惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1517号原告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城一期会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，该公司员工。委托代理人：曾文涛，该公司员工。被告：邓金山，男，汉族，1987年8月20日出生，住址：深圳市龙岗区，被告：夏丹，女，汉族，1992年10月1日出生，住址：深圳市龙岗区，第三人：中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所：惠州市大亚湾澳头进港大道2号。负责人：廖斌。原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）诉被告邓金山、夏丹、第三人中国工商银行股份有限公司大亚湾支行（以下简称“工商银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理，依法由审判员邹伟如担任审判长，与审判员曾日华、徐黎组成合议庭适用普通程序，于2017年10月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘邦柠、被告邓金山、夏丹到庭参加了诉讼，第三人工商银行经本院传唤传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告东圳公司诉称：原告与两被告于2015年3月20日签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2015)03483)，约定两被告以￥455445元购买原告开发建设的龙光城××单元××号房屋。被告已于2015年3月12日付清首期款￥185445元，余款￥270000元通过银行按揭贷款方式支付。合同附件四补充协议约定，两被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同约定按时支付贷款本息，若两被告未按时还款致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，收回该商品房，两被告应向原告支付购房总价款5%作为违约金并赔偿损失。2015年5月6日，原告、两被告与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，约定两被告向第三人借款27万元用于支付购房款，原告为该笔借款提供担保。此后，涉案房产以第三人为权利人设定了抵押权预告登记。第三人放贷后，两被告没有按约履行还款义务，导致第三人要求原告承担保证责任，并从原告账户扣划内了265630.96元。原告得知后，多次发函敦促两被告归还欠款，被告一直置之不理。综上所述，两被告不遵守合约精神，拒不归还欠款，给原告造成了重大损失，现原告为维护自己的合法权益，避免更大损失，特依法提起诉讼，恳请贵院判如所请，判令：：1、依法解除原告与两被告签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2015)03483)；2、两被告支付原告违约金￥22772.25元（按购房总价款5%计算违约金）并由两被告承担已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用（以实际发生为准）；3、两被告及第三人协助原告办理注销抵押权预告登记；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告邓金山、夏丹辩称：原告所称的多次发函催告，只是通知了邓金山，夏丹并没有收到原告的材料。第三人工商银行未提出意见。经审理查明:原告是惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城的房地产开发商。2015年3月20日，原告作为出卖人与被告作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：HW201405291）。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为龙光城××单元××号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米6343.25元，总金额为455445元。第六条约定付款方式为买受人于2015年3月20日之前付清首期款40.72%计人民币185445元整，余款计人民币270000元整办理银行按揭贷款。在合同签订之日起30日内买受人办理完毕银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。合同附件四：预售合同补充协议第三条约定：买受人采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）。（2）出卖人有权解除合同，收回该商品房。出卖人因此解除合同的，买受人影响出卖人支付购房总价款5%作为违约金并赔偿出卖人损失。出卖人有权在买受人已付款房中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同所产生的各项费用（出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的各种费用）及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费，如该商品房已交付的，买受人支付房屋折旧费用至该商品房返还出卖人之日至）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告向原告支付了首期款185445元、房屋维修基金5381元（已由原告代缴至大亚湾区房管局）、契税4554.45元（已由原告代缴至大亚湾区地税局）、房屋登记费90元、按揭工本费80元、国土办证费用300元、预告登记费80元（已发生）、登记登记费80元（已发生）。剩余房款270000元，由被告按购房合同约定于2015年5月6日向第三人办理了房屋按揭贷款，并由原告作为该贷款保证人。后因被告未依约还贷，第三人从被告账户划扣了贷款本息共计274094.11元（本金257999.87元、利息16094.24元），被告已偿还原告本息8464.15元（本金4499.95元、利息3964.2元）。尚欠本息共计265629.96元，经原告向被告催收未果，原告遂于2017年7月25日诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告出示并经质证的商品房买卖合同、个人购房借款、担保合同见证书、履行担保责任通知书、自营律师明细列表、住房按揭代偿款催收通知书、EMS详情单及回执查询、商品房预告登记、抵押权预告登记证明等证据以及原、被告庭审陈述等在卷证实，予以认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。被告因未依约履行还贷义务，致使第三人从原告的账户中扣划了274094.11元用于偿还案涉房屋按揭贷款，被告的行为已经构成违约，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金。合同解除后，原告应当将被告已交的购房款予以退还。关于违约金的计算问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四第3条第（2）项约定为：“买受人应向出卖人支付购房总价款5%作为违约金并赔偿损失”。故原告要求被告支付违约金22772.25元，合法有据，本院予以支持。维修基金、契税由被告申请退回，原告予以协助。综上，第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告邓金山、夏丹于2015年3月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（预告登记证号：粤房地预登惠州字第××号、合同备案登记号：HW201503483）。二、被告邓金山、夏丹自支付原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司违约金人民币22722.25元。三、被告邓金山、夏丹及第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理注销惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区92栋一单元2303号房的抵押权预告登记。四、原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司向原告退还购房款人民币189815.04元。五、上述二、四项相抵，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应退还被告邓金山、夏丹的款项计167092.79元，该款在本判决发生法律效力之日起十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369.30元（原告已预交），由被告邓金山、夏丹负担；该款可在执行中由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  邹伟如审判员  徐 黎审判员  曾日华二〇一七年十一月二十一日书记员  卢光明