重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)渝05执异1863号案外人:李红军,男，汉族,1969年4月18日出生,住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：蒋伍季，重庆钧儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏洁莹，重庆钧儒律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区学田湾正街一号，组织机构代码：45044505-8。负责人：李永盛，行长。委托诉讼代理人：张元炳，重庆元炳律师事务所律师。委托诉讼代理人：文建国，重庆元炳律师事务所律师。被执行人：重庆茂函商贸有限公司,住所地重庆市渝中区陕西路22号21-9号。法定代表人：余学兰，董事长。被执行人：重庆达峰服装设计制作有限公司,住所地重庆市南岸区江南大道8号万达广场4栋第二层。法定代表人：余学兰，董事长。被执行人：余学兰，女，1969年11月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：潘利，女，1968年12月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：蔚莎莎，女，1985年1月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：涂灵灵，女，1974年3月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：罗光华，男，1964年4月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被执行人：张秀碧，女，1954年2月14日出生，汉族，住重庆市江北区。被执行人：唐朝建，男，1951年1月16日出生，汉族，住重庆市江北区。被执行人：陈立，男，1968年9月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。本院在执行平安银行股份有限公司重庆分行（以下简称平安银行重庆分行）与重庆茂函商贸有限公司（以下简称茂函商贸公司）、重庆达峰服装设计制作有限公司（以下简称达峰服装公司）、余学兰、潘利、蔚莎莎、涂灵灵、罗光华、张秀碧、唐朝建、陈立金融借款合同纠纷一案中，案外人李红军以其租赁重庆市南岸区南坪街道某某路2号5、6栋负2-2号门面为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李红军称，案外人与达峰服装公司于2014年2月10日签订位于重庆市南岸区南坪街道某某路2号5、6栋负2-2号门面的租赁合同，租赁期限从2014年2月10日到2034年2月11日止，租期共计20年。案外人在与达峰服装公司签订《租赁合同》时，该公司负责人向案外人出示过房屋产权证原件，当时租赁物并不存在抵押或质押等情况，所租赁的房屋不属于抵押物。达峰服装公司在案外人不知情的情况下将上述房屋向银行做了抵押，导致被法院查封。案外人作为善意承租人，按照《物权法》第190条的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，应当保护案外人合法的租赁权。特提出异议，请求中止对上述财产的执行。申请执行人平安银行重庆分行辩称，1.根据重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108刑初753号刑事判决书，该案被告余学兰犯非法吸收公众存款罪被追究刑事责任。该判决书第10页查明余学兰与李红军、李浪之间借贷事实，“……李红军经黎小波介绍认识余学兰，与余学兰签订了四份借款协议……。2015年3月，余学兰还不出来钱，便将南岸区和高新区的11处房产的使用权转让给李红军……”，由此见，李红军与余学兰系经黎小波（刑案共犯之一）介绍形成的非法高息借贷关系，缺乏房屋租赁的真实交易背景；又据该判决书第2页查明，“……余学兰将已经抵押给银行的商铺和门面收租权抵押给债权人或收取租金……”，由此见，李红军对案涉抵押房产提出执行异议所依据“租赁合同”实际系余学兰抵债与其串通达成，双方并未形成真正、合法的租赁关系。2.申请人依据我国《商业银行法》之规定，在信贷审查、发放贷款前落实：若抵押物未出租，要求抵押人出具抵押物未出租的申明；若抵押物已出租，要求承租人作出放弃租赁权不妨碍申请人依法行使抵押物优先受偿权的意思表示。