广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10516号上诉人（原审原告、反诉被告）：于立华，女，1978年2月28日出生，汉族，身份证住址山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：刘同明，广东龙浩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈俪，女，1970年4月25日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：连沐恩，男，1993年8月30日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈马强，广东金粤律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈康祥，广东金粤律师事务所实习律师。上诉人于立华与上诉人陈俪、连沐恩因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。于立华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈俪、连沐恩连带清偿广州市在家教育咨询有限公司及其二人欠缴的租金计算至2018年11月30日652000元及逾期缴纳租金的违约金；2.陈俪、连沐恩支付违约金264000元及恢复原状替代履行金250000元；3.一、二审诉讼费由陈俪、连沐恩承担。事实和理由：一、一审认定案涉房屋的租金标准为60000元／月无任何法律和事实依据。1.于立华与广州市在家教育咨询有限公司（以下简称在家书院）签订的《广州房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）合法有效，明确约定了租金。陈俪、连沐恩将在家书院清算后承继租赁合同的权利义务，对租金的缴纳标准、缴纳方式、缴纳期限等均清楚知晓。但陈俪、连沐恩从未就案涉房屋租赁期间一直按照60000元／月的标准缴纳与于立华进行商讨或达成合意。2.案涉房屋达1000多平方米，租赁期限长，存在某一处漏水等属正常情况。且双方正常履约时间有1570天，漏水时间是76天，漏水地点均未涉及教学场所，没有影响陈俪、连沐恩的教学活动。尽管案涉房屋存在漏水的情况，但是在陈俪、连沐恩向于立华提出案涉房屋漏水后，于立华积极履行维修义务，迅速解决了漏水问题，并没有对陈俪、连沐恩的生产经营造成大的影响，陈俪、连沐恩也没有任何证据证明自己的生产经营受到影响的程度和损失。3.于立华从2017年3月6日便一直积极联系陈俪、连沐恩催缴其拖欠的租金，但是陈俪、连沐恩态度极其冷淡，一直不予补缴。2017年5月，于立华通过短信、微信、当面催缴等方式向陈俪、连沐恩追讨，且于立华于2018年向一审法院起诉追缴陈俪、连沐恩欠缴的租金等也未超过诉讼时效，是合法且合理的。综上，一审法院在于立华已经积极履行且完成案涉房屋的维修义务，双方未就降低租金达成合意，陈俪、连沐恩无任何证据证明受损数额及程度，于立华一直追缴租金且未过诉讼时效的情况下，认定租金标准为60000元／月，降低租金的数额为20000-28000元，降低的比例达30％多，无任何法律和事实依据，不符合法律原则，不符合生活常识。二、一审判决驳回于立华关于主张陈俪、连沐恩支付相当于3个月租金的解除合同违约金是错误的。租赁合同第六条第四款约定：“发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30日以上的，未经甲方书面同意，擅自以转让、转租、转借或以其他形式将该房屋交由第三方使用的，改变约定租赁用途的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，保证金不予退还，损失难以计算的由乙方向甲方支付相当于解除合同当年3个月的租金的违约金”，上述约定合法，是双方真实合意，故陈俪、连沐恩应依约支付违约金，包括其搬离案涉房屋时采取破坏性拆除方式，使案涉房屋严重受损及陈俪、连沐恩拖欠的租金己达60多万元，按照租金标准计算，其拖欠时间已超过7个多月。