广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终1486号上诉人（原审原告）：江门市新会区中诚物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道**。法定代表人：吕瑶芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：简嘉仪，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：蒲志友，男，1972年10月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：陈东山，广东冈州律师事务所律师。第三人：江门市新会彩艳实业有限公司，，住所地：广东省江门市新会区会城今古洲三和大道**法定代表人：黄玉玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：林炳均，男，该公司员工。上诉人江门市新会区中诚物业管理有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人蒲志友、原审第三人江门市新会彩艳实业有限公司（以下简称彩艳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判为：l.确认中诚公司与蒲志友于2009年11月6日签订的《土地使用合同》已解除的法律效力；2.蒲志友将位于江门市新会区大泽莲塘工业区2号新会古典家具城编号为2-4（东）的1199.41平方米土地使用权及地上建筑物返还给中诚公司；3.蒲志友向中诚公司支付从2013年5月l日至2015年12月31日占用土地期间的土地使用费959528元（1199.41㎡×25元／㎡／月×32个月=959528元），2016年1月l日起的土地使用费按市场价计算至实际返还土地使用权及地上建筑物给中诚公司之日止；4.本案所有诉讼费用由蒲志友承担。事实与理由：重审的一审判决事实认定错误，不尊重客观事实，曲解案件事实，割裂了证据之间的逻辑联系，这种认定完全违背了客观事实，导致一审判决错误。具体理由如下：一、蒲志友对解除合同的异议已过法定异议期，中诚公司发出的《解除合同通知书》已依法生效，双方合同已依法解除。1、依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定以及按照本案《土地使用合同》第十条的约定，没有依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，其对解除合同的异议权利已经丧失。重审的一审判决没有查明蒲志友己过法定异议期的事实，也没有就双方争议是否已过异议期的问题作出审理和认定，明显故意偏袒蒲志友。二、合同约定的解除条件已成就，中诚公司向蒲志友发出《解除合同通知书》行使解除权符合合同的约定解除。(一）《土地使用合同》第十条约定了双方均有权解除合同和解除合同的条件。本案双方当事人对合同第十条的理解有争议，应依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定来理解。1、从合同第十条的词句文义来分析：“政府城建规划需要”与“其他原因”是并列关系，两者不存在修饰或被修饰的关系。“其他”的意思是“别的”、“另外的”，“其他原因”则是指“政府城建规划需要”以外的原因，“其他原因”属于兜底条款。另外，“政府城建规划需要或其他原因”修饰“甲方须提前收回土地及附属建筑物”，其文义表述的是一个条件两种情形。一个条件是指甲方须提前收回土地及附属建筑物。两种情形分别是：①因政府城建规划需要导致甲方须提前收回土地及附属建筑物；②因其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物。可见，从条款词句文义上理解，该条款的含义是清楚的，意思是确定的，没有任何歧义。“其他原因”仅可以作出一种理解，即“政府城建规划需要以外的原因”，不能作出第二种理解。2、从结合合同的有关条款来分析：①从合同第十条的全部内容来看，约定的解除条件共有三个：其一，“甲方须提前收回土地及附属建筑物”；其二，“乙方单方提前终止合同”；其三，“不可抗力造成合同不能履行”。这三个条件之一成就时，享有解除权的一方即可依程序解除合同。②从“甲方须提前收回土地及附属建筑物”与下文“乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方”相对照来看，其核心意思是“甲方的需要”，而不是“政府的需要”，其反映的是合同当事人对其自身权益的考量，而不是对政府强制行为的遵从，其体现的是意思自治原则。③从“甲方须提前收回土地及附属建筑物”与下文“乙方单方提前终止合同”相对照来看，两者分别约定的中诚公司、蒲志友的合同任意解除权是对等的、相称的、公平的。④合同约定了解除合同的三种条件，这三种条件在逻辑上是互不相同的。那么，“甲方须提前收回土地及地上附属建筑物”与“因不可抗力造成合同不能履行”的含义应当不同。因此，“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及地上附属建筑物”应当进一步理解为：因非强制实施的政府城建规划需要的原因，或者因其他不属于不可抗力事件的原因导致甲方需要提前收回土地及地上附属建筑物。如果把“政府城建规划需要或其他原因”理解按一审判决的理解，实际上是把“政府城建规划需要或其他原因”理解为不可抗力事件，与合同约定的解除合同的第三种条件“因不可抗力造成合同不能履行”相同，这是违反逻辑的，违反逻辑的。另外，没有法律明文规定“政府城建规划”是必须要政府强制要求进行的，现实中政府城建规划大部分是不需要强制实施的。一审判决认为“合同解释应符合合同法的鼓励交易原则和合同严守原则，故该约定应理解为是政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形，即彩艳公司在此情形下只能遵守而没有选择权”的理解显然错误。3、从合同的目的来分析：合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。用于解释合同条款的合同目的，是签订合同时的合同目的，而且应已取得当事人的合意。本案中，《土地使用合同》没有独立的合同目的条款，但从合同的前言和条款第一、二、三、八条以及附图可以确定合同的目的是：中诚公司把刚刚开始规划建设的新会古典家具城的其中一小块土地出租给蒲志友，由蒲志友开发使用，中诚公司可以因此推进新会古典家具城的开发，并获得土地使用费收入，而蒲志友可以获得土地的开发使用权。这样的目的，蕴含了双方在签订合同时不得不面对比较高的商业风险。中诚公司的风险是新会古典家具城的建设规划未最终确定，尤其是未获得政府规划主管部门的正式批准，因此在实施开发建设过程中很可能需要随时修改开发建设规划，包括改变土地开发的整体布局等等，所以要求蒲志友负责报建等手续及费用。蒲志友的风险是其计划开发建设的报建能不能顺利通过审批，新会古典家具城的规划需不需要修改、能不能按计划完成开发建设并整体开业、能不能达到预期的经济价值、能不能获得预期的经济效益等等。故此，在签订合同时，双方都需要采取规避风险的措施。而合同约定双方分别享有合同任意解除权，就是双方分别规避商业风险的有力措施。