福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初17896号 原告：黄继东，男，1969年2月24日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 委托诉讼代理人：袁智明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：刘晓轩，男，1968年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：王雪莲，女，1974年2月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：陈志斌，男，1972年3月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 王雪莲、陈志斌共同委托诉讼代理人：王鹭杰，福建厦宇律师事务所律师。 原告黄继东与被告刘晓轩、王雪莲、陈志斌确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。黄继东及其委托诉讼代理人袁智明、刘晓轩、陈志斌及王雪莲的共同委托诉讼代理人王鹭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄继东向本院提出诉讼请求：1.确认刘晓轩与王雪莲于2016年2月1日就坐落于厦门市思明区××西里××号××室的房屋签订的《存量房买卖合同》（买卖合同号00469174）无效；2.确认刘晓轩与王雪莲于2016年2月1日就坐落于厦门市思明区××西里××号××层××号的车位签订的《存量房买卖合同》（买卖合同号00469190）无效；3.确认刘晓轩与陈志斌于2016年2月1日就坐落于厦门市思明区××西里××号××室的房屋及坐落于厦门市思明区××西里××号××层××号的车位签订的《房产转让协议》（编号：0000074）无效；4.王雪莲、陈志斌协助刘晓轩将坐落于厦门市思明区××西里××号××室的房屋及坐落于厦门市思明区××西里××号××层××号的车位的产权变更登记至刘晓轩名下，再由刘晓轩将前述房屋及车位的产权变更登记至黄继东名下，并由三被告共同承担前述房屋及车位变更登记过程中产生的税费等所有费用；5.本案案件受理费、保全费5000元由三被告承担。事实与理由：2012年11月，黄继东通过厦门锴诚房产传媒有限公司了解到案外人李晓航拟出售坐落于厦门市思明区××西里××号××室的房屋及厦门市××西里××号××层××号的车位，但因黄继东属限购对象，故与刘晓轩沟通，以刘晓轩名义购买上述房产，上述房产产权虽登记在刘晓轩名下，但由黄继东承担购房款、缴纳税费，上述房产实际归黄继东所有。讼争房屋交付黄继东后，黄继东花费近180万元对讼争房产进行了装修，装修完毕后一直由黄继东实际占有和使用，讼争房产使用期间产生的水电费用、物业管理费用全部由黄继东缴交。直至2015年10月18日，黄继东因生意发展需要举家前往津巴布韦，才将讼争房产出租给案外人何芳使用，何芳租赁讼争房产期间从未接待过任何购房者前来看房。2015年1月30日，刘晓轩担任法定代表人的厦门赛恩机电科技有限公司（以下简称“赛恩公司”）与招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招商银行）签订《借款合同》一份，赛恩公司向招商银行申请贷款680万元。为保证赛恩公司按时向招商银行偿还借款，厦门火炬集团科技担保有限公司（以下简称火炬担保公司）为赛恩公司向招商银行偿还借款本金及利息提供了保证担保，应火炬担保公司要求，刘晓轩将讼争房产以抵押的方式向火炬担保公司提供了反担保，并签订了《委托保证合同》及《反担保（抵押）合同》。2016年2月1日，因赛恩公司无法按期向招商银行偿还到期借款，为避免讼争房产被低价拍卖，在火炬担保公司的安排下，刘晓轩便在借款到期的次日同一天分别与陈志斌及案外人赵明亮签订了《房产转让协议》。