广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13080号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右二马路49号首层、二层。法定代表人：苏庆，职务总经理。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志高，该公司职员，通讯地址。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林文洁，女，1968年8月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王伟，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人广州市商邦置业发展有限公司（以下简称商邦公司）因与被上诉人林文洁租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商邦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林文洁的全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用由林文洁负担。事实与理由：一、一审法院遗漏认定对案件定性存在实质的证据，并作出不利于商邦公司的判决，有违法律的公平公正。遗漏证据如下：1.林文洁交付给商邦公司的产权证附图，根据该附图显示，二、三层中间是空的，商邦公司提交给一审法院的原开发商售卖的一至三层平面图亦充分证实二、三层物业是中空的。合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”林文洁交付的租赁物与产权证上记载的不一致，是消防无法过关的根本原因，进而导致商邦公司损失巨大，涉案租赁合同无法履行并非商邦公司的过错。2.林文洁封堵二至八层的消防通道，该事实亦是消防无法过关的原因之一。3.商邦公司在一审中提交的广州市越秀区国土资源和规划局于2018年9月27日发出的《会议通知》及《广州市国土资源和规划委员会关于中旅商业城房产证办理信访案件结案的函》，上述材料已确认商邦公司承租的物业存在违法建设：业主封闭消防通道填中空位置，房产证是在特事特办的基础上出具的，并非因为已具备规划验收条件，故房产证只有套内面积。4.录音，政府阻扰是商邦公司不能实现合同目的的重要原因。二、合同目的不能实现、双方解除涉案租赁合同的过错不在于商邦公司，一审法院将合同不能履行的责任归责于商邦公司并判令商邦公司承担全部责任，于法无据，亦有违合同的公平原则。结合一审法院遗漏的证据可知：1.导致合同无法履行的原因是政府规划合格仍为部分业主办理产权证、政府领导阻扰以及业主违法搭建并堵住消防通道，上述原因均不是商邦公司作为承租方可以改变的事实，故商邦公司无法实现合同目的并非自身原因所致，即商邦公司不存在合同法第四十二条规定的缔约过失责任，相反，林文洁隐瞒实际现场与产权证不符合的租赁标的物，存在缔约过失。2.商邦公司作为涉案租赁合同的承租方，全力投入，为的是实现合同目的，即作商场经营，实现利益最大化。但涉案租赁合同最终无法履行导致损失，是各方面原因造成的，一审法院判令商邦公司承担全部责任，有失公允。三、涉案租赁合同是平等主体共同意思表示，并未违反法律法规的规定，商邦公司与林文洁签订的是附履行条件合同，现双方约定的租金支付的起算时间并未成就，故商邦公司不应支付租金。1.涉案租赁合同第五条约定：“……只有在同层的业主签署本租赁合同的面积和业主都达到85%以上，及物业管理公司同意商邦公司进场并签订物业管理合同时，才是商邦公司交付林文洁租金、租赁保证金的起始计租日……”2.商邦公司于2017年11月29日向包括林文洁在内的出租人发出通知，称由于二、三层疏散楼梯总净宽度不足1米/100人（规划问题）、部分楼梯在首层无法直达室外，第二层防火分区3仅设置一座疏散楼梯等原因，要求各业主租金延期至消防合格，各业主收到通知后亦曾与商邦公司开会确认同意至消防合格后开始计租，故从2017年合同签订后到林文洁退出后与案外人签订租赁合同并直到起诉前，并未向商邦公司提出过异议，即林文洁认可合同的计租至消防合格后。3.对于涉案租赁合同无法履行一事，商邦公司并不存在过错，一审法院以过错责任原则要求商邦公司承担全部违约赔偿责任，并无事实及法律依据。综上，根据合同法精神，合同解除以过错方承担责任，本案中，林文洁存在严重过错却无需承担任何责任，商邦公司未有过错却承担全部责任，明显有失公平，亦于法无据。一审法院认定事实不清，判决不当，请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判。林文洁二审答辩称：我方不同意商邦公司提出的上诉请求，同意一审查明的事实及判决结果。