海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初12291号原告（反诉被告）:蒋丽，女，1978年9月19日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：钱朝伟，海南泽田律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳梦鸽，河南昊隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧阳江君，女，1973年11月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：周义桀，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊常平，海南东方国信律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋丽与被告（反诉原告）欧阳江君物权保护纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋丽及委托代理人钱朝伟、靳梦鸽，被告欧阳江君及委托诉讼代理人周义桀、熊常平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋丽向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2009年4月30日签订的购买权转让合同无效；2、判令被告立即腾退其无权占有的位于海口市××区号的房屋，停止妨碍原告使用该房产。3、判令被告赔偿原告占有上述房屋期间自2015年9月1日起至被告实际腾退该房屋止，给原告造成的损失（按3000元每月计，暂计至2017年31日为69000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年4月30日，原、被告双方签订的《购买权转让合同》约定是对原告单位集资合作建房的买卖。根据规定，单位集资合作建房的初始购买人在取得房屋所有权证未满5年的情况下与他人签订的买卖合同，属无效合同。本案证据显示：1、《购买权转让合同》签订时，原告单位的集资房尚未开始建设，《购买权转让合同》约定的房屋上不存在，楼号、房号、面积均处于未知状态，不具有转让的可能性；2、诉争房屋至今未取得房屋所有权证；3、双方即未按《购买权转让合同》约定实际履行。综上，原告认为双方签订的《购买权转让合同》为无效合同。2009年，为解决员工住房困难问题，海南地质局决定集资筹建职工住宅小区（“汇水湾公寓”，福利性住房），并由海南海洋地质后勤服务有限公司（海南省地质局下属单位，以下简称地质服务公司）负责实施。原告作为海南龙马矿业有限公司（海南省地质局的下属单位）员工，享有购买指标。2012年8月29日，原告与地质服务公司签订《海口市商品房买卖合同纠纷》（以下简称《合同》），约定：原告购买汇水湾公寓3＃楼7层706号的房屋（以下简称该房屋）；该房屋建筑面积为119平方米，其中套内建筑面积97.24平方米，分摊建筑面积21.76平方米；该房屋单价为3520元/平方米，总价为人民币418880元；2012年8月30日，《合同》经海口市住房和城乡建设局备案，备案号为L00043602.《合同》签订前后，原告按照约定付清了全部房款。至2014年1月26日，地质服务公司已收清房款并开具了全部418880元的发票。2014年2月21日，地质服务公司将该房屋交付给原告使用。2015年5月，原告投入10余万元，对该房屋进行装修，并准备搬入该房屋居住。2015年8月，在原告对该房屋进行通风。去除装修污染期间，被告（与原告存在亲戚关系，同属海南省地质局系统职工）未经原告同意，肆意砸毁并更换了该房屋的锁具，并强行搬入该房屋居住，至今。期间，原告多次与被告交涉要求被告返还房屋，被告均置之不理。经市场调查可知，该房屋所在地段相近户型房屋的租赁价格约为3000元/月。原告认为，根据《合同》约定，原告是诉争房屋所有权人。被告非法入侵该房屋并长期居住该房屋、拒不归还的行为，严重侵犯了原告对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。给原告造成了巨大的经济损失。被告占有该房屋没有合同根据和法律依据，依法应停止侵权、腾出该房屋，并赔偿诉争房屋被非法占用期间原告损失（按同地段相类似房屋租金价格计算）。