湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5701号上诉人（原审原告暨反诉被告）：武汉百家信物流有限责任公司，住所地武汉市硚口区古田二路长丰北垸特一号蓝焰物流基地信息交易中心D203-220。法定代表人：彭文俊，公司董事长。委托诉讼代理人：柳平，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭男，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：武汉蓝焰物流基地股份有限公司，住所地武汉市硚口区古田二路长丰北垸特一号。法定代表人：江汉洪，公司董事长。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文昭，湖北金卫律师事务所律师。上诉人武汉百家信物流有限责任公司（以下简称百家信公司）、武汉蓝焰物流基地股份有限公司（以下简称蓝焰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百家信公司上诉请求，判令：1、撤销一审判决，支持百家信公司全部诉讼请求，驳回蓝焰公司的全部诉讼请求。2、蓝焰公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、蓝焰公司存在严重违约行为，百家信公司作为一审原告亦是守约方提起本案诉讼，所请合理、合法，人民法院依法应予全部支持。（一）百家信公司与蓝焰公司签订的本案合同，明确约定了租赁物的交付条件，而蓝焰公司至今未能按照合同约定提供符合交付条件的租赁物，已构成严重违约。（二）蓝焰公司主张的将仓储中心、配送中心“交付”给百家信公司的当时，并不符合合同约定的交付条件，而本案的“起租时间”及租金、物业管理费起算时间不应自其主张的“交付”时间起算。（三）蓝焰公司主张认定百家信公司违约，以此为由单方解除双方签订的合同，没有事实和法律依据，其解除无效。1.蓝焰公司主张百家信公司应补缴面积差部分的“租金”没有依据，而百家信公司已足额缴纳费用。2.蓝焰公司主张仓储中心和配送中心实际收入及“快递单量”不符合合同约定的评估标准，以此为由单方解除本案合同，没有事实和法律依据，实属无理。3.百家信公司因蓝焰公司交付租赁物严重违约，且物业管理服务不尽职、不到位的问题未予及时整改，才不得不以“缓交”“按月交”部分费用促其和解。而蓝焰公司也曾有过响应，现以百家信公司逾期付款为由，单方解除本案合同则实属无理。4.因本案租赁物仓储中心、配送中心长期存在严重漏水、电价收费高于政府定价等一系列问题，而蓝焰公司却未及时整改，百家信公司才不得不以“缓交”部分费用促其和解，此举并不构成违约。蓝焰公司主张百家信公司逾期缴纳水电费，以此为由单方解除本案合同则实属无理。5．百家信公司为了帮助电商企业解决库存问题、更好的服务电商企业以更有利于招商入园，曾在仓储中心、配送中心组织品牌特卖会（并未改变租赁物用途）。蓝焰公司对此明知也从未表示过异议，反而多次在武汉燃气信息网站上宣传、倡导在本案租赁物组织品牌特卖会，现借口百家信公司所为违约而单方解除本案合同，则实属无理。6.本案双方当事人虽有前述各项争议,但曾积极协商，以求和解尽管蓝焰公司有前述严重违约行为，并对百家信公司造成严重损害，但百家信公司曾寄希望于本案合同项目长期运营、双方获利而不愿放弃和解。直至2018年下半年，蓝焰公司仍明文确认百家信公司“基本履行了合同义务”，其现单方主张解除合同实属无理。（四）百家信公司本系守约方，虽为避免更大的损失接受不合条件的交付、实际占用了部分租赁物，但从未同意或接受违约方蓝焰公司单方解除本案合同、协议之举，而其提起本案诉讼、请求确认蓝焰公司单方作出的解除无效，合理、合法，人民法院依法应予以全部支持。二、一审判决罔顾事实、违背逻辑，公然偏袒蓝焰公司，显失公正；驳回百家信公司一审的全部诉讼请求，实属错误，依法应予以撤销。(一）一审判决置百家信公司一审中依法提交的多个重要证据于不顾,认定存在关键事实不清。（二）一审判决认定涉案合同关键条款效力前后矛盾。（三）一审判决适用法律错误。三、蓝焰公司作为一审反诉原告，所请违背本案事实和法律原则，依法应予以全部驳回。综上所述，百家信公司提起本案诉讼及上诉，所请合理、合法，人民法院应予以全部支持。蓝焰公司提起反诉所请,违背本案事实和法律原则，人民法院依法应予以全部驳回。恳请二审法院依法撤销一审民事判决，并在查清事实后依法判决或裁定。蓝焰公司上诉请求，判令：1、撤销一审判决第四项，改判百家信公司按合同约定支付逾期缴纳租金的违约金1,899,383.32元;2、本案一审本诉、一审反诉、二审的所有诉讼费用由百家信公司承担。事实及理由：一、一审判决对部分事实认定错误。（一）一审判决对仓储中心与配送中心租金的缴纳时间及周期认定错误。（二）一审判决认定的百家信公司向蓝焰公司缴纳租金的时间部分错误。（三）一审判决认定“涉案场地在租赁合同签订和交付之后竣工验收”错误。二、一审判决对违约金主动进行调整未考虑双方合同的目的，且与双方明确约定不符。因此，基于公平、意思自治、合同严守的原则及上述法律规定，一审判决对违约金进行的调整既违背当事人双方的约定，也缺少法律依据，有失公平，应予纠正。综上，本案部分事实认定错误，部分判决内容违背当事人双方的约定，为避免巨额国有资产流失，恳请贵院支持蓝焰公司的上诉请求。蓝焰公司针对百家信公司上诉理由辩称，1、蓝焰公司依据双方合同约定及联系函将案涉租赁物交付给百家信公司，蓝焰公司不存在违约行为。根据一审蓝焰公司提交的竣工备案表、硚口区建筑工程质量监督局已分别检查，案涉工程在2014年已经竣工验收，但竣工验收备案需要提供一定材料才能完成。2、百家信公司主张市政工程是涉案租赁物必备的主要条件，但蓝焰公司并非市政工程的建设方，也不能给政府设定义务，合同中对于何种市政工程、谁负责建设、如何验收的内容均不明确，因此百家信公司的主张自始至终不能履行，如果按照百家信公司的理解，该条件何时能满足将取决政府的主观判断将对蓝焰公司不公。且若百家信公司主张交付不符合约定，合同处于附条件未生效，那么百家信公司主张的合同解除无效，要求解除合同的基础何在。