宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初1635号 原告：宁波市博虹投资发展有限公司。住所地浙江省宁波市海曙区丽园南路526号（3-3）室。统一社会信用代码91330203796007442L。 法定代表人：张利平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司。住所地浙江省宁波市海曙区丽园北路26号1-2室。统一社会信用代码91330203684262983X。 法定代表人：赖征强。 被告：赖征强，男，1976年9月2日出生，汉族，户籍所在地福建省永定县，现住浙江省宁波市海曙区。 原告宁波市博虹投资发展有限公司（以下简称博虹公司）为与被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司（以下简称奕喆公司）、赖征强房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘先霞适用简易程序审理。本案于2020年7月9日公开开庭进行审理，原告博虹公司委托的诉讼代理人金晓洁，被告暨被告奕喆公司的法定代表人赖征强到庭参加诉讼。依原告申请，本院依法作出裁定，对被告奕喆公司名下财产采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告博虹公司以被告奕喆公司欠付租金为由，诉请判令：一、确认原告与被告奕喆公司于2017年5月22日订立的《房屋租赁合同》于2020年3月24日解除；二、被告奕喆公司支付租金及占有使用费合计172394.93元（押金40000元及后付的61990元已抵扣）、物业费7016.03元、电费1794.60元（占有使用费、物业费、电费均计至2020年4月30日）、搬运费1050元；三、被告奕喆公司支付违约金58710.60元；四、被告赖征强对上述被告奕喆公司的付款义务承担连带清偿责任；五、原告有权就被告奕喆公司原承租房屋内的货物拍卖、变卖所得价款优先受偿。 两被告答辩称：一、对合同解除时间、物业费、搬运费、优先受偿权均无异议；二、原告曾于2018年12月锁门十几天，并于2020年3月23日锁门停水停电，该十几天及3月23日以后不应收取占有使用费，已付押金40000元及之后支付的租金61990元应扣减；三、疫情期间应减免2个月租金；四、违约金过高，愿意支付一个月租金作为违约金；五、租赁合同相对方系奕喆公司，赖征强个人无需承担连带责任。 本院经审理认定以下事实：2017年5月22日，原告与被告奕喆公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市海曙区××路××号（房产证号为甬房权证海曙字第2××0号）、516号（房产证号为甬房权证海曙字第2××1号）的商铺用房出租给被告奕喆公司用于经营家电业务，租赁期限三年，自2017年5月22日至2020年5月21日。第一年租金为238370元、第二年租金为265288元、第三年租金为293553元。六个月支付一次租金，先付后用，第一期6个月租金119185元于合同签订当日支付，此后每期（6个月）租金须提前15日付清。被告在使用租赁房屋期间所发生的所有费用（包括但不限于水电费、通讯网络费、公共部分能耗费、物业管理处所有费用等）由被告承担。为确保合同履行，被告向原告支付押金40000元，押金在合同履行完毕结清水、电、物业等费用后15日内退还被告（押金不计利息）。合同违约责任部分约定：被告奕喆公司迟延支付租金或其他费用的，按应付租金额的每日万分之三支付迟延履行违约金。迟延10日以上的，原告有权解除合同，并要求被告奕喆公司支付年租金20%的违约金。被告已付的押金不足以抵偿拖欠的租金等费用时，被告奕喆公司授权原告任意处置被告在租赁房屋内的任何财产，以抵偿拖欠的费用。后被告奕喆公司按约支付租金至2019年5月21日。2019年12月2日，被告赖征强与奕喆公司向原告出具第一份承诺书，载明：承租方赖征强租赁海曙区丽园南路510号-516号房屋，尚未支付租金如下：2019.5.22-2019.8.21:510＃-512＃租金75000元，2019.5.22-2019.8.21:514＃-516＃租金73388.25元，2019.8.22-2019.11.21：510＃-512＃租金75000元，2019.8.22-2019.11.21：514＃-516＃租金73388.25元。以上房租于2019年12月9日支付120000元，余款最迟于2019年12月23日付清。如未付清，本人愿意将租赁合同无条件终止，并承诺放弃丽园南路510＃-516＃铺内所有财物，由原告处置，并支付上述房租及所拖欠房租金的违约金，违约金按应付租金的每日万分之三支付。承诺书左下方由赖征强手书“汇晗无公章，一切法律责任由本人承担及一切经济责任由本人承担”，承诺书右下角由被告奕喆公司和赖征强作为承诺人签字。2019年12月10日，被告赖征强个人向原告出具承诺函一份，再次承诺最近于2019年12月13日下午4点半前付清前述第一份承诺约定的120000元，否则愿由原告全权处置店内所有资产，一切经济、法律责任由本人承担。2019年12月26日，被告赖征强与奕喆公司向原告出具第二份承诺书，被告赖征强再次作为承租方确认前述租金分期付款，于当月31日前付清，并承诺用510＃-516＃货物抵押，由出租方全权处置或房产抵押，直至付清为止，如发生经济纠纷一切由承租方负责。2020年1月8日，被告赖征强个人再次向原告出具承诺函，确认丽园南路510号-516号房租截止到2019年11月21日剩余欠款234786.50元，最迟于2020年1月20日前付清，如未付清，本人愿意终止合同并无条件支付尾款，并承诺用510＃-516＃货物抵押，由出租方经承租方核实后全权处置，直到付清为止。