广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2002号上诉人（一审被告、反诉原告）：黄丹，女，1985年1月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码430************028。委托诉讼代理人：黄姣，女，1988年3月14日出生，汉族，住湖南省衡东县***********，居民身份证号码430**419880****024。系黄丹之妹。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海诚邦投资顾问有限公司。住所地：珠海市金湾区三灶镇西湖城区********。统一社会信用代码914***********991L。法定代表人：杨成，总经理。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾银辉，广东广岭律师事务所律师。一审本诉被告、反诉原告黄丹因与一审本诉原告、反诉被告珠海诚邦投资顾问有限公司（下称诚邦公司）居间合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2019年7月19日诚邦公司为经纪方与买方黄丹、卖方刘玉盈签订《不动产买卖合同》，约定黄丹以212.5万元购买刘玉盈位于珠海市金湾区西湖城区**************。合同第3条约定,签署合同时黄丹通过诚邦公司向刘玉盈支付定金5万元；第4.2条约定，黄丹向银行按揭贷款105万元用于支付刘玉盈房款。在合同签订后10日内，黄丹携带银行贷款所需要的全部资料（以银行要求为准）到银行办理完贷款申请手续，并在2019年9月10日前办理完按揭贷款批准程序，并按照银行规定出具（同意贷款通知书）给刘玉盈。刘玉盈需配合黄丹办理银行按揭手续，按揭费用由黄丹承担。黄丹、刘玉盈于2019年9月20日前（含当日）办理房产过户手续。黄丹须在过户前支付剩余102.5万元；第6条约定，刘玉盈需在签署合同当日内，将《不动产权证》原件放在诚邦公司处。未经买卖双方共同同意，诚邦公司不得将《不动产权证》交予任何一方（买方已违约或者双方诉讼时除外）。办理房产按揭、缴纳税费及过户所需要的资料以银行、税务及相关部门要求为准，经纪方仅按照买卖双方愿意代为填写相关文书，最终生效均以买卖双方的签字确认为准，经纪方不为此承担任何责任；第7条约定，合同签订后3个工作日内，黄丹支付佣金4万元。交易时如果出现非三方原因造成的交易取消，诚邦公司无须退还收取的代理费；第11条约定，合同签订后买卖双方任何一方或双方违约，经纪方的全部代理费用由违约之一方或者双方承担，任何一方逾期支付经纪方代理费用时，每逾期一日按应付额的千分之五向经纪方支付滞纳金。合同尾部三方签名、加盖印章下有“收据”一栏，刘玉盈签名确认收到上述合同约定的定金5万元。刘玉盈将房产证原件存放在诚邦公司。由于黄丹没有依合同约定向刘玉盈付款，2019年9月20日刘玉盈告知诚邦公司将终止与黄丹的买卖合同，并取回《不动产权证》原件。诚邦公司称刘玉盈仅终止了与黄丹的买卖合同，并没有终止委托诚邦公司处理出售案涉房产。一审开庭审理中，黄丹称诚邦公司在签订合同前隐瞒了案涉房子“满五不唯一”的事实，提供了虚假信息，待黄丹交付了5万元定金后才告知案涉房产的真实情况，导致多交了3万多元税费。诚邦公司否认隐瞒案涉房产不是卖方唯一住房的事实，否认告知黄丹案涉房产是“满五唯一”的房产，称系因黄丹办理户口迁移，导致住房贷款拖延，而不能在约定时间内将银行贷款付予刘玉盈，最终致使合同终止。黄丹则称是诚邦公司告知办理银行贷款需要珠海户口，且签订合同前已明确告知诚邦公司办理户口需要的时间。合同签订前，诚邦公司员工匡吉元、沈亚兵与黄丹进行了多次微信联系。黄丹提交了与匡吉元联系的微信记录，其中2019年7月8日匡吉元在回答黄丹问“没有珠海户口能买吗？”时称“可以买”；7月10日匡吉元称“户口下来才能办理银行按揭手续”、黄丹称“我已经在办户口了，预计一个月左右办好，快的话8月中旬应该可以。如果超过三个月我们就办人才证明，超过2个月我们就提前一个月办人才证明”，匡吉元又称“这个千万不能让业主知道，业主知道了就不会签约。”合同于7月19日晚签订后，7月20日凌晨匡吉元联系黄丹称“该房有可能满五唯一”、黄丹称“不唯一吧”，当日晚7时16分匡吉元称“确实该房不唯一，三万左右（税）”、“银行按揭也需要珠海户口”；7月22日黄丹通过微信向匡吉元发送了“个人信用报告.PDF”,匡吉元告知“银行答复，做5成没有问题，但要你的详细征信报告”；7月30日匡吉元询问黄丹“你户口有眉目了吗？”