广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初1854号 原告：陈沛霖，男，1982年2月13日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：张国川，广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔维星，广西金狮律师事务所律师。 被告：慕光峰，男，1976年2月24日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：秦国武，广西作一律师事务所律师。 第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码91450103094638629F。 法定代表人：李柏晓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，女，该公司工作人员。 原告陈沛霖与被告慕光峰，第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告陈沛霖的委托诉讼代理人张国川、孔维星，被告慕光峰的委托诉讼代理人秦国武，第三人贵人公司的委托诉讼代理人秦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈沛霖向本院提出诉讼请求：1.判令慕光峰继续履行《房地产买卖及居间合约》，并将位于南宁市良庆区过户给陈沛霖，过户税费全部由慕光峰承担；2.判令慕光峰赔偿陈沛霖委托律师支付的律师代理费5000元。事实和理由：2017年3月14日，陈沛霖与慕光峰通过贵人公司签订一份《房地产买卖及居间合约》，约定：陈沛霖向慕光峰购买位于南宁市良庆区，建筑面积170.51平方米；成交价68万元，按揭贷款支付；如发生争议向法院起诉，败诉方承担对方处理纠纷所支付的律师费等全部费用。合约签订后，陈沛霖向慕光峰交付定金2万元，并办理了按揭贷款手续，银行亦同意发放贷款；但经陈沛霖及贵人公司多次催告，慕光峰拒不配合办理过户手续。为此，陈沛霖诉至法院，希望判如所请。 慕光峰辩称，1.慕光峰已配合办理了银行贷款等各种手续，陈沛霖已在起诉状中表明。2.导致案涉《房地产买卖及居间合约》不能履行的根本原因是陈沛霖违反约定，未按照约定支付部分购房款专项用于提前还款解押及“不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押”。综上，应驳回陈沛霖的诉讼请求。 贵人公司陈述称，案件由法院判决。 陈沛霖、贵人公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市良庆区屋登记在慕光峰名下，房屋所有权证号邕房权证字第××号，建筑面积170.51平方米，设定有银行抵押贷款。2017年3月14日，慕光峰作为卖方、陈沛霖作为买方、贵人公司作为经纪方，三方签订一份《房地产买卖及居间合约》（编号：NN0009113），就相关事项约定如下：陈沛霖向慕光峰购买南宁市良庆区屋，该房屋处于有抵押无查封状态，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待该房屋注销抵押后再办理过户手续；房屋的抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为47万元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，买卖双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押（注：须解押前另行与垫资方签署垫资协议，以及向垫资方或经纪方指定人员办理公证委托手续，买卖双方应予协助，同时卖方应将房屋产权证原件托管经纪方作为办理各项手续之用。垫资解押所产生的垫资费、公证费、加急费等费用按本合约或垫资协议约定承担为准。如因对垫资协议条款、费用及手续有异议的，买卖双方可另自行通过其他途径融资解押，且不以此作为取消本次交易之理由）；交易所产生的契税、个人所得税、查档费、晒图费、工本费、登记费、交易手续费、印花费、评估费、抵押登记费、权证过户手续费由买方缴纳；房屋交付时间为卖方收齐全部楼款三个日内；签订本合约后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议，签约当天应交付权属证明原件等材料经纪方保管至交易递件当日，保管材料以经纪方开具的收件收据为准；买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理房屋出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按房屋成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合约在违约行为终止之后的继续履行；自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方承担赔偿责任；如卖方违约的，须在3个工作日除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止；如买方违约的，须在7个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将房屋另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止；卖方未按约定期限将房屋交付买方使用的，每逾期一天，按房屋成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金；房屋成交价为68万元；买方付款方式为商业贷款，如委托经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在经纪方通知的规定期限内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合在办理过户前到指定的银行配合签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料（包括但不限于签署贷款合同、更换贷款银行所需的材料等）（注：若买方在第一次贷款金额审批低于原贷款金额，买方可更换一次贷款银行重新办理贷款手续，卖方必须无条件配合。