江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初1907号原告：江西龙事达实业有限公司。法定代表人：周少龙，系该公司董事长。住址：江西省赣州市于都县。委托代理人：温健，系公司职员，代理权限：特别授权。委托代理人：徐晨，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：何芸，女，1980年7月18日生，汉族，于都县人。原告江西龙事达实业有限公司与被告何芸商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告江西龙事达实业有限公司（以下简称：龙事达公司）的委托代理人温健、徐晨到庭参加诉讼，被告何芸经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西龙事达实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》已解除，判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同网上登记备案手续；2、请求依法判令被告向原告偿还银行代扣保证金、利息、违约金等共计人民币376624.83元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金计人民币49431.3元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月18日，原告与被告何芸、黄小克签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20160803461号）及《补充协议》，双方约定被告购买原告开发的天成名都小区55#020303号住房，建筑面积为134.74㎡，房屋总价计人民币494313元，房款支付方式为商业贷款方式付款。原告为该抵押贷款提供阶段性保证，如被告不按时供款导致贷款银行要求原告承担保证责任3次以上的，原告在履行保证责任后有权单方面解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并要求被告按总房款的10%向出卖人支付违约金。此外，原告与工商银行于都支行签订了《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为被告在按揭贷款发放日至办妥抵押登记日期间承担阶段性连带责任保证。自2019年1月1日起，被告无故未及时向工商银行缴纳贷款及相应利息，累计共拖欠工商银行本息计人民币376624.83元，原告因作为被告贷款的连带保证人，故工商银行于2019年6月27日从原告保证金账户一次性扣划了12215.99元，于2019年11月27日扣划了364408.84元。综上所述，被告的行为已违反合同约定，严重损害原告的合法权益，原告经多次催告均未有效，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉请。被告何芸未提交书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交如下证据：1、营业执照复印件，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》复印件，证明原被告双方约定房屋买卖的相关事项，确认合同总价款为494313元，被告以银行贷款方式支付房款，同时双方对被告不按时供款导致的违约责任及法律后果进行了明确约定；4、《个人借款合同》复印件，证明被告因购买案涉房屋向工商银行贷款计人民币395000元整；5、《个人住房按揭贷款业务合作协议》复印件，证明原告对被告按揭贷款承担连带保证责任；6、保证金代偿通知书、扣款凭证复印件，证明因被告违约断供，导致工商银行从原告保证金账户共扣划376624.83元；7、黄小克出院证，证明黄小克于2019年1月26日死亡。被告未到庭质证，视为其对质证权放弃，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告龙事达公司具有从事房地产开发的资质，从事“天成名都”开发项目。2016年8月18日，原被告订立《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20160803461号）。原告将“天成名都”55栋020303号房卖与被告，《合同》约定：房屋总价款494313元，付款方式为按揭付款，在签订本合同前付清首付款计人民币99313元，按揭部分395000元，取得贷款后，由银行转付。同时，双方签订了《合同补充协议》，约定：第六条，采取银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息。因出卖人为该抵押贷款提供阶段性保证，故该房屋在办理正式抵押登记前，若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除《赣州市商品房买卖合同》，买受人需按总房款的10%向出卖人支付违约金；《赣州市商品房买卖合同》解除后，出卖人有权另行处置该房产，无需通知买受人。买受人已支付的房款在扣除违约金后无息返还。合同签订前，被告支付了首付款计人民币99313元。2016年8月26日，被告向工商银行于都支行办理了中长期一手房个人借款合同，借款金额为395000元，借款期限30年，被告委托贷款银行转存上述贷款在原告账户中，原告为该贷款提供阶段性保证担保。被告何芸自2019年2月起未偿还银行按揭贷款，截止2019年11月27日，工商银行于都支行在原告的保证金账户中扣划，用于代偿被告按揭贷款本息376624.83元。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》和《补充协议》以及被告与工商银行于都支行签订的《个人借款合同》是合同各方的真实意思表示，合法有效。房地产管理部门对原被告的房屋买卖办理了网上备案登记。在履行过程中，被告何芸自2019年2月起未再履行缴纳按揭贷款的责任，工商银行于都支行在原告的保证金账户中扣划376624.83元用于代被告偿还按揭贷款本息。根据《合同补充协议》第六条规定，采取银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息。因出卖人为该抵押贷款提供阶段性保证，故该房屋在办理正式抵押登记前，若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除《赣州市商品房买卖合同》，买受人需按总房款的10%向出卖人支付违约金；《赣州市商品房买卖合同》解除后，出卖人有权另行处置该房产，无需通知买受人。买受人已支付的房款在扣除违约金后无息返还。原告在履行了保证责任后，有权要求解除案涉合同，因此，原告要求确认解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，双方依据合同而获得的财产应当相互返还。原告未将案涉房屋交付给被告何芸实际占有使用，但双方已经网签了房屋买卖合同，进行了合同备案登记。合同解除后，被告何芸有义务配合原告龙事达公司办理网签备案手续的解除手续。被告何芸通过支付首付款及按揭贷款向原告支付了所有房款494313元，解除合同后，抵扣原告已经为被告垫付的银行贷款本息共计376624.83元，应予返还人民币117688.17元。原告要求被告偿还银行代扣保证金、利息、违约金共计369697.65元，上述计算中，已经包括了本金、利息和罚息等，已经在总房款中予以抵扣，原告的请求不予支持。根据原、被告合同约定，原告请求被告按总房款的10%支付违约金即人民币49431.3元的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西龙事达实业有限公司与被告何芸签订于2016年8月18日的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号合同编号：20160803461号）及《赣州市商品房买卖合同》；二、由被告何芸协助原告江西龙事达实业有限公司办理案涉房屋（天成名都项目55栋020303房）《赣州市商品房买卖合同》的解除备案登记；三、由被告何芸向原告江西龙事达实业有限公司支付违约金49431.3元；四、由原告江西龙事达实业有限公司退还被告何芸购房余款117688.17元；五、驳回原告江西龙事达实业有限公司的其他诉讼请求。以上原、被告应付的款项相抵，原告江西龙事达实业有限公司应向被告何芸退款68256.87元（117688.17元-49431.3元）。上述可执行事项，限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7791元，由原告江西龙事达实业有限公司负担5791元，被告何芸负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  谢元九人民陪审员  肖光辉人民陪审员  宋谷英二〇二〇年九月一日书 记 员  赖 帆