福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0121民初1656号 原告：查伟，男，1986年7月9日出生，汉族，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：兰永华、方苗，福建亚太天正律师事务所执业律师。 被告：林钗，女，1977年10月15日出生，汉族，现住福建省连江县。 被告：吴雪英，女，1944年8月20日出生，汉族，现住福建省福州市仓山区。 第三人：陈祥军，男，1976年10月5日出生，汉族，现住福建省福州市台江区。 第三人：福建泛联房产经纪有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇西环中路**黎明万商大厦**。 法定代表人：陈志群，董事长。 委托诉讼代理人：吴乔治，男1988年8月25日出生，汉族，住福建省顺昌县，系公司职员。 原告查伟与被告林钗、吴雪英第三人陈祥军、福建泛联房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告查伟的委托诉讼代理人方苗、第三人福建泛联房产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴乔治到庭参加诉讼。被告林钗、被告吴雪英经公告送达，期限届满后未到庭参加诉讼。第三人陈祥军经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 查伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告林钗、吴雪英、第三人福建泛联房产经纪有限公司于2016年8月19日签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》；2.判令被告林钗、吴雪英向原告支付违约金人民币140000元；3.判令被告林钗、吴雪英向原告赔偿律师代理费20000元；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月19日，两被告委托第三人陈祥军与原告及第三人福建泛联房产经纪有限公司签订了《房地产经纪合同》及《补充协议》。《房地产经纪合同》约定：原告向两被告购买坐落福州市闽侯县号丹宁顿小镇B区12#402的房产；成交价格为人民币1405000元；付款方式为公积金贷款方式付款；签订合同时，原、被告约定原告支付定金人民币60000元给两被告，并选择暂时将定金在交易过程中交给第三人泛联房产代管。《补充协议》约定：在签署本合同时，涉讼房产尚未能办理《房屋所有权证》，原告知悉上述情况并同意与两被告签订本合同；2016年9月5日之内，两被告前往相关部门办理两被告名下的《房屋所有权证》收件手续并依据受理单约定可领证第一时间之日起三个工作日内领取《房屋所有权证》原件并交给第三人泛联房产保管；两被告须在领取到其名下《不动产权证书》后伍个工作日内将房产的所有交易手续（除代收房款外）以公证的形式委托给原告指定人员，公证费由原告承担，原被告双方均同意公证书由第三人泛联房产领取及保管；原被告中的任何一方在合同生效后，完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿违约金人民币140000元给守约方，同时，守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；违约方须承担第三人泛联房产的中介佣金。2016年8月19日，原告依约支付了定金人民币60000元并交由第三人泛联房产代管；同日，两被告依约将讼争房产的《销售不动产统一发票》原件和《商品房买卖合同》原件交给第三人泛联房产代管。2016年9月7日两被告到闽侯县地方税务局办理了《房产/土地使用权权属转移涉税证明》。2016年10月18日，两被告办妥并领取了讼争房屋两被告名下的《不动产权证书》【闽（2016）闽侯县不动产权第0004636号】并将该不动产权证书交给了第三人泛联房产保管。2016年11月5日，两被告配合原告及福建省青商房地产评估公司实地查勘讼争房产并办理了《房地产抵押价值评估报告》。根据《房地产经纪合同》的约定，两被告应在领取到名下《不动产权证书》后伍个工作日内（即2016年10月23日前）将房产的所有交易手续（除代收房款外）以公证的形式委托给原告指定人员，但是，经原告及第三人泛联房产多次催告，两被告却拒绝履行该义务及其他合同义务，因此，两被告已构成严重违约。依照《中华人民共和国合同法》等相关法律规定和《房地产经纪合同》和《补充协议》之约定，原告有权解除《房地产经纪合同》及补充协议，两被告需支付违约金140000元及律师代理费20000元。 林钗、吴雪英未作答辩。 陈祥军未作陈述。 