安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1204民初698号 原告:亓庆庆,男,1989年6月5日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 原告:刘园,女,1989年6月1日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。 被告:谢雪灵,女,1966年3月8日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 被告:黄敬宇,男,1969年10月9日出生，汉族,住址同上。 上列两被告共同委托诉讼代理人：郑琳琳，安徽睿正律师事务所律师。 被告:阜阳民安房产经纪有限公司,住所地安徽省阜阳市颍州区人民路文德小区**101,统一社会信用代码91341200562179129X（1-1）。 法定代表人：徐辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李**威，该公司员工。 委托诉讼代理人：和允明，该公司员工。 原告亓庆庆、刘园诉被告谢雪灵、黄敬宇、阜阳民安房产经纪有限公司（以下简称民安公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月21日受理后,依法适用简易程序由审判员于冲独任审判,于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告刘园及二原告共同委托诉讼代理人何胜，被告谢雪灵及二被告共同委托诉讼代理人郑琳琳，被告民安公司的委托诉讼代理人李**威、和允明均到庭参加诉讼。因双方调解未果，原告变更了诉讼请求，本案转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年9月6日第二次开庭审理。原告刘园及二原告共同委托诉讼代理人何胜，被告谢雪灵及二被告共同委托诉讼代理人郑琳琳，到庭参加诉讼，被告民安公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亓庆庆、刘园向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充合同约定的事项，将位于地铁局家属院4#楼406的房屋过户给原告；2判令两被告支付原告违约金83200元；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告通过民安公司中介与被告于2016年6月3日签订《房地产买卖合同》，原告购买被告位于地铁局家属院4#楼106室房产，价款416000元，分期付款，余款办理银行按揭手续。合同签订后，原告依约支付首 付款126000元。之后，被告拒绝履行合同，不愿意为原告办理过户手续，根据双方鉴定的合同约定，原告可以要求被告按照总房款的20%支付违约金。原告为保护其合法权益，特具此状，请依法支持原告诉讼请求。2017年7月19日，原告提出变更诉讼请求申请，同意解除房屋买卖合同，要求被告支付合同约定的违约金83200元并赔偿房屋升值造成的损失。 被告谢雪灵、黄敬宇辩称：原告诉请继续履行合同及请求给付违约金没有事实和法律依据，依法应予以驳回。具体答辩理由如下：一、原告人在诉状中陈述事实虚假，本案的基本事实是，我方因急于用钱决定卖房。通过房产中介，双方于2016年6月13日签订房屋买卖合同及补充协议。之后原告支付了首付款，我方也积极配合原告办理相关过户手续。然而由于阜阳市国土资源局下发有《关于不动产统一登记有关事项的通告》，导致房屋不能过户。我方多次和原告及中介公司交涉无果，后依据本案的房屋买卖合同的补充协议中关于“若因国家政策原因导致无法正常交易，双方和平解约，互不负违约责任”的约定，决定并告知中介和原告合同解除，合同解除后如要求购房则支付全款或另行协商。我方还要求原告提供退款账户，以便于退回所收取的首付款。现在合同已解除，原告诉请继续履行房屋买卖合同于法无据。二、原告要求我方给付违约金系无源之水，依法不应得到支持。现房屋买卖合同已经解除，且在房屋买卖合同的补充协议中，已约定因国家政策原因解除合同的情况下，双方是互不负违约责任的，故本案不存在被告给付违约金的约定和法定条件。退一步讲，本案房屋买卖合同的不能够正常履行是因为国家政策文件造成的，我方没有任何过错。原告主张违约金不应被支持并且违反房屋买卖合同的补充协议第13条约定。再退一步讲且不说在本案该违约金没有被法院支持的事实和法律依据，单就房屋买卖合同来说原告诉请的违约金数额也明显过高，应当减少为原告的实际损失数额。 三、违约金和赔偿损失按法律规定不能并用，我方不应支付原告违约金，也不应赔偿损失。应依法驳回原告的诉讼请求。 被告民安公司辩称：合同签订时双方均知房屋暂时不能交易，后可以交易时本公司通知双方过户，期间未收到双方任何一方要求解除合同的申请，本公司认为应当继续履行合同。 双方当事人围绕争议焦点进行了举证质证，对当事人无异议的事实及证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告举证的收据、汇款凭证。该组证据系原件，证明被告谢雪灵、黄敬宇收取原告购房首付款126000元（含定金10000元和民安公司收取的水电押金5000元）,对其证明力予以确认，2、被告民安公司收据一张。证明被告民安公司收取原告中介服务费7000元，该收据系原件，对其证明力予以认定，3、被告谢雪灵、黄敬宇举证的《再次通知》、邮寄单据和录音光盘。该组证据形成时间在原告起诉之后，并不能证明在起诉前双方已协商解除合同的事实，故对该组证据的证明目的不予认定。4、被告谢雪灵、黄敬宇举证的电话详单。该组证据系孤证，仅能证明通话的对象，不能证明通话的内容，故对该组证据的证明目的不予认定。5、被告谢雪灵、黄敬宇举证的房贷产权证保管书和押金收据。该组证据保管民安公司无异议，对其证明力予以认定。6、证人证言。