黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终3800号上诉人（原审被告）：王文庆，男，1968年7月28日出生，汉族，哈尔滨市道外区永源镇政府干部，住哈尔滨市道外区。上诉人（原审被告）：常晓云，女，1971年2月8日出生，汉族，哈尔滨农商银行嵩山路支行信贷员，住哈尔滨市南岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：武玉凤，黑龙江松公律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张宇宁，黑龙江松公律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许海滨，男，1967年11月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨雅凤，黑龙江航科律师事务所律师。上诉人王文庆、常晓云因与被上诉人许海滨房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2014）阿民一民初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常晓云及王文庆、常晓云的共同委托诉讼代理人武玉凤、张宇宁，被上诉人许海滨的委托诉讼代理人杨雅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文庆、常晓云上诉请求：依法撤销黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2014）阿民一民初字第244号民事判决，改判驳回许海滨的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实存在三方面错误，第一、《房屋出租协议》书面显示签订日期为2011年10月1日，实际签订时间为2011年11月末。协议中约定每年度11月1日缴纳下一年度租金，如签订日期为2011年10月1日，那么到期日为10月1日，按常理应当9月1日缴纳，协议中约定11月1日缴纳下一年度租金不符合常理，所以实际签订时间是在2011年11月末；第二、一审认定许海滨签订合同后将房屋交付给王文庆、常晓云使用，没有事实根据和证据依据。王文庆、常晓云、许海滨三方的合伙纠纷经哈尔滨市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院判决确认三方合伙经营的金京水立方商务会馆在2012年3月初试营业至2014年4月30日解除。许海滨没有证据证明依约交付房屋，租赁期应从2012年3月初试营业开始计算；第三、王文庆、常晓云、许海滨签订房屋出租协议是为合伙经营服务的，产生的租金应由全体合伙人分担或作为合伙经营费用在合伙支出中列支，一审判决认定“双方合伙办理洗浴会馆使用的房屋系许海滨个人财产，在扣除自己应承担1/3租金的前提下，约定另2/3的租金应当由王文庆、常晓云承担”是错误的，合伙纠纷一案对本案的租赁合同未予审理，却认定租赁合同的事实，有越俎代庖之嫌，原审对该部分事实不加查明，直接予以认定是错误的，故房屋租金应由三方共同承担。二、哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民初字第17号判决书中认定许海滨自认提取1,696,000元房屋租金，一审法院没有准确查明许海滨自认提取房屋租金是作为支出还是费用来审计,而盲目认为该笔款项已处理,不能再次处理显属错误。此外原审庭审时提出在审计报告中还有租金的支取和待摊费用即房屋租金的支取，二项相加40余万元。一审未予查明，理应从应付租金中扣除。如上所述，房屋出租协议计租期限应自2012年3月初计算至合伙合同解除的2014年4月30日。租赁期间为2年2个月，租金按协议约定计算为2,083,333元（90+100+110÷12×2），王文庆、常晓云应承担的部分1,388,888元。许海滨在诉讼中自认取得1,696,000元房屋租金，审计报告中租金的支取和待摊费用，二项相加40余万元。王文庆、常晓云并不欠许海滨租金，相反许海滨应返还王文庆、常晓云多支取的租金。三、因王文庆、常晓云不存在欠付租金的情况，一审不应支持违约金。