福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0121民初2584号 原告（反诉被告）王丹，女，1990年8月9日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林勇、余振，福建元一律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）应奇材，男，1981年3月3日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：郑文斐，福建福晓律师事务所执业律师。 第三人：福建房管家房地产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道福马路**天城小区**楼**08店面。 法定代表人：陆少飞，总经理。 委托诉讼代理人：张健华，男，1977年7月15日出生，汉族，住福建省罗源县，系公司职员。 第三人：吴敏艳，女，1987年11月16日出生，汉族，住福建省永安市。 原告王丹与被告应奇材、第三人福建房管家房地产代理有限公司、吴敏艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丹及其委托诉讼代理人林勇，被告应奇材的委托诉讼代理人郑文斐，第三人福建房管家房地产代理有限公司的委托诉讼代理人张健华，第三人吴敏艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丹向本院提出诉讼请求：l、请求确认原被告双方签订的《房产买卖合同》合法有效，并要求应奇材办理福晟钱隆公馆B区第8#楼4层305单元房产的银行解押手续；2、判令应奇材配合办理房产过户手续；3、判令应奇材支付逾期违约金11836元（自2017年4月10日起，按成交价款538000元的日万分之五计算至履约房屋产权变更之日止，暂计至2017年5月24日）；4.判令应奇材配合办理水电及物业的过户。5、判令应奇材赔偿律师费损失21520元；6、判令应奇材承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年2月18日，在第三人福建房管家房地产代理有限公司的居间服务下，原被告双方就被告所有的位于闽侯县上街镇源通东路136号福晟钱隆公馆B区第8#楼4层305单元达成买卖合意，双方及第三人签订《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》及《商业按揭贷款类交易程序》，其中约定被告将其位于闽侯县上街镇源通东路136号福晟钱隆公馆B区第8#楼4层305单元的房产以538000元的价格转让给原告，合同另约定了三方的权利义务、交易程序等。合同签订后，原告积极履行自身义务，但被告却未能按约履行房产的解押手续，第三人福建房管家房地产代理有限公司发送《告知函》、《催告函》给被告，被告依然未能按约履行合同，并发送解除《房屋买卖合同》的告知函要求解除合同，被告的行为已然属于违约。 应奇材辩称：1、原告存在先违约行为，被告有权主张先履行抗辩权，并拒绝配合原告办理房屋过户手续，原告主张违约金及律师费无事实和法律依据。2、原告签订合同时明知应奇材已婚，房屋属于夫妻共同财产，且第三人吴敏艳在签订合同时未表明其同意出卖房屋，合同现已无法继续履行。 应奇材向本院提出反诉诉讼请求：l、请求判令王丹支付逾期违约金34970元（自2017年2月23日起按成交价538000元日万分之五暂计至2017年7月3日止）。2、判令王丹赔偿律师费损失20000元。3、判令王丹承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年2月18日，反诉人、被反诉人以及第三人达成意思一致，签订了一份《交易服务合同》，合同约定在房产交易过程中的解押方式为王丹出资解押，且王丹应在反诉人可还款起始日起三个工作日内将首付款解冻转入应奇材还贷账户。然而至今王丹都未依约将首付款转入应奇材还贷账户，导致应奇材无资金办理解押手续，王丹的行为已然构成违约。另在合同履行过程中，被反诉人未提供人员配合反诉人办理委托公证手续亦存在先违约行为。 王丹辩称：被反诉人不存在违约情形。被反诉人将首付款转入还贷账户的前提条件是反诉人先申请办理注销手续，待银行贷款审批通过，反诉人办理完委托公证后，将款转入账户，但反诉人没有按合同办理委托公证手续和申请解押，反而要求解除合同。反诉诉请没有依据，请求法院依法驳回反诉人的诉请。 第三人福建房管家房地产代理有限公司述称：1、第三人通过居间行纪方式促成应奇材与王丹之间的房屋买卖合同成立，接受双方委托对相应的权属材料及购房定金进行监管，并按合同的约定，监管了被告应奇材的房屋权属证书和王丹购房定金人民币30000元。按合同约定应奇材应在王丹银行贷款审批通过且应奇材解押银行同意还款之日起伍个工作日内开始办理还款手续。