福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初1817号 原告：朱新英，女，1968年12月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所执业律师。 被告：傅毅龙，男，1989年8月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：林信达，男，1951年4月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许理想、陈勇，福建天衡联合律师事务所执业律师。 原告朱新英与被告林信达、傅毅龙执行异议之诉一案，本院于2017年1月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱新英委托诉讼代理人胡文民、被告林信达及其委托诉讼代理人许理想、陈勇均到庭参加诉讼。被告傅毅龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱新英向本院提出诉讼请求：许可对厦门市思明区新华路65号之六2903室房屋的查封。事实与理由：因原告与被告傅毅龙民间借贷纠纷一案，厦门思明法院依据（2016）闽0203民初第6259号民事裁定书于2016年5月11日查封了被告傅毅龙名下位于厦门市思明区新华路65号之六2903室房屋。2017年1月10日厦门思明法院向原告送达（2016）闽0203执保464号执行裁定书，裁定“中止对厦门市思明区新华路65号之六2903室房产的执行”，该裁定是错误的。理由如下：一、被告傅毅龙在2016年3月初就下落不明，法院相关法律文书都以公告方式送达，根本不可能存在二被告之间在2016年3月25日签订房产买卖协议以及之后支付房价款的可能；二、二被告是同村人，而且林信达还是傅毅龙父亲的生意合作伙伴。本案房屋买卖实际是林信达与傅毅龙及其父亲三方恶意串通，目的是帮助傅毅龙逃避债务；三、思明法院未举行执行听证即作出（2016）闽0203执保464号执行裁定书。 被告林信达辩称：一、被告在法院查封之前就已受让并全部付清讼争房屋购房款，并且实际占有、使用该房产，思明法院作出的（2016）闽0203执保464号《执行裁定书》认定事实、适用法律均准确无误。二、原告主张傅毅龙在2016年3月初已经下落不明，与事实不符。三、林信达与傅毅龙是否同村，是否是傅毅龙父亲生意合作伙伴并不影响案涉房产买卖协议的真实、合法、有效。没有证据证明讼争房屋买卖协议存在恶意串通。四、执行听证程序并非法定前置程序，思明法院未举行执行听证作出（2016）闽0203执保464号《执行裁定书》不违反法律明确规定。 被告傅毅龙未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。傅毅龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱新英因与傅毅龙民间借贷纠纷一案，提出财产保全申请，本院于2016年5月11日轮候第一顺位查封、冻结了傅毅龙名下位于厦门市思明区新华路65号之六2903室房屋（下称讼争房产）。本院另案李连福因与傅毅龙民间借贷纠纷一案，提出财产保全申请，本院于2016年4月19日查封、冻结讼争房产，导致该讼争房产未能过户。执行过程中，林信达以其已实际购买讼争房产并实际占有使用为由向本院提出财产保全异议，要求中止对讼争房产的执行。林信达提供一份与傅毅龙于2016年3月25日签订的《房产买卖协议》，约定傅毅龙将讼争房产以510万元的价格转让给林信达。林信达主张已经按约定于《房产买卖协议》签订之日向傅毅龙支付定金10万元，并于2016年4月8日、4月9日分别向傅毅龙支付购房款300万元、200万元。林信达已经付清全部购房款，傅毅龙也按约定在2016年4月15日前将讼争房产交付给林信达，林信达随后开始入住并使用案涉房产。2016年4月18日，林信达和傅毅龙到厦门市不动产登记中心办理上述房产过户手续，并已由厦门市不动产登记中心收件。本院针对林信达执行异议作出（2016）闽0203执保464号执行裁定书，裁定中止对厦门市思明区新华路65号之六2903室房产的执行，朱新英对该裁定不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，截至2017年8月，该房产因傅毅龙涉及多个债务纠纷已被本院首封，且有八次轮候查封。