湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5726号上诉人（原审原告）：武汉市洪山区科学技术和经济信息化局，机构地址湖北省武汉市洪山区书城路48号。负责人：李绪杰，该单位局长。委托诉讼代理人：王陈静，湖北得伟君尚律师集团上海分所律师。委托诉讼代理人：郑诚，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉竣邦物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区鲁磨路207号洪山科技创业大厦17楼。法定代表人：黄桂生，该公司总经理。原审第三人：武汉弘益同悦商业管理有限责任公司，住所地湖北省武汉市洪山区文化大道555号融科智谷A1-39号。法定代表人：刘珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡念东，湖北省武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律服务工作者。上诉人武汉市洪山区科学技术和经济信息化局（以下简称洪山科技局）因与被上诉人武汉竣邦物业管理有限公司（以下简称竣邦物业）、原审第三人武汉弘益同悦商业管理有限责任公司（以下简称弘益同悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初10253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人，本案现已审理终结。洪山科技局的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持洪山科技局一审全部诉讼请求或发回重审；3、本案一审和二审诉讼费用均由竣邦物业负担。事实和理由：一、一审法院认定洪山科技局先行违约和大型设备（电梯、配电房和水泵等设施）的改造、维修和更换费用由洪山科技局承担，属于事实认定错误，且遗漏了竣邦物业拖延缴纳租金的违约期间仍持续转租收取租金谋利等基础事实。二、一审法院依据合同法第六十七条判令驳回洪山科技局全部诉讼请求，属于法律适用错误。三、涉案租赁物消防整改已完毕，不存在被上诉人拒绝支付2018年租金的情形。竣邦物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。弘益同悦公司述称，按照国有资产管理办法，我们尊重法院判决。洪山科技局在一审提出的诉讼请求：1、解除洪山科技局与竣邦物业之间签订的《房屋租赁协议》；2、竣邦物业支付房屋租金及违约金至实际腾退之日止，现暂计算至2018年9月30日，竣邦物业合计拖欠租金620527.05元及迟延支付租金的违约金13961.86元（租金68947.45元/月,自2018年1月1日计算至2018年9月30日）;3、竣邦物业立即结清水电物业费用并腾退房屋，房屋装修、装饰均自动无偿归洪山科技局所有；4、竣邦物业承担本案全部诉讼费用。后变更第二项诉讼请求为:竣邦物业支付拖欠的2018年度房屋租金827369.4元及迟延支付租金的违约金至实际腾退之日止。一审查明的事实：2007年12月18日，洪山科技局（甲方）与武汉市晶龙建筑装饰工程公司（乙方）（以下简称晶龙公司）签订《合作建房合同》，约定：洪山科技局投资土地与晶龙公司投资建设资金联合开发洪山区鲁磨路118号“洪山区科技创业大厦”，总分配原则按建筑面积甲方占32%，乙方占68%，具体分配如下：1、地下部分：配电房，消防水属共有，其余部份按“利益分配”比例进行分配；2、地上部分：从正负零开始，从下往上按楼层分配的原则甲方首先分得32%，余下为乙方所得。合同签订后，晶龙公司完成了建设义务，该大楼第一层至第六层的所有权登记为洪山科技局。2011年9月19日，洪山科技局（作为出租方、甲方）与竣邦物业（作为承租人、乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》约定：甲方将位于鲁磨路207号“鲁巷科技苑”园区7号群楼约163平方米的房屋租给乙方使用；租赁期限为10年，起租时间为2011年1月1日；租金为22元/平方米每月，全年租金为43000元，每半年支付一次，每五年一个租期，第二个五年租金按市场行情涨浮不超过20%。第二份《房屋租赁合同》约定：一、“洪山科技创业大厦”由洪山科技局与晶龙公司联合开发。