陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕08民终3990号上诉人（原审被告）：樊战伟，男，1974年1月18日出生，汉族，陕西省米脂县人。委托诉讼代理人：李晓军，陕西驼城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴瑜，男，1974年1月28日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人。委托诉讼代理人：陈震，陕西富能律师事务所律师。上诉人樊战伟与被上诉人吴瑜因租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2017）陕0802民初4696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原告吴瑜向一审法院起诉请求：1、解除原告吴瑜与被告樊战伟2012年7月19日签订的房屋租赁合同、2014年4月9日签订的房屋租赁合同补充协议，被告樊战伟立即将承租原告吴瑜所有的坐落于榆林市榆阳区西沙柳营路南二排1号房屋交付原告吴瑜；2、被告樊战伟立即给付原告吴瑜自2012年7月15日起至2016年9月14日止所欠房屋租金人民币117000元；3、被告樊战伟自2016年9月15日起至实际交付所租赁房屋之日每日给付原告吴瑜房屋占有使用费人民币219元（80000元/年租金÷365天=219元/天，暂计至2017年4月15日占有使用费为45990元）；4、被告樊战伟支付原告吴瑜逾期支付租金的违约金人民币10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。樊战伟上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2017）陕0802民初4696号民事判决第二项，依法改判由上诉人支付被上诉人租金64000元，而非107000元。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2015年8月19日向被上诉人支付10000元；2016年8月28日向被上诉人支付8000元，2016年11月13日通过微信向被上诉人支付5000元租金。有被上诉人收据为证。被上诉人吴瑜答辩认为，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。原审法院查明的事实：2012年7月19日，原告吴瑜与被告樊战伟签订了房屋租赁合同，被告樊战伟为承租方，原告吴瑜作为出租方，双方约定原告将其自有的坐落于榆林市榆阳区西沙兴和巷2排1号房屋出租给被告使用，租赁期限五年即从2012年7月15日至2017年7月14日，租金每年5万元，合同签订生效之日一次性交清一年房租，租赁期间水电暖由被告按损耗及实际用量缴纳，本标的物出租原则上为五年，但租金应随行就市，并每年按时缴纳，如承租方拖欠租金达一个月的，出租方有权终止合同，收回房屋，解除合同后承租方必须10日内搬出自己的全部物件，如仍有余物，则视为承租方放弃该余物所有权，由出租方处理，承租方除应如数补交所欠租金外，同时支付违约金10000元。原告如期将房屋交付被告占有、管理、使用、收益。2014年4月9日，原、被告签订了房屋租赁补偿协议，双方约定在原有房屋租赁合同期限上顺延两年即2017年9月14日至2019年9月14日；房屋租赁费调整为每年捌万元整；此补偿协议自2014年9月14日起生效，至合同到期废除。2017年4月14日，原告通过邮寄方式书面进行催告，限7日内交清所欠租金，逾期房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议自动解除。经庭审查明，2012年7月19日，被告向原告支付租金50000元；2014年4月9日，被告向原告支付租金60000元；2015年4月份，被告向原告支付租金20000元；2016年8月底，被告向原告支付租金8000元；2016年10月份，被告向原告支付租金5000元。另查明，本案所涉房屋现由被告占有。原、被告协商未果致原告提前诉讼并提出上述诉请。原审法院判决认为，本案的争议焦点为年租金的认定、租金金额的确定以及原告的解除行为的效力。关于年租金的认定问题。原告认为根据补偿协议约定从2014年9月14日起应以年租金80000元计算租金。被告认为房屋租赁合同虽约定年租金为50000元，但约定随行就市。根据庭审查明，根据双方于2014年4月9日签订的房屋租赁补偿协议约定年租金80000元，应当认定是对2017年9月14日至2019年9月14日期间租金的约定。而根据双方签订的房屋租赁合同第四条的约定及租赁习惯，随行就市应为双方对租金存在协商空间，租赁期间双方并未就租赁费进行重新约定，应以双方约定年租金50000进行认定。关于租金金额的确定问题。