山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初3208号原告:张志超,男，1967年9月13日出生，汉族，住德州市德城区。委托代理人：崔建军，德州德城大光明法律服务所法律工作者。被告：马小洪，女，1973年8月10日出生，汉族，住德州市德城区。委托代理人：张勇，山东阳光桥律师事务所律师。原告张志超诉被告马小洪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告张志超及委托代理人崔建军，被告马小洪及委托代理人张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张志超诉称，被告马小洪于2017年11月3日将位于医药大楼3号楼1楼东中户房屋以24万元的价格出售给原告张志超，后原告多次催促被告办理过户手续，被告马小洪总以各种理由拖延过户。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院判决购房合同有效，判令位于医药大楼3号楼1楼东中户房屋价值24万元归原告所有；2、要求被告马小洪配合原告进行房产过户。被告马小洪辩称，涉案房产的买卖协议书已终止。一、答辩人与被答辩人在协议书约定，在2018年之前办理过户手续，如果不能按时办理过户手续，答辩人须在7日内将被答辩人交付的钱及时退还被答辩人。可见，答辩人与被答辩人之间的协议是一个附期限的合同，也就是说如果未能在2018年之前办理过户手续，双方的合同就终止了，答辩人将之前收取的被答辩人的钱款退还被答辩人，因此，双方的合同因所附条件成就而终止。二、就本案事实而言，被答辩人并未履行全部转让款，被答辩人的行为已构成违约，答辩人也通知被答辩人解除涉案房产的买卖协议。关于涉案房产转让的原因，是答辩人看中一套房产，需要用钱，于是想转让该房产。由于该房产涉及答辩人前夫，答辩人不愿与其见面，被答辩人提出由其与被答辩人前夫商谈给付涉及前夫利益的事，在此情形下，答辩人才与被答辩人签订了有关涉案房产买卖的协议书，该协议书所写价格也只是被答辩人给付答辩人个人部分的钱款。协议签订后，被答辩人称急需用房，出于对被答辩人的信任，答辩人便将房屋交付给被答辩人。谁知房屋交付后，被答辩人却迟迟不办理该房产的过户手续，应给付答辩人部分的购房款也没有兑现给付，造成答辩人因为税赋和房款问题而没有购买成新房。在多次催促无果的情形下，答辩人在2019年11月11日通知与被答辩人解除了房屋买卖协议书。因此，涉案房屋的买卖协议书已经解除。三、根据被答辩人诉状中所称，如果24万元是涉案房产的全部转让款的话，则答辩人对该房产买卖的协议书有重大误解，请求依法撤销该协议书。如前所述，答辩人与被答辩人所签协议中的房款数额24万元，只是自己应得的个人部分钱款，而非是整个房屋的转让款。被答辩人曾做过房产中介，他应当知道该地段同类房产的价格，根据答辩人的房产面积98.24㎡计算，该房产价值应当在50万元左右，如果被答辩人所称24万元是整个涉案房产的转让款，则答辩人对此存在重大误解，法院应当予以撤销该协议。鉴于上述事实，被答辩人所诉无事实依据，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2017年6月6日，被告收到原告房屋定金1万元。2017年11月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，双方约定：甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：一、甲方将医药大楼3号楼1楼东中户卖给乙方，价款共计24万元。二、乙方已交付甲方1万元，在房产证过户过程中交付22万元，房产证（不动产证）过户到乙方名下后，再付剩余的1万元。三、甲、乙双方约定2018年之前办理正式过户手续，甲方应积极配合乙方办理过户。四、如果不能按时办理过户手续，甲方必须将乙方交付的钱及时退还乙方。2017年11月7日，原告给被告银行转款22万元。2020年4月16日，德州市不动产中心出具《不动产登记材料查询结果证明》上载涉案房屋权利人为被告，产权证号：鲁（2019）德州市不动产权第0011529号，坐落位置为德城区。被告提交《解除房屋买卖协议通知》一份及给原告邮寄手续，证明因原告不履行合同义务，被告于2019年11月11日与原告解除了涉案房屋的买卖协议书，该通知已于2019年11月12日送达原告，涉案房屋的买卖协议已经解除。该通知内容为，张志超：关于你购买我所有的位于解放南路医药大楼宿舍3号楼1楼东中户的房产，双方原定2018年之前办理过户手续，然而我多次催促你付清约定款项并一起去办理该房产的过户手续，但你总是推脱不办，鉴于你不按合同约定履行义务，故决定自今日起解除你我双方之间的房产买卖协议，限你于2019年11月20日前搬离并交付我解放南路医药大楼宿舍3号楼1楼东中户的房产。原告质证认为，对真实性不认可，没有收到过，以上协议是被告自己书写，与原告没有关系。