江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1324号 原告：江西心雨物业管理有限公司。 法定代表人：叶九香，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 被告：南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会。 法定代表人：魏志旺，职务：主任。 委托诉讼代理人：李竹青，江西洪城律师事务所律师。 原告江西心雨物业管理有限公司（以下简称心雨物业）诉被告南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会（以下简称桃湖村委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告心雨物业公司委托诉讼代理人吕文娟，被告桃湖村委会委托诉讼代理人李竹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 心雨物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令桃湖村委会立即支付桃源名居小区物业管理费891000元；2.请求依法判令桃湖村委会立即全额退还心雨物业的保证金100000元；3.请求依法判令桃湖村委会承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、心雨物业和桃湖村委会于2018年12月25日签订了物业服务合同，约定心雨物业为该桃源名居小区提供物业服务，根据合同约定，桃湖村物业服务费用由在册所有拆迁安置户与桃湖村委会一起承担，合同签订后，心雨物业积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对该小区实施规范的物业管理，但是桃湖村委会既不履行缴费义务也不履行完善小区设备义务，导致业主未按时收房，导致心雨物业没有收入，此情况下心雨物业难以维持、无法继续履行合同义务，在心雨物业多次催告桃湖村委会无果后，于2019年10月25日发出公告服务到2019年10月31日截止，桃湖村委会收到告知后同意解除合同。合同解除后桃湖村委会一直没有履行缴费义务，心雨物业服务期间2018年12月25日至2019年10月31日共11个月，合同约定物业费单价1元每月每平米，小区建筑面积8.1万平方米，故心雨物业主张物业费共计891000元。二、心雨物业按照合同约定于2018年12月27日向桃湖村委会转账100000元保证金，桃湖村委会当日收到100000元保证金且开出保证金收据，按照合同约定在合同终止后一个月内将保证金全额无息退还心雨物业。但经心雨物业多次催收，桃湖村委会至今未退还保证金，故请求退还。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 桃湖村委会辩称：一、《物业服务合同》系无效合同。根据《物业管理条例》第2条、第21条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，物业服务企业的选聘只能是以上两种主体，没有第三种，而桃湖村委会作为基层群众性自治组织并非该物业小区的业主组织，根据《村民委员会组织法》第8条规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。因该物业小区并非属于集体财产，因此桃湖村委会不具备签署《物业服务合同》的主体适格，更无权管理该小区，该合同系无效合同；二、答辩人没有付款的义务。《物业管理条例》第41条、《物业服务收费管理办法》第16条及《江西省物业管理条例》第54条、第55条的规定，可见桃湖村委会与心雨物业签署的《物业服务合同》中关于收费的约定并没有法律根据，桃湖村委会没有支付物业费的法定义务；三、心雨物业诉请物业管理费金额错误。《物业服务合同》虽写有建筑面积约8.1万平方米，但又同时注明：具体以桃湖村入住住户的分配表所示的面积为准。根据分房时的房屋面积信息表、套数及面积统计表、桃湖村委会提供的“工作联系函”以及该函件的附件一二的内容、开具的发票等，足以证实双方关于物业服务面积的实际约定为66126.99平方米，而非8.1万平方米。