湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初6851号原告：成都合能物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市雨花区沙湾路**雨花公馆****。负责人：范国才，系该公司总经理。委托代理人：刘战越，男，汉族，1980年11月15日出生，住湖南省邵东县，系成都合能物业管理有限公司长沙分公司员工。被告：谭昊舟，男，汉族，1992年9月28日出生，住长沙市雨花区。委托代理人：潘白桦，湖南银联律师事务所律师。原告成都合能物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“合能物业长沙公司”）诉被告谭昊舟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合能物业长沙公司的委托代理人刘战越、被告谭昊舟的委托代理人潘白桦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合能物业长沙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物管费5299.04元，违约金586.11元（暂计算至2016年12月31日），合计5885.15元。2.判令被告承担本案全部诉讼费用（含财产保全费用）。事实与理由：原告系合能物业长沙公司，依据物业服务协议，为洋湖公馆提供物业管理服务。被告谭昊舟的房屋位于（洋湖公馆项目9栋1单元2楼03号），建筑面积145.26平方米。根据《前期物业服务协议》第四条第一、二款的约定：“一、乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层商铺住宅（在庭审中原告将其变更为洋房）：2.28元/月/平方米，不包含公共水景能耗公摊费用、公共保险费用，该部分费用由乙方据实（用量）分摊。依法将住宅变更为其他用途的，根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。二、乙方交纳费用的时间为每季度交纳一次，应当在物业使用的每季度第一个月的1日前交纳下个季度的物业服务费用。首次物管费的计算和交纳从开发商发出交房通知确定的交房时间起，乙方全额承担其所拥有物业的服务费用。因业主原因迟延收房的，物业服务费用自《商品房买卖合同》约定的交付使用之日起计算。”，而被告长期拖欠物管费，原告多次催收无果。根据《前期物业服务协议》第十条第四款的约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一（在庭审中原告将其变更为每日万分之五）交纳违约金，如乙方自逾期之日15日内仍未补齐的，甲方有权单方停止物业服务。”被告应承担相应违约金。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告谭昊舟辩称：房屋尚未交付，原告合能物业长沙公司尚不能收取物业费。2013年11月17日，被告谭昊舟与湖南合能房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130245203）。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交房。”但是，截至今日，已经过去两年了，出卖人仍未履行交房义务。被告数十次的催促卖房人交房，却一直交不了房，其原因是房屋质量严重不合格。在被告的一再交涉下，2017年4月3日，双方就房屋质量问题如何解决一事，做出了书面记录。原告方经办人答应一周之内解决。但是，直至今日，仍未对房屋进行维修。根据原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十二条约定：“物业服务收费起始时间自房屋交付或视为交付之日起。”因此，被告的房屋没有交付，原告不存在收取物业费。不动产的交付除了提供房屋以外还要提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，开发商至今都没有提供这两个证书。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2013年11月17日，被告谭昊舟与湖南合能房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130245203）（以下简称《合同》）。《合同》第二条约定：被告购买湖南合能房地产开发有限公司开发的“湖境雅苑”项目（亦即“洋湖公馆”）第9栋203号房屋，建筑面积为145.26平方米。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房”，第二十二条第二款约定：“物业服务的期限自交房之日起至本小区成立业主委员会，并签订新的物业服务合同之日止，物业服务收费价格为2.28元/月·㎡（建筑面积），收费起始时间自房屋交付或视为交付之日起。……”。同日，被告谭昊舟与原告合能物业签订了《前期物业服务协议》，原告依据此协议为洋湖公馆提供物业管理服务并收取前期物业服务费。被告谭昊舟的房屋位于洋湖公馆项目9栋1单元2楼03号（房屋性质为洋房），建筑面积为145.26平方米。根据《前期物业服务协议》第四条第一、二款的约定：“一、乙方按其拥有物业的建筑面积交纳（物业服务费），具体物业费标准为：“……3）洋房：2.28元/月·平方米……上述费用不包含公共水景能耗公摊费用、公共保险费用，该部分费用由乙方据实（用量）分摊。