主要理由如下：一、商邦公司所承租的是整层物业，虽场地存在开发遗留的问题，但并不影响商邦公司的租赁经营，且商邦公司最终亦已顺利取得场地的消防报建，故其主张的因消防审核问题导致其无法经营的理由不能成立。二、根据（2019）粤0104民初24036号案中业主广东羊城报业传媒集团有限公司与商邦公司签订的补充协议，双方已确认租赁面积及业主人数已达到85%，并约定租赁期限从2017年7月1日正式起计，故我方认为合同约定的计租起始条件已满足，商邦公司应依约在免租期限届满后按时缴纳租金。林文洁向一审法院提起本案诉讼，请求：1.商邦公司的租赁保证金12591.98元归林文洁所有；2.商邦公司立即向林文洁支付拖欠的租金（按每月6295.99元，自2017年12月1日起计至2018年11月30日为75551.88元）;3.商邦公司向林文洁支付逾期交租违约金（每逾期一日，按照当月拖欠的金额的0.1%计付违约金，暂计到2018年12月31日为16539.57元）;4.商邦公司赔偿林文洁因其违约导致合同提前解除造成的损失（按合同约定月租金6295.99元为标准，以实际交铺期、免租期、重新招租期共计7个月计算损失47071.93元）。商邦公司提起反诉，请求：林文洁立即退还商邦公司交付的保证金12591.98元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年7月1日开始计算至商邦公司付清之日止）。一审法院经审理查明：1998年7月30日，林文洁与广州捷中宝房地产开发有限公司签订《房地产预售契约》，约定林文洁向广州捷中宝房地产开发有限公司购买本市越秀区中山五路217-255号中旅商业城二层222铺的房地产，用途为商业，建筑面积为31.24平方米。2017年4月23日，林文洁（甲方、出租方）与商邦公司（乙方、承租方）签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路219号中旅商业城的二层222铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积31.24平方米。租赁期限自2017年5月1日至2030年9月30日，其中2017年5月1日至2017年9月30日为装修免费期，2017年10月1日至2020年9月30日的月租金额为6295.99元，2020年10月1日至2022年9月30日的月租金额递增5%为6610.79元，2022年10月1日至2024年9月30日的月租金额递增6%为7007.44元等；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为12591.98元，甲方开具保证金收据；乙方交付的租赁保证金不计利息，租赁期届满或解除合同之日的最后二个月，甲方同意乙方用租赁保证金抵扣最后二个月的租金，但乙方仍应按时支付每月的差额部分。合同签署日视同甲方房屋交付日；合同期限届满时或因其他原因解除合同时，租赁期间乙方所增设的附着装修设施均需拆除，甲方给乙方15天免租时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付滞纳金；甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人。本合同在执行过程中的争议或因商业环境变化涉及的未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决，可以订立补充协议作为本合同的不可分割部分。等等。前述合同签订后，商邦公司于2017年6月30日向林文洁支付了租赁保证金12591.98元。商邦公司在承租前述商铺所在中旅商业城后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报消防设计。经公安消防部门对商邦公司提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向商邦公司发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据商邦公司对广州市越秀区光塔街中山五路219号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，商邦公司向包括林文洁在内的中旅商业城1-3层业主发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，商邦公司的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出中旅商业城1-3层的经营并解除与林文洁的租赁合同。并要求林文洁自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责林文洁的租金等费用。此后，商邦公司分别在2018年12月9日以及2019年2月28日在《广州日报》刊登了该解除通知书。