江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终4784号上诉人（原审被告）：江苏铸本建设股份有限公司，住所地徐州市泉山区辽河路一号。法定代表人：刘修民，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秀新，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘建华，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李传梅，女，1963年4月10日生，汉族，住徐州市。原审被告：吕嵩立，男，1972年5月24日生，汉族，住徐州市泉山区。原审被告：陈湘，女，1971年12月30日生，汉族，住徐州市泉山区（系吕嵩立之妻）。上诉人江苏铸本建设股份有限公司（以下简称铸本公司）与被上诉人李传梅、原审被告吕嵩立、陈湘申请执行人执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2016）苏0311民初2900号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。铸本公司上诉称，请求撤销原审判决，发回重审，或依法改判驳回李传梅在原审中的诉讼请求并由其承担全部诉讼费用，理由：1、原审判决认定事实及证据存在断章取义，判决认定存在前后矛盾。即判定上诉人在办理过户时存在过错，实为断章取义。2、原审判决背离原审诉状中的诉讼理由及依据，违反了约束性辩论原则。3、被上诉人系专业对外借款人士，在裁判文书网可见被上诉人多份作为借款人胜诉的判决，证明其有经济实力，生活富裕，改变判决结果并不影响其生活和债权的行使。被上诉人的执行案件中，被执行人有多名，完全有能力偿还其案款，不存在被上诉人所说其权利不能得到保障的情形。4、原审法院法律适用的理解有误。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，结合本案的事实，上诉人完全符合该条规定的各项条件，属于应属保护的范围。被上诉人李传梅答辩称，我们之间都是债权债务关系，上诉人的合同是以房抵债合同不是法律意义上的买卖合同。根据物权法规定，登记方产生房屋所有权变更效力。即使以房抵债合同有效，仅产生债权效力，不能产生物权变动效力。铸本公司和吕嵩立所有的银行凭证和本案都没有关联性，出资人和收到人都不是本案的当事人，且庭审中吕嵩立提出并不认识陈勇，其也不可能是吕嵩立指定的收款人。2010年12月4日房管局产权交易中心对上述房屋解除了抵押担保，陈湘亲自参与办理了还款事项及解除担保的相关手续，不是像铸本公司所说的这么忙，这和为什么不能去办理房屋过户手续自相矛盾。铸本公司与吕嵩立是借贷关系，我与吕嵩立也是借贷关系。我们都是合法经营，放贷也是合理合法的经营。上诉人不过户是上诉人的过失。可以证明他们法律意识淡薄，判断失误，不能行使自己的权利。属于怠于主张自己的权利。原审法院审理查明，李传梅与吕嵩立、陈湘、吕幸立、江苏省国信拍卖有限公司民间借贷纠纷一案中，原审法院于2013年6月18日查封了陈湘名下位于本市房屋。2015年1月8日，原审法院作出（2014）泉民初字第2969号民事判决，判决：1、判决生效后十日内，吕嵩立与陈湘共同偿还李传梅本金2900000元及利息；2、江苏省国信拍卖有限公司对本判决第一项确定的债务以苏Ｃ×××××宝马车的最后价值为限承担连带担保责任。3、驳回李传梅的其他诉讼请求。判决后，李传梅、吕嵩立、陈湘不服提出上诉，本院于2016年2月1日作出（2015）徐民终字第1248号民事判决，判决：1、维持徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2969号民事判决第一项、第二项。2、吕幸立对徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2969号民事判决第一项确定的债务承担连带保证责任。3、驳回李传梅的其他诉讼请求。4、驳回吕嵩立、陈湘的上诉请求。