由此综合分析可知，把讼争的合同条款按词句文义理解为双方分别享有合同任意解除权，是符合合同的目的。相反，如果理解为中诚公司仅在政府强制实施规划或类似规划的强制行为时才有权解除合同，那么，这样的理解就不符合合同的目的，因而是错误的。4、从租赁市场的交易习惯来分析：①中诚公司的“其他原因”是与“政府城建规划需要”相对应的其他原因，可能产生于租赁过程中的“政府城建规划需要”类似的导致合同的目的可能无法实现的其他情形，即中诚公司或彩艳公司自身发展需要、经营原因、生产原因、安全原因、卫生原因、消防原因、不可预见的原因、情势变更等原因，因以上原因无法一一列举，故用“其他原因”进行概括性表述，这是典型的标准的兜底约定。②蒲志友的“如果乙方单方提前终止合同，必须提前一个月向甲方提出”，双方在签订合同时也对蒲志友提前终止合同的条件是有说明的：指租赁过程中，出现蒲志友自身原因终止经营、搬迁经营、不可预见的原因、情势变更等原因，因上述原因无法一一列举，只要提前一个月向中诚公司提出就可以提前终止合同。因这些原因不能确定，所以双方按交易习惯没有在涉案合同中一一列举具体内容。③双方对此约定的含义和使用范围是明知的，而且按照通常交易习惯和经验是能预见并且是应知的，对中诚公司和蒲志友各自的单方解除权的内容、范围并未作出条款上的限制，故此，“其他原因”就是指“政府城建规划需要”以外的合法原因。另外，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条的规定，不存在“限制约定合同任意解除权”的交易习惯，对主张违反交易习惯的举证责任人蒲志友并没有举出关于此等交易习惯的证据，所以双方约定对合同的任意解除权，是符合交易习惯。5、从诚实信用原则来分析：对合同条款的理解，诚实信用首先应体现为对合同条款文义的认同和自觉履行，背离合同条款的文义而故意曲解合同条款，显然不是诚信的行为。其次，应体现为双方合同权利均衡。对讼争条款理解为双方都享有约定的任意解除权，与理解为仅蒲志友单方享有约定的任意解除权相比，显然前者更符合诚实信用原则所包含的权利均衡要素。6、蒲志友认为大泽规划建设办公室（以下简称大泽建设办）的文件和新委（2011）3号文件不属于政府行政行为是不正确的。在我国，政府的指令和命令以党委的名义发出是完全合法和符合我国的国情，现实中各地方政府都有这样做法的。蒲志友没有任何法律依据，也无法出示相应的法律法规或文件予以证实党委的文件法人和其他组织以及自然人不需要贯彻执行党委的文件。因此，蒲志友的这种认为是一种主观臆断。（二）《土地使用合同》第十条约定的解除条件合法有据，解除条件已成就。1、大泽建设办发出《整改通知》的行为是政府针对新会古典家具城存在的不良状况以及问题而作出的具体行政管理行为。《整改通知》提出有关涉案土地上建筑物遮挡家具城整体的认定，实际上是要求彩艳公司拆除包括涉案土地的地上建筑物在内的部分建筑，彩艳公司根据《整改通知》的要求制定整改方案并向大泽建设办请示，大泽建设办批示同意了整改规划方案。上述存在问题与安全经营、消防隐患、环境保护等与人身安全、财产安全、人体健康等问题息息相关，其整改与否关乎国家、集体和个人的切身利益。大泽建设办是大泽政府负责城建规划的主管职能部门，代表镇政府行使了对公共场所、建筑物和公共秩序的管理，其行为是政府行为，具有行政管理性质，中诚公司及彩艳公司没有任何理由不遵从并执行属地政府职能部门的行政管理。彩艳公司要求中诚公司向蒲志友提出解除合同，是为了执行和落实大泽建设办的整改要求，两者具有关联的因果关系，符合合同有关“其他原因”可以解除合同的约定。2、新会区委区政府发出的新委（2011）3号文件并随有相应倒逼项目表是政府城建规划行为。“完成中国古典家具之都产业园首期建设，并举办新会首届红木家具博览会”这个项目在2011年区重点任务倒逼表中位列37，总体目标要求是对原新会汽车厂地块进行改造，上述行为属于政府城建规划行为。据此，上述文件内容体现了“因政府城建规划需要”内容，可视为合同约定“政府城建规划需要”解除合同的事由已经发生。新会区委区政府发出新委（2011）3号文件前后时间段实际上发生了约定解除合同“因政府城建规划需要”和“其他原因”两个事由。新委（2011）3号文件中关于建设中央广场的要求与大泽建设办的《整改通知》和《关于新会古典家具城有关整改问题的请示及批复》基本一致。如果大泽建设办的《整改通知》和《关于新会古典家具城有关整改问题的请示及批复》，还不算完全意义上的“因政府城建规划需要”行为，但在上述新委（2011）3号文件发出的时间以后，可以认定为新会区委区政府同意了大泽建设办的《整改通知》和《关于新会古典家具城有关整改问题的请示及批复》。因此大泽建设办的《整改通知》和《关于新会古典家具城有关整改问题的请示及批复》，由于有新委（2011）3号文件的同意，由“其他原因”上升为“因政府城建规划需要”的原因，由“其他原因”变更为“因政府城建规划需要”的原因。故此，中诚公司也可以依据合同第十条关于“因政府城建规划需要”的约定解除合同。3、中诚公司可以“因政府城建规划需要或其他原因”为由解除合同。4、江门巿城乡规划局新会分局（以下简称规划局）的《村镇规划设计审批通知书》和《关于新会古典家具城厂区规划方案事宜的意见》是对政府行为具有延续、传承的延续关系。规划局向彩艳公司发出《村镇规划设计审批通知书》，虽然是在中诚公司发出解除合同通知之后，但该《村镇规划设计审批通知书》的精神和内容是对大泽建设办的《整改通知》和《关于新会古典家具城有关整改问题的请示及批复》而进行的批复，是对新委（2011）3号文件内容等进行的延续、传承和具体细化落实执行。《村镇规划设计审批通知书》可以与《整改通知》、《关于新会古典家具城有关整改问题的请示及批复》、新委（2011）3号文件相互印证，形成完整的证据链，足以证明中诚公司发出的《解除合同通知书》是有法理依据的。（三）约定解除合同的条件成就后，中诚公司行使约定解除权向蒲志友发出《解除合同通知书》，符合合同约定解除。本案中，双方的《土地使用合同》第十条约定“在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”，即双方约定了合同解除条件。现在因大泽建设办认定新会古典家具城园区存在问题，发出《整改通知》要求彩艳公司制定切实可行的整改措施，彩艳公司根据整改要求制定整改方案并向大泽建设办请示，大泽建设办批示同意了整改规划方案，接着新会区委区政府发出的新委（2011）3号文件要求彩艳公司完成改造建设的倒逼任务，最后规划局作出的《村镇规划设计审批通知书》审批了新会古典家具城厂区规划方案。这一系列行为都是政府的主动要求，彩艳公司被动进行的，而且彩艳公司应政府的要求用自有土地建设只有社会效益的公益市民广场。从上述第（一）（二）点分析得知，现在中诚公司约定解除合同的条件已经成就，中诚公司行使解除权向蒲志友发出《解除合同通知书》，符合合同约定解除。三、蒲志友未经中诚公司同意擅自将租赁物转租给他人，中诚公司行使解除权符合法定解除。蒲志友在中诚公司给予租金优惠（仅为每月2.8元/㎡）的情况下，为牟取暴利未经中诚公司同意擅自把租赁物先后转租给三个个体经营者（张法钧、董华、谭闯）。根据本案《土地使用合同》第九条明确约定：“乙方自建建筑物的自用以外部分，可以对外出租，但必须经得甲方同意。”该约定系当事人双方真实意思表示，系双方共同制定的规则，双方应全面遵守合同的约定。