根据茂函公司于2014年8月19日向申请人出具的《承租情况说明》，“抵押物目前使用状态为：……重庆市南岸区南坪街道某某路2号5、6栋负2-2号......为自用”，说明案涉标的在设定抵押时不存在租赁事实。根据《租赁情况说明》，已出租的位于重庆市高新区新南路164号等房产在设定抵押时，申请人核实租赁关系，取得了出租人余学兰及承租人重庆易居投资顾问有限公司的承诺函。故，李红军提交的于租赁合同属于为实现非法目的的合同倒签，合同存在伪造的可能，申请人将保留依法对其追究法律责任的权利。3.根据李红军提交的异议申请、租赁合同、银行业务凭证：合同期限20年、租金一次性支付700万元等，租赁合同缺乏明确的租赁用途、关于租赁物交付占有等重要条款，且整个合同条款设计非常简单、粗糙，根本不能实现对20年期限、金额高达数百万元交易行为的法律约束，明显违背生活常理，系李红军与余学兰的恶意串通，以虚假租约的形式达到非法透支申请人依法享有抵押权不动产的长期收益。综上，申请人请求法院对李红军提交的租赁合同进行实质审查，案外人的执行异议申请不能成立。本院查明，平安银行重庆分行与茂函公司、达峰服装公司、余学兰、潘利、蔚莎莎、涂灵灵、罗光华、张秀碧、唐朝建、陈立金融借款合同纠纷一案，因平安银行重庆分行申请诉讼保全，本院作出裁定并于2016年1月22日发出（2015）渝五中法民初字第01378-1、01379-1、01380-1号协助执行通知书，查封了余学兰名下的抵押物重庆市南岸区南坪街道某某路2号5、6栋负2-2号等房产。2016年4月18日本院作出（2015）渝五中法民初字第01378、01379、01380号民事判决书，判决茂函公司归还平安银行重庆分行贷款本金共计57,000,000元及利息、复利、罚息等，平安银行重庆分行对茂函公司、达峰服装公司、余学兰、潘利、蔚莎莎、涂灵灵提供的抵押物享有优先受偿权，余学兰、罗光华、张秀碧、唐朝建承担连带责任。茂函公司等未履行上述义务，平安银行重庆分行向本院申请强制执行。另查明，2014年2月10日达峰服装公司为甲方案外人为乙方签订《租赁合同》，约定“......甲方将位于重庆市南岸区南坪街道某某路2号5、6栋负2-2号房屋（建筑面积1493.83平方米，房地权属证书106房地证2012字第11441号）出租给乙方，租赁期限20年，自付清租金后，乙方接到钥匙之日开始计算租期时间；租金按人民币19.52元/平方米/月计算；租金支付方式：乙方在2014年2月12日前组织租金向甲方（法定代表人个人账户）支付人民币700万元。此款经乙方李红军、李浪账户通过网上银行转入甲方法定代表人余学兰个人账户；违约责任等......”。根据加盖中国农业银行股份有限公司开阳西街支行印章的《个人账户交易明细申请表》、加盖中国农业银行股份有限公司重庆石柱万寿支行印章的《中国农业银行银行卡交易明细清单》载明：2014年2月12日从李浪账户转入5,000,000元到余学兰账户，达峰服装公司于当日出具加盖财务专用章并余学兰签字的《收据》，载明“兹收到李红军、李浪交来房屋租金7,000,000元”，同年2月13日，从李浪账户转入1,930,000元到余学兰账户。同年5月30日，余学兰出具有其签字的《房屋交接清单》，载明：“兹有我重庆达峰服装设计制作有限公司位于南岸区南坪街道某某路2号5、6栋2-2号房，建面积1493.83㎡空房于2014年5.30日交付于李红军使用。使用时间2014年2月12日-2034年2月11日。”再查明，2014年6月27日,平安银行重庆分行与余学兰签订《最高额抵押担保合同》，约定由余学兰以其位于重庆市南岸区南坪街道某某路2号5、6栋负2-2号等房产为茂函公司向平安银行重庆分行借款提供抵押担保，并在重庆市国土房屋管理局办理了抵押登记。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人与案涉标的所有权人在案涉标的抵押和查封前签订《租赁合同》、交纳租金并占有案涉标的，具有租赁合同有效成立的合法要件，没有证据证明该租赁行为系恶意串通的虚假行为。案外人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉标的的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：中止对重庆市南岸区南坪街道某某路2号5、6栋负2-2号房屋承租权的执行。如不服本裁定，申请执行人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  朱 敏审 判 员  胡 蓉代理审判员  蒋晓亮二〇一七年十一月六日书 记 员  产竹霞