福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初1890号 原告：涂维超，男，1989年10月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈淑会，福建华弘律师事务所律师。 被告：余建炳，男，1974年3月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：汪美华，女，1983年6月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两被告的共同委托诉讼代理人：林钦，福建闽天律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：陈苇，福建闽天律师事务所实习律师。 被告：福州福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：柳立林，总经理。 委托诉讼代理人：周甜芳，女，公司职员。 委托诉讼代理人：杨小妹，女，公司职员。 原告涂维超与被告余建炳、汪美华、福州福房网房产代理有限公司（以下简称福房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，因本案有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂维超及其委托诉讼代理人陈淑会，被告余建炳、汪美华及其共同委托诉讼代理人林钦，被告福房网公司的委托诉讼代理人周甜芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂维超向本院提出诉讼请求：1.福房网公司返还涂维超履约保证金160000元及利息（按银行贷款利率，自2016年12月22日起计至款项还清之日止）；2.余建炳、汪美华对上述款项承担连带偿还责任；3.余建炳、汪美华支付涂维超违约金160000元；4.余建炳、汪美华支付涂维超律师代理费损失3500元。诉讼中，涂维超将第1项诉讼请求变更为：福房网公司返还涂维超履约保证金29200元及利息（按年利率6%，本金160000元自2016年12月22日起计至2017年6月13日止；本金29200元自2017年6月14日起计至款项还清之日止）。事实和理由：2016年12月22日，涂维超经福房网公司居间服务向余建炳及汪美华购买其位于福州市晋安区某单元房屋（以下简称诉争房屋），各方为此签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。后，涂维超按约交付履约保证金160000元给福房网公司，但余建炳、汪美华未依约于2016年12月27日前办理诉争房屋一手证收件手续，无法取得房屋不动产权证书，造成合同无法继续履行，应予解除。为此，涂维超发函通知余建炳、汪美华、福房网公司解除合同，但违约方至今未支付违约金，而福房网公司经催讨后却擅自扣除居间费，只返还部分履约保证金，尚欠29200元。 余建炳、汪美华辩称，本案卖方在卖房时已明确告知买方及居间方诉争房屋的产权证书尚未办理，买方及居间方是在了解并同意后才签订了诉争合同。按规定，办证需要购房合同、发票及物业维修基金缴款凭证的材料，故合同才仅约定了其应于2016年12月27日前办理诉争房屋的产权证收件手续，并未约定何时完成，买方应预见产权证不能办理的风险。而卖方于2016年12月23日去办理并未超过约定时间，造成未完成办证手续，是因开发商福州煌星房地产开发有限公司（以下简称煌星公司）拖欠巨额税款被税务机关限制开票，导致卖方无法取得诉争房屋的购房发票，这属于不可抗力，不属于违约范围，不能归责于卖方。买方认为卖方违约，不成立。买方以此为由发函解除合同，不符合合同约定解除的条件，未生效，且买方也未在本案中主张解除合同，故其诉请不成立，应予驳回。 福房网公司辩称，其是诉争房屋买卖的居间方。2016年12月24日，其与卖方共同前往开发商煌星公司领取办理一手证所需的材料，但煌星公司告知卖方需缴清拖欠的物业费才能领取购房发票。买方得知该消息后同意宽限时间。但卖方于同年12月30日缴清所欠物业费后，煌星公司又告知因公司拖欠税费，需要补缴税费后才能有发票可开。2017年1月中旬，卖方说托了关系于2017年春节后有可能拿到发票，买方就同意顺延。2017年2月8日，居间方联系了卖方，其又说要元宵节后。2017年2月中旬，卖方明确告知无法开票。经居间方了解，煌星公司曾于2013年通知业主前来办理其名下的产权证手续，且2016年因普通发票变更为增值税发票又再次通知，但卖方均未去领取材料。2017年无法开票是因开发商欠税费太多，要其补齐税费或业主自行去缴交该套开发商应交的税费，约按原价的10%计，6万余元。居间房已将该情况告知买卖双方，但其协商无果造成无法继续履行。