福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初1919号 原告（反诉被告）：林仁瑞，男，1984年11月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告（反诉被告）：陆月娥，女，1984年9月6日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告（反诉原告）：福建中发置业有限公司，住所地福州市仓山区。 法定代表人：吴华德，董事长。 委托诉讼代理人：陈斌，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）林仁瑞、陆月娥与被告（反诉原告）福建中发置业有限公司（以下简称“中发置业”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月18日作出（2016）闽0104民初字第966号民事判决。原告（反诉被告）林仁瑞、陆月娥不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2017年3月10日福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终5472号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林仁瑞、陆月娥，被告中发置业委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林仁瑞、陆月娥向本院提出诉讼请求：1.判令确认林仁瑞、陆月娥与中发置业成立坐落于福建省福州市仓山区东侧交叉处水岸丽都城（推广名：中发印象外滩）一、二期2#楼1103单元房产的商品房买卖合同关系；2.判令中发置业按照福建省建设厅和福建省工商行政管理局共同监制的2007年版商品房买卖合同示范文本办理林仁瑞、陆月娥以每平方米15204.17元，总购房款1720808元，首付款520808元，公积金商业组合贷款120万元购买坐落于福建省福州市仓山区东侧交叉处水岸丽都城（推广名：中发印象外滩）一、二期2#楼1103单元房产的商品房预售备案登记手续；3.判令中发置业立即向林仁瑞、陆月娥开具水岸丽都城（推广名：中发印象外滩）一、二期2#楼1103单元房产已付首付款520808元的不动产销售发票；4.判令本案诉讼费与诉讼保全费由中发置业负担。事实和理由：2015年9月24日，林仁瑞、陆月娥与中发置业签订了《中发印象外滩房源确认单》、《中发·印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及《中发印象外滩签约确认书NO·0000356》等购房文件，约定林仁瑞、陆月娥以每平方米15204.17元，总购房款1720808元的价格向中发置业购买坐落于福州市仓山区东侧交叉处水岸丽都城（推广名：中发印象外滩）一、二期2#楼1103单元房产。同时，林仁瑞、陆月娥与中发置业还约定：1.2015年9月24日，林仁瑞、陆月娥向中发置业支付购房首付款520808元，其中100000元视为购房定金；2.林仁瑞、陆月娥以公积金商业组合贷款的方式向中发置业支付剩余购房款1200000元。2015年9月24日，林仁瑞、陆月娥依约向中发置业支付了购房首付款520808元。中发置业向林仁瑞、陆月娥出具购房款收款收据，但中发置业没有向林仁瑞、陆月娥出具正式的销售发票。林仁瑞、陆月娥认为，根据我国现行法律规定、法律理论和司法实践判例，林仁瑞、陆月娥与中发置业的水岸丽都（推广名：中发印象外滩）一、二期2#楼1103单元房产的商品房买卖合同法律关系已经成立。根据双方所签订的商品房认购协议及认购文件对双方当事人的名称、住所、所购商品房的基本情况、商品房的单价及总价、首付款及购房款余额的付款方式、双方解决争议的方式等事项进行了明确的约定，已经具备了商品房买卖合同的主要条款，双方当事人的商品房买卖合同关系已经成立。根据法律法规的规定，中发置业收取林仁瑞、陆月娥购房款，应当依法向林仁瑞、陆月娥出具正式发票，不能以收款收据代替发票。林仁瑞、陆月娥有权要求中发置业按照福建省建设厅和福建省工商行政管理局共同监制的2007年版商品房买卖合同示范文本诉争房产的商品房预售备案登记手续。