广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初61号 原告（反诉被告）：段忠信，男，汉族，1958年5月16日出生，住辽宁省抚顺市新抚区。 委托代理人：王滔，广西起航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：伍家明，男，汉族，1957年3月12日出生，住北海市海城区。 委托代理人：姚龙代，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托代理人：吴鸿远，广西桂鸿凯律师事务所实习人员。 第三人：杨铁成，男，满族，1975年7月28日，住辽宁省北镇市青堆子镇王家村665号，现住北海市云南路56号晏锋海市。 原告（反诉被告）段忠信与被告（反诉原告）伍家明、第三人杨铁成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，本院依法组成由审判员钟新友担任审判长，人民陪审员庞茗茜、赖晓晔参加的合议庭，于2017年4月14日公开开庭进行了审理，书记员李春瑶担任法庭记录。原告的委托代理人王滔、被告的委托代理人姚龙代、吴鸿远到庭参加诉讼。第三人杨铁成经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告段忠信诉称：2014年5月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定由原告将位于北海市晏锋海市商都E幢02号商铺租赁给被告使用，面积285平方米，租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月30日止。租金每月人民币5000元，以现金形式每半年支付一次，提前一个月支付下半年租金。第一期租金支付时间为2014年5月15日；第二期租金支付时间2014年11月1日；第三期租金支付时间为2015年5月1日；第四期租金支付时间为2015年11月1日；第五期租金支付时间为2016年5月1日；第六期租金支付时间为2016年11月1日。双方约定，如无故拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，从第8天开始原告有权向被告每天按实欠租金5%加收滞纳金。若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为违约，应该赔偿原告违约金50000元。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告在履行合同的过程中，除第一期租金按时支付外，第二期、第三期、第四期、第五期租金均迟延支付，且拒绝支付第六期租金，单方面向原告提出要求提前解除租赁合同，并单方承诺于2016年12月18日将商铺交还给原告。至此，被告在2016年5月21日支付了第五期租金起至将商铺交还给原告之日止，尚拖欠原告2016年12月1日至2016年12月18日期间租金3000元；对于迟延支付租金部分的损失，原告主动调低计算标准，将合同约定的每日5%降低至按每日5‰计算，被告应支付原告迟延支付租金的损失23700元；被告在合同未到期的情况下单方面提前解除合同，属于违约，应根据双方合同的约定支付原告违约金50000元。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决：1、被告支付2016年12月1日至2016年12月18日期间的租金3000元；2、被告赔偿迟延支付租金造成原告的损失23700元；3、被告支付原告违约金50000元；4、被告承担本案的诉讼费用。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、段忠信身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、伍家明身份证，证明被告诉讼主体资格；3、房屋所有权证，证明出租的商铺的产权为原告所有；4、商铺租赁协议，证明原告与被告建立了合法的租赁关系，双方在平等自愿的基础上就租赁的相关事宜及违约责任进行了具体的约定，协议上的租金交付日期均有被告确认签字；5、被告陈述，证明被告单方承认自愿违约合同，承诺于2016年12月18日将租赁商铺交还给原告。 被告伍家明辩称：1、本案不存在被告赔偿延迟支付租金的问题。被告应付的租金均是由原告到被告的涉案铺面收取的，收取租金的时间到了，是原告不到铺面拿的，延迟支付是原告造成的，原告要现金支付但不提供账号，延迟支付租金责任不在被告；2、在解除租赁合同之前原告已经与第三人杨铁成就租赁合同达成合意，是原告要被告签的书面陈述解除合同，被告不存在违约。 被告伍家明同时反诉称：2011年4月22日，反诉原告伍家明与反诉被告段忠信订立一份《商铺租赁合同》，约定反诉被告将其位于北海市云南路56号晏锋海市商都E幢2号商铺租赁给反诉原告，每年租金为48000元，租赁期限从2011年6月1日到2014年5月31日共3年，押金5000元。