北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初6003号原告：姜小停，女，1974年10月6日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙玉华，北京高沃律师事务所律师。被告：张秀珍，女，1952年12月23日出生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：李娜，北京市盈科律师事务所律师。被告：丁雪梅，女，1980年1月5日出生，自由职业者，住河北省承德市围场满族��古族自治县。委托诉讼代理人：贾娜，北京祺祥律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区朝外大街乙12号昆泰国际中心1706室。原告姜小停（以下简称姜小停）诉被告张秀珍（以下简称张秀珍）、被告丁雪梅（以下简称丁雪梅）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。姜小停及其委托诉讼代理人孙玉华，张秀珍之委托诉讼代理人李娜,丁雪梅之委托诉讼代理人贾娜到庭参加诉讼，链家公司经传票传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。姜小停诉称：姜小停通过链家公司居间，在2016年8月7日看房，2016年8月12日在链家公司签订合同，购买张秀珍名下位于北京市朝阳区×××街16号楼8层852号房屋（以下简称852号房屋），9月1日申请网签，9月9日姜小停缴纳税款，11月15日张秀珍告知852号房屋不再出售，因为房屋已经低于市场价20%。链家公司预约11月28日去过户，姜小停及链家公司到场，张秀珍未去。11月29日我们立案起诉，12月7日张秀珍要求加价40万，12月20日张秀珍又联系链家公司要求加价，姜小停没有同意。故诉至法院请求判决：1、张秀珍继续履行合同；2、张秀珍赔偿姜小停违约金（自2016年11月28日起至合同履行完毕之日止，每逾期一天按总房款日万分之五计算）及经济损失（含诉讼费88000元、租房费40000元、财产保全费5000元，担保费6150元及其他费用），共计462275元。张秀珍辩称：852号房屋是张秀珍三个女儿共同出资给张秀珍的养老用房，张秀珍靠房屋的租金生活，丁雪梅没有张秀珍的授权出售，是无权处分；在姜小停提供的手机短信中，丁雪梅在和姜小停签订合同后，链家公司隐瞒了房屋价格，以低于市场价20%促成交易，丁雪梅以短信联系姜小停是行使撤销权；丁雪梅签署合同时链家公司隐瞒真实情况，属于显失公平;不同意姜小停诉讼请求。如果构成违约，是丁雪梅的原因造成的，应由丁雪梅赔偿。丁雪梅辩称：我是张秀珍的女儿，为购买852号房屋支付了大部分资金，自认为有处分权。张秀珍未向我出具过授权委托书出售房屋，链家公司也未要求我提供授权委托书，责任应由链家公司负担。链家公司未出庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2016年8月12日，姜小停与张秀���（丁雪梅代签）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，房款205万元，建筑面积65.33平方米。合同第9条约定，自合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人原因，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起至实际取得房屋所有权证之日止，按已付款万分之五支付违约金。补充协议第2条第3项约定，姜小停于2016年12月15日之前将第一笔首付款1930000元以理房通托管方式支付张秀珍；第4项约定2016年12月20日前（以实际朝阳不动产登记中心预约到过户号为准），共同办理房屋所有权登记手续。第4条另约定，张秀珍逾期履行补充协议第2条约定的义务超过15天的或拒绝���房屋出售给原告或擅自提高房屋交易价格的，以房屋总价款20%支付违约金。当日姜小停依合同支付定金10万元、居间服务费45100元、保障服务费7175元。丁雪梅配合进行了网签和缴纳税款。经链家公司预约，通知双方于2016年11月28日前往本市朝阳区不动产登记大厅办理转移登记，姜小停到场，张秀珍、丁雪梅未至现场。