福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0627民初1708号 原告:陈远基，男，1966年12月16日出生，汉族，居民，住福建省漳州市龙文区。 被告：漳州地利房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇紫荆新村A4-1-6（2号店面）。 法定代表人：洪海涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王聪菲，福建卓法律师事务所律师。 原告陈远基与被告漳州地利房地产开发有限公司（以下简称漳州地利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈远基、被告漳州地利公司的委托诉讼代理人王海燕、王聪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈远基向本院提出诉讼请求：请求判令漳州地利公司支付违约金530136元（其中53幢01号房为266400元，53幢02号房为263736元）。2017年11月3日，陈远基将诉讼请求变更为：请求判令漳州地利公司支付从2013年10月30日至2017年6月23日止商品房逾期交房违约金530136元（其中53幢01号房为266400元，53幢02号房为263736元），2017年6月23日以后的违约金将另案主张。事实和理由：2012年9月7日，漳州地利公司出让南靖县山城镇溪边村四公里处天鹅湖花园一期53幢01、02号房屋给陈远基，按合同约定漳州地利公司应于2013年10月30日竣工交付陈远基，但直至2017年6月23日漳州地利公司仍无法交付该处房产给陈远基。陈远基根据《商品房买卖合同（2007版）》（合同备案号35062708002400068、35062708002400069）条款第九条第（2）项约定，请求漳州地利公司向陈远基支付逾期交房违约金。 陈远基提供以下证据： 1、《商品房买卖合同（2007版）》（合同备案号35062708002400068、35062708002400069），证明2012年9月7日，陈远基与漳州地利公司签订二份《商品房买卖合同》，合同约定：陈远基向漳州地利公司购买位于南靖县房屋，其中53幢01号房总价款为1000000元；53幢02号房总价款为990000元。漳州地利公司于2013年10月30日前交付房屋，漳州地利公司若未在约定期限交房，陈远基可要求漳州地利公司继续履行合同及从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向陈远基支付已付款日万分之二的违约金。 2、销售不动产统一发票，证明陈远基于2012年10月17日向漳州地利公司缴纳53幢01号房首付款500000元，于2012年10月23日向漳州地利公司缴纳53幢02号房首付款500000元的事实。 3、中国工商银行股份有限公司南靖支行个人借款凭证、个人购房借款、担保合同证明陈远基于2012年11月07日向中国工商银行股份有限公司南靖支行贷款490000元及500000元的事实。 漳州地利公司辩称，漳州地利公司没有交房的原因主要是南靖县人民政府无理由拖延交付工程用地及工程地块方位内防洪堤建设延期，该延期已经南靖县人民政府多次确认并在政府相关会议上予以通过，所以漳州地利公司无法正常交房的原因不在漳州地利公司而在南靖县人民政府，对漳州地利公司来说属于不可抗力因素；《商品房买卖合同》第21页即附件六第四条对不可抗力的内容做了详细描述，该条明确不可抗力包括自然和社会因素，在第二项特别提到政府征收、征用属于不可抗力情形，南靖县人民政府做出的交通管制或其他原因限制施工的交付予以顺延，本案中涉讼的房屋恰恰属于不可抗力情形。2013年7月19日南靖县人民政府与漳州地利公司等公司签订的《漳州海峡兰花博览园投资项目的补充协议书》约定，防洪堤排水沟等建设需与商住项目同步建设，商住用房在本补充协议签订之日起三年内竣工，漳州地利公司建设用地项目延期竣工不存在违约行为；2013年7月22日南靖县人民政府与漳州地利公司签订补充协议后仍未按合同约定将全部建设用地提供给漳州地利公司，时至今日，仍存在大量拆迁工作未完成，漳州地利公司无法正常开展建设，漳州地利公司是最大的受害者。因为漳州地利公司的商住房主体工程在2012年12月份完工，但因政府配套工程建设未完成，无法办理竣工验收，当然无法交付给业主们。即使法庭认为漳州地利公司构成违约，陈远基主张的违约金计算标准及期限不符合法律规定，逾期交房违约金属于债权请求权，法律规定只有两年的诉讼时效，因此最多陈远基只能计算从起诉之日往前推两年的违约金。即使法庭认为陈远基主张违约金有相应依据，合同约定的违约金计算标准明显过高，从陈远基提供的证据来看，陈远基没有任何证据证明其存在损失，因此请求法庭适当调低，可以参照银行同期同类贷款利率计算。 漳州地利公司提供以下证据： 1、《关于宗地G2008－49号国有建设用地使用权出让合同变更的补充协议（2）》，证明漳州地利公司无法按期竣工的原因是宗地内的拆迁清理工作未完成。 2、《漳州海峡兰花博览园建设投资项目补充协议书》，证明直到2013年7月19日该补充协议签订之日涉讼项目的土地仍未交付给漳州地利公司，且南靖县人民政府明确要求沿河防洪堤、排水沟等项目需与商住建筑项目同步建设，同时南靖县人民政府同意商住建筑项目的延期竣工手续由南靖县人民政府办理，延期时间为至本补充协议签订起三年，因此结合陈远基与漳州地利公司双方签订的《商品房买卖合同》，可以确认漳州地利公司无法在合同约定期限内交房是因为政府原因，对陈远基、漳州地利公司来说是属于不可抗力因素，交房期限相应予以顺延。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月7日，陈远基与漳州地利公司签订了二份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002400068、35062708002400069），合同约定：陈远基向漳州地利公司购买位于南靖县，房屋建筑面积均为110.010平方米，商品房总价款分别为1000000元及990000元；53幢01号房的付款方式为买受人于2012年9月7日前支付500000元作为首期款，其余购房款500000元由买受人向中国工商银行股份有限公司南靖支行申请按揭贷款支付；53幢02号房的付款方式为买受人于2012年9月7日前支付500000元作为首期款，其余购房款490000元由买受人向中国工商银行股份有限公司南靖支行申请按揭贷款支付。