江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初7100号原告：赵三九，男，1960年1月16日出生，汉族，住南京市秦淮区，委托诉讼代理人：李宝强，江苏焯燃律师事务所律师。被告：陈宝贵，男，1964年6月24日出生，汉族，住南京市江宁区，被告：邵元萍，女，1966年3月25日出生，汉族，住址同上，以上两被告共同委托诉讼代理人：蔡安明、武军婷，江苏君劭律师事务所律师。被告：南京秦淮房产经营有限公司，住所地南京市秦淮区中华路**，统一社会信用代码91320104425860225F。法定代表人：黄瑾，总经理。委托诉讼代理人：邵连顺，江苏汪峥律师事务所律师。原告赵三九与被告陈宝贵、邵元萍、南京秦淮房产经营有限公司（以下简称秦淮房产经营公司）用益物权确认纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵三九的委托诉讼代理人李宝强，被告陈宝贵、邵元萍及其共同委托诉讼代理人蔡安明、武军婷，被告秦淮房产经营公司的委托诉讼代理人邵连顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵三九向本院提出诉讼请求：1、判令陈宝贵与秦淮房产经营公司关于南京市秦淮区扇骨营148号X室房屋（以下简称案涉房屋）的公房买卖合同无效；2、三被告向原告连带赔偿案涉房屋承租权转让损失（具体金额以评估为准）；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：陈宝贵、邵元萍系赵三九的内弟和内弟媳妇。案涉房屋系赵三九祖产于1985年拆迁后安置所得的公有住房，出租方系秦淮房产经营公司。赵三九于1990年将案涉房屋给陈宝贵、邵元萍居住。不知何时，陈宝贵、邵元萍通过房改向秦淮房产经营公司买断了该房屋产权。今年初，赵三九听说陈宝贵、邵元萍已将案涉房屋售出。其行为对赵三九造成损失，双方产生矛盾。赵三九认为，其系案涉房屋承租人，只有其有权享受房改政策买断案涉房屋产权。陈宝贵、邵元萍无权购买该房屋产权，且其购房行为未经赵三九同意，故陈宝贵与秦淮房产经营公司之间的买卖合同应系恶意串通签订，属无效合同，由此造成赵三九的损失三被告应当予以赔偿。综上，特诉至贵院，望判如所请。被告陈宝贵、邵元萍辩称，一、本案不属于民事案件受理范围。本案纠纷争议的本质是陈宝贵对案涉房屋能否适用房改政策进行交易，以及如何适用房改政策，而对该争议的处理应由公房所有人依据房改政策决定，购房人与公房所有人在交易过程中，属于不平等的法律地位。本案纠纷所涉争议非合同双方平等民事主体之间的权益纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围，法院应裁定驳回赵三九的起诉。二、赵三九自1995年7月1日起，因未续约且未实际承租案涉房屋，已丧失该房屋的承租权。三、赵三九有关确认合同无效的请求不能成立。1、陈宝贵、邵元萍在参加房改前为案涉房屋家庭同住人员，享有购房资格。案涉房屋的租赁合约登记的承租人虽为赵三九，但该房屋的租金、水电费等由陈宝贵、邵元萍实际缴纳，案涉房屋由陈宝贵、邵元萍实际占有、使用、管理。赵三九夫妇不再使用案涉房屋后，陈宝贵夫妇根据与赵三九夫妇之间的口头约定，向赵三九支付了25000元的补偿款。随后赵三九将租赁证及粮证交陈宝贵持有。从粮证登记事项可以看出该户自1991年的2人至1999年7月增加为4人，陈宝贵一家已成为该户的同住人口，是当时政策认可的公房承租人。2、陈宝贵与秦淮房产经营公司签订的房屋买卖契约合法有效。