广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2471号上诉人（原审被告）：傅长青，男，1975年10月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄彪，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽娜，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林月好，女，1979年12月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3。法定代表人：陈坚炜，总经理。委托诉讼代理人：区映红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，该公司员工。上诉人傅长青因与被上诉人林月好、原审第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅长青上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林月好的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用和保全费用由林月好承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据明显不足，适用法律错误，判决显失公正。林月好辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，傅长青的上诉请求不成立，请求维持原判。云房公司述称，云房公司积极促成双方房屋交易，已经履行了中介应尽的义务，一审判决认定事实和法律适用正确，应予以维持。林月好向一审法院起诉请求：1.确认林月好、傅长青、云房公司签订的《房屋买卖合同》（编号：NO.MM1600887）关于房屋买卖事项的约定合法有效；2.林月好、傅长青继续履行《房屋买卖合同》（编号：NO.MM1600887），傅长青协助林月好办理位于佛山市南海区桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房屋更名过户至林月好名下的手续，及时协助提供、签署按揭贷款中所需的资料；3.傅长青支付自2016年10月10日起至傅长青实际履行更名过户手续之日止，以合同成交价1635000元为本金按日0.1%计算的违约金（暂计至2016年10月19日为14715元）；4.本案的案件受理费、保全费由傅长青承担。林月好在诉讼中明确第2项请求林月好、傅长青继续履行《房屋买卖合同》的内容就是傅长青协助林月好办理位于佛山市南海区桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房屋及土地的权利人变更登记至林月好名下的手续，林月好撤回主张傅长青协助提供、签署按揭贷款中所需的资料请求。林月好在本案不对云房公司主张权利。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房，登记权利人为傅长青单独所有，已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第××号。至庭审终结时，涉讼房屋除本案因林月好申请的查封外，没有其他权利限制情况。2016年6月28日，傅长青(卖方)、林月好(买方)、云房公司(经纪方)签订《房屋买卖合同》，约定傅长青将位于佛山市南海区桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房转让予林月好。总金额1635000元。林月好应于2016年6月28日前支付定金50000元予傅长青。首期房款450000元于递件当天支付，先递件再付款。剩余房款由商业贷款支付。林月好应于合同签订之日起五个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所需的所有资料；拟贷款总额为1135000元，实际贷款额度以及审批时限以银行审批结果为准，傅长青应无条件配合提交、签署应由傅长青提交或签署的申请贷款所需资料。如因林月好自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，林月好应于知道事实后五日内补齐应付房款，否则视为违约。交易房产为抵押状态，双方一致同意双方共同出资赎契。傅长青出资额为170000元，林月好出资额为500000元。傅长青应在签订合同之日起10个工作日提交赎契所需资料，林月好和傅长青应在收到云房公司通知后3日内将赎契款存入傅长青还贷账户；林月好垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付。林月好与傅长青应自下列条件共同成就之日起五个工作日内办理网签或共同签署《广东省房地产买卖合同》，交易条件与本合同约定的成交条件一致：1.傅长青提交房产证原件予云房公司，且涉讼房屋处于无抵押无查封状态；2.林月好获得银行足额贷款审批通过或备齐全部剩余房款；3.