广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初16227号原告：尤建平，女，1983年8月3日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：黄祝春，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：江辉成，广东道邦律师事务所实习律师。被告：黎雪丽，女，1985年8月10日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。被告：冯荣基，男，1983年12月4日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。两被告共同委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。原告尤建平与被告黎雪丽、冯荣基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤建平及其委托诉讼代理人黄祝春、被告黎雪丽及其委托诉讼代理人邱运忠到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告双倍返还定金160000元及房贷款5250元，并赔偿原告损失585000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年6月，原告在58同城上看到被告黎雪丽发布的售楼信息，经过双方看楼和协商，两被告与原告于2016年6月19日签订《二手房购房定金合同》，合同约定：被告黎雪丽将佛山市顺德区××号房屋（含房屋内的设施设备）以615000元出售给原告；原告需于2016年6月19日支付购房定金50000元，2016年6月20日支付购房定金30000元，过户所产生的税费由原告负责；被告保证收到购房定金后，于2016年10月3日前迁出，迁出时交付房屋所有钥匙；房屋正式交付前，被告应当与开发商结清水费、电费、物业费等；被告应于2016年12月31日前按银行约定还贷，如房产证未在2016年12月31日前办理成功，之后3个月还贷费用由原告转账方式到被告指定农业银行账户，实际还贷费用从总剩余房款中扣除；合同自签字生效。《二手房购房定金合同》生效后，原告按合同约定支付购房定金80000元，被告也于2016年10月3日迁出，并将房屋交付给原告使用。原告还按合同约定向被告支付了房贷款5250元。2017年10月10日，原告收到被告委托广东容桂律师事务所发来的《律师函》，被告以原告未按时交付购房定金和原告擅自出租房屋为由要求解除《二手房购房定金合同》。原告认为，原被告签订的《二手房购房定金合同》合法有效，原告已经依约支付购房定金80000元和房贷款5250元，原告出租房屋被告也是同意的，现被告要求解除《二手房购房定金合同》的理由完全不能成立。因被告无理解除《二手房购房定金合同》，被告的行为已构成违约，被告应当向原告双倍返还定金160000元，因《二手房购房定金合同》约定房屋的成交价为615000元，而该房屋现在的市场价为1200000元，被告违约解除合同的行为给原告造成585000元损失，被告应予赔偿。两被告辩称，一、定金合同签订后原告违约在先，没有按合同约定的条款交付定金；二、被告之所以交钥匙给原告，是因为原告提出其丈夫经常从深圳出差到顺德，需要有落脚点，被告交钥匙的行为并不代表同意原告对案涉房屋对外出租，被告也从未同意原告出租房屋；三、双方签订的合同是定金合同，并非房屋买卖合同，按定金罚则，任何一方违约，需罚没定金，或双倍返还定金，原告现主张的损失超出定金合同的范围，其损失主张不能成立；四、原告取得被告交付的钥匙后，私自出租房屋获利，被告要求原告将获利返还给被告，正是被告另案起诉中诉求的第二项。综上，因原告违约，原告已交付的80000元定金不应返还，其主张的损失没有事实和法律依据，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1-4、6，两被告对真实性无异议，本院予以采信。证据5，两被告确认是原被告的全部聊天记录，本院予以采信。两被告提交的证据1-6，原告无异议，本院予以采信。证据7，原被告之间的聊天记录以原告提交的双方完整聊天记录为准；其他的聊天记录原告确认真实，本院予以采信。证人证言，本院对房屋现已出租的事实予以采信，至于原告是否擅自出租，属于本院事实认定范畴。经审理查明：2016年6月19日，黎雪丽、冯荣基（甲方）和尤建平（乙方）签订《二手房购房定金合同》，约定：乙方购买的房屋位于××号，甲方暂未取得该房屋的所有权证，甲方持有商品房买卖合同，甲方同意乙方在支付定金80000元后，将商品房买卖合同交付于乙方作为约束。