四、许海滨一审起诉请求王文庆、常晓云给付房屋租金6,000,000元，立案时收取案件受理费53,800元，一审第二次开庭中许海滨变更诉讼请求，要求王文庆、常晓云支付租金2,541,700元及违约金,属于减少诉讼请求,相应案件受理费为27,133元,即便许海滨胜诉,也不能按600万的案件受理费由王文庆、常晓云承担。许海滨辩称，一、关于房屋租赁合同的时间问题。王文庆、常晓云与许海滨签订的房屋租赁合同中已经明确约定了起止时间，由于双方发生合伙纠纷，根据哈尔滨市中级人民法院和黑龙江省高级法院生效判决已经解除双方的合伙关系，并将合伙关系的终结时间确定为2014年的4月30日，因此，许海滨同意王文庆、常晓云支付房租到2014年4月30日。但王文庆、常晓云主张房屋租赁合同的起始时间为合伙企业试营业开始没有依据。在合伙企业试营业前，是合伙企业对租赁房屋进行装修的时间，对该房屋装修是为合伙企业经营提供必要条件，是承租方的义务，装修期间属于房屋租赁期间。根据哈尔滨市中级人民法院审理三方合伙协议时委托鉴定机构对该房屋装修部分进行鉴定，装修费用700余万元，当然要花费一定的时间才能完成，因此房屋租赁合同约定的期间就是本案房屋实际租赁的时间。而且合伙纠纷一案已经查明试营业前进行了装修。退一步说，只要出租人按照约定交付了房屋，承租人就应当按照约定支付租金，至于承租人对房屋是否装修是否使用与出租人没有关系，承租人不能因为其没有营业就主张房屋租赁关系没有开始。二、原审认定租赁费由王文庆、常晓云承担正确。本案是租赁合同纠纷，审理中应当以双方签订的房屋租赁合同为主要依据，以双方在合同中的约定为准。双方签订的房屋租赁合同对甲乙双方的合同主体地位、权利义务、违约责任等约定的非常明确，出租方为许海滨，承租方为王文庆、常晓云，王文庆、常晓云支付房屋租金。双方在签订房屋租赁合同时已经按照当时的市场价格扣除了许海滨应当承担的份额，因此约定房屋租金由王文庆、常晓云承担，哈尔滨市中级人民法院在审理合伙纠纷一案时，在民事判决书的本院认为部分论述时也认为，许海滨的这一陈述符合常理，省高院在判决中亦予以认定。王文庆、常晓云主张房屋由三人承担没有任何事实证据和法律依据。本案的房屋租赁合同和合伙合同为同一天签订，三人签订房屋租赁合同的目的就是用于合伙经营，在三人均明确合伙经营的情况下，仍然由许海滨与王文庆、常晓云签订房屋租赁合同，明确约定由王文庆、常晓云支付租金，说明王文庆、常晓云对由其二人支付租金这一事实是完全认可的。否则，房屋租赁合同就会明确约定房屋租金由三人共同承担或者由合伙体承担，由合伙体在合伙经营过程中作为经营费用支出。关于许海滨是否收取了房屋租金问题。首先，许海滨在合伙纠纷一案中从未承认许海滨支取的169.6万元是房租，为此许海滨已经向法庭提供了哈尔滨市中级人民法院的庭审笔录，笔录清楚的记载，许海滨在回答这169.6万元是什么钱时，许海滨的回答是借款。中院判决中书写许海滨称其支取的是房屋租金应当是笔误。其次，哈尔滨市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院的生效判决及至圣司法鉴定所的司法鉴定意见书，足以证明许海滨在合伙企业支取的169.6万是许海滨在企业的借款，鉴定意见书附件10审计确认往来款项明细表清楚的记载，许海滨与王文庆在合伙企业的借款均记载在其他应收款项下期末借方，完全能够证明许海滨在合伙企业支取的是借款而非房屋租赁费。两审人民法院在审理合伙纠纷一案中，判决合伙企业归许海滨，许海滨支付王文庆、常晓云投资款和利润分配款，而合伙企业利润的审计是已经将许海滨的借款作为应收款计算在内，两审判决属于已经对该借款处理完毕，因此169.6万元借款与本案房屋租赁合同没有任何关系。四、关于本案房屋租金的违约金计算问题。双方当事人在房屋租赁合同中约定了违约金的支付方式为双倍，但王文庆、常晓云在开庭时请求予以调整。因此许海滨变更诉讼请求，请求王文庆、常晓云按照法律支持的民间借贷利率标准支付违约金完全合理。由于王文庆、常晓云违约一直未支付许海滨房屋租金，致使许海滨资金周转困难，不得不以三分利息借贷，给许海滨造成很大损失，对此许海滨已经提供证据予以证明。在许海滨借贷案件中，法院生效判决判令许海滨支付借款及利息的期限是到实际给付之日，因此本案许海滨请求法院判令王文庆、常晓云支付违约金到租金和违约金实际支付之日合理，原审法院予以支持是正确的。综上所述，原审认定的事实已经很清楚，证据确实充分，程序合法，判项正确，请求二审依法予以维持。