贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0103民初4308号原告刘源，女，汉族，1982年10月30日生，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人吴强、刘梦，贵州北斗星律师事务所律师。被告中天城投集团城市建设有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委员会办公室。法定代表人张智，职务：总经理。委托代理人朱雄，男，汉族，1991年10月3日生，住贵州省安顺市西秀区。系公司员工。原告刘源诉被告中天城投集团城市建设有限公司(以下简称“中天公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘源的委托代理人吴强、刘梦，被告中天公司委托代理人朱雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘源诉称，在原告与被告签署《商品房买卖合同》，购买被告修建的未来方舟D16组团房屋时，在原告购房前，被告向原告提供了宣传单、房屋户型团、沙盘等相关资料，该资料显示与D16组团紧邻的D15组团用于修建省直机关大楼，并明确就房屋所在位置的交通设施、绿地等周边配套设施进行约定。在原告收房时发现被告擅自变更规划，并未修建在签订合同时所商定的周边配套设施，且D16组团修建的停车位不足、绿地率达不到规划图上确定的30.27%的标准、D16组团与D17组团间的楼间距亦未达到规划确定的标准，已严重影响了原告所购买房屋质量和使用功能。原告认为被告在签订合同前向原告提供的各种宣传资料已对原告购房造成了重大影响应视为要约，应载入合同条款。故诉请：1、判令被告赔偿因不能完全履行合同内容给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准；2、判令被告将小区绿地率恢复到规划确定的30.27%，不能恢复的赔偿因此给原告造成的损失，暂计至1000元，具体以评估为准；3、判令被告恢复贵阳市城乡规划局审批确认的小区南面住宅入口，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准；4、判令被告将D16组团与D17组团的楼间距恢复到贵阳市城乡规划局审批确认的38.3米—42.7米，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准；5、判令被告恢复D15组团省直机关办公楼、绿地停车场、社区图书馆的修建，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失暂计3000元，具体以评估为准；6、判令被告修建符合国家法律、法规要求配置的停车位数量（含地下车库），不能修建的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准；（此项诉请原告当庭变更为请求将根据规划许可由E5组团调配至D16组团的250个车位中的98个车位交付给本案的各原告）7、判令被告承担诉讼费等本案产生的费用。被告中天公司辩称，1、被告已履行完毕合同的全部义务，不存在原告所称的未完全履行的情况，原告要求赔偿无事实理由依据；且原告第一项诉请与后面诉请有重复要求赔偿的情形存在；2、被告交付的房屋已取得规划许可证、商品房交付使用证书，绿地率达到30.27%；3、原告诉称规划局审批确认的小区南面住宅入口，经被告核实，不清楚该路口在何处，被告已按照规划图修建了所有入口；4、楼间距经实测，符合规划长度；5、原告要求恢复图书馆，被告未承诺D15修建何种设施，且修建的权利在于被告决定，同时是否修建原告诉称的设施并未给原告造成损失；6、关于车位数量，被告已按照相关规定提供符合规定数量的车位，D16组团还差250个车位已经规划部门批准将E5组团多余的250个车位交由D16组团的业主使用。综上，被告认为被告的宣传资料系要约邀请并非要约，被告已经履行完毕所有合同义务，不存在违约情形，请求驳回原告诉请。经审理查明，原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告购买由被告修建的中天未来方舟D16组团的房屋。该《商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十七条“设计变更约定”第（一）项约定“经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人人有权退房””；第二十六条“销售广告及宣传资料”约定“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”；该合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定栏为空白；该合同附件十二补充协议第十四条第1项约定“未计入公共部分与共用房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于综合楼、学校、幼儿、商业用房、运动中心、停车场（地上及地下）等建筑配套，其所有权、收益权属于出卖人。”在该《商品房买卖合同》签订后，原告根据合同约定向被告支付了相应的购房款。后原告在收到被告的收房通知前往收房时，认为中天未来方舟D16组团绿地率、与D17组团之间的楼间距不符合D16组团规划要求，遂前往贵阳市城乡规划局调取了D16组团的规划图。