广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初3289号原告：陈玉坤，男，1984年4月11日出生，汉族，住广东省揭西县，委托代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托代理人：陶坤玲，广东威法律师事务所实习人员。被告：黄镜南，男，1959年4月11日出生，汉族，住广州市黄埔区，被告：黄志伟，男，1984年8月1日出生，汉族，住广州市黄埔区，被告：黄伟雄，男，1985年8月27日出生，汉族，住广州市黄埔区，三被告的共同委托代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。原告陈玉坤诉被告黄镜南、黄志伟、黄伟雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告陈玉坤及其委托代理人刘斌，三被告的共同委托代理人王明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2016年8月2日签订《房屋买卖合同书》，约定将被告位于广州市萝岗区联和南路天鹿花园D6栋1002房出售给原告，该房屋建筑面积为148.5359平方米，该房屋的权属人为被告黄志伟，房屋的性质是被告黄志伟与广州市国营黄陂农工商联合公司于2013年1月10日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》《安置房购房合同》《协议书》，签订合同之时被告尚未领取产权证。双方在合同中约定由原告向被告支付购房现金1633894元。签合同时涉案房屋被告已经在使用，且被告必须在签合同后30天将房屋交给原告使用，若逾期交房，被告每天需要承担违约金5000元，同时被告需自担费用尽快办理房产证，并配合原告办理过户手续，办理房产证之前被告不得以出售、赠与、出租、抵押等方式处理上述房屋，若被告擅自处分上述房屋需承担已付购房款30%的违约金，并赔偿原告重新购置相同房屋市场差价损失。签订合同后原告已支付给被告黄镜南购房款1633894元，同时三被告也向原告出具了《家庭成员同意书》。在原告支付上述购房款后，被告却迟迟未将房屋交付给原告使用，此外，原告还发现被告已将上述房屋卖给案外人，并将该房屋交付给案外人，被告明显存在一房二卖的行为，被告行为导致原被告之间的合同无法继续履行，已构成根本违约，根据合同法规定及合同约定，原告支付的购房款，被告应当返还，并承担违约金并赔偿原告相应的损失。原告多次要求被告承担责任，被告均置之不理。原告为维护其合法权益请求判令：1.于2017年6月10日解除原被告之间于2016年8月2日签订的关于广州市萝岗区联和南路天鹿花园D6栋1002房的《房屋买卖合同书》；2.被告返还原告购房款1633894元；3.被告支付原告房屋总价款30%的违约金490168.2元，以上合计2124062.2元；4.被告承担本案全部诉讼费。三被告辩称：一、被告黄志伟、黄伟雄不是案涉房屋的所有人，不具备支配案涉房屋的权利，并非本案适格的被告。涉案房屋是被告黄镜南与广州市国营黄陂农工商联合公司、广州市萝岗区拆迁管理办公室于2013年1月10日签订《安置房购房合同》而获取，三被告中只有被告黄镜南是涉案房屋的所有人，被告黄志伟、黄伟雄不是案涉房屋的所有人，不具备支配涉案房屋的权利，且被告黄志伟、黄伟雄没有在《房屋买卖合同书》中签名，根据合同相对性原则，被告黄志伟、黄伟雄与本案没有利害关系，不能成为本案的被告。二、涉案房屋是拆除被告宅基地房后的安置房，法律法规不允许该类房屋向本集体经济成员以外的人员销售，不能办理房屋产权过户手续，双方签订的《房屋买卖合同书》属于无效合同，涉案房屋是广州市萝岗区拆迁管理办公室在乌涌三期拆迁房屋项目中拆除了被告黄镜南宅基地房屋后的安置房，该房屋不具有向本集体经济成员以外的人员转让、处分等权利，《土地管理法》及《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》均有相关规定，本案的原告不是涉案房屋所在集体经济组织成员，国家不承认并不予办理该类小产权房的过户登记手续，房屋也不能上市交易，原告在签订《房屋买卖合同书》时也已知悉涉案房屋属于安置房，依据相关法律法规规定，该类小产权房买卖合同属于无效合同，不受合同法的保护，且自始无效，不存在合同解除和违约金。