一审法院另查明：案涉商铺所在中旅商业城原由广州捷中宝房地产开发有限公司开发建设。2000年9月6日，广州市公安消防局向该司核发编号为穗公消（建）验[2000]第321号的《关于中旅商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。商邦公司为证明涉案商铺现由衡邦公司实际经营、支付租金等向一审法院提交如下证据:1.商邦公司与衡邦公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定商邦公司已将案涉中旅商业城1-3层场地按已装修现状移交回广州淏宬物业管理有限公司（以下简称淏宬公司），衡邦公司为盘活中旅小业主商铺，现由管理处将场地交由衡邦公司经营；自2018年11月30日起，商邦公司退出经营，自2018年12月1日起衡邦公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，中旅商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡邦公司承担等。2.商邦公司于2018年11月30日与淏宬公司签订的《物业接收记录》，其中载明商邦公司于该日将中旅商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。对此，林文洁于一审庭审中质证认为：就涉案场地，第三方衡邦公司仅接手一、二层，第三层衡邦公司并没有接手。故第三层业主提出计算到合同解除之日的租金，第一、二层业主只是要求计算至2018年11月30日。林文洁已经考虑到一、二层由第三方实际占有使用的情况下没有向商邦公司主张合同期内的租金，三楼是没有被占用，目前仍是商邦公司改造后的现状。为此，一审法院于2019年9月19日组织林文洁、商邦公司以及衡邦公司前往案涉中旅商业城现场进行勘查，勘查情况为：现案涉中旅商业城三楼为空置状态。衡邦公司表示三楼并不在其公司管理范围内，其管理的一、二楼商场也是从淏宬公司处接管。商邦公司称其在2018年11月30日已将商场一至三层物业全部移交给淏宬公司管理，商邦公司一开始即是与淏宬公司接洽商铺租赁事宜，相关的商铺也是由淏宬公司处移交的，只是与每个小业主签订租赁合同而已。林文洁对此予以确认，并称原来整个商场均是由淏宬公司统一代管，并协调业主对外出租，原承租人华联公司在撤场时未将商铺复原。一审法院认为：林文洁与商邦公司双方签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，林文洁与商邦公司双方均应依约履行各自负担的合同义务。至于商邦公司辩称前述合同因涉案商铺所在大楼未通过竣工验收应属无效的意见，据已查明的案件事实来看，案涉商铺所在的中旅商业城此前因擅自改变部分建筑使用性质、改变建筑外立面以及擅自在建筑物外立面设置广告牌等原因致使建设单位未完成规划验收，但涉案商铺并不包括在建设单位前述违法建设行为的范畴之中。案涉商铺现已取得不动产登记部门核发的不动产权属证明文件，林文洁对涉案商铺有权对外出租。商邦公司的该项辩解意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。根据前述合同的约定，商邦公司承租涉案的商铺之后，应自2017年10月1日起按月支付租金，但商邦公司除支付了租赁保证金外，从未支付过任何租金，商邦公司的行为显已构成违约。根据前述约定，商邦公司逾期支付租金超过15天的，林文洁有权解除合同、没收保证金并要求收回商铺、追讨拖欠租金及滞纳金。因此，林文洁诉请要求没收租赁保证金并由商邦公司清付欠付租金及计付逾期支付租金的违约金，理据充分，一审法院予以支持。商邦公司反诉要求林文洁退还租赁保证金及利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于商邦公司辩称其承租因消防问题导致商铺无法投入使用，因商邦公司在案涉商铺所在中旅商业城承租了一、二、三层的部分面积，并非单个铺面承租，而是为将数层商铺统一承租后作规模经营，其应对涉案商铺所在商场的基本情况在合同订立前作全面、细致的调查、了解，并作为其最终与林文洁订立合同的参考依据。事实上，商邦公司承租并实施装修改造并办理二次消防验收过程中，虽然经周折，但其最终仍是通过了消防部分的审核。因此，商邦公司仅以此为由主张不应支付租金，缺乏事实依据，一审法院不予采信。至于商邦公司称其已于2018年11月26日解除双方的租赁合同，因商邦公司既未按合同之约定向林文洁发出书面的解除文件，且其作为违约方并不享有合同的解除权。因而商邦公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。根据前述合同的约定“甲方给乙方15天免费时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。”即不论商邦公司是否从林文洁手中接收商铺，商邦公司作为承租人，如其不再继续履行前述租赁合同的，理应将商铺交还出租人而非交付给衡邦公司或淏宬公司。