3、蓝焰公司认为市政工程与周边的配套工程，蓝焰公司交付标的物配送公司时已经完成周边的配套工程。4、在百家信公司提交的函件证据中载明，其对案涉租赁物在交付时未完成规划验收是明知的，但百家信公司此后通过函件变更并确认了租赁物的起租时间，并接手房屋、支付租金及物业管理费，属于对自己实体权利的处分。在占有使用4、5年后再以房屋不具备交付条件主张蓝焰公司违约，为其严重的违约行为开脱，有违背公平原则和诚实信用原则。5、针对百家信公司提出的蓝焰公司发函确认其基本履行了合同义务，实属断章取义，在该函件中，蓝焰公司清楚写明关于未支付足额缴纳租金的问题，因此百家信公司的上诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。百家信公司针对蓝焰公司上诉理由辩称，1、因百家信公司与蓝焰公司签订的本案合同，明确约定了租赁物的交付条件，而蓝焰公司至今未能按照合同的额约定提供符合交付条件的租赁物，已构成严重违约。本案的“起租时间”及租金的起算时间和周期不应以违约方蓝焰公司主张的“交付”时间起算。2、一审判决认定的百家信公司向蓝焰公司缴费时间仅有一处错误，但认定的缴费金额有部分错误。3、一审判决书第23页第6行认定“涉案场地在租赁合同签订和交付之后竣工验收”，符合事实。4、因蓝焰公司以书面方式确认百家信公司并无违约之举，“基本履行了合同义务”，故百家信公司无需支付违约金。而百家信公司和蓝焰公司之所以未就违约金高低问题在庭审过程中展开辩论，系因本案民事行为的效力尚未有定论，一审并未将违约金问题作为争议焦点。事后，法院对民事行为的效力作出与百家信公司的主张相反的认定，却未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，予以释明，才导致百家信公司未在庭审过程中主张违约金过高问题，而非百家信公司认可蓝焰公司关于违约金的主张。综上所述，蓝焰公司作为二审上诉人，所请违背本案事实和法律原则，依法应予以全部驳回。百家信公司向一审法院起诉请求，判令：1、依法确认蓝焰公司于2018年11月30日作出的《合同终止函》之《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心、配送中心）解除无效；2、本案诉讼费用由蓝焰公司承担。蓝焰公司向一审法院反诉请求，判令：1、依法确认蓝焰公司与百家信公司签订的《合作经营合同与租赁合同》于2018年11月30日已解除，百家信公司立即清退房屋及场地，履约保证金不退；2、百家信公司按竣工验收备案证面积支付拖欠的面积差异租金暂571,120.99元；3、百家信公司支付逾期缴纳租金的违约金1,899,383.32元；4、百家信公司支付合同解除日至所有租赁房屋、场地实际腾退日的占用费，先暂计至2019年1月30日，共计6,274,066.56元；5、百家信公司违反合同约定直接以转租为目的并隐瞒应备案商户信息造成蓝焰公司的损失、对损坏的租赁物恢复原状（墙体发黑部分）或赔偿损失；6、本案本诉及反诉的诉讼费、公证费全部由百家信公司承担。一审法院经审理查明，2014年2月21日，百家信公司（乙方）与蓝焰公司（甲方）分别签订《合作经营合同及物业租赁合同（仓储中心）》（下称《仓储中心合同》）、《合作经营合同及物业租赁合同（配送中心）》（下称《配送中心合同》）以及《物业管理服务协议》。《仓储中心合同》约定：一、甲、乙双方共同合作经营蓝焰电商物流城项目，将仓储中心（1、2、3号）租赁于电子商务企业，共同参与运营管理，整体项目定位为电子商务企业提供电商仓配一体化及物流配套服务。……二、甲方将位于蓝焰物流基地一期仓储中心（1、2、3号）建筑面积约65750平方米的营业用房租赁给乙方，从事电商仓储物流使用。乙方对租赁物的租赁面积按租赁物的建筑面积计，即租赁面积为65750平方米（以最终实际工程验收面积为准）。三、1、甲乙双方合作期为十年，合同五年一签，本合同租赁时间暂定为2014年7月1日起至2019年6月30日止。2、最终起租时间以甲方相关租赁物最终竣工时间以及甲方将租赁物交付给乙方的最终时间为准。甲方将租赁物交付于乙方时，租赁物应满足以下条件：（1）租赁物建设工程规划验收合格；（2）租赁物建筑结构工程，室内水、电、消防设施、客货梯，周边市政工程的建设完工并验收。四、……2、租金结算及交纳方式：合同期内第一年，甲方给予乙方六个月的市场培育期，仓储中心两个月的装修期（市场培育期、装修期仅对租金免租，无物业管理费在市场培育期按每月每平方米2元的标准收取，运营提成不在此范围内），第一年的租金标准为每月每平方米7.2元，以后每年租金必须按照4%-6%的幅度区间递增，具体由双方在此区间协商一致后最终确定。租金采用支票或现金方式收取，半年一付，先租后用。付款方式：2014年7月1日至2014年12月31日，租金0元；2015年1月1日至2015年6月30日，租金1,893,600元；五、乙方在甲方向乙方交付仓储中心之前向甲方缴纳仓储中心履约保证金1,430,000元，该保证金在合同期满后无息清算退还。……。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除《合作经营及物业租赁合同》和《物业管理服务协议》、收回租赁物、已付租金、履约保证金不予退还：……3、未经甲方同意，擅自将租赁物转借、改变用途或超出经营范围开展经营活动的；……5、未经甲方书面同意，在甲方交付租赁物后擅自连续停业三十日以上的；6、乙方逾期三十天未向甲方交纳当期租金的或逾期四十五天未向甲方缴纳当期运营提成的；九、其他事项……13、凡涉及本合同有关的一切变更、解除事项，甲乙双方均采用书面报告形式，并在接到书面报告之日起三十日内做出书面答复，否则视为默认……。十、违约责任：……3、乙方未按本约定缴纳租金的，每逾期一日按应付款总额的千分之一计算违约金，逾期三十日不缴纳的（含三十日），适用于本合同第七条的约定；4、乙方未按本约定缴纳运营提成的，每逾期一日按应付总额的千分之零点五计算违约金，逾期四十五日不缴纳的，适用于本合同第七条的约定；5、甲乙双方在合同期限内，单方提前终止合同的，应提前六个月以书面形式通知对方，并应对对方的剩余合作年限支付经营补偿，计算方式为解除合同时间至双方合作期满时间，乙方的租金进行累计计算。