广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2017）粤7101行初3261号原告：广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会，住所地广州市海珠区新港西路顺景街**。负责人：何勇，职务：主任。委托代理人：李正春、张飚，广东国道律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路**，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托代理人：张璐璐，广州市不动产登记中心工作人员。原告广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会诉被告广州市国土资源和规划委员会房屋行政登记一案，原告于2017年9月14日向本院提起诉讼，本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原告广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会诉称，广州市海珠区顺景雅苑小区是广州市杰伟实业有限公司开发的房地产项目。广州市海珠区顺景雅苑小区于2005年4月16日召开首届业主大会，选举产生了首届业主委员会，至2017年5月完成了第五届业主委员会的选举，并向广州市海珠区国土资源和房屋管理局报告备案。原告依法成立后，对小区物业共用部位、共用设施设备进行查验，结果发现：根据穗规建字[1999]第816号《建设工程报建审核书》、穗规函[2002]0586号《关于改变建筑物使用功能的复函》附图显示，顺景雅苑第一期顺盈居B座首层的规划设计使用性质应为600平方米自行车库，但是，顺盈居B座首层现状却是一系列商铺，包括凤景路55号602-606铺、顺景街12号之一铺、顺景街12号之三铺、顺景街12号之五铺、顺景街12号之六铺，共九间商铺。显然，顺景雅苑第一期顺盈居B座首层的现状使用性质（商铺）与规划设计(600平方米自行车车库）截然不同。为此原告向广州市规划局投诉。广州市规划局受理投诉后立案调查，于2005年12月6日作出穗海规监发[2005]458号《关于责令限期恢复自行车库使用功能的通知书》，该通知书认定：广州市杰伟实业有限公司于2002年期间未经城市规划行政主管部门审核批准擅自改变新港西路立新东街l号顺景雅苑一期13号楼首层配套的自行车库作为布匹市场经营使用，建筑面积600平方米。根据《广州市城市规划条例》第63条（四）款的规定，己构成违法建设。同时责令违法建设单位广州市杰伟实业有限公司限期改正违法建设行为，恢复自行车库的使用功能。2006年3月27日，广州市规划局作出穗规函[2006]2058号《关于再次责令限期自行恢复自行车库使用功能的通知书》，该通知书再次确认：广州市杰伟实业有限公司擅自改变新港西路立新东街1号顺景雅苑一期13号楼首层配套的自行车库作为布匹市场经营使用的行为，构成违法建设，并在此责令违法建设单位15日内自行改正违法建设行为，恢复自行车库的使用功能。由于违法建设单位在限期内没有自行改正违法建设行为，于是规划部门向广州市海珠区人民法院申请强制执行。但在法院强制执行过程中，商铺权属人却向法院提供了违法建设已经取得了被告核发的产权证，导致法院撤销了该次强制执行。被告对违反规划且经规划部门认定为违法建设的商铺核发产权证，其行为违反法律、法规的相关规定。根据《广州市违法建设查处条例》第五条规定以及《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定，被告违法、错误地为包括广州市海珠区新港西路××之五铺在内的广州市海珠区顺景雅苑顺盈居B座首层的违法建设核发了产权证，该行为依法应当予以撤销。多年来，原告亦曾向被告进行过投诉，但始终未得到解决。由于被告违法核发产权证的行为长期以来得不到纠正，商户将违法建筑作为存放布匹仓库，给小区住户人身和财产带来极大的安全隐患，多年来住宅业主和商户矛盾不断，甚至爆发了6.15商户聚集二三百人打砸、强拆小区大门的暴力恶性事件。因此，为了维护广州市海珠区顺景雅苑小区全体业主的合法权益，经业主全体大会合法表决通过，原告依法提起本案诉讼，请求判决：1、撤销被告核发的地址为广州市海珠区新港西路××之五铺2010登记字80××36号《房地产权证》；2、本案受理费由被告承担。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、业主委员会不是适格原告，不具有诉讼主体资格，请求法院裁定驳回其起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会既不是涉诉登记行为的行政相对人，也不是涉诉商铺的权利人、利害关系人，其与涉诉登记行为缺乏法律上的利害关系，而且《中华人民共和国行政诉讼法》及相关司法解释均没有规定业主委员会有权作为原告提起行政诉讼，所以广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会不是适格的原告，不具有本案的诉讼主体资格。二、原告起诉已经超过法律规定的起诉期限，请求法院裁定驳回其起诉。原广州市国土资源和房屋管理局于2010年2月23日办理了海珠区新港西路××之五铺的抵押、换证登记，原告作为小区的业主委员会，自2005年开始投诉有关商铺的情况，其应当知道该房屋的有关登记情况，却于2017年9月14日才提起本诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，原告的起诉已超过法定起诉期限，依法应裁定驳回原告的起诉。三、原告要求撤销海珠区新港西路××之五铺的抵押、换证登记（2010登记字80××36号），涉及房屋产权人许建设的合法权益，其与本案有法律上的利害关系，依法应追加为第三人参加本案诉讼。四、原广州市国土资源和房屋管理局办理的海珠区新港西路××之五铺抵押、换证登记（2010登记字80××36号）事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确。海珠区新港西路××之五铺原以广州杰伟实业有限公司名义办理了产权登记。2004年，广州杰伟实业有限公司将该商铺转移至许建设名下。