.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2017）内0204民初2128号原告：包头市东港物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：***。法定代表人：苏永祥，总经理。委托诉讼代理人：石敏娜，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：苗培斌，男，1962年9月14日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区青东路福泰嘉苑5号楼7号，住内蒙古自治区包头市。原告包头市东港物业服务有限责任公司与被告苗培斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2017年8月20日转为普通程序。第一、二次开庭原告包头市东港物业服务有限责任公司的法定代表人苏永祥、被告苗培斌到庭参加诉讼。第三次开庭原告包头市东港物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人石敏娜到庭参加诉讼。被告苗培斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市东港物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2012年3月1日至2016年8月31日的物业服务费4271元；2.被告支付原告拖欠物业服务费的滞纳金4679元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告从2012年3月1日至2016年8月31日共欠原告物业服务费4271元及滞纳金4679元，以上费用总计8950元。原告多次向被告催缴，被告拒不缴纳。被告长期恶意拖欠物业服务费的行为，已经给原告造成经济损失，且在小区内造成负面影响。故原告向人民法院提起诉讼，请求依法公正判决，维护原告的合法权益。被告苗培斌辩称，2012年3月1日至2016年8月31日我确实没有缴纳物业服务费。主要原因如下：1.原告没有积极履行物业服务合同约定的义务，物业服务中推脱责任，诸如：一楼私搭乱建严重，扩建小花园，影响其他业主生活，原告没有制止；小区规划内的南门改建为饭店，造成业主出行不便；原告出租小区车棚盈利，我的电动车及自行车放在单元门口丢失已报案，但是一直没有解决；小区内广告收益没有公示；我家窗户漏水严重，找原告协商解决，原告说不在其责任范围内，窗户维修一直未解决；小区保安夜晚脱岗，不履行安保职责；小区业主饲养大型犬，小区内随意可见流浪狗，原告没有进行适当管理。我没有向原告所说的恶意拖欠物业费，原告属于诬陷，要求原告赔礼道歉。现请求法院依法判决。                                原告包头市东港物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1. 企业营业执照、物业服务企业三级资质证书、物业服务企业四级资质证书各1份；2. 原告作为物业服务企业由四级物业资质证书升为三级物业资质证书时向包头市住宅保障和房屋管理局出具的《申请报告》1份；3.《物业服务合同》2份；4.《业主委员会备案证》1份；5.《联合签名书》、《致青山区人民法院的函》各1份；6.《关于调整2013年-2014年度物业服务费建议》、《福泰嘉苑小区物业费调整的会议纪要》、《2013年-2014年度物业服务费业主名义调查表》、包头市青山区福泰嘉苑业主委员出具的《证明》各1份；7.青党发【2016】42号中共青山区委文件、《福泰嘉苑小区业主委员会对本小区东港物业公司物业满意度综述》各1份；8.物业服务费构成及上调、物业服务基本内容和标准的公示照片4张；9.包头市青山区福泰嘉苑业主委员出具的《福泰嘉苑小区公用车棚使用证明》、电费发票联、照片各1份；10.公益性广告照片3张；11.《东港物业保安交接班记录》、《福泰嘉苑小区保洁员、绿化员工作范围、考核》、《福泰嘉苑小区报修维修派工单》各2页；12. 催费通知单6份。原告提交以上证据的证明目的是原告系一家具有三级资质证书的物业服务企业。原告通过与包头市青山区福泰嘉苑业主委员签订《物业服务合同》的方式入驻被告所居住的福泰嘉苑小区，为该小区提供物业服务。原告依约为被告所在的小区提供物业服务，被告有向原告支付物业服务费的义务。经原告申请建议，包头市青山区福泰嘉苑业主委员征求绝大多数业主的意见，同意将物业服务费自2013年9月1日起从每月每平方米0.5元上调到每月每平方米0.6元；包头市青山区福泰嘉苑业主委员对原告提供的物业服务满意，2016年，原告被包头市青山区委、区政府评为“优秀住宅小区物业企业”。被告作为小区业主，经原告多次催缴物业服务费拒不缴纳，包头市青山区福泰嘉苑业主委员及被告所在单元居民，对被告的行为非常不满，包头市青山区福泰嘉苑业主委员向法院出具书函，小区居民联合签名出具书面材料，要求法院对被告恶意欠费的行为予以裁判。