洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0302民初75号原告：洛阳市残健职业技术服务中心。住所地：洛阳市老城区王城大道（原邙岭路6号）。法定代表人：郭前进，该公司经理。委托诉讼代理人：王丽梅、张现武，该单位员工。被告：洛阳威格佳门窗有限公司。住所地：洛阳市老城区邙山镇土桥村东格力空调储备仓库北。法定代表人：祁小薇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：何玉坤，河南帝都律师事务所律师。第三人：洛阳市老城区邙山街道办事处土桥村村民委员会。住所地：洛阳市老城区邙山街道办事处土桥村。负责人：陈克周，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：卫相前，男，1952年3月28日出生，汉族，住洛阳市老城区。原告洛阳市残健职业技术服务中心（以下简称残健服务中心）与被告洛阳威格佳门窗有限公司（以下简称威格佳门窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案。在案件审理过程中，本院依法追加洛阳市老城区邙山街道办事处土桥村村民委员会（以下简称土桥村委会）作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告残健服务中心的法定代表人郭前进及其委托诉讼代理人王丽梅、张现武，被告威格佳门窗公司的法定代表人祁小薇及其委托诉讼代理人张宝林、何玉坤，第三人土桥村委会的委托诉讼代理人卫相前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告残健服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令威格佳门窗公司告向残健服务中心支付房租100000元；2、本案全部诉讼费用由威格佳门窗公司承担。事实和理由：残健服务中心与威格佳门窗公司于2012年7月8日签订了房屋租赁合同，合同明确约定租期是2012年7月8日至2042年7月8日止，每年租金为100000元，租金交付日期为每年的6月1日之前。残健服务中心依照约定履行了合同义务，而威格佳门窗公司至今仍拖欠残健服务中心租金100000元。经残健服务中心多次催要未果，遂起诉至法院。被告威格佳门窗公司辩称，1、双方所签的房屋租赁协议为无效协议，残健服务中心采取隐瞒事实，欺骗手段，抓住威格佳门窗公司急于用房、急于搬迁的心理，趁人之危，所以合同为无效合同；2、本协议名为房屋租赁协议，其实质是土地租赁协议，理由是残健服务中心土地上没有任何建筑物，就是一块地皮，协议签订后是威格佳门窗公司投资，残健服务中心只负责大包施工建成，所以该厂房的所有权人应该是威格佳门窗公司，残健服务中心有什么权利拿威格佳门窗公司的房屋出租给威格佳门窗公司，本协议的实质内容是土地租赁协议，所交租金应为土地租金，不是房屋租金；3、双方协议签订后，残健服务中心在组织施工期间，单方违约，不按双方认可的设计图施工，偷工减料、使用不合格建材、以次充好，无视建筑质量，所以双方发生纠纷，但威格佳门窗公司多次制止没能产生效力，因施工方是残健服务中心聘请，在此情况下，经双方充分协商，决定威格佳门窗公司不再投资，就已建成部分作为双方计算租金的依据，残健服务中心要求按原合同支付租金，显然属不合理要求，威格佳门窗公司要求减半收取租金，具有事实和正当的理由；4、已建成的厂房及办公用房存在严重质量问题，威格佳门窗公司根本无法进行正常生产，威格佳门窗公司要求残健服务中心返工，或者维修，残健服务中心置之不理，威格佳门窗公司原生产车间因拆迁改造，多次催威格佳门窗公司搬家，在此情况下，威格佳门窗公司只有自己又重新投资进行返工、维修，共计花费11万余元，当时残健服务中心同意威格佳门窗公司先维修，将来这些费用给予报销或者折抵租金，后期威格佳门窗公司认为，双方必须签订书面协议予以确认，残健服务中心同意威格佳门窗公司所提的处理办法，让威格佳门窗公司起草补充协议，协议打印后找残健服务中心签字盖章时，残健服务中心反悔、拒签，致使双方矛盾一拖再拖，未能及时解决；5、水泥地平不符合使用要求，扫地都能把水泥灰扫起来。残健服务中心是威格佳门窗公司的委托施工人，但是残健服务中心不按照威格佳门窗公司的要求施工，对威格佳门窗公司置之不理，签订协议后，将近九百多平方的厂房，地基就打了四五十公分，材料除了顶层的铁皮其他的都是村里拆迁的旧废料，施工人员也不是正规的建筑施工队。车间的保温没有按照威格佳门窗公司的要求做，造成威格佳门窗公司的机器设备不能使用，房子交付都是个半成品，水泥地平、门窗、电路都是威格佳门窗公司自己完成的，和残健服务中心告协商，残健服务中心说将来给抵房租。6、请求驳回残健服务中心的诉讼请求。第三人土桥村委会述称，残健服务中心与威格佳门窗公司的房屋租赁合同纠纷与土桥村委会无关。根据原、被告双方的诉辩意见及第三人的陈述意见，本院归纳本案争执焦点如下：1、残健服务中心与威格佳门窗公司签订的房租租赁协议是否合法有效；2、该房租租赁协议的租赁物是房屋还是土地使用权；3、残健服务中心要求威格佳门窗公司支付100000元房租的依据是什么。