济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初519号原告：济南国商园区运营管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：冯希宁，总经理。委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。被告：山东大脑英才教育科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：王荣波，总经理。委托诉讼代理人：陈冰，山东祥天律师事务所律师。被告：北京大脑英才国际教育投资发展有限公司，住所地北京市。法定代表人：王月梅，董事长。被告：王荣波，男，1973年4月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。被告：孟宝丽，女，1983年4月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。被告：吕超，女，1978年11月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。被告：张佐军，男，1978年12月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。被告：郭晓萍，女，1987年8月23日出生，汉族，住山东省寿光市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。原告济南国商园区运营管理有限公司与被告山东大脑英才教育科技有限公司、北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告济南国商园区运营管理有限公司的委托诉讼代理人孙硕，被告山东大脑英才教育科技有限公司的委托诉讼代理人陈冰，被告北京大脑英才国际教育投资发展有限公司的法定代表人王月梅，被告王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍的共同委托诉讼代理人郝芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南国商园区运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令山东大脑英才教育科技有限公司支付租金508068.41元（计算至2016年12月31日），此后房屋租金自2017年1月1日起至租赁合同期限届满之日另行计付；2.判令山东大脑英才教育科技有限公司支付逾期付款违约金81229.7元（计算至2016年12月31日），此后逾期付款违约金以实际应付租金为基数自2017年1月1日起至付清之日，每日按0.1%另行计付；3.判令山东大脑英才教育科技有限公司赔偿律师代理费25000元；4.判令北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超对上述三项诉求承担连带偿还责任；5.判令山东大脑英才教育科技有限公司、北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超承担本案诉讼费。诉讼过程中，济南国商园区运营管理有限公司变更诉讼请求为：1.判令山东大脑英才教育科技有限公司支付租金933522.47元及逾期付款利息（以182614.35元为基数，自2016年2月10日至2016年8月9日止，按照年利率24%计算；以558068.41元为基数，自2016年8月10日至2017年2月9日止，按照年利率24%计算；以933522.47元为基数，自2017年2月10日至实际付清之日止，按照年利率24%计算）；2.判令山东大脑英才教育科技有限公司支付物业费46750.77元；3.判令山东大脑英才教育科技有限公司支付违约金622739.41元；4.判令山东大脑英才教育科技有限公司赔偿律师代理费63000元；5.判令北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍在认缴出资本息范围内对山东大脑英才教育科技有限公司在上述四项诉求项下的全部付款义务承担补充赔偿责任；6.判令山东大脑英才教育科技有限公司、北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍承担本案诉讼费及保全费、保全保险费、公告费。事实和理由：2015年8月10日，济南国商园区运营管理有限公司与山东大脑英才教育科技有限公司签订房屋租赁合同，约定由山东大脑英才教育科技有限公司承租中润世纪中心三期3号楼5层整层房间，并缴纳租金、保证金、水电物业费等相关费用。济南国商园区运营管理有限公司依约将房屋交付使用，但对方仅支付了部分租金，经多次催要未果。山东大脑英才教育科技有限公司辩称，济南国商园区运营管理有限公司作为提供格式条款的一方，在合同中仅约定了山东大脑英才教育科技有限公司违约责任的承担及计算标准，但未约定济南国商园区运营管理有限公司违约的情形，且违约金标准过高，同时存在违约金、逾期付款利息、滞纳金等，该合同内容显失公平；济南国商园区运营管理有限公司与山东大脑英才教育科技有限公司签订了多份租赁合同，但实际履行的为2015年6月30日签订的一份房屋租赁合同，且该合同已在工商行政部门登记备案；租赁合同履行过程中，济南国商园区运营管理有限公司经常停止暖气供应，锁定电梯卡使用权限，其行为致使山东大脑英才教育科技有限公司无法使用租赁房屋进行正常的经营活动，已构成根本违约；涉案房屋已租赁给其他公司，山东大脑英才教育科技有限公司不应再支付房租。北京大脑英才国际教育投资发展有限公司辩称，同意山东大脑英才教育科技有限公司的答辩意见，其作为山东大脑英才教育科技有限公司的股东，属于技术占股，实际出资应该由合作方承担。王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍辩称，其未与济南国商园区运营管理有限公司签订租赁合同，不存在合同关系；山东大脑英才教育科技有限公司作为有限责任公司，具有独立人格，以其全部资产对公司债务承担责任，公司股东对公司债务不承担责任；山东大脑英才教育科技有限公司不存在破产事由，请求公司股东承担责任无事实、法律依据；各公司股东认缴期限未到，不属于未出资的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1.合作协议。经审查，与本案法律关系无关，不具有证明力，本院不予采信。2.房屋租赁合同。经审查，合同当事人往来的文书中多次提到2015年8月10日签订的合同并以此版本为履行义务的依据，系当事人真实意思的表示，本院予以采信。3.照片两宗。经审查，与待证事实无关联性，本院不予采信。4.录音录像。经审查，该组证据无法体现当事人身份，且内容不能单独作为认定事实的依据，本院不予采信。5.大脑英才山东运营公司投资合作发展协议。