上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初7867号原告陆垒(反诉被告)，男，1961年7月13日出生，汉族，住上海市。原告陆赟(反诉被告)，男，1989年3月8日出生，汉族，住址同上。两原告(反诉被告)共同委托代理人王悦、李佳芳，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)章政兴，男，1977年4月12日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)王晏芳，女，1978年11月16日出生，汉族，住址同上。两被告(反诉原告)共同委托代理人吴卫、周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。原告陆垒、陆赟与被告章政兴、王晏芳及反诉原告章政兴、王晏芳与反诉被告陆垒、陆赟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)陆垒、陆赟的共同委托代理人王悦、李佳芳、被告(反诉原告)章政兴、王晏芳及其共同委托代理人周景锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆垒、陆赟诉称，2016年9月10日，原、被告就系争上海市曹杨三村XXX号XXX室房屋买卖签订《协议》，约定转让价为人民币470万元(以下币种均为人民币)，被告另行补偿原告装修补偿款278万元，总房价款共计748万元。2016年9月17日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)。根据合同约定，被告于2016年9月10日支付定金25万元、9月15日支付房款25万元，共计50万元。之后，被告未按约于2017年1月10日前或当日支付房款91万元及装修补偿款272万元，原告多次催讨，均未果。2017年2月24日，原告向被告发出《律师函》，告知被告收到该函之日《房地产买卖合同》解除，并承担违约责任。被告于2017年2月25日签收该函，故合同于当日解除。合同解除后，原告将收取房款50万元返还被告，被告则应按约支付总价款748万元的20%的违约金，计XXXXXXX元。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》于2017年2月25日解除；2、被告支付合同违约金XXXXXXX元；3、本案诉讼费由被告负担。被告章政兴、王晏芳共同辩称，被告为购买系争房屋，已支付原告定金25万元、房款25万元，共计50万元。其余房款，被告欲将名下的上海市宝山区蕴川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售后的房款予以支付。由于蕴川路房屋买受方未按约与被告签订房屋买卖合同，致被告出售房屋不成，被告既未收到售房款，又要以第二套房的相关政策向银行申请借款，因而无法按约向原告支付系争房屋购房款。原告对此情况知晓，合同也有相关约定，故被告没有违约。被告于2017年2月25日收到原告发出的《律师函》后，于2017年3月3日回函，表示不同意原告单方解除合同的主张。综上，现被告同意解除合同，不同意支付违约金。反诉原告章政兴、王晏芳共同诉称，涉案合同约定，反诉原告将上海市宝山区蕴川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售后才履行该合同主要义务。2017年7月21日，上海市宝山区人民法院依法对蕴川路房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，认为因买卖双方经多次协商仍对过户期限以及剩余房款支付期限无法达成一致，故网签合同未签订的责任不能归责于任何一方，判决解除了双方签订的《房屋买卖合同》。据此，本案反诉原、被告签订的《房地产买卖合同》生效条件未成就，涉案合同未生效，也无法履行。另外，涉案合同约定转让价款为470万元，反诉被告以装修补偿款为名要求反诉原告另行补偿278万元，存在税务违法行为，亦符合法律规定的合同无效的情形。现反诉原告向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：1、反诉被告返还定金25万元及房款25万元；2、本案反诉诉讼费由反诉被告负担。反诉被告陆垒、陆赟共同辩称，涉案合同并未约定必须待蕴川路房屋过户后方生效，该房买卖与本案无关。反诉原告支付的25万元定金在签订涉案合同当日已自动转为房款的一部分，反诉原告共计支付房款50万元，说明涉案合同已实际履行并生效。双方签订的《协议》约定，此次交易中所有相关税、费均由反诉原告承担，为使反诉原告能较少的缴纳税款，故双方约定合同价470万元及装修补偿款278万，系争房屋总价款748万元是双方真实意思表示。现反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，关于本诉，两原告为系争上海市曹杨三村XXX号XXX室房屋产权人。2016年9月10日，两原告作为甲方、两被告作为乙方，就系争房屋签订手写《协议》一份，主要内容为：甲、乙双方于2016年9月10日签订了关于坐落于上海市曹杨三村XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》，约定成交价格为470万元整。现双方达成如下协议：一、乙方同意另行补偿甲方装修补偿款278万元整，并于2017年1月10日前将272万元整直接支付给甲方，于交房当天将6万元整直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据；二、本协议自双方签字之日起生效。2016年9月17日，两原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)，就系争房屋签订《房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：转让价为470万元；双方于2017年2月28日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金。余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同补充条款(一)约定：甲、乙双方待乙方将名下位于上海市宝山区蕴川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更完毕后于2017年1月10日之前或当日至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续；过户：待乙方办妥贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续；交房：甲方于收到乙方银行贷款后伍日内将房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；有关乙方贷款的特别约定：贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋的房地产交易中心办理产权交易过户手续当日且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》前直接支付甲方。