辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1344号上诉人（原审被告）：佟鑫，男，1987年2月1日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河新区。委托诉讼代理人：卢娜（佟鑫之妻），1986年9月3日出生，满族，个体工商户，住锦州市凌河新区。被上诉人（原审原告）：辛树臣，男，1959年12月20日出生，汉族，退休干部，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：孙英杰（辛树臣之妻），1961年12月21日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。上诉人佟鑫因与被上诉人辛树臣房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佟鑫的委托诉讼代理人卢娜、被上诉人辛树臣及其委托诉讼代理人孙英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决给付至4月13日的房屋租金错误，该判决损害了上诉人的合法权益。一、2016年2月25日签订租房协议时，合同上记载有5000元押金，一审时被上诉人提供的合同中将5000押金部分划掉了，现上诉人可以提供原版合同，此5000元押金被上诉人应予返还。二、上诉人未支付2019年度租金是有原因的。1.因2015年租房前被上诉人未配合自来水公司更换案涉租赁房屋的自来水主管道，导致上诉人租房后，于2018年11月24日自来水主管道破裂，造成货物及电子产品被淹损失4万多，上诉人多次找被上诉人讨要损失赔偿，后口头约定以房租抵顶损失赔偿。2.2019年3月30日，被上诉人所有的胜河里86-57号门市由于卷帘门损坏，将上诉人的辽GJL7号本田XRV轿车砸坏，上诉人多次索要修车费，被上诉人拒不给付，有视频为证。3.2017年度，2018年度取暖费一直由上诉人承担，2019年9月16日被上诉人在未与上诉人协商的情况下，私自报停案涉租赁房屋取暖，导致上诉人无法正常缴纳取暖费。经多次沟通没有结果，造成上诉人在取暖期无法正常经营，不得已另租房屋，搬出案涉房屋。被上诉人曾跟踪上诉人，知道上诉人已搬走。2019年12月-2020年3月4日期间上诉人曾多次向被上诉人告知已搬走，2020年3月4日上诉人给被上诉人打电话告知已经搬走，欲还其钥匙，被上诉人说过两天来找上诉人谈房租一事，并口头约定以修车费抵房租，但直至起诉之前，被上诉人从未找过上诉人商谈房租一事。一审因被上诉人不承认此事，未被采纳，上诉人可以提供2020年3月4日通话录音证据。因此，上诉人不是不给付被上诉人房租，而是基于以上几种原因，未能协调一致。希望法院能参考以上原因重新判决房租给付金额，以上每条上诉人均可提供证据。辛树臣辩称，1.押金5000元我没有看见原件，我认为是伪造的。2.因为自来水主管道爆裂造成的损失，上诉人在另案起诉我后，又撤诉了，那个损失与我无关。3.没有任何证据证明是我家的卷帘门把上诉人的车砸了。4.取暖费在合同里写的非常清楚，是由乙方支付，上诉人在每年9月1日之前应通知我是否取暖，如果不通知我，我就会报停。综上，上诉人上诉请求不能成立。另外，合同第三条约定乙方合同到期是否续租，需提前两个月告知甲方，如无告知，合同继续生效。2019年他欠我的钱，他应该在2019年跟我说清楚，而不是2020年给我打电话。辛树臣向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的坐落于锦州市凌河区房屋租赁合同；2.判令佟鑫搬出锦州市凌河区房屋，并给付租金3万元；3.本案诉讼费由佟鑫承担。一审法院认定事实：辛树臣系锦州市凌河区房屋所有权人。2016年2月25日，辛树臣、佟鑫签订了房屋租赁合同，辛树臣（甲方）将该房屋租赁给佟鑫（乙方）用于经营钓鱼用具。合同约定：“1.租期一年，一年一签，2016年2月25日至2017年2月25日，年租金2.6万元。费用由乙方自负（包括取暖费、水费、电费、土地费、煤气费等），上打租；2.不得改变房屋结构，转租、转借，守法经营，乙方一旦违法经营，甲方有权收回房屋，房租金不予退回；3.乙方租用到期，是否续租，提前两个月通知甲方，甲方不租也提前两个月告知乙方，如果不告知合同继续生效。因国家用地、动迁、甲方（原房主）用房，乙方无条件搬走，剩余房租金甲方按月退还给乙方……；注：1.每年9月10日之间乙方是否取暖，告知甲方，一旦供暖乙方自负……。”