河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终4268号 上诉人（原审被告）：刘建才，男，出生，汉族，现住固安县。 委托代理人：刘志方，系刘建才之子。 上诉人（原审原告）：固安县和惠房地产开发有限公司，住所地：固安县固安镇。 法定代表人：于建丽，系该公司经理。 委托代理人：赵俊明，河北敬民律师事务所律师。 上诉人刘建才与上诉人固安县和惠房地产开发有限公司（以下简称和惠公司）之间拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初560号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 刘建才上诉请求：1.判令被告交付《建筑工程置换合同》第二条约定的商铺，并在现在竣工的4号楼113号、114号、115号商铺的基础上结算。赔偿因现建成商铺平面布局与双方约定平面布局大相径庭引起房屋价值降低的经济损失3357450元，赔偿原告商铺76.6平方米，装修部分按原告与被告“建筑工程置换合同”约定履行；2、判令被告履行“建筑工程置换合同”中第四条第三款的责任，即甲方为乙方办理房产证并负担相关的税费；3.依据《合同法》第113条、第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定对违约金进行调整。判令被告支付因逾期交付商铺给原告造成的经济损失2024578.14元；4.诉讼费、律师费及其他费用由被告承担。事实与理由：一审判决没有遵循以事实为依据、以法律为准绳的审判原则。具体表现为：一、未对本案事实进行详细调查：刘建才主张的商铺的具体位置，与合同约定位置的偏差；106号商铺从何而来，原告并未主张；争议最大的被出售的115号商铺的归属问题；二、证据的采纳。对当事人提出的证据版面地采纳被告提供的证据，而对原告所提交的合法证据大多未提及与采纳，也未给出不认定的理由；三、适用法律错误，关于违约的损失未遵照《合同法》第113、114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条；关于被出售的115号商铺的归属问题，适用法律条款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、第八条，一审判决书对此法律条款竟未提及。 和惠公司辩称，一、刘建才在上诉人状中再次提出将和惠公司统一编号的4号楼底商109/110和111室统一命名为113/114/115室，和惠公司不明白究竟为了什么。因为这是刘建才一而再、再而三的故意把这些编号搞混乱了，在本案的原一、二审庭审中，对于这些编号和惠公司已经重申了多次，刘建才在庭上也是认可的；二、在置换面积问题上，刘建才在其制作的合同和本案诉讼中步步紧逼，无限扩大自己的利益，其做法实属罕见；三、刘建才主张和惠公司赔偿其因变更商铺设计造成房屋价值降低的经济损失3357450元的主张不能成立；四、刘建才提高违约金的主张及赔偿其因和惠公司逾期交房造成的经济损失2024578.14元的主张不能成立。 和惠公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、四项，依法改判或将本案发还重审。一、二审的诉讼费用由刘建才负担。事实与理由：一、一审判令和惠公司赔偿刘建才商铺结构变更所造成的损失600000元，没有事实和法律依据；二、一审判决判令和惠苑小区四号楼106/109/110号三室的实测面积“与合同附件二约定的置换面积548.76平方米不足或者超出的面积，按照每平方米17500元的价格进行结算。”该参照价格17500元/平方米的认定没有事实根据，且显失公平；三、一审判决第4项关于和惠公司逾期交房违约金的判期限过长，数额过高；四、本案中，刘建才对其置换权利的欲求是过度的。 刘建才辩称，对方混淆了房屋结构和房屋格局的概念。应该按照建筑图纸的面积来进行置换。我方已向法庭提交了建筑施工图纸作为证据，对方如有异议可以提交证据。我方不认可对方说的钉子户为不可抗力，根据法律解释钉子户也不属于不可抗力。对方已经承认楼层由3层变为2层，这与其陈述不符。到目前为止我方没有得到任何利益。我方目前只有损失，包括房屋格局的变更，和至今没有交付给我任何房屋，至今致使我方无家可归，得到利益的是对方。关于一审法院判决的60万元的数额是极低的，上诉状中有明确陈述。对方不同意以17500元每平米来结算，我方不予认可。关于违约金的多少有明确的法律条文规定，不是对方说过高就过高，对方主张的在该区域内商住楼的租赁费用达不到这样的高度，应该以相应的同地段的租金为准，此条我方已向法庭提交相同地段房屋租金的标准，请法庭予以参考。关于最高院关于民事诉讼证据的若干规定第76条，请对方提交证据。