上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32128号原告：上海夷清实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李慧芳，董事长。委托诉讼代理人：马建明。委托诉讼代理人：严省三。被告：上海徐汇致真餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：徐振辉，总经理。委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴新慧，上海康明律师事务所律师。原告上海夷清实业有限公司与被告上海徐汇致真餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海夷清实业有限公司的法定代表人李慧芳及委托诉讼代理人马建明、被告上海徐汇致真餐饮有限公司的委托诉讼代理人孙菁、吴新慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海夷清实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除上海夷清实业有限公司与上海徐汇致真餐饮有限公司就上海市淮海中路XXX号七号楼签订的租赁合同，上海徐汇致真餐饮有限公司搬离上述房屋；2.上海徐汇致真餐饮有限公司向上海夷清实业有限公司支付欠付的租金,自2016年9月1日起至本判决生效之日的租金，按照每季度643,175元计算；3.上海徐汇致真餐饮有限公司向上海夷清实业有限公司支付逾期付款违约金27,994.6元；4.上海徐汇致真餐饮有限公司向上海夷清实业有限公司支付赔偿解除合同违约金10,609,000元。事实和理由：2008年12月，上海夷清实业有限公司与上海徐汇致真餐饮有限公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定上海夷清实业有限公司将上海市淮海中路XXX号七号楼(以下简称系争房屋)出租给上海徐汇致真餐饮有限公司。双方对租赁房屋的基本情况、租赁用途、交付日期、租赁期限、租金支付方式和期限以及违约责任等明确进行了约定。上海徐汇致真餐饮有限公司自2016年8月15日起未支付租金，已经构成根本违约，故诉至本院。上海徐汇致真餐饮有限公司辩称，不同意上海夷清实业有限公司的诉讼请求。系争房屋没有合法的产权证明，系违章搭建，故租赁合同无效。因双方签订的租赁合同无效，故不应当支付逾期付款违约金及解约违约金。因上海夷清实业有限公司无法提供增值税专用发票，故未支付2016年8月15日之后的租金。经审理查明。2006年10月28日，上海市徐汇区公安消防支队向上海徐汇致真餐饮有限公司出具了《关于同意致真餐饮有限公司内装修工程消防设计审核意见》。2006年12月1日，中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处出具了《军队房地产租赁许可证》，房地产位置上海市徐汇区淮海中路XXX-XXX号，出租人南京军区空军第三招待所，有效期自2006年12月1日起至2011年12月31日止。2007年1月24日，上海市徐汇区公安消防支队向上海徐汇致真餐饮有限公司出具了《关于上海徐汇致真餐饮有限公司内装修消防验收基本合格的意见》。2007年6月18日，上海徐汇致真餐饮有限公司成立，注册地址为上海市徐汇区淮海中路XXX号。2008年12月18日，南京军区空军第三招待所(甲方)与上海夷清实业有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》。约定：甲方同意将坐落在上海市徐汇区淮海中路XXX号淮海营院内七号楼(即系争房屋)，总建筑面积为1300平方米的3层商务楼(含附房及半地下室)租给乙方使用，经营用途为综合(含商务、餐饮等)。本合同租期为15年，时间自2009年1月1日起至2023年12月31日止。为确保本合同依法履行，甲方同意乙方在本合同约定租赁期及经营范围内依法转租商务楼；甲方保证租赁标的无权属纠纷，若发生纠纷甲方负责协调解决；本合同生效后，甲方负责提供乙方办理商务楼《营业执照》所需符合军队房地产租赁有关政策规定的《军队房地产租赁许可证》等许可证照及相关证明材料；乙方负责自办经营执照，租赁期间保证在证照经营范围内，依法经营，规范管理。并接受甲方的督查和管理。否则，乙方应承担由此产生的后果和责任。本合同生效后，在不影响甲方营院环境及商务楼外立面风格的前提下，根据乙方提供商务楼内装修方案，届时甲方确认乙方施工方案及要求，乙方负责方案施工，配齐消防设施，完善基础设施，增加能源容量，发生费用均由乙方承担。2008年12月，上海夷清实业有限公司(甲方)与上海徐汇致真餐饮有限公司(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定上海夷清实业有限公司将系争房屋出租给上海徐汇致真餐饮有限公司。并约定：系争房屋隶属权利人南京军区空军第三招待所(以下称“南空三招”)，并可用于出租作为餐饮及商业使用；甲方确认，南空三招已经全权委托甲方作为租赁物业的代管人，甲方有权代表南空三招管理、出租、经营、维护租赁物业；房屋租赁期自2009年1月1日起租日起算，租赁期限为10个日历年；甲、乙双方约定，租赁物业起始年租金(包含物业管理费在内)为人民币贰佰伍拾万元，在租赁期的前2年内不变。自第3年起，租金每3年递增一次，递增率为递增前年租金的3%。考虑到目前乙方经营的情况，甲方同意2009年、2010年的租金按人民币贰佰肆拾万元收取。乙方应于每季度前一个月15日前向甲方支付下个季度的租金。第一次支付时间为2008年12月31日前。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方逾期支付租金的期限不得超过30日，否则甲方有权在向乙方发出单方面解除合同通知书后15日内，自动在乙方支付的承租保证金中予以扣除前述违约金。如承租保证金不足以支付前述违约金的，则甲方有权就不足部分向乙方予以追索。乙方向甲方支付租金的方式仅限于：银行转账、银行支票、本票、现金。甲方在收到上述租金后，应当向乙方提供有效的发票或收据；为保证本合同的履行，乙方同意支付本合同的承租保证金人民币伍拾万元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁物业承租保证金除用以抵充应由乙方承担的费用(包括但不限于：欠缴的水、电、煤、电信等公共事业费、违约金、赔偿金、未及时支付的租金)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按本合同的年租金的4倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(七)乙方逾期不支付租金累计超过45日的；……。本合同自甲、乙双方盖章支付第一笔租金后生效。2009年1月23日，上海徐汇致真餐饮有限公司向上海夷清实业有限公司支付租赁保证金50万元。2016年9月28日，上海徐汇致真餐饮有限公司委托上海康明律师事务所向上海夷清实业有限公司发函要求提供租金的增值税发票。