深圳市罗湖区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0303执异175号案外异议人：杨国良，男，汉族，1997年5月13日出生，身份证住址广东深圳市龙岗区，。委托代理人：刘莉，广东广和律师事务所律师。申请执行人：萧凌，男，汉族，1965年7月12日出生，身份证住址湖南省汨罗市城关地区，。委托代理人，张权，广东胜业律师事务所律师。被执行人：张成凡，男，汉族，1961年7月1日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，。被执行人：深圳市国京酒店管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖路****。法定代表人：张成凡，该司总经理。被执行人：深圳市胜美投资发展有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区黄贝岭深沙路特检站大院西侧之房div>法定代表人：陈坚，该公司董事长。在本院执行萧凌与张成凡、深圳市国京酒店管理有限公司、深圳市胜美投资发展有限公司装修施工合同纠纷一案中，案外人对执行对深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求法院停止对深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋房产的执行，解除对该房产的查封措施。事实及理由：贵院在执行（2008）深中法民五终字第2904号判决过程中，发出书面通知称查封并拟拍卖张成凡名下的位于深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋房产，但该财产实际属于上述案外异议人所有，继续执行该财产会严重侵害案外异议人的实体权利，故依法提出异议。一、深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋房产原产权人是张静，与张成凡无关，该房产自2009年12月始已几经转手，目前由上述案外异议人所有并实际占有。2009年12月18日，深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋原产权人张静委托其父亲张成凡卖出其名下该处房产并由张成凡代理签订《房屋转让协议书》，并经律师事务所律师见证。签订《房屋转让协议书》之前，张成凡受原产权人张静之委托向案外异议人出示了以下证明材料：1、由宝安县布吉镇村镇建设办公室于1992年8月5日签发的《建设用地规划许可证》；2、宝安县布吉镇村镇建设办公室于1992年9月6日签发的《建设工程规划许可证》；3、原产权人张静2002年8月10日向信宜县市政工程公司深圳宝安分公司交付的10万元购买布吉镇雪象花园新村36号地块费用；4、宝安县国土局于1992年8月6日签发的允许原产权人张静在布吉××号地段作私人建房用地的《批准通知书》；5、深圳市农村城市文化历史遗留违法建筑普查申报收件回执，由原产权人张静父亲张成凡代签；6、张静于2005年5月20日授权其父亲张成凡“全权代为处理与该房产有关的一切事宜”的《授权委托书》，委托书载明“由于张静本人长期在上海工作，不居住在深圳，特委托张成凡对该栋住宅楼之房地产，全权代理签署转让该栋住宅楼之房地产转合同”；7、由张成凡、张成凡儿子张伟君及张成凡的妻子张金花出示的《保证书》，《保证书》载明“买卖双方就该处房产转让一事均无任何异议，转让方保证收到转让款后，交付一切房产手续，并保证其家属任何人不得干涉”。以上证明材料形成了完整的证据链，证明深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋房产是属于张静所有，张静授权其父亲张成凡卖出该处房产，经双方协商一致签订《房屋转让协议书》，并经律师事务所见证，签订《房屋转让协议书》符合双方真实意思的表示，是双方自由意志达成的合意，基于恪守诚实信用原则的要求，应当得到法律的认可和保障，因此，《房屋转让协议书》一经签订即成立并生效。之后，双方均充分履行了合同约定的各自义务，受让方按照转让方的要求支付了全部购房款，转让方及时交付了房屋，之后，受让方对所购房屋进行了整体装修，部分受让方又转手将房产转让给第三方，第三方又转让给第四方，一系列程序均已表明，该处房产自2009年12月18日始已经属于上述案外异议人所有，已经不是原产权人张静的房产，更与张成凡无关。