西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3248号原告：西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路创新大厦********。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托代理人：吴怡，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：郭美林，女，汉族，1980年6月10日出生，原住西安市曲江新区，现住址不详。第三人：中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行，住所地：西安，住所地：西安市雁塔区昆明路**负责人：冯治山，该支行行长。委托代理人：付士河，陕西郎恒律师事务所律师。委托代理人：周雷，陕西郎恒律师事务所实习律师。原告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）与被告郭美林及第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称“农业银行昆明路支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司的委托代理人孙继民,第三人农业银行昆明路支行的委托代理人周雷到庭参加了诉讼，被告郭美林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告金辉公司诉称，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11079395），被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第7幢2单元19层21901号房，建筑面积122.07平方米，总金额1146379元；被告首付346379元，剩余800000元向银行办理抵押按揭。《商品房买卖合同》补充协议附件六第2条约定“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息，罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十的违约金，买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同，办理其他手续发生的登记费、变更费、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担”。后被告与农业银行昆明路支行签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证责任，按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。但合同履行过程中被告停止向银行偿还本息（断供），且经银行催收不能按期偿还本息。银行要求原告承担保证责任，原告代被告进行了垫款。因被告违约事实清楚，原告享有解除权，原告已经通过EMS方式向被告寄送了《关于商品房买卖合同相关事宜的函》。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的登记号Y111079395的《商品房买卖合同》，并判令被告支付原告违约金114637.9元；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续；3、诉讼费由被告承担。被告郭美林经本院合法传唤未出庭，亦未提交任何书面答辩意见。第三人农业银行昆明路支行辩称：原告应在承担保证责任的情形下解除《商品房买卖合同》。经审理查明，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11079395）约定：被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第7幢2单元19层21901号房，建筑面积122.07平方米，9391.16元/㎡，总金额1146379元。合同第六条付款方式为银行按揭，买受人于2011年9月25日前向出卖人支付总房款30.22%计人民币346379元整为首付款金额，余款800000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。《商品房买卖合同》补充协议附件六第二条约定“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息，罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十的违约金，买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费、进行诉讼产生的诉讼费、律师费评估费等）后，余额将返还给买受人，如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担”。合同签订后，被告郭美林依约支付了首付款346379元，剩余800000元在第三人农业银行昆明路支行办理了银行按揭，并与农业银行昆明路支行签订《个人购房按揭贷款借款合同》。另查明，被告郭美林在与第三人农业银行昆明路支行签订借款合同之后产生逾期还款行为，导致原告金辉公司承担了保证责任，代被告向第三人偿还了部分贷款本息。原告于2016年11月11日向被告以EMS的方式邮寄送达了《催款函》告知被告：1、请您在收函后立即与按揭贷款银行联系，协商偿还借款事宜。2、请您在收函后立即与我司联系，偿还我司代垫款及协商解决逾期还款事宜。若未在本函列明的期限内履行上述义务，我司将提起解除商品房买卖合同、收回房屋诉讼，并采取包括查封、扣押、冻结银行账户内的法律措施。经查询快递签收记录，上述通知书被告已收到，但其至今未向原告清偿因被告逾期还贷致使农业银行昆明路支行从原告账户中划扣的代付款及相应的利息、罚息。以上事实，有《商品房买卖合同》、垫款说明、记账凭证、《催款函》、EMS回执单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告金辉公司与被告郭美林签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款800000元采用银行按揭形式向原告支付。现因被告未按期向第三人支付月供致使第三人从原告保证金账户划扣垫款替原告代偿贷款本息，且被告在原告催告之后至今未向原告清偿上述款项。被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益，该违约行为符合双方在《商品房买卖合同》合同附件六第二条1.2款约定的合同解除条件，依据该约定，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》应予解除，被告应当协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续,并支付原告房屋总价款百分之十的违约金114637.9元。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告西安金辉房地产开发有限公司与被告郭美林签订的备案号为Y11079395的《商品房买卖合同》解除，被告郭美林应于本判决生效之日起十日内支付原告西安金辉房地产开发有限公司解除合同违约金114637.9元。二、被告郭美林应于本判决生效之日起三十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理双方签订的备案号为Y11079395的《商品房买卖合同》的备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16149元由被告承担，因原告已预交，被告应自本判决生效以后，在履行上述付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  王继红人民陪审员  王 力二〇一七年十一月二十二日书 记 员  高彩娥打印：相丽华校对：王博闻2017年月日送达