安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2947号上诉人(原审原告)：张珂，女，1986年4月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市锦绣香堤Ａ区。委托诉讼代理人：陶坤（系张珂丈夫），男，1987年3月29日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号公寓1层、5层1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人张珂因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张珂上诉请求：撤销一审判决，依法判令荣盛公司支付逾期办理房屋所有权的违约金或者发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据《商品房买卖合同》第十五条规定，“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”义务,其中产权登记机关是指不动产登记中心,而荣盛公司提交的受理单是房产交易管理处的业务流程单,房产交易管理处是住建局的审核单位,房产交易管理处不是产权登记机关,国土局的不动产登记中心才是产权登记机关。事实上要取得不动产权证必须向不动产登记中心提供完备的材料,如不动产登记申请表、申请人的身份证明、不动产权属证书、完税证明、房屋交易确认书、宗地图及房屋平面图等、人像、交易照片等八份材料。只有以上这八份材料完全齐备无误的提交到蚌埠市不动产登记中心才能取得《不动产登记收件单(不动产权)》,才能做为有法律效应的备案登记完成。蚌埠市不动产权登记中心2016年11月18日给荣盛公司出具的《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》,只是由荣盛公司代办提交的第一份买受人对房屋所有权申请登记,仅此这一份申请登记材料是没有法律效应能够办理取得不动产权证的。荣盛公司是在2019年1月23日才完成向登记中心提供了完备齐全的材料才得到了具有法律效应的《不动产登记受件单(不动产权)》,此后两天,于2019年1月25日,蚌埠市不动产中心出具了涉案房产的不动产证书。因此张珂认定荣盛公司向蚌埠市不动产登记中心提及全部涉案房屋产权证的相关材料的时间应为不动产登记收件单所载明的时间即2019年01月23日。二、一审判决适用法律错误。根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。张珂知道权利受到损害之日是2019年10月23日,由蚌埠市不动产登记查档结果的查档时间证明。张珂提交诉讼材到一审法院的日期为2019年12月17日,并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院支持张珂的上诉请求。荣盛公司辩称，一审法院以受理单日期作为认定荣盛公司承担逾期办证责任的计算终点，该方式符合法律规定。根据民事诉讼法规定，诉讼时效是自当事人知道或者应当知道权利受到侵害时起进行计算。案涉合同对办理产权证作了明确的约定，张珂既然主张荣盛公司未在交房后360日内履行办证义务，那么其自361天起就应当知道权利受损，因此一审法院适用法律正确，请维持原判。张珂向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金82506.72元(违约金自2016年7月1日至2019年1月23日止,暂时按440741元×0.02%/日×936天计算)；2、本案诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：一、合同名称及签订日期：《商品房买卖合同》（合同编号201312190067）；2013年12月19日签订。二、房屋坐落及总价款：安徽省蚌埠市禹会区荣盛锦绣香堤第1栋1单元3002室，房屋总价款440741元。三、实际交房时间：2015年7月1日。四、报送办理权属登记资料时间：2016年11月18日。一审法院认为，本案争议的事实即为荣盛公司依照商品房买卖合同第十五条履行报送资料的时间。经查，《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，张珂提交的《不动产登记收件单》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件凭证，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市不动产登记中心出具的受理单（小证）载明了产权部门收到以张珂为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2016年12月22日。本案中，自交房时间2015年7月1日，经过360日为2016年6月26日，荣盛公司于2016年11月18日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约。其违约时间为2016年6月26日至2016年11月18日，一审法院收到张珂诉讼材料日期为2019年12月17日，张珂的起诉已完全超出三年诉讼时效，故对荣盛公司抗辩张珂的起诉已超诉讼时效的意见予以采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回张珂的全部诉讼请求。案件受理费1863元，减半收取932元，由张珂负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，张珂对一审法院查明的“四、报送办理权属登记资料时间：2016年11月18日”的事实有异议。经审查，该事实有蚌埠市不动产登记中心出具的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单为依据，张珂提出的该异议不能成立，本院不予支持。荣盛公司对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是张珂主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年11月18日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为张珂户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。张珂认为荣盛公司是在2019年1月23日才向登记中心提供了完备齐全的材料，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于张珂主张的违约金是否超过诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。张珂上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，张珂对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。综上所述，张珂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1863元，由上诉人张珂负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年九月三日法官助理郭艳丽书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。