南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初724号 原告（反诉被告）:王雪华，女，1961年3月13日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：谢宛颖，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟文峰，广西桂三力律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南宁永达酒店管理服务有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：苏秋连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周明磊，广西祥泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勇，广西祥泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）王雪华与被告（反诉原告）南宁永达酒店管理服务有限公司（以下简称永达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2015）南铁民初字第357号民事判决。王雪华不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2017年6月16日作出（2017）桂71民终94号民事裁定，发回重审。本院于2017年8月25日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王雪华的委托诉讼代理人谢宛颖、钟文峰，被告（反诉原告）永达公司的委托诉讼代理人周明磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)王雪华向本院提出诉讼请求：1.被告永达公司向原告王雪华支付租金422850元、违约金26879.4元；2.被告永达公司将位于南宁市青秀区房屋恢复原状；3.本案诉讼费用由被告永达公司承担。事实和理由：2012年8月2日，王雪华与永达公司签订《房产租赁合同》，约定：王雪华将位于南宁市青秀区房屋出租给永达公司经营酒店及餐饮；租期为2012年11月1日至2027年10月31日；2012年11月1日至2017年10月31日期间的年租金为170950元。合同签订后，王雪华于2012年8月31日前将房屋交给永达公司使用，并给予永达公司两个月的装修免租期。永达公司接收房屋后，很快进行装修并投入经营使用。按照合同约定，永达公司应当在合同生效之日起5日内支付第一年的租金，并在每年租期满前10日一次性支付下一年的租金。但永达公司仅陆续支付第一年度（2012年11月1日至2013年10月31日）的租金，就没有再按合同的约定足额支付之后的租金。2013年11月1日至2016年10月31日期间，永达公司累计拖欠租金422850元。根据《房产租赁合同》约定，乙方（永达公司）无正当理由拖欠租金，应向甲方（王雪华）支付违约金，每逾期一日，违约金标准为未付租金的0.03％。为维护合法权利，原告王雪华诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）永达公司辩称：1.双方签订的《房产租赁合同》明确约定永达公司承租房屋的目的是用于开设酒店，而王雪华提供的房屋的性质为住宅，不能用于商业用途；2.因永达公司不能正常经营酒店，双方于2014年6月8日签订补充协议，明确约定王雪华从2014年5月11日起免收租金，等王雪华将房屋性质从住宅性质变更为商业用途，永达公司办理好营业执照、消防合格证等证件后，才开始计收租金；3.永达公司已经按承诺支付2013年11月1日至2014年5月11日期间的租金80224元，不存在欠付租金的情况；4.双方签订的《房产租赁合同》第8.1条约定，本合同如提前终止、解除或届满时，永达公司应将房产以清洁良好的状态交给王雪华，永达公司有权拆除及取回所投入的可移动设备，该约定不能说明永达公司有将租赁物恢复原状的义务。综上，请求法院依法驳回王雪华的诉讼请求。 被告(反诉原告)永达公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告永达公司与反诉被告王雪华签订的《房产租赁合同》；2.反诉被告王雪华向反诉原告永达公司赔偿损失889213元；3.本案诉讼费用由反诉被告王雪华承担。事实和理由：2012年8月2日，王雪华与永达公司签订《房产租赁合同》，约定由王雪华将位于南宁市青秀区房屋出租给永达公司用于经营酒店及餐饮，双方对各自的权利义务均作了约定。合同签订后，永达公司投入资金对租赁房屋按经营酒店的要求进行装修，并为酒店经营而定制和购买了全套的家具、设备等物品。由于涉案房屋属于住宅性质，无法办理营业执照和通过消防验收，导致永达公司在装修完毕后无法开展酒店经营。2014年6月8日，永达公司（乙方）和王雪华（甲方）签订《补充协议》，约定王雪华从2014年5月11日开始免收租金，期限暂定三个月；超过期限后，如果办理好房屋性质的变更手续或者营业执照、消防合格证，永达公司重新开业后，王雪华才按照原合同约定继续收取租金。补充协议签订后，王雪华一直未能履行合同义务。因王雪华违约导致永达公司签订《房产租赁合同》的目的无法实现。为维护合法权利，永达公司提出反诉，请求判如所请。 反诉被告王雪华对反诉原告永达公司的反诉辩称：1.