河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1622民初3788号原告：河南盛弘地产有限公司西华大用分公司。住所地：西华县工业园区。法定代表人：刘紫屏，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫会歌、完庆中，该公司员工。被告：江霞，女，1972年10月15日出生，汉族，住西华县。委托诉讼代理人：张海燕，西华县昆山法律服务所法律工作者。原告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司（以下简称盛弘地产大用分公司）与被告江霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫会歌、完庆中，被告江霞及其委托诉讼代理人张海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告因逾期收房支付违约金4477.3元;2、判令被告承担该房屋的风险责任物业管理费用1799.28元;3、判令被告因逾期付款支付违约金600元:4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2013年7月1日从原告处购买住房一套(第7栋2单元604号房)，房屋面积142.8㎡，每平方米3235.36元，总房款447730.00元，双方商议分期付款，首付287730元己交清，剩余16万元以公积金贷款方式支付，2014年1月15日被告的公积金贷款审批下来，只有11万元，剩余5万元直到2014年5月21日才支付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》第三条对于银行按揭方式购房的特殊约定“……若银行拒绝受理或者拒绝批复贷款申请，买受人应自银行拒绝之日起七日内将购房款余款支付给出卖人……”被告应于公积金发放之日(2014年1月15日)将剩余房款5万元一次性补齐。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理:1、(1)……自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。”被告因逾期付款按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，自合同规定的付款期限2014年1月21日之第二天2014年1月22日至实际全额支付应付款之日2014年5月21日止，逾期时间长达120日，被告应支付违约金600元。(2017)豫1622民初2252号民事判决书及(2017)豫16民终3857号民事判决书中被告均承认自己在2015年3月31日接到原告电话通知交房，涉案房屋于2014年12月30日己经验收合格，符合法律规定的交付条件，原告多次通知被告交接房屋，但被告直到2016年9月30日才接收房屋钥匙。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“……因买受人原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付，自该交付通知约定交付之日第二日起，即视为出卖人已经交付，买受人承担该商品房的风险责任物业管理费用并承担违约责任，向出卖人支付违约金，违约金按照总房款金额的1%计算。”被告因逾期收房应承担相应的违约责任，被告应支付违约金4477.3元并承担该房屋的风险责任物业管理费用(房屋面积×每月每平方物业费×月数=142.8×0.7×18=1799.28元)。原告为维护自己的合法权益，特依照合同的约定及法律的规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告将霞辩称，原告诉请事实及理由不成立，应依法驳回其诉讼请求。理由：1、原告诉请600元的逾期违约金没有依据，不适用《商品房买卖合同》第七条及合同补充条款第三条的约定。被告江霞按时递交了按揭材料且银行依法进行了审批，因此被告江霞不能视为逾期付款，其主张不成立。2、原告诉请第一项和第二项没有依据，买受人即被告江霞不存在过错，理由是原告逾期交房违约在先；至今原告未向被告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，未向买受人出示竣工验收报告，依据合同的约定买受人有权拒绝交接，因此责任在原告方；根据合同补充条款第8条的约定，原告未履行书面通知办理交接的义务。因此买受人不存在任何过错，其诉请理由不成立，应依法驳回其诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同一份及业主手册一份，证明原、被告之间的房屋买卖关系，合同对双方的权利义务作出了明确的约定，被告逾期付款及逾期收房构成违约，应支付给原告相应的未约定4477.3元及物业管理费1799.28元。2、个人贷款支付凭证一份、收据一份。证明被告江霞与2014年1月15日只贷到银行借款11万元，与双方在商品房买卖合议中约定的16万元还差5万元；一直到2014年5月12日被告江霞才支付剩余5万元。以上两份证据证明被告江霞逾期支付房款的违约行为，时间共计120天，被告应支付违约金600元。3、竣工备案表一份、已经生效的民事判决书一份。证明涉案房屋于2014年12月30日已经验收合格，达到房屋交付条件。在该生效判决书中法院认定了被告江霞与2015年3月31日接到电话通知交房，2016年9月30日被告接受房屋钥匙的事实。以上两份证据证明江霞逾期收房的违约行为。