文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终8840号上诉人（原审被告）：冯某，男，汉族，1975年9月16日出生，住四川省雅安市雨城区，委托诉讼代理人：黄俊濠，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜延，广东杰泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何冯某，男，汉族，1975年3月25日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所律师。上诉人冯某因与被上诉人何冯某房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯某上诉请求：撤销一审判决，改判确认冯某与何冯某于2010年4月1日签订的《铺位租赁合同》于2017年3月8日解除，冯某只需支付2016年8月1日至2016年12月14日的租金25273.23元，驳回何冯某的其他诉讼请求，何冯某应向冯某退还保证金150000元，一、二审诉讼费用由何冯某负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定涉讼合同的解除日期为2017年3月16日，属于认定事实错误。冯某于2017年3月8日已完成搬迁，告知并将商铺交付予何冯某的现场管理人员。虽然涉讼铺位仍存有一些杂物，但涉讼铺位已于当日交付给何冯某，涉讼铺位的解除日期应为2017年3月8日。2.一审法院认定冯某需向何冯某支付2016年8月1日至2017年3月16日的租金，属于认定事实错误。2016年12月24日，冯某承租的涉讼铺位电箱无故被政府部门查封后，由于无法用电，不能开展生产，冯某被迫准备搬迁。何冯某承诺冯某只需缴纳租金至2016年12月14日，2016年12月15日后可免租使用至2017年3月10日前。何冯某的上述意思表示是通过其现场管理人员张伙南转达，并与冯某达成一致意见。在合同的履行过程中，由于冯某经营资金周转的需要，与何冯某经常口头约定变更租金的支付时间。从2016年8月开始，冯某因货款未及时回笼、资金紧张，与何冯某口头约定，先缴纳7月的租金，8-9月租金延迟两个季度支付，10-12月租金延迟一个季度支付。何冯某通过其雇员张伙南与冯某达成一致意见。上述口头约定均应具有法律效力。综上，冯某只需向何冯某支付2016年8月1日至2016年12月14日的租金25273.23元，何冯某要求冯某支付2016年12月15日至2017年3月16日的租金，没有事实和法律依据。3.何冯某要求冯某支付水费1062.16元、电费26377.17元、垃圾费375.81元，于法无据，不应予以支持。4.冯某延迟交付租金，已得到何冯某的口头同意，一审法院认定冯某拖欠租金构成违约，判令没收冯某交付的保证金15000元，属于认定事实不清。（二）一审判决适用法律错误。涉讼合同已于2017年3月8日实际解除，冯某与何冯某之间就租赁期间租金的支付及收取等事宜进行了口头约定，冯某并不存在违约的情形。2016年12月14日后冯某没有继续用电，一审法院参照2016年8月之前的用电费要求冯某支付不合理。何冯某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。何冯某向一审法院起诉请求：1.何冯某、冯某签订的《铺位租赁合同》于何冯某起诉之日即2017年3月16日解除；2.冯某支付从2016年8月1日起至2017年3月31日止的租金45418.56元予何冯某（租金标准按每月5677.32元计算）；3.冯某返还何冯某垫付的从2016年7月1日起至2017年2月28日止的电费26377.17元、2016年7月1日起至2017年2月28日止的水费1062.16元、2016年8月1日起至2017年3月31日止的按每月50元计算的垃圾费400元予何冯某；4.冯某逾期支付租金、水电费及垃圾费的违约金15000元予何冯某；5.冯某支付从2017年4月1日起至实际返还租赁物予何冯某之日止按每月5677.32元计算的租金或使用费；6.本案诉讼费用由冯某承担。