福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初4037号 原告：林明艺，男，1980年11月19日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，住福建省安溪县。 原告：林礼贤，女，1981年8月20日出生，汉族。 户籍地福建省安溪县，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。统一社会信用代码：91350502705195207Y。 法定代表人：庄学金，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 原告林明艺、林礼贤与金盾房地产公司泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林明艺、林礼贤的特别授权委托诉讼代理人林宝成、金盾房地产公司的特别授权委托诉讼代理人郭杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林明艺、林礼贤向本院提出诉讼请求：1.金盾房地产公司立即向产权登记机关办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付林明艺、林礼贤；2.金盾房地产公司向林明艺、林礼贤支付逾期办证违约金（按逾期180天内交房违约金标准，每日支付已付款276,031元万分之零点五的标准，自2014年6月30日起支付至办证之日止）；3.金盾房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年7月5日林明艺、林礼贤与金盾房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购入金盾豪庭2幢2018号商品房，购房总价款276,031元，已全部付清。合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不能退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金”，合同约定交房最后期限为2014年3月31日，90天后即2014年6月30日开始逾期办证，按逾期180天内交房违约金标准，每日支付应付款276,031元万分之零点五的逾期办证违约金。 金盾房地产公司辩称，1、逾期办证是施工单位不配合，违约责任不在本公司。2、本案林明艺、林礼贤主张已经超过诉讼时效，林明艺、林礼贤与金盾房地产公司双方对于逾期办证约定的银行同期存款利率，该利率是按年利率0.35%，原告主张日万分之零点五的违约标准没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、林明艺、林礼贤提供的《商品房买卖合同》、不动产专用发票复印件，以此证明林明艺、林礼贤向金盾房地产公司购买讼争商品房，合同购房款276,031元付清，金盾房地产公司逾期没有交房及逾期没有履行办证义务的事实。逾期办证日期应自2014年3月31日90天后起算，即2014年6月30日起算。金盾房地产公司质证认为，对证据无意见，但如果法院认为诉讼时效没超过，原告认可的交房时间是2014年9月24日，结合合同第十四条关于产权登记的约定应当是房屋交付后90日开始计算，也就是2014年12月25日开始计算逾期办证的违约金。2.金盾房地产公司提供气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件，以此证明本案具有合同约定的顺延交房的情况，2014年3月31日不是最终交房时间；林明艺、林礼贤质证认为，高温天气没有明细表，无从确定真假。高温和降雨天气存在部分重合，降雨高温天气和周末休息日重合。 本院认为，林明艺、林礼贤提供的《商品房买卖合同》、不动产专用发票，符合证据的采信条件，可以证明双方约定买卖商品房、房款支付、房屋交付、违约责任等事项，依法予以采信。因林明艺、林礼贤与金盾房地产公司于2012年7月5日签订《商品房买卖合同》，约定于2014年3月31日前交房，故金盾房地产公司提供的除2012年7月5日至2014年3月31日期间之外的气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件欲证明的事项发生时间点均不在合同签订日至约定的交房日期间，该部分证据与本案不具有关联性，本院不予采信；2012年7月5日至2014年3月31日期间的气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件，符合证据“三性”条件，依法予以采信。 本案的争议焦点：1、林明艺、林礼贤主张逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效？3、林明艺、林礼贤主张逾期办证违约金如果没有超过诉讼时效期间，违约金应该如何计算？对上述争议焦点，分析如下： 1.林明艺、林礼贤主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间？ 根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。双方约定以日为单位累计计算逾期办证违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因双方约定于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，涉案房屋于2014年9月24日交付，金盾房地产公司最迟应于2014年12月23日让林明艺、林礼贤取得房屋权属证书。林明艺、林礼贤于2017年8月10日（《中华人民共和国民法总则》施行前）向本院提起诉讼要求金盾房地产公司支付逾期办证违约金，其中2015年8月10日之前产生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予保护；但2015年8月10日之后产生的逾期办证违约金并未超过诉讼时效期间。金盾房地产公司关于本案林明艺、林礼贤起诉逾期办证违约金超过诉讼时效期间的辩称意见，部分符合法律规定，本院依法予以采纳。 2.林明艺、林礼贤主张逾期办证违约金如果没有超过诉讼时效期间，违约金应该如何计算？ 根据《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。林明艺、林礼贤认为，确认2014年银行同期活期存款年利率0.35%,但本案违约金以已付购房款日万分之零点五计算；金盾房地产公司认为，应当按照银行同期活期存款年利率0.35%计算。 本院认为，该合同条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。合同中未有其他非格式条款或补充约定，2014年银行同期活期存款年利率为0.35%，因此应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾房地产公司的解释，即逾期办证违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月5日，林明艺、林礼贤（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：0414020）。合同约定：林明艺、林礼贤向金盾房地产公司购买安溪县金盾豪庭第2幢20层18号房屋，价款为276,031元。合同第八条约定：出卖人应当于2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，林明艺、林礼贤向金盾房地产公司支付了全部购房款。2014年9月24日，金盾房地产公司将涉案房屋交付给林明艺、林礼贤使用。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，林明艺、林礼贤也未能取得房屋权属证书。 本院认为，林明艺、林礼贤与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，林明艺、林礼贤依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的材料提供给林明艺、林礼贤，系属违约行为，依约应承担逾期办理房屋权属证书的民事责任。林明艺、林礼贤于2017年8月10日提起诉讼主张逾期办证违约金，部分超过诉讼时效期间，本院依法保护自2015年8月11日起产生的逾期办证违约金。因林明艺、林礼贤选择不退房，故金盾房地产公司应自2015年8月11日起至将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给林明艺、林礼贤之日止按已付购房款276,031元的日万分之零点三五向林明艺、林礼贤支付逾期办证违约金。 综上所述，林明艺、林礼贤请求支付逾期办证违约金中于法有据的部分，依法予以支持。金盾房地产公司辩称中符合法律规定的部分，本院予以采纳；不符合法律规定的部分，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内办理房屋所有权初始预登记并向林明艺、林礼贤提供办理安溪县金盾豪庭第2幢20层18号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2015年8月11日起按已付购房款276,031元的日万分之零点三五向林明艺、林礼贤支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给林明艺、林礼贤之日止；若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回林明艺、林礼贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元，由林明艺、林礼贤负担50元、由泉州市金盾房地产开发有限公司负担138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈琳冰 人民陪审员  陈秀珠 人民陪审员  傅锦坪 二〇一七年十一月二十四日 书 记 员  陈 洁 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -9-