上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初23543号原告(反诉被告)：陈东栋，男，1969年2月15日出生，汉族，住所地本市。委托诉讼代理人：傅雪峰，上海科汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆费洋洋，男，1978年9月23日出生，住所地本市。委托诉讼代理人：夏宇纲，上海天闻世代律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小溪，上海天闻世代(杭州)律师事务所律师。原告陈东栋诉被告陆费洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，诉讼中被告陆费洋洋于2017年1月10日向本院提出反诉诉请，本院予以受理，并依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈东栋的委托诉讼代理人傅雪峰；被告(反诉原告)陆费洋洋的委托诉讼代理人夏宇纲、陈小溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈东栋向本院提出诉讼请求：1、被告陆费洋洋双倍退还原告保证金24万元；2、被告陆费洋洋退还原告转让费13万元；3、被告陆费洋洋赔偿原告各项损失365314元(详见清单，包括装修、设备添置、广告和购买产品)。事实理由：原、被告于2015年12月18日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于本市黄浦区雁荡路XXX号房屋(以下简称系争房屋)用于经营面馆，租期自2015年12月27日到2018年12月26日，租金每月6万元；履约保证金12万；约定违约责任为未经乙方(承租人)同意，甲方(出租人)擅自提前解除合同，致使合同无法履行，甲方需双倍退还保证金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿；乙方支付转让费13万等。2016年8月6日原告收到被告发出的律师函，要求原告支付8月16日到11月15日止的租金，现已拖欠5天，构成严重违约，必须在8月7日前一次性付清18万租金。此前，被告提供的《餐饮服务许可证》有效期至2016年6月26日，所以原告自2016年6月中下旬联系被告予以解决，但被告不予理会，期间原告父亲病故，原告曾微信告知被告，但被告未作回复。原告操办丧事后于8月9日即就被告律师函咨询律师并表示愿意支付租金，但被告故意躲避。2016年8月12日原告收到被告的解除合同函。为此，原告回函表示不同意解除合同，并要求被告提供收款账号。8月14日被告派人上门要将原告赶走，导致无法经营。8月17日被告收回系争房屋，将房屋上锁。原告认为被告擅自解除合同，属严重违约，要求法院判如诉请。被告陆费洋洋辩称，原告提出诉请的前提是被告违约，但被告解除合同是依据客观事实和合同约定，并未违反合同约定，所以原告主张没有依据，不同意原告全部诉讼。反诉原告陆费洋洋向本院提出诉讼请求：1、反诉被告陈东栋支付违约金12万元；2、反诉被告陈东栋赔偿损失20万元。事实与理由：2015年12月，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉被告承租系争房屋，期限自2015年12月27日至2018年12月26日，每月净租金6万元，每三个月一付，先付后用；合同履行中反诉被告未及时支付租金，反诉原告曾多次电话、函件方法联系反诉被告，反诉被告以要求反诉原告提供账户等理由，始终不予履行支付租金的义务。反诉被告陈东栋辩称，不同意反诉原告诉请。合同履行中并非其违约。反诉原告系三房东，且二房东并非在9月份收回房屋，反诉原告书写诉状是在2016年12月29日，诉状中提出要求反诉被告恢复出租房屋原状及产生的损失，证明当时房屋仍在反诉原告控制中。经审理查明，一、系争房屋(房屋类型：店铺、建筑面积170.7平方米)的权利人为案外人上海益民置业发展有限公司(以下简称“益民置业”)。2014年11月17日，益民置业与案外人上海荣典餐饮管理有限公司(以下简称“荣典餐饮”)就系争房屋签订《商业网点(商铺)房屋租赁合同》(合同编号：2014-新-11-02-W)；2013年9月，荣典餐饮获政府主管部门核发的《工商企业营业执照》、《餐饮服务许可证》(沪餐证字XXXXXXXXXXXXXXXX)、法定代表人陆蒂、经营地址为雁荡路XXX号、类别小型饭店、有效期限自2013年6月27日至2016年6月26日止。2015年12月8日，荣典餐饮法定代表人陆蒂同意承租方陆费洋洋对系争房屋可转租。