海南省海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初10318号 原告：陈麦威，男，1997年5月15日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：叶波，广东百智律师事务所律师。 被告：海南省农垦总局招待所，住所地海口市龙华区金垦路。 法定代表人：唐明，所长。 委托诉讼代理人：杜鹃，海南弘纲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹永峰，海南弘纲律师事务所律师。 原告陈麦威与被告海南省农垦总局招待所商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈麦威的委托诉讼代理人叶波，被告海南省农垦总局招待所的委托诉讼代理人邹永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》有效并继续履行，判决被告在20日内将金岭佳苑职工安置楼7层702房交付给原告使用；2.判令被告自2016年1月1日起至交房之日止每日按已付房款万分之一向原告支付违约金54036.72元（暂计至2017年6月30日实际计至实际交房日期为准）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年3月28日，原告与被告签订《海口商品房买卖合同》及附件《本合同补充协议》，上述合同已经在海口市住房和城乡建设局备案确认。合同约定：被告将坐落与海口市龙华区金垦路45号金岭佳苑（职工安置楼）商品房7层702房出售给原告，该房建筑面积136.33平方米，套内面积为114.13平方米，公摊22.2平方米。单价为7340元，总价款为1000679元。原告签订合同后已经支付完全部房款的30.05%(含定金)300679元，剩余房款700000元以按揭方式付款。合同第八条约定，被告应在2015年12月31日前将验收合格的商品房交给原告使用，但交房期限已过一年多，被告至今未将涉案房产交付给原告使用，违反合同约定，给原告造成损失。《海口商品房买卖合同》第十一条第三项以及附件《本合同补充协议》第七条约定“违约金数额合计最高不超过总购房款的3%”和“因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不超过该商品房总价款的5%”的约定违反公平原则，依照上述约定不能弥补原告的实际损失，该条款无效，原告主张按实际违约天数计算违约金公平合理，在违约金不超过本金的情况下，应予以支持。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起本案诉讼，请依法判决。 被告辩称，1.逾期交房的违约责任不在被告，而是其他案外人的原因造成的，应由其承担违约责任。2010年，为改善职工住房条件，经上级批准，被告决定提供其与所有职工共有的土地，引进第三方出资共同建设职工安置房，即涉案的金岭佳苑项目。2010年2月10日，被告与海南玖基房地产开发有限公司（以下简称玖基公司）签订《合作建设经济适用房合同书》由玖基公司投入建设资金并组织施工建设金岭佳苑经济适用房，合同约定，建设期限为18个月。2011年5月6日，经玖基公司确认，被告与海南联合建工集团有限公司（以下简称联合建工公司）签订《金岭佳苑工程施工合同》，约定竣工日期为2012年8月9日，上述合同签订后，被告依约按时将土地给合作方进行建设，并协助完成了职工原住房的拆迁。因逾期未能建设完工，玖基公司遂引进海南汇通置业有限公司（以下简称汇通公司）出资合作开发金岭佳苑项目。2013年4月23日，被告、玖基公司、汇通公司三方签订《合作建设经济适用房合作书补充协议》。协议第二条约定：汇通公司保证自本协议签订之日起10日内复工，2013年12月31日前封顶，2014年8月31如前交付使用，但至今为止，玖基公司、汇通公司及承建方联合建工公司尚未将验收完成的金岭佳苑项目交付农垦招待所及职工使用，故造成给职工逾期交房的责任不在被告，被告不应当承担责任。2.被告与原告签订的《海口市商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的条款约定合法有效。被告与原告在《海口市商品房买卖合同》第十一条约定“违约金数额合计最高不超过总购房款的3%”的约定，系双方真实意思表示，并非格式条款，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方均具有约束力，因此，即便法院判决被告承担违约责任，亦不应超过上述合同约定的总购房款的3%。3.被告在金岭佳苑项目中完全是非营利的，目的是为解决和改善职工住房条件。被告与职工签订合同，开发金岭佳苑项目，目的是改善职工住房条件，所得购房款也悉数交给合作方。原告等人购买的房屋是合同约定分配给合作方的房屋，实际销售人是合作方，并非被告，综上，被告不应对本案延期交房承担违约责任。 当事人围绕其诉辩主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人以下事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。 2010年2月10日，被告与案外人玖基公司签订《合作建设经济适用房合同书》，约定被告提供土地，玖基公司投入建设资金并组织施工建设金岭佳苑经济适用房，并约定建设期限为18个月。 