.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终1160号上诉人（原审被告）：三亚华宇旅业有限公司。法定代表人：赵华山。委托诉讼代理人：李鑫。上诉人（原审原告）：操根祥。委托诉讼代理人：田娜。委托诉讼代理人：朱梦璞。上诉人三亚华宇旅业有限公司（以下简称华宇公司）因与上诉人操根祥房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华宇公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3107号民事判决第一项，驳回操根祥一审第一项诉讼请求；2.一、二审案件受理费由操根祥承担。事实与理由：1.一审法院判决返还房产与合同目的相违背。操根祥与华宇公司签订《商品房买卖合同》以及《三亚华宇皇冠假日酒店委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》）所确定的交易、合作方式，实际上是一种投资方式。操根祥所购买的是产权式酒店中的客房，其目的是为了将产权式酒店客房委托华宇公司进行经营管理，并依照《委托经营管理合同》的约定取得远远超过银行同期贷款利率的返利收益。由此可见，操根祥购买涉案房产的目的是为了获取投资收益而非房产，但就事实而言，获取投资收益只有在委托华宇公司统一进行酒店经营管理的情况下才能得以实现，否则操根祥将无法取得投资收益，这与双方的合同目的不相符。2.返还房产将造成极大的资源浪费。涉案房产是商业用房，设计和规划功能只能作为酒店客房使用，如返还给操根祥，其并不能取得经营客房所必须的《特种行业经营许可证》，无法将涉案房产用于经营获取收益。而且，涉案房产并无其他生活配套，也不能作为日常居住使用，房产返还操根祥后的唯一结果就是闲置，将造成极大的资源浪费，不符合民事行为的经济性原则，对双方均无益处。3.涉案房产无法实际交付使用。依照现行法律之规定，为业主提供物业服务需取得物业服务资质，而华宇公司并无物业服务资质，也未委托专门的物业服务公司提供物业服务，依法不得为业主提供供水、供电、清洁、安全管理等服务，更不得收取物业管理费用。故华宇公司无法为涉案房产提供水、供电等必要交付条件，无供水、供电等基本条件,涉案房产根本不能交付使用，一审法院判决交付房产缺乏事实根据。事实上，三亚华宇皇冠假日酒店（以下简称华宇酒店）的业主除操根祥外，还有16位业主的委托经营管理协议同样到期，经与业主进行深入、详细的沟通，绝大多数业主均已与华宇公司续签了《委托经营管理合同》。早在2016年9月份，华宇公司就已开始与操根祥就续签《委托经营管理合同》事宜进行协商，但由于酒店的经营情况实在无法满足操根祥提出的返利回报要求，双方未能达成一致，但华宇公司愿意在公正、公平的基础上与操根祥进行协商，继续签订《委托经营管理协议》，使房产利益最大化。操根祥辩称：1.《商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》是两个完全独立的合同，房子产权独立明晰，《商品房买卖合同》并未约定房子必须出租给华宇公司或委托华宇公司经营管理。《委托经营管理合同》到期后，业主可以将房子出租给华宇公司，也可以出租给第三方或者自用，华宇公司无权干涉。华宇公司依靠自己的优势地位，诉称"必须委托华宇公司经营才是购房目的"、"业主收回即是闲置浪费"，至今拒不返还房屋，与房屋私人所有的财产性质不符。另外，华宇公司一审开庭时主张《委托经营管理合同》是房屋租赁关系，但上诉状另主张不是房屋租赁关系而是以利益为主的委托经营关系，本身是相互矛盾的。2.华宇公司称涉案房产无法交付使用，理由荒唐。满足供水、供电等基本条件是任何一个交付的房产都必须提供的必要基础。而且，事实上这个问题并不存在，因为所涉房产已经正常使用了12年。华宇公司所称的无法为涉案房产供水、供电，无非是想故意制造事端，恶意给涉案房产断水、断电，让业主屈服于华宇公司，以低于市场价50%的价格将房产出租给华宇公司。3.根据《商品房买卖合同》附件二，"物业管理用房及服务标准"明确约定：酒店提供的国际五星级酒店服务标准的管理服务费用计入酒店日常运营费用，不再向买受人另行收取。正是由于涉案房产获得了华宇公司前述五星级酒店标准免费服务的承诺，所以业主才以高于当时高档公寓市场价格3倍的价格购买了涉案房产，且涉案房产的公摊面积高达35%，光酒店大堂底下一层的面积就达1224.67平方米，所有共用设施，合同规定其产权全部归全体业主所有，但事实上全部给了华宇公司免费经营收益，作为对价，酒店免费提供所涉房产管理服务也是应该的。4.《商品房买卖合同》附件三中，室内装修有厨具的装修标准，而实际房间内未有发现，请华宇公司在还房时予以整改恢复。操根祥上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3107号民事判决第四项；2.改判华宇公司向操根祥提供合规会计事务所对酒店（2005年到2016年每年）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审计报告并向操根祥支付剩余部分回报收益及延期利息；3.