四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0182民初3506号 原告（反诉被告）：陈颖涛，男，1993年7月25日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：姚永妥，四川德卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川良品铺子食品有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金沙路******。 法定代表人：杨红春，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李亚灵，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈颖涛与被告（反诉原告）四川良品铺子食品有限公司（以下简称：良品铺子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈颖涛的委托诉讼代理人姚永妥、被告四川良品铺子食品有限公司的委托诉讼代理人李亚灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈颖涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告从2017年6月1日至2018年5月31日租金325500元；2、请求判令被告按照逾期支付租金325500元的3‰每日的标准，向原告支付从2017年5月2日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金，暂计算至起诉之日为143545.50元；3、判令被告承担原告律师费38000元。事实与理由：2015年4月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告租赁位于彭州市房屋，租赁期限为2015年6月1日至2020年5月31日，其中前三年不含税租金为360000元，第四年为388800元，第五年为419904元。2016年被告向原告提出降低租金，经双方协商一致于2016年4月29日达成《补充协议》，按照《补充协议》的约定被告所租赁房屋2017年6月1日至2018年5月31日的租金为325500元。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，被告应在上一期届满前30日内支付下期租金，即应在2017年5月2日前支付原告2017年6月1日至2018年5月31日租金325500元，但被告至今未付已经构成违约，故起诉至人民法院。 良品铺子公司辩称，对自己与原告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的事实不持异议，但认为因为租赁房屋周边租赁价格变化过大，租赁房屋的租金高于相邻商铺三分之一，致使自己经营成本高企，属于情势变更，因此良品铺子公司享有合同解除权。基于该合同解除权，良品铺子公司于2017年5月20日将解除合同通知通过邮寄方式送达至原告的委托代理人李昌兴处，合同已告解除。因此对于原告主张的2017年至2018年的租金不应支持。对于原告要求继续履行合同的意见，良品铺子公司认为，继续运营该商铺则自己处于持续亏损过程，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，不应支持。对原告主张的违约损失，良品铺子公司认为该金额已经超过原告所遭受之实际损失，故请求法院予以调整，且应当以填补原告损失为限。同时，四川良品铺子食品有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月29日签订的《补充协议》；2、判令原告返还被告押金30000元。 陈颖涛对四川良品铺子食品有限公司的反诉辩称，良品铺子公司系违约方，不具有合同解除权，故不同意解除原、被告于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月29日签订的《补充协议》。对于原告主张的押金，根据《房屋租赁合同》约定，因承租人违约解除合同的，押金不予退还，故对于该押金，原告不同意返还。 原、被告无争议的事实为：1、原、被告于2015年4月25日签订《房屋租赁合同》及2016年4月29日签订《补充协议》的事实；2、在房屋租赁行为中，案外人李昌兴系在陈颖涛授权范围内与良品铺子公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》；3、2017年5月31日前的租金已结清；4、良品铺子在签订《房屋租赁合同》时缴纳了30000元押金。上述事实，本院予以确认。 原、被告争议在于：1、良品铺子公司是否享有合同解除权，案涉合同是否已解除；2、案涉房屋租赁合同是否具备继续履行的条件；3、良品铺子未支付租金给原告造成损失的确定；4、押金是否予以退还。 围绕上述争点，良品铺子公司向本院提交如下证据： 第一组：解除合同通知书1份、原告出具给李昌兴的委托书1份、中通快递快递面单1份、中通快递运单网络查询结果打印件1份，证明良品铺子于2017年5月17日通过中通快递将《解除通知书》送达给李昌兴，送达时间为2017年5月20日，签收人为李昌兴本人的事实； 第二组：照片5张，证明良品铺子公司于2017年6月1日已搬出租赁房屋的事实； 第三组：原告陈颖涛与四川德卓律师事务所签订的委托代理合同1份、四川增值税普通发票1份，证明原告为本次纠纷支出律师费38000元的事实； 第四组：四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初2471号案件《民事起诉书》1份，证明原告以李昌兴名义起诉时律师费为28000元的事实。 以上证据，经原、被告举证质证，本院做如下认定：对于第一组证据，中通快递运单并未载明其所邮寄的内容，故对于邮寄内容，良品铺子公司仍应提交证据予以证明。