福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0121民初2372号 原告（反诉被告）：朱浪，男，1985年5月18日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：吴维锐、张育秀，福建君立律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林捷，男，1971年7月21日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：黄立桃，福建闽江律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林英，女，1976年3月23日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：黄立桃，福建闽江律师事务所执业律师。 第三人：福州市永邦房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区。 法定代表人：林玉燕，总经理。 委托诉讼代理人：郑敏宏，女，1982年10月23日出生，汉族，系公司员工。 原告（反诉被告）朱浪与被告（反诉原告）林捷、林英、第三人福州市永邦房产代理有限公司（以下简称“永邦房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱浪的委托诉讼代理人张育秀、被告（反诉原告）林捷、林英及其委托诉讼代理人黄立桃、第三人永邦房产的委托诉讼代理人郑敏宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱浪向本院提出诉讼请求：一、确认朱浪与林捷、林英签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》三份合同己撤销，庭审中变更该诉请为确认朱浪与林捷、林英签订的《房屋买卖合同》已撤销；二、判决林捷赔偿朱浪损失（违约金）200000元；三、判决林捷承担朱浪因本案支出的全部费用（其中律师费6000元，其他费用在实际发生后再追加），庭审中变更该诉请为判决林捷承担朱浪因本案支出的律师费10000元、诉讼保险费2600元；四、判决林英对林捷上述债务承担连带清偿责任；五、判决林捷、林英承担本案诉讼费用。事实和理由：林捷、林英系夫妻关系。位于闽侯县单元面积为89.44平方米的房屋（以下简称“诉争房屋”）系林捷、林英共同所有。2017年1月10日，朱浪（乙方）与林捷、林英（甲方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：林捷将诉争房屋出售给朱浪，出售金额为1193000元；朱浪在合同签订当日支付购房保证金30000元，由中介方代管；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，支付守约方因此支付的律师费。林捷在出卖方（甲方）一栏签上本人和林英的名字，在林英签名处备注由林捷代签；朱浪在买受方（乙方）一栏签字。同日，林捷出具《共有产权人未到场声明》一份。声明确认，林捷代表共有产权人林英的真实意愿与朱浪签订《房屋买卖合同》等相关合同文件；保证在前述合同签订后45日内（即林捷最晚应于2017年2月24日前）向朱浪、中介方出具产权共有人林英委托其签订上述合同的公证授权委托书；若在合同签订45日内，林捷未向朱浪、中介方提供上述共有产权人的公证授权委托书，则视为林捷无权代理，朱浪有权撤销前述合同；因林捷的原因导致前述合同被认定无效或者被撤销的，林捷应向朱浪支付赔偿金200000元并向中介方支付赔偿金35000元。同日，朱浪与林捷、林英及中介方永邦房产还签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。上述合同签订后，朱浪按照合同约定于2017年1月10日将购房保证金30000元交付给中介方。由于林捷迟迟未按照《共有产权人未到场声明》约定时间提交共有产权人林英的公证授权委托书。因此，中介方永邦房产于2017年4月12日向林捷发出《履约通知函》，要求其立即履行《共有产权人未到场声明》承诺，同时告知其相应的法律责任。在永邦房产向林捷发出《履约通知函》后，林捷仍然拒绝履行。因此，朱浪于2017年5月11日向林捷、林英发出《通知函》，撤销双方于2017年1月10日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。综上，林捷在未经林英授权的情况下与朱浪签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，属于无权代理行为。经中介方催告后，林英仍未对林捷的代理行为进行追认。因此，朱浪有权依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定行使撤销权。