中发置业提供的商品房认购协议是格式合同，但中发置业没有履行法定的提示义务，更没有履行认购协议条款第2条约定的中发置业先履行义务。中发置业于2015年11月11日向林仁瑞、陆月娥第一次出示由中发置业单方制作的商品房买卖合同样张，但是中发置业提供的商品房买卖合同及附件合同违背公平、平等原则，合同条款中存在严重的违法和显失公平内容。 2015年11月13日，林仁瑞、陆月娥向中发置业发出书面的《敦促履约函》,要求中发置业尽快与林仁瑞、陆月娥签署政府监制的商品房买卖合同，并就中发置业提供的商品房买卖合同样张的合同条款提出异议。2015年11月25日，中发置业向林仁瑞、陆月娥出具书面《答复函》，表示同意与林仁瑞、陆月娥签订政府制定的商品房买卖合同示范文本，而且不胁迫林仁瑞、陆月娥签署其他协议。同时，中发置业也同意向林仁瑞、陆月娥提供首付款520808元的不动产销售发票。2015年11月29日，林仁瑞、陆月娥持中发置业出具的书面《答复函》前往中发置业设立的中发印象外滩营销部，并要求中发置业签署政府监制的商品房买卖合同示范文本，但是中发置业的销售经理高平海再次拒绝了林仁瑞、陆月娥的合理请求，并要求林仁瑞、陆月娥与其签署中发置业提供的商品房买卖合同格式文本。 2016年1月25日，林仁瑞、陆月娥通过邮寄方式向中发置业送达了由林仁瑞、陆月娥共同签署并捺印的按照福建省建设厅和福建省工商行政管理局共同监制的商品房买卖合同示范文本所载明的合同条款签订以公积金商业组合按揭贷款方式向中发置业支付购房款1200000元的《商品房买卖合同》及附件一、附件二、附件三、附件四，各三份，每份19页。同时，林仁瑞、陆月娥再次向中发置业出具了《再次敦促履约函》，要求中发置业将林仁瑞、陆月娥签字捺印的《商品房买卖合同》及附件盖章后邮寄一份给林仁瑞、陆月娥，并提交一份到福州市房地产登记与交易中心办理商品房预售备案登记手续。但是，中发置业至今拒绝与林仁瑞、陆月娥按照福建省建设厅和福建省工商行政管理局共同监制的商品房买卖合同示范文本所载明的合同条款签订以公积金商业组合按揭贷款方式向被告支付购房款1200000元的《商品房买卖合同》，同时向福州市房屋登记中心办理商品房预售备案登记手续。现诉至法院，请求判如所请。 中发置业辩称，一、双方签订的《中发印象外滩房源确认单》、《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及《中发印象外滩签约确认书NO.0000356》等购房文件（以下简称“认购文件”）属于商品房预约合同性质。认购文件中的《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》第2条、第5条明确约定在一定期限内另行签订《商品房买卖合同》，也就是说，认购文件系当事人为将来签订《商品房买卖合同》而事先达成的合意，因此，本案林仁瑞、陆月娥与中发置业签订的认购文件是商品房预约合同。二、林仁瑞、陆月娥对中发置业提供的《商品房买卖合同》及附件内容提出异议，有违诚信、属重大违约行为。商品房预约合同的主要意义在于促使当事人依照预约合同的约定，按照平等、自愿、等价有偿、诚实信用、合法原则进行磋商，以便将来签订《商品房买卖合同》。林仁瑞、陆月娥违反诚信义务，违反认购文件的约定，构成重大违约。（一）中发置业应当在商品房销售场所向买受人明示商品房买卖合同示范文本等文件和材料，这是监管部门对开发商合规运营的要求，中发置业开业至今一直是合规运营，且没有受到监管部门的处罚。中发置业以书面方式在销售现场显著位置明示商品房预售许可证或者房地产权属证明、商品房买卖合同及其附件文本、业主临时公约、前期物业管理协议等文件。中发置业运营期间没有被监管部门处罚，可以间接证明中发置业有合规运营。（二）中发置业在与林仁瑞、陆月娥签订认购文件之时，就把将来要签订的《商品房买卖合同》及附件明示给林仁瑞、陆月娥，林仁瑞、陆月娥在详细阅读并理解将来要签订的《商品房买卖合同》及附件且无异议的情况下，签署《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》对明示的事实进行确认。