济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3号原告：乔鹏，男，1983年4月21日出生，汉族，住济南市，现住济南市某。委托诉讼代理人：罗贤强，山东文翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淼，山东文翰律师事务所律师。被告：山东东青公路有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘伟，董事长。委托诉讼代理人：陈瑜，国浩律师（济南）事务所律师。原告乔鹏与被告山东东青公路有限公司（以下简称东青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔鹏及其委托诉讼代理人罗贤强、王淼、被告东青公司的委托诉讼代理人陈瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告东青公司赔偿原告乔鹏房屋装修损失2167872.16元；2、本案诉讼费用由被告东青公司负担。事实与理由：2007年6月7日，原、被告签订《房地产租赁合同书》，约定：被告东青公司将座落于济南市历下区旅游路**1楼大厅的房屋(建筑面积371.28平方米，地下室150平方米)出租给原告乔鹏使用，用途为足疗、休闲、茶文化，作为好兄弟总部；租赁期间自2007年8月1日至2016年8月1日，租金每年28万元(不含水、电、暖、设备等费用)，租金按季度结算，于每季度的前十日支付。合同约定，租赁期内被告东青公司应当保证出租的房屋符合房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理，保证出租给原告乔鹏使用的房屋完整，水、电、暖通畅，门窗完好，保证冷暖中央空调的正常使用。合同生效后，原告乔鹏依据合同约定，及时、客观、全面地履行了合同义务。原告乔鹏接收房屋后，于2007年8月18日与任广武签订《建设装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修，装修费用共计380万元。2012年7月19日，原告乔鹏突然接到济南锦凯隆畅投资咨询有限公司（以下简称锦凯公司）的通知，称:“原山东省环山贸易有限公司自建的办公楼(房产权证号为济权证字第***号)，已由我公司合法取得并已办理房产过户手续，新房产证号为济房权证历字第186512号。自此，我公司合法享有该房屋所有权，包括对房屋的占有、使用、收益和处分。”随后涉案房屋被停水、停电，被告东青公司与锦凯公司发生对峙，警察出动，在涉案房屋前待命执行任务，导致原告乔鹏被迫停止营业至今，遭受了巨大经济损失。2013年2月4日，原、被告签订补充协议书，约定基于被告东青公司的违约行为，免除原告乔鹏2012年7月1日至2013年12月31日期间的房屋租金，但双方没有对因停电事件所造成的经济损失进行商定。由于涉案房屋被停水、停电、停暖，造成原告乔鹏无法经营，因此遭受重大经济损失，故请求法院判如所请。被告东青公司辩称，一、被告东青公司在涉案房屋租赁合同签署和履行过程中没有任何过错，不应承担损害赔偿责任。涉案房屋系被告东青公司于2002年7月从案外人山东省环山贸易有限公司（以下简称环山公司）处购买，被告东青公司已按约向环山公司支付了购房款，环山公司已于2003年6月将房屋交付给被告东青公司占有使用至今，故被告东青公司对涉案房屋享有合法的占有、使用和收益的权利。双方买卖合同履行过程中，环山公司恶意违约，擅自将房屋以作价出资的方式过户至锦凯公司名下，导致房屋产权至今未能过户至被告东青公司名下，对该结果的发生，被告东青公司并无过错。被告东青公司与原告乔鹏签订房屋租赁合同后，按照约定将房屋交付给原告乔鹏用于经营休闲足浴，在合同的签订和履行过程中，被告东青公司并无过错，故不应承担损害赔偿责任。二、若原告乔鹏确因停水停电遭受损失，也是由于案外人侵权所致，其应当向案外人主张赔偿。被告东青公司与环山公司之间之所以因房屋买卖发生纠纷，完全是由于环山公司单方违约所致，被告东青公司并无过错。2012年7月对涉案房屋实施停水停电行为的是锦凯公司，并非被告东青公司。锦凯公司强制断水断电、雇佣不明人员扰乱被告东青公司正常经营秩序的违法行为严重侵犯了被告东青公司的合法权益，其寻衅滋事的行为被公安机关制止。