广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终13114号上诉人（原审被告）：广州市江城地产有限公司，住所地广州市天河区体育西路111-115号单号10楼G。法定代表人：李四平，职务：总经理。委托诉讼代理人：李小龙、王俊宇，均系广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李树德，男，1974年3月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄翠仪，广东国匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王峰，男，1969年2月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：郭素静，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东粤安投资有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路100号大院8号楼904房。法定代表人：黄高凤。委托诉讼代理人：姚登群，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。原审被告：向卫雄，男，1968年11月17日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原审被告：广州卓润投资顾问有限公司，住所地广州市天河区天河北路2号首层（部位：1-2）。法定代表人：揭建智。上列两原审被告共同委托诉讼代理人：李小龙、王俊宇，均系广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人广州市江城地产有限公司（以下简称江城公司）、李树德因与被上诉人王峰、广东粤安投资有限公司（以下简称粤安公司），原审被告向卫雄、广州卓润投资顾问有限公司（以下简称卓润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。江城公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回王峰对江城公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用及鉴定费用由王峰负担。事实和理由：一审判决事实认定及法律适用错误。一、江城公司未就“代为签订房屋买卖合同”的事项向李树德给予任何授权或追认，一审法院认为李树德是在江城公司的授权范围内与王峰签订案涉《广州市商品房买卖合同》合法有效，且据此认为江城公司需承担违约责任，缺乏事实和法律依据。1.江城公司于2016年11月份之后出具给李树德的《委托书》(复印件)载明的代理权限为“对外出售广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-ll号的66套房屋”，即江城公司给予李树德的代理为一般销售代理，仅限于代表江城公司对外接洽及推介销售上述房屋，并未授权李树德“代为签订房屋买卖合同”，也未对房屋销售事项作出笼统的“全权代理”之类的概括性授权。一审法院认为授权内容主要有委托李树德等对外销售该66套房屋及签署相关文件，明显与事实不符。在《委托书》载明的七项授权事项中，仅在第二项授权事项中就李树德有权代为签署相关文件作出表述，即只有李树德在代表江城公司办理上述房产的涂销抵押登记手续过程中才享有代为签署与涂销抵押登记手续有关文件的权利，除此之外的其余授权事项均没有明确表明江城公司授予李树德享有“代为签订房屋买卖合同”或任何其他合同的相关权利。一审判决将该项独立的授权事项进行了扩大解释，超出了江城公司对该授权事项的本意，也歪曲了江城公司的真实意思表示。李树德自始至终并不具备以江城公司名义签订购房合同的代理权限。2.案涉《广州市存量房买卖合同》虽然形式将江城公司列为案涉房屋的卖方，但合同却没有江城公司的盖章、企业法定代表人签字或其他任何形式的确认，该合同内容并非江城公司的真实意思表示。王峰自与李树德个人签订《广州市商品房买卖合同》之日至本案一审立案之日，在将近长达两年的时间里从未将其向李树德购房、签约及付款的情况以任何方式告知江城公司，也从未向江城公司提出任何疑问，从未催告江城公司依约履行开具购房发票、办证及交房等根本性义务。江城公司在收到一审诉讼材料之前，并未从李树德或王峰处得知王峰所称的交易情况，不存在追认李树德的上述无权代理行为的可能性。综上，江城公司未授权或追认李树德有权“代为签订房屋买卖合同”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，李树德的签约行为自始不对江城公司产生任何法律约束力。二、王峰在案涉房产交易中存在重大过错及疏忽，其行为不符合常理并存在重大疑点，一审判决认为没有证据证明王峰与李树德签订案涉《广州市商品房买卖合同》损害了江城公司的利益，缺乏事实和法律依据。王峰诉称其是依据李树德向其出示的《丰盈居项目权益转让合同》及粤安公司向李树德出具的《委托书》，判断李树德有权代为销售案涉房屋，才与李树德签订《广州市商品房买卖合同》。即王峰在签约时已明确知道江城公司为实际产权人，亦明确知晓应将购房款支付到《丰盈居项目权益转让合同》第三条第4款第(2)项约定的账户中，但却在案涉《广州市商品房买卖合同》第六条、第七条中约定全额支付至李树德个人账户中。由此可见，李树德与王峰签订案涉《广州市商品房买卖合同》存在损害江城公司合同权利及合法权益的意思表示。王峰作为购房人，应审慎交易，但其却从未向江城公司核实或提出质疑，故王峰的行为并不符合一般房屋买受人的交易特征，案涉《广州市商品房买卖合同》的签订及付款行为是否为真实的意思表示存在重大疑点。综上，案涉《广州市商品房买卖合同》的签订以及其中的主要条款已经明显超出了江城公司给予李树德的授权权限，显然构成对委托人利益的损害，一审判决认为案涉《广州市商品房买卖合同》的签订没有损害江城公司的利益是错误的。