福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初3760号 原告：杨为华，女，1965年12月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：柳浩，福建融成律师事务所律师。 被告：李跃明，男，1961年11月29日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：董哲斌，福建如道律师事务所律师。 第三人：福州市小草房产代理有限公司，住所地福州市台江区鳌峰路**鳌峰广场红星苑****楼****-1，统一社会信用代码9135010359349173XN。 法定代表人：陈春辉，职务，董事长。 委托诉讼代理人：张霞，公司员工。 原告杨为华与被告李跃明、第三人福州市小草房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨为华的委托诉讼代理人柳浩，被告李跃明及其委托诉讼代理人董哲斌，第三人福州市小草房产代理有限公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨为华向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同及补充协议；判令被告及第三人协助原告将福州市台江区南侧**大厦办公主楼5层05办公单元的房产权属登记过户至原告名下；判令被告向原告支付违约金403427.91元（自2016年9月4日起算，暂计至2017年8月4日止，共计334天，计算公式：2415736元×0.05%×334天=403427.91元，实际违约金计应至被告协助办讫房屋权属登记过户之日止），支付律师费72450元，以上合计475877.91元。四、本案全部诉讼费、财产保全费由被告承担。 诉讼中，原告杨为华申请变更诉讼请求为：一、判令解除原、被告于2016年8月14日签订的房屋买卖合同及补充协议；二、判令被告向原告支付逾期违约金403427.91元（(自2016年9月4日起算，计至2017年8月4日止，共计334天，计算公式：2415736元*0.05%*334天=403427.91元)、解约违约金60000元、律师费72450元，赔偿损失184264元，返还履约保证金60000元，以上合计780141.91元；三、本案诉讼费由被告承担。 原告的事实与理由：2016年8月4日，原、被告通过第三人福州市小草房产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》及补充协议（以下简称：买卖合同），约定如下：被告将其位于福州市台江区南侧**大厦办公主楼5层05办公，建筑面积为158.93平米的房屋以2415736元的价格出售给原告。合同对解押时间、解押费用、付款方式、税费承担、违约责任等做出明确约定。同日，原被告及第三人签订一份《居间服务合同》及《交易服务合同》，约定如下：由第三人为涉案房产买卖独家提供居间服务，该房屋权属材料原件均由第三人保管，作为房产交易的保证。原告应在本合同签订当日支付履约保证金人民币60000元，履约保证金应存入第三人指定账户，由第三人无息代管。合同签订当日，原告即向第三人支付履约保证金60000元，并由第三人出具收款收据一张。依据买卖合同之约定，被告应在合同签订后立即办理涉案房产的解押手续并于2016年9月3日前向抵押权人申请还款。但经过原告、第三人多次口头、电话、发函沟通催告，被告屡屡拖延，拒不履行，甚至更换其手机号码，导致难以联系。2017年8月2日，原告及第三人从房管部门知悉，被告已私自补办涉案房产权权证且房产已解押。综上，因被告拒不配合的违约行为导致买卖合同无法继续履行，严重损害了原告利益。为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，请求判如所请。 被告李跃明辩称，1、对于原告主张的解除买卖合同及补充协议我方予以认可；2、原告主张被告支付违约金等四项违约费用，没有事实和法律依据，我方不予认可。对于退还履约保证金我方予以认可，应由第三人退还原告。本案原被告虽然签订了买卖合同，但在履行合同中对于解押的时间和费用有明确约定，就是补充协议第6条，因解押导致合同无法履行的合同三方无责解除，本案被告在合同签订后，便按合同约定对买卖房屋依约进行办理房屋解押事宜，但是，由于客观原因，该房屋解押事宜无法在协议约定的期限2016年8月24日前完成，在此后对讼争屋的解押事宜、手续无法办理，导致房产交易后续流程无法继续，并不存在原告诉称的被告屡屡拖延据拒不履行这一情形。也就是说导致买卖合同无法履行的是解押手续无法办理，根据双方协议约定，如因解押导致交易无法继续，双方无责解除合同，本案不存在被告违约不履行合同的事实。