福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初5396号 原告：黄秀贵男，1970年9月17日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：张立文，福建中天成律师事务所律师。 被告：胡建福男，1972年12月3日出生，汉族，住福建省建阳市。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 第三人：胡建宝男，1976年10月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 第三人：福州市仓山区园桔麦田房产中介所，住所地福州市仓山区建新镇金山桔园**吉苑**团**楼08店面。 经营者：林雪莲。 委托诉讼代理人：汪丁闽，该所职员。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏扬新城**楼**。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 原告黄秀贵与被告胡建福及第三人胡建宝、福州市仓山区园桔麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄秀贵及其委托诉讼代理人张立文，被告胡建福的委托诉讼代理人钟太宣，第三人胡建宝及其委托诉讼代理人钟太宣，第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所的委托诉讼代理人汪丁闽，第三人福建金诚丰担保有限公司的委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已于2016年9月23日解除；2.被告向原告支付违约金15万元；3.被告向原告支付因本案支出的律师费1万元；4.被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：2016年8月9日，被告委托第三人胡建宝与原告签订了一份《房屋买卖合同》，约定：1.被告将自有的位于福州市仓山区地块高层（红树林）Ａ-×＃楼×单元的房屋以140万元的价格卖给原告；2.原告应在本合同签订当日支付购房保证金7万元；3.任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。同时，第三人胡建宝也出具了一份《产权人及共有权人未到场声明》，承诺若因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，或因上述产权人在前述合同签订后12日未向交易服务人提供上述产权人委托其签订前述合同的授权确认函亦未向交易服务人提供上述产权人委托其出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，其应向买方支付赔偿金15万元整。同日，第三人胡建宝还代表被告与原告、第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所签订了《居间服务合同》，约定第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所为双方提供居间服务；又与原告、第三人福建金诚丰担保有限公司签订了《交易服务合同》，约定由第三人福建金诚丰担保有限公司为双方提供交易服务。合同签订后，原告按照合同约定向第三人福建金诚丰担保有限公司交纳了履约保证金7万元。然而，《房屋买卖合同》约定日期过去后，被告和第三人胡建宝并未提供任何授权确认书或公证委托书。2016年8月22日，被告致函交易服务人即第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所，以产权共有人何良惠提出异议和第三人胡建宝超出代理权限为由，明确表示不履行房屋买卖合同。此外，合同约定被告应在2016年8月23日前向抵押权人申请还款，约定的期限已过，其仍未去申请还款。2016年9月2日，原告致函被告和第三人胡建宝，催促他们向交易服务人提供授权确认书或公证委托书，并向抵押权人申请还款。但十天过后，被告和第三人胡建宝仍未向服务交易人提供授权确认书或公证委托书，被告也未向抵押权人申请还款。为此，原告委托律师于2016年9月21日致函被告和第三人胡建宝，解除双方签订的《房屋买卖合同》，他们收到解除函后均未表示异议。2015年10月25日，原告与第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所、第三人福建金诚丰担保有限公司签订了一份《具结书》，约定解除《房屋买卖合同》和《交易服务合同》，第三人福建金诚丰担保有限公司退回原告所交的履约保证金7万元。次日，原告收到第三人福建金诚丰担保有限公司退回的履约保证金7万元。原告认为，第三人胡建宝接受被告委托与原告签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。被告未按《房屋买卖合同》约定的时间向交易服务人即第三人福建金诚丰担保有限公司提供委托第三人胡建宝的授权确认书或公证委托书，并在2016年8月23日前向抵押权人申请还款，已构成违约，原告有权解除房屋买卖合同，并要求被告支付违约金15万元和承担原告因本案支出的律师费1万元。 被告胡建福辩称，第三人胡建宝与原告及第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司之间的合同，并没有得到被告胡建福的授权，第三人胡建宝无权代理或超越代理权限，该合同对被告没有法律依据；讼争房系被告与妻子的共有房产，第三人胡建宝签署合同并没有得到共有权人的同意；第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所知道该房产出售并没有得到被告的授权，其应当知道讼争房系共有房产，原告及第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所自身有过错；原告要求解除无效合同无依据，故也没有理由要求被告支付律师费及诉讼费。请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人胡建宝述称，签署合同的当天下午，第三人接到被告电话说中介已经找到人买房子了，想让第三人去谈一下，具体条款等被告回来后确认，第三人胡建宝到第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所处，第三人胡建宝并没有与原告见面，且在没有带任何原件的情况下，第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所说已经和被告沟通过了，然后就拿了一堆的材料给第三人胡建宝签字，第三人就签字了，第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所存在欺诈行为；胡建宝认为其受胡建福的委托进行接洽，之后在中介的欺诈下签署了相应的材料，不应承担法律责任，原告并没有关于第三人的诉讼请求，请求法院依法判决。 第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所述称，2016年8月9日，第三人胡建宝代理被告胡建福与原告及第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所共同签署《居间服务合同》，合同第一条约定第三人提供的居间服务合同是买卖合同成立时结束，故第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所已完成居间义务；第三人胡建宝于签约当日带讼争房屋产权证复印件进行签约，并在复印件上签字捺印，其陈述的签约时没有带任何讼争房产材料不是事实。第三人胡建宝出具的产权人未到场声明，其也明确不能提交相应授权材料的法律后果，其应对其行为承担相应法律后果；被告在答辩中提及其在签约当日对第三人胡建宝进行电话委托，依相关法律规定，应其委托不明给原告造成损失，应由第三人胡建宝与被告共同向原告承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月9日，经第三人福州市仓山区园桔麦田房产中介所提供居间服务，第三人胡建宝以被告胡建福代理人的名义与原告签订《房屋买卖合同》，约定：胡建福将其名下坐落于福州市仓山区地块高层（红树林）Ａ-×＃楼×单元的房屋以140万元的价格卖给原告。原告应在本合同签订当日支付购房保证金7万元，交由交易服务人无息代管；任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。同时，第三人胡建宝出具《产权人及共有权未到场声明》，第三人胡建宝在未到场声明中表明其是代表该房屋产权人被告胡建福及其配偶的真实意愿与原告签订《房屋买卖合同》，并保证被告胡建福在《房屋买卖合同》签订后壹拾贰日内向交易服务人提供被告胡建福委托第三人胡建宝签订前述合同的授权确认函或者委托被告胡建福出售该房屋的公证委托书，否则第三人胡建宝应向原告支付赔偿金15万元。合同签订后，原告按照合同约定向第三人福建金诚丰担保有限公司交纳了履约保证金7万元。之后，被告胡建福未对第三人胡建宝的代理行为进行追认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案第三人胡建宝未经被告胡建福授权，即与原告签订《房屋买卖合同》，之后未经被告胡建福追认，该合同对被告胡建福不发生效力。原告要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已于2016年9月23日解除，鉴于该合同并非被告胡建福与原告所签，本院不予支持。原告要求被告胡建福支付违约金15万元及因本案支出的律师费1万元，鉴于《房屋买卖合同》对被告胡建福不发生效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 驳回原告黄秀贵的诉讼请求。 案件受理费17400元，由原告黄秀贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一七年十一月三日 书记员  黄 玲 附：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。