广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初1390号 原告：银志泽（反诉被告），男，1980年5月27日出生，仫佬族，住广西南丹县。 委托诉讼代理人：钟禄林，广东商达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：银生美，系银志泽之姐。 被告：广西桂中贵房地产开发有限公司（反诉原告），住所：河池市新建西路**惠文小区**，社会统一信用代码：91451200571833620W。 法定代表人：黄文锋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦崇林，广西皓辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦圣敏，广西皓辰律师事务所实习律师。 原告银志泽（反诉被告）与被告广西桂中贵房地产开发有限公司（以下简称“桂中贵公司”）（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银志泽（反诉被告）及其委托诉讼代理人钟禄林、银生美，被告桂中贵公司（反诉原告）委托诉讼代理人韦崇林、韦圣敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银志泽（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告桂中贵公司（反诉原告）向原告支付逾期交房违约金53667元（暂计算至2017年6月10日）；2、判令被告桂中贵公司（反诉原告）向原告支付逾期交房期间损失22360元；3、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付房屋评估费907元；4、案件受理费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2015年2月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于河池市城西新区出售给原告，房屋套内建筑面积为83.02平方米，总价款为350768元。合同同时约定，原告于合同签订时向被告支付房屋首付款110768元，剩余房款通过银行按揭贷款的方式向被告支付。后原告于2015年3月22日向被告支付房屋首付款110768元，于2015年6月3日将剩余房款240000元支付给被告。根据合同第10条的约定，被告应于2016年1月31日前将商品房交付给原告使用，同时根据合同第12条的约定，被告逾期交房超过30日，应按日万分之三向原告支付逾期交房违约金。现被告逾期交房已经一年有余，一直未按合同约定书面通知原告交房，至起诉之日仍未向原告交付，给原告造成了巨大的损失。据此，原告诉至法院，请求判如所请。 本诉原告对其陈述的事实向法庭提供的证据有： 1、商品房买卖合同，证明订立买卖合同事实，交房与违约的相关约定； 2、发票，证明交纳首付款事实； 3、催告函，证明申请人已向被申请人支付完合同房款； 4、评估费发票，证明交纳评估费的事实。 被告桂中贵公司（反诉原告）辩称，一、被答辩人违约在先，无权要求答辩人支付逾期交房违约金。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第七条、第九条及附件四、附件十四的约定，买受人（被答辩人）应于合同签订时向答辩人支付购房首付款110768元，并于2015年3月15日前办理完毕剩余房款（240000元）的贷款手续。买受人不按合同约定的时间办妥银行按揭申请手续的，同样视为不按时付款。但直到2015年6月3日，被答辩人才与银行签订《个人一手房贷款合同》，银行也于2015年6月11日才办理贷款房款手续。因此，被答辩人逾期付款已经超过88天，按照合同的约定应向答辩人支付逾期付款违约金6336元。同时，根据《商品房买卖合同》第十条“交付时间和条件”第2款第（4）项的约定，买受人未付清所有应付款（含违约金），则交付期限可根据耽误时间予以顺延。至今，被答辩人仍未向答辩人支付逾期付款的违约金，故答辩人有理由顺延交房；二、被答辩人起诉称答辩人于2016年10月才通知交房与事实不符。实际上，2016年7月27日，答辩人已经通知全体业主办理交房手续，办理的时间为2016年7月31日至8月4日。该事实，有答辩人在《河池日报》上刊载的《交房公告》以及部分业主在2016年8月1日、8月3日签订的《世纪嘉园交房确认书》为证；三、从2015年2月15日双方订立合同至2015年年底，有气象记录连续降雨两天以上的共有119天；而根据答辩人与案外人广西电网有限责任公司河池供电局签订的《新建住宅项目供配电设施建设维护管理协议》的约定，供配电设备的施工期限为10个月，而实际逾期17个月，根据双方合同第十条之约定，连续两天以上的降水、供电供水部分连续停水停电四小时以上及政府行为等非出卖人原因，答辩人可据实予以延期交房；四、被答辩人请求答辩人返还评估费、登记费等907元没有事实和法律依据。被答辩人已代答辩人向有关部门缴纳了评估费、登记费等共计907元，如需退还，应由收取费用的相关部门予以退还，答辩人不负有退还的义务。 