云房公司收齐约定的居间服务费。林月好和傅长青在接到云房公司经办人员通知后，应在2个工作日内积极配合云房公司办理报税、递件等当前手续，如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意，并确定办理时间告知云房公司，且同一项手续改期履约不得超过二次，否则云房公司有权押后办理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担。交楼时间为傅长青收齐全部房款之日起三日内。交易税费由林月好负担。如林月好或傅长青一方不按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以合同成交价的日0.1%计付违约金并继续履行合同；如违约方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续支付违约金至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付按成交价的10%计算的违约金或适用定金罚则。林月好和傅长青确认所有文件及通知以快递或邮寄至双方在合同留存的地址视为送达。2016年6月28日，林月好支付35000元予傅长青。2016年6月29日，云房公司支付15000元予傅长青，云房公司在诉讼中确认该款为云房公司代林月好向傅长青支付的定金。2016年7月18日，傅长青出具收款收据确认收到林月好支付的定金50000元。林月好于2016年7月5日向渤海银行提交按揭贷款申请，该行在收齐林月好根据银行要求提供的材料后，该行于2016年7月22日提交审核，该申请于2016年8月1日通过审核。2016年8月17日，林月好和傅长青签订《补充协议》，约定房屋总价为1635000元，定金50000元，首期房款510000元，尾款为1125000元，由林月好通过银行按揭贷款方式向傅长青支付。若贷款总额超过1125000元，超过部分，傅长青同意在收到银行房款当天现金返还予林月好。若银行房款不足1125000元，不足部分，林月好同意在收到银行房款当天补齐予傅长青。2016年8月19日，林月好向傅长青支付460000元。傅长青其后办理了涉讼房屋的提前还贷及涂销抵押手续。云房公司陈述，云房公司于2016年8月至9月期间告知傅长青林月好贷款申请获批。傅长青在诉讼中陈述，云房公司告知傅长青银行只批准林月好购房总价七成的贷款申请，没有批准八成的申请。2016年9月9日，云房公司通知傅长青于2016年9月18日到房管部门办理涉讼房屋转让的核税递件手续。2016年9月14日，云房公司通知傅长青，由于林月好不支付中介费，原定2016年9月18日的递件手续暂不办理。傅长青回复主张林月好已违约。林月好和云房公司在诉讼中共同陈述，2016年9月18日，由于林月好预期申请的贷款为购房总价的八成，但实际申请及审批的金额均为购房总价的七成；且由于林月好和云房公司就中介服务费的支付时间未能达成一致协议，林月好与云房公司需协商确定上述问题后才办理递件手续。林月好与云房公司于当日达成一致协议，约定林月好支付中介费中的1万元的时间，并约定云房公司继续提供中介服务且不以林月好支付中介费1万元为条件。林月好陈述，林月好同意按已批准的七成房款的贷款额度继续交易。2016年9月20日，云房公司通知傅长青于2016年9月21日下午到松岗行政服务中心办理核税递件手续。林月好、傅长青和云房公司共同陈述，2016年9月21日下午，三方根据南海区住建局的通知到南海区住建局的办公地点调解。2016年9月28日，林月好向傅长青在合同留存地址寄出《催促函》，请求傅长青在函件发出之日起十日内联系林月好协商确定办理交易递件事宜。2016年10月9日，云房公司通知傅长青20**年10月10日下午到丹灶行政服务中心办理交税手续。傅长青在诉讼中陈述，签订合同当日，因云房公司称林月好办理贷款申请需办理房屋评估，为了方便林月好办理评估贷款，傅长青同意交钥匙给林月好，但没有同意林月好占用及改装房屋。林月好在诉讼中确认曾持有房屋钥匙和门卡并进入房屋，购置了部分物品。云房公司和林月好陈述，三方约定中介服务费全部由林月好负担。云房公司和林月好约定中介服务费为49050元，林月好已支付24525元。一审法院认为，关于涉讼房屋买卖合同有关房屋买卖事项的约定的效力问题，林月好、傅长青和云房公司于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》是混合合同，包含林月好和傅长青之间的房屋买卖合同关系及林月好、傅长青和云房公司关于居间合同关系。涉讼合同关于房屋买卖事项的约定是林月好和傅长青的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院对林月好的相应请求予以支持。傅长青主张林月好和傅长青关于房屋买卖事项的约定无效，没有法律依据，一审法院不予采纳。关于林月好是否构成根本违约的问题，第一，房屋交易的核税和变更登记递件手续需要房屋交易的买方和卖方共同配合完成，是双方义务，双方均应履行通知、协助义务。