江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0583民初1659号 原告:昆山金鹰置业有限公司,住所地江苏省昆山市前进中路**,统一信用代码91320583697889056E。 法定代表人：冯卓明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁亮亮，江苏六典律师事务所律师。 被告:陆瑾,女,1984年2月13日出生,汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：庄小英，江苏惟勤律师事务所律师。 原告昆山金鹰置业有限公司与被告陆瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后依法由代理审判员周方园独任审判，适用简易程序于2017年3月10日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后组成合议庭于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告昆山金鹰置业有限公司的委托诉讼代理人丁亮亮、被告陆瑾的委托诉讼代理人庄小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昆山金鹰置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退租赁房屋，且须恢复原状；二、判令被告支付2016年7月1日至2016年9月20日的房屋租金66228元及从2016年9月21日起的房屋占有使用费，按月租金23013元的标准计算至实际腾退之日，判令被告支付物业管理费按每月4245元自2016年4月1日计算至实际腾退之日，判令被告支付水电费47905.7元；三、判令被告支付滞纳金，房租部分：2016年7月1日至2016年9月30日房租66228元，滞纳金按照66228元为基数从2016年7月1日开始计算至实际支付之日止；2016年10月1日至2016年12月31日租金为66448.3元，滞纳金自2016年10月1日计算至实际支付之日止，上述均按照日千分之二计算。物业费部分：2016年4月1日至2016年6月30日的物业费12700.54元，以12700.54元为基数自2016年4月1日计算至实际支付之日；从2016年7月1日至2016年9月30日的物业费为12840.11元，以12840.11元自2016年7月1日计算至实际支付之日；从2016年10月1日到2016年12月31日，物业管理费是12844.11元，从2016年10月1日按照每日的标准计算至实际支付之日，上述均按照日千分之二计算。水电费部分：从2015年12月1日到2016年1月31日的水电费为16808.60元，滞纳金以16808.6元为基数自2016年2月8日计算至实际支付之日；从2016年2月1日至2016年3月31日水电费为9095.20元，从2016年4月8日计算至实际支付之日；从2016年4月1日至2016年5月31日的水电费为8273.30元，从2016年6月8日按照每日的标准计算至实际支付之日；从2016年6月1日至2016年10月22日的水电费为13723.6元，从2016年6月8日计算至实际支付之日，上述均按日千分之二计算。四、本案的诉讼费由被告承担。增加诉讼请求:要求被告将天然气过户至原告名下。事实与理由：原、被告双方于2015年签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于昆山市××路××内××商铺（编号为××＃××＃××）用于经营港轩品牌餐饮。合同约定，被告应当按照先支付后使用的原则，每3个月支付一次租金给原告。截至目前，被告原本应当提前缴纳租金等，迄今为止未缴纳，并且物业费、水电费也未支付。2016年9月6日，原告委托律师致函被告，催促其支付房租、物业管理费及水电费，但被告均未理会。之后，原告委托律师再次致函被告，通知其于2016年9月20日解除房屋租赁合同，并要求其将租赁房屋交还原告。但被告至今仍未支付费用亦未交还租赁房屋，原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。 被告陆瑾辩称：第一，关于租金。答辩人认为原告已于2016年9月20日发函解除与被告之间的房屋租赁合同，且律师函载明要求被告于合同解除后5日内将涉案房屋交还原告，否则视为答辩人放弃租赁物业内的所有物品与设施，即原告在通知与答辩人解除合同后实际于2016年9月25日后收回租赁物业。