安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终1291号 上诉人（原审被告）：蚌埠市佳佳环卫有限公司，住所地安徽省五河县康民路花木王农贸市场，统一社会信用代码9134032205445864XH。 法定代表人：王传邦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付健，安徽君智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：五河县城市建设投资经营有限责任公司，住所地安徽省五河县城关镇淮河路36号，统一社会信用代码91340322786518839K。 法定代表人：吴明海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马利，该公司副总经理。 上诉人蚌埠市佳佳环卫有限公司（以下简称佳佳环卫公司）因与被上诉人五河县城市建设投资经营有限责任公司（以下简称五河城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳佳环卫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由五河城投公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。涉案建筑是大型农贸市场,根据消防法的规定是必须进行消防验收的,但是,至今涉案建筑没有经过公安消防验收。五河城投公司没有提供环评报告和下水道通畅的验收报告。上述事实证明涉案建筑是一个没有完工、没有验收的未完工程,因工程不合格,无法经营,佳佳环卫公司在2016年就停止经营,并且一直要求解除合同或者合同无效。虽然五河城投公司没有和佳佳环卫公司办理交接手续,但是因为租赁物不符合市场经营条件,佳佳环卫公司一直没有经营。上述事实有相关的证据和证人出庭作证证明。一审对上述关键事实认定错误。农贸市场的租赁不同于居民住房的租赁,它涉及到人员密集的安全,涉及公共安全,不符合安全要求,佳佳环卫公司也不敢经营。二、五河城投公司懒政不能让佳佳环卫公司买单，双方签订的《租赁合同》第四条约定:“第二年起,租金需在新年度租赁期开始之日前一个月内付清。如乙方未如期缴清,则视为乙方不再继续租赁,合同终止,甲方将重新租赁”。根据合同约定,双方的《租赁合同》已经于2016年2月5号前一个月就终止了。五河城投公司不及时办理交接,是一种懒政,所造成的损失应当由五河城投公司买单。一审判决佳佳环卫公司继续缴纳租金违反合同约定,判决没有依据。三、佳佳环卫公司的损失应当由五河城投公司承担，由于五河城投公司的过错造成佳佳环卫公司的损失包括返还拆迁户经营摊位费、搬迁过渡费按县政府要求的改造市场费应当由五河城投公司承担。同一合同关系,一审判决另案处理没有依据。四、一审适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力”。合同约定终止的条件成立,合同应当终止履行,一审判决上诉人支付租金,显然违背合同。法律约束力是对双方的,不是只针对佳佳环卫公司。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定10000㎡的市场是必须经过消防验收的。双方之间签订的合同9600㎡。合同上的建筑面积是为了规避上述法律法规规定。案涉市场实际面积远远超过10000平方米。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》:“第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。”《中华人民共和国消防法》第十条:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程,除本法第十一条另有规定的外,建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内,将消防设计文件报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查”；第十一条:“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”。 五河城投公司辩称，一、首先关于工程没有验收，租赁合同是否有效，市中院依法已作出生效判决认定合同有效；二、实际是佳佳环卫公司违约后五河城投公司要求其退出房屋，解除合同，佳佳环卫公司不愿退出房屋，因此五河城投公司才诉至法院要求佳佳环卫公司退出房屋、解除合同。