贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初1071号原告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，公司董事长。委托代理人（一般代理）：徐伟贻、龙春，该公司员工。被告：张时虎，男，汉族，1968年11月29日出生，住贵阳市花溪区。委托代理人张龙（特别代理）：贵州正哲律师事务所律师，执业证号：15201201510931979。被告：李蜀南，女，1965年6月14日出生，汉族，户籍地在贵州省六盘水市钟山区，现在贵州省。第三人：中信银行股份有限公司贵阳分行，住所，住所地：贵阳市南明区新华路**富中国际广场div>负责人：杜晓峰，分行行长。委托代理人（特别代理）：卢意、周仅尧，贵州鼎尊律师事务所律师。原告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）诉被告张时虎、李蜀南，第三人中信银行股份有限公司贵阳分行（以下简称中信银行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏益公司的委托代理人徐伟贻、龙春，被告张时虎的委托代理人张龙，被告李蜀南及第三人中信银行的委托代理人卢意、周仅尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏益公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、解除原、被告于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告、第三人协助原告办理贵阳市南明区花果园项目F区4栋1单元6层27号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；三、被告支付原告违约金2720元；四、案件受理费由被告承担。事实及理由：2012年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的上述房屋，总价273500元，被告在合同签订当日支付原告首期款137500元，余款136000元办理银行按揭贷款。2012年12月4日，原、被告及第三人签订《中信银行个人购房借款合同》，约定第三人向被告发放贷款用于购买上述房屋。合同签订后，第三人按约向被告发放贷款，后因被告未按约偿还第三人贷款本息，导致原告以被告贷款方式获得的购房款被第三人收回。此后，被告李蜀南因犯罪无力还款，原告催告被告张时虎补足购房款，被告至今未履行付款义务。原告为维护其合法权益，诉至本院，提出如前诉请。被告张时虎辩称：一、依法成立的合同具有约束力，当事人应当严格遵守，原告无权擅自解除本案的商品房买卖合同。商品房买卖合同未约定逾期支付按揭贷款解除合同，本案也不符合法定解除合同的情形。二、原告的合同解除权因行使期限届满而消灭。第三人的逾期还款通知书显示：2014年8月4日是李蜀南房屋按揭贷款第20期还款日，李蜀南自该日起未按约支付贷款本息。根据合同法第九十五条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款之规定，原告应当在解除权发生之日起一年之内行使。逾期不行使的，解除权消灭。故即使原告有权解除合同，也应当自李蜀南拖欠按揭贷款之日即2014年8月4日起一年内行使。但原告直至2017年1月10日才起诉请求解除合同，已超过一年的除斥期间，其解除权已经消灭。三、原告承担保证责任后应当依法向李蜀南行使追偿权，其诉请解除商品房买卖合同，严重违反了公平、诚实信用原则。李蜀南是借款合同的唯一借款人，其逾期偿还第三人按揭贷款，原告向第三人承担保证责任都属于借款合同关系。借款合同关系与商品房买卖合同关系虽紧密相连但又互相独立，原告在诉状中称“通过贷款方式获得的购房款被第三人收回”，将这两种法律关系混淆，第三人要求原告承担借款合同中的保证责任而不是收回商品房买卖合同关系中李蜀南办理的按揭贷款。因此，李蜀南欠付的按揭贷款系其个人债务，原告应根据合同相对性原则向李蜀南追偿。本案涉案房屋属于商业办公用房，张时虎和李蜀南以投资收益为目的购买。张时虎支付了巨额首付款，在商品房买卖合同中不存在违约行为。涉案房屋在2014年12月30日已达到交付条件，现房屋市价大增，在此情况下原告未履行房屋交付义务，也未向李蜀南行使追偿权，却请求解除商品房买卖合同，显然侵害了张时虎作为房屋共有人的合法权益。四、原告的违约金请求无论依据双方合同还是法律规定，均没有事实和法律依据。综上，原告无权主张解除本案商品房买卖合同，无权诉请张时虎承担违约金。请求法院查清案件事实，驳回原告的全部诉讼请求，保护商品房交易稳定，维护当事人合法权益。被告李蜀南辩称：我和张时虎是合伙关系，共同购买原告开发的96套房屋。当时我们口头约定首付款全由张时虎支付，按揭贷款由我偿还。借款合同中我是借款人，张时虎是房屋共同所有权人。我现在没有能力偿还剩余的按揭贷款，同意解除商品房买卖合同。至于各种协助义务和诉讼费，我现在没有办法履行和承担。商品房买卖合同解除后，宏益公司应返还我们首付购房款。