合同还对其他事项进行了约定。《配送中心合同》约定：一、甲乙双方合作运营蓝焰电商物流城项目，将城市配送中心租赁于电子商务企业，共同参与运营管理，整体项目定位为电子商务企业提供电商仓配一体化及物流配套服务。……二、甲方将位于蓝焰物流基地一期城市配送中心建筑面积约123086平方米的营业用房租赁给乙方，从事电商仓储物流使用。乙方对租赁物的租赁面积按租赁物内扣除天井、旋转车道以及一楼大厅二楼中空层面（18907平方米）后的建筑面积计算，即租赁面积约为104179平方米。（以最终实际工程验收面积为准）。配送中心地下一层作为双方合作经营项目的配套设施由甲方提供给乙方有偿使用，租赁标准为当年租金租赁标准的50%。三、1、甲乙双方合作期为十年，合同五年一签，本合同租赁时间暂定为2015年1月1日起至2019年12月31日止。2、最终起租时间以甲方相关租赁物最终竣工时间以及甲方将租赁物交付给乙方的最终时间为准。甲方将租赁物交付于乙方时，租赁物应满足以下条件：（1）租赁物建设工程规划验收合格；（2）租赁物建筑结构工程，室内水、电、消防设施、客货梯，周边市政工程的建设完工并验收。四、……2、租金结算及交纳方式：合同期内第一年，甲方给予乙方六个月的市场培育期，配送中心三个月的装修期（市场培育期、装修期仅对租金免租，无物业管理费在市场培育期按每月每平方米2元的标准收取，运营提成不在此范围内），第一年的租金标准为每月每平方米7.2元，以后每年租金必须按照4%-6%的幅度区间递增，具体由双方在此区间协商一致后最终确定。租金采用支票或现金方式收取，半年一付，先租后用。付款方式：2015年1月1日至2015年6月30日，租金0元；2015年7月1日至2015年12月31日，租金2,250,266元；五、乙方在甲方向乙方交付配送中心之前向甲方缴纳配送中心履约保证金2,260,000元，该保证金在合同期满后无息清算退还。……。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除《合作经营及物业租赁合同》和《物业管理服务协议》、收回租赁物、已付租金、履约保证金不予退还：……3、未经甲方同意，擅自将租赁物转借、改变用途或超出经营范围开展经营活动的；……5、未经甲方书面同意，在甲方交付租赁物后擅自连续停业三十日以上的；6、乙方逾期三十天未向甲方交纳当期租金的或逾期四十五天未向甲方缴纳当期运营提成的；……。九、其他事项……13、凡涉及本合同有关的一切变更、解除事项，甲乙双方均采用书面报告形式，并在接到书面报告之日起十日内做出书面答复，否则视为默认……。十、违约责任：……3、乙方未按本约定缴纳租金的，每逾期一日按应付款总额的千分之一计算违约金，逾期三十日不缴纳的（含三十日），适用于本合同第七条的约定；4、乙方未按本约定缴纳运营提成的，每逾期一日按应付总额的千分之零点五计算违约金，逾期四十五日不缴纳的，适用于本合同第七条的约定；5、甲乙双方在合同期限内，单方提前终止合同的，应提前六个月以书面形式通知对方，并应对对方的剩余合作年限支付经营补偿，计算方式为解除合同时间至双方合作期满时间，乙方的租金进行累计计算。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，百家信公司分别缴纳了两份合同涉及的保证金1,430,000元及2,260,000元。在签订上述合同同时，百家信公司、蓝焰公司还就仓储中心和配送中心签订了两份《物业管理协议》。现双方就物业管理协议产生的纠纷在武汉市仲裁委员会进行仲裁。2014年10月14日、10月15日，蓝焰公司和百家信公司互发函确认双方对于仓储中心的交付时间为2014年11月30日，起租时间为2014年12月20日。2014年12月20日，蓝焰公司将仓储中心（1、2、3号）租赁物交付给百家信公司使用；根据蓝焰公司向百家信公司于2015年9月7日发出的《联系函》和2015年9月29日百家信公司向蓝焰公司发出的《联系函》，确认配送中心的正式起租时间为2015年9月20日，该联系函还就百家信公司提出的配送中心相关附属设施问题进行了反馈。2015年9月20日，蓝焰公司将城市配送中心租赁物交付给百家信公司使用。2015年3月6日，武汉市公安消防局出具武公消验字（2015）第0068号《建设工程消防验意见书》，综合评定汉正街蓝焰物流中心一期（1-3号楼）建设此项目此次消防验收合格。2016年8月4日，武汉市国土资源和规划局硚口分局出具核字第武规（硚）验（2016）08号《建设工程竣工验收核实证明》，汉正街蓝焰物流中心一期（用地面积113521.6平方米、建筑面积202955.58平方米）符合城乡规划要求。2017年9月30日，武汉市硚口区建设局出具03-17-034（硚）、03-17-035（硚）、03-17-036（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，确认汉正街蓝焰物流中心一期南区二标段1号、2号、3号办理竣工验收备案。2015年8月7日，武汉市公安消防局武公消验字（2015）第0234号《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，综合评定武汉市硚口区古田二路，含1栋6层丙二类城市配送中心、4#-7#4栋2层丙二类零担楼、地下设停车库和设备用房，建筑高度30.7米，地下建筑面积19752.8平方米，总建筑面积152518.48平方米工程消防竣工验收合格。2017年9月18日，武汉市硚口区建设局出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号：03-17-033（硚）），确认上述工程办理竣工验收备案。2016年11月8日，蓝焰公司向百家信公司发出《律师函》，要求百家信公司补缴2016年9月20日至2017年3月19日的租金297,910元。2016年12月8日，百家信公司向蓝焰公司发出《说明》，提出因经营压力困难，租金物管费的递增暂时减免。2016年12月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《收款联系函》，说明：百家信公司2015年11月23日至2016年1月30日蓝焰电商城项目产生单量502264单，电商客户产生单量177630单，合计679894单，按每单0.2元快递提成结算费用，合计135978.8元，请于2016年12月25日前交清上述款项，逾期将按总额的千分之零点五计算每天的违约金。