广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0202民初1268号 原告：柳州市某某传播有限公司，住所地柳州市东环大道。 法定代表人：许某某。 委托代理人:冯中厚，广西鱼峰律师事务所律师。 委托代理人:周国庆，广西鱼峰律师事务所律师。 被告:梁某某，男，汉族，住广西柳城县。 被告:柳州某某餐饮管理有限公司，住所地柳州市东环大道。 法定代表人:覃某某。 原告柳州市某某传播有限公司诉被告梁某某、柳州某某餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，并于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼。二被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。本案现已审理终结。 原告柳州市某某传播有限公司向本院提起诉讼请求：一、请依法判令被告梁某某支付房屋租金(房屋使用费、管理费)5091675.20元给原告(计算至2017年3月10日止，此后的场地占用费另计))。二、请依法判令被告梁某某支付逾期支付房屋租金的违约金604540.96元给原告。(违约金按月利率2％计，计至2017年8月12日。此后违约金另计。具体计算方式见附件)三、请依法判令被告梁某某赔偿原告因聘请律师而支付的律师代理费176924元给原告。以上合计：5873140.16元。四、请依法判令被告柳州某某餐饮管理有限公司对被告梁某某的以上债务承担共同清偿责任。五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月6日，原告与被告梁某某签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁合同》，该合同约定：甲方(即原告)将第X-X建筑面积为1900平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、门窗、下水管道等设备、设施出租给乙方(即被告梁某某)进行经营；该合同约定的“租用期限为8年，即从2013年11月6日至2021年10月31日止”。2013年11月27日，原告与被告梁某某又签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁附加协议》，该协议约定：甲方(即原告)将第X一X栋建筑面积为314平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、下水管道等设备、设施出租给乙方(即被告梁某某)进行经营；该协议约定的“租用期限从2013年12月1日至2021年10月31日止”。此后，原告与被告梁某某于2014年1月1日又签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁合同》，该合同约定：甲方(即原告)将第X一X建筑面积为950平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、门窗、下水管道等设备、设施出租给乙方(即被告梁某某)进行经营；该合同约定的“租用期限为8年，即从2014年1月1日至2021年12月31日止”。另外，原告与被告梁某某在2014年2月23日又还签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁附加协议》，该协议约定：甲方(即原告)将第X一X栋建筑面积为434平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、下水管道等设备、设施出租给乙方(即被告梁某某)进行经营；该协议约定的“租用期限从2014年2月23日至2021年10月31日止"。以上四份合同或协议(以下简称“四份原合同“)均约定的第一年至第三年的每月租金(即使用费)为52元／平方米，其中2013年11月6日签订的《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁合同》约定的每月租金(即房屋使用费、管理费)合计98800元；2013年11月27日签订的《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁附加协议》约定的每月租金(即房屋使用费、管理费)合计16328元：2014年1月1日签订的《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁合同》约定的每月租金(即房屋使用费、管理费)合计49400元；2014年2月23日签订的《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁附加协议》约定的每月租金(即房屋使用费、管理费)合计22568元。