辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4035号上诉人（原审被告）：大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界，营业场所辽宁省大连市甘井子区龙安路8号。负责人：刘洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：康玉奇、赵霞，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连耕食康农贸市场有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区龙安路8号地下A层。法定代表人：孙庆佳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘颖，北京元合（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭珈辰，辽宁宪御律师事务所律师。原审被告：大连毅腾房地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇后盐村。法定代表人：刘洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：康玉奇、赵霞，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界（以下简称后盐家居大世界）与被上诉人大连耕食康农贸市场有限公司（以下简称耕食康公司）、原审被告大连毅腾房地产集团有限公司（以下简称毅腾集团）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2017）辽0211民初1619号民事判决。宣判后，大连耕食康农贸市场有限公司、大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2018）辽02民终7970号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，大连市甘井子区人民法院作出（2019）辽0211民初1138号民事判决，大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。后盐家居大世界、毅腾集团的委托诉讼代理人康玉奇、赵霞，耕食康公司的委托诉讼代理人刘颖、郭珈辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。后盐家居大世界上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。l、原审判决故意规避了上诉人擅自装修A层下沉逃生广场的事实。该事实有被上诉人提供的装修合同及原审判决第7页认定的被上诉人2016年11月22日给上诉人的复函及上诉人在原审中提供的被上诉人用钢结构封闭下沉广场逃生通道的照片所证实，但原审判决却视而不见。2、原审判决第6页认为“原、被告均认可于2016年11月9日耕食康公司取得大连市甘井子区发展和改革局《耕食康农贸市场项目各案确认书》??据此可办理手续尽快开工”的事实错误，上诉人在原审中没有认可上述事实，而且认为该确认书与装修无任何关系。3、判决书第7页认定“原告提供了与原第一被告负责人崔某微信通话截图??将承租范围进行改造的效果图发给崔某,崔某回复可以”的事实错误，该微信通话截图纯属原告法定代表人孙庆佳与崔某私下聊天截图，与双方租赁合同第4条“乙方需装修A层必须于装修前向甲方提出书面申请，提供装修设计图及办理完毕消防审批手续”的约定无任何关系。4、原审判决第7页至第8页认定的被上诉人四次回复上诉人的事实错误。事实上，上诉人从未收到被上诉人任何函件，在原审中被上诉人也没有举证证明向上诉人送达了上述四份复函，上诉人在原审中的意见为被上诉人为了本案诉讼编造了上述四份函件，故原审判决认定被上诉人的四次复函依据不足。