浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1852号 上诉人（原审被告）：曹高总，男，1969年1月14日出生，汉族，住温州市平阳县。 委托诉讼代理人：王祥彬，浙江楷正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈通，浙江楷正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钱亚仙，女，1954年11月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：王立江，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵真，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 上诉人曹高总因与被上诉人钱亚仙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人曹高总及委托诉讼代理人王祥彬、被上诉人钱亚仙的委托诉讼代理人王立江到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人曹高总上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判；2.判令判决生效前上诉人不承担房屋占有使用费。事实和理由：一、涉案房屋自2019年7月4日上诉人被迫停业至今一直没有营业且无法使用，租赁房屋一直处于闲置状态，上诉人合同目的不能实现，无营业收入，按510000元/年的标准计算房屋占有使用费对上诉人显失公平，由于被上诉人原因导致上诉人合同目的从根本上不能实现，在判决生效前上诉人有权拒绝按原来合同约定履行房屋占有使用费。二、上诉人于2020年5月11日收到判决书，才知晓一审法院判决《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除，在此之前上诉人并不知晓诉讼结果，且由于案涉房屋涉及一审法院（2019）浙0603民初9804号民事案件，一审法院于2019年12月9日委托鉴定机构鉴定，诸暨宇信价格评估有限公司于2020年2月20日才做出评估，因涉及价值评估和现场勘验问题，上诉人也不可能在评估期间对房屋进行腾空。三、受疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，目前已经构成《民法总则》第180条规定的不可抗力事件，让上诉人从2019年11月1日起至实际腾退之日止按照510000元/年的标准计算房屋占有使用费，不符合相关法律法规的规定。因此，在判决生效前，上诉人不应当承担房屋占有使用费。综上所述，因被上诉人原因导致上诉人合同目的从根本上不能实现，因此，在判决生效前，上诉人不应当承担房屋占有使用费，一审法院事实认定和法律适用错误，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人钱亚仙辩称，一审法院审理本案程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人在本案中明知该房屋已经不能使用，但一直未将房屋腾退给被上诉人，一直占用该房屋，导致被上诉人无法使用该房屋，至今未予腾退，被上诉人认为上诉人应承担未腾退房屋由此产生的责任和损失。二、上诉人主张不可抗力的因素，虽然确实存在疫情，但并不影响房屋交付腾退给被上诉人责任，法院已经作出了相关的判决，判决符合客观事实。因此请求查清本案事实基础上作出判决，驳回上诉人的上诉。 钱亚仙向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2017年7月16日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告将坐落于绍兴市柯桥区柯桥街道上谢桥104国道以北、鱼得水商业广场以西第四层商业用房（面积2838.98平方米）腾退给原告；三、判令被告赔偿原告自2019年11月1日至实际腾退之日按每天1479.45元计算的占用损失。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区××道××号××层，合计建筑面积2800余平方米，由绍兴市柯桥区鱼得水美食广场有限公司（以下简称鱼得水公司）开发建设。2005年10月26日，钱亚仙与鱼得水公司签订一份《房屋认购协议书》，约定钱亚仙以每平方米4414.37元、总额12693365元的价格向鱼得水公司购买案涉房屋。因未办理产权过户手续，目前房屋仍登记在鱼得水公司名下。2017年7月16日，曹高总（乙方、承租方）与钱亚仙（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于柯桥街道上谢桥104国道以北、鱼得水商业广场以西第四层建筑面积约2838.98平方米的房屋出租给乙方；房屋用途为商业用房，除双方另有约定外乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日止，共十年；第一年租金48万元，之后每年递增30000元直至700000元；第一年租金分二次支付，签订本协议时乙方向甲方支付第一年租金的50%，满六个月付清全额余款，从第二年起，每年租金提前一个月全额付清；乙方须向甲方支付水、电、管理、装修等费用及房屋保证金五万元；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；任何一方违反本合同的规定，须向对方支付三十万元的违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后钱亚仙依约交付了房屋，曹高总对房屋进行装修后开设了绍兴隆庭酒店管理有限公司（以下简称隆庭酒店）。