北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初68263号原告：邵媛，女，1982年4月11日出生，满族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：杨涛。委托诉讼代理人：张增贤。被告：周春生，男，1959年3月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告邵媛（以下简称原告）与被告周春生（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨涛，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月l0日，原告与被告经链家公司中介签订三方协议，被告将名下北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501室68.88平方米的住房以总价308万元（每平方米44715元）转让给原告，原告依约支付定金4万元、中介费5.96万元、保障（贷款）服务费1.54万元。不料办理过程中，被告反悔，拒绝继续出售房屋给原告、拒不给原告继续办理住房转让手续至今。被告的违约行为给原告造成损失。原告起诉，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同；被告支付违约金130万元、返还定金4万元。被告辩称：我经人介绍向李某阳所在公司借款，当时办理借款公证需要很多附加条件，不签就不能借款。李某阳提过卖房，但卖房应由我决定，售房价款也应由我决定，李某阳代理我与原告签订的合同属无效。经审理查明：北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501号房屋的所有权人登记在被告名下。2016年5月19日，被告为案外人李某阳出具二份委托书，二份委托书内容包括：被告名下有位于北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501房产，因工作繁忙，不能亲自办理，故委托李某阳为代理人，代为办理上述房产的如下手续：签订房屋买卖合同（含网签合同及注销）、办理产权过户登记手续、代缴相关税费、代收售房款、协助买方办理贷款及抵押手续、办理物业、水电、煤气、有线电视、网络交割手续、代办供暖费缴纳结清证明、代为办理委托银行托管房款相关事宜、代办房屋交割手续、其他与上述房产出售相关的一切事宜等。上述委托书均经北京市中信公证处进行公证。2016年7月10日，原告作为买受人、案外人李某阳代理被告作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501号，房屋建筑面积68.88平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为孙某鹏，出卖人应于2016年8月5日前办理抵押注销手续；房屋成交价格275万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价33万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金4万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款192万元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，原告作为乙方、李某阳代理被告作为甲方、北京链家房地产经纪有限公司作为丙方签订《补充协议》。约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为308万元，此价格为甲方净得价，不含税；甲方应于2016年8月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集；甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于2016年8月25日前将第一笔首付款110万元以理房通托管的方式支付甲方；甲、乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；乙方从购房款中留存2万元作为物业交割保证金；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之5的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；如协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。上述合同及补充协议均由李某阳作为被告的委托代理人在合同内签字。合同签订后，原告向李某阳支付定金4万元。2016年8月25日，北京链家房地产经纪有限公司为原、被告办理购房网签手续。审理中，被告主张其与李某阳曾签订借款合同，被告向李某阳借款250万元，同时向李某阳提供了涉案房屋房产证原件、身份证复印件等材料，2016年9月李某阳提出如果还不了钱就卖房，但没有提到已签订了房屋买卖合同；原告未到被告家看房，被告与李某阳在楼下曾撞见过原告，当时李某阳与原告打了招呼，除此之外双方没有见过面。原告主张其曾与北京链家房地产经纪有限公司人员先后二次到北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501号房屋看房，第一次被告在家，当时被告称欠钱急用，让原告放心；第二次被告在楼下，称家里有人睡觉，原告就没有上楼；签约时被告未到场，由李某阳携带经过公证的被告授权委托书、房产证原件、被告离婚证、离婚协议、被告身份证复印件等材料代被告在房屋买卖合同及补充协议内签字；因被告没有办理贷款清偿及解除抵押登记申请手续，故原告没有支付第一笔首付款110万元；2016年9月28日办理面签当日，李某阳提出因房价上涨需要加钱，不再配合面签。原告就其主张向本院提供李某阳、北京链家房地产经纪有限公司人员袁媛的证言。李某阳证实：2016年5月19日，被告向孙某鹏借钱，借款250万元；我和孙某鹏是朋友关系，我负责监管确定借款能要回来，被告为我出具委托书，如果还不了借款，被告委托我出售房屋；借款同时做了可以直接强执执行的公证文书，借款现在还没有强执执行；我把房屋在链家挂牌出售，10多天后原告提出购买，商量好价格后我告诉了被告；在办理购房贷款面签时，被告反悔不同意出售，称房价上涨不想卖了。袁媛证实：原告来光辉里看了二套房屋，其中包括被告的房屋，原告说家里人多想要三居室，所以选择了被告的房屋；第一次看房，我和原告、另一个经纪人一起去，当时被告在家，被告称有事和其委托人联系；签约由李某阳代签，签约后直接和被告联系评估，网签由被告本人签字，后因被告没有配合办理贷款所以合同没有继续履行。被告对证人证言不予认可，但认可其曾同意让链家人员看房，打算以合适价格出售，但没有委托其他人出售，中介曾让其签订一份看房协议，其没有仔细看就签字了，其曾办理网签注销手续，而非网签登记手续。另查，2016年5月24日，被告作为抵押人、案外人孙某鹏作为抵押权人签订《主债权及房屋抵押合同》，约定主债权为250万元，债务履行期限1个月，抵押房屋为北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501号房屋。后被告、孙某鹏办理了该房屋抵押登记手续。2016年10月，本院以（2016）京0105执16129号裁定书，对北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501号进行查封，查封期限2016年10月31日至2019年10月30日。2016年11月，北京市大兴区人民法院以（2015）大执字第5073号裁定书，对北京市朝阳区光辉里*号楼*层1501号进行查封，查封期限2016年11月17日至2019年11月16日。以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案中，被告为李某阳出具经公证的委托书，委托李某阳办理出售涉案房屋事宜，后李某阳持委托书、房产证原件等材料代被告与原告签订房屋买卖合同及补充协议，该合同对被告发生效力，产生的法律后果应由被告承担。被告以李某阳无权决定售房及价款为由，主张房屋买卖合同无效，因被告在为李某阳出具的委托书中已明确授权李某阳处理签订房屋买卖合同、代收售房款及其他与房产出售相关的一切事宜，即将房屋买卖的相关事务交李某阳处理，李某阳在处理委托事务过程中并不存在超越代理权的行为，再结合原告看房、双方办理房屋评估、网签等具体情节，不能认定李某阳存在恶意损害被告利益的行为，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。现原告以被告拒绝出售房屋为由主张解除合同并要求被告支付违约金，但根据查明的事实，原告亦未按合同约定的日期支付购房款。因原、被告均存在未按约定履行合同的行为，且均不愿继续履行合同，故对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还购房款4万元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告邵媛与被告周春生之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、被告周春生于本判决生效后七日内退还原告邵媛定金四万元。三、驳回原告邵媛其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31440元，由原告邵媛负担15720元（已交纳），由被告周春生负担15720元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  王振民人民陪审员  崔 军二〇一七年十一月二十八日书 记 员  邓嘉男