上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初11704号原告：田爱军(反诉被告)，男，1972年1月19日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：韩劲枫，上海市银星律师事务所律师。被告：张英(反诉原告)，女，1978年12月13日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。原告田爱军(反诉被告，以下简称原告)与被告张英(反诉原告，以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日受理后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本院依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告田爱军的委托诉讼代理人韩劲枫、被告张英的委托诉讼代理人王磊鸣两次均到庭参加诉讼。原告田爱军参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告田爱军诉称，2016年9月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定原告将上海市静安区洛川东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，合同约定房屋总价238万元，被告先期已付定金5万元，于合同签订日支付首期款80万元，余款153万元以贷款方式支付，逾期付款按房屋总价款日万分之五支付违约金，逾期二十日以上的原告可以解除合同，被告按房屋总价款20%支付赔偿金并支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款80万元，后又支付了20万元，余款133万元贷款未及时到账。经原告多次催告，双方于2016年11月30日商定，贷款必须于2017年1月20日到账，逾期未到被告应于10日内现金补足。但是届时贷款仍未到账，被告也未以现金补足。为此，原告于2017年2月27日向被告发出《违约告知函》，通知被告解除《买卖合同》。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告于2016年9月13日所签订的《买卖合同》于2017年2月28日解除；2、判令被告将系争房屋在涤除抵押权后返还原告，协助原告办理产权过户手续并将系争房屋返还原告，税费按照国家规定由各自分别承担；3、判令被告支付赔偿金476,000元及违约金45,220元(以238万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2017年1月21日起算至2017年2月28日止)。被告张英辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2016年9月13日签订《买卖合同》，2016年11月1日交易过户，过户时被告付清首付款105万元，剩余银行贷款133万元于2017年3月2日转账至原告账户。被告认为《买卖合同》已经全部履行完毕，不存在解除的条件。2016年10月18日被告已经完成贷款审批，并签订了贷款合同，之后银行的放款时间是不能以当事人意志为转移的，被告已经完成了自己的义务，不存在违约行为，不应当承担违约责任。与此相反，由于原告未在合同约定的2016年11月1日交付系争房屋，构成违约，故提起反诉，请求法院判令原告支付被告逾期交房违约金35,700元(自2016年11月1日起至2016年11月30日止，以238万元为本金，按照每日万分之五标准计算)。原告辩称，不同意被告的反诉请求。按照合同约定，最后一笔贷款应当在系争房屋过户时就支付，但是因为被告的原因，钱款迟迟不能够支付，为此直到2016年11月30日在被告进行付款时间的承诺后，双方才进行了房产的交接，正是在这一天，双方约定原告将系争房屋交给被告，但是被告并没有按照11月30日的约定付款。经审理查明，2016年9月13日，原、被告通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间签订《买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋，建筑面积48.52平方米，转让价款238万元；原告于2016年10月30日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接；在2016年10月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条第三款约定，被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付；合同第十条第三款约定，原告未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给被告，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后原告仍未交付的，除原告应向被告支付二十日的违约金外，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。原告应在收到书面通知之日起三日内退还被告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《买卖合同》补充条款(一)载明：1、还贷：原告应于签订房地产买卖合同后的五日内由被告陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后五日内办理抵押登记注销申请手续；2、双方应于签订《买卖合同》后七日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；3、过户：原告应于签订买卖合同当日将《上海市房地产权证》交于居间方保存，产证保管期间，原告不得对该产证进行挂失补办；双方应于办妥纳税申报手续、贷款申请手续及抵押注销手续后五日内至房地产交易中心办理过户手续；4、交房：原告于2016年10月30日将系争房屋交付被告，交付标志为双方签订《房屋交接书》；5、户口：……；6、成交价格及包含内容：……；7、房屋内状况：……；8、有关被告贷款的特别约定：8.1贷款产生的费用由被告自行承担；若被告的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由被告在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付于原告；……。