贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2675号 上诉人（原审被告）：贵州省冶金建设公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南门关。 法定代表人：徐金明，该公司经理。 委托代理人：李代鄢，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：贾玮，男，1979年10月5日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：李大江，贵州业精律师事务所律师。 原审被告：黔西县水西街道文昌社区居民委员会，住所地：贵州省黔西县水西街道办事处环城北路**。 法定代表人：潘荣，该居委会主任。 原审被告：贵州冶金建设公司毕节地区金沙县分公司，住，住所地：贵州省金沙县城关镇交通小区养路工区宿舍/div> 负责人龚光富，该分公司经理。 委托代理人：李代鄢，该公司员工。 原审第三人：陈建军，男，1968年1月16日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 上诉人贵州省冶金建设公司（以下简称：贵州冶金公司）因与被上诉人贾玮、原审被告贵州冶金建设公司毕节地区金沙县分公司（以下简称：贵州冶金金沙分公司）、黔西县水西街道文昌社区居民委员会（以下简称：文昌社区居委会）、原审第三人陈建军房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2016）黔0522民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告贾玮提起诉讼，请求判决：1、解除原告与被告文昌社区居委会、贵州冶金金沙分公司签订的《房屋认购协议书》；2、被告贵州冶金公司返还原告已付购房款计195400元，并按银行同期贷款利率自2013年1月25日起支付利息至全部款项给付完毕之日止；3、案件受理费由被告承担。主要事实及理由：被告文昌社区居委会即原黔西县城关镇城北村村民委员会（以下简称：城北村委会）与被告贵州冶金金沙分公司合作开发黔西县城北村安置小区商品房。2013年3月5日，原告与被告文昌社区居委会、被告贵州冶金金沙分公司签订《房屋认购协议书》，约定原告一次性支付购房款195400元，购买黔西县原城关镇城北村村民安置小区一栋A单元6-2号房屋一套。协议签订后，原告按约定将购房款以现金和转账方式通过第三人陈建军交付被告贵州冶金金沙分公司，该公司收款后向原告出具了《收款收条》。此后，原告多次找到两被告，要求其按协议约定向原告交房并办理相关房产手续，两被告均以各种理由推搪，导致原告订立合同的目的不能实现。根据相关法律，原告有权解除合同，要求两被告返还原告购房款并承担银行同期贷款利息。被告贵州冶金金沙分公司系贵州冶金公司下设的分公司，其民事责任依法应由贵州冶金公司承担。 原审被告文昌社区居委会辩称：文昌社区居委会从未与原告签订过《房屋认购协议书》，故双方不存在买卖合同关系。原告提供的《房屋认购协议书》上没有居委会相关负责人的签字，也未加盖居委会印章，且居委会未收到原告的购房款或让原告把购房款交到被告贵州冶金金沙分公司处，故原告对文昌社区居委会的诉求没有事实及法律依据，请求予以驳回。文昌社区居委会与贵州冶金金沙分公司签订《建设工程合同》，因无力向该公司支付工程款，故将位于黔西县原城关镇城北村村民安置小区的套房抵押给施工方贵州冶金金沙分公司。此后，文昌社区居委会因发现有人以居委会的名义与他人签订购房合同，遂于2013年1月9日张贴公告，明确告知他人不应与任何第三方签署购房合同。但原告仍在之后的1月25日与贵州冶金金沙分公司签订《房屋认购协议》，故由此产生的纠纷与文昌社区居委会无关，文昌社区居委会不应对此负责，请求依法判决。 原审被告贵州冶金公司、贵州冶金金沙分公司辩称：答辩人与被告文昌社区居委会不是合作开发建房的关系，而是工程承揽合同关系。原告提供的《房屋认购协议书》的相对方为城北村村委会，并未出现答辩人公司字样，故该份协议与答辩人无关。贵州冶金金沙分公司仅有相关施工资质，无售房资质，同时贵州冶金公司及其金沙分公司并未收取原告的任何购房款，而《房屋认购协议书》中也未约定由贵州冶金公司及金沙分公司来收取购房款，原告提供的《收款收据》上加盖的印章系案外人张贵跃、邹贤利等人伪造，并可能涉嫌刑事犯罪，故建议法院将案件移送公安机关处理。综上，原告对答辩人的诉求无事实依据，请求予以驳回。 原审第三人陈建军述称：第三人确实收到原告的购房款，但第三人收款是受贵州冶金金沙分公司时任负责人张贵跃的指示。