永达公司拖欠租金严重违约，王雪华同意解除双方签订的《房产租赁合同》；2.永达公司要求王雪华将房屋性质从住宅变更为商业用途，不符合法律规定，也是强人所难，王雪华并未承诺为永达公司办理经营酒店的各类证照；3.永达公司作为一家专门经营酒店的公司，理应有办理相关证件和经营酒店的经验，熟悉办证的程序，投入装修前应经得工商、消防等相关部门的同意或确定能经营酒店后才进行装修，现永达公司贸然投入装修，该损失应由其自行承担；4.永达公司对于酒店经营所需环境、条件以及需要办理的证照等手续，相对于出租人王雪华来说，应更为熟悉，永达公司承租房屋前，已多次考察租赁房屋，王雪华也按永达公司的要求提供房产证等相应证件，永达公司对房屋的位置、性质等情况已充分了解，王雪华作为出租方没有任何过错，不应承担任何责任。综上，请求法院驳回反诉原告永达公司的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月2日，原告（反诉被告）王雪华（出租方，甲方）授权案外人农志光与被告（反诉原告）永达公司（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市青秀区.72平方米的房屋出租给乙方使用，甲方同意乙方将房屋用于酒店住宿及餐饮经营之用，乙方出于经营需要有权随时自主调整商业布局，但不能改变租赁房屋的内部原有建筑结构；2.租期十五年，自2012年11月1日至2027年10月31日，2012年9月1日至2012年10月31日为免租期，2012年11月1日至2017年10月31日期间的年租金为170950元；3.合同签订七日内，乙方应向甲方一次性支付押金5万元，押金在租赁到期后，如乙方无任何违约行为，由甲方不计利息退还，如乙方租赁期间有拖欠租金、水电费、物业费等现象，甲方有权直接从押金中扣除，乙方需在5日内补交拖欠款项，否则视同乙方违约，甲方有权解除合同；4.乙方在每年租赁期结束前10日一次性交纳后一年的租金；5.在甲方无任何违约的前提下，乙方若拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日，违约金标准为未付租金的0.03%，若乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿损失；6.本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应将房产以清洁良好的状态交给甲方，乙方有权拆除及取回乙方所投入的可移动设备；此外，合同还对其他的权利义务作了约定。租赁合同签订后，王雪华将房屋交付永达公司使用，永达公司对房屋进行了装修。永达公司已向王雪华支付2013年10月31日前的租金。 2014年6月8日，永达公司向王雪华出具《承诺书》，载明：永达公司承诺付清拖欠的从2013年11月1日至2014年5月11日期间的房租80224元，承诺于2014年6月底支付4万元，余款40224元于2014年8月10日前付清，否则按双方签订的合同处理。后永达公司分别于2014年6月30日、2014年9月7日、2015年2月17日、2015年3月27日、2015年5月5日支付租金4万元、2万元、2万元、1万元、1万元，共计10万元。 2014年6月8日，王雪华（出租方，甲方）授权案外人农某光与永达公司（承租方，乙方）签订一份《补充协议》，约定：因甲方房屋性质问题暂时无法办理需要的经营执照、消防合格证等证件，乙方被相关部门责令停业，现经甲乙双方友好协商达成以下协议：1.甲方同意乙方在停业期间免收租金，时间从2014年5月11日开始计算，期限暂定三个月，超过期限的，双方再按实际情况协商；2.待甲乙双方想办法将土地证和房产证由私宅性质变更为商用性质或乙方办好营业执照、消防合格证等证件，重新开业后甲方按原合同约定继续计收租金。《补充协议》签订后，涉案房屋的性质至今未变更为商用性质，永达公司亦未能办好营业执照、消防合格证等证件，永达公司利用涉案房屋开办的酒店一直处于停业状态。 另查明：涉案房屋为王雪华所有，房屋所有权证上附记载明，房屋产别为私有房产，设计用途为住宅，该房屋2002年建造，房屋实建六层，建筑面积949.72平方米，核准权属登记一至五层，建筑面积842.23平方米。根据南宁市规划管理局的复函显示，邕宁县建设局于2000年11月8日核发涉案房屋《建设工程规划许可证》，许可建设一至五层（含第六层3.8米×5.5米楼梯间），许可面积862平方米。永达公司承租后，在第六层用泡沫板材搭建了几间房屋。 原一审诉讼期间，永达公司委托广西信达友邦资产评估有限责任公司（以下简称信达公司）对涉案房屋的装修价值进行评估。2016年3月14日，信达公司作出涉案房屋装修价值资产评估报告。评估报告的评估范围为涉案房屋酒店装修涉及的各项资产（包括电梯等）。经评估，涉案房屋装修资产在评估基准日2016年3月4日的价值为889213元，其中永达公司在第六层搭建的泡沫房的价值为13537元。原一审诉讼期间（2016年5月24日），法院组织双方当事人到现场勘查，双方对原属于王雪华的装饰装修以及可移动物品进行清点，确认王雪华原有的装饰装修物价值为50464元，永达公司购置的可移动物品（窗帘及窗帘套、花洒合金、床头柜、床头板、床、电脑台、抽油烟机、应急灯等）的价值为51527元。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房产租赁合同》、《承诺书》、《补充协议》、《房屋所有权证》、《资产评估报告》、南宁市规划管理局的复函、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋实建六层，建筑面积为949.72平方米，许可建设一至五层。