曹高总已支付钱亚仙保证金50000元、2017年11月1日至2018年10月31日的租金480000元、2018年11月1日至2019年10月31日的租金510000元。2019年7月23日，绍兴市消防救援支队柯桥大队向隆庭酒店作出《行政处罚决定书》，载明：你单位储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款之规定，给予责令停产停业并处罚款伍仟元的处罚。于是隆庭酒店关闭至今。 一审法院认为，曹高总与钱亚仙签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人理应诚信履约。本案中，双方主张对方存在根本性违约，该院均不予认定。曹高总租赁房屋后对房屋拥有管理使用的权利，出租人钱亚仙不能过份干涉，在国家法律法规规定范围内合理利用房屋属于曹高总的义务。在曹高总承租房屋约两年时间后，因隆庭酒店储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款“生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准”之规定，被消防救援机构责令停产停业。曹高总自认隆庭酒店由其实际经营管理，因己方的原因导致合同目的不能实现。鱼得水公司认可案涉房屋已出售给钱亚仙，钱亚仙也提供了房屋买卖合同证明该事实，2018年1月曹高总在办理隆庭酒店设立登记时已取得房屋权证复印件，已知晓登记产权人为鱼得水公司，其当时未提出异议，现又以房屋非钱亚仙所有为由主张钱亚仙根本性违约，理据不足。故曹高总主张钱亚仙根本性违约，理由不能成立。曹高总租赁房屋装修并开设宾馆已有约两年时间，钱亚仙未在合理期限内对曹高总的装修行为提出异议，钱亚仙收取的保证金也涵盖装修保证之用，虽曹高总未按约定征得钱亚仙书面同意，但应当视为钱亚仙认可曹高总进行装修，证人证言亦可证明该事实，钱亚仙据此理由主张曹高总存在根本性违约，该院不予采纳。另，曹高总虽有延迟支付租金，但均已足额支付完毕且未超期过长，之前钱亚仙也未以此为由提出过解除合同，曹高总违约轻微，不构成根本性违约。现隆庭酒店停产停业，曹高总的合同目的不能实现，双方形成合同僵局，《房屋租赁合同》应解除为宜，《房屋租赁合同》于（2019）浙0603民初9804号案曹高总的起诉状副本送达钱亚仙之日即2019年9月16日解除，该院对钱亚仙要求解除合同的诉讼请求不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《房屋租赁合同》已解除，钱亚仙要求曹高总腾退房屋理由正当，该院依法予以支持。曹高总没有证据证明隆庭酒店停业后其已向钱亚仙腾退房屋，（2019）浙0603民初9804号案的《评估报告书》中所附照片也反映房屋尚未腾空，故曹高总应当支付占有使用费，标准按照合同解除前的租金标准510000元／年，期限从钱亚仙主张的2019年11月1日起至实际腾退之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、被告曹高总应于判决生效之日起二十日内腾退位于绍兴市柯桥区××道××号××层建筑面积约2838.98平方米的租赁房屋；二、被告曹高总应支付原告钱亚仙2019年11月1日起至实际腾退之日止按510000元／年的标准计算的房屋占有使用费，限于判决生效之日起三十日内履行完毕；三、驳回原告钱亚仙的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中双方当事人对于一审判决认定双方的房屋租赁合同于2019年9月16日解除均未提出异议，该合同的解除系因隆庭酒店停产停业而使上诉人租赁房屋的合同目的不能实现引起，不能认定为双方当事人存在根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被上诉人要求上诉人腾退租赁房屋并赔偿实际占有期间的使用费，理由正当，应予支持。 上诉人在（2019）浙0603民初9804号案件起诉被上诉人时已提出解除合同的请求，该起诉状副本于2019年9月16日送达被上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第九十六规定，合同自通知到达对方时解除，故上诉人主张其不知道双方的房屋租赁合同于2019年9月16日解除之理由，不能成立。 至于上诉人提出其因在法院诉讼中评估鉴定等程序而无法腾退，且涉及疫情等情形，故其无需支付占有使用费的理由；因其向被上诉人提出解除合同时并未向对方作出腾退的意思表示，也未能提供证据证明对方拒绝其腾退的要求，结合该期间涉案房屋仍由上诉人占有之事实，一审判令其承担相应占有使用费，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2056元，由上诉人曹高总负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月一日 书记员 余建维 ??? ??8?