文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初8611号原告深圳市某物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人郑某华，系该公司董事长。委托代理人雷某海，男，汉族，19某年某月某日生，户籍地址广东省深圳市福田区，系原告员工。被告吴某熙，女，香港人，19某年某月某日生，原告深圳市某物业管理有限公司诉被告吴某熙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行审理。原告的委托代理人雷某海到庭参加诉讼，被告吴某熙经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告2003年起受开发商委托，依据前期物业服务合同为深圳市龙岗区某镇某广场提供前期物业管理服务，管理费1.5元/月/平方米，专项维修资金0.25元/月/平方米，被告是某广场某苑XXX的业主和物业使用人，住宅面积198.53平方米，即被告每月应向原告支付物业管理服务费人民币297.8元，专项维修资金49.63元，但自2003年起，被告未向原告支付，至2017年5月被告累计欠缴管理费51519.4元、专项维修资金8585.99元、滞纳金156838.4元、水费42.25元，被告拒不支付相关费用的行为构成违约，原告请求判决：1、被告向原告支付2003年1月至2017年5月的物业管理服务费人民币51519.4元；2、被告向原告支付2003年1月至2017年5月的物业专项维修资金人民币8585.99元；3、被告向原告支付2003年1月至2017年5月的滞纳金人民币156838.4元；4、被告向原告支付2003年1月至2017年5月的水费42.25元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告未到庭应诉亦未提交答辩状。经审理查明，2000年9月13日案外人深圳某实业发展有限公司与被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定被告向案外人购买某广场某苑某幢XXX号房，建筑面积200.05平方米。2002年10月10日被告收楼入伙，同时签订了《业主公约》，公约约定“业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金、空调等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金”。案外人与原告分别于2000年、2003年、2006年、2009年、2012年、2015年签订《物业管理合同》，案外人将整体物业委托给原告管理，管理服务费带电梯住宅按照每月每平米1.5元（人民币，下同）计，房屋本体维修基金的收取执行市政物业管理主管部门的指导标准，即每月每平米0.25元。上述收费标准经物价局确认。原告确认小区至今未能成立业主委员会，故仍按前期物业合同继续履行。原告确认被告2003年至今未依约缴纳物业管理费、维修基金等各项费用，原告分别于2003年、2006年、2009年、2010年至2012年的不同时段在被告涉案房屋上张贴追缴费用通知。为证明水费情况，原告提交了水表读数图片以及2008年10月、2016年6月、7月产生水费、排污费、垃圾处理费的收费通知单，费用分别计为2.71元、36.41元、3.11元，通知单上备注“每月10日前到银行存足余额或到管理处交纳现金，超过当月每天按总额的3‰收取滞纳金”。原告确认诉求项目物业费、维修基金计算自2003年1月截止至2017年5月，分别欠缴51519.4元、8585.99元，滞纳金计算截止至2017年4月，共计157313.09元，含水费的滞纳金，水费的滞纳金收取依据原告主张是因自来水公司会收取滞纳金，但因原告已经垫付故没有实际发生，不清楚自来水公司的滞纳金收取标准。庭审终结时，涉案房产仍为被告所有，该房建筑面积为198.53平方米。以上事实，有管理费收费单、业主公约签约页、《深圳市房地产买卖合同》、入伙流程表、管理费催缴函、《物业管理合同》、广东省深圳市经营服务性收费价目表、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，业主应自房屋交付之日起支付物业费。原告提交的证据足以证明原、被告之间依法建立了物业服务关系，作为物业的所有人和使用人被告理应按照服务收费标准向原告支付物业服务费。涉案房产计价面积为198.53平米，按照物业合同及物价局核定的标准，被告每月应向原告支付物业服务费人民币297.8元（198.53×1.5）、专项维修基金人民币49.63元（198.53×0.25）。原告主张被告自2003年1月开始欠缴，截止至2017年5月被告拖欠原告的物业管理费共计人民币51519.4元（297.8×173个月）、专项维修基金共计人民币8585.99元（49.63×173个月）。被告作为业主经原告多次书面催缴仍未交纳，现原告请求被告支付物业费，本院予以支持。水费（含排污费、垃圾处理费）有水表照片、当月收费通知单为证，数据合理，本院对单据合计的金额42.23元予以确认。至于滞纳金，业主公约约定为日千分之三，该约定标准未超过《深圳经济特区物业管理行业管理办法》，现原告自愿调低至日千分之一，于法不悖，但水费按该标准计算违约金没有依据，此外，每月管理费、专项维修金的滞纳金亦应从次月初起算，经计算（见附表），滞纳金为人民币155414.82元。被告吴某熙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关抗诉讼权利。综上，依照《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴某熙应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某物业管理有限公司支付2003年1月至2017年5月间拖欠的物业管理费人民币51519.4元；二、被告吴某熙应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某物业管理有限公司支付2003年1月至2017年5月期间拖欠的专项维修资金人民币8585.99元；三、被告吴某熙应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某物业管理有限公司支付上述款项的滞纳金共计人民币155414.82元（按日千分之一计至2017年4月30日止）；四、被告吴某熙应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某物业管理有限公司支付2003年1月至2017年5月期间拖欠的水费（含排污费、垃圾处理费）人民币42.23元；五、驳回原告深圳市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4555元、公告费人民币500元（原告已预交），由原告深圳市某物业管理有限公司负担人民币33元，被告吴某熙负担人民币5022元，被告应于判决生效之日起五日内向原告径付。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可自判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 某人民陪审员  黄某霞人民陪审员  郭某朝二〇一七年十一月三十日书 记 员  姚 某附滞纳金计算明细：            原告诉求滞纳金按日千分之一计算至2017年4月30日                   物业管理费：              维修基金：                  日期              欠款本金              欠款天数              滞纳金(元)              欠款本金              滞纳金(元)                  2003年1月              297.8              5202              1549.1556              49.63              258.17526                  2003年2月              297.8              5174              1540.8172              49.63              256.78562                  2003年3月              297.8              5143              1531.5854              49.63              255.24709                  2003年4月              297.8              5113              1522.6514              49.63              253.75819                  2003年5月              297.8              5082              1513.4196              49.63              252.21966                  2003年6月              297.8              5052              1504.4856              49.63              250.73076                  2003年7月              297.8              5021              1495.2538              49.63              249.19223                  2003年8月              297.8              4990              1486.022              49.63              247.6537                  2003年9月              297.8              4960              1477.088              49.63              246.1648                  2003年10月              297.8              4929              1467.8562              49.63              244.62627                  2003年11月              297.8              4899              1458.9222              49.63              243.13737                  2003年12月              297.8              4868              1449.6904              49.63              241.59884                  2004年1月              297.8              4837              1440.4586              49.63              240.06031                  2004年2月              297.8              4808              1431.8224              49.63              238.62104                  2004年3月              297.8              4777              1422.5906              49.63              237.08251                  2004年4月              297.8              4747              1413.6566              49.63              235.59361                  2004年5月              297.8              4716              1404.4248              49.63              234.05508                  2004年6月              297.8              4686              1395.4908              49.63              232.56618                  2004年7月              297.8              