河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终15000号上诉人（原审被告）：王猛，男，汉族，1974年2月25日出生，住河南省太康县，现住郑州市。委托代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托代理人：师永青，河南恪法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张艳辉，女，汉族，1984年9月20日出生，住河南省西华县。委托代理人：孙蕰莎，河南尚天律师事务所律师。委托代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所实习律师。原审被告：河南誉达房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市二七区政通路66号院5号楼1单元23层2318。法定代表人：张盛，该公司总经理。委托代理人：岳俐芳，女，汉族，1982年12月31日出生，住河南省濮阳县，系该公司区域经理。上诉人王猛因与被上诉人张艳辉、原审被告河南誉达房地产营销策划有限公司（以下简称誉达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区区人民法院(2017)豫0103民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王猛上诉称，1.依法撤销郑州市二七区人民法院(2017)豫0103民初1341号民事判决书，并依法改判驳回张艳辉诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由张艳辉承担。事实和理由：一、一审法院未查明案件主要事实，涉案房屋系王猛和其妻子高秀青婚后共同财产，王猛在未经共有人同意的情况下签订《房屋买卖合同》，属于无权处分，且共有人现不同意出卖房屋，《房屋买卖合同》应认定为无效合同。二、一审法院未审查张艳辉的购房主体资格，不论是自主履行还是法院判决，购房人有购房主体资格是先决条件，法院在判决的时候亦应审查，以确保判决的可执行性。三、一审法院程序违法，侵犯王猛及案外人的合法权益。高秀青有权利申请参加本案的诉讼，且一审中高秀青也向法院提出过申请，法院对此置之不理，明显违背了《民事诉讼法》之规定。张艳辉辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应当予以维持。本案所涉的房屋买卖合同系三方在自愿平等的基础上签订的，系三方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，王猛主张无效没有任何事实和法律依据。《最高院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条关于夫或者妻对夫妻共同所有的财产有平等处理权的规定，应当理解为第二项夫或妻非因日常生活需要，对夫妻共同财产做重要处理决定夫妻双方应当平等协商，取得一致意见,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。并且《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案所涉房屋买卖合同应当认定其合法有效。2.是否具有购房资格系房管部门审查界定，王猛不能以此为由拒绝履行合同，且张艳辉现为郑州市户籍，完全符合郑州市的购房政策，能够全面充分地继续履行合同。张艳辉是在2016年9月3日签订的合同，当时并没有任何限购政策。若非王猛违约，张艳辉完全可以在10月1日限购政策出台前办理完网签手续。是王猛的违约行为致使张艳辉丧失了购房，王猛应当赔偿张艳辉的损失，按照合同约定继续履行合同,并支付违约金。故恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。张艳辉向一审法院起诉请求：1.依法判令王猛、誉达公司继续履行YD1500280号《房屋买卖合同》；2、判令王猛支付违约金57000元、赔偿损失10000元，共计67000元。3、本案全部诉讼费用由王猛承担。一审法院认定事实：张艳辉（乙方）与王猛（甲方）、誉达公司（丙方）于2016年9月3日签订《房屋买卖合同》，合同主要约定内容为：甲方拥有的位于二七区××楼××号的房屋（房屋所有权证书号为：郑房权证字第××号），房屋建筑面积为50.67平方米。甲乙双方经协商一致，同意该房屋及配套设施的总价款为570000元，此价格下，包含该房屋购买时已缴纳的相关配套费用，同时时包含的装修、附属设施有：主体装修不动、整体厨房、热水器、抽油烟机、卫浴、空调、衣柜、灶具。（已装修的房产包括已有的固定装修、灯具、门、窗、防护网等）。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费50000元。甲方同意上述定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。付款方式为一次性付款，乙方应当在网签的当日，将除定金外的购房款存入房管局指定的资金监管账户，房产过户后房管局资金监管中心将所收款项转给甲方，若资金监管金额小于本合同约定的除定金之外的房款金额，乙方应在房屋过户时一次性补足。甲乙双方应在本合同签订之日起70个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房产过户等相关手续。甲、乙双方在办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，乙方负担总费用。甲方配合乙方网签、维修基金等过户手续，乙方为甲方全部解押，解押金额以银行还款为准，此款充抵首付款。