包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终1419号   上诉人（一审原告、反诉被告）：王秀兰，女，1947年8月11日出生，汉族，无固定职业，住包头市。   委托诉讼代理人：李立先，男，1940年1月25日出生，汉族，青海省路桥公司退休员工，住包头市。系王秀兰丈夫。   上诉人（一审被告、反诉原告）：包头市金辉房地产开发有限公司。   负责人：李钻连，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王斌，该公司副经理。   委托诉讼代理人：姜勇，内蒙古诚誉律师事务所律师。   上诉人王秀兰因与上诉人包头市金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉公司）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初4861号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   王秀兰上诉请求：1、金辉公司给付王秀兰从2015年8月8日之后的占有使用费，截止到交付房屋为止。占有使用费的支付标准按照双方当事人签订的《合作经营协议》中关于分红标准的规定来执行，即每年7856元。2、划分商铺并进行返还。3、双方当事人签订的《合作经营协议》不应当终止。其上诉主张的事实和理由为：首先，一审法院将金辉公司实际占有使用房屋的时间截止到金辉公司向朱柏林发出腾出涉案商铺函的时间即2016年3月19日属于认定事实不清，事实上，金辉公司在2016年3月19日之后仍在占有使用涉案商铺。其次，一审判决既判决双方当事人签订的《合作经营协议》已经终止，又判决涉案商铺无法分割即返还，明显自相矛盾。另外，根据王秀兰提供的房屋产权证以及房屋平面图来看，已经对涉案商铺的具体位置有了明确的划分，且王秀兰因此也缴纳过相关的测绘费用，故一审法院既然判决终止双方签订的《合作经营协议》，则应当一并判决金辉公司划分和返还商铺。再次，一审法院判决终止双方当事人签订的《合作经营协议》属于认定事实不清，适用法律错误。王秀兰与金辉公司签订《合作经营协议》就是因为双方在协议约定了租赁期限为40年，同时约定“永不自营，永久收益”，从该约定来看，金辉公司在合同期限内是没有权利解除合同的，且王秀兰当初与金辉公司签订协议也正是基于对于涉案商铺可以永久收益而签订的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、二百一十五条之规定，双方签订的合同最长履行期限应当是20年，故一审法院以合同10年期满后双方未就分红达成一致意见，判决《合作经营协议》已经终止是错误的。   金辉公司答辩称，首先，2015年8月8日王秀兰与金辉公司签订的《合作经营协议》10年期满，协议已经终止，金辉公司无需支付之后的占有使用费。其次，协议中并未约定金辉公司对王秀兰负有分割商铺的义务。再次，一审法院判决双方签订的《合作经营协议》已经终止是正确的。   金辉公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判金辉公司不承担占有使用的费用。2、案件受理费由王秀兰承担。其上诉主张的事实和理由为：首先，一审法院将金辉公司实际占有使用房屋的时间截止到金辉公司向朱柏林发出腾出涉案商铺函的时间即2016年3月19日属于认定事实不清，王秀兰与金辉公司签订的《合作经营协议》已于2015年8月8日10年期限届满，协议已经终止。金辉公司已经不再对涉案商铺享有占有使用权。且金辉公司告知朱柏林腾出房屋并不是基于《合作经营合同》的延续，而是金辉公司协助业主向朱柏林主张权利。对于朱柏林占有使用房屋给业主造成的损失应当由朱柏林承担。其次，一审法院既然已经判决双方当事人签订的《合作经营协议》已经终止，又判决金辉公司承担占有使用期间的费用缺乏事实和法律依据。双方当事人签订的《合作经营协议》已于2015年8月8日终止，则该协议将不再对双方具有约束力。且双方也没有对续签协议达成新的合意，则王秀兰无权再根据该协议中关于每年78560元的分红标准主张占有使用费。   王秀兰答辩称，双方当事人签订的《合作经营协议》约定的合作期限是40年，故双方签订的协议并未终止，即使协议已经终止，金辉公司也并未向王秀兰履行交接以及分割商铺的义务。   王秀兰向一审法院起诉请求：1、金辉公司立即支付2015年8月8日至实际返还商铺之日止的租金（按年租金78560元计算）；2、金辉公司立即将位于包头市昆区白云路55号金辉昆百大厦2066和2071号商铺按房屋产权证显示的位置及面积分割交还王秀兰；3、金辉公司尽快将电梯维修好交还王秀兰；4、依法缴清至房屋实际返还之日前金辉公司拖欠的水、电、暖、物业、维修等各项费用；5、本案诉讼费由金辉公司承担。   