北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初28064号原告：白荔，女，1963年12月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张烨，北京市杰通律师事务所律师。被告：韩红梅，女，1975年11月16日出生，北京中天高科特种车辆有限公司销售总监，住北京市朝阳区。被告：王威，男，1973年6月18日出生，北京洪威商贸有限责任公司销售总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董宇，北京市中凯律师事务所律师。原告白荔（以下称姓名）与被告韩红梅、王威（以下各称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。白荔及其委托诉讼代理人张烨、韩红梅、王威及其委托诉讼代理人董宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白荔向本院提出诉讼请求：要求韩红梅、王威连带支付我违约金1472000元。事实和理由：2015年9月30日我与韩红梅签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我将朝阳区姚家园东里x号院x号楼x层x单元x房屋以736万元卖给韩红梅，合同约定了成交价格、付款方式、权属转移登记及违约责任等内容。此后我严格依照合同的约定履行了相关义务，并于2016年4月29日将上述房屋所有权变更登记于王威名下。韩红梅在履行合同期间多次迟延支付房款，一再拖延办理房屋产权过户手续长达数月之久，依据合同及补充协议的规定，其行为己构成根本违约，韩红梅应向我支付违约金1472000元。韩红梅、王威系夫妻，依法应承担连带责任。韩红梅、王威辩称，不同意白荔的诉讼请求，我们没有任何违约行为，已经支付全部房屋价款，房屋已经过户，白荔拒绝交房，是白荔违约。我们已经配合中介公司做了所有手续。白荔主张的违约金是按照全部房款的20%计算的，但补充协议将违约金改为逾期金额的日万分之五。因一笔55万元的购房款迟延给付了4天，我们于2016年3月8日给付白荔滞纳金32000元，又在过户时给付白荔银行放款滞纳金48000元，我方不存在其他逾期付款行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认：白荔系朝阳区姚家园东里x号院x号楼x层x单元x号房屋的所有权人。白荔与韩红梅于2015年9月29日签订《买卖定金协议》，约定韩红梅购买上述房屋，应于本协议签署时向白荔付房屋定1万元。合同签订后，韩红梅支付白荔定金1万元。2015年9月30日，白荔作为出卖人与买受人韩红梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定:出售房屋坐落于朝阳区姚家园东里x号院x号楼x层x单元x号，房屋成交价格为736万元，出卖人应当在2016年3月1日前将该房屋交付给买受人。同日，双方签订《补充协议》，约定:乙方于签约当日向甲方付购房定金3万元;乙方于2015年9月30日向甲方支付第二笔购房定金147万元;于2015年10月30日向甲方支付购房款100万元;乙方于过户当向甲方付购房款130万元;剩余房款356万元，采取商业贷款申办抵押贷款，因自身原因未获得银行批准的，双方同意继续申请其他银行贷款，贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担;甲乙双方应于2015年12月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续;甲方应在接到中介公司的评估通知后3日内配合评估公司对房屋进评估;贷款申请获得银行批准后5日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续;甲乙双方应当在2016年3月1日前自行办理物业交割手续，中介公司陪同;甲乙双方任何逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;逾期履行本补充协议约定的义务超过10日的，应在违约行为发生之起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2015年9月30日，韩红梅向白荔支付定金149万元。韩红梅提交2015年11月4日《委托办理权证登记协议》，欲证明其于该日办理了贷款申请。2015年11月12日，白荔与韩红梅签订《补充协议(三)》，约定:买卖合同约定房款100万元由2015年10月30日支付，改为2015年11月30日支付;由于甲方着急过户，乙方应付剩余房款不能在过户前付清(甲方同意将房款100万元整，先行结清珠江房产贷款，乙方卖房房款没有到期入账)，现甲方同意先行过户，剩余房款120万元未付，甲方要求乙方于2016年1月20日前支付给甲方;乙方于2015年11月12日前(包含12日)还甲方10万元整。