《买卖合同》附件三付款协议约定：1、被告于2016年9月6日支付原告定金5万元，该定金在签订《买卖合同》当日自动转为房款的一部分；2、被告于签订《买卖合同》后的当日内，将房款80万元直接支付于原告；3、被告于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以被告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款153万元支付于原告。2016年9月6日被告支付定金5万元。签订《买卖合同》当天，被告支付房款80万元。由于贷款审批额度不足，被告于2016年10月12日补足现金20万元。以上合计105万元。2016年10月18日，被告与中国建设银行股份有限公司上海闸北支行分别签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》和《住房公积金个人住房贴息贷款合同》，分别借款83万元和50万元。2016年11月1日，原、被告至房地产交易中心办理了系争房屋产权过户手续，但当日原告以被告没有付清贷款为由，未将系争房屋交付给被告。2016年11月15日，系争房屋产权人变更登记至被告名下。由于银行迟迟没有放贷，原、被告于2016年11月30日在《买卖合同》附件三付款协议上增加了第4条手写条款：被告贷款部分最晚应于2017年1月20日前到达原告账户，若逾期未到被告应在10日内自行支付此款项，若被告仍未按期支付，则按照本合同第九条第(三)款执行。以上第4条，经双方协定，按此执行。同日，原、被告签订《房地产交接书》，对系争房屋进行了交接。2017年1月20日，因银行仍未放贷，原告曾向被告催款，被告表示无力支付现金，愿意承担违约金。2017年2月27日，原告向被告发送《违约告知函》：被告意向购买的系争房屋于2016年9月13日签订买卖合同，并向原告支付首付款105万元整，原告在买卖交易期间全力配合，完成了过户及交房的手续，但尾款133万元应于2017年1月20日前到达原告账户，现未到账，被告已经严重违约，现根据买卖合同相关条款解除合同，收回房屋，收取总房价款的20%违约金，同时收取自违约次日起至交还房屋止总房款日万分之五的违约金。2017年3月2日，被告申请的公积金贷款50万元、商业贷款83万元发放至原告账户。审理中，原告称，原告是打算用系争房屋的卖房款进行周转生意的，由于被告一直没有支付房款，原告只能在2016年国庆节借了高利贷，年利率为24%，利息加手续费大约要50万元，还损失了很多的生意机会。原告认为，由于被告逾期付款，原告已经取得解约权，有权解除买卖合同，被告应当将系争房屋返还给原告，并支付赔偿金476,000元及违约金45,220元。考虑到被告已经取得产权证，并已入住，为了尽可能减少被告的损失，妥善解决纠纷，原告同意不解除合同，不要求被告返还房屋，但原告是有解约权的。鉴于系争房屋目前市场价约300万元，差价62万元，高于约定的赔偿金和违约金，如果原告另行购房，差价亦是损失，故原告要求增加赔偿金和违约金，原告将诉讼请求调整为要求被告支付赔偿金和违约金62万元。被告则称，系争房屋目前市场价约250万元，无论解除合同还是违约金，都应该与受到的损失相符。以上事实，有原告提供的《买卖合同》、违约告知函、寄件凭证及查询单、房地产登记簿、手机彩信记录，被告提供的《买卖合同》、《贷款合同》、购房发票、交接书、个人贷款支付凭证、产权证及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。由于银行放贷时间的延后，原、被告于2016年11月30日对贷款到账时间重新作了约定，即被告贷款部分最晚应于2017年1月20日前到达原告账户，若逾期未到被告应在10日内自行支付此款项，若被告仍未按期支付，则按照本合同第九条第(三)款执行。该约定是当事人真实意思的表示，被告应予遵守。由于被告贷款到账的时间为2017年3月2日，与合同约定不符，被告确实构成违约，应当承担相应的违约责任。被告在与原告就付款时间作出约定的时候，理应对贷款的发放时间预先进行合理估算，在银行贷款无法按预期时间到帐的情况下，被告理应按照约定另行筹款补足，现被告以其无法控制银行发放贷款的时间为由拒绝承担违约责任的理由不足，本院不予采纳。根据《买卖合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告按照《买卖合同》第九条第(三)款的约定承担违约责任。现原告考虑到被告不同意解除合同，且已实际入住系争房屋的实际情况，为了尽可能减少被告的损失，选择不解除《买卖合同》，仅要求被告承担相应的违约责任，本院认为，原告此举，既维护了合同的严肃性，亦最大程度地兼顾了双方的合法权益，尚属合理，可予支持。但是，虽然《买卖合同》对于赔偿金和违约金的计算有明确的约定，由于该赔偿金和违约金本身兼具惩罚性和补偿性的双重性质，与原告的实际损失相比，约定的赔偿金和违约金确实过高，本院将根据被告的违约程度、原告的实际损失等案件具体情况酌情调整至215,000元。关于原告是否应承担逾期交房的违约责任的问题，本院认为，《买卖合同》原来约定的过户和交房的截至日期均为2016年10月30日，贷款则应于过户后且被告取得《上海市房地产权证》后再支付给原告。也就是说，在2016年10月18日被告已经与银行签订了贷款合同的情况下，过户当日，原告即应向被告交付系争房屋而无须以贷款到账作为前提，因此原告在过户当日未将系争房屋交付给被告的行为，与合同约定不符，原告应当承担相应的违约责任。原告称贷款应当在系争房屋过户时就支付，缺乏合同依据，本院不予采纳。被告的反诉请求并无不当，可予支持，但是基于上述调整被告违约金的相同理由，本院将原告应承担的违约金酌情调整为15,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告张英应于本判决生效之日起十日内，给付原告田爱军逾期付款赔偿金和违约金215,000元；二、反诉被告田爱军应于本判决生效之日起十日内，给付反诉原告张英逾期交房违约金15,000元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,012.20元，诉讼保全费5,000元，(原告田爱军均已预缴)，由被告张英负担。反诉案件受理费347元(反诉原告张英已预缴)由反诉被告田爱军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱海燕人民陪审员  高 倩人民陪审员  吴 昆二〇一七年十一月三十日书 记 员  孙志超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。