山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4511号原告：中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心，住所地济南市。法定代表人：赵勇，主任。委托诉讼代理人：杜文堂、董国爱，均为山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：济南历下金利源家常菜馆，住所地济南市。经营者:张宝元，男，1940年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。委托诉讼代理人:张健，男，系张宝元之子。原告中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心（以下简称军区预防中心）与被告济南历下金利源家常菜馆（以下简称金利源菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告军区预防中心的委托诉讼代理人董国爱，被告金利源菜馆的委托诉讼代理人赵雨强、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军区预防中心向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判决金利源菜馆向军区预防中心支付2014年的房屋租金73886元，并支付自2015年1月1日至金利源菜馆实际付清所欠租金之日止的违约金33692.016元(以73886元基数，按日万分之五计算);2、依法判令金利源菜馆向军区预防中心支付2016年度房屋租金554818元，并支付自2017年1月1日至金利源菜馆实际付清所欠租金之日止的违约金50211.029元(以554818元基数，按日万分之五计算);3、依法判令金利源菜馆向军区预防中心支付2017年度的房屋占有使用费7600元；4、请求法院依法判决金利源菜馆支付逾期不返还租赁房屋的违约金101640元;5、案件受理费及其他费用由金利源菜馆承担。事实和理由：2013年12月31日，军区预防中心与金利源菜馆签订《军队房地产租赁合同》，约定军区预防中心将其位于山东省济南市的房屋(两层)租赁给金利源菜馆用于餐厅经营，租赁期限为2014年4月1日至2016年12月31日，租金总额为148.3959万元，其中2014年的房屋为391751元，2015年的房屋为537390元，2016年的房租为554818元;逾期支付的，军区预防中心有权按照滞交总额的千分之三向金利源菜馆加收违约金。上述合同签订后，军区预防中心按约定将承租房屋交付金利源菜馆使用，但虽经军区预防中心多次催收，金利源菜馆一直未足额支付2014年和2016年的房屋租金，且在租赁合同期满后的2017年1月5日才搬离涉案房屋，现军区预防中心为维护自身合法权益，无奈诉至贵院，请求判如所请。被告金利源菜馆辩称：金利源菜馆认为军区预防中心主张的各项主张，无事实和法律依据，应当予以驳回。首先，2014年的房屋租金，双方已经在（2017）鲁01民终6063号民事判决书，已经作出了认定，金利源菜馆不欠该部分租金，也不应该向军区预防中心支付违约金，关于2016年部分的租金，同样，（2017）鲁01民终6063号民事判决书已经认定了军区预防中心在合同未解除前对金利源菜馆断水、断电造成被告无法开展餐饮经营活动，致使金利源菜馆的合同目的不能实现，军区预防中心违约在先，由于军区预防中心的违约行为给金利源菜馆造成巨大的经营损失，经营损失数额为792742元，该项费用不包括合同约定的2016年的租金，所以，2016年的房屋租金也不能应当向军区预防中心支付，而且，军区预防中心在其主张中主张的是2016年度的房屋租金，但是，2016年1月1日至2016年1月18日的房屋租金军区预防中心已经在（2017）鲁01民终6063号民事判决书向金利源菜馆主张过，未获支持，对于该项请求，应当不予支持。关于占有使用费及其违约金，金利源菜馆在2016年12月份就已经不再占有使用涉案房屋，并且，在2016年12月13日向军区预防中心提出返还涉案房屋的事项，但军区预防中心未按时接收房屋，所以对该部分主张，也应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、2013月12月31日签订的租期为2014年4月1日至2016年12月31日的《军队房地产租赁合同》一份；2、工商银行客户存款对帐单一份；3、（2016）鲁0102民初742号民事判决书、（2017）鲁01民终6063号民事判决书各一份。另，对军区预防中心提交的：1、2013年12月31日签订的租期为2014年1月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》一份，金利源菜馆认为该分合同没有金利源菜馆的签章确认，也没有经过军队房地产管理部门的审批签章，该合同未生效；2、中国人民解放军总后勤部批复，金利源菜馆认为该分证据系复印件，故不予质证；3、中国人民解放军资金往来结算票据两份，金利源菜馆对其真实性不认可。对金利源菜馆提交的：1、2016年1月1日收款收据一份，军区预防中心认为该证据系金利源菜馆单方制作，故不予认可；2、金利源菜馆2015年、2016年利润表各一份，军区预防中心对该证据不予认可，其认为该份证据并不能证明并损失系军区预防中心导致；3、2015年6月1日金利源菜馆与济南历下李政装饰工程处签订的《建筑工程合同》一份及收款收据三份、2016年1月5日金利源菜馆与济南历下李政装饰工程处签订的《建筑工程合同》一份及收款收据各一份、2016年1月12日收款收据及销售明细表各一份、2016年1月5日收据及销售明细表各一份。