该合同第20条的内容约定，1、拆迁户自交房之日起半年免交物业费，桃湖村委会按安置面积的100%交纳；2、半年之后物业费桃湖村委会只承担50%，另50%由拆迁户自己交；3、以上政策只针对拆迁户，其他业主或使用人应足额交纳；4、桃湖村委会的缴费范围只针对“安置面积”，而非8.1万平方米；尚未分配的房屋物业费由桃湖村委会支付。该物业小区总面积为：66126.99平方米，合计633套，尚未分配的房产有99套，面积为：10040.72平方米，已安置的拆迁户总户数为534套，面积为：56086.27平方米。如若《物业服务合同》合法有效且心雨物业未违约的前提下，根据该合同约定，从2018年12月25日开始计算交费半年至2019年5月24日止半年，桃湖村委会需交纳的物业费面积为66126.99平方米，即396761.94元，半年后的2019年5月24日至2019年10月30日，为5个月零5天的计费规则为拆迁户534套总面积为56086.27平方米的50%，金额为：56086.27平方米×1元/平方米×5个月×50%＋（56086.27平方米/30日×5日×50%）＝144889.4元，加尚未分配的房产有99套面积为10040.72平方米的100%，金额为10040.72平方米×1元/平方米×5个月＋（10040.72平方米/30日×5日）＝51877元，两项合计：196766.4元。因此并非心雨物业所诉称的89.1万元；四、履约保证金10万元应当被没收。《物业服务合同》第19条、第32条约定，根据该合同的实际履行情况，因心雨物业严重不负责任，导致小区物业管理极为混乱，小区业主极为不满，投诉不断反映强烈。为此桃湖村委会曾多次提出整改意见，心雨物业却拒不理会，因此已达到扣减和没收履约保证金的条件，心雨物业无权主张返还；五、水电费及电梯维保费用等应当由心雨物业承担。根据双方合同约定，物业收费采取包干制，但心雨物业拒绝履行以上合同义务，拒不缴纳小区公共区域的水电费用和电梯维保费用，为保障小区设备正常运行，桃湖村委会只能垫付电费170331.99元。心雨物业怠于履行合同义务，拒不交纳电梯维保费用和年检费，导致被南昌市青山湖区市场监督管理局处罚4万元，两项合计56177.5元；六、心雨物业未能全面正确履行合同义务，物业收费标准理应降低或核减，多收的费用应当全额退还。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，鉴于心雨物业物业服务质量极差的现状，即使合同有效，心雨物业也无权全额主张和收取合同约定的物业费用，特别是心雨物业在2019年10月底已经撤离了物业小区，此前却收取了2019年10月之后的物业费，心雨物业并未能如期提供相关物业服务，理应全额退还。 心雨物业围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1.物业服务合同，证明目的：原被告的合同关系并依法提供服务的事实、物业费收费标准、小区面积； 证据2.保证金转账凭证及收据，证明目的：原告已交保证金以及被告收到保证金的事实； 证据3.南昌同创房屋建筑面积测绘报告五份，证明目的：小区建筑面积约为8.2万平方米； 证据4.公告、工作联系函，证明目的：原告提出解除合同，被告同意； 证据5.工作简报一份、联系函一份、委托书一份，证明目的：原告在物业服务期间有积极履行合同义务。 桃湖村委会在举证期限内提供了以下证据： 证据1.统一社会信用代码证书，证明目的：南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会（以下简称村委会）是基层群众性自治组织，并非桃源名居小区的物业管理人或使用人或所有人，非本案适格的被告，原告诉请主体错误； 证据2.《物业服务合同》、房屋面积信息表、房源汇总表、套数及面积统计表、《工作联系函》及该函件的附件一和二和发票，证明目的：桃源名居小区的管理是包干制，原告作为物业公司理应承担有关小区运行的费用，以及对小区管理的各种要求和指标等；证明关于物业服务面积的实际约定为66126.99平方米，而非8.1万平方米； 证据3.心雨物业收据原件只有2张、复印件13张，证明目的：原告收取了小区居民不同期间的物业费用，因其物业服务质量严重缩水，服务品质极差，理应降低或核减收费标准，并全额退回所收服务期限之外的费用； 证据4.江西增值税电子普通发票（2019年1月到10月份）、南昌市青山湖投资发展有限公司的情况说明，证明目的：原告拒不交纳桃源明居小区公共物业部分用电费用，村委会出于小区安全运行的考虑已全部垫付合计170331.99元，理应由原告承担； 证据5.