福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初3443号 原告（反诉被告）：魏忠良男，1990年1月10日出生，汉族，住福州市台江区。 原告（反诉被告）：林燕芳女，1991年1月6日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告共同委托诉讼代理人：王守亮、邱远贵，福建国富律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卓龙鹰男，1971年4月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告（反诉原告）：陈丽云女，1970年6月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 二被告共同委托诉讼代理人：谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地：福州市台江区茶亭街道广达路**世贸国际中心**楼****。 法定代表人：朱发光，公司董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 原告（反诉被告）魏忠良、林燕芳与被告（反诉原告）卓龙鹰、陈丽云、第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏忠良、林燕芳委托诉讼代理人王守亮，被告（反诉原告）卓龙鹰、陈丽云委托诉讼代理人谢乾灵到庭参加诉讼，第三人中联立信公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏忠良、林燕芳向本院提出诉讼请求：1.判决确认魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云及第三人中联立信公司签订《房地产经纪合同》合法有效，并判决合同应继续履行；2.判决卓龙鹰、陈丽云协助魏忠良、林燕芳将坐落在仓山区金山街道金桔路336号中金海岸金爵苑2-1地×#楼×单元不动产权属变更登记到魏忠良、林燕芳名下；3.判决卓龙鹰、陈丽云腾出上述房屋并交付给魏忠良、林燕芳使用；4.判决卓龙鹰、陈丽云支付迟延履行违约金给魏忠良、林燕芳（违约金从2016年9月26日起按每日1175元标准计至卓龙鹰、陈丽云将不动产权属登记到魏忠良、林燕芳名下并将房屋交付给魏忠良、林燕芳使用之日止），迟延履行违约金暂算至起诉之日为352500元；5.判决卓龙鹰、陈丽云承担本案诉讼费用。事实和理由：魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云经第三人中联立信公司居间介绍，三方于2016年8月9日签订《房地产经纪合同》，约定：第一条：卓龙鹰、陈丽云将仓山区金山街道金桔路336号中金海岸金爵苑2-1地×#楼×单元房屋出售给魏忠良、林燕芳，成交价格为235万元；第十二条：定金12万元可抵作购房款；第十四条第八款：1.卓龙鹰、陈丽云出售之房产现抵押设定在建设银行城南支行，卓龙鹰、陈丽云应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准。上述房产一经解押，双方在第三人的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万之五的罚金；第十五条：除甲乙双方另约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定期限房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五）。