广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2017）粤71行终1530号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广东省广州市吉祥路**。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：张璐璐，该委工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴川市第二建筑工程有限公司。。住所地：广东省湛江市吴川市梅菉解放中路**法定代表人：凌亚寿，经理。委托代理人：李霖致，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州三荣房地产开发有限公司。。住所地：广东省广州市麓苑路****法定代理人:黄某，办公室主任。委托代理人：李霖致，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市国土资源和规划委员（以下简称广州市国规委）因与被上诉人吴川市第二建筑工程有限公司（以下简称吴川二建公司）以及原审第三人广州三荣房地产开发有限公司（以下简称三荣公司）不动产行政管理一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初981号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年1月13日，广州市国规委（原广州市国土资源和房屋管理局）向三荣公司核发0001581号《广州市房地产权属证明书》，其中载明麓苑路47号、49号、51号总建筑面积为41676.71平方米，权属人为三荣公司。2006年2月28日，原广州市国土资源和房屋管理局向三荣公司核发005752号《广州市房地产权属证明书》，其中载明麓苑路47号、49号、51号总建筑面积为41676.71平方米，权属人为三荣公司，附注载明商业2440.31平方米，办公7384.73平方米，住宅23807.41平方米，首层自行车库629.42平方米，地，地下室库）4271.74平方米，地，地下负**肉菜市场1864平方米，电房39.42平方米，7层架空转换层为1239.58平方米（合计41676.71平方米）。城市规划房屋用途：……第七层为设备转换层，……。吴川二建公司与三荣公司分别于2006年12月15日签订了《三荣大厦工程结算书》、2007年2月6日签订了《承诺协议书》及《商品房买卖合同》。其中《商品房买卖合同》约定由吴川二建公司购买三荣公司开发的三荣大厦第七层与负一层肉菜市场门口旁边的“夹层小商铺”，用途为设备转换层，建筑面积1239.58平方米（七层），170平方米（夹层小商铺），计价方式与价款为双方约定出卖人将应支付给买受人的工程款债务折抵为买受人购买商品房的总价款。2013年10月，广州市国规委在上述涉案房屋登记簿上附注：“第七层为设备？（附注二）接附注二：转换层属麓苑路47、49、51号建筑区划内全体业主共有。”原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定：“本法自2007年10月1日起施行。”《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法登记的事项。”第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”《广州市城镇房地产登记办法》第五条规定：“房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容。”本案中广州市国规委于2005年及2006年对涉案房屋麓苑路47号、49号、51号核发的权属证明书均载明权属人为三荣公司，而物权法于2007年才施行。对于物权法施行之前已进行权属登记的房屋并没有相应的法律、法规或规章规定被告可依职权作出涉案关于权属的登记附注。而且对于登记附注内容被告也没有通知三荣公司等相关利害关系人或权利人，因此广州市国规委在上述涉案房地产登记簿上作出附注“第七层为设备？（附注二）接附注二：转换层属麓苑路47、49、51号建筑区划内全体业主共有”的内容适用法律法规不当，应予撤销。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决撤销广州市国规委于2013年10月在广州市麓苑路47、49、51号房地产登记簿上登记附注“第七层为设备？（附注二）接附注二：转换层属麓苑路47、49、51号建筑区划内全体业主共有。”的内容。上诉人广州市国规委不服原审判决，向本院提起上诉称：一、三荣大厦业委会与本案有利害关系，原审未通知其作为第三人参加诉讼，依法应发回重审。据上诉人了解，三荣大厦已经成立了业主委员会。且三荣大厦的业主与被上诉人、原审第三人就案涉房屋的使用问题发生过多次冲突。上述情况，上诉人在原审庭审过程中已向原审法院反映并请求追加三荣大厦业委会作为第三人参加诉讼，原审法院未通知与本案有重大利害关系的三荣大厦业委会参加诉讼，属于遗漏当事人，本案依法应发回原审法院重新审理。二、根据规划报建资料显示，本案建筑物第七层性质为设备转换层，属于建筑物的公用部分及其必备的附属物，依传统建筑物区分所有权理论，应归全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，建筑规划区内的设备层等结构属于物权法界定的共有部分，应归全体业主共有。虽然我国物权法及其司法解释虽然自2007年10月1日方施行，但该种规定，并不与此前的建筑物区分所有权理论冲突，亦不与此前生效的法律冲突。2013年，上诉人根据《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》，在房地产登记簿上注记该物业归全体业主共有合法有据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人吴川二建公司答辩称：一、本案中，上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记行为系其依职权而为，但是在物权法实施之前并没有法律法规规章规定上诉人可依职权作出涉案权属注记。