云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0328民初1269号 原告：陈晓东，男，汉族，1990年9月28日生，曲靖市麒麟区人，大学文化，住麒麟区。 委托诉讼代理人：李泽云，云南恒序律师事务所律师，特别授权。 被告：宁燕，女，汉族，1978年4月6日生，云南省宣威市人，硕士研究生，曲靖工商学校教师，住曲靖市。 委托诉讼代理人：张庆伟，云南泽典律师事务所律师，特别授权。 被告：刘兵，男，汉族，1975年2月4日生，云南省富源县人，高中文化，自由职业，住曲靖市。 原告陈晓东与被告宁燕、刘兵合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓东的委托诉讼代理人李泽云，被告宁燕及其委托诉讼代理人张庆伟，被告刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓东向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告已支付的转让款106万元；2、判决被告办理办学许可证、收费许可证等变更登记手续；3、判决被告支付违约金212000元；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年1月达成《沾益区龙华街道珠江源小区幼儿园转让协议书》，协议约定：甲方将沾益区龙华街道珠江源小区幼儿园以450万元转让给乙方，乙方于协议达成后10日内支付定金250万元。协议签订后，原告依约支付了250万元，同年3月1日幼儿园开学后，被告又收取了相关费用120.8万元，原告于同月9日派人入驻幼儿园。不久，原告发现被告与原告订立时出具的《房屋使用管理合同》是被告伪造的，依该合同，房屋的租赁期自2014年9月1日至2030年8月30日，共16年，年租金为130000元至200800元。但该租赁合同经房屋出租方证明是伪造的，真实的《房屋租赁合同书》内容为：房屋租赁期自2014年5月1日起至2020年9月30日止；年租金为285482.88元。因被告的恶意欺诈导致租期大大缩短而不利于原告稳定办学且年租金上涨8万余元至15万余元，造成原告成本大大增加，据此，原告向被告提出解除合同或依原告损失退赔在原告支付的预付款。经双方协商并约定：被告需退赔原告人民币156万元，但被告仅退赔50万元。双方于2017年4月22日签订了书面的补充协议，协议约定：甲方于2017年4月30日前归还乙方幼儿园转让款250万元。若甲方于2017年4月30日前未能归还乙方转让款，则甲方幼儿园的使用权、经营权及所有权变更为乙方所有，并退还乙方已支付的幼儿园转让款106万元，该106万元分三次支付，如未按约定归还，甲方需支付乙方尾款协议约定金额的20%作为违约金。现二被告未按协议履行，已构成违约，侵犯了原告的合法权益。 被告宁燕、刘兵均辩称，被告收取的120多万元是属于被告的，不存在违约的问题；被告的房屋管理合同不是伪造的，是真实的；原被告双方签订的协议是原告方胁迫的。 本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对一方当事人在庭审中的陈述另一方认可的事实，本院予以确认。对于有争议的证据及双方有分歧的陈述，本院认定如下：1、原告方提交了《房屋使用管理合同》《房屋租赁合同》，欲证实在签订协议的时候被告存在欺诈行为。被告方对证据1提出对三性均没有意见，但不能认同这个合同证明了被告存在欺诈行为。本院认为，经当事人申请本院向出租方调取相关证据并经质证，《房屋租赁合同书》与出租方保存的一致；另经本院核实，《房屋使用管理合同》存在三个主要内容不同的合同即原告方提交的、沾益广厦房地产有限公司相关人员（沾益广厦房地产有限公司副总经理刘正文）提供的、相关部门（沾益区教育局）保存的三份合同。《房屋租赁合同》显示的租期较短（2020年到期），年租金为28万余元，原告方提交的《房屋使用管理合同》显示的租期较长（2030年到期）且年租金为13万至20.08万元不等，诉讼中，原告方对其请求的106万元的来源作出了说明即按被告提交给原告方的租赁合同计算出的租金与实际需向出租方交纳的租金的差价共计156万元，扣除被告已支付的50万元，下欠106万元。本案能认定二被告与原告签订转让协议时对所涉房屋的租期、租金存在隐瞒真实情况的情形，构成民事欺诈。 2、原告方提交的《关于“珠江源小区珠江源幼儿园转让补充协议”》《转让珠江源幼儿园的情况说明》，欲证实补充协议的内容及被告未依照协议内容履行义务，构成违约。被告方对于证据2提出协议的真实性有质疑，刘兵的字是错的，并且没有按印，签订这个协议是被胁迫的。本院认为，该组证据的两份证据证实的内容基本一致，本案二被告据双方的陈述是合伙关系，合伙人之一都能执行合伙事务，被告方虽提交证据欲证实签订该协议是被胁迫，原告对此否认，被告需提交证据证实其主张；同时，原告方对该证据的来源进行了说明，对形成过程作出了解释，其解释符合常理。宁燕作为诉涉幼儿园的实际合伙投资人之一，应对其行为承担责任，本院对该组证据予以认定，作为本案的证据使用。 3、被告方提交的录音、录像材料（附文字记录），欲证实被告被胁迫。原告方认为：（1）对该证据的真实性合法性有疑问，是不是双方在通话过程中真实反映的通话内容，是不清楚的；（2）从被告记录的这个内容来看，没有原告方的任何一句威胁的话语，而是被告宁燕自己所陈述的内容；（3）记录的通话时间，是在2017年5月3日和5月4日，双方签订补充协议的时间是5月3日，具体详细的内容是在2014年4月22日宁燕所写的情况说明中就已经确认的内容，因此该证据不能证实补充协议存在胁迫的情况。本院认为，原告方的质证理由成立，该组证据不能证实被告的主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宁燕、刘兵于2014年合伙投资开办了沾益区龙华街道珠江源小区幼儿园，该幼儿园用房系宁燕与第三方（沾益广厦房地产有限公司）签订《房屋租赁合同书》后承租，约定了租期自2014年5月1日起至2020年9月30日止、年租金285482.88元等作出了明确的约定。