，黄丹回答“一共需要15个工作日，8月15号左右”；8月18日匡吉元要求黄丹“下周二拿户口本拍照发给我。麻烦有空时请打印半年流水，打印征信报告”，8月24日问“你户口本拿到没”，黄丹回复“还没有”；9月6日匡吉元联系黄丹“你把钱准备一下，就是找关系的那些钱。而且我看了一下，也就是你的身份证是真的，其他的全部都是假的，你这个主要花钱”。黄丹提交了与沈亚兵联系的微信记录，沈亚兵告知黄丹“购买的……时代山海湖33栋3204房已进行评估，请将评估费5314+律师费1000共6314元转入公司老板以下账户，转账后即送评估报告……”。9月11日上午11时16分匡吉元在微信中告知黄丹“你不要转了，钱我退给你，不搞了，你自己承担后果。”11时26分，黄丹向诚邦公司法定代表人杨成账户分别转账6310元及3000元，并在微信中告知匡吉元款已转账时，匡吉元回应“确定到账了，我要转给你，搞不了，你爱买不买”。随后，黄丹又在微信中向转账匡吉元686元并称“你们的做法让人很难接受”。匡吉元收款后称“我答应别人的，也是求别人办事”，黄丹回复“赶紧办完”。黄丹案中反诉主张诚邦公司返还上述款项1万元。案中，诚邦公司称要求黄丹支付上述款项系为黄丹办理银行按揭贷款所用，包括案涉房产评估费5314元、律师费1000元及办证费用。诚邦公司未提交支出款项的相关单据。9月17日匡吉元与卖方刘玉盈微信联系，刘玉盈问“9月20号或之前的过户手续怎么办理？今天已经17号，还没收到你们任何通知。”匡吉元回复称“银行还在审核，也许要推迟几天，会尽力争取20号前过户”，刘玉盈称“我方一切只跟合约上的条例为准，一旦过了9月20号还没能完成过户手续，合约将会作废，你们还是抓紧时间跟进吧！”9月18日10时49分，匡吉元将与刘玉盈微信联系的内容截图发给黄丹，称“估计很悬了”，黄丹回复“现在还没到20号啊，抓紧时间吧”，当时下午黄丹再与匡吉元微信联系称“赶紧吧，你们一边想办法让银行加快进度，一边想办法跟业主沟通好吧”、“你把业主电话给我吧、把她的微信推给我”，匡吉元遂将刘玉盈电话及微信联系方式告知黄丹。随后，黄丹微信中告知匡吉元“业主已经同意再延迟一周，你那边赶紧抓紧时间弄吧，请把控时间在国庆节前过完户。”9月20日黄丹微信告知匡吉元，“我今天上午亲自把收入资料提供给了银行，今天都20号了还在补资料，银行还说要3－7个工作日。”9月21日中午匡吉元微信告知黄丹“业主现在根本不愿意宽限时间，更不会签什么补充协议了”当日下午匡吉元微信告知黄丹“业主过来拿房本了”。其后，黄丹根据诚邦公司提供的刘玉盈联系方式，自行与刘玉盈达成仍以212.5万元买卖案涉房屋的协议。贷款银行2019年11月25日向黄丹发放了贷款后，双方完成交易。黄丹已登记取得案涉房屋不动产权证。黄丹确认发放贷款的银行仍是诚邦公司之前为其办理贷款的银行，但根据银行的要求重新提交了资料，而没有重新提交过案涉房产的评估报告。一审法院向案涉房屋贷款银行核实了有关情况。中国工商银行股份有限公司珠海市分行莲花支行函复称，该行是根据珠海市限购政策标准审核买房人情况，符合政策的才给予办理住房按揭手续。黄丹于2019年9月3日向该行申请按揭贷款时，黄丹提交的资料是珠海市户口，符合政策要求。黄丹于2019年9月3日第一次到该行办理按揭贷款并提供相关资料，提供人是黄丹本人，诚邦公司工作人员在场。黄丹的资料送给分行审批后发现黄丹的负债情况，其需要先结清贷款。黄丹于9月20日提供结清贷款资料。黄丹在2019年9月20日后向该行提供过补充资料，该次申请与该行之前的审批程序是相关联的，黄丹的贷款是从9月3日的贷款流程进行的。在黄丹的贷款中，需要案涉房产的评估报告，该报告在2019年9月13日提供给该行。黄丹的该笔贷款不需要对相关贷款资料及手续进行公证。对于反诉主张诚邦公司赔偿差旅费，黄丹提供6月30日、7月31日、8月1日、8月9日、8月21日、8月23日、8月29日、9月1日、9月2日、9月6日、9月19日、9月29日、10月1日、10月10日、10月15日、10月17日、10月22日订购火车票、飞机票的记录为证，金额共计9720.5元。诚邦公司提起本案诉讼，请求判令黄丹支付40000元及滞纳金（滞纳金以40000元为本金，自2019年7月19日起按照每日千分之五的标准，计算至款项清偿之日止，暂计至起诉之日为41000元）。黄丹反诉，请求判令诚邦公司1.退还1万元；2.赔偿因处理涉案房产而额外支出的差旅费共计9720.5元。一审判决的理由与结果一审法院认为，《不动产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诚邦公司、黄丹双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。