江苏省海安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0621民初5720号 原告（执行案外人）：陈忠平，男，1960年10月7日出生，住海安县。 委托诉讼代理人：朱爱军，江苏苏律律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈祥，男，1971年6月15日生，户籍登记地海安县，常住地海安县。 被告（申请执行人）：江苏开天建设工程有限公司，住所地海安县海安镇长江中路93号1-1501室，统一社会信用代码913206216878325319。 法定代表人：祝建新。 委托诉讼代理人：王秀琴，该公司办公室主任。 被告（申请执行人）：南通欧锦贸易有限公司，住所地海安县海安镇中坝南路贵都大厦A座701室，统一社会信用代码91320621797416061G。 法定代表人：曲锦。 被告（被执行人）：南通秋实织造有限公司，住所地海安县海安开发区宁海南路231号，组织机构代码74944743－7。 法定代表人：陈祥。 被告（被执行人）：海安远达工贸有限公司，住所地海安县城东镇西场街道人民西路28号，组织机构代码57954570－3。 法定代表人：刘军。 被告（被执行人）：祥力动力电池科技海安有限公司，住所地海安县城东镇西场街道人民西路28号，统一社会信用代码9132062159694559XN。 法定代表人：陈祥。 被告（被执行人）：刘琳，女，1975年3月7日生，户籍登记地海安县，常住地海安县。 原告陈忠平诉被告陈祥案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法追加了江苏开天建设工程有限公司（以下简称开天公司）、南通欧锦贸易有限公司（以下简称欧锦公司）、南通秋实织造有限公司（以下简称秋实公司）、海安远达工贸有限公司（以下简称远达公司）、祥力电池科技海安有限公司（以下简称祥力公司）、刘琳作为本案被告参加本案诉讼，本院适用普通程序，并依法组成合议庭于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告陈忠平及其委托诉讼代理人朱爱军、被告开天公司的委托诉讼代理人王秀琴、被告欧锦公司的法定代表人曲绵、被告陈祥、被告秋实公司的法定代表人陈祥、被告祥力公司的法定代表人陈祥到庭参加诉讼。被告远达公司、刘琳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告陈忠平向本院提出的诉讼请求：1、请求贵院确认海安县××××室房屋属原告所有；2、请求贵院解除对海安县××××室房屋的查封。其事实与理由：2003年10月1日，原告陈忠平与被告陈祥签订了一份房屋转让协议，约定被告陈祥将其位于海安县××××室的房屋转让给原告，转让价格为60000元，房屋内的家具及有关家用电器等物品折价10000元。之后被告陈祥于2003年10月底前将该房屋交给原告居住使用，原告也于2003年12月底之前付清了全部转让款项7万元。但是截至原告提起本案诉讼时止，案涉房屋因为无国有土地使用权证一直未办理过户，房屋所有权就一直登记在被告陈祥名下。2017年4月，贵院立案受理了开天公司申请执行被执行人秋实公司、远达公司、祥力公司、陈祥、刘琳保证合同纠纷一案[案号为（2017）苏0621执1304号]，以及欧锦公司申请执行被执行人秋实公司、远达公司、祥力公司、陈祥、刘琳保证合同纠纷一案[案号为（2017）苏0621执1305号]，之后在上述两件执行案的执行过程中，贵院查封了原告所购买的上述房屋。原告认为，案涉房屋的所有权目前虽然登记在被告陈祥名下，但是被告陈祥已于2003年10月1日将该房屋转让给原告，原告已经按照房屋转让协议支付了所有的购房款，并且实际入住，故原告提起本案诉讼，以维护自己的合法权益。 被告陈祥辩称：案涉房屋是我父亲陈忠明担任海安县供销总社（以下简称供销总社）的会计时，供销总社在单位集资建房时而分得的一套房屋，供销总社的集资手续中有我父亲的签名。后来在2003年我将案涉的房屋卖给了陈忠平，我父亲代我收取了房屋转让款。该房屋转让的事实清楚、合法有效。 被告开天公司辩称：请求法院依法核实、依法裁判。 被告欧锦公司辩称：原告提供的证据中的人员均是一家人，没有其他的见证人予以见证，无法判断陈忠平与陈祥之间买卖是否真实，请求法院依法裁判。 被告秋实公司、祥力公司辩称：案涉房屋已经转让给了陈忠平的事实清楚。 被告远达公司、刘琳未予答辩，亦未提供证据。 