行为，对于房屋占有使用费的损失均有责任，原审法院裁量由双方各承担一半责任并无不当。但房屋占用费标准应按80000元每年计算，即谢观火应承担80000元/年÷12月*1.5月÷2=5000元。三、上诉人并未举证本案存在可以没收被上诉人押金的情形，原审法院认定陈明粉应退还押金5000元并无不当，上诉人该节上诉无理，不予支持。 综上所述，陈明粉的上诉请求本院予以部分采纳，其余部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初1300号民事判决第一项，即：确认陈明粉与谢观火签订的《合同书》于2017年3月13日解除；第三项，即：谢观火应于判决生效之日起十日内赔偿陈明粉损失3500元；第四项，即：陈明粉应于判决生效之日起十日内返还谢观火押金5000元。 二、撤销福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初1300号民事判决第二项，即：谢观火应于判决生效之日起十日内支付陈明粉房屋占有使用费4125元；第五项，即：陈明粉应于判决生效之日起十日内返还谢观火已付款7000元，上述第二至五项款项相互抵销后，陈明粉应于判决生效之日起十日内支付谢观火4375元；第六项，即：驳回陈明粉的其他诉讼请求；第七项，即：驳回谢观火的其他诉讼请求。 三、谢观火应于本判决生效之日起十日内支付陈明粉房屋占有使用费5000元。 上述款项相互抵销后，谢观火应于本判决生效之日起十日内支付陈明粉3500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回陈明粉的其他诉讼请求。 五、驳回谢观火的其他诉讼请求。 本案一审本诉案件受理费138元、减半收取69元，由陈明粉负担26元、谢观火负担43元，反诉案件受理费1100元、减半收取550元，由谢观火负担497元、陈明粉负担53元；二审案件受理费259元，由陈明粉负担141元，谢观火118元。 本判决为终审判决。 审判长 江 伟 审判员 郑文雅 审判员 龙 辉 二〇一七年十一月二十八日 书记员 许荣锟 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。