河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1302民初3971号原告杨荣盼，男，汉族，1953年9月13日出生，住南阳市。委托代理人张国印，河南大统律师事务所律师，一般代理。被告中建七局安装工程有限公司，住所地：郑州市金水区北环路**。法定代表人王登武，该公司董事长。委托代理人安慧琴，系公司员工，特别授权。委托代理人刘淼，河南梅溪律师事务所律师，一般代理。原告杨荣盼诉被告中建七局安装工程有限公司（以下简称七局安装公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告杨荣盼于2014年6月25日诉至南阳市宛城区人民法院，我院经审理后，于2015年10月15日作出（2014）宛民初字第1491号民事判决书，七局安装公司不服原判决，向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2016年9月12日作出了（2016）豫13民终654号民事裁定书，裁定：一、撤销宛城区人民法院（2014）宛民初字第1491号民事判决；二、本案发回宛城区人民法院重审。本院于2016年9月22日受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告杨荣盼的委托代理人张国印，被告七局安装公司的委托代理人安慧琴、刘淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年10月25日，七局安装公司作为出售方（甲方）与杨荣盼作为购买方（乙方）签署房产买卖合同，合同约定：“甲方将坐落在南阳市光××与××大道交叉口压力容器厂原厂址剩余土地上新建的综合商住楼，建筑面积13361.34㎡，出售给乙方，交易价格1187万元。”按合同第三条约定：“乙方向甲方支付全部资金后，甲方将交易房产全部交付乙方使用。”但因为被告未及时拆除临光武东路旧办公楼，致使乙方房屋至今仍不能使用，亦无法出租。自2007年1月1日至2013年1月1日，原告已因此造成租金损失暂定285万元，（同时给原告造成利息损失、房屋价值的贬损以及其他损失原告保留再诉的权利）。另合同第五条约定：由甲方负责办理房产手续，但至今房产手续未能办理。原告多次向被告主张权利，但被告诸多推辞，严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付因其违约给原告造成的租金损失285万元，诉讼费由被告承担。被告辩称，原告诉求无事实及法律依据，应予驳回。1、原告诉称的租赁费损失与被告之间无法律上的因果关系，被告无任何过错和责任，不应承担租赁费损失；2、原告诉称不拆除旧办公楼影响其房屋出租，是一方意见，拆旧办公楼并非合同约定的被告的义务，原告提供的证据也证明旧办公楼在1999年因压力容器厂欠外债，经过法院审理执行，产权已过户到他人名下，被告无权决定是否拆除，且是否拆除应由政府的统一规划来决定，并非被告所能左右；3、拆除旧办公楼与原告的租赁费损失之间也无法律上的因果关系，而且原告正在出租相关房屋是客观事实，并不存在租赁费损失；4、原告至今也未履行买卖合同中的付款义务，已构成违约；5、原告的诉求超过诉讼时效。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件1份。证明原告诉讼主体适格。2、房产买卖合同、补充协议、请示报告、证明各1份。证明原、被告双方签的房屋买卖合同合法有效，原告已全面履行完合同项下的义务，基于合同规定被告未履行合同附随义务。3、房屋租赁合同、记账单、房租发票、原告的建行存折、施工图纸各1份。证明因被告违约和不履行合同的附随义务对原告造成的损失，该损失是连续性的，不受时效限制。4、现场照片7张。证明涉案房屋现状，由于被告的违约，造成原告房屋价值贬损，且导致原告无法出租房屋。5、原告申请法院向南阳市人民政府房屋征收办公室、南阳市规划局调取相关证据共计55页。