河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终5048号上诉人（原审原告）：张小利，女，1979年9月16日出生，汉族，现住洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号珠江路办事处院内。法定代表人：尹欢,该公司总经理。委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰，北京市瑞得律师事务所律师，特别授权。上诉人张小利因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初1599号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张小利提出上诉请求：1、依法撤销洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初1599号民事判决书；2、判令尚锦公司赔偿因虚假宣传、欺诈、导致张小利买房所造成的相关损失102630.6元；3、判令张小利与尚锦公司签订的《商品房预售合同》第八条的第（5）项无效。赔偿张小利逾期交付房屋违约金12510元；4、一审二审诉讼费由尚锦公司承担。事实与理由：2013年到2014年间，张小利受尚锦公司在各大报纸，网络等地的关于升龙城“龙塔、商业圈”广告宣传的影响，于2014年2月21日认购升龙城22号楼3207户，面积61.64平方米，单价6765.09元住房一套。至今未见到龙塔和商圈的踪影。根据我国相关法律规定尚锦公司虚假宣传行为已经构成欺诈，应当对张小利进行赔偿。一、一审判决对尚锦公司“龙塔、商业街”是否存在虚假宣传和欺诈的事实认定上，证据和已查明的事实结论之间存在矛盾。尚锦公司在没有取得政府规划许可之前三年就开始做广告大肆宣传。主观上显然是为了抬高“升龙城”的房价和增加卖点为目的。而该许可证的用地项目名称并不是“洛阳龙塔、高端办公、六星级酒店、豪华公寓、休闲商业街”等8大业态功能。已经构成虚假宣传的故意。尚锦公司发布的广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者构成虚假广告。升龙城8大业态功能，至今没有一个动工建设，该地段现在是荒草土坡，并不像宣传的那样2017年底竣工。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条：国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。工程竣工验收、工程质量验收都需要有主管建设部门的监督管理，工程竣工验收合格后15日内还要到备案机关进行备案（不备案不能取得房产证），并不是简单的“五方验收”就可交付使用。“五方验收”不能单独成为商品房交付使用的条件，违背了《城乡规划法》和《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该项目方可正式投入生产或者使用。张小利和尚锦公司签订的《商品房预售合同》里约定的“五方验收”其实就是开发商跟其他承揽合同关系而且承担连带责任的四方自行验收，相对张小利来说五方是个利益共同体，共同开发建设商品房。“五方验收”等于自己给自己验收，怎么能起到真正验收的效果呢？综上所述，一审判决查明事实、证据和结论之间存在矛盾，适用法律错误，不以事实为依据，不以法律为准绳。要求二审法院在依法查明事实的基础上，正确适用法律依法纠正一审错误判决，维护张小利的合法权益。尚锦公司答辩称：尚锦公司的广告宣传不应作为商品房买卖合同的要约内容，且张小利所购买的房屋为住宅，与尚锦公司的宣传和商品房开发建设不存在任何关系。尚锦公司对洛阳龙塔的宣传是客观真实的，不存在故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况的情形，尚锦公司不存在欺诈故意。商品房预售合同第8条预定的交房条件是双方协商的结果，该交房条件符合法律规定，且尚锦公司已经按照合同约定履行了交房的通知义务。综上张小利的上诉均不能成立，请求二审法院维持原判。张小利向一审法院提出的诉讼请求：1、判令尚锦公司赔偿因虚假宣传、欺诈、导致张小利买房所造成的相关损失102630.6元。2、判令张小利与尚锦公司签订的《商品房预售合同》第八条的第（5）项无效。并赔偿张小利逾期交付房屋违约金12510元。3、本案诉讼费由尚锦公司承担。一审法院经审理查明：2014年3月5日，张小利与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号：YS0240355。内容载明：张小利购买尚锦公司位于涧××路××区××房屋××套，房屋代码为：746308。