居间房已按约履行了居间服务，无任何违约行为，不应承担民事责任，且在诉讼中，收到卖方明确表示不同意继续履行合同并愿意退款情况下已于2017年6月14日间将扣除居间费后的保证金余额130800元退还给买方，故应驳回买方对居间方的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月22日，买方涂维超、卖方余建炳和汪美华以及居间方福房网公司共同签订《福州市房地产经纪合同》（包含《房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《佣金减免函》），约定：涂维超购买余建炳、汪美华位于福州市晋安区某单元房屋，房屋总价款为卖方实收1640000元；房屋交易税费、居间服务费、交易服务费均由买方承担；由福房网公司提供居间服务（包含：房屋交易市场行情咨询、房源推介、协助买方实地查看该房屋以及周围环境、沟通买卖双方的成交意向、协助买卖双方磋商并促成双方签订《房屋买卖合同》）；居间服务费，卖方为房屋成交价的2%、买方为房屋成交价的1%（居间方承诺免收买方2万元）；违约责任为买卖双方任何一方解除《房屋买卖合同》，且买卖任何一方在该合同解除当日仍未按约支付居间服务费的，每迟延一日，居间方有权要求该方案迟延付款金额的千分之五支付违约金；涂维超应在合同签订当日支付购房履约保证金160000元，存入福房网公司指定账户，由福房网公司无息代管，该款作为房屋交接保证金待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等房屋所有手续全部交接完毕，伍个工作日内由福房网公司代买方支付给卖方；房屋所有权过户登记前的违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发出信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；2、买卖双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金160000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。《补充协议》第三条约定：涂维超应在2017年2月20日且余建炳、汪美华取得完全产权前备齐办理公积金所需的首付款；第五条约定：余建炳、汪美华于2016年12月27日前办理诉争房产的一手证收件手续，收件受理单由福房网公司保管，办理一手证费用由买方承担；待一手证收件受理单通知的领证日期贰个工作日内，买卖双方前往交易所办理缴税领证手续，卖房名下的《房屋不动产权证书》由福房网公司保管并开具收款收据。 合同签订后，涂维超依约将履约保证金160000元交付给福房网公司。后因余建炳、汪美华以诉争房屋开发商煌星公司拖欠税费无法出具购房发票为由未办理诉争房屋一手证件手续。 2017年3月21日，涂维超分别向余建炳、汪美华、福房网公司发出《通知函》，以卖方违反《房屋买卖合同》的补充协议第五条款的约定，未能于2016年12月27日前办理诉争房屋的一手证件收件手续，至今未取得房屋产权，构成违约为由，主张解除《房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及承担违约责任、支付违约金160000元，并要求被福房网公司返还保证金160000元。同年4月15日，涂维超再次以相同内容向卖方发出《通知函》。各方收到后均未履行，涂维超遂于2017年4月25日诉至本院，并为此支出律师代理费3500元。诉讼中，福房网公司已于2017年6月14日退还涂维超履约保证金130800元（已扣除居间费19200元）；涂维超曾表示愿意为卖方缴纳讼争房开发商应付的税费，卖方表示不愿意继续履行合同。 本院认为，本案各方当事人所签订的《福州市房地产经纪合同》及附件是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是为合法有效，各方均负有按约履行之义务。讼争《房屋买卖合同》补充条款第五条关于买方于2016年12月27日办理房产的一手证件手续及收件受理单由福房网公司保管等内容的约定，按条款内容及交易习惯，应解释为该期限房产交易中心收到卖方交付的办证材料。现余建炳和汪美华作为卖方，至今未能完成该约定。其关于是因开发商拖欠税费导致其无法取得购房发票的抗辩，即使属实，亦属于因第三人的原因造成违约，不构成不可抗力之因，亦不作为其免责之由，且其诉讼中表示不愿意继续履行合同，按合同约定，该行为已构成违约，涂维超有权依约单方解除合同并主张违约金。而余建炳、汪美华以及福房网公司实际已于2017年3月22日收到涂维超发出的解除合同《通知函》，但其并未依法提出异议，合同自通知到达之日解除，故讼争《房屋买卖合同》及补充协议已于2017年3月22日解除。涂维超主张余建炳和汪美华按约支付违约金160000元并承担因此而支出的律师代理费3500元，并无不当，予以支持。福房网公司作为居间人，代为无息保管履约保证金160000元，按合同约定该款居间方并无从中抵扣居间服务费的约定，故居间人将该款抵扣居间费后的余额作为退款，不符合合同约定，故涂维超要求其退还履约保证金余额29200元，合法有据，予以支持。涂维超要求福房网公司支付利息以及余建炳、汪美华承担连带返还责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下： 一、被告余建炳、汪美华应于本判决生效之日起十日内共同支付原告涂维超违约金160000元、律师代理费损失3500元； 二、被告福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告涂维超履约保证金29200元； 三、驳回原告涂维超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6200元，由原告涂维超负担62元，被告余建炳、汪美华共同负担3102元，被告福州福房网房产代理有限公司负担3036元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 敏 人民陪审员 郑 通 人民陪审员 马贞敏 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员 冯玉珊 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。