广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初3865号原告（反诉被告）：曾丽萍，女，1982年2月2日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理人：陈永辉，广东青晖律师事务所律师。委托代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑松有，男，1985年8月15日出生，汉族，住广州市番禺区，被告（反诉原告）：吴玉婷，女，1985年3月27日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理人：郑松有，男，1985年8月15日出生，系被告吴玉婷的丈夫。第三人：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥光明北路207-209号（北城所），统一社会信用代码91440101891425650B。负责人：赖定军。委托代理人：霍苑华，女，1975年1月25日出生，系该行员工。委托代理人：潘志鸿，男，1967年9月7日出生，系该行员工。原告即反诉被告曾丽萍与被告即反诉原告郑松有、吴玉婷，第三人中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称“工行番禺支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院经广州市中级人民法院指定管辖受理后，依法由审判员邓小春独任审判，公开开庭进行了审理。原告即反诉被告曾丽萍及其委托代理人陈永辉、汪太华，被告吴玉婷委托代理即被告郑松有、第三人工行番禺支行委托代理人霍苑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽萍诉称:其与郑松有、吴玉婷经广州馨文房地产信息咨询有限公司居间，双方于2016年10月24日签订《房屋买卖合约》及《补充协议》，约定郑松有、吴玉婷将其名下位于广州市番禺区××东环路××房出售给曾丽萍，总房款为1380000元，并在《补充协议》中约定了房屋买卖交易过程的流程事项安排。上述合同签订后，其向郑松有、吴玉婷支付了30000元定金，后其将自身房屋出售，收到房款后向郑松有、吴玉婷发出通知收款，但郑松有、吴玉婷拒不收款并向其发出《通知书》要单方解除该合约。其认为双方签订的合同合法有效，双方应当严格履行，郑松有、吴玉婷拒绝履行合同违反约定，遂诉至法院，请求判令：1、郑松有、吴玉婷协助曾丽萍办理广州市番禺区××东环路××房产权过户登记手续；2、郑松有、吴玉婷赔偿曾丽萍从2017年5月10日起计至涉案房屋交付给原告之日止的租金损失（按每月2000元的标准计算）、中介费7500元；3、被告承担全部诉讼费、保全费。被告吴玉婷、郑松有辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、根据双方的协议约定，其拥有房屋买卖合同的解除权。《补充协议》第四条明确约定在曾丽萍无违约的情况下，其有权反悔并拒绝出售房屋，只需要向曾丽萍双倍返还定金。补充协议是双方自愿约定，曾丽萍无法按期支付首期款，其收取金额非常小的定金且给予曾丽萍很长的宽限期是有条件的，这个条件就是补充协议第四条再次确认其有解除合同的权利，由此产生的风险（包括因房价上涨导致其反悔）应当由曾丽萍承担。2、根据《担保法》第八十九条和《合同法》第一百一十五条规定，其有权解除房屋买卖合同。又根据《合同法》第一百一十四条、第一百一十六条，违约定金的法律效力是有法律的明确规定的，定金条款本来就是对合同双方当事人违约进行的约定，合同当事人可以选择主动违约并使用违约金条款来解除合同，只有在针对迟延履行专门约定违约金的情形中，另一方当事人才有权要求继续履行合同，约定以一定的违约金作为代价解除合同是对双方当事人的平等保护。3、其不属于恶意违约。首先，其反悔不是为了获利，而是为了保障自己家庭一家四口有一个最起码的居住处所。其最初出售房屋的目的是以房换房。合同签署后曾丽萍迟迟无法交付首期房款，番禺房价暴涨，若继续将房屋出售，将无法再在更好的区域购入一套房屋。案涉房屋是其名下唯一住房，是其家庭所必需的居住处所，在明显无法以房换房的情况下，其根据合同的约定和法律的规定反悔，拒绝出售房屋是合法、合情、合理。其次，国家和地方政府政策并不鼓励其将房屋出售，为引导居民理性购房，维护房地产市场的稳定发展，国家和地方出台了一系列的房屋调控政策，基于政策考量，其也决定不再出售案涉房屋。第三，法律和协议都必须公平，其只收取了很少的定金，并明确约定了其违约定金的性质，保留了反悔的权利。4、本案的情况不应判令继续履行合同。法律对其物权的保护应优于对曾丽萍债权请求权的保护。