北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初36101号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人陈耀忠，董事长。委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师被告周发祥，男，1965年9月30日出生，住北京市朝阳区。委托代理人常仁明，北京市力行律师事务所律师。被告北京祥龙通宝农副产品市场有限公司，住所地北京市朝阳区立清路8号院2号楼-1层B06商场。法定代表人周小祥，总经理。委托代理人常仁明，北京市力行律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城北京分公司）与被告周发祥、北京祥龙通宝农副产品市场有限公司（以下简称祥龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员杨静、付瑞洁参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。长城北京分公司委托代理人张乐乐、周发祥、祥龙公司共同委托代理人常仁明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。长城北京分公司向本院提出诉讼请求：1、祥龙公司、周发祥连带支付2015年1月1日到2016年12月31日的物业费487468.24元。2、祥龙公司支付2013年3月1日到2013年3月31日的电费4063.82元、水费4639.87元，3、祥龙公司、周发祥连带承担2013年4月1日到2016年5月3日的水费214954.19元、电费64781.18元、2013年4月1日至2016年2月29日的垃圾清运费33768.53元。4、祥龙公司支付2009年3月1日到2013年3月31日的垃圾清运费47275.94元。5、祥龙公司、周发祥连带支付违约金10万元。事实和理由：2005年我公司同开发商北京中联亚国际会展中心有限公司签订前期物业服务合同，约定由我公司为北京市朝阳区明天第一城小区提供物业服务。涉案的房屋共七套，2008年3月18日，我公司同祥龙公司原股东北京子辰祥和百货有限责任公司又签订了一份前期物业合同，也是约定我公司为其提供物业服务。后祥龙公司成立，几经更名变为现在这个名称。在服务期间，北京子辰祥和百货有限责任公司、祥龙公司前身都交过部分物业费。2013年3月，涉案的七套房屋全部过户到自然人周发祥名下，周发祥是祥龙公司法定代表人的父亲。现我们查账后发现，祥龙公司、周发祥至今欠付大量费用，包括物业费、水电费、垃圾清运费。祥龙公司、周发祥共同辩称：不同意长城北京分公司的诉讼请求。涉案的房屋一共七套，在2013年3月28日才过户到周发祥名下。过户之后所有的物业费、水费、电费、垃圾清运费由产权人周发祥承担，祥龙公司不应承担相关费用。过户给周发祥之前费用不应当由祥龙公司、周发祥承担，祥龙公司同原业主之间没有约定承担相关费用，与长城北京分公司更没有相关约定。周发祥同长城北京分公司也没有合同。物业费的计算数额我们认可，但2015、2016年的物业费祥龙公司已经支付68265元，是代周发祥支付的。我们认为剩余的物业费完全可以用我们多交的电费折抵，不需要我们另行支付了。祥龙公司不同意承担2013年3月1日到2013年3月31日的水电费，我们并不是业主，和长城北京分公司没有直接的法律关系。2013年4月1日到2016年5月3日的水电费我们不同意承担，因为我们已经都支付了。上述期间电费支付了3045905元，水费65064.6元，我们认为电费是超额交纳，完全可以折抵水费的不足。根据我们的计算2013年4月1日到2016年5月3日的电费应交266920.96元，我们交纳的数额远远超过这个数额。水费应当支付214954.19元，我们支付了65064.6元，差额我们认为应当用电费的多余部分去冲抵。2009年3月1日到2013年3月31日的垃圾清运费祥龙公司不同意承担，公司不是产权人，同长城北京分公司没有直接法律关系。2013年4月1日至2016年2月29日的垃圾清运费应当由周发祥个人承担，长城北京分公司同开发商签订的前期物业合同当中约定了，物业费等费用应当向业主主张。长城北京分公司计算的欠费数额没有问题。但是我们的电费多交了很多，可以折抵上述欠费。违约金不同意支付。我们不存在欠费的问题，我们同长城北京分公司之间没有书面约定违约金问题。如果法庭认为我们应当承担违约金，我们认为数额过高，需要法庭调整到合理程度，以同期银行存款利率为准。