北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初42489号原告：刘玉茹，女，1967年12月21日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王燕君，北京市德通律师事务所律师。被告：杨燕红，女，1963年9月4日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。被告：杨少甫，男，1941年9月25日出生，现职业和住址不详，户籍地北京市通州区。被告：胡德龙，男，1965年10月22日出生，现职业和住址不详，户籍地北京市通州区。原告刘玉茹与被告杨燕红、杨少甫、胡德龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉茹及其委托诉讼代理人王燕君，被告杨燕红及其委托诉讼代理人窦福勇到庭参加诉讼。被告杨少甫、胡德龙经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘玉茹向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨燕红赔偿我信赖利益损失119万元（参照杨燕红与北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会、北京黄海房地产开发有限公司签订的《取中庄旧村改造项目住宅房屋搬迁补偿安置协议》中载明的宅基地区位补偿价100万元及住房安置补助费70万元共计170万元的70%计算）；2、本案诉讼费、公告费、律师费由被告杨燕红、杨少甫、胡德龙承担。事实和理由：杨少甫与杨燕红系父女关系。1991年杨少甫称坐落于北京市通州区XX镇XXX村XX号（现更名为XX号）房屋系其所建，其是该房屋所有权人，并以21400元的价格将该房屋卖给胡德龙。1992年2月21日，胡德龙又以23500元的价格将该房屋卖给我。后杨燕红面对巨大的拆迁利益，与杨少甫串通，谎称杨少甫所卖房屋系其所建，杨少甫出售房屋时其并不知情，并向北京市通州区人民法院起诉要求确认上述两手房屋买卖合同无效，后法院判决确认上述两手房屋买卖合同无效，同时写明杨燕红自述对杨少甫卖房已得知多年，且未向购房人提出异议，因此杨燕红对上述房屋买卖行为应承担责任。现上述涉案房屋拆迁通知已下达，就赔偿问题我与杨燕红、杨少甫、胡德龙未达成一致意见，故向法院提起诉讼。被告杨燕红辩称，我不同意刘玉茹的全部诉讼请求及其所述的事实与理由，具体意见如下：我与刘玉茹不存在房屋买卖合同争议。2016年，坐落于北京市通州区永顺镇取中庄村XX号房屋（以下简称XX号房屋）进行拆迁，北京市通州区永顺镇永顺村村民委员会（以下简称村委会）对我与刘玉茹之间的房屋买卖纠纷进行了调解，我与刘玉茹就房屋买卖纠纷达成一致意见，2017年7月6日，我与刘玉茹在北京市通州区人民法院对之前经村委会调解的内容予以确认。《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（以下简称《会议纪要》）载明:“……三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则：……第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失……”，村委会依据涉案房屋拆迁的具体情况，以分配拆迁补偿利益的方式对我与刘玉茹之间的房屋买卖合同纠纷进行调解解决合法有效，我与刘玉茹对拆迁利益的分配就是对房屋买卖合同纠纷的解决。刘玉茹向法院主张信赖利益损失的实质是指《会议纪要》中所提到的“……因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失……”，现我与刘玉茹关于拆迁利益分配达成的调解意见已包括了关于土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失问题的解决。在调解中，刘玉茹同意我获得的宅基地区位补偿价实际上已经包括了土地升值的利益归我所有，关于土地价值产生的利益刘玉茹已无权再次向我主张，因此刘玉茹无权在取得拆迁、补偿利益的同时再次要求我赔偿其信赖利益损失。