鉴于林捷的过错行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，朱浪有权要求林捷按照其出具的《共有产权人未到场声明》的约定支付赔偿金200000元。林捷和林英系夫妻关系，因此林英应当对林捷的付款承担连带责任保证。 林捷、林英辩称，朱浪的诉请缺乏足够的事实依据和充分、有效、合法的证据支持，林捷、林英没有违约，真正违约的是朱浪，故其诉请依法不能成立。一、本案案由系房屋买卖合同纠纷，而朱浪的第一项诉讼请求存在买卖合同、居间合同和服务合同三个案由，显然不符合法律规定。二、朱浪不具有撤销这三个合同的权利。诉争合同因朱浪违约在先，且朱浪已明确表示解除合同，现林捷、林英也同意解除合同，故双方之间签订的买卖合同已于林捷、林英提出反诉之日实际解除。三、诉争合同在签订和履行过程中，林捷、林英已尽了相应的义务，反而是朱浪和永邦房产一再违约，致使林英签署授权委托书已成为不必要，缺乏相应的法律意义，林捷、林英完全是在行使先履行抗辩权，不存在违约情形。1、林捷、林英完全履行了交付证件的义务。诉争合同签订当日，林捷、林英当着朱浪的面将诉争房屋不动产登记受理单原件交付给永邦房产，一个月后即2017年2月10日，林捷、林英陪同永邦房产到闽侯县不动产登记中心领取诉争房屋不动产权证书，林捷、林英完全履行了交付权属证书的义务。2、朱浪和永邦房产存在诸多的违约情形。（1）朱浪未依约缴纳购房保证金30000元。根据《房屋买卖合同》第十一条履约保证中的第（二）项约定，朱浪应于房屋买卖合同签约当日支付购房保证金30000元，并存入永邦房产账户，但朱浪并没有按时足额缴纳该笔保证金，说明在合同签约当日，朱浪就已经违约了。（2）朱浪和永邦房产未依约委托房屋评估并支付房屋评估费。根据《房屋买卖合同》第七条交易流程约定，林捷、林英于2017年2月10日向永邦房产提交诉争房屋权证后五个工作日内（即2017年2月18日前），由永邦房产代理朱浪委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前朱浪应支付评估费。但永邦房产既没有委托房屋评估，朱浪也没有缴纳房屋评估费。（3）朱浪未依约支付购房首付款。正是由于朱浪和永邦房产未能完成房屋评估，也就没有根据交易流程在评估报告出来后三日内将购房首付款存入按揭贷款银行指定账户内，而只有到了办理房屋按揭贷款手续和产权过户变更登记时才需要林捷、林英本人签字或林英签署的授权委托书。因此，在林英出具委托手续前，朱浪和永邦房产必须履行相应的义务，否则，授权委托书就是一纸空文，没有任何意义。（4）对朱浪当庭增加诉请及诉请的内容，林捷、林英认为不符合法律规定，且无法律依据。综上，本案诉争合同在签订和履行过程中，林捷、林英已完全履行了促使合同交易顺畅所应尽的义务，由于朱浪自身违约在先，无力也无诚意购房，目的恶意，才导致合同无法继续履行下去，朱浪的全部诉请均缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持。 永邦房产述称，2017年1月10日，朱浪与林捷、林英双方来永邦房产签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。签订当日，因卖方产权是两个人的名字，当天到场的只有林捷，林英签字由林捷代签，故林捷签订《共有产权人未到场声明》，声明中约定共有人要在45日内进行追认，否则视为无权代理并支付违约金。永邦房产工作人员于2017年3月24日向林捷发出履约通知函，但林捷未签收；后又于2017年4月12日再次发出履约通知函，要求共有产权人对合同进行确认。永邦房产已尽到相关义务。 林捷、林英向本院提出反诉诉讼请求：1、确认林捷、林英与朱浪之间签订的《房屋买卖合同》已解除；2、判决朱浪向林捷、林英支付违约金200000元；3、判决永邦房产立即归还林捷、林英名下的闽（2017）闽侯县不动产权第××××号不动产权证书原件；4、本案诉讼费由朱浪、永邦房产共同承担。事实和理由：2017年1月10日，朱浪与林捷、林英及永邦房产签订了一套编号为201701101013的《合同书》，包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。房屋买卖合同约定：林捷、林英将其所属的坐落于闽侯县丹宁顿小镇B区5#楼1306单元房卖给朱浪，成交价为1193000元；林捷、林英在交易过程中应缴纳的税费及支付给交易服务方的居间服务费、权证代办费、房屋交接手续代办费均由朱浪承担；签订合同当日，朱浪应交付购房保证金30000元存入永邦房产指定账户；交易流程为：林捷、林英向永邦房产提交诉争房屋权证后五个工作日内，由永邦房产代理朱浪委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前朱浪应支付评估费，朱浪与林捷、林英收到房屋评估报告后三日内到相关银行办理按揭贷款手续，在办理该手续前，朱浪应将首付款转入该银行指定账户，即整个交易流程简要概括为：林捷、林英提交权证给永邦房产→朱浪支付房屋评估费→永邦房产代为委托房产评估→评估机构进行评估→评估报告出来后三日内朱浪支付首付款→朱浪与林捷、林英在三日内到相关银行办理按揭贷款手续；房屋所有权过户登记前，任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元及由此产生的律师费用。