反诉原告桂中贵公司（本诉被告）同时向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告银志泽支付反诉原告逾期付款违约金6336元；2、案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2015年2月15日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，合同第七条、附件四就关于“付款方式及期限”作出了约定：买受人签订合同时支付购房首付款110768元，剩余房款240000元由买受人采取银行贷款支付手续于2015年3月15日办理完毕。合同第九条、附件十四就关于逾期付款责任作出约定：买受人不按合同约定的时间办妥银行按揭申请手续的，同样视为不按时付款。买受人逾期付款的，自本合同规定的付款期限第二日起至实际付款完毕之日止，按应付款日万分之二计付违约金；逾期超过30天，即视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，总房款的20%不予以退还，房屋由出卖人另行出售。但实际上，反诉被告于2015年6月3日才与银行签订《个人一手房贷款合同》，银行也于2015年6月11日才办理贷款放款手续。因此，反诉被告逾期付款已经超过88天，按照合同的约定应向答辩人支付逾期付款违约金6336元。据此，反诉原告提出反诉，请求法院支付反诉原告的诉讼请求。 被告桂中贵公司（反诉原告）对其辩解及反诉共同向法庭提供的证据有： 1、企业法人营业执照，证明主体资格； 2、商品房买卖合同附件四，证明原被告双方约定了贷款支付时间，2015年3月15日办理完支付手续； 3、商品房买卖合同附件十四，证明原被告双方约定了逾期付款违约金的责任； 4、贷款合同尾页，证明原告与银行订立的合同时间； 5、借款结局（贷记存票），证明贷款实际发放的时间； 6、催告函及快递单，证明被告向原告催收违约金的事实； 7、建设、施工、监理、勘察五单位验收合格证明，证明原被告买卖的房屋已符合交付条款； 8、交房确认书3份，证明2016年8月1日被告已向部分业主交房； 9、交房公告，证明桂中贵房开公司通知业主收房的事实，虽然我们已在报纸上登报，但本诉原告一直没有来交房。 反诉被告银志泽辩称，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。理由如下：一、反诉原告于2015年6月3日才与银行签订《个人一手房贷款合同》，虽然超过了合同约定的期限，但反诉原告亦在合同的保证人处盖章予以确认，应视为反诉原告对该延期行为没有异议。另外，反诉原告与反诉被告亦对此进行了明确约定，即由反诉被告提交资料，由反诉原告负责办理银行贷款手续的一起事务。故，反诉原告诉请反诉被告支付违约金没有事实和法律依据；二、反诉原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，反诉被告应于2015年3月15日前办理完毕银行贷款手续，而反诉被告于2015年6月3日才与银行签订合同，因此，反诉原告2017年7月4日才提出反诉，已经超过了诉讼时效；三、反诉原告主张按日万分之三计算违约金没有依据。根据双方签订的合同约定，逾期付款的违约金按应付款日万分之二计算，因此，反诉被告主张按日万分之三计算违约金没有依据。 银志泽对反诉无证据提交法庭。庭审后补交了其向中国银行股份有限公司贷款的《个人一手住房贷款合同》。 经过开庭质证，桂中贵公司对银志泽提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，银志泽对桂中贵公司提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，本院对双方当事人无异议的证据予以确认。 桂中贵公司对银志泽提供的证据3、4的证明目的有异议，认为该证据恰好证明其逾期付款构成违约，对证据4认为其代收评估费，并非其收取。 银志泽对桂中贵公司提供的证据8有异议，认为该证据与本案没有关联，对证据9有异议，认为交房时间在2016年7月31日，而2017年1月15日该房屋才经五方验收，该时间不符合交房条件，故不予确认。 桂中贵公司在庭审后向法庭补充提交的证据有： 1、河池市城区2014年度、2015年度晴雨表，证明降雨延误交房； 2、新建住宅项目供配电设施建设维护管理协议，约定的供配电设施的建设工期为10个月； 3、供配电工程验收资料； 4、世纪嘉园移交评估费名单，证明被告已代交原告支付的评估费702元（按房价2‰计）； 5、房屋所有权登记费收据，证明被告已代原告支付登记费80元； 6、档案查询服务费，证明被告已代原告支付查档费45元。 上述证据证明桂中贵公司可以因连续两天以上的降水、供电供水部分连续停水停电四小时以上及政府行为等非出卖人原因，答辩人可据实予以延期交房。 银志泽对桂中贵公司庭后提交的证据4、5、6无异议，对证据1有异议，认为正常的常年天气不属于不可抗力免责情况，即使发生连续两天以上的降水、供电供水部分连续停水停电四小时以上，但被告未按合同约定发生后60日内履行告知原告的义务，其应承担逾期交房的违约责任。对证据2、3有异议，认为被告庭前未提交，存在被告为了规避逾期交房责任事后私自制作，不予确认。 本院对原、被告双方提供的证据认证如下：对双方无异议的证据，本院予以认定。对双方有异议的证据，本院将综合双方的陈述意见及庭审查明的事实予以认定。 