广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8817号上诉人（原审原告）：杨通见，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伍仔，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：余琛，广东余黎律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯剑锋，广东余黎律师事务所律师。上诉人杨通见因与被上诉人陈伍仔房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初1907号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨通见上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决解除杨通见与陈五仔于2013年5月30日签订的《租赁合同》；3.本案诉讼费用由陈五仔承担。事实和理由：一、一审法院就导致案涉房屋未竣工验收备案的原因认定，与事实不符。第一，依据建设工程领域有关法律法规的规定，负担备案验收义务的主体系工程建设单位组织，即本案的当事人陈五仔。此外，杨通见已将案涉房屋相关施工资料全部移交广东省佛山市高明合某建筑工程公司处，杨通见不具备申请竣工验收的客观实际条件；第二，一项工程项目的验收备案所涉因素众多，而本案中杨通见负责案涉房屋主体部分工程，该部分工程早在2014年11月28日已竣工，2015年2月13日初检，2015年3月初根据初检结果完成整改。依据双方当事人所签《租赁合同》约定，消防、水电、市政基础设施、规划、环保等项目均不在杨通见承包范围内，而陈五仔对这些理应由其承担的项目未做到积极施工，因此导致案涉房屋迟迟未竣工验收的原因在于陈五仔。二、一审法院违反证据规则及《中华人民共和国合同法》相关规定，更改杨通见质证意见，对本案基本事实认定错误。第一，费佑某与陈五仔之间不存在承包关系。陈五仔提供的用以证明其与费佑某之间存在承包关系的证据系费佑某出具的《情况说明》及收据，但实际情况是该收据系陈五仔以费佑某无法归还其借款逼迫利诱费佑某书写，且陈五仔并未实际向费佑某支付工程款，陈五仔与费佑某之间仅系民间借贷关系，对此陈五仔在一审期间亦予承认。而杨通见提供多份信息、通话视频、录音证据用以证明费佑某与杨通见之间存在承包关系，因此从证据认定的规则出发，应当采信杨通见与费佑某之间存在承包关系的优势证据，不采信陈五仔提供的证据；第二，本案中，在没有得到杨通见事先同意抑或事后追认的情况下，一审法院认定杨通见的债务转移由陈五仔承担，违反《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定。三、一审法院适用法律错误。第一，案涉《租赁合同》系无效合同，一审法院对此认定有误。依据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款的规定，建设单位应依据土地核载用途使用土地，本案土地的用途为住宅用地，而依据杨通见与陈五仔之间的《租赁合同》约定，该土地将用作酒店业经营，明显改变案涉土地用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因此本案《租赁合同》无效。此外，本案《租赁合同》附属于杨通见与陈五仔于2013年5月30日签订的《合同书》，而该《合同书》已被广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2227号民事判决与广东省佛山市中级人民法院（2017）粤06民终3488号民事判决确认无效，主合同无效后，作为从合同的《租赁合同》自然无效；第二，即使案涉《租赁合同》有效，杨通见亦有权行使合同解除权。根据案涉《租赁合同》第一条、第十二条约定，案涉房屋出租于杨通见使用的前提条件系竣工验收合格。而本案中，如前第一点所述，因陈五仔的原因导致案涉房屋迟迟不能办理竣工验收备案手续，即使在2016年12月21日一审庭审中，双方当事人均表示愿意配合验收，但时至今日案涉房屋仍然未完成竣工验收。