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用有两个前提条件，即要求商品房买卖合同须已合法成立，且买受人已向出卖人支付购房款。如前所述，案涉《广州市商品房买卖合同》并未依法成立，且江城公司对合同约定内容毫不知情，王峰未能实现购房目的是由于合同未成立导致的，故不存在江城公司违约一说。而根据王峰的举证，他们在明知《丰盈居项目权益转让合同》相关约定的情况下，仍不将案涉购房款支付至江城公司的指定收款账户中，而是支付至李树德个人账户，李树德收取后也从未将该等款项划转给江城公司，且江城公司亦未授权或追认李树德的收款行为，故江城公司实际上从未直接或间接收受过该等购房款。一审判决也已确认李树德无权代表江城公司收取购房款。故王峰的第六项诉请并不符合适用上述司法解释的前提条件，一审法院以此认定江城公司需承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。四、有新证据显示本案可能不是民事经济纠纷，李树德涉嫌实施相关诈骗犯罪行为。所有过户手续必须经过江城公司办理，而李树德在与王峰签约及收取定金后没有告知江城公司，该行为表明李树德清楚知道江城公司不可能办理相应交楼过户手续，即李树德应该明知交易是无法完成的。江城公司于2017年4月已将案涉房屋售出并过户给案外人，李树德应明知他与王峰签订的房屋买卖合同不可能继续履行了，但他收钱后又不告诉江城公司，故李树德具有非法占有购房者款项的故意。在李华庆一案中，李华庆已向公安机关控告了李树德的诈骗行为，广州市公安局海珠分局已经正式立案侦查，并且李树德已经被采取了刑事拘留措施。基于这些案件的情况大致相同，李树德实施诈骗犯罪的可能性很高，故请求二审法院对此予以查明，若李树德确实涉嫌诈骗犯罪，那么本案不属于民事经济纠纷，应驳回王峰的起诉，移送公安机关处理。江城公司正在收集材料，准备去报案。针对江城公司的上诉请求，王峰二审答辩称：不同意江城公司的上诉请求和理由。一、江城公司将授权权能细化，企图混淆代为销售的概念。代为销售除非有特别的明确说明，否则依法或者根据交易习惯都应当包括卖方所有权能，属于概括授权。作为非法律专业人士的买方，在卖方委托书中没有明确充分说明“代为销售”的授权的排除情形的前提下，根据信赖利益，更加无法判断和区分代理权。事实上，王峰当初决定购买涉案房屋并支付定金，是基于李树德亲自带王峰到江城公司的负责人兼清算组组长向卫雄的办公室面谈的，向卫雄当面出示了涉案房屋的房产证原件，并确认房屋买卖交易由李树德代为办理等细节，故王峰对江城公司授权给李树德代为交易涉案房屋，包括代为签署房屋买卖合同、代为收款、代为办理交易手续等事实是深信不疑的。从另外一个角度说，王峰对李树德产生的这种信任，是江城公司、向卫雄、李树德共同促成的。二、根据民法总则和合同法的相关规定，只要上述授权合法有效，代理人签名的法律后果归于被代理人，无需一定要被代理人亲笔签名或盖章追认。事实上，本案中已经确认李树德代理江城公司对外销售了42套房屋，江城公司的代理人在一审庭审时表示，在已交易完成已过户的42套房屋中，有部分房款是由买受人直接转账给向卫雄，有部分是由买受人转给李树德，李树德再转给向卫雄的。而李树德的代理人则表示已经过户的42套中只有一套即307房熊小强的购房款是直接支付给向卫雄的，其余41套的房款包括定金全部是支付给李树德后由李树德支付给向卫雄的，因此可以说明：(1)王峰和其他买受人的交易方式是一样的；(2)买受人将购房款直接转给李树德是常态，江城对此是明知且同意的。三、关于王峰在签订和履行《广州市商品房买卖合同》中是否有过错以及在整个房屋交易中的真实意思表示问题。1.《丰盈居项目权益转让合同》与《广州市商品房买卖合同》的合同主体、目的和任务均不相同，是两个独立有效的合同。转让合同的目的和任务实质上是解决委托人和代理人之间的代理销售方式、销售代理权以及代理费用的金额和支付方式的问题，该合同双方如何履行、是否违约均与王峰无关。王峰只需要基于一般人的认知了解代理人的代理权的来源是否合法有效即可。而且，在签订《广州市商品房买卖合同》之前，代理人李树德曾经带着签约人王峰到委托人向卫雄的办公室，向卫雄明确指示房屋买卖找代理人李树德就好了。2.王峰签订《广州市商品房买卖合同》是商品房交易的法定程序，李树德的代理权合法有效，该合同内容没有违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应依约全面履行合同义务。王峰根据代理人的指示和合同约定履行买方义务，将购房款如期转入指定账户，已全面履行了合同义务，没有过错，也不存在不适当履行等违约情形。3.在江城公司和李树德恶意违约后假意与王峰磋商时，王峰还愿意以同样方位的房屋替换交易，江城公司和李树德竟然以各种理由欺骗王峰续交尾款，直至王峰发现涉案房屋已经卖给第三人时，合同目的已经无法实现，才依法追索房款和损失。整个过程可以充分说明王峰购买涉案房屋的真实意思，而且江城公司和李树德利用了王峰的善意，骗得王峰续交尾款。四、关于江城公司需就王峰已付购房款30％承担违约赔偿责任的问题。1.王峰亦不同意一审判决，因为一审判决混淆了履约违约责任和商品房买卖特定的解约惩罚赔偿责任，将二者混为一谈，甚至把恶意违约方认定为次要责任，只承担30％的责任。根据合同约定及合同法的相关规定，江城公司和李树德还应当承担履约违约责任。王峰因本次房屋交易中已经损失惨重，除购房款外，还支出了诉讼费、担保费、保全费、评估费、律师费等各种费用，无力支付上诉费，故只好选择不上诉。2.基于前述理由，根据合同相对性原则，权益转让合同中当事人之间的履行纠纷与王峰无关。李树德收到王峰的房款后是否支付给了江城公司、给了多少及如何给，均是他们之间的转让合同履行问题，与王峰无关。只要王峰依约支付完毕购房款，在商品房买卖合同项下的法律后果及于委托人江城公司。针对江城公司的上诉请求，李树德二审答辩称：不同意江城公司的上诉。1.根据丰盈项目权益转让合同第三条第4.1款的约定，粤安公司有权选择直接向江城公司支付项目转让款，同时直接收取买受人支付的购房款。