一审法院认定事实：2010年4月1日，何冯某（甲方、出租方）与冯某（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区丹灶镇某地段何冯某（展览综合楼B栋）首层铺BB8、9、10号铺（以下简称涉讼铺位），建筑面积207平方米，租期为8年，自2010年4月1日起至2018年3月30日止；乙方以15000元作为订金（订金即违约金）；第一年每月不含税租金（计算方式为每平方8.5元）1759.5元，不含税铺位维护费为1759.5元，合计3519元，从第二年起，租金和铺位维护费每年比上一年度递增10%，乙方以现金形式向甲方支付租金，租金暂定为每季支付一次，必须于每个季度10日交至甲方；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租的5%加收滞纳金；水电费由乙方自行缴纳，涉讼铺位交付乙方前水表底数为0度、电表底数0度，此度数以后产生的费用由乙方承担，直至合同期满；乙方没有违反合同的情况下，甲方提前解除合同，视为甲方违约，需赔偿违约金15000元，甲方没有违反合同条款的情况下，乙方提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿甲方违约金15000元；乙方违反合同，擅自将涉讼铺位转给他人使用的视为违约，应支付违约金15000元，因此造成涉讼铺位损坏的，还应负责修复或赔偿。涉讼合同第三条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回涉讼铺位：（1）乙方擅自将涉讼铺位出租、转让或者转借的；（2）乙方利用涉讼铺位进行违法经营及犯罪活动的；（3）乙方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金15000元。2010年4月1日至2017年3月30日，涉讼铺位租金标准如下：            年度              租金                  2010年4月1日-2011年3月30日              3519元                  2011年4月1日-2012年3月30日              3870.9元                  2012年4月1日-2013年3月30日              4257.99元                  2013年4月1日-2014年3月30日              4683.789元                  2014年4月1日-2015年3月30日              5152.168元                  2015年4月1日-2016年3月30日              5667.385元                  2016年4月1日-2017年3月30日              6234.123元      何冯某、冯某均确认冯某向何冯某交付了涉讼铺位保证金15000元。另查明，涉讼铺位所在的佛山市南海区丹灶镇高海村西村、右江村小组“大朗”地段（展览综合楼B栋）已办理房地产权证，房屋用途为工业用房，登记权利人为何冯某。2017年3月16日，何冯某提起本案诉讼。诉讼中，何冯某、冯某均确认租赁期间由冯某向何冯某交纳涉讼铺位的水电费，冯某主张其根据何冯某提供的收款收据所记载的具体金额支付相应水电费；何冯某陈述2016年12月15日政府部门查封涉讼铺位电箱时要求涉讼铺位由三相电变更为二相电，何冯某于2017年2月中旬完成涉讼铺位由三相电转为二相电的电压转换施工工程；冯某主张涉讼铺位由三相电转为二相电后无法满足其用电需求，其于2017年3月8日搬离涉讼铺位并告知何冯某的管理人员，但冯某不清楚该管理人员的具体身份；何冯某确认其有专门的管理人员管理涉讼铺位，2017年3月8日后涉讼铺位内只遗留一些瓶瓶罐罐等类似垃圾的杂物，数量不多，但双方并未办理交接手续；2017年4月21日，涉讼铺位内的杂物被清理，冯某否认是其找人清理的；冯某主张涉讼铺位亦未上锁，何冯某向冯某交付涉讼铺位时亦没有交付钥匙；冯某主张涉讼合同于2017年3月8日解除。何冯某主张冯某2016年8月份应支付电费4101.24元、水费164.72元，9月份应支付电费4201.18元、水费133.48元，10月份应支付电费4393.81元、水费136.32元，11月份应支付电费3361.22元、水费156.2元，12月份应支付电费3284.86元、水费142元，2017年1月份应支付电费3689.03元、水费170.4元，2017年2月份电费1223.49元、水费82.36元，2017年3月份电费2122.34元、水费76.68元，该当月应付水电费为上月实际发生的水电费。一审法院认为，涉讼铺位已办理房地产权登记，合法适租，何冯某、冯某签订的涉讼合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。