排除原审判决上述四点错误，可以显现出以下事实：1、合同第4条第1款明确约定“乙方（被上诉人）需要装修A层的，必须于装修前向甲方（上诉人）提出书面申请，提供装修设计图及办理完毕的消防审批手续”；2、合同第8条第2款约定“一方违反本合同的其他条款，且经相对方提出后的10日内未予纠正，相对方有权解除本合同”；3、上诉人于2016年11月9日书面致函被上诉人装修改造需要到区消防大队办理报批手续；4、2016年11月23日前被上诉人用钢结构封闭了A层下沉广场（消防逃生通道）的事实；5、2016年11月23日,上诉人发现被上诉人封闭了下沉广场逃生通道上盖后书面通知其停止施工恢复原样；6、2016年11月24日,上诉人再次书面通知被上诉人停止施工撤出工地；7、2016年11月25日，上诉人书面通知被上诉人因其未书面报请进行装修，违反了合同第4条第1款之规定，通知其停止装修、限期拆除、恢复原样、撤出工地、其他事项与上诉人协商；8、2016年12月8日，因被上诉人没有纠正其违约违法行为，上诉人依据合同第8条第1款第2项等条款于同日解除双方签订的合同；9、2016年12月12日，上诉人书面通知被上诉人于同月15日前拆除上述装修改造部分、恢复原样、腾退租赁场地，否则上诉人自行清理。通过上述9点事实可以得知上诉人是依据双方的约定按照法定的程序解除了双方签订的合同,且上诉人无任何过错,过错完全归咎于被上诉人。二、原审判决适用法律错误。（一）原审判决第11-12页认为“第一被告仅以原告未书面申请为由解除合同理由不充分”，归纳其理由为：1、上诉人向被上诉人送达的解除通知载明其解除事由为被上诉人未经书面报请上诉人而进行装修，违反合同第4条第1款之规定；2、被上诉人主张只装修了下沉广场没有装修A层，上诉人、原审被告也无证据证明被上诉人对A层内部进行了装修，下沉广场是否属于合同中约定的A层，是否需要装修前书面申请，合同未明确约定；3、被上诉人多次复函解释情况要求协商，但上诉人拒收被上诉人函件；4、被上诉人在此装修前向上诉人负责人崔某发送了装修效果图??但不能视为被上诉人完全未履行告知义务；5、在上诉人发出停止施工作业的通知后，被上诉人回函称已停止施工，并非置之不理。上诉人按照上述顺序说明原审判决的上述观点及理由之错误：l、上诉人于2016年12月8日给被上诉人解除合同的书面通知没有“原告未经书面报请第一被告而进行装修”的内容，而只有被上诉人未纠正违法行为而依据合同约定的条款解除合同的内容，原审判决的上述理由纯属虚构。2、原审判决的第2个观点为原审判决虚构的，虚构了被上诉人只主张装修了下城广场，没有装修A层的虚假事实，被上诉人在原审中主张上诉人赔偿其装修下沉广场损失，就说明了下沉广场属于A层范围。上诉人在原审中提供的照片及在（2018）辽02民终7970号案件中也自认了其封闭了A层下沉广场的上盖，原审判决关于A层内部装修之说，下沉广场是否属于A层，被上诉人在原审中也没有对此作出抗辩，上述的说法纯属原审判决虚构的内容。3、原审判决关于“原告多次复函解释情况要求协商，但第一被告拒收原告函件”的观点缺乏证据证明，因此该观点不能成立，上诉人在原审判决认定事实错误中已经说明不再赘述。4、原审判决关于“原告在此装修前向第一被告负责人崔某发送了效果图”的观点错误。第一，上诉人已说明被上诉人的法定代表人与崔某的聊天记录只记载了双方聊天的内容，该内容没有免除双方合同第4条第1款被上诉人装修前必须向上诉人提出书面申请，提供装修设计图，办理完毕消防审批手续约定三个条件，原审判决视双方上述约定而不顾，其错误十分明显。5、原审判决“在被告发出停止施工作业通知后，原告回函停止施工，并非置之不理”的观点缺乏被上诉人向上诉人送达回函的依据，该观点依据不足（在原审判决认定事实错误部分已陈述，不再赘述）。综上可见，原审判决的上述的理由存在明显错误，且上诉人已按照合同的约定及法定程序书面通知被上诉人解除了双方的合同，原审判决也认为“现原、被告均认可该租赁合同已经解除”，而解除合同的唯一依据就是上诉人发给被上诉人的解除合同通知书，从而证明了被上诉人也认可了该解除合同通知书，除此之外，被上诉人至今也没有依据《合同法》第96条之规定请求人民法院确认解除合同通知的效力，原审判决审理解除合同通知理由是否充分已超出法律规定的范畴。（二）原审判决关于“被告主张原告装修下沉广场违反《消防法》的观点??没有相关部门正式的认定，以此认定原告违法证据不足”的观点错误。《消防法》第12条规定，特殊建设工程未经消防审查，或者检查不合格，建设单位、施工单位不得施工；第28条规定，不得占用、堵塞封闭、疏散通道安全出口；《建设工程消防监督管理条例》第2条规定，建设工程含室内外装修；第13条规定，人员密集场所建设单位应向公安机关消防机构申请消防设计审核，含面积大于1万平方米的商场、市场。