因此，如因上述事件导致原告乔鹏产生损失，相应的赔偿责任应由加害方承担。三、被告东青公司已及时采取措施恢复办公楼的水电暖供应，满足租户的经营需要，并给予原告乔鹏合理补偿。涉案房屋除了部分出租外，主要由被告东青公司自用。发生断水断电事件后，东青公司立即紧急启动自主发电设施恢复大楼的水电暖供应，不存在长期断水断电导致原告乔鹏停业至今的情形。虽然被告东青公司对于短时的停水停电并无过错，但是考虑到与原告乔鹏的合作关系，仍基于互让互谅、人道主义考虑，与原告乔鹏签署了协议书，免除了原告乔鹏自2012年7月1日至2013年12月31日期间的租金共计474834元，已给予了原告乔鹏充分的补偿。四、在房屋具备使用条件的情况下，原告乔鹏单方停止营业，相应的损失应由其自行承担。原告乔鹏实际上一直营业至2015年5月，故其所述的长期停业至今的说法与事实不符。五、原告乔鹏应对其主张的损失数额承担举证责任，否则应承担举证不能的责任。综上，请求法院依法驳回原告乔鹏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月7日，原告乔鹏（乙方）与被告东青公司（甲方）签订《房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落于济南市历下区旅游路**一楼大厅的房屋建筑面积371.28平方米、地下室150平方米出租给乙方，用于经营足疗、休闲、茶文化，租赁期限自2007年8月1日至2016年8月1日，租金（不含水、电、暖、设备等费用）每年28万元，按季度支付，乙方于每季度的前十日内支付。该合同第七条约定：“租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）出租的房屋符合房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理。（二）保证出租给乙方使用的房屋完整，水、电、暖通畅，门窗完好，保证乙方冷暖中央空调的使用按国家规定平方交纳费用。”合同第八条约定：“租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；……”该合同签订后，被告东青公司即将涉案房屋交付给原告乔鹏使用。原告乔鹏承租涉案房屋后，因经营需要，对房屋进行了装修。为证实房屋装饰装修工程造价，原告乔鹏向本院提出司法鉴定的申请。本院根据原告乔鹏的申请，委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的装饰装修工程造价进行了鉴定，该鉴定机构出具鉴定报告书一份，鉴定结果为：工程总造价2167872.16元。因该鉴定，原告乔鹏预交鉴定费45000元。对该鉴定结论的真实性，原、被告均无异议。另查明，涉案房屋系被告东青公司从案外人环山公司购买，被告东青公司与环山公司因房屋买卖发生纠纷，案外人锦凯公司于2012年7月对涉案房屋断水断电，并雇佣不明人员寻衅滋事，影响了原告乔鹏的正常经营。为此，原告乔鹏（乙方）与被告东青公司（甲方）于2013年2月4日签订《协议书》一份，约定：甲方同意免收乙方自2012年7月1日至2013年12月31日期间的租金474834元。原告乔鹏主张，因锦凯公司断水断电、寻衅滋事的行为，导致其自2012年7月起就无法正常经营，其经营的好兄弟足疗一直处于停业状态。对此，被告东青公司提出异议，主张在断水断电事件发生后，其及时采取措施恢复了涉案房屋的水电暖供应。为证实其主张，被告东青公司提交了2013年至2016年期间其向济南历下千禧鱼翅皇宫大酒店缴纳二次用水水费的缴费凭证、与济南光华儒业建筑机械设备有限公司签订的《发电机租赁合同》及支付租赁费的付款凭证、采购柴油的发票，据此主张其通过租用发电机的形式自行发电以保证涉案房屋的正常供电。此外，被告东青公司提交了其与涉案房屋所在办公楼其他承租人，包括山东路联石油油气销售有限公司、山东泰联投资股份有限公司、深圳市建艺装饰设计工程有限公司山东分公司签订的租赁合同，以及该三家公司出具的证明，证明中均加盖了公司公章，并记载了联系人姓名及联系方式。山东路联石油油气销售有限公司、山东泰联投资股份有限公司、深圳市建艺装饰设计工程有限公司山东分公司在证明中均称其承租的房屋用于日常办公，承租期间水、电供应正常。