云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2823民初346号原告：蔡琳峰，男，1971年11月29日出生，汉族，身份证登记住址浙江省温岭市，现住勐腊县。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被告：李青忠，男，1966年2月20日出生，哈尼族，住勐腊县。被告：勐腊县兴社烟花爆竹销售有限责任公司，住所云南省西双版纳州勐腊县曼它拉路延长线。法定代表人：岳定文，职务总经理。委托诉讼代理人：李智功，男，系该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘智勇，云南厚华律师事务所律师。特别授权代理。被告：勐腊县星光烟花爆竹销售有限责任公司，住所云南省勐腊县南腊小镇茶马街3-1-2号。法定代表人：刘香杰，职务经理。委托诉讼代理人：黎春香，女，该公司工作人员。特别授权代理。被告：景洪锦华烟花爆竹公司，住所云南省景洪市勐腊路31号。原告蔡琳峰与被告李青忠、勐腊县兴社烟花爆竹销售有限责任公司（以下简称兴社公司）、勐腊县星光烟花爆竹销售有限责任公司（以下简称星光公司）、景洪锦华烟花爆竹公司（以下简称锦华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序于2017年5月23日公开开庭进行了第一次审理，原告蔡琳峰委托诉讼代理人李红芳、被告李青忠、被告兴社公司委托诉讼代理人李智功、刘智勇到庭参加诉讼。本案于2017年6月30日转为普通程序。本院于2017年7月3日依法追加星光公司、锦华公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年8月11日公开开庭进行了第二次审理，原告蔡琳峰及其委托诉讼代理人李红芳、被告李青忠、被告兴社公司委托诉讼代理人李智功、刘智勇、第三人星光公司法定代表人刘香杰到庭参加诉讼，第三人锦华公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经原告蔡琳峰申请，本院依法追加星光公司、锦华公司作为共同被告参加诉讼。本案于2017年11月15日公开开庭进行了第三次审理，原告蔡琳峰、被告李青忠、被告兴社公司委托诉讼代理人刘智勇、被告星光公司委托诉讼代理人黎春香到庭参加诉讼，被告锦华公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡琳峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告垫付的物业费6997元；2、判决被告支付原告代理费2000元。事实和理由：2012年9月18日，原、被告签订了1份《门面租赁合同》，合同约定原告将自己购买的位于勐腊县茶马街7幢10号两间门面出租给被告经营烟花爆竹，租赁期限为五年，自2012年9月18日至2017年9月17日止，两间门面年租金为12000元，五年租金共计60000元，自签订协议之日起五年租金一次性付清。合同第五条第2项约定：物管费、公摊水电费、卫生费、收视费、宽带费、电话费等由使用人乙方（即被告）承担。合同签订后，原告按合同约定将租赁房屋交由被告使用，被告支付了原告租金，但被告只支付了2012年9月18日至2014年4月30日期间的物业费等费用，从2014年5月1日至2017年9月15日期间的物业费等费用一直拖欠未交，致使该租赁门面所在小区的勐腊佳和物业服务有限公司多次电话及书面通知原告去缴纳相关物业费、垃圾费、水电运行费等费用。根据原、被告签订的门面租赁合同第五条第2项约定，物管费等费用应由被告李青忠承担，原告多次找被告李青忠交涉，被告李青忠一直拖欠不缴，物业公司也多次找原告，并要起诉原告，无奈之下原告只有先为被告李青忠垫付物管费等费用。根据物业公司缴纳通知书被告李青忠拖欠的物管费、垃圾费、水电运行费共计9748元，其中2014年5月-12月期间物业费1302元、垃圾费414元、水电运行费80元，合计1796元；2015年1月-12月期间物业费2040元、垃圾费708元、水电运行费100元，合计2848元；2016年1-12月期间物业费2040元、垃圾费708元、水电运行费100元，合计2848元；2017年1月-9月15日期间物业费1615元、垃圾费561元、水电运行费80元，合计2256元。经原告与物业公司协商，物业公司减免垃圾费及水电运行费2751元，只收取物业费6997元。综上，2017年4月5日，原告为被告李青忠垫付2014年5月1日至2017年9月15日期间的物业费共计6997元。被告李青忠违反双方合同约定拖欠物业费，原告已为其垫付了相关物业费，被告李青忠应当支付给原告。据了解，被告李青忠在使用该门面经营烟花爆竹是以被告兴社公司的名义来经营的，故被告兴社烟花公司应承担连带清偿责任。诉讼中，原告增加1项诉讼请求，要求被告星光公司、锦华公司与被告李青忠、兴社公司承担连带支付责任。