广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂05民终1054号 上诉人（原审原告）：撒美丽，女，1969年6月18日出生，回族，住云南省宣威市。 上诉人（原审原告）：马现云，男，1967年2月11日出生，回族，住云南省宣威市。 委托诉讼代理人：陈星良，广西先导联合律师事务所北海分所律师（受撒美丽、马现云共同委托）。 委托诉讼代理人：苏雪平，广西众言律师事务所律师（受撒美丽、马现云共同委托）。 被上诉人（原审被告）：北海凯源房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市新世纪大道南京路东南怡康春城小区******。 法定代表人：孟文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李彦增，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 上诉人撒美丽、马现云因与被上诉人北海凯源房地产开发有限公司（以下简称凯源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2017)桂0503民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 撒美丽、马现云上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定撒美丽向凯源公司出具《承诺书》的当天，凯源公司将涉案房屋交付给两上诉人，属事实认定错误，证据不足。1.根据《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，被上诉人未向上诉人出示《建设工程竣工验收备案表》。2.根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，被上诉人未向上诉人出示涉案房屋的实测面积数据。3.根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条的规定，被上诉人未向上诉人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》4.根据《商品房屋买卖合同》第十一条、第十六条的约定，被上诉人未履行通知、交付房屋手续。综上所述，被上诉人未履行涉案房屋的交付行为，一审法院认定事实错误，证据不足。二、撒美丽出具的《承诺书》无法证明被上诉人履行了交付涉案房屋的义务，被上诉人亦未提交其履行交付房屋的相关手续资料，因此，一审判决错误。综上，一审判决错误，请求二审法院依法予以纠正。 凯源公司辩称：1.涉案房屋于2012年6月经竣工验收合格，具备交付的条件。2.涉案商品房已过户登记给上诉人，房产证载明的实测面积经有关部门测绘，上诉人知道涉案房屋的实测面积。3.上诉人向被上诉人出具《承诺书》，领取钥匙后，上诉人需向物业公司领取《质量保证书》、《使用说明书》等相关资料，其未领取相关资料是其自身的责任。综上，被上诉人未违反法律法规的规定或是违反合同的约定，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 撒美丽、马现云向一审法院起诉请求：1.判令凯源公司立即交付怡康春城5幢二单元2101号房屋给撒美丽、马现云；2.凯源公司向撒美丽、马现云支付逾期交房违约金245356元，从2013年12月31日起计至2017年6月30日止，总共1278天，按合同总价款639950元的每日万分之三计算；3.本案一切诉讼费用由凯源公司负担。 一审法院认定事实如下：2013年11月20日，撒美丽、马现云与凯源公司签订《商品房买卖合同》，约定：撒美丽、马现云购买被告开发的位于北海市怡康春城5幢二单元2101号房，商品房建筑面积为127.99平方米，商品房总价款为639950元；撒美丽、马现云在合同签订时首付房款199950元，余款440000元以银行按揭贷款方式付清；凯源公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付撒美丽、马现云使用；除本合同约定的特殊情况外，凯源公司如未按合同约定的期限将该商品房交付撒美丽、马现云使用，每逾期一天按已收房款的万分之三向撒美丽、马现云支付违约金；商品房达到交付使用条件后，凯源公司应当书面通知撒美丽、马现云办理交付手续；双方进行验收交接时，凯源公司应当出示依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格并符合本合同约定的商品房的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，凯源公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；凯源公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全,撒美丽、马现云有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由凯源公司承担;在凯源公司向撒美丽、马现云发出办理房屋交接手续通知书之日起20日内,撒美丽、马现云未到现场办理验收交接手续的,视为交接完成,由此产生的责任由撒美丽、马现云承担;因撒美丽、马现云原因未能办理合同备案、银行按揭手续、或撒美丽、马现云未付清购房款、按揭款、有关税费及合同约定的违约金等,凯源公司有权拒绝交房,并不因此承担延期交房的违约责任。合同签订当天,撒美丽、马现云以向凯源公司所借款99975元及自行出资的部分款支付了涉案房屋的首付款199950元给凯源公司;另撒美丽、马现云通过向中国建设银行股份有限公司北海分行借款440000元用于支付凯源公司购房余款。至此,撒美丽、马现云已依约向凯源公司付清全部购房款639950元。2014年1月4日,撒美丽向凯源公司出具《承诺书》,内容为:撒美丽购置北海怡康春城5幢二单元2101号房,领用该房钥匙计划提前装修,现向凯源公司承诺如下:撒美丽提前装修该房入住,并按借条约定时间准时还款;如撒美丽未能如期偿还款项,凯源公司可通知物业停水停电,直至交清款项,并按所欠房款数额的0.3%每日向凯源公司支付利息;如因银行按揭办理等手续问题,导致银行未能放款给凯源公司,撒美丽自凯源公司通知之日起30日内,补交应付购房余款给凯源公司,并按所欠房款数额的0.3%每日向凯源公司支付利息;如因手续问题未能发放贷款又无法一次性付清全款的,撒美丽自凯源公司通知之日起60日内,自愿无条件退房;该房所装修部分不能拆除,同时凯源公司不予补偿装修所产生的一切费用;撒美丽自接到凯源公司通知之日起30日内,到凯源公司处协助其办理相关的退房手续。