甲、乙双方于受理过户当天乙方将剩余款项支付于甲方，对此双方无异议。乙方向丙方支付佣金10000元整，以此为准。若该房屋为共有房屋，在签订本合同时，甲方须保证已取得其他共有人的同意，有权代表其他共有人签署本合同，若因此影响本合同正常履行的，产生的一切后果及违约责任由甲方承担。甲、乙双方应积极配合，如任何一方不按本合同约定或不按房管局、银行程序及时间配合办理过户、贷款手续，视其违约，应承担违约责任。如果甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%作为违约金。同时守约方有权要求对方继续履行合同。该合同有张艳辉、王猛签名捺指印、誉达公司加盖公章予以确认。合同签订当天，张艳辉向第三人交纳了购房定金40000元、中介佣金10000元。合同签订后，王猛以其妻子不同意卖房为由拒绝履行合同，故张艳辉诉至法院。另查明，张艳辉名下工商银行账户2017年4月11日有512846.04元存款。上述事实有《房屋买卖合同》、收据、工商银行凭证及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张艳辉、王猛与誉达公司三方签订的《房屋买卖合同》，有张艳辉与王猛签名捺指印、誉达公司加盖公章予以确认，系三方的真实意思表示，不违反国家有关法律的禁止性规定，合法有效，三方应当按照约定履行各自的义务。张艳辉在签订《房屋买卖合同》后依约支付定金、佣金及代办费共计50000元，但王猛未按约定履行义务，已属违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。王猛关于辩称涉案房屋属于夫妻共同财产，其没有处分权，订立该合同后并未取得其妻子的追认，《房屋买卖合同》应属无效，其妻子有权利参加诉讼的答辩意见，经查，本案的《房屋买卖合同》已约定：若涉案房屋为共有房屋，在签订合同时，王猛须保证已取得其他共有人的同意，有权代表其他共有人签署本合同，若因此影响本合同正常履行的，产生的一切后果及违约责任由王猛承担。故王猛此节的答辩意见，无事实及法律依据，一审法院不予以支持。关于王猛辩称张艳辉在郑州无购房的主体资格的答辩意见，王猛的证据不足以证明张艳辉不具备购房资格，且张艳辉是否具有在郑州购房的主体资格应由相关部门进行审查界定，而不是王猛用以拒绝履行合同的理由。故对此节的答辩意见，一审法院不予支持。现有证据证明张艳辉具有支付购买涉案房屋款项的能力，故张艳辉与王猛、誉达公司应当继续履行合同，王猛、誉达公司应当协助张艳辉办理涉案房屋的过户手续，张艳辉同时向王猛支付剩余房款。张艳辉主张王猛按照合同约定支付房屋总价的10%的违约金即57000元，合法有据，一审法院予以支持。张艳辉主张的违约金已足以弥补其损失，故张艳辉要求赔偿佣金损失10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告张艳辉与被告王猛、河南誉达房地产营销策划有限公司继续履行三方于2016年9月3日就座落于二七区××楼××号的房屋（房屋所有权证书号为：郑房权证字第××号）所签订的《房屋买卖合同》。二、被告王猛于本判决生效之日起十日内向原告张艳辉支付违约金57000元。三、驳回原告张艳辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10170元、保全费3705元，原告张艳辉承担204元，被告王猛承担13671元。本院二审期间，当事人都未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案所涉房屋卖方王猛、买方张艳辉通过房屋中介誉达公司签订的《房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院应予认定。该合同对各方当事人均具有约束力，当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务，否则承担法律责任。根据合同约定，张艳辉支付定金、佣金及代办费用后，王猛应当配合张艳辉、誉达公司预约银行进行解押。但王猛在预约银行解押时要求张艳辉增加购房款，致使双方不能继续履行合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。王猛上诉称张艳辉不具有购房主体资格，该《房屋买卖合同》没有可执行性。张艳辉称双方在签订《房屋买卖合同》时，郑州市并没有限购政策，正是因为王猛的违约行为，致使张艳辉丧失了购房主体资格。本院认为，张艳辉是否符合购房条件，是房管部门审查范围，且张艳辉称现在为郑州市户籍，完全符合郑州市购房政策，能够继续履行合同。因此是否能完成买房的风险和责任由张艳辉承担，王猛以张艳辉不符合购房主体资格造成无法继续履行合同的抗辩理由不成立，本院不予支持。王猛上诉称涉案房屋是其与妻子高秀青的婚后共同财产，在未经共有人同意的情况下签订《房屋买卖合同》，属于无权处分。依据《最高院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条规定：“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。由于《房屋买卖合同》明确约定：“若该房屋为共有房屋，在签订本合同时，甲方须保证已取得其他共有人的同意，有权代表其他共有人签署本合同，若因此影响本合同正常履行的，产生的一切后果及违约责任由甲方承担”。因此该上诉理由不足以作为王猛不履行《房屋买卖合同》的抗辩理由而成立，故本院不予支持。综上，王猛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费10170元，由上诉人王猛负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  崔航微审判员  董正方二〇一七年十一月三十日书记员  邵志强