综上，原告的各项诉讼请求有事实根据和法律依据，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告欧阳江君答辩称，原告的起诉无任何事实依据，被告不存在侵害原告利益的问题。本来涉案的房屋归被告所有，被告对其的使用是合法的，也不存在给原告造成任何损失，请求法庭对原告的诉请予以驳回。反诉原告欧阳江君向本院提出的反诉请求如下：1、确认反诉原、被告于2009年4月30日签订的《购买权转让合同》合法有效；2、确认位于海口市××区的房屋所有权归反诉原告所有；3、判令反诉被告协助反诉原告办理上述房屋过户登记手续；4、本案受理费由反诉被告承担。事实与理由：2009年4月30日，反诉原、被告签订《购买权转让合同》，约定反诉原告以反诉被告的名义购买富水湾（汇水湾）公寓房屋，合同约定了购买房型、面积、价格等相关内容。合同签订之日，反诉原告支付给反诉被告指标款壹万元。2009年4月24日，海南金地实业总公司向反诉被告发出《富水湾公寓内部认购缴款通知书》，要求持通知书于2009年4月27日至30日缴清认购款人民币陆万元。反诉被告在与反诉原告签订《购买权转让合同》后，于同日将上述《缴款通知书》原件交给反诉原告，并要求反诉原告支付认购陆万元。反诉原告按反诉被告要求将陆万元支付给反诉被告，反诉被告收到陆万元后，将此认购款支付给海南金地实业总公司，并由该合同出具《收款收据》交由反诉原告。2012年8月29日，反诉被告与海南海洋地质后勤服务有限公司（原由海南金地实业总公司，后一并由海南海洋地质服务有限公司对外签订）签订《海口市商品房买卖合同》，约定以按揭的方式购买位于海口市××区，建筑面积119平方，总价款人民币418880元首付款146608元。反诉原告自签订《购买权转让合同》之后，共计支付给反诉被告款项408572元，分别是1、2009年4月30日支付转让指标款10000元；2、2009年4月30日支付认购款60000元；3、2011年8月20日支付90000元；4、2013年7月15日支付65272元；5、2015年10月7日支付70000元；6、2016年3月份左右支付50000元；7、2017年1月26日支付50000元；8、2015年12月-2017年8月支付按揭款13300元。2015年8月，反诉原告搬入涉案房屋居住，反诉被告要求补充额外款项，双方协商未果，反诉被告便于2015年9月6日通过电子邮箱向反诉原告写信，要求支付按揭费用，反诉原告便按反诉被告要求将有关购房的按揭款13300元支付给反诉被告指定的账户，并分别于2017年1月26日支付50000元，2016年3月支付50000元，2015年10月7日支付70000元给被告。反诉原告认为，原、反诉被告均为海南省地矿局下属公司的职工，在集资房正式建设交付之前，原、反诉被告签订了转让合同。约定以反诉被告的名义签订购买房屋的合同，反诉原告并依据约定支付了相应的对价，并入住使用，因此，《海口市商品房买卖合同》虽然以反诉被告名义签订，但实际为反诉原告所购买，故该房屋实际为反诉原告所有。反诉原告请求有充分的法律依据和事实依据，希望判如所请，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告蒋丽答辩称，一、购买权转让合同约定的转让标的不明；合同中未对涉案的楼号、房号、房屋面积等进行约定。二、转让合同无效，反诉人的反诉请求依法予以驳回。1、转让标的至今未取得房产证，更未满五年。2、转让合同未实际履行。3、转让合同无效。三、反诉人主张其支付给我方408572元没有事实根据。四、涉案的房屋属原告所有，反诉人要求确认涉案房屋归其所有的诉请，没有事实根据和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：蒋丽提供的证据4-6为往来凭证，拟证明2015年原告对涉案的房屋进行装修，自2014年2月份至2015年8月份原告占有使用涉案的房屋。蒋丽提供了上述证据原件，且以上证据均为原、被告就本案诉争的内容所发生的证据，能够证明蒋丽拟证明的内容，故本院对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。原告提供的证据16为58同城网站租房信息，证据17为赶集网的租房信息，拟证明被告强行占有涉案的房屋给原告造成的损失约为每月3000元。以上证据蒋丽并未提供有效的证据原件，且从证据内容上看，无法证明其拟证明的租金所对应的具体时间段，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。