福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初15479号 原告（反诉被告）：苏霖华，男，1968年8月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李卫军，福建上达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐小妹，福建上达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦亚恩，男，1972年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：赵定蕾，女，1973年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）苏霖华与被告（反诉原告）秦亚恩、赵定蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。苏霖华的委托诉讼代理人李卫军及秦亚恩到庭参加诉讼，赵定蕾经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏霖华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年9月15日签订的《房产买卖协议》有效；2.二被告配合苏霖华将址于厦门市同安路2号天鹭大厦A幢2808室房产登记过户至苏霖华名下。事实和理由：2007年9月15日，在中介方鑫祥瑞房地产投资顾问有限公司将军祠分公司的中介下，苏霖华与秦亚恩、赵定蕾签订《房产买卖协议》，约定由苏霖华向秦亚恩、赵定蕾购买厦门市同安路2号天鹭大厦A栋2808室，购房款为114万元，分2次支付，第一次支付时间为2007年11月30日前，支付金额44万元（含定金5万元)；第二次支付时间为2007年12月31日（指办理公证手续当日），支付金额20万元；苏霖华于银行按揭实际放款日为准向二被告支付尾款50万元。合同签订后，苏霖华依约支付共计64万元购房款给二被告。二被告2007年12月31日收到64万元购房款后将房产交付给苏霖华使用。2016年4月6日厦门市国土资源与房产管理局于厦门日报上公示讼争房屋可以申请办理产权证。苏霖华得知后联系二被告，要求二被告办理产权证后立即将该房屋过户给苏霖华。然而，二被告拒不配合。 秦亚恩辩称，讼争房屋已经依约交付给苏霖华。苏霖华尚未支付尾款50万元，其主张尾款无法支付的责任在开发商缺乏依据。苏霖华可以将款项分期支付给秦亚恩，因苏霖华未依约付款，导致秦亚恩向外借款产生利息损失。 赵定蕾未作答辩。 秦亚恩向本院提出反诉请求：解除原、被告于2007年9月15日签订的《房产买卖协议》。事实与理由：2007年9月15日，在中介方鑫祥瑞房地产投资顾问有限公司将军祠分公司的中介下，原被告双方签订《房产买卖协议》，约定由苏霖华向秦亚恩、赵定蕾购买厦门市同安路2号天鹭大厦A幢2808室，购房款为114万元，分2次支付，第一次支付时间为2007年11月30日前，支付金额44万元（含定金5万元)；第二次支付时间为2007年12月31日（指办理公证手续当日），支付金额20万元；苏霖华于银行按揭实际放款日为准向二被告支付尾款50万元。然而，协议签订后，苏霖华以资金不足为由向秦亚恩请求分5次支付协议约定的前两次应付款共计64万元。秦亚恩同意了苏霖华的分期付款请求，并于2007年12月即将房屋交付给苏霖华使用。后来，非因双方的原因导致房屋产权证未能办理，苏霖华也因此为由不申请贷款以支付剩余50万购房款，直至2016年4月6日，厦门市国土资源与房产管理局于厦门日报上公示讼争房屋可以申请办理产权证。因房屋为秦亚恩在2003年4月3日以前妻赵定蕾的名义通过办理按揭贷款的方式购买，在秦亚恩与赵定蕾离婚后由秦亚恩独自偿还该按揭贷款，直至2018年9月10日才还清贷款，不计贷款本金，仅贷款利息秦亚恩就向银行返还了近100万元。在确定通过以房屋为抵押向银行贷款支付剩余50万元购房款无望的情况下，秦亚恩曾多次与苏霖华协商，请其以其他方式付款，苏霖华均以没钱为由拒绝。虽然双方协议约定以申请贷款的方式支付剩余50万购房款，但上述约定是基于双方均认为房屋产权证在近期即可办理并以此申请贷款的基础上。