北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初20464号原告：北京中旺振宇建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区美域家园南区4号楼2层207。法定代表人：刘锦，执行董事。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京国邦建筑装饰工程有限公司，住所地北京市房山区房山工业园区西区顾八路甲1号-A10。法定代表人：苏索义，总经理。北京中旺振宇建筑工程有限公司（以下简称中旺振宇公司）与北京国邦建筑装饰工程有限公司（以下简称国邦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中旺振宇公司的法定代表人刘锦及委托诉讼代理人邢俊霞，国邦公司的法定代表人苏索义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中旺振宇公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年10月16日至2017年3月22日的租金17760000元；2、被告补交5个月免租期的租金3041667元；3、被告支付逾期支付租金的违约金（按日万分之五的标准，自2014年10月1日计算至实际支付之日）；4、被告支付因违约导致合同解除的违约金3650000元；5、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2013年10月11日签订了《房屋租赁合同》，被告向原告承租位于北京市丰台区小屯路双林苑18号的房屋，租赁期限为20年，免租期5个月，2013年10月16日至2019年10月15日期间每年的租金标准为730万元。合同签订后，原告按照协议约定的条件将房屋交付给了被告，但被告在支付了第一年租金426万元后，就未再向原告支付租金。期间，原告多次向被告发函催缴租金，但被告总是以各种理由推脱。2017年3月22日，原告向被告发函要求解除租赁合同，被告接到通知后同意解除合同，并与原告签订了《同意解除房屋租赁合同的协议书》，双方确认于2017年3月22日解除租赁合同。合同解除后，被告应腾退房屋并承担违约责任，故原告诉至法院。被告国邦公司辩称：原告所述与事实不符。1、不交租金是因为原告违约在先。2013年房屋交付后，我方不能开具工商注册证明，且村民经常闹事，他们阻止装修施工，不让租户承租。次承租人爱瑞康不交纳租金，造成我方租金损失1332万元、其他损失1000万元左右，共计2332万元，责任应由原告负担；2、2014年7月王树国承诺免去2014年10月16日到2015年10月15日期间的租金；3、原告在没有经过口头、书面催要的情况下，2015年8月29日向椿萱茂公司送达告知函，导致椿萱茂公司不向我方支付租金。原告负有责任，应当从我方向原告支付租金中扣除850万元；4、根据王树国出具承诺书，在椿萱茂公司诉我方的案件中，如果我方承担责任的话，也是因为原告违约，原告应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2013年10月11日，甲方（出租方）中旺振宇公司与乙方（承租方）国邦公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区小屯路双林苑18号房屋租赁给乙方，承租期限为20年，自2013年10月16日起至2033年10月15日止。装修免租期为5个月（2013年10月16日至2014年3月15日）。第一阶段租金，即2013年10月16日至2019年10月15日止，每年租金730万元。承租前2年，租金每半年一付。第一期租金于本合同签订时支付200万，待免租期结束前15日内乙方将当年租金余额共计226万元支付给甲方。第3年开始一年一付。各期租金提前半月交纳。在合同第十一条第2款，双方约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租房屋，乙方对租赁房屋装修、添附的财产无偿归甲方所有。乙方所交租金不退，并应补交免租期租金（租金标准按第一期计算），向甲方支付半年租金作为违约金、赔偿甲方因此造成的诉讼费、律师费、鉴定费等。……（6）拖欠房租及水、电、燃气、供暖费用等超过一个月，经甲方书面催告后仍未予支付的。合同第十二条第2款约定：乙方未按合同约定的时间支付租金及其他费用的，每逾期一日，按所拖欠金额万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，国邦公司向中旺振宇公司缴纳了截至到2014年10月15日的房屋租金。因国邦公司拖欠租金，中旺振宇公司分别于2015年9月30日、2016年9月7日发出《催款函》。国邦公司收取函件后，未予支付房屋租金。2017年3月22日，中旺振宇公司向国邦公司发出《解除并限期腾退通知书》（以下简称通知书），要求解除《房屋租赁合同》，并限在10日内腾退房屋及场地。该文尾部有“收到。国邦公司苏索义”字样。同日，中旺振宇公司与国邦公司签订《同意解除协议书》（以下简称协议书），约定双方同意自2017年3月22日起解除2013年10月11日签订的《房屋租赁合同》，国邦公司欠付租金等后续问题待双方签订本协议后再行协商处理。庭审中，国邦公司提交其与爱瑞康医疗投资管理（北京）有限公司（以下简称爱瑞康公司）签订的房屋租赁合同，证明房屋转租情况及因中旺振宇公司未协助办照且有村民闹事，其于2014年9月28日与爱瑞康公司解除租赁合同关系的事实。