福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0402民初1859号 原告：洪炳地，男，1964年11月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：三明市梅列区上河城业主委员会，住所地三明市梅列区。 法定代表人：何文龙，负责人。 委托诉讼代理人：黄爱钦，女，该业委会副主任。 委托诉讼代理人：臧秀兰，女，该业委会副主任。 第三人：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区。 法定代表人：林国勋，董事长。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，该单位工作人员。 原告洪炳地与被告三明市梅列区上河城业主委员会（以下简称上河城业委会）、第三人福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年11月25日作出（2016）闽0402民初2547号民事判决。三明市梅列区上河城业主委员会不服该判决，向三明市中级人民法院提起上诉。三明市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）闽04民终79号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪炳地，被告上河城业委会的法定代表人何文龙、委托诉讼代理人黄爱钦、臧秀兰，第三人海欣物业的委托诉讼代理人李玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪炳地向本院提出诉讼请求：1.判令撤销上河城业委会作出的与海欣物业签订的物业管理服务合同的决定；2.确认上河城业委会与海欣物业于2015年11月30日签订的上河城物业管理服务工作继续授权委托书无效，海欣物业无权向洪炳地收取2015年12月1日起至本案判决生效之日止的物业管理费；3.判令上河城业委会承担本案的诉讼费用。事实和理由：洪炳地系上河城小区的业主，房屋坐落于三明市梅列区，曾任上河城首届业主委员会副主任。上河城业委会成立后，于2011年9月-10月期间召开了首次业主大会，会议通过了上河城业主大会议事规则，根据该规则和相关法律法规的规定，选聘和解聘物业服务企业需由业主共同决定。2012年11月26日，三明市建设局召开上河城物业管理工作专题会议，三明市梅列区上河城业主委员会原主任薛桂坤参加了会议，根据会议纪要记载“不同意业主自行管理上河城项目的物业”，前期物业福州西酒物业公司未与业主委员会续签物业合同，会议要求三明市梅列区上河城业主委员会应尽快选聘具有相应资质的物业企业来管理上河城项目。而上河城业委会对外公布的其与海欣物业签订的上河城物业管理服务工作授权委托书中却称2012年11月11日两委即召开扩大会进行授权，落款时间也是“二Ｏ一二年十一月十二日”。与原业委会主任薛桂坤于2012年11月26日参加的会议纪要内容相矛盾，两委会扩大会是否有召开也令人存疑。但该份程序和形成时间存疑的授权委托书却成为海欣物业向上河城业主收取物业费的依据，并长达三年之久。除2011年9月-10月上河城业委会筹备时召开过会议，2012年至今从未召开过业主大会。上河城总建筑面积38万多平方米，居住人口达1万人，依据物业服务企业资质管理办法的规定，上河城应由一级资质的物业管理公司承接物业管理项目，但海欣物业却仅具有三级资质，承接上河城物业管理项目后，提供的服务不能满足上河城的物业管理需要，导致很多业主以拒交物业管理费的方式表达对物业管理的不满，但是上河城业委会却仍一意孤行，未经业主大会同意，于2015年11月30日又擅自与海欣物业签订了上河城物业管理服务工作继续授权委托书。洪炳地认为上河城业委会超越相关法律法规及上河城业主大会议事规则的授权范围，根据物权法（?ｈｔｔｐ:?／??／?ｗｗｗ.64365.ｃｏｍ?／?ｆａｇｕｉ?／?ａｒｔｉｃｌｅ-640350.ａｓｐｘ＂ｏ＂物权法＂ｔ＂_ｂｌａｎｋ?）第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，洪炳地作为上河城小区的业主，请求撤销该决定。同时，由于海欣物业明知自己不具备一级物业管理资质，却与上河城业委会恶意串通，签订了损害业主利益的上河城物业管理服务工作继续授权委托书，根据合同法第五十二条第（二）款的规定，合同应为无效，故引起本案诉讼。 上河城业委会辩称，洪炳地提出的诉讼请求含糊不清，表述有误。上河城业委会与海欣物业先后签订的四份授权委托书合法有效，对洪炳地具有约束力，洪炳地必须履行自觉交纳物业费等相关费用的法定义务。