江苏省泗阳县人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏1323民特35号申请人：宿迁市高新区科技小额贷款有限公司，统一社会信用代码913213110869317023,住所地宿迁市宿豫区地税大厦西侧。法定代表人：任江，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯敏，江苏西楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田小婷，该公司员工。被申请人:王小军,男,1973年6月29日出生，住江苏省海安县。被申请人:曹爱红,女,1985年3月26日出生，住江苏省海安县。两被申请人共同委托诉讼代理人：黄健，海安县曲塘法律服务所法律工作者。申请人宿迁市高新区科技小额贷款有限公司(以下简称小额贷款公司)诉被申请人王小军、曹爱红申请实现担保物权纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人小额贷款公司向本院提出请求：1.裁定拍卖、变卖被申请人抵押给申请人的位于京淮纺织服装市场商6幢6-103、6-131、6-132号商铺及土地使用权，拍卖、变卖所得价款在150万元范围内优先偿还申请人的债权:一、本金100万元。二、借款期内尚欠利息：（1）以90万元为基数，自2016年10月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（2）以90万元为基数，自2016年11月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（3）以80万元为基数，自2016年12月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（4）以80万元为基数，自2016年1月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（5）以80万元为基数，自2016年2月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（6）以70万元为基数，自2016年3月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（7）以70万元为基数，自2016年4月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（8）以70万元为基数，自2016年5月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日；（9）以60万元为基数，自2016年6月21日起，按年利率12%计算至2017年7月5日。三、罚息：（1）以10万元为基数，自2016年9月21日起，按年利率18%计算至实际给付之日止；（2）以10万元为基数，自2016年12月21日起，按年利率18%计算至实际给付之日止；（3）以10万元为基数，自2017年3月21日起，按年利率18%计算至实际给付之日止；（4）以10万元为基数，自2017年6月21起，按年利率18%计算至实际给付之日止；（5）以60万元为基数，自2017年7月6起，按年利率18%计算至实际给付之日止。四、复利：（1）以2017年2月21日-3月20日应付利息7466.67元为基数，按年利率12%自2017年3月21日起计算至实际给付之日止；（2）以2017年3月21日-4月20日应付利息7233.33元为基数，按年利率12%自2017年4月21日起计算至实际给付之日止；（3）以2017年4月21日-5月20日应付利息7000元为基数，按年利率12%自2017年5月21日起计算至实际给付之日止；（4）以2017年5月21日-6月20日应付利息7233.33元为基数，按年利率12%自2017年6月21日起计算至实际给付之日止；（5）以2017年6月21日-7月5日应付利息3000元为基数，按年利率12%自2017年7月6日起计算至实际给付之日止）。五、律师费5000元、诉讼费等实现债权的费用。事实与理由：2016年7月6日，借款人孙某、张某向申请人借款100万元，双方签订《借款合同》。合同约定借款期限为2016年7月6日至2017年7月5日，按照年利率12%计息，按月结息，每月的20日为结息日，结息日为付息日。还款方式为按月结息，2016年9月20日归还本金10万元，2016年12月2日归还本金10万元，2017年3月20日归还本金10万元，到期后一次性归还剩余本息。被申请人王小军、曹爱红以其位于江苏省众兴镇洪泽湖大道东侧淮海路北侧京淮纺织服装市场商6幢6-103、6-131、6-132号商铺及土地使用权为该笔借款提供最高额抵押担保，并签订《最高额抵押合同》，担保范围包括债权本金及利息、逾期利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用等。双方于2016年7月6日办理抵押登记手续，并取得了不动产抵押登记证明书。借款人孙某、张某于2016年9月21日起未能按合同约定还款，构成违约。借款期限届满，对于剩余贷款本息，申请人多次催要未果，现无法与借款人就相关担保人就偿还贷款本息事宜进行协商并达成一致意见。为了维护申请人的合法权益，特申请实现担保物权。被申请人王小军、曹爱红辩称：1、抵押合同无效，被申请人与孙某之间是房屋租赁合同关系，为了便于孙某的经营被申请人将房屋产权证放在孙某处，然后孙某为了便利与申请人合谋欺骗被申请人，被申请人在受骗的情况下在2016年7月1日与申请人签订抵押合同，被申请人没看到抵押合同的内容，对约定的事项不清楚，是在抵押合同的最后一页空白处签字的，存在重大误解，应视为无效合同。2.抵押合同第二条约定，抵押合同对应的主合同符合两个条件，债务人是孙某一人，债权债务文书签署于2016年7月5日至2021年7月5日之间，而本案的申请人主张借款人为孙某和张某二人，被申请人对借款人张某不了解。同时主合同签订于2016年7月1日，超出了约定的期限，因此无效。综上，请求法院驳回申请人的申请。本院经审查认定如下事实：2016年7月5日，借款人孙某、张某与申请人小额贷款公司签订《借款合同》一份，约定孙某、张某向申请人借款100万元，借款期限自2016年7月6日至2017年7月5日，借款用途为个人经营，借款种类为抵押贷款。借款利率为年利率12%。