协议签订前王雪莲及陈志斌均未实地查看讼争房产，协议对讼争房产室内电器数量的约定都是错误的。协议签订过程中，各方口头约定：由陈志斌及案外人赵明亮代为向火炬担保公司还款，刘晓轩将讼争房产过户至陈志斌指定的王雪莲名下，作为陈志斌代为还款的担保，由陈志斌直接将款项468万元支付给火炬担保公司代为还款，当刘晓轩向陈志斌归还代垫款项并按市场行情利率支付相应利息后，陈志斌会将讼争房产恢复登记至刘晓轩名下。在此前提下，刘晓轩为尽快还款，同意暂将讼争房产变更至陈志斌指定的王雪莲名下。后因厦门房价一路翻倍上涨，王雪莲、陈志斌见有利可图，当黄继东及刘晓轩要求赎回涉案房产时便屡遭拒绝。黄继东认为，三被告均无实际履行《房产转让协议》并买卖讼争房产的真实意思表示。事实上，刘晓轩以将涉案房产变更登记的方式作为担保，由陈志斌代为还款，即刘晓轩与王雪莲、陈志斌形成的仅为一种非典型的担保法律关系，而非房屋买卖法律关系。陈志斌代刘晓轩还款，实际形成刘晓轩对陈志斌的债务，当王雪莲、陈志斌拒绝刘晓轩赎回讼争时，实际产生以讼争房产抵偿刘晓轩对陈志斌债务的法律后果，“以房抵债”协议显然应属无效。同时，黄继东作为讼争房产真正的权利人，刘晓轩趁黄继东出国经商期间，与陈志斌恶意串通，以远低于市场行情的价格将讼争房产予以处分，严重损害了黄继东的合法利益。 刘晓轩辩称，2015年1月30日，刘晓轩担任法定代表人的赛恩公司与火炬担保公司、招商银行签订借款合同向招商银行借款，刘晓轩以实际产权人为黄继东的厦门市思明区天泉西里8号505及6-8号地下一层5号车位提供抵押担保，款期限为2015年1月30日至2016年1月30日。2016年2月1日，因赛恩公司无法按期归还贷款，为避免讼争房产被低价拍卖，刘晓轩与陈志斌在约定2016年6月期间回购房产的前提下，将房产过户至陈志斌名下。该过户是基于双方约定回购基础上完成的。刘晓轩在过户房产还贷、还贷资金往来行为中并无与陈志斌恶意串通。过户房产时，过户价格明显低于市场价格。综上所述，刘晓轩过户房产还贷是基于协议回购的基础上达成，并无转卖房产的本意。 王雪莲、陈志斌共同辩称，1.王雪莲依据物权法有权善意取得讼争房产。讼争房产在交易时登记于刘晓轩名下，陈志斌及王雪莲作为善意第三人，基于对不动产登记的新来，在支付合理对价的基础上购得房产且完成过户登记，已善意取得讼争房屋。王雪莲、陈志斌与刘晓轩的房产交易系通过中介居间促成，双方除了讼争房产交易外不存在其他任何合作关系或资金往来，没有恶意串通的可能。讼争房产的实际过户价格为519万元且款项中九成以上资金系通过国有担保公司支付。刘晓轩主张与陈志斌之间存在回购房屋的口头协议，但没有提供任何证据证明。2.存量房买卖合同并非产生物权转移登记的基础合同，仅为双方依据产权机关要求签订的备案合同，不能作为确认房产实际交易的依据。存量房买卖合同为交易双方为完成过户而签订，并非实际履行的合同，讼争房产的实际交易价格为519万元，并不存在低价转让的行为。3.刘晓轩因为近年房价大幅上涨，心有不甘，因此与黄继东恶意串通兴讼达到其违约解除合同的目的。 双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区××西里××号××室房屋及厦门市思明区××西里××号××层××号车位（以下简称讼争房屋及车位）原登记于刘晓轩名下，厦门市房地产交易权籍登记中心于2013年2月21日填发不动产权利证书。 2016年2月1日，刘晓轩及其配偶史勇君作为转让方与陈志斌签订一份《房产转让协议》，约定刘晓轩将讼争房屋及车位出售给陈志斌，房产成交总价为519万元。协议签订当日，陈志斌支付定金100万元，转至火炬担保公司账户，2016年2月1日前向担保公司支付购房款468万元（含购房定金），于送件当日支付房款17万元，于交易送件后第5个工作日上午12点前支付15万元，于交房后支付14万元。双方同意于2016年3月31日前将上述房屋及车位交付陈志斌。合同并约定交房时该房屋附属设施、室内固定装修及物品包括六台空调、两台热水器。 