北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初45403号原告（反诉被告）：王桂英，女，1972年9月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张晓军。被告（反诉原告）：王涛，男，1976年1月20日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）王桂英（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王涛（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王桂英及其委托诉讼代理人张晓军，王涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王桂英诉称：2015年12月13日，我与王涛签订《房屋租赁合同》，王涛将位于北京市朝阳区百子湾东里*号楼*单元底商出租给我。合同第二条第二款约定该房屋租金每月13333元，付款方式为季付，另外给付押金13333元。现在我支付租金至2016年8月15日。但王涛于2016年7月9日强行撬锁、锁门、断电收回房屋，停止我租赁房屋，强占房屋内财物并将我打伤，给我造成重大经济损失。故我起诉，请求判令王涛赔偿停业经营损失432万元、店内财产损失297906元、店面转让费35万元；退还房租18885元、押金13333元。王涛答辩并反诉称：不同意王桂英全部诉讼请求。双方合同约定如果出现违约，可以解除租赁合同。2016年3月25日为王桂英支付下一季度房租时限，我于3月18日、20日多次电话提醒王桂英缴纳租金时间，并告知若不按照约定时间支付房租，就请进行转让或者退租。但王桂英直到房租缴纳日未支付一分房租。我再多次电话催缴，但王桂英一直搪塞，不按合同约定一次性支付季度房租。无奈之下我只能根据合同第五条第四款通知王桂英按约定解除合同。但王桂英非但不听，还不搬走。我明确告知其解除合同，请其搬走物品、退回房屋，但王桂英百般抵赖，继续经营。2016年7月9日，我到涉案房屋处催促王桂英搬走，但其仍然不听。事出无奈我只好进行锁门，并张贴告示说明王桂英拖欠房租，房屋收回。期间王桂英趁我离开，毁坏门锁进入房屋继续营业。2016年7月9日至23日期间，王桂英多次毁坏门锁进行经营，并以其公司注册地址不迁移为要挟拒不搬出，还多次报假警侮辱我猥亵其店员、偷盗和打人。警察出警后多次对王桂英进行教育，但其屡教不改。2016年7月24日我迫于无奈，在王桂英在现场的情况下将其物品清出。王桂英的种种行为给我造成重大经济损失和精神折磨，故我提出反诉，请求判令王桂英赔偿违约金64000元、损坏20把锁具的损失1200元、精神损失费2万元；将北京乾清阁美容中心的注册地址从涉案房屋迁出。王桂英针对反诉答辩称：不同意反诉请求。王涛是违约方，故不同意赔偿违约金及精神损失。王涛赔偿我所有损失后我同意迁出北京乾清阁美容中心的营业执照。经审理查明:2015年12月，王涛（出租方、甲方）与王桂英（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区百子湾东里*号楼*房306-1出租给乙方使用；租赁期限2年，自2015年12月13日起至2017年12月31日止；租金每年16万元；付款方式为每季一付，每次提前20天付款；另付押金13333元，房屋终止甲方验收无误后将押金退还乙方，不计利息；乙方租赁房屋作为商铺使用；乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权终止合同收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金；如甲方中途无故终止合约，应结清乙方所有剩余房款及搬迁所造成的损失赔偿。审理中，王桂英、王涛自述2015年12月13日、14日为免租期。合同签订后，王涛向王桂英交付租赁房屋；王桂英于2015年12月13日支付押金13333元，于2016年1月9日将其个人独资企业北京乾清阁美容中心注册在租赁房屋处，使用租赁房屋从事美容经营。王桂英于2015年12月13日向王涛支付2015年12月15日至2016年1月14日的租金13333元，于2016年1月7日、1月9日支付2016年1月15日至2016年4月14日的租金4万元。2016年4月5日至2016年5月10日期间，王桂英通过银行转帐方式分多次向王涛支付2016年4月15日至2016年7月14日的租金42000元，具体时间及数额分别为：2016年4月5日支付16000元、4月20日支付1万元、4月28日支付5000元、5月1日支付5000元、5月7日支付2400元、5月8日支付1500元、5月10日支付2100元。2016年7月11日，王桂英向王涛支付2016年7月15日至2016年8月14日的租金13200元。