上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初21966号原告(反诉被告)：姚淑萍，女，1971年6月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：褚振亚，上海江三角律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱喜林，上海江三角律师事务所律师。被告(反诉原告)：蔡予，女，1980年8月12日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：戴义家，上海市大公律师事务所律师。原告姚淑萍与被告蔡予房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，被告蔡予在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚淑萍及其委托代理人褚振亚，被告(反诉原告)蔡予及其委托代理人戴义家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚淑萍向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方签订的关于上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》于2017年8月17日解除；2.蔡予返还姚淑萍购房款100万元。事实和理由：2016年9月15日，姚淑萍与蔡予经上海市太平洋房屋有限公司的居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定蔡予将上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给姚淑萍。2016年9月19日，姚淑萍支付了部分购房款100万元。合同履行过程中，姚淑萍因原拆迁安置补偿房屋落实到位，并办理了相关房产证，使姚淑萍家庭名下已有房屋三套，成为本市房屋限购对象，双方合同在法律和客观上已无法继续履行。为避免损失，姚淑萍于2016年8月16日向蔡予发出解除合同的通知，告知相关情况并通知解除合同，要求蔡予返还姚淑萍已支付的100万元购房款，但蔡予未予理会。故姚淑萍诉至法院，请求判如所请。蔡予辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同，但解除的日期由法院判决。姚淑萍因动迁安置房屋登记，成为限购对象，导致本案合同不能履行，构成违约，应当按照合同约定支付违约金，已付的100万元购房款从中抵扣，无需返还。姚淑萍曾以房屋质量问题提起合同撤销之诉，被法院判决驳回，真实原因是姚淑萍贷款受阻，无意履行合同。因姚淑萍提起诉讼，系争房屋拖延至今不能交易，使蔡予在外地购房资金周转困难，只得借款购房，造成利息损失。同时，近期房地产市场有价无市，房价下跌也造成损失。因姚淑萍违约造成损失，蔡予要求姚淑萍按照合同约定支付违约金以补偿损失。蔡予基于如上事实向本院提出反诉：1.要求解除双方签订的关于上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》；2.要求姚淑萍支付违约赔偿金3,049,500元(根据合同第九条第三款20%房款加上逾期付款十五日的滞纳金)；3.要求姚淑萍支付上海太平洋房屋服务有限公司佣金75,000元。诉讼过程中，蔡予撤回第三项反诉请求。姚淑萍对蔡予的反诉辩称，同意解除合同，具体解除日期由法院裁判。本案合同不能履行系因姚淑萍动迁安置房落实到位，办理登记后成为限购对象，姚淑萍在履约过程中没有过错，蔡予没有实际损失，主张违约金缺乏事实依据，违约金数额也过高，请求法院依法调整。合同约定合同文本一式七份，办理银行贷款需要七份合同文本，但双方只签订了三份合同文本，姚淑萍向蔡予发短信称贷款出现问题是因为合同文本不够，而不是贷款受阻。合同撤销之诉虽然姚淑萍败诉，但蔡予没有披露拆除承重墙及擅自恢复承重墙却是事实，蔡予对此存在过错。合同约定如果限购造成经济损失，由姚淑萍赔偿，但是蔡予没有实际损失，故不同意承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：蔡予系上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)公示登记的权利人，产权登记日为2003年10月15日。2016年9月15日，蔡予(卖售人，甲方)与姚淑萍(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，甲方房地产权证号为徐XXXXXXXXXX，房屋坐落于天钥桥路XXX号XXX室，建筑面积157.26平方米，转让价款共计1,490万元，双方确认于2017年1月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限至第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款(一)9、乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。补充条款(二)2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议1、乙方于签约当日支付房款10万元。2、乙方于2016年9月18日前支付房款90万元。3、乙方于2016年11月15日前支付房款100万元。4、乙方于2016年12月20日前支付房款615万元。5、乙方以购房贷款形式支付房款665万元。6、乙方于办妥房地产交接手续当日支付房款10万元。合同订立后，姚淑萍于2016年9月19日向蔡予支付房款100万元，蔡予出具了收条。2017年6月27日，案外人顾某某(姚淑萍的丈夫)办理完成康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室三套动迁安置房屋的产权登记手续。2017年8月16日，姚淑萍向蔡予发出《关于解除房地产买卖合同的通知》。