二、乙方交纳费用的时间为每季度交纳一次，应当在物业使用的每季度第一个月的1日前交纳下个季度的物业服务费用。首次物管费的计算和交纳从开发商发出交房通知确定的交房时间起，乙方全额承担其所拥有物业的服务费用。因业主原因迟延收房的，物业服务费用自《商品房买卖合同》约定的交付使用之日起计算。”此协议第十条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，如乙方自逾期之日15日内仍未补齐的，甲方有权单方停止物业服务。”前述《商品房买卖合同》在附件九的“补充协议”第八条第2点约定：“买受人不得以非严重影响正常使用的房屋问题或不影响该房屋使用功能的瑕疵拒绝办理交房手续，否则视为房屋在合同约定的交房日期或者出卖人通知的交房日期交付，房屋的灭失毁损的风险、物管费用缴纳的义务同时转移给买受人。”2015年8月13日，湖南合能房地产开发有限公司制作了涉案房屋的《住宅工程使用说明书》，2015年8月29日，该公司制作了涉案房屋的《住宅工程质量保证书》。洋湖公馆9栋于2015年3月16日竣工验收，监理单位及建设单位等的验收意见均为“质量验收合格，同意竣工验收”，该栋楼的竣工验收备案文件于2015年4月21日收讫。2015年8月26日湖南合能房地产开发有限公司通过EMS（快递单号：1020473105417）向被告谭昊舟邮寄了《交房通知书》，在这份标注收件人为“谭昊舟”的EMS邮件存根的“内件品名”处注明了“交房通知书”，且以复写的方式在右下角注明“交付通知：您购买的湘境雅苑项目**房号商品房已达到合同约定的交付条件，请您携带附件所列费用及资料在2015年8月30日莅临现场办理交付使用手续，办理地点为洋湖公馆3栋1楼物业服务中心。特别提示：按照《商品房买卖合同》相关约定，买受人如无正当理由拒绝接受商品房的，该商品房毁损灭失的风险及物业服务等相关费用自通知办理交付使用手续次日起由买受人承担。”2016年12月30日，原告合能物业长沙公司委托泰和泰律师事务所向被告谭昊舟发出律师函（泰律函字（2016）第01号），要求被告支付从2015年9月1日起到2016年12月31日拖欠的物业管理费5299.04元，合同违约金586.11元（按每天万分之五的标准），共计5885.15元。2017年5月6日，原告合能物业长沙公司通过短信群发的方式向被告谭昊舟发出催交物业服务费的短信，提示其欠交物业费，要求被告于2017年5月15日前到物业服务中心缴纳相关费用。2017年4月3日，被告与合能物业长沙公司（参与人黄建明、赵艳波）协商解决房屋质量问题，双方制作了《“合能”商品房交接验收登记表》（序号：0002379）载明：“涉案房屋的客厅、卧室天花顶上漏水（楼上造成的）；负一楼玻璃和门打坏了，水泥渣子以及装修垃圾没清理（楼上造成的）。”赵艳波代表合能物业长沙公司在验收登记表上承诺“一周之内解决，2017.4.3-2017.4.10”。截至本案庭审之前，该验收登记表中的部分问题已基本维修完毕。另查，涉案房屋所在的洋湖公馆9栋的业主中有22户已经收房并入住，仅余2户未入住。2015年10月6日，小李飞刀工程项目管理有限公司受被告谭昊舟委托对洋湖公馆9栋203房（涉案房屋）进行验房，该公司出具的《验房报告》显示涉案房屋存在以下问题：次卧楼板下2处空鼓、书房顶层1处裂，顶部钢筋外露，卫生间窗户左下角型材变形，楼梯间灯一处不亮等。2017年8月6日，小李飞刀工程项目管理有限公司受被告谭昊舟委托再次对涉案房屋进行验房，该公司出具的《验房报告》显示涉案房屋存在以下问题：墙地面工程方面，存在生活阳台地面1处空鼓且开裂、客厅墙面1处裂纹、阳台墙面2处裂纹、次卧墙面1处空鼓等问题；门窗工程方面，存在入户门框灌浆不实、松动，门框多处脱漆、缺装饰盖，门页锁闭不严；地；地下室大厅平开门关闭不严光等问题。对于该两份验房报告，原告质证时表示，该验房公司系被告单方委托，对该公司出具的验房报告，原告对此不予认可。另外，原告认为被告所提出的房屋问题，均系房屋的质量瑕疵，不影响房屋的交付。原告提供的《建设工程竣工验收备案表》已经证实涉案房屋在主体结构等方面的质量是完全合格的。因原被告双方就物业服务费的交纳问题协商未成，2017年8月28日，原告合能物业长沙公司向本院起诉被告谭昊舟。截至本案庭审之时，被告谭昊舟仍未交纳涉案房屋的物业服务费。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经质证的《长沙市商品房买卖合同》《建设工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、“交房通知书EMS存根”、律师函、《前期物业服务协议》《临时管理规约》、月收费通知单及短信通知截图、湖南省服务价格登记证（副本）、被告身份证明、《长沙市商品房买卖合同》《合能商品房交接验收登记表》《验房报告》、照片及邮寄证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：一、本案所涉洋房是否已经交付？被告是否应当交纳物业服务费？二、原告所主张的物业费、违约金如何认定？下面分述如下：关于本案所涉房屋是否已经交付及被告是否应当交纳物业服务费的问题。原告合能物业长沙公司诉称，根据被告谭昊舟与开发商签订的《商品房买卖合同》第八、九条的约定，房屋交付时间为2015年8月30日前，涉案房屋已交付，被告提出的房屋质量问题只是房屋的质量瑕疵，不影响房屋的交付。