原告在发出解除通知后，已将涉案房屋的各个入口用锁锁住，答辩人并未实际占有使用涉案房屋。答辩人认为租赁合同解除后，按合同约定以及所发律师函来看，原告已于2016年9月底实际收回涉案租赁物业，并取得对租赁房屋以及屋内所有设施、设备的控制、处分权。因此，在合同解除原告收回物业后再要求答辩人支付房屋占用费以及相应违约金，缺乏事实和法律依据，也有违公平原则。答辩人实际未付租金中应扣除因原告导致被告延误装修的4天租金和相关损失。第二，关于物业费、水电费。物业管理费和水电费应以在有效租赁存续期间答辩人实际使用发生的数额进行结算。原告向答辩人主张合同解除之后的物业管理费、水电费以及相应违约金缺乏依据。第三，答辩人承租涉案物业时向原告支付了8万元的履约保证金，根据租赁合同第五条约定，原告应在合同解除后无息退还给答辩人。第四，承租物业内的相关设施、设备。答辩人承租涉案物业从事餐饮服务，为此答辩人花费40多万元购买相应设施、设备并进行装修，装修开业后至今才一年左右，所有设施、设备仍有很高的利用价值和剩余价值。原告应将相关设施、设备返还给答辩人，已变卖处理的也应将剩余的价值退换给答辩人。综上所述，答辩人认为在原告已解除租赁合同并实际已因提前解除合同、让答辩人承担了相应违约责任的前提下，再向答辩人主张合同解除后逾期腾房房屋占有使用费以及物业管理费和水电费之诉讼请求缺乏依据，请求法院在查明事实的基础上作出公正判决。另外，原告主张的租金计算标准与年份的对应是错误的；原告主张水电费应提供实际水电费缴付的票据；原告按日千分之二主张滞纳金过高，应予以调整，并且原告的诉求中除了针对被告延付租金计算了滞纳金外，对应占有使用费又计算了滞纳金，明显属于重复计算违约责任。 经审理查明：2015年1月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将坐落于黄河中路XXX号的2#XXX-2#XXX商铺出租给被告使用，该商铺的建筑面积367.28平方米，被告租赁该物业仅作港轩品牌之经营用途，并保证全年365天营业。租赁期限为5年，自2014年11月25日至2019年11月24日止，若因原告施工原因造成交付日提前或延迟，则装修期、租期按实际交付日提前或顺延。具体的交付时间、装修期限以附件二房产交付确认书为准。租金、物业管理费标准如下：第一年，日租金1.42元/平方米/天、日物业管理费0.38元/平方米/天；第二年，日租金1.96元/平方米/天、日物业管理费0.38元/平方米/天；第三、四年，日租金2.06元/平方米/天、日物业管理费0.38元/平方米/天；第五年，日租金2.16元/平方米/天、日物业管理费0.38元/平方米/天。租金每三个月为一个支付期，先支付后使用，首月天数不足一个自然月的，按首月实际天数加次月起3个月的时间计算首期租金。首期租金支付时间为办理进场日前七个工作日内支付。被告下一期租金必须在上一期租金支付期到期前七个工作日内支付。 自进场日起，被告应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费。原告经营场所内水、电、燃气等传送过程中损耗部分发生的公用事业费，按照该商铺的实际用量占原告经营场所的总用量的比例分摊。被告应当在交纳该房屋公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并向原告或者原告指定的物业公司交纳，具体费用收取标准以物业管理服务协议约定为准。代收代缴项目费用的支付方式有原告或原告指定的物业公司确定，原告或者原告指定的物业公司收取被告交纳的物业费后向被告开具代收代交收据，被告对此予以确认。被告在签署本合同时向原告支付8万元作为履约保证金。在合同期内，如果被告有违反或不履行本合同的行为、违反本合同载定的附件的行为、给原告造成损失或者损坏的行为或违反双方其他约定的行为，在原告发出要求被告纠正该行为并赔偿原告损失或支付相应违约金（包括罚款）的书面通知后7天内，如被告拒不纠正该行为且不向原告赔偿损失或支付违约金，则原告有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，以补偿原告因被告行为而造成的损失或者损害，履约保证金不足以支付上述金额的，被告应按原告要求赔偿给原告造成的全部损失。原告在抵扣行为发生后三日内书面告知被告。被告应当在收到前款所述书面抵扣通知的七个工作日内向原告补足被扣除部分的履行保证金。否则，原告有权解除合同，收回该物业，同时原告无需向被告补偿任何损失。租赁期满或合同解除后，履约保证金将不计利息退还给被告，具体退还条件为：被告完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；被告已经按照本合同约定将场所归还给原告；被告办理完毕营业执照注销或迁址手续；履约保证金在具备上述条件后1个月内全额无息退还被告。 