海口市龙华区人民法院民事裁定书（2017）琼0106民初5724号原告海口市龙华区滨濂村经济合作社，住所地海口市龙华区滨濂村。法定代表人黄玉江，主任。委托代理人黄忠，海南法立信律师事务所律师。委托代理人黄修强，海南法立信律师事务所律师。被告海南仁通实业有限公司，住所地海口市龙华区南海大道**。法定代表人蔡启迪，董事长。委托代理人连昌松，海南颖川律师事务所律师。原告海口市龙华区滨濂村经济合作社（以下简称原告）与被告海南仁通实业有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄忠、被告委托代理人连昌松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、原、被告双方签订的土地使用权租赁合同因土地用途变更以及相应成本的投入而无继续履行的基础和必要。1、租赁合同项下土地原为71.5亩，后有一部分被海口市政府征收，现尚存42.81亩。该土地在2004年订立租赁合同时的用途是农用地，非建设用地。2012年海口市国土资源局报请市政府将我经济社的66.66亩土地（含涉案土地）变更为集体建设留用地，市政府批准后我经济社按要求缴交了1600785.25元成本费，市国土资源局于2013年7月15日核发土地使用权证号为：XX、XX、XX、XX、XX五份集体建设用地使用权证书，土地用途为科教用地和商住用地（68%科教、22%商业、10%住宅）。至此，涉案土地由订立租赁合同时的农用地依法变更为集体建设用地。根据《土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”和《海南省集体建设用地管理办法（试行）》第24条“集体建设用地使用权人应当按照批准的土地用途、开竣工时间、规划条件等土地使用条件进行项目建设。”的规定，涉案土地已不能再用于农业用途。被告基于租赁合同承租的是农用地，因土地用途变更为集体建设用地，合同项下的农用地已不复存在，租赁合同已无继续履行的基础条件。2、租赁合同约定的租金是基于当时的农用地及土地现状商定，而在2013年土地用途变更为集体建设用地时我社按政府要求缴交了1600785.25元转变成本费用，即我社对涉案土地增加了160多万元的成本投入，在此情形下，如被告仍按合同约定的租金继续使用土地，我社利益将因此遭受巨大损失，《民法通则》确立的平等互利原则无从实现。3、租赁合同约定30年租赁期限超过《合同法》第214条关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年以上部分租期无效。4、被告在履行租赁合同过程中存在重大过错。其一，被告未按租赁合同第四条第3款“甲方（我社）配合乙方（被告）搞好该土地在承租期的土地纠纷工作。地。地面上的附属物赔偿款由乙方负责的约定，对租赁土地上的附属物进行过任何形式的赔偿，对土地未发生分文成本投入，因此土地也一直处于闲置状况。被告未使用土地的真实原因是被告不愿意对地上附属物进行赔偿所致，非我社有过错，其损失应由其自负。我社在2013年土地用途变更后对土地进行了清理，非被告投入赔偿款清理土地所为。其二，被告在2011年度应在2011年4月29日交租金未交而到2012年1月才交租金，逾期7个月才支付当期租金，属达到约定解除条件的严重违约行为。对此，我社曾在2012年5月21日根据村民代表的意见将被告所交当期357550元退还给被告，以退还租金的行为方式表达了我社终止租赁合同的意见。二、我社按核准的土地用途开发建设项目，正当合法。基于涉案土地的用途已变更为集体建设用地及相应的科教和商业项目用地，依据《海南省集体建设用地管理办法》第24条的规定，我社拟开发涉案土地是正当合法的。综上所述，涉案土地已因土地用途发生变更以及相应巨额成本的投入而发生重大变化，租赁合同因此已无继续履行的基础条件，维持租赁合同也已不能实现合同目的。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除双方于2004年4月29日签订的《土地使用权租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、本案已约定了仲裁条款，法院不应受理本案，应当驳回起诉。2004年4月29日，双方签订的《土地使用权租赁合同》第12条明确约定“因执行本合同而发生的纠纷，双方协商不成时，任何一方均可以向海口市仲裁委员会申请仲裁”，该合同合法有效，约定的仲裁条款也合法有效，法院不应受理本案。二、退一步讲，即使法院受理，本案也构成重复起诉，应裁定驳回起诉。