成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0114民初6860号等 原告欧正超等37人（原告信息详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：张妮，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：高光友，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 被告：成都丰泽锦泰投资有限公司，住所地成都市新都区新都外南街267号附8号11栋4楼1号。 法定代表人：徐维嘉，总经理。 委托诉讼代理人：李强，四川维扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岱忠梅，女，1965年11月14日出生，汉族，系该公司员工，住四川省德阳市旌阳区。 原告欧正超等与被告成都丰泽锦泰投资有限公司（以下丰泽锦泰公司）商品房预售合同纠纷二十一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏远德、赵民及委托诉讼代理人张妮、高光友，被告丰泽锦泰公司的委托诉讼代理人李强、岱忠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧正超等向本院提出诉讼请求：请求判令1.被告为原告办理房屋不动产权证，并判令被告将房屋不动产权证书交付给原告；2.被告向原告支付延期办理所有权证书给原告造成的违约赔偿（计算方法详见附表二）。事实和理由：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，原告购买被告开发的位于新都区房屋（房屋信息详见附表二），被告应于原告交齐办证费用365日内将房屋所有权证书交付给原告，如被告未按约定日期前交付所有权证书，将承担每日已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告足额支付了购房款、房屋产权契税、产权登记费等费用，履行了原告的付款义务，而被告至今还未为原告办理及交付房屋产权证书，已构成违约。根据相关法律法规及《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》的规定，被告应对其逾期办证的违约行为承担违约责任。 丰泽锦泰公司辩称，一、原告的诉请办理房屋所有权证不符合相关规定。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的办理房屋所有权证，而现实施的是不动产登记。以及原告对被告并无代办权属证书的法定义务，只有与被告建立委托代理关系并交纳了代办费的购房人，双方才构成代办权属证书的委托关系。只有具备该条件的，原、被告之间才形成委托代理关系；二、被告无违约行为，不应承担违约责任。初始登记阶段，合同中虽约定了办理初始登记的时间，但办证延迟，是因造价审核的原因造成，非被告的原因造成，以及权属的转移登记是先取得初始登记，再办理转移登记，在办理转移登记过程中被告无过错，且现办理不动产权证包含了房产与土地证，办证的所有流程不以被告为主导或决策；三、原告诉请违约金缺乏事实及法律依据。原告并无实际损失，故原告主张按照每日万分之一主张计算违约金过高。综上所述，被告受托代办权属证书的过程中并无法律过错，国家政策变化及办理流程对原告取得权属证书的影响，并不是被告的过错所致，亦不应由被告承担违约责任。因此请求依法驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、收据、发票等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.丰泽锦泰公司为证明建设工程竣工验收备案及办理初始登记，政府部门均要求工程结算造价审查，由此初始登记造成的影响与其无关，以及在取得竣工验收备案后不到二个月时间该公司即积极办理了初始登记，因此丰泽锦泰公司并无过错，提交了第一组证据《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》、国有土地上房屋新建登记所需资料、工程结算审查书、单项工程竣工结算备案表、成都市（新都区）工程竣工结算备案书、初始登记产权证。欧正超等对丰泽锦泰公司提交的《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》、国有土地上房屋新建登记所需资料的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院认为，丰泽锦泰公司提交的该组证据中的初始登记产权证，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信，对该证据证明案涉工程项目“桂湖名城”的产权初始登记于2016年7月14日取得的事实予以确认。该组证据中的其他证据因《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》无日期，是否发生在欧正超等委托丰泽锦泰公司办理产权转移登记之前或期间，不明确，故不能确定在原、被告建立商品房预售合同关系后，办理产权登记的流程因发生了不受丰泽锦泰公司控制的因素而发生了变更，因此对丰泽锦泰公司提交的《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》、国有土地上房屋新建登记所需资料、工程结算审查书、单项工程竣工结算备案表、成都市（新都区）工程竣工结算备案书，本院认为缺乏关联性，不予采信；2.