金辉公司向一审法院反诉请求：1、确认王秀兰与金辉公司2005年8月8日签订的《合作经营协议》终止；2、诉讼费由王秀兰承担。   一审法院认定的事实：1、诉争商铺位于包头市昆区白云路55号金辉昆百大厦2066和2071号。2005年8月8日王秀兰与金辉公司就上述商铺签订《合作经营协议》，约定两个商铺建筑面积共19.64平方米，首期合作期间为10年即2005年8月8日至2015年8月8日；金辉公司在首期合作期10年内，每年按王秀兰所购商铺总价78560元的10%固定比例做利润分红给予王秀兰。合同第五条第1项约定首期10年期满后，双方另行商定分红标准；合同第六条第2项约定金辉公司对商铺统一经营、装修、维护和保持商铺的完整性。后金辉公司按约定履行，并将包含诉争商铺在内的金辉昆仑商贸城一层至四层出租给卓瑞乃，并将金辉昆仑商贸城的物业服务交由包头市金辉物业服务有限公司。   2、2015年7月1日金辉公司书面通知卓瑞乃终止《租赁合同》并办理移交手续。2015年9月20日金辉公司在金辉昆仑商贸城正门前张贴《告知》，告知业主终止《合作经营协议》。2016年3月19日金辉公司在金辉昆仑商贸城正门前张贴《关于昆百有关事项的函》，通知承租金辉昆仑商贸城的朱柏林将商铺第二、三层交还并予以商铺划界，并缴纳昆百四层自2010年-2015年拖欠的供热费及滞纳金。朱柏林系卓瑞乃经营期间的工作人员。此后，朱柏林未履行交接手续的情况下，将商铺空置，后由金辉公司将房屋腾空。   3、王秀兰因金辉公司拖欠租金提起仲裁，2016年9月18日包头仲裁委员会出具（2016）包仲裁字第72号裁决书以合同约定外的租金超出合同约定，不属于仲裁范围，裁决“驳回申请人要求被申请人支付2015年8月8日后至今的租金仲裁申请”。   4、金辉公司将金辉大厦的第一层通往第二层的两部滚梯用挡板遮挡。金辉大厦南侧另有电梯（货梯）可通往第二层。对于通往第二层（含诉争商铺）的其他通道由何人管理双方均未提供证据证明。金辉公司陈述所有电梯均可以正常运行。   一审法院认为，本案的争议焦点为：1、诉争商铺是否由金辉公司占有使用经营；2、金辉公司是否应向王秀兰支付2015年8月8日至返还诉争商铺之日的租金；3、金辉公司是否应维修电梯并缴纳的水电暖、物业、维修费用；4、双方于2005年8月8日签订的《合作经营协议》是否应终止。   对于第一个争议焦点，金辉公司按《合作经营协议》约定对诉争商铺进行经营、管理，并向王秀兰支付租金（分红），在约定期限届满后，金辉公司已通知承租方腾空诉争商铺，现在商铺处于空置状态，且有通道可以通往第二层，根据王秀兰、金辉公司提供的昆百大厦第二层的整体照片，依王秀兰提供的诉争商铺房屋产权证上的平面图对诉争商铺的具体四置无法确定，且从商铺使用的便宜性考虑，对王秀兰要求分割商铺及返还商铺的主张，法院不予支持。   关于第二个争议焦点，金辉公司提供的照片显示2015年9月20日张贴《公告》告知业主终止协议，在2016年3月19日其向承租人朱柏林发出腾空房屋的函，后因承租人下落不明将商铺空置，由金辉公司将房屋腾空，结合本案实际情况，从2015年8月8日起至2016年3月19日期间的诉争商铺的占用费用（租金）应金辉公司负担，对于2016年3月19日之后的占用费用，根据王秀兰与金辉公司签订的《合作经营协议》约定的首期10年的合作期限届满需另行协商分红标准，且应按实际利润进行分红，现双方未达成一致意见，且商铺空置并不存在利润，故对2016年3月19日之后的费用不应由金辉公司负担。王秀兰按照《合作经营协议》约定年分红（租金）7856元要求支付租金，结合案件实际情况，予以支持。故金辉公司应向王秀兰支付诉争商铺从2015年8月8日起至2016年3月19日止共计221天的占用费用，按年租金7856元计算，共计4756.65元。   关于第三个争议焦点，金辉公司已庭审陈述商铺的电梯可以正常使用，且王秀兰并未提供证据证明电梯存在不能运行的事实，故对该项诉讼请求法院不予支持。另王秀兰要求金辉公司支付欠缴水、电、暖、物业、维修费的主张，因缺乏证据予以佐证，故对该项诉讼请求法院不予支持。   关于第四个争议焦点，原金辉公司提供的《合作经营协议》约定合同首期为2005年8月8日至2015年8月8日，到期后双方需要重新达成协议。现合同首期已到期，双方均认可未重新达成协议，故该合同因期限届满已终止。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告包头市金辉房地产开发有限公司向原告王秀兰支付占用位于包头市昆都仑区白云路55号金辉昆百大厦2066、2071号商铺的费用4756.65元（7856元÷365天×221天）；二、反诉原告包头市金辉房地产开发有限公司与反诉被告王秀兰于2005年8月8日签订的《合作经营协议》终止；三、驳回原告王秀兰的其他诉讼请求。案件受理费100元（王秀兰已预交），由包头市金辉房地产开发有限公司负担。案件反诉受理费100元（包头市金辉房地产开发有限公司已预交），由王秀兰负担。   