广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终723号 上诉人（原审被告）：防城港市荣城房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区北部湾大道与灵秀路交汇处“埠上桃源”营销中心一楼001室，统一社会信用代码：914506007852221046。 法定代表人：李亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢锦旭，广西新鸿律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：封茂龙，男，1971年1月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：朱恩平，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晴，广西精一律师事务所实习律师。 上诉人防城港市荣城房地产开发有限公司（以下简称：荣城公司）因与被上诉人封茂龙商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 防城港市荣城房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回封茂龙的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据法律、合同及生效的大量判决，案涉商品房通过五方竣工验收时间为2017年11月20日应合法有效，一审以备案材料时间2018年9月5日作为竣工验收的时间，明显错误。1．荣城公司于2017年11月20日组织的五方验收具有法律效力。《建设工程质量管理条例》〔国务院令第279号〕完全改变了由质监机构代表政府对工程进行验收的传统做法，改由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行竣工验收，五方都是工程质量主体。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定，荣城公司于2017年11月20日组织通过五方验收具有法律效力。2．工程竣工通过五方验收后，再办理工程验收资料备案，一审判决以档案馆的备案文件所载时间作为案涉商品房的验收时间，是对五方验收和工程验收资料备案制度的错误理解。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定，备案归档是“在建设工程竣工验收后”，因此一审判决将五方验收与验收备案混为一谈，将“竣工资料备案”等同于“报批”，是非常错误的。3．五方验收的合法性在行政机关、司法判例中得到普遍认可和执行购房合同约定以建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理五方验收合格作为交房条件，全国及防城港广泛使用并得到普遍执行。全国、广西及本市各级法院的案例一直来对建设单位提供的有五方盖章的建设工程质量竣工验收意见书均普遍认定符合交房条件。而且，建设部工商总局示范文书约定的交房条件是商品房验收合格，并不是验收备案。实际上，“在建设工程竣工验收后”进行备案归档的时间普遍很长，本地有的楼盘甚至长达数年之久，因此一审判决将备案时间作为验收时间，明显不符合事实。4．2017年11月20日五方验收完全符合合同的约定，建设单位组织的五方工程质量验收在实际工作生活中及合同履行中得到普遍执行和认可。既然法律规定工程验收的责任主体为荣城公司，荣城公司于2017年11月20日组织五方验收后向所有业主发出交房通知，绝大部分业主在五方验收后按通知收房装修入住，本市各楼盘也普遍执行五方验收后交房。二、一审判决不尊重双方当事人的合同约定，在封茂龙无举证、无法定理由的情况下人为调整双方约定的违约金，严重错误。按合同约定的标准计算违约金为3,785.87元，这本是双方真实意愿的体现，也是具有法律约束力。延误交房的违约并不是商品房交易的违约，封茂龙主张双方违约责任不对等没有任何法律依据，起诉请求调整违约金的理由没有法律依据。一审判决以封茂龙主张买受人与出卖人违约责任不对等作为调整违约金的理由，明显违法。三、一审判决酌定82,233.4元违约金没有阐明任何计算依据，且明显畸高，应予撤销。1．该酌定82,233.4元违约金明显畸高，一审认定逾期交房为581天，每天违约金高达141元，没有公正性。2．荣城公司没有交易上的违约和欺诈，一审判决荣城公司承担明显畸高的违约金，属司法不公。交易环节的违约责任与逾期交房、逾期办证的违约责任是有根本的区别的。本案双方在平等、自愿基础上签约成交,即使逾期交房只能尊重合同。荣城公司主观上不可能愿意延迟交房，实际上荣城公司也积极履行合同及时通知封茂龙及广大业主收房，反而是封茂龙拒不收房，已经是对自已权利的放弃，荣城公司没有理由承担其恶意造成的“损失”。3．封茂龙已于2019年11月30日接收案涉商品房，一审判决荣城公司向封茂龙交房没有事实依据，应予撤销。2019年11月30日封茂龙签署《埠上桃源房屋交付使用确认书》，已接收案涉商品房，荣城公司已履行交房义务。 封茂龙辩称，一审法院认定事实清楚。荣城公司的上诉请求没有事实和法律依据应当予以驳回。 封茂龙向一审法院起诉请求：1．判令荣城公司将经过验收合格的商品房即埠上桃源A区第3幢1单元1805号房交付给封茂龙；2．判令荣城公司向封茂龙支付逾期交房违约金315,054元（违约金计算：从2016年10月31日至2019年6月25日共计967天，按总房款651,612元的万分之五计算，共计315,054元，以后产生的逾期交房违约金另计）；3．