呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2017）内0102民初4574号原告：呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司，住所地呼和浩特市法定代表人：郭继光，该公司经理。委托诉讼代理人：毕英，该公司市场部经理。委托诉讼代理人：任志坚，内蒙古奥神律师事务所律师。被告：张亮，男，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘霞，呼和浩特市法律服务工作者协会第一法律服务所法律工作者。原告呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司（以下简称众兴公司）与被告张亮租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告众兴公司的委托诉讼代理人任志坚、毕英，被告张亮的委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付场地租金49，038元（含电费5，630元）；2.判令被告支付逾期付款违约金7，797元（49，038元×3‰/日×53天，从2017年4月1日至2017年6月31日），违约金随租金结清为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月18日，原被告签订《租赁合同》一份，原告将位于呼和浩特市众兴建材市场内G区26号场地租赁给被告使用，场地面积为90㎡。合同约定租期为1年，自2015年2月18日至2016年2月18日止租金为20,000元，综合服务费为12,400元，合计金额32,400元，租金和费用施行全年支付制，支付方式为合同签订时一次性付清。2015年5月1日，原被告签订《租赁合同》一份，原告将位于呼和浩特市众兴建材市场内B区19-20号场地租赁给被告使用，场地面积为180㎡。合同约定租期为1年，自2015年5月1日至2016年5月1日止租金为30,000元，综合服务费25,800元，合计金额55,800元，租金和费用实行全年支付制，支付方式为合同签订时一次性付清。2015年9月9日，原被告再次签订《租赁合同》一份，原告将位于呼和浩特市众兴建材市场内R区1-3号场地租赁给被告使用，场地面积为290㎡。合同约定租赁期为1年，自2015年9月9日至2016年9月9日止租金为20,000元，综合服务费25,240元，总计金额45,240元，租金和费用实行全年支付制，支付方式为合同签订时一次性付清。以上租赁合同到期后，双方未订立场地租赁合同，被告一直使用场地至2017年4月1日止。2017年2月因呼和浩特市众兴建材市场接到呼市新城区人民政府拆迁通知。依据双方合同及市场通知，被告欠原告场地租金49,038元未支付。依据双方《租赁合同》第四条3款规定“乙方没有按时缴纳租金及其他费用的，将不享受任何优惠，并按拖欠时间每日收取3‰的滞纳金，拒不交费者，乙方同意甲方从租金中扣除或以商品折价后相抵以保护甲方合法权益。”故，被告应向原告支付逾期付款违约金7，797元（49，038元×3‰日×53天=7，797元，2017年4月1日至2017年6月23日共计53天），违约金支付随租金结清为止。综上所述，原告诉至贵院，望判如所请。被告张亮辩称，原来签订的三份租赁合同已经履行完毕，后来双方就三个场地又订了口头协议，租金按照原告说得仍然是这个租金。但是并没有约定违约金，因此，不存在违约金的问题。被告到2017年2月底就搬离了，以后不存在使用租赁场地，也不存在租赁费。原告承诺给被告的补偿都没有兑现。被告除认可租赁期内给付租金外，又给付原告租金55，000元，现只欠原告租金4，557.7元。本院经审理认定事实如下：原告众兴公司（甲方）与被告张亮（乙方）于2015年2月18日签订了一份“租赁合同”，合同约定，甲方将市场内G区26号场地租赁给乙方，租期为2015年2月18日至2016年2月18日，场地面积为90㎡，租金为32，400元（含综合服务费12，400元），租金支付方式为签订本合同时一次性付清。合同第二条甲方权利和义务中约定，甲方负责市场内的安全保卫、防火、卫生等工作，并有偿提供水、电、暖的正常供应，甲方根据国家的法律和法规等政策，负责制定市场的规章制度，以保护甲、乙双方的合法权益。合同第三条乙方的权利和义务中约定，乙方应向甲方及时足额交纳场地租赁费及其它应交纳的费用如（水、电、暖等费用）并应及时足额交纳国家规定各项税、费。合同第四条违约责任中约定，由于甲方的原因造成乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同，退还乙方剩余期限租金，由于乙方不能够履行义务所造成甲方或顾客损失的，甲方有权解除合同，并且有权索赔，乙方没有按时缴纳租金及其他费用的，将不享受任何优惠，并按拖欠时间每日收取3‰的滞纳金。合同第五条约定，如遇不可抗力、政府行为等因素，致使该合同不能履行，本合同自行终止，甲、乙双方都不承担任何责任。恢复后可继续使用，合同使用期将不再顺延。合同甲方处原告加盖众兴公司印章，经办人毕英签名确认，乙方处有张亮签名确认。原告众兴公司（甲方）与被告（乙方）于2015年5月1日又签订了一份“租赁合同”，合同约定，甲方将市场内B区19-20号场地租赁给乙方，租赁期为2015年5月1日至2016年5月1日，场地面积186㎡，租金为55，800元（含综合服务费），其余内容均与第一份“租赁合同”一致。原告众兴公司（甲方）与被告张亮（乙方）于2015年9月9日再次签订一份“租赁合同”，合同约定，甲方将市场内R区1-3号场地租赁给乙方，租赁期为2015年9月9日至2016年9月9日，场地面积为290㎡，租金为45，240元（含综合服务费25，240元），其余内容均与第一份“租赁合同”一致。