对该证据，中旺振宇公司不予认可。国邦公司提交其与北京远康安老投资管理有限公司（以下简称远康安老公司，2015年9月17日名称变更为北京椿萱茂投资管理有限公司，以下简称椿萱茂公司）于2015年4月30日签订的租赁合同及2015年8月29日中旺振宇公司向远康安老公司发出的《关于建议暂缓向国邦公司支付租金的告知函》，证明因中旺振宇公司向远康安老公司发出函件，导致远康安老公司未在2015年9月30日前向其交纳第三年（2017年6月30日至2018年6月29日）租金850万元，给其造成损失。对此，中旺振宇公司不予认可，称只是建议暂缓支付，并未实际给国邦公司造成损失。庭审中，国邦公司提交2017年3月22日王树国签名的《承诺书》，用于证明中旺振宇公司存在欺诈。该承诺书中载明：“承诺：继续和北京远康安老投资管理有限公司、北京椿萱茂投资管理有限公司合作。避免让其和国邦发生任何纠纷。把国邦和远洋的权利义务接管过来”。中旺振宇公司称王树国为公司股东，并申请其出庭作证。王树国到庭陈述：“合作指的是将房子租给椿萱茂，房子已经租了。椿萱茂和国邦的纠纷不是我能左右的”。国邦公司又称王树国曾口头承诺减免其2014年10月16日至2015年10月15日期间的房屋租金。王树国当庭表示未向国邦公司做出该承诺。庭审中，中旺振宇公司向国邦公司主张逾期支付租金的违约金和因违约导致合同解除的违约金，经本院询问，中旺振宇公司称国邦公司违约给其造成的损失是利息损失；国邦公司认为违约金数额过高，要求法院调整。另查，2017年5月18日，椿萱茂公司以房屋租赁合同纠纷将国邦公司诉至北京市丰台区人民法院，要求国邦公司返还租金并承担违约责任。现该案正在审理中。2017年9月14日，中旺振宇公司与案外人北京椿萱茂青塔养老服务有限公司（椿萱茂公司系其法人股东）签订《租赁合同》，约定中旺振宇公司将位于北京市丰台区小屯路双林苑18号院房屋及所占院落租与案外人。再查，中旺振宇公司于2017年3月6日将法定代表人由王树国变更为刘锦。本院认为，原告中旺振宇公司与被告国邦公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。本案中，因被告欠付租金，经双方协商一致，于2017年3月22日解除了合同。合同解除后，被告仍应承担向原告继续支付欠缴租金的义务，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同关于：“被告拖欠房租及水、电、燃气、供暖费用等超过一个月，经甲方书面催告后仍未予支付的，甲方有权提前解除本合同，……乙方所交租金不退，并应补交免租期租金”的约定，本院对原告要求被告补交5个月免租期的租金的诉讼请求，亦予以支持。被告抗辩称原告存在未能协助办照且有村民闹事的情况，给其造成损失，但未提交证据证明，对此本院不予采信。被告又称原告原法定代表人王树国曾口头承诺减免其一年的租金，王树国当庭否认，被告未提交证据证明，本院亦不予采信。被告以原告向远康安老公司发出《关于建议暂缓向国邦公司支付租金的告知函》给其造成损失并要求抵扣租金，本院认为该告知函与远康安老公司未向其支付租金之间不具有直接因果关系，故对被告上述抗辩意见，本院不予采信。本案中，原告向被告主张逾期支付租金的违约金和因违约导致合同解除的违约金，被告认为原告主张的违约金高于造成的损失，要求法院降低。本院认为，当事人约定的逾期支付租金的违约金已超过利息损失的百分之三十，属于过分高于造成的损失，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自各期租金应付款之日起至实际支付之日止。因上述违约金已经足以弥补原告的损失，故对原告要求被告支付合同解除违约金的诉讼请求，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内向北京中旺振宇建筑工程有限公司支付租金17760000元。二、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内向北京中旺振宇建筑工程有限公司支付免租期租金3041667元。三、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内向北京中旺振宇建筑工程有限公司支付逾期支付租金的违约金（以3650000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2014年10月1日起计算至实际支付日止；以3650000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年4月1日起计算至实际支付日止；以7300000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年10月1日起计算至实际支付日止；以3160000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2016年10月1日起计算至实际支付日止）。四、驳回北京中旺振宇建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164058元，由北京中旺振宇建筑工程有限公司负担24445元（已交纳）；由北京国邦建筑装饰工程有限公司负担139613元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  柴海燕人民陪审员  朱金录人民陪审员  谢翠霞二〇一七年十一月二十八日书 记 员  董 博