由于应奇材未按合同约定履行义务，第三人在经过多次电话催促无果，分别于2017年4月12日、2017年4月26日二次发函通知应奇材，但应奇材均未作明确答复。综上，第三人作为中介方已经履行了自己的义务和职责，尽力消除买卖双方的矛盾，按照合同约定违约方应如数交纳中介佣金,恳请贵院依法判决。 第三人吴敏艳述称：讼争房产属于其与应奇材夫妻共同财产，应奇材在出售房屋时未获得其同意，且王丹在签订合同时知道该房产属于夫妻共同财产，主观上存在恶意，合同无效。若法院认定合同有效，合同也不具有可继续履行性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案事实认定如下： 应奇材与吴敏艳于2007年11月30日登记结婚。2015年1月16日，应奇材买了位于闽侯县上街镇源通东路136号福晟钱隆公馆B区第8#楼4层305单元房。2017年2月18日，在第三人福建房管家房地产代理有限公司的居间服务下，王丹（乙方）与应奇材（甲方）及福建房管家房地产代理有限公司（丙方）三方签订《房产买卖合同》，约定：王丹以总价款538000元购买应奇材名下位于闽侯县上街镇源通东路136号福晟钱隆公馆B区第8#楼4层305单元房产。合同第九条约定：甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务；除另有约定外，到期不履行义务的属违约行为。自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金及因此产生的律师代理费、差旅费等其他费用；合同商业按揭贷款类交易程序（附件B）。第四条约定：甲方银行解押还款，担保公司担保解押还款。待乙方（王丹）银行贷款审批通过、甲方（应奇材）委托公证书办妥后并在担保公司担保的前提下银行放款后（买方提前按揭）且甲方解押银行同意还款之日起伍个工作日内开始办理还款手续；交易服务合同第三条第二点：甲、乙双方约定该房产交易过程中解押方式为乙方（林丹）出资解押。甲乙双方协商同意由乙方（林丹）购房首付款借给甲方（应奇材）解押，不足结清部分由甲方自行垫资解押。解押款在转入甲方还款账户后即抵作部分购房款。待乙方银行贷款审批通过，乙方应在甲方委托公证书办妥后且甲方可还款起始日起三个工作日内将首付款解冻转入甲方还贷账户……甲方（夫妻）应在银行解押还款前办理委托公证（公证内容由丙方指定，公证书由丙方保管）给乙方或乙方指定第三人。委托公证费人民币伍佰壹拾元整（￥510.00）由乙方承担。甲方（夫妻双方）保证无不良征信记录及债务纠纷，否则由此产生的一切经济责任由甲方自行承担； 合同签订后，王丹将30000元保证金交给第三人福建房管家房地产代理有限公司监管，应奇材将房屋权属证书交给第三人福建房管家房地产代理有限公司监管。2017年3月21日，应奇材申领产权证。2017年3月31日，王丹将首付款148000元存入其个人账户进行资金监管。2017年4月5日王丹通过工商银行福州金山支行的贷款审批，2017年4月12日，福建房管家房地产代理有限公司向应奇材邮寄了告知函：告知办理银行解押等手续。2017年4月18日应奇材向王丹发出解除合同告知函：自本告知函送达阁下的同时，即解除王丹女士于本人签订的《房屋买卖合同》。2017年4月26日，福建房管家房地产代理有限公司向应奇材邮寄了催告函：收到此函后叁个工作日请贵方带上相关证件会同我司工作人员前往贵方贷款银行办理上述房产解押手续。王丹因本案诉讼产生律师费21520元；应奇材因本案诉讼产生律师费20000元。 本院认为，位于闽侯县上街镇源通东路**福晟钱隆公馆**第**楼****房屋系在应奇材与吴敏艳夫妻关系存续期间所购买，属于夫妻共同财产。应奇材出售此房屋时，未获得吴敏艳同意，且合同签订后，未获得吴敏艳认可。王丹与应奇材签订的房屋买卖合同，侵犯了第三人吴敏艳的利益应为无效合同。经本院释明，王丹、应奇材均不变更本案诉请，故对王丹、应奇材依据有效合同主张的诉请均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，判决如下： 1驳回王丹的诉讼请求。 2驳回应奇材的反诉诉讼请求。 本案案件受理费9180元，财产保全费3210元由王丹负担；反诉案件受理费588元，由应奇材负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  王剑飞 人民陪审员  杨 华 人民陪审员  林金水 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  陈丽安 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法法规标题中华人民共和国婚姻法(2001修正) 制定机关全国人大常委会效力等级法律 公布日期2001.04.28时效性现行有效 第十七条第十七条【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。