2017年6月21日，百家信向蓝焰公司发出《回复函》，说明关于确认仓储中心、配送中心最终租赁面积由蓝焰公司根据测量数据和合同中相关条款给出建议方案后双方协商确认；装修期内无任何费用；关于租金物管费考虑租金递增幅度低于4%。2017年9月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示根据双方仓储中心租赁合同第十四条的内容，将就合同约定进行收入及单量的评估（2014年12月20日至2017年12月19日）。2017年9月20日，百家信公司向蓝焰公司发出《通联函》，主要内容为电商城项目是双方合作经营项目，但受内部因素比如延迟交付、配套迟缓、房屋维修、通讯网络单一等因素及外部因素影响下，项目运营存在一些困难，应公正作出评估；同时因蓝焰公司提前评估相关数据对招租收租产生不利影响，并申请延迟缴纳配送中心2017年9月20日至2018年3月19日期间的租金。2017年9月27日，蓝焰公司针对上述《通联函》向百家信公司发出《通联函》，意为百家信公司应按照合同约定按期缴纳配送中心2017年9月20日至2018年3月19日的租金及物管费和拖欠的水电费，并及时对仓储中心合同收入及单量评估提出切实可行的方案。2017年9月27日，百家信公司向蓝焰公司发出《通联函》，提出考虑到评估的不确定性，暂支付配送中心2017年9月20日至12月19日的租金1,960,545.6元。2017年10月18日，蓝焰公司将仓储中心和配送中心的图纸发给了百家信公司。2017年11月7日，蓝焰公司向百家信发出《联系函》，要求百家信公司于2017年11月13日之前向蓝焰公司缴纳提成结算费用224,742.4元。2017年12月29日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，确认蓝焰公司于2017年12月20日对仓储中心租赁合同的履约情况进行评估，两项评估指标均未完成合同约定的标准，实际结算收入完成合同约定的87.04%，实际结算单量完成合同约定的7.28%。2018年1月3日，百家信公司向蓝焰公司发函要求确认租金和物业费的交款时间和金额。2018年2月5日，蓝焰公司百家信公司发出《通联函》，提出于2017年12月20日对百家信公司的合同履约情况进行评估，两项运营评估指标均未完成《租赁合同》约定的标准，并要求百家信公司按原《租赁合同》约定于2018年2月10日前暂交2017年12月20日至2018年1月19日租金物管费共计896,051.52元。2018年2月7日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系单》，通知百家信公司缴纳2018年3月20日至2018年9月19日的房租、物业费共计8,055,489元。2018年2月8日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示百家信公司对于仓储中心合同履行的实际收入和单量未能达到合同约定的标准，请百家信公司确认是否通过其他方案满足合同的评估要求，如无法通过其他方案满足合同约定的评估标准，则根据合同第十四条的约定，双方均有权单方面提出终止合同并免责，请百家信公司于2017年2月14日就此回复。2018年2月9日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，要求按仓储中心租赁合同约定缴款并保留单方面终止租赁合同的权利。2018年3月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示按照双方仓储中心租赁合同的约定，百家信公司应缴纳2017年12月20日到2018年2月19日的租金物管费179,210.304元，应缴纳2018年1月水电费170,072.9元，2月水电费159,787.6元，合计为2,121,963.54元；蓝焰公司于2018年3月12日收到缴纳费用861,588元，还欠1,260,375.54元，应按合同约定尽快缴纳。2018年3月22日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司于2018年3月30日之前缴纳2017年10月1日至2017年12月31日的提成结算费用117,869.4元。2018年3月27日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，提出因处于评估期间，双方未就后续合作问题达成一致前，相关费用暂缓缴纳。3月29日，百家信公司再次向蓝焰公司发出《联系函》，要求评估期间租金按月缴纳，单量提成暂缓缴纳。2018年3月30日，蓝焰公司针对百家信公司上述两份函件向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司按双方合同约定的时间方式履行付款义务。2018年4月25日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司缴纳2018年1月1日至2018年3月31日的提成结算费用78,748.8元。2018年7月25日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司缴纳2018年4月1日至2018年6月30日的提成结算费用100,182.4元。2018年8月22日、8月31日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》提出蓝焰公司草拟了《补充协议》，希望百家信公司尽快答复。2018年9月20日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，仍然要求评估期间租金按月缴纳。2018年9月27日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，要求百家信公司缴纳2018年7月1日至2018年9月19日的提成结算费用79,720.6元。