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，于立华与陈俪、连沐恩之间关于违约金的约定合法有效，而且与于立华没收保证金之间并不冲突。因陈俪、连沐恩在房屋租赁的传统淡季11月份未经于立华同意即擅自解约，导致于立华不能及时找到承租人从而将房屋进行出租，陈俪、连沐恩的行为给于立华造成了巨大的租金损失，且损失难以计算，其中包括3个月免租期损失和可预期利益损失。因双方合同约定的租赁期限是10年，基于此，才约定免租期为6个月。现陈俪、连沐恩实际履行期限仅为4年3个月，免租期最多也就3个月，于立华损失3个月免租期可收取的租金及剩余期限可收取租金。陈俪、连沐恩应向于立华支付相当于解除租赁合同当年3个月租金违约金。陈俪、连沐恩违约提前终止合同，应自行承担合同项下的全部损失。三、一审驳回于立华关于主张陈俪、连沐恩支付250000元作为恢复原状的替代履行方式的请求是错误的。陈俪、连沐恩在拆除装修设施时采取破坏性拆除，将玻璃等打烂，将天花等拆除，将窗户等也进行了拆卸，搬离案涉房屋时遗留大量垃圾。以上种种严重违反了双方当初的约定，导致案涉房屋严重受损，于立华需聘请装修公司将房屋进行重新装修，即使不计装修费用，只计拆除天花、地板瓷砖、砖墙和清运垃圾等费用即高达250000元。对于上述费用，于立华提交了相关花费的合同等。于立华也提交了陈俪、连沐恩破坏性拆除、搬离现场的图片等，结合案涉房屋高达1300平方米的面积、广州人工的价格，上述费用合理。且于立华诉请的数额与恢复原状的实际花费相比，已经大幅度降低。故陈俪、连沐恩应向于立华支付250000元作为恢复原状的替代履行方式。综上，一审认定事实错误，请求二审查清事实并依法审理，维护于立华的合法权益。陈俪、连沐恩上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第四项；2.改判于立华赔偿陈俪、连沐恩装修款632663.5元、行政处罚款352000元、设备购置损失80064元；3.于立华退回租赁合同保证金120000元、支付律师费30000元。事实和理由：一、陈俪、连沐恩于2018年11月15日已经搬离了案涉房屋，一审计算租金至2018年11月21日属于认定事实错误。且陈俪、连沐恩在搬离时已明确告知其保证金抵消租金，故陈俪、连沐恩不存在逾期支付租金的情形。二、陈俪、连沐恩搬离案涉房屋的原因是于立华提供不符合租赁合同约定的租赁物，其无法注册成立陈俪、连沐恩经营所需的使用用途，属于提供有严重质量瑕疵、存在漏水等情形的租赁物，无法正常使用，因此，租赁合同解除的法律责任应由于立华承担。三、陈俪、连沐恩对案涉房屋花费了巨额投资，且因于立华提供案涉租赁物不符合租赁合同约定而造成相关政府部门的处罚。四、案涉租赁物装修使用过程中，陈俪、连沐恩多次要求于立华协助办理消防许可证等，于立华也一直承诺可以解决消防问题，陈俪、连沐恩很快办理了案涉租赁物的三楼消防许可，三楼具有了办公使用性质，并进行了部分业务培训。但至租赁合同解除时四楼仍无法正常使用，这些损失均属于于立华违约造成的经济损失。五、陈俪、连沐恩在承租案涉租赁物后，多次向教育部门申请办理培训机构许可证，但教育部门以陈俪、连沐恩未能提供消防许可为由不予办理，也不接受陈俪、连沐恩提交的办理培训机构的资料，陈俪、连沐恩无法拥有以案涉租赁物进行报批的培训机构的书面材料。故由于于立华提供的案涉租赁物不符合租赁合同约定，无法办理消防许可，直接导致无法办理教育培训许可证，因没有教育培训许可证，造成了外教老师无法办理就业许可证、场地也无法办理其他相关饮食许可证等，并造成陈俪、连沐恩被行政部门的罚款，以上损失应由于立华承担。六、根据租赁合同约定，合同解除时于立华应将保证金退还，于立华实际收到的保证金120000元，且本合同因于立华未提供符合用途的租赁物而解除，于立华应当退还保证金120000元。