河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1628民初1731号原告（反诉被告）：王慧春，女，1967年3月18日出生，汉族，住商丘市，市民，系孙彩兰长女。原告（反诉被告）：王成枫，男，1969年12月26日出生，汉族，住鹿邑县，村民，系孙彩兰长子。原告（反诉被告）：王喜光，男，1972年10月4日出生，汉族，住鹿邑县，村民，系孙彩兰次子。以上三原告共同委托诉讼代理人：秦少敏，系河南大象（鹿邑）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李书华，男，1983年6月27日出生，住鹿邑县，市民。委托诉讼代理人：杨站，系河南真源律师事务所律师。原告王慧春、王成枫、王喜光与被告李书华房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王慧春、王成枫、王喜光及三原告共同委托代理人秦少敏、被告李书华委托代理人杨站到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧春、王成枫、王喜光向本院提出诉讼请求：1.解除孙彩兰（三原告之母）与被告在2011年6月19日签订的房屋租赁合同；2.被告立即搬离租赁房屋并返还给三原告；3.被告支付租金275000元（从2015年9月30日算至2017年4月30日）；4.被告向三原告支付租赁房屋的占有使用费（从2017年4月30日起算，按每月25000元算至被告搬离并返还租赁房屋为止）。事实与理由：三原告母亲孙彩兰与被告李书华于2011年6月19日签订房屋租赁合同，将位于鹿邑县真源路西段路北（金庭玉柱对面）的整栋楼租赁给被告李书华，约定前四年租金不变，以后租金按当时物价及周围门市租金涨幅作适当调整，每年9月30日交纳下一年租金。按照合同约定，被告李书华拖欠租金一个月，三原告有权解除合同。三原告要求按当时物价及周围门市租金涨幅支付租金，被告李书华从2015年9月30日拒绝支付租金。被告李书华辩称，同意按照合同约定支付租金，被告李书华无任何违约之处；请求法院确认双方之间的租金数额；原告锁承租房屋大门，造成被告无法正常营业，要求原告赔偿经济损失，且今后不得从事任何阻挠被告经营的行为。反诉原告李书华向本院提出反诉请求：1.三反诉被告作为出租方按照原合同约定继续履行合同；2.确认反诉原告与反诉被告继续履行租赁合同的租金数额；3.三反诉被告停止对反诉原告租赁房屋使用权的侵害，将锁在承租房屋大门的锁拆除，今后不得实施任何阻挠反诉原告正常营业的行为；4.三反诉被告赔偿反诉原告经济损失共计200000元（自2017年3月18日算至2017年4月17日，以后损失参照每日营业额算至反诉原告恢复营业时止）三反诉被告对反诉原告李书华的反诉辨称，同本诉原告的诉讼请求；三反诉被告并没有阻碍反诉原告的正常经营，也没有给反诉原告造成任何损失。在庭审过程中，三原告提供证据如下：1、鹿邑县卫真办事处北关居民委员会于2016年11月13日出具的亲属关系证明一份及鹿邑县人民医院出具的居民死亡医学证明书一份，证明孙彩兰是三原告的母亲且已经去世，证明三原告是适格主体。被告无异议，且在反诉状中认可三原告的主体资格。经审查，本院对该组证据予以采信。2、三原告之母孙彩兰与被告李书华在2011年6月19日签订的房屋租赁合同一份，证明被告拖欠租金一个月出租方可以解除合同，租金应于每年的9月30日交纳给出租方，四年后租金应当按照当时的物价及周围门市租金涨幅做适当调整。被告对合同真实性无异议，认为合同的第三条四年后租金只是按照周围门市做适当调整，原、被告对该适当调整意见不一致，这也是被告请求人民法院确定双方租金数额的依据。经审查，本院对该证据予以采信。3、提供视频光盘一份（当庭播放，拍摄时间为2017年5月5日上午8时14分），证明被告经营的鹿邑钱柜KTV，因系统升级原因，暂时停止营业，消费者转至被告经营的另一家爱尚钱柜KTV，被告并没有经济损失，至今被告经营的鹿邑钱柜KTV门口还张贴着此告示。