贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终2425号上诉人（原审被告）：杨秀霞，女，水族，1977年7月8日生，住贵州省三都水族自治县。委托诉讼代理人：王兴才，男，1963年12月22日生，苗族，住贵州省三都县。系三都县三合街道办事处拉揽村民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：陆中英，女，水族，1970年11月19日生，住贵州省三都水族自治县。委托诉讼代理人：吴兴宇，贵州宇兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙中波，贵州宇兴律师事务所实习律师。原审被告：杨盛芳，男，水族，1960年1月1日生，住贵州省三都县。陆中英诉杨盛芳、杨秀霞确认合同无效纠纷一案，贵州省三都水族自治县人民法院2019年2月5日作出（2019）黔2732民初204号民事判决书，因陆中英不服，向本院提出上诉。经审理，本院2019年8月19日作出（2019）黔27民终1218号民事裁定，以原判认定基本事实不清，可能影响案件正确审理，撤销贵州省三都水族自治县人民法院（2019）黔2732民初204号民事判决书，本案发回三都水族自治县人民法院重审。贵州省三都水族自治县人民法院2019年11月5日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2020年4月28日，贵州省三都水族自治县人民法院作出（2019）黔2732民初1769号民事判决，同年6月1日，贵州省三都水族自治县人民法院又作出（2019）黔2732民初1769号之一民事裁定书，将原“案件受理费30元，由被告杨盛芳、杨秀霞各承担15元。”补正为“案件受理费60元，由被告杨盛芳、杨秀霞各承担30元。”。后因杨秀霞不服前述判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。上诉人杨秀霞上诉请求：一、撤销贵州省三都水族自治县人民法院作出的（2019）黔2732民初1769号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人与原审被告杨盛芳之间的租赁合同关系不仅仅归属于事实，而且也是法律行为，抵押权人三都县农村信用社一直予以认可。结合一审法院查明的事实，案涉争议房屋在抵押前即2013年11月5日已租赁给上诉人，租期为5年，而原审被告杨盛芳是于2015年7月6日才将案涉争议房屋抵押给三都县农村信用社。对此，三都县农村信用社对上诉人租赁案涉争议房屋的事实是予以认可的。2016年10月1日，在租赁未到期前，上诉人与原审被告杨盛芳重新签订新的租赁合同，而抵押权人三都县农村信用社对上诉人继续租赁的行为从未提出过异议。为此，原审被告杨盛芳与被上诉人重新签订的租赁合同，是当事人真实意思表示，双方租赁关系持续客观，且一审法院在拍卖公告也明确告知竞买人。作为竞买人的上诉人，对前述事实也是明知、认可的。可见，被上诉人这一买卖不破租赁。二、上诉人与原审被告杨盛芳的租赁合同关系对被上诉人仍然具有约束力，被上诉人的竞买不破租赁。从本案来看，虽然被上诉人对案涉争议房屋所有权取得与普通意义上的买卖有所区别，但仍适用所有权变动不破租赁原则。原因如前所述，一审法院在拍卖公告中已明确告知竞买人房屋的拍卖以现状为准，要求竞买人“完全了解”，而上诉人对该房屋的租赁就是现状，上诉人在抵押前已租赁该房屋，且抵押后也仍租赁该房屋，上诉人在拍卖前不仅将租赁合同交予一审法院，且将租赁已存在事实告知竞买人，被上诉人作为竞买人对前述事实明知认可。可见，一审法院的拍卖和被上诉人的竞买行为是在认可上诉人与原审被告杨盛芳租赁关系前提下进行，这一买卖明显不破租赁。特别值得提出的是，一审法院的拍卖行为仅仅对原审被告杨盛芳该房屋具有公法上的强制性，而对被上诉人却不具有强制性。被上诉人的行为，明显属于自愿购买行为，这一所有权变动当然适用所有权变动不破租赁原则。三、一审法院适用法律错误。案涉租赁关系在抵押前就已存在，抵押权设立后也仍然存在，并不是抵押权设立后才重新建立的。可见，一审法院将一直属于租赁关系的法律行为割裂为两个法律行为，适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条及相关司法解释，明显不当。综上，为维护合法权益，上诉人提出前述上诉请求。针对上诉人杨秀霞的上诉请求和理由，被上诉人陆中英答辩称：一、本案应适用买卖可破租赁的特别规定。就本案而言，本案诉争房屋抵押登记时间为2015年7月6日至2018年7月5日，而上诉人与原审被告杨盛芳签订租赁协议的时间为2016年10月1日，该租赁合同签订时间在抵押权设立时间之后。为此，案涉争议房屋在抵押前并没有出租给上诉人。