曾丽萍只是给付了定金，在其作出解除合同的意思表示前，曾丽萍连首付款都没有付，并没有履行合同约定的主要义务，于法于理其要求继续履行的请求都不应该获得支持。5、曾丽萍可能不具备履约能力。曾丽萍无法在合同约定的期限内支付购房款，在其反悔前也一直没有支付首付款，其此前向银行申请的按揭贷款的同贷书也已经过了有效期。6、曾丽萍出售其原房屋的行为是其与他人发生的交易行为，与本案无关，不能作为任何支撑其诉讼请求的证据或理由。7、是曾丽萍的过错和责任导致其最终决定拒绝出售房屋。首先，其与曾丽萍签订合同时，向其明确表示其与其前夫刚办理完离婚手续，为的是能够以第一套房的购房资金同时购买两套房。其次，双方签订合同时，是与其前夫一同办理的，其间曾丽萍表现的很犹豫，并请求其同意将定金数额设定为20000元并表示如果签约后他们不购买房屋，也希望其将定金退还，就是说他们一早就做好了毁约并失去定金的准备。第三，曾丽萍拖了近半年时间而无法向其支付首期款，其根据合约赋予的权利和情况变化无奈选择适用定金条款解除合同。8、关于曾丽萍主张的租金损失赔偿，曾丽萍一直未向其支付购房首期款，按照合同约定其也不存在交付房屋及继续履行合同的义务。第三人工行番禺支行辩称：因吴玉婷、郑松有在我行的贷款是纯公积金贷款，直至2017年10月21日前都是正常供款的，目前的贷款余额为562738.04元。基于此原因，且本案的诉讼不涉及我行的抵押权等权利，故我行对于曾丽萍的本诉请求不发表意见。反诉原告吴玉婷、郑松有在诉讼中向本院提起反诉称：吴玉婷、郑松有与曾丽萍签订《房屋买卖合约》及《补充协议》且交付定金后，因曾丽萍迟迟无法支付首期款，期间番禺区房价涨幅较大，考虑到最初以房换房的目的无法实现，其遂决定不再出售房屋，于2017年3月7日向曾丽萍发出《通知书》，通知不再出售房屋并表示愿意承担合同约定的违约责任，曾丽萍收到通知书后表示要求继续履行合同并向法院起诉要求其继续履行房屋买卖合同，故反诉要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合约》、《补充协议》和穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告曾丽萍辩称：不同意吴玉婷、郑松有的全部诉讼请求。1、双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《广州市存量房买卖合同》合法有效，应当全面履行。2、吴玉婷、郑松有无解除权，无权单方解除上述合同，其单方做出的解除上述合同的行为为无效法律行为。首先，吴玉婷、郑松有单方提出解除合同没有合同约定，其自认为有单方解除权的约定条款为《补充协议》第四条，对该条款反诉被告理解为其仅是对违约责任的约定，而非单方解除权的确认，该条款也仅是对《房屋买卖合同》第六条违约责任第一款中“并有权要求违约方按定金作出赔偿”的具体解释，并未赋予反诉原告解除权。另该补充协议是吴玉婷、郑松有拟定提供的，在对该条款进行解释时，应做出有利于吴玉婷、郑松有的解释，即该条款仅是对违约赔偿的具体约定。其次，吴玉婷、郑松有单方解除上述合同无法律规定，不符合《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，也不符合法定解除权的成就条件。最后，吴玉婷、郑松有在无合同约定的解除权及法定解除权的情况下单方解除上述合同是无效的。3、涉案上述合同符合继续履行的条件及继续履行不存在障碍。首先反诉被告符合广州市购买房地产的资格，因反诉被告现为广州市户籍且名下无房产。其次反诉被告有条件有能力按合同约定履行支付房款的义务。最后，涉案标的不存在合同法第一百一十条的情形，继续履行不存在障碍。4、双方所签订的合同并没有约定反诉原告有以房换房的目的。双方关系很融洽的时候，被告明确表示其有多套物业，一套为涉案房屋，另一套位于市桥。反诉原告在本诉的民事答辩状中的陈述也是其单方陈述，与事实不符。第三人工行番禺支行无答辩意见。经审理查明：郑松有、吴玉婷是位于番禺区××东环路××房的权属人，权证号码为0220237622、0220237623，他项权利人为工行番禺支行，权利类型为抵押权，权利价值为1110417元。2016年10月24日，郑松有、吴玉婷（甲方，卖方）、曾丽萍（乙方，买方）与广州馨文房地产信息咨询有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，合同约定：一、物业地址：广州市番禺区××东环路××房，建筑面积：90.16平方米。二、该物业止成交价为1380000元。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为：卖方收齐全部楼款当天或收到乙方首期款不早于2016年12月20日。