第三人中信银行述称：第三人对原告起诉的事实没有异议，因李蜀南逾期归还贷款，第三人依据借款合同第八条、第十条的约定，由原告代被告于2014年9月2日结清全部贷款。96套房屋签订一份总的借款合同，借款金额9960000元，被告此后已还款两年左右，具体还款金额没有打印清单出来。余款第三人找原告宏益公司承担保证责任，已全部结清，提交有结清凭证。至于商品房买卖合同是否达到解除条件以及房屋的备案登记、抵押权预告登记、商品房预售合同备案登记是否应当注销，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：原告宏益公司与被告张时虎、李蜀南于2012年7月3日签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定两被告购买原告开发的位于贵阳市南明区花果园项目F区4栋1单元6层27号房屋，建筑面积54.7平方米，房屋价款273500元。合同第八条约定“付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款：…3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计137500元，余款136000元以银行按揭支付。…”。合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，…（2）逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90工作日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”补充协议第4.3条约定“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担。同时买受人应按本合同购房总价的30%向出卖人支付违约金”。第20.2条约定“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押、登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款”。合同签订后，二被告于2012年7月4日支付购买上述房屋首期购房款137500元，并在第三人中信银行办理了银行按揭贷款手续，向第三人借款136000元支付购房余款。二被告向第三人贷款后偿还贷款至2014年8月，此后因李蜀南犯罪，未能继续偿还按揭贷款。原告多次催促张时虎还款未果。原告诉至本院，提出如前诉请。另查明：2012年12月4日，李蜀南、宏益公司与第三人签订《中信银行个人购房借款合同》，约定由李蜀南向第三人贷款9996000元用于购买含本案涉案房屋在内的96套房屋，张时虎作为房屋共有人签字，宏益公司承担本合同项目下贷款的抵押加阶段性保证责任。2014年9月2日，第三人从原告的账户上划扣了含本案房屋在内的96套房屋的按揭贷款9043483.57元。后由于李蜀南涉嫌犯罪被依法刑事拘留，其与张时虎所购买的含本案涉案房屋在内的96套房屋被贵州省六盘水市公安局依法查封。原告至今未向被告交付本案涉案房屋。原告于2015年12月4日以追偿权纠纷起诉至贵阳市中级人民法院，之后撤诉；于2016年11月以解除合同纠纷起诉至本院，之后撤诉；又于2017年1月11日再次起诉至本院。上述事实，有原、被告及第三人陈述、商品房买卖合同、付款凭证、通知、解除合同通知书、预售备案登记表、贷款结清证明、刑事判决书等证据证明，经原、被告、第三人在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原告宏益公司与被告张时虎、李蜀南签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。合同签订后，二被告按照合同约定支付了原告首期购房款和按揭贷款，但被告在履行与第三人中信银行贷款担保合同过程中，未按约按时偿还第三人借款本息，导致原告承担保证责任，第三人从原告账户上划扣了96套房屋的按揭贷款余额9043483.57元。原告以不能实现合同目的为由要求解除原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议。庭审中，李蜀南同意解除合同；张时虎不同意解除合同，认为原告行使合同解除权已超过一年的除斥期间，其解除权消灭。本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被告于2014年8月份断贷，无法继续偿还第三人按揭贷款，第三人于2014年9月2日在原告账户上划扣了剩余按揭贷款，此时宏益公司应当知道二被告已无力偿还款项，享有合同解除权。原告此后未催告二被告，也未在一年的除斥期间内主张解除合同，而于2016年11月才向本院提起解除合同诉讼，其合同解除权已经消灭，张时虎的代理人的该项抗辩理由成立。故对原告解除合同的主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  陈应贵审 判 员  黄明宇人民陪审员  王守义二〇一七年十一月十二日书 记 员  刘焕花