江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初5344号原告：苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社，住所地苏州市相城区望亭镇项路村。负责人：潘耀斌，社长。委托诉讼代理人：徐轶、田莉，江苏新苏律师事务所。被告：苏州市南开石雕工艺装饰有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇项路村。法定代表人：顾平。原告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社（以下简称项路村经济合作社）与被告苏州市南开石雕工艺装饰有限公司（以下简称南开石雕公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社的委托诉讼代理人徐轶、田莉到庭参加诉讼。被告苏州市南开石雕工艺装饰有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提供书面答辩意见。本案现已审理终结。原告项路村经济合作社诉称，原、被告分别于2015年3月23日、2016年4月20日各签订了《土地使用权租赁合同》1份，约定原告将其拥有的位于苏州市相城区望亭镇项路村巨庄九组的3.49亩土地的使用权出租给被告使用，其中约定2015年1月1日起的每年租金为52350元，租金先付后用，于租赁开始的上年度的12月31日前交付，如承租人逾期缴纳超过30日的，出租人有权单方以书面通知的形式解除合同，承租人同时应向出租人支付年租金百分之二十五的违约金。签约后，原告依约交付了土地，但被告自2015年起就未履行过缴纳租金的义务。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告的租金人民币157050元；2、被告支付原告因逾期缴纳租金所产生的违约金39262.5元；3、被告承担本案诉讼费用。被告南开石雕公司未作答辩。经审理查明，2015年3月23日，原告项路村经济合作社（甲方）与被告南开石雕公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区望亭镇项路村巨庄九组3.49亩土地的使用权出租给乙方使用。乙方对该宗承租土地使用权属于农村集体的权属性质已清楚地了解，且愿意承租；租赁期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止；租金支付方式：采取按年支付，先付后用的方式，首期租金自本合同签订之日起7天付清，下一年度租金由乙方于每年12月31日前交纳给甲方；租金的标准，以参照上年度全镇平均亩税收为基准，按照承租人亩均纳税实行阶梯式租金方式，确定2013年度至2015年度租金标准为：亩均税收在3万元（含3万元/亩）以上的，土地年租金不低于1万元/亩；亩均税收在在1万元/亩（含1万元/亩）至3万元的，土地年租金不低于1.5万元/亩。乙方交纳土地租金标准分别按上年度实际上缴国、地税入库税金计算上缴亩均税收后所对应的档次交纳，每年调整一次。该项调整以甲方的书面通知为准。乙方于2014年度上交国家国、地两税总额5.27万元，亩均0.43万元，2015年度上交土地租金52350元，应按时足额缴纳。（上交款甲方出具江苏省农村集体经济组织结算凭证）。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交租金外还应向甲方支付年租金日千分之三的违约金；如逾期超过30日，甲方有权以单方面书面通知的形式解除合同，乙方同时应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。合同另约定了双方其他权利义务、争议解决方式等相应事宜。2016年4月20日，原告项路村经济合作社（甲方）与被告南开石雕公司（乙方）续签了《土地使用权租赁合同》1份，合同内容中除租赁期限变更为自2016年1月1日至2018年12月31日外，其余合同内容均与2015年3月23日双方签订的《土地使用权租赁合同》约定内容相同。2017年9月13日，原、被告双方签订对账函1份，该对账函载明被告南开石雕公司欠原告项路村经济合作社2015年租金52350元、2016年租金52350元、2017年租金52350元，合计被告应付原告租金为157050元。现原告以被告未付款为由，诉讼来院。以上事实，由原告提供的工商材料、《土地使用权租赁合同》、对账函及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告主张实际双方自2013年起发生租赁关系，依2份《土地使用权租赁合同》约定，除第一年的租金在签约的7天内支付，其余每年的租金应在前一年的12月31日前支付，而对账函也确认了2015年、2016年、2017年的租金各为52350元，该三年租金至今未付，依合同约定，被告除支付该三年租金外，还应支付各依年租金的25%计算的违约金共39262.5元，现合同尚在履行中。本院认为，原、被告签订的两份《土地使用权租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，应予认定。被告应付原告自2015年1月1日起至2017年12月31日的租金共人民币157050元的事实，由双方盖章确认的对账函证实，事实清楚，证据充分，本院予以认定。原告虽依合同约定要求被告支付按上述所欠三年租金数额25%计算的违约金，但未提供能证明其因被告逾期缴纳租金造成原告损失数额的证据，故本院酌情以每年所欠租金数额为基数自应缴租金之日的次日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍为标准计算违约金。依双方签订的《土地使用权租赁合同》约定，涉及2015年的租金的《土地使用权租赁合同》于2015年3月23日签订，该合同虽约定租期自2013年1月1日至2015年12月31日，对租金支付方式又是约定为先付后用，首期租金自本合同签订之日7天内付清，但该合同签订日期为2015年3月23日，本院认为依合同约定2015年的租金应在该合同签订之日起7天内付清，即在2015年3月30日前付清，故因逾期支付2015年租金的违约金应以52350为基数自2015年3月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍为标准计算至实际付款之日止，依此标准计算至今得出的违约金数已超出52350元的25%（13087.5元），故依原告主张认定因欠2015年租金52350元的违约金为13087.5元；同上，涉及2016年租金的《土地使用权租赁合同》于2016年4月20日签订，故因逾期支付2016年租金52350元的违约金应以52350为基数自2016年4月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍为标准计算至实际付款之日止；依2016年4月20日签订的《土地使用权租赁合同》约定，2017年的租金应于2016年12月31日前支付，故因逾期支付2017年租金52350元的违约金应以52350为基数自2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍为标准计算至实际付款之日止。综上，被告南开石雕公司应给付原告项路村经济合作社2015年1月1日起至2017年12月31日的租金人民币157050元，并偿付因逾期支付上述租金的违约金（其中：因逾期支付2015年租金的违约金13087.5元、因逾期支付2016年、2017年租金的违约金均以52350为基数分别自2016年4月28日、2017年1月1日起均按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍为标准计算至实际付款之日止）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关规定，判决如下：被告苏州市南开石雕工艺装饰有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社应付租金人民币157050元，并偿付因逾期支付租金的违约金（其中：因逾期支付2015年租金的违约金13087.5元、因逾期支付2016年、2017年租金的违约金均以52350为基数分别自2016年4月28日、2017年1月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍为标准计算至实际付款之日止）（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2113元，由被告苏州市南开石雕工艺装饰有限公司负担（该款原告苏州市相城区望亭镇项路村经济合作社已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇一七年十一月一日书记员  陈牧云