成都铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2017）川71民初16号 原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地成都市锦江区总府路**金骊总府大厦21，20，**。 法定代表人：谢涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李根茂，四川恒成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任丽丽，四川恒成律师事务所律师。 被告（案外人）：何策，男，1988年9月7日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：廖海波，南江县法律援助中心法律援助律师。 委托诉讼代理人：梁娟，南江县法律援助中心法律援助律师。 被告（被执行人）：南江红叶投资有限公司，住，住所地巴中市南江县南江镇红塔新区红叶广场/div> 法定代表人：全长志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梅英俊，男，南江红叶投资有限公司总经理。 原告中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融公司）与被告何策、南江红叶投资有限公司（以下简称红叶）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月3日立案，2017年9月12日组织各方当事人进行证据交换，并依法适用普通程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。华融公司委托诉讼代理人李根茂、任丽丽，何策委托诉讼代理人廖海波、梁娟及其红叶公司委托诉讼代理人梅英俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融公司向本院提出诉讼请求：1.判令对位于南江县南江镇红塔新区“红叶广场”商品房X幢X层X号房屋许可执行；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：华融公司与红叶公司于2014年9月28日签订了《还款协议》《抵押协议》，并于同年9月30日办理了涉案房屋的抵押登记，何策在明知这一事实且未获得华融公司同意的情况下，仍购买上述房产，存在明显过错；购房行为发生在抵押权设立之后，房屋买卖合同未办理登记，同时也未按照《物权法》第191条第2款规定履行代为清偿义务而消灭抵押权；涉案房屋系商铺不是住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的排除执行的情形，依照前述司法解释第27条的规定，华融公司对执行标的依法享有对抗案外人担保物权的优先受偿权。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》系对建筑工程承包人优先受偿权与消费者购买权竞合情况下的处理意见，不适用本案情形。 何策辩称，1.何策与红叶公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法受法律保护。因红叶公司未全面履行义务导致该合同未能办理登记，并不影响合同效力；2.华融公司与红叶公司签订的《还款协议》《抵押协议》仅对双方产生约束力，何策并非合同签订主体，且并不知晓所购案涉房屋已经被抵押的事实；3.华融公司与红叶公司签订的《质押协议》明确约定了红叶公司可以销售“南江县红叶广场项目”房产，销售后需按比例向华融公司归集资金。同时，华融公司先后五次申请对抵押房产进行变更登记和进行解押的行为，证明其允许并积极配合红叶公司进行房产销售活动；4.依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中“买受人交付了购买商品房的全部或者大部分款项后享有优先权”的精神，何策对案涉房产的权利优于抵押权，又据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27、28条规定，对何策提出排除执行异议请求应予以支持；5.何策购买房产系商业属性，因此不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条有关对用于居住房屋买受人特殊保护的条款。 红叶公司同意何策全部答辩意见，同时认为，红叶公司未按照约定向华融公司归集资金是违约行为，但并不影响与何策房屋买卖合同的效力。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告华融公司为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1.原告与红叶公司签订的《还款协议》；2.原告与红叶公司签订的土地、在建工程或者现房《抵押协议》；3.南江县房产和土地管理部门出具的涉案房屋及土地已办理抵押登记的他项权证书；4.（2016）成蜀证执字第1010号执行证书及本院查封案涉房屋的执行裁定书。以证明案涉房屋在买卖前，华融公司已享有抵押权。 被告何策为证明自己对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，提交了以下证据：1.南江红叶公司国有土地使用证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以证明何策购买合法；2.原告与红叶公司签订的《抵押协议》《质押协议》《监管协议》，以证明房屋的抵押协议与何策无关；3.华融公司、红叶公司申请解除部分现房和在建工程抵押登记相关材料和该楼盘部分已办理过户手续签约备案的情况及相关《商品房买卖合同》，以证明案涉抵押房屋可以销售；4.何策给付房款、红叶公司收取房款的相关凭证，以证明何策支付房款情况；5.公安机关对红叶公司法定代表人全长志、出纳胡凤莉的《询问笔录》，以证明红叶公司安排出纳胡凤莉以其个人银行卡作为公司收支涉案房款使用；6.公安机关对购房户张元平、王春华、聂冬梅、王登洲、冉俊华等人的《询问笔录》，以证明红叶广场购房户对所购房产被抵押之事不知情，属善意购买；7.