综上，现刘玉茹要求我赔偿信赖利益损失于法无据。被告杨少甫、胡德龙未答辩。本院经审理认定事实如下：被告杨少甫与被告杨燕红系父女关系。1989年3月30日，杨燕红取得原通县人民政府颁发的《农村个人建房使用土地许可证》（农建字[1989]第XXX号），获准在北京市通州区XX镇XXX村XX号（后更名为XX号）0.2亩非耕地上建房三间，但此后杨燕红并未依照该许可证在院内修建房屋，而是建了北房三间、南房一间（以下简称XX号房屋）。1991年7月9日，杨少甫经案外人郭士湘将XX号房屋以21400元的价格出售给了被告胡德龙。1992年2月21日，胡德龙又将XX号房屋作价23500元售予刘玉茹。后刘玉茹将院内原有三间北房、一间南房翻建成两排北房，每排北房各三间，共北房六间。杨燕红、胡德龙、刘玉茹均不是同一农村集体经济组织成员。XX号房屋未办理过土地使用权变更登记。另查一：2011年3月4日，杨燕红以房屋买卖合同纠纷为由将杨少甫、胡德龙、刘玉茹诉至本院，要求判令杨少甫与胡德龙所签订的房屋买卖协议无效。2011年8月18日，本院依法作出（2011）通民初字第5380号民事判决书，认定杨燕红有关对杨少甫处分诉争房屋不知情的意见明显与常理相悖，但因胡德龙、刘玉茹与杨燕红均非同一集体经济组织成员，且XX号院集体土地用地手续至今未由原土地登记机关依法变更登记土地使用者，故判决胡德龙与杨少甫于1991年7月9日所签订的《协议书》无效。后刘玉茹作为原审第三人提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。2012年1月11日，杨燕红以房屋买卖合同纠纷为由将胡德龙、刘玉茹诉至本院，要求判令胡德龙与刘玉茹于1992年2月21日所签订的《房屋买卖协议》无效，要求刘玉茹向其返还XX号房屋。2012年3月13日，本院依法作出（2012）通民初字第2778号民事判决书，判决胡德龙与刘玉茹于1992年2月21日所签订的房屋买卖协议无效，但认为合同无效的法律后果可能涉及案外人杨少甫，故对于杨燕红要求返还房屋的诉求暂不予支持。后刘玉茹提起上诉，2012年5月18日，北京市第二中级人民法院做出裁定准予刘玉茹撤回上诉。2012年6月21日，杨燕红又以排除妨害纠纷为由将刘玉茹诉至本院，要求刘玉茹向其腾退XX号房屋及房屋所在院落。2013年9月5日，本院依法作出（2012）通民初字第10827号民事判决书，判决刘玉茹于本判决生效之日起60日内将XX号房屋及房屋所在院落腾退给杨燕红。后刘玉茹提起上诉，2013年12月9日，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。另查二：2016年11月2日，村委会、北京黄海房地产开发有限公司（以下简称黄海公司）作为搬迁人（甲方）与杨燕红作为被搬迁人（乙方）签订编号为QZ-X-XXX-X的《取中庄旧村改造项目住宅房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议1》），该协议载明被搬迁房屋位于通州区永顺镇永顺村取中庄XX号，已认定宅基地面积为200平方米，杨燕红方被安置人口及享受提前搬迁补助费的人口各为2人，杨燕红获得宅基地区位补偿价100万元、提前搬迁补助费20万元（被安置人口每人10万元）及住房安置补助费70万元（按照认定宅基地面积每平米3500元计算），以上共计190万元；杨燕红方可享受自住楼安置的人口为2人，每人可享受45平米的自住楼安置面积，每平米3000元，故扣除杨燕红自住安置楼购房款27万元，村委会、黄海公司应再向杨燕红支付163万元。现该笔款项尚未发放。当日，村委会作为搬迁人（甲方）与刘玉茹作为被搬迁人（乙方）签订编号为QZ-X-XXX-X的《取中庄旧村改造项目住宅房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议2》），该协议载明被搬迁房屋位于通州区XX镇XX村XXXXX号（双方均认可系涉案宅基地），房屋建筑面积为103.03平方米，经营用房建筑面积72.12平方米，刘玉茹方被安置人口为4人，享受提前搬迁补助费的人口为7人，刘玉茹获得房屋重置成新价110347元、房屋装修、附属物及设备补偿30631元、搬家补助费1545元、停产停业综合补助费36060元、取得出租房屋许可证补偿500元、移机费1035元、提前搬迁补助费70万元（被安置人口每人10万元），以上共计880118元；刘玉茹方可享受自住楼安置的人口为4人，每人可享受45平米的自住楼安置面积，每平米3000元，故扣除刘玉茹自住安置楼购房款54万元，村委会应再向刘玉茹支付340118元。