辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10640号上诉人（原审原告）：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路187号。法定代表人：陈杰，系该局局长。委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳工艺美术商厦有限责任公司，住所地沈阳市和平区太原北街85号。法定代表人：陈松生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙家博，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人沈阳市房产局因与上诉人沈阳工艺美术商厦有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17426号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳市房产局上诉请求：请求撤销沈阳市和平区人民法院作出的（2019）辽0102民初字17426号民事判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：上诉人与被上诉人的房屋租赁关系一直在持续，租金为同一债务，具有整体性和唯一性，故给付每一期房屋租金请求权的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。至上诉人诉讼时，上诉人、被上诉人房屋赁合同仍在履行中，被上诉人仍在继续租赁房屋用于出租获得租金收益，故上诉人的诉求并未超过诉讼时效。沈阳工艺美术商厦有限责任公司答辩称：各期债务具有独立性不符合同一债务的特征，所以沈阳市房产局的上诉主张不能成立。沈阳工艺美术商厦有限责任公司上诉请求：请求撤销沈阳市和平区人民法院作出的（2019）辽0102民初17426号民事判决，发回重审或依法改判；一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由：一、一审法院适用法律存在错误。依据物权法第二十八条规定，人民政府的征收决定等，导至物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民法院政府的征收决定等生效时发生效力。本案系房屋租赁合同纠纷，2015年8月11日，沈阳市和平区政府作出和政征决字【2015】第16号房屋征收决定，同日发布【2015】第16号房屋征收公告，案涉房屋被列入征收范围。依据上述法律规定，本案租赁标的的权属发生物权变动。又根据《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十八条规定，征收直管非住宅房屋，原租赁关系终止。因此从2015年8月11日上诉人与被上诉人的租赁关系终止。租赁关系终止后当事人之间不产生租金问题。二、一审法院认定事实存在错误。一审法院所采信的租金计算标准存在错误。一审法院判决上诉人向被上诉人支付租金617549.16元。一审法院将案涉房屋自2016年8月14日至2017年12月31日期间租金按照商业用途，以50元/平/月标准，计算租金存在错误。房屋维修费用应当在租金中予以扣除。沈阳市房产局答辩称：房屋未实际征收，工艺美术公司仍占有使用，待补偿款到位后租赁关系才终止。租金标准公平合理，案涉房屋一楼临街，符合商业用途。工艺美术公司进行了维修应提供正式发票。沈阳市房产局向一审法院起诉请求：1、请求法院判令沈阳工艺美术商厦有限责任公司支付陈欠租金3518961.66元（截止2018年12月31日）和迟延支付的利息855224.06元（截止2019年8月6日），两项共计4374185.72元；2、陈欠租金自2019年8月7日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算延迟支付利息；3、判令沈阳工艺美术商厦有限责任公司承担本案的诉讼费用。庭审中沈阳市房产局变更诉讼请求第1项为2008年之前的租金减少100000元，现主张租金本金3108813.66元，利息734207.17元，合计3843020.83元。一审法院认定事实：2002年8月1日，沈阳市房产管理局（甲方）与沈阳轻工业大厦（乙方）签订了一份《公用公房租赁合同》，约定：甲方将座落和平区图门路49号，建筑面积488.75平方米房屋出租给乙方使用，租期2年，从2002年8月1日起将出租房屋交付乙方使用至2004年7月31日收回，租金标准按沈价发（1995）55号文件规定执行，每平方米月租金11.24元，计5493.55元，租金于每月25日前付清，在租赁期间内，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行；违约责任约定：乙方逾期交付租金，除应如数补交外，甲方还按规定每逾期一日加收1%的滞纳金……。合同签订后，沈阳市房产局将房屋交付沈阳工艺美术商厦有限责任公司使用，合同到期后，双方未再续签书面的租赁合同，现沈阳工艺美术商厦有限责任公司仍继续占有使用该房屋。