广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初4197号原告：陈文珊，女，1974年7月16日出生，汉族，住广州市南沙区，委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：汤力，男，1972年1月5日出生，汉族，住广州市东山区，委托代理人：林盛，广东启源律师事务所律师。委托代理人：钟莹莹，女，1979年12月28日出生，与被告汤力为夫妻关系。第三人：广州房帮房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区双山大道95号105房，统一社会信用代码91440115304552955G。法定代表人：彭耀胜，职务总经理。委托代理人：蒙结儿，女，1979年2月8日出生，公司员工。原告陈文珊与被告汤力、第三人广州房帮房地产中介有限公司（下称房帮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告陈文珊及其委托代理人林闻娥，被告汤力的委托代理人林盛、钟莹莹，第三人房帮公司的委托代理人蒙结儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文珊向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年4月25日签订的《房屋买卖合同》;2.被告汤力双倍返还购房定金20万元给原告陈文珊；3.被告汤力赔偿原告陈文珊购买相同房屋的差价损失47万元；4.被告汤力承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月25日，原告陈文珊与被告汤力在第三人房帮公司处签订了《房屋买卖合同》。依据合同约定：被告汤力向原告陈文珊转让其名下位于广州市南沙区XX街XX号1402房房屋，成交价153万元，其中首期房款63万元由原告陈文珊在双方办理产权转移手续当日支付。同日，原告陈文珊支付了购房定金10万元。由于原告陈文珊在出售自有房屋后银行放款拖延，导致其无法按时向被告汤力足额支付首期房款。其后，双方经协商约定，被告汤力同意延期收取首期房款，由原告陈文珊向其每月支付2万元作为补偿，直至原告陈文珊支付首期房款之日止。2017年8月下旬，原告陈文珊收到其出售自有房屋的款项后即通知被告汤力，表示其可以随时支付首期房款及办理相关过户手续。被告汤力当时表示同意，并向第三人房帮公司递交了办理产权转移所需的资料。双方在第三人房帮公司的配合下在网上预约办理缴税过户手续，并接到了税务部门的缴税通知。但在三天之后，被告汤力却突然向原告陈文珊发出了解除合同通知书，拒绝出售案涉房屋。经了解，被告汤力是由于近期房价上涨过快，而不愿意再继续履行合同。原告陈文珊不同意解除合同，多次致电对方要求其去办理缴税过户手续及收取首期房款，但对方均不予理会。被告汤力解除合同的行为已构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任。另外，原告陈文珊购买案涉房屋是为了家庭自住，而现购买同样的房屋却需要200万元，高出案涉房屋成交价47万元，合同约定的双倍返还定金不足以弥补其损失，故被告汤力应当赔偿原告陈文珊的房屋差价损失47万元。被告汤力辩称：不同意原告陈文珊的诉讼请求。双方在2017年4月25日签订《房屋买卖合同》后，于同月27日办理了穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》网签备案手续。该合同约定，原告陈文珊应在2017年6月30日前支付购房款40万元，剩余房款113万元在6月30日前申请银行按揭手续，在银行不批准的情况下，在6月30日前支付剩余房款，逾期付款违约金为每日按未付房款的0.05%计算，逾期超过15日，则被告汤力有权解除合同。原告陈文珊在支付10万元定金后，以资金未到位为由拒绝履行合同，不支付首期房款和尾款，也不办理按揭贷款手续。在6月30日后，被告汤力曾与原告陈文珊协商逾期付款的违约责任承担问题并催促其尽快支付到期房款，但均无果。2017年9月3日，被告汤力以邮寄方式向原告陈文珊送达解除合同通知书。同月9日，双方在第三人房帮公司处协商，原告陈文珊表示同意解除合同，但因其要求被告汤力双倍返还定金而最终协商无果。原告陈文珊逾期支付房款的行为，构成根本违约，被告汤力有权按照《广州市存量房买卖合同》第十二条的约定解除合同。本案是原告陈文珊违约在先，其要求双倍返还定金及赔偿房屋差价损失的主张，缺乏事实和合同依据。被告汤力于2017年9月4日解除合同终止交易，是依法行使其享有的合同解除权。第三人房帮公司：同意原告陈文珊的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：当事人对《房屋买卖合同》的签订情况、内容以及购房定金支付情况均无异议，本院予以确认。《房屋买卖合同》签订后，房帮公司于2017年4月27日办理了案涉房屋的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）网签手续。但由汤力提交的《广州市存量房买卖合同》，仅加盖有房帮公司的公章，陈文珊、汤力均没有签名。陈文珊称其未签署过该份合同，汤力则称该份合同是房帮公司在网上打印给他的。