洪炳地如今行使撤销权违背了相关法律法规之规定，第一项诉讼请求的文字表达不妥，前后抵触。本案名称是业主撤销权纠纷，洪炳地在事实与理由中没有提到合法权益受到侵害的具体情节和证据证明，与物权法第七十八条第二款中受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销的规定相违背。且洪炳地只是个人请求，没有双过半业主授权，也不能代表绝大多数业主的意见。诉讼请求第二条与第一条明显有矛盾，如果认定上述决定撤销，那就根本不存在续签的授权委托书无效的问题。反过来说，洪炳地如果只认为2015年底续签的授权委托书无效，那2012年、2013年、2014年三年分别签订的授权委托书就应当是有效的。2015年11月30日续签的上河城物业管理服务工作继续授权委托书是继2012年11月12日、2013年11月25日、2014年11月11日分别每年签订一次之后续签的，当时向海欣物业办理交房手续并分别自愿签订物业管理服务协议有1144户，占共办理交房及入住的2215户的52%，符合法定要求，就可认定继续授权委托书合法有效。上河城业委会是业主大会的执行（常设）机构，代表业主委托海欣物业管理上河城，是经过2012年2月9日至2012年3月进行一个多月的问卷调查，以及4月7日召开业主大会会议，一致鼓掌通过的关于切实加强上河城配套建设及物业管理服务工作的决定执行的，决定明确提出授权由业委会公开招聘物业和签订合同等，而且洪炳地本人签字出席并主持这次业主大会会议，该合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，洪炳地不能以授权委托书无效为由来否定业主大会与业委会的决定。何况洪炳地当时是分管物业的业委会副主任，亲自参与招聘和移交等具体工作，即使个人有不同意见，按照上河城业主委员会章程的规定，也不得抵制业委会决定的贯彻执行。2011年9月25日至2011年10月30日首次业主大会会议通过的上河城业主大会议事规则第三十条明确了业委会的工作职责，2012年4月13日，上河城业委会又向业主发放依法实行业主自治公开选聘新物业的书面征求意见，此决定达到法定双过半的要求，5月份按程序向社会公开招聘了3家物业企业，随后又进行实地考察，最后从4家（含原西酒物业）参与竞聘的物业企业中选定海欣物业进行平稳过渡，并发布公告告知业主和抄送相关部门，同时要求如有异议的业主可在15日内实名并书面向业委会反映，但无一人提出异议。2012年11月12日，依据物权法等相关规定，并经两委会扩大会再次研究后，上河城业委会与海欣物业签订了上河城物业管理服务工作授权委托书。按照物业管理条例规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。在上河城这么大的小区，要集体讨论根本不可能，只能采用书面征求意见。因此，不能以业委会用书面征求意见和公告等形式，就认为未召开业主大会会议，也不能就此认定程序违法和签订的授权委托书无效。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，但没有强制规定一定要召开业主大会会议，只要达到双过半要求就可以。截至目前，上河城共办理交房2228户，其中有1157户是在海欣物业进驻后办理交房的，同时分别自愿签订了物业管理服务协议，占52%。而且洪炳地本人也在其中。关于海欣物业是否超资质经营的问题，物权法对委托物业服务企业管理中，并没有强制性规定应当具有相应的资质。实际上，海欣物业具有3级资质完全可以经营，并未违反国家法律法规的强制性规定。洪炳地主体不适格，且本案已过诉讼时效，撤销权消灭。洪炳地原为业委会副主任，又是分管物业工作，亲自参与公开招聘和选定海欣物业，并没持反对意见，即使2012年11月11日签订的物业管理服务合同（即授权委托书）违反了法律法规规定的程序，或者侵害了洪炳地的合法权益，洪炳地也应于2013年11月11日之前行使撤销权，洪炳地个人意见不能代表上河城2000多户业主的意见。综上所述，请求驳回洪炳地的诉讼请求。 海欣物业述称，洪炳地无原告主体资格，依法不应当行使业主撤销权。业主撤销权行使主体资格的确定取决于业主是否参加了业主大会或业主委员会的表决及对表决赞成与否的态度。从洪炳地提交的上河城首届业主委员会分工情况表中，可以确认洪炳地系第一届业委会副主任，具体分管物业管理工作，这就表明洪炳地参与了三明市梅列区上河城业主委员会选聘福建三明海欣物业管理有限公司为上河城小区物业管理服务之重大决定。因此，可以认定洪炳地在参与业委会投票表决的情形下，明确对业主大会或业主委员会决定表达了赞成意见。