广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0205民初19号 原告：柳州市世华房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚国际星城商铺51-8号 法定代表人：刘飞。 委托诉讼代理人：方奎，公司员工。 委托诉讼代理人：农金金，公司员工。 被告：刘敏，女，1966年7月30日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 第三人：覃美干，女，1968年2月24日生，壮族，住所地广西壮族自治区柳州市柳江县。 委托诉讼代理人：覃有全，1946年9月19日生，壮族，住所地广西壮族自治区柳江县，系被告姐夫。 原告柳州市世华房地产中介有限公司与被告刘敏、第三人覃美干居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市世华房地产中介有限公司委托诉讼代理人方奎到庭参加诉讼。被告刘敏、第三人覃美干经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。当事人庭外未能达成和解。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年9月14日签订的《限时销售合同》；2、判令被告退还原告销售保证金人民币500元、向原告支付违约金人民币9200元（按被告委托交易价格23万元的4%计）、赔偿原告经济损失人民币11570元（按①第三人承诺购买被告房产价格23.8万元与被告委托出售净收价格23万元的差额为8000元、②第三人承诺按23.8万元价格购买房产的1.5%支付中介费即3570元计）。以上给付共计人民币21270元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。 原告的事实和理由：2016年9月14日，原告与被告经友好协商，签订了编号为ＬＺＳＨＤＣ0000238的《限时销售合同》（见证据5），合同约定：（1）被告委托原告独家限时销售其位于的房产（见证据6）。（2）有满足交易净收人民币23万元价格条件的，原告即可全权代理被告销售房产。（3）限时销售（独家委托）期限：2016年9月14日至2016年12月15日止。（4）原告向被告支付限时销售保证金人民币500元，原告保证在期限内为被告找到适格买家，否则被告有权没收此保证金。原告在期限内找到适格买家后，此保证金在被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告。如被告拒绝与原告找的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告须向原告返还此保证金，且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。（5）限时销售（独家委托）期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功。（6）限时销售（独家委托）期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。（7）被告同意将房产实际售价高于23万元委托价的差额作为支付给原告的中介服务费。签订本合同当天，被告即收取了原告限时销售保证金人民币500元（见证据7）。2016年10月16日，通过原告介绍、带领看盘等居间服务，第三人与原告签订《承购意向书》合同（见证据8），约定：（1）第三人愿意以人民币23.8万元的价格购买被告位于的房产。（2）第三人同意与被告签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向原告支付咨询及中介服务费。（3）第三人向原告交付人民币5000元由原告保管作为购买被告房产的诚意金并同意将该诚意金作为购房定金由原告代为被告收取或转交。签订合同当天，第三人向原告交付了5000元购房诚意金（见证据9）。原告在与第三人签订《承购意向书》合同后，为尽快实现合同约定目的，于10月16日至21日每天都数次通过当面告诉、电话、手机短信、微信等渠道将第三人已按被告要约条件作出了书面承诺等事项通知了被告，期间，连续多次约被告前来与第三人签订《房屋买卖合同》，办理交易合同约定的房产事宜（见证据10）。11月12日，原告再次以挂号邮寄方式向被告送达了书面的履行合同通知函（见证据11），催告其遵守合同履行约定、限期履行合同约定义务，但被告依然对此置之不理，再次以明示的拒绝方式表达其不再履行合同的意思表示。原告认为：依法签订的合同受法律保护，各方应当严格按照合同的约定履行己方义务。被告与原告通过平等协商签订合同约定，委托原告代其发出要约独家销售房产，要求原告保证为其限时销售房产。合同签订后，被告写下保证书（见证据12），以书面形式再次向原告宣示其恪守合同义务的决心。但是，当原告按被告要约条件为其找到适格买家，买家已签订书面合同承诺购买被告房产后被告却无端悔约，尽管原告多次、多渠道希望、请求其履行合同，以实现各方合同目的，但被告却以明确的态度和实际行动明示其不再履行合同约定，造成了各方合同的履行不能。被告的行为，严重违背了民事活动中的诚实信用原则，违反了有关法律法规，造成了原告现实的经济损失，严重侵犯了原告的合法权益，根据《合同法》等法律规定及原告与被告的合同约定，被告理应依法承担相关法律责任。为此，原告特提起诉讼，请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益。 被告刘敏未作答辩。 