综合全案证据及庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：2015年2月15日，原告银志泽（反诉被告、买受人）与被告桂中贵公司（反诉原告、出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的世纪嘉园1#楼第1#第6层606号房住房一套，预测建筑面积共100.72平方米，总房价为350768元，原告签署合同时交纳首期款，余款申请银行按揭贷款付清。合同第十条就“交付时间和条件”具体约定如下：“出卖人应当在2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3及第6中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础工程竣工备案表》。2、建筑工程竣工规划验收合格单。3、取得物业承接查验备案证明。……6、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方盖章单体验收合格备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、气象部门的气象记录有连续两天以上的降水；供水、供电部门连续停水、停电四小时以上。3、由于政府行为等非出卖人原因导致出卖人无法按期取得有关验收核准文件。4、买受人未付清所有应付款《含违约金》，则交付期限可据所耽误时间予以顺延；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保险期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”合同第十二条就“逾期交房责任”约定如下：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）、（3）不作累加）……（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、×。”合同附件四就“该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”为：“付款方式及期限1、买受人同意按下列第（1）种方式付款（1）签订本合同同时支付购房首付款￥110768.00元，其余房款￥240000.00元，由买受人采取银行按揭贷款支付手续于2015年3月15日办理完毕。……”合同附件十四“补充协议”第6条约定如下：“买受人逾期付款的违约责任：自本合同规定的付款期限之第二日起至实际付款完毕之日止，按应付款每日万分之二计付违约金，逾期超过30天，即视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，总房款的20%不予退还，房屋由出卖人另行出售，买受人不按合同规定的时间办妥银行按揭申请手续的，同样视为不按时付款。” 合同签订后，原告向被告交付首付款110768元，被告向原告出具了预收首付款的发票。2015年1月21日，被告向原告代收费用907元并向原告出具收据，收据记载如下内容：“今收到银志泽交来代收评估费、登记费款项人民币（大写）／拾／万／仟玖佰零拾柒元零角零分收据。”被告向原告代收的907元包括如下费用：1、房屋所有权登记费80元；2、查档费45元；3、评估费702元；4、抵押登记费80元。其中的查档费、房屋所有权登记费，被告已代原告付给河池市住房保障和房产管理局，河池市住房保障和房产管理局亦出具了收据和正式票据。 2015年6月3日，原告（反诉被告）与中国银行股份有限公司河池市华隆支行签订《个人一手住房贷款合同》，被告（反诉原告）在合同的保证人处加盖公司公章。2015年6月11日，银行就贷款的资金发放到被告的账户。2016年7月27日，被告在《河池日报》刊登交房公告，告知公司将于2016年7月31日正式交房，并要求业主于2016年7月31日至2016年8月4日办理入住手续。2017年1月15日，该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方盖章单体验收合格。2017年6月1日，被告向原告邮寄《催告函》，要求原告支付逾期付款违约金4224元。2017年6月5日，原告签收快递单。 另查明，1、2015年12月23日，广西河池市气象科技服务中心出具气象凭证，2015年2月15日起至2015年12月31日连续降雨两天以上的共计119天。 2、2015年8月17日，被告与案外人广西电网有限责任公司河池供电局签订《新建住宅项目供配电设施建设维护管理协议》，约定广西电网有限责任公司河池供电局对被告开发的住宅小区供配电设施进行统一建设和维护，并约定“总工期为被告交付完第一次建设维护费后，且负责预留及配合建设配套本工程的配电房、电表间、电缆通道等建筑物、构筑物及预埋件等经验收合格具备开工条件后10个月内完成，以保证供配电设施与建设项目同步投入使用。”2017年1月19日，将施工、监理、业主、运行四部门签章，该工程验收结论为合格。 本院认为，一、关于本诉部分。首先，原、被告双方于2015年2月15日签订的《商品房买卖合同》及合同相关附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当全面履行各自的义务。