江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0211民初4601号 原告（反诉被告）:方叙建，男，1977年12月5日生，汉族，住无锡市北塘区。 委托诉讼代理人：冯颖，无锡市滨湖区新华法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：华均平，无锡市梁溪区申兴法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:丁耀成，男，1953年9月17日生，汉族，住无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：杨佩芳，系丁耀成妻子。 委托诉讼代理人：徐敏，江苏开炫律师事务所律师。 原告（反诉被告）方叙建与被告（反诉原告）丁耀成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方叙建委托诉讼代理人冯颖、华均平，被告（反诉原告）丁耀成及其委托诉讼代理人杨佩芳、徐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方叙建向本院提出诉讼请求：1.解除其与丁耀成之间于2015年11月15日签订的《租房协议》；2.丁耀成退还其房屋租金131250元（自2016年7月28日起至2016年12月15日止）；3.丁耀成返还其转让费50000元；4.丁耀成赔偿其装潢损失129244元。事实和理由：其与丁耀成就位于无锡市滨湖区从大梁起以西部分外）、100-30单元（除一楼从大梁起以西部分外）的房屋（以下简称涉案房屋）订有租赁合同。其承租期间，涉案房屋一楼卫生间下水道严重堵塞导致污物溢出，使其无法正常经营。其多次要求丁耀成进行维修，但丁耀成置之不理。 丁耀成辩称：方叙建所称并非事实，要求解除合同的理由不能成立。同意解除合同，但要求方叙建将涉案房屋恢复原状。双方在租赁合同中对装潢损失和转让费已有明确约定，不应由其承担。 丁耀成向本院提出反诉请求：1、要求恢复原状，包括一楼因鉴定而破损的大厅、卫生间及吊顶，二楼原告方擅自改变结构的卫生间及吊顶，三楼厨房重新做防水；2、要求支付从2016年12月16日至2017年7月5日止的房租193472元；3、要求依法赔偿房屋闲置期间的租金损失，按6个月房租计算175000元；4、承担物业费19117.8元、水费3879.2元。事实与理由：依据其与方叙建之间的租赁合同，如方叙建中途退租，则其不退还已交房租，并涉案房屋内已有装潢归其所有且不作补偿。现方叙建单方退租，应承担相应的违约责任。 方叙建对丁耀成的反诉辩称：丁耀成向其提供了地下管道堵塞的经营场所，导致其在经营饭店的过程中污水横流，致使其无法实现租赁合同目的，所以丁耀成的反诉请求无事实依据。 经审理查明：2015年11月15日，丁耀成与方叙建签订一份《租房协议》，双方约定：方叙建向丁耀成租用涉案房屋（原店名红阳大酒楼）；租赁期限为五年，自2015年12月16日至2020年12月15日；租金每年35万元，先交后用；如迟延交租10天，则每日按年租金的3%支付滞纳金。迟延一个月，则按每日按年租金的5%支付滞纳金，同时丁耀成有权收回房屋；承租期间，如改变房屋结构必须征得丁耀成的书面同意再行装修。乙方所租房屋在承租期内如损坏，则应自行修复或根据当时物价进行赔偿；租赁五年期满，涉案房屋内外装修、水电、不锈钢扶梯、送菜电梯、三楼平台上搭建的阳光房等与房屋有关设施的不动产全部归丁耀成；方叙建应承担租赁期间的水电费及物业管理费等；如方叙建中途退租或拖延房租，则丁耀成不退还已交房租，方叙建在涉案房屋内的全部装潢归丁耀成所有，丁耀成不作任何补偿。同时，方叙建还应承担违约金10万元。 上述协议签订当日，双方办理了涉案房屋的交接。方叙建向丁耀成支付了第一年（2015年11月16日至2016年11月15日）的租金35万元。同时，方叙建还向丁耀成支付了装潢转让费5万元并约定中途退租不作经济补偿。 方叙建接收涉案房屋后即着手对涉案房屋进行了装修。装修期间，方叙建对涉案房屋的卫生间进行了改动，将二楼卫生间的面积进行了扩大并增加了1个马桶的坑位。