陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1271号 上诉人（原审被告）：杨文广，男，1980年3月24日生，汉族，陕西省彬州市人，住陕西省彬州市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：房建涛，陕西省彬州市148法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：张飞，男，1987年9月9日生，汉族，陕西省子洲县人，住陕西省榆林市子洲县电市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张成，陕西华飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：咸阳凯威物业管理有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码91610402MA6XNBA82M。 法定代表人：张冲锋，系该公司经理。 被上诉人（原审原告）：姚霄，女，1987年9月23日生，汉族，陕西省旬邑县人，住四川省巴中市巴州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人杨文广、张飞因与被上诉人咸阳凯威物业管理有限公司（以下简称凯威公司）、姚霄房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月06日立案后，依法组成合议庭，经征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨文广上诉请求：1.撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初2332号民事判决第三项，即杨文广、张飞于判决生效之日起七日内共同支付姚霄违约金187375.19元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉依据的主要事实和理由是：1.姚霄尚欠6万元房款没有给付，其在买房时没有核查清楚该房产是否存在纠纷，本身存在过错，违约是双方造成的，因此，不应由上诉人和张飞承担所有的违约金；2.根据张飞与凯威公司出具的《声明书》，涉案房屋买卖产生的一切经济纠纷与杨文广无关，杨文广早已将涉案房屋出卖给了张飞，杨文广在与姚霄的《商品房买卖合同》上签字仅仅起的是配合作用，因此杨文广不应承担任何违约责任，即使法院认定合同无效，违约金也应该由张飞和凯威公司承担。 姚霄辩称：1.买卖双方在《买卖定金合同》及《商品房买卖合同》中都约定买方向卖方支付剩余房款（即上诉人杨文广所说的6万元）的时间是“卖方房产证下来，向买方完成房屋过户之后”，因此，答辩人没有过错。导致房产无法过户的原因，是涉案房屋被法院查封，因此，上诉人构成根本违约，应当承担违约责任；2.张飞、杨文广在《买卖定金合同》及《商品房买卖合同》中两次保证涉案房屋产权清晰、无纠纷，如有纠纷愿意承担一切违约责任，杨文广明知涉案房屋存在债务纠纷，却刻意隐瞒答辩人，其在合同签订过程中及要求答辩人付款时，刻意隐瞒房屋卖给张飞的事实。因此，一审判决上诉人杨文广承担违约责任正确。 凯威公司辩称，杨文广和张飞刻意隐瞒涉案房屋真实情况，给姚霄和答辩人造成了不必要的麻烦，答辩人认为一审判决并无不当之处，请求二审法院维持原判。 张飞辩称，房屋被法院查封他不知道，他没有过错，因此，不应该由他承担违约责任。 张飞上诉请求：1.撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初2332号民事判决，驳回姚霄对上诉人张飞的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人姚霄承担。其上诉依据的主要事实和理由是：1.一审判决上诉人向姚霄返还房款624583.97元、契税6941.87元、维修基金102元，没有任何事实及法律依据，上诉人只收到被上诉人姚霄23万余元；2.上诉人不存在违约行为，合同不能履行的原因并不在上诉人，一审判决上诉人承担违约金187375元没有依据。 姚霄辩称：1.张飞系涉案房屋实际出卖人，理应退还答辩人已付购房款、契税和维修基金；2.被上诉人张飞在房屋交易之前，明知涉案房屋已被法院查封，却刻意隐瞒房屋真实情况，其对合同履行存在过错，应该按照合同约定向答辩人承担违约责任。 杨文广辩称，他签买卖合同只是为了配合张飞卖房，购房款都给了张飞，声明书也写的很清楚，房屋买卖产生的一切经济纠纷与他无关，因此，他不应该承担任何责任。 凯威公司辩称，涉案房屋的买卖一直是张飞在跟姚霄谈，因为房在杨文广名下，才签的声明书，买卖钱款除给过银行部分，其余都给了张飞，杨文广只是签字配合作用，张飞应该返还购房款并承担违约责任。 姚霄向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告杨文广签订的商品房屋买卖合同；2.判令杨文广与张飞立即返还原告购房款618000元、税款6941.87元、装修费30000元、违约金206400元，总计861341.87元；3.判令被告凯威公司退还原告中介费13700元、赔偿金185400元；4.判令被告杨文广与张飞赔偿原告该房屋自购买后的增值部分100000元；5.案件受理费由被告承担。 一审法院经审理查明：2013年1月18日，杨文广按揭购买陕西丽彩置业有限公司开发的位于咸阳市秦都区XX路XX广场XX号楼XX单元XX层XX号房（即咸阳市秦都区玉泉路丽彩广场逸景阁1号楼1单元10902房屋）。2016年10月8日，杨文广与妻子郭某某协议离婚，约定该房归女方所有。2017年7月10日，杨文广、郭某某与张飞签订房屋买卖协议，将案涉房屋出卖给张飞，约定张飞支付杨文广300000元，并承担剩余贷款月供。2018年4月23日，原告姚霄委托其堂哥姚文星（买方）与被告张飞（卖方）、被告凯威公司（居间方）签订《买卖定金合同》，约定原告购买案涉房屋，总价668000元，买方支付定金20000元，卖方确保产权清晰无纠纷。