湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初4937号原告黄俊文，男，1990年4月2日出生，汉族，户籍地：湖南省宁远县。委托代理人赵骎，湖南金州律师事务所律师。被告李西海，男，1970年9月27日出生，汉族，户籍地：山东省广饶县。委托代理人王浩兵，湖南威朗律师事务所律师。原告黄俊文与被告李西海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄俊文及其委托代理人赵骎到庭参加了诉讼，被告李西海及其委托代理人王浩兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除0002342号二手房买卖合同；2、被告赔偿原告损失暂计为125000元（包括定金100000元、中介费损失15000元、律师费10000元）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩要点：1、合同应当继续履行，不应当解除；2、被告无任何违约行为亦无不愿继续出卖房屋情形，故不存在支付违约损失；3、被告对中介公司擅自将定金退还给原告一事不知情，这进一步证明被告并不存在违约。本案合同未能继续履行系由于原告担心交易风险故不愿意交付赎楼金引起的。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年6月17日，原、被告及案外人长沙品诚房产经纪有限公司（以下简称品诚公司）共同签订了一份《二手房买卖（居间）合同》（合同编号：0002342）。合同约定，1）被告为甲方、原告为乙方、品诚公司为丙方；2）被告将其单独所有的位于湖南省长沙县房屋出售给原告，房屋总价款为2600000元（包括现有装修、配套设施和家电家具、被告在签订合同前已为涉案房屋交纳的所有费用）；房屋所有权证号为长房权证星字第**，建筑面积为224.96㎡，房屋在泛华金融银行设有抵押，抵押金额为1320000元；3）付款方式：购房定金+（赎楼首付款+购房尾款）+交房尾款。具体包括：原告于签约当日支付人民币100000元，定金由被告收取，并由品诚公司托管待交房时支付给被告，被告需在收取定金后，将房屋所有权证托管至品诚公司；原告于产权过户手续办理之时支付被告首付款。交房时原告支付被告交房尾款50000元整托管品诚公司转交；备注：原告同意帮被告支付赎楼金额700000元整，原、被告约定，被告同意由品诚公司代为收取定金，被告不得违约否则双倍赔偿定金；4）原、被告的义务：被告保证对涉案房屋权属权证的合法性、真实性、有效性负全责，并应在本合同签订后13日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交品诚公司；原告按照本合同约定的付款步骤、付款时间按期付款，在签订本合同后23日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交品诚公司，如原告办理银行按揭的，原告领取新房产证后3个工作日内需办理涉案房屋银行贷款抵押登记手续，否则原告应承担由此造成被告及担保人等其他方的一切损失。原、被告按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。备注：支付赎楼金之前需进行产权过户公证，不配合情况下，品诚公司才能履行公证书义务；赎楼当日，被告先支付赎楼金然后原告再支付700000元赎楼金，700000元是包含定金的；如果不能进行正常交易、办理过户手续，被告无条件10天内退还收到的所有金额，逾期不支付则由被告按所有金额的每日利息5%追加赔偿；5）违约责任：合同一方未按照本合同约定条款履行其义务，如违约行为已累计超过双方约定的时间10日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金，并可追索交易过程中产生的一切损失，如通过诉讼的，违约方应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用；6）其他约定：买卖双方自行约定，由原告支付所有需付税费及增加部分；原、被告委托品诚公司办理交易所有手续时，双方须按照代理方的要求配合办理，不配合办理的视为违约方，并承担违约责任；原、被告约定于2017年7月30日办理房屋不动产权证转移手续；交房时间为被告收到尾款7日内；7）备注条款：经原、被告友好协商，达成以下协议，原、被告需配合品诚公司办理房屋过户等所有手续，不得借故拖延，同时，如果遇到国家政策或银行贷款不能正常通过，不可抗拒的因素不能正常交易、过户，则三方互不追究责任，合同自动解除，原告过户所有费用，单指税费，品诚公司承诺50000元包办；双方不得违约，被告未收到赎楼金，被告将不负关于赎楼金的任何责任。合同签订当天，原告向品诚公司支付购房定金100000元。同日，品诚公司向原告开具“今收到黄俊文交来购买位于湖南省长沙县房屋定金款项计人民币壹拾万整（即100000元整），支付方式：转账”收款收据。2、2017年8月16日，品诚公司出具一份《证明》，该证明显示：因被告未在合同约定时间即2017年7月30日之前办理手续，导致合同不能正常履行，品诚公司现将被告托管定金100000元整退还给原告。关于购房合同的其他赔偿问题由买卖双方协商确定。同日，品诚公司已将该购房定金100000元通过银行转账退还给原告。3、原、被告双方未对涉案房屋办理过户公证亦未明确约定办理涉案房屋银行提前还贷及解除房屋他项抵押手续的时间。4、原告同意帮被告支付赎楼金700000元。5、本案涉案合同中的赎楼金700000元（含定金）实为购房首付款。6、原告因与被告房屋买卖合同纠纷一案委托湖南金州律师事务所代理，并于2017年8月24日，湖南金州律师事务所向原告开具律师费价税合计10000元的发票。另查明，诉讼过程中，被告要求继续履行合同，原告表示已无继续履行的能力。二、双方当事人有争议的事实在于合同履行过程中被告是否违约并承担违约责任。原告认为，被告在向银行预约提前还款赎楼后直至合同约定的最终期限到达之后未通知原告及品诚公司，亦未对赎楼的具体时间进行约定。被告怠于履行通知义务的行为，已造成合同无法履行，其应当承担违约责任；被告认为，涉案房屋的价值为2600000元，被告仅收到购房定金100000元且品诚公司在被告不知情时已将该定金退还给原告，另被告亦未收到购房首付款，故原告主张被告承担与定金数额相同的违约金即100000元缺乏事实及法律依据；本院认为，依据原、被告提供的证据以及本院查明的案件事实，涉案房屋在泛华金融银行尚有1300000元抵押贷款未还，原告同意帮被告支付赎楼金700000元（含定金）用于提前还贷。但因涉案合同对于赎楼金的给付时间、支付方式以及被告办理银行提前还贷、解除涉案房屋他项抵押手续的合同义务履行时间及步骤约定不明，且在合同履行过程中未及时补充约定，致使原、被告双方无法在合同约定时间即2017年7月30日办理产权过户手续。故本院认定对于涉案合同履行不能及由此产生的后果，原、被告均有过错，各自应承担各自相应的责任。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及案外人品诚公司共同签订的《二手房买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反相关的法律规定，故合法、有效，各方应当严格按照合同约定履行各自的义务。依据原、被告提供的证据及本院查明、认定的案件事实，原、被告双方对于涉案合同履行不能及由此产生的后果均存在过错，各自应承担各自相应的责任。本案中，原告主张解除涉案合同，被告则主张应继续履行。鉴于原告已无继续履行合同的能力，合同继续履行已缺乏基础条件，故本院支持原告主张解除合同之诉求；因合同解除而给原、被告双方造成的损失均应由其各自自行承担，故对于原告主张被告赔偿损失125000元之诉求，本院不予支持。另，案外人品诚公司在涉案合同尚未解除且未经被告同意的情形下擅自将其托管的购房定金100000元退还原告，该行为显属不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告黄俊文与被告李西海及案外人长沙品诚房产经纪有限公司于2017年6月17日签订的《二手房买卖（居间）合同》（合同编号：0002342）；二、驳回原告黄俊文的其他诉讼请求。案件受理费2800元，减半收取1400元，财产保全费1220元，共计2620元，由原告黄俊文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  付建安二〇一七年十一月十九日法官助理吴欢代理书记员  李子祎附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。