江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7027号上诉人（原审原告）：昆山信力达自动化技术有限公司,住所地江苏省昆山开发区富春江路南路西侧。法定代表人：杨秀华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄国华，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何天宏，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和乔机器（江苏）有限公司,住所地江苏省昆山开发区京胡路28号。法定代表人：徐伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：季君，江苏乐士律师事务所律师。上诉人昆山信力达自动化技术有限公司（以下简称信力达公司）与被上诉人和乔机器（江苏）有限公司（以下简称和乔公司）排除妨害纠纷一案，不服昆山市人民法院（2017）苏0583民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。信力达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持信力达公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由和乔公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。和乔公司在原审中没有提供任何用于证明其已将2015年9月24日至2018年9月24日间的租金支付给案外人昆山开发区志宝五金加工厂（以下简称志宝厂）的证据，原审法院仅凭2015年9月14日的租赁合同即认定上述事实，认定事实的主要证据不足。2012年4月20日至2015年9月24日期间长达近3年半时间未签订租赁合同不符合常理，不能因为和乔公司拒不提供合同而径自认定期间形成不定期租赁关系。二、原审判决适用法律错误。退一步讲，即使被上诉人与案外人志宝厂在2012年4月20日至2015年9月24日期间未签订过其他合同，该期间被上诉人与案外人志宝厂成立不定期租赁合同关系，但该合同关系亦应自被上诉人与案外人志宝厂签订新的租赁合同同时终止，已经终止的合同关系不因新成立的合同关系被确认无效而效力延续或重新生效。另，即使2015年9月14日租赁合同有效，则依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，对上诉人不具有约束力。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。信力达公司向一审法院起诉请求：1.判令和乔公司对信力达公司位于昆山开发区房屋所有权及集体土地使用权排除妨害（即判决和乔公司迁出昆山开发区房地产）；2.和乔公司向信力达公司支付自2016年4月7日起至实际迁出上述房地产之日止的房屋占用费（按每月18648.64元计算）,2017年12月22日，信力达公司变更该项诉请为：和乔公司自2016年4月7日起至实际迁出上述房地产之日止按照每天0.85元/平方米即每天990.71元赔偿信力达公司房屋占用费；3.本案诉讼费用由和乔公司承担。一审法院认定事实：涉案的昆山开发区房屋的原所有权人为志宝厂。2012年5月31日，志宝厂的投资人徐牛保因对外结欠债务而将上述房屋抵押给江苏乾融担保有限公司（以下简称乾融公司）。因志宝厂的投资人徐牛保无力还债，乾融公司向法院起诉，并申请查封涉案房产。2013年10月24日，苏州市工业园区人民法院查封了涉案房产，并于2015年10月21日进行续查封，续查封期间自2015年10月21日至2018年10月20日。后乾融公司申请执行上述案件，苏州市工业园区人民法院将涉案房产进行拍卖，本案信力达公司于2016年4月6日通过司法拍卖的方式取得上述房产。同日，苏州工业园区人民法院出具执行裁定书，确认信力达公司对上述房产享有所有权。另查明：2011年8月16日，昆山和乔清洗设备有限公司名称变更为苏州和乔清洗设备有限公司，原住所地昆山开发区，变更住所地为昆山开发区。2013年10月17日，苏州和乔清洗设备有限公司名称变更为苏州和乔真空技术有限公司，2015年10月27日，苏州和乔真空技术有限公司名称变更为和乔机器（江苏）有限公司，即本案被告。