综上，陈俪、连沐恩依法具有解除租赁合同的权利，于立华应当承担陈俪、连沐恩的经济损失，一审判决认定事实部分错误，请求二审依法予以纠正。针对于立华的上诉请求，陈俪、连沐恩答辩意见与其二人上诉事实和理由一致，并辩称：一、于立华以数学方式计算漏水时间没有事实依据。漏水问题在双方合同履行期间内一直存在，也未能消除。陈俪、连沐恩为减少损失扩大而提出搬离，符合本案事实。二、关于搬离时间，陈俪、连沐恩已在2018年11月15日将钥匙和密码交付给于立华，虽然还有留存物品，但属于可遗弃物品，陈俪、连沐恩最后也协助进行清除。三、关于免租期和可期待利益损失，正是因为租赁合同约定期限长，陈俪、连沐恩才需要投入更多金额进行装修，期待获得更高的经营收益，故可期待利益是双方的。针对陈俪、连沐恩的上诉请求，于立华辩称：一、陈俪、连沐恩至2018年11月21日方将物品搬离，该事实有于立华与陈俪、连沐恩财务人员微信聊天记录为证。二、租赁合同解除的法律责任应由陈俪、连沐恩承担。租赁合同签订时，于立华已经提供案涉房屋的房地产权证，明确记载了房屋用途为会所、健身及文娱用房，陈俪、连沐恩知晓租赁房屋的用途为会所、健身及文娱用房，于立华没有予以掩盖、隐瞒或者作虚假陈述。陈俪、连沐恩选址开设培训机构，是陈俪、连沐恩完全自主事宜，且其从事该行业多年，应当知道什么样的场所可以作为培训机构经营。陈俪、连沐恩欠缴租金，单方宣布解除合同，构成违约。故责任应由陈俪、连沐恩承担。三、关于租赁物的质量瑕疵问题。于立华的答辩意见与其上诉状的第一、二条一致。四、案涉房屋投资款、相关政府部门的罚款应由陈俪、连沐恩自行承担。租赁合同系因陈俪、连沐恩违约而解除，故其要求赔偿投资款等无任何法律依据及事实依据。行政处罚决定书等是因其非法聘用外国人等原因引起，非因案涉房屋的租赁关系引起，与本案无关。综上，陈俪、连沐恩的诉求无任何法律及事实依据，故请求二审判决驳回陈俪、连沐恩的全部上诉请求。于立华于2019年2月22日向一审法院起诉请求：1.陈俪、连沐恩连带清偿在家书院欠缴的租金及逾期缴纳租金的违约金合计112200元（自2016年8月1日起计至陈俪、连沐恩实际清偿租金及违约金之日止，现暂计至2019年1月31日）；2.陈俪、连沐恩连带清偿欠缴的租金及逾期缴纳租金的违约金合计826720元（自2016年11月1日起计至陈俪、连沐恩实际清偿租金及违约金之日止，现暂计至2019年1月31日）；3.于立华依约没收陈俪缴纳的保证金92472元；4.陈俪、连沐恩依约向于立华支付违约金264000元；5.陈俪、连沐恩依约向于立华支付250000元作为恢复原状的替代履行方式；6.本案诉讼费用由陈俪、连沐恩承担。陈俪、连沐恩反诉请求：1.于立华赔偿陈俪、连沐恩租赁物装修款1265327元；2.于立华赔偿陈俪、连沐恩因租赁物不符合约定造成的行政部门行政处罚款352000元；3.于立华赔偿陈俪、连沐恩租赁物设备购置款160128元；4.于立华向陈俪、连沐恩退回租赁合同保证金120000元；5.于立华承担陈俪、连沐恩律师费30000元；6.于立华承担反诉费。一审法院认定事实：于立华提交粤房地权证穗字第××号房地产权证书，载明广州市海珠区XX路XX号第四层的房地产权属人为于立华，城市规划房屋用途为会所、健身及文娱用房。在家书院为有限责任公司，于2012年6月14日成立，法定代表人为陈俪，股东为陈俪、连沐恩，陈俪任执行董事兼总经理，连沐恩任监事，经营范围为商品批发贸易、商品零售贸易、教育咨询服务。2016年10月9日，陈俪、连沐恩签署在家书院股东会决议，决议事项如下：一、因市场竞争激烈、亏损严重，公司决定解散；二、同意清算小组出具的清算报告；三、公司债务清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2016年10月10日，在家书院经核准注销。