福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0213民初1634号 原告：王燕兰，女，1984年3月6日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：钟启德，福建君州律师事务所律师。 被告：徐文豹，男，1982年2月25日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：刘汉斌，福建嘉铠律师事务所律师。 被告：林美琼，女，1986年9月10日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：刘汉斌，福建嘉铠律师事务所律师。 原告王燕兰与被告徐文豹、林美琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王燕兰及其委托诉讼代理人钟启德、被告徐文豹及两被告共同委托诉讼代理人刘汉斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王燕兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年5月24日签订的编号为1204276号《房产预约买卖协议书》；2.判令徐文豹、林美琼退还王燕兰已付的购房款547900元、公维金204元、物业费2028.7元、电费82.22元、房屋差价损失（以法院委托鉴定机构鉴定结果为依据）及违约金（以房产总价1560000元的20%作为计算标准，1560000元×20%=312000元及装修违约金300000元）、律师代理费36540元及居间费30000元；3、判令徐文豹、林美琼承担本案的诉讼费、保全费、担保费、评估费。审理中，王燕兰明确诉讼请求第1项为自2017年7月3日起解除双方于2016年5月24日签订的编号为1204276号《房产预约买卖协议书》；明确诉讼请求第2项中的房屋差价损失为872100元；明确诉讼请求第3项为：判令徐文豹、林美琼支付王燕兰财产保全保险费4004元、保全费5000元、评估费6864元。事实和理由：2016年5月24日签订的编号为1204276号《房产预约买卖协议书》，约定将位于厦门市翔安区特房黎安小镇B地块项目B6#16层1602室的房产以1560000元出售给王燕兰。合同签订后王燕兰依约于2016年5月19日、2016年5月24日先后两次支付购房定金合计100000元；2016年7月6日王燕兰指示案外人王桂芳再支付购房款400000元，原被告双方于2016年7月8日办理委托公证手续，王燕兰按合同约定从2016年8月至2017年7月总共支付涉案房产银行按揭47900元，在涉案房产交付后王燕兰替被告垫付公维金204元、物业费2028.7元、电费82.22元。2017年3月17日开发商通知被告办理涉案房产的权属证书，王燕兰多次催促被告履行合同办理涉案房产权属证书，但被告以多种借口推脱不予配合。王燕兰通过厦门市国土房产测绘档案管理中心调档及中国裁判文书网查询发现，徐文豹因与案外人杜巍存在民间借贷纠纷，上述房产被厦门市集美区人民法院以（2017）闽0211民初331号保全裁定书采取查封措施，致使该房产无法办理过户手续。根据相关法律规定及双方合同第十三条约定，王燕兰有权解除合同，被告应退还王燕兰所支付的购房款，同时还应向王燕兰支付该房产总价款的20%作为违约金，应向王燕兰支付违约金300000元作为装修补偿，被告应承担王燕兰支出的中介费、诉讼费及律师代理费等费用。本案若能履行合同王燕兰可获得的房屋差价损失利益是巨大的，但因为被告的原因致使合同目的无法实现，给刚需的王燕兰带来巨大的经济损失，其中房屋差价损失足以让整个家庭无法在厦办理置业，为了弥补王燕兰解除合同后的损失，被告应赔偿王燕兰的房屋差价损失。综上所述，请求法院支持王燕兰的诉讼请求。 徐文豹辩称，不存在徐文豹不履行房屋买卖合同义务的违约事实。徐文豹与王燕兰签订《房产预约买卖协议书》之后，即按照约定将作为合同标的物的房屋以及购房合同、发票和交房手续等等全部书面材料原件一并移交给王燕兰，徐文豹已经履行了房屋买卖合同的义务，不存在违约行为，更不存在悔约行为，原被告双方签订的《房产预约买卖协议书》无法继续履行是客观不能才导致合同目的无法实现，王燕兰无权主张徐文豹承担违约责任。协议书第十三条房屋总价款20%的违约金是基于一方中途悔约的约定，所谓悔约就是主观后悔不履行合同义务，但本案不存在徐文豹主观悔约的情况，故王燕兰主张房屋总价款20%的违约金没有事实和法律依据。王燕兰主张的300000元装修违约金，应基于徐文豹悔约的前提，且本案讼争房屋是精装修，王燕兰并未举证证明其有对房屋再次装修，故其主张装修违约金不应予以支持。