黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0302民初1766号原告：孟宪俊，男，1942年11月2日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：孟爱晶（与原告系父女关系），女，1971年1月11日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：盖卫国（与孟爱晶系夫妻关系），男，1972年2月6日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：哈尔滨民安房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区。法定代表人：张丽娟，董事长。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。原告孟宪俊与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟宪俊的委托诉讼代理人孟爱晶、盖卫国，被告哈尔滨民安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩丽娟到庭参加诉讼。2017年9月22日至2017年10月21日、2017年11月3日至2017年11月18日为双方当事人庭外和解期间。本案现已审理完毕。孟宪俊向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告因其违约不能按期办理产权登记的违约金19286.30元；2.由被告承担相关诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年5月31日签订《房屋预售合同》，交款400000元，购买哈尔滨民安房地产开发有限公司开发的鸡西市鸡冠区某小区房屋，被告于2014年5月9日交付房屋。根据双方签订的《房屋预售合同》约定，买受人应当在该商品房交付之日起900日内取得房屋产权证书，现已超过合同约定的办证天数，至今没有办理。在此期间，原告多次去被告处交涉，被告态度恶劣，推诿扯皮，至今无果。为了维护原告的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应承担违约责任。哈尔滨民安房地产开发有限公司辩称，被告未能在房屋交付使用后900日内办理房屋权属登记不是被告原因造成，系政府部门原因导致，因政府部门未按相关规定净地出让，导致被告部分楼房不能按期开工、竣工，不能及时办理初始登记手续，被告不承担违约责任。国土资源部和我国现行土地政策规定，实行建设用地使用权净地出让，禁止毛地出让。被告开发项目建设用地的取得时间为2010年，我市房屋征收办公室于2011年开始征收，因迟迟不能完成征收，导致被告楼体不能及时开工、竣工，不能及时办理初始登记手续。建设项目综合整体验收的操作规范，导致被告于2016年取得竣工备案登记证，被告方启动初始登记工作。根据建设项目竣工验收规定，建设部门不进行零星验收只能整体验收，虽然原告房屋于2013年8月入住，但被告碍于其他楼房征收滞后，最后一栋楼于2016年4月竣工，整体验收工作于2016年4月末进行，2016年年末才取得竣工备案登记证，被告才将初始登记手续向市房产局申报，房产部门启动办理权属登记，被告不能及时办理权属登记不是被告造成。证照不能办理不是被告违约造成，原告诉讼主体有误，应驳回原告的诉讼请求。被告为开发单位，办理房照系房产部门，办理产权证的法定义务人为商品房购买人，而非房地产开发单位，被告没有代办房屋权属登记的义务，产权证明书的取得时间以产权登记机关核准登记的时间为准，与被告无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实认定如下：1.原告提交的证据一，原、被告于2014年5月31日签订的《房屋预售合同》1份，证明原告购买了被告开发的某小区房屋，该房于2013年6月已交付业主入住，原告购买的是现房。原告于2014年5月31日付清全款，证实原告与被告于2014年5月31日成立商品房买卖合同关系，合同第十五条对产权登记及违约责任进行了约定，在签订合同前发生的事宜与本案无关。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为合同第十五条明确约定了因政府政策及工作原因双方协商解决，时间顺延，出卖人无责任就不应该对迟延办理产权证承担违约责任。双方对证据的真实性无异议，对原告提出的购房、付款、交房、双方成立买卖合同关系及合同约定违约责任的证明目的，均与合同约定内容相符，本院予以确认。2.原告提交的证据二，原告于2014年5月9日在办理入住手续时与某物业管理有限公司签署的《某小区临时管理规约》1份，主要内容为被告于2014年5月9日将该商品房交付原告，原告正式入住该房屋，证实被告于2014年5月9日将本案涉及的商品房交付原告正式入住，签订预售合同日期为2014年5月31日，先入住后签订合同。