签约后魏忠良、林燕芳支付购房定金12万元，在魏忠良、林燕芳按约将购房所需首付款和相关贷款材料准备到位，且评估报告已办理完毕的情况下，卓龙鹰、陈丽云却不配合办理贷款还款解押手续，还表示不愿履行合同，经第三人多次口头致电催促无果后，第三人分别于2016年9月26日和2016年10月13日向卓龙鹰、陈丽云发出《履约通知函》，然而卓龙鹰、陈丽云仍拒之不理。现诉至法院，请求判如所请。 卓龙鹰、陈丽云辩称，一、二人并未违约，二人从未表示不愿履行合同，本案系魏忠良、林燕芳违约，卓龙鹰、陈丽云已提起反诉，本案应由魏忠良、林燕芳承担违约责任。（一）根据《房地产经纪合同》约定，第三人领取《评估报告》后，接下来应是魏忠良、林燕芳履行合同义务。《房地产经纪合同》第十四条第十二款交易程序第二项约定：“首付款及贷款材料提交：乙方（魏忠良、林燕芳）须于丙方（第三人）领取上述房产《评估报告》后的五个工作日内将办理按揭购房的材料交给丙方，同时将首付款及差额款及应支付给丙方的中介佣金及代办服务费、评估费等一次性转入丙方指定的银行账户无息监管并办理银行按揭贷款签约手续，甲方（俩答辩人）需到场签字并提供收款账号”。此条款约定的各项事宜有先后办理的顺序。第三人领取《评估报告》后，魏忠良、林燕芳应第一时间与第三人一起持《评估报告》办理向银行申请按揭贷款的手续（该手续为魏忠良、林燕芳单方义务，需魏忠良、林燕芳本人亲自前往银行办理，无需卓龙鹰、陈丽云配合）。银行经过审批，确定贷款金额后，魏忠良、林燕芳应将首付款及差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款-购房履约保证金）等费用一次性转入资金监管账户并正式办理银行按揭贷款签约手续。只有办理资金监管时才需卓龙鹰、陈丽云配合提供收款账号（该义务也可由第三人代卓龙鹰、陈丽云履行）。2016年9月2日，第三人领取房产评估报告后，魏忠良、林燕芳并未履行向银行申请按揭贷款的义务，导致本案合同无法继续履行，事实上，魏忠良、林燕芳至今为止仍未履行第一步义务，即办理向银行申请按揭贷款的手续，未经审批贷款金额不能确定，则无法确定首付款及差额款，根本不能办理资金监管手续，合同至今无法履行。魏忠良、林燕芳亦未提供任何证据证明其已履行向银行申请按揭贷款的义务，应承担举证不能的后果。（二）卓龙鹰、陈丽云已签订公证《委托书》，将办理讼争房屋买卖、过户过程中的一切手续委托给第三人办理。卓龙鹰、陈丽云实际上已履行完毕全部合同义务。首先，魏忠良、林燕芳诉状陈述不是事实，卓龙鹰、陈丽云从未向魏忠良、林燕芳或第三人表示不履行合同。其次，魏忠良、林燕芳并无证据证明卓龙鹰、陈丽云拒不履行合同义务。魏忠良、林燕芳提交的两份《履约通知函》系第三人与魏忠良、林燕芳串通伪造的。前述第（一）点已论证，根据合同约定，第三人取得评估报告后，接下来是魏忠良、林燕芳应履行向银行申请按揭贷款的义务，魏忠良、林燕芳根本没有履行此义务，第三人却称魏忠良、林燕芳已履行到位，是卓龙鹰、陈丽云不配合办理手续。《房地产经纪合同》约定第三人佣金由魏忠良、林燕芳支付，若第三人认定魏忠良、林燕芳违约，显然不利于其收取佣金。且函件内容与合同约定及公证《委托书》明显矛盾，显然，《履约通知函》系第三人与魏忠良、林燕芳串通伪造的，不应采信。魏忠良、林燕芳提交的两份《履约通知函》日期虽签署2016年9月26日、2016年10月13日，但卓龙鹰、陈丽云并未收到这两份《履约通知函》。这两份《履约通知函》应是魏忠良、林燕芳为诉讼需要与第三人串通倒签日期制作的。而且，魏忠良、林燕芳未提供证据证明其于2016年9月26日、2016年10月13日向卓龙鹰、陈丽云寄出这两份《履约通知函》，更无证明卓龙鹰、陈丽云已签收，应承担举证不能的后果。除《履约通知函》外，魏忠良、林燕芳无其他证据证明卓龙鹰、陈丽云拒不履行合同义务。第三，卓龙鹰、陈丽云已履行完毕全部合同义务。