福建泛联房产经纪有限公司述称，原告与被告在2016年08月19日在福建泛联房产经纪有限公司处进行洽谈达成一致约定签订座落福州市号丹宁顿小镇B区12幢402单元的《房地产经纪合同》及相关合同附件。根据合同第十条第三款的规定：甲方产权人及其配偶须在领取到甲方名下的《不动产权证书》后伍个工作日内将上述房产的所有交易手续（除代收房款外）以公证的形式委托给乙方指定人员。被告林钗、吴雪英已在2016年10月18日领取到其名下的《不动产权证书》并交由福建泛联房产经纪有限公司保管。但经福建泛联房产经纪有限公司多次通知一直未配合办理上述公证手续。福建泛联房产经纪有限公司在2016年11月22日向被告寄出一份告知函及2016年12月05日向被告寄出一份催告函，然而被告仍未配合办理公证手续。被告已构成违约。根据合同约定：甲乙双方任一方违约的，违约方需承担中介方的中介佣金。因被告违约，所以希望法院能判令被告支付福建泛联房产经纪有限公司因本次交易产生的中介佣金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林钗、被告吴雪英经公告送达，期限届满后未到庭参加诉讼，第三人陈祥军经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼相关权利。对查伟提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案事实认定如下： 2016年8月19日，陈祥军以林钗、吴雪英的委托代理人的身份与查伟、第三人福建泛联房产经纪有限公司签订了《房地产经纪合同》及《补充协议》。《房地产经纪合同》约定：查伟向林钗、吴雪英购买坐落福州市闽侯县号丹宁顿小镇B区12#402的房产；成交价格为人民币1405000元。《补充协议》约定：在签署本合同时，涉讼房产尚未能办理《房屋所有权证》，查伟知悉上述情况并同意与林钗、吴雪英签订本合同；2016年9月5日之内，林钗、吴雪英前往相关部门办理《房屋所有权证》收件手续并依据受理单约定可领证第一时间之日起三个工作日内领取《房屋所有权证》原件并交给福建泛联房产经纪有限公司保管；林钗、吴雪英须在领取到其名下《不动产权证书》后伍个工作日内将房产的所有交易手续（除代收房款外）以公证的形式委托给查伟指定人员，公证费由查伟承担，双方均同意公证书由福建泛联房产经纪有限公司领取及保管；甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿违约金人民币140000元给守约方，同时，守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；违约方须承担第三人泛联房产的中介佣金。上述《房地产经纪合同》及《补充协议》中甲方林钗、吴雪英的签名均由陈祥军代签。 2016年8月19日，查伟向福建泛联房产经纪有限公司支付了定金人民币60000元。2016年10月18日，讼争房屋的《不动产权证书》【闽（2016）闽侯县不动产权第0004636号】登记在林钗、吴雪英名下。2016年11月5日，福建省青商房地产评估公司经实地查勘讼争房产作出了《房地产抵押价值评估报告》。2016年11月5日，福建泛联房产经纪有限公司书面发函陈祥军通知办理相关委托公证手续。2016年12月5日，福建泛联房产经纪有限公司向林钗、吴雪英书面发函通知办理相关委托公证手续。 本院认为，坐落福州市闽侯县号丹宁顿小镇B区12#402房产的产权人为林钗、吴雪英，在签订《房地产经纪合同》及《补充协议》时，并无证据证明陈祥军取得了产权人林钗、吴雪英的售房授权，故陈祥军以林钗、吴雪英的委托代理人的身份与查伟、第三人福建泛联房产经纪有限公司签订了《房地产经纪合同》及《补充协议》，在经催告后，仍未取得产权人的追认，应属无效合同。因合同无效，故查伟向产权人林钗、吴雪英主张的违约金与律师费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认陈祥军以林钗、吴雪英的委托代理人的身份与查伟、福建泛联房产经纪有限公司于2016年8月19日签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》无效。 二、驳回查伟的诉讼请求。 案件受理费17445元，由查伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王剑飞 人民陪审员  杨 华 人民陪审员  林金水 二〇一七年十一月十三日 书 记 员  陈丽安 附： 本案适用主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第一款：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。