河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1002民初5112号原告：李娜，女，汉族，1979年7月24日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘阳，河南天苑律师事务所律师。被告：黄海玲，女，汉族，1972年10月2日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：胡海龙，河南名人律师事务所律师。第三人：王岩，男，汉族，1983年12月19日生，现住许昌市东城区。原告李娜诉被告黄海玲、第三人王岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2017年4月24日作出（2016）豫1002民初2942号民事判决。被告黄海玲不服，提起上诉。许昌市中级人民法院于2017年7月15日作出（2017）豫10民终1908号民事裁定，撤销本院上述判决，发回重审。重审过程中，本院依法另行组成合议庭，分别于2017年9月28日、2017年10月25日公开开庭进行了审理，原告李娜的委托诉讼代理人刘阳，被告黄海玲的委托诉讼代理人胡海龙，第三人王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还已付房款以及支付税费损失、违约金共计610983.74元（其中，购房首付款268000元，解封款12000元，税费损失30983.74元，房屋溢价损失及违约金共300000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月26日，原、被告双方签订房屋转让协议，约定被告将其所有的怡景花城颂苑08栋东二单元一层东户的房产一套卖给原告，价款为760000元。被告同意原告办理二手房按揭，原告按照合同约定向被告交付了购房首付款268000元和多出的首付款金额122000元及其他费用共计405000。双方约定多付的122000元在二手房按揭款到被告账户上后三日内，被告无条件返还原告。合同签订后。原告履行了全部合同义务，被告与原告共同到房管部门签订了格式的房屋买卖契约，房管部门依法进行了公示，原告于2015年9月11日缴纳了房产买卖的全部应缴税款。按照合同约定，在本合同签订交易之日，如甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日甲方向乙方交付房款总价的千分之一作为违约金。交易期间，在约定交房日期即2015年9月6日未能交房，直到现在被告仍不能交房，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告为此诉至法院。被告黄海玲辩称：1、双方并非真实的房屋买卖关系，仅是被告以其房屋来抵偿涉及几方的债务，被告仅收到原告房款40000元，如果返还，仅应返还该款项；2、该房屋已被魏都区法院强制执行，在此期间被告积极主张执行异议，并提出案外人异议之诉，但结果被驳回，被告对此不存在过错，不应承担相关的赔偿责任；3、即使按照双方签订的房屋买卖协议来履行，合同中所指的剩余按揭款，归被告所有，综上，依法驳回对被告黄海玲的诉求。本案并非真实的房屋买卖，在合意无法履行的情况下，应当恢复原始状态，被告黄海玲愿意返还其收到的40000元。第三人王岩述称，因为涉案房屋的买卖，原告李娜与案外人李磊现在仍下欠我122000元未偿还。经审理查明：2015年7月26日，原、被告签订《房屋转让协议》，合同约定：被告将其位于怡景花城颂苑8号楼东二单元一层东户房屋一套以760000元的价格卖给原告，在签订合同时，原告已支付给被告购房首付款268000元和多出首付款的122000元，在二手房按揭到账后3日内，被告无条件返还原告多出首付款金额122000元。被告于2015年9月6日将房屋钥匙及附属物正式交给原告使用。被告保证上述房屋产权清楚，若发生与被告相关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。交易期间，若被告违约，应返还原告所付所有房款，另赔偿200000元作为违约金。签订合同当日，原告向被告支付购房首付款268000元，其中40000元以现金形式直接支付给被告，其余228000元按照被告的指定支付给第三人王岩，被告向原告出具268000元收到条一份。同日，王岩向被告出具228000元收到条一份。2015年8月4日，原告支付房屋测绘费20元。2015年8月20日，被告向原告借款12000元，并出具借条一份。2015年9月11日，原告因购房共缴纳税费共计37739.02元。另查明，2015年2月2日，本院作出（2015）魏执裁字00414-4号民事裁定书，裁定对本案涉案房屋进行执行。2015年9月16日，被告向本院提出执行异议，本院于2015年10月8日作出（2015）魏执异字第00024号执行裁定书，裁定驳回被告所提出的异议。2015年10月23日，被告向本院提起执行异议之诉，本院于2016年3月3日作出（2015）魏半民初字第00005号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服判决提起上诉，许昌市中级人民法院于2016年7月8日作出（2016）豫10民终1452号民事判决书，判决驳回被告上诉维持原判。2016年10月8日，原告向本院提出执行异议，本院于2016年10月20日作出（2016）豫1002执异89号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现涉案房产已被本院依法拍卖。本院认为，关于应否解除原被告签订的房屋买卖合同的问题。本案中，因涉案房产已被本院依法拍卖，现双方已不能实现合同目的，故原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告应否返还原告购房首付款268000元及解封款12000元的问题。本案中，原告主张的返还购房首付款268000元，系原告向被告支付的购房首付款，该款中的40000元原告以现金形式直接支付给被告，其余228000元原告按照被告的指定已支付给第三人王岩。因原、被告在房屋买卖合同中约定，交易期间，若被告违约，应返还原告所付所有房款，且本案涉案房产已被本院依法拍卖，合同目的已不能实现，故被告应返还原告购房款首付款268000元。另外12000元解封款系被告向原告所借款项，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，原告可另行解决。关于被告应否赔偿原告已交税费损失30983.74元的问题。因原、被告在合同中已经明确约定，被告保证上述房屋产权清楚，若发生与被告相关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责处理，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿，故原告要求被告赔偿已交税费损失30983.74元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于被告应否支付原告房屋溢价损失及违约金共计300000元的问题。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，原告已按照合同的约定向被告支付购房首付款，而被告未能按照合同约定向原告交付房产，其过错在被告，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。依据原告提供的房地产评估报告书中估价结果显示的涉案房屋现有价值980100元计算，涉案房屋溢价损失数额为220100元（980100元－760000元），被告虽对该评估报告书有异议，但依据该评估报告书计算出的房屋溢价损失的数额与原被告在房屋买卖合同中约定的200000元违约金数额相当，原告主张的溢价损失实质相当于因被告违约所造成的损失，应包含在违约金范围内，故本院酌定被告应按照合同约定向原告支付200000元违约金为宜，超出此部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李娜与被告黄海玲于2015年7月26日签订的房屋买卖合同;二、被告黄海玲于本判决生效之日起十日内返还原告李娜已付购房首付款268000元；三、被告黄海玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告李娜税费损失30983.74元；四、被告黄海玲于本判决生效之日起十日内支付原告李娜违约金200000元；五、驳回原告李娜的其他诉讼请求。案件受理费9910元，由原告李娜负担1816元，被告黄海玲负担8094元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 培人民陪审员  刘爱英人民陪审员  解胜奇二〇一七年十一月三十日书 记 员  闫兴纳