被告李青忠辩称，被告至今只是被告兴社公司的业务员，在2012年9月18日签订的门面租赁合同中被告李青忠只是以被告兴社公司的代表人在合同上签字，现原告起诉被告兴社公司及其业务人员，属双重起诉，不符合法律规定。被告的行为是代表公司的行为，不是被告个人行为，被告个人无需承担责任，应由公司承担责任。被告兴社公司辩称，第一，2012年9月18日签订的门面租赁合同的乙方兴社公司实际为兴社公司、星光公司、锦华公司，也就是原告是与这三家公司签订的门面租赁合同，是三家公司合租原告的门面，故原告只起诉其中的一家公司，主体不适合。第二，依照合同约定，三家公司共同出资支付了全部承包费60000元及2012年9月18日至2014年4月30日期间的物业费等费用，即三家公司依照合同约定履行了自己的义务。2014年5月初，三家公司因业务原因，不再租用原告的门面，为避免损失扩大，被告兴社公司经原告的同意于2014年6月4日与云南巨华房地产开发有限责任公司勐腊一分公司（以下简称巨华公司）签订《门面租赁合同》，将原告的门面转租给巨华公司，租赁期间为2014年6月4日至2017年6月4日，年租金为18000元，一年一付，物业费及水电费等费用由巨华公司自行承担，即原告清楚地知道其门面的实际使用人为巨华公司，物业费等费用应由使用人承担。第四，律师代理费系委托人委托律师为委托人提供法律服务，由委托人支付律师的服务费，依照法律规定，代理费由委托人承担，故由被告兴社公司承担，缺乏法律依据。不应该由四被告承担责任，应由巨华公司承担责任。被告星光公司陈述及辩称，2013年3月被告兴社公司与被告星光公司已经终止合同，2014年6月至2017年6月的房租都是被告兴社公司在收取。被告锦华公司未作陈述及答辩。原告围绕诉讼请求向本院提供如下证据：1、门面租赁合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明2012年9月18日原告与被告李青忠签订门面租赁合同约定原告将自己的2间门面出租给被告五年，租金共计60000元一次性付清，并约定物管费等费用由被告承担的事实。庭审中原告补充说明，被告李青忠作为本案被告是因为合同中没有公司的公章，也没有提供授权委托书，无法说明被告李青忠是代表公司，同时被告李青忠以被告兴社公司的名义经营烟花爆竹，所以被告兴社公司也作为本案被告被起诉。2、缴费通知书1份（系复印件）、2017年4月5日收据1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告使用原告租赁的门面期间不支付物管费等费用，物业公司向原告发出缴费通知，要求原告支付2014年5月至2017年9月15日期间的物业费、垃圾费、水电运行费等费用共计9748元的事实，物管公司减免了2000元，实际交纳了6997元。3、云南省销售不动产统一发票发票联2份、商品房购销合同1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告租赁给被告的茶马街7-10号门面系原告购买，并已付清房款的事实，原告对房屋有出租权，对本案有权主张的事实。4、民事委托协议书、收据各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告为实现债权花费律师代理费2000元的事实。经质证，被告李青忠对原告提交的证据质证意见与被告兴社公司一致。经质证，被告兴社公司对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，该证据恰恰说明了二被告的主体不适格。原告起诉被告李青忠、被告兴社公司，原告说本案房屋租赁合同没有盖公章，被告李青忠也没有按手印，故原告的起诉是错误的。证据2的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，房屋没有租赁给巨华公司之前，三家公司已足额缴纳物业费，后经过原告同意将房屋转租给巨华公司，应当是使用人缴纳物业费。证据3的真实性、合法性认可，但是不认可关联性，原告是门面7-10号的实际使用人，相关费用应当由原告承担。证据4不认可，律师费没有法律依据，谁委托律师由谁承担该费用。经质证，被告星光公司对原告提交的证据均无异议。被告锦华公司未对原告提交的证据发表质证意见。被告兴社公司围绕其答辩观点向本院提交了如下证据：1、营业执照1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告系经登记成立的合法企业。2、门面租赁合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明茶马街7-10号门面承租人包括被告在内的三家企业，租金为三家企业共同承担，被告李青忠为被告兴社公司的员工，非承租人之一。3、门面租赁合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明经原告同意，被告将门面7-10号门面转租给巨华公司的事实，依照规定，物业费等费用应由使用人支付。