北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初18309号原告:王铭，男，1986年4月23日出生，住北京市大兴区。原告:代慧媛，女，1986年5月22日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘雪华，北京市天安律师事务所律师被告北京邦达房地产开发有限公司，住北京市。法定代表人：冯耀荣，总经理。委托诉讼代理人：孙雪梅，女，1985年1月22日出生，汉族，北京邦达房地产开发有限公司员工，住北京邦达房地产开发有限公司宿舍。委托诉讼代理人：杨辉，北京泓聚律师事务所律师。原告王铭、代慧媛与被告北京邦达房地产开发有限公司（以下简称邦达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王铭、代慧媛的委托诉讼代理人刘雪华，被告邦达公司的委托诉讼代理人孙雪梅、杨辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王铭、代慧媛向本院提出诉讼请求：1.判令邦达公司支付自2016年12月27日至2017年5月16日的违约金16497元；2.诉讼费由邦达公司负担。事实与理由：2013年2月2日，邦达公司与王铭、代慧媛签订《北京市商品房预售合同》，约定将位于大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目9#办公楼20层2003号房屋出售给王铭、代慧媛，总房款1179292元整，交房日期为2014年12月27日前。按照合同约定，王铭、代慧媛委托邦达公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，个人购房的委托费用每户为800元。合同约定如因邦达公司的责任，王铭、代慧媛未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，则按照双方签订的附件八《北京市商品房预售合同》补充协议第7条的约定，每逾期一日王铭、代慧媛有权按总房款的万分之一向邦达公司收取违约金。王铭、代慧媛依约向邦达公司支付了房款、契税、产权代办费、房屋登记费、权证印花税等相关费用。邦达公司应在房屋交付使用后730日之内即2016年10月30日前为王铭、代慧媛办理房产证，但邦达公司并未按照合同规定时间办理。王铭、代慧媛多次找到邦达公司要求办理房产证，其总以种种理由推脱敷衍。��达公司的违约行为已经严重侵犯了王铭、代慧媛的合法权益，造成王铭、代慧媛无法对房屋进行买卖、转让，导致王铭、代慧媛遭受巨大损失。现提起诉讼，请求依法判决邦达公司赔偿迟延办证违约金。被告邦达公司辩称，一、王铭、代慧媛的房屋已经转移登记完毕，其诉讼请求没有事实依据。二、王铭、代慧媛委托了北京精信房地产经纪有限公司（以下简称：精信公司）代办产权证，并向代办公司交纳了代办费、登记费，权证印花税。邦达公司并不实际负责房产证的办理工作。在代办公司集中收集代办资料时，王铭、代慧媛缺少面积差房款发票。代办公司已经通过《委托代办服务合同》附件一的约定形式及口头方式告知了王铭、代慧媛需要补充提交的资料，并于2015年年底及2016年6月份电话通知王铭、代慧媛需要补充提交的资料。代办公司通知业主可以���资料扫描件发至代办公司邮箱，现场提交的材料的可以提交至珺悦国际售楼处，或交至在物业办公区设立的产权代办办公室，但王铭、代慧媛没有及时提交资料。经代办公司与地税多次沟通协商，通过复印邦达公司发票记账联加盖邦达公司财务章的方式，代办公司才将王铭、代慧媛的契税申报工作办理完毕。在邦达公司以及代办公司尽了合理的通知义务后，王铭、代慧媛仍未能及时补充提交办证资料，由此造成的延误，应当由王铭、代慧媛自行承担。根据双方签订的附件八补充协议之约定，因王铭、代慧媛未能提交全部资料导致的办证逾期，邦达公司不承担违约责任。三、2016年1月，代办公司向邦达公司发送了2016年珺悦中心项目报件时间排期表，代办公司根据地税及建委的工作流程，制定了相应的工作计划，计划于2016年2月份至11月份完成珺悦国际项目2000多户业主房产证的办理工作。按照此工作计划，在业主资料齐全，且地税、建委工作流程正常的情况下，邦达公司完全能够按照双方签订的购房合同约定的时间内办理完毕珺悦国际项目小业主的房产证。但自2016年7月北京市地税金税三期系统开始升级以来，代办公司的契税申报工作受到了严重的影响。2.北京市地方税务局金税三期系统上线，全市地税机关于2016年7月25日至8月8日暂停了除个人所得税完税证明开具、涉税咨询业务之外的全部业务。金税三期系统上线后，因系统不稳定等原因，导致税务机关受理批量缴纳契税的数量大幅减少。2016年7月至2017年8月，金税三期系统上线一年以来，通知系统维护达到22次，并因系统拥堵影响报税而发出过紧急通知。涉案的珺悦国际项目共有业主2159户。根据合同约定的交房时间计算，截止2016年10月31日，共有1021户业主应当取得房屋产权证。截止2016年12月31日，共有1138户业主应当取得房屋产权证。假设契税申报工作不受影响，截止到2016年7月，代办公司可以完成契税申报1144户。