广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终942号上诉人（原审被告）：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。法定代表人：陈积强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢远征，男，1974年11月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：陈秀兰，女，1978年2月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈仪，江城区南恩街道法律服务所法律工作者。上诉人阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）因与被上诉人谢远征、陈秀兰商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年6月8日作出的（2016）粤1702民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中天科达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢远征、陈秀兰的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定涉案商品房尚未取得设计、施工、监理、勘察等单位的竣工验收合格手续，是认定事实错误。涉案丙小区经设计单位北京中建恒基工程设计有限公司、施工单位河南三建建设集团有限公司、监理单位阳江市建设监理有限公司、勘察单位阳江市建筑设计院及中天科达公司分别在2013年7月10日对地基与基础工程验收合格，在2014年2月25日对主体结构工程验收合格，在2014年12月12日由阳江市勘察测绘院对小区进行建筑竣工验收测量。二、丙小区已取得民用建筑节能工程、建设消防工程、环境保护工程、防雷装置工程等项目验收合格。《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指经建设、设计、施工、监理、勘察等单位初步验收合格。涉案房产已由相关机构初步验收合格，同时，小区内供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电信、电视信号、对讲视频等配套设施均已开通使用，所售房产符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。三、本案所售的房产是预售房，预售房经建设、设计、监理勘察等单位验收合格交付也是符合阳江实际情况及交易习惯，现大部分已支付完毕购房款的业主已收楼装修入住或正在装修，不存在不能交付使用的情况，中天科达公司已履行了合同约定的义务，谢远征、陈秀兰随时可以接收房产并装修入住，中天科达公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。另外，双方签订的《商品房买卖合同》并非企业制定，而是由政府部门制定，对于其中部分条款的修改要经过房管部门同意和备案，故中天科达公司无须承担违约责任。四、中天科达公司在办理丙小区工程综合验收过程中，部分业主无理组织施工人员正常施工作业，影响工程综合验收工作进行。五、中天科达公司已于2014年11月13日与谢远征、陈秀兰就涉案商品房进行了交接，谢远征、陈秀兰已实际占有房屋并装修使用，应视为双方就延期交房达成了合意，不应再主张逾期交房违约金。六、退一步讲，即使认定中天科达公司构成违约，也应按照合同约定从2014年7月1日起计至谢远征、陈秀兰收楼之日即2014年11月13日止，一审将违约金计至谢远征、陈秀兰起诉之日不当。七、一审适用法律错误。本案应适用房地产管理法，不应适用建筑法。谢远征、陈秀兰辩称：一、商品房经验收合格才能交付使用是法律的强制性规定，不因当事人的意愿而改变。二、广东省建设厅粤建办房函2003（63）号复函明确“商品房经验收合格”是指建设单位向当地的建设行政部门办理工程竣工验收备案手续。中天科达公司直至本案一审庭审结束前没有提供工程验收备案手续，一审认定中天科达公司因涉案商品房未经验收合格而承担违约责任符合法律规定，请求驳回中天科达公司的上诉，维持原判。谢远征、陈秀兰向一审法院起诉请求：中天科达公司向谢远征、陈秀兰支付违约金72059.91元。一审法院认定事实：2013年9月8日，谢远征、陈秀兰（买受人）与中天科达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××81），合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于阳江市江城区甲路m号［编号为阳府国用（20××）第1×××7号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，中天科达公司在上述地块上建设商品房，小区定名为丙；买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字20××××4号；买受人购买的商品房是上述建设项目中的a幢b层c房，该商品房的建筑面积共144.3平方米，其中，套内建筑面积120.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5890.18元，总金额710650元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金；商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同还约定了其他相关条约。签订合同后，谢远征、陈秀兰按时支付了购房款710650元给中天科达公司。中天科达公司于2014年11月已将楼房交给谢远征、陈秀兰，谢远征、陈秀兰已对该楼房装修完工。2016年5月9日，谢远征、陈秀兰以中天科达公司交付其购买的商品房未经验收合格，中天科达公司应承担违约责任为由向一审法院提起本案的诉讼。2016年5月16日，中天科达公司向一审法院提交书面答辩状，确认至起诉时止涉案商品房尚未经综合验收合格。在举证期间，中天科达公司也未能举证证明其已取得竣工验收备案表及取得经勘察、建设、监理、施工、设计等单位的验收合格手续。一审法院认为：谢远征、陈秀兰与中天科达公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点是中天科达公司在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。对于中天科达公司在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国建筑法建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，涉案商品房须经验收合格后才能交付使用，因涉案商品房尚未取得竣工验收备案表，亦未经勘察、建设、监理、施工、设计等单位验收合格，故涉案商品房建设工程至起诉之日止尚未达到合同约定的经验收合格的交付条件，中天科达公司的行为已构成违约，应向谢远征、陈秀兰支付逾期交房违约金。中天科达公司辩称其交付的上述房屋符合交楼条件的意见理据不足，应不予采纳。对于违约金应如何计算的问题。本案中，谢远征、陈秀兰与中天科达公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，且合同约定的违约金并未违反法律的规定。