上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初87503号原告陆永兴，男，1968年3月22日生，汉族，住江苏省启东市。原告陆浩，男，1995年7月21日生，汉族，住址同上。原告毛彩娣，女，1969年2月1日生，汉族，住址同上。上列三原告共同委托代理人张磊，上海市润和律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人沈力，上海市润和律师事务所律师。被告上海东郡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人唐云龙。委托代理人陶立元，男。委托代理人贾慧，女。原告陆永兴、陆浩、毛彩娣诉被告上海东郡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆永兴、陆浩、毛彩娣的委托代理人沈力、张磊、被告上海东郡房地产开发有限公司的委托代理人陶立元、贾慧到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司、上海市房屋建筑设计院有限公司、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告陆永兴、陆浩、毛彩娣诉称，2014年5月27日，三原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(下称预售合同)，约定由三原告向被告购买位于繁锦路1288弄《碧翠园》2号1层101室房屋(下称系争房屋)，预售合同同时对价款及支付方式、交付时间、发生质量问题的处理和违约责任等进行了约定。预售合同签订后，三原告按照约定向被告足额支付了购房款，并于2014年7月5日自被告处接受了系争房屋。但在接收系争房屋当日，三原告即发现房屋存在诸多质量问题，随即向被告报修，但被告的修复时断时续，直至今日仍未修复完毕，系争房屋尚存在主卧卫生间主梁断裂，地面存在较大落差，相应管道未覆盖隔热层等重大质量问题，经三原告多次催促，被告仍置之不理，致使纠纷产生。原、被告之间的合同合法有效，被告提供的房屋存在重大质量问题，使得三原告至今仍无法正常使用系争房屋，其行为严重侵犯三原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、被告按照鉴定报告的方案修复系争房屋；2、被告支付自2014年7月5日起至修复完毕之日止的房屋使用费，自2014年7月5日到2017年1月31日按照人民币(以下币种同)25,764元/月的标准计算；自2017年2月1日起按照27,965元/月标准计算；3、被告支付2014年8月1日到2017年7月30日的物业费，按照1,176.50元/月标准计算，计42,354元；4、被告承担本案诉讼费用及相应的鉴定费用。被告上海东郡房地产开发有限公司辩称，被告愿意按照鉴定报告书的意见进行修复。但是原告未在质保期内进行报修，在报修后被告已经及时妥善地履行了维修义务，系争房屋已经交付，维修需要原告协助，但是原告一直不协助维修。现在原告诉请的质量问题基本已经修复完毕，原告主张的质量瑕疵对房屋的使用不产生影响，且房屋交付后原告一直居住在房屋内，原告不存在损失，故不同意支付房屋使用费。物业费针对公共部分，应由业主向物业公司缴纳，与房屋是否使用没有直接关系，应由原告承担，不同意支付。经审理查明：2014年5月27日，以被告作为甲方(卖方)，与三原告作为乙方(买方)签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为890万元。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》。第十七条约定。“甲方交付的房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。”合同第二十二条约定：“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费0倍给予补偿。”合同补充条款一第二条第(五)项约定：“出于房屋批量销售和出卖人工作人员有限性考虑，经买受人要求出卖人应履行对商品房质量和权利瑕疵的告知义务。对于不计入产权面积和业主享有专有使用权的部分，出让人承担质量和瑕疵担保义务的范围仅限于保证该房屋或商铺主体结构合格和不能严重影响买受人正常居住使用。”2014年6月16日，被告取得上海市新建住宅交付使用许可证，2014年6月17日，被告取得建设工程竣工验收备案证书。2014年7月1日，原告付清全部房款。2014年7月5日，原告陆永兴签署《资料、礼品、钥匙签收表》及售后服务单。2017年1月1日，原告入住系争房屋。2015年5月7日，张亦刚出具清单一份，列明南次卧衣柜偏差、卫生间墙砖空鼓、客厅移门有偏差(缝隙)、客厅背景、北卧次铝窗不好关、南主卧木地板(有裂纹)、衣柜衣架(没电)、更衣室门框顶(内)有缺口、(南主卧)、B1室南卧天井门口渗水(墙纸恢复)(木门更换)、B2墙面开裂(排风扇不运作)外门框需调整、卫生间反臭、地暖调试、B2楼梯下贴墙纸、电路简称(家中没人还用电)。