广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初4922号原告：深圳市万年物业管理有限公司广州分公司，住广州市花都区新华街风神大道天马河国际公馆南楼208，统一社会信用代码914401146777746065。负责人：常旺东，该公司经理。委托代理人：江国喜，该公司员工。被告：付桂香，女，1962年8月1日出生，汉族，住浙江省绍兴县，原告深圳市万年物业管理有限公司广州分公司（以下简称物业公司）与被告付桂香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，因案情复杂依法由简易程序转为普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理，原告物业公司的负责人常旺东到庭参加诉讼。被告付桂香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法对本案作缺席审理，本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费人民币2376.72元（按每月每平方米1.8元，面积为132.04平方米，其中K1-3103物业费712.26元，面积39.57平方米，从2015年6月1日计至2016年3月31日，K1-3104物业费1664.46元，面积92.47平方米）。从2015年6月1日计至2016年3月31日。2、判令被告向原告支付垃圾处理费50元（按每月每户5元，从2015年6月1日至2016年3月31日）。3、判令被告从逾期之日即从2016年4月1日起到2017年6月5日，合计427天，以拖欠的物业费总额为本金，按每天0.1%支付违约金1014.87元（计算公式为2376.72元×0.1%×427天），超过部分的违约金不在本案中主张。（其中Kl-3103欠费总额712.26元，违约金304.14元，Kl-3104欠费1664.46元，违约金710.73元）以上三项合计3441.59元。4、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系中房天马丽苑物业管理商，被告系中房天马丽苑第2期K1栋3103、3104房的业主。双方签定了《前期物业服务协议》并对物业费收取及相关代收代缴费用进行了约定。原告依合同约定提供了相关服务，但被告欠缴物业费人币2376.72元（按每月每平方米1.8元，面积为132.04平方米，其中K1-3103物业费712.26元，面积39.57平方米，从2015年6月1日计至2016年3月31日，K1-3104物业费1664.46元，面积92.47平方米），从2015年6月1日计至2016年3月31日。根据广东省人大常委会《广东省城市垃圾管理条例》、广州市人民政府《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》（穗府【2002】28号）、广州市城市委员会《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》等相关规定，原告为被告向广州市花都区城市环境卫生管理所代收代缴垃圾处理费50元（按每月每户5元，从2015年6月1日至2016年3月31日）。另根据《前期物业服务协议》，拖欠物业费及相关代收代缴费用的行为是一种严重的违约行为，作为业主缴纳相关费用是应尽的义务，也是原告作为物业管理人提供合同服务的前提。为了保护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，望依法判决。庭后，经本院询问，原告补充陈述：被告与涉案小区的开发公司分别签订了同一栋楼同一楼层两套房屋的预售合同，被告签订的合同中一套房屋面积为90多平米，另一套房屋面积接近40平米。因为小户型房屋实际实用意义不大，开发商将上述房屋同一楼层的大小房屋合并建在一起，所以被告的房屋均为合并房。而我公司与被告签订的前期服务合同是根据房屋合并后的面积计算，所以在诉状中对两被告请求的面积为被告名下在该小区同一栋、同一层两套房屋的总和。被告未到庭应诉，亦未作出答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告所举证据和所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明力的因素，且原告保证真实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告于2008年1月17日依法成立，具有壹级物业管理资质。2010年4月24日，被告与开发商广州市天马河房地产有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买花都区风神大道以南中房天马丽苑第2期K1栋3103房（合同编号201004169669）房屋建筑面积为39.57平方米、K1栋3104房（合同编号201004169733）房屋建筑面积为92.47平方米。因为小户型房屋实际实用意义不大，开发商将上述K1栋3103、K1栋3104合并在一起，故原告与被告签订的前期服务合同是根据房屋合并后的面积132.04平方米计算。原告（甲方）与被告（乙方）于2012年8月6日签订了《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务达成协议，其中双方的权利义务约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安秩序、车辆交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方依照本协议向甲方交纳物业管理服务费用。物业服务费具体收费标准暂定为:住宅物业1.80元/月·平方米,公共分摊水、电按实际结算。关于缴费方式约定，乙方应于该物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日履行缴费义务，交纳当期的物业管理服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。关于违约责任约定，甲方违反协议，未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天0.1%交纳违约金，或中止部分物业服务直至其缴清应缴费用。2017年8月6日，被告签收了涉案房屋的房屋交接单，领取房屋钥匙。截止至原告起诉之日，被告仍未支付物业费2376.72元及违约金1014.87元、垃圾处理费50元合计3441.59元。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。一、关于物业服务费。原告对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区内房屋的权属人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业服务费。原告要求被告支付物业服务费2376.72元，其中K1-3103房面积39.57平方米，2015年6月1日至2016年3月31日期间共计10个月的物业服务费2376.72元，与按约定的每月物业服务费71.22元（1.80元/月·平方米×39.57平方米）×10个月＝712.26元相符；K1-3104房面积92.47平方米，2015年6月1日至2016年3月31日期间共计10个月的物业服务费1664.46元，与按约定的每月物业服务费166.44元（1.80元/月·平方米×92.47平方米）×10个月＝1664.46元相符，本院予以支持。二、关于欠付物业服务费的违约金。被告未支付物业服务费，按照合同约定因向原告支付违约金，违约金应以欠付的物业服务费2376.72元为本金，从欠付次月的首日（即2016年4月1日）起按照每天0.1%的标准计算至2017年6月5日，期间合计427天，即违约金计算为2376.72元×0.1%×427天=1014.87元，不超过欠付的物业费本金2376.72元，不违反法律规定，本院予以支持。三、关于原告主张被告应向其支付垃圾处理费50元的请求，合同约定按每月每户5元，欠付期间从2015年6月1日至2016年3月31日共计10个月，计算为10个月×5元/月＝50元，本院予认支持。综上所述，原告诉请合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告付桂香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万年物业管理有限公司广州市分公司支付自2015年6月1日起至2016年3月31日期间位于花都区风神大道以南中房天马丽苑第2期K1栋3103、K1栋3104房的物业服务费2376.72元。二、被告付桂香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万年物业管理有限公司广州市分公司支付拖欠的上述第一项2016年4月1日至2017年6月5日期间物业服务费的违约金1014.87元。三、被告付桂香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万年物业管理有限公司广州市分公司支付拖欠的自2015年6月1日起至2016年3月31日期间共计10个月垃圾处理费50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告付桂香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄林珠人民陪审员  张绍针人民陪审员  李玢姝二〇一七年十一月十五日书 记 员  陈钰文