王燕兰主张房屋差价损失前提条件是徐文豹主观不履行买卖合同的情况下或者一房二卖，但事实上不存在以上情况，徐文豹已经实际履行了买卖合同的交房义务，不存在主观悔约的情形；其次，王燕兰至今支付的购房款仅占房屋总价款的三分之一左右，根本不足于主张整个房屋的差价损失，故王燕兰诉求房屋差价损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回。王燕兰从2016年7月16日占有、使用本案讼争房屋至今，已经获取了较大的经济利益，相比之下，其承担相应的公维金204元和物业费2028.7元以及水电费82.22元是合理的，无权主张返还。保全费、担保保险费、评估费根据谁主张谁举证的原则，应当由王燕兰自行承担。现因王燕兰单方要求解除合同，基于其举证了实际支付的购房款为547900元以及实际经济损失为律师代理费36540元和居间费30000元，故王燕兰只能诉求徐文豹返还购房款547900元及合计损失66540元，其余不合理部分的诉求不应当得到支持。 林美琼辩称，林美琼不是本案的适格被告。本案是合同关系产生的债权纠纷，合同具有相对性。《房产预约买卖协议书》系王燕兰与徐文豹签订的，林美琼并非是合同的相对方，王燕兰主张林美琼承担责任没有事实和法律依据，应当判决驳回对林美琼的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下： 1、王燕兰提供佣金确认书、中介佣金发票，欲证明王燕兰为购买本案讼争房屋支付了居间费30000元。徐文豹、林美琼主张原被告双方签订的《房产预约买卖协议书》中没有中介公司的盖章，只有居间方王桂芳的签字，无法确认王桂芳是以个人名义还是以公司名义签订的合同。审理中，王桂芳作为证人出庭作证，证明其是厦门富仕房地产代理有限公司的员工，作为中介方提供本案讼争房产买卖的居间服务，厦门富仕房地产代理有限公司已经收取了王燕兰居间费30000元。徐文豹亦认可王桂芳系厦门富仕房地产代理有限公司员工的事实。本院认为，王燕兰提供的佣金确认单、中介佣金发票均有厦门富仕房地产代理有限公司盖章，佣金确认单、发票与王桂芳的证人证言能够相互印证，故本院对于王燕兰为购买本案讼争房屋支付了居间费30000元的事实予以确认。 2、王燕兰提供施工合同、预算书、收款收据等证据，欲证明其已经对讼争房屋进行装修。徐文豹、林美琼对上述证据真实性均不予认可，认为讼争房产是精装修的，王燕兰并没有对房产进行过装修。审理中，王燕兰确认施工合同、预算书在签订后并未按照合同进行装修，同时确认收款收据载明的款项是垫付款，因未实际装修，该款项已经退还。王燕兰虽主张莫兰蒂台风后其有对讼争房产进行过修复性装修，但并无证据予以佐证，故本院对于王燕兰主张其有对讼争房产进行装修的事实不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年5月12日，徐文豹向厦门经济特区房地产开发集团有限公司购得坐落于厦门市翔安区特房·黎安小镇B地块项目B6#楼16层1602室预售商品房，该房产备案登记于徐文豹名下。2015年1月6日，徐文豹与林美琼登记结婚。2016年5月24日，王燕兰（乙方）与徐文豹（甲方）签订了一份《房产预约买卖协议书》，双方约定王燕兰以总价1560000元的价格购买坐落于特房·黎安小镇B地块项目B6#楼16层1602室的房产。合同约定的付款方式为：王燕兰于签订协议当日支付定金100000元，于2016年7月1日之前支付500000元（含定金），于产权过户后向银行申请按揭贷款支付1060000元；自双方公证之日起第二个月起，该房产原银行按揭贷款余额由王燕兰向银行支付，在产权过户到王燕兰名下之前，王燕兰必须每月按时足额支付银行按揭余额。协议第九条约定：“自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债务债权纠纷等，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。”协议第十三条约定：“甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应及时书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款20%作为违约金；甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方应退还乙方支付违约金叁拾万作为装修补偿。