江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3332号上诉人（原审被告）：绿地地产集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州市云龙区彭祖大道58号绿地公馆2号楼。法定代表人：卜凡童，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚文汇，该公司员工。委托诉讼代理人：眭晓保,江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭运龙，男，1976年10月13日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：吴文学，江苏天根律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志明，江苏天根律师事务所律师。上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地徐州新诚公司）与被上诉人谭运龙商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初7222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人绿地徐州新诚公司的委托诉讼代理人戚文汇、眭晓保，被上诉人谭运龙的委托诉讼代理人吴文学、李志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地徐州新诚公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对定金的认定错误。定金的成立具有实践性，且是由合同当事人约定的，只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。上诉人开具的收据上明确载明“预收房款”，其目的系将这该款项作为合同履行所需的一部分资金。上诉人认为，该上述款项该如何定义，均应以当时收款时开具的发票或收据上载明的付款内容为准，即定金成立的实践性所要求的，即使上诉人违约，也应承担缔约过失责任，而不应是定金罚则。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，该条明确规定“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。若一审法院关于定金的认定正确，上诉人认为仍不能适用定金法则，只有因当事人一方的原因造成签订商品房买卖合同的目的不能实现，已构成根本违约的情况下，才能适用定金法则。定金罚则的适用必须同时具备两个条件：1、一方迟延履行或其他违约行为，2、合同目的不能实现。本案中，导致双方不能网签《商品房买卖合同》的原因是上诉人销售人员疏忽大意误以为案涉房屋未出售所致，其主观上并无一房二卖的恶意，属于合同法规定的重大误解行为，系可撤销的行为。且上诉人也已纠正了该行为，并使案涉房屋处于可与被上诉人签订《商品房买卖合同》的状态。只要被上诉人愿意，仍可购买涉案房屋。上诉人已采取了补救措施，使合同可以继续履行。现被上诉人提出解除合同，无继续购买房屋的意愿，合同目的不能实现的原因非上诉人的行为造成。因此，被上诉人的主张不应得到支持。最后，上诉人由于疏忽大意的过失、且上诉人已纠正该行为，依据诚实信用、公平公正的民法基本原则。请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判。谭运龙辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，谭运龙支付的31万元，其性质为定金，并非上诉人主张的预付房款，双方签订的《订购协议》中，价款项目栏中明确标明购房定金31万元整，最后一栏也特别注明“买受人于2019年10月3日前支付首付或者全款，逾期支付，定金不退，房屋另售”的内容。其次，上诉人向被上诉人发出的《关于尽快签约的告知函》明确认可该31万元系定金。最后，根据《中华人民共和国合同法》的规定，提供合同的一方无法证明或者做出合理解释，应当做出对提供合同方不利的解释，因此，上诉人应当承担不利于自己的解释。二、一审法院适用法律正确。首先，上诉人与被上诉人签订的《订购协议》明确约定，合同最后的履行期限是2019年10月3日，在上述期限届满前，被上诉人明确表示要求履行付款义务，但上诉人却拒绝与被上诉人签订合同，其行为明确表示不再履行义务，依据法律规定，被上诉人可以解除合同。其次，上诉人与被上诉人签订的协议系付履行期限的协议，虽然上诉人后期采取补救措施，但该协议的履行期限已经届满，上诉人的违约行为客观存在，双方又未达成新的协议，因此，不能免除上诉人的违约责任，上诉人应当双倍返还定金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。谭运龙向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方合同；2、判令绿地徐州新诚公司双倍返还定金620000元；3、案件受理费由绿地徐州新诚公司承担。一审法院审理查明：2019年9月30日谭运龙（乙方）与绿地徐州新诚公司（甲方）签订了《徐州绿地国际产业新城项目定购协议》（以下简称订购协议），约定：乙方购买甲方开发的绿地国际产业新城项目A地块7号楼2单元1103室房产，建筑面积为117.61㎡，总价为1495764元，乙方于当日支付定金310000元，2019年10月3日前补足首付款。该《定购协议》特别约定：签订本《定购协议》后，甲方向乙方明示本项目销售使用的《房屋买卖合同》、《补充协议》样本及相关公示文件，包括但不限于总平面图、建筑蓝图、户型图等，乙方确认无误；乙方已支付的定金作为双方订立《商品房买卖合同》及补充协议的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款；买受人于2019年10月3日前支付首付或全款，逾期支付定金不退房号另售。《定购协议》还约定了其它相关事项。签订协议当日，谭运龙向绿地徐州新诚公司交付款项310000元，绿地徐州新诚公司向谭运龙开具了收据，载明：交款单位谭运龙，金额310000元，付款内容预收房款。2019年10月3日，谭运龙到绿地徐州新诚公司售楼处支付购房款，双方产生纠纷，谭运龙报警。庭审中，谭运龙提供编号为100300031的《接处警工作登记表》一份，出警经过和结果载明：2019年10月3日17时许，报警人谭运龙在商聚路绿地莫兰迪公馆售楼处报警称：我在这买了一套房子，现在来交尾款，但工作人员不让我交，我也不知道原因，请求帮助。报警后，警方迅速到达现场，报警人谭运龙已离开现场，并委托李志明在现场处理。