济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3791号 原告：王秋玲，女，1968年10月3日出生，汉族，郓城县食品肉联厂职工，住山东省郓城县。 委托诉讼代理人：王彦召，山东舜元律师事务所律师，特别授权。 被告：李世刚，男，1961年7月18日出生，汉族，济南市高新区管委会工作人员，住济南市。 委托诉讼代理人：曲洪忠，北京市盈科（济南）律师事务所律师，特别授权。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金田，董事长。 委托诉讼代理人：高瑞楠，女，1991年4月15日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。 委托诉讼代理人：王强，男，1983年1月28日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。 原告王秋玲与被告李世刚、第三人山东中住地产经纪有限公司（简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，根据原告王秋玲申请，作出（2017）鲁0112民初3791-1号民事裁定书，裁定查封被告李世刚名下的涉案房产一套，查封期限为三年。本院依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭对本案进行了审理。原告王秋玲的委托诉讼代理人王彦召，被告李世刚及其委托诉讼代理人曲洪忠，第三人中住公司的委托诉讼代理人高瑞楠、王强到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 王秋玲向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告及第三人共同签订的编号为0012063号《房屋买卖合同》；二、判令被告李世刚赔偿原告王秋玲佣金损失24500元，并向原告王秋玲支付违约金33万元，返还已收费用1万元；三、判令被告李世刚赔偿原告王秋玲遭受到的额外律师费、交通费等损失共计15000元；四、诉讼费由被告李世刚承担。事实与理由：2016年5月5日，原、被告双方在第三人中住公司的居间代理下，共同签订了编号为0012063号的《房屋买卖合同》。合同约定被告李世刚将其位于济南市历城区百花小区26号楼3号6单元401室房屋转让给原告，房屋成交价为110万元。合同约定，应在合同签订之日起30日内，办理房屋过户等手续。合同签订后，被告李世刚以各种理由拒不办理房屋过户手续，导致合同无法继续履行。原告认为，被告李世刚的行为严重违反了合同约定，构成违约。三方共同签订的《房屋买卖合同》应当依法予以解除，被告李世刚应当支付原告违约金、佣金损失及因此遭受的律师费、交通费、诉讼费等损失。第三人中住公司在签订合同时未能核实审查房屋权属状况，未尽中介职责，存在过错，本案的处理结果也与其有法律上的利害关系，因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 李世刚辩称，原告王秋玲的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：一、被告李世刚不存在任何违约行为，故原告王秋玲要求其支付违约金，并赔偿经济损失，没有法定或约定的依据。根据合同第七条的约定，原、被告双方是委托第三人具体办理房屋过户手续，所以原告诉状中所谓的其拒不办理房屋过户手续从而违约的观点不能成立。被告李世刚作为出卖人，应当尽到相关的协助义务或者提供有关资料的义务，但是事实上被告李世刚已经完全履行了这一义务，积极配合出具房产证、办理大量证明材料，试图积极推进过户进程。但是，因为被告李世刚无法解决的问题导致至今登记机关不予过户，在整个过程中被告李世刚是没有过错的，也没有违约的故意。因此，被告李世刚不符合承担违约责任的法理依据；二、根据合同约定，在过户的当日原告王秋玲应将购房款110万元存入被告李世刚指定的账户。但是到目前为止，原告王秋玲并没有履行这一义务。根据同时履行抗辩的规定被告李世刚有权不予办理过户手续，而不承担违约责任；三、根据合同第八条的约定，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行不承担违约责任。本案中，在被告李世刚提供了法定的并载明具有独立产权的物权凭证以后，行政机关仍然不予办理过户手续，这显然是行政机关的原因造成的，完全符合本合同第八条免责条款的约定，因此被告李世刚不应当承担违约责任；四、原告王秋玲所谓的违约金没有事实依据，即使违约也明显过高，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告王秋玲的诉讼请求。 