撒美丽向凯源公司出具《承诺书》的当天,凯源公司将涉案房屋交付给撒美丽、马现云。2014年1月23日,撒美丽、马现云取得涉案房屋的《房屋所有权证》。 另查明,2012年6月5日,位于北海市的怡康春城**楼建设工程质量通过竣工验收。 一审法院认为，撒美丽、马现云与凯源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人协商一致的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。因此,双方理应严格按合同的规定履行各自的义务。撒美丽、马现云已依约付清购房款,凯源公司在撒美丽向其出具《承诺书》后亦将涉案房屋交付给撒美丽、马现云,并办理了《房屋所有权证》,双方已实际履行合同。故撒美丽、马现云请求凯源公司立即交付涉案房屋的诉求不成立,不予支持。撒美丽、马现云与凯源公司在《商品房买卖合同》中约定,凯源公司应当在2013年12月30日前将符合条件的商品房交付撒美丽、马现云使用；除该合同约定的特殊情况外，凯源公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付撒美丽、马现云使用，每逾期一天按已收房款的万分之三向撒美丽、马现云支付违约金。纵观本案查明的事实，凯源公司于2014年1月4日才将涉案房屋交付给撒美丽、马现云，其行为已构成违约。故凯源公司应按照合同约定向撒美丽、马现云支付从2013年12月31日至2014年1月3日的违约金639950元×0.0003×4天=767.94元。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、凯源公司支付撒美丽、马现云违约金人民币767.94元；二、驳回撒美丽、马现云的其他诉讼请求。案件受理费人民币4980元，由凯源公司负担50元，撒美丽、马现云负担4930元。 本院二审审理期间，凯源公司提交新证据如下：1.《竣工验收备案表》拟证明涉案房屋已经竣工验收的事实；2.《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《业主手册》，拟证明涉案房屋具备使用的有关规定及业主接房的流程；3.《房产证》拟证明涉案商品房的面积与商品房买卖合同约定的面积一致，且涉案房屋在上诉人购买时已是现房，并且办理了被上诉人的房产登记证；4.北海市银海区人民法院（2016）桂0503执247号执行裁定书，拟证明涉案房屋目前已被查封；5.案外人韩静出具的《承诺书》《借条》《康怡春城入伙手续书》《住宅室内装修装饰审批、申请表》及北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初30号民事判决书，拟证明房屋的交付交接流程。 撒美丽、马现云对凯源公司提交的证据质证如下：证据1不属于新证据，不予质证；证据2不属于新证据，且《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》应在交房时交付，而不是现在提交，上诉人未收到《业主手册》；证据3不能证明被上诉人已实际交付房屋；证据4证明涉案房屋目前已被查封，但不影响被上诉人交付房屋；对证据4《承诺书》《借条》《康怡春城入伙手续书》《住宅室内装修装饰审批、申请表》的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，证明了被上诉人没有交付房屋给上诉人，对北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初30号民事判决书的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，与本案无关。 经双方当事人的举证和质证，对双方均无异议的证据本院予以认可。对双方有异议的证据，本院将结合其他证据予以认定，作为本案的参考依据。 一审法院查明的事实与二审法院查明的事实相一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人是否已将涉案房屋交付给上诉人，若已交付，何时交付。 本院认为，撒美丽、马现云与凯源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。撒美丽、马现云已按合同的约定支付购房款给凯源公司，凯源公司应按合同约定的义务交付房屋给撒美丽、马现云。本案中，撒美丽于2014年1月4日出具《承诺书》给凯源公司，《承诺书》载明撒美丽领用涉案房屋钥匙计划提前装修涉案房屋入住，其虽主张并未领用该房之钥匙，亦未与凯源公司办理房屋交接手续，涉案房屋未实际交付，但其未能提交证据予以证实，凯源公司亦予以否认，因此，对其主张，本院不予采信。撒美丽于2014年1月4日出具《承诺书》的行为视为其已接收涉案房屋。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年12月30日，凯源公司于2014年1月4日交付房屋给撒美丽、马现云，构成违约，其应承担逾期交房的违约责任，即凯源公司应支付2013年12月31日至2014年1月4日逾期交房的违约金给撒美丽、马现云。 撒美丽、马现云主张凯源公司未向其出示相关证明文件及交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能认定凯源公司已实际交付房屋。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”的约定，凯源公司有通知撒美丽、马现云办理房屋交接手续及出示并交付相关证明文件及资料的义务，否则，撒美丽、马现云有拒绝交接房屋的权利。撒美丽、马现云出具《承诺书》请求凯源公司交房，涉案房屋已于2014年1月4日交付，至此，凯源公司已履行交付房屋的主要义务，但这不能免除凯源公司出示相关证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给撒美丽、马现云的附随义务，凯源公司于交房时未出示相关的证明文件及交付相关的房屋资料给撒美丽、马现云，违反交付房屋的附随义务，构成违约，但该违约行为与延迟交房的违约行为系不同的法律关系，撒美丽、马现云可要求凯源公司完善交房手续，并承担相应的违约责任，但其请求凯源公司承担逾期交房的违约责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，撒美丽、马现云上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4980元，由上诉人撒美丽、马现云负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  陈邦和 审判员  王雅新 审判员  陈邕凌 二〇一七年十一月二十三日 法官助理庞贤鹏 书记员庞桦