云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5242号上诉人（原审原告、反诉被告）桓必聪，男，白族，1989年1月10日生，住址：云南省大理白族自治州洱源县。委托诉讼代理人刘家勇、胡玉芳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪以芳，女，汉族，1980年11月18日生，住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人：羊国忠，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明房天下房地产经纪有限公司。法定代表人徐瑞东，经理。住所地云南省昆明市盘龙区北京路国际友联大厦****。上诉人桓必聪因与被上诉人汪以芳、第三人昆明房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人桓必聪上诉请求：1、请求维持昆明市官渡区人民法院作出的（2016）0111民初8800号《民事判决书》中第一、四项判决，撤销第二、三项判决，并依法改判；2、请求依法判令被上诉人双倍返还原告定金人民币60000元；3、请求依法判令被上诉人赔偿因违约给上诉人造成的损失人民币20000元；4、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、关于违约事实认定错误。1、被上诉人未依约按时履行交房义务，构成违约。双方约定被上诉人应当在2016年7月31日前款清交房，被上诉人的违约行为在于未交房，一审法院仅以被上诉人已按时履行结清款项的义务便判定其未构成违约，忽视了其未交房所构成的违约，属事实认定错误。2、被上诉人未依约办理过户手续，已构成根本违约。双方约定被上诉人应当将抵押在银行的产权证置换出来，并在取得产权证三个工作日内办理过户手续，本案一审法院完全忽视该问题，未对该问题进行评价。在被上诉人取得产权证之前，即2016年8月5日，被上诉人通过短信明确告知该房屋不出卖给上诉人，其拒绝履行合同且愿意承担违约责任，故被上诉人已构成根本违约。二、关于被上诉人给上诉人造成的损失赔偿认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本案中，由于被上诉人未依约交付房屋及办理过户手续，上诉人不得不另行租房租住，造成上诉人租金损失，另在与被上诉人再三协商下，被上诉人依然不履行其义务，上诉人因采取司法手段维护其合法权益，造成上诉人公证费、律师费损失，对于上述损失，均与被上诉人的违约行为有直接因果关系，且均有合法证据加以佐证，一审法院完全否认该笔直接的、实际损失，实属不当。三、法律适用错误。上诉人提出解除合同依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，被上诉人明确表示不履行义务，已构成根本违约，合同无法继续履行，上诉人有权解除，而法院认定双方系均无违约情况下的协商解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条作出的判决有失偏颇。本案上诉人已依约向被上诉人支付了30000元定金，因被上诉人明确告知其不履行合同义务，该情况适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条之规定，应依法判决被上诉人返还上诉人双倍定金。被上诉人汪以芳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，对证据的综合运用得当，在实际履行清楚的居间买卖合同中上诉人违约，上诉人桓必聪没有按照合同约定办理房屋过户手续，导致双方不能进行买卖，上诉人没有法律依据，请法院依法驳回。1、该案房屋在银行有贷款，双方在2016年5月8日签署居间合同后，汪以芳在2016年5月15日通过案外人借款，拿到款项后于2016年7月19日到银行结清贷款，2016年8月8日拿到产权证之后交给本案第三人房天下，通知上诉人履行买卖交易，按照居间合同15条约定，取得产权证3个工作日内交付第三人，第三人各种形式通知上诉人，但由于上诉人更换手机号，导致第三人无法与上诉人联系，无法交易，综上，是本案上诉人的违约导致本案房屋无法交易。上诉人所述的被上诉人违约，事实上只是上诉人理解错误，综上，请法院查明事实，驳回上诉。桓必聪向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《昆明市存量房屋买卖居间合同》；2、请求依法判令被告双倍返还原告定金人民币60000元；3、请求依法判令被告赔偿因违约给原告造成的损失人民币20000元；4、本诉讼费由被告承担。