经民警了解得知，谭运龙因所购买的房子付款问题和莫兰迪公馆售楼处发生纠纷，双方已签订合同。民警依法告知李志明可向法院起诉处理，并告知不可以有过激行为。后李志明称不需要公安机关处理。拟作不处理。在本案庭审中，谭运龙提供《商品房买卖合同》一份，显示绿地徐州新诚公司与案外人签订了编号为0798336的《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人。另认定事实如下：在本案庭审中，绿地徐州新诚公司陈述涉案房产已具备与谭运龙签订正式商品房买卖合同的条件，但谭运龙不愿意与绿地徐州新诚公司签订。2020年1月3日，绿地徐州新诚公司向谭运龙发出《关于尽快签约的告知函》载明：首先感谢您定购我司开发的国际产业新城观湖名居项目7幢2单元1103室房屋，您于2019年9月30日与我司签订了《定购协议》，并预先缴纳定金310000元。请您于付清首付款3日内签订正式的《商品房买卖合同》。我司现正式发函给您，请您于2020年1月6日前来我司签订《商品房买卖合同》，缴纳相应房款。逾期未签，责任自负。特此告知。2020年1月5日，谭运龙向绿地徐州新诚公司发出《关于尽快签约的告知函的回复》载明：因本人定购的国际产业新城观湖名居项目7幢2单元1103室房屋，被你方一房两卖违约，造成合同无法履行，现已起诉至法院，等待法院裁决。一审法院认为：《最高人民法院关于房屋买卖合同案件适用法律问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，双方签订的《定购协议》合法有效，协议约定谭运龙支付给绿地徐州新诚公司定金310000元，并于2019年10月3日向绿地徐州新诚公司交付购房款（首付款或全款）。谭运龙按照上述约定向绿地徐州新诚公司支付定金310000元，虽然绿地徐州新诚公司向谭运龙出具的收款收据上载明的收款内容为“预付房款”，但《订购协议》明确，且注明“逾期支付定金不退”的内容；同时后期绿地徐州新诚公司向谭运龙发出的《关于尽快签约的告知函》中亦认可谭运龙缴纳的310000元款项的性质系定金，故法院认定谭运龙向绿地徐州新诚公司缴纳的310000元款项的性质系定金。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。涉案《定购协议》标的额为1495764元，合同标的额的百分之二十为299152.8元，超出部分无效，不能认定为定金。谭运龙于2019年10月3日到绿地徐州新诚公司售楼处支付购房款，但因涉案房产存在的问题，绿地徐州新诚公司拒绝接受购房款并与谭运龙签订合同，故绿地徐州新诚公司存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，应当向谭运龙双倍返还定金598305.6元。对于谭运龙向绿地徐州新诚公司支付的超出定金限额的10847.2元，为减少当事人的诉累，法院一并处理，绿地徐州新诚公司也一并将该款项返还谭运龙。根据涉案订购协议约定，履行期限为2019年10月3日，但在谭云龙主动履行自己义务并要求被告履行相关义务时，绿地徐州新诚公司明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，谭运龙可以解除合同，故对于谭运龙请求解除合同的诉讼请求，予以支持。根据绿地徐州新诚公司陈述，后期其采取补救措施，已经具备与谭运龙签订正式的商品房买卖合同的条件，且愿意继续履行《订购协议》。但《订购协议》履行期限已届满，其违约行为已客观发生，在双方未达成变更协议内容（履行期限）的情况下，其后期采取的补救措施并不能免除其承担的违约责任，故对其抗辩意见，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十五条，《最高人民法院关于商品房买卖合同案件适用法律问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除谭运龙与绿地地产集团徐州新诚置业有限公司于2019年9月30日签订的《徐州绿地国际产业新城项目定购协议》。二、绿地地产集团徐州新诚置业有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还谭运龙定金共计598305.6元及超出定金限额部分的10847.2元。案件受理费10000由绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：原审法院适用定金罚则是否正确。本院认为，首先，双方签订的《订购协议》系双方真实意思表示，合法有效。《订购协议》中明确注明“逾期支付定金不退”的内容，且后期上诉人向被上诉人发出的《关于尽快签约的告知函》已经认可谭运龙向其支付的310000元为定金，故一审法院认定上述款项的性质系定金，并无不当。其次，依据《最高人民法院关于房屋买卖合同案件适用法律问题的解释》第四条之规定“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”本案中，谭运龙已经按照《订购协议》的约定，向绿地徐州新诚公司支付定金310000元，并于2019年10月3日到上诉人公司售楼处要求支付房款。但绿地徐州新诚公司拒绝为其办理相关业务，且二审庭审中，上诉人也认可当时未能与被上诉人签订《商品房买卖合同》的原因是销售人员疏忽大意未发现涉案房屋已经出售的情况，即使如上诉人陈述其是疏忽大意，不具有主观恶意，也不能否定上诉人的行为已经构成事实上的违约，且其违约行为导致双方未能按照约定订立商品房买卖合同。故一审法院认定绿地徐州新诚公司向谭运龙返还双倍定金并无不当。再次，双方签订的《订购协议》是附履行期限的协议，虽然上诉人在一审庭审中表示能够与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并向谭运龙发出的《关于尽快签约的告知函》，但此时履行期限已届满，其违约行为已客观发生，在双方未达成变更协议内容（履行期限）的情况下，其后期采取的补救措施并不能免除其承担的违约责任，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。最后，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中，双方约定的房屋总价为1495764元，其百分之二十即299152.8元，对于谭运龙支付超出定金额的10847.2（310000-299152.8）元，不能认定为定金。故一审法院判决要求绿地徐州新诚公司向谭运龙双倍返还定金598305.6（299152.8*2）元，及一并返还超出定金额的10847.2元，并无不当，本院予以维持。综上所述，绿地徐州新诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年九月七日书记员 杭恒宇