判决生效后，吕嵩立、陈湘、吕幸立、江苏省国信拍卖有限公司未按判决履行还款义务，李传梅向原审法院申请对涉案房屋强制执行。在执行中，案外人铸本公司向原审法院提出执行异议。2017年5月21日，原审法院作出（2016）苏0311执异27号民事裁定书，裁定：中止对徐州市黄河西路迎宾公寓商办楼608#、609#、610#室房屋的执行。李传梅遂向原审法院提出执行异议之诉。原审法院认为,一、铸本公司对涉案房屋是否享有物权。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，铸本公司仅与吕嵩立签订了房产转让协议，涉案房屋未办理变更登记，对涉案房屋不享有物权，仅享有房产转让协议意义上的债权。二、房屋买卖合同意义上的债权是否具有对于一般普通债权优先保护的法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。执行上述规定时，必须首先坚持物权公示公信原则，维护物权的公示效力，同时也应注意平衡善意购房人与申请执行人之间的利益关系，兼顾物权保护和交易安全。同时从上述法律规定亦可以看出，《查封扣押冻结规定》第十七条及《执行异议和复议规定》第二十八条所保护的第三人权利在性质上仍属债权，第三人并未取得财产所有权。保护的第三人范围有严格限制，必须同时具备房屋买卖合同合法有效、支付对价、实际交付或占有、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件。另外，《查封扣押冻结规定》第十七条及《执行异议和复议规定》第二十八条突破一般的物权所有权规则，给予特定债权优先于一般普通债权特殊保护，目的在于平衡市场交易秩序中特定债权人的生存利益和一般普通债权人利益，赋予符合法定情形的特定债权以优先于一般普通债权的特殊保护，特定债权人的其他一般性普通债权并不在规定保护范围内，故特定债权优先保护还应符合保护特定债权人的生存权的目的。所以说，房屋买卖合同意义上的债权在符合法律规定的条件和目的的前提下具有对于一般普通债权优先保护的法律依据。三、本案债权是否同时具备法律规定优先保护的四个条件，又符合保护特定债权人的生存权的目的。1、房屋买卖合同是否合法有效。本案中，铸本公司与吕嵩立于查封前签订了《房产转让协议》，该合同是双方自愿基础上所签，不违反法律禁止性规定，因此，该《房产转让协议》应认定合法有效。2、是否支付对价。铸本公司与吕嵩立通过签订《房产转让协议》，对房屋的价格，房款的支付组成、交付方式进行了明确的约定，吕嵩立予以认可并将涉案房屋产权证等交付铸本公司，结合庭审当中铸本公司提供的借款单、汇款单、支票存根等证据，证据之间能够相互印证，故对铸本公司主张查封前己支付对价的主张，予以支持。3、是否实际交付或占有。铸本公司主张已通过租赁的方式租给了案外人胡永胜，但对胡永胜的身份无法确认。再结合庭审查明该房屋一直由彭城棋院占有和使用，而吕嵩立于2004年在工商登记上就已载明其是法定代表人，庭审中，铸本公司亦未提供证据予以抗辩，故对其主张的涉案房屋已在法院查封前实际交付，不予支持。4、是否非因买受人自身原因未办理过户登记。（1）铸本公司主张未办理过户登记是出卖人吕嵩立拒绝协助所致，但未提供证据证实，也与被告陈湘在询问笔录中回答的“铸本公司认为过户费太高，想直接把此房卖掉，这样能节省过户费就没有过户”的理由相矛盾；（2）出卖人到场协助过户并不是物权变更的唯一途径，还可以通过诉讼等途径解决。铸本公司从2010年6月17日签订转让协议至李传梅2013年6月18日申请法院查封涉案房产，在长达三年的时间内未采取过相应措施，主观上放任风险的发生。故认定铸本公司怠于行使自己的权利。因此，其提出非因买受人自身原因未办理过户登记的主张，不予支持。5、涉案房屋为二手房买卖，其用途非买受人自住，不符合最高法院出台二个规定是基于保护特定债权人的生存权的目的。综上，铸本公司不享有涉案房屋物权，其债权未同时具备法律规定优先保护的四个条件且不符合最高法院出台二个规定是基于保护特定债权人的生存权的目的，故李传梅要求解除查封、停止执行的诉讼请求，予以支持。判决：准许对徐州市黄河西路迎宾公寓商办楼608#、609#、610#室房屋的执行。