.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终1440号上诉人（原审被告）：郑州豫新置业有限公司，住所地郑州市**敦睦路**。法定代表人：李梅范，该公司经理。委托诉讼代理人：高文成，上海中隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宏生，男，1974年10月26日出生，汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。上诉人郑州豫新置业有限公司（简称豫新公司）因与被上诉人杨宏生房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。豫新公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人购买的是二手房，前后两份商品房买卖合同不存在权利义务承继问题，涉案房屋的一手房《商品房买卖合同》已履行完毕，即使存在违约问题，也是一手房主与开发商之间的问题，二手房主依据《三亚市存量房买卖合同》取得财产权，是根据现房、现景支付的合同现值。一审认定两份合同权利义务承继没有事实和法律依据。二、关于诉讼时效问题。民诉法规定诉讼时效的目的是要求当事人及时行使合同权利和义务，防止长时间发生纷争，影响正常的法律秩序，所以明确规定诉讼时效从知道或应当知道之日起计算。一审计算诉讼时效以违约行为持续为标准，显然不符合法律规定，这样不但不能息事宁人，反而引起14年前大批案件纷争，引起社会不安。三、当事人诉求所依据的三份判决书认定的违约事实和赔偿依据均违背客观事实，并存在虚假诉讼问题，豫新公司己经向三亚市人民检察院提起法律监督程序，三亚市人民检察院己经正式受理并提起检察监督程序。为保证案件正确审理并得到公正判决，豫新公司再次申请中止审理，等待检察机关的处理意见后再审理。杨宏生辩称，一、被上诉人虽然不是商品房买卖合同的当事人，但是通过与一手房主签订《三亚市存量房买卖合同》承继了一手购房人的全部权利义务，所以有权起诉并获得赔偿。换一个角度来说，一手购房人丧失该房屋的物权，不再享有追索权，因此被上诉人作为权利人享有追索的权利。二、诉讼时效问题。上诉人通过宣传广告承诺的设施截止到本案起诉仍然没有修建，上诉人的违约行为一直处于持续状态，因此本案未超过诉讼时效。原生效判决确认该违约行为客观上已经不能履行，只能主张赔偿。省高院再审的裁定书已经明确物权部分一直没有修建，所以开发商的违约行为一直是持续状态，显然没有超过诉讼时效。三、本案不存在中止审理的情形。根据民诉法150条的规定，只有五种情形才能中止诉讼，检察院受理豫新公司与赵某案件不属于法定中止情形，且检察院仅仅程序上受理豫新公司的申请，并未对案件进行实体审查，该受理并不表示豫新公司与赵某案存在再审的情形，不能作为本案中止审理的理由。四、本案是依照生效的裁定书认定的事实和适用的法律，案件事实及法律关系和生效的三份法律文书是一致的，一审依据原判决查明的事实来判决本案完全正确。杨宏生向一审法院起诉请求：一、判令豫新公司向杨宏生赔偿违约损失29377.75元；二、豫新公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：豫新公司于2003年10月17日取得位于三亚市××路、B幢楼房的土地房屋权证[证号为：三土房（2003）字第1957号，建筑面积为15555.86平方米]。2004年9月18日案外人韩某、徐某与豫新公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定案外人韩某、徐某向豫新公司购买华豫苑旅游度假社区A座九单元901号房，其后案外人韩某、徐某于2004年11月24日取得上述涉案房屋的《土地房屋权证》[证号：三土房（2004）字第3714号]。2009年12月23日案外人韩某、徐某（甲方）与杨宏生（乙方）签订一份《房屋土地买卖合同（二手房）》将涉案房屋转让给杨宏生。杨宏生于2009年12月31日取得涉案房屋的《土地房屋权证》[证号：三土房（2009）字第11166号]，房屋建筑面积为89.77平方米，分摊共有面积为15.55平方米。另，一审法院作出已发生法律效力的（2011）城民一重字第36号民事判决书，认定豫新公司就上述涉案小区在销售广告和宣传资料上对修建公共会馆、球场、游泳池、物业管理用房、智能服务及闭路电视等设施作了明确承诺，该承诺应当视为合同内容；因豫新公司所允诺修建的球场、游泳池等公共会馆设施没有取得审批手续，不具备修建以上设施的条件，故合同约定的内容在客观上无法继续履行。该判决作出后，案外人赵某以豫新公司未依据承诺修建上述设施已构成违约，应承担违约责任为由向一审法院提起诉讼。