北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初22288号原告（反诉被告）赵振军，男，1984年3月15日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）赵六艳，女，1982年6月21日出生，住北京市朝阳区。二原告共同的委托代理人丁科杰，北京京航律师事务所律师。被告（反诉原告）黄烨，女，1971年10月19日出生，住成都市新都区。委托代理人薛晗，北京市东卫律师事务所律师。原告（反诉被告）赵振军、赵六艳（以下称二原告）与被告（反诉原告）黄烨（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵振军及二原告的委托代理人丁科杰、黄烨及其委托代理人薛晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令黄烨继续履行双方签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》，协助二原告办理北京市1306号房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至二原告名下。2、判令黄烨配合二原告办理《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签撤销手续。3、判令黄烨支付二原告逾期履行合同违约金，以125万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年月7日起计算至1306号房屋转移登记手续办理完毕之日止（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：二原告系夫妻关系，二原告于2016年7月20日经北京洪顺联行房地产经纪有限责任公司（以下称洪顺公司）居间与黄烨签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》，约定黄烨将名下1306号房屋出售给二原告，房屋成交价为355万元。另，双方约定：房主（即黄烨）配合客户（即二原告）办理贷款，房屋内家具家电全部赠送。合同签订后，二原告依约向黄烨支付了前期款项，黄烨亦于2016年9月3日向原告交付了房屋。但因种种原因黄烨拒绝配合原告办理贷款且拒不配合原告办理过户，多次协商无果因此起诉。我方已向黄烨支付房款125万元，还差230万元，可以在过户时一次付清。洪顺公司将网签价格347万元错写成了347元，所以需要撤销网签备案。合同第10条第2款第2项约定了迟延过户违约责任，但没约定违约金计算方式，我方参照合同第7条第1款第1项过于迟延交付违约金的计算方式，按照已付房款每日万分之五计算违约金。黄烨辩称：不同意原告的诉讼请求。1、因原告违反合同约定，未按期提供银行批贷函，黄烨已经于2017年3月18日发出律师函解除双方于2016年7月20日签订的房屋买卖合同。黄烨不同意原告提出的继续履行合同的诉讼请求。双方于2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》约定房屋的成交价款为355万，2016年7月20日支付第一笔定金10万，2016年7月31日付第二笔定金40万，2016年8月31日首付款75万，贷款225万，其它5万元。合同中约定2016年7月31日原告支付第二笔定金，黄烨交付房屋，同时原告向黄烨支付40万。2016年8月31日原告支付首付款75万，自签订合同90日办理权属登记转移。而实际合同的履行情况是：首先，原告支付首付款延期。2016年7月30日因为原告没有凑够定金40万，无法按照合同约定的时间7月31日支付，黄烨为了能够合同得以继续履行，同意与原告签订交房协议，协议约定直至原告付清第二笔定金40万元及75万首付款为止，黄烨将房屋交付给原告，但是最晚不能晚于2016年8月31日。结果是，原告还是延后2日即2016年9月2日将协议约定中应当支付的第二笔定金40万及首付款75万交付给了黄烨。这是原告在合同履行过程中第一次违反合同约定的时间支付定金及首付款。但是本着合同能够履行的初衷，黄烨对此让步，将房子于2016年9月2日交给了原告。黄烨没有任何的违反合同约定的行为。原告申请贷款的违约行为：合同约定原告房款中的225万为贷款，原告在2016年8月31到北京银行长寿路支行申请中国银行贷款，黄烨全程配合并在银行当面递交了全部的手续及签名完成面签。