山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1702民初2299号原告：张信（执行案外人），男，1979年7月28日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：韩辉，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：李明章（申请执行人），男，1961年4月5日出生，汉族，居民，住菏泽市鄄城县。委托诉讼代理人：韩增强，菏泽牡丹众托法律服务所法律工作者。被告：陈国伟（被执行人），男，1978年4月6日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。原告张信与被告李明章、陈国伟执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张信及其委托诉讼代理人韩辉、被告李明章及其委托诉讼代理人韩增强到庭参加诉讼，被告陈国伟经公告送达，拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。张信向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于牡丹区泰岳商贸城3号楼B3、B4、B6、B7、B8、B9号房产的执行，解除对该六套房产的查封，并停止拍卖；2、诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原告与菏泽泰岳房地产开发有限公司于2013年5月18日签订《房屋买卖合同》，约定菏泽泰岳房地产开发有限公司将其所有的位于牡丹区泰岳商贸城3号楼B3、B4、B6、B7、B8、B9号房产出售给原告，并向其支付了房款，菏泽泰岳房地产开发有限公司出具了收据并将房产交付于原告，原告已占有使用至今。贵院2016年3月4日查封时间晚于原告购房时间，且法院查封的房产所有权人不是被告陈国伟，而是本案原告。法院查封错误。被告李明章申请执行被告陈国伟建筑工程合同纠纷一案中，原告作为执行案外人于2016年11月7日对贵院作出的（2016）鲁1702执84号执行裁定书涉及的房产查封提出了执行异议，贵院未向原告送达案件受理通知书，举证通知书等之类的任何告知手续，也未询问案件任何当事人，也未听取当事人任何意见，也未组织听证，也未对当事人作出任何释明就以异议人提交的证据不能完全证明房产归异议人所有，驳回了异议人的执行异议。法院将未确权的财产当做被执行人的财产处置不当。2011年至2013年，原告多次向菏泽泰岳房地产开发有限公司出借款项达100余万元，2013年5月结算，菏泽泰岳房地产开发有限公司尚欠原告本息合计70万元，经双方协商，用70万元折抵购买菏泽泰岳房地产开发有限公司开发的泰岳商贸城商铺7间。今诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。李明章辩称，原告未取得法定的足以排除强制执行的民事权利，法院作出的（2016）鲁1702执异42号执行裁定书是正确的，请求贵院驳回原告的诉讼请求。陈国伟未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。为了证明自己的主张，原告提交以下证据：证据一（房屋买卖合同六份），证明原告与菏泽泰岳房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，购买了其开发的小留镇泰岳商贸城3号楼B3、B4、B6、B7、B8、B9号房产。证据二（2017年11月10日证明一份、房款收据复印件六份、房屋交付情况说明一份），证明原告已支付了全部房款且于2013年5月18日已交付使用，原告是涉案房产的权利人。证据三（银行交易明细两份），证明证明购买房产的资金来源的一部分，汇款人均为原告的家人，收款人为菏泽泰岳房地产开发有限公司的负责人和会计。证据四（2016年11月6日证明一份），证明涉案房产与被告陈国伟没有关系，不属于陈国伟的财产，法院不应查封拍卖房产。被告李明章质证称：对原告提交的证据一的真实性、合法性均有异议，真实性方面原告当庭提交的B3房屋买卖合同与立案时所提交的B3合同内容明显不符，合法性方面该合同项下的房屋系小产权房，其买卖违反法律强制性规定，合同系无效合同。对原告提交证据二的真实性有异议，应该提交该公司留存的存根予以证实款项支付的事实，对房款收据复印件不予质证；对房屋交付情况的说明真实性、合法性有异议，没有政府批准的房屋准许销售的相关文件且涉案房屋系不动产，不动产所有权应当由房屋登记机构出具的不动产权属证书。对原告提交证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能证明交易的款项用于支付房款。对原告提交证据四与本案的关联性有异议，不能证明该证明的内容与本案有关联。原告申请的证人李某出庭作证，其证言如下：菏泽泰岳房地产开发有限公司是王孝男注册成立的，王孝男是法人代表，只有工商登记证书和税务登记证书，小留镇泰岳商贸城项目没有房地产开发所需的“五证”；2011年我就参与了泰岳商贸城事务，2012年开始完全负责，后来我收购了，我就是法人代表了，但工商登记没有变更；孟昭旭是公司会计，公司总共借了原告200多万元，原告通过转账和现金方式支付的，现金有时候给了会计、有时候给我、有时候给我对象，这些钱都偿还了，其中一部分用房子抵的；3号楼B3、B4、B6、B7、B8、B9房产没有卖给过其他人，也没有抵过其他人，陈国伟抵过，但他无权抵这个房子，他没有任何手续，也没有经过公司同意；涉案房子在附属设施建好之前就交付原告了；因为国家政策改了，菏泽泰岳房地产开发有限公司不能给涉案房产办房产证；我接手时，剩余的都是门市房，有两层的也有三层的，单价1300元/平方米左右，有高有低；公司给买房户只开收据，不开发票，一式两份；卖给原告的房子位置不好，10万元一套，卖给其他人的不是这个价格，有高有低；原告的购房合同丢失，我没查到公司存档的合同，看了公司记录，就给原告补了一份用于打官司。