涉案房屋第六层未取得建设工程规划许可证，王雪华与永达公司于2012年8月2日签订的《房产租赁合同》关于第六层的租赁部分无效，第一至五层的租赁部分有效。合同有效的部分，对双方当事人均具有约束力。永达公司承租第一至五层，需向王雪华支付租金，承租第六层，需向王雪华支付房屋占有使用费。2014年6月8日，永达公司出具《承诺书》，对其拖欠2014年5月11日前的租金80224元的支付期限作出承诺，王雪华接收该《承诺书》并未提出异议，表明其对永达公司的支付期限予以认可。2014年6月8日，王雪华与永达公司签订的《补充协议》，对2014年5月11日之后至永达公司办理好营业执照、消防合格证重新开业之前如何交纳租金进行了补充约定。双方实际以出具《承诺书》以及签订《补充协议》的方式变更了《房产租赁合同》的相关内容。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方变更合同合法有效，均应依照变更后的合同全面履行合同义务。 一、关于本诉部分。 （一）关于租金及房屋占有使用费的问题。王雪华与永达公司于2014年6月8日达成《补充协议》，变更了原合同关于租金支付的约定。《补充协议》包括三个方面的内容：1.王雪华同意从2014年5月11日起免收永达公司停业期间三个月的租金；2.三个月免租期过后，若涉案房屋的性质仍未能变更为商用性质，或永达公司未能办好营业执照、消防合格证等证件，双方再按实际情况对租金标准、支付方式等进行协商；3.待涉案房屋由私宅变更为商用性质或永达公司办好营业执照、消防合格证等证件，永达公司重新开业后，再按双方签订的合同继续计收租金。《补充协议》对三个月免租期过后，在涉案房屋的性质仍未能变更为商用性质，永达公司未能办好营业执照、消防合格证等证件的情况下，按什么标准支付租金没有约定，产生纠纷后双方未能就此问题达成协议。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”至本案开庭当日，涉案房屋未能改变住宅的性质，永达公司也未能办好营业执照，消防合格证等，也未重新开业，但仍然占用房屋并未搬出。本院综合考虑双方签订的《房产租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准，酌情确定租金及房屋占有使用费标准为每月5000元。租金及房屋占有使用费起算时间为《补充协议》约定的三个月免租期结束后即2014年8月11日。故从2014年8月11日至2016年10月31日，永达公司应向王雪华支付租金及房屋占有使用费133333.33元（计算方式：5000元×26个月+5000元÷30天×20天）。2016年10月31日至永达公司搬出房屋期间的房屋占用费，王雪华未在本案主张，但不影响其另案主张的权利。2014年6月8日，永达公司出具《承诺书》，对其拖欠的2013年11月1日至2014年5月11日的租金80224元的支付期限作出承诺。之后永达公司陆续支付了共计10万元，其多支付的19776元应抵扣拖欠的租金。综上，直至2016年10月31日，永达公司还应向王雪华支付租金及房屋占有使用费共计113557.33元（计算方式：133333.33元-19776元）。王雪华要求永达公司支付2016年10月31日之前拖欠的租金422850元，本院支持其中的113557.33元，对于多出的部分，不予支持。 （二）关于违约金的问题。2014年6月8日，永达公司向王雪华出具《承诺书》，对其拖欠租金80224元的支付期限作出承诺，并称若不按期支付，则按双方签订的合同处理。《承诺书》出具后，永达公司未能严格按其承诺的期限予以支付，有逾期支付的情形，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方签订的《房产租赁合同》约定，永达公司拖欠租金，应向王雪华支付违约金，每逾期一日，违约金标准为未付租金的0.03%。因此，永达公司应向王雪华支付违约金，违约金的计算方式为：从2014年8月11日至2014年9月7日，以40224元为基数，按每日0.03%计付；从2014年9月8日至2015年2月17日，以20224元为基数，按每日0.03%计付；从2015年2月18日至2015年3月27日，以224元为基数，按每日0.03%计付。王雪华与永达公司已通过签订《补充协议》的方式，变更了原合同关于租金交纳方式的约定，《补充协议》约定的三个月免租期过后，双方未就之后的租金标准、支付方式、违约责任等问题按实际情况进行协商，故王雪华要求永达公司支付之后拖欠租金产生的违约金，没有合同依据，本院不予支持。 （三）关于将房屋恢复原状的问题。双方签订的合同第8.1条约定，如租赁合同提前终止、解除或届满时，永达公司应将房产以清洁良好的状态交给王雪华，永达公司有权拆除及取回永达公司所投入的可移动设备。即永达公司交还房屋时的义务是使房屋处于清洁状态，而非将涉案房屋恢复原状。故对王雪华的该项诉请，本院不予支持。 二、关于反诉部分。 （一）关于合同解除的问题。双方签订的合同约定，王雪华同意永达公司将房屋用于酒店住宿及餐饮经营之用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第八条第三项的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。涉案房屋为私有房产，设计用途为住宅，出租用于酒店经营，需将规划用途变更为商用。