综上，答辩人认为，被答辩人的诉请违约赔偿各项费用没有事实与法律依据，恳请法院查明相关法律事实，驳回原告的不合理诉讼请求。 第三人福州市小草房产代理有限公司述称，同意被告答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月14日，被告李跃明为甲方（卖方）、原告杨为华为乙方（买方），第三人福州市小草房产代理有限公司（下称“小草公司”）提供居间服务，签订《房屋买卖合同》（下称“讼争合同”）一份。讼争合同主要内容约定如下：第一条房屋基本情况。甲方的房屋（以下简称该房屋）位于福州市台江区南侧**大厦办公主楼5层05办公，建筑面积为158.93平米，具体详见《房屋所有权证》棺房权证ＦＺ字第××号。第二条成交价格。（二）该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为：人民币（大写）贰佰肆拾壹万伍仟柒佰叁拾陆元整（￥2415736.00），……。第三条相关税费及费用的承担。(一）甲乙双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费的承担方式为：乙方全部承担。第四条房屋附属情况。甲方告知乙方该房屋存在如下附属情况：(一）抵押情况：存在抵押，甲方应在2016年9月3日前向抵押权人申请还款。第五条房屋抵押权的解除。（一）若该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所需的资金来源为：A、甲方自行出资。B、甲方向第三人借款并向相关担保公司申请提供借款担保。（三）甲方向第三人借款解除该房屋抵押权的，甲方应在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与借款人、相关担保公司（以下简称该担保公司）分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保公司：担保费、公证费由甲方承担，甲乙双方另行约定的除外。待乙方的贷款申请获得批准且甲方的担保申请获得批准后，由借款人将款项转入甲方还款账户予以还款。（四）甲方应在抵押权人或交易服务方通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取该受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的所有权证且提交给交易服务方。第七条交易流程。（一）在甲方向交易服务方提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务方代理乙方委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费。（二）甲乙双方应在交易服务方收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，乙方应将首付款（具体金额以交易服务方通知为准）转入该银行认可账户。在交易服务方通知贷款申请获得批准后三个工作日内，乙方应领取该房屋所有权过户所需的贷款抵押材料并提交给交易服务方。（三）在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及履约保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。（四）乙方应在其贷款银行或交易服务方通知划转首付款后两个工作日内，将首付款以及银行托管的购房款划转给甲方并向贷款银行领取其名下所有权证，甲方应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给乙方。在该房屋交接后一个工作日内，乙方应申请办理附属配套设施过户登记。（五）乙方以贷款方式支付部分购房款，若因乙方自身原因致使乙方贷款不能或贷款不足从而导致本合同无法履行的，视为乙方违约。第十一条违约责任。（一）房屋所有权过户登记前的违约责任。1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金……，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币陆万元整（￥60000.00），同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师费理代。 补充协议：1、乙方保证于2016年9月3日前将购买上述房产的首付款及差额款在交易服务方通知办理按揭贷款手续前转入该银行认可账户。2、甲方出售之房产现抵押设定在银行，乙方同意按出资额的2.5%（按次收取）向该担保公司支付担保费，公证费由乙方承担。甲方解押过程中应支付给银行提前办理还款手续的相关费用及当月产生的利息由乙方承担。