但考虑到案涉中旅商业城的经营中的实际状况，案外人衡邦公司已于2018年11月30日实际接手案涉商场的一、二层。因此，林文洁诉请要求商邦公司支付的租金截2018年11月30日并无不当。至于林文洁诉请要求商邦公司赔偿的损失问题，虽然前述合同约定商邦公司违约的应赔偿林文洁损失，考虑到商邦公司承租涉案场地后已积极投入大量的人力、物力对案涉场地进行改造，但消防问题未能彻底解决而无法继续开展营运，非属商邦公司恶意欠付租金造成违约，故一审法院酌定逾期支付租金的违约金标准调减为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。考虑到衡邦公司已实际接手案涉商场的一、二层并投入营运，林文洁并未发生实际损失，故对林文洁主张的损失赔偿的请求，一审法院不再予以支持。鉴于本案纠纷系因商邦公司原因引致，本案诉讼费用由商邦公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条之规定，作出如下判决：一、广州市商邦置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向林文洁支付自2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金（每月按6295.99元计算）以及自2017年12月11日起的逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数，自当月11日起计至实际付清之日止，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付）；违约金的总额不得超过同期未付租金的总额；二、广州市商邦置业发展有限公司已付的租赁保证金12591.98元由林文洁收取，不予退还；三、驳回林文洁的其他诉讼请求；四、驳回广州市商邦置业发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费3275元、反诉案件受理费57.4元均由广州市商邦置业发展有限公司负担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、商邦公司能否以涉案商铺尚未满足交租条件、其对存在的消防问题并无过错而林文洁对此存在过错，在获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由商邦公司承担为由主张无需支付租金。关于商邦公司认为涉案租赁合同约定租赁面积和业主人数均达85%以上时交租条件才成立的问题。双方在实际履行合同过程中已经对该条款做了变更，且商邦公司向林文洁支付了租赁保证金，在签约之后直至林文洁向一审法院提起本案诉讼并未就此提出过异议，故本院对该主张不予采纳。涉案租赁合同中已明确约定“乙方负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由乙方负责”，商邦公司作为承租人当应对租赁合同签订时承租商铺的客观情况予以了解，合理确定经营策略，涉案物业承租之后的消防手续由商邦公司自行办理，相应风险责任应由商邦公司负担。因并无证据证实商邦公司的装修消防设计无法通过审核是出租人林文洁的行为所致，商邦公司装修消防设计审核通过与否不是租金交纳的前提条件，在消防主管部门不同意消防设计方案的情况下，商邦公司当应及时有效作出调整，商邦公司不能以其对消防设计未能通过审核无过错为由不向林文洁支付租金，其逾期交纳租金的行为已经构成违约。依据林文洁与商邦公司所签租赁合同的约定，林文洁出租给商邦公司的物业为越秀区中山五路219号中旅商业城二层222铺，并非二、三层整层或整栋中旅商业城物业，租赁商铺产权状况清晰，并非不适租房屋。商邦公司所提中旅商业城二至八层消防通道被堵塞，二至三层中空被填平，但商邦公司并无证据证实上述情形系出租人林文洁违法建设所致，商邦公司以此为由主张林文洁对涉案租赁合同无法履行存在过错的上诉理由不能成立。综上，商邦公司无需交租的主张并无事实及法律依据，本院不予支持。二、商邦公司能否有权要求林文洁退还其交付的保证金及利息。涉案租赁合同已明确约定“甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方损失”，现商邦公司未能如期支付租金已构成违约，林文洁没收商邦公司交付的保证金，理据充分。商邦公司要求林文洁退还租赁保证金及利息，缺乏事实依据，一审法院对此未予支持并无不当，本院予以维持。综上，广州市商邦置业发展有限公司主张的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3332.4元，由广州市商邦置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月七日书记员 古嘉玲张海燕