河南省开封市龙亭区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0202执异25号异议人（案外人）：董某某，男，1977年7月3日生，汉族，住开封市鼓楼区。申请执行人：赵某某，女，1985年6月20日生，汉族，住河南省荥阳市。被执行人：李某，男，1081年9月7日生，汉族，住开封市龙亭区。在本院执行赵某某与李某借款合同纠纷一案中，异议人董某某对本院拍卖位于河南省开封市龙亭区翡翠华庭1号楼1单元7层东户（合同号为0112645）房屋不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人称，请求：1.终止对翡翠华庭1号楼1单元7层东户（合同号：0112645）房屋的拍卖。2.解除对上述房屋的查封，停止对上述房屋的执行措施。事实和理由：2018年10月5日，申请人与李某通过开封789不动产签订了《房地产交易合同》，李某将其所有上述房屋一套卖与申请人，建筑面积142.93平方米，价款159万元。2018年10月底，申请人按照合同约定将首付款100万元支给李某后，李某委托中介将房屋钥匙交给申请人，正式将房屋交付申请人占有。2019年6月21日，申请人与李某签订《补充协议》，约定原有合同此房第二次付款时间为甲乙双方到主管部门办理完过户手续当日，房屋余款人民币伍拾玖万元整（590000元整）。现乙方提前支付人民币贰拾伍万元整（250000元整）。甲方同意将总房款下降人民币参万元整（30000元整）。截至目前，申请人支付了房款125万元，剩余房款31万元。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。”本案中，申请人与被执行人李某在贵院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并占有了该房产，且支付了80%购房款。未办理过户登记完全是由于被执行人李某的原因而非申请人的原因，申请人多次要求李某办理过户手续，但由于李某并没有将收到的购房款用于清偿银行抵押贷款，造成该房产无法过户。对于没有办理过户登记，申请人没有任何过错。另外，签订合同时，李某提供了由开封市鼓楼区民政局盖章的签订于2017年1月4日的离婚协议书，用于证明翡翠华庭1号楼1单元7层东户房屋其拥有所有权。因此，该房屋转让时产权是清晰无争议的。还有，2019年该房屋的物业费也是申请人交纳的，证明了申请人在贵院查封该房屋前已合法占有该房屋。综上，根据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，申请人作为案外人特向贵院提出明确的执行异议，请贵院立即终止对翡翠华庭1号楼1单元7层东户房屋的拍卖行为，解除对涉案房屋的查封，停止对此房屋的执行措施。本院查明，赵某某与李某离婚后财产纠纷一案，本院于2019年9月3日作出（2019）豫0202民初1893号民事判决：一、被告李某于本判决生效后十日内向原告赵某某支付50万元人民币。二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。判决生效后，因李某未在判决确定的履行期间履行还款义务，赵某某提出强制执行申请，本院受理后，案号为（2019）豫0202执1186号，在执行过程中，双方达成执行和解协议，案件终结执行。后因李某未按和解协议履行，赵某某申请恢复执行，本院受理后，案号为（2020）豫0202执恢103号，在执行过程中，依据赵某某申请，本院查封了在赵某某名下河南省开封市龙亭区翡翠华庭1号楼1单元7层东户房屋，依法委托河南凯业房地产估价咨询有限公司对涉案房产的价值进行了评估，拟拍卖涉案房产。案外人董某某对本院的拍卖行为不服，向本院提交书面的异议申请，要求依法终止对涉案房屋的拍卖，并解除对上述房屋的查封，停止对上述房屋的执行措施。另查明，涉案房屋于2020年6月10日被本院查封。还查明，在本院于2020年8月6日给申请执行人、被执行人及董某某的询问笔录中，被执行人李某认可其已经收到了董某某的购房款125万元，也承认收到董某某的购房款后没有偿还贷款。异议人为证明其主张向本院提交了如下证据：1.离婚协议书复印件，主要内容为男方李某与女方赵某某于2017年1月4日签订了离婚协议，约定开封市西环路翡翠华庭1号楼1单元701房地产权证的业主姓名于房产证下来后变更为男方姓名，期间房屋贷款由男方负责还款。2.收条复印件两份、收款证明复印件及收据复印件各一份，主要内容为：李某于2018年11月13日收取董某某关于翡翠华庭1号楼1单元701房款首付金100万元。李某于2019年6月21日收取董某某房款25万元。2019年6月10日，李某出具收款证明：截至2019年6月10日，李某收到董某某购买李某所有权位于开封市翡翠××小区××楼××单元××购房款110万元。789不动产于2018年10月5日收取董某某涉案房屋定金5万元。3.商品房买卖合同、个人购房借款合同、税收完税证明、开封市住宅专项维修资金交存通知书、税收缴款书、河南省住房专项维修资金专用票据，主要内容是赵某某于2016年6月14日购买了位于翡翠华庭1号楼1单元7层东户房，7874.09元/㎡，支付了相应的契税和住宅专项维修资金，签订了抵押贷款合同。4.房地产交易合同及补充协议复印件各一份，主要内容为李某（甲方、卖方）董某某（乙方、买方）通过中介方开封789不动产于2018年10月5日签订了房地产交易合同，甲方自愿将坐落在开封市翡翠华庭1号楼1单元701室房产，建筑面积为142.93㎡，成交价为159万元，双方同意于2019年12月31日前办理完上述房产的过户手续。在合同签订时，乙方将购房定金5万元交于经纪方，其中甲方收取3万元定金。甲方交付房产给乙方使用日期为2018年10月31日，甲方收取首付房款100万元整后当日交接房产。合同签订时乙方须向经纪方支付2万元作为中介佣金。全款自行交付方式为：分两次付清，第一次于2018年10月31日前乙方将首付款100万元转账于甲方，第二次付款前甲乙双方到主管部门办理完过户手续当日，乙方将房款59万元整交付给甲方，甲乙双方同时进行过户及转款。李某与董某某于2018年6月21日签订补充协议，约定就房地产交易合同开封市翡翠华庭1号楼1单元701号房屋甲乙双方达成一致，在原有的合同上订立本补充协议。付款方式：原有合同此房第二次付款时间为甲乙双方到主管部门办理完过户手续当日，房屋余款59万元。现乙方提前支付25万元，甲方同意将总房款下降3万元整。即余款双方31万元整。5.转账凭证13份，主要内容为账户尾号为3868的银行卡自2018年10月5日起至2019年6月29日曾向李某转账130.1元，向于涛转账5万元。6.物业费收据复印件两份、地热水初装费收据复印件一份。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。本案中，涉案房屋在赵某某与李某解除婚姻关系时，协议约定将该房屋给了男方李某。后来李某与异议人董某某签订房地产交易合同及补充协议，约定李某将涉案房屋卖给了董某某，约定的购房总款为159万元，根据约定的支付期限，其已经支付了125万元，并实际占有使用了涉案房屋，剩余房款31万元（补充协议中房款降了3万元）。根据查明的情况来看，也无证据证明未办理房产过户手续系异议人的原因。综上所述，异议人对执行涉案标的享有足以排除执行的权益，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用》第四百六十五条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于河南省开封市龙亭区翡翠华庭1号楼1单元7层东户的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  陈姝亭审判员  司文娟审判员  李一文二〇二〇年九月八日书记员  李文朋