三、卖方逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨。五、买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费15000元。六、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约情形。2、若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。十二、乙方提前支付首期款给甲方，甲方首期款只可用作还贷款用途。附件约定：1、定金：20000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。2、卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。4、首期楼款（不含定金）：410000元，买方应在2017年1月20日（不迟于递件日）前直接支付卖方。6、楼价余款：950000元，由贷款银行直接划给卖方，甲乙双方同意此次交易办理过户转名手续定于2017年7月31日前。合同签订后，曾丽萍向吴玉婷、郑松有支付了定金20000元，吴玉婷、郑松有出具了相应的定金《收款收据》。2016年12月24日，曾丽萍向广州馨文房地产信息咨询有限公司支付购房中介服务费7500元，广州馨文房地产信息咨询有限公司出具相应的《收据》。2016年12月24日，郑松有、吴玉婷（卖方）与曾丽萍（买方）签订《补充协议》约定：卖方与买方于2016年10月24日签署了《房屋买卖合约》约定番禺区××东环路××房的房屋买卖事宜，现双方经友好协商，达成如下补充协议，《房屋买卖合约》与《补充协议》不一致的地方，以补充协议为准：一、买方向银行申请贷款支付购房款的金额为人民币玖拾肆万元整，以银行最终审批并实际发放贷款数额为准，余下的购房款由买方直接向卖方支付。二、购房定金调整为人民币叁万元整，卖方已于此前收取贰万元，于本补充协议签署之日确认收悉买方现金支付和新增定金壹万元整。三、买方应于其收到其出售自身房屋的房款立即向卖方支付扣除定金后的首期购房款，卖方在收齐首期购房款后将房屋交付买方并立即申请赎贷，双方确认，买方最迟不应迟于2017年3月31日前向卖方支付完全部首期购房款，否则卖方有权没收买方的全部定金并将房屋另行出售。四、若买方无违约的情形下，卖方反悔并拒绝向买方出售房屋的，卖方除向买方返还定金外，还应向买方赔偿与定金同等数额的款项。五、双方同意办理房屋交易过房的最终时限为2017年6月30日，卖方迁出户口的最终时限为2017年12月31日，若因国家政策调整导致延迟，则由双方协调尽快办理完成。六、本补充协议一式两份，卖方和买方签名之日起生效，双方各执一份。该《补充协议》落款处有买卖双方签名及捺印。另2016年11月10日，郑松有、吴玉婷与曾丽萍签订《存量房买卖合同》。庭审中，原被告均确认双方实际履行的是《房屋买卖合约》及《补充协议》。2016年11月17日，广州市美泽按揭服务有限公司出具《按揭费收据》，内容为：“兹收到曾丽萍办理东环路123号6房105按揭服务费1800元。”2016年11月22日，中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行向曾丽萍出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，内容为：“您因购买位于番禺区××东环路××房售房者吴玉婷、郑松有提出了贷款申请。根据工行有关规定，贷款现已初审通过。……，本通知书开具之日起三个月内有效。”2016年10月25日至2017年3月10日，郑松有与曾丽萍的短信来往记录内容为：“曾：‘郑先生，订金已转入你账户，请查收，谢谢！’郑：‘确认收到你支付的2万元购房定金。’郑：‘曾老师，你那个房子办了过户了手续么？’曾：‘周五刚办好了。’。曾：‘郑生，我的房款到账了，你看定个时间我把首期房款转给你，然后和中介那边把手续跟进一下吧，谢谢！’郑；‘我考虑一下先’曾：‘郑生，梁小姐跟我说你反口不卖了？’郑：‘对现在行情太恐怖拖到现在我卖了也买不到房子了希望你能理解’”2017年3月7日，郑松有、吴玉婷向曾丽萍发出《通知书》内容为：虽然补充协议约定的首期款支付期限为2017年3月31日，但你此前申请作为按揭付款的银行贷款申请的同贷书已经过了有效期，我方经考虑决定不再向你出售买卖合同约定的房屋，我方愿意根据房屋买卖合约及补充协议的约定向你方承担违约责任。请你尽快配合经纪方广州馨文房地产信息咨询有限公司办理合同解除手续。曾丽萍确认于2017年3月8日上午收到该《通知书》。曾丽萍提交广州农村商业银行股份有限公司存折及历史交易明细清单证明其存款有1446000多元，有能力购买涉案房屋，并当庭表示愿意代郑松有、吴玉婷一次性偿还涉案房屋所欠贷款及一次性向其支付剩余房款。