文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初25472号原告（反诉被告）：深圳耐普能源有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道，组织机构代码MA5DHG4T7G。法定代表人：腾飞。委托诉讼代理人：吴兵山，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，xx律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道，组织机构代码667092329。法定代表人：蒋小江。委托诉讼代理人：廖普定，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭德标，xx律师事务所律师。原告深圳耐普能源有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期间提出反诉，本院依法合并本诉与反诉，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴兵山、被告委托诉讼代理人彭德标到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告租金人民币95589元及保证金人民币53836元；2.被告赔偿原告损失人民币357655.5元；3.被告承担本案全部诉讼及其他相关费用。事实与理由：2016年4月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，其中约定：（1）原告承租深圳市宝安区福永街道塘尾惠龙兴工业园A2栋厂房四楼西面1300平方米厂房以及宿舍H单元3单间、3套间；（2）租期自2016年4月11日至2019年4月10日；（3）厂房每月租金为22750元，从2016年4月26日开始计租；宿舍每月租金为3848元，从2016年5月1日开始计租；（4）原告每月支付电梯费320元；（5）合同签订后原告即支付两个月的厂房、宿舍租金及电梯费、垃圾费作为保证金，共计53836元，同时支付首月厂房、宿舍租金及电梯费、垃圾费共计26918元；（6）原告应在每月5日前交清当月租金，水电费等应在每月5日前交清上一个月的费用。合同签订后，原告按照合同约定交付了保证金，并支付了每月的租金等相关费用。被告将厂房交给原告后，原告即对厂房进行了装修，并于2016年6月份开始运营，支付了运营成本。2016年6月17日，深圳市黄木秀物业管理有限公司（以下简称“黄木秀物业公司”）向被告发出《合同终止通知函》，要求被告在2016年7月18日前迁出其承租地段，并同时抄送原告及工业园各承租人。后黄木秀物业公司又发出《告示》，称黄木秀物业公司已与被告法定代表人蒋小江签订了房屋租赁终止合同，因此通知原告于2016年9月30日前搬离承租地段。原告刚准备开始运营，就被通知需搬离涉案租赁物，由此导致原告损失巨大。原告与被告协商赔偿事宜，被告称只愿退还一个月租金。原告向黄木秀物业公司反映有关问题，黄木秀物业公司称让原告找被告，同时还提供了其与被告所签署的租赁合同。原告此时才发现，被告刻意隐瞒前手租赁合同租期至2017年5月1日截止的事实。原告认为，被告刻意隐瞒其与黄木秀物业公司的真实租赁期限，与原告签订了超期的《房屋租赁合同》；被告与黄木秀物业公司不顾实际经营户的利益，擅自终止前手租赁合同，导致原告无法按照《房屋租赁合同》的约定正常使用租赁物。原告作为刚成立的创业公司，刚准备开展经营就需要搬迁，原告直接损失租金、装修、人工、搬迁费等数十万元，间接损失更是无法估计。正是因为被告的不诚信、以及被告和物业的不负责任，才导致原告初创即面临倒闭的窘境。被告却根本不愿意承担任何赔偿责任，黄木秀物业公司作为业主方，在没有督促被告妥善处理承租人赔偿事宜的情况下，就与被告协商终止了合同，无疑也存在过错。为此，原告特诉至法院，望法院速审速决，支持原告诉讼请求，保护原告合法权益。被告答辩并反诉称，一、本案原告诉请要求被告赔偿其租金人民币95589元，远远超出双方签订的《房屋租赁合同》的约定，没有任何事实根据和法律依据。2016年4月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），原合同第十二条明确约定：甲方因厂房产权纠纷导致乙方无法正常生产的，乙方有权解除合同。甲方退回保证金，并赔偿一个月厂房租金。本案系黄木秀物业公司提前终止与被告于2007年4月26日签订的《租赁合同》，被告无法继续履行与原告签订的原合同所致，属于原合同第十二条约定的因厂房产权纠纷导致原告无法正常生产的情形。原告第一项赔偿租金的诉请与原合同中双方的约定相悖，没有任何事实根据和法律依据。二、原告违约逾期支付租金，应当承担保证金不予退回的违约责任。原合同的第十条违约责任中约定了原告拖欠租金达一个月的，被告不予退回保证金。原告自2016年8月以来，就拖欠房屋租金，截止合同终止时，原告拖欠了2016年8月、9月的租金和2016年7月、8月、9月的水电费。因此，原告因违约拖欠租金超过原合同约定的期限，应当承担不予退回保证金的违约责任。