广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2220号上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市和馨物业服务有限公司。法定代表人:何玉彦。委托代理人：赵灿坡，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托代理人：何界东，广东定海针（清远）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟智恒，男，汉族，住清远市清新区。委托代理人：江鑑源，广东平信律师事务所律师。委托代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。上诉人清远市和馨物业服务有限公司（以下简称和馨物业公司）因与被上诉人钟智恒物业服务合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人和馨物业公司的委托代理人赵灿坡到庭参加诉讼，被上诉人钟智恒的委托代理人郑志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人和馨物业公司上诉请求:一、撤销原审判决。二、改判驳回被上诉人返还装修保证金2000元的诉讼请求。三、改判被上诉人应支付物业管理费、代缴水费、电费、清洁费共500.59元给上诉人。四、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《领秀瑞城装修协议书》约定，涉案房屋装修期限是三个月，直至被上诉人起诉之日已经超过2年的诉讼期限，被上诉人要求退还装修保证金的请求不应当得到支持。且被上诉人违反《领秀瑞城装修协议书》的规定，逾期不办理装修竣工验收手续，上诉人有权不退回装修保证金2000元给被上诉人。二、上诉人每个月代缴的水电分摊费及清洁费都有在小区进行公示，对分摊公式也有公示，而被上诉人长久以来都是按照这种分摊方式缴纳相关的分摊费用，从未提过异议，充分说明被上诉人是认可水电费的分摊公式。故物业服务费和上诉人代缴的水费、电费、清洁费共500.59元被上诉人应依约支付给上诉人。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人钟智恒答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。被上诉人钟智恒向一审法院起诉请求:一、和馨物业公司返还装修保证金2000元和利息(从收取装修保证金之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日止);二、本案诉讼费用由和馨物业公司负担。上诉人和馨物业公司向一审法院反诉请求：1、钟智恒支付2015年4-6月物业管理费374.22元，水费90.2元，清洁费19.5元，水费分摊5.13元，电梯电费分摊39.55，梯灯电费分摊17.82元，二次供水电费分摊29.42元,共计575.84元。2、反诉费由钟智恒负担。一审法院认定事实:清远××××区领秀瑞城小区分A、B栋（幢）两大区域。2011年3月4日，和馨物业公司与开发商领秀公司签订《领秀瑞城前期物业服务协议》约定，和馨物业公司为清远××××区领秀瑞城提供物业管理服务，物业服务费的标准：按建筑面积高层住宅1元/月/㎡，按季收取，业主或物业使用人应于首月10日前交纳，业主自收楼之日起交付。物业服务费归领秀公司所有，由和馨物业公司代管，用于物业服务支出、和馨物业公司的酬金，结余转入下一年度，不足由领秀公司承担等。2013年10月10日，和馨物业公司与开发商领秀公司签订《领秀瑞城物业服务补充协议》约定，从2013年1月起和馨物业公司不再收取领秀公司的物业服务补贴费用。钟智恒购买位于清远××××区领秀瑞城××栋（幢）××单元的房屋，建筑面积124.57㎡。2014年4月8日，和馨物业公司与钟智恒签订《领秀瑞城装修协议书》约定，钟智恒装修时需要按规定缴纳装修保证金2000元，将装修图纸等资料交和馨物业公司办理《装修许可证》方可装修，装修时间为3个月，自装修申请之日起至装修竣工验收之日计算，如因特殊原因延长装修时间，需要重新办理装修申请。装修完毕，应在三天内到和馨物业公司办理装修竣工验收手续，逾期不办理装修竣工验收手续，和馨物业公司有权延期返还或不退装修保证金。装修竣工自表面验收检查合格之日起至投入使用后60日后，无异常现象和违反《装修协议书》的规定，方可退领装修保证金（不计利息）。2014年4月8日，钟智恒支付装修保证金2000元，并开始装修。2014年7月8日，钟智恒完成装修后，没有向和馨物业公司提出装修竣工验收。从2015年4月起钟智恒没有支付物业管理费。2015年6月12日，和馨物业公司停止领秀瑞城小区提供物业服务。期间，钟智恒对房屋的装修没有造成和馨物业公司损失。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。一、合同的效力。1、和馨物业公司与领秀公司签订《领秀瑞城前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同对钟智恒具有法律约束力。2、和馨物业公司与钟智恒签订《领秀瑞城装修协议书》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，是物业服务合同的组成部分。二、装修保证金及利息。钟智恒没有依《领秀瑞城装修协议书》约定向和馨物业公司提出装修竣工验收，在和馨物业公司为领秀瑞城小区提供物业服务期间，不具请求和馨物业公司返还2000元装修保证金的请求权。