江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终8805号上诉人（原审被告）：王小雅（曾用名王兆香），女，1987年7月15日生，汉族，住南京市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：许海波，男，1982年5月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：刘洋，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人王小雅因与被上诉人许海波房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初4460号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提供新的证据、事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王小雅上诉请求：驳回许海波的一审全部诉讼请求，或发回重审。事实及理由：1.被上诉人与案外人黄冲（系房屋出卖人）恶意串通，黄冲出售南京市高新技术开发区星火南路2号旭日爱上城16幢1611室房产的价格明显低于该小区同期同类房屋价格，被上诉人并非善意购买人。由于案涉房屋曾是上诉人的婚前个人财产，上诉人与黄冲协议离婚后，一直居住在案涉房屋且上诉人无其他可居住房屋。被上诉人与黄冲系同事，且上诉人与被上诉人曾也系朋友关系，在此事发生之前都有较为紧密的联系，对上诉人和黄冲之间的婚姻、家庭情况较为了解，但为了配合黄冲将上诉人赶出房屋拒绝履行承诺的目的，恶意串通。被上诉人在主张所谓权益时又将上诉人作为唯一被告却将黄冲置于案外，而不主张房屋出卖人黄冲履行双方签订的合同约定，其意图更进一步说明二者之间恶意串通的事实，其目的就是为了协助黄冲规避其对上诉人作出的承诺拒不履行。2.黄冲在上诉人偿还二人婚内所欠债务期间，将上述房屋出售，损害了上诉人的利益。2015年10月27日，黄冲因与上诉人离婚后财产纠纷一案经法院审理组织调解下对上诉人作出《承诺》，承诺上诉人在案涉房屋未出售前，将二人婚内所欠债务全部偿还，黄冲同意将该房屋以60万元的价格出售给上诉人，黄冲对上诉人做出的承诺系真实意思表示，且不违反法律规定，现其在上诉人偿还二人婚内所欠债务期间将上述房产出售，拒绝履行上述承诺，损害了上诉人的利益。3.将黄冲追加为本案第三人能够清楚的查明案件事实，且本案处理结果与黄冲有直接利害关系，请求二审法院追加黄冲为本案第三人。综上，原审判决认定证据不足，请求二审法院依法改判或发回重审。许海波辩称，一审判决合法有效。1.被上诉人与黄冲没有恶意串通。该房屋买卖价格合理，真实有效并办理了过户手续。2.经人民法院判决，该房屋的所有权归黄冲所有，黄冲有权利将该房屋卖与被上诉人许海波。3.上诉人要求将黄冲追加为本案的第三人，一审法院已经驳回其申请。综上，请求驳回上诉，维持原判。许海波向一审法院诉讼请求：1.判令王小雅搬出南京市高新技术开发区星火南路2号16幢1611室房屋，迁出户口；2.判令王小雅赔偿许海波2016年2月至实际搬出房屋止（暂定2017年6月）每月房租2000元，赔偿因无法出租房屋支付的违约金6000元、物业费3450元，合计37450元；3、判令王小雅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月2日，黄冲与许海波签订南京市存量房买卖合同，约定由黄冲将登记在其名下的南京市浦口区高新技术开发区星火南路2号16幢1611室房屋以1200000元的价格出售给许海波，2016年2月6日案涉房屋登记至许海波名下。2016年3月，许海波与付广美签订房屋租赁协议，约定将案涉房屋出租给付广美使用，租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日，租金为2000元/月。2016年8月8日付广美出具收条一份，内容为：“今收到许海波一次性现金支付人民币20000元整，注：退还租金及押金14000元整、违约金6000元整”。2017年5月，南京弘阳物业管理有限公司与南京友诚律师事务所分别向旭日爱上城16幢1611室业主催缴2014年1月至2017年12月的物业服务费5332.8元、公共能耗费1368.47元、滞纳金201元，合计6902.27元。该费用许海波陈述未实际缴纳。一审庭审中王小雅陈述：其与黄冲原系夫妻关系，2015年5月19日双方在民政局协议离婚，约定案涉房屋归黄冲所有，王小雅一直居住在该房屋内。