安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初6943号 原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城****，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。 法定代表人：付川江，董事长。 委托代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所律师。 委托代理人：杨超，安徽鑫和律师事务所律师。 被告：匡涛，男，1971年10月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）诉被告匡涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司的委托代理人杨超，被告匡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百协物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告物业服务费9358元（自2010年8月1日计算至2016年12月31日），能耗费1267元（自2010年10月计算至2016年9月）及违约金7770元，合计18395元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系大溪地小区前期物业服务公司，被告系大溪地小区二期12幢1401室业主，房屋建筑面积101.28平方米。2006年10月26日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，由原告对其所在小区进行物业服务，双方约定服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，合同约定物业服务费标准分别为多层住宅每月每平0.8元，高层住宅每月每平1.2元，别墅每月每平1.45元，商业每月每平2元，SOHO公寓每月每平1.2元，物业费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年之后的10日内履行交纳义务。2009年7月5日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，合同自签订之日起生效，合同约定物业服务费标准为高层住宅每月每平1.2元，小高层住宅每月每平1.12元，商铺每月每平2.5元，花园洋房每月每平1.5元，多层每月每平0.7元，物业管理服务费不包括公共能耗费，公共能耗费按每户300元预收半年，按实际分摊结算，物业费及公共能耗费按每半年缴纳一次，具体时间为每半年第一个月的上旬，业主未按照协议的约定缴纳管理费的，从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了相关物业服务，但被告自2010年8月1日计算至2016年12月31日止，共计拖欠物业服务费9358元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要均无果。 匡涛辩称：1、经营性收费许可证过期了，有效期是2010年至2014年，物业公司提供的证据都是无效的；2、价格服务登记证也过期了；3、诉请是从2010年开始，已经有7年了，超过了诉讼时效；4、大溪地小区的物业公司没有符合国家规定的管理资质。该物业公司只有2级资质，根本不具有管理大溪地小区的资格。5、根据《安徽省物业管理条例》规定自2012年1月1日起实行一费制，百协公司还在收取公共能耗费是没有法律依据的；6、小区的门禁24小时开着，没有发挥应有功能；7、电梯故障频发，不能得到及时维修；8、小区车辆乱停乱放，堵塞消防通道。2016年12栋1单元楼道发生火灾，导致墙体瓷砖脱落。9、小区的绿化杂草丛生，无人处理，路面损坏，无人维修，水系长期干涸；10、小区的广告收入、会所、幼儿园、游泳池的收益被物业公司长期侵占。 本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2009年7月5日，百协物业公司（甲方）与匡涛（乙方）签订百协.大溪地前期物业管理服务协议，协议约定：物业服务费用标准为小高层、高层、SOHO公寓按建筑面积每月每平米1.2元收取；多层按建筑面积每月每平米0.8元收取；花园洋房按建筑面积每月每平米1.5元收取；以上费用均不包括公共能耗费用；乙方交纳物业费用时间为乙方应每半年交纳一次物管费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为百协.大溪地管理处；乙方逾期未交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金等内容。2010年1月15日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准。其中核定该小区叠加别墅物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.5元；小高层物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.12元,；花园洋房按建筑面积每月每平米0.8元收取。 匡涛为大溪地2期12栋1401室业主，建筑面积101.28平米，该房屋系高层住宅。自2010年8月1日起，匡涛未交纳物业费至今。 另查，2011年，大溪地小区成立业主委员会，由于该业主委员会一直未与百协物业公司签订物业服务合同，也未与其他物业公司签订有效的物业服务合同，故百协公司一直依照前期物业管理合同，在该小区服务至今。 又查，2013年合肥市对小区物业收费实行了“一费制”管理，公共能耗费将并入物业管理费中，不再另行收取。但大溪地小区未能对新的收费标准进行备案，仍一直沿用前期物业合同中物业费用和公共能耗费用并行收取的方式进行收费。 2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，函件中表明：1、大溪地辖区物业收费一直未实行“一费制”原因是该小区已经成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需要业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定收费标准，凭新签订的物业服务合同到物价局进行收费标准备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订“一费制”新物业合同，因此不能在物价局办理相关的备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。 以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理协议》二份、《经营性服务收费许可证》、公共水电费交纳发票及分摊明细催收通知，蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》，匡涛提供的照片一组，在卷佐证，足以认定。 本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。匡涛以百协物业公司没有资质接管大溪地小区为由，拒交物业费，理由不能成立，依据《物业管理条例》的规定，其可向相关部门、组织反映、投诉。匡涛辩称百协公司经营性收费许可证、价格服务登记证过期，未实行一费制的收费标准等问题，是由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案。从合肥市蜀山区物价局的复函来看，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，故本院对百协物业公司主张按合同收取物业费及公共能耗费予以支持。对于本案的诉讼时效问题，百协公司已经提供催缴证据，且百协公司一直持续在该小区内提供物业服务，在长达数年的时间内不对欠费业主进行催收，不符合常理，故本院对诉请超过诉讼时效的辩称不予采信。匡涛辩称物业公司在绿化、安保、车辆管理、公共设施维护等方面存在问题，但根据其证据，无法认定百协物业公司在整个小区内所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，匡涛应按约向百协物业公司交纳物业费。关于违约金部分，根据被告提供的证据，百协物业公司对该小区的物业服务确实存在瑕疵，仍有进一步完善的空间，故本院对百协公司主张的违约金不予支持。同时，匡涛等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，匡涛应当向百协物业公司缴纳物业费9358元（101.28㎡×1.2元/㎡/月×77个月），公共能耗费1267元，共计10625元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告匡涛于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2010年8月1日至2016年12月31日期间的物业管理费9358元，自2010年10月至2016年9月公共能耗费1267元，共计10625元； 二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费260元，减半收取为130元，由被告匡涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇一七年十一月六日 书记员 鲁传龙 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。