福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初2353号 原告福州×××××××管理有限公司（统一社会信用代码：×××××××），住所地福州市台江区。 法定代表人王贵，执行董事兼总经理。 委托代理人朱永传、郑彦鑫，福建谨而信律师事务所律师。 被告庄晓洲男，1985年11月2日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托代理人黄玉玲、朱瀚杰，福建名仕律师事务所律师。 原告福州×××××××有限公司因与被告庄晓洲租赁合同纠纷一案，于2017年5月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱永传、郑彦鑫、被告庄晓洲及其委托代理人黄玉玲、朱瀚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年9月24日，原告与福建×××××××有限公司（下称特×××××××公司）就×××××××公司将其所有的位于福州市仓山区店铺出租给原告的相关事宜签订了《店铺租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限自2013年12月1日至2024年3月30日止；特易购公司同意并授权原告可将上述承租的店铺转租给第三人使用。之后，特易购公司将上述店铺交付给原告。 2014年9月，原告与被告就原告将其承租的位于福州市仓山区店铺转租给被告的相关事宜签订了《商业场地使用合同》，约定场地使用面积为480平方米；场地经营项目是儿童数码体验乐园及相关配套服务；租赁期间自2014年10月1日起至2017年9月30日止；被告向原告支付了238770元作为场地使用押金；自2016年10月1日至2017年9月30日期间的场地使用费为每月89444元；被告在应付月前10天支付下个月场地使用费。另外，若被告逾期交付使用费及合同规定的相关费用，每天按应付总额的1%支付违约金，逾期达一个月以上，被告即构成重大违约；被告组织或煽动其他经营者进行非经营活动聚众滋事，或唆使或阻止他人营业的，亦属于被告重大违约。被告在合同期内提前撤场的，亦构成重大违约。被告重大违约的，原告有权单方面终止讼争合同，提前收回营业场地，被告同意将已交的所有费用作为原告的补偿。讼争合同签订当日，原告即将讼争店铺交付给被告使用。 2014年12月12日，经被告与原告协商一致，就讼争《营业场地使用合同》约定的场地使用费作相应调整的事项签订了《补充协议》，约定自2016年10月1日至2017年9月30日期间的场地使用费调整为每月70000元。 自2017年4月1日起至今，被告已经逾期向原告支付讼争场地使用费超过一个月的时间，并有多次组织相关人员在讼争商铺及所在商场聚众滋事情形。原告多次与被告协商且多次向被告催讨讼争场地使用费，但被告均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益。 原告认为，原告与被告签订的合同及补充协议均是合法、有效的。原告与被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告交付了讼争店铺，被告应依约及时足额的向原告支付讼争场地使用费及缴纳相关费用。但在合同履行过程中，被告存在逾期缴纳讼争场地使用费超过一个月时间及多次组织相关人员在讼争店铺及所在商场聚众滋事的情形，构成讼争合同约定的重大违约。根据讼争合同约定，原告有权解除讼争合同，并将被告已交的讼争场地使用押金作为支付给原告的补偿。另，讼争合同解除后，被告不仅应当腾空讼争店铺并交还给原告，还应向原告支付自2017年4月1日起至被告实际腾空讼争店铺之日止的场地使用费、场地占用费及相应的违约金。为此，原告诉至法院。 原告请求：1.依法判令解除原告与被告于2014年9月签订的《商业场地使用合同》及2014年12月12日签订的《补充协议》； 2.依法判令被告立即腾空其承租的位于福州市仓山区店铺，并将店铺交还给原告；3.依法判令被告向原告缴纳的讼争场地使用押金238770元归原告所有；4.依法判令被告立即向原告支付自2017年4月1日起至实际腾空讼争店铺之日止的场地使用费、场地占用费及相应的违约金，暂计至2017年5月10日的场地使用费为93333.3元，违约金为37333.3元（违约金的标准每日按应付额1%计算）。 以上共暂计369436.6元；5.本案的诉讼费由被告承担。 原告向本院提供了下列证明资料：1.《营业场地使用合同》，证明原告与被告于2014年9月就原告将讼争店铺转租给被告的相关事宜签订了《商业场地使用合同》。讼争合同约定，租赁期间自2014年10月1日起至2017年9月30日止；被告向原告支付238770元作为场地使用押金；自2016年10月1日至2017年9月30日期间的场地使用费为每月89444元；被告在应付月前10天支付下个月场地使用费。另外，若被告逾期交付使用费及合同规定的相关费用，每天按应付总额的1%支付违约金，逾期达一个月以上，被告即构成重大违约；被告组织或煽动其他经营者进行非经营活动聚众滋事，或唆使或阻止他人营业的，亦属于被告重大违约。