广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初2533号 原告：罗荣妹，女，壮族，1967年11月10日出生，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：黄鹏翔，广西弘生联合律师事务所律师。 被告：河池市鑫城房地产开发有限公司，住所地：广西河池市金城江区西环路**，统一社会信用代码：91451200581979498G。 法定代表人：罗赞国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周绪富，男，汉族，1979年12月8日出生，住广西宜州市，系该公司行政部经理。 委托诉讼代理人：黄红惠，女，壮族，1988年7月10日出生，住广西都安瑶族自治县，系该公司行政部主管。 原告罗荣妹与被告河池市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄鹏翔，被告鑫城公司委托诉讼代理人周绪富、黄红惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗荣妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金21252.79元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年6月签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告向被告购买其开发的“金钻商都”小区1号楼8层4单元4-802号商品房一套，房屋总价款为361442元；被告应于2016年1月30日前将符合合同约定交房条件的商品房交付给原告；如逾期交房超过180日后，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约履行了支付全部房款的义务，但被告却未能按照合同约定的时间交付房屋，直至2016年11月20日才实际履行交房义务，逾期达294天。原告认为，被告迟延交房构成违约，被告应当按照合同约定的违约金计算标准向原告支付逾期交房违约金，恳请人民法院依法判如所请。 被告鑫城公司辩称，根据原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定业主需在15日内要向公司主张违约金，但业主没有在15日内向本公司说明，所以业主的主张是没有事实及法律依据的，也表明原告已经放弃主张违约金，且《商品房买卖合同》是由国家相关部门统一编制和提供的范本合同，不是格式合同，《商品房买卖合同》是主合同，《商品房买卖合同补充协议》是对部分事项的补充，两份合同签订的时间非同一天，主合同都不是格式合同，补充协议也应当不是格式合同，补充协议第六条也就不是所谓的格式条款，且该违约金属财产性权利，该权利的放弃并未损害国家、集体或第三人的任何利益，原告作为完全民事行为能力人，在不违反或损害第三人利益的情况下，有权对自己的权利进行处分，因此《商品房买卖合同补充协议》第六条是合法有效的，且有法律约束力。没有证据证明原告向被告送达书面通知书主张逾期违约责任，应当视为原告放弃主张违约金的权利，原告起诉主张违约金，是对权利放弃的反悔，直接违反《商品房买卖合同补充协议》的约定，也违背了诚实信用原则，不应当得到法庭支持。综上所述，原告主张违约金，缺乏事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定法律事实如下：2014年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以总价款361442元向被告鑫城公司购买其开发的位于河池市。合同中与权利义务相关的主要条款：第十条、交付时间和条件：出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3及第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》。2、建筑工程竣工规划验收合格单。3、取得物业承接查验备案证明。4、……5、……6、在行政主管部门的监督下，该商品房经建设、施工、监理、设计、勘探单位五方签字验收合格。第十二条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……2、买受人在出卖人逾期超过180日之内的不追究违约责任；逾期超过180日后，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定。同日双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，在协议中主要对买受人付款方式及期限、逾期付款的违约责任作出约定，其中第六条约定：“根据本合同及补充协议规定，在买受人有权解除本合同及补充协议或提出赔偿的情况下，除非另有明确规定，否则买受人应在解除合同或赔偿条件成立之日起十五日内将书面通知送达出卖人，逾期未送达的视为买受人放弃该权利并认可该房屋的实际情况”。原告已履行给付房款的义务。2016年11月20日，原告按照被告通知的交房时间与被告办理了案涉商品房的交房手续。 上述法律事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款交付收据、《住房贷款合同》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。 综合双方诉辩，本案的争议焦点为：被告鑫城公司应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何确定。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议的有关条款是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于被告鑫城公司应否支付逾期交房违约金的问题。鑫城公司未能于合同约定的2016年1月30日前交房，已经构成逾期交房的违约行为。对于双方争议的《商品房买卖合同补充协议》第六条的效力问题，首先，从该条款的内容上看，其性质属免责条款之限制权利人请求期限类型，被告作为该格式条款的提供者，应对其合同相对人尽特别提醒并就条款本义作出详细说明之法定义务，但被告并无证据证实其已对原告尽到此义务，且内容有违《合同法》第四十条的规定，故该免责条款对合同当事人不具法律效力；其次，该限制权利人提起请求权方式及期限的条款极大缩短权利人行使权利的期限，实为以缩短权利人请求权的诉讼时效期间达到促使权利人丧失实体权利的法律后果。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条：“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”之规定，本院对该条款亦不予认可。故本院对被告据补充协议第六条提出因权利人已逾期行使权力而免责的主张不予支持，被告鑫城公司应向原告支付逾期交房违约金，违约金数额应当按照合同第十二条之约定向原告支付从2016年1月30日次日起至2016年11月20日止的逾期交房违约金361442元×0.02%×294天＝21252.79元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下： 由被告河池市鑫城房地产开发有限公司支付给原告罗荣妹逾期交房违约金21252.79元。 案件受理费331元，减半收取166元（原告已预交），由被告河池市鑫城房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费331元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈珍妮 二〇一七年十一月二十四日 书记员  韦开露