依据双方签订的购房合同约定，被告应于商品房交付使用后900日内为买受人办理房屋产权登记证书，至今未办理，被告应承担违约责任。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告不能按照合同约定的日期办理产权登记，不是被告的违约行为造成，而是因政府各职能部门的行政行为滞后导致，被告对此不应承担违约责任。被告对证据的真实性无异议，对证据本身予以确认，对原告证明房屋交付、签订合同日期的事实予以确认。对被告承担违约责任的证明目的，因被告举证延期办理产权备案登记手续并非开发商原因导致，本院不予确认。3.原告提交的证据三、被告为原告开具的销售不动产统一发票1份，证明原告交纳了建筑面积为102.80平方米楼房的购房款400000元。原告按照合同约定交付了房屋价款，履行了合同义务，被告未履行合同约定，逾期办理房屋产权登记，应承担违约赔偿责任。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为证据只能证明原告履行了交付房款的义务，因政府各部门的行政行为滞后导致被告办理初始登记手续时间顺延，被告对此不应承担违约责任。被告对证据的真实性无异议，对原告交付房款予以确认。被告是否应承担原告主张的逾期办理房屋产权登记的违约义务，应考虑被告在向房产登记部门出具房屋竣工验收等资料过程中是否存在过错，该证据看不能证实此问题，对此证明目的不予确认。4.原告提交的证据四，竣工工程备案证复印件11份，证明1-11号楼在2011年4月15日、2012年4月10日己经全面开工，最晚竣工时间为2013年12月15日。被告提交的证据三与备案证相矛盾，与事实不符，被告逾期提交登记申请说明被告逾期办证系自身原因导致，与政府部门无关。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为此证据只能证明备案登记证上体现的开工、竣工日期登记有误，是政府部门原因导致，系笔误。原告提交的证据五，竣工工程备案证复印件1份，证实鸡西市某小区小区X块X号楼开工日期为2012年4月10日，竣工日期为2013年12月15日，证明X号楼于2016年4月末竣工时间与该证据不符，证据上不仅有某监督站的章、还有被告民安公司的章，说明被告认可这份证据的时间,2015年之前9号楼大部分业主都己入住。被告对该证据的真实性有异议，认为该证据是复印件，该证据只是备案时预计的开工和竣工时间，与实际开工和竣工的时间有误，证明不了实际的开工和竣工时间。某监督部门另行出具的情况说明，证明了某小区的楼房竣工时间，对原告的证明目的本院不予确认。5.原告提交的证据六，X号楼业主李某某于2015年12月10日交纳的物业费收据复印件1份，主要内容为李某某于2015年12月10日交纳某小区X号楼X单元X室物业费441元，证实2015年业主己经缴纳物业费入住X号楼；刘某某、高某某物业费收据各1份，证明被告提交的证据四所证明的楼房于2016年4月竣工不真实。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为此证据只能证实他人入住该房，不能以此来证实整栋楼的竣工时间。该证据为某小区的物业管理单位某物业管理服务有限公司于2015年11月12日、11月28日、12月10日分别为该小区X号楼三位业主出具的物业费收据，能证明三位业主交付物业费入住时间，但收据体现内容不必然能证明行政机关出具的情况说明的不真实性，对证据不予确认。6.原告提交的证据七，孟爱晶、盖卫国与被告签订的房屋预售合同复印件1份，主要内容为被告与孟爱晶、盖卫国于2012年7月17日签订的房屋预售合同中第十五条产权登记时间约定为540天，而本案原告与被告签订的合同中关于产权登记的时间约定改为900天，证实被告在2014年全面竣工出售现房时己经明知不能按时通过验收，不能按时向房屋产权登记机关提供备案资料，在对各种情况进行了预判的基础上为了规避自己的违约责任而任意延期成900日，超出城市房地产开发经营管理条例以及商品房销售管理办法规定的90日10倍。日期被告可以随意更改，期限被告可以随意签订，依然不能通过验收，都是被告自身原因所致，合同的签订和政府其他部门没有任何关系，属开发商自己制定合同的技术问题，被告已构成严重违约，应当承担赔偿违约责任。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据与本案无关，合同主体并非本案原、被告。此合同为原、被告自愿签订，是双方真实意思表示，是有效合同。权属登记证办理的时间不一致不违反国家强制性、效力性的法律规定。原告的房屋不能按照合同约定时间办理权属登记，是政府部门整体验收的强制性操作规范导致，被告对此不应承担责任。