2015年6月12日，和馨物业公司停止领秀瑞城小区提供物业服务，物业服务合同解除，钟智恒对房屋的装修没有造成和馨物业公司损失，钟智恒可请求和馨物业公司返还，双方没有约定返还的期限，钟智恒应给予和馨物业公司合理的履行期限。钟智恒请求和馨物业公司返还装修保证金2000元，应予支持；钟智恒请求和馨物业公司返还利息，应不予支持。和馨物业公司辩称钟智恒请求超过诉讼时效，应不予支持。三、物业管理费。依《领秀瑞城前期物业服务协议》约定，钟智恒应支付和馨物业公司2015年4月至6月12日物业管理费298.97元（1×124.57×2+1×124.57×12/30）。和馨物业公司请求超出部分，应不予支持。四、水费。和馨物业公司代钟智恒支付水费后，钟智恒应予返还，但和馨物业公司没有提交证据证明请求钟智恒返还水费的计算具合理性，应不予支持。五、清洁费。和馨物业公司没有提交证据证明代钟智恒支付清洁费，和馨物业公司请求钟智恒返还清洁费，应不予支持。六、分摊水费、电梯电费、梯灯电费、二次供水电费、电梯维护费。《领秀瑞城前期物业服务协议》没有约定钟智恒要支付上述费用，且和馨物业公司支付上述费用后，没有提交证据证明请求钟智恒分摊上述费用的计算具合理性，应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，于2017年5月9日作出（2016）粤1803民初3067号民事判决：一、清远市和馨物业服务有限公司应返还装修保证金2000元给钟智恒。二、钟智恒应支付物业服务费298.97元给清远市和馨物业服务有限公司。三、驳回钟智恒的其他诉讼请求。四、驳回清远市和馨物业服务有限公司的其他反诉请求。一、二项冲抵，清远市和馨物业服务有限公司应付钟智恒装修保证金1701.03元，于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（钟智恒预交），由清远市和馨物业服务有限公司负担。反诉费50元（清远市和馨物业服务有限公司预交），由钟智恒负担。本院二审期间,当事人均没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审期间，本院要求和馨物业公司于庭后五个工作日内将涉案水电费分摊的详细计算明细提交法庭，但和馨物业公司至今未能提交。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、和馨物业公司应否退还钟智恒保证金2000元。二、钟智恒应否支付公摊水电费及清洁费。三、物业管理费的计算问题。关于焦点一问题。本案中《领秀瑞城装修协议书》依法成立并生效，对协议书的效力应予以确认。本院经审查发现，《领秀瑞城装修协议书》约定，钟智恒办理装修时需按规定缴纳装修保证金2000元，装修竣工自表面验收检查合格之日起至投入使用60日后，如无异常现象和违反《装修协议书》的规定方可退领装修保证金（不计利息）。钟智恒装修完毕后，应在三天之内到和馨物业公司处办理装修竣工验收手续。逾期不办理，和馨物业公司有权延期返还或不退装修保证金。具体到本案中，钟智恒于2014年4月8日支付装修保证金2000元后，虽未按照约定于2014年7月8日完成装修后向和馨物业公司提出办理装修竣工验收手续的申请，但亦未有证据证明钟智恒装修投入使用后至今存在异常现象和违反《装修协议书》的规定的情形出现，且和馨物业公司也没有因钟智恒的未办理装修竣工验收行为导致实际损失。此外，2015年6月12日，和馨物业公司与领秀瑞城小区之间的物业服务合同解除。故对于钟智恒要求返还2000元装修保证金的诉求，一审法院予以支持理据充分，本院予以维持。至于和馨物业公司主张根据《领秀瑞城装修协议书》约定，涉案房屋装修期限是三个月，直至钟智恒起诉之日已经超过两年的诉讼期限的上诉主张，混淆了房屋装修期限与返还保证金履行期限二者的概念，具体到协议书内容，本案并没有约定返还保证金的履行期限，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，未约定履行期限的合同，债权人可随时向债务人主张权利，不受诉讼时效的限制。故对于和馨物业公司的该部分主张，本院不予采纳。综上，一审法院的处理结果符合法律规定，本院予以维持。关于焦点二问题。本案中，和馨物业公司虽然以每个月代缴的水电分摊费、清洁费及分摊公式均在小区进行公示，而钟智恒从未提过异议为由，主张钟智恒应支付和馨物业公司代缴的水费、电费、清洁费，但其并没有对上述事实提供充分证据予以证实，且钟智恒对此不予认可。此外，二审法院开庭时要求和馨物业公司于庭后五个工作日内将涉案水电费分摊的详细计算明细提交法庭，但至今和馨物业公司并未提交，故本院从现有的证据中无法确认和馨物业公司主张的该费用为钟智恒实际应分摊的费用，对此，和馨物业公司应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人对上述费用的请求依据不足，本院予以驳回。一审法院对该节处理妥当，本院予以维持。关于焦点三问题。《领秀瑞城前期物业服务协议》约定，物业服务费按建筑面积1元/月/㎡，按季收取，但和馨物业公司自2015年6月12日停止向领秀瑞城小区提供物业服务。因此，钟智恒应支付和馨物业公司2015年4月至6月12日物业管理费298.97元（1×124.57×2+1×124.57×12/30），和馨物业公司请求超出部分，原审法院不予支持正确。综上，上诉人和馨物业公司的上诉主张理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由清远市和馨物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十一月二十三日书记员  潘丽泳附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。