福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0421民初657号原告：李培文，男，1972年5月21日出生，汉族，住福建省明溪县。被告：福建省三明市福融房地产开发有限公司，住所地福建省明溪县雪峰镇溪明小区1号。法定代表人：陈躬清，该公司董事长。委托诉讼代理人：饶卫华，福建归化律师事务所律师。原告李培文与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司（以下简称福融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李培文及被告福融公司法定代表人陈躬清、委托诉讼代理人饶卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李培文向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期办理权属证书的违约金72105元，及同时支付原告从2017年8月8日以后到实际取得房屋权属证书之日止按月利率6‰计算的违约金。2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年8月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于明溪县榕康小区康乐路榕康商住楼A幢501室套房出售给原告，建筑面积161.63平方米，单价3098元，总价款为500729元。合同约定了出卖人在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。因被告的原因，原告至今未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书。原告认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律的保护。原告已按合同约定的义务交清全部购房款，被告应按合同约定交付需由出卖人提供的资料，确保原告在商品房交付使用后90日内取得该房屋权属证书。因被告的原因，致使原告至今还未能取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应当依照合同的约定向原告支付违约金。双方约定被告应按月利率6‰计算支付违约金，从2015年8月7日起到2017年8月7日止，被告应支付原告违约金72105元，同时，被告还应支付原告从2017年8月8日以后到实际取得房屋权属证书之日止按月利率6‰计算的违约金。为此，原告依照《中华人民共和国名师诉讼法》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定向贵院提起诉讼，请依法作出判决并实现原告的诉讼请求。福融公司辩称：一、本案所涉商品房买卖合同纠纷已由贵院于2010年5月6日受理并作出了（2010）明民初字第642号民事调解书。其中第二条约定：福融公司应当将符合交付使用条件的房屋于2011年11月15日前交付给李培文，并将办证机关颁发的该房屋土地使用权证和房屋所有权证在收到后三日内交付给李培文。根据该约定，福融公司应当在取得两证的三日内将两证交给李培文。第三条约定：预留费用按福融公司规定在移交房屋钥匙时交清。第六条约定：本起纠纷就此了结，福融公司与李培文均不得再因本起纠纷要求对方承担任何违约责任。根据前述调解书的约定及法律规定李培文的诉讼请求不能成立，理由如下：1、本案的起诉违反了一事不再理原则，请求法庭依法驳回李培文的起诉。2、李培文至今未按调解书第三条的约定将预留费用交给福融公司，已经违反了调解协议。3、福融公司只需在取得两证后三天内交付即可，但是福融公司并未取得两证。并未违反调解书的约定。综上，李培文的诉讼请求不能成立，请求法庭依法判决驳回起诉或驳回诉讼请求。二、李培文通过欺诈的手段，骗取购房款发票。李培文骗取福融公司的员工的信任，称先开发票，之后马上到银行转账。但是发票开出后，李培文拒绝将应交的十五万购房款转账给福融公司。福融公司的员工又不敢跟公司说，就将发票入了帐。后来该员工多次向李培文催讨款项，均未果。福融公司是去年通过清算公司账簿才发现李培文并未支付该款项。因此李培文应当向福融公司补交前述十五万元购房款并支付相应的利息。综上，请求法庭依法判决驳回李培文的起诉或驳回李培文的诉讼请求。李培文向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同及补充协议一份，证明：1、双方于2008年8月16日签订购房合同，被告将位于明溪县榕康小区康乐路榕康商住楼A幢501室套房出售给原告的事实。2、套房总价款500729.74元的事实。3、关于产权登记的约定是，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。二、记账凭证一份、收据二份，发票一张，福融公司诉李培文商品房销售合同纠纷证据清单一张，明溪县人民法院（2010）明民初字第642号民事调解书一份，共同证明原告向被告购买的榕康商住楼501室套房的购房款已全部付清的事实。