从双方付款与出售42套房屋的事实来看，双方实际上也是按第三条第4.1款的约定履行的，而不是按照第4.2条的约定履行，江城公司配合过户的行为也认可了该履行方式，否则江城公司将双重获益。江城公司及一审法院均错误认为粤安公司没有收款权限。2.李树德没有被采取刑事措施，江城公司认为李树德应当承担刑事责任的意见不成立。转让合同中已经明确约定由粤安公司全权代表江城公司出售，粤安公司或李树德均不需要每签一份合同就要告诉江城公司，转让合同中并没有约定这样的义务。针对江城公司的上诉请求，粤安公司二审述称：不同意江城公司的上诉理由。江城公司恶意一房二卖，并办理了过户手续，故是江城公司的根本违约行为导致了本案诉讼，其应向买受人承担全部违约及赔偿责任。本案不构成刑事犯罪，粤安公司也没有去报案，江城公司亦未就本案提出刑事控告。针对江城公司的上诉请求，向卫雄、卓润公司二审共同述称：同意江城公司的上诉意见。李树德上诉请求：1.变更一审判决第一项为：解除王峰与江城公司(签约人李树德)于2016年12月12日签订的《广州市商品房买卖合同》；2.变更一审判决第二项为：江城公司、粤安公司向王峰返还购房款300万元及利息；3．变更一审判决第三项为：江城公司、粤安公司向王峰赔偿90万元；4.改判由江城公司、粤安公司承担受理费、鉴定费、保全费。事实和理由：一、案涉《广州市商品房买卖合同》的出卖人是江城公司，李树德只是江城公司的签约代理人，一审法院判决解除王峰与李树德签订的《广州市商品房买卖合同》不当，应予纠正。二、《丰盈居项目权益转让合同》第3条第4款约定了两种付款方式，并未限定房屋销售款必须付至向卫雄账户，粤安公司有权选择付款方式。一审法院片面理解该条款约定，以售房款理应付至向卫雄名下帐户为由，认定李树德超越代理权属于事实认定错误，应予纠正。实际履行过程中，粤安公司委托李树德、黄志刚等人(绝大部分非买受人)分期(并非按每套)支付了99407050元转让款至向卫雄帐户，说明粤安公司选择了该条款中约定的第一种付款方式而不是第二种，不能据此得出李树德以其名义收款属于超越代理权限的结论。三、江城公司全权委托李树德对外出售房屋，李树德以江城公司的名义与买受人签订商品房买卖合同并收取房款。江城公司对于通过该交易模式出售的几十套房产均未提出异议，且配合办理房产过户手续。故根据《委托书》及上述实际履行行为，足以认定李树德有权代表江城公司收取购房款，一审法院认定江城公司未授权李树德收取房款属于认定事实错误，且与此前生效判决认定事实矛盾，造成同案不同判，请求二审法院依法予以纠正。1.江城公司向李树德出具的《委托书》载明“现委托受托人任一人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事宜：对外出售上述房屋…其依法办理上述事项的行为及签署有关文件，委托人均予承认。“出售房屋”包含与买受人签订合同、收取房款、交付房屋等行为，在委托书未特别限定收款帐户的情况下，应当认定江城公司已授权李树德收取房款。2.根据李树德提供的《丰盈居房款支付明细表》及相关银行流水、其他房屋过户资料反映，在向卫雄账户收取的99407050元房款中，仅有两个购房人曾直接向向卫雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄志刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续，且江城公司从未对李树德收取购房人房款的行为提出过异议，足以证明江城公司以履行行为认可李树德有权收取购房款。以上事实，经广州市中级人民法院(2019)粤Ol民终19222号生效判决书予以确认，且该判决书明确认定“江城公司关于并未委托李树德收取购房款的主张显然与事实不符，本院不予采信。本院认定李树德收取刘晓佳所缴纳的款项系代理江城公司的行为”。对于江城公司是否授权李树德收取买受人支付的购房款这一基本事实，本案一审判决与另案生效判决认定完全相反，同案不同判，请求二审法院依法予以纠正。四、江城公司将涉案房屋权益转让给粤安公司且全权委托李树德对外出售后，又自行将该房屋出售案外人且未通知李树德，存在主观恶意，属于一房两卖，本案合同因江城公司违约而解除，应由江城公司承担返还购房款、支付利息并承担违约赔偿等全部责任。李树德并不知道江城公司将案涉房屋出售他人，对本案纠纷不具有过错，且李树德作为江城公司的代理人，行为后果亦应由江城公司承担。故此，一审判决李树德承担还款及赔偿责任不当。五、因江城公司将丰盈居66套房屋的权益转让给了粤安公司，粤安公司是涉案房屋的实际权利人，李树德同时受粤安公司委托，在粤安公司授权范围内出售房屋及收款的行为，应当视为被代理人粤安公司的行为，应由粤安公司承担相应法律责任。一审判决代理人李树德承担责任不当。综上所述，李树德根据江城公司的授权与王峰签订合同并收取房款，本案合同的相关权利义务应由被代理人江城公司自行承担，请求二审法院改判李树德不承担还款及赔偿责任。针对李树德的上诉请求，王峰二审答辩称：一、同意李树德第一项上诉请求，且李树德的上诉状所述下列情况属实：1．王峰与江城公司之间已经成立了商品房买卖合同法律关系，且已生效；2．导致本案买卖合同不能履行，即王峰无法实现购买房屋目的的原因是江城公司单方违约；3．江城公司早已成立清算组，向卫雄是江城公司的控股股东、实际控制人和负责人，其在担任江城公司破产清算组负责人之前以及作为卓润公司的控股股东，就代理江城公司办理了包括涉案房产在内的66套房产的全部事宜，这说明向卫雄对于授权给李树德与王峰交易涉案房屋的事实是清楚明知的。江城公司和向卫雄在本案中存在恶意，损害了王峰的合法权益。二、李树德的其余上诉请求均不能成立，具体理由如下：1．王峰是通过与李树德(江城公司和粤安公司的委托代理人)接洽、签订房屋买卖合同，并将定金、购房款、直接支付到李树德的个人账户，李树德现有举证不能证明其已将王峰的全部购房款支付给江城公司指定账号，李树德及粤安公司作为收款人，负有退还购房款义务；2．向卫雄、江城公司、卓润公司均是丰盈居项目权益的转让方，三方一起将包括涉案房屋在内的丰盈居项目转让给粤安公司进行独家销售，江城公司、粤安公司又分别指定了李树德作为房屋销售的委托代理人，因此李树德所实施的代理行为的法律后果系由向卫雄、江城公司和粤安公司共同承担。