广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异173号案外人：郭峯月，女，1946年3月5日出生，台湾居民，证件号码00029927，现住广东省肇庆市四会市。委托代理人:熊井春,广东禅都律师事务所律师。申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。法定代表人：江浩祥。委托代理人：张艳丽、陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人郭峯月向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年10月25日公开进行听证，案外人郭峯月及其委托代理人熊井春、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人陈珠妹到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人郭峯月向本院提出异议，请求中止对佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座68座101（复式）（房产证号为02××95，以下简称101房）的执行，并解除查封。事实与理由：2003年7月28日案外人与万帮公司已经签订《[名雅花园]订购协议》，约定购买101房，案外人按照约定支付了印花税等相关费用，缴纳了定金和楼款。2004年7月13日签订了正式的《广东省商品房买卖合同》，确认购房的相关细节和款项支付方式。案外人于2004年7月29日申请装修101房，从2005年3月起一直在101房居住至今，在居住期间，2015年9月、2016年也被物业催缴物管费。在2004年和2005年的时候，案外人也找过万帮公司办理按揭贷款的事情，万帮公司也承诺办理房产证，但是一直拖延没有办理。上述事实可以证明101房在2004年交付案外人居住使用，没有办理房产证是由于万帮公司的原因，101房归属案外人，请法院中止对101房的执行，解除查封，并由万帮公司处理房产过户的问题。申请执行人欧凯答辩称：不同意案外人的异议请求，请求法院予以驳回。理由：1、根据本院的关联案件（2017）粤06执异162号案，该案件中的案外人赵连花对101房同样提出执行异议，其理由为已经与万帮公司签订了101房的定购协议、足额支付房款、合法占有房屋，并提交了名雅物业公司开具的管理费、水电分摊费的缴费清单。在本案中案外人郭峯月同样提出相同的理由，结合郭峯月不认识赵连花的表述，在这两起案件中，肯定存在案外人、万帮公司、名雅物业公司伪造证据或者虚假诉讼的嫌疑。申请执行人请求法院将有可能存在的相关刑事犯罪线索移交公安机关侦查，特别是万帮公司在（2017）粤06执异162号案件中的相关表述。2、就本案而言，案外人所提交的证据并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定。3、案外人所提交的支付房款的收据全部为万帮公司单方做出，并不能证明案外人已经实际交付房款，根据收据大约只支付了15万元的房款，没有达到定购协议约定的60万元。4、案外人也未能提供证据证明已经占有101房。综上请求法院驳回案外人的异议请求，并将有可能存在的刑事犯罪线索移交公安机关侦查或由法院根据相关规定予以查明处理。被执行人万帮公司答辩称：案外人的请求不符合法律规定，应驳回其申请。1、案外人不是101房的所有权人，无权提起异议，虽然案外人与万帮公司签订了购房协议，也支付了部分价款，但是因为案外人没有支付全部价款，万帮公司根据《广东省商品房买卖合同》第七条的约定终止了万帮公司与案外人签订的该合同的履行。2、根据案外人陈述和证据，案外人没有充分证明居住的事实，也没有缴纳过物业管理费等费用。3、案外人没有按照约定支付购房款，根据合同约定案外人应在2004年8月1日支付18万元，剩下42万元办理银行贷款，案外人没有按照约定支付价款，且案外人也不符合银行贷款按揭的条件，万帮公司也催促其付款，没有得到回应。综上，请求法院驳回其申请。案外人郭峯月向本院提交以下证据材料：1.《[名雅花园]定购协议》一份、《收据》14张、《广东省商品房买卖合同》复印件一份。拟证明案外人在2003年、2004年已购买101房，缴纳相关费用，案外人对101房享有产权。2.《装修申请审批表》一份、房屋平面图一份（见商品房买卖合同附件一）、装修资料。拟证明案外人于2004年7月向名雅花园物业管理处申请装修，花费装修费用59万多，并在2005年3月19日通过物业管理处的验收，2005年3月之后案外人一直居住和使用101房。3.蔡长青身份证明及身心障碍手册复印件各一份。拟证明101房交付案外人之后，由于案外人儿子的原因，需要回台湾照顾，房屋由案外人的员工居住，因此没有及时处理101房的贷款和办理过户等手续。4.《催缴欠费通知书》两份。拟证明案外人由于未能及时缴纳管理费，物业管理处向案外人发出催缴通知书，案外人收到后去缴纳管理费，并要求物业管理公司提供相关支付凭证，但是当时未能提供。至于房屋的实际居住人和使用人是谁，法院可以去现场勘查。5.《办证通知》一份。拟证明2005年3月24日万帮公司通知案外人去办理房产证，但是由于案外人的原因没有办理。经质证，申请执行人欧凯对案外人提交的全部证据的“三性”不予确认。被执行人万帮公司对案外人提交的证据质证如下：1、证据1真实性无异议，但认为其中的定购协议被双方后来的《广东省商品房买卖合同》取代，应以《广东省商品房买卖合同》为准，万帮公司在案外人没有按照约定支付款项的时候，依据《广东省商品房买卖合同》第7条的违约责任进行处理；2、对证据2中的《装修申请审批表》真实性无异议，但是只认可其装修时间，装修完毕时间、具体的花费及审批表上面的验收结果万帮公司是不清楚的，对本组的其他证据的“三性”不予确认；3、证据3与本案没有关联性，不予质证；4、对证据4的“三性”不予确认。