浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初2992号 原告：陈守前，男，1950年8月19日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：陈宰正，浙江秉铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金梅，浙江秉铎律师事务所律师。 被告：浙江省台州市临海市河头镇五景岙村村民委员会，住所地临海市河头镇五景岙村。统一社会信用代码：54331082ME0245498G。 法定代表人：陈晓峰，系村委会主任。 委托诉讼代理人：林咸根，浙江易特纳律师事务所律师。 原告陈守前与被告浙江省台州市临海市河头镇五景岙村村民委员会（以下简称“五景岙村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。同日，陈守前于案件审理过程中申请要求对涉案房屋装修费用及另外七间准备建造的材料费用进行评估，本院依法委托台州市鼎信房地产资产评估有限公司进行评估。本案再次于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告陈守前及其委托诉讼代理人陈宰正，被告五景岙村委会的委托诉讼代理人林咸根两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈守前变更后的诉讼请求：1.解除陈守前与五景岙村委会于2015年4月30日签订的《房屋租税合同书》；2.判令五景岙村委会返还租金50400元并赔偿损失414794.4元及逾期损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起算至履行完毕之日止）；3.判令五景岙村委会支付评估费3000元。事实和理由：五景岙村委会以公开招标形式将坐落在下宅桥地方（原小学校舍）房屋2座对外出租，并明确该房屋是用于办理敬老院，陈守前中标。2015年4月30日，双方签订《房屋租税合同书》，约定“期限为30年，自2015年6月1日至2045年5月30日止，新屋1座，老屋1座，总费用为302400元，每5年为一期，第一期签订合同时付50400元。如若办理有关政策性手续需要甲方出面办理的，甲方必须帮助办理，一切费用由乙方负责落实。”陈守前按合同约定支付了第一期50400元费用后，五景岙村委会于2015年6月17日出具收款收据一张。陈守前依据合同约定对其中七间房屋进行装修，对另外七间房屋进行改造，并准备了相应的材料。过程中，陈守前向有关部门报批办理养老院，但五景岙村委会不配合办理有关的房屋改造、相关的法定手续。同时陈守前得知五景岙村委会提供的房屋根本不具备开办养老院的条件。有关部门的理由是：涉案房屋没有经过消防验收合格、安装电梯的条件不具备、没有斜坡、没有开办养老院的保障设施等。陈守前曾反复向五景岙村委会主要领导通过政府协调要求对该房屋结构等相关手续予以完备，但其始终不配合。综上，陈守前认为养老院从2015年签订合同之后两年内以及通知延长时间内均无法开办，合同目的无法实现，故要求解除合同并要求五景岙村委会返还租金50400元赔偿损失414794.4元。 五景岙村委会答辩称，1.因陈守前违约在前，现同意解除合同；2.自合同签订至今已有五年时间，涉案房屋一直都由陈守前占有使用，故不同意返还租金；3.陈守前所主张的赔偿损失414794.4元，因答辩人对评估报告书有异议且本案系陈守前违约，故要求陈守前返还租赁物并将现有装修依据合同约定判归五景岙村委会所有。 经审理，本院认定事实如下： 2015年4月30日，陈守前与五景岙村委会签订《房屋租税合同书》，约定“本房屋承包租税期限为30年，自2015年6月1日至2045年5月30日止，新屋1座，老屋1座……本房屋只准乙方办理敬老院自负盈亏经营管理使用，不准乙方私自办理其他各项企业……如若乙方计划老屋拆建时，按原来位置建造，必须砖混结构，层次两层以上……如若办理有关政策性手续需要甲方出面办理的，甲方必须帮助办理，一切费用由乙方负责落实……总费用为302400元，每5年为一期，第一期签订合同时付50400元，以后轮次来推按时上交，先付款后使用，如若中途不付款，合同终止……乙方在签订合同时另交给甲方押金30000元，乙方在2015年6月1日开始，六个月内主体装修完工，甲方退回乙方押金……合同期满，一切建筑物及装修等无代价归甲方所有，乙方无权争执。” 2015年6月16日，陈守前与五景岙村委会签订《敬老院合同补充协议》，对《房屋租税合同书》第三条进行补充约定。 2015年6月17日，陈守前支付了第一期租金50400元，并由五景岙村委会出具收款收据一份。陈守前并交纳了30000元押金，现已退回。 2020年6月1日，经陈守前申请本院依法对涉案房屋装修费用及另外七间准备建造的材料费用进行委托评估，台州市鼎信房地产资产评估有限公司出具鼎法资估临字（2020）第23002号评估报告书，确定在评估基准日2020年7月15日，委托评估的资产在满足本报告设定的假设和限制条件下的评估值为414794.4元。陈守前为此支付评估费3000元。 本院查明的事实，有双方陈述，《房屋租税合同书》、《敬老院合同补充协议》、鼎法资估临字（2020）第23002号评估报告书、浙江增值税电子普通发票等证据证实。 