广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初590号 原告：广西南宁冠泽投资管理有限公司，住所地：南宁市兴宁区杭州路18号杭州上郡第五层519室，统一社会信用代码：91450102090707324U。 法定代表人：李运东，男，1980年7月6日出生，汉族，住南宁市良庆区，该公司执行董事。 委托代理人：张国川，广西金狮律师事务所律师。 被告：仇蜀疆，男，1957年3月2日出生，汉族，住北京市西城区。 被告：梁炜今，女，1951年9月27日出生，汉族，住北京市西城区。 以上两被告共同委托代理人：卢贵成，广西千剑律师事务所律师。 以上两被告共同委托代理人：陈晓茵，广西千剑律师事务所律师。 原告广西南宁冠泽投资管理有限公司（以下简称“冠泽公司”）与被告仇蜀疆、梁炜今房屋买卖合同纠纷，本院于2017年1月18日立案受理后，适用简易程序审理。2017年3月16日转为普通程序，依法组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员谭添芝、卢采频参加的合议庭，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。书记员吴为旭担任记录。原告冠泽公司的委托代理人张国川，被告仇蜀疆、梁炜今的委托代理人卢贵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冠泽公司向本院提出诉讼请求：1、两被告连带偿还原告700000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：南宁市兴宁区大和平商贸批发城1层172号商铺是被告所有。2014年7月12日，被告将该商铺出租给原告使用，双方签订《商铺租赁经营合同》约定了租赁期限、租金、转租权、违约责任等内容，其中租期自2014年8月1日起至2024年7月30日止的10年租期。但在《商铺租赁合同》履行的过程中，被告提出收回商铺、解除租赁合同的要求，并与原告对补偿问题及商铺买卖问题进行协商，双方在2015年4月17日达成原告为乙方，被告仇蜀疆为甲方，被告梁炜今为见证人的《解除(商铺租赁经营合同)补偿协议》，双方在协议中约定：解除《商铺租赁经营合同》后，被告补偿60万元给原告。其中：1万元现金支付、24万元转帐支付，余款35万元抵付原告购买被告的商铺定金，约定单价为53000元/㎡。2015年12月31目前办妥购买手续，签订补偿协议后当天仇蜀疆转账15万元给补偿协议指定的陆风红银行账户，在4月22日仇蜀疆再转账10万元到陆凤红银行账户，被告梁炜今也在4月16日给原告当时的法定代表人陆凤红出具了收到购买兴宁区济南路17-3号大和平商贸批发城1层172号商铺的35万元定金收条，此后被告收回商铺，后来又转租给第三方，但与原告约定的买卖商铺事宜却不再提起。原告曾多次联系被告，但被告均置之不理。 原告认为，被告夫妻在收取原告以补偿款抵付的商铺购买定金35万元之后，既不把商铺出售给原告，也不退还35万元定金给原告，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。鉴于被告夫妻的违约行为，原告有权要求被告夫妻共同双倍偿还定金共计人民币70万元。故提出前述诉讼请求。 被告仇蜀疆、梁炜今辩称：1、原告与被告没有签订房屋买卖合同，原告主张的定金不是法律规定的定金，定金是在合同订立或者合同成立之前的支付一定数额的金钱或者替代物作为担保的方式，定金的成立具有实践性及定金是由合同当事人的约定但只有当事人关于定金的也读是没有定金的交付，定金担保是不能成立，原告并没有实际交付定金给被告。2、在解除商铺经营合同补偿协议中合同当事人为被告仇蜀疆、原告冠泽公司，被告梁炜今只是在见证人处签字，涉及的补偿条款与被告梁炜今是没有关系，原告提供的收条中尽然是被告梁炜今的签字，并非仇蜀疆签字。