山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5576号上诉人（原审被告）：王胜杰，男，1983年8月5日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：陈敬华，女，1981年4月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王胜杰（系陈敬华之夫），住济南市。被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：黄济志，经理。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人王胜杰、陈敬华因与被上诉人福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。王胜杰、陈敬华上诉请求：1.撤销一审判决；2.要求南方物业济南分公司就其物业服务质量严重违约行为书面道歉并公示，并限期提出切实可行的物业服务整改方案及保障措施后，王胜杰、陈敬华再补交物业费；3.涉诉一、二审费用全部由南方物业济南分公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.电梯的定期检测和维护保养关系到业主生命安全，自2020年1月份开始，名辉豪庭小区内的电梯在维保截止日未进行维保，王胜杰、陈敬华多次向南方物业济南分公司反映无果。电梯维保次数不足，没有按期进行，电梯年检也拖延长达三十多天，严重威胁业主的生命财产安全，南方物业济南分公司未采取任何整改措施，因此王胜杰、陈敬华采用不支付物业费的方式来争取自己的合法权益。一审判决认定“不足以影响业主的正常生活”，属于认定事实错误。2.一审判决认为“业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进”，王胜杰、陈敬华自2017年12月3日至2019年11月13日期间已经多次采取多种方式投诉，但南方物业济南分公司没有积极承认处理问题，物业服务并未改进。3.王胜杰、陈敬华一审时提供的路面积雪照片显示在下雪后长达9天的时间，进出名辉豪庭12号楼1单元的主要通道仍存在大量积雪，足以证明物业公司没有认真清扫，对园区内的日常巡查敷衍了事，与协议中约定的五星级服务质量相差甚远。4.一审判决对物业已经构成对王胜杰、陈敬华合法利益的侵犯置之不理，明显偏袒南方物业济南分公司。5.王胜杰、陈敬华没有收到一审法院的调解通知，也没有接受过任何调解。自2016年入住至今，没有收到南方物业济南分公司主动进行的任何形式的服务质量的调查，说明物业没有最基本的服务态度、服务意识，这也与协议约定的五星级物业服务标准相差甚远，已经严重影响了王胜杰、陈敬华的生活质量。二、一审判决有失公允。一审判决要求王胜杰、陈敬华及时缴纳物业服务费，对南方物业济南分公司的严重违法违约行为认定为“服务存在瑕疵”，这样会导致南方物业济南分公司服务质量更加恶化，更多业主的合法权益受到侵犯。南方物业济南分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。一、南方物业济南分公司一审时起诉的物业费有明确的截至期间，王胜杰、陈敬华上诉所称的电梯维保的情况根据其陈述均是发生在2020年以后，与南方物业济南分公司诉求无关。电梯属于特种设备，电梯的维保是由相应的电梯维保责任单位具体负责。受疫情原因影响，维保人员交通出行受阻，且国家市监局也发布文件规定结合肺炎的情况对于电梯维保的周期可以进行调整或延长，上述客观情况不是拒交物业费的合法理由。涉案小区电梯没有出现过安全问题，不构成对业主生活的严重影响，一审判决据此认定南方物业济南分公司提供的公共区域物业服务不存在根本问题是正确的。二、关于王胜杰、陈敬华对南方物业济南分公司服务态度不满意投诉一直不处理的问题，是因陈敬华驾车无故撞坏地下车库出入的道闸杆拒不赔偿，占用公共区域的消防通道，南方物业济南分公司基于物业管理的需要对车辆进行临时限制，要求其协商处理。一审法院对该事实进行了确认，因双方在该期间互相存在纠纷，王胜杰、陈敬华因不满意进行投诉，又不去处理损坏公物的索赔问题，南方物业济南分公司当然有权拒绝与其沟通。三、根据一审查明的情况，南方物业济南分公司已经向涉案小区持续提供物业服务，不存在根本违反合同约定的行为。一审判决支持约定的物业服务费用是正确的。南方物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王胜杰、陈敬华向南方物业济南分公司支付拖欠的物业服务费5952.04元（欠费期间：2017年9月1日至2019年12月31日）；2.依法判令王胜杰、陈敬华向南方物业济南分公司支付违约金（以850.29元为基数，自2017年7月16日计算至王胜杰、陈敬华向南方物业济南分公司实际付清该笔款项之日止，按每日0.3%的标准计算；以1275.44元为基数，分别自2018年1月16日、2018年7月16日、2019年1月16日、2019年7月16日起，计算至王胜杰、陈敬华向南方物业济南分公司实际付清该笔款项之日止，按每日0.3%的标准计算）；3.本案诉讼费用由王胜杰、陈敬华承担。一审法院认定事实：一、王胜杰、陈敬华为济南市的业主，房屋建筑面积为107.36平方米。2016年7月28日，王胜杰、陈敬华（乙方）与泉州南方物业管理有限公司济南分公司（甲方）签订《前期物业协议》，约定该公司对王胜杰、陈敬华所在名辉豪庭小区的物业提供前期物业管理服务。该协议约定：“第五条1.前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.98元/㎡/月。