2014年2月13日，于立华（甲方、出租人）与在家书院（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区XX路XX号第四层的房地产（房地产权证号码08××65）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积1292.18平方米，分摊公用建筑面积169.37平方米；租赁期限为2014年8月1日至2024年7月31日，其中2014年8月1日至2016年7月31日租金为60000元/月，2016年8月1日至2018年7月31日租金为80000元/月，2018年8月1日至2020年7月31日租金为88000元/月，之后依约递增，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳120000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金120000元（退还乙方、抵偿租金），在乙方未及时按合同约定的时间履行支付租金的义务时，甲方有权直接从该保证金中扣留乙方未按时交付的各类款项，若乙方实施违反本合同约定的行为或损害甲方利益的行为，甲方有权全部扣留该保证金作为乙方的违约金；甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，保证金不予退还，损失难以计算的由乙方向甲方支付相当于解除合同当年3个月租金的违约金；乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月金额的0.1%向甲方支付违约金；甲方同意即日起至2014年7月31日止，为乙方免租装修期；乙方在本承租基础上，同意减免甲方子女在本培训机构学习的学费至6折收取费用；乙方应于本合同终止或解除后15日内，将该房屋恢复原状并交还给甲方，如不能恢复原状，房屋内的全部设施无偿归甲方所有，甲方有权自行处理，乙方不得进行破坏性拆除，乙方清空屋内设施时，不得损坏墙面、地板、屋顶等房屋主体结构及配套设施；等。2014年2月14日，陈俪通过其银行账户向于立华支付保证金92472元,其余保证金27528元以学费抵扣。自2014年8月至2018年10月，陈俪通过其银行账户向于立华缴纳租金60000元/月。在2017年3月至2017年5月期间，于立华通过短信向陈俪、连沐恩追问涨租事宜。2018年11月6日，陈俪、连沐恩通过案外人陈丽娜微信通知于立华其将于11月15日之前搬离案涉房屋，不再续租，租金从押金里面扣除。该微信聊天记录亦显示11月21日陈俪、连沐恩仍有物品在搬离。于立华确认陈俪、连沐恩于11月21日交回案涉房屋。于立华提交案涉房屋的视频、照片以及广州春博装饰工程有限公司出具的《琴海居4楼拆除工程工程量计价清单》，拟证明案涉房屋窗户、天花被拆卸，玻璃被打碎，留置大量杂物，恢复原状需要251903.54元。陈俪、连沐恩对上述证据不予认可，表示不能确认视频和照片的来源，其是按照教学需要进行简易装修，并没有进行破坏性拆除，未影响房屋主体结构，其交付房屋不存在任何问题；计价清单不清楚所谓拆除的用途，没有相应的合同和付款证明，盖章的公司也不清楚是否存在，是否是于立华为了更好出租使用房屋进行调整也不清楚。陈俪、连沐恩为证明其损失，提交了以下证据：1.标准装饰合同书、增加工程项目表、结算单、工程清结协议及付款记录，拟证明租赁物装修总金额为1159827元；2.室内装饰合同及付款记录，拟证明室内装饰工程款为78000元；3.工程施工合同及付款收据，拟证明租赁物地坪工程款为27500元；4.格力空调采购合同、监控设备预算报价单、监控设备增加报价单、产品购销安装工程合同、收据及转账记录，拟证明门禁系统为5160元、空调及监控设备为154968元；5.广东省公安厅消防局建筑设计防火审核意见书，拟证明租赁物并非办公性质，不能通过消防验收；6.广州市公安局海珠区分局行政处罚决定书（消防）及票据，拟证明因为租赁物没有通过消防验收，被罚款62000元；7.食品药品行政处罚文书及票据，拟证明没有通过消防验收，导致相关证照无法办理，被罚款9万元；8.广州市公安局海珠区分局行政处罚决定书（非法聘请外国人）及票据，拟证明因为没有通过消防验收，导致相关证照无法办理，被罚款100000元；9.