该大厦建成以后（粗装修），根据双方达成有关协议，晶龙公司成立竣邦物业对该大厦进行全面经营管理，由竣邦物业投资500万元左右对整栋大楼和室外周边配套设施进行装修和改造，使该栋大楼具备对外招租的条件，洪山科技局未投资，竣邦物业考虑到收回成本，需要将属于洪山科技局的房产租赁给竣邦物业经营10年以上；二、乙方租赁甲方位于鲁磨路118号“洪山区科技创业大厦”的第一层至第六层房屋，3027.34平方米，（其中第一层建设银行已同甲方签订租赁合同，租赁面积为341.15平方米），即乙方实际租赁面积为2686.19平方米；……六、租金为每月22元/平方米，全年租金为709154元，每半年支付一次，每五年一个租期，第二个五年租金按市场行情涨幅不超过20%；七、租赁期限为10年，起租时间为2011年1月1日；八、现已施工完并验收的毛坯房屋作为交付房屋标准；……十、乙方承租范围内及整栋大厦的共用公用部位的房屋修缮全权由乙方自行负责并承担装修行为的法律责任；……十五、乙方退租时应保持当时经营原样，只能将自己投资可拆除而不造成房屋损害的设备及活动家具搬走；……十七、根据国家有关法律规定，大楼交给物业管理公司以后，建设方应按国家规定缴纳房屋维修基金，考虑到本大楼的实际情况，经甲乙双方协商，大楼除大型设备（电梯、配电房和水泵房等设施）的改造、维修和更换费用，经双方书面认可后，甲方承担35%，乙方承担65%，其余设施维修由乙方负责；十八、甲方可在乙方存在拖欠租金两个月的情形下，解除租赁协议，终止合同，收回房屋，并有权要求乙方赔偿损失。甲方因政府行为的要求，在乙方租赁期未满时有权提前解除本合同，甲方应当提前两个月通知乙方，乙方由此产生的损失，甲乙双方协商解决；……二十一、在承租期内，乙方负责承租物的消防安全，否则发生事故一切责任由乙方承担，甲方对消防安全及措施有权监督。双方确认2017年租金上浮至827369.4元。2018年8月8日，原告委托湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所向被告发送催缴2018年租金的律师函。被告未支付2018年的租金827369.4元。一审另查明，2018年10月15日，洪山科技局（甲方），武汉大成众益资产管理公司（乙方）以及武汉市洪山区财政局（丙方、资产监管方）签订《资产运营管理合同》，约定：1、甲方将自己所有/管理的资产交由乙方进行管理，甲方合同未到期的资产，由乙方代甲方履行甲方原与承租人签订的合同；2、运营管理期为2019年元月1日起至2021年12月31日。2018年12月20日，弘益同悦公司（甲方，出租方）与竣邦物业（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定:甲方将位于洪山区鲁磨路207号的科技创业大厦第二层至第六层房屋及群楼的使用权出租给乙方；租赁期限为2019年1月1日起至2020年12月31日止；年度租金标准为827369.4元，每半年交付一次。竣邦物业于2019年1月7日向弘益同悦公司支付2019年1月至6月的租金。竣邦物业成立于2010年6月2日，法定代表人为黄桂生，2011年7月21日公司名称由武汉竣邦孵化器管理有限公司更改为武汉竣邦物业管理有限公司。一审还查明，2018年9月30日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向竣邦物业送达《责令限期改正通知书》，载明：该大楼电井应进行逐层封堵，该大楼火灾自动报警系统主机故障，自动喷水系统故障，责令于2018年12月30日前改正。2019年3月15日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局向竣邦物业送达《行政执法责令改正通知书》，载明：大楼存在消防安全有关问题，责令2019年5月1日前予以整改。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，涉案租赁房屋2010年竣工投入使用至今，已经接近十年，楼内电梯、消防系统等大型基础设施设备陈旧老化，需要进行维修和更换，因双方的租赁合同关系是从合作建楼法律关系演变而来，原本属于出租方的维修义务在双方的租赁合同中有特别且明确的约定，大型设备如电梯、配电房、水泵房等设施的改造维修费用各自承担的比例清晰，双方均应按此约定履行。