2016年9月9日，云房公司安排双方于2016年9月18日办理核税递件手续，林月好确认银行批准的贷款额度与合同约定林月好拟贷款金额一致，林月好根据合同约定也负有付清约定中介服务费的义务，林月好以获批的贷款额度未符合预期及中介服务费不需支付为由，没有于2016年9月18日依约办理核税递件手续，已构成违约。由于涉讼合同约定违约方逾期15日，守约方可请求解除合同，至2016年9月21日云房公司再次约定林月好和傅长青办理递件手续，林月好迟延履行尚未超过15日，尚未构成合同约定的根本违约，傅长青也没有发出解除通知，双方应继续按照合同约定履行合同。关于2016年9月21日办理递件手续的条件是否已成就的问题，虽然林月好尚未支付完毕全部中介服务费，但由于云房公司和林月好在2016年9月18日变更了中介费支付时间的约定，云房公司同意在林月好当时已支付的中介服务费条件下继续履行居间合同且已实际继续履行合同，即云房公司确认中介服务费按进度支付且其时林月好应付进度款已支付完毕，故合同约定的云房公司收齐林月好依约定应支付的中介服务费（进度款）条件已成就。傅长青已确认收到云房公司关于林月好贷款申请足额获批的通知，且合同并没有约定该审批结果需出具书面形式，故合同约定的林月好贷款申请全额获批条件亦已成就，合同约定的办理递件的条件已成就。2016年9月21日林月好和傅长青由于行政部门调解纠纷未能于当日下午办理递件手续，双方对此均没有过错，但双方均应在2016年9月21日后继续依约履行合同义务。双方在2016年9月22日至2016年9月27日期间均没有向对方发出履行通知，双方对合同在该期间没有履行均有过错。2016年9月28日，林月好向傅长青送达催促履行合同义务的通知，傅长青也于2016年10月9日收到了云房公司关于2016年10月10日办理递件的通知，但傅长青没有举证证明在2016年9月21日后实施了履行合同的行为，也没有举证证明向林月好发出了催促履行合同义务的通知而林月好不予理会，林月好对2016年9月28日后合同未能继续履行没有过错。综上，林月好虽迟延履行递件手续，但未构成根本违约。第二，傅长青已在诉讼中确认傅长青同意林月好持有房屋钥匙并进入房屋，林月好迳行购置物品作居住占用准备虽有不当，但属于基于合同履行的信赖而实施的行为，并未构成违约。综上，林月好未构成根本违约，双方应继续履行涉讼合同。至庭审终结时，涉讼房屋除本案查封外，没有其他权利限制情况，一审法院对林月好请求傅长青协助办理涉讼房屋的房屋和土地权利人变更登记至林月好名下予以支持。关于林月好的违约金请求，傅长青没有协助办理递件手续虽存在一定过错，但由于林月好违约在先，且林月好和云房公司没有就中介服务费支付约定变更情况告知傅长青，一审法院综合合同至庭审终结前的履行情况及林月好和傅长青的过错程度，结合公平和诚信原则予以衡量，认定傅长青不需支付违约金予林月好，但不妨碍双方就庭审终结后合同后续履行情况向违约方主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认林月好、傅长青和云房公司于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定合法有效；二、傅长青应于判决发生法律效力之日起十日内协助林月好林月好办理位于佛山市南海区桂城街道海八东路32号地铁金融城2座2707房（粤房地权证佛字第××号）的房屋和土地的权利人变更登记至林月好林月好名下的手续；三、驳回林月好的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计83.94元，财产保全费5000元,合计5083.94元，由林月好负担33.94元，由傅长青负担5050元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予林月好，一审法院不另收退。林月好多预交的14789.78元，自本判决发生法律效力后经林月好向一审法院申请，一审法院予以退还。傅长青在本案二审期间提交如下证据：1.南海农商银行卡1张，拟证明2016年9月18日下午，因林月好未从渤海银行获得八成贷款，傅长青经云房公司要求另行开具银行卡；2.住建局的回复，拟证明2016年9月18日傅长青投诉云房公司，住建局针对该投诉予以了回复，该投诉行为与林月好无关；3.（2017）粤0605民初770号案件庭审笔录，拟证明2016年9月18日和2016年9月21日林月好和云房公司均未按照约定到达指定地点办理递件过户手续；4.证人梁某1、梁某2的证言，拟证明林月好存在违约情况；5.短信通信内容，拟证明傅长青与云房公司的店长祝希娟对于2016年9月18日同意林月好变更中介费的缴纳方式并不知情。经庭审质证，林月好和云房公司对于傅长青所提交的上述证据均不予确认。经审查，傅长青所提交的证据1从证据内容上看，与本案无关联性，本院不予采信；证据2住建局在回复中已经明确于2016年9月21日组织三方进行了协调和调解，故该份证据并不能证明傅长青所主张的林月好未在2016年9月21日办理核税递件手续属于根本违约行为；因各方当事人在诉讼中对于林月好和云房公司未能在2016年9月18日和9月21日办理核税递件手续的事实均予以确认，证据4庭审笔录也反映了该事实，本院对该证据的真实性予以确认；从证据4云房公司的两名员工梁某1和梁某2所陈述的证言看，并不能证明傅长青所主张的事实，故本院对该傅长青所主张的该事实不予采纳。