湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初1384号原告：柳强，男，1974年4月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：解传安，女，1976年8月24日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系柳强之妻。被告：武汉地铁集团有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道**。法定代表人：刘玉华，董事长。委托诉讼代理人：于洋，职员。委托诉讼代理人：孙光建，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉市武昌家园拆迁安置事务所，，住所地武汉市武昌区康平苑小区**楼**法定代表人：王志彬，所长。委托诉讼代理人：马家强，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：白永，湖北谦顺律师事务所律师。原告柳强与被告武汉地铁集团有限公司（以下简称武汉地铁集团）、被告武汉市武昌家园拆迁安置事务所（以下简称家园拆迁事务所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理后，依法适用普通程序审理。原告柳强及其委托诉讼代理人解传安，被告武汉地铁集团的委托诉讼代理人孙光建，被告家园拆迁事务所的委托诉讼代理人马家强到庭参加了诉讼。庭后，原、被告均同意调解。经本院调解，因双方各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。原告柳强向本院提出诉讼请求：判令1、被告未按期交房违约：按104.89平方、每月每平方58.50元（39元+39元×50%）标准，支付原告2016年9月至12月共计4个月过渡费24544元；及继续支付后期（N+2月）过渡费至交付合格安置房之月止；2、被告全面履行协议，尽早提供手续齐全、验收合格，具备普通商品房同等权利的地铁四号线梅中区间还建安置房（付家坡一路与紫阳路交汇处）；3、被告支付因违约不能按期交付还建房，造成原告2013年1月至2016年12月期间，不能行使453168元合法财产权损失补偿金90706元。并按此标准继续支付原告后期财产损失补偿金至交付合格安置房之月止；4、被告支付原告搬家费损失400元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月10日，原告与武汉地铁集团委托的家园拆迁事务所签订了《房屋拆迁协议书》，就原告所有的坐落于武昌区中南路梅苑小区312栋2单元802号房屋的拆迁补偿与安置达成了协议，原告选择了产权调换补偿方式，双方约定过渡期限为24个月。《协议书》签订后，原告按约定交付了普通商品房两证并按期搬迁，全面履行了《协议书》规定的义务。但两被告多次单方违约，造成原告多项损失。一、两被告严重违约，依照相关规定，应提高标准支付过渡费。《协议书》约定:“过渡期24个月”;被告制定的《轨道交通四号线一期梅苑站及梅中区间房屋拆迁补偿安置实施细则》(下称《实施细则》)第二项规定:“从签订协议且搬迁之日起至安置房交付使用之日止，……，期限为24个月”。24个月过渡期是《协议书》中双方对安置房交付时间的约定，即对合同履约期限的明确约定。2012年12月，被告未按约定期限交付安置房，且未实际开工建设，构成违约。被告提高逾期后过渡费标准一倍至每月24元/平方米，实际支付24个月。2014年12月，被告仍未交付安置房。期间被告出具了建设工期表，承诺2016年6月交付安置房。被告再次提高后期过渡费标准至每月39元/平方米，并实际支付过渡费22个月至2016年8月(含装修期过渡费2个月)。2016年6月直至原告起诉之日，被告仍未实际交付安置房，也未支付2016年8月之后的过渡费，已严重违反双方协议约定。