北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7855号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金渔商贸有限公司，住所地北京市东城区金鱼池西区19号楼地下一层19-2-12号。法定代表人：王贵清，经理。委托诉讼代理人：钟伟健，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中邦诺尔科技发展有限公司，住所地北京市东城区金鱼池西区19号楼。法定代表人：王蓓蓓，总经理。委托诉讼代理人：张雪东，北京京腾律师事务所律师。上诉人北京金渔商贸有限公司（以下简称金渔公司）因与被上诉人北京中邦诺尔科技发展有限公司（以下简称中邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金渔公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判中邦公司退还我公司电费55553.95元、我公司不向中邦公司支付滞纳金。事实和理由：1.相关法律规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。我公司使用的电表高峰时段电价为1.31元/度，平常时段电价为0.78元/度，低谷时段电价为0.31元/度。截止至2019年6月14日，共计使用电量260085度电，按照各时段各占1/3的比例，我公司应付电费208068元，实际我公司已付电费250621.95元，不但不欠电费，中邦公司还应退还多收取的电费。2.中邦公司私自盗用我公司电表3年之久，违约在先，我公司拒付租金属于行使抗辩权，不应承担违约责任。中邦公司辩称，我公司不同意一审判决，但未上诉，且不同意金渔公司的上诉请求。我公司按照双方合同约定的标准收取电费，不存在多收的情况，不适用电力法的规定。双方对于滞纳金标准有明确约定，而金渔公司迟延支付租金发生在新冠肺炎疫情之前，即便双方因电费一事产生争议，其也不应拒付租金，但一审法院并未支持我公司主张的滞纳金，而仅支持了19190元，对我公司不公平。中邦公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与金渔公司2016年11月22日签订的《房屋租赁合同》，金渔公司限期搬离；2.判令金渔公司按照合同约定的每月48538.34元的标准支付自2020年7月1日起至实际搬离日止的房屋租金；3.若法院不支持我公司解除合同的诉讼请求，要求判令金渔公司向我公司支付拖欠的2020年度的租金；4.判令金渔公司按照合同约定的日3‰的标准支付延期滞纳金共计326655.94元；5.判令金渔公司支付拖欠的水、电费共计90676.35元（截止至2020年6月11日，金渔公司共拖欠电费98266.35元，水费5410元，折抵13000元），并按照合同约定支付滞纳金；6.案件受理费由金渔公司承担。金渔公司向一审法院反诉请求：1.判决中邦公司免除我公司2至6月份的租金共计97167元；2.判决中邦公司退还我公司电费55553.95元；3.案件受理费由中邦公司承担。一审法院认定事实：2016年11月22日，中邦公司作为甲方（出租方）与乙方金渔公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区金鱼池西区19号楼东半地下房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方使用;租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日；租金2017年1月1日至2019年12月31日期间每年为530000元，2020年1月1日至2022年12月31日期间为每年583000元，租金交付方式为年付，上交租金；乙方拖欠租金或拖欠水电费10天，甲方有权终止合同，收回房屋；甲方为乙方配有水、电，现在电的收费单价为1.35元每度，水的收费单价为10元每吨，以后根据市政水电价格的调整而有所调整；交付房屋时水表底数1322，西电表底数164719，东电表底数225914；乙方应按时交纳租金、水、电费，逾期应按每日3‰计算向甲方交纳滞纳金；在承租期间，如遇不可抗拒的因素（如：拆迁、拆违、自然灾害等）导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任。