可见案涉租赁物为大于1万平方米的市场，且为消防通道，按照上述规定装修前必须报消防部门审核，没有审核不得进行装修。（三）双方的合同第6条第4款特别约定了“非经甲方书面同意,乙方不得向任何第三方转让”，原审判决以约定的被上诉人的经营范围对抗上述双方的特别约定显然错误。（四）原审判决判令上诉人赔偿被上诉人的经济损失错误。理由为：1、上诉人具有合同约定的合同解除权，根据被上诉人的违约事实，上诉人依据合同的约定和法律规定的程序通知解除了双方的合同，上诉人无任何过错，过错完全归责于被上诉人，上诉人不产生赔偿责任；2、合同第9条第2款约定“甲方如在本合同的有效期内非因约定或法定原因提前终止本合同??除应当将已收取的乙方未使用期间的租金退还乙方外，应赔偿乙方已投入的装修、设备、设施的损失，以及经营损失??”，根据上述约定，本案出现了因约定的原因终止了本合同的事实，故排除了上诉人的赔偿责任；3、原审判决赔偿损失部分涉及的车辆等财产由被上诉人所占有，原审判决赔偿损失还包括上述部分财产。耕食康公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、关于装修的问题。（一）关于书面申请问题。根据《中华人民共和国合同法》第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”以及根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条“电子数据包括下列信息、电子文件：（一）网页、博客、微博客等网络平台发布的信息；（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；（三）用户注册信息、身份认证信息、电子交易记录、通信记录、登录日志等信息；（四）文档、图片、音频、视频、数字证书、计算机程序等电子文件；（五）其他以数字化形式存储、处理、传输的能够证明案件事实的信息。”的规定，书面形式法律上规定可以是微信内容。因此，被上诉人通过微信的方式将得了上诉人承租范围内进行改造的效果图发送给上诉人法定代表人，上诉人法定代表人崔某回复“可以”。应视为被上诉人向上诉人提交了书面申请，并得到被上诉人同意的批示。被上诉人没有违反“书面申请”的约定。（二）关于提供装修设计图问题。被上诉人于2016年11月10日与大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司签订《建设工程设计合同（一）》，并将效果图已经通过微信形式发给了上诉人法定代表人崔某。设计图正在设计过程中，2016年12月28日上诉人单方提出解除合同。且客观上，A层的装修尚未开始施工。因此，被上诉人不存在没有提供设计图问题，被上诉人不存在违约。二、关于办理完毕审批消防手续问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”的规定和《辽宁省消防管理条例》第十二条“国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房城乡建设主管部门审查，住房城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。”的规定，消防手续申请及验收的义务在上诉人。通过上诉人于2016年11月9日向被上诉人发出的通知“根据大连市119消防工作会议精神，对新建大型市场的装修改造，需到所在区消防大队办公室报批、建申，为不影响你方市场开业工作，现通知你方”，上诉人明知消防报批、建申在上诉人处，上诉人却将该义务转嫁给被上诉人，且怠于履行报批和建申的义务。双方合同中第七条第5款约定“甲方负责协调当地工商、税务、公安、环保、消防等行政管理部门”、第12款约定“乙方在租赁期间应自行办理从事经营互动所需的相关手续，但甲方提供一切必要配合”，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反《中华人民共和国消防法》第十三条和《辽宁省消防管理条例》第十五条的规定，属于无效约定，无效的约定对被上诉人不产生法律效力。另外，本次一审中，被上诉人所提供的消防验收合格证不是涉案建筑物消防许可证，上诉人提供的《建筑工程消防验收意见书》（大公消建验字【2007】第00611号）是对大连毅腾房地产集团有限公司建材中心（地下）建筑工程消防验收合格，并不是对案涉房屋A层消防验收合格。三、关于案涉合同解除是否符合约定条件问题。