2010年2月8日，许建设与抵押权人交通银行股份有限公司广州荔湾支行申请办理上述商铺的抵押、换证登记，并提交了房地产登记申请书、广州市房地产他项权利登记申请书、房地产权证、委托书、个人借款合同、抵押合同、涂销证明、营业执照、身份证明、房地产分户图等资料，原广州市国土资源和房屋管理局以2010登记字80××36号受理。经审核，申请人办理抵押、换证登记符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条、《广州市城镇房地产登记办法》第二十五、三十七条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年2月23日核准该抵押、换证登记，以许建设名义核发粤房地权证穗字第**《房地产权证》，以交通银行股份有限公司广州荔湾支行名义核发粤房地他项权权证穗字第**房地产他项权证》（该抵押权登记已于2015年注销）。综上，原广州市国土资源和房屋管理局办理的海珠区新港西路××之五铺抵押、换证登记（2010登记字80××36号）事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审查，2003年5月21日，原广州市国土资源和房屋管理局向广州杰伟实业有限公司核发粤房地房地证字第**产权证。该证载明：房屋所有权来源为分割，占有房屋份额为全部，房屋用途为非居住用房，房屋所有权性质为有限责任，土地使用权性质为国有土地使用权，房地座落海珠区新港西路××之五铺，建筑面积为41.07平方米。2004年11月3日，原广州市国土资源和房屋管理局向许建设核发粤房地证房地证字第**权证。该证载明：房屋所有权来源为购买，占有房屋份额为全部，房屋用途为非居住用房，房屋所有权性质为私有，土地使用权性质为国有土地使用权，房地座落海珠区新港西路××之五铺，建筑面积为41.0686平方米。2010年2月8日，许建设、阎华英（抵押人）与交通银行股份有限公司广州荔湾支行（抵押权人）签订《个人借款合同》《抵押合同》，约定抵押人向抵押权人借款1585万元，抵押人提供的抵押财产包括涉案房屋。2010年2月20日，被告受理许建设、交通银行股份有限公司广州荔湾支行的涉案房屋房地产登记申请，并出具《受理回执》。该回执载明：登记种类为持房产证抵押（含涂销再抵押）；总登记（换证）。根据2017年9月23日的《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址为海珠区新港西路××之五铺，房产登记号为2010登记字80××36号，权证号码为840041869号，房屋所有权性质为私有，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2010年2月23日。该查册表登记附注显示：2015年09月11日许建设；交通银行股份有限公司广州荔湾支行申请涂销抵押（房产证和购房合同），2015登记字8018625号（新港西路××之五铺）存案。（已正式收件）；2015年09月14日核准登记，2015登记字8018625号（新港西路××之五铺）存案。（已核准登记）。原告不服2010登记字80××36号房地产权证，诉至本院。另查，1999年11月26日，原广州市城市规划局向建设单位广州市人民机器厂、广州杰伟实业有限公司作出《建设工程报建审核书》，报建项目名称为商业、住宅楼，幢数为2，层数为地上13，总建筑面积为58758平方米，审核意见为：（一）同意按1/500地形图红线位置、建筑间距和有关要求报建如下工程：十三层（部分单层）设计住宅工程两幢（以裙楼相连，自编A1、A2、B、C号）。其中首层为肉菜农贸市场、商业、自行车库、变电房，……（三）应按设计图修改所示修改设计，其中在首层设2000平方米肉菜农贸市场、600平方米自行车库。……2002年2月1日，原广州市城市规划局向广州市人民机器厂、广州杰伟实业有限公司作出《关于同意调整部分公建项目的复函》，同意取消“顺景雅苑”住宅小区规划配套的肉菜农贸市场项目，改为配套老年人活动室：建筑面积200平方米，综合商店：建筑面积1500平方米，具体位置为住宅小区北面临26米规划路一线建筑物首、二层内设置，其余仍应按我局历次批复要求办理。2006年3月27日，原广州市城市规划局向广州杰伟实业有限公司作出《关于再次责令限期自行恢复自行车库使用功能的通知书》，称其未经城市规划行政主管部门审核批准，擅自改变海珠区新港西路立新东街1号顺景雅苑一期13号楼首层配套的自行车库作为布匹市场经营使用，建筑面积600平方米，违反了《广州市城市规划条例》第三十八条的规定，根据《广州市城市规划条例》第六十三条第（四）款的有关规定，已构成违法建设，责令其自接到本通知书之日起15日内自行改正上述违法建设行为，恢复原自行车库的使用功能。2007年8月20日，原广州市城市规划局向韩培丰等人作出《关于顺景雅苑小区业主投诉违法建设等问题的复函》，函复：因开发商一直未按海珠区规划分局的要求恢复原自行车库的使用功能，海珠区规划分局向海珠区法院申请强制执行。但在海珠区法院强制执行时，商铺的业主向海珠区法院提供了市国土房管局核发的商铺产权证，故海珠区法院撤消了海珠区规划分局的强制执行的申请，并建议小区业委会向市国土房管局询问了解该自行车库办理了商铺的产权证的情况。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；……”涉案房屋于2003年5月21日登记在广州杰伟实业有限公司名下，于2004年11月3日转移登记在许建设名下。2010年2月8日，许建设与抵押权人交通银行股份有限公司广州荔湾支行向被告申请办理涉案房屋的抵押、换证登记，被告于2010年2月23日核发了诉争房地产权证。原告既不是诉争行政行为的相对人，也不是涉案房屋的权利人，也未提供充分的证据证实其与被告作出诉争行政行为具有利害关系。而且，诉争房地产权证是因抵押、换证而引起的，并未改变粤房地证字房地证字第**证其他内容，故原告与该变更登记行政行为不存在利害关系，原告不具备诉讼主体资格，对原告的起诉予以驳回。对被告要求追加许建设作为第三人参加本案诉讼的主张，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：驳回原告广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会的起诉。本案受理费50元退回给原告广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。(此页无正文)审 判 长 叶 莉代理审判员 黄 胜人民陪审员 何国梅二〇一七年十一月二十八日书 记 员 罗舒婷