江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0902民初1774号原告：朱某1，男，1981年生，住盐城市。委托诉讼代理人：孙晓震，江苏因果律师事务所律师。被告：蒯某1，男，1985年生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。原告朱某1与被告蒯某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，依法适用简易程序由审判员吕建生独任审判，于同年5月3日公开开庭进行了审理。后经裁定转为普通程序，于同年10月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱某1及其委托诉讼代理人孙晓震，被告蒯某1的委托诉讼代理人卞国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某1向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年7月16日签订的《房屋租赁协议书》。2、被告立即返还位于盐城市××东路××商业楼××、××室房屋。3、被告按年租金45000元/间承担自2017年1月1日起至返还房屋之日止的房屋占有费。4、被告按每天300元/间的标准承担自2017年1月1日是起至返还房屋之日止的违约金。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月16日，原告及卞某1等人与被告签订房屋租赁协议书一份，约定：原告及卞某1等人同意将建军东××、××xxx至xxx共7间（其中原告xxx/xxx室）营业用房出租给乙方使用，租期从2015年7月16日至2022年12月31日止。2015年7月16日至2016年12月31日租金为每年每间4万元，2017年1月1日至2019年12月31日租金为每年线间45000元，租金每一年一付，提前15天付清下一年租金，先交后使用。被告如未能按约定时间缴纳房租视为合同终止及其他依法解除合同或合同到期的情形，被告在10个工作日将房屋交付给原告。若因被告原因造成原告无法收回房屋的，应赔偿甲方每天每间300元违约金。协议签订后，原告按约将103、104室房屋交付被告使用，被告按约履行了2015年、2016年的租金交纳义务后，拒绝支付2017年的房屋租金，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告蒯某1辩称：一、本案的诉讼主体存在瑕疵，案涉租赁物为101-107共七间整体租赁整体使用，原告仅仅是其中的两间所有人，目前房屋的现状是不可分割的一个整体，故本案应当通知其他必要的共同诉讼人参加诉讼。二、案涉租赁物存在明显的瑕疵，主要因原告出租给被告的两间房屋有40平方米的面积属于违章建筑，房屋一直没有供电部门正式的开户手续，所使用的电源为临时用电，严重影响被告的经营使用。三、被告不存在恶意拖欠房租的情形，在合同约定租金缴纳时间前，被告曾多次与原告联系要求解决电源问题以及其他的损失，原告方也多次以短信等其他方式回复被告同意协商解决，但一直没承担或减少租金，导致矛盾争议发生。四、本案的合同不宜解除，被告也不同意解除，应当继续履行合同。原告方承担将租赁物改进到符合约定用途的状态或者减少租金。综上，请求依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的房屋所有权证及土地使用权证、房屋租赁协议书、电力发票、电费抄录表；被告蒯某1提交的房屋租赁协议、短信内容、通知函及邮政快递单、律师调查证明等证据及双方当事人陈述，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述及审查确认的证据，认定事实如下：朱某1系盐城市建军东路80号商业楼幢xxx室、xxx室的所有权人。2015年7月16日，朱某1作为该xxx室、xxx室代表与同幢xxx室代表卞某1、xxx室代表王某1、xxx室代表成某1、xxx室代表严某1、xxx室代表陈某1（甲方）与蒯某1（乙方）签订房屋租赁协议书一份，涉案主要内容为：一、甲方将上述101至107室共7间营业用房出租给乙方。房屋现状交付使用，乙方对房屋已实地察看无异议。二、租赁期限从2015年7月16日至2022年12月31日止。三、房屋租金为2015年7月16日至2016年12月31日租金为4万元/每年/年间，2017年1月1日至2019年12月31日租金为45000元/年/间，2020年1月1日至2022年租金为5万元/年/间。四、租金每一年一付，提前15天付清下一年租金，先交后使用。……六、乙方在装潢施工过程中不得改变房屋的主体结构。因乙方原因解除合同或协议到期时，该房屋中装修部分除可移动财产，乙方全部无偿交甲方所有，如有毁损，按价赔偿或按房屋装修现状恢复原状。……八、乙方在租赁期间，不得拖欠租金，如乙方拖欠甲方租金或不按时交纳各项费用或利用房屋从事违法活动，则甲方有权解除协议。九、租赁期间水、电、燃气等配套设施皆由乙方负责安装、缴费及相关手续办理等；若因乙方未能及时缴费，造成滞纳金、罚金、欠费等全部费用均由乙方承担。