云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初6030号原告：陈蜀娟，女，1977年4月1日出生，彝族，身份证住址为云南省昆明市五华区。原告：李云锋，男，1981年2月23日出生，汉族，身份证住址为云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张万华、李静，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汉都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915301025527404614。住所地：云南省昆明市五华区龙泉路沙坝营**云南广播电视大学龙泉校区内办公楼**。法定代表人：苏黎明，总经理。委托诉讼代理人：方鸣，云南汉都房地产开发有限公司职工，特别授权代理。原告陈蜀娟、李云锋与被告云南汉都房地产开发有限公司（以下简称汉都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告陈蜀娟、李云锋的委托诉讼代理人张万华、李静，被告汉都公司的委托诉讼代理人方鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈蜀娟、李云锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行天阔5-208号《商品房购销合同》将符合交房条件的久皓大院Ⅳ5幢2层208号房产交付给原告，并将不动产证办至原告名下；2、判令被告支付原告自交房届满次日起至2017年5月19日的逾期交房违约金122708元（2016年1月1日至2016年3月31日按照每天50元计算，2016年4月1日至2017年5月19日按照已付房款954063元的0.03%/天计算）；3、判令被告支付从2017年5月20日至实际交房之日止的逾期交房违约金（已付房款954063元的0.03%/天计算）；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和事由：原告与被告于2014年12月23日签订天阔5-208号《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的久皓大院Ⅳ5幢2层208号房，该房套内建筑面积110.88平方米，按照套内建筑面积计算的价款为954063元，合同约定的交房日期为2015年12月31日。逾期交房的违约责任为：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，汉都公司按每天50元向陈蜀娟、李云锋支付违约金，合同继续履行；二、逾期90天后，汉都公司按陈蜀娟、李云锋已付款的0.03%乘以逾期天数向陈蜀娟、李云锋支付违约金，合同继续履行。签订合同后，原告支付了全部购房款。现合同约定的交房日期已逾1年半多，被告仍未将符合交房条件的房屋交付给原告。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告汉都公司辩称：1、因为国家政策影响、市场经济以及云南房地产市场等大环境的影响，公司陷入了经营困难、资金短缺的情况，但是在如此艰难的情况下，我公司也积极的履行合同，实现交房。虽然现在公司经营困难，但是我公司还是积极努力在2016年10月28日完成了验收，于2017年10月30日在云南信息报公示交房公告。但由于公司资金短缺，目前公司还在筹措资金努力完成附属设施的收尾工作，此部分工作还需要筹措大量的资金，若按照原告主张支付违约金，那公司整个楼房将面临15-20个亿的高额赔偿，将导致公司破产。2、按照合同约定计算违约金已经远远高于中国银行同期贷款利率三倍及超出业主的实际损失5倍，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定予以调整。3、根据昆明市中级人民法院（2017）云01民终3555号民事判决书确定涉案的中天久皓大院楼盘共8栋建筑已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘查五方验收，已符合购房合同约定的交房条件。另根据（2017）云0102民初1859号及（2017）云0102民初1043号判决认可我公司2016年10月28日符合交房条件，并且法院认可合同约定的违约金过高并对此进行调整，将日万分之三的违约金调整为日万分之一。综上，希望将违约金的截止日期计算至2016年10月30日。请求法院降低违约金标准从0.03%降低至0.01%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月23日，陈蜀娟、李云锋与汉都公司签订《商品房购销合同》，约定陈蜀娟、李云锋向汉都公司购买久皓大院Ⅳ第5幢第2层208号房，房屋参考套内建筑面积110.88平方米；该商品房总价款为954063元，付款方式为贷款方式付款，原告于2014年12月23日支付首付款654063元，其余价款30万元向公积金管理中心贷款支付；汉都公司应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给陈蜀娟、李云锋。