北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初33119号原告：王燕，女，1969年9月03日出生，汉族，职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，北京百朗律师事务所律师。被告：北京新中关摩尔商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街**新中关大厦**。法定代表人：王铁肩，总经理。委托诉讼代理人：刘茵，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。原告王燕与被告北京新中关摩尔商业管理有限公司（以下简称摩尔公司）业主知情权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人田雨鑫、孙颖、被告摩尔公司法定代表人王铁肩及其委托诉讼代理人何江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王燕向本院提出诉讼请求：判令摩尔公司向我公布2006年9月12日起至判决生效之日止的每年度物业服务费收入、共有部分的使用和收益情况、管理人员费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、办公费用等与物业管理服务工作相关的全部账目，并向我提供相应票据供查阅；摩尔公司承担本案诉讼费。事实和理由：2005年1月16日，我购买了北京海湾京城房地产开发有限公司（以下简称海湾公司）开发的位于北京市海淀区中关村大街19号×号房屋（以下简称涉案房屋），同日，与海湾公司签订了《“海湾国际中心”商业面积统一经营公约》（以下简称海湾公约），并且与海湾公司及摩尔公司签订了《海湾公约第五条补充》协议（以下简称补充协议）。海湾公约及补充协议约定，我委托摩尔公司作为我房屋所在大厦商业部分的统一经营管理机构和物业管理机构，由于我所有的房屋经摩尔公司出租给第三人，所以海湾公约约定物业费由承租商户直接向摩尔公司缴纳。截至目前，摩尔公司已对我房屋进行物业管理近十年，但从未向我公示物业管理服务账目。同时，摩尔公司将新中关大厦商业单元的业主共用部位及其他公共空间擅自对外出租，该租金收益情况也从未向我及其他业主进行报告或公示。《北京市物业管理办法》第二十三条第二款规定：“物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。”摩尔公司作为物业服务企业，经我多次向其提出公示要求，均拒绝履行公示义务，我认为，摩尔公司的行为违反了我国相关法律法规及地方政府规章的规定，侵犯了我的知情权，故诉至法院，望判如所请。摩尔公司辩称，一、王燕部分诉讼请求已超过诉讼时效，其仅有权要求我公司公布2014年度及2015年度的相关事项：《民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”王燕自2005年1月16日即购买新中关大厦L305a商铺，成为业主。由我公司对全部商业面积实施统一经营，所有物业费用由我公司与承租商户协商约定，王燕并不实际履行缴纳物业费的义务。自2005年1月16日至今，王燕从未要求我公司公布相关事项，王燕怠于履行其权利，且不存在诉讼时效中断、中止或者延长的情形。王燕于2016年9月提起本案诉讼，其关于2005年1月16日至2013年度的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。其仅有权要求我公司公布2014年度及2015年度的物业管理事项，2016年度物业管理尚未结算，暂无法向王燕及其他业主公示。二、关于王燕相关诉讼请求的回应：《北京市物业管理办法》第二十三条规定，“物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。”我公司具有双重身份，第一重身份是新中关大厦全部商业面积的统一经营管理机构，第二重身份是新中关大厦的物业管理机构。就物业服务而言，我公司向包括王燕在内的业主披露的事项及王燕知情权范围包括三项，即：物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。