辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4008号上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。负责人：张仕才，该行行长。委托诉讼代理人：张志海，男，1979年7月8日出生，汉族。公司员工，住沈阳市沈河区十一纬路100号。被上诉人（原审原告）：魏国民，男，1950年2月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：魏威（魏国民儿子），男，1976年4月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：曲国平，男，1962年9月21日出生，汉族，系沈阳市于洪区陵西街道千山社区居民委员会推荐，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）法定代表人：房圣超，公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族。该公司员工，住辽宁省开原市八棵树镇官粮窖村十一组59号。被上诉人（原审被告）：殷明舒，女，1973年6月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称为交行辽宁省分行）因与被上诉人魏国民、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称为顺意公司）、殷明舒房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初7574号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行上诉请求:一、请求撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初7574号民事判决第一项、第二项；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋为抵押房产，且依法办理了抵押权预告登记，具有排他效力和对抗效力，如被上诉人魏国民对案涉房屋享有优先权，将造成我方抵押权悬空。一审法院判决被上诉人殷明舒与上诉人签署的抵押合同无效，却未对贷款如何归还、谁来归还的相关问题进行裁判，此种情况下判决《个人房产抵押贷款合同》无效，将严重危害上诉人债权安全、侵犯上诉人合法权益，应当改判。被上诉人魏国民辩称,同意一审判决。被上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司辩称,第一，对交通银行的诉请，请求法院依法公正判决；第二，对于一审判决第三项，没有事实与法律依据，请求撤销，我方与魏国民签订的《补偿安置协议》中并未明确约定办证期限违约责任，且我方也如期向魏国民交付了安置房屋，并没有对其造成直接或间接的损失。我方不存在主观故意及欺诈行为。魏国民对未及时办理房屋产权转移登记及欺诈违约损失的主张不应支持。被上诉人殷明舒未提起上诉。魏国民向一审法院起诉请求：1.确认顺意福莱英房地产公司与殷明舒就沈阳市于洪区黄河北大街122-1号5-6-1号房屋签订的房屋买卖合同无效；2.确认殷明舒与交通银行就沈阳市于洪区黄河北大街122-1号5-6-1号房屋签订的房屋抵押贷款合同无效；3.确认沈阳市于洪区黄河北大街122-1号5-6-1号房屋所有权归原告所有；4.顺意福莱英房地产公司赔偿魏国民未及时办理房屋产权转移登记及欺诈违约损失30000元；5.本案诉讼费由顺意福莱英房地产公司承担。一审法院认定事实如下：2004年10月25日，沈阳市种子站与顺意福莱英房地产公司签订《土地使用权转让协议》，种子站将其以划拨方式取得的土地使用权转让给顺意福莱英房地产公司，顺意福莱英房地产公司负责原址安置该幅土地上现有居民，魏国民房屋在征收范围。2007年6月8日，魏国民与顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋征收补偿安置协议》，顺意福莱英房地产公司为拆迁人，魏国民为被拆迁人，被拆迁房屋位于北洪区，所有权证编号“于洪房字第930-1983”，建筑面积59.2平方米。双方约定拆迁补偿方式为产权调换，产权调换房屋位于沈阳市于洪区，建筑面积88.93平方米，被征收房屋与产权调换房屋差价款65544元。2007年8月29日，顺意福莱英房地产公司向原告交付了回迁安置房屋，位于沈阳市于洪区，建筑面积88.93平方米。魏国民入住同时支付了煤气费、垃圾清运费、物业费等。2014年10月22，沈阳市于洪区土地房屋征收补偿中心为魏国民开具了阳光维也纳项目65544元房屋差价款收据。