广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2957号 原告：广西正龙基业投资有限公司，住所地：北海市茶亭路6号蔚蓝海岸小区假日公寓第四层。 法定代表人：曾绪亮，总经理。 委托代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 被告：北海优居房地产代理有限公司，住所地：北海市北京路13号祥和大厦110号。 法定代表人：郭一鸣，总经理。 委托代理人：熊平榕，广西易桂律师事务所律师。 原告广西正龙基业投资有限公司（以下简称正龙基业公司）诉被告北海优居房地产代理有限公司（以下简称优居房产公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月8日受理后，于2017年10月25日公开开庭进行了审理,原正龙基业公司的委托代理人黄志宇、被告优居房产公司的委托代理人熊平榕到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告正龙基业公司提出如下诉求：1、判令解除原告广西正龙基业投资有限公司与被告北海优居房地产代理有限公司于2017年5月25日签订的《顺天泰大厦销售服务代理合同》；2、判令被告北海优居房地产代理有限公司双倍退回原告广西正龙基业投资有限公司保证金400000元；3、本案诉讼费用由被告北海优居房地产代理有限公司承担。 事实与理由如下：2017年5月25日，原被告签订《顺天泰大厦销售服务代理合同》一份，约定：被告将其总代理的北海顺天泰地产有限公司的“顺天泰大厦”项目委托原告独家总承销现场代理、渠道销售，合同的起止时间：自本合约签订之日起至6个月。本次合作原告需向被告缴纳顺天泰大厦代理保证金20万元，本合同签订后3日内支付。在合同期内，若甲方收回房源导致乙方无法销售，甲方双倍退回保证金作为赔偿给乙方损失。合同签订后，原告按约定于2017年5月26日将代理保证金20万元转让被告账户，被告于当天为原告开具了收到保证金20万元的收据。但合同履行至2017年7月20日时，被告口头要求原告撤场，不准许原告再行销售顺天泰大厦房产。原告要求被告双倍退回保证金40万元，但被告只向原告出具了《撤场通知书》，对于双倍保证金40万元却拒绝退还。原告认为，原被告双方签订的《顺天泰大厦销售服务代理合同》还在履行期限内，被告不顾原告投入巨资经营的事实，随意解除合同，该行为已构成违约，同时也导致本合同无法继续履行。为此，原告诉至法院提出上述诉求。 被告优居房产公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。2017年5月24日，北海顺天泰房地产开发有限公司与答辩人签订《顺天泰大厦销售服务合同》一份，合同约定：顺天泰公司将其开发的“顺天泰大厦“项目委托答辩人提供独家现场代理合同渠道销售，合同期限为自合约签订之日起6个月；答辩人需在合同签订后3日内向顺天泰公司缴纳代理保证金20万元，合同期限结束后答辩人完成总货量90%的销售面积的，保证金在结算时退还，若未能完成总货量销售面积90%的销售面积的，保证金在结算时退还，若未能完成总货量销售面积90%的任务指标的，保证金不予退还；销售任务指标分为五个考核期进行考核，自合同生效起，第一考核期为60天内完成换签销售面积20%……，每期完成考核期内任务量达到90%未达100%的可以累积一期完成，若未完成90%，顺天泰公司有权解除合同，并不予退还保证金；物业总面积8031.87平方米，顺天泰公司按照4500元每平方米实收，超出溢价部分作为答辩人佣金收入，溢价部分按每考核期清算，超出均价部分作为答辩人佣金，不足均价部分则由答辩人现金补足，溢价部分的税费由顺天泰公司从应付佣金中扣除10%费用作为税费；合同还约定了双方其他权利义务。答辩人取得独家代理销售权后，于2017年5月25日与被答辩人签订《顺天泰大厦销售服务合同》一份，合同条款除5.1商务条件中的“甲方按照4500元每平方米实收变更为按照4700元每平方米实收”，其他内容与答辩人和顺天泰公司签订的《顺天泰大厦销售服务合同》完全一致。