商品房买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，解释了哪部分属于公共空间，《“新中关大厦”商业面积统一经营公约》（以下简称公约）第4.2.6条明确约定了为免疑义，管理机构对本商场包括其公共空间进行统一经营，相应的管理费用包括但不限于推广费用、招商费用均由管理机构承担，由此发生的费用和收益管理机构有权取得，公共区间在公约定义第三项有约定，结合合同及公约约定这部分收益情况及成本归属于管理机构，与王燕及其他产权人无关，王燕不享有知情权，我公司并无向王燕告知之义务。此外，王燕主张的“物业服务费收入、管理人员费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、办公费用等与物业管理服务相关的全部账目”，与《北京市物业管理办法》规定的“物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算”三项内容存在冲突，王燕该诉讼请求不具体明确、无法律依据。三、我公司尊重及保护每位业主的知情权，此前每年均按照《北京市物业管理办法》规定公示相关内容，现我公司可重复向王燕提供2014年度及2015年度的物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况及2016年度物业服务项目收支预算。我公司严格恪守《统一经营公约》约定及《北京市物业管理办法》规定的各项义务，此前每年均在位于新中关大厦地下一层员工通道处的新中关商业公告栏内公示三张表格，即“物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算”，部分业主也前往我公司问询，我公司均按照事实情况及相关规定给予了质询业主回复。王燕此前从未向我公司主张查阅相关内容，十余年来王燕及其他业主对我公司的物业管理方式从未提出异议。商业地产具有其特殊经营规律，商铺的物业服务费用也无需业主缴纳，而由承租商户直接向我公司缴纳，王燕等业主主要权利是收取固定收益，故其对物业管理情况并未重视，物业管理情况对王燕实际权利不构成任何影响。相反，各承租商户对我公司的物业服务方式、收费方式等提出较多建设性意见，我公司均予采纳并积极改进，努力提高物业服务水平。尽管物业服务费不由王燕负担，但王燕作为业主仍享有知情权，我公司可重新提供2014年度及2015年度的物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况及2016年度的物业服务项目收支预算，供王燕查询。综上，王燕的诉讼请求与法律规定知情权范围不符，无法律依据，不应得到支持，恳请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于海湾公司开发建成的新中关大厦（曾用临时案名“海湾国际中心”）三层，其商业部分包括项目地下一层、、地下**夹层********地下影院、地下影院租赁范围及**会所租赁范围商场），各楼层被分割为大小不一的小商铺，部分对外出售。涉案房屋系开放式商铺，四周无完整的墙体分割，不构成有墙有顶的封闭空间。2005年1月16日，王燕（买受人）与海湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定海湾公司将涉案房屋出售给王燕，用途为商业，属框架剪力墙结构，层高为4.5米，总价1388897元；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件四为物业服务，规定了各项物业服务内容和质量标准；附件五为合同补充协议，第十八条约定，买受人同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由出卖人或出卖人指定的物业管理公司负责物业管理；第二十条约定，若买受人购买海湾国际中心商品房的用途为“配套商业”的，则买受人同意签署并完全遵守海湾公约的有关规定。统一经营期满后买受人不再委托出卖人经营而自行经营管理的，则买受人承诺将根据出卖人对外招商的业态形式进行经营，否则，买受人将承担相应的违约责任。庭审中，摩尔公司称附件二中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积属于全体产权业主共有。2005年12月31日，海湾公司（甲方）与摩尔公司（乙方）签订《经营性资产托管协议》，约定甲方指定乙方为新中关大厦的统一经营管理机构，授权委托乙方享有统一经营管理权，包括单不限于物业租赁管理、物业销售管理、市场推广、商业运营管理、物业管理、物业使用功能规划等。2006年9月12日，王燕签署承诺书，同意遵守海湾公司制定的《新中关大厦物业管理公约》，该公约约定业主在办理入住手续时应当向物业管理企业支付其应付的物业服务费。