湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1127号上诉人（原审原告）：湖南湘银物业服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路368号湘银大厦六楼。法定代表人：王怡骅，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋丽君，女，1989年6月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：陈志专，男，1987年11月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，系蒋丽君之夫。上诉人湖南湘银物业服务有限公司（以下简称湘银公司）因与被上诉人蒋丽君物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。湘银公司上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初707号民事判决；2.改判被上诉人蒋丽君一次性向湘银公司支付物业管理费13171.2元，违约金3951.36元，合计17122.56元；3.本案一审、二审诉讼费用由蒋丽君承担。事实和理由：1.湘银公司依约向蒋丽君提供了物业管理服务，有权获得物业管理费，但一审法院认定事实错误，滥用自由裁量权随意削减湘银公司应得物业管理费。双方之间履行的物业管理服务合同明确约定了物业费的支付标准，并且没有约定任何可以削减物业费的条款，法院应尊重双方意思自治的表示，不能随意削减物业管理服务合同约定的物业费。物业设施出现问题及时维修是正常的，物业公司进行维修也需要时间，但这不能成为蒋丽君长期拖欠物业费的理由，一审法院仅依据蒋丽君单方的投诉单、几张未经核实的照片就认定湘银公司履行物业服务违约明显证据不足。业主是否如约履行交纳物业费的义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主利益是否受损，对于物业服务公司而言，除了治安防范、消防管理义务之外，还承担了公共环境卫生、绿化养护、公用设施设备维修等多项义务，小区大部分业主均照常交纳了物业费，说明物业服务到位了，蒋丽君不交物业费于法无据。2.蒋丽君拒不交纳物业费属于根本违约，根据物业管理服务合同第三十条之约定，应向湘银公司支付违约金。被上诉人蒋丽君辩称，1.其所住房屋在收房后不久即出现严重漏水情形，作为开发商的维保单位湘银公司未尽到维修义务，导致蒋丽君家损失严重。蒋丽君家的房屋自2013年8月收房后，2013年11月即发现外墙漏水。因《住宅质量保证书》上明确“房屋委托维修单位”为湘银公司，蒋丽君多次找到湘银公司要求维修，湘银公司联系修理人员维修几次均未修好，甚至导致渗水面积越来越大。2.湘银公司并未按照物业服务合同约定履行合同义务，已构成严重违约。该公司管理质量差，安保形同虚设，给业主造成巨大安全隐患；未按照物业服务合同第二十七条约定公示物业费收支明细；服务水平差，给蒋丽君生活造成很大不便。蒋丽君并非无故拒绝交物业费，而是作为维保单位的湘银公司未给其房屋进行维修，并且多次协商无果才以不交物业费进行抗辩，且湘银公司并未按物业服务合同约定的内容提供服务，构成严重违约，应承担违约责任。在一审判决之后，蒋丽君曾三次跟湘银公司沟通要求按照法院判决交纳物业费，但该公司不允许其交纳。3.湘银公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回湘银公司上诉请求，或依法改判湘银公司承担违约责任。上诉人湘银公司向一审法院起诉请求：判令蒋丽君支付物业管理费13171.2元（自2014年10月31日起计算至2018年12月31日止），违约金3951.36元（物业管理费的30%），合计17122.56元。一审法院认定事实：蒋丽君购买了位于湘银纳帕溪谷后湾C6栋1单元2301003号的房屋，面积为164.64平方米。2013年9月1日，蒋丽君办理了房屋交接手续。同日，株洲湘银物业管理有限责任公司与蒋丽君签订《物业管理服务合同》，约定甲方（蒋丽君）自2013年9月1日起支付物业管理费。物业管理费1.6元/平方米/月，合同约定物业管理费按年支付，逾期不缴费者，每天应按应缴款额的3‰标准收取滞纳金。该合同还约定，合同有效期至2015年12月31日止,合同有效期满后不及时办理续签手续，则合同规定条款对双方继续有效。2016年1月1日至今，湘银公司一直在为小区提供物业服务。2018年3月31日，湘银纳帕溪谷三期后湾小区业主委员会与湖南湘银物业服务有限公司签订《湘银纳帕溪谷三期后湾小区物业管理服务合同》，约定由湖南湘银物业服务有限公司为该小区三期后湾小区提供物业管理，费用及违约金的收取标准与《物业管理服务合同》约定一致。湘银公司在为该小区提供物业服务期间虽尽到了一定的管理服务义务，但存在安保措施不到位、监控设施不完备等瑕疵。自2014年10月31日起，蒋丽君未继续缴纳物业管理费，2019年6月28日，湘银公司向蒋丽君发出律师函，要求其支付欠缴的物业费。另查明，株洲湘银物业管理有限责任公司已于2017年7月11日在工商部门变更登记名称为湖南湘银物业服务有限公司。一审法院认为：一、湘银公司与蒋丽君签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，依法应予以保护。