《房地产经纪合同》第十四条第十一款其他第3项约定：“若解押后，甲方（俩答辩人）不配合办理上述房产相应的交易手续，则由公证受托人代替甲方协助乙方（魏忠良、林燕芳）办理相关交易手续，甲方不得以任何形式提出异议”。2016年9月8日，卓龙鹰、陈丽云在福州市公证处与第三人公司员工阮陈贵、高燕英签订《委托书》，全权委托阮陈贵、高燕英代卓龙鹰、陈丽云办理讼争房产出售过程中的一切事宜，包括代为申请还款手续、代为办理抵押注销手续、解押还款手续、出售转让手续、交易过户手续、代为签订房产买卖合同、指定阮陈贵代收全额售房款、代为签订资金监管协议、代为协助买方办理银行按揭贷款手续、签订银行贷款合同等。根据合同约定及公证《委托书》，卓龙鹰、陈丽云已将办理讼争房屋买卖、过户过程中的一切手续委托给第三人办理。即使卓龙鹰、陈丽云不配合办理银行贷款手续，第三人可代卓龙鹰、陈丽云配合办理；即使卓龙鹰、陈丽云反对将房屋产权过户，第三人可代卓龙鹰、陈丽云将产权过户至魏忠良、林燕芳名下，且卓龙鹰、陈丽云不得提出异议。所以说，本案根本不存在卓龙鹰、陈丽云不履行义务，不配合办理贷款手续的问题，因为卓龙鹰、陈丽云已履行完毕全部合同义务。（三）卓龙鹰、陈丽云反诉请求也是继续履行合同，且卓龙鹰、陈丽云至今仍未将讼争房产另行出卖，也可以看出卓龙鹰、陈丽云并无违约的意思。二、魏忠良、林燕芳未依约向银行申请按揭贷款，其行为已构成违约，应承担如下违约责任。（一）魏忠良、林燕芳应支付《房地产经纪合同》成交价与当下讼争房屋市场价之间的差价1717800元。因魏忠良、林燕芳的违约行为导致合同已拖延一年之久，现下福州市房地产价格比一年之前有了明显增长。经委托鉴定，讼争房产现下市场价为4067800元，相比《房地产经纪合同》成交价增长1717800元。若以《房地产经纪合同》时的成交价2350000元继续履行合同，明显有失公平。且本案是由于魏忠良、林燕芳的违约行为导致合同拖延至今不能履行，魏忠良、林燕芳应补足房价增值的1717800元。（二）魏忠良、林燕芳应支付卓龙鹰、陈丽云多支出的房屋贷款。本案讼争房屋本应于2016年就过户至魏忠良、林燕芳名下，过户之后由魏忠良、林燕芳偿还银行按揭贷款，卓龙鹰、陈丽云无需再偿还贷款。但因魏忠良、林燕芳的违约行为导致房屋没有及时过户，卓龙鹰、陈丽云从2016年10月起至2017年9月已多还银行按揭贷款101006.76元，魏忠良、林燕芳应予以赔偿。（三）魏忠良、林燕芳应支付迟延履行违约金。前文已阐述，2016年9月2日，第三人领取房产评估报告，合同约定魏忠良、林燕芳应于五个工作日内（即2016年9月8日前）向银行申请按揭贷款，但魏忠良、林燕芳至今未办理按揭贷款申请手续。魏忠良、林燕芳于2016年9月8日开始违约，应自2016年9月8日开始向卓龙鹰、陈丽云支付迟延履行违约金。（四）魏忠良、林燕芳应支付房产评估费5000元。因魏忠良、林燕芳的违约行为，卓龙鹰、陈丽云提起反诉而支出的房屋价值鉴定费5000元，魏忠良、林燕芳应予以赔偿。 魏忠良、林燕芳向本院提起反诉请求：1.判令卓龙鹰、陈丽云支付《房地产经纪合同》成交价与当下讼争房屋市场价之间的差价1717800元；2.判令卓龙鹰、陈丽云向魏忠良、林燕芳支付多支出的房屋贷款（从2016年10月起至合同实际履行之日止，暂计至2017年9月为101006.76元）；3.判令卓龙鹰、陈丽云支付迟延履行违约金（违约金自2016年9月8日起按每日1175元计算至卓龙鹰、陈丽云付清房款之日止，暂计至2017年9月25日为448850元）；4.由卓龙鹰、陈丽云承担本案本反诉诉讼费用。