北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0119民初9169号原告：张建忠，男，1980年12月22日出生。委托诉讼代理人：胡云，北京胡李律师事务所律师。被告：张凤起，男，1972年2月23日出生。被告：北京盛世佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市××��延庆镇百莲路12号楼-26。法定代表人：翟晓亮，总经理。委托诉讼代理人：刘有福，男，1986年3月8日出生。委托诉讼代理人：段春俊，男，1986年2月3日出生。被告：姬亚军，女，1975年9月14日出生。委托诉讼代理人：刘世斌，北京刘世斌律师事务所律师。原告张建忠与被告张凤起、北京盛世佳业房地产经纪有限公司（以下简称盛世佳业公司）、姬亚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建忠及其委托诉讼代理人胡云、被告张凤起、被告盛世佳业公司的委托诉讼代理人刘有福与段春俊、被告姬亚军及其委托诉讼代理人刘世斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建忠向本院提出诉讼请求：1.要求被告张凤起退还收取原告的购楼款153000元及利息（从张建忠交付之日起至张凤起全部还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），被告姬亚军承担连带返还责任；2.要求被告张凤起支付违约金20000元；3.解除原告张建忠、被告张凤起及盛世佳业于2016年12月签订的《买卖定金协议》及《补充协议》。事实与理由：2016年12月22日，张建忠、张凤起和盛世佳业公司签订《买卖定金协议》及《补充协议》，约定张凤起将位于北京市××区××小区××号楼××单元××室房屋（以下简称涉案房屋）出售给张建忠，房产证为京（××号（原产权证号××号，原发证日期为2012年4月5日），房价款为1270000元，涉及的税费由张建忠承担。同时约定张建忠向张凤起交纳定金20000元，并在签署上述协议之日起15日内签署《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，盛世佳业公司提供居间服务。合同签订后，张建忠向张��起交纳定金20000元及购房款153000元，其中100000元用于张凤起解除涉案房屋的抵押借款。张建忠向盛世佳业公司交纳中介费18000元、代收税费20000元。2017年6月16日涉案房屋注销抵押登记。后张凤起拒绝与张建忠网签《北京市存量房屋买卖合同》。姬亚军和张凤起原系夫妻关系，姬亚军以涉案房屋归其所有为由到有关部门阻止张建忠和张凤起网签，致使合同不能继续履行，据此起诉到法院。另2017年11月13日开庭审理过程中，张凤起退还定金20000元、盛世佳业公司退还中介费18000元、代收税费20000元，故张建忠庭审中变更诉讼请求，不再主张上述三项费用。被告张凤起辩称，同意解除和张建忠之间就涉案房屋的买卖合同，同意退还原告153000元购房款，但不同意赔偿违约金。事实与理由：张凤起出售涉案房屋时已告知盛世佳业公司涉案房屋是经济适用房，张建忠也明���其购买的是经济适用房，盛世佳业公司促成了张建忠与张凤起之间房屋交易的《买卖定金协议》及《补充协议》。在履行协议过程中，盛世佳业公司告知张凤起由于房屋过户税费高，张建忠不再购买涉案房屋，无法继续交易。张凤起并不知道税费多少钱，也没有拒绝网签，也不知道姬亚军阻拦卖房之事，张凤起并未违约，故此不同意承担违约责任。盛世佳业公司对产生此次纠纷应当承担责任。被告盛世佳业公司辩称，买卖双方和盛世佳业公司在洽商涉案房屋的买卖之时，都知道涉案房屋是经济适用房，因为盛世佳业公司员工在事前办理了一个××区内全款购买经济适用房的房屋买卖事宜，故盛世佳业公司的员工就告知张凤起、张建忠涉案房屋可以买卖。2017年6月16日，办完涉案房屋解押手续。在履行买卖协议过程中，因张建忠是贷款买房，经咨询，××区住房与建设委员会（以下简称住建委）说经济适用房需要当地政府类似叫“住保办”的部门出具不回收证明，盛世佳业公司也安排人去办理，后来开出了40000元/平方米的政府不回收证明，据此将向国家缴纳100多万元的费用，从而导致无法再继续履行张建忠、张凤起之间的《买卖定金协议》，盛世佳业公司就提出让张建忠、张凤起解除合同。盛世佳业公司同意当庭退还张建忠中介费18000元，代收税费20000元。另房产证写的是张凤起的名字，当时签合同时没有说过张凤起和姬亚军离婚的事。被告姬亚军辩称，张建忠要求姬亚军承担连带责任没有法律依据，应该驳回张建忠的诉讼请求。事实与理由：姬亚军起诉张凤起离婚，法院作出（2016）京0119民初8988号民事调解书确认两人离婚，调解书中虽没有说财产的事，但在调解笔录中约定涉案房屋归姬亚军单独所有。姬亚���并不清楚张凤起买卖房屋的事情，他擅自买卖应该无效，姬亚军在这个过程中没有收到钱，故没有过错，也不同意过户，所有不承担责任。本院经审理认定事实如下：张凤起、姬亚军原系夫妻关系，2012年4月5日购买了涉案房屋（原产权证号××号，2017年5月23日补办为产权证××号）。2016年12月5日，本院作出（2016）京0119民初8988号民事调解书，内容包括姬亚军和张凤起离婚。当日上述案件的调解笔录中记载：张凤起同意楼房（涉案房屋）归姬亚军一人所有。后因张凤起无其他住所，故其仍和姬亚军在涉案房屋的不同房间内各自生活，一直居住至今。2016年12月22日，张凤起作为甲方（出售人）、张建忠作为乙方（买受人）和盛世佳业公司作为丙方（居间方）签订《买卖定金协议》，内容：第一条房屋情况概述1.