重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初12684号原告：舒元军，男，汉族，1976年8月14日生，住四川省岳池县。委托代理人：窦娟，重庆成龙律师事务所律师。被告：张长春，男，汉族，1976年3月19日生，住重庆市武隆县。委托代理人：高冬梅，重庆子希律师事务所律师。第三人：重庆凯厦房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路1号1号商业吊1-35，统一社会信用代码915001070830505635。法定代表人：莫飞虎，职务总经理。原告舒元军诉被告张长春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据被告的申请，通知重庆凯厦房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。本案由审判员谭炼适用简易程序于2017年9月13日、2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告舒元军及其委托代理人窦娟，被告张长春及其委托代理人高冬梅及第三人法定代表人莫飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒元军诉称，原、被告通过第三人签订房屋买卖转让合同，约定被告将位于九龙坡区谢家湾黄杨路XXX号X幢X-XX号房屋转让给原告，成交价为646800元，签订合同当日支付定金2万元。原告按约定向被告支付定金后，被告因房价上涨要求原告加价，否则拒绝履行合同义务。双方未能达成一致，现原告起诉请求判决：（一）、解除原、被告之间的房屋买卖合同；（二）、被告向原告退还定金2万元，支付违约金129360元，赔偿原告中介费损失6800元，被告代原告支付尚欠的中介费7728元及银行撤销贷款申请费用2000元。诉讼中，原告明确诉讼请求为：（一）、解除原、被告及第三人于2017年4月9日签订的《房屋买卖（转让）合同》；（二）、被告向原告退还购房定金2万元；（三）、被告向原告支付违约金129360元；（四）、被告向原告赔偿中介费损失3000元。原告自愿撤回要求被告赔偿代办按揭费、评估费损失3800元、要求被告代原告支付尚欠的中介费7728元及银行撤销贷款申请费用2000元的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告张长春辩称，同意解除三方的《房屋买卖（转让）合同》，不同意其他诉讼请求。双方签订合同后，原告在申请按揭贷款时使用虚假工作证明，导致合同不能履行，原告的行为构成根本违约，被告不应退还定金及支付违约金，产生的中介费损失应由原告承担。第三人重庆凯厦房地产经纪有限公司述称，原告的收入证明等材料系由被告提供，第三人不存在提供虚假材料的行为。本案发生纠纷的根本原因是房价上涨，被告欲涨价，准备支付首付款解押当日，原告和第三人到场积极履行义务，但被告迟迟未到现场协助，被告第二天提出加价33200元，原告不同意加价。第三人组织双方进行协商，口头协议解除买卖关系，被告双倍返还定金并承担中介费用，但未形成书面协议，被告也未还款，双方争议未能解决。对原被告解除买卖合同关系无意见，但居间关系不应解除，第三人积极履行合同，没有违约行为，第三人收取费用的权利应得到保障。对原告向被告主张的费用，由法院依法认定。经审理查明：2012年5月4日，位于九龙坡区黄杨路XXX号X幢X-XX号房屋（建筑面积87.18平方米）登记至被告张长春名下。2017年4月9日，原告舒元军（乙方）与被告张长春（甲方）、第三人重庆凯厦房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，约定：经丙方居间介绍，甲方向乙方出售九龙坡区黄杨路XXX号X幢X-XX号房屋；成交价646800元；乙方于签订合同当日支付2万元定金，2017年5月15日（或之前）办理房屋产权过户手续，过户当日乙方须向甲方支付28万元，乙方向银行申请按揭贷款34万元，于乙方抵押办理完成后，由银行支付甲方，乙方于交房当日向甲方支付购房尾款6800元；应甲方要求，乙方代甲方出资结清银行欠款，甲方须于2017年4月11日前向银行预约还款并将具体时间告知丙方，丙方通知乙方提前还贷具体事宜，乙方出资还贷解押具体金额（含已付定金）以银行欠款清单为准，甲方不得挪作它用，该款抵作购房款一部分；