西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初13905号原告：程超群，男，1966年12月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：陕西华岭房地产有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段****。法定代表人：高兴明，该公司董事长。委托代理人：方娟，该公司员工。委托代理人：穆金萍，该公司员工。原告程超群与被告陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称华岭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程超群及被告华岭公司委托代理人方娟、穆金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程超群诉称，原、被告于2008年10月12日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的兰乔圣菲小区10号楼1栋1307室商品房一套，合同约定该商品房总价为287295元，并由被告于2010年7月30日之前将商品房交付给原告，被告应当在交付给原告后365日内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。合同签订后，原告支付了首付款并将余款在银行办理按揭贷款。时至今日被告并未按照约定履行义务，并未为原告办理房产证。原告曾于2013年4月23日向法院起诉，后被告以2226.54元物业费作为赔偿，并承诺2013年12月31日前将办理权属登记需由被告提交的资料报送产权登记机关备案，如逾期提交，每逾期一日向原告支付总房款万分之一的延迟履行金。原告多次督促被告履行义务为原告办理房产证，但被告多次拖延推诿。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判令1、被告协助原告办理兰乔圣菲国际广场10A-1307号房屋的产权证书；2、被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的延迟履行金共计36716元；3、本案诉讼费由被告承担。被告华岭公司辩称，第一、原告第一项诉讼请求错误，并无事实和法律依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，原告系办理房产证的义务人，被告系协助义务人，被告的义务仅是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。第二、原告第二项合同违约之债的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，请求贵院依法驳回。根据《民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”被告与原告双方约定，被告应于2013年12月31日前，将办理权属登记需要由被告提交的资料向产权登记机关备案，因此，若被告未在该期限内办理，原告应当知道自己的权利已经被侵害，故本案的诉讼时效应当自2014年1月1日起计算。被告向原告承诺逾期办证违约金虽然是按照每日总房款的万分之一计算，但和一次性计算的固定数额的违约金一样，原告关于违约金的请求权只有一个，从被告违约之时即产生，因此在消灭时效的起算方面不应存在区别。而不能认为每天产生一个新的违约金请求权。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”而原告直至起诉之日，期间从未向被告主张其权利，且原告无证据证明有诉讼时效中断、中止、延长的情形，因此，本案诉讼时效已过，原告丧失了胜诉权。第三、本案原告主张的违约金过高，请求予以降低。违约金最根本的作用在于弥补实际损失，除特别情况外，应当以守约方遭受实际损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。而在本案中，原告并没有证据表明被告逾期办理权属备案登记手续，给原告造成其相应的损失。故请求根据案件的具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；并且应考虑到被告已实际赔付原告损失，已为其违约行为承担责任这一事实，依法合理调整违约金数额，公平解决本次的违约责任问题，依法降低被告违约赔偿的数额。经审理查明，原告程超群与被告华岭公司签订了合同登记号为Y08048061的《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号兰乔圣菲国际广场10幢1单元13层11307号商品房一套，房屋建筑面积为76.47平方米，单价为每平方米3756.97元，总价款287295元。合同第六条约定，买受人于2008年10月11日支付首付款67295元，余款220000元办理银行按揭。合同第八条规定，出卖人应当在2010年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后交付使用。合同十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定付清购房款。被告亦按照合同约定的时间向原告交付了上述房屋。截止本案庭审结束，被告仍未能将办理权属登记需要由其提交资料报产权登记机关备案。2013年原告就办理房产证及违约金事宜将被告诉至我院，2013年5月28日，原告程超群向被告华岭公司出具承诺，原被告双方就兰乔圣菲国际广场10幢1单元13层11307号房屋的商品房买卖合同纠纷事宜达成和解：1、被告华岭公司与案外人陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收承诺人（原告）物业费4899元；2、承诺人（原告）自签订本承诺之日起，双方就本案中商品房买卖合同中提及的问题再无任何争议和纠纷，并于五日内到西安市雁塔区人民法院办理撤诉手续。上述承诺书签订后，原告于2013年5月28日向我院申请撤诉，本院裁定准许原告程超群的撤诉申请。庭审中，原告称其与被告达成和解时，被告亦给其承诺在2013年12月31日前将办理其房屋权属登记证书需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日被告向其支付总房款万分之一的违约金。原告仅提供上述承诺书的复印件，未能提供原件。上述事实，有《商品房买卖合同》、承诺、民事裁定书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而被告在原告依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为原告办理房产资料报备手续。关于原告主张的逾期报备违约金的诉请，2013年原告就办理涉案房屋产权证书及违约金一事诉至本院，后双方达成和解，原告撤回起诉。双方的和解承诺系双方自愿就商品房买卖合同中纠纷达成的合意，系双方真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，该承诺对双方均有约束力。按照双方的承诺，原告已经获得免收4899元物业费的利益，其不应再向被告主张逾期办理产权证书的违约金。虽然原告提供了被告华岭公司给其逾期报备的违约金承诺书，但提交的承诺书系复印件，其无法提供该承诺书的原件，其也未能提供其他证据证明该复印件的真实性，原告程超群应当承担举证不利的诉讼风险，对其按照该承诺主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司于本判决生效之日起30日内将原告程超群购买的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号兰乔圣菲国际广场第10幢1单元13层11307号房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。二、驳回原告程超群其余的诉讼请求。本案案件受理费718元，由原告程超群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  秦 冰人民陪审员  李小芳人民陪审员  潘 勇二〇一七年十一月十三日书 记 员  吴 敏打印：相丽华校对：吴敏2017年月日送达