广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2014号上诉人（一审原告）：朱代金，男，1967年8月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码360************014。委托诉讼代理人：徐筠，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人（一审被告）：郑伟明，男，1966年10月17出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********，居民身份证号码440************217。委托诉讼代理人：张志青，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凯莉，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：梁金好，女，1963年6月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********，居民身份证号码440************226。委托诉讼代理人：张志青，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凯莉，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。一审原告朱代金与一审被告郑伟明、梁金好因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2014年间，郑梁二人将位于珠海市香洲区********、58号房屋，合计约700平方米面积出租给朱代金作经营之用。之后，朱代金向郑梁二人缴纳了押金1万元。朱代金自2017年4月15日按每月7000元的标准向郑梁二人支付租金，自2019年4月15日至12月15日按每月7350元的标准支付租金。郑梁二人另案起诉朱代金要求退房以及缴纳租金，2019年12月11日朱代金已向郑梁二人交还前述房屋，郑梁二人遂撤回对朱代金的起诉。而后，朱代金提起本案诉讼，主张郑梁二人赔偿装修损失、退还押金。经朱代金申请，一审法院依法委托了广东飞腾工程造价咨询有限公司对案涉房屋的装修工程进行了工程造价鉴定。广东飞腾工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，认为2014年装修工程造价66117.54元，2017年装修工程造价92332.73元，合计158450.27元，装修工程残值造价113412.99元。勘查现场过程中，朱代金主张58号房屋不在鉴定范围，故该鉴定意见主要对57号房屋装修工程进行鉴定。关于装修残值计算，该公司建议该装修预计使用年限采用120个月，因57号房屋在各年使用情况大致相同，因此，根据会计准则，采用平均年限法计算折旧比较恰当和合理，计算如下：（1）2014年工程装修，按2014年7月开始计算，至2019年4月截止残值：（120-58）（个月）÷120（个月）×66117.54=34160.73元。（2）2017年工程装修残值，按2017年12月开始计算，至2019年4月截止残值：（120-17）（个月）÷120（个月）×99332.73=79252.26元。（3）以上合计装修残值造价113412.99元。朱代金为此支付鉴定费33500元。郑梁二人对鉴定意见具体项目有如下意见：1.鉴定报告编制的依据存有不合理、不合法之处。案涉合同是不定期的租赁合同，不存在剩余租赁期限的时间，鉴定机构直接采用10年期限作为计算残值的时间，没有法律依据，且不合理；2.朱代金将租赁物用于民宿的经营，装修的价值充分发挥在经营前三年时间，而鉴定机构采用平均等值分配十年的装修价值不合理；3.装修残值自2014年7月起算，而朱代金主张其在2014年4月开始装修，即鉴定机构推定朱代金用了五个月才完成装修，与朱代金以装修合同主张的两个月明显不符；4.2014年装修部分的第14、32、61、65、74、75、76项分别是属于毛巾杆、太阳能热水器，这些并不属于形成附合的装修物品，应当予以扣除；5.鉴定报告采用建筑工程造价标准进行计算，而事实上朱代金聘请的是民工进行装修，因此鉴定造价明显高于真实造价。