贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初3785号原告：中国银行股份有限公司凯里分行。住所地：凯里市韶山南路**。法定代表人：高超，负责人。委托诉讼代理人：李立，曾馨，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：邰秀勇，男，1976年4月24日出生，侗族，贵州省三穗县人，住三穗县。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，董事长。委托诉讼代理人：何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告中国银行股份有限公司凯里分行（以下简称“中国银行凯里分行”）与被告邰秀勇、黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院2017年9月25日受理后，依法适用简易程序于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告中国银行凯里分行的委托诉讼代理人李立，被告邰秀勇、恒丰房地产公司的委托诉讼代理人何冠尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行凯里分行向本院提起诉讼请求：1、判令解除我行与被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年凯中银个字0600027号）；2、判令被告邰秀勇偿还尚欠的贷款本金300443.29元，并支付从借款之日起至贷款清偿之日止的利、罚息（计算至2017年9月20日的利、罚息为11544.74元）；3、确认我行对抵押物××××凯里市仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房）享有优先受偿权；4、判令被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在抵押物不足以清偿贷款本息的范围内承担连带清偿责任；5、判令被告连带支付原告因实现债权支付律师费15599元；6、本案案件诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年1月28日，被告与我行签订一份编号为2013年凯中银个字060027号的《个人一手住房贷款合同》。合同约定：被告邰秀勇向我行贷款36.2万元用于购买凯里仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房屋，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率。同时对逾期还款的罚息做了明确约定；被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司对被告邰秀勇的借款本息承担连带保证担保，被告邰秀勇用其所购房产为借款作抵押担保。合同签订后，我行依约向被告邰秀勇发放贷款，并在凯里房地产管理局办理了抵押权预告登记。贷款发放后，被告邰秀勇开始尚能如约按期还款，随后相继出现逾期还款的情形。我行多次向被告催收无果。现为维护我行的合法权益，特向人民法院起诉。被告邰秀勇辩称：一、对原告起诉购房及贷款的事实无异议。二、贷款合同已经成立，我未能履行还款义务，愿意承担还款责任。三、按揭房屋产权自备案登记后已经归我所有，原告对该房屋是否有优先受偿权，三穗县人民法院生效裁定书已作认定，我无权申辩。我经商失败，被众多债权人起诉至三穗县人民法院，案件审结后在执行过程中，我所有的位于凯里市仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房被三穗县法院查封、拍卖。熬再涛通过拍卖取得了该套房屋的所有权并将房屋价款交至三穗县法院。期间原告曾以享有抵押物优先受偿权为由申请参与案款分配，三穗县法院审查认为该债权凭证及抵押预告登记只能证明双方债权债务成立，不能确认其享有优先受偿权，原告优先受偿权被执行法院裁定驳回。四、本案诉讼是执行法院驳回其优先受偿权而引起的，并非我的行为造成，相关诉讼、律师费用等与答辩人无关。综上，原告对抵押物是否享有优先受偿权由人民法院根据案件客观事实，作出公正裁判。被告恒丰房地产公司辩称：一、原告在本案中抵押房屋享有有限受偿权。二、对被告公司承担连带保证责任有异议。三、保证范围有异议，包括律师费。四、律师费应当是优先受偿范围内。根据采信的证据，本院认定本案事实如下：2012年9月20日，邰秀勇向恒丰房地产公司购买了位于贵州省××市仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房屋并签订了《商品房买卖合同》。2013年1月7日，恒丰房地产公司向原告出具《担保函》，其内容为“兹有借款申请人邰秀勇，购买我公司开发的:“金泉国际新城”住宅小区20栋（幢）/单元3层3号住房,……。本公司自愿为上述借款申请人向贵行的借款提供连带责任的担保……”。2013年1月28日，以被告邰秀勇为借款人、原告中国银行凯里分行为贷款人、恒丰房地产公司为保证人签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年凯中银个字060027号）。合同主要内容：“1、贷款金额为人民币（大写）叁拾陆万贰仟元整，（小写）362000.00元。2、贷款期限为15年/180个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；3、贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，本合同项下贷款利率经约定，具体执行方式为：本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行：浮动利率，浮动周期为6个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每6个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；结息和付息为每月的1日为结息日和付息日。