黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终4257号上诉人（一审原告）：哈尔滨市大世界商城，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号。法定代表人：景光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王毓晗，黑龙江民强律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：徐捷，1962年7月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陆世超，黑龙江路平律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：赵洋，男，1985年11月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陆世超，黑龙江路平律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：刘翠兰，女，1940年3月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵光普（系刘翠兰次子），男，1959年2月28日出生，汉族，哈尔滨汽车电器厂职员，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨市大世界商城（以下简称大世界商城）因与被上诉人徐捷、赵洋、刘翠兰房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16150号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。大世界商城上诉请求：撤销一审民事裁定,并依法改判支持大世界商城的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院基本事实认定错误，证据认定错误。1.一审法院以大世界商城未举示不动产权证书为由，认定大世界商城非本案适格主体，属基本事实认定错误。大世界商城前身即哈尔滨商贸大厦,系1991年市政府立项的重点“风火楼”改造工程的参与改造单位。为加快工程进度，成立了哈尔滨商业贸易大厦建设指挥部（以下简称大厦指挥部)，采取边立项边动迁安置的方案。并由哈尔滨市房地产管理局与大厦指挥部签订了《基建拆除市管公房协议》，约定由大厦指挥部拆除基建用地内的市管公房，建筑面积共9025.78平方米。其中安置原地营业用户的5648平方米新建营业用房产权原地还给市房管局，对其余3377.77平方米面积的市管住宅用房，约定由大厦指挥部将在新发小区新建的供暖和管理自成体系的约7000平方米住宅楼房产权无偿交给市房地局，市房地局免收大厦指挥部拆除3377.77平方米住宅用房的补偿费,另市房地局免收大厦指挥部拆除9025.78平方米市管公房的换建费。哈尔滨市房地局南岗房产经营公司第一分公司与大厦指挥部根据《基建拆除市管公房协议》之精神，于1997年12月5日达成《房产移交协议》，约定:“1.大厦指挥部将新建房5648.04平方米，除新华书店1648.06平方米，奋斗药店408.07平方米外剩余营业用房建筑面积3591.87平方米的产权无偿交给甲方，纳入直管公房管理;2.大厦指挥部将七彩城新建民用住宅楼共计建筑面积7000平方米的除一层、地下室、公企房外剩余面积的产权无偿交给甲方纳入直管公房管理。而协议中约定的七彩城新建民用住宅楼的一层、地下室、公企房自建成之日即归大世界商城所有。而本案位于清滨胡同12号的案涉房屋即在协议约定的公企房范围内。”因该房屋系由大世界商城合法建造，依据物权法第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此,该房屋产权系由大世界商城因合法建造行为原始取得案涉房屋所有权。大世界商城系本案适格主体，其享有对本案案涉房屋的请求权。2.本案以承租证上印有“哈尔滨市房地产管理局”为由，便认定案涉房屋出租单位为哈尔滨市房地产管理局,属证据认定错误。《公企用房承租证》系证明赵光伟承租大世界商城所属的案涉房屋的重要证据，但一审法院在无任何其他证据可以佐证的情况下，仅依据该《公企用房承租证》上印有“哈尔滨市房地产管理局”为由，便直接认定案涉房屋出和单位系该证件的监制单位即哈尔滨市房地产管理局，而大世界商城仅系签发单位，实属错误。首先，大世界商城无理由代替哈尔滨市房地产管理局签发该《公企用房承租证》，且即使本案案涉房屋出租单位系哈尔滨市房地产管理局,由大世界商城举示的证据中显示,赵光伟始终都在向大世界商城缴纳相金,并且多次向大世界商城申请降低案涉房屋的租金，也不符合逻辑。一审法院依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定认定本案不属于人民法院主管工作的范围，并裁定驳回大世界商城一审诉请，属适用法律错误。首先，本案案涉房屋不属于该条通知中规定的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,案涉房屋更不属于因行政指令而调整划拨的房产。而是大世界商城依合法建造行为原始取得了所有权的合法房产，系大世界商城与徐捷、赵洋、刘翠兰之间基于合同关系产生的租赁合同纠纷。其次，本案不属于单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，赵光伟并非大世界商城单位内部员工，而是经大世界商城与赵光伟双方协商一致，签订《公企用房承租证》，并由赵光伟按年向大世界商城缴付租金，属合同纠纷。徐捷、赵洋辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。刘翠兰辩称，同意徐捷和赵洋的意见。大世界商城向一审法院起诉请求：1.解除大世界商城与赵光伟于1998年1月1日签订的《公企用房承租证》，徐捷、赵洋、刘翠兰立即向大世界商城腾退租赁房屋；2.徐捷、赵洋、刘翠兰支付大世界商城占用承租房屋产生的费用10,697.40元（2018年租金7131.60元、2019年租金3565.80元，暂计至2019年6月30日，实际要求计算至徐捷、赵洋、刘翠兰腾退房屋之日）及承担因迟延支付租金的违约责任（即自2018年1月1日起算至徐捷、赵洋、刘翠兰实际履行给付之日止产生的利息,按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；3.徐捷、赵洋、刘翠兰对上述诉求承担连带责任。一审法院认为，从案涉承租证看，案涉房屋出租单位为哈尔滨市房地产管理局，签发单位为大世界商城，而大世界商城未举示不动产权证书，证实其为本案适格主体。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨。机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”故此，本案依法应予驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回大世界商城的起诉。本院认为，大世界商城共提出三项诉讼请求：即解除租赁关系、腾退案涉房屋及支付拖欠的房屋租金和利息。首先，大世界商城提交的《公产房承租证》符合单位自管房屋依公有房屋管理规定交由特定人承租的形式要件，可以证明大世界商城与赵光伟形成公有房屋租赁关系，一审法院认为大世界商城非适格主体不当。其次，该承租关系是在特定历史时期形成的具有福利性质的承租关系，并非平等主体之间的商事房屋租赁关系。该承租关系由产权人针对国家所有授权有关部门经营管理或集体所有的房屋依公有房屋管理规定向特定人出租产生，其租金标准、解除或收回房屋条件均依管理规定而非约定形成。双方并非平等主体，出租方可依公有房屋管理规定对房屋行使包括解除承租关系、收回房屋在内的管理行为，该行为并非法院民事审理范围，但对承租人拖欠租金的给付请求及出租人依管理规定履行收回房屋手续后对承租人的占有要求腾退的请求属于民事审理范围。具体到本案，大世界商城要求支付租金的请求属于前述民事案件审理范围，应当予以实体审理，解除承租关系及腾退房屋的请求亦应依前述内容确定是否符合民事受案条件。综上，一审法院未对双方之间的关系进行正确分析确认，即对大世界商城的主张予以裁定驳回不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16150号民事裁定；二、本案指令黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 马 韧审判员 张禹珩审判员 赵 晟()二〇二〇年九月八日法官助理乔雪飞书记员周小倩