何策与南江红叶万达商业经营管理有限公司签订的《红叶广场商铺租赁合同》、业主何策签字捺印的《前期物业服务合同》，以证明何策已实际占有案涉房屋。 被告红叶公司认为何策对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，提交了以下证据：1.南江红叶公司《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》；2.原告与红叶公司签订的《抵押协议》《质押协议》《监管协议》《债权转让协议》《还款协议》；3.何策向红叶公司交付房款的财务确认单；4.南江万达商业公司与南江红叶物业管理公司章程，以证明该两公司系红叶公司全资子公司，代表红叶公司收取房款以及与买受人就所购房屋以租赁形式进行合作经营。 被告何策、红叶公司对原告华融公司举示证据的真实性、合法性无异议，但认为华融公司与红叶公司签订的《抵押协议》《质押协议》仅对双方产生约束力，何策不是签约方，无法得知房屋在抵押情况下出售。 原告华融公司对被告何策、红叶公司举示证据的真实性、合法性无异议，对部分证据的证明目的及与案件的关联性有异议：何策在华融公司对案涉房产依法设立抵押权后才与红叶公司签订《商品房买卖合同》，未履行合理的注意义务，不符合善意第三人的条件，其与红叶公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，不能对抗执行行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月28日，华融公司作为抵押权人（质权人），红叶公司作为抵押人（出质人），以包括案涉房屋在内的“红叶广场”房产项目为抵押物，签订了《抵押协议》《质押协议》，并于同年9月30日在南江县房产和土地管理登记部门对案涉房屋及土地办理了抵押登记。本院在执行华融公司申请执行红叶公司等被执行人公证债权文书一案中，于2016年12月27日作出（2016）川71执198号执行裁定，并于2017年1月17日查封上述房屋。何策以涉案房屋被查封前已由红叶公司出售给自己，并实际占有房屋为由，提出案外人异议，请求解除查封。本院受理何策案外人执行异议后，经审查认为，何策对案涉房屋享有排除执行的权利，遂裁定中止对案涉房屋的执行。华融公司不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院查明，2015年2月28日，何策与红叶公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定由何策购买红叶公司开发的位于南江县南江镇红塔新区“红叶广场”商品房，房号X幢X层X号，建筑面积48.98平方米，单价为每平方米7619元，总价款373200元。双方约定采用按揭贷款付款方式，首期楼款为楼价总额的51.7%即193200元，须于2015年2月28日当日或之前付清。2015年2月28日，何策向红叶公司支付购房款193200元，红叶公司向何策出具收款收据。后因该房屋和土地处于抵押状态而未能办理过户登记手续。 另查明，华融公司与红叶公司签订的《质押协议》第3.2条约定“抵押物因销售需解除抵押，需满足解押后上述抵押合同合计抵押率不高于40%，否则，乙方（红叶公司）应向特定账户归集相应的资金以满足抵押不高于40%。乙方开发建设的南江县红叶广场项目每销售一套房屋，就按其对应评估价值的68%向特定账户归集资金”。2015年1月19日至同年12月31日，华融公司与红叶公司先后五次向南江县房地产管理部门提交申请，解除了对南江县红叶广场部分在建工程的抵押。华融公司2015年1月19日，向南江县房管局出具的《关于解除“南江县红叶广场”部分在建工程抵押的说明》中，载明“近期，因部分房屋签订销售合同需要解除抵押，为了保证南江县红叶广场的正常销售，我公司同意解除座落于南江县南江镇红塔新区的南江县红叶广场部分在建工程抵押”。解押房屋于2015年1月至2016年8月，在南江县房产管理部门陆续得以签约备案。 红叶公司在庭审中亦明确表示，案涉房屋未能解除抵押的原因系红叶公司未按约定向华融公司归集相应资金。 还查明，南江红叶万达商业经营管理有限公司、南江红叶物业管理有限责任公司均系红叶公司全资子公司。 本院认为，何策与红叶公司签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，何策在案涉房屋被查封前已与红叶公司签订了买卖合同，支付了部分购房款并在法院查封前占有房屋。同时，何策也表示其愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案涉房屋虽因出售前已办理抵押登记致使不能办理过户手续，但原因不在于何策，何策在红叶公司售房证照齐全、且《商品房买卖合同》也明确记载无抵押的情况下购买房屋，应视为已履行了审慎注意义务，不应再行苛求其必须到政府部门核查有无抵押情况，何策对此并无过错。且华融公司以“因部分房屋签订销售合同需要解除抵押，为了保证南江县红叶广场的正常销售”为由，数次申请对部分抵押物解除抵押的行为，也表明华融公司知晓并认可红叶公司与买受人签订《商品房买卖合同》，销售已抵押房产的事实，故，华融公司关于何策有过错、《商品房买卖合同》无效的观点不能成立，本院不予支持。 综上，何策购买房屋的行为并无过错，案涉房屋未办理过户登记也非何策的原因，其对本院执行行为提出异议符合前述司法解释规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院裁定中止对案涉房屋的执行并无不当。华融公司关于案涉房屋许可执行的诉讼请求与法律规定和查明的案件事实不符，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司的诉讼请求。 案件受理费6898元由中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  蒋兴平 审判员  周成军 审判员  陈 洲 二〇一七年十一月二十一日                                                             法官助理 陈晓                                                              书记员  金旭