被告还提交《德州市职工购买公有住房部分产权向全部产权过渡申请表》证明涉案房产涉及前夫利益，该协议书所写价款24万元只是原告应给付被告个人部分的欠款，而并非是该房产的全部转让款，如果24万元是整个涉案房产的转让款，则被告对此存在重大误解，法院应当予以撤销该协议。原告质证认为，对真实性无异议，但是被告在2017年11月份把房产卖给原告的时候，当时被告说已经和前夫办理了离婚手续，该房产归被告个人所有，并且房产证上的名字也是马小洪的，被告说不需要前夫签字，已经没有法律关系了，离婚后该房产归被告个人所有了，因此双方达成了房屋买卖协议。另查，对于办理涉案房屋过户手续的委托，原告主张，原告找被告办理过户手续，被告称不动产证没有下来，还是办不了过户手续，到了2019年春天，原告联系被告办理过户手续，当时约定到政务大厅办理，但是被告一直没有到场，原告等了好几个小时，到了2019年冬天，原告又联系被告，到政务大厅办理过户手续，被告也答应给办理，但是还是没有过去。原告证人傅振山出庭作证证明，被告卖房的时候到原告的办公室要求把房子卖给原告，因为被告当时急需用钱。证人和原告2019年春天和冬天到政务大厅因过户问题打电话联系被告的事实。原告还提交照片两份，证明原告于2019年春天和冬天到政务大厅打电话联系被告，等待被告办理房产过户的事实。被告质证认为，证人所发表的证言存在矛盾：1、双方签订协议时证人不在现场，不了解双方买房的真实情况；2、其与原告到政务大厅时间是在2019年春天，但证人只是听原告说是到政务大厅与被告办理房产过户手续，但该情况并没有得到被告的认可，并且证人对被告马小洪的电话不清楚，无法证明原告通过电话联系被告办理过户事宜，另外证人的证明时间是在2019年的春天，这是双方在协议约定2018年之前办理完过户手续相冲突，更进一步证明该协议在已经终止的情况下双方不可能再去办理过户手续，故该证人证言不能采信。对照片两张真实性无异议，但是对证明事项有异议，该证据不能证明原告在政务大厅是与被告约定办理不动产的事项。被告主张，2018年不动产证已经办下来了，当时催过原告办理过户，因为想买新房子，这个证后期丢了，到了2019年又补办的。以上事实有二原告提交的房屋买卖合同、收条、银行转账单，二被告提交的申请表、通知及开庭笔录等在卷证实。本院认为，本案争执焦点一、涉案房屋的所有权和价格问题。2020年4月16日，德州市不动产中心出具《不动产登记材料查询结果证明》明确载明涉案房屋权利人为被告，没有共有人，且被告提交的《解除房屋买卖协议通知》中也载明，被告多次催促原告付清约定款项并一起去办理该房产的过户手续，以上可以认定，被告对涉案房屋具有所有权，被告出售房屋价格为24万元，该房屋不存在他人的利益，如被告不具备完全所有权或按其主张的涉案房屋有他人利益，价格24万元只是一半的房屋价格，其不会主动催促原告办理过户手续。再者原、被告所签《协议书》是双方真实意思的表示，为有效合同。协议签订时，房产证显示房屋所有权人也是被告，故被告有权处分涉案房产，假使该房产存在他人利益，也系被告责任，与善意第三人原告取得该房屋无关。本案争执焦点二，原、被告所签协议，是否存在重大误解，是否可以撤销。所谓“重大误解”，是指一方当事人因自己的过失导致对合同的内容等发生误解而订立的合同。本案中，2017年6月6日，被告收到原告房屋定金1万元；2017年11月7日，原告给被告银行转款22万元；2019年11月11日被告给原告的通知书中，被告还主张多次催促原告办理过户手续，以上事件跨度时间长，且被告有些行为具有主动性，被告接受房款历经近半年时间，被告主张主动催促原告过户，所以原、被告所签订涉案协议，不存在重大误解，故被告辩称撤销该协议的主张，不能成立。本案争执焦点三，对原、被告协议书中第三、四条争执的问题。协议第三条，甲、乙双方约定2018年之前办理正式过户手续，甲方应积极配合乙方办理过户。本条约定的是被告积极配合原告办理过户手续，被告在涉案房屋产权证下发到手中后，应告知原告办理过户手续，这是约定的被告义务。被告主张催促过原告办理过户，但无证据证明，不予认定，故被告辩称未能在2018年之前办理过户手续，双方的合同就终止的主张，不能成立。双方协议第四条，如果不能按时办理过户手续，甲方必须将乙方交付的钱及时退还乙方。如按被告主张，2018年前为办理过户手续，如不能办理双方的合同就终止，被告即应将房款给付原告，但被告并未给付。综上，本案争执的涉案房屋应归原告所有，被告应当协助原告办理房屋过户手续。因本案合同为双务合同，原告应依约在过户手续办理完毕当日给付被告剩余购房款1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、坐落于德城区[产权证号：鲁（2019）德州市不动产权第0011529号]房屋归原告张志超所有，被告马小洪于本判决生效后十日内协助原告张志超办理上述房产过户手续。二、原告张志超给付被告马小洪剩余购房款1万元，于本判决生效后十日内被告马小洪协助原告张志超将本案涉案房屋过户到原告张志超名下时给付被告马小洪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由被告马小洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王伟力二〇二〇年九月八日书记员  董晓艳