2015年11月12日，双方办理了网签手续。2015年11月13日，白荔与韩红梅签订协议，约定:一、如乙方未按约定期限额交付房款，应从期限届满之日起承担滞纳金，滞纳金计算方式为当期应付款项的万分之五，按日计算;二、乙方2015年11月30日支付房款110万元，乙方及中介有责任积极配合甲方在2015年12月1日之前应将其所应提供的过户续准备完成并交税，乙方手续齐备后12月8日甲方配合乙方共同办理过户手续等;三、甲乙双方约定户口暂定2016年3月1日前迁出，取消滞纳金;四、过户后，甲方应在2016年1月20日收到120万元房款，共计收到736万元，包括(定金150万元、首付款110万元和120万元、贷款356万元)，如乙方没有按约定时间交付全部房款，甲方有权继续留住不搬离，直至全部房款付清后，次日起10日内搬离，如未能搬离，10日后按300元/日房租支付;五、在双办过户手续之日，乙方尚欠甲方购房款476万元，后续支付方式为:乙方贷款356万元由银行支付(2015年12月25日左右),2016年1月20日乙方支付120万元。2015年11月13日，韩红梅向白荔支付5万元。2015年11月30日，韩红梅向白荔转账50万元。2015年12月4日，韩红梅向白荔转账55万元。韩红梅提交《个人二手住房按揭贷款承诺函》，显示北京银行世纪城支行经审核拟向借款人王威发放贷款356万元整，欲证明银行于2016年1月14日批贷。2016年3月2日，韩红梅将白荔起诉至本院要求继续履行合同。2016年3月8日，白荔与韩红梅签订《补充协议(四)》，约定:乙方补偿甲方超期付款滞纳金32000元整，于2016年3月8日支付，甲乙双方继续履行合同;2016年3月8日支付120万元整房款;约定2016年4月2日之前过户，暂定2016年4月17日银行放款共计356万元整;甲方承诺乙方于收到银行房款之日起一个月后(30天)交房，并且交房当日乙方支付约定家具款10万元整，如届时甲方继续留住按日租金260元/天支付房租，如果放房贷早于5月1日，则还以5月1日后30天为准交房;甲方暂不迁出户口，有新房以后具备户口迁出条件再迁出户口，甲方不支付滞纳金。2016年3月8日，韩红梅向白荔支付房款120万元及滞纳金32000元。2016年3月29日，双方办理了涉案房屋的缴税手续。2016年3月30日，由中介公司预约涉案房屋于2016年4月29日过户。2016年4月4日，中介人员向韩红梅转发白荔拟定的协议，显示白荔要求王威支付因过户拖延导致银行放款356万元晚一个月不能及时到账的损失49840元（自4月2日至4月29日），韩红梅对此不同意。2016年4月29日，涉案房屋过户至王威名下。双方均认可，因韩红梅致使银行放贷到白荔账户晚一个月（2016年4月2日至2016年4月29日），韩红梅已赔付滞纳金48000元。2016年5月23日，韩红梅撤诉。2016年6月13日，白荔收到涉案房屋按揭贷款银行发放的356万元。同日，韩红梅要求收房，并与白荔在手机短信交流中发生言语冲突。2016年7月7日，双方完成物业交割手续，物业交割单上写明交房日期为“2016年7月7日”。经查，王威与韩红梅系夫妻关系，庭审中，王威表示愿意与韩红梅共同作为合同一方参加诉讼。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于韩红梅有无逾期付款。白荔认为根据补充协议约定2015年11月30日应支付100万元，实际韩红梅于2015年12月4日支付；补充协议约定2016年1月20日应支付120万元，实际于2016年3月8日支付；剩余房款356万元，约定于2015年12月25日给付，因韩红梅未及时办理贷款，实际于2016年6月13日给付。韩红梅认为在该环节不存在违约，其于2015年11月13日支付了5万元，2015年11月30日支付了50万元，2015年12月4日支付了55万元，共计逾期4天，后达成补充协议，向白荔支付了32000元的滞纳金；后双方协议120万元于2016年3月8日支付，其实际于当天支付；关于剩余房款，补充协议约定该款由银行支付，时间由银行确定，韩红梅已于2015年11月中旬交齐手续，银行于2016年1月14日批贷，韩红梅未违约。