呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2017）内0104民初2123号原告：王玉英，无固定职业，住呼和浩特市和林格尔县。委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琼，内蒙古恩泰律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。法定代表人李楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告王玉英与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉英的委托诉讼代理人任彦斌、郭琼，被告富恒公司的委托诉讼代理人朱时银、锡林图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉英向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告为原告办理位于呼和浩特市××区号商铺的商品房买卖合同网签备案登记手续；2.请求依法判令被告将原告所购上述商铺办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理上述商铺的所有权登记手续；3.请求依法确认上述商铺所有权归原告所有；4.请求依法判令被告按购房总价435629.17元的10%为标准，向原告支付自2017年6月1日至2018年5月31日止的租金即46946元；5.请求判令被告向原告支付逾期交付上述商铺的违约金4670元；6.请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证期间的违约金（该违约金计算标准为：自2015年6月1日起至上述商铺办结产权登记之日时止，根据原告已付房款总额275630元，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金--自2015年6月1日至2017年8月1日共计792天，该项违约金暂为26871.62元，以上共计78487.64元）；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于呼和浩特市××区号商铺一套，商铺面积为17.71平方米，商铺单价24597.9元，总价款435629.17元；双方约定商铺交付时间为2013年8月31日。同日，双方又签订《委托经营合同书》，由原告委托被告对上述商铺进行经营，由被告向原告支付委托经营费用，具体经营费用计算及支付方式为：前三年，乙方向甲方一次性支付前三年租金（24%），前三年共计回报金额为人民币104551元，该款项已在签订合同时抵顶为总房款，并在总房款中扣除。第4年（自交房之日）：乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为人民币43563元；第五年（自交房之日）乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为人民币43563元。现委托期限已到，被告仍然占有原告房屋不予返还。且被告未按照合同约定的交付时间向原告交付房屋，亦为给原告办理房屋网签备案手续及房屋所有权登记手续。原告多次找到被告协商，上述纠纷未能解决。因此，原告起诉至贵院，请求贵院支付原告的诉求，以维护原告的合法权益不受侵犯。被告富恒公司辩称，一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中，并未对网签备案登记手续办理事宜进行约定，而现行法律、法规亦无此相关规定。故，办理涉案商品房买卖合同网签备案登记手续，既不是被告的合同约定义务，也不是被告的法定义务。因此,原告要求被告为其办理网签备案登记手续无事实及法律依据，依法不能成立。二、《商品房买卖合同》第十二条约定："出卖人应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"。依据该约定，自房屋交付后，被告方负有向产权登记机关报送办理产权登记资料的义务。现因涉案商铺尚未实际交付，故被告并无向产权登记机关报送办理产权登记资料的义务，亦无协助原告办理商铺所有权登记手续的义务，更不存在承担逾期办理商铺产权责任的事宜。因此，原告的报送产权登记资料、协助办理房屋所有权以及支付逾期办理费房屋所有权证的违约金等诉讼请求无事实及法律依据，依法应当驳回。三、根据《中华人民共和国物权法》第九条："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"之规定，除法律另有规定外，不动产物权的登记为不动产物权确权的唯一确认条件。结合本案来看，涉案商铺尚未办理不动产物权登记。为此，原告对涉案商铺尚不享有所有权。故，其请求确认涉案商铺所有权归其所有的诉求不能成立。四、原、被告双方就涉案商铺签订的《委托经营合同书》，系附生效条件的合同，即该合同自商铺交付之日起生效。现因涉案商铺尚不具备交付条件，至今未能交付。故，该《委托经营合同书》尚未生效，其对合同双方不产生约束力。对此，呼和浩特市中级人民法院作出的生效判决已经进行了确认。另，涉案商铺至今尚未取得消防验收合格文件。根据《消防法》第十三条的规定："依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用"之规定，涉案商铺亦不具备使用条件。