被告苗培斌对原告提交的证据10的真实性予以认可，但对证明目的不认可，提出小区不仅有公益广告，也有盈利广告；对证据12的真实性及证明目的部分认可，承认见过原告张贴的催费单，认可原告工作人员也上门催缴过物业服务费；对其余证据的真实性及证明目的均不认可，对证据1，被告提出原告作为物业公司成立的时间是2011年1月13日，但原告2010年9月1日即入住被告所居住的小区提供物业服务，之前，原告没有服务资格；直到2015年，原告才取得物业服务资质；对原告提交的物业服务企业四级资质证书复印件不认可，要求提交原件；对证据2，被告认为原告无法证明其是真实的；对证据3，被告认为原告与王金凤签订物业服务合同，不是与其本人签订且未见过该合同，故与被告无关；对证据4，被告提出选举业主委员会未通知其参加且原告未提交原件；对证据5、证据6、证据7，证据8提出从来未见过，真实性及证明目的均不认可；对证据11，被告提出是原告单方提供，系内部资料；针对被告的质证意见，原告提出，物业服务企业三级资质证书颁发，物业服务企业四级资质证书原件即收回；业主委员会备案证原件在社区存放，原告无法提供原件。被告苗培斌向本院提供以下诉讼证据：1.照片10张；2.报案材料3份。被告提供以上证据的证明目的是原告提供的物业服务不达标，表现为：电动车、电瓶、自行车丢失；被告家窗户漏水，原告修复时将被告家玻璃损坏未修好；一楼业主将公共用地私自围拦自用，规划中的小区南门改建为饭馆。被告丢失电动车、电瓶、自行车时，曾书写过报案材料。对被告提供的证据1，原告对4张草坪与电动车照片的真实性与证明目的因无参照物有异议，认为不能证明是原告服务的小区；对2张有栅栏的照片的真实性无异议，对证明目的有异议，提出原告入驻小区时，一楼栅栏即存在，如果被告认为是违建，需城管部门拆除，原告作为物业服务企业，无拆除权；对其余3张照片的真实性与证明目的因无参照物有异议，不能证明是原告服务的小区；对被告提交的证据2的真实性与证明目的均有异议，认为被告单方出具，无派出所的出警记录和接到报案的回馈单，不能证明报案真实存在，不具有证明效力。另外，2007年，原告未入驻被告所在的小区；丢失自行车属于治安管理或刑事处罚的范围，原告提供的保安服务是辅助性的，无需承担责任。本院依法调取以下证据材料：1、对包头市青山区福泰嘉苑业主委员的调查笔录1份；2、对包头市青山区福泰嘉苑业主委员前业主委员会主任崔向莲的调查笔录1份；3、本院调取《房屋权属信息表》1份。原告对本院调取的以上证据的真实性无异议，以上证据的取得系在第一、二次庭审之后，被告苗培斌第三次开庭未到庭，未对以上证据进行质证，但本院调取的证据3所载明的关于房屋的事实与第二次庭审时原、被告陈述的事实一致。对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据9、证据10、证据12，本院依法调取证据1、证据2、证据3的真实性及证明目的予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据8的真实性及证明目的因无其他证据佐证不予以认定，原告提交的证据11系原告单方出具，系原告内部资料，原告出具时，无有效监督，对其真实性及证明目的，本院不作认定；被告提供的证据1，原告认可的3张照片的真实性予以认定，证明目的不予认定，其余7张无其他证据佐证，真实性及证明目的均不认定；被告提供的证据2，系被告本人书写，无其他证据佐证，对其真实性及证明目的不予认定。本院经审理认定事实如下：2010年7月，现任的包头市××区业主委员会主任王金凤陪同当时的包头市××区业主委员会主任崔向莲就福泰嘉苑小区物业管理问题进行考察，与原告包头市东港物业服务有限责任公司的法定代表人苏永祥进行接洽，包头市青山区福泰嘉苑业主委员会不同意苏永祥挂靠其他物业服务企业名义与其签订物业服务合同，要求苏永祥自己成立物业服务企业。2011年1月13日，包头市东港物业服务有限责任公司成立，法定代表人苏永祥。由于苏永祥于2010年9月即入驻本市青山区福泰嘉苑小区，且为包头市青山区福泰嘉苑小区提供了物业服务，又因包头市青山区福泰嘉苑业主委员会对苏永祥提供的物业服务满意，原告包头市东港物业服务有限责任公司成立后包头市青山区福泰嘉苑业主委员会随即与之签订了《物业服务合同》，并将签约日期提前至2010年9月1日；原告包头市东港物业服务有限责任公司为乙方，包头市青山区福泰嘉苑业主委员会为甲方，双方就福泰嘉苑小区物业管理服务达成协议，原告为被告所在的坐落于本市××区提供物业服务。合同约定物业服务费标准为：由乙方根据业主产权证核定建筑面积按月收取。住宅每月每平方米0.5元（可根据市场物价因素调整）；业主无特殊原因，逾期不缴纳物业费，责令限期缴纳，并按日加收应缴纳费用的千分之三滞纳金并进行公示曝光。该物业合同的委托服务期限为3年，自2010年9月1日起至2013年9月1日。甲乙双方约定合同签字盖章后生效。但双方约定的服务费标准在履行中又有变更，第一年按每月每平方米0.4元履行，第二年、第三年按每月每平方米0.5元履行。包头市青山区福泰嘉苑业主委员会对原告的物业服务合同的履行情况满意，合同期满后，同意续签合同；2013年9月1日，原告与包头市青山区福泰嘉苑业主委员会又续签订《物业服务合同》，双方就物业服务费收费标准等作出新的约定。