根据《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》第2条：“中发置业已向林仁瑞、陆月娥明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件，含《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、中发置业出具的《购房须知》及重要提示等，林仁瑞、陆月娥确认已详细阅读并理解，且无异议，承诺按此合同条款及各附件内容签署所认购商品房的合同文件。林仁瑞、陆月娥不得以对《商品房买卖合同》及附件的内容有异议为由拒签《商品房买卖合同》及其附件，否则视为林仁瑞、陆月娥违约，中发置业有权终止本协议并将上述房产另售他人，林仁瑞、陆月娥已交的定金不予返还”；第5条约定：“林仁瑞、陆月娥接到中发置业通知之日起7日内，应携带……至中发置业销售（售楼）部按第2条约定的《商品房买卖合同》示范文本及其附件与中发置业签订所购房产的《商品房买卖合同》”。中发置业已经明示将来要签订的《商品房买卖合同》及附件，林仁瑞、陆月娥当时未提出异议，而且，林仁瑞、陆月娥作为律师有超出一般人的注意能力，在签订认购文件时对文件的内容有充分的认识。林仁瑞、陆月娥交付部分首付款及定金的行为，是对认购文件内容再三确认后，履行认购文件约定条款的行为。（三）中发置业提供的商品房买卖合同系经政府行政主管部门备案的合同范本，形式符合法律要求，内容没有违反法律法规的强制性规定。中发置业所提供的《商品房买卖合同》及附件需要经福州市房屋登记中心统一用户管理平台报备。根据福州市房屋登记中心统一用户管理平台的操作要求，中发置业提供的《商品房买卖合同》中带有下划线的内容是允许中发置业自行填写的内容，未带下划线的部分则是统一用户管理平台中中发置业无法修改的内容。中发置业根据实际需要，附件可以由中发置业自行拟定，中发置业也有对拟定的附件内容在福州市房屋登记中心统一用户管理平台进行报备。因此，中发置业提供的《商品房买卖合同》及附件在主管部门进行报备，内容上未违反法律、行政法规的强制性规定，形式上也符合法律要求。根据林仁瑞、陆月娥提交的福州市房屋登记中心（榕房登答复访[2015]120号）：“购房过程中购房人与开发企业就付款时间、交房条件、办证时间等有关问题需要特殊约定的，可以在合同中添加附件进行约定。……关于项目中配建公用设施及其权属归属问题应以土地合同约定为准。”可见，主管部门认可中发置业在附件中对付款时间、交房条件、办证时间等有关问题进行自由约定，只要中发置业制定的附件未违反法律法规的强制性规定就是合法有效的条款。（四）林仁瑞、陆月娥拒绝签订中发置业提供的《商品房买卖合同》及附件，没有法律依据、有违诚信，属重大违约。林仁瑞、陆月娥在签署认购文件时，如认为其无法接受中发置业明示的《商品房买卖合同》及附件，完全可以拒绝交付定金、拒绝签署认购文件，但林仁瑞、陆月娥在当时并未提出异议，事后林仁瑞、陆月娥又反悔要求修改明示的《商品房买卖合同》及附件，显然属于重大违约，林仁瑞、陆月娥事后反悔的行为有违诚信，林仁瑞、陆月娥要求中发置业与其签订新的《商品房买卖合同》没有法律依据。三、林仁瑞、陆月娥与中发置业双方未能签订《商品房买卖合同》的责任应当由林仁瑞、陆月娥承担，中发置业有权解除认购文件、已经收取的定金十万元不予退还。（一）认购文件的目的是为了确保将来双方依照中发置业已经明示的《商品房买卖合同》及附件签署协议。认购文件是一种双务合同，认购文件签订后，只要林仁瑞、陆月娥按时支付了预约款，中发置业就有义务保留目标房，并按商品房认购文件中约定的义务与买受人洽谈。由于商品房买卖合同的内容较为复杂，本案认购文件并不具备商品房买卖合同的全部主要内容。正是因为如此，林仁瑞、陆月娥与中发置业在认购文件中就约定中发置业向林仁瑞、陆月娥明示将来要签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件，也就是说，认购文件的目的是为了确保将来双方签订中发置业已经明示的《商品房买卖合同》示范文本及其附件，而不是将来洽谈新的《商品房买卖合同》。（二）任何人都无权强迫交易对方签订没有达成合意的民事合同。根据《中华人民共和国合同法》第12条的规定：“合同的内容由当事人约定”，当事人的约定是确定合同内容的主要方式，如果约定不违背法律的强制性规定和社会公共道德，就应当予以确认。无论是林仁瑞、陆月娥还是中发置业，均不能强制要求对方与自己签订合同。