山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初5233号原告：张少峰，男，汉族，1991年8月10日生，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：李启浙，山东康元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志香，山东康元律师事务所律师。被告：刘新芳，女，汉族，1961年11月17日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：孟庆秀，山东宝都律师事务所律师。第三人：胶州市乐当家房产信息服务部北京路店，住所地胶州市北京路时代国际**网点。注册号：370281600386907。经营者：纪程睦，男，汉族，1973年5月2日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：宋业山，男，汉族，1972年11月25日，住山东省胶州市。系第三人法律顾问。原告张少峰与被告刘新芳、第三人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店（以下简称乐当家房产北京路店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，在本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权追加乐当家房产北京路店为本案第三人参加诉讼。原告张少峰的委托诉讼代理人李启浙、王志香，被告刘新芳及其委托诉讼代理人孟庆秀，第三人乐当家房产北京路店委托诉讼代理人宋业山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告双倍返还购房定金60000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月5日签订房产买卖协议，原告于合同签订当日付给被告30000元作为定金，现被告反悔，拒绝出售房屋。合同法第六条约定，此合同签订后，若甲方（被告）违约，双倍返还原告购房定金。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告双倍返还原告购房定金60000元。被告刘新芳辩称，一、根据合同法的相关规定，定金罚则的适用必须建立在定金实际交付、收取定金的一方有违约行为、订立合同的目的不能实现条件之上，但本案中上述条件一条也不具备，故原告的诉讼请求不能成立。具体分析如下：1、原告未向被告交付3万元定金。2017年5月5日，原告张少峰通过刷卡的形式付给了乐当家房产北京路店现金3万元，乐当家房产北京路店收了原告3万元后，出具了两份收款收据给被告，一份内容为：户名刘新芳，比华丽公寓1-2-601，售房中介费1万元。一份内容为：交款单位刘新芳，大写贰万元，收款事由比华丽公寓1-2-601,定金。两份收据均盖有“胶州市乐当家房产信息服务部”现金收讫章。以上事实说明原告主张的3万元，是直接打给了乐当家房产北京路店，而非交付给被告。定金合同是实践性合同，从定金实际交付之日起生效，如果定金没有交付，那么即使签订了定金合同或合同中有定金条款，也不能适用定金罚则。本案中，原告并未将定金交付给被告，故，原告和被告之间不存在定金合同的法律关系，原告无权向被告主张返还定金。2、在与原告的房屋买卖过程中，被告不存在违约行为。合同法及相关司法解释规定：违约行为的存在是定金罚则的适用前提。本案中，三方当事人从2017年5月5日签订房屋买卖协议，到目前为止，买卖合同一直在履行过程中，被告从没有表示过这个房子不卖给原告了，相反，在被告得知原告起诉后，立即赶到乐当家房产北京路店，其工作人员仍然在联系协调原告，当时工作人员告知被告：原告已另行购买房屋，不再购买被告这套房子了。以上事实说明，在本次房屋买卖合同的履行过程中，是原告违约，另行购买了房屋，而非被告违约。故原告的主张不能成立。3、原告在房屋买卖协议仍在履行的情况下，提出返还定金的诉讼，依法不能成立。合同目的不能实现是适用双倍返还定金罚则的基本条件。本案中，双方签订的房屋买卖协议并未解除，原告在诉讼请求中也没有主张解除该房屋买卖协议，况且现实情况也确属在履行过程中，故原告的诉讼不能成立。综上事实，请法庭在查明事实的情况下，依法驳回原告的诉讼请求。二、乐当家房产北京路店至今扣留被告的房产证原件的事实证明了以下两点：一是房屋买卖协议仍在履行状态；二是乐当家房产北京路店违反管理规范，侵害被告的合法权益。基于上述事实，乐当家房产北京路店应返还被告的房产证原件，赔偿被告的经济损失，以维护被告合法权益，保障市场正常交易秩序，维护社会和谐稳定。第三人乐当家房产北京路店称，原告所诉属实，第三人作为中介方已经完成原被告的全部委托，不存在违约行为，因此第三人不应承担责任。第三人收取定金3万元，当时经过了被告的同意，其中1万元作为佣金，2万元作为交房保证金，被告同意由第三人代为保管，然后被告带走了第三人出具的收据。被告曾明确表示过，因为胶州的房价上涨，房子卖便宜了，被告丈夫不同意，原告同意将房款提高到58万元，而被告还是不同意交易，不配合办理贷款手续。第三人曾在2017年5月5日到2017年5月20日多次电话通知被告，但被告拒不配合。原告围绕诉讼请求依法提交房屋买卖协议、房屋所有权证等证据，拟证实原、被告签订房屋买卖协议，原告支付了定金3万元，但被告并未按照该协议履行，时至今日房屋仍在被告名下。被告质证称，对房屋买卖协议真实性没有异议，但不能证明原告的观点：1、所谓的定金在条款里面虽然写上了，但原告在实际交付过程中是通过刷卡的形式直接给了中介，并非给了本案的被告，就是说房屋买卖协议的条款并不代表被告已经收到了定金3万元。