江西省政府非税收入票据（电子）、地方非税电子化缴款确认单、行政处罚决定书、江西省政府非税收入票据及村委会会议记录本，证明目的：原告怠于行使物业公司的法定义务，拒不对小区电梯进行年检和维护，导致被政府处罚的严重后果，村委会出于社会稳定的考虑已先行垫付，原告理应承担有关费用合计56177.5元； 证据6.小区照片一组（这是原告撤离的前一天所拍），证明目的：原告管理桃源名居小区未能尽到合同约定的义务，物业服务的品质严重下降，导致了小区长期处于脏乱差的恶劣环境中； 证据7.工资明细表及清理和维修照片，证明目的：证明为改变小区脏乱差的恶劣环境，使小区居民能安居乐业，防止社会不稳定因素的发生，村委会先后共垫资74200元聘请保安、水电工及保洁人员对桃源名居小区开展了彻底清洁和设备设施的保养和维修工作，上述费用理应由原告承担； 证据8.证人证言，证明目的：证明该证据目录第五、六、七项的内容。 庭审中，桃湖村委会对于心雨物业提供的证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性提出异议，理由如下：被告方不是合同签订的主体，与该小区没有权利、义务关系，服务面积是66126.99平方米，而非8.1万平方米；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该保证金因原告严重违约，理应扣减或没收；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议，该物业小区有部分非住宅，不在双方的服务范围之内，双方约定的服务面积为66126.99平方米；对证据4工作联系函中的被告回函三性没有异议，需要指出的是该函中明确反映原告方服务质量下降，环境卫生及配套服务不到位，业主反映投诉强烈的事实。公告和原告的工作联系函我作为代理律师不清楚；对证据5工作简报只是一份复印材料，没有原件，也是原告的单方材料，不足以为证。联系函和委托书是物业公司最基本的工作日常，以其所谓的尽职尽责的完成了物业服务的工作是不能相互印证的。 心雨物业对于桃湖村委会提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，最高院的司法解释早就确认了村委会的诉讼主体资格问题，本案由于涉诉小区是一个拆迁安置房，被告就是小区的建设单位；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，小区并非只有住宅需要缴纳物业费，还有商用楼，那是原告向被告主张的部分物业，根据物权法第七十条，我们可以知道对于小区缴纳物业费的面积计算，不以商用或住宅进行区分，原告提交的证据是一个登记的、明确的；对证据3复印件没有与原件核对的真实性有异议，对于收取了业主的物业费，原告可以主张抵扣诉请，但只有两张，但对于其他的证明目的均有异议，收据无法体现；对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，确实是由于历史原因，我们可以知道城投是实际的施工方，而不是所谓的建设单位。对关联性的问题该收据只能证明交过电费，但无法证明是出于什么目的，17万元的公共电费基于常理没有特殊情况是不可能产生这么大金额的电费，据原告当事人陈述告知代理人，该费用是小区施工单位在施工时所产生的电费，而不是整个小区的业主日常使用的电费，因此该费用本就应该由被告承担；对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议。电梯本身是有质保期限的，质保期内一般是由建设单位承担关于质量的所有费用，由于被告一直未进行完整的检修才导致的罚款，而从行政处罚决定书，被处罚人是被告，且被告并没有提出复议与行政诉讼，从侧面也印证了被告是认同的，而且行政部门并未处罚物业企业，也是知道该小区的设备设施还在质保期，责任人是被告。对会议记录本身的真实性没有异议，但会议记录的内容无法体现该费用应当由原告承担，而且这是被告自己制作的，也不具有证明力；对证据6照片总共分为两类，一类是没有任何时间、没有任何地点，关于这种照片的三性均有异议，不符合证据的规范，由于没有地点也无法证实是该小区，由于也没有时间，因此与本案也无关联。