双方2015年9月至2017年4月的短信记录及照片，拟证明租赁物长期存在漏水问题且长期得不到修复，无法满足使用；10.双方的律师函及快递单，拟证明就案涉房屋不符合合同约定用途发函追究责任；11.广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书及不动产登记证，拟证明案涉建筑物4层以上（含4层）为住宅，不能变更为办公用途；12.民事委托代理合同及发票，拟证明支出律师费30000元。于立华质证表示证据1-4因其并非合同双方当事人，不予认可，且增加工程项目表记载拆了4个消防门、封堵1个消防门、安装1个消防门，故消防验收不合格是其自身原因造成的；其搬离时未经允许已将设备全部拆走，付款记录与合同约定不吻合，存在矛盾。证据5-8真实性、合法性认可，于立华能取得房产证，肯定已经通过消防验收，行政处罚决定针对的是在家书院拆除消防门、封闭防火门，“未经消防设计审核擅自施工和未经消防验收擅自投入使用”的违法行为，擅自从事餐饮服务的违法行为，非法聘请外国人的违法行为，与本案无关。证据9漏水问题是相邻关系导致的，多为楼上爆水管等造成，于立华也及时协调维修，没有降低房屋使用价值。证据10-12对证明内容不认可，案涉房屋规划性质在签订租赁合同前早已变更为会所、健身及文娱场所，陈俪、连沐恩对房屋规划用途十分清楚。于立华于2019年2月22日提起本案诉讼。一审庭审中，于立华表示其交付房屋时具备初步使用条件，其同意陈俪、连沐恩进行装修，具体装修事项由陈俪、连沐恩自行负责，其收回房屋后现正在重新装修。一审法院认为：于立华与在家书院签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。陈俪、连沐恩是在家书院的股东，其通过股东会决议解散在家书院，承诺在法律规定的范围内对公司债务继续承担责任，且在在家书院注销后，继续占有使用案涉房屋，故应视为其承继了在家书院在租赁合同中的权利义务，因此陈俪、连沐恩是本案的适格主体，其关于主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于租金及逾期交租违约金问题。陈俪按60000元/月的标准向于立华支付了2014年8月至2018年10月的租金，于立华虽在2017年3月至2017年5月期间有通过短信询问涨租事宜，但根据查明事实，案涉房屋存在漏水问题确会影响陈俪、连沐恩使用，应当相应减少租金，且2017年5月后于立华也未再就租金问题提出异议，故一审法院认定租金标准为60000元/月，于立华主张2016年8月至2018年10月的租金差额及违约金，一审法院不予支持。陈俪、连沐恩至2018年11月21日仍有物品在搬离，于立华主张其2018年11月21日才收回案涉房屋，合理，一审法院予以采信，故陈俪、连沐恩应按60000元/月的标准支付2018年11月1日至11月21日的租金42000元（60000元/月÷30天×21天）给于立华。根据约定，陈俪、连沐恩应在每月第1日前支付当月租金，陈俪、连沐恩至今未支付2018年11月1日至11月21日的租金，于立华要求按每日0.1%的标准计算逾期交租违约金，符合约定，一审法院予以支持，但违约金总额以本金为限。关于保证金及解除合同违约金问题。陈俪、连沐恩拖欠2018年11月1日至11月21日的租金，且在租赁期限内解除合同，构成违约，故于立华要求没收保证金92472元，有理，一审法院予以支持。鉴于于立华已于2018年11月21日收回案涉房屋，没收保证金（加上抵扣的学费，保证金实际上是120000元）已足以弥补其损失，故其要求陈俪、连沐恩再支付相当于3个月租金的解除合同违约金，一审法院不予支持。关于恢复原状问题。陈俪、连沐恩承租案涉房屋进行经营，于立华同意其进行装修，现于立华要求陈俪、连沐恩支付250000元作为恢复原状的替代履行方式，陈俪、连沐恩对此不予认可，因于立华的举证不足以证明其该项主张，故一审法院不予支持。关于赔偿经济损失问题。根据约定，解除合同后，如不能恢复原状房屋内部的全部设施无偿归甲方所有。