3、原告主张的权利没有法律基础。原告从未联系过仇蜀疆本人，故原告主张双倍返还定金没有依据。 当事人围绕案件事实提交证据，本院组织双方进行质证，对双方当事人无争议的证据《收据》，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月12日，原告冠泽公司与被告仇蜀疆签订《商铺租赁经营合同》，仇蜀疆将位于兴宁区济南路17-3号大和平商贸批发城1层172号号商铺出租给冠泽公司。租期自2014年8月1日至2024年7月30日止。2014年9月1日至2015年8月30日租金为每月42772元。任何一方违约解除合同，违约方应按违约当年3个月租金数额向守约方支付违约金并赔付损失。协议双方当事人确定的联络地址为双方通信地址，如有变化应书面通知对方。按该地址邮寄视为送达。 签订上述协议书后，双方就解除租赁关系进行协商。原告持有一份落款时间为2015年4月16日，梁炜今出具一份收条,内容为：今收到陆凤红现金交来位于南宁市兴宁区大和平商贸批发城一层172号商铺购买定金350000元。2015年4月17日，冠泽公司（乙方）与仇蜀疆（甲方）签署《解除补充协议》，就解除《商铺租赁经营合同》约定：甲方同意分两次补偿600000元给乙方。款项支付：1、合同经甲方确认后，甲方向乙方出具承诺书，注明正式签订时限，并由梁炜今代为支付给乙方代表人10000元，由乙方代表人出具收条；2、合同签订后，甲方一次性向乙方指定账户支付240000元；3、余下款项350000元，抵付乙方向甲方购买本商铺的定金（收据在购买商铺时有效），约定购买单价53000元/㎡，购买商铺所产生税赋均由乙方承担。本合同签订后甲方向乙方以法人代表陆凤红为抬头作出现金收据，乙方有权决定最终产权过户人的姓名；4、乙方持收据应于2015年12月31日前办妥购买手续，逾期视为放弃，定金不予退还；5、在2015年12月31前，如甲方低于约定单价向第三方出售商铺，应确保乙方优先购买权，在乙方明确表示放弃购买后（乙方在收到甲方的第三方正式购房意向通知后三十日内未作回复的，视为放弃购买权，如乙方作回复，须在五日内与甲方签订房屋买卖合同，否则视为放弃购买权），乙方自动放弃购买权，其抵付的购房定金甲方不予退回。6、期间如甲方高于约定单价向第三方出售商铺，应确保乙方的优先购买权，在乙方明确表示放弃购买后（在收到甲方有关第三方正式购买意向通知后三十日内未作回复的，视为放弃购买权），根据合同法的规定，定金全额退回乙方。乙方补偿款指定接收账户名为陆凤红账号。乙方在收到25万元及35万元购房定金收据后，原合同条款的有关事项双方不再追究。落款仇蜀疆签名，梁炜今作为见证人签名。当日，仇蜀疆通过其银行账户向陆凤红账户支付了25万元。 2015年9月1日，原告原法定代表人陆凤红在南国早报登载通知，内容为：仇蜀疆、梁炜今，你售予我你们夫妻名下署名为仇蜀疆位于南宁市大和平172号号商铺，自6月份开始已多次通知你配合办理过户手续都未能办理，现通知你自登报之日起3日内前来办理按揭过户手续，逾期不处理，相关责任，由你们自行承担。2015年9月3日，陆凤红工人日报上登载通知，内容为：梁炜今：你售予我你夫妻名下署名为仇蜀疆位于南宁市大和平商贸批发城172号号商铺，自6月份开始已多次口头及短信、微信方式通知你配合办理过户手续，你以各种理由推脱并将我电话、微信拉黑，现通知你自登报之日起3日内前来办理按揭过户手续或根据合同法规定双倍退还定金，否则视为恶意违约，一切责任由你承担。 另查明，兴宁区济南路17-3号大和平商贸批发城1层172号号房由仇蜀疆与案外人梁兵共同共有。该房办理有抵押登记。 案件审理过程中，被告仇蜀疆自认直至2015年12月28日才接到原告方的短信，当时同意按照协议约定出售房屋。 经被告申请，本院委托广西公明司法鉴定中心对《收条》中“梁炜今”笔迹进行司法鉴定，该鉴定中心作出桂公明司鉴文字[2017]第103号鉴定意见书，鉴定意见为：《收条》内“梁炜今”签名字迹与样本1至3文件内同名签名字迹在单字特征上的符合是本质的，符合点的质量反映了同一人书写习惯和特征规律。 