广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初11990号原告：郑语丽，女，汉族，1992年6月17日出生，身份证住址广东省雷州市，原告：陈光华，男，汉族，1990年10月22日出生，身份证住址广东省雷州市，被告：刘海英，女，汉族，1982年1月20日出生，身份证住址广州市白云区，委托代理人：张勇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告郑语丽、陈光华与被告刘海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑语丽、陈光华、被告刘海英的委托代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑语丽诉称：2017年7月13日，原告与被告及第三方中介签订《房屋买卖合同》，约定被告刘海英将位于广州市白云区××房的房屋出售给原告，成交总价为838000元，但因房价上涨，被告产生恶意违约意向，拒绝配合原告办理相关手续，并拒绝出售该房屋。故至法院，请求法院判令：1、被告继续履行双方共同签订的《房屋买卖合同》；2、在判决生效5日以内，被告支付原告违约金83800元、因无法履行合同而导致多支出的房租共计4800元，以及因房价上涨对原告造成的实际损失共计30万元；3、被告承担本案诉讼费。原告庭后变更诉讼请求，将诉讼请求“被告继续履行双方共同签订的《房屋买卖合同》”变更为“判令解除双方共同签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》”。被告刘海英辩称，被告同意在原告方满足以下条件下继续履行合同：1、原告务必提供合同约定的58万元银行同意贷款书，或不足额需先行支付差额，2、过户时间越快越好，若达不成条件1、2被告不同意履行合同，不同意原因如下：1、被告一直在积极履行合同并不断督促原告办理过户手续，但原告嫌住房公积金贷款审批确认书，审批金额过低，亦欲想要重新申请贷款，从而拖延时间，导致被告换房目的无法实现；2、双方合同约定原告选择组合贷款，金额为58万元，但无论是居间方还是原告，能够给到原告书面的审批金额只有22万元，差距太大，原告表示无条件一次性补足32万元的差额，被告要求先行支付首期款或者提供履约能力证明后再办理过户手续，是行使不安抗辩权的体现，但原告拒绝，故被告才明确表示继续履行合同；3、原告擅自添加合同内容，双方于2017年7月13日签订的房屋买卖合同并无约定过户时间，而网签合同第五条明确约定过户时间是2017年12月日31前，原告及居间方在过户条件还不具备的条件下，在中介公司在场的签订的房屋买卖合同中一、二按揭付款中的（2）添加了递件过户因在2017年9月30日完成，并单方预约2017年9月5日办理递件手续，目的是想提前将违约责任推给被告，若因其他原因导致合同不能继续履行属于被告的原因构成违约的话，原告的违约金过高，应该予以调低，理由如下：1、被告并非因房价上涨恶意违约，事实上被告一直在积极履行合同，已借款还清银行按揭贷款，已付出高昂的成本与代价，对于合同不能继续履行原告有一定的过错，2、原告出资仅为3万元，占房屋总价比例仅为0.000358%，即便认定为被告违约，违约金应参照双倍罚金金额为宜，若被告需按房屋成交价的10%承担违约责任，对比原告已交的款项比例，显然违约金过高；3、实际上据公开显示的数据，涉案房屋房价从7月份至今一直趋于平稳，价格变化幅度不大，因此，原告要求赔偿实际损失30万元及房租4800元并无任何事实、证据及法律上的依据；4、原告支付的中介费实际上仅有3000元、按揭费2500元，原告予以认可，但这些已包含在违约金里面，另2017年9月5日双方并未成功办理过户手续，原告还照常支付的其他的中介费不符合常规逻辑，真实性存疑，即便是真实的，也属原告自行扩大的损失。经审理查明：2017年7月13日，原告郑语丽（买方）、被告（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定双方通过中介方出售及购买位于广州市白云区××房的房屋，建筑面积52.45平方米，成交价格838000元。于签订本合同支付叁万元整作为购房定金，卖方收取定金后应即时协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等。首期楼价款（含定金）贰拾伍万捌仟元整应在签订房管局的《广州市房地产买卖合同》及时得房地产交易中心收缴证件收据后即时支付。银行出具同意贷款书后三日内签订房管局的《广州市房地产买卖合同》。余下尾款伍拾捌万元整于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，银行实际贷款额与原申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金付清。