北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民再104号上诉人（一审被告）：曾振芬，女，1958年7月20日出生。委托诉讼代理人:文士龙，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘自友，男，1973年12月16日出生。被上诉人（一审原告）：刘丽玲，女，1972年3月1日出生。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张建发，北京轶普律师事务所律师。上诉人曾振芬因与被上诉人刘自友、刘丽玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民再12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。曾振芬上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民再12号民事判决及（2018）京0115民初21607号民事判决，改判驳回刘自友、刘丽珍的诉讼请求并确认双方于2012年10月1日签订的《买卖房屋契约》有效，并由刘自友、刘丽玲承担本案诉讼费用。事实和理由：一、我国土地管理法鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，刘自友、刘丽玲将闲置的宅基地及房屋通过买卖的方式出让给曾振芬，村民委员会作为该幅土地的所有权者及经营管理人在双方的《买卖房屋契约》上盖章，村委会书记作为见证人在《买卖房屋契约》上签字见证，能够证明双方的买卖农村闲置房屋的行为得到了集体经济组织的认可，也符合我国土地管理法鼓励盘活闲置宅基地及其房屋的立法本意。二、涉案房屋买卖契约购买的是房屋的所有权及宅基地使用权。三、刘自友、刘丽玲违背契约精神，违反了诚实信用的基本原则。综上，本案一审判决没有就个案的具体情况进行分析，亦没有根据我国土地管理法修改后对于农村宅基地使用权管理的变化精神，仅以曾振芬系居民户口不能购买农村房屋这一惯性审判思维，即维持了（2018）京0115民初21607号判决，系适用法律错误。刘自友、刘丽玲同意一审判决，不同意曾振芬的上诉请求及理由。刘自友、刘丽玲向一审法院起诉请求：一、确认刘自友、刘丽玲与曾振芬签订的房屋买卖合同无效；二、诉讼费、公告费由曾振芬承担。北京市大兴区人民法院于2019年6月28日作出（2018）京0115民初21607号民事判决：刘自友、刘丽玲与曾振芬于2012年10月1日签订的《买卖房屋契约》无效。一审法院再审认定事实：2012年10月1日，刘自友、刘丽玲（卖方）与曾振芬（买方）签订《买卖房屋契约》，约定：现有楼房一处，坐落于八家村佳明街×××，东邻×××，南邻×××，西邻×××，北临×××。刘自友自愿将此处楼房及院落卖于曾振芬，双方协商价款253万元，买方一次性付清后即享有房屋所有权和宅基地使用权。将来遇到拆迁征地或占地上述院落的所有地上物及宅基地补偿、安置等等，均归买方所有。该合同尾部出卖人处有刘自友、刘丽玲的签名。该合同上显示盖有八家村委会公章。双方均认可前述合同中房屋四至中“东邻×××”，应为“东邻×××”。合同签订后，曾振芬向刘自友、刘丽玲交付价款253万元。曾振芬陈述其未获得宅基地使用权证书，但认为其提交的证据已经能够证明其为涉案房屋合法的宅基地使用权人。曾振芬在其提交的证据中房屋间数说明中明确写明涉案房屋上目前没有显示门牌号。另查，刘自友、刘丽玲出卖涉案房屋时系夫妻关系，二人均系八家村村民。曾振芬系居民户口。一审法院再审认为：本案涉及以下争议焦点：一、刘自友、刘丽玲提交的《买卖房屋契约》复印件能否作为本案认定事实的根据。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条规定：“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。刘自友、刘丽玲持《买卖房屋契约》的复印件提起本案诉讼，其称前述合同的原件已丢失，法院认为该复印件能够与曾振芬提交的合同原件相互印证，故刘自友、刘丽玲提交的合同复印件可以证明双方就涉案房屋曾经签订过买卖合同这一事实，刘自友、刘丽玲提交的《买卖房屋契约》的复印件可以作为本案认定事实之依据。二、涉案《买卖房屋契约》效力认定问题。刘自友、刘丽玲将从案外人处购买的涉案农村宅基地房屋出卖给曾振芬，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。本案中，曾振芬为居民户口，不属于八家村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权。曾振芬称其提交的政府信息公开答复书可以证明其为涉案宅基地的使用权人。经过核实，大兴区北臧村镇规划建设与环境保护办公室已经明确表示政府信息公开答复书并不能证明涉案宅基地使用权人为曾振芬本人。因此，刘自友、刘丽玲与曾振芬之间对涉案宅基地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。涉案合同虽然加盖八家村委员会公章，但并不能改变合同效力。曾振芬称村委会在合同上盖章意味着涉案房屋的宅基地使用权人已变更至其名下的意见，不能成立，法院不予采信。曾振芬主张本案应参照《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中关于在试点地区允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让的规定，认定涉案房屋买卖合同有效，法院认为本案涉及的是农村房屋买卖中的农村宅基地使用权，与前述决定中的农村集体经营性建设用地使用权属于两个不同概念，本案不应参照适用前述决定，故对曾振芬的此项意见，不予采信。双方均认可涉案院落及房屋的四至，因此涉案院落及房屋的位置是确定的，曾振芬明确表示目前涉案房屋上没有显示门牌号，法院认为有无门牌号这一情况并不影响涉案合同效力的认定。曾振芬称村委会登记其为该村村民，但经过法院核实，村委会明确表示曾振芬非其本村村民，故曾振芬认为其虽为居民，但购买了涉案房屋就等同于其户口从八家村转出的意见，不能成立，法院不予采信。综上，刘自友、刘丽玲要求确认其与曾振芬签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求，存在事实及法律依据，法院予以支持。一审法院于2020年6月30日作出(2020)京0115民再12号民事判决：维持北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初21607号民事判决。本院二审庭审中，曾振芬为证明涉案院落及房屋一直处在闲置状态，提交了涉案房屋及院落在2014年及现在的照片。刘自友、刘丽玲不认可照片的真实性、关联性及证明目的。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是涉案《买卖房屋契约》是否应当被认定无效的问题。依据查明的事实，《买卖房屋契约》涉及宅基地使用权的处分，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。曾振芬不属于北京市大兴区北臧村镇八家村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权。一审判决所作判决正确，本院二审予以维持。综上，曾振芬的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27040元，由曾振芬负担（已交纳13650元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江慕南审 判 员 吴 宏审 判 员 陈捷鹰二〇二〇年九月二日法官助理 王文庆书 记 员 王妍琰