山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初4426号 原告：徐伟，男，1975年8月26日生，汉族，个体经营，住济南市。 原告：杨冬华，女，1974年4月11日生，汉族，个体经营，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：黄卫东，山东海扬律师事务所律师。 被告：张军，男，1964年1月18日生，汉族，自由职业者，住济南市。 原告徐伟、杨冬华与被告张军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟、杨冬华及两原告共同委托诉讼代理人黄卫东，被告张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐伟、杨冬华向本院提出诉讼请求：1、判令被告张军协助办理济南市市中区六里山南路房屋的过户手续，将房屋过户至原告杨冬华名下；2、判令被告向原告徐伟、杨冬华支付逾期办理过户手续的违约金101115元（自2017年3月19日起至2017年5月22日止，以53.5万元为基数，按日千分之三的标准计算）；3、判令被告赔偿原告徐伟、杨冬华律师代理费10000元。事实和理由：2017年1月19日，原、被告在济南新东兴房产经纪有限公司第一分公司居间下签署了《房屋买卖合同》，约定被告自愿出售其名下坐落于市中区六里山南路的房屋给原告，房屋建筑面积54.58平方米，合同总价款53.5万元整，付款方式：公积金贷款，双方到房管部门网签，原告银行贷款审批通过后7个工作日内，办理房屋所有权转移登记手续前将首付房款人民币235000元（含定金35000元）支付给被告，其余在银行发放贷款之日由银行向被告直接支付，若按揭贷款不能办理或贷款金额少于本合同约定金额，则原告应一次性补足。签约当天，原告向被告支付定金35000元。双方于2017年3月1日办理网签，网签当日原告向被告支付20万元，至此235000元首付款支付完毕，完成了房产评估，公积金贷款申请也获得了审批通过。此后，原告要求被告按照合同约定履行办理房屋所有权转移登记手续，被告以种种理由推脱，至今没有履行合同约定的办理房屋所有权转移登记义务。基于上述事实，原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，被告必须继续履行合同。被告至今不履行房屋所有权转移登记义务已构成违约，根据合同第十二条第2项约定，任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，恳请法院依法判如所请。 张军辩称，1、阻碍合同履行的情形正在消失，被告自始至终没有拒绝履行合同。首先，本案所涉房屋有抵押，这点签订合同时双方都知道。房屋抵押贷款人是被告的妻姐夫，在就解押问题进行沟通时，原告徐伟两次夺过被告的电话对被告的妻姐夫进行辱骂。被告的妻姐夫本身就有严重的抑郁症，原告徐伟的两次辱骂，使其精神接近崩溃，也使得全家人对被告不满，都反对将房屋卖给原告徐伟，但被告还是坚持履行合同并守诚信，多次劝说家人，由被告妻姐夫借款20万元，被告出资20万元，于2017年6月7日办理完解押手续，其中的辛苦努力就是为了履行合同。其次，关于租客问题，2017年6月2日被告跟租客说明情况，租客在这期间只说考虑考虑，谁知道2017年6月6日租客表示要买房子，并提供了无房证明，还说其有优先购买权，现在租客丧失了购房机会，要被告赔偿，被告正努力做着工作。最后，关于房屋中介，被告将房子全权委托给了中介，也说明了房屋的实际情况，中介应当告知双方的权利义务，但中介带原告徐伟去看房子时只说要装修，没有告诉租客该房要出卖，也没告诉被告需要租客出具放弃优先购买权的字条。出于无奈，被告隔三差五找中介商量此事，结果原告就诉至法院了。2、关于房屋所有权过户问题。合同没有明确过户时间，且原告没有交税，没有提供完税证明，被告历尽千辛万苦完成解押，就等中介和原告电话通知过户，哪知等来了一纸诉状，被告没有违约，合同第八条约定双方相互协助才能完成的事宜双方应相互配合。2017年5月17日被告跟原告徐伟电话联系去解押后办理过户，2017年5月18日因中介有事改为22日解押，被告自始至终都在积极沟通，不存在故意拖延。3、违约金不合理。合同中关于违约金的约定高出国家规定近十倍，原告也没有任何经济损失，请律师、进行财产保全是原告的权利，被告不能为原告故意扩大的经济损失买单。被告没有违约，不应承担诉讼费。4、过错程度。涉案房屋有租客、有抵押，这在合同中都明确注明，而且被告为继续履行合同做着积极努力，希望法院予以考虑。5、网签合同载明的房款为50万元，不是双方真实交易金额，网签合同应该撤销。 本院经审理认定事实如下：原告徐伟与原告杨冬华系夫妻关系。位于济南市市中区六里山南路房屋系被告张军所有。 2017年1月19日，原告徐伟（买受人、乙方）与被告张军（出卖人、甲方）在案外人济南新东兴房产经纪有限公司第一分公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：被告张军将位于济南市市中区六里山南路房屋出售给原告徐伟，总价款为53.5万元，原告徐伟应在签订合同时向被告张军支付定金3.5万元。该合同第四条“付款方式”约定：“……公积金贷款：甲乙双方应当在签订合同之日起20日内，至房管部门网签，乙方银行贷款审批通过后7个工作日内，完税后办理房屋所有权转移登记手续前将首付房款人民币（大写）贰拾叁万伍仟元整（小写￥235000.-元整）支付给甲方。（首付款含叁万伍仟元定金）剩余购房款人民币（大写）叁拾万元整（小写￥300000.-元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额和日期以贷款银行确定的金额和日期为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。”第九条“解除抵押”约定：“……甲方应当在签订合同之日起30日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方提供235000元，其余由甲方承担结清并解押。”