该合同期满后，原告与被告又于2014年5月15日重新订立一份《商铺租赁合同》，约定反诉原告重新续租该商铺，租金变成每年6万元，租赁期限从2014年6月1日到2017年5月30日止共3年，押金5000元（由2011年4月22日原告交纳的押金5000元继续作为2014年5月15日所订的合同押金）。反诉原告每期租金均是按反诉被告的要求支付的（反诉被告只收取现金，不同意转账）。到了2016年12月初，反诉被告私自将该商铺租赁给第三人杨铁成，并在2016年12月18日强行要反诉原告腾出商铺交给第三人装修（2016年12月20日反诉被告与第三人订立一份《晏锋海市商都E幢2号商铺租赁合同》），反诉被告这一行为造成了反诉原告的极大损失。根据原、被告于2014年5月15日订立的《商铺租赁合同》第七条第1项约定，反诉被告应赔偿5万元违约金给反诉原告。反诉原告被迫腾出商铺后曾多次与反诉被告协商赔偿问题，但反诉被告均不予理睬。为此，被告向法院提起反诉，请求判决：反诉被告段忠信返还租房定金5000元和赔偿违约金5万元，合计55000元给反诉原告伍家明。 反诉原告伍家明在举证期限内提供的证据有：1、商铺租赁合同两份，证明反诉被告将位于北海市云南路56号晏锋海市商都E幢2号商铺租赁给反诉原告的有关约定；2、身份证、《晏锋海市商都E幢2号商铺租赁协议》，证明反诉被告将位于北海市云南路56号晏锋海市商都E幢2号商铺强行租赁给第三人；3、照片（2017年1月14日拍摄），证明反诉被告已经将位于北海市云南路56号晏锋海市商都E幢2号商铺交付给第三人装修使用。反诉举证的证据与本诉举证的证据一致。 原告段忠信针对被告伍家明的反诉辩称：1、根据双方签订的商铺租赁合同，第一份合同已经履行完毕，不存在前一份合同的押金作为后一份合同押金的情况，后一份合同没有收取押金，不存在退还押金的问题；2、被告自愿违约在先，不存在原告强行要求其解除租赁合同，被告提交的照片是2017年1月14日拍摄的，拍摄时间于商铺装修在单方解除合同之后，可以证实是被告解除合同在先，而且本诉原告与第三人签订的商铺租赁合同的日期也在被告单方要求解除合同之后。 第三人杨铁成未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人杨铁成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经过开庭质证，原、被告质证意见如下： 被告伍家明对原告举证的证据1、2、3的三性均无异议；对证据4的三性无异议，但是需要说明的是合同的第三条第三项以现金形式支付租金，不转账；对证据5的真实性有异议，这些陈述内容不是伍家明书写的，是原告写好之后当天叫被告签字盖手印。 原告段忠信对被告举证的证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，第一份合同已经履行完毕与本案无关，对第二份合同证据认可；对证据2的三性均无异议，该合同签订的时间在原、被告双方解除合同之后；对证据3的照片的三性无异议，照片拍摄于2017年1月14日，涉案商铺是在解除合同之后才租赁出去。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对有异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与被告抗辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明：2011年4月22日，段忠信（甲方、出租方）与伍家明（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将北海市晏锋海市商都E栋02号商铺出租给乙方经营使用，租期三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止。每年租金净收为人民币肆万捌仟元整（￥48000元），商铺抵押金伍仟元整（5000元）。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告伍家明经营使用，被告亦按约支付商铺租金。该合同将近期满之时，段忠信（甲方、出租方）又与伍家明（乙方、承租方）于2014年5月15日签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将北海市晏锋海市商都E栋02号商铺出租给乙方经营使用，租期三年，自2014年6月1日起至2017年5月30日止。每月租金净收入人民币伍仟元整（￥5000元），每年净收入人民币陆万元整（￥60000元），商铺押金人民币伍仟元整（￥5000元），期满后甲方将押金无息退还给乙方。并约定每半年交纳一次租金，提前一个月交纳下半年租金，乙方以现金形式支付租金，逾期不付商铺租赁合同自动终止，押金不退还。第一期租金支付时间为2014年5月15日；第二期租金支付时间2014年11月1日；第三期租金支付时间为2015年5月1日；第四期租金支付时间为2015年11月1日；第五期租金支付时间为2016年5月1日；第六期租金的付款时间为2016年11月1日。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金50000元。