林仁瑞、陆月娥与中发置业签订认购文件后，根据已有的约定，双方应当在约定的时间签署中发置业已经明示过的《商品房买卖合同》及附件，林仁瑞、陆月娥有权选择违反认购文件约定并承担定金损失，拒绝签订已经明示的《商品房买卖合同》及附件；或选择继续履行认购文件的约定与中发置业签署经明示的《商品房买卖合同》及附件。但是，林仁瑞、陆月娥无权要求中发置业签订林仁瑞、陆月娥提供的《商品房买卖合同》。（三）中发置业依法、依约有权不予退还已经收取的十万元定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，林仁瑞、陆月娥与中发置业未能签订《商品房买卖合同》及附件的原因，是由于林仁瑞、陆月娥有违诚信、违反认购文件约定，林仁瑞、陆月娥以对合同条款有异议而提出修改要求、又要求中发置业必须依照林仁瑞、陆月娥提供的合同签订全新的《商品房买卖合同》，在中发置业多次强调原合同经过备案、无法修改的情况下，林仁瑞、陆月娥仍提出更改合同条款，是由于林仁瑞、陆月娥的原因导致双方一直未能签订正式合同。根据《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》第6条违约责任第一项：“林仁瑞、陆月娥未能按本协议第5条约定条件及期限与中发置业签订《商品房买卖合同》的，每逾期一日，林仁瑞、陆月娥应按购房款总额的日万分之六的标准向中发置业支付违约金。超过约定时间15日，中发置业有权终止本协议并将上述房产另售他人，林仁瑞、陆月娥已交的定金不予返还”，中发置业自2015年11月13日至2016年1月25日与林仁瑞、陆月娥协商签订《商品房买卖合同》及附件问题，至2016年3月1日林仁瑞、陆月娥起诉之日止，仍未与中发置业签订商品房买卖合同，林仁瑞、陆月娥已经构成违约、承担违约责任，中发置业有权解除认购协议并不退还已经收取的定金。因此，林仁瑞、陆月娥故意逾期拒签商品房买卖合同，存在拒绝签订合同的真实意思表示、有违诚信、违反《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》的约定，中发置业依法履行合同解除的告知义务，林仁瑞、陆月娥应依法、依约承担相应责任，故中发置业收取的定金无须返还。 综上所述，林仁瑞、陆月娥违约在先、有违诚信、拒绝与中发置业签订《商品房买卖合同》及附件，应当由林仁瑞、陆月娥承担相应责任。请求人民法院驳回林仁瑞、陆月娥诉讼请求，支持中发置业的反诉请求。 中发置业向本院提出反诉请求：1.判令中发置业与林仁瑞、陆月娥签订的《中发印象外滩房源确认单》、《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及《中发印象外滩签约确认书NO.0000356》文件已经解除，林仁瑞、陆月娥已支付的认购定金人民币100000元不予退还；2.本案诉讼费由林仁瑞、陆月娥承担。 林仁瑞、陆月娥辩称，一、中发置业诉求确认双方商品房认购协议已解除没有事实和法律依据，具体理由如下：（一）林仁瑞、陆月娥与中发置业之间水岸丽都城2#1103单元的商品房买卖合同已经成立、生效。（二）双方当事人所签订的商品房认购协议及认购文件对双方当事人的名称、住所、所购商品房的基本状况、商品房的单价及总价、首付款及购房款余款的付款方式、双方解决争议的方式等事项进行了明确的约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款。（三）双方当事人继续履行商品房认购协议的内容不存在法律上的障碍，对于合同欠缺的购房款的付款期限，商品房交付使用条件及期限，装饰、设备标准承诺，公共配套设施建设的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记等内容，双方当事人不能达成协议的，应当依照法律确定或者参照2007年版福建省建设厅和省工商局联合制定的《商品房买卖合同》的内容确定。（四）《商品房销售管理办法》是我国住建部制定的部门规章，属于管理性强制规定，不是合同效力性法律规定，故《商品房销售管理办法》第16条规定的内容不能作为认定双方当事人水岸丽都城2#1103单元商品房买卖合同是否成立、生效的法律依据。（五）机械地理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，则造成商品房买卖合同是实践性合同，而非诺成性合同，这将严重违反我国基本法律理论。