安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1182民初2829号 原告：明光市明爵汽车销售服务有限公司,住所地安徽省明光市和顺花园门面房旁第2幢82号。统一社会信用代码341182000036365（1-1）。 法定代表人：高冬冬，公司总经理。 委托代理人：盖世梅，安徽天禾律师事务所律师。 被告：安徽省安邦矿物有限公司，住所地安徽省明光市明东街道办事处工业园内。组织机构代码68208060-9。 法定代表人：吴士文，公司经理。 委托代理人：王文生，安徽洪武律师事务所律师。 委托代理人：贺兆伟，安徽马玉真律师事务所律师。 原告明光市明爵汽车销售服务有限公司（以下简称明爵公司）与被告安徽省安邦矿物有限公司（以下简称安邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月4日作出（2016）皖1182民初3223号民事判决，宣判后，安邦公司提起上诉，2017年6月27日，安徽省滁州市中级人民法院裁定发回重审。2017年7月11日本院重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明爵公司法定代表人高冬冬，被告安邦公司法定代表人吴士文及其委托代理人王文生、贺兆伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告明爵公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认原被告双方有关2号厂房的租赁合同无效；2.被告返还原告已支付房租费用7万元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；3.被告赔偿原告因履行合同造成的实际损失464671元；4.被告赔偿原告经营利益损失10万元/月，直到全部付清为止；5.被告承担拆装机器及运输费用21800元；6.被告承担鉴定费28000元；7.诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2016年2月27日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份。约定:被告将其自建的位于明光市明东街道办事处工业园区内、占地1632平方米的厂房出租给原告，由原告作为汽车修理及相关业务使用场所。租赁期限为5年，每年租金13.7088万元。合同签订后，原告先行支付了租金11万元，并对厂房进行了场地整理及装修，共实际支出费用100.6149万元。2016年8月3日，原告在其租赁的房屋内，突然接到明光市财政局下发给被告的房屋腾空通知书及所附的明光市国土局出具的《行政处罚决定书》，原告才得知被告对涉案厂房及土地，既没有取得使用权，也未取得建筑用地规划许可证，厂房属非法建筑，被告无权出租。此后，原告多次找到被告要求解除合同，赔偿原告损失，但被告在支付原告4万元现金后，拒绝赔偿原告其他损失。原告不得不搬离厂房另寻他处，因一直未找到合适的处所，停业至今。现原告先期投资建设的工程造价经鉴定已经明确为464671元。因鉴定意见未包含拆装及运输机械设备的费用，该费用也应由被告承担。根据原告的纳税凭证及经营状况，原告停业期间的利益损失为10万元/月。原告因此提起诉讼并提出如上诉讼请求。 被告安邦公司辩称：一、首先，原被告签订的《厂房租赁合同》约定的租赁物是1号厂房即东厂房，而不是原告擅自装修和使用的西厂房；其次，本公司出租给原告的1号厂房证照齐全，被告已交给原告复印件，因而原被告双方签订厂房租赁合同合法有效。其次，2016年春节后，被告公司全面停产，原告擅自在西厂房装修和经营，被告负责人不知情。3月份，被告负责人看到后，立即告诉原告2号西厂房已被政府收回，不可使用，而原告则声称与被告公司无关；二、原告所谓返还已付房租7万元的诉讼请求，与事实不符。事实是，被告共计收取原告人民币11万中，有1.7万元是被告为原告垫付的电费，后因原告急需用钱被告又退给给原告4万元，这样被告仅实际收取原告租金5.3万元，而不是7万元；三、原告所谓实际损失100.6149万元诉讼请求，是漫天要价。即使原告存在少量损失，装修费用等也应由原告承担；四、鉴定意见书中原告改造工程总造价为人民币464671元，其中所谓无争议部分造价329853元，不仅存在不确定性，而且即使确定依照法律规定原告应当承担70%责任。