广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初3428号原告：毛德志，男，汉族，身份证住址湖南省武冈市。委托代理人：钱一玮，广东江盈律师事务所律师。委托代理人：王雪仪，广东江盈律师事务所实习律师。被告：广州市马上来物业管理有限公司，住所地广州市白云区南岭中路3号（自编）。法定代表人：邹明星，总经理。委托代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：陈焕，广东经纶律师事务所实习律师。原告毛德志与被告广州市马上来物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人钱一玮，被告的委托代理人邓晓君、陈焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告计划在白云区内寻租一个市场铺位用于生鲜鱼类买卖，被告向原告承诺：2016年底其公司所负责生鲜市场一端将开辟一个新的出入口，原告将租用的铺位处人流量能够得到保障。基于该条件下，原被告双方于2016年9月25日签订《生鲜市场档位租赁管理合同》（下文简称“管理合同”），原告根据合同约定支付40000元进场费、10000元合同履约保证金以及2016年11月15日起三个月的租金11400元，共计61400元。原告入场后该生鲜市场并未履行承诺在生鲜市场约定立置开辟一个新的出入口，原告多次致电询问均遭到被告敷衍，并告知是2017年底甚至更晚才可以开辟新出入口。被告以欺诈的手段诱骗原告签订管理合同的行为，严重侵害了原告的合法权益。原告特诉至贵法院，请求撤销管理合同并要求被告退回原告所缴纳的全部款项，望判如所请。请求法院判令：1．请求解除原被告双方所签订《生鲜市场档位租赁管理合同》。2．请求判令被告退回原告已支付的进场费人民币40000元。3。请求请求判令被告退回已支付的履约保证金10000元。4。请求判令被告退回原告已缴纳的租金11400元。5．本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、涉案合同已于2017年3月3日解除。根据合同第三条约定，租金及综合服务费以非自然月支付，每三个月为一个支付期，在当期期初的五日前缴纳。原告应在2017年2月5日前支付当期租金及综合服务费，但经被告多次催告，原告仍拒不支付。被告根据合同第七条第三款的约定向原告发出了《解除合同通知》，原告于2017年3月3日收到该通知，涉案合同已解除。二、根据原被告约定，原告同意向被告一次性支付设备分摊费四万元，是商场前期筹备所发生费用，主要用于店面及公共区域装修、消防申报、现场管理、企划推广等各项费用，无需返还。被告在将租赁档位交付给原告使用前，已经对整个商场进行了统一的规划及装修，各种设施设备、电器、水电等等均已安装及开通，原告无需另行支付费用进行装修即可开门营业。对于商场的筹备，被告投入了大量的金钱和物力，原告承租涉案铺位后，是该铺位的实际使用人，享受该铺位及整个商场的各项设施，原告自愿向被告支付设备分摊费四万元。三、原告无权要求被告退回已支付的履约保证金1万元。由于原告经多次催告，仍不按时缴纳租金及其他费用，被告已根据合同第七条第三款的约定向原告发出了《解除合同通知》，涉案合同已解除。另根据合同第三条第三款、第六条第三款，由于原告违反合同约定，导致合同解除，已支付的履约保证金不予退还。四、原告要求被告退回巳缴纳的租金11400元，无事实及法律依据。被告签订涉案合同，被告将铺位交付原告使用后，原告即实际占有该铺位，无论原告自身是否开门营业，均应根据合同约定向被告支付租金。原告个人无心经营，不正常开门营业，扰乱市场秩序，抱着输打赢要的心态要求撤销合同，退还租金等费用有违诚实信用原则，严重损害被告的合法权利，显失公平。综上所述，原告的所有诉讼请求均无事实及法律依据，请合议庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月25日，原、被告签订了《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》，合同约定：原告承租被告经营的位于广州市白云区太和镇龙归南岭中路3号马上来生活新天地的C栋C10××档，租赁期限自2016年10月15日至2018年10月14日止，租金每月3800元、综合服务费每月100元、合同履约保证金10000元；商铺从2016年11月15日起开始缴交租金，租金以非自然月支付，每三月为