广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初7175号原告（反诉被告）：珠海市星光源建筑工程有限公司（原珠海经济特区星光源有限公司），住所：珠海市香洲区。法定代表人：张和善，董事长。委托诉讼代理人：夏天，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴金花，女，汉族，1951年12月19日出生，身份证住址：广东省珠海市。委托诉讼代理人：于强，广东玉成律师事务所律师。原告珠海市星光源建筑工程有限公司（以下简称星光源公司）诉被告吴金花合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，被告吴金花提出反诉。本案依法由审判员谢光适用简易程序公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏天、赖文珍，被告的委托诉讼代理人于强，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称：本院（2017）粤0402民初40号民事判决书已生效。该判决书查明并认定：原、被告签订的《合资建设民族名优商品城合同》无效；2010年11月至2013年3月，原告每月向被告支付租金3629元，2013年4月至2014年11月，原告每月向被告支付租金1962元，原告共支付被告租金144481元；原告要求在该案扣减已付租金款项144481元，被告表示不同意在该案扣减，该案不予处理。判决生效后，原告多次联系被告要求进行款项的扣减，但被告不同意。被告已申请强制执行。原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告退还租金款项144481元；二、被告向原告支付利息38134元（自2010年11月计至2017年7月31日）；三、被告向原告支付以144481元为本金，自2017年8月1日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至款项付清之日的利息;四、被告承担本案诉讼费用。被告就本诉辩称，一、原告在起诉中隐瞒了一个基本事实，就是原告前身及法定代表人已构成犯罪，经人民法院判决，已构成非法吸收公众存款罪。本案被告是受害人。原告本诉所涉标的也是在该犯罪案件中对被告的赔偿，原告没有理由以此对被告起诉，人民法院应驳回原告对被告的起诉。二、根据已生效的（2017）粤0402民初40号民事判决书，现原告要求扣减退还租金的要求也是不合理的。被告在上述40号案中是因为本案原告从2014年12月起自己收取租金，而停止了对被告赔偿的行为，过错全在原告。人民法院对之前的租金不予处理是正确的，因为那是犯罪案件对被告的赔偿。根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在民事案件中，原告也应对被告进行赔偿，所谓的租金扣减根本不成立，而是其刑事违法的赔偿。除了已赔偿的租金外，被告对原告提起反诉，继续要求原告赔偿损失。请求人民法院依法驳回原告的无理起诉。被告提起反诉称，2010年10月19日，被告与原告签订《合资建设民族名优商品城合同》。次日，被告支付全部房款435500元给原告。2010年11月至2014年11月，原告按照约定支付租金给被告。2013年3月原告退还20万元，但从2014年12月起，原告拒绝向被告支付租金，而是收取租金自用。此后被告得知原告及前法定代表人涉嫌非法吸收公众存款罪被人民检察院起诉。该案中被告同样也是受害人，却没列入刑案中。2016年，被告向人民法院起诉，香洲区人民法院于2017年4月17日作出（2017）粤0402民初40号民事判决书。原告本诉起诉被告返还租金14万多元没有法律根据。虽然双方所签合同是无效合同，但过错全在原告，是原告及前法定代表人的刑事违法行为所造成的。根据合同法第五十八条无效合同的处理原则“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”及合同法第一百一十三条“给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”双方在合同中明确规定了年10％的租金，而原告违反了约定，虽合同无效仍应赔偿其不履行的约定租金。除已经赔偿的损失14万多元外，原告仍应自2014年12月开始每月向被告支付1962元，共64746元。根据珠海市不动产中心在网上公布的香洲区房价，2011年下半年均价为14127.84元，而2017年1-9月份均价为30287.64元，价格翻了一倍多。原告前身作为刑事案件加害人，用非法吸收公众存款获得了巨大的利益，而且该房产一直在出租，不断在盈利，与被告所签的无效合同并没有损失，而受损失的是被告。因此过去已付的所谓14万多元的租金，应属原告赔偿被告的损失，而还应支付尚未赔偿的从2014年底至今的损失共64746元。被告提出如下反诉请求：原告赔偿被告损失64746元并承担反诉诉讼费用。原告就反诉辩称，被告的反诉不能成立。被告要求原告按1962元/月给付租金，是依据《合资建设民族名优商品城合同》的约定。