贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初4434号原告：刘开文，男，1943年1月9日出生，汉族，贵阳市副食果品公司退休职工，住贵阳市云岩区。原告：张成华，女，1944年10月17日出生，汉族，贵州省邮电学校退休教师，住贵阳市云岩区。系原告刘开文之妻。二原告的委托诉讼代理人：白杨紫惠，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201111105533，特别代理。被告：姚本泉，男，1973年2月26日出生，侗族，个体户，住贵州省贵阳市南明区。被告：王锋，男，1976年4月27日出生，汉族，个体户，住贵州省贵阳市云岩区。被告：李静雯，女，1986年1月30日出生，汉族，个体户，住贵州省贵阳市云岩区。被告：张凭萍，女，1992年9月12日出生，汉族，个体户，住贵州省六盘水市钟山区。上列四被告的委托诉讼代理人：郑维波，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201010422004，一般代理。第三人：张伟，男，1993年7月12日出生，汉族，个体户，住贵州省贵阳市花溪区。原告刘开文、张成华诉被告姚本泉、王锋、李静雯、张凭萍房屋租赁合同纠纷一案，本案于2017年8月17日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告刘开文、张成华及其委托诉讼代理人白杨紫惠，被告姚本泉、王锋、李静雯的委托诉讼代理人郑维波，被告张凭萍及委托诉讼代理人郑维波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘开文、张成华向本院提出诉讼请求：请求解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》。诉讼中，经本院释明后，原告增加一项诉讼请求，即要求收回原告所有的青岩西明清街82号房屋。事实与理由：2015年6月29日，被告与原告签订《房屋租赁协议》，约定将原告所有的青岩西明清街82号房屋租给被告使用，时间为2015年6月31日至2024年1月1日。被告在承租的房屋内经营茶饮品，取商号名为“贵阳花溪葫芦三自茶苑”。被告在使用原告房屋期间，在未告知也未征得原告同意的情况下，被告擅自改变了房屋的结构，将一楼房间的多处承重墙予以撤除。2017年6月20日，被告瞒着原告私自将其承租的部分门面及房屋转租给第三人张伟使用。依据原、被告双方在《房屋租赁协议》第五条第三款的约定：“未经甲方同意，乙方不得私自损坏和改变房屋结构，否则甲方有权收回房屋并且不退还保证金。由此造成的法律和经济责任由乙方承担”及第五条第五款的约定：“乙方不得私自转租，如因特殊情况转租，必须通知甲方，如果第三方承租，在甲乙双方协商同意的情况下，保证甲方房租正常收取的情况下，在转租过程中乙方可以向第三方合理收取一定的装修投入费用”。被告擅自改变原告的房屋结构并瞒着原告将部分房屋转租给第三人使用的行为已然构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告有权解除租赁合同并收回房屋。后经多次协商无果，特向法院提起诉讼，诉请如前。被告姚本泉、王峰、李静雯、张凭萍辩称：1、原告提起诉讼违反合同法的诚实信用原则，因青岩旅游景区的打造，原告就是想要增加租金；2、被告并未改变房屋的结构，不存在违约，如果原告认为被告改变房屋的结构，应该早就提出，而原告在2年多并未提出结构的改变；3、被告并没有转租房屋，被告一直在经营三自茶苑，被告与第三人是承包关系，并非转租。被告一直按时交纳租金，请法院驳回原告诉请。第三人张伟述称，2017年7月，我去找被告谈，被告答应说将房屋租给我们使用，后来签订合同时，被告给我们的合同是承包协议，当时我们想着只要能使用，而且当时我们也交了定金，餐具也买了，所以也就签了这份合同，且当时被告承诺我们会和房东协调好关系的，但没想到后期会那么麻烦。现在我拿着承包协议去工商办不了执照，工商说必须要和房东的直接合同才能办执照。承包协议按照法律规定，是不能改变商号的，但这个房子是已经有三自茶苑的商号，不能再办理我自己的青岩人家的商号。本院经审理认定事实如下：位于青岩镇西街**房屋所有权登记在案外人陶桂珍名下，原告刘开文于2006年12月7日通过其母亲陶桂珍赠予，获得青岩西明清街82号房屋，但未办理房屋过户手续。2015年6月29日，原告刘开文、张成华（甲方）与被告姚本泉、李静雯、张凭萍、王锋（乙方）签订房屋租赁协议，协议约定：甲方将青岩西明清街82号房屋租给乙方使用，时间为2015年6月31日至2024年1月1日。