一、关于黄丹是否需要向诚邦公司支付报酬及滞纳金的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，诚邦公司与黄丹约定，黄丹与卖家签订合同后3个工作日内，黄丹需向诚邦公司支付佣金4万元。交易时如果出现非三方原因造成的交易取消，诚邦公司无须退还收取的代理费。本案中，黄丹、刘玉盈在诚邦公司的促成下于2019年7月19日签订了《不动产买卖合同》，诚邦公司已履行提供订立合同的媒介服务，黄丹应按约定支付佣金。虽然后来由于黄丹没有按照约定如期向刘玉盈支付银行贷款，刘玉盈已解除与黄丹的买卖合同，也解除对诚邦公司买卖房产的委托，但是诚邦公司已完成向黄丹提供订立合同的机会的义务，根据合同“买卖双方任何一方或双方违约，经纪方的全部代理费用由违约之一方或者双方承担”之约定，也应向诚邦公司支付佣金。黄丹辩称诚邦公司没有依约履行完毕相应的居间责任及义务，没有尽到如实报告的责任，甚至欺骗、隐瞒黄丹，黄丹没有存在过错。首先，黄丹称诚邦公司欺骗其贷款需要珠海户口的事宜。从办理黄丹住房贷款的银行的复函可知，银行是以珠海市限购政策标准审核黄丹的情况。虽然在签订合同前诚邦公司告知黄丹不需要珠海户口也可以购房，没有如实告知黄丹购房的政策，确实有不对，应予批评。但是在签订合同前，诚邦公司已告知了黄丹办理银行贷款需要珠海户口。黄丹在签订合同前已衡量过自身的情况才决定与卖家签订买卖合同及交付定金，与卖家协商贷款的支付时间。从银行的复函及从诚邦公司、黄丹双方的聊天记录可知，黄丹是在9月3日前才向银行递交贷款资料。在银行的审批过程中存在因黄丹自身未结清贷款原因导致审批暂缓的情形。黄丹也是在9月20日向银行提供结清贷款资料。从黄丹补充所需要的全部资料到贷款于2019年11月25日放发给黄丹，银行的贷款同样耗时了2个多月。在诚邦公司已告知银行贷款政策的情况下，黄丹应自行承担贷款中出现不放贷或者迟延放贷的风险。其次，关于税收金额问题。黄丹称诚邦公司告知涉案房产是满五唯一的房产，从诚邦公司、黄丹的聊天记录中看，诚邦公司只是在签订合同后说“该房有可能满五唯一”，黄丹没有提供证据证明诚邦公司在签订合同前有告知其该房属于满五唯一的情形。黄丹作为买房人也可在签订合同前与诚邦公司一同前往有关部门了解涉案房产的税收问题。最后，虽然在卖家解除合同后是黄丹自行联系卖家，但是此前的合同已成立，诚邦公司的居间行为已完成。而后来黄丹也是通过诚邦公司提供的电话联系卖家，与卖家再次达成协议，卖家也是基于此前的合同与黄丹进行交易，双方的交易行为仍与诚邦公司的居间服务有关。综上，诚邦公司确有不对的行为，但该行为不足以免除黄丹支付佣金的义务。因此，黄丹的抗辩不成立，一审法院不予采纳。黄丹应向诚邦公司支付佣金4万元。关于滞纳金的问题。合同已约定合同签订后3个工作日内黄丹支付佣金4万元，即黄丹应在7月24日前支付佣金。现黄丹未按期支付，构成违约，应向诚邦公司支付滞纳金。诚邦公司、黄丹的合同约定，每逾期一日按应付额的千分之五向经纪方支付滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。黄丹已抗辩不支付佣金及提起反诉，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定的情况。根据第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。考虑没有按期向诚邦公司支付佣金，给诚邦公司带来的利息损失以及双方因为新旧两合同关系的争议、黄丹的过错程度，一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率的标准计算滞纳金。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此本案的利息计算应分为两个阶段进行计算，第一阶段为：以4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年7月25日起计算至2019年8月19日止；第二阶段为：以4万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至本金实际清偿完毕之日止。二、关于诚邦公司是否应向黄丹返还1万元费用的问题。根据黄丹的贷款情况，贷款银行在办理案涉房产的贷款时需要评估报告，且贷款银行已收到案涉房产的评估报告，因此，评估费是为黄丹办理案涉房产贷款所必须发生的费用，应由黄丹承担该费用5314元。