江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7138号上诉人（原审原告）：黄邦铀，男，1982年3月7日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县。上诉人（原审原告）：刘婧，女，1982年10月23日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郝伟扬，江苏圣典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周娅彤，女，1987年2月4日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张巧林，江苏环太律师事务所律师。原审被告：南京存房房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯路**总部基地****。法定代表人：薛瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：邬维娜，女，该公司职员。上诉人黄邦铀、刘婧，上诉人周娅彤因与原审被告南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭于2017年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人黄邦铀、刘婧的委托诉讼代理人郝伟扬，上诉人周娅彤及其委托诉讼代理人张巧林，原审被告存房公司的委托诉讼代理人邬维娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄邦铀、刘婧上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，改判周娅彤在一审判决书第三项赔偿数额上增加赔偿额2.8万元；二、周娅彤承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认为周娅彤应当在赔偿损失总额中扣除双倍返还定金的观点错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中一审法院认定两上诉人的损失174915元组成为：房屋增值损失、佣金损失、保障服务费损失、租房损失，遗漏了两上诉人交予周娅彤的定金20000元损失，所以两上诉人的损失应为194915元。根据上述规定，一审法院判令周娅彤双倍返还定金40000元后，应当另行判令周娅彤另行支付两上诉人154915元，而并非134915元。二、两上诉人的租房损失应为10000元，一审法院认定租房损失金额错误。本案中，两上诉人提供的租房合同和收条，有效证明了两上诉人的租房损失10000元是实际发生的损失。两上诉人为三口之家，且上诉人刘婧还怀有身孕，租赁3000元/月价格的房屋按照南京本地租房市场行情是属于合理范围的。即使从双方从房屋买卖合同签订之日2015年12月5日计算至周娅彤明确表示违约的2016年2月21日，即78日，那么两上诉人的租房损失为7800元，远远超过一审法院认定的2000元。按照一审法院认定的价格，计算出三口之家的每月租房费用为769元，明显是不符合常理的。且周娅彤违约后，两上诉人另行购买房屋也需1个月左右，另行产生租房损失3000元。因此两上诉人主张租房损失为10000元合法合理，一审法院认定租房损失仅为2000元的事实认定错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。周娅彤辩称，本案真正违约的是刘婧和黄邦铀，周娅彤在合同履行当中解除合同，符合合同约定，应当得到支持。黄邦铀的这一项上诉请求不应当支持。一审法院认定周娅彤违约已经违背事实，且一审法院自行酌定房屋增值损失为16万元，黄邦铀、刘婧又要求上诉增加2.8万元，不应当得到支持，要求驳回其上诉请求。周娅彤上诉请求：一、撤销一审判决书第二、三项，依法改判驳回黄邦铀、刘婧一审诉讼请求或发回重审；二、黄邦铀、刘婧承担本案诉讼费用。事实和理由：一、本案根本违约的是黄邦铀和刘婧，其既未付首付款，也因为银行征信问题，导致周娅彤无法实现合同目的，所以周娅彤解除合同，符合法律规定和合同规定，并无不当。二、即使按照一审的逻辑认为周娅彤违约的话，一审判决也不顾黄邦铀和刘婧也存在违约的事实，擅自将房屋价值评估的损失自行提高4万多元，又增加了根本不应当得到支持的房租损失等。据此，要求法院查清事实，驳回黄邦铀和刘婧的一审诉讼请求。