上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9047号原告(反诉被告)：上海亚尚物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈亚繁，董事长。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务律师。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务律师。被告(反诉原告)：胡丽丽，女，1978年5月1日生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：虞元坚，上海正策律师事务所律师。原告上海亚尚物业管理有限公司与被告胡丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序。于2017年7月21日进行了第一次庭前准备，被告于2017年8月11日提出反诉请求，本院同日予以受理，并于2017年10月10日进行了第二���庭前准备以及公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵亮、肖愈，被告胡丽丽及其委托诉讼代理人虞元坚到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2017年4月1日解除(具体解除时间以起诉状副本送达被告之日为准)；2.被告立即搬离位于上海市松江区莘松路XXX号亚乐城物业三楼XXXX、XXXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，并以毛坯状态返还原告；3.被告向原告支付拖欠的租金73,866.64元(以月租金27,983.33元为标准，计算至2017年3月31日止)；4.被告以每月5,750元为标准，向原告支付自2017年8月1日至实际搬离涉案房屋之日止物业管理费(自2016年8月1日起暂计算至2017年3月31日为46,000元)；5.被告向原告支付自2017年4月1日至实际搬离涉案房屋之日止的使用费，(2018年7月31日前的使用费标准为每月27,983.33元，2018年8月1日之后的使用费标准为每月29,382.50元)；6.被告向原告支付的租赁保证金101,200元不予返还，归原告所有。事实和理由：2015年12月21日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将涉案房屋出租给被告使用，并对租金、物业费及支付方式、租赁期限等进行了约定，若被告未能按照合同约定支付租金、物业管理费或其他任何费用逾期超过15天，原告有权解除合同、收回房屋、没收保证金，追缴滞纳金等。此外，合同另对免租期、房屋交付、争议解决方式等进行了约定。嗣后，原告按约履行了合同，被告无故拖延、拒不支付巨额租金、物业管理费，故提出如上请求，望判如所请。被告辩称，原告提出解除合同的诉讼请求违反了法律规定，本案系原告未履行合同义务在先，已经构成违约；此外，被告���支付了物业管理费近20,000元，故对于原告主张的物业管理费金额不予认可。同时，被告提出反诉请求：1.判令原告继续履行双方之间的房屋租赁合同，采取补救措施维护被告正常经营，对涉案房屋内水管、电力等基础设施进行修缮、提供车位、移除窗户遮挡、解除门店封锁等；2.原告向被告开具租金及物业费管理费发票，总计173,000元；3.原告向被告返还装修保证金10,200元；4.原告赔偿被告一倍承租保证金101,200元作为违约金；5.原告承担自2017年6月1日封锁涉案房屋至解除封锁之日止的租金及物业管理费84,333.33元(暂计算至2017年8月15日)。审理中，被告进一步明确上述第二项诉讼请求为要求原告开具以被告为抬头的发票，同时将第三项诉讼请求变更为原告向被告返还装修保证金9,200元。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同后，原告多次违反合同约定：第一，���传招商情况与实际严重不符；第二，未向被告开具相应发票；第三，被告按约开张店铺后，整个楼层大部分处于装修状态，影响其正常经营；第四，原告遮挡涉案房屋多处窗户及其发布的灯箱广告；第五，原告至今未向被告提供固定车位；第六，由于原告污水管线泄露，导致污水浸泡涉案房屋，并造成其损失；第七，涉案房屋内存在空调用电、漏水等问题。原告违约在先，却采取停水、停电、锁门等措施，故希望法院结合事实，支持被告的反诉请求。针对被告反诉，原告辩称：第一，原告并未阻扰被告的正常经营；第二，因合同相对方为被告个人，原告亦愿意开具以被告名义的发票；第三，本案系被告违约，因此原告有权没收被告租赁保证金101,200元；第四，原告并未封锁门店，涉案房屋的卷闸门系被告安装，其可以自行开启，目前涉案房屋由被告占有。