另查明，2015年3月18日至2015年10月17日期间三原告与张亦刚等的谈话录音情况。2015年3月18日原告毛彩娣、陆永兴和张亦刚的谈话：陆：“去年七月份修到现在了，没有一个人帮我们去……”张：“老师傅，你听我讲……”陆：“你贵姓啊？”张：“你叫我小张就可以了，张亦刚。”陆：“你现在是售后的是吧？”张：“不是，我现在是开发商的客服部，你们有什么要求，和我讲……”张：“这样子啊，反正我也晓得的，第一个，你肯定要给我时间，你把我电话号码记下来，维修我不管的，维修有我们维修工程师的，但是你听我讲，我肯定要和他们讲，叫他们把方案拿出来，时间都弄好，我和你们讲，修，总归要有时间，你给我时间，我再答复业主，那就ok了嘛。有什么事情你和我讲，记个我的电话，XXXXXXXXXXX。老师傅，不好意思啊。”2016年5月27日三原告与张亦刚的录音情况：陆：“也不是急需房子，我这个房子也不是要派什么用处，你早点给我们修好了结掉。你总归排一个时间，六月一号，或者六月十号，什么时间帮我们修好。”张：“现在就是我上次写的东西，还有个衣柜，应该处理处理掉。还有，还有爷叔话说过来啊，后面如果再发现什么问题，不是说要住进去嘛，住进去再有问题出来的嘛，你不去用不一定……我是这样讲啊，你住进去以后，你住一个礼拜，看看有什么事情再和我说也不要紧，好伐，我也不是说，房子处理掉以后就什么事都没有了……”2016年7月27日谈话录音情况，陆：“唉，你说我们是什么时候，六月头里面开工的，现在七月几啊？”张：“以前没做好。”2016年8月14日录音情况：陆：“不是好了，你们公司要写个协议什么时候修，修到什么时候结束。对伐啦，你不要不好好修，要叫点师傅的人叫，我们这是精装修不是说毛坯房，毛坯房随便怎么弄弄好了不搭界的。这卫生间瓷砖贴的，管子也不接，都是我们自己接的。”张：“对。”陆：“你看看可以伐，你和我问问看，这个顶上修好了伐，是修好了伐”。张：“没没没，还没给你弄的呀。”2016年10月17日录音情况，张：“你这块就是，我这里两件事，一个是梁的事，下面就是那个地平的事……”。审理中，本院依法委托对系争房屋质量问题、修复方案及租金进行司法鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具的司法鉴定意见书结论为：系争房屋存在混凝土梁开洞、热水管未全部设保温层、地坪存在高低差违反国际相关规范标准或设计要求，其中混凝土梁开洞、纵筋截断需要进行适当的加固处理，以满足本构件受力要求。该司法鉴定意见书同时出具了对上述质量问题的修复方案。上海科东房地产土地估价有限公司出具房地产估价报告，结果为：系争房屋2014年7月、2015年1月、2015年7月、2016年1月、2016年7月、2017年1月六个月的市场租金价值合计为154,582元，其中2014年7月租金为23,209元、2015年1月租金为24,343元、2015年7月租金为25,347元、2016年1月租金为26,261元、2016年7月租金为27,457元、2017年1月租金为27,965元。本院另委托对张亦刚的声音真实性进行鉴定，但是张亦刚并未能到现场进行鉴定。上述事实，由《上海市商品房预售合同》、银行转账凭证、资料、礼品、钥匙签收表、录音记录、竣工验收备案表及交付许可证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订了商品房预售合同，原告已经按约支付了房款，被告应当交付符合质量要求的房屋给原告。本案争议焦点有：1、张亦刚是否能代表被告公司。对此，第一，本案第一次开庭时被告委托代理人曾当庭陈述张亦刚是被告公司的客服，之后开庭又否认张亦刚的身份，前后陈述存在矛盾。第二，被告方提交的证据中被告发给原告的维修催告函邮寄单上寄件人处填写手机号码XXXXXXXXXXX与原告录音证据里自称张亦刚所报的电话号码一致。第三，经原告申请，本院依法委托对录音证据上“张亦刚”的声音真实性进行鉴定，之后本院告知原、被告通知张亦刚相关鉴定事宜，被告表示张亦刚不是其工作人员，也通知不到。原告向XXXXXXXXXXX手机号码发送短信告知鉴定时间及地点，但张亦刚并未到场鉴定。综上，被告虽对录音真实性提出异议，但又未能积极配合对张亦刚录音真实性进行鉴定，相应不利后果由被告承担，故本院采信张亦刚系代表被告公司。2、房屋是否存在质量问题。被告认为系争房屋已经取得竣工验收备案表及交付许可证，故系争房屋质量合格。对此本院认为，根据合同约定系争房屋为精装修交付，取得竣工验收备案表及交付许可证并不能免除被告对于房屋质量的保证责任。根据原告提供的由张亦刚签字的维修事项清单以及三原告与张亦刚之间的谈话录音，原告确实在2014年进行了报修，且被告在2015年到2016年10月份期间一直对系争房屋处于维修状态。另外，审理过程中本院依法委托了有资质的鉴定部门进行了鉴定，鉴定意见为：系争房屋存在混凝土梁开洞、热水管未全部设保温层、地坪存在高低差违反国际相关规范标准或设计要求，其中混凝土梁开洞、纵筋截断需要进行适当的加固处理，以满足本构件受力要求。