2015年12月底，方叙建在涉案房屋内申领了“滨湖区鑫悦楼饭店”的个体工商户营业执照，并开始营业。 2016年7月18日，方叙建向丁耀成发函称：其在使用房屋的过程中发现二楼楼顶及其它扩、搭部分雨天严重渗漏，下水道及卫生间经常堵塞。对此其曾多次联系丁耀成，丁耀成也表示尽快解决，但均未妥善解决。目前，由于房屋漏水、堵塞严重，其已无法正常经营。现要求丁耀成一周内拿出方案，解决上述问题，以便引起不必要的法律诉讼。丁耀成于同月20日收到此函件。 2016年7月26日，方叙建再次向丁耀成函称：其在使用涉案房屋时发现房屋楼顶及其他扩、搭部分雨天严重渗漏，下水道及卫生间经常堵塞，导致三个楼层的墙壁发霉，一楼卫生间下水管严重堵塞，污物溢流进饭店大厅，臭气熏天，根本无法经营。其已于2016年7月18日发函要求进行维修，但丁耀成仍置之不理。综上，由于丁耀成的行为导致其无法正常经营，故致函解除双方之间就涉案房屋签订的租赁合同。丁耀成于次日收此函件。 本案审理过程中，经方叙建申请，本院委托常州市建筑科学研究院集团股份有限公司对涉案房屋一楼卫生间堵塞原因进行司法鉴定，鉴定结论为：1.该饭店厨房内含有食用油脂的污水与卫生间内的排泄物通过同一根排水主立管排入地下排水管内，随着水温下降，污水携带的油脂颗粒开始凝固，并附着在管壁上，逐渐缩小管道断面，与排泄物堵塞一楼卫生间排水管道；2.2017年6月2日对管道通水后未发现该饭店的排水口有水排出，且排水管的堵塞物中含有黄泥，表明地下排水管存在局部破损、渗漏现象，有黄泥进入地下排水管内，堵塞一楼卫生间排水管道；3.该饭店污水井内发生堵塞现象，堵塞物高度超过排水管出口高度，堵塞物将地下管道排水出口封堵，饭店内厨房及卫生间内污水无法排出，堵塞一楼卫生间排水管道。 同时，经方叙建申请，本院还委托了无锡中证资产评估事务所有限公司对涉案房屋内的装修价值进行了评估，评估结果为：涉案房屋内的装修在评估基准日2017年4月26日的价值为129200元，原值为177181元。 2017年5月15日，方叙建与丁耀成办理了涉案房屋的交接手续，至此涉案房屋已交还丁耀成。 另查明：涉案房屋物业公司向丁耀成催缴涉案房屋在2016年1月1日至2017年6月30日的物业费为18466.98元（1025.94元/月），2015年12月16日至2017年7月5日的水费金额3879.2元（5.2元/立方米）。 庭审中，方叙建称：涉案房屋从正式开始营业就陆续发生堵塞的情形，经物业公司以及其自行找人疏通后，情况会有好转。但后来彻底堵塞，疏通也没用。就此问题，如果当初重新铺设一楼卫生间管道，就不会发生堵塞的情形。但是由于丁耀成没有主动愿意承担这笔费用，故没有实施；丁耀成则认为：其自2016年的七月份才接到方叙建的通知，说一楼卫生间堵塞。从方叙建提供的现场照片来看，上面的工作人员身着短袖也可以证明是夏天才发生的堵塞。收到函件后，其通知物业公司来检查，物业公司说稍微维修一下就可以修复，但是方叙建却立即发函解除。其实质原因是其无力经营，找个理由想退租。作为餐饮业经营者，其应当按照卫生和环保的相关规定进行装修并申领相应的排水及环评许可，但其未做到，应当自行承担责任。 上述事实，有《租房协议》、《收条》《函》、《建设工程司法鉴定意见书》、《评估报告》及当事人陈述笔录等在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，方叙建与丁耀成就涉案房屋订有租赁合同，该系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方均应在法律规定的范围内依照合同的约定行使各自权利、履行各自的义务。方叙建合同履行期间以涉案房屋内一楼卫生间堵塞严重导致其无法正常经营为由解除合同，本院认为该理由不能成立。理由如下： 首先，合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，仅见方叙建于2016年7月18日发函要求丁耀成拿出维修方案，否则即解除合同。丁耀成在收函后一周，方叙建即发函解除合同并同时向本院提出了诉讼。