上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初66717号原告：唐某某，女，1983年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：瞿某，男，1983年6月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐某某(系原告瞿某妻子)，住上海市浦东新区。被告：上海某某房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：夏某，总经理。委托诉讼代理人：张2，女。原告唐某某、瞿某与被告上海某某房地产开发有限公司(以下统称某某公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序。于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告唐某某、瞿某，被告某某公司的委托诉讼代理人张2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某某、瞿某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因房屋大面积渗水导致房屋不能入住的租金损失人民币21,465元(以下币种相同，从2016年2月25日起算至2016年10月28日按月租金2,385元标准计算)；2、判令被告赔偿原告暂停装修所产生的装修工人误工费1,800元(共三人每人每天工费300元计算两天)；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2013年12月31日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定由原告购买位于上海市浦东新区宣黄公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。被告于2015年12月5日和原告完成系争房屋的交付手续，原告于2016年2月14日开始装修施工，装修期间于2月25日发现房屋出现多处大面积渗漏点，房屋装修被迫暂停，被告于3月初提供方案并进行第一次维修，3月中下旬完成维修并告知原告预留一定的观察时间看维修效果。观察期1个月后，5月初原告让工人继续装修，于5月16日再次发现原处多处渗水，装修再次被迫终止。被告进行第二次维修，并告知原告这次要多观察一段周期，最好经过夏天高温。8月中旬及9月初系争房屋又多次出现漏水现象，在双方的沟通协调下，被告同意对顶层重做防水层，并于2016年10月22日完成顶楼重做防水工艺，完成水泥浇灌。2016年11月中旬原告重新启动装修。原告认为，在质保期内系争房屋出现多次渗水，并多次维修并观察，严重影响了原告装修工期，产生误工损失，并导致原告购买房屋后持续在外租房不能入住，为维护原告利益，原告提起诉讼。被告某某公司辩称，被告对原告诉状中提到的2016年2月到10月期间房屋渗水的事实予以确认。根据预售合同的约定，被告承担保修义务但是不予支付相关费用。原告从2016年2月份到10月份期间仍在装修，应扣除其中合理的装修期限。对于主张的租金部分，原告提供两个租赁合同，付款日期也不明确，对于租金标准被告不予认可，被告依据实际租赁情况认为租金标准为1,500元较为合理。另外，被告对原告主张的2016年7月前的租金损失没有依据，仅凭证明人无法证实实际发生的租金损失，原告也没有提供相应的产证予以印证。就误工费不予认可，因为没有相关证据证明误工存在，即使存在误工是否由本案渗水引起的，因果关系很难明确，对金额本身和计算标准也无法确认。经审理查明，2014年1月2日，原告作为买方(乙方)与被告作为卖方(甲方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为15,858元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为1,372,193元；房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押注销，甲方已经按照规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在交付房屋之日起3个月内办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证；甲方在交付日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对房屋进行验收交接；房屋交付的标志为房屋领取钥匙；甲方交付的该房屋系验收合格的房屋；如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.1倍给予补偿；国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为……(二)房面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；保修期限自竣工合格验收之日起算；房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不少于两年；甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费维修外，还必须按照修复费的0倍给予补偿；自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修；保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中的约定；建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担保修责任；在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决；建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失的由建设单位承担。