证明：该组证据能够充分证实涉案房屋严重占压规划红线，依法应当拆除，且拆迁主体明确，该楼属于七局安装公司开发建设的整体遗留，拆迁主体应属七局安装公司，同时，涉及的五户拆迁补偿，也应由七局安装公司承担；该组证据经市政府陈市长、和市长签字批准，真实有效，明确了涉案房屋应当由七局安装公司进行拆除。被告对原告所举证据发表质证意见为：证据1不发表意见；对证据2中的房产买卖合同、补充协议真实性无异议，但认为该证据不能证明原告主张，对请示报告有异议，认为请示报告为复印件，且该证据能够证明旧办公楼一层已经被法院审判执行过户他人名下，被告无权拆除，至于该房屋是否挤占规划红线，房产过户是否违法与本案无关。对证据2中的证明有异议，认为该证明的真实性无法确定，不能证明原告已交付房款。对补充协议第4条，双方做了明确约定，办公楼不拆除，说明原告对于办公楼拆除不了的现状是明知的；对证据3中的房屋租赁合同、记账单、房租发票、原告的建行存折均有异议，认为该证据与本案无关，施工图纸来源无法确认，也与原告无关；对证据4照片真实性有异议，认为该证据的来源无法确认，且与原告无关；对证据5有异议，认为该组证据与本案买卖合同纠纷无关联性，拆迁办文件不能作为确定民事主体权利、义务、行为是否合法的依据；拆迁办等机构做出拆迁补偿由七局安装公司承担是违法无效的，政府应当依法拆迁补偿，拆迁与七局安装公司无关，原告的租金损失也与七局安装公司无关；对证据5另补充（1）原一审法院在未经原告申请的情况下主动去调取证据不符合相关规定，开庭时候请求出示调查证据申请书，但是当时没有，现在原卷里有调查证据申请书；（2）调取的报告和会议纪要是政府部门的内部文件，对被告没有法律效力；（3）报告和会议纪要并未送达被告，使被告丧失了申辩权和申诉权。被告未向本院提交相关证据材料。本院对上述证据分析认证如下：被告对原告所举证据1未提出异议，本院对该证据予以认定；对证据2中的房产买卖合同、补充协议真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。被告对证据2中的请示报告有异议，因该请示报告系复印件，本院对该证据不予认定。被告对证据2中的证明有异议，该证明加盖有七局安装公司印章，且被告未提供相反证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以认定；被告对证据3中房屋租赁合同、记账单、房租发票、原告的建行存折、施工图纸有异议，本院认为，该证据中的房屋租赁合同、记账单、房租发票、原告的建行存折上有中国建设银行股份有限公司南阳分行（下简称为“建设银行”）、宛城地方税务局相关印章，证据之间能相互印证其真实性，本院对该证据的真实性予以认定；被告对证据4照片的真实性有异议，该组照片是对争议房屋位置及现状的客观反映，本院对该证据的真实性予以认定；被告对证据5有异议，但未能提出相反证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以认定。经审理查明，2003年10月25日，原告杨荣盼作为购买方（乙方）、被告七局安装公司作为出售方（甲方）签订了《房产买卖合同》一份，合同约定：“……第一条、乙方杨荣盼购买甲方七局安装公司坐落在南阳市光××与××大道交叉口压力容器厂××厂址剩余土地××综合住宅区，建筑面积13361.34㎡，交易价格1187万元。第二条、付款方式：在综合住宅区立项、规划、建设等手续完备，具备开工条件的情况下，乙方杨荣盼开始向甲方七局安装公司支付购房款即交易价格1187万元。……第三条、在乙方杨荣盼向甲方七局安装公司支付全部资金后，甲方七局安装公司将交易房产全部交付乙方杨荣盼使用。第四条、甲方七局安装公司负责拆迁户及其职工购买集资房的套数、户型在乙方杨荣盼施工前的一个月内报知乙方杨荣盼，并保证拆迁户及其职工在乙方杨荣盼优惠的条件下按期缴纳集资房款。第五条、甲方负责办理房产手续，费用由乙方负责。……第九条、双方严格遵守上述条款，认真履行，以诚为本，不能违约，否则赔偿对方由此造成的损失。第十条、未尽事宜，有甲乙双方另行协商解决。本合同自甲乙双方签字盖章后生效。”。