重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初10820号原告:金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人:夏绍飞，金科物业服务有限公司董事长。委托代理人:赵霞，女，金科物业服务集团有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告:肖洪平，男，1963年9月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。被告:付天贵，女，1965年1月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。原告金科物业服务集团有限公司与被告肖洪平、付天贵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法由审判员黄灿适用简易程序独任审判，但因被告肖洪平、付天贵下落不明，本案遂依法裁定转换为普通程序进行审理，依法由审判员黄灿担任审判长，与审判员刘畅、人民陪审员黄华组成合议庭，适用普通程序并于2017年11月23日公开开庭进行了审理，原告金科物业服务集团有限公司委托诉讼代理人赵霞到庭参加诉讼。被告肖洪平、付天贵下落不明，本院依法向被告公告送达，公告期届满后,被告仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费6196.9元、公摊水电费174.3元、违约金6363元，上述金额共计12734.2元。事实与理由：2011年12月30日，被告与重庆市金科星聚置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了位于重庆市沙坪坝区*路*号*幢*单元*房屋一套。2011年1月8日，原告与重庆市金科星聚置业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定由原告为被告居住小区提供物业服务，但被告自2014年10月1日起,就未向原告交纳物业服务费、水电公摊费、违约金等共计12734.2元，现诉至法院要求判如所请。被告肖洪平、付天贵未作答辩。经审理查明，2011年12月30日，被告肖洪平、付天贵（乙方）与重庆市金科星聚置业有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同载明，该商品房暂定名为：廊桥水乡三组团，双方合同约定甲方以606709元的价格将位于重庆市沙坪坝区*路*号*幢*单元*房屋一套（以下简称涉案房屋）卖于乙方，该房屋类型为花园洋房，建筑面积142.74平方米。在《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议第九条（物业管理的特别约定）第二款约定，“在本项目首次交房后三年内乙方所购房屋的物业服务费按照2.8元/月/平方米收取，公用水电费按照实际分摊收取；合同尾部有重庆市金科星聚置业有限公司签章及被告肖洪平、付天贵签字、捺印。重庆金科物业管理有限公司，分别经2011年3月29日、2014年4月16日、2015年7月8日三次变更，将名称变更为现在的“金科物业服务集团有限公司”。2011年1月，重庆市金科星聚置业有限公司（甲方）与重庆金科物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，由甲方聘请乙方作为金科·廊桥水乡的物业管理公司，乙方有权向业主及物业使用人员收取相关的费用。第三章管理委托期限约定委托管理的期限为：业委会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，本前期物业服务合同终止；第六章（物业管理服务费用）约定，本物业的管理服务费用，自甲方正式通知业主接房之日开始计收，花园洋房由业主按房屋建筑面积每月每平方米2.8元向乙方缴纳，已售出之房屋，若业主在通知接房之日未办理入住手续或交接手续期间，物业服务费按50%计收，入住后则按物业服务费全额缴纳，业主入住后中途空置的均应按物业服务费全额缴纳。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。合同尾部有甲方重庆市金科星聚置业有限公司与乙方重庆市金科物业服务有限公司签章。2011年8月2日，上述前期物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局报备案。2011年12月30日，被告签收《金科·廊桥水乡临时管理规约》，规约第四十七条中写明，每月的物业服务费在该月的15日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳。另查明，原告为一级资质物业服务企业，金科·廊桥水乡小区迄今尚未成立业主委员会。原告按照前期物业服务协议的约定对该小区公用设施进行了日常的维修、养护和管理，对公共环境进行了清洁消毒等，为维持该小区的公共秩序，进行了安全监视、巡逻、执勤等。原告数次通过律师函向被告催收过物业服务费、水电公摊费，但其并未向原告交纳涉案的相关费用。庭审中，对于被告的物业服务费用，因涉案房屋并未装修、入住，原告要求按照合同约定的半价即1.4元月/平方米的标准收取；原告自愿放弃对被告公摊水电费一项的诉讼请求并对违约金进行了调整（将违约金调整为：以被告所欠物业服务费为基数，从欠费次月的第一日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付），系原告对自己权利的处分，且不违反法律、法规的规定，本院予以支持。上述事实，有原告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、前期物业服务合同、《金科·廊桥水乡临时管理规约》、接房通知书及催费函EMS邮寄单、资质证书、重庆市工商行政管理局出具的变更情况、金科物业协管巡逻签到表、金科物业今日我值班记录本、环境消杀效果记录表、设备房运行记录、肖洪平、付天贵欠费明细等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当事人庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。重庆市金科星聚置业有限公司与被告肖洪平、付天贵签订了《重庆市商品房买卖合同》，重庆市金科星聚置业有限公司又与原告签订了《前期物业服务合同》约定由原告向被告小区提供物业服务。本案中原告作为有资质的物业服务企业，已对小区进行了约定的管理和日常的维护，被告就应按照合同约定交纳相应的物业服务费及逾期交纳而产生的违约金。对于物业服务费的金额。根据D34-1-301欠物管费明细载明，被告每月应交纳的物业服务费为199.9元（142.75平方米×1.4元/平方米），被告所欠原告物业服务费用的时间为2014年10月1日至2017年4月30日，上述金额合计为6196.9元（199.9元/月×31月），上述主张符合合同约定及法律、法规的规定，本院予以支持。对于违约金，原告自愿调整为以被告所欠物业服务费金额为基数，从2014年11月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付，本院予以支持。被告肖洪平、付天贵经本院公告送达，公告期届满后,被告仍未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证、最后陈述的权利，本院依法缺席判决。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：由被告肖洪平、付天贵于本判决生效后三日内向原告金科物业服务集团有限公司支付2014年10月1日至2017年4月30日止的物业服务费6196.9元及违约金，违约金以被告所欠物业服务费为基数，从2014年11月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元（原告已预交），由被告肖洪平、付天贵负担。该款限被告肖洪平、付天贵于本判决生效后三日内支付原告金科物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄灿审 判 员  刘畅人民陪审员  黄华二〇一七年十一月二十七日法官助理吴少华书记员唐诗怡