2018年10月15日，蓝焰公司向百家信公司发出《通联函》，表示蓝焰公司就配送中心租赁合同的约定进行收入和单量两项指标的评估，评估的结果为：实际合同收入完成合同评估收入标准的87.16%；实际单量提成收入仅完成合同评估单量标准的7.73%，与评估标准相差较大。2018年10月12日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，意为根据双方签订的仓储中心租赁合同和配送中心租赁合同，租赁面积以最终实际工程验收的面积为准，现将配送中心和仓储中心的工程竣工验收备案证明书函告百家信公司，百家信公司应按合同约定据实结算仓储中心和配送中心租金及物管费，截止2018年9月19日，仓储中心需补交租金物管费295,143.12元；配送中心截止2018年9月19日应补缴租金物管费645,963.96元。2018年10月31日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，提出百家信公司应按照蓝焰公司的样表提供所有分租商户的信息填表备档；仓储中心验收面积应按66363平方米结算租金，配送中心应按118,559.54平方米扣减合同约定相关面积后以105,237.74平方米结算租金和物管费，截止2017年12月19日，仓储中心需补交租金物管费228,310.62元，配送中心需补交租金物管费645,963.96元（租金物管费暂按评估前的标准计算，具体见10月12日联系函）；仓储中心、配送中心租金物管费应严格按照合同约定半年一付，先付后用执行，贵司现按月支付已经严重违约；三年评估期后，仓储中心自2017年12月20日起，配送中心自2018年9月20日起租金物管费按6%涨幅计算，其中仓储中心2017年12月20日至2018年12月19日租金物管费应缴纳11,061,575.97元，现实际缴纳8,064,459.52元，剩余2,997,116.45元未缴；配送中心2018年9月20日至2019年3月19日应缴纳8,687,670.1元，实际缴纳1,396,285元，剩余7,291,385.1元未缴。该函还要求百家信公司及时缴纳违约金，并核对已缴租金、物管费、水电费、单量提成等款项对应明细单。2018年11月5日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，内容为：一、关于前期租金和物业费百家信公司多缴纳可263,000元，应于冲抵后期应缴租金；二、因配送中心中2万方的仓库自6月1日交给了蓝焰公司，对于配送中心自2018年6月1日后产生的物业管理费及租金应由蓝焰公司承担；三、双方协商签订补充协议，在补充协议签订前，电商城的租金按月缴纳。四、电商城的租赁面积，蓝焰公司单方确定的数字与合同约定不符，与实际面积也不符，对蓝焰公司单方确认的面积和租金不予认可，蓝焰公司应将对收取的部分退还或冲抵后期租金；五、蓝焰公司单方按6%上调租金不予认可；该联系函还对双方合作的电商城项目风险承担即电商城安全方面的事宜提出要求。2018年11月20日，百家信公司向蓝焰公司发出《联系函》，说明百家信公司将组织品牌商品特卖会，特向蓝焰公司报备。2018年11月23日，蓝焰公司向百家信公司发出《通告函》，告知百家信公司对于11月20日报备的组织商品特卖会的事项不予批准，并要求百家信公司立即拆除会场。2018年11月30日，蓝焰公司向百家信公司发出《合同终止函》，提出：双方签订的《合作经营合同及物业租赁合同（仓储中心）》、《合作经营合同及物业租赁合同（配送中心）》以及《物业管理服务协议》于收到之日起解除；百家信公司在收到本函后的二十天内（即最迟在2018年12月20日前）腾退上述合同中的所有租赁房屋及场地；百家信公司应按市场价格标准22元/月/平方米支付合同解除之日至所有租赁房屋、场地至实际腾退之日的占用费；若百家信公司未在上述期间办理各项事项，蓝焰公司将依法实现权利并赔偿因上述原因造成的一切损失。同时，蓝焰公司还向百家信公司发出《关于仓储中心和配送中心租赁合同履约情况评估结果的函》，告知仓储中心和配送中心实际收入及快递单量均未达到合同约定的评估标准。另外，蓝焰公司还向百家信公司发出《关于违规组织品品牌商品特卖会的函》，认为百家信公司组织特卖会违反配送中心合同的约定，将依据合同和法律规定追究百家信公司的法律责任。2018年12月1日，蓝焰公司向蓝焰电商城的商户发出《商户通告函》，告知各商户蓝焰公司已于2018年11月30日向百家信公司发函终止《合作经营合同及物业合同》（仓储中心）并要求百家信公司于2018年12月20日前腾退仓储中心所有的租赁房屋及场地。2018年12月18日，百家信公司向蓝焰公司发出《关于不同意解除租赁合同及物业管理协议》的函，表示不同意、不接受蓝焰公司单方解除涉案合同，百家信公司已就合同解除的争议诉诸法律。2018年12月29日，蓝焰公司向百家信公司发出《联系函》，说明蓝焰公司已经发出合同终止函，百家信公司于2018年12月28日缴纳的2292336元，抵充2018年11月20日至2018年11月30日期间应收租金及物管费共计918,485.1元，抵充腾退期间水电费97,484.9元，剩余款项中冲抵腾退期间的房屋及场地占用费，未缴纳的房屋机场地占用费按每月每平方22元的标准支付至实际腾退之日止。2019年1月3日，蓝焰公司在涉案园区公布《商户通告函》。表示已经解除与百家信公司签订的仓储中心、配送中心的租赁合同，蓝焰公司将继续按前期公告承诺的优惠政策及建筑面积与商户签约。另外，2015年6月至2018年底，百家信公司向蓝焰公司发出多份联系函，就电井、漏水等事宜要求蓝焰公司予以维修，并说明因商城内多次断网造成一定损失。蓝焰公司及蓝焰园区管理服务中心向百家信公司发出数份租金物管费及水电费催款通知。现百家信公司仍然在涉案场地经营。