浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1853号 上诉人（原审原告）：曹高总，男，1969年1月14日出生，汉族，住温州市平阳县。 委托诉讼代理人：王祥彬，浙江楷正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈通，浙江楷正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：钱亚仙，女，1954年11月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：王立江，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵真，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：绍兴市柯桥区鱼得水美食广场有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道火车站旁。 法定代表人：虞卫东，总经理。 委托诉讼代理人：董坚，浙江越光律师事务所律师。 原审第三人：绍兴隆庭酒店管理有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道轻纺城大道1685号401室、402室、403室。 法定代表人：曹高奎。 上诉人曹高总、钱亚仙因与被上诉人绍兴市柯桥区鱼得水美食广场有限公司（以下简称鱼得水公司）、原审第三人绍兴隆庭酒店管理有限公司（以下简称隆庭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初9804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人曹高总及委托诉讼代理人王祥彬、上诉人钱亚仙的委托诉讼代理人王立江、被上诉人鱼得水公司的委托诉讼代理人董坚到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人曹高总上诉请求：1.撤销绍兴市柯桥区人民法院作出的（2019）浙0603民初9804号民事判决书第二项、第三项判决，并依法改判；2.请求判令被上诉人承担上诉人租赁期内不可拆卸的装饰装修残值2415131元，并承担以2415131元为基数计算的自上诉之日起至实际偿还之日止银行同期存款利息；3.请求判令被上诉人承担绍兴消防救援支队柯桥区大队作出绍柯（消）行罚决字〈2019〉0144号行政罚款5000元及相应滞纳金5000元。事实和理由：一审法院事实认定和法律适用错误，理由如下：首先，鱼得水商业广场地上面积一共有13224平方米属于大型综合商场，曹高总仅承租了第4层面积为2838.98平方米用作宾馆客房，仅占大楼的21.5%，曹高总仅能控制租赁房屋，而大楼第4层符合消防审查规范，曹高总之所以受到消防行政处罚的原因是“储存场所与居住场所设置在同一建筑物内”。根据2007年5月9日“绍兴县公安局消防大队”作出的验收合格意见显示，整幢大楼均为商贸用途，鱼得水公司擅自将其控制下的1-3层改作仓储，其行为本身不符合消防规范而导致隆庭酒店受到行政处罚并被罚款，导致曹高总合同目的不能实现，其与案件存在利害关系，应当承担相应赔偿责任，一审法院事实认定错误。其次，曹高总租赁房屋为鱼得水广场的部分，鱼得水公司将大楼商业用房擅自改为仓储用房，钱亚仙在明知曹高总合同目的作宾馆客房使用的情况下，与曹高总恶意签订合同，导致曹高总遭受巨大经济损失。合同不能继续履行的原因并非隆庭酒店违法导致，而是合同目的从根本上就不能实现。最后，隆庭酒店尚在试营业过程中就被迫停产停业，而隆庭酒店和曹高总所能控制的第4层符合消防规范，自身不存在违法行为。因此一审法院认定因隆庭酒店存在违法行为导致合同不能继续履行的事实认定错误。综上所述，曹高总为实现合同目的花费巨大人力和财力对租赁房屋进行装修，因钱亚仙恶意行为导致曹高总合同目的不能实现，因此，租赁期内不可拆卸的装饰装修残值和行政罚款及相应滞纳金应当由被上诉人承担。 钱亚仙辩称，曹高总提出的理由均不符合实际情况，曹高总在开设宾馆的时候应该向消防部门领取许可证才可以开设宾馆，钱亚仙将该房屋出租的时候已经明确该房屋是商业用房。至于消防部门开出的罚单与钱亚仙无关，消防部门处罚的是仓储与住宿相混合，作为钱亚仙也不能控制其他房屋的用途。