原告对证人证言无异议；被告李明章对证人所证购房合同均一式两份及菏泽泰岳房地产开发有限公司只有工商登记证书和税务登记证书的事实无异议，其他内容均有异议，辩称，公司收入应该以账目记载为准，收款应当开具发票，所以不真实。原告向被告发问：“你是如何证明涉案房产为陈国伟的而要求法院执行的，陈国伟欠你工程款为什么执行商贸城的房子？”，被告李明章答：“陈国伟欠我工程款，小留镇政府镇长李杰查清未出售房屋后，向执行庭提供的涉案3号楼六套住房，执行庭有备案，有镇长李杰签字，当时证人李某和陈国伟是合伙人，李某当时认可这六套房子是陈国伟的，现在不承认了。”被告李明章为了证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一﹝（2014）菏牡民初字第2783号民事判决书﹞，证明被告李明章对陈国伟享有到期债权76万余元；原告对其真实性无异议，质证称，该判决书不能证明涉案房产是陈国伟的。证据二﹝（2016）鲁1702执84号执行裁定书﹞，证明被告李明章申请执行，贵院作出该裁定，陈国伟未提出异议，说明陈国伟对该房产享有权利。原告对其真实性无异议，质证称，该裁定书不属于证据，其内容正是本案争议焦点，该裁定书亦未说明如何认定涉案房产属于被告陈国伟。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一（房屋买卖合同六份），甲方均加盖菏泽泰岳房地产开发有限公司公章和李某私章,乙方均是原告张信签字按印。菏泽泰岳房地产开发有限公司仅有工商登记证书和税务登记证书，没有开发小留镇泰岳商贸城项目的“五证”；依据《商品房销售管理办法》第七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，菏泽泰岳房地产开发有限公司没有取得商品房预售许可证，且李某不是菏泽泰岳房地产开发有限公司的法人代表，没有经过法人代表的授权，其签订的商品房买卖合同是无效合同。原告当庭提交的3-B3购房合同与原告立案时提交的3-B3购房合同复印件内容和格式不同，其真实性存疑。每个合同的合同价款均是100000元，建筑面积152平方米，单价为657.9元，单价几乎是菏泽泰岳房地产开发有限公司商品房正常销售单价的一半，明显不正常，真实性存疑；被告李明章对其真实性、合法性亦有异议；综上，对原告提交的证据一，本院不予采信。原告提交的证据二（2017年11月10日证明一份、房款收据复印件六份、房屋交付情况一份），被告对2017年11月10日证明的真实性有异议，且该证明出具人李某不是菏泽泰岳房地产开发有限公司的法人代表，没有经过法人代表的授权，房屋买卖合同一式两份，原告丢失一份，菏泽泰岳房地产开发有限公司应该有一份留存，却重新补签，其真实性存疑，本院不予采信；房款收据均系复印件，其真实性无法核实，且原告称涉案房产均属抵债，那就没必要再开具收据，被告李明章亦不予质证，此证据本院依法不予采信。鉴于以上2017年11月10日证明和房款收据，对房屋交付情况说明，本院亦依法不予采信。原告提交的证据三（银行交易明细），里面进行了大量涂抹，不能真实反映交易往来，且交易客户不能反映是菏泽泰岳房地产开发有限公司借款，原告称借款累计100余万元，证人李某作证称借款总额200多万元，相互矛盾，此证据真实性存疑且与本案不具有关联性，本院依法不予采信。原告提交的证据四（2016年11月6日证明一份），落款日期有改动痕迹，且证明人李某不是菏泽泰岳房地产开发有限公司的法人代表，没有经过法人代表的授权，其真实性存疑；被告李明章对其与本案的关联性有异议；本院依法不予采信。被告李明信提交的证据一﹝（2014）菏牡民初字第2783号民事判决书﹞，原告对其真实性无异议，作为已经生效的法律文书，本院依法予以采信。被告李明信提交的证据二﹝（2016）鲁1702执84号执行裁定书﹞，原告对其真实性无异议，作为已经生效的法律文书，本院予以采信。证人李某证言中：“菏泽泰岳房地产开发有限公司是王孝男注册成立的，只有工商登记证书和税务登记证书，王孝男是法人代表，小留镇泰岳商贸城项目没有房地产开发所需的“五证”，菏泽泰岳房地产开发有限公司不能给涉案房产办房产证；我接手时，剩余的都是门市房，有两层的也有三层的，单价1300元/平方米左右，有高有低；公司给买房户只开收据，不开发票，一式两份”部分；被告虽有部分异议，但合议庭认为是真实的，合法的，与本案有关联，本院予以采信。针对焦点三，原告未举证。本院认为，本案的争议焦点为：1、各方取得房屋所有权的事实和法律依据；2、各方是否已全部支付了房屋价款，是否以实际控制涉案房产；3、菏泽泰岳房地产开发公司所开发的小留镇泰岳商贸城项目是否有房地产开发所需要的“五证”。原告张信与菏泽泰岳房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是无效合同，购房款已经付清及交付使用不影响房屋买卖合同的无效。涉案房产系不动产，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。”涉案房产不能办理房产证，所以，原告张信对位于牡丹区泰岳商贸城3号楼B3、B4、B6、B7、B8、B9号房产没有合法的所有权；关于其请求立即停止对位于牡丹区泰岳商贸城3号楼B3、B4、B6、B7、B8、B9号房产的执行，解除对该六套房产的查封，并停止拍卖的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，原告张信对涉案房产没有合法的所有权，其要求立即停止对位于牡丹区泰岳商贸城3号楼B3、B4、B6、B7、B8、B9号房产的执行，解除对该六套房产的查封，并停止拍卖的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告张信的诉讼请求。案件受理费11360元，由原告张信负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 员  王显玉人民陪审员  李志明人民陪审员  洪学光二〇一七年十一月十四日书 记 员  张永洁