河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0711民初2694号原告：武子越，女，1995年3月18日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：李行行，河南瀛汉律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市万嘉置业有限公司，住所地：新乡市新中大道**新视小区**楼****。法定代表人：赵树永，总经理。委托诉讼代理人：王历彩、李亚方，河南众盈律师事务所律师，特别授权。原告武子越与被告新乡市万嘉置业有限公司房屋买卖纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武子越及委托诉讼代理人、被告新乡市万嘉置业有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武子越向本院提出诉讼请求：1、被告依法履行合同与原告签订万嘉尚都国际4号楼30层01室的《商品房买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月30日签订万嘉尚都国际房屋认购书一份，原告认购被告所有的万嘉尚都国际4号楼30层01室房屋一套房屋总价款为249840元，原告在签订合同后于2016年6月2日依约缴纳了房屋全款249840元，被告应当在原告缴纳房款后五日内签订《商品房屋买卖合同》。现原告多次找到被告要求按照认购书的约定签订《商品房屋买卖合同》，被告无正当理由拒不签订《商品房屋买卖合同》，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称：原告对预约合同要求继续履行没有法律依据，涉案认购书签订后发生了情势变更，认购书应当变更或解除。一、原被告双方之间的《万嘉尚都国际房屋认购书》系预约合同性质。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确将当事人签订的认购书定性为预约合同。因为签订商品房认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需另行签订商品房预售合同或现房销售合同。签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件。二、原告请求强制履行认购书中签订商品房买卖合同的义务没有法律依据，且又违合同自由原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购等方式向买受人收取款项，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，出卖人仅负有返还价款的义务。该条的立法精神是认购书签订后，当事人主要承担的是磋商义务，如果双方无法达成商品房买卖合同，则根据具体情形，退还价款，该条款并没有赋予一方当事人要求继续签订商品房买卖合同的权利。本案原被告双方签订的认购书，内容不完善，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议，双方缔结预约性质的认购书，双方也仅有磋商的义务，并无必须缔约的义务，至于能否达成协议，应该根据双方之后具体的协商结果认定。三、本案存在法定的“情势变更”情形，涉案认购书依法应当变更或解除。（一）本案存在法定的“情势变更”情形。本案中，争议双方于2016年5月30日签订《万嘉尚都国际房屋认购书》，房屋价格3600元每平方米，一年后，也就是取得商品房预售许可证时，涉案房屋的价格为7000元左右，出现了双方在订立认购书时无法预见的剧烈价格波动，房屋价格翻倍增长，在增长过程中，相应的原材料价格、人工价格、机械价格均剧烈增长，建设房屋成本倍增，新乡市房价前些年一直低迷，现如今成倍增长显然超过了正常人的合理预期，该风险不可控，并且房屋用于居住，不属于高风险高收益的范围，如果现在按照3600元每平方米的价格签订商品房买卖合同，将会给被告造成严重亏损，原告获得巨额利益，有违公平原则。（二）涉案认购书依法应当变更或者解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，第一部分规定了“慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系”。并以四个条文内容对情势变更原则及人民法院在案件审理中适用该原则作出规定，其中第一个条文指出，价格剧烈波动，属于适用情势变更的情况，人民法院应当审查；第三个条文指出，人民法院要区分情势变更与商业风险，同时指出，商业风险属于从事商业活动的固有风险，如尚未达到异常变动程度的价格涨跌。情势变更时当事人在缔约是无法预见的非市场系统固有的风险，判断时，应当注意衡量风险的类型是否属于社会一般观念上的无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期，风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素；第四个条文指出，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同，重新协商不成的，争取调解解决。结合本案存在情势变更的客观情形，适用上述法律规定，请求人民法院适用情势变更原则，引导双方重新协商变更认购书，在协商不成的情况下依法判决解除认购书。原告向本院提交证据有：1、2016年5月30日与被告签订的认购书一份；2、2016年6月12日收据一份。被告对原告提供的证据质证意见：对原告证据的真实性无异议，但房屋认购书对于房屋交付使用的条件以及交付日期解决争议的办法和违约责任等商品房买卖合同应具备的必要条款缺失，不能认定为商品房买卖合同，故认购书应当依法认定为预约合同。原告依据预约合同要求被告履行本约合同没有法律依据，因此原告的诉请不应当支持，并且在认购书签订后房价翻倍出现了情势变更的情况，人民法院应要求双方变更或解除认购书。被告未向本院提供证据。本案经开庭审理，根据原、被告提交的证据及庭审调查、证据质证，本院认定事实如下：2016年5月30日原告武子越与被告新乡市万嘉置业有限公司签订了《万嘉·尚都国际房屋认购书》一份，原告认购被告开发的万嘉尚都国际4号楼30层01室房屋一套，房屋总价款为249840元，该认购书对违约责任也进行了约定。原告在签订合同后于2016年6月2日依约缴纳了房屋全款249840元。2016年6月12日，被告新乡市万嘉置业有限公司向原告出具249840元收据一份。本院认为，原告与被告签订房屋认购书约定以249840元的价格购置万嘉尚都国际4号楼30层01室房屋一套，原告将全款金额支付给了被告公司。该房产认购书除约定原告交纳全部房款外，还约定了违约责任等，已具备了商品房买卖合同的主要基本要素，符合合同法规定的商品房买卖合同成立要件，原、被告之间已建立商品房买卖合同关系。现被告已具备房产销售的条件，故被告应继续履行认购书约定与原告办理房屋买卖事宜。被告辩称由于市场价格波动较大，按照原约定金额将房卖给买受人已明显导致被告亏损，构成法定的“情势变更”，并以此主张变更价款或解除认购书。本院认为，近年来，房地产市场价格确实存在波动，但应属于正常范围内且可预见。被告在与原告签订认购书时对此应有预见，却以房价全款定约，现被告单方毁约显然对原告有失公平，被告也未有证据证明其价格波动给其造成的亏损情况。故对被告“情势变更”的辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，判决如下：被告新乡市万嘉置业有限公司与原告武子越签订的万嘉·尚都国际4号楼30层01室的房屋认购书为商品房买卖合同，新乡市万嘉置业有限公司应依约履行商品房买售事宜。案件受理费5100元，减半收取计2550元，由被告新乡市万嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：郑长清二〇一七年十一月十五日书记员 ：王思敏