合同签订后，金渔公司将涉案房屋用于经营便民超市，其中部分区域（超市内的档口）转租给他人。金渔公司于2018年1月18日支付中邦公司2018年度租金530000元；于2019年1月28日和3月6日分两次支付中邦公司2019年度租金280000元和250000元。中邦公司收取上述租金时，未曾提出过异议。2019年底，金渔公司发现作为其向中邦公司交纳电费依据的两块电表在其停止用电的情况下仍然计算电量，后经排查，发现上述电表计量的区域除包含其自身租赁区域以外还包含其他区域。金渔公司遂就上述情况与中邦公司进行协商，并提出双方应按照一般商业用电的标准计算电费，中邦应将自承租日起超收的电费予以退还。协商过程中，因发生新冠疫情，金渔公司提出减免部分租金的要求。一审审理中，中邦公司认可给金渔公司计费的电表存在与金渔公司实际用电区域不一致的问题，但中邦公司解释称因之前房屋都是整体出租，不存在分开查表的问题，所以对此并不知情，中邦公司同意退还因计数错误多收的电费，但是不同意按照一般商业用电的标准计算电费。此外，双方一致确认2020年3月26日，中邦公司曾草拟补充协议，协议显示中邦公司为解决金渔公司提出的用电问题和疫情等因素影响，曾同意一次性补偿金渔公司人民币60000元，同时要求金渔公司必须马上将拖欠的租金及水、电费交清。金渔公司不同意该补充协议，该补充协议最终未能签署。此后，金渔公司仅于2020年3月31日向中邦公司支付了租金194334元，于2020年5月1日、6月2日分别支付租金48583.34元。根据涉案房屋产权证显示，北京市东城区金鱼池西区19号楼地下室和一层的产权人为中邦公司，房屋建筑面积为1912.51平方米，租赁区域仅为房屋整体的一部分。根据双方当事人陈述，房屋整体对外有一块智能总表，供电部门按照一般商业用电标准向中邦公司收取电费。在屋内不同区域安装了机械电表，用于统计不同区域的用电量。经双方当事人确认，截至2020年6月11日，金渔公司共计交纳电费250621.95元，水费9990元；金渔公司共计用电量258436个字，未交纳水费541吨。就金渔公司在该日前代他人支付电费问题，经双方协商，由中邦公司一次性补偿金渔公司13000元。另，金渔公司认可疫情期间涉案房屋不存在关停的情况，但受疫情影响，存在员工无法到岗，客流量减少的情况，造成营业收入大幅减少。中邦公司对此不予认可。金渔公司亦未进一步举证。中邦公司称未享受到疫情期间的优惠政策。一审法院认为：双方之间订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面、诚实信用地履行自己的合同义务。本案中，金渔公司逾期支付租金的行为确已违反了双方合同的约定，但鉴于金渔公司拒交租金的行为系因房屋用电问题引起，而中邦公司对于该问题的发生存在过错，且至今未能彻底解决，之后金渔公司虽采取了分期支付租金的方式，但亦是受新冠疫情因素的影响，故法院综合考虑其并非故意违约且双方建立长期租赁关系的合同目的等因素，对于中邦公司要求解除租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。但支付租金系租赁合同中的主合同义务，金渔公司采取拒交租金的方式作为对电费问题的抗辩显属过当，金渔公司应向中邦公司继续履行支付租金的义务并承担延期履行的违约责任，但双方关于滞纳金的标准约定过高，法院将结合双方的过错程度、造成的实际损失等因素，依据公平原则，酌情予以确定。金渔公司虽以不可抗力为由，主张免除上述违约责任，但其违约行为发生在疫情发生之前，金渔公司该项抗辩理由，不符合法律规定，法院不予支持。鉴于中邦公司对于金渔公司之前的付款行为予以接受且未曾提出过异议，中邦公司就此主张滞纳金，缺乏依据，法院不予支持。金渔公司主张减免2至6月份部分租金的诉讼请求，虽其未能提供直接证据证明其经营损失，但考虑新冠疫情属于重大的公共卫生事件，对中、小微企业的生产经营产生了冲击，且中邦公司在起诉前双方协商时曾同意给予金渔公司一定的补偿，双方仅因数额问题未能协商一致，表明中邦公司对于金渔公司的经营确曾受到疫情影响在一定程度上是认可的，故对于金渔公司该项诉求，法院予以支持，对于租金减少的数额，法院将结合诉争房屋的实际使用状况，金渔公司的经营范围、受疫情影响程度等因素，依据公平原则，酌情予以确定，且法院直接将该笔费用折抵金渔公司拖欠的租金。