在非因双方原因导致不能按协议约定方式办理房屋产权证长达近9年的时间里，苏霖华不顾房屋价值超速上涨的现实，拒绝秦亚恩以其他方式付款的请求，导致秦亚恩未收取到手的剩余50万购房款严重贬值，这对秦亚恩是极其不公平的。且，在苏霖华起诉后，秦亚恩曾与其协商，希望其支付购房尾款及按揭贷款等利息补偿，苏霖华均予以拒绝。 苏霖华依法提交了《商品房买卖合同》、《房产买卖协议》、《收条》及2016年4月6日厦门日报公告。秦亚恩依法提交了《收据》、《房产买卖协议》、物业管理票据及银行贷款合同、付款凭证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 秦亚恩与赵定蕾原系夫妻关系，于2005年8月31日办理离婚登记。讼争的厦门市同安路2号天鹭大厦第A幢28层H号房屋系赵定蕾于2003年4月3日向开发商厦门普达房地产建设发展有限公司购买的预售商品房。秦亚恩与赵定蕾签订的离婚协议约定上述房屋归秦亚恩所有。 2007年9月15日，秦亚恩、赵定蕾与苏霖华签订一份《房产买卖协议》，约定秦亚恩、赵定蕾将厦门市同安路2号天鹭大厦第A幢28层H号（第A幢2808室）房屋（以下简称讼争房屋）出售给苏霖华，成交价为114万元。协议签订之日，苏霖华应支付购房定金5万元，2007年11月30日前支付44万元（含定金），2007年12月31日前支付20万元，苏霖华于银行按揭实际放款日为准支付50万元，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，苏霖华应于当天将差额以现金方式支付。秦亚恩、赵定蕾应于2007年12月31日之前收到2次付款共计64万元将房产交付给苏霖华使用。第十九条“双方约定其它事项”第2点约定，秦亚恩、赵定蕾须无条件配合办理产权证更名过户手续，一手产权证费用由秦亚恩、赵定蕾负责支付，更名过户产生的一切费用由苏霖华负责支付。 合同签订后，苏霖华分次于2007年12月31日前向秦亚恩、赵定蕾支付购房款64万元。秦亚恩、赵定蕾于2007年12月底将讼争房屋交付苏霖华使用至今。 2016年4月，厦门市国土资源与房产管理局发布公告，要求讼争房屋开发商厦门普达房地产建设发展有限公司缴回《国有土地使用证》，逾期未缴将予以注销并依法对购房者的不动产申请给予登记发证。 庭审中，双方当事人均确认签订讼争合同时均知晓讼争房屋尚未办理产权登记，双方签订合同时约定的尾款50万元向银行申请按揭贷款系以讼争房屋为抵押向银行申请贷款。讼争房屋现已具备办理分户登记的条件，秦亚恩、赵定蕾尚未将讼争房屋权属办理至其名下。苏霖华亦尚未向秦亚恩、赵定蕾支付购房尾款50万元。 本院认为，苏霖华与秦亚恩、赵定蕾签订的讼争合同系双方当事人真实意思表示，不存在无效情形，苏霖华请求确认讼争合同有效符合法律规定，应予支持。苏霖华与秦亚恩均确认双方签订合同时约定的本意是待讼争房屋产权证办理后由苏霖华以讼争房屋向银行办理抵押贷款支付购房尾款。因讼争房屋权属证书一直未能办理，苏霖华未支付购房款50万元不构成违约。秦亚恩虽主张讼争房屋产权证迟迟未能办理导致原合同约定的付款方式对秦亚恩极为不公，但并未根据法律规定向人民法院请求变更合同，其现以苏霖华未支付购房尾款、拒绝协商变更合同等事由请求解除合同缺乏依据。鉴于苏霖华确认讼争房屋目前尚未办理分户登记至秦亚恩或赵定蕾名下，苏霖华要求秦亚恩、赵定蕾协助将讼争房屋过户登记至其名下尚不具备条件，对于苏霖华该项诉求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认苏霖华与秦亚恩、赵定蕾于2007年9月15日就厦门市同安路2号天路大厦第A幢2808室（第A幢28层H号）房屋签订的《房产买卖协议》有效； 二、驳回苏霖华的其他诉讼请求； 三、驳回秦亚恩的反诉请求。 本案本诉案件受理费15060元，由苏霖华负担100元，秦亚恩、赵定蕾负担14960元；反诉案件受理费9553元，由秦亚恩负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。 审 判 长 吕云平 人民陪审员 王庚申 人民陪审员 邓小露 二〇一七年十一月二十日 书 记 员 朱剑生 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1