乌鲁木齐铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）新7101民初341号原告：乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司，统一社会信用代码：916501040999739440，住所地新疆乌鲁木齐市新市区南纬二路**铁14街**。法定代表人：宁列英，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾兵，新疆思拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔建军，男，汉族，该公司职员。被告：骆洪利，男，1958年6月2日出生，满族，住新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）。原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司(以下简称秦凤恒信物业公司)与被告骆洪利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦凤恒信物业公司的委托诉讼代理人曾兵、崔建军，被告骆洪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦凤恒信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费1853.64元；2、判令被告支付逾期付款期间的违约金1790.62元；3、判令被告承担本案的诉讼费、送达费。事实和理由：2014年原告与被告签订乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区《服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业服务，被告按多层（带电梯）住宅每平方米1.5/月的标准，按年向原告支付物业服务费。协议签订后，原告履行了物业服务义务，但被告自2015年7月21日至今一直拖欠物业服务费，截止2016年7月20日，被告拖欠物业服务费1853.64元。根据《服务协议》第25条的约定，被告逾期支付物业费的，自逾期之日起每日按应缴费费用的3‰承担逾期付款的违约金。为此，原告诉请至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告骆洪利辩称：1、秦凤恒信物业公司不具有给路锦家园小区物业服务的资格，路锦家园小区的前期物业管理未通过招投标的方式选聘物业服务企业，秦凤恒信物业公司与我签订的物业服务协议是无效合同。建设单位应当制定前期物业管理规约，我至今未看到。根据《物业管理条例》的规定，在购房合同中，应当包含有物业管理的内容，但在被告签订的购房合同中，并没有该内容，该合同也没有履行时间。在办理入住手续时，秦凤恒信物业公司利用强迫被告方签订物业服务协议，并收取半年的物业费和装修押金，因此原告与被告签订的《服务协议》是无效的协议；2、秦凤恒信物业公司违法收取装修押金，收取我的装修押金至今未退。秦凤恒信物业公司无资质无资格经营，我未在小区见到公示公司资质和人员资质。根据《住宅物业服务标准》中规定"三级服务应具有4年以上物业服务企业或同等岗位3年以上工作经历或国家注册物业管理师资格"，秦凤恒信物业公司成立于2014年5月，显然不具备三级服务标准，最多是一级服务标准。秦凤恒信物业公司乱收物业费，根据《乌鲁木齐市发展与改革委员会文件乌发改医价（2015）1108号》规定，前期物业收费不得高于普通物业住宅三级物业服务标准，即多层住宅0.4元/月.平方米，高层住宅1.1元/月.平方米。水电费收费高于水电企业定价。地下车位收费偏。地下车位收费偏高铁路小区。未公布车位收费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告秦凤恒信物业公司与被告骆洪利围绕本案的争议焦点依法提交了证据，本院组织双方进行质证：1、秦凤恒信物业公司提供的《服务协议》，证明2014年10月14日，秦凤恒信物业公司与骆洪利签订了物业服务协议，双方约定了服务内容、收费标准、缴费期限、违约责任等事项，骆洪利无异议后签字确认；经质证，骆洪利对《服务协议》的真实性没有异议，对有效性有异议，认为与本案没有关联性；2、秦凤恒信物业公司提交的营业执照，证明秦凤恒信物业公司于2014年5月16日依法取得物业企业营业执照，经营范围为物业服务；经质证，骆洪利对该份证据没有异议；3、秦凤恒信物业公司提交资质证书，证明秦凤恒信物业公司于2014年7月取得合法的物业服务资质，2014年7月25日的资质证书是三级，2017年5月是二级资质，具有物业服务及收费资质；经质证，骆洪利对二级资质证书没有异议，但认为秦凤恒信物业公司新的证件是2017年才办理的，对期限上有异议；4、秦凤恒信物业公司提交的物业收费收据，证明骆洪利依据《服务协议》约定的收费标准向秦凤恒信物业公司交纳了2015年1月21日至2015年7月