河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1324民初468号原告：张玉泽，男，生于1977年2月13日，汉族，农民，住河南省镇平县。被告：陈丙功（曾用名陈秉功），男，生于1951年1月23日，汉族，住河南省镇平县。被告：镇平县城乡建设综合开发公司。住所地：河南省镇平县健康路**。统一社会信用代码：9141132417656255XB。法定代表人：柳晓，任公司董事长。委托诉讼代理人：张文旭，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。第三人：苏保德，男，生于1941年4月6日，汉族，农民，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：张耀东，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。第三人：乔航，男，生于1986年10月6日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：项仁学，河南震世律师事务所律师。特别授权。原告张玉泽与被告陈丙功、镇平县城乡建设综合开发公司（以下简称开发公司）、第三人苏保德、乔航确认合同有效纠纷一案，本院于2016年9月23日作出(2016)豫1324民初1429号民事判决，原告张玉泽，第三人苏保德不服，提出上诉，南阳市中级人民法院审理后作出（2016）豫13民终4949号民事裁定，撤销本院(2016)豫1324民初1429号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭。诉讼过程中，本院依法追加第三人乔航参加诉讼。于2017年11月21日公开开庭审理了本案。原告张玉泽，被告开发公司的委托诉讼代理人张文旭、第三人苏保德的委托诉讼代理人张耀东，第三人乔航的委托诉讼代理人项仁学到庭参加诉讼。被告陈丙功经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉泽向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈丙功签订的售房合同为有效合同，并判令被告配合原告办理房产登记手续。2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年9月20日，被告陈丙功以镇平县金香苑住宅小区的名义与原告签订了售房合同书，该合同实质上是陈丙功个人与原告发生的房屋买卖行为，原告也实际向陈丙功个人支付了购房款320000元。被告陈丙功至今未给原告办理房权证书。被告陈丙功辩称：被告与原告张玉泽签订的售房合同属实。被告开发公司辩称：被告开发公司不知道原告与被告陈丙功签订售房合同的事实。从原告陈述的理由可以证实，原告购房与被告开发公司无关，是被告陈丙功的个人行为。原告不应当起诉被告开发公司。第三人苏保德诉称：第三人乔航与被告开发公司于2015年4月24日签订“售房合同书”，约定将被告开发的位于镇平县和平街（原印刷厂对面的金香苑住宅小区）三层五号房屋一套以345900元价格出售给第三人乔航所有，第三人乔航履行了交款义务，被告履行了交房义务。2015年6月10日乔航将该处房屋以368000元的价格转让给第三人苏保德，第三人苏保德对房屋装修后居住至今。第三人乔航与被告签订的售房合同书以及第三人乔航与第三人苏保德签订的房屋买卖协议均系当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护。现第三人苏保德已经合法占有、使用、控制该房屋，房屋所有权应归苏保德所有。原告起诉的合同不成立，合同如果成立也是无效合同，有恶意串通损害第三人利益的嫌疑。原告起诉主体存在瑕疵，被告开发公司为适格主体，因售房合同上有被告开发公司的印章。请求：1、依法确认第三人乔航与被告开发公司于2015年4月24日签订的售房合同书有效。2、依法确认第三人乔航与第三人苏保德于2015年6月10日签订房屋买卖协议有效。3、依法确认争议房屋归第三人苏保德所有。4、依法驳回原告张玉泽对争议房屋权益的所有请求。第三人乔航述称：1、第三人乔航于2015年4月24日与镇平县金香苑小区项目部签订的售房合同合法有效，该合同有项目部加盖的公章，并且有陈丙功个人签字确认，合同的内容和条款准确、清楚，没有争议。同时金香苑小区项目部给第三人乔航也出具了收款收据，并加盖有财务专用章，财会主管、会计及被告陈丙功在收据上签字。