湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5734号上诉人（原审被告）：汪其雄，男，1963年4月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈敬兵，湖北融腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张大才，男，1953年11月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：何飞，湖北得伟君尚律师事务所律师。原审第三人：武汉般若投资咨询有限公司，住所地武汉市江汉区新华路186号福星城市花园4栋23层23-3房。法定代表人：吕栋梁，该公司经理。委托诉讼代理人：万丽霞，女，该公司职员。原审第三人：武汉徐家棚生鲜市场有限公司，住所地武汉市武昌区徐东路南苑小区6栋1层1号。法定代表人：汪其雄，该公司经理。委托诉讼代理人：彭佩佩，湖北金卫律师事务所律师。上诉人汪其雄因与被上诉人张大才、原审第三人武汉般若投资咨询有限公司（以下简称般若公司）、原审第三人武汉徐家棚生鲜市场有限公司（以下简称徐家棚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪其雄上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回张大才的全部诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由张大才承担。事实与理由：一、一审法院认定2013年11月27日《房屋租赁合同》的主体是徐毅武与张大才之间错误，该合同约定的合同双方应当是张鸦、徐毅武与武汉市徐家棚生鲜市场有限公司。二、一审法院认定“2017年3月28日，张大才向徐毅武交纳押金20万元。2017年5月5日至2017年6月20日，张大才向徐毅武交纳租金共计336万元”错误，张大才未提供充分的证据证明其已经支付了押金和租金，退一步讲，即使支付了押金和租金，也是代徐家棚生鲜公司支付。三、一审法院应当对2013年11月27日《房屋租赁合同》是否生效及生效时间做出认定，而未作出认定。汪其雄认为，该合同并未生效，不能以此合同为基础合同判定张大才享有转租的权利。四、一审法院未查清本案涉案房屋的实际出租人为徐毅武，实际承租人为武汉徐家棚生鲜市场有限公司。张大才辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.张大才与徐毅武的租赁关系自2013年12月27日生效，该租赁关系因为买卖不破租赁，不因该房屋的物权发生变化而影响其效力，般若公司应当继续履行与张大才的租赁合同；2.张大才与汪其雄的合同关系合法有效，汪其雄应当履行合同义务，其未支付租金应当承担相应的违约责任。般若公司述称：案涉房屋在出租前已经设立抵押，般若公司取得该房屋后不受房屋租赁合同的约束，般若公司有权与徐家棚公司重新签订租赁合同，并收取租金，一审法院将该房屋的原承租人由徐家棚公司变更为张大才，属于认定事实错误，请求二审法院依法裁判。徐家棚公司述称：案涉房屋一直由徐家棚公司实际使用，租赁关系的相对方为房屋产权人与徐家棚公司，根据徐家棚公司的工商信息显示，张大才于2013年10月23日-2014年12月2日担任徐家棚公司的法定代表人，并且根据徐家棚公司向一审法院提供提交的公证书显示2013年11月27日签订租赁合同的双方为出租方为徐毅武、张鸦，承租方为徐家棚公司，其中，双方签订的合同，张大才代表徐家棚公司签名并加盖了徐家棚公司的公章，故张大才在此期间签订的合同，是代表徐家棚公司进行签订，肯请法院在查明事实的基础上依法判决。张大才向一审法院起诉请求：1.判令汪其雄向张大才支付租金96万元；2.判令汪其雄向张大才支付滞纳金（以96万元为本金，按0.05%/日，自2019年3月11日，计算至汪其雄实际还清之日止，现暂计算至2019年5月28日，计37,440元）；3.判令汪其雄承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、当事人之间的关系。徐家棚公司历任法定代表人为徐毅武、张大才，汪其雄系现任法定代表人。徐家棚公司成立于2007年10月17日，系有限责任公司，住所地为徐毅武为法定代表人，占股50%；张大才任总经理、厂长，占股25%；案外人刘丹丽占股25%。2013年10月23日，徐家棚公司法定代表人变更为张大才，股东变更为张大才，企业类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2014年12月2日，徐家棚公司法定代表人变更为汪其雄。二、涉案房屋权利的设立与转移。2004年，武昌区徐东路南苑小区6栋1层1室房屋登记至徐毅武名下。涉案房屋自徐家棚公司2007年成立起即由该公司使用至今。2012年11月14日，徐毅武（甲方）、张鸦（抵押财产共有人）与中国民生银行股份有限公司武汉分行（乙方）签订《个人最高额抵押合同》及附件，约定：甲方以涉案房屋作为借款担保。2014年5月8日，涉案房屋办理抵押登记，他项权证号为武房他证昌字第××号、昌他项（2014）第180号，抵押权人为中国民生银行股份有限公司武汉分行，抵押贷款期限自2012年11月14日至2015年5月4日止。上述房屋被依法拍卖，般若公司于2019年2月13日取得该房屋所有权，不动产权证号为鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0004985号。