现在江城公司将涉案房屋一房二卖致使王峰的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，李树德应与江城公司、粤安公司一起对王峰的损失承担连带责任。针对李树德的上诉请求，江城公司二审答辩称：1.对于本案实体认定，江城公司坚持自己上诉意见。2.程序上，虽然李树德在补充上诉意见中对江城公司明确提出了上诉请求，但由于李树德是本案的原审被告，其并未在一审中提出反诉，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，李树德并不享有对同为被告的江城公司等主体提出诉讼请求的权利。因此，李树德关于要求江城公司承担责任的上诉请求，不具备合法的请求权基础。而在原审原告并未上诉的情况下，对于李树德的该部分上诉请求，不应在二审中予以审理和支持。针对李树德的上诉请求，粤安公司二审答辩称：粤安公司同意李树德有关解除合同的第一项上诉请求，并同意其第二项、第三项上诉请求中有关由江城公司承担责任的部分，不同意由粤安公司承担责任，因为江城公司构成根本恶意违约，粤安公司没有构成违约。针对李树德的上诉请求，向卫雄、卓润公司二审共同述称：同意江城公司的答辩意见。王峰向一审法院起诉请求判令：1.解除王峰与江城公司之间的商品房买卖合同；2.江城公司向王峰返还已付购房款300万元；3.江城公司向王峰支付自付款之日起至法院判决确定的返还购房款履行期届满之日止的利息，暂计至起诉之日，约138115元；按照银行同期贷款利率计算，其中定金30万从2016年12月12日起算，270万元从2018年12月19日起分别起算；4.江城公司向王峰支付违约金30万元；5.江城公司向王峰赔偿房屋增值损失约100万元（最终以评估公司的评估金额为准）；6.江城公司向王峰承担已付购买款一倍的赔偿责任即赔偿300万元；7.向卫雄、卓润公司、粤安公司、李树德对江城公司的上述责任承担连带责任；8.江城公司、向卫雄、卓润公司、粤安公司、李树德承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：据2019年6月3日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号11xx房的房屋（90.6854平方米）权属人为何永聪，登记时间2017年4月21日；涉案房屋抵押权人是中国民生银行股份有限公司广州分行。2016年11月8日，江城公司（甲方1）、向卫雄（甲方2）、广州卓润投资顾问有限公司（甲方3）与粤安公司（乙方）签订《丰盈居项目权益转让合同》，约定：甲方向乙方转让的房产系甲方1名下位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号的66套房产；本合同期限自本合同签订之日起4个月；第三条1、乙方受让本合同项目对价总值为1.1亿元，由乙方承担给付；3、收到乙方支付的转让款后，甲方向乙方出具委托书，授权乙方行使有关丰盈居房产销售的相关权利(包括但不限于对外销售房产、办理抵押、按揭贷款等)；4、乙方应根据不同情况按下列方式向甲方支付其获得丰盈居房产权益的对价（1）自本合同签订之日起4个月内，乙方应向甲方一次性付清剩余3851万元转让款；（2）在本条约定的期限内，乙方向甲方支付转让款的方式为乙方每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款（包括通过按揭贷款所支付的购房款）直接支付至甲乙双方共同指定的账户（户名：向卫雄，账号：62×××00，开户行：广东南粤银行广州石牌东路小微支行），支付至该账户的购房款总额在达到3851万元之前，全部购房款均归由甲方收取并归甲方所有；当甲方从该账户收取的购房款达到3851万元后，剩余丰盈居房产对外销售所获得的全部款项均归乙方所有；（3）如超过本条约定的付款期限，则无论届时丰盈居房产销售状况如何，乙方均应付清3851万元剩余转让款给甲方；等。2016年11月4日，原广州市工商行政管理局向江城公司出具《清算组备案通知书》，记载了江城公司清算组负责人为向卫雄。2016年11月10日，粤安公司出具《委托书》，载明“现我司委托李树德代理销售广州市江城地产有限公司所属广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号‘丰盈居’66套不动产，期限至66套销售完为止”。2016年12月12日，王峰(乙方、买方)与江城公司的委托代理人即李树德(甲方、卖方)签订《广州市商品房买卖合同》，约定：江城公司将位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号11xx房出卖给王峰；商品房交易总价为300万元，签署合约之日买方需支付30万元作为定金，在合同签订后于甲方通知乙方5个工作日内支付购房尾款270万元；卖方在收到买方支付购房尾款10日内提供购房发票，并协同买方办理产权转移相关手续；收款账户姓名李树德，平安银行6230582000001521825；王峰和江城公司应于签约日起120日内向房地产登记机构为王峰办妥产权转移登记手续；甲方应当在2017年3月12日前将作为本合同标的物的房屋交付王峰使用；如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，由甲方退回已收房款，并按银行同期贷款利率计算利息，同时按商品房总价的10%向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方实际损失的，应补偿其差额；如乙方要求继续履行的，继续每日按总房款0.05%的标准计付违约金至实际交房日止。该合同抬头甲方(卖方)打印“广州市江城地产有限公司”(字样)，委托代理人打印“向卫雄”（字样）、“李树德”(字样)；落款甲方（签章空白）、委托代理人(签章)处有李树德本人签名；乙方（签章）处有“王峰”签名字样。