二、张静不是案件（2008）深中法民五终字第2904号判决的被执行人，法院认定事实及执行对象存在错误。上述案外异议人已经实际支付了全部房款并实际占有该房产，且，案外异议人对此没有过错，均属于善意第三人。（一）根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，根据该房产的原产权人张静提供的一系列证件及证明材料，上述案外异议人已经经过了审慎调查，尽到了足够的注意义务，确认该房产原产权人确系张静所有，签订了《房屋转让协议书》，并经律师事务所见证，案外异议人实际支付了全部房款并实际占有该房产至今，购房者均对此没有过错，属于善意第三人，法院不得查封该房产。且张静不是案件（2008）深中法民五终字第2904号判决的被执行人，法院认定事实及执行对象存在错误。（二）根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述案外异议人与受托代理原房产产权人张静签订《房屋转让协议书》时是在人民法院查封该房产之前，且已实际占有该不动产，并支付了全部价款，非因上述案外异议人自身原因未办理过户登记手续。最高人民法院尚且对“被执行人名下不动产提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，更何况，张静本人亦非被执行人，且案外异议人的购房情况均符合上述四种情形。因此，法院应当停止对深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋房产的执行，解除对该房产的查封措施，切实保障案外异议人作为实际产权人的实体权利。三、根据《物权法》第二百四十一条规定基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。原产权人张静委托其父亲张成凡与案外异议人签订有书面《房屋转让协议书》，并对交易标的及买卖双方的权利义务关系进行了明确约定，目前该处房产由案外异议人所有并实际占有。目前该房产几经转手，实际产权人为上述案外异议人，部分由产权人自己居住，部分出租给租户，涉及产权人及租客人数众多，多达百余人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，贵院对该处房产进行查封及要求异议人及租户15日之内迁出该房屋并即将对该房产进行拍卖是错误的。在司法实践中对待此类房产，属历史遗留问题，望贵院能够参照一些基本法律原则如诚实信用原则或者公平衡量的原则，在原则与灵活之间进行当事人之间利益的衡量与比较，确认该处房产原产权人系张静，并经转让方及受让方双方真实意思表示协商一致，办理一系列转让手续张静将该处房产转让至现在的异议人所有并占有，且该状态一直持续至今的事实，从而做出合理合情的裁判结论。为维护众多案外异议人及租户的实体权利，促进社会稳定，营造一个和谐的社会环境，现根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十六条等相关法律法规特提出书面异议，恳请贵院停止对该财产的执行，解除对该房产的查封措施。为支持其主张，案外人提交了以下证据：1、建设用地规划许可证，证明1992年8月5日，宝安县布吉镇村镇建设办公室向张静签发了《建设用地规划许可证》；张静是该土地的使用权人；2、建设工程规划许可证，证明1992年9月6日，宝安县布吉镇村镇建设办公室向张静签发的《建设工程规划许可证》。张静是该土地上建设工程规划的受许可人也是该土地上建设工程的原实际产权人；3、收据，证明2002年8月10日，原产权人张静向信宜县市政工程公司深圳宝安分公司交付的10万元购买布吉镇雪象花园新村36号地块费用；4、私人建房用地的《批准通知书》，证明1992年8月6日，宝安县国土局向原产权人张静签发的允许其在布吉××号地段作私人建房用地的《批准通知书》。张静是该土地上房产的原实际产权人；5、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执，证明2009年4月23日，对于普查申报收件回执，由原产权人张静授权其父亲张成凡代签。