因此依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，中诚公司可以以此为由解除合同。（一）蒲志友是否存在转租行为，应以工商登记为准。经查实，在工商行政管理部门核准登记的经营者分别是：2012年10月31日，张法钧经营的江门市新会区大泽东方智慧家具商场；2016年4月12日一部分场所变为由董华经营的江门市新会区会城艺盛家具店，另一部分变为由谭闯个人独资的江门市大帅府红木家具有限公司。关于转租事实的举证问题，中诚公司认为出租人只要证明租赁场地不是由承租人在使用就完成了举证责任，然后由承租人来证明第三人并非非法转租而是合理使用，否则可以推定承租人将场地非法出租给他人使用了。这与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于的规定也不相悖。本案中，在蒲志友拒绝提供转租合同的情况下，作为出租人的中诚公司提供了工商登记资料这些有力的证据以外，还提供了经营现场照片来互相印证，这足以证实本案场所经营者并不是蒲志友，而是合同外的第三人。而且蒲志友对这些实际经营者的存在也没有作出任何合理解释，也没有任何证据证明是蒲志友自己在经营使用。蒲志友存在转租行为，一审法院认定蒲志友没有存在转租行为，属于事实认定错误，应予以纠正。（二）一审判决认为“即使蒲志友与该经营者之间确实存在转租关系，中诚公司作为出租场地管理者，该个体户有明确的名称对外经营，也领取了个体工商执照，中诚公司是应该能及时发现出租场地不是由蒲志友本人经营，有可能存在转租的情况，但中诚公司一直未提出过异议……”，该认定是错误的。蒲志友每月均向中诚公司支付租金，也没有向中诚公司申请转租，挂着的经营字号也没有显示已转租的相关信息，场地内也没有悬挂个体工商执照，在蒲志友刻意隐瞒了转租的事实的情况下，中诚公司根本不可能发现实际经营者并不是蒲志友。中诚公司是本着诚实信用的原则，相信场地是由蒲志友使用的。实际上，蒲志友存在两个阶段的转租行为：l、中诚公司在2012年10月23日的一审庭审中提出了蒲志友存在未经同意转租的行为，是在怀疑且未有确实证据证明的情况下提出的异议，庭审结束后中诚公司为了求证，便于2012年10月31日到工商行政管理局查询并结合经营现场照片，才确实知道场地的实际经营者并非蒲志友，而是转租给了张法钧经营江门市新会区大泽东方智慧家具商场。可见，中诚公司是从2012年10月31日才知道蒲志友确实未经中诚公司同意擅自转租的行为。2、蒲志友在中诚公司强烈反对其转租的情况下，不但没有纠正，反而一次又一次的擅自对外转租。中诚公司在2016年4月5日重审的一审庭审中在怀疑且未有确实证据证明的情况下，提出了蒲志友第二次未经中诚公司同意擅自转租的异议。庭审结束后中诚公司为了求证，便于2016年4月12日到工商行政管理局查询登记资料并结合经营现场照片，才确实知道场地的实际经营者是董华的个体户江门市新会区会城艺盛家具店，以及谭闯个人独资的江门市大师府红木家具有限公司。中诚公司实证后当天便向法院提交这些能够证实再次转租的工商登记资料。中诚公司是从2016年4月12日才知道蒲志友确实再次未经中诚公司同意擅自转租了。因此，中诚公司对蒲志友先后两次的转租行为提出的异议，均没有超过六个月的法定异议期。一审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，认为中诚公司对转租行为的异议已过六个月的异议期。“知道”是指有直接证据证明行为人知道某种状态（某件事、某种道理），如果出租人在转租合同上签过字，就可以直接证明其“知道”。“应当知道”是一种法律推定，是指按照一般人的普遍认知能力可以推断出行为人应当知道某种状态。例如虽然出租人否认自己知道转租一事，但有证据证明出租人与承租人。转租人都是好朋友且天天在一起，承租人或转租人都将转租事宜告知出租人，或者转租后该场地内各方面都发生了明显的改变，因此按一般人的判断即能推断出出租人对转租一事“应当知道”。本案中，没有直接证据证明中诚公司在查询工商登记资料前便“知道”蒲志友的转租行为，一审法院更不能无理推定中诚公司在查询工商登记资料前“应当知道”，从而推定中诚公司同意转租。如要在法律上推定出租人同意转租的前提必须是：出租人知道或者应当知道承租人转租，承租人负有举证证明出租人何时知道或者何时应当知道承租人有转租行为的义务。本案中蒲志友没有提供相应证据证明中诚公司知道或者应当知道其转租而没有提出异议。实际上，本案的诉讼从2012年持续至今，中诚公司的态度一直都是反对蒲志友未经同意转租的，如果中诚公司知道蒲志友擅自转租肯定会立即提出异议，绝对不会怠于主张权利。一审判决认为中诚公司已过异议期继而否认中诚公司行使法定解除权，这属于认定事实错误，适用法律不当，应予以纠正。四、解除本案合同，有利于提高涉案园区的整体社会经济效益。现在彩艳公司根据江门市新会区发展和改革局的要求，为了建设广东新会古典家具文化产业城，已经对包含涉案的新会古典家具城300亩地在内的6000亩地形成了整体开发规划，项目计划总投资约40亿元，项目的用地、规划、环评等立项前期工作也正在进行中。同时该6000亩地是一个整体，政府对其开发建设也有整体要求。因此，解除本案合同，既符合政府的要求，也能更大发挥整个地块的经济和社会效益。如果本案合同不能解除，300亩小园区不能纳入整体开发，不仅造成整个规划的支离破碎，不能实现政府的任务要求，而且对已经建成的先期项目，都是重大的经济损失。现在蒲志友拒绝返还土地及地上建筑物，导致中诚公司无法将土地使用权返还给彩艳公司如期建设中央广场，中国古典家具之都博览中心租赁商户纷纷以门前中央广场没有建成，导致生意惨淡无力交租为由，集体拒绝交付租金，造成经营管理方广东新会古典家具城有限公司巨大经营损失，损失仍不断产生。综上所述，重审的一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误的判决，以维护中诚公司的合法权益。蒲志友答辩称：一、蒲志友与中诚公司签订的《土地使用合同》并没有解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条虽规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当到达通知对方。合同自通知对方时解除……”，而《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款又规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，亦即当事人一方只可以在合同约定的解除条件成就时才能主张解除合同。但本案双方签订的《土地使用合同》所约定的解除合同条件并未成就，故中诚公司不能适用上述法律第九十六条及第九十三条第二款规定要求解除合同。亦即中诚公司要求解除合同的理由根本不成立，故无论蒲志友在收到解除通知是否提出异议，中诚公司的解除合同通知均不当然产生合同解除的法律效果。况且，蒲志友在收到解除通知时，已及时提出异议并以实际行动（蒲志友一直按合同约定向中诚公司缴交土地使用费至2013年5月即中诚公司拒收土地使用费之日止）表明不同意解除合同。事实上合同一直履行至2013年5月，现中诚公司仅以其已通知蒲志友和蒲志友没有提出异议为由，就声称双方签订的《土地使用合同》已于2011年7月11日起解除显然与事实不符，且毫无道理和依法无据。