2016年12月13日，王峰由家人张静将购房款定金30万元转账支付给了李树德；2018年3月20日，王峰通过王莹再向李树德转账支付了270万元。李树德表示其收取了包括本案王峰在内的多位购房者所支付的房款后，在2017年6月20日至2017年7月17日期间先后通过银行转账的方式，向约定的向卫雄账号62×××00上支付了项目转让款共1480万元。向卫雄确认收到项目转让款1480万元，但否认1480万元中包含了王峰所付的300万元。此外，王峰还提交了广州市海珠区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示王峰具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2019年10月26日。李树德表示粤安公司受让江城公司的丰盈居66套房产的销售权益后，已先后向江城公司支付了99407050元；其中，已有42套房产成功出售并取得房产证。江城公司确认委托粤安公司销售的66套房产中，已有42套取得了房产证，具体程序是李树德或粤安公司带购房人及相关资料到江城公司，由江城公司直接与购房人签订《广州市商品房买卖合同》(不需要李树德签字)，并以该合同作为递件而最终领取房产证；但现王峰不能提供与江城公司签订的《广州市商品房买卖合同》，江城公司既没有王峰的购房信息，也未收取王峰的房款，故王峰的诉求不能成立。江城公司为此还提供了海珠区广州大道南蕙兰路1-11号403房的《广州市商品房买卖合同》作证据，该合同载明签订人甲方（卖方）江城公司，委托代理人向卫雄；乙方（买方）张璐。合同上没有李树德的签字。李树德确认江城公司所说的上述流程，但表示上述江城公司参与签订《广州市商品房买卖合同》仅为递件所需的一个环节，但真正履行的是李树德作为销售方代理人，与购房人签订的《房屋买卖合同》，而且，前后两份购房合同的房款会存在差异。并提供了其与购房人张璐于2017年8月14日直接签订的《广州市商品房买卖合同》。本案诉讼中，王峰为确定涉案房屋因不能交易而造成的增值损失，申请对涉案房屋的市场价值进行评估。本院据此委托广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司进行评估鉴定。2019年9月25日，该司作出鉴定结论，确认评估时点是2018年12月17日的广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号11xx房（90.6854平方米），每平方米48200元，市场总价为4371000元。王峰支出了鉴定费13400元。一审另查明，与本案同期审理的（2019）粤0105民初1870号案刘晓佳诉广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司、李树德房屋买卖合同纠纷案中，刘晓佳提供一份《委托书》，载明委托人为江城公司，清算组负责人为向卫雄，受委托人为黄志刚和李树德；江城公司为坐落在广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号的66套房屋的产权人，现委托受委托人任一人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项：对外出售上述房屋……；上述任一代理人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认；代理人无转委托权；此委托书有效期从签署之日至委托事项完成为止。该《委托书》上有“广州市江城地产有限公司清算小组”字样印章，签署时间处为空白。(该案庭审中，江城公司确认此份委托书真实，但是该委托书是在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》后出具，且根据2016年11月4日的工商登记材料显示江城公司此后才成立清算组并备案，故委托书上才有可能出现清算组的印章。李树德与粤安公司认为此委托书是2016年5月30日出具的。）该案中，李树德还提交了2017年6月20日至2017年7月17日期间的多份银行转账单，证明其在该期间向向伟雄的账户转付了1480万元，其中就包含了刘晓佳的购房款219.8万元。此外，一审法院根据王峰申请，于2018年12月27日作出财产保全裁定，并冻结了江城公司和李树德的银行账户，及查封了江城公司名下的房屋和李树德名下的不动产。一审法院认为：江城公司作为广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号其中66套房屋的原权属人，向李树德等出具《委托书》，授权其对外出售该66套房屋。现江城公司主张该委托书出具的时间在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》之后，理由是委托书上所盖的江城公司清算组印章，在2016年11月4日到工商部门登记备案时才有，而且，《丰盈居项目权益转让合同》也约定在签订转让合同4个月内收到转让款后才会出具授权书。李树德对此提出异议，认为委托书早己于2016年5月30日出具，故与王峰签订房屋买卖合同时已出示，房屋买卖合同有效。审查该《委托书》，授权内容主要有委托李树德等对外销售该66套房屋及签署相关文件；同时，《委托书》虽然注明有效期从签署之日起至委托事项完成之日，但并未明确签署时间。因此，该《委托书》的授权起算时间不明确。但是，由于李树德与王峰签订的房屋买卖合同所涉房屋在上述66套房屋范围之内，现没有证据证明李树德签订该房屋买卖合同的行为损害了委托人的利益。因此，一审法院采信李树德的主张，确认李树德是在江城公司的授权范围内与王峰签订《广州市商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当严格履行合同。根据一审法院查明的事实，反映涉案交易的房屋在签约后，已于2017年4月21日登记在案外人何永聪名下，合同已无法再履行，故现王峰要求解除合同，应予支持。合同解除后，依法因合同取得的财产应予返还。王峰已举证证明其向李树德的账户转账支付了房款300万元，该款项应予返还。