襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初4721号原告（反诉被告）：邓思保，男，1965年2月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告（反诉被告）：邓惠清，女，1967年8月23日出生，汉族，住址同上。系邓思保妻子。共同委托诉讼代理人：何显刚，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：湖北金福坤房地产开发有限公司。住所地：襄阳市高新区春园东路*号。统一社会信用代码：91420600550691336U。法定代表人：姜耀玲，该公司执行董事。委托诉���代理人：吴玉锋，湖北联帮律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告邓思保、邓惠清与被告湖北金福坤房地产开发有限公司（以下简称金福坤公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，金福坤公司提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。邓惠清及其与邓思保的共同委托诉讼代理人何显刚、金福坤公司的委托诉讼代理人吴玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓思保、邓惠清向本院提出诉讼请求：1、判令金福坤公司协助二人办理房屋产权登记；2、判令金福坤公司承担逾期办证违约金4511.18元；3、诉讼费由金福坤公司承担。事实和理由：2012年12月14日，邓思保、邓惠清与金福坤公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的普鑫˙上东郡小区XX室，购房金��为451118元，邓思保、邓惠清已依约支付购房款，金福坤公司2014年5月30日交付房屋，但未按约定将办理产权证书需由该公司提供的资料递交产权登记机关备案，导致邓思保、邓惠清未能办理产权过户登记，按合同约定应当承担已付房价款1%的违约金。被告金福坤公司辩称：该公司已于2015年5月20日办理完毕涉案房屋的初始登记手续，因邓思保、邓惠清拒不补交房屋面积差价，也不缴纳契税和房屋维修基金，导致产权证书办理工作停滞，金福坤公司不存在违约。而且，因邓思保、邓惠清拒不配合办理涉案房屋不动产权证，导致该房屋不能及时办理正式抵押登记手续，致使金福坤公司在按揭贷款阶段向襄阳农村商业银行交纳的按揭保证金被扣留不能使用，给该公司造成利息损失，故提起反诉，请求判令邓思保、邓惠清：1、支付购房尾款20590元；2、承担逾期付款违约金2625.23元；3、承担金福坤公司提供银行按揭保证金滞留期间的利息损失1472.5元；4、履行配合办证义务；5、承担本案诉讼费用。反诉被告邓思保、邓惠清辩称：金福坤公司交付的房屋阳台与合同约定的“非封闭”不符，导致房屋面积增加，该公司据此要求二人补交房屋面积差价没有法律和事实依据，逾期办证的过错在于金福坤公司。本院经审理，双方当事人对下列事实均无争议，本院予以确认：2012年6月14日，金福坤公司与襄阳市城区农村信用合作联社（现更名为襄阳农村商业银行股份有限公司，以下简称农商行）签订《个人住房（商业用房）按揭业务合作协议》，约定农商行为金福坤公司开发的普鑫˙上东郡一期项目的购房人提供按揭贷款业务，金福坤公司授权农商行将发放按揭贷款余额的5%作为保证金存入该公司在农商��开立的保证金专户；金福坤公司为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由金福坤公司代为偿还，农商行有权直接从上述保证金账户中划收相关款项；金福坤公司应协助购房人办理房屋销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述登记证明文件的原件交农商行保管。