合同签订后，佟鑫向辛树臣交付了当年房租金2.6万元，辛树臣将房屋交付给佟鑫。一年期满后，佟鑫继续租赁该房屋，双方又签订了2017年至2019年2月25日房屋租赁协议，年租金及其他约定不变。2019年2月25日至今，辛树臣、佟鑫未再签订房屋租赁协议，佟鑫未向辛树臣交付房租金，也未将房屋返还给辛树臣。一审法院认为，辛树臣、佟鑫签订的房屋租赁合同，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。当事人均应按约履行各自相应的义务。辛树臣将其房屋交付佟鑫使用，佟鑫理应按约支付对应的房屋租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按期支付租金。故对辛树臣要求佟鑫给付拖欠租赁费的请求，依法应予支持。关于租金具体数额问题，双方约定年租金2.6万元，折合日租金为71.23元，至辛树臣起诉之日，佟鑫共占用房屋计414天，拖欠租金为29,489.22元。关于辛树臣要求佟鑫给付利息一节，因合同中没有约定，故不予支持。关于佟鑫辩称其在2019年9月之后已电话通知辛树臣，不再租赁涉案房屋并要求解除房屋租赁合同，因辛树臣否认且佟鑫未能提供证据佐证，故其辩解意见不予采信。关于佟鑫称租用的房屋内漏水造成其财产损失及其车辆被辛树臣所出租的另一房屋卷帘门砸坏，因此不同意给付辛树臣全部租金的辩解意见，因与本案不属同一法律关系，此意见不予采纳；关于租赁期限的界定问题，虽辛树臣、佟鑫在协议约定的租期届满后，双方未再续签房屋租赁合同，但佟鑫未能将租赁房屋返还给辛树臣，双方已形成了不定期的租赁关系，辛树臣可随时要求解除房屋租赁合同，并要求佟鑫按实际占用房屋期间履行给付辛树臣房屋租金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除辛树臣与佟鑫签订的坐落于锦州市凌河区房屋的租赁合同；二、佟鑫于本判决生效之日起10日内给付辛树臣房屋租金29,489.22元（自2019年2月25日起至2020年4月13日止）；三、佟鑫于本判决生效之日起10日内从锦州市凌河区房屋迁出，将房屋交付给辛树臣；四、驳回辛树臣的其他诉讼请求。如果佟鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由佟鑫负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院在二审庭审中，对双方当事人提交的证据进行了质证。因双方当事人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张自来水主管道破裂造成的货物及电子产品被淹损失以及其名下车辆被砸损失均曾与被上诉人达成口头约定抵顶房租，但未能提交充分证据予以证明，亦不能明确双方约定抵顶的具体数额，且被上诉人不予认可，故对上诉人此项主张因证据不足不予支持。关于上诉人提出以上两项损失应抵顶房租的主张，因上诉人提出的该两项损失与本案不属于同一法律关系，本院不予调整。关于上诉人主张被上诉人返还5000元押金一节，二审中，上诉人提交了2016年至2017年的房屋居间租赁合同，其中记载“乙方先交押金5000元（水、电、煤气等费用）租期到期后双方算清。”但未能提交被上诉人出具的押金收条。被上诉人手持的该合同中5000元押金字样被划掉，其辩称因双方后来协商一致其并未实际收取此款，所以将该内容划掉了。经查，被上诉人一审中提交的2018年至2019年房屋居间租赁合同中关于押金的约定为空白。因此，上诉人主张实际缴纳押金5000元证据不足。且即便实际缴纳，根据合同约定“租期到期后双方算清”，以及之后的合同中已无押金约定的事实可以看出，押金应已经算清，故上诉人主张被上诉人返还押金无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张房租计算截止时间最晚应为2020年3月4日一节，经查，上诉人提交的2020年3月4日与被上诉人通话录音中记载上诉人提出了将房屋钥匙交付被上诉人的意见，但后来双方又约定近几日对房租如何结算的问题进行协商，可见通话当日双方并未达成一致意见，并且上诉人自认至今房屋钥匙仍然未交付被上诉人。因此，原审判决上诉人交付房租计算到被上诉人起诉之日并无不当，对上诉人的此项主张本院不予支持。综上所述，上诉人佟鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人佟鑫负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年九月三日法官助理范宇文书记员张丹