江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9233号上诉人（原审被告）：黄根兆。上诉人（原审被告）：黄学先。被上诉人（原审原告）：张勇。委托诉讼代理人：陆振华，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐辉，江苏蓝之天律师事务所律师。原审第三人：刘立娟。上诉人黄根兆、黄学先因与被上诉人张勇、原审第三人刘立娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初9240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄学先、黄根兆上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：黄学先、黄根兆已于2016年3月9日正式通知张勇解除合同，有居委会在场证明，张勇后签字确认是对该节事实的追认。刘立娟通过张勇付款时张勇与黄学先、黄根兆间已不存在租赁关系。当时刘丽娟已实际租用房屋，黄学先、黄根兆对此认可，该款应是刘立娟向黄学先、黄根兆所付租金。通过张勇账户支付只是付款的一种途径。在没有合同关系和事实租赁关系前提下，张勇据此认为该款系其支付之租金没有事实及法律依据。张勇辩称：请求驳回上诉。刘立娟述称：刘立娟给张勇的款是用来交房租的。张勇向一审法院起诉请求：1.黄根兆、黄学先共同归还张勇房屋租金75000元、保证金10000元，合计85000元；2.本案诉讼费用由黄根兆、黄学先承担。一审法院认定事实：2015年7月21日，黄根兆、黄学先（两人系甲方）与张勇（乙方）签订租房合同，约定：1、乙方向甲方租赁周庄镇南市街10号、11号楼房二幢，租赁期六年，从2015年10月9日至2021年10月8日，租金每年70000元，第三年、第四年递增8%，第五年、第六年在第三年、第四年的基础上递增8%；租金一年一付，先付后住；甲方俩房东，租金各取50%，乙方分别支付。2、乙方向甲方交纳租金，甲方同时将上述房屋交给乙方，房屋由乙方使用；3、乙方在房屋租赁期内保护房屋结构和雕花；一切经费由乙方支付；注意安全，特别是火；4、租赁期满若续租，必须提前一个月重签合同，在同等条件下优先乙方；5、期满不租，乙方装修在地上、墙上、门上的物不准动迁，其他可以搬动的东西可搬走；6、乙方向甲方交纳押金10000元，期满后，如乙方无损坏室内设施，并结清各项费用，押金无息退还。该合同下方由黄根兆、黄学先、张勇三人签字。同时，在该合同左下角载明：本合同于2016年10月21日解除，且有黄根兆、黄学先、张勇三人签字。张勇陈述，2016年10月21日后，张勇退出房屋，将房屋还给了黄根兆、黄学先。张勇还陈述，2016年9月21日，张勇通过中国农业银行向黄学先、黄根兆各汇款37500元，合计75000元。黄学先对该转账真实性没有异议，认可已经收到75000元。黄学先陈述，2016年9月20日，刘立娟向张勇汇款50000元；2016年9月21日，刘立娟向张勇汇款149800元，合计199800元，并提供了转账凭证及银行交易明细。经质证，张勇陈述对转账凭证及银行交易明细的真实性没有异议，确实收到了刘立娟汇给张勇的199800元，但认为该款是刘立娟支付的客房装修转让费用。同时，张勇在2016年9月21日通过支付宝返还刘立娟10000元，2016年9月23日通过银行转账返还刘立娟42469元，2016年9月25日通过银行转账返还刘立娟50000元，张勇还通过现金方式返还马国军3000元，合计返还105469元。对张勇上述陈述，刘立娟质证意见为确实收到102469元，对3000元现金不清楚，刘立娟庭审陈述其与马国庆系夫妻关系。关于张勇陈述返还刘立娟及其配偶的105469元，张勇书面陈述，因刘立娟配偶生意周转资金困难，让张勇转账，后张勇依其要求转账汇款。