福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初2087号 原告（反诉被告）：尹海军,男，1985年9月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：邹华，福建知信衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张芬,女，1981年3月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福建中金积家房地产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：许兆芳，董事长。 委托诉讼代理人：张小燕，女，系公司员工。 第三人：吴峰平，男，1978年1月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区，现住福建省福州市台江区。 原告（反诉被告）尹海军与被告（反诉原告）张芬、第三人福建中金积家房地产经纪有限公司（以下简称中金积家公司）、吴峰平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹海军及其委托诉讼代理人邹华，被告张芬委托诉讼代理人池建伟，第三人中金积家公司委托诉讼代理人张小燕，第三人吴峰平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 尹海军向本院提出诉讼请求：1.判令张芬继续履行其与尹海军于2017年3月7日签订的《房产买卖经纪合同》，配合尹海军办理合同所约定房屋的银行解押及产权过户等一切相关手续；2.判令张芬立即向尹海军支付迟延履行滞纳金1862.5元（自2017年4月21日起按双方所约定成交价的日万分之五计算，暂算至2017年4月26日，实际应计至张芬配合将所出卖房产过户到尹海军名下之日止）；3.判令张芬向尹海军支付合同约定的违约金33000元；4.判令张芬向尹海军支付因诉讼支出的律师费60000元；5.判令本案诉讼费、公告费、财产保全费等费用由张芬负担。事实和理由：2017年3月7日，尹海军与张芬在中金积家公司的居间下签订《房产买卖经纪合同》，约定：尹海军以实付768000元的方式向张芬购买坐落于福州市仓山区对湖街道首山路50号滨海·嘉年华E区13#楼604单元（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号，面积32.36㎡）；权属过户前的违约责任包含延误方按成交价日万分之五向守约方支付滞纳金（滞纳金的认定及支付不影响合同继续履约）及违约金33000元（第十条第1点），且违约方还应承担律师代理费、诉讼费等费用。合同签订后，尹海军即向张芬支付了定金50000元，由张芬或第三人出具了定金收条及收款收据，后尹海军亦按约办理了首付款银行监管手续。当尹海军正要为张芬办理银行解押等手续时，张芬突然于2017年4月21日向第三人发出告知函，告知尹海军及第三人，其将不出售讼争房屋并要求解除合同。双方所签订《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，尹海军坚决不同意解除该合同，而张芬之行为明显违反合同约定，构成违约。为维护权益，尹海军特花费60000元聘请律师提起本案诉讼并代理将来执行事宜，请求贵院判如所请。 张芬辩称，一、本案《房产买卖经纪合同》已经实际解除。张芬未参与本案房产买卖合同签订过程，致拿到合同文本时才发现合同内容完全与实际情况大相径庭。虽然双方曾在建设银行签署过《房屋交易资金托管业务通知／协议书》，监管过购房资金，但因双方无法就交易中出现的问题协商一致，交易无法继续进行，故双方于2017年4月25日在建设银行签字，按资金托管协议中“买卖双方共同签署交易取消和资金退回函”的条件退回了购房资金，交易取消。至此，包括第三人在内的任何一方都未再办理交易手续，本案《房产买卖经纪合同》已实际解除。而解除权属形成权，一旦发生即产生效力，本案合同已解除，尹海军诉请继续履行合同无依据，应予以驳回。二、尹海军违背限购政策指定产权人且未按合同约定付款，尹海军才是合同违约方。三、本案《房产买卖经纪合同》实际不能继续履行。即使不考虑合同已实际解除的情况，本案合同因房屋共有权人即张芬配偶吴峰平明确不同意出售讼争房屋，房屋过户即损害共有权人权益而实际履行不能。且按揭贷款手续偿还具有人身属性，在尹海军按揭贷款是否能获银行审批及张芬绝对拒绝配合尹海军办理按揭贷款手续的情况下，法律上无法强制执行，不能判决继续履行。另，本案房屋存在租赁情形，承租人与张芬系长期租约，不可能提前解除租赁合同，而本案合同却约定解除租赁合同，违反买卖不破租赁原则，侵害承租人权益。