二、双方解除合同的条件并未成就。双方签订的《土地使用合同》第十条虽约定“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方需要将土地及建筑物退回给甲方，甲方按双倍履行保证金额即壹万陆仟元整退回给乙方。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”。但中诚公司要求解除合同的理由显然并不符合上述约定的解除条件，亦即双方约定的解除合同条件并未成就。理由是：1、大泽建设办发给彩艳公司的《整改通知》，只是要求彩艳公司对家具城内杂物堆放紊乱、有碍观瞻、堵塞通道等问题进行整改，并没有要求中诚公司收回土地及厂房改造为新会古典家具城。该《整改通知》既不具有行政强制效力，亦不会导致中诚公司无法继续履行《土地使用合同》，更不会导致中诚公司必须提前解除合同收回土地及厂房。事实上新会古典家具城起因是彩艳公司在回复××镇建设办的《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》中提出，新会古典家具城完全是彩艳公司单方启动的商业行为，与《整改通知》毫无关系。2、根据家具城等项目而作出的新委﹝2011﹞3号文件亦不具有行政强制效力，更不会导致中诚公司无法履行合同和必须提前解除合同收回土地及厂房。理由是：①从形式上看，该文件无落款，无盖公章，无行政相对人，也无向社会公开，只是党委的内部工作文件而不是政府的文件，该文件不具有行政强制效力。②从内容上看，该文件只是确定党政领导负责跟进协调的一些建设项目，为相关项目提供服务而已，并不涉及相关项目本身的立项、审批的相关事项，而且该文件也没征收土地及厂房的要求。③该文件不对彩艳公司发生行政强制效力，不可能导致中诚公司必须提前收回土地及厂房，中诚公司诉称导致解除合同的原因是政府行为不能成立。④该文件清楚注明没有“*”号的新会古典家具城与民生实事即公众利益无关。事实上新会古典家具城亦是纯粹私营商业项目（该项目现由私人林迪棠、昌瑶芳出资成立的私营公司经营），并非是政府强制性城建规划需要。故此，该新委﹝2011﹞3号文件不能成为中诚公司解除合同的理由。3、如新会古典家具城是政府项目，那必然会由政府公布征收及补偿土地及厂房方案，而不可能由中诚公司代政府向蒲志友发出收回土地及厂房的通知。另收回土地及厂房必然导致蒲志友遭受重大经济损失，故如属政府项目，那政府也必然会对蒲志友作出适当补偿。这也是《土地使用合同》之所以特别约定“政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”的原因，该条约定亦充分证明，双方所约定的解除合同条件和本意是政府强制性城建规划需要或类似其他需要和原因，否则双方不会约定政府补偿由乙方收取。但事实上新会古典家具城并非是政府项目，政府也从没有作出过征收及补偿土地及厂房的城建规划方案。由此足以印证，中诚公司诉称其是因政府城建规划原因要求解除合同的理由显然不成立，纯属是无稽之谈。4、《土地使用合同》所约定政府城建规划需要或其他原因中的“其他原因”显然且理应是指与政府强制性城建规划类似的其他需要和原因，而不可能是中诚公司声称的任意原因，中诚公司声称其享有合同的任意解除权实属荒谬。若中诚公司享有合同的任意解除权，那试问有谁会愿意签订这样不平等的合同并投入巨资建设厂房？难道投资人不怕中诚公司随意解除合同无偿收回土地及厂房吗？这是显然不合常理和逻辑，更不可能是双方签订合同的本意。如果中诚公司享有这样的权利，其又何必一再声称其是因为政府城建规划需要而解除合同，这显然自打嘴巴和自相矛盾。5、如前所述，新会古典家具城明显就是彩艳公司自主启动的私营商业项目，而不是因政府城建规划需要迫使启动的政府项目，无论彩绝公司的项目申请是否获得审批，均不会改变其属自主启动的私营商业项目的性质。中诚公司声称其是因为政府城建规划需要而提前解除合同收回土地及厂房明显缺乏事实法律依据。三、中诚公司以蒲志友擅自转租为由解除合同的理由不成立。1、中诚公司在2011年6月10日向蒲志友发出的《解除合同通知书》时，仅以政府城建规划需要为由要求提前解除合同，并没有以蒲志友擅自转租为由要求解除合同。亦即无论蒲志友是否存在擅自转租行为，中诚公司对此并无异议，否则中诚公司当时不可能不以此为由要求解除合同。2、蒲志友兴建的厂房外墙虽曾挂有张法钧经营的东方智慧家具商场广告，但这并不代表蒲志友将土地及厂房转租给张法钧。事实上涉案土地及厂房至今仍在由蒲志友使用，中诚公司声称蒲志友将土地及厂房擅自转租给张法钧完全违背事实。另根据中诚公司提供的2010年7月16日前照片所显示，即使假设部分厂房转租给张法钧，中诚公司也应早已知道，但中诚公司直至2012年10月23日一审庭审时才对此提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，由于中诚公司未在法定期限内提出异议，故中诚公司现再以蒲志友擅自转租为由要求解除合同的理由显然不成立。3、中诚公司在一审提供的证据清楚显示，江门市新会区会城艺盛家具店（以下简称“艺盛家具店”）的经营场所是在江门市××区××城仁义××路××108，江门市大师府红木家具有限公司（以下简称“大师府公司”）的经营场所是在江门市新会区大泽五和村双飞山（车间三），而不是在本案讼争的新会大泽莲塘工业区2号新会古典家具城编号为2-4（东）的土地及厂房。中诚公司仅以蒲志友厂房外墙挂有艺盛家具店及大师府公司广告，就声称蒲志友将厂房转租给艺盛家具店及大师府公司不但与事实不符，而且明显是捕风捉影，无事生非。4、中诚公司早在2011年11月已对蒲志友采取断水断电等措施（至今仍断水断电），导致蒲志友根本无法正常使用厂房（现厂房仅作仓库和张挂广告之用）。试问一间无水无电的厂房谁愿意租赁，中诚公司以蒲志友擅自转租为由要求解除合同实属无理取闹。四、新会古典家具城与整体社会效益无关。彩艳公司通过拍卖取得本案讼争土地时，该土地一片荒凉，杂草丛生。当时蒲志友之所以与代表彩艳公司的中诚公司签订《土地使用合同》，并放心倾其所有甚至不惜借债投入巨额资金在荒地上建设厂房进行经营。无非基于彩绝公司是新会区一家大公司且信誉良好，并且中诚公司承诺在合同期内不会提前收回土地。后因蒲志友这些前期租户的进驻，才令本案讼争土地日益兴旺，租金大幅攀升。但绝想不到连彩艳公司这样的大公司在巨大利益（中诚公司缴交的土地使用费仅为每月2.8元／㎡，现古典家具城向租户收取的一楼租金已高达50元/㎡，两者相差18倍之巨）面前一样也丧失诚信，不惜违约。在利用完蒲志友之后，便见利忘义，过河拆桥。甚至假借政府之名，在蒲志友投资不到一年半（合同期共15年）时便企图仅以支付8000元的代价便提前收回土地及占有蒲志友投资的厂房。同时为达目的，中诚公司还不惜采用非法断水、断电等手段，对蒲志友进行逼迁，以实现其巨大商业利益，并厚颜无耻地声称新会古典家具城是政府城建规划需要和社会公益需要，明目张胆地将矛盾激化的责任推向政府，陷政府于不义。另一方面彩艳公司为达目的，还凭借其财雄势大和与政府特殊关系（中诚公司在一审诉状中承认其新会古典家具城向政府赞助100万元），利用其社会关系和传媒，不断在社会上大造舆论，将蒲志友等丑化成贪得无厌、敲诈勒索巨额补偿的“钉子户”、“拦路虎”，企图贬损蒲志友的人格，误导舆论，影响本案的判决。并声称其此举是为了公共利益，实是欺世盗名。