南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初725号 原告（反诉被告）:苏清林，男，1962年7月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市鑫正企业策划有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：马宗芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐建勇，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：南宁市加勒比海商务酒店有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市安吉大道**永宁村13队三产综合楼。 法定代表人：王章义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李启成，男，1974年11月30日出生，汉族，住浙江省瑞安市，该公司经理。 原告苏清林与被告南宁市鑫正企业策划有限公司（以下简称鑫正公司）、南宁市加勒比海商务酒店有限公司（以下简称加勒比海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序审理。被告鑫正公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2017年10月17日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）苏清林及其委托诉讼代理人叶茂昌，被告（反诉原告）鑫正公司的委托诉讼代理人唐建勇、被告加勒比海公司的委托诉讼代理人李启成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏清林向本院提出诉讼请求：1.被告鑫正公司向原告苏清林支付租金538562元、违约金172339元（以538562元为基数，按年利率24%，从2016年3月20日暂计至2017年7月20日，之后的计至鑫正公司清偿租金之日止）；2.被告加勒比海公司对被告鑫正公司的债务承担连带偿还责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年1月22日，被告鑫正公司从原告苏清林处承租南宁市，双方签订《综合楼租赁合同》。后鑫正公司在未取得原告书面同意的情况下擅自将上述房屋转租给被告加勒比海公司，每年从中赚取巨额差价。鑫正公司收取加勒比海公司的租金后，却没有足额交给原告，导致原告于2016年3月21日正式解除与鑫正公司签订的《综合楼租赁合同》。考虑到加勒比海公司已经投入较大装修，原告同意加勒比海公司继续使用涉案房屋，加勒比海公司承诺对鑫正公司所欠原告的租金债务承担连带清偿责任。2016年3月29日，案外人李启成代鑫正公司向原告支付租金60万元。但鑫正公司仍拖欠原告租金538562元。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）鑫正公司辩称：1.苏清林立案时提交的租金漏算了鑫正公司支付的几笔租金，如鑫正公司已支付2011年6月至12月期间的租金104万元，鑫正公司已于2016年3月21日和22日委托马宗雨向苏清林转账支付的租金62万元；2.其已向苏清林支付履约保证金60万元，该保证金可抵扣其欠付的租金，冲抵后其不拖欠苏清林的租金，自然也无需支付违约金。 被告加勒比海公司辩称：如南宁铁路运输法院审理的（2017）桂7102民初418号案件认定其拖欠鑫正公司的租金，且法院认定本案的鑫正公司拖欠苏清林的租金，加勒比海公司愿意在拖欠鑫正公司租金数额的范围内对鑫正公司的租金债务承担连带清偿责任。 被告（反诉原告）鑫正公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告苏清林向反诉原告鑫正公司返还履约保证金141506元；2.反诉被告苏清林向反诉原告鑫正公司退还多支付的租金60万元；3.本案的诉讼费用由反诉被告苏清林承担。事实与理由：2011年1月22日，鑫正公司与苏清林签订《综合楼租赁合同》，约定由鑫正公司承租苏清林位于南宁市房屋，履约保证金为60万元，鑫正公司违约给苏清林造成损失或承担赔偿责任时，苏清林可从履约保证金中扣取；此外合同对租期、租金的支付等也进行了约定。合同签订后，鑫正公司依约向苏清林支付履约保证金60万元和绝大部分租金。