三、现金缴款单、明溪法院执行案件执结证明书一份、法院退款进账单一份，共同证明原告已经把30万的购房款缴清了的事实。福融公司质证认为：一、对证据一真实性、合法性、关联性无异议，但是办证的条款已经被调解书变更了。二、记账凭证和收据与本案没有关联性。对证据清单无异议。对发票的真实性没有意见，但是原告并没有付款。对调解书的真实性、合法性、关联性无异议，但是调解书已经对房屋的办证事项进行了约定，调解书的约定结合调解笔录实际上已经变更了房屋合同中办证的条款和期限进行了变更并且放宽了办证的时间，而且调解书中也没有具体约定办证的期限。三、对现金缴款单没意见，但不知道交的是什么钱。法院的执结证明，对其真实性没有异议，对执行的内容不清楚。缴费凭证、法院退款证明，对真实性没有异议，效力请法庭裁断。福融公司向本院提交如下证据：一、榕康商楼A幢501房的房屋移交预留费用清单，证明原告应当按调解协议约定缴纳的费用暂计26587.55元，原告违反了（2010）明民初字第642号的调解协议，调解协议约定交房与交预留费用是同时进行的，福融公司履行了交房义务，原告没有履行交款义务。被告有同时履行抗辩权，办证义务系后续义务，被告有权拒绝。二、20万元和729.74元的发票各一张，收据一张，工程量计算表一份，共同证明被告只收到了5万元的购房款，另外15万购房款没有收到。三、调解笔录一份，证明被告已经提出要求另行约定办证期限，对方没有提出异议，双方已经实质上变更了原合同对办证时间的约定，即现在没有约定办证时间。四、榕康商住楼房屋产权总证一份，证明被告于2014年7月25日办好的榕康商住楼的总证。五、通知、收据、部分业主的快递回执各一份，证明：1、福融公司分别于2014年11月11日、2014年12月5日、2016年1月5日通知小区的业主，要求协助办理房产证；2、福融公司通过天天快递向各业主寄送办理房产证、土地证的通知。本案房产证未办理系原告的原因造成的。六、证人陈某证言，证明20万元购房款发票系陈某所开，但是只收到5万元购房款的事实。李培文质证认为：对证据一真实性无异议，但是认为钱已全部交清。对证据二真实性没有意见，但是购房款已全部交完，工程量计算表与本案无关联。对证据三认为调解书没有提到逾期办证违约金的事，对办证时间没有做出变更。对证据四无异议。对证据五真实性无法确认，原告没有收到被告要求协助办证的通知。对证据六真实性有异议，购房款已全部交清。对双方提交的证据，本院认定如下：李培文提供的证据一，福融公司对真实性无异议，本院予以采信。证据二记账凭证、收据、发票、证据清单、明溪县人民法院（2010）明民初字第642号民事调解书，该组证据与2010年5月6日福融公司诉李培文商品房销售合同纠纷案卷材料相一致，符合证据的真实性，合法性，本院予以采信。对证据三现金缴款单、明溪法院执行案件执结证明书一份、法院退款进账单，系本院出具，符合证据真实性，本院予以采信。对福融公司提供的证据一，原告对真实性无异议，本院予以采信。对证据二发票和收据，真实可信，但不能证明原告只支付了5万元购房款的事实。对工程量计算表，与本案无关，本院不予采信。对证据三调解笔录、协议，真实可信，但是从笔录及调解协议的内容无法得出双方对办证事项作出了约定或变更。对证据四，原告无异议，本院予以采信。对证据五，原、被告双方在商品房买卖合同及补充协议中约定了通知送达的具体事项和地址，快递单中没有邮寄给李培文的单据，且原告李培文否认收到被告通知其协助办证的事实，被告提供的该组证据不足以证明有通知到李培文协助办证的事实，故对该组证据本院不予采信。对证据六，证人陈某系被告员工，其证言与福融公司于2010年5月6日起诉原告的起诉状内容中自认收到原告20万元购房款的事实不符，本院不予采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告购房款是否已缴清问题。被告陈述只收到原告50729.74元购房款。原告陈述已全部支付了购房款。本院认为，被告向原告出具了200729.74元的购房发票，且福融公司于2010年5月6日起诉李培文商品房销售合同纠纷一案的诉状中亦自认原告已缴纳了200729.74元的购房款。至于剩余30万元购房款，根据原告提供的现金缴款单、明溪法院执行案件执结证明书、法院退款进账单等证据，可以证明剩余30万元购房款已由法院执结完毕。故对被告陈述原告未缴清购房款的辩解不予支持。2、关于调解书是否对办证期限作了变更问题。被告认为（2010）明民初字第642号民事调解书对办证时间进行了变更。本院认为，从调解书及调解协议的内容只能得出双方对逾期交房及逾期支付购房款作出了约定，没有对办证时间作出约定，故对被告认为调解书及协议内容对办证期限作出变更的辩解不予支持。3、关于逾期取得房屋所有权证的责任归属问题。本院认为，《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件中另行约定。”《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定：“买受人须在出卖人通知后十日内将办理产权所需的有关资料送交出卖人，并在出卖人将办理产权的材料送达房管部门后的三日内由买受人自行去房管部门申请办理该房屋的产权证书，逾期由买受人自行负责。”