广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10134号原告：叶伟，男，1969年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邓清征，广东金剑时空律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓燕飞，广东金剑时空律师事务所律师。被告：司徒成强，男，1962年7月25日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：潘秀红，女，1959年11月14日出生，汉族，住美利坚合众国加利福尼亚州94112圣弗朗西斯科秘鲁。二被告共同委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。被告：黄新，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：中山市万象房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇凤翔大道**首层4卡。法定代表人：李嘉良。被告：中山市潮汇物业管理有限公司，，住所地广东省中山市凤翔大道****之一法定代表人：陈浩平。原告叶伟诉被告司徒成强、潘秀红、黄新、中山市万象房地产开发有限公司（以下简称万象公司）、中山市潮汇物业管理有限公司（以下简称潮汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月26日、2017年8月17日、2017年11月10日公开开庭进行审理。原告叶伟及其委托诉讼代理人邓燕飞、邓清征与被告司徒成强、潘秀红共同委托诉讼代理人刘小燕、朱文萍到庭参加诉讼，被告黄新、潮汇公司、万象公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月16日原告得知被告司徒成强、潘秀红于2012年12月26日将其座落于中山市东凤镇××（中山市××大道××）房地产以5800万元转让给黄新。双方签订的《房地产转让合同》约定两被告负有配合办妥该房地产权属变更登记至黄新或黄新所指定的第三人名下的手续。2014年9月原告以佛山市博迈机电工程有限公司（以下简称博迈公司）名义与潮汇公司签订《螺杆机中央空调工程安装承包合同》，由博迈公司承包所涉上述不动产即中山市××城××、××层的麦克维尔螺旋杆中央空调工程，博迈公司如约完成该项工程后，潮汇公司一直未能支付工程款。黄新作为潮汇公司的实际控制人，提出将其应付工程款以上述凤翔大道28号不动产首层1264-1268和1329卡合计6间商铺折价抵偿的方式支付，对此原告予以同意。本案诉争房地产建筑面积为19.76平方米，以合同交易总价为标准核算的诉争房地产购买价值为135780元。2015年2月2日，原告与潘秀红、司徒成强签订《房地产买卖合同》，同日司徒成强、潘秀红将案涉不动产权属证件的原件交付原告，并由司徒成强、潘秀红授权万象公司向原告开具金额为102万元的收据。合同第十条约定司徒成强、潘秀红应当在签订本合同120个工作日内，由司徒成强、潘秀红负责和中山市房地产交易登记交易中心申办该房地产的交易过户手续，但被告司徒成强、潘秀红后拒绝办理过户登记。原告经调查得知凤翔大道28号不动产项下商铺过户登记手续办理流程为被告司徒成强、潘秀红授权万象公司与买方签署合同，后通过中山市火炬开发区公证处公证授权其女儿司徒菁蕙到国土部门办理商铺的过户登记手续。原告与被告司徒成强、潘秀红签订的《房地产买卖合同》合法有效，被告司徒成强、潘秀红的不作为行为违反了合同的约定，损害了原告方的合法权益，为此原告诉至法院，要求判令确认被告司徒成强、潘秀红名下座落于中山市东凤镇××大道××1265卡商铺归原告所有，并判令被告司徒成强、潘秀红将上述不动产过户登记至原告名下，同时要求司徒成强、潘秀红支付违约金13578元（合同成交价的10%）。诉讼中，本院依法追加黄新、万象公司、潮汇公司作为本案的共同被告，原告未对被追加三被告提出诉讼请求。被告司徒成强、潘秀红共同答辩称，一、司徒成强、潘秀红并未与原告签订《房地产买卖合同》，被告司徒成强、潘秀红与原告素不相识，原告提供的合同上也无被告司徒成强、潘秀红签字，原告称其与被告司徒成强、潘秀红签订合同纯属虚假。被告司徒成强、潘秀红亦未授权万象公司或黄新以被告司徒成强、潘秀红名义签订该合同，原告也未提供任何授权资料。