文书内容湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民终603号上诉人（原审原告）：湖南永寰投资管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道办事处凉塘路社区东升路48号综合楼4005室。法定代表人：黄振宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾源凯，湖南湘和律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思佳，湖南湘和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰格林纸集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区东升路48号。法定代表人：黄欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨章保，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小兵，湖南纲维律师事务所律师。上诉人湖南永寰投资管理有限公司（以下简称永寰公司）因与被上诉人泰格林纸集团股份有限公司（以下简称泰格林纸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第170号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。永寰公司的委托诉讼代理人曾源凯、雷思佳，泰格林纸公司的委托诉讼代理人杨章保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永寰公司上诉请求：1、撤销（2015）长中民三初字第170号民事判决并依法改判，支持上诉人的诉讼请求，判决被上诉人赔偿拆除、重建、装修费用24482277.46元并支付100万元违约金。2、判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人出租的房屋不符合《综合楼房屋租赁合同》约定是双方纠纷产生的根本原因，现被上诉人要求解除合同，应当赔偿上诉人的损失。二、一审司法造价鉴定存在各种疏漏，鉴定金额明显低于实际投入，上诉人的合法权益难以得到保护。三、本案应该与（2015）长中民三重字第01745号案件并案处理，以便全面查清本案事实，但是一审法院无视上诉人的申请，严重违反法律程序。泰格林纸公司辩称：1、泰格林纸公司不存在违约，没有及时办理房产证不影响对方使用，对于裙楼的状况，双方签订合同时明知。2、原鉴定意见程序合法，结论正确。3、对方提起的诉讼与我方的起诉是两个不同的法律关系，一审法院分开审理不违反程序。请求驳回上诉。永寰公司一审诉讼请求：一、判令泰格林纸公司向永寰公司支付因违约造成的租金损失约586.66万元（从2012年10月18日至2014年1月6日期间的租金）；二、判令泰格林纸公司向永寰公司支付危房拆除及重建费用及停车场、大门、绿化等建设费用1365万元；三、判令泰格林纸公司向永寰公司支付违约金100万元；四、判令泰格林纸公司承担本案诉讼费用。永寰公司于2017年2月24日向本院提交《追加诉讼请求申请书》，变更后的诉讼请求为：一、判令泰格林纸公司向永寰公司支付因违约造成的租金损失约586.66万元（从2012年10月18日至2014年1月6日期间的租金）；二、判令泰格林纸公司向永寰公司支付危房拆除及重建费用及停车场、大门、绿化等建设费用24482277.46元；三、判令泰格林纸公司向永寰公司支付违约金100万元；四、判令泰格林纸公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2012年7月6日，被告泰格林纸公司（甲方）与原告永寰公司（乙方）签订《综合楼房屋租赁合同》。合同第一条“出租房屋情况”：1、甲方自愿将位于长沙市星沙经济技术开发区凉塘路与东升路交汇处，长沙县政务中心对面的泰林纸集团总部综合楼租赁给乙方，作为餐饮、住宿等项目经营使用；2、经营面积13000㎡，综合楼共13层（含地下层及裙楼）……；3、该房屋的公用或合同部分的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况、水、强电、气、消防等现有配套设施状况，由甲方在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。