.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市秀英区人民法院   民事判决书   (2017)琼0105民初4886号   原告：林雄月，女，1970年9月25日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人:陆竹筠、唐萍，海南东方国信律师事务所律师。   被告：海口投源实业开发有限公司。住所地海口市秀英区和谐路**。   法定代表人：王之明，总经理。   委托诉讼代理人:蔡秦波，海南问源律师事务所律师。   原告林雄月与被告海口投源实业开发有限公司（以下简称"投源公司"）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林雄月的委托诉讼代理人陆竹筠、被告投源公司的委托诉讼代理人蔡秦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告林雄月向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金14898元（自2015年5月1日起暂计算至2017年1月13日止，以购房本金239148为基数，按日万分之一计付）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月17日，原告与被告签订了《海南省保障性住房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于海口市××区幢305房，房屋总价款为239148元，原告按合同约定支付首期购房款72148元，余款167000元原告以银行按揭贷款的方式向被告支付，被告分别于2014年7月16日、2015年7月29日向原告开具发票予以确认。至此，原告向被告完全履行了支付购房款的义务。根据合同第十二条约定，被告应于2015年4月30日前将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格的房屋交付原告，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据合同第十四条约定，被告逾期交房超过180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起90日内向原告支付。合同签订后，被告违反合同约定，迟迟不按约定的期限交房，直至2017年1月13日，被告才向原告发出《入伙通知书》，通知达到交房条件。原告为维护合法权益提起诉讼，请求法院判如所求。   被告投源公司辩称，一、因政府及相关部门的行政行为影响，被告可依照合同第十二条的约定予以延期交房。根据双方签订的《海南省保障性住房预售合同》第十二条的约定:如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实给予延期：1、因不可抗力且甲方在事实发生之日起30日内告知乙方的；2、上述不可抗力是指自然灾害、以外事故（如战争、暴乱等）以及政府及相关部门的行政行为。本案涉及的永秀花园北一区项目系海口市保障性安居工程项目，建设场地的清场工作由国土部门及相关政府部门负责。项目开工以来，因场地清场问题，致使项目在艰难和阻碍中建设。被告多次向政府及相关部门去函，请求政府协调解决项目场地内附属物的拆迁问题，并尽快启动拆除工作，但该政府及相关部门一直未能彻底解决该问题，由此严重影响了案涉项目的建设、验收及交付工作。既然政府及相关部门的行政行为的影响真实存在，并且被告也通过张贴《公告》的方式向业主告知了相关的情况。故被告依约可以延期交房。二、《海南省保障性住房预售合同》是原被告双方充分协商一致订立的有效合同，既然双方对房屋的交付时间有明确的补充约定，应视为双方的真实意思表示。合同明确约定"在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内"向原告交付房屋，这是双方充分协商一致的真实意思表示，双方应严格遵照上述约定履行。综上所述，因政府及相关部门的行政行为影响，被告依照《海口市商品房买卖合同》第十二条的约定予以延期交房，并不存在违约行为，无需承担违约责任。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。   经审理查明，2014年4月17日，原、被告双方签订一份《海南省保障性住房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的海口市××区经济适用房、限价房项目中的2#住宅楼305房，房屋面积为61.32平方米，房屋总价格为239148元。合同第十二条约定，（一）被告应当在2015年4月30日前向原告交付该房屋；（二）约定该房屋交付时应当符合第1.2.5项所列条件。补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件（第5项约定为：该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格）。在满足该条款条件下一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，被告向原告交付该房屋。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；2.上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府及其相关部门的行政行为。合同第十四条约定，被告未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给原告，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十六条规定，原告应当在房屋交付之日起30日内按照有关规定缴纳物业专项维修资金，维修资金应存入由市房地产行政主管部门在银行设立的专用账户。合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告向被告支付首期购房款72148元，余款167000元原告以银行按揭贷款的方式向被告支付，被告分别于2014年7月16日、2015年7月29日向原告开具发票予以确认。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站做出《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标施工质量监督的意见》，内容为:永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程，建设规模4栋29-32/1层，总建筑面积：54767.91平方米，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2017年1月13日，被告制作入伙通知书，载明原告需办理房屋交付手续并交纳维修资金3679.2元。   上述事实，有海南省保障性住房预售合同、发票、入伙通知书、海建质监综字（2017）9号文件、当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足以认定。   本院认为，原被告签订的《保障性住房预售合同》合法有效，原被告双方应严格按照合同约定履行相关权利义务，并承担相应的违约责任。合同第十二条约定的交付条件中，存在一般规定和补充约定，补充约定可视为双方当事人对合同进行的修改、变更，故应优先使用补充约定。一、实际交房时间。根据补充约定，被告仅需要满足该款第5项要求即"该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格"时即达到交付房屋的条件。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站通过对涉案房产项目的验收，被告于2017年1月13日通知原告收房，此时房屋已符合收房条件，故通知行为有效。二、应交房时间。补充约定的交房时间为"银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修自己管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内"。但合同第二十六条约定，原告应在房屋交付之后一个月内缴纳维修资金。可见，关于先交房还是先缴纳维修资金，合同的不同条款有互相矛盾的约定。按照商品房买卖市场的习惯，一般由开发商在收房时通知业主，业主方才缴纳维修资金。因此若按照补充协议的约定确定应交房时间，则很可能完全排除了开发商的逾期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定："提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效"。因此该补充约定所确定的应交房时间无效。双方应按合同第十二条第（一）项确定的2015年4月30日作为应交房时间。三、是否存在不可抗力。被告提供的《海口市国土资源局关于市投源公司申请临时用地的复函》内容显示，2011年4月，被告即可以提前开展项目用地规划报建等前期工作，海口市国土资源局也已经开始办理相关工地清场工作，而康安村委会相关村民小组要求被告配合解决征地补偿费问题的《通知》，也是在2011年5月3日发出。2014年4月17日，原被告才签订合同，合同约定的交房日期亦在合同签订后一年多。即便永秀花园相关拆迁问题长期存在，也不属于不可预料的不可抗力。被告作为地产开发企业，在签订合同前应对履约的商业风险有所把控，政府拆迁问题不能成为被告逾期交房的理由。被告主张因不可抗力免除其违约责任，本院不予采纳。四、逾期交房违约金的计算。被告应于2015年4月30日交房，实际通知交房日期为2017年1月13日。按照合同约定，被告应向原告支付2015年5月1日至2017年1月13日期间的逾期交房违约金，被告应支付的违约金为13419.8元（72148元×0.0001×624天+167000元×0.0001×534天=13419.8元）。原告主张超过上述金额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告海口投源实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林雄月逾期交房违约金13419.8元；   二、驳回原告林雄月其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费172元，减半收取86元，由被告海口投源实业开发有限公司负担68元，原告林雄月负担18元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审 判 长 何声章     二〇一七年十一月一日   法官助理 陈节节   书 记 员 庞李颖   书记员庞李颖   [盖章位置]