庭审中，良品铺子公司提出可以根据良品铺子搬离铺面的行为推断出邮寄内容为其提交的合同解除通知书，但本院认为，现有证据仅能证明良品铺子公司向李昌兴邮寄快递的事实，并不能证明其快递包含的内容即为良品铺子公司提交本院的《解除通知书》，故对该组证据，缺乏证据的关联性和证明力，本院不予采信。对第二组证据，良品铺子公司以在租赁房屋卷帘门上张贴2017年6月1日出版的《华西都市报》，以证明已经搬出案涉租赁房屋的事实，本院认为，首先上述证据仅能证明良品铺子公司在2017年6月1日后拍摄了上述照片，其次关闭卷帘门并未证明租赁房屋内部情况。故对该组证据，不能证明良品铺子公司所主张的事实，本院不予采信。对第三组证据，根据合同载明内容、发票载明内容，结合本案中原告方出庭人员情况，可以确认该证据的真实性、合法性、关联性和证明力。虽然良品铺子公司提交了第四组证据予以反驳，认为律师费金额的真实性存在异议，但不同的案件收取不同费用系原告与相关律师事务所双方的意思表示，其他案件的收费标准对本案中律师费的收取并不具有拘束力，因此对第三组证据本院予以采信，对第四组证据，因缺乏证据的关联性，本院不予采信。 根据上述有效证据，结合原、被告双方当庭陈述记录在卷，本院认定以下案件事实： 2015年4月25日，陈颖涛委托李昌兴与良品铺子公司签订《房屋租赁合同》，约定陈颖涛将位于彭州市总面积为90平方米的房屋租赁给良品铺子公司，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日。2015年6月1日至2018年5月31日，年租金为360000元，2018年6月1日至2019年5月31日年租金为388800元，2019年6月1日至2020年5月31日年租金为419904元。第一期租金于2015年5月31日前支付，以后每期租金于上一期届满前30日内支付。押金30000与首期租金一起支付，合同终止时，如承租人与出租人结清一切款项，出租人应当在承租人撤店当日无息退还押金。合同第十四条第（二）款第3项约定：“如乙方不按时支付租金等费用，每逾期一日，按逾期金额的3‰支付违约金。逾期时间达7日的，甲方有权解除本合同。”，该条第（三）款约定：“甲方因乙方违约解除租赁合同的，甲方不退还押金。乙方因甲方违约解除租赁合同的，甲方应返还乙方的押金以及剩余的租金，并赔偿乙方装修损失，即工程发票金额×（剩余计租期限/计租期限）。”，该条第（四）项约定：“任何一方通过诉讼追究对方违约责任的，有权要求被告承担诉讼费、律师费。”2016年4月29日，李昌兴代表陈颖涛与良品铺子公司达成《补充协议》，对房租重新进行约定，2016年6月1日至2017年5月31日租金为310000元，2017年6月1日至2018年5月31日租金为325500元，2018年6月1日至2019年5月31日租金为341775元，2019年5月31日至2020年5月31日租金为358863元，付款方式为上一届租期前30日向甲方支付下一年度房屋租金。良品铺子公司支付租金至2017年5月31日。 本院认为，原、被告对《房屋租赁合同》和《补充协议》的有效性均不持异议，本院将根据上述原、被告的争点对本案进行评述。 一、良品铺子公司是否享有合同解除权问题。良品铺子公司提出，其根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，享有合同解除权。本院认为，《合同法》第九十六条第一款所规定的系解除权的行使方式，对于解除权的规定，根据该条内容，应依照《合同法》第九十三条第二款的协议解除和第九十四条法定解除确认当事人是否具有合同解除权。本案中，良品铺子公司并未提出陈颖涛存在第九十四条第一项至第四项情形之证据，案涉合同也未赋予良品铺子公司在陈颖涛不存在违约情形下享有合同解除权之约定，故对以上五种情形，本院不再进行审查。对于良品铺子公司提出案涉租赁房屋周边房屋租金下降，租赁房屋租金高出相邻房屋租金三分之一，属于情势变更，良品铺子公司以此享有解除权的意见，本院分析如下。首先，对于该原则的构成和适用系由《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条予以规定，其表现为：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，由此可以分为发生在合同订立后、无法预见、非不可抗力造成、不属于商业风险的重大变化、导致合同显失公平或不能实现合同目的几个要件。从认定的关键，本院认为该规定之基础在于弥补合同必守理念在发生情势变更时所体现的呆板缺陷，从而消除双方利益失衡的状态，根本在于维护交易安全、稳定市场秩序。既然作为弥补措施，该原则在适用过程中，应当以保障合同本身的稳定性为出发点，最大限度维持原有合同关系，促使交易继续履行，尽量满足当事人对原本交易的合理期待，否则可能损害市场交易的确定性和合理期待性，并引起损失完全由一方转移到另一方的问题。因此《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条对该原则的适用作出了严格限制。反观本案，良品铺子公司提出的房租高于同地段其他房屋租金的事实，原告并未提出反驳，相反在《房屋租赁合同》订立后，原、被告再次针对房屋租金进行了协商，对原约定的租金进行了调低。且房屋租金的变动系受经济大环境所影响，其涨跌既可能影响出租人的利益，也可能影响承租人的利益，应属于商业风险的范畴。因此，基于出租人和承租人双方对房租的预判，二者才能就房屋租金标准和租金进行磋商，从而达成租赁房屋之合意。因此，良品铺子公司提出的房屋租金高于同地段其他房屋的事实，并不符合情势变更原则的构成要件，应属于一般商业风险，故对良品铺子公司的该项主张，本院不予支持。良品铺子公司不享有依照《合同法》第九十六条第一款通知解除合同之权利。 二、案涉房屋租赁合同是否具备继续履行的条件的问题。现良品铺子公司未按合同约定支付相应租金，已经构成违约，在此情形下其能否依照《合同法》第一百一十条第（二）项之规定，主张不再履行原合同。《合同法》第一百一十条第（二）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”规定中，对象应指非金钱债务，那么在本案中，良品铺子公司的合同义务是否属于该条所调整的范围。