原实际产权人系张静本人；6、保证书，证明由张成凡、张成凡儿子张伟君及张成凡的妻子张金花三人作为原产权人张静的直系亲属作出的《保证书》，《保证书》载明“买卖双方就该处房产转让一事均无任何异议，转让方保证收到转让款后，交付一切房产手续，并保证其家属任何人不得干涉”。7、授权委托书，证明2005年5月20日，张静授权其父亲张成凡“全权代为处理与该房产有关的一切事宜”的《授权委托书》，委托书载明“由于张静本人长期在上海工作，不居住在深圳，特委托张成凡对该栋住宅楼之房地产，全权代理签署转让该栋住宅楼之房地产转合同”8、张静的身份证复印件，证明原产权人张静的身份证明；9、深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋所有业主的《房屋转让协议书》，证明买房人（即案外异议人）均与原产权人张静签订了书面《房屋转让协议书》，并按照约定支付房款；10、律师见证书，证明买房人（即案外异议人）均与原产权人张静的委托代理人在律师事务所进行了律师见证，以证明买卖双方的买卖行为系双方真实意思的表示；11、深圳市经济特区居住登记个人开户回执，证明买房人（即案外异议人）在深圳的居住身份信息。申请执行人称，一、深圳市罗湖区人民法院依次作出的（2008）深罗法执二字第931号--（2011）审第6号民事裁定书、(2015)深罗法执外异字第48号执行裁定书以及(2015)深罗法民三初字第1486号民事判决书，均查实明确涉案房屋的实际所有人系被执行人张成凡。案外人所提交的律师见证书中的所有材料已经明确，由被执行人张成凡作为受托人签订的《房产转让协议书》的合同主体系张静与第一手买受人，且由于涉案房屋未取得合法产权系违法建筑，存在法律、政策禁止买卖转让的特殊性，因此张静与第一手买受人签订的《房屋转让协议》均属无效合同，相应地第一手买受人与案外人签订的《房屋转让协议》亦属于无效合同，无论第一手买受人或案外人均未合法取得涉案房屋的所有权。二、鉴于案外人并未合法取得涉案房屋的所有权，而本案案外人所提异议请求属于物权上的排除妨碍请求，案外人无权提出该请求。三、由于张静与第一手买受人签订的《房屋转让协议》以及第一手买受人与案外人签订的《房屋转让协议》均无效，根据合同无效的处理原则，案外人就已支付的购房款仅对张静或第一手买受人享有债权及主张相应损失的权利，但应另案以不同的案由提起诉讼解决。四、申请执行人认为，案外人提交的所有律师见证的材料真实性存疑且见证过程存在严重瑕疵。每一份律师见证材料中的关于张静与张成凡签订的《授权委托书》，落款日期均在2005年5月20日，但律师见证书的落款日期均在2009年及2017年，可见该《授权委托书》并非在律师见证下签署。因此，若第一手买受人及本案案外人享有债权及产生损失，亦应向见证律师、律师事务所及合同相对人张静提出债权及损失的主张，而非就涉案房屋主张物权权利。五、申请执行人认为，案外人提交的证据尚不足以证明第一手买受人、案外人及张静之间真正履行过签订的《房屋转让协议》。1.律师见证，仅系对签署所有的法律文件签字的真实性进行见证，但不代表签署的法律文件已经实际履行。2.每一份《房屋转让协议》涉及的转让金额少则数十万元，多则上百万元，但案外人均未提交转让款的银行转账支付凭据，未能证明涉案房屋的交易已经完成，未能证明已完成交付。3.另外，自2008年起至今，被执行人萧凌与被执行人张成凡的执行案件已将近9年，查封涉案房屋也近9年，期间除张尚平、张静提起执行异议外，法院在执行过程中亦多次到涉案房屋现场张贴关于限期搬迁的清场公告，若案外人已经实际履行《房屋转让协议》的付款义务，取得相应楼层房屋的控制权，居然从未提出过异议或诉讼主张权利，行为明显违反常理，因此，可以侧面证实、推定《房屋转让协议》从未真实履行过。六、案外人张尚平在2008年对涉案房屋提其执行异议，案号：（2008）深罗法执二字第931号--（2011）审第6号，主张其已在2006年12月25日通过以物抵债方式从被执行人张成凡手中取得涉案房屋，并一直控制使用、出租，收取租金（见该案裁定书及庭审笔录）；案外人张静则在2015年对涉案房屋提起执行异议，案号：(2015)深罗法执外异字第48号，主张房屋一贯以来属于其所有，且提供水、电费缴费通知单及银行交易回单，证明其自2013年7月1日起至2014年12月1日期间占有、使用涉案房屋，并委托案外人收取租金。（见该案裁定书及庭审笔录）。