丁雪梅向姜小停发送短信，内容是在签订合同后不到10天已提出不卖房子，因签合同时未了解市场行情低于市场价20%，中介未提醒。第二次在10月28日与经济人再次沟通，不卖房子意愿明确，愿意按合同赔款。张秀珍主张丁雪梅没有张秀珍的授权，无权出售852号房屋，链家公司隐瞒了房屋价格，以低于市场价20%促成合同，显失公平，丁雪梅以短信向姜小停行使了撤销权。诉讼中经询，链家公司向法庭提交了张秀珍出具给丁雪梅的授权委托书照片，内容为张秀珍同意出售852号房屋，链家公司表示时间较长记不清当时是否提交过授权原件。张秀珍对证据真实性不予认可。诉讼中，姜小停申请，经向北京市朝阳区不动产登记事务中心查询不动产登记簿，2015年11月11日852号房屋登记在张秀珍名下，2017年1月17日被北京市顺义区人民法院查封，查封期限至2020年1月16日。另姜小停申请查封852号房屋，本院于2017年2月17日出具裁定书，查封852号房屋。保全期限自2017年2月21日至2020年2月20日。另查，张秀珍是丁雪梅、丁××之母。2017年初丁××将张秀珍诉至北京市顺义区人民法院，要求偿还借款20万元，丁××申请查封852号房屋。现张秀珍认可丁××已撤回起诉。2017年7月20日，北京市顺义区人民法院出具（2017）京0113民初1011-2号民事裁定书，解除张秀珍名下价值二十万元财产和保全措施。（2017）京0105民初18599号民事判决书，驳回张秀珍与其夫丁×请求确认与姜小停签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效之诉讼请求。庭审后，张秀珍书面同意继续履行商品房买卖合同，因为经济条件不好、有病，希望减少违约金。丁雪梅解除了对贾娜的诉讼代理人委托。上述事实，有双方当事人陈述及其他相关材料在案佐证。本院认为，依物权法之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，现查张秀珍为852号房屋登记的所有权人。依法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，链家公司未能提交张秀珍授权丁雪梅出售房屋的售权委托书原件，对其提交的照片真实性不予认可。形式上丁雪梅虽无张秀珍的授权，但张秀珍与丁雪梅是母女关系，丁雪梅实际上委托中介出售房屋、配合中介看房、签合同、办理了852号房屋网签、缴纳税款等手续，房屋买卖属家庭重大事项，按一般生活经验及正常理性人判断，姜小停通过中介购买房屋，有理由相信丁雪梅有代理权，且丁雪梅在短信中明确表示不是因为授权原因不同意继续履行合同，而是因为对房屋价格不满不同意出售房屋，故丁雪梅的的代理行为有效，姜小停要求继续履行合同，本院准予。张秀珍应当承担违约后果，张秀珍主张应由丁雪梅承担，系其与丁雪梅间委托代理合同纠纷，与本案不属同一法律关系，应当另案解决。依法律规定，当事人可以约定违约金或损失的计算方法，双方在补充协议中对违约情形及违约金的计算方法已予以明确约定。依双方约定违约金计算标准可以弥补姜小停所受损失，法律亦规定约���违约金过高的一方可以要求损失，考虑到本市房地产市场在姜小停购买852号房屋后有较大增长，张秀珍年龄较大及其收入水平，姜小停起诉要求继续履行房屋后，张秀珍各种诉讼行为等综合因素酌减确定违约金金额，姜小停要求损失，本院不予支持。链家公司经传票传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张秀珍继续履行与原告姜小停的《房屋买卖合同》，被告张秀珍于本判决生效后七日内协助原告姜小停办理位于北京市朝阳区×××街16号楼8层852号房屋转移登记手续，原告姜小停于转移登记当日支付被告张秀珍房款一百九十五万元；二、被告张秀珍于本判决生效后七日内给付原告姜小停违约金二十万元；三、驳回原告姜小停其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。案件受理费23200元，保全费5000元，由原告姜小停负担4300元（已交纳），由被告张秀珍负担23900元（原告姜小停已预付，被告张秀珍于本判决生效后七日内给付原告姜小停）。如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田丽丽审 判 员  宋培海代理审判员  刘坤鹏二〇一七年十一月九日书 记 员  ��琪