重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初7308号原告：重庆市开州区住房保障局，住所地重庆市开州区开州大道金地大厦，统一社会信用代码12500234451782267G。法定代表人：郭宇辉，局长。委托诉讼代理人：周建三，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。被告：严奉菊，女，汉族，生于1932年9月11日，住重庆市开州区。被告：杜子财，男，汉族，生于1970年2月16日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭中杰、谈中兴，重庆弘全律师事务所律师，系特别授权。原告重庆市开州区住房保障局与被告严奉菊、杜子财房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理。原告重庆市开州区住房保障局的委托诉讼代理人周建三，被告杜子财的委托代理人谭中杰到庭参加了诉讼。被告严奉菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市开州区住房保障局向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的廉租住房租赁合同关系；2、要求被告严奉菊、杜子财返还重庆市开州区XX街道XX小区XX幢XX单元XX号廉租住房；3、判令被告支付原告廉租房市场租金24465.44元（从2011年2月至2016年10月计69个月，实计至被告返还房屋之日止）；4、要求被告返还2009年、2010年廉租住房租金补贴9720元。5、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2009年、2010年，被告严奉菊的丈夫杜芝国向原告方申请了廉租住房保障，当时登记的家庭成员为严奉菊、张薇、杜子财、杜巍，因当时廉租房尚未建成，在2011年之前是以现金方式补贴给申请人杜芝国的，共计补贴金额是9720元。2011年，廉租住房修好后，被告严奉菊的丈夫杜芝国于2011年2月14日与原告签订《廉租住房租赁合同》一份，合同约定将重庆市开州区XX街道XX小区XX幢XX单元XX号廉租房租赁给杜芝国，合同约定年租金为321.72元。该份合同到期后，2012年5月30日，双方再次签订《廉租住房租赁合同》，约定租期为2012年2月14日至2013年2月13日止，继续将重庆市开州区XX街道XX小区XX幢XX单元XX号廉租房租赁给杜芝国，合同约定年租金仍为321.72元。2012年5月30日签订的租赁合同到期后，原告未与杜芝国继续签订租赁合同,房屋仍由杜芝国承租。后杜芝国在2014年去世，该廉租房由被告方继续承租居住，但并未与严奉菊、杜子财签订租赁合同，被告方仍按照之前原告与杜芝国之间的租赁合同的金额向原告缴纳年租金，一直缴纳至2016年12月底。现原告方查明，被告严奉菊、杜子财均为杜芝国申请廉租住房时的权利享受人，被告杜子财在1994年12月即通过集资建房所得开州区XX街道XX号附XX号XX幢XX号房屋一套，建筑面积为88.78平方米。廉租房主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，被告方已经购买房屋应按约定及有关政策规定退还廉租住房。杜芝国在申请廉租住房时并不符合廉住房申请条件，严奉菊和杜子财也不符合廉租住房申请条件，现严奉菊、杜子财作为权利享受人应当返还已经享受的租金补贴，并按照原租赁合同的约定从2011年开始向原告方补交市场租金，因被告方已经支付租金至2016年12月底，原告方同意从被告方未缴纳租金之日起开始计算市场租金。被告杜子财辨称：杜子财并未向原告方申请廉租住房，本案原告所述的廉租房一直是父亲杜芝国和母亲严奉菊在居住，杜子财从未在该廉租住房里面居住过。杜芝国于2014年8月去世，去世后，由严奉菊居住。杜芝国在申请廉租住房时是符合申请条件的，现严奉菊承租也符合廉租房条件，但原告方并未变更合同相对方的主体为严奉菊，有过错方并不在严奉菊。在杜芝国去世后，该廉租房虽是严奉菊一人实际占有居住，但严奉菊也是断断续续的居住，很多时候都是在儿子家里，本案诉称廉租房屋的租金已经缴纳至2016年12月月底，原告方都向被告方出具了租金收据，但原告出具收据均是写的杜芝国的名字。现在房屋确实是一直空着的，严奉菊已经86岁，已经有一年左右的时间未在廉租房里面居住，只是严奉菊的东西没有搬走，如家电、冰箱、电视、厨具等。现严奉菊以及杜子财对原告方要求返还本案诉争廉租住房并无异议，没有意见。但对原告方要求返还杜芝国、严奉菊已经享受的租金补贴以及要求从2011年2月开始补缴市场租金有异议，杜芝国申请廉租房时是符合申请条件的，严奉菊居住也是符合申请廉租房条件的，不应当补缴之前的市场租金，房屋已经较长时间未住了，也不应当再缴纳未付租金。虽严奉菊、杜子财对返还该廉租房无意见，但被告居住时办理了天然气，原告方也应当将天然气的开户费用以及装修费用补偿给被告方。杜子财名下确有一套房产位于开州区XX镇，是在2014年办理的产权。被告严奉菊未答辩。经审理查明：原告重庆市开州区住房保障局原名为开县住房保障局。2010年7月13日,被告严奉菊的丈夫杜芝国向原告申请廉租住房，申请时登记家庭成员为严奉菊、张薇、杜子财、杜巍；2011年2月14日，开州区住房保障局（甲方）与杜芝国（乙方）签订了《住房租赁合同》，约定将重庆市开州区XX街道XX小区XX幢XX单元XX号廉租房出租给杜芝国，计租面积为41.24平方米，年租金321.72元，租期为2011年2月14日至2012年2月13日，该租赁合同到期后，双方于2012年5月30日签订《廉租住房租赁合同》，租期为2012年2月14日至2013年2月13日，年租金为321.72元，该租赁合同到期后，杜芝国与开州区住房保障局未再签订租赁合同，该房屋由杜芝国与被告严奉菊继续租用。