庭审中，双方均认可王燕入住新中关大厦时间为2006年9月12日。2007年8月9日，王燕取得涉案房屋所有权证。涉案房屋建筑面积67平方米，套内建筑面积39.44平方米，分摊建筑面积27.56平方米。2009年12月16日，海湾公司（甲方）、王燕（乙方）、北京新中关摩尔资产管理有限公司（企业名称于2015年12月30日变更为本案的摩尔公司）（丙方）签订公约，有关约定如下：“鉴于：……乙方购买涉案房屋将用于投资经营，并愿意委托丙方对该房屋与其他相邻的商业面积统一进行商业规划、经营，并根据本统一经营公约及其附件中约定收取该房屋的租金收入；……定义：……4.统一经营管理：指根据本公约由统一经营管理机构（定义见下）实施的对本商场的统一管理、统一商业规划、统一招租的经营活动；5.统一经营管理机构（以下简称管理机构）：依据本公约相关细则确定，其中第一届乙方同意统一经营管理机构为本公约丙方（以下简称“第一届管理机构”）；……第一条陈述及保证……1.2为本公约之目的，乙方做出如下陈述及保证：乙方对其所购买的“新中关大厦”的该房屋具有合法的、完整的处分权，不存在任何权利瑕疵。乙方同意对该房屋进行统一的物业管理、统一的经营管理、统一商业规划和统一招租，同意在必要时统一经营管理机构可以将几个产权人拥有的出租单元共同出租给一个承租商户。乙方将遵守买卖合同和《[物业管理公约]》及本公约的有关规定，履行向发展商支付总房价款及相关费用等其他责任和义务……第四条统一经营管理和统一招租：4.1乙方购买该房屋的目的为投资经营，为保障租金收入，乙方同意将该房屋交由管理机构进行统一商业规划、统一招租、统一经营管理（包括物业管理，管理机构有权将物业管理工作外判给一家市场声誉良好的专业物业管理公司负责实施）；4.2乙方授权管理机构办理如下事项：4.2.1对该房屋与“新中关大厦”商业部分进行统一的规划、招商；4.2.2与承租商户进行招租事项的谈判协商，并以管理机构的名义与承租商户订立关于出租单元的租赁合同，管理机构全权确定所有关于租赁的价格、汇率等相关事宜，乙方对该出租合同予以完全认可；4.2.3代为向该房屋承租商户按期收取房屋租金；4.2.4自收取的房屋租金中，代为缴纳因房屋租赁行为而发生的法定税费（乙方因拥有该房屋所有权而发生的法定税费由乙方自行缴纳）；4.2.5签署及处理与上述委托事项办理有关的一切文件；4.2.6为免疑义，管理机构对本商场包括其公共空间进行统一经营，相应的管理费用包括但不限于推广费用、招商费用均由管理机构承担，由此发生的费用和收益管理机构有权取得；4.2.7乙方成为该房屋实际经营者的情况：乙方购买该房屋用途为商业，乙方明确该房屋应是“新中关大厦”商业整体的一部分，为保证和实现“新中关大厦”作为第一流大厦的档次、品质和所有产权人共同的经济利益，乙方如有成为该房屋实际经营者（承租商户）的意向，则乙方仍需事先向管理机构提出申请，并在获得批准后签署所有承租商户需签署的法律文件，需遵守管理机构制订的统一管理、统一商业规划、统一招租等方面的所有规定及物业管理公约规定，并需按期缴纳除租金外的物业管理费、推广费等商场运营、管理费用，履行所有承租商户的责任和义务，遵守所有的管理规定和罚则，根据管理机构对外招商的业态形式、租户品牌之市场档次进行经营，否则，乙方将承担相应的违约责任。在乙方成为该房屋实际经营者的同时，乙方自动放弃本公约规定的所有该房屋的租金支付及保证和附件中规定的回购保证；4.3第一个统一经营期限：自本公约签署之日，乙方即授权第一届管理机构（即丙方）对该房屋进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租，并对此前的招商工作予以追认。第一个统一经营期限为自该房屋满足买卖合同约定的房屋交付条件后第91日（90日为甲方三个月的免租经营筹备期）起算，满10年终止；4.4本商场第二届及以后所有各届的统一经营管理机构及其管理年限将由全体产权人以书面投票的方式决定。产权人的投票权以其所拥有的出租单元的套内建筑面积占本商场总套内建筑面积的比例为标准计算。第一届（或当前届）管理机构将于第一个统一经营期限（或当前统一经营期限）届满前第四个月之内向全体产权人发出关于本商场继续统一经营管理事宜的《通知书》及《投票函》。第一届（或当前届）管理机构将于该《通知书》中提出管理机构继续统一经营的商业条件，包括酬金条件、经营期限等事宜，乙方应当按照该《通知书》规定的时间和地点寄回其签署的合法有效《投票函》，乙方有权在该投票函中提名下一届的管理机构。第一届（或当前届）管理机构在合法的第三方公证监督下将按照该《通知书》规定的日期和方式对所有生效《投票函》进行统计并公证。