经审理查明：长城物业集团股份有限公司系物业服务企业，持有一级资质证书，长城北京分公司系其分公司，2009年7月20日由深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司更名为现名称。2005年10月，北京中联亚国际会展中心有限公司作为甲方同乙方深圳市长城物业管理股份有限公司签订明天第一城前期物业服务合同。该合同主要约定甲方将北京市朝阳区明天第一城小区委托乙方实行专业的物业管理。服务期限暂定一年，自社区房屋首次办理入住之日起算，期满前一个月双方均未向对方发出书面解约通知的，视为合同自动延续一年。如合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业公司签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费价格为：多层板楼1元每平方米每月，高层板楼1.85元每平方米每月。费用包括清洁卫生费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理费等，均由乙方按年向业主收取。其他收费包括公用电视天线费18元每月每户，生活垃圾消纳费2.5元每月每户。2008年3月18日，北京子辰祥和百货有限责任公司作为甲方同乙方深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司明天第一城管理处签订一份前期物业管理服务协议。双方主要约定甲方所购房屋位于北京市朝阳区立水桥明天第一城8号院地下商业，建筑面积11577.78平方米。根据有关法律、法规及甲方与北京中联亚国际会展中心有限公司签订的《商品房买卖合同》，在自愿、平等，协商一致基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：甲方交纳费用及时间：物业管理服务费为2元／月／平方米（建筑平米），首次交纳物业服务费期间从2008年3月1日至2009年2月29日，签订合同后甲方一次性交纳前6个月物业服务费及生活垃圾清运费，其中物业费138933.36元。生活垃圾清运费5788.5元。其中2008年3月1日前交纳以后每年3月1日到8月31日期间的物业费及生活垃圾清运费。2008年9月1日前交纳2008年9月1日至2009年2月29日期间的的物业费及生活垃圾清运费，标准同上。以后每年物业费及生活垃圾清运费按年交付，交付时间为每年2月29日前交付，其中全年物业费277866.72元、生活垃圾清运费11577.78元。甲方出租物业时，物业管理服务费由甲方交纳。甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用和其它费用。电费0.87元／度；水费5.6元／吨，甲乙双方经抄表确认后，甲方在三日内将水电费交清。生活垃圾清运费：1元／平方米年，11577.78平方米*1元／平方米年=11577.78元。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。协议期限从签订之日起至物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。2008年11月27日，北京晨刚联合商贸有限公司向长城北京分公司发送工作联系函，主要内容为由于我立水桥海鲜农贸市场原股东“北京子辰祥和百货有限责任公司”及“北京亿福瑞祥农贸市场有限责任公司”进行内部调整，故我市场今后统一由“北京晨刚联合商贸有限公司”进行对外联系。2011年，北京晨刚联合农副产品市场有限公司更名为北京京立鼎盛农副产品市场公司；2012年5月2日，北京京立鼎盛农副产品市场有限公司更名为北京立水嘉程农副产品市场有限公司。2012年11月26日，北京立水嘉程农副产品市场有限公司将更名事宜通过发函的方式告知长城北京分公司。2013年北京立水嘉程农副产品市场有限公司更名为祥龙公司。周发祥为祥龙公司原法定代表人周娜之父。2013年3月28日，周发祥取得北京市朝阳区立清路8号院2号楼-1层20A-0-01、19-0-03、19-0-05、21A-0-01、19-0-01、19-0-02、B06商场共七套房屋的所有权。2014年9月1日，祥龙公司向长城北京分公司发送工作联系函，告知上述房屋产权变更事宜，并说明上述房屋经营主体，原北京立水嘉程农副产品市场有限公司已变更名称为祥龙公司；法定代表人由刘建忠变更为周娜：公司股东由张思强、郭建祥变更为周发祥、周娜。关于2011年至2014年拖欠的供暖及物业费，公司将附函《还款计划书》一份，以阐明具体还款计划。庭审中，双方均确认周发祥名下北京市朝阳区立清路8号院2号楼-1层20A-0-01、19-0-03、19-0-05、21A-0-01、19-0-01、19-0-02、B06商场共七套房屋，总计11577.78平方米由长城北京分公司提供物业服务，物业费、垃圾清运费按照长城北京分公司同北京子辰祥和百货有限责任公司之间的前期物业服务协议确定。