被告江霞向本院提供证据材料有：1、商品房买卖合同一份。证明原、被告双方签订商品房买卖合同，被告依约按期支付房款及相关物业管理费，原告违背合同逾期交房构成违约。2、原告为被告开具的2015年度、2016年度物业管理费收据、自来水出装费收据、可视对讲费收据各一张（共4张），证明被告在原告逾期交房违约后依然按合同规定交付2015年级2016年度的相关物业管理费用，不存在其诉讼请求第二项主张的费用。3、民事上述状一份、（2017）豫16民终3857号民事判决书一份。证明原告所主张的600元违约金依法不予支持，原告违约交房已经向被告支付了法院判决的违约金，因此其诉请第一、三项不成立，依法不予支持。经庭审质证，被告对原告提供证据真实性无异议，对其部分证明目的有异议，被告逾期付款及逾期收房构成违约有异议，根据商品房买卖合同第11条的约定，被告违背了合同第8条交付期限2014年5月31日交房的约定，违约在先，被告江霞依据合同第11条的约定有权拒绝接受交接，因此不存在逾期付款和逾期收房的行为，其主张被告支付违约金没有依据。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，该两份证据刚好印证了江霞依约按期付款的事实，不存在逾期支付房款的违约行为。根据合同补充条款的约定，江霞按期提交了银行贷款材料，且得到银行的贷款批复，因此其行为不能视为逾期付款，原告主张违约金600元不成立。证据3，对该竣工备案表的真实性无异议，对其证明目的有异议，该备案表真实的印证了原告违背商品房买卖合同第8条于2014年5月31日前交房的约定，印证原告违约交房在先，向被告主张逾期收房违约金没有依据。对该生效判决书的真实性无异议，该判决书当中所记载的被告江霞于2015年3月31日接到电话通知交房这一客观事实印证了原告违背合同补充条款第8条书面通知交房的约定，因此不能到达其证明目的。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，对证明目的均有异议。经审核，被告对原告提供证据的真实性无异议对证明目的异议理由部分成立，该证据形式合法，与本案事实相关联，可作本案的有效证据采信。被告提供的证据1、2、3形式合法，内容客观真实，与本案事实相关联，可作本案的有效证据采信。依据上述有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年7月1日，原告江霞与被告盛弘西华分公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于西华县××大道××单元××商品房××套，房屋总价款为447730元，付款方式为原告向被告盛弘西华分公司支付首付款287730并向银行办理按揭贷款。合同约定：“第七条买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之一（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。……第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。《商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》第三条对于银行按揭方式购房的特殊约定“买受人采用银行按揭方式支付房款的，应当在签订合同之日起七日内递交按揭贷款文件及资料，接受贷款征信调查。买受人不按时递交按揭资料的，视为逾期付款，每逾期一天按总房款万分之零点五向出卖人支付违约金。若银行拒绝受理或者拒绝批复贷款申请，买受人应自银行拒绝之日起七日内将购房款余款支付给出卖人……”合同签订后，被告江霞于依合同约定于2013年7月1日向原告交付房款287730元，下余房款按照合同约定被告江霞办理了银行按揭，银行于2014年1月15支付给原告银行按揭房款110000元，下余房款50000元被告江霞于2014年5月21日交付给原告。原告盛弘西华分公司于2016年9月30日向被告江霞交付房屋。被告江霞向原告交纳了2015年度、2016年度物业费及相关管理费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原告与被告江霞签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。原告江霞未按合同约定的时间履行交付房款的义务，对此应承担违约责任，原告请求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的被告江霞逾期交房款违约金按照双方签订的购房合同第七条及合同附件四《合同补充条款》第三条规定，逾期付款50000元日期应由2014年1月22日至2104年5月21日实际全额支付应付款之日止共计120天，计款600元。对原告请求的被告逾期收房支付违约金4477.3元的诉讼请求，因原告并无充分有效的证据证明被告逾期收房，对该请求本院不予支持；对原告请求被告承担该房屋的风险责任物业管理费用1799.28元的诉讼请求，因被告江霞已经交纳2015年度、2016年度物业费及相关管理费用，对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告江霞于本判决生效之日起10日内向原告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司支付逾期付房款的违约金600元；三、驳回原告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  刘冬梅二〇一七年十一月三日书记员  毛欣羽