综上，系争房屋确实存在质量问题。3、是否超过质保期。被告陈述在2015年5月份接到原告报修，但报的都是一些轻微的小问题。主卧卫生间主梁断裂、热水管道加做覆盖隔热层未在质保期内报修，被告不再承担保修责任。地坪属于赠送范围，该问题属于被告免责范围，不属于保修范围。对此，从原告提供的与张亦刚的录音内容来看，2015年3月18日毛彩娣：“十月份过来，我讲给你听啊，师傅，十月份过来……十月份到现在，几个月了？你算算几个月了？”可以看出，原告在2014年10月份之前已经报修。2016年7月27日，陆永兴：“唉，你说我们是什么时候，六月头里面开工的，现在七月几啊？”张亦刚：“以前没做好。”陆永兴：“事太多太多了。所以实话实说，我们不是说要求什么，你也给我们一个时间这活什么时候能做完，接下来我们的家具都要进来的。”张亦刚：“李翔你看看什么时候？”李翔：“现在顶多两个礼拜。”陆永兴：“一道结束还是这块结束？”张亦刚：“全部结束呀，包括地下室。”陆永兴：“还有，我问你一桩事情啊，这里面的排风机，应该来说，我认为，这个排风机应该接在。张亦刚：“应该有管子的。”陆永兴：“有管子的是伐，我和你说，我们现在检查下来，没一台有轨道的。”2016年10月17，张亦刚：“你这块就是，我这里两件事，一个是梁的事，下面就是那个地平的事……”根据录音内容，本院有理由相信原告在发现质量问题后已在保修期内及时报修，维修期间原告又发现梁、保温层及地坪问题，随即报修，而被告直到在2016年10月17日还在进行维修，故本院认为原告报修并未超过质保期。4、关于原告是否入住房屋。被告认为系争房屋存在的质量问题并不属于主体结构问题，并不影响原告居住使用，且提供了水费、电费、燃气费发票，证明原告已经实际使用房屋。本院认为，从被告提供的发票来看，燃气费发票为2017年1月297元、2017年3月453元；水费发票为2015年11月6日58.60元、2016年5月5日3.50元、2016年7月5日10.30元、2016年9月6日41.40元、2016年11月6日3.50元、2014年1月7日27.60元；电费发票从2014年7月开始至2017年1月平均每月在80元至90元左右，其中2016年7月、8月、9月电费分别为205.10元、225.70元、150.70元。关于电费原告表示2016年7、8、9三个月是因为维修，所以费用较大，关于其余电费是由于室外污水泵、除湿机、自动排风机、冰箱、鱼池循增氧泵、负一楼排污泵、门禁系统等都会产生电费。本院认为原告的解释尚属合理，且被告未能提供证据证明2017年1月份之前有燃气费产生，水费也是从2015年11月开始，用量也比较小，故对于原告于2017年1月1日入住系争房屋的主张，本院予以采信。综上，本院认为被告交付的房屋存在质量问题，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告同意按照鉴定意见方案对系争房屋进行修复，于法不悖，本院予以准许。被告认为原告第一次报修的都是一些轻微小问题，并不影响居住，且原告存在不配合维修等情况，故不同意支付使用费损失。但被告仅提供了维修催告函邮寄单，并无催告函，且原告对该证据不予认可，表示并没有收到，故对该证据本院难以采信。而根据张亦刚出具的问题清单以及原告提供的录音证据，反映系争房屋确实处于维修状态，但不能证明房屋维修具体情况、对原告居住使用的影响大小以及腾空房屋维修的必要性，再考虑到2017年1月1日在房屋质量问题仍未得到完全修复的情况下原告亦实际入住房屋，故对2014年7月5日至2016年12月31日期间的使用费损失，本院酌情支持35万元。2017年1月1日原告已实际入住，不存在使用费损失，故对原告实际入住期间的房屋使用费损失，本院不予支持。至于被告修复房屋期间的使用费损失，鉴于该损失尚未实际发生，本案中不予处理。关于原告要求被告赔偿原告物业管理费，物业费系物业公司向业主收取并用于小区公共部位的保洁、安保以及公共设施的维护的费用，与房屋出现质量问题之间缺乏关联性，因此原告要求被告赔偿物业费，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴【2017】建鉴字第1013号司法鉴定意见书对上海市浦东新区繁锦路1288弄《碧翠园》2号1层101室房屋进行修复；二、被告上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆永兴、陆浩、毛彩娣2014年7月5日至2016年12月31日期间的房屋使用费350,000元；三、驳回原告陆永兴、陆浩、毛彩娣的其余诉讼请求。案件受理费9,400元，由原告陆永兴、陆浩、毛彩娣负担45,00元，被告上海东郡房地产开发有限公司负担4,900元；鉴定费、评估费共计55,566.04元，被告上海东郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一七年十一月二十日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。