对于黄丹向诚邦公司支付的其他款项4686元，贷款银行已明确没有委托律师对贷款材料及手续进行公证，诚邦公司也没有提供证据证明该款项是办理涉房产的过户必需发生的律师公证费及过户的其他费用。诚邦公司作为居间方，其只能依合同的约定收酬，诚邦公司却向黄丹收取过户房产、办理贷款时非必然发生的费用，违背了诚信原则，确实不对，应予以批评。诚邦公司应向黄丹退还已收到的4686元。三、诚邦公司是否赔偿黄丹差旅费用的问题。首先，黄丹提供的交通票据不能直接证明其是为处理案涉房产的相关手续而发生的。其次，黄丹办理珠海户口、贷款手续是购买案涉房产所必需的，且在办理相关手续的过程中，也可能存在黄丹自身的因素导致多次往返办理。现涉案房产已过户到黄丹名下，黄丹提供的证据不足以证明诚邦公司的行为导致其额外支付了费用及金额，因此，对黄丹的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决一、黄丹于判决生效之日起七日内向诚邦公司支付佣金4万元及滞纳金（滞纳金计算方法：以4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年7月25日起计算至2019年8月19日止；第二阶段为：以4万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至本金实际清偿完毕之日止）；二、诚邦公司于判决生效之日起七日内向黄丹退还款项4686元；三、驳回诚邦公司的其他诉讼请求；四、驳回黄丹的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费因适用简易程序减半收取413元、保全费430元，合计843元，由黄丹负担；反诉受理费因适用简易程序减半收取147元，由诚邦公司负担35元，由黄丹负担112元。当事人二审的意见一审本诉被告、反诉原告黄丹不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判驳回诚邦公司的全部诉讼请求，支持黄丹的全部反诉请求。事实与理由如下：一、一审法院判决黄丹支付佣金4万元及相应的滞纳金没有任何事实与法律依据。1、《房地产买卖合同》是诚邦公司作为经纪方提供的格式合同，其第7条内容明显存在免除与限制其作为中介方应尽的责任与义务的情形，同时加重了黄丹的责任与义务，该条款依法应属无效，诚邦公司无权要求黄丹在合同签订后3个工作日内支付居间服务费。《房地产买卖合同》第7条的内容明显不合理，也不公平。所有条款中并没有任何一条明确约定房产中介依法依约应履行的责任与义务，只有合同第6条第6.2款对协助买卖双方完成后续的交易手续及程序有些许的描述。尽管诚邦公司极力认为其责任与义务在促成交易双方签订合同即完成，协助买卖双方完成后续的交易手续及程序只是其自愿的行为，并非法定或约定的责任或义务，显然与合同条款约定、实际交易情况及行业习惯相悖。按照第7条约定，不论诚邦公司是否协助买卖双方履行完剩余的交易手续及程序（包括办理按揭贷款手续、完税手续、房产过户手续及房产交付手续等工作），黄丹均应等等支付4万元报酬，这显然与房产中介行业的交易习惯及实际交易情况相悖。根据合同法第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，该约定为格式条款应属无效，黄丹无须向诚邦公司支付相应的居间服务费。2、中介服务合同与一般的居间服务合同存在明显的区别，在适用法律规定时，仍应结合涉案中介服务行业的实际交易习惯的特殊性来明确各方的责任与义务，而非仅仅机械地套用法律规定。合同法第二十三章“居间合同”条款内容只是对一般居间服务行业的一个总领性规范，但仍需结合案件涉及的具体居间服务行业类型来处理，比如本案的房产中介服务行业，就是一个比较特殊的居间服务行业，其与一般的居间服务行业是有所区别的。一般的居间合同的居间方只要提供交易的相关信息并顺利促成双方的交易即视为完成了所有的居间责任与义务，承诺方此时须依约支付相应的居间服务费，这是合情、合理也合法，而作为房产中介合同的中介方，其不仅仅需如实提供房产交易的相关信息并顺利促成房产买卖双方签订合同，还需协助买卖双方履行剩余的交易手续及程序，如此，中介方才完成相应的居间责任与义务，其才有权要求承诺方支付相应的中介费用，这已成为房产中介行业的交易习惯。一审判决不顾房产中介行业的实际交易习惯，机械地适用合同法第四百二十四条及第四百二十六条的相关规定，认为黄丹应按约支付佣金，明显是缺乏生活常识与阅历所致。