广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初10686号原告：易细红，男，1983年11月14日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区，原告：佛山市川凯制衣有限公司，住所地佛山市禅城区文沙路**之**，统一社会信用代码91440604084462391M。法定代表人：易细红。两原告委托诉讼代理人：李日衡，广东金石行律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：叶菁，广东金石行律师事务所实习律师。被告：吕顺好，女，1968年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：冯金铸，系被告丈夫。委托诉讼代理人：龙卫铭，北京市惠丰律师事务所律师。原告易细红、佛山市川凯制衣有限公司（下称川凯公司）诉被告吕顺好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告退还原告2017年2月至2017年9月的租金40000元；3、判决被告退还原告租房押金15000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告易细红从2012年10月1日起，租用被告位于佛山市禅城区文沙路17号之1二层的房屋作为厂房使用，并开办佛山市川凯制衣有限公司。第一次签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方又于2015年9月1日签订第二份《房屋租赁合同》，租赁期限从2015年9月1日至2018年8月30日，租金增加至每月5000元，租金按季度结算，租房押金为15000元。2017年1月24日，租赁房屋因照明电气线路故障发生火灾，导致厂房及原告存放在厂房内的设备、货物及物品被烧毁。火灾发生时，恰逢原告公司春节放假期间。原告认为，火灾发生非原告过错，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，被告应退还火灾发生后2017年2月至9月的租金，并退回押金。请求判如所请。被告辩称：一、根据合同约定两原告应当承担火灾责任。2012年10月30日,我方与易细红签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定:(1)易细红自2012年10月1日至2015年8月31日租赁我方327.94平方米的房屋;(2)有关水电报装及办公室装修工程款全部由易细红负责;(3)易细红不得擅自改变房屋用途及整体结构,如需装修或改动应经我方同意并向有关部门办理申报手续;(4)如易细红使用不当或人为造成房屋损坏的,应当负责修复或赔偿损失。根据租赁房屋位于居民楼下和原为建行办公室的现状及上述合同的第三条、第十一条的约定,加上昂贵的商业用电价格,租赁涉案房屋的初衷是用于商业或办公,办工厂是最后备用(所以第十一条特别注明,要办理申报手续)。事实上,易细红租赁房屋的第一年是用作办公,具有制造、加工经营范围的川凯公司是一年后的2013年11月22日成立。二、根据法律规定两原告应当承担火灾责任。首先,根据2010年7月修订的《广东省实施办法》第七十一条第(三)项的规定,“经营、使用建筑面积一百平方米以上或者建筑层数两层以上的其他生产经营场所的”个体工商户必须报公安消防机构验收或备案,易细红在没有征得我方同意,更没有向相关部门申办手续的情况下擅自将商业用电的办公房屋改作工厂。其次,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条和第二百二十三条第二款的规定,两原告未经我方同意,擅自改变了租赁物的结构(将窗户改成门、在飘台上搭建储物房、将办公用房改作车间),并进行了装修,最终对租赁物造成毁损的应当赔偿。最后,易细红还并在租赁房屋内堆放诸如碎布、威士等易燃品、煮食,并有留宿的痕迹,将租赁房屋变成法律禁止的三合一场所。易细红如此任性地改用、改建、装修和违法使用租赁房屋,势必酿成火灾。三、两原告没有依法管理租赁物,应当赔偿原告的全部损失。自2012年10月起至2017年1月发生火灾,易细红连续租赁、使用房屋近五年。在此期间,租赁房屋的实际控制人易细红应承担合理的注意义务。作为法定消防责任人的易细红不遵守《广东省实施办法第二十七条“对建筑消防设施、电器设备、电气线路每年至少进行一次全面检测,检测报告存档备查”的规定,以致火灾。易细红的违法行为严重损毁了我方的物业。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定以及合同约定,易细红应当承担赔偿责任。原告在诉讼中提供了以下证据：（1）原告身份证，原告营业执照，被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格，并证明佛山市川凯制衣有限公司是原告易细红个人开办的公司，经营范围是制造，销售，国内贸易，住，住所地佛山市禅城区文沙路**之**/div>（1）火灾事故简易调查认定书，证明2017年1月24日23点30分左右，原告川凯公司住所地发生火灾，火灾烧毁原告存放在房屋内的生产设施、办公物品、服装及服装半成品及原材料等资产，经公安消防部门认定本次火灾原因为因照明电器线路故障引燃可燃物蔓延成灾。（1）房屋所有权证、房屋租赁合同2份、拍卖成交确认书、建行资产处置清单，证明原告易细红与被告先后签订房屋租赁合同2份，原告从2012年10月开始租用被告位于禅城区文沙路之一2层开办川凯公司，租赁用途是用于工业，该房屋是被告2005年12月8日通过拍卖方式取得，该房屋是中国建设银行1995年构建的营业用房。（1）公估报告书、证明经评估本次火灾造成原告100多万元的损失。2017年7月17日现场视频光盘，证明火灾后现场情况。2017年7月17日拍摄图片4张，证明涉案房屋内开关材料及安装方法为20多年前的制品，原告2012年10月租用后并未对照明线路进行改装。（1）原告银行流水，证明原告于2015年9月27日支付2015年9月至12月租金合计20000元，剩下的3423元加上第一次租赁合同押金11577元合计押金15000元。2017年已支付2至9月租金合计4万元。（1）2017年1月到2017年2月的电费发票,证明原告已交清电费。被告在诉讼中提供了以下证据：1、川凯公司登记资料，公示报告，证明内容：1、川凯公司成立于2013年11月23日，易细红租赁涉讼物业的初衷不是开工厂；2、实缴资金10万元，几乎没有纳税和劳动者，不可能有大量存货。