事实上，即使是政府城建规划需要，即使是为了公共利益，政府也必然会依法对被拆迁户予以适当合理的补偿，而不可能肆意损害蒲志友的合法权益。本来作为企业争取利益的最大化本亦无可厚非，但彩艳公司不应在获得巨大暴利的同时，却不顾蒲志友这些弱势群体当初的贡献、投入以及损失，实在有违君子取财之道。须知道对彩艳公司这样的大公司而言，蒲志友投资的工厂可能不算什么，但对蒲志友而言，该工厂便是蒲志友一家赖以谋生的全部家当，是蒲志友全家赖以生存的基础，若这样便被无偿收回，那蒲志友投入的巨资将血本无归，所欠巨债将无法偿还，这无疑是将蒲志友全家逼上绝路和另找极端，那天理何在，公平何在。彩艳公司、中诚公司的所为不但不利于整体社会经济效益和影响社会的和谐稳定，而且严重违约损害蒲志友的合法权益，同时也有违企业的基本商业道德和良知。综上所述，中诚公司要求解除合同返还土地及厂房，支付土地使用费明显缺乏事实和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求完全正确。故蒲志友恳请二审法院查清事实，依法驳回中诚公司的上诉请求，维持一审判决。彩艳公司述称，没有意见。中诚公司向一审法院起诉请求：1.蒲志友将位于新会区大泽莲塘工业区2号新会古典家具城编号为2－4（东）的土地1199.41平方米使用权及地上建筑物返还给中诚公司；2.蒲志友向中诚公司支付土地使用费959528元（从2013年5月1日按每月25元/平方米计至2016年1月31日），日后土地使用费按市场价计算至实际返还土地使用权及地上建筑物给中诚公司之日止；3.案件诉讼费用由蒲志友承担。一审法院认定事实：位于江门市新会区大泽莲塘村委会莲塘工业区**的200000㎡工业用地的使用权人是彩艳公司[土地使用证号：新国用（2009）第01704号]。2009年3月8日，彩艳公司为甲方（委托方）与江门市新会区中诚物业代理有限公司（后于2012年2月16日变更登记为江门市新会区中诚物业管理有限公司，即本案中诚公司）为乙方（受托方）签订《委托管理合同》，约定彩艳公司将其位于新会区大泽莲塘村委会莲塘工业区2号（即原新会汽车厂）的土地、地上、地上建筑物等委托给中诚公司管理，期限从2009年5月1日起至2029年4月30日止等条款。2009年11月6日，中诚公司为甲方与蒲志友为乙方签订《土地使用合同》，约定由中诚公司提供其代理的位于新会新开公路大泽莲塘工业区2号，即新会古典家具城编号为2-4（东）的土地1199.41平方米给蒲志友使用15年（从2009年12月1日起至2024年11月30日止），蒲志友向中诚公司交纳履约保证金8000元，使用期满，蒲志友没有违约，中诚公司将保证金无息退回蒲志友等。双方商定土地使用费每月2.8元/㎡起，每三年递增8%。该《土地使用合同》第八条约定：“乙方负责自费在使用的土地上自建的建筑物及装修物的所有权归甲方所有。……”，第九条约定：“……乙方自建建筑物的自用以外部分，可以对外出租，但必须经得甲方的同意，而且是从事古典家具生产的厂家……”，第十条约定：“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即壹万陆仟元整退回给乙方。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取。如果乙方单方提前终止合同，必须提前一个月向甲方提出，甲方没收乙方的履约保证金。因自然灾害等不可抗力造成本合同不能履行时，互不追究责任。”合同签订后，蒲志友依约向中诚公司交付了履约保证金8000元，中诚公司亦将该1199.41平方米的土地交蒲志友建筑了用于生产、加工古典家具的车间、展厅。此后双方均能依照《土地使用合同》履行合同义务。2010年7月2日，大泽建设办向彩艳公司发出《整改通知》，认为彩艳公司将原汽车厂改造成新会古典家具城后，对区域经济的拉动效应明显，但该家具城的整体形象与该镇经济转型的示范工程不适应，应予整改。不适应的表现主要有：家具城园区内杂物堆放紊乱、原大车间南面整片建筑物遮挡家具城的整体，门面差，有碍观瞻，粉尘、树皮等对园区及附近环境造成污染，村民投诉，存在消防隐患。大泽建设办还要求彩艳公司订出切实可行的整改措施，并就整改事宜向其书面答复。彩艳公司于2010年7月16日制作了《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》交大泽建设办，该请示内容为：将原汽车厂大车间的建筑物改造成古典家具销展大厅……现有锯木、家具加工的两家租赁户从租赁车间撤离，在园区内另辟地方安排；从大车间南面到新开公路的建筑物一律拆除，改造为大广场及停车场、督促占用道路堆放木板杂物的租户将堆放物限时清理；督促有关家具厂做好木屑粉尘的收集回收，同时做好园区保洁卫生和垃圾清理等工作。大泽建设办在该请示文件上批注“同意贵公司上报规划方案，请向上级部门办理有关手续”。2011年4月8日，中共江门市新会区委发出新委﹝2011﹞3号文件《中共新会区委新会区人民政府关于建立倒逼机制推动重大工作落实的意见》，并附有2011年区重大项目倒逼表、2011年区重点任务倒逼项目表、2011年区重点民生工程倒逼项目表。“完成中国古典家具之都产业园首期建设，并举办新会首届红木家具博览会”这个项目在2011年区重点任务倒逼项目表中位列37，总体目标要求是对原新会汽车厂地块进行改造，年内完成中国古典家具之都产业园首期建设，并成功举办新会首届红木家具博览会。中诚公司以上述整改要求为由，与蒲志友商谈拆除其使用的建筑物，但未能协商一致。2011年6月14日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证，在公证处公证下邮寄送达《解除合同通知书》并附新委﹝2011﹞3号文件的复印件给蒲志友，通知蒲志友要根据双方于2009年11月6日签订的《土地使用合同》第十条的约定来解除上述《土地使用合同》，并表示该合同从2011年7月11日起解除，还要求蒲志友自收到该《解除合同通知书》后一个月内与中诚公司商谈有关迁出事宜，若在规定期限内不迁出或不签订相关协议，中诚公司将采取停止供水供电等措施。蒲志友收到《解除合同通知书》后，不同意解除合同。中诚公司按《解除合同通知书》从2011年11月开始停止对蒲志友涉及本案的车间、展厅供水供电至今，并认为双方已经解除合同关系，故拒绝收取蒲志友交付的土地使用费等费用。蒲志友认为双方应继续履行合同，故坚持交付土地使用费至2013年4月，该费用交由中诚公司平时负责收取土地使用费的员工李金明代为收取。中诚公司以双方合同已经解除为由于2012年3月15日诉至一审法院，一审法院于同年12月7日作出（2012）江新法民一初字第498号民事判决，驳回中诚公司的全部诉讼请求。中诚公司不服，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2013年4月3日作出（2013）江中法民一终字第152号民事判决，判决：“一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第498号民事判决；二、确认蒲志友与江门市新会区中诚物业管理有限公司于2009年11月6日签订的《土地使用合同》于2011年7月11日解除；三、蒲志友应在本判决发生法律效力之日起五日内向江门市新会区中诚物业管理有限公司返还位于新会区大泽莲塘工业区新开公路地段，即原新会古典家具城编号2-4（东）1199.41平方米土地及地上建筑物；四、江门市新会区中诚物业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向蒲志友返还履约保证金16000元；五、驳回江门市新会区中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。”