内容主要为，因动迁安置房屋落实到位，并办理了相关房产证，姚淑萍本人及家庭名下已有三套房屋，属于本市房屋限购对象，双方房屋买卖合同在法律和客观上已无法继续履行。自本通知送达蔡予之日起房屋买卖合同解除，请蔡予返还姚淑萍已付的100万元购房款。快递单显示蔡予于8月17日签收。姚淑萍还通过短信及微信向蔡予发送该通知。2017年9月1日，蔡予通过微信向姚淑萍发出《关于解除房地产买卖合同的通知》。内容主要为，因姚淑萍违约，根据合同约定行使解除权，通知姚淑萍解除买卖合同，并要求姚淑萍支付违约赔偿金3,049,500元，已支付的100万元房款予以抵扣，姚淑萍需另行支付违约赔偿金2,049,500元。另查明，姚淑萍于2016年12月29日向本院提起诉讼，姚淑萍认为蔡予拆除房屋内承重墙，隐瞒系争房屋存在的重大问题，主要诉讼请求为：撤销姚淑萍与蔡予签订的《上海市房地产买卖合同》，蔡予返还购房款100万元，并赔偿姚淑萍损失80万元。本院审理后认为，签订合同之前，姚淑萍查看了系争房屋的现状，但姚淑萍并未就拆除部位向蔡予询问、质疑，故认定蔡予并没有隐瞒的故意。在物业公司发出整改通知后，蔡予亦对原拆除部位进行了相应的加固、修复，现姚淑萍也没有证据证明系争房屋因承重墙拆除存在质量问题，影响合同继续履行。本院于2017年4月6日作出(2016)沪0104民初34532号民事判决：驳回姚淑萍的全部诉讼请求。后姚淑萍向二审法院提起上诉，二审法院审理过程中，姚淑萍向二审法院申请撤回上诉，二审法院于2017年8月17日作出(2017)沪01民终7534号民事裁定：准许上诉人姚淑萍撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。又查明，蔡予与案外人章某某(蔡予的母亲)、蔡某某(蔡予的父亲)于2016年10月购买无锡市新生路XXX-XX1室房屋，案外人李某(蔡予的丈夫)于2016年10月购买无锡市新生路XXX-XX2室房屋。上述两套房屋于2017年办理不动产权证，两套房屋价款、税费及家具费共计12,939,845.60元。蔡予表示原计划用系争房屋售房款支付上述两套房屋房款，但因姚淑萍未按约支付房款，蔡予先后签订四份年息24%的贷款合同，用于支付上述两套房屋房款，造成蔡予利息损失。蔡予还提交前案律师费发票、检测费发票、墙体恢复工程款收据和技术服务费收据，以证明其实际损失。审理中，姚淑萍提交系争房屋同小区同类型房屋网上挂牌价截图，以证明同类型房屋挂牌均价高于合同成交价，蔡予没有实际损失。蔡予表示网上挂牌价偏高，目前市场有价无市，蔡予提交的同类型房屋中介挂牌价低于合同成交价。本院组织调解时，蔡予表示，前案二审法院组织调解时蔡予要求姚淑萍支付185万元违约金，当时姚淑萍只同意赔偿110万元，本案中如果协商，蔡予仍要求姚淑萍支付185万元违约金。姚淑萍表示，前案二审法院组织调解时确实同意过赔偿110万元违约金，但本案中姚淑萍认为违约金过高，同意补偿蔡予50万元，要求蔡予返还剩余购房款50万元。双方未能达成一致调解方案。以上事实，除庭审笔录外，另有上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、银行业务回单、收据、结婚证、房屋不动产权证、解除房地产买卖合同的通知、快递单、短信微信截图、民事判决书、民事裁定书、无锡市房屋产权证、购房发票、户籍证明、贷款合同、微信记录等证据证实，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，姚淑萍与蔡予签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。双方签订合同后，姚淑萍支付了100万元购房款。合同履行中，姚淑萍以房屋质量问题提起诉讼要求撤销合同，本院审理后驳回了姚淑萍的诉讼请求，对此前案判决已有定论，本案不再赘述。前案判决生效后，双方本应继续履行合同完成交易，然而姚淑萍又以限购为由提起本案诉讼要求解除合同。姚淑萍在明知系争房屋尚未交易过户的情况下，因家庭成员动迁安置房屋办理登记成为本市限购对象，使得系争房屋买卖合同无法继续履行，显然有意违约，无意履行合同。姚淑萍并不具有合同约定的解除权，也不享有合同的法定解除权，其要求解除合同的行为显属违约，应当承担相当于根本违约的违约责任。鉴于双方买卖合同事实上已无法继续履行，蔡予亦同意解除合同，双方庭审中均同意以庭审当日作为合同解除的日期，故本院认定双方签订的房屋买卖合同于2017年10月16日解除。合同解除后，已经履行的部分，应恢复原状，故蔡予应当将已收取的100万元房款返还给姚淑萍。姚淑萍未按照合同约定全面履行自己的义务，应按照合同的约定向蔡予承担违约责任。按照合同约定，姚淑萍须承担合同总价款20%的违约赔偿金，即298万元。姚淑萍辩称蔡予没有实际损失，不同意承担赔偿责任。结合蔡予提交的相关损失证据，以及违约金的诚信惩戒功能，本院对姚淑萍的辩称意见不予采纳。姚淑萍主张约定的违约金较高，请求法院调整，符合法律规定。故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，酌定违约金调整为150万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、姚淑萍与蔡予签订的关于上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》于2017年10月16日解除；二、蔡予于本判决生效之日起十五日内返还姚淑萍购房款1,000,000元；三、姚淑萍于本判决生效之日起十五日内支付蔡予违约金1,500,000元(该笔款项可从第二项购房款中予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,940元，由姚淑萍负担40元，由蔡予负担6,900元；反诉案件受理费15,598元，由姚淑萍负担9,150元，由蔡予负担6,448元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇一七年十一月九日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。