而上诉人依据现行法律法规规定的职权依据对之前未有职权依据事项作出涉案权属注记不当。二、上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记适用法律法规错误。本案中作为上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记法律依据为《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》第五条第（三）项的规定。在适用上述管理规定前提是，上诉人根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定涉案楼盘第七层为业主共有的设施。《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定该法自2007年10月1日起施行，而本案上诉人就涉案楼盘核发房地产权属证明书时间是在2005年，权属证明书上记载涉案楼盘第七层为设备转换层，该时间早于《中华人民共和国物权法》及上述司法解释施行的时间。同时，涉案楼盘第七层并未参与建筑面积的公摊，亦不能将其认定为业主共有的设施。《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》系于2013年4月15日实施，其作为规范性文件在没有上位法的依据情况下，行政机关不能根据其规定来限制当事人权利。根据法不溯及既往原则，上述管理规定亦不能作为上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记法律依据。三、上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记程序违法。本案中，涉案房地产权属证明书将原审第三人登记为权属人，上诉人在上述权属证明书中增加被诉注记，将会对原审第三人的权利产生不利影响。但上诉人在增加被诉注记过程中，未告知原审第三人，亦未提供申辩机会给原审第三人，违反了正当程序要求。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。原审第三人三荣公司陈述称：一、上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记适用法律法规错误。本案中上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记法律依据为《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》第五条第（三）项的规定。在适用上述管理规定的前提是，上诉人根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定涉案楼盘第七层为业主共有的设施。《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定该法自2007年10月1日起施行，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。”而本案上诉人就涉案楼盘核发房地产权属证明书时间是在2005年，权属证明书上记载涉案楼盘第七层为设备转换层，该时间早于《中华人民共和国物权法》及上述司法解释施行的时间。同时，涉案楼盘第七层并未参与建筑面积的公摊，亦不能将其认定为业主共有的设施。《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》系于2013年4月15日实施，其作为规范性文件在没有上位法的依据情况下，行政机关不能根据其规定来限制当事人权利。同时，根据不溯及既往原则，上述管理规定亦不能作为上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记法律依据。二、上诉人在涉案房地产权属证明书上增加被诉注记时未告知原审第三人，程序严重违法。本案中，涉案房地产权属证明书将原审第三人登记为权属人，上诉人在上述权属证明书中增加被诉注记，将会对原审第三人的权利产生不利影响。但上诉人在增加被诉注记过程中，未告知原审第三人，亦未提供申辩机会给原审第三人，违反了正当程序要求。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院查明的事实清楚，且有相应证据证实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定：“本法自2007年10月1日起施行。”《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法登记的事项。”第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”《广州市城镇房地产登记办法》第五条规定：“房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容。”本案中上诉人于2005年及2006年对涉案房屋麓苑路47号、49号、51号核发的权属证明书均载明涉案房屋第七层的设备转换层均权属人为原审第三人。2013年上诉人在上述涉案房地产登记簿上作出附注“第七层为设备？（附注二）接附注二：转换层属麓苑路47、49、51号建筑区划内全体业主共有”的内容，但上诉人并未查明涉案房屋第七层安装公用转换设备的情况，且未告知原审第三人等相关权利人或利害关系人，亦未听取其陈述和申辩。综上，上诉人依职权作出涉案被诉登记附注，主要证据不足，且违反了正当程序，依法应予撤销。关于上诉人所提原审法院未通知利害关系人三荣大厦业委会参加诉讼违反法定程序的问题。经查，涉案房屋第七层原登记在原审第三人而非案外人三荣大厦业委会名下，上诉人系主动依职权而非依该案外人申请作出被诉登记附注，故原审法院未通知三荣大厦业委会参加诉讼并无不当。综上，原审法院判决撤销上诉人作出的被诉登记附注并无不当，应予维持。上诉人提出的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 玮审 判 员  余树林代理审判员  金 霞二〇一七年十一月二十三日此件与原本核对无异法官助理马淼书记员罗碧虹