江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1285号上诉人（原审原告）：康海，男，1973年12月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。上诉人（原审原告）：刘金华，女，1973年4月22日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：康海（系刘金华丈夫）,住江西省吉安市吉水县。被上诉人（原审被告）：江西省奥兴房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区北门街11号西门口小区D栋4单元102房。统一社会信用代码：91360800796965907K。法定代表人：秦钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡志刚，江西贝壳律师事务所律师。上诉人康海、刘金华因与被上诉人江西省奥兴房地产开发有限公司（以下简称奥兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康海及上诉人刘金华的委托诉讼代理人康海，被上诉人奥兴公司的委托诉讼代理人胡志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康海、刘金华上诉请求：1.判令奥兴公司尽快协助办理房产证；2.判令奥兴公司赔偿康海、刘金华经济损失68377.42元；3.诉讼费由奥兴公司负担。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）约定的交房日期为2017年10月31日，办证日期为交房后90天，即2018年1月30日。截至2020年1月30日，奥兴公司已逾期办证2年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条、第十七条、第十九条规定，奥兴公司应赔偿违约金68377.42元[542678×（0.042×0.5+0.042）×2]。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，围合公共设施才属于违法建设。康海、刘金华围合阳台是因为奥兴公司把空调板（自然资源局称呼为室外设备版）建成阳台的样子，致使业主将其当成阳台围合，责任不在业主，即使围合也没有改变用途，故康海、刘金华围合阳台的行为不违法。康海、刘金华与物业公司签订的装修合同没有提及防护网安装位置，也没有附属规划设计图。奥兴公司有义务告知康海、刘金华及所有业主注意事项。依据《物业管理条例》第五十二条规定，物业公司也没有尽到告知注意事项的义务。因此，不能办理产权证的原因是奥兴公司没有把规划局的意思转达给业主，不在于业主。奥兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。奥兴公司开发的紫荆花园小区二期没有通过综合验收导致无法办理房产证，原因在于部分业主在未经规划许可的情况下，利用1-8栋楼部分外设板进行围合，违反了相关规定和装修协议约定。请求驳回上诉，维持原判。康海、刘金华向一审法院起诉请求：1.尽快办理商品房不动产权证；2.赔偿经济损失68377.42元；3.本案诉讼费由奥兴公司承担。一审法院认定事实：一、2016年12月21日，康海、刘金华与奥兴公司签订案涉合同，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：康海、刘金华购买的房屋是位于吉州区城北A2（a、b、c地块）“紫郡花园”4幢3-102室，总房价542678元，房款支付方式为置业按揭贷款。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.综合验收后365个工作日内办理房地产权属初始登记，逾期出卖人自该时起按已付房款承担每日万分之零点五逾期办证违约金。二、案涉房屋因未通过综合验收，至今未协助康海、刘金华办理房屋权属登记备案。三、2018年1月17日，康海与吉安郡安物业管理有限公司（案涉小区物业公司）签订《房屋装饰装修管理协议》（以下简称协议）及承诺书。协议的第一条第六款约定：业主不能破坏建筑物的主体结构；不能破坏建筑物的建筑面积；不得在承重墙上凿壁、打洞、开设门梯、窗口等。四、2020年1月10日，吉安市城市规划管理处向奥兴公司下发《责令整改通知书》（吉市规业字［2020］3号），通知奥兴公司开发的案涉小区在未经规划许可的情况下，利用1＃-8＃楼部分室外设备板进行围合的违法建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，责令奥兴公司整改。五、2020年1月10日，吉安市城市勘察测绘院出具紫郡花园1＃-8＃楼与规划不符部分建筑面积计算报告，该报告显示，4＃楼与审批不符建筑面积为55.98平方米。六、康海、刘金华认可其将案涉房屋空调板的位置改为阳台的事实。一审法院认为，康海、刘金华与奥兴公司签订的案涉合同、康海、刘金华与物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》及承诺书均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案的争议焦点为案涉房屋未能办理产权证应归责于哪方？