江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3400号上诉人（原审原告）：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路63号西都大厦1203室。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：唐纪念，男，1989年5月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭物业公司）与被上诉人唐纪念因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人大彭物业公司委托诉讼代理人陈辉、被上诉人唐纪念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大彭物业公司的上诉请求：1.依法撤销(2020)苏0305民初89号民事判决书，改判判决书第一项为：被上诉人给付上诉人缴纳物业服务费1270元、公共能耗500元、装修服务费200元，计：1970元。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人没有提供与被上诉人签订物业服务合同，未对装修期间的服务费、公共水、电费进行约定，被上诉人已经实际交付，应从物业费中扣除，上诉人不服。因为公共能耗是本小区全体业主共同消耗的，非是上诉人消耗的，是实际发生费用，上诉人仅仅是服务，一审法院扣除该费，不符合实事求是原则，也是对侵害其他业主的权利，故一审法院的判决是错误的，请求二审法院依法改判。被上诉人唐纪念辩称，装修服务费及公共能耗费应当扣除。第一，关于装修管理服务费。上诉人没有提供任何装修服务，我已经单独交过垃圾清理费，我不知道装修服务的内容是什么。第二，关于公共能耗费。小区存在好多以营利为目的辅导班，他们使用我们的公共的水电，为什么业主要去承担。另社区里面有一个公共卫生间变成上诉人的私人办公室，那里边所产生的公共费用让我们居民去承担也不合理。大彭物业公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令唐纪念支付物业服务费2970元（2016年6月24日至2019年3月31日）；2、唐纪念支付违约金2348元（违约金按照与业主签订的物管协议约定每日千分之三计算），3.唐纪念支付公共能耗费1386元；3、本案诉讼费由唐纪念承担。一审法院认定事实如下：唐纪念系徐州市贾汪区润阳泓福壹号小区20-1-1301室的业主，其居住房屋建筑面积为112.52平方米。2011年11月8日，徐州市润阳置业发展有限公司（甲方）与大彭物业公司（乙方）签订一份《润阳·泓福壹号小区前期物业公共服务委托合同》，双方约定：第一条，物业名称为润阳·泓福壹号小区，物业类型为综合住宅小区，座落位置徐州市贾汪新城区泓福路北侧，一期总建筑面积99887平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理公共服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、物业（房屋）共用部位和相关场地（公共场所）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水管道、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、机动车和非机动车的停放和管理；6、公共秩序维护管理、安全防范管理、消防等事项的协助管理和服务；7、装饰装修管理与服务；8、物业档案资料管理；9、会所、停车场所、配套商业设施等公共物业的经营与管理；10、协助开发商在物业前期管理期间代收有关费用；11、物业公共服务费和本合同规定的其他规费的收取。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务事项，如特约服务，由乙方和被服务方协商确定。第四条，乙方提供的前期物业管理公共服务应达到约定的质量二级标准。第五条，单个业主除物业公共服务外，委托乙方对其物业产权的专用部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第六条，本物业管理区域物业公共服务费确定采用包干制方式，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、多层住宅0.5元/㎡/月，高层0.8元/㎡/月，商业门面房、叠加别墅0.8元/㎡/月，乙方自上房之日起开始收取物业服务费；2、装修垃圾处置清运费每平方米1元收取；3、装饰装修管理服务费3个月以内100元/户、3个月以上200元/户；4、小区内公共能耗费据实分摊，多层、商铺、叠加别墅每户每年预收500元，高层每年预收1000元，单独列账，年度决算公布，剩余转入下年度使用，不足部分补缴；小区电梯维保费、二次加压能耗费由使用人据实分摊。