四、尹海军第一项诉请不明确，其诉请的日万分之五滞纳金明显过高，且与根本违约金主张重复，律师费主张不符合合同约定及法律规定，律师费总额包含二审、执行等程序中的代理费，违反实际损失补偿原则，故尹海军各项诉请应予以驳回。 中金积家公司述称，合同签订当日，尹海军交纳了保证金30000元并向张芬支付了购房定金20000元，张芬亦于当日将讼争房屋产权证交由其司保管至今。2017年4月1日许，尹海军、张芬及第三人委托诉讼代理人一同到建设银行仓山支行办理尹海军贷款申请及首付、差额款联名冻结手续，当日联名冻结了差额及首付款275000元。尹海军与张芬于本案交易终结后的调解及后续履约过程中，其司有向张芬发函。本案交易终止后，尹海军交由其司无息代管的保证金30000元扣除门店佣金2300元、评估费2772元后的其余款项现仍在其司账户中。 吴峰平述称，其对妻子张芬将讼争房屋出售给尹海军的情况不知情。张芬私自出售共有房屋侵害其权益，其不予同意。 张芬向本院提出反诉请求：1.判令尹海军向其支付违约金33000元；2.判令尹海军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张芬曾委托中介挂牌出售坐落于福州市仓山区对湖街道首山路50号滨海嘉年华E区13#楼604单元，并告知中介房屋租赁、价款、费用承担等情况。张芬因工作繁忙，未参与讼争合同签约过程，当后续拿到讼争合同文本时，才发现合同中约定存在提前还款期限不合理、解除讼争房屋长期租约无法履行及指定产权人违背限购政策、低价报税违反法律规定等情形，后协商与尹海军签订补充约定，且告知合同应获得配偶吴峰平同意，但尹海军并未同意张芬的协商意见。且因尹海军未按合同约定办理付款手续，尹海军限购情形未消除等，双方多次协商后达成一致，实际解除了讼争交易。现尹海军不顾自身违法及违约行为，恶意提起诉讼，为维护权益，张芬只好提起反诉，请求依法予以支持。 尹海军辩称，张芬诉请尹海军支付违约金33000元无事实依据，应予以驳回。本案交易明显系张芬违约，张芬所抗辩理由不能成立。且尹海军购买讼争房屋时已将自有房屋出售，现房价不断上涨，若本案交易不能继续履行，将造成尹海军巨大损失。 中金积家公司述称，请求依法判决。 吴峰平述称，其不同意出售讼争房屋。其对反诉诉请无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张芬、中金积家公司分别确认已收到定金收条及收款收据上的款项，且两笔款项与《房产买卖经纪合同》补充协议中有关购房履约保证金的支付约定相一致，故本院对尹海军已支付购房履约保证金50000元予以确认；2.张芬所提交结婚证复印件显示，张芬与吴峰平于2006年4月17日登记结婚，而本案讼争房屋于2013年9月5日登记至张芬名下，虽然登记为张芬单独所有，但系于张芬与吴峰平夫妻关系存续期间取得，应认定为二人的夫妻共有财产；3.尹海军庭审确认于2017年4月25日到银行办理解除联名冻结款275000元的手续，并确认同日收到上述款项，结合其与张芬在中国建设银行福州仓山支行所签订《房屋交易资金托管业务通知/协议书》及房屋结算资金托管凭证，资金托管协议中的交易资金退还条件与尹海军及中金积家公司有关解除联名冻结款的陈述相吻合，款项一致，故本院确认上述275000元系双方取消交易后银行退还的尹海军购房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，张晓东作为张芬代理人与尹海军、中金积家公司签订《房产买卖经纪合同》，约定：张芬将坐落于福州市仓山区对湖街道首山路50号滨海.嘉年华E区13#楼604单元（建筑面积32.36㎡）出售给尹海军，成交价745000元；房屋存在租赁，张芬在办理交房手续前自行解除租赁关系；房屋存在抵押，张芬在签订合同后七个工作日内向抵押权人申请还款；张芬向中金积家公司提交房屋所有权证后三个工作日内，尹海军向中金积家公司以书面或合同预留手机号码发送短信形式，确认房屋实际产权人并提供评估相关材料，中金积家公司代为委托评估机构对房屋进行评估，在委托评估前，尹海军应支付评估费；尹海军应于2017年4月21日前备齐首付及差额款（差额款=成交价-税后评估价-已冻结监管或支付的房款），张芬、尹海军于备齐当日至中金积家公司指定的银行将其中的首付款转入银行认可账户并办理按揭贷款申请手续；冻结首付款当日，尹海军与张芬一道办理差额款银行“联名冻结”或第三方开立银行监管账户的资金监管手续；尹海军应在合同签订当日支付张芬购房履约保证金50000元，张芬与尹海军同意购房履约保证金交由中金积家公司无息代管，购房履约保证金在房屋过户登记至尹海军名下后即抵作部分房款；权属过户登记前的违约责任：张芬、尹海军任何一方违反合同约定的时间而延误房屋交易的，延误方应按房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，滞纳金的认定及支付不影响合同继续履行，自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可自行或通过中金积家公司向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除合同，并追究延误方的违约责任；除合同特殊约定外，张芬、尹海军任何一方导致合同解除的，违约方应向守约方支付违约金33000元，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间服务费及交易过程中已产生的费用等；合同中未约定或有异议事宜，可签订补充协议，补充协议作为合同不可分割之部分，若有不同则以补充协议为准。 