被告在合同期内提前撤场的，亦构成重大违约。被告重大违约的，原告有权解除讼争合同，提前收回营业场地，被告同意将已交的所有费用作为原告的补偿。原、被告同时对双方的其他权利义务进行了详细的约定；2.《补充协议》，证明原、被告于2014年12月12日签订《补充协议》，约定自2016年10月1日至2017年9月30日期间的讼争场地使用费调整为每月70000元；3.《租赁合同终止及相关安排备忘录》，证明福建特易购置业有限公司同意并授权原告可以将讼争店铺转租给被告使用；4.建设银行个人账户收入交易明细，证明被告存在逾期支付讼争场地使用费超过一个月的重大违约情形，即达到合同解除的约定条件；5.照片，6.《报警回执》，共同证明被告曾组织人员到讼争店铺及所在商场聚众滋事，已构成严重违约且达合同解除的约定条件。原告因被告的上述行为向金山派出所报警处理。补充证据：1.光盘，证明被告于2017年5月18日、5月22日组织人员到商场聚众滋事，已构成严重违约；2.《房屋所有权证》，证明本案涉案的租赁房屋基本情况。 被告辩称，一、原告与被告租赁合同关系存续期间，与原出租方福建特易购置业有限公司终止租赁合同致使合同无法继续履行，原告已违约。 原告于2016年开始商场改造计划并多次通知租赁商户其与福建×××××××有限公司（简称“×××××××公司”）之间的租赁关系于2017年2月28日终止。原告作为转租方其在未与被告协商一致的情况下与×××××××公司终止协议，显然违约。被告因基于原告的违约行为有权行使抗辩权暂缓支付租金，不存在违约行为，原告无权要求解除本案讼争的租赁合同。 二、被告不存在违约行为，原告无权没收押金。 如前所述，被告暂缓支付租金是合理使用抗辩权维护自身合法权益而非违约行为，原告无权没收押金。被告也不存讼争合同所约定的“乙方组织或煽动其他经营者进行非经营活动聚众滋事，或唆使或阻止他人营业的”情形，原告也无证据证明被告组织经营者聚众滋事，被告不存在违约。 三、原告大面积围挡导致被告无法经营，应赔偿被告损失。 原告于2016年开始大面积店面关闭，到处围挡，无商业氛围严重影响了被告店铺的经营，并导致了严重亏损。因原告原因导致被告在租赁关系存续期间无法正常使用租赁物，原告应退还被告押金并赔偿损失。 综上所述，原告的诉讼请求毫无依据。 被告请求：驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提供了下列证明资料：照片，证明因原告原因导致商场大面积店面关闭，到处围挡，严重影响被告正常经营。 经法庭质证和审查，原告证据3因有原件核实，且经福建×××××××有限公司确认，可以作为本案认定事实的根据。原告证据5、证据6、补充证据1因无法证明其待证事实，不能作为本案认定事实的根据。原告补充证据2因经与原件核实一致，可以作为本案认定事实的根据。原告提交的其他证据，被告对其真实性均无异议，可以作为本案认定事实的根据。被告提交的证据因无法证明其待证事实，不能作为本案认定事实的根据。 根据本案现有证据，本院确认如下事实： 坐落于福州市×××××××商场及餐饮、×××××××商场、储藏及超市卖场、×××××××商场、储藏及超市卖场、×××××××商场、×××××××车位、地下2层×××××××车位（建筑面积69375.9㎡）登记在福建×××××××有限公司名下，房屋所有权证号为榕房权证Ｒ字第××号。 2013年9月24日，原告（乙方）与福建特易购置业有限公司（甲方）签订《店铺租赁合同》及《补充协议》，约定乙方承租甲方位于福州市仓山区店铺进行经营，租赁期限自2013年12月1日起至2024年3月30日止。 2014年9月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《营业场地使用合同》，约定乙方使用（租赁）的营业场地为福州市仓山区店铺，营业面积480平方米；营业场地仅限用于经营儿童数码体验乐园及相关配套服务；场地使用期限和使用费：场地使用期限为三年。场地使用费从2014年10月1日开始计算到2017年9月30日。乙方在本协议签订当日向甲方支付人民币238770元作为场地使用押金，场地使用押金在本场地使用合同终止后一个月内返还，不计利息。2014年10月1日到2015年9月30日场地使用费为每月79590元，2015年10月1日到2016年9月30日场地使用费为每月84138元，2016年10月1日到2017年9月30日场地使用费为每月89444元；乙方在进场当日向甲方支付从2014年10月1日到10月31日共一个月使用费79590元；收费方式：经营场地使用费按月付，以现金方式支付。乙方在应付月前10天支付下个月场地使用费，甲方收到使用费后开具收款收据；有下列情况之一，视为乙方重大违约，甲方有权单方面终止本合同，提前收回营业场地，乙方同意将已交的所有费用作为甲方的补偿：“1.乙方逾期交付使用费及合同规定的相关费用，每天按应付总额的1%支付违约金，逾期达一个月以上，乙方即构成重大违约；…3.乙方组织或煽动其他经营者进行非经营活动聚众滋事，或唆使或阻止他人营业的；…”等等。