安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初6942号 原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城****，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。 法定代表人：付川江，董事长。 委托代理人：杨超，安徽鑫和律师事务所律师。 委托代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所律师。 被告：方展虹，女，1974年7月3日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住合肥市蜀山区。 委托代理人：范贤杰，男，1968年9月28日生，现住址同上，系被告丈夫。 原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）诉被告方展虹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司的委托代理人杨超，被告方展虹的委托代理人范贤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百协物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告物业服务费用10289元、能耗费1341元及违约金6780元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系大溪地小区前期物业服务公司，被告系大溪地小区一期6栋601室业主，房屋建筑面积153.12平方米，系小高层住宅。2007年5月25日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，由原告对其所在小区进行物业服务，双方约定服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，服务价格按建筑面积每月每平方米1.12元,物业服务费按照每半年缴纳一次，具体时间为每半年第一个月的上旬。合同期限内，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告从2012年1月开始至2016年12月31日止未履行其缴纳物业服务费的义务，经原告多次催告，仍然拒不支付。 方展虹辩称：1、小区车辆管理混乱,2013年2月及4月,我家的车辆在小区内连续两次被撞及被人划伤，车辆事发地点的摄像头损害，无法调取监控。对这两次问题，物业公司均未做出处理。2、2015年8月中旬，我爱人方展虹和儿子下楼打羽毛球，在电梯里被关长达半小时以上，电梯里对讲完全失灵，但通知后30多分钟居然没人来，事后也没半点安抚和道歉之类的。事发后，客服带着电梯维修人员来跟我们解释情况，说大溪地电梯老化，很多都需要维修，但一直没修，并出具了一张该电梯公司发给物业的催促维修信函。这部电梯已经出过多次问题了，我家全家都被关过。3、我们所住6号楼和5号楼、7号楼经常性二次供水停水，夏天有时一天两次或连续几天都停水维修，这给我们生活带来很大不便。 本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年5月25日，百协物业公司（甲方）与方展虹（乙方）签订百协.大溪地前期物业管理服务协议，协议约定：物业服务费用标准为小高层、高层、SOHO公寓按建筑面积每月每平米1.2元收取；多层按建筑面积每月每平米0.8元收取；叠加别墅按建筑面积每月每平米1.45元收取；以上费用均不包括能公共耗费用；乙方交纳物业费用时间为乙方应每半年交纳一次物管费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为百协.大溪地管理处；乙方逾期未交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金等内容。2010年1月15日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准。其中核定该小区叠加别墅物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.5元；小高层物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.12元,；花园洋房按建筑面积每月每平米0.8元收取。 方展虹为大溪地1期6栋601室业主，建筑面积153.12平米，该房屋系小高层建筑。自2012年1月1日起，方展虹未交纳物业费至今。 另查，2011年，大溪地小区成立业主委员会，由于该业主委员会一直未与百协物业公司签订物业服务合同，也未与其他物业公司签订有效的物业服务合同，故百协公司一直依照前期物业管理合同，在该小区服务至今。 又查，2013年合肥市对小区物业收费实行了“一费制”管理，公共能耗费将并入物业管理费中，不再另行收取。但大溪地小区未能对新的收费标准进行备案，仍一直沿用前期物业合同中物业费用和公共能耗费用并行收取的方式进行收费。 2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，函件中表明：1、大溪地辖区物业收费一直未实行“一费制”原因是该小区已经成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需要业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定收费标准，凭新签订的物业服务合同到物价局进行收费标准备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订“一费制”新物业合同，因此不能在物价局办理相关的备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。 以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理协议》二份、《经营性服务收费许可证》、公共水电费交纳发票及分摊明细、蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》、催收通知在卷佐证，足以认定。 本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，故本院对百协物业公司主张的公共能耗费予以支持。方展虹辩称，物业公司在车辆管理、电梯维护等方面存在问题，但根据其证据，无法认定百协物业公司在整个小区内所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距。方展虹应按约向百协物业公司交纳物业费。关于违约金部分，根据被告提供的证据，百协物业公司对该小区的物业服务存在瑕疵，仍有进一步完善的空间，故本院对百协公司主张的违约金不予支持。同时，方展虹等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，方展虹应当向百协物业公司缴纳物业费10289元（153.12㎡×1.12元/㎡/月×60个月），公共能耗费1341元，共计11630元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告方展虹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费10289元，公共能耗费1341元，共计11630元； 二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费262元，减半收取为131元，由被告方展虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇一七年十一月三日 书记员 鲁传龙 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。