若乙方中途悔约，应及时书面通知甲方，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的20%作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部中介费、诉讼费及律师费等费用。”协议第二十一条补充条款中约定：“1、甲方本套房产为未交房使用的期房，甲方无条件配合乙方办理完过户手续。2、乙方于2016年7月1日若未能支付首付款，顺期推延到7月10日之前乙方必须以现金方式支付。” 《房产预约买卖协议书》签订后，王燕兰于2016年5月19日、5月24日先后两次支付了50000元购房定金，共计100000元。2016年7月6日，王燕兰向徐文豹支付购房首付款400000元。2016年7月16日，徐文豹将讼争房屋交付给王燕兰使用。自2016年8月起，王燕兰按月支付徐文豹购买讼争房屋时尚欠的银行按揭贷款至2017年7月，共支付了房屋按揭贷款47900元。王燕兰已经缴纳讼争房屋2016年7月15日至2017年6月的公维金204元，2016年7月15日至2017年6月的物业管理费共2028.7元，2016年12月及2017年3月的电费共计82.22元。王燕兰为购买讼争房产向居间方厦门富仕房产代理有限公司支付居间费30000元。 2017年3月17日，开发商通知徐文豹于2017年3月25日前来办理讼争房产的产权证书。2017年2月21日，因徐文豹与案外人杜巍存在民间借贷纠纷，讼争房产被厦门市集美区人民法院查封。讼争房产至今未能办理一手房产权手续。后徐文豹与杜巍在厦门市集美区人民法院主持调解下达成调解协议，经2017年3月22日由厦门市集美区人民法院出具（2017）闽0211民初331号民事调解书予以确认，徐文豹确认尚欠杜巍借款本金500000元及相应利息（按月利率2%，从2015年6月18日起计算至实际还款之日止），徐文豹同意分两期于2017年12月31日前还清上述借款。本案审理中，徐文豹确认目前还无法清偿（2017）闽0211民初331号案件中涉及的债务。 2017年4月6日，王燕兰因与徐文豹、林美琼房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，王燕兰诉求：1、将诉争房产特房·黎安小镇B地块项目B6#楼16层1602室判归王燕兰所有；2、确认房屋买卖合同有效并判令二被告履行合同，立即办理房屋产权证书，并协助王燕兰办理过户手续；3、判令二被告立即支付王燕兰违约金5460元（以1560000元为基数，按日0.05%自2016年3月26日起计算至被告办出产权证之日止，暂计至2017年4月1日）；4、判令二被告承担王燕兰因本案诉讼支付的律师费30000元及已支付的中介费30000元；5、本案诉讼费由被告承担。本院经审理认为，涉案房屋目前处于司法查封的状态，原告要求被告实际履行的诉求由于在客观上存在履行不能的情形，故本院于2017年6月19日作出（2017）闽0213民初802号民事判决，驳回王燕兰的全部诉讼请求，该判决现已生效。王燕兰遂于2017年7月3日诉至本院，请求判如本案诉请。 2017年6月29日，王燕兰与福建君州律师事务所签订委托律师代理诉讼合约书一份，约定王燕兰委托福建君州律师事务所代理其与徐文豹房屋买卖合同纠纷一案诉讼活动，律师代理费为36540元。王燕兰已经支付律师费36540元。 审理中，王燕兰申请对徐文豹、林美琼名下财产在价值1224754.92元的范围内采取保全措施，并提供中国平安财产保险股份有限公司保险金额为1224754.92元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保，本院已裁定对徐文豹、林美琼的财产在价值1224754.92元的范围内予以查封、冻结。王燕兰为此支付保全费5000元，并支付中国平安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保费4004元。经王燕兰申请，本院委托厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房产在2017年7月3日的市场价值进行评估，评估结论为：评估对象在价值时点2017年7月3日的市场价值为2432100元。王燕兰为此支付评估费6864元，并主张评估费由徐文豹、林美琼承担。 本院认为，王燕兰与徐文豹签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，应认定为合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。讼争房屋系徐文豹于婚前购买并备案登记于其个人名下，徐文豹与林美琼亦确认该房产系徐文豹个人财产，故该房产应认定为徐文豹婚前个人财产。