广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3754号原告：曾谢民，男，1958年9月24日出生，汉族，住广东省连州市，委托代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市华鸿投资有限公司，住所地：清远市新城广清大道**世纪花城**楼首层。法定代表人：孔应祥。委托代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。原告曾谢民诉被告清远市华鸿投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶碧桃，被告的委托代理人邝浩文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾谢民向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办理房地产权证的违约金15408元（从2016年2月3日起按原告已付房价款的万分之一计算至2016年12月20日止）给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年9月15日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买其位于清远市新城××大道××号世纪花城八号楼13层03号的房屋，该商品房合同约定按套内建筑面积88.82平方米计价出售，单价为5404.19元每平方米，总金额为480000元。该商品房合同第十五条还约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理“如由于被告未能按照合同约定提交资料资料报产权登记机关备案，导致原告在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，被告应按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金”。原告按合同约定支付了购房款。被告是在2014年2月12日将房屋交付给原告的，但是被告从交付房屋给原告使用720日内即2016年2月3日前都未能将房地产权证办理给原告。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第60条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，被告应当支付违约金，违约金为15408元[480000元×0.0001×198天（从2016年2月3日起按原告已付房价款的万分之一计算至2016年12月20日止，共321天）]。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告清远市华鸿投资有限公司辩称：一、原告认为涉案的房屋于2014年2月3日交付违背事实，根据答辩人提供的《收楼通知书》，涉案的房屋于2014年6月15日原告才收楼。1、涉案的房屋答辩人多次通知收楼，但原告一直拒不收楼。收楼日期依法应当以原告签收《收楼通知书》的日期为依据；2、原告故意延迟收楼的行为，并没有使其少交物业管理费用，这是物业管理公司根据物业管理合同的约定而进行的收费行为。因此，原告与物业管理公司就物业管理费用的约定和收取，与答辩人无关，原告以此认为其从2014年2月3日就收楼完全违背事实。二、答辩人已经在2014年1月21日按照《商品房买卖合同》第15条的约定，将工程的竣工验收备案文件交由清远市住房和城乡建设局备案，答辩人并没有违约，原告起诉要求答辩人支付逾期办证的违约金依法无据。根据《商品房买卖合同》第15条第3点的约定，答辩人承担违约责任的前提是：由于答辩人的原因未能按照合同的约定提交资料报产权登记机关备案。而根据答辩人所提供《竣工验收备案表》可知，答辩人于2014年1月21日已经将办证所需的16份工程竣工验收备案文件交由清远市住房和城乡建设局备案，答辩人已经完成合同义务，并没有违约，原告要求答辩人支付逾期办证的违约金于法无据。三、原告所提供的《关于世纪花城部分楼房未办房产证问题的答复》完全违背事实，答辩人并没有在竣工验收后擅自改变规划进行改建，原告未按期办理房屋产权证并不是答辩人的原因，而是由于政策的改变和相关部门的拖延，原告要求答辩人承担延期发证的责任依法无据。1、根据《竣工验收备案表》可知，涉案的房屋工程于2013年12月31日已经完成了竣工验收，设计单位盖章确认涉案工程按设计文件完成施工，施工质量符合设计要求。清远市住房和城乡建设局对该工程所提供的规划、施工等一系列文件没有异议并予以备案，即涉案工程于2013年12月31日已经完成了规划及工程的竣工验收；2、《关于世纪花城部分楼房未办房产证问题的答复》认为答辩人在2013年底规划验收后对房屋进行拆除及变更，这完全违背事实。涉案的工程在2013年12月31日完成了规划及工程的羧工验收后，施工单位已经清场，答辩人根本不可能、更没有任何必要拆除8、9#楼首层的公厕，更不可能在验收合格后再增大10、11号楼02户型2-26层的阳台面积。况且，拆除8、9#楼首层的公厕、增大10、11号楼的阳台面积，只会增加答辩人的成本，对答辩人根本没有任何好处，答辩人根本不可能在竣工验收并交付给业主后再变更规划。《关于世纪花城部分楼房未办房产证问题的答复》的内容根本是相互矛盾和违背事实的；3、原告未能按期办理房屋产权证并不是答辩人的原因，而是由于政策的改变和相关部门的拖延。