安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0103民初5472号 原告：王瑞春，男，1968年3月26日出生，汉族,住安徽省合肥市政务区。 被告：安徽德嘉置业有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区桐城路127号5号楼。 法定代表人：翁勇琦，总经理。 被告：安徽德嘉置业有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区桐城路127号。 法定代表人：翁勇琦，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：张姝颍，安徽卓泰律师事务所实习律师。 原告王瑞春与被告安徽德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）、安徽德嘉置业有限公司合肥分公司（以下简称德嘉合肥分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞春，被告德嘉公司、德嘉合肥分公司的共同委托诉讼代理人唐勇、张姝颍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王瑞春向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿违约金10万元；2、被告赔偿利息14.0404万元（7.0202万元×2）；3、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告德嘉公司法定代表人翁勇琦多次上门做工作和同行朋友积极推荐下，原告于2013年8月26日与被告德嘉公司签订了购买合作经济广场3号楼1619室的合同。德嘉公司明知该楼为普通综合写字楼，声称要打造古玩城和成立文玩大厦，大肆虚假宣传，恶意炒作，声称出卖的房屋为商铺。为了达到合法占有目的，在签订合同时，德嘉公司刻意隐瞒“房屋用途”并没有尽到告知义务，这不是地地道道的骗局吗？在3号楼一楼大门事情上，存在随意改动设计规划方案，存在可以隐瞒行为。在选择物业公司事情上都存在违规行为；被告安徽德嘉置业存在明显过错，是完全不负责任的。故原告依法提起诉讼要求德嘉公司赔偿损失，具体诉讼理由如下： 一、德嘉公司为了推销经济合作广场3号楼盘时，明知是普通写字楼根本就不适合做商铺，却大肆虚假宣传，并邀请社会文化名人，画家、书法家以及媒体参与炒作，宣称要把经济合作广场3号楼建成合肥文化名片、合肥琉璃厂，张口文化，闭口艺术，宣称弘扬徽文化为己任。今天叫做3号楼“文玩大厦”，明天又叫赤栏桥文玩会所，后天又叫新安文化广场。德嘉公司宣传的目的只有一个就是为了卖房子，而且要卖个好价钱，并刻意隐瞒“房屋用途”。3号楼业主等于花了商铺的钱，买了一个综合写字楼。无论从涉及到布局，从硬件到软件，再到后来物业管理都不具备成立古玩城、文玩大厦的条件，德嘉公司负有不可推卸责任。按当时市价，政务区写字楼也就是每平米六千元左右，三孝口百大CDB也就每平米七千五左右，省政府对面科技大厦现在也就八千多一平米，还有天徽大厦也就这个价。 二、德嘉公司在交房后，又把一楼沿桐城路沿街门面全部出租给了中信银行，把电梯口封上连个大门都不留（规划图电梯口是有门的），导致客户上门，根本不知道从哪个门才能进入大厦，德嘉公司为了自己的利益随意更改设计规划方案，当受到部分业主质疑时，还拿出假设计规划图欺骗广大业主，在售房时没有尽到告知义务，使得我们所购房屋价值大打折扣，损失也是巨大的。如果德嘉是卖房时说3号楼沿街没有前门，购房者不可能买这房子。因此，德嘉公司存在明显过错，理应承担相应的法律责任和后果。 三、合作经济广场项目对物业公司要求较高，买房时，问的很清楚，德嘉公司采取公开招标方式对外招标，由安徽新亚物业管理发展有限公司（一级资质）中取得了物业管理权，购买者正是看在这点才买这个房子。然而德嘉公司在没有征得广大业主意见的情况下，将物业管理权交给了省供销社下属企业安徽龙翔物业管理公司。该物业公司也就三级资质，员工大多是本单位家属，没有一点责任心，素质低，态度恶劣，无论安全保卫还是环境卫生，极不规范，根本不具备管理商业楼盘能力，最起码安全都得不到保障，德嘉公司存在明显过错。 四、2014年7月，王瑞春发现了以上诸多问题，就找到德嘉公司负责人协调，要求把所买房子退掉。该负责人也答应按原价并补偿一点损失帮王瑞春把房子转让给第三方，当时也没多想就这样一拖再拖，一拖就是两三年，每次找他，他都说：“好，好，行，行，行”，直到2016年10月王瑞春诉至法院，要求解除合同并赔偿损失。德嘉公司多次上门要求和解，免得影响不好，后来将房屋按原价转让给第三方，对于其他损失没有做出任何补偿。由于德嘉公司的过错，致使王瑞春的间接损失无法估量，光银行利息就14.04万元，以上损失，理应由过错方德嘉公司承担。 