因被告在2015年曾起诉原告，诉请“判决被告继续履行2004年4月29日与原告签订的《土地使用权租赁合同》，并立即将该合同中所约定71.51亩土地中尚余的42.81亩交付给原告使用（使用年限为实际交付后20年）”、“已支付租金2145300元冲抵被告实际交付土地后原告依合同应缴纳的租金”及“判决被告向原告赔偿因其违约不交付土地而造成原告已付租金的利息损失约计80万元”，龙华法院于2016年1月6日作出（2015）龙民一初字第1284号民事判决，支持了被告的诉讼请求，认为出租土地仍然存在，具备交付使用条件，原告有义务履行合同并将剩余的42.81亩土地交付给被告使用。原告不服，提起上诉，海口中院于2016年7月25日作出（2016）琼01民终1542号民事判决，驳回上诉，维持原判。而原告现诉请解除双方于2004年4月29日签订的《土地使用权租赁合同》的裁判结果，根据《民事诉讼法解释》第247条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：1、后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，显然，即便法院受理本案，本案相对于（2015）龙民一初字第1284号民事判决已构成重复诉讼。另，（2015）龙民一初字第1284号民事判决、（2016）琼01民终1542号民事判决生效后，原告继续向海南省高院申请再审，海南省高院于2016年12月16日作出（2016）琼民申1356号民事裁定，驳回其再审申请。上述裁判生效后，本案土地状况并未发生新的事实，原告本次起诉并无任何新的事实及理由。根据《民事诉讼法解释》第247条第二款规定，本案受理后，应裁定驳回起诉。三、再退一步讲，本案也完全不符合合同解除的约定及法定条件。1、解除合同是有条件的，不能任意解除。无论约定解除合同或者法定解除合同，都必须符合行使合同解除权的实质性要件及“通知对方”的形式要件，两个要件缺一不可。但本案不存在合同约定的解除条件，生效判决已确认被告在履约过程中不存在包括不支付租金、不支付地上附属物赔偿款的任何违约行为；本案也不存在合同解除的法定条件。原告依法不应享有合同解除权。2、涉案土地用途的变更，本就是当初签订租赁合同的应有之意，符合政府的土地规划，更有利于双方履行租赁合同。合同签订时，涉案土地按规划已不是农用地，而是商业用途，在2012年变性为集体建设用地，仍在原告集体所有土地范围内，该土地的权利并不因土地使用权证的取得而灭失，土地仍然存在，且符合海口的土地利用总体规划和城乡规划，可出租使用，完全可以交付土地、继续履行合同。不管涉案土地颁证与否，它都是原告的土地，都可以交付使用。原告主张“合同已无继续履行的基础条件”无任何事实及法律依据。3、土地变性所缴纳的160万元是原告基于所有权人应支出的投入，土地变性后价值也相应增加，未来收益可观，更有利于原告，原告不会因此遭受巨大损失。双方2004年所签合同符合当时的市场价值，租金采取递增的方式，也兼顾了原告未来的预期收益，不存在不平等、不互利的情况。4、原告在涉案土地7年的出租中，向被告收取了250余万元的租金，从2004年至2011年对合同效力从未有任何异议，更未提出该土地系农用地，应进行农业生产而不能出租用于商业目的，仅在2010年10月以土地被征用后不够安排，提出解除合同的想法。但被告随即予以反驳，不同意解除。2011年12月，被告转账支付2011年至2012年度的租金时，原告收到后未提出异议，直到被告申请仲裁后才退回，反请求主张解除合同，未得到仲裁庭的支持。现在因土地价值上涨，另有老板出高价合作，原告就不惜毁约，“一地两租”，企图以解除合同达到收回土地、另谋利益的目的，但却严重破坏了市场经济的诚实信用原则。综上所述，原告的请求无任何事实和法律依据，请求法院依法裁定驳回原告的起诉或诉讼请求。经审理查明，2004年4月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，主要内容约定如下：原告将位于海口市、海南省农垦橡胶制品厂西边围墙，四至：东至农垦橡胶厂围墙、南至农垦橡胶厂围墙、西至水沟、北至水沟，总面积为47668.6平方米即71.51亩的土地使用权出租给被告（其中：第二小组占23.63亩，面积为15751.8平方米；第三小组占47.88亩，面积为31916.8平方米）；租赁期为30年即从2004年4月29日至2034年4月29日止（含1年基础建设期）。合同第三条“租金及支付方式”：第一年内为基础建设期，租金自基础建设期满后开始计算，呈阶段性上升形式，即从2005年4月29日开始计算租金：第一个十年（从2004年4月29日至2014年4月29日止），每年每亩租金计人民币5000元整；第二个十年（从2014年4月29日至2024年4月29日止），每年每亩租金计人民币6000元整；第三个十年（从2024年4月29日至2034年4月29日止），每年每亩租金计人民币8000元整。