此外，以上四份原合同均约定：按先交后用原则每月的28日之前乙方应向甲方交清下个月的各项费用；乙方逾期支付租金或费用的，每逾期一曰应向甲方支付欠费总额的0．5％的违约金；乙方拖欠甲方的租金达30天以上的，甲方可终止合同。以上四份原合同签订后，原告均依合同或协议的约定履行了义务，但被告梁某某未能按合同或协议的约定按时缴纳房屋使用费、管理费(即租金)，于是，原告与被告梁某某又于2015年6月11日签订一份“补充协议《一》”。在该“补充协议《一》”中，原告同意被告梁某某原有X-X、X一X号楼欠缴费用中减免两个月租金费用，余下欠缴费用及被告梁某某名下在马鹿山奇石街承租物业的所有欠费须按“补充协议《三》"执行。同日，原告与二被告又签订了“补充协议《三》”。该“补充协议《三》”第五条约定：如被告未能按期履行第二及第四条付款义务的，原告将取消给予X一4、4-X号楼及XX号楼的所有优惠政策，并保留原合同的权利。“补充协议《一》”和“补充协议《三》”签订后，由于被告梁某某仍未能按协议约定按期缴纳房屋使用费、管理费(即租金)给原告，原告遂按原合同的约定多次向被告催收欠款，二被告在2016年3月31日给原告写了一份《承诺书》并且承认，截止至2016年3月31日已严重拖欠原告租金高达数百万元(具体金额以双方派人根据签订合同的有关条款核定)，二被告同时承诺在2016年4月20日前支付50万元，2016年5月15日前再支付50万元，2016年5月31日前再支付100万元；此外，二被告为保证能按时支付欠款，并用被告梁某某的十四套房产作为担保，保证如果违反《承诺书》中的任何一项付款义务，原告有权对被告梁某某的房产进行接收处理以实现原告的权益。二被告承诺的还款时间到后，仍未能将所欠租金(即房屋使用费、管理费)支付给原告。在原告多次催收下，二被告又于2016年9月14日给原告写了一份《承诺书》，二被告在《承诺书》中承诺：“一、2016年9月30日前还款100万元；二、从2016年10月起承诺人保证按原租赁合同约定的标准正常缴付每月租金(即原租赁合同中的场地使用费和管理费)及水电费；三、保证在2016年9月20日前，与贵司财务核对2016年9月30日前承诺人尚欠贵司的租金、水电费数额；六、承诺人如不按期履行上述第一、第二、第三条还款计划任何一条的，贵司可无条件随时单方面终止与承诺人的租赁合同并收回租赁物；如贵司提出终止合同的，贵司只需将终止合同通知送达承诺人或者将终止合同通知张帖在承诺人承租的房屋大门口即生效；七、如承诺人未按本承诺履行义务的，……，贵司有权在柳州市城中区人民法院进行诉讼，如贵司进行诉讼的，承诺人承担赔偿贵司包括律师代理费、诉讼费、保全费、其他因实现权益的各项费用等；九、承诺人对上述承诺和所欠贵司的债务承担共同清偿责任。”但被告承诺的还款时间到后，仍未能将所欠租金(即房屋使用费、管理费)支付给原告。于是，原告于2017年3月10日给被告梁某某发出了《关于终止租赁合同的通知》，决定从2017年3月10日起终止与被告所有的租赁合同(或协议)。原告认为，被告梁某某未能按“补充协议《三》“和“承诺书”的约定和承诺履行付款义务，已构成违约，应承担支付欠款和违约及其原告因实现权益的各项费用的责任，而被告柳州某某餐饮管理有限公司在《承诺书》中作为共同还款的承诺人，应对被告梁某某的债务承担共同责任。原告根据四份原合同关于租金(即房屋使用费、管理费)及缴纳时间、违约金的约定，截止至2017年3月12日，被告梁某某共欠原告租金(即房屋使用费、管理费)5091675.20元，逾期付款违约金1724316.96元，用被告梁某某缴纳的租房押金1119776元冲减逾期付款违约金，被告梁某某应支付违约金为604540.96元。 被告梁某某、柳州某某餐饮管理有限公司告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见，视为放弃答辩的权利。 原告为支持其诉请提交了房屋租赁合同、房屋租赁附加协议、补充协议、承诺书、解除通知、照片、委托代理合同、发票等证据。 被告梁某某、柳州某某餐饮管理有限公司在举证期限内未向本院提交任何证据及书面质证材料，视为放弃举证和质证的权利。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：2013年11月6日，原告柳州市某某传播有限公司为甲方与被告梁某某为乙方签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将第X-X建筑面积为1900平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、门窗、下水管道等设备、设施出租给乙方进行经营；租用期限为8年，即从2013年11月6日至2021年10月31日止；第一年至第三年的每月使用费为52元/平方米，每月房屋使用费、管理费合计98800元，第四年租金为56元/平方米，装修期2013年11月6日至2014年5月31日免收房屋使用费、管理费。