四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初1574号 原告：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道南昌路1号，统一社会信用代码915101225620289296。 法定代表人：曾戈，行政总监。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄俊虎，男，1954年5月7日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：黄燕，女，1984年6月25日出生，汉族，住四川省夹江县。 原告成都众恒物业服务有限责任公司与被告黄燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都众恒物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人黄俊虎，被告黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都众恒物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业服务费1930元、垃圾清运费108元、电梯运行费360元，合计2398元；2.判决被告按照《物业服务合同》的约定支付30%的违约金719元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月1日，原告与夹江县圣堤亚纳小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同第八条约定：“物业收费标准如下：物业服务费多层0.6元/平方米，电梯及门市0.8元/平方米，地下车库20元/月（已购买车位业主）、”地面车位150元/月，入住电梯运行费20元/月（购买电梯业主），垃圾清运费6元/月。”并约定业主和物业使用人未按时足额交纳物业费，经乙方书面催告，承担违约期间未付金额30%的违约金。（见物业服务合同约定）。被告长期不按照物业服务合同按时交纳物业服务费即构成违约，违约就应按照物业服务合同约定承担违约责任支付违约金。被告系小区10-2-8-1电梯业主（已入住），物业面积134.04平方米，按照物业服务合同约定，被告每月应向我物业公司交纳物业服务费107.2元（每平方0.8元）。被告从2017年10月1日至2019年3月31日，共欠物业服务费1930元、垃圾清运费108元（每月6元）、电梯运行费360元（每月20元），共欠费2398元都拒绝交纳。在这期间我公司客服多次电话催缴，在这次起诉前又以短信方式书面催交，但被告都置之不理拒绝履行自己的缴费义务。被告的行为违反了《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，违反了《物业管理服务合同》的约定，给我公司的管理和服务造成了很大困难。现原告依据《物业管理条例》第六十四条的规定向人民法院提起诉讼。 被告黄燕辩称，1.我系圣堤亚纳小区10-2-8-1的业主，原告与圣堤亚纳业委会签订了《物业管理服务合同》是事实；2.认可尚未交纳2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业费，但未交费的主要原因是众恒物业公司的管理和服务差，未尽到合同约定的管理和服务义务，特别是对电梯、卫生、门禁及消防系统等环境及设施维护不到位。 本院经审理认定事实如下：黄燕系夹江县圣堤亚纳小区10-2-8-1的业主，其建筑面积为134.04平方米。2016年10月1日，夹江县圣堤亚纳业主委员会（甲方）与原告成都众恒物业服务有限责任公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对夹江县圣堤亚纳小区提供物业服务，合同期限为2016年10月1日起至2019年10月1日止；物业收费标准：（1）物业服务费：多层0.6元/平方米、电梯及门市0.8元/平方米、地下车库20元/月（已购买车位的车主）、地面车位月租150元/月；（2）入户电梯运行费20元/月；（3）代收生活垃圾清运费6元/月/户；（4）预收二次供水电费：住宅300元/户、门市500元/户；（5）摩托车20元/月、电瓶车25元/月，临停2元/次/个；（6）自行车10元/月，临停1元/次/个；（7）装修保证金：150元/户，装修管理费3元/平方米、建渣清运费3元/平方米、电梯运行费3元/平方米。业主或使用人未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面和电话催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额30%的违约金。合同并对其他事项进行了约定。 因物业服务合同履行发生纠纷，本院于2019年3月13日作出（2018）川1126民初1804号民事判决，判决夹江县圣堤亚纳业主委员会与原告成都众恒物业服务有限责任公司双方在2016年10月1日签订的《物业管理服务合同》于2019年1月3日解除。2019年3月31日，夹江县圣堤亚纳业主委员会与原告成都众恒物业服务有限责任公司及第三方乐山市康驰物业服务有限公司共同签订《关于圣堤亚纳物业管理交接事宜协议》，约定2019年3月31日18∶00前的物业服务工作仍由原告成都众恒物业服务有限责任公司负责，且2019年3月31日前的物业费等相关费用仍由原告成都众恒物业服务有限责任公司收取。 被告黄燕未交纳2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1930元[18个月×（134.04平方米×0.8元/月）]、垃圾清运费108元[18个月×6元/月]、电梯运行费360元[18个月×20元/月]，共计2398元。 原告成都众恒物业服务有限责任公司于2020年3月28日以手机彩信方式向被告黄燕发出催交信息，被告黄燕认可收到通知信息。 诉讼中，1.原、被告一致认可2019年3月31日前的物管费用应由原告成都众恒物业服务有限责任公司收取。2.被告黄燕抗辩原告成都众恒物业服务有限责任公司未尽到合同约定的管理和服务义务，提供了圣堤亚纳小区2018年10月-11月期间电梯、垃圾、公共设施、门禁、道路的照片，原告成都众恒物业服务有限责任公司对照片的真实性均表示认可。 以上事实，有原、被告身份证明、《物业管理服务合同》、催交彩信、房屋信息摘要、《关于圣堤亚纳物业管理交接事宜协议》、（2018）川1126民初1804号民事判决、照片及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告成都众恒物业服务有限责任公司系依法取得营业执照的物业服务企业，被告黄燕系圣堤亚纳小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告与被告所在小区的业主委员会签订了物业管理服务合同，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，被告黄燕作为圣堤亚纳小区的业主，合同对其具有法律约束力。原告履行了合同约定的物业管理服务义务，被告应按合同约定支付相应的物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人法院应予支持。”的规定，原告诉请要求被告支付拖欠的2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1930元、垃圾清运费108元、电梯运行费360元，共计2398元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张要求被告支付30%违约金719元，本院认为，结合被告提供的圣堤亚纳小区2018年10月-11月期间电梯、垃圾、公共设施、门禁、道路的照片，原告在履行物业管理服务合同上确实存在一定的瑕疵，加之原告作为提供物业服务的公司应积极地与业主协商对话，听取业主的合理化建议，提高物业服务质量，尽量达到让业主满意的标准，而不应采取消极的回应措施，故，关于原告违约金的请求，本院不予支持。被告辩称因小区卫生环境差、原告对物业门禁、电梯等管理混乱等原因没有交纳物业费。根据《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。”的规定，本案中，原告在物业管理方面虽存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，原告的服务瑕疵未构成根本违约，故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告黄燕于本判决生效之日起十日内支付原告成都众恒物业服务有限责任公司2017年10月1日至2019年3月31日的物业服务费1930元、垃圾清运费108元、电梯运行费360元，共计2398元； 二、驳回原告成都众恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告黄燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  杨楠青 二〇二〇年九月八日 书记员  黄 馨 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》 第六条业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。