因此，通过将上述两位案外人张尚平、张静控制涉案房屋的时间与第一手买受人及案外人签订的《房屋转让协议》的时间进行对比，可见两者存在重大矛盾之处，甚至可以直接推定张尚平、张静、被执行人张成凡、第一手买受人、以及本案案外人之间存在相互串通伪造各种证据，通过恶意提出执行异议及诉讼的虚假诉讼方式，干扰法院正常的司法审判、执行秩序，无节制地浪费损耗珍贵的司法资源，法院应予以查核后依法追究相关人员的违法、犯罪的法律责任，以树立法院的司法权威。综上所述，恳请法院驳回案外人的异议请求。申请执行人为证明其主张，提交了以下证据：1、（2008）深罗法民执二字第931号民事裁定书；2、（2015）深罗法外异字第48号执行裁定书；3、（2015）深罗法民三初字第1486号民事判决书。被执行人均未提交意见。本院查明，萧凌与张成凡、深圳市国京酒店管理有限公司、深圳市胜美投资发展有限公司装修施工合同纠纷一案，本院于2007年4月25日作出（2007）深罗法民三初字第35号民事判决书，判决：一、原告萧凌与被告张成凡于2005年4月28日签订的《罗芳大酒店合作装修合作书》无效。二、被告张成凡于本判决生效后十日内返还原告萧凌装修成本及赔偿损失共计人民币3314718.4元。三、被告深圳市国京酒店管理有限公司对本判决第二项确定的被告张成凡的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告萧凌要求被告深圳市胜美投资发展有限公司与本案被告张成凡承担连带责任的诉讼请求。五、驳回原告萧凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币32510元由原告萧凌负担人民币8563元，由被告张成凡、深圳市国京酒店管理有限公司负担人民币23947元；前述受理费已由被告在立案时向本院全额预交，本院不作退回，两被告负担之数迳付原告。张成凡不服上诉至广东省深圳市中级人民法院，该院于2008年8月28日作出（2007）深中法民五终字第2904号民事判决书，判决：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2007）深罗法民三初字第35号民事判决第一、三、四、五项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2007）深罗法民三初字第35号民事判决第二项为：张成凡于本判决生效后十日内返还萧凌装修成本及赔偿损失共计人民币3002518.4元。一二审案件受理费各人民币32510元，均由萧凌负担人民币10817元，由张成凡、深圳市国京酒店管理有限公司负担人民币21693元。由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人张成凡名下位于深圳市龙岗区布吉镇雪象花园新村36栋房产。案外人张尚平以上述涉案房产为其所有提出异议，本院审查后于2011年3月7日作出（2008）深罗法执二字第931号-（2011）审第6号民事裁定书，裁定驳回案外人张尚平所提异议。案外人张静以涉案房产归其所有提出异议，本院审查后于2015年7月24日作出（2015）深罗法执外异字第48号执行裁定书，裁定驳回案外人张静所提异议。张静不服，提起案外人执行异议之诉，本院于2017年6月30日作出（2015）深罗法民三初字第1486号民事判决书，该判决认为原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此判决驳回原告张静的全部诉讼请求。本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案外人主张涉案房产系向原产权人张静购买所得、归其所有，现有生效法律文书已驳回张静要求确认涉案房产归其所有的全部诉讼请求，因此案外人的主张缺乏事实及法律依据；涉案房产由行政管理部门批准、由被执行人投资建造，并仍登记在被执行人名下，应属被执行人财产，因此本院查封符合法律规定，综上，案外人的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回杨国良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 青审判员 罗映霞审判员 张 雨二〇一七年十一月二十日书记员 丁媛尹