交易房屋系涉案房屋产权人张凤起。2.甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。第二条2.确认以1270000元整的总价款购买涉案房屋。第三条定金金额及支付1.乙方向甲方支付购房定金20000元整，甲方收取定金应向乙方出具收据。2.甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。同日，三方签订了《补充协议》，内容：第三条税费的承担1.甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。2.甲乙双方同意，在《买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，并由承担方直接向主管机关缴纳：由甲方承担0%，由乙方承担100%。第四条违约责任2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后，张建忠于2016年12月22日向张凤起交纳20000元定金，于2016年12月22日向盛世佳业公司交纳18000元代收税费。张建忠分别于2017年1月24日、2017年2月28日、2017年5月19日向张凤起交纳部分房款3000元、100000元、50000元，共计153000元。涉案房屋于2017年6月16日注销抵押登记。在后续履行合同过程中，得知完成涉案房屋的交易得向土地管理部门缴纳100多万的土地出让金，三方未能就土地出让金的支付问题达成协议从而未能办理网签及房屋权属转移登记。此时，姬亚军也得知张凤起要出售涉案房屋之事。盛世佳业公司、张���忠、张凤起协商解除三方之间的买卖定金协议未果。故此张建忠诉至本院要求解除合同、退还定金、购房款、中介费、代收税费及违约金等。2017年11月13日，本院开庭审理过程中，张凤起退还张建忠定金20000元，盛世佳业公司退还张建忠中介费18000元、代收税费20000元。上述事实有《买卖定金协议》及《补充协议》、房产证、购房资格、收条、转账凭证，起诉状、调解书、开庭笔录及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，张凤起在隐瞒其和姬亚军在调解离婚时约定涉案房屋归姬亚军所有的前提下和张建忠、盛世佳业公司签订《买卖定金协议》及《补充协议》，虽系无权处分，但并不影响合同效力。善意第三人张建忠通过盛世佳业公司，基于涉案房屋登记的权利人为张凤起单独所有的权利外观而认为张凤��为涉案房屋的所有权人并无不当之处。张凤起、张建忠与盛世佳业公司签订的上述合同系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。各方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务。在合同履行过程中，因涉案合同需补缴三方在签订合同前所未预知或超预知的大额土地出让金，而对此问题双方在合同中并无明确约定，涉案房屋也未能按期办理网签及过户。考虑到涉案房屋权属还存在名实不符的情况，姬亚军也对张凤起的售房行为提出异议，已无法继续履行合同，在张建忠起诉至本院要求解除合同时，张凤表示愿意解除合同，综合考虑之下，本院认定三方的《买卖定金协议》及《补充协议》自2017年11月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有��要求赔偿损失。张凤起隐瞒其和姬亚军在调解离婚时约定涉案房屋归姬亚军所有的情况符合《补充协议》约定的房屋权属不真实、不完整等根本违约情形，同时也符合《买卖定金协议》中出卖方违约应向买售方双倍返还定金的约定，据此张建忠在张凤起已经退还定金20000元后，要求张凤起按照定金罚则再支付20000元违约金，亦符合法律规定，本院应予支持。张建忠要求张凤起支付购房款及利息亦符合法律规定，本院予以支持。姬亚军对张凤起隐瞒其出售涉案房屋的行为并不知情，且发生在姬亚军与张凤起离婚之后，姬亚军也并未收取张建忠交付的购房款，故此张建忠要求姬亚军承担连带责任，本院不予支持。盛世佳业公司作为专业的房地产经纪机构，在未询问、审查房屋的真实权属情况和实际居住人、未完全掌握涉案特殊房屋性质所应缴纳各项费用政策信息的前提下促成张建忠、张凤起双方签订房屋买卖合同，没有尽到居间方的谨慎审查义务，对于该买卖合同未能实际履行负有一定责任，盛世佳业公司同意退还张建忠中介费18000元、代收税费20000元并当庭给付，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告张建忠与被告张凤起、被告北京盛世佳业房地产经纪有限公司2016年12月22日签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》于2017年11月13日解除；二、被告张凤起于判决书生效后十五日内退还原告张建忠购楼款153000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月13日起计算至张凤起全部还清之日止）；三、被告张凤起于判决书生效后十五日内支付原告张建忠20000元违约金；四、驳回原告张建忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2248元，由被告张凤起负担1623元，由被告北京盛世佳业房地产经纪有限公司负担625元（均于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 康峰二〇一七年十一月二十二日法官助理 王华书���员范佳