太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初2297号原告：郭存奎，男，1963年6月4日出生，汉族，无固定职业，住山西省宁武县。诉讼委托代理人：贾玉凤，山西管辅律师事务所律师。诉讼委托代理人：马骞，山西管辅律师事务所律师。被告：何艳梅，女，1973年6月4日出生，汉族，无固定职业，住山西省太原市。诉讼委托代理人：刘国伟，山西军秉律师事务所律师。原告郭存奎与被告何艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭存奎及其诉讼委托代理人贾玉凤、马骞，被告何艳梅的诉讼委托代理人刘国伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭存奎向本院提出的诉讼请求为：1、请求人民法院确认原、被告双方签订的宾馆租赁协议书、2016年丽锦宾馆租赁补充协议于2017年4月10日解除；2、请求人民法院判令由被告返还原告未使用期间的租金22500元、设施设备使用费20000元，并赔偿原告一个月的经营损失30000元；3、请求人民法院判令被告支付原告违约金27000元；4、请求人民法院判令被告返还原告垫付的水费、取暖费共计7410元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月26日签订宾馆租赁协议书，约定将被告位于小店区寇庄北街9号院的宾馆租赁给原告使用，租赁期限为2015年4月26日至2020年4月25日，当天原告按照协议约定支付了第一年的租金30万元以及10万元的设施设备使用费。2016年4月5日，双方又签订了2016年丽锦宾馆租赁补充协议，将租赁期限变更为一年，原告按照协议约定分两次支付租金270000元。在租赁经营过程中，被告将自用以及出租经营的门面房用水费、取暖费转嫁给原告承担，共计7410元。被告了解情况后，双方为此发生争执。2017年3月25日，被告以查房等名义干扰原告的经营，导致原告不能实现合同目的。2017年4月10日，被告将租赁房间断电、锁门的方式阻止原告经营，原告被迫停止营业，并通知被告其行为已经构成根本违约，要求解除合同。被告的一系列行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至人民法院。被告何艳梅辩称：原告与被告签订了"双方对租赁合同无纠纷"的协议，双方已经就本次纠纷自行达成一致意见。设施设备使用费是原告没有按照协议约定支付，不存在返还。原告经营是否有损失不确定，损失是原告自己造成的，不应由被告承担。被告不存在转嫁水费、取暖费的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，太原市小店区营盘街道办事处寇庄社区居民委员会出具证明，内容为位于寇庄村寇庄北街9号院（宅基地）属何记明（父），周钰（母）夫妻所有，因二人已过世，其子女（何艳梅、何艳红、何艳萍）共同享有合法继承权。原、被告均认可由被告何艳梅代何艳红、何艳萍收取租金。2015年4月26日，原告郭存奎为乙方与被告何艳梅为甲方签订宾馆租赁协议书及设施设备清单，其中宾馆租赁协议书的主要内容为：甲方将位于小店区寇庄北街9号院的宾馆租赁给原告使用，一层五间，二层三层共二十八间，租赁期限为2015年4月26日至2020年4月25日，租金每年300000元，宾馆设备使用费五年共200000元。第一年租金为在本协议签订之日乙方支付甲方租金300000元和设备使用费100000元；第二年支付年租金同时再支付宾馆设备使用费100000元。其余年度租金由乙方按年一次性支付，在上一年租赁期满前半个月内付清下一年全年租金。合同到期日如未付清房租，合同自动终止。截止宾馆交付时，电表底数89714°，水表底数5452°。在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不予退还所剩租金，乙方应当按照协议向甲方支付年租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。甲方方未经乙方同意，中途擅自终止合同，需向乙方支付年租金10%的违约金，甲方并退还收取乙方往年的宾馆使用费用。并约定双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由当地人民法院裁定......等其他权利义务。设施设备清单的主要内容为：甲方为乙方提供以下设备，热水器28台、空调29台、家居标配、电器28台（电视），其他设备包括空气能热水器1台。2015年4月26日，原告郭存奎通过银行转账的方式向被告支付租金300000元以及设施设备使用费100000元。2016年4月5日，原、被告双方签订2016年丽锦宾馆租赁补充协议，主要内容为：1、约定房租由30万元/年下调为27万元/年，今年不收取使用费，合同到期后，收取剩余使用费。2、房租分两次支付，签合同日首付18万元，剩余90000元于签合同的两个月到期日付清（6月15日付清）。3、如遇政府改造拆迁，从政府在门前当护板日前为终止本合同，被告退还原告剩余房租。4、双方如达成下年度续租意向，下年度付款方式遵照原合同第三条支付......等。2016年4月5日、6月4日，原告郭存奎通过银行转账的方式向原告支付租金分别为180000元，90000元。原告郭存奎已向被告付清第二年租金270000元。2017年3月20日，被告何艳梅向原告租赁宾馆各租户下发通知，主要内容为：房东已书面通知承租方郭存奎是否在2017年3月25日继续承租，承租方郭存奎已表示不再续租。各租户如和承租方有任何债权债务务必于25日前自行解决，房东将在2017年3月25日对所有房屋及相关物品进行清点。2017年4月10日，太原市公安局小店区分居王村派出所接到报警，报警人称在寇庄北街与寇庄西路交叉口，他们房门被丽锦宾馆房东锁上了，接处警、值班登记表处警情况显示，经了解，丽锦宾馆老板与房东因房费、水电费发生纠纷，双方自行协商处理，到达丽锦宾馆时宾馆处于停电状态。2017年4月11日，原告郭存奎向宾馆租户下发了停业通知，内容为："兹因政府拆迁，房租月底到期。