因此，在没有依据能够判定丁耀成延迟履行维修义务的情形下，方叙建解除合同的依据不足。 其次，合同法第一百一条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此，当违约情形发生时，继续履行是法定的首先方式。本案中，假设涉案房屋发生卫生间堵塞系由丁耀成造成，即涉案房屋出现了不适租的情形。该情形并不符合上述法律规定例外情形，应当由丁耀成履行其维修义务，确保涉案房屋恢复适租的状态，而非直接解除合同。 第三，合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，方叙建在承租期间发生卫生间堵塞情形，丁耀成与方叙建应当积极配合，合力进行检修。如丁耀成拒不履行其维修义务，方叙建可在自行维修后按照责任向丁耀成主张相应的费用。但方叙建在堵塞原因不明且未自行进行维修的情形下，径行解除合同，有违法律规定。 最后，依据鉴定结论，涉案房屋一楼卫生间发生堵塞的主要原因是由于在合同履行期间，方叙建未对其经营的饭店内厨房油污排污管和卫生间排污管进行分立，而导致仅有的排污管管径变小而引发堵塞。而地下排水管有局部破裂、渗漏以及污水井堵塞物高度超过排水管高度均混同了在涉案房屋一楼卫生间堵塞的原因之中。但是如果仅是后两种原因导致的堵塞，那么完全可以通过物业服务或者自行疏通而解决，并不足以影响无法改变现状。 现丁耀成同意解除合同且双方之间就涉案房屋已经完成了交接，故应认定为双方的租赁合同已于2017年5月15日解除。 对于解除的原因，应认定为方叙建提前退租，属于违约，故方叙建基于丁耀成违约所提出的本诉所有请求均不成立，本院均不予支持。 依照双方之间的合同约定，方叙建除应支付相应的房屋租金为外，还应当承担相应的违约责任。现丁耀成已于2017年5月15日收回了涉案房屋，故方叙建应支付自2016年12月16日至2017年5月15日期间的房屋租金145833元（取整）。同时，还应支付该期间的物业费和水电费。丁耀成虽缴纳了2017年1月1日至2017年6月30日的物业费为18466.92元，2015年2月16日至2017年7月5日的水费金额3879.2元，但应对2017年5月15日之后费用剔除。故方叙建应支付丁耀成合同履行期间的物业费17953元（取整）、水费3520元（酌定）。 关于房屋闲置期间的租金损失。涉案房屋的租赁合同解除后，丁耀成再行出租涉案房屋必然会有一定的空置期，但是该空置的期间也必须在合理的期限范围内。涉案房屋的纠纷已经发生一年之久，且双方已经完成了涉案房屋的交接手续，故丁耀成完全有充足的时间再行出租。至于其是否能够实际出租，系其本身的商业风险，不能作为损失向方叙建主张。综合本案租赁合同履行的实际情形，本院酌定涉案房屋空置期为3个月，即方叙建应向丁耀成赔偿空置期损失8.75万元（取整）。 关于恢复原状。双方在合同中对涉案房屋的原状未有确定且也未约定合同终止或解除后恢复原状，而且根据双方在租赁合同中对装修物的约定，可以推定双方在租赁关系中止或解除后是现状进行交付的，故对丁耀成要求恢复原状或的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条之规定，判决如下： 一、丁耀成与方叙建于2015年11月15日签订的《租房协议》于2017年5月15日解除； 二、方叙建于本判决生效之日支付丁耀成房屋租金145833元、物业费17953元、水费3520元、空置期损失87500元； 二、驳回方叙建的其他诉讼请求； 三、驳回丁耀成的其他诉讼请求。 若方叙建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8600元、反诉案件受理费6565元、鉴定费9500元、保全费1520元，合计26185元，由方叙建负担24930元，由丁耀成负担1255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  周 飞 人民陪审员  张啸华 人民陪审员  倪 毅 二〇一七年十一月二十七日 书 记 员  曾 文 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。