北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第55220号原告（反诉被告）：华建洲，男，1984年5月16日出生，个体工商户，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王丽霞（华建洲之妻），女，1976年8月25日出生，个体工商户，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈飞，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京利通商宜投资有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号502室。法定代表人：刘文武，董事长。委托诉讼代理人：陈祎萌，北京市丰友律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼1层商业。负责人：刘文武，董事长。委托诉讼代理人：陈祎萌，北京市丰友律师事务所律师。委托诉讼代理人：问元，女，1991年8月25日出生，北京市丰友律师事务所实习律师，住北京市昌平区。原告（反诉被告）华建洲（以下简称姓名）与被告北京利通商宜投资有限公司（以下称利通商宜公司）、被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司（以下简称利通商宜朝阳分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华建洲及其委托诉讼代理人王丽霞、陈飞，利通商宜公司的委托诉讼代理人陈祎萌，利通商宜朝阳分公司的委托诉讼代理人陈祎萌、问元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华建洲向本院提出以下诉讼请求：1、确认华建洲与利通商宜朝阳分公司于2015年4月17日签订的《租赁合同》于2015年11月26日解除；2、利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司连带赔偿华建洲经济损失512957.91元，具体包括利通商宜朝阳分公司收取的租金88700.49元及履约保证金59133.66元，北京富邦泰盛物业服务有限公司收取的押金、物业管理及代收费用共计65322.84元、吊牌加盟费159750元、装修施工费用82600元、消防改造费用20500元、人员工资损失11340元、办证服务费18000元、购买广告灯箱及原料等支出7610.92元。事实与理由：2015年4月17日，我与利通商宜朝阳分公司签订了《租赁合同》，约定我承租位于北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼地下一层好世界商场x号店面，进行茗记品牌的甜品餐饮店经营。我在装修时发现该商铺不具备餐饮店所必需的烟道设施，导致我投入大量的人力物力却不能正常经营，导致我无法实现当初的合同目的。我多次与对方协商沟通至今未果，故诉至法院。利通商宜朝阳分公司与利通商宜公司是关联公司，其应对我的损失承担连带赔偿责任。利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司共同辩称：同意自2015年11月23日解除双方的《租赁合同》。华建洲自愿按照现状承租房屋，且自愿负担和履行申办相关证照的义务。但由于华建洲缺乏相关申办证照的经验，误认为制作、销售食物仅需蒸煮，不需要排油烟道，所以在承租房屋时未要求房屋有烟道。在办理餐饮环评时，相关部门要求经营用房必须有烟道，导致其无法通过餐饮环评，这完全是华建洲自己的责任，所以不同意华建洲要求赔偿损失的请求。烟道是楼房建造时预留的，华建洲在承租房屋时没有选择有烟道的房屋，现在亦不可能在租赁房屋处重新为其建造烟道。利通商宜朝阳分公司提起反诉，反诉诉讼请求为：1.确认双方于2015年4月17日签订的《租赁合同》于2017年3月20日解除；2.判令华建洲交纳的履约保证金59133.66元不予退还；3.判令华建洲向我公司支付2015年9月20日至2017年3月19日租金共计548655.97元；4.判令华建洲向我公司支付延期支付租金的滞纳金，分别以欠付租金金额为基数，按照日千分之八的标准，自每笔应付未付的次日起计算至实际支付之日止，暂计至2017年11月2日为2456002.45元。华建洲就利通商宜朝阳分公司的反诉请求答辩称：1.同意解除合同，但利通商宜朝阳分公司针对我方诉讼请求首次答辩时，同意自2015年11月23日解除，并于2015年11月26日提交反诉状，故我方认为租赁合同应自2015年11月26日解除。2.