呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2771号上诉人（原审被告）:张瑞斌，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:红艳，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人:薄艳荣，内蒙古则维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张宇，医护人员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:温寓婷，内蒙古典源律师事务所律师。原审被告：方伟，工人，住呼和浩特市。原审被告:田莎，护士，住址同上。委托诉讼代理人:孟玉涛，内蒙古启安律师事务所律师。上诉人张瑞斌因与被上诉人张宇，原审被告方伟、田莎案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2015)新民一初字第01307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张瑞斌及其委托诉讼代理人红艳、薄艳荣，被上诉人张宇及其委托诉讼代理人温寓婷，原审被告田莎的委托诉讼代理人孟玉涛到庭参加诉讼，方伟经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。张瑞斌的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，忽略关键证据。2012年6月至2013年5月张瑞斌先后借给方伟共计414000元。2013年11月2日张瑞斌与方伟签订了《房屋买卖合同》，约定方伟将其位于呼和浩特市××区(建筑面积104.74平方米）以房屋总价款414000元出售给张瑞斌，实际是为了以房屋抵顶张瑞斌的414000元债务。而在一审时提交的证据《房屋买卖合同》中"三、乙方（张瑞斌）在签订本合同时，支付房款414000元整，甲方（方伟）将集资房手续变更为乙方"，"十、此房屋交易属于双方自愿买卖，双方同意房屋买卖合同的内容后签字即告生效。甲（方伟）、乙（张瑞斌）双方签订房屋买卖合同时，乙方（张瑞斌）已将全部购房款交付甲方（方伟）做为一次性购买"，足以证明在签订房屋买卖合同时张瑞斌己经将购房款交付给了方伟，而一审法院认为张瑞斌提供的证据不足以证明张瑞斌已按合同约定向方伟支付了房屋买卖合同约定的价款，以此认定张瑞斌的执行异议证据不足，显然忽略了房屋买卖合同这一关键证据。张宇辩称，一审判决认定事实正确，张瑞斌对涉案房屋不具有排除执行的实体权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，张瑞斌认为其是涉案房屋的实际所有权人，善意取得了涉案房屋的所有权，应当就此举出相应证据。就本案而言，根据涉案房屋的情况，住房证显示：方伟仅对房屋享有使用权，呼和浩特铁路局对房屋的所有权进行了保留，方伟对房屋没有处分权，其与张瑞斌签订的房屋买卖合同的效力是存在问题的。即使方伟享有所有权，房屋共有人田莎、呼和浩特市铁路局应当明确表示，放弃优先购买权，方伟的处分行为才有效。而善意取得不动产所有权更是需要完成过户登记这一必要手续。目前的实际情况是几个层次的证据，张瑞斌均没有完成举证责任，买卖合同的效力至少是待定的。而根据方伟、田莎2015年9月16日的离婚协议内容，方伟表示房屋归田莎所有，方伟是对张瑞斌取得房屋权利的表示不认可。对于同一套房屋，现有两份协议对其进行了处分，田莎的共有人身份使其优先于张瑞斌取得案涉房屋权利。此外，张瑞斌表示购房款是方伟收到的借款形式支付的，但就借款如何支付的，支付的金额等均没有证据证明，不能表明张瑞斌已经全额支付了购房款。因此，张瑞斌不是房屋的实际所有人，对房屋也没有其他权利。综上，法定的"享有足以排除强制执行的民事权益"，应当是法定的优先于张宇债权的权益，现张瑞斌的《买卖合同》即使有效，仅能证明张瑞斌对方伟享有了一个普通合同债权，而不能证明其债权优先于张宇，更何况本案张瑞斌与方伟之间的《买卖合同》的效力还存在诸多问题，是否合同之债还有待确定。一审法院认定张瑞斌证据不足是正确的，不是一审法院忽略证据，而是张瑞斌没有完成举证责任，请求二审法院依法维持原判。田莎陈述称，同意张宇的意见，对于张瑞斌的债权，田莎不知情，钱款没有用于共同生活，买卖合同并无田莎的签字，该买卖行为不认可。张宇向一审法院起诉请求：判令对方伟、田莎拥有使用权的位于呼和浩特市××区号房屋继续执行。一审法院认定的事实：张瑞斌称自2012年6月至2013年5月，方伟先后向其借款共计414000元。2013年11月2日，张瑞斌与方伟签订了《房屋买卖合同》，约定方伟将其位于呼和浩特市××区（建筑面积104.74平方米）以房屋总价款414000元出售给张瑞斌。合同签定后，方伟将该房屋移交给了张瑞斌，张瑞斌取得房屋后对该房屋进行了装修并实际使用。另查明，张宇与田莎是同事关系，张宇分别于2013年4月23日借给方伟43万元，2013年5月10日借给方伟两笔为11万元和15万元，三笔借款共计69万元。张宇自认方伟已还款4万元，后经一审法院确认，方伟还欠张宇借款65万元。方伟三次向张宇借款时，是在田莎与方伟婚姻关系存续期间，借款按夫妻共同债务处理。2014年4月1日，一审法院做出（2014）新民四初字第198号判决，判决方伟、田莎共同返还张宇借款65万元。张宇依据（2014）新民四初字第198号判决，申请强制执行。2014年6月23日，一审法院做出（2014）新执字第371号裁定，裁定查封、扣押、扣划、冻结方伟、田莎664135.20元及逾期利息或同等价值的财产。