2015年12月18日，荣典餐饮与陆费洋洋签订《商业网点(商铺)房屋租赁合同》(合同编号：2014-新-11-02-W)，约定由陆费洋洋承租系争房屋，租赁期限自2015年12月27日到2018年12月31日止；年租金81.6万元，每月租金6.8万元，保证金20.4万元等。同日，原告(乙方)与被告(甲方)经案外人上海全晨投资管理有限公司居间介绍，双方签订《房屋租赁合同》，约定第一条，甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方；房屋建筑面积170.7平方米、房屋的现有装修在合同附件中加以列明，该附件作为甲方房屋交付和乙方期满后交还房屋的依据；乙方经营行业：面馆；第二条，租赁期限36个月(自2015年12月27日至2018年12月26日止)，租金起算日为2016年2月16日，甲方于2015年12月27日前交付房屋；第三条，每月净租金为6万元，支付方式为每3个月支付一次，乙方在每个付款期前15日，向甲方支付下一期房租；乙方向甲方支付保证金12万元(二个月租金)，该保证金不可视为预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金、管理费、税费、电话费、水电费、煤气费、物业管理报刊杂志费等由乙方经营所产生的费用后三天内无息返还乙方；第4.4条，甲方签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方须双倍退还保证金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿；第4.5条，甲方需提供乙方正常经营的相关证照；第5.1条，乙方如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意；第5.6条，乙方逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取滞纳金；如拖欠租金达5日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；第5.9条，租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，并保证场地的装修处于正常状态；乙方可将乙方留置的动产搬离，但依附于房屋的装修归甲方所有，乙方任何遗留在房屋中的物品将视为放弃，甲方有权处理；第九条，乙方签订合同当天支付甲方2个月(租金作为押金)押金12万元及转让费13万元(保留店内硬装和搬不动设备，如油水分离机及空调)；如遇银行转账金额限制等客观因素无法一次性付清，承租方在24小时内付清全额等。之后，双方在合同附件及房屋交接书上签名，合同附件甲方物品为中央空调、员工更衣箱、柜(一套/只)及油水分离机、煤气表。次日，原、被告又签订补充协议，约定甲方同意乙方在租赁期间使用甲方荣典餐饮的营业执照，但乙方应依法纳税，并不得损坏税控开票机或遗失发票等，乙方承担使用营业执照和开票机期间的法律责任，若因此发生行政罚款和处罚应由乙方承担。被告除提供原告荣典餐饮的《餐饮服务许可证》(沪餐证字XXXXXXXXXXXXXXXX)外，还提供与荣典餐饮间的协议“甲方(荣典餐饮)同意乙方(陆费洋洋)在租赁期间使用甲方上海荣典餐饮管理有限公司的营业执照，但是乙方应依法纳税，并不得损坏税控开票机或遗失发票等，乙方承担使用营业执照和开票机期间的法律责任，若因此发生行政罚款和处罚应由乙方承担”。二、合同成立后，被告于2015年12月19日出具收条，收到原告押金12万元、转让费13万元[其中，原告向上海全晨投资管理有限公司支付2万元外，于2015年12月18日、19日向被告工商银行借记卡(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)分别转账、汇款3万、20万元]；2015年12月26日被告出具收条(收据)，收到原告支付2016年2月16日至2016年5月15日止的租金18万元。期间，原告对系争房屋进行装修后，以“随园面馆”店招及荣典餐饮的《工商企业营业执照》和《餐饮服务许可证》从事经营活动，未以自己个人或单位名义申办《工商企业营业执照》和《餐饮服务许可证》。三、2016年6月17日始，原告通过手机微信聊天向被告提出，问：“这个店的餐饮许可证20号到期，食药监已经过来了，二房东没有任何办理延期的动作，你看怎么办？”、“没有许可证，食药监说了，属于无证经营，肯定取缔”。同月19日，问：“不接电话，不回信息，什么意思？明天开始我无证经营吗？”，6月26日，问：“没有餐饮许可证，我们的合同还能继续吗？”7月23日，问：“雁荡路XXX号的餐饮许可证已经过期一个月，你作为出租方，已经构成违约”。被告对此未作回复。2016年8月5日，被告向原告发出律师函，提出根据合同约定，应“2016年8月1日前支付8月16日至11月15日的房租18万元(经催告，至今未付)”，要求“在2016年8月7日前一次性全部付清”。