山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0181民初6339号 原告:山东恒生置地股份有限公司，住所地:济南市。 法定代表人：黄广文，总经理。 委托代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：章丘市大业小额贷款股份有限公司，住所地：章丘区双山大街路西齐鲁涧桥****楼。 法定代表人：李秉永，总经量。 委托代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。 被告：王辉，女，1988年11月15日，汉族，山东章丘农村商业银行股份有限公司职员，住济南市。 被告：徐玮玮，女，1988年7月1日出生，汉族，山东章丘农村商业银行股份有限公司职员，住章丘区双山街道办事处南涧溪村宫民街**。 被告：于晓燕，女，1986年4月2日出生，汉族，居民，，原住章丘区黄河乡逯家村现住址不详。 被告：佟岩，男，1986年1月3日出生，汉族，居民，，原住沈阳市铁路**建业路一三巷**3-1-2现住址不详。 原告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地）与被告章丘市大业小额贷款股份有限公司（以下简称大业贷款公司）、王辉、徐玮玮案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。审理过程中，原告申请追加于晓燕、佟岩为被告参加诉讼，本院依法予以追加。并再次公开开庭进行审理。原告恒生置地的委托代理人王若宇、尹圆，被告大业贷款公司的委托代理人滕培刚，被告王辉、徐玮玮到庭参加诉讼，被告于晓燕、佟岩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。 恒生置地公司的诉讼请求：1、请求确认恒生伴山小区2号楼2单元193号室房屋及-130号地下室为原告所有；2、请求停止对济南市历城区恒生伴山小区2号楼2单元193号室房屋及-130号地下室的执行。本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：章丘区人民法院分别于2014年11月5日、2014年9月30日、2015年3月3日作出（2014）章商初字第1695号、（2014）章商初字第2308号、（2014）章商初字第2728号民事判决书，分别判决于晓燕、佟岩向被告支付因民间借贷产生的违约金及利息15万元、40万元、35万元。原告于2016年8月9日对执行标的向你院提出书面异议，你院于2016年9月19日作出执行裁定书，驳回原告异议。于晓燕、佟岩向原告购买的济南市历城区恒生伴山小区2号楼2单元193号室房屋及-130号地下室，至今未办理产权过户登记，按照物权法第六条规定，不动产物权的设立、登记、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。于晓燕、佟岩尚未取得该房屋的所有权，该房屋的所有权仍归原告所有，你院将该房屋作为于晓燕、佟岩的财产予以查封并执行，不符合事实及法律规定。原告提交的证据：1、商品房买卖合同两份，一份为房屋，一份为地下室。2、个人购房借款/担保合同2份。3、（2015）历城民初字第3305号民事判决书及生效证明。4、不动产登记证书。 大业贷款公司辩称，1、于晓燕、佟岩已经与原告签订了房屋买卖合同，且经过了房屋管理部门的备案，已履行网签手续，也支付了部分房款。原告将涉案房屋卖于于晓燕、佟岩是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告在本案中主张确认涉案房产归其所有无事实依据。2、原告主张涉案房产为其所有，答辩人不是适格的被告。其应向于晓燕、佟岩主张。提交（2014）章商初字第1695号民事判决书复印件一份。 被告王辉辩解意见，同第一被告的答辩。提交（2014）章民初字第2728号民事判决书复印件一份。 被告徐玮玮辩解意见，同第一被告的答辩。提交（2014）章民初字第2308号民事判决书复印件一份。 被告于晓燕、佟岩庭审中没有至庭，也未提出书面答辩意见。 双方当事人围绕原告方诉讼请求向本院提交了证据。庭审时本院组织双方当事人进行质证。对双方所提交的证据的真实性本院予以确认。并结合原、被告的陈述，本院对以下事实予以确认： 1、2012年10月8日，恒生置地与于晓燕、佟岩签订商品房买卖合同两份，一份合同编号：销售（字）201250693号，该份合同内容为于晓燕、佟岩购买恒生置地开发的位于历城区恒生伴山小区2号楼19层1903号房屋，建筑面积94.61平方米。。地下储藏室为人防地下室的买受人拥有使用权，除国家征用外，买受人可长期使用。该商品房每平方米单价为7045.04元，金额为666565元。付款方式为银行按揭付款，买受人应于签订本合同当日缴纳购房首付款200565元（含已付定金），余款466000元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。出卖人应于2013年9月30日前将商品房交付买受人使用。另一份合同编号：销售（字）201250700号。该份合同内容为于晓燕与佟岩购买恒生置地开发的位于历城区恒生伴山小区2号楼-1层2—130储藏室。建筑面积为7.04平方米，单价每平方米2900元，金额20416元。付款方式为银行按揭付款，买受人应于签订本合同当日缴纳购房首付款6416元，余款14000元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。该储藏室，出卖人也应于2013年9月30日前交付。 