丰泽锦泰公司为证明案涉房屋涉及到国家对产权登记的政策性变更，由此对办理权属转移登记产生的影响与丰泽锦泰公司无关，该公司无过错，提交了第二组证据《迁址公告》、《关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》、《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、关于新权证《权属证》办理的提示。欧正超等对丰泽锦泰公司提交的该组证据的真实性无异议，因其提交的办证所需资料的时间在迁址公告发出之前，对丰泽锦泰公司办证没有影响，以及该组证据也不能证明丰泽锦泰公司在办证过程中不存在相关过错。本院认为，该组证据能证明因政策原因实施不动产统一登记，房屋所有权证和土地证两证合一，以及在2016年10月25日实施不动产统一登记的事实，本院予以确认，以及该组证据中的通告明确在2016年10月25日实施不动产统一登记后，因系统升级等的原因，于2016年10月18日至2016年10月24日才停止受理各类土地、房屋登记业务的事实，本院予以确认；3.丰泽锦泰公司为证明该公司在积极催促有关部门办理相关办证手续，以及政府部门审批时间与丰泽锦泰公司无关，非该公司过错，提交了第三组证据申请书、授权委托书、关于“桂湖名城”项目不能向业主办理国土分户的情况汇报、国有土地使用权土地使用条件变审表。欧正超等对丰泽锦泰公司提交的该组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明丰泽锦泰公司向政府提交了办证申请，不能证明丰泽锦泰公司办证是否违约，达不到办证无过错的证明目的；4.丰泽锦泰公司为证明部分业主未及时提交办证资料所产生的延误与该公司无关，提交了第四组证据《关于继续办理“桂湖名城”一期不动产登记的告知书》、《公证书》。欧正超等对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明公告是否真实和有效的告知了业主，丰泽锦泰公司所提到的部分业主联系不畅通的问题，并不能证明是欧正超等联系不畅通；5.丰泽锦泰公司为证明欧正超等迟延提交资料，应自行承担后果，办证延迟并非丰泽锦泰公司过错，提交了第五组证据补充办证资料说明、客户登记表、不动产登记申请书。欧正超等对该组证据认为不能达到丰泽锦泰公司的证明目的，不予认可。综合上述第三、四、五组证据，本院认为，根据当事人签订的合同约定，欧正超等应在商品房交付之日起365日内或缴齐办理房屋所有权证各项资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内取得房屋所有权证，而丰泽锦泰公司未有证据证明在此时间之前因欧正超等未完整提交办理产权证所需各项资料或缴齐办证费用，以致其延迟协助欧正超等办理产权证。故丰泽锦泰公司提交的第三、四、五组证据不能否定其在实施不动产统一登记前逾期办理案涉房屋权属转移登记的事实存在。故对丰泽锦泰公司提交的第三、四、五组证据的证明目的，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 欧正超等（买受人）与丰泽锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定欧正超等购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区“桂湖名城”商品房（商品房信息详见附表二）。第四条抵押情况载明“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：德阳银行股份有限公司，抵押登记部门为成都市新都区国土资料局，抵押登记日期为：2010-02-25。”第十条交付条件载明“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记载明“（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。”合同中并对商品房的房号、建筑面积、套内面积、单价、总价款、支付方式等作了约定。合同签订后，为进一步明确双方的权利义务关系，双方并签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十二条对合同第十九条的补充约定（对产权登记的补充约定）载明“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应在房屋交付后的365日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。3、分户国有土地使用权证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。”上述合同签订后，欧正超等按合同约定的付款方式向丰泽锦泰公司付清了全部购房款。丰泽锦泰公司也按合同约定的期限向欧正超等交付了商品房，商品房交付时，欧正超等向丰泽锦泰公司缴纳了维修基金、契税，双方并按实测建筑面积据实结算了房价款。2016年7月14日，丰泽锦泰公司取得了案涉工程项目“桂湖名城”的初始登记，在2016年10月25日实施不动产登记后，丰泽锦泰公司经公证，于2017年5月9日在“桂湖名城”项目主入口处置放了告知书，告知“桂湖名城”的业主继续办理不动产登记，以及需提交的相关资料。