济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初4832号 原告：山东鑫涌物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：刘晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：黄召福，山东润泉律师事务所律师。 被告：山东大学，住所地山东省济南市。 法定代表人：樊丽明，校长。 委托诉讼代理人：王树亭，山东文瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常小溪，山东文瀚律师事务所实习律师。 原告山东鑫涌物业管理有限公司（以下简称鑫涌物业公司）与被告山东大学物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告山东鑫涌物业管理有限公司委托诉讼代理人黄召福,被告山东大学委托诉讼代理人王树亭、常小溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫涌物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告物业欠费289246.78元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月30日原告与被告下设机构山东大学社区工作办公室签订《山东大学教职工宿舍区物业服务委托协议》，被告委托原告对山东大学千佛山小区宿舍区进行物业管理，被告按月支付给原告133566.57元的管理费用；2016年9月份，被告更换物业公司。原被告及新物业于2016年11月17日对于物业财务问题进行汇总交接，确认2015年1月至2016年9月，被告欠付物业费总额为289246.78元，原告多次向被告催要上述费用，被告一直未支付。为维护原告权益，特诉至贵院，请求依法判决。 山东大学辩称，原被告之间不存在债权债务关系。1、关于原被告之间法律关系问题，被告下属单位虽然由于当时没有设立业主委员会而与原告签署物业合同，但实际履行是在原告和业主之间进行的，几年来已经形成这种习惯，并且在刚颁布的民法总则中对习惯的法律效力予以明确，因此被告与原告之间不存在债权债务关系，真正的债权债务关系存在于原告与相关业主之间；2、原告主张的欠款的计算方式错误，原告主张的欠款涉及三个数字，未能收取的物业费262967.50元，定语明确是未能收取的，而不是被告拖欠的，且就未能收取物业费的解决方案中明确或者老物业自己收取，或者新物业代收，原告既然确定了解决方案，没有理由向被告主张权利；机械厂的物业费64640.68元，原告向机械厂开具了发票且机械厂也给原告开具了支票，但原告不去领取支票，反而向被告主张权利，造成了本案中法律关系混乱；超收物业费38361.40元，此物业费应由原告支付给新物业，如果在被告的账上解决等于实质性的处分了案外人的权利和义务，因为如果法院对此作出处理，两个继任物业无法向原告主张权利，要回超收的物业费；3、关于本案正确的计算方式，双方2015年7月22日签订的协议明确非学校代扣部分由原告自行收缴，实际上原告主张的未能收取的物业费是原告自己收取部分的呆坏账，双方在签订协议时就充分考虑到此问题，可能有收不上的物业费，因此原告自行收取物业费的20%作为与本案原告的劳务、管理和风险费用，因此本案原告主张的未能收取的物业费是双方合同中20%的风险费用，既然原被告双方对该风险已经做了预防性处置，原告再就该风险向被告主张权利是有违契约精神的；4、关于山东大学千佛山家属委员会的性质，由于合同签订时业主委员会还未成立，山东大学下属的社区工作办公室代表业主委员会签订了双方的物业合同，但是在2016年11月17日新老物业交接时，业主委员会已经成立，因此业主委员会在交接汇总表上作为一方盖章，其盖章行为不代表山东大学，因其是独立的社团机构；综上，原告所诉主体错误，诉讼数额的计算方式错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，山东大学社区工作办公室与鑫涌物业公司签订《山东大学教职工宿舍区物业服务委托协议》，约定鑫涌物业公司为山东大学千佛山校区东院宿舍、北院宿舍、南院宿舍、甸柳宿舍提供物业服务，建筑面积178088.76平方米，物业管理服务费0.75元/月/平方米，协议价格133566.57元/月，合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日。同时约定，物业费每月支付一次，于次月下旬以支票方式支付，鑫涌物业公司应于事前开具正式发票；所有收费项目一律使用山东大学社区工作办公室指定票据，所有收费全部交由山东大学社区工作办公室处理。 