四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0802民初2993号 原告：米德，男，1978年2月9日出生，汉族，住四川省苍溪县。 原告：张文莲，女，1981年2月6日出生，汉族，住四川省苍溪县。 共同委托诉讼代理人：何小波，四川马禹林律师事务所律师。 被告：四川省金坤房地产开发有限责任公司广元分公司，地址：广元市利州区翠屏路翠屏社区**。 负责人：魏小军。 委托诉讼代理人：舒开元，男，1959年1月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系该公司办公室主任。 被告：四川省金坤房地产开发有限责任公司，地址：成都市武侯区武青南路********。 法定代表人：魏红兵，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王永罡，四川源森律师事务所律师。 原告米德、张文莲与被告四川金坤房地产开发有限责任公司广元分公司（以下简称“金坤广元分公司”）、四川金坤房地产开发有限责任公司（以下简称“金坤公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人、被告金坤广元分公司委托诉讼代理人及被告金坤公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告米德、张文莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未办理所在楼栋权属证明违约金65532元；2.判令被告向原告支付未办理产权登记违约金508元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2013年2月17日签订《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》，后原告按照合同的约定支付了购房款，但被告没有按照合同的约定于2013年10月31日前办理原告所在楼栋的权属证明；另被告也没有按照补充协议的约定进行产权登记。据此原告认为，原告与被告签订的合同真实、合法、有效，原告如约履行了合同，而被告没有按照合同的约定办理原告所在楼栋的权属证明及产权登记，被告应当根据《商品房买卖合同》第二十条的相关约定以及《补充协议及附件》第六条的约定承担违约责任。 被告金坤广元分公司辩称，原告的起诉已过诉讼时效，应当驳回，其他答辩意见以金坤公司为准。 被告金坤公司辩称，一、原告与被告金坤广元分公司签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款约定的权属证明的范围很多，包括但不限于房屋所有权证和国有土地使用证。被告所开发的案涉房屋在销售前取得的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等文件能够证实被告已经取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明，被告方并未违反合同约定，不符合计算违约金的条件；二、案涉房屋所在的房地产开发项目处于灾后重建时期，政府部门审查工作量巨大，同时该项目又属棚户区改造范围，从拆迁开始各项工作进行艰难，加之政府部门的各项要求严格，手续繁琐，程序复杂，致使产权登记工作进行十分缓慢，并非被告有意拖延，现相关登记资料已提交政府有关部门，审查工作已完成一部分，被告方也在尽力与相关部门交涉，争取早日完成产权登记工作；三、原告要求被告支付所属楼栋的权属证明以及代办分户的权属证明的违约金均已过诉讼时效，其不享有胜诉权。理由如下：1、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定出卖人应当在2013年10月31日前取得所属楼栋权属证明，买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之一向买受人支付违约金。作为合同项下的请求权，不管是一时性债权，还是继续性债权，都应受到一般诉讼时效2年的限制。假定被告方违反约定，那么诉讼时效的起算点时间就应该是2013年11月1日，而本案原告起诉的时间是2017年6月22日，已过诉讼时效，其不享有胜诉权；2、双方签订的《补充协议》第六条约定出卖人在房屋交付后540日内向买受人代办分户《房屋所有权证》，本案房屋交付时间在2012年10月31日前，关于分户的违约金约定，其性质为一时性债权，诉讼时效应从2014年5月31日起算，2016年5月31日诉讼时效期限届满，而本案原告起诉的时间是2017年6月22日，已过诉讼时效，其不享有胜诉权；四、原告方在庭审中向法庭提交的被告金坤公司向原告等业主出具的《承诺书》，其实质是原告等业主对被告方未按时办理完毕有关产权登记证书的谅解，并形成新的合意，即被告金坤公司承诺在2017年9月30日前办理完毕相关证书，否则愿意向每户支付一万元用于补偿。该承诺书上有原告方所在业主委员会派出的代表签字确认，双方承诺书形成前就已经对办证的有关事项进行了磋商，因此该承诺书是对整个《商品房买卖合同》签订后有关办证事项的总结性处理；五、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条对违约金的约定过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当参照买受人有无损失和损失大小作出调整，予以减少。另外，因合同约定的是已付房款，而不是约定的购房款总额，故本案违约金的计算应当以合同签订时原告已经支付的购房款作为基数。 综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》关于违约金的约定过高，同时原告关于违约金的诉讼请求早已超过诉讼时效，其诉讼应当依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年2月17日，二原告与被告金坤广元分公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议和附件》，合同约定：1、被告金坤广元分公司将其开发的位于广元市利州区房屋（建筑面积118.16平方米）出售给原告方；2、房屋总价款508000元；3、付款方式：一次性付款；4、交房条件：出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付商品房；4、交接手续：买受人同意出卖人代交专项维修资金、契税、第二十三条约定的物业服务费用、按国家规定买受人应交纳的办理房屋产权证书的相关费用，并在接收该商品房的同时将上述费用交给出卖人；5、产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2013年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房价每日万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×内取得房屋所有权证的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款千分之一支付违约金，详见补充协议及附件。 