中住公司辩称，一、原、被告于2016年5月5日在中住公司的居间服务下签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应于合同签订时成立并生效；二、对于原告王秋玲的第一项诉讼请求，中住公司仅作为居间方，原告王秋玲是否具有解除权，能否解除合同，中住公司尊重并执行法院的判决；三、原告王秋玲诉称中住公司未能核实房屋权属状况、未尽中介职责并不属实。签合同时，被告李世刚及其妻子都在场，中住公司和原告王秋玲有理由相信该房产系被告李世刚与其现任妻子的共有房产，而该房产涉及被告与其前任妻子的遗产继承的事实，被告李世刚有主动告知的义务。对于房改房是由谁参加房改的问题，只有本人持身份证件到房管局才可查询，中住公司无权查询，只能进行表面审查，以房产证的公示信息为准；四、被告李世刚所称的过户手续是需要本人持相关证件到房管局办理，而中住公司作为中介在整个过程中只是起到辅助的作用，无法强制房管局进行办理过户。综上，中住公司作为居间方尽到了应尽的职责，不存在过错。 原告王秋玲围绕其诉讼请求提交房屋买卖合同、佣金确认单及佣金发票、律师费发票、定金收条、交通费票据、网上打印资料等证据。被告李世刚围绕其答辩意见提交房屋买卖合同复印件、涉案房屋所有权证书复印件、李津桥公证书及声明书、护照复印件、社会关系证明、死亡证明等复印件。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。根据原、被告举证、质证及当庭陈述情况，本院认定事实如下： 原告王秋玲（买受人、合同乙方）与被告李世刚（出卖人、合同甲方）通过第三人中住公司（居间人、合同丙方）的居间服务，于2016年5月5日在平等自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0012063）。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区百花小区26号楼3号-6-401室的房产给乙方，房屋所有权证号为历城字036997，房屋所有权人为私有，建筑面积为103.49平方米，地下室/小房约3平方米，附属设施包含室内固定装修、双气，无抵押、租赁中，成交价格为110万元；甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产的具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；乙方于过户当日将110万元存入甲方指定账户；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方应在本合同签订之日起30日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；甲、乙双方同意，甲方于6月15日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割清单》作为房屋转移占有的标志；违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。其他约定事项：1、签订合同当日乙方交购房定金1万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方；2、若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房价款的1%的服务佣金给丙方；3、此次交易价格以此次房屋交易价格为标准，若测绘后房屋面积大小发生差异，与此次交易价格无关；4、自签订合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题，丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续；5、此合同签订即时生效。经甲、乙双方协商，乙方在产权过户当日将总房款110万元打入甲方指定账户，甲方将配合乙方办理贷款手续。原告王秋玲在乙方处签字捺印予以确认，被告李世刚在甲方处签字捺印予以确认，第三人中住公司在丙方处加盖合同专用章予以确认。同日，原告王秋玲支付给被告李世刚定金1万元，被告李世刚给其出具了定金收条。原告王秋玲支付给第三人中住公司佣金24500元整，第三人中住公司给其出具了相应的发票。 另查明，涉案房产系被告李世刚与其前妻刘民的夫妻共同财产，属于房改房，登记房屋所有权人为李世刚。李世刚与刘民于1987年结婚，生有一子李津桥。刘民已于2004年10月18日因病去世。刘民继承人有李世刚、李津桥及刘民母亲黄金英。李世刚称黄金英已处于植物人状态一年有余。 