改判华宇公司赔偿操根祥房屋租金损失暂计15,366.33元（损失按每月7,683.16元计算，自2017年1月1日起暂计至2017年2月28日，实际计算至华宇公司返还之日止）；4.一、二审案件受理费由华宇公司承担。庭审后，操根祥申请撤回第3项上诉请求。事实与理由：一、一审法院仅以华宇公司明确表示没有制作审核报告，且过去操根祥未提出异议为由，驳回操根祥的该项诉讼请求适用法律明显错误，应当依法改判。1.《委托经营管理合同》明确约定华宇公司应当向操根祥提供合规会计事务所对酒店（2005年到2016年每年）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审计报告并向操根祥支付剩余部分回报收益及延期利息。2.华宇公司仅辩称其没有制作该审核报告，同时并没有提出该项请求无依据、无理由、或已过诉讼时效等其他任何有效的答辩理由。但一审法院却主动认定因为过去11年时间里，华宇公司都未提供该审核报告，合同目的已经实现，从而驳回该项请求，此项判决已经超越人民法院审判权限。退一步讲，即使华宇公司主动提出该请求已过诉讼时效等其他理由，从法律层面讲，其仍然应当提供至少2015年及2016年的年度审核报告，从而根据审核报告的内容进一步认定是否应支付剩余回报收益。而一审法院却主动以过去11年内操根祥未提供异议为由而不支持其该项请求，适用法律明显错误，应当依法改判。二、一审法院以操根祥未提供证据证明合同到期时要求华宇公司退房而认定双方形成不定期的租赁合同，从而按照原合同标准计算华宇公司占用操根祥房屋期间产生的租金损失，认定事实与适用法律明显错误,应当依法改判。本案在一审庭审过程中，操根祥当庭提交了两份《通知函》，具体发函时间及内容非常明确，即操根祥于2016年12月10日向华宇公司发函明确若双方续约，则华宇公司应于2016年12月20日前予以明确答复，否则，华宇公司应于2017年1月1日将房屋交还操根祥。华宇公司此后并未答复，故2017年1月3日操根祥向华宇公司发函要求华宇公司在2017年1月15日将房屋退还。上述两份通知函足以证明操根祥已经提出证据证明合同到期时曾要求华宇公司退房的事实。而华宇公司收到操根祥发出的《通知函》后，并未将房屋退还给操根祥，华宇公司继续占用房屋的行为属于非法占用。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条"侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算"的规定，对于华宇公司在原合同到期后未续约的，且经操根祥发函通知退房后仍继续非法占用涉案房屋的行为，操根祥有权按照房屋被占用期间的市场价格计算标准要求华宇公司承担房屋被占用期间的经济损失。而一审法院无视操根祥提交的两份《通知函》，以操根祥未提供证据证明合同到期时要求华宇公司退房而认定双方形成不定期的租赁合同，从而按照原合同标准计算华宇公司占用操根祥房屋期间产生的租金损失，认定事实与适用法律明显错误，应当依法改判。华宇公司辩称：1.过去十二年华宇公司没有做过会计审计报告，华宇公司无法提供合规会计事务所对酒店（2005年到2016年每年）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审计报告；2.《委托经营管理合同》到期后，华宇公司一直在与操根祥协商房屋续租事宜，不能认定华宇公司侵权。操根祥向一审法院起诉请求：1.华宇公司立即将华宇酒店第二幢第二层2233号房屋腾空退还给操根祥；2.华宇公司向操根祥支付2014年回报的延期支付利息495.37元（利息计算依据：以46,099元为基数，按银行贷款基准利率，自2015年2月1日起暂算至2015年4月13日止）；2015年回报的延期支付利息1,097.35元（利息计算依据：以46,099元为基数，按银行贷款基准利率，自2016年2月1日起暂算至2016年8月16日止）；2016年回报46,099元及延期支付的利息（利息计算依据：以46,099元为基数，按银行贷款基准利率，自2017年2月1日起暂算至华宇公司实际支付之日止）；3.华宇公司向操根祥提供合规会计事务所对酒店（2005年到2016年每年的）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告并向操根祥支付剩余部分回报收益及延期利息；4.华宇酒店赔偿操根祥损失15,366.33元（计算依据：参考三亚丽禾温德姆酒店按目前房屋售价5%向投资者支付每年回报，操根祥购买的房屋市价目前已经达到原购买价格的三倍，故操根祥按原最低回报两倍计算损失非常合理。损失按每月7,683.16元计算，自2017年1月1日起计算至华宇公司返还房屋之日止）。一审法院认定事实：2004年3月17日，操根祥从华宇公司购买位于华宇酒店二号公寓2233号房，总房价768,312元。同日，双方签订《委托经营管理合同》，约定操根祥委托华宇公司聘请管理人对上述购买的房屋进行经营和管理，管理期限自2004年12月31日至2016年12月31日。