后黄冲提起离婚后财产纠纷诉讼，法院判决后，黄冲对其做出书面承诺，内容为：“本人承诺对浦口人民法院判决（2015）浦民初字第2307号王小雅赔偿56.7万元人民币权益追回后放弃，不申请强制执行。本人放弃宝应县射阳湖镇官南村12号房产的所有权，该房产归王小雅所有，本人不申请执行。王小雅若在2015年11月30日前将双方婚内向俞经国、李和平借贷的60万元人民币所欠前期利息予以偿还后，本人同意暂不变卖浦口区高新技术开发区星火南路2号旭日爱上城16-1611室房产，若王小雅在该旭日爱上城房产未出售前将两人婚内所欠债全部偿还完，本人同意将旭日爱上城16-1611室房产以60万元人民币价格出售给王小雅，本人承诺在房产未出售前同意王小雅在该房屋内居住”。2015年11月27日，王小雅分别归还李和平借款利息10000元、俞经国借款利息50000元。2016年1月21日，经南京市浦口区人民法院（2015）浦执字第2942号执行裁定书，将案涉房屋变更登记至黄冲名下。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于许海波的诉讼请求：1、要求王小雅搬出南京市高新技术开发区星火南路2号16幢1611室房屋、迁出户口。本案中黄冲系案涉房屋的原所有权人，其有权处分自己名下的不动产。许海波通过买受方式从黄冲处取得案涉房屋的所有权，并已取得不动产物权登记证书。王小雅认为许海波系以不合理的低价取得案涉房屋的所有权，非善意取得，但其对许海波与黄冲之间签订的南京市存量房买卖合同并未行使撤销权，且未提交证据证明其有权占有案涉房屋，因此王小雅系无权占有案涉房屋。许海波作为案涉房屋的权利人，有权要求无权占有人返还房屋，故许海波主张王小雅搬出案涉房屋符合法律规定，一审法院予以支持。由于户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受案范围，故一审法院对许海波要求王小雅迁出户口的诉请不予理涉。2、要求王小雅赔偿许海波2016年2月至实际搬出房屋止（暂定2017年6月）每月房租2000元，赔偿因无法出租房屋支付的违约金6000元、物业费3450元，合计37450元。关于租金损失，一审法院认为，王小雅一直居住在案涉房屋内，许海波未提交证据证明其取得案涉房屋所有权后曾通知过王小雅或要求王小雅搬出案涉房屋，故许海波要求王小雅承担自2016年2月至实际搬出时止的租金损失没有法律依据，一审法院不予支持。关于许海波主张王小雅赔偿因无法出租房屋支付的违约金6000元，一审法院认为，许海波一直知晓王小雅居住在案涉房屋内，其作为权利人在没有完全占有案涉房屋的情况下即与他人签订房屋租赁合同而造成违约金损失，该损失应由许海波自行承担，故对许海波要求王小雅赔偿该违约金损失的诉请，一审法院不予支持。关于许海波主张王小雅支付物业费3450元，根据许海波在庭审中的陈述，该物业费其并未实际缴纳，故其主张王小雅支付物业费无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，判决：一、王小雅于判决生效之日起五日内搬出南京市浦口区高新技术产业开发区星火南路2号16栋1611室房屋；二、驳回许海波的其他诉讼请求。一审案件受理费736元，减半收取368元，由许海波负担328元、王小雅负担40元。二审中，当事人未提交新的证据。被上诉人认为一审法院认定王小雅分别归还李和平借款利息10000元、俞经国借款利息50000元，没有依据。双方当事人对一审认定的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人王小雅虽居住在案涉房屋内，但案涉房屋的所有权已经变更登记在被上诉人许海波名下，被上诉人作为案涉的所有权人，有权要求占有人王小雅迁让。王小雅虽主张许海波与案外人黄冲恶意串通损害其利益，但其并未请求撤销许海波与黄冲之间的房屋买卖合同，或者确认该合同无效，其仅以案外人违反承诺为由拒不迁出房屋，理由不能成立。案涉房屋经人民法院生效判决归黄冲所有，且房屋所有权已经过户至黄冲名下，黄冲是否违反承诺出售房屋以及与许海波是否存在恶意串通，与本案物权保护纠纷并非同一法律关系，黄冲并非必须参加诉讼的第三人，一审法院未准许王小雅要求追加黄冲为本案第三人的申请并无不当。现王小雅占有案涉房屋并无合法依据，其上诉理由本院不予采信。综上所述，王小雅的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王小雅负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年十一月二十三日书记员  孙雪松