按照相关法律规定，业主团体作出的决定，参与表决时提出异议的业主享有业主撤销权，其他表决同意的或者弃权的业主不应当享有业主撤销权。只有参与了表决并提出异议，但仍旧无法阻止决定作出的业主方有权提出业主撤销权，其他业主即使其合法权益因该决定而受损也无权行使业主撤销权。因此，明确对业主大会或业主委员会决定表达了赞成意见、未明确表示异议及投弃权票的业主之后不得提起撤销权之诉；洪炳地行使业主撤销权的期限不符合法律规定，业主撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。洪炳地作为业主委会副主任和小区业主，对2012年11月11日业委会依照法定程序作出的选聘海欣物业为上河城物业管理服务的决定是早已明知且参与其中的，而洪炳地在此期限内未行使撤销权，于2016年8月11日才行使撤销权，显然不符合上述法律规定，已超过行使期限，则撤销权消灭。因此，应依法驳回洪炳地的起诉。本案为业主撤销权纠纷，业主撤销权的诉讼标的应该是业主团体作出的妨害其合法权益的决定的具体内容，而不应该是业主团体与其他民事主体所为的民事行为，因而海欣物业与上河城业委会签订的物业服务合同是不属于业主撤销权范围的。业主撤销权的效力仅应及于业主团体，而不应对第三方产生效力，因该决定而与第三方签订的合同效力不应受到影响。即使该决定之后被撤销，也不应当影响物业服务合同的效力。海欣物业于2013年2月27日与洪炳地还另行签订了一份上河城物业管理服务协议，该协议明确了双方各自的权利和义务。洪炳地的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回洪炳地的起诉。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 1.2010年1月5日，洪炳地获得三明市梅列区房屋所有权证；2011年11月2日，洪炳地购买了三明市梅列区房屋，系上河城小区的业主。其中上春园16幢4号未与海欣物业签订《物业管理服务协议》。 2.2011年11月，上河城业委会成立，薛桂坤任业委会主任，洪炳地、黄爱钦任副主任，任期五年，自2011年11月11日至2016年11月10日。2013年5月，洪炳地退出上河城业委会。 3.2011年9月-10月期间，上河城业委会召开首次业主大会，通过上河城业主大会议事规则。 4.2012年11月26日，三明市建设局召开上河城物业管理工作专题会议，薛桂坤参加了会议，根据会议纪要记载“不同意业主自行管理上河城项目的物业”，会议要求上河城业委会应尽快选聘具有相应资质的物业企业来管理上河城项目。 5.2012年11月12日，上河城业委会、业主监督委员会与海欣物业签订了《上河城物业管理服务工作授权委托书》（以下简称2012年授权委托书），将上河城上春园、上知园、上明园、上真园、上清园、上德园6个园区已建好的物业管理服务工作全权委托海欣物业进行管理，并将物业管理服务费确定为每月每平方米按原定标准：多层住宅0.4元、联排别墅0.5元、高层带电梯住宅0.6元、双拼别墅0.8元、独立别墅1.3元等。 6.2015年11月30日，上河城业委会与海欣物业签订《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》（以下简称2015年授权委托书），继续委托海欣物业对上河城的物业进行管理服务，收费标准仍维持2011年11月12日签订的委托书，管理服务期限从2015年11月30日至2018年11月29日。 7.海欣物业系经三明市房地产主管部门批准、三明市工商行政管理部门核准登记的物业服务企业，资质等级为三级。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的焦点归纳为：1.本案洪炳地作为原告的诉讼主体资格问题；2.洪炳地行使本案撤销权是否已过诉讼时效；3.上河城业委会选聘海欣物业的程序是否合法，是否对业主的权益造成损害。对此，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定。 一、本案洪炳地作为原告的诉讼主体资格问题。 洪炳地认为，其作为上河城小区的业主，即可根据物权法(?http:?/??/?www.64365.com?/?fagui?/?article-640350.aspx"o"物权法"t"_blank?)第七十八条规定，在上河城业委会超越相关法律法规及上河城业主大会议事规则的授权范围，作出侵害业主合法权益的决定时，业主可以请求人民法院予以撤销该决定。 