贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1459号上诉人（一审被告）：贵州宏信房地产开发有限公司。企业信用代码：91522631598353416D。地址：贵州省黎平县德凤镇民航小区****。法定代表人廖礼付，男，该公司经理。委托代理人严仕华，男，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙运龙，男，1974年3月12日出生，苗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）王芙蓉，女，1982年3月12日出生，苗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州宏信房地产开发有限公司（以下简称：宏信房开公司）因与被上诉人孙运龙、王芙蓉商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏信房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据被上诉人签订的合同第二十三条第三项关于转移登记第（二）中的约定，包含了两层意思，即如果逾期超出360日，双方同意买受人退房，出卖人必须承担退款付息责任；如果双方继续履行合同，则出卖人当然免除违约责任。该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第十一条之规定，上诉人请求二审法院充分尊重双方当事人的合同约定，对于逾期360以内的，上诉人同意根据合同约定按已付房价款的1%承担违约责任。对于逾期超过360日的部分，除非被上诉人选择退房，否则对于逾期360日以后的部分不得判决支持违约金或利息。另外，本案中逾期颁证并非上诉人的原因，上诉人与承包人贵州弓山建筑工程有限公司黎平分公司于2013年8月2日签订的《“书香美地”施工建设协议》第18条之约定，承包人未及时办理竣工备案及未按约定将经档案馆审查合格的竣工资料完全移交发包人，导致不能及时办理房产证，由承包人承担工期延误以及相应的给发包人和最终用户带来的一切责任。本案逾期办证的全部责任在于该项目承包人未及时办理竣工备案及未按约定移交竣工资料导致不能及时办理房产证。本案逾期办证并非上诉人的原因，而属于施工方的责任。被上诉人孙运龙、王芙蓉作出如下答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。孙运龙、王芙蓉向一审法院起诉请求：1、判令被告在90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》的规定，准备好相关交付房屋约定的全部材料及手续，并交付办理商品房转移登记的有关文书，及其他合同约定应当完成的事项；2、按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，判令被告向原告支付办理商品房转移登记的有关文书违约金55159.50元（431608元×2元/日×639天=55159.50元，违约金计算从2015年6月30日起至2017年3月30日止，之后还存在违约行为的，按合同约定累计计算违约金）；3、本案所产生的费用由被告全部承担。一审认定事实：2013年9月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的书香美地1栋7层3号商品房，建筑面积131.4平方米。合同签订后，原告于2013年11月28日付清全部购房款431608元。2015年5月23日被告向原告交付该商品房。被告应当在2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同第八章第二十二条第三项约定：（一）出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任。2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按当地银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款万分之二的违约金。现约定日期已超过360日，原告不退房要求被告承担逾期办证违约金。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，履行了原告的义务。被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，双方所签订合同为示范合同，根据公平原则，被告在约定期限内未能将办理商品房所有权登记有关书交付给原告，理应承担违约责任。被告辩称原告诉称的违约金没有事实及法律依据，根据合同第二十二条第三项转移登记中第二项，360天之内只按照已付房价款的1％承担违约责任，对于超过360天以后的情况双方同意由买受人退房，没有明确违约责任，不应承担逾期办证违约金，该约定不违反法律法规的强制性规定。一审法院认为双方在合同中没有对超过360日后的违约责任作约定，没有约定就按照法律规定承担违约责任。对被告不承担违约金的辩解意见一审法院不予采纳。根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。逾期办证违约金计算应按已交房款431608元，利率按年利率6.18％计算，从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决为：一、被告贵州宏信房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告孙运龙、王芙蓉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。二、被告贵州宏信房地产开发有限公司支付原告孙运龙、王芙蓉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，违约金按已交房款431608元，按年利率6.18％计算，从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止。三、驳回原孙运龙、王芙蓉的其他诉讼请求；案件受理费1178元，减半收取589元，由被告贵州宏信房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院查明事实与一审法院查明一致。争议焦点：宏信房开公司超过约定交付办理商品房转移登记有关文书360日以后是否应当承担支付违约金的违约责任。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知日起30日内退还买受人已付款，并按照当地银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交购房价款万分之二违约金。显然，本案双方当事人在合同中对逾期360日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为约定选择按第（1）项处理，即约定买受人有权退房，而没有选择第（2）项“买受人不退房”，即继续履行合同。但当本案发生了出卖人在360日之后至今仍未能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任后,买受人却没有按合同约定选择退房，而是起诉请求“判令被告承担违约金55159.50元（431608元×2元/日×639天=5519.50元，违约金计算从2015年6月30日起至2017年3月30日止，之后还存在违约行为的，按合同约定累计计算违约金）。显然，该诉讼请求既不符合合同约定，也没有法律依据。宏信房开公司提出导致逾期办证是施工方和行政不作为的理由不符合合同的相对性原则。故该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因双方约定在2015年6月30日前交付相关文书，违约时间应是在2015年6月30日之后（即从2015年7月1日起算）。一审判决在计算违约金时“按已交房款431608元，按年利率6.18％计算，从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止。”，既不符合双方在合同中“约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的百分之一承担违约责任”的约定，也不符合买受人选择按第（1）项处理，即“买受人有权退房”的约定，本院予以纠正。即约定日期起360日内的违约金按照已付购房款总额431608元为计算基数，从2015年6月30日之后（即2015年7月1日起）按百分之一计算（43.1608万元×1%=4316.08元）；而对于逾期360日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，因双方已经约定为：买受人有权退房、退还购房款、出卖人按贷款利率支付利息等情形，故本案不存在合同没有约定违约责任，而应按法律规定追究违约责任的情形。但本案买受人在合同中对360日以后的违约责任已有约定情况下，却没有按合同“买受人有权退房”约定追究出卖人的违约责任，视为是对合同约定权利的放弃，是对自己权利的自由处分，没有违反法律规定。因此，买受人对逾期360日以后的诉讼请求，如前所述，因不符合合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。宏信房开公司提出不应承担支付超过约定办理商品房转移登记交付有关文书360日以后的违约金责任的上诉理由成立，本院予以支持。对于孙运龙、王芙蓉起诉请求判令被告在90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》的规定，准备好相关交付房屋约定的全部材料及手续，并交付办理商品房转移登记的有关文书，及其他合同约定应当完成的事项的问题。经审理认为，因孙运龙、王芙蓉未能提交已经具备在90日办理商品房转移登记条件的相关证据，即本案不具备在90日内完成办理商品房转移登记的条件，判决在90日内履行办理商品房转移登记无法执行。一审判决“被告贵州宏信房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告孙运龙、王芙蓉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记”有误，缺乏事实依据，本院予以纠正。综上所述，贵州宏信房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院（2017）黔2631民初547号民事判决第三项，即驳回原告的其他诉讼请求；二、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初547号民事判决第一项，即一、被告贵州宏信房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告孙运龙、王芙蓉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。第二项，即二、被告贵州宏信房地产开发有限公司支付原告孙运龙、王芙蓉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，违约金按已交房款431608元，按年利率6.18％计算，从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止。三、由贵州宏信房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向孙运龙、王芙蓉支付约定日期起360日内逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金4316.08元。一审案件受理费1178元，减半收取589元，二审案件受理费1178元，合计1787元，由贵州宏信房地产开发有限公司负担787元。由孙运龙、王芙蓉负担1000元。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十一月一日法官助理杨建书记员龙冬冬