次日，原告通过微信聊天向被告提出，“我今天收到你的律师函了，作为一个人，诚信应该是最起码的品质。一、八月一号之前，我反复通过电话，微信联系你，你接过电话回过微信吗？二、关于餐饮许可证过期，税控机到现在没有到位的事情我反复找你沟通，协商，你回复过我吗？三、你我之间的租赁合同包括了房屋的租赁和餐饮执照以及许可证的使用。四，你既没有找我讨要房租，又不解决合同约定的餐饮许可证事宜，反而诬陷我违约，真不知道你意欲何为”，“家父今天早上9点驾鹤西去，……下周约时间吧。”。同月9日，原告又通过律师手机向被告发送短信“……我自6月17日起多次与你微信联系催办餐饮许可证过期、税控机迟迟未到位事宜”，“8月1日前又打电话给你，想问下一阶段租金如何支付(上一次租金是在我随园面馆店里现金支付给你和你的财务的)，但你仍不接电话。现再次声明，请告知如何支付租金，……并请尽快出面解决问题”。被告回复称“所有证照都已顺延，不是你拖延房租理由。付款时间早有约定，你已违约，按照合同我律师会联系你”。当日晚，原告“……，请您提供接收2016.08.16-2116.11.15期间租金18万元的账号”。2016年8月10日，被告向原告寄送解除合同函，提出2016年8月6日已通知原告方于2016年8月7日前支付2016年8月16日至11月15日期间的租金18万元。鉴于原告方逾期支付房款，特函告如下：“1、你方逾期支付房租，经催告仍拒不支付，构成合同约定的严重违约行为，依据合同约定，自2016年8月10日，本人解除与你方的租赁合同；2、限期你方于2016年8月15日迁出上海市黄浦区雁荡路XXX号房屋，返还给本人；3、限期迁出之日，你方应将自有物品予以处理，逾期造成灭失的，由你方自行承担责任。房屋应当恢复原状，如造成房屋破坏或损失的，将依法追究你方赔偿责任。4、逾期迁出的，本人将依法向你方追究损失扩大及赔偿责任”。同月12日，原告以律师函回复被告：“……，由于你的不配合，导致2016年8月16日至2016年11月15日的租金不能正常交付，责任在你。陈东栋先生不同意解除合同，……请你提供并确认接收该租金的账号或至出租屋处(随园面馆)领取现金”。同月17日，被告复函称：“根据昨天短信的内容今天来雁荡路XXX号办理交接手续，……你并未到来，现场只有你的三名店员。无奈之下只能报警。警察到达后在店员的陪同和警察的见证下查看了店铺，抄录了水表和煤气表并通过金雁荡物业管理公司抄电表。最后将店门上锁。……现告知你在收到函后三个工作日与我联系，商讨设备搬迁交接事宜，逾期不联系的，我将自行处理现在店内的物品”。诉讼中，原告确认2016年8月17日被强制锁门，无法经营。四、原告提供1、病历证明及《居民死亡医学证明书》、证明其父于2016年7月19日患病住院及于2016年8月6日病亡；2、上海全晨投资管理有限公司出具的证明，证明在2016年6月至7月下旬，原告曾向居间方询问被告的下落；3、2015年12月30日，原告与案外人钱毅勇就系争房屋的装修签订的《装修合同》，工程总金额为12.5万元及钱毅勇收取12.5万元的收条；4、原告与案外人上海星观灯光工程有限公司于2016年8月20日确认的随园面馆广告清单，金额为5556元及收据；5、原告与案外人张某某于2016年5月16日签订《空调工程施工合同》，金额2.2万元及报价(无付款凭证)；6、监控系统工程总价3000元及微信支付凭证(无合同)；7、原告与案外人上海雪野酒店设备工程有限公司于2016年1月5日签订的《橱房设备供货与安装工程承包合同》，金额6.4万元，报价单(含：单炒单温灶×2、调料台、韩式单眼低汤炉、单头煮面炉、四头煲仔炉、操作台冷藏雪柜×2、移门吊柜×2、四门冷冻冰箱、三门海鲜蒸柜、双层工作台、集气罩、单门消毒柜、工作拼台、双星水槽、单门水槽、四层货架、制冰机、蛋糕柜、净水器)及收款收条；8、购不锈钢制品及单眼火锅等(五张销货清单)合计金额14672元；9、支付宝订购全自动酸奶机1800元、沙发454元、桌椅23300元、收银机3780元；10、支付宝及现金订购食品原材料，计6677.1元；11、原告与中介上海全晨投资管理有限公司签订的《租赁意向书》及补充条款，约定居间费6万元及上海全晨投资管理有限公司收到6万元的情况说明；12、工资表9张，补偿9名员工一个月的工资计33600元；13、原料损失5277元。合计369116.1元。被告对此质证意见：如果原告需要装修，根据合同约定应该得到被告书面认可；广告部分没有合同、空调施工无支付凭证和发票，不能印证用于系争房屋经营使用；原告与他人订购合同和网络商店订单，不能确定是否与本案有关。对原告的物品清单不认可。基于合同的违约过错在原告，因此造成的损失应该原告自担，与被告无关。