关于对方提出的20个月交房时间是不公平合理的，应予以纠正，合同中有明确规定，按照对方的逻辑，所有约定期限的合同都是无效的都可以随意更改，毫无契约精神，毫无遵守合同约定的意愿和履行合同的诚意，而是找各种理由否定合同的约定，更改合同的约定，对方的这种行为在合同履行期间以及法庭上体现的淋漓尽致，也正是由于法律意识淡薄，才导致对方频频违约，还觉得自己很委屈。关于第三条，你方从未主动联系我方交房事宜。你方同意将109、110给我方的依据是什么？111号你有何权利出售给第三人。你方主张交付的房屋无论是位置、面积、楼层、格局均不符合合同约定，明明是你方违约反而将不接受房屋的责任推脱到我方，道理何在。对方以下主张和理由均是否定合同约定，我方均不予认可。要求对方提交被变更的施工图纸。 刘建才向一审法院起诉请求：1.判令和惠公司交付《建筑工程置换合同》第二条约定的商铺，并在现在竣工的4号楼113号、114号、115号商铺的基础上结算；2.判令和惠公司赔偿刘建才因现建成商铺平面布局与双方约定平面布局大相径庭引起房屋价值降低的经济损失3357450元，赔偿刘建才商铺76.6平方米；3.判令和惠公司按约定为刘建才办理房产证并负担相关税费；4.判令和惠公司支付因逾期交付商铺给刘建才造成的经济损失2024578.14元；5.诉讼费、律师费及其他费用由和惠公司承担。 一审法院认定事实：2012年1月2日，和惠公司（甲方）与刘建才（乙方）签订建设工程置换合同一份。合同约定的主要内容为：刘建才用自己的住宅（土地证证载面积410.3平米，房产证证载面积105平米，房前胡同44.24平米，房后占地26.76平米，房西侧占地64.75平米）置换和惠公司的商住楼（见附件二）。商住楼交付使用工期为20个月，自2012年1月1日至2013年9月1日。和惠公司向刘建才交付保证金7万元，甲方如果能按期将商住楼交付乙方使用，乙方将保证金全部返还。如甲方不能按期将商住楼交付乙方使用，保证金用于折抵违约金，同时将剩余部分返还。和惠公司不能按本合同约定时间将商住楼交付给乙方使用，每年支付60000元违约金。建筑位置及相关尺寸的变更，双方应协商，如单方变更，也视同违约。合同签订后，刘建才按约履行了合同。和惠公司向刘建才交付了保证金70000元。和惠公司在开发建设过程中，因规划变更，未按照双方约定楼层、结构和面积建造商住楼，合同约定为三层，实际建成为两层，同时商铺的结构与约定不符。双方虽经多次协商，未能达成商住楼回迁协议，至今和惠公司未向刘建才交付商住楼。 上述事实，有刘建才、和惠公司的陈述及建设工程置换合同及附件，4号楼底商平面图等证据予以证明。 原审法院认为，本案中刘建才、和惠公司签订的建设工程置换合同及附件是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人双方均应严格全面履行。刘建才将院落及土地证、房产证交付给和惠公司，履行了合同义务。和惠公司固安县和惠房地产开发有限公司因规划发生变更，未按照双方置换合同约定的结构为刘建才建造商住楼，且在规划变更过程中，没有及时与刘建才协商变更置换协议，并且未在约定的期限交付商住楼，已构成违约。和惠公司应当继续履行合同并承担相应的违约责任。刘建才要求和惠公司交付的4号楼113号、114号、115号商铺，经查，该三个商铺并不在合同约定的近似位置，刘建才要求和惠公司交付该三个商铺没有事实依据，原审法院不予支持。和惠公司提出可向刘建才交付106、109、110号商铺，该三个商铺与双方约定的位置接近，可作为置换的商铺。关于面积，按照原、和惠公司签订的置换合同附件二上标注的尺寸，经计算合计总面积为548.76平方米，双方应当按照该面积进行结算。关于约定面积与实际面积之间存在的差额部分，可按照市场价格互找差价，参照和惠公司方提交的与任义茹的商品房买卖合同，原审法院酌情确定市场价格为每平方米17500元。关于刘建才提出的应当按照建筑图纸计算总面积应为671.49平米的意见，因和惠公司不认可，且刘建才提交的建筑图纸并未约定为合同附件，故对刘建才主张的该事实不予认定；关于刘建才主张的要求和惠公司赔偿因现建成商铺平面布局与双方约定平面布局大相径庭引起房屋价值降低的经济损失3357450元，经查，和惠公司提供的用于置换的商铺在结构上确实发生了改变，主要表现在楼层、开间、进深、室内结构等与约定不符，且未征得刘建才同意，但刘建才主张的损失数额未提交证据证明，原审法院综合考虑本案事实，酌情支持60万元；刘建才提出的要求和惠公司按约定为刘建才办理房产证并负担相关税费的主张，系双方约定，应予支持；关于刘建才要求和惠公司支付因逾期交付商铺给刘建才造成经济损失2024578.14元的诉讼请求，按照建筑工程置换合同第七条约定，和惠公司逾期交房每月给付5000元违约金，因和惠公司已经逾期，应当按照约定向刘建才支付违约金，违约金自2013年9月2日起计算至2017年5月1日，共44个月，为22万元。