事实与理由：2016年8月9日，卓龙鹰、陈丽云与魏忠良、林燕芳、第三人中联立信公司签订《房地产经纪合同》,合同主要约定：乙方（魏忠良、林燕芳）向甲方（卓龙鹰、陈丽云）购买卓龙鹰、陈丽云共同共有的坐落于福州市仓山区产（产权证号：榕房权证FZ字第××-1、××-2号），房屋建筑面积149.18㎡，成交价格2350000元；甲方应于本合同签订之日起三个工作日内开始申请办理注销房产抵押权的手续；甲方应于2016年8月15日前着手办理甲方名下的一手产权证；丙方收到上述一手产权证一手产权证后2个工作日内，代乙方委托评估公司对房产价值进行评估；乙方须于丙方领取上述房产《评估报告》后的五个工作日内将办理按揭购房的材料交给丙方，同时将首付款及差额款及应支付给丙方的中介佣金及代办服务费、评估费等一次性转入丙方指定的银行账户无息监管并办理银行按揭贷款签约手续；乙方如未能按照交易程序规定的时间付款，甲方可以选择定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之五）；合同还对双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，卓龙鹰、陈丽云依约向贷款银行申请解押，依约办理一手产权证并交付第三人，第三人委托评估公司对房产价值进行评估。2016年9月2日，第三人领取房产评估报告。2016年9月8日，卓龙鹰、陈丽云在福州市公证处与第三人公司员工阮陈贵、高燕英签订《委托书》，全权委托阮陈贵、高燕英代卓龙鹰、陈丽云办理讼争房产出售过程中的一切事宜，包括代为申请还款手续、代为办理抵押注销手续、解押还款手续、出售转让手续、交易过户手续、代为签订房产买卖合同、指定阮陈贵代收全额售房款、代为签订资金监管协议、代为协助买方办理银行按揭贷款手续、签订银行贷款合同等。评估报告出来后，魏忠良、林燕芳却拒绝办理向银行申请贷款的手续（该手续为魏忠良、林燕芳单方义务，需魏忠良、林燕芳本人亲自前往银行办理，无需卓龙鹰、陈丽云配合）。魏忠良、林燕芳至今仍未办理向银行申请贷款的手续。卓龙鹰、陈丽云认为，魏忠良、林燕芳已通过行为明确表示不愿意再购买本案讼争房产，而卓龙鹰、陈丽云没有想追究魏忠良、林燕芳的违约责任，故未曾向魏忠良、林燕芳发出解约并追究违约责任的通知。未曾想，事情过去一年之久，违约方在讼争房产房价大涨的情况下，反而利用《房地产经纪合同》未解除的漏洞，起诉要求用一年前的价格购买讼争房屋。由于现下情势较《房地产经纪合同》签订时已发生重大变更，讼争房屋价格已上涨至4067800元，若以《房地产经纪合同》约定的价格继续履行明显有失公平，魏忠良、林燕芳应补足房屋差价1717800元。因魏忠良、林燕芳迟延履行合同义务，致使卓龙鹰、陈丽云多支付2016年10月至2017年9月的房屋贷款101006.76元，魏忠良、林燕芳应予以承担。合同约定一方迟延履行合同义务的，应按成交价日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，现魏忠良、林燕芳未于2016年9月7日前申请办理银行按揭贷款签约手续，其行为已构成违约，应向卓龙鹰、陈丽云支付迟延履行违约金。 魏忠良、林燕芳辩称，一、卓龙鹰、陈丽云在反诉状中陈述的与事实不符，本案纠纷是由于卓龙鹰、陈丽云不按合同约定办理讼争房屋银行解押手续，导致讼争房屋买卖合同无法继续履行，造成本案纠纷产生。具体如下：1.卓龙鹰、陈丽云对讼争房屋解押是本案房产交易程序按约进行的前提条件。根据《房地产经纪合同》第十四条第八款“1、甲方出售之房产现抵押设定在建行城南支行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准。上述房产一经解押，甲、乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金”，显然卓龙鹰、陈丽云不去办理解押，讼争房产仍然抵押在建行，必然无法进行过户交易。2、卓龙鹰、陈丽云对讼争房屋解押的资金来源于第三人指定的担保公司提供现金解押，虽然卓龙鹰、陈丽云有去办理委托公证书，但是卓龙鹰、陈丽云不去与担保公司签订解押的协议及相关借款协材料，自然担保公司无法提供资金出借给卓龙鹰、陈丽云，本案讼争房屋无法解押。