浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终866号 上诉人（原审被告）：陈富平，男，1964年7月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：吴国祥，浙**新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安吉启晟家具厂，住所地安吉县递铺街道万亩村。 经营者：任文泉，男，1971年5月31日出生，汉族，住安吉县。 被上诉人（原审被告）：任文泉，身份信息同上。 被上诉人（原审被告）：梅水强，男，1969年10月14日出生，汉族，住安吉县。 被上诉人（原审被告）：徐永强，男，1971年10月18日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 上诉人陈富平因与被上诉人安吉启晟家具厂（以下简称启晟厂）、任文泉、梅水强、徐永强确认合同无效纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院(2019)浙0523民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行审理。上诉人陈富平的委托诉讼代理人吴国祥、被上诉人徐永强的委托诉讼代理人陈宏彪到庭参加诉讼。被上诉人启晟厂、任文泉、梅水强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈富平上诉请求：1.撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2619号民事判决书;2.在一审判决基础上，增加每月占用费8585.72元；3.本案诉讼费用由启晟厂、任文泉、梅水强、徐永强承担。事实与理由：一审判决遗漏了对部分关键事实的认定，以致对当事人有关民事行为未作法律评价；对占用费的判决未全面综合考虑案件情况，明显偏低。一、陈富平在起诉时认为有关合同无效的依据是陈富平与徐永强系合伙关系，并已经区分份额比例，陈富平的份额比例高于徐永强。对转租事务，本应当经双方协商一致，共同对外签订转租合同，但徐永强单方面擅自转租，陈富平拒绝追认。合伙人之间不能针对经营活动形成一致的决定，所以该转租行为是无效的。但在诉讼过程中，根据新发现的有关事实（徐永强在己经与任文泉签订年租金为45万元的转租协议，并且己经收取租赁押金的情况下，要求任文泉改为与梅水强签约；徐永强无法向合议庭提供向梅水强收取26.04万元租金及15万元租赁押金的收款记录；梅水强转租任文泉与余建贤面积合计4143平方米，年租金合计71万元且已实际收取，但与徐永强签订的租赁合同仅记载租赁面积3100平方米，年租金26.04万元且连续租赁6年不调整，租赁面积及租金差距极为悬殊，与日常生活经验不符；梅水强签订租约后即直接转租，从未占有使用租赁的厂房）。故徐永强与梅水强签订年租金仅为26.04万元的转租合同，其目的在于故意损害其他合伙人利益，属于“恶意串通”。其认为应当依据《民法总则》的有关规定，认定双方“恶意串通，损害他人合法权益”的行为性质，判定案涉合同无效的事实及法律依据应当包含以上内容。二、陈富平与徐永强就案涉厂房合伙租赁经营，相关纠纷及诉讼在2016年底便已经开始，有关法律文书早已上网公布。徐永强虽因实际占用而对案涉厂房有更强的控制力，但这种控制力无论如何不能形成其可以单方面擅自转租的权利，也不能形成梅水强对徐永强“转租权”的绝对信赖。梅水强本就有积极配合徐永强的恶意串通情形，并且在不动产租赁中，审查出租人权利合法性是基本的合理注意义务之一。所以，梅水强与徐永强签订租约的行为，从多个角度来看都匪夷所思，完全不符合日常生活经验，梅水强被认定为善意第三人是错误的。此外，善意取得制度、善意第三人概念，均属于物权范畴的内容，案涉租赁权益本身属于债权性质的财产权益，并不适用“善意”制度。三、因为梅水强不仅不属于善意第三人，且其有背离基本诚信原则的情形，所以在占用费的计算上，应当综合考虑各方面情况，不应无视两层转租之间巨大的租金差异，机械套用原约定的租金，任由梅水强在合同被确定无效后仍然平白地获取每年44.96万元的高额利益，故占用费应当以45万元每年为标准进行计算，应为20377.5元每月，即在一审判决基础上增加8585.72元每月。 