上述存折显示截至2017年10月21日曾丽萍名下账户余额为1446293.14元。曾丽萍另提交《房屋租赁合同》及租金收据等证明原告从2017年5月10日租赁房屋并支付租金。2017年10月23日，广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》确认曾丽萍截至该日具有广州市限购区域内住房购买资格。工行番禺支行当庭陈述，就曾丽萍代郑松有、吴玉婷一次性偿还涉案房屋贷款问题，如果有法院的裁判文书其同意依照文书的内容配合执行；截至2017年10月21日，涉案房屋尚欠贷款562738.04元。本院认为，案涉《房屋买卖合约》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。关于案涉合同是否解除问题。首先，我国法律对合同的解除及当事人的解除权进行明确的规定，存在当事人约定解除和法定解除两种情形。就本案来说，双方在《房屋买卖合约》第六条对约定解除有明确约定，约定解除权行使的主体为守约方。双方在《补充协议》第四条的约定“若买方无违约的情形下，卖方反悔并拒绝向买方出售房屋的，卖方除向买方返还定金外，还应向买方赔偿与定金同等数额的款项。”，该条款是双方对卖方违约责任的约定，并非是对合同的解除权进行约定，故郑松有、吴玉婷主张其依约行使约定解除权没有合同依据，本院不予采信。其次，在签订合同时，当事人应当预见合同的法律后果，合同生效后，双方理应秉承诚实信用原则，严格遵守、适当履行，因曾丽萍付款迟延，双方已通过《补充协议》将首付款时间变更为2017年3月31日前，郑松有、吴玉婷于2017年3月7日向其发出《通知书》通知解除案涉合同拒绝出售房屋时合同解除的条件并未成就，故该《通知书》虽送达曾丽萍但并不构成对上述合同的解除。现涉案房屋仍登记在郑松有、吴玉婷名下，曾丽萍亦有提交证据证明其具有继续履行上述合同的能力并同意代被告偿还银行贷款及一次性支付剩余房款，涉案合同现具备履行条件，作为守约方的曾丽萍要求郑松有、吴玉婷协助其依约办理广州市番禺区××东环路××房产权过户登记手续的合同义务合理有据，本院予以支持。同理，对反诉原告郑松有、吴玉婷要求解除案涉合同的反诉请求，本院不予支持。因曾丽萍同意代被告清偿涉案房屋的银行贷款，且明确表示其有一次性支付能力，工行番禺支行亦同意根据法院裁判文书配合进行提前还贷手续，故在郑松有、吴玉婷协助办理过户手续前，应由曾丽萍先行还清银行按揭贷款本息为宜。同时，基于曾丽萍同意向郑松有、吴玉婷一次性支付剩余房款，根据权利义务对等原则，其理应将涉案房屋偿还贷款后的剩余房款支付给郑松有、吴玉婷。关于曾丽萍主张的租金损失及中介费的问题。在合同履行过程中，郑松有、吴玉婷拒绝出售涉案房屋，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。双方在合同中约定了卖方拒绝出售房屋应赔偿买方已经支付的中介费及卖方逾期交楼的应赔偿与定金同等数目金额给买方以补偿买方之损失等内容。但双方在之后签订的《补充协议》第四条就卖方单方违约拒绝出售涉案房屋的违约责任已变更为“卖方除向买方返还定金外，还应向买方赔偿与定金同等数额的款项。”且考虑到曾丽萍主张的租金损失并非履行涉案合同的必要费用，双方合同尚在履行中，并未有中介费的损失发生，故其就郑松有、吴玉婷上述违约行为要求支付租金损失及中介费7500元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告曾丽萍应于本判决发生法律效力之日起一个月内，向第三人中国工商银行股份有限公司广州番禺支行还清被告郑松有、吴玉婷名下位于广州市番禺区石楼镇东环路xx房（权证号码为0220237622、0220237623）的剩余按揭贷款本息；二、被告郑松有、吴玉婷于原告曾丽萍还清上述房屋剩余按揭贷款本息之日起十日内，协助原告曾丽萍办理广州市番禺区石楼镇东环路123号6座105房产权过户登记手续，原告曾丽萍将上述房屋的剩余房款一次性支付给被告郑松有、吴玉婷；三、驳回原告曾丽萍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑松有、吴玉婷的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费本诉受理费8760元，由原告曾丽萍承担150元，被告郑松有、吴玉婷负担8610元；财产保全费5000元，由被告郑松有、吴玉婷负担；反诉受理费8610元，由反诉原告郑松有、吴玉婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 邓小春二〇一七年十一月二十二日法官助理 周书宇书 记 员 梁凤茵