湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5707号上诉人（原审被告）：崔连荣，男，1963年1月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：胡永清，北京德恒（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱梦琪，女，1990年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张雷，湖北今天律师事务所律师。原审第三人：武汉御景房地产代理有限公司国海分公司，营业场所：湖北省武汉市洪山区狮子山街王家湾南湖国色一期1栋1层2室。负责人：梅文，系该公司总监。委托诉讼代理人：张彬，公司业务总监。原审第三人：欧阳文娟，女，1969年12月17日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：胡永清，北京德恒（武汉）律师事务所律师。上诉人崔连荣因与被上诉人朱梦琪、原审第三人武汉御景房地产代理有限公司国海分公司（以下简称御景公司国海分公司）、原审第三人欧阳文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。崔连荣上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、依法改判崔连荣承担10.5万元（房屋总价款百分之十的违约责任）。事实与理由：1、房屋买卖合同纠纷中，违约方不必然承担因房价涨跌违约而赔偿给守约方的房价差额，朱梦琪未支付主要价款，所付定金比例不足以认定享有房屋差价的期待利益；2、朱梦琪选择适用违约金条款，应以合同约定为依据，判决崔连荣承担10.5万元楼价（房屋总价款百分之十的违约责任）。朱梦琪辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。御景公司国海分公司述称：对一审判决无异议，请求驳回上诉，维持原判。欧阳文娟述称：本案与本人无关，不发表意见。朱梦琪向一审法院起诉请求：1、解除朱梦琪、崔连荣及御景公司国海分公司签订的《存量房居间（买卖）合同》（编号0000026）、《存量房居间（买卖）合同》（附件，编号0000030）；2、崔连荣向朱梦琪赔偿各项损失620000元；3、崔连荣承担本案的诉讼费用。后变更诉讼请求第二、三项为：2、崔连荣双倍向朱梦琪返还定金100000元，崔连荣向朱梦琪返还办证费用19688元，崔连荣向朱梦琪赔偿房屋差价损失350300元，共计469988元；3、崔连荣承担本案诉讼费用（案件受理费、鉴定费用6500元、保全费3620元、担保费2000元）。一审法院认定事实：2016年7月10日，朱梦琪（买方、乙方）、崔连荣（卖方，甲方）在御景公司国海分公司（经纪方、丙方）居间下，签订《存量房居间（买卖）合同》(编号：0000026)及其附件付款方式（编号：0000030），约定：1、卖方将自己个人所有的位于武汉市洪山区狮子山街王家湾4栋1单元8层3室，建筑面积96.04平方米的房屋，以1050000元总价出售给买方；2、付款方式：合同签订当日买方支付定金50000元，首付款400000元于买方贷款审批通过后5个工作日前支付，双方应于银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内，到房屋登记机关办理申请产权买卖手续。如因房管局或银行等合同第三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。房屋余款600000元由买方以银行贷款方式支付给卖方，由贷款银行划入卖方账户；3、违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；4、买卖双方一致同意从定金或首期款中预留10000元作为交楼保证金交由经纪方托管，以确保卖方在物业正式交付使用前已结清该物业名下的所有欠款、欠费等。该保证金在买卖双方办理完该物业的交接手续后进行结算；5、合同备注：甲方承诺于2016年7月18日前配合丙方前往房地局办理初始办证，甲方两证办出后5个工作日甲乙双方配合丙方去银行办理贷款手续。签订合同当日，朱梦琪支付定金50000元，其中10000元由御景公司国海分公司收取，朱梦琪确认御景公司国海分公司已退还。一审另查明，2014年9月25日崔连荣与湖北国海房地产开发有限公司签订涉案房屋的《武汉市商品房买卖合同》，2016年7月20日崔连荣办理房屋权属证明，涉案房屋登记权利人为崔连荣、欧阳文娟共同共有。2016年7月20日，朱梦琪通过御景公司国海分公司员工支付崔连荣办理权属证明的相关费用12677.28元、7011元，合计19688元。双方确认《房屋买卖合同》已于2017年6月30日解除。一审审理过程中，经朱梦琪申请，对涉案房屋2017年6月30日的市场价值进行评估，2018年10月30日武汉东正房地产评估事务有限公司于出具《洪山区狮子山街王家湾4栋1单元8层3室房地产市场价值估价报告》，评估结论：该房屋在2017年6月30日时评估单价为14580元/平方米，评估总价为1400300元。鉴定费6500元，已由朱梦琪预交。一审法院认为，朱梦琪、崔连荣于2016年7月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》及其付款方式的附件是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。根据合同约定买卖双方应在涉案房屋产权证办出5个工作日后，朱梦琪、崔连荣配合御景公司国海分公司办理贷款手续，崔连荣未依协商约定的2016年7月18日前办理房屋产权登记，办理不动产权证后亦未配合朱梦琪及御景公司国海分公司办理房产银行贷款手续，崔连荣以各种理由拒绝继续履行房屋买卖合同，构成根本违约。根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，经一审庭审确认朱梦琪选择适用违约金条款，故要求崔连荣双倍返还定金的诉讼请求，不予支持，但合同解除后，崔连荣收取朱梦琪定金已无法律依据，应当返还，故确认由崔连荣向朱梦琪返还定金40000元。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因涉案《房屋买卖合同》是崔连荣违约行为导致合同解除，故朱梦琪要求崔连荣赔偿损失的诉讼请求法院依法予以支持。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及基于本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考量，将崔连荣应赔偿损失金额调整为（1400300元-1050000元）×80%=280240元。因合同已解除，朱梦琪要求崔连荣返还办证费19688元的诉讼请求，予以支持。朱梦琪主张的担保费属非必然支付费用，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，判决：一、崔连荣于本判决生效之日起十日内向朱梦琪返还定金40000元；二、崔连荣于本判决生效之日起十日内向朱梦琪赔偿房屋差价损失280240元；三、崔连荣于本判决生效之日起十日内向朱梦琪返还办证费用19688元；四、驳回朱梦琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8350元、保全费3620元，鉴定费6500元，由朱梦琪负担2338元，崔连荣负担16132元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：朱梦琪、崔连荣于2016年7月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》及其付款方式的附件，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于崔连荣提出其只应承担房屋总价款百分之十的违约责任即10.5万元的上诉理由。因双方签订合同后，崔连荣以各种理由拒绝继续履行房屋买卖合同，已构成根本违约。双方在合同中虽约定了违约金按照总楼价百分之十来计算，由于2016年房屋涨价幅度很大，双方约定的违约金不足以弥补守约方朱梦琪的损失。一审法院根据鉴定结论，结合本案的实际情况，酌定崔连荣向朱梦琪赔偿房屋差价损失280240元并无不当。崔连荣上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人崔连荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由上诉人崔连荣负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年九月二日书记员 陈佳佳