冯某主张其已于2017年3月8日搬离涉讼铺位，涉讼合同应于当日解除，但因冯某搬离前并未与何冯某办理涉讼铺位交接手续，冯某主张双方于2017年3月8日协商一致解除合同亦未得到何冯某的认可，故一审法院对冯某认为涉讼合同于2017年3月8日解除的抗辩不予采纳。何冯某于2017年3月16日提起诉讼，要求确认涉讼合同于当日解除，而早在2017年3月8日，冯某已无继续履行合同的合意，综合考虑上述情况，故一审法院认定涉讼合同于何冯某起诉日即2017年3月16日解除。冯某主张其2017年3月8日搬离涉讼铺位并告知何冯某的管理人员，何冯某亦确认涉讼铺位有何冯某的人员进行管理，2017年3月8日后涉讼铺位内确只遗留一些瓶瓶罐罐等类似垃圾的杂物，由此可见，何冯某对冯某搬离涉讼铺位应当是知悉的。冯某未与何冯某办理涉讼铺位交接手续即自行搬离，其行为虽有不当，但综合考虑涉讼合同解除时涉讼铺位实际具备收回的客观条件，何冯某确实曾于2017年2月中旬将涉讼商铺由三相电转为二相电等情况，一审法院认定何冯某于2017年3月16日实际收回涉讼铺位。根据涉讼合同约定，涉讼铺位交付冯某前已存在水电表，且何冯某在诉讼中确认政府部门于2016年12月15日查封涉讼铺位电箱时，要求将三相电转为二相电，何冯某于2017年2月中旬完成上述电压转换施工工程，综上可见，冯某承租涉讼铺位时，该铺位已实现通水通电，何冯某作为出租方对涉讼铺位正常通电负有保障义务，何冯某未提供证据证明因冯某经营原因导致涉讼铺位电箱被查封，故对何冯某认为涉讼铺位电箱被查封的责任应由其自行负担的抗辩，一审法院不予采纳。涉讼铺位电箱被查封后至2017年2月何冯某完成电压转换工程前，涉讼铺位无法正常用电确会影响冯某生产经营，但冯某在此期间实际使用了涉讼铺位；2017年2月何冯某完成电压转换后至2017年3月16日，冯某得知涉讼铺位由三相电转为二相电之后，亦在合理期限内搬离了涉讼铺位。综合考量上述因素，一审法院酌定从2016年12月15日起至2017年3月16日，涉讼铺位的租金按何冯某、冯某双方约定的租金标准的一半收取。根据涉讼合同约定，2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金标准应当为6234.12元，何冯某在诉讼中主张该期间的租金标准按5677.32元/月收取是其处分自身权利的行为，一审法院依法予以准许。冯某确认自2016年8月1日起欠付何冯某租金，故冯某应支付2016年8月1日至2016年12月14日的租金25273.23元[（5677.32元/月×4个月）+（5677.32元/月÷31日×14日）]、应支付2016年12月15日至2017年3月16日的租金8699.12元[（5677.32元/月÷31日×17日）+（5677.32元/月×2个月）+（5677.32元/月÷31日×16日）]×50%，合共33972.35元。冯某未提供证据证明何冯某承诺其只需支付至2016年12月15日的租金，故冯某认为自2016年12月15日之后其无需向何冯某支付租金的抗辩没有事实依据，一审法院依法不予采纳。何冯某已于2017年3月16日实际收回涉讼铺位，其要求冯某支付2017年4月1日之后的租金或使用费的诉讼请求没有事实依据，一审法院依法不予支持。何冯某、冯某均确认冯某自2016年8月1日起未向何冯某支付租金，冯某辩称何冯某曾同意其延后1个季度支付租金，何冯某予以否认，且冯某未提供证据证明何冯某、冯某双方就延期支付租金的问题达成一致，根据涉讼合同约定，冯某逾期支付租金已构成违约，需向何冯某支付违约金15000元，因何冯某、冯某在签订涉讼合同时冯某向何冯某支付了保证金15000元，故冯某向何冯某赔偿该逾期付款违约金的方式为冯某向何冯某支付的保证金15000元归何冯某所有。冯某认为其未构成违约无需支付违约金的抗辩没有事实依据，一审法院依法不予采纳。冯某对何冯某主张的2016年8月—11月应支付的水电费金额无异议，但认为2016年12月15日之后的水电费金额过大，对此一审法院作如下分析：何冯某明确其主张的各月应付水电费实际为上月实际发生的水电费，而2016年11月至2017年2月期间，涉讼商铺实际由冯某占有使用，故该期间的水电费应当由冯某承担；冯某虽主张涉讼铺位曾因电箱被查封而停电，但其主张不清楚涉讼铺位何时再次通电，且冯某确认其承租涉讼铺位期间均是根据何冯某提供的收款收据记载的具体金额支付水电费，冯某亦未明确其2016年12月至2017年3月期间每月应支付水电费的具体金额，结合涉讼铺位的面积、涉讼铺位的用途、冯某欠付水电费的期间，以及通过比对冯某无异议期间的水电费金额与有异议期间水电费金额，何冯某主张的该水电费金额均在合理范围内，故一审法院对何冯某要求冯某支付电费26377.17元、水费1062.16元的诉讼请求予以支持。