……；4、甲方作为该房屋的唯一合法产权人与乙方建立租赁合同关系。甲方应保证其对本合同所涉之租赁房屋及配套附属设施等享有所有权及合法处置权；甲方应提供经其签章确认的房屋产权证明等相关文件复印件交乙方存档备查。如因上述原因导致合同解除或影响乙方的正常使用，甲方应按乙方实际损失给予赔偿，并退还乙方风险抵押金；5、乙方租赁甲方的房屋用于餐饮、住宿等商业用途，水、电、气及消防等各项基础配套设施完善，并经相关部门验收合格，餐饮、住宿等商业用途的相关证照和营业手续，由乙方自行办理并承担相关费用，甲方予以配合。第二条“房屋租赁期限和交付日期”：1、该房屋租赁期自2012年4月18日（含租日）起至2027年4月17日止共计15年；2、甲方于2012年4月18日前向乙方交付该房屋（交房日）。甲方给予乙方免租金装修期6个月。自合同签订之日起开始计算，即自2012年4月18日起至2012年10月17日止。3、本合同双方协商的租期为15年……；4、本房屋经营性质：餐饮、住宿及各种合法的项目。第三条“租金标准数额、支付方式和期限”：1、本房屋租金为40万元/月，即480万元/年。另乙方承担甲方总部员工在外租用宿舍费用3万元/年（支付的时间、方式同房屋租金），如甲方总部员工整体搬出该综合楼所在的院子，乙方不再承担甲方总部员工宿舍费用3万元/年；2、租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金按季度支付，提前七天支付下一季度的租金。……；3、乙方不按时交纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的5‰向甲方支付滞纳金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同；如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方并向甲方支付解除合同时当年三个月的房屋租金作为违约金。第五条“房屋使用要求和维修责任”1.4甲方同意乙方根据经营需要对租赁房屋进行装饰装修和改扩建等，但不得损坏房屋主体结构等。为保证乙方对该租赁房屋建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，甲方同意向乙方提供与乙方工程相关的建筑物图纸（含水、电、消防施工图）。乙方应在工程改造完成后将改建图纸交甲方存档。由乙方负责办理消防、环保等相关审批手续，甲方应给予配合。对因乙方超标排放污水、烟尘、噪音而引起的罚款、整改费用以及乙方经营相关的所有费用由乙方负责承担。第六条“房屋返还时的状态”1、租期届满，乙方应在本合同租期届满后的7日内返还该房屋，不得以任何理由拖延归还房屋。如逾期返还，每逾期一天，按原日均租金标准的3倍交纳房屋使用费，并按当年房租总额的5‰向甲方支付违约金。2、返还房屋时应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装饰装修及扩建等所添附的未形成附合的装饰装修部分设施、设备和器具（包括电梯）等（甲方原有的设备、设施除外），乙方有自由处置权。已形成附合的部分，如租期届满或乙方违约原因解除合同的，无偿留归甲方。合同还就房屋转租、转让和交换，其他费用的承担等进行了约定。同日，被告泰格林纸公司与原告永寰公司签订了《综合楼房屋租赁合同补充协议》，就停车位划分、设施设备的维修、前后门改造、多功能厅使用等事项进行了约定。其中补充协议第三条“前后门改造”：乙方对前后门的改造方案经甲方同意后方可实施，要求美观大方、功能合理，甲乙双方共同使用，门岗管理由乙方负责。合同签订后，被告泰格林纸公司即将涉案房屋交付给原告永寰公司使用。原告永寰公司收房后，以涉案房屋的裙楼部分不符合消防验收标准为由，对裙楼部分进行了改建，并于2014年1月6日成立了瑞豪华廷公司，将涉案房屋交由瑞豪华廷公司经营餐饮和住宿。原告永寰公司无证据证明对裙楼进行改建取得了被告的同意，被告也无证据证明对改建行为进行过制止，且双方对改建费用的负担并无明确约定。本院依法委托鉴定机构对改扩建及装饰装修工程造价进行了鉴定，鉴定结论金额为24482277.46元，其中建筑工程为2749433.46元，装饰装修工程为17378041.33元，园林（景观）绿化工程为1082330.67元，安装部分为3272472元。被告以原告拖欠租金为由已另行提起诉讼，请求解除租赁合同并要求原告支付拖欠的租金及违约金。