如果只要合同约定房产中介促使合同成立即完成居间义务，就有权要求支付居间费用，而不论是否协助买卖双方履行后续房产交易手续及程序，显然，会助长黑中介气焰，使本已乱象丛生的房产中介环境乱上加乱。3、一审判决认定诚邦公司存在违反如实报告义务，但对诚邦公司如此违背诚信的行为也只是认为“确实有不对，应予批评”而已，而对黄丹却诸多苛责，将责任完全归咎于黄丹，显失公平。签订合同前，作为专业的房产中介理应如实、全面、客观地向买方报告涉案房产与卖方基本情况、当地最新购房政策，明确买方购买涉案房产所应具体的相应条件及所需提供的全部资料明细清单，这是房产中介应尽的最基本的责任与义务，也只有如此，作为买方才能更好地衡量自身的条件，核实购房条件、成本、交易风险等并作出客观、合理的判断。而本案中，诚邦公司并没有尽到上述如实报告的义务——不但未如实地告知当时珠海最新的购房政策，涉案房屋交易时，珠海市购房政策规定并非只有珠海户籍人士才可购买，非珠海户籍人士只要符合珠海市购房政策的要求也可在珠海置业，当然也可办理相应的银行按揭贷款手续，这从贷款银行回复一审法院的函件可见。诚邦公司甚至将错误理解的珠海市购房政策内容告知黄丹，即办理银行按揭贷款需要珠海市户口这一前提条件。一审判决对诚邦公司存在“没有如实告知黄丹购房的政策”的不诚信行为，只是认为“确实有不对，应予批评”而已，显然有失公允，且错误地理解地贷款银行回函的意思，并认可“在签订合同前，诚邦公司已告知了黄丹办理银行贷款需要珠海户口”这一前提条件，显然对基本事实的认定错误。在上述错误信息的前提下，黄丹作为买家怎能客观地结合涉案房产的实际情况来衡量自身的条件是否能够购买涉案房产，并决定是否与卖家签订买卖合同、交付定金、与卖家协商款项的支付时间等细节条件呢？一审判决认为黄丹应自行承担贷款中出现的风险，但若所告知的银行贷款政策错误，黄丹是否仍需承担此风险？此风险是否应由作为中介方的诚邦公司承担？4、诚邦公司作为专业的中介机构，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了黄丹的正当、合法权益的情形，但一审判决视而不见，将责任归咎于非专业黄丹，显失公正。在买家就涉案房产向中介方进行了解时，作为专业的中介服务机构，理应将涉案房产的基本情况（其中就包括涉案房产是否是满五年唯一这一关键情况，因为涉案房产若非满五年唯一，依法将要缴纳高额的税费）、交易流程、交易条件等细节全面、客观、真实地向买家披露，而本案中，就是因为“专业”的诚邦公司在黄丹与卖家签订合同前，根本没有去落实清楚涉案房产是否是“满五年唯一”，而在黄丹与卖家于2019年7月19日签订合同并交付了5万元定金给卖家后的第二天才告知黄丹“可能满五唯一”这一不确定的情况，并在黄丹提出疑问情况下，才去核实，黄丹也因此多支出了本不应承担的3万元税费。如此，黄丹花大价钱请专业的中介来协助交易又有何意义？而一审判决却将原本应由诚邦公司承担的举证责任强加给黄丹，因为黄丹已举证证明诚邦公司的工作人员在涉案合同签订前，并没有尽到其作为中介应尽的责任与义务——核实清楚并告知黄丹涉案房产是否是满五年唯一这一最基本的事实即可，并不需要举证证明诚邦公司在签订合同前有告知黄丹该房属于满五唯一的情形，这本应是诚邦公司应举证证明其并不存在任何不尽责或故意隐瞒涉案房产基本情况的情形，以此来反驳黄丹的说法，但一审判决在诚邦公司未提供任何证据反驳黄丹的情况下，却认为“黄丹没有提供证据证明诚邦公司在签订合同前有告知其该房属于满五唯一的情形”，甚至将合同签订前未能核实清楚涉案房产是否满五年唯一的责任归咎于黄丹，认为“黄丹作为买房人也可在签订合同前与诚邦公司一同前往有关部门了解涉案房产的税收问题”，将本应由诚邦公司履行的责任与义务强加给黄丹，这不符合举证责任分配原则及行业交易习惯。5、诚邦公司故意提供虚假情况，违规收取黄丹的相关费用，损害了黄丹的正当、合法权益的情形，但一审判决对此严重违背诚信的行为，也只是认为“违背了诚信原则，确实不对，应予以批评”，一审判决这一认定明显不公，不能让黄丹信服。在涉案合同签订前，诚邦公司并没有如实、全面地告知黄丹涉案房产交易依法依约应承担的相关费用成本，直到涉案房产办理银行按揭贷款手续及程序时，诚邦公司工作人员却告知黄丹另需支付所谓的评估费、律师费及其他费用共计1万元。黄丹向诚邦公司工作人员询问为何又要交费时，诚邦公司的工作人员却极不耐烦地告知黄丹若不按照其意思交费，将不再继续跟进涉案房产的后续交易手续及程序，并扬言要黄丹“你自己承担后果”。