湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7674号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘颖，男，汉族，1988年2月29日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾祥伟，男，汉族，1992年10月6日出生，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：胡怡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人刘颖因与被上诉人曾祥伟确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘颖上诉请求：1、撤销一审判决书第一项，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。一审法院认定上诉人收取租金和租房保证金的权利属于房屋出卖人（原房屋出租人）的债权转让这一事实错误，上诉人该项权利（物权之收益权）的取得属于法定取得，不属于房屋出卖人的债权转让。依据法律及合同约定，租房保证金、租金应由被上诉人向上诉人足额缴纳。被上诉人在接到万科公司即将出卖租赁物告知后未尽到承租人的审慎注意义务，在房屋所有权转移后，仍向万科公司缴租，这是其拖欠租金的主要原因。二、原审判决适用法律错误。原审法院错误认为上诉人请求支付租金的权利本质属于万科公司的债权转让，而根据债权转让的法律规定所做出的判决明显属于适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》之规定，上诉人取得不动产物权之日起，便依法享有主张租房保证金及租金的权利（即收益权）。曾祥伟辩称，我方已经向万科公司支付了截至2019年9月30日的租金、物业费及租赁保证金，被上诉人在收到万科公司2019年5月23日的告知函后，主动向上诉人支付了自2019年4月30日起的租金，我方并无违约情形。上诉人无权要求解除涉案租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。曾祥伟向一审法院起诉请求：1.请求确认刘颖于2019年5月20日向曾祥伟寄送的租赁合同《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费由刘颖承担。刘颖向一审法院反诉请求：1.请求确认刘颖与曾祥伟之间租赁合同已通知解除；2.请求判令由曾祥伟向刘颖支付拖欠房租3011.5元及房屋占用费168466元（暂算至2019年9月30日，占用费按每个月150元/平方米计算，后期计算至实际交还租赁房屋之日止）；3.请求判令曾祥伟承担本案反诉费。一审法院认定事实：2015年3月17日，曾祥伟与案外人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称“万科公司”）签订《商铺租赁合同》用于经营“today今天便利店”，合同约定曾祥伟租用万科公司名下商铺（共100平米）；租赁期限为2017年5月1日至2023年4月30日，第一年至第三年的租金为10元/㎡/月（含物业管理费），第四年至第六年租金为20元/㎡/月（含物业费）；未经甲方（万科公司）同意，乙方（曾祥伟）不得转租；乙方（曾祥伟）承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对商铺享有的优先购买权，如果甲方（万科公司）将商铺向第三人转让，并由甲方（万科公司）向乙方（曾祥伟）发出转让通知，乙方（曾祥伟）应该按甲方（万科公司）或第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或者共同签署相关协议予以确认。无论乙方（曾祥伟）是否签署确认函或者相关协议予以确认，只要甲方（万科公司）向乙方（曾祥伟）发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，乙方（曾祥伟）应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金；如果乙方（曾祥伟）未征得甲方（万科公司）书面同意改变租赁物用途或违反约定使用租赁物的，甲方（万科公司）有权解除合同，如果乙方（曾祥伟）擅自转租该物业或转让该物业承包权的，甲方（万科公司）有权解除该合同，如果乙方（曾祥伟）欠缴费用达到1000元或者欠费共计3次的，甲方（万科公司）有权解除合同。