广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初2413号 原告:梁冰，女，1977年2月10日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。 原告：姚再明，男，1968年12月2日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。 委托诉讼代理人：梁冰，与原告姚再明系夫妻关系。 被告：莫济良，男，1989年8月8日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 被告：北海东诚房地产开发有限公司。住所：广西北海市北部湾西路石化大厦一楼。 法定代表人：罗木林。 委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 第三人：莫广鸿，男，1964年3月27日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张恩会，广西海城律师事务所实习人员。 原告梁冰、姚再明诉被告莫济良、北海东诚房地产开发有限公司（以下简称东诚公司）、第三人莫广鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法组成由审判员廖慧翔担任审判长，人民陪审员李石珍、龙起明参加的合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告梁冰、姚再明、被告东诚公司的委托诉讼代理人陆杰英、被告莫济良的委托诉讼代理人梁志鹏、李炳辉、第三人莫广鸿的委托诉讼代理人李炳辉、张恩会到庭参加诉讼。两原告于2017年7月11日向本院提出财产保全申请，并提供了相应担保。本院依法作出（2017）桂0502民初2413号民事裁定书，裁定查封被告莫济良名下位于广西北海市北部湾西路20号石化大厦，查封限额为525万元。本案现已审理终结。 原告梁冰、姚再明向向本院提出诉讼请求：一、确认原告梁冰、姚再明和被告北海东诚房地产开发有限公司在2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及2013年7月30日签订的《补充协议》合法有效，合同继续履行；二、确认原告梁冰、姚再明对北海市20号的“中鑫大厦”（原石化大厦）[原登记在被告北海东诚房地产开发有限公司名下，房屋所有权证号：北房权证（2009）字第020730号，土地使用权证号：北国用（2013）第B50453号]的二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋（面积以实际测绘为准）和一楼0102号[一层西侧1-5楼电梯旁的16平方米的房屋（具体位置以一层平面图标示为准，面积以实际测绘为准）]合计1516平方米的房屋归两原告所有，即两原告对石化大厦建筑总面积10511.43平方米中的1516平方米的房屋份额享有所有权；三、请求人民法院依法判令两被告按合同约定协助原告梁冰、姚再明办理位于北部湾西路20号中鑫大厦（原石化大厦）中一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的商品房办理所有权份额确权、过户到原告梁冰、姚再明的名下，包括附属该商品房的电梯、水、电等设施一起过户到两原告名下，由此产生的全部费用由两被告共同承担；四、请求人民法院依法判令两被告共同赔偿原告保全费用10250元（其中保全费用5000元，担保费用5250元）；五、请求法院判令两被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2009年12月30日，两原告与被告东诚公司签订了《商品房买卖意购协议书》，购买位于北海市整层共1500平方米的房屋[即石化大厦，房屋所有权证号：北房权证（2009）字第020730号]，总价款为人民币525万元，协议约定被告东诚公司将一楼0102号（一楼西侧1-5楼的电梯旁的16平方米的房屋）赠送给两原告，东诚公司在协议附件一层平面图上表示了房屋的具体位置；协议书还约定了付款时间、交房时间、办理房产证、水电、装修及违约责任等事项。合同签订后，两原告于2010年1月6日向被告东诚公司以转账方式支付购房款合计157.5元。2013年7月30日，被告东诚公司与两原告签订《补充协议》，约定两原告于2013年8月16日前再支付购房款105万元，且两原告可以装修房屋经营宾馆。后两原告于2016年8月16日向被告东诚公司支付购房款105万元。至今，两原告共支付购房款262.5万元，已完全按约定履行了合同。2010年9月30日，东诚公司按协议将房屋做好隔断后交付给了两原告。两原告于2013年7月30日与北海东保物业服务有限公司签订了《中鑫大厦前期物业服务协议》和《装饰装修管理服务协议书》，对房屋投入了260万元进行装修作为宾馆使用，并通过消防、卫生的验收许可，2014年1月26日，原告取得“北海市海城区中鑫快捷宾馆”的营业执照，开始挂牌营业，至今已三年多。原告多次催促东诚公司办理产权过户手续，东诚公司负责人东国华也一再承诺尽快办理，但房屋产权过户却一直没有办理。在没有告知两原告的情况下，被告东诚公司将石化大厦整栋抵押给莫广鸿，后根据莫广鸿的要求与莫济良在2015年6月20日签订了《房屋买卖合同》，以1500万元的低价将建筑面积为10511.43平方米的石化大厦整体转让过户给了莫济良。2015年6月29日，东诚公司将石化大厦包括涉案房屋在内整栋大厦过户到被告莫济良名下。经原告调查了解，石化大厦的另一买受人陈尔聪与东诚公司房屋买卖合同纠纷一案中，广西区高级人民法院作出了生效判决，责令东诚公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，但东诚公司拒不履行生效判决，反而将石化大厦整体以明显低于市场价格转让给被告莫济良，并最终全部过户至被告莫济良名下。被告东诚公司的上述行为明显是故意规避履行生效判决书，且违背了诚实信用原则。被告莫济良在作为涉案房屋的买受人，在签订房屋买卖合同前没有尽到审查义务，存在重大过失，且其在明知部分房屋已转让的情况下，与被告东诚公司恶意串通，通过以物抵债的方式转让涉案房屋，损害了两原告的合法权益。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定，被告东诚公司与莫济良在2015年6月20日签订的《房屋买卖合同》是无效合同，由此取得的被告莫济良名下的证号为北房权证（2015）字第028821号房屋所有权证系无效的。