湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初2601号 原告:李云湘，女，1973年6月24日出生，汉族。 委托诉讼代理人：刘阳，湖南潭州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩阳，湖南潭州律师事务所律师。 被告：匡继美，男，1970年10月30日出生，汉族。 被告：亢豫黔，男，1968年8月26日出生，汉族。 原告李云湘诉被告匡继美、亢豫黔案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，于2020年9月3日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李云湘的委托诉讼代理人刘阳、韩阳，被告匡继美到庭参加诉讼。被告亢豫黔经本院依法传唤,无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李云湘向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对原告李云湘购买位于湘潭市某某区某某街道广新巷33号1栋1单元8号房屋的强制执行，并解除对上述房屋采取的查封措施；2、请求确认原告李云湘与被告亢豫黔于2007年6月20日签订的《房屋转让合同》合法有效，并确认位于湘潭市某某区某某街道广新巷33号1栋1单元8号房屋所有权归原告李云湘所有；3、本案诉讼费由被告匡继美、亢豫黔承担。事实与理由：2007年6月20日，原告李云湘与被告亢豫黔签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：被告亢豫黔将名下位于湘潭市某某区某某街道广新巷33号1栋1单元8号房屋转让给原告李云湘，转让价格为35000元。合同签订后，原告李云湘于当日向被告亢豫黔支付了全部购房款35000元，被告亢豫黔也将房屋的钥匙、房屋所有权证和国有土地使用交付给原告李云湘，并将房屋实际交付给原告李云湘使用，但未办理过户登记手续。原告李云湘从2007年开始一直居住至2014年，2016年之后一直出租使用至今。 2020年4月24日，被告匡继美与被告亢豫黔民间借贷纠纷执行一案中，贵院以（2020）湘0304执487号执行裁定书和协助执行通知书在湘潭市不动产交易中心查封了原告李云湘所购买的湘潭市某某区某某街道广新巷33号1栋1单元8号房屋。原告李云湘知情后，向贵院提出了执行异议申请，贵院于2020年7月16日作出（2020）湘0304执异71号执行裁定书，驳回了原告李云湘的异议请求，并明确告知可在收到裁定书15日内向法院提起诉讼。 综上所述，原告李云湘认为，被告亢豫黔将房屋转让给原告李云湘的行为系双方真实意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，原告李云湘购买涉案房屋虽未办理产权过户登记手续，但原告李云湘已依约支付了全部价款并实际占有使用房屋至今，并按时缴纳水电、燃气费，虽未办理房屋过户登记手续，但原告李云湘对此并无过错，法院不得查封该财产。为了维护自己合法权益，特诉讼至法院提出上述之请求。 被告匡继美辩称：根据担保法第四十九条规定，抵押人转让抵押物的应当通知抵押权人，未通知抵押权人的合同无效，故原告李云湘与被告亢豫黔签订的房屋转让合同无效；根据原告李云湘与被告亢豫黔签订的房屋转让合同中的内容来看，双方签订的合同名为买卖关系，实为借贷关系，合同中明确约定了付清房款之日两年内，李云湘有权自付清房款之日起两年内选择房屋过户或将上述房屋退还给亢豫黔，亢豫黔按实际占用购房资金时间按月息1%支付利息和退还购房资金，李云湘自2007年6月20日至2009年6月19日前可以要求将房屋过户，但涉案房屋实际一直未过户，原告李云湘可向被告亢豫黔主张按1%支付月息；3、被告亢豫黔夫妇在2007年9月26日委托原告李云湘代办涉案房屋的转让手续，并经公证，原告李云湘应在抵押权解除后立即办理产权过户手续，但原告李云湘至今未办理过户手续，原告李云湘自身存在过错。综上所述，原告李云湘的主张不足以排除执行，请求法院依法驳回原告李云湘的诉讼请求。 被告亢豫黔未答辩。 原告李云湘为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：1、原、被告身份信息资料；2、《房屋转让合同》、收条、涉案房屋产权证、国有土地使用证、委托书和公证书；3、《房屋租赁合同》、水费、燃气费收款发票；4、（2020）湘0304执异71号执行裁定书。