《商铺租赁合同》并对违约责任，双方其他权利义务等作出约定。2017年12月27日，曾祥伟与万科公司签订《商铺租赁协议·补充协议》，协议约定乙方（曾祥伟）承租物业建筑面积由100平米更正为115.86平米，自2018年1月1日起，乙方（曾祥伟）按上述更正后的面积向甲方（万科公司）支付租金。刘颖表示万科公司曾于2018年8月18日向曾祥伟邮寄送达告知函，告知函载明“……我司于2018年初决定出售该商铺（曾祥伟租赁商铺）……现再次函告贵方（曾祥伟），我司将于近日对商铺进行公开销售，商铺出售并交付后，该商铺下的出租方将由我司变更为新的买受人，贵方（曾祥伟）应按合同约定向该买受人履行租金交纳义务，否则该买受人有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任，包括但不限于解除合同等”，但在审理过程中，刘颖未提交万科公司已将该告知函邮寄送达曾祥伟的相关证据，不能证明曾祥伟收到过万科公司的该告知函。2018年8月31日，刘颖与万科公司签订商铺买卖协议，购买了位于武汉市东湖高新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾三期商业1号、2号楼1-2层商01号商铺，2019年4月3日，刘颖与案外人张念念办理了所购商铺的不动产权证。2019年5月20日，刘颖以未缴纳租金等理由向曾祥伟送达了《解除合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，万科公司向曾祥伟发出告知函，告知曾祥伟“已将其租赁的商铺出售给新的业主（刘颖）并已经交付，交付日期为2019年4月30日……我司于2018年8月17日书面通知贵方前往指定地点配合签订商铺出售后的补充协议，但至今贵方（曾祥伟）未与我司或业主确认，也拒绝签订商铺出售后的补充协议，导致贵方至今未向业主支付租金，业主有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任。鉴于此，我司再次函告贵方，我司已将贵方租赁的商铺出售给新的业主，自交付日起，贵方租金应交纳给新的业主，请贵方向业主交纳租金，贵方已向我司交纳交付日后的租金，我司将扣除相关费用后无息返还给贵方……”。在收到万科公司的告知函后，曾祥伟于2019年5月27日向刘颖支付了“today便利店”2019年4月30日至2020年4月30的租金，后又于2019年6月14日支付了“today便利店”2020年5月1日至2020年10月30的租金。房租的支付标准为：面积按115.86㎡计算，2020年5月1日之前按照10元/㎡/月支付，2020年5月1日之后按照20元/㎡/月支付。2019年7月12日，刘颖委托律师向曾祥伟发出律师函，要求“一、尽快办理解除《商铺租赁合同》手续及后续事宜；二、尽快腾退商铺”。关于曾祥伟与万科公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，双方发生争议，曾祥伟遂向一审法院起诉，要求确认合同未解除并应继续履行，刘颖提出反诉，请求确认《商铺租赁合同》已经解除。一审法院认为：2015年3月17日及2017年12月27日，万科公司与曾祥伟签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同·补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，因而合法有效。租赁期间内，万科公司将该商铺出售给刘颖，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，曾祥伟刘颖与之间成立租赁合同关系。刘颖主张曾祥伟转租，因而享有解除权，但目前证据不能证明曾祥伟存在转租情况，曾祥伟与万科公司所签租赁合同主体是曾祥伟本人，租赁合同的用途是经营“today今天便利店”，曾祥伟本人办理的个体工商户营业执照上名称为“武汉东湖新技术开发区花山今天便利店”，证载营业场所为“武汉东湖新技术开发区花山紫悦湾”，经营者为曾祥伟，证据能够相互印证，可以认定曾祥伟经营该便利店，并未转租。同理，刘颖并无证据证明曾祥伟经营业态发生了变化。双方争议的焦点是自何时起曾祥伟应向刘颖交租。对此，一审法院认为：一、曾祥伟已向万科公司支付了截至2019年9月30日的房租，因此，2019年9月30之前的房租请求权因曾祥伟已履行而消除，刘颖从万科公司继受的租赁合同中的相关权利已不包括截至2019年9月30日的租金请求权，自2019年10月1日起，刘颖可向曾祥伟主张租金；二、刘颖从万科公司处继受租赁合同相关权利，本质上属于债权转让，根据合同法第八十条规定，自通知起对曾祥伟生效，本案中，应自万科公司2019年5月23日通知曾祥伟起，曾祥伟负有向刘颖支付租金的义务。