江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0124民初1171号原告：曹吉标，男，汉族，1974年7月26日出生，江西省进贤县人，住福建省福州市，委托代理人：毛剑平，江西法剑法律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：卢桃媛，女，汉族，1988年2月12日出生，浙江省金华市人，住江西省进贤县，委托代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人：曹吉兵，男，汉族，1969年10月8日出生，江西省进贤县人，住江西省进贤县，第三人：付国英，女，汉族，1971年5月27日出生，江西省进贤县人，住江西省进贤县，原告曹吉标与被告卢桃媛、第三人曹吉兵、付国英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，根据被告卢桃媛的申请依法追加第三人曹吉兵、付国英到庭参加诉讼，并于2017年8月2日、2017年10月31日两次公开开庭进行了审理。第一次原告曹吉标，被告卢桃媛及其委托代理人洪浪，第三人曹吉兵、付国英均到庭参加诉讼。第二次原告曹吉标及其委托代理人毛剑平，被告卢桃媛及其委托代理人洪浪到庭参加诉讼，第三人曹吉兵、付国英经送达开庭传票，无正当理由未到庭参加2017年10月31日的庭审，但不影响案件审理。本案现已审理终结。原告曹吉标向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2014年12月16日签定的房屋买卖合同，被告立即停止侵权行为，向原告归还店面；2、被告向原告偿还2014年12月至今经济损失共计33万元,即：店面租金及其利息11万元(暂计至2017年5月，以实际清偿之日为止），原设计、装修和原有物品购置费22万元，并恢复店面原貌和复位店内原有一切设施；3、被告承担因违约造成原告保证责任无法按期履行导致的精神损害赔偿费5万元和相应法律责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月16日，原、被告签订了一份中国柏岸居置业有限公司房屋买卖中介合同，按合同第四款约定，2016年2月6日前，被告应将购房款130万元支付给原告，原告多次以电话和短信的方式向被告催款未果。2016年12月21日，原告再次以书面的方式通知被告限期付款，若被告仍不付款将解除合同，至今被告没有任何答复，且被告未经原告允许下，私自将店内原有空调、办公等设施和物品进行清除，破坏原有装修，进行再装修后侵占使用至今。2015年，为确保原告母亲所住的住房不被拍卖，督促原告的二哥曹吉兵偿还曹三检的借款，原告在进贤法院的协调下向曹三检承诺，在曹吉兵未按当时约定期间还清借款的情况下，愿意将所卖店面的部分资金（根据合同约定，被告应在2016年2月前支付购房款），用于偿还曹吉兵向曹三检的借款。但由于被告违约导致原告向曹三检的承诺无法兑现，为此原告遭到曹三检的多次辱骂，造成个人名誉、精神及经济受到重大损害。综上，鉴于被告的单方违约，造成原告经济和个人名誉及精神损害，故具状法院。被告卢桃媛辩称，一、虽原、被告签订了房屋买卖合同，但原告实际上没有本案诉争房屋处分权，该房屋所有人系第三人曹吉兵所有，该7-8号店面虽然没有同第三人签订书面合同，但根据法律规定，买受人支付了购房款，卖方接受了购房款，并履行了主要义务，该合同成立，所以被告与第三人之间房屋买卖合同成立，被告已经支付完毕所有款项；二、被告有证人可以证实即便该房屋原告有处分权，但由于原告不便处理房屋交接和收款等相关事宜，原告口头委托了第三人曹吉兵接收购房款。因此，无论原告是否有处分权，被告认为原告起诉被告都是没有道理的。