四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初7186号 原告：朱超，男，1986年11月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖任梅，四川泰仁律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张旭洋，四川泰仁律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：李明，男，1984年10月8日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 被告：张燕飞，女，1986年3月2日出生，汉族，住四川省威远县。 二被告共同委托诉讼代理人：张绪刚，四川海岷律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：成都大唐房屋中介有限公司。住所地：成都市双流区东升街道龙桥路6号129栋1单元9层902号。 法定代表人：唐军。 委托诉讼代理人：罗旭刚，男，汉族，1994年2月28日出生，住甘肃省庄浪县。系公司员工，特别授权代理人。 原告朱超诉被告李明、张燕飞、第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱超及其委托诉讼代理人肖任梅、张旭洋、被告李明、张燕飞及其委托诉讼代理人张绪刚到庭参加诉讼。第三人大唐公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 朱超向本院提出诉讼请求：按房屋买卖合同追究被告违约金600000元。事实和理由：2015年3月28日原、被告在犀浦大唐房屋见证下签署了三方买卖合同，房屋总价500000元，合同约定原告付清首付款200000元，剩余300000元等房屋产权证下来以后以银行贷款方式支付被告。经多次了解，此房屋产权证一直处于正在办理状态，在此期间被告电话与原告协商解除协议，退还首付款。此后被告只字不提。后原告告知中介加快进度邀约被告一起去房管局查询房屋产权状态，中介多次与被告联系均被被告拖延，2017年4月3日被告以短信形式告知中介因为自身的官司房屋被银行保全，无法办证。 诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告首付款200000元及利息25669元（暂计算至2017年11月1日，应计算至付清之日止），判令被告支付违约金400000元，赔偿原告居间费10000元及利息1283元，总计636952元；3、第三人大唐公司在上述赔偿范围内承担连带责任。后原告撤回第三项诉讼请求。 李明、张燕飞辩称：1、房屋买卖事实存在，但被告认为不应当承担赔偿责任；2、原告请求的赔偿费用以及违约金过高请求人民法院予以调整；3、被告张燕飞和李明在发生买卖时已经离婚了，而且对房产已经做了分配，我方提交的证据《离婚证》和离婚协议可以清楚说明；4、关于原告撤销第三人的诉讼请求，撤销了这一项就已经撤销了大唐公司主体。 第三人大唐公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，朱超与李明、张燕飞、大唐公司签订《房屋买卖合同》，约定李明、张燕飞将位于成都市高新区房屋出售给朱超；李明、张燕飞保证该房屋无权属争议，拥有合法所有权和处置权；李明、张燕飞将房屋以500000元出售给朱超；朱超向李明、张燕飞支付20000元作为购房定金；付款方式为按揭，签订合同2个星期内朱超付清首付款200000元（含定金），指定账户张燕飞中国工商银行62220*****8，如到时间未付清首付款，则不予退还定金；签订合同后未付清首付款前，如李明、张燕飞违约则双倍赔偿2万定金并退还2万定金，共计60000元；朱超付清首付款后，如李明、张燕飞违约则双倍赔偿并退还朱超首付款共计600000元；以上违约金不够支付守约方损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。同日，李明向朱超出具收条一张，确认收到朱超购房定金20000元。2015年4月2日，朱超通过银行向张燕飞转账180000元。后李明、张燕飞将案涉房屋交付给朱超居住使用。 另查明，案涉房屋于2015年3月3日被成都市高新技术产业开发区人民法院查封；于2015年3月27日被成都市青羊区人民法院查封。案涉房屋至今未取得不动产登记证书。 另，李明、张燕飞于2013年3月19日离婚，并签署《离婚协议》约定案涉房屋归李明所有。 以上事实有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、银行流水清单、成都银行电子银行交易凭证、收条、离婚证、离婚协议、商品房买卖合同摘要等证据在卷佐证。 本院认为，朱超与李明、张燕飞、大唐公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行相应义务。被告张燕飞辩称案涉房屋是李明出卖给朱超的，张燕飞没有和朱超成立房屋买卖合同关系的意见，本院认为，庭审中张燕飞陈述其知晓李明与朱超之间的房屋交易，且在《房屋买卖合同》上有其亲笔签字。虽在签订《房屋买卖合同》时李明与张燕飞已离婚，且双方的《离婚协议》约定了案涉房屋归李明所有，但张燕飞仍是案涉房屋买卖备案登记的共有人，其内部约定不能对抗第三人，故张燕飞依法受《房屋买卖合同》的约束，对被告张燕飞的该抗辩意见本院不予采纳。 原告认为案涉房屋被法院查封无法取得产权登记，导致原告的合同目的不能实现，《房屋买卖合同》应当解除。因此，本案的争议焦点在于：1、原告是否有权解除合同；2、被告是否应当承担返还购房款、支付违约金和赔偿损失的违约责任。 对于第一个争议焦点，本院认为，根据《房屋买卖合同》的约定，李明、张燕飞应保证案涉房屋权属无争议，拥有合法所有权及处置权。本案中，案涉房屋被查封的原因在于被告，何时知晓案涉房屋被查封不影响被告在此次交易中所应承担的合同义务，案涉房屋存在权力瑕疵，被告有义务对其予以涤除。被告在知晓案涉房屋被查封后并没有积极履行查封债务，涤除案涉房屋上设定的权利限制，导致双方交易无法继续履行，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，朱超具有合同解除权，现朱超主张解除其与李明、张燕飞签订的《房屋买卖合同》于法有据，本院予以确认。 关于李明、张燕飞是否应同时向朱超返还首付款200000元及利息、支付违约金400000元、赔偿居间费10000元及利息1283元的问题。被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，《房屋买卖合同》现已解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告收取的首付款200000元，应予退还原告，故对原告提出的退还首付款200000元的主张予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为违约金的设立以弥补违约损失为目的，资金占用利息及居间费属于原告的损失，故本院将利息损失并入违约金一并考虑，不再另行支持原告的利息和居间费损失，原告方未能举证证明其所遭受到的其他实际损失，且被告方在庭审中主张违约金约定过高，请求法院予以调整，本院对被告请求调整违约金的主张予以支持，综合考虑被告违约的过错程度和被告违约造成合同无法继续履行期间本地房屋价格上涨因素，以及朱超作为买受人也应通过一定方式了解案涉房屋权利状态，继而审慎签约，具有一定的过错，同时还虑及朱超在交易期间一直占有使用涉争房屋的事实，本院对原告主张的400000元的违约金诉求予以部分支持，违约金确定为100000元为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告朱超与被告李明、张燕飞于2015年3月28日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告李明、张燕飞于本判决生效之日起十日内向原告朱超返还首付款200000元； 三、被告李明、张燕飞于本判决生效之日起十日内向原告朱超支付违约金100000元； 四、驳回原告朱超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4900元，由被告李明、张燕飞负担。（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何进 二〇一七年十一月八日 书记员  叶慧