湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8574号上诉人（原审被告）：青山区钢花雪鹰床上用品厂，经营场所武汉市青山区钢花119街园林局门面。经营者：应国选，男，1967年9月21日出生，汉族，居民身份证住址浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈晓华，湖北良朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市青山区南干渠游园管理处，住所地武汉市青山区工业一路。法定代表人：方雄。委托诉讼代理人：代西，湖北法辉律师事务所律师。上诉人青山区钢花雪鹰床上用品厂（以下简称钢花雪鹰厂）因与被上诉人武汉市青山区南干渠游园管理处（以下简称南干渠管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。钢花雪鹰厂上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回南干渠管理处一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由南干渠管理处承担。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，显失公平。一、钢花雪鹰厂与南干渠管理处自2005年至2019年，一直存在房屋租赁合同关系。在此租赁期间，钢花雪鹰厂在原承租房屋的基础上，花巨资搭建了约170平方米的房屋。虽然该搭建行为未征得南干渠管理处的同意，但南干渠管理处对此搭建的房屋收取了多年的租金，此亦是不争的事实。在本案中，南干渠管理处享有收取整个房屋租金的权利，却不承担就搭建房屋拆除而进行补偿的义务，对钢花雪鹰厂而言确实有失公允。二、现该门面（含搭建的房屋）已纳入拆迁范围，且已经拆迁方丈量全部的房屋面积（含搭建部分）。此时，南干渠管理处一再要求钢花雪鹰厂腾退门面，自行拆除搭建房屋，其目的就是独占搭建房屋这一部分的拆迁补偿利益。这对钢花雪鹰厂来说亦显失公平。三、虽然钢花雪鹰厂作出了书面的承诺书，承诺了具体的拆除搭建房屋的具体时间。但此承诺根本不是钢花雪鹰厂的真实意思表示。钢花雪鹰厂一直实际占有该房屋的行为已经充分表明自己的态度：如南干渠管理处就拆除搭建的房屋不给予钢花雪鹰厂任何补偿的话，钢花雪鹰厂不同意腾退、拆除搭建的房屋。南干渠管理处辩称，该搭建房屋根据合同和承诺书均明确进行拆除，南干渠管理处不承担装修改造部分补偿。并且根据2018年8月3日钢花雪鹰厂签署的承诺书，承诺将二楼搭建的房屋拆除并还原原貌。故，南干渠管理处认为钢花雪鹰厂的上诉请求不合理，请求驳回上诉，维持原判。南干渠管理处在一审法院起诉请求：1.钢花雪鹰厂腾退出涉诉房屋，并将房屋交还给南干渠管理处；2.钢花雪鹰厂拆除涉诉房屋二楼自行搭建的部分，恢复租赁房屋原样；3.钢花雪鹰厂向南干渠管理处支付房屋占有使用费（自2019年1月11日起至实际腾退之日止，按照年租金35568元的标准计算）；4.本案诉讼费由钢花雪鹰厂承担。一审法院认定事实：钢花雪鹰厂自2005年起开始租赁南干渠管理处所有的位于武汉市青山区建设二路南干渠游园内的房屋，双方于2018年1月9日签订最后一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址为青山区建设二路南干渠游园内，原四间房面积103.2平方米，一楼临时搭建部分面积90平方米；上述房屋属南干渠管理处所有（或南干渠管理处依法使用，有权出租），南干渠管理处将其出租给钢花雪鹰厂使用，用途为床上用品加工及经营；租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日；租金分两部分：第一部分，原四间房面积103.2㎡，月租金为20元/㎡，年租金为24768元；第二部分，一楼临时搭建面积90㎡，月租金为10元/㎡，年租金为10800元，两项共计年租金为35568元；钢花雪鹰厂不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得南干渠管理处书面同意后，方可施工。合同期满，钢花雪鹰厂应保持房屋完好。南干渠管理处不承担钢花雪鹰厂改造、装修部分的任何补偿。合同签订后，钢花雪鹰厂向南干渠管理处交纳了2018年度的房屋租金，南干渠管理处向钢花雪鹰厂免除了2018年度半年的租金17784元，用以补偿钢花雪鹰厂因腾退房屋所发生的损失。