同时，鉴定报告中的税费、文明施工费用，朱代金方提交的证据有的仅是收据，因此与实际不符，应当予以扣除；6.2014年装修部分的报告中第65、76项有两个水泵，而双方在鉴定报告中的最后一页确认，2014年二、三层中只有一个水泵，应当予以扣减；7.关于2017年装修应当扣减的项目包括第15、36、43、56、73、84、87、88项计7703.52元，以上内容均是电器不属于形成附合的建筑物，是可拆迁搬移的物品，应当予以扣减；8.2017年装修部分的报告中存在安全措施项目计算表一、二中的安全文明施工费用并没有实际产生，应当予以扣减；9.2017年鉴定报告中关于税费9150.09元，没有实际产生，应予扣减。鉴定机构2020年1月2日函复一审法院，称一、对于郑梁二人的第1、2、3项异议，回应如下：1.关于装修残值计算，该司是根据行业一般标准和会计准则给出的建议，即装修预计使用年限采用120个月，因57号房屋在各年使用情况大致相同，故采用平均年限法计算折旧；2.如果朱代金、郑梁二人同意按其他方法计算，可在该司鉴定的装修工程造价基础上再折旧即可；3.从2019年7月1日开庭笔录可见，2014年装修部分合同2014年4月27日签订，从7月计算残值装修时间为两个月零三天。二、对于郑梁二人的第4项异议提及的物品及装修物体，为该司2019年8月28日现场勘察时所见标的物的装修附属物品，属鉴定范围之内，已单独列出，合计金额为6688.14元，交由法院裁决；三、对于第5项异议，双方未就装修内容约定单价的情况下，该司按照委托鉴定的项目依据《建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013》《广东省建设工程计价依据2010》进行计价，采用珠海市工程造价信息网2014年4月信息价，缺项部分市场询价。水费、文明施工费用予以扣减。四、对于对6项异议，2014年装修部分两个水泵分别是屋面一个水泵，首层室外一个水泵，详见《勘察现场记录表（附2）》标记处。五、对于第7项异议提及物品及装修物，为该司2019年8月28日现场勘察时所见的标的物装修附属物品，属鉴定范围之内，已单独列出，合计金额为7703.52元，交由法院裁决。六、对于第8、9项异议中的安全文明费和税费应予以扣减。鉴定机构回函同时，对鉴定意见进行了调整：2014年装修部分金额55294.61元，2014年单独区分部分6688.14元，2014年小计61982.75元，2017年装修部分72442.96元，2017年单独区分部分7703.52元，2017年小计80146.48元，合计142129.23元。含单独区分部分的装修残值：（1）2014年工程装修，按2014年7月开始计算，至2019年4月截止残值：（120-58）（个月）÷120（个月）×61982.75=32024.42元；（2）2017年工程装修残值，按2017年12月开始计算，至2019年4月截止残值：（120-17）（个月）÷120（个月）×80146.48=68792.40元；（3）以上合计装修残值造价100816.82元。不含单独区分部分的装修残值：（1）2014年工程装修，按2014年7月开始计算，至2019年4月截止残值：（120-58）（个月）÷120（个月）×55294.61=28568.88元；（2）2017年工程装修残值，按2017年12月开始计算，至2019年4月截止残值：（120-17）（个月）÷120（个月）×72442.96=62180.21元；（3）以上合计装修残值造价90749.09元。郑伟明、梁金好提交了案涉57号房屋现场照片，用于证明该房屋首层被朱代金经营小超市、二至五层用于经营民宿，照片显示57号房屋外墙、楼顶悬挂着“住宿”字样的广告牌。二审庭审中，郑伟明、梁金好称该房屋收回后用于出租，房屋未另行装修。朱代金提起本案诉讼，请求判令郑伟明、梁金好1.赔偿装修损失300000元（以评估鉴定价格为准）；2.赔偿民宿经营用品损失120000元（以评估鉴定价格为准）；3.退还租房押金10000元。一审判决的理由与结果一审法院认为，朱代金与郑梁二人之间并未签订书面的租赁合同，因此，朱代金与郑梁二人的租赁合同系不定期租赁合同。关于朱代金所实施的装修郑梁二人是否知晓的问题。根据现场勘查，本案涉及的装修工程量较大、工期应较长，而郑梁二人居住的地方距离本案租赁标的物仅仅两三百米，租赁标的物是郑梁二人走出大马路的必经之路，综合考虑建筑情况和生活常理，郑梁二人对朱代金进行装修的事实应当知晓，且郑梁二人并无证据证明其曾向朱代金提出反对或异议，故应认为郑梁二人以默示方式同意了朱代金实施的施工行为。