经审查，该协议系北京大脑英才国际教育投资发展有限公司与王荣波之间的内部约定，不产生对外对抗效力，与待证事实无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年8月10日，济南国商园区运营管理有限公司与山东大脑英才教育科技有限公司签订房屋租赁合同，约定由山东大脑英才教育科技有限公司承租济南市经十路12111号中润世纪中心三期3号楼5层的整层房间；租期从2015年8月11日至2018年7月14日（截止2017年5月10日的租金为1195795.44元），如山东大脑英才教育科技有限公司逾期支付租金，每逾期一日，以应付款总额为基数，每日按0.1%支付逾期付款利息；租赁期间，山东大脑英才教育科技有限公司有违约行为，济南国商园区运营管理有限公司有权解除合同，收回房屋，山东大脑英才教育科技有限公司按照合同总租金的30%支付违约金；如山东大脑英才教育科技有限公司拟解除合同，应提出书面申请，经对方同意并据实结清所有费用；如山东大脑英才教育科技有限公司违约，应赔偿对方为实现债权而发生的各种费用（包括律师费等）。同日，双方签订了物业服务管理合同，约定由济南国商园区运营管理有限公司提供物业服务。2017年3月15日，山东大脑英才教育科技有限公司向济南国商园区运营管理有限公司发出退租申请，请求终止房屋租赁协议。2017年5月2日，山东大脑英才教育科技有限公司再次发出解除合同通知书，告知对方房屋租赁合同已于2017年3月15日解除，并请求归还屋内财物。2017年5月10日，济南国商园区运营管理有限公司与山东大脑英才教育科技有限公司签订交接单，载明出租房屋内所有物品的所有权及处置权归济南国商园区运营管理有限公司；经结算，山东大脑英才教育科技有限公司尚欠物业费46750.77元。另查明，北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍作为山东大脑英才教育科技有限公司的股东，均以货币出资的方式认缴出资，且出资时间均为2035年8月1日。山东大脑英才教育科技有限公司的（2017年10月12日）企业信息显示，吕超已不再是该公司股东，其500000元的认缴出资额已转至王荣波名下。济南国商园区运营管理有限公司为此次诉讼支付了律师费63000元、保全费及其保险费5739元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。济南国商园区运营管理有限公司与山东大脑英才教育科技有限公司签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规范，合法有效。2017年3月15日，山东大脑英才教育科技有限公司提出退房申请，要求解除房屋租赁合同；其并不享有合同约定或者法律规定的解除权，合同未解除。2017年5月10日，双方签订交接单，进行了房屋交接并结算了相关费用，经协商一致，双方解除租赁合同，本院确认涉案租赁合同已于2017年5月10日协议解除。根据合同约定，自2015年8月11日至2017年5月10日，山东大脑英才教育科技有限公司应当支付租期内租金总额，计1195795.44元，扣除济南国商园区运营管理有限公司承认已支付的450000元租金，其实际应付租金为745795.44元。关于济南国商园区运营管理有限公司主张的逾期付款利息的诉讼请求，该利息本质上属于违约金，山东大脑英才教育科技有限公司以抗辩的方式请求调整，本院予以采纳；以济南国商园区运营管理有限公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院将年利率酌情调整为按照中国人民银行同期同档贷款利率上浮30%（以182614.35元为基数，自2016年2月10日至2016年8月9日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率上浮30%计算；以558068.41元为基数，自2016年8月10日至2017年2月9日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率上浮30%计算；以745795.44元为基数，自2017年2月10日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率上浮30%计算）。关于济南国商园区运营管理有限公司依据合同约定主张的逾期支付租金的违约金，其并未主动行使解除权，不符合合同约定，本院不予支持。关于济南国商园区运营管理有限公司主张赔偿律师费63000元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。济南国商园区运营管理有限公司与山东大脑英才教育科技有限公司签订的物业服务管理合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规范，合法有效。2017年5月10日，双方签订交接单，山东大脑英才教育科技有限公司欠缴物业费46750.77元。关于济南国商园区运营管理有限公司主张支付物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于济南国商园区运营管理有限公司主张的保全保险费、公告费，于法无据，本院不予支持。北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍作为山东大脑英才教育科技有限公司的股东，应全面履行出资义务；济南国商园区运营管理有限公司请求未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，但并未举证证明各股东的实际出资，本院无法确定未出资本息的范围，故该诉求本院不予支持。山东大脑英才教育科技有限公司、北京大脑英才国际教育投资发展有限公司、王荣波、孟宝丽、吕超、张佐军、郭晓萍在辩论终结前向本院提出反诉请求，其应当补交案件受理费，经通知7日内补交仍未补交，本院按撤诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东大脑英才教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告济南国商园区运营管理有限公司支付租金745795.44元及逾期付款利息（以182614.35元为基数，自2016年2月10日至2016年8月9日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率上浮30%计算；以558068.41元为基数，自2016年8月10日至2017年2月9日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率上浮30%计算；以745795.44元为基数，自2017年2月10日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率上浮30%计算）；二、被告山东大脑英才教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告济南国商园区运营管理有限公司支付物业费46750.77元；三、被告山东大脑英才教育科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告济南国商园区运营管理有限公司的律师服务费63000元；四、驳回原告济南国商园区运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21153元，由济南国商园区运营管理有限公司负担3500元，山东大脑英才教育科技有限公司负担17653元。申请费3570元，由济南国商园区运营管理有限公司负担530元，山东大脑英才教育科技有限公司负担3040元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  张兴欣人民陪审员  李永盛人民陪审员  张 翔二〇一七年十一月××日书 记 员  韦 华