广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5259号原告：广州嘉颖物业管理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔兴路18号906房。法定代表人：温嘉仪。委托诉讼代理人：黄戈、赖冠宇，广东达盛律师事务所律师、实习律师。被告：林志云，男，1985年3月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：何宾霞，女，1985年1月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州嘉颖物业管理有限公司（以下简称嘉颖公司）与被告林志云、何宾霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州嘉颖物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄戈、赖冠宇到庭参加诉讼。被告林志云、何宾霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州嘉颖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6611.14元；2、判令被告向原告支付违约金3748.32元（违约金计算时间从拖欠物业服务费的次月一日起算，每日按物业服务费本金1‰计至付清之日止，暂计至2017年7月31日为3748.32元）；上述1、2项金额合计10359.46元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月22日签订《金凤皇庭前期物业服务协议》（以下简称“协议”），协议约定由原告对被告的房产提供物业管理服务，服务费为每月每平方米建筑面积1.98元，于每月5日前缴纳，如逾期交纳的，则按每日收取1‰的物业服务费用作违约金。被告的房产位于增城区××金凤××街××房，建筑面积138.9平方米，于2014年9月7日收楼，原告为被告提供物业服务的期限自被告收楼之日起至2016年4月27日止。自2014年10月起至今，被告未履行协议的义务向原告支付物业服务费，期间原告多次以电话方式向被告催收服务费及于2016年12月28日通过中国邮政“小蜜蜂包包”以邮寄催收函的方式催收均未果。截止至2017年7月31日，被告共拖欠物业服务费6611.14元，违约金3748.32元。交纳物业服务费是每一个业主应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费的行为违反了双方的协议约定，造成了原告提供物业服务期间的损失。被告林志云、何宾霞无答辩。经审理查明：2013年8月22日，林志云、何宾霞（买受人）与广州新图房地产开发有限公司（以下简称新图公司）（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定林志云、何宾霞向新图公司购买金凤皇庭凤翔街76号602房房产，建筑面积138.9平方米；新图公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州嘉颖物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限自2013年4月28日至2016年4月27日止。物业管理费为每月每平方米1.98元，由林志云、何宾霞自收楼之日起按月按时交纳。新图公司应当在2014年6月30日前将合同标的物房屋交付给林志云、何宾霞使用。新图公司向林志云、何宾霞交付房屋时，应当向林志云、何宾霞发出收楼通知书。林志云、何宾霞应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。林志云、何宾霞认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。新图公司在接到林志云、何宾霞异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为林志云、何宾霞异议事实成立，该商品房视为未交付。2013年4月28日，新图公司与嘉颖公司签订《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》，约定新图公司（甲方）选聘嘉颖公司（乙方）对金凤皇庭商住小区提供前期物业管理服务事宜。协议约定：“……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；……第四条乙方提供的前提物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。……第七条业主应于___/__之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月3日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、房屋承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面等共用部位；2、绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明、监控设施、避雷、共用天线、机动车库、上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、锅炉、供热线路、供气线路、路灯、沟渠等共用设施设备；……第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照《质量保证书》约定的期限和保修范围承担物业的保修责任。……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天收取3‰收取滞纳金。……第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。……”2014年6月23日，新图公司在增城日报刊登《金凤皇庭入伙公告》，通知业主于2014年6月26日开始办理交房手续，若非开发商原因业主逾期未办理收楼手续，将视为已按期交楼。嘉颖公司提交《收楼通知书》主张已通知被告收楼。2016年12月28日，嘉颖公司向被告发出《物业管理费催收函》。2014年9月7日，林志云在《广州嘉颖物业管理有限公司房屋（物业）交接确认书》中签名，确认涉案房产符合交付标准，予以接受房产。增城区国土资源和规划局查询的产权情况表显示，增城区增江街金凤皇庭凤翔街76号602房房产登记字号（16登记12309586，产权人为林志云、何宾霞，建筑面积为138.28平方米。庭审中，嘉颖公司确认如下事实：1、本案争议的涉案房屋物业管理费期间为2014年10月至2016年4月，该期间物业管理费用为5225.42元（138.9㎡×1.98元/㎡×19个月）。2、林志云、何宾霞拖欠该期间的公摊水电费为1408.14元。3、违约金是按当月所欠的物业管理费从逾期交纳的次月第一日起每天千分之一的标准计算。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”嘉颖公司与新图公司签订的《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，对业主林志云、何宾霞具有约束力。嘉颖公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故林志云、何宾霞应按上述协议的约定交纳物业管理费。嘉颖公司陈述，林志云、何宾霞没有支付2014年10月至2016年4月的物业管理费，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》“第五条物业服务费为每月每平方米建筑面积1.98元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳”的约定，林志云、何宾霞于2014年9月7日接收房产，两被告未到庭应诉答辩亦未提交相反证据，嘉颖公司诉请两被告支付上述期间的物业服务费，合理合法，本院予以支持。经核算，2014年10月至2016年4月期间的物业服务费为5225.42元，公摊水电费用1408.14元，合计6633.56元，嘉颖公司现仅诉请两被告支付6611.14元，本院予以支持。至于物业服务费的违约金问题。根据《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》第三十条约定，两被告未按时足额交纳物业服务费的，应向嘉颖公司支付违约金。因此嘉颖公司主张物业服务费违约金从拖欠物业服务费的次月一日起按本金的1‰，计算至付清之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。但每月的滞纳金以每月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以物业服务费总额6633.56元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林志云、何宾霞于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州嘉颖物业管理有限公司支付自2014年10月至2016年4月的物业管理费6611.14元；二、被告林志云、何宾霞于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州嘉颖物业管理有限公司支付违约金（该违约金以第一判项中每月所拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起计算，按每日1‰计至付清之日止，但每月物业服务费的违约金不得超过当月欠付的物业服务费，违约金的总额不得超过6633.56元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，由被告林志云、何宾霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董斯颍人民陪审员  姚 直人民陪审员  杨伟琪二〇一七年十一月二十三日书 记 员  黎剑烨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。