广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终2773号上诉人（原审被告）：钟展澎，男，汉族，1964年7月19日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈小林，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红梅，女，汉族，1976年8月14日出生，住湖北省天门市，委托诉讼代理人：谢林胜，广东国慧律师事务所律师。上诉人钟展澎因与被上诉人陈红梅租赁合同纠纷，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2017年7月4日中止本案诉讼，并于2017年11月1日恢复审理。本案现已审理终结。钟展澎上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回陈红梅的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由陈红梅负担。事实和理由：（一）事实上钟展澎与陈红梅于2012年8月20日签订了两份《厂房租赁合同》，其中一份租赁期限五年，租金每月12300元，三年递增百分之十，另一份租赁期限三年，目的用于办理营业执照。陈红梅于2015年11月开始拖欠租金，10月份之后的水电费也一直没有交。经钟展澎追讨，陈红梅仍以各种理由拖欠不交。2016年1月30日，陈红梅突然解除合同，将厂房交还给钟展澎。钟展澎于2016年1月31日与第三方签订合同，另行出租。（二）钟展澎认为，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，陈红梅交纳的是“履约保证金”，而不是陈红梅所称的“保证金”。陈红梅没有完全、全面地履约，单方面提前解除合同，已经构成严重违约，所以没有权利要求退还“履约保证金”。退一步说，即使钟展澎应该退还“履约保证金”，由于陈红梅没有按约定交纳租金和交纳水电费，陈红梅有应先履行的义务未履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，陈红梅也没有权利要求后履行义务的相对方的钟展澎先履行退还履约保证金的义务。陈红梅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈红梅向一审法院起诉请求：1.钟展澎退还陈红梅履约保证金40800元，并以40800元为本金按中国人民银行同期同类��款利率支付自起诉之日起至实际偿还之日止的利息;2.本案的诉讼费由钟展澎承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，钟展澎（出租方、甲方）与陈红梅（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》（双方确认租赁范围为宿舍），约定：每月租金为12300元；租赁期为伍年，从2012年9月1日至2017年8月31日，每叁年租金递增10%；签订合同时，乙方须向甲方交36900元作为履约保证金。履约保证金在乙方租赁合同期内不计利息，不得以任何籍口悉数返还给乙方。乙方须在每月的5日前缴付租金、水电费及杂费。逾期5日内不交，每天须交总租金的1%的滞纳金。甲方有权断水、电。如逾期超过5天，甲方有权单方终止合同，并追讨所欠租金及滞纳金。租期满后双方办好手续，乙方缴清税费、水电费、清算完工人工资及退换牌照完毕，甲方将保证金36900元不计利息悉数返还��乙方。等等。该事实有陈红梅提交的《厂房租赁合同》为证。2012年8月20日，钟展澎（出租方、甲方）与陈红梅（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》（双方确认租赁范围为厂房），约定：每月租金为1302元；租赁期为叁年，从2012年9月1日至2015年8月31日；签订合同时，乙方须向甲方交3906元作为履约保证金。履约保证金在乙方租赁合同期内不计利息，不得以任何籍口悉数返还给乙方。乙方须在每月的5日前缴付租金、水电费及杂费。逾期5日内不交，每天须交总租金的1%的滞纳金。甲方有权断水、电。如逾期超过5天，甲方有权单方终止合同，并追讨所欠租金及滞纳金。租期满后双方办好手续，乙方缴清税费、水电费、清算完工人工资及退换牌照完毕，甲方将保证金3906元不计利息悉数返还给乙方。等等。该事实有陈红梅提交的《厂房租赁合同》为证。涉案厂房位于佛山市南海区官窑禅炭路白沙桥东侧南海市华强家具厂（包装车间）（权利证号为3158273），已办理房地产权证，登记权属人为南海市华强家具厂。南海市华强家具厂是佛山市南海区鸿景实业有限公司属下的集体企业，已被吊销营业执照。2007年7月2日，南海区鸿景实业有限公司与陆炳垣签订《华强家具厂厂房、场地租赁合同》，将涉案租赁物（厂房、宿舍等物业）分别出租给陆炳垣、陆肖雯。2010年10月26日陆炳垣、陆肖雯分别将上述合同项下承租人的权利和义务全部转移给钟展澎。该事实有钟展澎提交佛山市（南海区）房产查询证明、企业机读档案登记资料、佛山市南海区鸿景实业有限公司出具的证明、《华强家具厂厂房、场地租赁合同》及《华强家具厂厂房、场地租赁合同》变更协议书为证。2012年8月20日，钟展澎收到陈红梅支付的押金20000元、2012年12月25日，钟展澎收到陈红梅支付的押金20800元，均出具收款收据。