判决后，铸本公司不服，向本院提起上诉。本院二审期间查明，2010年6月17日铸本公司（甲方）与吕嵩立（乙方）签订房产转让协议一份，内容为：一、资产与债务情况：1、乙方欠甲方人民币陆拾万元，及银行利息和违约金计人民币伍万元。2、乙方所有的徐州市产，面积为367平方米，总价人民币125万元左右。3、双方所涉其他相关税费情况：①仲裁费用约人民币1.8万元；②房地产交易税费约为人民币10万元。4、乙方自2010年5月底尚欠银行按揭贷款人民币50万元。二、房产抵付欠款约定：1、乙方自愿将其所有的徐州市黄河西路迎宾公寓商办楼608#、609#、610#（面积367平方米）的房屋产权转让给甲方。2、甲方免除乙方所欠债务人民币陆拾万元、利息及违约金人民币伍万元。3、甲方代为乙方偿还所欠银行按揭贷款人民币伍拾万元、4、甲方自行承担仲裁费用及办理该房产过户的相关税费。三、房产交割事项约定：1、双方按约定的时间共同到银行支付按揭贷款，乙方将该房产的产权证、土地证及所有证明材料的原件交给甲方。2、双方按约定的时间共同到相关部门办理该房产的过户手续及土地使用权证。协议签订后，铸本公司于2010年7月6日代陈湘、吕嵩立偿还银行贷款50万元（吕幸立为借款人，陈湘、吕嵩立为担保人），吕嵩立将涉案房屋及产权证、土地使用权证交付铸本公司。铸本公司自2010年7月1日起至今，或以刘修民或以铸本公司的名义将涉案房屋租赁给吕嵩立开办的徐州彭城棋院使用，徐州彭城棋院按合同约定向铸本公司支付了租金。另查明，铸本公司成立于1998年3月2日，原名江苏铸本混凝土工程有限公司，2012年4月26日更名为江苏铸本建设股份有限公司。徐州彭城棋院于2004年2月25日经徐州市民政局批准的民办非企业单位，法定代表人为吕嵩立。开办之初登记住所地为徐州市迎宾楼608室即涉案的房产内。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是关于在金钱债权执行中对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。抵债协议的目的是消灭金钱债，而抵债受让人因抵债不需要支付具体的价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪，在没有办理不动产登记的情况下，则抵债协议仅能产生债法上的效力，抵债受让人仅享有抵债标的物登记及交付请求权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。该司法解释的本意保护的是金钱债权执行中买受人的物权期待权，抵债受让人的请求权不在该规定的保护范围内。本案中，铸本公司对涉案房产的权利，是基于与吕嵩立签订的抵债协议产生的，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，现该房产登记在被执行人吕嵩立名下，原审法院对被执行人名下财产依法执行并无不当。另外，从2010年6月17日双方签订房产转让协议到2013年6月18日原审法院查封涉诉房产时间长达三年之久。铸本公司明知吕嵩立的财务状况不佳且需以房来抵偿所欠债务的情况下，对抵债的房产仍不及时办理过户手续，放任其权利处于高风险的状态，对其抵债标的物登记请求权的丧失应承担相应的责任。徐州彭城棋院的法定代表人系被执行人吕嵩立，2010年6月17日其与铸本公司签订房产转让协议，同年7月1日起至今，该涉案房产由铸本公司租赁给徐州彭城棋院使用，铸本公司主张租赁涉案房屋已签订了租赁合同并收取租金，是在接受该房屋以后的经营行为。但是在无法通过其他证据来判断抵债的真实性，亦没有办理房屋产权过户的情况下，认定涉案房屋已实际交付证据不足。综上，上诉人铸本公司的上诉理由不能成立，原审法院判决虽然适用法律错误，但判决结果并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由铸本公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  李 飞二〇一七年十一月二十日书记员  孙 健