江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初2424号 原告（反诉被告）：常永，男，1989年11月20日生，汉族，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：章浩，江苏德本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓帆，江苏德本律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京八佰万新邻里商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区大桥北路22号。 法定代表人：闫阳阳，执行董事。 委托诉讼代理人：叶新联，江苏臣功律师事务所律师。 原告（反诉被告）常永与被告（反诉原告）南京八佰万新邻里商业管理有限公司（以下简称八佰万公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常永委托诉讼代理人章浩、杨晓帆，被告（反诉原告）八佰万公司委托诉讼代理人叶新联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常永向本院提出诉讼请求：判令解除租赁合同，被告退还租金、保证金等费用30160元并承担诉讼费用。事实和理由：2016年10月20日原、被告签订租赁合同，约定租金自2017年1月1日起开始计算，原告向被告缴纳了租金、保证金、管理费、水电费等费用。由于市场管理中出现各种问题，导致市场没有好的经营环境。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告八佰万公司辩称，被告提供的经营场所设施完备，地域优势明显，紧邻居民区和商业区，人流密集。被告制定了大量的管理规定使市场管理规范、严格，并为商场经营环境的优化花费巨大精力和财力，进行大量的广告宣传造势活动。在原告入驻后，被告多次自费组织、引导经营者开展各种促销活动，最大可能地帮助经营者取得经济效益，并不存在市场管理问题。原、被告的租赁合同是在平等自愿的基础上达成的，是真实意思的表示，原告妄称经营环境不好要求解除合同，实为违约。被告交付给原告的商场摊位是经原告选择并经验收合格的，符合原告的要求。原告入驻后，被告亦一直履行管理人的职责。原告经营的好坏是其应当承担的经营风险，原告长期关门停业，违反双方合同约定，严重影响被告的正常经营活动，被告已行使约定或法定解除权解除了双方之间的租赁合同，且依据合同约定租金、保证金等费用不应退还。 反诉原告八佰万公司向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同已解除。2.判令反诉被告支付违约金12000元。3.判令反诉被告承担反诉原告的律师费。4.判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定反诉原告将位于金盛百货F-6摊位1F03商铺出租给反诉被告常永经营碳烤鸭生意，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月30日。年租金24000元，支付方式为年付，签订合同时一次性付清。管理费、卫生保洁费、空调、吊扇及公共区域照明费2880元/摊位/年，每合同年与房租同时一次性付清。履约保证金10000元以保证反诉被告在租赁期内正常履约。反诉被告承诺在反诉原告通知的时间开业，不得延误超期。营业时间严格遵守反诉原告的规定，不得擅自闭门停业。反诉被告未事先征得反诉原告书面同意，擅自闭门停业一年内连续五天或累计十五天以上的，或者一年内违反营业时间规定累计超过五次的，无正当理由拖欠租金或其它相关费用达十天以上的，反诉原告有权解除合同。因反诉被告违约行使合同解除权的或者在租期内擅自退租的，应向反诉原告支付相当于本合同租期内租金总额50%的违约金，且无权要求反诉原告退还剩余合同期限内的租金、物业费、押金及其它各项费用。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付租金24000元，并对承租商铺进行验收，经验收合格后入驻经营。后反诉被告违反合同约定，未经反诉原告书面同意长期闭门停业，反诉原告多次催促其恢复经营未果，遂于2017年3月向其送达处罚决定书及解除合同通知，解除双方的租赁合同。 反诉被告常永辩称，本案合同是因反诉原告自行违约解除，反诉被告无需支付违约金。租赁合同中多次约定违约金，属约定不明。本案反诉原、被告之间未约定律师费的承担，反诉原告也未提供律师费的数额依据，故该请求无事实及法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2016年12月10日八佰万公司（甲方）与常永（乙方）签订租赁合同一份，该合同约定：乙方自愿向甲方承租座落于桥北金盛百货F-6铺位1F03商铺用于经营碳烤鸭，合同期自2017年1月1日至2017年12月30日，租赁期限总计为12个月，租金于2017年1月1日开始计算。年租金为24000元，支付方式为年付，签定合同时一次性付清。管理费、卫生保洁费、垃圾清理费、空调及吊扇电费（空调每年按4个月时间开放计算）：2880元/摊位/年，每合同年与房租同时一次性付清。10000元作为履约保证金，为保证乙方在合同期内正常履约，乙方在签订本合同同时向甲方一次性缴纳。租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付的违约金及其他费用后，保证金若有剩余的，甲方应在合同终止之日起的三个月内将保证金剩余的部分无息退还给乙方。为确保新邻里菜场整体形象，乙方承诺在甲方通知的时间开业，不得延误超期，逾期开业达十天的，甲方有权解除本合同，且乙方应在规定期限内清除添附物，否则甲方有权将添附物作为无主物处理并要求乙方支付相关处理费用，乙方及其委托的装修施工单位不得以任何理由向甲方提出补偿要求。乙方的营业时间应严格遵守甲方的规定，未经甲方（或甲方指定单位）书面同意，乙方不得随意改变营业时间，不得擅自闭门停业。除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得随意变更或解除本合同，否则违约方应向对方支付相当于本合同租赁期内租金总金额10%的违约金。如甲方因乙方违反本合同约定、乙方的过错或其它不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而发生的包括甲方聘请律师的代理费用等全部损失。乙方未事先征得甲方（或甲方指定单位）书面同意，擅自闭门停业一年内连续五天或累计达十五天以上（含十五天）的，或者一年内违反营业时间规定累计超过五次的，甲方有权解除合同。