被告提供1、2016年5月4日原告曾向被告名下的工商银行(卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账支付部分租金银行凭证，证明原告知道被告的收款账户；2、2015年12月26日荣典餐饮法定代表人陆蒂向被告出具收款收据“今收到上海黄浦区雁荡路XXX号押金三个月204000元、租金一个月68000元，共272000元。”2016年8月4日，荣典餐饮向被告催要租金通知；2016年9月5日荣典餐饮通知被告，双方合同解除并要求被告于15日内搬迁；3、2016年8月12日，荣典餐饮已获市场监督局核发的《食品经营许可证》，有效期到2021年8月11日。对此被告解释根据上海市食品药品监督管理局《关于做好餐饮服务场所的公共场所卫生许可证和食品经营许可证整合调整有关工作的通知》(沪食药监餐饮[2016]344号)规定，自2016年6月30日起，原卫生许可证注销，变更为《食品经营许可证》，期间存在办理延迟，责任不在被告。原告对此质证意见为，原告确实往被告银行卡中打过钱，但合同中并未约定具体的付款卡号；根据合同约定应该在8月6日前支付租金，没有支付有客观原因，原告父亲生病住院及过世办理丧事等；原告收函后认为被告给予的付款时间不合理，不能证明恶意拖欠房租。《餐饮服务许可证》有效期至2016年6月26日，而被告提供的《食品经营许可证》有效日期始于2016年8月，期间存有空档期，过了6月26日有面临被处罚的风险。以上事实，由原告(反诉被告)提供原、被告间《房屋租赁合同》和补充协议、荣典餐饮的《餐饮服务许可证》、被告与荣典餐饮协议、案外人益民置业与荣典餐饮、被告与荣典餐饮间的《商业网点(商铺)房租赁合同》、收条、原、被告间函件(律师函)、手机微信及短信截屏、图片以及原告父亲就医和死亡证明、案外人上海全晨投资管理有限公司证明(情况说明)、原告与案外人签订的装修合同、空调施工合同、采购(购物)凭证、工资表(员工遣散费)、损失清单；被告(反诉原告)提供的双方《房屋租赁合同》、被告银行转账凭证、双方往来函、荣典餐饮致被告的通知及商铺合同解除函、荣典餐饮《食品经营许可证》、营业执照。以上证据及当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案主要争议：一、原、被告间合同效力的认定；二、合同履行过程中，原告延付租金是否构成合同违约；三、合同提前终止后果的处理。一、原、被告签订的房屋租赁合同中4.5条约定，被告需提供原告正常经营的相关证照作为被告义务；双方补充协议中还约定，被告向原告提供案外人荣典餐饮营业执照、税控机等。另，被告向原告提供的被告与荣典餐饮协议，该协议约定荣典餐饮将其工商营业执照、税控机供被告使用等，以及被告已向原告提供的荣典餐饮名下的《餐饮服务许可证》。而原告自合同成立后，便利用荣典餐饮的工商企业营业执照、《餐饮服务许可证》在系争房屋处从事食品经营到合同终止。根据《中华人民共和国公司企业法人登记管理条例施行细则》规定，任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转换营业执照；国家卫生部《餐饮服务许可管理办法》规定，《餐饮服务许可证》不得转让、涂改、出借、倒卖、出租；国家食品药品监督管理总局《食品经营许可管理办法》规定，食品经营者应当妥善保管食品经营许可证，不得伪造、涂改、倒卖、出租、出借、转让。经查，原、被告的合同不符合承包经营的法律特征，该合同实质为个人间的房屋租赁合同。据此，原、被告通过合同形式约定，由被告提供他人的经营证照，供原告从事餐饮经营活动。事实上系原告冒用他人名义从事经营活动，该行为违反了《中华人民共和国公司企业法人登记管理条例》规定；原告在庭审中自述，其取得系争房屋后，对系争房屋装修和结构性改造，在未向食品卫生监督管理部门重新申报和未对从业人员进行专业培训和身体检查情况下，冒用荣典餐饮的《餐饮服务许可证》从事餐饮服务。根据法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原、被告合同中有关“甲方需提供乙方正常经营的相关证照”的约定，虽违反了国家行政法规之规定，但不属于民事法律中的强制性规范和行政法规的禁止性规定。据此，本院确认双方合同有效，对原、被告之间出借相关证照行为，建议政府市场监管部门对相关责任主体进行处罚。二、原、被告合同约定，租金支付方法为每三个月支付一次，原告应在每个付款期前15日，向被告支付下期租金。诉讼中原告对于2016年8月1日前支付2016年8月16日至11月15日的租金的事实不持异议。但庭审中原告表述，导致原告延付租金的责任在被告，首先，被告提供的餐饮服务许可证过期，原告多次联系被告未果；其次，合同中未约定被告收款的银行账户、原告多次要求被告提供可转账的收款账户，但被告未能提供；第三，期间原告父亲患病住院、过世以及被告催款支付的时间不合理等客观原因。被告认为，第一，双方约定，原告经营使用荣典餐饮营业执照和开票机，但证照等权利人为荣典餐饮，原告在经营中虽有工商、卫生部门检查，但未受罚。