根据《房屋租赁及战略合作合同》的第八条第二款“一方违反本合同的其他条款，且经相对方提出后10日内未予以纠正的”的约定，通过上诉人于2016年11月23日以各种理由向被上诉人发出整改通知，于2016年11月24日以非法手段强制被上诉人撤场看，以及通过上诉人于2016年11月25日向申请人发出的通知看，上诉人仅针对被上诉人没有书面通知装修问题提出整改，被上诉人回复上诉人并已经书面告知崔某董事长，崔某董事长已经同意，故上诉人单方提出解除合同并不是善意的，而是恶意单方面解除合同。四、关于上诉人有权单方面解除《房屋租赁及战略合作合同》问题。通过上述分析，上诉人系违约方，被上诉人属于守约方。根据《最高院民二庭法官会议纪要》（2017年12月2日）通知解除的认定“当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方解除合同的，必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件，即需要具备约定或法定的解除权，合同才能解除。人民法院在审查合同是否解除时，需要审查发出解除通知的一方是否享有合同解除权，不能仅仅以约定或法定的异议期限届满而受通知一方未起诉表示异议就认定合同已经解除。”本案中，上诉人在2016年12月8日向被上诉人发出解除合同通知，被上诉人于2016年12月8日就提出异议。而且，本案继续履行并不损害上诉人的利益。上诉人单方面提出解除合同不发生法律效力。另，参照最高人民法院民事判决书（2013）民一终字第18号判决书的裁判要旨：当事人一方解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。因此，上诉人没有权利单方面解除《房屋租赁及战略合作合同》，单方面通知解除不发生法律效力。五、关于赔偿损失问题。根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，上诉人单方面提出解除合同，并强行将被上诉人撵出，给上诉人造成巨大损失，包括前期实际投入损失3,214,818.57元，上诉人应赔偿被上诉人损失。再根据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”的规定，以及《房屋租赁及战略合作合同书》第九条第二款第一项的约定，赔偿被上诉人两个月的违约金1,666,666.67元。毅腾公司述称，同意上诉人的上诉请求。大连耕食康农贸市场有限公司向一审法院起诉请求：判令二被告共同赔偿原告各项损失3,295,818.57元，违约金1,666,666.67元，合计4,962,485.24元。一审法院认定事实：原告（乙方）与第一被告（甲方）于2016年10月1日签订《房屋租赁及战略合作合同书》一份，约定第一被告将大连市甘井子区后盐家居大世界A层整体及A层配套临建门头房和原后盐陶瓷城1号门-4号门新建桥下临建房屋给原告租赁，甲方同意乙方承租后盐家居A层整体。合同第一条第3款约定乙方承租A层在甲方向其交付前呈未装修状态，A层交付后需要装修。合同租赁期限为20年，自2017年3月1日起至2037年3月31日止。合同第二条第2款约定A层甲方于2016年10月1日前向乙方交付，自甲方交付之日起至租金起始日（即2017年3月1日）止为免租装修期，免租装修期内乙方免交水费、电费、租金等其他费用。第4款约定乙方保证A层只作为商业经营、办公用途使用，农副产品批发零售及工贸产品批零交易及其相关配套的业务，经营范围以主管部门核准的项目为准。合同第四条约定A层的修缮与使用，其中第1款约定乙方需要装修A层，必须于装修前向甲方提出书面申请、提供装修设计图及办理完毕的消防审批手续，并服从政府相关部门管理，遵守相关法规；该物业乙方装修范围内除公共设施外，由乙方负责维修。合同第六条第4款约定租赁期内，非经甲方书面同意乙方不得向任何第三方转让。合同第七条第4款约定甲方不得违反法律规定或本合同约定提前收回A层和干扰乙方对A层的正常使用。第5款约定，甲方负责协调当地工商、税务、公安、环保、消防等行政管理部门。关于合同变更、解除和终止，第八条第1款约定了允许变更或解除合同的情况，其中第（2）项约定一方违反本合同的其他条款，且经相对方提出后的十日内未予以纠正的。关于违约责任，第九条第1款第（2）项约定甲方如在本合同的有效期内非因约定或法定原因提前终止本合同，提前收回A层的，除应将已收取的乙方未使用期间的租金退还乙方外，应赔偿乙方已投入的装修、设备、设施的损失、以及经营损失，并向乙方支付相当于两个月租金的违约金。