河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终2595号上诉人(原审原告):聂会梅，女，1978年8月4日生，汉族，本科文化程度，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵必和、龙宫，河南豫和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长葛市卓越房地产有限公司。住所地长葛市和尚桥镇东辛庄社区。组织机构代码：79679486-1。法定代表人：李宽军，该公司总经理委托诉讼代理人：吕英杰，河南森鼎律师事务所律师。上诉人聂会梅与被上诉人长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人聂会梅及其委托诉讼代理人赵必和、龙宫，被上诉人卓越公司委托诉讼代理人吕英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂会梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：本案商品房买卖合同真实有效，且已经关联案件生效判决所确认，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。卓越公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。聂会梅向一审法院起诉请求：1、判令被告交付房屋，2、判令被告支付违约金,自2015年6月6日起至实际交付房屋之日止。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月3日，原告与被告签订《商品买卖合同》（合同编号：20145328），合同约定原告购买被告建设的“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4168.41元，总金额90万元；第六条，付款方式及期限，买受人于2014年12月3日一次性付清全款；第八条交付期限，出卖人应当在2015年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款等首选违约的；3、因自然现象造成的工期顺延；4、其他非出卖人所能控制的因素，5、政府行为等不可预见的原因。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等。该《商品房买卖合同》后面附有附件一至四，其中附件四为合同补充协议共16条，第7条规定，买受人承担所购买的商品房办理产权证、按揭所需的所有费用。第13条规定，双方当事人订立商品房买卖合同后，为保障将来实现物权，预购人凭约定可以单方申请到房产管理部门办理预购商品房预告登记。当日，原告聂会梅作为乙方、被告卓越公司作为甲方，又签订《（合同编号为20145328）》补充协议，其中约定：原合同第六条第一款的约定有误，现约定为乙方于2014年12月5日前一次性付齐全款90万元整，打到甲方指定账户：张军亭农行账号：22×××14；因甲方原因无法及时给乙方开具正式购房发票，暂时以收据代替，甲方承诺于2015年6月5日前为乙方开具正式购房发票；乙方所付购房款已全部包括办理房产证的费用（包括但不限于契税、维修基金、测绘费用等）；如甲方违反以上合同约定，甲方双倍赔偿乙方已支付的购房款，同时乙方有权解除合同；若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款90万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任等，张军亭在甲方处签字。2014年12月5日，聂会梅向张军亭的上述账户转款300万元。2015年8月7日，原告以被告未依约交付房屋为由，诉至法院。又查明，2014年11月28日，原告聂会梅与被告卓越公司签订编号为的《商品房买卖合同》一份，合同约定：于合同签订当日原告一次性支付被告卓越公司210万元购买被告在长葛市××国道东侧开发的卓越˙香格里拉第10幢-1-3层0101001号房（系独栋别墅），建筑面积为558.53平方米。2014年12月3日，原被告双方又签订《（合同编号为20145261）》补充协议。同日，被告卓越公司给原告出具收到房款90万元和210万元的收据各一张。再查明，2014年12月3日，被告卓越公司与刘学东签订《居间协议》一份，约定：案外人刘学东以其居间介绍本案原告聂会梅购买被告卓越公司的两处别墅，卓越公司应支付其居间费54万元，已结支付27万元，刘学东将被告卓越公司起诉至北京市朝阳区人民法院，诉请卓越公司支付其下欠的居间费和违约金。2016年4月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第42739号民事判决书，认定双方成立居间合同关系，判决卓越公司给付刘学东居间费用27万元、违约金3万元。卓越公司不服该判决提出上诉后被驳回。一审法院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。所谓诚实信用要求人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。本案中，原、被告双方交易目的是获得借款，而非出卖商品房，双方真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同，故原告要求被告交付房屋，支付违约金的主张无事实根据和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。在本案审理过程中，就聂会梅所主张的法律关系的性质已经向聂会梅释明，并告知其可以变更诉讼请求，但聂会梅坚持不予变更，经主持调解未能达成协议。判决：驳回原告聂会梅的诉讼请求。案件受理费94元，由原告聂会梅负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审判决认定本案是以商品房买卖合同的形式为民间借贷担保，进而驳回聂会梅诉讼请求是否适当。聂会梅与卓越公司签订有《商品房买卖合同》（合同编号为20145238），约定聂会梅购买“卓越·香格里拉”项目第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米，总价90万元。该合同已在房地产管理部门备案，聂会梅已按约定支付了价款。北京市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第42739号民事判决，也对双方商品房买卖的事实予以确认，故本案房屋买卖合同成立并生效，聂会梅已按约定履行了合同义务，卓越公司应当按约定交付房屋，并承担违约责任，但合同约定的违约金过高，应参考中国人民银行同期贷款利率计付较为适当。综上所述，本院对聂会梅上诉请求成立的部分予以支持，不成立的部分予以驳回。一审判决适用法律错误,应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初4258号民事判决；二、被上诉人长葛市卓越房地产有限公司于本判决生效后十日内向上诉人聂会梅交付商品房买卖合同编号为20145328“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，并支付违约金（违约金以90万元为基数，从2015年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回上诉人聂会梅的其他诉讼请求。二审案件受理费94元，由被上诉人长葛市卓越房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  葛京涛审 判 员  郭晓锋代理审判员  武志强二〇一七年十一月二十八日书 记 员  刘 铮执行催告义务人：根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确定的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：1.限制设立融资性担保公司、保险公司。2.限制公开发行公司债券。3.限制合格投资者额度审批。4.中止股权激励计划及对象。5.限制股票发行或挂牌转让。6.限制设立社会组织。7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。8.限制获取政府补贴。9.限制获得政策支持。10.限制担任国企高管。11.限制担任事业单位法定代表人。12.限制担任金融机构高管。13.限制担任社会组织负责人。14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。15.在入党或党员设立特别限制。16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。17.限制入伍服役。18.限制海关认证。19.限制从事药品、食品等行业。20.限制房地产、建筑企业资质。21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。22.限制律师、律师事务所获得荣誉。23.限制授信。24.限制从事不动产交易、国有资产交易。25.限制使用国有林地。26.限制使用草原。27.限制利用其他国有自然资源。28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。29.限制住宿宾馆饭店等高消费。30.限制高消费旅游。31.限制子女就读高收费学校。32.限制购买具有现金价值保险。33.限制新建、扩建、高档装修房屋。34、限制和控制出境35、加大刑事拒执惩戒力度36、鼓励各级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口