合同签订后，原告将租赁场地交付被告使用，为了方便使用，经原告同意，被告将B区19-20号场地与G区24-25号场地进行了调换，并按实际租赁场地G区24-25号交纳原租金。上述三份合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告一直使用租赁场地，直到2017年4月1日搬离。在履行上述租赁合同时，被告缴纳了租赁期内的全部租金。到期后继续使用租赁场地期间，被告缴纳了G区26号场地从2016年2月18日至2017年2月18的全年租金32，400元，交纳了G区24-25号场地从2016年5月10日至2017年5月10日的租金20，000元，交纳了R区1-3号场地2016年9月15日至2017年9月15日租金20，000元。另，原被告口头协议被告租赁原告A区18号场地面积为42㎡，租期从2016年6月18日至2017年6月18日至，被告租赁原告A区19号、G区27号场地面积为172㎡，被告于2017年2月21日交纳A区18号、A区19 号、G区27号场地租金15，000元，共计交纳55，000元。又查明，众兴公司于2016年1月1日公示《2016年至2017年众兴租金涨幅执行规定》将租赁场地租金进行了下调，并明确所有价格从2016年合同到期执行。其中G26#租金下调为28元/㎡/月，G24-25下调为23元/㎡/月。原告于2016年6月18日张贴《众兴关于A区2016年6月18日租金变化的通知》再次将A区的租金进行了下调。其中A18号场地下调为25元/㎡/月，A区19号和G区27号场地下调为20元/㎡/月。呼和浩特市新城区人民政府于2017年2月19日作出［2017］15号专题会议纪要。会议决定对包括众兴装饰城在内的市场征收拆迁。本院认为，原被告双方所签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效协议，合同到期后，被告继续使用租赁场地，而且原告并无异议，原租赁合同继续有效，只是租赁期限变为不定期。因政府拆迁致使租赁合同不能继续履行，至被告于2017年4月1日搬离场地，双方合同终止，故被告应按原合同约定的租金支付原告。原告按下调租金价格计算不定期租赁期限内的租金即：（1）G区26号从2017年2月18日至2017年4月1日，面积为90㎡，每月28㎡计算，计算为3，528元；（2）G区24-25，从2016年5月10日至2017年4月1日，面积为177㎡，每月23㎡计算，计算为43，430元；（3）R区1-3从2016年9月15日至2017年4月1日，面积为290㎡，每月13㎡计算，计算24，510元的请求合理，应予支持。另，原、被告双方因租赁A区18号、A区19号、G区27号场地达成的口头协议已实际履行，被告亦向原告交纳了部分租金，该口头协议不违反法律规定，亦属有效协议，故原告要求被告支付截止2017年4月1日拖欠租金即：（1）A 区18号从2016年10月5日至2017年4月1日，面积为42㎡，每月25㎡计算，计算为6，230元；（2）A区19号、A区27号，从2016年10月5日至2017年4月1日，面积为172㎡，每月20㎡计算，计算20,410元的请求也应予支持。上述租金共计98,108元，减去被告已交付的55,000元，被告应支付原告租金43,108元。被告拒绝支付租金的行为已构成违约应承担违约责任，因双方在不定期租赁期间未对租金支付期限及违约金进行重新约定，在口头协议中也未对违约金进行约定，故原告要求被告按每日3‰支付违约金从2017年4月1日开始至实际付清租金之日止的诉讼请求，本院不予支持。但被告应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付原告资金占用期间的利息。原告主张被告欠付电费5，630元即：（1）G区26号电费从2016年8月18日至2017年5月5日止共计3040度电，按1元/度计算，计算为3，040元；（2）三相电从2016年8月18日至2017年5月5日共计2159度电，按1.2元/度计算，计算为2，590.8元。虽被告辩称已交纳租赁期内的全部电费，但因无证据予以佐证，故该抗辩理由本院不予支持，被告应支付原告电费5，630元。综上所述，对原告请求被告支付租金（含电费）和违约金请求中的合理部分，予以支持。被告对其何时搬出租赁场地负有举证责任，在被告举证不能证明的情况下，应承担对其不利的后果。被告抗辩中合理部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告张亮于本判决生效后十日内给付原告呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司租金43，108元、电费5，630元，合计48，738元并支付利息（以48，738元为基数从2017年4月1日至租金付清为止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回原告呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元(原告已预交)，由原告呼和浩特市众兴建材市场有限责任公司负担101元，被告张亮负担509元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员薛翠英二〇一七年十一月十日书记员范芙蓉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。第五条 在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。