广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初5986号 原告：吴伟进，男，1976年5月18日出生，汉族，住浙江省缙云县大源岭后村124号，现住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：杨国军，广西民族律师事务所律师。 被告：广西铁投大岭投资有限公司，住所地：南宁市青秀区朱槿路6号越南园区保利铭门201号。 法定代表人：李运有，董事长。 委托诉讼代理人：梁飞，女，1987年4月23日出生，壮族，住广西武鸣县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：岑晨，女，1991年4月20日出生，壮族，住南宁市江南区，系该公司员工。 案由：商品房预约合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年6月1日 开庭时间：2017年10月19日 当事人到庭情况：原告吴伟进及其委托诉讼代理人杨国军，被告广西铁投大岭投资有限公司（以下简称铁投公司）的委托诉讼代理人岑晨。 原告诉请要点 一、解除原告与被告签订的《“保利·领秀前城”认购协议书》； 二、被告双倍返还购房定金共计40000元； 三、被告承担本案诉讼费用。 被告答辩要点 一、房屋朝向不属于认购协议书约定的内容，原告以双方未曾约定的内容主张被告违约缺乏事实、合同及法律依据，请求法院予以驳回；二、被告已就涉案房屋及项目相关情况向原告全面履行了告知义务，原告是在对涉诉项目及房屋充分了解的情况下自行选定房屋所在楼层及房号并与铁投公司签订认购协议，其以被告对其隐瞒房屋朝向为由要求解除认购协议的涉诉请求缺乏事实依据，请求法院予以驳回；三、原告作为购房人对其所欲购买的房产负有了解、审查的义务，如其未尽到谨慎注意的义务，对此产生的后果应由其自行承担；四、原告未按照认购协议书约定期限办理相关购房手续，也并未在该期限内对商品房买卖合同约定的房屋基本情况提出任何异议，已构成根本违约，被告有权不退还其已支付的定金；五、根据谁主张谁举证的原则，原告应就双方已对房屋朝向进行明确约定、被告对其隐瞒房屋朝向、被告向其提供的房屋与约定不符三个事项进行举证，如举证不能则应由其承担相应的法律后果；六、被告同意解除认购协议。请求驳回原告的诉讼请求。 事实认定 经审理查明：2017年3月26日，被告（出售方）与原告（认购方）签订《“保利·领秀前城”认购协议书》（NO.LX8000808），约定原告认购位于南宁市青秀区凤岭南路16号保利·领秀前城领秀府19号楼/单元17层1702号房，该物业的建筑面积为91.49平方米。（其中套内建筑面积为72.53平方米，最终以房产部门测绘为准）。认购总价：1083178元。第二条“付款方式”约定：1、购房定金20000元须于签署本认购书时付清；2、一次性付款/元须于2017年3月31日前付清（已扣除购房定金）；3、银行按揭付款/住房公积金付款：首期款20%，￥197178元须于2017年3月31日前付清（已扣除购房定金）；剩余楼款80%，￥866000元由认购方申请办理银行按揭支付或由认购方自行办理公积金贷款支付（按揭年限和贷款额度以银行或公积金管理机构最终批复为准）。备注：上列楼价如与正式《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》所列楼价为准。第三条“合同签订”约定：1、付款方式为一次性付款、住房公积金付款的，认购方须于2017年3月31日前携此协议书、定金收据、身份证、其他有关证件（住房公积金贷款的还需提供已缴纳半年以上的缴存凭证）及第二条款确定的应付房款到[领秀前城]售楼部，交付全额房款或首期款、签署《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。2、付款方式为银行按揭付款的，认购方须于2017年3月31日前携带齐全的银行按揭申请资料到出售房所指定银行办理银行按揭手续，在银行初审合格并取得银行开具的《银行按揭手续办理完毕确认书》后，认购方须于2017年3月31日前携带该确认书、认购协议书、定金收据、身份证、其他有关证件及第二条第3款确定的首期款到[领秀前城]售楼部，交付首期款、签署《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。认购方对于按揭贷款的资信要求和办理条件及手续已经充分知悉。