……3.物业服务费用按每半年交纳，业主或者物业使用人应在物业交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间：每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用。第八条违约责任1.甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或者法律责任；2.乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济或法律责任；3.甲方违反本协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用；4.乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方必须补交从逾期之日起按补交总额的每日0.3％交纳违约金”。合同签订后，泉州南方物业管理有限公司济南分公司提供了物业服务，王胜杰、陈敬华交纳了2017年8月31日前的物业费，尚欠2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业费。2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更名称为南方物业济南分公司。案件审理中，王胜杰、陈敬华否认曾收到过催缴物业费的通知。另，一审法院曾组织双方进行诉前调解，但双方未达成和解，后南方物业济南分公司向一审法院提起本案诉讼。二、王胜杰、陈敬华称南方物业济南分公司在小区提供的物业服务不达标，构成违约，向一审法院提交如下证据拟证实其主张：照片打印件2张及录音1组（涉及物业工作人员通话录音、电梯维护日期、路面积雪）。经质证，南方物业济南分公司对上述证据的均不予认可，称王胜杰、陈敬华要求解决的问题不属于物业公司职责范围，所以物业方面没有义务对该事项进行回复，王胜杰、陈敬华的证据不能证实南方物业济南分公司存在违反合同约定的行为，且该行为使业主的基本生活受到严重影响。一审法院认为，南方物业济南分公司与王胜杰、陈敬华签订的《前期物业协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。南方物业济南分公司对案涉小区提供了物业服务，王胜杰、陈敬华事实上享受了南方物业济南分公司的物业服务，其应当向南方物业济南分公司支付物业服务费。王胜杰、陈敬华称因南方物业济南分公司的服务不达标，所以拒交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，王胜杰、陈敬华提供的证据无法反映南方物业济南分公司整体的、一贯的物业服务水平。南方物业济南分公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但王胜杰、陈敬华提供的证据不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。故王胜杰、陈敬华应按照约定交纳2017年9月1日至2019年12月31日的物业服务费5952.04元（1.98元×107.36㎡×28个月）。因南方物业济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，故对于南方物业济南分公司要求王胜杰、陈敬华支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告王胜杰、陈敬华于判决生效之日起10日内支付原告福建南方物业管理有限公司济南分公司物业服务费5952.04元（2017年9月1日-2019年12月31日，1.98元×107.36㎡×28个月）；二、驳回原告福建南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告王胜杰、陈敬华负担。二审中，双方当事人未提交影响本案基本事实的新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王胜杰、陈敬华主张南方物业济南分公司提供的物业服务存在严重瑕疵是否成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。此外，物业服务质量严重瑕疵是指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活的情形。本案中，王胜杰、陈敬华提交的证据仅能够证实南方物业济南分公司未及时更新电梯内的维保记录，且南方物业济南分公司亦提交了相关的电/扶梯故障召修报告，乘客电梯、载货电梯设备管理记录本（乘客电梯、载货电梯日常维护保养记录）等证据证实南方物业济南分公司委托的第三方企业对小区电梯进行了相关的维修、维护及保养。故王胜杰、陈敬华提交的证据不足以证明南方物业济南分公司提供的物业服务存在严重瑕疵，严重影响小区全体业主的正常生活，故王胜杰、陈敬华不能以此为由免交或减交物业服务费。另一方面，南方物业济南分公司作为小区的物业服务企业，应当虚心听取小区业主反映的问题，积极查找自身存在的不足，从方便业主生活、提供优质服务为出发点开展工作，不断提升服务品质，从而获得业主的理解与支持。综上所述，王胜杰、陈敬华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王胜杰、陈敬华负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年九月四日书记员  徐 睿