2013年11月27日，原告与被告梁某某签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁附加协议》，该协议约定：甲方(即原告)将第X-1栋建筑面积为314平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、下水管道等设备、设施出租给乙方(即被告梁某某)进行经营；租用期限从2013年12月1日至2021年10月31日止;第一年至第三年的每月使用费为52元/平方米,每月房屋使用费、管理费合计16328元，第四年至合同期满按月递增7.6%租赁费用。甲方赠送一个月的装修期（装修期间房屋免收房屋使用费、管理费）。2014年1月1日，原告与被告梁某某签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁合同》，该合同约定：甲方(即原告)将第X-2建筑面积为950平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、门窗、下水管道等设备、设施出租给乙方(即被告梁某某)进行经营；租用期限为8年，即从2014年1月1日至2021年12月31日止;第一年至第三年的每月使用费为52元/平方米,每月房屋使用费、管理费合计49400元，第四年租金为56元/平方米。装修期2014年1月1日至2014年4月30日免收房屋使用费、管理费。2014年2月23日，原告与被告梁某某签订一份《柳州市新天地(马鹿山奇石街)房屋租赁附加协议》，该协议约定：甲方(即原告)将第5-X栋建筑面积为434平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、下水管道等设备、设施出租给乙方(即被告梁某某)进行经营；租用期限从2014年2月23日至2021年10月31日止；第一年至第三年的每月使用费为52元/平方米,每月租金(即房屋使用费、管理费)合计22568元，第四年至合同期满按月递增7.6%租赁费用。甲方赠送一个月的装修期（装修期间房屋免收房屋使用费、管理费）。以上四份合同或协议均约定按先交后用原则每月的28日之前乙方应向甲方交清下个月的各项费用；乙方逾期支付租金或费用的，每逾期一曰应向甲方支付欠费总额的0.5％的违约金；乙方拖欠甲方的租金达30天以上的，甲方可终止合同。同时，四份合同还约定被告缴纳履约保证金或押金，其中X-X栋楼、X-2栋楼的两份房屋租赁合同中约定租赁期间乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的押金，押金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方因提前解约造成的经济损失。 2015年6月11日，原告与被告梁某某针对还款及优惠条件签订补充协议《一》及补充协议《三》，后被告未能按期履行协议义务，补充协议优惠权利均未适用。2016年3月31日，被告梁某某、柳州某某餐饮管理有限公司共同与原告签订一份《承诺书》，认可截止至2016年3月31日已严重拖欠原告租金高达数百万元(具体金额以双方派人根据签订合同的有关条款核定)，在2016年4月20日前支付50万元，2016年5月15日前再支付50万元，2016年5月31日前再支付100万元。2016年9月14日，二被告与原告签订一份《承诺书》，在《承诺书》中承诺：“一、2016年9月30日前还款100万元；二、从2016年10月起承诺人保证按原租赁合同约定的标准正常缴付每月租金及水电费…六、承诺人如不按期履行上述第一、第二、第三条还款计划任何一条的，贵司可无条件随时单方面终止与承诺人的租赁合同并收回租赁物；如贵司提出终止合同的，贵司只需将终止合同通知送达承诺人或者将终止合同通知张帖在承诺人承租的房屋大门口即生效；七、如承诺人未按本承诺履行义务的，……，贵司有权在柳州市城中区人民法院进行诉讼，如贵司进行诉讼的，承诺人承担赔偿贵司包括律师代理费、诉讼费、保全费、其他因实现权益的各项费用等；九、承诺人对上述承诺和所欠贵司的债务承担共同清偿责任。”2017年3月10日，原告给被告梁某某发出《关于终止租赁合同的通知》，从2017年3月10日起与被告终止所有的租赁合同。2016年9月1日，原告与广西鱼峰律师事务所就本案签订委托代理合同，约定原告支付律师服务费176924元，立案前支付60000元，余款116924元开庭前交清，不得迟于一审宣判前。广西增值税普通发票显示2016年10月10日，原告向广西鱼峰律师事务所支付了60000元。原告称2014年5月1日至2017年3月10日，X-2栋楼每月租金49400元，被告已向原告支付租金(即房屋使用费、管理费)360196.2元，已付押金296400元。