被答辩人签订合同后，未积极开拓市场，至第一考核期的60天届满，仅销售二套房共182.32平方米，仅为总面积8031.87平方米的2.27%，顺天泰公司据此于2017年7月24日通知答辩人解除双方销售服务合同，并不予退还保证金。由于被答辩人根本性违约致使合同目的无法实现，导致顺天泰公司解除了其与答辩人的合同，故答辩人亦不得不依约解除与被答辩人的合同，亦不予退还保证金。合同系因被答辩人根本违约致使合同目的无法实现而解除，被答辩人无权要求退还保证金，故其要求双倍返还保证金的诉求没有事实和法律依据，请求予以驳回。另原告称被告2017年7月20日口头通知撤场不属实，因为顺天泰是2017年7月24日解除的。在7月24日通知后原告并未撤场，直至2017年8月下旬原告才撤场的。 经审理查明：2017年5月24日被告优居房产公司（乙方）与案外人北海顺天泰房地产开发有限公司（甲方）签订《顺天泰大厦销售服务代理合同》一份，主要约定甲方将位于北海现有房源交由乙方代理销售，本合同服务期限为自本合约签订之日起至六个月；第四条约定：本次合作乙方需向甲方缴纳顺天大厦代理保证金20万元，本合同签订后3日内支付，合同期结束后乙方完成总货量90%的销售面积，保证金在合同结算时退还，若未能完成总货量销售面积90%的任务指标，甲方有权利不予退还；第一考核期为60天内完成换签销售面积超过20%，资金回款不低于7228683元；第二考核期为90天完成换签销售面积超过45%，资金回款不低于16264538元；第三考核期为120天完成换签销售面积超过70%，资金回款不低于25300391元；第四考核期为150天完成换签销售面积超过80%，资金回款不低于28914732元；第五考核期为180天完成换签销售面积超过90%，资金回款不低于32529074元。注：①换签界定为银行面签通过；②乙方完成考核期内任务量达到90%未达100%可以累积一期完成，若未完成90%甲方有权解除合同，并不退还保证金。第八条第一款：甲乙双方按月度约定销售计划或任务，若乙方连续2个考核期未能完成销售计划或任务，甲方有权单方面解除本合同，保证金不予退回。甲方衡量实际情况下，销售任务可以叠加到下个月一齐执行，仍不能按照销售计划完成任务时，甲方可单方面解除合同；第八条第六款：在合同期内，若甲方收回房源导致乙方无法销售，甲方双倍退回保证金作为赔偿给乙方损失等内容。 2017年5月25日原告正龙基业公司（乙方）与被告优居房产公司在被告（甲方）与案外人北海顺天泰房地产开发有限公司所签订的上述的合同基础上签订了《顺天泰大厦销售服务代理合同》，甲方就北海顺天泰房地产开发有限公司总代理的“顺天泰大厦”项目委托乙方提供独家总承销代理、渠道销售。该合同与上述合同除了销售价格变更之外，其他内容基本上与上述合同基本一致。上述两份合同均是由被告优居房产公司提供。原被告签订上述合同后，原告按约向被告支付了20万元的保证金。 2017年7月24日被告优居房产公司向原告发出《撤场通知书》，载明“2017年5月24日，我公司与北海顺天泰房地产开发有限公司签订了《顺天泰大厦销售服务代理合同》，约定由我公司为其销售顺天泰大厦。2017年5月25日，我公司与你公司签订了《顺天泰大厦销售服务代理合同》，将顺天泰大厦销售业务委托你公司独家总承销。现因北海顺天泰房地产开发有限公司与我公司解除了《顺天泰大厦销售服务代理合同》，这也直接导致我公司与你公司于2017年5月25日签订的《顺天泰大厦销售服务代理合同》确已无法履行，现我公司收回房源，你公司不准再继续销售。现本公司正式通知你公司：解除与你公司于2017年5月25日签订的《顺天泰大厦销售服务代理合同》，并限你公司于收到本通知书之日起10日内全部撤出售楼部，并将你公司装修的销售部拆除干净”。 自上述撤场通知发出后，被告主张原告2017年8月下旬才撤场，而原告确认因双方未就售楼部的装修事宜进行协商，所以没有马上撤场，但房源自被告发出解除通知后收回。原告在代销销售上述楼盘期间，共销售了顺天泰大厦1-804和1-1009两套房屋，销售建筑面积182.32平方米。现原告以被告随意解除合同的行为构成违约且也导致合同无法继续履行为由，诉至法院，提出上述诉求。 