北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8282号上诉人（原审被告）：北京立兆宏科技发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-5317室。法定代表人：何斌，经理。委托诉讼代理人：李昭胤，男，北京立兆宏科技发展有限公司员工。被上诉人（原审原告）：雍首成，男，1971年8月6日出生，汉族，北京首成国际投资管理有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张浩，男，1982年7月5日出生，汉族，北京首成国际投资管理有限公司职员，户籍所在地河北省深州市，北京首成国际投资管理有限公司推荐。委托诉讼代理人：刘刚，男，1963年8月24日出生，汉族，北京首成国际投资管理有限公司职员，户籍所在地北京市西城区，北京首成国际投资管理有限公司推荐。上诉人北京立兆宏科技发展有限公司（以下简称立兆宏公司）因与被上诉人雍首成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。立兆宏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雍首成的一审诉讼请求，以押金30129元冲抵其损失以及违约金。事实与理由：一审判决我公司给付雍首成5个月租金153745元，另支付1个月租金30149元作为违约金，用押金予以冲抵，违背公平原则，严重损害我公司的合法权益。2019年12月双方协商解除合同未果后，雍首成将租赁场地上链条锁，导致我公司无法占有使用租赁场地继续经营，虽我公司确实违约在先未如期给付2020年1月16日至2020年4月15日租金，但雍首成对于合同目的无法实现的产生有重大过错，一审判决忽视其过错，且违背《最高人民法院关于依法妥善审理涉新馆肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》精神。据此，一审酌定的违约金也过高，应予酌减。另，一审认定证据有误。国润商务大厦物业部在一审中电话表态与其出具的《证明》表述不一，雍首成串通物业公司恶意伪造证据，违背诚信原则，应承担不利后果。雍首成辩称：同意一审判决。不同意对方上诉请求。雍首成向一审法院起诉请求：1.判令立兆宏公司支付我自2020年1月16日至2020年7月15日期间的房屋租金184493元；2.判令立兆宏公司赔偿我因延迟支付房屋租金所产生的滞纳金22877元，以年租金368986元为基数，按年租金千分之二的标准，计算31天；3.判令立兆宏公司支付我违约金73797.2元；4.判令立兆宏公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月26日，雍首成（出租方、甲方）与立兆宏公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方坐落于北京市丰台区西四环南路46号23层2701室、2710室两套房屋协商如下：该租赁房屋建筑面积2701室为173.69平方米、2710室为79.04平方米，乙方向甲方承诺该租赁房屋仅作为乙方办公之用；租赁期限2019年7月16日至2020年7月15日止；甲方确认乙方保证金及租金到账后，甲方将合同约定的租赁房屋交付给乙方，乙方按照甲方通知的交付日与甲方和物业公司办理入住手续；租赁期满，乙方应如期交还租赁房屋。如乙方要求续租，则必须在租赁期满前的三个月内向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优先续租权。经甲方同意后，甲、乙双方重新签订租赁合同。租金、付款：日租金标准为每日4元/平方米，月租金30749元，年租金368986元，若实租时间不足月者，按日租金标准与实际天数计算；房屋付款按“押一月付三月”方式，租金按三个月为支付期。押金为30749元，租金支付时间为合同签订后的三个工作日内，乙方将三个月租金和一个月押金一次性付清。之后满三个月提前30日一次性支付下三个月租金，以此类推。履约保证：在本合同签订之日，乙方向甲方支付30749元，作为乙方履行本合同义务责任的保证金，待首期租金交齐后此保证金自动转为该租赁房屋押金；如乙方违反本合同规定的义务和责任，甲方可从押金中予以抵扣，抵扣不足时，乙方另行补付；租赁期满，在乙方没有任何违约，并按本合同规定按时交还租赁房屋、付清所有租金及其他应付费用的前提下，甲方正式收回该租赁房屋的次日将房屋押金退还乙方，该押金不计利息。滞纳金：乙方应按照合同规定按期足额支付应付的房屋租金及其他应付甲方的款项，如逾期交纳，乙方则依据逾期付款部分款项及逾期付款时间，每逾期一日按年租金的千分之二支付给甲方滞纳金，同时须将逾期支付款项补足。若逾期时间累积超过一个月（含一个月）仍未交纳上述款项的，乙方构成违约，甲方有权单方解除本合同，并由乙方赔偿相关损失。甲方的权利义务：…本合同约定租赁期间，如遇特殊情况甲方无法继续出租租赁房屋，须提前两个月书面告知乙方，并承担违约责任，除须按本合同约定退还押金及乙方已交的剩余房租外，还须向乙方支付一个月租金作为违约金。遇不可抗力则不在此限。乙方的权利义务：按照合同约定及具体付款明细向甲方交纳租金、履约保证金等各项费用；租赁期满或中途退租，按照合同约定退还该租赁房屋，办理退租手续，及时办理以该房屋为注册地址的变更手续；租赁期满时乙方应将租赁房屋内的改动部分恢复原状，并将乙方所属的可移动从该租赁房屋中搬出，否则视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理；在本合同约定租赁期间，乙方未按本合同约定中途退租的，须提前三个月书面告知甲方，并承担违约责任，除乙方已缴的押金、剩余房租不退乙方外，还须向甲方支付三个月租金作为违约金，遇不可抗力则不在此限。