2014年3月23日至2017年3月10日，5-X栋楼每月租金22568元，被告已向原告支付租金67704元，已付押金135408元。2014年1月1日至2017年3月10日，4-X栋楼每月租金16328元，被告已向原告支付租金48984元，已付押金97968元；2014年6月1日至2017年3月10日，X-X栋楼每月租金98800元，被告已向原告支付租金888129元，已付押金590000元。 本院认为，当事人签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。原告依约交付房屋给被告使用，被告梁某某未按约履行缴纳租金义务，被告应承担违约后果，原告有权解除合同并要求赔偿。被告柳州某某餐饮管理有限公司在《承诺书》中作为共同还款的承诺人，视为对被告梁某某债务的担保，应对被告梁某某的债务承担连带清偿责任。 关于租金问题，合同中均约定了第一年至第三年的租金为每平方米52元，第四年之后的租金有所递增。原告自认每年的租金一致，系其权利的自由处置，本院予以采纳。根据装修期免租的约定，租金应从免租期满后起算。X-2栋楼每月租金49400元，2014年5月1日至2017年3月10日，共计租金为1696067元（49400×34个月×10天），被告已付租金360196.2元，原告未提交证据证明被告逾期支付租金的具体时间，本院结合双方签订的合同以及已支付租金360196.2元（49400×7个月+14396.2），认定7个月(2014年5月1日至2014年11月30日期间)的租金被告已付清，被告于2014年12月开始欠缴租金，12月尚欠租金35003.8元（49400-14396.2），2015年1月至2017年2月各月租金欠49400元；2017年3月10日租金合同解除，2017年3月租期为10天，应付租金16467元（49400÷30×10天）。 5-X栋楼每月租金22568元，由于双方合同约定免费赠送一个月租金，故2014年2月23日到2014年3月22日的租金无需支付，5-X栋楼的租金从2014年3月23日起算，2014年3月23日至2017年3月10日，共计租金为801916元（22568×35个月×16天）；被告已支付租金67704元（22568×3个月），认定2014年3月23日至2014年6月22日该三个月的租金被告已付清，2014年6月23日至2017年2月22日各月欠缴租金均为22568元；2017年3月10日租金合同解除，2017年2月23日至2017年3月10日的租期为16天，应付租金12036元（22568÷30×16天）。 4-X栋楼每月租金16328元，2014年1月1日至2017年3月10日，共计租金为625904元（16328元×38个月×10天），被告已支付48984元（16328×3个月），认定2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金被告已付清，被告于2014年4月开始欠缴租金；2014年4月至2017年2月各月欠缴租金16238元；2017年3月租期为10天，应付租金5440元（16328元÷30天×10天）。 X-X栋楼每月租金98800元，2014年6月1日至2017年3月10日，共计租金为3293330元（98800元×33个月×10天），被告已付租金888129元（98800元×8月＋97729元），认定8个月（2014年6月1日至2015年1月31日）的租金被告已付清，被告于2015年2月已付租金97729元，尚欠租金为1071元（98800-97729）；2015年3月至2017年2月租金各月欠缴98800元；2017年3月租期为10天，应付租金32930元（98800÷30×10天）。 关于押金冲抵问题，依照合同中关于租赁合同到期之日退还押金，押金抵付损失的约定，本案被告逾期支付租金，原告的损失为租金损失，租赁合同解除后押金可抵扣租金。X-2栋楼被告尚欠租金1335870.8（总租金1696067元-已付租金360196.2元）元，已支付押金296400元，冲抵后被告应向原告支付租金1039470.8元（1335870.8-296400）。 5-X栋楼：5-X栋楼被告尚欠租金734212元（801916元-67704元），已支付押金135408元，冲抵后被告应向原告支付租金598804元（734212-135408）。 4-X栋楼：4-X栋楼被告尚欠租金576920元(625904元-48984元），已支付押金97968元，冲抵后被告应向原告支付租金527936元（576920-97968）。 X-X栋楼：X-X栋楼被告尚欠租金2311901元(3293330元-888129元)，已支付押金590000元，冲抵后被告应向原告支付租金1721901元（2311901-590000）。 