上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪0107民初7784号 原告朱燕，女，1984年1月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。 委托代理人李良宵，上海嘉钰律师事务所律师。 被告吴海云，女，1976年4月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。 委托代理人肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。 第三人上海旺山置业有限公司，住所上海市宝山区。 原告朱燕与被告吴海云其他合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加上海旺山置业有限公司为第三人，并依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱燕及其委托代理人李良宵，被告吴海云的委托代理人肖志威到庭参加诉讼。第三人上海旺山置业有限公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告朱燕诉称，原告与被告的代理人洪某于2016年2月14日签订《“公主甲道”经营权转让协议书》，约定被告将其位于上海市大华三路XXX号美隆广场1楼商铺的经营权转让给原告，即该商铺的使用权由原告享有，协议约定的期限为被告与美隆广场租赁合同终止日止。协议签订后，原告按照协议约定将转让费及租赁保证金交付被告，亦按照被告要求将每月租金交付美隆广场，直至2016年6月1日，原告被美隆广场告知房租应当由被告缴纳，商场亦告知原告，被告对该商铺无转租权。同年6月3日，美隆广场将商铺上锁禁止原告经营，原告欲与被告协商解除协议，但被告拒绝，之后被告更不履行与美隆广场签订的租赁合同，不按期缴纳房租，致使美隆广场通知原告限期搬离商铺，现原告已搬离。现要求解除原被告之间转让协议书，被告返还原告支付的经营转让费人民币50000元(以下币种均为人民币)及租赁保证金35485.30元。 被告吴海云辩称，原被告签订的转让协议合法有效，当时原告表示自己有一家美甲店要开分店才经人介绍与被告签约，转让协议并未提到经营权转让的相关内容，合同期限是到被告与第三人租期到期时止，如果合同到期原告要继续经营，被告可协助原告与出租方洽谈。原告接受商铺后，将商铺招牌进行调整，明确告知消费者店铺已经更改，故原告是自主经营，与被告原本的经营内容无关。虽被告与第三人签订的租赁协议中约定不得转租，但第三人知道后并没有提出异议，而是在原告接手经营后没有支付2016年6至8月的租金后才提出异议，并一直要求原告支付租金，经被告与第三人沟通，第三人表示只要合法经营并支付租金，无论谁开都可以。根据最高法院的司法解释，出租方知道承租人转租并没有提出异议的，视为认可其转租行为。故原告认为合同目的无法实现要求解除合同，缺少事实及法律依据。原告主张的转让费主要是指商铺内的装潢、物品、设备，因原告实际经营了四个月，很多物品已经用完，且在被告通知原告清场时未实际处理，对此造成的损失要求被告承担与理不符。同时，原告没有支付租金导致租赁保证金无法取回，被告没有归还义务。不同意原告诉请。 第三人上海旺山置业有限公司述称，第三人与被告之间签订的《美隆广场商铺租赁协议》已终止，双方于2016年7月4日签订了终止协议，终止原因是被告违反租赁协议第九条第三款的规定，终止协议具有法律效力，且双方已履行完毕。若被告违反租赁协议其他规定，第三人不能直接提出解除租赁协议，依据协议约定应先书面通知改正，遇到拒不改正才能行使解除权。原被告之间在签订美甲店经营权转让协议书前后，均未将此事告知第三人，第三人在催讨租金时发现经营者发生变化，但不知两人之间是何种合作关系，在商铺用途没有改变(美甲店)，市场租金没有明显提高的情况下，只要承租人按时支付租金，作为房东不会深究是否存在转租(想查也不一定能查清)，故原被告之间的纠纷与第三人无关。 经审理查明，被告原系上海市宝山区甲道化妆品经营部的经营者，经人介绍与原告相识，并委托案外人洪某与原告于2016年2月14日签订《“公主甲道”经营权转让协议书》，约定被告同意将上海市大华三路XXX号美隆生活广场一楼、建筑面积47平方米的“公主甲道”商铺经营权转让给原告，合同履行至与美隆商场租赁合同终止日，商铺经营权转让后，原告代替被告履行原有商铺租赁合同中所约定的条款，并按时交纳租金、物业费、公用事业费及其他应交纳的费用，转让后商铺现有的设施设备和装修及营业设备全部归原告，原告支付被告经营权转让费6万元，租赁保证金35485.30元，原告接手前商铺所有的债权债务均由被告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由原告负责。实际履行中，原告将协议约定的转让费、租赁保证金支付被告，被告将上海市宝山区甲道化妆品经营部营业执照原件交付原告，原告在上述商铺中经营了四个月左右，并直接向第三人支付了2016年3月1日至同年5月30日期间的租金共计53227.95元，第三人出具发票，发票中记载的付款人为被告。原告于2016年6月离开上述商铺，2017年4月以合同目的无法实现为由起诉来院，请求判如其诉请。 