房帮公司对此表示，网签的目的是锁定案涉房屋防止再次交易，因为合同有些内容还未能确定，所以就没有让买卖双方签名，待相关内容确定之后会通知双方补签。另外，在按揭公司处的那一份《广州市存量房买卖合同》是有双方签名的。陈文珊因出售自有房产的资金未及时到位而未能于2017年6月30日前支付双方口头约定的首期房款63万元。其后，双方就此事通过房帮公司员工蒙结儿与汤力进行协商，汤力亦曾于2017年7月10日、14日两次致电蒙结儿，让其催促陈文珊尽快支付房款。陈文珊称其与汤力于2017年7月22日协商确定由其按照每月2万元的标准支付补偿款，补偿款在支付首期房款时一并支付，原合同继续履行。陈文珊就此提交了显示有：“就按你地2万1个月（汤力）”“好的”等内容的短信记录予以证明。汤力则称因双方对违约金的数额存在争议，经协商后其只是初步同意了陈文珊提出的补偿数额，但对于补偿款的支付时间没有确定，而且双方需要就此另行签订书面协议。房帮公司称陈文珊与汤力协商了逾期付款违约金以及违约金的支付时间，当时依据贷款情况确定在2017年8月20日可以支付首期房款和违约金，但由于银行最终至2017年8月28日才放款而导致延迟。陈文珊亦确认首期房款及补偿款的支付时间当时初步定在2017年8月20日。2017年8月28日，蒙结儿告知汤力，陈文珊已具备支付首期房款的条件，双方可以办理过户手续。其后，汤力的妻子钟莹莹按照蒙结儿的要求向其发送了身份证、结婚证、户口本、房产证等证件照片。2017年9月1日，蒙结儿网上预约了房屋交易的缴税办理时间，并将预约通知、缴税过户需提交的资料发给了钟莹莹。同月3日，汤力向陈文珊邮寄了解除合同通知书，内容为：“陈文珊小姐：……经多次催促始知因您一直未能筹到首期房款，所以要求中介公司推迟办理手续，本人也曾直接致电催问您，您表示歉意并愿意向本人做出适当补偿。但时间已过去两个多月，您仍不向本人支付房款，已构成严重逾期付款及产权过户的违约责任。……现本人正式通知您解除合同和终止交易。上述合同自本通知到达您时解除。”陈文珊于次日收到该通知书。陈文珊为证明购买相同房屋的差价损失，向本院提交了网络打印件，其中显示房天下网站上XXX（案涉房屋所在小区）二手房价格为17657元/平方米。汤力对此不予确认。本院认为：《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人之间的权利义务应按照该合同来确定。汤力提交的存量房买卖合同仅有房帮公司的盖章而无陈文珊、汤力本人的签名，陈文珊、汤力亦在庭审中表示不确认或不清楚有签署过该合同。依据合同意思自治的原则，对于案涉房屋交易一事，《广州市存量房买卖合同》属于网签备案合同而非当事人意思自治的体现，故其在本案中不应予以适用。关于本案责任认定问题。根据《房屋买卖合同》第三条“甲乙双方办理产权转移手续当日乙方支付首期房款”、第五条“丙方应当于2017年6月30日前到房地产登记机关协助甲乙双方办妥产权登记手续”以及第八条“乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.5%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同”的约定，陈文珊在2017年7月15日仍未支付首期房款，其行为已构成违约，此时汤力有权解除合同，并向陈文珊主张违约责任。但汤力在陈文珊违约后并未立即行使合同解除权，而是与陈文珊就延迟付款及相应补偿事宜进行协商，可见，其有为完成房产交易而继续进行磋商的意愿。但其后双方虽有进行磋商，却仅就迟延支付房款的违约金补偿数额通过短信方式达成初步合意，尚未有实际履行，而双方对于重新确定首期房款支付期限这一合同根本性问题却未能通过协商予以明确。在此情形下，汤力向陈文珊发出解除合同通知书的行为，应视为其就合同继续履行问题作出终止协商的意思表示。由于双方未能就合同的继续履行达成一致意见，属于不可归责于双方的情形，双方应互相不负违约责任，故汤力所收取陈文珊的10万元购房定金应予返还。陈文珊认为汤力在应允由其支付补偿款后即应继续履行合同，否则需承担违约责任的意见，忽视了其违约在先的事实及汤力希望尽快收取房款的合同交易目的，其要求汤力双倍返还购房定金及支付购房差价款的主张，理据不足，本院不予支持。关于合同解除的问题。如前所述，汤力在陈文珊违约后并未立即行使合同解除权，而是与陈文珊就延迟付款及相应补偿事宜进行协商，故汤力不能再以对方逾期付款为由行使合同解除权，其于2017年9月3日发出解除合同通知书的行为，不发生解除合同的效力。由于双方未能就合同履行期限重新协商一致，致使《房屋买卖合同》丧失继续履行的基础，且陈文珊亦在本案中要求解除该合同，故《房屋买卖合同》应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告陈文珊与被告汤力于2017年4月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告汤力于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金100000元给原告陈文珊；三、驳回原告陈文珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5250元，由原告陈文珊负担4466元、被告汤力负担784元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一七年十一月二十三日书记员  梁凤茵