浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)浙0802民初5523号 原告：陶钟杰，男，1975年12月23日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：陶礼钦，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金文杰，浙江六和律师事务所律师。 被告：刘红元，男，1973年8月9日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：何兰江，浙江冠辉律师事务所律师。 被告：苏羽虹，男，1965年6月8日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：郎瑶，浙江振业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴恐，浙江振业律师事务所律师。 原告陶钟杰与被告刘红元、苏羽虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶钟杰的委托诉讼代理人金文杰、被告刘红元的委托诉讼代理人何兰江、被告苏羽虹的委托诉讼代理人郎瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶钟杰向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告向原告支付房屋租金25479元，支付逾期付款违约金12343.5元，两项合计37822.35元（逾期付款违约暂算至2017年3月28日，应按日万分之九算至租金付清之日止）；2.判令第一被告将原告的房屋恢复原状，并修复五圣商城正大门、双向自动扶梯、商城内的中央空调等公共设施；3.判令第二被告对第一被告的义务承担连带责任；4.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回了上述第2项诉讼请求。事实和理由：原告系衢州市房屋所有人。刘红元因经营足浴店需要，于2006年9月29日承租原告的上述房屋，并与原告签订《房屋租赁协议》以及《补充协议》（以下简称合同），约定租赁期限自2006年11月28日至2016年11月27日，以及租金及租金支付方式、期限等内容。同时还约定，若被告逾期支付租金，按逾期租金加收日万分之九的逾期付款违约金；被告应正确使用和爱护五圣商城正大门、双向自动扶梯和商场内的中央空调，如有损坏应负责修复等。合同签订后，刘红元注册个体工商户从事经营活动。几年后，苏羽虹以个体工商户的实际经营者的身份履行租赁合同并向原告支付租金。2014年以后，被告未经原告同意，擅自改变经营内容，将足浴店改建为洗浴中心，严重破坏和损坏了房屋结构，并且没有按照合同约定维护好房屋的公共设施，导致五圣商城正大门废弃、双向自动扶梯瘫痪、中央空调不能正常使用。2015年3月28日开始，两被告逾期向原告支付房屋租金，经原告多次催要无果。综上，原告认为，刘红元作为房屋承租人并在原告房屋所在地注册个体工商户从事经营活动，理应按照合同约定向原告支付房屋租金；苏羽虹作为个体工商户的实际经营者和房屋的实际使用者，应对租金承担连带支付责任。被告在使用房屋过程中，未尽到正常使用和维护的责任，导致房屋公共设施瘫痪损坏，按照租赁合同约定应负责修复。为此，提起诉讼。 刘红元辩称，1.刘红元非案件的承租人，不应当承担相应的房屋租金和逾期违约金；2.租赁合同中约定承租人不承担房屋的恢复义务，假设刘红元是承租人也不应当承担房屋的恢复义务，故原告要求恢复房屋原状的请求没有依据；3.对商城正大门、双向自动扶梯、商城内中央空调的修复，原告没有诉权，即使其有诉权，这些物品属消耗品，修复义务应由原告承担而不是被告。 苏羽虹辩称，1.苏羽虹不是本案适格被告，不能作为诉讼主体与刘红元承担连带责任。刘红元欠苏羽虹的款项一直未归还，便用刘红元经营的足浴店的经营额抵债。苏羽虹为了刘红元能实际履行债务，便以监督人的方式帮助刘红元经营，双方未签订任何转让经营或苏羽虹作为实际经营人的协议，更不存在双方共同经营的情况。苏羽虹从未以实际经营者的身份签署过任何文件，也从未对对外宣称过其为店主。仅凭一份三性存疑的私录录音完全无法证明苏羽虹系实际经营者。苏羽虹至始至终不是租赁合同主体，也未看到过租赁合同，更不是房屋的实际使用者。2.苏羽虹不应承担房屋损坏责任。刘红元是一个完全民事行为能力人，理应为自己的行为承担后果。苏羽虹不是合同主体，原告若想突破合同相对性追加第三人责任，则负有证明第三人在2015年3月28日起未支付租金至起诉之日止为商户实际经营者的举证责任。综上，苏羽虹不是商户的实际经营者，也未实际占有使用房屋给原告造成被占用损失，不应当承担任何责任，请求驳回原告对苏羽虹的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的租金催告函、快递邮寄详情单、快递投递情况查询，刘红元称其对证据的真实性不清楚，催告函的对象是衢州市柯城大浪淘沙休闲会所，而不是刘红元，故可以确认刘红元不是房屋的承租人。苏羽虹认为其不是实际经营人，且未收到过催告函，即使法院认定苏羽虹有责任，计算逾期违约金也不应从催告日起计算。本院认为，催告函的催告对象及邮寄催告函的信件接收人是衢州市柯城大浪淘沙休闲会所，而不是两被告，不足以证明原告向两被告发函催讨租金的事实。2.原告提供的衢州市柯城大浪淘沙休闲会所的照片复印件、陶礼钦与苏羽虹的通话录音资料，刘红元无异议，认为衢州市柯城大浪淘沙休闲会所的登记人不是刘红元，刘红元不是适格的被告，上述证据足以认定刘红元不是承租人。