和惠公司已支付的保证金70000元应予折抵。刘建才主张的违约金超出约定的部分，证据不足，不予支持。和惠公司提出的约定的违约金过高的意见，无事实和法律依据，亦不予采纳。综上，刘建才的部分诉讼请求原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告固安县和惠房地产开发有限公司向原告刘建才交付固安县和惠苑小区四号楼106、109、110号三间商铺，该三间商铺面积以有关部门实际测量为准，与合同附件二约定的置换面积548.76平方米不足或者超出的面积，按照每平方米17500元的价格进行结算。二、被告固安县和惠房地产开发有限公司赔偿原告刘建才商铺结构改变所造成的损失600000元。三、被告固安县和惠房地产开发有限公司按照约定为原告刘建才办理房产证并承担由此产生的税费。四、被告固安县和惠房地产开发有限公司向原告刘建才支付逾期交房违约金220000元，用被告已支付的保证金70000元折抵后，实际再给付150000元。五、驳回原告刘建才其它诉讼请求。 以上一、二、四项于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30240元，由被告固安县和惠房地产开发有限公司负担。 二审期间当事人没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。 一、关于应交付商铺的位置，本院认为，刘建才要求和惠公司交付的4号楼113号、114号、115号商铺(和惠公司编号为4号楼109号、110号、111号），是相互连结的一个整体，与合同约定的位置相对应，且和惠公司在与刘建才协商交房初期的意见也是将4号楼109号、110号、111号房屋交付刘建才，故和惠公司应当向刘建才交付4号楼109号、110号、111号房屋。一审法院判令和惠公司交付与4号楼109号110号房屋相分离的106号房屋依据不足；二、关于应置换商铺的面积，本院认为，双方在《建设工程置换合同》第二条约定：甲方给乙方拟建商住楼位置及建筑标准，见附件二。附件二名称为“甲方拟建4号楼首层平面”。附件二为刘建才本人提供，且在“甲方拟建4号楼首层平面”图上标明了长、宽等尺寸。按照附件二“甲方拟建4号楼首层平面”图上标注的尺寸，经计算合计总面积为548.76平方米，即应置换的面积为548.76平方米。现刘建才提出按施工图纸计算应置换面积，不符合双方合同的约定，故对刘建才的该项诉请本院难以支持；三、关于刘建才主张的要求和惠公司赔偿因现建成商铺平面布局与双方约定平面布局大相径庭引起房屋价值降低的经济损失3357450元的诉讼请求，本院认为，刘建才主张的经济损失3357450元，因未提供证据证明，故不宜全部予以支持。综合考虑所建商铺在楼层、开间、进深、室内结构等方面与约定不符的程度及对生产、生活及经营可能产生的影响，一审法院酌定和惠公司赔偿刘建才600000元损失较为公平合理。和惠公司对赔偿刘建才600000元损失不予认可，也未提供证据支持，故对和惠公司的该项上诉主张本院亦不予采信；四、关于刘建才要求和惠公司支付因逾期交付商铺给刘建才造成经济损失2024578.14元的诉讼请求，本院认为，按照《建筑工程置换合同》第七条约定，和惠公司逾期交房每月应给付刘建才5000元违约金。一审法院根据双方约定的违约金标准及和惠公司逾期交房的期限判令和惠公司给付刘建才22万元违约金并无不当。刘建才主张因逾期交房造成损失2024578.14元，因未提交证据证明其损失，故对其该项主张本院亦不予采信。和惠公司主张一审法院判决逾期交房违约金期限过长、金额过高无事实依据，故本院亦不予采信。综上，和惠公司的上诉请求不能成立，不予支持。刘建才的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、变更河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初560号民事判决第一项为：固安县和惠房地产开发有限公司向刘建才交付固安县和惠苑小区四号楼109、110、111号三间商铺，该三间商铺面积以有关部门实际测量为准，与合同附件二约定的置换面积548.76平方米不足或者超出的面积，按照每平方米17500元的价格进行结算； 二、维持河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初560号民事判决第二、第三、第四、第五项。 二审案件受理费60480元，由固安县和惠房地产开发有限公司负担30240元，由刘建才负担30240元。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  崔玉水 审判员  罗丕军 二〇一七年十一月十三日 书记员  贾 莹