苏州工业园区人民法院关于昆山开发区的拍卖公告中载明：该拍卖为带租拍卖，租约自2015年9月24日至2027年9月23日止，租金10元/平方米/月，变压器租金10000元/年，租金已付至2018年9月24日。法院不负责现场交付。拍卖须知中载明：本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。拍卖人对本次拍卖标的的瑕疵（包括但不限于本拍卖须知中已告知的瑕疵承担瑕疵担保责任）。又查明：2011年4月20日至2012年4月19日，志宝厂将涉案厂房出租于昆山和乔清洗设备有限公司即本案被告，信力达公司提供的这段期间的租赁合同系从工商部门调取，和乔公司与志宝厂约定，租赁房屋坐落在昆山开发区，建筑面积305平方米，年租金55000元，半年支付一次。位于昆山开发区京胡路28号厂房依法被苏州工业园区人民法院查封，查封期间自2013年10月24日至2015年10月23日，属于轮候查封，2012年、2013年间陆续被原审法院依法查封。昆山开发区1、2幢厂房的他项权信息：他项权利人：乾融公司，债权登记时间2012年5月29日、2012年5月31日。2013年、2015年乾融公司分别向苏州工业园区人民法院就乾融公司与徐牛保等担保追偿权纠纷一案申请强制执行。2013年10月24日，苏州工业园区人民法院执行部门到和乔公司租赁的涉案厂房了解相关情况，并制作了执行笔录，和乔公司法定代表人陈述租赁合同明年（注，2014年）到期，租金半年支付，装修由和乔公司装的，该院告知如果房产由法院进行拍卖，且租赁合同合法有效，会告知买受人是带租拍卖，另外，告知和乔公司享有优先购买权及处置期间租期到期提存法院，装修这块会单独评估，一并拍卖，拍卖的款项给装修所有人。2015年7月28日，苏州工业园区人民法院执行部门告知余尊贵，涉案房地产已经法院裁定予以拍卖并向余尊贵（笔录记载为和乔公司合伙人）送达裁定书，并告知，作为承租人享有优先购买权，余尊贵表示转达，法院告知如未转达需承担因此引起的法律责任。2016年1月19日，执行法院与徐牛保、乾融公司作笔录，徐牛保提交涉案合同给执行法院，并表示收到昆山开发区房地产的评估报告，以及告知执行法院涉案房地产的租客也愿意出价购买。实际拍卖中，和乔公司放弃优先购买权，未参与拍卖。2015年9月14日，本案和乔公司与志宝厂签订《租赁合同》，约定和乔公司租赁志宝厂的上述房屋，厂房合计面积1165.54平方米，租金为10元/平方米/月，变压器租金10000元/年，租金采取先付后租的方式，每三年结算一次，并在租金到期前十天内付清。第一次付款日期：2015年9月24日前，第二次付款日期：2018年9月24日前，第三次付款日期：2021年9月24日前，第四次付款日期：2024年9月24日前。租期为十二年，自2015年9月24日起至2027年9月23日。目前和乔公司租金已支付至2018年9月24日。针对租金支付情况，和乔公司自述在2015年9月24日前的租金为每月平方米15元，半年支付一次。再查明：信力达公司就位于昆山开发区工业厂房的租金申请评估，原审法院委托苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司（以下简称中博公司）进行评估。中博公司于2017年11月9日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为：在2015年9月14日位于昆山开发区工业厂房的市场租金价格为每天每平方米0.85元，每月每平方米25.5元。评估费3000元由信力达公司预交。上述事实有司法网拍成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋产权登记信息查询结果证明、苏州市昆山工商行政管理局公司准予变更登记通知书、备案登记租赁合同、2015年9月14日签订的租赁合同、苏州工业园区人民法院公告、房地产司法鉴定估价报告、评估费发票、执行笔录、谈话笔录、拍卖公告、拍卖财产估价报告、苏州工业园区人民法院执行查控财产清单、以及当事人陈述等在卷予以证实。原审法院认定：拍卖公告已载明带租拍卖，公告内容仅是对租赁事实的客观描述，意为在执行拍卖程序法院不予处理，但是并未限制当事人通过诉讼程序解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是房屋具有下列情形或当事人另有约定除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被法院依法查封的。