钱亚仙已经将相关的房屋交付给曹高总，曹高总应该按照相关的法律程序和法律手续开设宾馆。因此曹高总认为钱亚仙是恶意签订合同是错误的，由此产生的相关责任后果应该由曹高总承担，请求法院查清本案事实的基础上驳回曹高总的诉请。 鱼得水公司辩称，曹高总的上诉理由和请求均不能成立，请求驳回曹高总的上诉。一、鱼得水公司开发建设的鱼得水商业广场是出让性质的商品房，经合法批准的用途是商业。从法律规定看，无论是用于仓储还是用于开设宾馆，均属于商业性质，都符合该广场经合法批准的用途。本案涉及曹高总所主张的宾馆业，作为特种行业，国家还有其他特殊要求，典型的就是消防方面的规定和公安治安方面的规定，曹高总都应当符合并遵守。由于曹高总不遵守法律规定自行其事，其责任应由行为人自行承担，与鱼得水公司无关。二、鱼得水公司开发建设的鱼得水商业广场在建成后，基本予以销售，其时间远早于曹高总向钱亚仙租赁房屋的时间。曹高总租赁的案涉房产，鱼得水公司早已销售给钱亚仙，曹高总系向钱亚仙租赁所得，与鱼得水公司无关。三、购房户购得鱼得水公司开发的房产后，怎么使用应由房主自行决定，其法律后果也由其自行承担。四、曹高总向钱亚仙租赁商业广场4楼房产用于开办宾馆，也是其自行决定，应由其自行承担全部法律后果。该处是否符合开办宾馆的条件，由曹高总自行决定，并自行承担商业风险。五、曹高总违法将宾馆投入使用，应由其自行承担责任。根据我国消防法第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，使用单位应当向场所所在地县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。曹高总未依法履行申请消防安全检查的后果，应当由其自行承担。六、曹高总所称的《关于绍兴县鱼得水美食广场有限责任公司鱼得水商贸中心验收消防合格的意见》与《消防审查合格书》不属于我国消防法第十五条规定的消防安全检查，与本案没有关联性。 隆庭酒店未作答辩。 上诉人钱亚仙上诉请求：1.撤销绍兴市柯桥区人民法院作出的（2019）浙0603民初9804号民事判决书；2.依法改判驳回曹高总对钱亚仙的诉请或发回重审；3.一、二审诉讼费及一审的鉴定费由曹高总承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。一、既然一审法院在查清事实的基础上己认定曹高总及与其相关的原审第三人违约，而钱亚仙不存在任何违约行为，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，对于“承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，再根据钱亚仙与曹高总签订的《房屋租赁合同》第十二、十五条的约定，钱亚仙对装修装饰等均不作赔偿，则一审法院判决由钱亚仙承担百分之二十五的残值损失显然是错误的。而且装饰装修物除可拆除的如床、空调、热水器等，其他对于钱亚仙来说根本无任何利用价值，因为消防部门己作出相应处罚决定，此场地不能再作为宾馆、酒店、娱乐场所等用地，完全失去了原有的利用价值，只能做储存场所，则现在的装修装饰物对于储存场所来说反而减少了使用空间、减少利用收益。二、一审法院判决要求钱亚仙返还给曹高总50000元保证金同样也是错误的。根据《房屋租赁合同》第十五条第二项之约定，“乙方未腾退房屋款项可在保证金中扣除”，根据现在情况，曹高总既未腾退房屋，至今产生的相关费用也未结清，50000元保证金无需返还给曹高总。三、既然一审法院判决《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除，要求钱亚仙返还2019年9月16日至2019年10月31日的租金62876.71元，但在此期间曹高总一直占用房屋，钱亚仙认为曹高总仍然在使用房屋，则曹高总仍应支付相应租金，则一审法院判决返还62876.71元租金显然也是错误的。四、钱亚仙要求曹高总腾退本案所涉房屋已由一审法院作出（2020）浙0603民初35号民事判决，判决曹高总将所涉房屋腾退给钱亚仙，并支付相应占用费。进一步说明曹高总应拆除搬走其所有的装修装饰物，恢复原状腾退给钱亚仙，钱亚仙无须对曹高总的装修装饰物残值承担任何责任。而且拆除现装饰装修物将花费二、三十万元的费用。 曹高总辩称，坚持自己上诉状的上诉事实与理由，同时另外强调以下两点：一、案涉房屋从被消防部门勒令停产贴封条后再也没有进去过，曹高总也没有办法进去。二、在一审中曹高总已经举证且申请了证人出庭，证明租赁房屋时钱亚仙明知曹高总是要做客房的，她再三跟曹高总说没有问题。