山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鲁1302民初11652号 原告：李某，男，1992年11月4日生，汉族，住山东省费县。 委托诉讼代理人宋守法，山东宇衡律师事务所律师。 被告：临沂万泰房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区北城新区秀水湾小区西部商业五楼510，统一社会信用代码：913713006980860870. 法定代表人：鲍德杰，总经理。 委托诉讼代理人：徐卫国，山东元开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振龙，山东元开律师事务所律师。 原告李某与被告临沂万泰房地产开发有限公司（以下简称“万泰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人宋守法，被告万泰公司的委托诉讼代理人李振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付迟延交付房屋违约金78541元；2.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年6月14日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的万泰秀水花园住房一套。后原告依约履行付款义务，但被告未能在约定的交付房屋期限2016年5月1日前办理交房，被告直至2017年8月2日方向我方交房。依照合同及补充协议约定，被告共应向原告支付违约金合计80541元，被告前期已向原告支付违约金2000元，现双方就剩余违约金协商未果，故原告起诉至法院。 被告万泰公司辩称，原告所述与事实严重不符，应依法驳回原告诉讼请求。本案中我方已将房屋合格交付，已经实际履行了合同义务，原告提及的双方在逾期交房后签订了补充协议，我方对此补充协议不予认可，该补充协议中双方的签字盖章是否是真实的无法确定，甚至有可能是别人代签，不是当事人的真实意思表示，另外我方对协议中我公司公章是否真实有效存在异议，我公司对盖公章的真实性保留鉴定的权利，请法庭准许。2、退一步讲补充协议不具有真实性合法性，系无效合同，各方纠纷应该以备案的合同为准，而不应该依照补充协议确定的各方的权利义务。3、即使参照补充协议，原告要求的违约金过高，没有合法合理的依据，依法应予驳回。原告主张的违约金远远超过法定标准，依法应予以调整。本案中即使原告所依据的补充协议系双方真实意思表示，也不能作为本案认定事实的依据，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条，《城市房地产开发经营管理条例》第27条，及《城市商品房预售管理办法》第10条，商品房买卖合同应依法向有关部门登记备案，但原告所依据的补充协议首先真实性无法确定，即使确定该协议有效，因该协议未向有关部门登记备案，也不能作为本案认定事实的依据。综上所述，原告所诉与事实严重不符，请贵院依法认定，依法驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月14日，原、被告签订《商品房预售合同》一份。该合同约定，原告购买被告开发的万泰秀水湾花园10号楼B单元1903号房屋一套，房屋代码为2161267，总房价款为516616元。合同第六条约定，买受人首付款156616元已付，余款36万元于签订本合同七日内办妥银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款【已交付款是指1、买受人选择一次性付款或分期付款的，已交付款为买受人已交付甲方的款额；2、买受人选择的付款方式为银行按揭或公积金贷款的，已交付款为买受人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）】万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方还就其它事项进行了约定。合同签订后，原告履行了付款义务，但是被告未能按约定期限向原告交付房屋。 2016年5月24日，原、被告签订了《关于临沂万泰·秀水湾（10#-A、10#-B住宅楼）的商品房买卖合同补充协议》，约定被告于2016年10月31日前按照原合同约定条件向业主交付所购的经验收合格的房屋；各位业主应按期收房，不得延迟，交房通知由物业公司通过业主所预留的电话和短信通知，并在物业公司张贴交房通知。电话有变动的业主，提前书面通知物业公司和开发公司。如被告不能于上述日期交房，将按照下列约定承担责任：1.如2016年10月31日前交付房屋，违约金按原购房合同约定执行，2016年11月1日以现金方式支付。2.如2016年10月31日前不能交房，自2016年11月1日起，按日向原告支付已交付房款的万分之五的违约金，计算至交房之日止，以现金方式按月支付。此协议作为原买卖合同的一部分，签订后生效，对各方均具备法律约束力，任何一方不得因此事再发生其他争议。双方还就其它事项进行了约定。落款处有原告签字捺印、加盖被告公章及法定代表人印章。2017年8月2日，经被告通知，原告领取了涉诉房屋钥匙，被告仅支付原告逾期交房违约金2000元，剩余部分双方协商未果，故原告于2017年8月7日起诉至本院，要求被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金。庭审中，被告万泰公司对上述补充协议上的签字、盖章均有异议，但被告未向本庭提交鉴定申请。 截至2017年8月2日接收房屋钥匙之日止，原告已向被告支付首付款156616元，累计已偿还银行贷款本金22203.34元，其中至2016年10月31日止已偿还银行贷款本金13524.39元。 本院认为，原、被告双方签订的补充协议，被告对其真实性有异议，但未能申请相关鉴定或提供相应反驳证据，故本院对被告的抗辩意见不予采信，对该补充协议的真实性予以确认。原、被告签订的商品房买卖合同以及补充协议，均系当事人双方真实意思表示，其内容与形式均不违反法律禁止性规定，均为有效合同，双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，原告按约履行了付款义务，被告未按约定向原告交付房屋，其行为已构成违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金，符合有关法律规定，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，被告应当在2016年5月1日前向原告交付房屋，否则应当自第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，如2016年10月31日前被告不能交房，自同年11月1日起，按日向原告支付已交付房款的万分之五的违约金，计算至交房之日止。经查，原告于2017年8月2日领取涉诉房屋钥匙，原告本诉主张被告逾期交房期间计算至上述日期，不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张的按已交房款总额计算逾期交房违约金，不符合双方合同约定，本院不予支持。根据涉诉合同对“已交付款”约定，应按原告首付款和已还银行贷款本金之和予以计算。综上所述，被告应支付原告的违约金分为两部分：2016年5月2日至同年10月31日止期间的违约金3114元【（156616+13524.39）元×183天×0.0001）】；自2016年11月1日起至2017年8月2日期间的违约金24498元【（156616+22203.34）元×274天×0.0005）】，共计27612元，被告已支付原告违约金2000元应予折抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，判决如下： 一、被告临沂万泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李某逾期交房违约金25612元； 二、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1764元减半收取882元，由被告负担220元，由原告负担662元；保全费800元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本六份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费1764元，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费的，视为不上诉。 审判员 张 琳 二〇一七年十一月七日 书记员 李钰铮