对于涉案房屋租赁过程，张勇与黄根兆、黄学先的陈述分别为：张勇陈述过程：最早张勇于2013年在马峥手里转下来该涉案房屋，当时合同没有到期，沿用了他的合同，用于开客房。原来马峥也是开客房的。马峥与房东于2015年10月9号合同到期，于2015年7月21号张勇与黄根兆、黄学先提前重新签订了租房合同，合同日期是从2015年10月9号开始至2021年10月8号止，约定租金每年70000元，保证金10000元，签了合同当天就付了总计80000元，后来经营了一年左右，因为经营困难，到大概2015年8月19日张勇未经黄根兆、黄学先同意将房子转租给完颜成凤，当时完颜成凤总共支付了张勇142800元，这些钱包括完颜成凤对房屋客房装修设施的使用费及租金，后来大概在2015年8月20号左右完颜成凤又给了张勇20000元保证金。后来黄根兆、黄学先知道转租一事后提出要解除与张勇之间的合同，因此于2016年8月28号张勇与完颜成凤也解除了合同，并退还了完颜成凤20000元保证金，张勇收取的142800元也作为完颜成凤的租金没有退还。因黄根兆、黄学先要求解除合同，在2016年10月21号的原协议下部写明双方解除合同，从2016年10月21号之后张勇退出房屋，将房屋还给了黄根兆、黄学先。但在2016年9月21号张勇为表续租该房屋之诚意，转账给了黄根兆、黄学先各37500元，合计75000元，多打了5000元表示诚意。但是黄根兆、黄学先没有让张勇续租，张勇认为该75000元应当予以退还。同时先前的10000元押金也应该退还。黄学先陈述过程为：黄根兆、黄学先确实收到了75000元，该75000元虽然是张勇转账的，但当时刘立娟要租下来，是刘立娟先打给张勇148000元，张勇再打给了黄根兆、黄学先75000元。同时，黄根兆、黄学先明确2016年10月9号前张勇应该支付给黄根兆、黄学先的租金是已经结清了。后，黄根兆、黄学先与刘立娟是于2016年10月22号签的协议，该协议上写明租金95000元，所以黄根兆、黄学先认为该款是刘立娟打给黄根兆、黄学先的租金。另查明：张勇提供协议书一份，载明2012年10月22日，马峥（转让方、甲方）与张勇（受让方、乙方）签订客栈转让经营协议书一份，约定甲方将位于昆山市周庄镇南市街11号客栈转让给乙方经营，合同中约定租赁时间为协议签订之日至2015年10月9日，合同还约定了转让费、转让期间等内容。经质证，黄学先对转让费不清楚，当时是黄根兆、黄学先将涉案房子租给旅游公司，后旅游公司租给马峥的。刘立娟对上述协议书陈述不清楚。张勇还提供欠条一份，载明：“今欠张全根丰泽园客栈转让费60000元，大写陆万元，欠款人马国庆，2017.4.26号”，该欠条有马国庆签字并捺印，张勇陈述张全根系张勇父亲，马国庆系刘立娟配偶，欠条是马国庆书写，证明刘立娟尚结欠客栈转让款60000元，同时证明张勇与刘立娟之间的客栈转让事实存在，当时张勇与刘立娟配偶马国庆口头商定转让费25万元，没有书面协议，刘立娟汇给张勇的钱是转让费，后来张勇返还刘立娟10万多，再后来张勇一直向刘立娟配偶催讨，后马国庆在2017年4月26日写下欠条。经质证，黄学先对此不清楚。刘立娟陈述，确认欠条上的签字是其配偶马国庆本人所签，对马国庆谈转让费一事不清楚。黄根兆、黄学先提供张勇与完颜成凤转让经营协议书一份，载明张勇（转让方、甲方）与完颜成凤（受让方、乙方）就周庄镇南市街11号丰泽苑客栈签订协议，约定：甲方同意将客栈出租给乙方，租金每年142800元，租赁期间六年，付款方式年付等内容。在该协议书下方，注明：2016年8月28日此合同已解除，并有张勇签字。经质证，张勇对上述转让协议书真实性没有异议。黄根兆、黄学先还提供：2016年3月9日，黄根兆、黄学先向张勇发函，内容如下：“张勇：2015年7月21，你与我签订房屋租赁合同，租赁我方周庄镇南市街10号、11号楼房二幢，后你于2015年8月19日将房屋转租给完颜成凤，按《合同法》第二百二十四条规定，承租人转租须经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。