1997年8月26日，陈宝贵向秦淮房产经营公司提出购房申请，并与其签订买卖契约，相关部门对案涉房屋的出售进行了审批，陈宝贵按约支付了全部的购房款并取得了房屋权证。双方之间的买卖契约主体适格、意思真实、内容合法，应受法律保护。陈宝贵使用自己工龄参加房改，上缴原属赵三九的租赁合约，赵三九妻子陈美玲单位出具证明以及赵三九房改时，秦淮房改经营公司对其房改资格需进行审查的事实均能证明赵三九对于陈宝贵房改一事是知情且认可的。3、赵三九主张合同无效没有法律依据。赵三九以陈宝贵与秦淮房产经营公司恶意串通为由主张合同无效。而本案中，秦淮房产经营公司对购房者提供的资料进行形式审查，符合其办事流程，秦淮房产经营公司并无损害赵三九利益的主观故意，也缺乏与陈宝贵的共同意思联络，不存在串通的问题。四、赵三九主张的承租权转让款损失于法无据，且超过诉讼时效。五、案涉房屋现已转售案外人，驳回赵三九的诉讼请求有利于维护第三人的合法权益及交易安全。综上，请求法院驳回赵三九的诉讼请求。被告秦淮房产经营公司辩称，案涉公有住房买卖契约符合南京市有关房改房出售的政策规定，应属合法有效。赵三九的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陈宝贵、邵元萍系夫妻关系，陈宝贵系赵三九妻弟。案涉房屋原系赵三九承租秦淮房产经营公司的公有住房。1990年，陈宝贵、邵元萍一家入住案涉房屋。1997年8月26日，陈宝贵向秦淮房产经营公司提交《购买直管公有住房申请表》，申请购买案涉房屋。同年9月27日，陈宝贵与秦淮房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》，以18364.25元的价格购得案涉房屋。2013年8月8日，陈宝贵登记为案涉房屋所有权人。2017年8月1日，陈宝贵将案涉房屋作价110万元出售给案外人赵常娜。赵三九妻子陈美玲另承租秦淮房产经营公司位于南京市××区××室的公有住房一套。1995年7月28日、2000年6月21日，陈美玲、赵三九分别将户口自案涉房屋迁入该房屋内。2000年8月25日，赵三九与秦淮房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》，以20475.40元的价格购得该房屋。诉讼中，陈宝贵、邵元萍辩称赵三九对陈宝贵房改购买案涉房屋是知情且认可，赵三九则坚称其并不知情。双方对以下事实及证据发生争议，本院认定如下：1、关于赵三九有无将案涉房屋租赁合约交付陈宝贵夫妻。陈宝贵称其以房改方式购买房屋时，向秦淮房产营公司提交了案涉房屋的《公有住房租赁合约》，该合约系赵三九给付陈宝贵夫妻的。秦淮房产经营公司认可陈宝贵房改时，交还了案涉房屋租赁合约。赵三九则称其不知道案涉房屋租赁合约为何会在陈宝贵手中。2、关于案涉房屋租金的缴纳情况。赵三九提交日期为1990年4月5日的租金收据一张，并称其租金一直缴到1997年，案涉房屋租金是与陈美玲承租的扇骨营148号XX室房屋一并缴纳，到了1997年，秦淮房产经营公司未再收取案涉房屋租金，赵三九也未再缴纳，赵三九并不清楚是怎么回事。其余租金收据，因时间久远，赵三九无法提供。陈宝贵、邵元萍提供日期为1997年9月10日的租金收据一张，并称赵三九夫妻自1990年起即未再居住案涉房屋，租金由陈宝贵缴纳。其余租金收据，陈宝贵、邵元萍亦表示未能留存，无法提供。当事人对上述两张租金收据的真实性均无异议。3、关于陈宝贵、邵元萍户口迁入案涉房屋的情况。陈宝贵、邵元萍提供常住人口登记表两份，证明1996年9月24日，陈宝贵、邵元萍将户口迁入案涉房屋。陈宝贵、邵元萍称其户口迁入案涉房屋，可以证明其取得该房屋承租权是经赵三九夫妻同意的。