一个支付期，乙方（指原告，下同）应在当期期初的五日内向甲方（指被告，下同）支付当期租金11400元；商铺从2016年11月15日起开始缴交综合服务费，服务费以非自然月支付，每三月为一个支付期，乙方应在当期期初的五日内向甲方支付当期服务费300元；乙方在签订合同当日必须向甲方交纳履约保证金，本合同期满后，乙方无任何违约行为和结清应付之款项后，甲方将无息退还上述履约保证金，如乙方存在本合同违约行为或拖欠甲方租金的情况，上述履约保证金将不予退还，乙方需另行结清拖欠甲方之款项；乙方逾期七日不交清当期应付的租金、综合服务费等应付款项的，甲方有权选择提前解除合同，收回租赁档位，乙方所缴纳的履约保证金将不予退还，另甲方有权依据本合同第七条约定要求乙方承担违约责任。合同签订后，被告将涉案商铺交给原告使用，原告向被告交纳了2016年11月15日至2017年2月14日期间租金11400元、管理费300元、合同履约保证金10000元、设备分摊费40000元。2017年2月12日，被告向原告发送短信，要求原告于2月15日前尽快安排交纳租金。2017年2月26日，被告通过邮政挂号信方式向原告户籍地发送解除合同通知，以原告拖欠租金为由主张解除双方的商铺租赁合同，并要求原告腾空场地交还给被告并办理相关交接手续及支付拖欠的租金和违约金。2017年3月3日，原告亲属签收了该挂号信。及后，被告收回了涉案商铺，但双方未办理交接手续。另查，原告没有交纳2017年2月14日之后的租金。诉讼中，对于涉案商铺的收回时间，原告表示因档口位置不好，人流量无法得到保证，其仅在涉案商铺经营了一天就空置了，所以打算等年底被告打通了新的出口再做，也不清楚涉案商铺的收回时间。被告则表示其于2017年3月份收回涉案商铺。对于设备分摊费，原告表示该费用实质为进场费，被告则表示该费用是被告在商场前期筹备期间投入到装修、设计、物业等方面的费用。原告还表示被告以欺诈方式诱骗原告签订合同，并提交了电话录音和名片予以证实。被告对上述证据的三性均不予确认。以上事实，有租赁管理合同、收据、名片、电话录音、短信记录、解除合同通知、催交费通知、挂号信单、邮政快递查询记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告双方签订了租赁合同，被告将涉案商铺出租给原告使用经营，双方租赁关系成立。根据租赁合同的约定，原告应当于2017年2月20日前交纳下一期租金，但原告未按照约定履行支付租金的义务，经被告催告后仍未及时交纳，被告以此为由解除双方的租赁合同于法有据，本院予以支持。依据租赁合同的约定，原告因未按时交纳租金导致被告解除双方之间的租赁合同，被告有权不予退还原告已交纳的履约保证金。关于设备分摊费，该费用实质是原告为取得整个租赁期间涉案商铺的经营使用权而提前支付的一次性对价，目前法律和行政法规对此亦无禁止性规定，且作为行业的经营者，原告签订租赁合同时对此也是明知的，因此，从公平的角度出发，合同解除后，被告应当返还原告自其收回涉案商铺之日至租赁合同期限届满日的设备分摊费。原告未举证证实其交还涉案商铺给被告的时间，结合被告的陈述及解除合同通知送达的时间，本院认定被告于2017年3月3日收回涉案商铺。因此，被告应退还原告设备分摊费32328.77元（40000元÷730天×590天）。至于已交纳的租金，被告已依约交付了涉案商铺给原告经营使用，原告应当支付承租商铺期间的租金，原告要求被告退回已付租金缺乏法律依据，本院不予支持。原告认为被告以欺诈方式诱骗原告签订合同，但其提交的电话录音的通话方身份不明，通话内容具有片断性和不明确性，亦无其他证据予以佐证，故本院对原告的主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告毛德志与被告广州市马上来物业管理有限公司2016年9月25日签订的《马上来生活新天地生鲜市场档位租赁管理合同》予以解除。二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市马上来物业管理有限公司给付原告毛德志设备分摊费32328.77元。三、驳回原告毛德志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1335元，由原告毛德志负担632元，被告广州市马上来物业管理有限公司负担703元，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  冯佩甄人民陪审员  刘艳嫦二〇一七年十一月十四日书 记 员  麦逸纯