被告异议认为被告的另一家KTV与该案不具有任何关联性，两个KTV是独立存在的，而且位置相差甚远，不能据此认定被告没有任何经济损失；被告有充分的证据可以证实是由本案原告锁门导致的停业，因此被告的经济损失与原告具有关联性。经审查，被告异议成立，本院对三原告的证明目的不予采信。被告提供证据如下：1、手机短信截屏图片一份，共八张（当庭出示手机短信内容），是由本案被告李书华的妻子刘彩与原告王慧春的聊天记录，证明原告承认锁过被告承租房屋的大门，原告所涨房租已超过合同的约定适当调整的范围，被告不欠原告房租。三原告对被告提供的手机截屏图片证据真实性、完整性无异议，对证明目的有异议，认为此份证据证明不了三原告锁过被告承租房屋的大门，同时这份证据证明被告拖欠三原告租金2年以上，同时也证明原告与被告协商好年租金260000元，被告拒不支付。经审查，结合被告提供的视频资料，原告异议不能成立，本院对在2015年10月1日即第四年租赁期限到期后，因原、被告对租金的调整产生纠纷并经多个中间人从中调解，且被告通过中间人向三原告交纳所谓的200000元开门营业保证金，至今协商未果，三原告于2017年3月18日将涉案KTV上锁，导致涉案KTV停业至今的事实予以采信。2、本案原告第一次起诉立案的诉状一份，证明三原告存在违约之处，在该诉状中三原告的诉讼请求要求被告支付电梯租赁费及后院租赁费，已经超过合同的范围，据此可以认定三原告已经违约，在第一次起诉时要求的租金数额与本次要求的租金数额并不一致，这充分说明本案原告并没有按照合同约定索要租金。三原告认为该份诉状与本案不具有关联性，因为当时租赁合同中并不包含电梯及后院，原告要求的租金数额是根据市场的行情而要求被告支付的，从该份证据中也看不出原告具有违约行为，这份诉状大概是2016年11月份书写，是诉前调解而未正式立案。经审查，本院对该诉状予以采信。3、录音录像光盘一张，证明三原告锁住了被告承租房屋的大门，给被告造成巨大的经济损失。三原告认为证明不了锁门行为是原告所为。经审查，原告异议不能成立，本院对三原告将涉案房屋上锁的事实予以采信。4、被告经营的钱柜KTV经营收支清单（2016年10月至2017年3月）共6份，证明为计算被告的经济损失提供证据支持。三原告异议认为该份证据不能真实反映被告的损失情况，且该份证据与被告要求原告赔偿的损失也没有关联性，经营钱柜KTV的旺季和淡季收入和支出情况是不同的。经审查，向被告释明后，被告仅提交评估钱柜KTV损失申请，未在指定期限内预交评估费用，视为放弃申请，无法确定钱柜KTV停业期间的实际损失。当庭宣读本院依被告申请向案外人王伟所做的调查笔录一份，原告对调查的程序没有异议，但认为应该出示房屋租赁证明，和支付房屋租金相关的手续，否则不能反映租赁房屋的价格及租金的涨幅数额情况。被告对该调查笔录内容无异议。经审查，本院对该笔录予以采信。本院经审理认定事实如下：三原告母亲孙彩兰与被告李书华于2011年6月19日签订房屋租赁合同，将位于鹿邑县真源路西段路北（金庭玉柱对面）的整栋楼租赁给被告李书华，约定租赁期限10年，自2011年10月1日至2021年10月1日，每年租金160000元，每年9月30日支付，首付两年租金，孙彩兰保证四年租金不变，四年后租金按当时物价及周围门市租金涨幅作适当调整；第六条违约责任第2项，“甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付”。合同签订后，2011年10月1日至2015年10月1日，被告按约定支付租金共计640000元。2014年被告支付125000元，其中50000元系押金。2015年10月1日即第四年租赁期限到期后，因原、被告对租金的调整产生纠纷并经多个中间人从中调解，被告通过中间人向三原告交纳200000元开门营业保证金，至今协商未果。