福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0425民初1565号 原告：大田县城东农业有限公司，住所地福建省大田县均溪镇××。 法定代表人：廖明镜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄清水、张美秀，福建协胜律师事务所律师。 被告：大田县东华服饰有限公司，住所地福建省大田县均溪镇××。 法定代表人：庄伟东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈子祥、王嘉嘉，福建臻晟律师事务所律师。 原告大田县城东农业有限公司（以下简称城东公司）与被告大田县东华服饰有限公司(以下简称东华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城东公司向本院提出诉讼请求：1.解除城东公司与东华公司于2015年8月29日签订的三份《经营场所租赁合同》，并腾空交回位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层；2.东华公司向城东公司支付尚欠的租金262666.67元（从2015年9月1日起至2017年6月30日，扣除已支付的180000元），并按原合同约定支付从2017年7月1日至实际腾房之日止的房屋占用使用费；3.东华公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月11日，城东公司将位于大田县小溪坂安置点后谷山的一至五层轻工业标准厂房租赁使用权进行公开招租，由东华公司竞得。2015年8月29日，城东公司与东华公司签订三份《经营场所租赁合同》，主要约定：1.租赁期限为3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日；2.第一层第一年租金为60000元，年租金每年递增率为3%，第二、三层第一年租金为100000元，年租金每年递增率为1%，第四、五层第一年租金为80000元，年租金每年递增率为0.5%；3.租金按季度现金缴纳，每季度的前一个月20日前预交下一季度的租金；4.东华公司不享有转租、转借的权利，确需转租的，须报城东公司书面同意。尔后，城东公司将讼争的厂房交付给东华公司使用。东华公司分别于2015年7月15日和2016年3月25日支付租金60000元和120000元。此外，2015年10月7日，东华公司未经城东公司书面同意，擅自将厂房转租。故城东公司具状起诉，要求判决支持其诉讼请求。 东华公司辩称，1.除城东公司认可的180000元外，东华公司还于2016年10月27日向城东公司支付租金30000元；2.根据合同的约定，城东公司应提供标准的厂房，并配备电梯，但城东公司于2017年4月份才开通电梯，城东公司违约在先，东华公司有权拒绝支付租金，城东公司无权解除合同；3.因城东公司未能及时开通电梯，导致东华公司无法运送、安装大型机器设备及装卸大宗货物，现东华公司仅使用二层厂房，东华公司预先支付的租金210000元已超过其应缴纳的租金；4.东华公司并未将厂房转租给他人使用。因此，应判决驳回城东公司的诉讼请求。 城东公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.营业执照、建设用地批准书、建设用地规划许可证各一份，拟证明城东公司的诉讼主体资格，本案讼争的租赁物为城东公司所有的事实。 2.拍卖会指南、拍卖规则、拍卖清单、拍卖会竞买人登记表各一份和拍卖成交确认书三份，拟证明经福建省大田县永诚拍卖有限公司公开招租，东华公司竞得本案讼争的一至五层厂房的使用权的事实。 3.《经营场所租赁合同》三份，拟证明城东公司与东华公司于2015年8月29日签订三份租赁合同，合同约定了厂房用途、租赁期限、租金及租金支付时间，并约定东华公司不得擅自转租等事实。 4.《厂房租赁合同》复印件一份，拟证明东华公司未经城东公司书面同意，擅自将厂房转租的事实。 5.竣工验收备案说明书、建设工程消防验收意见书各一份，拟证明本案讼争的一至五层厂房已通过工程和消防验收的事实。 6.电梯监督检验报告、电扶梯用户移交报告各一份，拟证明2015年6月23日，厂房的电梯经检验合格并交付使用的事实。 经庭审质证，东华公司发表如下质证意见：1.对第一组证据没有异议；2.对第二、三组证据的真实性没有异议，但根据合同的约定，若遇水、电开户未完成等原因无法按期交付的，可以顺延，城东公司应将厂房工程整体验收合格后交付乙方使用；3.城东公司未提供《厂房租赁合同》的原件，真实性无法确定，且东华公司未将厂房转租；4.对五组证据的真实性由法院依法审核，城东公司先交付厂房后验收合格；5.对第六组证据的真实性由法院审核，虽然厂房电梯在2015年6月19日验收合格，但特种设备应在监督管理部门登记后才能使用，而城东公司于2017年4月18日才向大田县市场监督管理局登记。 本院经审查认为，对城东公司提供的第一组、第二组、第三组和第五组证据的真实性和及其证明内容，予以确认。城东公司未提交《厂房租赁合同》原件，对该证据的真实性无法认定，无法认定城东公司主张东华公司进行转租的事实。对城东公司提供的第六组证据的真实性予以确认，该证据仅能证明厂房电梯验收合格，但不能证明该电梯开通使用的时间。 东华公司对其辩解意见，提交以下证据：1.收条一份，拟证明东华公司除城东公司认可的180000元外，还于2016年10月27日向城东公司支付租金30000元的事实；2.涉案厂房电梯使用标志和维保公示各一份，拟证明城东公司违约在先，直到2017年4月份才开通涉案厂房电梯给东华公司使用的事实；3.