根据她的陈述，当时已经向消防部门申请了装修时期的合格书。一审起诉时还包括营业损失，本案上诉时主张装修残值，曹高总是合法装修的，而且经过审批，因为1-3层做了仓储，曹高总4楼开设宾馆，后来消防部门说不可以，不允许仓储跟住宿一起，消防部门进行了处罚。 鱼得水公司辩称，一、钱亚仙上诉的理由与鱼得水公司没有关系，都是钱亚仙与曹高总之间相应的权利义务关系。上诉请求中她要求撤销原审判决，发回重审，鱼得水公司认为不是很妥当。本案争议的也就是一审判决第一项、第二项内容，仅仅是第一项、第二项内容要求整个判决撤销，发回重审没有充分的事实依据。二、钱亚仙主张的理由中也是要求法院依法改判，最后的陈述也没有说发回重审的理由，钱亚仙与曹高总之间的争议由他们双方之间自行解决，与鱼得水公司没有关系，对上诉请求中要求撤销整个判决，发回重审鱼得水公司认为不成立。 隆庭酒店未作答辩。 曹高总向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告钱亚仙签订的房屋租赁合同，被告钱亚仙退还房屋保证金50000元、未实际使用的房屋租金163450元（2019年7月4日原告客观上已无法使用房屋）；二、判令被告钱亚仙向原告支付违约金300000元，两被告共同承担原告房屋装修及各项损失共计3179773元。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区××道××号××层，合计建筑面积2800余平方米，由鱼得水公司开发建设。2005年10月26日，钱亚仙与鱼得水公司签订一份《房屋认购协议书》，约定钱亚仙以每平方米4414.37元、总额12693365元的价格向鱼得水公司购买案涉房屋。因未办理产权过户手续，目前房屋仍登记在鱼得水公司名下。2017年7月16日，曹高总（乙方、承租方）与钱亚仙（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方；房屋用途为商业用房，除双方另有约定外乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日止，共十年；第一年租金48万元，之后每年递增3万元直至70万元；第一年租金分二次支付，签订本协议时乙方向甲方支付第一年租金的50%，满六个月付清全额余款，从第二年起，每年租金提前一个月全额付清；乙方须向甲方支付水、电、管理、装修等费用及房屋保证金五万元；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；任何一方违反本合同的规定，须向对方支付三十万元的违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后钱亚仙依约交付了房屋，曹高总对房屋进行装修后开设了隆庭酒店。曹高总已支付钱亚仙保证金5万元、2017年11月1日至2018年10月31日的租金48万元、2018年11月1日至2019年10月31日的租金51万元。2019年7月23日，绍兴市消防救援支队柯桥大队向隆庭酒店作出《行政处罚决定书》，载明：你单位储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款之规定，给予责令停产停业并处罚款伍仟元的处罚。于是隆庭酒店关闭至今。在本案审理过程中，根据曹高总申请，该院委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉房屋中已形成附合的装饰装修残值进行评估。2020年2月20日，该公司出具《评估报告书》，评估硬装项目残余价值2148431元、热水器及空调残余价值266700元，合计2415131元。为此曹高总支付鉴定费37210元。 一审法院认为，原告曹高总与被告钱亚仙签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人理应诚信履约。本案中，双方主张对方存在根本性违约，该院均不予认定。曹高总租赁房屋后对房屋拥有管理使用的权利，出租人钱亚仙不能过份干涉，在国家法律法规规定范围内合理利用房屋属于曹高总的义务。在曹高总承租房屋约两年时间后，因隆庭酒店储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款“生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准”之规定，被消防救援机构责令停产停业。