徐永强辩称：一、其与梅水强、任文泉之间不存在恶意串通的情况的事实。其与梅水强关系一般，与任文泉之前并不认识。梅水强本欲租房自建铁件加工厂，因不符合当时的环保要求，才转租给了任文泉。陈富平无任何证据证明三人之间存在恶意串通。二、其转租给梅水强厂房的租金并无不合理之处，首先，案涉厂房是其从施振德处以债权抵租金而来，平均价格是3.33元／月／平方。其中主建筑物新建的厂房部分租给吴梦竹，价格也只有4.545元／月／平方，租给梅水强是老的平房，价格相对较低。2018年以后，当地租赁市场价格上扬，按照7元／月／平方租给梅水强，该价格是适当的。其次，其在2018年5月以后就到德清去办厂了，长期住在德清，无暇顾及承租过来的案涉厂房，陈富平也从未到现场进行管理，案涉厂房处于空置状态，所以才整体租给了梅水强。陈富平对于任文泉租赁厂房并进行生产经营的情况是清楚的，从未提出过异议。任文泉从梅水强处租得房屋的价格高，是因为任文泉原有厂房被拆迁，急需厂房使用，任文泉的工厂在生产过程中产生噪音，可能会引起当地居民的投诉，而梅水强是当地人，承诺可帮助任文泉解决居民投诉等相关问题，所以出租价格较高。第三，根据合同相对性的原则，陈富平无权要求与转租人直接结算占有使用费。案涉房屋由施振德出租给陈富平和徐永强，再出租给梅水强，梅水强又转租给任文泉，在上游合同被确认无效以后，所有的合同都是无效的，合同无效后双方返还财产，但也要根据合同相对性的原则来进行返还。一审法院考虑到结算的效率和便捷，判决任文泉直接向陈富平返还其也同意，但是陈富平要求按照梅水强与任文泉之间的租赁合同进行结算没有事实及法律依据。三、梅水强作为交易的相对方，不存在过错。首先，梅水强并不知道徐永强与陈富平之间共同租赁的内部关系，即使知道也有充足理由相信徐永强是代表了双方的利益来出租房屋；其次，梅水强租得案涉房屋后实际上也存在巨大风险，即如果不能顺利转租，就意味着梅水强自己要承担租金损失。实际上徐永强从施振德处租得案涉房屋后，就空置了两年时间没有租出去。陈富平不能只看到别人的获利而无视经营过程中的风险。综上，请求驳回上诉，维持原判。 启晟厂、任文泉、梅水强未答辩。 陈富平向一审法院起诉请求：1.判令徐永强与梅水强的《厂房租赁合同》无效，启晟厂立即腾退所占用的厂房；2.启晟厂向陈富平支付占用费30万元（约自2018年7月1日起计算至2019年6月31日，按每月2.5万元计算12个月，后续占用费按此计费）；3.任文泉以个人财产对以上占用费承担无限责任；4.本案诉讼费由启晟厂、任文泉、梅水强、徐永强承担。 一审法院经审理查明：案涉厂房坐落于安吉县××街道××村，由施振德出资建造。2013年7月15日，施振德作为甲方，徐永强、张连勇作为乙方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将案涉厂房（包括土地及附属物）整体租赁给乙方使用，租赁期限为十五年，从2013年7月15日起至2028年7月14日止，年租金60万元，15年租赁总费用为900万元，因在合同签订时，甲方欠乙方借款本金及利息共计600万元，该600万元与乙方应付甲方前10年租金相抵消，租赁物由乙方使用10年，第11年的租金于2023年7月14日支付，以后由乙方每一年度支付一次租金等。合同签订后，案涉厂房由徐永强、张连勇使用、收益。2014年10月22日，陈富平与徐永强、张连勇签订《协议书》一份，约定张连勇将2013年与施振德签订的《厂房租赁合同》中的所有权利义务转让给陈富平享有和承担，案涉厂房如转租，转租租赁款由陈富平和徐永强收取。2018年5月，陈富平曾以合伙协议纠纷对徐永强提起诉讼，经该院（2018）浙0523民初2798号民事判决确认陈富平享有转租租金的54.34%份额，徐永强享有45.66%份额。2018年7月1日，徐永强与梅水强签订《厂房租赁合同》一份，约定将案涉厂房中的3100平方米租赁给梅水强，租期六年，年租金260400元，每年一付。2018年7月23日，梅水强与任文泉又签订《厂房租赁协议》一份，约定将上述租赁厂房中的2543平方米租赁给任文泉，租期三年，年租金45万元，每年一付，首年租金于2018年7月25日前付清，第二年开始，每年7月1日前一次性付清当年房租，先付后用。