20日期间的物业服务费926.80元；经质证，骆洪利对该份证据的真实性、有效性认可，认为与本案没有关联性；5、秦凤恒信物业公司提交的迎宾路片区管委会兰亭社区出具的《关于物业服务基本情况的说明》，证明秦凤恒信物业公司在2015年起一直为路锦家园小区提供物业服务至今，期间没有居民投诉或反映秦凤恒信物业公司的服务不符合服务协议的约定；经质证，骆洪利对该份证据的真实性认可，对有效性与关联性不认可；6、秦凤恒信物业公司提交的物业费收费文件：新发改法规[2012]3088号文、乌发改医价[2014]140号文,关于物业服务小区收费标准[2015]1108号文及乌鲁木齐发改委[2017]62号文，证明秦凤恒信物业公司按照政府发布的物业收费文件收取物业服务费；经质证，骆洪利认为这只是行政文件不是收费文件，与其没有关系；7、骆洪利提交的小区公示照片1张，证明物业公司自行提高服务等级；经质证，秦凤恒信物业公司对该份证据的真实性认可，对合法性、关联性不认可；8、骆洪利提交《服务协议》，证明协议第六条的第一项约定为多层而不是高层；经质证，秦凤恒信物业公司对协议的真实性认可，证明的问题不认可，认为根据发改委的文件，带电梯的七层以上住宅是高层；9、骆洪利提交铁路小区收费对比一览表，证明秦凤恒信物业公司收取的费用过高；经质证，秦凤恒信物业公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该证据没有物业服务等级并不具有对比性；10、骆洪利提交照片1张，证明物业公司的服务等级不够，他们将建筑垃圾掩埋在小区地底下；经质证，秦凤恒信物业公司对该证据的真实性认可，与本案的关联性、合法性及证明的目的不认可；11、骆洪利提交路锦家园业主会议签到表，证明从去年开始已经有业主拒绝该物业企业的服务；经质证，秦凤恒信物业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可；12、骆洪利提交小区业主签名横幅，证明小区全体业主展开维权行动，拒绝秦凤恒信物业公司提供物业服务；经质证，秦凤恒信物业公司对真实性认可，对关联性及有效性及证明的问题不认可。认为秦凤恒信物业公司已经出示证据证明收费的合法性；13、骆洪利提交《住宅物业服务标准》，证明文件中规定"三级服务应具有4年以上物业服务企业或同等岗位3年以上工作经历或国家注册物业管理师资格"，秦凤恒信物业公司成立于2014年5月，显然不具备三级服务标准，最多是一级服务标准；经质证，秦凤恒信物业公司对真实性认可，对关联性及合法性需要说明，骆洪利提出的标准是针对物业公司的物业工作人员的要求，不是对物业公司的要求。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：路锦家园小区是乌鲁木齐铁路局建设的铁路职工集资房，小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯）。小区建成后，受乌鲁木齐铁路局的委托，乌鲁木齐铁路局集资房建设指挥部与秦凤恒信物业公司签订了《路锦家园小区前期物业委托服务协议》，委托秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供前期综合物业服务。骆洪利购买了路锦家园小区2栋10号房屋，面积102.98平方米。2014年10月14日，骆洪利办理了入住手续。在办理入住时，秦凤恒信物业公司（乙方）与骆洪利（甲方）签订《服务协议》，协议约定由秦凤恒信物业公司为小区提供物业服务，协议第三条对物业服务的内容进行了约定，协议第六条约定物业费采用包干制方式，按照甲方拥有物业的建筑面积交纳，多层（带电梯）住宅物业服务费为每平方米1.5元/月。协议第九条约定办理入住手续之日起，住户须一次性交纳半年小区物业费，以后则按年定期交纳下一年度的费用。关于违约责任，第二十三条约定乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第二十五条约定甲方违反本协议预定，逾期支付小区物业费用的，乙方有权要求甲方支付，并应从逾期之日起每日按应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。协议还对双方的权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业专项维修资金等事项进行了约定。骆洪利在入住路锦家园小区2栋10号房屋后，交纳了2015年1月21日至2015年7月20日期间926.80元的物业费，之后再未交纳物业费。秦凤恒信物业公司催缴骆洪利支付2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业服务费1853.64元。因双方对物业服务费的交纳产生争议，骆洪利至今未交纳上述物业费，为此，秦凤恒信物业公司起诉至本院，请求判令骆洪利支付物业费1853.64元，并支付2016年7月21日至2017年6月8日期间逾期未交纳物业费的违约金1790.62元。另查明，秦凤恒信物业公司于2014年5月16日注册成立，登记的经营范围为物业管理、清洁服务、园林绿化。