该证据无其他证据佐证，对原告提出的被告为规避责任任意更改时间、被告构成违约、承担违约责任的证明目的不予确认。7.原告提交的证据八，被告于2017年9月25日张贴在某小区单元门上的办理房照通知1份（手机拍摄打印件），主要内容为被告通知小区X号楼业主2017年6月25日开始办理房产证，证明被告提交的证据六即2017年6月12日张贴的通知与本证据时间相矛盾，被告随意编造办照时间，欺骗业主，规避违约责任，是伪造证据。被告认为该证据系手机拍摄，真实性需核实。此通知是被告于2017年9月通知X号楼的业主办理权属登记手续，而被告于2017年6月12日也进行过通知，是通知X号楼的业主办理手续，通知的事项不尽相同。原告以此说明被告对该通知有意编造没有事实依据，也不符合客观事实。该证据无其他证据佐证，不能证实原告的证明目的，本院不予确认。8.被告提交的证据一，原、被告签订的商品房买卖合同复印件1份、商品房预售许可证1份，证明原、被告之间成立的商品房买卖合同有效，合同第十五条约定，如因出卖人的责任在规定期间内不能取得权属证书，双方协商解决，如因政府工作原因，时间顺延。原告要求给付违法金违背事实，违反合同，不应得到支持。原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原、被告签订的购房合同时间是2014年5月31日，从该日起,原、被告之间才形成本案涉及商品房的买卖合同关系。2014年5月9日办理入住手续，5月31日补签合同，证明原告购买的是现房，跟本合同没有关联，开发商应当根据合同签订时的实际情况对办照日期进行预判。该证据能够证明原、被告之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系，合同中约定了办理产权登记相关事宜，被告是否承担违约责任，与其是否在合理期限内履行完毕向登记机关备案义务相关，综合双方提交的各证据，不能证明原告应承担违约责任，对该证据本院予以确认。9.被告提交的证据二，某房屋征收办公室出具的情况说明1份，证明政府职能部门出让的土地是毛地，不是净地，被告无过错；政府拆迁滞后，2013年年末完成土地清理工作；因冬季不能施工，被告从2014年春天开始施工，2016年4月最后一栋楼交工符合法定交付时间，该时期交工和验收是政府征收部门导致，被告无过错。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，根据某质量监督站出具的竣工工程备案证显示，某小区所有楼盘在2011年5月30日前己经开始施工，最晚开工时间为2012年4月15日，与该情况说明中所述2013年末完成清理工作相矛盾，证明不了被告逾期办理房照的原因。被告提交的证据三，某质量监督站出具的说明1份、竣工工程备案证复印件2份，证明被告开发的最后一栋楼X地块X号楼系2016年4月交工，有关部门方能办理整体验收，被告办理了该期楼盘的备案登记证，相关部门不做零星和单独验收，只做整体验收，导致原告入住多年的楼房只能与其他楼房一起办理竣工验收登记证，整体验收的操作程序导致原告办理初始登记手续迟延，导致被告办理竣工验收备案登记证迟延，被告对此应当免责。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该说明与某质量监督站颁发的竣工工程备案证中时间相矛盾，是伪证，X号楼业主的物业费收据能证明9号楼并非是2016年4月末竣工。竣工工程备案证显示X号楼的开工时间为2012年4月10日，如果按照被告所说系2016年4月末竣工，工期长达4年之久，其他楼房工期均在1年半以内，X号楼被告所说开工4年之久早已超过了其他楼房的工程进度，说明系开发商自己的原因造成的施工延期竣工，与政府无关，被告是正常日期开工，工期长短是开发商自身原因。被告提交的证据四，某商品房预售管理办公室出具的说明1份，证明被告于2016年末已将办理不动产登记的所有手续交至房产局，房产部门已受理，被告按照法定的时间完成了提交办理不动产登记手续的法定义务，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该说明只能证明被告于2016年12月27日向该部门提交了初始登记材料，并未说明当日提交的初始登记资料是否齐全、是否合格、是否需要完善补充，这份证据也不能证实被告已履行了合同义务，竣工工程备案证显示某小区X号楼于2013年12月15日全部竣工，被告在2016年12月27日向房产登记部门提出初始登记申请，长达3年时间，说明被告由于自身施工不合格的原因一直不能通过验收，完全是被告自身原因造成。上述证据均为相关政府职能部门出具，在无充分证据否定的情况下，本院予以确认。10.被告提交的证据五，某小区项目办公室于2017年6月12日形成的通知复印件1份，证明被告按照不动产管理中心通知要求，通知原告2016年6月12日到房产部门办理房屋产权证照，原告不去房产局办理系其个人原因，与被告无关。