曹高总自认隆庭酒店由其实际经营管理，因己方的原因导致合同目的不能实现。鱼得水公司认可案涉房屋已出售给钱亚仙，钱亚仙也提供了房屋买卖合同证明该事实，2018年1月曹高总在办理隆庭酒店设立登记时已取得房屋权证复印件，已知晓登记产权人为鱼得水公司，其当时未提出异议，现又以房屋非钱亚仙所有为由主张钱亚仙根本性违约，理据不足。故曹高总主张钱亚仙根本性违约，理由不能成立，其诉请钱亚仙支付违约金、行政罚款及逾期利息，该院不予支持。曹高总租赁房屋装修并开设宾馆已有约两年时间，钱亚仙未在合理期限内对曹高总的装修行为提出异议，钱亚仙收取的保证金也涵盖装修保证之用，虽曹高总未按约定征得钱亚仙书面同意，但应当视为钱亚仙认可曹高总进行装修，钱亚仙据此理由主张曹高总存在根本性违约，该院不予采纳。另，曹高总虽有延迟支付租金，但均已足额支付完毕且未超期过长，之前钱亚仙也未以此为由提出过解除合同，曹高总违约轻微，不构成根本性违约。现隆庭酒店停产停业，曹高总的合同目的不能实现，双方形成合同僵局，《房屋租赁合同》应解除为宜，《房屋租赁合同》于本案起诉状副本送达钱亚仙之日即2019年9月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《房屋租赁合同》已解除，钱亚仙理应返还曹高总50000元保证金及剩余租期（2019年9月17日至10月31日）的房租，房租金额该院认定为62876.71元（510000元÷365天×45天）。曹高总没有证据证明隆庭酒店停业后其已向钱亚仙腾退房屋，《评估报告书》中所附照片也反映房屋尚未腾空，故对于合同解除后的占有使用费钱亚仙可另循合法途径解决。关于曹高总主张的营业损失。首先，曹高总并非营业收入的直接受益人，即使存在营业损失也应由隆庭酒店主张，曹高总的主体不适格。其次，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”第七十三条第三项规定：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”本案中，并无证据证明隆庭酒店在开业经营前已向消防救援机构申请消防安全检查，即使隆庭酒店存在营业损失也系其擅自开业经营造成。故该院对曹高总的该部分诉讼请求予以驳回。关于房屋装修残值损失的承担问题。因双方均不存在根本性违约，且在合同中没有约定此情况下装饰装修物如何处理，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”规定，合同解除后，对于未形成附合、可拆除的装饰装修物如床、空调、热水器等可由承租人曹高总拆除。对于已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，该院按照公平原则结合案情确定由双方对残值进行分担。本案中，曹高总存在未取得同意装修的书面意见等轻微违约情形，并且《房屋租赁合同》不能继续履行的原因在于隆庭酒店自身存在违法行为，该院酌情确定由钱亚仙承担25%的硬装项目残值损失，金额为537107.75元（2148431元×25%），曹高总自负75%。曹高总诉请鱼得水公司共同承担责任，并无事实与法律依据，该院予以驳回。第三人隆庭酒店经该院传票传唤无正当理由未到庭参加第二、第三次庭审，不影响该院根据查明的事实依法作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决：一、原告曹高总与被告钱亚仙在2017年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除；二、被告钱亚仙向原告曹高总返还保证金50000元、房屋租金62876.71元，并支付装饰装修残值损失537107.75元，合计649984.46元，限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告曹高总的其他诉讼请求。 二审中，曹高总提交了：消防审查合格书（复印件）以及建筑工程消防验收意见书（复印件）各一份，证明：一、曹高总承租的鱼得水广场从2007年建设到竣工都是商贸用途的，不是仓储的；二、曹高总装修时进行审核报批也是符合商贸要求的，消防部门出具意见允许装修，所以是符合要求的，装修完后因为1-3层变成了仓储就不允许曹高总营业了，因为仓储和住宿是不允许并存的。