并于2014年10月27日发出（2014）新执字第371号公告，责令田莎、方伟限于公告发布之日起十五日内从位于呼和浩特市××区号房屋中腾出，如逾期不履行的，将依法采取强制执行措施。张瑞斌不服，对执行标的提出异议，一审法院作出（2014）新执异字第371-1号民事裁定，裁定中止对位于呼和浩特市××区号房屋的强制执行。还查明，方伟与田莎于2015年9月16日协议离婚，离婚协议中约定位于呼和浩特市××区号归田莎所有。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"即买受人提出执行异议，必须满足以上四个条件，现张瑞斌的证据仅能证明其满足（一）、（二）、（四）三个条件，但张瑞斌仅提供了房屋买卖合同，对交付购房款没有提供证据，张瑞斌提供的证据不足以证明其已按合同约定向方伟、田莎支付了房屋买卖合同约定的价款。故张瑞斌的执行异议，证据不足，不应予以支持。张宇的诉请与理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：准予执行第三人方伟、田莎拥有使用权的位于呼和浩特市××区号房屋。案件受理费100元，由张瑞斌负担。二审期间，张瑞斌向本院提交三组新证据：第一组：一、公积金担保贷款合同；二、个人贷款保证协议；三、房屋交接单；四、承诺书；五、装修管理服务协议书；六、呼和浩特铁路局职工购买经济适用房申请、计算表；七、交钥匙通知；八、燃气费、取暖费、出门证工本费收据；九、燃气入网费、电费、水费、电梯使用费收据。拟证明：张瑞斌与方伟签订《房屋买卖合同》后，按照合同内容方伟把相关票据以及房屋有关材料一起交付给张瑞斌，证明张瑞斌与方伟之间的房屋买卖行为真实发生，张瑞斌已向方伟交付全部购房款，根据日常常理，如张瑞斌未向方伟交付购房款不会把房屋有关资料及费用收据交付给张瑞斌，让张瑞斌在涉案房屋从2013年年底居住至今。第二组：执行裁定、银行流水。拟证明:张瑞斌多次向方伟、田莎借款，在无力偿还借款的情况下，方伟将涉案房屋出售给张瑞斌，以房抵债。并且在呼和浩特市新城区人民法院（2014）新执异字第371-1号执行裁定中认定张瑞斌已交清全部购房款。第三组：听证会笔录。拟证明：方伟认可以房抵债的事实。根据张瑞斌在二审中提交的证据，本院另查明，张瑞斌曾多次向方伟、田莎出借借款，后方伟、田莎无力偿还借款，将涉案房屋转让于张瑞斌签用以偿还借款。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：张瑞斌对于涉案执行房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"即案外人针对涉案执行标的满足上述法律规定的四个条件即可排除人民法院的执行。对于条件一，方伟与张瑞斌签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，买卖的房屋虽系呼和浩特铁路局经济适用住房，但我国并无法律、行政法规的强制性法律禁止转让此类房屋，也未禁止以物抵债，故上述以以物抵债为目的而签订的《房屋买卖合同》为合法有效合同。对于张瑞斌提出的方伟享有涉案房屋95%的产权，另外5%产权由呼和浩特铁路局享有，因此方伟无权处分涉案房屋的答辩意见，本院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条之规定，即"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"即便方伟违反其与呼和浩特铁路局的约定擅自处分涉案房屋，也不影响作为物权变动的原因行为的买卖合同的效力。对于田莎提出的方伟擅自处分夫妻共同财产的答辩意见，本院认为，方伟与田莎于2010年7月2日结婚，但方伟申请购买涉案房屋、与呼和浩特铁路局住房改革领导小组办公室签订《呼和浩特铁路局职工购买经济适用住房合同书》以及支付部分购房款的时间为2009年1月13日，办理公积金贷款的时间为2009年4月20日，均在方伟与田莎结婚之前，虽然接收涉案房屋发生在方伟与田莎婚姻关系存续期间，但不能因此就认定涉案房屋系夫妻共同财产。退一步讲，即使是夫妻共同财产，依照前述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条规定，亦不能主张合同无效。田莎以其与方伟在已处分涉案房屋后形成的《离婚协议书》关于涉案房屋归田莎所有的约定不能对抗张瑞斌根据《房屋买卖合同》取得的权利。《房屋买卖合同》记载的签订时间为2013年11月2日，早于查封日期2014年6月23日，而张瑞斌所举各类票据亦形成于2014年6月23日之前，亦可佐证《房屋买卖合同》形成于涉案房屋被查封之前。对于条件二，张瑞斌所举卫生费、电费收据、采暖费发票、电费发票等可证明张瑞斌在与方伟签订合同后涉案房屋被查封前，即接收房屋，实现对涉案房屋的占有、使用。对于条件三，张瑞斌主张方伟曾向其借款多笔，逾期未还，最后达成了以房抵债的合意，方伟对此不持异议。张瑞斌就该待证事实所举银行流水中有一笔是张瑞斌向方伟前妻田莎的汇款，结合方伟已在涉案房屋被查封之前将涉案房屋交付于张瑞斌之事实，本院认为张瑞斌主张的方伟以房抵债的待证事实存在高度可能性，本院认定该事实存在。对于条件四，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，不具备办理过户的条件，故涉案房屋未办理过户登记非因张瑞斌的原因。综上所述，张瑞斌的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字01307民事判决；二、驳回张宇的诉讼请求。一、二审案件受理费共计200元，由张宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃代理审判员 韩东妹代理审判员 唐谣二〇一七年十一月二十日书 记 员 齐兴宇