北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初3011号原告：北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司，住所地北京市东城区西花市南里新景家园单建人防汽车库**地面管理房。负责人：王冰，经理。委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。被告：邹学龙，男，1961年7月14日出生。委托诉讼代理人：单正宏，北京市京师律师事务所律师。原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与被告邹学龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司的委托诉讼代理人王文辉，被告邹学龙的委托诉讼代理人单正宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的租赁合同；2、依法判令被告腾退北京市东城区西花市南里新景家园东区×号楼地下一层空间面积430平方米；3、依法判令被告支付2015年8月1日至2017年1月10日期间的租赁费173342.56元，并自2017年1月11日起按照每月11509.67元的标准支付使用费至腾退之日止；4、本案因诉讼产生的费用由被告负担。事实和理由：2012年1月1日，北京市东城区新景家园小区的原物业管理单位北京鸿兆德物业管理有限公司（以下简称鸿兆德公司）与被告签订了租赁合同，约定鸿兆德公司将新景家园东区×号楼地下一层空间面积430平方米出租与被告，租赁期限为2012年1月1日至2022年12月31日，第一年租金标准为0.8元/平方米/天，第二年开始递增0.02元。2012年7月1日，原告与鸿兆德公司达成《移交管理权协议》，接受对今后新景家园小区的所有物业管理，承接所有权利、义务。为此，原告告知被告原告继承了鸿兆德公司与被告签订的《租赁合同》，被告予以认可，并按合同约定向原告交纳租金至2015年7月30日。2015年8月左右，因被告装修违反了消防法等法律规定，原告多次遭到消防部门查处，且被告未按合同约定使用租赁房屋，违反了北京市有关政策的规定。2015年8月6日，经双方友好协商，被告承诺立即清空地下室所有人员，全部清退租户押金，保证租户不找政府与物业的麻烦，保证地下室设备完好，原告保证退还剩余2015年8、9月份租金及合同规定的押金。承诺协议签订后，原告于同日履行了协议约定的义务，被告至今未履行承诺。自2015年8月至今，被告依然占有涉案房屋，且不交租金及房屋占用费。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告邹学龙辩称：被告是同鸿兆德公司签订的租赁合同，原告无权就因合同履行所产生的争议向被告提起诉讼，只有鸿兆德公司才具有本案的诉讼主体资格，人民法院应当依法驳回原告的起诉。被告按照租赁合同的约定履行义务，无任何违约行为，原告要求解除合同没有任何事实与法律依据。自承租涉案房屋以来，直至2015年7月，被告未欠租金。为迎接9.3大阅兵，自2015年8月3日开始清退被告的租户，至同年8月底清理完毕。2015年8月6日，被告在《地下室承租者保证书》上签字，但该保证书不是双方解除合同的协议，原告以此解约没有事实依据。大阅兵结束后，原告经常派人到地下室进行阻挠干扰破坏活动，致使被告无法再继续经营。自2015年8月至今，由于原告的违约行为致使合同无法履行，被告没有经营收入，原告还要求被告支付租金，获得履行利益，根本没有法律依据。因为合同尚未到期，被告继续占有涉案房屋的目的是希望解决纠纷，继续经营。现原告单方要求解约，如果不给予被告合理的赔偿，将会给被告带来严重的经济损失，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，判令双方继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：北京市东城区西花市南里新景家园小区的物业管理单位原为鸿兆德公司。2011年9月19日，鸿兆德公司与被告签订《租赁合同》，约定被告向鸿兆德公司承租新景家园东区×号楼地下一层空间，租赁面积为430平方米，租赁期限为2012年1月1日至2022年12月31日，租赁期前五年租金为0.8元/平方米/天，第二年开始递增0.02元，到第五年递增结束。后五年租金价格双方另议。被告按季向出租方预交租金，缴付日不得迟于每季度开始的五日前。被告还须于签约时交付押金，押金相当于三个月租金；被告在承租单元的一切活动必须遵守国家法律、法规及北京市地方性法规；被告不得损坏承租单元地面、墙壁及天花板等，须遵守消防部门之有关防火规定，并不得擅自将租赁房屋全部或部分转租给第三人；被告保证地下负一层空间只用做办公、仓储、员工宿舍等不干扰楼内居民的项目；被告需按时交付租金及其他费用，如被告未按合同规定清缴欠款及滞纳金，或违反国家法律、法规，进行不法活动，出租方有权单方解除合同，并酌情没收部分或全部押金，被告应无条件将承租单元退还出租方；若被告违反本合同的各项条款给出租方造成损失的，出租方除按本合同规定的单方面终止合同，酌情没收押金外，出租方有权留置被告于所租单元内的资产等进行折价变卖以作补偿，惟此不影响出租方向被告进一步追讨欠费、合理赔偿及法律责任的权利。