2012年12月14日，金福坤公司与邓思保、邓惠清签订《商品房买卖合同》，主要约定：邓思保、邓惠清购买金福坤公司开发预售的普鑫˙上东郡小区XX室，房屋阳台为非封闭式，建筑面积64.63平方米，单价6980元，总价款451118元；邓思保、邓惠清于合同签订时交纳首期购房款141118元，余款310000元向银行申请贷款；若逾期付款超过30日，金福坤公司有权解除合同，双方若同意合同继续履行，邓思保、邓惠清应自应付款期限次日起至实际��额付清之日止，按日向金福坤公司支付逾期应付款万分之一点五的违约金（“逾期应付款”指前述到期应付款与该期实际已付款的差额）；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以房管局最终实测的产权登记面积为准，按照约定的单价，多退少补，据实结算；金福坤公司应于2014年5月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付邓思保、邓惠清使用，并在交付使用后360日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案；如因金福坤公司的责任，使邓思保、邓惠清不能在规定期限内取得房地产权属证书的，金福坤公司承担已付房价款1%的违约金。合同签订后，邓思保、邓惠清依约支付了首期购房款并办理了银行按揭贷款，金福坤公司2014年5月29日交付房屋，房屋阳台为封闭式。邓惠清验收时在《房屋验收记录表》中未���房屋现状提出异议，后邓思保签署《收楼书》，《收楼书》载明：“本人已检查房内各项设施设备，并声明除列于《房屋验收记录表》内需要更正及改善的项目外，本人对其他项目均已认可”。2015年5月20日，金福坤公司办理完毕涉案房屋的初始登记手续。该房屋建筑面积经房管局实测确定为67.58平方米，比合同约定面积增加2.95平方米。金福坤公司要求邓思保、邓惠清补交面积差价款20590元，邓思保、邓惠清认为房屋面积增加系金福坤公司违约将阳台封闭所致，拒绝交纳该款，引发本案诉讼。本院认为，邓思保、邓惠清与金福坤公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据该合同，金福坤公司向邓思保、邓惠清交付的房屋不仅需要经过相关部门验收合格，还应当符合合同约定。现涉案房屋阳台为“封闭式”，确���上述合同约定的“非封闭式”不符，但是，邓惠清、邓思保在验收房屋时未对此提出异议并签署《收楼书》，表明其已接受并且认可房屋阳台封闭的事实。关于房屋面积差异的处理方式，双方合同约定，以房管局最终实测的产权登记面积为准，按约定单价据实结算，因实测面积比约定面积增加2.95平方米，邓思保、邓惠清依约应当补交差价款20590元。邓思保、邓惠清要求金福坤公司协助其办理房屋产权登记并承担逾期办证的违约责任，本院认为，虽然邓思保、邓惠清未取得房屋权属证书的事实客观存在，但是金福坤公司已经办理完毕涉案房屋的初始登记手续，未能将房屋转移登记至邓思保、邓惠清名下系因二人未补交面积差价款所致，故金福坤公司不构成违约，无需承担违约责任，但应当在邓思保、邓惠清补交房屋面积差价款并配合完成相关事项后，积极履行房屋权属转移登记的义务。金福坤公司要求邓思保、邓惠清承担逾期付款违约金及保证金滞留银行的利息损失，本院认为，首先，双方合同先行约定了交纳首付款和申请银行贷款的期限，继而约定了逾期付款的违约责任，并载明该违约责任条款针对的是前述条款中首付款和贷款申请逾期的情形，对面积确认后应补交款项，双方既未约定期限，亦未约定违约责任，故金福坤公司要求邓思保、邓惠清承担逾期付款违约金没有合同依据；其次，根据金福坤公司与农商行的合作协议，该公司交纳的保证金是为购房人贷款承担连带责任保证，其能否使用保证金的前提在于保证责任是否解除，本案中该公司提供的证据不足以证明涉案房屋办理抵押登记是其保证责任解除的唯一条件，故该公司要求邓思保、邓惠清承担相应的利息损失依据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第���十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邓思保、邓惠清于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）湖北金福坤房地产开发有限公司支付购房款20590元；二、原告（反诉被告）邓思保、邓惠清支付上述款项并完成办理房屋权属证书需由其配合的事项后，被告（反诉原告）湖北金福坤房地产开发有限公司在60日之内协助邓思保、邓惠清办理襄阳市樊城区长征东路普鑫˙上东郡小区XX室房屋的转移登记手续；三、驳回原告（反诉被告）邓思保、邓惠清的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖北金福坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75元，反诉案件受理费209元，共计284元，由原告（反诉被告）邓思保、邓惠清负担234元，被告（反诉原告）湖北金福坤房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 员 彭辉二〇一七年十一月十三日书记员代 晗