2、2012年10月30日《房屋租赁合同》、2015年9月1日《房屋租赁合同》，证明：1、物业租赁自2012年10月1日起，每月租金3859元，每年递增5%；2、自2015年9月1日起租金5000元，易细红编造合同，每月租金2650元；3、自2012年10月1日至今，房屋由易细红实际控制，其应承担全部责任。3、涉案房屋的房产证、土地证、房屋平面图，证明：1、租赁房屋为办公用途；2、火灾现场经易细红为出违法改建。4、吕顺好的收租银行记录，证明：1、自2015年9月1日起每月租金5000元；2、火灾后易细红如常交租，掩饰灾情。5、供电部门的用电记录，证明1、租赁物业为商业用电，贵过工业电；2、川凯公司的用电量不如一个家庭；3、放假不应有150万元的原材料和成品。诉讼中，原告向本院申请调取消防档案资料，本院予以准许，并调取了存放于佛山市公安消防支队禅城区大队的火灾事故简易调查认定书及所附图片两张。因调取的证据的内容与原告举证的证据2基本一致，本院无须组织质证。本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据1为诉讼主体资格证据，本院经审查后予以确认；证据2因与本院调取的证据一致，本院确认真实性；证据3中的房屋所有权证、租赁合同与被告提供的证据2、3为相同证据，因被告提供的证据2、3有原件核对，本院确认以被告提供的为准.该组证据中的拍卖成交确认书、建行资产处置清单本院予以确认；证据4，因与本案无关，本院不予确认；证据5、6、7，因有原件核对，本院确认证据的真实性；证据8，该证据属于电费发票，被告虽然提出异议，但并无相反证据推翻，本院予以确认。对于被告提供的证据2、3，上文已经论证，不再重复；证据1、4，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据5因与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉讼房屋佛山市文沙路17号之1二层为被告吕顺好于2005年12月通过拍卖取得。2012年10月30日，原告易细红与被告吕顺好签订《房屋租赁合同》一份，约定吕顺好将涉讼房屋租赁给易细红，租赁期限自2012年10月1日至2015年8月30日，租房押金11577元。以上合同租赁期限届满后，双方于2015年9月再次签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年9月1日至2018年8月30日。租金为每月5000元，押金为15000元。2015年9月27日，原告易细红向吕顺好转账23423元。在庭审过程中，原告易细红陈述称：我于2015年9月27日向被告转账23423元，该金额扣除2015年9月至12月的租金20000元后剩余3423元，该金额与第一份《房屋租赁合同》收取的押金11577元之和为15000元。2017年1月24日，涉讼房屋发生火灾。根据佛山市公安消防支队禅城区大队作出《火灾事故简易调查认定书》，火灾原因认定为：照明电气线路故障，引燃可燃物蔓延成灾。在诉讼过程中，被告确认收取了原告2017年2月至9月的租金40000元。另查明，本案受理后，本院于2017年8月24日向被告送达了起诉状副本。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告易细红与被告于2015年9月签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。本案中，原告易细红是承租人、被告是出租人、原告川凯公司为实际使用人，各方对此并无争议，本院予以确认。关于原告诉请的解除涉讼《房屋租赁合同》。因涉讼房屋发生火灾导致毁损，合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。原告的该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在起诉前并未向被告发出解除合同的通知，本院以本案起诉状副本送达给被告之日即2017年8月24日作为解除合同通知送达之日。通知送达时，合同解除。关于押金。从本院查明的事实可知，原告于2015年9月27日向被告转账23423元，该金额扣除2015年9月至12月的租金20000元后剩余3423元，该金额与双方第一份《房屋租赁合同》约定的押金金额11577元之和为15000元，可以证实原告缴纳了15000元押金的事实，并且也与双方签订的第二份《房屋租赁合同》约定的15000元押金互相印证，故本院确认被告收取原告15000元押金的事实。如上所述，双方之间的租赁合同因合同目的不能实现而解除，双方在本案中均不存在违约，因此，原告请求被告返还押金合法有据，本院予以支持。至于原告请求被告退还其缴纳的2017年2月至9月的租金40000元，并提出其法律依据为《中华人民共和国合同法》第二百三十一条所规定的：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……。”经审查，被告吕顺好作为出租人和所有权人，对租赁物内的原有电线电路具有维修的义务，但被告作为承租人和实际使用人，同样对租赁物有管理和妥善使用的义务。而佛山市公安消防支队禅城区大队出具的《火灾事故简易调查认定书》认定火灾原因为“照明电气线路故障”，该认定并未排除使用不善引致的照明电气线路故障，不应简单归结为租赁物原有电线电路原因引致的火灾事故。因此，原告以“不可归责于承租人的事由”要求退还全部租金，理据不足，本院不予支持。本院综合考虑原告作为承租人的义务和责任以及被告作为出租人的义务和责任，酌情确定被告向原告退还20000元租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：（1）确认原告易细红与被告吕顺好于2015年9月签订的《房屋租赁合同》于2017年8月24日解除；（1）被告吕顺好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告易细红、佛山市川凯制衣有限公司返还租金押金15000元；（1）被告吕顺好于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告易细红、佛山市川凯制衣有限公司返还租金20000元；（1）驳回原告易细红、佛山市川凯制衣有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2413元，由原告易细红、佛山市川凯制衣有限公司负担1100元，由被告负担1313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邬青山二〇一七年十二月十五日书记员  潘有鹏