4、勐腊县人民法院（2017）云2823民初347号民事判决书1份（系复印件），欲证明被告兴社公司、星光公司、锦华公司将承租原告的房子转租给巨华公司原告是知道并认可的，所以物业费、垃圾清运费等应由物业使用人即巨华公司承担支付，故原告主张的相关费用应由巨华公司承担。经质证，原告对被告兴社公司提交的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容不认可，因为合同中没有被告兴社公司的印章，只看到了被告李青忠的签字，无法证明被告李青忠作为雇员签字，恰恰证实了原告起诉的主体资格适格。证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，合同约定是未经同意不允许将房屋转租给他人，该合同没有原告的签字捺印，是被告私自转租，被告与巨华公司之间的约定不能对抗原告与被告李青忠之间的合同约定，被告可以垫付后向巨华公司追索。被告将两个合同混为一谈，故原告对证明观点不予认可。证据4认可真实性，但是不认可证明观点，因为本案争议合同是原告与被告兴社公司签订的，而不是与巨华公司签订的，和谁签订合同就由相对人承担责任。经质证，被告李青忠对被告兴社公司提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性均予以认可。经质证，被告星光公司对被告兴社公司提交的证据1、2认可。证据3不认可。证据4认可，相关费用应由次承租人巨华公司承担。被告锦华公司未对被告兴社公司提交的证据发表质证意见。被告星光公司向本院提交如下证据：景洪市人民法院送达的传票、应诉通知书、举证通知书、民事起诉状、执法承诺书、监督卡各1份（均系复印件），欲证明2013年岳定文主动和第三人星光公司终止合作，房子一直是被告兴社公司在使用。经质证，原告对被告星光公司提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，因没有原件，无法确认真实性，原告也没有看到判决书，也没有看到法院的认定的法律事实。经质证，被告李青忠对被告星光公司提交的证据的质证意见与被告兴社公司一致。经质证，被告兴社公司对被告星光公司提交的证据认可真实性、合法性，但不认可证明内容，起诉状上要求解除合同，虽然合伙关系解除，但是合租关系至今没有解除，被告星光公司应当连带承担费用。被告锦华公司未对被告星光公司提交的证据发表质证意见。在诉讼过程中，本院依职权调取了（2017）云2823民初347号民事判决书生效证明书原件1份，欲证明（2017）云2823民初347号民事判决于2017年10月31日进行公告，现尚在公告期内。原告及被告李青忠、兴社公司、星光公司质证对本院调取的生效证明书无异议，予以认可。被告锦华公司未发表质证意见。被告李青忠、锦华公司未向本院提交相关证据材料。对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1与被告提交的证据2系同份合同，能够证明原告与被告兴社公司、星光公司签订租赁合同，承租原告所有的勐腊县××小镇××号门面两间，双方对承租位置、租赁期限、租金及支付方式、违约责任、租赁期间的其他约定事项等事项进行约定的事实，本院予以采信。证据2能够证明原告向勐腊佳和物业服务有限公司支付物业费6997元的事实，本院予以采信。证据3能够证明原告向勐腊海诚投资有限公司购买南腊小镇茶马街7幢10号房屋的事实，本院予以采信。证据4能够证实原告与云南嫣红律师事务所签订《民事代理委托协议》，并向云南嫣红律师事务所支付了律师代理费2000元的事实，本院予以采信。被告兴社公司提交的证据1能够证明被告兴社公司经勐腊县市场监督管理局登记设立的事实，本院予以采信。证据3能够证明被告兴社公司将从原告处承租的勐腊县南腊小镇茶马街7幢10、13号房转租给巨华公司，双方约定了相关权利义务的事实，本院予以采信。证据4系本院未发生法律效力的法律文书，本院不予采信。被告星光公司提交的证据能够证明被告兴社公司法定代表人岳定文将李晓华、刘桂勇诉至景洪市人民法院，要求其支付500000元违约金并按照约定进行盈利分配的事实，本院予以采信。本院依职权调取的生效证明书，与本案具有关联性，本院直接予以引用。本院经审理认定事实如下：2012年9月18日，蔡琳峰作为甲方与兴社公司、星光公司作为乙方签订《门面租赁合同》，约定甲方出租给乙方的两间门面房位于勐腊（县）××号门面。租赁期共5年，自2012年9月18日起至2017年9月17日止。该门面房年租金12000元，合计人民币60000元。房屋租金支付方式：自签订协议之日起一次性付清。物管费、公摊水电费、卫生费、收视费、宽带费、电话费等由使用人乙方承担。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方或供非法用途，如需转租必须经过甲方的同意。若发生非法用途，乙方自负后果。双方还约定了其他相关事宜。蔡琳峰在甲方处签字，李青忠代兴社公司、星光公司在乙方处签字，同时李青忠本人也在乙方处签字。