北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初6183号原告：郑鸣鸣，女，1975年3月15日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：金振声，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。被告：北京华谊国汇企业管理有限公司，住所地北京市密云区鼓楼北大街东侧2号楼1层68号。统一社会信用代码×××。法定代表人：郭占辉，总经理。原告郑鸣鸣与被告北京华谊国汇企业管理有限公司（以下简称：华谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑鸣鸣及其委托诉讼代理人金振声到庭参加诉讼。被告华谊公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑鸣鸣向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租赁保证金2667元；3、被告支付原告违约金4000.5元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年1月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市密云区X街X号X生活广场项目的X号摊位出租给原告，用于经营日用百货，租期一年零一个月（自2016年1月19日至2017年2月18日）。合同中还对租金的支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳了相应的租金及保证金，并开始经营。后该商场因管理等原因一直达不到营业要求，原告及其他商户的意见非常大，后原告又与被告签订《补充协议》，约定起租时间变更为2016年8月1日。但在此后的经营过程中，该商厦依然不能正常经营，被告也没有进行管理。后该商厦的产权人北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称圣运通达公司）在商厦内张贴《通知》一份，称已将原告等商户的房屋收回，要求交纳2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，否则构成违约。此时原告才知在合同没有解除的情况下，被告已经擅自中止履行该合同，后原告于2016年12月底被迫从该商厦中搬出。综上所述，原告与被告签订的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护，各方应各自履行合同义务，现被告在没有通知原告的情况下，擅自中止履行合同义务，已经构成违约，故原告诉至法院。华谊公司经本院传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年7月26日，出租方（甲方）圣运通达公司与承租方（乙方）北京华创国汇投资管理有限公司（以下简称华创公司）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将其拥有所有权/出租权的位于北京市密云区X街X号楼项目的地下一层、地上五层（含楼体西侧停车场地下区域）总计建筑面积为10500平方米的房屋及配套设施设备（包括建筑物的外立面墙体等，以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；甲方同意租赁房屋用于商业经营目的使用，乙方在租赁使用期内依法经营，甲方不得干预，如乙方需改变租赁房屋用途需征得甲方书面同意方可实施；租期期限为10年，自2015年4月1日至2025年3月31日止（免租期包含在租期时间内）；甲方应于2015年4月1日前按约定的要求向乙方整体交付租赁房屋；甲方同意自租赁房屋正式交付之日的次日起计算122天为免租期，暂预计自2015年4月1日至2015年7月31日，免租期内不计租金；双方还约定了其他权利义务及违约责任等内容。2015年4月1日，圣运通达公司（甲方）与华创公司（乙方）就租赁房屋移交问题达成《协议书》，协议约定：甲方已于2015年4月1日将密云区X街X号楼房屋（包括地下一层）移交给乙方，移交的房屋面积为9686.91平方米；经双方测算，签订本协议之日乙方应向甲方支付房屋租金2209826.3元，乙方于2015年4月17日前向甲方支付租金100万元，余款乙方于2015年5月16日前向甲方一次性付清；双方还约定了供暖系统、供电系统等移交内容。2015年4月13日，圣运通达公司为华创公司出具《转租证明》一份，证明记载：兹证明北京市密云区X街X号楼为我司所有，我司现允许北京华创国汇投资管理有限公司转租、分租等事宜。2015年4月20日，华创公司与华谊公司签订《租赁合同》，合同约定华创公司将其承租的部分房屋转租给华谊公司。华谊公司承租后，又将房屋分割成各小摊位出租给郑鸣鸣等人从事商业经营。2016年1月19日，出租方华谊公司（甲方）与承租方郑鸣鸣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市密云区X街X号X生活广场X层X号摊位；租赁期为一年一个月，自2016年1月19日起至2017年2月18日止；房屋交付日为2016年1月19日；租期内第一年租金为16000元；付款方式为押2个月付12个月（押2个月租金为租赁保证金，付12个月租金），赠送1个月。第一期租金乙方应于本合同签订当日内支付完毕。乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金2667元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。第12.2条约定：甲乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件之一发生的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后90日内仍未交付的；2、因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的；3、其他法律、行政法规规定乙方可提前终止本合同的情形。第13.2条约定：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金，此外，甲方不承担其它的违约责任。2016年5月8日，华谊公司与郑鸣鸣签订补充协议，协议约定：在原有合同的基础上，权利与义务不变，只对起租日期进行变更，双方确认2016年8月1日为正式起租日期。