合同签订后，原告将讼争店铺交付给被告使用，被告用于经营“乐嘟嘟”并交付了押金238770元。 2014年12月12日，原、被告签订《补充协议》，约定将原营业场地使用合同的场地使用期限和使用费作如下调整：2015年10月1日到2016年9月30日场地使用费为每月55000元，2016年10月1日到2017年9月30日场地使用费为每月70000元等。 2016年7月6日，原告（乙方）与福建×××××××有限公司（甲方）签订《租赁合同终止及相关安排备忘录》，约定鉴于甲乙双方于2013年9月24日签署了《店铺租赁合同》、《补充协议》等（以下统称“原租赁合同”），根据原租赁合同约定，乙方承租甲方位于福州市仓山区店铺进行经营，租赁期限自2013年12月1日起至2024年3月30日止。经甲乙双方协商，现一致同意终止原租赁合同，并达成如下具有法律约束力的一致约定：甲乙双方一致同意原租赁合同于2017年2月28日终止（本协议另有约定的除外）；甲方同意并授权乙方继续履行其与×××××××之间既存的租赁合同关系及其他合同关系自2017年3月1日起至2017年10月31日终止等等。 由于被告仅按约支付场地使用费至2017年3月份，原告遂诉至本院。庭审中，被告确认讼争店铺仍在其名下使用；原告确认违约金以应付额为基数从2017年4月1日起至实际腾空之日止按每日1%计算。 本院认为，根据原告提供的《房屋所有权证》，可以证实福建×××××××有限公司是讼争房屋的权利人，享有该房屋的出租权。根据原告提供的《租赁合同终止及相关安排备忘录》，可以证实原告的转租行为是征得房屋权利人的同意。因此，原、被告签订的《营业场地使用合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方应按合同约定全面履行。 原、被告签订的《营业场地使用合同》明确约定“乙方在应付月前10天支付下个月场地使用费，甲方收到使用费后开具收款收据”、“有下列情况之一，视为乙方重大违约，甲方有权单方面终止本合同，提前收回营业场地，乙方同意将已交的所有费用作为甲方的补偿：1.乙方逾期交付使用费及合同规定的相关费用，每天按应付总额的1%支付违约金，逾期达一个月以上，乙方即构成重大违约；…3.乙方组织或煽动其他经营者进行非经营活动聚众滋事，或唆使或阻止他人营业的；…”，被告未按约交付场地使用费，已构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付场地使用费、违约金。根据合同约定，被告自2017年4月份起每月应付场地使用费为人民币70000元，而2017年4月份场地使用费应于2017年3月20日前支付，此后以此类推，故原告要求以应付额为基数从2017年4月1日起计付违约金，不违反法律规定，本院予以准许。由于双方约定的违约金计算方法“日百分之一”明显过高，应予以适当调整，调整至按中国人民银行同期同类贷款利率四倍为宜。另，原告要求被告交纳的场地使用押金人民币238770元归其所有，符合合同约定，本院予以支持。 被告认为原告与被告租赁合同关系存续期间，与原出租方福建×××××××有限公司终止租赁合同致使合同无法继续履行，其暂缓支付租金是合理使用抗辩权的行为，而《租赁合同终止及相关安排备忘录》明确约定×××××××业有限公司同意并授权原告继续履行其与被告之间既存的租赁合同关系及其他合同关系自2017年3月1日起至2017年10月31日终止，故原告与福建×××××××有限公司租赁合同的终止，并未影响原、被告之间租赁合同的履行，被告之抗辩不成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告福州×××××××有限公司与被告庄晓洲于2014年9月签订的《营业场地使用合同》、于2014年12月12日签订的《补充协议》； 二、被告庄晓洲应于本判决生效之日起十日内将位于福州市仓山区店铺腾空交还给原告福州×××××××有限公司； 三、被告庄晓洲应于本判决生效之日起十日内支付原告福州×××××××有限公司场地使用费（自2017年4月份至实际腾空讼争店铺之日止，按每月人民币70000元计付）并支付逾期付款违约金（以每月应交场地使用费人民币70000元为基数从2017年4月1日起逐月分期计至款项付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）； 四、被告庄晓洲已支付的场地使用押金人民币238770元归原告福州×××××××有限公司所有； 五、驳回原告福州万商汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费6842元，由原告福州×××××××有限公司负担655元，被告庄晓洲负担6187元。被告应负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张文捷 人民陪审员  林美芳 人民陪审员  高 嵘 二〇一七年十一月一日 书 记 员  杨 敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  1