按月结息，计息日为每月的20日，结息日为付息日。还款方式为按月结息，每月20日结息，2016年9月20日偿还本金10万元，2017年1月20日偿还本金10万元，2017年3月20日偿还本金10万元，到期后一次性归还剩余本息。借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按合同约定利率加付50%的罚息，直至本息清偿为止。贷款人对借款人未按期支付的利息分别按约定的借款利率从每一期利息逾期之日起计算复利，直至本息清偿为止。由被申请人王小军（抵押人）提供抵押物清单所列财产抵押担保，抵押合同编号高新科贷抵字（2016）第0001号。2016年7月1日，被申请人王小军、曹爱红作为抵押人与申请人小额贷款公司签订《最高额抵押合同》，合同编号为高新科贷抵字（2016）第0001号。约定抵押人为债务人孙某与申请人之间自2016年7月5日起至2021年7月5日止期间内形成的债务在最高本金余额人民币150万元提供最高额抵押担保。抵押物为被申请人王小军、曹爱红座落于泗阳县土地使用权。抵押担保的范围包括本合同项下全部借款本息（含复利）、逾期利息、罚息、违约金。损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师代理费等）。2016年7月6日取得了不动产登记证明书，载明产证号为泗房权证众兴字第××、20××95、20××96号，最高债权总额合计150万元，债权确定期间自2016年7月6日起至2021年7月5日。2017年7月6日，申请人将涉案借款资金100万元汇入借款人孙某账户。后借款人孙某、张某分别于2016年7月20日偿还6666.67元，2016年8月20日偿还10333.33元，2016年9月20日偿还10333.33元，2017年2月20日偿还15000元。余款借款人至今未付。2017年10月10日，申请人向本院提起实现担保物权纠纷，委托江苏西楚律师事务所提供代理服务，为此支出代理费用5000元。借款人孙某、张某系夫妻关系,双方于2009年12月29日登记结婚。本院认为：申请人与案外人孙某、张某订立涉案借款合同、与被申请订立涉案最高额抵押合同，应系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同应属有效，被申请人应当依约履行义务。被申请人主张系因受欺诈签订涉案最高额抵押合同，因其未提供证据证明，应当承担举证不能的不利法律后果，且自订立涉案最高额抵押合同至今已逾一年，被申请人未采取司法途径进行救济，故本院对被申请人的此项主张不予支持。借款人孙某、张某在取得借款资金后，应当按照与申请人的约定偿还借款本息，逾期偿还应当承担相应的违约责任。对于借款人孙某、张某已偿还的超出约定利息部分的款项应当充抵本金。截至2016年7月20日借款人孙某、张某应当偿还的利息4666.67元，对多偿还的2000元（6666.67元-4666.67元）应当充抵本金，剩余本金为998000元。2016年7月21日至2016年8月20日应当偿还的利息为9980元，故对于多偿还的353.33（10333.33元-9980元）应当充抵本金，故剩余本金为997646.67元。2016年8月21日至2016年9月20日的应当偿还的利息为9976.47元，故对于多偿还的356.86元（10333.33元-9976.47元）应当充抵本金，故剩余本金为997289.81元。对于2017年2月20日偿还15000元因未约定充抵顺序，依法应当充抵先到期债务即2016年9月20日到期的100000元本金，故充抵后剩余本金为982289.81元。申请人在诉讼过程中，放弃要求被申请人支付复利，系其自愿处分自己的民事权益，未违反相关规定，本院予以照准。综上，借款人孙某、张某应当依约向申请人偿还的借款本金982289.81元及利息（自2016年9月21日起至2017年1月20日止，以900000元为本金按年利率12%计算。自2016年9月21日起至还清款之日止以82289.81元为基数按年利率18%计算；自2017年1月21日起至2017年3月20日止以800000元为本金，按年利率12%计算。自2017年1月21日起至还清款之日止，以100000元为本金按年利率18%计算；自2017年3月21日起至2017年7月5日止以700000元为本金按年利率12%计算。自2017年3月21日起至还清款之日止以100000元为本金按年利率18%计算；以700000元为本金，自2017年7月6日起至还清款之日止按年利率18%计算）。被申请人王小军、曹爱红以其所有的位于泗阳县土地使用权（泗房权证众兴字第××、20××95、20××96号）为借款人孙某、张某自2016年7月5日起至2021年7月5日止期间的债务提供1500000元的最高额抵押担保，涉案借款属于涉案抵押担保合同约定的抵押担保范围，故对于借款人孙某、张某应当偿还的涉案债务原告有权就涉案抵押物拍卖、变卖所得的价款在最高额1500000元范围内优先受偿。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条规定，裁定如下：申请人宿迁市高新区科技小额贷款有限公司有权对享有抵押权的被申请人王小军、曹爱红所有的位于泗阳县土地使用权（泗房权证众兴字第××、20××95、20××96号）拍卖、变卖所得的价款在最高额1500000元范围内享有优先受偿权，用于优先清偿申请人宿迁市高新区科技小额贷款有限公司涉案的如下债权：1、借款本金982289.81元及利息（自2016年9月21日起至2017年1月20日止以900000元为本金按年利率12%计算，自2016年9月21日起至还清款之日止以82289.81元为基数按年利率18%计算；自2017年1月21日起至2017年3月20日止以800000元为本金按年利率12%计算，自2017年1月21日起至还清款之日止以100000元为本金按年利率18%计算；自2017年3月21日起至2017年7月5日止以700000元为本金按年利率12%计算，自2017年3月21日起至还清款之日止以100000元为本金按年利率18%计算；以700000元为本金，自2017年7月6日起至还清款之日止按年利率18%计算。）；2、实现债权的全部费用据实计算，包括本案案件受理费9150和执行费用等。本裁定书送达后即发生法律效力。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提出异议。审判员 张 敬二〇一七年十一月九日书记员 沈苗青