贵州冶金金沙分公司由于工程需要曾向第三人借款120万元，该事实有项目部出具的《借据》为凭，《借据》并由时任项目部经理龚光富、邹贤利及张贵跃等负责人签名及加盖项目部印章。第三人是基于与项目部的债务关系代收购房款，故原告的起诉与第三人无关。请求依法判决。 原审经审理查明：2010年12月11日，被告文昌社区居委会即原城北村村委会与被告贵州冶金公司签订《建设工程施工合同》，约定被告文昌社区居委会将位于黔西县城北村××坡××村安置小区（玉龙馨苑）工程发包给被告贵州冶金金沙分公司承建。2013年2月25日，原告贾玮向被告贵州冶金金沙分公司黔西项目部管理人员张贵跃交付购房定金10000元，用于订购被告贵州冶金金沙分公司所承建上述安置小区工程一栋A单元6-2号房屋，订购房屋总建筑面积130平方米，单价每平方米1580元，总价为205400元，优惠10000元后，议定最后价款为195400元。原告于同日按张贵跃的指示将购房余款185400元转入其指定第三人陈建军在中国建设银行开设的个人账户。上述购房款交付完毕后，被告贵州冶金金沙分公司黔西项目部向原告出具了金额为195400元的《收款收据》。2013年3月5日，张贵跃代表被告贵州冶金金沙分公司黔西项目部以被告文昌社区居委会名义与原告签订《房屋认购协议书》，将上述订购房屋议定的内容以书面形式明确。未明确认购房屋的交付期限。该协议书上甲方的落款处有“贵州冶金建设公司毕节地区金沙分公司黔西项目部”字样印章，未有被告文昌社区居委会相关负责人的签字并加盖该居委会的印章。乙方落款处有原告贾玮的签名捺印。2013年4月18日，被告贵州冶金金沙分公司黔西项目部时任负责人邹贤利代表项目部与文昌社区居委会签订《协议书》，约定被告文昌社区居委会将上述包括原告订购房在内的27套共计3510平方米房屋的所有权及其他权利交给被告贵州冶金金沙分公司用以抵付所欠该公司的工程款，同意被告贵州冶金金沙分公司自行处置该27套房屋。此后，原告因一直未取得《房屋认购协议书》上约定出售的套房，于2014年6月到项目部要求交房，双方口头约定于同年年底交房。但到期后原告仍未收到交房通知，遂要求该公司退款并经催讨无果。另查明，被告贵州冶金公司为全民所有制企业法人，其登记的经营范围包括房屋建筑工程施工总承包一级。贵州冶金公司及其金沙分公司无相关售房资质。 原审认为：依法订立的合同应是双方的真实意思表示，且内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对订约双方均产生法律上的约束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，原告提交的《房屋认购协议书》中甲方一栏虽印有“黔西县城关镇城北村村民委员会”的字样，但被告文昌社区居委会亦即原城北村村委会并未在该协议上盖章，也无任何该村委会负责人或相关工作人员的签名，仅有被告贵州冶金金沙分公司黔西项目部字样印章及相关管理人员签名。结合原告认购房屋时是与项目部的管理人员进行洽谈并按其要求交付购房款，最后由项目部向原告出具《收款收据》等情形进行综合分析，应当认定原告签订《房屋认购协议书》的相对方是被告贵州冶金金沙分公司，而非被告文昌社区居委会。根据本案事实，被告文昌社区居委会与贵州冶金公司仅存在建设工程施工合同关系，不存在合作开发商品房合同关系。被告文昌社区居委会与原告不存在买卖合同关系，且也未收取原告的任何购房款，根据合同相对性原理，原告关于由该居委会与贵州冶金金沙分公司共同承担合同责任的诉求，无事实依据，不应支持。本案被告文昌社区居委会作为涉案工程的发包方，在所建工程尚未完工并出售时，包括原告认购在内的套房所有权属其一方。被告贵州冶金金沙分公司于2013年3月5日与原告签订《房屋认购协议书》时并未取得涉案套房的所有权，属无权处分，故该协议此时属效力待定合同。2013年4月18日，被告文昌社区居委会因无力向贵州冶金金沙分公司支付工程款，双方为此签订以施工方承建的部分工程抵付工程款的协议是双方的真实意思表示，被告贵州冶金金沙分公司基于该协议取得包括原告订购在内的27套房屋的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，应当认定原告与被告贵州冶金金沙分公司签订的《房屋认购协议书》合法有效。被告贵州冶金金沙分公司属施工企业而非房开企业，其与原告签订的认购协议属一般的购房合同而非商品房买卖合同，故该公司无相关售房资质并不影响其与原告所签协议的效力。原告按协议约定向该公司交付全部房款后，其合同项下的义务即全面履行。