四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1303民初2911号 原告：杜润江，男，汉族，生于1963年12月17日，户籍所在地南充市高坪区，现住南充市高坪区。 委托代理人：何秀汉，南充市高坪区高坪法律服务所法律工作者。 被告：南充市高坪第三小学,住所地南充市高坪区都京街道办事处都京**。 法定代表人:饶国林，该校校长。 委托代理人：钟敏，四川三合律师事务所律师。 委托代理人：邓光远，男，汉族，生于1965年2月8日，住南充市高坪区，系该校教师。 原告杜润江诉被告南充市高坪第三小学（以下简称“高坪三小”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,因本案属有历史遗留问题的案件，涉及复杂的法律适用问题，故依法指定由本院副院长、审判员冯学龙独任审判,依法公开开庭进行了审理。原告杜润江及其委托代理人何秀汉、被告高坪三小的委托代理人钟敏、邓光远皆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜润江向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判令确认坐落于原南充市高坪区砖混结构房产归原告杜润江所有，并判令被告与原告据实结算房屋买卖价款；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告所在学校教师。学校为解决教职员工居住条件，根据国家相关政策，进行集资建房。1994年9月12日，原告按被告要求，交付了集资建房款4000元，同年11月11日，再补交集资建房款592.34元。嗣后，被告给原告办理了（南优）字第026985号《共有产权证书》，明确原告享有位于南充市高坪区砖混房屋一套，面积为52.39平方米（实际为70.30平方米）。原告占有共有产权60％（当时被告在办理产权时是以公改房买卖办理的产权，房屋建成时间是1994年5月，办证落款时间为1993年10月）。房屋买卖关系确立后，被告及时将房交付原告居住至今。2000年5月，根据国家房改相关政策规定，被告再将该房另40％产权全部卖给原告，原告并于2000年5月30日补交了房款4009.66元共计8600元。但时至今日，被告一直不给原告办理全部产权手续，账也不给结算。现今，因政府拆迁，致使原告不能正常处置拆迁相关事宜。找被告，被告方推诿。为此诉讼，请依法判决。 被告高坪三小辩称：“对原告杜润江所诉房屋确权纠纷一案，答辩意见为：一、杜润江确为高坪三小教师，1994年9月12日，杜润江向高坪三小交纳集资款4000元；二、1994年10月，高坪三小按照房改政策出售住房60％产权，杜润江在已交集资款基础上补交592.34元，共交纳4592.34元作为购房款，取得所住房屋60％产权，高坪三小为包括杜润江在内的16户教职工办理了共有产权证；三、杜润江2000年5月30日向学校交纳8600元，该款注明是以息抵租款；四、杜润江2000年6月25日从答辩人处领走了全部购房款4592.34元，丧失了案涉房屋60％的产权；五、高坪三小从未向杜润江出售案涉房屋另外40％产权，因为其退走购房款，丧失了房屋60％的产权，依照相关规定，杜润江不具备购买另外40％产权的前提条件。另外，原告主张8600元是购房款，且实际是补交4007.00元、凑够8600元等无证据支持。综上，原告起诉状陈述的事实不全，请求法庭查明案件事实，依法裁判，维护答辩人合法权利。” 经审理查明：1992年，为推动国家房地产的发展和市场化，国家出台了相关房屋产权制度改革政策，允许城镇单位和职工共同集资建房，并由单位向职工优惠售房。高坪三小遂根据国家相关政策开始向其教职工集资，修建学校教职工住房。1993年10月，高坪三小根据川府函（1992）字第574号和南署发（1993）146号文件等规定，开始启动将所在单位的国家公有住房（含正在修建的单位房屋）向单位职工优惠出售，签订相关房屋买卖合同。1994年9月12日，杜润江向高坪三小交纳集资建房款4000元。同年11月11日，再次交纳优惠购房款592.34元，该收款凭证摘由栏载明：“杜润江缴购房款，应交5964.08元，优惠1371.74元，已交4000元，欠592.34元”。