第十一条第2款约定，甲乙双方如因履行本合同中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，双方可通过该物业所在地法院诉讼解决。原被告均认可，2016年10月1日前，第一被告已经将案涉场地交付给原告，原告进行了开业准备工作，于2016年11月9日取得大连市甘井子区发展和改革局《耕食康农贸市场项目备案确认书》，确认原告上报耕食康农贸市场项目，建设地址为大连市甘井子区地下A层，符合备案条件，据此可办理手续，尽快开工。原告提供了与原第一被告负责人、第二被告法定代表人崔某的微信通话截图，原告于2016年11月5日至8日期间，将对承租范围进行改造的效果图发送给崔某，崔某回复“可以”，二被告认可该证据真实性。2016年11月9日，第一被告通知原告根据大连市11.9消防工作会议精神，对新建大型市场的装修改造需到所在区消防大队办公大厅报批，建申。2016年11月22日，第一被告通知原告“我方在2016年11月22日发现你方正在我市场9号门华龙玻璃区域，未经我方同意的情况下私自搭建钢结构建筑物，现通知你方立即停止施工作业，一旦发现任何问题均由你方自行承担。”2016年11月24日，原告对11月22日通知复函第一被告，表明已经按照通知要求严格执行，并说明：“华龙玻璃系贵方业主，关于钢结构建筑物一事，包括下沉广场加盖玻璃罩，我公司孙总在事先已征得贵公司崔某董事长同意”并告知第一被告尽快协调清理华龙玻璃事宜。2016年11月23日第一被告通知原告“根据大连市消防局来我市场检查发现，你方将下沉广场上盖封闭不符合消防法的规定。下沉广场系逃生、排烟通道之用，不允许作为经营用地。现通知你方停止施工恢复原样。”2016年11月25日第一被告又通知原告，“大连耕食康农贸市场有限公司，你公司未经书面报请我公司进行装修，违反了双方签订合同第四条的第1款约定，现通知你停止装修、限期拆除（包括未经允许安装的广告牌匾）、恢复原状、撤出工地并承担相应责任与后果。其他事项请与我公司商谈。”对此，原告于2016年11月26日回函，表明在第一被告于2016年11月23日下达通知后，原告为顾全大局，按要求停止了全部装修工程。2016年11月26日，第一被告在市场贴出通知“大连后盐家居大世界租赁给大连耕食康农贸市场有限公司A层物业合作事情，因大连耕食康农贸市场有限公司违约，同时也未取得实际上的经营权。”2016年12月8日，第一被告通知原告“由于贵公司违反了合同第四条第1款之规定，我公司于2016年11月25日已书面通知贵公司纠正其违约行为但贵公司未予改正。故依据合同第八条第1款第（2）项等条款，于2016年12月8日解除双方签订的《房屋租赁及战略合作合同书》，特此通知”。对此原告复函，反对第一被告单方面解除合同。2016年12月12日，第一被告向原告送达《限期拆除装修及腾退租赁场地通知书》，告知原告将对装修部分进行拆除，恢复原状，否则第一被告将进行拆除。2016年12月13日原告复函，表明已经按第一被告要求停止了全部装修工作，也对拆除部分装修作出了部署，第一被告无视原告的一切努力，一意孤行，违反合同原则。原告承租后，于2016年11月16日与辽宁宇洁环保咨询有限公司签订《技术咨询合同》，委托辽宁宇洁环保咨询有限公司对大连耕食康农贸市场有限公司项目进行环境影响调查与评价。该公司于2016年11月18日出具《建设项目环境影响报告表》。原告支付环评费20,000元。原告于2016年11月10日与大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司签订《建设工程设计合同（一）》对后盐家居大世界A层进行工程设计，约定设计费1,629,600元，原告支付定金244,400元。原告直至2016年12月仍缴纳水电费，11月份缴纳数额为7528元。原告于2016年11月8日与大连聚亿装饰装修工程有限公司签订《装修改造合同》，约定由其承担后盐陶瓷城1#门装修改造工程，原告支付工程款216,857.4元。原告于2016年11月2日、11月8日与大连市金州区拥政街道德源铆焊加工厂分别签订了两份《钢结构加工安装合同》，由大连市金州区拥政街道德源铆焊加工厂进行施工，原告多次支付工程款合计972,000元。2016年10月15日原告与大连宏骏建材有限公司签订《混凝土供应协议书》，支付货款16,560元。