河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初2967号原告：许昌景鸿物业服务有限公司，住所地许昌市新兴路99号。法定代表人：孔春霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓磊，河南先利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兆鹏，河南先利律师事务所实习律师。被告：方超，男，1992年12月20日出生，汉族，住许昌市。原告许昌景鸿物业服务有限公司与被告方超物业服务合同纠纷一案。本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许昌景鸿物业服务有限公司的委托诉讼代理人王晓磊到庭参加诉讼，被告方超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌景鸿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费、暖气管损费等共计10503元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告方超系景鸿·东湖翡翠（观澜嘉园）10-1-1503号房的业主，原告为其提供物业服务。根据2015年12月10日其前手与原告签订的《前期物业服务服务协议》，合同标的为景鸿·东湖翡翠（观澜嘉园）10-1-1503号房（房屋面积148.06平方米）的前期物业管理服务，根据《服务协议》约定，业主需以每月每平方米1.1元缴纳物业服务费。但是自2016年12月1日起至2020年11月30日共四个年度被告并未支付物业服务费等费用，合计9592元。另根据《城市供热价格管理暂行办法》及《关于许昌市区试行居民供热分户计量试点收费的通知》等的相关规定，被告尚有一年的暖气管损费共计911元未支付。按照相关规定及协议约定的支付条件，被告共计欠景鸿物业公司物业费、生活垃圾处置费、暖气管损费等共计10503元未支付。被告的上述行为已经构成违约，原告在此前已向被告发出过催缴物业费通知单以及律师函，但被告仍拒不缴纳上述费用。被告的行为不仅损害了原告的合法权益，更是对其他业主利益的伤害。为维护原告及其他业主的合法权益，原告向法院提起诉讼。方超未到庭亦未答辩。原告许昌景鸿物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组证据，前期物业服务协议书一份、不动产权证复印件一份、缴费通知单及收款收据共8份。证明1．被告方超为景鸿·东湖翡翠（观澜嘉园）10-1-1503号房的业主，被告主体适格；2．原被告之间存在实际的物业服务关系；3．原被告之间的物业服务费为住宅按照建筑面积每月每平方米1.1元。第二组证据，许价［2005］26号文件。证明城市居民生活垃圾处理费缴费标准为每户每月7元。第三组证据，许发改价管［2017］237号通知、2010年12月7日许昌晨报A3版市民热线栏目、城市供热价格管理暂行办法、2019年度河南能新热力股份公司通知供暖缴费通知。证明1．居民用热为每天每平方米0.171元；2．未采暖户按照30%缴纳基本热价。第四组，催缴物业费短信一条、催缴物业费通知3张、律师函1份。证明在被告欠缴费用期间，原告通过不同方式，催促被告缴纳欠缴物业等各种有关费用。被告方超未到庭亦未提交证据。经审核，原告许昌景鸿物业服务有限公司提交的证据客观、真实，与待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月10日，原告许昌景鸿物业服务有限公司作为甲方、案外人张小燕作为乙方，双方签订《前期物业服务服务协议》。协议约定，本物业名称：景鸿东湖翡翠（观澜嘉园）；房号：10-1-1503；物业类型：住宅；建筑面积：148.06平方米；物业坐落位置：东城区建安大道以南，兴业路以东观澜嘉园10号楼1单元15层西户。第四条物业服务费用一、自发放给业主的入户通知书上载明的接房日期起，乙方开始交纳物业服务费；二、乙方交纳费用时间：物业费以年为周期收取，业主应于物业费到期前一个月内缴纳下年度物业服务费；三、物业服务费：1．本物业住宅房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.1元（包含电梯年检费、消防设施设备年检费）收取；2．电梯运行费用、公用照明、监控、绿化、消防、保洁等公摊费用由业主按户据实均摊，预收每户每月30元（结算按实际费用增减）；4．物业服务费的收取，产权证办理前按商品房购销合同确定的建筑面积计算，产权证办理后按产权证确定的建筑面积计算。第六条、其他代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、暖气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务服务费用），收费标准双方商定，并签订委托合同。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。关于物业费，原告按照每平方米每月1.1元收取，公共能耗费每月30元，垃圾清运费每月7元。张小燕交纳物业费至2016年12月10日后，未交纳物业费。2017年5月5日，张小燕与被告方超签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋以1280000元的价格出售给被告方超。2017年7月22日，被告方超为该房屋办理了不动产登记证。被告方超购得案涉房屋后，经原告催要，至今未交纳物业费，原告为此诉至本院。庭审中，原告认可张小燕于2015年12月19日在原告处交纳装修押金2000元，并表示愿意以此款项抵偿被告方超应交纳的物业费。另查明，2018年至2019年供暖季，共计供暖120天。案涉房屋的小区非暖气直供小区，被告未开通暖气。中华人民共和国发展改革委员会于2007年10月1日颁布的《城市供热价格管理暂行办法》第十五条之规定：热力销售价格要逐步实行基本热价和计量热价相结合的两部制热价。基本热价主要反映固定成本；计量热价主要反映变动成本。基本热价可以按照总热价30%-60%的标准确定。根据许发改价管［2017］237号文件通知，基准热价居民0.171元/平方米/天，面积核定以用户建筑面积为准。许昌市城市生活垃圾处理费标准为城市居民户7元/户。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与案外人张小燕签订的《前期物业服务服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。虽原告未与被告方超签订《前期物业服务服务协议》，但被告方超于2017年5月5日购得该房屋后，原告许昌景鸿物业服务有限公司提供了物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，被告方超应当自2017年5月5日起按《前期物业服务服务协议》的约定支付相应费用。《前期物业服务服务协议》第二条约定物业费以年为周期收取，业主应于物业费到期前一个月内缴纳下年度物业服务费，原告与张小燕签订物业服务协议的时间为2015年12月10日，故其交纳物业费的周期为每年的11月开始交纳下年度的物业费。因被告方超于2017年5月购得案涉房屋，故其应向原告交纳自2017年5月起至2020年11月的物业费。自2017年5月起至2020年11月共产生物业费7003.24元（1.1元/平方米×148.06平方米×43个月）；垃圾处理费301元（7元/月×43个月）；公摊费1290元（30元/月×43个月）。关于暖气管损费，暖气管损费实质应是物业供暖专项服务收费，包含小区内共用供暖设施的折旧费、运行维护费和供暖过程中存在的热量传导扩散现象，适当收取具有一定的合理性，如果直接认定不能收，一定程度损害其他业主的权益，应按照基准热价的30%收取。2018年至2019年的暖气管损费为911.46元（0.171元/平方米/天×148.06平方米×120天×30%）。综上，被告方超应支付原告物业费7003.24元、垃圾处理费301元、公摊费1290元、暖气管损费911.46元，以上合计9505.7元。庭审中，原告认可张小燕于2015年12月19日在原告处交纳装修押金2000元，并表示愿意以此款项抵偿被告方超应交纳的物业费，该部分应予以扣除，故原告许昌景鸿物业服务有限公司要求被告方超支付物业费、垃圾处理费、公摊费、暖气管损费共计7505.7元的请求合法，本院予以支持。超出部分，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告方超于本判决生效后十日内支付原告许昌景鸿物业服务有限公司物业费、垃圾处理费、公摊费、暖气管损费共计7505.7元；二、驳回原告许昌景鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取计32元，由原告许昌景鸿物业服务有限公司负担7元，被告方超负担25元。本判决为终审判决。审判员  司忠信二〇二〇年九月一日书记员  陈 攀