福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初3512号 原告（反诉被告）：詹传志，男，1987年10月15日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：王品富，福建名闻律师事务所律师。 被告（反诉原告）:福建省达鑫投资发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路109号环球城三楼，统一社会信用代码913505005811301280。 法定代表人：肖广湖。 委托诉讼代理人：林仕腾，福建协力人律师事务所律师。 原告詹传志与被告福建省达鑫投资发展有限公司（以下简称达鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，达鑫公司提起反诉，本院依法并案审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）詹传志及其委托诉讼代理人王品富、被告（反诉原告）达鑫公司的委托代理人林仕腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹传志向本院提出诉讼请求：1.请求解除与达鑫公司签订的《环球城租赁合同》及《孩子跳合同协议补充协议》；2.请求达鑫公司返还詹传志履约保证金80521元；3.判令本案诉讼费用由达鑫公司承担。事实与理由：詹传志与达鑫公司于2016年10月27日分别签订了《环球城租赁合同》及《孩子跳合同协议补充协议》。达鑫公司于2017年4月19日向詹传志送达了《商铺解约函》。对于《商铺解约函》的内容条款，詹传志表示异议。《孩子跳合同协议补充协议》第1条约定：“甲方须提供儿童乐园所需的独立消防通道供乙方报批消防使用”，然而至今达鑫公司并未提供任何独立消防通道的条件和材料，詹传志因此而无法报批消防使用；第6条约定：“排它性协议：在租赁期限内，甲方保证除乙方外不再招商引进儿童游乐项目（包含淘气堡，软体乐园，充气城堡，钓鱼，沙滩，手工画画、儿童电玩、抓物机娃娃机等游乐相关项目），否则乙方有权终止支付商铺租金。”然而，2017年3月同类经营的吉旺儿童乐园进驻商场，达鑫公司违反了协议约定；3、詹传志至始至终并未签订任何《铺位交付书》，《商铺解约函》中提到“己签定铺位交付书”是子虚乌有的事情。综上，达鑫公司违约在先，詹传志要求解除与其签订的《租赁合同》及《孩子跳合同协议补充协议》，并要求返还己交付的履约保证金80521元。 达鑫公司辩称，1、针对詹传志要求解除租赁合同的请求，因达鑫公司已单方与詹传志解除合同，本案仅需确认合同解除即可；詹传志违约在先，未按期进场装修，致使商铺半年时间空置，因此履约保证金应用于赔偿达鑫公司损失，且依约履约保证金不予退还；2、詹传志工商主体名称审核并未通过，也未书面要求达鑫公司提供相应的消防材料，消防审核并非工商审核的前置行政许可，因此并不存在詹传志所主张的因达鑫公司未提供消防材料致使詹传志不能报批的情况，且为证明该情况詹传志仍需承担相应的举证责任；3、达鑫公司并未违反合同中的排他性协议，吉旺儿童乐园为吉旺超市为方便家长购物设置的临时托管儿童的场所，并不是盈利性场所；4、双方于10月24日签订的铺位交付书，足以证明铺位交付的事实。后一份合同的签订不意味着前一份合同的失效，后一份合同的签订仅在变更前一份合同的权利义务及法律关系的情况下，根据就近和就新原则，才造成前一份合同的相关内容失效，结合本案事实，两份合同除了名称不一致，其他内容全部一致，后一份合同的签订并不必然导致前一份合同全部失效。且铺位交付是一个行为，10月24日已经签订铺位交付书，说明该行为已确实发生的事实。 达鑫公司向本院提出反诉请求：1.请求确认达鑫公司与詹传志签订的《环球城租赁合同》及《小玩家合同协商补充协议》已于2017年4月19日解除；2、判令詹传志按合同约定之标准向达鑫公司立即支付自2016年11月1日起至合同确认解除之日止共计6个月的房屋占用使用费共计98880元；3、判令詹传志按合同约定之违约金标准向达鑫公司赔偿违约金共计247200元；4、判令詹传志承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月24日，双方签订了《环球城租赁合同书》及《小玩家合同协商补充协议》。合同签订后，双方于同日进行了商铺的验收交付并签署了《铺位交付书》。2016年11月1日，商城整体装修率就已达到双方约定的50%标准，达标后达鑫公司多次以口头及网络聊天的方式要求詹传志尽快入场装修，但詹传志均无故推诿。2017年2月28日，达鑫公司委托福建协力人律师事务所向詹传志发出律师函，要求詹传志就入场装修事宜与达鑫公司尽快协商解决，但詹传志收到律师函后未采取任何措施。直至2017年4月19日达鑫公司迫不得已只能依照《租赁合同》的相关约定行使单方解除权，解除《环球城租赁合同》及《小玩家合同协商补充协议》。在《环球城租赁合同》及《小玩家合同协商补充协议》中双方明确约定了相应的入场装修期限及违约责任。《环球城租赁合同》第六条第2款约定：乙方有下列行为的，甲方可就物业管理及各项公共事业设施设备采取中断服务、停止供应或终止使用的措施，并可要求乙方按履约保证金的三倍支付违约金。(1)自该铺位交付之次日起15天内仍未开始进行装修。……第四条第4款约定：本合同签订之后，乙方应在甲方书面通知的日期之前与甲方办理该铺位交付手续，若因乙方原因未按时办理手续，则按甲方书面通知的日期作为实际交付日起计。《小顽家合同协商补充协议》第7条约定：……甲方进场装修率达到50%时乙方必须在一个月内装修完毕。达鑫公司认为詹传志未依约按时入场装修事实清楚，违反了《环球城租赁合同》及《小玩家合同协商补充协议》的有关约定，并有悖于诚实信用原则，其违约行为严重侵害了达鑫公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 达鑫公司（甲方）与詹传志（乙方）就其租赁址在泉州市丰泽区云鹿路109号环球城的第三层编号为312、313铺位的事宜，2015年至2016年间，前后签订了三次租赁合同。