被告有100天装修期，自该商铺交付之日起起算。装修期内被告需承担0.2元/平方米/天的装修期物业管理费及被告实际发生的水电费用及其他因被告发生的费用。被告需在该商品交付日向原告支付装修押金和装修垃圾运输费，装修押金为10000元。 租赁期间正常届满的，被告应当于本合同约定的租期届满之日起五日内交还该物业；本合同提前解除或终止的，则被告应当在合同提前解除或终止之日起五日内交还该物业。不论基于何种原因合同解除或正常终止，原告有权要求被告按照下述方式之一交还物业：1、被告按物业的现状进行交还，交还时的状况应当与被告合同结束前1个月内正常营业时的状况一致；物业之装修及所有附属设施/设备属原告所有，原告无须给予被告补偿，被告自费将该物业内的可搬动的动产（附属设施/设备除外）搬离，如因被告原因导致物业的装修或附属设施/设备遭到破坏，被告应当赔偿原告由此导致的损失。2、被告按物业交付时的状态交还，被告自费将物业恢复至物业交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），包括搬离物业内的所有动产和相关物品及拆除经营之装修。该条款并不限制，经双方及后续承租人确认，被告可将该物业恢复到三方认可之交付标准。 合同解除或终止后五日内，被告应至原告办理交接手续，并由双方签署书面的交接确认单，交接手续包含如下内容：被告将承租物业清空，根据本合同约定移除或带走其自有的一切物品与设施，并交原告验收；被告将物业钥匙及原告发放的其他物品交还原告；双方对租金、管理费（包括物业管理费、公共水电费等）自用水电煤气费及其他费用等进行最终核算；双方签署书面的交接确认单。在办理物业交接手续时，如双方对费用的核算有异议，在签署书面交接确认单时，可注明“仅办理物业交接手续，未完成费用核算”，具体的费用核算由双方另行完成。双方对于费用核算的争议不影响物业交接的完成，也不构成被告可延期交付物业的依据。 被告逾期交还该物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，原告还有权没收被告的履约保证金，同时被告每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向原告支付违约金，直至被告交还该物业或原告依照本合同的规定收回该物业。 被告逾期交还该物业，经原告书面催告后七日内，被告仍未交还该物业的，则原告也可自行收回该物业，并按如下方式处理：1、如原告在收回该物业前，该物业内尚存有被告物品或设施的，原告可向被告发出书面的通知要求被告自行清出物品与设施，经接到原告通知后5日内，被告仍未将物品与设施自物业内清出的，则视为被告自动放弃该物品与设施，原告有权无偿取得该物品与设施的所有权，原告于通知届满后可自行进入该物业，并可对物业内的物品与设施进行毁弃、变卖或占有使用等自由处置行为，被告不得对原告的自由处置行为提出任何异议，并放弃对原告行为正当性、合理性及有效性提出异议的权利；2、原告也可不向被告发出书面通知，而直接进入物业，并将物业内存放的物品与设施转移保存于适当位置，自原告通知被告取回保存物品与设施后10日内货自被告应将物业交还起届满30日后，被告仍未自原告保存处取回该物的，则被告自动丧失所保存物品与设施的一切权利，即被告不得在任何时候基于任何理由向原告主张就该保存物品与设施的相关的一切权利，并放弃对原告行为正当性、合理性及有效性提出异议的权利；3、在按照上述条款规定，对物业内存放的物品与设施进行转移保存及保存期间，该物品及设施可能所产生的一切损失与风险也由被告自行承担，同时原告有权向被告主张该物品所需支出的必要费用。 在被告逾期交还物业的情况下，如原告根据本合同的规定自行收回物业，并对被告存放于物业内的物品与设施进行转移保存时，被告确认经过以下任一程序而产生的现场转移保存清点记录都为其认可的转移保存结果，并放弃基于任何理由对该记录结果提出异议的权利：经过任一公证机关进行公证的；经过任一律师事务所进行现场见证的；经过本项目任意其他两个以上承租商户进行现场见证的；经项目所在区域的任一公安民警提供现场见证的；经项目所在区域的任意两名以上政府公职人员提供现场见证的；经任意三名以上公民提供现场见证的；整个现场原告或其他方进行完整摄像的。 在租赁期限内，被告逾期交付租金、物业管理费、水、电、空调及其他费用，经原告书面通知，仍未能于七日内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的千分之二向原告支付滞纳金。