此外，杨通见了解到陈五仔因涉嫌犯罪在2016年底已被关押至今，案涉工程的验收与交付时间遥遥无期，案涉《租赁合同》已经事实上无法履行，为避免双方损失进一步扩大，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，杨通见依法享有合同解除权。被上诉人陈五仔答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回杨通见的上诉请求。杨通见向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨通见、陈五仔于2013年5月30日签订的《租赁合同》；2.陈五仔承担本案诉讼费用。一审法院查明：2013年5月30日，杨通见、陈五仔签订一份《合同书》，合同约定：陈五仔将位于佛山市高明区某楼Ｂ座（陈五仔已经取得《土地使用权证》并办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》）的建筑工程发包给杨通见，工程实行大包干（即杨通见包工包料，工程总造价包干），并保证工程验收合格，承担工程质量的保修责任；工程范围为土建装修（室内为毛坯），建筑总面积约13891.87㎡（地上**，面积为12370.44㎡，，地下**面积为1521.43㎡）；工程总造价2030万元，杨通见负责出资1030万元，陈五仔负责出资1000万元并按进度支付给杨通见；开工日期在工程试压桩和动测检查完成后以挖桩基础土方始计算，建筑工期为11个月，人力不可抗拒的自然灾害除外。同日，杨通见、陈五仔又签订一份《租赁合同》，合同约定：陈五仔将房屋（经竣工总检验收合格的毛坯不带装修还有用地红线范围的使用权）出租给杨通见经营使用，在法律法规政策允许的基础上自由经营，如作酒店、公寓等使用；租赁期限为25年，从房屋竣工总检验收合格之次月１日起交付使用；；地上面积的租金按每月15元/㎡计算、地下面积的租金按每月117元/㎡计算，自房屋竣工总检验收合格之次月1日起共17个月为免租装修期，免租装修期满后开始计租，满三年后递增10%，以此类推；杨通见出资的1030万元，其中100万元作为租赁合同的保证金，余款930万元作为租金合同的定金金额，与租赁期间计租期内的前45个月租金抵销，差额35052.5元由杨通见在交付第一个月租金时一并支付；还约定了违约责任、免责条款等。合同签订后，杨通见挂靠佛山市高明合某建筑工程公司，在取得《建设工程施工许可证》后开始施工。2015年2月13日，佛山市高明区建筑工程质量安全监督站对涉案建筑工程发出《工程初检质量整改通知书》，指出工程初检中存在的问题。截至法庭辩论终结时，涉案房屋未通过总检验收，佛山市高明区国土城建和水务局（住建）尚未收到建设、施工单位申请验收资料。一审法院认为：杨通见、陈五仔签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。杨通见依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除《租赁合同》，故案件的争议焦点为陈五仔是否存在迟延履行竣工验收、拖延交付房屋的行为。对此，一审法院分析如下：1.涉案房屋是否因陈五仔一直未完成水电安装工程而未能通过竣工验收。陈五仔提供佛山市高明立信发展有限公司出具的《陈伍仔（宏发楼）配电房工程竣工资料》一份、佛山水某集团高明供水有限公司出具的《宏发楼B座给水安装工程结算书》一份、供电设施及配电房照片两张、供水设施照片两张，拟证明陈五仔早于2015年年初完成涉案房屋的水电安装工程。杨通见质证称该组证据显示陈五仔在2015年1月才开始水电工程设计，在2015年11月后才完成电房的验收，并认为陈五仔只完成水电总表前的安装，未做室内每层的水电安装，造成工程无法竣工验收。一审法院采信该组证据的真实性，认定陈五仔已经完成总表前的水电安装工程。由于杨通见没有直接证据证明因陈五仔没有做室内水电安装导致工程无法竣工验收，而且陈五仔亦解释涉案房屋并非商品楼房，无需以水电入户作为验收要求，故一审法院不予采信杨通见关于陈五仔没有完成水电安装工程导致涉案房屋无法通过竣工验收的说法。2.