2015年7月22日，山东大学社区工作办公室与鑫涌物业公司签订《山东大学社区物业服务续期的协议》，约定除了该协议特别规定外，其他事项如服务的职责、范围、标准、价格等均按上期协议执行；合同期至2015年12月31日。其中合同第四条约定：物业服务费支付与收缴有关事项。1、非学校代扣（或扣费不成功）业户物业服务费继续由鑫涌物业公司负责收缴，并不再交回学校，且由鑫涌物业公司出具合法收款凭证。应收额度的80%计入山东大学社区工作办公室向鑫涌物业公司支付的物业费，20%作为收费工作劳务、管理和风险费用。2、其余物业服务费由山东大学社区工作办公室按原方式支付。 另查明，鑫涌物业公司自2013年7月1日至2016年9月份一直提供物业服务，同时山东大学社区工作办公室是山东大学的下属机构。 2016年11月7日，由校方:山东大学千佛家属委员会，及鑫涌物业公司、山东顺心宜物业管理有限公司、山东中鸿物业管理有限公司签署了《关于新老物业财务交接问题的汇总》，载明：“一、鑫涌物业2015.1-2016.9，未能收取的物业费总额262967.50元（其中南北院171608.10，甸东院91359.40），目前达成调解方案1、三家新老物业协商，由新物业代收分成？2、老物业派驻人员自行收取？二、鑫涌物业2016.10以后超收部分物业费总额38361.40元（其中南北院14385.00，甸东院23976.40），前期达成解决方案：校方监督老物业如实按约定时间分别拨付给新物业。”另，山东大学千佛山家属委员会是山东大学千佛山校区东院宿舍、北院宿舍、南院宿舍、甸柳宿舍各业主的业主委员会；鑫涌物业公司、山东顺心宜物业管理有限公司、山东中鸿物业管理有限公司落款处只有签字，没有公司印章。 另查明，山东大学机械厂是全民所有制的独立法人。 本院认为，鑫涌物业公司主张的物业管理服务费由两部分组成：一部分是《关于新老物业财务交接问题的汇总》载明的与山东大学千佛山校区东院宿舍、北院宿舍、南院宿舍、甸柳宿舍有关的262967.50元；另一部分是由山东大学机械厂欠缴的64640.68元。 关于《关于新老物业财务交接问题的汇总》载明的262967.50元物业管理服务费，本院认为，山东大学社区工作办公室与鑫涌物业公司签订《山东大学教职工宿舍区物业服务委托协议》及《山东大学社区物业服务续期的协议》，均系各方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的相关规定，合同真实有效，各方有义务依约履行合同。根据上述两份合同的约定，自2015年7月份之后，非学校代扣（或扣费不成功）业户物业服务费继续由鑫涌物业公司负责收缴，并不再交回学校，且由鑫涌物业公司出具合法收款凭证；其余物业管理服务费由山东大学社区工作办公室按原方式支付。也就是说，鑫涌物业公司收取的物业管理服务费有两部分组成，一部分为由山东大学社区工作办公室从部分业主处划扣后支付给鑫涌物业公司的；另一部分是由鑫涌物业公司直接向业主收取的。在《关于新老物业财务交接问题的汇总》中，虽写明未收取的物业费总额为262967.50元，但并未写明是应由山东大学社区工作办公室代扣部分还是应由鑫涌物业公司直接向业主收取的部分。而且文件载明“目前达成解决方案：1、三家新老物业协商，由新物业代收分成？2、老物业派驻人员自行收取？”但是并没有明确选择何种方式。鑫涌物业公司并没有提交证据证明，其主张的物业管理服务费是应由山东大学社区工作办公室代扣的部分。如果是应由鑫涌物业公司直接收取部分，鑫涌物业公司应向欠缴物业管理服务费的各业主主张。因山东大学社区工作办公室是山东大学的内设机构，其行为结果均由山东大学承担。 关于山东大学机械厂欠缴的64640.68元物业管理服务费，因山东大学机械厂是独立的法人，故该部分物业管理服务费，鑫涌物业公司应向山东大学机械厂主张，而不应该向山东大学主张。 另，鑫涌物业公司主张，其在计算物业管理服务费的数额时，已将超收部分物业费总额38361.40元剔除；山东大学主张此物业管理服务费应由原告支付给新物业，如果在被告的账上解决等于实质性的处分了案外人的权利和义务；本院认为，山东大学的主张有事实及法律依据，本院予以采信。 故，鑫涌物业公司要求山东大学支付物业管理服务费的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，判决如下： 驳回原告山东鑫涌物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费5640元，由原告山东鑫涌物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 东 人民陪审员  郭小云 人民陪审员  胡丽颖 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员  郭 帅