许海滨向一审法院起诉请求：判令常晓云、王文庆给付许海滨租赁费2,541,700元，自2011年11月1日起以90万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2012年11月1日起以100万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2013年11月1日起以641,700元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日。一审法院认定事实：甲方许海滨与乙方常晓云、王文庆在2011年10月1日签订《房屋出租协议》，协议内容如下：甲方将自有房屋（哈市阿城区龙江龙大厦楼上1-3层楼和地下一、二层，面积5,156平方米）出租给乙方，达成协议如下：一、甲方必须保证出租房屋的完整性、合法性；二、租赁期限为六年，自2011年10月1日至2017年10月1日止；三、租金及支付方式：租金为每年90万元为基数，后每年递增10万元，即首年90万元，次年100万元，以此类推，乙方应每年度11月1日前向甲方缴纳下年度租金，否则视为违约，按双倍支付拖延的应付租金；四、乙方承担经营期间发生的实际费用支出；五、甲方承担租赁房屋主体的修缮，因误时给乙方造成损失，应给予实际损失的赔偿；六、乙方在租赁期间，如将出租房屋转租他人时，须经甲方的同意否则转租行为无效；七、本合同届满前两个月内，如甲乙双方未达成房屋续租协议，乙方在承租期内，对装修部分和设备，甲方要求给予保留的，双方通过协商定价，或委托具有专业资质的评估机构，由甲方按商定价格或评估价格及货币形式补偿给乙方；如甲方不需要保留，乙方不能破坏房屋主体结构的情况下，在租赁期满两个月内，自行拆除处理；拆除后对房屋整体结构造成损失，乙方按实际损失赔偿给甲方；八、违约责任；1.甲方终止合同，甲方退还乙方当年租金，并按当年租金的20%承担违约责任；如给乙方造成经济损失还应予以赔偿，赔偿额以上年度的营业收入纯利润为准乘以剩余年限，同时还赔偿乙方投入资金用于装饰部分的损失；乙方违约，甲方不退剩余资金，并按当年租金的20%承担违约责任；2.合同履行期间，房屋产权发生变化，但能保证乙方按本合同要求继续经营，甲方不赔偿乙方任何损失；九、本合同未尽事宜，另行协商并形成书面合同，与本合同具有同等效力，本合同一式三份，甲方存一份，乙方分别各自持一份，双方签字即为生效。合同签订后，许海滨将案涉房屋交付王文庆、常晓云使用；三人用案涉房屋在经营水立方商务会馆时产生争议，常晓云、王文庆与2014年3月10日将许海滨诉至哈尔滨市中级人民法院，哈尔滨市中级人民法院与2016年8月22日作出（2014）哈民二民初字第17号民事判决判令：常晓云、王文庆与许海滨与2011年10月1日签订的《合伙合同》至2014年4月30日解除；该判决同时认定：“关于双方签订的《房屋租赁协议》。许海滨系金京水立方商务会馆方房屋的所有权人，在《合伙合同》约定三合伙人以同等数额现金出资的情况下，不可能将自己所有的房屋交由合伙组织无偿使用。因此，许海滨关于‘因双方合伙开办洗浴会馆使用的房屋系其个人财产。在扣除自己应承担1/3租金的前提下，约定另2/3的租金应当由常晓云、王文庆承担，所以才签订的租赁合同’的抗辩理由符合常理。”黑龙江省高级人民法院的（2016）黑民终532号民事判决对哈尔滨市中级人民法院的上述判决予以维持，并对上述事实认定予以确认。上述事实有房屋出租协议、合伙协议、（2014）哈民二民初字第17号民事判决书、（2016）黑民终532号民事判决书等证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，许海滨与常晓云、王文庆之间签订的房屋出租协议是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，应认定有效；合同约定的期限自2011年10月1日至2017年10月1日止，但三方在用案涉房屋经营水立方商务会馆时产生争议并诉至哈尔滨市中级人民法院后，哈尔滨市中级人民法院作出的（2014）哈民二民初字第17号民事判决，判令三方的《合伙合同》至2014年4月30日解除，因三方的合伙合同已经解除，故三方之间签订的房屋租赁合同的履行期间为自2011年10月1日至2014年4月30日，许海滨以此期间向常晓云、王文庆主张租金符合事实和法律规定，本院予以支持；租赁协议约定“按双倍支付拖延的应付租金”，第一次开庭审理时常晓云、王文庆以约定的违约金过高为由请求调整，第二次开庭审理时许海滨请求按照月息2分支付违约金，