云南省广南县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2627民初1111号原告：殷顺柳，女，1993年3月10日出生，汉族，云南省广南县人，住云南省广南县。原告：王江锋，男，1978年8月4日出生，汉族，浙江省天台县人，原住浙江省天台县，现住云南省广南县。被告：樊云磊，男，1985年5月20日出生，壮族，云南省广南县人，住云南省广南县。原告殷顺柳、王江锋与被告樊云磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告殷顺柳、王江锋到庭参加诉讼，被告樊云磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。殷顺柳、王江锋向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决樊云磊继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，即协助殷顺柳、王江锋办理位于广南县××花园××单元××号房屋(合同交易价:528000元整)的过户登记手续。诉讼过程中，殷顺柳、王江锋变更诉讼请求：1.解除双方签订的合同；2.樊云磊赔偿殷顺柳、王江锋支付的定金150000元和过户费40000元；3.樊云磊应当赔偿殷顺柳、王江锋成交总价的528000元20%的违约金105600元。事实及理由：殷顺柳、王江锋决定购买房屋用于结婚。2016年9月，殷顺柳、王江锋于58同城网站看到樊云磊在该网站出售其所有的位于广南县××花园××单元××号房屋，殷顺柳、王江锋与樊云磊协商购买房屋一事，经双方协商一致，2016年10月30日双方签订《房屋买卖合同》，双方约定，殷顺柳、王江锋须于2016年10月30日、11月30日、12月30日分三次向樊云磊各支付房屋定金50000元，共计150000元，给付定金后7日内交付房产及土地证给殷顺柳、王江锋办理房屋贷款，待殷顺柳、王江锋交齐剩余378000元后交房，双方于樊云磊收齐房屋定金后办理房屋产权过户手续。殷顺柳、王江锋于约定时间向樊云磊支付完约定定金，樊云磊提出让在广南县博纳测绘有限公司的中介朋友张洲帮忙办理过户登记手续，殷顺柳、王江锋同意后并将40000元过户登记费用支付给樊云磊，让樊云磊转交给张洲，但樊云磊一直未将过户登记费用转交给张洲。约定时间过去多日，樊云磊却迟迟未办理过户登记，经多次催告，至2017年5月20日，殷顺柳、王江锋无法联系到樊云磊，殷顺柳、王江锋无奈只能联系中介张洲。张洲通过多方了解，发现樊云磊不但没有将过户登记费用转交，甚至还私自与第三方签订了房屋买卖合同，并已开始协助第三方办理过户登记手续，现樊云磊与第三方房屋过户登记手续仍未办理完毕，殷顺柳、王江锋知晓后便立即前往房屋登记所申请异议登记。现因樊云磊不继续履行合同，侵害了殷顺柳、王江锋的合法权益。综上，樊云磊不履行合同义务、私自与第三方签订房屋买卖合同并协助第三方办理房屋过户登记手续，其行为已违反合同约定，侵犯了殷顺柳、王江锋的权益，请求法院支持殷顺柳、王江锋的诉讼请求。樊云磊未进行答辩。本案当事人殷顺柳、王江锋围绕诉讼请求提交了如下证据：1.殷顺柳、王江锋身份证复印件，用以证明殷顺柳、王江锋的身份信息；2.《房屋购买合同》，用以证明①房屋的购买价款为528000元，②殷顺柳、王江锋于2016年10月30日、11月30日、12月30日分三次各向樊云磊支付房屋订金50000元，共计150000元，③双方约定樊云磊收到房屋订金后办理房屋产权过户手续，④合同签订后，樊云磊已经构成违约，应向殷顺柳、王江锋支付成交总价的20%作为违约金；3.四张收条，用以证明殷顺柳、王江锋向樊云磊首付的收条，其中2017年3月23日付樊云磊办理过户费用40000元，殷顺柳、王江锋共计支付给樊云磊190000元；4.中国农业银行卡交易明细清单，用以证明殷顺柳、王江锋交付樊云磊的所有款项共计190000元。本院经审查认为，殷顺柳、王江锋提交的证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，依法应予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：樊云磊取得座落于广南县××北××社区宝××单元××室（广国用（2015）第01-0513号）土地使用权，并办理了广南房权证莲城字第**房屋所有权证书，取得广南县××北××社区宝××单元××室房屋所有权。