补充协议约定：六、关于产权的登记的约定1、为了方便买受人办理商品房各种权证，出卖人统一在商品房交付后540日内为买受人代办分户《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》，分户《国有土地使用证》在办理了分户《房屋所有权证》后2年办理完毕。如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按合同的约定承担违约责任，如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。2、出卖人代办上述权证，买受人应当予以配合，买受人需在交付前向出卖人提供以下全部资料和付清相关费用（以政府相关部门的要求为准）。（1）买受人须向出卖人提供以下资料；以实际办理产权当时政府相关部门的要求为准（2）买受人须向出卖人缴纳相关费用；按当时国家规定买受人应缴纳的办理房屋产权证书的相关费用。 同日，原告米德向被告金坤广元分公司支付案涉房屋购房款508000元、房屋维修基金2363元、办理产权等相关费用10695元。被告金坤广元分公司就原告支付的前述费用均出具有收据并加盖被告金坤广元分公司财务章确认。 2017年5月26日，被告金坤公司向原告等金城家园三期全体业主出具《承诺》一份，载明：金城家园三期全体业主，今我公司承诺在2017年9月30日前把全体业主的不动产权证办理完毕。如超期我公司愿承担每户1万元违约金。（分证到户）。特此承诺四川金坤房地产公司2017.5.26。被告金坤公司在该承诺书上加盖公司印章确认。 另查明，被告金坤广元分公司系被告金坤公司设立的分支机构。 本院认为，原告与被告金坤广元分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议和附件》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告按约支付了全部房屋价款，履行了主要合同义务，被告金坤广元分公司亦应按合同约定履行办理房屋权属证明的义务。房屋买卖中的所在楼栋的权属证明，系指房屋产权证，俗称“大产权证”，包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，被告辩解理由“权属证明的范围很多，包括但不限于房屋所有权证和国有土地使用证。被告所开发的案涉房屋在销售前取得的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等文件能够证实被告已经取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明，被告方并未违反合同约定，不符合计算违约金的条件”明显是对双方约定的曲解，也与客观实际不符，同时违背了合同双方真实意思表示。购房者必须在房地产开发企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书的基础上，才能申请办理所购房屋的转移登记，领取房地产权证。被告金坤广元分公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的权属初始登记，致使原告无法申领房屋产权证书，故被告金坤广元分公司的行为构成违约，应当承担合同约定的逾期办理初始登记和转移登记的违约责任。 关于原告要求被告支付未办理所在楼栋权属证明违约金的诉讼时效问题。逾期办证违约金请求权属于债权请求权，应受2年诉讼时效的限制。本案双方当事人在合同中约定逾期办证违约金是按日累计计算违约金数额，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有某种程度的独立性。随着时间的推移，债权人享有的一个个的个别债权相继至清偿期。所以应当就每日单独发生的违约金这一个别债权分别适用诉讼时效。因此，从本案原告2017年6月22日向人民法院起诉当天向前倒推两年之日即2015年6月22日以后的违约金请求权，未超过诉讼时效，本院予以支持，2015年6月22日之前的违约金请求权已超过诉讼时效，本院不予支持。经计算逾期办理商品房所在楼栋的权属证明的违约金数额为：违约天数（两年即730天）×房屋总价款508000元×0.0001＝37084元。 关于原告诉请的被告延迟办理房屋产权证的违约金诉讼时效问题。虽被告逾期办理转移登记的违约行为仍在延续中，但双方当事人明确约定了办理房屋产权证的时间为房屋交付之日起540日内，违约金数额为总房款的千分之一（508000元×0.001＝508），即一旦被告行为构成违约，违约金金额便已明确，违约时间长短以及违约行为的延续不会造成违约金金额的变动，故原告的该项诉讼请求应在被告逾期之日起两年内主张。本案房屋交付时间为2012年10月31日，故原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金请求权的起算点为2014年4月25日，原告行使该项违约金请求权最迟时间为2016年4月24日。而本案原告起诉的时间为2017年6月22日，且原告并未举证证明期间存在时效中止、中断的情形，因此原告要求被告支付未办理房屋产权登记的违约金508元因超过诉讼时效成为自然债权，被告提出诉讼时效已过的抗辩，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于违约金数额是否过高、是否应予调整的问题。违约金是当事人通过约定而预先确定，在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违约金计算标准为已付房价每日万分之一，经换算为年利率3.65％，没有超过金融部门同期贷款利率，不违反法律规定，本院予以确认。 关于被告金坤公司责任承担问题。因被告金坤广元分公司系被告金坤公司的下设分支机构，虽经依法登记，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，并承担相应民事责任。但因其不具有法人资格，责任能力不完整，故在被告金坤广元分公司无力偿还全部债务时，由被告金坤公司承担补充清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告四川省金坤房地产开发有限责任公司广元分公司在本判决生效后十日内向原告米德、张文莲支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金37084元； 二、被告四川省金坤房地产开发有限责任公司对上述款项承担补充清偿责任； 三、驳回原告的请求诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费726元，由被告四川省金坤房地产开发有限责任公司广元分公司、四川省金坤房地产开发有限责任公司有限公司共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 赵 鹏 二〇一七年十一月二十四日 书记员 冯冬冬