同时，根据《民法通则》第61条、《合同法》第59条的规定，两被告恶意串通损害两原告利益，其取得的财产应返还原告。因此两被告应将两原告合法购买的房屋返还给原告。 被告东诚公司辩称，被告东城公司与被告莫济良签订的合同系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，且涉案房屋已办理房屋过户手续，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。 被告莫济良辩称，一、被告莫济良和北海东诚房地产开发有限公司（下称东诚公司）之间所签订的《房屋买卖合同》没有违背法律规定，不存在恶意串通，该合同合法有效，并且，鉴于涉案石化大厦不存在分割过户的条件，原告诉求被告莫济良所签合同无效并要求还原所诉房屋的产权归属，没有事实和法律依据；根据《房地产管理办法》的规定，没有办理权属证书的房屋不能转让，涉案房屋在转让给被告莫济良之前没有办理相关的权属证书，故东城公司与原告签订的转让协议违反法律的强制性规定，应属无效，且涉案房屋无法办理过户，不具备履行的可能性。原告就此而主张将涉案房屋过户至其名下没有事实和法律依据，应依法驳回；二、根据物权法的相关规定，物权以登记为准，本案实际是一房多卖，被告莫济良作为买受人不存在与东城公司恶意串通的行为，且也是以合理的价格冲抵购房款，系双方的真实意思表示，没有损害第三人的合法权益，且已经办理了产权过户，石化大厦权属应当归于莫济良；三、原告主张的保全费应由法院依法裁判，原告主张的担保费用没有事实及法律依据；四、被告东城公司与莫济良签订房屋买卖合同的原因是被告东城公司拖欠莫广鸿到期债权无法偿还，双方才协议以物抵债，虽然双方签订的合同中的成交价格仅为1500万元，被告东城公司实际是以石化大厦冲抵其欠被告莫广鸿的借款3000万元，故涉案石化大厦的成交价格实际是3000万元，双方于合同中约定的价格1500万元仅仅是为了减少交易费用；五、原告与被告签订的房屋买卖合同没有办理相关的登记手续，被告莫济良无从得知原告与被告东城公司之间存在房屋买卖合同关系，原告提交的房屋意购协议也无法证实其与东城公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告与东城公司之间的合同存在虚假可能；六、（2017）桂0502民初2413号案件中原告的诉求是要求将涉案房屋办理到两原告名下，与其（2017）桂0502民初2448号案件中请求将涉案房屋恢复办理至被告东城公司名下的诉求相互矛盾。 第三人莫广鸿发表陈述意见称，首先，同意被告莫济良及被告东城公司代理人的答辩意见,另外，补充两点：原告主张第三人在签订与东城公司的房屋买卖合同时存在重大过失，没有尽到审查义务，2013年9月，被告东城公司向第三人莫广鸿借款3740万元并办理了抵押登记，双方成立抵押借款合同关系，办理涉案石化大厦的抵押登记手续时，没有任何第三人主张涉案房屋的权利，由于东城公司无法偿还到期欠款，其将石化大厦抵债给第三人莫广鸿，2015年办理涉案石化大厦的整体过户时，也没有任何人主张权利；东城公司在本案中或许存在恶意，但被告莫济良及第三人莫广鸿没有存在恶意的可能性，因为第三人及莫济良没有因此而得到任何好处；关于成交价格，原告主张的1500万元成交，但实际成交价格是3000万元，该事实也经中院判决确认，石化大厦是在2015年成交，3000万元在当时属于合理偏高的价格，因为该房屋是一九九几年建设，地段不好，也不能分割出售。 两原告围绕其诉讼请求在举证期限内提供的证据有： 1、商品房买卖意购协议书、补充协议，证明两原告购买石化大厦2、3层整层1500平方米房屋和一层16平方米的房屋；2、房屋所有权证，证明石化大厦原登记在东诚公司名下；3、电汇凭证、收款收据，证明两原告合计支付购房款262.5万元；4、前期物业服务协议、装饰装修管理服务协议书，证明两原告接收房屋并进行装修、作为经营宾馆使用；5、消防安全检查合格证、个体工商户营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证、照片，证明原告取得了经营宾馆行业的合法手续，从2014年起经营至今已三年多，莫济良完全可以了解作为宾馆经营的房屋是两原告购买；6、房屋登记信息查询证明、房屋买卖合同，证明被告东诚公司与莫济良恶意串通，以1500万元的明显低价将石化大厦整体过户给莫济良；7、广西高级人民法院2015桂民一终字第10号民事判决，证明另一买受人陈尔聪与被告东诚公司就履行涉案房屋买卖合同作出了终审判决并立案执行；8、陈尔聪民事起诉状、第三人参加诉讼申请书、中级人民法院回执，证明另一买受人陈尔聪对石化大厦房屋享有所有权、中级人民法院已立案受理；9、保单、收据，证明由保险公司为诉讼保全提供担保，原告支付担保费5250元；10、房屋登记信息查询，证明东诚公司与莫济良恶意串通以1500万元的明显低价将石化大厦整体过户给莫济良；11、房屋登记信息查询，证明2009年11月23日房产登记在北海东诚公司名下；12、电脑咨询单，证明被告第三人的身份。 被告莫济良针对其辩称在举证期限内向本院提交的证据有：1、抵押借款合同，证明因东国华向莫广鸿借款3740万元，被告北海东诚房地产开发有限公司自愿以当时其名下的位于北部湾西路石化大厦（现中鑫大厦）的房地产作抵押担保的事实（合同第五条第二款）；2、抵押权登记证明书，证明莫广鸿与被告北海东诚房地产开发有限公司就《抵押借款合同》中约定的抵押事项办理了抵押登记的事实；3、银行转账凭证、回执，证明莫广鸿依约向东国华支付了借款的事实；4、抵债协议，证明因东国华、被告北海东诚房地产开发有限公司无力偿还《抵押借款合同》中的债务，同意以位于北部湾西路石化大厦（现中鑫大厦）的土地使用权、地上建筑物及相关设施与莫广鸿冲抵上述债务，冲抵金额为3000万元；5、代持房屋产权委托书、告知函，证明莫广鸿委托被告莫济良代为持有石化大厦（现中鑫大厦）的房产证和土地证，上述房地产实际权利人是莫广鸿，本案中与石化大厦房地产转让有关的权利义务也是由莫广鸿享有承担，与被告莫济良无关；6、房产证、土地证、交接书，证明被告莫济良已经代莫广鸿取得了位于北部湾西路石化大厦的土地及地上建筑物的产权的事实；7、参加庭审活动旁听人员登记表、传票，证明原告最迟在2016年1月26日即得知被告之间已经就涉案楼房办理了整体过户手续的事实；8、复函，证明涉案楼房因规划等原因无法分割销售、过户；9、复函，证明涉案石化大厦不符合分割销售的条件，原告诉求不符合法律规定。 