黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑75民终31号上诉人（原审原告）:沈旭浩，男，汉族，1975年12月1日出生，无职业，住山东省莱州市。上诉人（原审原告）：王学福，男，汉族，1982年3月29日出生，无职业，住海林市城区。上诉人（原审原告）：刘桂芹，女，汉族，1961年10月30日出生，无职业，住海林市。上诉人（原审王明进等七人）：王学敏，女，汉族，1984年12月13日出生，无职业，住海林市山市镇新兴村通乡路160－08号。上诉人（原审原告）：王学禄，男，汉族，1987年8月5日出生，无职业，住海林市城区。上诉人（原审原告）：王学寿，男，汉族，1988年8月11日出生，无职业，住海林市。上诉人（原审原告）：王明进，男，汉族，1957年2月27日出生，无职业，住海林市城区。委托诉讼代理人：石保华，黑龙江学府律师事务所牡丹江分所律师。上诉人（原审被告）：黄臣，男，汉族，1958年4月24日出生，个体业者，住海林市城区。委托诉讼代理人：綦振东，黑龙江宇通律师事务所律师。上诉人沈旭浩、王学福、刘桂芹、王学敏、王学禄、王学寿、王明进诉上诉人黄臣房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省海林林区基层法院（2016）黑7516民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王明进及其委托诉讼代理人石保华，上诉人黄臣及其委托诉讼代理人綦振东到庭参加诉讼。上诉人沈旭浩、王学福、刘桂芹、王学敏、王学禄、王学寿经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈旭浩、王学福、刘桂芹、王学敏、王学禄、王学寿、王明进上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第四项；变更一审判决第三项为被上诉人黄臣一次性向七上诉人支付违约金135万元；一、二审案件受理费和财产保全费由上诉人黄臣负担。事实与理由：违约金是对失信违约方惩罚性兼具补偿性的约定。本案双方当事人签订合同时对违约金约定标准及法律后果是有心理承受和预估的，黄臣虽主张违约金过高，并未提供证据支持，一审法院对此进行调整是错误的。黄臣答辩称，一审判决的违约金是不合理的，违约的是王明进等七人，而非黄臣，一审判决让黄臣以承担违约责任支付违约金是错误的。一审判决除违约金适用法律错误外其他部分不存在错误，依法调整原审判决第三项支持原审判决请求。黄臣上诉请求：撤销一审判决，判决房屋买卖合同无效，驳回王明进等七上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；如认定协议有效，请求解除后院小五楼一层房屋协议；判令王明进赔偿黄臣的经济损失30万元；一、二审诉讼费由王明进等七上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误；二、一审判决对上诉人无效协议及赔偿损失的请求于不顾，判决既没有支持，也没有驳回诉讼请求，遗漏了判项。上诉人黄臣当庭补充上诉理由称:小五楼一层房屋无法办理过户手续的责任是王明进的责任。小五楼一层房屋在签订协议书之日已经抵押贷款，王明进并没有告诉黄臣。贷款期限至2016年10月，双方当事人签订买卖协议书是2015年8月，黄臣不知道抵押的情况下签订协议书根本不是真实意思的表示。锅炉手续王明进也不是按照协议书约定时间办理的，2016年3月才办理完成，按照协议书约定都应在2015年11月18日前办理完（签订协议三个月内）。黄臣在本院开庭期间当庭撤回了对合同无效、解除协议及一审判决遗漏判项的请求，而请求合同有效，由王明进全面履行协议。沈旭浩、王学福、刘桂芹、王学敏、王学禄、王学寿、王明进答辩称：原审判决认定事实清楚、证据充分。房屋买卖合同中房屋分两部分，一部分是清泉浴池，一部分是小五楼一层房屋。而且两部分房屋也不是一本房屋所有权证。答辩人已按约定将清泉浴池及设备、设施移交给黄臣，正常经营该浴池至今。王明进向一审法院起诉请求:黄臣继续履行房屋买卖协议书立即向王明进等七人支付购房款250万元、过户费109373元、违约金135万元，上述合计3959373元，并由黄臣承担本案的诉讼费及财产保全费用。