上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初74804号原告：汪洁，户籍地江苏省常州市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马永明，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱激雷，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：周学斌，户籍地浙江省宁波市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：龙周泉，北京盈科(上海)上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶强，北京盈科(上海)上海律师事务所律师。原告汪洁诉被告周学斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告汪洁的委托诉讼代理人马永明、被告周学斌及其委托诉讼代理人龙周泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪洁向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告补偿金人民币342,000元。事实和理由：2015年7月30日，原、被告在中介方上海某某房地产投资顾问有限公司台儿庄路分公司处签订了《房地产买卖定金合同》。合同约定：被告将其所有的上海市浦东新区台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称台儿庄路房屋)以400万元的价格出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定分别于2015年7月30日、8月5日向被告支付了定金及预付款共计100万元。2016年1月10日，原、被告签订《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》，将原定网签时间及交房的时间变更为2016年7月30日前；将违约责任部分变更为，甲方未能按照约定在2016年7月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，乙方有权单方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为80万元，甲方应在2016年8月1日向乙方支付赔偿金并退回乙方已支付的定金及房款，逾期则按每日1,000元的标准向乙方支付补偿金。2016年6月23日，原告查询后得知台儿庄路房屋已经解除查封，原告要求被告履行合同，被告直至7月30日仍拒绝履行。2016年8月4日，被告向原告发了解除合同的《通知函》，单方与原告解除合同。8月9日，原告起诉至法院要求解除原、被告签订的合同及补充协议，被告退还定金及预付款、支付补偿金、赔偿损失。法院审理后作出(2016)沪0115民初58676号民事判决书，认定被告的行为构成根本违约，原告据此主张解除合同、被告返还已付款、赔偿损失有事实和法律依据，判决解除合同，被告承担违约责任。一审判决后，被告不服上诉，二审法院维持了一审判决。被告在原告申请执行后于2017年7月10日将赔偿金、定金及已付房款交给法院。在(2016)沪0115民初58676号案件中，因无法确认被告的给付时间计算具体金额，故原告撤回了要求被告支付补偿金的诉请，但保留诉权，故原告诉至法院。被告周学斌辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的违约金与补偿金是竞合的关系。被告的行为只能认定为一个违约事实，如果是两个违约事实，被告未按合同办理房屋交接是否也算是违约行为需要支付违约金呢？显然是不需要的。原告起诉被告的(2016)沪0115民初58676号案件中，法院已经判决赔偿原告的经济损失200万元是原告的实际损失，囊括了所有损失，也已经包含了原告本案主张的补偿金。一审法院根据估价结论及结合房款支付的合同实际履行情况酌情确定为200万元，实际履行情况包括了被告并未返还原告定金及预收房款、赔偿金的情况。同时，涉案房屋本身设有抵押，原、被告约定的合同价400万元低于市场价，法院在确定经济损失时对此进行了考量，虽未在判决书中体现，但一、二审法院是综合考虑了合同履行的全部情况从而做出经济损失的判决。被告在原告申请强制执行后，于2017年7月初将3,073,975元(包含定金20万元、预付房款80万元、经济损失200万元、评估费、保全费及诉讼费52,450元、迟延履行金21,525元)支付到法院账户。经审理查明，2015年7月30日，原告(乙方、买受方)与被告(甲方、出售方)在丙方上海某某房地产投资顾问有限公司台儿庄路分公司的居间下签订《房地产买卖定金合同》，对台儿庄路房屋的买卖事项进行了约定，房屋成交价格为400万元，于合同签订当日乙方向甲方支付20万元作为定金，2015年8月10日支付80万元，签订《上海市房地产买卖合同》时支付130万元，申请贷款170万元。当日，原告向被告支付定金20万元。2015年8月5日，原告向被告支付部分房款80万元。