另查，2014年7月21日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《美隆广场商铺租赁协议》，约定乙方向甲方承租位于上海市大华三路XXX号美隆生活广场一楼104A、建筑面积48.61平方米的商铺，该商铺应由乙方自行出资装修，乙方向甲方承诺，承租商铺作为美甲使用，如需改变用途或转租、转让该商铺，需经甲方书面同意后方可进行，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租赁保证金为两个月租金，即35485.30元。合同第九条约定了解除协议的条件，1、发生法律规定的不可抗力的情形，协议无法继续履行的，任何一方可以书面通知另一方提前终止本协议，双方互不承担违约责任；2、任何一方违反本协议的规定，守约方书面通知改正，违约方在收到书面通知后十日内无合法理由且拒不改正的，守约方可书面通知解除本协议，本协议自解除通知送达之日的次日起终止；3、乙方逾期不支付租金或物业费或水电费累计超过一个月的。合同另对租金金额及支付方式、物业费、违约责任等进行了约定。同年9月16日，被告作为经营者，将上海市大华三路XXX号104A作为经营场所，注册成立上海市宝山区甲道化妆品经营部。2016年6月21日，第三人向被告发出书面通知，要求被告支付2016年6月开始的商铺租金，否则该公司将解除双方签订的租赁协议，并于6月25日收回出租的房屋。同年7月4日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订书面《终止商铺租赁的协议》，约定由于乙方拖欠租金超过一个月，经甲方催讨仍不能付清租金，双方终止合同。乙方承诺于2016年7月4日将商铺以毛坯形式交还给甲方，并放弃商铺内全部物品，作为遗弃物处理，乙方拆除商铺内所有装修物，甲方不作任何经济赔偿，现乙方委托甲方拆除装修物，需支付甲方拆除费及垃圾费4800元，乙方已支付的物业费及履约保证金甲方不予退还，同时，乙方应向甲方支付违约金(按一个月租金计算)，另，乙方支付甲方2016年7月1日至7月4日租赁费2366元。违约金、租赁费及拆除费三项合计24909元。同年7月22日，上海市宝山区甲道化妆品经营部经工商登记注销。 审理中，原告表示支付给被告的60000元转让费包括商铺内装修、指甲油、两个美容床、两个沙发、桌椅以及被告的营业执照，原告从2016年2月16日起经营到6月初，自行扣除10000元，现要求被告返还50000元，6月初离开时只拿走了被告的营业执照，商铺由出租方上了锁，曾要求商场保安开锁，被告知应找商场的管理部门，原告联系了当时的介绍人想与之协商处理，介绍人称被告不在国内。被告表示为避免原告逾期支付租金造成违约，于2016年6月4日垫付了一个月的租金，6月13日，被告向原告发函，要求原告归还垫付的租金并告知拖欠租金的风险，6月21日，被告再次函告原告，两天内交清剩余租金并继续营业，否则商场会将商铺内物品搬走清场，收回商铺。原告虽否认收取被告第二次信函，但在其提交的微信证据中，也有收到被告第二次函件同样内容的信息记载。 本院认为，原被告之间签订的《“公主甲道”经营权转让协议书》系双方真实意思表示，当事人均应恪守履行。就原被告签订涉案转让协议书约定的内容而言，双方转让标的是上海市宝山区甲道化妆品经营部的经营权，由于上海市宝山区甲道化妆品经营部注册地址为上海市大华三路XXX号104A，该商铺是被告通过与第三人签订租赁合同而取得，故原被告在转让协议中作出了“商铺经营权转让后，原告代替被告履行原有商铺租赁合同中所约定的条款，并按时交纳租金、物业费、公用事业费及其他应交纳费用”的约定。2016年7月4日，被告与第三人签订书面《终止商铺租赁的协议》，明确因被告拖欠租金超过一个月且经催讨仍不能付清租金而提前解除租赁合同，客观上原被告之间签订的经营权转让协议书已无法继续履行，原告要求解除该转让协议书的主张，可获支持。基于原被告关于交纳租金、物业费、公用事业费及其他应交纳费用的约定，及实际履行中原告曾直接向第三人支付租金，第三人并未拒收的事实，现第三人因租金逾期未付与被告解除租赁合同，而非原告所称“被告无转租权”，本院认为涉案经营权转让协议书解除的责任在于原告。原告支付的60000元转让费是受让上海市宝山区甲道化妆品经营部设施设备和房屋装修及营业设备而向被告支付的对价，在其未支付租金而被告已通知原告付清租金并继续营业，否则第三人会将店铺内物品搬走清场、收回店铺的情况下，原告既未支付租金也未取回受让的设备、物品，对原告要求返还经营转让费的诉请，本院实难支持。同理，原告要求被告返还租赁保证金的主张，本院亦难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下： 一、原告朱燕与被告吴海云之间签订的《“公主甲道”经营权转让协议书》于本判决生效之日解除； 二、对原告朱燕其余的诉讼请求，不予支持。 本案受理费人民币1937元(原告朱燕预付)，减半收取，计人民币968.50元，由原告朱燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  倪文青 二〇一七年十一月二十日 书记员  徐 琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。