广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初15315号原告：朱桂华，女，1967年12月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖玉婷（原告女儿），住广州市荔湾区。被告：原润梅，女，1945年12月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东红棉律师事务所律师。原告朱桂华诉被告原润梅租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用简易程序，于同年11月7日公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人何少玲、赖玉婷，被告的委托诉讼代理人刘祖虎到庭。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金50000元；2.被告向原告退还房屋租赁押金2000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月21日原告朱桂华（承租人）与被告原润梅（出租人），就位于佛山市南海区XX的出租屋，签订房屋租赁合同，租赁期限自2012年8月1日至2024年7月31日止。期间，原告经被告同意将房屋转租给其他租户。自2015年起，就承租过程中出现的问题，被告经原告多次催促仍不处理解决，被告拒不履行作为出租人、业主的责任，构成严重违约。（1）被告一直未配合承租人办理租户的居住证，致使很多租户退租，给原告造成严重损失。（2）自2015年年初，因周边多间房屋搞基建，地面普遍抬高50-60公分，导致大量淤泥涌入，出租屋下水道严重堵塞。原告多次与基建方协调未果，期间多次催促被告到场协调处理，但被告未曾出现和采取措施。原告自行请人清理疏通但仍未彻底解决。现每逢大雨一楼必然浸水，以致一楼无法正常出租使用，同时也影响到二、三、四楼租户的正常居住。（3）2016年6月起，房屋供水出现问题，在晚上6时到11时，三楼四楼经常没水，对租户生活带来极大不便。原告多次向被告反映情况，要求解决供水排水问题，然而被告一直未予处理，严重影响到承租人对租赁房屋的正常居住。期间有租户因此突然终止租赁，现有租户因此要求减租。鉴于以上问题，原告于2017年8月3日发《催告通知书》于被告，要求其于2017年8月20日前解决以上问题，并协商赔偿原告损失，否则原告有权解除合同。被告在收到原告催告通知后，一直未予回应，也未作出任何处理，却于2017年9月5日、9月8日被告在未与原告协商也未通知原告的情况下，直接连续作出两份告示贴于出租屋门前，单方收回租赁房屋，致使原告的租户不再向原告支付租金。被告无视原告8月发出的《催告通知书》，以原告逾期超过15天未支付8月租金为理由，于2017年9月12日向原告发出未签字的《解除合同通知书》。原告认为，被告作为业主拒不配合外来租户办理居住证，拒不履行作为出租方对租赁物的维修义务，以及保证租赁物能正常使用的义务，已构成严重违约。经原告书面及电话催告，被告仍拒绝履行义务，导致租赁基础设施无法正常使用，房屋租赁合同目的无法实现。同时，被告在未通知原告的情况下，直接向租户贴告示要求收回出租屋，随后通知直接解除合同要求原告赔偿违约金无事实和法律依据。被告辩称，不同意朱桂华的全部诉请。双方签订租赁合同约定朱桂华应当在每月5号前将租金支付与我方，否则我方有解除合同的权利。本案中朱桂华不但拖欠租金超过5日，且违反合同第6.3条，我方有权解除合同收回租赁物。朱桂华在诉状提出的我方违约的3点均无事实依据且合同第6.4条明确修复费用由乙方自行负责，在此前提下，我方从未不配合其办理居住证，朱桂华也从未向我方提出，也无合同依据。第二，诉状中提及大雨时一楼积水，我方在得到催告后，已针对该情况多次配合朱桂华进行协商，但周边房屋的基建是符合国土部门的相关规定，并有施工证等，我方无法干涉他人的合法权利。并且据我方向租户了解，并没有大雨积水的情况，台风、暴雨时出现积水是由于自然灾害导致。其陈述无事实依据。第三，诉状中提及的供水问题，8月3日我方到现场与朱桂华解决，但涉案租赁物的供水并没有问题，且由于我方出租给朱桂华时，房屋总数量为6间左右（每层2间，共3层），但朱桂华擅自增加改变结构，将每层增加至3-4间房，楼顶也增加违章建筑，其私自增加租户必然造成用水供应量不足，我方也出资对水电进行检修，已完成出租方的义务，我方无违约行为，故无需支付违约金。根据合同第4条的约定，押金是在租赁期满后才退还，第6条不得擅自改变房屋用途，若改变租金不予退还。本案租赁合同的解除是因朱桂华不缴纳租金违约而解除，并不属于租赁期满而结束。故押金不具备合同约定的退还条件。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原润梅提交的2份EMS邮单、物流查询截图、解除合同通知及声明不能证明邮寄文件的内容，且邮件被退回，故本院对其证明内容不予确认；2.