甲方尽量于2016年12月31日前加快办理好一手房产证；双方一致同意该房屋成交价格为615000元，房屋内保留设施设备；签订本合同时，乙方向甲方支付80000元购房定金（2016年6月19日支付50000元，2016年6月20日支付30000元），作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保；甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方无须返还已收取的定金；甲方保证于收取购房定金后，于2016年10月3日前迁出，迁出时并交付房屋所有钥匙；甲方应于2016年12月31日前按银行约定还贷，如房产证未在2016年12月31日前办理成功，之后3个月还贷费用由乙方转账方式到甲方指定农业银行账户，实际还贷费用从总剩余房款中扣除。尤建平于2016年6月19日支付定金30000元，2016年6月20日支付定金50000元。黎雪丽出具收据确认2016年6月19日收到尤建平购房定金80000元。因案涉房屋未能在2016年12月31日前办理房产证，尤建平向黎雪丽支付了2017年1月、2月、3月的房贷款共5250元。尤建平于2017年1月5日与案外人田树明签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给田树明，租赁期限自2017年1月5日至2018年1月4日，租金每月2000元。2017年10月9日，案涉房屋办妥房产证。同日，黎雪丽和冯荣基委托律师向尤建平寄送律师函要求解除《二手房购房定金合同》。庭审中，尤建平、黎雪丽和冯荣基均同意解除《二手房购房定金合同》，按现状交还房屋。双方协商一致同意案涉房屋现值1000000元。尤建平、黎雪丽同意返还尤建平房贷款5250元。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《二手房购房定金合同》合法有效，双方的权利义务应受法律保护。该定金合同明确约定了交易标的、成交价格及其他合同义务，虽然名为定金合同，但实际上原、被告双方的真实意思就是房屋买卖，只是由于房屋过户条件未成就而未进一步履行其他的交易手续，故原、被告之间的房屋买卖合同关系成立。关于原告或被告是否违约。合同约定原告应于2016年6月19日支付定金50000元，2016年6月20日支付定金30000元，但原告在2016年6月19日仅支付30000元，余款50000元在2016年6月20日支付，虽与合同约定不符，但两被告出具收据确认2016年6月19日收到原告定金80000元，可见两被告对此是没有异议的；前后两天支付金额不同的瑕疵并不构成根本违约，也没有对被告产生实质性的影响，故两被告以此为由主张原告违约在先并要求解除合同无理，本院不予支持。两被告辩称原告擅自出租案涉房屋构成违约。对此，本院认为，两被告已按合同约定将案涉房屋交付原告使用，原告对房屋享有使用权，至于原告是自用还是出租，原告可自行决定，且《二手房购房定金合同》没有禁止原告将房屋出租的约定，原告出租房屋收取租金并没有违约合同约定。从原告与被告黎雪丽的微信聊天记录可看出，被告黎雪丽允许原告将案涉房屋出租给同学居住，只要不是“乱七八糟”的人即可，可见被告对于原告出租案涉房屋是同意并知情的。即使后来被告明确反对出租，也是对《二手房购房定金合同》的变更，原告不同意，双方没有达成一致意见，关于禁止出租的约定并不生效。因此两被告以此为由主张原告违约在先要求解除合同无理，本院亦不予支持。两被告在合同履行期间无故提出解除合同，已构成违约，原告依合同约定要求两被告双倍返还定金160000元有理，本院予以支持。关于原告主张的赔偿损失问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”两被告违约，对原告造成房价上涨导致的损失。原告为了达到居住的目的，在合同解除后仍需要购置类似房屋，确实需要多支付购房款。综合考虑原告的损失，定金80000元并不足以弥补原告因被告违约受到的损失，参考原、被告协商确定的案涉房屋现值，本院酌定两被告向原告赔偿200000元。关于原告要求两被告返还房贷款5250元，两被告无异议，本院予以确认，该房贷款属于原告代两被告支付的款项，与上述赔偿并不重合。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、被告黎雪丽、冯荣基应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尤建平双倍返还定金共160000元；二、被告黎雪丽、冯荣基应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告尤建平200000元；三、被告黎雪丽、冯荣基应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告尤建平房贷款5250元；四、驳回原告尤建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5651.25元（已减半收取）、保全费2020元，合计7671.25元（原告尤建平已预交），由原告尤建平负担3936.25元，被告黎雪丽、冯荣基共同负担3735元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇一七年十一月二十九日书记员  梁秀雯