证人出庭证明和谢雪灵一道到原告家，向原告讲明现在房屋不能过户，如把房款全付清后等房屋可以过户时即办理过户，或把已付房款返还给刘园。刘园说现在没有足够的钱，现在也不急着住房，啥时候可以过户就啥时候过户。该证人到庭作证并接受质询，证言客观真实，应予采信。7、被告民安公司举证的微信截图，原告对此未提出异议，结合房屋中介方在买卖合同中的法律地位判断，该证据的证明力应予认定。 本院根据采信的证据，查明如下事实：2016年6月3日，原告亓庆庆、刘园（乙方）与被告黄敬宇、谢雪灵（甲方）签订《房地产买卖合同》，原告购买被告位于阜阳市颍泉区，建筑面积83.07平方米，价款416000元。合同分期付款，余款办理银行按揭手续。合同第四条第2项约定：乙方未按合同约定的付款时间付款，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款的万分之五的违约金，且逾期超过十五日后，甲方有权单方解除本合同，乙方承担违约责任，另赔偿甲方总房价款的20﹪的赔偿金。乙方应在接到甲方书面通知之日起十五日内向甲方支付违约金和赔偿金。合同第六条第2项约定：甲方未按约定交房，每逾期一日，应向乙方支付已收款的万分之五的违约金，且逾期超过十五日后，乙方有权单方解除本合同，甲方承担违约责任，另赔偿乙方总房价款的20﹪的赔偿金。甲方应在接到乙方书面通知之日起十五日内向乙方支付违约金和赔偿金。同日，双方签订合同补充条款，约定：1、合同签订后，任何一方因个人原因不买或不卖造成违约，应向守约方支付总售房款的20%违约金；2、双方应于乙方办妥贷款手续且在该房屋可以到房地产交易中心办理过户手续后7个工作日内，至阜阳市房地产交易中心办理房屋过户手续；3、甲方应于2017年1月20日前将该房屋交付乙方。…8、有关乙方商业贷款的特别约定：（1）若自乙方申请贷款满30个工作日，乙方的购房贷款额不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日，现金补足不足部分。（2）若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订抵押借款合同及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。…11、甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第六条第2项之违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第四条第2项之违约金比例承担违约责任；13、若因国家政策原因导致此次交易无法正常交易，则双方和平解约，互不承担违约责任。付款方式：双方签订合同当日，乙方支付甲方首期房款126000元整（含定金10000元），其中5000元需暂存民安公司，待甲方将房屋交付乙方并对该房屋水、电、物业进行结算过户后，民安公司将该款一次性退还甲方，甲方同意乙方以向银行贷款方式支付购房余款290000元整。合同签订后，原告支付购房款126000元，其中，被告黄敬宇、谢雪灵收到房款121000元，被告民安公司收取5000元作为押金。被告收到首付房款后，将房产证交与被告民安公司。合同签订后，原告向银行申请贷款，因2016年5月11日阜阳市国土资源局下发《关于不动产统一登记有关事项的通告》，规定房改房、集资建房、经济适用房、个人自建房等暂缓受理转移登记，案涉房产系集资建房，暂时不能过户，导致贷款一直未落实。被告黄敬宇、谢雪灵向被告民安公司反映需要用钱，要求买方付清全款，民安公司也向原告讲明能否付全款，原告未同意现金付清房款。被告谢雪灵也曾找到原告刘园，讲明要么解除房屋买卖合同，退回房款，要么一次性付清房款，原告刘园既不同意解除合同，也不同意一次性付清房款，双方对房款交付未达成意见。被告民安公司2016年12月20日短信通知：集资建房现已予以办理转移登记，房主持本人身份证、户口本、结婚证等资料到所属区域住建部审核出具《准予权属登记通知书》，即可办理转移登记，但是需要补缴1%的土地出让金。因被告不同意办理房产转移登记手续，原告遂起诉来院。 本院认为：原告亓庆庆、刘园与被告谢雪灵、黄敬宇签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约定支付首付款后，余款进行银行贷款按揭时，因该房产交易暂时不能办理登记过户手续，贷款未能审批发放，导致剩余房款不能如期交付被告。双方在合同中只约定房屋交付期限，未明确约定余款给付时间，导致在合同履行时产生歧义。庭审中，被告民安公司承认在贷款未审批情况下被告谢雪灵、黄敬宇提出让原告现金支付下余房款，如不能支付现金就解除合同。但被告提出解除合同并未得到原告的同意，且其未将原告首付房款退还，该合同并未解除。在案涉房产可以办理过户登记手续后，被告不同意办理过户登记手续，已构成违约，应承担违约责任。鉴于本案原告未按合同约定及时办理房屋贷款手续，又未同意用现金付清下余房款，亦有一定过错，对合同约定的违约金应酌情予以调整，被告应按总房款的10%承担违约责任为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下: 一、解除原告亓庆庆、刘园与被告谢雪灵、黄敬宇签订的房屋买卖合同； 二、被告谢雪灵、黄敬宇于本判决生效之日起十日内返还原告亓庆庆、刘园购房款121000元并支付原告亓庆庆、刘园违约金41600元； 三、被告阜阳民安房产经纪有限公司返还原告亓庆庆、刘园购房款5000元。 如未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1162元，由原告亓庆庆、刘园负担162元，被告谢雪灵、黄敬宇负担1000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判长 于 冲 审判员 周卫红 人能陪审员刘家友 二〇一七年十一月三十日 书记员 袁 园 附：（2017）皖1204民初698号民事判决适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。