另，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条、第三十七条第三项的规定，涉案房屋用于酒店经营，应经过消防验收，在投入使用、营业前，应经过消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。因此，涉案房屋用于经营酒店还需通过消防验收。本案中，租赁房屋在使用上存在行政管理限制，永达公司无法以该房屋为经营场所办理营业执照、通过消防验收，无法在涉案房屋合法经营酒店，永达公司签订租赁合同的目的无法实现，故永达公司请求解除《房产租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。2016年3月23日，原审一审开庭时，永达公司提出解除双方签订的房产租赁合同的诉讼请求，永达公司解除合同的意思表示于当日到达王雪华，故本院认定王雪华与永达公司于2012年8月2日签订的《房产租赁合同》于2016年3月23日解除。 （二）关于赔偿损失的问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王雪华将未取得建设工程规划许可证的第六层房屋出租给永达公司，对造成合同部分无效存在过错，永达公司未尽审慎义务审查第六层房屋是否取得建设工程规划许可证，对造成合同部分无效亦有过错。王雪华将规划用途为住宅的房屋出租给永达公司用于经营酒店，且同意永达公司进行装修，永达公司作为一家经营酒店的公司熟悉酒店经营所需的证件以及办证程序，其明知涉案房屋规划用途为住宅，存在行政管理限制，仍承租用于经营酒店。在装修方案未通过消防部门审核的情况下贸然投入较大装修，以致装修完毕后，不能办理营业执照、消防合格证等证件，无法正常经营，双方对合同解除均有过错。综上，双方对合同部分无效、合同解除均有过错，本院根据引起合同无效或解除的原因力比例及过错大小，酌情认定王雪华对永达公司已形成附合的装修损失承担40%的赔偿责任，其余损失由永达公司自行承担。《房屋租赁合同解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十一条第三项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”涉案房屋的装修价值为889213元，其中永达公司在第六层搭建的泡沫房价值为13537元，该房屋系永达公司违规搭建，对该房屋价值，本院不予认可。另外，扣除可移动物品价值51527元以及王雪华原有的装饰装修物价值50464元，永达公司对涉案房屋已形成附合的装修价值为773685元（889213元-13537元-51527元-50464元）。王雪华应向永达公司赔偿损失309474元（计算方式：773685元×40%）。根据《房屋租赁合同解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”涉案房屋中可以移动的物品归永达公司所有，永达公司可自行搬走。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十一条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条、第七十三条第三项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条第三项、第九条、第十条、第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告南宁永达酒店管理服务有限公司向原告王雪华支付2016年10月31日前拖欠的租金及房屋占用费113557.33元； 二、被告南宁永达酒店管理服务有限公司向原告王雪华支付违约金（计算方式：以40224元为基数，从2014年8月11日至2014年9月7日，按每日0.03%计付；以20224元为基数，从2014年9月8日至2015年2月17日，按每日0.03%计付；以224元为基数，从2015年2月18日至2015年3月27日，按每日0.03%计付）； 三、反诉原告南宁永达酒店管理服务有限公司与反诉被告王雪华签订的《房产租赁合同》于2016年3月23日解除； 四、反诉被告王雪华向反诉原告南宁永达酒店管理服务有限公司赔偿损失309474元； 五、驳回原告王雪华的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告南宁永达酒店管理服务有限公司的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8046元（原告已预交），由原告王雪华负担5991元，被告南宁永达酒店管理服务有限公司负担2055元；反诉受理费6346元（反诉原告已预交），由反诉原告南宁永达酒店管理服务有限公司负担4138元，反诉被告王雪华负担2208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  邓立新 人民陪审员  黄初珍 人民陪审员  莫艳林 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国消防法》 第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 第七十三条本法下列用语的含义： （三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第八条第（三）项因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。