履约保证金是否退还，不应作为反诉请求；3.2015年10月16日我已将租赁房屋钥匙交还给利通商宜朝阳分公司，房屋早已由其控制，故其要求我支付租金及滞纳金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据。利通商宜公司系从事商业用房出租的有限责任公司（法人独资）；利通商宜朝阳分公司系利通商宜公司之分公司，机构类型为企业非法人。2015年4月17日，华建洲（乙方、承租方）与利通商宜朝阳分公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》及附件，约定甲方将位于北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼商业x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，计租面积114.36平方米，房屋仅用作为乙方以华建洲商号名称经营茗记品牌的甜品，租赁期内，未经甲方同意，不得改变房屋用途。乙方确保于2015年6月20日10时具备开业条件。租赁期限自2015年4月20日起至2018年4月19日止，包含装修免租期。2015年4月20日起至2015年6月19日止共60天为装修期，装修期到期次日即为计收租金及物业管理费开始日，装修期乙方应按物业方的要求缴纳装修管理费及相关费用。日租金标准为8.5元/平方米，租金以三个月为一期，于该租期开始前15日前付清。租金递增：双方约定的租金标准适用期为第一个租约年，从第二个租约年起，每年租金均在上一租约年租金标准基础上逐年递增5%。履约保证金59133.66元。合同《附件一》中约定：第一期租金于2015年4月27日前支付2015年6月20日至2015年9月19日期间的租金88700.49元；第二期租金于2015年9月4日前支付2015年9月20日至2015年12月19日期间的租金88700.49元；第三期租金于2015年12月4日前支付2015年12月20日至2016年3月19日的租金88700.49元，以此类推。如本合同任何条款与《附件一》不符，则以《附件一》为准。乙方同意接受甲方委托的物业管理方对其所承租的房屋提供物业服务。物业服务费的收费标准按承租方与物业公司签署的物业合同执行。甲方授权物业方北京富邦泰盛物业服务有限公司（以下称富邦泰盛公司）作为具体执行人代表其行使甲方在本合同中享有的权利。本合同签订后，乙方根据合同的约定向甲方支付履约保证金、首期租金，同时，向物业方支付物业管理费、装修押金、装修管理费等全部应付款项，并于5日内到物业公司办理房屋交接手续。甲方租赁房屋按现状条件向乙方交付，在物业方与乙方共同签署房屋交接单后，视为房屋交付完成。如乙方超过5日不来办理房屋交接手续的，视为乙方认可甲方已经按照本合同约定完成房屋交付。如因甲方原因，房屋交付日期延后，乙方租赁房屋的租期相应顺延，但因乙方原因造成甲方房屋交付延迟的情况除外。如乙方需要对所租赁的房屋进行装修改造，自房屋交接手续完成之日起，乙方必须在20日内按照合同附件四的要求，办理进场装修手续。乙方必须在约定的装修时间内完成装修施工，且完成后须在5日内向甲方申报装饰装修工程的验收。如乙方未按照合同约定的期限具备开业条件，每延迟一天，乙方应支付给甲方相当于两倍日租金的违约金。同时乙方应承担给甲方造成的所有损失。如乙方自约定的开业日期起15天内仍不能开业的，甲方有权解除合同，收回房屋，甲方将不退还履约保证金及其他相关费用且不用承担任何责任。租赁期满或者本合同被提前解除的，甲方或者物业方有权收回全部房屋，乙方应按本合同的约定如期交还，经物业方根据附件三的约定验收完毕且签署相应的交场文件后，视为乙方已完成交还义务。逾期付款的违约金按照应交款总额每天千分之八的比例计算。逾期付款达30日的，乙方仍未在甲方要求的合理期限内支付所欠租金及违约金，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，同时乙方应承担由此给甲方造成的所有经济损失。乙方未按照约定的时间和金额支付租金，甲方有权用履约保证金冲抵租金和滞纳金，冲抵后不足部分租金乙方应于7日内付清，仍逾期的视为乙方违约，甲方有权解除合同。合同被终止或被解除时，在乙方将所承租的房屋交还甲方后，经扣除乙方应付的损毁赔偿费及其他应付款项（如有），甲方应于乙方退还甲方的履约保证金收据后90日内将履约保证金或其余额无息退还给乙方。乙方的营业执照以及政府规定乙方开展业务经营所需的全部批准文件，均由乙方自行办理申领，乙方应于签署本合同30日内，将上述执照及/或批准文件提交甲方验证。如乙方无法及时办理营业执照及/或批准文件造成的停业或无法正常营业期间的租金及其他应付费用，乙方仍需按期向甲方支付。《租赁合同》签订后，利通商宜朝阳分公司将涉案房屋交付与华建洲，华建洲对涉案房屋进行了装修。华建洲向利通商宜朝阳分公司支付了履约保证金59133.66元及2015年6月20日至2015年9月19日的租金共88700.49元。