合同签订当日，林捷、林英当着朱浪的面将诉争房屋不动产登记受理单原件交付给永邦房产，一个月后即2017年2月10日，林捷、林英陪同永邦房产到闽侯县不动产登记中心领取诉争房屋不动产权证书，林捷、林英履行了交付权属证书的义务。但朱浪不仅没有在合同签订当日将购房保证金存入永邦房产指定银行账户，也没有根据交易流程在永邦房产收到权属证书后五个工作日内、房屋委托评估前支付评估费，更无法、无力在评估报告出来后三日内将购房首付款存入按揭贷款银行指定账户内，后续的按揭贷款及变更登记等一切手续均无法进行下去，因此朱浪违约在先。在朱浪无力支付本应由其先行支付的款项、费用的情况下，朱浪通过永邦房产提出先将房屋交付给其使用之无理要求被林捷、林英拒绝后，朱浪遂以林捷、林英未签署授权书为借口发函解除合同，把违约责任转嫁给林捷、林英。事实上，正是由于朱浪无力支付上述款项、费用，才导致合同后续的交易流程无法继续进行下去。永邦房产作为中介方，在履行交易服务过程中，既没有督促朱浪履行其应尽的义务，也没有告知林捷、林英有关朱浪违约履行的情况，剥夺了林捷、林英对合同履行情况的知情权，反而为朱浪隐瞒其违约情形，且至今仍然扣押着林捷、林英的权属证书原件不还。 朱浪辩称，一、林捷、林英确认其与朱浪签订的《房屋买卖合同》已解除的主张没有事实和法律依据。理由：1、2017年1月10日，林捷、林英与朱浪订立的《房屋买卖合同》属于效力待定的合同。该合同是林捷未经林英授权情况下与朱浪签订的，林捷的该行为属于无权代理行为。所以该合同在林英未对林捷与朱浪代订该合同的行为进行追认的情况下，该合同并未实际生效。2、合同的解除应当以当事人之间存在有效合同为前提。实际上，该合同并未实际生效，所以本案根本不存在合同解除之说。3、现该合同已经依法被撤销。事实上，在该合同订立后，朱浪及永邦房产多次催促林捷提交共有产权人林英出具的公证授权委托书。2017年4月12日，永邦房产还向林捷发出《履约通知函》，但是林捷仍然拒绝履行。因此，朱浪已于2017年5月11日向林捷、林英发出《通知函》，撤销双方之间于2017年1月10日签订的该合同。二、林捷、林英诉请朱浪向其支付违约金200000元的主张没有事实和法律依据。理由：1、该合同属于效力待定的合同，并未实际生效。所以在该合同生效前，朱浪无需按照该合同约定的交易流程履行。2、导致朱浪未能按照合同约定履行合同义务的过错在于林捷、林英，而朱浪无任何过错，也无任何违约行为，所以朱浪无须承担违约责任。该合同属于效力待定的合同，但是林捷却始终拒绝提供林英出具的公证授权委托书，同时，林英也未对林捷代订该合同的行为进行追认，导致该合同一直未实际生效，因此朱浪未能实际履行该合同的过错在于林捷、林英。3、退一步来说，林捷除了未依约提供林英出具的公证授权委托书外，其自身还存在其他违约行为。《房屋买卖合同》第四条第（一）项约定，甲方应当向交易服务人提交该房屋其名下土地证后三个工作日内向抵押权人申请还款。根据该约定，林捷、林英应当在2017年2月15日前向抵押权人申请还款。但是，林捷、林英并未依约定申请还款。4、实际上，林捷迟迟不按照《共有产权人未到场声明》约定时间提交共有产权人林英的公证授权委托书，林英亦未对林捷代订该合同的行为进行追认，根本原因是该合同签订后福州的房价大幅上涨，林捷、林英不想将诉争房屋继续出售给朱浪。三、林捷、林英在未赔偿朱浪全部损失的情况下，其无权要求中介方归还《不动产权证》。因林捷拒绝提供林英出具公证授权委托书，现朱浪已经依法向林捷、林英发出《通知函》，撤销双方之间于2017年1月10日签订《房屋买卖合同》。该合同被撤销的过错在于林捷、林英，同时根据林捷于2017年1月10日出具的《共有产权人未到场声明》中的声明，因林捷的原因导致该合同被认定无效或者被撤销的，其应向朱浪支付赔偿金200000元并向中介方支付赔偿金35000元。所以，林捷、林英应当赔偿朱浪因此所受到的全部经济损失。四、本案全部诉讼费（包括案件受理费、诉讼保全申请费）等依法均应当由林捷、林英共同承担。综上所述，该合同属于效力待定合同，且已经朱浪依法撤销。所以，林捷、林英确认该合同已解除、朱浪向其支付违约金等主张均没有事实和法律依据，恳请驳回林捷、林英的全部诉讼请求。 永邦房产述称，永邦房产已经尽到通知、告知等相关合同义务，故永邦房产不应承担诉讼费。林捷应根据共有产权人未到庭声明向永邦房产支付35000元赔偿金。若朱浪与林捷、林英解除合同，需要按居间服务合同约定向永邦房产支付佣金。