三、涉案《房屋买卖合同书》并没有实际履行，原告没有支付任何购房款给被告，双方未就涉案房屋买卖达成合意，案涉房屋买卖关系没有真实存在，事实是被告黄志伟欠了原告的弟弟陈某的债务，陈某委托原告向被告黄志伟追讨债务，被告黄志伟及其家人无力偿还，原告提出以房抵债，所以被告黄镜南与原告签订《房屋买卖合同书》，但是实际上双方不是真实的房屋买卖关系，也没有实际履行案涉《房屋买卖合同书》。本案的《房屋买卖合同书》和《收据》不是双方真实意思表示，两案的涉案金额合计3267788元均以现金支付，明显与常理不符，原告仅凭一张收据不能证明购房款已经交付的事实，也未提交其他证据证明支付款项的来源，以及具有支付大额款项的能力，以印证支付事实的发生，案涉金额巨大，达到326万多元，且均以现金方式支付，该行为本身与常理不符，原告起诉主张房屋买卖，也并非事实，原告当庭提交的补充证据四的款项发生在该《房屋买卖合同书》签订之前的几个月前，明显与本案没有关联性，也并非支付本案的购房款，恳请法院判决驳回原告的诉请。两案涉案的购房款达到326万多元，在科技发达电子交易安全快捷的现代社会，舍弃便利和安全，提取巨额现金直接交给对方，不仅不符合现代人的交易习惯，支付款项的过程也明显不符合常理，326万多元对一般家庭来说属于巨额现金交易，不能仅凭一张收据就认定原告已经支付购房款给被告。实际上原告没有支付购房款给被告，该《房屋买卖合同书》没有实际履行，双方非亲非故，在签订合同时双方也不熟悉，正常的房屋买卖，会通过房屋中介交易，约定分期支付，一般先约定支付定金，然后支付首期款，再支付第二期房款，最后支付尾期房款，同时双方也会约定通过银行方式进行转账。综上，原告的诉请没有事实和法律的依据，恳请法院予以全部驳回。经审理查明：2013年1月10日，被告黄镜南（乙方）与广州市萝岗区拆迁管理办公室（甲方）就乌涌三期拆迁房屋签订《安置房购房合同》，约定：甲方委托代理人在穗萝规地[2006]10号地块上建设联和新村回迁安置房，乙方购买的安置房为该项目中的140平方米户型房屋2套，分别位于第D6栋902房，建筑面积148.5359平方米，购房后，该套房屋的产权属于黄镜南。第D6栋1002房，建筑面积148.5359平方米，购房后，该套房屋的产权属于黄镜南。上述安置房的用途为居住用房等。2016年8月2日，原告（乙方、买方）与被告黄镜南（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方因拆迁安置购买取得广州市萝岗区联和南路天鹿花园D6栋1002房屋产权，甲方愿意将该房屋出卖给乙方。第一条约定：甲方出卖的房屋建筑面积148.5359平方米，暂时未领产权证，权属来源于黄志伟与广州市国营黄陂农工商联合公司于2013年1月10日签订《房屋拆迁补偿安置协议》《安置房购房合同》。该房产的用地的性质为国有土地使用权。第二条约定：双方议定上述房屋总价为1633894元。第三条约定：乙方在签订合同时，向甲方支付全款房款1633894元。第四条约定：甲方在接收房屋之日将房屋交付乙方使用，最迟必须在30天前将房屋交付乙方使用，否则每月向乙方支付每月5000元赔偿金。第五条约定：甲方保证该房屋产权来源合法，并尽快配合乙方办理产权证。办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方在办理乙方产权证之前不得将房屋出售、赠与、出租、抵押、继承予他人，如果违约必须支付乙方已付房款的30%的违约金及赔偿乙方重新购置相同房屋的差价损失。第九条约定：本合同签订后，如房屋手续客观上不能办理过户到乙方名下的，乙方可以指定其他人作为登记产权人。