安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初6001号原告（反诉被告）：杨凡，女，汉族，1971年12月6日出生，住安徽省合肥市高新区。被告（反诉原告）：合肥安融德佑房地产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖世纪城观湖苑18-商104，统一社会信用代码91340100072360021K。法定代表人：童燕菲，该公司总经理。委托代理人：王林，安徽同胜律师事务所律师。原告（反诉被告）杨凡诉被告（反诉原告）合肥安融德佑房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情较为复杂，双方当事人争议较大，本院依法转为普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员汪毅、人民陪审员胡庆年组成合议庭，并于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨凡，被告（反诉原告）委托代理人王林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨凡向本院提出诉讼请求：1.合肥安融德佑房地产经纪有限公司支付杨凡违约金49000元；2.依法判令合肥安融德佑房地产经纪有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月10日下午，原告杨凡经被告合肥安融德佑房地产经纪有限公司（原名合肥德佑房地产经纪有限公司，2016年8月31日更名）的业务员李章胜介绍，看中了位于合肥市滨湖新区福徽苑T1-2501房屋。当日在合肥安融德佑房地产经纪有限公司办公地点，杨凡与卖房人郑麒瑞见面，当时郑麒瑞自称和业务员是朋友，此套房只在合肥安融德佑房地产经纪有限公司处出售，可于一周内过户，且合肥安融德佑房地产经纪有限公司业务员和郑麒瑞都承诺此房无贷款、无抵押。经协商，杨凡与郑麒瑞确定该房屋总价为245万元，先支付购房定金30万元，将来冲抵房款，剩余房款在办理过户手续前一次性付清。合肥安融德佑房地产经纪有限公司拟订了《存量房买卖合同》和《房地产经纪合同》，杨凡即和郑麒瑞签订了《存量房买卖合同》，并约定于2016年5月1号前办完过户手续。签订合同当日，杨凡本准备将定金交给合肥安融德佑房地产经纪有限公司，合肥安融德佑房地产经纪有限公司却说直接支付给郑麒瑞。因杨凡是第一次购买二手房，不清楚具体步骤，但杨凡认为既然是在合肥德佑房地产经纪有限公司办的手续，应该不会有问题，就按照他们的要求当场用手机银行给郑麒瑞转了15万元定金，郑麒瑞就用合肥安融德佑房地产经纪有限公司所提供的格式化《定金收条》给原告出具了一张30万元定金的收据，4月11号上午原告如约用网银又给郑麒瑞转了15万元定金。2017年4月10日，杨凡同时与合肥安融德佑房地产经纪有限公司签订了《房产中介合同》，合同约定，中介费是房屋总价款245万元的2%即49000元，由杨凡在完成该房屋过户后支付给合肥安融德佑房地产经纪有限公司。《存量房买卖合同》和《房产中介合同》签订后，杨凡把手中的股票卖掉，基金赎回，多方筹措资金，准备购房款。自2016年4月18日起，杨凡就多次催促郑麒瑞和合肥安融德佑房地产经纪有限公司业务员李章胜到房产局办理过户手续，但郑麒瑞始终以各种理由拖延，有时又打不通电话。在约定的最后过户期限到期后，2016年5月25日，杨凡要求解除合同，退回杨凡支付的定金30万元并赔偿违约金，这时杨凡发现经常联系不上郑麒瑞，到他留下的家庭住址去找他，发现郑麒瑞留下的家庭地址是假的。经杨凡多次催促，合肥安融德佑房地产经纪有限公司才了解到该房产的详细信息，原来此房已被合肥市包河区人民法院四次保全，两次处于执行阶段；在银行查询到福徽苑T1-2501已被郑麒瑞父亲担保在光大银行贷款，迄今还有92万的贷款未归还，此房产权在光大银行；杨凡还从公告上得知，包河区人民法院于2016年1月15号公告责令郑麒瑞于2016年4月20号迁出滨湖世纪城福微苑T1-2501室房屋，到期不执行，法院将强制执行，可合肥安融德佑房地产经纪有限公司却于2016年4月10日中介将此房卖与杨凡，且在杨凡交付大额定金时，也没有按中介公司正常的业务程序履行，本来应该是原告将定金交给中介公司，查询过房产的安全性后再转交给卖房人的，然而合肥安融德佑房地产经纪有限公司却让杨凡直接将钱汇给郑麒瑞，以致定金至今无法追回。同时，杨凡从法院公告得知郑麒瑞于2014年4月以这套房产骗取过另一个买房人定金5万元，迄今未退还，买房人起诉到法院，法院判决一年过去了，郑麒瑞也未执行。杨凡还于2016年9月2日去合肥市公安局包河分局经侦大队以合同诈骗罪报案，包河分局没有立案，认为合肥德佑房地产经纪有限公司存在重大过失，让我去合肥德佑房地产经纪有限公司的主管部门合肥市房管局及法院追回自己的损失。