北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初29313号原告（反诉被告）：陈苗，男，1983年3月18日出生，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：王清华，北京市浩东律师事务所律师。被告（反诉原告）：常春伟，女，1965年1月30日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李波，北京市中普律师事务所律师。被告（反诉原告）：常征，女，1970年2月14日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。原告陈苗与被告常春伟、常征房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈苗委托诉讼代理人王清华，被告常春伟委托诉讼代理人李波，被告常征及其委托诉讼代理人雷海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈苗向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的房屋租赁合同；2.判令被告承担违约责任，并向原告支付违约金252000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月29日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告将北京市西城区xxx号院整院承租给原告，并且被告保证此房屋可以安全使用，原告依约定缴纳相应房租。2016年11月11日，原告接收到西城区房屋管理局告知书，西城区房屋管理局告知原告此房屋存在木结构老化，需要被告修缮房屋解除安全隐患，在未解除安全隐患前，不要租住该房屋。原告多次通知被告修缮房屋，但被告却以各种理由拖延，拒不修缮房屋。原告认为，在租赁期间被告应保证房屋安全使用，但被告未履行义务，被告已经根本违约。现原告根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，诉请法院依法秉公裁决，保护原告的合法权益。被告常春伟、常征辩称，一、关于陈苗提出的第一项是诉讼请求，即“判令解除原告与被告签署的房屋租赁合同”，答辩人的答辩意见是：1、答辩人与陈苗2012年9月29日签订的“房屋租赁合同”第二条约定：“租赁期限自2012年10月29日至2017年10月29日”；2、本案诉讼期间，“房屋租赁合同”约定的租赁期限届满，依据合同法的规定，合同的权利义务终止；3、陈苗要求法院判决“解除合同”没有事实依据，更没有实际意义，请求法院驳回陈苗的第一项诉讼请求。二、关于陈苗提出的第二项诉讼请求，即“判令被告承担违约责任，并向原告支付违约金252000元”，答辩人的答辩意见是：1、陈苗要求答辩人承担违约金的理由是：（1）答辩人没有及时修缮房屋；（2）租赁合同第十条约定；2、租赁合同第十条的具体内容是：“……任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳二年租金作为违约金”；3、陈苗向法庭提交了2016年11月11日西城区房屋管理局向“房屋使用人”签发的“安全隐患通知书”，作为其主张“答辩人不及时修缮房屋的证据”；4、陈苗收到“安全隐患通知书”后，没有向答辩人提出修房的要求，更没有按照通知书的要求，不再继续使用房屋。答辩人是在法院看到的通知书复印件。5、“房屋租赁合同”第七条约定，对房屋进行大修理、日常维修，都是陈苗的合同义务，陈苗接到“通知书”后，不对房屋进行修缮、是陈苗违反了合同义务；6、《安全隐患通知书》记载，房屋存在“木结构老化”的现象，但是，远远没有达到危房不可以使用的地步，没有影响陈苗正常使用房屋；7、答辩人与陈苗约定的租赁期限届满，答辩人已经履行全部合同义务，答辩人不存在任何违约行为，请求法院驳回陈苗的第二项诉讼请求。三、陈苗存在如下违约行为：1、房屋租赁期限届满，陈苗没有按时腾退房屋，陈苗应当承担房屋租赁期限届满后的房屋使用费；2、在房屋租赁期间，陈苗在未经答辩人同意的前提下，对房屋的结构进行改造，陈苗应当为答辩人恢复原状；3、答辩人已经向法院提出反诉，要求陈苗承担违约责任。请法院将本诉、反诉合并审理。综上所述，答辩人认为，陈苗对答辩人的起诉，没有事实根据，更没有法律依据，请求人民法院驳回陈苗的全部诉讼请求，判决陈苗承担全部诉讼费用。反诉原告常春伟、常征向本院提出反诉请求：1.反诉被告陈苗腾退北京市西城区xxx号院落；2.反诉被告陈苗自2017年10月30日起至腾退北京市西城区xxx号院落之日止，每日给付房屋占用费350元；3.反诉被告陈苗承担全部反诉费用。事实和理由：反诉被告陈苗与反诉原告常春伟、常征在2012年9月29日签订《房屋租赁合同》，将常春伟、常征所有的北京市西城区xxx号院整体出租给陈苗。合同约定：1.租赁期限自2012年10月29日至2017年10月29日；2.租金每年12万元，三年不变，往后双方协商调整租赁价格；还约定了其他内容。