海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2017)琼0108民初2634号   原告：深圳市之平物业发展有限公司海口分公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：吴某，住海南省澄迈县。   委托诉讼代理人：王某，海南问源律师事务所律师。   被告：李某，住北京市西城区，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：郭某，北京市纵横律师事务所律师。   原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司（以下简称之平物业海口分公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。由于无法直接送达，本院采取公告方式进行送达，被告以看到公告太晚为由，申请延期开庭，本院重新确定于2017年11月21日开庭审理。原告之平物业海口分公司的代理人吴某、王某到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告之平物业海口分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2010年3月1日至2016年8月31日物业管理费62406.72元和违约金28775.05元，合计91181.77元。二、判令由被告承担本案全部诉讼费用。   事实与理由：因被告购得坐落于海南省海口市××区别墅，该房产建筑面积为361.15平米。原告与被告签订了《前期物业服务协议》（下简称协议）及《临时管理规约》（下简称规约），协议和规约均约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按照每平方米3.2元/月（不含公共区域公摊费用）缴纳物业管理费，自原告接房次月首日起开始计收，在每季度第一个月5日前履行缴纳，未按时交纳的，每逾期一日承担应交管理费总额每日万分之三的违约金。原告按照约定提供了物业管理服务，但被告从2010年3月至今未缴纳物业管理费，被告未缴纳和支付的物业管理费共计62406.72元。原告多次催缴，并寄发律师函，被告均推脱并拒绝支付。被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益现依法提起民事诉讼，请求判准原告诉请。   被告李某书面答辩称，一、案涉房屋并未交付给被告，物业公司要求被告支付物业费没有事实和法律依据。案涉房屋虽然系由被告从海南英大房地产开发有限公司（以下简称：开发商）处购买，但因该房屋存在严重质量问题（见证据1：房屋安全鉴定报告），故该房屋从开发商拟交付给被告之日起，被告即通知并要求开发商予以维修并由开发商继续承担缴纳物业费的义务。但直至目前，案涉房屋仍未维修，整个房屋仍处于空置且无人管理状态（见证据2-证据11），被告始终也未接收该房屋，所以交付物业费之责任依法仍应由开发商承担。故，物业公司起诉要求被告缴纳物业费，没有事实及法律依据，请法院依法驳回其对被告的全部诉求。二、案涉房屋物业费应由开发商承担。案涉房屋在开发商拟交付给被告时，被告即发现该房屋存在严重质量问题，并当即表示要求开发商维修并继续承担交纳物业费的责任。之后，经鉴定（具体见证据1房屋安全鉴定报告），案涉房屋可靠性等级评定为III级，即显著影响整体承载功能和使用功能。之后，开发商对涉案房屋开裂缝隙进行表面磨平，但因房屋临海，地质多沙但却无地基梁支撑导致房屋朝一边严重倾斜，房屋室内地面下陷开裂，进而继续导致墙体与地面分离、顶部拉裂下陷。直至目前，开发商仍未解决该房屋存在的严重质量问题，故被告也一直未接收该房屋。从上述事实来看，被告也是受害者，其购买的房屋7年多来一直不能入住，却还要协调处理开发商、物业等等之间的纠纷。在本案立案之前，为案涉房屋所欠物业费，物业公司也曾找过被告，经被告陈述上述事实后，物业欠费事宜也均由物业公司与开发商直接协商予以解决。之后，被告也是从物业公司处了解到，与被告所购房屋同样存在质量问题的其他业主，程序上需要开发商向物业公司出具承诺即可。为此，今年2月份，被告专函开发商，再次要求开发商解决涉案房屋质量问题，并出具物业公司所要求的允函。故本案的发生，被告同样感到意外与不解，现又经法院公告得知物业公司起诉向被告要求物业费，被告认为对案涉房屋，被告从未接收、更未入住，不管从事实还是法理，物业费均不应由被告承担，而仍应由开发商承担。三、物业公司所要求的违约金不应得到支持。从被告提供的证据12-证据14来看，案涉房屋在物业公司的管理下，不仅卫生差，甚至还成了物业公司堆放杂务的库房。物业公司并未尽到管理义务，其提供的服务水平与合同不符，因此，退一步讲，即便法院最终认为物业费应由被告负担，物业费标准也应予以降低或减免。另，鉴于被告陈述的上述事实，物业费的欠交有其历史客观原因，是责任划分不清所致，而非被告故意欠缴，请法院考虑到被告也是受害者，所购房屋不仅7年多不能入住且另还要支付巨额的物业费，恳请法院对物业公司所要求的违约金不予支持。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审时组织当事人进行了证据的举证。原告提交的证据1、原告企业营业执照以及法定代表人证明书、身份证复印件，证明原告的主体资格。证据2、被告身份证复印件，证明原告的主体资格。证据3、《关于同意原告在海口市开展物业服务经营活动备案通知》复印件，证明原告开展物业经营活动已经得到海口市住房和城乡建设局的同意。