2016年7月13日，沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室向魏国民出具沈于征第60号《回迁房屋准住通知》。魏国民于2016年7月29日缴纳了案涉回迁房屋维修资金5113元，于2016年8月1日缴纳了案涉回迁房屋契税655.44元。2009年8月26日，顺意福莱英房地产公司就涉案房屋与殷明舒签订了《商品房买卖合同》，并将案涉房屋备案至被告殷明舒名下。2009年11月6日，殷明舒与交通银行辽宁省分行、顺意福莱英房地产公司签订《个人房产抵押贷款合同》，殷明舒贷款230000元购买案涉房产，以案涉房产向顺意福莱英房地产公司提供抵押，并于2009年10月14日办理了抵押权预告登记。后殷明舒与顺意福莱英房地产公司解除了《商品房买卖合同》，顺意福莱英房地产公司将购房首付款退还殷明舒，并按期向被告交通银行辽宁省分行偿还贷款。一审法院认为，魏国民与顺意福莱英房地产公司签订的《城市房屋征收补偿安置协议》合法有效，具有法律约束力。拆迁协议约定以产权调换方式进行补偿安置，且已向魏国民交付回迁房屋，回迁房屋位置、用途明确，具有特定性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，被拆迁人享有的回迁安置权具有法定的债权优先效力，对取得产权调换房屋具有相当于物权的债权优先权，该种特殊债权可对抗其他任何在回迁房屋上设定的权利，包括担保物权。关于魏国民要求确认案涉房屋所有权的问题。案涉房屋尚无物权登记，魏国民依据拆迁补偿协议享有实现物权变动的债权优先权，但无产权登记之前，本院无法确认物权归属。殷明舒与交通银行辽宁省分行、顺意福莱英房地产公司签订的《个人房产抵押贷款合同》中的抵押条款因侵害了魏国民对案涉房屋的优先权无效，在回迁房屋上设立的抵押权预告登记应予撤销。顺意福莱英房地产公司与殷明舒均表示双方之间的《商品房买卖合同》已解除，对魏国民行使优先权无障碍，魏国民请求确认该合同无效，无法支持。顺意福莱英房地产公司未经魏国民准许，将魏国民的回迁安置房屋备案至第三人名下，致魏国民无法办理房产登记证书，系违约行为，依法应承担违约责任。因拆迁补偿协议并无该项约定，且魏国民未就损失数额的计算依据提出证据，本院应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，以魏国民实缴的增加面积款65544元，自2007年9月9日起按年利率6%计算违约金。魏国民请求支付违约金30000元，未超出按上述标准计算的违约金数额，本院予以支持。顺意福莱英房地产公司提出种子站违约的抗辩理由，不属于本案审理范围，可另行告诉。一审法院判决：一、原告魏国民对沈阳市于洪区房屋享有优先权；二、被告殷明舒与被告交通银行股份有限公司辽宁省分行就沈阳市于洪区房屋签订的房产抵押合同无效；三、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性赔偿原告魏国民逾期办证违约金30000元；四、驳回原告魏国民其他诉讼请求。案件受理费2300元，由沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司承担，并直接给付原告。本院二审期间，当事人未提供新证据，本院查明的事实与一审法院基本一致。本院认为，本案中2007年6月8日魏国民与顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋征收补偿安置协议》，2007年8月29日顺意福莱英房地产公司向魏国民交付了位于沈阳市于洪区的回迁安置房屋。但2009年8月26日顺意福莱英房地产公司就涉案房屋与殷明舒签订了《商品房买卖合同》并于2009年11月6日殷明舒与交通银行辽宁省分行、顺意福莱英房地产公司签订《个人房产抵押贷款合同》，交通银行股份有限公司辽宁省分行作为专业的金融机构，应当对房屋的现状进行充分的现场调查，以查明抵押房屋是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已回迁安置的房屋作为抵押物。本案交通银行股份有限公司辽宁省分行未能提交证据证明其对涉案房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，故一审判决并无不当，本院予以确认。综上所述，交通银行股份有限公司辽宁省分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由交通银行股份有限公司辽宁省分行负担。本判决为终审判决。审判长  王惠丽审判员  曹 杰审判员  相 蒙二〇二〇年九月九日法官助理吕志真书记员纪力荧本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；