上河城业委会认为，其与海欣物业签订的4份“授权委托书”（即物业合同）合法有效，是大多数业主的真实意思表示，涉及的是公共利益，不是洪炳地一个人的利益纠纷，洪炳地以单个业主的名义起诉，没有通过被侵权业主“双过半”以上业主同意并授权，包括洪炳地在内已有52%的业主先后在交房时分别自愿与海欣物业签订物业管理服务协议，洪炳地在2012年即亲自参与新物业公开招聘、选聘等工作，没有表示异议和反对，现因其带头违章违规和拒交物业费被退出业委会后，即通过恶意诉讼来企图搞垮业委会、赶走海欣物业，属于以合法形式掩盖非法目的及违反法律和社会公共利益的诉讼，主体显然不适格。 海欣物业认为，2012年10月29日，上河城业委会即通过合法程序与海欣物业签订管理服务合同的决定，并于2012年11月12日与洪炳地签订《上河城物业管理服务工作授权委托书》，洪炳地作为第一届业委会副主任，亲自参与招聘和选定海欣物业为小区的物业管理服务并且没有持反对意见，根据法律规定，参与表决时提出异议的业主才享有撤销权，其他表示同意或者弃权的业主不应当享有业主撤销权。 本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十八第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，而最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条，将业主行使撤销权的依据界定为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序。据此，业主撤销权纠纷的原告有：1.合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害；2.仅以业主大会或者业主委员会违反法律规定的程序为由行使撤销权，而不必证明该决定侵害了其实体权益等两种类型构成。上述法律规定中，均未对提起撤销权诉讼的业主所占全部业主的比例及人数方面进行限定，故只要是符合上述两个形式要件的业主均可提起撤销权之诉。本案中，洪炳地系上河城业主的身份已得到确认，在其认为上河城业委会选聘物业服务管理公司存在违反程序及损害其合法权益的情况下，可以向本院提起撤销权之诉。 针对上河城业委会及海欣物业提出的洪炳地作为第一届业委会副主任，亲自参与招聘和选定海欣物业为小区的物业管理服务并且没有持反对意见，其无权提起撤销权之诉的辩解意见，结合本案，洪炳地在庭审中明确提起撤销权之诉针对的是2015年物业服务合同，虽然洪炳地参与2012年授权委托书的招聘、选聘工作，但2012年物业服务合同已期限届满，其是否存在可撤销事由已过诉讼时效，本院不予审查。而2015年授权委托书系单独于2012年授权委托书的独立合同，现上河城业委会及海欣物业没有证据证明洪炳地在2015年继续选聘上河城物业服务管理公司的过程中参加了业主大会及业主委员会的表决，以及在表决过程中投票赞成或未明确表示异议，故洪炳地具有本案的诉讼主体资格。 二、洪炳地行使本案撤销权是否已过诉讼时效的问题。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，洪炳地在庭审中明确提起撤销权之诉针对的是2015年授权委托书，而2015年授权委托书于2015年11月30日签订，洪炳地于2016年8月11日以（2016）闽0402民初2547号向三明市梅列区人民法院第一次提请关于本案的撤销权之诉，并未超过法律规定的一年时间，故上河城业委会及海欣物业认为洪炳地提起本案诉讼已过诉讼时效的辩解意见本院不予支持。 三、上河城业委会选聘海欣物业的程序是否合法，是否对业主的权益造成损害的问题。 洪炳地认为，2015年授权委托书的签订过程中，上河城业委会未召开业主大会，也未看到关于召开业主大会的通知、公告，2015年授权委托书上签名的不到50名人员，现业主已有2000余户，不能代表广大业主的意见，不符合会议召开的程序。同时，海欣物业资质等级不符合上河城的规模要求，在管理过程中存在多种损害业主权益的行为，2015年授权委托书属于上河城业委会和海欣物业相互串通制定的损害业主利益的合同，按合同法的规定，应属于无效合同，无效合同的后果就是合同自始无效，因此其不应按照无效合同的规定，缴纳物业管理服务费。 上河城业委会认为，2015年授权委托书签订前，于2015年10月26日以《关于请求由市、区住建局直接引进一级资质的物业服务企业进驻上河城等相关情况综合报告》向三明市人民政府反映梅列区住建局要求业委会重新选聘具有一级资质的物业服务企业，不同意海欣物业继续经营等干预上河城物业管理工作的情况，并提出如未在2015年11月25日前正式书面答复，业委会将继续委托海欣物业管理服务。同时报告抄送了福建省住房建设厅、市委相关领导、上河城业主QQ群。2015年11月25日，上河城业委会发出《关于再次公开选聘物业服务企业公告》，再次向社会公开选聘物业服务企业，上述公告在上河城园区内张贴，并发布到业委会QQ群及小鱼网等相关网络。