该合同被生效的法院判决认定为无效，被告再依此提出请求不合理。合同无效，原告不存在给付租金的义务。结合相关生效判决，经审理查明：2007年5月21日，原告星光源公司（乙方）、珠海市香洲东坑股份合作公司（甲方，以下简称东坑股份公司）签订《土地租用合同》，约定：乙方租用甲方位于珠海市前山东坑村东坑新市场南面与幼儿园之间的12600平方米空地建设商业大楼；乙方租赁期间40年，租赁期间乙方向甲方支付相应租金；物业产权名称为甲方，合同使用期限内使用权及经营权属乙方所有。双方还对租用地的使用、租地费用的分段计价、租金和各项费用的缴付、建筑工程相关办证手续及房地产权证保管、双方的权利义务等予以约定。2007年6月29日，经珠海市工商局核准变更登记，原告的企业名称由珠海经济特区星光源有限公司变更为现名珠海市星光源建筑工程有限公司。2008年3月3日，珠海市规划局向东坑村民委员会颁发建设工程规划许可证一份，规划许可证记载：建设项目名称酒店、建设位置前山东坑村。2009年2月19日，珠海市建设局向东坑村民委员会颁发建筑工程施工许可证一份，规划许可证记载：工程名称乡村假日酒店、建设地址前山东坑村。之后，原告出资修建了包括商铺在内的酒店。2010年10月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《合资建设民族名优商品城合同》，其主要内容包括：本合资建设项目位于珠海市香洲区东坑村的《乡村假日酒店》一楼商业部分，东至东坑市场，西至东坑幼儿园，南至旅游路，北至金凤路，暂定项目名称为民族名优商品城；乙方选择本项目第78号商铺，总价435500元；从签约之日起七年内，如乙方委托甲方出租的，甲方同意每年按乙方出资总额的10%计算租金给乙方，乙方每年应收租金分12个月支付，每月15日前支付本月租金，直到委托期限到期为止；从签约之日起，乙方可随时将其拥有的商铺使用权回购给甲方，回购时，甲方除支付给乙方原出资总额的基础上，再按每年4.3%升值一次性算给乙方（计算公式：实际回收金额=出资额+实际回收时间×实际出资额×4.3%），上述款项甲方需在接到乙方通知10天内支付；乙方取得本项目商铺使用权后，在本合同使用期限内，乙方有权处分其拥有的商铺，如可自行经营，自行出租自由转让使用权或委托甲方出租等；如甲方不按时支付租金，超过15天的，甲方应按每天1%支付给乙方滞纳金。此外，双方还对水电费、管理费交付以及违约责任等予以约定。2010年10月20日，被告向原告支付了全部78号商铺款435500元，并将该商铺委托原告出租。2010年11月至2013年3月，原告每月向被告支付租金3629元。2013年3月23日，经协商原告退还被告购房款200000元。2013年4月至2014年11月，原告每月向被告支付租金1962元。原告共支付被告租金款项144481元。之后，原告未再向被告付款。2015年8月3日，原、被告签订《补充协议书》一份，约定原告将78号商铺交付给被告自行使用或出租经营，但实际上78号商铺仍由原告出租给一家超市使用。另查，2015年12月11日，珠海市香洲区人民检察院以珠香检公诉刑诉[2015]2994号起诉书指控李思华犯非法吸收公众存款罪，向本院提起公诉。经审理，本院于2016年8月24日作出（2015）珠香法刑初字第3111号刑事判决，判处李思华犯非法吸收公众存款罪并处以相应刑罚。该刑事判决查明如下内容：李思华是星光源公司股东、法定代表人。2007年，星光源公司与东坑股份公司签订《土地租用合同》，租用东坑股份公司位于珠海市香洲区前山东坑村东坑新市场南面的空地建商业大楼；至2009年，该项目通过相关部门的审批，项目名称确定为“乡村假日酒店”。2009年至2010年间，星光源公司在建设“乡村假日酒店”过程中，因资金不足，李思华在不具有房产销售的资质及无法办理房产证件的情况下，将乡村假日酒店一楼商铺命名为“民族名优商品城”，以合资建设“民族名优商品城”为名，通过《珠海特区报》发布广告及委托中介公司公开发布传单的方式向社会公开宣传，以售后包租和约定回购的方式出售“民族名优商品城”的商铺使用权，以此方式非法吸收公众资金。“乡村假日酒店”项目建成后，李思华与星光源公司于2011年1月成立珠海市壹号酒店有限公司，将“乡村假日酒店”更名为“珠海一号酒店”，并开始经营。因经营过程中持续亏损，李思华遂以高息向社会不特定对象借款，自2011年开始，珠海市壹号酒店有限公司向部分被害人回租上述“民族名优商品城”商铺并对外进行出租，或由被害人直接对外出租等。另外，根据被告申请，本院调取了（2015）珠香法刑初字第3111号刑事案卷的部分材料，反映了以下情况：吴康梅、杨思伟等人以李思华家属积极协商赔偿事宜并向受害人赔偿损失或返还相关店铺为由，出具了谅解书；吴金花等人虽同为受害人，但珠海市公安局斗门分局经侦大队经查找，未能找到上述人员到公安机关作证等。再查明，本院于2016年4月8日受理了吴金花诉星光源公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）粤0402民初2724号，在案件审理过程中，经法院释明《合资建设民族名优商品城合同》为无效商品房买卖合同，吴金花变更诉讼请求为：星光源公司返还原告房款235500元，支付原告占有使用费35316元（2014年12月至2016年5月期间），并赔偿原告损失96311.25元（按年利率5.25%计算的购房款利息损失）。