北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初9299号原告（反诉被告）:蒋雪凤，女，1975年6月15日出生，个体工商户，住北京市海淀区。委托代理人：蒋雪玲（蒋雪凤之姐），女，1970年2月16日出生，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）:赵玉伟，男，1967年9月18日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：赵德鹏（赵玉伟之子），男，1988年10月20日出生，北京鼎固家具有限公司设计师，住北京市昌平区。原告（反诉被告）蒋雪凤（以下简称姓名）与被告（反诉原告）赵玉伟（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蒋雪凤及委托代理人蒋雪玲、赵玉伟及委托代理人赵德鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。蒋雪凤向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方签订的租赁合同于2016年7月6日解除；2.要求赵玉伟退还多计算12平方米数的六个月租金14400元（2400*6个月）；3.要求赵玉伟退还解除房屋租赁合同保证金20000元；4.要求赵玉伟退还因赵玉伟断电、断网造成不能正常经营期间的房屋租金15000元（2016年12月7日至2017年1月6日），要求赵玉伟补偿因赵玉伟断电、断网造成不能正常经营的经济损失7000元、精神损失1000元、开办费损失1000元等一切损失共10000元、装修费15833元。上述金额扣除我方应支付的物业费、取暖费、电费2360.18元，要求赵玉伟最终支付70472.82元。事实和理由：2016年7月2日，赵玉伟与我方签订房屋租赁合同，租赁的房屋位于北京市朝阳区倚林佳园，于2016年7月7日起租。合同约定的承租区域建筑面积75平米，每月租金为15000元，每半年支付一次，并支付保证金20000元，当时一共支付给赵玉伟110000元。经测量，赵玉伟提供给我方的经营面积只有63平米，并非约定的75平米，其行为属于欺诈，故我方于2016年11月19日提出解除租赁合同，并退还保证金及相应租金，赵玉伟拒不退还。此后我方多次协商，赵玉伟均置之不理，并对经营场所进行断电、断网，对我方恐吓威胁。物业费、取暖费、电费应按照实际建筑面积重新计算，赵玉伟要求支付的金额过高，不合理。赵玉伟的行为严重侵犯了我方的经济利益，故现诉至法院。赵玉伟答辩反诉称，租赁的房屋足够75平米，蒋雪凤未对广告位（橱窗的面积）进行测量，未对公用面积厨房、厕所进行测量，不认可蒋雪凤63平米的测量方式，我方提出反诉：1.要求蒋雪凤补足保证金7612元、要求蒋雪凤支付2017年1月6日至2017年3月6日租金30000元；2.要求蒋雪凤支付2017年7月6日至2017年1月6日物业费1320元、取暖费3496元、电费5048元；3、要求蒋雪凤补偿精神损失15000元、经济损失费10000元。反诉事实及理由：蒋雪凤2017年1月5日凌晨12点左右将屋内所有物品搬空，所拖欠电费、物业费、取暖费一分未支付，在租赁期间也未提出腾退房屋要求，导致我方受到严重经济损失。蒋雪凤搬出后房屋空置至2017年3月15日，后我方收回房屋自用。我认为合同应该在2017年3月15日解除。蒋雪凤对反诉答辩称，不同意所有反诉请求，赵玉伟违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月2日，蒋雪凤与赵玉伟签订《租赁合同》，约定：蒋雪凤承租位于北京市朝阳区林萃路倚林佳园房产，建筑面积75平方米，起租日期2016年7月6日至2019年7月5日，月租金15000元。除本合同约定的承租区域租金蒋雪凤向赵玉伟支付外，其他费用包括但不限于水电费、通讯费、停车费、物业管理费及相关税费应由蒋雪凤按时向相关收费部门支付。蒋雪凤于签约时交付20000元作为保证金。在承租期内，若蒋雪凤拖欠赵玉伟或物业管理公司任何租金、管理费、滞纳金等其他费用，或因蒋雪凤违反本合同、《倚林佳园商铺物业管理公约》等物业管理规定，而对赵玉伟或物业公司或其他任何第三方造成损失，赵玉伟为使其权利不受任何侵害，可以无须预先通知蒋雪凤的情况下从保证金中扣除蒋雪凤应付但未付的款项，并通知蒋雪凤立即补足保证金至扣除前的金额。赵玉伟在出租期间，应保证该物业符合约定用途的状态。蒋雪凤在承租期间，完全承担下列责任：（1）按时交付租金及保证金；（2）遵守本合同约定的各项义务和责任；（3）在本合同期限内支付承租区域内各项费用……如蒋雪凤逾期支付物业管理费及其他费用而使赵玉伟受到各收费部门的追缴，蒋雪凤须负责因逾期支付而产生的一切费用，则赵玉伟有权解除合同，并扣留蒋雪凤的保证金。如蒋雪凤违反本合同约定擅自提前终止本合同，则赵玉伟有权扣留蒋雪凤交纳的保证金。