同日，刘晓轩、史勇君还与陈志斌、火炬担保公司签订一份《产权转让协议书》，载明：2015年1月23日，赛恩公司与火炬担保公司签订编号：ＨＪＤＢ-Ｄ02-Ｙ-0179（担）的《厦门火炬集团科技担保有限公司委托保证合同》，约定火炬担保公司为赛恩公司在其与招商银行签订的编号为2015厦火字第0815160002号的《授信协议》项下的680万元借款及其利息提供保证担保。2015年1月23日，刘晓轩、史勇君与火炬担保公司签订《厦门火炬集团科技担保有限公司反担保（抵押）合同》（编号：ＨＪＤＢ-Ｄ02-Ｙ-0179（抵）），约定刘晓轩、史勇君将其所有的位于厦门市思明区××西里××号××室、厦门市思明区××西里××号××层××号、厦门市××路××号××室的房产抵押给火炬担保公司，用于火炬担保公司为赛恩公司担保责任的反担保，并办理了抵押登记手续，他项权证号：厦国土房他证第2××9号。刘晓轩、史勇君拟以519万元向陈志斌转让抵押物，并将所得价款用于赛恩公司归还银行贷款，同时消除火炬担保公司的担保责任。陈志斌已充分了解抵押物状况，并同意受让其中的厦门市思明区××西里××号××室、厦门市思明区××西里××号××层××号房屋。该协议书约定，陈志斌以519万元的价格购买讼争房屋及车位，陈志斌于协议签订后三日内将转让价款支付至火炬担保公司指定账户，火炬担保公司在收到468万元后当日内出具《同意抵押房产交易放行单》及转移登记必须的其他文件。刘晓轩、陈志斌在当日内共同办理并完成产权转移登记手续。转移登记完成后，火炬担保公司所收的款项即作为赛恩公司还贷款项由火炬担保公司代为向招商银行偿还。 上述协议签订后，陈志斌于2016年2月1日向火炬担保公司账户支付两笔共计468万元，同日向刘晓轩账户支付17万元，于2016年2月5日向刘晓轩账户支付20万元。 王雪莲系陈志斌配偶。2016年2月1日，王雪莲作为受让方与刘晓轩就讼争房屋及车位分别签订两份《存量房买卖合同》。讼争房屋及车位现已过户登记至王雪莲名下。 另查明，陈志斌于2016年6月13日就其与刘晓轩的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求刘晓轩向其交付讼争房屋及车位并支付逾期交房违约金。刘晓轩在该案中辩称已将讼争房屋及车位交付陈志斌及其指定的王雪莲。陈志斌在受让房屋及车位前，多次实地看房并充分了解房屋，明知刘晓轩已将讼争房屋及车位出租给案外人何芳，刘晓轩将讼争房屋及车位过户后即已履行交付义务。该案审理中，刘晓轩举示一份其与案外人何芳签订的租赁合同，载明刘晓轩将讼争房屋及车位出租给何芳，租赁期限自2015年10月26日起至2016年10月25日止，租金为8000元/月。本院于2016年8月1日作出（2016）闽0203民初9208号民事判决，判决刘晓轩向陈志斌交付讼争房屋及车位并支付违约金。该判决现尚未发生法律效力。 还查明，刘晓轩系赛恩公司法定代表人，赛恩公司作为借款人与招商银行签订一份借款合同，由赛恩公司借款680万元，期限自2015年1月30日至2016年1月30日，火炬担保公司为赛恩公司上述债务提供保证担保。刘晓轩以登记于其名下的讼争房屋及车位、厦门市思明区仙岳路277号601室房产提供反担保。 庭审中，黄继东陈述其与家人在2015年10月18日至2016年9月7日期间均不在国内。陈志斌对于讼争房屋及车位在交易时存在租赁合同的事实无异议。 本案审理中，经黄继东申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心就讼争房屋及车位在2016年2月1日的市场价格进行鉴定。福建方成司法鉴定中心出具鉴定意见，鉴定意见为厦门市思明区××西里××号××室房屋在2016年2月1日的市场价格为7040995元，位于厦门市思明区天泉西里6-8号地下第一层第5号车位在2016年2月1日的市场价格为413400元，合计总价7454395元。另，本院依法对讼争房屋及车位采取保全措施。 本案争议焦点为：刘晓轩与陈志斌、王雪莲就讼争房屋及车位签订的房产买卖协议及存量房买卖合同是否存在无效情形。 