济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4106号 原告：孙顺建，男，1973年6月10日出生，汉族，无业，住山东省滕州市。 委托诉讼代理人：张超，山东隆谋律师事务所律师，特别授权。 被告:李嘉琪，女，1990年6月20日出生，汉族，自由职业者，住济南市。 被告：李敬毅，男，1968年7月2日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 二被告共同委托诉讼代理人：董琳，山东海扬律师事务所律师，特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：谷杨，山东海扬律师事务所律师，特别授权。 原告孙顺建与被告李嘉琪、李敬毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告孙顺建的委托诉讼代理人张超，被告李嘉琪、李敬毅的共同委托诉讼代理人董琳到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 孙顺建向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、判令李嘉琪、李敬毅返还孙顺建购房款42万元及利息损失（自起诉之日起，至判决生效之日止，以42万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、判令李嘉琪、李敬毅支付违约金444000元；四、判令李嘉琪、李敬毅赔偿孙顺建律师费3万元、保全责任保险费1800元；五、诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：孙顺建通过高新开发区舜华华横房地产咨询服务部与李嘉琪的代理人李敬毅于2016年11月10日签订了《房屋买卖合同》。合同约定，孙顺建购买李嘉琪位于济南市历城区工业北路恒大城*室的房产一套，房屋总价款为148万元。被告应于2016年12月31日前办理解除抵押手续，于2017年7月1日前进行房屋验收交接，并约定了违约责任等其他事项。合同生效后，孙顺建支付了首期购房款42万元，但是被告并未如约办理解除抵押手续和交付房屋，反而将涉案房屋再次办理了抵押贷款，导致孙顺建无法取得房屋产权，其行为构成违约并且给原告造成了损失。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 李嘉琪、李敬毅共同辩称，一、李敬毅并非房屋所有人，只是委托代理人，所以不应成为本案的适格被告，请求依法驳回对李敬毅的起诉；二、同意解除合同，返还42万元购房款，但不同意赔付其他损失；三、涉案合同签订于2016年11月10日，但2016年12月26日济南市人民政府下发了《关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》，要求非本市人口限购一套房，需两年以上社保及完税证明。2017年1月17日左右，济南市又出台了济建开字（2017）2号文，其中第三条是针对于非济南市户口家庭的限购政策。在双方签订合同后，2016年12月31日前，李嘉琪根据合同约定解除抵押时，孙顺建已经不具备购房资格，因此李嘉琪就没有再进行解押，并准备退还购房款。原、被告及中介公司也进行了协商，当时协商并不是针对解押所产生的纠纷，而是因为孙顺建不具有购房资格，即使解押孙顺建也无法取得房屋。之后，孙顺建于2017年5月份通过电话、微信、告知函的形式催告李嘉琪及中介公司办理抵押贷款事宜，并且提供取得购房资格的证明。在5月份之前，中介公司的经办人韩越告知两被告可以有偿向孙顺建提供具有济南市户口资格的配偶，通过登记结婚取得购房资格。中介及孙顺建的行为严重损害了公序良俗，违背公平及诚实信用原则；四、涉案合同只约定了卖方的义务，并没有保护卖方后期房款如何支付问题。因贷款时无论是银行、中介公司还是孙顺建都拒绝向两被告提供贷款人员的基本信息，并且因为银行贷款政策收紧，即使贷款也需要到年底甚至更往后。原、被告及中介公司在协商如何支付后期款项时，孙顺建以没有按合同约定进行解押为由起诉了两被告，但合同中并未约定二次贷款构成违约。综上，请求驳回孙顺建的诉讼请求。 原告孙顺建围绕其诉讼请求提交如下证据： 1、房屋买卖合同1份，拟证实原、被告通过中介于2016年11月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定孙顺建购买李嘉琪位于济南市历城区工业北路恒大城*室的房产，房屋总价款148万元； 2、定金收条1份、首付款收据1份、收条1份，拟证实孙顺建陆续向李嘉琪支付了首付款42万元； 3、涉案房屋权属状况信息1份，拟证实李嘉琪未按照合同约定时间办理解除抵押手续和交付房屋，反而将涉案房屋再次办理了抵押贷款，其行为构成违约，李嘉琪以自己的行为明确表明不履行合同，构成根本违约，孙顺建取得合同解除权； 4、民事裁定书及收费票据、诉讼财产保全责任险保单及发票，拟证实案件保全费5000元、保险费1800元； 5、民商案件委托代理合同及发票，拟证实原告委托山东隆谋律师事务所代理本案，律师费为3万元。 