因三原告要求被告支付电梯租赁费及后院租赁费，且租金调整幅度过高，被告未按照三原告的要求支付租金，三原告于2017年3月18日将钱柜KTV大门上锁，导致钱柜KTV停业至今。另查明，2015年11月13日三原告母亲孙彩兰因病去世，三原告系孙彩兰的法定继承人。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中，出租人孙彩兰去世，三原告作为继承人取代出租人的地位，具备本案原告主体资格。本案争执焦点一是三原告之母孙彩兰与被告李书华在2011年6月19日签订的房屋租赁合同是应当解除还是继续履行。2015年10月1日即第四年租赁期限到期后，因原、被告对租金的调整产生纠纷并经多个中间人从中调解，被告通过中间人向三原告交纳200000元开门营业保证金，至今协商未果。因三原告要求被告支付电梯租赁费及后院租赁费，且租金调整幅度过高，被告未按照三原告的要求支付租金，三原告于2017年3月18日将钱柜KTV上锁，导致钱柜KTV停业至今。被告不存在违约行为，三原告要求解除租赁合同，无事实及法律根据，本院不予支持。本案争执焦点二是如何确认2015年10月1日后的租金数额。租赁合同约定四年后租金按当时物价及周围门市租金涨幅作适当调整。根据本案案情、参照周边行情，本院酌定租金涨幅为30%，即每年租金208000元。租赁房屋是整栋楼，该楼电梯及后院为附属物，不应当再另外支付租金。本案争执焦点三是被告是否应当支付三原告租金275000元。2017年3月18日至今，因三原告将钱柜KTV上锁，导致钱柜KTV停止营业，被告不应支付未实际使用租赁房屋期间的租金。本判决生效后，三原告应当将锁在承租房屋大门的锁拆除，今后不得实施阻挠原告李书华正常营业的行为，被告应当将钱柜KTV开门营业。按照每年租金208000元计算，每月租金为17333.33元，自2015年10月1日至2017年3月18日，共计17个月零18天，应为305066.66元，扣除被告已经支付的200000元开门营业保证金以及2014年被告支付的75000元（不包括押金50000元），被告应当再支付30066.66元，以后租金（自钱柜KTV开门营业时计算）另计，由被告按年租金208000元标准支付。本案争执焦点四是三原告是否存在阻扰被告正常经营的行为，是否应当赔偿被告经济损失200000元。被告提供充分证据证明三原告于2017年3月18日将钱柜KTV上锁，导致钱柜KTV停业至今。被告仅提交评估钱柜KTV损失申请，未在指定期限内预交评估费用，视为放弃申请。因无法确定钱柜KTV停业期间的实际损失，被告要求三原告赔偿经济损失200000元，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告王慧春、王成枫、王喜光母亲孙彩兰与被告李书华于2011年6月19日签订的房屋租赁合同，按照年租金208000元继续履行；二、被告李书华于本判决生效之日起五日内支付原告王慧春、王成枫、王喜光租金30066.66元（自2015年10月1日至2017年3月18日止，扣除被告李书华已经支付的200000元开门营业保证金以及2014年支付的75000元），以后租金（自钱柜KTV开门营业时计算）另计，由被告李书华按合同约定期限支付；三、原告王慧春、王成枫、王喜光于本判决生效之日起五日内将锁在承租房屋大门的锁拆除，今后不得实施阻挠原告李书华正常营业的行为；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费5425元，由原告王慧春、王成枫、王喜光承担4874元，被告李书华承担551元；反诉案件受理费2150元，由被告李书华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  侯俊涛审 判 员  汲留杰人民陪审员  韩 政二〇一七年十一月二日书 记 员  李泽中