四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终11524号 上诉人（原审原告）：莫怀康，男，1975年2月12日出生，汉族，住四川省石棉县。 上诉人（原审原告）：彭洪彬，男，1971年1月10日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人（原审原告）：杨雪，女，1977年11月8日出生，汉族，住成都市成华区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：熊伟，四川中民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鑫恒盛置业有限公司。住所地：成都市金堂县三星镇橘乡路**。 法定代表人：彭周兵，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳，四川昊通律师事务所律师。 上诉人莫怀康、彭洪彬、杨雪与被上诉人四川鑫恒盛置业有限公司（下称鑫恒盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院(2017)川0121民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莫怀康、彭洪彬、杨雪上诉请求：一、撤销四川省金堂县人民法院(2017)川0121民初1919号民事判决，改判鑫恒盛公司返还收取的购房款1427835元，并承担以1427835元为基数按人民银行同期贷款利率标准，从2014年9月10日开始计算至法院生效判决确定的返还日止的利息损失；二、鑫恒盛公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、莫怀康虽与鑫恒盛公司签有房屋认购协议，但该协议效力并不能溯及未签字的彭洪彬和杨雪；二、莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司2013年9月15日签订的商品房买卖合同，已是对之前认购协议的变更。该合同在房管局备案并作为缴纳税费的依据，应以此合同为准；三、诉讼时效认定错误，诉讼时效起算点应从（2016）川0121民初2256号案件判决后计算，因为此时莫怀康、彭洪彬、杨雪才知晓应以何种案由主张该笔款项。 鑫恒盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鑫恒盛公司与莫怀康、彭洪彬、杨雪关于案涉房屋价款真实意思表示应为7151066元，扣除优惠比例和退差面积款后应为6727671元，其中以租金抵扣形式支付1427835元，直接支付加按揭贷款支付5299836元。其次，本案已过诉讼时效，双方当事人关于房屋最后的结算时间为2014年1月13日，诉讼时效应从此时计算。 莫怀康、彭洪彬、杨雪向一审法院诉请：一、判令鑫恒盛公司返还莫怀康、彭洪彬、杨雪购房时多支付给鑫恒盛公司的购房款1427835元；二、判令鑫恒盛公司给付莫怀康、彭洪彬、杨雪利息损失，以1427835元为基数按人民银行同期贷款利率从2014年9月10日开始计算至人民法院生效判决确定的返还日止期间的利息损失。三、本案诉讼费由鑫恒盛公司承担。事实和理由：莫怀康、彭洪彬、杨雪三人共同出资购买鑫恒盛公司位于金堂县某项目4栋3层31号），为此莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司于2013年9月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定鑫恒盛公司将位于某地，建筑面积980.42平方米（颁证实测面积为985.43平方米），套内面积800.35平方米（颁证实测面积为789.69平方米）的商业用房出售给莫怀康、彭洪彬、杨雪，合同第三条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币6711.29元，总价款为5371378元（大写：伍佰叁拾柒万壹仟叁佰柒拾捌元整），按照实测套内面积计算总房款应为5399838.6元。签订商品房买卖合同同时鑫恒盛公司承诺由其对莫怀康、彭洪彬、杨雪所购商品房租用3年，同时鑫恒盛公司与莫怀康、彭洪彬、杨雪签订了租赁合同，鑫恒盛公司应付莫怀康、彭洪彬、杨雪租金为1427835元（鑫恒盛公司实际租赁使用了三年）。