被告德嘉公司、德嘉合肥分公司共同辩称：王瑞春诉请没有事实及法律依据，双方房屋买卖合同履行完毕，王瑞春已经将涉案房屋出售他人，并非合作经济广场的现在业主，应当驳回王瑞春的诉请，理由如下：1、被告不存在所谓刻意隐瞒及欺诈行为，双方签订的商品房买卖合同第三条及网上备案确认单明确规定房屋用途为办公用房，涉案房屋已经省发改委、合肥市发改委以及合肥市文化广电新闻出版局批复为文化产业基地；2、合作经济广场规划及建筑方案是经合肥市规划局所批，合作经济广场入口在规划方案中均明确标注，被告不存在所谓的随意改动规划方案的问题；3、被告在合作经济广场没有交付业务之前代为签订前期物业协议，符合法律规定，物业后期管理与被告没有任何关联性，按照物业管理条例规定在涉案小区首批物业满两年，入住率达到30%或者入住率达50%可以向所在街道提议业主委员会，选定新的物业公司，故原告所称物业管理不到位不是本案被告违约，或者原告要求解除房屋合同的法定或约定事由。 本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，王瑞春与德嘉公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：1、王瑞春购买德嘉公司位于合肥市房屋，该房屋用途为办公；2、房屋建筑面积为62.36平方米，房屋单价为12804元／平方米，总金额为798457元；3、房屋交付日期为2013年12月31日。2013年8月22日，该房屋在网上进行了认购备案确认。案涉房屋交付后，王瑞春将房屋用于经营字画。2016年10月20日，王瑞春就案涉房屋曾诉至本院，要求判令解除合同，以及德嘉公司赔偿其损失。后，王瑞春撤诉。再后，王瑞春将案涉房屋出售他人。 另查明：案涉房屋所在的合作经济广场3幢4幢11层以上现为赤澜（阑）桥文玩城，其于2015年被合肥市文化广电新闻出版局命名为合肥市文化产业示范基地，于2016年和2017年被安徽省和合肥市发改委认定为省级现代服务业集聚区。 还查明：依据《合作经济广场建设工程规划及建筑设计方案》，案涉房屋所在的3幢出入口即商务办公入口位于该楼南部，并非位于桐城路一侧，现出入口与规划图纸一致。 以上事实，由王瑞春提供的《商品房买卖合同》、民事撤诉申请书、传票，德嘉公司提供的合肥市发改委等部门文件、《合作经济广场建设工程规划及建筑设计方案》，以及当事人庭审陈述佐证。 关于王瑞春提供的业主证明、电话征询意见书、银行利息流水、宣传广告、电话录音等证据，证明德嘉公司在销售房屋时存在欺诈和虚假宣传等行为，应赔偿王瑞春的损失；德嘉公司对王瑞春上述证据不予认可。本院认证意见，首先，案涉《商品房买卖合同》明确写明案涉房屋用途为办公，且王瑞春购买的案涉房屋位于16楼，与通常意义上的商铺不相符，王瑞春应对其购买房屋的性质用途知情；其次，关于宣传广告中提到的“安徽琉璃厂”等内容，与行政机关认定其为文化产业基地相一致，也与赤澜（阑）桥文玩城市场定位一致，不属于虚假宣传。因此，本院对王瑞春提供的上述证据的证明目的不予认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据案涉合同，德嘉合肥分公司并非案涉合同的相对方，故本院驳回原告对德嘉合肥分公司的诉请。关于德嘉公司抗辩王瑞春已经将案涉房屋出售，并非本案适格主体，本院认为，王瑞春虽然将案涉房屋出售，但其诉讼请求均为损失，尚在诉讼时效内，故本院对德嘉公司的该项抗辩不予支持。 本案中，案涉合同明确写明案涉房屋用途为办公，并非为通常意义上的商铺，而且依据王瑞春购买的房屋位置和价款也不可能是相同地段临街商铺的价格，因此，德嘉公司在出售房屋时不存在欺诈行为。关于虚假宣传，德嘉公司作为开发商，其在房屋销售时刊登广告系市场行为，宣传的内容也符合文化市场的定位，之后也得到行政机关认定，同时，王瑞春购买的案涉房屋经营范围为书画，故本院认定德嘉公司在销售案涉房屋时未有虚假宣传的行为。 关于王瑞春诉称德嘉公司随意改动规划方案，本院认为，依据案涉房屋所在楼房的《合作经济广场建设工程规划及建筑设计方案》，规划的商务办公入口在该楼南部，现出入口与该规划一致，故本院对王瑞春的该项诉称不予采信。 关于王瑞春诉称德嘉公司变更物业公司等情形，本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，物业公司的选定不是本案处理范围。 综上，本院认为，德嘉公司在案涉合同履行过程中无违约行为，故本院对王瑞春的各项诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回王瑞春的诉讼请求。 案件受理费减半收取为2453元，由原告王瑞春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一七年十一月八日 书记员  王 蓓 附件：本案适用的相关法律、司法解释条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。