鉴于上述事由，郑重函告你方：1、我方从本函发出之日起解除与你方于2015年7月21日订立的房屋租赁合同；2、你方应立即将上述房屋恢复原状，并返还我方”。2016年3月15日，黄根兆、黄学先向完颜成凤发出通知书一份，载明：“完颜成凤：张勇于2015年7月21日租赁我方周庄镇南市街10号、11号楼房二幢，现因张勇未经我方同意进行转租，故我方已通知张勇解除房租租赁合同。现房屋你在使用，为此，我方郑重通知：周庄镇南市街10号、11号楼房二幢属我方所有，你方应立即停止使用房屋，清理房屋，并返还我方”。经质证，张勇对上述函及通知书的真实性均没有异议。刘立娟陈述不清楚。另查明：2016年10月22日，黄根兆、黄学先（出租方、甲方）与刘立娟（承租方、乙方）签订房屋租赁协议书一份，约定：甲方将坐落在昆山市周庄镇南街10、11号房屋租给乙方使用；租赁期限为二年，自2016年10月31日期至2018年10月30日止；房屋年租金为95000元，乙方须付房屋租赁押金10000元，先交后使用，于每年订立房屋租赁合同时支付一年的租金；乙方应在租赁届满时，将该房屋交还甲方，如需继续承租，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意后，双方签订新的租赁合同，在同等条件下，优先租给乙方，每两年租金的递增原则上不超过10%；乙方租赁房屋用于开设旅馆等内容，该协议书由黄根兆、黄学先及刘立娟签字及捺印。庭审中，黄学先陈述，张勇交付的10000元押金，在2016年10月21日与张勇解除合同时，刘立娟陈述由她退还张勇，因此黄根兆、黄学先未退还给张勇该10000元押金。刘立娟认可黄根兆、黄学先上述陈述；张勇陈述黄根兆、黄学先、刘立娟均未退还该10000元，且张勇未同意由刘立娟退还该款。再查明：昆山市周庄镇南市街3号、4号房屋所有权人分别为黄伟强、黄兆林；张勇陈述，该房屋实际编号为10号、11号，黄根兆系黄伟强父亲，黄学先系黄兆林儿子。上述事实，有租房合同、转账凭证、银行交易明细、账户交易流水、客栈转让经营协议书二份、欠条一份、函一份、通知书一份、所有权证书二份、房屋租赁协议书一份及各方的庭审陈述等证据所证实。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、黄根兆、黄学先收到的75000元款项的性质？二、涉案押金10000元应否返还张勇？关于第一个争议焦点，张勇主张其在2016年9月21号为表续租该房屋之诚意，转账给了黄根兆、黄学先各37500元，合计75000元，该款为2016年10月9日后租的金，但是黄根兆、黄学先没有让张勇续租，张勇认为该75000元应当予以退还。黄学先认为，黄根兆、黄学先确实收到了75000元，该75000元虽然是张勇转账的，但当时刘立娟要租下来，是刘立娟先打给张勇148000元，张勇再打给了黄根兆、黄学先75000元，该款是刘立娟打给黄根兆、黄学先的租金。刘立娟认为，其先与黄根兆、黄学先谈，谈下来房东同意房租每年75000元，两年15万元一付，当时其与黄根兆、黄学先只是口头谈的，但是担心谈不下来，于是本人把钱交给张勇，在2016年9月20号左右分两次转给了张勇5万元和149800元，总计是199800元。当时本人跟张勇说这个钱就是用来交房租的。一审法院认为，根据双方提供的证据，一、从合同履行先后顺序看：2012年10月22日案外人马峥与张勇签订客栈转让经营协议，约定租赁期间为2012年10月22日至2015年10月9日。张勇与黄根兆、黄学先于2015年7月21日签订租房合同，约定租赁期间为2015年10月9日至2021年10月8日，后因张勇未经同意转租给案外人，张勇与黄根兆、黄学先在2016年10月21日解除租赁合同关系。2016年10月22日，黄根兆、黄学先与刘立娟签订房屋租赁协议书。二、庭审中，黄学先明确2016年10月9日前张勇与黄根兆、黄学先之间的租金已经结清。