上述合同签订后，被告李世刚及中住公司即着手办理过户手续。因手续不齐全，房管部门不予办理过户手续。之后，被告李世刚又陆续开具了社会关系证明、死亡证明等材料，李津桥也通过公证放弃了继承权，但仍因材料不齐全，未能办理过户手续。2017年6月，原、被告再次协商办理过户手续事宜，未能协商一致，引起本案诉讼。 目前，李世刚已将涉案房屋另行对外出租。 李世刚称办理房产过户的障碍在于：前妻刘民母亲黄金英有两女一子，分别是刘民、刘华及刘志广，另外，李世刚后来才知道黄金英还有两名有抚养关系的继女，年龄都70多岁了，一个叫刘秀芬，一个叫刘秀才，与李世刚等人从不来往；李世刚找相关部门出具了很多证明材料，想让刘华作为黄金英的监护人处理房产事宜，但居委会一直没有出具指定监护人的证明。因此，不能办理过户并不是由于李世刚的原因造成的，李世刚没有违约的故意。 经询问，李世刚表示房价肯定上涨了，其没有关注过，但其考虑大约上涨了30万元，但其并非因为房价上涨而拒绝出卖房屋，不能办理过户是因为客观上有困难，如果能过户，其还同意按合同价格出卖给原告。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。双方争议的焦点问题是被告李世刚是否应承担违约责任及违约金数额应否予以调整。合同签订后，原告王秋玲向被告李世刚支付了定金1万元，并支付了居间服务费24500元。根据双方合同约定，双方应在合同签订之日起30日内即2016年6月5日前办理完毕产权过户手续，在产权过户当日，原告王秋玲支付给被告李世刚剩余购房款。但因房产过户手续材料不齐全，迟迟未能办理过户手续。本院认为，被告李世刚作为出卖人，负有协助买受人办理过户登记的法定及约定义务，其在出售涉案房屋时也应对房屋的权属状况及交易风险充分了解并保证合同的顺利履行。双方在合同中还约定出卖人应如实陈述房产权属状况，并约定因继承、抵押、查封等权利限制情况相关的权属纠纷由出卖人负责解决并承担责任。本案中，李世刚并未举证证实其出卖房屋时向原告王秋玲及中介如实陈述了涉案房产系其与前妻刘民共同财产的事实。合同签订后，涉案房产因刘民去世导致的继承问题较为复杂，虽李世刚办理了一定的手续，但未能办理齐全过户所需资料，导致迟迟未能过户。原告王秋玲起诉时已超过约定的过户日期一年有余。此种情形，虽非系李世刚主观故意违约，但因客观上其不能提供协助办理过户手续所需的相关材料，故仍系其违约行为，且不具备免责的法定或约定条件，应当承担违约责任。因涉案房屋迟迟未能过户，不能实现合同目的，原告王秋玲要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，合同自诉状送达之日即2017年7月11日起解除。因被告李世刚违约且合同解除，被告李世刚因合同取得的定金1万元应予返还，且原告王秋玲有权主张违约金。双方约定的违约金是房屋成交价格的30%即33万元，李世刚认为违约金约定过高，请求予以调整。原告王秋玲认为其房屋升值损失即达60万元，双方约定的违约金低于损失，违约金不应调整。对此本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，并作出裁决。本案中，原告王秋玲的损失，主要包括实际支出的费用及房屋升值损失。双方约定在2016年6月5日前办理完毕房屋过户手续，但因房屋权属问题未能办理过户手续。根据合同约定，原告王秋玲自2016年7月5日起即具有合同解除权。在办理过户手续存在障碍的情况下，双方没有及时协商解除合同以避免损失扩大，而是轻信能够继续履行合同，因此双方对损失扩大均有一定的过错。结合双方的过错程度、合同的履行情况、王秋玲支付1万元定金而房款并未实际支付的情况及其实际支出情况、房屋升值情况，本院酌情确定违约金数额为22万元。关于居间服务费、律师费、交通费，因本院在确定违约金数额时已一并予以考虑，故不再另行支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告王秋玲、被告李世刚及第三人山东中住地产经纪有限公司2016年5月5日签订的编号为0012063的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除。 二、被告李世刚于本判决生效之日起十日内返还原告王秋玲定金1万元。 三、被告李世刚于本判决生效之日起十日内支付原告王秋玲违约金22万元。 四、驳回原告王秋玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7092元，减半收取3546元，由原告王秋玲负担1380元，被告李世刚负担2166元。保全费1520元，由被告李世刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十一月三日 书记员  刘亚楠