根据《房地产经纪合同》第十四条第十一款第3项“签订本合同时，上述房产仍然处于抵押状态，经甲乙双方协商约定，在本次交易中委托担保公司（由丙方提定）提供现金解押，解押费用由丙方承担。届时甲方需配合担保公司办理公证手续（含代收房款及产权过户等条款）并与担保公司签订解押的协议及相关借款材料，公证内容由丙方指定，公证费用由丙方承担……若解押后，甲方不配合办理上述房产相应的交易手续，则由公证受托人代替甲方协助乙方办理相关交易手续，甲方不得以任何形式提出异议。甲方保证产权人及配偶征信良好，无信用卡负债及无除房贷等银行类型贷款外的其他负债，否则导致提保公司拒绝提供现金解押，则由甲方自行出资解押还款手续”。可见，虽然卓龙鹰、陈丽云有去办理委托公证书，但该委托公证书仅能用于担保公司出资为卓龙鹰、陈丽云代偿银行按揭贷款后，为了保障担保公司回收垫付资金安全才能使用，由于卓龙鹰、陈丽云不去与担保公司签订借款合同等解押材料，自然担保公司不能出资解押。3.卓龙鹰、陈丽云向法庭提交的证据《银行流水》证实卓龙鹰、陈丽云至今仍在偿还银行按揭贷款，本案讼争房屋至今没有解押，卓龙鹰、陈丽云没有履行《房地产经纪合同》约定的解押义务，造成讼争房产交易程序无法进行。二、由于卓龙鹰、陈丽云不去办理讼争房屋解押，造成《房地产经纪合同》第十二条交易程序无法进行，卓龙鹰、陈丽云已构成严重违约。卓龙鹰、陈丽云在反诉状中所陈述魏忠良、林燕芳应去办理向银行申请贷款手续，是根据《房地产经纪合同》第十二条交易程序第二项的约定，而执行该条款约定的前提是《房地产经纪合同》第十四条第八款“上述房产一经解押，甲、乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续”，显然卓龙鹰、陈丽云不去办理讼争房屋解押，造成《房地产经纪合同》第十二条交易程序无法进行，是卓龙鹰、陈丽云已构成严重违约，而魏忠良、林燕芳已按约将定金交付给第三人保管，本案中魏忠良、林燕芳不存在任何违约。从魏忠良、林燕芳提交证据《履约告知函》，第三人分别于2016年9月26日和2016年10月13日向卓龙鹰、陈丽云发出《履约通知函》充分证明真正违约方是卓龙鹰、陈丽云。三、卓龙鹰、陈丽云反诉的诉讼请求，无事实与法律依据，请求人民法院予以驳回。如上所述，本案是卓龙鹰、陈丽云不去办理讼争房屋解押，导致交易无法继续进行，卓龙鹰、陈丽云构成真正违约。且卓龙鹰、陈丽云诉求支付合同成交价与市场价差价1717800元，没有合同依据；卓龙鹰、陈丽云诉请所谓“多支付的房屋贷款”就是其向银行按揭贷款，属其应偿还银行的债务，不能转嫁由魏忠良、林燕芳承担；卓龙鹰、陈丽云的诉讼请求于法无据，应予驳回。 第三人未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认证如下：1.卓龙鹰、陈丽云对魏忠良、林燕芳提交的《房地产经纪合同》、房屋所有权证、收款收据、信用卡对账单真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以采信。履约告知函有提交原件核对，形式真实性予以采信。2.卓龙鹰、陈丽云有提交《公证书》、《房地产估价报告》、银行流水原件核对，对上述证据真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月9日，魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云在第三人中联立信公司居间经纪下，三方签订一份《房地产经纪合同》，约定：卓龙鹰、陈丽云将坐落于福州市仓山区金山街道金桔路336号中天金海岸金爵苑2-1#地块×#楼×单元房屋（《商品房买卖合同》××号）以235万元价格出售给魏忠良、林燕芳。合同第十四条第八点“交易房产所有权受限情况说明：甲方出售之房产现抵押设定在建设银行城南支行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准。