浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0481民初5177号 原告：马峰，男，1975年4月5日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：何肖龙、徐雪梅，浙江佐钊律师事务所律师。 被告：海宁上元皮革有限责任公司。住所地：海宁市海宁经济开发区施带路18-1号。组织机构代码：71096786-5。 法定代表人：许建新，执行董事。 委托诉讼代理人：吴金龙、祁裕，浙江潮乡律师事务所律师。 原告马峰与被告海宁上元皮革有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月22日作出（2015）嘉海民初字第4389号民事判决。原告不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。嘉兴市中级人民法院于2016年7月25日作出（2016）浙04民终1034号民事裁定，发回重审。2016年8月11日，本院对本案立案重审，依法另行组成合议庭于2016年9月28日、2017年1月20日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告马峰及其委托诉讼代理人何肖龙和徐雪梅、被告的委托诉讼代理人吴金龙到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人何肖龙、被告的委托诉讼代理人祁裕到庭参加诉讼。诉讼过程中，因原告另案提起的行政诉讼与本案有关联，本院于2016年11月5日裁定中止诉讼，2017年1月17日恢复诉讼。2017年1月20日，经当事人申请，本院准许其自行和解一个月。后本院就本案的法律适用问题请示上级法院，并于2017年3月31日裁定中止诉讼，2017年9月21日恢复诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的购房协议及补充协议无效；2.判令被告退还原告已付购房款480089元及该款自2013年9月27日起至实际退清之日止按银行同期同类贷款基准利率计算的利息，并赔偿原告480089元；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告负担。事实和理由：2013年9月4日，原告至浙江恒地房产有限公司（以下简称恒地公司）下设的位海宁市号的依山蝶院营销中心看房，选中了21幢2单元606室的在建商品房一套。为了享受被告的促销政策，原告当天就支付了100000元购房保证金，并口头约定9月30日前付清380089元（即付至房款总价的50%）。2013年9月27日，原告和妻子第二次去依山蝶院营销中心，被告售楼人员与原告确认了付款计划，当天原告按约向被告支付第二笔房款380089元。2013年12月3日，原告按被告要求，双方在依山蝶院营销中心正式签订购房协议及补充协议各一份，明确约定房屋的坐落、面积、单价，被告交房的期限，产权办理的期限以及原告应承担的税费等。此后，原告一直耐心等待房屋的建成和交付。按协议约定，被告应当在2015年12月31日前，取得土地使用权证书或土地使用权证明或房屋所有权证，将房屋交付给原告使用。基于交房在即，原告关注所购房屋的相关进展情况，竟意外发现自己所购买的商品房土地用途居然是拆迁安置用地，而且被告所出售的该房屋根本就没有商品房预售许可证。原告认为，被告将在建房屋予以出售时存在故意隐瞒该房屋未取得商品房预售许可证的事实，以及故意隐瞒涉案房屋土地用途为拆迁安置用地，政府有令在先所建住宅不得对外销售的事实。为此，原告走上诉讼维权之路。对此，嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1034号民事裁定认定：被告因房屋拆迁获得涉案位海宁市区路西侧的国有土地使用权的补偿，在海宁市国土资源局及海宁市发展和改革局明确规定“该地块为拆迁安置房用地，受让人必须进行安置房建设，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售”的情况下，被告和恒地公司开发的楼盘共用“依山蝶院”的名称，开发建设了181套商品房，并在恒地公司的营销中心以“内部员工房”的名义对外销售了尚在建设过程中的房屋103套，购房对象无一人是被告公司员工，被告的行为属于商品房的销售行为，其在未取得商品房预售许可证明的情况下预售商品房，故原、被告之间签订的购房协议及补充协议依法应认定为无效。同时，原告认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告可以要求被告退还已收取的购房款480089元及其利息，并赔偿原告480089元。 被告辩称：1.本案系发回重审案件，应当依据民事诉讼法相关规定依法进行重新审理，而原告援引（2016）浙04民终1034号民事裁定书的内容并以此主张合同无效，显然是错误的。就合同效力问题，应通过本案重审查明事实后依法作出认定，而不应拘束于上述民事裁定书之意见。