赵三九质证认为其并未同意陈宝贵夫妻将户口迁入案涉房屋，陈宝贵以何种方式迁进户口，赵三九不知情。经本院通知，陈美玲在本案诉讼过程中出庭作证，陈美玲陈述其知道陈宝贵夫妻迁入户口一事，但陈宝贵夫妻当时说因小孩上学需要迁入户口，赵三九并不知道此事。4、陈宝贵进行案涉房屋房改时，向秦淮房产经营公司提交了证明一份。该证明内容为：“本人承租的扇骨营148号X室直管公有住房同意由本户籍内同住人陈宝贵购买。”该证明承租人一栏有“赵三九”字样签名，鉴证单位一栏加盖了“南京莲理工贸实业公司”的印章。陈宝贵、邵元萍称，陈宝贵房改时，持该证明文件征求陈美玲的意见，陈美玲电话征得赵三九同意后，指示邵元萍代赵三九签了字，并要求其单位同事为该证明加盖了南京莲理工贸实业公司的印章。赵三九质证认为，该证明中“赵三九”签名非本人所签，该签名是邵元萍所签，陈宝贵、邵元萍没有证据证明该签名得到了赵三九和陈美玲的允许。南京莲理工贸实业公司亦非陈美玲单位，陈美玲的工作单位是南京橡塑机械厂。对此，陈宝贵、邵元萍称南京莲理工贸实业公司是陈美玲的原工作单位，合并后为南京橡塑机械厂。秦淮房产经营公司认为其只对相关材料的形式要件进行审查，即使有不符合要求的地方，也不能证明秦淮房产经营公司与陈宝贵恶意串通。陈美玲出庭作证时陈述，其并非南京莲理工贸实业公司职工，该公司与南京橡塑机械厂没有关系，陈美玲并不知道该公司。陈宝贵通过房改购买案涉房屋一事，其并不知情。对于陈美玲所作陈述，陈宝贵、邵元萍不予认可，并向本院申请调查令调取了南京莲理工贸实业公司的工商登记内档，证明1993年6月，南京莲理工贸实业公司设立时，该企业提交的开办申请表和企业从业人员名册均载明陈美玲系公司会计。本院认为，依据陈宝贵、邵元萍调取的前述证据，足以认定陈美玲关于其并非南京莲理工贸实业公司职工所述不实。5、陈宝贵、邵元萍提供案涉房屋买卖契约复印件一份，该契约左上角写有“经核陈宝贵工龄，原承租人赵三九，吴，2000.6.24”字样。陈宝贵、邵元萍称赵三九参加扇骨营148号XX室房屋房改时，秦淮房产经营公司需要核实赵三九有无参加过房改及工龄使用情况。该契约复印件系赵三九从陈宝贵、邵元萍处拿走，返还时就多了上述一行字，该行字系秦淮房产经营公司工作人员吴滨所写。该证据证明赵三九对于陈宝贵购买案涉房屋是知情且认可的。赵三九质证认为，赵三九房改时并未要求陈宝贵提供该份契约复印件。在1997年的时候，陈宝贵已经完成了案涉房屋房改，在秦淮房产经营公司的登记资料中，案涉房屋已没有承租人，根本不需要再进行核实。该份证据可能是秦淮房产经营公司的内部审核资料，并不能证明赵三九对于陈宝贵购买案涉房屋知情且认可。本案诉讼过程中，本院通知吴滨到法院接受了调查并出庭接受当事人质询。吴滨陈述，该契约复印件左上角的字确实是其本人书写，该契约复印件是赵三九房改时由赵三九或陈美玲提交，当时需要核实工龄使用人或购房人是否参加过房改及有无使用过工龄，有其字迹的契约复印件仍在扇骨营148号XX室房屋的房改档案中。赵三九对调查笔录质证认为，吴滨未出庭接受当事人质询，对该调查笔录的合法性不予认可。且该契约复印件是提交秦淮房产经营公司审查的，审查后应在秦淮房产经营公司处，赵三九不可能再有，不存在返还陈宝贵、邵元萍一说。陈宝贵、邵元萍及秦淮房产经营公司对前述调查笔录均无异议。本院要求陈宝贵与秦淮房产经营公司提交各自持有的案涉房屋买卖契约原件进行比对，经比对，陈宝贵持有的契约原件与上述契约复印件一致，可以认定上述契约复印件自陈宝贵持有的契约原件复印而来。诉讼中，赵三九认为，依陈宝贵所述，其在房改时向陈宝贵索要了案涉房屋买卖契约复印件，并提交秦淮房产经营公司核实。