其中2016年10月24日双方签订了《环球城租赁合同》及《小玩家合同协商补偿协议》时，同时签署了《铺位交付书》。后双方于2016年10月27日重新签订了《环球城租赁合同》及《孩子跳合同协商补充协议》，该次签订合同时，双方未签署《铺位交付书》。对此，詹传志提供了2016年10月27日双方签订的《租赁合同》、《孩子跳合同协商补充协议》及微信聊天记录为证，达鑫公司对微信聊天记录真实性、合法性、关联性有异议。达鑫公司提供了双方于2016年10月24日签订的《铺位交付书》，欲证明诉争铺位已进行了交接验收；詹传志认为双方于2016年10月27日重新签订的合同及补充协议意味着该交付书已经作废。本院认为，詹传志提供的微信聊天记录形成时间为2016年10月21日至10月25日期间，即是在两次签订合同及补充协议期间，且内容为沟通《小玩家合同协商补充协议》和《铺位交付书》的签署问题，故对该微信聊天记录本院予以认定。而双方于2016年10月27日重新签署的合同及补充协议，并未确认商铺交付。结合聊天记录的内容，本院对于2016年10月27日重新签订合同及补充协议，是对商铺未实际交付以及詹传志要变更经营品牌的重新确认，本院予以认定，即双方的合同应以2016年10月27日签订的《环球城租赁合同》及《孩子跳合同协商补充协议》为准。 《环球城租赁合同》第三条第三款约定，本合同签订时，乙方应一次性向甲方支付该铺位履约保证金82400元。《孩子跳合同协商补充协议》第四条约定，原合同押金、租金转到现合同，其余费用待甲方开业率达到70%支付，如开业率未达到70%则乙方不支付租金、管理费，直至达到70%为止；第六条约定，排他性协议：在租赁期限内，甲方保证除乙方外不再招商引进儿童游乐项目（包含淘气堡、软体乐园、充气城堡、钓鱼、沙滩、手工画画、儿童电玩、抓物机娃娃机等游乐相关项目），否则乙方有权终止支付商铺租金；第七条约定，本租赁协议是建立在甲方招商进场装修率达到50%以上方可生效，甲方进场装修率达到50%时乙方必须在一个月内装修完毕。如进场装修率未达到50%，则乙方进场时间与合同期限自动顺延，合同起始日以甲乙双方确认交付场地之日起计算，甲乙双方约定截至2017年5月31日若甲方还未达到交付场地条件，乙方有解除合同并要求甲方无息退还履约保证金的权利；第八条约定，本合同签署完毕，原来2015年10月16日何小院签署的合同自动终止。根据《孩子跳合同协商补充协议》的第四条、第八条约定，结合詹传志提供的交款人为何小院的两份收据，对于何小院分别于2015年10月16日、10月26日向达鑫公司支付了履约保证金32208元、预付租金3个月48313元，可认定上述款项已转为2016年10月27日合同项下的款项。另詹传志提供的微信视频，可证实2017年4月8日，环球城商场内有一家“吉旺儿童乐园”，该儿童乐园设置了滑梯、攀爬梯等淘气堡项目。达鑫公司提供照片、环球城1-3层电子平面图，欲证明环球商城1-3层整体装修率已超过50%。詹传志认为该些证据无法体现具体商家是否有在装修。本院认为，上述证据无法体现照片形成时间，也尚不足以证明环球商城1-3层整体装修率是否已超过50%，故对达鑫公司主张的该项事实，本院不予认定。 另查明，2017年4月19日，达鑫公司向詹传志发出《商铺解约函》，通知詹传志解除双方签订的《租赁合同》及《小玩家合同协商补充协议》。本案诉争铺位目前仍处于空置状态。 本院认为，詹传志与达鑫公司签订的《环球城租赁合同》及《孩子跳合同协商补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。达鑫公司于2017年4月13日通知詹传志解除合同，詹传志于同年5月10日向本院提起本案诉讼，故达鑫公司发出的解除合同的通知尚未发生效力。由于詹传志在本案中请求解除合同，即双方均有解除合同的意思表示，因此，对于詹传志要求解除合同的请求，本院予以支持。因诉争商铺并未交付，詹传志未进场装修经营，合同解除后，达鑫公司应返还詹传志已支付履约保证金和预付的租金共计80521元。关于达鑫公司提出的反诉请求，本院认为，根据合同约定，达鑫公司作为出租人，具有提供独立消防通道、保证詹传志经营项目排他性的义务，而且如商场装修率未达50%，詹传志进场时间顺延；如开业率未达到70%，则詹传志方不支付租金、管理费。达鑫公司提供的证据，尚不足以证明在其发函要求詹传志进场装修时，商场装修率达到50%，故其主张詹传志未按合同约定入场，本院不予采信。同时，达鑫公司也未能提供证据证明商场开业率达到70%，其要求詹传志支付房屋占有使用费的条件也未成就。另外，环球城商场出现与詹传志经营项目同类的“吉旺儿童乐园”，违反双方的排他性协议，已构成违约。综合上述理由，对于达鑫公司提出要求詹传志支付房屋占用使用费及赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除詹传志与福建省达鑫投资发展有限公司于2016年10月27日签订的《环球城租赁合同》及《孩子跳合同协商补充协议》； 二、福建省达鑫投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还詹传志已支付的履约保证金和预付的租金共计80521元； 三、驳回福建省达鑫投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费549元，由福建省达鑫投资发展有限公司负担，反诉案件受理费3295.5元，由反诉原告福建省达鑫投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈奕辉 代理审判员  陈建清 代理审判员  郑锦芬 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  郑若湄 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。