况且，被告对该民事裁定书持绝对否定态度。2.被告并非房地产开发企业，不受《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规有关商品房预售许可制度的调整。涉案房屋系被告依法取得国有土地使用权后进行自建，建成后以二手房形式转让给原告，并非商品房开发、商品房预售，被告无需且客观上根本不可能取得商品房预售许可证。因此，本案系房屋买卖合同纠纷而非商品房销售合同纠纷，涉案购房协议及补充协议根本不存在法定的合同无效情形。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告提供的证据、被告的质证意见及本院认证意见： 1、购房协议（包括补充协议）1份，证明：原、被告之间签订购房协议，虽然协议中载明涉案房屋是二手房转让，但按一手房缴纳税费，并由原告按照商品房一手交易承担税费。 2、收据2份，证明：原告于2013年9月4日、9月27日分二次共支付购房款480089元之事实。 3、依山蝶院现场照片2张，证明：涉案房屋与普通商品房如出一辙，原告当时受到被告误导。 4、国有建设用地使用权出让合同1份，证明：涉案地块为拆迁安置房用地，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售，但被告故意予以隐瞒，没有告知原告。 5、案件受理费发票、财产保全申请费发票、保全担保费发票各1份，证明：原告因本案诉讼支出相关费用的事实。 6、信封、空气源热水器优惠券各1份，证明：被告以恒地公司的名义销售涉案房屋，隐瞒事实，误导原告。 7、原告之妻与售楼人员范春燕之间通话的录音1份，证明：当时范春燕自己也不知道是拆迁安置房，进一步说明被告隐瞒涉案房屋用地为拆迁安置房用地之事实。 8、建设用地批准书、建筑工程施工许可证各1份，证明：涉案房屋应为安置用房，施工许可证发证时间为2013年9月13日，说明被告在未取得施工许可证的情况下已经在销售房产。 9、土地使用权证（复印件）1份，证明：被告于2015年12月30日取得土地使用权证，权证号与购房协议所载不一致。 10、海宁市企业投资项目备案通知书1份，证明：被告故意隐瞒所售房屋地块为拆迁安置房用地，只能进行安置房建设，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售。 被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、8、9、10的真实性无异议；就原告提供的证据6，被告表示不清楚原告从何处取得该信封，对优惠券的真实性无异议，但不清楚为何会盖有恒地公司的合同章；就原告提供的证据7，被告认为范春燕并非被告公司员工，被告方签订购房协议的代理人是杨加寿，且通过恒地公司了解到没有该录音对话，恰能反证原告对涉案房屋的性质是明知的。本院认证如下：证据3系事后拍摄的现场照片，买房时并不存在，故该证据不能证明原告的待证事实；证据6缺乏证明力，不能证明原告的待证事实；对证据7真实性不能确认，且与本案缺乏关联性，不予认定；其余证据具有真实性、合法性、关联性，予以认定。 被告提供的证据、原告的质证意见及本院认证意见： 1、货币补偿协议1份，证明：涉案房屋用地实际是被告所有的坐落于赵家漾路的房屋因拆迁而部分采用产权调换的土地，被告可以法定形式自建房屋后以二手房形式对外转让。 2、内部员工房购房定单1份，证明：原告明知涉案房屋不是商品房预售，而是二手房转让。 3、依山蝶院内部员工房置业付款计划书1份，证明：被告明确告知原告系二手房转让，且价格优惠。 4、依山蝶院21幢1单元401室的房产证、土地使用权证各1份，证明：涉案房屋于2016年1月20日办理所有权初始登记、于2016年1月25日办理国有土地使用权初始登记，且权属证上未附加任何限制条款，明确土地性质为出让。 5、契税（复印件）一份，证明：涉案土地已经完税。 6、依山蝶院21幢1单元401室的所有权初始登记证、土地使用权初始登记证、被告与案外人徐清松和陈莲签订的房产买卖契约、过户后案外人徐清松和陈莲名下的契证、税收缴款书、门牌证、房产证、土地使用权证（均系复印件）各1份，证明：案外人徐清松和陈莲购买的房屋与涉案房屋性质相同，因此涉案房屋能够办理产权转移登记，并没有任何限制。 7、海宁市经营性项目建设用地土地复核验收通知书1份，证明：海宁市国土资源局对涉案房屋用地进行验收的事实。 8、销售不动产统一发票、税收缴款书各1份，证明：与原告同样情况的案外人徐清松在办理二手房交易手续时，被告承担了营业税等税费，如原告依约履行合同，相关税费也由被告承担。 9、参加诉讼通知书、行政判决书各1份，证明：原告诉海宁市人民政府、海宁市国土资源局土地行政纠纷一案与本案存在关联，原告在该案中的诉讼请求被法院驳回。 原告对被告提供的证据1、2、4、5、9的真实性无异议；就被告提供的证据3，原告对该付款计划书所载内容未持异议；就被告提供的证据6，原告认为真实性无法核实，不能证明涉案房屋也能办理产权转移登记，且税收缴款书上载明是买卖商品房契。