浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2687号 上诉人（原审被告）：宁波美蔬科技股份有限公司。住所地：宁波市江北区人民路388号、386-1、388-1号2-4-1。 法定代表人：史峰华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨东，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：宁波市江北区人民政府外滩街道办事处（原名：宁波市江北区人民政府白沙街道办事处）。住所地：宁波市江北区白沙路189号。 负责人：李丹，该单位主任。 委托诉讼代理人：吴灿微，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。 上诉人宁波美蔬科技股份有限公司（以下简称美蔬科技公司）因与被上诉人宁波市江北区人民政府外滩街道办事处（以下简称外滩街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院于2020年5月14日作出的（2020）浙0205民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 美蔬科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第四、五项，并依法改判驳回被上诉人请求上诉人支付综合服务费及公共设施费、违约金的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉租赁园区存在管理人员不负责、管理混乱、卫生环境差等恶劣情况。《租赁合同书》约定，租赁期间，物业管理费、公共场地设施费根据入驻企业租赁的办公面积按3.3元/m2/月予以收取。《白沙路1号6楼产业园区内部管理制度》第五条规定公共区域禁止吸烟，第六条规定园区公共区域卫生清洁标准：门窗无浮尘；四周墙壁及其附属物无蜘蛛网、浮尘；四周墙壁及其附属物无蜘蛛网、浮尘；厕所墙面、地面、便池清洁，无杂物、无异味。据上诉人员工反映，在园区公共区域长期存在其他入驻企业员工在吸烟、用餐、午休等情形，被上诉人知晓此情况后，并未采取实际行为履行管理职责。被上诉人提供的租赁房屋卫生环境条件严重不符合园区管理制度规定的标准。上诉人提出意见后，被上诉人至今未整改、履行管理职责，上诉人有权拒付综合服务费、公告设施费。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，法院应当考量双方各自的过错程度、被上诉人的实际损失，根据公平原则认定违约金标准。由于被上诉人提供的物业管理服务质量严重不符合园区管理的标准，造成上诉人使用租赁房屋障碍，被上诉人存在严重过错，且被上诉人并未举证证明实际损失，上诉人有权拒绝支付违约金或请求人民法院依法调减。 外滩街道办辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。上诉人反映涉案园区存在管理人员不负责、管理混乱等情况和事实不符。被上诉人外聘专门的管理公司为园区多家企业提供物业管理服务。上诉人在承租期间没有向被上诉人反映上述问题，表明其对物业服务是满意的。上诉人提及的上述问题也没有提供证据证明。关于违约金问题，一审已经予以调整，不存在不公平的情形。 外滩街道办向一审法院起诉请求1.解除《房屋租赁合同书》；2.被告立即腾退位于宁波市江北区××路××号××楼的房屋，并保持房屋及其附属设施设备完好；3.被告立即支付原告截至合同解除之日止的房屋租金（暂算至2020年3月31日为67777.24元），并按1.2元／平方米／天的租金标准支付原告自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；4.被告立即支付截至2020年3月15日的水费936.24元，并支付自2020年3月16日起至实际腾房之日止的水费；5.被告立即支付截至2020年3月15日的电费3899.19元，并支付自2020年3月16日起至实际腾房之日止的电费；6.被告立即支付截至2020年3月15日的综合服务费及公共设施费5944.13元，并支付自2020年3月16日起至实际腾房之日止的综合服务费及公共设施费；7.被告立即向原告支付违约金11209.97元；8.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，双方约定：原告将坐落于宁波市江北区××路××号××楼的房屋出租给被告使用，房屋用途为办公，租赁年限自2019年1月1日起至2021年10月30日止，房屋租金为1.2元／平方米／天，租金支付方式为一年一付（自然年度），实行先付后用，2019年度租金60895.46元应在合同签订之日七个工作日内一次性付清，并在2020年1月1日前向原告付清2020年度租金27678.38元；租赁期间，使用租赁办公面积所产生的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担，其中，物业管理费、公共场地设施费根据入驻企业租赁的办公面积按3.2元／㎡／月予以收取，先付后用；房屋租赁期间，乙方拖欠房租超过30天的，甲方有权解除合同并收回该房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间，出现本合同约定解约情形的，甲方有权解除合同，收回该房屋，已收取的履约保证金、押金不予退还。乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋。 另查明，被告自租赁案涉房屋后至本案开庭前未向原告支付过房租，亦未按约定交纳房屋租赁保证金20000元。 案涉房屋内未有专设的水、电表。 一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。被告自始未履行按期交付房屋租金的义务，根据双方合同约定，原告有权解除合同，一审庭审中，双方一致同意《房屋租赁合同书》自开庭审理之日解除，被告亦承认未支付租金并同意支付房屋租金至实际腾退日止，故根据双方一致意见对《房屋租赁合同书》确认于2020年5月12日解除；原告关于要求被告腾退房屋的主张，被告以受疫情影响公司员工人手不够请求予以适当宽限，对此确认被告至迟于2020年6月30日前腾退；原告所主张的水、电费支付请求，因未提交证据证明被告所承租房屋实际的用电、用水量，不能准确确定实际费用数额，应承担举证不力的相应后果，被告的相关抗辩意见，予以采纳，对原告上述主张，不予支持；原告关于综合服务费及公共设施费的支付请求，被告抗辩原告未提供合格的物业管理服务，双方合同中关于综合服务费及公共设施费仅约定了承租方支付时的计算标准而未就原告的综合服务、物业管理等义务的履行进行约定，故对被告的相关意见不予采纳，对原告根据合同约定请求相关费用的主张予以支持。被告抗辩原告并无证据证明其遭受的损失，其主张的违约金数额过高，予以采纳，酌情调整违约金为5000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宁波市江北区人民政府外滩街道办事处与被告宁波美蔬科技股份有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2020年5月12日解除；二、被告宁波美蔬科技股份有限公司至迟于2020年6月30日前向原告宁波市江北区人民政府外滩街道办事处腾退坐落于宁波市江北区××路××号××楼的房屋；三、被告宁波美蔬科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告宁波市江北区人民政府外滩街道办事处支付按1.2元／平方米／天的租金标准自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及占有使用费，暂算至2020年3月31日为67777.24元；四、被告宁波美蔬科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止以实际租赁的办公面积按3.2元／㎡／月计算的综合服务费及公共设施费，暂算至2020年3月15日为5944.13元；五、被告宁波美蔬科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告宁波市江北区人民政府外滩街道办事处支付违约金5000元；六、驳回原告宁波市江北区人民政府外滩街道办事处的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，减半收取884元，由被告宁波美蔬科技股份有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，宁波市江北区人民政府白沙街道办事处在二审期间更名为宁波市江北区人民政府外滩街道办事处。 本院认为:上诉人主张涉案租赁园区存在管理混乱、卫生环境差的情形，并据此主张其有权拒绝支付综合服务费和公共设施费，但其并未提供相应的证据佐证，也未提供其曾向被上诉人提出交涉的证据，故本院对上诉人的主张难以采信。双方合同约定，如上诉人拖欠房租超过30天被上诉人有权解除合同并收回房屋，上诉人应按照合同总租金的20%向被上诉人支付违约金。对此，一审法院认为约定的违约金过高已经酌情将违约金降低到5000元，现上诉人仍认为违约金过高的理由不足，本院亦难采信。 综上所述，宁波美蔬科技股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72.5元，由上诉人宁波美蔬科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年九月三日 书记员  桂红艳