贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0382民初5533号原告：仁怀市福顺物业有限公司，住所地：贵州省仁怀市盐津街道城南社区。法定代表人：敖小琼，公司总经理。委托诉讼代理人：严勇，贵州（名城）律师事务所律师，代理权限为特别授权诉讼代理。委托诉讼代理人：喻群，贵州（名城）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权诉讼代理。被告:胡仕先，女，1954年1月6日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：郭和金，男，1957年10月6日出生，汉族，住址，系胡仕先之夫。委托诉讼代理人：陈美朋，男，1973年1月22日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告仁怀市福顺物业有限公司（以下简称：福顺物业公司）与被告胡仕先物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案，依法由审判员张洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福顺物业公司委托诉讼代理人严勇、喻群，被告胡仕先及其委托代理人郭和金、陈美朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福顺物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告胡仕先支付2016年度物业管理服务费1985.76元，以拖欠物业费总额万分之三每日支付自2016年1月22日起至给付之日止的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告系仁怀市国酒新城二组团4栋2单元19楼2室的业主，房屋建筑面积为137.9平方米。2015年1月21日双方订立《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，按1.20元/月的标准收取物业费，如被告未按时交纳物业费，每逾期一日按应交物业费总额万分之三的标准交纳滞纳金。协议订立后原告依约履行义务，被告未按约定支付2016年度物业费1985.76元。经原告多次催收，被告均拒绝履行缴纳义务，故诉至人民法院主张上述请求。被告胡仕先辩称，1、2016年度原告虽提供了物业服务，但其未与被告业主订立物业服务合同，也未出示有关部门审核的收费标准和依据；2、原告提供的物业服务存在问题和不足，表现在：一是我们业主向物业公司提出关于小区安全、卫生等方面的整改措施未落实和回应；二是原告任由社会车辆、人流、商贩等进入小区，扰乱小区的正常秩序和安宁；三是原告未进行规范管理致业主随意遛狗，随意延伸管道和安装空调外挂机，随意占用消防通道；四是物业公司上班不正常，总控室无人值守，致电梯发生故障不能及时救援；五是原告非法停水，对过期门卡拒绝激活，控制部分业主通行；六是原告因堆放麻将桌发生火灾，造成近200平方米房屋受损。综上所述，原告物业公司未对小区存在问题进行整改，也未出示有关部门核价规定，请求人民法院公正公平判决。本院经审理认定事实如下，被告胡仕先系仁怀市国酒新城二组团4栋2单元19楼2室房屋业主。该房屋建筑面积137.9平方米。2015年1月21日，郭和金代表胡仕先与仁怀市福顺物业有限公司订立《前期物业管理服务协议》一份，该合同约定原告为被告提供物业管理服务，原告采取包干制方式向业主以建筑面积（住宅）按1.20元/㎡月/户的标准收取物业管理服务费。原告已收取2015年度物业管理服务费。该《前期物业管理服务协议》第二条即物业管理内容及要求对房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理；房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理；环境卫生的具体内容；安全管理的内容和责任；交通秩序与车辆停放的内容和责任；房屋装饰装修管理；组织业主进行应急演练活动的内容和时间安排等内容进行了约定。该《前期物业管理服务协议》第三条第二款载明：物业服务费自2015年1月21日起开始计收，未售出的房屋，均由开发商全额交纳物业管理费。该《前期物业管理服务协议》第三条第三款载明：物业管理服务费按年（或月）交纳，因物业交付前期乙方（即原告）须进行大量的非常规性物业服务，业主在办理房屋交付使用手续时一次性交纳1年的物业管理费以提高工作效率，从第二年的第一个月起，在每月的5日前履行交纳义务，甲方（即被告）于每月5日前交纳当月物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之三的滞纳金。该《前期物业管理服务协议》第三条第六款载明：乙方（即原告）有权在本物业管理运行两年后，据实测算物业服务费标准，经业主大会三分之二业主同意后（或按相关法规条款）予以调整物业服务费。双方在履行物业服务合同过程中，被告因原告存在服务质量问题拒不缴纳物业管理服务费，致原告诉至本院主张要求被告支付2016年度期间的物业管理费1985.76元。并向本院提交“物业费催缴通知单”、业主委员会证明和寄送催收物业管理费律师函的快递单，证明被告欠付2016年1月至2017年1月期间的物业管理服务费1985.76元以及原告进行催收的事实。庭审中，对小区因故发生火灾，以及原告福顺物业公司先期赔偿部分业主损失的事实，双方不持异议。本院认为，双方当事人之间自愿订立的《前期物业管理服务协议》不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人应具有法律约束力。原告按合同约定对小区物业进行了实际管理，被告已享受了物业管理服务，但被告未支付2016年度物业管理服务费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……。”之规定，被告每月应支付给原告物业管理服务费为165.48元（137.9㎡×1.20元/㎡），2016年度（即2016年1月21日至2017年1月20日）欠付物业管理服务费计12月合计为1985.76元（165.48元/月×12月）。本案中，被告提出其拒绝交纳物业管理服务费的原因在于原告在履行合同过程中存在服务质量问题，并在庭审中提出原告存在六个方面服务瑕疵，亦向本院提交了小区照片、证人孙某（即小区业主）证言等材料予以佐证，原告虽对被告举证材料提出异议，但根据《前期物业管理服务协议》第二条约定的管理标准和服务内容，小区管理不规范的情形确实存在，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……。”之规定，本院酌定对被告应承担的物业管理服务费予以扣减20%即每月被告应交纳物业管理服务费为132.38元（165.48元×80%），故本院支持被告应向原告支付2016年度（即2016年1月21日至2017年1月20日）物业管理服务费为1588.61元（1985.76元×80%）对原告提出的以拖欠物业费总额万分之三每日支付自2016年1月22日起至给付之日止的滞纳金的诉请主张，因双方在合同中约定自第二年即2016年度起，按月在每月的5日前交纳物业管理服务费。故本院支持以每月应缴物业服务费132.38元为基数按每日万分之三标准分段计算至给付之日止的滞纳金。即：2016年1月21日至2月20日应缴物业服务费滞纳金自2016年2月6日起按日万分之三计算缴纳至给付之日止；2016年2月21日至2017年1月20日期间的滞纳金照此计算（具体计算方式见附表）。对被告关于原告未持有有关部门核定物业管理服务费收费标准的辩解理由，因双方已在《前期物业管理服务协议》中明确约定物业管理服务收费标准，且该约定不违反法律的禁止性规定，故对被告该项辩解理由本院不予采纳。对被告关于2016年度未订立物业服务合同的辩解理由，被告在庭审中亦认可原告实际提供物业服务的事实，故对被告该项辩解理由亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、限被告胡仕先在本判决发生法律效力后立即支付原告仁怀市福顺物业有限公司2016年1月21日至2017年1月20日期间物业管理服务费1588.61元及滞纳金，滞纳金以每月应缴物业管理服务费132.38元为基数按每日万分之三标准自当月6日起至给付之日止计付（具体计算方式见附表）。二、驳回原告仁怀市福顺物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半计收），由原告仁怀市福顺物业有限公司负担5元，被告胡仕先负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。附件：2016年1月21日至2017年1月20日期间物业管理服务费滞纳金计算情况表审判员  张洪二〇一七年十一月二十八日书记员  聂会