北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5618号上诉人（原审被告）：胡宾，男，1959年9月1日出生，汉族，北京四季雷龙商贸中心投资人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：金钊，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹思敏，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林洪喜，男，1976年1月20日出生，汉族，三林一品餐饮管理有限公司经理，住北京市西城区。上诉人胡宾与被上诉人林洪喜租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初8601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡宾上诉请求：撤销一审判决第3项，改判驳回林洪喜要求胡宾赔偿装修损失、员工工资和安置补偿费的诉讼请求，一、二审案件受理费由林洪喜负担。事实和理由：一、一审法院认定租赁房屋未取得建设工程规划许可证错误。一审法院上述认定的依据是2018年11月23日《北京市首体南路16号关停公告》（以下简称《关停公告》），但胡宾一审诉讼期间已经提交上述房屋的《建设工程规划许可证》等文件。案涉房屋已取得《建设工程规划许可证》，《关停公告》与此矛盾，其内容与事实不符，《建设工程规划许可证》加盖有政府部门的公章，具有更高的证明效力。一审法院虽确认《租赁合同》无效，但租赁房屋已被强拆，合同无法继续履行，胡宾对一审判决第2项退还剩余租金没有异议。二、一审法院判令胡宾向林洪喜赔偿装修损失错误。林洪喜并未对租赁房屋进行装修。1．林洪喜租赁房屋是开办火锅店，该房屋原承租人张英杰经营的也是火锅店，胡宾向张英杰支付了16万元的店面转让费，转让物品包括原火锅店内的全部装修、挂饰等设备和厨具，林洪喜可直接经营，无需进行装修，林洪喜对转让费部分认可，因此没有装修的必要性。原火锅店与林洪喜火锅店的照片显示，林洪喜仅更换部分灯具。2．林洪喜提交的《工程施工合同》、报价表、付款凭证等相互矛盾。《工程施工合同》约定的工期为2018年9月8日至2018年10月8日，工程款开工支付首期20万元，工程过半支付中期款12万元，验收合格支付尾款8万元，但林洪喜提交的付款凭证中，装修费分多次支付，且大都由案外人代付，收款人多次更换，与合同约定的付款方式不同，合计金额与合同无法对应。同时，租赁房屋于2018年11月拆除，但林洪喜自称2019年1月仍在支付装修费，明显违背交易惯例，无法证明针对本案房屋支付款项。3．林洪喜的证人陈某未出庭作证，一审法院对陈某进行单方询问，胡宾未能参加，剥夺了胡宾对证人发问的权利，存在程序违法。三、一审法院判令胡宾赔偿员工工资和安置补偿费错误。租赁房屋2019年11月28日被拆除，朱海龙、吴孟泽提供的是2018年11月的劳动，该月工资应由林洪喜支付，且朱海龙、吴孟泽当时均处于试用期，林洪喜解除劳务关系无需支付补偿费用，且与胡宾无关。林洪喜辩称，不同意胡宾的上诉请求和理由，请求驳回胡宾的上诉，维持一审判决。林洪喜一审法院起诉请求，请求判令：1．宣告林洪喜和胡宾之间的《租赁合同》无效；2．胡宾返还林洪喜已付租金53万元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2018年9月6日至实际返还之日止的利息损失；3．胡宾返还林洪喜押金6万元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2018年9月6日至实际返还之日止的利息损失；4．胡宾赔偿林洪喜装修损失408748．5元、后厨设备损失103280．55元、11月停业3天的人员工资费8160元及人员安置补偿费81600元；5．诉讼费由胡宾负担。一审法院认定事实：2018年9月6日，胡宾（甲方）与林洪喜（乙方）签订《租赁合同》，约定：由乙方租赁位于首体南路16号，面积为约236平米的房屋；租赁期为2018年9月6日至2021年9月5日；年租金为106万元，自合同签订之日起，乙方先行支付甲方半年租金53万元，押金按两个月租金收取，为176660元。