吉安市城市规划管理处下令奥兴公司进行整改，原因系其在未经规划许可的情况下，利用1＃-8＃楼部分室外设备板进行围合。本案中，康海、刘金华将空调板改建为阳台与责令整改通知书中“利用1＃-8＃楼部分室外设备板进行围合”的情况相一致，可以认定案涉房屋至今未能通过综合验收的责任系因康海、刘金华的违建行为导致，不应归责于奥兴公司。康海、刘金华与奥兴公司签订的协议中明确约定了业主装修时不得破坏建筑物的结构，康海、刘金华自己违反约定对建筑物进行违法改建，导致案涉房屋不能通过综合验收，应当由其自身承担不利的后果。因此，对康海、刘金华的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告康海、刘金华的全部诉讼请求。案件受理费1510元，减半收取计755元，由原告康海、刘金华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：康海、刘金华提交下列证据：一、照片两张，拟证明不可能有人可以把空调板改装成阳台，空调板是奥兴公司建的。奥兴公司对照片的真实性、关联性有异议，认为不能确认照片所拍摄的楼栋、单元，是否系康海、刘金华的房子不明确；二、政府门户网站投诉回复打印件一份，拟证明不能办理产权证因素有很多，如缺少消防验收，空调板改建并非单一因素。奥兴公司对该证据的关联性有异议，认为回复上显示的是5、6、7栋，案涉房屋是4栋。消防验收因行政职权变更，需要安监局重新验收，现在消防验收及人防验收都已通过；三、业主联名证明一份，拟证明所有业主在装修时，物业没有起到指导管理作用。奥兴公司对该证据的真实性、关联性有异议，认为证明内容与事实不符，业主因合围设备板与保安发生过冲突，业主未请示过物业，且业主联名存在代签名，实际只有5户签名，而1-8号楼业主有几百户，故该5户不能代表其他业主，不能达到证明目的。本院认为，证据一不能证明所拍摄的房屋系案涉房屋，故对其关联性不予确认；证据二中业主反映的并非案涉房屋所在的4栋，且奥兴公司在一审中针对答复内容中涉及的尚缺验收材料提交了证据证明该公司已向相关部门递交了上述验收材料，故证据二不能证明案涉房屋不能办证的原因在于奥兴公司缺少上述验收材料；证据三的证明内容与康海和案涉小区物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》第一条第六款约定内容不符，本院不予采信。奥兴公司提交吉安市自然资源局行政处罚告知书一份，拟证明因部分业主未对围合的设备板进行整改，吉安市自然资源局对奥兴公司作出了行政处罚。康海、刘金华对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明违规责任在于业主，且通知对象是奥兴公司。物业公司未指导业主装修，业主不知道是否违建。本院认为，该证据直接指向1#-8#楼，案涉房屋系其中的4#楼，故对该证据予以采信。根据对上述证据的分析认定，结合当事人陈述，本院二审查明如下事实：2019年6月23日，吉安市自然资源局对奥兴公司发出行政处罚事先告知书，拟对奥兴公司作出732173.8元的行政处罚，处罚事由为紫郡花园项目在未经规划许可的情况下，利用紫郡花园1#-8#楼部分室外设备板进行围合。本院二审查明其余事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋不能如期办理产权登记的原因应归责于哪一方？奥兴公司应否向康海、刘金华支付逾期办证违约金？《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条第（二）项规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交建设工程符合规划的材料。根据吉安市城市规划管理处下达的责令整改通知书和吉安市自然资源局下达的行政处罚事先告知书内容及康海、刘金华的自认，可以认定案涉房屋在装修过程中，未经规划许可利用室外空调板进行围合改建为阳台的事实。康海、刘金华围合空调板致使案涉房屋面积扩大，导致奥兴公司不能取得建设工程符合规划的材料，无法办理案涉房屋的首次登记，进而不能办理转移登记，故案涉房屋逾期办证的原因应归责于康海、刘金华。康海、刘金华要求奥兴公司赔偿经济损失依据的是案涉合同第十五条关于逾期办证违约金的约定。根据该条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应向买受人支付逾期办证违约金。因此，在奥兴公司已提交证据证明案涉房屋不能办证的原因归责于康海、刘金华的情形下，本院对康海、刘金华要求奥兴公司为案涉房屋办理不动产权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，康海、刘金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由上诉人康海、刘金华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇二〇年九月一日书记员 万敏妍