一审法院另查明，2017年9月30日，蓝焰物流中心一期南区1号仓储、2号、3号仓储通过竣工验收备案（编号03-17-034（硚）、编号03-17-035（硚）、编号03-17-036（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》），建筑面积分别为17855平方米、24254平方米、24254平方米；2017年9月18日，蓝焰物流中心一期南区1标段（配送中心）（编号03-17-033（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）通过竣工验收备案，建筑面积地上为118559.54平方米、地下为19669.37平方米，地上6层，地下1层，其中人防地下室0平方米；一审法院再查明，百家信向蓝焰公司缴纳仓储中心租金情况如下：2015年7月9日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金1,893,600元；2015年12月28日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金2,982,420元；2016年6月20日、12月21日，百家信公司分别每次向蓝焰公司缴纳仓储中心租金2,982,420元；12月29日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金119,297元；2017年6月20日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金3,101,717元；2018年3月12日、4月4日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金516,952.8元；2018年5月30日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金41,355.6元、1,612,891.8元；2018年6月29日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金537,630.6元；2018年7月30日、8月20日、9月20日、10月22日、11月21日，百家信公司每次分别向蓝焰公司缴纳仓储中心租金537,630.6元；2018年12月28日，百家信公司向蓝焰公司支付537,630.6元。仓储中心按65750平方米计算租金。百家信向蓝焰公司缴纳配送中心租金情况如下：2016年3月18日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金2,234,326元；2016年9月27日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金4,468,651.2元；2016年11月14日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金178,746.05元；2017年3月20日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金4,677,397.2元；2017年9月27日、10月13日，百家信公司向蓝焰公司缴纳仓储中心租金1,176,327.36元、3,656,965.78元；2018年4月4日、5月30日，百家信公司向蓝焰公司分别每次缴纳租金805,548.6元；2018年6月29日至9月20日，百家信公司向蓝焰公司缴纳租金共计3,222,195元；2018年10月22日、11月21日，百家信公司每次分别向蓝焰公司缴纳租金837,771元；2018年12月28日，百家信公司向蓝焰公司缴纳837,771元。配送中心面积按103441平方米计算租金，即合同约定的104179平方米-738平方米（该部分为蓝焰公司自用，后蓝焰公司确认实际自用是783平方米）。案件审理过程中，蓝焰公司申请对仓储中心1、2、3号楼及配送中心内房屋及装修和设备经济损失进行鉴定。一审法院依法委托武汉天马房地资产评估有限公司对上述事项进行鉴定，武汉天马资产公司经现场勘查后于2019年7月25日作出武天评报资字（2019）032号《资产评估报告》，结论为：截至评估基准日2019年7月10日，纳入评估范围的位于武汉市硚口区古田二路蓝焰物流基地一期仓储中心1号、2号、3号及配送中心内房屋及装修、设备经济损失评估值为20,865元。蓝焰公司还申请对配送中心旋转车道、天井、一楼大厅二楼中空面积进行测绘，一审法院依法委托武汉市房产测绘中心对上述场地进行了测绘，武汉市房产测绘中心于2019年12月19日出具了《面积测量说明》，结论为一期城市配送中心一至六层旋转车道总面积为11124.24平方米（每层为1854.04平方米）；一至六层天井总面积为5107.68平方米（每层851.28平方米）；二楼中空面积为562.84平方米；部分二层室内总面积为5107.68平方米；另外一至六层旋转车道空面积为4520.16平方米，每层为753.36平方米；室内车道总面积15718.86平方米，每层为2619.81平方米。一审法院认为，根据双方提交的证据及庭审辩论意见，总结本案争议焦点如下：百家信公司是否构成违约，双方合同是否达到解除条件？蓝焰公司向百家信公司发出合同终止函是否无效？一审法院认为，双方签订的《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心）和《合作经营合同及物业租赁合同》（配送中心）系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均系合法有效合同，双方均应恪守履行。首先，双方关于起租时间的争议，《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心）约定的租赁期限为2014年7月1日至2019年6月31日，市场培育期六个月，装修期两个月，市场培育期和装修期免租，即计租时间从2015年3月1日起算。但通过双方2014年10月14日、10月15日的来往函件，双方对于仓储中心的交付时间确认为2014年11月30日，起租时间为2014年12月20日。则自2015年8月20日开始百家信公司应向蓝焰公司缴纳租金。至于《合作经营合同及物业租赁合同》（配送中心）约定的租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，市场培育期六个月，装修期三个月，市场培育期和装修期免租。