欧阳江君向法院提供的证据9为双方的电话录音光盘，拟证明蒋丽承认欧阳江君总共支付给蒋丽的款项为398361.31元。该证据内容不清晰，从内容上没法证明其拟证明的内容，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月30日,原、被告双方签订《购买权转让合同》。双方约定：原告同意将其在海南金地实业宗公司分配的房产购买权（驿涛）转给乙方，房型为三房两厅两卫，面积约113平方米。被告同意以原告的名义采取银行按揭付款方式，所有按揭房款应由被告承担。被告应按时交付按揭款，延期交款累计三次以上即作违约处理，被告应向原告支付违约金3万元整。在房产证办理到被告名下后，被告就此购买权应支付给原告的交易总额为2万元。有关的手续杂费、营业税、过户契税等其他费用全部由被告自行承担。双方还约定，合同签订后五日内被告应向原告支付转让款1万元。房产证办理到被告名下后，被告应支付购买权余款1万元整给原告。2009年4月30日，被告向原告支付房屋转让款1万元，原告向被告开具收据。2012年8月29日，原告与海南海洋地质后勤服务有限公司（以下简称地质公司）签订《海口商品房买卖合同》，约定将汇水湾公寓3号楼7层706房的房产出卖给原告。2012年8月30日，原告与地质公司在海口市住房和城乡建设局办理该商品房买卖合同备案登记。2013年9月9日，原告取得涉案房屋的预告登记证明2013年8月21日，原告与中国银行股份有限公司海南省分行签订住房公积金委托贷款合同。约定贷款12万元。其后，原告向银行偿还贷款。自2015年12月31日至2017年6月6日及2017年8月8日，被告每月通过银行转账将涉案贷款转给原告。2017年1月26日，被告向原告转账5万元。汇款单附言中注明：“海口市金盘大道36号汇水湾3栋706房授让款”。本院认为，本案的争议焦点有：一、双方签订的购买权转让合同是否有效；二、是否应当确认涉案的房屋归欧阳江君所有；三、欧阳江君是否应当腾退涉案的房屋并赔偿占有房屋期间的损失；四、蒋丽是否应当协助欧阳江君办理涉案房屋的过户登记手续。一、关于双方签订的购买权转让合同是否有效的问题。双方当事人于2009年4月30日签订《购买权转让合同》。双方约定了转让涉案房屋的购买权，并在该合同中约定了转让金额、支付方式、违约责任等。该合同有双方当事人的签名，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同的约定履行各自相应的权利和义务。蒋丽提出涉案房屋为单位集资合作建房，根据规定单位集资合作建房的初始购买人在取得房屋所有权证未满5年的情况下与他人签订的买卖合同，属无效合同。但蒋丽未能提供有效的证据证明涉案房屋为单位集资建房。其该项主张没有事实依据，本院不予支持。二、关于是否应当确认涉案的房屋归欧阳江君所有的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，涉案房屋的所有权尚未登记至欧阳江君的名下，欧阳江君提出的确认涉案房屋归欧阳江君所有的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于欧阳江君是否应当腾退涉案房屋并赔偿占有房屋期间的损失的问题。现蒋丽认为该合同无效要求欧阳江君腾退涉案房屋并赔偿占有房屋期间的损失。但如前所述，双方签订的《购买权转让合同》为有效合同，根据双方在该合同中的约定，蒋丽已将涉案房屋的购买权转让给欧阳江君。故蒋丽要求欧阳江君腾退涉案房屋并赔偿占有房屋期间的损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于蒋丽是否应当协助欧阳江君办理涉案房屋的过户登记手续的问题。双方在《购买权转让合同》中约定了蒋丽应当配合欧阳江君办理涉案房屋的过户手续。但根据查明的事实，该小区所有的房屋现尚未办理房屋产权证书。欧阳江君现主张蒋丽应当配合其办理涉案房屋的过户手续，其前提条件尚不具备，对其该项主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决如下：一、确认原告蒋丽与被告欧阳江君于2009年4月30日签订的《购买权转让合同》有效；二、驳回原告蒋丽的诉讼请求；三、驳回反诉原告欧阳江君的其他诉讼请求。本案案件受理费1526元，反诉案件受理费3792元，由原告蒋丽负担1526元，由反诉原告欧阳江君负担3792元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 程  序人民陪审员 吴 钟 伟人民陪审员 施 大 民 二〇一七年十一月六日书 记 员 欧阳江君