被告东诚公司针对其辩称没有证据提交。 第三人莫广鸿针对其陈述意见没有证据提交。 经开庭审理质证，被告莫济良对两原告提交的证据1形式真实性无异议，内容上的三性及证明内容有异议，被告承认其形式真实性是由于复印件与原件一致，但该合同没有备案，故对合同内容真实性有异议；依据相关主管部门的回复，石化大厦不具备分割销售及过户的条件，故该合同属于无效合同；对证据2三性无异议，说明一点，涉案石化大厦已经过户至被告莫济良名下；对证据3与证据1的质证意见一致，由于涉案合同没有经过备案及法律部门认定，是否属于真实买卖，票据上显示的款项是否属于购房款被告存在异议，该款项是支付给东城公司，若该款项真实，原告可以向东城公司主张返还相关款项；对证据4三性有异议，涉案房屋不能分割出售，如原告存在装修行为，属于对被告莫济良合法享有权属房屋的侵权；对证据5没有原件，拒绝质证；对证据6三性无异议，对证明内容有异议，恰恰证实被告东城公司与莫济良签订的房屋买卖合同是合法有效的并且已经实际履行；对证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议，对证明内容有异议，该判决没有对涉案房屋的产权进行确认，该判决是另案当事人的行为与本案无关，原告称该判决得到立案执行，不属实，实际上该判决无法执行，也没有实际执行；对证据8三性有异议，与本案无关，原告提交的证据无法证实陈尔聪对涉案房屋享有所有权，中院的判决也没对陈尔聪的权属进行确认；对证据9，该证据原告没有提交原价，不发表质证意见；对证据10与本案无关，跟原告之前的举证有重复，质证意见以之前的为准；对证据11与证据10质证意见一致，属于重复证据；对证据12三性无异议。 被告东诚公司对两原告提交的证据1-3三性无异议，对证据4、5真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据6、7真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证实其主张，被告东城公司与莫济良不存在恶意串通；对证据8与本案无关；对证据9由法院依法认定；对证据10、11真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证实其主张，被告东城公司与莫济良不存在恶意串通；对证据12三性无异议。 第三人莫广鸿对两原告提交的对证据1真实性、关联性无异议，合法性有异议，该协议不具备法律效力，属于无效合同；对证据2三性无异议；对证据3真实性、关联性无异议，该证据是证据1的履行行为，由于协议无效，故该履行行为亦无效；证据4真实性、关联性无异议；对证据5没有原件不予质证；证据6三性无异议，对证明内容有异议，房屋买卖合同中的1500万元不是真实的交易价格，真实的交易价格是3000万元，1500万元是双方为了节省交易费用才约定的；证据7真实性、合法性无异议，对判决内容有异议，该案件与本案无关，判决主文是合同继续履行，但该判决没有考虑到涉案房屋无法分割出售，故该判决没有法律依据；对证据8，真实性无异议，关联性有异议，与本案无关；对证据9真实性无异议，但保全费用没有法律规定应由败诉方承担；对证据10三性无异议，证明内容异议，实际成交价格是3000万元；对证据11三性无异议；对证据12真实性、合法性无异议，但与本案无关。 两原告对被告莫济良提交的证据1三性有异议，该抵押价款合同无法证实东城公司与被告莫济良之间发生了借款，被告东城将房屋抵押给他人损害了原告的权益，属于无效行为；对证据2合法性有异议，该证书是通过违法行为取得的；对证据3三性有异议，无法确认双方发生了借款的事实；证据4三性有异议，双方将涉案房屋抵押损害原告权益，属于无效行为；对证据5三性有异议，代持房产证的行为不合法，该证据与本案无关；对证据6房产证、土地证真实性、关联性无异议，合法性有异议，交接书真实性无异议，合法性、关联性有异议；证据7与本案无关，原告是参加了旁听，但原告不知晓涉案房屋办理了整体过户手续，听到的只是被告东城公司与陈尔聪之间的合同违约的事实；对证据8的关联性有异议，原告已经拿复函去交易中心咨询过，只要提交齐全的相关手续涉案房屋就可以分割过户；证据9关联性有异议，与本案无关，因为房地产交易中心复函中称分割与规划有关，而规划局的复函又称分割过户与规划无关。 被告东诚公司、第三人莫广鸿对被告莫济良举证的上述证据三性均无异议。 本院认证如下：以上没有异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，因对方未能提供相反证据予以否定，且其与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 位于北海市石化大厦原是中国石化集团资产经营管理有限公司的房产，被告东诚公司于2009年6月12日通过公开竞拍取得，同年11月23日办理了北房权证（2009）字第020730号《房屋所有权证》，因中国石化集团资产经营管理有限公司拥有该大厦土地使用权性质为划拨，2013年4月19日缴交土地出让金，同年8月26日中国石化大厦集团资产经营管理有限公司与北海市国土资源局补签《国有建设用地使用权出让合同》，同年9月24日，东诚公司取得该大厦北国用（2013）第B50453号《国有土地使用权证》，使用权性质为出让。石化大厦占地面积1689.8平方米，建筑面积10511.43平方米。 2009年12月30日，原告梁冰、姚再明（乙方）与被告东诚公司（甲方）签订《商品房买卖意购协议书》一份，主要约定：甲方将位于北部湾西路20号的“中鑫大厦”（原石化大厦，产权证号：020730号）二层、三层转让给乙方，建筑面积约1500平方米，每平方米单价为3500元，合计525万元。2013年7月30日，两原告（乙方）与被告东诚公司（甲方）就上述《意购协议书》未尽事宜签订《补充协议》一份，主要约定：乙方原购买被告东诚公司中鑫大厦二层、三层面积约1500平方米商品房，现乙方同意在2013年8月16日之前再付总房款20%，计人民币壹佰零伍万元，余款在甲方把房产产权证、土地证办在乙方名下后三个月内付清；甲方同意乙方在本补充协议签订后予以先行装修必须由乙方与北海东保物业服务有限公司签订装修协议及物业管理协议，遵守物业管理有关规定。该《补充协议》尾部手写有“以上房产本人准备作为宾馆使用，本人承诺守法经营，涉及消防、工商、税务等相关手续，由本人自行办理，所有费用由本人承担，与甲方无关”。 2010年1月6日，原告梁冰以汇款方式向被告东诚公司支付购房预约金107.5万元。同日，被告姚再明以汇款方式向被告东诚公司支付购房预约金50万元。