因黄丹不经常在珠海，只有妥协付钱，但在黄丹要求诚邦公司工作人员提供相应的凭据时，诚邦公司及其工作人员至今也未能提供给黄丹，且在黄丹在一审提起反诉，要求诚邦公司退还该1万元时，其也未能举证证明该1万元费用支出的合理、合法与合规性，是否已实际支出了相关的费用，有无相关的凭据予以支持，这是作为反诉黄丹依法应承担的举证责任，但诚邦公司在一审庭审只是辩称是合理的费用，而一审判决却仅以贷款银行已收取涉案房产的评估报告为由，认定黄丹承担评估费用5314元。即使办理房产贷款需要评估报告，且也应由黄丹承担，但在诚邦公司未依法提供任何证据证明确实花费了5314元的情况，应承担相应的举证不能责任，而一审判决却径直认定黄丹承担，明显偏颇。一审判决已查明贷款银行没有委托律师对进行公证，诚邦公司也没有提供证据证明款项是办理涉案房产的过户必需发生的律师公证费及过户的其他费用的情况下，也只是认为诚邦公司“违背了诚信原则，确实不对，应予以批评”而已。难道诚邦公司上述严重违背诚信行为，仍不能阻断黄丹支付佣金的责任与义务？诚邦公司的上述行为已完全符合合同法第四百二十五条故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的相关情形，一审判决却只是认为“诚邦公司确有不对的行为，但该行为不足以免除黄丹支付佣金的义务”。试问：除了上述行为外，究竟诚邦公司存在怎样的情形才可免除黄丹支付佣金的义务？6、诚邦公司没有积极履行协助买卖双方完成后续交易手续及程序，及维系与卖家的良好关系，以便推进交易的顺利完成。从2019年7月19日合同签订至同年9月3日止，诚邦公司没有向贷款银行提交黄丹的任何按揭贷款资料。而在这长达46天时间里，诚邦公司一来此时正与业主刘玉盈产生争执，双方闹得有点不可开交，二是因为不尽职。本来，在涉案合同签订后，诚邦公司作为中介方应第一时间要求买卖双方尽快配合提交过户、完税及按揭等程序所需的相关资料，但直到涉案合同约定履行期限届满时，诚邦公司仍在要求买卖双方配合签订及提交相关的资料。这期间里，诚邦公司根本没有做什么建设性的工作。即使黄丹不具备珠海市户口，按诚邦公司的意思，黄丹仍能在珠海市购房，而按贷款银行的回复，只要符合珠海市限购政策的要求即可以申请按揭贷款，也即是说，诚邦公司向贷款银行提供黄丹的按揭贷款手续资料并不以黄丹的珠海市户口资料为前提，但事实上，诚邦公司直至2019年9月3日才配合黄丹第一次到贷款银行提交按揭资料，而涉案合同三方约定的履行合同期限将在2019年9月20日到期，这中间只有17天申请按揭贷款的时间。如此，诚邦公司能自圆其说认为已尽到了应尽的中介责任吗？涉案合同履行期限届满后，诚邦公司深知业主强烈抗拒其继续代理涉案房屋的买卖，且将房地产权证原件收回，明确不再继续履行涉案合同，涉案合同履行已终止（包括居间合同及买卖合同）。即使黄丹在涉案合同履行期限届满后一再电话联系诚邦公司的工作人员，但诚邦公司人员已不再接听黄丹的电话，至今更未能提供任何的证据证明其代理人庭上所说有回黄丹的电话，诚邦公司的行为已明确表明其已放弃继续履行涉案合同，不再跟进，也没有继续配合黄丹补充提交银行所需资料，诚邦公司的行为表明其也同意终止涉案合同的履行。涉案房屋的交易之后的程序均由黄丹在江西与珠海两地来往跑来跟进完成的，否则，难以解释为何在2019年9月20日后至中介于2019年10月9日收到贷款银行同贷书期间，诚邦公司一直没有微信与电话联系黄丹的事实？贷款银行客户经理向诚邦公司的工作人员反映相关情况后，其也未第一时间与黄丹联系，反而是贷款银行客户经理主动联系黄丹，要求黄丹补充相关的资料给贷款银行，以便继续推进涉案房屋的相关贷款审批流程，期间诚邦公司的工作人员究竟做了什么建设性的事实？若诚邦公司的工作人员能及时向贷款银行提交按揭贷款资料，即使贷款银行发现了相关问题，需要黄丹补充相关的资料，黄丹仍有充足的时间去准备与完善。黄丹收到贷款银行客户经理的电话及提出的要求后，黄丹已第一时间补充了相关的资料经贷款银行，而贷款结清证明并非是银行审批贷款所要求提供的，只是客户经理告诉黄丹若能结清其他债务，将更有利于涉案房产贷款的审批而已，是黄丹主动提供给贷款银行的，因此，不存在如一审判决认定因黄丹自身未结清贷款原因导致审批暂缓的情形。事实上，贷款银行客户经理联系黄丹，要求黄丹补充相关资料时，涉案合同的履行期限已将至。因此，导致涉案贷款未能在涉案合同约定的期限（2019年9月20日）发放，根本原因或过错在诚邦公司。二、诚邦公司返还1万元费用有事实与法律依据。反诉程序中，黄丹已举证证明了诚邦公司以办理银行按揭贷款需支付评估费、律师费及其他费用为由收取了1万元，但诚邦公司却未能提供任何证据证明收取该1万元的合理、合法及合规性以及实际支出的具体金额，应承担举证不能的不利后果。但一审判决在诚邦公司未提供证据证明已实际支出评估费5314元的情况下，径直认定黄丹承担，违反了基本举证责任分配原则。