黄继东主张，上述刘晓轩与招商银行、火炬担保公司之间的借款及担保事实以及刘晓轩与陈志斌于刘晓轩担任法定代表人的赛恩公司贷款期满后即进行讼争房屋及车位交易的事实，可以证明刘晓轩系以讼争房屋及车位作为还款的担保，由陈志斌代为还款并约定了赎回的条件，双方并无房产买卖的意思表示。王雪莲、陈志斌拒绝赎回讼争房屋及车位，即产生以房抵债的法律后果，违反了担保法及物权法关于禁止流押的规定。并且，讼争房屋及车位虽登记于刘晓轩名下，但黄继东系讼争房屋及车位的实际权利人，黄继东作为讼争房产真正的权利人，刘晓轩趁黄继东出国经商期间，与陈志斌恶意串通，以远低于市场行情的价格将讼争房屋及车位予以处分，严重损害了黄继东的合法利益。为证明黄继东系讼争房屋及车位的权利人及陈志斌、刘晓轩之间存在恶意串通的行为，黄继东提供如下证据：证据1.《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》、《厦门市人民政府办公厅关于继续执行住房限购政策的通知》、《居民身份证》，拟证明黄继东非厦门市户籍居民，属厦门市限购对象；证据2.刘晓轩出具的证明（落款日期为2016年10月23日），载明坐落于厦门市思明区××西里××号××室的房屋及坐落于厦门市××西里××号××层××号××的名义购买，实际所有人为黄继东。证据3.案外人李晓航与刘晓轩签订的房产买卖协议书及厦门市土地房屋权证，拟证明讼争房屋系黄继东以刘晓轩的名义签订。证据4.《银行转账记录》、《收条》及《个人客户账户明细清单》，拟证明黄继东将讼争房屋及车位的购房款466万元支付给刘晓轩后，刘晓轩已代黄继东将466万元购房款支付给了案外人李晓航。证据5.银行流水及《收据》，购买讼争房屋及车位的中介费用4万元是黄继东支付，黄继东为讼争房屋的实际买受人。证据6.银行转账明细清单、税收通用缴款书、厦门市地方税务局通用机打发票及厦门市政府非税收入专用票据，证明讼争房屋及车位购买过程中应缴纳的个税、契税、印花税、土地增值税、转移登记手续费、房屋及土地登记费、过户费等税费全部由黄继东缴纳和负担。证据7.《装饰装修工程施工合同书》、《收据》及银行转账记录，证明讼争房屋及车位由黄继东装修，黄继东支出了装修款1745718.80元。证据8.《证明》、《厦门海谊楼宇经营管理有限公司统一票据》、银行对账单及支付宝缴费账单，证明讼争房屋及车位自2012年12月8日购买时起，一直由黄继东实际占有和使用，使用过程中的水电费、物业管理费均由黄继东缴纳和承担。证据9.护照、出入境记录及《房屋租赁合同》，证明黄继东全家5人于2015年10月18日出境，2016年9月7日入境，在此期间黄继东及家人均不在国内，黄继东将讼争房屋出租给了案外人何芳。刘晓轩趁黄继东出境之机将讼争房屋及车位变更过户至王雪莲名下。证据10.《海谊物业来客来访登记簿》，证明王雪莲、陈志斌在签订《房产转让协议》前未实地查看过讼争房屋及车位。 刘晓轩就黄继东提供的上述证据均无异议，但主张其与陈志斌之间并不存在恶意串通的情形，其将讼争房屋及车位过户至陈志斌指定的王雪莲名下是为了归还贷款，双方就房屋及车位的回购进行了约定，但具体条款尚未确定。 陈志斌、王雪莲质证认为，对于证据1.《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》、《厦门市人民政府办公厅关于继续执行住房限购政策的通知》、《居民身份证》，真实性无异议，但该证据尚不足以证明黄继东属于限购对象；证据2.刘晓轩出具的证明出具于陈志斌与刘晓轩发生纠纷之后，系黄继东与刘晓轩串通出具。证据4-6中转账凭证及相关票据真实性确认，但款项金额与合同约定无法对应，与本案无关。票据缴纳主体为刘晓轩或李远航，与黄继东无关。其他证据真实性不予确认。证据7.《装饰装修工程施工合同书》、《收据》及银行转账记录真实性均不予确认。证据8.《证明》、《厦门海谊楼宇经营管理有限公司统一票据》、银行对账单及支付宝缴费账单真实性无异议，但根据黄继东陈述，其出国期间将房屋出租他人，物业公司出具的证明载明物业费由黄继东支付与事实不符。证据9.护照、出入境记录真实性认可，该份《房屋租赁合同》与刘晓轩另案提供的租赁合同不符，系伪造。证据10.