合同签订后，常春伟、常征将院落交给陈苗，陈苗使用该院落至今。在租赁期限内，陈苗未经常春伟、常征同意，将房屋进行了改建，破坏了房屋结构。自2015年10月29日始，双方商定房屋租金调整为每年126000元。陈苗租金已经交到2017年10月29日。现租赁期限届满，陈苗既不腾退房屋，更不交纳房屋使用费，继续占用房屋，侵害了常春伟、常征的合理权益。反诉被告陈苗辩称，反诉应在举证期限届满前提出。反诉原告即是被告。反诉状中只有常征一人签字，常春伟没有签字。本案反诉原告不符合规定，应裁定驳回起诉。陈苗2012年10月-2014年6月对涉案房屋进行装饰装修，并未对房屋进行改造，且装修房屋时反诉原告清楚房屋情况，多次到院内收房租，没有提出任何异议。反诉被告没有改变房屋主体结构。双方租赁合同虽然届满，但是未拆迁的情况下陈苗可以继续租赁该房屋。反诉原告合同届满未提出解除租赁合同，应视为不定期租赁。陈苗愿意按照每日350元标准支付实际租赁期限的租金。本院经审理认定事实如下：2012年10月29日，常春伟、常征（出租方、甲方）与陈苗（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的北京市西城区xxx号院整院出租给乙方。租赁期限自2012年10月29日至2017年10月29日。租金为120000元/年，租赁期间，前三年租金价格不变，往后双方协商调整租赁价格，但是年增幅不得高于上一年度的5%。甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。合同第七条维修养护责任约定：乙方可以在市政范围内对房屋进行大修理费用由己方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。合同第九条租赁期满约定：租赁期满后，如房屋未拆迁甲方承诺继续将房屋租于乙方，合同五年一签（租金增幅不超过上一年度的5%）。合同第十条违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳二年租金作为违约金。合同签订后，常春伟、常征向陈苗交付了租赁房屋。自2015年10月29日开始，租金调整为126000元/年。陈苗租金支付至2017年10月29日。庭审中，陈苗主张2016年11月11日，其收到西城房管局告知书，告知租赁房屋存在木结构老化，需要修缮房屋解除安全隐患，在解除安全隐患前不要租住该房屋，其多次通知常春伟、常征修缮房屋，但常春伟、常征拒绝修缮，常春伟、常征未履行义务，构成根本违约，应承担违约责任。常春伟、常征主张其从未收到西城房管局的告知书，合同约定修缮房屋系陈苗的义务，而且陈苗从未要求其修缮房屋，其也从未拒绝修缮，房屋远未达到不能使用的程度，陈苗一直正常使用且到期后仍在使用，其不存在违约行为，不应承担违约责任。审理中，陈苗认可其至今仍在使用租赁房屋。现陈苗诉至本院，要求解除双方签订的房屋租赁合同并要求常春伟、常征支付违约金252000元。常春伟、常征以其答辩理由不同意陈苗的诉讼请求并提起反诉，要求陈苗腾退租赁房屋并支付房屋占用费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈苗与常春伟、常征签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。虽然合同约定期满后，如房屋未拆迁常春伟、常征承诺继续将房屋租于陈苗，但陈苗在期满前已主张解除合同，常春伟、常征亦表示不同意续租，故双方的租赁合同于2017年10月29日期满终止后，双方已不存在租赁关系，由于双方租赁合同已期满终止，陈苗要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。虽然西城区房管局出具了《房屋安全隐患告知书》，但陈苗提供的证据并不能证明其要求常春伟、常征修缮，而常春伟、常征拒绝修缮。陈苗一直使用房屋至今，陈苗并未提供证据证明其使用租赁房屋受到了任何不利影响，且双方合同中约定的违约金的支付条件并不包括常春伟、常征不履行维修义务的情形，综上，陈苗要求常春伟、常征支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。由于双方租赁合同已期满终止，常春伟、常征要求陈苗腾退房屋并支付房屋使用费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，陈苗腾退北京市西城区xxx号院落并交还常春伟、常征。二、自本判决生效之日起七日内，陈苗支付常春伟、常征房屋使用费（按照每日350元的标准，自二О一七年十月三十日起支付至陈苗实际腾退上述房屋之日止）。三、驳回陈苗的诉讼请求。如果陈苗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由陈苗负担（已交纳）。反诉费35元，由陈苗负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一七年十一月二十二日法官助理  王德林书 记 员  林 彤