未能按第一届（或当前届）管理机构规定时间寄回的将按弃权处理。产权人寄回的合法有效投票将按照产权人的投票权计算多数票当选原则作为全体产权人选择管理机构的一致意见（即以投票的产权人所拥有的出租单元的套内建筑面积占本商场总套内建筑面积的比例最多的一致决定为准），参与本公约的产权人均应执行该投票结果；……；附件：《公约》第五条补充：5.1现甲方指定委托“北京新中关摩尔资产管理有限公司”（即丙方）为“新中关大厦”第一届管理机构，第一届管理机构在第一个统一经营期限内对于该房屋内的租金给予以下保证：5.1.1在该房屋满足买卖合同约定的房屋交付条件后91日（90日为三个月的装修免租期）起至满10年止（即2006年12月13日至2016年12月12日），第一届管理机构每半年按乙方购买该房屋总价款1388897元的一定比例向乙方支付该房屋的固定保证租金，该固定保证租金将按照本条约定比例计算每六个月支付一次；第一年为房屋总价的7%，第二年为9%，第三年至第十年均为11%；5.1.2承租商户支付的租金低于约定的乙方应收的固定保证租金金额的，不足部分由第一届管理机构（即丙方）补足。承租商户支付的租金高于约定的固定保证租金的，高出部分由管理机构获得，并向承租商户出具发票……5.1.5承租商户在承租该房屋期间，实际发生的水、电、供暖、燃气、空调等费用以及该房屋应缴纳的物业管理费（包括但不限于保安、保洁、绿化、设施设备维护费、物业管理者酬金等），由承租商户承担，管理机构负责与承租商户的合同中予以落实。2016年8月8日，王燕向海湾公司、摩尔公司快递关于《北京新中关摩尔商业管理有限公司致各位业主的通知函》、《致各位业主的公开信》的复函，该复函已于次日送达，主要内容如下：一、王燕认为选举新中关大厦商业单元第二届管理机构的前期准备工作尚未完成，目前尚不具备选举投票条件。1、摩尔公司和海湾公司在过去十年未履行应负的报告义务和信息披露义务，侵害了其及其他业主的合法权益；2、已签订的海湾公约第四条4.4项条款无效，不应当作为第二届管理机构选举的依据；3、摩尔公司和海湾公司尚未就管理机构的选聘程序及规则、收益回报方式、新公约条款内容等重大事项与全体业主商议，选举投票条件尚不成就；二、基于目前存在上述问题，其在此明确表示：1、不同意按已签订的海湾公约第四条4.4项内容进行第二届管理机构选聘工作；不同意就《关于选举“北京新中关摩尔商业管理有限公司”作为第二届新中关商业面积统一管理机构投票函》（以下简称《投票函》）内容进行投票、回寄；2、不同意提名也不同意选择摩尔公司作为第二届管理机构；三、其经与其他部分业主协商一致，在此向海湾公司和摩尔公司提出如下要求：1、请于2016年9月15日前以书面形式向其披露其所有的商铺（包括套内建筑面积和公摊面积）的《租赁合同》及近三年的租金收取情况、并向其交付过去十年里代其缴纳的所有税费凭证、过去十年的管理费收支情况、物业费收支情况；摩尔公司经营管理“新中关大厦商业单元”所需的必要证照、资质、批文；2、请于2016年9月15日前以书面形式向其及其他业主披露新中关大厦商业单元总面积信息、业主专有部分所有权信息（业主数量、各业主姓名及拥有的面积情况）；3、自2016年9月16日至2016年9月30日期间召集全体业主共同协商第二届管理机构的选聘程序、投票规则、收益回报方式、新公约条款等事宜；4、若海湾公司和（或）摩尔公司未按期完成上述事务的，视为摩尔公司放弃第二届管理机构的竞聘，不再参与新中关大厦商业单元2016年12月12日以后的管理工作，并于2016年12月13日前将其所有的商铺结清权利义务，并向其交付与商铺相关的全部资料。2016年8月10日，王燕向海湾公司、摩尔公司快递关于《北京新中关摩尔商业管理有限公司致各位业主的通知函》、《致各位业主的公开信》的第二次复函，该复函已送达，主要内容如下：其针对已签订的海湾公约第四条4.4项条款，分别向北京市海淀区人民法院和北京仲裁委员会提起诉讼确认之诉，要求确认该条款无效，因此，其再次郑重致函如下：一、在案件未审结前，其不同意按该争议条款进行新中关大厦商业单元第二届管理机构的选聘工作；二、其再次明确表示不同意就《投票函》内容进行投票、回寄；其未投票未回寄不代表其放弃对新中关大厦商业单元第二届管理机构的选聘投票权利；三、其不同意提名也不同意选择摩尔公司作为新中关商业单元第二届管理机构；四、请海湾公司和摩尔公司按2016年8月8日其《复函》第三条内容，向其及其他业主履行报告义务及信息披露义务。庭审中，经询问，王燕称其起诉该案的法律依据为《物业管理条例》第六条第（七）、（八）、（九）、（十）项和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（一）、（三）、（四）、（五）项规定。