2016年10月20日原告与大连石材批发市场天恩石雕经销部签订《雕塑制作安装合同》，并于12月15日支付货款188,000元。2016年11月10日、12月7日原告与哈尔滨电度表总厂签订购销合同2份，支付货款5180元。原告2016年10月16日至11月24日发生排渣费93,600元。2016年11月22日，原告与大连铭旺知识产权代理有限公司签订《商标事务代理委托合同》，委托大连铭旺知识产权代理有限公司注册耕食康商标，于11月24日支付注册费、代理费3000元。原告主张2016年7月至12月期间员工工资及午餐费用合计601,455.29元。2016年10月5日，原告与巨汇传媒（大连）有限公司签订《全案策划推广协议》，原告多次共支付营销策划费用454,000元。2016年11月28日原告支付大连奇时广告传媒有限公司广告制作费55,000元。2016年11月30日，原告与大连乾宇传媒有限公司签订《资料印刷合同》，于12月14日支付广告费10,400元。2016年11月27日原告支付喷绘车贴广告费5794元。2016年11月15日原告购买二手电动三轮车5台共计5900元，10月21日购买观光车花费23,000元。原告为购买指纹密码锁、电脑、保安服等办公设备用品共花费55,860元。原告为办公室装修，共花费72,461.4元、道路维修花费7365元、电力及水维修花费9979元，购买洁具、卫生间改造花费3420元、租车费用及油费过路费花费123,983元。原告已经出租了部分摊位，部分租户进行了装修，租户起诉至法院，法院判决原告向其租户赔偿装修费90,000元，在重审过程中，原告增加了该90,000元诉讼请求。上述费用合计3,285,743.09元。二被告对原告主张的损失不申请评估、审计，不同意支付原告全部款项。原告提供了大连云达机动车市场有限公司企业机读档案登记资料及工商档案中的《授权书》，表明第二被告于2016年11月25日将其坐落于甘井子区龙安路8号-1，权证号为（甘有限）2013800075号场地及房屋授权给大连云达机动车市场有限公司租赁。原告主张实际租赁地点即为原告租赁地点，二被告否认地点一致性，其所租赁给原告的地点无产权，为A层整体。一审法院认为：原告与第一被告于2016年10月1日签订《房屋租赁及战略合作合同书》，约定第一被告将其位于大连市甘井子区后盐家居大世界A层整体及A层配套临建门头房和后盐陶瓷城1号-4号门新建桥下临建房屋出租给原告装修并使用。现原被告均认可该租赁合同已经解除，但对于解除合同事由是否符合法律规定及合同约定产生争议。第一被告向原告送达的解除通知，载明其解除事由为原告未经书面报请第一被告而进行装修，违反原合同第四条第1款的规定，且经通知后仍未改正。关于该理由是否合理，首先，原合同约定原告装修A层前需要向第一被告提出书面申请，原告主张自己只装修了下沉广场，没有装修A层，二被告亦无证据证明原告对A层内部进行了装修，而该下沉广场是否属于合同中约定的A层，是否需要在装修前书面申请，合同中未予明确约定，故原被告应该遵循合同第十一条约定，发生争议由双方协商，协商不成提起诉讼，原告多次复函解释情况，要求协商，但第一被告拒收原告的函件，在下达违约通知十余日后即通知原告解除合同，拆除原告的装修。其次，即使应当在装修前书面申请，原告亦在此装修前向第一被告负责人崔某发送了装修效果图，作为当时第一被告负责人和第二被告法定代表人的崔某予以认可，原告没有提交书面格式文本，履约虽存有瑕疵，但不能视为原告完全未履行告知义务。再者，在第一被告发出停止施工作业的通知后，原告回函称已经停止施工，显示原告并非对第一被告的通知置之不理，而是已经依照通知部分履行，并积极要求与第一被告协商。综上，第一被告仅以原告未书面申请为由解除合同，理由不充分。关于被告主张原告装修下沉广场违反消防法的观点，二被告只提供了其发给原告的通知，没有相关部门正式的认定，以此认定原告违法证据不足。关于被告主张原告违反不得转租约定的解约理由，第一被告当初通知原告解除合同时并未提及。且根据《房屋租赁及战略合作合同书》中第4款约定的乙方保证A层只作为商业经营、办公用途使用，农副产品批发零售及工贸产品批零交易及其相关配套的业务，经营范围以主管部门核准的项目为准，原告经营范围包括摊位出租，故此不应作为违约依据。根据原合同第九条第1款第（2）项的约定，因第一被告提出解除合同事由不充分，应当赔偿原告已投入的装修、设备、设施的损失以及经营损失。