江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终730号上诉人（原审被告）：连云港开发区盛博汽车修理厂，住所地江苏省连云港经济技术开发区某厂西墅桥东。经营者：王月飞，男，1980年5月6日出生，汉族，住江苏省连云港市开发区。委托诉讼代理人：许汉堂，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：连云港临达工贸有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区墅港（氯化钙厂内）。法定代表人：顾劲峰，董事长。被上诉人（原审原告）：连云港市工投集团台北投资有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区新东方大道南。法定代表人：赵万明，董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张强、朱媛媛（实习），江苏田湾律师事务所律师。上诉人连云港开发区盛博汽车修理厂（以下简称盛博汽修厂）因与被上诉人连云港临达工贸有限公司（以下简称临达公司）、连云港市工投集团台北投资有限公司（以下简称工投集团台北公司）排除妨害纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛博汽修厂上诉请求：撤销一审判决予以改判；判令临达公司停止对上诉人的侵害，赔偿无电、无水、无路可走造成的损失并给予补偿；如临达公司不续租，可按照每亩24万元损失给予补偿。事实与理由：一审法院认为合同约定的租金适当低于市场标准合乎情理错误，该租金不合情理。临达公司违反土地法及合同法等法律规定，不履行合同，不为上诉人提供水电、道路导致上诉人无法营业，应当赔偿损失。一审法院认为2017年1月1日合同到期，但上诉人认为2017年1月1日之后，上诉人还在承租期内。临达公司法定代表人徐某自从调入临达公司后，看到临达公司经营的29613.33平方米的国有划拨土地，只有某厂钙液池北是深水塘，无法花巨资回填租用。2011年，经陈某某介绍，徐某以谁抛填这块土地，前十年不要钱作为条件，诱导上诉人抛填场地。徐某于2011年4月1日给上诉人写了十年租期的证明，徐某2019年5月6日写了关于租用场地的说明，该说明中重申了上诉人租用产地免收租金的做法。前十年高某、孙某懿逼迫上诉人交纳租金显然是不合理的。王月飞是在2011年从亲戚朋友处借来了280万元对场地进行了回填整平，刚把场地垫起来，徐某被调出，高某调入成为法定代表人，高某对十年不收租金的做法不予认可。上诉人没有其他选择，只能签订合同。临达公司没有履行双方签订的第一份合同中第五条的约定，上诉人跑了几个月直到2012年3月5日才在台北供电所开户通电，之前半年上诉人无电、无水可用，无法营业，临达公司应当赔偿上诉人损失。第一份合同于2015年12月31日到期，孙某懿成为法定代表人，双方又签订了第二份合同，租赁期限是2016年1月1日到2016年12月31日，到期后临达公司不予续租，断水、断电、锁大门，发离厂通知书，并让王月飞在场地上等着，说只有等着才有好结果。2019年3月4日，临达公司诉至一审法院，要求上诉人交纳逾期使用费，搬出场地。临达公司不让上诉人营业却要场地使用费，没到10年就要求上诉人搬出，不符合逻辑。临达公司违反了合同法中缔约过失责任的规定，违反了平等原则和公平原则。双方签订的合同符合合同法第五十二条第二、第三项关于无效合同的规定。本案合同还符合合同法第五十四条可变更、可撤销合同的规定，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被上诉人临达公司、工投集团台北公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，上诉人主张合同无效的规定为管理性规定，而非效力性规定，合同期满后，上诉人与被上诉人未能签订租赁合同，上诉人就应当在期满后搬离涉案场地，无权继续占有，上诉人本应返还土地，而是继续强行占有使用，依法应当承担被上诉人损失，支付相应的占用费用。临达公司、工投集团台北公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令盛博汽修厂停止侵占、排除妨碍，立即从开发区临港产业区某厂钙液池北的场地搬出；2.判令盛博汽修厂支付逾期退场的占有使用费232866元（从租赁合同期满日三天2017年1月4日起计算至实际搬离日，按年租金36000元的三倍标准计算，每占用一天支付场地占有使用费295.89元，暂计算至2019年3月1日共787天为232866元）；3.盛博汽修厂承担诉讼费用。一审法院认定事实：工投集团台北公司前称江苏省盐业公司台北盐场，系国有独资公司连云港市工业投资集团有限公司投资成立的有限责任公司，是连云港市人民政府授权的国有资产投资经营主体，临达公司系工投集团台北公司全资子公司。工投集团台北公司将取得的连云港经济技术开发区平山路西、大港路南的29613.33平方米国有划拨土地使用权交由临达公司经营管理。