另查明：依据沈价发（1995）55号文件，2003年1月1日至2006年9月30日涉诉房屋租金为11.24元/平/月；依据2006年3月28日沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发了沈价发（2006）41号《关于重新规范住房交易手续费有关问题的通知》文件及2006年9月24日沈阳市房产局下发了沈房（2006）152号《关于直管工商业用房实行协议租金的通知》文件，2006年10月1日至2007年9月30日，涉诉房屋租金为23.37元/平/月；2007年10月1日至2008年9月30日，涉诉房屋租金为36.68元/平/月；2008年10月1日至2011年12月31日，涉诉房屋租金为50元/平/月；依据2011年12月14日沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发沈价发（2011）68号《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》文件及2013年12月3日沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发了沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》文件，2012年1月1日至2017年12月31日，涉诉房屋租金为50元/平方米/月。2016年10月21日，沈阳市人民政府下发第62号令，沈阳市直管公房管理办法，该办法第二条本办法所称直管公房是指在本市国有土地上，所有权归市人民政府所有，由市房产主管部门代表市人民政府进行管理的公有住宅和非住宅房屋；第四条市房产主管部门是本市直管公房的行政管理部门。市公有房屋管理机构负责直管公房的日常管理工作。区房产主管部门和市房产主管部门委托的企业负责直管公房的资产监护、经营，使用和修缮等管理工作。第九条直管公房可以依法出租。承租人承租直管公房时，应当与市房产主管部门签订租赁合同；承租人应当按期支付租金。承租人延迟支付租金的，当当按照租赁合同的约定承担违约责任；第十条直管公房承租人有下列行为之一的，市房产主管部门有权解除租赁合同，收回房屋：（一）擅自改变房屋使用用途的；（二）连续拖欠租金六个月以上的；（三）擅自转租、转借、调换、转兑房屋的……；第十一条直管公房住宅（公开招租的除外）执行政府定价租金标准。直管公房非住宅执行市场租金标准。市场租金标准由市房产主管部门通过招标选定的评估机构评估确定，每三年调整一次；第十五条直管公房承租人翻建、扩建直管公房的，应当征得市房产主管部门同意后，按照相关规定办理规划、建设等审批手续；第二十条直管公房管理单位应当对房屋及其共用设施设备进行定期检查、维修、确保房屋正常使用和住用安全。依据2017年8月16日沈阳市房产局、沈阳市财政局联合下发沈房发（2017）64号关于印发《直管公房非住宅租赁价格调整方案》的通知及2018年1月16日沈阳市房产局、沈阳市财政局联合下发沈房发（2018）5号《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》文件，2018年1月1日至2018/年12月31日涉诉房屋租金为一层40元/平方米/月、二层29元/平方米/月。2015年8月11日，沈阳市和平区人民政府发出和政征公字（2015）第16号房屋征收公告，该公告中载明：房屋征收范围：东至延边街，西至原朝六中学，南至省储备局执行所，北至西塔综合市场大门。签约期限自2015年8月11日至2015年10月10日止，望征收范围内的被征收人要响应政府号召，及时签约搬迁。同日，沈阳市和平区人民政府作出和政征决字（2015）第16号房屋征收决定，对上述征收范围的和平区延边街28号棚户区改造项目实施房屋征收，沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室负责组织实施房屋征收与补偿工作。沈阳市和平区人民政府作出房屋征收公告及决定后，并未进行实际征收，涉案房屋现由沈阳工艺美术商厦有限责任公司出租并收取租金。再查明：沈阳轻工业大厦与沈阳工艺美术商厦有限责任公司系同一主体。2009年4月30日，沈阳市和平区房产局第二房产经理公司（甲方）与沈阳工艺美术商厦有限责任公司（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：乙方所使用的公用公房座落在沈阳市和平区图门路49号，建筑面积488.75平方米，系公有直管公房，由甲方经租管理。乙方截止到2008年8月共欠租金264817.5元，甲乙双方协商同意乙方将车牌号为辽Ａ×××××中华轿车一辆抵租金100000元。一审法院认为：本案中沈阳市房产局与沈阳工艺美术商厦有限责任公司签订的《公用公房租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合同有效，双方均应恪守履行。沈阳市房产局将房屋交付沈阳工艺美术商厦有限责任公司使用，合同到期后，双方虽未再续签书面的租赁合同，但沈阳工艺美术商厦有限责任公司至今仍继续占有使用涉诉房屋，沈阳市房产局对此亦未提出异议，故沈阳市房产局、沈阳工艺美术商厦有限责任公司间仍存在租赁合同关系，沈阳工艺美术商厦有限责任公司理应支付租金，现沈阳工艺美术商厦有限责任公司拖欠沈阳市房产局租金属违约应承担相应的民事责任。对于沈阳市房产局主张租金的请求，沈阳市房产局主张2016年8月14日以前的租金，因沈阳市房产局提供的证据不足以证实其在此之前曾向沈阳工艺美术商厦有限责任公司主张过租金，沈阳工艺美术商厦有限责任公司对此亦予以否认，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定，对2016年8月14日以前被告拖欠的租金部分已超过了诉讼时效，故该院对沈阳市房产局主张2016年8月14日以前的租金部分不予支持；对于2016年8月14日以后的租金，因合同中明确约定在租赁期间内，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行,经计算617546.16元【2016年8月14日至2017年12月31日租金410550元（50元/平/月×488.75平方米÷30天×504天)+2018年1月1日至2018年12月31日租金206996.16元（40元/平/月×279.63平方米×12个月+29元/平/月×209.12平方米×12个月）】。