但是因为原告不支付担保公司的费用，使这一次面签材料被退回。2016年9月1日，原告、黄烨、中介再次到北京银行长寿路支行进行中国银行贷款面签，黄烨按照银行的要求递交了自己的全部所需材料并签名完成面签。2016年10月18日，黄烨按照中介的要求到北京办理商业贷款的面签手续及契税缴纳，但是原告因为顾虑当时缴纳税费有风险，最后导致没有办成，所通知的商贷银行面签也没有进行。2016年12月5日黄烨被通知到北京再次办理面签，但是因为中介没有预约成功，又一次没有办理成功。2016年12月13日黄烨再次到京配合办理面签，并且于2016年12月15日到北京银行办理面签递交材料手续并签名完成面签。原告在诉状中提到黄烨不配合原告办理面签与事实情况不符。实际情况是原告没有经济能力购买房屋，其225万需要通过银行贷款的形式支付给黄烨，黄烨对此本来没有任何异议。但是合同有期限约定，合同签订后的90日办理过户，而依照二手房的交易流程在权属转移登记之前，原告有义务提供批贷函，这才有可能按照合同约定的时间履行合同。事实上，2016年9月1日的面签就可以获得批贷函，并且编号为c1364012网签合同中原告为了能够少缴纳税费，将房屋总价做低至282万。中介方和担保公司承诺批贷函保证于9月20号之前得到，却迟迟没有结果。2016年12月原告再次要求黄烨配合进行银行面签，因为原告的反复行为，黄烨与原告于2016年12月15日签订《补充协议》，协议中约定合同签定三日内必须面签且本次为最后一次配合面签，而且需要在2017年1月15日前拿到批贷函，否则黄烨有权解除双方签订的房屋买卖合同，并由原告承担违约责任。黄烨本以为这次面签可以拿到批贷函后继续履行合同。2017年1月8日黄烨被告知网签合同出错，225万写成了225元，至此黄烨也不知道又有一份新的网签合同。黄烨与原告协商如何解决这个问题的时候，原告执意要求黄烨配合原告通过其它中介公司即我爱我家重新办理贷款事宜，将全商贷变更为公积金和商业贷款组合贷款模式，还至少需要20日的时间。黄烨认为原告的网签合同无论是282万导致其不能获得其想要的225万元的贷款，还是其后更改网签合同将其又写成了225元，责任不在黄烨。同时，其在网签合同出错后，又要求黄烨配合以组合贷款的模式重新贷款，不符合双方之间的约定。综上所述，没有获得批贷函的责任在于原告，黄烨始终是积极配合的态度。按照合同及补充协议的约定，黄烨有权要求解除合同，并且黄烨已于2017年3月18日发出律师函，要求解除合同，并要求原告承担违约责任和返还房屋。原告要求继续履行合同于法无据，也不符合双方的约定，不应予以支持。2、黄烨不存在违反合同约定的情况，不应当承担违约责任。结合上述对于贷款流程的表述可见，黄烨始终是积极配合的态度，不存在任何违约行为。不应当承担违约责任。原告在增加的诉讼请求中提出要求黄烨自2017年1月7日起承担125万为基数每日万分之五的违约责任，既没有合同约定也没有法律规定，不应得到支持。3、关于撤销网签的事宜，黄烨同意撤销网签，因为原被告双方的房屋买卖合同已经解除，故双方应当在中介的配合下撤销网签。黄烨向本院提出反诉请求：1、确认黄烨与二原告于2016年7月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年3月18日解除或依法判令解除合同。2、判令二原告、洪顺公司协助黄烨办理1306号房屋解除网签备案登记手续。3、判令二原告依照2016年7月20日签订的房屋买卖合同第七条第（二）项第(2)款约定支付黄烨违约金11.25万元。4、判令按照双方2016年7月30日签订的交房协议第2条约定二原告已经给付的50万元定金不予返还。5、判令二原告立即将1306号房屋返还给黄烨。事实和理由：2016年7月20日黄烨与二原告在中介提供居间服务的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定黄烨将1306号房屋出售给二原告，总价款为355万元，2016年7月20日付第一笔10万元定金，2016年7月31日付第二笔定金40万，2016年8月31日付首付款75万，贷款225万，尾款5万元。按照合同约定二原告支付第二笔定金及首付款黄烨交付房屋。合同对于履行方式及期限、过户、违约责任等做了明确记载。合同签订后，黄烨如约履行自己的合同义务。合同履行过程中：因为二原告无法按时支付第二笔定金，双方于2016年7月30日签订补充协议，约定二原告实际付款后黄烨交付房屋，但是时间不得晚于2016年8月31日。