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下： 林捷与林英系夫妻关系。2017年1月10日，在永邦房产中介所的居间下，林捷以其本人及林英代理人的名义与朱浪签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。合同约定：林捷、林英将其名下坐落于闽侯县单元（面积89.44平方米）的房屋以1193000元出售给朱浪；朱浪应在本合同签订当日支付购房保证金30000元，购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管等。签订合同当日，林英未到场，上述合同均由林捷在甲方签名处签署自己以及林英的名字。同时，林捷出具《共有产权人未到场声明》，承诺：林捷保证此房屋除了林英以外无其他共有权人，并保证代理签订前述合同的行为已取得产权人林英的口头授权，另保证在前述合同签订后45日内向买方、居间方提供共有产权人林英委托林捷签订前述合同的授权确认函或委托出售该房屋的公证委托书；若未能在此期限内提供授权确认函或公证委托书，则视为林捷无权代理，买方有权撤销前述合同；因林捷的原因导致前述合同被认定无效或被撤销的，林捷应向买方支付赔偿金200000元并向居间方支付赔偿金35000元。合同签订后，朱浪向永邦房产支付了30000元购房保证金；林捷向永邦房产交付不动产登记受理单号MH17L0194原件一份。2017年2月10日，永邦房产收取诉争房屋的不动产权证原件[产权证号为闽（2017）闽侯县不动产权第××××号]。2017年4月12日，永邦房产发函催告林捷，要求其提供授权确认函或公证委托书。2017年4月25日，朱浪致函林捷要求解除《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。2017年5月11日，朱浪致函林捷、林英提出撤销《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。林捷、林英已于2017年5月12日签收该邮件。 以上事实有经庭审质证认证的《合同书》（编号201701101013），《共有产权人未到场声明》，收款收据，履约通知函、EMS快递邮件及快递单查询结果，有关撤销合同的通知函、EMS快递面单及快递单查询结果，收证收据，解除合同函，不动产登记结果查询证明，福建省人民政府非税收入票据以及各方当事人的陈述为证。 本院认为，林捷未经林英书面授权，将林捷、林英名下的坐落于闽侯县房产出售给朱浪，经催告后，林捷仍未能提供共有产权人林英委托其签订上述合同的授权确认函或委托出售该房屋的公证委托书。因此，朱浪作为善意相对人有权撤销《房屋买卖合同》，其于2017年5月11日发函撤销《房屋买卖合同》，林捷、林英已于2017年5月12日签收，《房屋买卖合同》已于2017年5月12日被撤销，本院予以确认。合同被撤销的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林捷未经共有产权人林英许可，擅自将讼争房屋出售给他人，显然具有过错。同时，朱浪在明知他人无权代理的情况下与林捷签订合同也具有过错。因林捷在《共有权人未到场声明》已承诺：林捷若未能在合同签订后45日内提供授权确认函或公证委托书导致合同被认定无效或者被撤销的，林捷应向朱浪支付赔偿金200000元。因此，综合考虑买卖双方的过错程度及房屋涨价等因素，酌情认定林捷向朱浪支付赔偿金150000元。朱浪诉请林捷支付律师费、诉讼财产保全责任保险保费，依据不足，本院不予支持。朱浪认为林英应承担连带责任，依据不足，本院不予支持。因《房屋买卖合同》已被撤销，林捷、林英要求返还诉争房产产权证原件[产权证号为闽（2017）闽侯县不动产权第××××号]，理由充分，本院予以支持。林捷、林英的其他反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、朱浪与林捷、林英签订的《房屋买卖合同》于2017年5月12日被撤销； 二、林捷应于本判决生效之日起十五日内向朱浪支付赔偿金150000元； 三、驳回朱浪的其他诉讼请求； 四、福州市永邦房产代理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向林捷、林英返还闽（2017）闽侯县不动产权第××××号不动产权证书原件； 五、驳回林捷、林英的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15537元及诉讼保全费1550元，由林捷负担；反诉案件受理费7769元，由林捷、林英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  林金水 人民陪审员  陈 丹 二〇一七年十一月九日 书 记 员  林丽榕 附： 本案适用法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。