洪山科技局未履行的债务与竣邦物业所负的债务虽无法确定是否为完全对价关系，但洪山科技局拖延履行债务势必增加造成更大经济损失的可能性，影响人民生命财产安全，为早日解决矛盾赋予承租人非完全对价情况下的先履行抗辩权有利于尽快地消除隐患，恢复大楼的正常运行，故竣邦物业有权利在洪山科技局合同义务未全面履行前拒绝支付2018年的租金。故洪山科技局的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉市洪山区科技和经济信息化局的全部诉讼请求。案件受理费10144元，由武汉市洪山区科学技术和经济信息化局负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，武汉市洪山区科技和经济信息化局现更名为武汉市洪山区科学技术和经济信息化局。二审再查明，2011年9月19日，洪山科技局和竣邦物业签订的《房屋租赁合同》约定：“……第六条租金付款原则：先付款后使用，年租金分两次支付，即每半年支付一次，每次支付必须在本半年度前的一个月内付清……。第十八条违约责任及其他规定：……四、乙方（竣邦物业）逾期交付租金，除仍应补交欠租金外，并按半年租金总额当时银行存款利息两倍，以天数计算并向甲方（洪山科技局）交纳违约金。本院认为：洪山科技局和竣邦物业签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、该合同合法有效。2018年10月15日，洪山科技局，武汉大成众益资产管理公司以及武汉市洪山区财政局签订《资产运营管理合同》，约定洪山科技局将案涉房屋交由武汉大成众益资产管理公司进行管理，洪山科技局合同未到期的资产，由武汉大成众益资产管理公司代洪山科技局履行洪山科技局原与承租人签订的合同，运营管理期为2019年元月1日起至2021年12月31日。2018年12月20日，弘益同悦公司与竣邦物业签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定案涉房屋使用权出租给竣邦物业，租赁期限为2019年1月1日起至2020年12月31日止。故洪山科技局和竣邦物业签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日已实际解除。关于洪山科技局提出竣邦物业应向其支付拖欠的2018年度房屋租金827369.4元，以及迟延支付租金的违约金至实际腾退之日止的诉讼请求。根据洪山科技局和竣邦物业签订的《房屋租赁合同》约定，大楼除大型设备（电梯、配电房和水泵房等设施）的改造、维修和更换费用，经双方书面认可后，洪山科技局承担35%，竣邦物业承担65%，其余设施维修由竣邦物业负责。因洪山科技局和竣邦物业对约定的上述费用，双方未能达成一致，故竣邦物业上述改造维修的费用应另案主张权利，一审认定竣邦物业有权利在洪山科技局合同义务未全面履行前拒绝支付2018年的租金不当，本院予以纠正。对于竣邦物业迟延支付租金的违约金，弘益同悦公司与竣邦物业签订《房屋租赁合同》后，洪山科技局和竣邦物业签订的《房屋租赁合同》实际于2018年12月31日已解除，根据本案的实际情况，可视为2018年12月31日为竣邦物业的实际腾退之日，故根据双方合同对违约金的约定，竣邦物业应付违约金为18615.81元〔413684.7×1.5%×2＋413684.7×1.5%÷2×2〕。综上所述，洪山科技局的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初10253号民事判决；二、武汉竣邦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市洪山区科学技术和经济信息化局支付2018年度房屋租金827369.4元，以及迟延支付租金的违约金18615.81元；三、驳回武汉市洪山区科学技术和经济信息化局的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10144元，由武汉市洪山区科学技术和经济信息化局负担2028.8元、武汉竣邦物业管理有限公司负担8115.2元；二审案件受理费10144元，由武汉市洪山区科学技术和经济信息化局负担2028.8元、武汉竣邦物业管理有限公司负担8115.2元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年九月八日书记员 陈佳佳