婚后用于偿还银行按揭贷款的款项可认定为双方夫妻共同财产，但偿还银行按揭贷款仅是徐文豹与银行之间的债权债务关系，并不能改变该房产的物权属性，讼争房屋的所有权仍属于徐文豹。《房产预约买卖协议书》的买卖双方亦是王燕兰与徐文豹，故王燕兰主张林美琼承担合同责任并无依据，本院对此不予支持。办理一手产权证并协助王燕兰办理过户登记手续系徐文豹的合同义务，2017年3月讼争房产已经具备了办理一手产权证的条件，但因为徐文豹的原因，讼争房产在办理一手产权证之前被法院查封，造成讼争房产无法办理一手产权证及过户手续，徐文豹未能及时解决讼争房产被法院查封的事宜，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，徐文豹存在违约，故现王燕兰主张自起诉之日即2017年7月3日起解除王燕兰与徐文豹于2016年5月24日签订的《房产预约买卖协议书》的诉求符合法律规定，本院予以支持。原被告双方均确认王燕兰已经支付购房款547900元，合同解除后，徐文豹应当返还王燕兰购房款547900元。对于王燕兰主张的公维金、物业费、电费，因徐文豹已经在2016年7月16日将讼争房产交付给王燕兰使用，王燕兰诉求的公维金、物业费、电费均是在其使用房产的过程中产生的费用，其要求徐文豹予以返还并无依据，本院对此不予支持。根据协议第十三条的约定：“任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费等费用”，故王燕兰主张徐文豹支付律师代理费36540元及居间费30000元的诉求符合双方合同约定，本院对此予以支持。因徐文豹违约致使合同无法继续履行，《房产预约买卖协议书》被解除之后王燕兰有权主张徐文豹承担赔偿损失的违约责任。徐文豹与王燕兰订立《房产预约买卖协议书》，致使合同履行期间王燕兰丧失购买其他房产的机会，故其间房屋差价损失是王燕兰因徐文豹违约遭受的实际损失。根据厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房产在2017年7月3日的市场评估价为2432100元，徐文豹虽主张评估的房价过高，但并无证据予以佐证，故本院对该抗辩意见不予采信；讼争房屋2017年7月3日的市场价2432100元与2016年5月24日徐文豹与王燕兰签订合同时的合同价1560000元，差价872100元，该差价系王燕兰遭受的损失，故对于王燕兰主张徐文豹支付差价损失872100元的主张符合法律规定，本院予以支持。对于王燕兰主张徐文豹支付房屋总价款20%的违约金312000元的诉求，本院认为，我国的违约金制度是以补偿性为主、以惩罚性为辅，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，违约金约定过低时，违约金与损失赔偿的限度为守约方的实际损失额。本案中，双方约定的违约金标准低于讼争房屋差价损失，本院已支持王燕兰主张的房屋差价损失赔偿诉求，其因徐文豹违约造成的损失已经得到弥补，王燕兰再次主张徐文豹支付违约金超出了法律规定的范围，本院对此不予支持。对于王燕兰主张的装修违约金300000元，因王燕兰提供的证据不足以证明其有对讼争房产进行过装修，故本院对此不予支持。对于王燕兰主张的评估费6864元，该评估费系为了确认房屋差价损失而支出的，王燕兰主张徐文豹承担于法有据，本院予以支持。王燕兰为实现债权已经支付保全费5000元，该部分费用应由徐文豹支付给王燕兰。至于王燕兰主张的财产保全保险费，王燕兰并非必须通过投保财产保全责任险的方式向法院提供担保，且该项费用亦超出了原被告双方合同约定的损失范围，王燕兰该项主张没有依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认自2017年7月3日起解除王燕兰与徐文豹于2016年5月24日签订的《房产预约买卖协议书》； 二、徐文豹应于本判决生效之日起十日内向王燕兰返还购房款547900元，支付房屋差价损失872100元、律师费36540元、居间费30000元； 三、徐文豹应于本判决生效之日起十日内，向王燕兰支付评估费6864元、保全费5000元； 四、驳回王燕兰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23734元，减半收取计11867元，由王燕兰负担3467元，由徐文豹负担8400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张薇） 二〇一七年十一月八日 代书记员（ 黄绿洲） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -3-