原润梅提交的视频、朱桂华提交的相片、照片，无法反应录像时间地点，有被篡改的可能，本院对其真实性不予确认；3.原润梅提交的四份证明及朱桂华提交的声明、关于2017年9月份承租人（朱桂华）无法再向租户收租情况均属证人证言，证人未出庭作证，故除朱桂华确认的部分证明内容外，且其他证明内容与声明内容相互矛盾，本院对该组证据的证明力不予确认；4.朱桂华提交的三、四楼租户问题反映系案外人出具，无法核实其真实性，本院对其证明力不予确认；5.朱桂华提交的告示无法证明张贴的主体，本院对其证明力不予确认；6.朱桂华提交的微信聊天记录不能证明双方身份，本院对其证明力不予确认；7.朱桂华提交的电话录音无法核实通话双方的身份，本院不予审查；8.朱桂华提交的黄岐自来水管理站水费通知书无法证明缺水的事实；9.朱桂华提交的存折为原件，本院对其形式真实性予以确认；10.朱桂华提交的购物手机截图，无法证明与本案存在关联，本院对其证明力不予确认。11.证人原某是签订涉案合同的见证人，应对本案事实较为了解，且其与原润梅是堂兄妹关系，朱桂华申请其作为证人出庭作证，其证言可信度较高，故本院将结合当事人陈述及采信的证据对其证言内容进行综合认定。本院结合采纳的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区XX号，建筑面积为229.62平方米，权属登记人为原润梅，已取得房地产权证。2012年7月21日，原润梅（出租方、甲方）与朱桂华（承租方、乙方）、原某（见证人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作出租住房使用，建筑面积为230平方米（不包括上盖石棉瓦天台和屋外简易房子面积）。租赁期限自2012年8月1日至2024年7月31日止，共12年。每月租金2000元，从2017年8月1日起，每月租金2300元，2022年8月1日起每月租金2645元。租金按月结算，乙方在每月的5号前支付给甲方。房屋租赁押金相当于一个月租金2000元。乙方未经甲方同意，擅自改变房屋用途的，甲方可解除合同并收回该房屋，房屋租金押金不退回乙方。乙方应按时交付租金，每逾期一日，按月租金的3%向甲方交付违约金。如逾期15日，甲方有权解除合同并没收房屋租赁租金（诉讼中，双方均确认此处的租赁租金包括押金），收回房屋。乙方提出要对该物业进行局部改建和装修，经甲方同意乙方在确保安全、不损坏房屋主体结构的前提下，可对天台石棉瓦顶及楼层进行简单改建，改建费用由乙方承担。合同期内如有一方违约，则需一次性向对方支付50000元违约金。2017年8月3日，朱桂华向原润梅出具《催告通知书》，载明承租过程中存在出租人不配合办理租客居住证，2015年年初起周边基建导致下水道堵塞造成每逢大雨天气一楼被水浸，2016年6月起晚上6时至11时经常出现二、三楼不能供水的问题，要求原润梅于2017年8月20日前解决以上问题，否则终止合同并赔偿损失。原润梅确认收到该催告通知书。2017年8月3日，原润梅因处理涉案房屋供水问题支出共885元。2017年9月起，涉案房屋各分租户直接向原润梅交租。朱桂华自认其已收取各分租户的2017年8月31日之前的租金。2017年9月13日，原润梅向朱桂华发出《解除合同通知书》，朱桂华于次日收到该通知。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自身义务。朱桂华作为承租方应履行按时支付租金的义务，其自认截止至本案辩论终结之日尚未支付2017年8月1日之后的租金予原润梅，且其已收取各租户8月租金，朱桂华拖欠租金的行为存在过错；原润梅作为业主及出租方应保证涉案房屋能为承租人正常使用，根据证人证言内容及朱桂华发出的催告通知书，涉案房屋确实存在供水及积水问题，涉案合同约定租赁用途为出租住房，部分房间不能正常供水且一楼大雨天气会积水的情况，的确会影响涉案房屋的对外出租，原润梅未举证证明已排除相应障碍，故其在履行涉案合同过程中亦存在过程。综上，双方就涉案合同的解除均存在过错，损失各自承担，故朱桂华主张原润梅支付违约金50000元，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，朱桂华主张返还押金2000元，本院予以支持。关于房屋改建的问题，原润梅未举证证明朱桂华改建了涉案房屋，故本院对原润梅主张朱桂华因此构成违约的意见不予采纳。关于办理居住证的问题，涉案合同并未约定原润梅应承担该义务，朱桂华不能因此主张原润梅存在过错，对朱桂华的相应主张，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告原润梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金2000元予原告朱桂华；二、驳回原告朱桂华其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费550元（原告已预交），由原告负担525元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一七年十一月二十九日书记员  罗静雯