第四条“认购条款”约定：1、如认购方未能在第三条各款所确定的期限内（对应具体付款方式）办理完相应手续的，则视为认购方违约，出售方有权对上述物业另行处置，且所付定金不予退还。认购方未能办理完相应手续的情形包括但不限于公积金管理机构或银行对于认购人的贷款或提取公积金的申请不予同意、认购人毁约以及其他非因出售方原因所导致的到期未能办理相关手续的情形。2、如认购方出现本条第1款约定的违约行为后仍要求出售方继续履行本协议，且出售方同意继续履行的，逾期在5日之内的，认购方须向出售方支付10000元违约金；逾期超过5日的，认购方须在前述10000元违约金的基础上再按1000元每日向出售方支付违约金；逾期超过15日的出售方有权在不通知认购方的情况下将房屋另售，认购方已支付的定金出售方有权不予退还。……5、出售方已向认购方明示《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《商品房买卖合同》及补充协议、相关证件和重要提示。认购方声明已阅读理解上述明示合同文本、补充协议和重要提示，且无异议。出售方工作人员或销售代理人员所做的与本认购协议书不符的任何建议、陈述、意见或承诺均为其个人行为，与出售方无关。 同日，被告出具收据（凭证号码：00119836）一张，载明：兹收到吴伟进交来保利领秀前城领秀府19号楼/单元1702号房定金20000元。 另查明：2017年3月20日，涉案商品房所在楼栋取得南房预字（2017）第065号《商品房预售许可证》。 判决理由 关于原告与被告之间签订的《“保利·领秀前城”认购协议书》效力的问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方约定在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般以“认购书”、“定购单”、“意向书”等形式表现，且多预付定金。本案认购协议书中明确写明原告支付的款项是为了签订《商品房买卖合同》的购房定金，双方还需签订《商品房买卖合同》，并且认购协议书中也未约定商品房的交付时间，而《商品房销售管理办法》第十六条将“交付使用条件及日期”规定为商品房买卖合同的必备条款，所以应认定本案中认购协议书为商品房预约合同。该协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。原告现向本院诉请解除《“保利·领秀前城”认购协议书》，被告亦同意解除合同，本院对此予以确认。因原告此前未向被告作出解除合同的意思表示，而是向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2017年6月15日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。 关于被告是否应双倍返还购房定金的问题。原告主张购房时曾告知被告工作人员对于朝向有特殊要求，但双方未在认购协议书中对此有明确约定，原告在签订认购协议书后以被告出售的商品房朝向为西面为由，不在约定的期限内与被告签订商品房买卖合同，存在违约，故依据双方签订的认购协议书中的约定，被告有权不退还原告所付定金。原告主张购房时未对房号进行选择，但其在被告提供的认购协议书上签字，应视为对涉案商品房的选择与确认。原告主张根据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款及《城市商品房预售管理办法》第七条第一款第六项的规定，被告应当将房屋朝向明确告知购买者。但上述规定中朝向变化是指房地产开发商不得擅自变更规划、设计，被告已取得涉案楼盘的商品房预售许可证，在销售现场通过项目沙盘、模型展示涉案商品房所在项目的整体情况，也未对涉案楼盘的房屋朝向进行变更，只是涉案商品房与原告要求的朝向不一致，不存在违反上述规定的情形。因此，原告据此主张被告违约缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吴伟进与被告广西铁投大岭投资有限公司于2017年3月26日签订的《“保利·领秀前城”认购协议书》于2017年6月15日解除； 二、驳回原告吴伟进其他诉讼请求。 本案受理费800元，由原告吴伟进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  马卓卓 人民陪审员  赵卫平 二〇一七年十一月六日 法官 助理  肖 哲 书 记 员  丘 珏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。