李树德辩称其是受江城公司委托签约并收取房款，且收取王峰房款后，已将房款转账支付给了江城公司，故相关法律责任应由江城公司承担。对此，李树德并未提交相关的转账记录证明其已将收取王峰的房款支付给了江城公司，江城公司亦予否认，故一审法院对此不能确认。另一方面，虽然江城公司出具过委托书给李树德，授权李树德销售涉案项目的66套房屋并有权签署相关文件，但未委托李树德收款。而从《丰盈居项目权益转让合同》约定“在本条约定的期限内，粤安公司向甲方支付转让款的方式为粤安公司每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款直接支付至甲乙双方共同指定的账户（户名：向卫雄，账号62×××00，开户行广东南粤银行广州石牌东路小微支行）”的内容来看，授权期间所收取的房屋销售款理应付至向卫雄名下的账户，以利于监管及保障权益转让合同的履行。现李树德直接以自己名义账户收取王峰房款，超越了代理权，对江城公司不发生效力。据此，作为收款人的李树德应将房款300万元返还给王峰。王峰要求自付款日起按照银行同期贷款利率计付返还款项的利息，有理，可予支持。王峰要求江城公司承担返还责任，理据不足，不予支持。因粤安公司亦出具委托书给李树德销售涉案项目的66套房屋，故其应与李树德一起承担共同返还责任。关于违约责任的问题。由于江城公司向王峰销售房屋后，又将房屋过户至何永聪名下，导致王峰购买涉案房屋的目的无法实际，江城公司的行为已违反合同约定，理应承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，结合王峰并未按照合同的相对方来支付对价，也未按照合同中“商品房交易总价为300万元，签署合约之日买方需支付30万元作为定金，在合同签订后于甲方通知乙方5个工作日内支付购房尾款270万元”的约定来履行，而是在相隔签约时间1年3个月后又再支付大额尾款，对交易的异常及风险后果未尽谨慎注意义务，本身亦有一定过错的实际情况，可由江城公司按照交易价款的30%即90万元赔偿给王峰。另外，由于房屋是否增值属于不确定的情形，在双方签订合同时并不能必然预见肯定会升值，因此，王峰要求江城公司赔偿房屋增值损失，理据不足，一审法院不予支持。除此以外，虽然合同中还约定“逾期交房超过15日的，乙方有权解除合同，由甲方退回已收房款，并按银行同期贷款利率计算利息，同时按商品房总价的10%向乙方支付违约金”，但因江城公司已承担了前述违约责任，故王峰要求江城公司再支付违约金30万元，属于重复计算，一审法院不予支持。基于李树德在涉案房屋已过户到案外人名下的情况下，仍然继续要求王峰支付大额房款，另粤安公司出具委托书给李树德销售涉案项目的66套房屋后，未尽监管义务，两者对造成本案的纠纷后果具有过错，故其应对江城公司的赔偿义务，承担共同责任。王峰要求向卫雄、卓润投资承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。本案鉴定费13400元宜由江城公司、粤安公司、李树德共同承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，于2019年12月27日作出如下判决：一、解除王峰与李树德于2016年12月12日签订的《广州市商品房买卖合同》；二、广东粤安投资有限公司、李树德在本判决生效之日起10日内共同向王峰返还购房款300万元及利息(从2016年12月14日起至2018年3月20日止，以30万元为基准，从2018年3月21日起至实际还清日止，以300万元为基准；及在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司、李树德在本判决生效之日起10日内共同向王峰赔偿90万元；四、驳回王峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费68866元(受理费63866元、财产保全费5000元)，由王峰负担受理费29193元；由广东粤安投资有限公司、李树德共同负担受理费34673元、财产保全费5000元(广州市江城地产有限公司对其中的受理费7728元、财产保全费5000元承担共同支付责任)。上述受理费已经由王峰预交，王峰同意由广东粤安投资有限公司、李树德、广州市江城地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给王峰。另广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司、李树德在本判决生效之日起10日内向王峰共同支付鉴定费13400元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。对李树德的上诉，李树德在二审中提交了补充上诉意见，并明确表示其上诉请求、理由均以其补充上诉意见为准，其撤回对卓润公司、向卫雄的上诉。其余各方当事人均表示同意以李树德提交的补充上诉意见为准。经本院询问及释明，各方当事人均同意将卓润公司、向卫雄列为本案原审被告。二审中，李树德为证明其售房签约及收款行为均系受江城公司委托所为，其代理行为的后果应由江城公司承担，其无需承担责任的上诉主张，向本院提交了本院于2019年12月30日作出的（2019）粤01民终19222号民事判决（以下简称19222号判决），其余各方当事人均无提交新的证据。经本院组织质证，一、江城公司、向卫雄、卓润公司表示：确认该判决书的真实性，但不确认合法性、关联性。该份判决与（2019）粤0101民终11711号案判决（以下简称11711号判决）的合议庭组成人员相同，但存在同案不同判的情形，不足以作为本案认定事实的依据。11711号判决中原审原告李华庆的情形与本案相似，与李树德提交的19222号案的案情也基本一致，但11711号判决书中明确认定“从江城公司出具给李树德的委托书内容来看，并无授权李树德收取购房款的明确意思表示，且结合江城公司与粤安公司签订的《丰盈居项目权益转让合同》以及李树德所提供的《广州市商品房买卖合同》中均载明收款人为向卫雄以及以向卫雄的银行账号作为收款账号的内容来看，李树德无权向购房人收取购房款。