证据4、《前期物业管理服务协议》复印件，证明原被告双方约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按约定时间缴纳物业管理费，包括代收缴水电费用。证据5、《临时管理规约》复印件，证明原被告双方约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按约定时间缴纳物业管理费，包括代收缴水电费用及对违约金的约定。证据6、《邮件跟踪信息表》以及邮寄给被告人快递信件的复印件，证明原告分别在2013年8月、2016年7月向被告主张支付拖欠的物业管理费。证据7、给被告寄发北京德恒（重庆）律师事务所、广东泰旭律师事务所出具的《律师函》复印件，证明原告分别在2013年8月、2016年7月催告被告缴纳物业费。证据8、物品领用登记表，证明被告接收到其所住物业的时间是2010年2月26日。以上证据因有原件核对，本庭对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供证据1、房屋安全鉴定报告。证据2、照片。证据3、空置房巡视记录表及照片。以上证据因没有原件核对，原告对其三性均有异议，本庭对其真实性、合法性、关联性不予确认。   经审理查明：2010年2月26日，被告李某与原告之平物业海口分公司签订了一份《鲁能·海蓝椰风（一期）前期物业管理服务协议》（下称《协议》）。其中明确，被告李某所购房屋为一期3号别墅，该房产建筑面积为361.15平米。双方还约定，原告之平物业海口分公司负责海蓝椰风（一期）的物业管理，被告李某则须依据该协议及时向原告缴纳物业服务费。《协议》第三条“物业管理服务费”约定，物业服务费是根据不同物业类型、公用设施设备配置等按建筑面积向被告收取，具体收费标准如下……独幢别墅：每平方米3.2元/月（不含路灯、供水水泵、温泉循环系统、人工河水系、绿化保养用水用电等费用）。物业服务费自房屋交付使用次月的首日起计收。物业服务费采用银行托收方式每季度缴纳一次，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前将本季度物业服务费存入相应银行账户；如业主未按时缴纳物业服务费，每逾期一日将承担应交物业服务费总额万分之三的滞纳金。《协议》第九条“违约责任”约定，被告违反本协议，未按本协议约定的缴费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日其按每天万分之三交纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴交的，原告可向物业所在地人民法院提请诉讼……。被告签署了一份《承诺书》，表明其已详细阅读《海蓝椰风业主临时管理规约》（下称《规约》），承诺同意承担违反《规约》的相应责任。该《规约》对物业服务费的收费标准、业主交纳物业服务费用的义务及其具体方式、时间进行规定。同时，《规约》第三十一条规定：“……如业主未按时交纳物业服务费，每逾期一日将承担应交服务费总额万分之三的滞纳金……”。之后，被告没有缴交物业管理费，原告之平物业海口分公司于2013年8月22日，委托北京德恒（重庆）律师事务所黄凤律师、2016年7月31日委托广东泰旭律师事务所常英宙律师通过邮寄方式向被告李某发出了二份律师函，催促其交纳拖欠的物业管理费及违约金。但被告拒绝向原告支付物业管理费。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判准诉请。   本院认为，原、被告签订的《协议》是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。本案中，原告在与被告签订《协议》后依约提供物业管理服务，但被告未按约定及时向原告交纳物业管理费，已构成违约，故原告现有权要求被告向其支付拖欠的物业管理费及违约金。结合双方“按季度缴纳物业管理费”的约定，被告每季度应缴纳物业管理费为人民币3467.04元（361.15×3.2×3=3467.04）。原告在提供完毕每一季度的物业管理服务后方可对被告享有缴纳物业管理费和滞纳金的请求权，故原告要求被告向其支付2010年3月至2016年8月物业管理费人民币62406.72元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金计算标准问题，双方约定，滞纳金按每日应交物业管理费总额的万分之三计算，故滞纳金应以每季度应交的物业管理费为基数，从下一季度第一月第一天开始计算。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：   被告李某于本判决生效后十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司支付2010年3月至2016年8月的物业管理费人民币62406.72元元及违约金人民币28775.05元，合计人民币91181.77元。   如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币2079元，由被告李某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周 强   审判员 李**   人民陪审员 林诗柏     二〇一七年十一月二十二日   （法官助理 赖秀君   书记员 吴淑彬   速录员 周柳冰   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。