.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书(2017)青0102民初1873号原告（反诉被告）：西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会。负责人：ＸＸＸ，该村委会主任。委托诉讼代理人：李俊英、罗涛，青海鑫辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁福保物业管理有限公司。法定代表人：王保清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏、周玮，青海乾润律师事务所律师。原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会与被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会委托代理人李俊英、罗涛、被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会诉称，2016年9月1日原被告双签订《物业管理合同》一份，约定：由被告（反诉原告）为原告（反诉被告）西宁市韵家口镇泮子山小区提供物业管理服务，物业费由业主按照拥有的建筑面积交纳，住宅物业费每平方米0.4元/月，商业物业费每平方米0.8元/月，取暖费由业主按套内面积缴纳每平方米4.5元，商业取暖费每平方米6元。该合同对原、被告双方的其他权利和义务做了明确约定。合同签订后，原告（反诉被告）的村民共计向被告（反诉原告）缴纳取暖费120662元，被告（反诉原告）也按约定开始进行供暖。2016年12月22日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具《解除物业管理服务合同通知书》后单方解除合同，不再向原告（反诉被告）所属的泮子山小区供暖，村委会出于无奈找人垫付暖气费给全体村民供暖。期间，被告（反诉原告）同时出具计算统计表一份，载明从原告（反诉被告）处共收取取暖费120662元，但被告（反诉原告）并未按约定供暖，断断续续供暖共计不足一个月，因此应当返还收取的取暖费。被告（反诉原告）收取水电费后没有按时缴纳，解除合同后原告（反诉被告）垫付水电费。经原告（反诉被告）多次索要，被告（反诉原告）拒不返还应当退还的取暖费和电费，无奈诉至法院：1.请求人民法院依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还取暖费120662元、电费13354.78元，合计134016.78元；2.判令被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）损失2201.84元（134016.78×4.5%÷360天×150天）；3.请求依法判令被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）保管的收费凭证；4.本案的诉讼费用由被告（反诉原告）承担。原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会为证明其本诉主张成立提交了如下证据：1.2016年9月1日、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《物业管理服务合同》一份，用以证明合同约定将原告（反诉被告）所属的泮子山小区的物业管理服务事宜交给被告（反诉原告）管理的事实、合同第二条、第三条约定管理服务包括的范围，其中包括供暖服务的事实、合同第四条约定被告（反诉原告）提供的物业管理服务达到约定的质量标准的事实、合同第七条约定业主在每月1日至10日交纳物业服务费用的事实、合同第二十三条第二款第十一项约定，合同终止后7日内由被告（反诉原告）移交手续的事实、合同第三十二条约定合同终止时，被告（反诉原告）应当将物业管理资料等属于全体业主所有的财物及时完整移交业主委员会，本案中原告（反诉被告）的地位的事实；2.《解除物业管理服务合同通知书》一份，用以证明2016年12月22日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）单方解除双方签订的《物业管理服务合同》的事实；3.被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司出具给原告（反诉被告）泮子山小区村委会应补收52天供暖费计算表一份，用以证明被告（反诉原告）应退原告（反诉被告）54755元的事实；4.2016年12月24日，西宁供电公司交费发票一张，用以证明被告（反诉原告）收取电费13400元后，没有按时交纳，解除合同后，由原告（反诉被告）垫付电费13400元的事实；5.发票、审批单、会议纪要各一份，用以证明，原告（反诉被告）垫付暖气费的事实；6.西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委会会议纪录一份，用以证明，泮子山村村民将对西宁福保物业管理有限公司的债权转让给村委会的事实；7.2017年4月26日西宁东韵物业有限公司证明一份，用以证明债权转让后，已经通知被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司的事实。