福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初3088号 原告（反诉被告）：叶陈龙男,1987年11月28日出生,汉族,住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：黄智锋，福建汇德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张建英女，1939年6月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈健（350104196103120012），男，1961年3月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：陈康男，1963年5月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈健，身份信息同上。 原告叶陈龙（反诉被告）与被告（反诉原告）张建英、陈康租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶陈龙（反诉被告）委托诉讼代理人黄智锋、被告（反诉原告）张建英、陈康共同委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶陈龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除叶陈龙与张建英、陈康之间关于福州市仓山区的《租赁合同》；2.判令张建英、陈康连带向叶陈龙偿还押金6000元；3.判令张建英、陈康连带向叶陈龙偿还2017年4月20日至2017年6月20日房租6000元；4.张建英、陈康连带向叶陈龙赔偿装修损失50000元；5.张建英、陈康连带向叶陈龙赔偿店铺设备折旧费10000元；6.本案诉讼费、保全费等费用全部由张建英、陈康承担。事实与理由：2017年4月20日，叶陈龙与陈康签订《房屋租赁合同》，合同约定将张建英所有的福州市仓山区施埔路79号（实际门牌地址为：）店面出租给叶陈龙，承租期自2017年4月20日至2019年4月19日，每月租金3000元，每月20日前支付租金，并且叶陈龙须向张建英支付6000元押金。合同签订后，叶陈龙依约支付租金、押金，投入大量资金开始进行各项装修、购买设备，同时要求张建英提供相关资料办理《营业执照》。后张建英与叶陈龙签订第二份《房屋租赁合同》【即出租人为张建英（店面实际产权人），店面位于仓山区店面】，并为叶陈龙提供张建英身份证复印件、店铺《产权证》。随后，叶陈龙携带相关材料前往仓山区市场监督管理局办理工商营业执照，却被告知：该店面因在“学生街旧屋区房屋征收范围”于2015年12月10日起，就暂停办理工商许可登记，并直到如今该店面仍禁止办理。后叶陈龙多次与张建英交涉，但张建英却以：其他店铺未办《工商营业执照》照常经营、不会检查为由，拒不理睬。现诉至法院，请求判如所请。 张建英、陈康辩称：1.合同涉及的店面自始至今具备出租条件，并且在讼争合同签订之前一直以合法店面状态存在；2.讼争合同的签订系叶陈龙多次主动要求承租，不存在叶陈龙所称“隐瞒严重事实”的情形；3.讼争合同签约日不存在不能办理营业执照的情形，叶陈龙故意不将完整的官方文件提交，明显想隐瞒对其不利的证据；4.叶陈龙对押金、租金的主张是合同履行的约定和叶陈龙的法定义务，且该合同不存在被依法撤销或被判无效的法定情形；5.叶陈龙对装修、折旧及其它损失的主张，无任何有效依据也未予举证，且其主张也与事实不符；6.叶陈龙提起诉讼，是因其投资市场定位失误、失败，欲以推翻合同转嫁损失，属恶意诉讼；7.叶陈龙投资失利，不思及时止损，损失扩大应由叶陈龙自行承担。综上，讼争合同是在双方充分协商下订立，并无“隐瞒重大事实”情形存在，叶陈龙也未对其主张予以举证，明显是无事实依据的诉求，现请求法庭依法驳回叶陈龙的所有诉求，并判令叶陈龙除承担本案所有费用外，继续履行合同。 张建英提起反诉请求：1.判令双方所签字“房屋租赁合同”合法有效；2、判令双方所签之“房屋租赁合同”因叶陈龙单方违约，叶陈龙立即对承租屋恢复原状并交还租赁物；3.判令叶陈龙付清2017年6月和7月房屋租金及6月水电费共计6130元；4、判令叶陈龙承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月初，应叶陈龙多次要求，张建英与叶陈龙达成合意，就“仓山区”店面出租事宜签订合同，张建英交房后给叶陈龙十天时间作为装修、考虑期，期满之日（2017年4月20日）作为合同签订、生效日并以此时间点。不料，因叶陈龙市场定位失败，生意惨淡，开业几天就因无生意而关门并拒不按约向张建英缴纳店面租金及水电费，经多次催讨均无果。叶陈龙的行为，已明显违反了双方签订的“房屋租赁合同”第四条、第六条的约定，构成违约。现提起反诉，请求贵院依法判决。 叶陈龙辩称，1.已经将房租交到6月20号，相关的水电费都已支付完毕；2.本案的纠纷是因张建英将不具备出租属性的房屋出租给叶陈龙导致的，张建英陈述的事实与客观事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.