两被告围绕其辩称提交如下证据： 1、2017年5月18日、5月23日通话录音各1份，拟证实两被告多次催告孙顺建见面详谈后续工作，但孙顺建均以各种理由进行推脱； 2、2017年5月18日李敬毅与中介公司经纪人韩越通话录音1份，拟证实在孙顺建已经不具备资格的情况下，中介公司帮孙顺建取得济南市户籍，符合限购政策，其行为系以合法形式掩盖非法目的，严重违反公序良俗； 3、李嘉琪的母亲孙翠凤与韩越的微信聊天记录打印件1份，拟证实孙顺建系在2017年5月27日后符合限购政策，而5月18日左右李嘉琪进行贷款是为了返还首付款及利息； 4、济南市天桥区民政局的婚姻登记记录1份，拟证实孙顺建结婚登记日期为2017年5月25日，自2016年12月份限购政策开始到2017年5月份之间孙顺建均不符合限购政策，这个时间段属于不可抗力，两被告可以解除合同。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院经审查，根据原、被告举证、质证及当庭陈述情况，认定事实如下： 李敬毅系李嘉琪父亲。李敬毅作为李嘉琪（出卖人、合同甲方）的委托代理人与孙顺建（买受人、合同乙方）通过玛雅房屋康虹路店（居间人、合同丙方）的居间服务，于2016年11月10日签订了《房屋买卖合同》（合同编号：*）。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区恒大城*室房产给乙方，房屋所有权证号为销售（字）*，房屋所有权人为李嘉琪，产权单独所有，建筑面积为131.62平方米，房屋存在抵押，房产及配套设施的总价款为148万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金8万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续；甲、乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于此房屋过户前将首付房款40万元支付给甲方，剩余108万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲、乙双方应在本合同签订当日按照《佣金确认书》的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方应在本合同签订之日起90日内，委托并协助玛雅房屋康虹路店办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲、乙双方应互相配合协助税费的缴纳；该房产在中国农业银行历城支行设有房地产权抵押，甲方应当在2016年12月31日前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源于客户首付款；甲、乙双方同意，甲方于2017年7月1日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有标志；违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相关方支付本合同总价款3%的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4、委托代理人签订本合同需出示委托人的授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。其他约定事项:若乙方违约则定金不退，若甲方违约将双倍退还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方；若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的百分之一的服务佣金给丙方。原告孙顺建在乙方处签字捺印予以确认。被告李敬毅在甲方处签字捺印予以确认，并注明其为代理人。玛雅房屋康虹路店在丙方处加盖合同专用章，韩越在丙方经办人处签字捺印予以确认。 上述合同签订后，孙顺建于合同签订当日支付给李敬毅定金8万元，李敬毅出具了定金收条。2016年11月15日，李嘉琪给原告孙顺建出具首付款收据，载明：今收到孙顺建购买位于济南市历城区工业北路恒大城小区二期*室的房屋（产权证号：销售（字）*），成交价为148万元，首付款40万元，收款事由为购房首付款。2016年12月2日，李嘉琪给孙顺建出具了收条，载明今收到孙顺建支付的购房首付款2万元，合计已共收到购房首付款42万元。另，首付款42万元中包含定金8万元。 2016年12月26日，济南市人民政府下发了《关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知要求非济南市户籍家庭在济南市限购一套住房，且需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明。孙顺建当时户籍所在地为山东省滕州市，购房资格受到限制。2017年4月19日，《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台，通知要求非济南市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%。孙顺建支付的首付比例也不符合该规定。李嘉琪于2017年4月底取得涉案房屋不动产权证。之后，原、被告就合同是否能继续履行产生争议。两被告多次与孙顺建及中介公司沟通，未果。涉案房屋原有抵押477000元，两被告未按合同约定解除抵押，且在2017年5月19日将涉案房屋再次进行了抵押，抵押金额627000元。孙顺建于2017年5月办理了离婚登记并于5月25日与济南市天桥区的案外人杨秀云登记结婚。孙顺建称其2017年6月19日经到房管部门查询得知二次抵押的事实，认为两被告未按合同约定对涉案房屋解押并且进行二次抵押，致使其在符合购房资格的情况下无法取得房屋，系两被告违约，故提起本案诉讼。 