被告多次超过补偿协议约定的过渡期限，至今仍未交付产权调换房屋，应当根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条的规定，按照增加过渡费50%的标准，支付再次逾期过渡费。二、两被告应遵守公平等原则，全面履行义务，提供符合产权调换手续齐全、验收合格的安置房。2014年4月，从被告下属公司负责人处得知，被告提供的位于付家坡一路与紫阳路交汇处的武汉地铁梅中区还建安置房属于限价商品房性质，合法权利将有所限制。家园拆迁事务所2014年发布还建房建设招标公告，也明确注明系限价商品房。为此，还建业主代表数次书面向被告提出质疑，不认可安置房的限价房性质。2014年7月7日，受被告委托负责征地、拆迁及支付过渡费等事项的武昌区人民政府房屋征收管理办公室(下称征收办)给予书面回复:“还建房为限价商品房，是为了拆迁安置需要，采用限制销售价格、限制销售对象的方法来审批筹建还建房，是惠及被拆迁人的产物，土地使用权取得方式为出让，也是通过招拍挂程序取得，并没有改变还建房的商品房性质，在以后的交易中没有权力限制”。2014年7月30日，征收办在回函中，再次确认还建房的限价房性质，但已删除“在以后的交易中没有权力限制”的表述。2016年10月，原告在梅中区还建房发现，各户门上贴有“武汉市保障性安居工程质量分户房验收记录”单据。《协议书》及《实施细则》没有一处提及安置房为限价商品房性质，原告用于产权调换的是两证齐全的普通商品房，将安置房变更为限价商品房，没有合同依据和法律依据。依据相关法规和公平原则，产权调换应该自愿、合法、等值、同质、同时。被告应该提供与原告交付的普通商品房合法权利同等的安置房。征收办的书面回复，不具法律效力，不能消除原告的疑虑。被告应该全面履行协议，尽快提供手续齐全、验收合格、与普通商品房合法权利相同的安置房，并在《购房合同》中进行约定，否则应该承担因安置房性质改变给原告造成的全部损失。三、由于两被告至今仍未交付产权调换房屋，造成原告的搬家费损失，两被告应当予以补偿。由于近年物价、人工上涨，搬家费用大幅提高。自2015年起，武汉市征收拆迁安置搬家费支付标准，己调整为一次1000元。因被告在两年内未能交付安置房，造成《协议书》约定的一次600元搬家费标准己不足支付原告将来迁入安置房的搬家费用，被告应按现行标准补足差额400元。综上所述，两被告单方违约事实清楚，证据确实充分。为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，恳请贵院公正审理，判如所请。被告武汉地铁集团辩称，1、本案两被告与原告签订的拆迁协议书合法有效，2009年7月16日，武汉地铁集团取得了房屋拆迁许可证，对原告的房屋有拆迁的资质，该协议书是双方的真实意思表示，符合法律规定。2、武汉地铁集团委托了武昌区人民政府及家园拆迁事务所负责四号线武昌段的拆迁工作，原被告双方已经就安置补偿款清算确认。3、两被告履行了与原告签订的拆迁协议书的义务，支付了补助费。协议书第三条就房屋安置情况约定了武汉地铁集团每月应支付的费用。原告已经领取了武汉地铁集团支付的临时安置费用。2014年10月就将过渡费调整为每月39元/平方米。原告通过协议选择了产权调换，选择了梅苑安置还建房，2016年12月该房已经通过了竣工验收，具备了交房入住条件。武汉地铁集团与家园拆迁事务所已经就该房发布了公告，要求原告办理收房入住手续。武汉地铁集团认为，自满足入住条件之日起武汉地铁集团就不应支付任何过渡费。4、武汉地铁集团已经按照协议书约定，向原告提供了安置还建房，该房已经竣工验收有交房条件。部分拆迁户已经收房入住。原告的第二项诉求无事实依据。5、原告已经按照协议书约定将应取得的补偿款用于其选定的购房款，武汉地铁集团对安置房不存在逾期交房情形，故武汉地铁集团不需支付财产补偿金。协议书约定了原告选择房屋拆迁补偿方式，并约定了将安置款补入其选定的安置房的购房款。故原告的拆迁款已经抵扣了其购房款，不存在财产损失。