合同第五条甲方的投资回报中（一）回报方式约定："甲方（操根祥）每年将根据指定的会计师事务所对酒店年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审查核定之后，获取不少于其从乙方购买客房总价768,312元百分之六（计46,099元）的回报。（二）回报计算：年酒店客房可分配收益＝（年酒店客房经营收入－年酒店客房管理费用和成本）÷酒店客房总套内面积×甲方购买客房套内面积×甲方购买客房景观价格系数÷加权平均系数。其中：1.年酒店客房管理费用和成本包括：营业税、经营成本、经营费用、饭店管理公司系统费、饭店公司管理费、保险费、资产重置费、递延摊派费、董事会经费、其他按照指定的会计师事务所核定的应列入本合同的相关费用；2.酒店客房总套内面积=28,323.36平方米；3.甲方购买客房套内面积为49.16平方米；4.甲方购买客房景观系数为0.88；5.加权平均系数：1.026。（三）回报的支付：每年结算一次，结算后于次年二月一日前汇入甲方指定的银行账户。同日，双方签订补充协议，第一条约定："双方确认本合同第五条第（一）款所述的甲方获取的回报系指税后净回报，甲方不需要因此回报而申报纳税。"操根祥共有5套房屋均与华宇公司签订《委托经营管理合同》，2015年4月13日，华宇公司支付给操根祥2014年度回报收益。2016年8月16日，华宇公司支付给操根祥2015年度回报收益。此后合同到期后，双方未续约，华宇公司亦未支付2016年度回报收益。一审法院认为：操根祥与华宇公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。根据合同约定，华宇公司应自次年二月一日前应将本年度的回报收益金支付给操根祥，否则应承担逾期支付的违约责任。因华宇公司未在合同约定的时间内向操根祥支付回报收益金，故对操根祥要求华宇公司赔偿逾期支付上述年度回报收益金利息的诉求，予以支持，利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。对操根祥要求华宇公司提供合规会计师事务所对酒店（2005年到2016年每年的）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告的诉求，因华宇公司明确表示其没有制作该审核报告，考虑到双方约定该条款的目的是为了分配收益，但在过去长达11年的时间里，华宇公司每年都是按操根祥已付客房总价768,312元百分之六（计46,099元）向操根祥支付回报，操根祥也未提出异议，视为双方同意每年的回报款按客房总价768,312元百分之六支付，操根祥的合同目的已经实现。故对其要求华宇公司提供(2005年到2016年每年的)年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审核报告、支付剩余部分回报收益及延期利息的请求，不予支持。因双方签订的《委托经营管理合同》于2016年12月31日到期后，双方未续订合同，操根祥也未提出证据证明到期时要求华宇公司退房，双方形成不定期的租赁合同，操根祥可随时要求解除合同。现操根祥要求华宇公司腾空房屋，华宇公司亦表示同意，予以支持。操根祥主张华宇公司未腾空房屋侵害其合法权益，应支付合同到期后至今的损失，主张按每月7,683.16元计算，华宇公司抗辩称不定期租赁合同中租金的计算条款并未变更仍应按照原标准计算，对此抗辩，予以采纳，每月租金应按3,841.6元（46,099元÷12月）计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条规定，遂判决：一、华宇公司应于判决生效之日起十五日内将华宇酒店二号公寓2233号房屋退还给操根祥；二、华宇公司应于判决生效之日起十日内向操根祥支付2016年度回报收益金46,099元及逾期支付回报款的利息（其中，2014年度回报利息以46,099元为本金、从2015年2月1日计算至2015年4月13日；2015年度回报利息以46,099元为本金，自2016年2月1日起计算至2016年8月16日；2016年度回报利息以46,099元为本金，从2017年2月1日计算至实际支付之日止，上述三期利息均按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；三、华宇公司应向操根祥支付自2017年1月1日至房屋退还之日止的租金，租金按每月3,841.6元计算；四、驳回操根祥的其他诉讼请求。案件受理费688元（操根祥已预缴），由华宇公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，2016年12月10日，操根祥通过特快专递向华宇公司邮寄送达《关于三亚华宇皇冠假日酒店〈委托经营管理合同〉到期的通知函》，称多次与华宇公司联系询问合同到期后的后续处理事宜，但华宇公司未予明确答复。故明确告知："如可以原合约条件续约，本人亦愿与贵司继续合作，谨希望贵司于2016年12月20日前予以明确的书面的答复；否则，本人则理解为贵司不同意续约，将另行规划房屋的管理和使用，并请贵司在合约期满后之2017年1月1日将房屋交还本人。"