海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0108民初2411号 原告:邹某，女，1979年8月28日出生，汉族，现住海南省海口市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王某（系原告邹某母亲），女，1955年12月22日出生，汉族，住湖北省荆州市。 被告：李某，男，1967年4月4日出生，汉族，住辽宁省盘锦市。公民身份号码：×××。 第三人：甘某，男，1964年12月31日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张某，海南商汇律师事务所律师。 原告邹某与被告李某、第三人甘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告邹某的委托诉讼代理人王某、第三人甘某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼；被告李某经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹某向本院提出诉讼请求：1.判令被告李某与第三人甘某协助原告办理位于海口市××道房的房屋产权和土地证过户登记；2.被告负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2003年11月30日，被告李某与原告邹某口头协商一致，同意将自己以按揭方式购买的位于海口市××道房（毛坯房）转让给原告邹某。原告同意购买并开始对毛坯房进行装修，次年装修完毕，共支付装修费5.5万元。2005年1月27日，被告李某将涉案房屋整套手续移交给中间人兰星辉，双方出具《B1-1-601房屋资料移交表》、《B1-1-601房费用清单》各一份，李某和兰星辉均在上述材料上签字。2005年3月22日，被告李某的代表人兰星辉将房屋的原始资料（包括商品房认购申购书，借款合同及公证书，个人抵押商品房综合保险凭证，业主手册，管理规定，已付款票据共14份、工行月供还款存折和钥匙5把）移交给原告。同日，被告李某与原告结清该房屋的相关费用，包括首付款、综合保险费、抵押费、公证费、水电费、煤气费、有线电视初装费、物业管理费、装修期间电梯费、垃圾清运费、维修基金和已付按揭款，由原告共支付80878元给被告李某。原告与被告李某的代表人在《B1-1-601房屋资料移交单》和《费用清结单》上签字确认。之后，原告实际装修入住，并开始按照该房屋贷款合同和月供还款数额逐月偿还银行贷款。2010年4月26日，李某到海南省海口市椰城公证处办理了委托公证手续，委托原告母亲王某为代理人，全权办理海口市美兰区人民大道45号侨达花园B1-1-601房产的转让事宜；其后李某又指派其代理人兰星辉起草了一份《房屋买卖合同》特别约定，被告李某的代理人王某在合同中代表甲方李某签字确认。合同第一条约定，该房产2003年11月30日已经交付使用，乙方（原告邹某）支付房屋的首付款及其他费用；第二条约定，双方约定自取得该房产证满5年后办理过户手续；第三条约定，2010年4月7日房产证满5年后，甲方（被告李某）全力配合乙方（原告邹某）在3个月内办理完过户手续。以上事实，均可以印证被告李某与原告邹某之间存在真实有效的房屋买卖关系。该合同也由海南省高级人民法院(2015)琼民抗字第17号判决确认为有效，应当由原、被告继续履行。原、被告的房屋买卖合同已经成立且生效，根据《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告李某虽然还未与原告办理房屋过户登记，可是依据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以被告李某应当继续与原告邹某履行该房屋买卖合同，为原告邹某办理房屋产权和土地证的过户登记，转移房屋产权和土地证。但在2010年5月19日，被告李某又委托陈杰全权办理涉案的侨达花园B1-1-601房的买卖手续，又将该房产卖于第三人甘某，2010年8月24日，被告李某与第三人甘某签订《房地产买卖契约》，约定以55.6万元的价格将该房产售与第三人甘某。2010年9月15日，被告李某与第三人甘某办理了房屋产权过户登记，将涉案的侨达花园B1-1-601房办理过户至甘某名下属于违约行为。且被告李某将房屋产权登记至他人名下，侵犯了原告的合法权利。后经海南省高级人民法院查明，被告李某与第三人甘某之间并不存在真实有效的房屋买卖关系，海南省高级人民法院于2016年5月20日作出（2015)琼民抗字第17号民事判决，判决被告李某与第三人甘某之间的房屋买卖合同无效。该房屋买卖合同无效，但被告李某却将该房屋的产权在原告邹某毫不知情的情况下登记在甘某名下，严重侵犯了原告的合法权利。被告李某与第三人甘某之间恶意串通，通过不存在的房屋买卖合同，将已经转让出售给原告邹某的房屋登记至甘某的名下，此举是对公民个人合法财产权利的严重侵犯，第三人甘某对该房屋的产权属于非法所有，按照原告邹某与被告李某的房屋买卖合同，被告李某应当为原告办理案涉房屋的产权和土地证登记。因被告李某现不知去向，无法联系，原告邹某便多次向第三人甘某主张权利，但第三人甘某拒不变更房屋产权，导致原告邹某的合同迟迟得不到履行，致原告的合法权益受到严重侵害。