济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初205号原告（反诉被告）：缤纷五洲集团有限公司（统一社会信用代码：91370100790384941Q），住所地济南市天桥区。法定代表人:傅光星，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:赵景莉，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐笃翠，女，1983年2月2日出生，汉族，原告公司法务主管，住济南市天桥区药山花园11号楼4单元501号。被告（反诉原告）：济南爱姆斯电子商务有限公司（统一社会信用代码：9137010230716785X4），住所地济南市历下区。法定代表人:肖峰，执行董事。委托诉讼代理人:刘健，山东国盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄学伟，山东平正大律师事务所律师。原告（反诉被告）缤纷五洲集团有限公司与被告（反诉原告）济南爱姆斯电子商务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月20日公开开庭进行了审理，原告缤纷五洲集团有限公司的委托诉讼代理人赵景莉、徐笃翠、被告济南爱姆斯电子商务有限公司的委托诉讼代理人刘健、黄学伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缤纷五洲集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令济南爱姆斯电子商务有限公司支付占有使用费859640元（自2016年10月25日至2017年6月30日）；2、判令济南爱姆斯电子商务有限公司支付逾期付款违约金70090.14元（暂时计算至2016年12月26日）；3、本案诉讼费、保全费由济南爱姆斯电子商务有限公司承担。事实与理由：原被告于2015年11月20日签订《济南缤纷五洲商铺租赁合同》、《综合服务协议》，约定济南爱姆斯电子商务有限公司承租缤纷五洲集团有限公司位于天桥区标山南路47号缤纷五洲商业广场一层合计1165平方米的商铺，用于销售/经营进口超市（行业）爱姆斯（品牌）。2016年7月8日双方又签订《协议书》，济南爱姆斯电子商务有限公司减少租赁面积至810平方米，缤纷五洲集团有限公司如约将合同项下商铺交付给济南爱姆斯电子商务有限公司，济南爱姆斯电子商务有限公司使用至今，但在承租期内拖欠租金及综合服务管理费，经多次催要，一直未予以支付，其上述违约行为，已严重损害了缤纷五洲集团有限公司的合法权益，请求支持诉讼请求。被告济南爱姆斯电子商务有限公司辩称：1、原告主张的是占有使用费，说明认可双方签订的合同无效；2、原告必须举证证明其对本案所涉房屋拥有物权，否则无权主张占有使用费；3、占有使用费不能完全按租金计算，因为租金是合同约定，不能随意改变，而占有使用费需根据占用期间的具体情况来确定。本案所涉房屋是商铺，人流量大小决定了该商铺的经营状况，而济洛路是客户来此商铺的主要必经之路，济南市从2016年10月8日开始就对济洛路进行修路改造，大大影响了该商铺的经营状况和使用价值，因此济洛路修路期间该商铺的占有使用费就应当远远低于合同中的租金标准；4、原告主张的是房屋占有使用费，因此应当将合同中的租金单独进行计算，实际占用控制时间为2016年2月20日至2017年1月26日，共计11个月零6天，租金数额为704007.8元，而被告向原告支付的数额已超过了该数额，达到了780816元；5、因双方签订的合同无效，所以原告主张的违约金没有事实和法律依据。反诉原告济南爱姆斯电子商务有限公司提起反诉请求：1、判令反诉被告缤纷五洲集团有限公司赔偿各种经济损失合计1044742.10元（其中装饰装修损失现值701831.10元，货架、冰柜等物品损失342911元）；2、本案的反诉费用由反诉被告缤纷五洲集团有限公司承担。事实与理由：2015年11月20日反诉原告与反诉被告签订商铺租赁合同，约定由反诉原告租赁位于济南市天桥区标山南路47号缤纷五洲商业广场一层使用面积为1165平方米的商铺用于经营。合同签订后反诉原告接收房屋，进行了装饰装修，采购了各种设备和商品。但反诉被告一直无法提供房屋产权证书、建设工程规划许可证、公安消防部门的验收合格证明、公共聚集场所投入使用开业前消防安全检查合格证等其他有效的证明文件，由于反诉被告产权手续和消防手续存在严重问题，反诉原告无法继续进行经营，只能暂时停业。反诉原告要求将自己的商品、物品搬离以减少损失，但反诉被告拒绝原告搬运，将租赁房屋上锁。由于反诉被告存在诸多违法事实，原告无法继续经营，由此导致反诉原告经济损失巨大。反诉原告的损失有三个方面：1、装饰装修损失；2、购买设施设备损失；3、商品损失。反诉被告缤纷五洲集团有限公司辩称：根据双方于2015年11月20日签订的商铺租赁合同第1.2条款“乙方于本合同签订之前，已对商铺的现状配套设施以及法律属性等进行充分的了解，愿意按照本合同约定条款和条件签订本合同”，反诉原告在签订合同之时完全知晓按涉案房屋无产权证，无消防大证并自愿签订合同，其陈述不能办理消防手续没有证据支持。自2017年初反诉原告停止营业后涉案商铺一直处于其自行控制状态，未支付合同约定的租金及占有使用费。