合同第五条第四项约定：租赁期间如遇不可抗拒的外因，如遇到市、区、街道等政府拆迁或征地，土地所有方及甲方进行整体开发等需乙方腾空场地时，乙方应在甲方规定的时间里，无条件腾空场地，甲方不给予乙方任何形式的补偿（包括经营装修和营业损失），乙方应在规定时间腾空房屋外，包括有效营业执照、卫生许可证等一切以经营有关的材料交给甲方，甲方验收按未租天数退还乙方租金和押金。如乙方没按规定时间腾空，甲方不退还乙方未租天数租金及押金。同日，案外人王全德（甲方）、林洪喜（乙方）、胡宾（丙方）签订《合作协议》，《合作协议》第一条中的“项目名称”、“总投资额”以及“甲乙丙三方各自的出资额”均未填写，但就出资比例，载有“王30％、林45％、胡25％”，三人均在《合作协议》落款处签字。同日，王全德向胡宾分别支付53万元和6万元两笔款项。就这两笔款项的性质，林洪喜提交了王全德于2018年12月19日撰写的证明用以证明53万元系王全德替其垫付的2018年9月6日至2019年3月5日房租，6万元是王全德替其垫付的押金，该证明中称“本人王全德，于2018年9月6日替林洪喜垫付首体南路16号的租金53万元整及6万元押金。”胡宾对该证明不予认可，但认可53万元系房租，其另提交其与王全德的微信聊天记录和其向案外人张英杰转账16万元的交易明细，欲证明王全德给付的6万元是转让费而非押金，其在合作关系中负担了另外10万元的转让费及租房押金17666元。王全德出庭作证称：我与胡宾、林洪喜签订了合同一起经营饭店，我和林洪喜出资了，胡宾没有实际出资。房租是我和林洪喜共同向胡宾支付的，6万元系押金，不是转让费。但就胡宾提交的王全德与胡宾于2018年12月11日的微信聊天记录，该聊天记录中王全德表述：您看这两天有时间您算下账，咱们9月6日签合同时，给您房租53万，后来又给您转一个6万是给深巷子的转让费，6万元的25％=1．5，店里、装修，以及其他一共花了37万多，按照您应出比例25％您应该出9．25万，咱们饭店一共干了2个月零20天，您应该退房租是3个月零10天，29．44+1．5+9．25=40．19万。王全德对其发送的上述微信内容予以认可。林洪喜随后称59万元是其和王全德共同交的，其向王全德支付了约30万元。2018年10月1日，北京三林一品餐饮管理有限公司（以下简称三林一品公司）与杨香琴、吴孟泽、李香莲、朱海龙、崔东云、韩恒旭、王素云签订《劳务合同》，合同中约定的工作地点为“首体南路16号院六哥涮肉”。上述员工《劳务合同》中约定的月工资分别为：杨香琴4600元、吴孟泽7000元、李香莲4200元、朱海龙5200元、崔东云4000元、韩恒旭6500元、王素云5200元。2018年11月23日，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局、北京市海淀区消防支队等联合发布《关停公告》，称“首体南路16号的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定：未依法取得建设工程规划许可证。……鉴于首体南路16号的商户及建筑物存在违法行为和安全隐患，请该处建筑物的建设单位或所有人、管理人于2018年11月27日24：00前进行自查自纠，拆除违法建设，消除安全、消防隐患，清退租住人员、逾期未完成的将依法处理。”2018年11月28日，林洪喜承租的房屋被强制拆除，其称因承租的房屋被强制拆除，造成其遭受装修损失408748．5元、后厨设备损失103280．55元、11月停业3天的人工工资费8160元、员工安置补偿费81600元，要求胡宾予以赔偿。就装修损失，林洪喜提交了《工程施工合同》、施工报价表和王全德、张海涛书写的证明及付款凭证，该《工程施工合同》是发包方首体南路16号六哥涮肉（以下简称六哥涮肉）的代理人林洪喜于2018年9月8日与承包方陈某签订的，约定由陈某装修六哥涮肉的房屋，装修工程款为40万元。