附件三付款协议约定：1、乙方于2016年9月10日支付甲方定金25万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于2016年9月15日之前或当日，将房款25万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；3、乙方于2017年1月10日之前或当日，将房款91万元整直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；4、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款325万元整支付给甲方；5、尾款：待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将房款(尾款)4万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。当日，上述甲、乙双方另签订打印《协议》一份，约定：一、甲方承诺该房屋满五唯一，此次交易中甲方不承担任何税费，所有相关税、费均由乙方承担；二、若甲方未将该房屋内所有户口在2017年1月10日前迁出，乙方留10万元整作为户口押金，如甲方在2017年5月31日前迁出该房屋内全部户口，乙方全额返还户口押金，超过2017年5月31日，则按100元/天在押金中扣除；三、本协议自双方签字之日起生效，为买卖合同的一部分，若本协议与买卖合同有异议，以本协议为准。合同履行过程中，被告分别于2016年9月10日支付定金25万元、9月15日支付房款25万元，共计50万元。因被告未按约于2017年1月10日之前或当日支付原告房款91万元，故原告于2017年2月24日向被告发出《律师函》，告知：1、自收到本律师函之日起，双方签订的《房地产买卖合同》解除；2、因你方违约，需支付逾期未付款违约金16380元，解除合同的违约金XXXXXXX元，以上钱款合计XXXXXXX元，限你方在收到本律师函三日内支付给委托人；3、委托人保留合同项下的其他违约责任及向你方诉讼的权利。2017年2月25日，被告收到该函件，并于2017年3月3日回函原告，答复如下：一、双方签订《房地产买卖合同》后，我方委托人对交易标的物的价格构成有异议，双方一直在沟通协调中，故我方不认可单方违约的指责及贵方单方解除合同的主张；二、来函主张的违约金并无事实依据；三、现为妥善处理合同事宜，我方建议双方继续协商处理，并请贵方给予一定期限双方面谈。2017年4月5日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。2017年11月13日，反诉原告向本院提起反诉，请求法院依法判决支持如其反诉诉请。反诉查明事实同本诉。审理中，原、被告均确认《房地产买卖合同》解除日为2017年11月13日。针对系争房屋目前市场价格，原、被告意见不一，但均表示不申请对系争房屋市场价格予以评估，请求法院酌定。同时，被告认为，原告主张的违约金为总价款748万元的20%，如法院认为被告违约，应当以合同价470万元作为计算20%违约金的基数，且合同约定的违约金支付标准过高，被告请求法院予以调整。本院认为，关于本诉，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》约定，双方于2017年2月28日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定，待被告将名下的宝山区蕴川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更完毕后于2017年1月10日之前或当日至房地产交易中心办理相关审税手续。合同附件三付款协议约定，被告于2017年1月10日之前或当日，将房款91万元整直接支付给原告。双方签订的《协议》亦约定被告应于2017年1月10日前支付原告装修补偿款272万元。由此表明，即便被告需出售蕴川路房屋在先，但涉案合同办理审税和被告支付91万元房款、装修补偿款272万元的截止时间均为2017年1月10日之前或当日。上述条款均不能得出必须在蕴川路房屋出售后方能履行涉案合同、蕴川路房屋买卖不成涉案合同就不成立、不生效的结论。故被告的辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。由于被告未按约付款构成违约，故原告要求解除合同，并要求被告支付违约金的诉请，符合合同约定，本院均予以支持。庭审中，原、被告均同意《房地产买卖合同》于2017年11月13日解除，本院对此予以确认。至于违约金金额，原告要求被告按总价款748万元的20%的违约金，计XXXXXXX元。被告则认为该违约金计付标准过高，请求法院予以调整。本院根据查明的事实，结合系争房屋的市场价格，以及原告的实际损失等因素综合考虑，对违约金金额酌情予以确定。关于反诉，同本诉理由，反诉原告诉称涉案合同未生效的意见，本院不予采纳。对反诉原告诉称反诉被告要求其除支付合同价470万元外，再支付装修补偿款278万元，存在税务违法行为的意见，本院认为，反诉原、被告除签订《房地产买卖合同》外，还签订《协议》，且约定协议自双方签字之日起生效，为买卖合同的一部分，若本协议与买卖合同有异议，以本协议为准。上述两份合同为买卖双方真实意思表示，该民事行为不够规范，买卖双方对此均有责任，但该情形不符合合同无效的法律规定，故对反诉原告该诉称意见，本院同样不予采纳。合同实际履行过程中，反诉原告向反诉被告支付定金25万元，该款根据合同约定已转为房款的一部分，加上反诉原告另行支付的房款25万元，在《房地产买卖合同》解除后，反诉被告应当将上述款项返还反诉原告。反诉原告认为25万元仍为定金的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陆垒、陆赟与被告章政兴、王晏芳于2016年9月17日就上海市曹杨三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年11月13日解除；二、被告章政兴、王晏芳应于本判决生效之日起十日内支付原告陆垒、陆赟违约金人民币60万元；三、反诉被告陆垒、陆赟应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告章政兴、王晏芳房款人民币50万元；四、对反诉原告章政兴、王晏芳其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币18411元，减半收取计人民币9205.50元，由两被告负担。本案反诉受理费人民币4400元，由两反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶虹二〇一七年十一月三十日书记员  汉静附：相关法律条文附：（2017）沪0107民初7867号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。