2013年8月16日，原告梁冰以转账方式向被告东诚公司支付购房款67.5万元。同日，原告姚再明以转账方式向被告东诚公司支付购房款37.5万元。被告东诚公司于2010年9月30日将涉案房产交付两原告使用，两原告将涉案房屋装修后用作经营“中鑫快捷宾馆”至今。 2013年9月27日，第三人莫广鸿与被告东诚公司及其法定代表人东国华签订一份《抵押借款合同》，约定东国华向莫广鸿借款3740万元，东诚公司以其所有的涉案石化大厦提供抵押担保。合同签订后，莫广鸿向东国华出借了3740万元，并对涉案石化大厦办理了抵押登记。2015年6月20日，莫广鸿与东国华、东诚公司签订《抵债协议》，约定东诚公司以其名下的石化大厦抵偿给债权人莫广鸿，抵偿3000万元的债务，并约定双方另行签订买卖合同用于办理石化大厦的过户手续。根据莫广鸿的代持房产权委托要求，东诚公司于同日与莫广鸿的侄子即被告莫济良签订《房屋买卖合同》，约定东诚公司以1500万元的价款转让涉案石化大厦给莫济良，付款方式为抵债、买方已实际支付。东诚公司分别于2015年6月29、8月18日将涉案石化大厦的房产证和土地使用权证办理过户至莫济良名下。税务机关对该石化大厦以23574200元的转让价格进行核税。双方于同年8月20日对石化大厦办理了交接手续。2017年7月11日，两原告以两被告及第三人莫广鸿的上述行为系恶意串通转移财产，损害其合法权益为由向本院提起诉讼提出上述诉讼请求。 为查清涉案石化大厦能否分割销售和过户，北海市中级人民法院分别向北海市规划局、房地产交易中心、不动产登记中心等部门发函咨询，北海市规划局函复：一、该项目已办理房产手续，房产能否分割办理过户手续，不涉及规划问题；二、建筑分割可能涉及公共通道、电梯、楼道等公共空间产权登记和使用问题，建议咨询房产主管部门意见。北海市房地产交易中心函复：根据《物权法》、《房屋登记办法》等有关规定，房屋登记基本单元应以规划设计的审定批准为依据，经核查北部湾西路石化大厦房屋登记档案，该幢房屋不符合分割登记条件。北海市不动产登记中心函复：该房屋能否办理不动产分户手续应符合国家有关法律规定房屋基本单元的登记条件。 2017年7月12日，两原告就本案申请诉讼保全向中国太平洋财产保险股份有限公司北海中心支公司购置了诉讼财产保全责任保险一份，因此支出了保险费5250元。 本案的争议焦点：1、两原告与被告东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》是否合法有效；2、两原告请求被告东诚公司、莫济良协助其将涉案石化大厦一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋办理过户至两原告名下有无事实及法律依据；2、两原告的其他各项诉讼请求有无事实及法律依据。 关于本案的第一个争议焦点，两原告与被告东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。 关于本案的第二个争议焦点，两原告与被告东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》均系合法有效的合同，双方本应按合同约定全面履行，两原告已依约向被告东诚公司支付购房款262.5万元，被告东诚公司本应按补充协议的约定将涉案房屋的房产证、土地证办理至两原告名下，但从本案所查明的事实可知，被告东诚公司为抵偿所欠债权人莫广鸿的部分借款，与被告莫济良签订了《房屋买卖合同》并将涉案石化大厦整体转让并已过户登记至莫济良名下，两原告并无证据证实上述《房屋买卖合同》为无效合同，且根据北海市房地产交易中心函复，房屋登记基本单元应以规划设计的审定批准为依据，涉案石化大厦不符合分割登记条件，故两原告与被告东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》虽为合法有效的合同，但已无法继续履行。故对两原告要求被告东诚公司、莫济良协助其将涉案石化大厦一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋及水电等办理过户至两原告名下的诉求，本院不予支持。被告东诚公司将涉案石化大厦部分出售给两原告，收取了一部分房款，并将房屋实际交付给两原告使用后，又将房屋抵押给他人获取借款，最终将整栋大厦抵偿给债权人的行为违反了诚实信用原则，并构成违约。因两原告在本案中并未针对被告东诚公司该行为是否给其造成损失进行主张和举证，故本案不予处理。 本案的第三个争议焦点，关于两原告要求确认其对涉案石化大厦的二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋及一楼0102号16平方米的房屋享有所有权的诉求，因本案审理的系房屋买卖合同纠纷，两原告的该项诉求属于物权纠纷的审理范围，故对两原告的该项诉求，本院不予处理。关于两原告请求两被告承担两原告因本案诉讼保全所支出的保险费5250元的诉求，两原告虽向本院提交了保险费发票予以证实该费用的实际发生，但该费用不属于本案诉讼所必须支出的费用，两原告请求两被告承担该费用缺乏法律依据，故对两原告的该项诉求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告梁冰、姚再明与被告北海东诚房地产开发有限公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》合法有效； 2、?驳回原告梁冰、姚再明的其他诉讼请求。 案件受理费48585元，诉讼保全费5000元，合计53585元由两原告负担29292.5元，被告北海东诚房地产开发有限公司负担24292.5元。（上述费用两原告已向本院预交，被告东诚公司应负担的部分应于本判决书生效之日起十日内付还给两原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费48585元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  龙起明 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  林广青 广西壮族自治区北海市海城区人民法院文件稿头 发文 字号 (2017)桂0502民初2413号 缓急 密级 内部 签 发 人 核 稿 人 拟稿单位 民一庭 拟稿人 廖慧翔 拟稿时间 2017.11.30 份数 广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民事判决书 (2017)桂0502民初2413号 原告:梁冰，女，1977年2月10日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区育龙家园。