（六）在司法审判中，我国的司法裁判规则均机械地理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条和《商品房销售管理办法》第16的规定，更没有将商品房买卖合同视为实践性合同处理。二、中发置业提供的商品房认购协议是格式合同，但中发置业没有履行法定的提示义务，更没有履行认购协议条款第2条约定的中发置业先履行义务，中发置业在签署商品房认购协议时未将双方拟签订的商品房买卖合同及附件合同出示给林仁瑞、陆月娥查阅。因此，中发置业无权强制林仁瑞、陆月娥签署中发置业提供的商品房买卖合同及附件合同。三、中发置业提供的商品房买卖合同及附件合同违背公平、平等原则，合同条款中存在严重的违法和显失公平内容，林仁瑞、陆月娥有权依法要求中发置业进行合法、合理地修改，并接受林仁瑞、陆月娥的监督。同时，林仁瑞、陆月娥有权依法要求中发置业依据法律规定制定双方当事人的商品房买卖合同，中发置业不得以林仁瑞、陆月娥拒绝签署其违法违规的商品房买卖合同条款为由与林仁瑞、陆月娥解决商品房买卖合同，拒绝将水岸丽都城2#1103单元出售给林仁瑞、陆月娥。2015年11月11日，中发置业第一次向林仁瑞、陆月娥出示由中发置业单方制作的商品房买卖合同及附件合同，从2015年11月11日林仁瑞、陆月娥在中发置业销售部的录像、签约过程录音和中发置业2015年11月11日提供的商品房买卖合同样张右上角的合同样张的打印时间为2015年11月10日可以证明。林仁瑞、陆月娥认为中发置业提供的商品房买卖合同及附件合同违背公平、平等原则，且合同条款存在违法、显失公平的内容。四、中发置业主张其与林仁瑞、陆月娥的商品房认购协议已经解除没有事实和法律依据，具体理由如下：（一）在客观上，中发置业并没有于2016年1月15日向林仁瑞、陆月娥发出过其所谓的《解押通知书》。（二）中发置业不具有法定解除权和约定解除权。五、在诉讼过程中，中发置业将讼争房产另行销售给第三人黄云娟，故本案应当依法追加黄云娟作为第三人参加诉讼。六、在诉讼过程中，为了实现自己违法的诉讼主张和利益，妨碍正常的司法秩序，中发置业与案外第三人签署的本案讼争商品房的买卖合同是无效的，具体理由如下：（一）正如前述，中发置业在经营过程中，大量适用格式条款进行违法经营，强制林仁瑞、陆月娥接受其不合法、不合理地商品房买卖合同内容，并以林仁瑞、陆月娥拒绝接受其制定的违法、违规、不合法、不合理的商品房买卖合同内容为由，拒绝向林仁瑞、陆月娥销售商品房，主张与林仁瑞、陆月娥解除水岸丽都城2#1103单元商品房买卖合同关系。因此，中发置业不是依法、合规、诚信经营的房地产企业，即中发置业没有企业信誉度。（二）《商品房销售管理办法》第39条规定：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据上述法律规定，中发置业在诉讼过程中将讼争商品房另售第三人涉嫌违规、违法。中发置业在本案诉讼过程中，全程委托专业的律师代理处理法律事务，中发置业明确知晓其行为已经涉嫌违法、犯罪。（三）在诉讼过程中，中发置业向第三人另行销售讼争商品房是为了与林仁瑞、陆月娥解除讼争商品房买卖合同关系，拒绝与林仁瑞、陆月娥依法签署合法、合规的商品房买卖合同，办理合同备案手续，以实现其拒绝对不接受其不合理商品房买卖合同内容的消费者拒绝交易的目的。中发置业为了自己不正当、不合法的利益，采取违法、违规的方式将讼争商品房另售第三人，企图阻碍《合同法》、《消费者权益保护法》、《最高人民法院在关于适用若干问题的解释（二）》、《福建省商品房预售管理办法》、《福州市商品房预售管理暂行规定》、《福建省房屋消费权益保护条例》、《福建省实施办法》等相关法律法规的适用，企图享受不受法律限制的意思自治，企图阻碍林仁瑞、陆月娥合法、合理、正当的诉求。林仁瑞、陆月娥认为，我国合同法为了限制一方的主动权，维护交易稳定，避免一方不正当地左右合同效力及继续履行，在合同法第45条中规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。参照上述法理，为了维护法律法规的正确实施，维护正常的交易秩序，中发置业的上述非法目的应当受到法律制裁，不应得到法院支持。（四）合同法第52条的规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。