而有时间有地点的那组照片，其大部拍摄的位置过于狭小，无法体现整个小区现状，而且在时间上由于没有连续性，因此也没有关联；对证据7照片的真实性有异议，这是被告自己制作的，对关联性也有异议，工资证明时间是在原告退出小区之后，而且从图片中也无法证实劳动关系。 本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对于心雨物业提供的证据2、4的三性予以认定并采信，对证据1、3、5的真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。对于桃湖村委会提供的证据2、4、5、6、8的三性予以认定并采信，对证据1、3、7的真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。 本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下： 2018年11月30日，经政府相关部门招投标，桃湖村委会与心雨物业签订一份《物业服务合同》，合同约定：“桃湖村委会委托心雨物业对南昌桃源名居提供专业物业管理服务，建筑面积约8.1万平方米（具体以桃湖村入住住户的分配表所示的面积为准），物业管理服务期限为三年，从2018年12月1日至2021年11月30日，合同签订后心雨物业应向桃湖村委会支付10万元作为履约保证金，该履约保证金仅是作为心雨物业履行合同约定义务的保证，如出现任何违约情形，桃湖村委会可从该履约保证金中直接扣减，由此造成的保证金缺口桃湖村委会可要求心雨物业补足。在本合同终止后一个月内桃湖村委会将履约保证金全额无息地退还心雨物业，本合同另有约定的，则从约定。本物业区域的物业收费采取包干制，高层住宅楼每月物业服务费为人民币1元/平方米，特注桃湖村在册所有拆迁安置户才能享受减半收取物业费，即由桃湖村委会与拆迁户各付50%物业服务费；自交房之日起半年内，桃湖村拆迁安置户免交半年物业服务费，由桃湖村委会一次性支付安置面积的100%物业服务费给心雨物业，至通知起半年内支付给心雨物业，对后期桃湖村委会承担的物业服务费50%（已含税）于当年12月31日前缴清，缴清前，心雨物业需按照桃湖村委会要求，向桃湖村委会提供发票。其他业主或使用人应当按本合同约定足额支付物业服务费。桃湖村委会通知心雨物业之日起及纳入物业管理范围但尚未分配的，或者因桃湖村委会原因未能按时交给业主或业主委托人的空置房物业费由桃湖村委会支付。”同时双方还对各自的权利义务、物业服务质量要求、违约责任等进行了明确约定。2018年12月27日，心雨物业向桃湖村委会交纳了合同约定的履约保证金10万元。2018年12月底，心雨物业正式入驻桃源名居小区。2019年4月因小区电梯未及时年检和维护，桃湖村委会代心雨物业缴纳了未经定期检验电梯的行政处罚4万元及电梯定期检验费用16177.5元。2019年6月21日，心雨物业向桃湖村委会发出关于支付物业服务费的《工作联系函》，该函载明：“根据《物业服务合同》之约定，贵单位需要支付我司2018年12月1日至2019年5月31日物业服务费用共计396761.94元。具体安置面积及计算方式详见附加一、附件二。”后心雨物业又于2019年10月25日向桃源名居小区桃湖村业主、桃湖村委会发出于10月31日退出小区物业的公告。2019年11月2日，桃湖村委会回函，同意于2019年10月31日解除与心雨物业的物业服务合同。 另查明，在心雨物业撤出小区后，桃湖村委会垫付小区2019年1月至10月的公共电费170331.99元及双方解除合同后聘请保安、水电工及保洁人员费用74200元。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案中物业服务合同的服务范围及费用的计算方式和标准；2、履约保证金10万元是否应全额退还心雨物业，针对本案的焦点问题，结合查明的事实，依据有关法律规定，本院综合评判如下： 关于物业服务合同的服务范围及费用的计算方式和标准。心雨物业主张按照合同约定的物业费单价1元每月每平方米，小区建筑面积8.1万平方米来缴纳11个月的物业服务费891000元，桃湖村委会辩称根据合同约定，小区实际服务面积约为66126.99平方米，服务费标准为桃湖村在册所有拆迁安置户享受自交房之日起半年由桃湖村委会支付安置面积的100%物业费，后期桃湖村委会承担物业费的50%，即自从2018年12月25日开始计算至2019年10月30日合同解除之日，桃湖村委会需向心雨物业支付共计593528.34元的物业服务费，而非按照建筑面积需支付891000元的物业服务费。