2016年9月2日二原告通过银行转账支付第二笔定金40万和首付款75万，尽管二原告仍延期2日，但是黄烨本着继续履行合同将房屋于当日交付给了二原告。黄烨四次往返北京与成都配合二原告办理银行贷款面签手续。但是因为二原告的原因导致贷款事宜迟迟办不下来。为了敦促二原告尽快办理贷款，双方又于2016年12月15日签订补充协议，协议约定三天之内需要办理银行面签且为最后一次银行面签，并且一个月内即2017年1月15日之前获得银行批贷函。如还是无法取得批贷函，有权解除合同。2017年1月11日，二原告在距离需要提供批贷函的最后几日，又提出要求黄烨配合更换中介公司，到我爱我家办理组合型贷款。黄烨认为，无论是以双方之间签订合同约定的最后过户日期为准还是双方签订的补充协议约定2017年1月15日为最后促供批贷函为准，对于贷款的期限都已经过了双方约定的最长时间，黄烨无义务继续配合，并告知二原告按约定时间交付批贷函或付清全款。但是直至2017年1月15日二原告并未按合同约定时间提供批贷函或者剩余房款。2017年3月18日，黄烨正式向二原告发出《律师函》要求解除双方签订的合同、要求二原告返还房屋并承担责任。依照《合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。合同约定买方以贷款的形式支付剩余225万购房款。贷款是原告支付房款的一种方式，申请银行贷款是购房人的义务，在卖方配合提交了材料后，能否获得贷款系原告的责任。同时，贷款的办理也不是无期限的，按照双方补充协议中约定的时间二原告并没有获得批贷函，违反了双方的约定。依照黄烨与二原告之间签订的《房屋买卖合同》第七条第（二）项第(2)款的规定，逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款5%向出卖人支付违约金。同时依据双方2016年7月30签订的交房协议第2条约定因二原告未按照合同约定时间按时付款并完成过户，达到解除情形的，需按照合同对房屋所有权人进行违约赔偿，且定金50万不退。二原告超过合同约定的时间至今没有支付剩余购房款构成违约。二原告对黄烨的反诉辩称：不同意黄烨的反诉请求。双方签订的合同均应履行。房屋已经交付给原告，并已装修入住，原告也明确表示可以通过其他方式将剩余房款一次性支付黄烨，不存在履行障碍，合同目的可以实现。原告之所以没有在2017年1月15日之前拿到批贷函，是因为中介方办理的网签出现错误，且原告和中介通知黄烨协助办理更正手续时，黄烨拒绝配合，导致交易停滞至今，因此黄烨没有单方解除合同的权利。本案当中也不存在法定、约定解除合同的事由，黄烨要求解除合同于法无据。对于黄烨第二项反诉请求，我方也提出了解除网签合同，我方对此不持异议，撤销网签只需要原被告双方配合办理，不需要中介。原告和中介通知黄烨配合办理更正时，黄烨拒绝配合，原告不存在违约情形，因此第三项反诉请求没有事实与法律依据。原告认为合同应当继续履行，黄烨要求返还房屋没有法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2016年7月20日，经洪顺公司居间介绍，二原告（买受人）与黄烨（出卖人）签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》，约定：黄烨将名下1306号房屋出售给二原告，建筑面积79.21平米，成交价355万元；买受人向〔北京银行〕〔公积金管理中心〕申办抵押贷款，拟贷款225万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；买受人可在签订合同时支付定金10万元，买受人在2016年7月31日支付40万元，买卖双方交接房屋，此时完成房屋定金50万元，房产证放在洪顺公司保管；买受人于2016年8月31日前支付首付款75万元，剩余首付款5万元过户当日支付；房主配合客户办理贷款；交易过程中产生的所有税费由买受人承担；房屋内家具家电全部赠送；买受人未按约定时间付款，逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，根据原因追究违约方责任。二原告于2016年7月20日向黄烨支付了定金10万元。2016年7月30日，二原告与黄烨签订《交房协议》，约定：1、因买房人赵振军、赵六艳申请等卖方黄烨来北京之后在进行打款交房，与卖方黄烨协商交房日期推后。