第三人曹吉兵、付国英辩称，一、曹吉兵是和被告就店面签订了协议，但曹吉标知道后说不行，并重新签过协议，曹吉兵也向被告作出了解释，曹吉标没有对曹吉兵委托授权；二、曹吉标和被告单独签订了房屋买卖协议；三、第三人曹吉兵、付国英已不具有婚姻关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了以下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；二、中国农业银行转账凭证复印件三份，证明原告分三次向曹吉兵转账18万元，说明本案诉争房屋的土地是原告买下的；三、原、被告房屋买卖中介合同原件一份,证明原、被告之间关于房屋买卖的具体权利义务；四、不动产权属证书复印件一份，证明原告拥有本案诉争的7号、8号店面的所有权；五、原告向被告出具的通知原件一份，证明原告在2016年12月21日向被告催收过购房款；六、现金账目原件一份，证明本案涉诉的店面在卖给被告之前就已经进行过装修，原告共投资22万元。被告卢桃媛在举证期限内向本院提供了以下证据：一、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格；二、原告提供的合资建街协议书复印件一份、5-8号店面证明复印件一份、房屋买卖中介合同复印件一份，店面买卖合同复印件一份，证明本案诉争房屋属于曹吉兵所有；三、第三人付国英、曹吉兵签收的四份收条复印件，证明被告已将购房款付清；四、借条原件四份、欠条原件一份、转账凭证原件一份，证明应第三人曹吉兵要求，被告已经向第三人曹吉兵的债权人总计支付了127万元；五、银行转账流水清单一份，补充证明被告已经向曹吉兵支付了购房款233万（不包括中介费2.4万元）；六、证人付某,4的证人证言，证明第三人曹吉兵因欠证人的借款，曾与证人就本案涉诉的7-8号店面签订了店面买卖协议，但该协议名为买卖协议，实为抵押协议，且在2014年已经作废；七、证人公某,4的证言，证明：1、证人是进贤县柏岸居房产信息咨询服务中心的业务经理，其中心曾租赁本案涉诉的7-8号店面用于办公，房东是第三人曹吉兵；2、原告与第三人曹吉兵在本案的房屋买卖关系中存在委托关系，即原告口头承诺房屋买卖的所有事物包括收受卖房款均由第三人曹吉兵全权代理。第三人曹吉兵、付国英未举证。另本院依据被告卢桃媛的申请，依法向进贤县公安局刑侦大队二大队调取了曹吉标、曹吉兵、洪晶、李金才、陈小荣、胡成芳、熊淑涛询问笔录，证明本案发生后，原告向公安机关报案，称本案涉诉的店面被人非法侵占，后公安机关依法对上述人员进行了询问。被告对原告举证的证据一无异议；对证据二真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能反映原告转款18万元的用途；对证据三真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明原告对诉争店面有处分权；对证据四真实性、合法性有异议，是原告故意起诉，抢先进行备案登记，属于非法行为；对证据五，被告没有收到，所以对“三性”均提出异议；对证据六，原告明显是为了诉讼填写的，没有会计人员签字，是原告单方面制造的，对“三性”均提出异议。原告对被告所举的证据一无异议；对证据二中合资建街协议书5-8号店面证明不是原告签的，对证据三、证据四不清楚，暂时不持质证意见；证据五的真实性不清楚，关联性有异议，原告既没有委托曹吉兵向被告收取购房款，也没有委托曹吉兵由被告向曹吉兵的债权人支付购房款；对证据六、七的两个证人出庭作证的合法性、关联性有异议，证人付某,4的证言与本案无关，对证人公某,4的证言的真实性有异议。第三人对原告所举的证据均无异议；对被告所举的证据一无异议，证据二中合资建街协议书5-8号店面证明无异议，和付美玲签订房屋买卖中介合同是受胁迫签订的；对证据三，第三人只收到被告55万元，其他的不清楚，且第三人没有授权给被告付款，对付款的真实性不承认；对证据四不予承认。对本院依法向公安机关调取的询问笔录：原告对该笔录的真实性没有异议，关联性有异议，对洪晶所说的支付给曹吉兵的40万元中有10万元是付给原告曹吉兵这个是不真实的，其他没有异议，所有的笔录都没有证据证明原告委托曹吉兵向被告收取购房款，也没有委托向曹吉兵的债权人支付购房款，对熊淑涛的证言有异议，在笔录中说到是曹吉兵一个人与被告签订合同是与事实不符的，曹吉标与曹吉兵是分别签的合同，对曹吉标说把钱给曹吉兵的事情也是不真实的，被告的丈夫洪晶也未提到过此款要向曹吉兵支付。