自2016年4月10日至今，合肥滨湖的房价已大幅上涨，原告拿着200多万元现金不仅没买到房，还遭受了巨大的经济损失、精神损失，工作也受到了很大影响。迄今为止，原告在合肥市包河公安分局的帮助下，只要回了定金9万元，还有定金21万尚未追回。根据双方签订的《房地产经纪合同》的约定，合肥安融德佑房地产经纪有限公司应据实向杨凡介绍房地产信息，应告知杨凡房地产是否已经抵押等情况，如合肥安融德佑房地产经纪有限公司未按约定做到，导致房地产无法正常交易，被告应向原告支付总房价2%的违约金。现合肥安融德佑房地产经纪有限公司明显违反了合同约定，故应向原告支付违约金49000元。合肥安融德佑房地产经纪有限公司辩称：一、合肥安融德佑房地产经纪有限公司已经履行了居间义务，不承担违约责任，根据合同法第424条规定，双方合同签订后，积极促成杨凡与郑麒瑞签订存量房买卖合同，合肥安融德佑房地产经纪有限公司通过居间服务履行了义务。二、杨凡说合肥安融德佑房地产经纪有限公司没有尽到告知义务，没有事实和法律依据，杨凡是先看房，在全面了解房屋情况后签订了存量房买卖合同。2016年4月1日，双方与郑麒瑞在被告处，郑麒瑞拿出房产证等证件，郑麒瑞承诺一周内办理过户，合肥安融德佑房地产经纪有限公司查看房产证复印件时，没有看到房产被抵押、查封等情况。杨凡购买房屋存在抵押权，即使存在抵押权和司法查封也是郑麒瑞的隐瞒，与合肥安融德佑房地产经纪有限公司无关，合肥安融德佑房地产经纪有限公司不知情。三、郑麒瑞承诺杨凡一周内过户，杨凡相信房屋产权状况，在确定房产无问题情况下签订了存量房买卖合同。四、杨凡与郑麒瑞办理过户是杨凡与郑麒瑞之间的问题，郑麒瑞是想要加价15万元，杨凡不同意，导致没有办理过户手续。2016年6月12日，双方与郑麒瑞协商的情况下，郑麒瑞退还定金300000元并支付违约金100000元，即使该房屋被抵押、查封不是导致无法办理过户的必然情况，不能办理过户的主要原因是郑麒瑞加价，杨凡不同意，导致合同无法履行。合肥安融德佑房地产经纪有限公司向本院提出反诉请求：1.杨凡支付合肥安融德佑房地产经纪有限公司居间费用49000元；2.本诉、反诉费由杨凡承担。事实与理由：合肥安融德佑房地产经纪有限公司系房产中介公司，提供居间中介服务。双方于2016年4月10日签订一份《房地产经纪合同》，杨凡委托合肥安融德佑房地产经纪有限公司提供买受位于滨湖世纪城福徽苑T1-2501室住宅居间中介服务。双方约定按照总房款2%支付居间中介费，即49000元。合肥安融德佑房地产经纪有限公司认为，在接受杨凡委托后已促使买卖双方签订《存量房买卖合同》，且合同成立并生效。合肥安融德佑房地产经纪有限公司已完成委托事项，杨凡没有按照双方签订《房地产经纪合同》约定支付居间费用。杨凡对合肥安融德佑房地产经纪有限公司的反诉辩称：一、合肥安融德佑房地产经纪有限公司隐瞒涉案房屋被抵押和被查封的情况，致使涉案房屋不能办理过户手续。二、合肥安融德佑房地产经纪有限公司未履行如实告知义务，也未尽审查义务，未能履行中介服务的相关义务。三、杨凡不应支付居间费用49000元。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2016年4月10日下午，原告与被告签订《房地产经纪合同（之二）》1份，约定原告委托被告买受位于安徽省合肥市滨湖新区滨湖世纪城福徽苑T1-2501室房屋，房屋价格为2450000元，被告提供以下服务：提供订约信息，充当订约介绍人，协助、指导订立《房屋买卖合同》，协助办理房地产交易手续，协助办理其他手续：户口转移、水表过户、电表过户、煤气过户等，委托期限从2016年4月10日至2016年6月1日止。该合同第四条双方权利义务约定：（六）被告向原告提供房地产经纪合同（之一），并据实介绍房地产信息机房地产交易价格；（七）被告配合原告到现场勘查房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否抵押、房屋是否已经租赁等情况；（八）被告应告知原告：房地产交易相关部门应收取的税金、房屋维修基金、费用标准及办事时限；（九）被告应协助、指导原告签订《房屋买卖合同》；（十）被告应协助原告道房地产管理部门、土地管理部门办理相关手续；（十一）被告在完成原告委托事项后，按物价部门核定的收费标准向原告收取中介服务手续费总房价2%元，不得收取其他费用。该合同第五条双方的违约责任约定：（二）本合同第四条（五）至（十）项，被告应按约定做到，特殊情况应在15日内告知原告，并取得原告书面同意，否则导致房地产无法正常交易，被告应向原告支付违约金总房价2%元。同日，经被告居间介绍，原告与郑麒瑞签订了《存量房买卖合同》，约定原告以2450000元的价格向郑麒瑞购买上述房屋，原告于2016年4月10日支付意向金300000元，郑麒瑞签收后自动转为定金。