上述装修费用的承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案不定期租赁合同的解除，不存在明显可归责于双方当事人的事由，不存在哪方违约的情形，对于涉案房屋的装修损失，应由双方按照公平原则分担装饰装修残值损失。对于装修残值的金额问题，一审法院认为，除去因实际使用时间延长至2019年12月导致折旧时限有变化之外，鉴定机构在2020年1月2日复函法院时所确定的含单独区分部分的装修残值的主要计算方式依据充分，应予以采信。故一审法院按照66个月和25个月（较鉴定意见均延长8个月）分别予以计算装修残值：（1）2014年工程装修，按2014年7月开始计算，至2019年12月截止残值：（120-66）（个月）÷120（个月）×61982.75=27892.24元。（2）2017年工程装修残值，按2017年12月开始计算，至2019年12月截止残值：（120-25）（个月）÷120（个月）×80146.48=63449.30元。（3）以上合计装修残值造价91341.54元。郑梁二人主张应将毛巾杆架、灯具、太阳能集热管、水箱、水泵等项目予以扣除，但朱代金将租赁标的物退还郑梁二人之时，确未将上述项目予以拆除，从物的有效利用的角度考虑，上述损失部分中包含了该部分项目的造价费用。综合考虑评估结论、郑梁二人收回租赁标的物之后仍然继续使用原有装修等因素，一审法院酌情确定郑梁二人分担涉案房屋装饰装修损失为91341.54元×70%=63939.08元。民宿经营用品系可移动之物，在朱代金自行取走之后，再要求郑梁二人赔偿该部分损失依据不足，一审法院不予支持。房屋押金在另案中结算租金时并未冲抵相应租金，且朱代金并未存在违约行为，故朱代金在本案中要求退还房屋押金1万元依据充分，一审法院予以支持。鉴定费用33500元系确定本案所主张损失的依据，故一审法院确定朱代金负担10050元、郑梁二人负担23450元，郑梁二人负担的部分须由郑梁二人直接向朱代金支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决一、郑伟明、梁金好共同于判决生效之日起十日内赔偿朱代金装修损失63939.08元；二、郑伟明、梁金好共同于判决生效之日起十日内退还朱代金押金1万元；三、驳回朱代金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由朱代金负担6417元，郑伟明、梁金好负担1333元。鉴定费33500元，由朱代金负担10050元，郑伟明、梁金好负担23450元，郑伟明、梁金好负担的鉴定费于判决生效之日起十日向朱代金支付。当事人二审的意见一审原告朱代金不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第一项，改判郑伟明、梁金好共同赔偿朱代金装修损失91341.54元。事实与理由如下：一、一审判决事实认定错误，双方间签订的是定期租赁合同。朱代金与郑梁二人之间是定期租赁关系期限20年。朱代金与郑梁二人签订有书面的协议，约定“2017年4月15日开始租金7000元，到2019年4月15日开始每2年加多5%租金。”由此可知，首先2017年4月15日至2019年4月14日每个月租金为7000元，其次自2019年4月15日开始每2年加多5%租金，未明确终止时间。郑梁二人口头明确表示“房屋不拆迁就一直会租给朱代金”，根据交易习惯以及朱代金承租物业的用途，朱代金认为除非出现约定解除租赁关系的事由即房屋拆迁，否则租赁期限默认为法律规定书面租赁合同的上限20年。二、一审判决法律适用错误。案中合同并未到期，是郑梁二人单方要与朱代金解除租赁关系。朱代金对涉案租赁物进行装修没有多久，郑梁二人就以“要收回房屋自住”为由提出解除租赁关系。朱代金在郑梁二人提出解除租赁关系后，首先是不同意解除租赁关系，后来退一步曾提出来是否可让他转租出去，用转让费来减少损失，但均被郑梁二人拒绝。因此朱代金认为本次纠纷是因为郑梁二人违约导致合同解除，应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项的规定，由出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。综上，请求法院查明事实，予以改判。一审被告郑伟明、梁金好答辩称，一、朱代金主张的20年定期租赁合同于法无据。1.