合同中约定2016年7月31日，买方支付卖方定金足够50万元整时交房，现变更房屋交付日为，黄烨帐号×××收到赵振军付清房屋定金50万元（面签前支付）加上黄烨帐号×××收到剩余首付款（扣除合同规定预留首付款5万元）（面签当天支付），面签完毕当日内交付于买方。房屋内所有装修及家具家电黄烨承诺为不作价赠送，自交房日起黄烨对此不再承担任何维修维护责任和费用。双方承诺自交房日，不就此产生任何争议，此日期不晚于2016年8月31日。所有款项以黄烨帐号×××账号内收到为准。2、交房后若买方赵振军赵六艳因个人原因未能遵照合同约定如期按时付款并完成过户，达到买卖合同解除情形的，需按交易合同对房屋所有人黄烨进行违约赔付，且定金50万元不退。卖方黄烨承诺按本协议按期交房，本人按期配合办理贷款和过户相关手续。双方约定，如买方违约，定金50万元不予退还，如卖方违约，则退还定金50万元整，首付款退还，再赔付50万元整。如买方违约，房屋于解除合同当天归还，逾期不归还买方按照合同约定支付违约金。3、自交房日至房屋过户，此房屋产生的一切水电煤物业费及电视网络等各种相关费用均由房屋使用人赵振军、赵六艳承担。关于房屋所有人的责任义务（包括房屋主体结构维护，不用于违法违纪等）也由买房人赵振军、赵六艳遵照法律全权承担。与此相关的责任、费用与本次房屋交易不产生交叉责任关联。双方约定，以交房之日起为分割线。4、卖方黄烨保证1306号房屋为北京市满五年唯一家庭住房，产权明确，单独所有，没有其他产权人。5、交易合同中若有与合同补充附加条款及本协议冲突部分或未尽事宜，均以补充附加条款和本协议为准。2016年9月2日，二原告向黄烨支付了《交房协议》中约定的第二笔定金40万及首付款75万。黄烨将房屋1306号房屋交付二原告使用至今。2016年12月14日，赵振军与黄烨签订《补充协议》，约定：1、自本协议签订之日起三天内安排面签，此次为最后一次银行面签。2、双方约定暂定一个月内拿到银行批贷函（具体时间以面签时银行承诺时间为准）。3、银行批贷函下来三日之内缴纳契税，此时间不得晚于2017年1月15日（批贷函和交税不冲突）。4、2017年1月15日之后黄烨没有义务再承担配合面签的责任，如此次银行面签由于赵振军本人原因银行拒贷，以银行通知为准，合同立即解除，并把房产证当日交还给黄烨，七日内赵振军退房，此日期不晚于2017年1月22日（拒贷通知在此日期之前），黄烨支付赵振军支付房款利息（以国家规定法律认定贷款利率为准）。由于黄烨个人或房产原因造成拒贷，黄烨承担违约责任。如非双方原因造成办理贷款失败，则2017年1月15日之前收到批贷函为准（双方配合办理贷款手续）。5、必须在拿到契税票当天预约过户，如预约过户时间超过2017年1月30日，则由黄烨负责预约过户时间，此日期原则上不晚于2017年1月30日过户。6、赵振军黄烨双方就以上条款达成共识，没有异议，以后不再就以上条款产生争议。洪顺公司业务员史X亦在该协议末尾签字。2016年12月15日，赵振军与黄烨再次签订《补充协议》，约定：1、自本协议签订之日起三天之内安排面签，此次为最后一次银行面签。2、双方约定一个月内拿到剩余房款225万元整的银行批贷函，此日期不晚于2017年1月15日（批贷函和缴税不冲突）。3、银行批贷函下发三日之内缴纳契税，此时间不晚于2017年1月15日。4、2017年1月15日之后黄烨没有义务再承担配合面签的责任，如此次银行面签由于赵振军本人原因银行拒贷，以银行通知为准，合同立即解除，同时解除网签合同，并把房产证当日交还给黄烨，7日内赵振军退房，此日期不晚于2017年1月22日（拒贷通知在此日期之前），黄烨支付赵振军己付房款利息（以国家法规法律认定贷款利率为准）。如黄烨个人或房产原因造成拒贷，黄烨承担违约责任。如办理过程中需要买卖双方补手续，则双方配合补手续。5、必须在拿到契税票当天预约过户，如预约过户当天时间超过2017年1月30日，则黄烨可以负责预约过户时间，此时间原则上不晚于2017年1月30日。6、黄烨于2016年12月15日已配合赵振军办理第四次面签，并提交全部所资料证件。7、赵振军黄烨双方就以上条款达成一致，没有异议，以后不再就以上条款产生争议，双方各自保留追究违约责任的权利。洪顺公司业务员史磊亦在该协议末尾签字。因二原告申请，史X到庭作证称，卖方去银行配合办理了2次贷款面签，第一次是2016年9月2日，原告申请的公积金和商业组合贷款，买卖双方把所有资料给了担保公司的韩X，我和原告一直在催促韩X，后来韩X说他所在的担保公司被冻结了公积金申请资格。第二次面签是2016年12月15日，原告申请的商业贷款，韩X接收了所有资料，后来告知我因贷款政策变化，贷款成数改了，原网签价格贷不到225万元。