付款方式：先付款后使用，第一个十年租期扣除一年基础建设期，第一次租金自签订合同之日起30日内付清一年租金，从第三年起，每年1月30日前以现金或转账方式付清当年的租金。第四条“甲方责任”：1、甲方必须积极配合乙方办理有效的相关手续，以便乙方对该土地的开发和使用，所产生的费用由乙方承担；2、甲方每年收到乙方租金，必须及时出具以村经济社票据为收款凭证；3、甲方配合乙方搞好该土地在承租期的土地纠纷工作，地，地面上的附属物赔偿款由乙方负责五条“乙方责任”：1、乙方在承租期内必须遵守国家法律法规，对该土地进行合理的开发和使用，但不准用该地作任何抵押或拍卖，如要转让他人必须经甲方同意。否则，甲方有权终止合同，并收回土地使用权以及地面建筑物及基础设施。2、乙方必须按时交纳租金，如超过半年不付清当年的租金，甲方有权终止合同，并收回土地使用权，地，地面建筑物及基础设施归甲方所有、该土地建设用途按海口市政府规划批建。第八条：本合同经双方签字盖章之日起生效，其法律效力不受甲、乙双方人事变动和行政隶属关系变更的影响。第十二条：本合同一式五份，甲方执三份，乙方执两份，具同等法律效力。因执行本合同而发生的纠纷，双方协商不成时，任何一方均可以向海口市仲裁委员会申请仲裁。合同签订时，原告履行了民主议定程序，所属的第二、三小组的组长及村民代表均在合同上签名同意。合同签订后，被告依约向原告支付了2005年至2011年的租金共计2502850元（357550元/年×7年），原告收到前六年的租金后均向被告出具了收款收据。2012年5月11日，原告向被告出具《申请退款报告》，称双方签订的土地租赁合同约定超过半年不缴交租金合同作废，按合同约定，缴交租金的日期应是2011年4月29日，而被告缴款的日期是2012年1月，已超过半年的时间，原告申请把租金退还被告。2012年5月21日，原告通过银行转账的方式将被告已缴纳的2011年的租金357550元退回给被告。经原告申请，海口市国土资源局于2012年6月28日向海口市人民政府报请《关于滨濂村经济合作社办理集体建设留用地的请示》，经海口市人民政府批准同意后，海口市国土资源局于2012年7月17日向原告下发了《关于缴纳土地成本费的通知》，载明：同意将位于海口市44438.89平方米（66.66亩）土地给原告作为集体建设留用地，须缴纳土地成本1600785.25元。原告收到通知后，及时缴纳了1600785.25元的土地成本费。后海口市国土资源局为原告下发了5份《土地登记卡》，具体为：海口市集用（2013）第X号（地（地号X，宗地面积：9705.84平方米，用途：商业）；海口市集用（2013）第X号（地（地号X，宗地面积：14324.07平方米，用途：商业）；海口市集用（2013）第X号（地（地号X，宗地面积：4506.89平方米，用途：科教用地）；海口市集用（2013）第X号（地（地号X，宗地面积：8516.06平方米，用途：商业）；海口市集用（2013）第X号（地（地号X，宗地面积：7386.1平方米，用途：商业）。2013年7月15日，原告取得了第006244号科教用地的集体土地使用权证。2017年7月20日，原告取得了琼（2017）海口市不动产权第XXXX号证书，该证号登记的土地系上述第X号和第X号土地登记卡中的两块商业用地合并而成。另查，2012年5月17日，被告（申请人）向海南仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求如下：1、被申请人（原告）继续履行2004年4月29日与申请人签订的《土地使用权租赁合同》，并立即将该合同中所约定的71.51亩土地使用权交付给申请人使用（使用年限为交付土地后20年）；2、将申请人已支付的租金2502850元冲抵被申请人实际交付71.51亩土地后申请人依合同应缴纳的租金；3、被申请人向申请人赔偿因其违约不交付土地而造成申请人已付租金的利息损失计596941.56元（以申请人已付租金总额2502850元为本金，自2004年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率分段计算利息，暂算至2012年3月20日，至实际支付土地使用前的利息应同样计算）；4、被申请人承担本案仲裁费用。在仲裁审理过程中，原告（反请求人）提出反请求如下：1、解除反请求人（原告）与被反请求人（被告）于2004年4月29日签订的《土地使用权租赁合同》，将扣除政府征收后剩余的租赁土地40.85亩交还反请求人使用；2、被反请求人向反请求人支付附属物赔偿款270000元；3、被反请求人承担本请求和反请求的所有仲裁费用。