合同签订后，鸿兆德公司将前述地下空间交付被告，被告添置了部分设备，将该地下空间隔成数十个单间对外出租。2012年7月1日，鸿兆德公司与原告签订《移交管理权协议》，该协议载明，因乙方（原告）已经接管了新景家园小区，根据甲方（鸿兆德公司）与小区业主委员会签订的合同，双方约定鸿兆德公司将新景家园地下空间的管理权交给原告，并从新景家园撤离，鸿兆德公司负责配合原告进行接管后的甲方遗留问题处理工作，新景家园地下空间的所有后续问题全权交由原告处理，并由原告承担所有的权利和义务。此后，原告与被告继续履行鸿兆德公司与被告签署的前述《租赁合同》。2015年7月，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人；严格落实地下空间安全使用责任；加强人员居住地下空间日常管理，地下空间除散租住人外用于居住的，房间内人均使用面积不得少于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；全面整改消防隐患。通告发布后，政府有关部门随即开始清理涉案地下空间，原告遂要求被告将租住在涉案地下室的租户清退。2015年8月6日，被告签署《地下室承租者保证书》，保证书载明，被告保证地下室人员全部清空，租户押金租金全部退清，保证租户不找政府与物业公司麻烦；保证地下室设备完好，安全无任何事故发生，如出现事故责任自负；物业公司将根据以上保证书内容予以退还剩余2015年8月、9月份租金及合同规定的押金。同日，被告邹学龙收到原告退还的2015年8月1日至9月30日期间的租金22496.2元。由于被告未找到押金票据，押金未退还。被告亦将租户全部清退。此后，被告继续占用上述地下空间至今，但未再向原告支付过租金或占用费。另查，2015年7月、8月，消防部门先后向原告发出《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，发现原告消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，堆放大量可燃物，存在消防隐患。要求原告限期整改，确保消防安全。本院认为：根据已查明的事实，鸿兆德公司在与被告履行双方签订的《租赁合同》过程中，将包括涉案房屋在内的新景家园地下空间管理权移交给了原告，并由原告继受鸿兆德公司在与被告签订的《租赁合同》中的权利义务。在此之后，由原、被告继续履行原合同。被告未就《租赁合同》的出租方变更为原告提出过异议，并与原告继续履行合同。因此，被告提出的原告与鸿兆德公司签订的《移交管理权协议》无效、原告不具备本案原告诉讼资格的抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。原、被告均应明知地下空间用于出租经营存在着巨大安全隐患。2015年7月，北京市东城区公安、消防、安监等行政机构为加强地下空间安全管理、消除安全隐患、规范地下空间使用，联合发布通告，禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人，对地下空间除散租住人外用于居住的情形也提出了明确、严格的要求。上述通告发布之后，原、被告之间的租赁合同事实上已无法履行。因此，原告要求解除合同、收回房屋，应予准许。对于合同的解除，双方均有责任，故对于原告要求被告支付的租金、使用费，本院将依据公平原则，酌情确定具体金额。但对于2015年8、9月份的租金，因双方已就退还上述两个月的租金达成合意并已实际履行，故原告现要求被告支付上述两个月租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与被告邹学龙之间的《租赁合同》；二、被告邹学龙于本判决生效后十日内将北京市东城区西花市南里新景家园东区×号楼地下一层面积为430平方米的空间腾空交还原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司；三、被告邹学龙于本判决生效后十日内按照每月5676元的标准给付原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司2015年10月1日至腾退之日期间的租金、使用费；四、驳回原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3766元，由原、被告各负担1883元（原告已交纳；被告于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 静审 判 员  王建文人民陪审员  王东旭二〇一七年十一月二十八日书 记 员  李 杨