三、诚邦公司赔偿差旅费用有事实与法律依据。因为诚邦公司及其人员存在上述违背诚信的行为，导致涉案房产的交易一波三折，黄丹为完成涉案房产的交易手续及程序，不得已在珠海与江西两地来回奔波，产生了差旅费9720.5元，本案的证据足以证明该差旅费9720.5元是因为诚邦公司的行为导致额外支出的事实。综上所述，黄丹认为本案的证据足以证明诚邦公司根本未依法依约积极履行其应尽的责任与义务，如实将涉案房产的基本情况告知黄丹，并积极协助买卖双方完成后续的交易手续及程序，反而为了促成买卖双方签订涉案合同，收取居间服务费，故意隐瞒涉案房产的关键情况，提供虚假情况，欺骗黄丹支付额外费用。如此违背诚信的行为，已严重损害了黄丹的正当、合法权益，构成了根本违约，根本无权要求黄丹支付任何费用，反而，黄丹有权要求返还多收的不合理费用以及赔偿黄丹因此支出的相关费用。请求二审法院在依法全面调查核实本案客观事实的前提下，依法支持黄丹的全部上诉请求。一审本诉原告、反诉被告诚邦公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.根据合同法第四百二十六条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。诚邦公司已于2019年7月19日成功促成黄丹与卖家签订《房地产买卖合同》，涉案房屋已经成功过户到黄丹的名下，诚邦公司有权收取居间服务费。2.《房地产买卖合同》的合同条款均由合同当事人协商之后确定，并非格式合同，合同第7条之约定是诚邦公司与黄丹协商一致确认后，手写填上的，并非格式条款，该条款依照法律的规定，合理地约定了诚邦公司收取居间服务费的权利以及黄丹支付居间服务费的义务，费用收取亦合理，该条款合法有效。诚邦公司为黄丹提供房源信息、提供咨询服务、带黄丹实地看房、为黄丹与业主进行洽谈交易，并协助黄丹与业主签订《房地产买卖合同》，诚邦公司的居间义务已经履行完毕，黄丹应依约向诚邦公司支付居间服务费。3.黄丹提供的居间服务并不包括贷款服务事项。诚邦公司在已经履行完毕自身义务的情况下，仍积极协助黄丹办理贷款手续，黄丹因存在未结清债务，未能在合同约定的期限内取得银行的同贷书，导致违约，应由黄丹自己承担责任。4.黄丹委托诚邦公司购房时，自身也清楚知道，是否“满五唯一”会对税费有影响。黄丹从未提出一定要买“满五唯一”房屋，诚邦公司也从未说过该房屋是“满五唯一”。只是在合同签订后，诚邦公司的员工在与黄丹微信聊天时谈到该房屋可能“满五唯一”，黄丹对于房屋是否“满五唯一”并未提出要求，即使是不满足“满五唯一”，黄丹也是可以接受的。况且诚邦公司的员工在当天核实情况后也立马告知黄丹该房屋“不唯一”。可以看出，黄丹对于税费的问题是有预期的，诚邦公司的员工告知税费后，黄丹也未提出任何异议。5.诚邦公司在已经依法履行完毕自身的居间义务的情况下，仍积极协助黄丹办理合同签订后的事宜，黄丹因为自身原因导致没有按时履行合同后，之后为了不支付居间服务费，竟然与业主恶意串通，私下交易，严重违背了诚实信用原则。二、一审法院已经依法向贷款银行核实，二手按揭贷款是要求提供贷款住房的评估报告的，涉案房屋的评估费为5314元。三、黄丹要求诚邦公司赔偿差旅费用，完全没有事实和法律依据。首先，黄丹提交的差旅费订单，并不能证明其购买车票、机票等是为了履行合同的义务而产生的；其次，在2019年9月20日之后，黄丹隐瞒其与业主私下成交的事实，诚邦公司完全不知道其两人已经商量好，无法协助黄丹办理按揭、过户手续。即便该差旅费真的是黄丹为了履行合同而支出，也是由于黄丹的恶意隐瞒行为造成的；再次，诚邦公司的居间义务已经完成，诚邦公司没有义务帮黄丹办理贷款业务，现在诚邦公司是主动、无偿地协助黄丹办理按揭，但是主要还是要由黄丹自己来办理贷款，其履行自己的合同义务产生的差旅费用，应由其自身承担。综上所述，黄丹的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。本院判决的理由与结果本院认为，案涉房屋的买卖双方及经纪人诚邦公司三方签订的案涉《房地产买卖合同》，显然并非仅在房屋买卖双方间设立了房屋买卖法律关系，而且还在买卖人与诚邦公司间设立了居间法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同系有偿合同，居间委托人应当支付居间报酬。该合同第7条约定合同签订后3个工作日内，买方须支付诚邦公司费用4万元，并不违反法律、法规的强制性规定，其内容没有限制黄丹的合同权利或加重黄丹的合同义务，更无免除诚邦公司居间应负义务的内容。事实上即使依据合同的约定，黄丹在合同签订合同后三日内支付了4万元，诚邦公司仍负有协助房屋买卖双方完成合同交易的义务。