2017年4月5日蔡琳峰向勐腊佳和物业服务有限公司交纳2014年5月1日至2017年9月15日期间的物业费6997元。之后，兴社公司将其向蔡琳峰承租的勐腊县××小镇××号的两间门面房转租给巨华公司，双方于2014年6月4日签订《门面租赁合同》，双方对承租位置、租赁期限、租金及支付方式、违约责任、租赁期间的其他约定事项等事项进行了约定。兴社公司在甲方处签字并加盖印章，巨华公司在乙方处签字并加盖印章。2017年4月20日云南嫣红律师事务所向蔡琳峰收取了一审代理费2000元。李青忠系兴社公司业务员。兴社公司认可李青忠系代表兴社公司与蔡琳峰签订《门面租赁合同》。星光公司认可与兴社公司共同承租蔡琳峰所有的位于勐腊（县）××号门面两间作为摆放烟花爆竹样品间及办公室使用，并已向蔡琳峰支付了租赁期间的全部房屋租金。后因租赁房屋物业费问题，双方发生纠纷，蔡琳峰于2017年4月20日诉至本院。本院认为，本案因原、被告双方签订房屋租赁合同而产生纠纷，系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：四被告是否应向原告支付物业费、代理费？关于四被告是否应当向原告支付物业费、代理费的问题。庭审中被告兴社公司认可被告李青忠代兴社公司与蔡琳峰签订《门面租赁合同》；原告在庭审中也表示被告李青忠代表的是公司，故让被告李青忠在合同上签字，并且因为在合同中没有公司印章，因此将被告李青忠列为被告。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定及根据庭审查明的事实，实际房屋承租人及使用人也并非被告李青忠，故对被告李青忠提出其系代表被告兴社公司与原告签订合同，不应对其起诉，其不应承担支付责任的抗辩，本院予以采纳，故对原告要求被告李青忠承担支付物业费、代理费的请求，与庭审查明的事实不符，本院不予支持。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守合同之约定，按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中被告星光公司与被告兴社公司均认可共同承租原告门面的事实，并按合同约定向原告支付了租赁期间房屋全部租金，二被告实际已按合同履行了部分合同义务，对合同中约定事项予以认可，接受合同约束。根据合同约定物管费、公摊水电费、卫生费、收视费、宽带费、电话费等由使用人乙方承担，因此被告兴社公司、星光公司作为承租方根据合同中约定应承担支付物业费的民事责任。根据原告提交的证据，能够证明原告已于2017年4月5日向勐腊佳和物业服务有限公司交纳2014年5月1日至2017年9月15日期间的物业费6997元的事实，故对原告请求被告兴社公司支付原告垫付的物业费6997元，被告星光公司承担连带支付责任的主张，本院予以支持由被告兴社公司、星光公司共同支付原告垫付的物业费6997元。对于原告要求被告锦华公司承担连带支付责任的请求，因原告未提交证据证明被告锦华公司与原告之间存在租赁关系及被告锦华公司应承担连带责任的依据，故对于原告要求被告锦华公司承担连带支付责任的请求，本院不予支持。对于原告主张要求被告支付代理费2000元的诉讼请求，被告兴社公司、星光公司不予认可，且双方合同中并未约定，原告的主张既无法律依据也无事实依据，本院不予支持。对于被告兴社公司提出“2012年9月18日签订的门面租赁合同的乙方实际为兴社公司、星光公司、锦华公司，也就是原告是与这三家公司签订的门面租赁合同，是三家公司合租原告的门面，费用是由三家公司分担。”的抗辩，因被告兴社公司未提交证据证明被告锦华公司共同合租商铺的事实，故对其提出被告锦华公司与被告兴社公司、星光公司共同承担费用的抗辩理由本院不予采纳。对于被告兴社公司、星光公司关于“已将承租的门面转租给巨华公司，相关费用应由使用人巨华公司承担。”的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告兴社公司与巨华公司签订的合同，合同的对方系被告兴社公司与巨华公司，根据合同的相对性，该份合同并不能约束原告，故对被告兴社公司提出的抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告勐腊县兴社烟花爆竹销售有限责任公司、勐腊县星光烟花爆竹销售有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告蔡琳峰已垫付的物业费6997元；二、驳回原告蔡琳峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告蔡琳峰负担11元，被告勐腊县兴社烟花爆竹销售有限责任公司、勐腊县星光烟花爆竹销售有限责任公司负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判长  陶琪仙审判员  依旺贺审判员  玉金罕二〇一七年十一月三十日书记员  付 媛