经审理查明：陈忠平与陈忠明（系陈祥的父亲）、陈某之间系兄弟关系，陈忠明是陈忠平的大哥，陈某是陈忠平的四哥。 2001年9月14日，海安县房屋产权监理所向陈祥颁发了一本房屋所有权证[证号为海安房权证海安镇字第（2001）102851号]，该所有权证中载明：房屋所有权人为陈祥，房屋坐落于海安县××××室，产别为私有房产，建筑面积为89.77平方米。陈祥未领取到该房屋所用土地的相应的土地使用权证。 2003年10月1日，甲方陈祥与乙方陈忠平签订了一份房屋转让协议，其中约定：陈祥持有商品房一幢（地处海安县海安镇人民东路41#502室、面积89平方米）转让给陈忠平；房屋出售价为60000元，家具及有关家用电器等物品折价10000元，合计70000元；付款时间为2003年10月预付30000元，2003年12月10日前付40000元；陈祥于10月底前移交钥匙给陈忠平，不得拖延时间，陈忠平不得拖欠房款；结清房款时，陈祥同时移交房屋产权证及水、电开户结算证件，本协议一经签订，双方不再有任何异议；本协议一式三份，见证方、甲方、乙方各执一份。陈祥、陈忠平在该协议中分别签名，陈某在该协议的见证人一栏内签名。 2003年10月6日，陈忠平的妻子万美芬将购房款30000元交付给陈祥的父亲陈忠明，陈忠明出具了一份收条，载明：今收到万美芬购房款30000元整。尔后，陈忠明将案涉房屋的门钥匙及房屋所有权证一并交给了陈忠平，之后陈忠平占有该房屋。 2003年11月22日，陈忠平的妻子万美芬将购房款10000元交付给陈祥的父亲陈忠明，陈忠明出具了一份收条，载明：暂收到万美芬房款10000元整。 2003年12月11日，陈忠平的妻子万美芬将购房款30000元，通过陈某转交给陈祥的父亲陈忠明，陈忠明出具了一份收条，载明：“收到万美芬房款30000元整（陈某手）”。 2017年3月10日，开天公司起诉秋实公司、远达公司、祥力公司、陈祥、刘琳保证合同纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2017）苏0621民初1764号民事调解书。因秋实公司、远达公司、祥力公司、陈祥、刘琳未履行上述生效的民事调解书所确定的义务，开天公司于2017年4月20日向本院申请执行，本院于当天立案受理，在执行过程中，本院于2017年5月2日作出（2017）苏0621执1304号民事裁定书，依据该裁定查封了陈祥名下的证号分别为海安房权证字第（2006）101246号、第2009009561号、海安房权证海安镇字第（2001）102851号的相应房屋的所有权。 2017年3月10日，欧锦公司起诉秋实公司、远达公司、祥力公司、陈祥、刘琳保证合同纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2017）苏0621民初1768号民事调解书。因秋实公司、远达公司、祥力公司、陈祥、刘琳未履行上述生效的民事调解书所确定的义务，欧锦公司于2017年4月20日向本院申请执行，本院于当天立案受理，在执行过程中，本院于2017年5月2日作出（2017）苏0621执1305号民事裁定书，依据该裁定查封了陈祥名下的证号分别为海安房权证字第（2006）101246号、第2009009561号、海安房权证海安镇字第（2001）102851号的相应房屋的所有权。 2017年7月28日，陈忠平认为本院上述查封陈祥名下位于海安县××××室的房产[证号为海安房权证海安镇字第（2001）102851号]不当，分别向本院提出了书面执行异议。本院立案受理后进行了审查。 2017年8月9日，本院作出（2017）苏0621执异20号、21号执行裁定书，裁定驳回执行案外人陈忠平对申请执行人开天公司、申请执行人欧锦公司、被执行人陈祥等的执行异议请求。 2017年8月14日，本院向执行案外人陈忠平送达了上述（2017）苏0621执异20号、21号执行裁定书，并告知当事人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。陈忠平不服上述执行裁定书，于2017年8月28日向本院提起了案外人执行异议之诉。 另查明：2017年2月15日，陈忠平向海安新奥燃气有限公司交纳了案涉房屋的燃气费240元。2017年6月15日，陈忠平向江苏有线网络发展有限责任公司海安分公司交纳了案涉房屋的有线电视费336元。