.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2017）内0102民初4863号 原告：胡进博，伊利财务有限公司职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘雨琪（系原告的妻子），住呼和浩特市。被告：内蒙古天建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：旺晓光，该公司董事长。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。原告胡进博与被告内蒙古天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡进博、被告天建公司的委托诉讼代理人高卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡进博向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金55，937元（按每日77.9075元从2015年8月31日计算至2017年8月18日）并继续支付至房屋取得竣工验收备案之日止；2.判令被告向原告赔偿逾期交楼期间租房的租金损失（共计32，150元从2015年8月31日到2017年10月2日）；3.判令被告承担案件全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年10月2日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），原告向被告购买北国风光天建城9号楼1单元701号房屋，建筑面积132.88平方米，房屋总价779，075元，原告向被告支付了首付款并申请了公积金贷款，付款义务已履行完毕。根据合同第八条约定，被告应于2015年8月31日交付房屋，但到期后被告并未交楼。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2016年10月9日被告在根本未通过竣工验收备案的情况下要求原告收楼，原告急于装修入住从而迫于无奈收了钥匙，而被告至今未向原告提供任何赔偿。同时，直至起诉时所购房屋仍未通过竣工验收备案，仍然不符合交楼条件。根据合同第九条规定，被告应当自约定交楼之日起至实际交楼之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，故被告应当支付从约定交楼之日至符合交楼条件之日的违约金”。同时，原告户籍地原本在内蒙古巴彦淖尔市，在呼和浩特市打工期间并无固定房产，一直以租房形式作为经常住所，因被告逾期交房导致原告至今仍在租房，按照《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告要求被告承担逾期交房期间的租房费用损失。被告未按合同约定按时交付房屋的行为已构成违约，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告天建公司辩称，第一，被告未能按照合同约定期限履行交房义务，是因为供暖、供电、供排水市政设施迟延导致。房屋虽然经过验收，但在合同约定届满时不具备使用条件，所以在双方合同约定的期限没有交付。在2016年6月市政工程完善后，被告开始通知所有购房人办理房屋交接入住手续包括原告，但原告于2016年10月9日才配合办理交房手续，因此根据合同约定出卖人通知交房后买受人没有按照通知时间办理手续的，出卖人不承担责任。故原告主张被告迟延交房并且要求被告承担违约金没有事实和法律依据。因此，迟延交房的原因前期是不可抗力，后期是原告不配合，第二，原告认为房屋违约金支付到现在被告认为是对合同和法律的误读，因为双方在合同中约定房屋交付条件是竣工验收，因为这个验收不是行政行为,而是开发商在竣工以后组织几方验收并具备交付条件，竣工验收备案是行政行为不是双方交房条件，原告以行政行为作为合同约定来主张没有事实依据，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年10月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区以北，北二环路以南北国风光天建城9号楼1单元701号建筑面积为109.07平方米，每平方米5，863元，总价为779，075元的商品房。合同约定的付款方式为:原告于2014年10月2日交纳首付款149,075元，于2015年1月6日补交首付款50,000元，于2015年8月17日补交首付款280,000元，剩余房款300,000元向公积金管理中心贷款支付。合同约定被告应当在2015年8月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期交房自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照约定全部付清了购房款779,075元，被告天建公司未按约定日期交付房屋。另查明，原告天建公司于2016年10月9日向被告胡进博交付涉案商品房。现原告以被告未按期交房为由诉至本院要求被告支付逾期交房的违约金并赔偿租金损失。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，被告提交的工程质量验收记录、《商品房预售许可证》及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。原告按合同约定履行了交付购房款的义务，被告未按约定的日期交付房屋已构成违约，应当承担违约责任。被告关于迟延交房系不可抗力及原告不配合的抗辩理由，因所举证据不足，本院不予支持。现双方对涉案商品房的实际交付是否符合交付条件存有争议，进而原被告双方对支付违约金截止时间有争议，对此，本院认定如下：一、从合同约定的交付条件来看，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条分别列举了四种交付条件，除当事人选定的第一种“该商品房经验收合格”之外，还包括其他三种交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理材料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构件和设备的进场实验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照该规定，结合本案实际，双方在合同中约定的第一种交房条件，应理解为建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。天建公司出具相关内蒙古呼和浩特市北国风光天建城9号楼分部的（子分部）工程质量验收记录的证明材料，可以认定天建公司所建设北国风光天建城9号楼商品房经过了建筑工程质量验收，符合双方当事人合同约定的交付条件内容。二、建设工程是否能够视为“验收合格”，确需同时具备约定和法定的交付条件。本院认为，通过上文认定，本案涉案工程已达到合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，而对于是否达到法定交付条件，则应依照法律、行政法规的相关规定予以认定。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”、“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；”（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该规定明确了针对不同类型的建设工程所采取的不同消防验收管理模式，即第十三条第一款第（一）项规定的建设工程，需先向消防机构申请消防验收，未通过消防验收的，禁止投入使用；第一款第（二）项规定的其他建设工程可在验收后投入使用，同时报消防机构备案，并由消防机构依法抽查，抽查不合格的，应当停止使用。可见，并非所有的建设工程均需通过消防验收后才能投入使用。对于上述规定中必须经过消防验收方可投入使用的“大型人员密集场所和其他特殊建设工程”的范围，中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十四条第（四）项明确规定：“国家标准规定的一类高层住宅建筑”而中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条，明确将十九层及十九层以上的住宅归为一类高层建筑，将十层至十八层的住宅归为二类高层建筑。本案中，天建公司涉案工程名称为北国风光天建城，其中胡进博所购涉案房屋位置在第9号楼，建筑层数为地上9层，地下1层，不属于一类高层住宅建筑，也不属于《中华人民共和国消防法》《建设工程消防监督管理规定》规定的必须经过消防验收方可投入使用的“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”。因此，天建公司向胡进博交付的涉案房屋仅需达到双方约定的交付条件即“该商品房经验收合格”即可。另，商品房竣工验收备案属行政行为，并非商品房交付条件。天建公司提供的内蒙古呼和浩特市北国风光天建成9#楼分部（子分部）工程质量验收记录的证明材料可以认定天建公司所建设北国风光天建城9#楼商品房经过了建筑工程质量验收，符合双方当事人的合同约定的交付条件内容。因此，违约金应从2015年9月1日计算至2016年10月8日 ，按照已付房款0.1‰/日计算。原告主张被告赔偿其因被告逾期交房致使原告无法按时入住涉案房屋而租房的租金损失的诉讼请求，因原告所举证据不符合被告逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的法律规定，而且我国《合同法》规定的违约金是以补偿性为基础，惩罚性为补充的原则。本院已对原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求予以支持，因被告的违约行为而造成原告的损失已经得到了相应的弥补，综上，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、 被告内蒙古天建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡进博逾期交房违约金31，397元（以779，075元为基数，按照每日0.1‰计算，从2015年9月1日开始计算至2016年10月8日止）；二、 驳回原告胡进博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费599元（原告已预交），由原告胡进博负担307元，被告内蒙古天建房地产开发有限公司负担292元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员  薛翠英   二〇一七年十一月二十日 书记员   范芙蓉         附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：  逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。