水费、电费由长城北京分公司代收代缴。上述事实，有房屋所有权证、工作联系函、名称变更通知、前期物业管理服务协议、当事人陈述等在案佐证。本院认为：长城北京分公司的诉讼请求包含多项内容，其中要求祥龙公司单独承担的有2013年3月1日到2013年3月31日的电费、水费、2009年3月1日到2013年3月31日的垃圾清运费，祥龙公司认为与长城北京分公司没有相关合同约定，也从不是涉案房屋的产权人，故长城北京分公司对祥龙公司提出的请求均没有依据，但从合同的签订看，相对方系祥龙公司前身北京晨刚联合商贸有限公司的股东北京子辰祥和百货有限责任公司，签约时祥龙公司尚未成立。且祥龙公司成立后明确向长城北京分公司发函，表示自己系涉案房屋经营人，愿意承担2011年至2014年拖欠的供暖及物业费。因此，祥龙公司作为经营者享受了长城北京分公司的服务，并认可了双方之间的合同关系，理应承担相应债权。但涉案房屋过户给周发祥后的费用不应由祥龙公司承担。此外，长城北京分公司还提出周发祥、祥龙公司连带承担2013年4月1日到2016年5月3日的水费214954.19元、电费64781.18元、2013年4月1日至2016年2月29日的垃圾清运费33768.53元、2015年1月1日到2016年12月31日的物业费487468.24元。从事实上看，周发祥在2013年3月取得涉案的七套房屋的所有权，虽然周发祥、祥龙公司没有同长城北京分公司专门签订物业合同等文件，但不论是周发祥本人还是祥龙公司都承认涉案的七套房屋确系长城北京分公司提供了物业服务，且他们对于各项费用的计算方式没有异议，也曾经依照长城北京分公司提供的标准支付了部分费用。因此，本院有理由确信在业主周发祥和长城北京分公司之间已经成立了事实上的物业服务合同关系，双方对于收费的项目、收费标准，以及物业费、垃圾清运费、水费的欠费数额没有异议，只是周发祥等提出用多交的电费折抵这些欠费，但从在案证据来看，周发祥等不能充分证明其实际多缴纳大量电费，且长时间大量超额支付电费不合常理，故本院对周发祥、祥龙公司的抗辩不予采信。周发祥应当支付2013年4月1日到2016年5月3日的水费214954.19元、电费64781.18元、2013年4月1日至2016年2月29日的垃圾清运费33768.53元、2015年1月1日到2016年12月31日的物业费487468.24元。祥龙公司不是业主，不承担上述费用的给付义务。关于违约金一节，没有证据证明长城北京分公司与周发祥、祥龙公司存在相关约定，周发祥、祥龙公司只是对物业服务事实和收费标准予以认可，长城北京分公司长期没有积极主张其权利，因此本院对该项请求不予支持。各项数额中，长城北京分公司存在计算错误的，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告周发祥于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一三年四月一日到二〇一六年五月三日的水费二十一万四千九百五十四元一角九分、电费六万四千七百八十一元一角八分。二、被告周发祥于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一三年四月一日至二〇一六年二月二十九日的垃圾清运费三万三千七百六十八元五角三分。三、被告周发祥于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一五年一月一日到二〇一六年十二月三十一日的物业费四十八万七千四百六十八元二角九分。四、被告北京祥龙通宝农副产品市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二〇一三年三月一日到二〇一三年三月二十七日的电费三千五百三十九元四角六分、水费四千零四十一元一角八分、二〇〇九年三月一日至二〇一三年三月二十七日的垃圾清运费四万七千一百五十一元四角四分。五、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千三百六十九元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担一千三百九十七元（已交纳），被告周发祥负担一万一千一百九十元（本判决生效后七日内交纳），被告北京祥龙通宝农副产品市场有限公司负担七百八十二元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  付瑞洁审判员  杨 静二〇一七年十一月九日书记员  姚澍峥