重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初12013号原告郑进云，男，汉族，1965年1月9日出生，住浙江省温州市瓯海区X号，公民身份号码XX。委托代理人邹莹（特别授权），泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人肖涵（特别授权），泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号，统一社会信用代码915001082031684524。诉讼代表人重庆凯悦房地产开发有限公司破产管理人。委托代理人王帮荣（特别授权），重庆昂科律师事务所律师。委托代理人徐恒（特别授权），重庆索通律师事务所律师。原告郑进云与被告重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑进云的委托代理人邹莹、肖涵和被告凯悦公司的委托代理人王帮荣、徐恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑进云诉称，2008年，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区X号房屋及D栋写字楼37楼及D栋负2层车库10个，并将前述房屋委托租赁。。买卖合同签订后，因被告延期交房，同时原告所购房屋存在面积差异，故原、被告经结算后，就上述房屋款项与权属分别于2015年1月9日、2015年3月30日、2015年6月24日等达成数份协议书。其中《补充协议》中约定，被告向原告支付多付房款及装修补偿款共计1308630.44元；并约定该款由被告以B、C栋10个停车位作价15万元/个抵偿给原告。同时双方确认，因该停车位未经规划验收，且因被告债务纠纷被司法查封，暂无法办理合同登记或权属证书，待被告具备条件且解除司法查封后，双方签署正式买卖合同办理权属证书。该协议签订后，被告未及时将车位交付给原告，直至2016年4月6日，被告向原告交付其所购D栋及B、C栋抵款车位，并与原告签订《车位交付使用记录》，双方共同确定：“因抵款车位涉及司法查封的现状，凯悦公司履行抵款协议法律障碍尚未涤除，若履行不能的情况下，恢复按债权债务处理。”其后该抵款车位至今未能办理权属登记，且原告了解到被告已进入破产程序，该抵款车位的产权办理实际已履行不能，故起诉请求判令被告向原告支付应付款项1308630.44元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用损失，诉讼费用由被告承担。被告凯悦公司辩称，原告购房时房款并未付清，其接房后未将房屋交给委托经营的公司，故无租金抵房款，也就不存在应当退房款；应驳回原告诉讼请求。经审理查明：2008年7月29日,郑进云为购买凯悦公司开发的位于重庆市南岸区X号A栋（负1-3、1-3）、A栋（负1-4、1-4）、D栋1-1、1-2、以及D栋37楼1至29号中除4、14、24号的其他房屋和D栋车库负2-7、8、9、10、12、13、21、22、23、25车库等房屋，与凯悦签订了一系列《重庆市商品房买卖合同》；郑进云同时就D栋37楼房屋和10个车库与重庆浪高资产管理公司签订了《委托租赁经营管理协议》。2015年1月9日，凯悦公司（甲方）与郑进云（乙方）签订《协议书》，约定，1、郑进云所购X号D栋1层1、2号房屋，其后双方协商解除买卖合同，但甲方退房款5532371.52元，尚欠2461857.58元，未退房款利息按年6%的利率标准计算至2014年12月31日为506404.53元，共计2968262.12元，上述款项甲方承诺从2015年1月起逐月支付，并逐月计算利息，于2015年内付清；2、乙方所购D栋37楼按《委托租赁协议》执行；3、A栋负1层3、4号商铺按《委托租赁协议》执行；4、乙方于2008年购房进已预缴由甲方代收的大修基金、税费共899140.55元（D栋37楼、地下车库），现要求甲方马上退还，由于甲方无力支付，但甲方承诺于2015年春节后支付，该款从2008年付款之日起计算利息，甲方办理合同登记、权属证书时通知乙方，由乙方自行缴纳；5、乙方所购地下车库……逾期交付车库损失及返租租金损失由甲方按《委托租赁协议》约定赔偿。2015年3月30日，凯悦公司（甲方）与郑进云（乙方）签订《协议书》，约定，1、根据甲乙双方签署的《退房协议书》，甲方已退还乙方南岸区X号房屋购房款5532371.52元，尚有购房款2461857.58元未退还；结算至2015年3月31日，未退房款利息为584443.65元（利息按6%/年的标准计算）；2、乙方所购X7号A栋负1-3、负1-4号房屋，委托租赁期限已届满，退还乙方自营；扣除抵扣房款（抵扣房款金额为两年的租金收益）后，甲方同意暂按《委托租赁协议》约定租金标准先行支付19个月租金，扣除租金收益税费后为895298.33元；3、乙方所购D栋37层房屋，与重庆浪高资产管理公司签订了《委托租赁协议》，甲方提供担保，因D栋房屋未经综合验收交付使用，未产生租金收益，但甲方逾期交房给乙方造成损失，甲方同意暂按《委托租赁协议》约定租金标准先行支付19个月租金，扣除税费后为1286869.11元；4、乙方所购D栋车库（负2-7、8、9、10、12、13、21、22、23、25），与重庆浪高资产管理公司签订了《委托租赁经营管理协议》，甲方同意暂按《委托租赁经营管理协议》约定租金标准先行支付19个月租金，扣除税费后为117716.08元；5、乙方因购买D栋37层房屋及地下车库预缴税费、大修基金共计914417.52元，甲方立即退还于乙方，并按6%年息标准计算利息，结算至2015年3月31日，利息为288041.51元。