就被告提供的证据7，原告请求由法庭核实；就被告提供的证据8，原告认为案外人与被告之间买卖房屋的行为与本案无关，缴纳税费是被告的法定义务，不能证明本案的房屋买卖关系为二手房交易，亦不能证明其预售房屋行为的合法性。本院认证如下：证据3，原告对其所载内容不持异议，予以认定；证据6、8，系案外人与被告之间的交易行为，与本案缺乏关联，不予认定；证据7系办理房产证的前置条件，现涉案房屋证已办理，印证了证据的真实性，予以认定；其余证据具有真实性、合法性、关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月16日，海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订货币补偿协议一份，双方约定：乙方依法占有的土地，土地使用权证号海国用（1999）第4104060718、414060720，用途商住、工业，扣除按规定方法计算的土地面积后应单独补偿的土地面积48697.88平方米；乙方沿街商住用地15184平方米，经双方约定安置方式为产权调换，由甲方落实地块，具体位置为水月亭路北侧，碧云路西侧，甲方协助乙方办理协议出让手续。2012年4月27日，海宁市国土资源局与被告签订国有建设用地使用权出让合同一份，约定：出让宗地面积为15202平方米，出让宗地坐落市区路西侧，出让宗地用途为商业、住宅用地（商业建筑面积占总建筑面积比例不大于5%），出让人同意在2012年6月29日前将出让宗地交付给受让人，出让价款为62850000元，受让人同意在2012年5月28日前支付50%的土地挂牌成交价款，并在2012年6月26日前全部付清；该地块为拆迁安置房用地，受让人必须进行安置房建设，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年4月30日前开工，在2015年4月30日前完成项目施工建设，并在2015年6月30日前通过竣工验收；受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变；在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，应依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。2012年6月26日，海宁市国土资源局颁发了海宁市（2012）海土字第009号建设用地批准书，该批准书载明：建设项目名称为水月亭东路北侧安置用房，土地所有权性质为国有，土地取得方式为挂牌，土地用途为商住，土地坐落市区路西侧。2012年7月6日，海宁市地方税务局就涉案土地颁发了契税证。2013年5月9日，海宁市发展和改革局出具了海宁市企业投资项目备案通知书，该通知书载明：该地块为拆迁安置房用地，受让人必须进行安置房建设，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售。2013年9月4日，原、被告签订购房定单（内部员工房）一份，该购房定单载明：认购物业为依山蝶院21幢2单元606室，内部公开价为11350元/㎡，本房源属二手房转让形式出售，由于转让所产生的相关税费由被告负担，本次认购可享特惠800元/㎡，本定单物业享受员工福利政策。2013年9月13日，海宁市住房和城乡规划建设局颁发海建施（2013）第181号建筑工程施工许可证。2013年9月27日，原告签订依山蝶院内部员工房置业付款计划书，该付款计划书载明：原告购买21幢2单元606室，暂测建筑面积97.48㎡，定单房屋单价11350元/㎡，总价1106398元，付款方式为按揭贷款，首付50%，付款方式优惠200元/㎡、员工优惠500元/㎡、特惠价800元/㎡，实际成交房屋单价9850元/㎡，总价960178元。原告分别于2013年9月4日、27日分两次向被告支付了共计480089元购房保证金。2013年12月3日，原、被告在依山蝶院营销中心签订购房协议一份，约定：被告以出让方式取得位海宁市区路北侧编号为410-017-0031的地块的建设用地使用权，该建设用地使用权来源的批准文件或合同是海国用（2013）第05503号，总土地面积为15202平方米；被告经批准，在上述地块上建设房屋，建设项目名称暂定名依山蝶院；建设工程规划许可证号为建字第330481201300120，施工许可证号为海建施330481201307110101第181号；原告购买的房屋为被告所有，目前该房屋正处于建设过程中，双方同意按二级市场转让方式转让，转让相关手续按本协议所约定的交房条件成熟时按二级市场相关规定办理；原告购买的房屋为21幢2单元606室，建筑面积共96.07平方米，该房屋单价为每平方米9850元，总价款946290元；原告应在签订本协议之日支付首付款480089元，剩余房款466201元于被告交房前30日（具体以被告书面通知时间为准）付清；被告应当在2015年12月31日前，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证，将房屋交付给原告使用；被告按约定将物业交付给受让人使用后，应在交付手续完成后六个月内协助原告办理房屋产权转移登记手续；本房屋属二手房转让形式出售，原告承担按照商品房一手交易所产生的税费；原、被告办理产权转移登记时，依照二手市场交易之手续规定，原、被告有可能需另行签订房产买卖契约（办理产权转移登记用），该房产买卖契约与购房协议及补充协议不一致的，以购房协议及补充协议为准。