重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初7120号原告：重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人：廖代斌，该公司总经理。委托代理人：张瑛，男，1969年2月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，该公司员工。被告：蒲德龙，男，1982年5月27日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：王银惠，女，1959年1月6日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托代理人：王炼，女，1949年12月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。公民代理。原告重庆仪才物业管理有限公司（以下简称仪才物业公司）诉被告王银惠、蒲德龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法由审判员刘隽适用小额诉讼程序于2017年8月28日依法公开开庭进行了审理。原告仪才物业公司的委托代理人张瑛到庭参加诉讼，被告王银惠、蒲德龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告仪才物业公司诉称:1、判令被告支付2016年1月1日至2017年7月31日的物业管理费1975.6元、公摊水、电费79.8元，电梯费414.2元，共计2469.6元；2、判令被告根据物业服务合同的约定支付违约金1625元。3、判令被告承担本案诉讼费及其他一切费用。事实及理由：我公司与重庆北碚区XX业主委员会于2015年7月22日签订《重庆北碚区XX小区物业管理服务合同》，约定物业管理费标准为多层：0.8元/月/平方米；高层：0.9元/月/平方米，被告系仪才XX单元X-X号房业主；高层按照3楼及以上收取电梯费用：3楼及以上人员按照10元/人/月，每加一层0.3元/人/月（10+（N-3）0.3），其房屋建筑面积为89.43平方米，自双方建立物业服务关系之日起，原告一直依约对被告提供物业服务，但被告自2016年1月1日起，一直未缴纳物业管理费，经原告多次催收未果，遂提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告王银惠、蒲德龙辩称：1、我于2016年8月下旬去物管处交过物管费，当时是因为公共收益的发放问题，物业发放给我的金额与其他业主不同，要求与其他业主一致，到现在都没有落实；2、物业经常更换物管员，物管人员从来没有上门调解催收过物业费，直到2017年7月6日，才发现我门上贴有一张未盖有公章的催费通知，这些均为事实；3、物业聘请流程不合法；4、续签物业服务合同违反重庆市物管条例，业主不同意；5、物业增加收费属于违约涨价；6、物业不作为，安保人员打瞌睡、睡觉、1-2号门一直大开，小区公共设施没有维护，保洁不到位，公共卫生差，将小区的人身、财产罔顾；7、物业协调能力差，业主漏水将楼下业主造成损失，沟通无果。综上，物业只收费不办事，对物业服务不满大经过一半业主签字可以罢免物业，请求法院作出公正裁决。经审理查明，仪才物业公司系取得国家物业服务企业贰级资质证书的企业。2015年7月22日，重庆仪才物业公司与重庆北碚区XX业主委员会签订《重庆北碚区东阳街道XX小区物业管理服务合同》，约定仪才物业公司为重庆北碚区XX提供服务。并约定物业管理服务内容、物业管理服务质量，及物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层：0.8元/月平方米；高层：0.9元/月平方米，被告系XX单元X-X号房业主；高层按照3楼及以上收取电梯费用：3楼及以上人员按照10元/人/月，每加一层0.3元/人/月（10+（N-3）0.3）。公共路灯、楼道路灯、环境路灯、公共绿地花木用水、景观用水等费用据实分摊。协议还对违约责任等进行了约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另查明，王银惠、蒲德龙是XX单元X-X房的业主，该房屋建筑面积为89.43平方米。王银惠、蒲德龙从2016年1月1日至2017年7月31日的物业管理费1975.6元、公摊水、电费79.8元，电梯费414.2元，共计2469.6元。现仪才物业公司与王银惠、蒲德龙因物业服务费的缴纳发生纠纷，仪才物业公司遂于2017年8月起诉来院。还查明，《重庆北碚区东阳街道XX小区物业管理服务合同》关于物业管理服务内容和标准对服务项目、内容、标准进行了详尽明确的约定，其中共有设备设施的维护、保养、年检及更换易损件，属于小修范围的，由物管公司自行解决，属中、大修范围，要及时编制维修及更换计划，经业委会征求广大业主意见后方可进行。上述事实，有前期物业服务合同备案证明、《重庆北碚区东阳街道XX小区物业管理服务合同》、被告欠费明细表、国网重庆市电力公司发票30张、物业管理费催缴函、照片17页等以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，仪才物业公司系取得物业服务资质的物业公司，仪才物业公司与XX业委会签订《重庆北碚区东阳街道XX小区物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。被告提出物管人员瞌睡、垃圾处理不及时，仪才物业公司按合同内容提供了相关服务，尽管存在一定瑕疵，但物业服务公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一致等原因，同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结协作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。因此，王银惠、蒲德龙提出物业费涨价与共公共收益问题均未提交证据说明，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故对仪才物业公司要求王银惠、蒲德龙支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于仪才物业公司要求王银惠、蒲德龙按每日千分之三交纳违约金的诉讼请求，本院认为双方在前期物业服务协议中有约定，但其约定过高，原告自愿调整，可按王银惠、蒲德龙未缴纳的总额2469.6元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，从起诉之日起计算至判决之日止，本院予以支持，故违约金为47元（2469.6元×7.13%），据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由王银惠、蒲德龙于本判决生效之日起十日内支付重庆仪才物业管理有限公司2016年1月1日至2017年7月31日的物业管理费1975.6元、公摊水、电费79.8元、电梯费414.2元，共计2469.6元。二、由王银惠、蒲德龙于本判决生效之日起十日内支付重庆仪才物业管理有限公司逾期缴费的违约金47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由王银惠、蒲德龙负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  刘隽二〇一七年十一月十日书记员  高敏