对于沈阳市房产局主张的迟延支付利息的请求，经查，合同约定“乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，甲方还按规定每逾期一日加收1%的滞纳金”，庭审中原告调整为要求被告延期支付的租金按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失符合法律规定。对于沈阳工艺美术商厦有限责任公司提出的被告不是适格主体的辩解，经查，沈阳轻工业大厦与沈阳工艺美术商厦有限责任公司系同一主体，故该院对沈阳工艺美术商厦有限责任公司的该项辩解不予采纳；对于沈阳工艺美术商厦有限责任公司提出的涉案房屋已列入征收范围，原租赁关系终止，本案沈阳市房产局无权主张征收之后的租赁利益的辩解，经查，涉案房屋虽然沈阳市和平区人民政府作出了房屋征收公告及决定，但并未进行实际征收，现涉诉房屋仍由沈阳工艺美术商厦有限责任公司出租并收取租金，因沈阳市房产局、沈阳工艺美术商厦有限责任公司间仍存在租赁关系，沈阳工艺美术商厦有限责任公司理应按时支付租金，故该院对沈阳工艺美术商厦有限责任公司的该项辩解不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳工艺美术商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市房产局2016年8月14日至2018年12月31日期间的租金617546.16元；二、被告沈阳工艺美术商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市房产局2016年8月14日至2018年12月31日期间租金的利息（从2016年8月14日起以每月拖欠的租金为基数，按合同约定每月的26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41794元，由原告沈阳市房产局承担33435元，被告承担8359元；公告费400元，由原告沈阳市房产局承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，沈阳市房产局与沈阳工艺美术商厦有限责任公司签订的《公用公房租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合同有效，双方均应恪守履行。沈阳市房产局将房屋交付沈阳工艺美术商厦有限责任公司使用，合同到期后，双方虽未再续签书面的租赁合同，但沈阳工艺美术商厦有限责任公司至今仍继续占有使用涉诉房屋，沈阳市房产局对此亦未提出异议，故沈阳市房产局、沈阳工艺美术商厦有限责任公司间仍存在租赁合同关系，沈阳工艺美术商厦有限责任公司理应支付租金，现沈阳工艺美术商厦有限责任公司拖欠沈阳市房产局租金属违约应承担相应的民事责任。关于沈阳市房产局提出诉讼时，沈阳市房产局、沈阳工艺美术商厦有限责任公司间仍存在租赁合同关系，沈阳工艺美术商厦有限责任公司理应支房屋赁合同仍在履行中，沈阳工艺美术商厦有限责任公司间仍存在租赁合同关系，沈阳工艺美术商厦有限责任公司理应支仍在继续租赁房屋用于出租获得租金收益，故沈阳市房产局的诉求并未超过诉讼时效的上诉主张，沈阳市房产局主张2016年8月14日以前的租金，因沈阳市房产局提供的证据不足以证实其在此之前曾向沈阳工艺美术商厦有限责任公司主张过租金，沈阳工艺美术商厦有限责任公司对此亦予以否认，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定，对沈阳工艺美术商厦有限责任公司主张的2016年8月14日以前拖欠的租金部分已超过了诉讼时效。故沈阳市房产局提出的上诉主张，本院不予支持。关于沈阳工艺美术商厦有限责任公司提出根据《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十八条规定，征收直管非住宅房屋，原租赁关系终止。因此从2015年8月11日上诉人与被上诉人的租赁关系终止。租赁关系终止后当事人之间不产生租金问题的上诉主张，虽然沈阳市和平区人民政府对涉案房屋作出了房屋征收公告及决定，但并未进行实际征收，现涉诉房屋仍由沈阳工艺美术商厦有限责任公司出租并收取租金，因沈阳市房产局、沈阳工艺美术商厦有限责任公司间仍存在租赁关系，沈阳工艺美术商厦有限责任公司理应按时支付租金。故沈阳工艺美术商厦有限责任公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于沈阳工艺美术商厦有限责任公司提出一审法院将案涉房屋自2016年8月14日至2017年12月31日期间租金按照商业用途，以50元/平/月标准，计算租金存在错误。房屋维修费用应当在租金中予以扣除的上诉主张，经查，案涉房屋临街，依据2013年12月3日沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发了沈价发（2013）70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》文件，2012年1月1日至2017年12月31日，涉诉房屋租金为50元/平方米/月。关于房屋维修费用，沈阳工艺美术商厦有限责任公司未向本院举证维修发票。故沈阳工艺美术商厦有限责任公司提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50173元，由上诉人沈阳市房产局负担41794元，由沈阳工艺美术商厦有限责任公司负担8379元。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年九月四日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。