江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0214民初5857号 原告无锡融侨置业有限公司，统一社会信用代码913202145525051033，住所地无锡经济开发区苏巷路1号。 法定代表人林文镜，该公司董事长。 委托代理人过成，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。 被告潘晓晴，女，1986年4月16日生，汉族，暂住无锡市惠山区。 第三人陈立能，男，1984年9月3日生，汉族，暂住无锡市新吴区。 原告无锡融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）与被告潘晓晴、第三人陈立能商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法由审判员胡艳丽担任审判，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告融侨公司的委托代理人过成，被告潘晓晴、第三人陈立能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融侨公司诉称，2013年12月31日，其公司与潘晓晴签订了商品房买卖合同，约定潘晓晴购买其公司开发的无锡市新吴区融辉观邸××门牌××房屋，房屋总价为××70000元，付款方式为潘晓晴支付首付款171000元，余款399000元办理银行按揭手续。合同签订后，潘晓晴支付了首付款，因潘晓晴存在不良存款导致银行未能批准贷款，其公司多次要求潘晓晴自筹资金支付剩余购房款，但潘晓晴均未能履行付款义务。潘晓晴的行为违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任。为了维护其公司合法权益，故诉至法院，要求判决解除潘晓晴与其公司签订的商品房买卖合同；潘晓晴承担违约金11400元，上述款项在其公司应当返还的购房款中直接扣除。 被告潘晓晴辩称，其原来与陈立能是男女朋友，涉案房屋并非是其购买，而是陈立能想要购买，但因陈立能有不良贷款记录，无法进行贷款，所以融侨公司工作人员建议其可以与陈立能办理结婚手续后共同购买，该提议被两人否决后，融侨公司工作人员又提出可以其个人名义购买。当时其已告知尚有一笔贷款未归还，融侨公司工作人员表示这种情况可以贷款，其公司可以帮忙处理贷款事宜，所以陈立能与其协商后才以其名义签订了商品房买卖合同，购房首付款都是陈立能出资的。后来，其与陈立能分手了，后续事情其不清楚，曾与陈立能协商过，陈立能表示办理房屋过户，由陈立能购买涉案房屋。综上，请求法院依法判决。 第三人陈立能述称，涉案房屋实际是其购买，只是因为不具备贷款资格，所以才以潘晓晴的名义签订购房合同。在得知潘晓晴亦无法贷款后，其多次与融侨公司沟通，融侨公司表示该问题由其公司解决，但是后来一直没有给出结果，所以商品房买卖合同不应当解除。 经审理查明，2013年12月31日，潘晓晴与融侨公司签订商品房买卖合同，双方约定：潘晓晴向融侨公司购买融辉观邸××8门牌××层××房，合同约定建筑面积77.04平方米，单价7398.7××元/平方米，总价××70000元；付款方式为潘晓晴须在合同签订当日付清首付款171000元整（含已付定金20000元），剩余房款399000元整同时办理银行按揭手续。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款的实际已付款的差额确定”。同日，双方签订补充协议，约定支付首付款的日期为合同签订之日起7日内，并于签订合同7日内完成办理按揭所有手续；第二条第4项约定：“有下列情况之一的，买受人应在接到出卖人或贷款银行相关通知后7日内与出卖人及贷款银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款，若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内付清相应房款的，则视为买受人逾期付款，买受人同意按本合同第七条约定承担违约责任：（1）贷款银行拟批准额度不足本合同中双方约定的贷款金额或者银行拒绝对买受人贷款的；（2）贷款银行方面不受理买受人的按揭贷款申请或者买受人自身方面原因不批准按揭贷款的；（3）贷款银行政策或者国家与地方政府规定等原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理贷款的。”合同签订后，潘晓晴支付首付款171000元，剩余购房款因潘晓晴自身原因导致未能办理贷款，潘晓晴亦未自筹资金予以支付。