首先，桃湖村委会与心雨物业签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。庭审中，双方一致表示该合同已于2019年10月31日解除，本院对此予以认可。第二、根据《物业服务合同》中第二条物业基本情况及第二十条关于物业服务费的约定，结合桃湖村委会提交的房屋面积信息表、房源汇总表、套数、面积统计表及工作联系函可知，双方关于物业服务的面积约定为66126.99平方米，总户数为633户，其中包括已安置的拆迁户总户数为534户，面积为56086.27平方米；尚未分配的房产有99套，面积为10040.72平方米。另合同约定的入驻时间与实际入驻小区时间有偏差，在庭审中，双方都认可入驻该小区时间为2018年12月底，且桃湖村委会确定心雨物业入驻时间为2018年12月25日，结合桃湖村委会提供的心雨物业收据中的计算规则，即桃湖村委会应向心雨物业缴纳物业服务费应为：1、2018年12月25日至2019年6月25日，桃湖村委会需按照小区服务面积66126.99平方米以1元/平方米的100%缴纳即66126.99平方米×1元/平方米×6个月=396761.94元；2、2019年6月26日至2019年10月30日，桃湖村委会需按照小区拆迁户534户面积56086.27平方米以1元/平方米的50%缴纳即56086.27平方米×1元/平方米×4个月×50%＋（56086.27元/月÷30日×5天×50%）=116846.4元；2019年6月26日至2019年10月30日，桃湖村委会需按照小区尚未分配的房产99套面积为10040.72平方米以1元/平方米的100%缴纳即10040.72平方米×1元/平方米×4个月＋（10040.72元/月÷30日×5天）=41836.3元。以上两项合计555444.64元。第三，纵观本案的证据，双方在签订合同后，心雨物业进驻小区，在长达近一年时间内未向服务对象提供业主公约、入住通知书等手续，未存有任何业主入住信息，对小区电梯维护、保养等均未尽责，亦未交纳小区公有部分用电电费，其物业服务明显存在瑕疵，故应对欠交的物业服务费用酌情扣减20%。综上，本院对于桃湖村委会的辩称意见予以采纳，桃湖村委会需向心雨物业缴纳2018年12月25日至2019年10月30日物业服务费共计444355.71元（555444.64元×80%）。至于该小区业主未按合同约定向心雨物业缴纳的物业费及心雨物业收取了2019年10月之后的由业主自己承担的物业费的请求，不属于本案审理范畴，故在本案中不予处理，权利人可另行主张。 关于履约保证金10万元是否应全额退还心雨物业。根据双方签订的《物业服务合同》第十三条关于电梯的运行和日常维护管理、十九条关于履约保证金的约定，虽然心雨物业服务有瑕疵，但桃湖村委会亦未按约支付物业服务费，双方在履约过程中均有过错，故心雨物业已向桃湖村委会支付的履约保证金10万元应予以退回。但因心雨物业未按照合同约定对电梯进行定期检验造成行政处罚，而致使由桃湖村委会垫付电梯检验费及行政罚款共计56177.5元，应从履约保证金里扣除。另桃湖村委会垫付的合同期内的公共电费170331.99元属小区公共部分设施用电，而双方合同约定物业费采取包干制，故该费用亦应扣除。关于聘请人员的劳务费74200元，该费用是在心雨物业撤离该小区双方解除合同之后发生的，故在本案中不予处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会在本判决生效之日起10日内一次性支付江西心雨物业管理有限公司317846.22元[444355.71元（2018年12月25日至2019年10月30日的物业费）＋100000元（应退还的履约保证金）-56177.5元（代垫费用）-170331.99元（代垫电费）]； 二、驳回江西心雨物业管理有限公司、南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6855元，由江西心雨物业管理有限公司负担4661元，由南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会负担2194元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 黄刚 二〇二〇年九月八日 法官助理 李倩 书 记 员 张卉