原告对证据有异议，认为证据需核对原件，这份通知未加盖公章，还出现错别字，不知出处来源，原告未见过该通知，也未得到过被告的通知，不具有真实性，法庭不应采信。通知办照事情对于广大业主非常重要，被告不应仅仅张贴一张通知，应该打电话正式通知业主，开发商对待这件事情不负责任。该份证据为复印件，无其他证据佐证，本院不予确认。11.被告提交的证据六，某物业管理服务有限公司出具的说明1份及某小区入户通知书50份，证明业主李某某及其他业主提前入户系个人要求提前装修房屋，提前办理入住手续，X号楼入住时间是2016年4月后。原告对该证据有异议，认为被告不能自己证明自己，证据不是业主的真实意思表示，不具备证据的效力。每栋楼业主的具体入户时间不一致，被告仅仅是挑选了2016年部分业主入住证明，不能说明本楼的竣工时间，我国法律明确规定，没有竣工的房屋不能交付使用，如果是在施工期间业主也不会冒着生命危险提前入住。原告提交的X号楼业主物业费收据能证明2015年已经有大部分业主入住，2016年4月竣工不属实。全部入户通知书上都有业主签字，某物业公司是独立法人，与房地产开发公司无关。证据中的物业公司说明，无其他证据佐证，本院不予确认。入户通知书，能证明部分业主是在2016年4月后入住，但对李某某等小区业主入住系个人要求提前装修房屋的证明目的无其他证据佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月31日，原告孟宪俊与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司签订房屋预售合同，购买被告开发的位于鸡西市鸡冠区某小区住宅小区工程X号楼X单元X层X号、建筑面积为102.80平方米的房屋一户，单价每平方米3891元，总金额400000元。合同关于交付期限事项约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格……”合同关于产权登记事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决，如因政府政策及工作原因，时间顺延。”2014年5月9日，被告向原告交付房屋，房屋实际面积为102.80平方米，原告于2014年5月31日交付全款，被告于2016年3月31日为原告出具了400000元金额的销售不动产统一发票。2016年4月，该小区最后一栋楼竣工，被告向工程质量验收部门提交整体验收申请。2016年12月21日某质量监管站为某小区X地块X号楼至X号楼出具了竣工工程备案证，认为“经审查，该工程符合工程验收备案条件，准予备案。”2016年12月末，被告向商品房预售管理办公室提出房地产项目初始登记申请并提交了初始登记资料。2017年3月末，该部门将某小区不动产登记工作转至产权和不动产证照办理机构，开始办理证照发放业务。本院认为，原告孟宪俊于2014年5月31日与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司签订的《房屋预售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同已成立并生效。按照合同约定，被告有义务协助原告办理房屋产权证照，原告认为被告违约而诉至法院，被告作为诉讼主体适格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……双方签订的《房屋预售合同》第十五条关于产权登记事项约定为“出卖人应当在商品房交付使用后900日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，如因政府政策及工作原因，时间顺延。”就本案争议事实，原告未能在其预期时间取得房屋产权证照，被告是否应承担责任，应考虑被告在向房产登记部门出具房屋竣工验收等资料过程中是否存在过错。房屋征收办公室出具的《关于某小区棚户区改造项目房屋征收工作时间情况的说明》、某工程质量监督站及某商品房预售管理办公室出具的情况说明能够证明被告不能按期将办理权属登记资料报产权登记机关备案非其原因造成，对于原告认为的被告违约、不能按期办理产权登记事宜，本院不予采纳，对原告因此而向被告主张19286.30元违约金的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，应驳回原告孟宪俊要求被告哈尔滨民安房地产开发有限公司支付办理产权登记违约金19286.30元的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孟宪俊要求被告哈尔滨民安房地产开发有限公司支付办理产权登记违约金19286.30元的诉讼请求。案件受理费282元，减半收取计141元，由孟宪俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  李小明二〇一七年十一月二十四日书记员  李 雪