江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0581民初4107号 原告：江苏博欧伦家纺有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇通港镇路工业园**江夏北路。 法定代表人：徐阳，董事长。 委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐嘉怡，上海明伦律师事务所律师。 被告：常熟市瑞益纺织装饰品有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇塘桥村，统一社会信用代码913205817439431303。 法定代表人：王益新，董事长。 委托诉讼代理人：黄伟东，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪松，江苏世纪天合律师事务所实习律师。 原告江苏博欧伦家纺有限公司与被告常熟市瑞益纺织装饰品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，之后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏博欧伦家纺有限公司的委托诉讼代理人徐嘉怡、被告常熟市瑞益纺织装饰品有限公司的委托诉讼代理人黄伟东和张雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏博欧伦家纺有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按每年2016960元的标准，支付原告自2014年7月1日起至2017年3月31日止计2年零9个月的房屋使用费5546640元；非法占用的3328平，占用9个月，使用费299520元；2、判令被告因拒不支付房屋使用费导致原告的利息损失，自2014年2月1日起至2017年4月1日止计364070.40元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年11月29日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房出租给被告，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，被告支付年租金2016960元。被告自2014年1月1日起至今一直使用该厂房，2014年1月1日被告向原告支付2014年上半年租金100万，后被告未再支付2014年度租金，2015年至今的房屋使用费也分毫未付。鉴于被告严重的违约行为，且双方约定的租赁期限早已到期，原告已通知被告迁出厂房，但被告不予理睬，为此原告诉讼至法院。 被告常熟市瑞益纺织装饰品有限公司辩称，原、被告双方2014年的租赁合同已期满终止，被告已履行了合同义务，被告租赁房屋后，原告出现经济危机，被告搬出租赁房屋，租金已支付完毕，且原告的起诉已超过诉讼时效；2016年1月1日起的事实租赁关系是存在的，但租金的数额未约定；被告在租赁和使用原告房屋期间，为原告清偿了部分债务，添加了相应的设施，要求原告予以返还，主要费用为电梯维护费50000元、垫付原告结欠银行的款项513903.95元；原告实施了侵害行为，造成被告因停产所致相应的工资损失及无法出资向客户承担的违约责任，要求原告赔偿；如果最终计算结果是被告需要支付房屋使用费，那么因常熟法院已采取保全措施，原告也无权要求被告向其直接支付，因此请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。1、本院经审理认定事实如下：常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房登记所有人为江苏博欧伦家纺有限公司，土地使用权取得方式为国有出让。 2013年11月29日，江苏博欧伦家纺有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的常熟市瑞益纺织装饰品有限公司签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租用甲方已拥有使用权的标准厂房作为仓储用房使用；租用期限一年，2014年1月1日至2014年12月31日；房屋单位租金为110元/平方米；租用面积：一楼面积4992平方米，减去公用配电房（实际192平方米）的一半面积96平方米，外租别人1536平方米，现实际面积3360平方米。二楼总面积是4992平方米，三楼总面积是4992平方米，四楼总面积是4992平方米，以上四层合计使用面积18336平方米；年总租金为人民币2016960元；在租期内，乙方未经甲方同意，不得随意更改厂房结构；付款方式：半年一付，2014年1月底乙方支付租金1008480元，2014年6月底支付租金1008480元等事项。 2017年1月18日，江苏博欧伦家纺有限公司向常熟市瑞益纺织装饰品有限公司发出《催告函》，内容为：“致常熟市瑞益纺织装饰品有限公司：贵司与我司（以下简称“博欧伦”）2013年11月29日签订《房屋租赁协议》，双方约定：博欧伦将位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路的厂房出租给贵司，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为人民币2016960元。贵司自2014年1月1日至今一直使用该厂房，自2014年1月1日向博欧伦支付2014年上半年租金100万，后未再行支付2014年度的租金1016960元，2015年度和2016年度的房屋使用费用4033920元也分毫未付。现我司向贵司正式发出催告函，要求贵司于收到催告函7日内支付2014年房租租金1016960元以及2015年度和2016年度房屋使用费4033920元，共计5050880元，并于收到此函15日内迁出并清空位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房，将房屋返还给我司”。2017年1月19日，常熟市瑞益纺织装饰品有限公司签收上述函件。 因申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司申请执行被执行人江苏博欧伦家纺有限公司、常熟市众望经纬编织造有限公司、徐阳金融借款合同纠纷一案，本院执行局于2017年3月20日向常熟市瑞益纺织装饰品有限公司、常熟市和弘服饰有限公司发出（2016）苏0581执2505号协助执行通知书一份，内容为：“常熟市瑞益纺织装饰品有限公司、常熟市和弘服饰有限公司：我院对中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司诉江苏博欧伦家纺有限公司、常熟市众望经纬编织造有限公司、徐阳金融借款合同纠纷一案的执行裁定书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，请协助执行下列项目：一、协助暂停支付被执行人江苏博欧伦家纺有限公司的场地占用使用费人民币贰仟叁佰万元正（以实际结算为准）；二、如需支付，请支付至常熟市人民法院”。 审理中，常熟市瑞益纺织装饰品有限公司提出对上述双方于2013年11月29日签订的《房屋租赁协议》中其印章及法定代表人签名的真伪进行鉴定。