王全德出具的证明及付款凭证证明其替林洪喜支付陈某或者陈某爱人装修款共计10万元，张海涛出具的证明及付款凭证证明其替林洪喜支付陈某父亲陈前汉装修款共计8万元。另，林洪喜提交了其银行交易明细及陈某的收条，可以看出林洪喜给付陈某及其父亲陈前汉装修款18万元。胡宾对上述证据均不予认可，认为这些证据都是林洪喜单方制作，不能证明装修实际发生的费用。经该院与陈某核实，其表示确实收到了林洪喜及其朋友给付的工程款36万元，但林洪喜尚有约5万元未付。就室内物品损失，林洪喜提交了后厨设备损失列表、支出凭证等予以证明，胡宾对上述证据均不予认可，认为损失列表是林洪喜单方制作，物品都是可移动的，不能证明实际损失情况。就员工安置损失，林洪喜提交了员工与三林一品公司签订的《劳务合同》、员工工资表及8位员工分别出具的证明，并由员工朱海龙、吴孟泽出庭作证陈述，以证明其主张的员工工资和用现金发放安置费的情况，经该院核实，三林一品公司的法定代表人为马颖璇，监事为林洪喜。8位员工分别出具的证明中的内容部分均为统一的打印版，且未标明工资的具体数额。胡宾认为与上述员工签订《劳务合同》的主体是三林一品公司而非六哥涮肉，而林洪喜是用胡宾作为法人的北京金谷香阁餐饮中心的执照经营的六哥涮肉。上述员工收到的工资及安置费与本案无关。为此，胡宾向该院提交了林洪喜、王全德于2018年11月28日与王府井商业建筑装饰设计工程有限责任公司（以下简称王府井公司）签订的腾退奖励协议、林洪喜与胡宾签订的租赁合同、北京金谷香阁餐饮中心的营业执照，并表示上述材料均系其与王府井公司的纠纷中，王府井公司提供的证据材料。同时胡宾提交了其爱人夜黎明与林洪喜的微信聊天记录，该聊天中记载：夜黎明称税控机、发票、公章、执照等通知了你好几次，你始终不还给我们，林洪喜称这些东西都因为被拆而损毁，我是营业状态被突然拆除，这些东西政府部门明确要求屋内悬挂。对此，林洪喜表示确实收到了王府井公司的奖励2万元，但这只是配合搬迁的奖励款，与赔偿无关。且其未使用胡宾的营业执照。另，林洪喜提交了微信聊天记录、民事裁定书和北京市城市规划管理局1996年出具的《建设工程规划许可证》等六个文件，称胡宾在微信群内向其公布了民事裁定书和此六个文件，使其相信承租的房屋并非违章建筑，继续经营，最终房屋在营业状态被拆除，好多物品没有拿出来，蒙受巨大损失。签订合同时胡宾也提供了上述六个合同的复印件，且胡宾自2006年开始就开始经营管理涉案房屋，其已经尽到了必要审查义务。同时林洪喜提交2018年7月18日，甘家口地区疏整促专项办公室的告知书，内容为请配合违法建设拆除及开墙破洞封堵工作，于2018年8月21日前做好清空腾空工作。胡宾认为上述告知书并没有公章，其并不知晓，确实认为涉案房屋不是违章建筑，且已经就房屋被拆除之事提起行政诉讼，并提交了规划许可证附件稿、行政起诉状和诉讼费票据予以证明。林洪喜认为上述证据与本案无关。经林洪喜申请，该院对胡宾名下位于北京市海淀区西冉檀香园62号楼1至3层6201号房屋进行了查封，林洪喜支付了保全费5000元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，政府公告已经认定涉案房屋系未依法取得建设工程规划许可证的房屋，故林洪喜与胡宾签订的《租赁合同》系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡宾作为出租人，将依法未取得建设工程规划许可证的房屋出租给林洪喜，导致林洪喜最终因此承受损失，胡宾应承担相应的赔偿责任。双方签订合同时，胡宾虽向林洪喜出示了《建设工程规划许可证》等文件，但该文件仅是政府文件，未能体现出胡宾与涉案房屋及其土地的关系，故该院认为林洪喜未尽到了谨慎的审查义务，亦应对合同无效承担一定的责任。但胡宾承担主要责任，林洪喜承担次要责任。就林洪喜要求胡宾返还缴纳的全部租金并支付利息之请求，该院认为林洪喜自2018年9月6日至2018年11月27日期间实际占用涉案租赁房屋，享受了租赁房屋给其带来的收益，故该期间的租金及其利息不属于其损失，不应该要求赔偿。但2018年11月28日至2019年3月5日期间的房租，因林洪喜并未使用涉案房屋，胡宾应予以全部退还，经该院核算该数额为285611元。