江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7980号上诉人（原审原告、反诉被告）：王孝平，男，1963年5月30日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：巫肇胜，江苏东银律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王明传，男，1969年6月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵秋菊，女，1977年8月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人王孝平因与被上诉人王明传、赵秋菊房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初12242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王孝平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对案涉经济适用房的具体情况没有查清楚。对当事人双方之间的责任划分明显不公平，在庭审中既没有审查查明与此有关的事实，判决中也未有对此进行任何说理，导致一审判决认定事实不清、适用法律错误。王明传、赵秋菊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王孝平向一审法院起诉请求：1.确认王孝平与王明传、赵秋菊签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》无效；2.王明传、赵秋菊将位于南京市秦淮区房屋返还给王孝平；3.本案的诉讼费由王明传、赵秋菊承担。王明传、赵秋菊向一审法院提起反诉请求：1.王孝平返还王明传、赵秋菊购房款40万元。2.王孝平赔偿王明传、赵秋菊损失136.8万元（以案涉房屋市场增值为依据）。3.反诉费用由王孝平承担。一审法院认定的事实：2011年9月1日，王孝平向南京汇景建设有限责任公司缴纳154783.2元，购得汇景路145号11幢2单元602室（以下简称案涉房屋）。2015年6月18日，王孝平（甲方）与王明传、赵秋菊（乙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价格为726000元。2015年6月20日双方又签订了补充协议，约定定金为30万元，房款70万元为乙方打包价给甲方，所有过户所产生的费用及房款全部包含在内，全部由甲方负责，另乙方户口挂靠产生的费用陆仟元由甲乙双方各承担一半，其他合同条款约定无变更，甲方于2015年10月20日将此房产权证及土地证交于乙方保管直至过户当日。如因政策原因导致不能正常过户，则乙方造成的实际损失，由甲方承担。2015年7月，王孝平将案涉房屋交付王明传、赵秋菊。王明传、赵秋菊分别于2015年6月23日通过工商银行转款20万元到王孝平交通银行账户；2015年8月26日通过工商银行转账9.7万元到王孝平交通银行账户，加上王孝平自己承担的3000元户口挂靠费，合计10万元；2016年10月29日通过交通银行转账10万元到王孝平交通银行账户，一共给了40万元。王孝平分别对2015年6月23日的20万元以及2015年8月26日的10万元出具了收据。一审又查明，2013年5月7日，王孝平办理了案涉房屋的房产证，证载该房屋建筑面积为47.19平方米。之后，王明传、赵秋菊要求王孝平办理案涉房屋的过户登记手续，双方发生纠纷，并引发本案诉讼。经王明传、赵秋菊申请，一审法院委托江苏三师土地房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，该公司出具苏三师房估字（2017）06074号估价报告，估价结果为案涉房屋市场价值单价为26968元，总价为127.26万元。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖中介合同》及《补充协议》、房屋所有权证、收条、银行凭证等在卷佐证。一审法院认为，经济适用房是由国家提供优惠政策，一般无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。国家和省、市政府对经济适用房都制定了严格的管理规定。其中，规定经济适用房五年内不得上市交易，其目的是使经济适用房能够真正用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，发挥社会保障功能。如在获得经济适用房五年内即进行交易，不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和公共利益。本案双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》，即系在王孝平获得经济适用房后五年内签订，该协议损害了社会公共利益，应属无效。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故王明传、赵秋菊应向王孝平返还案涉房屋，并返还王孝平交房时移交的相关证件及票据，王孝平则应向王明传、赵秋菊返还已支付的40万的购房款项，并按房屋现在市场价值与购房款差额部分根据其过错比例进行赔偿。基于维护民事行为诚实信用的基本原则，并结合造成案涉房屋买卖合同无效的原因及无效的后果，一审法院酌定差额部分王孝平承担85%，王明传、赵秋菊承担15%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、王孝平与王明传、赵秋菊之间关于南京市汇景路145号11幢2单元602室房屋的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》无效；二、王孝平于判决生效之日起十五日内向王明传、赵秋菊返还购房款400000元，并赔偿王明传、赵秋菊486710元[（1272600-700000）*85%]；三、王明传、赵秋菊于收到上述全部款项后十五日内搬出南京市秦淮区房屋，将该房屋及相关证件、票据返还王孝平；四、驳回王孝平的其他诉讼请求；五、驳回王明传、赵秋菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11060元，由王孝平负担5530元，王明传、赵秋菊负担2069元；反诉案件受理费7206元，鉴定费8000元，合计15260元，由王孝平负担11603元，王明传、赵秋菊负担3603元。本院二审期间，王孝平对一审查明的事实中关于一审法院委托江苏三师土地房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值的评估价格有异议，认为该价格远高于市场价格。王孝平对一审查明的其他事实无异议。王明传、赵秋菊对一审查明的事实无异议。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，王孝平提交其于2017年9月27日拍摄于房友中介公司的房屋挂牌价格照片打印件两张，证明同地段同面积房屋市场均价为110万，一审法院委托评估机构出具的评估价格远高于市场价格。王明传、赵秋菊的质证意见：对该证据的真实性不予认可，该价格是中介公司为了打广告而有意压低价格，并不是实际成交价格。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》损害了社会公共利益，应属无效。合同无效后，双方当事人除返还因该合同取得的财产外，还应根据过错承担相应的损失赔偿责任。本案的争议焦点为：合同无效的过错责任应如何承担。经济适用房是用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。王孝平因国家优惠政策及保障制度获得案涉房屋，在规定的经济适用房不得上市交易的五年内，王孝平不是用于解决自身住房困难，而是以远高于其购买该经济适用房的价格出售获利，严重背离了经济适用房的保障功能，对合同无效的过错负有主要责任，因此给对方造成的损失应当予以赔偿。对于王明传、赵秋菊主张的房屋差价损失，一审法院按房屋现在市场价值与购房款差额部分根据其过错比例进行赔偿，并结合造成案涉房屋买卖合同无效的原因及无效的后果，酌定差额部分王孝平承担85%，王明传、赵秋菊承担15%。并无不当。关于王孝平上诉主张一审法院认定的房屋市场价格过高问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。一审法院依照法律规定的程序委托评估机构进行评估出具了苏三师房估字（2017）06074号估价报告，估价结果为案涉房屋市场价值单价为26968元，总价为127.26万元，并无不当。王孝平在二审中提交其在一家中介公司拍摄的挂牌价格来与上述评估价格抗辩，不足以反驳评估机构的评估结果，本院不予采信。综上所述，王孝平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11060元，由上诉人王孝平负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年十一月九日书记员  王 慧