协议书第五条约定了武汉地铁集团审核拆迁户资格并与其签订安置房买卖合同，武汉地铁集团只是协助义务，该协议并无约定签订安置房买卖合同的时间，武汉地铁集团不存在违约情形，不应承担补偿。原告的第三项诉求无事实及法律依据。6、搬家费没有实际发生，协议书已经将搬家费列入补偿款中，无需再支付。综上，武汉地铁集团已经按照与原告签订的协议书的约定，不存在违约情形。请法院驳回原告的诉求。被告家园拆迁事务所辩称，1、原告与两被告签订的拆迁协议书是双方真实意思表示，合法有效。协议书中关于房屋补偿款，经过评估手写填入，实际履行中也得到了原告认可，原告主张的格式条款无法律依据。2、本案项目是2009年取得了拆迁许可证，原告引用的征收办法第35条规定了本办法前取得的项目适用之前的规定，故本项目不适用该规定。3、根据实施细则及协议，是原告自行选择房屋安置的方式，主张损失补偿金无法律依据。故原告所有诉求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉求。原告柳强为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：《房屋拆迁协议书》、《轨道交通四号线一期梅苑站及梅中区间房屋拆迁补偿安置实施细则》《梅中区间还建楼建设进度计划公告》、关于《地铁四号线梅中区拆迁业主诉求书》的回复、回函、武汉市保障性安居工程质量分户验收记录、武汉市国土资源和规划局政府信息公开答复书、武汉地铁集团网站公示截图等。被告武汉地铁集团提交了房屋拆迁许可证、轨道交通4号线工程武昌段征地拆迁委托协议书（IV-CQ-16-61）、房屋拆迁协议书、房屋拆迁评估报告单、、地铁拆迁项目订房回单轨道交通4号线一期房屋拆迁补偿安置审核报告及情况说明、房屋拆迁验收单、房屋验收合格单、拆迁补偿安置清算单、梅中区间房屋拆迁补偿付（收）款手续通知单（2010年12月10日）、补充协议、梅中区间房屋拆迁补偿（付）款手续通知单（2012年12月10日）、梅中区间过渡费房屋拆迁补偿（付）款手续通知单（2014年12月10日）、建筑工程验收报告、梅中区间还建房入住通知、武汉市前期物业管理服务协议、临时管理规约、梅中区间还建房（（地铁紫阳城的现状照片。对以上证据中，双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2009年7月16日，因轨道交通四号线一期工程武昌火车站至梅苑××区间段项目建设需要，武汉地铁集团经武汉市国土资源和房产管理局武国土房拆许字（2009）第43号《房屋拆迁许可证》批准，拆迁武昌区梅苑小区214、215、203、204栋，付家坡一路34号、B栋、C栋、D栋，波光园小区201栋、202栋，紫阳苑A栋、B栋，千家街区教委宿舍等（详见拆迁红线图）范围内的房屋及其附属物。其中包括登记在柳强名下的武昌区梅苑小区312栋2单元802号房屋。上述《房屋拆迁许可证》载明，家园拆迁事务所为拆迁实施单位。2010年3月25日，武汉地铁集团（甲方）与武昌区人民政府（乙方）签订了《轨道交通4号线工程武昌段征地拆迁委托协议书》，约定甲方委托乙方负责轨道4号线工程武昌段用地红线范围内的征地拆迁工作。该协议约定了征地拆迁数量、补偿标准、征地拆迁补偿费的资金管理和拨付方式及各方权利义务责任等。2010年10月28日，武汉地铁集团及家园拆迁事务所制定了《轨道交通四号线一期梅苑站及梅中区间房屋拆迁补偿安置实施细则》，对拆迁补偿标准、安置办法及其他补偿政策进行了明确的规定。载明：二、安置办法。（三）过渡方式及过渡费标准：1、对选择梅苑还建安置房且因工程建设需要过渡的被拆迁人自行安排住处过渡，从签订协议且搬迁之日起至安置房交付使用之日止，给予每月12元/㎡临时安置过渡费，期限为24个月。2010年12月10日，家园拆迁事务所作为武汉地铁集团（拆迁人、甲方）的委托代理人与柳强（被拆迁人、乙方）签订了《房屋拆迁协议书》。协议约定：被拆迁房屋的面积为104.89㎡，房屋拆迁补偿款项合计为844721元，其中搬迁补助费（搬家费）600元/次×2次=1200元；临时安置补助费（过渡费）为30208.32元（104.89㎡*12元/㎡*24个月）。