陈五仔对于涉案房屋兴建及竣工验收工作有否采取积极措施。陈五仔提供《收据》十一张，拟证明陈五仔已经向杨通见支付8719620元，杨通见对该证据无异议，一审法院予以确认。陈五仔提供《收据》两份、银行转账凭证一张，拟证明陈五仔为取得原始施工资料予以申请竣工验收而代杨通见支付土方开挖工程款127030.28元、混凝土货款138322.5元。杨通见虽然质证认为没有委托陈五仔代为支付，但是亦承认其没有实际支付前述工程款和货款，故一审法院对该组证据予以确认。陈五仔提供费佑某出具的《情况说明》一份，拟证明杨通见未能按照合同约定完成门窗、不锈钢扶手等安装，陈五仔出资973385元代为建设施工。杨通见承认门窗、不锈钢扶手等安装属于其承包施工范围，但认为费佑某进行施工是其发包的，并非陈五仔另行发包，提供视频、与费佑某信息来往照片、录音（杨通见与费佑某、杨通见与陈五仔）予以反证；承认自己没有向费佑某支付工程款或者进行结算，系陈五仔绕开杨通见与费佑某进行结算，但认为工程款应为60万元左右，没有陈五仔所称那么多。杨通见的质证意见印证陈五仔确实代杨通见支付了门窗、不锈钢扶手的工程款，杨通见又没有提供证据予以推翻结算金额973385元；而且，该结算金额低于陈五仔委托佛山市普信工程造价咨询有限公司对门窗、不锈钢栏杆等工程造价鉴定的金额（门窗制作安装1234805.31元，窗台栏杆30851.7元，不锈钢栏杆、扶手74649.45元），一审法院对该组证据予以确认。陈五仔提供用水清单、用电清单及梁志兴对水电表抄表的确认记录各一份，拟证明陈五仔代杨通见支付其施工所产生的水电费情况。杨通见对打印的用水清单、用电清单的真实性无异议，但认为水电费已经与陈五仔结算并计入工程出资款收据；梁志兴没有得到杨通见授权，对梁志兴签名确认的水电记录不予认可。杨通见无异议的水、电费为12355.2元、68359.89元，没有提供证据证明其已经与陈五仔结算，一审法院不予采纳。从上述分析可知，陈五仔在土建工程范围内的实际出资已经超过《合同书》约定的1000万元，能够说明陈五仔有积极采取措施促进涉案房屋的建设完工。同时，佛山市高明区建筑工程质量安全监督站对涉案工程进行初检，亦已经说明陈五仔于2015年年初就已经启动工程竣工验收工作。3.因杨通见既是涉案房屋的承租方，亦是涉案房屋建设工程的实际施工方，涉案房屋未能竣工验收与杨通见是否存在关联亦应加以审查。杨通见提供《施工日志》、《工程初检质量整改通知书》、竣工牌照片、《电梯销售安装合同》、《电梯监督检验报告》等证据，拟证明其承包的土建工程内容于2014年11月28日竣工，2015年2月13日完成初检，2015年3月8日整改完成，涉案房屋未能总检验收与其无关。陈五仔质证认为工程各方均需配合通过总检验收。一审法院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第七条规定“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告”，目前佛山市高明区建筑工程质量安全监督站只完成涉案房屋建筑工程的初检，尚未提交工程竣工验收的工程质量监督报告。该办法第五条规定工程竣工验收备案应当提交的文件包括勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，可见涉案房屋建筑工程的竣工验收备案工作与实际施工方即杨通见存在关联。陈五仔提供涉案工程监理公司工作人员严某聪与杨通见的两次电话通话录音（附文字稿），拟证明监理公司工作人员严某聪打电话与杨通见协商工程总检验收，杨通见以经济环境恶劣为由，要挟降低租金至8元/㎡，否则不协助总检验收，涉案工程未能竣工验收的原因和责任均在杨通见一方。杨通见质证承认通话录音有杨通见声音，但不予确认录音的完整性，并认为严某聪引诱杨通见说出不利的话。杨通见没有对录音的完整性提出鉴定申请，一审法院对录音的真实性予以确认。两次的通话录音反映监理公司工作人员严某聪催促杨通见配合进行工程总检验收，杨通见均要求陈五仔先降低租金标准才配合总检。故此，一审法院认为杨通见对于涉案房屋未能竣工验收存在直接关联。