判令荣城公司负担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2015年7月21日，封茂龙（买受人）与荣城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定封茂龙购买荣城公司开发的埠上桃源A区第3幢1单元1805号房，建筑面积为128.93平方米，总价款651,612元。合同约定出卖人应当在2016年10月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：1、遭遇不可抗力因素；2、因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内停水或者停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；5、因天气原因（如中雨、大雨、暴雨、雷暴、热带气旋天气、台风等）导致无法施工、工期受影响的。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：（2）逾期90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过一年，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。同时约定如买受人逾期付款的违约责任，逾期在90天内，自本合同规定的应付款期限届满之日的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人原因继续履行合同的，经出卖人书面同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之日的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，封茂龙按约定于2015年7月13日支付首付款，于2015年10月20日完成银行按揭贷款的办理，已经完全了购房款总额的支付。2017年11月25日，荣城公司向封茂龙发送并送达《埠上桃源商品房交付通知单》，但封茂龙以小区配套设施未完工为由，拒绝收房。2018年9月5日，由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，对涉案房屋所在楼房完成了竣工验收。2019年3月22日，涉案房屋所在楼盘完成了不动产权登记。再查明，根据荣城公司提交的停水停电记录显示，合同签订时间即2015年7月21日至约定交房时间2016年10月31日期间，涉案楼盘所在地段无合同约定的一周内停水或者停电超过8小时的情况，期间受台风影响天数为11天，中雨以上天数为89天，其中台风影响及中雨以上天数重叠7天。 一审法院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律、法规的效力性规定，属合法有效，双方均应按照合同规定的履行义务。本案中封茂龙已经按照合同约定支付完全部房款，完成了其相应的义务。而荣城公司应当按照合同约定的时间交付符合交房条件的房屋给封茂龙并按合同约定支付逾期违约金。因此封茂龙主张荣城公司支付逾期交房违约金的主张，该院予以支持。由于根据合同约定，涉案房屋的交付条件为通过由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收，本案中五方验收的《建设工程质量竣工验收意见书》及办理了《不动产权登记证明》，该院认为涉案房屋所在的楼盘直至2018年9月5日达到了房屋交付条件。此时双方均应对房屋的交付积极履行相应的义务。因此封茂龙主张荣城公司将符合房屋交付条件的房屋交付给封茂龙的诉讼请求，该院予以支持。虽然2017年11月25日荣城公司发送交房通知书时，尚未具备交房条件，但由此可得出在之后的时间里，封茂龙随时可以去接收房屋，也应该积极去催收房屋。但封茂龙如仍继续拒绝接收房屋，则产生的相应的法律后果，由封茂龙自负。由此可得出最迟于2018年9月5日，荣城公司逾期交房的违约期限停止计算。在双方合同约定中荣城公司应当在2016年10月31日前交付房屋，逾期交房日自2016年10月31日起算到2018年9月5日止逾期674天，约定交房期限内受台风影响天数为11天，中雨以上天数为89天，重叠7天，则根据合同约定应扣除93天，则实际无顺延事由逾期交房则为581天。虽然荣城公司提供证据证明合同签订时间即2015年7月21日至约定交房时间2016年10月31日期间以外的时间的影响天数，但该院认为在合同签订时，荣城公司应对何时完工交房等因素有着计划与预计安排，合同约定的交房时间以外的影响因素不能构成阻却荣城公司逾期交房责任的承担，因此该院不予支持。根据合同约定逾期交房的违约金计算，逾期90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行，本案中逾期交房违约金为651,612元×0.00001×581天=3,785.87元。封茂龙主张买受人与出卖人违约责任标准不对等，主张按照买受人逾期付款违约金计算标准来计算出卖人逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；．．．”的规定，该院认为双方在合同中约定的逾期交房违约金过低，根据公平原则、双方的过错程度及本案实际，该院酌定违约金为82,233.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、荣城公司在判决生效之日起十日内向封茂龙交付防城港市港口区埠上桃源A区第3幢1单元1805号房（该房屋已经符合交付条件）；二、荣城公司在判决生效之日起十日内支付给封茂龙违约金82,233.4元；三、驳回封茂龙的其他诉讼请求。案件受理费3,012.91元，由封茂龙负担2,017.76元，由荣城公司负担995.15元。 