海南仲裁委员会经审理，于2013年10月31日作出（2012）海仲字第209号裁决书，裁决如下：1、申请人（被反请求人、被告）与被申请人（反请求人、原告）签订的《土地使用权租赁合同》继续履行；被申请人应自本裁决生效之日起30日内将合同约定范围内，除已被征用土地外，尚余的42.81亩土地交付申请人使用，使用年限为该土地交付后20年；租金以实际交付使用土地面积按第一个10年每年每亩6000元、第二个10年每年每亩8000元计付；2、申请人（被反请求人、被告）已交付的2145300元租金冲抵上述第1项所列土地自交付之日起应支付被申请人的租金至冲抵完毕止；3、被申请人（反请求人、原告）应自本裁决生效之日起30日内赔偿申请人自2010年5月17日起至上述第1项所列尚余土地实际交付使用之日止的利息损失（以已付租金2145300元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；如逾期未付则双倍支付迟延履行期间的债务利息；4、申请人（被反请求人、被告）应自本裁决生效之日起30日内向被申请人（原告）支付地上附属物赔偿款162000元；如逾期未付则双倍支付迟延履行期间的债务利息；5、驳回申请人（被反请求人、被告）的其他仲裁请求和被申请人（原告）的其他反请求；6、本案本请求仲裁费75216元由申请人（被反请求人）承担27078元，被申请人（反请求人）承担48138元；反请求仲裁费37804元，由被申请人（反请求人）承担35914元，由申请人（被反请求人）承担1890元。本案本请求及反请求仲裁费双方已预交，两者相抵后，被申请人（反请求人）应自本裁决生效之日起10日内直接将应承担的仲裁费46248元支付给申请人（被反请求人）。原告不服该裁决书，向海口市中级人民法院提出撤销该仲裁裁决的申请，海口市中级人民法院经审理，认为：因被告向海南仲裁委员会申请仲裁时，涉诉土地的性质为农村土地，该案不属于海南仲裁委员会的受理范围，该仲裁委受理并作出裁决违反法定程序。故海南仲裁委员会作出的（2012）海仲字第209号裁决存在《中华人民共和国仲裁法》规定的仲裁应被撤销的情形。2014年6月27日，海口市中级人民法院作出（2014）海中法仲字第30号《民事裁定书》，裁定：撤销海南仲裁委员会作出的（2012）海仲字第209号仲裁裁决。后被告向本院提起民事诉讼，案号为（2015）龙民一初字第1284号，诉讼请求为：1、原告继续履行2004年4月29日与被告签订的《土地使用权租赁合同》，并立即将该合同中所约定71.51亩土地中尚余的42.81亩（该土地位于海口市、海南省农垦橡胶制品厂西边围墙，四至为：东至农垦橡胶厂围墙，南至农垦橡胶厂围墙，西至水沟，北至水沟）交付给被告使用(使用年限为实际交付后20年)；2、将被告已支付的租金2145300元（未含2012年退回的357550元）冲抵原告实际交付土地后被告依合同应缴纳的租金；3、原告向被告赔偿因其违约不交付土地而造成被告已付租金的利息损失约计800000元（以被告已付租金总额2502850元为本金，自2004年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，暂计至2015年4月7日，至实际交付土地使用前的利息应同样计算）；4、由原告承担本案诉讼费用。在案件审理过程中，原告提出反诉，请求如下：1、原告与被告签订的《土地使用权租赁合同》中，被告承担过错责任，赔偿原告损失人民币1000000元；2、被告承担本案的诉讼费用。2016年1月6日，本院作出（2015）龙民一初字第1284号民事判决书，判决如下：一、被告海口市龙华区滨濂村经济合作社继续履行2004年4月29日与原告海南仁通实业有限公司签订的《土地使用权租赁合同》，并于本判决生效之日将该合同中所约定71.51亩土地中尚余的42.81亩（该土地位于海口市、海南省农垦橡胶制品厂西边围墙，四至为：东至农垦橡胶厂围墙，南至农垦橡胶厂围墙，西至水沟，北至水沟）交付给原告海南仁通实业有限公司使用(使用年限为实际交付后20年)；二、原告海南仁通实业有限公司已支付给被告海口市龙华区滨濂村经济合作社的租金2145300元冲抵被告实际交付土地后原告依合同应缴纳的租金；三、限被告海口市龙华区滨濂村经济合作社于本判决生效之日起十日内向原告海南仁通实业有限公司赔偿原告已付租金的利息（利息的计算方法为：第一笔租金的利息从2004年8月19日起以原告已付租金357550元为本金，第二笔租金的利息从2006年5月10日起以原告已付租金357550元为本金，第三笔租金的利息从2007年9月5日起以原告已付租金357550元为本金，第四笔租金的利息从2008年12月10日起以原告已付租357550元为本金，第五笔租金的利息从2009年12月29日起以原告已付租金357550元为本金，第六笔租金的利息从2010年2月5日起以原告已付租金357550元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，计算至本判决限定履行之日止。）