黄邦铀、刘婧辩称，一、从程序上讲，根据《南京住房和城乡建设委员会文件》第四条的规定，双方必须持卖方的房屋所有权证先向交易保证机构申请解押，然后进入网签，再签订房屋解押合同、办理贷款预审批，然后银行发通知贷款意见书，后再交付首付款。本案中周娅彤的房产证取得时间是2017年2月1日，而且在整个交易过程中都没有申请解押，因此导致双方无法及时办理过户手续。二、无法办理银行贷款的责任在于周娅彤。贷款过程中银行从未向双方说明不给贷款，即使银行不同意贷款，按照合同的约定黄邦铀、刘婧也有权提供全额的现金交付给周娅彤完成交易。三、关于房屋升值损失。一审认定的数额黄邦铀、刘婧是认同的，但这个数额偏低。根据周娅彤自己的陈述其要求增加房款二十五万，黄邦铀、刘婧当时同意增加十万，被周娅彤拒绝了。由此可见房屋评估差价十一万元偏低。四、关于房租的损失。因为要购买涉案房屋，黄邦铀、刘婧将原来的房产进行变卖，凑足了首付款及其他款项，因周娅彤的违约行为以及拖延办理房产证的行为，导致了黄邦铀、刘婧产生了3个月的房租损失，因此房租损失属于周娅彤违约导致的直接损失。存房公司述称，一审法院认定事实清楚，存房公司提供的居间服务也符合居间服务合同约定，希望维持原判。黄邦铀、刘婧向一审法院起诉请求：一、解除黄邦铀、刘婧与周娅彤、存房公司签订的《南京市存量房交易合同》；二、周娅彤双倍返还定金4万元；三、周娅彤赔偿黄邦铀、刘婧佣金9225元、保障服务费3690元、租房损失1万元、房屋增值损失25万元，共计272915元，存房公司对该损失承担连带赔偿责任；四、周娅彤、存房公司承担诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2015年12月5日，黄邦铀、刘婧与周娅彤、存房公司签订《南京市存量房交易合同》（合同编号NJ201511061W），约定在存房公司的居间介绍下，周娅彤将位于南京市栖霞区房屋出售给黄邦铀、刘婧，房屋面积为111.52平方米，房屋所有权证号为宁房预售合字2013117884号，房屋转让款为1845000元，其中含20000元定金、5000元尾款；黄邦铀、刘婧按照《南京市存量交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求,在下列期限内将房屋转让款解交南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户:1、2016年1月31日前将首付款620000元，解交监管账户；2、周娅彤同意黄邦铀、刘婧向银行申请个人住房抵押贷款1200000元用于支付房屋转让价款的余额，黄邦铀、刘婧同意于2015年12月25日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；若黄邦铀、刘婧不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让款不足的部分，黄邦铀、刘婧同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户；黄邦铀、刘婧于合同签订之日向存房公司支付佣金9225元，若合同签订后，因黄邦铀、刘婧与周娅彤责任，导致合同无法正常履行的，周娅彤佣金不予退还，由违约方承担。2015年12月5日，黄邦铀、刘婧与存房公司签订《搜房综合保障服务协议》，约定黄邦铀、刘婧于签署协议当日向存房公司支付3690元的保障服务费，保障服务的内容有凶宅保障服务、辐射房保障服务、查封房保障服务、物业保障服务、房屋漏水保障服务。黄邦铀、刘婧分别于2015年12月5日、6日各支付周娅彤购房定金1万元。黄邦铀、刘婧于2015年12月5日支付存房公司居间服务费9225元、保障服务费3690元。2016年2月1日，周娅彤办理了案涉房屋的房产证及土地证。在周娅彤办理了案涉房屋两证之后，存房公司通知黄邦铀、刘婧与周娅彤办理贷款预审批手续。存房公司在初步审查黄邦铀、刘婧的贷款材料后，发现黄邦铀、刘婧的个人信用报告有数次不良记录，可能影响黄邦铀、刘婧的贷款预审批，就与黄邦铀、刘婧及周娅彤协商，通过担保公司向银行办理贷款手续。2016年2月17日，买卖双方到南京市房管局通过担保公司办理贷款预审批手续，并在担保公司签署相关贷款材料。2016年2月17日晚，周娅彤表示要解除房屋买卖合同。2016年2月21日上午，周娅彤向黄邦铀、刘婧发出微信，微信载明：2016年2月3日，周娅彤接到存房公司通知黄邦铀、刘婧的征信存在问题，不符合银行贷款要求，周娅彤当即告知存房公司与周娅彤尽快解决该问题，以便尽快完成交易。