广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1227民初329号 原告：刘凌，女，汉族，1973年12月24日出生，住所地广西南宁市。 委托诉讼代理人：覃孙东，广西万岗律师事务所律师。 被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县。 法定代表人：罗振聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃小峰，该公司策划经理。 第三人：广西中小企业信用担保公司，住所地广西南宁市东葛路。 法定代表人：邱宗跃，该公司总经理。 第三人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市东葛路。 法定代表人：粟全亮，该公司总经理。 原告刘凌与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法于同年9月22日公开开庭进行了第一次审理。因被告在向原告出售本案案涉房屋前已将该房屋出售给第三人，为查明本案事实，本院追加广西中小企业信用担保公司、南宁市金通小额贷款有限公司为第三人参加诉讼，并于2017年11月2日公开开庭进行第二次审理，原告刘凌及其委托诉讼代理人覃孙东、被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司委托诉讼代理人覃小峰到庭参加诉讼，第三人广西中小企业信用担保公司、南宁市金通小额贷款有限公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已经支付的购房款925631元及其利息125716元；3、判决被告赔偿原告已付购房款一倍即925631元。事实与理由：2014年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的印象巴马第D1幢2层202号商品房，该房面积144.07平方米，房屋价格925631元。原告于2014年1月13日、2014年1月17日、2014年12月10日分三次将购房款925631元全部付清给被告。2016年10月原告申请办理房屋产权证时发现被告已经将该房出卖给第三人。因被告将原告已经购买的印象巴马第D1幢2层202号商品房出卖给第三人，导致原告无法取得房屋，特此向人民法院提起诉讼。 原告向本院提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》2份；2、 收据；3、楼宇交接书一份；4、房管所出具的证明一份;5、银行贷款基准利率表；6、巴马瑶族自治县城乡房地产交易服务中心出具的案涉房屋分户资料一份。 被告辩称，一、2009年9月18日，其通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城东母鸡山公园北侧99.3亩房地产开发项目（即“印象巴马”项目），同年9月18日与巴马瑶族自治县国土资源局签订了《拍卖成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》，合同的宗地面积为66202㎡，其向有关部门缴纳出让金、契税等相关费用并办理建设用地规划许可证等有关证件后，开始对竞得的宗地进行开发建设。但2010年9月14日巴马瑶族自治县国土资源局违规收回“巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548”四本国有土地使用证，2012年12月26日重新颁发“巴国土资国用（2012）第208号”国有土地使用证，宗地面积由原来的66202㎡变成现在的43212.90㎡，致其已建设施工的D1栋压红线，变成了违章建筑，无法进行登记备案、过户等手续。这是政府违规收回土地的行为造成被答辩人无法办理D1栋的备案登记，不是其造成的；二、2014年12月31日，原告已接收该D1-202号房并入住该房屋，已经取得该房屋的入住权，其已经履行向原告交付房屋的义务。至于无法办理备案登记的问题，原告在诉状中称在备案时发现其已经将该房出卖第三人导致原告无法办理备案，其不予认可。首先，原告出具巴马房管所的证明中显示该D1-202号房的状态为备案填写交易中，说明该D1-202号房的所有权并没有发生转移；其次，其与南宁市金通小额贷款有限公司不存在买卖合同关系，且巴马房管所出具的证明中写明由于材料不齐全被退回不予办理备案登记并不能直接证明其将房屋出卖给第三人。故，原告称因其出卖该房屋给第三人而导致原告无法办理备案登记的理由不成立的，其不予认可。综上，原告要求解除买卖合同，返还购房款及利息，赔偿已付购房款一倍的损失的请求无事实与法律依据，恳请法院依据事实与法律公正决断，驳回原告的诉讼请求，维护其合法权益。 被告向本院提供了如下证据：1、营业执照一份；2、巴国土资国用（2011）第59号国有土地使用权证一份；3、巴国土资国用（2012）第208号国有土地使用权证一份；4、红线图一份；5、楼宇交接书一份。五组证据拟证明因政府的原因导致被告的楼盘无法到房管所备案，不存在一房两卖的行为。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、6均无异议，但认为证据只是说明在案涉房屋在备案中但备案没有成功；对证据5有异议，认为原告提交《2017年最新银行存贷款基准利率表》只是打印的表格，没有任何组织机构的盖章，无法核实真实性和准确性。原告对被告提交的证据1无异议；对证据2、3、4有异议，认为该三组证据与本案没有关联性；对证据5的真实性没有异议，但原告没有实际取得案涉房屋。 对双方均认可的证据，本院予以确认，并采信作为本案的定案依据，对双方有异议的证据，本院认证意见如下：原告提交的证据5，因该证据没有经过金融部门予以确认，且无法确认证据来源是否合法，本院不予采信；对被告提交的证据，证据2、3、4均出自政府有关机关，本院对证据的“三性”予以确认，但对被告提供该三组证据以证明其没有一房两卖的证明目的不予采信。 为查明本案事实，本院依职权向巴马瑶族自治县房地产管理所调取案涉房屋登记备案申请表一份、商品房买卖合同一份、补充协议一份，《商品房买卖合同》证实，被告于2013年4月20日将案涉房屋出售给广西中小企业信用担保有限公司，双方约定：房屋单价949900元，交房时间为2014年12月31日前，广西中小企业信用担保有限公司应当于2014年8月31日前分两期支付全部房价款；双方在签订买卖合同的当日，又签订了一坐补充协议，该协议约定付款方式为：1、一次性付款：“买受人自愿选择一次性付款的，应当买卖合同第六条的约定履行付款义务”，2、银行抵押贷款（商品房、车位担保贷款）。