原告与郑麒瑞约定于2016年5月1日前往房产局办理交易过户手续，同时待原告房产证下来通过现金方式向郑麒瑞支付房款2150000元，郑麒瑞承诺出售该房产无任何产权纠纷等。上述合同签订后，原告向郑麒瑞支付了购房定金300000元。原告按照合同约定要求郑麒瑞及被告履行双方之间的合同，但郑麒瑞一直拖延履行。此后，经原、被告查询，涉案房屋分别于2014年10月17日被合肥市包河区人民法院查封和轮候查封两年，于2015年10月21日被合肥市包河区人民法院轮候查封三年，于2016年4月26日续封三年。因郑麒瑞一直未履行其与原告签订的《存量房买卖合同》，且涉案房屋多次被法院查封，原告于2016年9月2日向合肥市公安局包河分局控告郑麒瑞涉嫌合同诈骗，2016年12月19日，合肥市公安局包河分局作出《不予立案通知书》。现原告诉讼来院，请求判如所请。另查明，合肥安融德佑房地产经纪有限公司原企业名称为合肥德佑房地产经纪有限公司，于2016年8月31日进行了变更登记。以上事实，有双方当事人陈述、《房地产经纪合同（之二）》、《存量房买卖合同》、房产证复印件、《福辉苑T1-2501交易过程》、福辉苑T1-2501房屋查询记录、定金收条及汇款凭证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。杨凡与合肥安融德佑房地产经纪有限公司于2016年4月10日签订《房地产经纪合同》（之二）系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。按照该合同第一条、第四条第（五）项至第（十）项的约定，合肥安融德佑房地产经纪有限公司应当为原告提供真实、有效的房屋信息，并协助、指导买卖双方签订能够履行、合法有效的《存量房买卖合同》，本案中，根据查明的事实，合肥安融德佑房地产经纪有限公司在杨凡与郑麒瑞签订《存量房买卖合同》前，仅由郑麒瑞提供了房产证复印件、结婚证复印件、身份证复印件，并由郑麒瑞单方陈述涉案房屋没有抵押等情形，合肥安融德佑房地产经纪有限公司作为提供中介服务方，应核实出卖人产权证原件，并按照其与杨凡之间上述经纪合同的约定，配合杨凡至房地产管理部门核实涉案房屋的产权情况等，现因被告未尽到上述义务，并未核实自2014年10月17日起，涉案房屋多次被法院查封，且存在抵押情形，导致杨凡与郑麒瑞签订的《存量房买卖合同》无法实际履行，涉案房屋无法正常交易，按照上述经纪合同第五条第（二）项约定，本合同第四条第（五）项至第（十）项，合肥安融德佑房地产经纪有限公司应按约做到，特殊情况应在十五日内告知杨凡，并取得杨凡书面同意，否则导致房地产无法正常交易，合肥安融德佑房地产经纪有限公司应向杨凡支付总房价2%的违约金，故合肥安融德佑房地产经纪有限公司应支付杨凡违约金总房价2%即49000元（2450000元×2%）。合肥安融德佑房地产经纪有限公司反诉要求被告支付居间费用49000元，但涉案经纪合同并非单纯的居间合同，被告不仅负有提供真实、有效的订约信息、充当订约介绍人、促成买卖双方签订《存量房买卖合同》的义务，同时还负有该合同第一条、第四条第（五）项至第（十）项的其他合同义务，被告应全面协助买卖双方完成《存量房买卖合同》履行的全部事宜，且根据该合同第四条第（十一）项约定，被告在完成原告委托事项后，按物价部门核定的收费标准向原告收取中介服务手续费46400元，不得收取其他费用。结合本案查明的事实，合肥安融德佑房地产经纪有限公司虽为杨凡提供了订约信息，并促成了买卖双方签订了《存量房买卖合同》，但其在杨凡与郑麒瑞签订《存量房买卖合同》合同时，作为专业的房地产经纪公司未尽到合同第一条、第四条第（五）项至第（十）项的合同义务，导致杨凡与郑麒瑞签订的《存量房买卖合同》无法实际履行，其不仅应承担经纪合同第五条第（二）项约定的违约责任，且根据经纪合同第四条第（十一）项的约定，其未完成杨凡委托事项，无权要求杨凡支付中介服务费，故合肥安融德佑房地产经纪有限公司该诉称，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）合肥安融德佑房地产经纪有限公司于判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）杨凡违约金49000元；二、驳回被告（反诉原告）合肥安融德佑房地产经纪有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1026元，反诉案件受理费1026元，均由被告（反诉原告）合肥安融德佑房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  周文生人民陪审员  胡庆年人民陪审员  汪 毅二〇一七年十一月七日书 记 员  何 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。