江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏10民初106号原告：李幼杰，男，1954年6月19日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：鞠亚群，江苏乐助律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠雅莉，江苏乐助律师事务所律师。被告：仇啸，男，1974年9月19日生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：吴俊辉，扬州市邗江区天地法律服务所法律工作者。第三人：扬州贵宇新农村投资发展有限公司，住所地在扬州市经济开发区施桥镇钟灵北路**。法定代表人：高文霞，该公司执行董事。第三人：扬州天成房地产开发有限公司，住，住所地在扬州市邗江区杨庙镇杨庙村荷花组/div>法定代表人：高文霞，该公司董事长。第三人：高文霞，男，1965年8月20日生，汉族，住扬州市。本院在执行申请执行人仇啸与被执行人扬州贵宇新农村投资发展有限公司（以下简称贵宇公司）、扬州天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）、高文霞民间借贷纠纷一案中，案外人李幼杰对本院裁定查封的相关房产提出书面异议。本院于2017年7月14日作出（2017）苏10执异41号执行裁定书，驳回了案外人李幼杰的执行异议。李幼杰不服该裁定于2017年7月28日向本院提起执行异议之诉。本院于2017年8月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李幼杰委托诉讼代理人鞠雅莉；被告仇啸委托诉讼代理人吴俊辉到庭参加诉讼；第三人贵宇公司、天成公司、高文霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理，现已审理完毕。原告李幼杰诉称，原告于2012年与天成公司签订商品房买卖合同，约定天成公司将其开发的塞纳春天（城西雅墅）19幢（公安幢号）04号房屋出售给原告，房屋价款1505555元、维修基金6362元，原告于2012年9月11日向天成公司支付160元购房款，多余部分性质为预支后续税费。房屋工程竣工后，天成公司已交付原告使用，因水电配套设施一直未能完善，原告一直未能装修入住，原告多次催促天成公司办理房屋产权，均被以各种理由推诿。2016年11月23日，扬州市中级人民法院在执行申请执行人仇啸与被执行人贵宇公司、天成公司、高文霞民间借贷纠纷一案中，以（2016）苏10执恢29号执行裁定书，查封了被执行人天成公司名下包括原告购买的房屋在内的房产。原告得知查封情况后，于2017年7月3日向法院提出执行标的异议并形成本案异议之诉。原告认为，在法院查封之前已经与天成公司签订了有效的商品房买卖合同，且已经支付了全部价款。故请求解除对相关财产的执行措施。中止执行原告所有的塞纳春天（城西雅墅）19幢（公安幢号）04号房屋。为支持其诉讼请求，原告向本院提供了商品房买卖合同、银行账户明细查询单、天成公司说明、（2016）苏10执恢29号执行裁定书等证据。被告仇啸辩称，原告所提出的排除执行的理由依法不能成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。其未向本院提供相应的证据。本院经审理查明，仇啸与贵宇公司、天成公司、高文霞民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月10日作出（2014）扬民初字第00093号民事调解书，依该调解书：贵宇公司欠仇啸借款本金888万元，分别于2015年1月20日偿还138万元、3月20日偿还200万元、4月20日偿还250万元、5月20日偿还300万元，以每期应付借款本金，按20%年利率，自2014年10月14日计算至各期本金支付之日。天成公司、高文霞对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，仇啸向本院申请执行，本院于2015年4月16日立案受理，同年12月18日，本院因查封的相关房产暂无法处置而终结该案本次执行程序。2016年11月23日，本院作出（2016）苏10执恢29号执行裁定书和协助执行通知书，裁定查封天成公司开发的位于扬州市××西雅××室，6幢01、04室，7幢01、04室，15幢04室，18幢01室，10幢02室，11幢01、03室等房产。本案涉及的第7幢（公安幢号19幢）04号房也在查封范围之内。另查明，原告提供了其与天成公司签订的商品房买卖合同，约定，李幼杰购买天成公司开发的城西雅墅（塞纳春天）第7幢（公安幢号19）04号房，房价1505555元，物业维修基金6362元，房屋总价1511917元，交房日期2012年12月30日。2012年9月11日，李幼杰通过扬州农村商业银行转账160万元给天成公司，转账用途为李幼杰塞纳春天购房款。天成公司在2017年8月16日出具证明，证明李幼杰已经缴纳了全部房款，天成公司在2013年1月6日将房屋钥匙及房屋交付给了李幼杰。城西雅墅（塞纳春天）小区领有商品房销售许可证，水电配套设施尚未到位，本案涉及的第7幢（公安幢号19幢）04号房尚不具备入住条件。李幼杰为江苏扬安集团有限公司董事长及法定代表人，该公司与天成公司存在大量企业之间借贷行为。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、商品房买卖合同、银行账户明细查询、（2016）苏10执恢29号执行裁定书、协助执行通知书等证据在卷证实。本案的争议焦点是：李幼杰请求排除本院对塞纳春天（城西雅墅）第7幢（公安幢号19幢）04号房屋执行的诉讼请求是否成立。本院认为，判断案外人是否具有排除法院强制执行房产的民事权益，应当依据相关法律规定作出判断。《最高人民法院》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，被执行的是开发企业名下的商品房提出实体权利异议，应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。第二十八条和第二十九条两个条款是对善意买受人期待权的保护，并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。具体到本案中，1、李幼杰与天成公司签订的商品房买卖合同，虽无签订日期，但有交房日期2012年12月30日，证明双方签订的购房合同在本院2016年11月23日查封之前。天成公司领有房产的销售许可证，商品房买卖合同合法有效；2、李幼杰于2012年9月11日，通过扬州农村商业银行转账160万元给天成公司，转账用途为李幼杰塞纳春天购房款，天成公司出具证明予以认可。对于超过房价部分，李幼杰认为是多余部分性质为预支后续税费。李幼杰超付购房款行为，虽然不符合正常交易习惯，但结合李幼杰所在的江苏扬安集团有限公司与天成公司有大量的企业之间借贷关系，相互关系熟悉，李幼杰所称的多余部分价款性质为预支后续税费情况并不能排除，故可以认定李幼杰给付了全部房款；3、因该小区配套设施未完成，尚不具备入住条件，但李幼杰称已控制了房屋钥匙，表面已经对房屋进行了实际控制，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。天成公司也认可已经交付了房屋和钥匙；4、天成公司取得房屋销售许可证后对房产进行了销售，但因其资金链断裂工程烂尾，未及时办理房产过户登记，且无证据证明李幼杰对未办理过户登记具有过错。综上，依据相关法律规定，李幼杰在未办理不动产过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但李幼杰享有排除本院对塞纳春天（城西雅墅）第7幢（公安幢号19幢）04号房屋执行的民事权益。原告李幼杰请求排除法院执行的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，本院依据《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十八条、二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：李幼杰享有排除本院对塞纳春天（城西雅墅）第7幢（公安幢号19幢）04号房屋执行的民事权益，不得执行该房产。案件受理费18300元，由被告仇啸负担（原告已预交，被告仇啸在本判决生效后十日内直接支付给原告庄红才）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费18300元，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  黄 祥审 判 员  戴 涛代理审判员  许建飞二〇一七年十一月十五日书 记 员  孙 妍