被告对曹吉标、曹吉兵笔录真实性合法性无异议，但对其内容所反映的真实性、关联性有异议，对于曹吉标没有收到一分钱有异议，曹吉标签订合同时就承认其兄嫂收取了被告支付的40万元中的10万元，所以原告及第三人曹吉兵所说的这些是不实的，另外从他们的公安笔录和第一次开庭的笔录看出他们兄弟都是非常不诚信的，曹吉兵在第一开庭时仅承认收到被告的45万元，而事实上曹吉标在公安报案的时候其实已承认收到被告的105万购房款，兄弟两串通起来避重就轻，避实就虚，证明他们的证言是不足以采信的，反观其他证人的三性均无异议，他们笔录里的内容高度一致完全吻合，熊淑涛的笔录更能反映本案的真实性，这份笔录里反应了几个人当时商谈时气氛都是协调的，并没有谁逼迫曹吉兵商谈向案外人支付债务的意思，曹吉兵写给被告的138万元的收条也没有任何人逼迫他，是他自愿书写的，被告认为熊淑涛的笔录应该是非常真实的，作为中介机构应该很清楚钱是怎么付的，事实与他的笔录也是相符的，包括证人证词和被告履行的行为，证明都是相互映证的，说明熊淑涛的证词是真实客观的。本院经审核原、被告所举证据并结合双方质证意见，对原、被告所举证据的认证意见如下：原告曹吉标方：因被告对证据一无异议，本院予以认定；证据二的真实性、合法性无异议，本院予以认定，但对证明目的不予认可；证据三系原、被告签订的房屋买卖合同，本院予以认定；证据四系房管部门出具的房屋产权凭证，本院予以认定；证据五、六因被告对三性均有异议，本院不予认定。被告卢桃媛方：证据一，原告及第三人均无异议，本院予以认可；证据二中的合资建街协议书及与原告签订的房屋买卖合同予以认定，对其他证据不予认定；证据三、证据四的真实性予以认定；对证据五因是银行机构提供的流水清单，本院予以认定；证据六、七证人当庭接受了各方当事人询问，如实反映了客观情况，本院予以认定。对于法庭出示的公安机关的询问笔录，因是公安机关依法向被询问人所作的询问笔录，本院对真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月份，第三人曹吉兵与原告欲将进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2#楼一楼5-8号商铺转让。在2014年12月16日，第三人曹吉兵、付国英与被告卢桃媛及案外人付丽芳签订了一份中国柏岸居置业有限公司房屋买卖中介合同，约定将进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2#楼一楼5-8号商铺转让给被告及案外人付丽芳，转让价为人民币260万元，在2014年12月16日之前被告及付丽芳支付40万元购房款给第三人，待上述商铺的房产证等证件办理下来，第三人还需协助被告办理过户手续，合同还就其他事项作了约定。同时，第三人提供所涉商铺的开发商即江西佑华实业有限公司出具了证明，证明第三人是本案的5-8号店铺的业主，但房产证还在办理中。合同签订后被告及付丽芳向第三人支付40万元，2014年12月17日第三人曹吉兵、付国英向被告出具了收条。原告知道此事后，告诉被告，本案所涉5-8号四间商铺中7-8号商铺是自己的，便要求以自己的名义就7-8号商铺与被告重新签订合同，原第三人与被告签订的合同作废。为此原、被告重新签订了合同，合同约定将本案涉诉的7-8号商铺以人民币130万元的价格转让给被告，并约定被告在2014年12月16日前支付10万元，在2016年2月6日之前支付120万元，合同还就其他事项作了约定。重新签订合同后，由于原告在外工作，不方便回家，便将收取购房款的事宜口头委托给第三人曹吉兵，由曹吉兵代为收取。因第三人曹吉兵欠证人付某,4的债务，2015年2、3月份，经第三人曹吉兵同意，被告的丈夫洪晶向证人付某,4支付60万元，支付后，第三人付国英、曹吉兵向被告及其丈夫洪晶分别出具了10万元、50万元的收条。