辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2706号上诉人（原审被告）营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区芦屯镇四台子村碧霞工业区（明虹大厦）。法定代表人：冯雪清，经理。委托诉讼代理人：杨文娜，辽宁德道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范林，男，1969年8月29日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：廉梦楠，辽宁辰州律师事务所律师原审第三人：周武琨，男，1967年1月15日出生，汉族，现住大连市金州区。上诉人营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司因与被上诉人范林、原审第三人周武琨债务纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院(2020)辽0804民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨文娜，被上诉人范林及其委托诉讼代理人廉梦楠到庭参加诉讼。原审第三人周武琨经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司上诉请求：一、判令撤销鲅鱼圈区人民法院作出的（2020)辽0804民初1480号民事判决，并改判驳回被上诉人范林对上诉人提出的向其交付鲅鱼圈区25-塞纳河畔A7#楼-112房屋的诉讼请求；二、判令被告承担本案一审二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》违反法律强制性规定，是无效的合同，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。(一）案涉《商品房买卖合同》违反法律强制性规定，符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形之一，是无效的合同。本案第三人只有在办理产权变更登记后方能取得物权。在本案中，第三人周武琨在未取得房屋权属证书的情况下将案涉房屋转让给被上诉人范林，由范林与开发商签订《商品房买卖合同》，属于规避税费、规避法律的行为。范林虽与开发商签订《商品房买卖合同》，但双方之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系，第三人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同要求开发商交付房屋。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定，纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务，其签订的合同、协议等与税收、法律、行政法规相抵触的，一律无效。因此案涉《商品房买卖合同》为无效合同。另外，辽宁省高级人民法院民一庭发布的民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题中第68题中关于以房抵债协议在审判实践中问题说明：债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。因此，即便上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》也不能证明双方之间存在商品房买卖合同关系。(二）上诉人与被上诉人之间不存在购房合意，签订的《商品房买卖合同》意思表示不真实，双方之间并不存在商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，商品房买卖合同关系主要特征为开发商交付房屋，买受人支付相应对价。本案中，除了一份《商品房买卖合同》外，被上诉人范林并未能提供其他证据证明，在合同签订前，曾与上诉人对涉案房屋的买卖事宜进行过任何形式的磋商，双方之间缺乏房屋买卖的意思表示与联络。仅有一份《商品房买卖合同》无法充分证明双方之间已形成购房合意。而实际上，上诉人向被上诉人出具合同和收据，是按照第三人周武琨要求，替周武坤向周武琨的债权人范林提供担保。综上，上诉人与被上诉人针对该《商品房买卖合同》缺乏真实的商品房买卖意思表示。因此，双方之间不构成商品房买卖合同关系。二、被上诉人所提供的收据并非是被上诉人支付房屋价款的凭证，被上诉人范林在一审庭审过程中曾自认从未向被上诉人支付过本案《商品房买卖合同》所涉及房屋的价款，被上诉人无权要求上诉人交付房屋。三、被上诉人称从第三人周武琨处购买房屋，根据合同相对性，被上诉人无权要求并非合同一方当事人的明虹公司履行交房义务。并且，周武琨在未取得所有权的情况下处分案涉房产，属于无权处分行为，对权利人明虹公司不发生效力。被上诉人在起诉状中称“2015年被上诉人向第三人购买了其顶账来的，位于营口市鲅鱼圈区房屋”，因此，本案被上诉人是主张与第三人周武琨存在买卖合同关系的。根据合同的相对性，被上诉人应向房屋买卖合同的出卖人周武琨主张权利，被上诉人无权要求并非合同一方当事人的明虹公司履行交房义务。本案案涉房屋现无法办理产权登记，也无法办理过户登记。因此，周武琨并未取得案涉房屋的所有权、或处分权。周武琨在此情况下与范林建立房屋买卖合同关系，属于无权处分行为，对权利人明虹公司不发生合同效力。综上，基于本案的全部事实，上诉人与被上诉人间并不存在商品房买卖合同关系，被上诉人所主张的要求上诉人交付房屋的诉讼请求、缺乏事实及法律依据，不应支持，贵院应判令撤销鲅鱼圈区人民法院作出的（2020)辽0804民初1480号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人范林辩称：1、上诉人与被上诉人双方签订商品房买卖合同，且上诉人在2015年8月17日也向被上诉人出具了购房款的收据。虽然本案中该房屋是在第三人处购买的顶账房，但若未经上诉人进行磋商、未达成一致的意思表示，本案上诉人是不会与被上诉人重新签订商品房买卖合同及出具相关收据。