广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初9156号原告：李国明，男，1988年6月23日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所实习律师。被告：黄伟周，男，1975年5月29日出生，汉族，住广东省和平县。被告：郑君郎，男，1965年2月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：朱小英，广东皓粤律师事务所律师。原告李国明与被告黄伟周、郑君郎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告李国明的委托诉讼代理人李凌男，被告黄伟周，被告郑君郎的委托诉讼代理人朱小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月14日签订的房地产买卖合同；2.二被告向原告支付违约金193600元；3.二被告向原告返还定金20000元；4.二被告向原告支付律师费20000元。事实和理由：2017年4月14日，原告与二被告签订房地产买卖合同，约定二被告向原告出售坐落于中山市××镇勤政路××名门××室之物业（以下简称涉案房地产），成交价为968000元。现二被告拒绝提前归还房屋贷款，配合原告办理过户手续。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告黄伟周辩称，被告黄伟周只收取了原告定金10000元。原告的身份证已经过期，且原告在一个月后仍未按照合同约定支付定金180000元。被告郑君郎辩称，被告郑君郎并非本案适格被告，涉案房地产的所有权人为被告黄伟周，被告郑君郎仅为本案买卖合同的介绍人，不承担合同履行的相关义务，请求法院驳回原告对被告郑君郎的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的如下事实，本院予以确认。涉案房地产登记的权利人为被告黄伟周，不动产证书号为粤（2016）××××297，土地权属性质为国有，土地用途为商业住宅，房屋规划用途为住宅。涉案房地产上登记有抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司中山东升支行；另涉案房地产还于2017年7月13日、同年8月22日被中山市第一人民法院查封、轮候查封。2017年4月14日，二被告作为卖方与作为买方的原告签订了一份房地产买卖合同，约定：双方以968000元的价格出售、购买涉案房地产；涉案房地产处于抵押状态，卖方应于合同签订之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；定金200000元（第一部分楼款），买方应于合同签订时向卖方支付定金20000元，于合同签订之日起20个工作日内向卖方支付定金180000元；第二部分楼款768000元，其中买方申请银行按揭贷款648000元，其余120000元由买方支付用于赎楼；（备注）买方帮卖方赎楼，赎楼金额为120000元（含定金）。合同签订后，原告向被告黄伟周支付了定金20000元（被告黄伟周称其将其中10000元交由中介保管）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告当庭述称，是二被告共同向原告出售涉案房地产；因合同签订后，经中介及原告要求，被告未办理委托公证手续委托中介代为申请还款、解除抵押，此后涉案房地产又被法院查封，无法继续履行合同，故原告主张解除合同，被告承担违约责任；根据合同备注部分约定，原告依约应在合同签订之日起20个工作日内支付的定金180000元中，有120000元是用于解除抵押，且合同签订后被告未委托中介代为申请还款、解除抵押，也没有自行办理解除抵押手续，故原告没有依约支付定金180000元；合同约定被告应在合同签订之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，该手续大概需40个工作日才能办理完毕，而在原告依约需向被告支付定金180000元的时候（合同签订之日起20个工作日内）被告未向银行申请还款，故原告认为被告已无法依约在60个工作日内办妥解除抵押手续，拒绝支付定金。被告黄伟周当庭述称，因中介要求被告郑君郎担保，故要求其在合同上签名；被告黄伟周已签订委托书委托中介办理申请还款、解除抵押手续；同意解除合同，但因原告违约在先，故被告黄伟周无须承担违约责任；被告黄伟周已将收取的定金返还给中介（李坛灵）。被告郑君郎当庭述称，其在房地产买卖合同落款的卖方处签名是根据地产公司（中介公司）要求，合同的真实意思是买方原告向卖方被告黄伟周购买涉案房地产；原告违约在先，至于合同是否解除，以原告及被告黄伟周的意见为准。本院认为，本案中，原告与二被告签订房地产买卖合同，约定由二被告向原告转让涉案房地产，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。至于被告郑君郎抗辩主张其非合同主体，不承担合同义务，虽然涉案房地产登记的权利人确实仅为被告黄伟周一人，但因不能排除被告郑君郎为涉案房地产实际权利人或实际权利人之一的可能，故依合同的相对性原则，应认定被告郑君郎为合同主体（卖方），本院对其上述抗辩主张不予采纳和认定。原告以被告未委托中介代为申请还款、解除抵押手续，也没有自行办理解除抵押手续为由，主张被告构成违约，承担违约责任。但从双方的合同约定看，虽然约定被告应于合同签订之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，但同时还约定除合同签订时应支付的定金20000元外，原告还应于合同签订之日起20个工作日内向被告支付定金180000元，即原告支付定金180000元的合同义务履行期限早于被告还清贷款、办妥解除抵押登记手续的合同义务履行期限届满，故在原告未依约履行其在先的合同义务之场合，被告抗辩主张原告违约在先有理，本院予以认定，而原告主张被告未依约履行其在后的合同义务构成违约无理，本院不予认定。至于原告所称根据合同备注部分约定，其应支付的上述定金180000元中，有120000元是用于解除抵押（代为支付赎楼款）的问题，综合合同对涉案房地产转让价款支付的全部约定看，全部转让价款共968000元，除定金200000元（含上述定金180000元）外，余款768000元分两种方式支付，即银行按揭贷款648000元及由原告支付120000元用于赎楼。由此可见，合同备注部分约定由原告帮被告赎楼的赎楼款120000元系指除定金200000元（含上述定金180000元）和银行按揭贷款648000元外的其余转让价款120000元，而非定金200000元（含上述定金180000元）中的120000元，即合同备注部分相应条款括注的“含定金”应为理解错误所致。因此，原告以此为由未依约支付定金180000元不能成立。另外，原告还称，被告还清贷款、办妥解除抵押登记手续大概需40个工作日，而在其依约需向被告支付定金180000元时被告未向银行申请还款，其认为被告已无法依约在60个工作日内办妥解除抵押手续，故拒绝支付定金。这也是其个人的单方猜测，没有充足有效的证据予以证实，其以此为由拒绝支付定金不能成立。综上，原告主张被告违约不能成立，故其以此为由主张被告承担违约责任，诉讼请求被告支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳和支持。虽然原告主张被告违约不能成立，但因涉案房地产现被法院查封及轮候查封，存在法律上不能履行的情形，被告黄伟周亦表示同意解除合同，被告郑君郎则表示以原告及被告黄伟周的意见为准，故本院对原告诉讼请求解除合同予以支持。同时，因本案合同依法律规定及双方当事人的一致意思表示解除，对原告诉讼请求被告返还定金20000元，被告黄伟周未予否认，故本院予以支持。且因被告郑君郎同为本案合同主体，故其应与被告黄伟周承担共同返还的责任。至于被告黄伟周所称其已将收取的定金20000元返还中介，若属实亦不能等同于返还原告，不能免除其对原告的返还责任，被告黄伟周可自行要求中介返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告李国明与被告黄伟周、郑君郎于2017年4月14日签订的房地产买卖合同；二、被告黄伟周、郑君郎于判决发生法律效力之日立即向原告李国明返还定金20000元；三、驳回原告李国明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2402元，诉讼保全费1688元，合计4090元，由原告李国明负担3720元（已付4090元），被告黄伟周、郑君郎负担370元（该款已由原告李国明垫付，被告黄伟周、郑君郎应在判决生效之日一并迳付给原告李国明，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一七年十一月六日书记员  何尧敏