第七条，业主应于上房时缴纳第一年度物业服务费。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物管年度第1个月的1日其至第6个月的30日内履行缴费义务，逾期加收滞纳金，按每日3‰收取。第八条，物业费实行公示制，乙方每年1次向全体业主公布物业费的收支情况。第九条，小区内地面道路、广场等地面车位使用人应按每车位按物价局核定标准交纳停车费，业主有优先权；停车服务费主要用于管理人的费用或补充物业费不足部分。该合同第三十四条约定，合同期限：自双方签字之日起至业主委员会成立选聘新的物业公司止。此外，该合同还约定物业的承接验收、物业的使用与维护以及违约责任等事项。唐纪念未缴纳2016年7月至2019年3月期间的物业管理服务费及公共能耗费。大彭物业公司遂于2020年1月6日诉至本院。唐纪念向大彭物业公司大彭物业公司缴纳了保证金1000元，装修服务费200元、公共水电费500元。一审法院认为，缴纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，也是物业公司开展服务需要的资金保证，业主拒绝缴纳物业管理服务费，会导致物业公司经费不足，无法维持正常的物业服务水平，损害其他业主的合法权益。本案中，唐纪念作为贾汪区泓福壹号小区20号楼1单元1301室的业主，应按期交纳物业管理服务费。关于大彭物业公司主张违约金及公共能耗费的问题。虽然大彭物业公司与开发商所签订的前期物业公共服务委托合同明确约定业主或物业使用人逾期交纳物业费按每日千分之三收取滞纳金以及预收公共能耗费的标准，但大彭物业公司未能提供其与业主签订的物业服务合同，无法证明前期物业公共服务委托合同对本案唐纪念具有约束力，应当承担举证不能的法律后果，故，大彭物业公司主张违约金及公共能耗费的诉请一审法院不予支持。关于唐纪念主张其在装修时已向大彭物业公司交纳保证金1000元、装修服务费200元、公共水、电费500元的问题。庭审中，大彭物业公司同意保证金1000元从物业费中予以扣除。装修服务费及公共水、电费，因大彭物业公司未能提供其与业主签订的物业服务合同，未对装修期间的服务费、公共水、电费进行约定，但唐纪念已实际交付，应从物业服务费中扣除。关于唐纪念辩称大彭物业公司大彭物业公司对其居住小区内的管理不规范、开设辅导班等事项未尽到管理义务的问题，庭审中，其未提供相应证据予以证实，故，一审法院对此不予采纳。根据前期物业公共服务委托合同及收据约定的物业服务费用收取标准，大彭物业公司已对唐纪念居住的小区进行了物业服务，因此，唐纪念应当向大彭物业公司交纳2016年7月至2019年3月期间的物业管理服务费2970.5元（112.52平方米×0.8元/平方米/月×33个月），故，大彭物业公司主张物业服务费1270（2970元-1000元-500元-200元）元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十二条、第三十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、唐纪念于本判决生效之日起十日内给付江苏大彭阳光物业管理有限公司物业管理服务费1270元；二、驳回江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由唐纪念负担。二审期间，被上诉人唐纪念提供照片复印件，证明小区管理混乱，且存在很多营利性辅导机构，所产生的公共能耗不能让其承担。上诉人大彭物业公司质证认为，对照片真实性不予认可，照片上没有时间，不确定拍摄时间，大彭物业公司2019年3月就已从涉案小区撤出。办辅导班的业主使用的是自己家里的电，与公共能耗无关。本院认为，关于唐纪念已经缴纳的装修服务费及公共水电费能否抵扣物业服务费的问题。根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大彭物业公司与开发商所签订的《润阳·泓福壹号小区前期物业公共服务委托合同》对业主唐纪念具有约束力。前期物业服务合同中明确约定了业主应当交纳物业服务费、装修垃圾处置清运费、装修管理服务费、公共能耗费，一审法院用已经交纳的装修管理服务费、公共能耗费抵扣应当交纳的物业服务费缺乏依据。装修管理服务费与装修垃圾处置清运费不是同一收费项目，唐纪念主张用装修管理服务费抵扣物业服务费缺乏依据。唐纪念二审提供的照片不能确定拍摄时间，无法证明其证明目的，本院不予采信。综上，上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初89号民事判决；二、判决唐纪念于本判决生效之日起十日内给付江苏大彭阳光物业管理有限公司物业管理服务费1970元；三、驳回江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由被上诉人唐纪念负担。本判决为终审判决。审判长  宋正喜审判员  黄 政审判员  费 蜜二〇二〇年九月八日书记员  刘执柱