广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初5294号 原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****。 负责人：刘飞。 委托诉讼代理人：方奎，该公司职员。 委托诉讼代理人：农金金，该公司职员。 被告：刘贺敏，女，1986年10月4日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨萍，广西思贝律师事务所律师。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称世华公司）诉被告刘贺敏居间合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世华公司委托诉讼代理人方奎、农金金，被告刘贺敏委托诉讼代理人杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年12月20日签订的《限时销售合同》；2.被告退还原告销售保证金1000元、向原告支付违约金72000元（按被告委托交易价格1800000元的4%计）。以上给付共计73000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，原告与被告经友好协商，签订了编号为NNSHDC0000331的《限时销售合同》，合同约定：（1）被告委托原告独家限时销售其位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地第一组团13号楼C座302号的房产。（2）有满足交易净收人民币1800000元价格条件的，原告即可全权代理被告销售房产。（3）限时销售（独家委托）期限：2016年12月30日至2017年5月29日止。（4）原告向被告支付限时销售保证金人民币500元，原告保证在期限内为被告找到适格买家，否则被告有权没收此保证金。原告在期限内找到适格买家后，此保证金在被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告。（5）限时销售（独家委托）期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功。（6）限时销售（独家委托）期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金的违约责任。（7）原告可通过发短信向被告发送通知、文件、资料。原告发送至被告如下通讯方式之一，即视为已送达：被告确认其有效的通讯电话为：139××××2588。如被告变更上述通讯信息，须及时告知原告，否则原告按上述通讯方式发送、邮寄仍视为送达。签订本合同当天，被告即收取了原告限时销售保证金人民币1000元。原告与被告签订合同后，2017年4月8日，被告通过微信通知原告员工闭泽龙称被告已将该房产擅自出售给他人。当天，被告再次通过手机短信通知原告员工闭泽龙、农金金等确认被告已将该房产擅自出售给他人。5月5日，原告工作人员农金金、闭泽龙等再次通过手机短信、微信渠道向被告发送通知，要求被告依照法律规定和合同约定承担相应违约责任。对此，被告均以各种理由拒绝再与原告沟通和联系。原告认为：依法签订的合同受法律保护，各方应当严格按照合同的约定履行己方义务。被告与原告通过平等协商签订合同约定，委托原告代其发出要约独家销售房产，要求原告保证为其限时销售房产，鉴于该委托合同是由原告提供的文本，因此原告在签订合同时已特别将该合同的内容逐条逐款、逐字逐句地向被告释明，被告在对合同约定的所有条款详细阅读后写下《限时销售合同》明示单，表明了其已清楚合同条款的含意，并对合同约定条款认可、无异议。但是，被告在与原告签订合同后，见利忘义，不顾合同条款约束，未经与原告协商，擅自将委托原告销售的房产交由第三方销售。因此，被告以其实际行为表明其不再履行与原告在《限时销售合同》中的约定义务，构成根本违约，同时也导致案外人基于原告的居间行为购买被告房产的目的不能实现。被告的行为，严重违背了民事活动中的诚实信用原则，原告有权解除与被告在签订的《限时销售合同》并要求被告承担相应的违约责任。同时，根据我国《合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，原告于5月5日、5月6日分别多次按与被告约定的联系方式通过手机短信、彩信等方式向被告送达了书面《赔偿损失通知书》，要求被告按照合同约定承担相应违约责任。在被告以明示行为向原告明确拒绝不再履行合同后，被告的行为已构成根本违约，从而导致原告与被告签订的合同无法再继续履行，按照法律的规定以及原被告的双方约定，原告有权要求被告承担相关违约法律责任，为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出如前诉请。 被告刘贺敏辩称，1.我方认为《限时销售合同》为无效合同，不是我方签订；2.我方签订《收款收据》《明示单》时原告未出示主合同，未说明具体条款，我方不知道主合同内容，造成重大误解；3.我方同意返还保证金1000元，但违约金我方认为第一合同并非被告本人签署，第二原告本身也存在过错，原告怠与履行看房职责，如果被告要承担违约责任的话双方均有责任，根据合同法114条和司法解释（二）29条，原告提出的违约金过度高于中介的实际劳务付出损失，原告未举证证明其损失，请求法院根据原告实际损失及法律规定，下调违约金。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年6月29日，刘贺敏（甲方）与世华公司（乙方）签订一份《限时销售合同》，约定：“一、限时销售的房地产基本情况1、房地产地址：南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地第一组团13号楼C座302号，房产证号：**××57；…二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售1、交易净收价格1800000元…2、付款方式：按揭或一次性付款皆可；3、交易税费：按照国家规定各付各税；4、交房时间：签合同给首付后一个月内。三、限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2017年5月29日。四、限时销售保证金：…乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金1000元。乙方保证如未在本合同第三条规定的销售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此销售保证金；如乙方在销售期限内找到适格买家，则此销售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。…七、限时销售（独家委托）期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。