2016年2月17日，在存房公司改变方案和周娅彤的积极配合下，三方到工商银行签署贷款合同，但因黄邦铀、刘婧征信有问题，银行不能贷款给黄邦铀、刘婧，因黄邦铀、刘婧不能如期履约，已造成周娅彤承担了高利贷等相关损失，造成了周娅彤及家人精神上无法估量的伤害。鉴于黄邦铀、刘婧的征信问题，房屋买卖合同的目的无法实现，周娅彤对黄邦铀、刘婧履约诚信度及贷款能力产生严重怀疑，为避免更大的损失，通知黄邦铀、刘婧解除房屋买卖合同，且本着息事宁人的态度，愿意考虑将黄邦铀、刘婧支付的20000元定金返还黄邦铀、刘婧，如三方不能顺利达成解除房屋买卖合同的协议，周娅彤不退还定金。2016年2月21日下午，黄邦铀、刘婧与周娅彤进行电话沟通，黄邦铀、刘婧表示全款购买案涉房屋，周娅彤表示“不是全部全款的问题，是我现在亏失（音译）了”，要求解除房屋买卖合同。庭审过程中，黄邦铀、刘婧举证南京市住建委关于二手房买卖资金监管的相关文件以及相关银行的二手房贷款实施细则，拟证明必须要有房产证，才能办理银行贷款预审批手续，然后才能办理网上签约，到房产局办理首付资金监管手续，周娅彤则认为黄邦铀、刘婧举证的材料不具有法律约束力，只是指导作用，是因为原告的信用问题导致没有办法进入银行贷款流程，存房公司则陈述文件资料都是指导性文件，不是绝对的；黄邦铀、刘婧举证租房合同及收条一份，拟证明因周娅彤违约，致使黄邦铀、刘婧租房居住，月租金为3000元，产生租房损失，周娅彤认为租赁合同签署时间在房屋买卖合同之前，与周娅彤无关，存房公司认为与其无关。存房公司陈述在2月17日，双方均到南京市房管局通过担保公司办理贷款预审批手续，当时担保公司说直接走银行肯定不能贷款，可以通过担保公司来做，但是时间比较长，周娅彤说时间比较长，急着要首付款，所以就不卖了，要解除合同，且当时担保公司还没来及把材料递交给贷款银行，在通知黄邦铀、刘婧与周娅彤贷款终止后，担保公司就让各自拿回预审批贷款材料，但周娅彤则陈述，当时第一个担保公司说办不了商业贷款，第二个担保公司也是说试一试，时间很长，不一定贷款能下来，黄邦铀、刘婧则陈述当时担保公司说可以做，并且收了黄邦铀、刘婧的费用，存房公司认可担保公司收取了黄邦铀、刘婧办贷款费用。一审案件审理中，一审法院于2016年6月16日对案涉房屋附近的房屋进行询价，经询问枫情水岸售楼处的销售人员，其告知二手房的均价在每平方米2.5万元左右（毛坯），其他小区的毛坯房屋价格在每平方米2.3万元-2.4万元。黄邦铀、刘婧与周娅彤均不认可一审法院的询价结果，黄邦铀、刘婧坚持申请对案涉房屋的价格进行评估。后经评估，案涉房屋在2016年2月21日的价值为196.4万元。一审法院另查，在黄邦铀、刘婧与周娅彤于2016年2月21日的通话记录中，周娅彤表示“我也跟你们讲了是开发商没有办，这个是我们办晚了一点，责任不在我”，“我当时告诉你们房产证没有办下来，我说开发商那边说会快的，但也不知道开发商的速度慢了，那我也没有办法”，在原告刘婧表示“我们当时在谈的时候，你说手续都全了，明天送去明天就能办下来，所以我们都没有预料到中间会有两个月时间房产证没办下来”，周娅彤表示“你说你们没有预料到，我也没有预料到”。一审法院再查，自黄邦铀、刘婧与周娅彤签订存量房交易合同到周娅彤向黄邦铀、刘婧发出正式解除合同的通知，案涉房屋上一直有设定的抵押权，周娅彤将案涉房屋抵押给银行。一审法院认为，黄邦铀、刘婧与周娅彤、存房公司签订的存量房交易合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。黄邦铀、刘婧现以周娅彤违约为由，请求解除交易合同，周娅彤同意解除交易合同，合同目的已无法实现，故对黄邦铀、刘婧解除交易合同的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。具体到本案中，第一，根据双方签订的交易合同，黄邦铀、刘婧与周娅彤约定通过到南京市房管局进行资金监管的方式交付房屋购买款。第二，根据周娅彤提供的录音以及交易合同，黄邦铀、刘婧在与周娅彤签订交易合同时，周娅彤并未办理案涉房屋产权证，周娅彤应在黄邦铀、刘婧与银行签订借款合同（2015年12月25日）前办好案涉房屋产权证。周娅彤于2016年2月1日取得案涉房屋产权证。第三，周娅彤在办理案涉房屋产权证之后，存房公司通知黄邦铀、刘婧办理贷款，通过初步审查黄邦铀、刘婧的个人征信报告，认为无法办理贷款，并与黄邦铀、刘婧及周娅彤沟通，通过找担保公司的方式办理贷款，同时通知黄邦铀、刘婧及周娅彤于2016年2月17日到南京市房产局通过担保公司向银行办理贷款。