2011年年初，盛博汽修厂经营者王月飞与临达公司原法定代表人徐某商谈对连云港经济技术开发区某厂钙液池北约4.5亩水塘的填埋及土地租赁事宜，后徐某调离临达公司，由临达公司时任总经理高某与盛博汽修厂重新协商，于2011年5月1日签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方临达公司将上述划拨土地中位于某厂钙液池北约4.5亩土地租赁给乙方盛博汽修厂用于开办汽车修理业务。租赁期限自2011年11月1日至2015年12月31日，如遇政府征用，租期自2011年10月1日至甲方送到通知书之日止。第一年租金为5000元（2011年11月1日至2011年12月31日），以后每年租金为3万元，次年租金于前一年十二月底前交付。约定乙方义务为：乙方自行负责场地回填、通水、通电等工作，相关费用由乙方承担，甲方负责协调相关事宜；该宗地范围内的水、电支线由乙方自行安装并承担水电费；乙方在该宗地投资的建筑物只许采用装配式房屋（简易厂房），租赁期满或合同终止后30日内由乙方自行搬出，甲方不予任何补偿……。合同签订后，临达公司向盛博汽修厂交付场地，因该场地是水塘，盛博汽修厂进行了场地土回填，并投入安装水电设施，搭建临时建筑。盛博汽修厂为扩大场地面积，将场地北侧钙液池填埋，使场地范围扩充到12余亩。租赁期限届满后，临达公司（甲方）与盛博汽修厂（乙方）又于2016年3月24日签订一份《土地租赁合同》，双方约定租赁土地范围及面积不变，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。年租金36000元，签订合同时乙方一次性付清租金。租金不包括水电费、通讯费、燃气费等费用。合同第五条双方权利义务约定，甲方权利与义务：1、在合同签订前，甲乙双方就场地条件（包括但不限于土地的平整程度、附属物、地上房屋等情况）达成共识，甲方仅就合同签订时场地条件向乙方出租……；2、在供电部门的动力线路正常运行的情况下，及时为乙方提供电力供应，并按甲方管理的标准收取电费……。乙方权利与义务：……5、乙方在该宗地投资的建筑物只许采用装配式房屋（临时房），租赁期满或合同终止后3日内由乙方自行搬出，甲方不予任何补偿。逾期搬迁的，按照本合同第七条违约责任第2款执行。第七条违约责任第2款约定：除本合同另有约定外，本合同到期终止或者无论因何种原因提前解除，本协议解除或终止后，乙方应在3日内拆除其资产（但不得对租赁场地造成任何损坏，不可移动和拆除的，归甲方所有）并退场，将场地交还甲方。如乙方不按约退场的，视为乙方放弃所有资产的所有权，甲方可无偿占有该资产并有权自行处理。甲方如不愿意占有该资产，甲方拆除、处理这些资产的费用应由乙方承担。甲方采取上述行为不影响甲方依据本协议追究乙方的其他违约责任。如乙方拒不退场、交还场地的，每迟延一日，需按照当期日租金的三倍支付场地占有使用费直至实际搬离之日。甲方可采取停水、停电、关闭场地等任何方式要求乙方退场，由此产生的一切损失和责任均由乙方自行承担。盛博汽修厂已缴清租期内的租金，租赁合同至2016年12月31日届满而终止，双方未再续签租赁合同。临达公司于2017年4月7日向盛博汽修厂送达离场通知书，盛博汽修厂未予退场，2017年5月12日，临达公司对盛博汽修厂采取断电措施以督促离场，盛博汽修厂仍然占用土地至今未腾退。一审法院认为，临达公司经工投集团台北公司授权，将涉案国有土地出租给盛博汽修厂，双方所签订的《土地租赁合同》是真实意思表示，合法有效。现租赁期限届满，双方未签订新的租赁合同，且临达公司已向盛博汽修厂书面送达离场通知，盛博汽修厂合法占有租赁土地的事由消灭，应当及时退还土地。关于盛博汽修厂辩称临达公司将划拨土地出租已违反法律规定，合同应属无效的辩解意见。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第四十四条的规定,划拨土地使用权,除本条例第四十五条的规定情形外,不得转让、出租、抵押。该《条例》第四十五条规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用权证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出资、抵押所获取收益抵交土地使用权出让金。一审法院认为，上述国务院行政法规属强制性规范，但是否属于效力性强制规定，应当综合法律法规的意旨、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素作出认定，如果强制性规定规制的是合同行为本身，即该合同行为发生绝对地损害国家利益、社会公共利益或交易方式严重违法的，应当认定合同无效。本案中，工投集团台北公司系经人民政府授权的国有资产投资经营主体，其将涉案划拨土地交由全资子公司临达公司出租，应视为行使国有资产经营权的行为，并不会损害国家利益或社会公共利益，也未扰乱市场经济秩序。《条例》第四十四条、第四十五条应属管理性强制性规范，涉案合同未向人民政府土地管理部门办理批准手续并非违反法律法规效力性强制性规定，租赁合同依然有效。对盛博汽修厂提出合同无效的辩解意见，一审法院不予采纳。关于盛博汽修厂辩称临达公司非土地使用权人，无权出租，工投集团台北公司与盛博汽修厂无合同关系，不具有原告资格的意见。