2、被上诉人并没有规避法律，逃避缴税义务。被告自认案涉房屋处于无法办理产权登记的状态，被上诉人的诉讼请求是要求被告交付鲅鱼圈区塞纳河畔A7#1单元102房屋的钥匙，并没有要求上诉人协助办理产权登记，涉案房屋在无法办理产权登记的情况下是不可能产生房屋交易税费的问题。3、本案中被告公司是案涉房屋的开发者和所有者。上诉人现将案涉房屋抵顶给第三人，第三人根据与被告的约定将案涉房屋转让给原告。且双方签订了商品房买卖合同，被告在2015年8月17日也向被上诉人出具了购房款的收据，是被告对案涉房屋处分的追认。根据合同法第五十一条的规定，合同有效。综上，被上诉人虽然从第三人处购买了涉案房屋，但上诉人对于房屋转让事实未持有异议并与原告重新签订了房屋买卖合同且出具了房款收据，故被告应当依据双方重新签订的合同履行出卖人的合同义务。原审第三人周武琨未到庭陈述。被上诉人范林向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告交付位于营口市鲅鱼圈区房屋。2、诉讼费由被告负担。事实及理由：2015年原告向第三人购买了其顶账来的位于营口市鲅鱼圈区房屋，面积350.38平方米。2015年8月17日在第三人协助下，被告为原告出具了涉案房屋的《商品房买卖合同》及专用收款收据，确认了该房屋已经归原告所有。现房屋已具备了交付条件，但被告却以种种理由拒不交付，为了维护原告的合法权益诉至贵院，请求依法裁判。一审法院认定事实：被告开发建设位于营口市鲅鱼圈区的塞纳河畔小区，第三人为营口盛诺建材有限公司（第三人陈述该公司已破产不存在了）的实际控制人，以该公司名义与被告签订混凝土买卖合同，由第三人向被告供应混凝土。经被告与第三人结算，双方共同确认混凝土款共计4806360元，其中被告已给付第三人现金80万元，用案涉房屋抵顶混凝土款3803725元，被告尚欠第三人20万元混凝土款未给付。另查，第三人拖欠原告部分款项，原告与第三人协商，第三人将案涉房屋卖给原告，房款为3803725元，原告扣除第三人拖欠其的款项，已将差价给第三人。第三人陈述原告已将款项给付完毕。第三人与原告到被告处，将案涉房屋变更至原告名下，被告与原告签订了商品房买卖合同，被告给原告出具了收据。又查，营口市自然资源事务中心鲅鱼圈不动产登记分中心出具不动产抵押权登记信息查询结果：25-塞纳河畔A7#楼-112房屋已办理抵押注销登记，该房屋没有任何登记信息，该房屋未办理首次登记。再查，被告陈述塞纳河畔小区未进行综合验收，但是个别业主已经领取了钥匙，进行了装修。原告陈述有很多业主领取钥匙。一审法院认为，被告与第三人对双方混凝土买卖已经进行了结算，双方均确认用案涉房屋作价3803725元抵顶混凝土货款，第三人又将该房屋以上述价格转让给原告，被告亦给原告出具的商品房买卖合同及收款收据，可以确认被告与第三人之间3803725元的货款已经履行完毕，原告已履行了给付第三人房款的义务，被告与原告之间形成了新的债权债务关系，被告应向原告交付案涉房屋。虽案涉房屋未在房屋部门办理相关登记手续，但塞纳河畔小区已向部分业主交付了房屋，部分业主领取钥匙，故原告要求被告向原告交付案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的其与第三人之间的抵顶房屋并没有实际完成，房屋也没有过户到第三人名下且其也许用其他方式偿还第三人的混凝土款项的答辩意见，因被告已与第三人进行了混凝土结算，确认了用案涉房屋作价3803725元抵顶混凝土货款。如果第三人没有将案涉房屋转卖给原告，被告与第三人可重新协商，对双方的债权债务达成新的履行方案，如协商不成，亦可通过诉讼来解决，但因第三人已将案涉房屋出卖给原告，并且被告对此予以确认，既被告已与原告签订了商品房买卖合同，亦向原告出具了收款收据，故被告本项答辩意见，本院不予采信。判决：被告营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将位于营口市鲅鱼圈区25-塞纳河畔A7#楼-112房屋交付给原告范林。案件受理费100元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司与周武琨于原审庭审期间均认可以案涉房屋抵顶混凝土款3803725元的事实存在，范林与周武琨均认可由周武琨将案涉房屋转让给范林，营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司亦与范林签订了《商品房买卖合同》并出具专用收款收据，故应当认定营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司对周武琨将案涉房屋转让给范林的事实系明知且认可的，将案涉房屋转让给范林系营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司、范林和周武琨三方当事人的真实意思表示，营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司应依照约定向范林交付房屋，原审判决并无不当。关于营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司主张的《商品房买卖合同》无效以及营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司与范林不存在房屋买卖合同关系，故不应向范林交付房屋一节，营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司与范林之间并非房屋买卖合同关系，而是基于营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司与周武琨以案涉房屋抵顶混凝土款3803725元的以房抵债合同关系，又经三方一致认可将案涉房屋转让给范林，故营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司理应根据约定向范林交付房屋，营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年九月九日法官助理张锐书记员王静