中天科达公司支付的违约金应自违约之日（2014年7月1日）起计至谢远征、陈秀兰所购买的房屋经综合验收合格日为止，但谢远征、陈秀兰请求自2014年7月1日计至2016年5月6日止，共676天，金额是72059.91元（710650元×0.00015×676日），应予以支持。至于2015年5月7日之后的部分，谢远征、陈秀兰没有请求，视为对自身权利的处分，应不予处理。中天科达公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：限中天科达公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金72059.91元给谢远征、陈秀兰。一审案件受理费800元，由中天科达公司负担。二审中，中天科达公司提供如下证据：一、《地基与基础分部工程验收记录》、《A1、A2、A3、A4栋主体结构分部分验收记录》、《建设项目竣工环境保护验收调查表首页及调查结论与建议》、《建设工程消防验收意见书》、《防雷装置验收意见书》、《阳江市民用建筑节能验收备案登记表》，拟证明讼争商品房工程地基与基础、主体结构已经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，所以涉案房屋的质量和安全是合格的，具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。二、《情况说明》、图片，拟证明中天科达公司在进行综合验收时，因涉案商品房所在的丙小区需完善配套建设而进行整改的过程中，遭到部分业主的阻拦，致使讼争商品房未能完成综合验收，而非因讼争商品房存在质量问题导致未能验收，中天科达公司对此不存在过错。三、《丙收楼流程表》、《房屋验收交接表》、物业收款收据，拟证明中天科达公司与谢远征、陈秀兰于2014年11月13日对案涉商品房进行了正常的交接，双方达成了延期交房的合意并已履行。经组织质证，谢远征、陈秀兰认为：一、除了消防验收意见书没有原件外，对其他的证据的真实性没有异议，但对证明的事实和证明力大小有异议。根据法律规定，商品房的验收合格应以当地的建设部门验收备案作为商品房验收合格的证明，中天科达公司所提供的证据不具备该证明力。二、对该证据的真实性和关联性有异议，《情况说明》属于证据种类中的证人证言，根据法律规定，证人应出庭接受法庭询问，故该证据不真实。三、对《收楼流程表》的真实性有异议，表上第一栏的签名不是谢远征、陈秀兰本人的签名，在收房流程表“收楼确认”一栏也没有业主的签名确认，由此，该收楼流程表没有证明力。《房屋验收交接表》只是显示了房屋内是有水表和电表和相关设施，确认存在该设施，但不代表业主确认收楼，也不具备证明力。对物业的收款收据的真实性不予认可。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：中天科达公司提供的《房屋验收交接表》中“业主签章”处署有谢远征、陈秀兰的名字，时间为2014年11月13日。中天科达公司主张谢远征、陈秀兰于2014年11月13日收房，谢远征、陈秀兰认为其只是在2014年11月13日收取房屋钥匙，但没有与中天科达公司办理收楼手续。谢远征、陈秀兰陈述涉案商品房在2015年6月份装修好但未入住。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，中天科达公司与谢远征、陈秀兰签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给谢远征、陈秀兰。该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，谢远征、陈秀兰已支付了全部购房款给中天科达公司。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是中天科达公司应否支付逾期交房违约金给谢远征、陈秀兰。从中天科达公司提供的《房屋验收交接表》等证据来看，中天科达公司在2014年11月13日将涉案的商品房交付给谢远征、陈秀兰，谢远征、陈秀兰亦对涉案商品房进行装修使用。谢远征、陈秀兰主张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，即使商品房已交付给谢远征、陈秀兰，中天科达公司仍应承担逾期交房违约责任；中天科达公司则认为谢远征、陈秀兰已接收涉案商品房，其请求中天科达公司支付逾期交房违约金缺乏依据。谢远征、陈秀兰与中天科达公司签订的商品房买卖合同对商品房的交接明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，涉案商品房至今未办理竣工验收备案手续，不符合法定的交付条件，按照合同上述约定，谢远征、陈秀兰在2014年11月13日接收涉案商品房时应清楚该房不符合法定和合同约定的交付条件,但谢远征、陈秀兰仍然同意收房，已构成事实交付，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定谢远征、陈秀兰已接收涉案商品房并装修入住的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。本案中天科达公司已提供了证据证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目经过相关部门验收合格，涉案商品房已具备居住使用的条件。因此，谢远征、陈秀兰在已接收涉案商品房并装修入住的情况下又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，本院不予支持。但按照双方《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应在2014年6月30日前交付涉案商品房给谢远征、陈秀兰，而中天科达公司直至2014年11月13日才交付涉案商品房给谢远征、陈秀兰，中天科达公司未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定中天科达公司逾期交房，中天科达公司应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2014年6月30日次日起至谢远征、陈秀兰接收涉案商品房2014年11月13日，中天科达公司共逾期交房的时间为136天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应支付逾期交房违约金14497.26元（710650元×0.00015×136天）。一审认定中天科达公司应支付逾期交房违约金至涉案商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止不当，本院予以纠正。综上所述，中天科达公司上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初1822号民事判决；二、限阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金14497.26元给谢远征、陈秀兰；三、驳回谢远征、陈秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由谢远征、陈秀兰负担639元，阳江市中天科达房地产有限公司负担161元；二审案件受理费1601元，由谢远征、陈秀兰负担1279元，阳江市中天科达房地产有限公司负担322元。本判决为终审判决。审判长  关衡勋审判员  姜玉华审判员  莫怡华二〇一七年十一月六日书记员  林宗发詹礼迪