关于交付条件与期限以及违约责任，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，详见附件六”；关于出卖人逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二违约金。”附件六第四条第2项关于不可抗力：“不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。其包括但不仅限于下面的6种情况：Ａ、日降雨量达到30毫米以上及5级以上大风、当日公布最高气温超过37度的（均以南靖县气象台资料为准），里氏5.5级及以上的地震；Ｂ、施工中遇到重大困难及技术难题或无法及时解决的重大设计变更；Ｃ、社会异常事件：罢工、骚乱等；Ｄ、政府征收、征用；Ｅ、战争、重大疫情及其它人为不可抗力的事件；Ｆ、南靖县人民政府及相关部门作出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的，以县政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延。”2012年11月5日，陈远基向漳州地利公司交纳首付款490000元；其余购房款490000元，陈远基向中国工商银行股份有限公司南靖支行贷款，由中国工商银行股份有限公司南靖支行直接将款项支付给漳州地利公司。后经陈远基与漳州地利公司协商交房事宜未果。 2017年6月23日，陈远基向本院提起诉讼，请求判令漳州地利公司支付从2013年10月30日至2017年6月23日止商品房逾期交房违约金530136元。同年7月21日，漳州地利公司在提交答辩期间对管辖权提出异议，要求将本案移送厦门市思明区人民法院审理。同月24日，本院作出（2017）闽0627民初1708号民事裁定，裁定驳回漳州地利公司对本案管辖权提出的异议。2017年8月9日，漳州地利公司不服该裁定，向福建省漳州市中级人民院提起上诉。2017年9月26日，福建省漳州市中级人民院作出（2017）闽06民辖终181号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审过程中，陈远基将诉讼请求变更为：2017年11月3日，陈远基将诉讼请求变更为：请求判令漳州地利公司支付从2013年10月30日至2017年6月23日止商品房逾期交房违约金530136元，2017年6月23日以后的违约金将另案主张。 以上事实，有陈远基提供的《商品房买卖合同（2007版）》（合同备案号35062708002400068、35062708002400069）复印件、销售不动产统一发票复印件、商品房按揭登记证明书复印件、福建省南靖县地方税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明、福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初1708号民事裁定书、福建省漳州市中级人民院（2017）闽06民辖终181号民事裁定书，及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，一、陈远基与漳州地利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定履行自己的义务。根据合同约定，漳州地利公司应于2013年10月30日前将符合约定条件的商品房交付陈远基使用，但漳州地利公司并未按约定履行交房义务已构成违约。二、本案是否存在不可抗力情形。漳州地利公司主张存在不可抗力情形，即“政府拖延交付工程用地及工程用地方位内防洪堤建设延期”，对照商品房买卖合同附件六合同补充协议书第四条不可抗力6种情形，漳州地利公司该主张既不是政府征收、征用行为，也不是政府及相关部门作出的禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的行为，因此，漳州地利公司主张存在不可抗力，与事实不符，理由不能成立。三、漳州地利公司提出的两年诉讼时效主张应否支持。根据合同约定，涉讼房屋应于2013年10月30日前交付，漳州地利公司未按约定时间交付房屋已构成违约，由于合同约定按日计算逾期交房违约金，在漳州地利公司持续违约的情况下，陈远基就每一日所产生的逾期交房违约金均享有请求权，应当分别每一日起计算违约金的诉讼时效，因此，陈远基请求漳州地利公司支付起诉之日前二年的违约金未超过诉讼时效，应予支持；超过部分的违约金，因未及时主张已过诉讼时效，则不予支持。四、约定的违约金标准是否应当调整。逾期交房损失从实际情况看，并不一定局限于房屋租金。漳州地利公司主张以房屋租金为标准调整违约金，缺乏相应依据。在此情况下，本案违约金标准约定为已付购房款的日万分之二，与银行贷款利率的130%大体相当，以资金占用与交房迟延的后果对比，对价也相当，漳州地利公司主张约定的违约金标准应当调整，依据不足，理由不能成立，不予采纳。综上，漳州地利公司逾期交房已经构成违约，应当按合同约定向陈远基支付逾期交房违约金，违约金自2015年6月24日起至陈远基起诉之日（2017年6月23日）止，按陈远基已付购房款的日万分之二计算，即其中53幢01号的违约金为146000元（1000000元×0.02%×2年×365天）；即其中53幢02号的违约金为144540元（990000元×0.02%×2年×365天），以上共计290540元。至于2017年6月23日之后的逾期交房违约金，因漳州地利公司至今未向陈远基交付符合条件的房屋，因此，陈远基仍可待实际交房后另行起诉。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、漳州地利房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向陈远基支付逾期交房违约金290540元(计算至2017年6月23日止）； 二、驳回陈远基的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9101元，减半收取计4550.5元，由陈远基负担2056.5元，漳州地利房地产开发有限公司负担2494元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴雪云 二〇一七年十一月二十七日 书记员  黄漳莉 【执行申请提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。