根据调取的《D16组团总平面》图显示，D16组团绿地率为30.27%、设计停车位数831个，控规要求车位数1058个，E5提供250个车位；在该规划总平面图上公共配套设施明细表中载明有社区图书馆，建筑面积为100.69平方米，设于D16－3首层；该总平面图D16组团建筑范围外北方标明有绿地停车场、办事大厅出入口、综合活动、健身物管、保卫、食堂、信访等建筑图标。在该总平面图上右下方还载明“同意按此方案办理D16住宅1—7栋下步手续”并加盖有贵阳市城乡规划局规划审查专用章。原告认为被告擅自变更规划，并未修建在签订合同时所商定的周边配套设施，遂至本院，诉请如前，并在诉状中要求对小区绿地率、D16组团与D17组团之间的楼间距等事项进行评估。另查明，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定D16组团将修建何种配套设施、其绿地率为多少、D15组团修建何种房屋等情况，只是被告在对其开发的“中天·未来方舟”楼盘进行宣传时，其宣传内容主要包括：形象定位及意向业态为F2组团有IMAX独立影城，F5组团有省歌剧院，B3、B4组团有海洋馆及水上世界，B7、B8、B9组团有环球嘉年华娱乐中心、C3组团有室内滑雪场等。在本案审理过程中，本院依法向贵阳市城乡规划局调取中天未来方舟H6组团及D16组团竣工验收时绿地率数据及D16组团与D17组团间楼间距数据。贵阳市城乡规划局于2017年8月23日以筑规函[2017]616号文件回复我院称：D16审批时间2011年11月22日，建设用地24354.51平方米，绿地率30.27%（7371.42平方米）；H6审批时间2013年5月31日，建设用地47000平方米，绿地率30.5%（14352.96平方米）。在规划竣工认可时，以上组团基本满足规划绿地率指标。D16与D17组团验收时，房屋坐标基本符合审批要求，两组团楼间距大于30米。因该回复上未标明H6组团规划竣工验收时H6组团绿地率的具体数值，故本院联系贵阳市城乡规划局询问时该局称绿地率的具体数值系由贵阳市生态文明建设委员会进行验收，故本院依法向贵阳市生态文明委员会调取该绿地率验收时的具体数值。2017年9月15日，贵阳市生态文明委员会回复我院称：D16、H6组团分别于2013年11月22日、2013年6月9日在我委进行总图会签，设计指标均满足绿地率不小于30%要求。到目前为止，中天未来方舟未向我委申请绿地验收，我委也未参加过其他综合验收。另查明，原告提出的第二项诉讼请求“判讼被告将小区绿地率恢复到规划图上确定的30.27%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，主要依据D16组团的规划图上载明的绿地率标准；原告提出的第三项诉讼请求“判令被告恢复贵阳市城乡规划局审批确认的小区南面住宅入口，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告提出该项诉请，主要依据D16组团规划图上标明的3－4、4－4两个住宅入口；原告提出的第四项诉讼请求“判令被告将D16组团与D17组团的楼间距恢复到贵阳市城乡规划局审批确认的38.3米－42.7米，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，主要依据D16组团规划图上标明D16组团与D17组团之间的楼间距的数值；原告提出的第五项诉讼请求“判令被告恢复D15组团省直机关办公楼、绿地停车场、社区图书馆的修建，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准”，主要依据D15组团的规划审批图，D15组团原规划审批拟建的系省直机关办公楼，后改建为商品房对外销售，原告认为侵害了D16组团的业主权益，并造成房屋价值减损；原告提出的第六项诉讼请求“判令被告修建符合国家法律、法规要求配置的停车位数量（含地下车库），不能修建的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告提出该项诉请，主要依据D16组团规划图上载明的停车位数值，庭审中，原告当庭改变该项诉请为“请求将根据规划许可由E5组团调配至D16组团的250个车位中的98个车位交付给本案的各原告”。上述事实，有原被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《未来方舟总平面图》、《D16组团总平面图》、《贵阳晚报》、《建设工程竣工规划认可证》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约？二、D16组团的绿地率、楼间距、停车位等是否符合规划审批要求？关于第一个争议焦点被告在宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺是要约邀请还是要约的问题。被告在对外宣传其修建的中天未来方舟楼盘时，各种宣传材料中仅对相关设施名称进行了描述，但是对具体规划的面积、结构、朝向、修建时间等均未作出具体的允诺，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定中关于说明与允诺具体、确定的要求，故上述资料及销售广告中关于配套设施的说明属于要约邀请，不属于要约。关于第二个争议焦点D16组团的绿地率、楼间距、停车位等是否符合规划审批要求的问题。贵阳市城乡规划局作为法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关依法具有对建设工程项目进行规划竣工验收的法定职能，现该局对D16组团已下发《建设工程竣工规划认可证》认定D16组团符合规划审批要求，故在已有相应职能的机关机关确认的情况下，被告修建的D16组团符合规划审批。