第十二条“违约责任”第2条约定：“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”。同日，原告徐伟支付定金3.5万元，被告张军向其出具收条一张。 2017年3月1日，原告杨冬华（买受人）与被告张军（出卖人）签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定被告张军将位于济南市市中区六里山南路房屋出售给原告杨冬华，总价款为50万元，并约定买卖双方应合同签订之日起90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记。同日，原告杨冬华通过银行转账方式支付购房首付款20万元，被告张军出具首付款收条一张，载明：“今收到购房人杨冬华” 2017年6月7日，被告张军办理了涉案房屋的解押手续。 另查明，为本次诉讼，原告杨冬华与山东海扬律师事务所于2017年5月18日签订《委托代理合同》，约定原告杨冬华应支付律师代理费10000元，签约时支付5000元，剩余代理费5000元在案件判决、裁定或调解后5个工作日内支付完毕。原告杨冬华于2017年5月18日支付律师代理费5000元，剩余5000元尚未支付。 庭审中，对于两原告先后与被告张军签订涉案房屋的《房屋买卖合同》、《济南市存量房屋买卖合同》的原因，两原告陈述因为两原告系夫妻关系，第一次看房是原告徐伟去的，所以《房屋买卖合同》是由徐伟签订，第二次因为需要原告杨冬华办理公积金贷款，所以《济南市存量房屋买卖合同》是由杨冬华签订。被告张军称因为两原告是夫妻关系。 庭审中，两原告认为过户义务应在贷款之后就履行，贷款获批是2017年3月19日，因此两原告主张逾期办理过户手续的违约金101115元（自2017年3月19日起至2017年5月22日止，以53.5万元为基数，按日千分之三的标准计算）。为证明贷款获批时间，两原告提交收条、贷款银行签约业务回执、贷款获批电脑查询页面打印件为证。被告张军称不清楚上述证据，其认为应当办理过户手续后才能办理贷款，被告没有违约，合同约定的违约金标准也过高。 以上事实，由房屋买卖合同、定金收条、首付款收条、转付回单、房屋所有权证书、济南市存量房屋买卖合同、委托代理合同、发票、抵押权登记信息及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告徐伟与被告张军签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。原告徐伟与被告张军在2017年1月19日签订《房屋买卖合同》后，为完成产权过户，根据相关规定原告杨冬华与被告张军又于2017年3月1日签订了《济南市存量房屋买卖合同》，根据庭审时当事人的陈述，原告杨冬华与被告张军签订《济南市存量房屋买卖合同》的行为应视为原告徐伟、杨冬华与被告张军三方协商一致对于案涉房屋买卖相对方进行了变更，将涉案房屋的买受人由原告徐伟变更为原告杨冬华，故本案房屋买卖合同及存量房屋买卖合同的相对方应为原告杨冬华与被告张军。该存量房买卖合同系为完成产权过户而签订的网签合同，应依据当事人真实意思表示的《房屋买卖合同》履行各自义务，涉案的存量房买卖合同中所约定的买卖成交金额明显低于双方真实的交易价格，此系为规避国家税收监管而故意隐瞒了真实的交易价格，该价格条款的约定，损害了国家利益，应为无效，但该条款无效并不影响合同其他部分的效力。虽然原告杨冬华主张贷款审批通过后就应当办理过户，但《房屋买卖合同》并没有明确约定办理过户的时间，故对原告杨冬华的该项主张，本院不予采纳。涉案《房屋买卖合同》中虽未约定办理房屋过户的时间，但双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》中已明确约定应自本合同签订之日起90日内申请办理房屋过户登记，应认定此系双方对过户时间进行了补充约定，该项约定对双方具有法律约束力。原告杨冬华已支付了首付款23.5万元，现原告杨冬华要求被告张军协助其办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至杨冬华名下，符合双方约定，本院予以支持。对于原告杨冬华主张的2017年3月19日至2017年5月22日逾期办理过户手续违约金，本院认为，双方于2017年3月1日签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定于合同签订之日起90内申请办理过户登记，原告杨冬华主张2017年3月19日至2017年5月22日逾期办理过户手续违约金，与双方约定不符，本院不予支持。对于原告杨冬华主张的律师费，本院认为，根据双方于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》的约定，被告张军应于合同签订之日起30日内办理涉案房屋解除抵押手续，而被告张军实际于2017年6月7日才办理了涉案房屋的解押手续已构成违约，根据《房屋买卖合同》的约定，违约方应当赔偿对方因此支出的律师费，故被告张军应赔偿原告杨冬华已支出的律师代理费5000元，对于原告杨冬华主张的超出部分，尚未实际发生，本院不予支持。另，本案所涉房屋买卖的相对方为原告杨冬华与被告张军，故原告徐伟主张违约金及律师代理费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告张军于本判决生效之日起十日内协助原告杨冬华办理位于济南市市中区六里山南路房屋的产权过户手续，将房屋过户至原告杨冬华名下。 二、被告张军于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨冬华律师代理费5000元。 三、驳回原告杨冬华的其他诉讼请求。 四、驳回原告徐伟的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10260元，财产保全费3195元，由被告张军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年十一月十七日 代理书记员  王倩倩