双方未签订租赁合同。“2017年4月16日开始租赁7000元；到2019年4月15日开始，每2年加多5%租金”的书面约定只有郑梁二人签名，未见朱代金签名，且仅就2017年4月16日开始的租金单方进行约定，并未就租期进行约定，朱代金亦没有证据证明郑梁二人曾口头承诺“房屋不拆迁就一直会租给朱代金”。根据合同法第二百一十三条，朱代金并未与郑梁二人签订书面的租赁合同。另根据合同法第二百一十五条的规定，因双方未签订书面租赁合同，且租赁关系自2014年4月确立、租赁期限达六个月以上，双方的租赁关系应确定为不定期租赁。1.郑梁二人有单方解除权。2019年3月1日郑梁二人在案涉物业门口张贴了《解除租赁合同通知书》，通知要求：租赁合同于2019年4月15日解除，并要求于2019年4月30日前清场，退回租赁物，后于2019年4月16日张贴《尽快搬迁通知书》，再次敦促其尽快搬离；并于2019年4月19日张贴《停水停电通知》，再次敦促朱代金于2019年4月30日前离场。郑梁二人在解除租赁关系时，给予朱代金合理期间且多次告知合同解除时间，但朱代金并未按时返还租赁物，该行为侵犯了郑梁二人根据合同法第二百三十二条规定享有的单方解除权，且朱代金违反了合同法第二百三十五条规定的租赁物返还义务，构成违约。2.朱代金对租赁关系内容的理解错误不能归咎于郑梁二人。朱代金并未提供证据证明“交易习惯”的具体内容以及调查结果，且自认为根据“交易习惯”以及朱代金承租物业的用途，可得出“除非出现约定解除租赁关系的事由即房屋拆迁，否则租赁期限默认为法律规定书面租赁合同的上限20年”的结论，属于对双方租赁关系的错误理解。首先，朱代金未能证明其了解的“交易习惯”以及朱代金承租物业的用途与其自认为的“除非出现约定解除租赁关系的事由即房屋拆迁，否则租赁期限默认为法律规定书面租赁合同的上限20年”构成因果关系，朱代金基于该错误的因果关系的基础上自愿建立租赁关系，郑梁二人无需对其自身的错误认知负责。其次，朱代金并未提交证据证明郑梁二人对朱代金自认为的情形进行确认，亦未能证明朱代金就其自认为的情形向郑梁二人进行询问，不构成郑梁二人对朱代金自认为的情形知情，甚至构成默认。再次，合同法第二百一十四条的规定是关于租赁期限的最高限制的规定，并不当然的将未约定期限的租赁关系，即不定期租赁关系的有效期一律认定为二十年，朱代金误以为双方租赁关系有效期为二十年而造成不利后果，不应归咎于郑梁二人。二、朱代金的装修行为并未经郑梁二人同意。朱代金主张进行了装修，但却没有提供证据证明朱代金曾向郑梁二人发出书面征求函，也没有提供证据证明郑梁二人进行过实地考察或对装修发表意见，更没有提供证据证明郑梁二人曾明确表示同意该等装修。可见，朱代金的装修行为并未经郑梁二人同意。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十六条规定，无作为的行为，在法律没有明确规定、双方没有特别约定的前提下，不应被认定为以默示方式作出意思表示。一审法院以郑梁二人就在租赁房屋附近就推定郑梁二人同意该等装修没有事实和法律依据。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，朱代金的装修损失应由其自行承担，一审判决郑梁二人承担70%的装修损失费用于法无据，朱代金主张郑梁二人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，无事实与法律依据。综上，为维护郑梁二人的合法权益，恳请二审法院驳回朱代金的所有上诉请求，改判支持郑梁二人的上诉请求。郑伟明、梁金好亦提起上诉，请求1.撤销一审判决第一项，改判郑梁二人无需赔偿朱代金装修损失63939.08元；2.撤销一审判决第二项，改判郑梁二人无需退还朱代金押金1万元；3.撤销一审判决关于受理费及鉴定费负担的决定，改判一审受理费（含鉴定费）全部由朱代金承担。事实与理由如下：一、双方租赁关系已合法解除，且郑梁二人已给予合理搬迁时间2014年4月，郑梁二人将案涉房屋合计约700平方米面积出租给朱代金，由朱代金作为经营使用，双方未约定租赁期限，根据合同法第二百三十二条规定，案涉租赁合同应被认定为不定期租赁，郑梁二人有权随时解除合同。2019年3月1日郑梁二人在案涉物业门口张贴了《解除租赁合同通知书》，通知要求：租赁合同于2019年4月15日解除，并要求于2019年4月30日前清场，退回租赁物，后于2019年4月16日张贴《尽快搬迁通知书》，再次敦促其尽快搬离；并于2019年4月19日张贴《停水停电通知》，再次敦促朱代金于2019年4月30日前离场。