四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初6797号原告:王祥，女，1973年10月30日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：刘军，四川法光律师事务所律师，执业证号15115199810893223。被告：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A幢1-3层2-8号，统一社会信用代码91511500579617930E。法定代表人：童云峰，执行董事。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115200110565769。原告王祥诉被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称：立天唐人公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王祥及其委托诉讼代理人刘军，被告立天唐人公司的委托诉讼代理人杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《商品房认筹协议书》；2、被告承担违约责任，返还100万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2012年11月28日签订《商品房认筹协议书》，该协议书为格式文本，由被告提供，只是填写了申请人姓名，认筹位于宜宾市南岸西区金沙大道的唐人财富中心X-1-1-1号商品房，建筑面积121.38平米，允许面积误差10%，每平方米37161元，总价4510613元，认筹诚意金50万元。其余均为固定内容，包括在签订协议书时缴纳诚意金，诚意金作为订立商品房买卖合同的担保，协议签订后30日内签订《商品房买卖合同》，逾期未签，卖方另行出售该商品房，有权不返还诚意金。原告在约定期限内前往被告销售中心签订商品房买卖合同时，得知可出售的房屋建筑面积可能不足100平米，面积误差超过10%。尚未为此发生争议，未能签订合同。2016年1月11日宜宾市房地产测绘队出具《房屋面积测绘报告》，X-1-1-1号房屋建筑面积为93.57平米。因被告提供的可出售房屋面积小于认筹协议约定的房屋面积，不符合双方约定，导致不能签订商品房买卖合同，原告要求立即返还50万元担保定金，承担违约责任，双方协商无果。2014年10月27日被告在《宜宾日报》刊登《公告》，决定对于2014年10月30日仍未前往销售中心签订《商品房买卖合同》的业主，公司直接挞定认筹金。2017年8月1日，被告向原告发出《关于房屋挞定另售的告知函》，将违约责任反加原告，适用定金罚则，告知原告“我司不予返还你此前的诚意金”。原告认为，被告借房屋销售之名，虚假宣传，诱骗买房人签订认筹协议，收取签订合同的担保金。明知自身不能提供认筹协议约定的可售房屋，任然作出虚假承诺，欺诈买房人。当原告得知真相后，被告又以种种理由推脱，拒绝返还定金和承担违约责任，达到长期恶意无偿占用原告资金的目的；被告以不返还定金为要挟，企图迫使原告就范，签订不符合认筹协议约定建筑面积的、不符合买房人心意的房屋买卖合同。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判决被告双倍返还《商品房认筹协议书》约定的“作为乙方订立商品房买卖合同过得担保”定金（认筹金）100万元，承担违约责任。被告立天唐人公司辩称：原告的诉请不符合法律规定和合同约定，应当驳回。一、原告是在被告正式对外销售房屋前，自愿交纳“商铺诚意金”，预约订购被告的二期商铺，并明确约定了诚意金抵扣和返还的条件及期限，双方是商品房认筹的预约合同关系。根据约定原告早已丧失了退还购房“诚意金”的条件和期限，被告不应该退还“诚意金”本金。且被告收取原告50万元“诚意金”不是《合同法》第115条的“定金”，不适用“定金罚则”，不应当双倍赔偿。2012年11月28日，原被告签订《商业认筹协议书》（编号：0000020），约定原告购买被告开发的“宜宾唐人财富中心”X-1-1-1号房屋，原告缴纳诚意金50万元作为订立商品房买卖合同的担保；商品房买卖合同订立后，原告所支付的诚意金转为房款的组成部分。如甲乙双方最终未能签署正式的购房合同（或认购书），甲方将诚意金按本无息退还给乙方，…。诚意金在下一批次开盘之日后15-60日内退还，过期未到指定地点办理者视为自动放弃诚意金，甲方不予退还。”由此可见，原被告在《商业认筹协议书》中对诚意金的返还是有条件和期限的。现在，由于原告的毁约行为，不但没有签订正式的《商品房买卖合同》，而且丧失了退还诚意金的条件和期限。所以原告无权要求退还购房“诚意金”50万元。原告所交的50万元是“诚意金”，并不是定金，故更不应当双倍赔偿100万元的赔偿金。二、被告多次催促原告签订正式《商品房买卖合同》，原告却拒绝签订，责任在原告。原被告签订的《认筹协议书》明确了预定房屋的准确房号和单价，但对何时签订正式的商品房买卖合同并没有确定具体的日期。2014年4月25日，被告取得《商品房预售许可证》，此后，被告多次通知原告签订正式合同；2014年10月27日，被告在《宜宾日报》刊登《公告》要求原告前来签订正式的《商品房买卖合同》。