一审法院受理后通过委托相关鉴定机构评估认定华豫苑涉案公共会所、物业管理用房、标准游泳池、标准网球场、住宅楼保安监控及家居智能化设施的工程项目造价为5090745.36元，并参照华豫苑小区A、B幢的建筑面积15555.86平方米及案外人赵某房屋的建筑面积比例于2015年11月30日作出（2013）城民一初字第1298号民事判决书，判决确认了豫新公司应向案外人赵某赔偿的金额。其后因豫新公司不服提起上诉，本院于2016年6月21日作出（2016）琼02民终82号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。其后豫新公司申请再审，海南省高级人民法院于2016年12月23日作出（2016）琼民申1426号民事裁定书，裁定驳回豫新公司的再审申请。再查，豫新公司就本院作出的（2016）琼02民终82号民事判决于2017年4月11日向三亚市人民检察院申请监督，三亚市人民检察院受理后，尚未作出决定。一审法院认为，根据已发生法律效力的（2011）城民一重初字第36号民事判决的既判力，豫新公司在华豫苑小区的销售广告和宣传资料上承诺修建的公共会馆、物业管理用房、网球场、游泳池、住宅楼安保监控及家居智能化设施，应当视为豫新公司与房屋买受人之间订立的商品房销售合同中的内容。由于豫新公司所允诺修建的公共会馆、物业管理用房、网球场、游泳池、住宅楼安保监控和家居智能化公共会馆等设施未取得审批手续，不具备修建以上设施的条件，合同约定在客观上无法继续履行，故豫新公司的行为已构成违约，应承担违约责任。杨宏生作为涉案房屋的所有权人，虽非《商品房买卖合同》的相对人，但因杨宏生与一手房购买人签订《三亚市存量房买卖合同》后，承继了一手房购房人与豫新公司商品房买卖合同的权利义务，故杨宏生的主体适格，其主张豫新公司应承担违约赔偿责任，于法有据，应予支持。对于具体损失的赔偿金额，经生效判决确认上述公共会馆等设施属华豫苑小区业主共同共有，其工程项目造价为5090745.36元，参照华豫苑小区A、B幢的建筑面积15555.86平方米及杨宏生A901号房的建筑面积89.77平方米的比例，一审法院确认豫新公司应向杨宏生赔偿的损失为29377.75（5090745.36元÷15555.86平方米×89.77平方米）。豫新公司申请三亚市人民检察院检察监督，检察院虽已受理但未提出再审检察建议或者提出抗诉等决定，故豫新公司的中止申请不符合法定的中止情形，依法不予准许。对上述公共会馆等设施，因豫新公司至今仍未修建，其违约行为一直处于持续状态，故杨宏生的诉讼并未超过诉讼时效，豫新公司关于杨宏生的主张已过诉讼时效的理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：豫新公司应于判决生效之日起十日内向杨宏生赔偿违约损失29377.75。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，由豫新公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为二手房主是否能提起本案诉讼、本案是否已过诉讼时效及是否应当中止审理。关于二手房主是否能提起本案诉讼的问题。杨宏生虽非《商品房买卖合同》的相对人，但因签订《三亚市存量房买卖合同》而承继了原购房人与豫新公司所签订的《商品房买卖合同》的权利义务，故杨宏生有权主张豫新公司承担违约责任。豫新公司关于杨宏生不是《商品房买卖合同》的相对人，因而不能提起本案诉讼的理由不成立，不予采纳。关于本案是否已过诉讼时效的问题。因豫新公司承诺修建的公共会馆、物业管理用房等至今仍未修建，违约行为一直处于持续状态，故杨宏生的诉讼并未超过诉讼时效，豫新公司关于本案已过诉讼时效的理由不成立，不予采纳。关于本案是否中止审理的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。本案中，三亚市人民检察院虽然已经受理（2016）琼02民终82号民事判决的检察监督申请，但检察院对该案尚未作出提出再审检察建议或者向其上级检察院提出抗诉等决定，故豫新公司的中止申请不符合法定的中止情形，依法不予准许。综上，豫新公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由豫新公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李桂祥审判员扆成塘审 判 员 李新建 二〇一七年十一月二十八日法官助理 蒋炯书 记 员 罗瑛书 记 员 何莹附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；