北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初1948号原告（反诉被告）：北京万科艺园农业科技发展有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇七村东侧，统一社会信用代码×××。法定代表人：黄全胜，董事长。委托诉讼代理人：孙晓丰，男，1968年10月22日出生，北京万科艺园农业科技发展有限公司职员。委托诉讼代理人：黄雪佳，北京扬轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：程希庆，男，1963年9月25日出生。委托诉讼代理人：吴莹莹，北京市安衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司（以下简称万科艺园公司）与被告（反诉原告）程希庆农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序。并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万科艺园公司的委托代理人黄雪佳、孙晓丰、被告（反诉原告）程希庆的委托诉讼代理人吴莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）万科艺园公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《会员加盟合同书》无效；2.程希庆将房屋腾退返还给万科艺园公司；3.程希庆支付万科艺园公司管理费及占地费13720元；4.程希庆支付万科艺园公司违约金3300元；5.诉讼费由程希庆承担。事实和理由：2005年12月1日，万科艺园公司与程希庆签订《会员加盟合同书》一份，由程希庆加盟万科艺园公司所属的农庄作为万科艺园公司会员享有农庄农家小院的居住权，合同中约定程希庆每年向万科艺园公司交纳会费3300元，程希庆一次性交纳20年会费，期限自2005年12月1日起至2030年3月31日止，程希庆需向万科艺园公司每月交纳80元管理费，合同还约定程希庆拖欠交纳各项费用累计12个月以上的，万科艺园公司有权终止本合同，并按照会费的5%向万科艺园公司支付违约金。合同签订后，万科艺园公司依约履行了合同义务，但程希庆自2010年起一直未向万科艺园公司交纳管理费，经万科艺园公司多次催要，程希庆仍不予交纳。后万科艺园公司诉至法院，经审理查明涉诉土地为基本农田和一般农田，涉诉合同应属无效，故因双方之间的合同基础已经不存在，故诉至法院。被告（反诉原告）程希庆答辩称：认可双方之间的合同为无效合同，同意腾退房屋。但不同意万科艺园公司的其他诉讼请求。涉诉合同中约定，万科艺园公司不能随意增加费用，后来其私自增加费用，程希庆要求按照原价交纳，但是万科艺园公司一直不予收取。被告（反诉原告）程希庆向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《会员加盟合同书》无效；2.万科艺园公司返还程希庆会员加盟费6.6万元，管理费12840元；3.万科艺园公司赔偿程希庆房屋及小院建设装修费102000元；4.万科艺园公司赔偿程希庆经济损失24000元；5.万科艺园公司支付上述款项的利息，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自交纳之日起至实际支付之日；6.驳回万科艺园公司除第一项诉讼请求外的其他全部诉讼请求；7.诉讼费由万科艺园公司承担。事实和理由：万科艺园公司与程希庆于2005年12月1日签订了《会员加盟合同书》，合同约定程希庆享有万科艺园公司农庄房屋三间和小院的25年居住权及66平米种植园的20年蔬菜采摘权，合同签订后，程希庆一次性交纳了20年的加盟费8万元并按期交纳了管理费每月80元、水费每月15元、小院占地费每年1000元及电费（按表计算、价格按电力部门规定执行），依约履行了合同义务。签署合同后，万科艺园公司向程希庆交接的是毛坯房，程希庆对房屋及小院进行了建设和装修，共花费102000元，包括全面装修9.9万元，数棵树木3000元。同时合同约定，万科艺园公司不得擅自增加本合同未明确由程希庆交纳的费用。2010年，万科艺园公司擅自收回66平米种植园的采摘权，2011年擅自增加管理费至每年3000元，并将采摘权按每年3000元租给他人使用，收回8年共计损失24000元。同时涉诉土地为基本农田，万科艺园公司明知的情况下依然向社会公开出售农家小院的居住权并收取费用，存在重大恶意，故反诉至法院。原告（反诉被告）万科艺园公司就反诉答辩称，同意程希庆反诉中的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求，虽然涉诉合同无效，但合同签订后，万科艺园公司已经将房屋及小院交付给程希庆居住和使用，供应水电等。同时根据合同约定，装修行为未通过万科艺园公司同意，其损失应自行负担，其他的反诉请求没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2005年12月1日，程希庆作为甲方与作为乙方的万科艺园公司签订《会员加盟合同书》。合同中约定，甲方自愿加盟乙方所属的会员农庄，成为乙方会员农庄的“钻石卡”会员，会员会费每年3300元，自2005年12月1日起至2030年3月31日止。甲方有权享有乙方会员农庄内2号农家小院25年居住权，农家小院的标准为：房屋3间。