湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2513号原告：株洲市和美物业管理有限公司。住所地：湖南省攸县上云桥镇高岭村。法定代表人：李亦风，系公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡仲喜，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。被告：何绍成，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王萍，系其妻子。代理权限：特别授权。被告：王萍，女，汉族，湖南攸县人，住湖南省攸县。原告株洲市和美物业管理有限公司与被告何绍成、王萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告株洲市和美物业管理有限公司委托诉讼代理人蔡仲喜和被告王萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市和美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的2017年10月30日至2017年12月31日及2018年1月1日至2020年5月31日期间物业费4500元；2、判令被告按20‰的标准缴纳滞纳金，共计831元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年5月22日话蝶物业与被告小区签订了前期物业管理服务合同，双方明确了权利与义务，2017年12月小区业主委员会成立，前期服务合同自动终止。后原告与业主委员会签订了物业服务合同，并与话蝶物业公司签订债权转让书，根据合同及协议约定，话蝶物业公司将2013年5月30日至2017年12月31日止业主所拖欠话蝶物业公司的物业费的债权转让给和美物业公司。由和美物业向被告催缴所欠物业费（2017年10月30日至2017年12月31日共330元。2018年8月28日原告与被告小区签订了物业管理服务合同，双方明确了权利义务，根据合同约定，原告配置齐全，并履行了各项义务，但被告不履行约定，未按时缴纳物业管理服务费，至今拖欠物业费共4500元，时间达31个月之久，严重影响了物业工作的正常开展，为保护广大业主的合法权益，在原告多次上门催缴、电话沟通、书面通知无果的情况下，特请求人民法院依法判决，给小区营造良好的生活环境和社会风气。原告株洲市和美物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、前期物业服务合同、协议书、物价局标准函、攸县房产管理局文件各一份，拟证明对债权追缴的合法性的事实；2、物业管理服务合同（2018年、2019年、2020年）的各1份，拟证明双方明确了权利和义务及管理的合法性；3、物业费结算单、物业费明细账、催款通知复印件各1份，拟证明被告所欠物业费及催收物业费的事实；4、被告房产证复印件及被告签订的承诺书、前期物业服务协议复印件各一份，拟证明被告实属攸州一品小区业主和对有关管理条款的知晓的事实。被告何绍成、王萍辩称：1、被告对原告向被告收取物业费有异议。因原告安全防护不到位，导致我小孩自行车被偷，原告未予赔偿处理；2、楼层通道消防管理不到位，存在安全隠患；3、小区环境卫生存在问题、公共区域到处贴有广告；4、原告方未与我签订物业管理服务合同；被告何绍成、王萍为支持其诉讼主张，向本院提供了：1、攸县商品房买卖合同1份，拟证明被告系攸州一品10栋A单元12层1201号房屋业主及物业收费标准的事实；2、照片9份，拟证明原告没有做到物业管理职责的事实；3、收据1张及物业费收据明细1份，拟证明原告乱收费的事实；4、视频1份，拟证明原告方不处理垃圾的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告株洲市和美物业管理有限公司向本院提交的前期物业服务合同、协议书各一份、物业管理服务合同（2018年、2019年、2020年）的各1份、物业费结算单、物业费明细账、催款通知复印件各1份、被告购房合同复印件及被告签订的承诺书、前期物业服务协议复印件各一份等证据，被告未提出异议，本院审查认为，符合证据的有效要件，本院予以认定；对原告提供的物价局标准函、攸县房产管理局文件各一份，本院对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定；对被告提供的证据攸县商品房买卖合同1份，原告无异议，本院予以认定，对被告提供的证据照片9份及视频1份，原告有异议，因为无法确定其真实性，本院不予认定；对被告提供的收据2张及物业费收据明细1份，对开发商出具的收据因与本案无关联性，本院不予认定，对2014年的收据及物业费收据明细1份真实性予以认定，对证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下:被告何绍成、王萍系攸州一品小区10栋A单元12A01号房业主。2013年5月22日，被告所在小区开发商与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，聘用株洲市话蝶物业工程有限责任公司为被告所在小区提供前期物业服务。合同约定物业费为1元/平方米/月。2017年12月份，原告受被告所在攸州一品小区业主委员会聘请为攸州一品小区提供物业服务。2017年12月25日，株洲市话蝶物业工程有限责任公司与原告签订移交《协议书》，协议约定株洲市话蝶物业工程有限责任公司将攸州一品小区2013年5月30日至2017年12月31日前业主拖欠物业费的债权转让给原告。2018年1月起，原告为被告所在攸州一品小区提供物业服务。2018年8月28日，原告株洲市和美物业管理有限公司与攸州一品小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业费为1.1元/平方米/月，原告按年度收取业主物业服务费，服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日止。合同到期后，双方分别于2019年1月1日和2020年元月15日续签了合同，约定服务期限至2020年12月31日止。原告方依约向被告方提供物业服务。被告入住小区后，自2017年11月1日起未按时交纳物业费，根据合同约定，被告2017年应交纳的物业费为261.44元（130.72平方米*1元/平方米/月*2个月）。2018年1月1日至2020年5月31日止应交纳的物业费为4170元（130.72平方米*1.1元/平方米/月*29个月），共计应交纳物业费4431.44元。原告株洲市和美物业管理有限公司就此多次向两被告催收，均未果。双方因此酿成纠纷，故原告诉至本院。另查明,被告何绍成、王萍在原告株洲市和美物业管理有限公司管理区域内的物业产权登记面积为130.8平方米，原告自愿按照130.72平方米计算物业费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告株洲市和美物业管理有限公司经被告何绍成、王萍所在的小区业主委员会聘用为被告所在的小区提供物业服务，双方签订的《物业服务合同》及被告小区开发商与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，对被告何绍成、王萍在内的所有业主均具有约束力。被告自2017年11月1日起未按约定交纳应交的物业费用，系被告违约，应承担本案的违约责任。另，株洲市话蝶物业工程有限责任公司与原告协议约定株洲市话蝶物业工程有限责任公司将攸州一品小区2013年5月30日至2017年12月31日前业主拖欠物业费的债权转让给原告。故原告请求被告何绍成、王萍支付从2017年11月1日起至2020年5月31日止的物业管理费4431.44元的诉讼请求本院予以支持；对原告请求被告支付垃圾处理费的诉讼请求，因合同中未明确约定，故对原告请求被告支付垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持；被告认为原告物业服务存在服务瑕疵及安保不到位导致被告自行车丢失故要求原告赔偿的辩称理由缺乏证据支持，本院不予认可；对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告何绍成、王萍在本判决生效后十日内向原告株洲市和美物业管理有限公司支付自2017年11月1日至2020年5月31日之间所拖欠的物业费4431.44元；二、驳回原告株洲市和美物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告何绍成、王萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  谢秋云二〇二〇年九月三日法官助理蒋语孜书记员易林附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。