综上，原告认为，被告李某与原告邹某之间存在的真实有效的合同应当继续履行，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李某未作答辩，亦未到庭参加诉讼。 第三人甘某辩称，第三人与被告李某之间存在有效的房屋买卖。原告与被告之间事实上不是买卖关系，原告提交的证据包括房屋买卖合同都是原告单方制作，全部都是虚假的，原告也没有实际付款给被告，所以原告主张房屋买卖合同关系不能成立。第三人与被告的公证委托代理人签了购房合同，第三人也实际支付了房款，也办理了房产过户手续，所以，第三人的房屋买卖行为客观存在。被告李某在海南省高级人民法院(2015)琼民抗字第17号案件中向当时审理该案的审判人员邮寄了一份答辩状，在该案卷宗也有体现，被告在该答辩状中明确确认涉案房屋是卖给第三人的，并已全部收到第三人的购房款，而被告表示其并未与原告发生房屋买卖合同关系，也没有收过原告支付的房款。第三人认为(2015)琼民抗字第17号判决书有些认定与事实不符，在该判决书12页载明缺乏充分证据证明不等于无效，而该判决书却判决被告与第三人的房屋买卖合同无效是没有事实和法律依据的，第三人也会再提出申诉。 原告和第三人围绕诉讼请求依法提交了证据;本院组织当事人对证据材料进行了质证。被告未提交证据，亦未到庭对原告和第三人的证据进行质证。综合各方提交的证据，经审查，本院认定事实如下： 2003年11月30日，被告李某与原告邹某口头协商一致，将被告李某以按揭方式购买的位于海口市××道房转让给原告邹某。2005年1月27日，被告李某将涉案房屋整套手续移交给中间人兰星辉，双方出具《B1-1-601房资料移交表》、《B1-1-601房费用清单》各一份，被告李某和兰星辉均在上述材料上签字。2005年3月22日，兰星辉代表被告李某，将上述购房手续移交给原告邹某，兰星辉和原告邹某在《B1-1-601房资料移交表》上签字。以上涉案房屋转让整套手续包括：侨达花园B601原始商品房认购书一份、被告李某按揭借款合同及公证书一份、个人抵押商品房综合保险凭证一份、业主手册一份、管理规定一份、有关票据十四份、工行存折（按揭贷款）一份、房屋钥匙一串五把、其他有关费用清单（包括房屋首付款、物业管理费、李某已付按揭款等11项费用，合计80878.1元）的原件移交给原告邹某。被告李某将上述一整套购房手续原件和涉案房产钥匙都移交给原告邹某后，原告邹某实际装修入住。原告邹某对被告李某已付的按揭款和其他费用进行清算后，办理涉案房屋按揭还款的中国工商银行存折原件由被告李某移交给原告邹某。剩余的银行按揭贷款，由原告邹某作为实际还款人，以被告李某的名义直接偿还。 2010年4月26日，李某向王某出具《委托书》，全权委托王某办理本案中侨达花园第B1幢六单元601号房产转让事宜，双方到海南省海口市椰城公证处对上述委托办理了公证。2010年5月8日，被告李某作为甲方、原告邹某作为乙方于事后补签了一份《房屋买卖合同》（该合同由王某代表被告李某签订），该合同抬头称谓是“双方约定的其他事宜”。合同约定：该房产2003年11月30日已经交付使用，乙方已向甲方支付房屋的首付款及其他费用；双方约定自取得该房产证满5年后办理过户手续（该房产证已于2005年4月8日取得）；2010年4月7日房产证满5年后，甲方全力配合在3个月内办理完过户手续，该房产办理过户手续所需缴纳的税费由乙方全承担等等。 2010年5月19日，李某又向陈杰出具一份经海南省海口市琼州公证处公证的《委托书》，全权委托陈杰办理海口市海甸岛人民大道45号侨达花园B1座601号房产的房屋买卖手续。2010年8月24日，被告李某与第三人甘某签订《房地产买卖契约》，约定：被告李某将座落海口市人民大道45号侨达花园B1座601房的房地产出售给第三人甘某，价格为55.6万元，现金方式支付。李某的委托人陈杰亦在该《房地产买卖契约》上签名。2010年9月15日，位于海口市××道房的产权过户登记至第三人甘某名下（产权证号HXXXX号）。案涉房产（产权证号HXXXX号）从2003年开始即由原告邹某在居住使用，甘某要求邹某搬出该房屋，遭邹某拒绝。 另查，2011年，原告邹某因本案房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求判决：一、确认原告邹某与被告李某于2010年5月8日签订的房屋买卖合同有效，继续履行；二、被告李某在合同履行期间再次将原告邹某购买的房屋转让给甘某的行为无效并予以撤销，并承担双倍赔偿房屋价款的违约金38.3368万元；三、甘某承担连带支付责任。本院于2011年11月24日作出（2011）美民一初字第814号民事判决，驳回原告邹某的诉讼请求。原告邹某不服提出上诉，海口市中级人民法院于2012年5月4日作出（2012）海中法民一终字第566号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。其后，海南省人民检察院于2015年7月24日作出琼检民（行）复查[2015]46000000003号民事抗诉书，向海南省高级人民法院提出抗诉。海南省高级人民法院遂依法提审此案。