2、协议中约定的房屋交付时间是在全款付清后2日，本案原告并没有付清房款，连首付款都没有付，所以原告用该协议证明被告已经收到了3万元定金及应按约交付房屋的主张不成立。对房屋所有权证的真实性予以确认，但是对于原告用来主张被告违约未将房屋过户到原告名下有异议，客观事实是该产权证原件仍然在第三人手中，说明原、被告房屋买卖协议仍然在履行过程中，原告没有达到不能实现合同目的的程度，所以原告主张返还定金没有事实依据。被告刘新芳为支持其抗辩理由，向本院提交收款收据、房屋买卖协议、房屋权属证书代管收据等证据，拟证实原告所交定金被第三人所收取，被告并未实际收到该定金，房屋权属证书还在第三人处，房屋买卖协议正在履行过程中，原告起诉无依据。原告质证称，对收款收据真实性无异议，但是对证明事项有异议，无论原告是现金还是刷卡的形式支付定金都是在被告的同意下支付的，从被告提交的这三份证据，也证明了被告用这3万元支付了中介费和在中介处存放了定金，虽然合同没有约定由中介方代为保管定金，但是被告的行为已表明同意由中介代为保管定金，否则的话被告会拒绝中介公司代为保管定金的行为，定金合同是实践性合同，本案中被告已经实际支付了定金，被告与中介公司如何处分该定金与被告无关。对房屋买卖协议真实性无异议，对证明事项有异议：1、对于定金是刷卡还是支付的现金，原告作为购房者已支付了定金，被告有权处分自己收到的定金，被告对定金的处分行为不影响定金交付的成立。2、本案支付的定金是履行合同的定金，并非承约或解约定金，只要被告不履行合同约定的义务，违反了合同的约定，即使在合同的履行过程中，被告也应该按照定金罚则支付定金。对房屋权属证书代管收据的真实性无异议，但是对证明事项有异议，被告的权属证书无论是否在中介处保管，都不能证明合同是否在履行中，因为合同的履行主要在原、被告之间，中介保管权属证书不影响合同的履行。本院对第三人乐当家房产北京路店针对原、被告争议焦点进行询问，对于定金代管问题，其称系被告同意，其中1万元作为佣金，2万元作为交房保证金，被告同意由第三人代为保管，然后被告带走了第三人出具的收据。对于被告是否存在违约问题，其称被告曾明确表示过，因为胶州的房价上涨，不想卖房子了，后原告同意将房款提高到58万元，而被告还是不同意交易，并不配合办理贷款手续，第三人曾多次电话通知被告来办理手续，但被告拒不配合。第三人乐当家房产北京路店为证实其陈述，向本院提交第三人与原、被告之间通话记录一份，拟证实第三人自2017年5月5日至2017年5月20日多次要求原、被告提交办理贷款手续，但被告拒不配合的事实。原告质证称，对该证据无异议。被告质证称，对该证据真实性有异议，且该证据的形式不符合证据的有效要件，没有出具单位的盖章，不能作为有效证据使用，亦无法证明第三人所要证明的事项。经庭审质证，对双方无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对双方存在异议的证据本院分析如下：1、对被告提交的收款收据，该收款收据载明为中介费及定金，而该费用系原告刷卡支付给本案第三人，第三人称该定金应交给房主，但根据交易习惯，为保证交易安全所以由中介代管，由此可见，原告所交付的购房定金实际是由第三人代收、代管，被告收取了第三人出具的收款收据，应视为被告对第三人代管购房定金的认可；2、对于第三人提交的第三人与原、被告之间通话记录，该证据仅能证明第三人与原、被告进行过谈话，并不能证明谈话的内容。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：原、被告、第三人于2017年5月5日签订房产买卖协议一份，约定被告将其所有的位于胶州市户房产出售给原告，成交价格为558000元，付款方式为分期付款，合同签订当日，原告应支付30000元购房定金，房屋购房款通过定金+首付+银行贷款的方式支付。原、被告约定，双方于2017年5月13日前提供贷款材料并签字，并约定于贷款审批成功后2日内办理房屋产权过户手续，首付款在过户当日付清。房屋买卖协议签订后，原告通过刷卡支付的方式向第三人支付购房定金30000元，该购房定金被第三人以交易习惯，为保证交易安全为由代管，并未实际交付给被告。原告当庭明确表示，因被告违约，无法再继续履行合同，并且对本院询问其是否已经另购房屋的问题拒绝回答，被告当庭明确表示被告并未违约，可以继续履行房屋买卖合同。本院认为，本案争议的焦点问题在被告在履行房屋买卖协议过程中是否存在违约行为。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有提供证据予以证明的责任。本案中，原告主张被告违约，理由仅是其交付了购房定金，被告未配合进行产权转移登记，但其并未提出被告实质违约的证据。第三人虽称是被告违约，拒不协助办理银行贷款，但仅提交了通话记录，并无法证明通话的内容，也没有出具如要求被告协助办理银行贷款的函件等有效证据。原告与第三人均认为被告系因为房价上涨的形势下才做出的违约行为，而被告却当庭表示愿意继续履行房屋买卖合同，只是原告不同意继续履行合同。另，房屋买卖协议约定的是原、被告双方于2017年5月13日前提供贷款材料并签字，而原告于2017年5月25日就向本院提起诉讼。综上，本院对原告诉称被告违约的主张不予认可，故对原告要求被告双倍返还购房定金无事实和法律依据，依法应予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张少峰的诉讼请求。案件受理费1300元，保全费620元，共计1920元，由原告张少峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  周 妍人民陪审员  杜运飞二〇一七年十一月十五日书 记 员  王 震