退一步讲，即便根据双方补充协议的约定，自2014年6月1日起执行《委托经营合同》的约定，则委托经营期限已经于2017年6月1日届满，《委托经营合同》亦已经终止。此时，被告仍然不能向原告交付房屋，则被告向原告承担迟延交房违约金，而非租金。故，原告关于租金的主张没有事实及法律依据。原告王玉英为主张诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.2012年11月1日原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件一份，证明原告购买位于呼和浩特市××区号商铺，约定了面积17.71平米，总价435629元，付款方式，交付期限为2013年8月31日（第六条），逾期交房违约责任（第七条），产权登记期限（第十二条），被告未按合同履行相应义务。证据2.2012年11月1日双方签订的《委托经营合同书》一份；证明1.原告于签订房屋买卖合同当日将房屋交予被告委托经营，经营期限3年，被告按照房屋总价款的24%向原告支付前三年的租金，该租金在签订合同时，由被告以减少房屋总价款的方式支付了原告。2.自2014年5月31日至2017年6月1日委托经营期限已到，双方未续签合同，被告现仍占有使用原告商铺，未向原告支付占有使用期间的费用。证据3.2012年9月17日被告出具的收款收据；证明原告按照合同约定支付了房屋首付款。证据4.被告与第三人（即实际经营者）签订的租赁合同及大盛魁经营业主缴纳租金催款通知书，证明被告已经将商铺出租给第三人，并要求第三人缴纳租金，原告商铺已经于2014年5月31日交付使用。被告富恒公司对原告王玉英提交的证据的质证意见为：对证据1.2.3的质证意见真实性、合法性、关联性均无异议，对证明的部分问题不认可；购房合同和收据的金额152843元，这个也是迟延交付的违约金计算方式；2、三份证据不能证明存在原告诉称的违约金；3、对于租金是不能成立的；4、原被告双方没有补充协议对证据4.的三性均不认可，租赁合同完全看不清，缴费通知单与本案没有关联性。被告富恒公司为支持辩称理由向本院提交如下证据：证据1.《商品房买卖合同》及呼和浩特市玉泉区人民法院的（2017）内0104民初160号民事判决，1、《商品房买卖合同》中并未约定被告为原告办理涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记手续，现行法律、法规亦没有明确规定被告的上述义务，故原告请求判令被告为其办理涉案房屋《商品房买卖合同》网签备案登记手续的请求既无合同依据，亦无法律依据。关于迟延交房的违约金计算基数是商品房买卖合同约定的首付款数额，不包括原告称三年的返租款项。2、根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。而本案涉案商铺尚未交付，原告请求被告将所购商铺办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，并协助办理上述商铺的所有权登记手续以及支付逾期办理房屋所有权登记的违约金无事实依据。3、根据《商品房买卖合同》第五条约定的首付房款及收款收据以及合同第七条约定，逾期交房违约金的计算标准为：按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故，原告诉请中超出部分无事实及法律依据，不应支持。证据2.《委托经营合同书》及呼和浩特市中级人民法院民事判决书，证明1、根据双方签订的《委托经营合同书》第一条约定：该合同自交房之日起生效。结合本案，该合同因被告尚未交房至今尚未生效，故，原告请求被告向其支付房屋租金没有任何事实依据及法律依据，该等诉请依法应当不予支持；2、呼和浩特市中级人民法院的生效判决已经对委托经营合同尚未生效进行了确认。原告王玉英对被告富恒公司提交的证据的质证意见为：对证据1.真实性认可，对证明的待证事实不认可。对证据2.真实性认可，对证明的待证事实不认可。本案涉及的商铺在2015年已经使用，被告已经与实际经营者签订合同投入使用，第一个待证事实与实际情况不符。对（2017）内0104民初160号民事判决书原告认为与本案没有关联性。呼和浩特市中级人民法院民事判决书第四页答辩意见是相互矛盾的，答辩中被告称用前三年的租金购房总价款抵顶了购房款，实际上是和我们的计算方式一样的；第三点租金已经给付了，富恒公司已经履行委托义务。只认可他在判决中的答辩意见。本院对原告王玉英、被告富恒公司提交的证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年11月1日，出卖人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与买受人王玉英签订《房屋买卖合同》，王玉英购买了大盛魁商业街B区2041号商铺，初测建筑面积17.71平方米，单价为18694.48元，总金额331079元，买受人以银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本合同之日支付首期房款171079元，其余160000元的房款以银行按揭贷款方式付清；出卖人应当在2013年8月31日前将按本合同约定的房屋交付买受人使用；合同第七条约定：逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金，合同继续履行；合同第十二条约定：出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日王玉英向富恒公司支付首付款171079元，富恒公司出具了收据。