本院认为，根据双方约定，韩红梅应于2015年11月30日支付110万元，韩红梅实际于2015年12月4日支付完毕该110万元，系逾期付款；双方于2015年11月13日约定过户后白荔应在2016年1月20日收到120万元，后因双方未能在2016年1月20日前完成过户，上述条款未能履行，双方又于2016年3月8日达成《补充协议（四）》，约定韩红梅于2016年3月8日支付120万元，韩红梅实际于2016年3月8日支付120万元，不应认定逾期付款；关于尾款356万元，双方在《补充协议（四）》约定“暂定2016年4月17日银行放款共计356万元整”，说明约定时双方对最终给付时间尚不能完全确定，本院有理由认定不能确定的原因系银行放款时间不由双方控制，故如非韩红梅的原因导致银行迟延放款，韩红梅可不承担相应逾期付款责任，然而根据韩红梅在该环节自愿赔付白荔滞纳金48000元的行为来看，韩红梅愿意就迟延放款承担责任，故本院认定韩红梅在该环节存在逾期付款行为。2、关于韩红梅有无逾期过户及逾期物业交割。白荔认为2015年12月8日没有过户，根据2016年3月8日签订的协议，2016年4月2日，最终于2016年4月29日过户，存在根本违约。韩红梅称2016年1月14日其要求白荔配合办理过户手续，遭到拒绝，白荔并于2016年2月25日向韩红梅发出解除合同通知，中介公司通知的缴税时间3月8日，因双方在3月8日签订了新的补充协议，但缴税号过期，后约了3月29日的缴税号，此后因为中介公司约不到过户号，所以2016年4月2日没有过户，直到4月29日过户。白荔称约缴税不需要白荔配合提供发票，且3月8日没有办理缴税手续，是因为韩红梅考虑避税，并非缴税号过期。韩红梅提交中介人员路某于2017年3月27日出具的证明一份，内容为韩红梅、王威于2015年11月12日向担保公司提供了全部购房所需资料并同银行完成了面签手续，欲证明其积极履行合同。白荔认为路某未出庭证明相关内容，故不认可。白荔提交其与韩红梅的短信往来记录，显示:白荔于11月10日问“小韩你好，我是白荔，想问你一下银行所需的资料都准备齐了吗?”韩红梅11月11日称“齐了，就差一个单位收入证明盖章了，我今天去盖章，周四去交资料”，韩红梅于11月16日称“白姐，昨天我婆婆过生日，我没赶过去，这个周末我过去，我们把家具的事情定一下，您尽量给我优惠点我就全部都要了”，韩红梅于11月30日称“白姐，今天先给您50万，买我家房子的小两口也是卖房，她们房款没拿到，我这两天一定想办法给您，您放心吧”，白荔于1月7日问“小韩你哪天过来呀，这周好吗定一下时间”，韩红梅称“我下周过去，我今天出差，下周四回来，在飞机上”，白荔于1月14日问“小韩回来了吧，你哪天来?”,韩红梅称“姐，我刚回来，我星期天去您那里，我们的贷款批了，下周就可以交税过户，我女儿发烧，今天一直特别忙”，韩红梅于2月25日称“白姐，中介说需要您房子的那个契税发票去排队办过户，您有空的时候能给路某吗?我们也想早点把房子手续办完，我现在已经没地方住了，昨晚打电话您没接”，白荔称“小韩，从签订合同后我一直催你们办房贷及尽早过户的事，我也一直停在北京等待你们办理过户等业务，你们拖延这么久不是我的错”，韩红梅称“白姐，我没有说是您的错，我一直都在给您道歉，真的很对不起，年前说过户，路某说排不上名额，年后我们从初八就催他了，他说要过完十五，这不刚过完十五我们就每天要求他给我们办理会”，白荔于2016年2月15日称“韩红梅女士您好，2105年9月30日与您通过21世纪房产签订《房屋买卖合同》约定过户时间为2015年12月8日办理过户手续，但至今没有办理过户手续，此行为违反双方合同约定并且影响我的购房计划增加我的购房成本，现郑重通知您:按照合同约定我要求解除合同并赔偿我相应损失，如果您仍然想继续购买此房，需要和我重新洽谈价格及交易流程。请您在2日内回复我，届时由于您的违约行为产生的损失和一切法律后果由您承担和负责。”白荔提交微信聊天记录，显示中介人员在2016年3月7日在微信群里发送告知书的照片一张，内容为通知于2016年3月8日下午办理缴税。白荔当即表示:“通知函，第一，是否认违约及滞纳金事实。第二，对于违约过户和付款延迟给我造成的巨大损失，应由我们三方来协商一个解决方案。第三，对于违约和滞纳事实无法确定和我的损失得不到保障的情况下，不会往下有任何推进。第四，明天办契税今天才通知我?!请解决上述问题。第五，如果商谈有结果条件满足后我会配合买家办理过户续。”中介人员组织双方于3月8日上午10点约谈解决方案，韩红梅称“第一，白荔姐，请你明确回复我和中介，明天下午二点去税务局办手续你到底去不去?如果你不去，我已咨询过律师，你拒绝办理税务手续的行为是违约行为，你必须承担法律责任!第二，我真的认为没有必要咱们再次商量了。我抱着真诚的态度跟你商量数次，你根本就没有诚意，所以明天上午我不会去和你再次协商。”白荔称“我重申我一直以来抱着诚意，从一开始到现在，也想尽快办理过户续，我也急着另外再买房，也一直在京等待配合你们办理过户。你参加协商只有一次。我按时到达真诚跟你们谈，第二次我们约在汉威大厦，你没有来，你老公王威来，我抱着友好解决问题态度，你老公王威要第二天我们约定再谈，我按时间地点去了等到2个多小时，你们没来，你却说你没有给任何人授权代替你来谈，你是在浪费我和中介的时间吗?