一审法院认为，工投集团台北公司已取得涉案土地使用权证，享有土地经营管理权，临达公司系工投集团台北公司全资子公司，其经工投集团台北公司授权出租涉案土地，与盛博汽修厂签订租赁合同，临达公司、工投集团台北公司之间形成委托与受托关系，可以共同原告的身份起诉盛博汽修厂。故对盛博汽修厂该辩解意见，一审法院不予采纳。关于盛博汽修厂辩称因投入成本大，临达公司曾承诺给予十年租期的辩解意见。经查，租赁合同已明确租赁期限至2016年12月31日到期，且合同到期终止后对承租人投入的资产不予补偿，故盛博汽修厂该辩解意见无事实依据，一审法院不予采纳。关于土地占有使用费支付标准。因盛博汽修厂于租赁到期后仍继续占用租赁土地，应当支付非法占有租赁物期间的使用费。合同约定“乙方拒不退场、交还场地的，每迟延一日，需按照当期日租金的三倍支付场地占有使用费直至实际搬离之日”，临达公司亦根据周边市场调查情况主张按照三倍租金计算土地占有使用费。一审法院认为，涉案出租的土地原系深水塘，经盛博汽修厂投入了大量资金进行抛填、土地平整、安装水电，才达到适租现状，故合同约定的租金适当低于市场标准，合乎情理。且临达公司已于合同终止后及时采取断电措施，盛博汽修厂经营已被受限，若按照三倍租金标准支付土地占有使用费明显过高，一审法院酌情调整土地占有使用费为租金标准36000元/年，从合同约定的租赁期满三日后即2017年1月4日计算至实际搬离之日。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、盛博汽修厂于判决生效之日起十日将占用的连云港经济技术开发区某厂钙液池北的土地腾返给临达公司；二、盛博汽修厂于判决生效之日起十日内按36000元/年标准给付临达公司自2017年1月4日起至实际搬离租赁场地之日止的土地占有使用费（计算至2019年3月4日为78000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4793元，保全费1684元，合计6477元，临达公司、工投集团台北公司已预交，由临达公司、工投集团台北公司共同负担4307元，盛博汽修厂负担2170元。二审期间，上诉人盛博汽修厂提交以下证据：1.调查报告一份，证明该份报告第二页中明确说明被上诉人对上诉人方仍然按照合同履行出租方的职责，说明上诉人与被上诉人虽然合同到期没有签订，双方仍按原合同履行各自的职责，应视为长期合同，如果没有出现合同规定的解除合同的条款，任何一方单方解除合同应赔偿对方的相应损失。2.与杨守言、宋士荣等人的录音，证明临达公司将盛博汽修厂大门锁上，导致盛博汽修厂不能营业。被上诉人临达公司、工投集团台北公司质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的不予认可。租赁合同是有效的，合同到期后被上诉人明确拒绝续签合同，也没有收取上诉人的租金，因此，双方的合同已经履行完毕，不存在不定期租赁合同之说。证据2，对宋士荣录音的真实性不能确定，该证据内容证明显示门是上诉人锁的，也可证明上诉人收到了被上诉人的离场通知书。被上诉人在2017年3、4月发过两次离场通知。对杨守言的录音内容的真实性不予认可，录音内容也证明大门并没有锁上，而是上诉人在使用。被上诉人临达公司、工投集团台北公司向法庭提交5张照片，证明2020年8月18日上诉人还在占有并使用涉案的租赁物，并且从锁的位置来看大门应当是上诉人自己锁的。上诉人盛博汽修厂质证意见为，该证据显示的是场地现场，但是不能达到上诉人的证明目的。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据予以证明。第一，关于双方签订的租赁合同效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。上诉人称临达公司原法定代表人承诺由上诉人免费使用场地十年，但上诉人的该项理由与双方正式签订的书面租赁合同的内容不符。上诉人称涉案租赁合同属于无效合同，同时又称该合同属于可撤销合同。无效合同是自始无效，可撤销合同在当事人行使形成诉权予以撤销之前属于有效合同，上诉人的主张自相矛盾。如果涉案合同属于无效合同，则上诉人盛博汽修厂占用涉案争议场地自始缺乏法律依据，且无效合同具有不得履行性，因此盛博汽修厂仍应当返还涉案场地并支付相应占用土地的费用。第二，无论涉案合同是否有效，上诉人均无权占有涉案场地，在其明知合同已经到期且经过被上诉人通知离场的情况下，上诉人仍占用场地，应当参照租赁合同支付土地占用费。第三，关于上诉人提出的赔偿损失和补偿问题，该主张属于独立的诉讼请求，因上诉人在一审中对此未提起反诉，故本案中不予理涉。上诉人对其损失和补偿问题，如果有事实和法律依据，可另行主张权利。综上，上诉人盛博汽修厂的上诉理由不能成立，双方当事人二审期间提交的证据均不足以达到其证明目的，一审判决结果并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理4793元，由上诉人连云港开发区盛博汽车修理厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  朱培培审 判 员  张 奇二〇二〇年九月二日法官助理  张继龙书 记 员  孙海荣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。