华宇公司收到该函后，未予书面回复。2017年1月3日，操根祥再次向华宇公司邮寄送达《关于〈委托经营管理合同〉到期收房的通知函》，明确告知"直到2017年1月3日，本人未收到贵司明确的书面答复函。有鉴于此，上述通知函'愿以原合约条件续约'的邀约已过期限，不再有效，本人将另行规划房屋的管理和使用，请贵司安排在2017年1月15日之前将房屋交还本人"。华宇公司收到该函后，未予书面回复，也未将房屋交还操根祥。操根祥在一审期间已向一审法院提交了上述2份函件及特快专递单等证据，一审法院未予认定不当，应予纠正。2017年11月1日，操根祥向本院提交撤回第3项上诉请求的申请，即申请撤回华宇酒店赔偿操根祥房屋租金损失暂计15,366.33元（损失按每月7,683.16元计算，自2017年1月1日起暂计至2017年2月28日，实际计算至华宇公司返还之日止）的上诉请求。本院认为，一审法院判决华宇公司按原《委托经营管理合同》约定每月3,841.6元的租金标准向操根祥支付自2017年1月1日至房屋退还之日止的租金，操根祥虽然就该项请求提起了上诉，但在本案判决之前向本院提交申请撤回该项上诉请求，系其处分其自己民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点是：一、华宇公司是否应当返还房屋；二、华宇公司是否应当向操根祥提供合规会计事务所对酒店（2005年到2016年每年）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审计报告并向操根祥支付剩余部分回报收益及延期利息。一、关于华宇公司是否应当返还房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定："本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权"、第四条规定："国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯"。操根祥向华宇公司购买涉案房屋后，已依法取得涉案房屋即位于三亚华宇皇冠假日酒店二号公寓2233号房的所有权[土地房屋权证号：三土房（2009）字第025**]，依法享有涉案房屋的物权，操根祥对其房屋享有出租或不出租自用、出租给华宇公司或出租给其他人的权利，任何单位和个人不得干预。操根祥与华宇公司签订的《委托经营管理合同》于2016年12月31日到期后，双方未能协商一致续签合同，华宇公司应当及时将涉案房屋返还给操根祥。华宇公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于华宇公司是否应当向操根祥提供合规会计事务所对酒店（2005年到2016年每年）年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审计报告并向操根祥支付剩余部分回报收益及延期利息的问题。1.根据《委托经营管理合同》第四条中"回报方式"的约定，华宇公司有义务向操根祥每年提供会计师事务所对酒店年度经营状况及酒店客房可分配收益总额的审计报告，华宇公司应当及时向操根祥提供每年的审计报告。华宇公司自认其在合同期间从未聘请会计师事务所作过审计报告从而无法提供，其行为已构成违约。在合同履行过程中，操根祥虽然未及时行使该权利，但并不意味操根祥豁免了华宇公司该项义务。操根祥诉求华宇公司提供经合规会计师事务所对酒店年度经营状况及酒店客房可分配收益总额的审计报告符合合同约定，本院予以支持。一审法院以操根祥过去11年未提出异议为由驳回操根祥的该项诉讼请求不当，应予纠正。2.因审计报告尚未出具，每年的回报是否还有剩余等事实尚未清楚，操根祥现在诉求华宇公司支付剩余部分回报收益及延期利息没有事实根据，本院不予支持。操根祥可在审计报告出具后另行主张权利。综上，华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；操根祥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3107号民事判决第一、二、三项；二、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初3107号民事判决第四项；三、三亚华宇旅业有限公司应于本判决生效之日起90日内向操根祥提供2005年至2016年每年度经营状况及酒店客房可分配收益总额审计报告；四、驳回操根祥的一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人三亚华宇旅业有限公司的上诉请求。二审案件受理1,904.94元（华宇公司已预交952.47元，操根祥已预交952.47元），由三亚华宇旅业有限公司负担1,428.7元，由操根祥负担476.24元。本判决为终审判决。obgvbbrdbqtlcefvna审 判 长 李柔翰审 判 员 王晓艳审 判 员 梁 泽 二〇一七年十一月一日法官助理 黄蕾燕书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释