广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初9474号原告：东莞市濠丰市场投资有限公司东莞市厚街宝塘分公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道宝塘路段，组织机构代码证：09305404-X。责人：卢敬平，系该公司董事长。84230委托诉讼代理人：何勇，广东凯略律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫伟青，广东凯略律师事务所律师。被告：吉安华纳兄弟数字影院有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区广场北路1号，统一社会信用代码为91360900343261122F。法定代表人：张少凡，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卓炜，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光明，广东国晖律师事务所律师。原告东莞市濠丰市场投资有限公司东莞市厚街宝塘分公司（以下简称濠丰公司）诉被告吉安华纳兄弟数字影院有限公司（以下简称吉安华纳公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告濠丰公司的委托诉讼代理人何勇、莫伟青，被告吉安华纳公司的委托诉讼代理人卓炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濠丰公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金（以34364元/月为基数（从第四年开始每三年递增8%），从2016年7月19日起计至付清之日止，暂计至2017年6月30日，租金为392415元）。2.被告向原告支付拖欠租金滞纳金（以每月欠付租金为本金，按每日1%，分别从每月租金应付之次日起计至全部款项付清之日止，暂计至2017年7月11日，滞纳金为725303.07元。）3.被告向原告支付违约金1000000元。4.被告承担本案全部诉讼费用。上述共计2117718.07元。事实与理由：2016年7月19日，原告通过中介公司进行招商引资，成功与被告签署《电影城租赁及管理合同》（以下简称：合同），约定：被告承租原告位于广东省东莞市××宝××社区濠××广场××楼××号商铺用于开设华纳兄弟国际电影城。租期为8年，从2016年7月19日至2024年7月18日。租赁场所建筑面积为1562㎡，实际使用面积为1250㎡，被告按建筑面积支付租金及合同约定的相关费用。第1至3年租期的租金为22元/㎡/月（即34364元/月），从第四年开始每三年递增8%。每月前10个工作日支付当月租金。逾期支付租金，按拖欠款项总额的1%/天标准支付滞纳金。此外，合同附件序号1、5、6显示，被告负责建造电影院，确保自身设计的承重条件，放映夹层混凝土楼板工程被告按影院布置进行施工，并根据自身的设计进行墙体施工工程。合同还约定如任何一方违约，应支付守约方违约金1000000元。合同签署后，被告已对案涉租赁物进行勘查测量并形成初步的设计方案，原告应被告多次要求，就被告提供的设计方案代其委托广东省建工设计院有限公司对案涉租赁物进行房屋改造可行性鉴定，并垫付鉴定费。然经原告多次催促，被告仍未进场施工改造、装修并开业，亦未按合同约定支付租金，该等行为违反了合同之约定，也影响到了原告其他楼层的生意。对此，被告应承担违约责任，除按照约定向原告支付拖欠的租金外，还需承担拖欠租金的滞纳金、违约金。为维护原告之合法权益，原告特诉至法院，恳请法院依法支持原告全部诉讼请求！被告吉安华纳公司辩称：请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。理由：1.根据原告提供的租赁合同及管理合同第4.1至4.3条约定，租金起算期为2017年5月28日，非原告主张的2016年7月。2.依据合同第5.22条约定，被告是不得擅自拆改租赁场所结构，该租赁场所实际出租人是案外人东莞市厚街镇宝塘经济联合社，该租赁场所没有经过案外人书面同意，双方不得改动租赁物结构。3.该租赁场所被告用途是建设电影城及配套项目，建成后消费者较多，原告于2016年10月单方委托广东省建工设计院有限公司对租赁场所改造可行性进行鉴定，并出具书面报告，东莞厚街濠丰百货广场影城房屋改造的可行性鉴定报告书，鉴定结论为该建筑物结构承载力不满足改造要求，该报告书原件在原告处，被告基于安全考虑，并未对该租赁场所进行装修改建。原告也未依据合同3.3条约定，原告未将租赁场所交付给被告，并未出具租赁场所交付确认书。4.本案争议焦点为何方在先违约，被告积极履行合同义务，向原告支付100000元保证金，截止合同约定，租赁场所交付日期为2016年7月28日，由于建筑物不满足改造要求，原告未能征得实际出租人东莞市厚街镇宝塘经济联合社的书面同意，被告无法对案涉租赁物结构进行改动，正是因原告在本案中在先违约，导致被告无法继续履行合同。被告不应承担责任，法庭应当驳回原告全部诉讼请求。