许海滨的该主张不违反法律规定，本院亦予以支持；关于常晓云和王文庆的抗辩意见，第一、租金是否应由三方共同承担问题，对此许海滨是出租房屋的所有权人，常晓云和王文庆是承租人，合同双方的主体明确，权利义务关系明确，双方应当依约履行，虽然在经营水立方商务会馆时主体是三方，但不影响内部双方之间签订的租赁合同的效力，故许海滨的主张符合合同约定和法律规定，予以支持；第二、租赁期的起算时间问题，三人合同约定明确即2011年10月1日，应以此约定作为合同的起算时间；第三、关于许海滨支出的1,696,000元是否应作为租金处理的问题，虽然哈尔滨市中级人民法院在民事审判书事实部分的叙述中表述“许海滨称其支取的是房屋租金”，但是该判决时依据审计结论作出的，审计报告已将该1,696，000元作为许海滨的支出处理，如果本案将此款作为房屋租金再次处理，将有违公平原则，故该费用不能作为租金处理；综上，王文庆、常晓云的抗辩意见，无法采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、常晓云、王文庆给付许海滨租赁费2,541,700元，自2011年11月1日起以90万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2012年11月1日起以100万元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日，自2013年11月1日起以641,700元为基数，按照月利率2%支付违约金至租金支付之日。二、驳回许海滨的其他诉讼请求。案件受理费53,800元，由王文庆、常晓云负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，许海滨与常晓云、王文庆之间签订的房屋出租协议系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应该按照合同约定履行义务。许海滨已经按合同约定交付了案涉房屋，王文庆、常晓云应按合同约定交付租金，逾期缴纳，应当承担违约责任。关于案涉房屋的租赁期间应从何时起算的问题。房屋出租协议第二条明确约定租赁期限自2011年10月1日至2017年10月1日止。（2014）哈民二民初字第17号民事判决，判令三方的合伙合同至2014年4月30日解除，因三方的合伙合同已经解除，故三方之间签订的房屋租赁合同的履行期间为自2011年10月1日至2014年4月30日。王文庆、常晓云主张租赁期间应从2012年3月起算，没有合同依据和证据支持，本院对其该项上诉理由不予采纳。关于案涉房屋租金是否应由全体合伙人分担或作为合伙经营费用在合伙支出中列支的问题。房屋出租协议明确约定案涉房屋的租金应由承租方王文庆、常晓云支付，且（2014）哈民二民初字第17号民事判决认定：“关于双方签订的《房屋租赁协议》。许海滨系金京水立方商务会馆方房屋的所有权人，在《合伙合同》约定三合伙人以同等数额现金出资的情况下，不可能将自己所有的房屋交由合伙组织无偿使用。因此，许海滨关于‘因双方合伙开办洗浴会馆使用的房屋系其个人财产。在扣除自己应承担1/3租金的前提下，约定另2/3的租金应当由常晓云、王文庆承担，所以才签订的租赁合同’的抗辩理由符合常理。”（2016）黑民终532号民事判决对哈尔滨市中级人民法院的上述判决予以维持，并对上述事实认定予以确认，该判决已经发生法律效力，王文庆、常晓云没有提供足以推翻该认定的相反证据，本院对王文庆、常晓云案涉房屋租金应由全体合伙人分担或作为合伙经营费用在合伙支出中列支的上诉理由不予支持。关于许海滨是否已经收取房屋租金，王文庆、常晓云是否拖欠许海滨租金、是否应该支付违约金的问题。王文庆、常晓云上诉主张的许海滨支取的169.6万元和40万元待摊费用问题，均在三方合伙纠纷案件中列入审计范围并处理完毕，另案判决已经发生法律效力。王文庆、常晓云主张系其向许海滨支付的租金系重复计算，其该项上诉理由不成立，王文庆、常晓云欠付租金未付，一审法院判决其支付违约金并无不当，本院对其该项上诉理由不予支持。综上所述，王文庆、常晓云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,800元，由王文庆、常晓云负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  王晓东审判员  梁红玉二〇一七年十一月十六日法官助理咸雅芳书记员周小倩