双方并未明确约定被告金沙分公司交房的期限，但该公司经原告催促后，仍未在合理期限内履行交房义务，导致原告签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列期限之一，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告关于解除其与被告贵州冶金金沙分公司所签订《房屋认购协议书》的诉求，有事实及法律依据，应予支持。解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告要求被告贵州冶金金沙分公司退购房款的时间是2014年年底，应视为原告于2014年12月31日已对该公司履行通知义务，故双方的协议已于该日解除。本案原告与被告贵州冶金金沙分公司签订的合同为买卖合同，原告交付全部购房款后，一直未取得所购房屋，也未取得其他利益。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告交付的货币属特殊的种类物，可用同等数量的货币及其产生的孳息予以返还，以达到恢复订约前的状态。故其关于由被告贵州冶金金沙分公司返还其已付购房款195400元，并支付占用该笔资金期间同期银行贷款利息的诉求，有事实及法律依据，应予支持。被告贵州冶金金沙分公司系贵州冶金公司设立的分公司，本身不具有法人资格，其民事责任依法由贵州冶金公司承担，故原告主张的上述退款责任应由被告贵州冶金公司承担。被告贵州冶金金沙分公司为进行工程施工管理而设立黔西项目部的情况属实，其项目部相关负责人是否存在伪造印章并涉嫌刑事犯罪当属其内部管理上的问题，不能对抗善意第三人。故其以原告提供的收据上所盖印章涉嫌张贵跃及邹贤利等管理人员伪造，并可能触犯相关刑事法律，建议将本案移送公安机关处理的抗辩理由，无事实依据，不应采信。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、原告贾玮与被告贵州冶金建设公司毕节地区金沙县分公司于2013年3月5日签订的《房屋认购协议书》于2014年12月31日解除；二、被告贵州冶金建设公司于判决生效后二十日内返还原告贾玮购房款195400元，并以该款额为基数，自2013年2月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息至全部款项实际支付完毕之日止。三、驳回原告贾玮的其他诉讼请求。案件受理费4208元，由被告贵州冶金建设公司负担。 一审宣判后，贵州冶金公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：被上诉人所签订的《房屋认购协议书》并不是与上诉人或者一审被告贵州冶金金沙分公司所签订的。在被上诉人贾玮所提交的《房屋认购协议书》中，明确协议的甲方是黔西县城关镇城北村村民委员会，乙方是贾玮，并未出现过上诉人以及一审被告贵州冶金金沙分公司的字样。虽然在该《协议书》中盖有黔西项目部印章，但是该印章并非我公司项目部真实印章。案涉购房款是第三人陈建军收取，并由张贵跃向被上诉人出具《收款收据》，《收款收据》加盖的“贵州冶金建设公司毕节地区金沙分公司黔西项目部”印章是案外人邹贤利私刻形成，上诉人知晓邹贤利、张贵跃私刻公章后已积极向公安机关报案，且加盖有私刻项目部印章的《收款收据》并无上诉人公司财务人员签字，也未加盖公司财务专用章，加之陈建军既非公司员工，也非项目部负责人，故邹贤利、张贵跃及陈建军的行为应认定为个人行为，与我公司无关；一审认定张贵跃是项目部管理人员错误。张贵跃并非我单位职工，我单位也从未任命张贵跃为项目部负责人，对于案外人私刻项目部印章签订合同以及收取购房款的行为，上诉人不应当承担任何责任；一审中，上诉人已申请对《房屋认购协议书》加盖的黔西项目部印章的真实性进行鉴定，一审未予准许不当，上诉人坚持认为该事实需要进行鉴定。综上，原审认定事实不清，程序违法，判决结果错误。 被上诉人贾玮答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，案涉《房屋认购协议书》系由黔西项目部管理人员张贵跃代表上诉人公司签订，该协议书加盖有上诉人公司金沙分公司以及黔西项目部印章。答辩人依据张贵跃指示向陈建军履行了购房款，《收款收据》盖有黔西项目部印章。上诉人主张签订合同和收取款项系张贵跃、陈建军的个人行为，但上诉人在知道他人以自己的名义签订合同后并未明确阻止，视为对该行为的认可。上诉人主张案涉印章系他人私刻，但并未提交有效证据加以证明；原审认定张贵跃系上诉人的公司员工并无不当，上诉人应当对此承担相应法律责任。 原审第三人陈建军述称：因上诉人公司黔西项目部差欠第三人借款，故邹贤利、张贵跃等人指定由第三人收取贾玮购房款，故收取购房款属实，但第三人不应对此承担任何责任。 