本案中，和乔公司虽然仅提供一份2011年至2012年期间的备案租赁合同，但是从其提供的工商登记注册地及苏州工业园区人民法院2013年、2015年、2016年执行笔录来看，和乔公司在涉案房地产拍卖之前长期租赁涉案厂房，且租赁合同关系早于抵押权的设立及法院查封。另，根据法律规定，租赁期限到期后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，故涉案租赁物和乔公司有权继续占有，2015年9月14日，双方签订书面的租赁合同可视为双方对租赁事宜的再确认。现原审法院已裁定将志宝厂名下位于昆山开发区房地产归信力达公司所有，但是需注意的是，在志宝厂与和乔公司之间房屋租赁合同系有效的前提下，才对受让人即本案信力达公司具有约束力。但是后续的2015年9月24日签订的租赁合同对信力达公司是否具有约束力，是本案需要评议之处。通过执行笔录可知，涉案房地产在裁定拍卖后实际拍卖前，执行法院已按照法律规定向和乔公司做出了告知，在此情形下，和乔公司却与志宝厂再次签订长期的租赁合同，且租赁的价格明显低于市场价，租金支付的方式三年一付，与之前和乔公司自述的2015年9月24日之前的租金半年一付亦有很大差异，志宝厂对涉案房屋拍卖系明知，这点可以从执行笔录中可以体现。在和乔公司与志宝厂均知晓租赁物已被法院裁定拍卖，原房屋所有权人并未终止与和乔公司的租赁协议，反而在法院拍卖准备进行之中，双方达成了长达12年的租赁合意，明显损害了未来买受人即不特定第三人的合法权益，双方之前的行为应属无效，即2015年9月24日的租赁合同对信力达公司没有约束力。但和乔公司与志宝厂之间的不定期租赁合同有效并在继续履行过程中，信力达公司应受到约束。因为按1165.54平方米，15元/平/月计算，每半年租金为17483.1元，和乔公司已按10元/月/平方米的标准交纳三年租金419594.4元，若按2015年9月24日至2016年4月5日的租金（194天），按15元/月/平方计算，为113057.38元，2016年4月6日之后的租金，和乔公司应向信力达公司进行交纳，交纳的标准也应延续之前的租金标准；若按15元/月/平方计算，和乔公司已经交纳的租金只能计算24个月，即计算至2017年9月23日；但是，因为在拍卖公告中，法院已告知信力达公司，和乔公司租金已按10元/月/平方米的标准交纳至2018年9月24日，而信力达公司作为买受人，在竞拍前不可能不了解涉案房屋的基本状况，况且拍卖须知中已向竞买人作出提示：所买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。信力达公司既然已拍得涉案房地产，就说明信力达公司已认可并接受房屋上存在租约的事实。信力达公司现主张按照评估价要求和乔公司支付租金，有悖诚实信用以及违反了和乔公司与志宝厂之间不定期租赁合同的约定，现和乔公司按原租赁合同15元/平方米/月，每半年支付的标准交纳2017年9月24日至2018年3月23日的租金，最迟应在2018年3月23日支付，现双方之间的不定期租赁合同仍在继续履行过程中，信力达公司可以随时提出合同解除的主张，但是应给对方必要的准备时间。但在信力达公司未提出之前其无权要求和乔公司从房屋中搬离，且合同支付租金的最迟期限并未界过。故信力达公司的诉请无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回信力达公司的诉讼请求。一审案件受理费3736元，评估费3000元，合计6736元，由信力达公司负担。二审中，信力达公司提供苏州工业园区人民法院司法网拍成交确认书一份、信力达公司签收的送达回证一份（内容为苏州工业园区人民法院向信力达公司送达执行裁定书、协助执行通知书、司法网拍成交确认书等司法文书，备注为昆山开发区房地产过户）、昆山市国土资源局签收的送达回证二份(内容均为苏州工业园区人民法院向昆山市国土资源局送达执行裁定书、协助执行通知书等司法文书，签收日期均为2016年4月13日，备注分别为昆山开发区集体土地使用权过户、昆山开发区房产过户)，经组织质证，和乔公司对上述证据的真实性予以认可，但认为该证据可以证明信力达公司知晓涉案房屋上存在租约。本院对信力达公司提供的上述证据的真实性予以认定。被上诉人和乔公司提供租金收据一份，经组织质证，信力达公司认为，一审法院要求和乔公司提供已付租金的依据，但和乔公司没有提供，故该份证据不属于二审中新的证据，且该份证据收款人处仅有“徐牛保”签字，无涉案房屋原产权人志宝厂的盖章，收据涉及的金额达40余万人民币却全部现金支付，亦不符合正常交易习惯，因此对租金收据的真实性不认可。