之后，双方另行签订《补充协议》一份，约定：“……在甲乙双方签订的《建设工程施工合同》和《房产买卖合同》基础上，经甲乙双方协商补充如下条款：一、乙方杨荣盼承担综合住宅区的立项、规划、建设支出的所有费用。二、甲方七局安装公司确保建设用地无争议，安全有效。……四、甲方七局安装公司为乙方杨荣盼施工创造条件，应在开工前一个月内，拆除压力容器厂原厂址剩余土地上原有建筑物（办公楼除外）。……”。原、被告双方在签订《房产买卖合同》、《补充协议》之前，另签订《建设工程施工合同》一份，现原、被告双方均未向本院提交《建设工程施工合同》。2007年6月23日七局安装公司出具的证明显示：“……2003年10月25日中国建筑第七工程局安装工程公司与杨荣盼签订的《房屋买卖合同》已经履行，该房屋所属的一楼和二楼的商店所有权全部归杨荣盼所有，杨荣盼有权对外签署出租协议。……”。另查明，南阳市拆迁安置管理办公室宛市拆安政【2012】21号“关于光武东路与独山大道交叉口东北角中建七局安装公司办公楼拆迁情况的报告”中第二项“发现的问题”显示：“该建筑严重占压光武东路道路红线，北侧紧邻1米多处为中建七局安装工程公司开发建设的商住楼，按照规划建设常规应当是建设单位在建设同一区块时应当将规划范围内建筑全部拆除，腾出代征道路和绿化等公共用地，但该处现场查看，商业房建好门窗齐全，由于与要拆的办公楼紧邻，至今仍未营业，且后侧开发单位与占压红线的同是中建七局安装工程公司。因此，我办通过走访规划部门了解到，该公司于2003年对该宗土地进行了全面开发建设，规划总用地面积24.62亩，（实用面积10.34亩，代征道路14.28亩），规划范围东至中集汽修厂、西至独山大道、南至光武路、北至区间路。规划部门于2003年下发了《中建七局压力容器厂综合住宅区项目规划设计条件》宛规条字〔2003]106号、《南阳市建设用地规划许可证》宛市规证字（2003）第152号及《南阳市建设工程规划许可证》宛市规管字（2004）第112号副本。从中可以看出需拆迁的办公楼在以上范围内。规划的商住综合楼分别于2006年、2007年竣工，但该处建筑至今仍未拆除，也就意味着代征道路部分和规划的停车场、休闲广场该公司未能按照规划设计条件进行建设。新商住楼住户们反映入住几年来始终未取得房屋产权证，原因也在于规划局未发放建设工程规划许可证正本，副本不得办理产权登记，以上可以看出该公司在建设时未按照规划要求落实。由于中建七局安装公司未能按照当初规划要求进行改造建设，致使该房屋至今尚未拆除，从而影响了整个道路的顺利通行。在原来土地性质为工业用地，产权性质为国有办公的情况下，该公司将用于开发建设位置的房屋全部拆除，却将占压道路红线的办公楼留下。同时，在2000年过户卖给五户居民，……对以上发现的问题，我办即时上报政府，政府有关领导高度重视，专题组织召开了关于光武东路中建七局安装工程公司拆迁的协调会，由规划、房管、监察、财政、拆迁、宛城区政府等部门参加，对上述问题专题研究后，各部门一致认为：……2、应要求中建七局安装工程公司按原批准规划方案及要求尽快拆除该建筑，限期对办公楼及五户居民进行拆迁，……”。原告所购买的商住楼一、二层为商用房，北侧与独山大道相邻商用房均已出租并正常营业，其中包括中国建设银行股份有限公司南阳分行自2007年9月3日起租用至本案开庭审理时仍在正常营业中。建设银行所租用的商用房与原告诉称涉案无法使用的商用房相邻近，建设银行自2007年9月3日与原告签订了房屋租赁合同，约定租赁使用面积：1113平方米，建筑面积为1308.93平方米，年租赁费为100.29万元。本案争议涉及的南侧商用房至今仍在闲置。原告诉称涉案无法使用的商用房建筑面积为1200平方米，被告对此不持异议。原告所购买的商住楼南侧的旧办公楼至今仍未拆除。本院认为：一、本案合同的履行。原告杨荣盼与被告七局安装公司签订的房产买卖合同内容合法，意思表示真实，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房款项，被告也向原告交付了房屋，双方合同已经履行。根据原告所购买的商用房性质，被告除应履行合同义务即给付义务外，还应保证被告所交付的的商用房状况基本符合双方交易时的合同目的及预期规划。