3、甲方实收房款人民币贰佰肆拾壹万伍仟柒佰叁拾陆元整（￥2415736.00）,上述房产在交易过程中甲乙双方所产生的相关税、费及甲乙双方的中介佣金、服务费等均由乙方全部承担。6、甲乙双方约定：在2016年8月24日确定该解押事宜，如因解押导致交易流程无法继续的则三方无责解除合同。……本补充协议与《房屋买卖合同》不一致的，则以本补充协议为准。 2016年8月14日，以被告李跃明为甲方（卖方）、原告杨为华为乙方（买方）、第三人福州市小草房产代理有限公司为丙方（交易服务方）三方签订《交易服务合同》一份。合同约定如下：第一条房屋交易服务范围。（二）协助甲方办理解除该房屋抵押权手续。第三条履约保证。（二）乙方应在本合同签订当日支付履约保证金人民币陆万元整（￥60000.00）。履约保证金应存入丙方指定账户，由丙方无息代管。履约保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由丙方继续代管。《房屋买卖合同》正文约定的甲方各项保证金从该部分成交价款中预留在丙方处并按相应约定的时间由丙方代乙方退还给甲方，若有多余的，则在甲乙双方完税后三个工作日由丙方代乙方支付给甲方。 2014年8月14日，原告向第三人支付代管履约保证金60000元，第三人出具了收款收条。 现原告以被告违约行为导致讼争合同无法继续履行为由提出解除讼争合同，被告对原告提出解除讼争合同予以认可，但提出其没有违约，并提出当时贷款银行同意提前还款，讼争合同无法继续履行的原因是没有资金还款解押，根据讼争合同第5条规定，其解押的资金来源于借款并向担保公司申请提供借款担保。借款及担保事宜由第三人协助联系，所产生的费用由原告承担，因为原告不是采取现金支付购房款而是向银行贷款的方式购买讼争屋，所以其资金来源是通过第三人联系担保公司借款，当担保公司不同意借款时，解押就无法进行。第三人提出当时联系了几家担保公司，都不同意借款，故无法进行解押事宜。原告提出在与担保公司进行洽谈时，被告是不配合的，就此导致了担保事宜无法完成。被告提出其不存在不配合，只要是第三人联系的担保公司，其都积极到场配合，共接触了4家担保公司，最后都无法办理借款和担保事宜，讼争合同不能履行的真实原因就是无资金来源偿还银行解除讼争屋抵押。 被告对其上述主张提供了第三人于2016年10月26日发给原告的《通知函》一份，证明在本案履行过程中，讼争屋解押事宜因客观原因无法办理，导致讼争合同的无法履行，不存在其违约不履行合同的情形。该《通知函》的主要内容为“……根据《房屋买卖合同》中的补充协议约定，在2016年8月24日确定该房屋解押相关事宜，如因解押导致交易流程无法继续的则三方免责解除合同。现就上述房屋解押的相关事宜卖方需与您协商并处理相关后续的相关事宜，但我司工作人员已多次致电给您，但您都未予以接听电话及未给予我司任何的回复。为此，我司特发此函，望您在收到此函后当日内与我司工作人员联系且一同协商关于上述房产的解押等相关事宜”。 原告经质证对该《通知函》真实性、合法性及关联性不予认可，并提出其没有收到该《通知函》，其是一直与第三人的门店业务人员联系。 第三人对该《通知函》没有异议，提出其公司在发出该函件之前一直与双方电话沟通解除讼争合同，因原告一直不同意无责解除，沟通无果后才发函给原告的，约双方到公司协商解除事宜。 此外第三人也提供一份其公司于2017年8月3日发给被告的《履约催促函》。该函件的主要内容为“……我司经办人员多次与您联系办理上述房产相关交易手续，但你方以各种理由推托并未按合同约定办理，现我司应买方杨为华女士要求，特发函催促你方于收到此函后二个工作日内（即2017年8月8日）联系我司工作人员办理上述房产的相关交易手续”。对此被告提出其没有收到该函件，对该函件的真实性、合法性均有异议，并提出从该函件内容来看是第三人应原告的要求而发函的，并不是依据真实的情形作出的，不能证明其有违约。 诉讼中，原告提供一份《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》证明被告于2017年8月2日将讼争屋以260万的价格出售给案外人刘永青。被告对此没有异议，但提出因原告不配合解除合同，其房产证在第三人处拿不出来故挂失补办了房产证，由案外人用现金偿还其尚欠银行贷款而办理了讼争屋抵押权解押，这些情况都有告知第三人。对此第三人提出其公司知道被告已经挂失房产证，但讼争合同尚未解除，其司希望双方能办理具结书，按合同约定双方免责解除合同，但在合同没有解除的情况下，合同主体是买卖双方，故其司是协助双方发函处理合同相关事宜的。 现就原、被告双方以上争议的证据和事实，本院认定如下： 被告提供的第三人《通知函》，第三人在庭后没有提供补充邮寄凭证证明其公司有向原告发出此《通知函》，因此对原告提出其没收到此《通知函》的主张予以采信。