三、张勇提供了2016年9月21日分别向黄根兆、黄学先各支付37500元合计75000元的支付凭证，且黄根兆、黄学先确认收到该款。四、关于刘立娟转账给199800元的款项性质问题：（1）刘立娟转账给张勇该款项，刘立娟未提供任何证据证明该款项的性质、缘由；（2）刘立娟陈述其将款转账给张勇，让张勇代其交租金，刘立娟未提供任何证据；（2）张勇在刘立娟转账后旋即通过支付宝、银行转账等返还刘立娟10余万；（3）张勇提供了刘立娟配偶的欠条，载明双方之间的欠款关系，且刘立娟认可签字的真实性；综合该三点可知，在刘立娟未提供任何证据的情况下，刘立娟与张勇之间199800元性质，难以认定。综上所有情形，一审法院对黄根兆、黄学先及刘立娟的辩称难以采信，现黄根兆、黄学先各收取张勇支付的37500元，合计75000元没有合法根据，应当取得的款项返还张勇，故一审法院对张勇要求黄根兆、黄学先合计归还75000元的诉讼请求予以支持。关于第二个争议焦点，张勇主张黄根兆、黄学先应当返还10000元押金。黄根兆、黄学先确认该款未退还给张勇。刘立娟陈述该款包含在其转账的199800元中。一审法院认为，根据2015年7月21日黄根兆、黄学先与张勇签订租房合同中第六条的约定乙方向甲方交纳押金10000元，期满后，如乙方无损坏室内设施，并结清各项费用，押金无息退还。现黄根兆、黄学先自认为其未退还，由刘立娟返还。刘立娟陈述该款包含在其转账的199800元中，但未提供该款转让性质的证明。一审法院对刘立娟的辩称不予采信，现双方确认张勇于2016年10月21日退出房屋，并将房屋还给了黄根兆、黄学先，且黄根兆、黄学先确认双方之间的租金结清，黄根兆、黄学先理应返还该押金，故一审法院对张勇要求黄根兆、黄学先共同返还10000元押金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、黄根兆归还张勇37500元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、黄学先归还张勇37500元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、黄根兆、黄学先共同归还张勇押金10000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费1926元，减半收取963元，由黄根兆、黄学先负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：虽然黄根兆、黄学先在2016年3月9日就发函通知张勇解除合同，但双方后确认租赁合同于2016年10月21日才解除。张勇主张其于2016年9月21日向黄根兆、黄学先支付的75000元系其为表续租房屋之诚意而预付的租金。黄根兆、黄学先主张该款系承租人刘立娟通过张勇向其支付的租金，其收款有合法根据，应对此承担举证责任。虽然在张勇付款前刘立娟曾向张勇汇款199800元，但刘立娟并未提供任何证据证明该款是其要求张勇向黄学先、黄根兆代付的租金，其称因为担心租不到房屋而将房租交张勇转交的理由也难以令人信服。黄根兆、黄学先认为当时刘丽娟已实际租用房屋的上诉理由没有证据，与刘立娟本人的陈述相矛盾，亦与双方签订的租赁合同不符。而且张勇提交的欠条显示其父亲与刘立娟的配偶之间尚有欠款关系。现有证据均不足以证明刘立娟已将房租付给张勇。黄根兆、黄学先称张勇付款时明确该款是其代刘立娟所付的租金也没有依据。黄根兆、黄学先未能证明其收款有合法根据，对张勇要求归还款项的诉讼请求应予支持。综上，黄根兆、黄学先的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1926元，由上诉人黄根兆负担963元，黄学先负担963元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十一月二十八日书记员  陆晓婷