退一步讲，即使案涉争议房屋在2015年7月6日之前已出租给上诉人，但该份合同已于2016年10月1日到期或双方终止了之前签订的合同，导致合同已履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第91条之规定，合同消灭，双方权利义务终止。与此同时，2016年10月1日，双方重新订立的租赁合同是全新租赁合同，是双方设立民事权利和民事义务的行为。为此，原审被告杨盛芳对案涉争议房屋重新租赁时，该房屋上的抵押权已合法存在，新设租赁权受抵押权约束，故而，根据法律规定，因实现抵押权而导致房屋所有权转移的，买卖可破租赁。二、若认定上诉人与原审被告杨盛芳签订的合同对被上诉人有约束力，且适用买卖不破租赁的原则，那么，被上诉人作为善意购买人，通过参与法院司法处置而公开竞拍取得的案涉争议房屋所有权将形同虚设，势必给被上诉人造成持续时间长达几年的巨大经济损失。同时，也会对日后法院通过司法处置实现其他债权人的债权造成不利的社会影响。三、本案诉争房屋，因原审被告杨盛芳不履行法院判决，被人民法院通过强制执行程序依法对房屋进行了公开拍卖，杨盛芳、杨秀霞未购得诉争房屋，被上诉人通过合法程序购得，所有权发生变更。因此，杨盛芳、杨秀霞应全部撤出租赁房，并将租赁房返还被上诉人。而关于上诉人杨秀霞是否将房屋租金全部支付给杨盛芳和杨盛芳应退还多少租金给杨秀霞，这是二人之间的另一法律关系，不是本案审理范围。四、从立法背景考量本案，本案诉争房屋的所有权变更是基于法院的强制拍卖，此种方式的所有权变更是基于公法上的司法强制行为，而不是私法上平等主体之间的意思自治行为，也不适用“买卖不破租赁”原则。综上，为维护合法权益，望依法判决被上诉人原审诉讼请求。针对上诉人杨秀霞的上诉请求和理由，原审被告杨盛芳未进行答辩。陆中英向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决杨盛芳、杨秀霞签订的《租赁协议书》无效；2、诉讼费由被告承担。在原审庭审中，陆中英变更诉讼请求为：1、请求判决确认杨盛芳、杨秀霞签订的《租赁协议书》对陆中英不具有法律约束力；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年，杨盛芳通过竞买，购买得本院拍卖的三都县（以下简称南楼）第一层部分门面后，于2013年11月5日出租给杨秀霞经营。2015年7月6日，杨盛芳因贷款需要用购得的已出租给杨秀霞等人的门面抵押给三都县农村信用社（现贵州三都农村商业银行股份有限公司），抵押期限为2015年7月6日至2018年7月5日。2016年10月1日，杨盛芳与杨秀霞在第一次《租赁协议书》未到期的情况下，又重新签订《租赁协议书》，继续将南楼6间门面（面积约230平方米）出租给杨秀霞，租期6年，租赁期限自2017年11月10日至2023年11月10日，年租金14万元。付款方式为第1至第3年租金在2017年10月30日前交清。第4年至第6年租金在2020年10月30日前交清。合同签订后，杨秀霞于2017年依约向杨盛芳支付了2017年11月10日至2020年11月10日3年的租金42万元。后贵州三都农村商业银行股份有限公司（以下简称三都县农商行）因杨盛芳贷款期限届满没有履行还款义务向一审法院起诉后，2017年7月19日，三都县农商行与杨盛芳达成调解协议，约定杨盛芳在2017年12月20日前还清三都县农商行欠款，三都县农商行对抵押物享有优先受偿权。杨盛芳在调解书确定的期限内没有履行还款义务，三都县农商行向一审法院申请强制执行后，一审法院于2018年8月23日10时至8月24日10时在淘宝网司法拍卖平台对杨盛芳抵押的南楼第一层门面（建筑面积284.12平方米，包含Ｃ-7、Ｃ-8、Ｃ-9、Ｃ-10、Ｃ-12、Ｃ-13、Ｃ-14、Ｃ-15号8个独立的小门面）进行拍卖，陆中英以最高价竞买得Ｃ-8、Ｃ-9、Ｃ-10、Ｃ-14、Ｃ-15号门面。在拍卖过程中，一审法院以拍卖公告的形式对拍卖门面的出租现状进行了说明。2018年9月5日，一审法院作出（2018）黔2732执98号之三执行裁定书，裁定陆中英竞买得的门面所有权转移至陆中英。陆中英为此向一审法院提起民事诉讼，要求支持其诉讼请求。一审法院认为，杨盛芳与杨秀霞于2013年11月5日签订的《租赁协议书》，租期5年，是在杨盛芳将租赁房屋设定抵押前，且是双方的真实意思表示，合同没有违反法律的禁止性规定，该租赁协议书和租赁行为发生在被租赁房屋抵押之前，合同有效。2015年7月6日，杨盛芳因贷款将已出租给杨秀霞等人的门面抵押给三都县农村信用社（现贵州三都农村商业银行股份有限公司），抵押期限为2015年7月6日至2018年7月5日。2016年10月1日杨盛芳与杨秀霞在2013年11月5日签订的《租赁协议书》未到期的情况下，杨盛芳与杨秀霞重新签订《租赁协议书》，将南楼6间门面（面积约230平方米）出租给杨秀霞，租期6年，租赁期限自2017年11月10日至2023年11月10日，年租金14万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，二被告于2013年11月5日签订的《租赁协议书》的合同权利义务于2017年11月9日终止。