另约定“甲方同意乙方选定梅苑还建安置房1栋1单元20层2号房屋，该房屋建筑面积86.4㎡，房屋总价453168元”；“乙方同意将房屋拆迁补偿款由甲方抵扣其选定的安置房购房款。如乙方拆迁补偿款高于安置房房款，其差额部分由甲方支付给乙方；如乙方拆迁补偿款低于安置房房款，其差额部分待安置房交付时再据实结算”；“甲方已抵扣安置房款453168元，实际支付乙方拆迁补偿款391553元”；“甲方按每月12元/㎡支付乙方临时安置过渡费，过渡期限24月，逾期则按每月24元/㎡执行”。协议签订后，柳强依约向家园拆迁事务所交付了梅苑小区312栋2单元802号的房屋，选定了梅中小区1栋1单元20层2号（面积86.4㎡）还建房，并经拆迁补偿安置清算单确认抵扣安置房款453168元，柳强实际应收还建安置房款391553元。柳强于2010年12月10日收到该款。2012年12月10日，家园拆迁事务所作为武汉地铁集团（拆迁人、甲方）的委托代理人与柳强（被拆迁人、乙方）签订了《补充协议》，协议约定：武昌区梅苑小区312栋2单元8层2室，业主柳强系轨道交通**线**梅苑站及梅中区间段规划红线内被拆迁人，已于2010年12月10日与拆迁人协定了原地安置协谈，由于此项目诸多原因致使还建安置房未能如期安置，被拆迁人与拆迁人签订的临时安置过渡费两年期已到，遵照武汉市物价局，2002年75号令的精神，拆迁人应支付被拆迁人双倍的临时安置费，经多方协商，延期安置过渡费先以贰年签订。计算方式：60417元（104.89㎡×24元/㎡×24个月）。2014年5月16日，武汉市轨道交通建设有限公司发布《梅中区间还建楼建设进度计划公告》，载明“武汉轨道交通4号线一期工程梅中区间还建楼项目（1栋3单元32层）于2014年4月底开工”、“具体后续进度计划如下：……2016年6月30日前工程全部完工收尾、工程清场、完成竣工图，具备交房条件”。2014年12月10日，柳强收到2014年12月至2016年8月底的临时安置补偿（过渡费）85905元（104.89㎡×39元/㎡×21个月）。2016年8月27日，武汉市保障性安居工程质量分户验收记录二级表载明，武汉市轨道交通4号线一期工程梅中区间还建楼2#2栋2单元303号房屋，经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、物业公司验收合格。2016年12月2日，武汉市国土资源和规划局向案外人肖波出具《政府信息公开答复书》，载明，关于公开地铁四号线“梅中区间还建楼”《建设工程规划许可证》事项的政府信息公开申请已收悉……该信息不存在。本院认为，本案涉及的《房屋拆迁协议书》上虽系家园拆迁事务所盖章，拆迁实施单位也是家园拆迁事务所，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，《房屋拆迁协议书》的双方当事人为柳强与武汉地铁集团。武汉地铁集团与柳强于2010年12月10日签订的《房屋拆迁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，已经成立并生效，对双方当事人均有约束力。协议签订后，柳强依约向武汉地铁集团交付了梅苑小区312栋2单元802号的房屋，全面履行了合同义务。武汉地铁集团至今未能交付还建安置房，2016年8月底后亦未支付临时安置补助费（过渡费），未依约履行合同义务，对此应承担相应的违约责任。武汉地铁集团应履行合同，交付还建安置房，但柳强在本案中主张被告全面履行协议，尽早提供手续齐全、验收合格，具备普通商品房同等权利的地铁四号线梅中区间还建安置房（付家坡一路与紫阳路交汇处）的诉讼请求不明确，且没有合同依据，本院不予支持。武汉地铁集团主张其已经提供了符合居住条件的还建安置房，并提交了建筑工程验收报告、物业服务协议等证明有部分拆迁户入住，但未提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书以证明还建房屋具备交付使用的条件,故本院不予采信。