江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书苏05民终9252号上诉人（原审被告）：冯忠艳，女，1991年7月5日出生，汉族，住河南省延津县。委托诉讼代理人：程高明，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艇，男，1969年9月18日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吕芳芳，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐娟，江苏力信律师事务所律师。上诉人冯忠艳因与被上诉人张艇房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初字第2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯忠艳的上诉请求：1、撤销原判，并驳回被上诉人赔偿损失的诉讼请求；2、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、上诉人不存在处分冯某某财产的行为。涉案合同出卖方为冯某某、冯忠艳，冯某某并未在合同上签名，因此合同中有关冯某某部分的并未成立，更不可能生效；上诉人冯忠艳在合同上的签名是处分其在涉案房屋1%份额，而不是处分整个房屋；被上诉人及中介机构对房屋共有情况是知晓的，上诉人已经尽到了告知义务，不存在欺骗行为。一审判决认为上诉人的行为系处分的案涉房屋行为，认定事实错误。2、上诉人仅应对其1%份额不能过户承担损失赔偿责任，判令上诉人承担全部出卖方违约责任于法无据，依法应当改判。3、被上诉人张艇同样存在着一定的过错，应承担相应的损失。4、关于损失的认定。一审法院按照房屋审理时的价值与合同价的差额来认定本案中张艇的损失。房屋原价115万元，合同价格100万元，其中有15万元是上诉人所作的让步，把让步的15万元也纳入损失范围超出了当事人可以预见的范围。被上诉人张艇答辩称：1、双方签订的吴江区存量房买卖居间合同成立并有效，已为生效判决所确认。2、合同约定，案涉房屋的转让价格为100万元，被上诉人在合同签订后向上诉人支付了50万元的购房款项，这显然不是上诉人所称的百分之一份额的价值。3、上诉人的行为使被上诉人有理由相信其有权出售房屋。被上诉人的损失也经评估确定，对此，上诉人应予赔偿。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张艇向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《吴江区存量房买卖居间合同》；2、冯忠艳返还购房款50万元、赔偿房屋差价损失962380元、中介费用5000元、冯忠艳支付其购买同样一套房子所实际多支出的税收91426.1元；3、冯忠艳承担本案的全部诉讼费用及鉴定费。一审法院认定事实：冯忠艳与冯某某系姐妹。2013年9月17日，冯忠艳、冯某某作为买受人与江苏金坤置业有限公司（以下简称金坤公司）签订商品房买卖合同一份，约定由冯忠艳、冯某某以总金额1152386元的价格购买金坤公司开发的涉案房屋。2015年6月15日，苏州市吴江区住房和城乡建设局向冯某某、冯忠艳颁发案涉房屋的房屋所有权证书，该房屋所有权证书载明，二人系按份共有人，其中冯某某份额为百分之九十九，冯忠艳份额为百分之一。2015年12月6日，冯忠艳作为出卖人（甲方）与张艇作为买受人（乙方）通过鼎好公司（丙方）签订《吴江区存量房买卖居间合同》一份，该合同载明出卖方冯某某、冯忠艳，购买方张艇，关于房地产权属状况记载如下：产权人冯某某、共有人冯忠艳，房屋地址松陵镇中山南路988号华邦商务广场16幢2401，房产权证号苏房权证吴江第25075900号，土地权证号办理中。合同其余部分主要内容为：甲方保证上述房屋权属真实、合法、清楚，房屋符合国家及地方房屋出让的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋出让交易，甲方须保证在签订本合同同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订合同。上述房地产转让价款为1000000元整。甲、乙双方约定，该房屋内的水电、燃气费、有线电视费、物业费等费用在交房前由甲方承担，交房后由乙方自行承担。乙方于2015年12月6日（含）前交付部分购房款项500000元整，甲方应在乙方支付该购房款项的同时，将该房屋的房产证和相关房屋资料交由丙方代管（土地证须等甲方房产开发公司为甲方办好再与乙方做过户交接）。若甲方以任何理由拒绝出售该处房屋，则应赔偿乙方购房违约金壹拾万元整，并退还乙方购房房款；若乙方以任何理由拒绝购买该处房屋，则应赔偿甲方购房违约金壹拾万元整；并退还乙方购房房款，无论甲、乙双方有一方拒绝出售或购买该处房屋，均视为违约，违约方需支付丙方全额服务费。乙方付款方式为以现金形式汇入甲方指定人冯忠艳个人银行卡为准。合同关于违约责任的规定为：甲、乙双方中若有一方未按照合同的约定履行义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，若逾期超过三十个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金，如给守约方造成其他损失的，违约方应当赔偿。甲、乙双方任何一方违约导致合同无法继续履行的，违约方需支付丙方全额服务费。合同落款处，甲方栏中有冯忠艳的签名及捺印，乙方栏中有张艇的签名及捺印，丙方栏中有鼎好公司字样，并加盖有该公司章。合同签订后，张艇于2015年12月6日通过银行转账向冯忠艳支付500000元。同日，冯忠艳将案涉房屋的不动产发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书、购房合同、业主临时公约、前期物业管理服务协议交给鼎好公司。