黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初3906号原告宋国君，男，1963年3月21日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。委托代理人钱章进，男，1939年12月18日出生，汉族，哈尔滨轧钢厂退休工人，住哈尔滨市香坊区。被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区菜艺街**。法定代表人邓跃军，男，该公司经理。委托代理人张长伟，黑龙江金马律师事务所律师。被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司，住，住所地哈尔滨市香坊区五叙街**/div>负责人付葆芊，男，1972年5月17日出生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市香坊区。原告宋国君与被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司、哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司合同纠纷一案，经哈尔滨市中级人民法院作出（2017）黑01民终487号民事裁定书，指令本院审理。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告宋国君、被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司（以下简称供热公司）委托代理人张长伟、被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司（以下简称供热第二分公司）负责人付葆芊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋国君向本院提出诉讼请求：1、请求法院根据《中华人民共和国民法通则》第117条1款与3款规定，判决被告供热第二分公司赔偿1992年1月至2013年12月31日止，强行收取原告在香坊区××号××单元××41.92平方米的门市房的房屋租金16187.76元的经济损失；2、请求法院判决被告供热第二分公司承担本案原告已交的案件的受理费。事实与理由：在1992年1月至1994年12月间的哈尔滨市住房制度改革中，供热公司成立的《哈尔滨市房地产管理局香坊房管处危房改造办公室》（下称危房改造办公室），按当年哈尔滨市住房制度改革执行的市政府文件，《哈尔滨市城市建设动迁管理办法》（下称16号文件）规定和《哈尔滨市住房制度改革实施方案》规定，与原告签订了《动迁协议书》和《动迁房屋产权调换协议书》后，将原告在香坊区五叙街37号、建筑面积为26.46平方米的私有产权门市房拆除动迁了。新房建成后，危房改造办公室收了原告超面积集资款10000元后，给原告在香坊区××号××单元××号原地回迁安置了一套新建门市房，使用面积41.92平方米。但危房改造办公室并未按照约定，给原告办理该回迁安置房的产权调换手续，而是将该房产变为被告供热第二分公司直管的国有公产门市房，并由被告供热第二分公司强行发给原告拒绝签字的《国有住宅房屋租赁证》，每月强行收取原告的房屋租金。原告从1993年1月至2013年12月31日共向被告供热第二分公司交纳租金16187.76元，属侵占原告私有财产的侵权行为。2015年5月12日，原告将被告供热公司起诉至哈尔滨市香坊区人民法院，请求1.确认香坊区××号××单元××号、41.92平方米的门市房归原告所有；2.判决被告热电公司赔偿强行收取的租金16187.76元的经济损失。香坊区人民法院作出（2015）香民一民初字第457号民事判决书，确认香坊区××号××单元××号门市房归原告宋国君所有，并因收取租金的主体并非被告供热公司为由驳回原告的第二项诉讼请求。故为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法、公平、公正作出判决。