被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司辩称，本诉原告主体不适格，取暖费已消耗完，无退还的部分，我方暂时保管的凭据我们可以交付原告，故请求驳回原告（反诉被告）第一、二项诉讼请求。被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司反诉称，2016年9月1日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《物业管理合同》一份，合同约定由被告（反诉原告）为原告（反诉被告）泮子山小区提供物业管理服务，物业费由业主按照拥有的建筑面积缴纳，住宅物业费每平米0.4元/月，商业物业费每平米0.8元/月，取暖费由业主按套内面积缴纳每平方米4.5元，商业取暖费每平方米6元。被告（反诉原告）于2016年9月1日进场提供物业管理服务。自被告（反诉原告）进场提供服务之日起，原告（反诉被告）一直未如期按约缴纳物业管理费（含暖气费），为保障泮子山小区业主取暖以及正常生活秩序，被告（反诉原告）筹措资金替原告（反诉被告）垫付相关物业管理费共计234514.5元。而原告（反诉被告）仅仅缴纳各类费用124760元，尚有109754.5元未支付。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）多次催要未缴纳的物业管理费未果，物业管理工作难以持续，2016年12月22日，被告（反诉原告）按约定解除合同停止物业管理服务，综上所述，原告（反诉被告）的行为严重损害了被告（反诉原告）的合法权益，为维护被告（反诉原告）的合法权益，特向人民法院提出反诉，请求人民法院依法判决原告（反诉被告）未支付的物业管理费、水电费等款项109754.5元，并承担本案的本诉诉讼费和反诉费。被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司为证明其本诉答辩理由和反诉请求成立提交如下证据：1、2016年9月1日、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《物业管理服务合同》一份，用以证明双方的合同关系和合同约定，住宅物业费物业费为多层0.4元/㎡、高层为层0.4㎡元月，商业物业费每平米0.8元/㎡，建筑面积24372㎡，统计每月应付物业管理费12998.4元。暖气费住宅4.5元/㎡，商业取暖费6元/㎡，实际供暖气52天，应收暖气费162645.6元；2、2016年12月5日电费账单与报账凭证三份，用以证明被告（反诉原告）交纳电费26798元（用户名称西宁市城东区发展和改革局）；3、2016年12月5日交纳水费收据各一份，证明被告（反诉原告）交纳水费8072.5元；4、2016年11月1日-12月22日购买燃煤商品明细分类账、过磅单与收据二份7页，证明购买燃煤126861元；5、2016年11月15日-12月相关商品购买收据19张，证明被告提供物业管理服务共支出13877元6、停车亭设施照片，证明被告为小区花费3500元建造停车亭；7、2016年10月12月份物业管理人员工资单7份，用以证明被告（反诉原告）员工开支55406元；8、泮子山小区已支付项目费用统计表，证明以上2-7号证据我方共花费234514.5元的事实；9、收款收据交接记录，用以证明被告（反诉原告）已收到小区业主缴费共124760元的事实；10、告示，证明被告（反诉原告）于2016年12月14日催促业主交纳取暖费11、2016年12月22日被告（反诉原告）解除物业管理服务合同通知书，证明被告于2016年12月22日解除合同的事实；12、邮政快递单，用以证明被告（反诉原告）向原告发送解除合同通知书的事实；证人丁某当庭证明主要是收入和支出二部分，收入上小区取暖费收了130多家，126000多元，各项支出230000多元，主要是各类费用收、不上影响了小区供暖。证人杜某当庭证明泮子山村委会垫付了电费13000元。买煤收据，都是私人老板，没有发票。一共买了251多吨煤。撤场的时候还剩了十几吨煤。经本院组织原（反诉被告）、被（反诉原告）双方对各自提供的证据进行举证、质证、认证，在质证过程中被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司对原告（反诉被告）提供的1、2、3号证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其4.5.6.7号证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为被告方不知情。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据除对1号证据《物业管理服务合同》和11号证据解除合同通知书的实性不持异议外，对2号证据电费账单与报账凭证、3号证据交纳水费收据、4号证据购买燃煤商品明细分类账、过磅单与收据、5号证据相关商品购买收据、6号证据停车亭设施照片、7号证据物业管理人员工资单、8号证据泮子山小区已支付项目费用统计表，均不认可，认为2-8号证据中，2-5号证据仅能够显示对方买过相关商品，但这些商品是否用于小区供暖是存疑的，6号证据无法显示造价，7号证据与原告方无关，8号证据因为前述证据存疑、9号证据收款收据交接记录，不能作为证据使用、对10号证据告示、12号证据邮政快递单和证人的证词均不予认可。