湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初1685号原告：武汉市国营青山良种场，住所地武汉化学工业区八吉府街红卫村。法定代表人：胡艾国，该单位场长。委托诉讼代理人：严波涛，男，1979年11月9日出生，汉族，该单位副场长（一般代理）。委托诉讼代理人：周起应，湖北诚明律师事务所律师（一般代理）。被告：刘利刚，男，1976年11月8日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区（户籍地武汉市黄陂区）。原告武汉市国营青山良种场（以下简称“青山良种场”）与被告刘利刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青山良种场的委托诉讼代理人严波涛、周起应，被告刘利刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青山良种场向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退所租赁的武汉市青山区冶金一街9附8门的商业房屋，并支付拖欠的房屋租金467689（暂计算至2020年4月30日，最终应计算至实际腾退房屋之日止）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年6月13日，原被告双方签订《房屋租赁合同》约定，被告租赁原告位于武汉市青山区冶金一街9附8门商业门面从事经营。2008年8月1日，原告的授权代表宋某与被告续签《房屋租赁合同》约定，被告继续租赁前述商业门面从事经营，租赁期限八年即自2008年8月1日起至2016年7月31日止，租金标准为第一年每季度人民币伍仟元，从第二年起租金在前一年基础上递增百分之十，租金每半年支付一次且自房屋租赁合同签订之日支付第一年的半年度租金，下半年度租金应在下半年前一个月10日前支付，以此类推至合同期满。《房屋租赁合同》并约定了租赁保证金、水电费押金及逾期支付租金按照实际欠付租金额的日2%加收滞纳金等。该房屋租赁合同届期后，双方没有续签《房屋租赁合同》，但被告继续占用房屋从事经营至今。根据原告财务台账记载，截止2020年4月30日，被告累计欠付二份房屋租赁合同项下的租金共计人民币467689元（计算至2020年4月30日，不包括滞纳金）。期间，原告派人于2019年4月29日和5月23日两次上门催收未果，原告并授权法律顾问于2019年9月20日向被告发出《律师函》明确函告被告解除房屋租赁合同，敦促被告于2019年10月30日之前向原告交还所租赁的房屋并支付所欠缴的全部租金。但被告始终未能支付所欠房屋租金并继续占用房屋从事经营。依约支付房屋租金是被告租赁合同项下的主要义务，被告长期拒付租金的行为已构成租赁合同项下的重大违约，并实质构成对国有资产的侵害，依法应承担违约责任。租赁合同到期后双方未续签房屋租赁合同，因此双方依法形成了不定期租赁关系，原告依法可以随时终止租赁关系并收回所出租的房屋。故原告诉至法院。被告刘利刚辩称，1、因为原告差欠被告汽车维修费和保险公司维修的费用共计4万余元在先，原告一直没有人与被告对所拖欠的维修费数额进行确认，无法确认维修费可抵扣的租金数额，故一直没有交纳租金；2、租金已交到2010年7月份，之前的租金已全部交给了被告，按照每年2万元的标准交纳，与被告签订的合同约定的租金标准为2万元一年，没有递增；3、愿意继续租赁，不具备合同解除的条件，截至到2019年7月份共计差欠原告租金18万余元，且原告是国有企业，因按照中央的规定对因疫情影响没有经营免租三个月，六个月租金减半。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告青山良种场系全民所有制企业，系武汉市青山区冶金一街新沟桥二十四街坊九十门房屋的所有权人。2005年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将青山区冶金一街新沟桥二十四街坊九十门房屋（以下简称“案涉房屋”，经原、被告双方确认现门牌号码为××”）出租给被告使用，租赁期限自2005年7月1日至2006年7月1日，租金标准为每季度租金肆仟元。该租赁合同到期后，被告继续承租案涉房屋用于经营。2008年8月1日，原告职工宋某代表原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限共8年，自2008年8月1日起至2016年7月31日止；承租人拖欠租金（从应缴未缴租金时算起）累计达30天的，出租人可以中止本合同，收回房屋，承租人向出租人赔偿违约金5000元；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应无条件如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整；租金为季租金人民币伍仟元，水电费押金为人民币壹仟元；若租赁房屋因国家需要或不可抗力因素及自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。该租赁合同到期后，原、被告确认双方仍按照上述租赁合同的约定继续履行，被告继续承租案涉房屋至今，租金标准仍为季租金5000元。2017年12月5日，原告出具《青山良种场与刘利刚往来账明细》，载明：一、应收租金（合同注明：季租金为5000/季）：2008.8.1-2017.7.31共计9年，每年租金20000元，合计180000元；二、往来代收款：1、2013/11/20收保险赔款9778.34（鄂Ａ×××××1583.34+8195）,2、2013/12/6收保险赔款4702（鄂Ａ×××××1100+3602），合计14480.34。被告自认已按照合同约定将2010年7月前的租金交给了原告，另根据合同约定向原告交纳了1000元的水电押金，仅拖欠原告2010年8月至今的租金，且租金标准是20000元/年，原告负责案涉房屋出租收租事宜的员工宋某对被告上述自认情况予以确认。因被告于2010-2011年间租赁案涉房屋经营汽车维修店，原告将单位车辆鄂Ａ×××××交由被告维修，维修的相关发票已交给原告，当时原告单位领导承诺维修费抵扣租金，原告差欠被告的汽车维修费一直没有人与被告核算抵扣租金金额，故被告一直未向原告交纳租金。2019年9月20日原告向被告邮寄送达律师函催收租金，被告于2019年9月24日收悉后与原告对拖欠租金数额及租金标准进行了协商，双方未达成一致意见，原告诉至本院。