乔航在签订合同的同时也履行了购房款的交付义务，购房款是通过农业银行转给金香苑项目部王连山198000元，给付现金170000元，共计368000元。款付清后王连山将钥匙给第三人乔航，合同双方已经履行完毕。2、第三人乔航购买房屋以后，由于家庭内部变化，又把房子于2015年6月10日卖给第三人苏保德，双方签订了房屋买卖协议。协议签订后第三人苏保德也将购房款368000元给付第三人乔航，房屋买卖也履行完毕。第三人苏保德已实际占有了该房屋。第三人乔航购买房屋合法有效，第三人苏保德买房也合法有效。3、开发公司金香苑项目部是以广告方式向社会公示，乔航购买房子是基于对被告开发公司的信任才购买房屋，才签订的买卖协议，第三人乔航在购买房屋时审查了建设工程规划许可证以及建设工程建设许可证，才和金香苑项目部签订了买卖协议。该房的卖方应是被告开发公司下设的金香苑项目部，而不是被告陈丙功个人。4、乔航买房前，与陈丙功不认识，不存在任何关系，第三人乔航买房不是基于对被告陈丙功的信任，而是基于对开发公司的信任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的售房合同书及收条，被告陈丙功无异议，被告开发公司认为与其无关。第三人苏保德、乔航认为合同虽然是被告陈丙功所签，但合同书第一页系复印件，且房号数字有改动，原告张玉泽与被告陈丙功有恶意串通的行为。虽然合同填写内容有瑕疵，但被告陈丙功对出售房屋给原告且收到购房款的事实并不否认，故本院对该组证据的真实性予以采信。2、对原告提供的调查证人林某的笔录及证人李某、王某的证言，被告陈丙功无异议，被告开发公司认为与其无关。第三人苏保德、乔航认为证人应该出庭陈述，未出庭不能作为证人证言采信。装地板不能证明是对房屋的占有，不能证实原告对305是善意的添附。不能作为原告对305号房实际占有使用的证据。但该组证据能够相互印证，故本院对该组证据的真实性予以采信。3、对原告提供的305房钥匙照片，第三人苏保德、乔航认为与本案无关，故本院对该组证据的真实性予以采信。4、对原告当庭播放陈丙功的录音（原告未提交法庭），第三人苏保德、乔航认为陈丙功未到庭，录音真实性和本案关联性无法确认，录音说的内容不完整，不清楚。不能作为本案有效证据使用。因被告陈丙功未到庭参加质证，对该组证据的真实性无法确认，故本院不予采信。5、对原告提供的被告陈丙功的情况说明，被告开发公司认为与其无关。第三人苏保德、乔航认为情况说明是证人证言，陈丙功作为本案被告，与本案有利害关系，不能作为证人。该证言因陈丙功未到庭，不能确定真实性。并且该证言与本案无关联性。但该组证据中关于陈丙功与原告签订售房合同及收取房款的说明能够与原告提供的其他证据相印证，故本院仅对该部分事实予以采信。6、对第三人苏保德提供的售房合同两份及收据，原告张玉泽及被告开发公司对证据的真实性有异议，认为被告陈丙功与乔航签订的售房合同系虚假合同，合同上加盖开发公司金香苑项目部的印章，与被告开发公司无关，被告陈丙功与乔航之间有经济纠纷，该合同是被告陈丙功在被胁迫情况下签订的，乔航与第三人苏保德签订的售房合同是在原告已取得争议房屋之后所签订的，该合同违法，售房部也未收到乔航的购房款。因被告陈丙功认可与乔航之间的售房合同系其本人所签，被告陈丙功虽称该房屋实际系抵押，但其前后陈述相互矛盾，且被告陈丙功未提供证据证实与第三人乔航之间存在借款关系。故本院对该组证据的真实性予以采信。7、对第三人苏保德提供的物业管理费票据及装修费票据，原告张玉泽对证据的真实性无异议，但认为第三人的装修等行为是在原告已占有房屋之后，本院对该组证据的真实性予以采信。8、对第三人苏保德提供的他人购房合同两份，原告张玉泽对证据的关联性有异议，本院对该组证据的关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈丙功在镇平县城涅阳宾馆北侧建住宅楼。2008年3月5日，被告陈丙功经镇平县建设局办理了建设工程规划许可证，编号：镇建个字（2008）026号。规划许可证中记载的建设单位为韩新明、周道云、孙富申、刘书芳，项目名称为住宅楼，建设规模为九层5580㎡。该规划证中加盖有开发公司金香苑项目部的印章。2009年3月16日，被告陈丙功经镇平县建设局办理了建设工程施工许可证，编号：412925200903130101。施工许可证记载的建设单位为孙富申、刘书芳、周道云，工程名称为镇平县金香苑住宅楼，建设规模为6层，5580㎡。合同价格223.2万元。施工单位为镇平县建业工程有限责任公司。合同开工日期为2009年3月20日，竣工日期为2010年6月20日。施工许可证备注栏内加盖有开发公司金香苑项目部的印章。