江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初7925号原告（反诉被告）：张良德，男，1945年11月28日生。委托诉讼代理人：徐飞，江苏苏南律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵章贵，男，1944年5月26日生。被告（反诉原告）：朱道珍，女，1947年10月4日生。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：俞伟宁，江苏金路律师事务所律师。原告（反诉被告）张良德与被告（反诉原告）赵章贵、朱道珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭张良德的委托诉讼代理人徐飞，赵章贵、朱道珍的共同委托诉讼代理人俞伟宁到庭参加诉讼。第二次开庭张良德及其委托诉讼代理人徐飞，赵章贵、朱道珍的共同委托诉讼代理人俞伟宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张良德向本院提起诉讼请求：1.解除其与赵章贵签订的《农民拆迁安置房买卖合同》；2.赵章贵、朱道珍连带返还购房款218000元；3.赵章贵、朱道珍连带赔偿损失1500000元；4.赵章贵、张良德承担本案诉讼费。事实和理由：2006年4月23日，其与赵章贵就位于本区左邻右里××室房屋签订农民拆迁安置房买卖合同，约定价款为218000元。其于当月29日一次性付清全部房款，赵章贵亦于当月交付房屋，其装修居住至今。因当时房屋尚未办理产权证，双方约定赵章贵根据相关政策及办证时间的安排，协助其办理过户手续。2016年，上述房屋所在小区开始陆续办理产权证，其多次要求赵章贵协助办理过户手续，赵章贵不但不予配合，且恶意将房屋登记在儿子赵某3名下。其只能提出解除合同，赵章贵应返还购房款并赔偿房屋现值与购买时的差价损失。朱道珍与赵章贵系夫妻关系，应对赵章贵的返还购房款及赔偿损失的义务承担连带责任。被告（反诉原告）赵章贵、朱道珍共同辩称，1.涉案房屋系赵某3所有，赵章贵与张良德就涉案房屋签订的农民拆迁安置房买卖合同依法应为无效。如合同有效，其同意解除。2.双方就涉案房屋签订的并非买卖合同，而是房屋租赁合同。现合同无效，双方应当互相返还，但张良德已居住在涉案房屋十余年，应扣除十余年的租金。3.张良德主张的损失1500000元没有依据。张良德针对损失所提交的均价记录系左邻右里的商品房，而涉案房屋系拆迁安置房，没有可比性。如果法院认定合同有效，则违约金应根据实际损失计算，而张良德主张的1500000元的损失并非实际损失，而是假设可能存在的损失。被告（反诉原告）赵章贵、朱道珍向本院提起反诉请求：1.张良德迁出涉案房屋；2.张良德支付2006年4月23日至2017年8月15日期间的房屋使用费204039元；3.张良德承担本案诉讼费。事实和理由：2006年双方签订农民拆迁安置房买卖合同时其已多次告知张良德涉案房屋系拆迁安置房，没有产权。且涉案房屋系其儿子、儿媳所有，张良德并非产权人，却实际使用涉案房屋11年。现张良德提出解除合同，应迁出涉案房屋并返还基于合同所取得的收益，即房屋租金。原告（反诉被告）张良德针对反诉辩称，涉案房屋系赵章贵通过报纸发布广告明确表示出售的，双方通过中介签订买卖合同。签订合同时赵章贵亦向其出示了拆迁安置补偿协议，且协议由赵章贵一人签署，其完全有理由相信涉案房屋贵赵章贵所有。赵章贵将涉案房屋登记在其儿子、儿媳名下系极不诚信的行为。现因赵章贵的违约行为致其解除合同，其不应支付占有期间的使用费。对于迁出涉案房屋，因其无力购买其他房屋，故赵章贵、张良德应先赔偿其损失，赔偿损失后其同意迁出涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定本案无争议事实如下：2006年4月23日，赵章贵（甲方）与张良德（乙方）就位于本区左邻右里××室房屋（以下简称涉案房屋）签订农民拆迁安置房买卖合同一份，合同约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方已对甲方所需要出售的房地产做了充分了解，愿意购买此房；甲乙双方议定涉案房屋成交价格为218000元，此价格含储藏室及该房的一切配套设施，乙方于2006年5月10日支付甲方218000元；甲方在收到该房首付款时即将涉案房屋交给乙方，及甲方夫妻双方的结婚证、户口本、身份证复印件给乙方作为过户的资料；双方同意情况下，由甲方协助乙方根据江宁区岔路社区的统一安排，办理该房屋的交付手续；甲方保证上述房地产权权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；双方在办理该房屋交付后，根据有关政策和办证时间的安排，甲方有责任协助乙方办理房地产权过户手续，但过户手续费由乙方承担；从签订本合同之日起，乙方付给真鑫房产劳务费3000元；乙方中途悔约甲方不退还乙方首付款，甲方中途悔约甲方应双倍赔偿乙方首付款，房屋交付时无论市场涨跌双方都不得悔约。