湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0325民初1446号原告：李昌业，男，生于1952年9月3日，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：李长征，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人曹婷婷，湖北武当律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：房县房地产管理局，住所地：房县城关镇古楼小区。法定代表人万天虎，该局局长。委托诉讼代理人：孙福斌，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。委托诉讼代理人：刘宏印，男，生于1977年10月1日，汉族，房产局干部，住湖北省房县。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。第三人：房县银陵房地产开发有限公司，住所地：房县城关镇西水路。法定代表人：刘家启，该公司总经理。委托诉讼代理人：况成勇，男，生于1964年12月2日，汉族，该公司副经理，住湖北省房县。代理权限：一般代理。原告李昌业诉被告房县房地产管理局及第三人房县银陵房地产开发有限公司合同纠纷一案,本院于2017年8月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员周兆林独任审判，公开开庭进行了审理，原告李昌业及其委托诉讼代理人李长征、曹婷婷，被告房县房地产管理局的委托诉讼代理人孙福斌、刘印宏，第三人房县银陵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人况成勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李昌业向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告以第三人名义与被告签订的《房县廉租房开发建设与购买协议书》无效；2、判令被告返还原告北街廉租房项目的全部房屋42套共计2499.56平方米，并返还上述房屋的租金收入168000元（自2010年1月1日起到2017年8月1日按照一户500元/年标准计算，以后另计）。房屋不能返还的，按照当时的市场价2200元/每平方米折价补偿原告2746862元（已扣除已付款2752170元），并支付2746862元的同期贷款利息1187847.36元（按照年贷款利率6%计算，自2010年1月1日起至2017年8月1日，以后另计）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年12月30日，房县人民政府县长办公会议决定将北街李昌业私有房产土地370.7平方米定为廉租房用地，并决定廉租房开发项目由房县建设局所属的房县银陵房地开发有限产公司负责开发建设，由于当时县人民政府暂无资金垫付廉租房建设征地和建设成本，县政府决定廉租房用地和建设资金由房县房管局与土地使用权人开发商协商先行建设，待廉租房工程结束省政府廉租房项目资金下达后，由物价局定价，政府回购。根据县政府决定，原告于2008年12月30日以第三人房县银陵房地产开发有限公司名义与被告签订了《房县廉租房开发与购买协议书》，约定由第三人在县北街老工商所地址上（李昌业私有房产土地）建设廉租房2000平方米，由第三人按照市场运作、验收合格后，由被告按照略低于市场价进行购买。2009年3月底，房县人民政府作出《房县人民政府专题会议纪要》对该项目进行确认及工作安排。该项目于2009年3月开工，2009年底竣工。项目完工后，县政府要求按照1100.93元/平方米进行回购，双方对此存在争议。原告为了配合政府廉租房建设，在仍存在争议的情况下与政府办理了移交。该房现由被告作为廉租房房源进行配租，租金按照500元/户/年租金收取，有关权证由被告保管。在项目结算、回购、移交过程中，因对结算（回购）金额、政府延期收房、延付工程款等事项，原、被告之间一直未达成一直意见。2012年12月4日，房县人民检察院以原告没有房地产开发资质，通过行贿违法开发廉租房为由对原告采取拘留措施。2013年8月2日，房县人民检察院以原告涉嫌行贿罪向法院提出起诉，房县人民法院于2013年10月21日作出刑事判决书，认定原告没有房地产开发资质以行贿的方式取得了廉租房建设工程、谋取了不正当利益，判决行贿罪成立。后案件经上诉、申诉，湖北省十堰市中级人民法院、湖北省高级人民法院均予维持。2017年4月17日，在本人不断申诉、信访过程中，房县检察机关作出《关于李昌业行贿犯罪案件办理情况和处理意见的报告》，坚持称原告以行贿的方式取得了廉租房建设工程。原告认为：1、根据湖北省房县人民检察院，房检刑诉（2013）184号刑事起诉书、湖北省房县人民法院（2013）鄂房县刑初字第××号刑事判决书的认定：县北街老工商所地址上建设的全部房屋42套共计2499.56平方米的廉租房建设项目原告为实际施工人。2、房县人民检察院“房检刑诉（2013）184号”刑事起诉书和三级法院分别作出的判决书、裁定书及驳回申请通知书，均认为行贿是因为“能承建廉租房工程离不开尹维国、程元发的支持和帮助”，即证明该《房县廉租房开发建设与购买协议书》签约过程违法，该协议应该被确认为无效。