双方也不存在事实上的合同权利，原告并未向被告履行合同义务，从原告提供的证据来看其转让款项并未向被告司徒成强、潘秀红支付，事实上被告司徒成强、潘秀红也未收取原告支付的任何款项，如果原告系与万象公司签订协议，应当追究万象公司的相应责任。二、原告从未取得该房屋的所有权，其要求确认其对涉案房屋享有所有权没有依据，更无权要求过户。被告司徒成强、潘秀红曾在2012年与黄新就连同涉案房地产在内的房屋一起签订《房地产转让合同》，但没有办理过户，涉案房屋一直登记在被告司徒成强、潘秀红名下，之后因黄新拖欠被告司徒成强、潘秀红欠款，被告司徒成强、潘秀红又与黄新重新签订协议书，黄新将涉案房屋返还给司徒成强、潘秀红，双方解除了涉案房屋的买卖关系。根据物权法第九条的规定，黄新虽与被告司徒成强、潘秀红签订合同，但双方之间并未办理相应的不动产物权转让登记手续，房屋所有权不发生转移，据此，无论是原告还是黄新均未办理不动产无权转让登记，均未取得涉案房屋的所有权，原告无权主张对涉案房屋的所有权。三、原告提供的证据链条不完整，不仅不能证明其享有涉案房屋的物权，甚至不能证明房屋转让之间的连续性。原告提供的《房地产转让合同》是其与万象公司签订的，但原告称付款是以抵债的形式进行的，但其提供的相关抵债协议又是与潮汇公司签订，那么潮汇公司与万象公司之间是否有转让关系，万象公司与黄新之间是否有转让关系，原告均未提供相关资料进行证明。四、原告证据不能证明其所称的以房屋抵偿工程款的真实性。原告称博迈公司收取房屋作为抵偿工程款，但博迈公司没有开具相关工程款发票，该工程是否实际存在，原告除了合同之外，并没有提供任何资料予以证明。博迈公司出具的声明称工程款总价是150万元，潮汇公司以不动产无权抵偿的方式支付该工程款，但《房地产买卖合同》中约定的价格是102万元，那么双方抵债的金额不明确，致使抵债事实真实性存疑。五、即使根据原告与黄新之间的合同关系，被告司徒成强、潘秀红也没有过户的义务。根据原告主张的事实及理由，原告要求被告司徒成强、潘秀红是基于黄新将涉案房屋以抵债的形式转给原告，而黄新又与被告司徒成强、潘秀红签订《房地产转让合同》，合同约定被告司徒成强、潘秀红有配合办妥权属登记至黄新或黄新指定的第三人名下的手续，现原告要求被告司徒成强、潘秀红履行过户手续，实际是原告行使代位权。根据法律规定，黄新就涉案房屋对被告司徒成强、潘秀红不享有到期债权，虽然被告司徒成强、潘秀红曾在2012年将涉案房屋在内的房地产转让给黄新，但此后黄新拖欠被告款项，黄新与被告司徒成强、潘秀红又签订《协议书》约定解除涉案房屋的买卖，以此冲抵黄新的部分债务，因此代位权请求基础不存在的情况下，原告无权要求被告方履行过户手续，因此涉案合同与被告司徒成强、潘秀红无关，原告无权要求被告司徒成强、潘秀红承担违约责任；涉案房屋一直属于被告司徒成强、潘秀红故无过户的义务。被告黄新、万象公司、潮汇公司未提供证据，亦未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年8月22日，潮汇公司作为发包方（甲方）与作为承包方（乙方）的博迈公司签订《螺杆机中央空调工程安装承包合同》，约定工程地点为中山市××城××、××层；合同总价款为150万元，其中乙方进场施工后10日内甲方支付工程款30万元，当乙方施工到室内但设备未进场甲方支付45万元，乙方施工到设备进场甲方支付45万元，当乙方安装完毕验收后可以使用后一个星期内甲方支付22.5万元，余款7.5万元在验收合格后一年内向乙方支付完毕；该合同原告作为博迈公司代表人签名。2015年1月13日博迈公司作出股东会决议，称其承接的潮汇公司麦克维尔螺杆机中央空调工程所涉150万元工程款，潮汇公司抵偿该工程款的不动产无权全部登记在叶伟名下。2015年2月2日万象公司作为委托代理人与叶伟签订《房地产买卖合同》，合同载明的甲方（转让方）为司徒成强与潘秀红、授权签约单位为万象公司、乙方（受让方）为叶伟；约定乙方购买位于中山市东凤镇××大道××、××、××、××、××、1329卡，建筑面积共计148.44平方米，其中套内面积为75.42平方米，按建筑面积计价该房地产成交价为102万元，乙方于2015年2月2日一次性向万象公司支付购房款；签订本合同后120个工作日内，由甲方负责向中山市房地产交易登记中心申办该房地产的交易过户手续；该合同甲方签名处空白，甲方委托代理人处显示有万象公司盖章。同日万象公司向原告出具金额为102万元的收款收据。2016年潮汇公司出具《声明》，载明：“2014年8月22日博迈公司与我司签署《螺杆机中央空调工程安装承包合同》，承包由我司发包的位于中山市东凤镇港澳城一、二层之麦克维尔螺杆机中央空调工程，博迈公司已如约完成该项工程。