辽宁省朝阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽13执异93号异议申请人（案外人）：王力锋，男，1977年5月29日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。申请执行人：朝阳银行股份有限公司新华支行，住所地辽宁省朝阳市双塔区新华路三段7号。负责人：王大全，行长。被执行人：张景禹，男，1957年8月16日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。被执行人：建平县春风蔬菜种植有限公司，住所地辽宁省建平县青松岭乡青松岭村一组。法定代表人：胡春峰，经理。被执行人：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地辽宁省阜新经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，经理。被执行人：胡宝全，男，1963年6月25日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被执行人：胡春峰，男，1970年2月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。被执行人：王丽艳，女，1980年5月23日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。本院在执行朝阳银行股份有限公司新华支行与阜新海罗恒基房地产有限公司借款合同纠纷一案中，案外人王力锋对本院查封的位于阜新市细河区东风路156-1213商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王力锋称，请求解除商品房的查封并撤销辽宁省朝阳市中级人民法院做出的裁定书。因贵院做出的（2019）辽13执97号封了阜新市细河区东风路156-1213商品房。申请人现对查封行为提出异议，理由如下：商品房的所有权属于申请人，申请人与阜新市海罗恒基房地产有限公司于2012年10月9日签订了《商品房买卖合同》，合同价款为241,477.01元，申请人已经于2016年12月31日交付了商品房全款，2016年12月31日缴纳拆改押金1,000元，垃圾清运费500元，物业费5,466元，供热费5,263元，配套费1,450元，电费600元，照明费300元。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》其他条款及第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此贵院不能对阜新市细河区东风路156-1213商品房进行查封。综上所述，申请人认为，贵院的查封行为侵害了申请人的合法权益，特提出异议，请求贵院解除对阜新市细河区东风路156-1213号商品房的查封，并撤销辽宁省朝阳市中级人民法院作出的（2019）辽13执97号和（2019）辽13执109号裁定书。并提供如下证据：1、2012年10月9日商品房买卖合同；2、2016年12月31日辽宁省增值税普通发票，金额229,978.10元；3、2017年4月17日交付的垃圾清运费收据、入户门费收据、拆改押金收据、电费收据、区域照明收据、电梯费收据、物业费收据、供热费收据；4、2020年4月26日物业费收据。申请执行人朝阳银行股份有限公司新华支行称，答辩人朝阳银行股份有限公司新华支行（以下简称“新华支行”）就王力锋对（2019）辽13执97号民事裁定、（2019）辽13执109号民事裁定项下对阜新市细河区东风路156-1213房屋的查封所提出的异议申请，答辩如下：答辩人新华支行认为，2015年4月阜新市中院依新华支行申请查封案涉房产时，案涉房产所有权属于被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司（简称“海罗恒基”），虽然王力锋举证其在2012年10月与海罗恒基签署了《商品房买卖合同》，但查封时尚未付款，也未交付占有，也没有证据证明案涉房产系王力锋唯一一处房产。王力锋阻却执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，阻却执行没有事实与法律依据，应裁定驳回。具体理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据该条款规定，排除不动产查封需要满足四个条件：1、属于买卖法律关系并签署有效买卖合同；2、合法占有；3、支付全部价款；4、未办理过户系非买受人原因导致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此规定，排除商品房查封需要满足三个条件：1、属于买卖法律关系并签署有效买卖合同；2、所购商品房系唯一住宅；3、支付价款超过百分之五十。本案王力锋主张解除查封，既不符合上述第二十八条规定的条件，也不符合第二十九条规定的条件。1、没有证据证明王力锋在查封前支付了购房款。《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人于交房当日一次性付清241,477元”。《辽宁省增值税普通发票》显示的交费日期为2016年12月31日。王力锋所举的一系列证据表明，查封前未支付购房款。2、查封前王力锋未占有案涉房屋。王力锋所举的取暖费收据、物业费收据等杂费凭证表明，王力锋实际占有房屋应该在2017年之后，本案查封日期为2015年4月，显然查封前未占有。3、王力锋并未提供证据证明案涉房屋系其唯一一套住宅。案涉房屋在查封时产权归属海罗恒基，法律之所以要保护符合条件的购房人的利益，系基于对居住权的保护，也正因为此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的条件之一是，所购房屋为唯一住宅。本案中王力锋并未提供证据证明在查封时案涉房屋为其唯一一处住宅。综上，朝阳市中级人民法院查封并执行案涉房屋是正确的，应驳回被告王力锋的异议申请，继续执行。被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司未答辩。本院查明，朝阳银行股份有限公司新华支行与阜新海罗恒基房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年4月10日作出了（2015）朝民一初字第00092号裁定，对异议房屋予以查封。2018年4月16日，本院以（2015）朝民一初字第00092号裁定对上述房产进行续查封。经异议人指证，异议人所提阜新市细河区东风路156-1213号房屋为本院查封的012103号房产。又查明，案外人王力锋所提出异议证据：1、商品房买卖合同，所购买房屋为阜新市细河区东风路156-1213号房产，合同签订时间为2012年10月9日；2、2016年12月31日增值税普通发票，总金额为241,477.01元；3、2017年4月17日案外人王力锋向阜新万恒物业有限公司支付的垃圾清运费、物业费、入户门费、拆改押金、电费、区域照明费、电梯费专用收款收据共7份。4、2020年4月26日交付的物业费收据。本院认为，对于案外人购买开发商名下的房产能够排除执行的情形，在《最高人民法院执行异议复议若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）第二十八条、第二十九条做出了明确的规定。本案异议人王力锋没有向本院提供其购买的本案查封楼房是其唯一住房的请求及证据。故本案应适用《规定》第二十八条予以审查。依照《规定》第二十八条，能够排除执行的三个条件必须具备，本案异议人王力锋向本院提供的证据证明，虽然符合《规定》第二十八条中的（一）、（三）项之条件，但第二项异议人王力锋提供的证据为2017年的垃圾清运费收据、物业费收据、入户门费收据、拆改押金收据、电费收据、区域照明费收据、电梯费收据，而本院是在2015年予以查封，不能证明其在人民法院查封之前已实际占有，故其提出的排除执行的条件不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回异议人王力锋的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向朝阳市中级人民法院提起诉讼。审判长  李云峰审判员  谢学东审判员  吕月东二〇二〇年九月七日书记员  张 波