公民身份号码：230802197702100526。 被告：姚再明，男，1968年12月2日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区育龙家园。公民身份号码：230502196812021510。 委托诉讼代理人：梁冰，与原告姚再明系夫妻关系。 被告：莫济良，男，1989年8月8日出生，汉族，住广西北海市海城区徐屋南三区三巷6号。公民身份号码：450502198908080777。 委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 被告：北海东诚房地产开发有限公司。住所：广西北海市北部湾西路石化大厦一楼。 法定代表人：罗木林。 委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 第三人：莫广鸿，男，1964年3月27日出生，汉族，住广西北海市海城区四川路59号。公民身份号码：450501196403270799。 委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张恩会，广西海城律师事务所实习人员。 原告梁冰、姚再明诉被告莫济良、北海东诚房地产开发有限公司（以下简称东诚公司）、第三人莫广鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法组成由审判员廖慧翔担任审判长，人民陪审员李石珍、龙起明参加的合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告梁冰、姚再明、被告东诚公司的委托诉讼代理人陆杰英、被告莫济良的委托诉讼代理人梁志鹏、李炳辉、第三人莫广鸿的委托诉讼代理人李炳辉、张恩会到庭参加诉讼。两原告于2017年7月11日向本院提出财产保全申请，并提供了相应担保。本院依法作出（2017）桂0502民初2413号民事裁定书，裁定查封被告莫济良名下位于广西北海市北部湾西路20号石化大厦，查封限额为525万元。本案现已审理终结。 原告梁冰、姚再明向向本院提出诉讼请求：一、确认原告梁冰、姚再明和被告二北海东诚房地产开发有限公司在2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及2013年7月30日签订的《补充协议合法有效》，合同继续履行； 二、确认原告梁冰、姚再明对北海市北部湾西路20号的“中鑫大厦”（原石化大厦）[原登记在被告北海东诚房地产开发有限公司名下，房屋所有权证号：北房权证（2009）字第020730号，土地使用权证号：北国用（2013）第B50453号]的二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋（面积以实际测绘为准）和一楼0102号[一层西侧1-5楼电梯旁的16平方米的房屋（具体位置以一层平面图标示为准，面积以实际测绘为准）]合计1516平方米的房屋归两原告所有，即两原告对石化大厦建筑总面积10511.43平方米中的1516平方米的房屋份额享有所有权；三、请求人民法院依法判令被告一、被告二按合同约定协助原告梁冰、姚再明办理位于北部湾西路20号中鑫大厦（原石化大厦）中一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的商品房办理所有权份额确权、过户到原告梁冰、姚再明的名下，包括附属该商品房的电梯、水、电等设施一起过户到两原告名下，由此产生的全部费用由两被告共同承担；四、请求人民法院依法判令被告一与被告二共同赔偿原告保全费用10250元（其中保全费用5000元，担保费用5250元）；五、请求法院判令被告一与被告二承担本案诉讼费用。 事实与理由：2009年12月30日，两原告与被告东诚公司签订了《商品房买卖意购协议书》，购买位于北海市北部湾西路20号的中鑫大厦的二楼整层、三楼整层共1500平方米的房屋[即石化大厦，房屋所有权证号：北房权证（2009）字第020730号]，总价款为人民币525万元，协议约定被告东诚公司将一楼0102号（一楼西侧1-5楼的电梯旁的16平方米的房屋）赠送给两原告，东诚公司在协议附件一层平面图上表示了房屋的具体位置；协议书还约定了付款时间、交房时间、办理房产证、水电、装修及违约责任等事项。合同签订后，两原告于2010年1月6日向被告东诚公司以转账方式支付购房款合计157.5元。2013年7月30日，被告东诚公司与两原告签订《补充协议》，约定两原告于2013年8月16日前再支付购房款105万元，且两原告可以装修房屋经营宾馆。后两原告于2016年8月16日向被告东诚公司支付购房款105万元。至今，两原告共支付购房款262.5万元，已完全按约定履行了合同。2010年9月30日，东诚公司按协议将房屋做好隔断后交付给了两原告。两原告于2013年7月30日与北海东保物业服务有限公司签订了《中鑫大厦前期物业服务协议》和《装饰装修管理服务协议书》，对房屋投入了260万元进行装修作为宾馆使用，并通过消防、卫生的验收许可，2014年1月26日，原告取得“北海市海城区中鑫快捷宾馆”的营业执照，开始挂牌营业，至今已三年多。原告多次催促东诚公司办理产权过户手续，东诚公司负责人东国华也一再承诺尽快办理，但房屋产权过户却一直没有办理。在没有告知两原告的情况下，被告东诚公司将石化大厦整栋抵押给莫广鸿，后根据莫广鸿的要求与莫济良在2015年6月20日签订了《房屋买卖合同》，以1500万元的低价将建筑面积为10511.43平方米的石化大厦整体转让过户给了莫济良。2015年6月29日，东诚公司将石化大厦包括涉案房屋在内整栋大厦过户到被告莫济良名下。经原告调查了解，石化大厦的另一买受人陈尔聪与东诚公司房屋买卖合同纠纷一案中，广西区高级人民法院作出了生效判决，责令东诚公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，但东诚公司拒不履行生效判决，反而将石化大厦整体以明显低于市场价格转让给被告莫济良，并最终全部过户至被告莫济良名下。被告东诚公司的上述行为明显是故意规避履行生效判决书，且违背了诚实信用原则。被告莫济良在作为涉案房屋的买受人，在签订房屋买卖合同前没有尽到审查义务，存在重大过失，且其在明知部分房屋已转让的情况下，与被告东诚公司恶意串通，通过以物抵债的方式转让涉案房屋，损害了两原告的合法权益。