福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初3825号 原告：陈传良，男，1979年9月23日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：王剑铭，福建法美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖荣洋，福建法美律师事务所律师。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公楼。 法定代表人：庄学金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 原告陈传良与被告泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月27日公开开庭进行审理。原告陈传良的委托诉讼代理人王剑铭、赖荣洋、被告金盾房地产公司的委托诉讼代理人郭杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈传良向本院提出诉讼请求：1.金盾房地产公司立即办理房屋所有权初始登记并向陈传良提供办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料；2.金盾房地产公司向陈传良支付逾期交房违约金2,600元（自2014年3月31日计至2014年8月9日）及逾期办理房屋所有权证违约金13,664元（自2014年11月7日起算），共计16,265元（暂计至起诉之日，全部违约金计至实际办理房屋所有权证之日止。逾期交房违约金每日按393,959元的万分之零点五计算，逾期办证违约金每日按393,959元的万分之零点三五计算）；3.金盾房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月15日，陈传良与金盾房地产公司签订合同编号为0395382的《商品房买卖合同》，约定陈传良以总金额为393,959元的价格向金盾房地产公司购买金盾豪庭2幢1101号商品房；金盾房地产公司应当在2014年3月31日前将符合合同约定条件的商品房交付陈传良使用，逾期未超过180日的，金盾房地产公司应按日向陈传良支付已付款的万分之零点五的违约金；如因金盾房地产公司原因，陈传良不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，金盾房地产公司自逾期之日起每日按陈传良已付款的同期银行活期存款%向陈传良支付违约金。现陈传良已支付《商品房买卖合同》项下全部购房款共计393,959元。金盾房地产公司未按期履行合同，逾期交付房产，且至今未办理上述商品房的房屋所有权证，侵害了陈传良的合法权益。 金盾房地产公司辩称，1.陈传良主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效；2.金盾房地产公司举证具有顺延交房的条件，故不存在逾期交房；3.陈传良主张逾期办证违约金也已经超过诉讼时效；4.陈传良主张的违约金比例与合同约定的不一致，合同约定的是银行同期活期存款利率即日利率为0.35%/365，陈传良主张的违约金比例明显与约定不符，因为按照合同约定的违约金比例计算即每日按买受人已付款的0.35%/365向买受人支付违约金；5.造成无法办理初始预登记的违约责任在于施工单位不配合，过错不在金盾房地产公司。陈传良的主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.陈传良主张逾期交房违约金和逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。 陈传良认为，陈传良有向金盾房地产公司催促交房，逾期办证一直处于持续状态，不能计算诉讼时效。 金盾房地产公司认为，根据陈传良提供的交房通知书，其应于2016年8月8日前就逾期交房违约金提起诉讼；根据合同约定，逾期办证时间是2014年11月7日，诉讼时效应至2016年11月6日止。 本院认为，本案讼争房屋的交房时间为2014年8月9日，陈传良可主张逾期交房违约责任的诉讼时效应为2016年8月9日前，陈传良于2017年7月28日向本院提起诉讼，其主张逾期交房违约责任已超过诉讼时效，依法不予保护。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。双方约定以日为单位累计计算逾期办证违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因双方约定于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，讼争房屋于2014年8月9日交付陈传良使用，金盾房地产公司应于2014年11月7日前让陈传良取得房屋权属证书。陈传良于2017年7月28日（《中华人民共和国民法总则》施行前）向本院提起诉讼要求金盾房地产公司支付逾期办证违约金，其中2015年7月28日之前产生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予保护；但2015年7月29日之后产生的逾期办证违约金并未超过诉讼时效期间。 二、讼争房屋是否存在合同约定的顺延交房的情形。 金盾房地产公司认为，本案具有合同约定的顺延交房的情形，并提供气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件予以证明。 陈传良认为，对金盾房地产公司提供的证据的真实性无异议，关联性有异议，按照附件6第4条的约定，金盾房地产公司还应证明气象因素导致工程延误，并应按照施工单位向其主张的工期顺延签证来确定顺延时间。 本院认为，陈传良与金盾房地产公司于2011年8月15日签订的《商品房买卖合同》约定于2014年3月31日前交房，故金盾房地产公司提供的除2011年8月15日至2014年3月31日期间之外的气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件欲证明的事项发生时间点均不在合同签订日至约定的交房日期间，该部分证据与本案不具有关联性，本院不予采信；2011年8月15日至2014年3月31日期间的气象证明、符合证据“三性”条件，依法予以采信，即讼争房屋存在合同约定的顺延交房的情形。 三、逾期办证违约金计算利率为多少的问题。 根据合同第十四条第2点约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。陈传良认为，该条款约定的利率应为银行同期活期存款年利率0.35%的百分比，即为万分之零点三五。金盾房地产公司认为，因该条款系约定每日计算违约金，应理解为银行同期活期存款日利率，即0.35%/365。 本院认为，该合同条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。陈传良与金盾房地产公司对逾期办证违约金计算利率的解释不一致，合同中又未有其他非格式条款或补充约定，应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾房地产公司的解释，即逾期办证违约金按已付购房款的日万分之零点三五计算。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月15日，陈传良与金盾房地产公司签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：0395382），约定：陈传良向金盾房地产公司购买金盾豪庭第2幢11层01号房，总价款393,959元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金……合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，陈传良向金盾房地产公司支付了全部购房款。2014年8月9日，金盾房地产公司将讼争房屋交付给陈传良使用。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，陈传良也未能取得房屋权属证书。 本院认为，陈传良与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，陈传良依约支付了全部购房款。首先，金盾房地产公司于2014年8月9日交付讼争房屋，但陈传良于2017年7月28日提起诉讼，其主张逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，故对其该主张依法不予支持；其次，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的材料提供给陈传良，系属违约行为，依约应承担逾期办理房屋权属证书的民事责任。陈传良于2017年7月28日提起诉讼主张逾期办证违约金，部分超过诉讼时效期间，本院依法保护自2015年7月29日起产生的逾期办证违约金。金盾房地产公司应自2015年7月29日起至将办理讼争房屋权属证书需由其提供的材料提供给陈传良之日止按已付购房款393,959元的日万分之零点三五向陈传良支付逾期办证违约金。 综上所述，陈传良请求金盾房地产公司支付逾期交房违约金于法无据，依法不予支持；请求支付逾期办证违约金中于法有据的部分，依法予以支持。金盾房地产公司辩称中符合法律规定的部分，本院予以采纳；不符合法律规定的部分，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内办理金盾豪庭第2幢11层01号房屋所有权初始预登记并向陈传良提供办理权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2015年7月29日起按已付购房款393,959元的日万分之零点三五向陈传良支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理讼争房屋权属证书需由其提供的材料提供给陈传良之日止；若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回陈传良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费207元，由陈传良负担50元、由泉州市金盾房地产开发有限公司负担157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王秋琼 人民陪审员  林奇坤 人民陪审员  陈淑连 二〇一七年十一月一日 书 记 员  曾秋华 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。