证据5短信通信内容，从其内容看并不能反映傅长青所主张的事实，本院不予采信。经审理，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案傅长青与林月好所签订的房屋买卖合同及补充协议，意思表示真实，并未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。综合双方当事人诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是林月好是否存在违约行为及违约行为的性质，傅长青是否可据此拒绝继续履行合同。就林月好是否存在违约行为的问题，双方二审争议主要集中在林月好于2016年9月18日和2016年9月21日未办理核税和变更登记的递件手续是否构成违约及根本违约行为。首先，双方在房屋买卖合同中约定，双方在接到云房公司经办人的通知后，应在2个工作日内积极配合云房公司共同办理报税、缴税、递件等手续，如交易一方因故不能及时办理，需要征得对方同意。云房公司安排双方当事人于2016年9月18日办理核税递件手续，林月好却以获批的贷款额度未符合预期及不需支付中介费为由未在该日办理递件手续。因双方合同明确约定中介费用由林月好承担，林月好未按照云房公司此次安排办理核税递件手续显然缺乏正当理由，故其该行为构成违约。根据双方合同中关于违约责任的约定，一方当事人在对方逾期履行义务超过15日或者存在其他根本违约行为时，可以要求对方支付违约金并继续履行合同，或者可以解除合同，故林月好的行为虽然构成违约，但是至云房公司于2016年9月21日重新安排双方办理递件手续，林月好的逾期履行行为并未超过双方合同约定的15日，故傅长青并不享有解除合同的权利。在此情况下，合同仍需继续履行，双方均同时负有配合办理核税递件手续的义务。其次，2016年9月18日之后，云房公司再次安排双方当事人于2016年9月21日下午办理核税递件手续，但因行政部门于同日组织三方对纠纷进行调解，林月好未能前去办理递件手续并无过错，且具有正当理由，故其行为并不构成为违约。傅长青在上诉中提出，林月好未去办理递件手续已经达到两次，根据合同关于同一项手续改期履约不得超过两次的约定，其可以解除合同。但，一是根据双方合同在产权转移登记手续中的约定，一项手续改期履约不得超过二次，否则云房公司有权押后办理，并未说明对方当事人可以由此享有解除合同的权利；二是林月好于2016年9月21日未去办理核税递件手续的行为因具有正当理由而并不构成违约，傅长青并不因此而享有解除合同的权利；故傅长青的该上诉理由并不成立。傅长青在诉讼中还提出林月好未经傅长青允许，私自侵入涉案房屋的问题，但傅长青所主张的林月好未经其同意而进入其房屋的行为性质上并不属于本案房屋买卖合同中的违约问题，而且林月好是经傅长青同意持有房屋钥匙并进入房屋，即使双方在当时另行约定林月好不能放置物品于房屋之内，林月好的该行为也仅是一般的违约行为，不属于根本违约的行为，傅长青尚不能以此即拒绝履行其办理核税递件手续的主合同义务。因此，林月好虽然存在部分违约行为，但是尚未达到合同约定的和法律规定的傅长青可由此享有解除权的逾期违约和根本违约的程度，从而使得傅长青可以解除合同。在合同未予以解除仍需继续履行的情况下，双方均应当按照合同约定履行相应的合同义务。在具备合同约定的核税递件手续的条件下，傅长青应当配合林月好办理相应的手续，而不能拒绝履行其合同义务。另外，傅长青在上诉中提出，由于云房公司尚未收齐居间费用，故合同约定办理核税递件手续的条件尚未成就，其可不予履行合同义务。由于该项居间服务费的权利享有者和义务履行者分别是云房公司和林月好，云房公司与林月好表示在2016年9月18日对居间费用的支付时间进行了约定，云房公司也确认林月好按照约定已经支付了应付的居间服务费进度款，同时，云房公司和林月好的该项约定是在林月好和云房公司就支付居间费用发生争议而林月好因此而未在2016年9月18日办理核税递件手续的情况下，云房公司和林月好为促进房屋买卖合同的继续履行而对云房公司和林月好之间的权利义务重新进行的约定，该约定并不存在损害傅长青利益的情形，符合房屋买卖合同的目的；因此，一审法院认定合同约定的该办理核税递件手续的条件已经成就并无不当。傅长青在上诉中还提出，林月好未在双方合同约定的期限内获得银行足额贷款审批通过构成根本违约，但本案事实表明，林月好于2016年7月5日向渤海银行提交了贷款申请，渤海银行于2016年8月1日审核通过了该贷款申请，即林月好是在合同约定的在备齐资料办理银行贷款之日起50日内获得贷款审批通过，故傅长青该上述理由显然不成立。在双方需继续履行合同和合同履行条件已经成就的情况下，林月好有权要求傅长青继续履行合同，配合办理相应的房屋过户手续，傅长青不能拒绝履行合同义务。应当强调的是，本案判决傅长青应协助林月好办理涉案房屋的过户手续，但林月好也应当按照双方合同的相关约定履行其支付余下购房款等合同义务。综上，傅长青上诉请求不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人傅长青负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年十一月十四日书 记 员  许佩珊