根据原、被告提供的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：一、合同签订情况及前沿案外人上海君杰房地产开发有限公司(以下简称君杰公司)系包括涉案房屋在内的上海市松江区新桥镇莘松路XXX号(以下简称该物业)房屋登记权利人。2015年7月29日，原告与君杰公司签订房屋租赁合同，约定君杰公司将该物业出租被告，租赁期限自2015年8月1日至2035年7月31日止。该合同另对其他事项进行了约定。同日，案外人君杰公司向原告出具转租证明，同意将该物业出租给原告用于对外招商，该物业所涉及经营管理的一切事项均由原告统一行使。2015年12月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：1.原告将涉案房屋出租给被告，交付日期暂定为2016年3月1日，租赁期限自2016年3月1日至2024年7月31日止；2.租赁建筑面积为310.50㎡，使用面积为230㎡，在本租赁合同中，所有与场地面积有关的费用按使用面积计算；3.涉案房屋仅限作为被告幼儿早教、青少年、成人培训(不得经营少儿英语培训)使用；4.免租期为5个月，自起租日2016年3月1日起至2016年7月31日止。免租期届满后的次日为计租日开始计算租金；5.被告在免租期内应承担除租金外的装修物业管理费、二次装修费、公用事业费等其他全部费用；6.自2016年3月1日起至2017年7月31日止，涉案房屋租金单价为4元/㎡/天，月租金为27,983.33元，从第三年即2018年8月1日起，每两年租金在前一年度租金的基础上递增5%，即2018年8月1日至2020年7月31日，租金单价4.2元/㎡/天，月租金29,382.50元，2020年8月1日至2022年7月31日，租金单价为4.41元/㎡/天，月租金为30,851.63元，2022年8月1日至2024年7月31日，租金单价为4.63元/㎡/天，月租金32,390.71元；7.每一个自然月为一个���金支付期，被告应遵循先付后用原则，在本合同签署5日内向原告支付首期租金(即自2016年8月1日起至2016年8月31日止)，以后每期开始前5日向原告支付下一个支付期租金；8.原告在收到被告支付的当期全额租金后三个工作日向被告开具等额发票；9.物业管理费(不包含空调能耗)为25元/㎡/月，即每月为5,750元，每一个自然月为一个支付期，被告应遵循先付后用原则，在本合同签署当日内向原告或原告授权委托的物业管理公司支付首期物业管理费(即自2016年5月1日起至2016年5月31日止)，以后每期开始前5日向原告支付下一个支付期物业管理费，原告或原告授权委托的物业管理公司在收到被告支付的每期物业管理费后三个工作日内向被告开具等额发票；10.涉案房屋的承租保证金101,200元，在原告向被告交付涉案房屋前，如被告单方解除合同的，则被告所支付的承租保证金原告不予���还，如原告单方解除合同的，则原告应向被告双倍返还已收取的承租保证金；11.原告有权从上述承租保证金内扣减、抵消任何被告应付而未付的租金、物业管理费和其他费用；12.在不遮挡涉案房屋窗户的前提下，原告享有涉案房屋所在物业的所有外墙的展示权；13.在租赁期内，原告应尽力确保该物业的公共部位及公告设施处于清洁、良好的可使用状态；14.原告的外墙展示遮挡被告窗户的，被告有权要求原告停止遮挡行为；15.原告同意在租赁期内免费给予被告一个位置好的路面停车位，并免费给予被告在原告广告形象墙上免费做一个店招，具体位置尺寸由原告确定；16.被告逾期支付租金、物业管理费或其他任何费用超过15日的或逾期支付上述任何费用累计达3次(包括3次)的，原告有权任何时间提前终止合同并提前收回涉案房屋及附属设施、设备，被告应承担合同约定��违约责任；17.如因被告违约造成本合同提前终止，原告有权全额没收承租保证金作为被告的违约金；18.装修保证金200㎡以上为20元/㎡(可退)。上述合同另对其他事项进行约定。二、实际履约情况其一，关于涉案房屋交付状态，原、被告均确认交付之初涉案房屋为毛坯状态。其二，关于租金支付情况，原告称被告分别于2016年10月14日支付租金20,000元、2016年12月16日支付租金50,000元、2017年3月18日支付租金10,000元、2017年4月2日支付租金10,000元、2017年4月12日支付租金10,000元、2017年4月26日支付租金50,000元，合计150,000元。被告对于原告上述租金支付时间节点及每笔款项金额不予认可，认为其租金都是按照约定的时间支付，即使没有按时支付亦是原告管理混乱所致，但对总的租金支付金额150,000元予以认可。此外，原告提供被告付款承诺��、催款函、律师函，证明其一再宽限被告拖延支付租金的行为，并屡次催告，但被告仍未支付。被告称其从未亲手收到上述函件，对承诺函真实性亦不予认可。