协议第五条第3点约定，未经甲方同意，乙方不得私自损坏和改变房屋结构，否则甲方有权收回房屋并且不退还保证金。第5点约定，乙方不得私自转租，如因特殊情况转租，必须通过甲方，如果第三方承租，在甲乙双方协商同意的情况下，保证甲方房租正常收取房屋的情况下，在转租过程中乙方可以向第三方合理收取一定的装修投入费用。协议还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，四被告将房屋用于个人经营“贵阳花溪葫芦三自茶苑”，并办理了工商营业执照。2017年6月20日，甲方姚本泉与乙方张伟签订《承包经营合同》，该合同约定：1、甲方将位于花溪区××古镇西明清街××号房屋门面院子承包与乙方经营使用；2、承包日期自2017年6月20日至2024年1月1日止；3、由甲方三轮出资装修的小院自签订合同之日起全部托管与乙方使用，乙方需按时向甲方支付承包经营管理费，第一、第二年116000元，第三、第四年120000元，第五、第六年130000元；4、甲方承诺将前门面（三自茶苑）合同到期后2019年4月1日按当年市场价优先承包与乙方使用，并向甲方支付30000-50000元不等的金额；5、甲方负责与房东协调处理好一切该屋的使用，乙方负责搞好一切店内经营管理及经营管理部门的协调工作，如乙方私自绕过甲方与房东对房屋的使用权产生任何不良情况，乙方都应承担由此引发的全部责任并作出相应的赔偿。合同签订后，第三人张伟对花溪区××古镇西明清街××号房屋门面院子进行了管理经营，取名“青岩人家”。审理中，原告认为被告擅自改变房屋的结构并将房屋转租给第三人：对原告诉称被告擅自改变房屋的结构的意见，因其未向本院提交证据予以证明，故本院不予采信；对原告诉称被告将房屋转租给第三人的意见，被告辩称其与第三人签订的合同属于承包法律关系而非转租关系，根据承包经营合同的约定，被告收取的是承包经营管理费，并非租金，故其并未违反原、被告之间的租赁合同的相关约定，而原告认为被告的转租行为，已构成违约，特诉至法院。故本案认定的事实关键在于被告与第三人张伟所签订的《承包经营合同》是否是一种转租行为？首先，承包经营是基于民法的委托代理关系，而转租则是转移使用权的租赁关系；其次，在承包经营期间，发包人授权承包人代表自己从事经营、管理事务，承包人对外从事的一切经营活动均是以发包人的名义进行，承包人也应该以发包人的营业执照对外经营，而在转租关系中，承租人将房屋转租于次承租人，双方间仅为房屋使用权租赁关系，次承租人以自己的名义对外进行经营活动。而在本案中，被告与第三人虽以承包经营方式签订《承包经营合同》，但双方实际并非一种承包经营关系，因第三人张伟签订合同后，以“青岩人家”为名进行了经营，并管理使用该房屋，且拟用“青岩人家”办理独立的营业执照，并非在被告商号为“三自茶苑”下以被告名义对外经营。根据第三人张伟的陈述，可知其签订《承包经营合同》的目的，实际是承租该房屋进行独立经营。另，从双方《承包经营合同》约定的“……如乙方私自绕过甲方与房东对房屋的使用权产生任何不良情况……”等词语推断，被告是为了规避法律而将该转租行为以承包经营的方式来签订相关合同。故本院认定，被告姚本泉与第三人张伟所签订的《承包经营合同》实为房屋转租行为，对被告辩称其与第三人签订的合同属于承包法律关系而非转租关系的意见，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容合法，应确认为有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务，该协议已明确约定被告不得私自转租。本案中，被告在未经原告同意的情况下擅自转租，违反了合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，原告诉称的要求解除合同并返还房屋的请求，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、原告刘开文、张成华和被告姚本泉、王峰、李静雯、张凭萍于2015年6月29日所签订的房屋租赁协议于本判决生效之日起予以解除。二、被告姚本泉、王峰、李静雯、张凭萍于本判决生效之日起十日内将青岩西明清街82号房屋腾空归还给原告刘开文、张成华。案件受理100费元，由被告姚本泉、王峰、李静雯、张凭萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  朱东二〇一七年十一月十三日书记员  张敏