3、（2013）鄂房县刑初字第××号刑事判决书认定：原告没有房地产开发资质，但原告通过行贿的方式取得了廉租房建设工程，证明该《房县廉租房开发建设与购买协议书》符合最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，该协议应当被认定为无效。4、《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，原告请求依法判处。被告房县房地产管理局辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，2008年12月30日，房县人民政府批准的北街廉租房工程款是由房县银陵房地产开发有限公司组织开发；2008年12月30日，房县房地产管理局是与房县银陵房地产开发有限公司签订的《房县廉租房开发建设与购买协议》。合同签订后，廉租房开发的事宜双方严格按照合同履行。综上，此合同签订主体与合同履行主体是房县房地产管理局与房县银陵房地产开发有限公司而不是原告李昌业。根据合同相对性原理，原告不是合同的当事人，所以其不具备诉讼主体资格，故请法庭驳回原告的起诉；2、房县银陵房地产开发有限公司具备房屋开发资质，可以从事房地产开发。房县房地产管理局与房县银陵房地产开发有限公司之间签订的《房县廉租房开发建设与购买协议》合法有效；3、房县银陵房地产开发有限公司将房屋开发完毕后，被告已经按照合同约定全部购买，并向房县银陵房地产开发有限公司支付了购房款，现房屋已交付多年，合同已经全部履行完毕，《房县廉租房开发建设与购买协议》合法有效，故法庭应驳回原告的全部诉讼请求；4、房县银陵房地产开发有限公司与原告李昌业之间是如何约定，属他们之间关系，他们之间怎么约定，房屋怎么开发纯属于他们内部问题，与被告无关，不影响合同的效力。第三人房县银陵房地产开发有限公司述称：我们的意见与房县房地产管理局相同。本院根据当事人的陈述、有效证据及庭审调查，对本案事实确认如下：2008年12月，房县人民政府实施廉租房工程，并确定其中一处为房县城关镇北街（即利用原告李昌业的老房地产拆旧建新建设廉租房）。2008年12月30日，房县房地产管理局根据县政府的意见与房县银陵房地开发有限公司签订《房县廉租房开发建设与购买协议》，协议约定：房县城关镇北街廉租房工程由房县银陵房地产开发有限公司实施开发；开发方式按市场方式运作，由房县银陵房地产公司办理相关审批手续投资开发，工程竣工验收合格后，由房县房产局按略低于市场价予以回购；开发规模约2000平方米，每套面积不大于50平方米；施工期限为2009年3月开工10月竣工。合同签订后，该建房工程由房县银陵房地产公司的关联人李昌业实际施工。该工程2009年竣工验收后，房县房地产管理局代表县政府按开发成本价每平方米1100.93元进行了回购。实际开发房屋为砖混六层，总套数42套，面积为2499.56平方米。2012年，县政府将上述房屋分配出租各住户，各住户每年约交房租500元。房屋工程交付后，李昌业以县政府回购价较低为由提出异议，李昌业提交的县有关部门调解意见上叙述:其本人计算尚应补其工程款140663元，而按物价局《价格认证报告》核对补偿金为49776元。另外，李昌业还提出要求解决看护房屋费用等损失问题。2013年2月4日，经房县住建局等有关方面组织调解，有关部门同意给李昌业解决资金11万元，各方并在调解意见后面予以签名。但之后各方履行上述协议后，李昌业仍不满意而向本院提起本次诉讼。另查明：①北街廉租房施工过程中，因房县房产局相关人员对协商处理廉租房建房工程与四邻关系作出了较大的努力，李昌业对相关人员给予了数额不等的财务。2012年12月4日，房县人民检察院因李昌业涉嫌施工廉租房工程时向房产局相关人员行贿，被刑事拘留，同月13日取保候审。2013年8月6日，被执行逮捕。之后，被房县人民法院判处有期徒刑一年，缓刑二年。李昌业不服一审上诉，二审维持原判。终审判决后李昌业向十堰中院、湖北高院申诉均被驳回。②房县人民检察院房检刑诉【2013】184号指控书中确有“为谋取不正当利益给予多名国家工作人员财物”的叙述。③李昌业系其本人自行联系而成为廉租房建设工程的实际施工人。④李昌业原旧房房产证已移交给被告房县房地产管理局。本院认为：按照我国建筑法等相关的规定，我国建设工程实行的是严格的建筑资质审查和限制制度，施工单位承建工程，必须要具有相应的建筑资质，将建设工程发包给不具建设资质的施工单位承建，其合同因违反国家强制性规定而无效。但本案中房县银陵房地产开发有限公司具有建房资质，房县房地产管理局将廉租房建房工程以职权签约发包给房县银陵房地产开发有限公司并不违反法律的强制性规定，因而，该工程发包合同应为有效。本案原告仅是房县银陵房地产开发有限公司承接工程后与该公司相关联的建房实际施工人，而不是与发包方房县房地产管理局存在合同关系的合同相对人，原告以法院之前审理其行贿刑事案件文书中有确认其采取不正当手段获取工程的叙述为由，而请求确认房县房地产管理局与房县银陵房地产开发有限公司所签廉租房建房合同无效并返还财产赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告李昌业的诉讼请求。案件受理费36920元，减半收取18460元，由原告李昌业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  周兆林二〇一七年十一月二日书记员  袁改华附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。3、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。