2015年11月30日，在各幢楼业主代表及业委会委员全部同意继续委托海欣物业继续管理物业的情况下，签订了2015年授权委托书，由上河城业委会、海欣物业盖章及参会代表全部签名确认。根据《上河城业主委员会章程》、《上河城业主大会议事规则》，业委会是业主大会的执行（常设）机构，可以在物业管理服务工作中代表全体业主行使权力，而业主代表是每幢楼产生的，代表该幢楼业主行使权利，因此，2015年授权委托书的签订过程完全符合法律规定的要求和程序。 海欣物业认为，洪炳地提供的关于上河城小区的照片等证据，不能证实物业服务公司存在损害业主利益，其中草甘膦并非禁用的除草剂；电梯的安全问题系开发商的问题；照片主要是针对建筑垃圾，因上河城不断有业主入住，装修垃圾是定期清理的，偶尔存在是不可避免的。此外，上河城业委会每年都有向社会公开选聘物业服务企业，因无人应聘，2015年11月30日只好签订了2015年授权委托书，程序是合法的，即使委托书被撤销，而撤销的效力只及于业主团体，不应当影响物业服务合同的效力。 本院认为，根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定，除“筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意外，“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，须达到俗称的“双过半”标准。即选聘物业服务企业等事项应当由业主共同决定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，既可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。而业主撤销权纠纷的特点决定了业主举证较困难，业主大会的召集和表决程序由业主委员会组织和操作，许多能够表明程序合法与否的证据材料都由业主委员会制作和保存，业主取证困难，故在本案中，上河城业委会应对业委会作出的决定是否存在程序上的瑕疵负举证责任。现上河城业委会提供了《关于请求由市、区住建局直接引进一级资质的物业服务企业进驻上河城等相关情况综合报告》（2015年10月26日）、《关于再次公开选聘物业服务企业公告》（2015年11月25日）、上河城业主QQ群所发【2015】14号《关于再次公开选聘物业服务企业公告》文件（2015年11月26日）、《关于继续授权委托海欣物业管理服务上河城公告》（2015年12月1日）等证据，来证实上河城业委会在召集程序上合法；提供《上河城业主委员会章程》、《上河城业主大会议事规则》、《关于再次推选业主代表有关事项的通知》、《关于再次公布业主代表名单的通知》，来证实业委会是业主大会的执行（常设）机构，可以在物业管理服务工作中代表全体业主行使权力，而业主代表是每幢楼产生的，代表该幢楼业主行使权利。 同时，上河城业委会在庭审中自认业主QQ群内的业主仅有部分业主，约为几百人，2015年10月26日其向三明市人民政府发出的请求报告中已写明上河城“目前，已交房2206户，已入住及正在装修的2005户”，即使QQ群中所有业主均看到通知，也未能达到《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定的“双过半”标准，且2015年11月30日的会议召开时，上河城业委会自认仅在业主代表QQ群中进行通知，并未通知所有业主，通知程序存在瑕疵；通知的时间为2015年11月25日、11月26日，而2015年11月30日即做出决定，《物业管理条例》第14条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”从通知发出到决定做出仅为5日，普通业主无法或者很难出席会议并对会议做出必要的准备，通知召开会议时间存在瑕疵；2015年11月30日参加会议的全部为业委会成员及业主代表共计31人，且无签到表，业主代表是否得到业主的授权及业主代表是否全部出席，无法得到证实，其表决结果不能作为全体业主的意思表示，表决程序存在瑕疵。 而关于洪炳地认为其业主权益受到侵害的问题，提供了上河城小区内照片主张海欣物业未尽职履行物业管理委托事项，导致上河城小区内长期存在公共卫生脏乱、安防措施不到位、采用草甘膦除草、小区道路交通无序、设备设施维护不力等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理系长期存在上述问题，针对小区车辆随意停放及监控、道闸的重建等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，物业服务企业其本身并无执法权，无权对车主进行处罚，且基础设施重建一部分原因也归属于质量问题及日常使用方法，物业共同部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护也需要小区业主的共同努力，不能全部归责于物业服务企业。