2006年4月29日，赵章贵出具收条一份，收条载明：今收到张良德购涉案房屋房款218000元。赵章贵于当月将涉案房屋交付给张良德，张良德装修后居住使用至今。2017年5月24日，张良德诉至本院，要求赵章贵、朱道珍协助办理涉案房屋过户手续。本院于2017年6月22日进行第一次开庭审理，赵章贵、朱道珍明确表示不同意协助办理过户，并否认就涉案房屋与张良德存在买卖合同关系。2017年7月20日，张良德提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为解除合同、返还已付款并赔偿损失。另查明，2012年4月13日，赵章贵、赵某3向本区东山街道出具关于办理房屋产权证和土地使用证的申请，申请明确对于其户分到的拆迁安置房和照顾购房的3套房屋的具体办证情况如下：××室，办证人姓名为朱道珍、赵某1；××室，办证人姓名为赵某2；涉案房屋，办证人姓名为赵某3。2016年11月1日，南京中浙房地产开发有限公司（以下简称中浙公司，甲方）与赵某3（乙方）就涉案房屋签订南京市江宁区房地产买卖契约一份，契约约定房屋价款为77448元。2017年2月9日，赵某3与李燕就涉案房屋向南京市江宁区不动产登记中心出具约定一份，约定涉案房屋系赵某3、李燕婚姻关系存续期间所得财产，归赵某3、李燕所有。现涉案房屋已登记在赵某3、李燕名下。根据不动产权证书，涉案房屋的面积为64.54平方米。经本院向本区东山街道拆迁部门调查，东山街道拆迁部门称左邻右里的拆迁安置房系委托中浙公司建设，需与中浙公司签订买卖契约才能办理不动产产权证，被拆迁人确定涉案房屋登记在谁名下后出具书面申请，中浙公司与申请中的办证人签订买卖契约。经本院向左邻右里小区附近的五家中介机构进行调查，左邻右里小区枫叶苑的市场价今年以来在24000元至27000元之间，其中小户型、中间楼层的价位偏高。本院认为，张良德与赵章贵就涉案房屋签订的农民拆迁安置房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。赵章贵以其无权处分为由抗辩合同无效，与法律规定不符，本院不予采纳。现张良德主张解除双方签订的农民拆迁安置房买卖合同，赵章贵亦同意解除，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方就涉案房屋签订的农民拆迁安置房买卖合同解除后，张良德主张返还其已付购房款218000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。张良德主张的涉案房屋差价损失1500000元，虽提交网页打印件，但赵章贵、朱道珍对证据的真实性不予认可，对该证据本院不予采信。综合考虑涉案房屋的户型、楼层及左邻右里拆迁安置房价格等因素，本院酌定差价损失为1350000元。朱道珍与赵章贵系夫妻关系，张良德主张其承担连带责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。朱道珍以不知道赵章贵已将涉案房屋出售给张良德为由主张其不应承担连带责任，没有依据，本院不予采纳。张良德已提出解除合同，赵章贵亦同意解除，对赵章贵、朱道珍要求张良德迁出涉案房屋的反诉请求，本院予以支持。张良德以其无力购买其他房屋为由主张待赔偿损失后迁出，依据不足，本院不予采纳。双方就涉案房屋签订的合同从合同名称、内容及实际履行情况来看，应当认定为买卖合同，赵章贵、朱道珍关于其与张良德就涉案房屋系租赁合同关系的主张，与事实不符，本院不予采纳。买卖合同签订后，涉案房屋已实际交付给张良德居住使用，现因赵章贵的违约行为致合同无法继续履行，赵章贵、朱道珍主张张良德支付居住使用涉案房屋期间的占有使用费204039元，无事实及法律依据，对其该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、张良德与赵章贵就涉案房屋签订的农民拆迁安置房买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除；二、赵章贵于本判决发生法律效力之日起10日内返还张良德涉案房屋购房款218000元；三、赵章贵于本判决发生法律效力之日起10日内支付张良德损失1350000元；四、朱道珍对赵章贵的上述第二、第三项支付义务承担连带责任；五、张良德于本判决发生法律效力之日起60日内从涉案房屋内迁出；六、驳回张良德的其他诉讼请求；七、驳回赵章贵、朱道珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收本诉案件受理费20342元，减半收取10171元，财产保全费5000元，合计15171元，由张良德承担715元，赵章贵、朱道珍承担14456元。反诉案件受理费2220元，由张良德承担40元，赵章贵、朱道珍承担2180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  申慧君二〇一七年十一月二十日书记员  李超燕