2016年5月20日，海南省高级人民法院作出（2015）琼民抗字第17号民事判决，一、撤销海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第566号民事判决及海口市美兰区人民法院（2011）美民一初字第814号民事判决；二、确认邹某与李某之间就海口市人民大道45号侨达花园B1-1-601房存在有效的房屋买卖合同关系并应继续履行；三、确认李某与甘某之间就海口市人民大道45号侨达花园B1-1-601房的房屋买卖合同关系无效；四、驳回邹某的其他诉讼请求。 因被告李某及第三人甘某至今未协助原告邹某将涉案房屋过户登记到原告名下，原告遂于2017年4月13日向本院提起诉讼。诉讼中，对于案涉房产在办理过户登记中需缴纳的税费，原告明确依据其与李某在“双方约定的其他事宜”中之约定，应由原告全部承担。 经本院向海口市不动产登记中心查询，截至2017年9月27日，现登记在第三人甘某名下的位于海口市××道房产（不动产权证号:HK085676）无抵押、无查封。 本院确认的上述事实，有原告邹某提交的《侨达花园商品房认购书》、《侨达花园业主办理入住费用清单》、《证明》、移交清单、《海南省海口市资金往来专用发票》（2张）、《房屋国有土地使用权分割转让证明书》、《侨达花园业主手册》、《委托书》、（2015）琼民抗字第17号民事判决书及送达回证、（2012）海中法民一终字第566号民事判决书、（2011）美民一初字第814号民事判决书、有第三人甘某提交的海口市房权证海房字第HXXXX号房产证、《房地产买卖契约》、《海口市房屋所有权转移登记申请书》、《房屋权属登记询问笔录》、《海口市房屋所有权登记审核表》、公证书、（1996）兴民初字第449号民事调解书、《承诺书》、银行卡取款业务回单、个人业务凭证（签单）、银行存根、中国工商银行还款凭证、收条、海南省非税收入一般缴款书收据（2张）、销售不动产统一发票（3张）、契税完税证（2张）、海南省高级人民法院的庭审笔录、答辩状，另有本院调取的《房产登记信息查询情况说明》和原告与第三人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，已经发生法律效力的海南省高级人民法院作出的（2015）琼民抗字第17号民事判决确认，原告邹某与被告李某就位于海口市××道房的房屋买卖合同合法有效且应继续履行。原、被告2010年5月8日补签的《房屋买卖合同》中约定：在2010年4月7日房产证满5年后（李某于2005年4月8日取得案涉房产的房产证），被告李某应全力配合原告邹某在3个月内办理完涉案房屋的过户手续。但被告李某至今未配合原告邹某办理涉案房屋的过户手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告李某应当继续履行合同，即协助原告邹某将涉案房屋的产权证办理过户登记至原告名下。同时，根据房地一体原则，对案涉房产所对应的土地使用权证也一并办理登记至原告名下。关于第三人甘某提出其与被告之间存在有效的房屋买卖合同的辩解意见，与已经发生法律效力的海南省高级人民法院作出的（2015）琼民抗字第17号民事判决认定不符，且甘某亦未提交证据证明（2015）琼民抗字第17号民事判决认定存在错误，故对第三人甘某的辩解意见，本院不予采信。第三人甘某与被告李某所签订的《房地产买卖契约》为无效合同，依据无效合同的处理原则，第三人甘某本应将依据该无效合同而取得的涉案房产予以返还被告李某（即将涉案房产办理过户登记回李某名下），但鉴于被告李某负有将涉案房产办理过户登记至原告邹某名下的义务，且李某至今未履行上述义务系受李某与甘某签订并履行无效的《房地产买卖契约》所阻碍，故根据权利义务相一致及诚实信用原则，原告邹某要求被告李某和第三人甘某协助将现登记在甘某名下的位于海口市××道房的房地产权证办理过户至原告名下，有事实及法律依据，本院予以支持。依据原告邹某与被告李某就涉案房产办理过户登记需缴纳税费负担的约定和原告邹某在本案中的确认，涉案房地产办理过户登记所需缴纳的税费由原告邹某负担。被告李某下落不明，经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席裁判。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下： 被告李某、第三人甘某须于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告邹某将现登记在甘某名下的位于海口市××道房的房地产权证（房产证号：HXXXX号）办理过户至原告邹某名下。 案件受理费4134元（原告邹某已预交），由被告李某、第三人甘某共同负担。公告费1170元（原告邹某已预交），由被告李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  卞长杰 人民陪审员  吴文慧 人民陪审员  黄宏川 二〇一七年十一月十三日 法官 助理  谭立婷 书 记 员  陈紫玉 速 录 员  郑惠丹 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者以自己的行为表明不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。