一审法院认定事实:2015年8月18日，王明进受沈旭浩、王学福、刘桂芹、王学敏、王学禄、王学寿的委托与黄臣签订《房屋买卖协议书》，双方约定，王明进等七人将位于牡林公司四号楼楼下的一层门市（分别为海房权证海林字第××号沈旭浩、50××96号王学敏、50××97号刘桂芹、50××98号王学福、50××99号王学禄、50××70号王学寿共六套房屋），面积362.88平方米；后院小五楼一层房屋（海房权证海林字第××号王明进），面积约222.35平方米房屋以450万元价格卖给黄臣，其它附属锅炉房、过道等建筑物以草图为准，归黄臣所有，汽锅炉手续由王明进等七人负责办理，如有异议由王明进等七人负责。付款方式为分期支付，违约金支付方式为按成交额的百分之三十支付违约金。另查明，2015年11月9日，沈旭浩、王学福、刘桂芹、王学敏、王学禄、王学寿已经将其分别所有的六户房屋变更至黄臣名下，办理过户费用为218746元。四号楼后院小五楼一层房屋面积222.43平方米，产权人为王明进，该房屋在海林市农村信用合作联社营业部抵押贷款400万元，并在房产部门设立抵押登记手续，借款期限为2013年10月31日至2016年10月30日，王明进等七人与黄臣签订房屋买卖协议书是在2015年8月18日，在签订房屋买卖协议之时，该抵押登记已经存在。另该抵押登记于2016年10月24日注销。再查明，黄臣于2015年8月18日合同签订之日向王明进等七人支付100万元，王明进等七人将清泉浴池交给黄臣经营（至今仍由黄臣经营），于2015年12月23日又向王明进等七人支付100万元。又查明，王明进等七人已经按照协议书约定办理了汽锅炉手续。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷案件。双方当事人争议的焦点是对《房屋买卖协议书》第三条中关于“房屋过户手续”条文的理解，王明进等七人认为双方签订《房屋买卖协议书》后由黄臣向王明进等七人先支付100万元，并同时将牡林公司四号楼一层门市房清泉浴池交给黄臣经营，待牡林公司四号楼一层门市房清泉浴池的所有权及经营权变更到黄臣名下时，黄臣再向王明进等七人支付100万元，余款200万元在合同签订后三个月内付清，王明进等七人将四号楼一层门市房清泉浴池房照交付黄臣。下欠50万元，至合同签订后一年内付清，王明进等七人将小五楼一层房屋房照给黄臣。“房屋过户手续”牡林公司四号楼楼下一层门市房清泉浴池和四号楼后院小五楼一层房屋应分别办理过户，有先后顺序。黄臣则认为，《房屋买卖协议书》中第二条、第三条中所说的“房屋过户手续”指的是牡林公司四号楼楼下一层门市房清泉浴池和四号楼后院小五楼一层房屋全部房屋的过户手续，上述房屋全部过户手续办完后，再由黄臣向王明进等七人另付100万元。一审法院认为，对于“房屋过户手续”的约定应当结合该协议的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释，而不能简单、片面地予以解释。首先，从双方当事人履行合同的过程来看，黄臣已分别于2015年8月18日和2015年12月23日向王明进等七人共支付200万元，如果依黄臣所述“办理房屋过户手续”包含牡林公司四号楼楼下一层门市房清泉浴池和四号楼后院小五楼一层房屋全部房屋的过户手续，那么在四号楼后院小五楼一层房屋的过户手续没有办理完成之前，黄臣不应向王明进等七人另付100万元，而本案中的黄臣恰恰是在办理完牡林公司四号楼楼下一层门市房清泉浴池房屋的房照后向王明进等七人另外支付100万元。其次，从黄臣答辩中所述，其认为有行使不安抗辩权的权利，而不安抗辩权行使的条件之一是有先后的履行顺序，享有不安抗辩权之人为先履行义务的当事人，可见如果黄臣的不安抗辩权成立，其必是先履行义务的人，也就默认了《房屋买卖协议书》中“办理房屋过户手续”不包含四号楼后院小五楼一层房屋的过户手续。再次，从现行民间房屋买卖交易习惯来看，一般为先支付50%－90%的购房款后再办理房屋过户手续，余款待房屋过户手续办理完毕后结清。或者相约付款与过户同时办理。本案中如果将“办理房屋过户手续”解释为所有房屋的过户手续，意味着黄臣付100万元后（即合同总价款的22%），不仅拥有清泉浴池的经营权还拥有上述七户房屋的所有权，如果将“办理过户手续”解释为所有房屋的过户手续，违背交易习惯。最后，《房屋买卖协议书》中第三条“付款肆佰万元后由甲方将清泉浴池产权证房照交给乙方”来看，该条文已经非常明确的说明付款400万元后交付的是清泉浴池的产权证照，而并不包括小五楼一层房屋的房照。黄臣给付王明进等七人400万元后的同时，王明进等七人给付清泉浴池的产权证照。