2015年12月5日，原告唐某某及被告交付经办人共同签署了房屋交接记录表，验收情况显示南阳台上口有开裂；顶上有大量积水，业主要求再次查看，客厅西墙面局面有裂缝；所提的问题，开发商依据《住宅质量保证书》中规定的内容承担保修责任。2016年2月25日至2016年10月22日期间原、被告之间共计产生5张房屋维修联系单，分别记录为：2月25日，客厅、主卧、屋顶漏水，厨房卫生间共计52处漏水/已维修待观察；5月16日，客厅、主卧、屋顶漏水/已维修待观察；8月12日，客厅、主卧、屋顶漏水；9月2日，客厅、主卧、屋顶漏水；10月22日，客厅、主卧、屋顶漏水(观察期)。双方确认2016年2月至2016年10月期间，原告发现系争房屋存在渗水的质量问题，向被告进行报修，被告在2016年2月至10月期间多次对系争房屋质量问题进行修复。原告提供由案外人高某签署的租房证明一份，内容为高某将位于上海市浦东新区唐镇王港同鑫苑XX幢XXX室房屋出租给瞿某、唐某某，两人于2015年10月到2016年7月居住，每月租金1,800元。原告又提供与案外人张1于2016年7月18日签署的《房屋租赁合同》，约定原告唐某某向张1租赁房屋，租赁期限从2016年7月20日到2017年7月19日，月租金为1,500元，付一押一。原告同时提供了与案外人张1的微信聊天记录若干页，显示2016年7月18日原告转账3,525元给张1；原告分别于2016年8月26日、2016年9月27日、2016年10月26日、2016年11月18日各转账1,500元给张1。对于7月18日转账的3,525元的金额来源，原告解释为付一押一为3,000元，另外出租方的中介费525元由原告承担。原告陈述2016年2月14日正式开工装修，但由于渗水修复需要观察期无法继续装修，最终于2016年11月重新启动装修并于年底完成之后，原告于2017年4月1日搬入系争房屋。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、房屋交接记录表，房屋维修联系单、房屋租赁合同、租房证明等及当事人陈述在案佐证。本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。虽然在预售合同中约定，原告在保修期内有权要求被告除免费维修外，还必须按照修复费的0倍给予补偿，该与原告因房屋质量问题主张相关的实际损害赔偿并不矛盾，在合同条款中虽不要求被告补偿维修费但并未免除被告的赔偿责任，由此被告依照该约定拒绝承担赔偿责任的抗辩，本院不予采纳。系争房屋在交房验收后，根据多张房屋维修联系单显示确因房屋渗水问题，原告多次报修并由被告进行修复，同时证明房屋的漏水跨度为2016年2月至10月期间，本院认为原告正值装修，渗水及渗水的修复对原告装修进程确实造成较大的影响，与装修延误的结果也有比较直接的因果关系，由此客观上产生了因渗水导致原告延期入住系争房屋的损失。至于赔偿的金额，房屋维修联系单记录了2016年2月25日至2016年10月22日期间的渗漏水及维修过程的状态，在此期间，房屋渗漏水问题反复出现，被告辩称原告在此期间不间断装修，但鉴于在多张房屋维修联系单中均记载维修后需要待观察，原告所述渗水维修后应被告要求需要一定时间的停工观察期的说法符合事实，同时，由于渗水问题的反复出现，原告再进行装修势必会扩大自己的损失，由此该期间，原告表示停止装修具有合理性，故本院认可2016年2月25日至2016年10月22日作为损害产生的期间。原告提供了2015年10月到2017年7月期间的相关人员证明和租赁合同证明其实际租金损失，其中结合2016年7月20日至2017年7月19日期间的租赁合同，原告还提交了相关租金转账微信记录予以印证，虽被告辩称没有相关的房产证复印件，但提交房产证复印件并非租赁关系发生的必要条件，对原告实际发生相关租金损失的事实本院予以认可。就赔偿的标准，原告主张按系争房屋的月租金标准2,385元赔偿损失，但该租金标准系原告根据相关中介网站的租金标准平均值参考而来的，被告对此金额不予认可，本院难以采纳。考虑到原告没有提交2016年7月20日之前的租赁合同及支付依据，现本院依据被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定租金损失为12,000元。对于原告主张的误工费损失，由于原告对此并未提供任何证据，被告对误工损失的实际发生及金额均不予认可，就该请求本院难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告上海某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐某某、瞿某12,000元。二、驳回原告唐某某、瞿某其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，减半收取计192.5元，由被告上海某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一七年十一月九日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。