本院二审期间，王秀兰向本院提交《通知》复印件一份，以此证明截止到2016年10月3日涉案商铺仍由卓越网吧占有使用。金辉公司质证称对该组证据的真实性和证明目的均不认可。本院经审查认为，该通知为复印件，无法与原件核对，故本院不予采信。   二审经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。   另查明，涉案商铺位于包头市××区号和2071号，房屋所有权证上登记的两套商铺的建筑面积均为9.82平米且商铺位置明确。《合作经营协议》终止后，金辉公司未向王秀兰明确涉案商铺具体位置。   本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的《合作经营协议》是否已经终止。2、金辉公司在《合作经营协议》终止后是否负有为业主明确商铺四置并返还商铺的义务的问题。3、关于金辉公司是否应当向王秀兰支付占有使用费以及具体的起止时间。   第一，关于双方当事人签订的《合作经营协议》是否已经终止的问题。从双方签订的协议内容来看，双方虽然就涉案商铺合作经营期限为40年达成了合作意向，但是根据协议中关于合作期限、分红及支付方式、首期10年期满后的约定等内容可知，本案所涉协议仅是双方当事人首期合作10年的经营协议，且在首期10年期满后，双方也均认可未就继续合作达成新的协议，故王秀兰的该上诉主张不能成立，本院不予支持。   其次，关于金辉公司在《合作经营协议》终止后是否负有为业主明确商铺四置并返还商铺的义务的问题。本案中，双方当事人签订的合同名为合作经营协议，但根据双方合同约定以及具体履行情况，实为王秀兰从金辉公司购买涉案商铺后，金辉公司又以回租的方式与王秀兰进行合作经营，故本案双方当事人之间的法律关系应认定为租赁合同关系。截止2015年8月8日双方当事人签订的《合作经营协议》已经终止，金辉公司主张合同终止后房屋自动返还商铺业主且合同中对于协议终止后需要返还商铺没有约定，故其无需向王秀兰履行返还商铺的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，金辉公司应当依法返还商铺，故王秀兰的该上诉主张成立，本院予以支持。根据王秀兰提供的涉案商铺的《房屋所有权证》、房屋分层分户平面图以及其与金辉公司签订的《商品房买卖合同》内容可知，涉案商铺是一个封闭的空间且有明确的房屋四置。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”以及第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，金辉公司应当按照王秀兰购买房屋时合同中约定的房屋状态予以返还。故王秀兰提出的要求金辉公司为其明确商铺四置的上诉主张成立，本院予以支持。   第三，关于金辉公司是否应当向王秀兰支付占有使用费以及具体的起止时间的问题。协议终止后，金辉公司向朱柏林发出腾房通知，虽然在此之后金辉公司未向王秀兰明确涉案商铺具体位置，但其对涉案商铺也并未实际占有使用。王秀兰主张金辉公司向朱柏林发出腾房通知后涉案商铺所在二楼的卓越网络空间网吧仍在经营，但其二审提供的新证据并未能证明其主张，退一步讲，即使该网吧仍在经营，王桂兰亦不能证明金辉公司占有使用的位置即涉案商铺所在位置，故一审法院判决金辉公司承担2015年8月8日起至2016年3月19日止的租金并无不当。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初4861号判决第一项、第二项即“被告包头市金辉房地产开发有限公司向原告王秀兰支付占用位于包头市昆都仑区白云路55号金辉昆百大厦2066、2071号商铺的费用4756.65元（7856元÷365天×221天）”、“反诉原告包头市金辉房地产开发有限公司与反诉被告王秀兰于2005年8月8日签订的《合作经营协议》终止”；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初4861号判决第三项即“驳回原告王秀兰的其他诉讼请求”；   三、上诉人金辉公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人返还商铺并明确商铺四置；   四、驳回上诉人王秀兰的其他诉讼请求；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审本诉案件受理费200元，由上诉人王秀兰负担60元，由上诉人金辉公司负担160元。一、二审反诉案件受理费300元，由上诉人王秀兰负担300元。   审判长 刘兴平   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一七年十一月十四日   书记员 邢海峰   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。