本院认为，被上诉人在二审中提供的租金收据为复印件，且缺少证据予以佐证，本院碍难认定。二审经查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，涉案执行裁定书裁定：涉案房地产的所有权自本裁定送达信力达公司时转移。昆山市国土资源局于2016年4月13日签收涉案执行裁定书、协助执行通知书等司法文书。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是房屋具有下列情形或当事人另有约定除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被法院依法查封的。案涉房地产原属志宝厂所有,2013年10月24日被苏州市工业园区人民法院依法查封，后信力达公司通过司法拍卖程序取得案涉土地使用权和房屋所有权。和乔公司认为2015年9月14日其与志宝厂签订租赁合同，对涉案房屋系合法占有，并且涉案土地的拍卖公告也明确被上诉人对涉案土地及房屋的租赁权。信力达公司对和乔公司举证的2015年9月14日租赁合同的租期、租金、支付方式等提出质疑，认为该合同是虚假的，对其没有约束力。本院认为，退一步而言，即使上述合同是当事人之间真实意思表示，但该合同签订于2015年9月14日，即涉案房屋在出租前已经被法院依法查封，按照上述司法解释的规定，该合同对信力达公司不具有约束力，信力达公司有权要求和乔公司排除妨害并支付房屋占有使用费用。和乔公司虽然另提供2011年4月20日至2012年4月19日的备案租赁合同，但该份合同已经履行完毕，并且即使2012年4月20日至2015年9月24日和乔公司与志宝厂存在不定期租赁合同关系，亦会被和乔公司主张的于2015年9月14日签订的书面租赁合同所终止。因此，原审法院认定涉案租赁关系早于法院查封，属于认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。对于涉案房屋占有使用费的计算，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案执行裁定书裁定：涉案房地产的所有权自本裁定送达信力达公司时转移。经核查，信力达公司签收涉案执行裁定书等司法文书的送达回证上仅有信力达公司的签章，未注明具体送达日期，但昆山市国土资源局签收的涉案案执行裁定书等司法文书的送达回证上载明送达日期为2016年4月13日，故截止2016年4月13日，信力达公司收到涉案执行裁定书具有较大可能性，对涉案房屋占有使用费，本院从2016年4月13日起算。对于涉案房屋占有使用费的计算标准，原审法院进行了司法鉴定，涉案厂房的市场租金价格为每天每平方米0.85元，每月每平方米25.5元，信力达公司主张房屋占有使用费按每天0.85元/平方米计算，本院依法予以支持。对于涉案被占用房屋位置及面积，信力达公司主张和乔公司占用的是位于昆山开发区建筑面积为1140.54平方米的厂房，该主张可以与《房屋产权登记信息查询结果证明》、《房地产司法鉴定估价报告》等证据相互印证，本院予以认定。因此，本院认定，自2016年4月13日起和乔公司应支付信力达公司房屋的使用费为每日969.46元（1140.54平方米*0.85元/平方米）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院（2017）苏0583民初2240号民事判决；二、和乔机器（江苏）有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出昆山开发区房地产。三、和乔机器（江苏）有限公司自2016年4月13日起至实际迁出之日止按每日969.46元支付昆山信力达自动化技术有限公司房屋使用费。四、驳回昆山信力达自动化技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3736元，评估费3000元，合计6736元，由和乔机器（江苏）有限公司负担6592元，昆山信力达公司承担144元。二审案件受理费3736元，由和乔机器（江苏）有限公司负担3656元，昆山信力达公司承担80元。本判决为终审判决。审 判 长  潘 亮审 判 员  张 蕾审 判 员  周剑鸣二〇一七年十一月八日法官助理  姜雨昊书 记 员  严立群