2016年12月27日，南京军区空军第三招待所出具《证明》。内容为：我所与上海夷清实业有限公司在2008年12月18日(合同编号：【2008】三招租合字第33号)签订的《房屋租赁合同》真实有效，至今该合同仍在履行中。上海夷清实业有限公司承租的房屋坐落在上海市徐汇区淮海中路XXX号淮海营院内七号楼，总建筑面积为1300平方米的3层商务楼，该楼是由部队上级单位批准建造的合法建筑物，手续合法、完备(附营院平面图一份)。2017年2月28日，本院就系争房屋翻建审批手续向南京军区空军第三招待所进行调查，调取了中国人民解放军空军营房档案，未能获得上海市徐汇区淮海中路XXX号淮海营院内七号楼产权登记、翻建审批手续。根据上海徐汇致真餐饮有限公司的申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装修残值进行审价。2017年6月5日，上海第一测量师事务所有限公司出具司法审价鉴定意见：本案“上海市徐汇区淮海中路XXX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程造价为人民币2,766,866元。双方对该审价报告提出了异议。2017年6月29日，上海第一测量师事务所有限公司出具补充鉴定意见：本案“上海市徐汇区淮海中路XXX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程造价为(未包含折旧计算)：(1)本案项目所涉造价为人民币3,092,345元(未包含厨房设备所涉造价)。(2)厨房设备所涉造价为人民币：307,550元。2017年7月24日，根据双方当事人于2017年7月12日在法庭的庭审质证中提出的异议以及法庭的要求，上海第一测量师事务所有限公司出具补充鉴定意见：本案“上海市徐汇区淮海中路XXX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程造价为(未包含折旧计算)：1、若法庭支持申请人(致真公司)对装修时间(2012年至2016年曾经装修)的主张，则(1)本案项目所涉造价为人民币3,092,345元(未包含厨房设备所涉造价)。(2)厨房设备所涉造价为人民币307,550元。2、若法庭支付被申请人(夷清公司)对装修时间(2006年11月28日)的主张，则：(1)本案项目所涉造价为人民币2,649,733元(未包含厨房设备所涉造价)。(2)厨房设备所涉造价为人民币307,550元。同日，上海第一测量师事务所有限公司出具上海市徐汇区淮海中路XXX号7号楼装饰装修工程项目补充残值计算说明，若法庭支付被申请人(夷清公司)对装修时间(2006年11月28日)的主张，则本案“上海市徐汇区淮海中路XXX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程残值为：1、按5年或8年的年限进行折旧后所涉工程的残值为：(1)本案项目残值为人民币：132,486.65元(未包含厨房设备所涉造价)。(2)厨房设备残值为人民币：15,377.50元。2、按租赁合同剩余租赁期摊销进行折旧后所涉工程的残值为：(1)本案项目残值为人民币：418,284.48元。(2)厨房设备残值为人民币：47,986.52元。以上事实有租赁合同、建筑工程消防验收的意见书、函、付款凭证、鉴定意见等佐证，经当事人质证无疑，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，本案上海市徐汇区淮海中路XXX号淮海营院内七号楼房屋既未依法登记取得房地产证书，又未取得建设工程规划许可证，同时也未能征得主管部门批准而建设，故上海夷清实业有限公司就系争房屋与上海徐汇致真餐饮有限公司之间签订的《房屋租赁合同》依法应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故对上海夷清实业有限公司主张的房屋使用费，本院予以支持。房屋租赁合同无效，上海徐汇致真餐饮有限公司作为承租人继续使用系争房屋缺乏法律和事实依据，故对上海夷清实业有限公司要求上海徐汇致真餐饮有限公司迁出系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。因《房屋租赁合同》无效，故上海夷清实业有限公司要求上海徐汇致真餐饮有限公司承担逾期付款违约金和解约违约金的违约责任，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于无效合同之后果处理，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故上海夷清实业有限公司收取的保证金应当返还。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现上海夷清实业有限公司不同意利用，就系争房屋租赁合同无效双方均有过错，系争房屋的装修现值损失应当各半负担。上海徐汇致真餐饮有限公司虽然提出2012年起至2016年之间曾对系争房屋进行装修，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。考虑到系争房屋装修的使用年限及从公平原则出发，本院采用按5年或8年的年限进行折旧后装修残值。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，判决如下：一、上海夷清实业有限公司与上海徐汇致真餐饮有限公司就上海市徐汇区淮海中路XXX号淮海营院内七号楼房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海徐汇致真餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区淮海中路XXX号淮海营院内七号楼；三、上海徐汇致真餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向上海夷清实业有限公司支付自2016年9月1日起至本判决生效之日的房屋使用费，按照每季度643,175元计算；四、上海夷清实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐汇致真餐饮有限公司支付装修残值补偿款73,932.08元；五、上海夷清实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海徐汇致真餐饮有限公司返还保证金500,000元；六、驳回上海夷清实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费88,981元，鉴定费129,900元，共计218,881元，由上海夷清实业有限公司负担164,160元，由上海徐汇致真餐饮有限公司负担54,721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  韩建丽人民陪审员  王兰芳二〇一七年十一月十七日书 记 员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。