湖南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘民终1317号 上诉人（原审原告、案外人）：唐红樱，女，1978年7月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：张俊，湖南星奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林艳，湖南星奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102号。 法定代表人：邱杰浪。 委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。 上诉人唐红樱因与被上诉人龚梦龙、原审第三人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）案外人执行异议之诉一案，不服娄底市中级人民法院（2019）湘13民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人唐红樱上诉请求：撤销一审判决，改判停止长沙县房屋进行查封或发回重审。事实及理由：一、一审法院未对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第三款进行释明，一审法院一直未要求上诉人将剩余款项交付法院执行，直至2019年12月26日一审法院才书面通知上诉人支付剩余款项，最迟支付剩余款项的时间为2019年12月27日12点前，不到一天的时间难以凑足余款。二、上诉人担心如果将余款交付法院执行，中贸公司是否认可?是否变相的突破了抵押权人的优先受偿权，华融信托公司是否认可?他们的认可与否关系到涉案房屋最终过户的问题，上诉人之所以愿意缴纳余款的根本目的就在于解押办证，若缴纳放款后仍不能解压办证，上诉人的损失将难以估计。因此，上诉人并非不按法院要求交付执行，而是愿意在中贸公司、华融信托公司、龚梦龙三方达成一致的基础上将剩余款项按要求交付。 被上诉人龚梦龙辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 中茂公司述称，抵押权的问题，中茂公司与业主方沟通过，业主方确实有担心，但华融公司也有这方面的坚持，这也是业主没有将钱交到法院的原因。 原告唐红樱一审诉讼请求：判令排除对原告买受的位于长沙县房产的执行，并解除对该房屋的查封措施。 一审认定事实：娄底市中级人民法院审理的龚梦龙诉中茂公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案，法院根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日以（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房产等财物。2017年6月5日，娄底市中级人民法院以（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封中茂公司建设开发的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号中茂商业广场，包括涉案房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，提出书面异议，娄底市中级人民法院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定。龚梦龙及中茂公司对该裁定不服，向湖南省高级人民法院申请复议。2017年11月15日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘执复155号执行裁定。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，娄底市中级人民法院依照湖南省高级人民法院（2017）湘执复155号裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产予以查封，其中包括案涉房产。中茂公司向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向湖南省高级人民法院申请复议。湖南省高级人民法院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持该院（2018）湘13执异21号执行裁定。唐红樱作为案外人以其对涉案房产享有排除查封保全的民事权益为由提出执行异议，请求一审法院解除对涉案房产的查封措施。2019年9月29日，该院以（2019）湘13执异179号执行裁定书，裁定驳回案外人唐红樱的异议请求。 2017年11月4日，唐红樱与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方在上述合同中约定：唐红樱以467335元的价格按揭购买湖南省长沙县房屋；合同中明示涉案房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三中约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证；买受人的不动产权证如未在约定的期限内办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2017年10月27日，唐红樱与中茂商业公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定唐红樱购买的涉案房产全权委托中茂商业公司代表唐红樱与开发商办理验收交房手续并进行统一的商业管理和经营使用，中茂商业公司按合同约定向唐红樱支付相应的收益。截止至一审法院查封涉案房屋之日，唐红樱向第三人中茂公司支付了购房款287335元，并缴纳了契税、增值税、物业专项维修资金等款项。唐红樱提交的《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，经中茂商业公司于2017年12月7日检查，案涉房产验收合格，达到交付条件，同意接受。唐红樱购买的涉案房产在长沙县不动产登记中心办理了网签手续。 一审法院认为，本案是原告以其是登记在被执行人名下的房产的买受人为由提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，原告需对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，才能排除在金钱债权执行中对涉案房产的执行，而参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于登记在被执行人名下的房产，买受人应同时符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”的条件，其民事权益才能排除人民法院的强制执行。虽然唐红樱与中茂公司在法院查封涉案房地产之前签订了《长沙县商品房买卖合同》，并在长沙县不动产登记部门办理了网签手续，但唐红樱只支付了部分价款，且对剩余价款未按法院的要求支付执行。因此，唐红樱对执行标的不享有排除人民法院执行的民事权益，其诉讼请求不符合上述司法解释的规定，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告唐红樱的诉讼请求。一审案件受理费100元，由唐红樱负担。 二审中，各方未提交新证据。经审查，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点为：唐红樱对执行标的是否享有足以排除法院执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，不动产买受人的民事权益，需符合上述四个要件，才能排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。根据一审查明的事实，唐红樱已向中茂公司支付了购房款287335元，并缴纳了契税、增值税等款项，尚有剩余房款180000元未缴纳。唐红樱在二审中表示愿意在龚梦龙、中茂公司和华融国际信托有限责任公司三方协商一致，保证能解除抵押办理房产证的前提下，向执行法院交清余款。本院认为，根据上述第二十八条第三款的规定，当事人须按照人民法院的要求交付执行而不能给交款设置前提条件，而且即使要组织三方进行协调，华融国际信托有限责任公司并非本案当事人，也缺少实际操作的基础。故唐红樱对案涉房屋享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 综上所述，唐红樱的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人唐红樱负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭智崇 审判员  唐雨松 审判员  陈梦群 二〇二〇年九月一日 法官助理梁昕昕 书记员申书琴