军区预防中心对上述证据均不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月31日，军区预防中心（甲方）与金利源菜馆（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定金利源菜馆承租位于济南市一层201.72平米、二层275.78平米的涉案房屋；租赁用途为餐饮，租赁期限自2014年1月1日起至2014年3月31日止；租金总额为82135元；租赁期内的水电等费用由乙方负担；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；甲方违反合同第七条约定的，乙方有权解除合同，甲方应支付5000元违约金；乙方违反合同第八条约定，乙方应支付5000元违约金；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日按滞交经费总额的3‰加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同、收回甲方的财产并停止向乙方提供本合同由甲方提供的水电等；本合同经双方签字盖章，并经军队房地产管理部门审核批准盖章后生效。军区预防中心在合同落款处甲方位置加盖了公章，乙方落款处金利源菜馆未签字或加盖公章。同日，军区预防中心（甲方）与金利源菜馆（乙方）又签订《军队房地产租赁合同》一份，约定金利源菜馆承租上述中涉案房屋一层145.92平米、二层331.58平米的涉案房屋；租赁期限自2014年4月1日起至2016年12月31日止；2014年、2015年度、2016年度的租金分别为391751元、537390元、554818元；其它内容同上述合同。济南军区疾控中心、历下金利源菜馆、中国人民解放军济南军区房地产管理局在该合同上加盖了公章。上述合同签订后，军区预防中心将涉案房屋交付金利源菜馆使用，军区预防中心称涉案房屋自2014年1月1日起至2014年3月31日，一直由金利源菜馆使用，并提交中国人民解放军资金往来结算两份，证明金利源菜馆于上述期间内曾缴纳过涉案房屋水电费。另，金利源菜馆通过余有强的账户于2014年2月26日、7月10日、12月31日分三次支付给军区预防中心2014年度房屋租金共计40万元。庭审中，金利源菜馆向本院提交（2016）鲁0102民初742号判决书及（2017）鲁01民终6063号判决书各一份，两份判决均认定关于2016年1月1日至2016年1月18日的租金问题，因军区预防中心在该期间对涉案房屋进行了停水停电，而涉案房屋系用于餐饮经营，该行为导致涉案房屋丧失正常的经营功能并大幅降低其实用功能，故不再支持军区预防中心要求金利源菜馆支付上述期间租金的诉讼请求。另，判决书中确认了军区预防中心与金利源菜馆签订的《军队房地产租赁合同》于2016年12月31日解除，2017年1月5日，金利源菜馆搬离了涉案房屋。因金利源菜馆未按合同约定返还涉案房屋，法院判决金利源菜馆向军区预防中心支付违约金5000元。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同合法、有效，双方均应按合同履行。1、对于原告军区预防中心主张的要求被告金利源菜馆支付2014年的租金73886元的请求，本院认为，原告军区预防中心与被告金利源菜馆签订的租期为2014年1月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》，因该合同金利源菜馆及济南军区房地产管理局未签字和加盖印章，对军区预防中心提交了金利源菜馆在2014年3月7日和2014年3月28日缴纳水电费的单据，金利源菜馆不予认可，称这些水电费根据习惯实际是预交的2014年4月份的水电费。综上，本院认为，对于原告主张2014年1月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》并未成立生效，金利源菜馆菜馆在上述期间也未实际占有并使用涉案房屋。退一步讲，即使被告占用涉案房屋，根据相关法律规定，原告主张租金的期限为一年，原告最早主张租金的时间为2016年1月20日，也已超过诉讼时效。同时，根据原、被告双方签订的合同约定2014年度租金为391751元，被告金利源菜馆已按协议约定支付原告军区预防中心租金40万元，对此，军区预防中心并无异议。被告金利源菜馆支付的租金额已超出双方约定的租金，故对于原告军区预防中心要求被告金利源菜馆支付2014年的租金73886元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对原告军区预防中心要求支付违约金的请求33692.016元的请求，于法无据，本院不予支持。2、对于原告军区预防中心主张的2016年度租金554818元问题，本院认为，（2016）鲁0102民初742号判决书及（2017）鲁01民终6063号判决书已生效。对于2016年1月1日至2016年1月18的租金问题，在判决书中已进行了认定及处理，本院不再涉及。关于2016年1月19日至2016年12月31日的租金，根据前述生效判决书认定的事实和理由，原告军区预防中心在2016年金利源菜馆的租赁期间，对涉案房屋进行了停水、停电，且涉案房屋并非一般的仓库而是用于餐饮经营，该行为已构成严重违约，导致涉案房屋丧失了正常的经营功能，故对于军区预防中心请求金利源菜馆支付上述期间的租金及欠付租金所造成的违约金，本院不予支持。3、关于原告军区预防中心主张的2017年度的房屋占有使用费7600元的问题，本院认为，涉案房屋已在2016年就了丧失正常的经营功，至金利源菜馆在2017年1月5日就搬离了涉案房屋，故对于原告军区预防中心的该项诉讼请求，本院不予支持。4、对于原告军区预防中心要求被告金利源菜馆支付逾期不返还涉案房屋的违约金的请求，本院认为，在（2016）鲁0102民初742号判决书及（2017）鲁01民终6063号判决书中，已判决因金利源菜馆未按合同约定返还涉案房屋，金利源菜馆向军区预防中心支付违约金5000元。根据“一事不再理”的原则，对于原告军区预防中心的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告金利源菜馆主张的经济损失，因被告金利源菜馆未提出反诉，故对于被告金利源菜馆要求原告赔偿损失的主张，依据不足本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心的全部诉讼请求。案件受理费12020元，由原告中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  宋海玲人民陪审员  梁 颖二〇一七年十一月二十二日书 记 员  刘洪明