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定，被告东诚公司与莫济良在2015年6月20日签订的《房屋买卖合同》是无效合同，由此取得的被告莫济良名下的证号为北房权证（2015）字第028821号房屋所有权证系无效的。同时，根据《民法通则》第61条、《合同法》第59条的规定，两被告恶意串通损害两原告利益，其取得的财产应返还原告。因此两被告应将两原告合法购买的房屋返还给原告。 被告东诚公司辩称，被告东城公司与被告莫济良签订的合同系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，且涉案房屋已办理房屋过户手续，原告的诉讼请求没有事实及法律依据； 被告莫济良辩称，一、被告莫济良和北海东诚房地产开发有限公司（下称东诚公司）之间所签订的《房屋买卖合同》没有违背法律规定，不存在恶意串通，该合同合法有效；并且，鉴于涉案石化大厦不存在分割过户的条件，原告诉求被告莫济良所签合同无效并要求还原所诉房屋的产权归属，没有事实和法律依据；根据《房地产管理办法》的规定，没有办理权属证书的房屋不能转让，涉案房屋在转让给被告莫济良之前没有办理相关的权属证书，故东城公司与原告签订的转让协议违反法律的强制性规定，应属无效，且涉案房屋无法办理过户，不具备履行的可能性。原告就此而主张将涉案房屋过户至其名下没有事实和法律依据，应依法驳回；二、根据物权法的相关规定，物权以登记为准，本案实际是一房多卖，被告莫济良作为买受人不存在与东城公司恶意串通的行为，且也是以合理的价格冲抵购房款，系双方的真实意思表示，没有损害第三人的合法权益，且已经办理了产权过户，石化大厦权属应当归于莫济良；三、原告主张的保全费应由法院依法裁判，原告主张的担保费用没有事实及法律依据；四、被告东城公司与莫济良签订房屋买卖合同的原因是，被告东城公司拖欠被告莫济良到期债权无法偿还，双方才协议以物抵债，虽然双方签订的合同中的成交价格仅为1500万元，被告东城公司实际是以石化大厦冲抵其欠被告莫广鸿的借款3000万元，故涉案石化大厦的成交价格实际是3000万元，双方于合同中约定的价格1500万元，仅仅是为了减少交易费用；五、原告与被告签订的房屋买卖合同没有办理相关的登记手续，被告莫济良无从得知原告与被告东城公司之间存在房屋买卖合同关系，原告提交的房屋意购协议也无法证实其与东城公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告与东城公司之间的合同存在虚假可能；六、（2017）桂0502民初2413号案件中原告的诉求是要求将涉案房屋办理到两原告名下，与其（2017）桂0502民初2448号案件中请求将涉案房屋恢复办理至被告东城公司名下的诉求相互矛盾，要求原告确定其诉讼请求。 第三人莫广鸿发表陈述意见称，首先，同意被告莫济良及被告东城公司代理人的答辩意见,另外，补充两点：原告主张第三人在签订与东城公司的房屋买卖合同时存在重大过失，没有尽到审查义务，2013年9月，被告东城公司向第三人莫广鸿借款3740万元并办理了抵押登记，双方成立抵押借款合同关系，办理涉案石化大厦的抵押登记手续时，没有任何第三人主张涉案房屋的权利，由于东城公司无法偿还到期欠款其将石化大厦抵债给第三人莫广鸿，2015年办理涉案石化大厦的整体过户时，也没有任何人主张权利；东城公司在本案中或许存在恶意，但被告莫济良及第三人莫广鸿没有存在恶意的可能性，因为第三人及莫济良没有因此而得到任何好处；关于成交价格，原告主张的1500万元成交，但实际成交价格是3000万元，该事实也经中院判决确认，石化大厦是在2015年成交，3000万元在当时属于合理偏高的价格，因为该房屋是一九九几年建设，地段不好，也不能分割出售。 原告围绕其诉讼请求在举证期限内提供的证据有： 1、商品房买卖意购协议书、补充协议，证明两原告购买石化大厦2、3层整层1500平方米房屋和一层16平方米的房屋； 2、房屋所有权证，证明石化大厦原登记在东诚公司名下； 3、电汇凭证、收款收据，证明两原告合计支付购房款262.5万元； 4、前期物业服务协议、装饰装修管理服务协议书，证明两原告接收房屋并进行装修、作为经营宾馆使用； 5、消防安全检查合格证、个体工商户营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证、照片，证明原告取得了经营宾馆行业的合法手续，从2014年起经营至今已三年多，莫济良完全可以了解作为宾馆经营的房屋是两原告购买； 6、房屋登记信息查询证明、房屋买卖合同，证明被告东诚公司与莫济良恶意串通，以1500万元的明显低价将石化大厦整体过户给莫济良； 7、广西高级人民法院2015桂民一终字第10号民事判决，证明另一买受人陈尔聪与被告二东诚公司就履行涉案房屋买卖合同作出了终审判决并立案执行； 8、陈尔聪民事起诉状、第三人参加诉讼申请书、中级人民法院回执，证明另一买受人陈尔聪对石化大厦房屋享有所有权、中级人民法院已立案受理； 9、保单、收据，证明由保险公司为诉讼保全提供担保，原告支付担保费5250元； 10、房屋登记信息查询，证明东诚公司与莫济良恶意串通以1500万元的明显低价将石化大厦整体过户给莫济良； 11、房屋登记信息查询，证明2009年11月23日房产登记在北海东诚公司名下； 12、电脑咨询单，证明被告第三人的身份。 被告莫济良针对其辩称在举证期限内向本院提交的证据有：1、抵押借款合同，证明因东国华向莫广鸿借款3740万元，被告北海东诚房地产开发有限公司自愿以当时其名下的位于北部湾西路石化大厦（现中鑫大厦）的房地产作抵押担保的事实（合同第五条第二款）； 2、抵押权登记证明书，证明莫广鸿与被告北海东诚房地产开发有限公司就《抵押借款合同》中约定的抵押事项办理了抵押登记的事实； 3、银行转账凭证、回执，证明莫广鸿依约向东国华支付了借款的事实； 4、抵债协议，证明因东国华、被告北海东诚房地产开发有限公司无力偿还《抵押借款合同》中的债务，同意以位于北部湾西路石化大厦（现中鑫大厦）的土地使用权、地上建筑物及相关设施与莫广鸿冲抵上述债务，冲抵金额为3000万元； 5、代持房屋产权委托书、告知函，证明莫广鸿委托被告莫济良代为持有石化大厦（现中鑫大厦）的房产证和土地证，上述房地产实际权利人是莫广鸿，本案中与石化大厦房地产转让有关的权利义务也是由莫广鸿享有承担，与被告莫济良无关； 6、房产证、土地证、交接书，证明被告莫济良已经代莫广鸿取得了位于北部湾西路石化大厦的土地及地上建筑物的产权的事实； 7、参加庭审活动旁听人员登记表、传票，证明原告最迟在2016年1月26日即得知被告之间已经就涉案楼房办理了整体过户手续的事实； 8、复函，证明涉案楼房因规划等原因无法分割销售、过户； 9、复函，证明涉案石化大厦不符合分割销售的条件，原告诉求不符合法律规定。 