福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初6261号 原告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 被告：苏焕中，男，1985年12月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：庄小芬，女，1993年4月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）与被告苏焕中、庄小芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中超公司委托诉讼代理人洪秋生、谢珊珊、被告苏焕中到庭参加诉讼，被告庄小芬经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 中超公司向本院提出诉讼请求：1.苏焕中、庄小芬向中超公司支付尚欠的购房款75430元及按逾期应付款项的日万分之一支付违约金（自2013年7月7日至实际支付之日止，暂计至2017年8月7日止约为11261.70元）；2.苏焕中、庄小芬向中超公司支付逾期办证违约金，按购房款的日千分之一计算，自2016年11月28日起至2017年7月7日为112177.932元；3.苏焕中、庄小芬承担本案的全部诉讼费。事实与理由：中超公司与苏焕中、庄小芬于2013年7月6日签订一份《商品房买卖合同》，约定苏焕中、庄小芬向中超公司购买位于泉州市丰泽区××街道××号楼××房，该商品房建筑面积为75.43平方米，套内面积60.61平方米；合同第六条约定，中超公司以按揭方式支付购房款，即2013年7月6日前签约时支付30%房价款，计205306元，达到银行按揭条件后支付70%房价款为银行按揭款，计30万元；第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件六第七条约定，买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购商品房的抵押贷款手续；买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，苏焕中、庄小芬至今仅支付购房款429875元，尚欠购房款75430元，经中超公司多次催讨，迟迟不予支付。另外，苏焕中、庄小芬所购买的商品房于2016年11月2日已符合办理不动产登记条件，原告分别于2016年11月4日、5日、6日在《泉州晚报》刊登公告，并于2016年11月17日向苏焕中、庄小芬发出《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，告知接到通知后前往中超公司处提供办理产权证书的相关材料，然而苏焕中、庄小芬迟迟不予配合办理，直至2017年7月7日才办理完成产权登记手续。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，苏焕中、庄小芬的行为已构成违约。 苏焕中辩称，1.苏焕中已经付清全部购房款505306元，中超公司出具的发票也显示其已经足额支付了购房款；2.苏焕中不配合中超公司办证的原因是中超公司要收取500元的代办费用，其不同意，后取消500元的代办费用，但中超公司又称若不与之调解，就不给办证，直到2017年7月7日，苏焕中才委托中超公司代为办证，且因长期不住建瓯，苏焕中并没有收到中超公司所寄的通知，故逾期办证非其原因造成，其不应承担责任；3.合同附件六第七条第二款与主合同第十四条第二款关于逾期办证的买卖双方的违约责任及违约金计算方式不一致，且明显不平等，前者是千分之一，后者是万分之一，苏焕中主张该条款无效。 庄小芬未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄小芬未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：苏焕中、庄小芬与中超公司于2013年7月6日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定苏焕中、庄小芬向中超公司购买址于泉州市丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为505306元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“1.买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达……；出卖人无法以前述方式送达的，方可采取报纸公告送达的方式，出卖人可在《泉州晚报》或泉州市市级以上媒体刊登公告……”合同补充协议第七条约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……2.买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”该《商品房买卖合同》于2013年9月5日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，中超公司于2013年9月14日、2016年6月13出具金额分别为205306元、30万元发票给苏焕中、庄小芬。诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月4、5、6日，中超公司在《泉州晚报》上刊登公告，内容为通知中超·水木春天业主相关房屋已经具备办理房屋产权证的条件，并载明“具体安排详见所属物业公告”。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月19日，中超公司依照合同中列示的地址和电话向苏焕中、庄小芬邮寄邮件，载明内容为“通知函”，该份邮件于2016年11月23日送达。2017年7月7日，苏焕中、庄小芬向中超公司履行完毕提供办理不动产权证书的相关材料的义务。 双方的争议焦点在于：1.苏焕中、庄小芬是否存在尚欠中超公司购房款75430元的情形；2.苏焕中、庄小芬是否应当赔偿不按时办证给中超公司造成的损失，若应当，该损失应当如何计算。 关于焦点一，本院认为，发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证，是合法的凭证，其对外公示效力高于企业自制的收据，中超公司以其出具的入账收据主张苏焕中、庄小芬未付清购房款，但苏焕中、庄小芬提供了中超公司开具的正规发票证明其已全额支付了购房款，苏焕中、庄小芬对其反驳意见已履行完毕举证义务，中超公司的主张证据不足，无法成立。 关于焦点二，本院认为，合同附件六合同补充协议对产权登记变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即苏焕中、庄小芬将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，但根据合同第二十二条的约定不能含有加重买受人责任的内容，而合同附件六合同补充协议第七条第2款中约定“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，系加重买受人责任的内容，应认定为无效，经本院向中超公司释明后，其不变更诉讼请求，则中超公司根据该条约定诉请苏焕中、庄小芬承担逾期办证的违约金，依法无据，应予驳回。且中超公司主张逾期办证给其造成人力、物力的损失，但其所提供的证据未能证明其实际损失，因此，中超公司主张该方面损失缺乏依据。其另主张承担连带担保责任的期限延长的风险责任，因该担保责任尚未产生，且其依法享有担保的追偿权，可另行行使追偿的权利，该损失依据同样不成立。 综上，本院认为，苏焕中、庄小芬与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。中超公司关于苏焕中、庄小芬尚欠购房款未付清的主张证据不足，不予支持；合同附件六《合同补充协议》第七条第2款中“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”的约定系加重买受人责任，本院认定为无效，且苏焕中、庄小芬延期办证的行为并未给中超公司造成实际损失，中超公司要求苏焕中、庄小芬赔偿逾期办证损失缺乏事实和法律依据，不予支持。庄小芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告福建中超实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费4277元，减半收取计2138.5元，由福建中超实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员  林娟美 二〇一七年十一月十四日 书 记 员  倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。