广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂14民终604号 上诉人（一审被告）：玉光胜，男，1976年2月12日出生，壮族，自由职业，住所地广西壮族自治区天等县。 委托诉讼代理人：陆向阳，广西添荣律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：崇左市东源房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第4栋201号房。 法定代表人：林强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌德强，广西邕达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦柳艳，广西邕达律师事务所实习律师。 上诉人玉光胜因与被上诉人崇左市东源房地产开发有限公司（以下简称东源房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2017）桂1402民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人玉光胜上诉请求：二审法院撤销一审崇左市江州区人民法院（2017）桂1402民初556号民事判决，改判玉光胜与东源房地产公司继续履行双方于2015年11月18日签订的《东源•翰林华府商铺租赁合同》。事实和理由：一、《东源•翰林华府商铺租赁合同》签订后，玉光胜已投入几十万元资金对承租的商铺进行精装修，但合同中未明确约定合同解除后装修物的归属权。一审判决解除双方签订的租赁合同时，未查明装修物部分的权属所有人错误。且玉光胜迟延交付租金后，东源房地产公司即违约收回商铺，并用大锁头锁住商铺，商铺完全在东源房地产公司的控制之下，玉光胜无法继续使用商铺，即合同未解除之前东源房地产公司已收回商铺，其诉请玉光胜支付其收回商铺期间的租金没有事实和法律依据。二、玉光胜没有构成根本性违约。玉光胜迟延交付租金是因为资金周转困难，现仍在积极筹备资金。玉光胜投资装修商铺，装修风格完全按照玉光胜的使用目的进行，故应让玉光胜继续履行合同，才更能实现商铺的经济价值。 被上诉人东源房地产公司辩称，一、一审查明事实清楚，适用法律及处理正确，二审法院应予维持。玉光胜没有提出商铺装修损失赔偿或补偿的反诉请求，一审法院没有义务查明玉光胜的商铺装修投资费用，只需审理一审原告东源房地产公司的诉讼请求，这符合民事诉讼的不告不理原则。玉光胜的行为构成违约，根据双方在租赁合同中约定，因承租人违约责任导致解约的，商铺装修物无偿归出租人所有。即使没有上述约定，租赁合同因承租人违约而解除合同的，承租人诉请的装饰装修投资损失赔偿依法也不应予以支持。故一审法院不予审理玉光胜的商铺装修投资损失，符合双方合同约定和法律规定。二、东源房地产公司没有收回玉光胜租赁的商铺，也没有用大锁头锁住商铺。玉光胜的违约行为已达到租赁合同约定的解除合同的条件，合同依法应予解除，玉光胜以资金周转困难为由拒不履行合同约定的支付租金的义务，其理由不属于法定的免责事由，不应支持。 一审原告东源房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除东源房地产公司与玉光胜于2015年11月18日签订的《东源•翰林华府商铺租赁合同》；2、玉光胜立即向东源房地产公司返还位于崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第1栋20l号房；3、玉光胜支付拖欠东源房地产公司租金81294元（从2016年9月1日起计至2017年4月30日止，以后另计）；4、玉光胜支付拖欠东源房地产公司租金的逾期滞纳金18656.09元（即半年租金59484元按0.1%从2016年8月1日起计至2017年4月30日止281天，59484元×0.1%×281天=16715元，两个月租金21810元按0.1%从2017年2月1日起计至2017年4月30日止89天，21810元×0.1%×89天=1941.09元，以后另计）；5、玉光胜向东源房地产公司支付违约金10905元。 一审法院认定事实：2015年11月18日，东源房地产公司与玉光胜签订《东源•翰林华府商铺租赁合同》，合同签订后，玉光胜交了第一个半年的租金59484元，东源房地产公司将房子交给玉光胜使用。之后，玉光胜再未向东源房地产公司支付租金，经东源房地产公司催告后玉光胜至今仍未支付所拖欠的租金。 一审法院认为，玉光胜与东源房地产公司签订房屋租赁合同，玉光胜租用东源房地产公司的房屋后迟延支付租金，经东源房地产公司催促后仍然逾期六个月以上不予支付，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。为此，东源房地产公司请求解除与玉光胜的房屋租赁合同并由玉光胜返还承租房屋、支付所拖欠的租金，符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”东源房地产公司和玉光胜可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定了一方违约支付一定数额的违约金，又约定承租方逾期交纳租金支付滞纳金和解除合同后将各项保证金作为违约金不予退还，与法律规定不相符，因此，东源房地产公司请求玉光胜支付相当于当期一个月租金的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。东源房地产公司请求玉光胜支付当期月平均租金按日1‰计付逾期交纳租金的滞纳金，不符合法律规定，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除东源房地产公司与玉光胜于2015年11月18日签订的《东源•翰林华府商铺租赁合同》；二、由玉光胜在本判决生效后三十日内将所租用的位于崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第1栋201号房返还给东源房地产公司；三、由玉光胜在本判决生效后三十日内支付给东源房地产公司租金81294元（从2016年9月1日起计至2017年4月30日止，以后按合同约定租金的月平均数额另行计付占用房屋的费用）；四、由玉光胜支付给东源房地产公司违约金10905元；五、驳回东源房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费2517元，因适用简易程序审理减半收取1259元，由东源房地产公司承担212元，由玉光胜承担1047元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审另查明，2015年11月18日，上诉人玉光胜与被上诉人东源房地产公司签订《东源•翰林华府商铺租赁合同》，合同约定：甲方（东源房地产公司）将位于崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第1栋20l号商铺（建筑面积354.07㎡）租赁给乙方（玉光胜）。