涉讼合同于2017年3月16日解除，何冯某于2017年3月16日实际收回涉讼铺位，冯某确认涉讼铺位垃圾费标准为50元/月，其自2016年8月1日未向何冯某支付垃圾费，故冯某需向何冯某支付从2016年8月1日起至2017年3月16日止的垃圾费375.81元[（50元/月×7个月）+（50元/月÷31日×16日）]，超出核定部分，一审法院不予支持，冯某认为其从2017年1月开始无需支付垃圾费的抗辩没有事实依据，一审法院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认何冯某与冯某于2010年4月1日签订的《铺位租赁合同》于2017年3月16日解除；二、冯某于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年8月1日至2017年3月16日的租金33972.35元予何冯某；三、冯某于判决发生法律效力之日起十日内支付电费26377.17元、水费1062.16元、垃圾费375.81元予何冯某；四、冯某支付的保证金15000元归何冯某所有；五、驳回何冯某的其他诉讼请求。一审案件受理费1003.22元（何冯某已预交），由何冯某负担143.22元，由冯某负担860元。本院二审期间，冯某与何冯某均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据冯某和何冯某的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉讼合同的解除时间；冯某是否存在违约行为，何冯某是否有权没收保证金；冯某应否向何冯某支付自2016年12月15日起至2017年3月16日止的租金、水电费，以及自2016年8月1日起至2017年3月16日止的垃圾费。关于第一个争议焦点。本院认为，冯某作为承租人，对何时返还涉讼铺位予何冯某负有举证责任。本案中，冯某提交的证据仅能证明其于2017年3月8日搬离涉讼铺位，未能证明冯某已向何冯某交付涉讼铺位且双方已就解除合同事宜达成一致意见，故冯某主张涉讼合同于当日解除，理据不足，本院不予支持。一审法院认定涉讼合同于何冯某起诉要求解除合同之日即2017年3月16日解除，并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。何冯某主张，其未按时支付租金是因何冯某曾同意其缓交租金等费用，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。一审法院认定冯某未按时支付租金的行为构成违约，根据合同的约定，判令何冯某没收冯某交纳的保证金15000元，处理正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点。本院认为，虽然涉讼铺位在上述期间内因电压转换而曾停电，但冯某未向何冯某交还涉讼铺位，一审法院根据本案案情，酌情判决冯某按双方约定的租金标准的一半向何冯某计付租金，处理妥当，本院予以维持。冯某未举证证明双方已就免除上述期间的租金达成一致意见，冯某无需交纳上述期间的租金的上诉请求，理据不足，本院不予支持。关于2015年12月15日之后的水电费。本院认为，涉讼铺位由冯某实际占用，应当缴纳占用期间的水电费。冯某主张涉讼铺位曾因电箱被查封而停电，但不清楚涉讼铺位何时恢复通电，结合冯某确认其承租涉讼铺位期间均根据何冯某提供的收款收据记载的金额支付水电费的事实，一审法院通过比对冯某无异议期间的水电费金额，认定何冯某主张的2016年12月15日至2017年3月16日的水电费金额在合理范围内，判令冯某应向何冯某支付电费26377.17元、水费1062.16元，处理正确，本院予以维持。关于垃圾费。因冯某对涉讼铺位垃圾费标准为50元/月以及其自2016年8月1日起欠费的事实予以确认，且涉讼合同于2017年3月16日解除，故冯某应向何冯某支付2016年8月1日起至2017年3月16日止的垃圾费共375.81元。综上所述，冯某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1087.85元，由上诉人冯某负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十一月二十一日书 记 员  黎嘉鸿