河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终6645号上诉人（原审被告）：陈争，男，1992年7月3日出生，汉族，住洛阳市老城区。上诉人（原审被告）：董玲珍，女，1965年8月26日出生，汉族，住洛阳市老城区。被上诉人（原审原告）：王玉喜，男，1985年4月4日出生，汉族，住洛阳市西工区（南）明泽广告店内。被上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托代理人：刘兴邦，该公司法律顾问，特别授权。上诉人陈争、董玲珍因与被上诉人王玉喜和洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初850号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈争和董玲珍提出如下上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，驳回王玉喜诉讼请求或将案件发回重审；2、一二审诉讼费用由王玉喜和懿皇公司承担。事实和理由：一审认定陈争和董玲珍应先履行还清贷款，办妥抵押注销登记手续的义务与事实不符。陈争和董玲珍办理抵押登记注销手续的目的是为了履行与被陈争和董玲珍的《房屋买卖（居间）合同》，故王玉喜应先向陈争交付房款，陈争才能办理抵押注销及过户手续。一审中王玉喜陈述陈争和董玲珍不接收购房款，且不提供银行账户导致其无法支付付款，本身就说明王玉喜是认可其应先支付房款的约定，而王玉喜未提供任何证据证明其向陈争和董玲珍交付购房款，而陈争和董玲珍不接收，故一审法院认定陈争和董玲珍违约显然是与事实不符。基于合同未履行并非陈争和董玲珍违约造成，而是王玉喜拒不支付购房款造成，且洛阳懿皇房产经纪有限公司并未采取任何措施促使交易完成。一审法院判令陈争承担居间费用显然无任何事实及法律依据。综上，请求二审法院依法支持陈争的上诉请求，维护陈争的合法权益。王玉喜答辩称：陈争、董玲珍没有按照合同约定对本案所涉房屋进行还贷并办理注销抵押手续，构成违约，王玉喜与陈争、董玲珍2017年3月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》明确约定，陈争和董玲珍应于合同签订3日内向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，30日内还清贷款，办妥抵押注销登记手续，并将房屋产权证原件托管于被陈争和董玲珍洛阳懿皇房地产经纪有限公司作为办理产权转移登记手续之用。合同签订后，陈争和董玲珍并没有按照合同约定向银行申请提前还贷、注销抵押，更没有在30日内还请贷款，导致无法办理过户登记手续，合同不能继续履行，陈争和董玲珍的行为构成根本违约。王玉喜在合同签订后积极筹措房款，履行合同义务，不存在违约行为，其与陈争和董玲珍签订合同后，就向懿皇房产公司支付了房屋预留尾款10000元、中介服务费13350元和代办过户服务费2000元，并已准备好剩余全部购房款，只是由于陈争和董玲珍没有按合同约定还清贷款、办理抵押注销手续，将房屋产权证原件托管于懿皇公司作为办理产权转移登记手续之用，王玉喜才没有支付剩余购房款。不存在违约行为。由于陈争、董玲珍违约，应当赔偿王玉喜因履行合同而产生的损失，王玉喜因履行本案房屋买卖合同向中介公司支付了13350元的居间服务费，现由于陈争和董玲珍违约，导致王玉喜不能按约取得所购房屋，理应承担答辩人为此支付的居间服务费。综上，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回陈争和董玲珍的上诉请求。懿皇公司答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决正确无异议，由于其公司的原因，未在原审法院出庭，但服从原审判决，愿履行法院判决的返还义务。王玉喜向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除2017年3月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、依法判令懿皇公司向王玉喜返还预留房款10000元，陈争和董玲珍承担连带返还责任；3、依法判令陈争和董玲珍向王玉喜支付89000元违约金；4、依法判令懿皇公司向王玉喜返还代办服务费2000元；5、依法判令由陈争和董玲珍承担居间服务费13350元；6、本案诉讼费由陈争、董玲珍、懿皇房产经纪公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年3月30日，董玲珍、陈争（甲方）与王玉喜（乙方）、懿皇公司（丙方）签订一份房屋买卖（居间）合同，合同约定甲方位于洛阳市老城区王城大道86号鼎城小区112栋1-402号房屋出卖给乙方；甲方房屋现处于抵押状态，甲方于3日内向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，30日内还清贷款，办妥抵押注销登记手续，并将房屋产权证原件托管于丙方作为办理产权转移登记手续之用；该房屋买卖成交价格为890000元，房屋买卖交易过户时所需支付的税、费经甲乙双方协商由乙方承担；乙方于2017年4月30日交付880000元于甲方；经丙方代为托管房屋房款10000元；甲乙双方需积极配合丙方于甲方拿到全款3日内交接有关该房屋之杂费，甲方于全款3日内交付房屋与乙方使用；该房屋全部手续办