文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初11628号原告朱健。委托代理人冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。委托代理人谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。被告苏州泊萃湾置业有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2块**（**楼）。法定代表人吴静,总经理。委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。委托代理人邓志红，系该公司员工。原告朱健与被告苏州泊萃湾置业有限公司（下称泊萃湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2017年10月31日、11月1日公开开庭进行了审理。2017年10月31日的庭审中，原告朱健及其委托代理人谢国平、被告泊萃湾公司的委托代理人许伟、邓志红到庭参加诉讼；2017年11月1日的庭审中，原告朱健的委托代理人谢国平、被告泊萃湾公司的委托代理人邓志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱健诉称：2016年9月13日，原、被告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买“萃庭”别墅118幢104号房（下称涉案别墅），合同价款4562119元，首付款1372119元，余款319万元于2016年11月13日前支付，被告应于2017年7月20日前交付房屋。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告于2017年7月17日通知交房，但交付的地下室无法停入车辆，不符合合同中关于“汽车库位于118幢104地下室”的约定，且原告得知被告又将原告汽车库前的通道作为车位销售，直接妨碍原告汽车库的使用，地下室的实测面积也不足69.9平方米。被告未按约交付地下室的行为已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。现要求判令：1、被告向原告交付符合汽车库使用标准的地下室，并不得将原告汽车库前的通道作为车位销售；2、被告退还地下室面积不足部分差价款（面积差以实际测量为准，单价以评估价为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告申请对地下室面积差进行鉴定，后又撤回了申请。被告泊萃湾公司辩称：根据相关规定，如要将地下室计入产权面积，需将地下室位置、面积标注在合同中，而本案的《吴江市商品房买卖合同》采用的是由苏州市吴江区住房和城乡建设局（下称吴江区住建局）提供的格式文本，上面并没有地下室一栏，又不能作任何修改，因此，在签订合同时就将“118幢104地下室”写在了“汽车库位于”一栏中，这并不表示地下室可作为汽车库使用，且在所附地下室规划平面图中明确标明只有一个小边门，原告也在上面签了名，其对该地下室不能作为汽车库使用是知道的，另在给原告的《客户告知书》中明确告知地下室为储藏室，据此，原告也应当知道地下室不能作为汽车库使用。由于被告已按约向原告交付地下室，因此，要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年9月13日，泊萃湾公司（甲方、卖方）与朱健（乙方、买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要载明：乙方向甲方购买涉案别墅，住宅建筑面积共计189.85平方米，合同总价4562120.1805元；汽车库位于118幢104地下室，建筑面积69.9平方米，地下室已包含在总房款中；买受人应于2016年9月13日前支付首付款1372119元，于2016年11月13日前支付剩余房款3190000元；出卖人应于2017年7月20日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同还附有地下室、地上**的规划平面图，在地下室平面图中，标注有一小边门。合同签订后，朱健按约向泊萃湾公司支付了1372119元首付款，于2016年9月19日又支付剩余购房款3190000元。2017年7月17日，泊萃湾公司向朱健发出交房通知。另查明：涉案别墅地下室位于小区地下停车库，其前方约一个车身，左右各有一个柱子，两柱子之间设有二个停车位，这二个停车位在小区地下停车库规划图中有所体现，再往前是小区地下停车库车辆进出通道，地下室小边门前方留有可出入小区地下停车库的通道，上述二停车位紧挨该通道。