辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5776号上诉人（原审原告）：文涛，男，1969年11月28日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市沙河口区，现住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：赵树连，女，1977年3月25日出生，汉族，户籍所在地吉林省靖宇县，现住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：赵海廷，辽宁见道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王玉东，男，1962年1月29日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王凛(系王玉东之子)，男，1989年8月6日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市西岗区，现住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：迟新伟，辽宁千江律师事务所律师。上诉人文涛因与上诉人王玉东房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。文涛上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由王玉东返还使用权变产权代办服务费2万元。事实与理由：关于要求返还使用权变产权代办服务费2万元一事，一审法院认为“该费用系文涛委托案外人大连麦田房屋中介有限公司代办相关事项而支付的代办费用，并不属于应由王玉东支付的办理案涉房屋使用权变所有权而必要支出的费用”，但依照现今交易习惯，该笔费用属于办理案涉房屋使用权变所有权而支出的合理费用，王玉东应予承担。王玉东针对文涛的上诉请求辩称,不同意文涛的上诉请求，同意一审判决对2万元的处理意见，该2万元不应返还。首先该款项没有交给我方，不存在我方返还的问题；其次按照合同约定也不符合返还的情形。王玉东上诉请求：撤销一审判决中第一项，改判驳回文涛的诉讼请求。事实与理由：一审判决我方向文涛返还36507元没有合同依据和法律根据。首先，双方之间签订的《房屋买卖合同》约定“买方承担使用权办产权的费用”，一审判决王玉东向文涛返还的36507元就是文涛依据《房屋买卖合同》约定而支付的办理案涉房屋使用权办产权的费用。其次、《房屋买卖合同》约定，“如因政策和不可抗力因素，导致无法产权过户，三方免责，卖方将办理产权的所有费用返还给买方”。涉案房屋的产权之所以没有过户至文涛名下，是因为文涛中途表示不再购买案涉房屋的违约行为所致，而非政策及不可抗力导致的无法过户。因此，一审判令王玉东向文涛返还36507元没有合同和法律根据。文涛针对王玉东的上诉请求辩称，案涉36507元变更产权费用和2万元中介代理费实际上已经转化成对方房屋的价值，表现在房屋的价值增值，可以进行产权房交易，使用权变为产权，对方是受益人。由于王玉东将房屋卖给别人，才造成双方无法交易，导致合同目的无法实现。文涛向一审法院起诉请求：请求法院判令王玉东向文涛返还房屋款56507元。一审法院认定事实：文涛(买方)与王玉东(卖方)于2018年3月8日签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买卖方所有的位于大连市西岗区的房屋，权属为使用权，产权证参加房改办理中，建筑面积51.39平方米。买卖双方协商一致，该房屋成交价格为115万元，定金10万元。买方应于本合同签订之日支付定金10万元。与买卖双方交接房屋时冲抵房款。买方申请商业贷款，买方于本合同签订之日起80日内备齐首付房款人民币25万元，买方承担卖方不承担税费。卖方在签订本合同当日须将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并签订本合同之日起80日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。买卖双方或一方未按合同约定的时间履行义务，逾期超过20天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按本合同的约定承担违约责任。三方另有约定的除外。买卖双方协商一致，买方承担使用权办产权的费用，代办使用权办产权代办费2万元整，其他税费按发票为准，如因政策和不可抗拒因素，导致无法产权过户，三方免责。卖方将办理产权的所有费用返还给买方。定金签合同当（注：原合同即如此约定）卖方拿走。文涛提交辽宁省住宅专项维修基金专用收据记载，业主姓名大连市国有房产管理中心(白云)，住宅地址西岗区，交存金额13567元。王玉东认可上述款项系由文涛支付。文涛提交辽宁省住宅专项维修基金专用收据记载，业主姓名王玉东，住宅地址西岗区，交存金额1028元。王玉东认可上述款项系由文涛支付。文涛提交国有住房出售收入专用票据记载，购房人王玉东，计价面积51.39，单价1320元，购房总价款21912元。王玉东认可上述款项系由文涛支付。文涛提交大连麦田房屋中介有限公司开具的专用收款收据记载，付款单位文涛，收款事由“使用权办产权代办服务费20000元”。王玉东提交其与案外人慈某于2019年3月16日签订的房地产买卖合同记载，买卖双方通过居间方出售及购买，卖方所有的位于大连市西岗区房屋，权属为房屋所有权，建筑面积51.39平方米，房屋成交价格118万元。一审法院认为，文涛提交的两张辽宁省住宅专项维修基金专用收据与一张国有住房出售收入专用票据上记载的金额合计36507元(13567元+1028元+21912元)，上述款项应为王玉东将其名下位于西岗区房屋由国有房产的使用权变更为所有权而支出的必要费用。上述票据上记载的业主姓名和购房人均为王玉东，且王玉东已将案涉房屋以所有权的权属性质另售给案外人慈某，并办理了所有权过户手续。综上，文涛要求王玉东给付该部分垫付的费用36507元的诉讼请求，予以支持。关于王玉东辩称，王玉东签订的房屋买卖合同中约定文涛承担使用权变产权的费用，所以不同意返还使用权变产权费用一节。