第三人覃美干未向法庭提交意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告提供的证据，经本院审查，内容真实，来源合法，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理本院确认以下法律事实：原告与被告于2016年9月14日签订一份《限时销售合同》（编号：ＬＺＳＨＤＣ0000238），约定：被告委托原告独家限时销售被告位于的房产（第一条），有满足交易净收人民币23万元价格条件的，原告即可全权代理被告出售该房产（第二条）；原告向被告支付限时销售保证金人民币500元，原告保证在期限内为被告找到适格买家，否则被告有权没收此保证金，原告在期限内找到适格买家后，此保证金在被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告，如被告拒绝与原告找的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告须向原告返还此保证金，且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金（第四条）；限时销售期限内，原告不履行推销义务，须向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金（第五条）；限时销售期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功，被告同意将房产实际售价高于23万元委托价的差额作为支付给原告的咨询及中介服务费（第七条）；限时销售期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任（第十条）。签订本合同当天，被告收取了原告限时销售保证金人民币500元。同日，被告在一份格式化的保证书上签字，保证如不销售房屋给原告所找买家，则愿意按合同所列违约赔偿条款承担赔偿责任。2016年10月16日，第三人覃美干与原告签订《承购意向书》，约定：第三人覃美干愿意以人民币23.8万元的价格购买被告位于的房产（第一条）；第三人同意与被告签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向原告支付咨询及中介服务费（第二条）；第三人向原告交付人民币5000元由原告保管作为购买被告房产的诚意金并同意将该诚意金由原告转交给业主（被告）作为购房定金，并以业主出具定金收据为准（第三条）。签订合同当天，第三人向原告交付了5000元购房诚意金原告在与第三人签订《承购意向书》合同后，于10月19日、20日通过手机短信告知原告已按《限时销售合同》的约定找到了适格买家，要求被告到原告处与买家办理相关交易事宜。2016年11月12日，原告向被告邮寄了挂号信，但此后被告依然未与第三人达成买卖合同。 本院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《限时销售合同》，约定原告为被告寻找房屋买家，并在交易价格满足约定条件时，即授权原告代为出售，根据《中华人民共和国合同法》的规定，此份《限时销售合同》兼具委托合同与居间合同的性质，适用《合同法》的相关规定进行规范与调整。《限时销售合同》第七条约定“被告不得擅自终止本合同”，但同一条款中又赋予原告单方面解除合同的权利。对此本院认为，此约定与《合同法》中“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定相悖，且该《限时销售合同》及《保证书》均为原告提供的格式条款，作为提供格式条款的一方，其现有证据不能证明其已“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”，并已“按照对方的要求，对该条款予以说明”，原告不能证明放弃委托合同的随时解除权是被告的真实意思表示，故该条款为无效条款。被告作为委托人，有权随时解除委托合同，但被告在无意继续委托原告履行居间和代售约定时，应当及时通过告知、协商或诉讼等方式依法行使解除权解除合同，但实际上被告并未及时告知原告，要求与原告解除合同，行使解除权，而是在原告履行了寻找交易机会的义务后，消极躲避，拒绝交易，因此被告尽管具有法定的解除权，但因其未行使而构成违约。对于原告诉请的违约金数额，首先，原告为被告寻找到交易机会，但实际上并未最终促成被告房屋买卖交易的达成；其次，《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知（桂价费[2013]33号）》中对于房屋买卖代理收费有“按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准由双方协商确定”的相关规定；因此本院认为，《限时销售合同》中虽约定违约金按该房地产委托交易价格的4%计算，但作为提供格式条款的原告，其现有证据不能证明其已“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”，并已“按照对方的要求，对该条款予以说明”，此约定也过分高于原告因被告违约行为遭受的损失，有违公平原则，本院依法应予调整。结合本案合同履行的实际情况以及目前房地产中介服务收费管理的相关规定，本院酌情将违约金调整为按该房地产委托交易价格的1%（即230000元×1%＝2300元）计算为宜。对于原告主张的经济损失，因原告并未实际促成交易，其主张的此部分经济损失没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘敏向原告柳州市世华房地产中介有限公司退还限时销售保证金500元； 二、被告刘敏赔偿原告柳州市世华房地产中介有限公司经济损失2300元； 三、驳回原告柳州市世华房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，除按照以上判项继续履行义务外，另按日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费332元，公告费350元（原告柳州市世华房地产中介有限公司均已预交），由被告刘敏承担395元，由原告柳州市世华房地产中介有限公司自行负担287元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－26××××0）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃可基 人民陪审员  李佩芳 人民陪审员  叶 青 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  韦 羽 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。