如果仍然不能过户，乙方可解除合同，甲方应当退还乙方所付款，乙方将房屋交还甲方。同日，被告黄镜南还出具了《收据》一张，载明：现收到陈玉坤交来购买天鹿花园D6栋1002房的购房款现金1633894元。同日，被告黄志伟、黄伟雄出具《家庭成员同意书》，载明：同意将广州市萝岗区联和南路天鹿花园D6栋1002房屋产权出卖给原告陈玉坤使用。原告分别于2017年5月26日、2017年6月5日向三被告寄出《催促交易函》，要求被告在收到函件后3日内履行合同继续交易或承担相应违约责任。2017年5月26日的邮件被退回，2017年6月5日的邮件于次日由他人代收。原告还于2017年6月9日向三被告寄出《解除合同通知书》，通知三被告原告要求解除双方于2016年8月2日签订的关于广州市萝岗区联和南路天鹿花园D6栋902和1002房的两份《房屋买卖合同书》。该邮件于次日由他人代收。被告否认收到上述两份邮件。原告主张两套房的购房款一起支付无法区分，其中，1474000元通过其他人的账号转账至被告黄志伟名下，1793788元通过现金方式于2016年8月2日下午（具体时间记不清楚）在原告家里（具体地址为龙洞珠雅坊6巷一号）一次性支付给被告黄镜南，当时原告的弟弟陈某在场。原告主张给付的现金中，118万元是于2016年3月从陈某的卡里取出，剩余的60多万元是原告自己经营的收入，是应被告黄镜南的要求支付现金，当时双方约定2016年3月份签订房屋买卖合同，被告一直拖延不签，所以直至8月份双方才签订《房屋买卖合同书》。原告并未提交证据证实其在签订《房屋买卖合同书》之前曾与被告就买卖涉案房屋进行过磋商。原告拟证实其已经支付了全部购房款提交了以下证据：1.案外人陈某的银行卡历史明细清单一份，上面显示：陈某于2015年12月15日向被告黄志伟转账18万元，于2016年4月19日向被告黄志伟转账4.5万元，于2016年3月22日取现49万元，于2016年3月23日取现49万元，于2016年3月24日取现20万元。2.案外人余国标的银行卡历史明细清单一份，上面显示：余国标分别于2015年12月25日、2015年12月28日向黄某伟（具体名字不详）转账30.1万元、94.8万元共计124.9万元。3.原告还申请了证人陈某出庭作证，证人陈某陈述：其与原告是兄弟关系，与被告黄志伟是朋友关系，其曾于2015年12月和2016年3月两次向被告黄志伟总共转账22.5万元，均是替原告支付购房款，其还曾于2016年3月取出三笔现金交给原告用于其支付给三被告的购房款，分别为两笔49万元、一笔20万元，2016年8月6日下午证人陪同原告在龙洞珠雅××号即原告的便利店将100多万元现金直接交给了被告黄镜南，具体金额不清楚。4.原告还提交了余国标于2017年8月9日书写的证人证言一份，余国标在证人证言中陈述：其于2015年12月25日在工商银行转301000元到被告黄志伟工商银行卡，于2015年12月28日转948000元到被告黄志伟工商银行卡，该款是原告用于被告黄镜南的购房款。被告黄志伟确认收到陈某转账支付的22.5万元，但否认是替被告黄镜南收取的购房款，其主张是其本人与陈某之间另外的债权债务关系，但被告黄志伟未提交证据证实其与陈某之间的债权债务关系。对于余国标转账支付的124.9万元，被告代理人表示不清楚被告黄志伟是否收到，被告代理人表示其在接受被告黄志伟的委托后就无法联系到委托人。被告黄镜南、黄伟雄均否认收到任何购房款，其二人还表示不清楚被告黄志伟是否收到转账的款项。原告未提交证据证明被告黄镜南曾委托被告黄志伟收取购房款，原告主张《房屋买卖合同书》第一条约定涉案房屋的权属人是被告黄志伟，《家庭成员同意书》上也有被告黄志伟的签名，其认为三被告均是卖方，被告黄镜南为家庭成员代表签署《房屋拆迁补偿安置协议》，被告黄镜南与被告黄志伟、黄伟雄是父子关系，所以其付款给被告黄志伟也是向卖方付款。