2015年4月17日，华建洲与北京富邦泰盛物业服务有限公司（以下简称富邦泰盛公司）签订《物业管理服务合同》，明确富邦泰盛公司为涉案房屋提供物业服务，服务期限自2015年4月20日至2018年4月19日，并约定了物业管理费及其他费用的收取等。华建洲提交了收据若干，证明其向富邦泰盛公司交纳首期物业费31306元、装修押金20000元、装修管理费、垃圾清运费、施工许可证费、代收水费、代收电费等共计65322.84元；利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司认可上述证据的真实性。华建洲提交了其与宏达创建实业有限公司签订的《“茗记甜品”经销商合同》、宏达创建实业有限公司出具的授权委托书、资质证明及收据，证明其交纳了品牌加盟投资费用159800元。利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。华建洲提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《补充协议》、《施工预算书》、付款凭证等，证明其为涉案房屋进行水电改造、装修支出82600元；利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。华建洲提交了《北京市建设工程施工合同》、《小规模室内装修消防安全告知书》、支付凭证等，证明其为涉案房屋消防改造支出20500元。利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。华建洲提交了工资领取记录、购买设备、灯具、广告灯箱、家具、设备等相关证据，证明其为经营甜品店产生的其他支出。利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。华建洲主张，其至环保部门办理甜品店的环评事宜时，得知甜品店经营用房必须有烟道，其就此事与利通商宜朝阳分公司进行沟通，利通商宜朝阳分公司相关人员告知可联系他人协助办理营业执照和餐饮经营的许可证。后，华建洲向北京东方锦鸿投资管理有公司支付了18000元，但此后仅办理了营业执照以及经营饮料的环评批复，经咨询，营业执照经营范围与环评批复不一致，仍无法经营。为此，华建洲提交了与利通商宜朝阳分公司工作人员的谈话录音、与北京东方锦鸿投资管理有公司相关人员的谈话录音等；利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司对上述证据真实性、证明目的均不予认可。此后，华建洲于2015年10月15日向利通商宜朝阳分公司发出了《工作函》，内容为“……签约交费后进场装修时发现B06号商铺没有烟道，并不具备经营餐饮的必备条件，因此我们要求贵方退还所有押金和房租，并终止合同，但商场方面一再强调此房可以作为餐饮店经营使用，此后又帮忙找中介解决办理执照等问题让我们放心经营，由于抱着对合作伙伴的信任我们继续同意了此方案继续装修进场，近日接到中介通知他们也不能帮我们办理餐饮服务许可证，只能办出冷热饮许可证，如果我们同意继续办理冷热饮方案那我们就要面临随时被工商查处的风险，思量再三，我方决定与贵司解除2015年4月17日签订的租赁合同，特此通知，望贵司接到此函后一周内安排解约等后续事宜”。利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司不确认是否收到上述《工作函》，并主张内容仅是华建洲单方意思，其不予认可。利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司提交了解除函及邮寄凭证，证明《租赁合同》解除时间为2015年11月23日；华建洲认可上述证据。2015年5月16日，利通商宜朝阳分公司对华建洲报送的装修设计图纸予以回复，内容包括“……该店铺原设计无厨房排烟管道……”。华建洲于2015年5月18日签收。经询，签订《租赁合同》前，华建洲曾现场看房，房屋为毛坯房。华建洲称其于2015年10月16日搬走涉案房屋内的物品，并将钥匙交还与对方，但称双方未进行交接，华建洲对交还钥匙一事亦未举证；利通商宜朝阳分公司对此不予认可，诉讼中认可华建洲于2015年11月23日腾退了房屋，后又变更意见，主张是2017年3月20日其自行收回了房屋，并于2017年4月另行出租。诉讼中，根据华建洲的申请，本院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程进行造价鉴定。北京兴中海建工程造价咨询有限公司于2016年2月25日进行了现场勘查，后出具了兴中海建鉴字[2016]第0005号《装修造价鉴定意见书》，鉴定意见为“装修工程可确定金额为56505.69元；无法确定金额为34123.74元”。各方均认可上述鉴定意见。