2016年1月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》，将原定网签时间及转让过户时间进行变更，对违约责任也进行了变更：……甲方未能按约定在2016年7月30日之前签订《上海市房地产买卖合同》，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为80万元，甲方应在2016年8月1日向乙方支付赔偿金并退回乙方已支付的定金及房款，逾期则按每日1,000元的标准向乙方支付补偿金，至实际支付之日止。2016年8月4日，被告向原告发出通知函，以原告违背承诺，未在2016年7月30日之前提供解封资金为由，通知原告解除涉案买卖定金合同和买卖变更协议。2016年8月12日，原告起诉至本院【案号为(2017)沪0115民初58676号】，要求：1、解除原、被告之间签订的《房地产买卖定金合同》及变更协议；2、被告返还定金20万元；3、被告返还预付款80万元；4、被告以100万元为基数，按银行贷款利率的四倍支付自2016年8月2日起至被告实际给付之日止的补偿金；5、被告赔偿损失250万元；6、被告赔偿原告律师费5万元。审理中，原告撤回第4项要求被告支付原告补偿金的诉讼请求，但保留诉权。法院审理后认为，原、被告签订的买卖定金合同及变更协议均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。被告的行为已构成根本违约。从合同签订至解除，系争房屋价格发生了较大幅度上涨，依据估价结论结合房款支付等合同实际履行情况酌情确定具体损失数额为200万元。本院据此作出判决：一、解除原告汪洁与被告周学斌于2015年7月30日就上海市浦东新区台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖定金合同》及《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》；二、被告周学斌于本判决生效之日起十日内返还原告汪洁定金20万元；三、被告周学斌于本判决生效之日起十日内返还原告汪洁预付房款80万元；四、被告周学斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪洁经济损失200万元；五、驳回原告汪洁的其余诉讼请求。被告不服本院一审民事判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后作出二审判决【案号为(2017)沪01民终4428号】，驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，原告申请强制执行，被告于2017年7月初将3,073,975元(包含定金20万元、预付房款80万元、经济损失200万元、评估费、保全费及诉讼费52,450元、迟延履行金21,525元)支付到法院账户。审理中，原告表示其主张的补偿金是基于被告迟延支付原告赔偿金80万元及退还定金20万元、房款80万元这一违约行为所产生的违约金，提出的理由主要有以下三点：一是被告迟延履行系独立的违约行为；二是被告迟延支付导致原告资金的占用损失；三是原告的实际损失在(2016)沪0115民初58676号及(2017)沪01民终4428号案件(以下简称前案)中未能全部弥补。以上事实，由原告提供的《房地产买卖定金合同》、《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》、(2016)沪0115民初58676号民事判决书、(2017)沪01民终4428号民事判决书、解除合同通知函、案件受理通知书、执行案件受理通知书、通话录音以及当事人的陈述等证据证明。本院认为，本案的争议焦点是原告主张的补偿金与被告已经赔偿原告的经济损失是否竞合，本院认为经济损失应当已经涵盖了原告主张的补偿金。根据规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。原、被告约定了在被告不履行合同的情况下被告应承担的违约金，即赔偿原告80万元以及逾期支付赔偿金的损失计算方法。但由于房价上涨，原告的实际损失超过了按上述约定所计算的损失，故原告在前案中根据实际损失情况请求增加损失赔偿额，并未按约主张赔偿金80万元以及80万赔偿金逾期支付的损失。由于房价上涨，本院在审理过程中委托评估单位对房屋的价格作出评估，并根据估价结论、房款支付等合同实际履行情况确定了被告应赔偿的具体损失，该损失应当包括了原告因被告不履行合同的所有损失，当然包括了原告所付房款被占用的损失在内。综上，原告在法院已经判决被告赔偿原告因不履行合同的全部实际损失的情况下，再以双方约定的赔偿金80万元迟延支付、所付资金被占用为由要求被告按约定的损失计算方式支付补偿金，属重复主张，原告所称其损失在前案中未能全部弥补，既缺乏事实依据，亦不构成其本案请求的理由，本院对其请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告汪洁的诉讼请求。案件受理费6,430元，减半收取计3,215元，由原告汪洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李桔英二〇一七年十一月二十三日书记员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……