关于胡宾是否需要支付2018年11月28日至2019年3月5日期间的房租利息之请求，该院认为双方除了存在房屋租赁关系外，还合伙经营餐厅。在涉案房屋被拆除后，双方对赔偿数额未能达成一致，故胡宾未退还该笔款项，但并非故意拖欠，对该利息的主张，该院不予支持。就林洪喜要求返还押金6万元并支付利息之请求，现双方均认可王全德向胡宾支付过6万元，只是对该款项的性质说法不一，林洪喜主张的押金数额与《租赁合同》中的数额不匹配，且王全德在庭审中的表述亦前后矛盾。该院根据作为合作关系一方的王全德在房屋被拆之后给胡宾发送的结算微信，以及胡宾在收到该款项后向案外人的付款凭证中，认定该款项是转让费而非押金，双方可依据合作协议进行结算，不应在本案房屋租赁合同纠纷中处理。对于林洪喜要求赔偿装修损失之请求，根据林洪喜提供的装修合同、付款凭证、收条等证据及陈某的陈述，可以认定林洪喜确实支付了装修费用。但经该院核算，林洪喜实际支付的装修费用共计36万元。根据双方签订的租赁合同，涉案房屋的租期为2018年9月6日至2021年9月5日，扣除林洪喜使用房屋的期间，剩余租赁期为2018年11月28日至2021年9月5日。就剩余装修残值的具体数额，该院在考虑折旧的基础上根据装修费用、剩余租赁期及其过错程度酌情予以判定。对于林洪喜要求赔偿后厨设备损失之请求，根据林洪喜提供的清单，该物品均属于可移动之物品，根据《北京市海淀区首体南路16号关停公告》公示的腾退时间及房屋在腾退前林洪喜曾与王府井公司签订腾退奖励协议，均可以看出林洪喜是有时间将涉案房屋内的物品予以搬出的，其因自身原因未搬出物品的损失，应由其自行承担。故其要求胡宾赔偿该部分损失之请求，于法无据，该院不予支持。对于林洪喜要求赔偿人工工资费及人员安置补偿费用之请求，虽然胡宾对林洪喜经营餐厅所使用的营业执照提出质疑，但结合林洪喜经营餐厅必须雇佣工作人员以及林洪喜提交的与7位员工的《劳务合同》中载有“工作地点：首体南路16号院六哥涮肉”，以及朱海龙、吴孟泽出庭作证证实林洪喜给其多发了1个月零3天的工资，故该院认定林洪喜给朱海龙、吴孟泽发放的1个月零3天的工资13420元是其损失，胡宾应承担的数额该院根据其过错程度予以判定。对于林洪喜所述的其他员工的补偿费用，因未能提供付款凭证，其他员工也未出庭作证，收条内容均为统一的格式打印版等情况，该院无法认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：1．确认胡宾与林洪喜于2018年9月6日签订的《租赁合同》系无效合同；2．胡宾于判决生效后7日内向林洪喜退还剩余租金285611元；3．胡宾于判决生效后七日内向林洪喜赔偿装修损失20万元、员工工资及安置补偿费1万元；4．驳回林洪喜的其他诉讼请求。二审诉讼期间，胡宾向本院提交以下证据证明：2020年5月大众点评网上林洪喜经营的“六哥涮肉”火锅店与原火锅店“深巷子”的图片各2张共4张，证明除灯具外，林洪喜经营的火锅店的内部装修和门头与之前的火锅店没有变化。林洪喜向本院提交以下证据证明：2018年9月21日拍摄的店铺外装修照片，证明林洪喜对店铺进行了装修。林洪喜和胡宾对对方提交证据的真实性均无异议。但均不认可证明目的。林洪喜主张，胡宾提交的证据未能体现店铺装修的全貌；胡宾则主张，林洪喜提交的证据仅能体现对大门进行了简单装饰，不能代表林洪喜对店铺进行了深度装修。本院经审查认为，因林洪喜、胡宾认可对方提交证据的真实性，本院对此不持异议，针对上述证据的关联性，胡宾提交的证据未能体现店铺装修的整体情况，据此不足以证明林洪喜承租案涉房屋前后装修情况的全貌，故对该证据的关联性，本院不予确认，林洪喜提交的证据能够证明其对案涉房屋进行装修的内容，本院对该证据予以确认。二审诉讼期间，胡宾向本院提交调查取证申请，申请调取北京市城市规划管理局（96）规建字0404号《建设工程规划许可证》原件和北京市城市建设档案馆编号为2005-501的查询城市建设工程管理档案证明原件，证明案涉房屋已取得建设规划许可。本院二审补充查明事实：根据林洪喜提交的案涉房屋商铺照片显示，该商铺外门曾进行装饰装修工程。经查阅一审卷宗，一审法院对陈某进行询问核实相关情况并制作笔录，后一审法院组织林洪喜和胡宾针对该笔录发表质证意见。