原告以被告提供的房屋不符合约定条件为由，要求减免租金，并要求被告承担改建的相关费用。另查明，2013年7月24日，长沙县房地产交易管理所出具证明，载明涉案综合楼于2007年7月办理了在建工程抵押，暂未办理房屋产权证。被告泰格林纸公司分别于2007年7月24日、25日，取得涉案综合楼主楼的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，载明建设规模为10978㎡。2017年1月6日，被告泰格林纸公司办理了涉案房屋的产权登记，产权号码为湘（2017）长沙县不动产权第0000664号，房屋建筑面积为14137.04平方米。一审法院认为：一、泰格林纸公司与永寰公司于2012年7月6日签订的《综合楼房屋租赁合同》和《综合楼房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，但双方在租赁合同中所约定的13000㎡租赁房屋中，泰格林纸公司只取得了12层主楼共计10978㎡房屋的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，关于10978㎡主楼部分的房屋租赁约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，2012年10月18日至2014年1月6日期间双方租赁关系处于存续期间，永寰公司对主楼部分仍在进行使用，该期间内永寰公司虽对副楼部分进行了拆除重建，但不能以副楼部分存在瑕疵而否定主楼部分的使用功能，永寰公司未能证明对副楼部分的拆除重建是对主楼部分使用的前提条件，另永寰公司发现副楼部分存在瑕疵加之泰格林纸公司并未同意将拆除重建期间作为免租期后，并未以泰格林纸公司违约为由要求解除合同，故其仍应当支付2012年10月18日至2014年1月6日期间主楼部分租金，故对于永寰公司要求泰格林纸公司支付因上述期间内主楼部分租金损失的诉讼请求不予支持；超出10978㎡面积部分的房屋（副楼），因泰格林纸公司未提交合法建筑手续，关于该部分房屋的租赁约定无效，泰格林纸公司无权要求永寰公司支付超出上述面积部分的房屋租金，因永寰公司向泰格林纸公司已付租金中并未对主楼及副楼部分予以区分，永寰公司仍拖欠泰格林纸主楼部分租金，本院在处理另案（原告泰格林纸公司诉被告永寰公司、湖南瑞豪华廷花园酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，（2015）长中民三重初字第01745号）时已对该副楼部分的租金进行了减免，故本案不再重复处理。综上，永寰公司提出要求泰格林纸公司支付从2012年10月18日至2014年1月6日期间的租金损失586.66万元的诉讼请求，因永寰公司对副楼进行改造并未影响其对主楼的使用，且无证据证明主楼存在瑕疵，以及对副楼部分的租金已经进行了减免，该请求并无事实和法律依据，本院不予支持。二、泰格林纸公司提供给永寰公司的房屋，因副楼部分不符合作酒店的消防标准，永寰公司无证据证明征得泰格林纸公司同意的前提下进行拆除重建，但泰格林纸公司也无证据证明在永寰公司拆除重建过程中进行过制止，考虑到该拆除重建行为历时一年有余，泰格林纸公司对永寰公司的拆除重建行为不可能不知情，在该期间并未明确提出反对意见，对拆除重建行为视为同意，该拆除重建行为系对主楼部分的改扩建。另该房屋改扩建完成后，泰格林纸公司已向不动产登记部门办理了不动产权属证书，属于实际受益人。因双方对改建费用的承担未进行约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。因此，本案的副楼改扩建费用2749433.46元应由泰格林纸公司承担。三、关于本案所涉的装修费用17378041.33元，双方并未约定装修费用应由泰格林纸公司承担。1、如果双方租赁合同能够继续履行，则永寰公司无权要求泰格林纸公司承担因永寰公司经营酒店而对涉案房屋进行装修所产生的相关费用；2、永寰公司并未提出因泰格林纸公司存在违约行为而要求解除合同，而现因永寰公司拖欠租金，泰格林纸公司已经另案起诉请求解除合同，而根据合同约定，如租期届满或者乙方违约原因解除合同的，无偿留归甲方，故如因永寰公司原因导致合同解除的情况下，永寰公司要求泰格林纸公司支付装修费用的诉讼请求，与合同约定不符，本院亦不予支持。四、关于园林（景观）绿化工程1082330.67元，因属永寰公司为进行酒店经营所作出的环境提升，双方对相关费用并未进行约定，应当由永寰公司承担，故对该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于安装部分3272472元，因合同约定未形成附和的装饰装修部分设施、设备和器具（包括电梯），乙方有自由处置权。