本院于同年7月21日作出一审判决，判令：一、星光源公司向吴金花退还购房款235500元并支付2014年12月至2016年5月的房屋占有使用费35316元；二、驳回吴金花的其他诉讼请求。星光源公司不服该判决并提出上诉。2016年11月17日，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终2475号民事裁定，认定：《合资建设民族名优商品城合同》为无效房屋买卖合同，自始无效，即吴金花对涉案合同约定的房产自始不享有权利，故吴金花该案中无权请求星光源公司支付房屋占用费；吴金花虽然对于涉案合同被认定无效存在过错，但星光源公司实际占用了吴金花交付的款项，吴金花有权请求星光源公司支付占用资金期间的利息；对于星光源公司已经支付给吴金花的租金，吴金花对房屋并不享有权利，其无权取得，且一审法院在星光源公司未就抵扣或返还租金提出反诉的情况下，直接认定吴金花收取的租金或房屋占用费已经弥补了其利息损失属认定事实不当，超出本案的审理范围等。因此，珠海市中级人民法院裁定撤销原一审判决并发回本院重审。在案件重审过程中，吴金花的诉讼请求为：一、星光源公司返还房款235500元；二、星光源公司支付双倍房款利息98910元（从2014年12月至2017年3月）；三、星光源公司赔偿吴金花其他损失包括交通费10000元及律师费30000元。经本院询问，吴金花明确请求星光源公司占用其资金期间的全部利息损失，但主张租金已抵扣利息，故仅请求未付租金期间的利息，而星光源公司表示不同意以租金抵扣利息；星光源公司要求在该案中扣减已付租金144481元，但吴金花表示不同意扣减。本院于2017年4月17日作出（2017）粤0402民初40号民事判决，判令：一、星光源公司向吴金花退还购房款235500元；二、星光源公司向吴金花支付购房款利息67532.73元（计至2013年3月23日）；三、星光源公司向吴金花支付以235500元为本金，自2013年3月24日起按银行同期贷款利率计至款项付清之日的利息；四、驳回吴金花的其他诉讼请求。该案一审宣判后双方均未提出上诉，判决已经生效。本院认为，对于原告星光源公司与被告吴金花于2010年10月19日签订的《合资建设民族名优商品城合同》，为无效房屋买卖合同，已有本院相关生效裁判认定，原、被告双方亦无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。正如珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2475号民事裁定所述，原、被告签订的《合资建设民族名优商品城合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，吴金花对该合同涉及的78号商铺自始不享有权利，故吴金花无权请求星光源公司支付房屋占用费。对于星光源公司已经支付给吴金花的租金，吴金花亦无权取得。因此，星光源公司本诉请求吴金花退还依该合同取得的租金款项144481元，于法有据，本院予以支持。被告吴金花反诉要求星光源公司赔偿的损失64746元，根据其庭审陈述，实际上仍是按照《合资建设民族名优商品城合同》约定的租金标准计算2014年12月至2017年8月期间有关涉案商铺的租金损失，不属于本案合同无效的损失赔偿范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款是对于合同有效情况下违约责任中损失赔偿额的规定，不适用于本案合同无效的情形，因此，被告吴金花的反诉，请求不当，理据不足，本院不予支持。至于星光源公司本诉主张的租金利息损失，如生效判决所述，涉案商铺用地为东坑村民委员会集体土地，星光源公司也不具备房产开发以及销售资质，却对公众销售，违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原告星光源公司作为出卖人未能保证所售房产的合法性，应当对相关合同无效承担主要责任。因此，原告在请求被告退还租金的同时另要求计付利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴金花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市星光源建筑工程有限公司退还人民币144481元；二、驳回原告（反诉被告）珠海市星光源建筑工程有限公司的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）吴金花的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币1976元、保全费人民币1470元，合计人民币3446元，由吴金花负担2726元，由珠海市星光源建筑工程有限公司负担人民币720元；反诉受理费减半收取人民币709元，由吴金花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  谢光二〇一七年十一月二十日法官助理刘晓亮书记员张景民朱丹君