甲方有权享有乙方会员农庄内“绿色蔬菜家庭种植园”1个25年蔬菜采摘权，面积66㎡，种植园由农庄根据季节时令按甲方要求统一种植管理。甲方有权享有2棵樱桃树25年采摘权，果树种植在甲方所居住的农家小院内，由乙方统一管理。甲方需交纳会费以外的其他费用有每月80元管理费（种植园种植管理、卫生、农家院管理、代换煤气、房屋维修）、每月15元水费（按国家水价调整标准进行调整）、每年1000元小院占地费、电费按表（字）计费，价格按电力部门规定执行。甲方应按时交纳自行负担的费用。乙方不得擅自增加本合同未明确由甲方交纳的费用。甲方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得乙方的书面同意后方可施工。合同签订后，程希庆向万科艺园公司缴纳了25年会费6.6万元。涉诉院落一直由程希庆占有使用。庭审中，双方认可会费的性质为每年的使用费，同时认可占地费为每年院子的土地使用费。2017年7月26日，本院对涉诉院落进行了现场勘验，程希庆对涉诉院落的添附有：篱笆墙、木质花架、房前过道、房屋装修、阳光房。诉讼中，万科艺园公司及程希庆均不申请对上述添附物的价值进行评估。另查明，涉诉农家院所占土地现状为旱地，土地利用规划性质为基本农田；农家院东侧北半部现状原为果树地，土地利用规划性质为一般农田；南半部土地现状为水浇地和旱地，土地利用规划性质为基本农田。诉讼中，程希庆称万科艺园公司于2011年擅自提高管理费，程希庆对此不予同意，程希庆按照原合同约定交纳管理费，但万科艺园公司不收，并称万科艺园公司对涉诉院落进行了断水断电等措施。上述事实，有万科艺园公司提交的会员加盟合同书、程希庆提交的收据、当事人陈述意见及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：万科艺园公司与程希庆于2005年12月1日签订的《会员加盟合同书》改变了基本农田的土地性质，违反了法律的禁止性规定，应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对万科艺园公司及程希庆所提出的诉讼请求，本院做如下分析：合同无效后，涉诉院落应当返还给万科艺园公司；对于万科艺园公司要求程希庆支付拖欠管理费用的诉讼请求，本院参考涉诉合同约定的管理费用予以酌定；因涉诉合同为无效合同，故万科艺园公司要求程希庆支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。针对程希庆提出的要求万科艺园公司返还会员加盟费6.6万元，管理费、水费、占地费等共计12840元的诉讼请求，本院认为涉诉院落自合同签署后为程希庆实际占有并使用，程希庆应当支付相应的费用，程希庆已经交付的管理费、水费及占地费为占用使用过程中支付的必要费用。而其缴纳的会员加盟费期间为25年，未履行部分应当酌情予以退还。针对程希庆要求因万科艺园公司擅自收回66平米种植园的采摘权而造成的损失24000元，本院认为，66平米种植园的采摘权为涉诉合同中的约定内容，在涉诉合同被确认为无效合同的情况下，该诉讼请求亦无事实及法律依据，本院不予支持，但本院认为在合同的实际履行中，万科艺园公司剥夺了程希庆本应享有的采摘权，对于该部分权益损失，本院酌情从程希庆应缴纳的管理费中予以扣除。针对程希庆提出要求万科艺园公司赔偿院落建设及装修费用的诉讼请求，因该院落建设及装修已形成添附，属于不可拆除物。同时，万科艺园公司在合同的签订过程中具有一定的过错，因此，针对上述添附物，万科艺园公司应当对程希庆进行一定的赔偿。因双方均对此不申请对其价值进行评估，且程希庆亦没有证据证明其建设及装修费用，故本院结合现场勘验情况、房屋剩余价值、合同履行期限、双方之间的过错情况等因素予以酌定。对于程希庆要求万科艺园公司支付利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司与被告（反诉原告）程希庆于二〇〇五年十二月一日签订的《会员加盟合同书》无效；二、被告（反诉原告）程希庆将涉案院落腾退给原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行；三、被告（反诉原告）程希庆给付原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司管理费及小院占地费共计九千八百元，于本判决生效之日起七日内执行；四、原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司退还被告（反诉原告）程希庆会员加盟费用三万四千三百二十元，于本判决生效之日起七日内执行；五、原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司赔偿被告（反诉原告）程希庆经济损失三万元，于本判决生效之日起七日内执行；六、驳回原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）程希庆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百一十三元，由被告（反诉原告）程希庆负担；反诉案件受理费二千一百八十六元，由原告（反诉被告）北京万科艺园农业科技发展有限公司负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡 波人民陪审员  潘振明人民陪审员  孙艳娥二〇一七年十一月二十七日书 记 员  王一笑