综上所述，杨通见在涉案房屋中具有关联的双重身份，其先行义务影响涉案房屋无法达到《租赁合同》的交付条件，现要求解除《租赁合同》有违诚实信用原则，不符合单方解除合同的规定，一审法院不予支持其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杨通见的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由杨通见负担。二审期间，杨通见向本院提交设计图纸12张，拟证明案涉建筑物在设计时已明确说明应做到水电入户，而依据双方当事人约定，该施工义务在陈五仔，陈五仔至今未履行该义务是导致案涉房屋无法验收使用的原因。本院经核查认为，上述证据与本案的实体处理不具备直接的关联性，本院不予采信。二审期间，杨通见提出中止审理本案的申请，因本案不符合应予中止审理之法定情形，故本院不予准许。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉租赁合同是否具备继续履行的条件及是否应当予以解除的问题。本院结合本案现有证据认为案涉租赁合同不应予以解除，具体理由分析如下：首先，根据双方当事人在《租赁合同》中的约定，陈五仔将宏发楼B座房屋（经竣工总检验收合格的毛坯不带装修还有宏发楼B座的用地红线范围的使用权）出租给杨通见经营使用，在法律法规政策允许的基础上自由经营，如作酒店、公寓等使用。可见，双方当事人在该合同中并没有约定明确的租赁物交付时间。其次，截止本案诉讼时，双方当事人均确认案涉租赁物已经进行了土建部分的初检验收，但初检验收部门佛山市高明区建筑工程质量安全监督站对案涉建筑工程发出的《工程初检质量整改通知书》中指出工程初检中存在问题。对此，作为本案的承租人同时亦作为施工人的杨通见应承担举证责任，即举证证明其已经按照要求完成了整改，但杨通见本案中未提供充分、有效的证据对此予以证明。再次，对于案涉工程为何至今为止未进行竣工验收，陈伍仔在诉讼中主张系因杨通见未提交土建部分的相关资料所致，对此，杨通见作为土建部分的施工方应举证证明其向陈伍仔提交了相关资料以备验收，但杨通见在诉讼中亦承认“所有的资料均在挂靠的合某建筑公司里面，没有直接向被上诉人提供上述资料”。可见，本案中，杨通见作为土建部分的施工方既没有举证证明案涉土建工程已经按照相关行政部门进行整改完毕之事实，也没有将土建工程的相关资料移交给陈伍仔，在此情形下，其主张解除案涉租赁合同没有合法依据，本院不予支持。况且，本案中未出现陈五仔作为合同出租方明确表示拒绝继续履行合同约定的租赁物交付义务或以自己的行为表明拒绝继续履行合同或有客观的、确定的证据表明陈五仔已经不可能继续履行合同之情形；且现阶段亦未出现案涉租赁合同已达到必须解除之严重程度。故杨通见上诉主张解除案涉租赁合同的理据不充分，本院不予支持。其次，由于本案中双方当事人之间存在两种虽有所关联但相互独立的法律关系，即基于案涉工程建设施工的建筑工程施工合同和基于案涉物业出租的租赁合同，虽然杨通见既是建筑工程发包合同的施工方，同时亦是租赁合同的承租方，但其在两个合同中分别具有不同的法律地位和各自独立的合同权利义务，因此，虽然杨通见上诉称一审法院对建筑工程施工合同的审查中对事实认定不清，混淆了责任主体，强行更改杨通见的质证意见，对基本事实认定错误等，但由于其所称事项相对于本案所涉租赁合同而言均属于另一法律关系，且其所主张的理由不足以证明案涉租赁合同已经无法继续履行或者达成法律规定的合同解除条件，故对杨通见的相应上诉主张，本院不予支持。至于杨通见提出要求本院向相关行政部门调查取证的书面申请，因根据案涉《租赁合同》之约定，陈五仔将宏发楼B座房屋（经竣工总检验收合格的毛坯不带装修还有宏发楼B座的用地红线范围的使用权）出租给杨通见经营使用，在法律法规政策允许的基础上自由经营，如作酒店、公寓等使用。可见，案涉租赁物的使用用途并非如杨通见所称系限定于作酒店用途，而是在符合法律法规政策规定的前提下，由作为承租人的杨通见自主决定租赁物的用途，故杨通见申请调查取证的内容与本案的实体处理并不具备直接的关联性，故本院不予准许。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨通见负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十一月十五日书 记 员  李嘉敏