任文泉支付了第一年的租金，并于2018年7月25日将自己开办的启晟厂搬入案涉厂房内。2019年7月25日至2020年7月24日的租金任文泉尚未支付。徐永强自认梅水强已支付第一年度房屋租金。涉及案涉厂区内的厂房租赁纠纷，该院已受理多起，均已判决。其中，该院（2019）浙0523民初2625号判决查明，案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证,施振德与徐永强、张连勇于2013年7月15日签订《厂房租赁合同》无效。（2019）浙0523民初1231号案件中查明，徐永强自2015年至2018年期间有很长一段时间将自己投资经营的安吉永强纸箱厂搬入案涉厂房占有使用，涉及的3977.52平方米的厂房的租赁价格经过评估，结论换算后得出2015年的租金均价约为6.38元／月／平方米，2016年为6.92元／月／平方米，2017年为7.76元／月／平方米，2018年为8.47元／月／平方米。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、徐永强与梅水强签订的《厂房租赁合同》、梅水强与任文泉签订的《厂房租赁协议》是否因未经陈富平许可或双方当事人恶意串通而无效；二、启晟厂是否应向陈富平支付占用费，如要支付，如何计算金额。 关于争议焦点一，陈富平主张其与徐永强对案涉厂房存在合伙承租关系，双方均享有合法的租赁财产权益，且陈富平的份额比例高于徐永强。徐永强单方转租的行为，未经双方协商一致，现陈富平拒绝追认，该转租行为无效。因徐永强与梅水强的转租行为无效，梅水强与任文泉的转租亦无效。启晟厂与任文泉表示其对陈富平是否具有案涉厂房份额不知情，且已按合同约定支付了第一年的租金。徐永强认为陈富平不是合同当事人，无权要求确认他人的合同无效，且徐永强对外出租房屋符合二合伙人的共同利益，且出租已有一两年时间，陈富平也从未表示过不同意。对承租人而言，要其审查该租赁物上是否存在其他权利人过于苛求。对此，该院认为，因案涉厂区的结构与性质无法完全按照陈富平与徐永强的份额来进行共有物分割，因此，对外二人作为一个整体共同享有占有、使用、收益的权利，对内则可按照各自份额进行结算。从二人对该厂区享有的权利来源和控制程度来看，徐永强享有权利的时间早于陈富平，陈富平属于后来加入，且徐永强经营的安吉永强纸箱厂在2015年至2018年期间有很长一段时间在案涉厂房内生产经营，因此较陈富平对该厂房享有更强的控制权。梅水强在此种情况下与徐永强签订租赁合同，其有理由相信徐永强具有转租的权利，且按照另案的租金评估价格，梅水强与徐永强签订的单价为7元/月/平方米的价格并未明显违背市场价格。在陈富平未能提供证据证实双方存在串通或者梅水强是恶意的情况下，为维护市场交易稳定，应以梅水强为善意第三人为宜。同理，任文泉亦属于善意第三人，其占用案涉厂房属于有权占有。对陈富平主张的该合同无效理由，该院不予支持。但因案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对该厂房所涉的租赁合同应属无效。因此，徐永强与梅水强于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同》，梅水强与任文泉于2018年7月23日签订的《厂房租赁协议》均属无效。 关于争议焦点二，徐永强与梅水强、梅水强与任文泉的租赁合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，并按过错承担相应责任。任文泉因无效合同取得的厂房承租权应返还梅水强，梅水强应返还任文泉支付的房租，但可参照合同约定的租金标准要求任文泉支付占有使用费。相应地，梅水强取得的厂房承租权应返还徐永强，徐永强应返还梅水强支付的房租，但徐永强可参照合同约定的租金标准要求梅水强支付占有使用费。各方如还有其他损失的，可另行结算。因此，由任文泉直接向徐永强返还厂房承租权便于操作、节省资源。而徐永强与陈富平在出租厂房事项上对外作为一个整体，由陈富平请求返还该院予以支持。2018年7月25日至2019年7月24日的租金任文泉已支付给梅水强，现应作为同一时段的占有使用费支付，梅水强无需返还，2019年7月25日至2020年7月24日的占有使用费，任文泉本应在2019年7月1日前付清，但未支付，应按实际占有使用时间继续向梅水强支付，暂计算至2020年4月30日为345000元。