该证据系名雅花园物业公司单方作出，万帮公司与物业公司不是同一公司，也没有关联性，101房的相关费用由（2017）粤06执异162号案件案外人赵连花缴纳；5、对证据5的真实性无异议，是因万帮公司管理混乱，资料对接不完整，误向案外人发出该份通知。经审查，案外人提交的证据2中的装修资料为其单方制作，且无其他证据佐证，本院对该证据不予采信；案外人提交的证据3与本案没有关联，本院不予审查；对案外人提交的其余证据，本院对真实性予以确认。申请执行人欧凯向本院提交以下证据：(2017)粤06执异162号案件案外人赵连花向本院提交的材料，但是申请执行人并不认可其真实性。经质证，案外人郭峯月对申请执行人提交的证据不予认可。认为案外人与赵连花不认识，万帮公司存在一房两卖的情形，赵连花的材料是虚假的，2005年3月万帮公司还向案外人发出办理房产证的通知。收据证明是物业管理公司伪造的，101房的管理费是从案外人先生的银行账户扣款交纳。经质证，被执行人万帮公司对申请执行人提交的证据没有异议。认为101房的实际产权人是赵连花，没有办理房产证的过错在万帮公司，案外人也缴纳了部分款项，但是不符合合同约定，案外人也没有补齐相关购房款，万帮公司按照合同约定将房产处置给赵连花。经审查，因申请执行人提交的证据为本院审理的另案中的材料，本院对其形式上的真实性予以确认。被执行人万帮公司未向本院提交证据。被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下101房等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括101房在内的房地产进行评估、拍卖。案外人郭峯月遂提出本案执行异议。另查明一，2003年7月28日，案外人郭峯月与万帮公司签订了《[名雅花园]定购协议》，约定案外人购买位于南海市黄岐××大道××楼01。2003年7月28日，万帮公司出具《名雅花园售楼专用收据》一份，记载内容为收到案外人郭峯月101房定金8000元；2003年9月至2004年6月期间，万帮公司出具《名雅花园售楼专用收据》10张，记载内容为分十次收到案外人郭峯月缴纳101房的楼款共143330元。2004年7月13日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定郭峯月购买名雅花园爱琴海岸68座101房（复式），建筑面积为180.79平方米，订购价为60万元；合同还约定案外人须于2004年8月1日支付18万元，2004年7月13日办理42万元的5年银行按揭；合同第七条约定，案外人如未按照合同约定的时间付款，逾期付款超过60天后，视案外人单方面毁约，万帮公司有权终止本合同，把物业收回另行处理，案外人所付之全部款项不予退回，作为补偿给万帮公司终止合同所蒙受的经济损失（包括直接损失和间接损失），也无需另行通知。2004年7月13日，万帮公司出具《名雅花园专用收据》3张，记载内容分别为收到案外人郭峯月支付的101房合同印花税180元、本体维修基金500元及银行保险费1155元、登记费100元、管道煤气初装费3800元等。2004年7月29日，案外人郭峯月向名雅花园物业管理处申请对101房进行装修，装修期间是2004年7月30日至2005年3月31日。2005年3月24日，万帮公司向案外人郭峯月发出《办证通知》，内容为101房已经可以办理房地产权证，请在2005年4月10日至4月15日前来办理。2015年9月及2016年8月，名雅花园物业管理处向101房的业主发出《催缴欠费通知书》。另查明二，赵连花于2017年7月26日向本院提交《执行异议申请书》，以其已向万帮公司购买101房为由，请求中止对101房的执行，并解除查封。本院经审查立案受理，案号为（2017）粤06执异162号。在听证会上，案外人、申请执行人及被执行人万帮公司确认，《广东省商品房买卖合同》中的名雅花园爱琴海岸68座101房即为本案查封的101房。本院认为，本案争议焦点为案外人郭峯月对101房是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，若案外人的异议事由满足该条规定的条件，可以认定其对101房享有能够排除强制执行的权益，否则，应认定其对101房不享有能够排除强制执行的权益。本案中，案外人郭峯月作为买受人，在2003年7月28日与万帮公司签订《[名雅花园]定购协议》，后又于2004年7月13日双方签订《广东省商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，其签订的时间早于2015年5月14日101房被本院查封之日。根据案外人郭峯月的举证，其向万帮公司支付的购房款包括定金共计151330元，虽然在听证过程中案外人郭峯月陈述还缴纳了其他款项，但其没有提供证据证明缴纳相应款项的数额和时间等，故本院对案外人的该主张不予认可。根据案外人与万帮公司签订的《广东省商品房买卖合同》，双方约定的购房款总额是60万元，从案外人郭峯月举证证明的已支付房款数额看，其支付的101房价款没有超过合同约定总价款的百分之五十。因此，案外人郭峯月未能举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件，其对101房不享有能够排除强制执行的权益。综上，案外人郭峯月关于对101房中止执行并解除查封的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人郭峯月的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  张照栋二〇一七年十一月十日书记员  秦志律