2016年4月5日，傅毅龙因购房原因将户口从厦门市思明区西林村东坪山社**迁移至讼争房产地址。讼争房产的物业管理公司系厦门某物业管理有限公司，傅毅龙父亲傅某远系公司股东，黄某法系该司联络人。该司系曾某莉、沈某花的用人单位。林信达原工作单位系厦门某集团有限公司（下简称集团公司），现已退休。厦门某集团有限公司多位股东系傅毅龙亲戚，包括其父亲傅某远的大哥傅某成。该司系黄某建与杨某铮用人单位。林信达和傅毅龙系舅甥关系。 本案主要争议焦点是林信达与傅毅龙就讼争房产签订的房产买卖协议是否合法有效？ 1、从林信达购房款项500万元的来源看，林信达称该笔款项系借款，出借人为在集团公司的前同事黄某建。在2017年8月1日第一次庭审中，林信达在电话中称借款没有利息，并且在2017年7月份已还款。还款方式为现金支付，分两次各以250万元，由傅毅龙父亲傅某远转交给黄某建。在2017年8月23日庭审中，林信达当庭称“借款时，约定利息为月息1分，15个月利息75万元通过转账方式支付给黄某建”，并提交银行转账记录，显示2017年8月18日林信达向案外人黄某建建设银行账户（账号：43×××55）转入75万元。另，对黄某建是否在集团公司担任财务又加以否认。本院分析认为，首先，从林信达先后两次关于500万元借款是否约定利息以及黄某建在集团公司是否担任财务的陈述存在根本矛盾。其次，借款本金500万元以现金方式偿还，且通过交易关联方傅毅龙父亲傅某远转交，而利息75万元则在本金500万元偿还完毕后一个月，以银行转账方式偿还，偿还方式和偿还顺序均与惯常做法不符。 2、从林信达通过银行转账方式支付给傅毅龙500万元购房款的走向看，根据本院依申请和依职权调取的证据，2016年4月8日，案外人黄某建从建行账户（账号：62×××77）向林信达工行账户（账号：62×××53）转入500万元。林信达于2016年4月8日转入傅毅龙建行账户（账号：43×××72）300万元后，傅毅龙当日随即分别转入案外人沈某花兴业银行账户（账号：62×××13）150万元和曾某莉兴业银行账户（账号：62×××17）150万元。该二人于2016年4月11日分别向案外人杨某铮建行账户（账号：62×××33）转入各150万元共计300万元。其后，案外人杨某铮于2016年4月25日将300万元从上述建行账户转入案外人黄某建银行账户（账号：62×××77）。林信达于2016年4月9日转入傅毅龙建行账户（账号：43×××72）200万元后，傅毅龙于2016年4月11日支出754259.79元（“摘要：收回贷款本息”）用于偿还讼争房产抵押贷款，同日另向案外人黄某法交通银行账户（账号：62×××00）转入1245741元。2016年4月13日，案外人黄某法通过上述银行账户向案外人黄某建从建行账户（账号：62×××77）转入645741元。截至本院调查期限2017年1月13日，上述傅毅龙建行账户自2016年4月11日后再未有交易记录，账户余额为6.33元。朱新英主张，从银行明细看，林信达与傅毅龙这边仅仅是通过几个人的账户，进行资金的循环。所谓款项的支付实际上是虚假的。林信达辩称，出借人黄某建和其他案外人的关系，与林信达无关，也与本案无关。另，从银行交易明细看，案外人黄某法、沈某华、曾某莉之间存在多笔款项往来，黄某建与杨某铮也存在多笔经济往来，即便4月11日当天从黄某法、曾某莉转出的账户来看，转给黄某建约65万元左右，转给杨某铮的总共是300万元，跟本案的500万元拼凑不起来。本院分析认为，汇入傅毅龙上述账户的500万元购房款，除偿还讼争房产抵押贷款754259.79元后，款项300万元经由傅毅龙银行账户后转入至案外人曾某莉、沈某花银行账户后，第三日即汇入至案外人杨某铮银行账户，其后在同月25日转入案外人黄某建银行账户300万元。款项1245741元转入案外人黄某法银行账户后，第四日即汇入案外人黄某建银行账户645741元。本院分析认为，尽管从2016年4月前后的银行交易明细中，可以看到案外人杨某铮、黄某法与黄某建互有款项往来，但黄某建的银行账户与集团公司之间也有经济往来，也与林信达第一次庭审中陈述的黄某建担任公司财务相印证。从款项金额的吻合度、汇款时间跨度以及款项的最终指向来看，再结合黄某建、杨某铮、沈某花、曾某莉等人的用人单位以及用人单位股东与傅毅龙的特殊关系来综合分析，500万元购房款的大部分款项从傅毅龙账户，经由曾某莉、沈某花再到杨某铮、黄某法最后回到黄某建银行账户形成闭环具有高度盖然性。 