泊萃湾公司就涉案别墅没有配置地面汽车库或地面停车位。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、收据、进户通知及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：合同约定地下室是否可作为汽车库使用。原告主张合同约定地下室可作为汽车库使用。原告认为：合同中载明“汽车库位于118幢104地下室”应理解为汽车库位于118幢104地下室，该地下室可作为汽车库使用，而地下室可作为汽车库使用是原告决定购买涉案别墅的主要因素，现被告在交付的地下室前面划了二个待售车位，妨碍原告将汽车停入地下室，因此，被告交付的地下室不符合合同中地下室可作为汽车库使用的约定。退一步讲，即使双方对合同中载明的“汽车库位于118幢104地下室”产生争议，由于该条款系被告提供的格式条款，因此，也应作出对被告不利的解释。被告主张合同未约定地下室可作为汽车库使用，为此，提供了给原告的《客户告知书》一份共三页，该告知书第七条第五项载明：别墅产品交付时地下室为毛坯状态储藏室，地下室墙面无铝合金门窗，顶面局部有铝合金天窗。以证明被告已向原告告知交付的地下室为储藏室之事实。被告认为：原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》采用的是由吴江区住建局提供的格式文本，根据相关规定，如要将地下室计入产权面积，需将地下室位置、建筑面积标注在合同中，而该合同中并没有地下室一栏，又不能作任何修改，因此，在签订合同时就将“118幢104地下室，建筑面积69.9平方米”写在了“汽车库位于”一栏中，这并不表示合同约定地下室可作为汽车库使用。另从合同所附地下室规划平面图上只标注一小边门可得出，原告对于该地下室不能作为汽车库使用是知道的，且被告在《客户告知书》中明确告知地下室为储藏室，墙面无铝合金门，故原告也应当知道汽车是无法停入地下室的。综上，原告以地下室不能作为汽车库使用作为被告违约的理由不能成立。经质证，原告对《客户告知书》最后一页上的签名没有异议，但认为骑缝中并无原告签名，被告也未采取合理方式提示原告，故对被告所述的条款不予认可。本院认为：原告关于合同约定地下室可作为汽车库使用之说法，理由不能成立。1、根据被告与其他业主签订的商品房买卖合同，可认定本案中的《吴江市商品房买卖合同》采用的是统一文本，合同内容除下划线部分有所区别，其余内容是固定不变的。如按原告说法，合同中载明的“汽车库位于118幢104地下室”应理解为“汽车库位于118幢104地下室”，亦即地下室可作为汽车库使用，照此逻辑，下面的“建筑面积69.9平方米”应是指汽车库面积，而不是地下室面积，由此产生合同约定的地下室面积又是多少？如合同中没有约定地下室面积，这对于买受人来说是说不通的；如汽车库就是指地下室或地下室就是指汽车库，那么只要在“汽车库位于”后面下划线处写上“118幢104”，何必再写明为“地下室”，从而避免同一物业因采用不同名称而造成混乱。如采用被告的说法，即：本案的《吴江市商品房买卖合同》因采用吴江区住建局提供的格式文本，在该格式文本中又没有地下室一栏，且不能作任何修改，故将涉案别墅地下室位置及建筑面积填在了“汽车库位于”一栏中，就不存在上述情况。2、原告在签订《吴江市商品房买卖合同》的同时，还在所附地下室规划平面图上签名，在该平面图中明确标明地下室只有一扇小边门，除此之外全都是封闭的，据此，可认定原告对于地下室不能作为汽车库使用是知道的。3、被告在给原告的《客户告知书》中已明确告知，地下室为毛坯状态储藏室，墙面无铝合金门，而地下室为储藏室、墙面无铝合金门意味着该地下室无法作为汽车库使用，因此，原告对于地下室交付时的状况及该地下室不能作为汽车库使用应是清楚的。综上，本院认为，原告对于地下室不能作为汽车库使用是知道的，不存在对合同条款的理解存在争议之说，现原告以此作为被告未按约交付地下室的理由不能成立。综上，本院认为：根据“谁主张，谁举证”原则，原告应对被告交付的地下室不符合合同约定的主张承担举证责任。由于原告所举证据不足以证明合同约定地下室可作为汽车库使用，原告又撤回了对地下室面积的鉴定申请，由此造成的不利后果应由原告承担，因此，本院对原告的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱健的诉讼请求。案件受理费减半收取2450元，由原告朱健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 姚 民二〇一七年十一月二十一日书记员 魏秀婷