被告主张根据原告提交的《房屋买卖合同书》第三条约定及其在起诉状中的陈述“原告签订合同后由原告本人现金支付购房款1633894元”，而原告提交的证据显示是余国标在2015年12月25日和2015年12月28日转账给黄某伟，该两笔转账记录与《房屋买卖合同书》第三条约定及原告在起诉状中的陈述矛盾，与《收据》记载的“收到购房款现金1633894元”也矛盾，无论是购房款支付时间、支付方式、支付的笔数及支付的人员均与原告的诉称相矛盾，原告未给予合理解释，该房屋交易不符合交易习惯。被告称原告曾与三被告商议用涉案房屋去偿还被告黄志伟欠陈某的债务，当时各方已经达成以房抵债的合意，同时签订房屋买卖合同及收据，由于原告没有将欠条交还给被告，故双方最后没有达成一致，原告趁机将《房屋买卖合同书》和《收据》拿走。原告、被告确认涉案房屋为宅基地房屋的回迁安置房，涉案房屋尚未交付。本院为查明涉案房屋所在土地的性质、是否办理了确权登记及是否允许进入市场流通等情况，先后发函广州开发区土地开发储备交易中心和广州开发区、黄埔区国土资源和规划局。广州开发区土地开发储备交易中心于2017年9月5日复函本院：一、黄镜南是乌涌河（三期）整治工程拆迁项目的被拆迁人，于2013年1月10日与拆迁人原区拆迁办签订了《安置房购房合同》（穗萝迁购[2013]010号），并已结清购房款办理入住手续。安置房位于联和新村第D6栋902房、第D6栋1002房。二、根据《房屋拆迁补偿安置补充协议二》（穗萝迁补[2012]005号）第六条约定，安置房为国有土地房屋。三、根据《安置房购房合同》（穗萝迁购[2013]010号）第一条约定，上述房屋所在地块土地性质为国有用地。四、上述安置房尚在办理不动产权证手续，涉及是否允许进入市场流通及进入市场流通的条件，请咨询房屋交易主管部门。广州开发区、黄埔区国土资源和规划局于2017年10月19日复函本院：一、函中所提位于广州市黄埔区联和南路天鹿花园D6栋902和1002房的房产所处项目尚未办理确权登记；二、涉案房屋属于回迁安置房，登记部门需根据申请人提交的确权资料内相关文书中的条款，在办理产权登记时进行注记相应内容。关于是否允许进入市场流通及市场流通条件的具体要求，由于涉案房屋未在登记部门办理产权登记，暂时无法判定该房产是否存在限制转移情况。原告庭审中进一步明确：第一，其要求解除合同的理由为：1.被告拒绝继续履行合同，原告已经付款，被告没有交付房屋也无法办理过户手续；2.涉案房屋是拆迁的安置房，事实上也无法进行过户和交易；3.据原告了解，被告已经将案涉房屋卖给第三方使用，但无法提供证据予以证明。第二，原告主张违约金的依据是合同第五条，理由是被告已经将案涉房屋卖给案外人使用。第三，原告要求三被告承担连带责任。经本院释明，若法院认定合同无效，原告要求变更诉讼请求为：1.请求法院确认《房屋买卖合同书》无效；2.要求三被告连带返还购房款1633894元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，从2016年8月2日起计算至实际清偿之日止。若法院认定合同未生效，原告要求变更诉讼请求为：要求三被告连带返还购房款1633894元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，从2016年8月2日起计算至实际清偿之日止。若法院认定被告需要支付违约金，被告主张违约金金额过高，请求法院予以调整。另查，三被告收到本院送达的起诉状副本的时间为2017年7月3日。被告黄镜南是被告黄志伟、黄伟雄的父亲。以上事实有《安置房购房合同》《房屋买卖合同书》《收据》《家庭成员同意书》《催促交易函》《解除合同通知书》、快递单、妥投证明、改退批条、银行卡历史明细清单、证人证言、复函及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：被告黄镜南作为一个具有完全民事行为能力的自然人，其与原告签订的《房屋买卖合同书》，是其真实意思的表示，并未有证据证明违反了法律、行政法规的强制性规定，被告抗辩的合同无效的理由也不成立，故涉案《房屋买卖合同书》应认定为有效。