广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初2915号原告：甘志鹏，男，1992年9月3日出生，汉族，住广东省清新县，委托诉讼代理人：叶敏华，广东定海针（阳山）律师事务所律师。被告：清远市清新区环发房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇中山路明霞市场**。法定代表人：谢俊元。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。原告甘志鹏诉被告清远市清新区环发房地产开发有限公司（下称环发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人叶敏华、被告委托诉讼代理人成惠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘志鹏向本院提出的诉讼请求：1、环发公司办理位于清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢806的房地产权证；2、环发公司支付违约金(由逾期办理产权登记日即2015年4月1日起以购房款570000元为基数按照银行公布的同期贷款利率计至办理房产登记之日止，至2017年9月1日为57395元)；3、本案诉讼费由环发公司承担。事实与理由：2013年8月26日，与环发公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，环发公司预售位于清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢806房给甘志鹏，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款额的0.2%向买受人支付违约金。环发公司在2014年12月31日前交付房屋后，至今没办理产权登记手续，构成违约。合同约定的违约金明显不足以弥补损失，依法应按银行公布的同期贷款利率计算。被告环发公司答辩称：一、2014年6月18日，房屋通过竣工验收备案，办理房屋产权证的资料已交登记机关备案。涉案房屋的首层和二层原规划为幼儿园，因业主的强烈要求，向规划部门提出申请变更首层和二层为住宅。审查过程中，国家放开二胎政策，600户以上住宅小区必需有配套的幼儿园，致使涉案房层的办证程序停止。国家实行不动产登记制度后，不再区分《房屋产权证》和《国有士地使用权证》。涉案开发建设的清新国用(2010)第013463号地块地类（用途）为综合批发市场，需变更为综合用地。2015年6月，已递交申请给有关部门，批复后即可办证。对甘志鹏未取得房屋产权证书不存在过错，根据相关司法解释和指导意见，无需承担违约责任。二、合同约定，逾期办证按己付房价款的0.02%支付违约金。甘志鹏没有提供任何证据证明违约金不足以弥补损失，请求按已付房款的银行同期贷款利率计算逾期办证违约金至办理房产登记之日止，缺乏依据。三、2015年8月3日，甘志鹏收楼，2015年11月4日知道权利受到侵犯，诉讼时效从2015年11月4日开始计算，至2017年9月提起诉讼，超过诉讼时效。原告甘志鹏围绕诉讼请求提交的证据：1、身份证复印件，拟证明诉讼主体资格；2、企业工商营业执照，拟证明诉讼主体资格；3、《广东省商品房买卖合同》，拟证明双方签订房屋买卖合同，约定双方权利义务以及违约责任；4、发票联及完税证明，拟证明已履行了合同义务，支付购房款及缴纳相关税款。被告环发公司围绕答辩提交的证据：1、规划管理验收合格证，拟证明涉案房屋在2014年2月21日通过规划验收，原规划首层及二层为幼儿园；2、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋在2014年6月8日通过竣工验收；3、国有土地使用权证，拟证明湖景湾广场用地，其中清新国用（2007）第014338号的地块地类（用途）为综合用地，清新国用（2010）第013463号的地块地类用途为综合批发市场；4、承诺书，拟证明2015年8月3日已将涉案房屋交付使用；5、关于新大地市场第二期市场用地降为商住用地使用的请示，拟证明涉案国有土地用途由商业用地降为商住用地，已征得规划部门同意。本院组织双方进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告甘志鹏提交的证据1、2、4，被告环发公司提交的证据1、2、3、4、5，本院予以确认并在卷佐证。被告环发公司对原告甘志鹏提交的证据3的异议：不能证明违约。经审理查明，本院认定事实如下：2013年8月28日，甘志鹏与环发公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，商品房开发用地《土地使用权证书》为清新国用（2010）第013463号，商品房预售许可证号为2012016号。甘志鹏购买环发公司开发位于清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢806号房屋，总价款570000元。2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。环发公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由环发公司提供的资料报产权登记机关备案，因环发公司责任，甘志鹏不能在规定期限内取得房地产权证书的，甘志鹏不退房，环发公司向甘志鹏支付已付房款0.2%的违约金。合同签订后，甘志鹏依合同约定支付全部购房款。2014年6月8日，该商品房在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案。2015年8月3日，环发公司将房屋交付甘志鹏使用。至今，甘志鹏没有取得房地产权证（不动产权证）。2017年6月6日，清远市国土资源局清新分局复函本院：该楼盘涉及两宗土地合并开发，其中一宗地类（用途）为综合批发市场，终止日期为2050年8月11日；另一宗地类（用途）为综合用地，终止日期为2054年7月18日。综合批发市场不符合房地产开发的用途，两宗地合并开发必须要用途、使用终止日期一致，完善后方可办理不动产登记。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。甘志鹏与环发公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、房地产权证。环发公司与甘志鹏在合同中约定的办理权属登记，包括房屋产权登记及国有土地使用权登记（现合并为不动产权登记）。环发公司应依合同约定为甘志鹏办理房地产权登记（不动产权登记）。目前，环发公司与甘志鹏没有提交证据证明该房屋具备办理不动产登记的条件，甘志鹏请求环发公司办理位于清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾广场C幢806的房地产权证，应不予支持。三、逾期办证违约金。1、环发公司未能依约为甘志鹏办理房地产权登记（不动产权登记），是环发公司的责任，环发公司应承担违约责任。甘志鹏认为约定违约金标准过低，不足以弥补损失，应予调整，本院予以支持。2、办理房地产权登记（不动产权登记）由环发公司负责完成，环发公司没有提交证据证明甘志鹏在起诉之前，知道该权利受到侵害，甘志鹏请求环发公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。综上，结合本地区的实际情况，违约金调整为以房款570000元为基数从2015年11月2日起按年利率1%计至办理产权登记日止。甘志鹏请求按银行公布的同期贷款利率计算，应不予支持。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区环发房地产开发有限公司应付原告甘志鹏的逾期办证违约金（以房款570000元为基数从2015年11月2日起按年利率1%计至办理产权登记日止），于本判决生效之日起10日内付清，以后每6个月支付一次。二、驳回原告甘志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元，折半计收718元，原告甘志鹏负担538元(已预交)，被告清远市清新区环发房地产开发有限公司负担180元。被告清远市清新区环发房地产开发有限公司负担部分，原告甘志鹏已预交，本院不作退回，由被告清远市清新区环发房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告甘志鹏。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇一七年十一月二十一日书记员  黎昊明附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。