卖方收取定金后不能按合同约定将该物业售予买方，应向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。同日，原告郑语丽向被告支付定金3万元。2017年7月20日，原告郑语丽（乙方，买方1）、陈光华（乙方，买方2）与被告刘海英（甲方，卖方）、案外人广州金诚房地产按揭代理服务有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，确定对广州市白云区××房房屋的购买，总金额838000元，乙方应在房管局出正式受理回执当天向甲方支付房款258000元，剩余房款580000元由乙方于2017年8月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按揭方式为公积金、商业组合贷款，如银行不批准乙方的贷款申请，各方同意乙方在支付首期房款的同时，以现金方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方同意乙方支付首期房款的同时，以现金方式向甲方补足差额。甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2017年7月21日，原告郑语丽支付按揭费2500元。2017年8月10日，原告郑语丽通过广州市住房公积金管理中心审批，就购买的位于白云区××房房屋的贷款额度为22万元，贷款年限为15年，担保方式为抵押，收款账户为被告刘海英的账户。2017年9月5日，案外人广州金诚房地产按揭代理服务有限公司出具《收据》，称收到郑语丽、陈光华交来购广州市白云区泽德路2号808的代理费25140元。位于白云区××房房屋的权属人为被告刘海英。2017年8月15日,中国工商银行股份有限公司广州南方支行出具《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》，买方为原告郑语丽，卖家为被告刘海英，主要内容为买方因购买位于白云区××房的房屋与售房者签订了购房协议，并向我行提出贷款申请，现就有关贷款发放事项通知如下:在买卖双方办妥产权过户，将房屋抵押给我行，并将《房地产他项权证》原件交我行收押，并补充完整我行要求的资料后，我行将按照与借款人签订的《个人购房借款合同》的约定发放贷款300000元用于支付购房款，并直接将贷款划入卖家刘海英的收款账户。庭审中，被告明确表示不同意继续履行合同，10%的违约金过高，请求予以调低，对于原告的按揭费2500元损失，被告予以认可，中介费25140元被告只认可7500元，其他中介费是要在过户成功之后原告才交纳，而原告在还没过户就交纳中介费，不符合常理。以上事实，有《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》、《住房公积金贷款审批确认书》、房产证复印件、《收款收据》、《收据》、《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告已明确表示不再出卖涉案房产，故原告要求解除《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任的承担问题。被告虽称其行为是行使先履行抗辩权的行为，但原告的公积金贷款与商业贷款均已审批，虽贷款总额与约定数额有差距，但被告无证据证实原告无法通过其他途径将剩余款项补足，故被告的行为构成违约，应承担违约责任。双方约定应按照该房地产成交价10%支付违约金，约定的成交价格为838000元，则违约金应为83800元。关于中介费与按揭费。中介费、按揭费是购买房屋过程中产生的正常费用，被告对原告主张按揭费2500元予以认可，对中介费25140元中的7500元予以认可，原告虽主张实际支付了25140元的中介费，但未提供中介费发票予以证实，故原告要求被告支付按揭费2500元及中介费的诉讼请求本院予以支持，但超出7500元部分的中介费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告郑语丽、陈光华与被告刘海英签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》；二、自本判决生效之日起五日内，被告刘海英向原告郑语丽、陈光华支付违约金83800元、按揭费2500元、中介费7500元；三、驳回原告郑语丽、陈光华的其他诉讼请求。本案受理费3735.8元，由原告郑语丽、陈光华负担1590.8元，被告刘海英负担2145元（该受理费已由原告预交，原告同意被告承担部分在被告判决履行期限内向其迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 李 翀二〇一七年十一月十六日书记员 黄惠玲