北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初15540号原告：王耀，男，1982年9月15日出生，住北京市昌平区。委托代理人：赵志国，北京市隆平律师事务所律师。被告：张彩如，女，1977年2月16日出生，住北京市昌平区。委托代理人：席珂，北京席珂律师事务所律师。原告王耀与被告张彩如房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员刘明独任审判，公开开庭进行了审理。原告王耀及其委托代理人赵志国，被告张彩如及其委托代理人席珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王耀诉称：2017年3月12日，原被告双方经北京链家房地产经纪有限公司居间介绍，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于2017年3月26日签订了《变更协议书》。根据协议约定，原告将位于昌平区回龙观镇龙兴园小区××号楼××层××单元××的房屋，以总价6130000元的价格卖于被告，被告支付了300000元定金后，其以“购买本人房屋的买方违约”、房屋降价种种借口为由，拒绝按协议约定支付购房款，并明确表示不再履行购房合同，经原告多次催告，被告仍然拒绝按合同约定支付应付购房款，拒绝支付违约金，拒绝承担违约责任。补充协议第四条第三项对违约责任进行了约定。现在被告已经构成根本违约，拒不承担违约责任，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告按合同约定的购房款总价的20%支付违约金，扣除已付定金后，共计926000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告张彩如答辩称：同意解除合同。但不同意原告的第二项诉讼请求。导致被告不能继续履行房屋买卖合同的原因属于客观不能，而非被告主观恶意。2017年3月，被告为了换房通过北京链家居间签订了两个连环房屋买卖合同，一个是被告作为买受人与原告签订的房屋买卖合同，购买原告位于昌平区回龙观镇龙兴园小区××号楼××层××单元××房屋；另一个是被告作为出卖人与案外人苏冉、冯兴振签订的房屋买卖合同，被告出卖位于昌平区回龙观镇二拨子村北京人家小区××号楼××层××单元××号房屋。被告用卖出房屋的款项加上银行贷款购买原告的房屋。在履行合同过程中，由于另一房屋买卖合同的买受人苏冉、冯兴振明确表示不再履行购房合同，致使被告的房屋不能卖出，其后果不仅造成了被告无力再购买住房，同时被告也丧失了再购房资格。因为被告是外地户籍，根据北京市政府规定只能购买一套北京市住宅，被告只有卖出现有房屋才具备再购买房屋的资格。因此，导致被告不能继续履行合同的原因实属客观不能，不是被告的故意也不是被告的过错。被告已经支付原告300000元定金，足以弥补原告的实际损失。合同约定的违约金过高，请求予以减少。综上所述，由于导致被告不能继续履行合同的原因属于客观不能，而非答辩人的过错或主观恶意，故被告不应承担惩罚性违约金。被告已经支付原告300000元定金，足以弥补原告的实际损失。经审理查明：2017年3月12日，王耀（出卖人）与张彩如（买受人）在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将位于昌平区回龙观镇龙兴园小区××号楼××层××单元××房屋出售给买受人；房屋规划用途为住宅；房屋成交价格为2470000元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3660000元，上述价款一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金300000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1600000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的各项费用；出卖人收到买受人全部首付款后5个工作日内将该房屋交付给买受人；双方同意，自本合同签订之日起198日内，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。同日，王耀（甲方、出卖方）、张彩如（乙方、买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《补充协议》。协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计6130000元。其中第二条约定：乙方于2017年3月12日将第一笔定金200000元以自行划转的方式支付给甲方；乙方于房屋核验通过后1个工作日内将第二笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于过户前五个工作日内向第一笔首付款870000元以建委监管支付的方式支付给甲方；乙方于2017年7月30日将第二笔首付款2000000元以第三方担保支付方式支付甲方；乙方于过户前五个工作日将第三笔首付款1350000元以理房通的方式支付给甲方。双方同意在2017年9月30日，共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2017年3月26日，王耀（甲方、出卖方）、张彩如（乙方、买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《变更协议书》，将《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的房屋成交价款、贷款、首付款支付时间等问题进行了变更。2017年3月26日,王耀与张彩如签署了《政策告知确认书》。双方共同确认居间方明确告知了2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》的相关政策，并表示明确知晓该政策所带来的影响。合同签订后，张彩如向王耀共支付了定金300000元。2017年7月，张彩如明确表示无法再继续履行房屋买卖合同。庭审中，张彩如表示其要求解除的房屋买卖合同为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》，王耀表示同意解除上述合同。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，均属合法有效，双方均应依约履行各自义务。在合同履行过程中，因被告未按照合同约定支付购房款，并明确表示拒绝购买涉案房屋，被告的行为构成违约。现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告表示同意，对此本院不持异议。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于被告未依约履行合同义务且明确表示拒绝继续履行合同，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，本院综合考虑双方之间约定、合同履行情况、当事人的过错程度、原告遭受的损失等因素酌情予以支持，具体数额由本院酌定为500000元,冲抵被告已向原告交纳的300000元定金后，被告还需向原告支付违约金200000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》；二、被告张彩如向原告王耀支付违约金五十万元，扣除被告张彩如已交纳的定金三十万元后，仍需支付违约金二十万元，于本判决生效后七日内执行；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千三百五十五元，由被告张彩如负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 明二〇一七年十一月二十一日书 记 员 李圣楠