2017年8月××日，融侨公司诉至本院。庭审中，潘晓晴认可购房款171000元实际由陈立能出资，表示如法院判决解除商品房买卖合同，同意融侨公司将扣除相应费用后的剩余购房款直接退还给陈立能。 上述事实，有融侨公司提供的商品房买卖合同、补充协议、发票及双方当事人的陈述在卷佐证。 诉讼中，融侨公司表示商品房买卖合同是与潘晓晴签订的，对外的权利义务应当以书面合同为准；合同签订后，潘晓晴仅支付了首付款，其公司按照潘晓晴的户籍所在地和合同签订时的暂住地分别邮寄数次催款通知，但潘晓晴至今未履行支付剩余购房款的义务，因潘晓晴的违约行为符合解除合同的条件，其公司于2017年3月13日发出通知书，解除了双方签订的商品房买卖合同，且潘晓晴应当按照合同约定支付违约金，提供按揭催办通知书、通知书3份、邮寄凭证若干予以证明。潘晓晴表示没有收到上述邮件，其在2014年年初就与陈立能分手了，并于2014年3月离开了青石桥31号的暂住地，所以对于上述通知的情况都不清楚。陈立能亦表示自己是2014年4月离开的青石桥31号，一直到2017年××月份无意间碰到青石桥31号的房东，才被告知房东在2017年3月帮忙签收了融侨公司邮寄过来的信件，就是3月13日的通知书，之前的通知书都没有收到过；在合同签订后，其在2014年年初得知无法贷款后，曾数十次与融侨公司联系，融侨公司表示由公司解决该问题，但是没有给出结果，后来每次接待的工作人员都让其找公司负责人，但提供的负责人联系方式都是虚假的，直到2017年××月收到通知书再去融侨公司，有个女经理接待的，但仍没有提供最终解决方案；其也曾去银行询问过贷款的事情，银行表示必须将房屋过户至其名下才能办理贷款，由于其无法联系到潘晓晴，所以没有办法处理变更合同的事情，与融侨公司沟通都是口头的，没有证据证明融侨公司承诺由公司解决贷款问题。 本院认为，潘晓晴与融侨公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务，否则应当承担合同约定的违约责任。虽然潘晓晴、陈立能均表示当时是陈立能需要购房，首付款都是陈立能支付的，只是以潘晓晴名义代为签订合同，但仅有二人的陈述而无其他证据予以证明，根据合同相对性原则，商品房买卖合同是潘晓晴签订的，故合同相对方应当认定为潘晓晴与融侨公司，即使潘晓晴与陈立能之间有约定也只是内部约定，不能对抗作为第三人的融侨公司。根据协议约定，潘晓晴应当自商品房买卖合同签订后7日完成办理按揭所有手续，如无法办理贷款的则应自筹资金付清相应房款，否则应按照合同第七条约定承担违约责任。因支付剩余房款是潘晓晴的义务，融侨公司在无法办理贷款后已经及时通知了潘晓晴，并多次向潘晓晴催款，虽然潘晓晴表示未能接到通知，但其作为购房人对于贷款是否办理成功，也即对于剩余购房款有无支付是明知的，而此后长达数年的时间内潘晓晴未及时变更剩余房款的支付方式，导致至今仍未支付剩余房款，已经超出合同约定的付款日期，且无证据证明其未按约付款的合理性，故其行为构成违约，符合双方约定的解除条件。关于违约金11400元，双方约定逾期付款导致合同解除的，违约方应当按累计应付款的2%支付违约金，此是双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以支持。潘晓晴已向融侨公司支付的款项与其应承担的费用抵扣后，融侨公司理应返还潘晓晴剩余部分购房款，现融侨公司亦同意返还剩余购房款，本院予以准许。庭审中，潘晓晴认可首付款是陈立能实际出资，并同意由融侨公司直接将剩余款项退还给陈立能，此是其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、解除融侨公司与潘晓晴在2013年12月31日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201312310096）。 二、潘晓晴支付融侨公司违约金11400元，该款与潘晓晴支付的购房款相抵后，融侨公司应于本判决发生法律效力之日起五日内将扣除违约金、诉讼费用后的剩余款项151480元直接支付给陈立能。 案件受理费减半收取4750元、保全费3370元，共计8120元（已由融侨公司预交），由潘晓晴负担，该款从潘晓晴支付的购房款中直接抵扣。 服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  胡艳丽 二〇一七年十一月十三日 书记员  薛 晶 本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。