2016年10月30日，殷顺柳与樊云磊签订《房屋买卖合同》，双方约定“房屋的成交价528000元，殷顺柳于2016年10月30日、11月30日、12月30日分三次向樊云磊各支付房屋订金50000元，共计150000元，樊云磊在收齐订金后或殷顺柳提前付清订金后7日内交付房产证给殷顺柳办理贷款，待殷顺柳付清余款后交付房屋；樊云磊收齐定金后办理房屋产权过户手续；合同签订后，违约方向守约方支付成交总价的20%作为违约金；办理房屋过户手续需缴纳的税费由殷顺柳承担；樊云磊保证房屋没有权利瑕疵；樊云磊需协助殷顺柳办理房屋产权及土地证变更手续”。双方签订《房屋买卖合同》当天，樊云磊收到王江锋交付的房屋订金30000元，2016年11月，樊云磊收到王江锋交付的房屋订金20000元，2016年12月30日，樊云磊收到王江锋交付的购房订金100000元，2017年3月23日，王江锋通过银行转账方式支付樊云磊房屋过户费40000元，樊云磊向王江锋出具收到房屋过户费40000元的收条。殷顺柳、王江锋未向樊云磊未付清房屋全款，樊云磊未向殷顺柳、王江锋交付房屋钥匙。后殷顺柳、王江锋得知另案的陆茂金家已经入住涉诉房屋。樊云磊除了和殷顺柳签订《房屋买卖合同》外，还分别于2017年2月20日，与陆茂金签订《购房合同》，2017年5月8日，与范晓雄签订《售房协议书》。樊云磊收到了陆茂金支付的购房全款，将房屋交付陆茂金使用，未将房屋钥匙交付范晓雄。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，樊云磊作为广南县××北××社区宝××单元××室房屋的所有权人，对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，樊云磊与殷顺柳签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。除此之外，樊云磊还将广南县××北××社区宝××单元××室房屋通过签订合同的形式转让给另案的陆茂金、范晓雄，并收取了陆茂金的购房全款和范晓雄的定金、房屋过户费。樊云磊在收取殷顺柳、王江锋和范晓雄的费用后，未将房屋交付殷顺柳、王江锋和范晓雄。较之相比，陆茂金支付了全额购房款，实际占有了房屋，取得了涉诉房屋所有权的部分权能，即占有权，而殷顺柳、王江锋、范晓雄仅享有涉诉房屋的债权，故涉诉房屋应由陆茂金取得，殷顺柳、王江锋、范晓雄得向樊云磊主张债权请求权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，因樊云磊未能按照双方的合同约定向殷顺柳、王江锋交付房屋，致使殷顺柳、王江锋的合同目的无法实现，其行为构成违约，对于殷顺柳、王江锋请求与樊云磊解除于2016年10月30日签订的《房屋买卖合同》，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，殷顺柳、王江锋为了向樊云磊购买房屋支付订金150000元，过户费40000元，因樊云磊的违约行为致使殷顺柳、王江锋的合同目的无法实现，对于殷顺柳、王江锋请求樊云磊赔偿支付的房屋买卖订金150000元及过户费40000元的诉讼请求，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因樊云磊的违约行为给殷顺柳、王江锋造成了损失，应当赔偿殷顺柳、王江锋的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，殷顺柳、王江锋与樊云磊已经约定了违约金的计算方法，应由樊云磊按照约定支付殷顺柳、王江锋违约金105600元，对于殷顺柳、王江锋请求樊云磊支付违约金的诉讼请求，依法应予支持。综上所述，殷顺柳、王江锋请求与樊云磊解除于2016年10月30日签订的《房屋买卖合同》；由樊云磊赔偿支付的定金150000元和过户费40000元；由樊云磊赔偿违约金105600元的诉讼请求于法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除殷顺柳、王江锋与樊云磊于2016年10月30签订的《房屋买卖合同》；二、由樊云磊于本判决生效后十日内退还殷顺柳、王江锋订金150000元、过户费40000元，共计190000元；三、由樊云磊于本判决生效后十日内赔偿殷顺柳、王江锋违约金105600元。如果樊云磊未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5834元，由樊云磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不履行判决的，享有权利的当事人可在判决规定履行的期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱西超审 判 员  陆永玲人民陪审员  张文平二〇一七年十一月二十九日书 记 员  王贤菊