因此，对于该部分设施、设备和器具，永寰公司可自行处置，其要求泰格林纸公司支付安装部分费用的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。六、双方合同约定，如甲方在租赁期间违约解除合同，甲方应赔偿乙方所有装修改造费用，并支付违约金100万元。本案中永寰公司自身存在逾期支付租金的情形，泰格林纸并非违约解除合同，且永寰公司并未提供因泰格林纸公司违约行为所造成实际损失的证据，故对永寰公司要求泰格林纸公司支付违约金100万元的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、泰格林纸公司于判决生效之日起七日内支付永寰公司拆除重建费用2749433.46元；二、驳回永寰公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211794元，由永寰公司负担193156元，泰格林纸公司负担18638元；鉴定费200000元，由永寰公司负担182000元，由泰格林纸公司负担18000元。本院二审期间，永寰公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对永寰公司提交的证据，泰格林纸公司提出了异议，认为与本案不具有关联性。本院经审查认为，永寰公司提交的证据为电费明细单和酒店消费挂帐单等，这些证据涉及租金抵扣，与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。根据原卷材料及各方当事人对原审法院所认定事实的承认，本院经审理查明：原审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、原审程序是否违法；2、泰格林纸公司是否存在违约情形，应否承担相应责任。一、关于原审程序是否违法的问题。永寰公司上诉提出，其在（2015）长中民三重字第01745号民事案件发回重审后即申请撤回本案，要求提起反诉，但一审法院未将本案及其反诉案合并审理，程序违法。对此，本院认为，泰格林纸公司与永寰公司、瑞豪华廷公司就本案事实发生的争议已另行向长沙市中级人民法院起诉，虽然泰格林纸公司的起诉内容与本案有相关性，但两案并不属于法律规定的应当合并审理的范围，故一审法院对本案单独审理并无不当，上诉人提出原审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。二、关于泰格林纸公司是否存在违约情形，应否承担相应责任的问题。永寰公司上诉提出泰格林纸公司用于出租的房屋不符合合同约定，应承担违约责任。经查，涉案租赁房屋由两部分组成，其中主楼部分办理了建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，虽然在涉案租赁合同签订时，主楼已经办理了在建工程抵押，房产证也迟至2017年才取得，但这些情形并不影响主楼的使用功能，亦不能证明主楼系违法建筑，事实上，永寰公司在与泰格林纸公司签订涉案租赁合同后，即对主楼部分进行装修并使用至今，其并未提交证据证明上述问题影响其对租赁物的正常使用，故本院对双方当事人签订的租赁合同中关于主楼部分的效力予以确认，永寰公司应当按照合同约定向泰格林纸公司按期缴纳主楼部分的租金。永寰公司上诉还提出综合楼副楼属违章建筑、未提供消防验收合格证的问题。因合同订立时双方对副楼的状态是明知的，且本院在另一案中【（2017）湘民终614号上诉人永寰公司、瑞豪华廷公司与被上诉人泰格林纸公司房屋租赁合同纠纷】已认定双方关于副楼部分的租赁无效并免除永寰公司、瑞豪华廷公司支付租金的义务，鉴于副楼存在的瑕疵及未办理消防验收并未影响主楼经营，且本案中永寰公司自身存在逾期支付租金的违约情形，泰格林纸公司并非单方解除合同，故本院对永寰公司上诉提出泰格林纸公司违约并应赔偿损失的上诉理由不予支持。永寰公司上诉还提出一审司法鉴定所确认的金额明显低于实际投入，但其未提交证据否定鉴定意见，故本院对该上诉主张亦不予支持。综上所述，永寰公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费211794元，由湖南永寰投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  唐雨松审判员  刘 杨二〇一七年十一月二十八日书记员  杨 涛