虽该合同到期后，双方未再续签合同，但湘银公司在此期间一直为小区提供了物业服务，蒋丽君应按此前合同约定的物业费标准缴纳物业管理费。《湘银纳帕溪谷三期后湾小区物业管理服务合同》系该小区业主委员会与湘银公司签订，对蒋丽君亦产生约束力。蒋丽君作为房屋所有人，湘银公司有向其主张物业费的权利。蒋丽君称房屋漏水未能修理而不缴纳物业费，该房屋漏水系房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，蒋丽君可另案主张权利，对蒋丽君的该辩称意见不予采纳。蒋丽君提交的投诉单、照片、聊天记录等能够证明湘银公司提供物业服务存在一定违约行为，一审法院酌情认定蒋丽君按应缴纳物业费用的80%向湘银公司支付物业管理费。故蒋丽君应当向湘银公司支付自2014年10月31日起至2018年12月31日止的物业管理费10537元（1.6元每平方米每月×164.64平方米×50个月×80%）。三、对湘银公司主张的违约金，因湘银公司在履行合同过程中存在违约行为，对其主张的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、蒋丽君于本判决生效之日起三日内一次性向湖南湘银物业服务有限公司支付物业管理费10537元；二、驳回湖南湘银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，减半收取计110元，由蒋丽君负担60元，由湖南湘银物业服务有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人湘银公司提交了两组证据，证据一为工作联系函，拟证明湘银公司履行了维修义务；证据二为监控照片，拟证明监控系统正常运行。被上诉人蒋丽君质证认为，证据一为湘银公司单方出具，仅为单方的工作联系函，且沟通无效；证据二中的监控不知是如何修好的，目前小区的监控处于瘫痪状态。对上诉人湘银公司提交的证据，本院认证认为，证据一为湘银公司单方出具，没有其他证据予以佐证，对证据一本院不予采信；证据二中监控显示时间为2020年5月8日，而本案物业服务合同纠纷诉争时间点为2014年10月31日至2018年12月31日，湘银公司拍摄的照片无法达到其证明目的，对证据二本院不采信。被上诉人蒋丽君提交了六组证据，证据一为房屋漏水照片，拟证明自2013年11月起，蒋丽君的房屋即出现房屋漏水，导致其损失严重；证据二为小区微信群聊天记录，拟证明小区多年来一直存在安全问题，湘银公司安保形同虚设，给业主造成巨大的安全隐患；证据三为小区微信群聊天记录二，拟证明很多业主多次因没有监控问题产生损失，对监控问题很是不满；证据四为小区微信群聊天记录三，拟证明湘银公司电梯例行安检弄虚作假，给蒋丽君带来很大的安全隐患；证据五为6栋客服微信聊天记录，拟证明在湘银公司严重违反物业服务合同的情况下，蒋丽君积极交纳物业费，但被其拒绝；证据六为小区微信群聊天记录六，拟证明湘银公司严重违反物业服务合同，服务质量差，导致多数业主不愿意交纳物业费。上诉人湘银公司质证认为，对证据一没有异议；证据二、证据三、证据四、证据六不在起诉时间范围内，与本案没有关系；证据五与本案案件事实没有关联性，根据聊天记录显示，在一审判决之后因湘银公司提出上诉，所以双方对缴费的具体金额存在争议，故没有收取蒋丽君的物业费。对被上诉人蒋丽君提交的证据，本院认证认为，证据一为房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，对证据一本院不予采信；证据二、证据三、证据四、证据六未显示聊天记录事件发生时间，无法确定是否发生于案涉物业服务合同纠纷时间段，且无其他证据佐证其真实性，对证据二、证据三、证据四、证据六本院不予采信；对证据五，因湘银公司对一审判决有异议提起上诉，聊天记录发生时一审判决尚未发生效力，达不到蒋丽君的证明目的，对证据五本院不予采信。经审理查明，一审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，湘银公司与蒋丽君签订的《物业管理服务合同》及湘银公司与小区业主委员会签订的《湘银纳帕溪谷三期后湾小区物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，合同合法有效，湘银公司及蒋丽君均应按合同约定履行各自的义务。根据双方物业管理服务合同的约定，蒋丽君应当及时、足额缴纳物业管理服务费，湘银公司则应当在小区公共场所卫生、绿化、公共设施设备日常维护保养、公共秩序及安保等方面尽到管理服务义务。蒋丽君提交的市长热线投诉单等能够证实小区在监控设施、安保措施等方面存在不完备的情况，湘银公司未及时解决以上问题，已构成部分违约，一审法院根据本案实际情况酌情认定蒋丽君按应缴物业管理费的80%向湘银公司支付并无不当。蒋丽君是基于湘银公司的服务存在瑕疵而拖欠物业管理费，因此对于湘银公司要求蒋丽君支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，湘银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由湖南湘银物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年九月二日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……