；四、驳回原告海南仁通实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告海口市龙华区滨濂村经济合作社的反诉诉讼请求。原告收到该判决书后不服，上诉至海口市中级人民法院，2016年7月25日，该院作出（2016）琼01民终1542号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告对该终审判决不服，向海南省高级人民法院提出再审申请。2016年12月16日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民申1356号民事裁定书，裁定：驳回海口市龙华区滨濂村经济合作社的再审申请。2016年11月8日，被告向本院申请强制执行，本院已将根据（2015）龙民一初字第1284号民事判决，原告应向被告支付的租金利息等款项执行完毕。再查，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》中约定租赁土地面积为66.66亩，政府征用部分土地后，剩余42.81亩，即海口市集用（2013）第X号集体土地使用权证对应的土地4506.89平方米（6.76亩）、琼（2017）海口市不动产权第XXXX号不动产权证对应的土地24029.9平方米（36.05亩）。现上述6.76亩土地（科教用地）已经由原告进行了开发建设，原告在该地上建设三层楼房，面积6000平方米，并交付使用，该房屋产权归村集体，只对外招租。上述36.05亩土地（商业用地）还未进行开发和报建。以上事实，有《土地使用权租赁合同》、农村信用合作社转账支票存根及进账单、申请退款报告、市土资用字[2012]536号《海口市国土资源局关于滨濂村经济合作社办理集体建设留用地的请示》、市土资用字[2012]589号《关于缴纳土地成本费的通知》、海南省非税收入一般缴款书、记账凭证、土地登记卡（5张）、海口市集用（2013）第X号集体土地使用权证、琼（2017）海口市不动产权第XXXX号不动产权证书、（2012）海仲字第209号《裁决书》、（2014）海中法仲字第30号《民事裁定书》、（2015）龙民一初字第1284号《民事判决书》、（2016）琼01民终1542号民事判决书、（2016）琼民申1356号民事裁定书、《强制执行申请书》、执行案件立案通知书、当事人陈述以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，一、关于本案是否存在“仲裁协议排除司法管辖权”的情形。根据《土地使用权租赁合同》第十二条“因执行本合同而发生的纠纷，双方协商不成的，任何一方均可以向海口市仲裁委员会申请仲裁。”的约定，双方已达成了仲裁协议。被告已于2015年就合同履行问题向本院提起诉讼，原告在诉讼中提起反诉。该案经一审、二审、再审，法院已作出生效判决。双方因执行合同而发生的纠纷，已经法院处理，视为原、被告双方均认可法院的管辖权。现被告提出本案应仲裁，没有法律依据，本院不予采纳。此外，被告未在本案首次开庭前向本院提出异议，视为其放弃仲裁协议，法院应当继续审理。二、关于本案是否存在重复诉讼的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案与本院已审结的（2015）龙民一初字第1284号案件，当事人相同，诉讼标的相同。且被告在（2015）龙民一初字第1284号案件中诉请的事项为继续履行上述合同，并请原告将合同中所约定71.51亩土地中尚余的42.81亩土地交付给其使用。该案已经过法院一审、二审和再审，生效判决认为双方的合同有效并具备履行条件，判决双方继续履行合同。现原告诉请要求解除合同，解除合同必然导致合同无法继续履行，故该诉讼请求实质上否定了上述生效判决。同时，原告现在所提出的关于涉案土地性质变更的情况在当时的诉讼中已经存在，无新事实、新政策的发生。原生效判决已要求原告继续履行合同，现原告在无新事实的情况下要求解除合同是推翻原生效判决，于法不符。因此，原、被告双方关于涉案土地的交付使用等情况已经过法院审理，依一事不再理原则，对原告的起诉应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告海口市龙华区滨濂村经济合作社的起诉。本案案件受理费67857元，不予收取。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 李晓莉人民陪审员 邢益长人民陪审员 王 映 二〇一七年十一月十日书 记 员 蒋琼慧