理完毕后，并在《房屋物业交接单》、《房屋结件单》签字完毕，预留尾款红联收据交于丙方后3个工作日内，由丙方代乙方向甲方支付房屋预留尾款；基于丙方已提供该房屋居间服务并促成本合同的有效成立，甲乙双方在签订本合同时由乙方向丙方支付居间服务费13350元；本合同有效成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还；如甲乙双方委托丙方办理过户服务的，乙方需向丙方交付房屋权属过户服务费2000元；本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定或其他由于甲方的原因而不予将该房屋出卖给乙方的，应退还乙方已交付的所有款项，并向乙方支付该房屋成交价格10%的违约金，乙方有权解除本合同；本合同签订成立后，乙方如违反本合同约定或其他由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应向甲方支付该房屋成交价格10%的违约金，甲方有权解除本合同等内容。合同签订后，王玉喜于当日向懿皇公司支付了居间服务费13350元、代办服务费2000元及预留房款10000元。陈争、董玲珍于2017年4月1日向建设银行申请提前偿还贷款。2017年5月22日，陈争、董玲珍接到建设银行同意提前偿还贷款的通知。2017年5月26日，王玉喜向陈争、董玲珍邮寄了履行合同催告函。2017年6月2日，陈争向王玉喜发送短信通知，解除双方签订的房屋买卖合同。为此，王玉喜持状诉至该院。一审法院认为，王玉喜与陈争、董玲珍及懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。陈争、董玲珍未按合同约定于合同签订后30日内还清贷款、办妥抵押注销登记手续、将房屋产权证原件托管于懿皇公司作为办理产权转移登记手续之用的先履行义务，系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》的规定，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，因此，在陈争、董玲珍未履行合同约定义务的情况下，王玉喜有权拒绝履行支付房款的义务。陈争、董玲珍于2017年6月2日通知王玉喜解除合同，现王玉喜亦主张解除合同，故法院对王玉喜主张解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求予以支持。懿皇公司收取王玉喜的预留房款10000元及代办服务费2000元应当予以返还。但王玉喜要求陈争、董玲珍承担预留房款10000元的连带返还责任，法院不予支持。因陈争、董玲珍违约，其应当赔偿王玉喜因此支付的居间服务费13350元，并承担违约金。王玉喜主张的违约金89000元过高，法院酌定为4000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除王玉喜与陈争、董玲珍、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2017年3月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还王玉喜预留房款10000元及代办服务费2000元，合计12000元；三、陈争、董玲珍于本判决生效之日起十日内支付王玉喜违约金4000元；四、陈争、董玲珍于本判决生效之日起十日内支付王玉喜支出的居间服务费13350元；五、驳回王玉喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2587元、减半收取计1293.5元，由王玉喜负担963.5元，陈争、董玲珍负担195元，洛阳懿皇房产经纪有限公司负担135元。本院经审理查明的事实与一审一致。在二审庭审过程中，陈争和董玲珍主张因为开发商的原因，涉案房屋办不下来房产证，没法交到懿皇公司，懿皇公司承诺帮助办理房产证。银行在2017年5月22日批准同意解押，但王玉喜没有支付购房款所以没法解押。涉案房屋的房产证在2017年7月27日办理完毕，2017年8月22日陈争和董玲珍领到房产证自行保存。本院认为，2017年3月30日，董玲珍、陈争与王玉喜、懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效。陈争和董玲珍并未在合同签订后30日内注销抵押、还清贷款、办妥抵押注销手续。陈争和董玲珍作为卖方，也未向懿皇公司提交符合交易条件的房产证原件，属违约行为，应承担违约责任，且陈争和董玲珍在2017年6月2日仍未将房产权属证书办理完毕，却短信通知王玉喜解除房屋买卖合同，是导致合同不能履行的主要原因。因上述《房屋买卖（居间）合同》中约定董玲珍和陈争在30日内还清贷款，应认定为2017年4月29日以前，而合同约定王玉喜的付款时间为2017年4月30日，且该合同并未约定董玲珍和陈争用王玉喜所付房款办理解押手续，故在董玲珍和陈争未将解押手续和房产证办理完毕的情况下，主张王玉喜未支付购房款构成违约，理由不足，本院不予支持。至于陈争和董玲珍主张不能办理房产证系开发商的原因，不能对抗买房人王玉喜。综上，根据本案的实际情况，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由上诉人陈争和董玲珍承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一七年十一月三十日书记员  张 利