北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初9341号原告（反诉被告）：佟莉莉，女，1977年8月3日出生，恩科海事咨询（北京）有限公司总经理。原告（反诉被告）：王旖，女，1980年7月10日出生，北京易思迈科技有限公司医学事务总监。佟莉莉、王旖的委托诉讼代理人：陈瑶（兼第三人张明华、邱榕生的委托诉讼代理人），北京市广盛律师事务所律师。佟莉莉、王旖的委托诉讼代理人：蒋洪博，北京市广盛律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王淑萍，女，1956年4月26日出生。委托诉讼代理人:李罡，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人:邢芳，北京京润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵龙天娇，女，1988年9月9日出生，昆仑集团经理。委托诉讼代理人：张娣，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京京润律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职工，住公司宿舍。第三人：张明华，男，1976年8月28日出生，北京瑞赛科技长城测控有限公司主任。第三人：邱榕生，男，1975年9月17日出生，欧亚新能（北京）绿色农业科技有限公司总裁。张明华、邱榕生的委托诉讼代理人：王辉，北京市京广律师事务所律师。原告（反诉被告）佟莉莉、王旖诉被告（反诉原告）王淑萍、赵龙天娇，第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加张明华、邱榕生为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）佟莉莉、王旖的委托诉讼代理人陈瑶（兼第三人张明华、邱榕生的委托诉讼代理人）、蒋洪博，被告（反诉原告）王淑萍及其委托诉讼代理人李罡，被告（反诉原告）赵龙天娇及其委托诉讼代理人王超、张娣，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）佟莉莉、王旖向本院提出诉讼请求：1、要求王淑萍、赵龙天娇继续履行佟莉莉、王旖与王淑萍、赵龙天娇之间于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及双方于2017年3月30日签订的《变更协议书》，将位于本市东城区×××号房屋过户至赵龙天娇名下；2、要求王淑萍、赵龙天娇向佟莉莉、王旖支付违约金52万元；3、诉讼费由王淑萍、赵龙天娇承担。事实与理由：2017年3月9日，在链家公司居间介绍下，佟莉莉、王旖与王淑萍、赵龙天娇签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《居间服务合同》等材料，约定佟莉莉、王旖将位于本市东城区×××号房屋出售给王淑萍与赵龙天娇，合同约定房屋总价款为260万元，买房人拒绝购买房屋的构成根本违约，需要向守约方承担房屋总价款20%的违约金。房屋买卖合同签订后，佟莉莉、王旖积极履行合同义务，配合王淑萍、赵龙天娇办理房屋交易相关手续。但2017年4月底，链家公司却告知佟莉莉、王旖，对方以王淑萍没有购房资格，赵龙天娇有购房资格为理由，要求解除合同。佟莉莉、王旖认为仅仅王淑萍不具有购房资格，不影响合同的继续履行，对方没有权利要求解除合同。为维护佟莉莉、王旖合法权益，佟莉莉、王旖起诉至法院。被告（反诉原告）王淑萍、赵龙天娇辩称：不同意佟莉莉、王旖的全部诉讼请求。王淑萍、赵龙天娇没有任何违约行为，在该房屋买卖交易过程中，由于新的购房政策的出现，导致了双方买卖的无法继续进行。这是买卖双方订立合同之时无法预见的。因此，双方之间的买卖合同应该予以解除并返还定金。王淑萍由于购房政策的原因丧失交易资格，应当解除合同。根据双方买卖合同的约定，王淑萍、赵龙天娇现在的付款义务已经履行，没有任何延迟或者拒绝支付钱款的行为，不存在违约行为，不应该承担违约责任。根据佟莉莉、王旖的诉讼请求，属于变更了购房人的情况，双方应该签订新的买卖合同，而不是继续履行原有的相关买卖合同。王淑萍与赵龙天娇之间虽然是母女关系，但不能因为双方有亲属关系，就视为赵龙天娇继续履行双方之间签订的买卖合同，并且赵龙天娇没有相应的支付能力。故王淑萍、赵龙天娇提起反诉：1、要求依法判令解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》及《变更协议书》；2、佟莉莉、王旖向王淑萍、赵龙天娇返还定金10万元；3、诉讼费由佟莉莉、王旖负担。针对被告（反诉原告）王淑萍、赵龙天娇的反诉请求，原告（反诉被告）佟莉莉、王旖辩称：不同意王淑萍、赵龙天娇的反诉请求。商业、办公楼项目的政策是在2017年3月26日出台，但双方之间于2017年3月30日签订了《变更协议书》，协议书约定买受人因自身原因未获得贷款机构批准，双方同意由买受人自行筹齐剩余价款。因此，王淑萍、赵龙天娇继续购买房屋未受限购政策的影响。双方应该继续履行合同，并且合同的违约方在王淑萍、赵龙天娇一方，其应该承担违约责任。第三人链家公司述称：对佟莉莉、王旖的诉讼请求不是针对第三人公司的，因此不发表具体意见。第三人公司同意王淑萍、赵龙天娇的反诉请求。双方之间于2017年3月9日签订房屋买卖合同，同日，买方向卖方支付定金10万元。2017年3月26日发布新的限购政策，但对于个人购买商办类房产的条件中未明确京籍人士购买商办类住房是否需要符合自申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或连续五年缴纳个人所得税。此时，银行不再对购买商办类房屋发放贷款，买卖双方就于2017年3月30日另行签订了《变更协议书》，变更为全款购买房屋。后经资格审核，由于王淑萍不符合自申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或连续五年缴纳个人所得税而不具有购房资格，双方买卖合同无法继续履行。第三人张明华、邱榕生述称：同意佟莉莉、王旖的诉讼请求，双方之间签订的买卖合同应当继续履行。不同意王淑萍、赵龙天娇的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：佟莉莉与王旖系朋友关系。佟莉莉与张明华系夫妻关系，王旖与邱榕生系夫妻关系。王淑萍与赵龙天娇系母女关系，王淑萍系赵龙天娇之母。位于本市东城区×××号房屋系佟莉莉、王旖名下之房产。2017年3月9日，王旖（出卖人）、佟莉莉（共有权人）与王淑萍（买受人）、赵龙天娇（共同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）。合同约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落于东城区×××号（以下简称涉诉房屋），该房屋所在楼栋建筑总层数为12层，其地上12层，地下0层。该房屋所在楼层为12层，产权证明所载建筑面积共64.70平方米。该房屋规划设计用途为办公。该房屋所有权证号为：X京房权证东字第×××号，共有权证证号为：X京房权证东字第×××号，填发单位为北京市东城区房屋管理局。该房屋未设定抵押，房屋已出租，承租人放弃优先购买权。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为171万元，人民币壹佰柒拾壹万元整。