蒲志友不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，后广东省高级人民法院作出（2013）粤高法民二申字第550号民事裁定，指令江门市中级人民法院再审本案。江门市中级人民法院经再审，于2014年3月19日作出（2013）江中法民再字第49号民事判决，维持（2013）江中法民一终字第152号民事判决。蒲志友仍不服再审判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年10月23日作出粤检民抗字﹝2014﹞148号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院于2014年11月26日作出（2014）粤高法审监民抗字第199号民事裁定提审本案，并于2015年10月15日作出（2015）粤高法审监民提字第16号民事裁定，裁定：“一、撤销广东省江门市中级人民法院（2013）江中法民再字第49号民事判决、（2013）江中法民一终字第152号民事判决、江门市新会区人民法院作出（2012）江新法民一初字第498号民事判决；二、本案发回江门市新会区人民法院重审。”中诚公司在重审期间重新提交起诉状，其中一项诉讼请求为请求蒲志友向中诚公司赔偿占用土地期间造成中诚公司的经济损失，后中诚公司撤回该项诉讼请求。同时，一审法院在重审过程中，向中诚公司释明其主张的诉讼请求，中诚公司坚持以合同已解除为由参照市场平均价按每月25元每平方米请求土地使用费，而不按合同约定请求支付租金。另查明，2011年7月8日，江门市新会区经济和信息化局向彩艳公司发出《关于加快新会古典家具城改造建设工程的函》，要求彩艳公司加快改造建设工程，将原大车间整体改造建设为三层的中国古典家具之都博览中心，清理大车间到新开公路旁的所有建筑物，将其改造为中央广场，并抓紧与租赁户协商解决搬迁问题。2012年6月4日，江门市城乡规划局新会分局村镇规划审图组向彩艳公司发出CZ2012-058号《村镇规划设计审批通知书》，内容为原则同意彩艳公司报审的新会古典家具城厂区规划方案并要求持图纸到大泽建设办办理相关手续。2016年3月30日，彩艳公司向江门市城乡规划局新会分局发出《征询函》，询问新会古典家具城厂区规划方案是否继续有效，该局当日函复“在地方政府没改变规划前，原批准方案仍然有效”。再查明，2010年1月25日，经营者张法钧在涉案地址上注册登记个体户“江门市新会区大泽东方智慧家具商场”用作销售红木家具。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。中诚公司在诉讼中撤回要求蒲志友赔偿占用土地期间的经济损失的请求，是中诚公司对其诉讼权利的处分，没有违反法律规定，一审法院予以准许。本案所涉《土地使用合同》虽然由中诚公司以自己名义与蒲志友签订，但中诚公司仅为受土地使用权人彩艳公司委托管理涉案土地，并受彩艳公司的委托签订合同。合同也明确约定“甲乙双方就乙方使用甲方代理的位于新会新开公路大泽莲塘工业区2号，即新会古典家具城编号为2-4（东）的土地事宜……”，即在签订合同时中诚公司已表明其代理人身份。而在合同履行期间，与大泽建设办、中共江门市新会区委等党、政有关部门的来往文件，均以使用权人彩艳公司的名义进行，中诚公司亦将上述有关文件送达给蒲志友。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，涉案《土地使用合同》直接约束委托人彩艳公司和蒲志友，彩艳公司在本案中以有独立请求权的第三人参加诉讼，且其对中诚公司作为合同代理人提起诉讼没有提出异议，故中诚公司作为本案原告主体适格。本案的争议焦点是：1.中诚公司与蒲志友签订的《土地使用合同》是否已经解除？2.蒲志友是否存在转租的行为，中诚公司能否以此为由解除租赁合同？3.中诚公司主张蒲志友支付土地使用费是否合法有据，其金额应如何计算？对于涉案《土地使用合同》是否已经解除的问题。中诚公司向蒲志友发出《解除合同通知书》是根据双方《土地使用合同》第十条约定的“政府城建规划需要或其他原因”条件成就主张解除合同。双方对该合同条款的解释存在较大争议，一审法院认为合同解释应符合合同法的鼓励交易原则和合同严守原则，故该约定应理解为是政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形，即彩艳公司在此情形下只能遵守而没有选择权。新委﹝2011﹞3号文件和大泽建设办批注同意是党委、政府机关在职责范围内对企业经营发展规划方案的许可和同意，政府主管部门并没有依职权作出必须强制实施的行政行为，整改通知要求对家具城进行整改的项目并不影响合同的执行，即使《村镇规划设计审批通知书》，亦是彩艳公司请求所作的行政行为，是彩艳公司主动改变厂区内的规划，并非彩艳公司因政府行政行为或政府城建规划需要而进行的改造，不属于合同中约定的“其他原因”，也不存在合同法规定的合同的目的无法实现、不能履行的情形。因此，中诚公司单方发出的《解除合同通知书》不符合合同约定和法律规定的解除条件，不能产生合同已经解除的法律后果。对于转租的问题。中诚公司仅提供证据证明2010年使用出租场地的个体户在工商登记的经营者非蒲志友本人，但未能提供其他证据充分证明蒲志友与该经营者之间存在转租关系。即使蒲志友与该经营者之间确实存在转租关系，中诚公司作为出租场地管理者，该个体户有明确的名称对外经营，也领取了个体工商执照，中诚公司是应该能及时发现出租场地不是由蒲志友本人经营并有可能存在转租的情况，但中诚公司一直未提出过异议，直到2011年6月10日通知蒲志友解除租赁合同，也只字没提转租的事实。中诚公司在2012年3月最初提起本案诉讼时也没提出转租的事实，直到2012年10月，一审法院在庭审中问及涉案土地及建筑物的使用情况时，中诚公司才称有转租的情况，可知中诚公司是一直清楚涉案土地及建筑物的实际使用情况，但中诚公司在此前长达两年时间没有提出过任何异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，中诚公司未在法律规定的期限内提出异议，故对中诚公司以蒲志友未经其同意转租为由主张解除合同，不予支持。因中诚公司与蒲志友签订的《土地使用合同》并未产生解除的法律后果，故该合同仍合法有效，合同双方应继续切实履行合同约定的义务，故中诚公司请求蒲志友返还涉案土地使用权及地上建筑物，于法无据，一审法院不予支持。至于中诚公司请求的土地使用费，鉴于一审法院经向中诚公司释明，其仍坚持以合同已解除为由主张土地使用费，而不以合同的约定主张租金。因《土地使用合同》仍需继续履行，其合同中约定的土地使用费实为租金，而中诚公司坚持不主张租金，故对中诚公司请求蒲志友按市场平均价的标准计付土地使用费，一审法院不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十四条及第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回中诚公司的全部诉讼请求。