湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9291号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙心之恋凝爱酒店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘雅路294号（湖南省二轻供销总公司）。法定代表人：罗传节。委托诉讼代理人：韩冲，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，湖南天楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南恒升投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘雅路。法定代表人：唐俊伟。委托诉讼代理人：邹权，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周胜友，湖南天地人律师事务所律师。上诉人长沙心之恋凝爱酒店有限公司（以下简称长沙心之恋公司）因与被上诉人湖南恒升投资置业有限公司（以下简称湖南恒升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长沙心之恋公司上诉请求：1、撤销原判决第一项、第二项判决内容，将本案发回重审或依法改判不予解除上诉人与被上诉人2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，涉案《房屋租赁合同》未到期，被上诉人解除合同的目的是恶意赶走上诉人，侵占上诉人的合理拆迁补偿。一审适用法律错误，涉案《房屋租赁合同》第三条第六项无效，被上诉人不能依据该条款行使解除权。即使解除合同，也是情势变更导致合同履行不能，上诉人有权依据公平原则获得补偿。湖南恒升公司辩称，合同第三条第六项对合同期间相应的补偿问题，进行了相应的约定。上诉人装修租赁期间的装修，仅折旧至2019年4月9日，上诉人所称侵吞其拆迁补偿不是客观事实。上诉人认为该约定系格式条款，但什么是格式条款，合同法有明确规定，上诉人与被上诉人之间的合同，系双方协商一致的内容，合法有效。一审判决解除合同，判决正确，应予维持。湖南恒升公司一审起诉请求：1、解除原告与被告于2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠租金551252元；3、被告向原告支付违约金38583元（违约金自2019年11月1日起计算至2019年12月10日，此后违约金计算至租金全部支付完毕之日止）。长沙心之恋公司一审反诉请求：1、被反诉人向反诉人赔偿2019年11月1日至2020年2月1日的停业损失208376元；2、被反诉人对反诉人承租的房屋恢复生活用水、消防供水；3、被反诉人承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月10日，湖南恒升公司（甲方）与长沙心之恋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容有：1、甲方将其名下位于长沙市开福区湘雅路288号，位于临街第一、二、四层房屋结构为砖混出租给乙方；2、乙方用于商务酒店；3、甲方交付租赁房屋的日期为2014年4月10日；4、乙方租赁期届满或者合同终止后当天，应向甲方交付租赁房屋，交付时应确保租赁房屋及甲方设施处于完好状态。乙方可移动设施设备在不损害美观装饰的前提下可自行搬迁。租赁期满或合同终止，乙方通知甲方交付租赁房屋时，甲方不予接收的，乙方不承担交付期间的租金，该期间房屋的损毁风险由甲方承担；5、租赁期限为十年，自2014年4月10日起至2024年4月9日止，甲方逾期交付房屋的，乙方可要求租期顺延，其中2014年4月10日起至2014年8月9日的为免租金装修期；6、租赁期间为十年，自2014年4月10日起至2019年4月9日至为合同补偿期，2019年4月10日起至2024年4月9日若因政策决定拆迁，征收租赁房屋时，甲方有义务第一时间通知乙方，乙方无条件腾空房屋，甲方不作补偿；7、甲、乙双方签订本合同生效后三个工作日内，乙方向甲方支付租房定金三万元，免租期间该定金作为履行租赁合同的保证金。合同期满或终止后，双方按照约定无任何纠纷和财产纠纷后，甲方将保证金一次性退给乙方；8、租赁房屋第一年度和第二年度的月资金为53588元，从第三年度起，每二年度按上年度的月租金的基数递增8%。乙方支付租赁费用的方式为每季度支付一次，必须提前10个工作日支付下个季度租金，第一年付每季度租金为160764元。租金支付方式为银行转账，乙方将租金付至甲方指定的账户，甲方收到被告租金后5天之内出具相应收款收据给乙方；9、合同的解除：乙方无正当理由未支付或迟延支付租金超过三十天的，经书面通知催缴后仍没支付的，甲方可解除本合同要求乙方承担违约责任。甲方不按约定承担修缮义务或因第三人对该租赁房屋主张权利，导致乙方无法正常使用该租赁房屋的，乙方可拒交房租或解除本合同并要求甲方承担违约责任。租赁合同期限届满，未续签租赁合同的本合同终止。在租赁期内，因政府征收拆迁或其他不可抗力的原因不能履行本合同的本协议终止；双方协商一致解决本租赁合同。