第三条约定租赁期限：甲方同意给予乙方装修期，从2015年11月18日至2016年2月29日。甲乙双方一致同意起租日为2016年3月1日，租期三年，即2016年3月1日至2019年2月28日。本合同自签订之日起生效，乙方二个月的装修期在合同期内，受本合同约束。租赁期届满后租约自动终止。第四条约定租金及税费支付，第一个租期（第一个半年）租金单价每月28元/㎡，租金59484元。第一年（2016年3月1日至2017年2月28日）月租金单价28元/㎡，全年租金118968元；第二年（2017年3月1日至2018年2月28日）月租金单价30.8元/㎡，全年租金130860元；第三年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金单价33.88元/㎡，全年租金143952元。以每半年为一期租金，签订本合同时支付第一期租金59484元。先交租金后租赁，后续租金及税费每半年支付一次，支付时间为前一期到期前30天。租赁期内租金单价每年在上一年的基础上增加10%。第十一条约定违约责任，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按当期月平均租金总额的1‰向乙方加收违约滞纳金，如逾期20天仍未缴纳租金和违约滞纳金则乙方除按合同约定补交租金和违约滞纳金外，甲方有权解除合同。甲方因乙方违约而解除本合同的，乙方所缴纳的保证金（包括租赁保证金、水电保证金、开业经营保证金）及已交未到期的租金作为违约金不予退还，乙方还应向甲方支付归还商铺给甲方前的实际租期租金、费用、赔偿，另支付除保证金外相当于当期一个月租金的违约金。如乙方违约达到本合同约定的解除合同条件，并且乙方下落不明，甲方通过乙方在本合同约定的联系方式又联系不上的，甲方有权进入租赁商铺内，乙方同意放弃遗留在租赁商铺内的物品的所有权，由甲方任意处置。合同签订当日，玉光胜即向东源房地产公司交纳了租金59484元。合同签订次日，东源房地产公司将位于崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第1栋20l号商铺交付给玉光胜。因玉光胜未按合同约定的时间交纳第一年第二期（2016年9月1日至2017年2月28日）的租金59484元，也未按合同约定的时间按时交纳第二年第一期（2017年3月1日至2017年8月31日）的租金65430元，东源房地产公司于2017年3月24日作出《解除商铺租赁合同通知书》，并按合同确认的地址邮寄给玉光胜，玉光胜未签收。 综合二审诉辩双方的分歧意见，双方当事人的争议焦点是：一、玉光胜是否存在违约行为，玉光胜与东源房地产公司签订的租赁合同应否予以解除；二、玉光胜应否向东源房地产公司支付拖欠的租金81294元及违约金10905元。 根据本案双方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下： 一、关于玉光胜是否存在违约行为，玉光胜与东源房地产公司签订的租赁合同应否予以解除的问题。依法成立的合同，受法律保护。玉光胜与东源房地产公司于2015年11月18日签订的《东源•翰林华府商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。东源房地产公司与玉光胜在该租赁合同的第四条中约定：“先付租金后租赁，后续租金每半年支付一次，支付时间为前一期到期前30天。”合同签订后，玉光胜依照合同约定支付了第一个半年的租金59484元，东源房地产公司也依照合同约定履行了交付房屋的义务。按照双方的合同约定，玉光胜应于2016年8月2日前向东源房地产公司交付第一年第二期租金59484元，应于2017年1月30日前向东源房地产公司交付第二年第一期租金65430元，玉光胜至今未依约支付上述租金，应当承担合同约定的违约责任，东源房地产公司有权依约解除双方签订的租赁合同。一审判决解除双方签订的租赁合同符合法律规定，本院予以维持。玉光胜上诉请求继续履行租赁合同，不符合法律规定和双方的合同约定，本院不予支持。 二、关于玉光胜应否向东源房地产公司支付拖欠的租金81294元及违约金10905元的问题。 玉光胜主张东源房地产公司在其迟延交付租金后、租赁合同未解除之前已违约收回商铺并用大锁头锁住商铺，致使其无法继续使用商铺，故其不应支付东源房地产公司收回商铺期间的租金。经查，东源房地产公司在签订租赁合同后，已将位于崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第1栋20l号商铺交付给玉光胜使用，因玉光胜对其主张未能提供证据证实，且东源房地产公司不予认可，对玉光胜该主张本院不予采信。玉光胜主张一审判决解除双方签订的租赁合同时，未查明装修物部分的权属所有人错误。本院认为，根据民事诉讼的“不告不理”原则，一审原告东源房地产公司在起诉时并未就位于崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第1栋20l号商铺的装修物部分主张实体权利，一审被告玉光胜也未就商铺的装修物部分提出反诉。故一审法院没有审查租赁商铺的装修物部分并作出裁决，符合法律规定，处理正确，本院予以维持。玉光胜的主张没有法律依据，本院不予支持。因此，一审判决双方合同解除后，玉光胜应当将位于崇左市环城东路与丽川路交汇处（东源•翰林华府）第1栋20l号商铺返还给出租人东源房地产公司，并支付拖欠的租金81294元及违约金10905元正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人玉光胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2517元，由上诉人玉光胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 农雄楼 审 判 员 梁丹杰 审 判 员 陆有帅 二〇一七年十一月二十日 法官助理 李宏琼 书 记 员 郑 磊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。