广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初2844号原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，住所地茂名市。负责人：郑力源，该公司经理。被告：乔东凯，男，汉族，住茂名市茂**。原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称蓝悦物业茂名公司）诉被告乔东凯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告蓝悦物业茂名公司的负责人郑力源到庭参加诉讼，被告乔东凯经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝悦物业茂名公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费973.7元（2014年11月至2015年5月）；2、判令被告支付拖欠的公摊电费336.7元（其中路灯分摊2.5元、电损耗分摊56.6元、梯灯用电分摊18.5元、电梯分摊141.6元、生活泵电量分摊117.5元）；自用水费372.4元、水损耗分摊82.7元、电梯维保、年检费127.6元、生活泵维保费18.9元、生活垃圾费21元。上述二项合计：1933元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原告蓝悦物业茂名公司与茂名油城建筑工程有限公司（以下简称油城建筑公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告蓝悦物业茂名公司对油城建筑公司开发的位于茂名市光华北路336号雍景东园小区进行前期物业管理。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1、住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米/月；（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2、业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米/月缴纳。3、单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米/月缴纳。4、首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米/月，二层商铺0.2元/平方米/月缴纳。该条第（二）款约定：1、小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2、小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5；3、电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4、住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/个/月，摩托车车位10元/个/月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，原告蓝悦物业茂名公司依约对茂名市光华北路336号雍景东园小区提供前期物业管理服务。被告乔东凯是茂名市光华北路336号雍景东园小区A栋2梯1502房的业主，该房屋建筑面积为139.12平方米，被告尚拖欠原告物业管理费等各项费用1933元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，请求法院依法作出判决，维护原告企业的合法权益。被告乔东凯书面答辩称：一、不认同原告与油城建筑公司所签订的《前期物业服务合同》。业主只与华达石化物业有限公司签过物业合同，华达石化物业有限公司才是其小区的前期物业管理者，业主不清楚原告与油城建筑公司签订《前期物业服务合同》，未经业主同意，也没有进行公告与通知，且原告未与业主签订过合同，该合同与业主无关。二、原告严重失职，没有按其与油城建筑公司签订的合同约定提供服务，没有尽职履行对小区共用部位维修、养护和管理的职责。三、原告在未作任何公示和业主都不知情的情况下私自撤离小区，造成小区停水停电、秩序混乱，严重扰乱业主正常生活。四、原告以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条为法律依据起诉，但是原告并没有在依法的前提下签订《前期物业服务合同》，而是与建设单位私下签订，不作公告，业主不知情，因此该合同对业主不具有约束力；而且原告没有按照合同约定以及相关规定提供服务，因此无权要求业主缴纳物业费。原告蓝悦物业茂名公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、机构代码证、物业费用明细表、供用电合同、广东省城市供用水合同、前期物业服务合同、电费发票、水费发票、梯灯电费发票、茂名市电梯日常维护保养合同、雍景东园泵房设备维修保修合同、各梯各项统计和分摊公式表；被告乔东凯未向本院提交证据；本院依法调取被告常住人口个人信息表、建筑工程施工许可证等证据。经庭审证据交换和质证，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州蓝悦物业管理有限公司为有限责任公司，具有独立法人资格，具有物业服务企业三级资质，并经ISO9001质量管理体系认证。原告蓝悦物业茂名公司是广州蓝悦物业管理有限公司依法设立的分支机构。油城建筑公司是茂名市光华北路336号大院雍景东园小区的建设单位。2014年雍景东园小区尚未成立业主大会，未选举产生业主委员会。2014年6月10日，油城建筑公司（甲方）选聘原告蓝悦物业茂名公司（乙方）作为该小区的前期物业服务企业，并与原告蓝悦物业茂名公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告蓝悦物业茂名公司对茂名市光华北路东侧茂名市雍景东园提供前期物业管理服务，合同约定案涉争议事项的内容有：第七条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（没有办理房产证的，按茂名市房产局测量为准，以下相同）。1、住宅物业服务费由乙方向业主（或交费义务人，以下相同）按月收取，其收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.7元/平方米/月。（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2、业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米/月向乙方缴纳。3、单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米/月向乙方缴纳。4、首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米/月，二层商铺0.2元/平方米/月。5、业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6、因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1、住宅小区公共、共用水费、电费：（1）小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库的除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包括但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及公共庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系统、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。（2）小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5。（3）小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。（4）小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2、公共、共用设备（已明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3、共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4、住宅小区公共、共用水电费，公共、共用设备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5、乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条、物业服务费用和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业服务费用义务。第十条、车位使用人应按汽车车位20元/个/月、摩托车车位10元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。随后，原告蓝悦物业茂名公司分别与茂名市自来水公司签订《广东省城市供水合同》，与广东电网公司茂名供电局签订《供用电合同》，与广州市萍水机械设备有限公司签订《雍景东园泵房设备维修保养合同》，与茂名石化电梯安装维修有限公司签订《茂名市电梯日常维护保养合同》。上述合同签订后，原告蓝悦物业茂名公司进场对雍景东园小区提供物业服务管理。被告乔东凯没有按时缴纳物业服务费和分摊费用，经原告蓝悦物业茂名公司多次追讨无果，双方致成纠纷，原告蓝悦物业茂名公司遂于2017年8月10日诉至本院，请求判如所诉。另查明，被告乔东凯是茂名市光华北路336号雍景东园小区A栋2梯1502房的业主，该房屋建筑面积为139.12平方米。原告蓝悦物业茂名公司提交的电费发票的电费计费时段显示其代为缴纳了2014年6月至2015年3月共10个月的电费，水费发票的水费月份显示其代为缴纳了2014年7月至2015年4月共10个月的水费。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，由于被告所在的雍景东园小区2014年尚未成立业主大会，未选举产生业主委员会，该小区的建设单位油城建筑公司遂选聘了原告蓝悦物业茂名公司作为物业服务企业，并签订书面的《前期物业服务合同》，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但该《前期物业服务合同》并未损害业主权益，对小区业主具有约束力，且原告蓝悦物业茂名公司已进场对该小区进行物业服务管理，业主事实上已接受了物业服务，业主以其不是建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》的当事人为由，拒绝按合同约定的标准缴纳物业服务费的主张不能成立。原告蓝悦物业茂名公司请求被告乔东凯支付相应的物业服务费，本院予以支持。被告乔东凯没有按时缴纳物业服务费和分摊费用，原告蓝悦物业茂名公司请求被告乔东凯支付拖欠的物业管理费973.7元及代缴的公摊电费336.7元、自来水费372.4元、水损耗分摊费82.7元，有合同及发票为证，事实清楚，理据充分，本院予以支持。原告蓝悦物业茂名公司主张电梯维保、年检费127.6元、生活泵维保费18.9元，虽然提交了电梯维保合同及泵房维保合同，但未能提交已实际支出上述费用的缴费凭证予以证实，证据不足，本院不予支持。原告蓝悦物业茂名公司主张生活垃圾费21元，但未能提供相应的证据予以证明，本院不予支持。被告乔东凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告乔东凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费973.7元、公摊电费336.7元、自来水费372.4元、水损耗分摊费82.7元，合计1765.5元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司；二、驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费50元减半收取25元（原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司已预交），由原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司负担2元，被告乔东凯负担23元。被告乔东凯应负担之金额在履行本判决付款义务时一并迳付原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，本院不作另行退收。本判决为终审判决。审判员  程柳梅二〇一七年十一月六日法官助理杨惠雯书记员杜兆晟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。