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，残健服务中心与土桥村委会签订一份土地租赁合同，合同约定土桥村委会将电厂路以东、郑万涛地界以南、格力公司围墙以北的土地有偿承包给残健服务中心使用；合同有效期为25年，自2012年3月1日至2037年2月底止；残健服务中心每年向土桥村委会交纳土地承包金，每亩2200元；合同期内，如遇国家占地集体统一规划，合同自行终止，地面上建筑物的赔偿款归残健服务中心所有，土地赔偿款归土桥村委会所有；合同到期之后的一切建筑物不动产归土桥村委会所有，动产及附属物归残健服务中心所有等内容。2012年7月8日，残健服务中心（甲方）与洛阳威格佳塑钢有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，协议约定“双方在自愿平等互利的基础上，双方友好协商，在电厂路以东、李家凹地界以南、格力公司围墙以北集资建设钢构厂房两座、办公楼一栋以及场地、路面硬化等。具体协议如下：一、乙方集资500000元整（五十万元整）在厂房办公楼及地面设施完善后，由乙方生产经营使用，乙方集资款转替为房租。二、乙方使用租期为三十年，每年租金为100000元整，及交付使用日期2012年月日至2042年月日止。租金交付日期为每年的月日之前。三、在合同期内如遇不可抗力外界因素或政府规划拆迁，造成乙方无法生产经营，甲方应退还相应租金。补偿相应的拆迁费用。在合同期内，乙方增加的建筑不动产，政府规划拆迁赔偿应归乙方所有。四、乙方在承租期内应遵守国家法律法规，如因违纪违规造成的一切损失由乙方自行负责。五、乙方在承租期内，对厂房、办公楼、场地的使用、支配，由乙方自行处理、支配，甲方不得干涉”。六、甲方在厂房、场地、办公楼等交付乙方使用时应保证水、电、路畅通。七、甲方在合同期内应向乙方提供一切便利条件，保证和支持乙方生产经营，甲方负责生产经营外的事物和周边事物的处理。八、甲方有责任和义务对不动产、建筑和附属设施进行维修。九、合同期满后，地面所有建筑不动产归甲方所有，动产和附属物归乙方所有。十、以上条款甲乙双方自觉遵守执行。本合同自签订之日起生效，未尽事宜双方共同协商。十一、本合同一式两份。甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。”协议签订后，洛阳威格佳塑钢有限公司分别于2012年7月9日向残健服务中心支付50000元，于2012年7月10日支付50000元，于2012年8月7日支付100000元，于2012年9月28日支付100000元，合计300000元。残健服务中心收到洛阳威格佳塑钢有限公司的款项后开始组织施工，至2012年11月份建成钢构结构厂房一座，钢构结构料棚两座，砖混结构办公楼一层。该厂房、办公楼的建设没有相关建房审批手续。洛阳威格佳塑钢有限公司于2015年12月变更名称为洛阳威格佳门窗有限公司。现残健服务中心因向威格佳门窗公司催要租金未果，持状诉至本院。本院认为，原告残健服务中心与被告威格佳门窗公司签订的房屋租赁协议，虽系双方当事人的真实意思表示，但因该房屋没有取得建设工程规划许可证，因此为无效协议。依照法律规定，房屋租赁协议无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。关于原告残健服务中心主张的房屋占用使用费100000元，其主张系被告威格佳门窗公司拖欠的2015年7月8日至2016年7月8日期间的使用费，因双方签订房屋租赁协议时未明确约定房屋的交付日期及租金交付日期，且原告残健服务中心提交的房屋租赁协议上的房屋交付日期及租金交付日期系其单方填写，被告威格佳门窗公司又不予认可，因此租金的起算时间应当以房屋建成后交付使用的时间即2012年11月起计算。依据房屋租赁协议约定，被告威格佳门窗公司出资300000元，应折抵3年使用费，现原告残健服务中心主张自2015年7月8日至2016年7月8日期间的房屋占有使用费100000元，其中2015年11月8日至2016年7月8日的使用费66666.67元（100000元÷12月×8月），合法有据，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院不予支持。关于被告威格佳门窗公司主张双方签订的房屋租赁协议的租赁物不是房屋，而是土地使用权的抗辩意见，虽然建设房屋的款项由被告威格佳门窗公司出资，但协议约定原告残健服务中心将房屋建成后租给被告威格佳门窗公司使用，被告威格佳门窗公司的出资款转替为房租，原告残健服务中心有责任和义务对不动产、建筑物及附属设施进行维修，因此，从协议约定的内容来看，租赁物应为房屋，故对于被告威格佳门窗公司的该抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告洛阳威格佳门窗有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市残健职业技术服务中心房屋占有使用费66666.67元；二、驳回原告洛阳市残健职业技术服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告洛阳市残健职业技术服务中心负担770元，被告洛阳威格佳门窗有限公司负担1530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  贾 伟审 判 员  袁玲玲人民陪审员  刘彩琴二〇一七年十一月十日书 记 员  于梦瑶