钱亚仙经质证认为：对2007年绍兴县消防大队作出的意见书没有异议，这符合当时的消防验收合格的条件，房屋确实是商贸用途，至于后面消防审查合格书，该房屋进行装修的时候要符合消防进行装修，但是并不能说明该酒店已经领取了消防合格证书，与他可以营业完全是两个概念。鱼得水公司经质证认为：复印件有的，原件没有看到过，当时确实有一份消防验收意见书，说明当时该广场确实是经过消防验收合格的；消防审查合格书即使有原件也与本案争议的没有关联，消防审查合格书是施工图设计文件的审查，是图纸的审查；其内容跟我国消防法第十五条规定的消防安全检查是两码事，该图是平面图，是内部设计的消防安全检查，而第十五条规定的检查是综合性的整体检查，不仅包括内部检查还包括外部整体大楼的安全检查，所以我国消防法第十五条规定在投入开业之前必须要整体检查。本院经审查认为，上诉人曹高总提供的上述证据均系复印件，且其提供消防审查合格书仅是针对建设工程施工图设计文件，不足以证明曹高总主张其开办的酒店整体符合消防规定，故本院对于该组证据不予采纳。 二审中，钱亚仙、鱼得水公司、隆庭酒店均未提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，曹高总对于一审判决确认双方的房屋租赁合同于2019年9月16日解除之事实未提出异议，钱亚仙也是基于该解除之事实而向曹高总起诉要求腾退，故可以认定该两方当事人对于房屋租赁合同的解除并无异议。两上诉人的争议焦点主要集中在以下几方面： 第一，关于钱亚仙签订案涉房屋租赁合同时是否具有主观恶意而应承担全部损失的责任。对此曹高总的理由主要是案涉租赁房屋外的同一大楼存在仓储用房的情形，钱亚仙明知其租赁是用于客房仍签订合同，存在恶意。但对于储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防要求之规定，由我国法律予以规定，应为当事人明知之事实。而对于仓储用房之事实，存在于双方签订案涉合同之前；以日常生活经验判断，就相关房屋的使用性质对于该房屋的周围商户而言应系公开的事实，曹高总在签订合同前未作全面调查而主张钱亚仙存在恶意，理由不足，本院不予采纳。至于曹高总主张自己所租用的房屋符合消防审查规范，但其所提供的消防审查合格书仅是针对其施工图设计文件而言，而其被消防部门处罚则是因为“储存场所与居住场所设置在同一建筑物内”，故处罚并非因其施工不符合消防要求而产生，其针对的是其租赁房屋的用途，曹高总以施工图的消防审查合格书而主张自己不存在过错，理由亦不充分，本院不予采纳。曹高总以此为由要求对方承担罚款及滞纳金，缺乏相应法律依据，本院也不予采纳。 第二，关于鱼得水公司应否对曹高总的损失承担责任。对此曹高总的理由是认为整幢大楼均系商贸用途，但鱼得水公司将1-3层改作仓储致使其被消防部门处罚。首先，根据案涉房屋所在地的建筑物不动产权证书记载用途为商业用途，而用于仓储应属于商业用途的一种方式。其次，曹高总所主张的1-3层房屋已由鱼得水公司出售，鱼得水公司目前也非该部分房屋的所有权人，故将房屋用于仓储并不能认定为鱼得水公司所为。因此，曹高总以此为由主张鱼得水公司对其损失承担责任的理由，不能成立。 第三，关于钱亚仙是否应对曹高总的装修损失承担责任。对此，双方当事人均确认本案所涉房屋租赁合同已经解除，而该合同解除的实际原因系因其他楼层房屋为仓储用途在先，而将案涉租赁房屋用于住宿不符合消防要求，因此在案涉房屋用于开设酒店后被消防部门责令停产停业时，该租赁合同的目的已经不能实现，而该合同目的不能实现的原因在于签订合同的双方当事人在合同签订前对于是否符合消防要求未履行审慎的注意义务，故一审认定双方当事人均有过错但不存在根本性违约，并无不当。由此，一审判令钱亚仙对于曹高总因履行合同而产生的装修损失部分，以适当比例进行分担，并无不当。 至于曹高总交付的保证金问题，虽租赁合同中有所约定，但因双方的租赁合同已经解除，且就房屋腾退及占用费的赔偿钱亚仙已另案主张权利，故一审在本案中确定由钱亚仙返还保证金，也无不当。而就合同解除后的占有使用费问题，与曹高总一审起诉的内容并无直接的关联，且钱亚仙在一审中也未就该部分内容提起反诉，故一审在本案中未予一并审查并作出处理，亦无不当。 综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费36346元，由曹高总负担29949元，钱亚仙负担6397元。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月一日 书记员 余建维 ??? ??16?