租赁期限（含装饰使用期）内，被告非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给原告外，被告还应赔偿原告的经济损失（经济损失=90天×合同约定的当年日租金）。以上损失还不足以赔偿原告损失的，被告应足额赔偿。 被告逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项超过20天，经原告书面催告后10日内仍未缴纳的，或被告逾期缴纳租金或物业管理费任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期限内，被告累计3次逾期交付租金、物业管理费、水、电及其他费用的，被告有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由被告自行承担；如果出现上述情况，原告可单方面解除合同。 提前解除本合同，按如下方式处理：1、双方合同解除，被告应于合同解除后五日内将该物业交还给原告，并按本合同的约定与原告办理物业的交接退还手续；2、被告应赔偿因其违约行为给原告所造成的实际损失，原告还有权没收被告的履约保证金；3、因本合同提前解除而给被告造成的一切损失（包括装修损失与经营损失等）由被告自行承担，被告在任何时候不得基于任何理由向原告主张任何的赔偿要求。 任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第三个工作日将被视为已送达，邮政局或递送单位出具的挂号投送收据，将作为有效证明；如以传真的方式，则发出时视作已送达，对方传真机收到的传真报告将作为有效证明；如以手递的方式，则对于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。原告在被告租赁该物业门口或其他醒目位置张贴的日常物业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知被告。 双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。 附件二房产交付确认书载明：兹确认原告于2014年12月26日按附件三所述之房产技术条件，建筑面积为367.28平方米的房产交付被告。被告确认无误并接受原告之交付。此交付日即为租赁期起始之日。双方确认：租赁期限自2014年12月26日至2019年12月25日止；装修期自2014年12月26日至2015年4月5日止。上述合同签订后，被告向原告支付保证金8万元。 2016年9月6日，原告通过律师向被告发律师函，该律师函载明：截至目前为止，您原本应当于2016年6月30日前缴纳2016年7月至9月的租金66288元、2016年4月1日至9月30日物业管理费25540.7元、2015年12月1日至2016年8月31日的水电费45800.7元（三项合计137569.4元）未付清。现通知您务必于2016年9月16日前将上述欠款一次性支付给原告，否则，原告将根据房屋租赁合同第16条的约定直接解除与您之间的租赁合同，届时由此产生的所有损失由您本人自行承担，同时，原告将根据合同约定追究您基于违约行为所产生的所有违约责任。被告于2016年9月8日签收上述律师函。 2016年9月18日，原告通过律师向被告发律师函，该律师函载明：鉴于原告于2016年9月6日向被告发函，通知被告按照合同约定缴纳租金、物业管理费及水电费，但被告至今未缴纳。现特别通知被告：根据合同约定，对于被告迟迟未履行付款义务的根本违约行为，原告享有解除合同的权利，故自2016年9月20日起解除与被告之间的租赁合同，并请被告于合同解除后五日内将租赁房屋按租赁合同第13条第3款第1项的要求交还原告，如逾期未交还，视为被告放弃其间的所有物品与设施，届时，原告按照合同所采取的处置措施导致的相关损失由被告自行承担。被告于2016年9月21日签收上述律师函。此后，原告在涉案房屋处加锁。 另查明：2015年9月25日，原、被告签订《燃气及相关设备适用协议》，双方就在昆山市黄河中路XXX号2#XXX-2#XXX内已经开户并完成安装的燃气表具及相关设备达成协议。由于燃气的表具成本由原告支付，申请开户为被告。如发生终止租约或租期结束且不再续约的情况，被告的燃气使用权及其相关设备将按燃气公司规定过户到原告名下，被告有义务配合原告完成相关手续。 再查明：2015年1月1日至2015年1月4日，被告经营的餐厅因受到原告的通知停工。 上述事实由房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证及查询情况、发票、使用协议、邮件、收据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同真实有效，双方均应按照合同全面履行义务。