苏羽虹对录音资料的真实性无异议，认为录音资料系偷录，上述证据不能证明苏羽虹是系涉案房屋的实际经营者。本院认为，录音资料内容没有明确苏羽虹在涉案房屋从事经营的时间、经营范围及原告从苏羽虹处收取租金的具体时间等内容，结合陶礼钦在录音资料中所述的在工商局查出苏羽虹转给衢州市柯城大浪淘沙休闲会所的转租合同有苏羽虹签字等内容，以及苏羽虹在2013年8月27日同意将其租赁的坐落于衢州市区房屋转租给祝麒，祝麒作为经营者于2014年2月12日注册登记的衢州市柯城大浪淘沙休闲会所，原告与陶钟杰、陶礼钦发函催告衢州市柯城大浪淘沙休闲会所交付2015年3月28日以后的房屋租金等事实，本院认为上述证据不足以认定苏羽虹在2015年3月28日以后系涉案房屋的实际经营者的事实。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告系坐落于衢州市房屋的所有人。2006年9月19日，原告与刘红元签订《房屋租赁协议》1份，约定：原告为甲方（出租方），刘红元为乙方（承租方），原告将坐落于芳锦苑1幢2层233号店铺1间租赁给被告使用，建筑面积约37.78平方米；租赁期为10年，自2006年11月28日起至2016年11月27日止；每年租金于当年的9月28日，次年的3月28日分别支付（即提前支付）一半，第一年租金4600元、第二年5290元、第三年5448元、第四年5612元、第五年5780元、第六年6128元、第七年6494元、第八年6884元、第九年7436元、第十年8030元；乙方逾期30天交付租金的，甲方有权收回该出租房屋，并按日加收当期应交租金的万分之九的滞纳金。之后，原告与张灵央、陶礼钦作为出租方，刘红元作为承租方，共同签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：出租方和承租方于2006年9月19日签订的房屋租赁协议作补充如下：第一年至第六年租金在原房屋租赁协议约定的基础上每年增加9166元，第七年至第十年租金按照市场价格确定。双方按约定履行了交付房屋和支付部分租金的义务。在租赁期限内，原告从苏羽虹处领取过房屋租金。2011年1月26日，苏羽虹租赁使用浙江衢州建工集团有限公司所有的坐落于衢州市区房屋，租赁期限自2011年1月15日至2014年12月14日止，双方并签订《房屋租赁合同》1份。2011年8月28日，郑燕芳作为经营者注册成立衢州市柯城大浪淘沙会所，营业期限自成立之日至2015年3月31日，经营场所为衢州市区。2013年8月27日，苏羽虹将其租赁的坐落于衢州市区房屋转租给祝麒。2014年2月12日，祝麒作为经营者注册成立衢州市柯城大浪淘沙会所，营业期限自成立之日至长期，经营场所为衢州市区，经营场所包含涉案房屋。至原告与刘红元签订的房屋租赁期限届满时即2016年11月27日，涉案房屋仍由衢州市柯城大浪淘沙会所使用。2016年3月28日，原告与张灵央、陶礼钦共同签名制作租金催告函，内容为：衢州市柯城大浪淘沙会所承租使用的包括涉案房屋在内的三间店铺，自2015年3月28日起至今共计拖欠租金42865元，请收到本函后立即付清全部租金等内容。自2015年3月28日起，两被告均未向原告支付过房屋租金。 原告与张灵央、陶礼钦在本院另案诉讼中共同声明：补充协议中第一年至第六年租金在原房屋租赁协议约定的基础上每年增加9166元系三间房屋共同增加的租金，由三人共同享有，即原告房屋增加租金数额为3055.33元。庭审后，原告将要求支付租金、违约金的数额变更为16331.01、7888.76元（逾期付款违约暂算至2017年3月28日，应按日万分之九算至租金付清之日止）。 本院认为，原告与刘红元之间的签订的租赁合同，合法有效，双方当事人依法应按约定全面履行自己义务。虽然刘红元抗辩其将涉案房屋转租给第三人时已向原告告知相关情况，且涉案房屋在2015年3月28日以后由衢州市柯城大浪淘沙会所实际使用，但原告未与衢州市柯城大浪淘沙会所签订新的租赁合同，刘红元也未提供充足的证据证明其与原告解除了房屋租赁合同，故刘红元应按合同约定履行义务。刘红元对原告要求支付租金的数额无异议，但认为违约金数额过高，超过了银行利率的4倍，应予调整。本院认为，双方租赁合同约定的违约金数额超过了月利率2%，刘红元提出调整违约金数额的抗辩，应予以支持，本院酌情将逾期付款违约金调整为按月利率2%支付，自违约之日起计算至款项付清之日止。原告撤回要求将房屋恢复原状，并修复五圣商城正大门、双向自动扶梯、商城内的中央空调等公共设施的诉讼请求，是对其权利的处分，本院予以确认。因苏羽虹不是租赁合同的相对方，且原告提供的证据也不足以证明苏羽虹在2015年3月28日以后系涉案房屋的实际使用人，原告要求苏羽虹支付拖欠租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、刘红元于本判决生效后十日内向陶钟杰支付房屋租金16331.01元及逾期付款违约金（按月利率2%支付，其中5245.67元自2015年4月28日起计算，5542.67元自2015年10月29日起计算，5542.67元自2016年4月28日起计算，均计算至欠款付清之日止）； 二、驳回陶钟杰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费746元，由陶钟杰负担538元，刘红元负担208元；公告费260元，由刘红元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  余建华 审 判 员  牛雪仁 人民陪审员  郑昌富 二〇一七年十一月二十三日 书 记 员  徐 蓝