照片一份，拟证明因城东公司迟迟未开通电梯，致使东华公司无法正常使用厂房1层、3至5层的事实；4.大田县市场监督管理局出具的证明一份，拟证明城东公司于2017年4月18日才向向大田县市场监督管理局办理电梯使用登记手续，电梯也是于该日开通。 城东公司经质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但证明内容有异议，东华公司支付的30000元被前任书记私自领走，该款项未到城东村的账户，东华公司提供的证据不能证明城东公司于2017年4月份开通电梯的事实。 本院经审查认为，对东华公司提供的证据的真实性予以确认。对上述证据的证明内容，本院综合认定如下：1.城东公司原法定代表人刘春雷向东华公司出具了收到30000元租金的收条，可以证实城东公司收到东华公司支付租金的事实；2.城东公司提供的涉案厂房电梯使用标志、维保公示和大田县市场监督管理局出具的证明，可以相互印证，证明涉案厂房电梯于2017年4月份开通使用的事实；3.东华公司提供的照片仅能证明涉案厂房1层、3至5层目前空置的事实。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，福建大田县永诚拍卖有限公司（以下简称永诚拍卖公司）发布拍卖规则，部分内容为：1.拍卖时间为2014年12月11日10时，拍卖地点为大田县公共资源交易中心农业大厦七楼；2.本次拍卖的标的物为大田县小溪坂安置点后山谷标准厂房3年租赁权（等一层第一年租金60000元，第二、三层第一年租金100000元，第四、五层第一年租金80000元），标准厂房配有电梯、排水、消防、电气等附属设施；3.本次拍卖的标的名称、地点、用途、位置、性质、质量、配套设施等按现状为准，竞买人应于拍卖会前认真研究拍卖标的资料、实地看样，核实拍卖标的的瑕疵即可能存在的瑕疵，一经拍卖成交，委托人和永诚拍卖公司不因拍卖标的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任；4.中标人应交给委托方租赁履约保证金，一层履约保证金为60000元，二至三层的履约保证金为120000元，四至五层的履约保证金为120000元元，租赁履约保证金待租赁合同期满，承租人完全履行合同条款并经委托方验收后给予退回（不计利息）；5.中标人须在2015年1月28日前进驻标准厂房，依法经营；6.拍卖成交后，委托人和中标人签订《经营场所租赁合同书》，并缴纳应缴纳的款项，标的使用权于2015年1月1日前交付使用，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止，如遇水、电开户未完成等特殊原因无法按期交付使用，租赁期限可顺延，标的物可先交给中标人装修；7.中标人须在拍卖成交后5天内缴纳第一季度租金的成交价和拍卖佣金及租赁履约保证金汇入拍卖人指定账户，以后每季度的前一个月20日前预交下一季度的租金给委托人等。2014年12月11日，东华公司以183654元的成交金额获得大田县小溪坂安置点后山谷标准厂房第一层3年租赁权，以302010元的成交金额获得第二、三层3年租赁权，以240802元的成交金额获得第四、五层3年租赁权。尔后，东华公司进场对涉案厂房进行装修。 2015年8月29日，城东公司作为甲方与东华公司作为乙方签订三份《经营场所租赁合同》，主要约定：1.甲方所属位于大田县小溪坂安置点后山谷的一至五层轻工业标准空厂房租赁给乙方经营；2.租赁期限共3年，甲方从2015年9月1日起将经营场所交付甲方经营，至2018年8月31日收回，如遇水、电开户未完成等特殊原因无法按期交付使用，租赁期限可顺延，标的物可先交给中标人装修；3.第一层第一年租金60000元，按年租金的每年递增率3%递增，即第二年租金61800元，第三年租金63654元，第二、三层第一年租金为100000元，按年租金的每年递增率1%递增，即第二年租金101000元，第三年租金102010元，第四、五层第一年租金为80000元，按年租金的每年递增率0.5%递增，即第二年租金80400元，第三年租金80802元；4.租金交纳按季度现金缴纳，每季度的前一个月20日前预交下一季度的租金；5.乙方经营期间发生的水费、电费、卫生费等和税费（不包括房产税、租金税）均由乙方承担；6.乙方在租赁期装修的部分，租赁期满，无偿归还甲方所有，不得拆除有损于厂房的装修部分，否则要负赔偿责任；7.厂房的电梯、场地为共同所有，电梯的电费、维护费和厂区的保安费用由承租者共同协商负担；8.甲方负责将厂房工程综合验收、建筑工程消防验收，厂房整体验收合同后交付给乙方使用；9.乙方不享有转租、转借的权利，如违反约定，甲方有权终止合同，同时不退还剩余租金和租赁履约保证金，如有损失还应赔偿，确有转租须报甲方书面同意方可转租；10.乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可以终止合同、收回场地；10.乙方无正当理由逾期不搬迁的，除向甲方支付60000元违约金，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿等。 东华公司分别于2015年7月15日、2016年3月25日和2016年10月27日向城东公司支付租金60000元、120000元和30000元，合计210000元。 2016年11月23日，位于大田县小溪坂安置点后山谷建设工程即涉案厂房通过建设工程竣工验收备案。 2015年6月19日，安装在涉案厂房的电梯经检验合格。2017年4月，该电梯开通使用。 双方当事人争议的焦点是：城东公司是否有权解除《经营场所租赁合同》及租金如何计算的问题。