该合同因被告未按合同约定支付租金而由原告通过向被告发函的方式于2016年9月20日解除。原告要求被告支付合同解除前的租金并无不当，本院认定被告应支付原告的租金为58309元（2016年7月1日至2016年9月20日共计81天，1.96元/平方米/日×367.28平方米×81日）。至于被告抗辩应扣除被告因原告原因停工的4天，由于该4天并不在原告主张的租金期限内，与原告的主张并不冲突，故本院对于被告的该抗辩不予支持。 双方的争议焦点如下：1、合同解除后，被告是否需要支付房屋占有使用费；2、违约金计算标准是否过高；3、原告是否可没收履约保证金。 关于房屋占有使用费。原告认为被告至今未将涉案房屋交还原告，应该承担占用给原告造成的损失即房屋占有使用费，至于原告对涉案房屋加锁是因为被告怠于履行支付租金等义务，在其空关的情况下，原告出于善意管理人的目的进行了加锁；被告认为原告已于2016年9月20日发函解除与被告之间的房屋租赁合同，且律师函载明要求被告于合同解除后5日内将涉案房屋交还原告，否则视为答辩人放弃涉案房屋内的所有物品与设施，即原告在通知与答辩人解除合同后实际于2016年9月25日后收回租赁物业。原告在发出解除通知后，已将涉案房屋的各个入口用锁锁住，被告并未实际占有使用涉案房屋，原告主张占有使用费缺乏事实和法律依据，也有违公平原则。本院认为，根据合同约定，在合同解除后，被告逾期交还该物业，原告可自行收回物业，再结合原告给被告空关物业上锁的事实，本院认为在此之后被告已丧失对涉案房屋的使用管理权，原告主张自2016年9月26日的房屋占有使用费没有依据，故本院依法认定房屋占有使用费为3599元（1.96元/平方米/日×367.28平方米×5日）。关于原告要求被告立即腾退租赁房屋且须恢复原状，本院认为，由于被告已不再使用涉案房屋并表示不处理涉案房屋内的物品，被告可按合同约定以放弃租赁房屋内的物品为条件以房屋现状交房，故本院对于原告要求被告立即腾退租赁房屋且须恢复原状的诉讼请求不予支持，原告可自行处理涉案房屋。 关于滞纳金计算标准是否过高。合同约定的计算标准为日千分之二，结合被告抗辩该标准过高，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，认定滞纳金为以58309元为基数按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍自2016年7月1日计算至实际支付之日止。 关于物业管理费、水电费，根据原告提供的物业管理费、水电费发票的收款方名称为南京金鹰物业资产管理有限公司昆山分公司，可见物业管理费、水电费的收费方并非原告，原告向被告主张物业管理费、水电费没有事实与法律依据，故本院不予支持。 关于保证金，合同约定如被告中途擅自退租，履约保证金应作为违约金赔偿给原告，故本院对于被告抗辩原告应退还保证金的抗辩不予采信。 原、被告双方签订的《燃气及相关设备适用协议》约定如发生终止租约或租期结束且不再续约的情况，被告的燃气使用权及其相关设备将按燃气公司规定过户到原告名下，被告有义务配合原告完成相关手续，现双方的房屋租赁合同已解除，故本院对于原告要求被告将天然气过户至原告名下的诉讼请求予以支持。 综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告昆山金鹰置业有限公司与被告陆瑾之间签订的房屋租赁合同于2016年9月20日解除。 二、被告陆瑾于本判决生效之日起十日内支付原告昆山金鹰置业有限公司租金58309元及滞纳金（以58309元为基数按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍自2016年7月1日计算至实际支付之日止）。 三、被告陆瑾于本判决生效之日起十日内支付原告昆山金鹰置业有限公司房屋占有使用费3599元。 四、被告陆瑾于本判决生效之日起十日内协助原告昆山金鹰置业有限公司办理天然气过户手续。 五、驳回原告昆山金鹰置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5550元，由原告昆山金鹰置业有限公司负担4314元，被告陆瑾负担1236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  周方园 人民陪审员  吴伟萍 人民陪审员  缪美琴 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员  肖 月