贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0502民初5265号原告：申云华，男，1964年11月19日生，汉族，住湖南省邵东县。原告：赵尚珍，女，1967年8月10日生，汉族，住湖南省邵东县。原告共同委托诉讼代理人：詹俊宇（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201710363324。原告共同委托诉讼代理人：曹清（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201711885944。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9152050258412134XE。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓维义（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224199810687252。委托诉讼代理人：翟进（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201611458443。原告申云华、赵尚珍诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称鑫城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员曾德安独任公开开庭进行了审理。原告申云华、赵尚珍委托诉讼代理人詹俊宇，被告鑫城公司委托诉讼代理人邓维义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申云华、赵尚珍向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告履行合同约定，办理商品房转移登记；2.请求判决被告支付原告违约金暂定71,766.90元（违约金具体数额从违约之日起计付至实际履行完毕之日止）;3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月4日，原告申云华、赵尚珍与被告鑫城签订《商品房买卖合同》，“合同”约定：被告出售房屋给原告，房号为A5-1-25；套内建筑面积36.12平方米，每平米8,691.61元，总价款313,941.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定支付了房屋价款，被告也交付了房屋，但被告迟迟未办理房屋登记。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持。被告辩称：1.原告申云华、赵尚珍的起诉超过诉讼时效的规定，应裁定驳回其起诉；2.未能提交办理有关商品房转移登记的有关文书是因为毕节市七星关区人民政府未按投资协议约定提供土地、办理不动产权属，以及调整客车占公用地及项目用地等不可抗力因素造成，不是答辩人造成，答辩人不承担违约责任；3.“申请办理”和“办理”房屋产权登记是两个不同法律内容的合同义务，原告申云华、赵尚珍主张的“办理商品房转移登记”的诉讼请求无事实和法律依据；（4）原告主张的违约金过高，依法应予减少，且没有扣除非因答辩人过错的终止业务办理期限。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行举证、质证。对各方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：第一，原告提供《商品房买卖合同》证明：（1）原、被告双方于2013年5月4日签订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告位于毕节市××区××大道综合××市场××房，房总价313,941.00元；（2）被告承诺于2014年6月30日前办理商品房所有权转移登记并交付有关文书，超过180日不交付，应以已交付房款313,941.00元为基数，按日万分之二计付违约金（从约定的2014年6月30起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，每日62.79元）。被告对该组证据质证意见：对真实性不持异议，但约定违约金过高，请求依法予以减少。本院认为，日万分之二违约金与已市场化银行利率相比，不存在过高，该证据本院予以采信。第二，原告提供《收款收据》（4张）、《个人购房担保借款合同》证明：（1）原告已经支付购房款，履行了合同义务；（2）被告已收取原告的房屋产权登记等费用，应当按约定给原告办理商品房所有权转移登记并交付有关文书，但被告至今未交付，违反合同约定，应当承担违约责任。被告对该组证据的质证意见：对真实性不持异议，但认为达不到原告的证明目的。根据合同约定，原告还应出具委托办证的委托书给被告，但原告没有提供委托书，没有履行协助义务，应承担相应责任。本院认为，原告已自愿交付“预告登记费”、“房屋登记费”、“预告登记费”等相关登记办证费用给被告，根据日常生活经验，不存被告“不协助”之说，且被告的所举证据显示，涉案房屋的土地使用权手续也不是在2014年6月30日前办妥。该组证据符合有效证据要件，本院予以采信。第三，被告提供《商品房买卖合同》证明：（1）原被告双方合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限为2014年6月30日，诉讼时效届满之日为2017年6月30日，原告起诉之日为2017年8月18日，已经超过诉讼时效；（2）合同第二十四条（四）项约定的是“申请办理房屋权属转移登记”合同义务，而非“办理”合同义务；（3）合同第二十二条（二）项约定日万分之二的违约金过高，应依法予以调减。原告对该组证据的质证意见：对该证据的“三性”无异议，但认为达不到被告的证明目的。（1）本案并未超过诉讼时效，根据合同约定，如出卖人未按约定日期交付办理商品房转移有关文书，是按日向买受人支付万分之二违约金。另根据民法总则规定，诉讼时效是三年。按合同约定2014年6月30日为界限，至今也超过三年，但是出卖人未履行合同义务，没交付相关文书，所以被告应支付违约金的时间至少往前推三年。