签订本合同当日，乙方须向丙方支付中介服务费6468元、权证代办费5100元、按揭服务费1980元、评估费980元；甲方须于收齐银行放款3个工作日内迁出房屋，并将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施交付乙方；甲乙双方任何一方违反约定导致合同无法继续履行，均视为严重违约，如甲方违约，甲方须退还乙方已付的全部购房款，还须支付房屋成交价20%的违约金，如乙方违约，甲方已收定金不予退还，乙方还须支付房屋成交价20%（扣除定金部分）的违约金；甲、乙双方任何一方违约，由违约方承担向丙方支付的中介费，已支付的中介费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。合同最后一条补充约定手写载明：1、乙方须于甲方银行还款当日支付甲方25万元，此款包含在首付款内；2、甲乙双方协商，如一方违约，则违约方向守约方定金翻倍进行赔偿。签订合同当日，被告出具《收条》一份，载明：今收到舒元军购买九龙坡区黄杨路XXX号X幢X-XX房屋定金2万元。2017年4月13日，第三人出具《收据》一份，载明：收到舒元军中介费3000元、代办按揭评估等费用3800元。2017年4月12日，案外人重庆尚业科技有限公司签章出具《收入证明》一份，载明：兹证明舒元军系我单位员工，在行政部门从事主任工作，月工资6100元。2017年5月30日，原、被告电话通话录音中显示：张长春：“当时我也不晓得，不理解房子价格这么低”；舒元军：“目前就是这个价格，再等个一年半载，房价涨了找我补差价，可不可能嘛”；张长春：“最起码大差不差，别个卖七十几万，我就叫你加几万，你都不加”；舒元军：“这个事是签了合同的，先说好了的才签的字”；张长春：“大家都很辛苦，没必要赌气，你外面买不到房子吗，打官司就是打回双倍定金，最少是一年两年的事”；舒元军：“管它一年两年我也等，是你违约在先，不按合同办事”；张长春：“我先把定金退给你，过后我再适当补偿一点给你，两三千块钱”。2017年7月17日，重庆尚业业科技有限公司签章出具《情况说明》一份，载明：我公司从成立以来，舒元军不是本公司员工，未在公司上过一天班，无工资发放记录及养老保险信息记录。2017年4月10日，在重庆凯厦房地产经纪有限公司春江花园店相关人员要求下，曾在两张格式空白工作证明上盖过章，该格式证明由第三人提供，证明中的内容为空白，至今无任何单位或部门对其情况真实性核实，该证明从今起无效，如舒元军用该工作证明用作它途，法律后果自行承担。2017年7月28日，被告与第三人业务员李万凤电话通话录音中显示：张长春：“舒元军以前的那个向银行提供的工作证明是我们单位给他出的啥，他现在到法院告起来了，你看那个能不能把工作证明给我撤回来，退给我啊”；李万凤：“这个不存在的哈，这个又不是我们喊叫他去找哪个打的，这个纯粹是你自愿给他盖的，而且他自己有工作，就当银行那边退件了，他也盖得到，他只是说那会嫌麻烦，没有去盖而已”。2017年7月30日，重庆尚业科技有限公司以特快专递方式向中国建设银行重庆分行发出《撤销虚假收入证明的函告》，载明：我公司因管理不善，印章管理人员于2017年4月11日在重庆凯厦房地产经纪有限公司春江花月门店忽悠下，曾给舒元军出具过格式收入证明，并在证明中盖过单位公章，证明中的工作收入为空白。据我司查悉，该证明已提交到贵行欲申请办理住房按揭贷款，为防止舒元军骗取银行贷款，阻止该违法行为，现函告贵行该收入证明无效，因舒元军不是我公司工作人员，无职务和工资发放记录，请予准许撤销。后原告在中国建设银行的贷款业务状态为“申请终止”。另查明，被告张长春系重庆尚业科技有限公司法定代表人兼股东，股东份额50%。庭审中，原告称，因被告拒绝履行房屋买卖合同，涉案《房屋买卖（转让）合同》合同目的无法实现，故要求解除此合同。原、被告双方确定解除时间为2017年6月13日。原告称，涉案的工作证明是被告方出具；被告称，工作证明是第三人提供模板，被告的公司工作人员配合出具的；第三人称，模板是第三人提供，被告的妻子盖章，第三人并未要求被告出具，是被告自己要求的。原告称，合同解除给原告主要造成了房价上涨的差价损失，签订合同至今，房价上涨明显，现在已涨价13万元左右；被告称，合同签订时房屋价格本来就70多万，合同价60多万是因被告急于出售，房屋价格至今未上涨；第三人认可原告的意见。原告与第三人称，合同约定的违约金与损失相当，不高；被告称，合同约定的违约金过高，如果认定被告违约，要求调低。