本案中，被告未能举证证明其有按照合同约定通知原告将办证所需的有关资料送交出卖人，也没有及时向李培文提供申请讼争商品房所有权转移登记的必要证明文件。因此，在福融公司完成房屋所有权初始登记义务后，福融公司对李培文未能及时取得讼争商品房权属证书应负主要责任，而李培文未及时要求福融公司履行相关协助义务，也应自负一定的责任。商品房买卖合同第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据双方当事人对合同的履行程度、各自具有的过错、李培文对合同的预期利益、双方当事人的缔约地位等因素综合权衡，本院酌定福融公司在办理房屋所有权初始登记后至福融公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李培文之日止应承担70%的违约责任。综上，结合当事人庭审陈述，对本案事实作如下认定：2008年8月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于明溪县榕康小区康乐路榕康商住楼A幢501室套房出售给原告，建筑面积161.63平方米，单价3098元，总价款为500729元。《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”《商品房买卖合同附件六：合同补充协议》第一条约定：“为使买受人及时收到有关通知，买受人应保证本合同中填写的通讯地址与电话号码或手机等内容真实有效，出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号函通知，信函发出五天即视为送达。”补充协议第十一条约定：“买受人须在出卖人通知后十日内将办理产权所需的有关资料送交出卖人，并在出卖人将办理产权的材料送达房管部门后的三日内由买受人自行去房管部门申请办理该房屋的产权证书，逾期由买受人自行负责。”2010年5月6日福融公司起诉李培文，要求支付本案涉诉房产剩余购房款30万元及其他应缴费用及利息。福融公司在该案中向本院提交的证据清单中第二组证据“财务结算凭证及发票等，证明李培文支付购房定金5万元，用工程款结算对抵缴付购房款15万元，总计已付购房款20万元”。李培文提出反诉，要求福融公司支付逾期交房违约金16500元。经本院调解，于2010年10月15日双方达成如下调解协议：一、本诉被告李培文应支付本诉原告福融公司购房款30万元，该款于2010年11月15日前付清；二、反诉被告福融公司应将符合交付条件的房屋于2010年11月15日前交付李培文，并将办证机关颁发的土地使用权证和房屋所有权证在收到后三日内交付李培文；三、预留费用包括房产契税等在移交房屋钥匙时交清；四、福融公司主张的违约金与李培文主张的违约金对抵后，李培文还应支付福融公司15000元违约金；五、福融公司放弃逾期付款利息的请求。另查明，李培文向本院执行局缴纳了剩余30万元购房款，明溪法院于2013年8月7日出具执行案件执结证明书，证明李培文已履行了（2010）明民初字第642号民事调解书约定的案件执行款。李培文于上述调解书签订后不久接收了涉诉商品房。福融公司办理房屋权属初始登记的时间为2014年7月25日。李培文至今未取得房产权属证书。本院认为，李培文与福融公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方自愿签订，不违反有关法律规定，该合同及补充协议合法有效，双方应当按合同约定全面履行义务。针对李培文要求福融公司支付自2015年8月7日起至实际取得房屋权属证书之日止按合同约定的违约金的主张，结合之前的认定，福融公司应承担70%的逾期办证责任即福融公司应按合同约定按李培文已交购房款总额500729.74元的每日0.02%*70%向李培文支付逾期办证违约金（自2015年8月7日起计算至福建省三明市福融房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李培文之日止）。综上所述，李培文要求福融公司支付逾期办证违约金的主张，本院部分予以支持。福融公司主张违约金过高请求调整的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内每日按李培文已交购房款总额500729.74元的0.02%*70%向李培文支付逾期办证违约金（自2015年8月7日起计算至福建省三明市福融房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李培文之日止）。二、驳回李培文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1603元，由李培文负担481元，福建省三明市福融房地产开发有限公司负担1122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  黄炳发人民陪审员  杨志宏人民陪审员  冯淑英二〇一七年十一月二十九日书 记 员  杨丽娟附：本民事判决书适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。