所谓有争议的134818元，因该部分是谁建设无法确定。没有图纸，工程量及工程造价无法确定，该部分鉴定意见不应采纳。首先，鉴定机构在鉴定意见书的第1页就郑重声明此次鉴定的所谓“工程造价及相关经济问题存在固有的不确定性”，当然不能作为判决的依据。此外，本次鉴定由于没有施工合同和图纸，工程量和有关施工对象存在争议，据此说明，鉴定机构作出的鉴定应当认定为“无依据鉴定”或“不确定鉴定”，不能作为定案依据；其次，即使所谓无争议部分造价329853元确实存在，依照法律规定原告应当自担70%责任。理由：1、原告在西厂房投入的动产财物，应由原告搬走；2、原告在西厂房投入可分离非附合装饰物，应由原告拆走；3、原告在西厂房后空地上建造的生活用房，损失依法由原告自行承担。该扩建房屋属于其超出租赁合同以外的，未经批准，也未经本公司同意，原告擅自扩建的添置物，损失只能由原告承担；五、原告所谓每月的经营利益损失，实属原告无依据的单方无理要求，既无事实根据，也无法律依据。原告主张的所谓拆装机械及运输费用21800元，也是编造的，即使存在，也应当由原告自行承担；六、鉴定机构安徽诚信建设项目管理有限公司于2016年9月1日至2016年10月31日被责令暂停从事业务活动，因而该机构无权鉴定，不仅鉴定意见无效，鉴定费28000元也应由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年12月，被告与明东街道办事处签订《投资协议书》，从魏岗村、新塘村征用土地62.26亩，2013年10月，被告以竞买的方式购得位于明光市明东街道办事处工业园区309省道北侧的一块土地，取得了该宗土地的土地使用权证书和建设用地规划许可证，确权面积为27.9亩。被告在征用土地后不久，即在建成的厂区东西两侧，分别新建钢结构厂房一处，东侧厂房（1号厂房）于2015年1月20日办理了产权登记，登记的建筑面积为1852.34㎡；西侧厂房（2号厂房）因未经批准占用土地2286.1㎡（建筑面积2286.1㎡）。 原告原先在本市和顺花园门面房从事汽车及汽车配件、汽车美容装饰用品销售、汽车修理、轮胎销售、洗车服务等业务，由于经营需要，原告计划筹建明光市明爵汽车修理服务有限公司。2016年2月27日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《厂房租赁合同》，主要内容：一、甲方将自建、位于明东工业园、占地1632平方米的厂房出租给乙方；二、租赁期为5年，即2016年3月31日至2021年3月30日；三、租金每平方米7元/月，第1、2年租金137088元，第三年起，在前一年租金基础上增加7%，乙方全额支付第一年租金，以后年度租金于当年度租金到期前一个月交清下年度租金；四、其他事项：1、甲乙双方应提供真实有效的证件；2、乙方根据有关规定，自行申领相关证照，缴纳相关费用，甲方只提供协助义务；3、甲方提供完好的厂房、供电设施；4、乙方应注意爱护，不得破坏厂房装修、结构、及设备、设施、否则按价赔偿；5、厂房仅限乙方使用，不得转租、改变使用性质、或作非法用途。……10、租赁合同期满后，乙方不再续租的，必须在期满日内搬迁完毕，且乙方所建办公室及附属设施不得拆除，所有权归甲方所有。……。 合同签订后，原告进驻2号厂房。原告在先行支付租金11万元后，对租赁房屋进行了装修等建设，后又在房屋的北侧新建一处钢结构宿舍住房。2016年7月14日，原告凭借被告向其提供的1号厂房的产权证照等相关材料在工商部门注册成立了“明光市明爵汽车修理服务有限公司”，登记的住所地为：明光市明东街道办事处工业园区309省道北侧（1号厂房）。 另查明，明光市国土资源局曾于2014年8月28日对被告作出行政处罚决定书，内容：责令被告退还非法占用的土地；没收在非法的土地上新建的厂房（2号厂房）和其他设施，并处每平方米10元罚款计22861元。 2016年8月，明光市国土资源局和明光市财政局在厂区张贴了向被告下发的《房屋腾空通知书》和搬迁《通知》，上述文书均已向原告告知并要求原告在在规定的期限内让出2号厂房。原告在规定的期限内履行了搬迁义务，腾空了2号厂房。期间，被告向原告退还租金4万元。2016年9月7日，本案原审期间，原告申请对租赁房屋（2号厂房）的改造工程的工程造价进行司法鉴定，我院依法委托安徽诚信建设项目管理有限公司进行鉴定。