合同还约定汉都公司如未按本合同约定的时间交房，则①自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，汉都公司按每天50元向陈蜀娟、李云锋支付违约金，合同继续履行；②逾期90天后，汉都公司按陈蜀娟、李云锋已付款的0.03%乘以逾期天数向陈蜀娟、李云锋支付违约金，合同继续履行。合同另约定该商品房经建设单位组织验收合格后，汉都公司应当以媒体公告形式通知陈蜀娟、李云锋办理交接手续；交接时汉都公司应当向陈蜀娟、李云锋移交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。由于陈蜀娟、李云锋原因未能按期交接的，责任由陈蜀娟、李云锋承担。汉都公司与陈蜀娟、李云锋同意按以下方式处理：陈蜀娟、李云锋在本合同约定（或汉都公司通知）的期限内未与汉都公司办理完毕房屋交接手续的，自本合同约定（或汉都公司通知）的期限届满次日起，房屋的毁损灭失风险及物业管理费由陈蜀娟、李云锋承担，且汉都公司不承担逾期交房责任。关于产权登记的约定：陈蜀娟、李云锋须向汉都公司：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费及其他相关费用；2、办理完毕房屋交接手续；3、签订委托汉都公司办理产权证和房权登记的委托书；4、向汉都公司提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付汉都公司代办办理产权登记所需的手续费、工本费、行政规费等。在陈蜀娟、李云锋提供相应资料并办理完上述事项后，汉都公司在240个工作日内负责向产权登记机关申请办理该套商品房产权登记手续，如陈蜀娟、李云锋为按揭方式购房，汉都公司将把产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续。如陈蜀娟、李云锋未能在汉都公司规定时限内完成本条5项事项，则视为因陈蜀娟、李云锋原因未能及时办理产权登记，责任由陈蜀娟、李云锋自行承担。庭审中汉都公司自认陈蜀娟、李云锋已付清购房款，房屋尚未交付。另外，包括原告所购买房屋在内的中天·久皓大院1-8栋房屋已于2016年10月28日由建设单位、监理单位、施工单位设计单位及勘察单位五方验收合格，汉都公司于2016年10月30日在云南信息报上公告通知业主交房。本院认为，原、被告于2014年12月23日签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，方式为被告以媒体公告形式通知原告办理交接手续。本案中，被告汉都公司至2016年10月28日进行了五方验收，于2016年10月30日刊登交房公告，涉案房屋已达到合同约定的交房条件且被告已通过约定方式通知原告交房。原告认为涉案房屋未达到约定交房条件，其主张与本院查明的以上事实相悖，且无确凿证据予以证实，由此视为原告已接房。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按约将房屋交付原告，其行为已构成违约，应对逾期交房承担违约责任向原告支付逾期交房的违约金。关于违约金。第一，如上文所述，被告应支付原告在其以媒体公告通知原告办理交房手续前的违约金，对公告后原告拒绝接房期间的损失不再承担违约责任。据此，本院确认违约金计算期间自2016年1月1日至2016年10月30日止。第二，违约金的标准。对于逾期交房90天以内的违约金，合同约定为50元/天，原被告双方对此标准均无异议，应遵照履行。对于逾期交房90天以后的违约金，原告主张按《商品房购销合同》约定标准计算违约金，被告则提出了减少约定违约金的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被告应承担的违约责任应与原告因被告的违约行为而导致的损失相当，本院综合考量涉案商品房面积、坐落、合同的履行情况，本院酌情将被告逾期交房90天以后的日违约金调整为已付房款的0.01%即95.41元。综上，依据前述标准被告应支付原告的逾期交房违约金总计为24917.74元。对于原告诉请被告办理所购房屋的不动产证，由于原告尚未接房，且原告未交纳相关费用，出具委托书，办理不动产证的条件现未成就，故对该诉求不予支持；如原告按约定办理完手续后，被告不办理不动产证，原告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南汉都房地产开发有限公司应在本判决生效后五日内向原告陈蜀娟、李云锋支付逾期交房违约金24917.74元；二、驳回原告陈蜀娟、李云锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元，由被告云南汉都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  胡 颖审 判 员  杨 婧人民陪审员  陈建云二〇一七年十一月二十九日书 记 员  邹亚娇