2017年1月1日，原告陈晓东与被告签订了《沾益区龙华街道珠江源小区幼儿园转让协议书》，约定二被告将幼儿园以450万元转让给原告，同时对场地租赁费进行了约定即按与出租方签订的《房屋使用管理合同》执行，协议书将《房屋使用管理合同》作为协议附件之一，该《房屋使用管理合同》载明：租期为16年即自2014年9月1日起至2030年8月30日止、租金以2600平方米计算，每平方米5-8元，年管理费130000-200800元，甲方同意免收乙方三年管理费，从第四年至第五年按管理费执行，以后每五年每平方米递增5元，以此类推至合同期满等内容。协议签订后，原告先后按约支付了转让款250万元,同年3月开学时，二被告又收取了学费等费用120.8万元，3月9日开始，原告陈晓东派人进驻该幼儿园并接管了幼儿园的全部业务。同年4月22日，被告宁燕就转让幼儿园书写了情况说明，情况说明载明：一个是4月30日前一次性支付和退还王松娥的转让费200万元、利息50万，合计250万元。另一个是若宁燕到了4月30日前还没有退还和支付清王松娥以上款项，那就宁燕要把珠江源幼儿园交给王松娥经营管理，经营权、管理权、受益权全权属于王松娥，并退还转让费的106万元。同年5月3日，被告宁燕与原告陈晓东签订了幼儿园转让补充协议，协议明确：因甲方在履行幼儿园转让合同时未做到合同约定事项，对乙方开办幼儿园造成极大损失。经双方协商一致同意后，提出两个解决方案。（1）甲乙双方约定甲方于2017年4月30日前归还乙方幼儿园转让款人民币250万元。如甲方于2017年4月30日之前未履行第一方案，则履行第二方案。约定方案如下，（2）2017年4月30日前未归还约定金额，则幼儿园的使用权、经营权及所有权归乙方所有，并且甲方需退还乙方幼儿园转让款106万元（双方认定的损失实际为156万元，协议签订时，被告宁燕已支付50万元）。其中，2017年6月3日前归还56万元、同年7月3日前归还30万、同年8月3日前归还20万。如甲方逾期归还上述款项，需向乙方支付尾款协议约定金额20%的违约金。协议签订后，被告未按约定履行，原告遂提起诉讼。 另查明，沾益区龙华街道珠江源小区幼儿园系经沾益区教育局审核批准并发放了民办学校办学许可证，同时到民政部门办理了民办非企业单位登记。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原被告双方在签订转让协议时，被告方向原告提交的作为协议附件之一的《房屋使用管理合同》经核实是不真实的，而房屋租金与租期在转让幼儿园时对转让费有直接影响，《房屋租赁合同》显示的租期较短（2020年到期），年租金为28万余元，原告方提交的《房屋使用管理合同》显示的租期较长（2030年到期）且年租金最低13万元、最高20.08万元，两份合同租金及租期悬殊巨大，出租方（沾益广厦房地产有限公司）对《房屋租赁合同》的真实性无异议，且该合同没违反法律规定。双方在签订转让协议后原告方发现《房屋使用管理合同》不真实之后，双方对转让协议进行了协商并签订了补充协议。 从补充协议的两种方案可以看出，一种是解除转让协议，一种是继续履行转让协议并退还已支付的部分转让费且两种方案都约定了履行的时间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(三)》第二十三条规定：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院不予支持”，本案中，双方签订补充协议时，由于诉涉幼儿园所使用的房屋系向第三方承租，但二被告在签订转让协议时，未如实告知真实的租期、租金，也未向原告提供真实的租赁合同，致原告在接手幼儿园后，每年需多交15万余元至8万余元不等的租赁费，因此，双方签订的补充协议应适用上述规定并能认定双方的补充协议有效，对协议双方具有约束力。现原告选择要求被告继续履行转让协议、退还部分转让费并承担违约责任的主张，于法在据，本院予以支持。因被告未按补充协议履行，应按协议约定退还转让款106万元并给付20%违约金即212000元，同时，因双方继续履行转让协议，考虑双方权利义务的一致性，转让协议中原告陈晓东对下欠的转让款负有继续给付的义务，即陈晓东还应给付转让费792000元（原告陈晓东依转让协议还应支付转让款200万元，被告方在2017年3月收取的学费等120.8万元应认定为原告陈晓东向被告方支付的转让款），以上双方互付给付义务相互抵销后被告应实际给付原告49万元，二被告是合伙投资，故应依法承担连带责任。原告陈晓东主张的判决被告办理办学许可证、收费许可证等变更登记手续的请求实际是确认其是幼儿园的投资人即确认其取得对诉涉幼儿园的所有权，办理相关证照的变更属国家相关部门的职权，被告宁燕、刘兵负有协助办理幼儿园办学许可证、收费许可证等相关证照的变更手续的义务。 综上所述，原告诉请判决被告宁燕、刘兵共同退还转让款106万元、支付违约金212000元并由被告办理办学许可证、收费许可证等变更登记手续的主张，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(三)》第二十三条之规定，判决如下： 一、由被告宁燕、刘兵自判决生效之日起十日内连带给付原告陈晓东490000元； 二、本院确认沾益区龙华街道珠江源小区幼儿园的投资人为原告陈晓东，被告宁燕、刘兵自判决生效之日起三十日内协助办理相关证照（包含但不限于办学许可证、收费许可证等证照）的变更手续。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16248元，由被告宁燕、刘兵共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  陈朝辉 人民陪审员  付田才 人民陪审员  吕石兰 二〇一七年十一月二十一日 书 记 员  翟 霓