被告辩称，涉案房屋存在严重质量问题，不符合交付的条件。房屋至今尚未交付，房屋交付是要实际交付给买受人才能算交付完成。不动产的交付除了提供房屋以外还要提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，开发商至今都没有提供这两个证书。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案被告谭昊舟与湖南合能房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋的交付时间为2015年8月30日之前。湖南合能房地产开发有限公司已经于2015年8月26日通过EMS向被告谭昊舟邮寄了《交房通知书》，明确注明要被告携带附件所列费用及资料在2015年8月30日莅临现场办理涉案房屋的交付使用手续，并特别提示：按照《商品房买卖合同》相关约定，买受人如无正当理由拒绝接受商品房的，该商品房毁损灭失的风险及物业服务等相关费用自通知办理交付使用手续次日起由买受人承担。综上所述，本案中双方约定的交房条件已成就。被告抗辩提出涉案房屋存在严重的质量问题，但其并未提供证据证明涉案房屋的主体结构质量不合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案原告提供的《建设工程竣工验收备案表》证实，涉案的洋湖公馆9栋已于2015年3月16日竣工验收，监理单位及建设单位等的验收意见均为“质量验收合格，同意竣工验收”。2015年8月13日，湖南合能房地产开发有限公司制作了涉案房屋的《住宅工程使用说明书》，2015年8月29日，该公司制作了涉案房屋的《住宅工程质量保证书》。涉案房屋所在的洋湖公馆9栋的业主中有22户已经收房并入住，仅余2户未入住。本案被告提出的涉案房屋的质量问题，均非房屋主体结构不合格等重大质量问题，主要是房屋质量上的瑕疵，有些问题还是楼上邻居装修所导致。故本案被告以涉案房屋存在质量问题拒绝收房与事实不符，亦于法无据，本院依法不予支持。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于房屋存在的质量问题，在保修期内，被告可以要求出卖人承担修复责任。综上所述，原告主张涉案房屋已经交付，与事实相符，本院依法予以确认。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：“物业服务的期限自交房之日起至本小区成立业主委员会，并签订新的物业服务合同之日止，物业服务收费价格为2.28元/月·㎡（建筑面积），收费起始时间自房屋交付或视为交付之日起……”。另外，被告谭昊舟与原告合能物业签订的《前期物业服务协议》第四条第一、二款约定：“一、乙方（谭昊舟）按其拥有物业的建筑面积交纳（物业服务费），具体物业费标准为：“……3）洋房：2.28元/月·平方米……。二、乙方交纳费用的时间为每季度交纳一次，应当在物业使用的每季度第一个月的1日前交纳下个季度的物业服务费用。首次物管费的计算和交纳从开发商发出交房通知确定的交房时间起，乙方全额承担其所拥有物业的服务费用。因业主原因迟延收房的，物业服务费用自《商品房买卖合同》约定的交付使用之日起计算。”根据上述《商品房买卖合同》及《前期物业服务协议》的相关约定，因涉案房屋已经交付，被告谭昊舟应当依约支付相应的物业服务费用。二、关于原告所主张的物业费、违约金的认定问题。原告诉称，涉案房屋已交付，被告有义务向原告交纳物业服务费，且根据合同约定，关于物业服务费收费标准，应该以《前期物业服务协议》《临时管理规约》作为收费的依据，其收费标准为洋房2.28元/月·每平方米，从2015年9月1日起至2016年12月31日，按照建筑面积145.16平方米计算得出。违约金是在物业服务费5299.04元的基础上按照每天万分之五的标准计算的，被告依约应当支付相应的逾期违约金。被告辩称，房屋开发商没有向被告交付房屋，被告不存在向原告支付物业服务费。本院认为，涉案房屋已经达到交付条件，且开发商已经发出《交房通知书》，被告谭昊舟应当依约支付相应的物业服务费用。但被告谭昊舟自涉案房屋交付之日起至今一直未在该房屋居住，而且涉案房屋存在一些质量瑕疵，被告与原告等一直在协商处理房屋质量问题的维修等事宜，原告虽提供了一定的物业服务，但在收取物业服务费时应当综合考虑被告未实际入住以及涉案房屋的质量问题影响等各方因素。针对原告主张的物业费的诉求，本院结合本案被告未实际入住涉案房屋、房屋质量瑕疵的影响以及出于公平合理平衡双方利益的综合考量，在原告诉求的物业服务费用的基础上酌定由被告支付2650元物业服务费(自2015年9月1日计算至2016年12月31日）。对于原告主张由被告承担逾期交纳物业服务费的违约金的诉请，因本案被告未实际入住涉案房屋，且未交纳物业费事出有因，被告一直与原告等在协商处理涉案房屋的质量维修等问题，出于公平合理平衡双方利益的综合考量，对于原告的此项诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告谭昊舟于本判决生效之日起十五日内支付原告成都合能物业管理有限公司长沙分公司自2015年9月1日至2016年12月31日的物业服务费2650元；二、驳回原告成都合能物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告谭昊舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒秋膂二〇一七年十一月十四日书记员  李亦雯