根据合同的相对性，与原告发生房屋买卖合同关系的主体应为被告黄镜南，被告黄志伟、黄伟雄并不是房屋买卖合同的相对方，也不是就涉案房屋签订《安置房购房合同》的相对方，故原告起诉被告黄志伟、黄伟雄作为本案共同被告并要求被告黄志伟、黄伟雄承担连带清偿责任没有法律依据，本院依法予以驳回。关于合同是否解除。根据本院查明的事实，涉案房屋至今没有交付，截至法庭辩论终结之日也尚未办理产权登记手续，原告主张解除合同符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于解除合同的时间，原告虽向被告发出了《解除合同通知书》，但收件人为他人代收，被告黄镜南否认收到上述通知，双方也未在合同中约定收件地址和签收即视为送达，故本院以被告黄镜南收到起诉状副本的时间为合同解除的时间，即涉案《房屋买卖合同书》解除的时间为2017年7月3日。关于购房款是否需要返还的问题。首先，原告主张原告与被告之间是纯粹的房屋买卖合同关系，而被告抗辩双方的房屋买卖合同关系由被告黄志伟与原告的弟弟陈某之间的债权债务关系转化而来，原告对此予以否认，原告需对双方是纯粹的房屋买卖合同关系尽到举证责任，即需要举证证实双方履行房屋买卖合同的具体情况以及原告确实向被告支付了全部的购房款。其次，原告主张其曾委托陈某、余国标共向被告黄志伟转账支付了购房款1474000元，对于陈某转账的22.5万元，被告黄志伟虽确认收到上述款项，但其主张是其本人与陈某之间另外的债权债务关系，与本案无关，对于余国标转账的124.9万元，被告黄志伟否认收到上述款项，根据原告提交的证据由于无法显示收款人的全称，也无法证明该款项转入了被告黄志伟的账户，即使转入了被告黄志伟的账户，被告黄镜南也否认收到上述购房款，原告也未举证证实被告黄镜南曾经指示原告向其儿子黄志伟支付购房款，即便被告黄镜南、黄志伟之间是父子关系，即便被告黄志伟出具了《房屋买卖合同书》，也不能混同两人之间作为独立个体的法律地位。并且根据转账记录显示，转账时间均发生在签订《房屋买卖合同书》之前的几个月，而且转账金额较大，也并未有证据显示原告与被告黄镜南在签订《房屋买卖合同书》之前曾因买卖涉案房屋有过磋商，明显与常理不符，应由原告承担举证不能的法律后果，本院对原告主张的转账支付了购房款1474000元不予采信。再次，对原告主张的以现金方式支付的购房款1793788元，1793788元的购房款金额对普通民众而言并不是小数目，原告主张的取款记录有一百多万均来自其弟弟陈某在交易前四个月的取款记录，另外六十几万元无任何取款记录予以证实，对于现金支付也只有与原告有利害关系的陈某的证人证言，且证词中的付款时间与原告对于付款时间的陈述并不一致，故本院对该证人证言不予采信。被告黄镜南虽然出具了《收据》，《收据》中记载和原告在起诉状中均称购房款全部为现金支付，与原告提交的证据部分款项为现金支付部分款项为转账支付互相矛盾，结合被告的抗辩、原告举证的证据、双方实际履行的情况以及一般交易习惯，本院对原告是否已经实际支付了购房款存疑，对双方之间是否是纯粹的房屋买卖合同关系亦存疑。本院认为，原告举证的证据并不足以证实其已经实际支付了购房款，应由原告承担举证不能的法律后果，故本院对原告要求返还购房款的诉讼请求依法予以驳回。原告可另寻其他法律途径主张权利。对于原告主张的违约金。原告主张被告将涉案房屋出卖给案外人构成违约，但并未提交证据予以证实被告存在上述违约行为，应由原告承担举证不能的法律后果，故本院对原告关于违约金的诉讼请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈玉坤与被告黄镜南于2016年8月2日就广州市黄埔区联和南路天鹿花园D6栋1002房签订的《房屋买卖合同书》于2017年7月3日解除；二、驳回原告陈玉坤的其他诉讼请求。案件受理费23893元，由原告陈玉坤负担23793元，由被告黄镜南负担100元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  王丽云人民陪审员  曾祥燕二〇一七年十一月二十八日此件与原本核对无异书 记 员  黄曼玲