杜芝国于2014年8月去世，重庆市开州区XX街道XX小区XX幢XX单元XX号廉租房由被告严奉菊继续居住占用至今，严奉菊也未与原告方签订任何租赁合同，该房屋租金按年租金321.72元向原告缴纳至2016年12月底。原告通过土地房屋权属登记信息查询结果得知：被告杜子财名下拥有一套坐落于开州区XX号附XX号XX幢XX（产权证号为XX房地证XX字第XX号）房屋，权利人为杜子财。开州区国土资源和房屋管理局、开州区发展和改革委员会、开州区民政局和开县财政局公布2016年市场租金为9.2元/平方米/月。上述事实，有原告重庆市开州区住房保障局和被告杜子财的陈述以及《住房租赁合同》复印件，《廉租住房租赁合同》复印件，重庆市廉租住房租金专用收据复印件，开州区不动产登记中心查询回执，开州区国土资源和房屋管理局、开州区发展和改革委员会、开州区民政局和开县财政局公布的开州区城镇住房市场平均租金的通知等证据在卷予以证明，可以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”之规定，经审查，原告重庆市开州区住房保障局与杜芝国于2012年5月30日签订了《廉租住房租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同到期后，杜芝国以及被告严奉菊继续使用房屋，但未再签订租赁合同，而是按照2012年5月30日的合同约定的租金继续缴纳年租金，原告没有提出异议，杜芝国与原告之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，直至2014年8月，杜芝国去世。根据2012年5月30日的合同约定，“乙方在租赁期限内因故死亡，其共同居住两年以上的直系亲属（在符合当年廉租住房保障条件）经书面申请可以继续承租，15日内重新签订租赁合同”，在杜芝国去世后，原告与被告严奉菊虽未按原合同约定继续签订租赁协议，但该廉租房仍由严奉菊居住，实际承租人已经变更为被告严奉菊，并按照原租赁合同的年租金标准缴纳至2016年12月底的租金，原告方仍未提出异议,并出具了租金收据，双方继续按照原租赁合同履行，已经形成事实上的租赁关系。被告严奉菊继续承租该房屋,符合《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”规定的情形，但被告严奉菊承租该廉租房也应具备廉租房申请条件。2012年5月30日的租赁合同中约定因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额，原告通过土地房屋权属登记信息查询后，举示被告杜子财在1994年12月28日的集资建房协议一份，用以证明本案诉争廉租房在杜芝国申请廉租房时即不符合申请条件，但该集资建房协议并不能证明在杜芝国申请廉租房时该不动产登记权利人为杜子财，原告要求返还2010年以及2011年的租金补贴不能成立；原告再通过土地房屋权属登记信息查询结果得知：被告杜子财名下拥有一套坐落于开州区XX号附XX号XX幢XX（产权证号为XX房地证XX字第XX号）房屋，证明了杜子财名下的该房产于2014年办理了产权登记，权利人为杜子财，根据合同约定，截止被告杜子财名下的位于开州区XX的房产办理产权之日的租金仍应当按约定的年租金收取，不应再按市场租金计租。根据原租赁合同之约定原告有权终止合同，收回廉租住房的情形：“未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；”，该廉租房申请时家庭成员中包含被告杜子财，原告要求解除租赁合同关系的条件已成就。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告要求解除租赁合同关系以及返还廉租房的主张成立。从被告杜子财名下的房产于2014年办理产权后，被告严奉菊即应当按照市场租金向原告缴纳，但本案开庭审理后原告方自愿主张从租金未付之日即2017年1月1日起按市场租金9.2元每平方米计租至返还房屋之日，符合法律规定，应当支持。从原告举示的证据中可以看出，被告杜子财并非本案诉争房屋的申请人及承租人，其只是作为其父亲杜芝国在申请廉租房之时的权利享受人之一，故其并非本案适格被告，对原告对杜子财的诉讼请求应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百三十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市开州区住房保障局与被告严奉菊之间的廉租住房租赁合同关系。二、由被告严奉菊在本判决生效后十日内将位于重庆市开州区XX街道XX小区XX幢XX单元XX号廉租住房返还给原告重庆市开州区住房保障局。三、由被告严奉菊从2017年1月1日起按照市场租金9.20元/月·平方米（折算成月租金为379.4元）的标准向原告重庆市开州区住房保障局支付市场租金至返还房屋之日止。四、驳回原告重庆市开州区住房保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655元，由原告重庆市开州区住房保障局负担100元，被告严奉菊负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  冉桂华人民陪审员  成 进人民陪审员  徐心华二〇一七年十一月四日书 记 员  谭乾兵