被告匡继美对原告提交的证据1无异议；对证据2中房屋转让合同真实性无异议，对关联性、合法性有异议，原告李云湘提交的涉案房屋所有权证来看，原告李云湘与被告亢豫黔签订房屋转让合同时，涉案房屋在湘潭市住房公积金办理了抵押登记手续，原告李云湘未提交证据证明该转让协议通知了抵押权人，合同明确约定了在合同签订两年内有权选择涉案房屋过户或主张利息，事实原告李云湘没有选择过户，可见原告李云湘向被告亢豫黔主张利息，从证据能看出双方实为借贷关系，该组证据的委托书和公证书恰恰能证明原告李云湘未能及时办理涉案房屋产权过户存在自身过错；对证据3真实性、合法性无异议；对证据4无异议。被告匡继美未提交证据。本院对原、被告无异议的证据予以认可并佐卷在案，对有异议的证据认定如下：被告匡继美对证据2中的房屋转让合同的真实性无异议，本院对房屋转让合同的真实性予以认可，对证据2中的涉案房屋所有权证和国有土地使用证的真实性、合法性予以认可，对委托书和公证书的真实性、合法性予以认可；被告匡继美对证据3的真实性、合法性无异议，本院对证据3的真实性、合法性予以认可。 被告亢豫黔未举证、质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月20日，原告李云湘与被告亢豫黔签订了《房屋转让合同》，合同中约定被告亢豫黔私有住宅位于湘潭市某某区某某街道广新巷33号1栋1单元8号（为五层砖混结构楼房之第四层）房屋以35000元价格转让给原告李云湘，建筑面积48.46平方米；合同中还约定了原告李云湘付清房款之日起两年内，原告李云湘可以选择将上述房屋过户至其名下或将上述房产退还给被告亢豫黔，同时被告亢豫黔按实际占用购房资金时间和按1%的月息退还购房资金本息。同日，被告亢豫黔向原告李云湘出具了35000元的《收条》。2007年9月26日，被告亢豫黔和董姝（亢豫黔之妻）出具了《委托书》，湘潭市第二公证处对《委托书》（亢豫黔、董姝委托李云湘办理涉案房屋的房产证和土地使用证的过户手续）进行了公证。公证后，原告李云湘一直未办理过户手续。 另查明，本院在执行被告匡继美与被告亢豫黔民间借贷纠纷一案中，于2020年4月24日以（2020）湘0304执487号执行裁定书和协助执行通知书在湘潭市不动产交易中心查封了亢豫黔名下位于湘潭市某某区某某街道广新巷33号1栋1单元8号房屋。 涉案房屋自2004年3月31日至2014年3月20日在湘潭市住房资金管理中心办理了抵押登记手续。 本院认为，被告亢豫黔经依法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，不影响法院以查明的事实和证据作出生效判决。案外人提起执行异议之诉的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承当举证证明责任；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决驳回诉讼请求。 本案争议焦点一：原告李云湘对涉案房屋是否享有所有权即物权？ 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋未办理变更登记，不产生物权效力，原告李云湘对涉案房屋不享有物权，仅享有房屋转让合同异议上的特殊债权。 原告李云湘要求确认其与被告亢豫黔签订的《房屋转让合同》效力及确认涉案房屋所有权的问题不是本案审理范畴，原告李云湘可另行主张。 本案争议焦点二：本案特殊债权是否同时具备法律规定优先保护的四个要件？ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告李云湘与被告亢豫黔虽在本院查封前签订了房屋买卖合同，但原告李云湘与被告亢豫黔签订的《房屋买卖合同》中约定了原告李云湘付清房款之日起两年内，原告李云湘可以选择将上述房屋过户至其名下或将上述房产退还给被告亢豫黔，同时被告亢豫黔按照实际占用购房资金时间和按1%的月息退还购房资金本息。在合同签订后，被告亢豫黔与其妻子董姝出具了《委托书》并由湘潭市第二公证处对《委托书》（亢豫黔、董姝委托李云湘办理涉案房屋的房产证和土地使用证的过户手续）进行了公证。公证后，原告李云湘一直未办理过户手续。原告李云湘对未办理涉案房屋的过户登记系自身原因，其存在过错。 综上所述，原告李云湘对涉案房屋提出执行异议，但其提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告李云湘的诉讼请求不予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告李云湘的诉讼请求。 案件受理费1540元，减半收取770元，由原告李云湘承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  张保红 二〇二〇年九月四日 法官 助理  李 纯 代理书记员  李佳轩