福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0111民初1699号 原告：曾昌宝，男，1970年5月25日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：胡晓晶，福建志昂律师事务所律师。 被告：庄玲，女，1943年6月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈小弟，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁海清，福建融成律师事务所律师。 被告：福建众安居资产管理有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：宋号，总经理。 委托诉讼代理人：谢丽娟，女，该公司工作人员。 原告曾昌宝与被告庄玲、福建众安居资产管理有限公司（以下简称众安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾昌宝及其委托诉讼代理人胡晓晶，被告庄玲的委托诉讼代理人陈小弟、众安居公司的委托诉讼代理人谢丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾昌宝向本院提出诉讼请求：1.庄玲继续履行2015年4月8日与曾昌宝签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《附则（商业按揭）》、2015年5月5日签订的《补充协议》、2016年9月6日签订的《补充协议》，即庄玲配合曾昌宝办理坐落于福州市晋安区某房产所有权过户登记手续、配套设施过户手续及土地证过户登记手续等未履行的合同事宜；2.庄玲支付违约金（自2017年4月10日起至产权过户登记之日止，每日按成交价日万分之五）；3.众安居公司协助庄玲履行上述第一项合同义务。 事实和理由：庄玲系坐落于福州市所有权人。2015年4月8日，庄玲通过众安居公司居间介绍，就上述房产与曾昌宝订立《房地产经纪合同》、《补充协议》、《附则（商业L)按揭）》，约定庄玲将上述房产出售于曾昌宝，房屋面积79.18㎡，价款936000元。合同订立后，曾昌宝分别于2015年4月8日和5月4日向庄玲10万元定金，同年4月10日，庄玲将上述房产交由曾昌宝，曾昌宝随即装修后入住至今，并交纳了2015年至今的物业费、水电公摊费等。2015年5月4日，应庄玲要求，曾昌宝又向庄玲交付20万元定金，并订立《补充协议》。2016年9月6日，庄玲再次要求支付20万元，待过户后从购房款中扣除，遂双方又订立《补充协议》约定，20万元作为借款，每月利息5厘，待房产过户时本金加利息一并从购房款中扣除。综上，曾昌宝共计支付给庄玲50万元购房款。2017年4月5日，庄玲取得上述房产的登记所有权证，曾昌宝多次催促庄玲办理过户手续，但其不配合。庄玲的行为已构成违约，应当继续履行合同，并承担相应的违约责任。 庄玲辩称，被拆迁房屋系其家庭共有房产，其以个人名义出卖的行为系无权处分，双方合同不能继续履行。被拆迁房屋系庄玲及其配偶王善德家庭于1984年左右自建的，为共有房屋，庄玲并非唯一权利人，故被拆迁房屋征收后补偿的安置房也属于家庭共有，庄玲以个人名义对外出售。系无权处分。关于违约责任或者赔偿损失的数额，不能超出约定的违约金30万元。曾昌宝签订合同时未对房屋的权属情况进行核查，更未经房屋共有人的同意，其对合同无法履行存在过错。购买房屋后，曾昌宝即进行出租收益，其购房行为系用于投资而非自住，且曾昌宝已付购房款仅30万元，其不存在损失，即便存在损失，违约金30万元也明显过分高于其受到的损失。房价的涨跌变动不属于双方在订立合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，房屋的升值损失不应当支持。曾昌宝非福州市城区户籍居民，且其无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明，根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地市场平稳健康发展的补充通知》的规定，其不具备购房条件。双方签订的补充协议虽然约定曾昌宝有权指定第三方作为新产权人，但该约定因损害社会公共利益而无效。庄玲无需支付违约金，即自2017年4月10日至产权过户登记之日止，每日按成交价日万分之五计算的违约金。合同第十五条约定庄玲未按约定将房产交付原告使用才有日万分之五的违约金，而逾期办证未约定违约金，因此曾昌宝该项诉请没有依据。