内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终1074号上诉人（原审被告，反诉被告）：王思银，男，1959年12月27日出生，汉族，现住黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：尚晓光，黑龙江新天地律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：耿辉，女，1967年10月30日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：包长锁，内蒙古思敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：赤峰兴宝房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：刘海丽，职务董事长。上诉人王思银因与被上诉人耿辉、赤峰兴宝房地产开发有限责任公司（以下简称兴宝地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院（2016）內0724民初158号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。王思银上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：一审认定事实有误，适用法律错误。本诉中，1.耿辉与王思银签订的协议无效，该协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未取得权属证书的房地产不得转让”的强制性规定。2.王思银不应承担导致合同目的无法实现而产生的全部损失。在协议签订的过程中，买受人耿辉明知王思银未取得房产证而购买，未尽到审慎的义务，应承担百分之三十的损失。同时，兴宝地产公司因未履行鄂温克族自治旗法院（2010）鄂民初字第36号判决书协助王思银办理该案中争议252号房屋产权手续，也应承担百分之三十的责任。反诉中，1.王思银要求耿辉返还某某家园15号楼4号车库与本案有关联性。2008年7月25日王思银与耿辉签订的协议书包括252号房屋和15号楼4号车库，不能将协议分割。本案中，耿辉只要求返还252号楼房款未要求返还15号楼4号车库的房款。王思银有权要求耿辉返还15号楼4号车库。2.王思银有权要求耿辉支付租赁损失67565元。一审法院判决王思银返还耿辉购房款、利息及装修损失。王思银即有权要求耿辉按租金承担六年占有使用费用。不应以双方是房屋买卖纠纷而非租赁纠纷驳回王思银该项请求。耿辉辩称，王思银的上诉请求无法律和事实依据。1.耿辉与王思银签订的房屋买卖合同真实有效。案外人金某拥有房屋所有权，耿辉与王思银不能用债权对抗物权。2.耿辉与王思银签订的房屋买卖合同不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，本案涉及的是合同纠纷。3.一审法院判决错误，耿辉有权要求王思银双倍返还购房款35000元，4.王思银无权主张返还15号楼4号车库。车库与房屋是两个标的物，王思银应另案起诉。耿辉向一审法院提出诉讼请求：1.要求王思银和兴宝地产公司给付耿辉双倍的购房款70000元,并承担已付款的利息15785元,并互负连带给付责任；2.要求王思银和兴宝地产公司赔偿耿辉购房后所造成的各项损失共计25083元；3.本案诉讼费由王思银负担。一审法院认定事实：2008年7月25日，耿辉与王思银签订一份《协议书》。该协议约定，王思银将位于鄂温克旗某某家园15号楼252号房屋及4号车库分别以117143.30元、35304.84元的价格出售给耿辉，房屋面积为84.58平方米、车库面积为20.94平方米。耿辉向王思银交付房屋预付款35000元、4号仓房的预付款25000元,并取得了该房钥匙。但在装修期间，案外人金某从涉诉房屋开发单位海峰公司处购买了耿辉在王思银处购买的某某家园15号楼252号房屋并办理了房屋所有权证。另查明，2008年4月25日，鄂温克族自治旗政府下发鄂政办发（2008）27号文件，说明因资质及贷款原因，自2008年某某家园经济适用住房开发单位改为兴宝地产公司，2007年所建设的经济适用房住房相关手续办理仍用原开发单位名称，自2008年该项目建设相关手续及上报材料等开发单位改用兴宝地产公司。一审法院认为，2008年7月25日，耿辉与王思银签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，予以确认。