租赁合同系因陈俪、连沐恩违约而导致解除，故其要求于立华赔偿装修款、设备购置款，退回保证金，承担其律师费缺乏依据，一审法院不予支持。其提交的行政处罚决定书等并不能证明系因于立华的原因所造成，故其要求于立华赔偿其行政处罚款缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，一审法院于2020年1月8日作出如下判决：一、陈俪、连沐恩在本判决生效之日起十日内向于立华支付2018年11月1日起至2018年11月21日的租金42000元及逾期交租违约金（以42000元为本金，从2018年11月1日起计算至实际支付之日止，每日按0.1%计算，违约金总额以本金为限）；二、于立华已收取的租赁保证金92472元不予退回；三、驳回于立华的其他诉讼请求；四、驳回陈俪、连沐恩的反诉请求。一审案件本诉受理费18709元，由于立华负担17035元，陈俪、连沐恩负担1674元；反诉受理费11074元，由陈俪、连沐恩负担。本院二审期间，陈俪、连沐恩陈述其租赁案涉房屋用于经营与在家书院营业执照相关业务。本院要求陈俪、连沐恩在庭询后提交因案涉房屋不符合合同约定用途导致不能办理相关证照具体名称及办证障碍的相关证据材料，陈俪、连沐恩补充提交了在家书院2014年8月签订的承租案涉房屋所在楼宇三层物业的租赁合同、2014年12月在家书院住所（经营场所）变更至该地址三层的准予变更登记（备案）通知书及营业执照，拟证实在家书院承租案涉四楼是为了在四楼经营，因四楼无法办理办公和商业用途的消防及后续登记事宜而又承租具有商业用途符合办理消防登记的三楼。经于立华质证，对上述证据材料真实性和合法性予以认可，对关联性和证明内容不认可，认为租赁三层的面积满足教育培训相关许可要求，但对方从未申请也始终未获得教育培训资质，其声称因案涉房屋导致其无法办理教学资质的理由与事实不符。二审审理过程中，于立华向本院提出鉴定申请，请求对案涉房屋的装修、清运拆除垃圾费用进行鉴定。陈俪、连沐恩认为不需要鉴定，且未在法律规定的举证期限内提出，故不同意鉴定申请。经二审审查，一审法院查明基本事实无误，本院予以确认。另查明，2015年6月24日广州市公安局海珠区分局出具的《行政处罚决定书》，查明2015年4月21日，消防监督检查在家书院（琴海居第四层）的办公场所，发现该场所所在建筑物是一类高层建筑，该场所未经消防设计审核擅自施工和未经消防验收擅自投入使用，决定对该场所责令停止使用，并处罚款62000元。2016年3月28日，广州东华物业管理有限公司向在家书院发出《整改通知单》，涉及案涉房屋的主要整改项目为三、四楼消防通道上锁。2016年4月12日，广州市公安局海珠区分局赤岗派出所就案涉房屋出具《公安派出所日常消防监督检查记录》，其中“合法性”一栏记载依法通过消防验收，“建筑防火”一栏记载疏散通道和安全出口堵塞，“移送公安消防机构处理的内容”一栏并无关于建筑物未依法通过公安机关消防机构验收、未依法进行竣工验收消防备案等消防安全违法行为。同日，广州市公安局海珠区分局赤岗派出所向在家书院发出《责令改正通知书》，责令在家书院改正堵塞疏散通道、安全出口的行为。2016年4月21日，广州市海珠区食品药品监督管理局出具行政处罚事先告知书，以在家书院在未取得《食品经营许可证》的情况下，于2015年10月20日至2016年3月30日从事餐饮服务活动为由罚款人民币90000元。2016年4月20日，广州市公安局海珠区分局以入境后无办理其他证件或签证，未持有就业许可即居留签证在在家书院就业为由，对在家书院聘请的十名外籍人士非法就业行为处以行政罚款，每人罚款人民币10000元，并于2016年4月28日对在家书院非法聘用外国人的行为处罚人民币100000元。陈俪、连沐恩二审庭询中明确其主张的行政处罚金额包括对上述十名外籍人士的罚款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案二审需要处理的争议问题是：第一，关于本案租赁合同解除的违约责任问题。陈俪、连沐恩上诉主张因于立华提供的场地不符合合同约定的用途致其无法办理相关证照等无法经营，遂解除租赁合同。