其次，2016年9月6日的《补充协议》约定庄玲应当在一年内把产权证转给曾昌宝，该约定已变更原先房屋买卖合同的约定，故庄玲无需在产权证办出后五日内交给曾昌宝。 众安居公司辩称，曾昌宝的陈述属实，对庄玲陈述因限购政策不办理产权的说法不予认可，曾昌宝已提供社保信息，可以办理产权过户手续。2016年9月，公司和庄玲的儿子王必武沟通时，其表示房价上涨，不同意继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2015年2月2日，庄玲（乙方）与福州市住房保障和房产管理局（甲方）、福州市晋安区房屋征收工程处（丙方）《签订房屋征收补偿安置协议书》，约定：甲方委托丙方征收乙方坐落岳峰镇的房屋，属私产，所有权人为庄玲；乙方被征收房屋总建筑面积251.82㎡，甲方同意在晋安某安置房一期B区，若房源不足则安置在C区安置乙方住宅105户型计壹单元（套）、75户型计壹单元（套）。后被拆迁房屋中的75㎡安置在某单元，建筑面积79.18㎡。 2015年4月8日，庄玲（甲方）与曾昌宝（乙方）在福州市众安居房产代理有限公司（丙方）居间服务下，签订了《房地产经济合同》，约定：甲方将坐落于福州市晋安区某单元的房屋出售给乙方，成交价格936000元，建筑面积79.18㎡；签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金10万元给甲方，其中5万元暂时交由丙方代管；甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金，丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方;除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五），乙方如未能按照交易程序规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之五）；其他事项详见附件1《补充协议》。附件1《补充协议》载明：上述房产成交价为甲方实收售房款936000元，交易过程中产生的费用由甲方自行承担；签订本合同时，上述房产产权人庄玲未到场签字，由其子王必武代为签订，乙方知情并同意购买；甲方同意于2015年4月15日前将上述房产交付给乙方使用；甲方须于上述房产产权证可办理之日起伍个工作日内受理其名下产权证的手续，受理单交由丙方保管；待上述房产甲方产权证办出后伍个工作日内甲乙双方至银行办理乙方商业按揭贷款手续，乙方须按丙方要求准备齐按揭贷款的证件材料并监管首付款；乙方有权指定第三人作为购买上述房产的新产权人。合同签订后，曾昌宝分别向庄玲和众安居公司各支付5万元。 2015年5月5日，上述三方签订《补充协议》，约定：原合同约定乙方购房定金10万元整更改为乙方支付购房定金30万元整，违约金也相应调整为30万元；签订本协议当日，乙方须将剩余购房定金20万元支付给甲方，甲方出具收条给乙方，该定金待交易结束时直接抵作部分购房款；原交由丙方监管的部分购房定金5万元于签订本协议当日由丙方代乙方支付给甲方，甲方出具收条给乙方，同时丙方收回已出具给乙方的定金收据。众安居公司将曾昌宝支付的5万元购房定金转交庄玲，曾昌宝亦按约又向庄玲支付20万元，庄玲向曾昌宝出具两份收条。 2016年9月6日，庄玲（甲方）与曾昌宝（乙方）再签订一份《补充协议》，约定：因甲方需要用钱，多次找乙方协商，乙方考虑到双方友好原则，付款方式以借款方式给甲方；签订本协议当日，甲方提前让乙方支付20万元，以借款方式支付给甲方，利息5厘分总算，利息到过户时候从购房款中扣除，乙方支付甲方20万元包括在房价总价之中，但甲方必须在一年之内把产权证转给乙方；购房余款436000元必须待乙方产权证，土地证过户完毕，银行贷款后支付给甲方。当日，庄玲向王必武出具授权委托书，委托王必武作为讼争房屋买卖特别代理权和特别授权。后曾昌宝向王必武支付20万元，王必武出具收条一份。 2017年3月29日，坐落福州市晋安区某单元（即本案讼争房屋）房产登记至庄玲名下。4月5日，庄玲领取讼争房屋的产权证。 另查明，曾昌宝自2015年起社保缴费情况如下：2015年10月份、11月份各自缴纳当月费用；2016年5月份、6月份和7月份各自缴纳当月费用；2017年3月缴纳当年1-3月份的费用；2017年4月分别缴纳2016年8月至12月份及当年4月至12月份的费用。以上缴费记录，除2016年8月至12月份的缴费性质系欠缴补收外，其余均为正常应缴记录。 再查明，福建众安居资产管理有限公司系福州市众安居房产代理有限公司更名而来。 对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下： 1.