以上款项共计6548643.78元。2015年6月24日，凯悦公司（甲方）与郑进云（乙方）签订《协议书》，约定，1、甲乙双方于2015年3月30日签订《协议书》，确认甲方应付乙方款项6548643.78元，协议签订后，甲方支付了款项300000元；2、甲方因资金困难，现双方协商确认，原双方签署的X7号D栋1-1、1-2号房屋的买卖合同依然有效，因房屋面积变化，原买卖合同所约定的房屋总价款变更为5400000元，该款项在甲方应支付给乙方的款项中直接抵扣，乙方无需另向甲方支付；……2015年3月30日签订《协议书》确认的款项未支付和抵扣的部分，及因D栋37楼面积差甲方应退乙方房款306208.66元，共计1154852.44元，甲乙双方另行协商支付。在2015年6月24日《协议书》签订后，凯悦公司（甲方）与郑进云（乙方）签订《补充协议》（该补充协议未署签订时间），约定，1、2015年6月24日《协议书》甲方应付款项1154852.44元，另37楼甲方按清水房现状交付，原交房标准为精装房，应补偿乙方款项153778元，合计1308630.44元；甲方以未售江南大道7号B、C栋地下停车位抵偿应付乙方款项，车位按15万元一个结算，多退少补，具体车位为负2层第1、2、3、4、5、6、7、57、58、59，共10个停车位；X7号B、C栋地下停车位未经规划验收，且因甲方债务纠纷被司法查封，暂无法办理合同登记或权属证书，待甲方具备条件且解除司法查封后，双方签署正式买卖合同办理权属证书。2016年4月6日，凯悦公司与郑进云签署《车位交付使用记录》，其内容为，郑进云已购D栋地下停车位10个，款已付清，D栋地下车库尚未通过竣工验收，且存在司法查封，鉴于停车位紧缺，D栋停车位已实际投入使用，同意将郑进云已购车位交付其使用；根据2015年6月24日签订的《协议书》及之后的《补充协议》，甲方以10个车位抵款，暂交付使用，因抵款车位涉及司法查封的现状，凯悦公司履行抵款协议法律障碍尚未涤除，若履行不能的情况下，恢复按债权债务处理；以上车位从2016年4月7日起交付使用。本案审理中，被告凯悦公司对原告所举证据真实性无异议，但凯悦公司称，因郑进云未按委托租赁协议的约定将江南大道D栋37楼及车库交资产管理公司经营，故以租金收益抵房屋的约定未得履行，郑进云实际未付清房款。郑进云称以相应租金收益额抵房款事实已得法院生效法律文书认定。同时诸后续协议已将双方债权债务关系由来予以明确。被告凯悦公司亦承认用于抵款的10个车位现已无法为郑进云办理权属登记。上述事实，有原告郑进云举证及双方当事人庭审陈述为证。另，被告凯悦公司因资产不足以清偿全部债务为由，向重庆市第五中级人民法院申请破产重整。重庆市第五中级人民法院于2017年1月19日作出（2017）渝05破申3号民事裁定书，裁定受理被告凯悦公司的破产重整申请并指令本院审理。本院受理后，于2017年5月18日通过竞争方式选任重庆经纬资产清算有限公司与重庆索通律师事务所联合担任破产管理人。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方签订商品房买卖合同后，因凯悦公司原因逾期交房，双方其后就债权债务确认签订了一系列协议，各协议间前后衔接紧密，责任界定清晰，意思表示明确，系双方真实意思表示，亦属合法有效。同时根据2015年3月30日《协议书》的内容反映，由于凯悦公司未依约交付房屋和车库，除按两年租金收益抵扣房款外，其还应向郑进云赔偿租金收益损失；因此本院认为，凯悦公司自认计提的租金收益款额，其实质是因凯悦公司逾期交房而向郑进云的赔偿，该款额与郑进云实际接房后与资产管理公司的委托租赁协议的履行与否无关。同理，如果凯悦公司与郑进云存在以前两年租金收益（按期交房前提下）冲抵购房款的约定，该部分款额亦以凯悦公司承担损失责任的方式与购房款额进行了冲抵。这一点亦与2015年后诸协议的签订中凯悦公司从未提及郑进云未付清房款一节相吻合。由于以物抵债协议现无法履行，故郑进云要求凯悦公司恢复按债权债务承责的要求，本院予以支持。因被告凯悦公司进入破产程序，债务的清偿应当在破产程序中处理，因此本案仅作债权确认，不再判令债务人给付。同理，本院亦不再作利息支持判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告郑进云对被告重庆凯悦房地产开发有限公司享有债权为1308630.44元；二、驳回原告郑进云的其他诉讼请求。本案案件受理费16577元，由被告重庆凯悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  廖有龙二〇一七年十一月二十一日书记员  陈晓露