原告预定的房屋不但具备了《商品房买卖合同》的销售条件，而且早就具备了交付房屋的条件。2014年下半年被告就完成了所有房屋的修建，2014年12月就完成后了工程竣工验收，并且交付了广大业主使用，所以是原告自己违约才没有签订正式的《商品房买卖合同》。三、在《商品房认筹协议书》没有被解除或者被确认无效的情况下，原告根本无权诉请返还“商铺诚意金”。如果原告主张合同解除，只能依据合同法第九十四条的相关约定。本案中无符合合同法第九十四条列举的情形，原告并不具备合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定...，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”等规定，原告的解除权也因其怠于行使权利而消灭。被告于2014年4月25日取得《商品房预售许可证》，原被告于2012年11月28日签订的《商品房认筹协议书》是有效的。《商品房认筹协议书》是有效的，也不能解除，在此情况下，原告根本无权诉请返还“商铺诚意金”。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年11月28日，原告王祥（认筹方/乙方）与被告立天唐人公司（甲方）签订编号为0000020《商业认筹协议书》。该协议书中约定：乙方自愿缴纳认筹诚意金50万元，认筹位于宜宾市南岸西区金沙江大道“唐人财富中心”（暂定名）剩余批次商铺（内街或外街）一套，享受总价款1%优惠。甲方出具加盖财务公章收款收据。甲乙双方签署正式购买合同（或认购书）后，本诚意金自动转为总房款的一部分，本认筹协议书法律效力自行终止。如甲乙双方最终未能签署正式购买合同（或认购书），甲方将诚意金按本无息返还给乙方，诚意金将在下一批次开盘之后15-60日内退还，过期未到指定地点办理者视为乙方自动放弃诚意金，甲方不予退还。甲方通知乙方的有效方式为电话、信函、报纸中的任何一种，乙方须保证所签署的地址、电话等的真实有效性。若因乙方原因使甲方无法通知，导致乙方有任何损失的，甲方将不承担任何责任。该协议中，甲方签章处有被告立天唐人公司的盖章，页首乙方（认筹方）签名处有王祥的签名，页尾乙方签章处有捺印无王祥签名。同日，原告王祥向被告立天唐人公司缴纳商品诚意金50万元。被告立天唐人公司出具0005648《收据》。该《收据》载明：收到王祥商铺诚意金，身份证5125011×××××××，X-1-1-1，人民币伍拾万整。后，原告王祥（乙方）与被告立天唐人公司（甲方）签订编号为0000063《商品房认筹协议书》。该协议书中约定：乙方自愿认筹位于宜宾市南岸西区金沙江大道的唐人财富中心X-1-1-1号商品房（下称“该商品房”），并确认该商品房建筑面积约121.38平方米（具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，面积正负不超过10%，签订商品房买卖合同时单价不变重新核定总价；实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准），单价为人民币37101元/平方米（建筑面积），购房款总价为人民币4510613元。乙方在签订本认筹协议时自愿缴纳诚意金人民币伍拾万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的诚意金转为该商品房购房款的组成部分。乙方须在签订本认筹协议后30日内，持本认筹协议、诚意金（发票）收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料到甲方销售中心，与甲方签订商品房买卖合同，并向甲方交纳约定的全部款项。如商品房买卖合同逾期未签订的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部诚意金，乙方无任何异议。该协议书签订时间处为空白，甲方盖章处有被告立天唐人公司的盖章，页首乙方签名处有王祥签名，页尾乙方签字处仅有捺印无原告王祥的签名。2014年10月27日，被告立天唐人公司在宜宾日报刊登宜宾唐人【公】字005号《公告》。该《公告》载明：尊敬的唐人财富中心业主：针对与我公司签订《商品房认筹协议》，但至今仍未按约前往销售中心与我公司签订《商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下同）并办理银行按揭手续的6、7号楼业主，我公司做出如下决定：按《商品房认筹协议》的约定，对于2014年10月30日仍未前往销售中心与我公司签订《商品房买卖合同》（含附件及补充协议）的业主，我公司将直接挞定认筹金，并将房屋另行出售，因此产生的一切不利后果均由您个人承担。第二批挞定名单如右表：认筹金姓名王祥，身份证号码5125011973××××××××，房号X-1-1-1，…。2017年8月1日，被告立天唐人公司向原告王祥发出《关于房屋挞定另售的告知函》。在该《告知函》中载明：王祥女士：你于2012年11月28日与我司签订了《商品房认筹协议书》（下称“认筹协议”），认筹了位于宜宾市南岸西区金沙江大道的“唐人财富中心”X-1-1-1号商品房（下称“该商品房”），据此，你应于签订认筹协议后30日内，持相关资料与我司签署《商品房买卖合同》，并向我司交纳约定的全部款项。