关于损失的具体项目和金额，原告提交了相关证据，二被告虽不予认可，但未说明具体的理由和依据，亦未提供反驳的证据，故原告要求被告赔偿诉讼中所列各项损失数额总计为3,285,743.09元，一审法院予以支持。原告主张二被告应按照合同约定向原告支付相当于两个月的违约金1,666,666.67元，二被告均不同意该项诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金酌情调整为985,722元（3,285,743.09元×30%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界、被告大连毅腾房地产集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，共同给付原告大连耕食康农贸市场有限公司赔偿金3,285,743.09元及违约金985,722元；二、驳回原告大连耕食康农贸市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币47,830元（原告已预付），由被告大连毅腾房地产集团有限公司后盐家居大世界、被告大连毅腾房地产集团有限公司共同负担39,500元，由原告大连耕食康农贸市场有限公司负担8330元。二审中，经审查一审法院认定事实，其中：1.“原告提供了与原第一被告负责人、第二被告法定代表人崔某的微信通话截图，原告于2016年11月5日至8日期间，将对承租范围进行改造的效果图发送给崔某，崔某回复‘可以’”一节，经查，耕食康公司负责人与崔某的微信记录中，耕食康公司于2016年11月5日发送了四张图片，其中三张为耕食康农贸市场外观及门面效果图、一张为小轿车图片，在四张图片后，耕食康公司发送文字“董事长：后盐家居姓了十四年刘了，该换换颜色姓崔了。请董事长审阅！”，崔某回复：“可以，祝你们成功”；2016年11月8日，耕食康公司向崔某发送图片，内容为“1毅腾集团”，并发送文字“1号门标号请董事长审阅”，崔某回复：“不需要刻意用毅腾，宣传你们自己就行，你定吧”。2.关于一审认定耕食康公司对后盐家居大世界的复函，后盐家居大世界上诉称未收到。经查阅一审卷宗，耕食康公司提供了两份EMS快件邮寄结果查询单，其中单号1042802938021（发件日期11月28日）邮件投递结果为“未妥投，收件人不在指定地址”，单号1000082520121（发件日期12月2日）邮件投递结果为“未妥投，拒收退回”。二审中，本院要求耕食康公司提供其主张4次复函的发送时间、发送方式、发函内容、接收地址、接收人员及邮递结果的证据，耕食康公司未补充提供。3.关于一审查明“原告承租后……上述费用合计3,285,743.09元。”一节，本院不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，租赁合同订立后，当事人均应依约履行合同义务。本案中，双方当事人在合同履行期间发生争议，后盐家居大世界向耕食康公司发出解除合同通知，双方均认可合同已实际解除。现耕食康公司主张后盐家居大世界系违法解除合同，并诉请要求后盐家居大世界赔偿损失、支付违约金。本案争议的焦点为后盐家居大世界解除合同是否符合合同约定及法律规定。根据庭审查明的事实，后盐家居大世界于2016年12月8日向耕食康公司发出解除合同的通知，通知解除的理由为承租方“违反了合同第四条第1款之规定，经2016年11月25日书面通知纠正违约行为但未予改正，依据合同第八条第1款第（2）项等条款，解除双方租赁合同”。案涉租赁合同第四条第1款约定，承租方需要装修A层，必须于装修前向出租方提出书面申请、提供装修设计图及办理完毕的消防审批手续，并服从政府相关部门管理，遵守相关法规。据此，耕食康公司在对A层进行装修前，应当先履行合同约定的三项前置条件。关于耕食康公司是否履行了装修前的报送义务，本院认为，首先，对于“提出书面申请、提供装修设计图”一节，耕食康公司在诉讼中认可其未向后盐家居大世界提交书面装修申请，但耕食康公司主张该公司负责人与后盐家居大世界前负责人崔某之间的微信记录应当视为其已发送书面申请。经查，耕食康公司微信发送的4张图片中，3张为耕食康农贸市场外观及门面立体效果图,另外1张为与案涉房屋装修无关的小轿车图片，耕食康公司在微信聊天中发送的图片并非全部与案涉租赁物装修有关。且其在发送图片后又发送文字称“董事长：后盐家居姓了十四年刘了，该换换颜色姓崔了。请董事长审阅！”