答辩人在2014年1月21日将涉案工程竣工验收备案资料交给清远市住房和城乡建设局备案后，办证部门在收取资料后一直拖延，既不进行测绘亦一直不予回复，直至原告等业主向办证部门上访后，清远市城乡规划局才在2015年12月17日致函要求答辩人对已经竣工验收的部分整改;而且由于期间国家房屋产权证的改革，由办理房屋产权证改革为办理不动产权证，办证部门亦由住房和城乡建设局变更为国土管理部门；国土管理部门一方面对新的办证程序不熟悉，另一方面改革前后清远地区期间亦积聚大量未办证的楼盘，因此要求分期分批办证，致使涉案的房产证现在仍未发证。由于核发房产证是政府部门的具体行政行为，对此答辩人根本无法左右，原告要求答辩人承担延期发证的责任依法无据。四、由于在工程竣工验收备案后，政府部门一直拖延不予测绘亦不予答复，而是在相隔1年11个月后才致函要求答辩人整改。如必须判决答辩人承担逾期办证的责任，本案的办证时间依法应当扣除政府部门拖延的1年11个月和政策改革延误的时间，并在此基础上再按照合同约定计算涉案的违约金。本院经审理查明，2013年9月15日，以被告清远市华鸿投资有限公司为出卖人，原告曾谢民为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于清远市××大道××号世纪花城**楼****房屋出售给买受人，总房价款为480000元，首期款150000元于2013年9月15日前交付，余额330000元由银行办理按揭贷款并将按揭款项付至出卖人账户。其中第八条约定：“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经清远市质监部门和规划部门竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理房地产权属证书的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。”合同签订后，原告已向被告付清购房款480000元。2014年1月21日，涉案的世纪花城十号楼经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。2015年12月10日，清远市城乡规划局对原告反映的逾期未办房产证问题作出答复，认为“世纪花城8、9、10、11号楼于2013年底在我局办理规划验收后，到市住建局办理房产测绘时，发现与我局批出的施工图不一致。主要原因：建设单位清远市华鸿投资有限公司在规划验收后擅自改变首层使用性质，拆除了8、9#楼首层的公厕、减少了两委办公用房面积，扩大了8、9、10、11#楼入户大堂的面积；拆除位于小区西北角的垃圾收集屋。我局已向建设单位发出整改通知，要求建设单位对未按图施工部分进行整改。整改完毕后，对整改部分进行测量，达到要求后方可到市住建局办理房屋产权登记手续”。2016年9月7日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书。在诉讼中，被告提供一份《收楼通知书》（上面有原告签收，日期为2014年6月15日），拟证明原告于2014年6月15日办理收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是在平等自愿协商基础上签订的，意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应恪守履行。原告已向被告付清购房款，被告作为出卖人，因未能在合同约定的期限内将办理涉案房屋权属证书需由其提交的资料报产权登记机关备案，致使原告未能按时取得房地产权属证书，对此，被告应承担逾期协助办证的违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称“其在2014年1月21日已完成工程竣工验收，并将相关材料交产权登记中心备案，由于政府原因导致未能及时办理涉案房屋的产权登记，原告的诉讼主张理由不成立，且要求扣减政府拖延的期间等”的意见，因工程完成竣工验收报备手续只是房屋交付的前提条件，并不能以此认定被告已提交了办理产权登记的材料；另一方面，被告提出政府的原因造成其延期办理产权登记，未能提供任何依据予以证实，且其与政府职能部门的工作关系属另一法律关系，不能以此为由否定应承担的合同义务；为此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对于逾期办证违约金的起算时间，根据合同约定为房屋交付使用后720日，结合双方的陈述以及证据，被告提供的《收楼通知书》因有原告签名确认，更能证明收楼时间，可以2014年6月15日作为涉案房屋的交付使用时间。综上，本案逾期办证违约金，应以原告已付购房款480000元为基数，按每日万分之一自2016年6月5日起计至2016年9月7日止，为4560元（480000元×0.0001×95天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：限被告清远市华鸿投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾谢民支付逾期办证违约金4560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由原告负担65元，被告负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林振鹏二〇一七年十一月二十日书记员  郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。