上述事实，有当事人陈述、房地产权证、房屋买卖（转让）合同、收条、收据、工商信息资料、通话录音光盘、收入证明、情况说明、撤销虚假收入证明函、特快专递单等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋买卖（转让）合同》系三方合同，包括原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原、被告与第三人的房屋买卖居间合同关系。三方合同真实有效，应受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。原告起诉主张解除《房屋买卖（转让）合同》，被告答辩同意解除《房屋买卖（转让）合同》，第三人对原、被告解除买卖合同关系无异议，但认为居间关系不应解除。原、被告对解除双方房屋买卖合同关系达成一致，并确定于2017年6月13日解除，本院予以确认。对于上述合同中的房屋买卖居间关系，第三人作为居间人已促成双方达成房屋买卖交易，没有违约行为，原、被告双方无权主张解除房屋买卖居间关系，故对原告要求解除上述合同中的房屋买卖居间关系的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向银行提供虚假收入证明是错误行为，但虚假收入证明是由被告担任法定代表人并持有股份的公司出具的，公司的行为应是被告授意而为。故提供虚假收入证明行为系双方合意结果，不是原告单方行为，也不是导致双方买卖合同不能履行的根本原因，不能作为合同不能履行的归责依据。结合通话录音，被告在撤回虚假证明前，已向原告表示售价过低，意欲反悔解除合同，其后又通过向银行撤回虚假证明，不按合同约定期限履行过户义务等行为阻却合同的正常履行，其行为已表明不再履行合同，已构成根本违约，应当承担相应违约责任。原、被告双方买卖合同关系解除后，被告应当向原告返还定金2万元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。房屋买卖居间合同既有违约金条款又有定金条款，原告选择适用违约金条款，符合法律规定。合同正文约定了严重违约支付成交价20%违约金，该条款属于根本违约时的违约金条款。合同补充约定违约方向守约方定金翻倍进行赔偿，该条款属于一般违约时损失赔偿额计算方法条款。两个条款虽都属于违约责任的约定，但并不冲突，属于并列关系，补充约定的损失赔偿条款不构成对违约金条款的变更，原告可选择适用违约金条款追究被告的违约责任。对于违约金金额高低问题，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。在重庆市主城区近期房价上涨较为突出的背景下，被告单方违约行为会导致原告预期可得利益无法实现，造成可能预见的房屋溢价损失，该损失应当纳入因违约造成的损失基数予以考量，结合房屋的市场行情，约定的违约金金额不构成过分高于损失的情形。为鼓励市民社会契约精神，遵循诚实守信原则，避免出现利益驱动下因违约成本过低导致的失信毁约现象，对原告要求被告承担约定数额违约金129360元（646800元×20%）的诉讼请求，应当予以支持，不宜调整。按三方合同约定，无过错方已向中介方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。原告向第三人支付中介费3000元后，因被告的违约行为无法实现合同目的，被告应按约定向原告支付中介费损失。故对原告要求被告支付中介费损失3000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告舒元军与被告张长春、第三人重庆凯厦房地产经纪有限公司于2017年4月9日签订的《房屋买卖（转让）合同》中原、被告双方的房屋买卖合同关系于2017年6月13日解除；二、被告张长春于本判决生效之日起十日内向原告舒元军返还购房定金2万元；三、被告张长春于本判决生效之日起十日内向原告舒元军支付违约金129360元；四、被告张长春于本判决生效之日起十日内向原告舒元军赔偿中介费损失3000元；五、驳回原告舒元军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1809元，诉讼保全费1349元，合计3158元，由被告张长春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 谭 炼二〇一七年十一月二十七日书记员 夏溢璘