王思银未取得涉诉房屋所有权的前提下，与耿辉签订房屋买卖协议，导致双方签订的合同目的无法实现，故王思银应返还原告购房款35000元。耿辉所提，王思银双倍返还购房款70000元的主张，没有法律依据不予支持。耿辉所提，王思银给付已付款的利息15785元的诉求，庭审中耿辉调整数额为7881元，该主张符合法律规定，予以支持。庭审中耿辉出具的装修费及交通费票据共计14918元，因是其对于涉诉房屋进行装修的实际费用，故予以支持；耿辉所提，王思银给付（2010）鄂民初字第37号民事判决书中耿辉所承担的诉讼费2993元、耿辉委托律师的代理费3000元的主张，与本案无关联性，不予支持。耿辉所提，王思银与兴宝地产公司互负连带责任的主张，因本案中兴宝地产公司不属于合同相对人，故对该主张不予支持。王思银所提，要求耿辉返还某某家园15号楼4号车库（仓房）的反诉请求，因该请求与本案无关联性故不予支持。王思银与耿辉之间系房屋买卖为基础的纠纷，而不是租赁合同为基础的纠纷，且双方签订的房屋买卖合同关系中耿辉属于无过错方，王思银要求耿辉自2008年7月25日至2014年12月31日的房屋租金损失67565元的主张不能成立，不予支持。王思银所提，涉诉房屋装修费应由案外人金某承担的辩解意见，因王思银的过错导致，耿辉无法实现签订合同的目的，对此所造成的损失应由合同相对人王思银承担，故该辩解意见不予采纳。兴宝地产公司所提，其对于耿辉的诉讼请求不承担任何责任，耿辉主张与事实不符的辩解意见，因涉诉房屋买卖合同与兴宝地产公司无关，故该辩解意见予以采纳。判决：一、王思银自判决生效之日起十日内返还耿辉购房款35000元、利息7881元、赔偿耿辉装修款14918元，共计57799元；二、驳回耿辉其他诉讼请求。三、驳回王思银的反诉请求。二审审理期间双方当事人未提供新证据。本院审理查明的事实和证据的认定与一审法院认定的事实和证据一致，应予确认。本院认为：耿辉与王思银就涉案的某某家园15号楼252号房屋签订的房屋买卖《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会的公共利益，不具有《中华人民共和国合同法》第52条、第58条认定无效合同之规定情形。《中华人民共和国物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，亦即合同效力的判断只能依据该合同生效要件进行，而不受是否取得权属证书的影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未取得权属证书的房地产不得转让”，该规定系行政管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，不能作为确认本案中房屋买卖合同效力的效力性强制规定。因此，王思银所提其与耿辉签订的房屋买卖协议因未取得权属证书而无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，在耿辉对买受的房屋系王思银工程抵欠所得，无产权争议的事实认知情况下与王思银签订购房协议，使得办理房屋产权证成为合同履行的一部分，王思银作为义务方未能及时办理产权证确定房屋权属，对由此导致耿辉不能实现合同目的而遭受的经济损失，应承担相应赔偿责任，耿辉并无过错无需担责。至于王思银提出由于兴宝地产公司未履行法院判决而使其未能及时办理房屋所有权证，导致房屋买卖协议无效的过错责任兴宝地产公司也应部分承担的上诉主张，与本案耿辉的诉求无关联性，依据合同的相对性原则，王思银并不能基于该合同要求兴宝地产公司分担其责任。一审法院以兴宝地产公司并非合同相对人，驳回其诉求，本院予以支持。关于王思银要求耿辉返还与房屋一同购置的车库的上诉主张，因房屋和车库是同一合同中可分的相对独立的内容，耿辉对能够继续履行的合同内容，即对未被卖出的车库享有占有使用的权利，该反诉请求与一审本诉无关联，故该上诉请求本院不予支持。关于要求耿辉赔偿房屋租赁损失的上诉主张，王思银并非涉案252号楼的实际产权人，无权要求耿辉按租金承担占有使用费用，且本案诉请是房屋买卖的物权之诉，而非涉及租赁关系的债权之诉，王思银可向责任相对人另行主张权利。综上所述，上诉人王思银的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3264元，由王思银负担。本判决为终审判决。审判长  王宝珍审判员  王子学审判员  李 光二〇一七年十一月十六日书记员  范晨阳附：本案所适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”