三、本案原告诉请要求被告赔偿其损失人民币357655.5元，没有任何事实根据和法律依据。原合同是原告与被告共同签订且合法有效的合同，系双方真实的意思表示。也就是说，双方在签订原合同时，原告已充分认识到了通过与被告签订的原合同所租赁的厂房，自身将会面对何种潜在的风险，且该风险处于其可控范围或者承受范围之内。否则，原告不可能与被告签订原合同。同时，原告与被告所签订的原合同第十二条明确约定了因厂房产权纠纷导致原告无法正常生产时双方的权益责任。因此，原告无视原合同中的约定，要求被告承担其所谓的损失，没有任何事实依据和法律依棍。四、原合同的提前终止是黄木秀物业公司提前解除《租赁合同》所致，被告和黄木秀物业公司之间《租赁合同》期限与原合同的提前终止没有关联性。被告与黄木秀物业公司签订的《租赁合同》有效期至2017年5月1日截止，而原合同终止时间是2016年9月30日，也尚处于《租赁合同》的有效期之内，原告在原合同中的权利不会产生任何的影响或者损害。同时原合同约定的租赁期限为3年，未超出《合同法》第二百一十四条对于租赁期限最长不得超过二十年的强制性规定。被告不存在任何的向原告刻意隐瞒《租赁合同》租赁期限的行为，原合同的提前终止，不是因《租赁合同》的租赁期限少于原合同的期限而导致，两者之间没有关联性。五、被告积极与原告就合同解除的事宜进行协商沟通，但原告拒不协商，反而拖欠租金，损害被告的权益。黄木秀物业公司发出《合同终止通知函》后，秉着妥善解决问题，使三方利益均不受损害的原则，被告积极与黄木秀物业公司沟通协商《租赁合同》终止事宜，最终从开始要求终止的2016年7月18日延长至2016年9月30日。黄木秀物业公司所延长的两个月，无不与被告的积极沟通和努力有着密切的联系。同时，被告在得到上述信息后，及时将上述信息通知原告，并就原合同解除事宜与原告积极协商。被告在与原告协商时，同意按照原合同第十二条的约定履行，但原告拒不同意，反而在接下来的8、9月份拒不支付租金。因此，被告并非不愿意承担任何赔偿责任，而是原告不愿意按照原合同的约定，接受被告的赔偿。原告这种严重违反诚信原则，不利于维护市场经济活动及交易的稳定的行为，不应当得到支持。综上所述，原告对被告提起的超出原合同约定的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，判决原告承担本案诉讼费。请求判令：1.被反诉人支付反诉人8月、9月厂房、宿舍租金及7月、8月、9月水电费共计人民币80780元；2.被反诉人支付反诉人违约金人民币3000元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率的3倍，暂计至2016年12月10日）；3.由被反诉人承担案件诉讼费及相关费用。原告就被告反诉答辩称，一、原告并不欠被告租金，从本案的证据来看原告才刚搬进新租赁的厂房两个月左右就被通知搬离，这种情况下，原告无法正常经营，无法有正常产出，那么在这种情况下，原告并没有交付租金的义务。并且从本案的事实看，原告在前两个月有收到被告交付租金的通知，但是后面就再没有收到被告的交付租金的通知，也就是被告默视原告不用再支付之后的租金，所以被告起诉要求原告支付8、9月份厂房的租金没有依据，另外关于7、8、9月份的水电也没有相应的事实依据。本院经审理认定事实如下：2007年4月26日，案外人黄木秀物业公司与被告签订《租赁合同》，约定黄木秀物业公司将位于深圳宝安福永镇宝安大道塘尾村交汇处“黄木秀科技工业园”共计21960平方米的厂房及宿舍楼出租给被告使用，用途为工业厂房用途，租赁期间自2007年5月1日起至2017年5月1日止。2016年4月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区福永街道塘尾惠龙兴工业园A2栋厂房四楼西面面积1300平方米，以及宿舍H单元3单间3套间共285平方米出租给原告使用；租赁期间为2016年4月11日起至2019年4月10日止，自被告将厂房交给原告时计装修期，装修期为15天，厂房从2016年4月26日计租，宿舍自2016年5月1日计租；厂房月租金为人民币22750元，宿舍月租金为人民币3848元，合计租金人民币26598元，每月电梯费为人民币320元；保证金为两个月的厂房、宿舍租金及电梯费、垃圾费共人民币53836元，原告需一并支付首月厂房、宿舍租金及电梯费、垃圾费人民币26918元，共计人民币80754元；合同还就租金交纳时间、违约责任等进行了约定。当日，原告向被告支付了保证金人民币53836元，首月租金及电梯费、垃圾费人民币26918元。庭审中，原、被告均确认涉案租赁场所2016年5至7月的租金及水费已结清，原告尚未支付2016年7月份水电费。原告主张因案外人黄木秀物业公司终止与被告的租赁合同并在工业园区张贴告示要求租户于2016年9月30日前搬迁撤离，原告于2016年9月19日搬离涉案租赁场地。被告则否认有与案外人黄木秀物业公司终止租赁合同，并主张原告至2016年10月中旬搬离，但未与被告搬离移交手续。另查，涉案租赁场所所在厂房及宿舍楼均未取得房地产产权证书，原、被告均不能向本院提交建设规划许可证等能证明涉案租赁场所所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。