江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0302民初3377号 原告：江苏某某物业管理有限公司。 法定代表人：梁某。 委托诉讼代理人：刘某。 委托诉讼代理人：张某某。 被告：唐某。 原告江苏某某物业管理有限公司与被告唐某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法由审判员王娜适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江苏某某物业管理有限公司物业的委托诉讼代理人刘某、张某某、被告唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费308元（2011年1月1日至2011年12月22日）、滞纳金346.7元（以308元为本金，自2011年6月1日起至2017年7月31日止，按照日万分之五计算），合计654.7元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：徐州市某某生态居住区开发建设单位某某房地产有限公司于2009年12月22日与原告签订了《某某生态居住区物业管理服务委托合同》，合同期限自2010年1月1日至依法成立业主委员会选聘新物业接管日止。物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米0.3元收取，生活垃圾处置费每户每年12元，滞纳金从合同签订后第一个物业管理年度2010年6月1日至缴费日止，按每日千分之三计算。被告房屋面积88平方米，合同签订后原告如期进驻该小区进行物业管理服务，但原告多次上门催要及书面催缴，被告至今未缴纳2011年1月1日至2011年12月22日的物业服务费。原告也曾于2012年7月将欠费业主诉至鼓楼区人民法院。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告唐某辩称，1、本案原告主体不合格。本案原告为江苏某某物业管理有限公司，注册地为徐州鼓楼区前舜小区**，法定代表人梁某。合同中委托方为某某房地产开发有限公司，受托方是徐州市某某物业管理有限公司，注册地为二环西路**，法定代表人张志堂，与原告的法人名称和委托人、受托人、注册地均不、注册地均不一致业管理有限公司已注销，根据合同的相对性，法院应当驳回原告的诉讼请求；2、本案已超过诉讼时效。原告所述签订物业服务合同并于合同签订后进入小区与事实不符。某某小区2005年建成，业主上房依据买卖合同中包含前期物业合同的约定，物业管理费0.1元每年每平方，垃圾清理费1元每年每平方米，有上房通知和住宅质量保证书及2015年至2017年的收据为证。2009年下半年某某房地产有限公司擅自终止与某某物业管理有限公司前期物业合同，与徐州某某物业管理有限公司私下签订了新的合同，出卖了业主利益，擅自增加物业费，业主对此不满。与某某物业管理有限公司相比，徐州某某物业管理有限公司不但收费高，而且服务差，于是出现了业主不缴纳物业费的情况。业主要求徐州某某物业管理有限公司离开小区，让某某物业管理有限公司继续提供服务，否则由业主成立的业主委员会或者召开业主大会选择新的物业公司并签订物业合同，但徐州某某物业管理有限公司拒不撤离，在涉案小区坚持一年后于2012年春节前撤离小区，致使垃圾数月无人清理。电视台报道过，上访办上访过，鼓楼区物管科白云山街道办事处协调过。徐州某某物业管理有限公司于2012年撤离至今长达五年七个月，显然超过了法律规定的诉讼两年时效；3、根据最高院关于审理物业费若干问题的规定，建设单位依法与物业服务签订的前期物业合同，业主大会签订的物业合同对业主具有约束力。某某房地产有限公司与徐州某某物业管理有限公司签订的合同既不是前期合同也不是与业主委员会签订的合同，只是普通的委托合同，对业主无约束力；4、请求法院确认徐州房地产开发有限公司与徐州某某物业管理有限公司签订委托合同无效；并请求法院判决徐州某某物业管理有限公司依照无效合同收取的物业费返还给业主，诉讼费用由徐州某某物业管理有限公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述，本院可以确认如下事实： 2009年12月22日，原告与某某生态居住区的开发商某某房地产开发有限公司（甲方）签订了《物业管理服务委托合同》，其中合同中约定原告提供物业管理服务事项的内容包括房屋的管理、共用设施设备管理、公共秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理等管理服务。物业服务费的收费标准：多层为0.3元/建筑平方米·月、商住门面为0.5元/建筑平方米·月；物业费用每年缴纳一次。装修垃圾处置费每建筑平方米1元，生活垃圾处置费每户每年12元，小区公共能耗费和维修材料费每户每年预收50元，年底结算，每年公示一次；自觉接受甲方、业主和依法成立的业主委员会监督。收费的时限与办法：从本合同签订之日起至2010年12月31日止，收取从2010年1月1日（接管服务日）至2010年12月31日全年的物业服务费；以后年度以此类推。本合同自双方签字后的2010年1月1日起生效至依法成立业主委员会选聘新物业接管日止。对逾期不交费的业主，物业公司有权按照逾期每日3‰的标准加收滞纳金。该合同还约定了其他事项。 被告唐某系某某生态居住区南区12-4-102室的业主，房屋建筑面积88平方米。2011年1月1日至2011年12月22日，被告唐某未交纳物业服务费。原告服务期限为自2010年1月1日至2011年12月22日。庭审中，原、被告均陈述涉案小区至今没有成立业主委员会。 2010年7月6日，江苏省徐州工商行政管理局出具了江苏省徐州工商行政管理局公司准予变更登记通知书，该通知书载明：“江苏某某物业管理有限公司公司变更已经我局登记。现主要变更事项如下：原企业名称：徐州某某物业管理有限公司现企业名称：江苏某某物业管理有限公司”。 本院认为：原告与某某房地产有限公司签订的《物业管理服务委托合同》，合法有效，对全体业主具有约束力，且原告也给涉案小区提供了物业服务，被告应当按照合同的约定按时缴纳物业服务费用，逾期缴纳的，原告有权按照规定收取滞纳金。 关于原告主张物业服务费问题。依据《物业管理服务委托合同》，该合同的生效时间为2010年1月1日，故原告的物业服务时间应从2010年1月1日开始计算。庭审中，原告自认物业服务的截止时间为2011年12月22日，因被告未提供证据予以抗辩，故物业服务的截止时间应为2011年12月22日。综上，本院予以确认原告从事物业管理服务的起始时间为2010年1月1日至2011年12月22日。被告名下的房屋建筑面积为88平方米，物业服务费缴纳标准为按照建筑面积每月每平方米0.3元，结合原告的诉讼请求，本院依法支持自2011年1月1日至2011年12月22日的物业费为308元。另，被告辩称原告提供的物业服务不到位，但被告并没有提供相应的证据予以证明，故对于该抗辩，本院不予采信。 关于原告主张支付滞纳金问题。依照《物业管理服务委托合同》的约定，被告逾期未缴纳物业服务费应按照逾期每日3‰的标准加收滞纳金。经审查，该滞纳金的标准过高，故本院依法酌定参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。经计算，2011年1月1日至2012年12月22日期间产生的违约金为86元（以308元为本金，自2012年1月1日起至2017年7月31日，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。 综上，本院依法支持原告物业服务费308元、滞纳金86元，合计394元。 综上，依据国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告唐某于本判决生效之日起七日内向原告江苏某某物业管理有限公司一次性支付物业服务费、滞纳金394元； 二、驳回原告江苏某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由原告江苏某某物业管理有限公司负担5元，被告唐某负担20元（与上述款项一并交付原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员  王某 二〇一七年十一月二十日 见习书记员  居某