另，被告东青公司提交发电机的看管人路振山出具的证明一份，并申请路振山出庭作证。证人路振山出具的证明中记载：“本人路振山，任职于济南光华儒业建筑机械设备有限公司，受公司委派于2012年9月起在旅游路*****山东东青公路有限公司办公楼负责看守发电机至今。在此期间保证每天（5:50—23:00）正常发电，传统好兄弟乔鹏足浴营业期间（2012年9月至2015年9月）5:50—23:00保持正常供电，有时到次日1:00—2:00至其每天的营业结束。”庭审中，当被告东青公司的代理人问证人路振山：“2012年到现在，好兄弟足疗经营过吗”，证人称：“不清楚”。本院认为，涉案《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。被告东青公司作为出租方，应当保证房屋具备使用条件。因原、被告均认可2012年7月，因被告东青公司与环山公司之间的房屋买卖纠纷，锦凯公司对涉案房屋断水断电，并雇佣人员寻衅滋事，被告东青公司应对因该事件而导致房屋无法正常使用的后果承担相应的违约责任。原告乔鹏主张自该事件发生后，其经营的好兄弟足疗一直无法正常经营，处于停业状态，对此虽然被告东青公司不予认可，并主张好兄弟足疗实际一直经营至2015年5月，但对此未提交证据予以证明。被告东青公司为证实发生断水断电事件后，其及时采取措施恢复水电供应，提交了山东路联石油油气销售有限公司、山东泰联投资股份有限公司、深圳市建艺装饰设计工程有限公司山东分公司分别出具的证明，但该证明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合法定的证据形式要件。关于证人路振山的证言，其在书面证明中称传统好兄弟乔鹏足浴的营业期间为2012年9月至2015年9月，而在庭审中当被告东青公司的代理人问其“2012年到现在，好兄弟足疗经营过吗”，证人路振山却回答“不清楚”，因此，证人路振山出具的书面证言与其庭审中的陈述相互矛盾，对证人证言的真实性，本院不予采信。关于被告东青公司提交的水费交款凭证、发电机租赁合同及租赁费发票、购买油料的付款凭证等，仅能证实被告东青公司支付了相关费用，但无法证实与涉案房屋的关联性。因此，本院认为，被告东青公司提交的证据不足以证实在断水断电事件发生后，其已恢复了对涉案房屋的水电供应。综上，本院认为，因被告东青公司提交的证据不足以证实2012年7月之后其保证了涉案房屋的正常使用，故应当承担相应的违约责任。因原、被告对山东舜华房地产评估造价咨询有限公司出具的鉴定报告书的真实性均无异议，据此可以证实涉案房屋的装饰装修工程造价为2167872.16元。虽然《房地产租赁合同》第八条约定，原告乔鹏对涉案房屋进行装修前必须征得被告东青公司的书面同意，但因被告东青公司自认其办公地点与涉案房屋在同一办公楼，故其对原告乔鹏装修房屋的事实应当是明知的，但其未提交证据证明曾经对原告乔鹏的装修行为提出过异议，应当认定为被告东青公司对原告乔鹏的装修行为是默许的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人有权要求出租人赔偿的装饰装修损失应为剩余租赁期内的装饰装修残值，据此，因原告乔鹏与被告东青公司约定的租赁期限为2007年8月1日至2016年8月1日，共计108个月，至2012年7月，合同已履行60个月，故剩余租赁期内的装饰装修残值应为963498.74元（2167872.16÷108×48），该损失被告东青公司应予赔偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告山东东青公路有限公司于本判决生效之日起十日内向原告乔鹏赔偿房屋装饰装修损失963498.74元；二、驳回原告乔鹏的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24140元，鉴定费45000元，共计69140元，由原告乔鹏负担34570元，由被告山东东青公路有限公司负担34570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  于平吉人民陪审员  宋海玲二〇一七年十一月二日书 记 员  王 凤