案件受理费13495.28元及诉讼保全费5000元，合共18495.28元由中诚公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。中诚公司在二审期间提供证据如下：1、艺盛家具店的《个体户机读档案登记资料》1份及照片1份、大帅府家具公司的《企业机读档案登记资料》1份及照片1份，在本案重审一审期间，2016年4月12日中诚公司将蒲志友转租给他人的资料提交给一审法院，但重审一审没有将上述资料作为认定案件事实的证据，所以二审再次作为证据提交，以证明2016年蒲志友未经中诚公司同意转租给江门市新会区会城艺盛家具店，同时转租给江门市大师府红木家具有限公司；2、照片3张，以证明2017年涉案的场所再次进行装修，中诚公司在2017年6月9日到现场看到门口悬挂的是大师府的招牌，另一个门店挂的是高其家具招牌，证明蒲志友未经中诚公司同意多次转租。蒲志友质证认为：上述证据是中诚公司在一审开庭之后才补充提供的，而且这些证据不属于新证据，已经超过了法定的举证期限，法庭是不应当采纳这些证据。中诚公司提供的个体户机读档案登记资料、企业机读档案登记资料，清楚的显示江门市新会区艺盛家具店的经营地址是江门市××区××城仁义××路××108，江门市大师府红木家具有限公司经营地址是江门市新会区大泽五和村双飞山，而不是本案争议的土地的地址。从工商登记的地点可以证明，蒲志友是没有将本案争议的土地以及厂房转租给上述两个单位。蒲志友的厂房外墙虽然是挂有艺盛家具以及大师府的广告，但这个不能证明蒲志友已经将涉案的土地以及厂房转租给上述两个单位。也就是说，中诚公司提供的证据不足以证明蒲志友将涉案的土地及厂房转租给其他人。彩艳公司质证认为：对于中诚公司提供的证据没有异议。一审法院查明除“2011年6月14日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证”应修正为“2011年6月10日，中诚公司到新会公证处办理保全行为的公证”外的其他基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案《土地使用合同》签订后，中诚公司每月都派员工到蒲志友利用涉案土地所建成的经营场所抄读水表和电表以确定水电费数额。本院再查明，江门市新会区会城艺盛家具店为个体工商户于2010年6月9日经工商机关批准成立，经营场所为江门市××区××城仁义××路××108，经营者为董华。江门市大师府红木家具有限公司于2015年11月13日经工商部门批准成立，经营场所为江门市新会区大泽五和村双飞山（车间三），法定代表人为谭闯。中诚公司在诉讼中提交的照片显示，蒲志友利用涉案土地所建成的经营场所一部分安装有“艺盛家具祝新会古典家具文化博览会圆满成功”、“高其家具”等内容的招牌，另一部分安装有“大师府红木家具批发中心”“电话：180××******”和“大师府”等内容的招牌。本院认为，本案属租赁合同纠纷，其争议焦点包括：1、中诚公司与蒲志友签订的《土地使用合同》是否已经解除？2、中诚公司能否以蒲志友擅自转租为由主张解除上述合同？3、中诚公司要求蒲志友返还涉案土地及地上建筑物并支付占有使用费能否得以支持？关于第1个争议焦点,实质集中在对《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因”应如何解释的问题上。对此，中诚公司主张应解释为：因非强制实施的政府城建规划需要的原因，或者因其他不属于不可抗力事件的原因导致甲方需要提前收回土地及地上附属建筑物。蒲志友则认为：“因政府城建规划需要”是指政府依职权就改变城市建设规划而作出的具有强制执行力的行政行为；“其他原因”并不是指任何的原因，而是指政府依职权作出有强制执行力的行政行为或者发生不可抗力的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院具体分析如下：首先，从争议条款的词句文义来看，单凭“因政府城建规划需要或其他原因”的表述，未能直观反映出“其他原因”是否以“政府”一词作为修饰语，以及当中的政府行为是指向一切的行政行为，还是仅指依职权作出的必须强制实施的行政行为等争议问题，据此暂未能对争议条款作出正确的解释，而需结合其他方法作进一步的解释。中诚公司上诉主张“政府城建规划需要”与“其他原因”两者之间不存在修饰或被修饰的关系，“其他原因”应理解为“政府城建规划需要以外的原因”，理据不足，本院不予采纳。其次，从合同的相关条款来看，《土地使用合同》第十条约定的甲方（即中诚公司）享有单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”，上述条款内容与该条款中的“甲方须提前一个月通知乙方（即蒲志友，以下同理），乙方应服从甲方的需要将土地及建筑物退回给甲方。甲方按双倍履约保证金额即壹万陆仟元整退回给乙方。政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”的内容是一个整体，前者是行为模式，后者是法律后果（即中诚公司行使单方合同解除权后诸如合同标的土地及相关款项相互返还等法律后续事项的安排），因此在解释前者（该条约定的甲方中诚公司享有的单方解除权条件）的具体含义时，应结合后者的内容综合考量。根据“政府补偿给乙方的补偿金，由乙方收取”的约定内容，结合我国现行法律中规定涉及对不动产处置而政府需要给予相应利害关系人作出补偿的情形，通常在政府依职权征收或者征用不动产过程中才存在，据此，应认定“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”中的“因政府城建规划需要或其他原因”是指，政府依职权决定征用或者征收涉案《土地使用合同》项下土地及地上建筑物，以及政府因其他需要而依职权作出改变涉案原先的规划用途等强制行政行为的情形。从《土地使用合同》第十条“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方需要将土地及建筑物退回给甲方”的内容分析，虽然当中含有“乙方应服从甲方需要”的表述，但此处的“甲方需要”是指中诚公司为执行政府依职权作出的强制行政行为而应向蒲志友收回土地及附属建筑物之需，可见，上述条款约定中诚公司有权提前收回土地及附属建筑物是以“政府的需要”为前提和基础。中诚公司认为上述约定的核心意思是“甲方的需要”而不是“政府的需要”，从而主张其依约享有合同任意解除权，缺乏理据，本院不予采纳。此外，法律上的不可抗力是指自然灾害、社会实践（诸如战争、暴乱等）不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，政府的行政行为一般并不属于不可抗力的范畴。一审法院将“因政府城建规划需要或其他原因”解释为“政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形”，与同一条款所约定的另一种合同解除条件“因不可抗力造成合同不能履行”并不重复。因此，中诚公司主张一审法院的上述解释违反逻辑，依据不足，本院不予采纳。