本案中，⑴、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，被告应于2016年1月31日前将具备交付条件的商品房交付原告，但涉案商品房至2017年1月15日才通过建设、施工、监理、设计、勘察单位竣工验收合格，故被告抗辩其于2016年7月31日已登报公告通知原告收房，该通知系在涉案商品房尚未竣工验收合格的条件下公示，不符合合同约定的交房条件，故本院不予采信。⑵、虽然双方合同约定“气象部门的气象记录有连续两天以上的降水”被告可据实予以延期交房，但被告未能提供施工日志等证据佐证降雨导致其项目工程无法施工导致工期顺延，故对其延期交房的辩解，本院不予采信；⑶、被告抗辩其供电工程逾期16个月据实可延顺交房的问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定供电工程施工延误工期可延期交房，即使合同中约定“由于政府行为等非出卖人原因导致出卖人无法按期取得有关验收核准文件”据实可延期交房，但被告并未提交该供电工程施工顺延工期的签证单及已告知原告可以顺延工期的证据，故本院不予采信。⑷、被告抗辩“原告先行违约，无权要求答辩人支付逾期交房违约金”的理由成立，本院予以采信。理由如下：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定，原告应于2015年3月15日前办理银行按揭贷款支付手续，但其于2015年6月3日前才与银行签订按揭贷款合同，其确已逾期。而根据《商品房买卖合同》附件十四的约定，原告不按合同规定的时间办妥银行按揭申请手续的，同样视为不按时付款，故原告的行为已经构成违约。由于原告无证据证明其办理银行按揭贷款手续延误时间因被告代办行为或银行单方原因导致，也无证据证明双方达成合意对银行按揭贷款时间变更顺延导致，故根据《商品房买卖合同》第十条关于“买受人未付清所有应付款《含违约金》，则交付期限可据所耽误时间予以顺延”的约定，原告至其起诉之日止尚未向被告支付逾期付款的违约金，据此被告可以顺延交房，对原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于原告请求支付逾期交房期间损失22360元的问题。本案原、被告双方已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金，旨在恢复或补偿合同约定无法履行或非正常履行的受损害的合同关系和合同利益，并未约定支付逾期交房的间接损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。第三、关于原告请求被告退还房屋评估费907元的问题。因该评估费系被告为原告购房代交的费用，并非被告自行收取获益，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。 二、关于反诉部分。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，被告应于2015年3月15日前办理银行按揭贷款支付手续，但其于2015年6月3日前才与银行签订按揭贷款合同，已构成违约，应承担违约责任。但被告抗辩原告的起诉已超过两年的诉讼时效期间，依法不予支持原告的诉请。但根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定可知，被告应于2015年3月15日前办理银行按揭贷款支付手续，但其至2015年6月3日才与银行签订贷款合同并支付剩余房款240000元，即原告所享有的逾期付款违约金债权自2015年3月16日起逐日产生，每一日都产生一个独立的个体违约金债权，每个个体违约金债权都有独立的请求权，其诉讼时效也应该分别计算。由于原告于2017年6月1日才向被告邮寄《催告函》主张违约金的权利，而被告的违约行为发生在2015年3月16日至2015年6月3日期间，故倒推两年的诉讼时效期间，原告可主张被告在2015年6月2日、3日连日期间的违约金，根据《商品房买卖合同》附件十四“补充协议”第6条的关于“买受人逾期付款的违约责任：自本合同规定的付款期限之第二日起至实际付款完毕之日止，按应付款每日万分之二计付违约金，……。”的约定，被告应支付原告逾期付款的违约金为96元（计算公式：剩余房款240000元×2日×0.2‰=96元。） 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告银志泽（反诉被告）的诉讼请求； 二、反诉被告（本诉原告）银志泽支付反诉原告（本诉被告）广西桂中贵房地产开发有限公司逾期付款违约金96元； 三、驳回反诉原告（本诉被告）广西桂中贵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1700元，减半收取850元（原告已预交），由原告银志泽负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告银志泽负担5元，反诉原告广西桂中贵房地产开发有限公司负担20元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交本诉上诉案件受理费1700元或反诉上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦怀明 二〇一七年十一月十三日 书记员  韦开露 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。