河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终4468号 上诉人（原审被告）：赵小龙，男，1985年2月10日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：陈旺新，北京市鑫程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴战东，男，1980年10月18日出生，满族，住河北省廊坊市文安县。 委托诉讼代理人：胡玉梅，北京市海嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王义伟，北京市海嘉律师事务所律师。 原审第三人：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼，统一社会信用代码91131082398981602N。 负责人：宋兴华，总经理。 委托诉讼代理人：李斌，男，1992年12月29日出生，汉族，住廊坊市大厂回族自治县。 上诉人赵小龙因与被上诉人吴战东、原审第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵小龙上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、未及时解押是因为银行的原因，而非上诉人的原因。二、关于损失问题被上诉人提交了一份网上打印的关于第三人网站的一个统计结果，从而确定了房屋的差价损失。第三人网站上的统计数据根本无法反映争议房屋的价值更不要说实际变现的价格。再说不同时期的价格也不相同。关于第三人的中介费问题，第三人在案件庭审中已明确，如果合同解除第三人收取的全部费用全额退还相关交纳人。 被上诉人吴战东辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司同意被上诉人意见。 吴战东向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求法院判令被告向原告支付迟延履行违约金，后变更为实际损失702309.15元；3、请求法院判令被告赵小龙退还原告已经支付的定金3万元；4、请求法院判令被告赔偿原告因本次交易支付的居间服务费43769.6元；5、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年7月2日，原告吴战东与被告赵小龙在第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间下，签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《买卖定金协议书》。该《存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定主要内容如下：一、被告将其名下位于三河市燕郊开发区房屋（房屋产权证号为三河市房权证燕字第××号）出售给原告，房屋总价款人民币148万元。二、双方约定了付款方式。原告签订合同及协议当日给付购房定金3万元，首付款47万元于原、被告备件齐全待第三人通知、资金监管当日给付被告，其余剩余房款98万元由原告以银行按揭贷款方式给付被告。三、被告于2016年7月10日前向涉案房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2016年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续。四、原、被告应于面签、资金监管当日前往贷款机构办理贷款申请手续。五、原、被告在过户当日办理房屋所有权转移登记手续，并办理物业交接手续。六、双方约定了违约责任。原、被告若一方出现根本违约，另一方应在违约行为发生之日起15日内按该房屋总价款的20%向对方支付违约金，被告还需赔偿原告支付的中介服务费。合同签订当日（即2016年7月2日），原告支付给被告定金3万元，同年7月8日，原告交付给第三人中介服务费43769.6元。涉案房屋（房屋产权证号为三河市房权证燕字第××号）登记在被告名下，为被告独有。2016年7月10日，被告未向涉案房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请；2016年7月15日，被告在第三人的工作人员李斌陪同下到三河市公证处办理了委托其前妻许虽提前还款及注销抵押登记的相关手续。2016年7月28日，许虽与李斌短信聊天记录表示挪用了还银行的资金。自2016年8月15日始至今，被告未清偿涉案房屋的抵押贷款，也未办理解除涉案房屋抵押登记手续，且被告及许虽于2016年8月15日之后在与第三人的工作人员通话、聊天中表示被告要解除房屋买卖合同。在庭审中，原告提交了第三人网站公布的房屋成交价记录统计，查询日期为2017年4月12日，以证明涉案房屋所在小区2017年1月至3月成交均价为31193.67元／平方米。涉案合同签订于2016年7月2日，涉案房屋面积为69.96平方米，合同成交价148万元，平均每平方米21154.95元，而按此平均价格计算的涉案房屋价格为2182309.15元，与涉案合同约定的价格相比因房价上涨产生的房屋差价为702309.15元。原告主张房屋差价为其实际损失，并请求调整违约金。上述事实，有《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《买卖定金协议书》、定金收据、中介服务费收据、涉案房屋所有权证、委托书、公证书、微信和短信聊天记录、通话记录、开庭审理笔录等证据予以证实。 一审法院认为，原告吴战东与被告赵小龙签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同和补充协议均合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在庭审中均同意解除房屋买卖合同，本院准许，被告赵小龙应返还给原告吴战东购房定金3万元。在合同履行过程中，原告无过错，而被告赵小龙未在双方约定的时间内解除涉案房屋抵押登记手续，致使合同无法继续履行，造成双方不能实现合同的目的，系被告根本违约，原告依约定主张解除涉案房屋买卖合同，无不妥之处，按照双方约定，被告应承担违约金29.6万元，应赔偿原告支付的中介服务费43769.6元，共计339769.6元。现原告认为由于房价大涨，原告因没有获得涉案房屋，其可得的预期利益没有实现，因此房屋差价损失702309.15元为其实际损失，并主张由违约金调整为实际损失，本院认为原告选择主张实际损失于法有据，应予以支持，原告向法庭提供的涉案房屋差价损失的计算依据虽不能完全反映房屋市场的实际差价，但有一定的参考价值，根据原告已给付被告购房款金额、支付的中介服务费数额、被告的违约程度及房屋价格的变化等综合考量，酌定原告的实际损失为40万元，由被告予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴战东与被告赵小龙于2016年7月2日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告赵小龙返还给原告吴战东购房定金人民币30000元（于判决生效后五日内履行）。三、被告赵小龙赔偿原告吴战东实际损失人民币400000元（于判决生效后五日内履行）。案件受理费7646元，由被告赵小龙负担（于判决生效后三日内交纳）。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为,《补充协议》中约定，上诉人应于2016年7月10日前向涉案房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2016年8月15日之前办理完毕解除涉案房屋抵押登记手续，但上诉人的委托人许虽于2016年8月15日之后在与第三人的工作人员通话、聊天中表示要解除房屋买卖合同。上诉人构成根本违约。《补充协议》中约定了如上诉人违约按该房屋总价款的20%向对方支付违约金，并赔偿吴战东支付的中介服务费。第三人网站显示的1至3月份成交价格虽不能完全作为被上诉人实际损失的依据，但也具有一定的参考价值。一审酌定被上诉人的实际损失为40万元并无不妥。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7646元，由上诉人赵小龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年十一月六日 书记员  李 煜