北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7878号上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，该单位法务。委托诉讼代理人：马婕，女，该单位客服管家。被上诉人（原审被告）：杨永鹏，男，1982年4月22日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市房山区。上诉人世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人杨永鹏物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世茂公司上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判杨永鹏向世茂公司支付2019年剩余物业服务费2726.64元或发回重审；2.本案全部诉讼费用由杨永鹏负担。事实和理由：一、一审判决中认定涉诉小区存在公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等问题与事实不符，一审法院未按照法定程序全面、客观地审查核实证据。1.根据同小区既往生效判决查明事实可见，世茂公司2019年提供的物业服务并无明显不当。2.世茂公司并未认可杨世鹏提交的照片的真实性、关联性和合法性，一审法院在未调查相关证据是否属实的情况下，亦未到现场进行核实。二、一审法院适用自由裁量权明显不当。1.杨世鹏提供的2018年缴费凭据与本案无关，其缴纳的2018年费用并不能证明2019年应当按此收取费用。2.杨世鹏并未提出相关违约损失，一审法院酌定减少20%的服务费用，属适用自由裁量权不适宜。三、一审法院认定酌减物业服务费用适用法律错误。杨永鹏辩称，同意一审判决，不同意世茂公司上诉请求及意见。世茂公司向一审法院起诉请求：判令杨永鹏向世茂公司支付2019年物业服务费9088.8元。一审法院认定事实：2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：开发建设单位委托世茂公司对案涉小区提供前期物业管理服务，服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中名称。北京市房山区艺林北街22号院20号楼3单元202房屋系杨永鹏所有，该房屋建筑面积为154.58平方米，已交纳2019年1月至2019年12月期间的物业服务费用6362.16元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。具体到本案，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂物业公司签订的前期物业服务合同，对杨永鹏具有约束力。世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同对叠拼的物业服务费用标准作出约定。现世茂公司要求杨永鹏按照4.9元／平方米／月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据。杨永鹏称其不同意全额交纳物业费的原因是世茂公司在物业服务过程中，在物业团队管理、公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等方面存在问题。关于物业团队管理，属于物业服务企业内部管理事项，杨永鹏亦未举证证明人员的更换对服务质量造成实质影响，世茂公司亦予以否认，杨永鹏以此抗辩，法院不予采信。关于杨永鹏所陈述的公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等问题，杨永鹏提交微信聊天记录、北京市住房和城乡建设委员会官网截图、照片及2018年物业费发票等证据，2018年物业费发票显示杨永鹏于2018年12月25日交纳2018年物业服务费7270.8元，备注一栏注明为2018.1.1-2018.12.31物业费，依房屋面积计算，世茂公司减免了杨永鹏2018年度约20％物业服务费。本案中，物业服务费用标准为4.9元／平方米／月，在房山地区属于较高水平，业主对物业服务的相关要求相对较高应属合理。经庭审审查，2019年杨永鹏反映的部分问题仍然存在，鉴于世茂公司提供的物业服务存有瑕疵，且提供的证据不足于证明其对上述瑕疵全部进行了整改，杨永鹏的物业服务费可予适当减免。关于物业服务费数额，杨永鹏欠付2019年1月至2019年12月期间的物业费，具体数额法院根据双方签订的《前期物业服务合同》列明的标准，酌减20％后予以确定，依法核算确认为7271.44元，杨永鹏已交纳6362.16元，仍需交纳2019年物业服务费909.28元。但需强调的是，本次酌减物业费并不代表下次仍然酌减物业费，世茂公司应当针对本次判决认定的物业服务瑕疵，及时进行整改，并注意留存证据，如杨永鹏仍未按时交纳下一期物业费，法院将根据双方当事人举证质证情况决定是否酌减物业费。应当指出，物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂公司应积极整改、及时回应。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。一审法院判决：一、杨永鹏于判决生效后7日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2019年物业服务费909.28元；二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂物业公司签订的前期物业服务合同，对杨永鹏具有约束力。现世茂公司要求杨永鹏按照4.9元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算。杨永鹏称其不同意交纳物业费的原因是世茂公司在物业服务过程中，在物业团队管理、公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等方面存在问题，并提交微信聊天记录、小区照片、北京市住房和城乡建设委员会官网截图等加以证明。杨永鹏同时提交2018年物业费发票证明因物业管理存在上述问题，世茂公司于2018年度为其减免20%物业费。经一审法院审查，世茂公司并未提供证据证明，其物业公司已于2019年度就杨永鹏反应的物业服务问题进行全面有效的整改，世茂公司提供的物业服务依然存在瑕疵，考虑到2018年度世茂公司对杨永鹏物业费进行部分减免，一审法院参考本案物业费标准对杨永鹏应当交纳的物业费进行相应酌减，处理原则正确，数额亦无不当之处，本院予以确认。本院另需指出，打造和谐、美丽、宜居的现代社区，需要全体业主共建、共治、共享，也需要物业服务企业提供高质量的服务和管理，世茂公司作为案涉小区物业服务企业，应当高度重视业主在本案诉讼及日常生活中反映和提出的物业服务和管理中存在的问题及瑕疵，及时予以回应并按照相关物业服务和管理规范予以解决，努力为业主提供高质量的物业服务。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力。综上所述，世茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二〇年九月二日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英