正如上述，中发置业在诉讼过程中将讼争商品房另行销售给第三人其目的是为了拒绝履行我国现行法律法规规定的其作为房地产经营者应当履行的法定义务，扰乱法律、法规的实施，扰乱正常的经济秩序。林仁瑞、陆月娥认为，中发置业在本案诉讼过程中，为了掩盖和实现自己的非法目的，与第三人所签订的讼争商品房的买卖合同应当依法认定为无效。七、退一步说，即便第三人与中发置业所签订的讼争房产买卖合同有效，第三人也未取得本案讼争房产的所有权。第三人与林仁瑞、陆月娥一样仅享有依据商品房买卖合同关系对中发置业享有债权。八、裁判结果的社会效果。法院裁判文书是人民群众规范自身行为、维护自身合法权益的行为指引，倡导依法、合法、公平、公正、维护社会公共利益的社会价值观。中发置业拒绝履行法定义务，强制购房者签署霸王条款，侵害消费者合法权益，严重扰乱正常的市场经济秩序，且在诉讼中还恶意进行一房二卖，无视法律尊严，无视法院的存在。综上所述，林仁瑞、陆月娥请求法院依法驳回中发置业的反诉请求，支持林仁瑞、陆月娥的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.林仁瑞、陆月娥提供的2015年11月5日林仁瑞、陆月娥与中发印象外滩的销售顾问孔建忠的录音资料、2015年11月11日林仁瑞、陆月娥到中发置业营销部签署商品房买卖合同过程的录音及录像2段、2015年11月11日中发置业所提供的商品房买卖合同样张照片，林仁瑞、陆月娥提供电子证据原始载体予以核对，故对该证据真实性本院予以确认；2.林仁瑞、陆月娥提供的关于林仁瑞、陆月娥信访事项答复意见书（榕房登答复[2015]120号）、福州市国土资源局政府信息公开告知书[2016]317号、榕地合[2010]53号福州市国有建设用地使用权出让合同及补充协议书，对以上证据真实性本院予以确认，证实林仁瑞、陆月娥对合同部分条款发生争议；3.林仁瑞、陆月娥提供的关于陆月娥信访事项处理答复意见书（榕房登答复[2016]35号），中发置业对上述证据真实性无异议，证实双方协商解决双方纠纷问题，但上述证据与本案无关联；4.林仁瑞、陆月娥提供的《关于林仁瑞、陆月娥信访事项受理情况告知单[榕房登告知访（2015）119号]》、《关于林仁瑞、陆月娥信访事项处理答复意见书[榕不动产答复访（2017）92号]》、《关于陆月娥信访事项处理答复意见书（榕不动产答复访[2017]4号）》，本院对该证据真实性予以确认，证实陆月娥就与中发置业未签订的房屋买卖合同条款问题向有关部门信访；5.林仁瑞、陆月娥提供的《敦促履约函》、EMS快递签收凭证、2015年11月25日中发置业作出的答复函、2016年1月15日林仁瑞、陆月娥向中发置业寄送《再次敦促履约函》及林仁瑞、陆月娥纳印的福州市政府监制的商品房买卖合同、EMS快递签收凭证，对真实性本院予以确认，证实当事人双方因合同条款存在争议故未签署正式《商品房买卖合同》；6.林仁瑞、陆月娥提供的2017年6月3日讼争房产信息，对真实性本院予以确认；7.林仁瑞、陆月娥提供的2015年11月29日林仁瑞、陆月娥持中发置业答复函到中发置业营销部签约与中发置业销售经理高平海的录音、2015年12月5日林仁瑞、陆月娥与中发置业的聘请的北京市盈科（福州）律师事务所的陈斌律师的录音、2016年1月25日林仁瑞、陆月娥与中发置业代理律师陈斌的电话通话录音、2016年2月24日林仁瑞、陆月娥与中发置业公司代理律师陈斌的电话通话录音，林仁瑞、陆月娥提供上述录音原始载体予以核对，本院对该证据真实性予以确认；8.林仁瑞、陆月娥提供的本案发回重审前讼争房产在不动产登记交易中心的登记信息，证实中发置业将讼争房产出售；9.林仁瑞、陆月娥提供的水岸丽都城购房者维权照片、百度网页查询中发霸王条款等关键词均可找到如何有效应对开发商的霸王条款文章，以上证据与本案无关，本院不予采信；10.林仁瑞、陆月娥提供的《行政处罚决定书》榕仓工商螺处字（2015）11号、《行政处罚决定书》榕自贸综执仓罚字（2017）1号、《行政处罚告知书》榕自贸综执仓罚字（2017）1号、2017年6月13日陈斌律师接受行政机关调查的调查笔录、2017年7月12日陈斌律师接受行政机关调查的调查笔录、2017年7月21日陈斌律师接受行政机关调查的调查笔录、授权书、情况说明（中发置业）、情况说明（中原）、情况说明（世联）、情况说明（嘉论）、消费者王世龙的调查笔录、其他购房者提供的商品房认购协议、申请书、40位业主联名向行政机关书面举报中发置业商品房买卖合同及附件合同违法的业主名单，对以上证据真实性予以确认，以上证据证实中发置业所提供的《商品房买卖合同》中存在明显违法、对购房者不公平条款侵害消费者权益，受到行政处罚；11.