王玉东在房屋买卖合同中约定正常履行合同的情况下，使用权办产权的费用由文涛承担。但是，案涉房屋买卖合同并没有完全履行，而且王玉东已将案涉房屋以所有权的性质另售他人，因此，王玉东应给付文涛使用权办产权的必要费用。关于王玉东辩称，系因文涛违约导致双方签订房屋买卖合同无法继续履行，应在文涛承担违约赔偿后才能返还使用权变产权费用一节。案涉买卖合同并未约定以使用权办产权费用作为违约赔偿金，因此，案涉合同未能完全履行的原因与责任方，并不是本案争议焦点，本案不予审查。文涛诉请要求王玉东给付使用权办产权的必要费用，并不影响买卖合同当事人另行向违约方追究违约责任。故王玉东该节抗辩理由，不予支持。关于文涛要求王玉东返还使用权办产权代办服务费2万元一节。该费用系文涛委托案外人大连麦田房屋中介有限公司代办相关事项而支付的代办费用，并不属于应由王玉东支付的办理案涉房屋使用权变所有权而必要支出的费用。因此，文涛该节诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告王玉东于判决生效之日起给付原告文涛36507元;二、驳回原告文涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元(文涛已预付)，由文涛负担626元，王玉东负担800元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。结合一审卷宗材料及二审双方陈述，本院另查明如下事实：1、《房屋买卖合同》第二条约定：买方于本合同签订之日起80日内，备齐首付房款25万元，由三方将该款项存入银行做资金监管；第四条约定：买方签订本合同之日起80日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。但合同履行过程中，各方并未将首付款25万元存入银行做资金监管；文涛承认因其不符合贷款条件，未通过银行审查，故未能办理贷款手续。2、2018年3月8日，文涛根据《房屋买卖合同》约定，向大连麦田房屋中介有限公司交纳使用权办产权代办服务费2万元；2018年5月10日，文涛代王玉东交纳案涉房屋的住宅专项维修基金及国有住房出售款，合计36507元。3、2018年5月，王玉东取得案涉房屋的所有权证书。2018年8月，因王玉东妻子去世，文涛向王玉东提出不再购买案涉房屋，王玉东表示同意。现双方均认可案涉合同已于2018年8月解除。本院认为，本案为双方上诉案件。文涛上诉主张代办服务费2万元属于案涉房屋使用权变所有权支出的合理费用，应由王玉东承担；而王玉东则上诉称，系因文涛表示不再购买案涉房屋的违约行为导致合同未能履行，其不应返还36507元。现双方均认可案涉合同已于2018年8月解除，故二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同解除后，王玉东应否向文涛返还将案涉房屋由公有住房使用权变更为个人所有权过程中所支付的费用56507元。根据已查明的事实，文涛在与王玉东签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋系王玉东享有使用权的公有住房，所有权证书因“参加房改办理中”尚未下发，故需要在王玉东取得所有权证书之后才能在王玉东与文涛之间进行交易。庭审中，王玉东承认因双方系朋友关系，故未按合同约定实际收取文涛的10万元定金。合同履行过程中，在文涛未能在合同签订之日起80日内备齐首付款及贷款文件的情况下，王玉东并未按合同第八条“买卖双方或一方未按合同约定的时间履行义务，逾期超过20天，守约方有权解除合同”的约定提出解除合同。在此之后，文涛因王玉东妻子在案涉房屋中去世而提出不买房时，王玉东亦未提出异议，故双方系经协商一致而解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方在合同中虽约定由文涛承担案涉房屋使用权变产权的费用，但在合同已解除，且王玉东另将房屋出售给他人的情况下，文涛替王玉东所交纳的专项维修基金及国有住房出售费用（合计36507元），应属王玉东将案涉房屋由使用权变更为所有权而支出的必要费用，也是其与他人进行房屋买卖的前提，在王玉东与文涛的《房屋买卖合同》解除后，王玉东应向文涛返还上述款项，故一审判令王玉东返还该36507元，有事实和法律依据。王玉东的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于文涛称代办服务费2万元应由王玉东承担的上诉请求。代办服务费虽非案涉房屋在使用权变产权的过程中必须向有关部门交纳的费用，但由于买卖双方均非专业人士，为了办理手续方便、快捷，双方顺利实现合同目的，而在合同中约定由中介机构代办并由买方文涛承担代办服务费，应为买卖双方协商一致的结果，并非一审所认定的文涛单方委托中介机构所支付的代办费用。王玉东于2018年5月取得案涉房屋的所有权证书，亦因文涛支付代办服务费的行为而受益。故在《房屋买卖合同》解除后，根据案涉合同履行情况、双方在合同履行过程中的履行行为及表现，2万元代办服务费由双方分担为益，故王玉东应向文涛返还1万元。对于文涛要求王玉东全部返还的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，王玉东的上诉请求不能成立，应予驳回；对于文涛上诉请求合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11290号民事判决第一项为“王玉东于本判决生效之日起十日内向文涛返还款项46507元”；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11290号民事判决第二项；三、驳回文涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1426元，由文涛负担513元，王玉东负担913元；二审案件受理费1013元，由王玉东负担760元，由文涛负担253元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  任 娲二〇二〇年九月二日书记员  张 宁