再者，从合同的目的及交易习惯来看，正如中诚公司所述，用于解释合同条款的合同目的是指合同当事人在签约时形成合意的目的，而不是仅由单方认为的目的，据此中诚公司签订《土地使用合同》的目的在于收取土地使用费，而蒲志友则为取得土地使用权。对于约定不明的合同，《中华人民共和国合同法》第六十一条作出关于就质量、价款、报酬、履行地点等内容按照合同有关条款或者交易习惯确定，目的是为了促使合同继续履行，而不是为了促使合同的终止履行。若将《土地使用合同》第十条“如果在使用期内，因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应服从甲方需要将土地及建筑物退回给甲方”解释为是对中诚公司享有合同任意解除权的主体，明显有违前述的合同目的，也不符合合同法的鼓励交易原则和合同严守原则。至于中诚公司提及的交易习惯问题，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条的规定，交易习惯一般是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法或者当事人双方经常使用的习惯做法，对于交易习惯的存在，应由提出主张的一方当事人承担举证责任。由于中诚公司未能举证证实租赁市场存在约定合同任意解除权的交易习惯的存在，故其以此所谓的交易习惯主张《土地使用合同》第十条约定其享有合同任意解除权，理据不足，本院不予支持。最后，从诚实信用原则来看，合同当事人依法应遵循公平的原则确定双方的权利义务。《土地使用合同》第八条约定“乙方（即蒲志友）自费在使用土地上自建的建筑物及装修物的所有权归甲方所有（即中诚公司）”，若将《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因”，解释为是对中诚公司合同任意解除权的约定，那么中诚公司随时可以提前一个月通知蒲志友解除合同，由此中诚公司仅需向蒲志友多返还8000元履约保证金，便可收回所出租的土地使用权并取得由蒲志友在租赁期间所建造的建筑物及装修物，显然有违公平和诚信原则。虽然中诚公司提及涉案合同第十条同时约定了蒲志友的合同任意解除权，但根据合同的约定，若蒲志友单方提前解除合同，其是以丧失涉案土地及地上建筑物（由蒲志友建造）的使用权、被没收履约保证金等为代价。而结合前述关于中诚公司单方解除合同的后果分析，相对蒲志友而言，中诚公司于此情形所付出的代价较轻甚至可获取重大利益。因此，中诚公司认为涉案合同第十条约定蒲志友的合同任意解除权，进而主张应从对等、相称、公平、均衡等角度考量，将该条款理解为同时是对中诚公司享有合同任意解除权的约定，本院不予采纳。综上分析，一审法院将《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件“因政府城建规划需要或其他原因导致甲方须提前收回土地及附属建筑物”，解释为“政府依法强制要求进行的规划或强制要求进行的与规划类似的其他行为、导致合同无法继续履行的情形”，合法合理，本院依法确认。由于中共江门市新会区委发出的新委（2011）3号文件和大泽建设办在《关于新会古典家具城有关整改问题的请示》批注同意等是党委、政府在职责范围内对企业经营发展规划方案的认可，并非行政主体依职权主动作出必须强制实施的行政行为。至于江门市城乡规划局新会分局作出的《村镇规划设计审批通知书》，亦只是行政机关应彩艳公司的请求所作的非强制性行政行为，是彩艳公司自行谋划改变厂区内的规划的表现，而非政府机关依职权作出改变城市建设规划等具备强制执行力的行政行为。因此，涉案《土地使用合同》第十条所约定中诚公司单方解除权的条件并未成就。结合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定可知，《中华人民共和国合同法》第九十六条中的“当事人一方”应仅限于享有约定合同解除权或者法定合同解除权的合同当事人。而如上所述，中诚公司在2011年6月10日向蒲志友发出《解除合同通知书》时不享有合同解除权，故其上述行为不能发生解除《土地使用合同》的法律效果，至于蒲志友有否针对中诚公司的上述行为提出异议，均不会导致《土地使用合同》已经解除。因此，中诚公司以其已经依法行使所享有的单方合同解除权而主张《土地使用合同》已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第2个争议焦点。《土地使用合同》约定由蒲志友在涉案土地上自建的建筑物及装修物归中诚公司所有。即使蒲志友与江门市新会区大泽东方智慧家具商场的个体工商户经营者之间为转租关系，由于上述个体工商户于2010年1月25日领取了营业执照，并以明确的名称和招牌对外经营，且中诚公司每月均指派其员工到涉案经营场所抄读水电表并进而定期向蒲志友收取水电费，加之作为出租方的中诚公司平时亦应对涉案经营场所进行日常的物业管理，据此足以认定中诚公司应该及时于2011年6月10日发出《解除合同通知书》前已经知道蒲志友的转租行为。其却在前述通知书中的合同解除理由没有提及蒲志友擅自转租的行为，直接在本案诉讼期间（即2012年10月）才提出对蒲志友转租行为的，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，中诚公司以蒲志友存在上述个体工商户擅自转租的违约行为主张解除《土地使用合同》，本院不予支持。至于蒲志友与江门市新会区会城艺盛家具店、江门市大师府红木家具有限公司、“高其家具”转租的问题。即使中诚公司主张蒲志友与上述三个主体存在转租关系属实，从中诚公司提供的材料来看，上述转租行为均在中诚公司发出《解除合同通知书》及对涉案经营场所停水停电后才发生的事情。根据第1个争议焦点分析，涉案《土地使用合同》仍处于有效状态，双方当事人应按照合同的约定全面履行自身的义务，中诚公司对涉案经营场所采取停水停电措施，构成先行违约。由于中诚公司的违约行为严重影响蒲志友生产经营，即使蒲志友存在转租的行为，此举也是为减轻损失所为，因此中诚公司以蒲志友存在擅自转租的行为主张解除《土地使用合同》，本院不予支持。关于第3个争议焦点。承上前所述，涉案《土地使用合同》至今尚未解除且未至期限届满日。因此，上述合同继续处于生效状态，对双方当事人仍有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在案证据亦不能证明涉案《土地使用合同》存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定的不应当继续履行的情形。因此，中诚公司诉请蒲志友向其返还涉案土地及地上建筑物，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于中诚公司主张的土地占有使用费问题，因涉案《土地使用合同》仍应继续履行，而中诚公司经一审法院释明后仍然坚持以上述合同已经解除、蒲志友系非法占用涉案土地及地上建筑物为基础事由，请求要求蒲志友支付从2013年5月起至实际腾退之日止的占有使用费，明显缺乏事实依据，故本院不予支持。综上所述，中诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13495.28元，由江门市新会区中诚物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李立辉审判员  陈史豪审判员  许世清二〇一七年十一月九日法官助理刘现流书记员梁闪云