秦淮房产经营公司核实后，赵三九完全没有必要再将吴滨签字后的契约复印件返还陈宝贵。故申请对陈宝贵持有的有吴滨签字的案涉房屋买卖契约复印件形成时间进行鉴定。本院认为，扇骨营148号XX室房屋房改档案中，含有吴滨签字的案涉房屋买卖契约复印件，该契约复印件复印自陈宝贵持有的契约原件，吴滨亦出庭证实了其使用该契约复印件核查赵三九房改及工龄使用情况的事实，故陈宝贵提供的有吴滨签字的案涉房屋买卖契约复印件的真实性应予确认，对于该契约复印件的形成时间进行鉴定并无必要，本院遂对赵三九前述鉴定申请未予准许。另，关于赵三九何时得知陈宝贵通过房改购得案涉房屋一事，赵三九称，其的哥哥嫂子也住在案涉房屋所在的楼里，2017年夏天，赵三九的哥哥嫂子看到有人来看房，要买案涉房屋，就告知了赵三九。赵三九去秦淮房产经营公司了解，才知道案涉房屋已房改了。综合上述证据及事实，本院认定意见：案涉房屋房改已近二十年时间，依赵三九所述，案涉房屋与陈美玲承租的扇骨营148号XX室房屋系一并缴纳租金。案涉房屋租金一直缴至1997年，恰恰是陈宝贵房改的时间。1997年之后，秦淮房产经营公司就未再收取案涉房屋租金，依常理赵三九应当核实解秦淮房产经营公司只收取扇骨营148号XX室房屋租金的原因。但依赵三九所述，其并未核实相关情况，因秦淮房产经营公司不收租金就未再缴纳租金，其并不知案涉房屋房改事实。该陈述显然有悖常理。依据扇骨营148号XX室房屋房改档案中所附的案涉房屋买卖契约复印件及吴滨接受本院调查时所作的陈述，可以认定该契约复印件系秦淮房产经营公司核查赵三九有无参加房改及工龄使用情况之用，应系房改申请人提交。经比对，该契约复印件系复印自陈宝贵持有的案涉房屋买卖契约原件。故该契约复印件应系赵三九自陈宝贵处复印后提交秦淮房产经营公司。陈美玲所在单位南京莲理工贸实业公司在陈宝贵购房证明上盖章鉴证亦证明陈宝贵房改前曾就房改一事联系了赵三九夫妇。综上，足认定赵三九对于陈宝贵房改购买案涉房屋是知情且认可的。陈宝贵持有案涉房屋的租赁合约原件及陈宝贵、邵元萍将户口迁入案涉房屋的事实亦能佐证赵三九认可陈宝贵购买案涉房屋的事实。本院认为，赵三九以其所有的公房承租权受到侵害为由提起本案诉讼，本案系平等民事主体之间的财产纠纷，属于人民法院民事案件受理范围。陈宝贵、邵元萍辩称本案不属于民事案件受理范围于法无据，本院不予采信。依据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。构成恶意串通，首先需要有双方损害第三人的恶意，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之。其次需要恶意串通的双方事先存在通谋，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三人的利益，并互相配合或共同实施该违法行为。本案中，赵三九并无证据证明陈宝贵与秦淮房产经营公司之间存在着以损害其利益为目的的主观通谋，案涉房屋的买卖契约显然无法认定系恶意串通而订立。且基于前文认定，对于陈宝贵通过房改购得案涉房屋，赵三九是知情且认可的，陈宝贵与秦淮房产经营公司就案涉房屋签订买卖契约的行为并未侵犯赵三九的利益。综上，赵三九的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告赵三九的诉讼请求。案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告赵三九负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  马巍二〇一七年十一月二十四日见习书记员  陶瑜