嗣后，在高坪三小协助下，南充市人民政府在房屋产权登记户籍档案上向杜润江颁发了（南优）字第026985号《共有产权证书》。该证书载明内容为：购房人杜润江，购房时间1993年10月，售房单位南充市高坪第三小学，房屋坐落高坪区，房屋状况2幢1单元4层2号、3间、砖混建筑结构、建筑面积52.39㎡、建成时间1994年5月，核准标准价230元/㎡，售价113.84元/㎡，购房款总金额5964.08元，单位共有比例40％，购房人共有比例60％，发证机关南充市房地产管理局。该证内容中的遵守事项部分第三条还载明：本证所登记之房屋，须从付清购房款之日起，五年后方可按规定出售。房屋买卖关系确立后，高坪三小及时将所售房屋交付给杜润江居住至今。杜润江从购房至今一直属高坪三小的正式教职员工，其间未离开过高坪三小到其他单位工作。1997年，国家开始了第二次房改，要求城镇各单位以成本价全产权出售单位公有住房。2000年5月，根据国家房改相关政策规定，高坪三小决定将已出售的案涉房另40％产权全部卖给杜润江，杜润江又开始向高坪三小交付房款，2000年5月30日的高坪三小收款收据载明：杜润江交来租房抵押款（借款），租赁高坪三小宿舍一套一次性交费8600元（注以息抵租），又注：维修校舍用。该8600元是按照1998年的房改政策、结合杜润江所购房屋的产权面积、以成本价加优惠等概算而来。高坪三小将8600元既作为所谓的“租房抵押款”又作为所谓的维修校舍用的“借款”向杜润江出具，是为了增大学校的上报债务，向上级和政府财政争取更多拨款，解决学校的经费困难。杜润江为支持学校工作，对学校如此出具也不再计较。按收款收据，杜润江三次共交购房款13192.34元，属重复超交。同年6月20日，根据学校安排，杜润江在高坪三小财务人员开具的内部财务领款单上签字确认后退领了多交的房款，该领款单载明：收到学校退来购房款4592.34元。高坪三小和杜润江在其后至今均没有到房改办和房管部门办理房屋产权变更和注销手续，双方也未签订解除房屋买卖的书面合同。杜润江在房改期间共交纳房屋款8600元。因历史遗留问题导致被告对房屋改革中出售的房屋不能办理土地使用权证书，学校存在以交住房抵押金形式收取房改房成本价款、变相出售房改房现象。时至今日，被告一直未给原告办理房屋全部产权手续，也不进行账务结算。因政府拆迁，双方就案涉房产权归属问题及拆迁补偿问题发生争议，未果。原告遂起诉来院，请求依法判决。 以上事实，有原、被告主体身份信息、共有产权证书、收款收据（三张）、内部领款单、三小教师申诉材料、证人证言、原告和被告在庭审中的陈述等经庭审质证的证据及庭审笔录在卷佐证，并相互印证；该系列客观真实的与案件有关联性且具合法性而被本院依法确认的证据，足以证明上述事实。故本院对上述事实作出了查明认定。对上述证据中与上述已查明认定的法律事实没有关联性的内容部分，本院依法不予确认。 本院认为：原告杜润江在国家房改政策规定由单位向职工优惠出售单位住房期间，系被告学校的正式教职员工，根据国家1992年开始启动的住房共有产权制度改革政策和1997年启动的住房全产权制度改革政策，原告杜润江在足额缴付政策规定的购房款后，有权享有案涉房屋的全部产权。在2000年5月30日前，即原告未向被告交付8600元之前，双方对案涉房属共有产权没有异议。但在原告交付8600元后，并从被告处领走4592.34元后，被告就认为原告丧失了案涉房屋60％的产权，双方发生了争议。被告并因此认为原告在丧失60％产权后，依照相关规定，原告更不具备购买另外40％房屋产权的前提条件，所以原告对讼争房屋没有产权。对原、被告发生的案涉房产权权属争议，本院认为，就本案讼争房而言，从产生异议到本案诉讼，时间间距17年有余，时空的变迁，经济的发展，国家由计划经济到市场经济的不断深化和转变，实物尤其是不动产和货币的对价关系已发生了重大变化。因此，本案必须根据公平原则，考察认定历史法律事实，科学公正作出评判。 对原告交付的8600元款项的性质问题。本院认为，结合杜润江的出生年限和工作年限，按照两次房改全国统一的优惠售房政策，杜润江全产权以成本价购买学校住房，结算价应当在8000元上下。本案中被告在对原告的收款出具中，首先载明8600元属租房抵押款，原告对此予以否认。对此，本院认为，学校以超过房屋成本价的金额作为租房抵押金租房，明显不合房屋租赁的常情常理，故本院对被告主张的原告交付8600元属租房法律事实不予采信。