本案中王明进等七人已于2015年11月9日将清泉浴池的产权证照办理到黄臣黄臣名下，具备交付清泉浴池产权证照的条件，而黄臣分别于2015年8月18日和2015年12月23日共给付了200万元，剩余200万元至今未给付。《房屋买卖协议书》第三条与第四条“付清房款后，同时将小五楼一层房屋房照交给乙方”相对应，从双方分期给付房照的方式及对《房屋买卖协议书》全文的解释来看，将“房屋过户手续”理解为部分房屋的过户手续更为合理。关于本案不安抗辩权是否成立问题。黄臣以王明进等七人王明进名下的四号楼后院小五楼一层房屋存在抵押为由行使不安抗辩权，本案在第二次开庭审理时王明进等七人已经举证，诉争房屋的抵押登记已经注销，不存在不安抗辩的情形，因此本院认为，黄臣在本案中主张行使不安抗辩权的证据不充分、理由不成立，本院不予支持。关于违约是否成立的问题。从《房屋买卖协议书》第三条“办理房屋过户手续后，产权房屋其它另付壹佰万元，下欠贰佰万元，由乙方至合同签定后三个月内付清”来看，房屋过户手续约定的是另付100万元的付款条件，而下欠200万元的付款条件是至合同签定后三个月内付清，双方于2015年8月18日签定房屋买卖协议书，下欠200万元的付款时间应为2015年11月18日前。王明进等七人已按协议约定履行合同内容，而黄臣至今未按双方的约定将200万元购房款给付王明进等七人，存在违约行为。根据《房屋买卖协议书》第四条“下欠伍拾万元至合同签定后一年内付清，付清房款后，同时将小五楼一层房屋房照交给乙方”，因遇国家政策调整，全国已于2015年12月开展不动产登记的工作，根据黑龙江省森林工业总局黑森土[2016]531号《关于做好森工林区不动产登记相关资料移交工作的通知》的规定，黑龙江省牡丹江、松花江、合江林管局及所属各林业局已于2016年7月7日下发文件，对不动产登记相关资料移交。黑龙江省国土资源厅驻森工总局国土资源局牡丹江分局文件，黑森牡国土资发[2016]33号《关于做好不动产登记工作有关事宜的通知》的规定，全省在2016年8月全面停止《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的颁发，统一颁发《不动产权证书》，黑龙江省国土资源厅驻海林林区国土资源局现无法办理不动产登记证，导致王明进等七人无法办理不动产登记证。并非王明进等七人的过错，而双方约定黄臣给付王明进等七人50万元的同时，王明进等七人将小五楼一层房屋房照给付黄臣，因王明进等七人现无法办理不动产权证，无法给付小五楼一层房屋的房照，所以黄臣给付50万元购房款的客观条件未成就，针对下欠的50万元，就本案而言，不能判断《房屋买卖协议书》第四条双方中的任何一方存在违约行为，本院对王明进等七人在本案中诉请支付50万元的购房款，暂不予支持。关于双方约定的违约金是否过高问题。本案中各方当事人在《房屋买卖协议书》中约定“甲、乙双方有一方违约，按成交金额的百分之三十支付违约金”，依据民事行为的立法宗旨，原则上应充分保护双方当事人签订合同时的真实意思，但本案从合同的履行情况看，毕竟黄臣已向王明进等七人支付了200万元，剩250万元余款未付（其中有50万元给付条件未成就），根据《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条第一款有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应以黄臣应支付而未支付的剩余款项为基础考量违约金约定是否过高。当事人约定以成交额的30%计付违约金，显然属于约定的违约金过分高于所造成的损失的情况，根据《合同法》第一百一十四条以及前述司法解释第二十七条、第二十九之规定，以黄臣未支付的200万元为基础，将违约金调整为200万元的30%即60万元。综上所述，王明进等七人与黄臣签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。王明进等七人根据《房屋买卖协议书》第二条“由甲方负责办理过户手续，费用由双方承担”的约定，房屋过户费用共计218746元，请求由黄臣支付109373元，事实清楚、证据充分，依法予以支持。王明进等七人根据双方签订的《房屋买卖协议书》第三条“下欠贰佰万元，由乙方至合同签定后三个月内付清”，第四条“下欠伍拾万元至合同签定后一年内付清”为由主张黄臣继续履行合同，立即向王明进等七人支付购房款250万元，一审法院认为，支付200万元的购房款证据充分，依法予以支持，对支付50万元的购房款，一审法院认为，在本案中给付条件未成就，在本案中暂不予支持。