另查明，2017年7月28日被告优居房产公司（乙方）与北海顺天泰房地产开发有限公司（甲方）签订《解除合同协议书》一份，主要约定甲乙双方于2017年5月24日签订的《顺天泰大厦销售服务代理合同》，现因各种原因导致无法履行，经双方协商达成如下协议：1、原《顺天泰大厦销售服务代理合同》自2017年7月24日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；2、乙方交纳的20万元履约保证金按照合同约定不予退还；3、售楼部退还甲方，并移交相关资料，包括已盖有甲方公章的认购协议书、空白合同、房屋钥匙、门卡等内容。 2017年8月17日北海顺天泰房地产开发有限公司向被告优居房产公司发出《联系函》，载明贵我双方于2017年7月28日签订《解除合同协议书》，约定贵司的代理合同于2017年7月24日终止。贵司应于签订协议书之日起一周内向我方移交销售相关资料、未销售房钥匙、门卡等，结清水电、通讯等费用，并退还售楼部给我司。截至今日我司楼盘未销售房钥匙、门禁卡等仍未移交，水电费用未结清，售楼部亦未按约定退还我司，已对我司经营销售产生不利影响，由此产生的一切经济与法律后果均由贵司自行承担。 本案的争议焦点如下：1、原被告双方在合同履约过程中哪一方构成违约？2、原告的诉求有无事实和法律依据。 本院认为：被告优居房产公司与开发商北海顺天泰房地产开发有限公司签订合同取得案涉项目的销售服务代理权后，与原告正龙基业公司于2017年5月25日签订的《顺天泰大厦销售服务代理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，且被告亦有权将销售服务代理权转让给原告，是合法有效的合同，双方当事人均应按该合同履行。本案所查明的事实可知，原告在代理销售案涉项目的房屋中只销售了两套房屋，销售面积182.32平方米，按每平方米4700元算，换签销售面积及资金回款均未达到第一考核期指标的要求。上述合同第四条销售指标中“乙方完成考核期内任务量达到90%未达100%可以累积一期完成，若未完成90%甲方有权解除合同，并不退还保证金。”与第八条违约责任第一款：“甲乙双方按月度约定销售计划或任务，若乙方连续2个考核期未能完成销售计划或任务，甲方有权单方面解除本合同，保证金不予退回。甲方衡量实际情况下，销售任务可以叠加到下个月一齐执行，仍不能按照销售计划完成任务时，甲方可单方面解除合同。”两个合同条款的内容相冲突。上述合同系被告在其与开发商所签订的合同基础上作出的，除了对销售价格部分作出了修改，其他的约定基本一致，且该合同亦是由被告单方提供的，该合同应属格式合同。参照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，对于上述合同中对于有两种不同约定的合同条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释，为此，上述合同对于原告的违约情形及违约责任应按照上述合同第八条第一款的约定，即原告虽在第一考核期未能按约完成销售任务可累计第二考核期一并完成。被告在合同所约定的第二考核期刚开始就单方面解除了与原告所签订的上述合同构成违约。 2017年7月28日被告优居房产公司与开发商签订解除合同的协议后，房源亦已收回，原被告之间所签订的上述合同已无继续履行的可能，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于原告请求解除上述合同于法有据，本院予以支持。上述合同解除后，依据双方所签订的上述合同第八条第六款：“在合同期内，若甲方收回房源导致乙方无法销售，甲方双倍退回保证金作为赔偿给乙方损失”的约定，原告请求被告双倍返还履约保证金400000元于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告广西正龙基业投资有限公司与被告北海优居房地产代理有限公司于2017年5月25日签订的《北海顺天泰大厦销售服务代理合同》； 二、被告北海优居房地产代理有限公司双倍返还履约保证金400000元给原告广西正龙基业投资有限公司。 案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年十一月十四日 书记员  杨励坚