并约定该租金在莫怀康、彭洪彬、杨雪所购的商品房的总价款中予以抵扣。莫怀康、彭洪彬、杨雪应付的总房款5299838.6元抵扣鑫恒盛公司应付给莫怀康、彭洪彬、杨雪的租金1427835元后，莫怀康、彭洪彬、杨雪实际应当付给鑫恒盛公司购房款3872001元。而莫怀康、彭洪彬、杨雪由于计算失误，实际付给鑫恒盛公司的购房款为5299836元，因此，莫怀康、彭洪彬、杨雪在与鑫恒盛公司签订商品房买卖合同后，莫怀康、彭洪彬、杨雪多付了1427835元购房款给鑫恒盛公司。为此，鑫恒盛公司应当返还莫怀康、彭洪彬、杨雪多付的购房款。 一审法院认定事实：2013年9月13日，莫怀康（乙方）与鑫恒盛公司（甲方）签订《“某“房屋认购协议》，与本案相关条款：一、乙方自愿认购甲方开发的”某”4幢x单元3楼31号房屋，该房屋性质为商业，该房屋建筑面积为980.42㎡，销售单价7300.00元/㎡，房屋总价为7157066.00元，优惠按揭优惠1%+特殊申请优惠4%（注：签订《商品房买卖合同》时的房屋建筑面积以房管局认可的测绘公司出具的面积预测报告为准）。二、付款方式：4、购房定金人民币伍拾万元整，乙方需于签订本认购协议时一次性给付。三、认购条件2、乙方须于签署本协议后，在柒日内，到销售中心签署《商品房买卖合同》，同时交付房款。该协议签订当天，莫怀康支付了定金50万元。随后，莫怀康提出更名申请，买受人更名为莫怀康、彭洪彬、杨雪。 2013年9月15日，莫怀康、彭洪彬、杨雪（买受人）与鑫恒盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定鑫恒盛公司将位于，建筑面积980.42平方米，套内建筑面积800.35平方米的商业用房出售给莫怀康、彭洪彬、杨雪，与本案争议相关条款有：第三条……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民（币）6711.29元，总价款人民(币)X仟伍佰叁拾柒万壹仟叁佰柒拾捌元整（大写）。该商品房买卖合同附件五：付款方式及期限的约定：该套商品房总价为5371378.00元，乙方（莫怀康、彭洪彬、杨雪）须于合同签订后当日内付清总房款的9%，即500000.00元（含定金）。合同签订后15日内付清总房款的22%，即1191378.00元（含定金）。合同签订后20日内付清总房款的19%，即1000000元（含定金）。房屋总价款的50%，即2680000元，由乙方向成都农村商业银行股份有限公司申请5成10年按揭贷款。2014年1月23日，莫怀康、彭洪彬、杨雪（乙方）与鑫恒盛公司（甲方）签订《购房补充协议》，协议主要内容为：涉案房屋实测面积为建筑面积985.43㎡，其中套内面积789.69㎡，公摊面积195.74㎡，其套内面积差额10.66㎡，根据双方于2013年9月15日签订的合同约定，按合同单价6711.29元/㎡计算，甲方应退还房屋面积差价款71542.00元。据实核算后，该房屋总价款为5299836.00元。 购房过程中，莫怀康于签订认购协议时即2013年9月13日支付定金50万元，莫怀康、彭洪彬、杨雪于2013年10月19日支付2191378元，2013年11月19日，银行按揭支付尾款2680000元，2014年1月13日，因房屋面积补差，鑫恒盛公司退款71542元给莫怀康、彭洪彬、杨雪。 2013年9月15日，莫怀康、彭洪彬、杨雪（出租方）与鑫恒盛公司（承租方）签订《租赁合同》，约定莫怀康、彭洪彬、杨雪将涉案房屋租赁给鑫恒盛公司，与本案权利义务相关条款有：第四条租赁期限1、该商铺租赁期从2013年10月1日至2016年9月30日止。第五条租金及租金计算方法和支付方式一、租金标准及计算方法（以下租金均未包含税费及物业管理费）1、该商铺合计三年（即从2013年10月1日至2016年9月30日止）租金合计为1427835.00元（大写人民币壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍元整）。二、租金支付方式：1、租金支付遵循先付后用的原则。2、乙方应于签订本租赁合同当日向甲方一次性支付三年（即2013年10月1日至2016年9月30日止）租金为1427835.00元（大写人民币壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍元整）。3、甲方收款后应向乙方出具收条。