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的陈述，本案争议焦点为：1．案涉《租赁合同》是否存在应予被认定无效的情形；2．林洪喜要求胡宾赔偿损失的诉讼请求是否成立。关于胡宾与林洪喜签订的《租赁合同》的效力一节。胡宾主张，首体南路16号已取得《建筑工程规划许可证》，故该建筑并非违法建筑，《租赁合同》为有效合同。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立租赁合同的，该合同无效。据此，出租人向承租人出租的房屋未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效。本案中，案涉《租赁合同》的租赁标的物位于北京市海淀区首体南路16号，胡宾虽提交（96）规建字0404号《建设工程规划许可证》复印件以证明案涉房屋已经取得建设工程规划许可，但该证中并未体现该房屋的具体位置，且《关停公告》记载，该地址的建筑物未依法取得建设工程规划许可证，在胡宾未能就诉争房屋提供其他产权证明的情况下，无法认定（96）规建字0404号《建设工程规划许可证》系针对诉争租赁标的物做出，（96）规建字0404号《建设工程规划许可证》原件和北京市城市建设档案馆编号为2005-501的查询城市建设工程管理档案证明原件是否存在，对本案处理结果并无影响，本院对胡宾调查取证上述材料的申请不予准许。一审法院依据《关停公告》的内容认定案涉房屋未依法取得建设工程规划许可证，并据此认定《租赁合同》无效，并无明显不当。关于林洪喜主张的损失一节。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案，胡宾作为出租人向林洪喜出租案涉房屋，应提供符合法律规定的租赁标的物。如前述，案涉《租赁合同》因租赁标的物未取得建设工程规划许可而属无效合同，胡宾对合同无效的后果具有过错，应向林洪喜赔偿因合同无效造成的损失。胡宾主张，林洪喜承租房屋仅更换灯具，并未对房屋进行装修，但林洪喜一审诉讼期间已提交《工程施工合同》、报价表、付款凭证等证据证明装修的事实，胡宾虽提交林洪喜承租房屋前后店铺的图片，但该图片并未反映店铺的全貌，且林洪喜已提供证据证明其装修内容不限于室内工程，故胡宾并未提供确实充分的证据否定林洪喜装修店铺的事实；胡宾称，林洪喜并未按照《工程施工合同》等约定的方式支付装修款项，但该事实不足以否定《工程施工合同》以及林洪喜对案涉房屋进行装修并支付价款的事实，而林洪喜在房屋拆除后继续支付价款的事实，属其与案外人履行合同是否符合约定的范畴，胡宾据此否定装修工程存在于法无据；至于胡宾主张其未对陈某进行询问，陈某陈述不应作为认定事实依据一节，经查，一审法院对陈某进行询问系向其核实案件相关事实，陈某并非基于证人的身份接受询问，一审法院就核实过程和结果形成笔录，已向胡宾和林洪喜出示，并组织双方进行质证，胡宾主张陈某为证人并据此主张因未向其发问而被剥夺诉讼权利于法无据。综上，林洪喜已提供相应的证据明对案涉房屋进行装修，现《租赁合同》已被确认无效，胡宾对此具有过错，其应向林洪喜赔偿损失，一审法院综合考虑装修费用、剩余租赁期、装修残值折旧及胡宾过错程度等，酌定其向林洪喜赔偿装修损失20万元，并无明显不当。至于林洪喜主张的员工工资及安置补偿费一节。经查，胡宾知悉林洪喜租赁案涉房屋从事餐饮经营，而上述经营行为必然涉及工作人员的雇佣以及工费支出等事宜，一审诉讼期间，林洪喜已就与员工之间存在劳务关系并支付相关费用提供了《劳务合同》、证人证言等予以证明，其内容与案涉房屋的地点及林洪喜经营项目相印证，在胡宾未能提供相反证据予以否定的情况下，一审法院酌定胡宾予以赔偿，亦无明显不当。综上所述，胡宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由胡宾负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二〇年九月三日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖书 记 员  房依彤