2014年7月25日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司的资质登记为三级（暂定一年），2015年11月20日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司的资质登记为三级,2017年5月3日，新疆维吾尔资质区住房和城乡建设厅核准秦凤恒信物业公司资质等级为二级。物业服务企业资质等级从高到底分为一、二、三级。再查明，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第五条规定"物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格分工管理权限，会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等"。2005年10月8日，乌鲁木齐市发展和改革委员会下发了乌发改房[2005]72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》，该文件第一条规定"乌鲁木齐地区普通住宅服务费基准价执行自治区发展计划委员会、建设厅新计法规[2004]531号文件制定的最高价格水平"，根据新计法规[2004]531号文确定物业收费指导价为：多层住宅及不带电梯的7层住宅，一级服务0.6元/月.平方米、二级服务0.5元/月.平方米、三级服务0.4元/月.平方米、四级服务0.3元/月.平方米；高层住宅，一级服务2.0元/月.平方米、二级服务1.5元/月.平方米、三级服务1.1元/月.平方米、四级服务0.8元/月.平方米。该文件备注：1.综合服务费按照产权面积收费。2.多层是指6层及以下，高层是指7层以上。2017年2月3日，乌鲁木齐发改委和乌鲁木齐市房管局联合下发了乌发改医价[2017]62号《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》，该通知第一条第（一）款规定"未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准分别为：多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元/月.平方米、二级服务0.6元/月.平方米、三级服务0.7元/月.平方米、四级服务0.8元/月.平方米；2、高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月.平方米、二级服务1.1元/月.平方米、三级服务1.5元/月.平方米、四级服务2.0元/月.平方米"，该文件同时规定文件自2017年7月1日起开始执行，乌发改房[2005]72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》同时废止。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、案涉《服务协议》的效力问题；二、秦凤恒信物业公司收取的物业服务费是否符合法律规定；三、骆洪利是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金。一、关于秦凤恒信物业公司与骆洪利签订的《服务协议》效力问题。骆洪利认为秦凤恒信物业公司以不签协议就不交钥匙为由，胁迫其签订《服务协议》，认为该协议无效，秦凤恒信物业公司不能依据该协议收取物业费，秦凤恒信物业公司与我签订的物业服务协议是无效合同。对此本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力"的规定，即使秦凤恒信物业公司不与骆洪利签订《服务协议》，依据上述司法解释的规定骆洪利也应履行秦凤恒信物业公司与建设方签订的《前期物业委托服务协议》中的义务，应当向秦凤恒信物业公司交纳物业费。而秦凤恒信物业公司与骆洪利签订的《服务协议》，明确了双方权利义务，秦凤恒信物业公司不存在胁迫骆洪利而获取不法利益的行为，况且被告骆洪利签字确认了协议的内容，故其现抗辩协议无效并不应支付物业服务费的理由与查明的事实不符，本院不予支持。对骆洪利提出的"前期物业未进行招投标、秦凤恒信物业公司不具备从事三级物业服务的条件"的抗辩，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关"符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同"的规定，被告骆洪利所辩称的《服务协议》无效的理由，与上述司法解释规定不符，本院不予支持。本案中，骆洪利与秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》，是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方均应根据协议约定履行义务。二、秦凤恒信物业公司收取的物业费是否符合法律规定。