被告供热公司辩称：1.索还租金损失对应的法律权限应是一种物上请求权，原告无权行使这种权限。不动产有效权属以登记公示为取得，是唯一法定方式。相反，未取得产权法律确认，且又在承租法定条件下，交纳租金则是法定义务。原告25年前凭借申请登记颁发的房屋承租证和实际居住使用的事实，并已缴纳相同年限的房租，应是法定义务得到实际履行。不存在被告强行收取租金或霸占原告房屋使其丧失居住使用权的重叠侵权。原告2015年在政府及相关部门的努力下，以产权调换的方式办理取得房屋产权。租金交付终止，溯及公产租金，原告的物上请求权是不成立的，原告以取得产权而索还承租期间的租金，没有依据。2.原告使用之房动迁，根据当时政策和拆除补偿款领受状况，还建按公产安置和管理，并有市政府的城市建设投资集团设定抵押。2014年经被告主张，抵押解除，房产归还物业集团，集团放弃产权，被告经过很多努力给予了办理产权调换的帮助，基于原告权属条件瑕疵，被告对原告诉讼解决方式予以认可并直诉法院予以支持。原告诉称被告“霸占、侵权”说法有违道德，违背事实，不负责任。3.原告承租期间，交纳租金是义务，不存在退还之说。原告承担租金义务，同时又享有了房屋修缮、保养的权利，同时又不承担物业管理的缴费义务，实事求是说，收取的房租金不足以房屋的养护和维护、修缮。原告在享受权利后提出索还所有租金，无任何道里，更与权利义务法律原则相悖，不可支持。4.原告对租金问题，应当有道德底线，其在2014年就承诺：只要被告履行报表、盖章就不主张租金索还的承诺，而实际被告岂止报表盖章，被告为原告产权调换做了很多努力，但原告却出尔反尔，这种做法不应得到支持。5.原告的诉请与事实及理由不符。原告的第一项诉讼请求事实不清，选择适用的法律不当。被告供热公司没有强行霸占原告的房产。供热第二分公司收取租金也为原告进行了房屋修缮。原告居住使用房屋没有经过所有权归属确定的法律确认，原告要求赔偿侵占的租金损失没有法律依据。被告供热第二分公司辩称：公产房是原房产管理局业务，属政府职能，被告认为不应属于民事诉讼范围。被告隶属于哈尔滨物业供热集团，企业行为，自负盈亏。被告的物业服务范围主要包括公产房和私产房的大、中、小维修及物业服务、二次加压服务、排水疏通等。原告的房屋在被告单位服务区域，对原告房屋的公产服务项目主要有：上下水维修、卫生间维修、电路维修、墙面粉刷、门窗维修、暖气维修等，以上各项服务均高于私产房物业服务范围。为了做好下水疏通服务，被告与清掏公司签署协议，每年以每平方米0.13元支付清掏费用。同时按照哈尔滨物业供热集团要求，管区内每栋楼及单元门前都有报修电话公示板，服务范围含盖区域内每户居民。自2002年开始，市政府要求私产房交纳二次加压费，公产不在交纳范围内，故租金服务费包括二次加压费用，除日常服务和小修外，被告2007年进行了楼体粉刷公产、防盗门平安工程、墙体保温工程等。以上服务和各项工程被告都有大量资金投入，收取原告的租金服务费已经使用，而且该处的租金收取远远不够该处的维修和养护费用，为此被告在房屋管理上每年都处于亏损状态，故被告认为收取的租金根本无法退还，也不应该退还。2014年之后再没收过租金。原告为证明其主张的事实成立，向本院出示证据如下：证据一、《哈尔滨市城市建设动迁管理办法》复印件一份，证明当年市政府的动迁政策是“对被动迁人已被拆除动迁的房屋，是拆一米还一米”自己出资建房。当年对被动迁人的原地回迁安置房，是实行产权调换；证据二、《哈尔滨市住房制度改革实施方案》复印件一份，证明职工按综合造价集资建房的，产权归个人所有；证据三、动迁委托协议书复印件一份，证明当时动迁原告房屋的动迁人是被告成立的哈尔滨市房地产管理局香坊房管处危房改造办公室。是以危房改造工程动迁、拆除的；证据四、交集资款收据复印件一份，证明当年危房改造办公室按16号文件39条，收了原告的原地回迁安置房超面积22平方米集资款10000元；证据五、动迁房屋产权调换协议书复印件一份，证明完成调换产权协议；证据六、国有住房房屋租赁证复印件一份，证明当时动迁被告已按16号文件规定，收了原告原地回迁安置房的超面积集资款后，并未按该文件第52条1款“所有人对自用房要产权，又要安置的，实行产权调换”规定。