2016年2月17日，黄邦铀、刘婧及周娅彤在担保公司处签署了相关贷款材料。第四，黄邦铀、刘婧及存房公司均陈述，担保公司已经收取了黄邦铀、刘婧办理贷款的费用，存房公司陈述担保公司还没来得及向银行递交材料，在通知黄邦铀、刘婧与周娅彤贷款终止后，担保公司就将贷款预审批材料撤回来了，并让各自拿回了材料。第五，依据双方签订的交易合同，黄邦铀、刘婧与周娅彤约定若黄邦铀、刘婧不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让款不足的部分，黄邦铀、刘婧同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。在周娅彤于2016年2月21日正式告知黄邦铀、刘婧解除交易合同后，黄邦铀、刘婧当天即与周娅彤沟通，表示可以全款买房，但周娅彤表示“不是全部全款的问题，是我现在亏失（音译）了”，要求解除房屋买卖合同。故综上所述，黄邦铀、刘婧以周娅彤违约为由，要求周娅彤赔偿其损失，于法有据，予以支持。至于黄邦铀、刘婧要求周娅彤双倍返还定金，一审法院认为，合同签订后，黄邦铀、刘婧依约支付周娅彤2万元定金，现周娅彤不同意继续履行交易合同，依据相关法律规定，周娅彤应双倍返还黄邦铀、刘婧定金4万元。依据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额不应高于因违约造成的损失。对于黄邦铀、刘婧的房屋增值损失，综合根据交易合同上载明的房屋交易价格、2016年2月21日案涉房屋的价值、周娅彤发出解除合同通知的时间、黄邦铀、刘婧需另购房屋的时间等因素，一审法院酌定黄邦铀、刘婧的房屋增值损失为16万元。对于黄邦铀、刘婧其他损失，一审法院核定如下：佣金损失9225元、保障服务费损失3690元、租房损失2000元。综上黄邦铀、刘婧的损失总额为174915元。依据上述法律规定，在周娅彤双倍返还原告4万元定金后，周娅彤应赔偿原告的损失数额为134915元。至于黄邦铀、刘婧以存房公司违约及懈怠行为给黄邦铀、刘婧造成了巨大的损失为由，要求存房公司与周娅彤连带赔偿其损失，一审法院认为连带责任的承担需有相关法律法规明确规定，且存房公司并非买卖交易的双方当事人，黄邦铀、刘婧亦未举出充分证据证明存房公司存在明显过错，故对黄邦铀、刘婧的该项请求，不予支持。一审法院判决：一、解除黄邦铀、刘婧与周娅彤、南京存房房地产经纪有限公司于2015年12月5日签订的关于买卖位于南京市栖霞区房屋的《南京市存量房交易合同》（合同编号NJ201511061W）。二、周娅彤于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还黄邦铀、刘婧定金人民币4万元。三、周娅彤于判决发生法律效力之日起十日内赔偿黄邦铀、刘婧各项损失合计人民币134915元。四、驳回黄邦铀、刘婧的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5994元，减半收取为2997元，鉴定费10970元，由周娅彤承担12000元，由黄邦铀、刘婧承担1967元。周娅彤负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内支付黄邦铀、刘婧。二审中，各方当事人均没有提交新证据，且对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。因本案上诉人周娅彤对一审法院酌定黄邦铀、刘婧的房屋增值损失为16万元提出异议，本院二审中再次对涉案房屋的价格进行询价，经咨询涉案房屋附近的中介公司，中介公司告知2016年2月份左右涉案楼盘毛坯房二手房成交价格为每平方米1.8万元至2.2万元左右。上诉人黄邦铀、刘婧和原审被告存房公司对此均不持异议，上诉人周娅彤到庭但未发表质证意见。另查明，2012年1月1日起施行的《南京市存量交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》对办理资金监管的相关规定为：若交易双方自行成交或委托成交，且买方需办理住房贷款的，办理资金监管的步骤为：1、买方持银行办理贷款所需的相关资料到贷款银行办理贷款预审批手续。经委托的应派员协助办理相关手续。2、经贷款银行审核同意放贷的，向买方出具贷款审批意见书,同时交易双方分别在该行开设个人银行结算账户。3、交易双方持存量房交易合同、贷款审批意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方身份证明，委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料到资金监管窗口申请办理交易资金监管手续。