《海谊物业来客来访登记簿》真实性不认可，亦与本案无关。 根据上述当事人的举证质证意见结合庭审查明事实，本院对争议焦点分析如下： 一、黄继东提供的证据不足以证明陈志斌、王雪莲与刘晓轩就讼争房屋及车位签订的房产买卖协议及存量房买卖合同存在违反物权法及担保法规定的“禁止流押”情形 《中华人民共和国物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该规定针对的是债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的约定，目的在于防止损害抵押人利益，以免造成对其实质的不公。 陈志斌、刘晓轩与火炬担保公司等人签订的《产权转让协议书》明确由陈志斌向刘晓轩购买讼争房屋及车位，陈志斌支付的购房款支付至刘晓轩指定的火炬担保公司账户用于偿还刘晓轩担任法定代表人的赛恩公司向招商银行的借款。陈志斌支付款项的性质为购房款，并非向刘晓轩出借款项。在案证据无法证明陈志斌、刘晓轩之间存在借贷的合意。在刘晓轩与陈志斌的另案诉讼中，刘晓轩亦从未提及与陈志斌的买卖协议并非真实意思表示。因此，刘晓轩、黄继东虽主张刘晓轩与陈志斌之间并不存在房产交易的真意且存在回购约定，但并无证据佐证，对于该项主张，本院不予采信。因此，本案并不存在债务人与债权人约定将担保财产直接归债权人的约定，黄继东主张陈志斌、王雪莲与刘晓轩就讼争房屋及车位签订的房产买卖协议及存量房买卖合同因违反“禁止流押”的规定而无效缺乏依据。 二、黄继东未就陈志斌、王雪莲与刘晓轩就讼争房屋及车位的交易存在恶意串通的情形提供充分证据 首先，黄继东举示的其系讼争房屋实际权属人的相关证据无法证明三被告之间的交易存在恶意串通的情形。刘晓轩在与陈志斌、王雪莲交易之时系不动产登记簿上的权利人，故本案重点在于陈志斌、王雪莲与刘晓轩之间是否存在串通的情形。 其次，黄继东举示的《海谊物业来客来访登记簿》并无原件核对，且黄继东亦无证据证明物业公司对于所有的来访人员均会无一例外地进行登记，故该份证据不能证明陈志斌、王雪莲在购买讼争房屋及车位时未实地查看房屋。黄继东提供的租赁合同也与另案刘晓轩提供的租赁合同不符，对于其真实性本院不予认定，该份证据亦不能证明陈志斌、王雪莲交易之时未实地看房。反之，根据黄继东的主张，其在讼争房屋及车位交易当时不在国内，其对于陈志斌、王雪莲是否实地查看房屋无从得知，其作此主张并无依据。而在刘晓轩与陈志斌的另案诉讼中，刘晓轩确认陈志斌购房时已经实地查看房屋且知悉讼争房屋存在租赁合同。 第三，刘晓轩虽确认黄继东系讼争房屋及车位的所有权人，但其与陈志斌、王雪莲均否认存在恶意串通的事实。并且，在案并无证据证明陈志斌、王雪莲在与刘晓轩交易当时知晓讼争房屋及车位的真实权利人为黄继东，刘晓轩在与陈志斌的另案诉讼中亦未提及讼争房屋及车位的真实权利人另有其人。因此，陈志斌、王雪莲并无与刘晓轩恶意串通损害黄继东利益的事实基础。 第四，陈志斌已依照其与刘晓轩的房产买卖协议支付除尾款14万元外的其余购房款，陈志斌的付款与房产买卖协议的约定相符。成交总价519万元接近讼争房屋及车位市场评估价值的70%，尚不足以认定为明显不合理低价。 综上，本院认为，黄继东主张的陈志斌、王雪莲与刘晓轩就讼争房屋及车位签订的房产买卖协议及存量房买卖合同存在的无效情形均不能成立，其要求确认上述协议无效之诉求本院不予支持。其基于此要求三被告协助办理权属登记手续之诉求亦于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回黄继东的诉讼请求。 本案案件受理费22800元、保全申请费5000元，均由黄继东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 吕云平 人民陪审员 陈慧玲 人民陪审员 陈 睿 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员 朱剑生 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。