2015年11月26日，海宁市国土资源局下发海土经复验（2015）48号海宁市经营性项目建设用地土地复核验收通知书，确认对位市区路西侧（依山蝶院）项目建设用地进行复核验收，其实际使用的土地位置、土地面积、土地用途与批准文件一致，验收合格。2015年12月30日，海宁市国土资源局颁发海国用（2015）第14299号土地使用权证，该权证载明：土地使用权人为被告，坐落于硖石街道依山蝶院，系商业、住宅用地，使用权面积为15202平方米。2016年1月20日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证（海宁房权海房字第××号号）。2016年1月25日，被告取得涉案房屋土地使用权初始登记证（海国用2016第00905号）。 2016年1月4日，原告因本案申请财产保全向中国平安财产保险股份有限公司浙江分公司投保诉讼财产保全责任保险，并支付了保险费3150元。2016年10月11日，桐乡市人民法院立案受理了马峰与海宁市人民政府、海宁市国土资源局履行政府信息公开法定职责一案，后海宁上元皮革有限责任公司被追加为第三人。马峰在该案中提出如下诉讼请求：1.撤销海政复决字[2016]14号行政复议决定书及海土资（2016）第2-1号-部公告《政府信息部分公开告知书》；2.海宁市国土资源局依法公开证书工本号为025757836的土地登记卡“土地权属来源证明文件类型”中列明的“出让合同变更协议书”及“商住项目、2013-24号”文件资料；3.海宁市国土资源局撤销海土经复验（2015）48号海宁市经营性项目建设用地土地复核验收通知书。该案审理过程中，马峰撤回上述第3项诉讼请求。2016年12月29日，桐乡市人民法院作出（2016）浙0483行初66号行政判决，驳回马峰的诉讼请求。 另查明，原告并非被告员工，也非安置对象。 本案争议的焦点问题是：原、被告间签订的购房协议是否属于商品房买卖合同，其效力该如何认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告并非房地产开发企业，不具备房地产开发的经营资质，所售房屋系其内部员工房，双方当事人对此均清楚知悉；且双方签订的购房协议明确约定采用二手房形式进行交易，其意思表示真实。因此，原、被告签订的购房协议并非商品房买卖合同，而是普通的房屋买卖合同，本案案由也应调整为房屋买卖合同纠纷。虽然被告与海宁市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同中载明了“该地块为拆迁安置房用地，受让人必须进行安置房建设，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售”，但上述约定具有合同相对性，不影响原、被告间签订的购房协议的效力。本案原、被告间签订的购房协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故应认定为合法有效。关于本案合同效力的认定，本院意见与嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1034号民事裁定书存在冲突，为慎重考虑，本院就该争议问题报请上级法院，上级法院答复认为本案应为房屋买卖合同纠纷，本案合同应为有效。基于此，本案原、被告间的法律关系不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的调整，被告是否取得商品房预售许可证并不影响涉案购房协议的效力。不过，仍需指出的是，国家设立商品房预售许可制度的目的，主要是为了维护交易的秩序，保护购房者的利益，使得房屋能够顺利交付。本案中，原告所购房屋已经竣工验收，且办理了初始登记，已经具备交付买受人使用的条件，产权转让也无任何限制和障碍，所有权完整，在此情形下再考虑被告是否取得商品房预售许可证亦无必要；商品房与安置房（或自建房）并非划分房产品质、等级的标准，从目前查明的事实看，原告并未受到损害，故原告的合同目的完全能够实现。 综上所述，原、被告间签订的购房协议及补充协议合法有效，双方应当严格履行。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告马峰的全部诉讼请求。 案件受理费13402元，财产保全申请费5000元，合计18402元，由原告马峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长 夏洲娜审判员陈豪东人民陪审员吴胜平 二〇一七年十一月七日 书记员 邴       君       隆 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。