银行的贷款审批通过后银行都是以电话的形式进行通知，卖方不得以未见书面审批通过通知为由拒绝履行合约，若拒绝履行则视为违约行为）；第一部分房款（定金款）2万元，签约当天定金由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；第二部分房款（尾期款）66万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算；如银行批准的贷款额少于买方申请贷款金额，二者相差金额，买方须在到房管部门过户递件并出具受理回执/领取名下《房屋所有权证》当天支付给卖方。该合约还就其他事项进行了约定。该合约签订后，陈沛霖向慕光峰支付了定金2万元。 另查明，2017年3月24日，慕光峰出具一份《委托书》，载明：慕光峰委托陈沛霖在南宁市良庆区屋解除抵押后，办理出售该房产的如下事项：代委托人协助买方到银行办理该房产的按揭贷款手续，签署相关合同与资料，签订房屋资金监管协议，并代收房款；代委托人签订售房所需的《存量房买卖合同》并到南宁市房屋产权交易中心办理上述房产的产权转移登记手续，签署相关文件和资料；代委托人办理不动产登记相关业务，并领取《不动产权证书》等。2017年3月27日，广西壮族自治区南宁市东博公证处出具（2017）桂东博证民字第5274号《公证书》，载明：慕光峰于2017年3月24日在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名和按指印。2017年7月10日，陈沛霖出具一份《声明》，载明：陈沛霖于当天从贵人公司拿走前述公证委托书原件（共6本）去履行买卖双方的合约条款等事宜。 还查明，截至庭审当天，陈沛霖未支付楼款用于案涉房屋的提前还款解押。2017年7月27日，陈沛霖与广西金狮律师事务所签订一份《委托代理合同》，载明：陈沛霖因与慕光峰房屋买卖合同纠纷事务，委托该所提供法律服务，律师代理费为5000元。同日，广西金狮律师事务所向陈沛霖出具一张5000元发票。 诉讼过程中，关于案涉《房地产买卖及居间合约》不能继续履行的原因，陈沛霖主张系慕光峰不配合办理垫资、解押过户手续，现陈沛霖愿意付款，但慕光峰已不愿意卖房；慕光峰主张系陈沛霖没有支付部分楼款进行解押，后面也没有办理解押；贵人公司陈述系案涉房屋没有及时解押。关于案涉房屋的解押义务由谁负担，陈沛霖主张应是慕光峰，但案涉《房地产买卖及居间合约》没有约定；慕光峰主张是陈沛霖，依据是案涉《房地产买卖及居间合约》约定；贵人公司陈述主要义务在陈沛霖，慕光峰是配合签订垫资解押协议，由于双方已进行委托公证，慕光峰的配合义务已完成。由于慕光峰表示不愿意继续履行案涉《房地产买卖及居间合约》，经本院释明，慕光峰表示不在本案中要求解除案涉《房地产买卖及居间合约》中的房屋买卖合同。 本院认为，本案的争议焦点：1.案涉《房地产买卖及居间合约》不能继续履行的责任在谁？2.慕光峰应否继续履行案涉《房地产买卖及居间合约》，并协助陈沛霖办理案涉房屋的权属过户手续，承担过户税费；3.慕光峰应否向陈沛霖赔偿律师代理费。 案涉《房地产买卖及居间合约》系陈沛霖与慕光峰的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。从案涉《房地产买卖及居间合约》约定的内容来看，陈沛霖与慕光峰约定案涉房屋的抵押登记注销处理方式为由陈沛霖支付部分购房款用于提前还款解押，不足部分由双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押，即案涉房屋的提前还款解押义务由陈沛霖负担，必要时才由慕光峰配合陈沛霖办理垫资结清解押，现由于陈沛霖未支付部分购房款用于案涉房屋的提前还款，致使案涉房屋的抵押登记未能注销，进而导致案涉《房地产买卖及居间合约》不能继续履行，故该不能继续履行的情形系由陈沛霖单方原因造成，应由陈沛霖自行承担相应违约责任。陈沛霖主张案涉《房地产买卖及居间合约》不能继续履行系因慕光峰的原因造成，由于案涉房屋的提前还款解押义务由陈沛霖负担，且双方已进行委托公证，故其主张慕光峰怠于履行合同义务，缺乏事实依据，本院不予采信。陈沛霖在不履行先行还款解押义务，单方违约在前的情形下，慕光峰有权拒绝陈沛霖的履行要求，陈沛霖要求慕光峰继续履行案涉《房地产买卖及居间合约》，并要求其承担案涉房屋的权属过户税费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。至于陈沛霖要求慕光峰赔偿律师代理费，由于案涉《房地产买卖及居间合约》不能继续履行系由陈沛霖单方原因造成，故该损失应由陈沛霖自行承担，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回陈沛霖的诉讼请求。 案件受理费10650元，财产保全申请费3920元，合计14570元，由陈沛霖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  覃文达 人民陪审员  孙科命 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  廖羽冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。