山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2082号上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴宝军，男，1983年5月17日出生，汉族，户籍地山东省平原县，现住山东省德州经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：刘兰花，女，1983年9月22日出生，汉族，户籍地山东省平原县，现住山东省德州经济技术开发区。共同委托诉讼代理人：陈万栋，山东中鲁律师事务所律师。上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人吴宝军、刘兰花商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人公司上诉请求：1.撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1853号民事判决书并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案房屋所占用的土地：德国用（2013）第095号，在2019年1月17日，被山东省高级人民法院查封，从而导致不能办理产权证明。2020年1月22日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执异288号执行裁定书，中止对德州唐人中心9号楼1单元902号房产占有范围内的土地使用权的执行。土地具有不可分性，省高院裁定中止执行以上土地，即意味着2019年1月17日查封土地的行为错误，导致这一错误的原因与上诉人无关。根据双方签订的合同第十二条规定，由于政府等非出卖人的原因造成不能办理产权登记，出卖人不承担责任。因此，对于延期办证，上诉人不应承担责任；2.《合同补充协议》第六条规定，办理登记仅指房屋登记，不包括土地登记手续。2016年德州市实行不动产登记制度改革，由原来的房产证、土地证分别办理，变为房地合一，即办理不动产证。该制度的变更，导致办证环节增加、办证期限延长，这属于政府政策的调整，因此造成不能按期办证，同样符合双方约定的免责条款。吴宝军、刘兰花辩称，唐人公司的两项上诉请求均不成立。1.唐人公司因与他人存在经济纠纷而被查封土地。即使山东省高级人民法院出具中止执行的裁定，也不能证明之前的土地查封错误；2.关于政府部门的改革造成延迟办证，唐人公司应提供证据证明，仅凭其单方叙述不能认定。在德州市范围内，同时期开发的房地产项目不只有涉案小区一个，其他项目多数如约办理了不动产权证，更证明了唐人公司叙述的逾期办证理由前后矛盾，不能成立。吴宝军、刘兰花向一审法院起诉请求：1.依法判令唐人公司支付吴宝军、刘兰花逾期办理产权证违约金81637元；2.本案诉讼费全部由唐人公司承担。一审法院认定事实：吴宝军、刘兰花与唐人公司于2016年5月13日签订《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定吴宝军、刘兰花购买唐人公司开发的位于德州市德城区德州唐人中心2号楼1单元2层25号不动产，合同价款为2286752元，交付期限为2016年6月13日前。《合同补充协议》第六条关于办理产权登记手续的补充约定：“5、双方一致同意将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料：且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”另查明，德国用（2013）第095号坐落于德州市德城区（住）土地使用权人德州立天唐人置业有限公司用地，注：2016年7月5日，抵押权注销登记，根据双方申请及交款证明，贷款20300万元已结清，以上抵押权予以注销登记。2018年9月12日，1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#住宅办理首次登记。唐人公司庭审中陈述称“现在涉案房屋因为涉及到其他案件土地被查封，已向法院提出了异议，现在正在等待法院裁决”。另查，唐人公司于2016年5月23日将涉案房屋交付吴宝军、刘兰花使用。一审法院认为，吴宝军、刘兰花与唐人公司双方于2016年5月13日签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，吴宝军、刘兰花与唐人公司均应履行，吴宝军、刘兰花按照合同约定履行了付款义务，唐人公司应该按照合同约定的期限为吴宝军、刘兰花办理涉案房屋权属登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴宝军、刘兰花与唐人公司双方约定涉案房屋的交付期限为2016年6月13日前。吴宝军、刘兰花提交房屋交付验收单及德州唐人中心交房流程确认单可以证明涉案商铺实际交付使用时间为2016年5月23日。2018年9月12日涉案房屋具备办理房屋物权属登记的条件，但因涉案房屋所涉土地已被人民法院查封，无法依约办理房屋产权登记手续，唐人公司应于“该房屋交付的第721日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”。唐人公司应支付吴宝军、刘兰花逾期办理房屋权属证书违约金：356天（2018年5月14日至2019年5月5日吴宝军、刘兰花起诉之日）×房款为2286752元×万分之一/日＝81408元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条规定，一审法院判决：德州立天唐人置业有限公司支付吴宝军、刘兰花逾期办理产权证违约金81408元，于本判决生效之日起五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费920元，由德州立天唐人置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐人公司为证明其事实主张，向本院提交下列证据：山东省高级人民法院（2019）鲁执异288号执行裁定书，用以证明涉案房产逾期办证的原因为山东省高级人民法院对涉案小区土地使用权进行查封，唐人公司应予免责。经质证，吴宝军、刘兰花对该证据真实性无异议，但认为其与本案无关联性，对该证据证明事项不予认可。本院经审查认为，唐人公司当庭出示裁定书原件，吴宝军、刘兰花对其真实性亦无异议，本院对其真实性予以认可。根据当事人提交的证据，本院经审理查明：山东省高级人民法院于2019年1月17日查封了唐人公司名下，涉案小区所在土地的使用权，证号为德国用（2013）第095号。山东省高级人民法院于2020年1月22日裁定中止对该土地使用权的执行。另查，吴宝军、刘兰花购买的涉案房产为德州唐人中心2号楼1单元1-2层25号，合同约定的总价款为2286751元。一审法院认定“原告购买唐人公司开发的位于德州市德城区德州唐人中心2号楼1单元2层25号不动产，合同价款为2286752元”与双方合同的约定不符，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，唐人公司与吴宝军、刘兰花在双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中明确约定了办理房屋权属证书的条件、期限及违约责任。唐人公司作为出卖方，为买受人吴宝军、刘兰花办理合法有效的房屋权属证书是其应尽的义务，也是双方签订合同的主要目的。现唐人公司在吴宝军、刘兰花依约向其履行了支付购房款的义务后，未能在合同约定的期限内办理涉案房屋的权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。关于唐人公司提出双方约定的办证仅指房产证，不包括土地证，以及不动产登记制改革影响其办证进程的上诉理由，本院认为，涉案双方签订合同时，国家已进行不动产登记改革，不再区分房屋所有权证和土地使用证，统一办理不动产权证书，因此，双方在合同中约定的“房屋权属证书”，应解释为涉案房屋的不动产权证书，而非仅指房屋所有权证；另外，唐人公司未提交充足证据证明不动产登记改革影响涉案房屋产权证的办理进程，其应当承担举证不能的不利后果，故唐人公司的上述上诉理由均不能成立，本院不予认可。但鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担，故涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金。一审法院认定唐人公司逾期办理产权证构成违约于法有据，但违约金计算期限应予调整。综上，唐人公司应向吴宝军、刘兰花支付逾期办理产权证违约金：248天（2018年5月14日至2019年1月17日）×房款为2286751元×万分之一/日＝56711.42元。综上所述，唐人公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区（2019）鲁1402民初1853号民事判决；二、德州立天唐人置业有限公司支付吴宝军、刘兰花逾期办理产权证违约金56711.42元，于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回吴宝军、刘兰花其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费920元，由德州立天唐人置业有限公司负担644元，由吴宝军、刘兰花共同负担276元；二审案件受理费1841元，由德州立天唐人置业有限公司负担1289元，由吴宝军、刘兰花共同负担552元。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年九月四日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