综上，以上四栋楼租金与押金冲抵后，被告应向原告支付租金3888111.8元。 关于违约金问题，根据合同每月28日之前乙方应向甲方交清下个月的各项费用的约定，X-2栋楼2014年12月的违约金以尚欠租金35003.8元为基数，按月息2%计算，从2014年11月29日算至租金付清之日止；2015年1月至2017年2月每月尚欠租金均为49400元，期间每月的违约金以49400元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年3月的违约金，以尚欠租金16467元为基数，从2017年3月1日算至租金付清之日止。 5-X栋楼2014年6月23日至2017年2月22日每月尚欠租金均为22568元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年2月23日至2017年3月10日的违约金，以尚欠租金12036元为基数，从2017年3月1日算至租金付清之日止。 4-X栋楼2014年4月至2017年2月期间每月尚欠租金均为16238元，每月违约金以16238元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年3月的违约金，以尚欠租金5440元为基数从2017年3月1日算租金付清之日止。 X-X栋楼2015年2月的违约金以尚欠租金1071元为基数，按月息2%计算，从2015年1月29日算至租金付清之日止；2015年3月至2017年2月期间每月尚欠租金均为98800元，每月违约金以98800元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年3月的违约金，以尚欠租金32930元为基数从2017年3月1日算至租金付清之日止。 关于律师费问题，二被告在《承诺书》中承诺未按本承诺履行义务的，承担赔偿贵司包括律师代理费、诉讼费、保全费、其他因实现权益等各项费用。原告为实现债权提取本案诉讼而与广西鱼峰律师事务所签订委托代理合同，合同约定原告支付律师费176924元，且有发票证明已部分履行。故本院予以支持。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告梁某某向原告柳州市某某传播有限公司支付租金人民币3888111.8元。 二、被告梁某某向原告柳州市某某传播有限公司支付违约金。（X-2栋楼：2014年12月的违约金以尚欠租金35003.8元为基数，按月息2%计算，从2014年11月29日算至租金付清之日止；2015年1月至2017年2月每月尚欠租金均为49400元，期间每月的违约金以49400元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年3月的违约金，以尚欠租金16467元为基数，从2017年3月1日算至租金付清之日止。5-X栋楼：2014年6月23日至2017年2月22日每月尚欠租金均为22568元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年2月23日至2017年3月10日的违约金，以尚欠租金12036元为基数，从2017年3月1日算至租金付清之日止。4-X栋楼：2014年4月至2017年2月期间每月尚欠租金均为16238元，每月违约金以16238元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年3月的违约金，以尚欠租金5440元为基数从2017年3月1日算租金付清之日止。X-X栋楼：2015年2月的违约金以尚欠租金1071元为基数，按月息2%计算，从2015年1月29日算至租金付清之日止；2015年3月至2017年2月期间每月尚欠租金均为98800元，每月违约金以98800元为基数，按月息2%计算，从各月的上一个月29日算至租金付清之日止；2017年3月的违约金，以尚欠租金32930元为基数从2017年3月1日算至租金付清之日止。） 三、被告梁某某向原告柳州市某某传播有限公司支付律师代理费176924元。 四、被告柳州某某餐饮管理有限公司对被告梁某某以上债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告柳州市某某传播有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币52912元，公告费350元（以上两项费用原告已预交），由原告柳州市某某传播有限公司承担12507元，被告梁某某、柳州某某餐饮管理有限公司承担40755元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  许兰珍 人民陪审员  吴静华 人民陪审员  刘 冰 二〇一七年十一月二十日 代书 记员  唐 啸