4655              1386.259              49.63              231.02765                  2004年8月              297.8              4624              1377.0272              49.63              229.48912                  2004年9月              297.8              4594              1368.0932              49.63              228.00022                  2004年10月              297.8              4563              1358.8614              49.63              226.46169                  2004年11月              297.8              4533              1349.9274              49.63              224.97279                  2004年12月              297.8              4502              1340.6956              49.63              223.43426                  2005年1月              297.8              4471              1331.4638              49.63              221.89573                  2005年2月              297.8              4443              1323.1254              49.63              220.50609                  2005年3月              297.8              4412              1313.8936              49.63              218.96756                  2005年4月              297.8              4382              1304.9596              49.63              217.47866                  2005年5月              297.8              4351              1295.7278              49.63              215.94013                  2005年6月              297.8              4321              1286.7938              49.63              214.45123                  2005年7月              297.8              4290              1277.562              49.63              212.9127                  2005年8月              297.8              4259              1268.3302              49.63              211.37417                  2005年9月              297.8              4229              1259.3962              49.63              209.88527                  2005年10月              297.8              4198              1250.1644              49.63              208.34674                  2005年11月              297.8              4168              1241.2304              49.63              206.85784                  2005年12月              297.8              4137              1231.9986              49.63              205.31931                  2006年1月              297.8              4106              1222.7668              49.63              203.78078                  2006年2月              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2006年10月              297.8              3833              1141.4674              49.63              190.23179                  2006年11月              297.8              3803              1132.5334              49.63              188.74289                  2006年12月              297.8              3772              1123.3016              49.63              187.20436                  2007年1月              297.8              3741              1114.0698              49.63              185.66583                  2007年2月              297.8              3713              1105.7314              49.63              184.27619                  2007年3月              297.8              3682              1096.4996              49.63              182.73766                  2007年4月              297.8              3652              1087.5656              49.63              181.24876                  2007年5月              297.8              3621              1078.3338              49.63              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1915              570.287              49.63              95.04145                  2012年2月              297.8              1886              561.6508              49.63              93.60218                  2012年3月              297.8              1855              552.419              49.63              92.06365                  2012年4月              297.8              1825              543.485              49.63              90.57475                  2012年5月              297.8              1794              534.2532              49.63              89.03622                  2012年6月              297.8              1764              525.3192              49.63              87.54732                  2012年7月              297.8              1733              516.0874              49.63              86.00879                  2012年8月              297.8              1702              506.8556              49.63              84.47026                  2012年9月              297.8              1672              497.9216              49.63              82.98136                  2012年10月              297.8              1641              488.6898              49.63              81.44283                  2012年11月              297.8              1611              479.7558              49.63              79.95393                  2012年12月              297.8              1580              470.524              49.63              78.4154                  2013年1月              297.8              1549              461.2922              49.63              76.87687                  2013年2月              297.8              1521              452.9538              49.63              75.48723                  2013年3月              297.8              1490              443.722              49.63              73.9487                  2013年4月              297.8              1460              434.788              49.63              72.4598                  2013年5月              297.8              1429              425.5562              49.63              70.92127                  2013年6月              297.8              1399              416.6222              49.63              69.43237                  2013年7月              297.8              1368              