广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初16097号原告深圳市某网络科技有限公司，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码91440300XXXXXXXXXX。法定代表人毛某珍。委托代理人王某，广东某律师事务所律师。被告王某凤，男，汉族，19某年某月某日生，户籍地址湖北省沙洋县，委托代理人黄某洲，广东某律师事务所律师。被告赵某静，女，汉族，19某年某月某日生，户籍地址湖北省沙洋县，委托代理人刘某燕，广东某律师事务所律师。原告深圳市某网络科技有限公司诉被告王某凤、赵某静居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某、被告王某凤及其委托代理人黄某洲、被告赵某静的委托代理人刘某燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，案外人彭某红系涉案房产的原产权人，2017年5月16日经原告居间撮合，被告王某凤与案外人（以下或简称卖家）签订了《房地产买卖合同》，合同就物业的转让价、赎楼公证及其他付款方式、违约责任等做了具体约定，同日被告王某凤向原告出具《居间服务及佣金承诺书》，承诺支付居间佣金人民币110000元，最迟在买卖双方递件过户前支付完毕，逾期支付的，以佣金为基数，按每日千分之一向原告支付违约金等，随后在原告的监督协助下，被告王某凤支付卖家定金，卖家出具收款收据，次日，卖家出具赎楼担保有关手续的公证委托书，而后原告多次催告被告王某凤及卖家履行房产买卖后续手续，均遭拒绝。原告之后了解，被告王某凤为逃避佣金，利用配偶赵某静即被告二的名字，与卖家私下继续后续交易，并向国土部门办理了房产的过户递件，原告发现被告上述违约行为后，被告王某凤反而纠结社会人员多次聚集原告店铺，采用各种方式严重影响原告的经营，现为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、两被告立即支付原告居间佣金人民币11万元；2、两被告立即向原告支付以佣金11万元为基准，按每日千分之一从2017年8月15日起，计至上述佣金支付完毕为止的违约金（暂计至起诉之日为1000元）；3、两被告承担本案受理费等一切诉讼费用。被告王某凤辩称，原告为招揽生意，虚假承诺，没有向被告如实告知涉案房屋交易过程中的税费。理由是1、按照深圳市房地产市场监管办法第34条，交易税费应当如实告知；2、原告告知交易税费是264217元，而事后实际承担的税费是191161.49元，多出7万，原告承诺业主若配合会少1万元，与实际不符；3、原告有隐瞒交易税的故意，录音中原告反复说其在龙岗地产交易中很有名，又向被告王某凤提供了二手房交易费用明细，所以在签订二手房买卖合同前，被告王某凤有理由相信原告负责人的专业能力及对交易税费知情、判断准确无误。事后证明，原告的判断有失水准，推定原告的涉案交易存在重大过失或故意；4、原告提供的居间服务质量差，与佣金价格不匹配，按照市场逻辑，居间方作为服务行业，其提供的佣金收费标准应当与其能力相匹配，居间方在收取高出市场平均佣金3万（虽然有规定是3个点，但实际从没有收过）的同时，理应提供与之匹配的居间服务，但原告除了交易税费判断失实，服务态度也咄咄逼人。当被告争议税费时，原告非但没有承认错误，反而出言不逊，原告的专业能力、服务质量均与合同承诺的存在巨大出入，被告王某凤对原告的专业能力等存疑，解除了居间协议。此外，原告提供虚假的税费交易情况，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬，原告也没有促成被告王某凤与房屋原产权人之间的交易；房屋原产权人没有独家委托原告代理销售，被告也没有利用原告提供的房屋交易信息和机会，被告王某凤不存在跳单的违约行为，不应当承担违约责任，最高院有指导案例。被告赵某静辩称，被告赵某静不是合同相对方，不是适格主体，原告的证据都与被告赵某静无关，合同约定的权利义务对被告赵某静没有效力；被告赵某静是通过另一中介服务机构与原业主签订了二手房买卖合同，与原告无关，原业主委托多家中介出售，原告并非独家掌握房源信息，也非独家代理销售，被告赵某静是通过另一个中介提供的居间服务签订合同，综上，原告向被告赵某静主张权利没有事实和法律依据。