佳佳环卫公司该项上诉理由是不成立的。三、佳佳环卫公司第三条上诉理由不是事实，且与本案无关。四、建筑工程消防监督管理规定，只是行业上的管理规定，一审法院适用的法律正确。 五河城投公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2015年2月6日签订的租赁合同；2、依法判决佳佳环卫公司立即腾空花木王农贸市场租赁房、全部摊位及场地并将其交还五河城投公司；3、判令佳佳环卫公司支付第二年和第三年度所欠租金206万元（租金118万元/年，两年应支付236万元，2017年7月27日已支付30万元）；诉讼费由佳佳环卫公司负担。 一审法院查明事实：五河城投公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的佳佳环卫公司及丙方（管理方）于2015年2月6日签订了一份《租赁合同》，该合同主要内容：“一、甲方将座落在五河县康民路的花木王农贸市场，共三层，建筑面积约9600平方米，商铺85间（其中二楼每间为上下二层），摊位96个，整体租赁给乙方，用于无污染、无噪音的干鲜果、蔬、禽、蛋、肉类、水产品、豆制品、日用百货以及粮油等相关农副产品批发、零售经营。不得用于餐饮、娱乐、浴池、宾馆、网吧、易燃、易爆等以及其他国家禁止或有污染的行业。二、租期：4年（3+1模式）。前三年租期自2015年2月6日至2018年2月5日；第四年租期自2018年2月6日至2019年2月5日止。三、租金：前三年每年租金为人民币118万元；第四年租金按拍租成交价118万元增加10%，即年租金为人民币129.8万元。四、付款方式及时间：第一年租金，在乙方中标后的规定时间内，乙方以转账方式，将履约保证金10万元及第一年租金118万元一次性付清；第二年起，租金须在新年度租赁期开始之日前一个月内付清（以承租人租金到达出租人指定账户为准）。如乙方未如期交清，则视为乙方不再继续租赁，合同终止，甲方将重新租赁。乙方没有按照本合同第九条规定提前三个月书面告知解除合同的，保证金不退。五、乙方所交纳的10万元履约保证金在合同期满或合同终止时，乙方无违约行为，并在十五日内自行清场搬离的，甲方全额无息退还。否则，此款不退。六、租赁期内所产生的相关税、费（如水、电、卫生、消防、安全、日常管理、门前三包、房屋设施维修及基础设施的改造升级等费用及乙方的经营税、费），由乙方承担，并负责相关事项的实施。甲方所用驻市场管理办公室，由乙方无偿提供。七、关于房屋的修缮。如因房屋质量原因，需要对房屋进行维修改造的，由甲方负责维修改造，其费用由甲方承担；如因乙方使用不当造成房屋损毁，由乙方负责维修，其费用由乙方承担；甲方不为乙方提供免收租金的装修、改造时间；乙方如对承租房屋进行装修、装潢和设施、设备安装等，须将施工方案书面告知甲方，在不影响、破坏房屋结构和安全的情况下，经住建、消防等相关部门认可，并经甲方书面同意后，乙方在确保安全的情况下，自行施工，费用自理，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何费用；租赁期满，乙方须将房屋无条件交给甲方，且乙方不得以任何理由主张装修、装潢、改造及添加、增加的设施设备发生的任何费用；租赁期满或合同终止后，乙方不得拆除装修、装潢和所安装物品，其所有权归甲方所有。……”。合同签订后，佳佳环卫公司并支付了第一年房屋租金118万元及10万元保证金，五河城投公司将花木王农贸市场的房屋交付给了佳佳环卫公司经营管理。佳佳环卫公司接管该市场房屋后对该市场房屋及有关设施进行了必要的装修、改造。在租赁期内，佳佳环卫公司又支付给了五河城投公司第二年第三年房屋租赁费30万元。现合同期限已届满，佳佳环卫公司于2019年6月30日已将租赁的花木王农贸市场房屋移交给五河城投公司，且五河城投公司当庭表示放弃第2项诉讼请求。 一审法院认为，2015年2月6日，五河城投公司与佳佳环卫公司之间签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规规定，合法有效。双方应按合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。佳佳环卫公司租赁五河城投公司房屋，按合同约定应支付租赁费用给五河城投公司。