2018年7月1日至2019年6月30日徐永强已收到的梅水强支付租金260400元，也应作为同一时段的占有使用费，徐永强无需返还。因该款项徐永强已收取，陈富平应按其与徐永强的份额比例向徐永强主张。2019年7月1日至2020年6月30日的占有使用费，合同双方虽未约定具体付款期限，但约定一年一付，按照通常习惯，为先付后用，即在2019年7月1日前应予支付，梅水强未支付，应按实际占有使用时间继续支付。因徐永强在之前收到租金后未及时将租金分给陈富平，现双方份额既已明确，之后占有使用费由梅水强按二人比例分别支付，暂计算至2020年4月30日为217000元，其中陈富平应得为117917.8元。该款由任文泉应在支付给梅水强的债务中直接支付给陈富平。此后陈富平应得的占有使用费，由任文泉按11791.78元/月（260400元÷12个月×54.34%）的标准向陈富平按实结算至实际返还厂房之日止。现厂房由启晟厂实际占有使用，而启晟厂是任文泉经营的个体工商户，陈富平诉请启晟厂承担腾退厂房并支付占有使用费，任文泉承担无限责任，该院予以支持。原审法院据上述查明事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第七十三条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认徐永强与梅水强于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、确认梅水强与任文泉于2018年7月23日签订的《厂房租赁协议》无效；三、安吉启晟家具厂于该判决生效之日起十日内将占有使用的案涉厂房返还陈富平，并支付占有使用费117917.8元（暂计算至2020年4月30日，此后按11791.78元/月的标准向计算至实际返还厂房之日止）；四、任文泉对安吉启晟家具厂的第三项付款承担无限责任；五、驳回陈富平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5800元，由陈富平负担2280元，安吉启晟家具厂、任文泉负担3520元，限于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，陈富平提供梅水强与余建贤所签订的《厂房租赁协议》1份，以证明一审判决关于占有使用费的计算方法错误。徐永强质证认为，该证据不能达到陈富平的证明目的。本院审核认为，该证据与本案所涉争议无关，不予采信。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。 根据各方当事人的上诉请求与答辩意见，本案的争议焦点是：启晟厂应当向陈富平支付的占有使用费如何确定。 本院认为，陈富平主张其应得占有使用费的数额应按照梅水强与任文泉之间的租赁合同进行结算的理由不能成立。首先，陈富平与梅水强之间、梅水强与任文泉之间的租赁合同无效后，应由合同相对人互相返还财产，陈富平并非梅水强与任文泉之间的租赁合同的相对人，无权据第三人之间的合同确定的租金主张返还；其次，陈富平与徐永强以合伙形式经营租赁房屋，且未约定合伙事务管理人，故徐永强为取得案涉房屋收益，有权将该房屋对外出租，出租取得的收益在合伙人内部由可由合伙人依法予以分配。本案中合伙取得的利益的依据是徐永强与梅水强签订的租赁协议中对于租金的约定及实际收取和尚未收取的占有使用费，而非梅水强与任文泉之间的租赁合同中约定的占有使用费；最后，陈富平所举证据不足以证明徐永强与梅水强、任文泉之间存在恶意串通的事实。原审法院根据徐永强与梅水强、任文泉之间支付占有使用费的情况及徐永强与其在租赁物中的份额，确定陈富平应得占有使用费数额为117917.8元，并基于效率和便捷因素，由任文泉直接支付给陈富平，并确定此后陈富平应得的占有使用费，由任文泉按11791.78元/月（260400元÷12个月×54.34%）的标准向陈富平按实结算至实际返还厂房之日止并无不当。 综上，陈富平的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3942元，由上诉人陈富平负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年九月八日 书记员 贾艳红