另查三：2017年5月12日，杨燕红以确认合同效力纠纷为由将村委会、黄海公司、刘玉茹诉至本院，分别要求确认其与村委会、黄海公司签订的《安置协议1》及刘玉茹与村委会、黄海公司签订的《安置协议2》无效。在该两案的审理过程中，杨燕红、刘玉茹与黄海公司、村委会于2017年7月6日达成《调解协议》，载明：“一、杨燕红与黄海公司签订的取中庄旧村改造项目住宅房屋搬迁补偿安置协议（编号QZ-X-XXX-X）有效，杨燕红由此取得拆迁利益由杨燕红所有。二、刘玉茹与黄海公司签订的取中庄旧村改造项目住宅房屋搬迁补偿安置协议（编号QZ-X-XXX-X）有效，刘玉茹由此取得拆迁利益由刘玉茹所有。三、杨燕红与刘玉茹之间就通州区永顺镇永顺村取中庄XX号拆迁事宜互不主张对方所签订合同中的拆迁利益。四、黄海公司当庭给付杨燕红、刘玉茹拆迁合同复印件，该复印件经法院核实与原件一致。”当日，杨燕红撤回上述两案起诉。因双方已和解，黄海公司在《安置协议2》上补充加盖了公章。本案审理过程中，杨燕红称在其向法院起诉确认拆迁协议无效前，村委会已组织双方进行了调解并达成了一致的调解意见，即由其与刘玉茹各自分别与拆迁方签订拆迁协议，且互不再就对方所取得的拆迁利益主张权利。此后，双方才分别与黄海公司、村委会签订了拆迁协议。为证实其主张，杨燕红向本院提供了由村委会于2017年2月15日出具的《证明》予以佐证。刘玉茹对该证明的真实性予以认可，但对其证明目的不认可，称其在本案中所主张的赔偿仅是因涉案房屋买卖合同无效而遭受的信赖利益损失，损失数额虽参照杨燕红所签订的拆迁协议约定的拆迁利益计算，但与拆迁协议本身无关，其认可放弃拆迁利益，不代表同时放弃了赔偿损失，杨燕红对此不予认可。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨少甫、胡德龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议焦点是在原告刘玉茹与被告杨燕红就涉案房屋的拆迁事宜达成和解后，刘玉茹是否即丧失了就涉案房屋买卖合同无效的损失主张赔偿权利的问题。就此，本院认为：其一，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经本院生效判决确认，杨少甫与胡德龙、胡德龙与刘玉茹就涉案房屋签订的两手房屋买卖合同均因违反法律法规的效力性强制性规定而无效，同时，杨燕红有关对杨少甫处分诉争房屋不知情的意见明显与常理相悖，故综合涉案房屋买卖的具体情节和合同无效的原因，本院认为杨燕红和刘玉茹对于合同无效均有过错，但杨燕红系主要过错，涉案合同无效后，在房屋及宅基地权利均由杨燕红一人享有的情况下，刘玉茹可就其信赖利益损失按照其与杨燕红的过错程度要求赔偿。其二，在涉案房屋及宅基地被拆迁后，房屋及宅基地相应权利均已实际转化为了拆迁利益，即已实际转化为了杨燕红与刘玉茹各自与拆迁方所签订的拆迁协议中所约定的拆迁款及安置房利益，上述利益并非由卖房人杨燕红一人享有，在拆迁利益未具体分配的情况下，刘玉茹可据两份协议的约定分配拆迁利益以弥补其损失，但经村委会及本院调解，双方已就各自拆迁协议及约定利益的分配达成一致，故刘玉茹再要求杨燕红赔偿，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘玉茹的诉讼请求。公告费（具体数额以公告费票据为准），由原告刘玉茹负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费15510元，由原告刘玉茹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  郑淑琴人民陪审员  李淑玲二〇一七年十一月十三日书 记 员  尹博文