辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3994号上诉人（原审原告）：王博为，男，1987年8月2日出生，满族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：大连凯临物业管理有限公司，住所辽宁省大连市沙河口区五一路44-1号1单元5层2号。法定代表人：李英，执行董事。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦钧，辽宁智库律师事务所实习律师。上诉人王博为因与被上诉人大连凯临物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王博为上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认原被告于2015年10月26日签订的华都文郡前期物业服务协议无效。2.判令被上诉人负担本案诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定事实错依法予以撤销误。第一，一审法院没有查清上诉人对于《商品房买卖合同》及补充协议第十三条的真实意思表达，与事实不符，显然错误。上诉人与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》第二页商品房买卖合同说明中第三条“按照平自愿原则，在不违反国家法律、法规及政策的前提下，合同双方可自行约定或者补充约定相关条款”。上诉人对补充协议中第十三条关于前期物业服务的约定无异议，也是基于国家法律、法规及政策。被上诉人违反国家法律、法规及政策，不能成为华都文郡小区物业服务企业，则上诉人在知道被上诉入违法的情况下，对于补充协议第十三条是有异议的。第二，一审法院只说明上诉人交纳费物业费的事实，没有说明上诉人交纳物业费时，对于被上诉人违反国家法律、法规及政策，不能成为华都文郡小区物业服务企业的事实并不清楚，与事实不符，显然错误。第三，本案上诉人向一审法院提交的上诉人与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订的《和解协议》，于本案没有关系，不能作为定案的依据。2.一审判决适用法律错误。第一、《国家质量监督检验检疫总局办公厅关于贯彻落实取消收费许可证制度的通知》（2015年1月27日质检办财涵【2015】82号）与本案没有关系，不能作为定案依据。第二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理物业服务纠纷案件，本案案由是确认合同无效，一审法院显然属于适用法律错误。第三，根据全国人大常委会法制委员会发布的关于《立法技术规范（试行）（一）的函》14.应当，必须。“应当”与“必须”须的含义没有实质区别。国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条规定确实是强制性规范，无论是是属于效力性强制性规定，还是管理性强制性，被上诉人均构成违法事实。被上诉人以合法形式掩盖非法目的是成立的，一审法院认为《物业管理条例》第二十四条规定属于管理性规定，而没有明确写出是管理性强制性规定，显然是错误。大连凯临物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。王博为向一审法院起诉请求：1.判令王博为和大连凯临物业管理有限公司于2015年10月26日签订《华都文郡前期物业服务协议》无效；2.判令大连凯临物业管理有限公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月9日，王博为与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买大连千甲盛世房地产开发有限公司开发的位于沙河口区建和巷1号2单元17层3号房屋。补充协议第十三条约定“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即大连凯临物业管理有限公司实施统一的物业管理……物业服务费暂按建筑面积每月3元/平方米（含电梯费），最终以出卖人选聘物业服务企业规定的标准为准，乙方对此无异议。”2015年10月26日，王博为与大连凯临物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，第四条第二款约定“收费标准：住宅：RMB3元/建筑平方米/月（含电梯费）；公寓：RMB3.3元/建筑平方米/月（含电梯费）”。协议签订后，原告分别于2015年10月26日支付了物业费4606元、15353元，于2015年12月31日支付了物业费1919元。2018年11月27日，因所购房屋逾期办证问题，王博为与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订《和解协议书》，第六条约定“本人（原告）同意该房屋所产生的物业费按物业合同收费标准执行缴费。”一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。王博为与大连千甲盛世房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十三条明确约定“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即大连凯临物业管理有限公司实施统一的物业管理，并遵守物业管理规定。买受人对此无异议”，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，即在案涉项目成立业主委员会并与第三方物业服务企业另行签订物业服务协议前，案涉前期物业服务协议不存在终止的事由，双方均应遵照执行。关于王博为提出案涉小区物业管理企业未经过招投标问题，主张案涉前期物业服务协议违反了《物业管理条例》第二十四条规定的房地产开发与物业管理相分离的原则，属于以合法形式掩盖非法目的的情形应为无效。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。王博为所主张的《物业管理条例》第二十四条规定属于管理性规定，并非法律、行政法规效力性强制性规定。其次，我国法律也并未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，无论《前期物业服务协议》是否经过招投标程序，均不影响该协议效力。此外，王博为认可大连凯临物业管理有限公司按约提供了物业服务，其也按约缴纳了物业服务费，双方客观上均实际履约。王博为主张的案涉前期物业服务协议无效、大连凯临物业管理有限公司以合法形式掩盖非法目的的主张不能成立。关于王博为提出的大连凯临物业管理有限公司不具有物业资质问题，属于行政管理范畴，并不影响案涉民事合同的成立及生效。《国家质量监督检验检疫总局办公厅关于贯彻落实取消收费许可证制度的通知》（2015年1月27日质检办财函〔2015〕82号）第一条规定“自2015年1月1日起，全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，全国统一取消收费许可证制度，原国家计委、财政部等部门印发的《收费许可证管理办法》（计价格〔1998〕2084号）、国家发展改革委印发的《收费年度审验管理办法》（发改价格〔2010〕2668号）同时废止。”《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》“住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。现予发布，自发布之日起施行。”相关规定也取消了物业费服务企业收费许可证制度、物业服务企业资质管理制度。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王博为的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，且对一审查明事实均无异议，经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，合同无效的情形限于该条规范五种，本案中，王博为起诉确认案涉前期物业服务协议无效的依据为该协议违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”之规定，本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制性规定，王博为上诉主张案涉前期物业服务协议无效，欠缺法律依据，二审无据支持。综上所述，王博为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王博为负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  阎 妍审判员  毕春燕二〇二〇年九月一日书记员  姜 珊