王明进等七人主张的违约金135万元，因王明进等七人、黄臣签订的《房屋买卖协议书》约定“如以上条款甲、乙双方有一方违约，按成交金额的百分之三十付违约金”，根据《中华人民共和国合同法解释二》第二十九及参照最高人民法院判例，认为双方约定的违约金过高，应以黄臣应支付而未支付的200万元为基础，将违约金调整为200万元的30%即60万元。对超出的部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十七、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、被告黄臣继续履行合同，于本判决生效后三日内一次性向原告王明进等七人支付购房款200万元；二、被告黄臣于本判决生效后三日内一次性向原告王明进等七人支付已经发生的六户（海房权证海林字第××号、50××96号、50××97号、50××98号、50××99号、50××70号）房屋过户费用109373元；三、被告黄臣于本判决生效后三日内一次性向原告王明进等七人支付违约金60万元；四、驳回原告王明进等七人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38475元，由被告黄臣承担28475元，原告王明进等七人承担10000元。保全费5000元，由被告黄臣承担。本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人王明进提供了光盘，证实签订合同时王明进已明确告知黄臣小五楼一层房屋在银行抵押。上诉人黄臣对此证据有异议，其认为，录像时间并非是2015年8月18日签订协议时，而是2015年12月23日之后。录像内容不能证实王明进的证实问题。本院认定如下：上诉人王明进提供的光盘证据因录像时间节点不明确，依法不予采信。本院对一审查明事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是房屋买卖合同违约责任如何判定。双方当事人对此房屋买卖合同中违约责任条款的理解不同。上诉人王明进主张合同第二条、第三条中“过户手续”及“房照交付”是指清泉浴池房屋的移转手续办理及交付，而上诉人黄臣主张是清泉浴池及小五楼一层房屋移转手续办理及交付。本院认为，从合同条文看，双方当事人买卖的房屋分为两部分，一部分为清泉浴池房屋，一部分是小五楼一层房屋。合同第二条、第三条中是否特指清泉浴池房屋，从合同第一条中是可以明确两部分房屋是并列表述。合同第二条、第三条、第四条的文字表述将合同履行过程的先后顺序逐一表述。虽然第二条、第三条用房屋过户手续这样的泛指词汇，但是结合上述两条款约定“清泉浴池交给乙方经营”“将清泉浴池房照交给乙方”，这些约定是合同部分履行所要达成的目的。合同第四条又另行约定了小五楼一层房屋款项交付及房照给付的内容。而且本案诉讼前，双方当事人履行合同的过程，上诉人黄臣于2015年8月18日和2015年12月23日向王明进各支付了100万元，上述履约行为是合同第二条、第三条规定，而且其并未在履行前提出应当先行移转小五楼一层房屋手续再付款200万元的异议。也就是说上诉人黄臣以其行为接受了合同第二条、第三条中房屋特指清泉浴池房屋的事实。据此本院认为，按照房屋买卖合同约定，上诉人黄臣未按期于2015年11月18日前先行履行剩余200万元的法律义务，存在违约行为。对此应依照合同违约条款承担法律责任。一审判决由上诉人黄臣向上诉人王明进等七人承担违约责任60万元并无不当。关于小五楼一层房屋的房款及房证交付问题，履行期限2016年8月18日前就因国家政策调整，暂时不能办理。本案二审审理期间虽然双方当事人称可以办理，但未提供无土地使用证是否可以办理的证据。而且依照合同第四条约定内容系后履行顺序，双方当事人可以选择自动履行合同。上诉人王明进主张上诉人黄臣应承担买卖合同交易全额的违约金130万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人王明进等七人和上诉人黄臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人黄臣预交二审案件受理费38475元由黄臣负担，上诉人王明进预交二审案件受理费11300元由上诉人沈旭浩、王学福、刘桂芹、王学敏、王学禄、王学寿、王明进负担。本判决为终审判决。审判长 孙 丹审判员 高 颖审判员 芦 颖二〇一七年十一月七日书记员 高世家