3、从讼争房产买卖协议来看，首先，关于讼争房产总价款的约定，本院另案委托厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司鉴定讼争房产，以房产买卖协议签订之日即2016年3月25日作为价值时点，评估总价款为771.63万元。朱新英认为鉴定价格远低于市场价可以证明林信达购买讼争房屋系虚假交易。林信达辩称，基于林信达与傅毅龙系舅甥关系，且在傅毅龙急需用钱的情况下，适当低于市场价是合理的。而且对评估报告提出异议，认为该报告制作不完整、不规范，评估结论不能作为依据。其次，关于总房款支付方式以及户户口迁移的约定，新英主张按照交易习惯，购房款应该是签合同、过户、取件等阶段分多次付款。但是林信达在前后两天时间将500万元支付给傅毅龙，全部付清购房款，目的是为了形成银行交易的记录，制造已经付款的假象。而且在约定户户口要迁出后，毅龙又将户户口迁入讼争房屋。信达辩称，讼争房屋在4月5日傅毅龙迁入户户口时属于傅毅龙所有，信达当时并不知情也无权干涉傅毅龙对讼争房屋的使用。双方约定的户户口迁出时间7月15日，做法也并不违反常理。再次，关于林信达购买讼争房产的目的以及购房名义人，林信达在第一次庭审中称购房的目的是希望自己与女儿住的近一点，但自己是退休工人，购房款需要向别人借，女儿女婿有钱会帮他还款。庭审中，林信达却称实际上是其大女婿要购房，之所以用他的名义，是为了省点税。林信达当庭又称当时其大女婿购买讼争房产时，因讼争房产与傅毅龙哥哥傅某威名下厦门市思明区新华路65号之六2902室相互打通，故同日分别于傅毅龙和傅某威签订两份房产买卖协议，并约定上述两套房产均于2016年4月15日交付林信达。朱新英反驳称，林信达同日签订两份房产买卖协议，无论先履行那一份，都是二套房，这与其所称的其大女婿以他名义买房避税的说法相矛盾。况且傅毅龙的购房款全款支付，而傅某威的款项则分文未付，与常理不符。本院分析认为，当事人在不违背法律规定的情况下，可以自由约定房产买卖协议具体条款，包括价格。但双方约定的转让价格达不到上述评估报告所评估交易时点市场交易价的70%，尽管林信达对评估报告提出异议，但没有证据证明评估机构、评估人员不具备相应评估资质或者评估程序严重违法，也没有足够证据推翻评估报告作出的评估结论，且综合转让房产的时间节点、交易主体的特殊关系以及傅毅龙存在多笔债务等因素，讼争房产510万元的转让价格显然属于“明显不合理低价”。在讼争房产尚未过户的情况下，林信达全部支付购房款，且双方在2016年3月25日已约定讼争房产户户口应按期迁出后，毅龙却在同年4月5日将其户户口迁至讼争房产地址，与房产交易惯例不符。关于林信达在庭审中辩称“实际上是其大女婿要购房，之所以用他的名义，是为了省点税”，这一陈述不仅与第一次庭审陈述存在矛盾，而且同时购买两套房也与“省税”说法自相矛盾，本院不予采信。 本院认为，当事人恶意串通，损害第三人合法权益的合同无效。本案中，从购房款来源、去向、讼争房产转让价格以及林信达前后陈述的根本矛盾等情形，结合傅毅龙在本院存在多笔案涉债务，在讼争房产买卖协议签订、收取全部购房款后即下落不明，但由于另案及时诉讼保全，导致讼争房产未能及时过户等事实，可以证明林信达具有配合傅毅龙转移财产的恶意。傅毅龙与林信达二人恶意串通，通过签订讼争房产买卖协议，以明显不合理低价转让傅毅龙名下责任财产的行为，严重损害其他债务人合法权益，故讼争房产买卖协议应属无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。显然，本案不具备第（一）项情形，林信达对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一款、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 准许对厦门市思明区新华路65号之六2903室房产的执行。 案件受理费100元，由被告林信达、傅毅龙负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本院（2016）闽0203执保464号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 （陈永华） 代理审判员 （赵国军） 人民陪审员 （吴继红） 二〇一七年十一月二十九日 书记 员（ 龚扬 帆） 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。