2011年5月6日，被告与案外人联合建工公司签订《金岭佳苑工程施工合同》，约定由其承建上述金岭佳苑经济适用房，并约定竣工日期为2012年8月9日。 2013年4月23日，被告、玖基公司、案外人汇通公司三方签订《合作建设经济适用房合同书补充协议》，约定汇通公司出资参与上述金岭佳苑工程项目，汇通公司保证自本协议签订之日起10日内复工，2013年12月31日前封顶，2014年8月31日前交付使用，如未按时交付，则由汇通公司每月支付被告违约金6万元。 2015年2月13日，海口市住房和城乡建设局向农垦招待所颁发了金岭佳苑（职工安置楼）《海口市商品房预售许可证》。 2015年3月28日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《海口商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告投资开发的位于海口市××区职工安置房第7层702号房，建筑面积136.33平方米，套内面积为114.13平方米，单价为每平方米7340元，总金额人民币1000679元。该合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十一条关于出卖人逾期交房违约责任的约定：1.逾期在90日之内的，每逾期一天买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；3.出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计不超过总购房房价的3%。《补充协议》第七条约定：因违反本合同或补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不超过该商品房总价款的5%。合同还约定了其他事项。 上述合同签订当日，双方就该合同在海口市住房和城乡建设局办理了备案登记。 2017年11月3日，本院向海口市房产管理局查询得知，涉案金岭佳苑（职工安置楼）尚未办理竣工验收备案登记。 至庭审时止，被告尚未将涉案房产交付给原告使用。 以上当事人无争议的事实有原告提交的《海口市商品房买卖合同》及附件、《购房款发票》、《海口商品房买卖合同备案确认表》，被告提交的《海口市商品房预售许可证》、《合作建设经济适用房合同书》、《合作建设经济适用房补充协议》、《金岭佳苑工程施工合同》以及当事人的陈述、庭审笔录予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为，1.原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是否有效，应否继续履行，被告所应否将涉案房产交付给原告；2.被告所应否向原告支付逾期交房违约金，数额是多少。 关于第一个争议焦点，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件《补充协议》）是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约继续履行，关于原告请求被告在20日内将涉案房产交付使用的问题。因双方在合同中约定的涉案房产的交付条件是“经验收合格”，而根据本院查明的事实，涉案金岭佳苑（职工安置楼）至今尚未办理竣工验收备案登记，客观上不具备交付条件，故原告请求判令被告在20天内将涉案房产交付给其使用的诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：被告应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。依据本院查明的事实，至庭审时止，被告尚未将涉案房产交付给原告使用，已构成违约，应按照合同第十一条关于出卖人逾期交房违约责任的约定向原告支付违约金，被告抗辩称，造成其无法按期交房的原因在于案外人逾期交付涉案项目，被告没有过错，不应承担逾期交房违约责任。本院认为，违约责任为无过错责任，不论被告是否存在过错，只要存在违约事实，即未能在约定的期限内将涉案房产交付给原告，即构成违约，应依据合同约定承担违约责任，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。依照合同第十一条的约定，被告本应按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，但该违约金数额明显超出了双方在该条第三款约定的不超过总购房房价的3%的范围，故本院对原告主张的逾期交房违约金超出已付房款3%即1000679元×0.03=30020.4元的部分不予支持。原告主张上述十一条第三款的约定为格式条款，不发生法律效力，没有事实依据，本院不予支持。 综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告陈麦威与被告海南省农垦总局招待所于2015年3月28日签订的《商品房买卖合同》（含附件《补充协议》）合法有效，双方均应继续履行； 二、限被告海南省农垦总局招待所在本判决生效之日起十日内向原告陈麦威支付逾期交房违约金30020.4元； 三、驳回原告陈麦威的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1151元，由被告海南省农垦总局招待所负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长  吴永红 审判员  李光平 审判员  詹润红 二〇一七年十一月十五日 书记员  林一苗