被告伍家明于2014年5月15日支付第一期租金30000元，于2015年3月15日支付第二期租金30000元（逾期天数为134天），于2015年5月19日支付第三期租金30000元（逾期天数为18天），于2015年11月15日支付第四期租金30000元（逾期天数为14天），于2016年5月21日支付第五期租金30000元（逾期天数为20天）。经双方核算被告伍家明已向原告段忠信支付商铺租金至2016年11月30日。2016年12月7日，被告伍家明向原告段忠信出具书面承诺称“北海市晏锋海市商都E栋02号商铺，乙方伍家明自愿违约合同，2016年12月18日交屋于甲方。”，被告伍家明已按约于2016年12月18日将案涉房屋腾退给原告段忠信。 另查明，2016年12月20日，出租方段忠信（甲方）与承租方杨铁成（乙方）签订《晏锋海市商都E幢2号商铺租赁合同》一份，约定甲方将北海市云南路56号晏锋海市商都E幢2号商铺出租给乙方使用，租赁期限为五年，2017年2月20日起至2022年2月20日止，年租金为60000元。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：本诉原告及反诉原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据。 关于本诉部分，原、被告于2014年5月15日签订的《商铺租赁合同》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。原告段忠信已将合同约定的商铺交付给被告伍家明使用，按约支付租金是被告伍家明的主要义务。被告伍家明于2016年12月18日将案涉商铺腾退还原告段忠信，应视为双方此时已解除于2014年5月15日签订的《商铺租赁合同》。因原、被告双方均认可被告伍家明已支付房屋租金至2016年11月30日，所以被告伍家明仍应向原告支付2016年12月1日至12月18日期间的商铺租金，参照合同约定的每月5000元计算，合计为3000元（5000÷30×18=3000），故原告请求被告支付2016年12月1日至12月18日期间的租金3000元，合理有据，本院予以支持。被告主张其拖欠租金是原告不提供汇款账户造成的，但其没有证据予以证实，本院不予采信，被告拖欠租金的行为已构成违约。对于逾期支付租金的违约金，原告请求以30000元为基数按日5‰计算利息损失，本院认为，双方约定的逾期支付租金的滞纳金计算标准过高，被告亦不同意支付，参照中国人民银行同期同类贷款利率并上浮30%，逾期支付租金的利息损失应以30000元为基数按每日万分之二计算，被告逾期支付租金的天数合计为186天，扣除合同约定的宽限期，利息损失应计算的天数为158天，利息损失合计为948元（30000×0.0002×158=948元）；关于提前解除合同的违约金问题，虽然被告2016年12月7日出具的书面意见中，承认“自愿违约合同”，但没有明确是被告单方提前解除合同，综合考虑原告已经于2016年12月18日接受了案涉房屋，且亦于2016年12月20日与案外人杨铁成重新签订了租赁合同，年租金亦为60000元，原告不存在实际损失或预期利益的损失，应视为双方系自愿协商提前解除了合同，原告请求被告支付提前解除合同违约金50000元，本院不予支持。 关于反诉部分，反诉原告主张其在签订第一份租赁合同时已向反诉被告支付了商铺押金5000元，该5000元并作为后一租赁合同的押金，但反诉原告并没有提供相应的书面证据予以证实其已向反诉被告支付了押金，本院对此不予采信，故反诉原告要求反诉被告返还房屋押金5000元，本院不予支持；反诉原告主张反诉被告在双方租赁期间私自将案涉商铺租赁给第三人杨铁成经营，已构成违约，应向反诉原告赔偿违约金。本院认为，反诉原、被告之间订立的《商铺租赁合同》于2016年12月18日已经解除，而反诉被告与第三人杨铁成于2016年12月20日才就案涉商铺订立《晏锋海市商都E幢2号商铺租赁合同》，反诉被告的行为并没有违反反诉原、被告之间的合同约定，反诉原告主张反诉被告违约不成立，其请求反诉被告赔偿违约金50000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、本诉被告伍家明向本诉原告段忠信支付商铺租金3000元及逾期支付租金的利息损失948元； 二、驳回本诉原告段忠信的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告伍家明的反诉请求。 本诉案件受理费1716元，反诉案件受理费587元，合计2303元，由伍家明负担（上述本诉案件受理费段忠信已向本院预交，伍家明在履行上述义务时一并付还给段忠信）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费1716元或反诉案件受理费587元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  赖晓晔 二〇一七年十一月六日 书 记 员  李春瑶 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。