本院认为，从案涉房屋租赁合同订立的目的看，良品铺子公司租用案涉房屋系用于经营，即使用案涉房屋进行经营活动并支付相应租金。因此，其应负担支付使用房屋所对应的租金的义务。该义务应包含对房屋的使用和维护的隐含内容。现良品铺子公司已明确表示，继续经营将一方面承担房租，另一方面则要承担亏损的事实，应当属于履行费用过高的情形。良品铺子公司租用房屋的目的在于赚取利润，现其目的已无法实现，如继续要求其履行房屋租赁合同，放任其损失继续扩大，则有悖于合同的公平原则。因此，鉴于合同双方对合同因承租人违约导致合同解除的后果均进行了约定，则承租人在承担相应的违约责任的前提下，应当赋予其解除合同之权利。故对陈颖涛要求良品铺子公司继续履行合同的意见，本院不予支持。对良品铺子公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的主张，本院予以支持，合同的解除时间应当以生效法律文书确定的解除时间为准。 三、良品铺子公司如何承担违约责任的问题。本案中，良品铺子公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院对良品铺子公司应承担的违约责任分别评析如下： 1、房屋租金。因根据《补充协议》约定，良品铺子公司应当按照年租金325500元的标准支付2017年6月1日至合同解除之日的房屋租金。 2、逾期支付房屋违约金。对于逾期支付违约金，应首先确定合同约定的起算时间。根据《补充协议》的约定，支付房屋时间应为前一租赁期限届满前30日，因此良品铺子公司应付租金的最后时间应为2017年5月1日，故逾期时间应当自2017年5月2日计算。对于计算标准，合同约定为每日3‰，如按利息计算则为109.5%。本院认为，良品铺子公司逾期支付租金给陈颖涛造成了资金利息的损失，但该标准已超过法定允许的民间借贷的法定最高利息24%，明显超过原告的损失，现良品铺子请求调整，依照《合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院认为该违约金应以年息24%的标准进行计算。 3、律师费。根据《房屋租赁合同》第十四条第（四）项约定，结合原告提交的《委托合同》、律师费发票，对原告支出的律师费38000元，应当由良品铺子公司负担。 4、对于陈颖涛主张的，在合同解除后，重新招租期间的租金损失问题，本院认为，2017年7月13日，原告方以李昌兴的名义向本院提出诉讼，在该案审理中，良品铺子公司已经表示不愿再继续履行租赁合同，彼时，原告即应当采取必要措施如重新进行招租等方式，防止损失的进一步扩大。因此，对该损失，本院在考量陈颖涛损失时不再予以审查。 四、押金是否退还问题。良品铺子公司主张，根据《房屋租赁合同》第十四条第（三）款约定：“甲方因乙方违约解除租赁合同的，甲方不退还押金。乙方因甲方违约解除租赁合同的，甲方应返还乙方的押金以及剩余的租金，并赔偿乙方装修损失，即工程发票金额×（剩余计租期限/计租期限）。”，现陈颖涛仅主张继续履行合同，并未要求解除合同，故应当退还押金。陈颖涛主张，押金的目的系保障合同的履行，对合同条款的理解应当作整体解释。其认为，在本案中，如合同继续履行，则无退还押金问题，但当合同解除时，则应从违约情况考虑。根据该条款，在合同解除的情况下，如良品铺子公司违约致使合同解除，则不退还押金，而陈颖涛违约，则除退还押金外还应赔偿装修损失。因此，从合同权利义务的对等性分析，本案中，如合同解除，则陈颖涛不应退还押金。本院认为，根据合同该项约定，在合同解除的情况下，存在押金退还及装修费用的处理问题，因此在合同约定时，系以违约责任的方式，确定押金和装修费用的负担。因此，良品铺子公司仅以陈颖涛未行使解除合同的权利为由，主张其应当承担退还租金的义务，回避自身违约的事实，与该合同条款设置的意义相悖，也违反诚实信用之原则。故对良品铺子公司主张退还押金的主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、解除陈颖涛与四川良品铺子食品有限公司于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月29日签订的《补充协议》； 二、四川良品铺子食品有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金325500元标准支付陈颖涛2017年6月1日至本判决生效之日止的房屋租金，并以该租金为基数按年利率24%支付2017年5月2日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 三、四川良品铺子食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈颖涛律师费38000元； 四、驳回陈颖涛的其他诉讼请求； 五、驳回四川良品铺子食品有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4435元，由原告陈颖涛负担2000元，由被告四川良品铺子食品有限公司负担2435元；反诉案件受理费275元，由原告陈颖涛负担100元，由被告四川良品铺子食品有限公司负担175元（上述案件受理费，经品迭被告四川良品铺子食品有限公司应支付原告2335元，此款由原告垫付，被告在支付原告款项时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张振宇 二〇一七年十一月三十日 书记员  张生容 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1.被限制出境。 2.被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3.被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4.被强制执行并承担相关费用。 5.支付执行费。 6.被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。 -1-