其中物业服务费收费标准重新约定为：住宅每月每平方米0.6元，饭店每月每平方米1.0元（物业费标准可根据发改委文件和市场物价具体情况调整）；业主无特殊原因，逾期不缴纳物业费，责令限期缴纳，并按日加收应缴纳费用的千分之三滞纳金，并进行公示曝光；空置房的缴费：已交房的由业主承担，未售房的由开发商缴纳。该物业合同的委托服务期限为3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。甲乙双方约定合同签字盖章后生效。签订第二份合同时，包头市青山区福泰嘉苑业主委员会已对物业服务费上调问题，征求过小区业主意见，且业主委员会召开会议进行讨论形成会议纪要及公示程序。被告苗培斌所有的坐落于包头市青山区青东路以西文学道以北福泰嘉苑***号普通住宅，建筑面积为139.62平方米，被告未向原告交纳2012年3月1日至2016年8月31日的物业服务费，2012年3月1日至2013年8月31日按每月每平方米0.5元计算，2013年9月1日至2016年8月31日按每月每平方米0.6元计算，被告总计欠原告物业服务费4272.37元。原告多次向被告催缴，被告未如期支付。2016年5月16日，包头市青山区福泰嘉苑业主委员会向本院出具书函一份，表示对原告的物业服务满意，支持原告起诉不缴费业主。被告所在单元业主及部分业主委员会成员联合签名，出具书面材料，支持原告起诉被告。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市东港物业服务有限责任公司与包头市青山区福泰嘉苑业主委员会签订的《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。以上合同对全体业主具有约束力，故原、被告均应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业管理服务费。经查，被告未向原告交纳2012年3月1日至2016年8月31日的物业服务费4272.37元，现原告要求被告支付该期间的物业服务费4271元，本院予以支持，其余部分视为原告自愿放弃。原告要求被告支付所欠物业服务费的滞纳金4679元，虽然包头市青山区福泰嘉苑业主委员会对原告的物业服务满意，但原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告未举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；被告提出，原告与包头市青山区福泰嘉苑业主委员会签订的《物业服务合同》，并非其本人签订，故不认可该合同的效力。包头市青山区福泰嘉苑业委会代表小区全体业主与原告签订《物业服务合同》的行为，符合法律规定，业主委员会对外签订物业服务合同，无须征得每一位业主的同意，被告的该抗辩理由，依据不足，本院不予采信。被告辩称原告的物业服务不达标，结合双方所签物业服务协议，权衡双方权利义务，原告已经尽到维持小区各项基本功能正常运转的义务，上述问题的存在应属于合同一方的瑕疵履行，尚未构成根本违约，不能免除业主缴纳物业费的义务，被告据此拒不缴纳全部物业服务费有违诚实信用、公平公正原则，本院不予支持。被告提供报案材料3份，证明其丢失电动车、电瓶、自行车，原告自己手中持有的报案材料，只是其本人书写，无其他证据佐证，并不能证明其确实丢失以上物品；另外，原、被告因物业服务项目产生争议时，应该严格依据物业服务合同的约定，原告提交的两份物业服务合同均明确约定，原告的物业服务内容不包含业主、物业使用人的人身安全、财产安全、车辆的保管保险责任。故被告以此为由拒缴物业服务费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苗培斌给付原告包头市东港物业服务有限责任公司物业服务费4271元，于本判决书生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告包头市东港物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头市东港物业服务有限责任公司已预交，由原告包头市东港物业服务有限责任公司负担25元，被告苗培斌负担25元，被告负担部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市东港物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。      （此页无正文）       审    判    长  葛丽代理 审 判 员  王敏                      人 民 陪 审 员   樊英                                    二〇一七年十一月十日                          书    记  员  祖国庆    附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条 债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。  债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。