本院委托南京东南司法鉴定中心对印文及笔迹真伪进行鉴定。2017年9月25日，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为1、据现有鉴定材料，送检标称签约日期为“2013/11/29”的《房屋租赁协议》上“承租方（乙方签章）”处印文“常熟市瑞益纺织装饰品有限公司”与送检样本印文“常熟市瑞益纺织装饰品有限公司”是同一印章盖印形成；2、据现有鉴定材料，送检标称签约日期为“2013/11/29”的《房屋租赁协议》上“承租方（乙方签章）”处签名字迹“王益新”与送检样本字迹“王益新”是同一人所写。为此，常熟市瑞益纺织装饰品有限公司支付鉴定费11000元。 审理中，原告表示因被告的搭建及装饰装修未经过原告同意，系擅自行为，故应由被告恢复原状。被告表示水电费由其自行结算的。 另外，江苏博欧伦家纺有限公司于2017年3月17日向本院提起房屋租赁合同之诉，要求常熟市瑞益纺织装饰品有限公司迁出并清空位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房，将房屋返还给原告。本院于2017年11月2日作出（2017）苏0581民初3127号民事判决书，判决常熟市瑞益纺织装饰品有限公司将使用的位于常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路厂房腾空并恢复原状后交还给江苏博欧伦家纺有限公司，于判决生效之日起三十日内履行；案件受理费收取80元，由常熟市瑞益纺织装饰品有限公司负担。 2、对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）关于2014年度租金是否付清的问题。原告认为被告于2014年1月1日支付当年度上半年租金1000000元，尚结欠2014年度租金1016960元。被告认为2014年租金已履行完毕，原告对此予以否认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告自认收到被告支付的2014年上半年租金1000000元，本院予以确认。被告未提供相关证据证明其支付了2014年度的全部租金，故本院对此抗辩意见碍难支持，被告尚结欠2014年度租金1016960元。（2）关于原告是否结欠被告代其偿付的银行贷款513903.95元的问题。被告认为其为原告垫付银行贷款513903.95元，为此提供了相关的付款回单及记账凭证。其中招商银行的付款回单载明付款单位为常熟市和弘服饰有限公司，收款人为江苏博欧伦家纺有限公司，摘要为货款，付款金额为330000元，付款时间为2014年6月27日；中国建设银行客户专用回单，载明付款单位为常熟市和弘服饰有限公司，收款人为江苏博欧伦家纺有限公司，用途为货款，付款时间为2014年4月21日，付款金额为183903.95元。原告认为招商银行回单的真实性不予认可，建设银行的电子回单的真实性予以认可，但两个银行回执上用途为货款，且系与常熟市和弘服饰有限公司之间的关系，关联性不予认可，与本案租金纠纷无关。被告认为其与常熟市和弘服饰有限公司系关联企业，内部再进行调整。本院认为，根据原、被告的陈述及举证情况，被告提出其为原告代偿银行贷款513903.95元，原告对此予以否认，被告亦未提供相关证据予以佐证，故本院对此抗辩意见碍难支持。（3）关于原告是否结欠被告电梯维护费的问题。被告认为原告结欠其电梯维修费，为此提供了三份代开发票，载明购方单位为常熟市和弘服饰有限公司，其中有份发票开具时间为2015年12月28日，三份发票“货物名称”分别显示为“维修费”、“蒸汽管修理”、“机械维修”。原告认为三份发票的关联性不予认可，无法证明该费用用于涉案厂房。本院认为根据原、被告的陈述及举证情况，被告提出的上述三份发票用于维修电梯的意见，原告对此不予认可，被告亦未提供相关证据予以佐证，本院不予支持。 综上所述，原告江苏博欧伦家纺有限公司与被告常熟市瑞益纺织装饰品有限公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于被告提出的原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为被告仍继续使用本案诉争房屋，故对此抗辩意见不予支持。被告提出其在2015年期间未使用本案诉争房屋，原告对此予以否认，被告亦未提供相关证据予以佐证，故本院对此抗辩意见碍难支持。原、被告双方在租赁期限届满后未续签租房协议，但被告仍继续使用房屋至今，故对原告要求被告支付2014年度未付租金1016960元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的自2015年1月1日起至2017年3月31日止按照2016960元/年计算的房屋使用费，本院予以支持。原告主张4529680元（5546640元-1016960元），本院予以准许。对于原告主张的因被告非法占用3328平方米9个月，计使用费299520元，被告对此予以否认，原告亦未提供相关依据予以佐证，故本院碍难支持。对于原告主张的被告因拒不支付房屋使用费导致原告自2014年2月1日起至2017年4月1日止的利息损失，本院予以准许，参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。原告主张364070.40元，本院予以准许。因本案所涉房屋被本院查封，且本院要求被告协助执行，故被告支付的房屋租金及房屋使用费应向本院支付。对于被告提出的其对租赁房屋进行了装修、添附和道路建设的意见，因租赁期限届满，且双方在租赁合同中未作约定，故其要求原告补偿附合装饰装修的，不予支持。对于依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告常熟市瑞益纺织装饰品有限公司支付2014年度租金人民币1016960元、2015年1月1日起至2017年3月31日止房屋使用费人民币4529680元、自2014年2月1日起至2017年4月1日止利息损失人民币364070.40元，合计5910710.40元，于本判决生效之日起十日内履行，款项支付至本院，户名：常熟市人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行常熟方塔支行。 二、驳回原告江苏博欧伦家纺有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费收取55272元、保全费5000元、鉴定费11000元，合计71272元，由原告江苏博欧伦家纺有限公司负担2907元，由被告常熟市瑞益纺织装饰品有限公司负担68365元（原告已预交受理费55272元、保全费5000元，被告已预交鉴定费11000元；被告负担的诉讼费57365元已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十日内向本院直接支付，本院不再收退，款项汇入户名：常熟市人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行常熟方塔支行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。 审 判 长  陶云芬 人民陪审员  薛炳良 人民陪审员  方建文 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  蒋 琦