如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。2018年4月28日，杨文广作为出卖人（甲方），姚霄作为买受人（乙方），凯威公司作为居间方，签订《商品房屋买卖合同》，约定杨文广将案涉房屋出卖给姚霄，价款总计688000元，同时约定：甲乙双方在签订合同并付清首次房款348000元当日甲方将房屋交付乙方，甲方逾期交房一个月以上的，视为不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价30%的违约金及装修费用，同时退还乙方购房款。经查，原告支付张飞58000元，支付杨文广及在杨文广名下交纳房款计566583.97元、契税6941.87元、维修基金102元，支付凯威公司13700元，其中，原告向银行偿还该房贷款时，由张飞及凯威公司工作人员协助办理。杨文广亦将收取原告部分房款支付给张飞。另，张飞与凯威公司出具《声明书》称：“关于逸景阁1号楼1单元10902室，已由杨文广在签《商品房屋买卖合同》之前卖给了张飞，后续关于此房的交易和后续任何问题与杨文广无关。此房出卖给姚霄属实，张飞与凯威公司共同见证，一切经济纠纷不牵扯杨文广，杨文广仅起到签字配合作用”。再查，案涉房屋于2013年3月8日预告登记，权利人为杨文广。2018年3月8日，因杨文广有生效判决义务未履行，彬州市人民法院将该房查封。现张飞提起的执行异议之诉正在审理。 一审法院经审理认为：原告姚霄委托姚文星与张飞签订买卖定金合同五日后原告又与登记权利人杨文广签订商品房屋买卖合同，此后张飞与杨文广依据买卖合同向原告收取相关购房款、办理交款手续，张飞亦声明其为实际出卖人，故原告与被告杨文广、张飞之间的权利义务均应参照商品房屋买卖合同予以确定。杨文广系房屋登记的权利人，2016年其与妻子郭某某离婚，协议约定房屋归郭某某所有，但并未办理相关交付、过户手续，即并未实际履行。2017年杨文广、郭某某共同作为出卖人与张飞签订房屋买卖协议，但未办理产权变更登记，故该房产权仍为杨文广所有。综上，杨文广与姚霄签订商品房屋买卖合同时仍对案涉房屋享有处分权，该商品房买卖合同签订之前案涉房屋因杨文广未履行生效判决确定的义务已被法院查封，致使原告按照合同约定期限取得房屋的目的不能实现，故其要求解除合同的诉讼请求具有法律依据，应予支持。杨文广对合同不能履行存在过错，应按照合同约定向原告承担违约责任。原告共向杨文广名下交付房款566583.97元、支付张飞房款58000元，已支付房款总计624583.97元，交纳契税6941.87元、维修基金102元。结合张飞实际占有、使用案涉房屋、杨文广将所收房款支付给张飞及张飞出具《声明书》等情节，以上费用应由张飞予以退还，其违约责任也应参照商品房屋买卖合同予以确定。综上，案涉房屋被查封后，张飞与杨文广仍先后与原告签订合同出卖案涉房屋，并收取原告款项，二人行为共同导致原告合同目的不能实现，应参照商品房屋买卖合同约定共同支付原告已收房款30%的违约金187375.19元（624583.97元×30%）。另，案涉房屋在2018年3月8日已被法院查封，2018年4月28日凯威公司在住建局查询房屋状况时，未发现该情况，未对房屋状况尽到基本审查义务，促成了商品房屋买卖合同成立，自身工作存在疏忽，给原告造成损失，故其收取原告13700元居间费用应予退还。原告要求凯威公司支付赔偿金、张飞支付房屋增值部分的诉讼请求无相关证据支持，不予判处。综上，一审遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决：一、解除2018年4月28日杨文广作为出卖人（甲方）、姚霄作为买受人（乙方）、凯威公司作为居间方签订的《商品房屋买卖合同》；二、限被告张飞于判决生效之日起七日内退还原告姚霄房款624583.97元、契税6941.87元、维修基金102元。被告杨文广、张飞于判决生效之日起七日内共同支付原告姚霄违约金187375.19元；三、被告咸阳凯威物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还原告姚霄居间费用13700元；四、驳回原告姚霄的其他诉讼请求。案件受理费15244元，由原告负担3116.97元，被告杨文广、张飞共同负担12127.03元。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，张飞在与杨文广签订房屋买卖合同后，在未办理房产变更登记的情况下，隐瞒实情将涉案房屋转卖给姚霄，并收取了姚霄购房款，姚霄向银行偿还杨文广名下房贷的行为也是基于该买卖合同的原因所致，因此，张飞应向姚霄退还房款并承担违约责任。涉案房屋因杨文广未履行生效判决确定的给付义务而被查封，从而导致姚霄签订房屋买卖合同的目的无法实现，故一审判令杨文广与张飞共同向姚霄承担违约责任正确。至于凯威公司在促成房屋买卖过程中，未能完全尽到审查注意义务，给姚霄造成的损失，一审已判令凯威公司向姚霄退还了13700元的居间费，对此，姚霄并无异议且未提出上诉；杨文广不能为姚霄办理房产所有权变更手续而向姚霄承担违约责任是基于双方合同第七条的约定，且从该合同第八条约定看，房屋交接前没有产权和财务纠纷是杨文广应当履行的基本义务，故杨文广上诉要求凯威公司和张飞按各自过错承担违约责任本院不予支持。就杨文广提出的姚霄未按合同约定付清全部房款，存有违约行为一节，经审查，合同约定剩余房款6万元的给付时间为房产办理过户后支付，因此，姚霄在合同的履行过程中，并不存在迟延交付房款的行为，杨文广上诉要求姚霄承担违约责任无事实及法律依据。 综上所述，上诉人杨文广、张飞的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人杨文广预交的二审案件受理费4048元，由杨文广负担；上诉人张飞预交的二审案件受理费9690元，由张飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊国强 审 判 员 王丽丽 审 判 员 张作儒 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 沈 伟 书 记 员 魏 卿