2016年9月3日做的网签成交价是282万元，因国家政策调整，网签成交价做到347万元才能贷款到225万元。2017年1月4日我自己修改了网签价格，我向原被告要了身份证，但没告诉他们是修改网签用，因为当时担保公司催的急，我修改网签价格时出错，把网签成交价填成了347元。2017年1月5日中午，我发现网签价格错误，当天通知了卖方，需要卖方提供身份证撤销原网签修改网签价格。卖方说让买方跟她解释。因为让卖方多次往返配合面签等事宜，我曾与买方协商补偿卖方4万元。黄烨称，2017年1月5日史磊告诉我网签填错了，1月6号他跟我说寄身份证撤销网签用，我没同意，我说让赵振军跟我说明情况。1月8号赵振军解释是因为原来的网签用于公积金贷款，现在商贷无法使用，和X磊的说法不统一。二原告称，如果能够继续履行合同，同意多给黄烨4万元房款。原被告均提交双方之间的手机短信截图，证明对方违约。因原告申请财产保全，本院已于2017年6月16日作出(2017)京0105民初22288号民事裁定书，查封了1306号房屋。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现黄烨拒绝继续履行合同，对于黄烨所称二原告迟延支付第二笔定金40万及首付款75万一节，双方于2016年7月20日签订《交房协议》约定上述款项于交房时支付，二原告于2016年9月2日交房当天向黄烨支付了上述款项，黄烨主张二原告迟延付款没有依据。对于黄烨所称二原告未按2016年12月15日《补充协议》约定时间取得贷款批贷函，构成迟延付款违约，黄烨有权解除合同一节，《补充协议》虽约定取得批贷函的时间不晚于2017年1月15日，但并未约定超过该时间仍未取得批贷函即可解约，而是约定：2017年1月15日之后黄烨没有义务再配合面签；如此次银行面签由于赵振军本人原因银行拒贷，合同立即解除；如黄烨个人或房产原因造成拒贷，黄烨承担违约责任；如办理过程中需要买卖双方补手续，则双方配合补手续。通过庭审查明，本次贷款面签并未发生由于赵振军本人原因银行拒贷的情况，合同解除的条件并未成就。《补充协议》约定2017年1月15日之后黄烨没有义务再配合面签，但原告和中介公司要求黄烨配合更正网签错误的合理要求黄烨不应拒绝。现原告放弃贷款，要求以一次性付清余款230万元的方式继续履行合同，黄烨应予配合。黄烨以二原告迟延付款为由要求解除合同并要求二原告支付违约金、返还房屋的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。二原告要求黄烨继续履行合同，协助撤销网签并办理过户的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。双方合同未能顺利履行主要是中介公司网签等服务的瑕疵导致，二原告要求黄烨支付违约金没有依据，本院不予支持。因多次贷款、网签确给黄烨增加了交易成本，并导致黄烨未能及时获得购房款，依据公平原则，二原告应对黄烨予以适当补偿，现二原告愿意在继续履行合同的情况下增加4万元购房款，该数额合理，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄烨继续履行与原告（反诉被告）赵振军、赵六艳2016年7月20日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》，于本判决生效之日起七日内协助赵振军、赵六艳办理《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签撤销和重新网签手续，于本判决生效之日起二十日内将北京市1306号房屋过户至赵振军、赵六艳名下。赵振军、赵六艳于过户当日向黄烨支付剩余房款二百三十四万元。二、驳回原告（反诉被告）赵振军、赵六艳的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）黄烨的全部反诉请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：本诉案件受理费17600元，二原告负担600元（已交纳），由黄烨负担1.7万元（原告已预交，黄烨于本判决生效之日起20日内支付给原告）。反诉案件受理费1275元，均由黄烨负担（已交纳）。财产保全费5000元，均由黄烨负担（原告已预交，黄烨于本判决生效之日起20日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一七年十一月十六日书记员  姜 真