上述房产一经解押，甲、乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金”；第十一点第6项“签订本合同时，上述房产一手产权证，暂未办理，甲方应于2016年8月15日前着手办理甲方名下的一手产权证”；第十二点“交易程序商业按揭贷款交易流程确认函一、按揭评估：丙方收到上述房产一手《房屋所有权证》后的二个工作日内，丙方代乙方委托评估公司对上述房产进行评估……二、首付款及贷款材料提交：乙方须于丙方领取上述房产《评估报告》后的五个工作日内将办理按揭房的材料交付给丙方……三、银行贷款及解押还款手续：乙方按贷款银行的要求签署借款合同及抵押合同……丙方需在乙方贷款审批后的二个工作日内携同甲方向原贷款银行办理解押还款及注销手续；四、交易收件受理时间：丙方在甲方取得完全产权后二个工作日内携带有关材料会同甲乙双方到房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理及抵押手续……七、放款结算及土地证办理：待银行取得他项权证后，甲、乙双方会同丙方前往贷款银行办理放款手续……八、交接服务手续：丙方于贷款银行放款后五个工作日内携同甲、乙双方至该房产处进行办理房产及附属配套设施的交接及过户手续，乙方对家电家具进行验收后，甲方将房屋钥匙全部移交给乙方，乙方对房产现状负责”。第十五条违约责任第3点“除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之五）”。第十六条“违约处理时限自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理”。 合同签订当日，魏忠良、林燕芳向第三人中联立信公司支付购房定金12万元。2016年8月23日，卓龙鹰、陈丽云办理了二人名下的讼争房屋的房屋所有权证。至法庭辩论终结前，卓龙鹰、陈丽云仍在偿还讼争房屋银行抵押贷款。第三人中联立信公司分别于2016年9月26日、10月13日出具《履约通知函》，内容体现魏忠良、林燕芳已依约将购买讼争房屋所需首付款及相关贷款材料准备到位，且评估报告已办理完毕，但卓龙鹰、陈丽云未能配合办理贷款手续，要求二人继续履行合同。 本院认为，魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云及第三人中联立信公司签订的《房地产经纪合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。根据双方庭审陈述，本案争议的焦点在于违约方的确定问题，对此，本院认为，结合《房地产经纪合同》第十四条第八点、第十一条、第十二点的约定，本院确认房屋交易流程如下：1.卓龙鹰、陈丽云于签订合同之日起三个工作日内即2016年8月12日前申请办理讼争房屋抵押权注销的手续；2.卓龙鹰、陈丽云于2016年8月15日前办理二人名下的《房屋所有权证》；3.第三人收到《房屋所有权证》后二个工作日进行房产评估；4.魏忠良、林燕芳于第三人收到《评估报告》后五个工作日内将首付款及差额款等转入第三人指定账户并办理银行按揭贷款签约手续；5.魏忠良、林燕芳签署借款合同及抵押合同并在贷款审批后的二个工作日内同卓龙鹰、陈丽云向原贷款银行（即建设银行城南支行）办理解押还款及注销手续；6.第三人在讼争房屋抵押权注销后二个工作日内同魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云至房屋登记部门办理房产交易收件受理及抵押手续；7.银行取得他项权证后，三方前往贷款银行办理放款手续；8.第三人在贷款银行放款后五个工作日内同魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云办理讼争房屋交接手续。