因此，案涉租赁合同已合法解除，且郑梁二人已给予朱代金合理搬迁时间并给予了多次告知。二、朱代金的装修行为并未经郑梁二人同意。朱代金主张进行了装修，但却没有提供证据证明朱代金曾向郑梁二人发出书面征求函，也没有提供证据证明郑梁二人进行过实地考察或对装修发表意见，更没有提供证据证明郑梁二人曾明确表示同意装修。可见，朱代金的装修行为并未经郑梁二人同意。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十六条规定，朱代金并无作为的行为，在法律没有明确规定、双方没有特别约定的前提下，不应被认定为以默示方式作出意思表示。一审法院以郑梁二人在租赁房屋附近就推定郑梁二人同意该等装修没有事实和法律依据。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，朱代金的装修损失应自行承担，一审法院判决由郑梁二人承担70%的装修损失费用于法无据。亦因此，为评估装修损失而花费的鉴定费也不应由郑梁二人承担。三、押金不应予以退还。双方租赁关系解除后，朱代金并未及时返还案涉房屋，直至2019年12月11日方将案涉房屋交还。且交还时案涉房屋状况非常糟糕，郑梁二人花费几千元才完成垃圾清理和现场打扫。因此，朱代金已违反了合同解除后及时、善意腾退案涉房屋的义务，构成违约，给郑梁二人造成了损失，郑梁二人有权没收押金。综上，为维护郑梁二人的合法权益，特提起本案上诉，望二审法院全部支持为盼。本院判决的理由与结果本院认为，朱代金与郑伟明、梁金好自2014年成立租赁合同关系，双方未签订书面租赁合同，亦未明确租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，朱代金与郑梁二人之间成立不定期租赁合同关系。朱代金主张郑梁二人口头承诺房屋不拆迁就一直租给他，但未提交证据予以佐证，其据此主张租赁期限默认为20年无事实依据和法律依据，本院不予支持。郑梁二人依法可以随时解除合同，朱代金主张郑梁二人解除合同的行为构成违约无合同依据和法律依据，本院不予支持。朱代金租赁案涉房屋用于“民宿”经营，虽未与郑梁二人签订有书面合同，但对于朱代金租赁案涉房屋之该用途，郑梁二人应有清楚的认识，而朱代金租赁案涉房屋用于上述经营必然对房屋进行改造装修，以符合经营之目的，这显然也在情理之中。事实亦证明2014年房屋租赁时起至2019年郑梁二人提出解除合同时止，郑梁二人未曾对朱代金租赁房屋用于上述经营提出异议，况且朱代金曾在案涉房屋上设置了“住宿”字样的广告，郑梁二人所居住所亦与案涉房屋近在咫尺，故应当认定郑梁二人知晓朱代金将案涉房屋装修――包括2014年、2017年两次――用于“民宿”经营，且未持异议，故郑梁二人案中指未曾同意朱代金对案涉房屋进行装修行的主张，本院不予支持。郑梁二人解除与朱代金的不定期租赁合同，不违反法律规定，朱代金亦不存在违约行为，租赁合同的解除不可归责于任何一方，一审判决据此认定案涉房屋的装修残值损失由双方按照公平原则分担合法有据。郑梁二人收回案涉房屋后仍用于出租且未另行装修，仍利用案涉房屋原有装修，实际享用了房屋装修的部分价值利益，一审判决认定郑梁二人分担朱代金70%的装修损失公平合理，本院予以维持。案涉租赁合同解除后，朱代金已将房屋交还郑梁二人，租金已全额支付完毕。朱代金虽未在郑梁二人通知的期限内腾退房屋，但案中没有证据证明朱代金未及时腾退符合郑梁二人没收押金的约定。郑梁二人主张由于朱代金没有做好清洁工作，为清理垃圾和打扫房屋支出了费用几千元，但提交的证据不足以充分证明这与朱代金租赁房屋的关系，应自行承担举证不能的法律后果。郑梁二人认为有权没收朱代金押金1万元的主张，本院不予支持。综上，朱代金及郑伟明、梁金好的上诉请求理据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7750元，由朱代金负担6417元，郑伟明、梁金好负担1333元。二审案件受理费朱代金已预交485元、郑伟明、梁金好已预交1648元，由双方各自负担。鉴定费33500元，已由朱代金预付，由朱代金负担10050元，郑伟明、梁金好负担23450元。郑伟明、梁金好负担的鉴定费于本判决生效之日起七日内向朱代金支付。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年八月二十一日书记员  陈瑞祥唐明姿