（2）根据合同约定，出卖人承诺2014年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人，这清楚地表明被告的合同义务是办理商品房转移登记，并非像被告所称只是申请。（3）《商品房买卖合同》并不能证明合同约定的违约金过高。本院认为，被告的抗辩理由成立，该证据本院不予采信，但应当从总的违约金中扣减已超诉讼时效期间（2014年6月30日至2015年8月22日）的部分违约金。第四，被告提供“补充协议”、“会议纪要”、毕市七星国用（2015）第1360号《国有土地使用权证》、黔（2017）毕节市不动产权第0000019号不动产权属证证明：（1）由毕节市七星关区人民政府负责项目用地的征收和补偿；（2）2016年10月26日，毕节西客站项目选址毕节市商品综合批发市场项目建设用地出让条件发生变化，导致毕节市商品综合批发市场项目规划条件随同变化，不能提交已经项目合规性审查文件系不可抗力，不承担民事责任；（3）毕节市商品综合批发市场项目建设用地由毕节七星国用（2015）第1360号国有土地使用权证更换为黔（2017）毕节市不动产权第0000019号不动产权属证系权属办证职能改变所引发，不属鑫城公司造成，办证机关中止受理业务的时间应予扣除。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议。（1）第二份证据里可以看出西客站迁地址属于被告开发的第二期，但原告购买的是第一期，就算政府有相关文件规定也不牵扯第一期商品房的土地等使用问题。（2）该证据并非合同约定的不可抗力，就算是不可抗力，根据买卖合同27条约定，因不可抗力不能按照合同约定履行的，一方当事人应当及时告知另一方当事人，被告未给原告办理商品房转移登记有关文书，就算是按被告所称原因导致不能办理，也应及时告知，否则应当按照双方约定的违约条款计算违约金；（3）原告无过错。本院认为，“不可抗力”，是指人力不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，本案显然符合不可抗力的构成要件。《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限为2014年6月30日，而（2015）第1360号国有土地使用权证更换为黔（2017）毕节市不动产权第0000019号不动产权属证均在此后，故与本案的待证事实没有关联性。该组证据本院不予采信。第五，被告提供征地材料、迁坟材料证明：毕节市七星关区人民政府未完成项目用地的征收和补偿，属不可预见，不可避免、不可克服的不可抗力因素，原告质证认为该证据与本案无关，达不到被告证明目的。该证据与本案的待证事实没有关联性，本院不予采信。第六，被告提供“拆违工作预案”、违章搭建记录清单、通知、“行政强制执行催告书”、违章建筑物及现场“拆违”证明：毕节市商品综合批发市场因69户在楼顶、平台、阳台等处搭建违章建筑，被毕节市七星关区城乡规划局行政强制拆除，致使项目合规性审查无法通过，不是鑫城公司的原因造成无法交付办理商品房转移登记的有关文书。被告质证认为：（1）“拆违”名单里并没有原告，所以被告所称是因为违章搭建造成合规性审查不合格，与原告无关；（2）违章搭建并不是所谓建设规划不合格，达不到被告证明目的。该证据与本案的待证事实没有关联性，本院不予采信。综合以上证据本院认定以下事实：2013年5月4日，原告申云华、赵尚珍与被告鑫诚公司签订了《商品房买卖合同》，“合同”载明：买受人（申云华、赵尚珍）购买出卖人（鑫城公司）开发，位于毕节市××区××大道××市商品综合××市场××房；房屋建筑面积37.36平方米，套内建筑面积36.12平方米，总价款313,941.00元；房屋土地使用权年限自2012年7月16日起至2052年7月16日止；出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，二原告按约定合同支付被告房款、及办理房屋产权登记手续的“预告登记费”、“房屋登记费”、“预告登记费”等相关登记办证费用。但被告鑫城公司未全面履行合同义务，至今未申办涉案商品房产权转移登记手续。本院认为：原告申云华、赵尚珍与被告鑫诚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行合同义务。原告履行支付房款及办理房屋产权登记手续的“预告登记费”、“房屋登记费”、“预告登记费”等相关登记办证费用的义务，但被告鑫诚公司未按照约定时间备足申办涉案商品房产权转移登记手续的有关文书并提交办理构成违约，应承担相应的违约责任。即继续履行合同，为原告申请办理涉案商品房产权转移登记手续，并按日万分之二计付原告违约金。关于违约金的计算期间，根据合同约定，如出卖人未按约定日期交付办理商品房转移有关文书，应“按日万分之二向买受人支付违约金”。该约定应当解释为只要出卖人未交付“有关文书”，则其违约行为以日（天数）为单位处于持续状态。故尚在诉讼时效期内的违约期间，本院依法应以支持。超过诉讼时效的违约期间，本院依法不再保护。诉讼权利期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，原、被告双方约定交付“有关文书”时间是2014年6月30日前，即是说2014年7月1日起，原告就知道或者应当知道其的权利受到侵害，诉讼时效期间至此起算。原告于2017年8月23日向本院提起诉讼主张权利，当时受法律保护的诉讼权利期间为二年，违约金的起算时间应为从2017年8月23日倒推二年时间，即从2015年8月23日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内提交办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告申云华、赵尚珍申请办理涉案商品房产权登记手续；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告申云华、赵尚珍违约金（违约金以原告申云华、赵尚珍已付房款313,941.00元为基数，按日万分之二从2015年8月23日起计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司履行完毕之日）；三、驳回原告申云华、赵尚珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一七年十一月二十二日书记员  肖 毅