上述事实，由原告及被告的陈述，房屋所有权证，《房屋租赁合同》，《青山良种场与刘利刚往来账明细》，原告盖章确认的房租《收据》，《合作经营合同》，证人宋某、陶某的证言等证据证实。本院认为，原告青山良种场与被告刘利刚双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，上述房屋租赁合同约定的租赁期限到期后，被告继续承租案涉房屋，原告未提出异议，原、被告双方亦确认实际继续按上述合同约定履行，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按照合同约定向原告支付租金，否则应依约承担违约责任。根据原被告的意见，本案的争议焦点为：1、双方约定的租金标准及被告欠付的租金数额；2、被告是否应付原告违约金5000元及双方的租赁合同关系应否解除。根据审理查明的事实和相关的法律规定，本院综合评判如下：1、关于双方约定的租金标准及被告欠付的租金数额。原告诉称双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准为第一年20000元，以后逐年递增10%，且被告自2005年7月1日起就未付租金，按照自2008年起租金每年递增10%计算至2020年4月30日被告共拖欠原告租金462689元；而被告辩称2008年签订的租赁合同与原告约定的租金标准为固定每年20000元，且2010年7月份之前的租金已交给原告，原告向其出具了收据。因原被告签订的上述租赁合同第四条租金费用条款中，仅写明了第一年租金为季租金5000元，后续第二年租金、第三年租金处空白，同时证人宋某系原告单位员工，其陈述在其于2011年7月份退休之前一直代表原告收取被告租金，亦由其代表原告与被告于2008年8月1日签订了《房屋租赁合同》，双方当时签订合同时约定的租金标准为每季度5000元的固定租金标准，原告于2017年12月5日出具《青山良种场与刘利刚往来账明细》亦可佐证双方年租金标准为20000元/年，故本院确认原、被告双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》就案涉房屋约定的租金标准为20000元/年。宋某陈述已代表原告收取被告截至2011年7月份之前的租金，且租金已转交给原告，被告刘利刚庭审中自认已将租金交至2010年7月份，系其对自身权利的处分，本院确认被告已将2010年7月份之前的租金交给了原告，拖欠了原告自2010年8月份至今的租金。被告辩称原告差欠其汽车维修费（14480.34元+19500元），除了原告出具的《青山良种场与刘利刚往来账明细》中对代收汽车维修保险费14480.34元予以确认以外，被告辩称的19500元除了被告的陈述无其他证据印证，被告应承担举证不能的法律后果，本院确认原告差欠被告的14480.34元维修费抵扣欠付的租金，被告辩称的19500元抵扣租金的意见因证据不足不予采纳。另原告的员工宋某及被告确认签订合同时被告向原告交纳了1000元水电押金，因被告尚未从案涉房屋中腾退，水电费亦未结算，该1000元本院不予处理，如被告腾退时已结清了水电费，则原告应按照合同约定将此1000元水电押金退还给被告。被告辩称原告系全民所有制企业，应响应国家政策对被告租金进行减免，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告在新冠疫情防控不可抗力发生之前已违约未向原告支付租金，故不能依据不可抗力免除责任，对被告的上述辩解意见本院不予采纳。综上，被告自2010年8月1日起未按照合同约定的租金标准（20000元/年）向原告支付租金，抵扣原告差欠被告的汽车维修费14480.34元，被告截至2020年7月31日仍差欠原告租金185519.66元。2、对于被告是否应承担违约责任及双方之间的租赁合同关系应否解除。被告自2010年8月起至今已超过10年未向原告支付租金，已违反了双方的合同约定，虽然被告辩称是因为原告单位领导更换频繁，原告未与其结算汽车维修费等，但被告辩称的抵扣汽车维修费的数额仅有3万余元，与差欠原告租金的数额相差巨大，且领导更换频繁亦非不交纳租金的理由，故被告辩称因原告承诺的抵扣租金数额不明确故一直未交纳租金不应承担违约责任不应解除合同的辩解理由不成立，本院不予采纳。原告诉请要求解除双方于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限于2016年7月31日到期后，原、被告双方虽未续签合同，但仍由被告继续使用案涉房屋，双方均确认实际仍按上述合同约定履行，该合同继续有效，双方对上述租赁合同的租赁期限变更为不定期租赁，租金标准仍为20000元/年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告已于2019年9月20日向被告邮寄送达律师函通知解除合同及催收租金，被告于2019年9月24日收悉后至今仍未向原告交纳欠付的租金，原告有权解除与被告的租赁合同关系，双方租赁合同解除后，被告应从案涉房屋中腾退，且应按照20000元/年的标准向原告支付房屋占用使用费；因被告未按合同约定及时履行支付租金的义务，应向原告支付违约金5000元，故对原告诉请要求解除与被告于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》及要求被告腾退，并至被告腾退之日止被告应向原告支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。综上，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告武汉市国营青山良种场与被告刘利刚于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘利刚于本判决生效之日起30日内从坐落于武汉市青山区冶金一街新沟桥24街坊90门（即冶金一街9附10）的房屋内腾退；三、被告刘利刚于本判决生效之日起30日内向原告武汉市国营青山良种场支付2010年8月1日至2020年7月31日的房屋租金共计185519.66元及违约金5000元；被告刘利刚自2020年8月1日起至实际腾退之日止，按照年租金20000元的标准向原告武汉市国营青山良种场支付房屋租金及占用使用费；四、驳回原告武汉市国营青山良种场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费4158元，由原告武汉市国营青山良种场负担2103元，由被告刘利刚负担2055元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友二〇二〇年九月一日法官助理汤西倩书记员周鹤