湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5684号上诉人（原审原告）：李攀，女，1980年1月10日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程里，男，1983年12月3日出生，汉族，住武汉市江岸区，被上诉人（原审被告）：付翩翩，女，1990年12月16日出生，汉族，住武汉市东西湖区，上诉人李攀因与被上诉人程里、付翩翩房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李攀上诉请求：1.将一审判决第一项中被上诉人向上诉人支付的违约金增加38000元；2.撤销一审判决第二项，判令被上诉人向上诉人赔偿租金损失（按每月4500元的标准计算，自2018年12月1日起至实际支付之日止）；3.本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院调减违约金标准，属于认定事实错误和适用法律错误。（一）每日2200元标准（即每日按照逾期支付款项的千分之一）的逾期付款违约金并不过高，一审法院认定该违约金标准过高没有事实依据，同时被上诉人事实上已经多次确认接受该违约金标准。（二）被上诉人实际逾期付款的天数远远超过一审法院认定的57天，《补充协定》中约定的违约金起算时间本身是上诉人对被上诉人屡次逾期付款的违约行为再三容忍和宽限后达成的一致意见，不存在违约金约定过高的情况。（三）被上诉人毫无契约精神，缺乏最基本的诚信，不但拖欠上诉人的逾期付款违约金不支付，而且依约应当向居间方支付的报酬也拖欠至今分文未付。二、被上诉人依法不具备要求上诉人与其办理物业交接的条件，一审法院直接认定上诉人不与被上诉人办理物业交接就是“未按约定”，属于认定事实错误。三、一审法院认定程里、付翩翩自行进入涉案房屋的时间存在认定事实错误。一审庭审时，程里、付翩翩自认是2019年3月自行开始进入涉案房屋，但没有提供相关证据材料证明，而事实上是在此时间之前，被上诉人早已擅自强占房屋，上诉人当庭对被上诉人的说辞予以反驳，一审法院毫无依据采纳被上诉人单方陈述进行事实认定，实属偏袒被上诉人。四、被上诉人未依约向上诉人付清房款并支付违约金的情况下，强行占用涉案房屋，造成了上诉人租金损失，一审法院不支持上诉人租金损失，存在认定事实错误。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，请求依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人程里、付翩翩未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面意见。2019年7月11日，李攀诉至一审法院，请求：1、程里、付翩翩共同向李攀支付违约金125400元；2、程里、付翩翩共同向李攀赔偿租金损失（按每月4500元的标准计算，自2018年12月1日起至实际支付之日止）；3、程里、付翩翩承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年5月31日李攀通过中介公司与程里的代理人罗平签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定程里购买李攀所有的武汉市江岸区兰陵路2-6号武汉时代广场·时代豪苑A、B栋2层1室房屋，成交价230万元，签约当日支付定金10万元，过户当日支付首付款20万元，尾款200万元由程里办理商业贷款，并约定了违约责任。合同签订后，李攀依约履行了全部合同义务，但因程里原因，商业贷款迟迟不能成功办理，李攀多次给予程里宽限时间。2018年9月9日三方签订《补充协定》约定若程里未在2018年10月1日前支付给李攀购房全款，程里按照每日2200元的标准向李攀支付违约金。之后，李攀配合程里将涉案房屋过户至程里、付翩翩名下，但程里再次失信。后经多次催要，李攀于2018年11月26日收到购房尾款198万元。程里在多次违约且未办理房屋交接手续的情况下，瞒着李攀强行占有使用涉案房屋，故诉至法院，请求判如所请。程里、付翩翩一审辩称：合同签订后，由于银行征信系统的问题，不能即时办理商业贷款。程里、付翩翩找了多家银行，银行要求李攀提供身份证，李攀拖了半个月才给；后来要办房屋抵押手续，中介公司也拖了半个月才把房产证给程里、付翩翩。贷款延迟是有多种原因，程里、付翩翩不是故意延迟给付购房款。双方约定的每天2200元的违约金太高，应当合理计算违约金。房屋过户后，李攀不愿意交出房屋钥匙，2019年3月底程里、付翩翩请锁匠将房门打开，2019年4月程里、付翩翩将涉案房屋出租。现在房屋所有权人是程里、付翩翩，李攀没有权利主张房屋收益。李攀也存在违约行为，其诉讼请求不应得到支持。一审认定事实：2018年5月31日李攀通过中介公司与程里的代理人罗平签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：程里购买李攀所有的武汉市江岸区兰陵路2-6号武汉时代广场·时代豪苑A、B栋2层1室房屋，建筑面积96.73平方米，成交价230万元；本合同签订当日，程里支付定金10万元给李攀；首付款20万元于过户当日，在见到已是程里名下的房产证收件单后当日内，由程里打入李攀指定账户；尾款200万元由程里自行办理商业贷款；本合同签订之日起10日内，双方须提供相关证件及资料交由中介公司，用于办理后期交易；李攀应在收到程里全部房款后3日内，与程里进行物业交接，并将该房屋钥匙交于程里；李攀因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给程里，程里不解除合同的，李攀每逾期一日，按已付房款的0.1%向程里支付违约金；程里因怠于履行等原因逾期不交付房款给李攀或不配合办理过户，李攀不解除合同的，程里每逾期一日，按已付房款的0.1%向李攀支付违约金。