包括按照2016年上半年已经完成的申报：1月份12户，4月份232户，6月份300户。以及按照计划应完成情况：5月份300户，7月份300户。该两个月因税务部门未安排排期，导致未能申报成功。前述的1144户，按照从报税到出证3个月周期计算，2016年10月31日前可以完成产权证出证。超出合同约定的应出证1021户。对该部分业主，邦达公司可以不违约。截止到2016年9月，按照计划可以完成契税申报723户，包括8月份计划300户，9月份计划300户，加上前一阶段计划超出的123户。该723户可以于2016年12月31日前取得产权证。扣除上述的1744户，按照申报计划，2016年10月预计申报300户，11月预计申报115户。其中300户的办证将逾期1个月，115户将逾期45天。事实上，7月份因税务机关未给代办机构排期，导致无法申报，8月份因金税三期系统改革，无法申报。9月份因系统第一次使用，且录入方式变更为人工录入，效率极低，当月仅录入了40户。10月份二次录入机会，共计录入168户。11月、12月税务机关通知停止申报。后2017年2月录入116户，3月录入128户，4月录入274户（3次录入机会），5月录入328户（3次录入机会），6月份录入165户（2台机器），7月份录入104户，8月份录入116户。由此可见，逾期办证主要是因报税系统改革所导致。金三系统的升级以及系统升级后的不稳定，严重影响了珺悦国际项目的报税计划，不但导致整个珺悦项目办证逾期，还造成大兴区众多其他项目的契税交纳工作逾期。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同的纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十四条第三款之规定，因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。综上所述，根据合同约定及法律规定，非因邦达公司原因导致的逾期办证，不应由邦达公司承担逾期办证违约责任。由于代办公司存在办证申报排期过晚的过错，邦达公司愿意承担30%的逾期责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。王铭、代慧媛提交如下证据：1.《商品房预售合同》；2.补充协议；3.契税收据；4.产权代办费收据；5.印花税收据；6.房产登记费；7.房款发票。邦达公司提交如下证据：1.《北京市商品房预售合同》；2.协议书；3.委托代办服务合同；4.微信截图-产权代办办公室；5.北京精信房地产经纪有限公司关于珺悦国际产权办理的说明；6.微信截图-大兴地税群；7.大兴区建委办证窗口张贴的《不动产登记批量受理制度》照片；8.2017年中信内经证字102943号公证书；9.照片；10.北京晟邦物业管理有限公司情况说明；11.2017京中信内经证字102207号公证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月2日，邦达公司（出卖人）与王铭、代慧媛（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定将位于大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目9#办公、商业楼20层2003号房屋出售给王铭、代慧媛，总房款为1179084元整。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，个人购房的委托费用为每户800元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，买受人有权按总��款万分之一向出卖人收取违约金。但因非出卖人原因造成逾期的，则出卖人不承担违约责任。2014年12月27日，邦达公司向王铭、代慧媛交付涉案房屋。截止收房时，王铭、代慧媛共向邦达公司支付购房款1179292元。此外，王铭、代慧媛还交纳了契税、产权代办费、房屋登记费、权证印花税等相关费用。涉案房屋产权证取得日期为2017年5月16日。庭审中，代办公司精信公司的工作人员出庭作证称：邦达公司与其签订委托合同，委托其代办小区业主的产权证。业主收房当天公司在现场收取了办证材料，包括身份证和购房发票。收房当天业主基本都缺少房屋面积补差款的发票。2015年期间，精信公司的主要工作是对业主的办证资料进行整理和建档。2015年年底陆续通知缺少材料的业主补齐材料。按照原计划，公司每月可申报契税300户，不动产登记机构每月��多可申报400户。按照办理流程，本月申报契税后，下月就可以办理不动产登记。从报税到出房产证的时间基本为3个月。公司自2016年启动办证流程。首先是向税务机关报税。公司将业主的材料录入电脑，同时提交书面材料给税务部门。税务部门审核通过后出具缴款通知书。开发商凭缴款通知书去银行缴款后取得回执。公司再拿缴款回执去税务机关换取完税证明。再持完税证明到不动产登记机构办证。2016年1月份，公司先试报了12户。2016年5、6月份开始大量申报。上半年共计申报了600多户。