李树德不具备收取购房款的授权，其向李华庆收取了购房款，超出代理权限。”江城公司已就19222号案向广东省高级人民法院提出了再审申请，目前正在审查过程中。二、王峰表示：对该判决书的真实性、合法性、关联性均无异议。李树德是江城公司的代理人，有权代为签署买卖合同、收取购房款，涉案丰盈居66套房屋大部分都是由李树德代为签署房屋买卖合同、办理交易事宜、收取购房款，江城公司对此是明知的。11711号案与19222号案存在不同之处，并不存在同案不同判情形。11711号案中涉案房屋买卖合同有关交易细节的约定不明确，即对于建筑面积、套内面积等都没有进行明确约定。19222号案判决书对此认定更为准确。李树德的第一项上诉请求正确，但第二、三、四项上诉请求没有事实依据。李树德作为江城公司的代理人，清楚知道江城公司实施了一房二卖的行为，却未告知王峰，还收取了剩余房款，故李树德存在过错，应承担相应责任。三、粤安公司发表如下质证意见：确认该判决书的真实性、合法性、关联性。粤安公司通过李树德、黄志刚已经向江城公司足额支付了相关款项，李树德具有收取购房款的权限。从已经完成过户的42套房屋的交易过程可见，江城公司委托李树德收取购房款。11711号案中的原审原告李华庆并未将江城公司列为被告，李华庆的合同中亦没有标明所购房产具体房号，直接约定了向卫雄的银行账号为收款账户，与本案在交易模式和主体上具有较大差别，不应作为本案参考依据。对于上述举证及质证，经本院询问，各方当事人均表示以庭询质证意见为准，不需要另行安排开庭审理。二审另查明如下事实：一、在19222号判决中“本院认为”部分载明如下内容：“从江城公司出具给李树德的《委托书》的授权范围来看，李树德已取得代江城公司对外出售包括涉案房屋在内的66套房屋的权利，李树德代理销售涉案房屋并未超过江城公司的授权范围，现有证据亦不足以证明江城公司在该《委托书》出具前已经作出拒绝追认涉案《广州市存量房买卖合同》的意思表示，故该《委托书》应视为江城公司对李树德此前代理销售行为的追认。”；“从李树德、粤安公司代理销售66套房屋期间的款项支付情况来看，在向卫雄账户收取的99407050元中，仅有两个购房人曾直接向向卫雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄志刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续。本案并无证据证明江城公司对李树德收取购房人房款的行为提出过异议，江城公司关于并未委托李树德收取购房款的主张显然与事实不符，本院不予采信。本院认定李树德收取刘晓佳所缴纳的款项系代理江城公司的行为……据此，李树德与刘晓佳签订《广州市存量房买卖合同》以及收取房款的行为均属于代理江城公司的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条……的规定，刘晓佳有权要求江城公司履行《广州市存量房买卖合同》中约定的出卖人的义务，江城公司认为《广州市存量房买卖合同》对其公司并无约束力的上诉理由不成立，本院不予支持。”二、在11711号判决中“本院认为”部分载明如下内容：“李树德提供的《广州市商品房买卖合同》中，该合同载明的卖方江城公司并无在合同中签章，仅由李树德以委托代理人身份签名，而对于商品房的房号、面积等房屋买卖合同的重要条款，该合同中亦无作出约定，该合同内容严重缺失，仅凭该份合同不足以证明江城公司与李庆华之间已建立商品房买卖合同关系。李树德主张江城公司与李庆华之间的商品房买卖合同成立并生效，本案属于商品房买卖合同纠纷，理据不足，本院不予采纳。”经本院组织调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。对于一审法院有关涉案《广州市商品房买卖合同》应予解除，已收购房款应予返还并应计付利息，以及赔偿款的金额确定等相关事实认定及处理，各方当事人均无提出上诉，本院对此不作审查并予以确认。对于利息的起算时间点，一审法院认为应自付款日起算正确，但在判项表述上稍有偏差，本院据实予以纠正。虽然李树德提起上诉时将向卫雄、卓润公司列为被上诉人，并要求向卫雄、卓润公司承担相应责任，但李树德在二审中提交了补充上诉意见，明确表示撤回对向卫雄、卓润公司的上诉，并明确表示以其提交的补充上诉意见为准，其余各方当事人对此均表示同意，此属于当事人自行处分自己权利义务，并未违反相关法律规定，故本院对此予以确认。经本院询问及释明，各方当事人均同意将向卫雄、卓润公司列为本案原审被告，本院据实调整向卫雄、卓润公司的诉讼地位为原审被告。针对江城公司、李树德的上诉，二审争议焦点为江城公司、李树德是否为本案承责主体，应否承担相应退款及赔偿责任。对此，分析如下：一、关于江城公司是否为本案承责主体问题。首先，虽然案涉《广州市商品房买卖合同》中并无江城公司的签章，但从江城公司出具给李树德的《委托书》的授权范围来看，李树德已取得代江城公司对外出售包括涉案房屋在内的66套房屋的权利，且该《委托书》中还载明江城公司对包括李树德在内的任一代理人“依法办理上述事项的行为及签署的有关文件”均予承认，一审法院据此认定李树德代理销售涉案房屋并与王峰签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，并无不当。江城公司上诉主张未授权李树德签订上述合同，与事实不符，本院不予采信。其次，王峰向李树德转账支付了全部购房款300万元，符合案涉《广州市商品房买卖合同》的约定。江城公司在其与粤安公司、向卫雄、卓润公司签署的《丰盈居项目权益转让合同》中约定将江城公司名下包括涉案房屋在内的66套房产转让给粤安公司，并在第三条第4款第（1）项、第（2）项中分别就剩余转让款3851万元约定了一次性给付及分期给付两种支付方式。若粤安公司按上述第（2）项付款方式，则在粤安公司销售房产时，买受人所付购房款需直接支付至双方共同指定的向卫雄的银行账户；除此之外，并未约定无论在何种情况下买受人均需将购房款支付至上述指定银行账户。由此可见，上述付款方式存在可选择性，且根据合同相对性原则，粤安公司如何支付款项属于签约双方履行上述转让合同的范畴。