本院二审期间，荣城公司向法庭提交五组新证据，证据一，埠上桃园房屋交付使用确认书，拟证明封茂龙已于2019年11月30日接收案涉商品房，一审判决荣城公司向封茂龙交房没有事实依据，应予撤销；证据二，埠上桃园房屋交付使用确认书，拟证明埠上桃源A区三期3、7幢绝大部分业主在五方验收通过后于2017年底收房装修入住的事实；证据三，埠上桃园房屋交付使用确认书,及装修申请表、装修合同，拟证明荣城公司埠上桃源项目A区三期3幢已于2017年11月20日经五方验收合格符合合同约定的房屋交房条件，并且大部分业主已于2017年底收房申请装修入住；证据四，埠上桃源三期3、7幢交房公告及邮政快递，拟证明荣城公司已于2017年11月25日向埠上桃源所有业主发出公告，告知A区三期3幢房屋已达到交房条件，各业主应于2017年11月30日前到营销中心收房，封茂龙怠于收房应由其承担不利后果。证据五，商品房建筑面积测绘成果报告，拟证明涉案埠上桃源项目A区三期3、7幢于2018年2月7日完成了建筑面积测绘。封茂龙没有新证据提交，对证据一真实性合法性没有异议，对关联性有异议；证据二、证据三，虽然有原件核对但是真实性没办法核实，因为没办法核实签字人的身份并且没有公司盖章，该证据与本案也没有实质关联性，其他业主根据荣城公司的要求收房并不代表也不能证明荣城公司已经通过五方验收；证据四，真实性合法性无异议，对关联性有异议，荣城公司没有通过五方验收，根据合同约定封茂龙有权拒绝收房，因此不能证明封茂龙违约，快递单收件人不是封茂龙，与本案没有关联性。这些证据除了证据一之外，二、三、四都是由荣城公司持有的证据，应该不属于新证据。对证据五无异议。本院认为，上述证据具有真实、合法及关联性，可作为本案定案参考依据。 荣城公司对一审查明事实关于涉案房屋五项验收时间有异议，其他无异议，封茂龙对一审查明事实无异议，本院对双方无异议的部分予以确认。一审认定五方验收时间正确，理由将在下文进行阐述。 另查明，封茂龙于2019年11月30日接收了涉案商品房。埠上桃源A区第3幢和第7幢同时完成验收。防城港市建筑档案馆出具的《建设工程质量竣工验收意见书》封面工程名称载明是3幢，内容工程名称载明是7幢。2017年12月起，荣城公司陆续将A区三期3幢房屋交付买方装修入住。 本案争议焦点为：1．五方验收的时间应当如何认定；2．逾期交房违约金起止时间如何认定；3．逾期交房违约金约定是否过低，是否应当调整。 本院认为，荣城公司与封茂龙自愿签订《商品房买卖合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。 关于焦点1，荣城公司提供的《建设工程质量竣工验收意见书》日期为手工填写，封茂龙对其真实性不予认可，同时提交了防城港市建筑档案馆出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。因埠上桃源A区第3幢和第7幢同时完成验收备案，防城港市建筑档案馆出具的《建设工程质量竣工验收意见书》虽然封面写明是3幢，内容写明是7幢，但证明内容并无矛盾。防城港市建筑档案馆作为与本案无利害关系的第三方，出具的文书为正式工程验收文件，更具有规范性，具有较强的证明力，因此一审法院依照该文件的日期认定五方验收的时间为2018年9月5日正确，本院予以维持。 关于焦点2，本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年10月31日，但是案涉房屋于2018年9月5日才符合交房条件。虽然荣城公司举证证明已于2017年11月25日邮寄通知封茂龙收房也同时在报纸刊登收房公告，均不能免除荣城公司逾期交房的违约责任。因此，逾期交房日期应从2016年10月31日起算，计至2018年9月5日止，扣除合同约定因特殊原因可据以延期的天数，荣城公司逾期交房共计581天，一审对逾期交房起止时间认定正确，本院予以维持。 关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”，荣城公司逾期交房，构成违约，按合同应当支付违约金。但原合同约定从逾期之日起按已付房款日万分之零点一支付确实过低，一审予以调整正确。但一审酌定本案违约金82,233.4元确属过高。关于违约金的调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定本案违约金为已付房款年利率1.5%，合计15,558元（651,612×1.5%÷365×581，取整）。 关于荣城公司请求的撤销一审判决第一项，因案涉商品房已经符合交房条件并在一审判决后已交付。因此其要求撤销该项判决理由成立，予以采纳。 综上所述，荣城公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1948号民事判决第一项、第三项； 二、变更广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1948号民事判决第二项为上诉人防城港市荣城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人封茂龙违约金15,558元； 三、驳回被上诉人封茂龙的其他诉讼请求。 上述义务，限义务人在本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行届满之日起二年内向一审法院或同级义务人财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费3,012.91元，由上诉人防城港市荣城房地产开发有限公司负担149元，由被上诉人封茂龙负担2,863.91元。二审案件受理费6,025.81元（上诉人防城港市荣城房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港市荣城房地产开发有限公司负担298元，由被上诉人封茂龙负担5,727.81元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年九月一日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建