至2016年3月22日，鑫正公司共拖欠苏清林租金458494元，所交的履约保证金与欠付的租金两项相减后，还剩余保证金141506元。2016年3月29日，案外人李启成代鑫正公司向苏清林支付租金60万元属于超付的租金。现苏清林已解除与鑫正公司签订的租赁合同，并将涉案房屋出租给了加勒比海公司，苏清林应将剩余的保证金141506元以及多收取的租金60万元退还给鑫正公司。鑫正公司迟延交租的行为没有给苏清林造成任何损失，故鑫正公司不应承担违约责任。为维护合法权利，鑫正公司提起反诉，请求判如所请。 反诉被告苏清林对反诉原告鑫正公司的反诉辩称：1.鑫正公司提交的104万元的租金收据（出票日期为2011年6月13日）加盖的是南宁市西乡塘区北湖街道办事处秀灵村民委员会的公章，而不是涉案房屋所在的南宁市西乡塘区北湖街道办事处永宁村民委员会的公章，收据收款人一栏处“苏清林”三个字也并非苏清林本人的亲笔签名，马某雨也没有代表鑫正公司实际支付收据中的租金104万元，该收据是鑫正公司为申请银行贷款而要求秀灵村村委预开收据做账；2.其确实收到马某雨于2016年3月21日、22日共转账支付的62万元，但该款项并非支付涉案房屋的租金，而是支付案外房屋的租金，不能算作本案鑫正公司支付的租金；3.其认可收到李启成替鑫正公司代付的租金60万元，该租金已计算在鑫正公司实际支付的租金范围内，但不属于超付范围，苏清林无需返还；4.鑫正公司拖欠租金违约，根据租赁合同约定，苏清林有权没收鑫正公司所交的履约保证金。综上，请求法院依法驳回鑫正公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2010年3月29日，原告（反诉被告）苏清林（甲方，出租方）与被告（反诉被告）鑫正公司（乙方，承租方）签订《综合楼租赁合同书》（以下简称租赁合同1），约定：1.甲方将位于南宁市出租给乙方作经营使用，建筑面积8188平方米，租期20年，自2011年6月30日至2031年6月30日；2.2011年6月30日至2016年6月29日的年租金为208万元，租金按半年为一期交纳，采用先交租金后使用房屋的原则，第一期租金104万元应在房屋第一次消防验收合格后十日内交纳；3.乙方须于合同签订当天向甲方交纳租赁保证金60万元，租赁期满，在乙方无违约的情况下，甲方全额无息退还租赁保证金；若乙方出现违约行为或对甲方造成损失或赔偿责任的，甲方可从履约保证金中扣取；4.乙方未按时交纳租金，逾期10日内的，每逾期一日甲方按当年租金总额的千分之三向乙方收取滞纳金，逾期30日以上的（含30日），甲方有权解除合同，且不退还乙方所交纳的履约保证金；此外，双方还约定了其他权利义务。2010年4月1日，鑫正公司向苏清林交纳租赁保证金60万元，苏清林出具《收据》。合同履行过程中，苏清林依约将房屋交付鑫正公司使用。2015年6月23日，苏清林向鑫正公司发出《请款函》，要求鑫正公司于2015年7月1日前交纳涉案房屋2015年上半年拖欠的租金共计94万元。2015年12月25日，苏清林向鑫正公司发出《请款函》，要求鑫正公司于2016年1月20日前交纳2015年下半年拖欠的租金共计98万元。2016年2月23日，苏清林向鑫正公司发出《请款函》，要求鑫正公司交纳2016年上半年拖欠的租金104万元。鑫正公司均签收了上述《请款函》。2016年3月21日，苏清林向鑫正公司发出《关于解除的函》，载明：鑫正公司自2014年开始拖欠租金，截止2016年3月13日，鑫正公司共欠租金172万元（未含滞纳金），自鑫正公司收到本函之日起正式解除双方签订的《综合楼租赁合同书》。同日，加勒比海公司向苏清林出具《承诺书》，主要内容为：鉴于苏清林已解除了与鑫正公司签订的《综合楼租赁合同书》，对于鑫正公司拖欠苏清林的租金114万元，由加勒比海公司在半年内负责偿还，若苏清林能从鑫正公司追回拖欠的租金，则加勒比海公司偿还的租金用于抵扣其应交的租金。同日，马宗雨向苏清林转账支付两笔款项，金额分别为40万元和12万元。2016年3月22日，马宗雨再次向苏清林转账支付10万元。 诉讼过程中，苏清林于2017年10月17日向本院提交一份其与马宗雨、牛皋兰于2010年3月29日签订的《综合楼租赁合同书》（以下简称租赁合同2）。2017年11月9日，苏清林再次向本院提交一份其与马宗雨、牛皋兰于2010年3月29日签订的《综合楼租赁合同书》（以下简称租赁合同3），这两份租赁合同均约定苏清林将位于南宁市出租给马某雨、牛某兰经营使用，租赁合同2载明的租期为2011年1月1日至2030年12月31日，免租期为六个月，自2011年1月1日至2011年6月30日。