八、限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方如下账户：…，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。…十、限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售（独家委托）期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。…十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。…十四、乙方可通过发通讯、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料。乙方发送至甲方如下通讯方式之一，即视为已送达：甲方确认其有效的通讯电话为139××××2588。…”合同还约定了其他事项。世华公司在合同落款乙方处加盖合同专用章，甲方处有手写“刘贺敏”签名。合同签订当日，刘贺敏、杨莉作为说明人各在一份《明示单》签订确认：对《限时销售合同》所有的条款，其已详细阅读，世华公司员工已向其详细说明和解释，其清楚条款的含义，没有异议。同日，刘贺敏作为业主在一份《收款收据》签字，收据载明：“本人刘贺敏身份证号码：是南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地第一组团13号楼C座302号之业主。现约定该房产售价为人民币1800000元。现收到广西世华房地产代理有限公司南宁分公司交来代理出售上述单位之定金，金额为人民币1000元。…”杨莉作为委托代理人在一份《收款收据》签字，收据载明：“本人杨莉身份证号码：450102196210021520是南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地第**团**楼****之委托代理人。现约定该房产售价为人民币1800000元。现收到广西世华房地产代理有限公司南宁分公司交来代理出售上述单位之定金，金额为人民币1000元。…” 2017年3月21日，刘贺敏与案外人雷阳、雷震签订一份《存量房买卖合同》，约定刘贺敏将南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地第一组团13号楼C座302号房产出售给雷阳、雷震,房屋成交价为1800000元。2017年4月8日，刘贺敏通过其号码为16773212微信向世华公司工作人员发送信息，确认案涉合同系其签订，案涉房产已出卖。2017年5月23日，案涉房产所有权人由刘贺敏变更为案外人雷阳、雷震。 2017年5月18日，世华公司以刘贺敏违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2017年7月12日，刘贺敏申请对《限时销售合同》中“刘贺敏”签名进行笔迹鉴定。2017年10月27日，刘贺敏撤回前述鉴定申请。 本院认为，关于本案《限时销售合同》的效力问题。刘贺敏主张《限时销售合同》中“刘贺敏”不是其亲笔签名，而是其母亲杨莉代签，杨莉并未取得授权，其不予追认，《限时销售合同》应为无效合同。刘贺敏前述主张无事实依据，理由是：一是刘贺敏于2017年4月8日通过其号码为16773212微信向世华公司工作人员发送信息中已认可合同系其签订；二是刘贺敏认可《明示单》《收款收据》系其本人签订。《明示单》载明：对《限时销售合同》所有的条款，其已详细阅读，世华公司员工已向其详细说明和解释，其清楚条款的含义，没有异议。而《收款收据》则载明其收到世华公司交来保证金1000元；三是刘贺敏申请进行笔迹鉴定后，于2017年10月27日已撤回前述鉴定申请。刘贺敏主张《限时销售合同》中“刘贺敏”不是其亲笔签名，后自愿撤回鉴定申请，由此产生的举证不能的法律后果应由其承担。综上，刘贺敏的辩解不能成立，本院不予采信。本案《限时销售合同》系刘贺敏与世华公司签订，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。 关于世华公司主张解除《限时销售合同》的诉请。合同约定限时销售（独家委托）期限为合同签订之日即2016年12月30日起至2017年5月29日，现合同履行期限已届满，已无解除的必要，故对于世华公司主张解除其与刘贺敏签订的《限时销售合同》的诉请，本院不予支持。 关于世华公司主张刘贺敏退还销售保证金、支付违约金的诉请。关于保证金的问题。如前所述，《限时销售合同》履行期限已届满，合同权利义务已终止，案涉房产在约定期限内未经世华公司销售成功，刘贺敏应将已收取的1000元销售保证金退还世华公司。关于违约金的问题。《限时销售合同》约定限时销售（独家委托）期限内，刘贺敏不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产，否则应向世华公司支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。刘贺敏将已委托世华公司销售的房产自行出售，其行为违反合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，世华公司主张刘贺敏支付违约金有合同及法律依据。诉讼中，刘贺敏主张世华公司违约金计算标准过高，请求本院予以调整。参照《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务费收费管理有关问题的通知》（桂价费〔2013〕33号）第二条“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格3%，具体收费标准由双方协商确定”之规定，若本案独家代理行为完成，世华公司应获得代理费用应不超过约定成交价格的3%。在世华公司未能举证证明其实际损失的情况下，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期收益等因素，酌定将违约金数额调整为50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘贺敏向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司退还销售保证金1000元； 二、被告刘贺敏向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司支付违约金50000元； 三、驳回广西世华房地产代理有限公司南宁分公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1626元，由被告刘贺敏负担1136元，广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农微龙 人民陪审员  肖海亮 人民陪审员  莫鑫淞 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  谢凤基 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。