承租人与房东协商决定短期租赁协议。此期间家人多次拉电闸、查房、查设备又私自撕毁协议，承租人现决定关门停业解决纠纷，望宾朋周知、理解"。2017年4月25日，原告郭存奎为乙方、被告何艳梅为甲方签字确认丽锦宾馆交接记录显示，经甲方验收，所有房间设施齐全，设备运行正常，于2017年4月25日乙方移交甲方。并注明，大厅玻璃门折价500元，三个床板折价210元，电费370元，水费705元，一楼水费625元，双方对租金合同无纠纷，合计1160元。原、被告均认可被告已向原告支付1160元。庭审中，原告与被告均认可剩余租赁期4年变更为1年，如果续租则每年签订一份补充协议，并且下调租金为27万/年，此次租赁期为2016年4月26日至2017年4月25日。原告否认双方签订丽锦宾馆交接有"双方对租金合同无纠纷"的记录。被告提供视频，显示原告自2017年4月14日至4月21日继续占有承租的房屋，楼道内停电。本院确认的上述事实有，宾馆租赁协议书、2016年丽锦宾馆租赁补充协议、银行回单、交易明细清单、收据存根、通知、停业通知、视频资料、接处警、值班登记表处警情况及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是原、被告双方的签订宾馆租赁协议书和2016年丽锦宾馆租赁补充协议是在什么时间解除。原告郭存奎与被告何艳梅签订的租房合同、丽锦宾馆租赁补充协议系双方真实意思表示，未违反相关规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已履行按期足额交纳租金的义务，被告也履行了交付租赁房屋的义务。双方在2017年4月10日因房费、水电费用发生纠纷，被告将出租的丽锦宾馆上锁，原告向太原市公安局小店分局王村派出所报警，经接警后，双方同意协商解决。在协商期间，原告未向被告出具解除合同通知书，继续占有承租的房屋，且双方于2017年4月25日签订丽锦宾馆交接记录，以上事实可以证明原、被告双方签订的租房合同、2016年丽锦宾馆租赁补充协议是在2017年4月25日终止，故原告主张确认宾馆租赁协议书、2016年丽锦宾馆租赁补充协议于2017年4月10日解除的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。房屋租赁期在2017年4月25日到期，虽然被告在2017年3月20日张贴对所有房屋及相关物品进行清点的公告，但并未不影响原告对租赁房屋的使用、收益，且原告并未与被告解除合同，并实际占用租赁宾馆至2017年4月25日，故原告主张被告返还2017年3月25日至4月25日未使用租赁期间的租金22500元的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。原、被告签订的宾馆租赁协议书约定设备使用费5年共计200000元，支付方式为第一年、第二年分别支付100000元，原、被告双方在2016年丽锦宾馆租赁补充协议中"今年不收取使用费，合同到期后收取剩余使用费"的约定是租赁期限变更后对使用费支付方式的变更，也印证了宾馆租赁协议中设备使用费5年共计200000元，每年40000元的约定，原告已向被告支付设备使用费100000元，核减原告租赁期间的使用费40000元/年×2年=80000元，被告应返还原告设备使用费20000元，故原告主张被告返还其设备使用费20000元的诉讼请求，理由和证据充足，本院予以支持。根据原、被告双方签订的宾馆租赁协议，原告提供的证据不能证明被告存在擅自终止合同的情形，故原告主张被告支付违约金27000元的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。2017年4月10日接处警、值班登记表证明原、被告双方因水电费发生纠纷，2017年4月11日，原告下发的停止停业通知书，被告提供的视听资料可以证明2017年4月10日至2017年4月25日期间，原告承租的丽锦宾馆处于停电状态。原告租赁宾馆的目的在于经营活动所需，被告的断电行为导致原告租赁宾馆获取利益的目的无法实现，构成违约，被告应向原告赔偿断电期间的经营损失。原告提供的证据并不能证明宾馆经营期间的月营业额为30000元，根据被告承租房屋的地理位置、周边同类房屋对出租房屋进行收益的约定，本院酌定被告赔偿原告经营损失费15000元。被告抗辩拉闸断电是因为原告拒绝交纳国家电网4700元的电费，但其并未提供证据予以证明，故对被告的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采纳。原告提供的曹晋琨及刘萍出具的证人证言中显示，曹晋琨及刘萍于2017年3月10日办理退租离开宾馆，被告于2017年3月25日通知原告郭存奎不再续租，租赁房屋不能居住，与逻辑不符，本院不予采信。原告提供的证据不能证明其为被告垫付取暖费、水费7410元，故该项诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。虽然被告提供双方签订的丽锦宾馆交接记录中有"双方对租金合同无纠纷"的记录，但双方的目的是对物品进行交接，并未对其他纠纷作出约定，不是双方就租赁合同产生纠纷达成的解决方案，故对被告提出双方已解决纠纷，被告不承担各项费用的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第九十一条第一项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下。一、被告何艳梅于于本判决生效后十日内返还原告郭存奎设备使用费20000元、赔偿经营损失费15000元，以上合计35000元。三、驳回原告郭存奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2438元（原告已预交），由原告郭存奎负担1000元，被告何艳梅负担1438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 郭 峰人民陪审员 张铁牛人民陪审员 冯丽丽 二○一七年十一月四日书 记 员 赵 苗