安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0202民初6608号 原告：张汉林，男，1992年10月24日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托代理人：严长金，安徽润生律师事务所律师。 被告：陈鹤姣，女，1983年11月7日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 被告：汤世秦，男，1980年6月10日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 委托代理人：汤世松，男，1982年9月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县，系被告弟弟。 原告张汉林诉被告陈鹤姣、汤世秦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张汉林的委托代理人严长金，被告陈鹤娇，被告汤世秦的委托代理人汤世松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张汉林向本院提出诉讼请求：1、解除双方《存量房买卖合同》；2、被告支付违约金237600元；3、被告给付中介费9000元，返还定金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2017年9月7日，双方签订《存量房买卖合同》,被告将伊顿公馆XX室房屋出卖给原告，约定房屋售价118.8万元，原告商业贷款审批通过后产权过户当天付首付款44.8万元，贷款银行下款即支付尾款69万元，合同签订后15个工作日内双方准备好申报贷款所需材料，如乙方违反承诺，按照房屋总价20%赔偿损失，且已支付的中介费由违约方承担。原告依约支付定金5万元，并向中介所支付中介费9000元。之后，被告拒绝配合原告办理商业贷款，并明确表示不履行合同。 被告陈鹤娇、汤世秦辩称，两被告是夫妻关系。原告伪造银行贷款信息，且被告也发出律师函，要求解除双方签订的房屋买卖合同。房屋是被告汤世秦在婚前购买的，是婚前财产。被告陈鹤娇签订买卖合同不是被告汤世秦的真实意思表示，且被告陈鹤娇对房屋没有处分权。被告汤世秦不同意出卖房屋的原因，是原告张汉林与中介伪造银行流水，试图骗取银行贷款，被告不能帮助原告骗取银行贷款。在签订合同时，原告知道房屋不是被告陈鹤娇的，原告没有尽到应尽的注意义务，故其不是善意的购买人。本案是一起原告与米家中介所制造的诈骗。故请求法院驳回原告张汉林的诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年9月7日，原告与被告陈鹤娇经镜湖区米家房产中介所介绍签订《存量房买卖合同》，出卖方（甲方）汤世秦、陈鹤娇，买方（乙方）张汉林，约定房屋地址伊顿公馆XX室，产权证面积115.34平方米，出售价格118.8万元，付款方式=定金5万元+首付款44.8万元+尾款69万元，乙方需要贷款，自合同签订后15个工作日内甲乙双方准备好申报贷款所需材料，在丙方（中介方）配合下前往银行申报贷款，定金于签订合同后当即支付，乙方商业贷款审批通过后产权过户当天付清首付款，尾款甲方等乙方贷款银行下款，如因乙方违反承诺，导致房屋不能办理产权转移登记或发生其他债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方损失，且已支付的中介费用应由违约方承担，违约条款为独立条款，即使本合同及其他条件因一方违反承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方可依据本条款追究违约责任。该合同尾部汤世秦的名字由陈鹤娇代签。合同签订当日，原告支付被告陈鹤娇购房定金5万元。2017年9月11日，原告支付镜湖区米家中介所中介费9000元。之后，被告未配合原告办理贷款，并于2017年10月9日发送律师函给原告及米家房产中介所，内容为:1、陈鹤娇事前没有汤世秦授权，事后没有汤世秦追认，陈鹤娇签订的合同为无效合同，对汤世秦不发生法律效力，因此不存在合同的违约和履行问题；2、张汉林存在过错，不是善意购房人，张汉林签订合同时，查阅了房地产权证，房地产权证载明汤世秦单独所有，张汉林违反了一般人的注意义务，张汉林接到函件后三日内提供银行账号，以便陈鹤娇退还定金5万元。之后双方一直协商未果，遂成讼。 另查明，（一）被告汤世秦于2009年10月18日贷款购买涉案房屋，两被告于2011年1月27日登记结婚，涉案房屋于2013年2月4日办理产权登记，登记所有人为汤世秦单独所有。（二）两被告共同决定出售涉案房屋后，被告陈鹤娇在中介所登记出售信息。签订合同时，陈鹤娇告知原告及米家中介所，其与汤世秦系夫妻关系。 本院认为，（一）关于合同效力问题。被告陈鹤娇与原告签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未损害国家、集体或者他人利益，不违法法律、行政法规的强制性规定，该合同自签订时生效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对被告陈鹤娇认为其无权处分涉案房产，所签合同系无效合同的辩称，本院不予采信。（二）因被告汤世秦拒绝继续履行合同，原告无法实现合同目的，原告可以解除合同，故对原告要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告陈鹤娇辩称，其听见原告与中介协商开具假的收入证明及银行流水。由此，两被告认为原告造假贷款，故拒绝出售房屋。其一贷款能否审批通过由银行审查决定；其二即使原告有伪造贷款材料的思维意识，并不代表其已付诸实施；故对两被告的辩称，本院不予采信。（三）两被告是否共同承担民事责任问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现被告汤世秦不愿履行合同，故被告陈鹤娇应承担违约责任。涉案房屋虽登记为汤世秦单独所有，但出售涉案房屋是两被告共同合意，再由被告陈鹤娇具体操办（登记房屋出售信息、签订合同、收取定金等）。签订合同时，被告陈鹤娇也告知原告及中介所，其与汤世秦系夫妻关系，原告有理由相信被告陈鹤娇能够代理被告汤世秦，被告陈鹤娇的行为构成表见代理，其代理行为有效，被告汤世秦应共同承担违约责任。故对原告要求两被告返还购房定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。因两被告违约，应承担违约责任，但原告在签订合同时未审查涉案房屋产权情况，未尽到一般谨慎义务，存在过错，违约金本院酌情减少为总房款的10%即11.88万元。（四）对于原告主张的中介费由两被告承担，因违约金既是对违约方违约行为的惩罚，也是对守约方造成损失的弥补，违约金已能涵盖原告中介费损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告张汉林与被告陈鹤娇于2017年9月7日签订《存量房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告陈鹤娇、汤世秦于本判决生效之日起十日内返还原告张汉林购房定金5万元，并赔偿违约金11.88万元，合计16.88万元； 三、驳回原告张汉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2925元，由原告张汉林承担50元，由被告陈鹤娇、汤世秦承担2875元（诉讼费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 赵 凌 二〇一七年十一月十三日 书记员 苏文可 附：本案适用法律条款 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效手续的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人由代理权的该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。