经质证，本院认为原告（反诉被告）提供的证据能够证明其主张，为有效证据。经审理查明，2016年9月1日原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会与被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司经协商签订了《物业管理合同》一份，约定：由被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司为原告（反诉被告）西宁市韵家口镇泮子山小区物业提供物业管理，物业费由业主按照拥有的建筑面积交纳，住宅物业费每平米0.4元/月，商业物业费每平米0.8元/月，取暖费由业主按套内面积缴纳每方米4.5元，商业取暖费每平方米6元。该合同对原、被告双方的其他权利和义务做了明确约定。合同签订后，原告（反诉被告）的村民共计向被告（反诉原告）缴纳取暖费120662元，被告（反诉原告）也按约定开始进行供暖。期间，由于物业管理相关费用不能按时全部收取，被告（反诉原告）经营困难，被告（反诉原告）于2016年12月22日向原告（反诉被告）单方出具了《解除物业管理服务合同通知书》后不再向原告（反诉被告）所属的泮子山小区供暖，原告（反诉被告）村委会出于无奈找人垫付暖气费给全体村民供暖。根据被告（反诉原告）出具的应退业主取暖费计算统计表一份载明，从原告处共收取取暖费120662元，但被告（反诉原告）并未按约定供暖，仅供暖52天，应收取暖费65907元，故被告（反诉原告）应当返还多收取的取暖费54755元给原告（反诉被告）。另查被告（反诉原告）收取电费后没有按时缴纳供电部门，解除合同后，原告（反诉被告）垫付电费13400元。以上应返还取暖费、电费二项合计68155元。本院认为，原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会与被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，合同主体资格适格，双方应当按约履行。被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）主体资格不适格之理由不能成立，本院不予采信；双方在履行合同过程中，被告（反诉原告）收取物业管理费时，部分业主经催缴取暖费逾期不交后，被告（反诉原告）于2016年12月22日单方解除合同，并给原告（反诉被告）送达了《解除物业管理服务合同通知书》后被告（反诉原告）撤出了泮子山小区，原告（反诉被告）亦未明确提出异议，应视为默认，故该合同继续履行已无现实意义，应认定双方签订的《物业管理服务合同》已经解除；根据原告（反诉被告）村委会出具物业部应退业主取暖费计算表和支付情况统计表，能够证明被告（反诉原告）应退业主取暖费54755元及收取12月份电费13354元的事实，故被告（反诉原告）理应承担返还财产的民事责任。因此原告（反诉被告）诉求被告（反诉原告）返还所收取暖费和支付垫付电费的主张于法有据，本院应予以支持，但原告（反诉被告）主张的其他损失无事实证据，本院不予支持；被告（反诉原告）在庭审中提供的反诉证据不足以证明其反诉的事实主张。据此，被告（反诉原告）的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《民事诉讼证据规则》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司在本判决生效十日内返还西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会取暖费54755元和已垫付的电费13354元，共计68155元；二、被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司保管的泮子山小区物业收费凭证于判决书生效后十日内返还给原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会；三、驳回原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司的反诉原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会的反诉诉求；本诉案件受理费3024元，原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会负担1500元，被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司负担1524元，其中被告（反诉原告）负担的部分一并给付原告（反诉被告）西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会；反诉费1248元由被告（反诉原告）西宁福保物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长郭海山审判员保广成人民陪审员刘海琴二〇一七年十一月二十日书记员陈顺莲