该事实有陈红梅提交的收款收据和转账凭证为证。钟展澎在一审中陈述：涉案租赁物已于2016年1月另行出租予他人。一审法院认为：陈红梅、钟展澎双方就宿舍签订的《厂房租赁合同》的租赁期限已届满且已实际解除，陈红梅主张退还该合同项下的保证金，合理有据，一审法院予以支持。陈红梅、钟展澎就厂房签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均确认该合同已实际解除，且已另行出租予他人。在合同未约定没收保证金的情形和退还保证金的前提条件的情况下，鉴于合同已实际解除，因合同收受的财产应予返还，钟展澎应返还保证金予陈红梅，一审法院支持陈红梅相应请求。陈红梅主张��赁期限实际为三年，但未举证予以证明，一审法院不予采信。钟展澎辩称陈红梅提前单方解除合同、约定的租赁期限尚未届满，故不应退还保证金，如前所述，一审法院不予采纳，关于钟展澎称陈红梅尚欠2016年10月的水电费及2016年11、12月的租金，陈红梅搬离涉案租赁物时2016年10月份水电费金额尚未确定，且钟展澎未举证证明其在合理期限内已通知陈红梅支付相应费用，钟展澎在本案中并未就上述租金和水电费提出诉讼请求，一审法院不予审查。钟展澎以此拒不退还保证金，一审法院不予采纳。综上，上述两份合同约定保证金分别为36900元、3906元，合共40806元，而陈红梅实际向钟展澎支付保证金40800元，故钟展澎应返还保证金40800元。关于陈红梅主张的利息，本案判决发生法律效力前，双方就保证金的退还条件尚未确定，钟展澎未履行未确定的义务不需承担法律责任。本案判决生效后，钟展澎不履行生效判决确定之付款义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任。陈红梅主张从起诉之日起计付利息，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、钟展澎于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金40800元予陈红梅；二、驳回陈红梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费410元（陈红梅已预交），由钟展澎负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈红梅，一审法院不另收退。本院二审期间，钟展澎未向本院提交新证据，陈红梅向本院提交电话录音、电话录音文字对照、短信催款记录、土地租赁合同书、身份证、租赁厂房合同、公司企业信息查询、营业执照、（2016）粤0605民初1499号民事判决书，拟证明陈红梅多次向钟展澎催讨押金，钟展澎每次都是口头答迟点退还或者待查核营业执照地址变更事宜办妥后退还，双方的沟通内容显示双方对钟展澎退还押金一事已达成一致意见，陈红梅不存在拖欠租金水电费的行为，陈红梅提前三个月即已租赁新的厂房，着手处理搬迁厂房的事项，且在2015年11月26日前便在新厂地址办理了营业执照，这从侧面印证了陈红梅于2015年10月31日终止与钟展澎的租赁合同的合理性，一审法院另案亦认定陈红梅于2015年10月搬离涉案厂房。经审查，陈红梅提交的证据均与本案讼争事实无关，本院不予��信。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年3月6日，钟展澎以陈红梅拖欠租金及水电费为由，向一审法院提起诉讼。2017年3月10日，一审法院作出（2017）粤0605民初1499号民事判决。陈红梅对上述判决不服，向本院提出上诉。2017年10月27日，本院作出（2017）粤06民终5748号民事判决。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。钟展澎与陈红梅签订的两份《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。针对钟展澎的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：钟展澎应否向陈红梅返还保证金40800元。钟展澎与陈红梅就宿舍签订的《厂房租赁合同》（约定租赁期自2012年9月1日至2015年8月31日）已届满且已实际解除，陈红梅主张退还该合同��下的保证金，理据充分，本院予以支持。钟展澎与陈红梅就厂房签订的《厂房租赁合同》（约定租赁期自2012年9月1日至2017年8月31日）尚未到期，钟展澎上诉主张，陈红梅单方解除合同的行为构成违约，保证金应予没收。本院认为，该合同已实际解除，且该合同并未约定在陈红梅违约的情况下钟展澎可没收保证金，故钟展澎该上诉主张没有合同和法律依据，本院不予支持。钟展澎上诉称，在陈红梅没有按时交纳租金和水电费的情况下，钟展澎有权行使先履行义务抗辩权，不予退还保证金。本院认为，租金和水电费问题已另案[一审案号：（2017）粤0605民初1499号；二审案号：（2017）粤06民终5748号]处理，钟展澎关于不应退还保证金的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，钟展澎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人钟展澎负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年十一月八日书 记 员  梁 理