2018年7月，南干渠管理处（甲方）与钢花雪鹰厂（乙方）签订《租赁合同终止协议书》，载明：“一、甲、乙双方达成一致协议，同意2018年6月30日提前终止双方于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》。二、乙方在签订该协议后，于2018年7月31日前，按照原状返还房屋。乙方不得损坏甲方原有基础装修，如有破损，修复费用由乙方承担……”。2018年8月3日，钢花雪鹰厂向南干渠管理处出具《承诺书》一份，载明：“本人经营的青山区雪鹰床上用品厂与青山区南干渠游园管理处签订的房屋租赁合同将于2018年12月31日到期。2018年3月27日，青山分局消防大队对我处经营地点进行消防监督检查并下达整改通知，随后青山区园林局、南干渠游园管理处也多次对我方下达限期整改通知书。现我做为青山区雪鹰床上用品厂法人就合同续存期内的相关整改事项、经营事项及合同到期房屋腾退等问题向南干渠游园管理处做出以下承诺：1、同意在2018年12月31日前腾退出位于青山区建设二路南干渠游园内所租赁的房屋，并清理出生产所有设备。考虑到二楼搭盖房屋一并拆除并还原原貌，请求将腾退时间延长至2019年元月10日止。如到期不腾退，所造成的一切后果由本人负责……”，钢花雪鹰厂经营者应国选在承诺人处签名、捺印。因钢花雪鹰厂未按《承诺书》承诺的期限腾退出房屋并恢复房屋原状，南干渠管理处为此于2019年9月10日向钢花雪鹰厂送达了《房屋腾退通知》，载明：“根据你户与我园签订的《租赁房屋合同终止协议》，同意2018年6月30日终止双方于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》。现按照此协议第二条之规定‘乙方在签订该协议后，于2018年7月31日前，按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方原有基础装修，如有破损，修复费用由乙方承担’，现你户仍未按期腾退。请你户在2019年9月30日前进行腾退，如不按期腾退，将其造成的相关损失及责任你户承担”。但钢花雪鹰厂至今仍未腾退出房屋并将房屋恢复原状，也未支付2019年1月11日至今的房屋占有使用费，故南干渠管理处诉至一审法院，请求判如所请。庭审中，钢花雪鹰厂称其于2005年在南干渠管理处交付的房屋上面搭建了约170㎡的房屋，该170㎡的房屋用来防雨防水和当做仓库使用，钢花雪鹰厂搭建时南干渠管理处并未提出异议。当年钢花雪鹰厂另在房屋前面搭建了约120㎡厂房，是专门用来生产加工床上用品的，120㎡的厂房已被征收且拆除了，征收补偿款已被南干渠管理处领取。除此之外，钢花雪鹰厂在南干渠管理处房屋一楼的左边和右边还搭建了约70㎡的房屋。因南干渠管理处对钢花雪鹰厂搭建的房屋部分未进行补偿，故钢花雪鹰厂没有交付钥匙，并使用房屋至今。对此，南干渠管理处则称案涉租赁房屋的上面、前面及左右确有钢花雪鹰厂搭建的房屋，但具体面积南干渠管理处无法核实，且南干渠管理处从未同意钢花雪鹰厂搭建房屋。就钢花雪鹰厂自称搭建面积约为120㎡房屋的拆迁款，南干渠管理处已于2006年8月1日向钢花雪鹰厂的经营者应国选支付20000元，钢花雪鹰厂已经拿到相应补偿。本案在审理过程中，南干渠管理处表示对钢花雪鹰厂应自行拆除的其在二楼搭建的房屋部分，由南干渠管理处拆除，并由南干渠管理处自行承担拆除费用。南干渠管理处亦表示对钢花雪鹰厂在一楼自行搭建的房屋，待钢花雪鹰厂将涉案房屋交付给南干渠管理处后，也由南干渠管理处自行拆除，并承担拆除费用。一审法院认为，南干渠管理处与钢花雪鹰厂于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日到期后，双方未续签租赁合同，故该《房屋租赁合同》已履行完毕，南干渠管理处作为案涉房屋的出租人，有权要求钢花雪鹰厂腾退出案涉房屋。钢花雪鹰厂于2018年8月3日出具的《承诺书》，系其真实意思表示，合法有效，钢花雪鹰厂应按《承诺书》中的承诺履行自己的义务，该承诺书载明：“同意在2018年12月31日前腾退出位于青山区建设二路南干渠游园内所租赁的房屋，并清理出生产所有设备。考虑到二楼搭盖房屋一并拆除并还原原貌，请求将腾退时间延长至2019年元月10日止。如到期不腾退，所造成的一切后果由本人负责”，但钢花雪鹰厂至今仍然占用案涉房屋，属违约行为，其应当腾退出案涉房屋，将该房屋交付给南干渠管理处，并应从2019年1月11日起向南干渠管理处支付无权占有期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算标准应参照原《房屋租赁合同》中约定的租金标准。