《房产买卖经纪合同》第三十条补充协议约定：签订合同时，交易房屋仍处于抵押状态，尹海军同意于其贷款审批通过且张芬原贷款银行通知可还款之日起两个工作日内，将购房首付款及差额款提前解冻并支付给张芬用于办理房屋解押还款手续，张芬收到款项后出具收条给尹海军，张芬保证原贷款银行的欠款不超过360000元，否则超过部分由张芬自行出资；张芬与尹海军协商约定尹海军应在合同签订当日支付张芬购房履约保证金50000元，二人同意将部分购房履约保证金30000元交由中金积家公司无息代管，余下的购房履约保证金20000元于产权人签署《产权人追认函》当日内由尹海军支付给产权人，产权人应出具收条给尹海军。 合同签订当日，张芬出具了收到部分购房定金20000元的收条，中金积家公司出具了收到购房定金27000元的收款收据。2017年3月9日，中金积家公司出具收到购房定金3000元的收款收据。2017年3月16日，福建建科房地产估价有限公司出具估价报告，估价讼争房屋抵押价值693000元。2017年4月6日，张芬作为卖方与尹海军作为买方同中国建设银行福州仓山支行签订《房屋交易资金托管业务通知/协议书》，约定：二人同意将尹海军的房屋交易资金275000元存入于前述银行开设的房屋结算资金托管专户，并以尹海军名义建立子账户；交易资金划转条件是买方签署的房易安交易资金划转通知书及买卖双方共同签署划转同意函或过户后的房产证；交易资金退回的条件是买卖双方共同签署交易取消和资金退回函。同日，尹海军向上述房屋结算资金托管专户中存入275000元。2017年4月21日，张芬向中金积家公司出具告知函，告知其决定不出售讼争房屋，并恳请中金积家公司通知尹海军解除房屋买卖合同。2017年4月25日，尹海军收到双方取消交易后银行退还的购房款275000元。 另，张芬与吴峰平于2006年4月17日登记结婚，讼争房屋于2013年9月5日登记至张芬名下。 庭审中，张芬对授权张晓东签订《房产买卖经纪合同》予以确认。 本院认为，张晓东作为代理人与尹海军、中金积家公司签订的《房产买卖经纪合同》，经张芬确认后，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。讼争房屋虽登记于张芬与吴峰平夫妻关系存续期间，系夫妻共有财产，但吴峰平以张芬无处分权主张合同无效不符合法律规定，本院不予采纳。张芬在尹海军已履行购房履约保证金支付义务，并于银行监管部分购房款275000元后，单方告知不出售讼争房屋，要求解除合同，已构成违约。后，双方共同至银行取消交易，将监管的购房款275000元退还尹海军，应视为双方对合同解除达成一致，退款当日，本案《房产买卖经纪合同》已实际解除，尹海军再行诉请张芬继续履行合同并支付迟延履行违约金无依据，本院不予支持。张芬单方拒绝履行合同，致合同解除，已构成根本违约，双方虽共同至银行取消交易并退款，但双方并未就合同解除后违约责任作出重新约定，张芬致合同解除之违约责任并不因共同取消交易而免除，故张芬仍应按合同约定向尹海军支付根本违约金33000元。经庭审释明，尹海军虽坚持继续履行合同，但为避免讼累，且其亦有就根本违约金33000元进行诉请，故本院对该项诉请予以支持。尹海军因本案诉讼虽有聘请律师，但代理合同所约定律师费除包含一审程序之支出外，还包含二审及执行等尚未发生程序中的支出，其可待实际发生后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定,判决如下： 一、张芬于本判决生效之日起十日内向尹海军支付违约金33000元； 二、驳回尹海军的其他诉讼请求； 三、驳回张芬的反诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12199元，由尹海军负担11574元，张芬负担625元。反诉案件受理费312.5元，由张芬负担。张芬负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  曾雪莲 人民陪审员  王传城 人民陪审员  胡项学 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  刘培玲