房屋租赁合同约定租赁期限五年即从2012年7月15日至2017年7月14日，被告应向原告支付250000元，扣除被告已向原告支付的租金143000元，被告仍需向原告支付租金107000元。关于原告解除行为的效力问题。根据已查明事实，2017年4月14日，原告通过邮寄方式书面进行催告，限7日内交清所欠租金，逾期房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议自动解除，该解除行为附加解除条件和期限即限7日内交清所欠租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告主张解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除，即2017年4月14日催告函到达被告时应产生解除效力，但根据催告函内容，该解除行为附加解除条件和期限，催告函到达被告时并未产生解除效力，该催告函并非正式的解除通知，故不产生解除效力。原告主张解除双方签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议并将租赁房屋交付原告，经审查，房屋租赁合同于2017年7月14日即将到期即房屋租赁合同即将终止，解除房屋租赁合同已无必要；房屋租赁合同补充协议租赁期限为2017年9月14日至2019年9月14日，庭审中被告表示不再续租，且被告未按约定支付租金存在明显的违约行为，故原告主张解除房屋租赁合同补充协议并交付租赁房屋的请求依法予以支持。原告主张被告樊战伟自2016年9月15日起至实际交付所租赁房屋之日（每日给付原告吴瑜房屋占有使用费人民币219元），经审查，房屋租赁合同于2017年7月14日即将到期，年租金为50000元即日租金约为137元，被告逾期交付租赁房屋，租赁房屋的占有使用费应从2017年7月14日至租赁物交付之日止，按日租金137元计算房屋的占有使用费。原告主张被告支付违约金10000元，根据房屋租赁合同第七条第1款约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金10000元，故该项请求约定明确，亦符合客观实际，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款之规定，判决：1、原告吴瑜与被告樊战伟签订的房屋租赁合同及房屋租赁补偿协议有效。房屋租赁补偿协议于本判决生效之日予以解除。2、本判决生效后十日内，由被告樊战伟向原告吴瑜支付租金107000元，并支付违约金10000元。3、被告樊战伟于2017年7月14日租赁到期后3日内将其占有的位于榆林市榆阳区西沙兴和巷2排1号（西沙柳营路南二排1号）租赁物全部返还交付原告吴瑜管理。被告樊战伟逾期交付租赁房屋应向原告支付占有使用费（从2017年7月14日至实际交付租赁房屋止，按日租金137元计算）。案件受理费1870元，由被告樊战伟负担。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审审理期间，上诉人樊战伟提供收据一支证明，其于2015年8月29日给付被上诉人1万元的事实，该证据被上诉人虽持有异议，但真实、客观，故本院予以认定。对于上诉人樊战伟提供2016年8月28日交租赁费8000元的收据、2016年11月13日微信支付租赁费5000元的证据，因被上诉人对其持有异议，且该交纳租赁费时间、金额与一审认定的一致，故本院再不做重新认定。本院认为，本案争议焦点为租赁费金额及给付问题。经查，原审庭审中查明，2012年7月19日，上诉人樊战伟向被上诉人支付租金50000元、2014年4月9日支付租金60000元、2015年4月份支付租金20000元、2016年8月28支付租金8000元、2016年10月份支付租金5000元的事实清楚。上诉人樊战伟上诉期间提供2016年8月28日8000元租赁费、2016年11月13日微信支付5000元租赁费的证据，证明已付房租费的事实，因该租赁费在原庭审中双方已予以认定，理应予以维持。对于2015年8月29日上诉人给付1万元租赁费的事实，有收据佐证，二审应予认定，理应从下欠107000元的租赁费中扣除。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理适当。上诉人所持部分上诉理由成立，予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2017）陕0802民初4696号民事判决第一、三项及诉讼费的承担。二、变更榆阳区人民法院（2017）陕0802民初4696号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，由上诉人樊战伟向被上诉人吴瑜支付租金97000元，并支付违约金10000元。二审案件受理费1120元，由上诉人樊战伟承担600元，被上诉人吴瑜承担520元。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一七年十一月二十七日书记员  李 扬