合同约定前三年租金每年为118万元，第一年租金佳佳环卫公司已付清，第二年、第三租金合计为236万元，佳佳环卫公司已支付30万元，尚欠206元，五河城投公司要求佳佳环卫公司支付第二年度和第三年度房屋租赁费206万元，有事实和法律依据，本院应予支持。该合同约定租赁期限为2015年2月6日至2019年2月5日，现已履行完毕，五河城投公司再主张解除租赁合同已无实际意义和必要，故该项诉讼请求不应予支持。佳佳环卫公司于2019年6月30日已将租赁的花木王农贸市场房屋移交给五河城投公司，且五河城投公司当庭表示放弃第2项诉讼请求。佳佳环卫公司抗辩称该花木王农贸市场没有取得消防验收许可证，合同无效，五河城投公司不能主张租赁费的由不成立。对于佳佳环卫公司要求五河城投公司赔偿其损失和返还拆迁户经营摊位的搬迁过渡费、摊位费及支付给佳佳环卫公司按照县政府要求改造市场的费用。系另一法律关系，佳佳环卫公司可另行主张权利。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、蚌埠市佳佳环卫有限公司欠五河县城市建设投资经营有限责任公司第二年度和第三年度租赁费2060000.00元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回五河县城市建设投资经营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11640元，由蚌埠市佳佳环卫有限公司负担。 本院二审期间，佳佳环卫公司提交下列证据：证据1、证明一份，系花木王村和头铺镇政府出具，证明童德志等人于2015年至2016年期间在五河花木王农贸市场从事经营蔬菜等农副产品，未收租赁费，合计18万元；证据2、施工合同一份和发票一张，价款71780元，证明厕所改造和电动卷闸门费用；证据3、施工合同一份和发票一张，款项55752.5元，证明花木王农贸市场门头广告牌建设施工；证据4、施工合同一份和发票一张，价款106810元，证明佳佳环卫公司委托五河县浩迪装饰工程有限公司对农贸市场鸡市门面房、经营柜台建设工程进行施工；证据5、建筑装饰工程施工合同和发票一张，价款800167元，证明佳佳环卫公司对司法局二楼、三楼矫正大队办公室、医院、通道进行了装修；证据6、户外显示屏制作合同一份和发票一张，发票金额只有48000元，与合同价不一致，我方只支付了48000元，证明佳佳环卫公司委托第三方制作显示屏的事实；证据7、门头制作造价明细表一张，造价金额134175.84元，因为钱没给齐，发票没开。五河城投公司质证意见：对证据1的真实性有异议，2019年才出具该证明，故五河城投公司对该证据真实性有异议，并且与五河城投公司无关；对证据2、3、4、5、6、7的真实性均有异议，且与本案无关，达不到佳佳环卫公司的证明目的。本院认证意见：从证据1内容分析，系头铺镇花木王村委会出具的证明，但该份证明仅加盖了村委会印章，未经单位负责人及制作证明材料人员签名确认，不符合单位出具证明材料的形式要件。头铺镇人民政府虽在该份证明中加盖印章，但经办人员仅注明依据合同办理，未明确认可证明的具体内容。同时，仅根据该份证明，亦不能认定免收租赁费的数额。综上意见，本院对该份证据的真实性不予进一步核实，对证明目的不予认定；证据2施工合同中载明施工内容为公共厕所改建及电动卷闸门安装，开工时间为2015年11月6日，但发票开具时间为2015年1月20日，明显存在矛盾。另外，五河县争创全省文明县工作指挥部会议纪要载明的召开会议时间为2016年5月10日，时间在施工合同之后。据此，该组证据与本案处理不具有关联性，达不到佳佳环卫公司的证明目的；证据3施工合同订立时间为2016年1月20日，发票开具时间为2016年4月16日，均早于会议纪要时间2016年5月10日，故不能认定该份施工合同约定的施工事项是基于会议纪要的要求进行实施，该组证据与本案处理不具有关联性；证据4施工合同订立时间为2015年1月20日，发票开具时间为2015年5月6日，早于会议纪要时间2016年5月10日，故不能认定该份施工合同约定的施工事项是基于会议纪要的要求进行实施，该组证据与本案处理不具有关联性；对于证据5，佳佳环卫公司未提供证据证明该部分装修费用应由五河城投公司承担，故对该组证据的关联性不予认定；证据6户外显示屏制作合同中无订立时间等内容，发票开具时间为2015年2月16日，早于会议纪要时间2016年5月10日，不能认定该份施工合同约定的施工事项是基于会议纪要的要求进行实施，该组证据与本案处理不具有关联性；证据7门头制作造价明细表中无具体时间、施工范围等内容，佳佳环卫公司也未提供发票等证据证明实际支出的费用，故对该份证据的关联性不予认定，达不到佳佳环卫公司的证明目的。 