河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3407号上诉人(原审被告、反诉原告）：项城市福德置业有限公司，住所地：项城市西大街中心广场，社会统一信用代码：91411681580317396G。法定代表人：黄东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈洪亮，项城义正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张红，河南旅途律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：朱晓阳，男，汉，1973年11月22日生，住项城市。委托诉讼代理人：韩文成，河南豫东律师事务所律师。上诉人项城市福德置业有限公司因与被上诉人朱晓阳确认合同效力纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2020）豫1681民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人项城市福德置业有限公司的委托诉讼代理人张红，朱晓阳及其委托诉讼代理人韩文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项城市福德置业有限公司上诉请求:1、依法撤销一审判决发回重审，或者依法改判驳回朱晓阳的诉讼请求，确认朱晓阳与项城市福德置业有限公司于2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》无效2、上诉费由朱晓阳承担。事实和理由：上诉人项城市福德置业有限公司与被上诉人朱晓阳确认合同效力纠纷一案，项城市人民法院经审理，作出了（2020）豫1681民初1692号民事判决，判决确认朱晓阳与项城市福德置业有限公司2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》有效，并判决驳回项城市福德置业有限公司要求确认其与朱晓阳之间2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》无效的诉讼请求。上诉人认为该判决认定事实错误，是一个错误的判决。一、朱晓阳在一审时向法庭提交的上诉人与朱晓阳于2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》的标题注明是“投资意向书”，也就是说朱晓阳是针对上诉人拟扩建设的中国义乌国际商贸城商业层编号为A-1-258至A-1-275共18间房屋的商用物业的建设投资。虽然双方在该投资意向书中约定了该商用物业的投资总价以及投资款的支付方式，但是在该协议第二款投资款支付方式第三项中，双方明确约定“若乙方想购买该房产的，在甲方取得预售许可证后，乙方可与甲方签订《商品房（预售）合同》认购该物业，乙方投资款全部转为乙方购房款；在签订《商品房买卖（预售）合同时应明确采用一次性付清或银行按揭贷款的付款方式。”该约定条款充分说明了朱晓阳与项城市福德置业有限公司签订意向书的性质属于投资行为，投资的是项城市福德置业有限公司拟设计建设的大厦南侧的辅助商业建筑，其支付的款项性质属于投资款。项城市福德置业有限公司与朱晓阳签订投资意向书时，是对项城市福德置业有限公司拟建设的建筑进行的投资意向。在双方签订投资意向书之后，项城市福德置业有限公司对该拟建设的辅助商业进行了规划公示，但是在公示期间该设计未通过批准。目前所建系广场大厦的辅助设施，其用途是为了解决中心广场商场工作人员和商户经营者停、存放自行车、电动车难的问题，这些设施不能作为商业用途使用。由于上诉人项城市福德置业有限公司原设计的大厦南侧的辅助商业物业建设至今未取得建设工程规划许可证，目前的建筑物属于违法建筑，还面临着罚款及拆迁的问题。被上诉人朱晓阳拟投资的具有商业用途的辅助商业物业建筑物这一投资标的物不存在，致使双方之间签订的投资意向书的投资目的无法实现，最终导致合同也无法履行。朱晓阳与项城市福德置业有限公司签订该投资意向书的投资标的系未经批准的建设项目，导致该意向书无效。一审判决认为“朱晓阳、项城市福德置业有限公司之间签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》中第二条第三款约定若朱晓阳想购买该房产的，在项城市福德置业有限公司取得商品房预售许可证后，朱晓阳可与项城市福德置业有限公司签订《商品房（预售）合同》认购该房屋。现项城市福德置业有限公司反诉未取得建设工程规划许可证，只是甲乙双方就签订《商品房（预售）合同》的条件不成就，但并不影响朱晓阳、项城市福德置业有限公司之间签订的《投资意向书》的效力”是错误的，本案不仅仅只是简单的取得商品房预售许可证就可以实现投资目的的，而是拟建设行为根本没有取得建设工程规划许可证，拟建筑物已经不存在。既然投资标的不存在，投资目的无法实现，那么投资协议中对取得商品房预售许可证后、签订《商品房（预售）合同》的目的也根本无法履行，最终导致协议的无效。综上所述，一审判决确认朱晓阳与项城市福德置业有限公司2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资3意向书》有效，并判决驳回项城市福德置业有限公司要求确认其与朱晓阳之间2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》无效的诉讼请求是错误的。为此，依据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定，向贵院提起上诉，请求依法撤销项城市人民法院作出的（2020）豫1681民初1692号民事判决，发回项城市人民法院重审；或者依法改判，驳回朱晓阳的诉讼请求，确认朱晓阳与项城市福德置业有限公司于2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》无效朱晓阳辩称，一、涉案当事人之间签订的是投资意向书，是对项城市福德置业有限公司计划但尚未建设的商铺的相关权利和义务进行的约定，约定的是在将来一定期限内、符合一定的条件时订立买卖合同,并对将来订立买卖合同的主要依据一交易房屋的位置、面积、价款计算标准等进行了约定，该投资意向书系朱晓阳和项城市福德置业有限公司自愿签的，其主要条款内容完全符合我国合同法第九条(合同当事人民事能力)、十二条（合同主要条款)、三十二条（合同当事人签字盖章，合同成立)、四十四条（依法成立的合同，自成立时生效)等关于合同具有法律效力的规定,且不具有我国合同法第五十二条规定的任何合同无效的法定情形，故涉案朱晓阳和项城市福德置业有限公司之间2015年1月15日签订的《【中国·项城义乌国际商贸城】投资意向书》，依法应认定为具有法律效力的商品房预约合同。关于房屋买卖合同中的商品房预约合同范畴，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条对预约合同纠纷的诉请作出了明确的规定，最高人民法院《民事案由规定》中第四部分第十项第82条有商品房预约合同纠纷的案由,由此可见，预约合同规则有法律依据。