安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1822民初2418号原告邱松，男，1965年6月19日生，汉族，居民，住安徽省广德县。住广德县新城区卡地亚花园******。原告宋明霞，女，1979年11月25日生，汉族，居民，住安，住安徽省广德县。住广德县新城区卡地亚花园******div>委托代理人向世敏，安徽渊源律师事务所律师。被告广德广盛达置业有限公司，住所地：广，住所地：广德县桃州镇广宁路用代码：913418226989595464。法定代表人：钱金海，董事长。统一社会信用代码：913418226989595464。委托代理人谈树林，安徽大旗律师事务所律师。原告邱松、宋明霞与被告广德广盛达置业有限公司（以下简称广盛达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理，本院依法适用普通程序于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告邱松、宋明霞及其委托代理人向世敏，被告委托代理人谈树林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邱松、宋明霞诉称：2010年，被告以出让方式取得位于广德县围合区域地块的建设用地使用权。被告经批准，在上述地块上建设商品房对外出售。2014年7月29日，原告与被告签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2014预143841）。原告购买了被告开发的位于广德县桃州镇广宁路卡地亚花园08号楼1单元202室商住房一套。原告依约向被告交纳购房款并与2015年10月1日装修完工，2015年底原告装修后入住。2016年9月，原告发现墙面木饰面发黑起泡，遂请装修公司重新更换墙面木饰并做了部分防水漆。2017年5月，原告发现上述墙面木饰面再次发黑起泡且木饰面及木工板严重腐烂，其他墙面存在水份。2017年6月初，原告将此种情况告知被告，被告不认可自身责任，6月13日，原告投诉到广德县质监机构，经质监机构勘查，原告所有木饰面板及木工板腐烂系墙体主管道接头处漏水所致，并对原告造成很大程度的经济损失。期间，原告与被告多次协商处理无果。综上，原告认为，原被告双方签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2014预143841）合法有效，被告作为出卖人应该依约向买受人（原告）提供符合合同约定的商住房，现因被告提供的商品房存在明显的质量问题，而因该质量问题导致原告无端花费装修费用数十万，致原告遭受了巨大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》的相关规定，原告特向贵院起诉，请求：1、依法判令被告立即对原告购买的房屋漏水予以修复，并承担相应的修复费用；2、依法判决被告赔偿原告各项经济损失共计人民币104142.66元(房屋装修损失81642.66元、鉴定费用20000元、公证费用2000元、摄像费用500元)。广盛达公司辩称:1、原告的房屋损失属实，但被告交付给原告的房屋通过竣工验收质量合格且交房时得到原告确认。2、渗漏的管道已超过法律规定的两年质保期限。即使是管道渗漏造成原告损失，也不应该由被告承担责任。3、原告两次装修房屋均未发现管道渗漏且在装修时违反了约定，擅自封闭管道，是造成扩大损失的直接原因，因此应由自身承担损失。综上请求驳回原告诉讼请求。邱松、宋明霞为证明其主张，向法庭提举如下证据：证据1、原告身份证。证明对象：原告主体资格证据2、被告机构代码证。证明对象：被告主体资格证据3、商品房买卖合同。证明对象：案涉商品房系二原告从被告处购买，原被告双方成立商品房买卖合同关系证据4、广国用（2015）第70689号国有土地证，广房地证桃州镇字第040411、04××12号房产权证。证明对象：同证据三证据5、工程质量投诉处理意见书。证明对象：广德县建筑工程质量监督站勘查发现被告所售商品房存在质量问题（卫生间排水立管接头处漏水），是造成原告受损的原因。证据6、公证书（2017）皖广公证字238号。证明对象：案涉商品房受损现场实际情况。证据7、司法鉴定意见书。证明对象：1、原告所购买商品房损失是由房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水所致。2、因案涉房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水导致原告发生损失为81642.66元。证据8、鉴定费、摄像费及公证费发票。证明对象：原告保全证据及损失鉴定花去费用22500元。针对邱松、宋明霞提出的上述证据，广盛达公司发表质证意见如下：对证据1，2，无异议;证据3，买卖合同三性没有异议，该份证据附件6保修主要条款，第一条认定80号方法明确规定管道质保期为2年;证据4,三性无异议;证据5,投诉意见书真实性无异议，但请求法庭注意的是时间为2017年6月13日;证据6,无异议;证据7,该份鉴定报告鉴定意见1由于卫生间排水立管渗漏造成，该意见不严谨不完备，没有对造成霉变的其他原因作为分析。对现场勘验部分第一点第一段，排水立管装修时被封闭，原来交付时没有封闭，业主装修时被封闭;证据8,请求法庭核对票据。广盛达公司为支持其抗辩主张，向法庭提供如下证据：证据1、卡地亚花园商品房查验及钥匙交接单、交房移交单、竣工验收报告。证明对象：1、案涉房屋通过了竣工验收并于2014年12月20日交付给原告；2、原告在收房时确认案涉房屋及设施质量完好。证据2、卡地亚花园房屋装饰装修协议。证明对象：原告在装修房屋时已知晓相关的管道不得封闭、遮挡管线道。针对广盛达公司提出的上述证据，邱松、宋明霞发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，商品房交验仅凭这一份简单的交接单，不能就此免除保修义务，其证明对象2不能成立。工程竣工验收报告日期提请注意2014年8月29日，合同约定的日期2014年9月30日交房，事实上被告并未完全向原告按期交付符合质量的商品房;对证据2，2014年12月24日同一天签订这个协议，内容属于格式文本，对装修时间、期限、地点均没有作出约定,但这份条款加重买受人责任，减轻己方责任，属于无效条款。依据民事诉讼证据的审查判断规则，因原、被告均对对方所举证据真实性、关联性、合法性没有异议，上列所举证据均作为本案证据使用。