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋转让协议、收条、燃气费发票、有线电视费发票作为证据，这些证据均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以认证，并认定其证明力。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这一规定明确了我国不动产物权变动的原则，是以登记生效主义为一般规则，以法律的其他规定为特别规则。可见登记生效主义的规则并不是不动产的物权变动的唯一规则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这一规定明确了第三人依据该规定主张排除强制执行的，应当具备以下四个条件：一是第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人（买受人）在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人（买受人）在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人（买受人）对未办理房屋产权过户无过错。这一规定是对未办理产权过户手续的无过错购房人予以特殊保护，兼顾物权保护与维护交易安全。 结合本案的具体案情：一、陈忠平于2003年10月1日与房产所有权人陈祥签订了房屋转让协议，该协议系买方陈忠平与卖方陈祥的真实意思表示，虽然陈忠平与陈祥之间是叔父与侄子之间的亲戚关系，见证人陈某是陈忠平的四哥，但是这种亲戚关系并不必然导致房屋转让协议就无效，除非被告提供了确凿证据证明这一协议违反了我国现行法律或行政法规的强制性规定，否则应当认定该房屋转让协议合法有效，然而被告未提供任何证据证明该协议违反了我国现行法律或行政法规的强制性规定，故本院认定该房屋转让协议是合法有效的；二、在签订该房屋转让协议后，买方陈忠平的妻子万美芬按约将7万元转让款陆续交给了卖方陈祥的父亲，陈祥明确认可其父亲代收转让款的事实，可见买方陈忠平已经按照房屋转让协议的约定付清了全部房屋转让款；三、2003年10月6日，陈忠平的妻子万美芬交付了第一笔转让款30000元，陈祥的父亲陈忠明代收了该款，又将案涉房屋的门钥匙及房屋所有权证一并交给了陈忠平，之后陈忠平实际占有案涉房屋，可以认定陈忠平已经实际占有案涉房屋；四、陈祥在转让前已经领取到案涉房屋的所有权证书，没有领取到所涉房屋的土地使用权证，在此情形下，陈祥以卖方的身份将该房屋卖给买方陈忠平，买方陈忠平按约支付了全部价款并实际占用案涉房屋后，之后没有能够办理产权过户登记手续，但其未能够办理产权过户登记手续是由于办理登记存在客观障碍（案涉房屋未领取到土地使用权证）造成的，买方陈忠平对未办理产权过户登记在主观上没有过错。所以执行案外人陈忠平认为其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以采信，本院不得执行案涉房屋、不得查封该房屋，如果已经查封了，应当予以解除查封。本判决如果发生法律效力后，本院原先作出（2017）苏0621执异20号、21号执行裁定书则自动失效。 原告陈忠平在起诉状中请求法院确认其受让的案涉房屋产权属原告所有，但是陈祥转让该房屋时仅仅领取到房屋所有权证，尚未领取到该房屋所涉及的国有土地使用权证，而国有土地使用权证属于建设用地使用权的体现载体之一，卖方陈祥仍需在办理产权过户登记过程中提交证据证明其拥有案涉房屋的土地使用权，故陈忠平现主张其受让的案涉房屋的产权属于陈忠平所有，本院目前难以支持。 被告远达公司、刘琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对证据的质证权利、对事实的抗辩权利，不利后果依法由其自行承担。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行原告陈忠平所购买的座落于海安县海安镇人民东路41－502室的房屋，解除对该房屋的上述查封。 二、驳回原告陈忠平的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告陈忠平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4300元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  缪宏勇 审 判 员  滕自强 人民陪审员  李 明 二〇一七年十一月八日 书 记 员  王 莹