中发置业提供的解约通知书、国内特快专递邮件撤回、更改、查询申请书、EMS面单，证实林仁瑞、陆月娥已经收到该解约通知书；12.中发置业提供的《福州房地产信息网网页截图》真实性无法确认，对该证据本院不予采信；13.中发置业提供的照片，该证据未能体现拍摄的时间、地点及所拍摄样本的内容，故对该证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月24日，林仁瑞、陆月娥与中发置业签订《中发印象外滩房源确认单》、《中发·印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及《中发印象外滩签约确认单》（NO·0000356），在《认购协议书》中，双方约定：林仁瑞、陆月娥以每平方米15548元，总购房款1759723元的价格（注：该价款不含所购物业所发生的一切税、费，与此相关的金额、支付期限及内容以政府规定及双方签订的《商品房买卖合同》约定为准）向中发置业认购坐落于福州市仓山区中发·印象外滩2号楼12层1103单元，认购定金100000元；中发置业已向林仁瑞、陆月娥明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件，含《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、中发置业出具的《购房须知》及重要提示等，林仁瑞、陆月娥确认已详细阅读并理解，且无异议，承诺按此合同条款及和附件内容签署所认购商品房的合同文件。林仁瑞、陆月娥不得以对《商品房买卖合同》及附件的内容有异议为由拒签《商品房买卖合同》及其附件，否则视为林仁瑞、陆月娥违约，中发置业有权终止本协议并将上述房产另售他人，林仁瑞、陆月娥已交的定金不予返还；林仁瑞、陆月娥付款方式选择公积金贷款（含商业公积金组成贷款），于认购后七日内付足首期购房款；林仁瑞、陆月娥接到中发置业通知之日起七日内，应携带认购协议书、有效身份证件、定金收据至中发置业销售（售楼）中按第2条约定的《商品房买卖合同》示范文本及其附件与中发置业签订所购房产的《商品房买卖合同》，并按协议第3条约定的付款方式支付房款；林仁瑞、陆月娥未能按本协议第5条约定条件及期限与中发置业签订《商品房买卖合同》的，每逾期一日，林仁瑞、陆月娥应按购房款总额的日万分之六的标准向中发置业支付违约金。超过约定时间15日，中发置业有权终止本协议并将上述房产另售他人，林仁瑞、陆月娥已交的定金不予返还；林仁瑞、陆月娥、中发置业双方的联络方式以本认购协议书和补充协议书载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如中发置业按上述电话、通讯地址等联络不到林仁瑞、陆月娥，则林仁瑞、陆月娥应承担由此引起的相关全部责任。在《中发印象外滩签约确认单》（NO·0000356）中，双方确认了林仁瑞、陆月娥认购房屋的楼栋号、房号、面积、原单价（15548元）、原总价（1759723元）、成交单价（15204.17元）、成交总价（1720808元）、付款方式（组合贷）、首付款（520808元）、按揭款（120万元）、定金（100000元）。同日，林仁瑞、陆月娥向中发置业缴纳了首付款520808元（含定金100000元）。此后，因林仁瑞、陆月娥与中发置业对拟签订的《商品房买卖合同》及附件的条款存有分歧、争议，林仁瑞、陆月娥多次与中发置业及其销售代表进行沟通、协商，但双方至今为止仍未达成一致意见，仍未签订《商品房买卖合同》。2016年1月15日，中发置业向林仁瑞、陆月娥在认购协议书中所留的地址邮寄了一封信件（尾数为5716的EMS邮件），邮件封面体现物品为“中发房2016函字第0108号（解除认购协议及没收定金的解约通知书）”，并由林仁瑞、陆月娥的工作单位福建海山律师事务所收讫。 另查明，2017年8月24日，中国（福建）自由贸易试验区福州片区管理委员会综合监管和执法局作出榕自贸综执仓罚字[2017]1号《行政处罚决定书》，认为中发置业在商品房预售过程中使用的《商品房买卖合同》及附件利用不平等格式条款侵害消费者权益，对其作出立即改正违法行为、警告、罚款10000元的处罚。 