汪以芳向一审法院反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《昆明市存量房屋买卖居间合同》；2、请求依法判令被反诉人承担合同违约责任78000元，赔偿因违约给被告造成的经济损失46483.33元；三、本案本诉与反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告桓必聪与被告汪以芳、第三人房天下公司签订《昆明市存量房屋买卖居间合同》，约定成交价为780,000元，由原告桓必聪购买被告汪以芳所有的位于昆明市关上西路13号荣城民航家属院13-2幢101号的房屋一套，由乙方（原告）交付购房定金30,000元，于2016年7月31日前款清交房。如任意一方违约，违约方须赔偿守约方房价的10%作为违约金，不能按期付清房款或交房，逾期一日，由违约方向守约方支付100元违约金。另在第三人房天下公司提供双方的《房地产经纪服务事项告知书》中，被告汪以芳对交易房屋以勾选的方式描述为：有抵押，有配偶为共有人，房屋具备交易条件，未出租。合同签订当日，被告汪以芳签收原告桓必聪交付的定金30,000元，因房屋有按揭抵押的情形，被告汪以芳于2016年7月19日向建行结清贷款。现原告桓必聪、被告汪以芳分别以对方违约在先诉至一审法院主张前述请求。一审法院认为，本案双方当事人签订的《昆明市存量房屋买卖居间合同》为附条件的买卖合同，根据该合同的约定，被告汪以芳作为出卖人的义务为在2016年7月31日前结清房屋贷款，解除抵押。根据查证事实，被告汪以芳已于2016年7月19日履行了上述义务，因此原告桓必聪主张被告汪以芳构成违约这一事实不能成立，对其诉讼请求不予支持。本案双方当事人系在履行合同约定的交房事项中不能协商一致，双方均有不愿意继续履行合同的意思表示，因此一审法院视为在双方均无违约的情形下一致同意解除合同，被告汪以芳主张的违约事实并未形成，因此对其要求原告桓必聪承担违约责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。双方当事人均主张因履行合同，在外租房给己方造成的经济损失，被告汪以芳还主张了向他人借款还贷的损失，一审法院认为，上述损失均非履行房屋买卖合同必然的、直接的经济损失，因此对各方的此项诉讼请求，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）桓必聪与被告（反诉原告）汪以芳于2016年5月8日签订的《昆明市存量房屋买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）汪以芳于本判决生效后三日内一次性返还原告（反诉被告）桓必聪购房定金30,000元；三、原告（反诉被告）桓必聪的其他诉讼请求不予支持；四、被告（反诉原告）汪以芳的其他诉讼请求不予支持。本诉案件受理费1800元，减半收取900元，由原告（反诉被告）桓必聪承担，其余900元退还原告（反诉被告）桓必聪。反诉案件受理费1395元由被告（反诉原告）汪以芳承担。本案二审期间，被上诉人申请证人吴某出庭作证，欲证明吴某是昆明房天下房地产经纪有限公司任职，也是案涉《昆明市存量房屋买卖居间合同》的经办人，其对双方履行合同买卖的情况作了陈述。上诉人不认可证人在昆明房天下房地产经纪有限公司任职的身份，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被上诉人提请证人出庭作证，但其并未提交相应的证据证明证人系昆明房天下房地产经纪有限公司的职员，且上诉人对证人的身份亦不予认可，故对该证人证言本院不予采信。本院二审期间，对于一审所认定的本案法律事实，双方当事人均表示没有异议，本院对一审查明的法律事实予以确认。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，违约行为是一种客观的违反合同的行为，违约行为的认定以当事人的行为是否在客观上违反约定的行为或者合同义务为标准，而不管行为人的主观状态如何。上诉人认为被上诉人的违约在于2016年7月31日前并未交房，但在案涉的《昆明市存量房屋买卖居间合同》第十五条补充协议中双方明确约定：“5、该房过户时间约定为取得产权证叁个工作日内；6、甲乙双方对于丙方提供的资金监管服务不采纳，甲乙双方房款资金自行交割；”该补充协议应视为对该合同前述的交房及房款结清的具体补充和重新明确，且本案在被上诉人取得产权证后，上诉人与被上诉人双方就办理房屋过户手续及结清房款等事项就一直未形成统一意见，最终双方均有不愿意再继续履行合同的意思表示，故上诉人认为被上诉人未交房而违约的主张不能成立，本院不予支持。其次，上诉人要求被上诉人返还双倍定金的问题。因上诉人并无证据证实被上诉人作为收受定金的一方有违约的行为存在，故其主张被上诉人双倍返还定金的主张亦不能成立。综上所述，上诉人桓必聪的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由桓必聪负担。本判决为终审判决。审判长 吴 娴审判员 何东山审判员 饶丽佳二〇一七年十一月七日书记员 王蓓蓓