而海欣物业资质等级不足，其违反的是部门规章的管理性强制规定，并未违反法律和行政法规的效力性强制规定，且海欣物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，但并不能构成损害业主权益的依据。 综上所述，本院认为，业主撤销权制度系《物权法》第七十八条及《物业管理条例》明确规定的业主权利。洪炳地作为上河城小区的业主，在其认为上河城业委会与海欣物业签订的2015年授权委托书侵犯其合法权益或者业委会的决定违反法律规定的程序的情况下，有权请求依法予以撤销该决定。本案中，上河城业委会与海欣物业于2015年11月30日以签订继续授权委托书的行为作出具体的决定，该决定在做出时存在通知程序、通知时间及表决程序上的瑕疵，虽然洪炳地认为上河城业委会侵犯其参与小区管理的自治权及海欣物业资质等级不够，存在损害业主权益的主张未能提交足够的证据，但业主有权仅以业主大会或者业主委员会违反法律规定的程序为由行使撤销权，而不必证明该决定侵害了其实体权益，故2015年授权委托书应为可撤销的决定，洪炳地认为上河城业委会在签订2015年授权委托书时召开程序不合法的辩解意见本院予以支持。撤销权作为一种形成权，具有对世性，且本案中洪炳地行使撤销权所针对的2015年授权委托书不具可分性，故一旦撤销其撤销的效力及于决定的全部内容，既而导致业委会依据被撤销的决定与第三人实施的法律行为无效，即2015年授权委托书应认定为无效。故洪炳地要求撤销2015年授权委托书并确认无效的诉讼请求本院予以支持。 本案中，海欣物业已实际从2012年11月起即入驻上河城并已提供了物业服务，2015年授权委托书虽然在程序上存在瑕疵，但从上河城业委会及海欣物业提供的相关证据可以证明上河城业委会继续授权委托海欣物业管理服务上河城系不得已之举，并不存在违反《合同法》第五十二条的情形，且该小区业主所负担的物业费较低，业主也享受了相应的物业服务，洪炳地等业主认为上河城小区存在公共卫生脏乱、安防措施不到位、采用草甘膦除草、小区道路交通无序、设备设施维护不力及海欣物业资质等级不足等情形，可以通过提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为并非明智之举。同时，考虑到物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等方面，拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主的合法权益，且一旦提供了物业服务给业主，就无法恢复到没有提供服务的状态，此时若不缴纳物业服务费，对海欣物业也是极为不公平的。物业服务合同被认定无效后，物业服务企业与业主之间的法律关系转化为不当得利之债，物业服务企业可以依照不当得利返还请求权要求返还不当得利，即返还物业服务的劳务的价值，2015年授权委托书约定的物业管理服务费的标准系适用上河城小区成立以来的标准，收费较低，洪炳地也没有提供证据证实收费标准违反三明市物价局对三明市住宅小区服务等级收费基准价格的要求，故其收费标准应予支持，洪炳地认为不应缴纳从2015年12月1日起至本判决生效之日止的物业服务管理费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《物业管理条例》第十一、第十二、第十四条规定，判决如下： 一、撤销三明市梅列区上河城业主委员会与福建三明海欣物业管理有限公司于2015年11月30日签订的《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》； 二、确认三明市梅列区上河城业主委员会与福建三明海欣物业管理有限公司于2015年11月30日签订的《上河城物业管理服务工作继续授权委托书》无效； 三、驳回洪炳地其他诉讼请求。 案件受理费200元，由三明市梅列区上河城业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈 芳 人民陪审员  黄怡鸽 人民陪审员  张 闽 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  邹 婷 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。