承租期限届满或本合同终止时，蒋雪凤应立即将承租区域及装配和设备恢复至交付蒋雪凤时的原来状态（正常折旧、磨损除外），并在良好、清洁、可租用、坚固及维修适宜的状态下将承租区域交还赵玉伟，双方亦可同意保留在承租区域内的任何内部装修、装饰或附属物，而赵玉伟无需向蒋雪凤支付补偿或赔偿。合同附注：1.承租期间，水费、电费由双方各自负担50%。2.承租期间物业费、取暖费赵玉伟承担30%，蒋雪凤承担70%。2016年7月6日,蒋雪凤交付2016年7月6日至2017年1月5日租金9万元。庭审时赵玉伟确认收取了蒋雪凤保证金2万元。2017年1月5日晚间,蒋雪凤于涉案房屋搬离，并于2017年1月6日将钥匙交还赵玉伟。另查一，位于北京市朝阳区倚林佳园房屋建筑面积112.29平方米。另查二，奥运村派出所出具《证明》，内容为：“……经现场了解情况，报警人叫蒋雪凤，爱青母婴专卖店内没电，无电原因不详……”。赵玉伟表示，认可断电，是2016年12月8日到2016年12月11日断的电，原因是蒋雪凤欠费。庭审中，双方均确认涉案房屋物业费收费标准为每年3772元，取暖费收费标准为一取暖季度5277元，电费收费标准为每度1.28元，蒋雪凤使用房屋期间电表起始数字5115，终止数字13000。本院认为:蒋雪凤与赵玉伟于2016年7月2日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。现双方均同意解除《租赁合同》，本院对此不持异议。本案争议焦点有二，第一，涉案房屋面积问题，蒋雪凤主张实际租赁面积不足75平米、赵玉伟应退还其多缴纳的租金，庭审中，经本院释明，蒋雪凤不申请进行相关测绘，结合其陈述签订《租赁合同》时看过涉案房屋所有权证及房地平面图、涉案房屋厨房及卫生间系公用、蒋雪凤实际使用过橱窗等事实，蒋雪凤的上述主张依据不足，对此本院不予采信。第二，违约责任问题。蒋雪凤以涉案房屋面积为由提出解除合同，其至2017年1月5日未交纳下期房租，并于2017年1月5日夜间搬离涉案房屋，鉴于本院对蒋雪凤上述房屋面积意见不予采纳，故其行为构成违约。合同约定蒋雪凤负有交纳电费、物业费、取暖费的义务，蒋雪凤实际未交纳相关费用，其行为构成违约。赵玉伟于2016年12月8日擅自将涉案房屋断电，影响蒋雪凤使用，其行为构成违约。关于解除合同一节，2017年1月6日起赵玉伟实际控制涉案房屋，故本院认定涉案《租赁合同》于2017年1月6日解除。关于返还租金14400元一节，鉴于本院对蒋雪凤房屋面积的意见不予采纳，故本院对蒋雪凤该部分诉讼请求不予支持。关于保证金一节，考虑到蒋雪凤提前解约，依合同约定无权要求返还保证金，本院对此不予支持。关于蒋雪凤的第四项诉讼请求一节，赵玉伟自认2016年12月8日到2016年12月11日断电，因此本院对该期间的租金予以酌减，即赵玉伟应返还蒋雪凤租金2000元，并赔偿经济损失1000元；其中精神损失、开办费损失等，蒋雪凤该部分诉讼请求无事实和法律依据，本院对此均不予支持；关于装修费一节，鉴于蒋雪凤之违约行为，本院对此不予支持。关于补足保证金一节，因涉案《租赁合同》已解除，本院对此不予支持；关于交纳2017年1月6日至2017年3月15日租金一节，考虑到《租赁合同》已于2017年1月6日解除、2017年1月6日后赵玉伟已实际控制涉案房屋，本院对此不予支持；关于精神损失及经济损失一节，赵玉伟之诉讼请求事实和法律依据，本院对此不予支持。关于电费、物业费、供暖费一节，蒋雪凤应按照合同约定支付相关费用，经核算，蒋雪凤应支付的电费为5046.4元、取暖费为1539元、物业费为1320元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蒋雪凤与被告（反诉原告）赵玉伟于二〇一六年七月二日签订的《租赁合同》于二〇一七年一月六日解除。二、被告（反诉原告）赵玉伟于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）蒋雪凤租金两千元、经济损失一千元。三、原告（反诉被告）蒋雪凤于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）赵玉伟电费五千零四十六元四角、物业费一千三百二十元、取暖费一千五百三十九元。四、驳回原告（反诉被告）蒋雪凤的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）赵玉伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百一十元，由原告（反诉被告）蒋雪凤负担七百八十五元（已交纳），由被告（反诉原告）赵玉伟负担二十五元（蒋雪凤已预交，赵玉伟于本判决生效后七日内支付给蒋雪凤）。反诉案件受理费七百七十七元八角，由被告（反诉原告）赵玉伟负担七百五十二元八角（已交纳），由原告（反诉被告）蒋雪凤负担二十五元（赵玉伟已预交，蒋雪凤于本判决生效后七日内支付给赵玉伟）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  欧阳华人民陪审员  贾松涛人民陪审员  罗小灵二〇一七年十一月二十日书 记 员  秦雅维