讼争房屋的实际权利人 庄玲主张本案讼争房屋系其与配偶王善德家庭共有房产，其以个人名义对外出售系无权处分，故与曾昌宝签订的房屋买卖合同不能继续履行。本院认定，被拆迁房屋的征收补偿安置协议书及其相关材料均以庄玲名义签署，讼争房屋的产权亦登记为庄玲所有，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，讼争房屋的实际权利人应认定为庄玲，且本案房屋买卖合同自2015年4月8日签订，至产权证办理之日历经近两年，曾昌宝也已实际入住讼争房屋，王善德对庄玲出卖讼争房屋的事实应是知情的，但其从未提出异议，故讼争房屋即使属庄玲、王善德夫妻共有，曾昌宝也有理由相信庄玲出售房屋是其夫妻双方共同意思表示。综上，庄玲主张讼争房屋系无权处分，合同不能继续履行的抗辩意见，不予采纳。 2.曾昌宝是否具有在福州市城区购房的资格 曾昌宝户籍为福建省建瓯市。2016年10月6日，福州市人民政府办公厅发布关于《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（榕政办【2016】186号）的通知，对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房：···（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。2017年3月28日，福州市人民政府办公厅又发布关于《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（榕政办【2017】74号）的通知，继续执行榕政办【2016】186号文件限购政策，非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格。根据曾昌宝提供的社会保险缴费明细表，福州市鼓楼区欧海贸易有限公司为其申报缴纳2017年1月至12月份的社会保险，缴费性质均为正常应缴记录，故其社会保险缴费时间达到1年以上，缴费性质也不属于补缴，具有在福州市城区购房的资格。 3.2016年9月6日，曾昌宝向庄玲支付20万元款项的性质 庄玲主张，曾昌宝支付的20万元款项为借款，而非讼争房屋的购房款。本院认定，双方于2016年9月6日签订的《补充协议》已明确约定，庄玲提前让曾昌宝支付的20万元以借款方式支付给庄玲，该笔款项包括在房价总价之中，故20万元款项应当认定为讼争房屋的部分购房款，而非曾昌宝向庄玲出具的借款。 诉讼中，本院根据曾昌宝的申请，裁定冻结庄玲坐落晋安区新店镇房产的所有权变更及抵押登记手续。曾昌宝为此支出财产保全申请费5000元。 本院认为，曾昌宝与庄玲及众安居公司签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》等系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。按照双方签订的《房地产经纪合同》附件1《补充协议》约定待讼争房产产权证办出后五个工作日内双方至银行办理曾昌宝商业按揭贷款手续，及2016年9月6日签订的《补充协议》约定庄玲必须在一年之内把产权证转给曾昌宝。庄玲领取讼争房屋的产权证后，未协助曾昌宝办理商业按揭贷款及产权过户手续的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现曾昌宝要求庄玲继续履行合同，符合合同约定及上述规定，予以支持。庄玲关于讼争房屋其系无权处分，及曾昌宝不具备购房资格的抗辩意见，与查明的事实不符，不予采纳。房屋过户手续办理成功后，曾昌宝应向庄玲支付剩余购房款。曾昌宝请求庄玲支付逾期办证的违约金，但未提供证据证明双方对此进行过约定，故对该项诉讼请求不予支持。曾昌宝关于众安居公司协助庄玲履行合同义务的诉讼请求，未明确说明具体的协助事项，不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告庄玲继续履行《房地产经纪合同》（包括附件）及《补充协议》，配合原告曾昌宝完成福州市晋安区某房产的过户登记手续； 二、驳回原告曾昌宝的其他诉讼请求。 案件受理费13160元，财产保全费5000元，由被告庄玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  贺 浩 人民陪审员  陈淑勤 人民陪审员  陈建军 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员  游 婧 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。