2、合同签订后，于晓燕、佟岩履行了付款义务，恒生置地也于2013年11月27日交付了涉案房屋（含储藏室）。并将涉案房屋予以网上备案（网签）。 3、于宗亭欠大业贷款公司借款15万元，担保人为于晓燕、佟岩，因于宗亭未能偿还，大业贷款公司将于宗亭、于晓燕、佟岩诉至本院，本院经审理后，以（2014）章商初字第1695号民事判决书判决于宗亭偿还大业贷款公司借款15万元及相应利息，于晓燕、佟岩负连带偿还责任。于晓燕欠徐玮玮借款325000元未能偿还，徐玮玮将于晓燕诉至本院，本院以（2014）章民初字第2308号民事判决书判决于晓燕偿还徐玮玮借款325000元及相应利息。于晓燕欠王辉借款40万元未能偿还，王辉遂将于晓燕诉至本院，本院以（2014）章民初字第2728号民事判决书判决于晓燕偿还王辉借款40万元及相应利息。本院在审理上述三案时，作出裁定书，向济南市住房保障和房屋管理局送达协助执行通知书，对涉案房屋进行了预查封。目前，以上三份判决均已生效并进入执行程序。 4、在本院执行上述三案时，恒生置地作为案外人向本院执行局提出执行异议，称被执行人于晓燕、佟岩购买案外人所有的济南市历城区伴山小区2号楼2单元1903号房屋及2单元130号地下室，未办理产权过户手续，该房屋所有权仍归案外人所有，历城区法院已受理案外人与被执行人的房屋买卖合同纠纷，贵院将该房屋作为被执行人的财产执行不符合法律规定，要求终止对该房产的执行。本院于2016年9月6日作出（2016）鲁0181执异44号裁定书，以本案所争议的房屋登记在于晓燕、佟岩名下，本院依法查封并无不当，案外人所提异议不成立为由裁定驳回恒生置地的异议。 5、2015年10月12日,恒生置地在济南市历城区人民法院（以下简称历城法院）对于晓燕、佟岩提起房屋买卖合同诉讼，要求解除涉案房屋买卖合同，返还恒生置地涉案房屋，并支付相关借款本息、违约金等。2015年12月8日，依恒生置地的申请，历城法院对涉案房屋进行了预查封。2017年2月6日，历城法院作出（2015）历城民初字第3305号民事判决书，该判决书认定，自2014年11月28日起于晓燕、佟岩没有按照与贷款银行的约定归还贷款本息，贷款银行按相关合同的约定，扣划恒生置地在该行的保证金账户金额，共计555864.47元(本金451976.76元,利息103887.71元)，判决恒生置地与于晓燕、佟岩解除涉案房屋买卖合同，于晓燕、佟岩返还恒生置地涉案房屋，恒生置地返还于晓燕、佟岩购房款235004.24元，于晓燕、佟岩偿还恒生置地代为支付的贷款本息103887.71元，支付违约金143281.89元，支付律师费23319元。该判决已生效。 6、涉案房屋已于2017年2月21日，办理了不动产登记证书，所有权人为原告。 本院认为，原告主张确认恒生伴山小区2号楼2单元193号室房屋及-130号地下室为原告所有，并提供相应的不动产登记证书。因上述房屋为原告所建造，按物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，对于涉案房屋，原告作为建造者，在涉案房屋落成时即享有对该房屋的所有权。且涉案房屋目前已登记在原告名下，故原告主张对涉案房屋享有所有权，本院依法予以确认。 关于原告主张对涉案房产停止执行，关键在于原告作为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利或者其他妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。可见，上述规定仅禁止被执行人、第三人为规避执行而对查封标的采取移转、设定权利负担、占有等有碍执行的行为，但并未禁止非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。因此，在涉案房产已被预查封的情况下，恒生置地仍可依法行使房屋买卖合同的解除权。恒生置地已于2015年10月12日向历城区人民法院起诉要求解除与于晓燕、佟岩签订的济南市商品房买卖合同。物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。于晓燕、佟岩并未办理涉案房屋的过户登记手续，且在恒生置地与于晓燕、佟岩之间济南市商品房买卖合同已解除的情况下，于晓燕、佟岩已丧失要求办理涉案房屋过户登记的权利。涉案房产的所有权人仍为恒生置地。故在被执行人为于晓燕、佟岩的情况下，本院得对所有权人为恒生置地的涉案房产停止执行。 此外，在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。大业贷款公司、王辉、徐玮玮因与于晓燕、佟岩存在债权债务纠纷，申请法院对于晓燕、佟岩购买的涉案房屋进行了预查封，但在于晓燕、佟岩未办理产权登记的情况下，所有权不能认定归于晓燕、佟岩所有，在此情况下，法院不能对登记在恒生置地名下的两套涉案房产进行强制拍卖等执行措施。 于晓燕、佟岩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，相应法律后果，由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认山东恒生置地股份有限公司对济南市历城区恒生伴山小区2号楼2单元193号室房屋及-130号地下室享有所有权。 二、停止本院对山东恒生置地股份有限公司名下济南市历城区恒生伴山小区2号楼2单元193号室房屋及-130号地下室的执行。 案件受理费100元，由于晓燕、佟岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘焕敏 人民陪审员  丁英欣 人民陪审员  刘桂芸 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  穆象雪