经审理查明，涉案房产位于深圳市龙岗区，原产权人为案外人彭某红，2017年4月份原告的业务员找到被告王某凤告知了涉案房产信息，2017年5月16日在原告居间下被告王某凤与卖家签订《二手房买卖合同》，约定成交价为人民币550万元，同日被告王某凤与卖家均在《居间服务及佣金承诺书》上签字，确认买方（被告王某凤）应向原告支付居间佣金人民币110000元，最迟在双方递件过户前支付完毕，逾期支付的，按照应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金，第二条约定“若卖方与买方或买方的亲属、配偶等直接或通过其他居间方签订《深圳市二手房买卖合同》，仍视为买卖双方有效利用了居间方提供的信息、条件、机会，双方仍按照前述承诺支付佣金，且已付其他居间方的佣金、费用不得冲抵、影响应向居间方支付的佣金”。被告王某凤向卖家支付了100000元定金。翌日，卖家为赎楼向深圳市某融资担保有限公司出具了公证委托书。原告经理邝某、业务员姚某雄与被告王某凤的微信聊天显示，原告的员工自2017年5月19日开始向被告王某凤反馈联系银行评估等事宜，被告王某凤表示“2个点的中介费是天价”，“只能准备275万元（五成的首付）”，后又表示资金被套出现了问题，在原告员工询问何时首期款到位时，被告王某凤表示“不约业主，不做监管”。2017年6月16日原告经理邝某、被告王某凤、卖家的丈夫案外人黄先生就涉案房产买卖进行了沟通，被告王某凤询问“费用还能省多少钱”，原告员工表示“业主配合一万多块钱……不能百分之百保证”、“你的契税是铁定了，拿着去国土局去查，这个税绝对不比这个少，……这些税费是我带着你去自己拿银行卡刷到国土局里面的，不是交给我”，被告王某凤称“你既然收这个天价，你就应该为我的这个费用负责任”，原告员工称“如果你能找到其它，那肯定更好啦，……而且这个税费，也不是我说了算的。”被告王某凤提交了一份《二手房交易明细》，明细上并无任何签字或加盖印章，并备注“以上费用明细仅供参考，具体以相关部门最新执行政策为准”，其上罗列项目与被告赵某静购买涉案房产实际缴纳的税种基本一致，金额上除个人所得税外，其他费用差别不大，部分费用低于实际费用。原告提交了深圳市不动产登记中心《存量房交易税费一览表》，列明了税种、计算基数、税率等，与上述《二手房交易明细》中的计算公式一致。被告确认税法是非常专业的问题，最终以税务局出具的缴纳认定书为准。两被告为夫妻关系，有2007年9月24日的结婚登记档案信息为证，两被告并未提交婚姻状态出现变更的相关证据。2017年6月21日被告王某凤与卖家签订《解除合同协议》，约定定金全额退回，双方无任何赔偿，如果后续有任何纠纷由被告王某凤全权负责，同日，被告赵某静与卖家签订《房地产买卖合同》，成交价亦为550万元，定金500000元，被告赵某静另向案外人深圳市某信息咨询有限公司出具《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，确认在签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金30000元。2017年6月22日，卖家向被告王某凤退回100000元定金，同日被告赵某静向卖家转账500000元定金。2017年8月15日”叶芳”向被告赵某静出具了30000元佣金的收款收据，2017年8月21日涉案房产由原卖家过户至被告赵某静名下。经查，上述深圳市某信息咨询有限公司未经工商注册登记，被告庭后核实确认商事主体名称为“华中信息咨询（深圳）有限公司”，“叶某”为法定代表人。卖家彭某红庭后作证，确认涉案房产并非由原告独家代理，又因为原告与被告王某凤就税费问题扯皮，所以解除了原买卖合同，不清楚两被告是否为夫妻关系，证人另确认是“叶某”主动联系的自己，告知有买家赵某静想买，价格合适，于是证人全权委托“叶某”处理。被告赵某静庭后书面确认，2017年5月致电“叶某”，询问有无合适房源，经介绍看了涉案房屋等一系列户型，但因资金问题之后才购买涉案房产。被告王某凤庭审时自认因担心原告骚扰，故在被告赵某静购房的担保申请资料里填写了自己的电话。