2015年12月8日，张艇向鼎好公司支付了5000元服务费。2016年3月20日，鼎好公司将涉案房屋7把钥匙及2本房屋所有权证书交给张艇。2016年8月15日，原审法院受理了张艇诉冯忠艳、冯某某房屋买卖合同纠纷一案，张艇要求判令继续履行《吴江区存量房买卖居间合同》，协助办理房屋产权转移手续，并向其支付违约金。2017年2月10日，原审法院作出（2016）苏0509民初10398号民事判决书，判决驳回张艇的诉讼请求。2017年5月18日，苏州天元土地房地产评估有限公司受原审法院委托作出房地产估价报告，结论为：涉案房屋在2017年2月24日，估价结果为1962380元。一审法院认为：冯忠艳以自己仅占1%份额的案涉房屋为标的物出售给张艇，虽无权处分了冯某某的财产，但冯忠艳与张艇之间签订的房屋买卖合同仍成立并有效。因原审法院（2016）苏0509民初10398号民事判决书已判决驳回张艇要求继续履合合同的诉讼请求，故现张艇以涉案房屋所有权不能转移至自己或自己指定人名下为由要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。张艇要求解除合同，应通知冯忠艳。张艇以起诉方式提出解除，原审法院以起诉状副本等相关材料送达冯忠艳之日作为张艇要求解除合同的通知送达冯忠艳的时间。即《吴江区存量房买卖居间合同》于2017年3月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。对张艇已支付冯忠艳的50万元购房款，应由冯忠艳返还。关于张艇主张的其他损失，因造成合同解除的原因在于冯忠艳未取得共有人冯某某同意致使涉案房屋所有权不能转移，而作为买受人的张艇对合同解除并无过错，故冯忠艳应承担赔偿张艇相应损失的责任。因房屋价格上涨而产生的差价，应作为损失由冯忠艳赔偿。张艇主张冯忠艳赔偿其合同签订时与主张合同解除时的价格差962380元不违反法律规定，予以支持。关于张艇主张的5000元中介服务费，因张艇已实际支付，故也应由冯忠艳赔偿。关于张艇主张其购买同样一套房子所实际多支出的税收91426.1元，张艇并未举证证明系其已实际产生或必然发生的损失，不予支持。遂依法判决：一、张艇与冯忠艳之间签订的《吴江区存量房买卖居间合同》于2017年3月30日解除。二、冯忠艳应支付张艇1467380元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回张艇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11185元、诉讼保全费5000元，合计16185元，由张艇负担1043元，由冯忠艳负担15142元。双方当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案二审争议焦点在于：1、合同是否成立；2、张艇有无过错；3、损失的确定。首先，合同是否成立。房屋买卖合同抬头明确，出卖方为冯某某、冯忠艳，落款处由冯忠艳签字。据此，冯忠艳上诉认为出卖方为冯某某和冯忠艳，房屋按份共有人冯某某没有签字确认，合同涉及冯某某的部分未成立。本院认为，按份共有人处分共有物的合同是否成立，应从意思表示、处分标的物等方面加以判断。如所有按份共有人均作出卖的意思表示，各人处分的又仅为自己的共有份额，则其集合方才构成完整的出卖共有物的意思表示，部分按份共有人未签署合同，出卖共有物的意思表示不完整，合同未成立。如部分按份共有人作出卖共有物整体的意思表示，则其处分的是物的整体，而非仅仅其共有份额，虽然在其他按份共有人追认前构成无权处分，但其意思表示已是完整的，无需他人补充，因而其签署合同即告成立。本案中，虽合同明确出卖人为冯某某、冯忠艳，但协商合同条款及签署合同的均为冯忠艳一人，所涉及的为房屋整体的出卖，而非房屋1%的份额，而冯某某未作过意思表示。因此，本案系按份共有人之一的冯忠艳处分共有财产整体，其签署合同，合同即告成立。冯忠艳认为合同未成立的上诉理由不能成立，不予采纳。其次，张艇有无过错。冯忠艳上诉认为，其已告知张艇房屋为其姐妹二人共有，张艇仍与其一人签合同，最终合同因冯某某不同意履行解除，对此张艇在主观上也有过错。该上诉理由混淆了合同无效的过错与有效合同不履行的过错。如当事人明知存在无效因素却基于侥幸而签订无效合同，则其对合同的无效有主观过错；有效合同中，当事人签合同时的主观认知对合同效力并无影响，是否有过错关键在于当事人的行为是促进还是阻却合同履行。本案中，冯忠艳出卖房屋虽为无权处分，但合同成立，且不违反效力性的强制规定，应为有效。有效合同应予履行。但签合同时冯忠艳尚未取得房屋完全的所有权，在合同履行期内其又无法取得房屋完全的处分权，导致合同无法继续履行而解除。合同解除的原因在于出卖方冯忠艳不履行合同，买受人张艇并未拒绝履行自己义务，也未阻挠冯忠艳履行合同义务，故其不存在合同履行中的过错。冯忠艳的认为张艇对合同解除有过错的上诉理由不能成立，不予采纳。第三，损失的认定。一审中，对涉案房屋的现市场价作了评估，与合同价之间差价为962380元，一审法院以此作为买受人张艇的损失。冯忠艳上诉认为，其买该房时价格为115万元，出卖时让了15万元，该让步部分超出了其对损失的预计，不应纳入损失范围。本院认为，合同约定是当事人履行合同的依据，也是据以预期收益和损失的依据，合同签订，当事人对此的预期也即确定。协商时价格多变，未商定的价格不具有确定性，无法作为预期损益的依据；而他合同的价格，因时间、空间、市场等因素的变化，与本合同履行的损益也不具有关联性。因此，冯忠艳以协商中的价格（也即其买房合同的价格）作为预计卖房合同中买受人损失的依据，其理由不能成立，不予采纳。综上所述，上诉人冯忠艳的上诉理由均不能成立，二审不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22370元，由上诉人冯忠艳负担。本判决为终审判决。审判长  吴栋审判员  郑雄审判员  叶刚二〇一七年十一月九日书记员  高薇