…，我司多次以电话、函件形式催促，但你由于个人原因至今仍未与我司签署《商品房买卖合同》，已构成严重违约。有鉴于此，我司正式向你函告如下：我司自本函发出之日起不再为你保留该商品房，并有权随时将其另行出售，我司不予返还你此前交付的诚意金。被告于2017年8月3日向原告邮寄此告知函，原告拒签。原告于2017年10月19日向本院提起诉讼。在庭审中，原被告双方对《商品房认筹协议》、《商业认筹协议书》的真实性均无异议。原告认可在签订《商品房认筹协议》后，被告通知过其去签订《商品房买卖合同》。但因其得知其认购的商品房实测面积与约定面积存在差异、立天唐人公司出现销售断档、招商基础设施出现问题等原因而没有到被告处签订《商品房买卖合同》。另，2014年4月25日，被告取得了《商品房预售许可证》，项目名称：宜宾唐人财富中心，房屋坐落地点：宜宾市翠屏区南岸西区C-02地块，预售对象：宜宾唐人财富中心（第1幢补充部分商业645.94㎡，第6幢商业4299.68㎡，第7幢商业1472.01㎡），预售总面积6471.63㎡，共商业97套。2016年1月11日，宜宾市房地产测绘队出具[宜市房测-2015059]《房屋面积测绘报告》。在该报告中载明：户室X-1-1-1，房屋建筑面积为93.57平方米，套内面积90.09平方米，分摊面积3.48平方米。庭审中，原告陈述，其要求被告双倍返还定金意为返还50万定金并赔偿因解除合同产生的损失50万元。上述事实有原、被告当庭陈述、0000063号《商品房认筹协议书》、0000020号《商业认筹协议书》，收据，《商品房预售许可证》，《关于房屋挞定另售告知书》等证据在案为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告之间分别签订了编号为0000063号《商品房认筹协议书》、0000020号《商业认筹协议书》。原被告双方均对上述两份认筹协议书真实性无异议，故上述两份协议书对原被告均具有约束力。本案争议焦点如下：一、如何定义案涉“诚意金”的性质，能否认定为“定金”？二、原告王祥是否因怠于行使解除权导致解除权消灭？三、原告是否有权主张50万元的损失赔偿？关于焦点一：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收售定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理”的规定，明确载明了出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，可以按照定金规则处理。但本案中0000063号《商品房认筹协议书》中约定：立天唐人公司（出卖人）向原告王祥（买受人）收取的系诚意金作为订立商品房买卖合同的担保，且0000020号《商业认筹协议书》载明的是“乙方自愿缴纳认筹诚意金”。两份协议书中载明的均为“诚意金”不符合法律的规定的“定金”，故不应当认定为定金。关于焦点二：0000063号《商品房认筹协议书》中约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同，可见签订认筹协议是签订正式商品房买卖合同的预备行为，该认筹协议的性质应为预约合同。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼栋的《商品房预售许可证》，其根本无法在认筹协议约定时间内与原告签订正式的商品房买卖合同，原告享有解除《商品房认筹协议书》并主张损害赔偿的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，原告享有解除原被告签订的认筹协议的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，被告于2017年8月1日向原告发出《关于房屋挞定另售告知书》，告知原告其不再为原告保留案涉商品房，并有权随时将其另行出售。原告于2017年10月19日向本法院提起诉讼要求解除与被告之前签订的商品房认筹协议，原告在经催告后的合理期限内行使了其享有的解除权，因此其解除权未消灭。关于焦点三，原告赔偿因解除合同产生的损失50万元。原告虽未举证证明其实际损失为50万元，该损失可认定为资金利息损失，故对该项请求依法支持为以50万元为基数，从2012年11月29日按年利率6.55%计算至返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王祥与被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司签订的编号为0000063号《商品房认筹协议书》、0000020号《商业认筹协议书》。二、被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告王祥诚意金50万元并支付从2012年11月29日起至本院指定的诚意金返还期限届满之日止的利息（以50万元为基数，按年利率6.55%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，减半收取3450元，由宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。审判员  孙家玲二〇一七年十一月二十七日书记员  杨象婷