二审中上诉人贵州冶金公司提交了以下证据：1、遵义市公安局红花岗区分局南关派出所受案登记表复印件，载明：“2016年4月26日，贵州冶金建设公司来我所报案称，该公司2012年期间由本公司金沙县项目部临时聘用的一般管理人员邹贤利伪造了贵州冶金建设公司印章，以贵州冶金建设公司的名义与他人签订借款合同，借款20万元。”2、黔西县人民法院（2016）黔0522民初839号案件庭审笔录复印件，载明：“被告张贵跃：刻的章是当时的项目部经理邹贤利找人刻的，包括项目部的公章也不是公司刻的，是金沙分公司刻的，卖的房屋不止是一套，有几十套，不管是总公司还是金沙分公司都是认可的；这19万元购房款是在项目部售楼处收取，该款项是用于公司平时的开支，邹贤利任城北村项目部经理是通过公司表决任职的，因此他的行为是代表公司，应得到认可。”拟证明：案涉《房屋认购协议书》、《收款收据》加盖的黔西项目部印章是邹贤利个人私刻的，并非黔西项目部真实印章，张贵跃、陈建军的行为是个人行为，与上诉人无关。 被上诉人贾玮质证认为：证据1是复印件，真实性无法核实；该证据不能达到证明目的，因为证据1即便能够反映邹贤利私刻印章，也是用于与他人签订借款合同，不能据此认定本案所涉黔西项目部印章系邹贤利私刻，且邹贤利是否构成私刻印章罪应以法院判决为准；证据2系复印件，真实性无法核实；该证据达不到证明目的，因为证据2反映张贵跃在另案庭审时称印章是邹贤利找人刻的，是金沙分公司刻的，而邹贤利作为项目部负责人，其找人刻章合情合理，邹贤利的行为应认定为公司行为。 原审第三人陈建军质证认为：证据1与本案无关，该登记表反映的是邹贤利私刻印章与他人签订借款合同；证据2不能达到上诉人证明目的，反而印证了贾玮所提诉讼请求的合法性。 经审查：证据1、2来源合法，证据1反映上诉人以邹贤利私刻上诉人公司印章，与他人签订借款合同，上诉人请求公安机关立案侦查的事实。证据2反映的是张贵跃就另案所涉黔西项目部印章真实性的陈述。证据1、2与本案待证事实不具关联性，对其证明力不予确认。 经审理查明：二审认定的事实与一审无异。 本院认为：本案被上诉人贾玮系以上诉人贵州冶金公司、原审被告贵州冶金金沙分公司、文昌社区居委会未依约履行《房屋认购协议书》主要义务，致其合同目的不能实现为由诉至人民法院，请求解除《房屋认购协议书》并由贵州冶金公司承担合同解除责任。对此，贵州冶金公司以其与贾玮之间不成立房屋买卖合同关系，《房屋认购协议书》、《收款收据》所盖印章系案外人邹贤利私人刻制，张贵跃签订协议、出具《收款收据》以及第三人陈建军收取购房款均属个人行为，相应法律责任不应由贵州冶金公司承担为由提出抗辩，并以此作为其上诉主张。经审查，贵州冶金公司的上述主张不成立，理由具体分析如下：贵州冶金公司系案涉黔西项目承建方，一审庭审中，贵州冶金公司对于张贵跃系其公司金沙分公司黔西项目部管理人员的事实已予自认。根据同为黔西项目部管理人员的邹贤利代表项目部与文昌社区居委会签订的《协议书》，贵州冶金公司取得包括本案诉争房屋在内的27套房屋的所有权。贾玮在文昌社区居委会设立的售房部签订案涉《房屋认购协议书》，该协议书经张贵跃签字并加盖贵州冶金金沙分公司、黔西项目部印章予以确认。协议书签订后，贾玮按张贵跃指示向陈建军支付了购房款，张贵跃对此出具加盖有黔西项目部印章的《收款收据》交贾玮收执。从上述《房屋认购协议书》签订及《收款收据》出具过程看，双方间的交易行为、交易场所符合一般商业和生活常理，结合张贵跃因作为贵州冶金公司黔西项目部管理人员这一特殊身份而具有的代理权外观，足以促使合同相对人贾玮对张贵跃能够代表贵州冶金公司签订民事合同产生合理信赖。在此背景下，即便《房屋认购协议书》、《收款收据》加盖的贵州冶金公司金沙分公司及黔西项目部印章确由项目部管理人员私刻形成，亦已超出普通购房者签订协议时应尽的审慎注意义务程度范畴，不在普通购房者的合理预见范围内，故贾玮在案涉房屋交易过程中主观上善意无过失。客观上，贾玮不具备鉴别、核实合同相对方印章真实性的能力，且其已按约履行了自身合同义务。据此，依照《中华人共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，张贵跃以贵州冶金公司金沙分公司、贵州冶金公司金沙分公司黔西项目部名义从事的民事合同行为符合表见代理特征，因合同引发的民事责任及于贵州冶金公司。原审认定邹贤利等人即便存在伪造印章行为，对善意相对人贾玮亦不具有对抗效力，该认定符合法律规定和本案实际，鉴于此，一审对案涉《房屋认购协议书》所盖印章真伪未作鉴定并无不当。 综上，上诉人贵州省冶金建设公司的上诉无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4208元，由上诉人贵州省冶金建设公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十一月二十一日 法官助理 胡玮科 书 记 员 何婷婷