2016年6月6日，圣运通达公司（甲方）与华创公司（乙方）签订《解除协议书》，协议约定：双方于2014年7月26日签订的《租赁合同》及相关的《协议书》、《补充协议》解除；本协议签订之日，视为乙方将租赁的房屋依照《租赁合同》的约定交还给甲方，甲方对房屋进行现状交接表示认可；签订本协议3日内，乙方将租赁房屋时同一、二层分租商户签订的租赁合同原件给甲方备案，甲方占用乙方的资质，经营至2017年6月30日，对于一、二层商户的详细情况，双方另签备忘录以确认；一、二层商户合同到期时，乙方所收取的合同押金，由乙方负责退回商户；2017年6月30日前，租赁房屋一层、二层的商户由乙方协助甲方管理，甲方代乙方收取商户缴纳的租金、物业费及其他相关费用；甲方保证乙方同一、二层商户签约合同的履行；双方在协议中还约定了租金支付等内容。2016年6月6日，华创公司（甲方）与华谊公司（乙方）签订《协议书》，协议约定：解除双方于2015年4月20日签订的《租赁合同》；本协议签订之日，视为乙方将租赁的房屋依照《租赁合同》的约定交还给甲方，甲方对房屋进行现状交接表示认可；由于甲方和圣运通达公司签订《解除协议》中有相关约定，乙方愿意将自己在该处房屋所办理的营业执照继续存续到2017年6月30日，在此期间乙方同意由圣运通达公司以乙方的名义开展经营活动；乙方承诺配合甲方对乙方和商户签订的合同进行换签，将主体由乙方变换为产权方圣运通达公司；本协议签订之日起3日内，乙方将其与商户签订的租赁合同原件转移给甲方，由甲方再转移给产权方圣运通达公司。2016年10月19日，圣运通达公司（甲方）与华创公司（乙方）签订《协议书》，协议约定：鉴于乙方已将该房屋转租给华谊公司，故华谊公司履行的退回一、二层商户合同到期押金的义务由乙方履行，乙方于2016年11月15日前一次性交给甲方，商户合同到期后，由甲方返还一、二层到期商户（在此期间商户到期的，合同押金由乙方负责退还商户，所退金额在2016年11月15日，乙方向甲方交付押金中予以扣除）；华谊公司与其他公司的债务纠纷甲方不予承担；支付完毕后，该房屋一、二层商户的清退工作由甲方负责。2016年10月19日，华创公司（甲方）与华谊公司（乙方）签订《协议书》，协议中对商户押金退回方式作出如下约定：在2016年11月15日前，乙方将一、二层商户押金人民币619786元一次性交给甲方，待商户的合同到期后，由甲方返还一、二层商户押金；在协议签订之日起至2016年11月15日为止合同到期的，押金由乙方负责退还商户，所退金额在2016年11月15日，乙方向甲方支付押金中予以扣除。2016年12月15日，圣运通达公司在商场内张贴《通知》，通知内容为：一、二层部分商户（半年付租金商户），我公司已将你们所租赁房屋收回，根据你们所签《房屋租赁合同》的约定，应于2016年12月15日前缴纳2017年1月1日至2017年6月30日的租金，请见到此通知后按时将房屋租金交至我公司。如不按时缴纳租金，商户违约，请在2016年12月31日前自行撤离本商场，否则所造成的一切后果，由商户自行负责，我公司不承担任何责任。本案在开庭审理过程中，郑鸣鸣称其一直经营到2017年7月31日，但根据合同约定租赁合同应于2017年9月底到期，因圣运通达公司不让继续经营，故被迫搬出所承租的摊位。郑鸣鸣称已在签订合同当日向华谊公司支付了一年的租金16000元及租赁保证金2667元，但未提交华谊公司出具的收款收据，郑鸣鸣称华谊公司出具的收款收据已经丢失，并提供证人王某出庭作证，证明郑鸣鸣向华谊公司支付租金及租赁保证金的事实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告华谊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。郑鸣鸣与华谊公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。郑鸣鸣虽然未提交华谊公司出具的收取租金及租赁保证金的收据，但根据双方关于在签订租赁合同当日交纳租金及租赁保证金的约定、郑鸣鸣实际经营所承租摊位的事实及证人证言等情况，应当认定郑鸣鸣在签订租赁合同当日向华谊公司交纳了一年的租金16000元及租赁保证金2667元。圣运通达公司与华创公司之间、华创公司与华谊公司之间相继于2016年6月6日解除租赁关系，但华谊公司既未通知郑鸣鸣其与华创公司解除租赁关系等事宜，亦未组织郑鸣鸣与圣运通达公司就《租赁合同》进行换签及处理租赁保证金退还等问题。在华谊公司与华创公司解除租赁关系后，华谊公司与郑鸣鸣之间的房屋租赁合同亦无法继续履行。即自2016年6月6日起，华谊公司已经不具有向郑鸣鸣出租房屋的权利，其以行为表明已擅自解除其与郑鸣鸣签订的《房屋租赁合同》，故华谊公司与郑鸣鸣签订的《房屋租赁合同》已自2016年6月6日起解除。郑鸣鸣要求解除《房屋租赁合同》，返还租赁保证金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。《房屋租赁合同》第13.3条约定：租赁期间，非本合同规定的情况甲方（华谊公司）擅自解除本合同等，甲方（华谊公司）应按月租金的3倍向乙方支付违约金，现华谊公司违反了合同约定，应当承担违约责任，故郑鸣鸣要求华谊公司向其支付违约金，属合理要求，本院予以支持。违约金的计算标准，郑鸣鸣主张按照月租金的3倍支付，本院予以采纳。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑鸣鸣与被告北京华谊国汇企业管理有限公司于二〇一六年一月十九日签订的《房屋租赁合同》已于二〇一六年六月六日解除。二、被告北京华谊国汇企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郑鸣鸣租赁保证金二千六百六十七元。三、被告北京华谊国汇企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告郑鸣鸣违约金四千元零五角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费五百六十元（系原告郑鸣鸣预交），由被告北京华谊国汇企业管理有限公司负担（限本判决生效之日起7日内给付原告郑鸣鸣）。案件受理费五十元（系原告郑鸣鸣预交），由被告北京华谊国汇企业管理有限公司负担（限本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 吕书义审 判 员 魏明山审 判 员 谭凤国二〇一七年十一月二十一日法官助理 唐汉玲书 记 员 龚满园