但结合《补充协议》第6条约定在2016年8月24日确定该解押事宜，以及基于第三人是交易服务方，因此对第三人提出其公司在发出该函件之前有与原告电话沟通解除讼争合同，因原告不同意无责解除的陈述予以采信。至于第三人提供其公司于2017年8月3日向被告发出《履约催促函》，第三人也没有提供邮寄凭据，对被告提出其没收到此《通知函》的主张亦予以采信，就从该函件时间来看是在原告起诉之后，而且内容也不符合上述查明和认定的事实，因此对被告上述质证意见本院予以采纳。 本院认为，讼争合同能否履行取决于讼争屋抵押权能否解除。而对于讼争屋抵押权能否解除又取决于被告有否资金提前偿还银行借款，对于讼争屋解押的资金来源被告选择讼争合同第五条第（一）款B项，即“甲方向第三人借款并向相关担保公司申请提供借款担保”，该条第（三）款对于选择B项的,约定为“……，甲方应在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与借款人、相关担保公司分别签订借款协议、担保协议……”。从该条款约定来看，被告选择B项资金来源后，借款人、担保人由第三人负责联系。因此第三人上述“当时联系几家担保公司，都不同意借款，故无法进行解押事宜”的陈述具有证明上的效力，本院予以采信。原告提出与担保公司洽谈时被告不配合的主张以及提出被告“屡屡拖延，拒不履行”的主张没有提供证据证实，本院不予采信。 现再从讼争合同《补充协议》第6条来评析，本院认为，该条款中“如因解押导致交易流程无法继续的则三方无责解除合同”是讼争合同的解除条件。所谓附解除条件是指当事人以将来客观上不确定之事实成就时作为决定合同失效的附款。本案原被告双方对于2016年8月24日之前能否借到资金以及与借款人、担保人洽谈能否成功不确定。因此这一条款约定原被告双方对于讼争合同能否继续履行应在2016年8月24日这一天作出确定，如确定能借到资金还款解押，则讼争合同约定的交易流程继续履行，如确定借不到资金解押，交易流程无法继续履行，则三方免责讼争合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。据此附解除条件的合同，并不赋予双方或单方行使解除权后合同才解除。上述被告在2016年8月24日之前没有借到资金还款解押已经是不争的事实。之后交易流程所规定的事项已经无法继续履行了，即被告在借不到资金还款解押的情况下已经无法再按照讼争合同的约定在2016年9月3日前向讼争屋所抵押的贷款银行申请还款，第三人也无法代理原告委托相关评估机构对讼争屋进行评估，原被告双方也无法至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，原告也无法于2016年9月3日之前支付首付款及差额款。上述交易流程无法继续履行之事实，视为原被告双方已经于2016年8月24日确定被告借不到资金还款解押的事实成就，因此讼争合同于2016年8月24日解除失效，且三方无责。此后被告虽然挂失补办了讼争屋所有权证，并将讼争屋出售给案外人，已经与原告无关，原告提出被告违约，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，原告杨为华与被告李跃明签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性禁止性规定，依法成立并合法有效，双方应照此履行。现双方所签订的讼争买卖合同是基于所附无资金解押导致交易流程无法继续这一解除条件成就而自然解除失效，且三方无责任。因此对原告提出被告支付逾期违约金、解约违约金、律师费以及赔偿损失的诉请，本院不予支持。现基于上述讼争合同解除，三方无责，原告交给第三人保管的履约保证金60000元由第三人退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨为华与被告李跃明于2016年8月14日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》所附解除条件成就，于2016年8月24日失效； 二、第三人福州市小草房产代理有限公司于本判决生效之日起十内将代管的履约保证金60000元退还给原告杨为华； 三、驳回原告杨为华的其他诉讼请求。 如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26125元，由原告杨为华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄敬宏 人民陪审员  林 娟 人民陪审员  张 军 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  李洁淼 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。