我司应付工程款150万元已通过不动产无权抵偿的方式处理完毕，现我司与博迈公司之间已不存在应清未清的债权债务关系。”下方声明单位处显示有潮汇公司盖章、经手人处显示有黄新签名。2016年6月18日博迈公司出具声明称潮汇公司以不动产无权抵偿的方式支付工厂款，博迈公司同意将潮汇公司抵偿的不动产登记在叶伟个人名下。2017年4月9日黄新出具《声明书》，载明：“本人黄新于2012年12月26日与司徒成强、潘秀红（以下简称司徒两人）签署《房地产转让合同》，购得中山市东凤镇凤翔大道28号房地产，并约定将该房地产分割成若干商铺出售，司徒两人有义务配合办妥该房地产权属变更登记至本人或本人指定的第三人名下的手续，合同签署后本人按约支付购房款5800万元，分割成商铺后，本人将部分商铺出售，与司徒两人共同授权万象公司代为签署房地产买卖合同，代收购房款，并由经过公证授权的司徒菁蕙办理过户手续。2014年8月，博迈公司承包潮汇公司位于中山市××城××、××层之麦克维尔螺杆机中央空调工程，潮汇公司应付工程款150万元，本人作为潮汇公司实际控制人，上述物业的实际所有人，已将应付未付工程款以港澳城1329卡、1264、1265、1266、1267、1268共6卡商铺折价抵偿。并且本人与潮汇公司已就此事项出具书面声明。因此司徒成强和潘秀红应当遵守其与本人所签署的协议，履行将所涉商铺过户给叶伟先生的义务。”另查明，2012年12月26日，司徒成强、潘秀红作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的黄新签订《房地产转让合同》，约定：司徒成强、潘秀红将座落于东凤镇××（现东凤镇××大道××）的房地产[以5800万元转让给黄新，同时双方约定双方应当共同配合办妥该房地产的权属变更登记至黄新或黄新指定的第三人名下的手续；另双方约定转让款的支付时间及产权变更登记、房地产的交付等具体细节。被告司徒成强卡号为45×××18银行账户交易流水显示2012年11月26日收取黄新付东凤楼定金200万元、2012年12月26日收取黄新支付东凤买地款200万元、2013年1月8日收取黄新付东凤买地款100万元、2013年3月6日收取黄新付东凤购房款1000万元、4月15日收取黄新付东凤地皮款500万元、4月16日收取黄新付东凤地皮款100万元、5月10日收取黄新付东凤买地款300万元、5月27日收取黄新付东凤买地款50万元、6月8日付东凤买地款200万元、6月9日收取东凤买地款250万元、7月1日收取汇款600万元、8月1日收取黄新付东凤买地款200万元、9月2日收取付东凤款384万元、2014年3月31日收取3月份款50万元、4月30日收取4月份款250万元、5月8日收取黄新付款1000万元、5月12日收取黄新付款120万元。2016年3月2日，司徒成强、潘秀红与黄新签订《协议书》，约定黄新将中山市东凤镇凤翔大道28号房产中含本案卡铺在内共计28卡商铺作价160万元转让给司徒成强与潘秀红。还查明，中山市皇星房地产开发有限公司由黄新、王燕梅投资设立，其中黄新持股99%、王燕梅持股1%。2012年11月19日中山市皇星房地产开发有限公司更名为万象公司；2013年1月4日万象公司股东由黄新、王燕梅变更为王绍强、赖细娥，其中王绍强持股99%、赖细娥持股1%。2016年5月19日万象公司由自然人投资或控股变更为自然人独资公司，股东由王绍强、赖细娥变更为李嘉良。潮汇公司系黄新、黄小龙于2013年投资设立，其中黄新持股99%、黄小龙持股1%；2016年6月1日潮汇公司股东由黄新、黄小龙变更为陈浩平，企业性质由自然人投资或控股变更为自然人独资公司。本院审理的（2016）粤2072民初2215号案中查明：2014年12月23日司徒成强、潘秀红作为甲方与作为乙方的黄新（万象公司）及作为丙方的李研兴签订《确认书》，载明：“鉴于：1、甲方已经通过协议转让的方式将位于中山市东凤镇凤翔大道28号的房地产转让给乙方，上述房地产的产权已经归属乙方。2、乙方以甲方的名义对上述房地产共分825卡商铺，乙方将其中编号为第1284卡的商铺通过协议转让的方式转让给丙方。现三方共同确认如下：一、甲乙方的房地产转让关系与乙、丙方的房地产转让关系相互独立。乙、丙方签订的关于上述商铺的转让协议产生的权利义务由乙、丙方享有和承担，甲方对丙方没有任何的合同义务，不承担任何的法律责任。二、乙方指定第1284卡的商铺过户给丙方，甲方根据甲乙方签订的房地产转让协议给予办理。三、甲方及其代理人与丙方到国土房管部门办理上述商铺过户手续时签订的转让协议等法律文件，仅是甲方履行与乙方签订的房地产转让协议的义务，不代表甲方与丙方存在房地产买卖关系，丙方不得以此主张甲方与其存在房地产买卖关系并向甲方追讨任何的权利。