该商品房预测建筑面积共61.64平方米，商品房单价为每平方米6765.09元，总金额为417000元整。《商品房预售合同》第八条交付期限双方约定为：出卖人应在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合同。涉案房屋于2016年5月30日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格。2016年5月27日，尚锦公司向张小利邮寄《交房通知书》，张小利于2016年5月29日由本人签收快递。另查明，尚锦公司于2012年起，在报纸、宣传册等多处宣传在涧××××路彩虹桥头拟建超高层建筑“洛阳龙塔”，规划有高端办公、六星级酒店、豪华公寓、休闲商业街等8大业态功能。再查明，2012年9月26日，编号为洛涧政文【2012】89号《洛阳市涧西区人民政府文件》中显示，洛阳市涧西区人民政府就《关于推进洛河涧河交汇处超高层地标性建筑建设的请示》向领导进行请示；2013年8月26日，尚锦公司取得涧西区珠江路与滨河路东北角土地使用权；2015年1月15日，在华阳广场国际大饭店二楼会议室，召开升龙城A地块项目规划设计方案评审会，并形成《洛阳市城市规划专项论证会会议纪要》【2015】9号文；2015年2月9日，尚锦公司取得升龙城A区《中华人民共和国建设用地规划许可证》；2016年7月29日，案外人石荣剑向洛阳市城乡规划局申请对涧西区珠江路与滨河路东北角地块龙塔（选址意见书、建设工程规划许可证、总平面图）的政府信息进行公开，洛阳市城乡规划局于2016年8月5日回复上述政府信息不存在。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张小利与尚锦公司签订的《商品房预售合同》未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效；尚锦公司在签订《商品房预售合同》时，主观上不存在虚构“洛阳龙塔”，进行虚假宣传的故意，故对于张小利诉称尚锦公司存在虚假宣传、欺诈，导致张小利买房受损的诉求，法院不予支持。至于张小利与尚锦公司签订的《商品房预售合同》第八条的第（5）项是否违反法律强制性规定，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第八款规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。故该院认为张小利和尚锦公司双方签订的《商品房预售合同》第八条第5项不违反法律强制性规定。尚锦公司在约定的期限内通过设计、施工、工程监理等有关单位的竣工验收，并履行了相应交房通知义务，故对于张小利主张尚锦公司逾期交房的诉求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条等相关法律规定，判决：驳回张小利的诉讼请求。本案受理费2603元，由张小利承担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：2014年3月5日，张小利与尚锦公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示。虽然尚锦公司此前在相关销售广告和媒体上宣传在洛阳市××西区××路将要建造超高建筑“龙塔”，规划有高端办公和商业等多项业态，但其性质上属于要约邀请。事实上尚锦公司也在土地出让、城市规划，龙塔设计等多方面做了很多工作，主观上并无欺诈和虚假宣传的故意。且尚锦公司并未就龙塔商圈对张小利作出具体明确的承诺，也未载入商品房买卖合同。故张小利主张尚锦公司赔偿因虚假广告和欺诈导致张小利买房的相关损失理由不足，本院不予支持。关于张小利提出的逾期交房问题。双方签订的《商品房预售合同》明确约定交房时间为2016年5月30日，交房条件为勘察、设计、建设、施工、监理单位五方竣工验收合格。该合同内容并不违反我国有关法律法规的强制性规定，应为有效。张小利也未举出充分证据证明其购买的商品房存在重大质量问题导致无法交房使用，至于商品房验收是否必须在主管建设部门的监督管理下进行，以及是否必须到建设主管部门备案，属于住房和建设行业行政管理的范畴，不是人民法院审理民事案件的审查范围，不能构成张小利拒绝收房的充分条件。本案中尚锦公司已经通知张小利在《商品房预售合同》约定的时间收房，张小利拒不收房理由不足，其要求尚锦公司支付逾期交房的违约金本院不予支持。综上，张小利的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2603元，由上诉人张小利承担。本判决为终审判决。审判长 ：王惠谦审判员 ： 王 睿审判员 ：蔡美丽二〇一七年十一月二十八日书记员 ： 张 利