另，因原告申请就涉案租赁厂房装修的现值进行评估，本院于2017年1月16日委托深圳市国策资产评估有限公司就涉案租赁场所中厂房的装修价值进行评估。2017年6月23日，评估机构出具《不能评估的情况说明》称，因评估标的物厂房的装修已拆除，厂房装修工程量无法确定，该项目无法评估。上述情况说明送达后，原、被告均未提出异议。以上事实，有《房屋租赁合同》、《合同终止通知函》、告示、《租赁合同》、惠龙兴公司专用收款收据、押金收据、网上银行电子回单等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地未取得房地产产权证书，原、被告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案租赁场所所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，因原、被告均确认原告退出涉案租赁场所，原告无需再向被告返还，被告应向原告返还保证金人民币53836元。关于场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案租赁合同虽然无效，但原告仍应支付占用涉案租赁场所期间的场地占有使用费，故其要求被告赔偿已付租金，于法无据，本院不予支持。原、被告均确认涉案租赁场所2016年8月前的租金已结清，之后的占用费仍应按租赁合同约定的标准计付，原告虽主张于2016年9月19日搬离，但其未能提交已于当日向被告移交涉案租赁场所的证据，理应承担举证不能的不利后果，对其退租时间的主张，本院不予支持。被告虽主张原告至2016年10月中旬方搬离，但其主张的租金明确为2016年8月、9月期间，应视为其认可原告于2016年10月1日前搬离，故涉案租赁场所的占有使用费应计至2016年9月30日，经本院核算原告应付厂房的占有使用费为人民币45500元（22750元/月×2月），宿舍的占有使用费为人民币7696元（3848元/月×2月），合计人民币53196元。而因涉案租赁合同为无效合同，被告要求原告支付逾期支付租金的违约金，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付的水电费，因被告未能提交有效证据证明原告确有使用并发生相应数额的水电费，理应承担举证不能的不利后果，对其关于水电费的主张，本院不予支持。关于装修损失。庭审中，原告明确其该项损失主张为涉案厂房装修费用的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案租赁合同约定了免租装修期，应认定为原告系经被告同意进行装修，原、被告理应按各自过错分担装修的现值损失。因原告搬离后厂房被重新装修，评估机构经现场勘验无法就原告对涉案厂房装修的现值进行估价。鉴于原告确已对厂房进行装修，根据合同约定结合原告使用情况，本院酌定涉案厂房装修的现值损失为人民币11万元。对该损失的产生，原告在签订租赁合同过程中未尽到承租人应当查验租赁物权属及租赁用途合规性的审慎审查义务，具有一定的过错，而被告作为出租方将未取得建设规划许可证不得用于出租的不动产出租给原告，且有意隐瞒其实际可放租期限，过错程度更大，综合双方过错程度，本院酌定原告自行承担装修损失的30%即人民币3.3万元，被告承担装修损失的70%即赔偿原告装修损失人民币7.7万元。关于原告主张已支付工人工资及搬迁费用的赔偿请求，本院认为，原告作为生产经营主体，在经营期间支付给员工的工资属于其生产成本，本案中，原告已实际使用租赁厂房进行生产，亦产生一定的效益，理应承担因此支出的员工工资的生产经营成本，其关于工资的赔偿请求，于法无据，本院不予支持。而搬迁费亦属于原告迁址运输设备必要的经营费用，理应自行承担，本院对其该项费用的赔偿请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告深圳耐普能源有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告深圳耐普能源有限公司租赁保证金人民币53836元；三、被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳耐普能源有限公司装修损失人民币77000元；四、原告深圳耐普能源有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司支付场地占有使用费人民币53196元；五、驳回原告深圳耐普能源有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费人民币4435元，反诉受理费人民币947元，由原告深圳耐普能源有限公司负担人民币3878.5元，被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司负担人民币1503.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 吕  海  云二〇一七年十一月七日书记员 叶  宝  英书记员 钟秀敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。