请问怎么讲你有诚意??我本着真诚卖房、诚意配合过户，就是否违约问题、滞纳金问题、尾款问题，诚意约三方时间地点不变8号院内花舍咖啡厅，协商解决沟通。我会恭候各位。”经韩红梅申请，证人路某出庭作证称：我是二十一世纪不动产国美第一城店的营业经理，双方交易是通过我成交的，双方买卖成交时预约缴税正常需要提前一个月，过户预约需要一个半月的时间，第一次预约缴税是2016年初，春节前，跟双方电话通知过，因白荔不同意过户后支付120万元，所以一直没有办法进行下面的操作，我就取消了，第二次预约是2016年3月8日，当天签订补充协议四，买方支付完120万元和滞纳金以后缴税就不够钱了，所以当天没有缴税，后来又约了3月底缴税，因为只能先缴税后出了缴税票才能约过户的好，所以过户就顺延了，实际4月底过户；预约缴税时间不需要白荔提供票据，预约的日子不进行缴税，接下来一个月都不能缴税。白荔认为证人不能证明第一次预约缴税，2016年3月8日缴税是因为韩红梅的原因未办理。本院认为，双方在签订合同后，多次根据实际履行情况磋商沟通，签订了多份补充协议，应当认为双方具有积极履行的意愿，从韩红梅的履约行为及起诉要求继续履行合同的行为来看，亦可对此印证。经双方多次协商，最后于2016年3月8日达成《补充协议（四）》，后根据证人路某的证言可以看出双方均根据中介人员的预约安排履行过户手续，故本院对白荔主张韩红梅逾期过户的意见不予认定。关于韩红梅有无逾期物业交割。白荔称合同约定2016年3月1日前交割完毕，因韩红梅办理贷款不及时，过户迟延造成双方到2016年7月7日才办理物业交割。韩红梅称是白荔不与其进行物业交割，非其违约。本院根据前述意见对白荔主张韩红梅逾期物业交割的意见亦不予认定。3、关于白荔有无违约交房的问题。关于实际交房时间。韩红梅称2016年7月7日物业交割当天并未实际交房，白荔2016年7月12日才将涉案房屋交付给韩红梅。白荔对此不认可，称7月7日物业交割当天交房了，之后其去了美国，故不可能如韩红梅所称7月12日交房，并提交其护照证明2016年7月7日出国的情况。本院根据物业交割单上记载的交房时间认定白荔已于2016年7月7日将涉案房屋交付给韩红梅。白荔称2016年3月8日补充协议约定其在收到银行放款一个月后交房，故其可于2016年6月14日至7月13日期间在房屋内居住，但韩红梅在6月14日至6月23日期间多次威胁其提前交房，属于恶意违约行为。白荔提交如下证据欲证明韩红梅对其滋扰：⑴、2016年5月11日、6月13日韩红梅催其搬走腾房的信息；⑵、其手机在6月28日连续被呼叫的通话记录；⑶、其于2016年6月14日报警称有人恶意拉其家电闸的处警记录；⑷、其2016年6月23日报警称有人来家卸锁的处警记录；⑸、2016年6月23日的医疗费和救护费收据。韩红梅不认可白荔的证明目的。韩红梅称白荔拿到房款后通过微信表示不交房，其才上门去找白荔，拉了电闸。为证明上述事实，韩红梅提交其与白荔的短信记录，显示韩红梅于2016年6月28日多次重复发送短信“还我房子，还我房子，还我房子，还我房子，还我房子”，白荔用尖锐的言辞斥骂回复，并提到“告诉你没人再会原谅你，判下来一两个月腾房很正常，你自食其果吧”。白荔对韩红梅的证明目的亦不认可。本院认为，双方在《补充协议（四）》中约定白荔在收到银行房款之日起一个月后交房，白荔实际于2016年7月7日交房，不存在违约行为。韩红梅主张白荔明确表示不交房，但其本人未按照合同约定催交房屋在先，故本院对其意见不予采纳。根据上述认定的事实，本院认为，白荔与韩红梅就买卖位于朝阳区姚家园东里x号院x号楼x层x单元x号房屋达成的房屋买卖合同及相关补充协议，均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。白荔在本案中同时向韩红梅和王威主张权利，王威对此无异议，本院亦不持异议。本案中，韩红梅虽存在逾期付款110万元的行为，但其已经在履行中支付了有关滞纳金，双方在《补充协议（四）》中归该滞纳金予以约定，应当认为双方均认可韩红梅已支付的滞纳金足以承担该违约责任。关于银行放款的356万元，根据查明的事实，白荔在履行过程中向韩红梅主张滞纳金，韩红梅实际支付的滞纳金与白荔主张的数额相近，且在滞纳金支付后，双方顺利办理了过户手续，应当认定双方在该款项逾期支付的责任承担问题达成了一致，白荔在本案中再次主张违约金，本院不予支持。白荔主张的其他违约事实，本院均不予认定，故其据此提出的相关诉讼请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告白荔的全部诉讼请求。案件受理费18048元，由原告白荔负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡 峰审 判 员  黎伟伟人民陪审员  骆尚朴二〇一七年十一月一日书 记 员  唐 琪