关于水电费问题，双方合同中对于水电费价格的约定合法有效，中邦公司要求金渔公司支付拖欠的水电费的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持，但其要求金渔公司支付水电费的滞纳金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。金渔公司关于退还电费的反诉请求，缺乏法律依据，法院不予支持。金渔公司若认为中邦公司收取的电费违反了相关规定，可由相关行政管理部门予以处理。据此，一审法院判决：一、北京金渔商贸有限公司于判决生效后3日内向北京中邦诺尔科技发展有限公司支付拖欠的2020年度租金共计242915.98元（已折抵2至6月份应予减免的租金48583.34元）；二、北京金渔商贸有限公司于判决生效后3日内向北京中邦诺尔科技发展有限公司支付拖欠的截止至2020年6月11日的水电费共计90676.35元（已折抵截止至2020年6月11日北京中邦诺尔科技发展有限公司应退还北京金渔商贸有限公司的电费13000元）；三、北京金渔商贸有限公司于判决生效后3日内向北京中邦诺尔科技发展有限公司支付2020年6月2日以前产生的滞纳金共计19190元，并以242915.98元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍的标准向北京中邦诺尔科技发展有限公司支付自2020年6月3日起至付清之日止的滞纳金；四、驳回北京中邦诺尔科技发展有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京金渔商贸有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，经本院当庭核算，按照双方约定的每度电1.35元、每吨水10元的计费标准，以及双方确认的用电量和用水量，扣除中邦公司同意补偿的电费13000元，一审判决确认的金渔公司已经支付的水电费金额并无错误。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。中邦公司以金渔公司迟延支付2020年度租金及拖欠水电费，构成根本违约为由提起本案诉讼。一审法院综合考虑双方各自的责任及今年新冠肺炎疫情等因素，未支持中邦公司要求解除合同的诉讼请求，并酌情减免了金渔公司2020年2月至6月期间的部分租金、降低了滞纳金标准。中邦公司虽表示对一审判决持有异议，但并未上诉，视为其认可一审判决结果，本院对其所提异议不再进行论述。仅就金渔公司上诉提出的其不应承担违约责任及电费计算标准问题进行分析认定。关于金渔公司是否应当承担违约责任的问题。首先，双方约定的2020年租金支付时间应为2020年1月1日之前，当时北京市疫情尚未大规模爆发。其次，即便如金渔公司所述，其于2019年底发现电量计算存在问题，与中邦公司就此协商未果，在涉案房屋能够正常使用的情况下，其通过拒付583000元租金来作为对区区万余元电费差额的抗辩，也明显不当，况且其尚欠电费水费未付。故金渔公司以行使抗辩权为由，主张其无需承担违约责任，显然依据不足，本院实难采信。关于金渔公司是否应当按照约定标准向中邦公司支付电费的问题。一则，金渔公司作为经营主体，对于电费牌价应当明知，其与中邦公司就其使用涉案房屋期间的电费、水费标准进行明确了约定，其理应信守承诺，按照约定标准支付水电费。二则，中邦公司作为出租人，负责为金渔公司经营提供水电，对于为涉案房屋内配置的设备设施享有权利也负有一定义务，法律并不禁止其适当收取部分费用。三则，双方约定的电价并不过分高于牌价，而金渔公司提出的按照三个时段不同的计费标准及每个时段各占1/3的比例计算其欠付电费的主张，并不符合其经营实际，也缺乏合同依据，本院难以支持。且经本院当庭核实，一审法院计算的金渔公司欠付的水电费数额基本正确，双方当事人对细微的数额差距均表示认可。综上所述，金渔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2497元，由北京金渔商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年九月一日书记员 刘 荧书记员 韩 铮