同日，甲方王玉英与乙方富恒公司签订《委托经营合同》，王玉英将上述大盛魁商业街B区2041号商铺委托富恒公司经营；合同约定：委托经营期限、租金及费用：经甲乙双方协商一致同意，甲方按以下方式与乙方达成共识，自交房之日起生效；委托经营期为5年，前3年乙方已向甲方一次性支付前三年租金（24%),前三年共计回报金额为104551元；第4年（自交房之日）,乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为43563元；第5年（自交房之日）,乙方向甲方支付当年租金（10%），金额为43563元；5年后甲方按照乙方规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。之后，双方又签订附件：合同补充协议，从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付。从2013年8月31日至2014年5月31日按所付房款的万分之一，即171079元×万分之一×273天=4670元，对于返租客户，若2014年6月1日未到达交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，从2014年6月1日开始，前三年按每年8%的租金给客户。另富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用证》、2014年11月13日取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》。本院认为，2012年11月1日，富恒公司与王玉英签订的两份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行。合同签订后，王玉英按约定向富恒公司支付了首付款171079元；之后双方签订了合同补充协议从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按所付房款的万分之一，即171079元×万分之一×273天=4670元进行赔付；被告富恒公司截止判决前未按《商品房买卖合同》及补充协议向原告卢瑞利交付使用案涉房屋，构成违约，因此，对原告王玉英第五项诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交付上述商铺的违约金4670元，依据合同补充协议之约定，本院予以支持；关于原告王玉英第一项诉讼请求，本院认为，在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签订合同后可撤销。网签和登记备案登记有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的网格化管理体系。而登记备案，依据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。两者的共同作用是，防止一房多卖，我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须到当地的房地产登记机构办理备案登记手续，原告王玉英对网签登记与备案登记存在误解，因没有事实及法律依据，本院对原告王玉英请求依法判令被告为原告办理位于呼和浩特市××区号商铺的商品房买卖合同网签备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持；关于原告王玉英第二项诉讼请求，原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋没有交付原告使用，原告王玉英应当按照《商品房买卖合同》约定于房屋交付360日后主张相应权利，故对原告王玉英请求依法判令被告将原告所购上述商铺办理权属登记所需要的资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理上述商铺的所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持；关于原告王玉英第三项诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，案涉房屋未经不动产登记机构登记，原告王玉英请求依法确认上述商铺所有权归原告所有的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持；关于原告王玉英第四项诉讼请求，请求依法判令被告按购房总价款435629.17元的10%为标准向原告支付自2017年6月1日至2018年5月31日止的租金46946元的诉讼请求，本案为房屋买卖合同，不在本案审理范围之内，应当另案处理，本院不予支持；关于原告王玉英第六项诉讼请求，按照原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋没有交付原告使用，《商品房买卖合同》尚在履行，被告富恒公司没有违反《商品房买卖合同》第十二条之约定，不构成违约。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司在判决生效后立即支付原告王玉英2013年8月31日至2014年5月31日违约金4670元。二、驳回原告王玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费881元，由原告王玉英负担856元，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 杨有仁二〇一七年十一月十六日书记员 苏永清