本院认为，林仁瑞、陆月娥与中发置业签订的《中发·印象外滩房源确认单》、《中发·印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及《中发印象外滩签约确认单》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才能认定为商品房买卖合同。本案中，林仁瑞、陆月娥与中发置业签订的认购协议书及相关确认书中，仅对当事人的名称、住所、商品房的基本状况、商品房单价及总价款、部分房价款付款方式、解决争议的方法、违约责任等几项进行了约定，对于全部房价款的付款期限、交付使用的条件及期限、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等重要内容未作任何约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，林仁瑞、陆月娥与中发置业签订的《中发·印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》等文件具有预约合同的性质，本案应属于商品房预约合同纠纷。鉴于合同意思自治原则，预约合同违约后不适用强制履行，即法院不能强制当事人订立本约合同。诉讼中中发置业明确不愿意签订本约合同后，本院依法进行了释明，并告知林仁瑞、陆月娥可以变更诉讼请求，但林仁瑞、陆月娥拒绝予以变更。故对林仁瑞、陆月娥请求确认商品房买卖合同关系并办理商品房预售备案登记手续的诉请，本院不予支持。关于林仁瑞、陆月娥诉请要求中发置业开具首付款发票问题，因双方未能就讼争商品房的买卖达成一致意见，未订立本约合同，林仁瑞、陆月娥要求中发置业开具不动产销售发票，于法无据，本院不予支持。 关于反诉部分，本院认为，中发置业与林仁瑞、陆月娥在认购协议书签订后，就签订《商品房买卖合同》内容多次进行协商未果，双方未能按照协议书约定期间签订《商品房买卖合同》，超过约定时间15日，合同约定的解除条件成就。根据认购协议书约定，双方联系方式以在协议书载明的电话、通讯地址为准，而根据中发置业提交的尾数为5716的EMS邮件面单、查询申请书可以确认，中发置业已于2016年1月15日向林仁瑞、陆月娥在协议书中载明的地址寄送《中发房2016函字第0108号（解除认购协议及没收定金的解约通知书）》，该邮件已由林仁瑞、陆月娥的工作单位福建海山律师事务所收讫，应认定林仁瑞、陆月娥已于邮件发出的合理日期2016年1月18日收到该信件。双方签订的《中发•印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及相关文件，依法自解除通知到达对方之日解除。故中发置业诉请确认中发置业与林仁瑞、陆月娥签订的《中发印象外滩房源确认单》、《中发﹒印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及《中发印象外滩签约确认书NO.0000356》解除，符合法律规定，本院予以支持。本案最终导致双方未能签订本约合同的根本原因在于中发置业提供的本约合同附件的部分条款违背法律、行政法规的规定，违反了预约合同的诚信谈判义务，中发置业是缔约过错一方，其诉请不予退还100000元定金的诉请，于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》、第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下： 一、驳回林仁瑞、陆月娥的诉讼请求； 二、确认福建中发置业有限公司与林仁瑞、陆月娥于2015年9月24日签订的《中发印象外滩房源确认单》、《中发•印象外滩（水岸丽都城）商品房认购协议书》及《中发印象外滩签约确认单》（NO•0000356）于2016年1月18日解除； 三、驳回福建中发置业有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费20290元，由林仁瑞、陆月娥负担；反诉费10320元，由福建中发置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 珲 人民陪审员  林斌华 人民陪审员  叶树光 二〇一七年十一月二十二日 书 记 员  林 薇