以上事实，有《商铺租赁经营合同》、《解除补偿协议》、收条、银行交易明细、房产证、报纸通知及当事人陈述予以证实。 本院认为,原告冠泽公司与被告仇蜀疆签订《解除补偿协议》，双方就租赁关系的解除后补偿款的支付达成一致意思表示，仇蜀疆同意将未支付的补偿款35万元作为购买商铺的定金，以协议的形式为双方进行房屋买卖确定一种可能性，双方签订的协议仅约定了房屋单价、定金条款，故该协议不具备商品房买卖合同的主要内容，是商品房买卖合同的预约合同。 关于仇蜀疆是否已收取定金问题。被告梁炜今2015年4月16日出具定金收条。2015年4月17日，原告冠泽公司与仇蜀疆签署协议，被告梁炜今作为协议的见证人，协议对出具收条的行为进行确认，约定以应付补偿款作为购房定金。原告冠泽公司与被告仇蜀疆约定的购房定金交付并非现实交付，而是以协议的方式达成合意替代现实交付，仇蜀疆与冠泽公司通过协议对定金收取进行确认，故定金自双方合意成立时视为交付。 关于定金罚则是否适用问题。定金作为债务履行的担保，以当事人不履行约定债务事实存在为适用定金罚则的条件，定金条款约定的担保事项应当具体明确。双方定金条款中约定“乙方持收据应于2015年12月31日前办妥购买手续，逾期视为放弃，定金不退还”，从该条款可以明确给付定金一方最迟应于2015年12月31日前应作出是否确定购买的意思表示，逾期放弃购买，定金不予退还。而定金担保债务为双方相互负担义务，被告仇蜀疆作为收受定金一方在收到原告确定购买的意思表示后，应按约定单价出售铺面，否则适用定金罚则。原告以报纸公告方式通知办理过户手续表明其作出购买房屋意思表示，而被告仇蜀疆也认可2015年12月28日收到原告的短息表示同意出售，故本院认定原告做出过购房意思表示，不违反定金条款约定，对于原告不适用定金罚则。而公告并非双方约定的通知方式，故不能以公告限定期限内未回复视为仇蜀疆拒绝出售，原告无证据证实被告仇蜀疆收到通知后拒绝出售房屋，故被告仇蜀疆亦未违反定金担保确定的义务。对于定金条款约定的2015年12月31日前“办妥购买手续”的问题，商品房买卖交易包含正式房屋买卖合同签订、房款交付、产权转移等内容，“办妥购买手续”约定并未明确双方应履行义务的具体内容及顺序，双方最终确定买卖后，应通过协商达成正式商品房买卖合同，因此该约定担保事项不明确，不能认定在该期限前未能“办妥购买手续”应归责于任何一方，故也不应适用定金罚则。综上，本案双方约定了定金条款，但不适用定金罚则，被告仇蜀疆依据协议收取了定金（应付补偿款），现双方未能就商品房买卖合同达成一致意思表示，即不存在将定金作为购房预付款的可能，故被告仇蜀疆应当将收取的定金35万元返还原告，原告主张双倍返还定金本院不予支持，被告仇蜀疆主张不应返还定金，本院亦不予支持。被告梁炜今并非双方协议的一方当事人，故原告主张被告梁炜今返还定金，本院不予支持。因鉴定结论与申请鉴定一方主张的事实不一致，故鉴定费由两被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告仇蜀疆向原告广西南宁冠泽投资管理有限公司返还定金35万元； 二、驳回原告广西南宁冠泽投资管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告广西南宁冠泽投资管理有限公司负担5400元，被告仇蜀疆负担5400元。 鉴定费7000元，由被告仇蜀疆、梁炜今负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  谭添芝 人民陪审员  卢采频 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  吴为旭 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。