第十一条为保证履行本合同过程的顺利沟通和交接，双方确定本合同载明的地址为有效通邮地址，一方通过邮局将信函或资料寄出三日均视为送达对方。第十三条争议解决本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向房屋所在地法院提起诉讼。第十四条本合同自双方签字（章）后生效。租赁合同签订后，莫怀康、彭洪彬、杨雪向鑫恒盛公司出具收条一份，收条载明：“收条今收到四川鑫恒盛置业有限公司租某一期4-3-31号商铺，租期从2013年10月1日至2016年9月30日止，租金共计1427835元，（壹佰肆拾贰万柒仟捌佰叁拾伍圆整）。莫怀康、彭洪彬、杨雪”。 2016年7月6日，莫怀康、彭洪彬、杨雪在四川省金堂县法院起诉鑫恒盛公司房屋租赁合同纠纷一案，法院作出（2016）川0121民初2256号民事判决书，该判决已发生法律效力。该判决查明，鑫恒盛公司“某”房款确认单（销售部存联）载明：房号商4-3-31，客户莫怀康，原总价（元）7157066.00，优惠幅度5%，合同单价6711.29，总房款（元）6799213.00（含返租：1427835.00，合同：5371378.00。该房款确认单由鑫恒盛公司公司置业顾问、财务等人员共同签字确认。认定鑫恒盛公司公司在诉争房屋所属“某”楼盘销售中，一般采取出售后返租，再出租的经营模式，鑫恒盛公司与买受人之间先签订认购协议，就房屋总价款、优惠项目、比例进行约定，随后扣除租金后，再签订购房合同及租赁合同，买受人同时向鑫恒盛公司出具收条，确认租金已经收取。其优惠比例根据付款方式等不同而有差异。莫怀康、彭洪彬、杨雪购买涉案房屋时也是采取上述方式。双方先签署认购协议，就房屋价款、优惠比例协商一致，后签订购房合同、租赁合同，其中购房合同价款为认购协议价款优惠后，扣减租赁合同约定租金所得金额，租金直接在购房款中抵扣，鑫恒盛公司不再另行向莫怀康、彭洪彬、杨雪支付租金。 一审法院认为，本案争议焦点是双方实际约定购房价款的认定及诉讼时效问题。关于莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司实际约定购房价款的认定。莫怀康、彭洪彬、杨雪主张应当以双方最终形成的买卖合同为准，鑫恒盛公司抗辩，双方签订的买卖合同只是公司操作需要，实际协议的购房款应当以认购协议扣减面积补差金额为准。一审法院已生效的（2016）川0121民初2256号民事判决，认定莫怀康与鑫恒盛公司签订的《认购协议》合法有效，莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司之间采取销售后返租的交易模式，租金直接抵扣购房款，抵扣后双方再签订购房合同，合同成立生效，双方据此履行了各自的义务。莫怀康与鑫恒盛公司首先于2013年9月13日签订《“某”房屋认购协议》，该协议约定了房屋单价、总价、优惠比例，协议约定房屋总价款7157066元，优惠比例5%，即优惠后房屋总价款6799213元。随后，莫怀康提出更名申请，买受人更名为莫怀康、彭洪彬、杨雪。杨雪、彭洪彬作为后加入的共同买房人，应当对莫怀康与鑫恒盛公司之间的协议充分了解，且从后续莫怀康、彭洪彬、杨雪认可的支付购房款中包含了莫怀康签订《认购协议》时给付的50万元定金，莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司履行租赁合同的方式均能印证杨雪、彭洪彬对《认购协议》是明知且认可的，并据此履行了各自的合同义务的。莫怀康签订认购协议时与鑫恒盛公司达成的协议，对莫怀康、彭洪彬、杨雪均有约束力。2013年9月15日，莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司签订《商品房买卖合同》、《租赁合同》，合同约定房屋购房总价款为5371378元，房屋租金为1427835元。后因面积补差，双方签订补充协议，确定房款为5299836元。按照莫怀康、彭洪彬、杨雪的主张，仅相距两天时间，在无任何理由的情况下，购房款减少了1427835元，据此所得房屋价款与当地当时房价也有明显差距，显然不合常理。而减少的金额又恰好是鑫恒盛公司租赁莫怀康、彭洪彬、杨雪房屋应付租金，与鑫恒盛公司的抗辩一致。鑫恒盛公司提交的证据及陈述，能够相互印证，形成证据链，证明其抗辩主张，一审法院予以采信。