南阳市拆迁安置管理办公室宛市拆安政【2012】21号“关于光武东路与独山大道交叉口东北角中建七局安装公司办公楼拆迁情况的报告”中指出，“该公司于2003年对该宗土地进行了全面开发建设，规划总用地面积24.62亩，（实用面积10.34亩，代征道路14.28亩），规划范围东至中集汽修厂、西至独山大道、南至光武路、北至区间路。规划部门也于2003年下发了《中建七局压力容器厂综合住宅区项目规划设计条件》宛规条字〔2003]106号、《南阳市建设用地规划许可证》宛市规证字（2003）第152号及《南阳市建设工程规划许可证》宛市规管字（2004）第112号副本。从中可以看出需拆迁的办公楼在以上范围内。规划的商住综合楼分别于2006年、2007年竣工，但该处建筑至今仍未拆除，也就意味着代征道路部分和规划的停车场、休闲广场该公司未能按照规划设计条件进行建设。新商住楼住户们反映入住几年来始终未取得房屋产权证，原因也在于规划局未发放建设工程规划许可证正本，副本不得办理产权登记，以上可以看出该公司在建设时未按照规划要求落实。由于中建七局安装公司未能按照当初规划要求进行改造建设，致使该房屋至今尚未拆除，从而影响了整个道路的顺利通行。在原来土地性质为工业用地，产权性质为国有办公的情况下，该公司将用于开发建设位置的房屋全部拆除，却将占压道路红线的办公楼留下。……”。综上可以看出，被告实际交付房屋的状况与双方买卖时的预期规划存在较大的差距，旧办公楼未能拆迁的确已影响到了本案争议房屋的使用价值，致使原告购买房屋不能办理房屋产权手续及正常使用，导致商用房的商业价值无法实现，应视为被告未能完全履行合同。因其上述行为导致原告所购的门面房不能实现合同目的，给原告造成相应的经济损失。现原告请求被告赔偿因此造成的损失，理由正当，本院予以支持。被告辩称《补充协议》中双方约定了被告应在开工前一个月内，拆除压力容器厂原厂址剩余土地上原有建筑物（办公楼除外），故原告对于办公楼拆除不了的现状是明知的，本案中争议房屋自双方签订协议至被告实际交房时间已长达3、4年，且前期建房时已有明确规划，双方仅对建房开工前一个月内是否需要拆除办公楼做了约定，并不能据此认定原告明知办公楼拆除不了，故对被告的辩解理由本院不予采信。二、关于原告的损失计算。原告主张的建设银行所承租的房屋与原告诉称涉案无法使用的房屋位置紧邻且均系原告购买，现该房屋临南阳市独山大道，正常使用。故以建设银行租用房屋的年租金为参照计算原告诉称涉案无法使用的商用房租金损失应为合理，建设银行租用的商用房建筑面积为1308.93平方米，年租金为100.29万元，以此为参照计算原告诉称涉案无法使用商用房年租金为100.29万元÷1308.93平方米×1200平方米=919438元，自2007年1月1日至2013年1月1日的租金损失为919438元/年×6年=5516628元，原告据此计算标准暂定租金损失为2850000元应为合理。应予以支持。三、被告辩称原告未履行付款义务，根据被告2007年6月23日出具的证明中载明“2003年10月25日中国建筑第七工程局安装工程公司与杨荣盼签订的《房屋买卖合同》已履行，该房屋所属的一楼和二楼的商店所有权全部归杨荣盼所有。”而且被告已于2007年将该商住楼交付给原告使用，故被告辩称的理由与事实常理不符，本院不予采信。四、关于诉讼时效问题，因被告未将旧办公楼拆除且未履行协助办证义务，致使原告的涉诉房产至今仍未能取得所有权证照，无法正常使用，该行为一直持续。故被告辩称本案已超过诉讼时效的辩解理由本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，判决如下：一、被告中建七局安装工程有限公司于本判决生效后十日内向原告杨荣盼支付租金损失共计2850000元。二、驳回原告杨荣盼的其他诉讼请求。案件受理费29600元，由被告中建七局安装工程有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘琳瑜审判员  郭凤香审判员  李明军二〇一七年十一月十五日书记员  叶 帅