南干渠管理处与钢花雪鹰厂于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》中约定“第二部分，一楼临时搭建面积90㎡，月租金为10元/㎡，年租金为10800元”，鉴于该一楼临时搭建房屋，系钢花雪鹰厂临时搭建，并非南干渠管理处交付给钢花雪鹰厂使用的房屋，一审法院酌定从2019年1月11日起的房屋占有使用费参照原《房屋租赁合同》中约定的“第一部分，原四间房面积103.2㎡，月租金为20元/㎡，年租金为24768元”计算，对南干渠管理处主张的未超过该标准的房屋占有使用费，一审法院予以支持，超过部分，不予支持。对南干渠管理处要求钢花雪鹰厂腾退出案涉房屋，并将房屋交还给南干渠管理处的诉讼请求，一审法院予以支持。从钢花雪鹰厂出具的《承诺书》内容来看，钢花雪鹰厂承诺在其交还案涉房屋时负有拆除二楼搭建房屋部分，并恢复原状的义务，故南干渠管理处要求钢花雪鹰厂将其自行在案涉房屋二楼搭建的房屋部分拆除，恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。但南干渠管理处表示对钢花雪鹰厂应自行拆除的其在二楼搭建的房屋部分，由南干渠管理处拆除，并由南干渠管理处自行承担拆除费用，不违反法律规定，一审法院予以照准。南干渠管理处与钢花雪鹰厂于2018年1月9日签订的最后一份《房屋租赁合同》约定：租赁地址为青山区建设二路南干渠游园内，原四间房面积103.2平方米，一楼临时搭建部分面积90平方米，故钢花雪鹰厂交还南干渠管理处的房屋中应包括钢花雪鹰厂在一楼搭建的房屋，对钢花雪鹰厂在一楼自行搭建的房屋，南干渠管理处亦表示由其自行拆除，并由其承担拆除费用，不违反法律规定，一审法院予以照准。钢花雪鹰厂辩称其在案涉房屋上搭建建筑物及整改时投入较大，南干渠管理处必须对该搭建部分进行有效补偿，钢花雪鹰厂在案涉房屋上搭建建筑物系其自主选择，且南干渠管理处与钢花雪鹰厂于2018年1月9日签订的《房屋租赁合同》约定：出租人不承担承租人改造、装修部分的任何补偿，故钢花雪鹰厂的该抗辩意见，无合同和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、钢花雪鹰厂于本判决生效之日起二十日内腾退出位于武汉市青山区建设二路南干渠游园内的原四间房屋（103.2平方米）及钢花雪鹰厂在四间房屋的一楼、二楼搭建的房屋，并将以上房屋交付给南干渠管理处，其中钢花雪鹰厂在一楼、二楼搭建的房屋交付给南干渠管理处后，由南干渠管理处自行拆除并负担拆除费用；二、钢花雪鹰厂向南干渠管理处支付房屋占有使用费（自2019年1月11日起至实际腾退之日止，按每年24768元的标准计算）；三、驳回南干渠管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费6055元，由南干渠管理处负担120元，由钢花雪鹰厂负担5935元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。本案符合该规定，不需要开庭审理。根据《租赁合同终止协议书》的约定，南干渠管理处与钢花雪鹰厂签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日提前终止，南干渠管理处有权依据《租赁合同终止协议书》的约定，要求钢花雪鹰厂腾退出案涉房屋。钢花雪鹰厂上诉称2018年8月3日出具的《承诺书》不是其真实意思的表示，但其在一、二审中均未提交充足的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。故，钢花雪鹰厂于2018年8月3日出具的《承诺书》，是其真实意思表示，该《承诺书》合法有效，钢花雪鹰厂应按《承诺书》履行自己的义务。该《承诺书》中载明：钢花雪鹰厂同意在2018年12月31日前腾退出位于青山区建设二路南干渠游园内所租赁的房屋，并清理出生产所有设备。考虑到二楼搭盖房屋一并拆除并还原原貌，请求将腾退时间延长至2019年元月10日止。如到期不腾退，所造成的一切后果由本人负责。但钢花雪鹰厂至今仍然占用案涉房屋，已构成违约，其应当按《承诺书》的内容，腾退出案涉房屋，将该房屋交付给南干渠管理处，并从2019年1月11日起向南干渠管理处支付无权占有期间的房屋占有使用费。综上所述，钢花雪鹰厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12110元，由青山区钢花雪鹰床上用品厂负担。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二〇年九月八日法官助理黄旭东书记员程玉