违约责任：乙方未按照合同约定支付日交纳足额租金，则每延误一天，甲方按照年租金千分之二收取违约金；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，同时乙方向甲方支付的押金和租金不予退还外，乙方另行支付甲方年租金的20%作为违约金：擅自改变本合同规定的租赁使用用途；拖延租金等费用累计达一个月以上（含一个月）的…雍首成提交其与立兆宏公司负责人的手机通话记录、其于2020年3月3日张贴在涉诉房屋大门上的《通告》及照片，欲证明立兆宏公司未能按照合同约定交纳租金，构成违约；《通告》载明：北京立兆宏科技发展有限公司：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》押一付三条款的约定，贵司应于2019年12月16日交付下三个月的租金，可贵司已逾期近三个月未予以交付，且电话、短信、微信、视频均失联，已构成严重违约行为，望贵司立即停止违约行为并补交租金及违约金。否则，我方将报警见证换锁另行出租该房屋。经质证，立兆宏公司不认可上述证据的证明目的，认为《通告》是后张贴上的，并主张大门上的锁是雍首成于2020年1月16日上的，自此房屋在雍首成控制下，导致租赁目的不能实现，合同已于2020年1月16日解除。对此主张，雍首成不予认可，并提交国润商务大厦物业部出具的《证明》，载明：我国润商务大厦业主雍首成先生将其名下2701、2710号房屋出租给他方使用。2020年1月16日下午有人欲将房屋内办公用品、办公家具搬离大厦，大厦保安依据物业管理规定，要求其出示由业主签字的出门条，但无法出示。物业办公室随即将该情况通知业主，业主告知该租户租赁合同未到期且租户未按期缴纳租金，尚欠房租，且对于搬家之事不知情，不同意出具出门条。因没有出门条，物业无法对所搬物品予以放行。随即，来人将物品搬回2701、2710房屋后将大门锁好离开，截止今日未见有人再进入该房屋办公。截至目前，该房屋大门依旧保持当时锁门状态，业主方未在上面加装其他锁具。经质证，立兆宏公司对该《证明》真实性无异议，但不认可对锁门一事的陈述。一审中，双方均同意押金可优先折抵违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雍首成与立兆宏公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。结合双方当事人的陈述及本案的证据，可以认定立兆宏公司未按照合同约定交纳房屋租金，现雍首成主张立兆宏公司交纳租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。立兆宏公司辩称雍首成于2020年1月16日将房屋上锁导致其租赁房屋的合同目的无法实现，合同于当日即解除；对此，首先，双方在此前并未对合同解除一事达成一致意见，立兆宏公司于当日欲私自搬离的行为，构成违约；其次，立兆宏公司并未提交充分的证据予以证明雍首成于当日将涉诉房屋上锁，且雍首成对此不予认可，故法院对立兆宏公司主张合同于2020年1月16日解除的辩称意见不予采信。关于租金，立兆宏公司辩称受疫情影响，公司运营困难，对该辩称意见，因双方合同约定的租金交付方式为季付，立兆宏公司理应在2019年12月16日前交付下一季度的租金，现立兆宏公司未按照合同约定支付2020年1月16日至2020年4月15日期间租金的事实发生在疫情之前，故对此期间的租金，立兆宏公司应全额支付；2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金，法院综合考虑公平原则及房屋所在辖区疫情防控措施、疫情形势、公司经营情况及双方沟通协商情况等因素，酌定立兆宏公司应支付租金61498元，对雍首成主张超出部分法院不予支持。关于违约金，立兆宏公司未按合同约定履行义务，构成违约，理应按照合同约定支付违约金，但合同中有多处约定未及时缴纳租金所产生的违约金、滞纳金，属于重复约定，故法院对雍首成主张滞纳金的诉讼请求不予支持；另，合同约定的违约金过高，法院综合租赁合同的交易情况、履行情况、立兆宏公司的违约情形及雍首成的实际损失酌情将违约金调整为一个月租金30749元。双方均同意押金折抵违约金，法院不持异议，因折抵后违约金已结清，故立兆宏公司不需再向雍首成支付违约金。判决：一、北京立兆宏科技发展有限公司于判决生效之日起七日内支付雍首成二〇二〇年一月十六日至二〇二〇年七月十五日期间的房屋租金153745元；二、驳回雍首成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。虽立兆宏公司辩称雍首成于2020年1月16日将房屋上锁导致其租赁房屋的合同目的无法实现，合同于当日即解除，但未能就此提供充分证据。另，根据合同约定，立兆宏公司应在2019年12月16日前交付2020年1月16日至2020年4月15日期间租金，其该违约行为发生于疫情之前。综合考虑双方合同约定、履行情况及本案其他具体审理情况，一审法院认定立兆宏公司应全额支付该期间租金，并无不当。对于2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金，一审法院综合考虑公平原则及房屋所在辖区疫情防控措施、疫情形势、公司经营情况及双方沟通协商情况等因素，所做酌定亦无不妥。立兆宏公司上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，立兆宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5518元，由北京立兆宏科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二〇年九月八日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静