至2016年7月25日，荣典餐饮取得经重新核发的三证合一的营业执照；然后荣典餐饮可去办理《餐饮服务许可证》，适时根据新规《餐饮服务许可证》转为《食品经营许可证》，过渡期间经营商户并未受罚。第二，合同履行中原告曾通过支付宝和网银转账方法向被告汇款，证明原告是知道被告账户，故未能支付租金责任在原告。经查，双方合同约定，原告承租该房屋的用途系从事经营面馆，合同中对被告应提供原告正常经营的证照未作具体约定，但双方补充协议约定被告除营业执照、发票等，还包括已实际提供的《餐饮服务许可证》。而被告所提供的他人的《餐饮服务许可证》所记载的有效期至2016年6月26日，为此原告通过微信聊天向被告表示，对即将或已过期的《餐饮服务许可证》表示担扰，并要求被告予以解决，但被告未予回复。原告作为一般公民，其以常人通常采用的方法，除催告外并采取止付租金的手段，以达到保护其合同权益的目的。原告的行为符合法律规定的不安抗辩权的行使，故延期支付租金不构成合同的根本性违约。至于原告微信中及诉讼中提出要求被告提供收款账户或强调的客观上未付款的原因，其意欲消除合同履行之顾虑，本意想继续租赁系争房屋。而被告抗辩意见，行政部门实行三证合一、《餐饮服务许可证》转换《食品经营许可证》等，客观上存在提供证照的延迟。但该事实被告在合同履行期间未向原告提及或作出合理解释，以消除原告之顾虑。而经更换的案外人营业执照和食品经营许可证系被告在本案诉讼中提供。由鉴于此，被告以原告延期付款，构成合同违约，单方行使合同解除权，无合同或法律依据。考虑到系争房屋现实际已由他人控制、使用，双方合同履行已无可能，故本院确认双方合同于2016年8月17日终止。三、根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张要求被告双倍退还保证金，本院予以支持；但对原告要求被告退还转让费，折算原告实际使用时间，酌情由被告返还原告8万元。关于原告提出要求被告赔偿各项损失：1、房屋装修损失：合同中约定，原告需重新装修或变更原有设施的，需征得被告书面同意，经被告同意方可装修，诉讼中原告未能提供书面申请或被告、物业公司同意其装修的证据，且被告对原告装修合同真实性不予认可，故对此诉请，本院不予支持；2、关于原告提出广告箱制作、空调风机盘管更换、监控设备安装，鉴于该事实中有的内容缺乏合同、有的无付款凭证，且被告对此不予认可，对此赔偿诉请，本院不予支持；3、原告提出要求被告赔偿购买的橱房设备、碗、筷、锅、炉、桌、椅及副食品等。经查，2016年8月17日原告被被告强制驱赶后，接到被告寄送的函，该函要求原告接函后三个工作日内商讨设备搬迁、交接，逾期不联系的，被告自行处理。事实上原告未与被告联系，且原告所列物品仅为购物清单，上述物品是否全部在系争房屋内或是否有损耗等原告未能证明，即便有上述物品存在的，原告对扩大损失应自行承担；4、关于原告要求被告承担中介费，因原告未提供付款凭证(银行凭证)，仅提供中介公司情况说明，且被告对此不予以认可，对此本院无法确认；5、关于原告提出已承担员工遣散费一节，因原告未能提供员工劳动合同，对实际用工人数，实际发放对象及金额，均未加以证明，对此诉请本院难以支持；6、关于外包奶茶铺一节，合同约定原告不得转租，原告有违合同约定，且提供损失是否实际赔付，依据不足，本院难以采信。以上同理，不再赘述，故对反诉原告提出由反诉被告承担违约金及赔款损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第(五)项、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第十三条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆费洋洋应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告(反诉被告)陈东栋保证金24万元；二、被告(反诉原告)陆费洋洋应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)陈东栋转让费8万元；三、原告陈东栋的其他诉请，不予支持；四、反诉原告(被告)陆费洋洋要求反诉被告(原告)陈东栋支付违约金12万元及赔款损失20万元的诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11153元，反诉案件受理费3050元，由原告(反诉被告)陈东栋负担5053元，由被告(反诉原告)陆费洋洋负担9150元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  沈 晗人民陪审员  王铿华二〇一七年十一月二十一日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。