摩尔公司称对于上述司法解释第十三条第（一）项规定的建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，实际所有费用都是由大业主海湾公司承担，没有向业主筹集过；对于第（三）项规定的物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，公约约定共有部分的使用和收益均由其承担；对于第（四）项规定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，实际新中关大厦一共两层停车场，均未出售，在海湾公司名下，均归商场使用，未单独销售处分过，故无法提供；对于第（五）项规定的其他应当向业主公开的情况和资料，实际没有明确具体范围，无法提供，故其只能根据北京市物业管理办法第二十三条提供三项，其他不能提供。其对新中关大厦商场管理来源于全体业主与其签署的公约以及开发商海湾公司和其签订的前期物业合同，物业费已经约定由承租商户承担，王燕未向其支付过物业费，也从未要求其公示相关物业管理相关材料；其之前就相关内容的公示都是贴在公告栏里，其每年都贴，主要是承租商户看，王燕想看可以到管理处查询。本院认为，关于诉讼时效问题，摩尔公司辩称王燕关于2005年1月16日至2013年度的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持，但业主知情权系基于业主所有权人地位取得并享有的固有权利，并非债权请求权，不适用诉讼时效的规定，故本院对于摩尔公司的该项抗辩不予采纳。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主有权请求公布、查阅维修资金的筹集和使用情况、管理规约、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库的处分情况、及其他应当向业主公开的情况和资料。该项规定并未明确业主请求知情权的对象。本案中，摩尔公司作为涉案房屋所在的新中关大厦商场的物业服务公司，应按照该条规定向王燕提供相关资料。王燕要求摩尔公司向其公布2006年9月12日起至判决生效之日止的每年度物业服务费收入、共有部分使用和收益情况、管理人员费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、办公费用等与物业管理服务工作相关的全部账目，并向其提供相应票据供查阅，摩尔公司辩称其每年均按照《北京市物业管理办法》规定公示物业服务相关内容，但并提交的照片证据不足以证明其主张，且王燕亦不认可，故本院不予采信。摩尔公司辩称王燕不承担其诉讼请求中的费用，故不享有知情权，本院认为王燕作为涉案房屋的所有权人和新中关大厦商场相应共有部分的共有人，依法享有相应的知情权，故对于摩尔公司的该项抗辩不予采纳。王燕要求摩尔公司向其公布物业服务费收入、共有部分的使用和收益情况，具有法律依据，本院予以支持，但法律法规并未规定物业服务公司需要向业主提供相关账目及票据，双方亦未就此项内容进行约定，故王燕要求摩尔公司提供上述账目及票据的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。关于公布方式，鉴于摩尔公司在位于新中关大厦地下一层员工通道处有专门的新中关商业公告栏用于公示物业服务相关信息，故本院认为公布方式以摩尔公司在此处张贴相应情况和资料供王燕查阅为妥。王燕要求摩尔公司提供管理人员费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、办公费用等与物业管理服务工作相关的全部账目及票据，缺乏法律依据，且涉及摩尔公司内部经营信息，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京新中关摩尔商业管理有限公司于本判决生效后七日内在位于新中关大厦地下一层员工通道处的新中关商业公告栏内向原告王燕公布北京市海淀区中关村大街19号L305a号房屋自2006年9月12日起至判决生效之日止的每年度物业服务费收入、共有部分的使用和收益情况；二、驳回原告王燕的其他诉讼请求。案件受理费70元（王燕已预交），由王燕负担50元，已交纳；由北京新中关摩尔商业管理有限公司负担20元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  马仲兰人民陪审员  胡宝兰二〇一七年十一月二十四日书 记 员  崔 丽