上述事实，有《二手房买卖合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》、《存量房交易税费一览表》、地方税务电子缴款凭证、谈话录音、微信截图、结婚登记档案信息、不动产资料查询结果表、当事人的陈述在案佐证。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，通过原告的居间介绍，被告王某凤已与案外人彭某红就买卖涉案房屋签订了《二手房买卖合同》，至此原告作为居间人，其应当履行的居间合同主合同义务已经完成，已取得按约主张居间服务费的权利。至于被告王某凤的抗辩理由，本院认为依据不足，分析如下：1、原告作为房地产经纪机构依约已经告知了委托人交易过程中涉及的税费，被告王某凤提交的税费明细可见，如果正是原告所出具，项目和计算方式均与《存量房交易税费一览表》列明的税种、计算基数、税率等一致，与涉案房产最终交易发生的应征收税费项目也一致，而房屋买卖税费的具体金额需要由登记中心的税务窗口核定材料后才能最终确定，并由相关部门收取，被告王某凤要求原告为其实现规避房地产交易税费的要求不合法不合约；2、在双方的后续沟通中，无论是微信聊天还是谈话录音，均未显示原告专业能力及服务质量与合同承诺的存在巨大出入；3、本案中根据两被告的陈述，是被告王某凤最先通过原告了解到涉案房源信息，被告赵某静即便能通过其他途径了解涉案房源也是在后，何况被告赵某静并未就此举证，结合两被告夫妻关系、被告王某凤确认被告赵某静购买房屋过程中预留自己的电话号码、两被告同一日先后解除、签订购房合同且成交价一致、被告赵某静委托的中介主动找到卖家询问卖房事宜等情况，可见买方正是利用了原告提供的房源信息、机会等条件。现涉案房产已经过户至被告王某凤的妻子被告赵某静名下，违反了禁止“跳单”的约定，该不诚信的行为，损害了原告的利益。关于中介服务费，约定为房屋总价的2％，涉案房屋成交价为5500000元，服务费应为110000元。被告所称约定标准畸高未提供证据证明，又自认该标准未超过行业规定，故对其辩论意见本院不予采信。关于违约金，双方约定为佣金的每日千分之一,但因逾期付款造成收款方的损失体现为利息的期待利益损失，而原告并未举证证明其因被告的逾期付款造成的损失超过利息损失，原告主张的标准显系过高，本院酌定按照银行同期贷款利率标准计算，原告主张的起算时间（2017年8月15日）没有提交相应证据佐证，本院仅支持自过户翌日（2017年8月22日）起算。至于支付居间服务费的义务主体，虽然被告赵某静在庭审中辩称涉案纠纷与其无关，但因两被告系夫妻关系，涉案房产又最终过户至被告赵某静名下，即使以王某凤一人名义所负上述债务，亦应按夫妻共同债务处理，且目前亦无证据可证明原告与王某凤曾明确约定为个人债务或两被告曾书面约定财产归各自所有等。据此，原告要求两被告共同承担涉案债务，于法不悖，本院予以支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告王某凤、赵某静应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某网络科技有限公司支付居间佣金人民币110000元；二、被告王某凤、赵某静应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某网络科技有限公司支付违约金（以人民币110000元为基准，按中国人民银行同期贷款利率从2017年8月22日起计至款项付清止）；三、驳回原告深圳市某网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1260元、保全费人民币1075元（原告均已预交），由被告王某凤、赵某静承担保全费人民币1075元，两被告应于本判决生效之日起十日内径付原告，诉讼费人民币1260元由原告自愿承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇一七年十一月二十二日书记员  姚练附相关法律文书：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国婚姻法》第十九条【夫妻财产约定】……夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。