因乙方违约甲方行使合同解除权的或乙方在租赁期内擅自退租的，除甲方对乙方实施清场并收入回该商铺外，乙方还应向甲方支付相当于本合同租赁期内租金总金额50%的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。因乙方原因导致甲方行使解除合同之权利的，乙方无权要求甲方返还其剩余合同期限内的租金、物业费、押金及其他各项费用。常永未在该合同上签名，但认可租赁了桥北金盛百货F-6铺位1F03，并于合同签订当日向八佰万公司支付租金24000元、保证金10000元、铺位综合费用3180元。 2017年3月26日，八佰万公司通过短信的方式向常永发出通知，内容为：“为维护市场经营秩序，保护正常营业经营者和消费者的合法权益，促使经营者合法经营，你方擅自停业并撤离市场，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。根据《中华人民共和国合同法》规定、《商铺租赁合同》第6页第11条第1项第8条之规定，未事先征得甲方同意，擅自闭门停业达5天以上，根据合同规定视其自动放弃商铺使用权，我方现通知你自2017年3月26日起同时解除双方签订的上述房屋租赁合同关系，收回房屋。限你自租赁合同解除之日起3日内将房屋内属于你的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作你放弃财物所有权及其处分权利，我方有权将其作为废弃物处理。否则，我方将采取法律措施维护自身合法权利。现将违约商铺名单公布如下：果木碳烤鸭1F03常永，电话：152××××9639；润泰快捷菜1F04孙克红，电话：138××××8279；豆果果1F16陈红华、张翠兰，电话：134××××7389；金牌牛莊1F08金建本，电话：158××××7721。特此通知！”。原告认可收到该通知。 被告为本案诉讼委托江苏臣功律师事务所叶新联律师，律师费为2500元。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、租赁合同、收据、短信通知、委托代理合同及发票等证据在卷证明。 本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，理由为被告经营的新邻里菜场内发生撬门盗窃事件、停电致使物品损坏以及经营环境不善导致合同目的无法实现等。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。就撬门盗窃事件，原告并非该事件的受害方，其以此作为要求解除合同的理由不能成立。就菜场内停电致使物品损坏及经济环境不善导致合同目的无法实现，原告均未能提交证据予以证明。因此原告要求解除租赁合同的理由不能成立。关于反诉原告要求确认反诉原、被告所签租赁合同已解除，理由为反诉被告未经反诉原告同意，擅自关门歇业，严重影响反诉原告的正常经营活动。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同，但应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，反诉被告在庭审时认可于2017年3月10日离开新邻里菜场，其离开时未与被告就合同解除协商一致，也未书面通知反诉原告说明理由，应视为以其行为表示不再继续履行合同。反诉原告以“原告擅自停业并撤离市场，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为”为由，于2017年3月26日通过短信向反诉被告发出解除合同通知，符合法律规定和合同约定，因此对反诉原告要求确认双方所签租赁合同已解除的反诉请求本院予以支持。关于合同解除时间，反诉被告认可收到反诉原告发出的解除合同通知，但就收到该通知的时间不能确定，故本院认定合同的解除时间为2017年3月26日反诉原告向反诉被告发出解除合同通知时。 关于原告要求被告退还租金、保证金30160元的诉讼请求。本院认为，根据双方合同第11.3条约定：“因原告原因导致被告行使解除合同权利的，原告无权要求被告返还剩余合同期限内的租金、物业费、押金及其他各项费用”。本案中，因原告未与被告协商一致擅自离场，拒绝继续履行合同，而导致被告行使合同解除权。故原告要求被告退还剩余租金、保证金30160元的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付违约金12000元的诉讼请求。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。而合同中约定违约金的目的主要是为了补偿无过错一方的损失，并有限度的体现惩罚性。本案中，双方所签租赁合同11.2、11.3条约定，因反诉被告行为导致反诉原告行使合同解除权的，反诉被告应向反诉原告支付相当于合同租赁期限内租金总金额50%的违约金，同时反诉被告无权要求反诉原告返还剩余合同期限内的租金、物业费、押金及其他各项费用。而对反诉原告违约责任的约定仅为10.1条中：“除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得随意变更或解除本合同，否则违约方应向对方支付相当于本合同租赁期限内租金总额10%的违约金”。上述合同条款中对反诉原、被告承担的违约责任约定明显不对等，有违公平原则。且本院对原告要求被告退还剩余租金、保证金30160元的诉讼请求未予支持，反诉原告的损失已得到补偿。故对反诉原告要求反诉被告支付违约金12000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告承担律师费的诉讼请求。本院认为，该项诉讼请求符合双方所签租赁合同10.3条的约定，且反诉原告提交了委托代理合同、律师费发票等证据证明律师费为2500元，故对反诉原告的该项诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）款、第九十六条第一款之规定,判决如下: 一、南京八佰万新邻里商业管理有限公司与常永于2016年12月10日签订的租赁合同于2017年3月26日解除。 二、反诉被告常永于本判决生效之日起五日内给付反诉原告南京八佰万新邻里商业管理有限公司律师费2500元。 三、驳回原告常永的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告南京八佰万新邻里商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费554元，由原告常永负担。反诉案件受理费81元，由反诉原告南京八佰万新邻里商业管理有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费554元、反诉案件受理费81元。 审 判 长  王宠俊 代理审判员  王琦芳 代理审判员  庾丹妮 二〇一七年十一月二日 书 记 员  钱 颖