但通过双方2015年9月的来往函件，双方对于配送中心的交付时间确认为2014年12月20日，起租时间为2015年9月20日。则百家信公司自2016年6月20日开始应向蓝焰公司缴纳租金。百家信公司辩称涉案场地于2017年9月才通过竣工验收，且周边市政工程至今未完善，因此涉案场地及房屋不应按上述时间计租。一审法院认为，涉案场地虽然在租赁合同签订和交付之后竣工验收，但双方早已书面确认了场地交付时间及计租时间，百家信公司使用涉案场地亦是事实，因此应按双方函件确认的时间为起租时间。关于周边市政工程，虽然双方签订的两份租赁合同都约定了交付租赁物时应满足“周边市政工程建设完工并验收”的条件，但“市政工程”是城市基础设施建造工程，是由政府主导，该义务的设定实际超越了蓝焰公司能力范围。故一审法院对于百家信公司的上述主张不予支持。关于涉案场地的计租面积的争议，双方签订的《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心）和《合作经营合同及物业租赁合同》（配送中心）均在合同第二条最后明确了租赁面积以最终的实际工程验收面积为准，根据蓝焰物流中心一期南区1号仓储、2号、3号仓储通过竣工验收备案（编号03-17-034（硚）、编号03-17-035（硚）、编号03-17-036（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》），建筑面积分别为17855平方米、24254平方米、24254平方米；以上总计66363平方米。因此，仓储中心的计租面积应为66363平方米，比合同约定和实际计算租金的租赁面积多613平方米。蓝焰物流中心一期南区1标段（配送中心）（编号03-17-033（硚）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）通过竣工验收备案，建筑面积地上为118559.54平方米、地下为19669.37平方米，地上6层，地下1层，其中人防地下室0平方米；合同约定配送中心的计租面积原为104179平方米，后经双方协商扣减蓝焰公司自用的738平方米，以103441平方米缴纳租金。现配送中心竣工验收的建筑面积为118559.54平方米，应扣除六层旋转车道经测绘的面积为11124.24平方米。根据百家信公司提交的武汉市硚口区住房保障和房屋管理局的《武汉市房产测丈表》及《武汉市房产测绘实施细则》第三十九条规定“房屋建筑面积是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积……且具备上盖，有维护物、结构牢固，有实际使用功能，层高2.2米及其以上的永久性建筑”；第四十条第三项规定“不计算建筑面积的范围包含房屋内中空部分”。因此，配送中心的二层中空部分及天井并不包含在建筑面积之中，双方合同约定的扣减部分包含旋转车道，并未约定包含室内车道，因此配送中心实际计租面积应当为118559.54平方米-11124.24平方米-783平方米（后确认的蓝焰公司自用部分）=106652.3平方米。百家信公司实际按面积103441平方米缴纳租金。实际租赁面积比原计租面积多3211.3平方米。因此，百家信公司还应另行补缴租金。根据双方两份租赁合同的约定，百家信公司应当每半年缴纳一次租金，先租后用，即仓储中心应当在每年度的6月19日和2月19日之前缴纳下一半年的租金；配送中心应当在每年度的6月19日和12月19日之前缴纳下一半年的租金。但从双方提交的缴纳租金明细说明及来往函件可以看出，百家信公司存在多次逾期三十天缴纳租金且不足额缴纳租金的情形，根据双方签订的《仓储中心租赁合同》及《配送中心租赁合同》第七条第六项甲方在“乙方逾期三十天未向甲方交纳当期租金的或逾期四十五天未向甲方缴纳当期运营提成的”可以解除合同的约定，蓝焰公司有权解除双方的两份租赁合同。故蓝焰公司向百家信公司发出的合同终止函应当有效，根据该份函件，双方两份租金合同于2018年11月30日解除。合同解除后，百家信公司应当从涉案场地腾退。现百家信公司仍然占用涉案场地，应当向蓝焰公司支付占用使用费。蓝焰公司主张按市场价格每月每平方米22元予以计算，无事实依据，一审法院酌情确定以原合同确定的2018年度租金标准予以计算，即仓储中心按照每月每平方米8.18元的标准支付，配送中心按照每月每平方米8.1元的标准支付。仓储中心的占用使用费计算至2019年3月1日为66363×8.18×3=1,628,548.02元；配送中心的占用使用费计算至2019年3月1日为106652.3×8.1×3=2,591,650.89元。因百家信公司于2018年12月28日向蓝焰公司转账1,375,401.6元，该金额应当予以扣除。即截止到2019年3月1日，百家信公司还应当向蓝焰公司支付占用使用费2,844,797.31元。之后的占用使用费应当支付至百家信公司实际腾退之日止。关于补缴租金。根据合同约定，每年的租金水平在上一年度租金4%-6%的区间确定。根据双方提交的关于缴纳租金的说明，仓储中心第一年度的租金以每月租金标准为每平方米7.2元缴纳，第二年度涨幅为5%，之后每年以4%涨幅递增；配送中心第一年度的租金以每月租金标准为每平方米7.2元缴纳，之后每年以4%涨幅递增。故百家信公司应当补缴仓储中心613平方米（自2015年8月20日起至2018年11月30日）的租金及配送中心3256.3平方米的租金（自2016年6月20日起至2018年11月30日）。该仓储中心补缴租金为613平方米×7.2元×4月+613平方米×7.56元×12月+613平方米×7.86元×12月+613平方米×8.18元×11.36月=188,046.82元；配送中心补缴租金为3211.3平方米×7.2元×9月+3211.3平方米×7.49元×6月+3211.3平方米×7.79元×12月+3211.3平方米×8.1元×2.36月=713,987.6元。以上总计902,034.42元，百家信公司应支付给蓝焰公司。关于违约金。