审理中，王涛主张王桂英应于2016年3月25日支付下一季度房租，但王桂英迟延未支付，故王涛决定解除租赁合同，并于2016年4月15日起多次打电话通知王桂英解除合同；2016年6月20日王涛通知王桂英如不腾退房屋，将强行收房；2016年7月8日王涛将租赁房屋换锁，后其通过其他人得知王桂英将锁锯开后继续经营；2016年7月24日王涛将王桂英的物品搬出放置在商铺门口；2016年8月5日王涛将涉案房屋另行出租。王桂英主张之前的租户贾芳梅告诉其提前两三天付租金即可；王涛于2016年7月8日才告知要解除合同并收房，之前并没有提出过，王涛于2016年7月8日当晚将门上锁，因员工要拿物品，王桂英将门锁打开，后王涛又将门上锁同时断电；2016年7月24日，王涛将王桂英放置在租赁房屋内的物品搬出，王桂英派人看守，但王涛将看物品的人支走，导致美容仪器、空调、电视机、冰箱、美容理疗用具、电脑、广告牌及家居装饰物品丢失；损失数额具体为：5台美容仪器193000元、4台空调13596元、6台电视3000元、1台冰箱2300元、各项美容理疗用具共50222元、1台电脑6188元、2个广告牌20000元、其余家具装饰共9600元；王涛的行为还造成其2016年7月至2017年12月31日期间经营损失432万元。王桂英主张为租赁涉案房屋，其向案外人贾芳梅支付转让费35000元，并向本院提供2015年12月13日其与贾芳梅签订的转让协议及收条，该协议内容为贾芳梅将在涉案房屋经营的君清阁养生店一次性转让给王桂英。以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：王桂英与王涛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自义务。根据约定，王桂英应于2016年4月15日前20天即2016年3月27日前支付租金4万元，如王桂英拖欠房租累计1个月以上，王涛有权终止合同收回房屋。因王桂英未按约定时间支付房租，迟延支付房租达1个月以上，故王涛有权解除合同。王桂英认可王涛于2016年7月8日通知其解除合同，故双方租赁合同于当日解除。王涛主张其于2016年4月15日起多次电话通知王桂英解除合同，但未向本院举证，故本院不予采纳。因王桂英未按约定履行，导致合同解除，故对王桂英要求王涛赔偿停业经营损失、店面转让费损失的诉讼请求，本院不予支持。根据王桂英陈述，王涛于2016年7月24日将其放置在租赁房屋内的物品搬出，王桂英派人看守，后因王涛将看守人员支走，导致物品损失。因王桂英对物品丢失系王涛行为所致未向本院举证，故对王桂英要求王涛赔偿店内财产损失的诉讼请求，本院不予支持。王桂英要求王涛退还租金一节，因王涛于2016年7月8日将租赁房屋上锁，并于2016年7月24日收回租赁房屋，再结合王桂英于2016年7月8日之后对租赁房屋的使用情况、王桂英额外交纳租金2000元等情节，故对王桂英要求王涛退还租金的数额，由本院予以确定。王桂英要求王涛退还押金，符合合同约定，本院予以支持。因王桂英存在违约行为，导致合同解除，故王桂英应向王涛支付违约金。但王涛主张之违约金过分高于给其造成的经济损失，故对违约金数额本院予以酌减。王涛要求王桂英赔偿锁具损失费，证据不足，本院不予支持。王涛要求王桂英赔偿精神损失费，缺乏法律依据，本院不予支持。王涛要求王桂英将北京乾清阁美容中心在工商部门登记注册的住所从租赁房屋内迁出合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王涛于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）王桂英租金一万六千元。二、被告（反诉原告）王涛于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）王桂英押金一万三千三百三十三元。三、原告（反诉被告）王桂英于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）王涛违约金一万元。四、原告（反诉被告）王桂英于本判决生效后七日内办理北京乾清阁美容中心企业法人工商登记住所变更手续，将住所从北京市朝阳区百子湾东里**楼**306-01迁出。五、驳回原告（反诉被告）王桂英其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王涛其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46803元，由原告（反诉被告）王桂英负担46295元（已交纳）；由被告（反诉原告）王涛负担508元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉受理费965元，由原告（反诉被告）王桂英负担50元（于本判决生效后7日内交纳）；由被告（反诉原告）王涛负担915元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  王悦欣人民陪审员  张燕琴二〇一七年十一月十七日书 记 员  邓嘉男