后双方于2013年5月17日到巴马瑶族自治县房地产管理所对案涉房屋进行备案登记，备案申请内容为：我公司已将上述商品房（D1－01D1－202）出售给广西中小企业信用担保有限公司，并签订了商品房买卖合同，现申请登记备案，出卖人：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，代理人：傅春玲，并加盖了该公司印章。 经庭审质证，原告没有异议，认为证据所列出的D1幢202号房就是被告与原告签订的合同的D1幢202号房，是同一套房。被告对证据的“三性”均无异议，对内容有异议，合同登记备案申请表只是申请备案并不是备案登记表，说明当时只是备案并没有备案成功。再结合原告提交的证据，合同以及备案申请表列的是D1-01、02两套房，原告提供的证据只写D1-202，意味着如果是销售就不可能单独的进行一个撤销备案，只是证明被告将本案案涉房屋进行抵押而不是销售。 本院认证意见如下：本院调取的三组证据均系被告向房地产管理所递交的，本院对证据的真实性、关联性、合法性予以确认，并采信作为本案的定案依据。 根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下： 2014年11月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号为2010003021，合同约定：原告向被告购买巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第D1幢2层202号商品房，该房建筑面积144.07平方米，单价925631元，房款于2014年12月10日一次性给付；交付时间为2014年12月31日前。原告依约定向被告全额付清购房款925631元。2014年12月31日，双方签订了《楼宇交接书》，原告收到该房门钥匙一把。后因原告向巴马瑶族自治县房地产管理所申请办理房屋产权证时被告知，被告已经将该房出卖给第三人南宁市金通小额贷款有限公司，导致原告无法办理产权手续。2017年8月8日，原告向本院提起本案诉讼。 另查明，在原、被告签订案涉合同买卖之前，被告已经将案涉房屋向第三人南宁市金通小额贷款有限公司进行抵押，抵押合同解除后，被告又于2013年4月20日将案涉房屋出售给广西中小企业信用担保有限公司，并签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定房屋单价949900元，交房时间这2014年12月31日前，广西中小企业信用担保有限公司应当于2014年8月31日前分两期支付全部房价款，2013年5月17日双方到巴马瑶族自治县房地产管理所对案涉房屋进行备案登记。 案经本院主持调解无效。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，双方认可合同合法有效，经审查该合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且原、被告签订《商品房买卖合同》之前，被告已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，本案案涉《商品房买卖合同》合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，本案被告在将案涉房屋出售给原告时隐瞒了该房屋已经向他人出售的事实，导致原告在购买该房屋后不能入住，不能办理产权手续，被告的行为显属违约，根据《中华人民共和国合法》九十四条的规定，原告请求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持，对被告的答辩意见不予以采纳。 关于购房款以及损失的赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押或者已经出卖给第三人，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案，根据上述阐述，原告请求解除合同已经本院支持，因此，被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人导致合同被解除，原告有权请求被告返还已付购房款925631元，同时请求被告承担不超过已付购房款一倍即不超过925631元的赔偿责任。关于利息的问题，原告请求赔偿利息损失125716元，并提供《2017年最新银行存贷款基准利率表》作为利息计付的标准，因该证据没有经过有权机构的确认，本院不能确定该证据内容的准确性，但原告请求以银行存贷款基准利率来计付利息，没有违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持，但支持的赔偿数额不高于125716元。综上，原告请求被告返还购房款925631元，并承担925631元的赔偿责任，本院支持支持，利息计付方式为：以购房款925631元为基数，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付（截至2017年8月8日止），超过125716元的部分不支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告刘凌购房款925631元，并承担925631元的赔偿责任，两项合计1851262元。 二、由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告刘凌相应的利息损失，利息计付方式：以购房款925631元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息（截至2017年8月8日止），超过125716元的部分不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。 案件受理费22593元，减半收取11296.5元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费22593元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦朝欢 二〇一七年十一月七日 书记员  黄晓帆 与本判决有关的法律条文 一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 二、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 三、《最高人民法院关于适用 讼法>的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。