在2015年9月的一天，因第三人曹吉兵欠胡成芳、陈小荣、李金才的债务，胡成芳、陈小荣、李金才、第三人曹吉兵找被告的丈夫洪晶要求其提前支付剩余的购房款160万元，后经各方协商，被告的丈夫洪晶同意提前向第三人支付剩余的购房款，前提是应少支付20万元，即第三人曹吉兵所欠胡成芳、陈小荣、李金才的债务由洪晶代为清偿，第三人曹吉兵只收取140万元购房款。经各方同意后，由被告的丈夫洪晶承担第三人与胡成芳、李金才、陈小荣之间128万元的债务，并出具了新的借条（其中胡成芳、李金才110万元，陈小荣18万元），原第三人曹吉兵向上述债权人出具的借条作废。事后第三人曹吉兵提前给被告丈夫洪晶出具了一张已经收到138万元的购房款收条，扣除上述已付的128万元，被告还需向第三人支付10万元，再加上未计入收条内的2万元押金（即第三人要协助被告办理房产证的保证金）共计140万元。此后被告及其丈夫洪晶陆续向胡成芳、李金才、陈小荣支付了大部分借款，也向第三人支付了5万元购房款。现原告以未收到被告的购房款为由要求解除购房合同，并提出如前的诉讼请求。另查明，第三人曹吉兵与原告系同胞兄弟关系；在2016年7月4日，坐落在进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2号楼，也是本案所涉的5-8号商铺所在的大楼，已由江西佑华实业有限公司到进贤县相关部门办理了整栋楼的总不动产权证书［证号：赣（2016）进贤县不动产权第003290号］，在该栋房屋一层分户布置图上标有，本案涉诉的7-8号商铺为原告所有,但至本院庭审辩论终结之时原告仍未提交相关证据材料证实其已办理了7-8号商铺的不动产权证。本院认为，一、原、被告之间的房屋买卖中介合同有效。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处理该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2号楼，包含涉案的7-8号商铺在内，虽登记在江西佑华实业有限公司名下，但其中涉案7-8号商铺已标注为原告所有。原告虽尚未取得涉诉商铺的不动产权属证书，但并不会影响原告与被告签订转让不动产权合同的效力，且本案所涉房屋买卖中介合同中系原、被告的真实意思表示。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本案并没有证据可证明该房屋中介合同有上述规定的情形，且本案所涉房屋已经办理了总的不动产权证书，不能因涉案房屋尚未单独分割办理不动产权属证书即尚未完成物权登记来认定房屋买卖中介合同无效。既然房屋买卖中介合同没有违反法定合同无效的情形，而原、被告双方也未在房屋买卖中介合同约定合同解除的情形，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原、被告之间签订的房屋买卖中介合同是有效的；二、原告要求解除房屋买卖中介合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，从被告已实际向原告的委托人即第三人曹吉兵履行了支付购房款的义务（含已向第三人指定的债权人偿还了大部分的债务），第三人也向被告开具了收到相应购房款的收条的行为来看，被告已经在如约履行义务，并不存在不履行主要债务的情形，同时被告已搬入涉案店铺重新进行了装修并投入使用。因此，对原告要求解除房屋买卖中介合同、赔偿损失等请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曹吉标的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告曹吉标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长  余志远审判员  刘旭华审判员  卢伟峰二〇一七年十一月二十七日书记员  龚靖超