租赁合同3载明的租期为2011年1月1日至2030年12月31日，免租期为六个月，自2010年6月1日至2010年12月31日。后因牛皋兰退出租赁合同关系，苏清林与鑫正公司重新签订涉案租赁合同1，合同落款时间也沿用上一份租赁合同的落款时间即2010年3月29日。苏清林自认其在签订租赁合同1时已收回马宗雨、牛皋兰持有的原租赁合同。庭审中，苏清林确认，2012年1月1日至2016年3月20日期间，鑫正公司向其支付租金共计764万元。2016年3月29日，案外人李启成代鑫正公司向苏清林支付涉案房屋租金60万元。庭审中，鑫正公司向本院出示一张出票日期为2011年6月13日的收据，该收据载明：“兹收到马某雨先生交来综合楼半年租金（2011年6月30日至12月30日）104万元”，收据下方收款人处有手写的“苏清林”三个字，该收据还加盖了名称为“南宁市某街道办事处秀灵村民委员会”的公章。 另查明：涉案房屋于2008年11月28日取得《建设工程规划许可证》，于2010年11月30日通过建设工程质量竣工验收。马宗雨除代表鑫正公司与苏清林签订租赁合同1外，也代表案外人广西南宁启成物业服务有限公司（以下简称启成物业公司）与苏清林于2011年4月23日签订《综合楼租赁合同书》（以下简称租赁合同4），承租苏清林位于南宁市，租期20年，起租日为2012年10月1日，租金每半年为一期支付。2010年11月，鑫正公司向苏清林支付租金975000元。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同1》、《租赁合同2》、《租赁合同3》、《租赁合同4》、《关于解除的函》、《承诺书》、三份《请款函》、《建设工程规划许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、银行转账凭证、租赁保证金收据、租金收据、银行卡交易明细、挂号信函收据、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告（反诉被告）苏清林与被告（反诉原告）鑫正公司签订的租赁合同1，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。涉案租赁合同第十一条鑫正公司的违约责任第1点约定，如鑫正公司拖欠租金逾期30日以上的，苏清林有权解除合同。苏清林多次向鑫正公司发出《请款函》，要求其支付拖欠的租金，但鑫正公司未及时补交应支付的租金，鑫正公司拖欠租金已逾期30日。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案租赁合同解除的条件已成就。2016年3月21日，苏清林向鑫正公司发出《关于解除的函》，虽然鑫正公司表示没有在该日收到该函件，但从加勒比海公司向苏清林出具《承诺书》的内容“鉴于苏清林已经解除与鑫正公司的租赁合同1，加勒比海公司愿意偿还鑫正公司拖欠苏清林的租金”来看，苏清林应于该日将解除合同的意思或函件送达至鑫正公司。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，本院依法确认原告（反诉被告）鑫正公司与被告（反诉原告）鑫正公司签订的《综合楼租赁合同书》于2016年3月21日解除。 关于马宗雨于2016年3月21日和22日向苏清林转账支付的62万元是否是支付本案房屋租金的问题。苏清林认为该款项是启成物业公司支付秀灵村综合楼的租金，与本案无关。鑫正公司则认为该款项是其委托马某雨支付涉案房屋的租金。本院认为，苏清林已于2016年3月21日解除了与鑫正公司的租赁合同关系，且按照鑫正公司的说法，其支付的履约保证金足以冲抵其拖欠苏清林的租金，在此情况下，鑫正公司还向苏清林支付租金62万元与常理不符，鉴于马宗雨与鑫正公司、启成物业公司的特殊关系，本院依法采信苏清林的说法，即马某雨于2016年3月21日、22日向苏清林转账支付的62万元并非支付涉案房屋租金，而是代表启成物业公司支付秀灵村综合楼的租金。 关于鑫正公司是否支付了2011年7月至12月期间的租金的问题。鑫正公司称其于2010年11月委托马某雨向苏清林转账支付2011年7月至2011年12月期间的租金975000元，加上鑫正公司用双方其他合作项目中的债权冲抵了该期间欠付的租金65000元，其已将2011年7月至12月期间的租金支付完毕。苏清林认为鑫正公司委托马宗雨支付的975000元是支付租赁合同3中2011年1月至6月的租金。