故黄丹上诉认为该合同条款无效的主张，没有法律依据，本院不予采纳。合同签订时，黄丹并非珠海户口，且常住江西的事实，诚邦公司应当知晓，作为居间人诚邦公司更当依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定正确、及时、全面履行居间附随义务，包括正确为黄丹判断贷款条件及所需时间，以在合同约定中预留充分的时间，避免买卖双方非因故意违约导致合同解除或交易失败。但从黄丹提交的与诚邦公司员工匡吉元的微信联系记录可知，合同签订后，诚邦公司尚未确定卖方刘玉盈对案涉房屋是否“满五唯一”，才告知黄丹“银行按揭也需要珠海户口”，最终致使黄丹需办理户口迁移而未能在合同约定的时间内完成银行按揭贷款，即虽然诚邦公司为买卖双方报告了订立合同的机会、提供了订立合同的媒介服务，但对买卖合同的解除负有居间上的责任。关于案涉买卖合同的解除。合同约定黄丹应当在2019年9月10日前“办理完按揭贷款批准程序”并将银行同意贷款通知书给卖方刘玉盈，买卖双方在9月20日前办理房产过户手续。9月18日，匡吉元将刘玉盈明确表示9月20日未完成过户手续时合同解除的微信截图转发给黄丹，9月21日再告知黄丹“业主现在根本不愿意时间、更不会签订什么补充协议。业主过来拿房本了。”即案涉房屋卖方刘玉盈已依约主张权利，解除了与黄丹的买卖合同关系，诚邦公司对此当然明了。其后，黄丹与刘玉盈重新达成案涉房屋的买卖法律关系，依法独立于案涉合同设立的房屋买卖合同法律关系，诚邦公司认为黄丹隐瞒事实与刘玉盈私下继续交易，与事实不符。故诚邦公司称已经完成了案涉房屋买卖的居间义务，也与事实不符。本案事实可见，诚邦公司促成了案涉合同的签订，也为黄丹的银行贷款付出了劳务，应当取得相应的报酬；但诚邦公司对未全面准确为买卖双方提供信息，致使合同最终解除，且对未能最终完成案涉合同的履行负有责任，故诚邦公司依据案涉合同主张全部居间报酬，本院不予支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分失当，应予改判。有鉴于此，本院酌定黄丹支付诚邦公司居间报酬2万元，黄丹上诉主张驳回诚邦公司的全部诉讼请求，本院不予支持。一审判决对黄丹应付诚邦公司的居间报酬滞纳金计算标准依法进行调整后，诚邦公司对此未提出上诉，视为服判。虽然贷款银行审核贷款需案涉房屋的评估报告，但诚邦公司案中自始未能提供案涉房屋评估支出费用的单据，未提供收取其他费用的合法合理依据，故本院酌定黄丹支付案涉房屋评估费2000元，诚邦公司收取的其他费用8000元应当返还。黄丹主张往返两地的差旅费9720.5元，但黄丹仅提供了订票的记录，未提交证明实际成行的票据，且相关支出也是黄丹案涉房屋买卖中的必要支出，故一审判决未支持黄丹该项请求并无不当，黄丹对此提出的上诉主张本院予以驳回。综上，黄丹上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3734号民事判决；二、黄丹于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海诚邦投资顾问有限公司偿付2万元及利息，其中利息自2019年7月25日始至2019年8月19日按中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计，2019年8月20日至本判决确定的履行期满之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计；三、珠海诚邦投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄丹偿付8000元。四、驳回珠海诚邦投资顾问有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄丹的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费413元，由黄丹负担206元、诚邦公司负担207元；一审反诉案件受理费147元，由诚邦公司负担117元、黄丹负担30元；财产保全费430元，由诚邦公司负担210元、黄丹负担220元；二审案件受理费580元，由黄丹负担244元、诚邦公司负担336元。黄丹已预付二审案件受理费800元，本院退还黄丹556元，限诚邦公司在本判决书送达之日起七日内向本院交纳336元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年八月十七日书记员  陈瑞祥