院经审理认定事实如下：2016年6月19日，由原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订一份《电影城租赁及管理合同》，约定，由原告出租其位于东莞市厚街镇宝塘社区濠丰购物广场二楼Ｂ002号商铺给被告使用，用于开设华纳兄弟国际影城。合同第二条约定，案涉租赁物的租赁场所建筑面积为1562平方米，实际使用面积为1250平方米，按照建筑面积支付租金。第三条约定，租赁期限从2016年7月19日至2024年7月18日止，共8年。甲方应在2016年7月28日前按合同附件二、附件三的要求将满足移交技术条件的租赁场所交付乙方用于装修。在收到甲方的书面交付通知后7日内，乙方应派代表与甲方共同验看租赁场所状况。乙方验看时间不得超过7日（但甲方怠于配合验收的除外），如乙方于7日内不提出租赁场所不符合要求的通知，则视为甲方已完成租赁场所的交付义务。合同第四条约定，装修、免租后起计租金。租金从第四年开始每三年递增8%，在租期第1至3年，租金22元／㎡／月，在租期第4至6年，租金23.76元／㎡／月……甲方给予乙方8个月装修期用于装修（综合验收后，甲方通知乙方进场之日起为装修期起始日），装修期间产生一切费用由乙方自行承担，装修期间甲方不收取物业管理费。甲方给予乙方2个月免租期，在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场所的所发生的水、电公司事业费，若工程交付时间延期，则租金交付时间同步顺延，免租期间甲方不收取物业管理费。乙方按每个月支付租金，先付后用。乙方于每月应付租金日前10个工作日支付租金。第一次租金支付日为免租期结束前10天，以后每年租金支付日以此类推，甲方向乙方开具相应的收款收据并提供税务发票（按7%的税率计算）。乙方在签订合同当天内需要向甲方支付3个月房租计人民币拾万元作为保证金（其中一个月房租用于水电费押金），乙方在规定时间内未按时支付保证金则该合同作废。…。甲方和乙方单方违约，应支付给守约方人民币1000000元。……甲方给予乙方8个月的装修期和2个月的免租期，系基于乙方承诺承租7年的期限予以约定，若乙方实际使用期限未到7年或乙方单方提前终止合同，则乙方应按照未到期的年限占承诺的租赁年限（7年）的比例补缴装修期及免租期相应比例的租金给甲方。第七条约定，如乙方未按合同规定时间和金额交纳租金、管理费、水费、电费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%分别向甲方支付滞纳金。合同落款处，有原告及被告加盖公章。原告主张，案涉租赁物没有办理房产证及建设工程规划许可证。上述合同签订之后，被告没有进场施工改造、装修开业，影响原告其他楼层营业，应由被告承担违约责任，并支付滞纳金、违约金。原告在2017年5月13日向被告邮寄一份律师函，主张被告经催促至今没有装修开业，应承担违约责任。案涉租赁物处于空置状态，被告也没有向原告缴纳租金，原告遂起诉。被告主张，案涉租赁物由原告控制，至今没有交付给被告。案涉租赁物经鉴定为建筑物结构承载力不满足改造条件，鉴定报告由原告保管，被告只有副本，该鉴定报告副本显示，由广东省建工设计院有限公司出具的《房屋改造可行性鉴定报告书》[建工鉴自（2016）16118号]，委托单位为“东莞厚街濠丰百货广场影城”，鉴定目的是建筑物使用功能核定和改造可行性鉴定。鉴定结论为根据建筑物改造设计方案，结合建筑物相关资料及现场检查数据，结构承载力分析结果，该建筑物结构不满足改造的要求，须对不满足结构使用安全构件进行加固处理后，方可进行改造施工。原被告均否认其为委托鉴定方。本院在2017年11月8日前往广东省建工设计院有限公司进行调查取证，该公司的工程师田志勇确认《房屋改造可行性鉴定报告书》[建工鉴自（2016）16118号]是其公司出具的鉴定报告，至于委托单位，田志勇称当时委托方自称是房东，不清楚是否就是濠丰公司。双方对于上述调查笔录的真实性予以确认，但双方均不确认是委托鉴定方。本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、原告诉求的租金、滞纳金、违约金有无依据，应如何计算。对此，本院分析如下：焦点一、关于合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现濠丰公司承认案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉《电影城租赁及管理合同》应属无效合同。焦点二、依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，案涉的租赁物未取得相关证照，不能合法出租，原告不能因无效的合同获得利益。且案涉租赁物至今空置，被告没有实际使用。原告要求被告支付租金，没有法律及事实依据，本院不予支持。至于原告诉求的滞纳金和违约金，因无效的合同对双方均没有法律约束力，原告依据无效合同要求被告支付滞纳金及违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市濠丰市场投资有限公司东莞市厚街宝塘分公司的诉讼请求。本案诉讼费11871元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  方淑敏二〇一七年十一月十三日书记员  张锦恩附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。