依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的规定，物业费的收取是在新疆范围内是各地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价。本案中，路锦家园小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯），骆洪利所有的房屋是XXX栋XXX号房屋，属于七层（带电梯）。根据新计法规[2004]531号文备注：多层是指6层及以下，高层是指7层以上，秦凤恒信物业公司按照1.5元/月.平方米收取物业服务费，符合物业服务费指导价的规定和标准，秦凤恒信物业公司以此为标准请求骆洪利支付物业服务费符合法律规定。对被告骆洪利欠付物业服务费1853.64元，秦凤恒信物业公司已向其进行了催缴，但骆洪利至今未交纳，故对原告秦凤恒信物业公司请求被告骆洪利支付物业服务费的请求予以支持。秦凤恒信物业公司诉请骆洪利支付2015年7月21日至2016年7月20日期间物业服务费1853.64元（1.5元/月.平方米×12/月×102.98平方米），计算数额符合双方合同约定，本院予以支持。对骆洪利提出"秦凤恒信物业公司成立于2014年5月，显然不具备三级服务标准，最多是一级服务标准，秦凤恒信物业公司乱收物业费，根据《乌鲁木齐市发展与改革委员会文件乌发改医价（2015）1108号》规定，前期物业收费不得高于普通物业住宅三级物业服务标准，即多层住宅0.4元/月.平方米，高层住宅1.1元/月.平方米。"的抗辩，因物业收费标准是物业服务企业根据合同的约定及具体的服务内容来确定相应的服务标准；物业企业资质等级是企业执业的资格认证，是对企业规模和经营范围的界定。故物业服务企业资质等级与物业收费标准是两个不同的概念，二者没有必然的关联性。即一级资质的企业可以按照合同提供三级标准服务并按照三级标准收费，三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按照一级服务标准收费。本案中，2014年7月25日，秦凤恒信物业公司的资质登记为三级（暂定一年），2015年11月20日，秦凤恒信物业公司的资质登记为三级。结合案涉《服务协议》关于"多层（带电梯）住宅物业服务费为每平方米1.5元/月"的约定，对骆洪利的以上抗辩，本院不予采信。三、关于骆洪利是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金的问题，骆洪利入住路锦家园小区后接受秦凤恒信物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。按照双方签订的《服务协议》的约定，物业服务费按年交纳，被告骆洪利至今未向原告秦凤恒信物业公司交纳2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业费，已构成违约，应承担违约责任。原告秦凤恒信物业公司主张骆洪利应支付2016年7月21日至2017年6月8日期间，按照约定从逾期之日起每日按应交费用1853.64元的3‰计算出违约金1790.62元。原告对违约金的主张，经本院释明后，骆洪利抗辩其不存在违约，不应支付违约金。对骆洪利的以上抗辩，因缺乏事实与法律依据，本院不予采信。本院酌定违约金按银行同期贷款利率计算，原告主张计算2016年7月21日至2017年6月8日期间10个月零19天的违约金，据2016年7月21日中国人民银行公布的银行同期贷款年利率为4.35%，本院确认被告骆洪利应支付原告秦凤恒信物业公司的违约金为71.45元（1853.64元×319天×4.35%÷360天）。对骆洪利提出"秦凤恒信物业公司违法收取装修押金，收取我的装修押金至今未退"的抗辩，属于另案审查的事实，本案不再对此论述。对骆洪利提出"秦凤恒信物业公司水电费收费高于水电企业定价，地下车位收费偏，地下车位收费偏高，其收费高于其他铁路小区"的抗辩，因骆洪利没有提供相关证据予以佐证，本院无法采信。综上，本院确认骆洪利应向秦凤恒信物业公司支付物业服务费1853.64元、违约金71.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条规定，判决如下：一、被告骆洪利于本判决生效后十日内一次性支付原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司物业服务费1853.64元；二、被告骆洪利于本判决生效后十日内一次性支付原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司违约金71.45元；三、驳回原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司已预交，由被告骆洪利负担15元，原告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于乌鲁木齐铁路运输中级法院。审判员 马 静二〇一七年十一月二十日书记员 罗明晶