三、相关租赁合同签订和履行情况。2007年5月10日，徐毅武出具《无偿使用证明》，载明：兹有位于武昌区徐东南苑小区6栋1层1号的房产，面积1,864平方米，现因经营需要无偿提供给徐家棚公司使用，如因此产生法律责任由产权人负责，与其他部门或个人无关。该证明文件留存于徐家棚公司的工商登记档案。2013年11月27日，徐毅武、张鸦（甲方）与徐家棚公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方涉案房屋，经营生鲜市场、仓储业务。租赁期限为10年，从2013年12月1日起至2023年11月30日止。租金前五年每年30万元，签订本合同一个月内一次性交纳。后五年，每年40万元。先付租金后入住，前五年交纳一次，共计150万元，后五年租金在2014年3月30日前一次性交纳，每年40万元，共计200万元，缴纳租金需提前10天。签订本合同时，乙方一次性向甲方缴纳押金20万元。本合同具备下属两项条件时，本合同立即生效，签订合同后,乙方交纳前五年租金、押金后，双方签字盖章、公证后生效。合同还对其他事项进行了约定。徐毅武、张鸦签名按手印，张大才签名按手印并加盖徐家棚公司印章。2013年11月29日，湖北省武汉市黄鹤公证处作出（2013）鄂黄鹤内证字第6878号公证书，对前述合同公证。2017年3月28日，张大才向徐毅武交纳押金20万元。2017年5月5日至2017年6月20日，张大才向徐毅武交纳租金共计336万元。2019年10月24日，徐毅武向一审法院表示，2013年11月27日签订的《房屋租赁合同》相对方系张大才，只认可张大才，自己共向张大才收取租金350万元左右，不是收取徐家棚公司租金，知晓张大才转租的事实。2014年7月7日，张大才（甲方）与汪其雄（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁涉案房屋用于经营生鲜市场、仓储业务。租赁期限为12年，从2014年7月1日起至2026年6月30日止。租赁前四年每年租金744,000元，从2018年7月1日起至2022年6月30日止每年租金96万元，从2022年7月1日起至2026年6月30日止每年租金108万元。签订合同时乙方向甲方一次缴纳一年租金，以后每次每年支付租金时间为3月10日前一次性支付。签订本合同乙方支付一年租金后，2014年7月12日前甲方将房屋交付给乙方。乙方若未能按本合同约定的时间向甲方缴纳各种费用，每延迟一天，按日万分之五收取滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。徐毅武在合同尾页“房屋所有者”处签字按手印。徐家棚公司表示，2018年7月1日至2019年6月30日的年租金系84万元，经徐毅武指示，从汪其雄个人账户付出，支付给张大才及张大才的工作人员黄宗和。张大才认可收到84万元的事实，但认为系徐家棚公司代收租金，收款人系张大才，徐毅武只是证明人，且该年度租金并非仅84万元。徐家棚公司提交的3张加盖徐毅武私章的收据显示：2018年4月13日，交款单位生鲜市场，收款方式张大才广发卡，2018年7月1日至2019年6月30日期间租金50万元；2018年6月5日，交款单位生鲜市场，收款方式张大才广发卡，2018年7月1日至2019年6月30日租金244,000元；2018年10月17日，交款单位生鲜市场，收款方式黄宗和工行卡，2018年7月1日至2019年6月30日递增租金96,000元。2019年5月7日，出租方般若公司（甲方）与承租方汪其雄（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁涉案房屋,租赁期限自合同签订之日起至2026年6月30日止。2019年7月1日至2022年6月30日，年租金84万元；2022年7月1日至2026年6月30日，年租金96万元。本着先付后租的原则，签订本租赁合同后，乙方应于每年的6月30日前，一次性向甲方支付上半年租金费用，每年12月31日前，一次性向甲方支付下半年的租金费用。般若公司在甲方处盖章、徐家棚公司在乙方处盖章。2019年5月7日，徐家棚公司作出《关于停止交纳租金的告知函》，主要内容为：武汉日昕工贸公司（张大才），我公司与你方于2017年7月7日签订合同租赁使用你方徐东南苑小区6栋1层1号房屋。多年来双方履行合同无争议。但是2019年2月27日在社区正式通知我公司所承租的房屋产权发生变化，新产权人般若公司出示了产权证明。为此，我方根据有关法律规定，停止交纳2019年7月1日起的租金。汪其雄将上述通知通过顺丰速运寄送徐杰，汪其雄自述徐杰为徐毅武之子、张大才外甥。张大才否认收到该通知。2019年5月9日，般若公司收取徐家棚公司支付2019年6月30日至12月31日预付租金42万元。一审法院认为，本案房屋先后签订有三份租赁合同，2013年11月27日、2014年7月7日签订的两份《房屋租赁合同》的相对人是谁、2014年7月7日签订《房屋租赁合同》是否能够约束新产权人般若公司系本案的争议焦点。一、合同相对人问题2013年11月27日签订的《房屋租赁合同》从形式上来看，该份合同承租人为徐家棚公司，从租金支付情况看，租金系张大才私人交纳，并非徐家棚公司支付，出租人徐毅武对该份合同只认可合同相对人系张大才,认为收取的是张大才个人交纳的租金。