其三，关于物业费支付情况，被告提供4张物业费收据，证明其至少向原告交纳物业管理费23,000元。原告对于上述证据的真实性予以认可，认为上述收据只能证明被告支付了4个月的物业管理费，现原告自认被告实际支付了5个月的物业管理费，因此，原告诉讼请求中所主张的物业管理费自免租期结束开始计算。其四，关于装修保证金支付情况，被告提供2张收据，证明其分别通过现金和刷卡方式共计向原告支付装修保证金9,200元。原告亦确认收到上述两笔款项，同意向被告返还装修保证金9,200元，但被告应同时将上述收据返还原告。其五，关于租赁保证金支付情况，原、被告均确认���告已向原告支付租赁保证金101,200元。三、现场勘查情况本院于2017年10月13日前往涉案房屋现场进行勘查，原告委托诉讼代理人肖愈、被告胡丽丽均到场。由于涉案房屋未通电，故本院及当事人均未至涉案房屋内查看。从外部可目测到涉案房屋内仍存在被告的教学器材、办公用品等，玻璃窗户亦存在广告牌遮挡状况。涉案房屋卷闸门系用电控制，若未通电则无法正常打开涉案房屋并经营使用。涉案房屋门口张贴了落款为2017年5月31日告示函一份：鉴于被告存在拖欠租金行为，已经构成违约，故原告于2017年5月31日开始对涉案房屋采取停电措施。双方亦确认自2017年5月31日之后，原告对涉案房屋采取停电措施。此外，现场被告称2016年、2017年涉案房屋曾多次发生漏水问题，原告认为漏水问题系楼上餐饮公司引起，其只是负责调解。关于提供车位问题，��告称原告未向其提供固定车位，原告解释目前涉案房屋所在商场，地下和地上停车位均免费，可随意停车。关于广告牌问题，被告认为原告设置的广告牌遮挡窗户，导致室内漆黑一片。原告认为其设置广告牌的行为在双方解除合同之后才采取的，与被告无关。四、其他审理中，被告提供照片三张，证明原告广告牌遮挡被告玻璃、其他店铺污水渗漏，均对其经营造成影响，违反租赁合同约定。原告对于目前外墙情况表示认可，但是广告牌发生在双方解除合同之后，被告一直拖欠支付租金及物业费。此外，被告申请证人邬某某出庭作证，以证明因广告牌遮挡、店铺漏水、商场装修导致其无法正常营业。原告认为证人的孩子一直在被告处学习，双方存在利害关系，证人对于时间也记不清楚，因此对于证人证言的真实性存在异议。本院最迟于2017年6月10日将起诉状副本等诉讼材料送达被告。以上事实，主要有房屋租赁合同、转租证明、上海市房地产权证、付款承诺函、催款函、律师函、证人证言、二次装修收费明细表、装修保证金收据、物业费收据、照片以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、原、被告之间的房屋租赁合同应否解除；二、若合同解除，后果如何处理；三、若继续履行，后果如何处理。一、原、被告之间的房屋租赁合同应否解除原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据上述已查明事实，除去免租期5个月，被告自2016年8月1日至今仅向原告支付租金150,000元，物业管理费亦仅仅支付了5个月，���已逾期支付上述费用超过15日，故原告有权依据合同约定解除双方之间的房屋租赁合同。至于合同的解除时间，在本案诉讼之前并未有证据证明原告曾向被告送达解约通知，且原告亦要求以起诉状副本送达之日作为合同解除之日，故本院确认双方之间的房屋租赁合同于2017年6月10日解除。至于被告拒付租金的辩称意见，本院不予采纳，理由如下：首先，被告称因原告污水管泄露导致涉案房屋存在漏水问题，但原告不予认可，故应由被告承担相应的举证责任。然至庭审结束，被告并未提供相应证据予以佐证，故应由其承担举证不能的法律后果。退一步讲，即便由于原告方问题造成漏水，然被告亦无相应证据证明因该漏水问题导致其完全无法正常使用涉案房屋，从而有权拒付租金。其次，关于车位问题，租赁合同中仅约定原告应向被告提供“位置好的路面停车位”，并非如被告所称的固定车位，且在本次诉讼之前，未有证据证明被告就车位问题曾向原告提出异议，被告以此拒付租金，于法无据，本院不予支持；再次，广告牌遮挡窗户问题，原、被告对于广告牌的安装时间存在争议，广告牌系由原告安装，故应由其提出相关的证据予以证明，截至庭审结束，原告并未提供相应证据予以佐证，故应由其承担举证不能的法律后果，因此原告称在合同解除之后才安装广告牌的说法，本院不予采纳。然，即使原告在租赁合同履行期间存在遮挡被告窗户的行为，是否能够成为被告拒付租金的正当理由？本院认为不可，一方面，合同中约定当出现该情况时，被告有权要求原告停止遮挡行为，并非通过拒付租金的方式维护相关的权益，但被告未有证据足以证明其曾在本次诉讼前向原告提出停止违约的主张；另一方面，被告可通过多种方���解决上述问题，因此在原告方提供的租赁物出现部分瑕疵的情形，被告即拒付全部租金，既不合理也于法无据。综上，本院对于被告的第一项反诉请求予以驳回。