四、乙、丙方转让上述商铺所产生的税费由乙、丙依法缴纳并按乙、丙方签订的转让协议的约定承担，此税费与甲方无关。”该《确认书》下方乙方黄新（万象公司）旁显示有黄新签名，而丙方处显示有该案原告签名。被告司徒成强、潘秀红与黄新已与除原告之外的大部分买受人签署确认书并办理过户登记。庭审中，原告确认万象公司出具收款收据载明的102万元系通过抵偿潮汇公司债务的形式支付。原告认为黄新与被告司徒成强、潘秀红约定由司徒成强、潘秀红为黄新或黄新指定人员办理过户登记，且被告司徒成强、潘秀红事实上也已为众多卡位的买受人办理过户登记，现原告作为黄新指定人员被告潘秀红、司徒成强理应为原告办理过户登记。对此被告司徒成强、潘秀红不同意为原告办理过户手续，并称因黄新拖欠司徒成强借款故涉案商铺已与黄新签订协议收回。本院认为，本案的争议焦点是万象公司作为受托人与原告签订的《房地产买卖合同》对被告司徒成强、潘秀红是否具有约束力。对此原告认为潘秀红、司徒成强应当按照黄新指示为原告办理过户登记，而被告潘秀红、司徒成强则认为涉案商铺已归己方所有，故不同意为原告办理过户登记手续。本院认为，首先，评价涉案《房地产买卖合同》效力应明确该合同的主体。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”涉案《房地产买卖合同》注明转让方（甲方）是潘秀红、司徒成强，但合同尾部甲方签名处为空白；同时合同注明万象公司系潘秀红、司徒成强的授权签约单位，但原告方并未提供任何证据证明被告司徒成强、潘秀红与万象公司之间存在委托关系，被告潘秀红、司徒成强对此亦不予确认，因此原告方的证据不足以证实万象公司与司徒成强、潘秀红存在委托合同关系，应承担举证不能的不利后果。纵观本案证据可知，该合同签订时潘秀红、司徒成强已将涉案房地产以5800万元转让给黄新，即此时黄新系涉案房地产处分权人，且根据万象公司、潮汇公司企业变更信息可知黄新原系此两个公司持股99%的股东，显然万象公司系黄新授权签约单位更为合理，纵使万象公司签订合同时未取得授权，黄新出具的声明书亦构成对万象公司行为的追认，因此原告主张潘秀红、司徒成强系《房屋买卖合同》中的转让人，无事实依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告据该合同要求非合同当事人的被告潘秀红、司徒成强履行合同义务并承担违约责任，于法无据，本院不予支持。其次，被告司徒成强、潘秀红与黄新签订的《房屋转让合同》中司徒成强、潘秀红负有配合办理过户至黄新或黄新指定之人名下之约定的效力问题。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”据此，被告司徒成强、潘秀红未按约定为黄新指定人员办理过户义务，应向黄新承担违约责任，而原告作为黄新指定人员据《房屋转让合同》要求司徒成强、潘秀红承担过户责任及违约责任，于法无据，应不予支持。再次，关于原告要求确认涉案商铺归其所有的主张。根据潮汇公司与博迈公司签订的《螺旋机中央空调工程承包合同》、潮汇公司与黄新及博迈公司的声明可知，涉案102万元的债权人是博迈公司、债务人是潮汇公司；黄新出具声明作为第三人同意以其商铺抵偿102万元欠款，构成第三人代物清偿，因此《房地产买卖合同》实际上应为以物抵债协议。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十五条规定：“当事人达成以房抵债调解协议，人民法院对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内容，应当不予确认，但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。”故原告要求确认涉案房地产归其所有，于法无据，本院不予支持。被告黄新、万象公司、潮汇公司经本院合法传唤拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告叶伟的诉讼请求。案件受理费3288元，由原告叶伟负担（该款原告已预交）。如不服本判决，原告叶伟、被告司徒成强、中山市万象房地产开发有限公司、黄新、中山市潮汇物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告潘秀红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  马孟秋二〇一七年十一月二十日书记员  梁少玲周淋淋