因此针对本案原告提出的各项诉请，本院评析如下：关于原告提出的第一项诉讼请求“判令被告赔偿因不能完全履行合同内容给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准”，原告在2017年10月19日向本院明确表示对该诉请取消，本院从其自愿。关于原告提出的第二项诉讼请求“判讼被告将小区绿地率恢复到规划图上确定的30.27%，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认识D16组团现绿地率未达到该组团规划图上载明的绿地率标准，被告辩称因D16组团已取得贵阳市城乡规划局在对工程竣工规划认可证，故D16组团的绿地率应符合规划图的要求。本院认为虽该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证，但关于该组团具体绿地率数值由于贵阳市城乡规划局在对工程竣工规划认可时并不测量具体数值，而测量具体数值是由相关行政单位进行，但目前中天未来方舟未向相关行政单位申请绿地验收，原告可待行政机关验收后若绿地率不符合规划要求后另案主张权利。故对原告的该项诉请，本院不予以支持。关于原告提出的第三项诉讼请求“判令被告恢复贵阳市城乡规划局审批确认的小区南面住宅入口，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认为该小区南面入口应与规划图上标明的另外两个入口修建为统一的刷卡进入的人行入口，本院认为因在该组团规划图上3－4、4－4两个入口只标明为“住宅入口”，并未对该入口的修建形式有明确表述，现该两入口虽修建为车辆入口并未影响行人通行，且修建的该两入口均属于规划竣工验收范围，现该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证的情况下，即表明法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关贵阳市城乡规划局已对被告修建的该两入口确认符合规划图要求，故对原告的该项诉请，本院不予以支持。关于原告提出的第四项诉讼请求“判令被告将D16组团与D17组团的楼间距恢复到贵阳市城乡规划局审批确认的38.3米－42.7米，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告认为D16组团与D17组团之间的楼间距不符合D16组团规划图上标明的楼间距的数值，本院认为两组团间楼间距的具体数值亦属于规划竣工验收范围，现该组团已经规划竣工验收并取得建设工程竣工规划验收认可证的情况下，即表明法律法规授权对建设工程进行规划竣工验收的职能机关贵阳市城乡规划局已对被告修建的该两组团间楼间距确认符合规划图要求，且贵阳市城乡城乡规划局亦对本院回函明确表示该组团与D17组团之间的楼间距大于30米，故在该组团已通过规划竣工验收并已有相关职权的行政机关确认D16组团与D17组团之间的楼间距满足规划指标的情况下，原告称该组团与D17组团之间的楼间距未达到规划指标无依据，本院不予采信。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。关于原告提出的第五项诉讼请求“判令被告恢复D15组团省直机关办公楼、绿地停车场、社区图书馆的修建，不能恢复的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计3000元，具体以评估为准”，原告认为D16组团原规划为省直机关办公楼，后改建为商品房对外销售，侵害了D16组团的业主权益，并造成房屋价值减损，本院认为D15组团修建何种设施系被告自主经营行为，且D15组团修建省直机关办公楼与D16组团房屋价值减损并无必然的联系，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求恢复社区图书馆的修建的诉请，虽然在D16组团的规划平面总图上标明有社区图书馆，现被告已按规划图要求预留出社区图书馆的位置，因社区图书馆系文教设施其责任主体不在被告，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告提出的第六项诉讼请求“判令被告修建符合国家法律、法规要求配置的停车位数量（含地下车库），不能修建的，赔偿因此给原告造成的损失，暂计1000元，具体以评估为准”，原告当庭改变该项诉请为“请求将根据规划许可由E5组团调配至D16组团的250个车位中的98个车位交付给本案的各原告”，但由于原被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于停车位的约定其所有权、收益权属于出卖人即被告，在原告未支付相应合理对价的情况下，要求被告将车位交付给原告的请求于法无据，本院不予支持。综上，由于被告在其宣传资料、销售广告中对配套设施作的说明与允诺系要约邀请且D16组团符合规划审批要求，不存在违约的情形，故对原告提出的房屋价值减损的评估申请，无必要进行。对原告提出的小区绿地率评估因绿地率的测量本属于相关行政机关的职权范围，原告可待相关行政机关进行绿地验收后根据验收结果主张权利，故现亦无评估必要。因此对原告申请对房屋价值减损及绿地率评估，本院均不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告刘源的诉讼请求。案件受理费人民币50元由原告刘源负担（已预交）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判长  章放忠审判员  沈 珩审判员  武晋军二〇一七年十一月三十日书记员  刘 航