证明被告给原告回迁安置房是由被告供热第二分公司直管的事实成立；证据七、证明复印件一份，证明被告从1995年1月原告进户时至2013年12月31日止，强行收取原告该房屋承租金，给原告造成经济损失；证据八、民事判决书复印件一份，证明经法院判决已确认被告强行霸占原告的房屋事实，判决本案第二被告直管的原告在菜艺街房产返还给原告，判决该房产权归原告所有。证据九、哈尔滨市香坊区经济贸易局文件（哈香经贸发（2003）49号），证明钢家具厂是哈尔滨市通用院校有限公司前身。证据十、证明复印件一份，证明钢家具厂放弃产权，房屋产权归宋国君所有；证据十一、产权转让合同书复印件一份，证明钢家具厂将整体转让给哈尔滨市通用院校有限公司。经质证，被告供热公司对前八份证据真实性及证明问题均有异议，该组证据已经证明了该房屋的产权，并且法院已经解决了，不能证明所谓的租金损失的数额来源和应当赔偿的事实依据。原告提供说明，该房屋动迁前是无照房。原告在提出产权调换，被告一直没有收取该费用，并且一直为原告服务。承租证原告提供的不全。对证据九至证据十一的真实性及证明问题均有异议，哈尔滨市香坊区经济贸易局无权转让国有资产，放弃国有资产应由国资委出具证明。并缺少法定变更程序。且都是复印件，证据来源不合法。被告供热第二分公司对证据六认可，对其他证据均不认可，对复印件不予质证。对证据七不予认可，机打的部分由我方出具，但手写部分是原告私自后加的，对证据九至证据十一的真实性及证明问题均有异议，哈尔滨市香坊区经济贸易局无权转让国有资产，放弃国有资产应由国资委出具证明。并缺少法定变更程序。且都是复印件，证据来源不合法。对于原告提供的证据八虽是复印件，但是已经本院生效判决予以确认所有权，能够证明涉案房产已经生效判决确认系原告所有，本院对该证据予以采信；对于原告提供的其他证据，在上述判决中已经予以认定，且能够证明涉案房产原告享有所有权，故本院予以采信。被告供热公司为证明其抗辩反驳的理由成立，向本院出示证据如下：证据一、送交哈尔滨城市建设投资集团公司的函件复印件一份，该函是2014年10月香坊物业写给哈尔滨城市建设投资集团的，按当年政策和（1986）10号文件规定，拆迁还建按公产处理，香坊物业配合住宅局办理产权调换，该公有房屋产权已由城投集团做抵押，物业供热公司处理权限受约，并请示复函支持。证明被告为解决原告的问题，积极调查情况，向抵押公司出具函件，要求配合处理，不存在强行占有原告私产。证据二、国资委2014年181号文件复印件一份，该文是国资委直送城投集团，抄送物业供热集团的，内容为：为物业集团解决问题同意将城投集团位于香坊六顺街70号11处直管公房无偿划给物业供热集团，划转基准日为2014年9月30日，并附直管公房明细。证明基于该文件被告配合原告办理产权调换，原告的产权原始状况及发展状况，不存在被告强行霸占。证据三、市住宅局核查信息函复印件一份，该函是2013年11月住宅局写给物业供热集团的。内容为：核查香坊区六顺街部分承租户信息。证明被告始终在积极协助解决原告的产权调换事宜。证据四、产权调换情况说明复印件一份，该说明是物业公司写给物业供热集团的案件汇报说明。证明案件审理有关事实和证据情况的记载，原告的诉讼目的事实证据问题，被告予以配合法院审理，支持原告合法权益的态度。证明产权调换进展情况，被告不存在对原告私产的侵权和占有。证据五、香坊房管所情况汇报复印件一份，该汇报是香坊房产交易管理一所向市房产交易中心的汇报，内容为：供热集团放弃产权，用于产权调换。其意见，先登记到相关权利人名下再办理转移登记，并具体到个人。证明被告积极为原告产权调换进行不止一次申报，其中问题是历史问题并非被告原因，被告不存在强制、侵权。证据六、承诺书复印件一份，该承诺是原告向供热集团党委、纪检作出的承诺，内容为：“原告享受了香坊物业供热公司的热诚服务，对原告原地回迁安置房进行了维护、保养，使我们能够安居乐业欢度22年。因此特作此承诺，只要香坊物业公司办理了产权调换申请表的填写、盖章，原告保证不再追究1992年1月至2003年12月止所交的房屋租金，特出此承诺书为据。”证明涉案原告书写不再追究索要房屋租金，系原告真实意思表示。