之后，丰泽锦泰公司陆续为欧正超等办理了不动产权证（其中徐申元、曹玲玲、曹金全、陈贤明、黄秀兰三户于2016年9月19日取得房屋所有权证；李明秀一户于2016年10月13日取得房屋所有权证；丁琳、程科一户于2016年9月30日取得房屋所有权证），并将不动产权证书交付给欧正超等。本案系因欧正超等认为丰泽锦泰公司未按合同约定的期限办理案涉房屋的所有权证书，而将丰泽锦泰公司诉至本院，请求依法解决。 本院认为，欧正超等与丰泽锦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，欧正超等已按合同约定履行了相应的付款义务，并按合同约定委托丰泽锦泰公司办理房屋权属转移登记，在丰泽锦泰公司未按合同约定的期限办理房屋权属转移登记时，其有权要求丰泽锦泰公司予以办理。因在案件审理过程中，欧正超等已取得了案涉房屋的不动产权证，故其现要求丰泽锦泰公司办理房屋不动产权证并予以交付的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点：丰泽锦泰公司逾期为欧正超等办理房屋所有权证书，是否应承担违约责任的问题。关于焦点评判如下： 本案中，丰泽锦泰公司未按合同约定的期限为欧正超等办理房屋所权证是客观事实，丰泽锦泰公司抗辩称逾期履行该义务，非其原因造成。按照当事人签订的合同约定，欧正超等缴齐办证所需各项资料及费用的365日内或在商品房交付之日起365日内取得案涉商品房的所有权证书，而实际履行中，丰泽锦泰公司于2016年7月14日才取得案涉商品房所在楼栋的初始登记。本院认为，丰泽锦泰公司应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。理由一，初始登记的延期取得，导致权属的转移登记的延期办理，而丰泽锦泰公司抗辩非其原因造成而提交的相关证据，本院未予采信，故丰泽锦泰公司提交的证据不足以证明其事实主张；理由二，对于延期为欧正超等办理房屋权属证书，丰泽锦泰公司抗辩称是因国家实施不动产登记的原因而致，但从查明的事实看，合同约定丰泽锦泰公司应在商品房交付之日起365日内或缴齐办理房屋所有权证各项资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内办理完毕房屋权属的转移登记，即办理房屋所有权证，该时间在国家实施不动产统一登记之前，而实施不动产登记是从2016年10月25日开始，办理的权属证书系不动产权证，故两个时间段并无冲突、关联；理由三、在合同约定的办理房屋所有权证期间，丰泽锦泰公司未有证据证明欧正超等未将办理房屋所有权证所需的各项资料提交完整，以及未缴纳办证所需的契税、费用。因此，综上理由，本院认定丰泽锦泰公司未按合同约定履行办理房屋所有权证的义务，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人签订的合同中明确约定欧正超等逾期取得房屋所有权证书，每逾期一日，丰泽锦泰公司按欧正超等已付房款的万分之一向欧正超等支付违约金，故根据上述法律规定，丰泽锦泰公司应按合同的约定承担向欧正超等支付违约金的责任。丰泽锦泰公司抗辩称，欧正超等并无实际损失，其主张的违约金标准过高，本院认为，当事人签订的合同中关于违约损失的计算方法，不违反相关法律的规定，故丰泽锦泰公司关于违约金标准过高的抗辩，本院不予采纳。关于违约金的计算期间，本院认为应从合同约定的届满之日的次日起计至国家实施不动产统一登记时止（2016年10月17日，即政府通告的暂停受理土地、房屋登记义务的前一日；其中徐申元、曹玲玲、曹金全、陈贤明、黄秀兰、李明秀、丁琳、程科五户应计至实际取得房屋所有权证之日止）为宜。案涉商品房权属证书的办理原包括房屋所有权证书和国有土地使用权证，对土地使用证办理的时间，当事人签订的《房屋买卖合同》中明确约定是在商品房交付之日起365日内和《房屋买卖合同补充协议》中明确约定是在欧正超等缴齐办理分户国有土地使用证据所需各项资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，以及合同中关于违约责任的约定是针对逾期办理房屋所有权证书和国有土地使用证书分别约定，根据当事人签订的合同约定，办理土地使用证书的期限尚未届满。但国家实施不动产统一登记后，涉及房屋所有权证和土地使用证，两证合一，办理不动产权证与分别办理房屋所有权证、土地使用证所提交的资料和需审批的事项均有所不同，故办理不动产权证的时间均不受双方当事人的控制，不能将办证延期的责任归责于任何一方，且本案中欧正超等主张的是针对延期办理所有权证书给其造成的违约赔偿，故实施不动产统一登记后，丰泽锦泰公司为欧正超等办理不动产权证书的期间计算违约金，不符合合同的约定。 综上所述，欧正超等要求丰泽锦泰公司办理房屋不动产权证，并予以交付的诉讼请求，本院不予支持；欧正超等要求丰泽锦泰公司向其支付延期办理所有权证书的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都丰泽锦泰投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向欧正超等支付逾期办理所有权证的违约金（具体计算方法和金额详见附表三）； 二、驳回欧正超等的其他诉讼请求（原告信息详见附表一）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费分担详见附表三（成都丰泽锦泰投资有限公司负担的案件受理费欧正超等已预交，成都丰泽锦泰投资有限公司在履行上述付款义务时，一并向欧正超等结清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一七年十一月二十一日 书记员  侯 毅