另查，华建洲主张延期支付租金的滞纳金约定过高，要求酌减；另表示，如其应向利通商宜朝阳分公司承担责任，同意将履约保证金予以折抵。上述事实，有当事人提交的《租赁合同》、《物业管理服务合同》、收据、发票、函件、谈话录音、鉴定意见书等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《租赁合同》及附件系华建洲和利通商宜朝阳分公司的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，双方均认可华建洲支付了履约保证金59133.66元及2015年6月20日至2015年9月19日的租金共88700.49元，本院不持异议。关于《租赁合同》解除一节，利通商宜朝阳分公司在诉讼前，行使合同解除权，通知华建洲解除合同，并提交了解除通知以证明《租赁合同》自2015年11月23日解除；华建洲认可解除通知的真实性，故《租赁合同》应自该日解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。华建洲主张，因涉案房屋没有烟道，导致其经营甜品店无法获得环保部门的环评批复，致使合同目的无法实现；对此，本院认为，签订《租赁合同》前华建洲现场看房，其对房屋构造应有了解；且利通商宜朝阳分公司于2015年5月16日对华建洲报送的装修设计图纸进行回复时，亦明确该店铺原设计无厨房排烟管道；也就是说，华建洲在签订《租赁合同》以及后续装修时对房屋结构均是明确知晓的，故就华建洲称系因出租方利通商宜朝阳分公司违约，致使合同目的无法实现的主张本院不予采信，其据此要求利通商宜公司、利通商宜朝阳分公司赔偿损失的请求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于利通商宜朝阳分公司要求支付租金的反诉请求，本院认为，华建洲虽主张其于2015年10月即已将涉案房屋内物品搬离，并交还了钥匙，但未对此举证；利通商宜朝阳分公司最初认可华建洲于2015年11月23日腾退了租赁房屋，后又变更意见，主张其于2017年3月20日其自行收回了房屋，对其变更后的意见本院不予采信；故应认定华建洲于2015年11月23日腾退房屋，华建洲应支付自2015年9月20日至2015年11月23日的租金；对利通商宜朝阳分公司主张的其他租金，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金，本院结合案情并考虑华建洲要求酌减的意见，酌情支持。关于履约保证金，合同约定“乙方未按照约定的时间和金额支付租金，甲方有权用履约保证金冲抵租金和滞纳金”，并未约定履约保证金不予退还，故利通商宜朝阳分公司要求确认履约保证不予退还的反诉请求，本院不予支持。另，华建洲同意将履约保证金在本案中予以冲抵，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）华建洲与被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于二○一五年四月十七四日签订的《租赁合同》及附件于二○一五年十一月二十三日解除；二、原告（反诉被告）华建洲于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司二○一五年九月二十日至二○一五年十一月二十三日期间的租金六万四千一百五十六元，冲抵原告（反诉被告）华建洲已向被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司支付的履约保证金五万九千一百三十三元六角六分后，原告（反诉被告）华建洲还应支付被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司五千零二十二元三角四分；三、原告（反诉被告）华建洲于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司逾期支付租金的违约金五千元；四、驳回原告（反诉被告）北京华建洲的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8930元，由原告（反诉被告）华建洲负担（已交纳7170元，余款1760元于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费16933元，由原告（反诉被告）华建洲负担1529元（于本判决书生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司负担15404（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬代理审判员  李文丹代理审判员  郭玉房二〇一七年十一月三十日书 记 员  刘旭琰