二、租赁合同解除的后果处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，双方亦确认涉案房屋交付之初为毛坯状态，故原告要求被告立即搬离并以毛坯状态返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金及使用费部分，原告于2017年5月31日之后即对涉案房屋采取停电措施，故原告要求被告按照每月27,983.33元为标准，支付自2016年8月1日至2017年5月31日期间的租金，合计279,833.30元，本院予以支持。现被告已支付租金150,000元，原告亦同意从上述欠付租金中予以抵扣，故被告应向原告支付自2016年8月1日至2017年5月31日租金129,833.30元。至于2017年5月31日之后的租金及使用费问题，根据现场勘查的实际情况，被告确因原告停电行为导致涉案房屋无法打开并正常经营使用，被告租赁涉案房屋系作为培训使用，原告的停电行为致使被告签订租赁合同的根本目的无法实现，故原告要求被告支付自2017年6月1日之后的租金及使用费的诉讼请求，本院予以驳回。关于原告物业费部分的诉讼请求，根据上述已查明事实，被告物业费截止交至2016年7月31日，故原告有权依据合同约定，以每月5,750元为标准，向被告主张自2016年8月1日至2017年5月31日止的物业管理费，合计57,500元。至于原告2017年6月1日之后的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持，理由同上，不再赘述。此外，关于原告没收被告租赁保证金101,200元的主张，由于本案合同解除的责任方系被告，故原告有权依据合同约定没收上述保证金，本院对于原告该项诉讼请求，予以支持。关于反诉请求部分，被告要求原告向其开具以其个人为抬头的租金发票150,000元、物业管理费发票23,000元，总计金额为173,000元等额发票，符合合同约定，本院予以支持。此外，被告要求原告赔偿一倍承租保证金101,200元，其所依据的合同条款系针对涉案房屋交付之前原告单方解除合同的情形，与本案无关，且本案违约方在于被告，故对于被告的该项反诉诉讼请求本院不予支持。另，关于被告要求返还装修保证金9,200元的反诉请求，并无不当，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司与被告(反诉原告)胡丽丽于2015年12月21日签订的房屋租赁合同于2017年6月10日解除；二、被告(反诉原告)胡丽丽于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区莘松路XXX号亚乐城物业三楼XXXX、XXXX室房屋并以毛坯状态返还原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司；三、被告(反诉原告)胡丽丽于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司支付自2016年8月1日至2017年5月31日期间的租金129,833.30元；四、被告(反诉原告)胡丽丽于本判决生效之日起十日内，以每月5,750元为标准，向原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司支付自2016年8月1日至2017年5月31日止的物业管理费57,500元;五、确认原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司对于被告(反诉原告)胡丽丽已付租赁保证金101,200元不予返还，归原告(反诉���告)上海亚尚物业管理有限公司所有；六、原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)胡丽丽开具以被告(反诉原告)胡丽丽个人为抬头的150,000元租金等额发票、23,000元物业管理费等额发票；七、原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)胡丽丽装修保证金9,200元；八、驳回原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)胡丽丽的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,318元，减半收取4,159元，反诉案件受理费2,830.50元，合计诉讼费6,989.50元，由原告(反诉被告)上海亚尚物业管理有限公司负担3,806元(已付)，由被告(反诉原告)胡丽丽负担3,183.50元(已付2,147元，余款1,036.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年十一月二十日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……