海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2017)琼0108民初6150号   原告：郑某，公民身份号码×××，住海口市。   委托诉讼代理人：刘某，海南至睿律师事务所律师。   被告：海南白马天鹅湾置业有限公司。统一社会信用代码：91460000687295641F。   法定代表人：周某。   委托诉讼代理人：姚某。   委托诉讼代理人：李某。   原告郑某与被告海南白马天鹅湾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘某、被告委托诉讼代理人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郑某诉称，2014年6月3日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于海口市南渡江白驹大道南侧天鹅湾一期3901-B地块3#楼23层2305房，总房款1208800元，首付款368800元，银行贷款为840000元；被告应当在2014年12月31日前，将验收合格并完成附件之约定的装修条件并符合该合同约定的商品房交付给原告使用。合同第十一条约定，被告逾期交房，原告有权要求被告按照已付房款的每日万分之五向其赔偿逾期交房违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款，并通过银行按揭方式向被告支付了剩余房款，完全履行了合同义务。但是被告在合同约定的交房期限届满后，却一直未向原告交房。一直到2016年5月11日，被告才通知原告在2016年5月18日前办理收房手续，因被告严重违约和房屋质量存在问题，双方一直协商不下，最终导致原告到现在为止还未能收房入住。至上述交房期限届满前，被告逾期交房天数已达504天，根据双方合同第十一条约定，被告应向原告赔偿逾期交房违约金1208800×0.0005×504天=304617.60元，同时，被告还应就2016年5月19日之后至正式交房前逾期交房违约金按上述方式向原告赔偿。特请求：1.判令被告向原告赔偿自2014年12月31日至2016年5月18日止的逾期交房违约金304617.60元（自2016年5月19日至被告正式交房之日止，由被告按合同约定继续支付违约金）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。   被告海南白马天鹅湾置业有限公司辩称，一、原告请求逾期交房违约金的诉讼时效已过。被告与原告所签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2014年12月31日交房，原告于2017年2月才起诉。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算……”，既然合同明确约定了交房时间，如果过了约定期限被告未交付房屋，则原告就应当明确知道其权利被侵害，根据诉讼时效“从知道或者应当知道权利被侵害时计算”之规定，此时就应当计算诉讼时效。而且原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，不是侵权行为。因此并不适用法律关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定。二、原告主张的逾期天数有误。1.原告主张的逾期天数应从2017年2月1日往前推两年（至2015年2月1日），其余部分已过诉讼时效。2.涉案房屋已于2016年5月11日取得竣工验收报告，达到交付条件，并书面通知原告接房。3.2014年7月被告建造该房屋期间，发生威马逊台风，造成极大破坏，是公知事实，属不可抗力，是法定免责事由，应给予被告3个月的免责期间。因此，被告承担逾期应从2015年2月1日起至2016年5月11日止，还需减去三个月的免责期间，而非原告主张的天数。三、根据《海口市商品房买卖合同》第十一条约定，被告逾期交房，原告有权要求被告按照已付房款的每日万分之五向其赔偿逾期交房违约金。但这应该是分别计算的，90天内按照已付房款的每日万分之三赔付违约金，90天后按照已付房款的每日万分之五向其赔偿逾期交房违约金，故原告主张违约金的诉请不符合合同的约定。   经审理查明，2014年6月3日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告向原告预售其开发建设的位于海口市××区南侧海南白马天鹅湾一期3901-B地块3#楼23层2305房，总房款1208800元；被告应当在2014年12月31日前将竣工验收合格并完成合同附件约定的装修工作的商品房交付原告使用；如遇特殊原因（包括因不可抗力且被告在事实发生之日起15日内告知原告的等），被告可据实予以延期。合同第十一条约定，被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告付清了购房款。2016年5月11日，海南白马天鹅湾一期3901-B地块3#楼工程竣工经验收合格。同日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2016年5月18日前来办理收楼手续。2017年1月3日，原告向法院提起诉讼。   本院所确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《工程竣工验收报告》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告未依合同约定的期限内交房，构成违约。至被告通知原告于2016年5月18日办理收楼手续，被告应向原告支付违约金为304617.60元（1208800元×504天×0.0005）。被告通知原告办理收楼手续时房屋已符合交付条件，原告要求被告继续计付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。被告主张其间因受台风影响造成损失及需要三个月时间恢复，未提交证据证明，不予采信。被告请求可延期交房，理由不充分，不予采纳。被告主张原告起诉已超过诉讼时效期间，与法不符，不予采信。被告主张原告计算违约金方式不符合合同约定，于合同无据，亦不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告海南白马天鹅湾置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑某支付违约金304617.60元。   二、驳回原告郑某其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5870元、申请保全措施申请费2043元，由被告海南白马天鹅湾置业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 黄 亮   人民陪审员 陈春妹   人民陪审员 温晶琪     二〇一七年十一月十八日     附：相关法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。