合同签订当日，程里向李攀支付定金10万元。由于程里未能即时办理商业贷款支付全部房款，2018年6月20日，李攀与程里签订《武汉市存量房居间（买卖）合同补充协议》，约定：程里承诺包括银行尾款在内的全部房款需要在2018年9月十日前交付给李攀，同时，如果程里是通过一次性全款给到李攀，则李攀需要将后来银行实际到款的部分退还给程里。如果程里在2018年9月10日时全款未能到位，则程里属于违约，违约责任详见武汉市存量房居间（买卖）合同第九条约定。2018年9月9日，李攀与程里签订《补充协定》，约定程里应在2018年10月1日前支付给李攀购房全款，且期间不承担违约责任。如果程里未在2018年10月1日前支付给李攀全部购房全款，那么自2018年10月1日0点起至李攀实际收到程里全款之日的时间内，程里应向李攀支付违约金（每日2200元），违约金标准按照双方于2018年5月31日所签署的武汉市存量房居间买卖合同第九条约定。且如果李攀未在2018年10月31日前收到程里支付的全款，那么合同将自动解除，且程里需要向李攀一次性支付违约金（共计46万元），违约金标准同上。程里应于2018年10月1日将整个10月的违约金预先一次性支付给李攀，金额共计68200元，届时李攀应以实际违约天数来收取，到时候多退少补。对于程里正在办理的工行房贷（第三次贷款）过程中，如涉及过户流程，李攀应予以配合，如因李攀原因未及时配合程里过户的，李攀应扣除延误天数后，按程里实际违约天数计算赔付金额。从2018年10月1日起，程里不得以任何理由拖延拒绝承担责任，一切违约责任全部由程里承担。2018年9月18日，程里向李攀支付首付款22万元，当日涉案房屋转移登记至程里、付翩翩名下（程里与付翩翩系夫妻关系）。程里申请的银行贷款198万元于2018年11月26日支付给李攀。但李攀未按约定与程里进行物业交接，程里于2019年3月自行进入涉案房屋。一审认为，李攀与程里签订的《存量房居间（买卖）合同》、《武汉市存量房居间（买卖）合同补充协议》、《补充协定》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。合同签订后，程里按约向李攀支付了定金、购房首付款共计32万元。购房尾款198万元应于2018年10月1日前付清，但程里未能在约定期限内付款，已构成违约，程里应当承担相应违约责任。合同约定按日2200元标准计算违约金明显过高，逾期付款违约金按月2%标准计算为宜。2018年10月1日至2018年11月26日逾期天数57天，逾期付款违约金为87400元：(2300000元×2%÷30天)×57天＝87400元。由于程里与付翩翩系夫妻关系，付翩翩应当与程里共同承担民事责任。李攀虽未按约定与程里办理物业交接，但程里未提出反诉，本案不宜一并处理。对李攀要求赔偿租金损失的诉讼请求，无事实与法律根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、程里、付翩翩于本判决生效之日起十日内向李攀支付违约金87400元；二、驳回李攀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3168元，由李攀负担634元、程里、付翩翩负担2534元。因此款李攀已全部预交，故程里、付翩翩于本判决生效之日起十日内支付给李攀。二审中，双方当事人均未提交新证据。李攀表示“如果按2200元/日标准计算违约金，程里、付翩翩违约天数是57天；如果调低标准，逾期的天数就应以主合同为依据，程里、付翩翩违约天数已超过100天”。本院经审理查明：李攀对一审判决认定“程里于2019年3月自行进入涉案房屋”不予认同，一审判决认定的其他事实属实。本院认为：本案应围绕上诉人李攀的上诉理由及请求进行审理。关于李攀上诉主张一审判决调减违约金标准不当的问题。李攀与程里虽对违约金标准进行了约定，但一审审理中，程里亦明确表示“违约金标准太高，应当合理计算违约金”。一审判决结合本案的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，酌情认定“逾期付款违约金按月2%标准计算”并无不当，李攀的该项上诉主张本院不予采纳。关于李攀上诉主张一审判决认定“程里于2019年3月自行进入涉案房屋”缺乏依据的问题。李攀认为“程里于2019年春节前已擅自进入涉案房屋”，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。一审判令结合程里庭审中的自认，认定“程里于2019年3月自行进入涉案房屋”亦无不当，李攀的该项上诉主张本院亦不予采纳。关于李攀上诉主张程里、付翩翩应当向李攀赔偿租金损失的问题。李攀的该项上诉主张缺乏事实和法律根据，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3168元，由李攀负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年九月一日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