一审法院认为，当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实，莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司实际约定的买卖房屋价款应为认购协议约定，即双方实际约定房屋价款为6727671元。莫怀康、彭洪彬、杨雪直接支付及按揭支付共计5299836元，租金抵扣房款1427835元，共计支付房款6727671元，与莫怀康、彭洪彬、杨雪与鑫恒盛公司实际约定支付房款一致，并未存在多支付房款情形。莫怀康、彭洪彬、杨雪的诉请无事实依据，一审法院不予支持。 关于莫怀康、彭洪彬、杨雪的起诉是否超过诉讼时效问题。莫怀康、彭洪彬、杨雪主张鑫恒盛公司不当得利，返还1427835元及赔付资金利息，适用普通诉讼时效两年。而根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条，“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算”，本案诉讼时效从莫怀康、彭洪彬、杨雪知道或者应当知道其权益收到侵害起算，也即从莫怀康、彭洪彬、杨雪知道或者应当知道多支付了房款时起算。莫怀康、彭洪彬、杨雪在与鑫恒盛公司签订认购协议、购房合同、租赁合同之后，对于应付房款金额和应抵扣的租金金额明确知道，并在2013年11月19日直接支付及按揭支付共计5299836元，租金抵扣房款1427835元，共计支付房款6727671元。2014年1月13日，双方签订补充协议进行面积退差，对房款进行结算，鑫恒盛公司退还莫怀康、彭洪彬、杨雪房屋面积补差款，至此实际支付房款最终确定，按照正常人的理性，莫怀康、彭洪彬、杨雪应当知道是否多支付房款，诉讼时效应自此开始起算。一审法院认定的诉讼时效期间为2014年1月13日至2016年1月12日，一审法院予以认同。莫怀康、彭洪彬、杨雪主张最初以为租金未给付，自一审法院（2016）川0121民初2256号案件判决时，才知道租金已在购房款中抵扣，多支付购房款，与本案查明事实不符，且若以莫怀康、彭洪彬、杨雪主张的时间作为诉讼时效起算点，则存在诉讼时效起算点以莫怀康、彭洪彬、杨雪方提起诉请租金的行为而确定，就本案实际情况而言显然有违公平原则。综上，本案已过诉讼时效。莫怀康、彭洪彬、杨雪主张鑫恒盛公司退还多支付的购房款及利息，既无事实依据，也无法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回莫怀康、彭洪彬、杨雪的诉讼请求。案件受理费8825元，由莫怀康、彭洪彬、杨雪负担。 二审中，各方当事人未提供新证据。 本案的主要争议焦点在于：一、莫怀康等三人是否存在错误计算多支付鑫恒盛公司款项的情形；二是该债权是否已过诉讼时效。 关于莫怀康等人是否存在错误计算情形。本院认为，本案当事人分别于2013年9月7日、2013年9月15日签订了《认购协议》和《商品房买卖合同》，在无其他原因的情况下，双方就同一标的物的合同金额在短时间内发生了较大变化。而两份合同的总价款差异，恰好等同于双方当事人于2013年9月15日签订的《租赁合同》中鑫恒盛公司应支付的三年租金数额。庭审中，双方当事人对1427835元租金作为房屋价款的抵扣款没有异议，同时根据查明的事实，在双方签订《商品房买卖合同》和《租赁合同》当日，莫怀康等即出具收条，载明收到房屋租金1427835元。而在莫怀康等三人订立《商品房买卖合同》、《租赁合同》及出具收条后，其又有支付剩余款项、贷款等行为，其实际支付数额与《商品房买卖合同》约定一致。由此可见，双方的真实意思应当是将原《认购协议》所约定的房屋价款7157066元中的1427835元作为鑫恒盛公司应支付的房屋租金相抵扣，扣除抵扣的租金后，莫怀康等三人应向鑫恒盛公司支付的购房款为5371378.00元（未扣除实测面积差异）。故本院对莫怀康等三人关于其错误计算了应付款金额的主张不予支持。 由于莫怀康等人不存在错误计算应付款项的情形，故其与鑫恒盛公司之间不存在相应的债权债务关系，故本院对诉讼时效问题不再审查。 综上，莫怀康、彭洪彬、杨雪的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8825元，由上诉人莫怀康、彭洪彬、杨雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇一七年十一月二十日 书记员  李 静