于2017年3月16日，该公司作出安诚鉴字[2017]001号工程造价鉴定意见书，结论为：明爵销售公司租赁物改造工程的总造价为464671元，其中工程内容无争议部分涉及造价329853元，有争议部分涉及造价134818元，另有三项无工程量的分项工程没有予以鉴定。原告花去鉴定费28000元。 2016年10月9日，滁州市公共资源交易监督管理局给予安徽诚信建设项目管理有限公司，自2016年9月1日至2016年10月31日在滁州市公共资源交易中心暂停代理抽取资格的处罚。 本院认为，首先，本案为房屋租赁合同纠纷，《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据该规定，出租人对租赁标的物有交付的义务，亦即有交付合同约定的标的物的义务。其次，本案原告租赁的标的物为面积较大、租期较长的厂房，作为承租人的原告在双方签订租赁合同之前，理应有着对租赁物进行谨慎选择及实地查看房屋状况的行为，以及查看将要租赁使用的标的物是否有合法的建筑、登记手续，故认定在原被告就1号厂房订立合法有效的《厂房租赁合同》后，双方自愿选择按2号厂房履行。因2号厂房无合法的批准建筑手续，故原被告实际履行的以2号厂房为标的物的租赁合同无效。原被告对按该无效合同履行造成的损失均存在过错，应按各自的过错承担相应的责任。综合被告在订立合同前即知道明光市国土资源局曾就2号厂房作出过行政处罚决定书，被告也无证据证明已将该事实告知原告，且从《厂房租赁合同》第10条内容可以看出，被告允许原告建造办公室及附属设施，以及被告作为承租人对租赁物有交付的义务等情节考虑，本院确定被告承担70%责任，原告承担30%责任。 被告辩称，安徽诚信建设项目管理有限公司于2016年9月1日至2016年10月31日被责令暂停从事业务活动，因而该机构无权鉴定，鉴定意见无效。本院认为，滁州市公共资源交易监督管理局给予安徽诚信建设项目管理有限公司的处罚，仅为自2016年9月1日至2016年10月31日在滁州市公共资源交易中心暂停代理抽取资格，而没有暂停其作为鉴定机构进行鉴定的资格，本案工程造价鉴定意见书又不存在其他导致其无效的因素，故本院对其效力予以采信。对鉴定费2.8万元予以认定。但作为司法鉴定意见书，本身应具有确定性，而本案工程造价鉴定意见书明确载明：造价134818元存在争议，本院对该部分鉴定意见不予采纳，该部分损失，原告补足证据后可另行诉讼。对无争议的造价329853元予以采信。原告已支付被告租金11万元，被告退回了4万元，原告主张被告还应返还租金7万元。因从双方于2016年2月签订合同，到2016年8月原告搬出房屋，原告占有使用房屋约6个月，虽然原被告实际履行的租赁合同无效，根据相关规定，原告应支付被告房屋占有使用费，根据2号厂房的面积，参照1号厂房的租金，被告收取原告7万元，对原被告双方均基本合理，对原告该请求不予支持。原告主张被告应赔偿原告经营利益损失10万元/月，及拆装机器及运输费用21800元，均依据不足不予支持。原告以上损失合计357853（无争议造价329853元+鉴定费28000元）元，被告承担70%为250497.1元。下余损失由原告自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原被告双方有关2号厂房的租赁合同无效； 二、被告安徽省安邦矿物有限公司于本判决书生效后十日内，赔偿原告明光市明爵汽车销售服务有限公司损失250497.1元； 三、驳回原告明光市明爵汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。 （本院开户银行：中国农业银行明光市支行，账号12234001040010205，户名：明光市人民法院） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14485元，由原告明光市明爵汽车销售服务有限公司负担4485元，被告安徽省安邦矿物有限公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  郎守军 人民陪审员  吴广明 人民陪审员  胡广如 二〇一七年十一月十七日 书 记 员  宋玲玲 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。