407.3904              49.63              67.89384                  2013年8月              297.8              1337              398.1586              49.63              66.35531                  2013年9月              297.8              1307              389.2246              49.63              64.86641                  2013年10月              297.8              1276              379.9928              49.63              63.32788                  2013年11月              297.8              1246              371.0588              49.63              61.83898                  2013年12月              297.8              1215              361.827              49.63              60.30045                  2014年1月              297.8              1184              352.5952              49.63              58.76192                  2014年2月              297.8              1156              344.2568              49.63              57.37228                  2014年3月              297.8              1125              335.025              49.63              55.83375                  2014年4月              297.8              1095              326.091              49.63              54.34485                  2014年5月              297.8              1064              316.8592              49.63              52.80632                  2014年6月              297.8              1034              307.9252              49.63              51.31742                  2014年7月              297.8              1003              298.6934              49.63              49.77889                  2014年8月              297.8              972              289.4616              49.63              48.24036                  2014年9月              297.8              942              280.5276              49.63              46.75146                  2014年10月              297.8              911              271.2958              49.63              45.21293                  2014年11月              297.8              881              262.3618              49.63              43.72403                  2014年12月              297.8              850              253.13              49.63              42.1855                  2015年1月              297.8              819              243.8982              49.63              40.64697                  2015年2月              297.8              791              235.5598              49.63              39.25733                  2015年3月              297.8              760              226.328              49.63              37.7188                  2015年4月              297.8              730              217.394              49.63              36.2299                  2015年5月              297.8              699              208.1622              49.63              34.69137                  2015年6月              297.8              669              199.2282              49.63              33.20247                  2015年7月              297.8              638              189.9964              49.63              31.66394                  2015年8月              297.8              607              180.7646              49.63              30.12541                  2015年9月              297.8              577              171.8306              49.63              28.63651                  2015年10月              297.8              546              162.5988              49.63              27.09798                  2015年11月              297.8              516              153.6648              49.63              25.60908                  2015年12月              297.8              485              144.433              49.63              24.07055                  2016年1月              297.8              454              135.2012              49.63              22.53202                  2016年2月              297.8              425              126.565              49.63              21.09275                  2016年3月              297.8              394              117.3332              49.63              19.55422                  2016年4月              297.8              364              108.3992              49.63              18.06532                  2016年5月              297.8              333              99.1674              49.63              16.52679                  2016年6月              297.8              303              90.2334              49.63              15.03789                  2016年7月              297.8              272              81.0016              49.63              13.49936                  2016年8月              297.8              241              71.7698              49.63              11.96083                  2016年9月              297.8              211              62.8358              49.63              10.47193                  2016年10月              297.8              180              53.604              49.63              8.9334                  2016年11月              297.8              150              44.67              49.63              7.4445                  2016年12月              297.8              119              35.4382              49.63              5.90597                  2017年1月              297.8              88              26.2064              49.63              4.36744                  2017年2月              297.8              60              17.868              49.63              2.9778                  2017年3月              297.8              29              8.6362              49.63              1.43927                  2017年4月              297.8              0              0              49.63              0                  合计:                                            133213.9806                             22200.839      相关法律条文：《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。