张建英与陈康对叶陈龙提交的张建英身份证复印件、房屋所有权证复印件真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以确认。叶陈龙提交的关于暂停办理房屋征收范围内工商登记相关手续的通知及附件、网上购物清单真实性无法确认，本院不予采信；陈康与叶陈龙签订的关于施埔路79号房屋的《房屋租赁合同》与本案无关。2.叶陈龙对张建英、陈康提交的通话清单、福州市仓山区住房保障和房管局“仓房征停【2015】9号”真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以采信。个体工商户登记基本信息（仓山区小猴子饮品店）、房屋租赁合同（陈康与周德强）与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，叶陈龙与张建英签订《房屋租赁合同》一份，约定张建英将位于福州市仓山区店面（砖混结构，二楼建筑面积27平方米）出租给叶陈龙，押金6000元，租期自2017年4月20日至2019年4月19日，每月租金3000元，每月20日前支付。合同签订后，叶陈龙即占用了上述房屋并向张建英的代理人陈康支付了押金6000元以及2017年4月20日至6月19日的租金6000元。 另查，张建英系坐落于原郊区一层平房的合法所有权人。 本院认为，本案的争议焦点在于叶陈龙与张建英于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》是否有效？对此，本院认为，虽然张建英系坐落于原郊区一层平房合法所有权人，但《房屋租赁合同》约定以及实际交付承租的房屋位于二楼，张建英未取得该二层房屋的建设工程规划许可证，或者有证据证实该房屋的建设有经主管部门批准，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”以及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，叶陈龙与张建英双方就讼争的施埔路37号（即仓山区程埔路81号）二层房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。诉讼过程中，本院就该《房屋租赁合同》的效力向叶陈龙、张建英释明后，二人均不愿意变更诉讼请求，叶陈龙仍坚持要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，张建英仍坚持要求确认上述合同合法有效，对此，本院认为，合同解除的前提是合同的有效成立，而如前所述，本案双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，无效合同自始无效，不存在是否解除问题，故对叶陈龙要求解除双方《房屋租赁合同》以及张建英要求确认《房屋租赁合同》合法有效的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，张建英应当将收取的押金6000元返还叶陈龙，同时，叶陈龙亦应当将占用的讼争房屋返还张建英。叶陈龙要求赔偿装修损失以及店铺设备折旧费，未能提供相应依据，本院不予支持。 关于叶陈龙要求张建英、陈康偿还2017年4月20日至6月20日“租金”6000元问题，本院认为，讼争合同系张建英签订，陈康并非合同当事人；且在诉讼过程中，张建英、陈康均表示张建英有委托陈康收取“租金”，故叶陈龙要求陈康偿还6000元的诉请，没有依据，本院不予支持。庭审过程中，双方均确认2017年5月初，叶陈龙即未使用讼争房屋，故张建英应当向叶陈龙返还已收取的2017年5月20日至6月20日的“租金”3000元。关于张建英要求叶陈龙支付2017年6月20日至8月20日的租金问题，本院认为，如前所述，讼争《房屋租赁合同》属于无效合同，张建英无权要求叶陈龙支付租金；此外，由于自2017年5月起，叶陈龙未使用讼争房屋，故对张建英要求支付2017年6月20日至8月20日的费用，亦无依据，本院不予支持，张建英还要求叶陈龙支付6月水电费，但未提供相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告张建英于本判决生效之日起十日内返还原告叶陈龙押金6000元、已支付的2017年5月20日至6月20日的费用3000元，合计9000元； 二、反诉被告叶陈龙于本判决生效之日起十日内将福州市仓山区二楼的店面返还给反诉原告张建英； 三、驳回原告叶陈龙的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张建英的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1600元，由原告叶陈龙负担1550元，被告张建英负担50元。反诉案件受理费800元，由反诉原告张建英负担400元，反诉被告叶陈龙负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈家挺 审 判 员  陈曜辉 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年十一月九日 书 记 员  邱仕鹏 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。