太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初4093号原告：闫金林，男，汉族。委托诉讼代理人：谢高辉，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：山西万豪融诚集团有限公司，住所地太原市杏花岭区新建路187号1幢西塔楼28层2号，统一社会信用代码×××。法定代表人：张良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨振华，男，汉族，该公司员工。原告闫金林与被告山西万豪融诚集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫金林及其委托诉讼代理人谢高辉，被告山西万豪融诚集团有限公司的委托诉讼代理人杨振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫金林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告退还原告支付的购房款247467元，并支付原告利息损失37564元（从2014年5月13日至2017年6月30日止计1108天，按年利率5%计算利息：247467×1108×0.0137%=37564元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月13日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于太原市小店区康宁街与真武路交汇处东北角万马仕商贸城项目的8B-3-13号房屋，建筑面积26.18平方米，单价为9452.52元/平方米，总金额为人民币247467元，付款方式为一次性付款，合同也约定了其他权利与义务。合同签订当日，原告一次性付清被告全部房款。被告为原告出具了收据。被告原名称为山西万豪融诚房地产开发有限公司，后变更为山西万豪融诚集团有限公司。到目前为止，被告房屋仍未取得房屋预售许可证，原、被告签订的《房屋买卖合同》应属无效，被告应当退还原告支付的购房款247467元。因导致合同无效的过错方在被告，故被告应当赔偿原告资金占用期间的利息损失。被告山西万豪融诚集团有限公司辩称，一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》不应简单的认定为无效合同。《房屋买卖合同》签订时涉案房屋已经建成，不属于预售商品房，所签订合同也非商品房预售合同，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条"出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定。《房屋买卖合同》的签订系原、被告双方真实意思的表示，合同签订时原告对涉案房屋不具备权属登记的情形是明知且认可的，且双方在《房屋买卖合同》中也就涉案房屋将来具备办理房屋产权登记条件时的产权办理进行了约定；目前涉案房屋无任何产权纠纷且已实际交付原告。第二，原告要求被告赔偿利息的请求不应予以支持。被告在《房屋买卖合同》的签订及履行过程中不存在过错，原告要求被告赔偿利息无事实及法律依据。本案中原告与山西万马仕商贸城有限公司签订《委托租赁、管理合同》将涉案房屋委托给山西万马仕商贸城有限公司代为管理、出租，并因此获利34150元。如《房屋买卖合同》被确定为无效合同，原告在将房屋出租获利的前提下要求被告支付原告购房款利息的主张无事实依据，亦不符合公平原则。综上所述，《房屋买卖合同》不应简单认定为无效，如认定该合同无效，原告要求被告支付利息的主张也不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年5月13日，被告山西万豪融诚集团有限公司（出卖人）与原告闫金林（买受人）签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：闫金林购买山西万豪融诚集团有限公司开发建设的位于小店区康宁街与真武路交汇处东北角"万马仕商贸城"项目8B-3-13号房屋，用途为商业，建筑面积26.18方米，单价为9452.52元/平方米，总金额为247467元，付款方式为一次性付款，交付日期为2014年5月13日前；关于产权登记约定：依照法律法规及国家、省、市政府的规定，在该房屋完全具备办理产权登记条件后，出卖人统一代买受人到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，由此产生的费用由买受人承担，如遇法律法规变动或国家、省、市政府的政策调整无法及时办理房屋产权登记的，出卖人与买受人共同协商解决。该合同落款处加盖山西万豪融诚集团有限公司公章，闫金林签名捺印。同日，原告与被告签订一份《补充协议》，协议约定：自万马仕商贸城开业之日起至合同到期日止，被告拥有该商铺的优先续约权，原告可选择与被告续约或出售，如出售给被告，价格为购买该商铺总值的120%，在被告确认原告已按期足额支付全部约定缴付的房款后，被告同意原告做出售处理，退回原房款120%的款项，收回房屋所有权使用权；被告将按照双方签订的《房屋买卖合同》中约定交付的房款，在原告提出申请之日起3个月内，一次性全额退还原告，双方办妥退房款和交房手续，该房所有权同时归被告所有。合同签订后，原告于2014年5月13日前分两次支付被告购房款247467元，被告收到款项后出具两份加盖"万马仕商贸城销售专用章"的收款收据。上述合同签订及付款后，双方之间未办理房屋移交手续。2014年5月13日，原告与山西万马仕商贸城有限公司签订一份《委托租赁、管理合同》，主要内容为：原告委托山西万马仕商贸城有限公司出租、管理其购买的万马仕商贸城8B-3-13号商铺，委托期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日止，租金为：2014年1月1日起至2018年12月31日止（五年），每年租金为原告商铺总值的6%，即14848元人民币；2019年1月1日起至2025年12月31日止（七年），每年租金为原告商铺总值的10%，即24747元人民币；每年1月1日前支付当年租金。合同签订后，山西万马仕商贸城有限公司通过银行转账方式支付原告2014年全年、2015年全年及2016年30%的租金收益共计34150元。另查明，被告在法庭辩论终结前仍未取得涉案房屋商品房预售许可证。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《租赁协议》、统一收款收据，被告提供的《委托租赁、管理合同》、转款凭证及庭审笔录等在案佐证，并经当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于原告闫金林与被告山西万豪融诚集团有限公司之间所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。本案中原告与被告签订的《房屋买卖合同》所指向的标的物万马仕商贸城项目8B-3-13号商铺，截至原告起诉之日，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条"出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效"，故该合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"。被告实际收取了原告上述房屋的购房款247467元，故对于原告要求被告返还其已支付的购房款247467元的诉讼请求，本院予以支持。本案合同无效的主要原因在于被告未取得该项目的商品房预售许可证明，原告自身在购买房屋时对相关项目手续是否完备等重要信息也未尽谨慎的注意义务，亦有一定过错。鉴于原告在购房后通过委托山西万马仕商贸城有限公司代为出租所购商铺取得了一定的收益，对此本院认为已足以弥补其受到的损失，故对其主张的由被告支付利息损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告闫金林与被告山西万豪融诚集团有限公司于2014年5月13日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告山西万豪融诚集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫金林购房款247467元。三、驳回原告闫金林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5675元（原告已预交），由被告山西万豪融诚集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 冯亚妮人民陪审员 褚丽琴人民陪审员 那海珊 二0一七年十一月二十日书 记 员 贾 茜