若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日。4、罚息：⑴若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率的水平上加收50%。⑵若借款人未按约定用途使用贷款，就挪用部分，从挪用之日起按照挪用贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收70%。⑶同一笔贷款既逾期又挪用的，按照上述贷款罚息利率中较高者计收利息。⑷按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。5、担保为借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后45日内办理正式抵押登记。所购房屋为现房的，借款人应在取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。保证人（开发商）提供全程连带责任保证……”。合同还对贷款的发放、贷款的偿还、争议解决等事项进行了约定。2013年2月1日，中国银行凯里分行作为预告登记权利人、邰秀勇作为预告登记义务人在凯里房地产管理局对涉案上述房屋办理了抵押权预告登记。2013年2月8日，中国银行凯里分行向邰秀勇发放贷款362000元，在合同履行的过程中，邰秀勇在2015年3月31日后未再向原告偿还贷款本息。原告在多次催收还款未果的情况下，于2017年9月25日向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：因被告邰秀勇未按照约定履行还款义务，被告恒丰房地产公司于2016年12月被原告划扣保证金29478.88元。同时查明：截止至2017年9月20日，被告邰秀勇尚欠原告的贷款本金为300443.29元，利息（含罚息）11544.74元。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。中国银行凯里分行与邰秀勇、恒丰房地产任公司签订的《个人一手住房贷款合同》是在平等自愿的基础上签订的，合法有效，本院予以确认。中国银行凯里分行已履行贷款义务，邰秀勇应当按照合同约定在规定的时间内履行还款义务。邰秀勇未按约定按时履行还款义务的行为已构成违约。原告诉请解除双方签订的《个人一手住房贷款合同》，并偿还贷款本金及利息有事实与法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力……”。本案中，原、被告签订《个人一手住房贷款合同》之后，被告邰秀勇将其所购买的位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房屋到房产部门办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。虽然双方至今未办理抵押权登记，但预告登记仍然有一定的物权性、一定的排它性，应当优于普通债权。如果预告登记的权利人对登记的物权不享有优先权，将会破坏正常的债权顺位关系，也会使预告登记的功能大为减损，故原告主张对位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房屋享有优先受偿权，本院亦予以支持。关于恒丰房地产公司是否对贷款本息及因诉讼产生的其他费用等承担连带保证责任的问题，本案中，恒丰房地产任公司作为连带责任保证人，应对邰秀勇的债务承担连带保证责任。恒丰房地产任公司辩称，对承担连带保证责任有异议；对保证的范围有异议。这一辩解意见与合同约定不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，恒丰房地产任公司应在涉案抵押物不足以清偿贷款本息及其他合理费用的范围内承担连带保证责任。关于律师费，原、被告在《个人一手住房贷款合同》附件《个人一手住房贷款合同通用条款》中约定由借款人承担因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费），中国银行凯里分行已向本院提供了法律服务委托协议和发票，故对原告主张的律师费15599元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司凯里分行与被告邰秀勇、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于2013年1月28日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年凯中银个字060027号）。二、被告邰秀勇在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司凯里分行借款本金300443.29元及支付至本判决确定的上述本金履行期限之日止的利息、罚息（利息、罚息按上述《个人一手住房贷款合同》载明的标准计算）。三、原告中国银行股份有限公司凯里分行对位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房屋享有优先受偿权。四、被告邰秀勇在本判决生效之日起十五日内支付原告中国银行股份有限公司凯里分行律师费15599元。五、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在抵押物××××凯里市仰阿莎广场金泉国际新城20栋3层3-3号房屋）不能清偿的贷款本息、律师费、诉讼费、保全费的限额内承担连带保证责任。如义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的3107元，保全费2290元，共计5397元，由被告邰秀勇、黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  朱艳二〇一七年十一月三十日法官助理朱瑾书记员姚彩霞