被告东诚公司针对其辩称没有证据提交。 第三人针对其陈述意见没有证据提交。 经开庭审理质证，被告莫济良对两原告提交的证据1形式真实性无异议，内容上的三性及证明内容有异议，被告承认其形式真实性是由于复印件与原件一致，但该合同没有备案，故对合同内容真实性有异议；依据相关主观部门的回复，石化大厦不具备分割销售及过户的条件，故该合同属于无效合同；对证据2三性无异议，说明一点，涉案石化大厦已经过户至被告莫济良名下；对证据3与证据1的质证意见一致，由于涉案合同没有经过备案及法律部门认定，是否属于真实买卖，票据上显示的款项是否属于购房款被告存在异议，该款项是支付给东城公司，若该款项真实，原告可以向东城公司主张返还相关款项；对证据4三性有异议，涉案房屋不能分割出售，如原告存在装修行为，属于对被告莫济良合法享有权属房屋的侵权；对证据5没有原件，拒绝质证；对证据6三性无异议，对证明内容有异议，恰恰证实被告东城公司与莫济良签订的房屋买卖合同是合法有效的并且已经实际履行；对证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议，对证明内容有异议，该判决没有对涉案房屋的产权进行确认，该判决是另案当事人的行为与本案无关；原告称该判决得到立案执行，不属实，实际上该判决无法执行，也没有实际执行；对证据8三性有异议，与本案无关，原告提交的证据无法证实陈尔聪对涉案房屋享有所有权，中院的判决也没对陈尔聪的权属进行确认；对证据9，该证据原告没有提交原价，不发表质证意见；对证据10与本案无关，跟原告之前的举证有重复，质证意见以之前的为准；对证据11与证据10质证意见一致，属于重复证据；对证据12三性无异议。 被告东诚公司对两原告提交的证据1-3三性无异议，对证据4、5真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据6、7真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证实其主张，被告东城公司与莫济良不存在恶意串通；对证据8与本案无关；对证据9由法院依法认定；对证据10、11真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证实其主张，被告东城公司与莫济良不存在恶意串通；对证据12三性无异议。 第三人莫广鸿对两原告提交的对证据1真实性、关联性无异议，合法性有异议，该协议不具备法律效力，属于无效合同；对证据2三性无异议；对证据3真实性、关联性无异议，该证据是证据1的履行行为，由于协议无效，故该履行行为亦无效；证据4真实性、关联性无异议；对证据5没有原件不予质证；证据6三性无异议，对证明内容有异议，房屋买卖合同中的1500万元不是真实的交易价格，真实的交易价格是3000万元，1500万元是双方为了节省交易费用才约定的；证据7真实性、合法性无异议，对判决内容有异议，该案件与本案无关，判决主文是合同继续履行，但该判决没有考虑到涉案房屋无法分割出售，故该判决没有法律依据；对证据8，真实性无异议，关联性有异议，与本案无关；对证据9真实性无异议，但保全费用没有法律规定应由败诉方承担；对证据10三性无异议，证明内容异议，实际成交价格是3000万元；对证据11三性无异议；对证据12真实性、合法性无异议，但与本案无关。 两原告对被告莫济良提交的证据1三性有异议，该抵押价款合同无法证实东城公司与被告莫济良之间发生了借款，被告东城将房屋抵押给他人损害了原告的权益，属于无效行为；对证据2合法性有异议，该证书是通过违法行为取得的；对证据3三性有异议，无法确认双方发生了借款的事实；证据4三性有异议，双方将涉案房屋抵押损害原告权益，属于无效行为；对证据5三性有异议，代持房产证的行为不合法，该证据与本案无关；对证据6房产证、土地证真实性、关联性无异议，合法性有异议，交接书真实性无异议，合法性、关联性有异议；证据7与本案无关，原告是参加了旁听，但原告不知晓涉案房屋办理了整体过户手续，听到的只是被告东城公司与陈尔聪之间的合同违约的事实；对证据8的关联性有异议，原告已经拿复函去交易中心咨询过，只要提交齐全的相关手续涉案房屋就可以分割过户；证据9关联性有异议，与本案无关，因为房地产交易中心复函中称分割与规划有关，而规划局的复函又称分割过户与规划无关。 被告东诚公司、第三人莫广鸿对被告莫济良举证的上述证据三性均无异议。 本院认证如下：以上没有异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，因对方未能提供相反证据予以否定，且其与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 位于北海市北部湾西路石化大厦原是中国石化集团资产经营管理有限公司的房产，被告东诚公司于2009年6月12日通过公开竞拍取得，同年11月23日办理了北房权证（2009）字第020730号《房屋所有权证》，因中国石化集团资产经营管理有限公司拥有该大厦土地使用权性质为划拨，2013年4月19日缴交土地出让金，同年8月26日中国石化大厦集团资产经营管理有限公司与北海市国土资源局补签《国有建设用地使用权出让合同》，同年9月24日，东诚公司取得该大厦北国用（2013）第B50453号《国有土地使用权证》，使用性质为出让。石化大厦占地面积1689.8平方米，建筑面积10511.43平方米。 2009年12月30日，原告梁冰、姚再明（乙方）与被告东诚公司（甲方）签订《商品房买卖意购协议书》一份，主要约定：甲方将位于北部湾西路20号的“中鑫大厦”（原石化大厦，产权证号：020730号）二层、三层转让给乙方，建筑面积约1500平方米，每平方米单价为3500元，合计525万元。2013年7月30日，两原告（乙方）与被告东诚公司（甲方）就上述《意购协议书》未尽事宜签订《补充协议》一份，主要约定：乙方原购买被告东诚公司中鑫大厦二层、三层面积约1500平方米商品房，现乙方同意在2013年8月16日之前再付总房款20%，计人民币壹佰零伍万元，余款在甲方把房产产权证、土地证办在乙方名下后三个月内付清；甲方同意乙方在本补充协议签订后予以先行装修必须由乙方与北海东保物业服务有限公司签订装修协议及物业管理协议，遵守物业管理有关规定。