双方租赁合同第十条第三款约定，“乙方未按本约定缴纳租金的，每逾期一日按应付款总额的千分之一计算违约金，逾期三十日不缴纳的（含三十日）”，现蓝焰公司主张按该条款要求百家信公司支付违约金计算为1,899,383.32元，该标准过高，一审法院酌情确定为以第一年租金15,977,307.46元为基数按年利率6%计算违约金为958,638元。关于保证金，百家信缴纳保证金共计3,690,000元，在扣除以上应补缴的租金902,034.42元，蓝焰公司应予返还2,787,965.58元。但现百家信公司还应向蓝焰公司支付占用费，一审法院从减轻当事人诉累角度出发，确认剩余保证金抵扣百家信应付占用费部分，即截止2019年3月1日百家信公司还应付占用费2,844,797.31元，抵扣之后截至2019年3月1日，百家信公司还应支付的占用费为56,831.73元。关于损坏的租赁物的损失及恢复原状部分，百家信公司作为承租人对于损坏的设施设备应予赔偿，根据评估报告价值为20,865元，该部分损失中百家信公司确认14套多媒体箱可以恢复，故该部分损失予以扣除，剩余设施设备损失为17,412元。关于墙体发黑的部分，不能证明是百家信公司故意为之，自然使用也可能存在墙体发黑，故关于恢复原状的诉讼请求一审法院不予支持。关于蓝焰公司主张的因百家信公司隐瞒信息造成的损失，因无充分证据证明其损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉百家信物流有限责任公司与武汉蓝焰物流基地股份有限公司签订的《合作经营合同及物业租赁合同（仓储中心）》和《合作经营合同及物业租赁合同（配送中心）》于2018年11月30日解除；二、武汉百家信物流有限责任公司于判决生效之日起三十日内从武汉市硚口区蓝焰物流中心一期南区1号仓储、2号、3号仓储中心和蓝焰物流中心一期南区1标段（配送中心）房屋及场地腾退；三、武汉百家信物流有限责任公司向武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付补缴租金902034.42元（从武汉百家信物流有限责任公司缴纳的3690000元的保证金中予以抵扣）；四、武汉百家信物流有限责任公司于判决十日内向武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付违约金958638元；五、武汉百家信物流有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付截止至2019年3月1日的占用使用费56831.73元（其余部分已从武汉百家信物流有限责任公司缴纳的3690000元的保证金中予以抵扣）；后续占用使用费自2019年3月2日支付至实际腾退之日止（仓储中心，建筑面积66363平方米，以每月每平方米8.18元的标准予以计算；配送中心，建筑面积118559.54平方米，以每月每平方米8.1元的标准予以计算）；六、武汉百家信物流有限责任公司于判决十日内向武汉蓝焰物流基地股份有限公司支付损坏设施设备损失17412元；七、武汉百家信物流有限责任公司缴纳的保证金3690000元抵扣上述部分费用后不予退还；八、武汉百家信物流有限责任公司于判决十日内将14套多媒体箱恢复原状；九、驳回武汉百家信物流有限责任公司的全部诉讼请求；十、驳回武汉蓝焰物流基地股份有限公司的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉收取500元，由武汉百家信物流有限责任公司负担；反诉案件受理费收取73,011元，由武汉百家信物流有限责任公司负担43,806元、武汉蓝焰物流基地股份有限公司负担29,205元，诉讼保全费5,000元，评估和测绘费用48,071元，由武汉百家信物流有限责任公司负担。二审审理中，百家信公司未向本院提交新的证据。蓝焰公司向本院提交武汉百家汇彩市场营销管理有限公司企业信息报告、武汉亮点科创科技有限公司企业信息报告。拟证明一审诉讼期间，百家信公司占股51%的武汉亮点科创科技有限公司于2019年6月30日，向硚口区工商局申请简易注销，并进行简易注销公告。百家信公司在诉讼过程中已开始转移公司财产，并且恶意通过上诉程序拖延诉讼周期，导致蓝焰公司的损失持续扩大，巨额国有资产面临流失。经质证，百家信公司认为，对其真实性无法核实，对该证据的证明目的有异议，百家信公司并没有转移资产以拖延诉讼周期的行为。另，百家信公司补充一个新情况，一审判决后，蓝焰公司派人将百家信公司的工作人员从案涉房屋里赶出，当时公司负责人在场，报警后警方认为是经济纠纷。蓝焰公司针对百家信公司所说，只采取了断水断电措施。本院认为，因百家信公司对证据的真实性、证明目的不予认可。一审判决后，百家信公司不服原判提起上诉符合法律规定，且蓝焰公司在本案中亦作为上诉方，蓝焰公司亦未提供充分证据证明百家信公司转移资产通过上诉程序拖延诉讼周期，故不能达到其证明目的。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕百家信公司、蓝焰公司的上诉请求及理由进行审理。百家信公司与蓝焰公司签订的《合作经营合同及物业租赁合同》（仓储中心）和《合作经营合同及物业租赁合同》（配送中心）系双方真实意思表示，合法有效，且签约合同对双方的权利和义务均进行了约定。本案中，根据百家信公司、蓝焰公司的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。二审审理期间，百家信公司上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蓝焰公司虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故蓝焰公司的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，百家信公司、蓝焰公司上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73,511元，由武汉百家信物流有限责任公司负担51,616元，武汉蓝焰物流基地股份有限公司负担21,895元。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年九月九日书记员  陈旭敏