从以上交易流程以及双方提交的现有证据可以认定，卓龙鹰、陈丽云未能提交证据证实其已在2016年8月12日前申请办理讼争房屋抵押权注销的手续，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，从上述交易流程可知，在卓龙鹰、陈丽云申请抵押注销到解押还款期间，魏忠良、林燕芳应当在第三人收到《评估报告》后五个工作日内将首付款及差额款等转入第三人指定账户并办理银行借款合同及抵押合同签约手续，然二人亦未提交证据其已按约履行了上述义务，亦构成违约。故卓龙鹰、陈丽云应当自2016年8月13日起至向中国建设银行城南支行提交抵押注销申请之日止，魏忠良、林燕芳应当自2016年10月9日起（2016年9月26日起五个工作日之次日）至与贷款银行签署借款合同及抵押合同之日或付清全部购房款之日止（二者以先到者为准），按成交价的日万分之五向对方承担违约责任。鉴于魏忠良、林燕芳仅要求卓龙鹰、陈丽云支付自2016年9月26日起的违约金，本院予以支持。 关于魏忠良、林燕芳要求卓龙鹰、陈丽云协助办理讼争房屋转移变更登记至其二人名下的诉请，本院认为，根据合同约定的交易流程，办理讼争房屋转移登记收件受理及抵押手续，应在魏忠良、林燕芳将首付款及差额款等转入第三人指定账户并办理银行按揭贷款签约手续且讼争房屋原抵押权注销后二个工作日内办理，即双方的履行义务存在先后履行顺序的问题，在先履行义务人未履行义务的情况下，后履行义务人有权拒绝履行，故在魏忠良、林燕芳未履行办理银行借款合同及抵押合同签约手续之后，卓龙鹰、陈丽云有权拒绝办理协助转移变更登记手续的要求。同理，魏忠良、林燕芳要求卓龙鹰、陈丽云腾空并交付房屋的诉请，本院亦不予支持。 关于卓龙鹰、陈丽云要求支付讼争房屋成交价与评估价之间差价的诉请，本院认为，《房地产经纪合同》依法成立，且双方均应依约履行，在双方未就讼争房屋交易价格达成新的合意情况下，双方应严格依照《房地产经纪合同》约定的价格履行，卓龙鹰、陈丽云要求支付差价的诉请，没有依据，本院不予支持。关于卓龙鹰、陈丽云要求魏忠良、林燕芳支付自2016年10月起的房屋贷款问题，本院认为，卓龙鹰、陈丽云偿还的房屋贷款系二人与贷款银行的借贷法律关系，与本案没有关联，卓龙鹰、陈丽云的该项请求，于法无据，本院不予支持。第三人经传票传唤未到庭，依法缺席审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、确认魏忠良、林燕芳与卓龙鹰、陈丽云及福州中联立信房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》合同有效，并继续履行； 二、卓龙鹰、陈丽云于本判决生效之日起十日按成交价2350000元的日万分之五标准向魏忠良、林燕芳支付自2016年9月26日起至向中国建设银行城南支行提交抵押注销申请之日止的违约金； 三、魏忠良、林燕芳于本判决生效之日起十日按成交价2350000元的日万分之五标准向卓龙鹰、陈丽云支付自2016年10月9日起至与贷款银行签署借款合同及抵押合同之日或付清全部购房款之日止（二者以先到者为准）； 四、驳回魏忠良、林燕芳的其他诉讼请求； 五、驳回卓龙鹰、陈丽云的其他反诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25600元，由卓龙鹰、陈丽云负担。财产保全费5000元，由魏忠良、林燕芳负担2500元，卓龙鹰、陈丽云负担2500元。反诉案件受理费12470元，由卓龙鹰、陈丽云负担9570元，魏忠良、林燕芳负担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈家挺 审 判 员  陈曜辉 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年十月三十一日 书 记 员  付静思