辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2776号上诉人（原审被告）:王金宝，男，1971年12月16日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站前区福山花园小区10楼甲-4-5号。法定代表人：高威，公司总经理。委托诉讼代理人：齐延涛，男，公司员工。上诉人王金宝因与被上诉人营口市金牛山物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王金宝上诉请求：1、撤销一审判决，依法对本案改判，判决上诉人不给付被上诉人物业费。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有查清案件事实，本应保护上诉人的合法权益，但一审法院没予以保护，损害了上诉人的合法权益。一、被上诉人一直没有跟业主委员会签订物业服务合同，是由振华社区代表业主委员会签订的，并盖有业主委员会的印章，双方签订的物业合同一签就是十几年时间。社区代替业主委员会与物业公司签订合同，但十几年时间在没有成立业主委员会的情况下由社区代签违背事实，但代替一、二年后就应由社区安排业主成立业主委员会来行使业主的权力，与物业沟通，解决业主对物业的要求，完成物业服务有限公司应履行的义务，使业主能够安居乐业。该社区代替业主委员会与物业公司签订十几年的合同，但却不履行业主委员会的职责，对业主的要求视而不见、听而不闻，也不对物业服务公司提出要求，致使小区管理混乱，积雪无人清扫、路灯不亮，小区内出现多处乱搭乱建乱占乱贴乱画的现象，绿化带乱草丛生，无人清扫，道路坑坑洼洼，影响业主正常出行，特别是上诉人家住顶楼，常年漏雨，导致墙体发黑霉变，承重墙体出现裂缝，物业也不给申请维修基金进行维修。二、业主向物业服务有限公司交纳物业费合理合法，但物业公司必须按合同约定为业主提供物业服务，这样才构成了合同双方的权利义务，现在问题是物业公司不履行物业合同，不为业主提供及承诺的物业服务，却让业主缴纳物业费履行合同，不公平，不全面，损害了业主的利益。请求法院责成物业公司履行合同，尽到其为业主提供服务的义务，业主才能按约定缴纳物业费。这就是服务与缴费相交换，只有这样才能体现合同的公平性、合理性。营口市金牛山物业服务有限公司辩称，一审法院判决正确，希望维持原判。营口市金牛山物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业费5600元；2、被告支付滞纳金1022元；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2008年10月营口福山物业管理有限公司从福山花园小区撤出并授权给原告继续收取物业服务费，在营口福山物业管理有限公司经营期间，物业费为0.36元每月每平方米。原告经过站前区人民政府物业管理办公司以及营口市物业管理处经过振华社区批准，原告进入该小区提供服务。2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会续签了物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日至2016年12月30日止。原告与营口市福山花园小区业主委员会又于2017年7月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日至2018年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2019年12月31日，上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。庭审中查明被告住宅面积92.04平方米，从2008年7月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间60个月，原告主张被告拖欠物业服务费金额为5600元。庭审中，原告向本院提交了其签订的物业服务合同，被告表示2019年1月1日至2019年12月31日这份合同仅仅有营口市站前区跃进办事处振华社区居民委员会的章，不是业主委员会的章，而且2017年1月1日至2018年12月30日合同以及2011年1月1日至2016年12月30日的合同上有营口市福山花园小区业主委员会的公章并有项莉签字，项莉并不是我们小区的业主，她没有权利代签5年的合同。原告表示2009年1月1日福山花园小区业主委员会与原告签订的合同，该合同由振华社区张榜公示。项莉是站前区跃进办事处振华社区的党组书记，是业主委员会的副主任。原告向本院提交数组证据证明原告履行了物业服务义务，被告表示对证据均有异议。被告提交证据照片12页证明被告房屋楼漏水、承重墙有裂缝，原告未予以修理以及小区乱建乱放现象。原告表示室内墙长毛是公共维修基金外的。承重墙开裂不是物业公司的责任，是开发商的责任，关于小区的乱建乱放现象，被告表示已经多次向站前区综合执法局反映，作为物业服务企业已经尽到自己的义务。一审法院认为，原告经营口福山物业管理有限公司授权，有权收取福山花园小区业主或者物业使用人2008年度的物业费，而且原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效，原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告向可以证明原告履行了物业服务企业应尽的义务，本院提交的证据，故原告主张被告给付从2008年7月1日开始至2019年12月31日物业服务费5600元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费5600元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以5600元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费5600元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年3月10日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司，原告在此期间系合法提供物业服务，被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十《最高人民法院关于条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告王金宝在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司从2008年7月1日开始至2019年12月31日的物业费5600元。二、被告王金宝在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费5600元的滞纳金，从2020年3月10日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，上诉人作为小区业主，其已与被上诉人形成物业服务合同关系并接受了被上诉人提供的物业服务，故其依法应当交纳物业费。对于上诉人提出的物业服务存在的诸多问题，上诉人可以通过合法有效的方式理性维权，如有证据证明因被上诉人的违约行为给其造成损失，可以另行主张权利，若以此为由拒绝交纳物业费，可能会助长其他业主的欠费行为,不利于小区物业服务的顺利开展以及小区整体利益的维护。对于上诉人上诉主张的楼顶漏水导致其损失问题，与本案并非同一法律关系，上诉人可依法另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王金宝负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年九月四日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