对此，本院分析认定如下： 本院认为，城东公司委托永诚拍卖公司对涉案厂房3年租赁权进行拍卖，拍卖清单中承诺该厂房配有电梯。根据永诚拍卖公司制作的《拍卖规则》约定，以拍卖标的的现状进行拍卖，东华公司作为竞买人应在拍卖会前认真研究拍卖标的资料、实地看样，核实拍卖标的的瑕疵即可能存在的瑕疵。东华公司在竞拍取得涉案厂房3年租赁权后，在明知城东公司未开通电梯的情况下，先进驻涉案厂房进行装修，并与城东公司签订了三份《经营场所租赁合同》，取得涉案厂房一至五层使用权，且东华公司已使用涉案厂房二层从事服装生产。东华公司辩称因诚通公司未开通电梯，导致涉案厂房2层以上无法使用，但东华公司未能提供相应证据予以证明，故对东华公司的该辩解意见，不予采纳。城东公司未及时开通涉案厂房电梯，影响东华公司对涉案厂房二至五层的使用，对东华公司应支付的租金，在开通电梯前，应酌情予以适当减少。对于涉案厂房的租金，二至三层租金酌定减少30%，四至五层的租金酌定减少40%。截止至2017年6月30日，东华公司应支付一层租金数额为111500元，具体计算如下：60000元+61800元÷12个月×10个月）。截止至2017年6月30日，东华公司应支付二至三层租金数额为136492元，具体计算如下：从2015年9月1日起至2016年8月30日止，租金为70000元（100000元×70%）；从2016年9月1日起至2017年3月31日止共计7个月，租金为41242元（101000元×70%÷12个月×7个月）；从2017年4月1日起至2017年6月30日止，租金为25250元（101000元÷12个月×3个月）。截止至2017年6月30日，东华公司应支付四至五层租金数额为96240元，具体计算如下：从2015年9月1日起至2016年8月30日止，租金为48000元（80000元×60%元）；从2016年9月1日起至2017年3月31日止共计7个月，租金为28140元（80400元×60%÷12个月×7个月）；从2017年4月1日起至2017年6月30日止，租金为20100元（80400元÷12个月×3个月）。以上一至五层的租金总额为344232元，东华公司仅支付210000元，尚欠租金134232元（计算至2017年6月30日）。根据三份《经营场所租赁合同》的约定，东华公司应在每季度的前一个月20日前预交下一季度的租金，东华公司拖欠租金累计达2个月的，城东公司可以终止合同。因东华公司尚欠一至五层的租金总额为134232元，已超过其2个月应付的一至五层租金40533元（61800元÷12个月×2个月＋101000元÷12个月×2个月＋80400元÷12个月×2个月），故城东公司有权解除三份《经营场所租赁合同》。 综上所述，本院认为，城东公司与东华公司签订的三份《经营场所租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同的约定履行义务。签订合同后，城东公司将涉案厂房一至五层交付给东华公司使用，但东华公司未按约定支付租金，东华公司已构成违约，根据合同的约定，城东公司有权解除三份《经营场所租赁合同》，并要求东华公司支付尚欠的租金。合同解除后，东华公司应将租赁物即大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层返还给城东公司。故城东公司要求解除与东华公司签订的三份《经营场所租赁合同》，东华公司将位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层腾空并返还给城东公司；同时要求东华公司支付尚欠的租金134232元（计算至2017年6月30日），并支付从2017年7月1日起至实际返还位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层之日止的房屋占用费《按《经营场所租赁合同》约定的租金标准计算》的诉讼请求，其理由成立，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除大田县城东农业有限公司与大田县东华服饰有限公司于2015年8月29日签订的三份《经营场所租赁合同》； 二、大田县东华服饰有限公司应于本判决发生法律效力后二个月内将位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层腾空，并返还给大田县城东农业有限公司； 三、大田县东华服饰有限公司应于本判决发生法律效力后一个月内支付给大田县城东农业有限公司租金134232元（计算至2017年6月30日），并支付从2017年7月1日起至实际返还位于大田县小溪坂安置点后山谷轻工业标准厂房一层至五层之日止的房屋占用费《按《经营场所租赁合同》约定的租金标准计算》； 如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回大田县城东农业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11097元，减半收取计5548.5元，由大田县东华服饰有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈成祯 二〇一七年十一月三日 书记员  林晓峰 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1.相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 2.执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 －10－