如果2013年11月27日合同承租人系徐家棚公司，则徐家棚公司应自行支付租金，但徐家棚公司未提交针对该份合同其自行交纳租金或张大才交纳的租金实际来源于该公司的证据；在第一份合同尚未到期的情况下，相当于徐家棚公司自己与自己签订第二份《房屋租赁合同》，不具有必要性。2014年7月7日签订的《房屋租赁合同》从形式上来看，该份合同承租人为汪其雄，从租金支付情况看，租金系汪其雄交纳，租金进入张大才及张大才的工作人员黄宗和的账户。结合徐家棚公司法定代表人变更情况及房屋租赁合同的签订时间来看，2013年10月23日，徐家棚公司法定代表人从徐毅武变更为张大才，徐毅武与徐家棚公司于11月27日签订《房屋租赁合同》。2014年7月7日，张大才与汪其雄签订《房屋租赁合同》。2014年12月2日，徐家棚公司法定代表人变更为汪其雄。上述房屋租赁关系的变化与徐家棚公司法定代表人变化基本处于同一期间。因此，一审法院确认，2013年10月23日《房屋租赁合同》的承租人为张大才，2014年7月7日《房屋租赁合同》的转租人为张大才、次承租人为汪其雄，徐家棚公司控股股东将涉案房屋提供给公司使用的事实。二、2014年7月7日签订《房屋租赁合同》是否能够约束新产权人般若公司的问题。2013年11月27日，第一份《房屋租赁合同》签订，该房屋已经出租，租赁期限从2013年12月1日起至2023年11月30日止。2014年5月8日，涉案房屋抵押权设立，其抵押权设立在后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，抵押权人无权对抗第一份《房屋租赁合同》中的承租权。2014年7月7日，第二份《房屋租赁合同》签订，租赁期限从2014年7月1日起至2026年6月30日，该合同性质为转租合同，得到了当时的所有权人徐毅武的认可，在2023年11月30日之前的租期，也就是本案中张大才主张收取的2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，未影响抵押权人的利益，本案的房屋租赁合同关系仍应受“所有权变动不破租赁”规定的约束，般若公司承受原出租人的权利和义务。因张大才与般若公司之间的房屋租赁合同仍然存在，其转租基础并未消灭，故在双方合同未合法终止的情况下，汪其雄仍需受其与张大才订立的《房屋租赁合同》的约束，应按合同约定向张大才缴纳租金。依照双方合同约定，汪其雄应在2019年3月10日前向汪其雄交纳2019年7月1日至2020年6月30日的租金96万元。对张大才的第一项诉讼请求予以支持。依照双方合同第五条第2款约定，汪其雄逾期支付租金，应向张大才支付滞纳金，滞纳金计算标准为未缴纳费用的日万分之五，计算至2019年5月28日为37,440元。对张大才的第二项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、汪其雄应于一审判决生效之日起七日内向张大才支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金96万元；二、汪其雄应于一审判决生效之日起七日内向张大才支付2019年3月11日至2019年5月28日的滞纳金37,440元，2019年5月28日以后的滞纳金，以96万元租金为本金，按日万分之五标准，计算至实际清偿之日。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,774元，减半收取计6,887元，由汪其雄负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2014年7月7日，张大才与汪其雄签订的《房屋租赁合同》为转租合同，系双方真实意思表示，得到了当时的所有权人徐毅武的认可，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按该协议履行。合同履行过程中，因案涉房屋被依法拍卖，般若公司于2019年2月13日取得该房屋所有权，依《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”般若公司承受了原出租人徐毅武与张大才之间的租赁合同的权利义务，亦未解除与张大才之间的租赁合同，张大才与般若公司之间的房屋租赁合同仍然存在，张大才与汪其雄之间签订的《房屋租赁合同》不受案涉房屋的所有权变动的影响，张大才与汪其雄双方仍应按协议内容履行合同。汪其雄未按合同约定“签订合同时乙方向甲方一次缴纳一年租金，以后每次每年支付租金时间为3月10日前一次性支付。”于2019年3月10日前，向张大才支付2019年7月1日至2020年6月30日的一年租金960000元，构成违约，应继续按合同约定履行给付租金及利息的义务。汪其雄上诉认为不应向张大才支付给付租金及利息的理由缺乏事实和法律依据不能成立。对汪其雄上诉认为一审判决对2013年11月27日《房屋租赁合同》是否生效没有查明，认定该合同的主体是徐毅武与张大才为事实错误，及没有证据证明张大才向徐毅武交付租金和押金的理由，汪其雄未提供证据证明对其与张大才之间的合同有何影响，且与徐毅武自认内容不符，汪其雄的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，汪其雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13774元，由汪其雄负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年九月三日法官助理李一凡书记员李一凡