7月接到税务系统升级的通知，当月没有申报。直到10月份，公司才进行了金税三期系统升级后的第一次申报。但申报流程与原来的不一样。金税三期系统上线前，由税务部门的工作人员填报。升级以后，由公司自己的工作人员上机录入，每次申报不超过120户。原来一个月可以申报完成的工作量，系统升级后则需要3个月。就涉案的金税三期系统等问题，本院到大兴区地税局进行调查了解。地税局答复称金税三期系统2017年7月开始改造升级，2017年8月系统上线。8月份上线后因为系统维护暂停过一个月的申报。2017年11月、12月期间，因需要集中办理拆迁项目的产权证，商业项目共暂停申报过了一个月。金税三期系统上线前，录入方式为电子导入，每次批量报税可达到约300户。金税三期系统上线后，录入方式变为手工录入，每次可录入的数据取决于录入的速度和材料的复杂程度。本地区需要批量报税的房地产开发项目约有六、七十个。每个房地产项目每个月平均可申报一至二次。申报单位于每个月末提前申请下一个月业务，由税务部门安排每个项目的排期。自金税三期系统上线后至2016年年底，共计为精信公司安排过3天半的上机录入时间。双方对于上述调查内容无异议。但王铭、代慧媛认为税务系统升级对于办证申报的影响不大，而且11、12月份时，大部分业主的办证期限已经超过。关于催缴业主补齐办证所缺材料一事，邦达公司对其所主张的催缴时间及催缴方式，未提交相关证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。邦达公司与王铭、代慧媛签订的《北京市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人应当依约履行各自的合同义务。王铭、代慧媛已经足额交纳购房款。邦达公司应当依照合同约定的日期将涉案房屋产权证办理完毕。现房屋产权证实际的取得时间已经超出合同的约定日期。邦达公司所委托的代办公司，在业主收房后长达1年期间未���时启动办证流程，存在办证拖延的行为。关于邦达公司抗辩业主未能按时提交房屋差价款发票的理由，因开票义务人为邦达公司，其既未能在业主补交差价款后及时出具发票，亦未及时将补开的发票交付业主或转交其所委托的代办机构。即使存在业主交付发票不及时的情形，也非业主自身原因造成。并且，代办公司陈述其一年时间都在整理业主材料。如果发现缺少发票的情况，应及时通知业主提交。既然其在经过一年时间的准备后，从2016年开始申报契税，就应视为所有业主的办证材料已经齐全。综上，关于邦达公司提出业主迟延提交办证材料的抗辩理由，本院不予采信。邦达公司应当承担逾期办证的违约责任。至于本案中是否存在可减轻逾期办证违约责任的情形，本院将作如下分析。代办公司自2016年1月起已开始实际进入办证阶段。按照代办机构制定的契税申报计划，根据产权证办理的一般周期推算，截止合同约定日期，虽同样会发生部分业主的产权证逾期，但逾期时间基本为1至2个月。之所以发生产权证逾期时间较长的情况，其中报税系统的升级也是不可忽略的客观因素之一。首先，税务系统升级发生在合同履行期限内，客观上影响了产权证办理流程的正常推进。此种影响包括两个方面，一是工作时间缩短。2016年下半年中，代办机构被停止申报的周期总计约3个月。在可进行申报的3个月中，代办机构总计只有三天半的录入时间。二是工作效率减低。因录入方式的变化，导致实际工作效率仅有原来的三分之一。因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。根据前述，邦达公司因前期存在拖延履行办证义务的行为，故虽然在合同的后期履行中遇到客观障碍，但不构成免除违约责任的理由。至于上文所述的两方面影响是否均应作为减轻违约责任的考量因素，本院认为因区分对待。其中完全因外在原因而停止契税申报工作的3个月，因该情况发生在合同的履行期限内，且非邦达公司所能控制和避免。客观上确实缩短了合同原约定的办证履行期限，系导致违约日期被延长的客观因素。故应作为违约责任的减轻情形加以考量。而对于系统改革后录入效率降低的问题，不应作为减轻违约责任的考量因素。一是因邦达公司前期存在办证拖延的情况。二是效率降低存在录入人员和录入方式主、客观两方面的原因，不具备量化的客观标准。三是如考虑录入方式的影响，会发生与被缩短的录入时间重复评价的情况，且录入方式影响的主要是合同已经逾期后的补救阶段。由于涉案���业主取得产权证日期不同，综合考虑前述情形对于涉案项目产权证办理的影响程度，本院酌情确定由邦达公司承担70%的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京邦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王铭、代慧媛迟延办证违约金11640元；二、驳回原告王铭、代慧媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告王铭、代慧媛负担91元（已交纳），由被告北京邦达房地产开发有限公司负担39元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐伟龙二〇一七年十一月三十日书记员  李金益-4--3-