本院认为，陈守前与五景岙村委会签订《房屋租税合同书》、《敬老院合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点为： 一、本案的违约方确定问题 庭审中，陈守前、五景岙村委会均认为对方存在违约行为，要求解除合同。对此，本院认为，本案中存在违约行为的是五景岙村委会，而非陈守前。其理由是：不管是《房屋租税合同书》，还是证人陈某1、陈某2证人证言，均陈述到涉案房屋上只能开办养老院且该养老院在合同期满后一切建筑物及装修等归五景岙村委会所有，且2017年11月30日临海市发展和改革局临发改社会〔2017〕717号关于河头镇开心养老院（一期）建设工程可行性研究报告的批复及中华人民共和国乡村建设规划许可证、浙江省民用建筑节能审查意见书等亦明确建设单位为五景岙村委会而非陈守前，故涉案房屋上开办的养老院所有权归属于五景岙村委会，对五景岙村委会抗辩称该养老院属陈守前所有、由陈守前负责办理证照的主张本院不予采信；《房屋租税合同书》亦明确“如若办理有关政策性手续需要五景岙村委会出面办理的，其必须帮助办理，一切费用由陈守前负责落实”，现涉案房屋因消防、房屋等级、房屋结构等相关原因无法办理养老院，五景岙村委会作为所有权人及协助义务人未能积极解决，致使至今未办理养老院相关证照，故本案中存在违约行为的是五景岙村委会。关于五景岙村委会对陈守前延迟交付第一期租金及养老院未在两年内营业明显违反合同约定的抗辩，本院认为陈守前交付第一期租金时五景岙村委会出具了收款收据未对延迟交付有异议，且五景岙村委会亦将收取的押金30000元退还给陈守前，表明五景岙村委会认可陈守前已完成合同约定的主体装修工程，故对其辩称本院不予采信。现陈守前、五景岙村委会均有解除合同的意向，但未能就违约的情况达成一致意见，故本案不属于合意解除。而本案中五景岙村委会至今无法协助办理养老院相关证照，陈守前无法实现合同目的，故对陈守前主张因五景岙村委会存在违约行为要求解除合同的主张，本院予以支持。 二、陈守前的损失确定问题 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陈守前支付了第一期租金50400元，本院依法对涉案房屋装修费用及另外七间准备建造的材料费用进行委托评估后确定在评估基准日的评估值为414794.4元。五景岙村委会对收到第一期租金无异议但认为房屋一直系陈守前占有使用收益故不应返还租金50400元；对评估报告有异议，认为评估机构对本案的评估超出了其业务范围、评估人员不具有工程造价等资质、评估依据的材料绝大部分直接引用陈守前损失统计表中的相关内容及款项、评估报告书亦未向各方当事人发出征求意见稿或征求意见函，故对该评估报告书不应予以参考。 本院认为，双方签订合同时明确约定涉案房屋上只能开办养老院，现养老院至今没有开办，五景岙村委会亦未提交证据证明涉案房屋由陈守前在盈利性经营，故对其不予返还租金的抗辩不予采信，对陈守前要求五景岙村委会返还第一期租金50400元的主张予以支持。涉案房屋装修费用及另外七间准备建造的材料费用的评估报告系本院委托有资质的评估机构出具，资产评估师对评估对象及其所涉及资产进行了现场调查，经过周密细致的分析测算，并结合资产评估师的专业经验，采用成本法、市场法综合评估出评估对象在评估基准日为估价时点的正常市场价格，评估时五景岙村委会法定代表人虽未到场，但评估对象是涉案房屋、材料实物，评估结论科学、合理，故本案应参照评估结论确定涉案房屋装修费用及另外七间准备建造的材料费用。本案中，陈守前本身系五景岙村民，对涉案房屋现状及涉案房屋上用于开办养老院系明知且应知；在合同签订后约定时间届满后养老院没有开办起来时应采取适当措施防止损失的扩大，但其未采取适当措施，仍投入大量费用，故陈守前对损失扩大应承担一定的责任，本院酌定由五景岙村委会赔偿陈守前损失332000元，目前已装修完毕的现状及留存的待修建房屋物品等均归五景岙村委会所有。 对于陈守前要求五景岙村委会赔偿损失的逾期损失，因陈守前对损失扩大本身即负有过错，本院不予支持。对于五景岙村委会抗辩称要求按合同约定判令没收装修、赔偿被拆建的老屋等相关费用，因其未在本案中提出反诉，本院对其抗辩主张不予支持。对陈守前主张要求五景岙村委会支付评估费3000元的主张，因符合相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、自2020年9月1日解除陈守前与浙江省台州市临海市河头镇五景岙村村民委员会于2015年4月30日签订的《房屋租税合同书》； 二、浙江省台州市临海市河头镇五景岙村村民委员会于本判决生效后三十日内返还陈守前租金50400元并赔偿损失332000元，共计382400元；租赁物及待修建材料[鼎法资估临字（2020）第23002号评估报告书中所含物品]归浙江省台州市临海市河头镇五景岙村村民委员会所有； 三、浙江省台州市临海市河头镇五景岙村村民委员会于本判决生效后三十日内支付陈守前评估费3000元； 四、驳回陈守前的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8718元，减半收取4359元，由陈守前负担859元，浙江省台州市临海市河头镇五景岙村村民委员会负担3500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 徐秀月 二〇二〇年九月一日 代书记员 王 敏 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-9-?