《房屋拆迁协议书》及《补充协议》中并未明确约定交付安置房的具体时间。柳强提交的《梅中区间还建楼建设进度计划公告》虽载明了“2016年6月30日前工程全部完工收尾、工程清场、完成竣工图，具备交房条件”。但该公告系武汉市轨道交通建设有限公司而非武汉地铁集团发布，且该公告载明的系“后续进度计划”，既不具备合同约束力，又不具备强制性，不能依此认定双方就交付安置房的具体时间进行了补充约定或武汉地铁集团就交付安置房的具体时间作出了单方承诺。故武汉地铁集团至今未交付安置房不构成违约，柳强主张武汉地铁集团承担违约责任，本院不予支持。且《房屋拆迁协议书》约定了“乙方同意将房屋拆迁补偿款由甲方抵扣其选定的安置房购房款。如乙方拆迁补偿款高于安置房房款，其差额部分由甲方支付给乙方；如乙方拆迁补偿款低于安置房房款，其差额部分待安置房交付时再据实结算”，《轨道交通四号线一期梅苑站及梅中区间房屋拆迁补偿安置实施细则》中对全部拆迁户就上述抵扣有明确的告知，柳强又在《房屋拆迁补偿付款手续通知单》确认了上述抵扣。可见，柳强认可选择房屋安置补偿方式时以房屋拆迁款预先抵扣安置房购房款，不足部分待安置房交付再据实结算的做法。故柳强就房屋拆迁补偿费用的资金占用损失为由要求武汉地铁集团支付因其违约给柳强造成的损失的诉讼主张，本院不予支持。关于过渡费，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就有关合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，《房屋拆迁协议书》与《补充协议》中约定了过渡期限24个月内的过渡费为每月12元/平方米，超过24个月后过渡费已经提升至每月24元/平方米。因柳强选择的安置房尚未具备交房条件，在履行拆迁协议的过程中，武汉地铁集团向柳强支付了2012年11月至2016年8月底的过渡费用。2014年12月10日，武汉地铁集团将过渡费的标准从每月24元/平方米提高至39元/平方米，可以推定双方经协商后确认被告以提高过渡费标准的方式对于合同未约定实际交付安置房的具体时间且事实上也未交付安置房而对原告进行补偿。故柳强主张武汉地铁集团自2016年9月1日起至交付合格安置房之月止的过渡费[按每月58.50元/平方米(39元/平方米+39元/平方米×50%)的标准，暂计至2016年12月31日为24544元(58.50元/平方米×104.89平方米×4个月)，并继续支付2017年1月1日之后(加装修期2个月，即N+2个月)的过渡费]的主张，本院应按双方协商后确定的每月39元/平方米标准计算过渡费，部分予以支持，对该项诉讼请求中的其他部分主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于搬家费，《房屋拆迁协议书》明确约定了“搬迁补助费（搬家费）600元/次×2次=1200元”。武汉地铁集团已于2010年12月10日向柳强抵扣了该款项。柳强另行主张搬家费400元没有法律和事实依据，本院不予支持。柳强主张代理人家园拆迁事务所与武汉地铁集团承担连带责任，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉地铁集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柳强支付过渡费（以建筑面积104.89平方米为基数，自2016年9月1日起按每月39元/平方米的标准计算至通知交付竣工验收备案的房屋之日止）；二、驳回原告柳强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2613元，由被告武汉地铁集团有限公司负担（此款原告柳强已垫付，由被告武汉地铁集团有限公司连同上述款项一并给付原告柳强）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  万 捷审 判 员  徐 倩人民陪审员  张俊良二〇一七年十一月一日法官助理冉珺书记员王文兴