2016年10月1日杨盛芳与杨秀霞签订的《租赁协议书》自2017年11月10日起生效，属新的租赁合同。该合同是杨盛芳与杨秀霞的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”规定，抵押权人三都县农村信用社为实现抵押权，请求一审法院依法强制执行，经一审法院依法拍卖，陆中英以最高价款于2018年8月23日10时至8月24日10时竞买得三都县三合镇建设西路凤凰小区南楼第一层的C-8号、C-9号、C-10号、C-14号、C-15号5个门面，一审法院于2018年9月5日作出（2018）黔2732执98号之三执行裁定书，裁定陆中英竞买得的门面所有权转移至陆中英。根据《最高人民法院》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）......”和《最高人民法院》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。......”之规定，自2018年9月5日起杨盛芳租赁给杨秀霞的抵押物所有权发生变动，其所有权转移至陆中英，故杨盛芳、杨秀霞于2016年10月1日签订的《租赁协议书》对受让人陆中英不具有约束力。陆中英的请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。杨盛芳、杨秀霞以租赁合同在前，陆中英购买在后。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原来的租赁合同期限未满。请求驳回陆中英的诉讼请求。与本案查明的事实和法律有悖，一审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条和《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院》第二十条及《最高人民法院》第六十六条之规定，判决：被告杨盛芳与被告杨秀霞于2016年10月1日签订的《租赁协议书》自2018年9月5日起对受让人原告陆中英不具有约束力；二、驳回原告陆中英的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告杨盛芳、杨秀霞各承担15元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人二审诉辩主张，本案争议焦点为本案是否适用买卖可破租赁的特别规定。针对争议焦点，上诉人杨秀霞提出其与杨盛芳签订的《租赁协议书》对陆中英具有约束力，本案应适用买卖不破租赁规定的上诉意见。本院认为，一审法院认定杨盛芳、杨秀霞分别于2013年11月5日、2016年10月1日签订的两份《租赁协议书》是当事人真实意思表示，合法有效，有事实、法律依据，予以确认。结合查明的案件事实，虽然杨盛芳2015年7月6日将诉争房屋抵押给三都县农村信用社时，诉争房屋已于2013年11月5日租赁给杨秀霞，双方约定租期为5年，但杨秀霞与杨盛芳2013年11月5日《租赁协议书》未到期时，杨秀霞与杨盛芳2016年10月1日又重新签订《租赁协议书》，约定租期为6年，租赁期限自2017年11月10日至2023年11月10日。为此，杨秀霞与杨盛芳2013年11月5日签订的《租赁协议书》在双方2016年10月1日重新签订的《租赁协议书》生效时即2017年11月9日已终止，而杨秀霞与杨盛芳2016年10月1日重新签订的《租赁协议书》属于新的租赁合同，该协议所形成的租赁关系发生在诉争房屋设立抵押权之后。为此，上诉人杨秀霞主张前述两份租赁协议所涉法律关系应为同一法律行为，这与客观事实不符，不予采信。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，本案中，诉争房屋抵押权人三都县农商行依法实现抵押权，被上诉人陆中英通过拍卖购得诉争房屋，系合法受让人，因原审被告杨盛芳与上诉人杨秀霞2016年10月1日签订《租赁协议书》形成的租赁关系是在案涉门面抵押后，根据前述法律规定，被上诉人陆中英不受上诉人杨秀霞与原审被告杨盛芳2016年10月1日签订《租赁协议书》的约束，一审法院支持被上诉人陆中英的原审诉请，并无不当，予以维持，而上诉人杨秀霞的上诉主张，无事实、法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人杨秀霞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人杨秀霞承担。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  彭 浩审判员  莫玉魁二〇二〇年九月一日法官助理吴美岭书记员罗文媛