即使王峰在购房时明确知晓上述《丰盈居项目权益转让合同》，也不意味其必须将购房款支付至上述转让合同指定银行账户。故江城公司以此为由，提出王峰在案涉房产交易中存在重大过错及疏忽的上诉意见，缺乏充分理据。最后，在19222号案生效判决中查明，从李树德、粤安公司代理销售66套房屋期间的款项支付情况来看，在向卫雄账户收取的99407050元中，仅有两个购房人曾直接向向卫雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄志刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续，并无证据显示江城公司曾对李树德收取购房人房款的行为提出过异议，故19222号生效判决据此认定李树德收取该案原审原告所缴纳的款项系代理江城公司的行为。本案付款情况与上述生效判决情况大致相同，按照同案同判原则，亦应认定李树德收取王峰房款的行为属于代理江城公司的行为。对比11711号案，因李树德在该案中提供的《广州市商品房买卖合同》欠缺房号、面积等房屋买卖合同重要条款的约定，即合同内容严重缺失，故本院在11711号判决中认定该份合同不足以证明江城公司与买方之间已建立商品房买卖合同关系。而本案及19222号案的签约情况均与11711号案明显不同，故11711号案与本案情况不同，对本案不具有可参考性。江城公司认为本案应参考11711号判决处理，理由不充分，本院不予采信。至于江城公司有关李树德收款行为涉嫌诈骗的上诉意见，并无充分依据，亦与本院依据现有证据、各方当事人陈述并参考生效判决所查明的李树德收款行为系代理江城公司的事实相矛盾，本院不予采信。基于上述分析，对于买方王峰而言，李树德与王峰签订《广州市存量房买卖合同》以及收取房款的行为均属于代理江城公司的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，江城公司负有依约履约的义务。江城公司将涉案房屋另行出售的行为显属违约，理应承担相应责任。至于江城公司称其未收到任何购房款的问题，属于李树德、粤安公司与江城公司之间内部关系的清理，应由江城公司与李树德、粤安公司另循合法途径解决，而不能构成江城公司拒绝承担案涉《广州市商品房买卖合同》解除后果的合理理由。江城公司在二审中并无提交新证据，其现有举证亦不足以证明其上诉主张，故江城公司以案涉《广州市商品房买卖合同》不成立且其未收款为由，认为其无需承担赔偿责任的上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。承前所述，一审法院判决第一项有关解约主体的写法不严谨，且对于李树德收款行为是否属于代理江城公司行为的认定有误，本院依法予以纠正。二、关于李树德应否承责问题。虽然李树德系受江城公司的委托而签署案涉《广州市商品房买卖合同》并收取房款，而且粤安公司基于《丰盈居项目权益转让合同》亦向李树德出具了售房《委托书》，但在涉案合同因江城公司违约另售他人，从而导致涉案合同无法继续履行，不得不解除的情况下，考虑到李树德在本案交易过程中一直是代表江城公司直接与买方接洽、协商及签约，未有证据显示其将受粤安公司委托销售房屋的情况告知了王峰，而案涉购房款均支付至李树德个人账户，目前并无充分证据证明李树德已将本案购房款支付给江城公司或粤安公司，且李树德在涉案房屋已过户至案外人名下的情况下，仍继续要求王峰向其个人账户支付大额房款，故李树德上述行为对于导致本案纠纷及买方利益受损亦具有一定过错，因此，一审法院判令李树德一并承担还款及赔偿责任亦符合公平原则，也有利于减少当事人诉累，故本院予以维持。李树德现有举证不足以推翻一审上述认定及处理，故其对此的上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，江城公司的上诉请求不成立，应予驳回。李树德有关江城公司承责的上诉理由成立，本院据实改判；其余上诉理由不成立，不予采纳。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17716号第三项及财产保全费、鉴定费的负担部分；二、撤销广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17716号民事判决第四项；三、变更广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17716号民事判决第一项为：解除王峰与广州市江城地产有限公司（签约人李树德）于2016年12月12日签订的有关广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号11xx房的《广州市商品房买卖合同》；四、变更广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17716号民事判决第二项为：广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司、李树德在本判决生效之日起10日内共同向王峰返还购房款300万元及利息(其中从2016年12月13日起至2018年3月19日止的利息以30万元为本金计算，此后至实际还清之日止的利息以300万元为本金计算；利息的标准在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)；五、驳回王峰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63866元，由王峰负担29193元，由广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司、李树德共同负担34673元。二审案件受理费47473元，由广州市江城地产有限公司负担12800元，李树德负担34673元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年九月八日书记员 张冰玲李逸丹苏劲丹