根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2014年7月29日，原告与被告签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2014预143841）。原告购买了被告开发的位于广德县桃州镇广宁路卡地亚花园08号楼1单元202室商住房一套。合同第十二条约定，进行验收交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》，第十七条约定商品房实行保修制度，其中附件六：“保修责任主要条款1、出卖人应严格按照《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令80号）及有关法规政策规定的内容履行保修义务。2、出卖人的保修义务的起始时间自房屋移交给业主之日计算。”2014年12月20日商品房进行交接，原告于2015年10月1日装修完工，2015年底原告装修后入住。2016年9月，原告发现墙面木饰面发黑起泡，遂请装修公司重新更换墙面木饰并做了部分防水漆。2017年5月，原告发现上述墙面木饰面再次发黑起泡且木饰面及木工板严重腐烂，其他墙面存在水份。2017年6月初，原告将此种情况告知被告，被告不认可自身责任，6月13日，原告投诉到广德县质监机构，经质监机构勘查，原告所有木饰面板及木工板腐烂系墙体主管道接头处漏水所致。期间，原告与被告多次协商处理无果。综上，原告认为，原、被告双方签订的《广德县商品房买卖合同》合法有效，被告作为出卖人应该依约向买受人（原告）提供符合合同约定的商住房，现因被告提供的商品房存在明显的质量问题，而因该质量问题导致原告无端花费装修费用数十万，致原告遭受了巨大的经济损失。诉讼期间，经原告申请并征求被告意见，本院委托安徽秋浦司法鉴定所就卡地亚花园08号楼1单元202室商住房屋管道漏水与财产损失是否有因果关系及装修损失进行鉴定，鉴定意见为：“1、卡地亚花园08号楼1单元202房屋室内客厅、餐厅、过道等部位木饰面板发黑、霉变，是由于房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水造成的。2、因房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水，造成卡地亚花园08号楼1单元202房屋装修损失为81642.66元。”原告诉至本院，请求判如所请。本院认为：本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及质证情况，将本案争议焦点归纳为:(－)被告应否承担原告房屋排水立管接头处渗漏水的修复责任。(二)原告在装修时将排水立管予以封闭能否构成减轻被告责任的事由。依据合同法的一般原理，出卖人对所出卖的标的物有物之瑕疵担保义务。在商品房买卖合同中，开发商应保证房屋的质量符合《房屋买卖合同》及《商品房屋质量保证书》中的有关约定。案涉房屋产生渗漏的原因，经专业部门鉴定系“房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水，公共卫生间排水立管在购买商品房时已安装，原告二次装修未改动，排水立管接头处渗漏水，不符合验收规范的相关规定;因房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水，造成原告房屋装修损失为人民币81642.66元。”对此，应确认被告在交付房屋时该质量缺陷即以存在，该质量缺陷在使用过程中才得以发现，房屋质量缺陷具有隐蔽性，被告应承担违约损害赔偿责任。(一)《建设工程质量管理条例》第四十条第四款规定:“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”该规定是指在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限。案涉商品房屋于2014年12月20日交付，原告发现墙面木饰霉变系排水立管接头处渗漏水所致，要求被告修复的时间为2017年6月，已超出2年保修期限，故原告要求被告对排水立管接头处渗漏水予以修复并承担修复费用的诉讼请求，本院不予支持。(二)根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条规定将违约责任的归责原则确定为无过错责任原则。一般来说，责任减轻事由是适用过错责任情形下的一般原则，并不是适用无过错责任情形下的一般原则。在违约责任中，债权人的原因成为责任减轻事由，需债权人的过错与不履行或不适当履行的行为之间具有因果联系。案涉房屋装修损失是因为排水立管接头处渗漏水所致，原告在装饰装修过程中将排水立管封闭与排水立管渗漏没有因果联系，根据一般常理，原告行为仅为一般过失，该过失不能成为被告责任减轻的事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百－十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，…。”因违约损害赔偿是因债务人违反合同义务所产生的一种责任，案涉房屋所受损害作为一种事实，是违约损害赔偿质量缺陷的前提，违约损害赔偿具有补偿性，其损害赔偿的范围以实际发生的损害为计算标准。房屋公共卫生间排水立管接头处渗漏水导致原告房屋装修受损，被告应承担质量缺陷违约损害赔偿责任，故原告要求被告赔偿房屋装修损失81642.66元、公证费用2000元及摄像费用500元，本院予以支持。鉴定费用20000元系在诉讼过程中产生,该费用本院与案件受理费一并处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百－十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下:一、被告广德广盛达置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱松、宋明霞房屋装修损失84142.66元。二、驳回原告邱松、宋明霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，鉴定费20000元，由广德广盛达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 余 军人民陪审员 陈 辉人民陪审员 段道华二〇一七年十一月十日书 记 员 韩 汉附：相关法律规定及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百－十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。