刘颖抗辩2018月8月18日万科公司就已经通知过曾祥伟，但刘颖未提供证据证明万科公司将告知函送达曾祥伟，即便万科公司确实在2018年8月18日告知曾祥伟“将在近期将商铺出售”，因2018年8月18日商铺转让尚未发生，告知函并不具有债权转让通知的效力；三、万科公司在2019年5月23日的告知函中确定了交付日（2019年4月30日），交付日在告知日（5月23日）之前，该交付日系万科公司与刘颖之间的约定，在万科公司告知曾祥伟商铺已出售之前，该交付日约定对曾祥伟并无约束力。同理，万科公司单方面要求曾祥伟从万科公司处申领退款并另行向刘颖缴纳自交付日起租金的函件并无法律依据，刘颖不能据此主张租赁合同已解除。综上，本案中，万科公司向曾祥伟首次告知日（2019年5月23日）为曾祥伟向刘颖支付租金的起始日，考虑到曾祥伟已向万科公司支付截至2019年9月30日的租金及物业费，故实际上2019年10月1日为曾祥伟向刘颖支付租金的起始日。根据《中华人民共和国合同法》第八十二的规定，曾祥伟已向万科公司支付了截至2019年9月30日的租金、物业费及租赁保证金，在出租人变更为刘颖后，曾祥伟据此有权抗辩刘颖再次向其主张截至2019年9月30日的租金、物业费及租赁保证金。本案中，曾祥伟在收到万科公司2019年5月23日的告知函后，仍主动向刘颖支付了2019年4月30日起的租金，曾祥伟并无违约情形，刘颖无权解除合同，刘颖于2019年5月20日向曾祥伟寄送解除租赁合同通知的行为无效。需要说明的是，万科公司已收取了曾祥伟租赁保证金，该保证金本质上属于出让担保，《商铺租赁合同》约定的保证金为从属权利，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，在商铺出售时，该从条款一并转让，既然保证金权利已由万科公司转让给刘颖，在曾祥伟已交纳保证金的情况下，刘颖不能再次要求曾祥伟交纳租赁保证金。刘颖主张曾祥伟在收到万科公司于2019年5月23日告知函后没有主动办理租赁合同的变更手续致使合同解除，然而，根据买卖不破租赁的原则，物权变动导致租赁关系的主体变更是基于法律的规定，即便双方没有完成租赁合同的再签或变更，双方因商铺买卖而产生的租赁合同关系仍成立，刘颖据此解除合同无事实及法律依据。既然《商铺租赁合同》并未解除，且对双方产生法律效力，双方均应按照合同内容继续履行。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、曾祥伟与武汉联投万科生态城房地产有限公司于2015年3月17日签订的《商铺租赁合同》及2017年12月28日签订的《商铺租赁合同·补充协议》继续有效，曾祥伟及刘颖应继续履行；二、驳回曾祥伟其他诉讼请求；三、驳回刘颖全部反诉诉讼请求；案件本诉受理费100元，由刘颖负担；反诉受理费3733元，由刘颖负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为刘颖与曾祥伟之间的租赁合同是否因曾祥伟迟延交付租金而解除。对此，本院分析如下：其一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，万科公司将其所有的商铺出租给曾祥伟，后在租赁期间内将该商铺出卖于刘颖，则曾祥伟仍享有其与万科公司签订的《商铺租赁合同》项下的权利义务；其二，刘颖虽依据其与万科公司的买卖合同以及不动产登记而享有商铺的所有权，但该所有权因前述租赁合同而受到限制，即所有权的部分权能已经合同约定而让与他人；其三，曾祥伟在接到万科公司发出的《告知函》前，按照合同约定向万科公司交付租金，在接到《告知函》后，按《告知函》向刘颖交付租金，有合同依据；其四，刘颖并未举证证明其于万科公司发出《告知函》前以案涉商铺所有权人的身份向曾祥伟主张租金。结合以上，曾祥伟并不存在迟延交付租金，刘颖认为曾祥伟没有向其交付租金即为迟延交付租金并据此享有合同解除权的上诉意见，不能成立，本院不予支持。综上，刘颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘颖负担。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  吴伶俐审判员  申光伟审判员  张文浩二〇二〇年九月一日法官助理胡海洲法官助理邱冠群书记员杨俊华书记员李超华书记员刘辅兵