河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0684民初3100号原告（反诉被告）：魏文元，男，1991年3月14日出生，汉族，户籍河北省保定市容城县，现住。委托诉讼代理人：陈森、李雁，河北福衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨志杰，男，1956年11月11日出生，汉族，住河北省定州市西城区。被告（反诉原告）：周兰香，女，1957年7月10日出生，汉族，住河北省定州市西城区。二被告委托诉讼代理人：尚卫国，高碑店市弘盛法律服务所法律工作者。被告：保定邻家房地产经纪有限公司。地址：白沟富民路东侧。法定代表人：徐鹏。原告（反诉被告）魏文元与被告（反诉原告）杨志杰、周兰香、被告保定邻家房地产经纪有限公司（以下简称邻家中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏文元的委托诉讼代理人、被告杨志杰、周兰香的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告保定邻家房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏文元向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方于2017年2月28日签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、依法判令被告继续履行合同约定义务，限期履行协助原告办理产权登记、过户手续；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年2月28日，原告与被告杨志杰签订了房屋买卖居间合同，合同约定二被告将坐落在保定市出售给原告，房屋总价款为76万元。被告于房产本收到后的七个工作日内协助原告办理银行贷款手续。合同签订后，原告已按合同约定支付给被告15万元定金。后经查询得知，被告于2017年4月26日已经办理完房屋初始登记，房产登记号为白沟新城0034694。后中介与原告多次联系被告办理房屋过户登记有关手续，被告均以各种理由推脱拒不履行合同。被告杨志杰、周兰香辩称，1、杨志杰与周兰香系夫妻关系，白沟镇阳光西郡5栋1单元1701室系夫妻共同财产，杨志杰在签订《房屋买卖居间合同》时未取得完全的处分权，需要取得共有权人周兰香的同意才能完成物权变动，根据《物权法》第97条对共有物处分条件的规定“处分共有的不动产或动产以及对共有不动产或动产重大修缮，应经占份额三分之二的共有人或全体共有人同意”，本案中被答辩人请求继续履行合同的诉请，因其共有人不同意出售房屋，且明确表示不予协助办理该房屋变更手续，故不应支持关于继续履行的诉讼请求。2、对诉讼中一方当事人请求继续履行合同，应当符合合同法继续履行的条件。《合同法》110条规定，“当事人一方不履行金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）债务人在合理期间未要求履行。”因此杨志杰私自处分夫妻共有财产，魏文元的请求能否得到支持应考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。本案中周兰香不同意出售共有房屋的情况下，杨志杰作为房屋共有权人之一对房屋的处分权不符合上述法律规定“全体共有人同意”的条件，所以魏文元的诉讼请求不符合上述法律规定的情况下，其诉讼请求不能成立，应予驳回。3、《城市房地产管理法》第37条第四款规定，未经其他共有人书面同意不得转让共有房地产。该规定属于法律强制性规定，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并未征得其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。人民法院审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理办法的规定，同登记部门的管理实践相一致，因此也应驳回要求继续履行的诉讼请求。4、周兰香的权益属于物权，而买受人的权益属于合同之债权，按照物权优于债权的原则，应首先保护物权人的利益。综上，对于魏文元要求继续履行合同的诉讼请求，由于共有权人不同意，故魏文元的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不应得到支持。被告保定邻家房地产经纪有限公司未出庭答辩。反诉原告杨志杰、周兰香向本院提出反诉请求：请求依法判令解除反诉人与被反诉人2017年2月28日签订的《房屋买卖居间合同》。事实与理由：2017年2月28日反诉人与被反诉人在保定邻家房地产经纪有限公司的居间下，三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定反诉人取得房产本后配合被反诉人办理房屋贷款后续，因雄安新区的成立，白沟的房屋中介全部关闭，反诉人后多方查找保定邻家房地产经纪有限公司联系人，反诉人办理了房屋登记。根据白沟镇、管委会《关于稳控房地产市场实施意见》第一条第二款非本地户籍家庭购买的住宅5年内不得转让，因该意见导致双方不能办理过户手续；根据双方签订的合同第十条因不可抗力不能按照约定履行合同的，不能视为双方违约；另根据《合同法》94条因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。反诉被告魏文元辩称，两反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，其主张的不可抗力因素即白沟房屋买卖政策因素不构成不可抗力，且本案房屋买卖事实与该政策规定的不允许买卖交易的情况并不一致，本案所涉房屋买卖在该政策出台之前已经实际签订并履行，所以两反诉人依据该政策因素要求解除合同的理由不应支持，请驳回反诉人的请求。本院经审理认定事实如下：事实一、2017年2月28日，原告魏文元、被告杨志杰、周兰香与居间方邻家中介公司签订《房屋买卖居间合同》（编号：LSFM00814），约定：1、成交价格：魏文元购买杨志杰、周兰香所有的位于保定市房屋，建筑面积158.12平方米，总房款76万元，签订合同同时给付卖方杨志杰、周兰香定金15万元；2、付款方式：为商业贷款，在涉案房屋房产本下放后七个工作日内，卖方配合买方共同前往贷款机构办理面签手续；3、买方于签订本合同当日将除去银行贷款金额以外的首付款（15万元）支付给卖方；4、权属转移登记：双方协商一致在买方所申请的贷款获得批准后十五个工作日内双方共同向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续；5、违约责任：双方任何一方逾期履行本合同中的约定义务超过30日的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房款总价款万分之五的违约金；6、合同有涉案房屋共有权人周兰香的签字且按有手印。事实二、2017年2月28日，魏文元支付涉案房屋的定金15万元，杨志杰向其出具《收条》一张。事实三、2017年4月26日，涉案房屋已办理完房屋初始登记，房产编号为白沟新城0034694；所有权人杨志杰，产权证号：F1009982；共有权人周兰香，产权证号：F1009982-1。事实四、被告杨志杰与周兰香系夫妻关系，于1980年10月1日登记结婚，因结婚证遗失，2012年3月12日重新补发结婚证。事实五、原告魏文元同意不再进行银行贷款，同意在办理完过户手续当天一次性支付被告杨志杰、周兰香剩余房款61万元。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《收条》、保定白沟新城规划建设局房屋产权产籍监理部的产权产籍查询结果、结婚证、法庭审理笔录所证实，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告魏文元、被告杨志杰、周兰香与居间方邻家中介公司签订《房屋买卖居间合同》（编号：LSFM00814）已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系各方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该《房屋买卖居间合同》成立并有效，各方当事人均应按照合同全面履行各自义务。合同签订后，原告魏文元将约定的定金（首付款）15万元支付给被告，并且同意在办理完过户手续当天一次性支付被告杨志杰、周兰香剩余房款61万元，原告已经按照约定履行了自己的义务，且该房屋买卖交易不违反法律、行政法规及限购政策的强制性规定，2017年4月26日，涉案房屋办理完房屋初始登记，故被告应按照合同内容继续履行协助原告办理房屋权属转移登记手续的义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告杨志杰、周兰香于本判决生效后十五日内协助原告魏文元办理涉案房屋（位于保定市房屋，产权证号：F1009982、F1009982-1）房屋权属转移登记手续。二、原告魏文元在办理完房屋权属转移登记手续当天一次性支付被告杨志杰、周兰香剩余房款61万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取）、反诉费50元（已减半收取），由被告杨志杰、周兰香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  李慧春二〇一七年十一月三日书记员  张 楠