如发生经济纠纷一切由承租方负责，同时出租方在此期间保证承租方通水、通电、正常经营。2020年3月17日，被告赖征强个人第三次向原告出具承诺函，承诺其作为承租人租赁位于宁波市海曙区××路××号××号房屋，2019年5月22日至2019年11月21日欠付房屋租金共计234786.50元，最迟于2020年3月底一批及4月6日前付清。如未付清，本人愿意终止合同并无条件支付违约金，并承诺用510＃-516＃货物抵押，由出租方全权处理，如发生纠纷，由承租方赖征强承担对公司连带法律责任。2020年3月23日，原告对涉案房屋上锁。2020年4月30日，原告委托宁波市江东百丈利民搬家服务部将宁波市海曙区××路××号××号房屋内的货物搬运至宁波市海曙区古林东路957号仓库，支出运费2100元，原告在本案中主张运费1050元。 另查明，被告赖征强于2019年11月24日至2020年1月3日陆续向原告支付61990元，该款已在2020年1月8日承诺函中结算扣除。 又查明：原告于2020年4月23日向宁波市天益物业服务有限公司丽苑分公司支付涉案房屋2019年5月22日至2020年3月21日的物业费6398.70元，并代付2020年1至4月的电费1786.66元。 以上事实由原告提供的房产证、房屋租赁合同、承诺书、承诺函、家电搬运证明、物业费缴纳网上银行电子回执、电费支付发票，被告赖征强提供的微信聊天记录，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原告与被告奕喆公司之间的房屋租赁合同关系依法成立且合法有效，双方对于合同解除时间、上锁时间、腾退时间、欠付租金的起算点、物业费、搬运费及被告已于2019年11月24日至2020年1月3日陆续支付61990元等事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：一、上锁及疫情期间是否应减免租金；二、违约金计算标准是否合理；三、被告赖征强是否应对被告奕喆公司债务承担连带清偿责任。关于第一个争议焦点，上锁后，被告实际已无法经营，此后不宜再计算占有使用费，故被告奕喆公司欠付的租金应自2019年5月22日计至2020年3月23日，金额为246236元，扣除押金40000元及被告于2019年11月24日至2020年1月3日陆续支付的61990元，尚欠租金144246元。至于疫情期间减免租金，则系国家倡导性政策并非强制性规定，且被告奕喆公司在疫情发生之前早已因未按时支付租金而违约，故对被告奕喆公司要求疫情期间应免除两个月租金的主张本院难以支持。被告主张原告曾于2019年12月上锁十余日，但原告对该事实予以否认，被告亦未提供相应证据，故本院对其辩称不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，被告未按约支付租金致合同提前解除，已构成违约，应按约承担违约责任。涉案房屋租赁合同约定的违约金符合法律规定，本院予以支持。关于第三个争议焦点，被告赖征强书面承诺对公司债务承担连带清偿责任，系其自愿的债务加入行为，故应按照其承诺对被告奕喆公司的债务承担连带清偿责任。被告赖征强支付的61990元及押金40000元，可在其应承担的金钱债务中予以抵销。因被告奕喆公司自愿出具承诺书，同意以涉案房屋内的财务提供抵押以清偿上述债务，故原告要求以涉案房屋内的家电拍卖、变卖所得价款优先受偿合理合法，本院予以支持，但因未办理抵押登记手续，故不得对抗善意第三人。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市博虹投资发展有限公司与被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司于2017年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月24日解除； 二、被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司支付原告宁波市博虹投资发展有限公司租金144246元、物业费7016.03元、电费1786.66元、搬运费1050元，合计154098.69元； 三、被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司支付原告宁波市博虹投资发展有限公司违约金58710.60元； 上述二、三项合计212809.29元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告赖征强对上述宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司的付款义务承担连带清偿责任； 五、原告宁波市博虹投资发展有限公司有权以本院已经查封的原宁波市海曙区××路××号、516号房屋内的货物折价或者拍卖、变卖后的价款在本判决确定的金额内优先受偿，但不得对抗善意第三人； 六、驳回原告宁波市博虹投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4914元，减半收取2457元，由原告宁波市博虹投资发展有限公司负担215.50元，被告宁波市海曙奕喆盛业贸易有限公司、赖征强负担2241.50元；财产保全费1527元，由被告宁波汇晗网络科技有限公司、赖征强负担。均于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 刘先霞 二〇二〇年九月三日 法官助理 徐漪波 代书记员 郭逸尘 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ??? ??10?