二、项城市福德置业有限公司陈述的规划报批未通过、所建系辅助设施、用途是解决车辆存放问题、双方投资意向书的目的不能实现等，是针对双方合同是否能够履行的说词,与本案朱晓阳诉请的确认合同效力是两个不同的法律概念及法律关系，合同的目的能否实现,合同是维持还是解除的问题,合同当事人均有权另行主张权利，不影响本案合同效力的认定。三、项城市福德置业有限公司的反诉请求是判令确认朱晓阳诉请确认涉案合同有效为无效，该诉请内容是对朱晓阳的诉请提出的质辩意见，属辩驳范畴，其反诉请求和朱晓阳的本诉请求是一个问题的两个方面，都是关于合同效力的问题，合同要么有效，要么无效，二者之间不存在因果关系，因此项城市福德置业有限公司的反诉不符合最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第133条第二款规定的“。反诉与本诉的诉讼请求之间具有因果关系。”反诉必备法定条件，故其反诉不成立。综上，一审判决确认涉案投资意向书（预约合同）有效和驳回项城市福德置业有限公司的反诉请求是正确的，故应驳回上诉人的上诉，维持原判。朱晓阳向一审法院提出诉请：判决确认项城市福德置业有限公司、朱晓阳于2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》具有法律效力并继续履行；诉讼费用由项城市福德置业有限公司承担。审理中，朱晓阳申请放弃项城市福德置业有限公司继续履行的诉讼请求。项城市福德置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令确认朱晓阳与项城市福德置业有限公司之间所签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》无效；2、反诉费、律师费用由朱晓阳承担。一审法院认定事实：2012年12月30日，朱晓阳、项城市福德置业有限公司协商一致签订《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》并附意向书中的房屋销售清单。由朱晓阳投资购买项城市福德置业有限公司拟扩建设的中国·义乌国际商贸城商业一层编号为A-1-258Z至A-1-275共18间房屋的商用物业。每间房屋宽度3米，总建筑面积437.58平方米，总价款7644237元。约定双方在签订本认购书后即支付投资款3300000元。在项城市福德置业有限公司取得预售许可证后，双方签订《商品房（预售）合同》，双方还约定了优先购买权及违约责任的赔偿等条款。投资意向书签订后，朱晓阳通过银行转账向福德置业转款3300000元，项城市福德置业有限公司于2015年1月16日向朱晓阳出具了收款收据。签订意向书后，项城市福德置业有限公司修改图纸，将涉案商用物业房屋每间的宽度由3米更改为9米，朱晓阳接受被告的修改方案，后又于2015年1月15日与被告重新签订了《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》，原投资意向书由项城市福德置业有限公司收回。《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》中的项城市福德置业有限公司规划的辅助商业主体建成（未安装门），朱晓阳要求与项城市福德置业有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》，项城市福德置业有限公司以该辅助商业规划报批未通过、该房屋用作存放自行车、电动车为由，不予签订合同。经双方多次协商无果，朱晓阳向法院提起诉讼。一审法院认为，双方签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，朱晓阳与项城市福德置业有限公司所签订的投资意向书中约定了本案争议房屋的面积、价款、付款金额、权利义务、违约责任及违约赔偿，已经具备合同的主要条款。投资意向书是双方当事人就项目的投资问题，通过初步洽商，就各自的意愿达成一致认识表示合作意向的书面文件，是双方进行实质性谈判的依据，是签订协议（合同）的前奏。该投资意向书是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定。朱晓阳已按照意向书中约定履行了支付价款的行为，且无违约行为。该投资意向书应当合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方之间签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》中第二条第三款约定若朱晓阳想购买该房产的，在项城市福德置业有限公司取得商品房预售许可证后，朱晓阳可与项城市福德置业有限公司签订《商品房（预售）合同》认购该房屋。现项城市福德置业有限公司反诉未取得建设工程规划许可证，只是甲乙双方就签订《商品房（预售）合同》的条件不成就，但并不影响双方之间签订的《投资意向书》的效力。由于项城市福德置业有限公司提交的证据不充分，不能证明涉案投资意向书存在无效的条件，对项城市福德置业有限公司反诉请求一审法院不予支持。一审审理中，朱晓阳自愿放弃项城市福德置业有限公司继续履行的诉讼请求，是朱晓阳对其诉讼权利的处分，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、朱晓阳与项城市福德置业有限公司2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》有效。二、驳回项城市福德置业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费100元、反诉案件受理费100元，共计200元由项城市福德置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是朱晓阳与项城市福德置业有限公司于2015年1月15日签订的《中国·项城义乌国际商贸城投资意向书》是否有效。该投资意向书中第二条第三款约定“若朱晓阳想购买该房产的，在项城市福德置业有限公司取得商品房预售许可证后，朱晓阳可与项城市福德置业有限公司签订《商品房（预售）合同》认购该物业，朱晓阳投资款全部转化为购房款”，第三条第一款又约定朱晓阳对涉案房产享有优先购买权。根据上述约定，该投资意向书是双方当事人为将来条件成就时订立《商品房（预售）合同》而事先达成的合意，其性质为预约，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，该投资意向书合法有效。上诉人项城市福德置业有限公司上诉称的其未取得商品房预售许可证，涉案投资意向书无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，项城市福德置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由项城市福德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓军审判员  刘 凯审判员  陈翠丽二〇二〇年九月三日法官助理刘潇书记员陈阿辉