安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1204民初3262号 原告:张杰,男,1964年8月18日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 被告:郭振领,男,1975年9月4日出生,汉族,户籍地安徽省界首市，现住阜阳市颍州区。 被告:杨风林,男,1988年6月9日出生,汉族,住安徽省界首市。 上列被告共同委托诉讼代理人：王伟，安徽恒言律师事务所律师。 第三人:亓桂林,男,1964年6月8日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 原告张杰诉被告郭振领、杨风林，第三人亓桂林房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员于冲独任审判,于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告张杰，被告郭振领、杨风林的共同委托诉讼代理人王伟，第三人亓桂林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付房租84000元及违约金。2、依法解除原被告签订的房屋租赁协议。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月6日，原告将位于颍泉区.63平方米的房屋出租给被告郭振领、杨风林经营使用，协议第三条约定：“租期为三年，从2016年7月6日至2019年7月6日止，每年房租8万元，以后每年递增5%，每年提前三个月支付下一年房租，如延期乙方每天支付房租2%的违约金；第三方约定：乙方无权私自将该房屋转出、转借，如有转让需经甲方同意，如私自转让后果自负；第八条约定：乙方要按时付款，如乙方到期未付款，甲方有权收回房屋，合同自动作废，乙方自愿接受。”第一年被告郭振领、杨风林支付了当年房租8万元，2017年3月6日，第二年房租到期后，被告郭振领、杨风林未按约定支付第二年房租，并且把房屋转租给被告亓桂林。被告亓桂林在没有征得原告的同意租赁的原告的房屋，给原告造成经济损失。为此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告郭振领、杨风林辩称：一、原告起诉事实理由不成立，合同未到期之前原告把两被告承租的房屋又转租给其他人，被告不存在违约事实。二、郭振领把房子承租给第三人使用，是经过三方签字，不存在违约事实；三、被告在使用房子期间，原告未经被告同意，擅自把房子出租给其他人使用，且把房内东西损坏，两被告现无法经营，保留诉讼的权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人亓桂林述称：其租被告郭振领的房子是通过原告同意的，合同上原告签字认可，房租也已经转给原告张杰。其不欠房租。 审理查明：2016年7月6日，原告张杰作为甲方与乙方被告郭振领、杨风林签订房屋租赁合同，约定：原告将位于阜阳市颍泉区房屋出租给被告郭振领、杨风林经营使用，租期为三年，从2016年7月6日至2019年7月6日止，每年房租8万元，以后每年递增5%，合同结束，所有装修归出租方所有。以每年7月6日为准，每年提前三个月支付下一年房租，如延期乙方每天支付房租2%的违约金。合同第三条约定，乙方无权私自将该房屋转出、转借，如有转让需经甲方同意，如私自转让后果自负；第八条约定：乙方要按时付款，如乙方到期未付款，甲方有权收回房屋，合同自动作废。被告郭振领、杨风林按合同约定支付当年房租8万元后，利用租赁房屋做火疗生意，因生意不景气，中间停业。2016年10月23日，被告郭振领与第三人亓桂林签订租赁合同，郭振领将租赁的0040号房屋转租给第三人亓桂林使用，租期自2016年11月1日至2019年11月1日止，每年租金60000元。2017年4月6日，第二年房租84000元需预交，被告郭振领、杨风林未按约定支付。经协商，被告郭振领在与第三人亓桂林签订的租赁合同上签字同意亓桂林将房租直接交给房东张杰，张杰于2017年9月18日签字表示同意。第二天，亓桂林将60000元转入原告张杰账户。原告向被告郭振领、杨风林追要下欠房租未果，遂起诉来院。 本院认为：原告张杰与被告郭振领、杨风林签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。被告郭振领、杨风林未在合同约定的日期交付房租，也未与原告协商展期，经原告催告后至今未履行交付房租义务，且未经原告同意私自将租赁房屋转租，被告郭振领、杨风林已构成违约，原告张杰要求被告给付所欠房租并解除租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。被告辩称系原告将房屋另行租赁他人并锁门不让被告继续经营的辩解主张未提供证据证明，本院不予采信。关于拖欠房租数额的认定问题，2017年7月6日之前的租金80000元被告已交付，第二年房租在第一年房租基础上增加5%即84000元，折合每日230.14元。合同解除之前的租金被告应当给付原告。租金分两段计算，被告将其中A0040号房屋另行转租他人，至2017年11月1日已满一年，按合同约定被告已收取第三人亓桂林租金60000元，第一段应从2017年7月6日计算至2017年11月1日，共计117天，租金计26926.38元。第二段从2017年11月1日计算至租赁合同解除之日，因第三人亓桂林直接将2017年11月1日至2018年11月1日的租赁费60000元直接交付原告张杰，该房屋租赁应视为第三人亓桂林与被告张杰直接发生房屋租赁关系，租赁期限至本案租赁合同解除之后，故第三人该年度60000元租赁费用不能冲抵被告所欠租金，但计算被告所欠2017年11月至合同解除之日的租赁费，应扣除该部分租金（每日164.38元），扣除后，租金按每日65.76元计算。关于原告请求的违约金问题，双方在合同中约定“如延期乙方每天支付房租2%的违约金”，该约定违反法律规定，本院不予支持，应酌情按所欠房租30%确定违约金数额为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告张杰与被告郭振领、杨风林签订的临沂商城A6号楼105室和A0040室房屋租赁合同。 二、被告郭振领、杨风林于本判决生效之日起十日内给付原告张杰房屋租金26926.38元及违约金8077.91元（2017年11月1日以后至判决生效之日的房租按每日65.76元另行计算）。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，减半收取950元，由原告张杰负担350元，被告郭振领、杨风林负担600元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  于冲 二〇一七年十一月十一日 书记员  袁园 附：(2017)皖1204民初3262号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。