2011年9月20日，被告陈丙功以镇平县金香苑住宅小区（项目经理部）（该处加盖的开发公司金香苑项目部印章系复印件）的名义与原告张玉泽签订售房合同书，约定将该小区3层5号房屋以单价每平方米2680元的价格出售给原告张玉泽，并约定交付时间为2012年9月30日。原告张玉泽及被告陈丙功在合同中签名。原告陆续向被告陈丙功支付了房款320000元，2013年6月20日，被告陈丙功给原告张玉泽出具收到购房款320000元的收据一份，并交付原告房屋钥匙。但未办理房屋产权转移登记手续。2014年春，原告张玉泽对该305房铺设了地板砖、粉刷墙壁并安装电表。2015年4月24日，被告陈丙功以镇平县金香苑住宅小区（项目经理部）（该处加盖有开发公司金香苑项目部的印章）的名义与第三人乔航签订售房合同书，又将该小区3层5号房屋以单价每平方米3000元的价格出售给乔航，同时以100000元出售给乔航地下23号车位，并给乔航出具445900元（含地下车位）收据一份（该收据收款单位处加盖有开发公司金香苑财务部的印章）。被告陈丙功和第三人乔航在该合同中签名。第三人乔航实际支付房款368000元。但未办理房屋产权转移登记手续。2015年6月10日，第三人乔航与第三人苏保德签订房屋买卖协议一份，约定乔航将金香苑小区3楼5号房屋和地下23号车位以总价款368000元的价格出售给第三人苏保德。同日，第三人乔航向第三人苏保德出具收到购房款368000元的收条一份。第三人乔航将原售房合同书和收款收据交付给第三人苏保德，但未办理房屋产权转移登记手续。随后，第三人苏保德对该房屋进行了装修后入住，并向小区物业交纳了物业管理费、水电费等费用。原告张玉泽于2016年5月20日向本院申请诉前财产保全，对镇平县金香苑住宅小区305号房屋进行了查封。另查明：镇平县金香苑住宅小区未在镇平县房产管理局办理商品房预售许可证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的镇平县金香苑住宅小区住宅楼305号单元房一套系被告陈丙功以他人名义开发建设，但其并没有按照法律规定办理相关物权登记手续。故被告陈丙功对上述房屋并不享有物权。被告陈丙功与原告张玉泽于2011年9月20日签订售房合同时以及2015年4月24日被告陈丙功与第三人乔航签订售房合同时，被告陈丙功对合同约定的金香苑住宅小区305号单元房一套并不享有物权。因第三人乔航在与被告陈丙功签订合同后并未办理物权登手续，故第三人乔航对金香苑住宅小区305号房屋也不享有物权。被告陈丙功及第三人乔航均未对上述房屋办理产权登记手续，被告陈丙功及第三人乔航对该房屋亦无处分的权利。故被告陈丙功与原告张玉泽和第三人乔航签订的售房合同，第三人乔航于2015年6月10日与第三人苏保德签订的房屋买卖协议，均不发生物权转移的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，被告陈丙功和第三人乔航虽然对本案争议房屋均不具有处分权，但被告陈丙功与原告张玉泽，被告陈丙功与第三人乔航以及第三人乔航与第三人苏保德签订的房屋买卖合同，意思表示真实，不违反法律的效力性强制性规定。故原告张玉泽与被告陈丙功签订售房合同，被告陈丙功与乔航及乔航与第三人苏保德签订房屋买卖合同均为有效合同。因被告陈丙功和第三人乔航对本案争议房屋均未办理物权登记，不享有处分权。故原告张玉泽请求被告陈丙功协助为其办理房产登记手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因第三人乔航在与第三人苏保德签订房屋买卖协议时对金香苑住宅小区住305号房屋并没有进行物权登记，故其请求确认该房屋归其所有的理由不能成立，本院不予支持。被告陈丙功辩称与被告开发公司之间系挂靠关系，但未能提供相应证据证实，故被告陈丙功的该辩称理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张玉泽与被告陈丙功于2011年9月20日签订的售房合同为有效合同。二、被告陈丙功与第三人乔航于2015年4月24日签订的售房合同及第三人乔航与第三人苏保德于2015年6月10日签订的房屋买卖协议为有效合同。三、驳回原告张玉泽的其它诉讼请求。四、驳回第三人苏保德的其它诉讼请求。案件受理费150元，保全费2000元，合计2150元，由被告陈丙功负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张春志审 判 员  侯 涛人民陪审员  仵 瀚二〇一七年十一月二十九日书 记 员  陆若宇