乙方欲继续使用租赁房，须提前三个月向甲方提出，并及时签订续租合同。双方还对其他事项进行了约定。上述《合同》签订以后，湖南恒升公司向长沙心之恋公司交付了房屋，长沙心之恋公司使用至今。审理中，长沙心之恋公司确认，双方仅就房屋租金对合同进行了变更，即每月固定按50800元的标准向湖南恒升公司支付租金至2019年7月份。2019年7月10日，因城市道路扩建及轨道交通建设，湖南恒升公司位于湘雅路288号的四层楼房在政府征收范围内（含本案诉争房屋），遂向所有承租人发出通知，湘雅路临街门店、经营户维持经营至2019年7月31日止，房租交至7月31日止，如围挡延迟，经营户照常营业不另收取门面租金，最迟延期到9月底止。各门店、经营户要支持配合城市改造征收工作，及时做好搬迁准备。2019年10月17日，因长沙心之恋公司未搬迁，湖南恒升公司发出《催款通知》，内容为：“贵司2014年4月10日与我公司签订的《房屋租赁合同》。依据合同第四条第2款，贵司支付租赁费用的方式为一个季度支付一次，必须提前10个工作日支付下个季度租金。但贵司从2019年4月1日开始拖欠租金。公司通过律师下函催款，到目前仍就欠我公司8、9、10、11、12月份租金254000元。合同第九条约定贵司延迟支付租金超过30天的，我公司有权解除合同。请贵司在收到通知之日起7个工作日内将全部租金付到我公司。否则将视为贵司拒绝履行义务，根据合同约定解除合同，贵司无条件搬出，将房屋退回我公司”。长沙心之恋公司收到该通知后，于2019年11月1日回函，认为不欠房租，湖南恒升公司无权要求解除合同；且政府拆迁需补偿公司损失，未搬出涉案房屋。审理中，长沙心之恋公司向一审法院提交了房租收据，拟证明一直按每月50800元的标准向支付租金至2019年7月份。一审法院认为：当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自的合同义务。涉案房屋因城市道路扩建及轨道交通建设，已纳入政府征收范围内。根据合同第三条第六项约定，湖南恒升公司第一时间通知后，长沙心之恋公司应无条件腾空房屋，湖南恒升公司不作补偿。故，湖南恒升公司要求解除《房屋租赁合同》、返还租赁房屋的诉请，予以支持。2019年7月10日，湖南恒升公司向所有承租人发出通知，为配合政府拆迁，其名下房屋（含涉案房屋）租金仅要求支付至2019年7月31日。此后的租金，即便承租人照常营业，不再收取。据此可见，湖南恒升公司对涉案房屋2019年8月份以后的租金作出了免除承诺。故，其主张2019年8月份以后的租金及违约金的诉请，无事实和法律依据，不予支持。长沙心之恋公司反诉要求湖南恒升公司赔偿2019年11月1日至2020年2月1日的停业损失，并恢复涉案房屋的生活用水、消防供水。因涉案房屋出现拆迁情形，根据合同第三条第六项的约定，及湖南恒升公司对涉案房屋2019年8月以后进行免租的承诺，长沙心之恋公司的停业损失请求，不予支持。恢复涉案房屋生活用水、消防供水的诉请，长沙心之恋公司未提交充分证据证明湖南恒升公司对其断水，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决：一、解除湖南恒升公司与长沙心之恋公司2014年4月10日签订的《房屋租赁合同》；二、长沙心之恋公司于本判决生效之日起15日内向湖南恒升公司返还租赁房屋；三、驳回湖南恒升公司的其他诉讼请求；四、驳回长沙心之恋公司的全部反诉请求。本诉受理费9698元，由湖南恒升公司承担4849元，长沙心之恋公司承担4849元。反诉受理费2213元，由长沙心之恋公司承担。本案二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实，本院予以确认。根据一审在案证据，本院另查明，2019年7月19日，长沙市开福区人民政府发布桐梓坡路至德雅路建设工程建设工程项目（湘雅路过江通道××中××）征收补偿方案征求意见公告。2019年10月30日，长沙市开福区人民政府发布关于桐梓坡路至德雅路建设工程建设工程项目（湘雅路过江通道××中××）房屋征收决定公告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。当事双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第三条第六项明确约定，租赁期内若因政府决定拆迁，征收租赁房屋，长沙心之恋公司无条件腾房，湖南恒升公司不作补偿；合同第八条第四项明确约定，租赁期内因政府征收拆迁或其他不可抗力原因不能履行合同，协议终止。故，湖南恒升公司诉请解除合同，返还租赁房屋，应予支持。长沙心之恋公司主张合同第三条第六项系格式条款无效、湖南恒升公司应当作出补偿的上诉理由，缺乏事实依据，有悖合同约定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4849元，由上诉人长沙心之恋凝爱酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年九月一日法官助理田露书记员廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。