……十二、乙方如未能按约定时间缴纳房租（应视为合同终止）、其他依法解除合同或合同到期的情形，乙方应在10个工作日将房屋交付甲方；超出10个工作日未将房屋按协议第六条约定交给甲方的，甲方有权单方收回房屋。若因乙方原因造成甲方无法收回房屋的，乙方赔偿甲方每天每间300元违约金。协议签订后，朱某1将其所有的xxx室、xxx室房屋交付蒯某1使用用于开办有意思餐厅，蒯某1按合同约定支付租金至2016年12月31日止。后因蒯某1未能按约支付2017年的租金致双方发生争议，朱某1于2017年3月7日诉至本院。另查明，上述合同履行期间，蒯某1因房屋用电用水问题多次通过短信的方式与原告协商，并于2016年12月2日、12月12日、2017年3月3日、3月23日，蒯某1四次向朱某1及其妻孙某1出具函告，函告的主要内容均为要求办理xxx室、xxx室出租门面房合法用电手续，如不能按时提供合法用电手续，将缓交2017年度的租金。该四份函告均通过邮政快递的方式向朱某1寄出。本案审理过程中，经实地调查，蒯某1租赁案涉xxx、xxx室与xxx/xxx/xxx/xxx/xxx/室后，该7间门市系整体装修成“××××餐厅”，由蒯某1单独经营。蒯某1就2017年度租金除xxx/xxx室2017年的租金未支付朱某1外，其余业主均按约定支付。经本院征求案涉租赁协议中xxx室、xxx室、xxx室、xxx室、xxx室业主意见，均表示不介入此案，并认为其各人与蒯某1就上述合同正在履行中，蒯某1亦按约定交付了相应的租金，不符合解除合同的情形。本案经本院多次主持调解，因双方当事人争议较大，致调解未果。本案的争议焦点：㈠原告是否具有诉讼主体资格。㈡案涉租赁合同能否解除。㈢被告蒯某1应否返还出租的房屋并承担支付房屋占用费及违约金的义务。本院认为：原告及其他业主与被告蒯某1签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。㈠关于原告主体资格的问题。案涉合同虽系原告及其他五名业主共同与被告签订，但在审理中本院已征询了其他业主的意见，均表示同意不参与本案的诉讼，由原告朱某1单独主张其权利，故原告作为本案的适格主体并无不当。㈡关于案涉房屋租赁协议书应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告及其他业主与被告蒯某1签订的房屋租赁协议书虽约定：1、被告如拖欠租金或不按时交纳租金，原告及其他业主有权解除协议以及未按约定缴纳租金视为合同终止。2、租赁期间的水、电、燃气等应由被告自行负责安装及办理相关手续。但本案所涉租赁协议应否解除应考虑以下因素：1、案涉租赁物是xxx至xxx室整体出租给被告，且xxx-xxx室已整体装修为一个整体为××××餐厅由被告蒯某1单独经营，原告虽是xxx室、xxx室的所有权人，但租赁物的现状已无法将xxx/xxx室单独分割。2、被告在合同履行初期亦是按约定时间支付租金，后是因为用电的问题致被告未能按约缴纳租金，虽协议中约定租赁期间水、电、气由被告自行办理，但考虑到原告是房屋所有人，办理水、电的相关手续也需原告的积极配合。3、原告在被告拖欠租金后并未书面提前通知被告解除房屋租赁协议，且被告与其他业主已按此租赁协议履行中，其他业主在此租赁协议中所占份额大于原告，其他业主也未要求解除合同。综上，导致被告迟延缴纳租金被告存在过错，但尚不足以构成解除合同的法定条件，故原告不具有法律规定的行使合同解除权的条件，原告的该项诉讼请求本院不予支持。㈢关于原告主张房屋占用费及违约金的问题。⑴如上所述，双方应当按租赁协议书继续履行，被告亦应按协议约定向原告缴纳租金，按照协议约定，租金每一年一付，提前15天付清下一年租金。现被告蒯某1已缴纳租金至2016年12月31日止，其应先向原告缴纳2017年度租金9万元，后期租金仍按协议约定履行。⑵关于违约金。鉴于双方应继续履行案涉租赁协议，不存在原告收回房屋问题，故原告主张违约金的构成要件尚未成就。考虑到被告迟延缴纳租金情况属实，应向原告承担相应的损失，本院酌定被告按中国人民银行贷款利率的标准承担2017年度9万元租金的利息。综上所述，原告的诉讼请求部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告蒯某1应于本判决生效之日起十日内向原告朱某1支付盐城市建军东路80号商业楼103室、104室2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金9万元并承担利息（利息计算时间及标准：从2017年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计付）。上述第一项判决义务履行后，双方就2015年7月16日签订的《房屋租赁协议书》继续履行。驳回原告朱某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，由被告蒯某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕建生人民陪审员  朱艳华人民陪审员  程晓明二〇一七年十一月二十三日书 记 员  谷 萍附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。