该《补充协议》尾部手写有“以上房产本人准备作为宾馆使用，本人承诺守法经营，涉及消防、工商、税务等相关手续，由本人自行办理，所有费用由本人承担，与甲方无关”。 2010年1月6日，原告梁冰以汇款方式向被告东诚公司支付购房预约金107.5万元。同日，被告姚再明向被告东诚公司购房预约金50万元。2013年8月16日，原告梁冰以转账方式向被告东诚公司支付购房款67.5万元。同日，原告姚再明以转账方式向被告东诚公司支付购房款37.5万元。被告东诚公司于2010年9月30日将涉案房产交付两原告使用，两原告将涉案房屋装修后用作经营“中鑫快捷宾馆”至今。 2013年9月27日，第三人莫广鸿与被告东诚公司及其法定代表人东国华签订一份《抵押借款合同》，约定东国华向莫广鸿借款3740万元，东诚公司以其所有的涉案石化大厦提供抵押担保。合同签订后，莫广鸿向东国华出借了3740万元，并对涉案石化大厦办理了抵押登记。2015年6月20日，莫广鸿与东国华、东诚公司签订《抵债协议》，约定东诚公司以其名下的石化大厦抵偿给债权人莫广鸿，抵偿3000万元的债务，并约定双方另行签订买卖合同用于办理石化大厦的过户手续。东诚公司根据莫广鸿的代持房产权委托要求，东诚公司于同日与莫广鸿的侄子即被告莫济良签订《房屋买卖合同》，约定东诚公司以1500万元的价款转让涉案石化大厦给莫济良，付款方式为抵债、买方已实际支付。东诚公司分别于2015年6月29、8月18日将涉案石化大厦的房产证和土地使用权证办理过户至莫济良名下。税务机关对该石化大厦以23574200元的转让价格进行核税。双方于同年8月20日对石化大厦办理了交接手续。2017年7月17日，两原告以两被告及第三人莫广鸿的上述行为系恶意串通转移财产，损害其合法权益为由向本院提起诉讼提出上述诉讼请求。 为查清涉案石化大厦能否分割销售和过户，北海市中级人民法院分别向北海市规划局、房地产交易中心、不动产登记中心等部门发函咨询，北海市规划局函复：一、该项目已办理房产手续，房产能否分割办理过户手续，不涉及规划问题；二、建筑分割可能涉及公共通道、电梯、楼道等公共空间产权登记和使用问题，建议咨询房产主管部门意见。北海市房地产交易中心函复：根据《物权法》、《房屋登记办法》等有关规定，房屋登记基本单元应以规划设计的审定批准为依据，经核查北部湾西路石化大厦房屋登记档案，该幢房屋不符合分割登记条件。北海市不动产登记中心函复：该房屋能否办理不动产分户手续应符合国家有关法律规定房屋基本单元的登记条件。 2017年7月12日，两原告就本案申请诉讼保全向中国太平洋财产保险股份有限公司北海中心支公司购置了诉讼财产保全责任保险一份，因此支出了保险费5250元。 本案的争议焦点：1、两原告与被告东诚公司《商品房买卖意购协议书》是否合法有效；2、原告请求被告东诚公司、莫济良协助其将涉案石化大厦一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋办理过户至两原告名下有无事实及法律依据；2、两原告的其他各项诉讼请求有无事实及法律依据。 本案的第一个争议焦点，两原告与被告东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。 关于本案的第二个争议焦点，两原告与被告东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》均系合法有效的合同，双方本应按合同约定全面履行，两原告已依约向被告东诚公司支付购房款262.5万元，被告东诚公司本应按补充协议的约定将涉案房屋的房产证、土地证办理至两原告名下，但从本案所查明的事实可知，被告东诚公司为抵偿所欠债权人莫广鸿的部分借款，与被告莫济良签订了《房屋买卖合同》并将涉案石化大厦整体转让并已过户登记至莫济良名下，两原告并无证据证实上述《房屋买卖合同》为无效合同，且根据北海市房地产交易中心函复，房屋登记基本单元应以规划设计的审定批准为依据，涉案石化大厦不符合分割登记条件，故两原告与被告东诚公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》及于2013年7月30日签订的《补充协议》虽为合法有效的合同，但已无法继续履行。故对原告要求被告东诚公司、莫济良协助其将涉案石化大厦一楼16平方米、二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋办理过户至两原告名下的诉求，本院不予支持。被告东诚公司将涉案石化大厦部分出售给两原告，收取了一部分房款，并将房屋实际交付给两原告使用后，又将房屋抵押给他人获取借款，最终将整栋大厦抵偿给债权人的行为违反了诚实信用原则，并构成违约。因两原告在本案中并未针对被告东诚该行为是否给其造成损失进行主张和举证，故本案不予处理。 本案的第三个争议焦点，关于两原告要求确认其对涉案石化大厦的二楼整层750平方米、三楼整层750平方米的房屋及一楼0102号16平方米的房屋享有所有权的诉求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中两原告确实与被告东诚公司签订了《商品房买卖意购协议书》，约定被告东诚将涉案房屋转让给两原告，但涉案房屋并未变更登记至两原告名下，故该房屋转让行为并未发生物权效力，两原告与被告东诚公司间的房屋买卖合同关系仅为债权关系。故对两原告要求确认涉案房屋归其所有的诉求，本院不予支持。关于两原告请求两被告承担两原告因本案诉讼保全所支出的保险费5250元的诉求，两原告虽向本院提交了保险费发票予以证实该费用的实际发生，但该费用不属于本案诉讼所必须支出的费用，两原告请求两被告承担该费用缺乏法律依据，故对两原告的该诉求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告梁冰、姚再明与被告北海东诚房地产开发有限公司于2009年12月30日签订的《商品房买卖意购协议书》合法有效； 2、?驳回原告梁冰、姚再明的其他诉讼请求。 案件受理费48585元，诉讼保全费5000元，合计53585元由两原告负担29292.5元，被告北海东诚房地产开发有限公司负担24292.5元。（上述费用两原告已向本院预交，被告东诚公司应负担的部分应于本判决书生效之日起十日内付还给两原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费48585元元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长廖慧翔 人民陪审员李石珍 人民陪审员龙起明 二○一七年十一月三十日 书记员林广青