出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为89万元，人民币捌拾玖万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元，人民币壹拾万元整（不高于成交总价的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为50万元，人民币伍拾万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。对于房屋的交付，合同约定应该在办理完毕房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人。逾期付款的违约责任，逾期在15日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。对于税费的承担见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。王旖、佟莉莉在合同的出卖人落款处签字，王淑萍、赵龙天娇在合同买受人落款处签字。同日，王旖、佟莉莉作为甲方（出卖方）与王淑萍、赵龙天娇作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》。该协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币贰佰陆拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条约定，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2017年3月9日将第一笔定金人民币壹拾万元整以自行划转的方式支付甲方。乙方于2017年3月29日前将第一笔首付款人民币柒拾玖万元整以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于过户前五个工作日内将第二笔首付款人民币壹佰贰拾壹万元整以建委监管支付的方式支付甲方。甲乙双方应于网签已完成且评估报告下发后接到丙方通知时间共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2017年5月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条约定，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日等根本违约的情形，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日等根本违约情形的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，王旖、佟莉莉作为甲方与王淑萍、赵龙天娇作为乙方及链家公司作为丙方签订《买卖定金协议书》。该协议书约定，交易房屋坐落于北京市东城区×××号房屋。交易价格为260万元。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币10万元。2017年3月30日，王旖、佟莉莉作为甲方（出售方）与王淑萍、赵龙天娇作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签订《变更协议书》。该协议的合同条款变更约定中第一条约定：原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（四）项的约定变更为：乙方以全款的方式购买涉诉房屋，不用申请购房贷款。第二条约定，原《补充协议》第二条第1条（2）项的约定变更为：乙方于网签前一个工作日将第二笔定金人民币42万元整以理房通支付的方式支付甲方。第三条约定，原《补充协议》第二条第4条（1）项约定变更为：乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款人民币37万元整以理房通支付的方式支付甲方。第四条约定，原《补充协议》第二条第4条（2）项的约定变更为：乙方于过户前五个工作日内将第二笔首付款人民币171万元整以建委监管支付的方式支付甲方。该变更协议约定，甲乙丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜，均按照原协议约定继续履行。合同签订后，王淑萍、赵龙天娇分别于2017年3月9日、2017年3月10日共计向佟莉莉、王旖支付定金10万元，其余钱款未支付。另查，现因政策原因，王淑萍的购房资质审核无法通过，该房屋买卖交易无法办理网签并完成过户。上述事实，有房屋所有权证，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《变更协议书》，《居间服务合同》，及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《变更协议书》均系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》等文件中买受人为王淑萍、赵龙天娇，后续办理网签及过户事宜买受人均应为王淑萍与赵龙天娇二人。现因政策原因，王淑萍不具有购房资格，因而王淑萍、赵龙天娇无法与佟莉莉、王旖办理网签手续并进行房屋过户，致使双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》等文件无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故对佟莉莉、王旖要求继续履行合同并要求王淑萍、赵龙天娇支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对王淑萍、赵龙天娇要求解除《北京市存量房屋买卖合同》等文件的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，佟莉莉、王旖应该返还王淑萍、赵龙天娇已经支付的定金。综上所述，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王旖、佟莉莉与被告（反诉原告）王淑萍、赵龙天娇之间于二〇一七年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除原告（反诉被告）王旖、佟莉莉与被告（反诉原告）王淑萍、赵龙天娇及第三人北京链家房地产经纪有限公司之间于二〇一七年三月九日签订的《补充协议》及《买卖定金协议书》及三方之间于二〇一七年三月三十日签订的《变更协议书》；三、原告（反诉被告）王旖、佟莉莉于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）王淑萍、赵龙天娇定金人民币十万元；四、驳回原告（反诉被告）王旖、佟莉莉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，由原告（反诉被告）王旖、佟莉莉负担（已交纳）；反诉费13800元，由被告（反诉原告）王淑萍、赵龙天娇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  全玉海人民陪审员  侯红霞人民陪审员  张雪军二〇一七年十一月九日法官 助理  宿云达书 记 员  王倩玉