经质证，原告对被告供热公司提供的证据一至五均不认可，因为原告不清楚，是他们内部文件。对证据六认可，是原告写的，但被告未按承诺书履行，所以原告要求返还租金。被告供热第二分公司对证据一至证据六的真实性及证明问题均无异议。对于被告供热公司提供的证据一至五，因均系复印件，无法与原件核对，且原告对该五份证据均不认可，故本院不予认定。对于证据六，虽是复印件，但原告认可其真实性，并认可签字的真实性，故本院予以认定。被告供热第二分公司为证明其抗辩反驳的理由成立，向本院出示证据如下：证据一、供热第二分公司对屋内地面防水协议及结算单、清掏协议与结算发票、排水协议及结算发票复印件各三份，证明被告收取的部分房屋租金的使用方向。经质证，原告对该份证据的真实性及证明问题均有异议，认为其不清楚此事。被告供热公司对该份证据的真实性及证明问题均无异议，收取的租金确实用于房屋的维修，且收取的费用不够用于房屋的维修，致使公司亏损。因该证据与本案不具有关联性，故本院不予认定。经审理查明，原告出具承诺书一份，承诺“只要原动迁人——香坊房管处按哈尔滨物业、供热集团的部署，用动迁房屋产权调换给钱章进等14户办理了上述《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的填表、盖章，钱章进等14户保证不再追究从1992年1月至2013年12月31日止所交与香坊房管处及哈尔滨香坊物业、供热有限责任公司24万多元的房屋租金，特出此承诺书为据。”2015年12月10日，本院作出（2015）香民一民初字第457号民事判决书，判决哈尔滨市香坊区××号××单元××号房产归原告宋国君所有。2014年3月4日，被告供热第二分公司出具证明一份，证明承租人宋国君2013年12月31日以前的租金、供暖费已结清。本院认为，本院（2015）香民一民初字第457号民事判决书已经确认哈尔滨市香坊区××号××单元××号房产归原告宋国君所有，该所有权原告自始享有，故被告供热第二分公司收取原告租金无法律依据，应予返还。关于被告供热公司辩称的原告出具承诺书，承诺放弃主张房屋租金，因该承诺系附条件承诺，其前提条件是“只要香坊房管处按哈尔滨物业、供热集团的部署，用动迁房屋产权调换给钱章进等14户办理了上述《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的填表、盖章”，但被告供热公司并未提供证据证明其在产权调换审批表上填表、盖章，因此原告才以诉讼的方式取得涉案房产的所有权，故被告供热公司的该项答辩意见本院不予采纳。关于被告供热第二分公司辩称所收取的租金已经用于房屋的修缮、物业服务、二次加压服务、排水疏通等服务，因被告供热第二分公司并未提供证据证明提供给原告的服务具体的费用，且该服务费用的收取与本案不是同一法律关系，应由被告供热第二分公司另行主张，不能从原告主张的租金中直接抵消，故被告供热第二分公司的抗辩主张本院不予支持。原告主张被告供热第二分公司返还租金16187.76元，因被告供热第二分公司承认原告2013年12月31日以前的租金、供暖费已结清，且原告提供承租证证明2002年每月租金为66.01元，另外，被告提供的承诺书上也证明原告交纳租金至2013年12月31日止，故原告要求的租金未超出法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，判决如下：哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司于判决生效后十日内给付宋国君16187.76元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元（原告已预交），由哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司负担，与上款一并给付宋国君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  李云峰审判员  刘伶全审判员  郑 伟二〇一七年十一月三日书记员  田 爽