但就本案查明的事实来看，于立华提供的案涉房屋房产证载明规划用途为会所、健身及文娱用房，并非住宅性质，陈俪、连沐恩在一二审期间内均无提供切实证据证明其向相关部门申请办理相关证照的具体名称以及无法办理的具体原因；且陈俪、连沐恩租赁了案涉房屋三楼进行经营，自2012年办理在家书院营业证照至2016年10月10日在家书院注销登记，一直未办理教育培训类的办学许可。自2015年起在家书院多次被行政机关处罚，但陈俪、连沐恩一直继续使用案涉房屋至2018年11月，2016年10月10日在家书院已注销登记的情形下仍使用在家书院的名义经营。结合已经查明的相关行政处罚内容和双方沟通情况，无法认定因于立华的原因导致案涉房屋用途不符合合同约定使用目的。本院对陈俪、连沐恩主张有权解除租赁合同理由不予采纳。陈俪、连沐恩在租赁合同期限内提出解除合同，不符合法定及约定条件，已构成违约，一审对此认定有理，本院予以确认。第二，关于陈俪、连沐恩应支付的租金及违约金问题。首先，一审根据于立华提交的聊天记录认定陈俪、连沐恩于2018年11月21日搬离合理，本院予以确认，不再赘述，故租金亦应计至该日，于立华上诉请求租金计算至2018年11月30日没有依据，本院不予支持。其次，对于租金标准问题。陈俪一直按照合同约定的前两年的租金标准即每月60000元转账缴纳租金并备注交租月份至2018年10月，于立华虽在2017年3月和5月通过微信提出过涨租的问题，但在其后直至2018年10月约一年半的期间内均未有证据证实就租金标准问题提出过异议，结合双方往来短信可以证实案涉房屋确实存在漏水问题，因此，一审根据案涉房屋实际情况及双方履行行为认定每月租金标准为60000元并无不当，本院予以认可。于立华主张没有书面证据证实双方就租金标准变更协商一致故应推定为未变更，并上诉要求按照租赁合同约定的租金标准补缴租金并按照合同约定计算逾期交租违约金，本院不予支持。第三，关于陈俪、连沐恩诉请于立华返还租赁保证金及赔偿租赁物装修款、租赁物设备购置款、行政罚款的问题。因陈俪、连沐恩在合同约定期限内提前解除合同，损害了于立华的利益，故其主张没收保证金有合同依据，陈俪、连沐恩要求返还理据不足，一审对此认定无误，本院予以确认。因陈俪、连沐恩从2014年至2018年11月一直使用案涉房屋，并无充分证据证实因于立华的原因导致案涉房屋不符合租赁用途，因此其主张于立华赔偿租赁物装修款、租赁物设备购置款没有事实和法律依据，本院亦不予支持。至于相关行政罚款，亦是针对陈俪、连沐恩经营中的违法行为，与于立华没有关联，故陈俪、连沐恩主张于立华赔偿其被行政部门处以的罚款没有理据，本院不予支持。此外，陈俪、连沐恩主张于立华承担其二人为诉讼支出的律师费30000元亦无合同依据和法律依据，本院不予支持。第四，关于于立华主张264000元违约金及250000元恢复原状替代履行金的问题。按照双方合同约定，于立华没收保证金已是作为陈俪、连沐恩解除合同的违约责任承担方式，在无充分证据证明实际损失显著高于保证金的情况下，再主张解约的违约金，本院不予支持。一审结合于立华损失情况认定没收保证金已可弥补于立华的损失，本院予以认可。至于恢复原状替代履行金的问题，根据租赁合同约定，陈俪、连沐恩不能恢复原状时，房屋内全部设施无偿归于立华所有，于立华有权自行处理。于立华提供的证据不足以证明案涉房屋的破坏性施工是由陈俪、连沐恩造成，故对其主张陈俪、连沐恩支付250000元恢复原状替代履行金，本院不予支持。对于立华请求对案涉房屋的装修、清运拆除垃圾费用进行鉴定的申请，本院亦不予接纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。于立华及陈俪、连沐恩的上诉请求不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32768元，由于立华负担17035元，由陈俪、连沐恩负担15733元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年九月九日法官助理白晶刘丹红书记员苏劲丹郭蔚琳