，该表述更多体现为微信双方私下聊天和交流，耕食康公司并未在微信中说明其发送图片的意图为申请装修，也未说明其发送的外观效果图即为合同约定的“装修设计图”，不能以此免除耕食康公司应提交书面装修申请的合同义务。而且，耕食康公司提交的微信图片发送时间为2016年11月8日，而后盐家居大世界在此后分别于2016年11月9日、2016年11月22日、2016年11月23日、2016年11月25日多次发函，数次告知耕食康公司应当对装修及消防设计进行报批、建申，并通知耕食康公司其封闭下沉广场上盖的行为不符合消防法规定，不允许将下沉广场作为经营用地，要求耕食康公司立即停止装修、恢复原状，以上函件耕食康公司均认可收到。从几次函件的内容看，后盐家居大世界对于耕食康公司的装修行为不仅未予同意，且一再发出通知要求耕食康公司及时纠正其违反消防规定的不当装修行为，明确表示不同意耕食康公司将下沉广场封闭。因此，耕食康公司仅凭其与崔某之间的微信聊天记录，不足以证明其已履行“提出书面申请、提供装修设计图”的义务。其次，关于耕食康公司是否“提供办理完毕的消防审批手续”一节，耕食康公司在诉讼中自认没有办理消防审批手续。对于未办理的原因，耕食康公司在本案第一次二审期间，明确答复其未能提供消防审批手续的原因在于当时消防审批手续正在进行之中，即使如耕食康公司在本次诉讼中所称，其未能消防报批的原因在于后盐家居大世界未配合提供材料和手续，亦应由耕食康公司提交证据证明其要求后盐家居大世界配合提供手续而后盐家居大世界拒绝或怠于配合的事实。但从耕食康公司自行提供（后盐家居大世界否认收到）的复函内容看，耕食康公司从未在复函中提出应由后盐家居大世界提供消防手续的要求，事实上，耕食康公司在11.25复函中称其“消防设计和审核工作正在进行中”，证明直至2016年11月25日耕食康公司仍未完成消防设计工作，亦无法报送消防审批。因此，本院对耕食康公司关于未能报送消防审批系因后盐家居大世界不予配合的主张不予采信，耕食康公司未履行消防报批义务先行装修的行为违反双方合同约定。第三，关于下沉广场是否属于A层、是否需要装修前报批一节，耕食康公司在本案审理期间明确认可下沉广场属于A层附属部分，即认可下沉广场属于双方租赁合同A层租赁物的范围之内，耕食康公司理应按照合同约定履行相应装修前申请、报批义务。耕食康公司在其提交的复函中也表示其已“停止全部装修工作，并对拆除部分装修进行了部署”，亦说明耕食康公司认可其已进行的装修未经报批违反了合同约定。综合以上事实和理由，本院认为，耕食康公司在合同履行期间未按照合同约定向出租方履行提出书面申请、提供装修设计图及办理完毕消防审批手续的义务，其在未履行前述手续的情况下直接封闭下沉广场，且在后盐家居大世界对其违约行为多次发出通知、要求纠正、限期拆除后，耕食康公司仍未对其违约行为进行纠正，耕食康公司的违约行为已经达到合同约定的解除条件，后盐家居大世界按照双方合同第八条第1款第（2）项“一方违反本合同的其他条款，且经相对方提出后的十日内未予以纠正的”的约定履行合同解除权符合合同约定的解除条件和程序，其通知解除合同的行为不违反法律规定。耕食康公司关于后盐家居大世界违法解除合同应承担违约责任的主张缺乏充分事实和法律依据，其要求后盐家居大世界、毅腾集团赔偿损失、承担违约金的诉讼请求不应予以支持。一审法院认定不当之处，本院依法予以纠正。后盐家居大世界的上诉理由合理部分，本院予以采纳。关于耕食康公司提出后盐家居大世界存在一房二租违约行为的主张，本院认为，耕食康公司提交证据所主张案外人承租的租赁物与案涉房屋的名称、范围并不相同，耕食康公司亦未提交证据证明该两处标的物系指向同一房屋，而且，根据耕食康公司在诉讼期间作为证据提交的另案生效判决，耕食康公司在承租案涉房屋后将市场摊位分割出租给经营业户，部分业户已经进入市场并完成了店铺装修，包括耕食康公司及经营业户在内的该案当事人在诉讼期间均未提出案涉房屋存在因其他承租人占用而导致租赁物无法使用、合同无法履行的情形，故本院对耕食康公司关于后盐家居大世界一房二租的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1138号民事判决；二、驳回大连耕食康农贸市场有限公司的诉讼请求。一审案件受理费47,830元、二审案件受理费47,830元，由大连耕食康农贸市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年九月二日书记员 王丽秋