反诉原告以没有房屋产权证和消防验收证为由，拒付合同约定的租金及管理费并向被告主张损失于法无据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对下列证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月20日，缤纷五洲集团有限公司作为甲方与济南爱姆斯电子商务有限公司作为乙方签订商铺租赁合同，约定缤纷五洲集团有限公司将位于济南市天桥区标山南路47号缤纷五洲商业广场一层132、133、134、135、136、137号使用面积为1165平方米的商铺出租给济南爱姆斯电子商务有限公司经营进口超市使用。合同期限自2015年11月20日至2020年12月31日（2015年11月20日至2016年2月19日为免租期）。双方约定2016年2月20日至2018年2月19日的租金及综合服务管理费为每年160万元，另约定乙方应在合同签订当日缴纳第一期租金及综合服务管理费，以后的租金及综合服务管理费以三个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期开始20天前向甲方或其指定的管理公司支付。2016年7月8日，双方又签订协议书，确定自2016年5月20日起实际租赁面积变更为810平方米，且约定自2016年5月20日至2018年2月19日每年的租金及综合服务管理费为1112446元，其他事项同2015年11月20日所签协议。两份协议均约定了每期租金的数额及最迟支付时间。签订协议后，济南爱姆斯电子商务有限公司对涉案商铺进行了装修，并向缤纷五洲集团有限公司缴纳了租金，分别系2016年1月18日支付40万元，2016年7月11日支付98112元，2016年7月20日支付9万元，2016年7月28日支付9万元，2016年9月29日支付92704元，2016年11月25日支付1万元，共计780816元。后未再交纳，也未腾交商铺。另查明，双方的租赁合同所涉及的商铺未取得建设工程规划许可证，且未取得消防验收手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，原被告双方所签订的租赁合同依法无效，缤纷五洲集团有限公司要求济南爱姆斯电子商务有限公司按照合同约定租金及综合管理服务费标准支付占有使用费，因其依法将所出租房屋交付于济南爱姆斯电子商务有限公司使用且按照双方的综合管理服务协议提供综合管理服务，其该项诉求依法应予支持。济南爱姆斯电子商务有限公司自2016年10月25日后未再交付占有使用费，缤纷五洲集团有限公司作为出租人有权要求济南爱姆斯电子商务有限公司在合理时间内腾房并支付占有使用费，在承租人怠于履行腾房义务时应及时收回房屋以减少损失扩大，本案中，根据济南爱姆斯电子商务有限公司所提交的录音及缤纷五洲集团有限公司提交的腾房通知书，综合考虑双方对房屋空置损失的过错程度，对支付占有使用费的期限，本院酌情支持6个月，即自2016年10月25日至2017年4月24日，为556223元。缤纷五洲集团有限公司主张违约金，于法无据，本院不予支持。针对济南爱姆斯电子商务有限公司的反诉，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据双方约定，济南爱姆斯电子商务有限公司装修需经缤纷五洲集团有限公司审批，故应认定其装修行为得到缤纷五洲集团有限公司同意，济南爱姆斯电子商务有限公司提起反诉，要求缤纷五洲集团有限公司赔偿装饰装修现值损失689971元，其提交了施工协议、工程预算书、增值税发票、打款回单予以证实，虽然施工协议系复印件，但该装修系实际发生，且付款证明、发票内容均能与合同内容相印证，故对其真实性予以认可，根据装饰装修合同及发票，可以证实装饰装修工程总造价为858509元，但应扣减自2016年5月20日后所减少的面积所占用的相应比例，即按照69.53%（810平方米/1165平方米）予以计算，为596921.3元，扣减2017年4月24日前实际使用的时间所占用的比例后计算应为596921.3*72.15%（1347天/1867天）为430678.7元；在此租赁中，该租赁合同因涉案商铺没有建筑规划许可证而无效，作为出租方的缤纷五洲集团有限公司明知此情况而出租，作为承租方的济南爱姆斯电子商务有限公司未审慎核对所承租房屋的现状，双方对该无效合同的签订均有过错，本院酌情按照50%的比例由缤纷五洲集团有限公司承担济南爱姆斯电子商务有限公司的装修损失215339.35元。济南爱姆斯电子商务有限公司主张货架、冰柜损失，因未形成附合，应自行拆除，不应由缤纷五洲集团有限公司赔偿。济南爱姆斯电子商务有限公司主张购买收款软件的损失于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南爱姆斯电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告缤纷五洲集团有限公司2016年10月25日至2017年4月24日的占有使用费556223元。二、驳回原告缤纷五洲集团有限公司其他诉讼请求。三、反诉被告缤纷五洲集团有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告济南爱姆斯电子商务有限公司装饰装修损失215339.35元。四、驳回反诉原告济南爱姆斯电子商务有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12396元，减半收取6198元，保全费3138元，合计9336元，由缤纷五洲集团有限公司负担8283元，济南爱姆斯电子商务有限公司负担1053元；反诉费14203元，减半收取7101.5元，由济南爱姆斯电子商务有限公司负担2571.5元，缤纷五洲集团有限公司负担4530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员  王书品二〇一七年十一月十七日书 记 员  朱 瑶