辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2692号上诉人（原审被告）：崔延洪，男，1969年7月25日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人(原审原告)：营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站前区福山花园小区10楼甲-4-5号。法定代表人：高威，该公司总经理。上诉人崔延洪因与被上诉人营口市金牛山物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人崔延洪，被上诉人营口市金牛山物业服务有限公司的法定代表人高威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔延洪的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初1523号判决书；二、将上诉人提供被上诉人涉嫌违法犯罪的证据依法移交经侦，经侦部门进行立案侦查；三、本案诉讼费用50元由被上诉人承担，并退还2017至2019年所谓欠物业费2094元，及本人被盗车辆损失赔偿3000元，合计5144元。事实和理由：一、金牛山物业起诉我欠物业管理费，但是未曾说明欠费的理由，物业公司把小区搞的太不像样子了（公共设施和道路破损严重、绿地变菜园、非法占用车位)，本人在法庭上指证金牛山公共设施物业管理和服务不到位，本人车辆被盗等事实提供了相关的实物照片和录像，当时该物业已承认存在事实。小区所有人都不知道金牛山物业什么时候接管福山花园小区的，物业未张贴任何通知，任何人都不知道业主委员会是怎么出来的，(本小区超过三分之二的人都签字按手印，可以提供证据)确认这纯属是暗箱操作，自己所为。金牛山物业盗取公共维修基金。资金用于做什么谁也不知道，也从来没有公布过，这不是一个小的数目，涉及到欺诈行为，希望法院进行立案调查，我也将向相关部门举报。以前小区所交的物业费，物业公司从来没有给过业主正式发票，涉嫌偷税违法，对此我将向相关部门举报。本人车辆在小区被盗，有录像为证，给本人造成经济损失，这是物业管理不善而言，本人追加物业赔偿损失。如果物业公司履行职责，将小区归还原样，本人愿意补交所有物业费。营口市金牛山物业服务有限公司辩称，一、上诉人在小区居住，有物业企业提供服务，这是一个基本的事实。我们企业是什么时候进来的、什么时候入驻的、经过什么程序等相关材料已经给站前法院提供了。我是一个乙方单位，福山花园小区业主是甲方单位，你们成立的业主代表委员会，这是你们操作的，跟我没有关系。我跟业主委员会进行了协商，达成一致，为小区提供物业服务。二、我们提供物业服务，你在前几年也交过物业费。你是知道由我们来提供物业服务的，与你所说不知道这个小区物业是怎么进来的，自相矛盾。三、我们企业在税务局、国税、地税都交税，有税务登记，企业偷税漏税，是税务机关的工作范围。我们的企业从2011年开始，从网上登记申报。由于网络问题，工商局从2015年把我们企业纳入了异常名录，属于工商局的工作人员操作失误，我们的企业营业执照有登记的地点，有办公电话，工商局工作人员没有经过核实，擅自就把我们当成了僵尸企业，这与事实不符。营口市金牛山物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付物业费2094元。二、被告支付滞纳金382元。三、被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：被告崔延洪系福山花园小区业主，其所有的房屋建筑面积为116.34平方米。2017年1月1日，原告金牛山物业与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同有效期自2017年1月1日至2018年12月30日，合同约定原告提供的物业服务项目包括公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位、共用设施设备维修服务，物业服务费按住宅面积每月每平方米0.5元收取，收费时间从每年1月1日开始一次性预收一年物业服务费，若业主、物业使用人逾期交纳物业服务费，原告有权按逾期每日万分之五的标准收取滞纳金。2019年1月1日，原告金牛山物业与营口市站前跃进街道办事处振华社区居民委员会再次签订《物业服务合同》，合同有效期自2019年1月1日至2019年12月31日，合同约定的内容同上。被告崔延洪自2017年1月1日至2019年12月31日期间未交纳物业服务费2094元。一审法院认为，原告金牛山物业与营口市站前跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告也应按约定的标准交纳物业服务费，故原告主张被告按照每月每平方米0.5元的标准交纳物业费，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，其性质实为违约金，因约定的标准过高，且被告并不是与原告签订《物业服务合同》的当事人，对滞纳金条款并不知情，故本院酌定对滞纳金调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告主张权利之日起计算。关于被告提出的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责”，因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司,原告在此期间系合法提供物业服务,被告不能因此而拒绝交纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会或向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时交纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。判决：被告崔延洪于本判决生效后十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业服务费2094元及滞纳金，滞纳金以2094元为基数，自2020年3月15日起至实际付清物业服务费之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元由被告承担。本院二审期间，崔延洪提交手机录像，证明物业服务不到位，营口市金牛山物业服务有限公司质证意见为录像是福山花园小区，公园路和东升路市政下水下不去，我小区的下水也下不去。因为我的小区所有的下水得经过市政的大管道，大马路上没有水，小区就没有水，昨天雨大，昨天小区排水因为市政水管有问题所以有水。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，崔延洪与营口市金牛山物业服务有限公司形成物业服务合同法律关系，营口市金牛山物业服务有限公司提供物业服务，崔延洪作为业主应当按照合同约定支付物业费用。至于崔延洪上诉主张营口市金牛山物业在提供物业服务过程中存在诸多缺陷，拒绝支付物业费一节，由于小区物业服务应通过物业公司与业主共同努力才能营造良好的居住环境，对于营口市金牛山物业在提供物业服务过程中应充分听取小区业主及业主委员会的意见和建议,对业主所反映的问题应及时解决,不断提升物业服务水平和质量,同时小区业主应给予理解和配合，及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，若物业公司提供服务存在缺陷，确实造成业主损失的，业主可另行提起侵权之诉予以解决。综上所述，上诉人崔延洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔延洪负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年九月十日法官助理狄荣书记员王静