本院认为，苏清林先后提交的租赁合同2、租赁合同3绝大部分内容相同，只在装修免租期的起止时间上有较大区别，苏清林的解释是租赁合同2系误交法院，租赁合同3才是正确的。本院认为，1.涉案房屋竣工验收的时间为2010年11月30日，苏清林提供的租赁合同2、3约定的租期均为2011年1月1日至2030年12月31日，租赁合同2约定装修免租期六个月，自2011年1月1日至2011年6月30日；租赁合同3约定装修免租期六个月，但期间确是从2010年6月1日至2010年12月31日，装修免租期在计租日之前，装修免租期实际有七个月，并非合同约定的六个月；相比较而言，苏清林提供的租赁合同2关于租期与免租期的时间顺序，以及免租期的起止时间更准确，更符合常理。且庭审中苏清林自认其在签订租赁合同1时已将马某雨、牛某兰持有的原租赁合同收回。综上，苏清林在举证能力明显强于鑫正公司的情况下，所举证据前后矛盾，其误交证据材料的理由不能成立，本院不予采信。本院采信鑫正公司的说法，即苏清林与马某雨、牛某兰在原合同约定的免租期为2011年1月1日至2011年6月30日。因鑫正公司已于2010年11月向苏清林转账支付租金975000元，苏清林立案时所交的欠付租金清单也没有列明鑫正公司有拖欠苏清林2011年7月至2011年12月期间的租金，故对鑫正公司称除支付上述租金975000元外，剩余租金65000元已用其他债权冲抵的意见，本院予以采信。即鑫正公司已向苏清林足额支付2011年7月至12月期间的租金104万元。 关于鑫正公司是否拖欠苏清林租金的问题。鑫正公司向苏清林支付了2011年7月至12月期间的租金104万元，支付了2012年1月1日至2016年3月20日期间的租金764万，李启成代鑫正公司支付租金60万，苏清林也予以认可，即鑫正公司向苏清林支付租金共计928万元（104万元+764万+60万元）。根据租赁合同约定，2011年6月30日至2016年6月29日期间的年租金为208万元，即2011年6月30日至2016年3月20日期间的租金为9824438元（208万×4年+208万÷365天×264天）。故鑫正公司还拖欠苏清林租金544438元（9824438元-9280000元）。现苏清林只诉请鑫正公司支付租金538562元，未超出其权利范围，本院予以准许。鑫正公司已向苏清林支付履约保证金60万元，苏清林可从该保证金中扣取，抵扣拖欠的租金后，鑫正公司未拖欠苏清林租金，还剩余履约保证金61438元。 关于鑫正公司是否应支付违约金的问题。因鑫正公司用所交的履约保证金冲抵租金后，未拖欠苏清林租金，故无需向苏清林支付违约金。 关于加勒比海公司是否应承担连带责任的问题。2016年3月21日，加勒比海公司向苏清林作出承诺，愿意偿还鑫正公司拖欠苏清林的租金。现鑫正公司未拖欠苏清林的租金，加勒比海公司无需承担任何责任。 关于反诉原告鑫正公司诉请的返还履约保证金的问题。本院认为，租赁合同中的履约保证金是一方当事人将一定费用放在对方处保证自己的行为不会对对方的利益造成损害，如果造成损害的，可以以此费用据实支付或赔偿，在双方法律关系不存在且无其他纠纷或抵扣欠付的费用后，所交或剩余保证金应予以退还。鑫正公司用所交的履约保证金60万元冲抵拖欠的租金后，还剩余履约保证金61438元。鑫正公司诉请苏清林退还履约保证金，本院只支持61438元，对于超出部分，不予支持。 关于反诉原告鑫正公司诉请的退还租金60万元的问题。李启成于2016年3月29日代鑫正公司向苏清林支付租金60万元，该租金冲抵鑫正公司所欠的租金后，未有剩余，故对鑫正公司要求苏清林退还租金60万元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、反诉被告苏清林向反诉原告南宁市鑫正企业策划有限公司退还履约保证金61438元； 二、驳回原告苏清林的诉讼请求； 三、驳回反诉原告南宁市鑫正企业策划有限公司的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10910元，减半收取计5455元（原告已预交），由原告苏清林负担；反诉案件受理费5608元（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告南宁市鑫正企业策划有限公司负担5143元，反诉被告苏清林负担465元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  邓立新 二〇一七年十一月二十日 书记员  蒙美丞 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。