诉讼中，孙顺建于2017年7月25日向本院申请在90万元范围内，查封涉案房屋。本院于2017年7月26日作出（2017）鲁0112民初4106号民事裁定书，裁定查封登记在被申请人李嘉琪名下坐落于济南市历城区工业北路*，房产证号为济南*的房屋，查封期限三年。原告孙顺建为此支付保险费1800元，案件申请费5000元。 关于三方间协商沟通的过程，两被告提交李敬毅与孙顺建的通话录音、李敬毅与中介公司韩越的通话录音、李嘉琪母亲孙翠凤与韩越的微信聊天记录、孙顺建婚姻登记记录为证。经质证，孙顺建对婚姻登记记录真实性无异议，对其余证据真实性及证明目的均有异议。经审查本院认为，两被告提交的通话录音、聊天记录可以与孙顺建婚姻登记记录相互印证，结合原、被告当庭陈述，本院认为上述证据可以采信，能够证实以下内容：2017年5月16日中介公司工作人员韩越告知被告方已经准备好办理限购及贷款手续，孙顺建需要先办理离婚手续并和济南户籍女士结婚手续即符合购房资格，结婚有现成的人，贷款已经联系好了。李嘉琪母亲孙翠凤对此提出异议，担心银行贷款不能通过，要求中介公司垫付30%的首付，韩越表示不可能垫付；2017年5月18日韩越在通话中告知李敬毅称被告方没有任何风险，风险在孙顺建一方，孙顺建也是担心和一个不认识的人结了婚买了房以后，再因为房产的问题和对方产生纠纷，所以要抓紧办，办完再离婚，且结婚前要签署协议，约定好房产和结婚对象没有关系。李敬毅对此有异议，认为孙顺建不符合购房条件，中介帮着这么做也太麻烦，建议不卖给孙顺建了，韩越表示孙顺建已经花了钱了，不是说放弃就能放弃的，双方未能协商一致。 本院认为，李敬毅作为李嘉琪的委托代理人与孙顺建签订了房屋买卖合同，李嘉琪作为房产所有权人对此并无异议，且接收了孙顺建的首付款，因此该房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李敬毅系李嘉琪的委托代理人，相应的法律后果应该由李嘉琪承担。孙顺建与李嘉琪均应按照合同约定诚信履约。双方争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同履行中李嘉琪的行为是否系违约行为。合同签订后，孙顺建向李嘉琪支付了定金及购房首付款共计42万元。根据双方合同约定，李嘉琪应当在2016年12月31日前解除涉案房屋的抵押并于2017年7月1日前通知孙顺建进行房屋验收交接，孙顺建在涉案房屋办理出房屋产权证后办理银行按揭贷款用于支付剩余购房款。2016年12月26日，济南市出台了限购政策，规定非济南市户籍家庭在济南市限购一套住房，且需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明。因孙顺建当时并非济南市户籍，亦无连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明，不具备购房资格，难以继续履行合同。因此，在孙顺建不符合购房政策，且未能提交证据证实合同能继续履行的情况下，李嘉琪有权行使不安抗辩权，中止合同的履行。故被告李嘉琪未按合同约定在2016年12月31日前解除涉案房屋的抵押不属违约行为。2017年4月19日，济南市政府再次出台限购政策，规定非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%。孙顺建支付首付42万元，不足房款总额的30%，也不符合办理银行贷款的政策。在2017年4月底李嘉琪办理了涉案房屋产权登记后，2017年5月16日至18日，被告方与中介公司及孙顺建多次进行了沟通，可以认定孙顺建拟在中介公司的帮助下通过违规操作的方式规避限购政策。孙顺建虽在2017年5月25日通过与具有济南户籍的案外人结婚的方式取得购房资格，但此举有违社会公共利益，不应得到法律的肯定评价。孙顺建以李嘉琪违约为由于2017年7月19日提起诉讼要求解除合同，李嘉琪对此没有异议，本院认定涉案合同应当解除且自诉状送达之日的2017年7月21日解除。关于违约责任，本院认为，涉案房屋买卖合同签订后，根据政府后续出台的房产调控政策，孙顺建丧失了购房资格，且其首付比例不符合办理银行贷款的条件，在这种情况下，涉案合同的解除并非由于李嘉琪恶意违约造成的，不可归责于双方。关于孙顺建提出的房屋差价损失，按照政府的房产调控政策，孙顺建已不符合购房政策，正常无法取得银行贷款及房屋，其违规取得购房资格，该差价损失不应得到支持。因此，孙顺建主张李嘉琪支付违约金444000元，本院不予支持。因合同解除，孙顺建要求李嘉琪返还购房款42万元并支付利息，符合法律规定，本院予以支持。孙顺建要求两被告赔偿律师费3万元及保险费1800元，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告孙顺建与被告李嘉琪2016年11月10日签订的房屋买卖合同于2017年7月21日解除。 二、被告李嘉琪于本判决生效之日起十日内返还原告孙顺建定金及购房首付款共计42万元。 三、被告李嘉琪于本判决生效之日起十日内支付原告孙顺建利息损失（以42万元为基数，自2017年7月19日起至实际返还42万元款项之日止，按银行同期贷款利率计算）。 四、驳回原告孙顺建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18120元减半收取9060元，由原告孙顺建负担。保全费5000元，由原告孙顺建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十一月十七日 书记员  刘亚楠