经委托的应协助交易双方办理相关手续。买方持借款合同、抵押合同、抵押申请表、抵押价值协议书、银行授权委托书、买方授权交易保证机构办理领取房屋所有权证、办理国有土地使用权证及房屋抵押登记手续的委托书、卖方授权交易保证机构办理国有土地使用权证的委托书向交易保证机构申请贷款担保。4、资金监管窗口工作人员核验上述相关材料，符合条件的，交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议，经委托的同时签订佣金监管协议。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案房屋买卖合同履行过程中买卖双方哪一方的行为构成违约；二、如果周娅彤的行为构成违约，是否应当向黄邦铀、刘婧双倍返还定金4万元以及赔偿损失，损失的数额如何确定。关于争议焦点一，根据双方合同约定，黄邦铀、刘婧应按照《南京市存量交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求，在2016年1月31日前将首付款620000元解交监管账户，2015年12月25日前与贷款银行签订借款合同，若黄邦铀、刘婧不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让款不足的部分在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。从双方签订合同时涉案房屋的现实情况看，涉案房屋在2016年2月1日才办理房产证和产权证，且双方交易期间该房屋上一直设有银行抵押权，导致黄邦铀、刘婧客观上无法按双方约定的时间与贷款银行签订借款合同和将首付款解交监管账户。从双方实际履行合同的情况看，双方在2016年2月17日到南京市房管局通过担保公司办理贷款预审批手续，表明双方对黄邦铀、刘婧办理贷款手续重新达成一致意见，但在当晚、在担保公司尚未对黄邦铀、刘婧的贷款申请进行答复的情况下，周娅彤即表示要解除房屋买卖合同，并于2016年2月21日在黄邦铀、刘婧表示愿意付全款进行交易的情况下再次要求解除合同。因涉案房屋的现实情况导致黄邦铀、刘婧无法按约履行付款义务，双方对此也进行了重新协商，即使黄邦铀、刘婧的资信存在问题，在其表示愿意付全款进行交易的情况下，也不影响本案合同的正常履行，但周娅彤一直未能办理房屋的解押手续（双方对解押未约定）且在双方履行合同过程中以不合理理由提出解除合同，故周娅彤的行为构成违约，黄邦铀、刘婧的行为不构成违约。关于争议焦点二，因周娅彤的行为构成违约，故黄邦铀、刘婧有权要求周娅彤赔偿其相应的损失。关于黄邦铀、刘婧主张返还的双倍定金4万元，因黄邦铀、刘婧向周娅彤支付了2万元定金，现周娅彤的行为构成违约，故黄邦铀、刘婧要求周娅彤双倍返还定金4万元符合法律规定。关于黄邦铀、刘婧主张的房屋增值损失，经过司法鉴定，涉案房屋在2016年2月21日的价值为196.4万元，但从一审法院和本院对涉案小区二手房进行询价的情况看，涉案房屋在2016年2月21日的价值存在高于评估价格的可能性，故一审法院依法酌定涉案房屋的增值损失为16万元并无不当。关于黄邦铀、刘婧主张的佣金损失、保障服务费损失，因黄邦铀、刘婧向存房公司支付了佣金9225元和保障服务费3690元，且根据其与存房公司的约定无法退还，故该损失应当由周娅彤承担。关于黄邦铀、刘婧主张的租房损失，因黄邦铀、刘婧一审中提交的证据不足以证明其主张，故一审法院酌定租金损失为2000元并无不当。关于黄邦铀、刘婧主张增加的赔偿额2.8万元（包括定金2万元和租金损失8000元），因一审法院已经判决周娅彤双倍返还定金4万元，且相关法律规定定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故黄邦铀、刘婧还继续请求赔偿其定金损失2万元没有依据；又因黄邦铀、刘婧虽然主张在一审法院判决基础上增加租金损失8000元，但并未进一步提交证据证明其主张，故本院对黄邦铀、刘婧主张增加赔偿额2.8万元的主张不予支持。综上所述，黄邦铀、刘婧和周娅彤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4298元，由上诉人黄邦铀、刘婧负担500元，由上诉人周娅彤负担3798元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  刘 凡二〇一七年十一月八日书记员  朱亚芳