双方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：佳佳环卫公司是否应向五河城投公司支付租赁费2060000元。 五河城投公司与佳佳环卫公司签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。佳佳环卫公司上诉称案涉农贸市场未经过公安消防验收，无法经营,佳佳环卫公司在2016年就停止经营。经审查，案涉农贸市场是否通过消防验收，不影响合同效力的认定。佳佳环卫公司主张其无法实际经营，但未提供充分证据予以证实。相反，根据佳佳环卫公司提供的五河县争创全省文明县工作指挥部会议纪要（以下简称会议纪要）、照片、《五河花木王农贸市场基础设施存在问题与部分设施改造情况说明》等证据，虽然佳佳环卫公司的举证目的在于改造费用的承担问题，但亦表明佳佳环卫公司实际经营使用案涉农贸市场的事实存在。因此，佳佳环卫公司上诉主张未实际经营使用案涉农贸市场，与事实不符，本院不予采信。 关于合同是否已终止履行的问题。佳佳环卫公司上诉称其未按约交纳下一年租金，根据合同约定，案涉合同已终止履行。经审查，从《租赁合同》第四条约定内容分析，实质上是在佳佳环卫公司迟延交纳租金的情况下，赋予五河城投公司另行招租的权益。佳佳环卫公司未按约交纳租金，也未履行交还租赁物的义务，仍继续占用案涉农贸市场，故不能认定案涉租赁合同已终止履行，佳佳环卫公司理应向五河城投公司支付租赁费用。佳佳环卫公司提出的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于佳佳环卫公司提出的改造市场设施费用的问题。根据佳佳环卫公司提交的会议纪要，系政府部门为推进城区农贸市场标准化、规划化建设，对于花木王农贸市场基础设施建设、划区经营、公益广告设置和内外部环境秩序管理等工作进行的部署安排，并要求五河县商务局、五河县城投公司、花木王农贸市场管理有限公司等单位负责指导、组织实施。另据《租赁合同》约定内容，五河县商务局作为管理方参与订立合同，合同约定五河城投公司委托五河县商务局为市场管理方，并要求佳佳环卫公司服从和遵守五河县商务局的管理。上述证据内容表明，政府部门参与管理市场，五河城投公司作为委托方认可政府部门的管理行为。据此，政府部门召开会议所形成的会议纪要中，对于案涉农贸市场设施的建设、改造意见，应视为五河城投公司对于佳佳环卫公司的要求，而非佳佳环卫自行改造装修行为，由此产生的建设改造费用应由五河城投公司负担，建设改造期间应当折抵租赁期。佳佳环卫公司在本案提交的证据不能证明建设改造费用的具体数额，故无法抵扣租赁费用，佳佳环卫公司可组织证据后另案主张。关于建设改造期间，佳佳环卫公司亦未提供充分证据予以证实，本院根据会议纪要中所列明的建设改造事项内容，结合日常生活经验分析判断建设改造期间，并考虑建设改造对于市场整体租赁及改建区域的影响等因素，酌情扣减一个月租赁期间费用。据此计算，佳佳环卫公司还应向五河城投公司交纳租赁费1180000元+1180000元-300000元（已付）-（1180000÷12）元=1961667元。 关于佳佳环卫公司提出的拆迁户经营摊位费、其他改建市场费用（会议纪要之外）等费用的问题。佳佳环卫公司未提供充分证据证明上述费用应当折抵本案租赁费，也未提供充分证据证实上述费用确实存在，故本案不予处理，佳佳环卫公司可组织证据后另案主张。 综上所述，佳佳环卫公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初852号民事判决； 二、蚌埠市佳佳环卫有限公司于本判决生效之日起十日内向五河县城市建设投资经营有限责任公司支付第二年度和第三年度租赁费1961667元； 二、驳回五河县城市建设投资经营有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23280元，由五河县城市建设投资经营有限责任公司负担1112元，由蚌埠市佳佳环卫有限公司负担22168元；二审案件受理费23280元，由五河县城市建设投资经营有限责任公司负担1112元，由蚌埠市佳佳环卫有限公司负担22168元。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  胡松涛 二〇二〇年九月八日 法官助理丁刘女 书记员蔡轶男 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。