即使被告主张的租房事实成立，收款收据中载明以息抵租（金），但双方未明确约定租房的期限、利息的计算方式及金额等，租赁合同的必备要件皆不具备，因此租赁合同依法也不能成立，由此也能认定双方不存在租房法律关系。在8600元的出具（收据）中，又载明8600元为借款，为维修校舍用，原告予以否认，被告不发表意见，证人证言证实是学校为虚增债务、争取上级更多拨款、解决学校经费困难而为之。对此，本院认为，8600元在2000年左右，属一笔巨款，在财政供养人员工资普遍较低的情况下，学校向职工借用和借到如此大额款项，明显不合当时的常情常理，本院也不予采信。根据共有产权证书载明的事实和原告一直占用学校住房的事实，原告向学校交付8600元款项的缘由只能是因为房屋买卖产生，结合被告因历史遗留问题不能给单位房改买房职工办理土地使用权证书、职工担心缴款后不能获得房屋完整产权的事实，完全可以认定，学校和职工达成了合意，以交租房抵押金形式收取房改房成本价款，变相出售了房改房，原告杜润江当然属于其中一户。因此本院依法认定8600元的款项性质属原告杜润江已交的案涉房改房全产权购房款。原告领回的4592.34元属8600元内重复多交的购房款。 就优惠售房合同是否解除而言，本院认为，杜润江领回购房款如是自愿解除房屋买卖合同的话，必然导致其不动产物权发生登记变动、发生已设立物权消灭的结果，结合原、被告从房改开始至今皆未到房改办和房管登记部门办理杜润江房改房共有产权的注销和变更手续的事实，完全能够认定原、被告双方并没有形成解除房屋买卖合同的合意。同时房改属国家对售房单位的政策安排，享有国家公共资源的单位承担的是国家规定的强制性内部行政管理义务，对职工采取的是优惠加自愿的原则，如要解除已经签约登记的房改房买卖合同，必然受到国家的过问和干预，必须办理批准和登记等相关手续，但这一事实并没有发生，由此也能完全进一步认定原、被告签订的房改房买卖合同依然成立有效，双方没有解除合同。当然不可能由单位向其退回已缴的合同约定的购房款。被告主张的“原告已领回60％房屋产权的全部购房款、丧失了案涉房60％产权、不具备购买另外40％产权的前提条件”不能成立，本院依法不予支持。 根据逻辑原理，假如被告主张的原告已领走60％产权的购房款、丧失了房改房全部产权、现属租住被告房屋的事实成立，那么在房屋现被政府拆迁后，原告仅能获得8600元（房改房成本价款，当时与案涉房屋对价）的所谓“抵押款”，按照现在的房地产市场价，仅能购买不到2平方米面积的房屋，这对一直善意占有使用整套房屋的原告而言，属重大利益的突然损害，为法律规定的公平原则所不容许，也明显违反原、被告的共同合意（交款时）和初衷。因此被告现主张8600元不属购房款，不承认原告拥有房屋产权，属不尊重和承认历史客观事实、忘却或回避历史遗留问题的不负责任的做法，本院依法也不予支持。 原告在缴付8600元（已超付）房屋对价款后，依据政策和法律规定，原告当然享有全部房屋产权，被告应当为原告办理房屋全部产权证书，并根据房改政策予以结算。原告的诉讼主张依法成立，本院依法予以支持。 根据“物权法”的相关规定，案涉房60％的共有物权现仍被房管部门登记在杜润江名下，依法发生不动产物权的设立法律效力，对被告及第三方而言，依法产生法律约束力和公示对抗效力。按照房改政策（房改政策起源于国务院，属行政法规效力范畴），原告已超额缴付了全部购房款，被告就应当依照政策法律相应规定，为原告办理案涉房全部产权，结算相应的购房款；在政府拆迁中，依法协助和支持原告维护其合法权益，履行享有国家公共资源的单位应当承担的内部行政管理服务义务。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第七条、第八条、第十二条第一款、第十四条第一项、第四十四条、第六十条、第七十七条第二款、第七十八条、第九十六条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二条、第九条第一款之规定，判决如下： 一、确认坐落于原南充市高坪区砖混结构房屋的全部物权属原告杜润江所有； 二、由被告南充市高坪第三小学按照两次房改政策向原告杜润江结算房屋买卖价款。 案件受理费1950元，由被告南充市高坪第三小学负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  冯学龙 二〇一七年十一月二十七日 书记员  刘谕栗