贵州省毕节市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）黔05民初115号 原告毕节市东兴房地产开发有限责任公司威宁分公司，住所威宁县草海镇建设路。 负责人赵成路，系分公司经理。 委托代理人陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人熊肸，贵州本芳律师事务所。 被告马福学，男，1955年4月24日出生，回族，贵州省赫章县人，现在威宁县建设西路虎记餐馆旁。 委托代理人罗丹心，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告毕节市东兴房地产开发有限责任公司威宁分公司（以下简称东兴威宁分公司）与被告马福学物权保护纠纷一案，本院于2015年4月15日作出（2014）黔毕中民初字第38号民事判决，被告马福学不服，上诉于贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院于2016年3月11日作出（2015）黔高民终字第88号民事裁定，以原审事实不清为由，撤销本院（2014）黔毕中民初字第38号民事判决，发回本院重审。本院重审后，作出了（2016）黔05民初58号民事裁定，东兴威宁公司不服，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院于2017年4月10日作出（2017）黔民张206号民事裁定，撤销本院（2016）黔05民初58号民事裁定，指定本院审理。本院立案后，于2017年9月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈胜华、熊肸，被告委托代理人罗丹心到庭参加了诉讼。 原告东兴威宁分公司诉称（新变更诉状），原告为2011年5月6日成立的经营房地产开发、危旧房改造的企业分支机构。之后，被告马福学提出其因威宁县政府为修建草海广场而被拆迁，政府置换安置其土地，可将之用于与原告合作开发房地产，与原告就合作开发成果按照3：7的比例分配利润（2017年8月政府主持调解时被告主张为其恒定为分配一、二、三层商业用房）。但是，当被告马福学向政府申请无偿安置性置换国有土地使用权登记与原告，以与合作开发时，威宁县政府并未以无偿置换的方式交付涉案土地使用权予原告，而是另行以“招、拍、挂”的程序，有偿将土地使用权以576万元有偿出让予原告，即被告马福学并未实际履行该土地使用权的交付义务。另，涉案土地在原告受让前，性质属于集体所有的土地。 2011年4月7日，原告获得威宁彝族回族苗族自治县城乡规划局（以下简称威宁规划局）颁发的《建设用地规划许可证》（地字**）；2012年3月13日，通过挂牌程序取得位于威宁县××路北侧（××镇××），编号为WN-2011-PC-010的出让宗地的国有土地使用权；2012年3月9日，与威宁彝族回族苗族自治县国土资源局（以下简称威宁国土局）就该宗地签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522427—2011—CR—0017），并在2012年2月28日支付了该土地使用权的出让价款5760000元；2012年4月16日，取得威宁彝族回族苗族自治县人民政府（以下简称威宁县政府）颁发的《国有土地使用权证》【威国用（2012）第C002号】。原告随即对该地块进行投资开发，修建商住楼，项目的名称为“元亨名都”商住楼。2012年5月21日，原告获得威宁规划局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第520000201102778号）；2012年6月6日，取得威宁彝族回族苗族自治县住房和城乡建设局（以下简称威宁建设局）颁发的《建筑工程施工许可证》（编号为：522427201206010101）；2012年7月18日，获得威宁彝族回族苗族自治县房产事业局（以下简称威宁房产局）颁发的《商品房屋预售许可证》【（2012）商房预字第14号】。原告修建的“元亨名都”商住楼已竣工，建筑总面积为35432.37㎡，其中住宅面积为26295.08㎡，非住宅面积为5640.89㎡，地下两层车库。现被告以该商，地下两层车库为由向原告主张该商住楼一至三层的非住宅部分的所有权，还以所有权人的名义发布内容为“元亨名都一至三层商场整体出租、商场外墙广告位招租（价格面议），联系电话：1390857112015117585799”的招租广告，并用木板等对该商住楼三楼到四楼通道设置隔挡，对前来原告处购房的客户进行阻挠，声称其享有“元亨名都”一至三层商场的所有权。为此，原告向本院提起诉讼，请求：1、判决确认原告开发建设的位威宁县××路北侧（××镇××））的一至三层商业用房（价值预估计为1100万元）房地产权属属于原告所有。2、判决被告立即拆除张贴于原告楼宇上的招租广告，排除原告对该楼宇一至三层商业用房房地产行使占有、使用、收益、处分的妨碍。3、判决被告立即拆除设置在原告商住楼三楼到四楼通道上的障碍物，停止对原告建设的一至三层商业用房房地产产权的侵害。 被告马福学口头答辩称：原告的起诉与客观事实不符。1、被告与原告达成的口头开发协议并未以被告提供国有土地拥有权作为合作开发条件，该土地是被告以自己拥有集体所有制土地使用权与政府置换而来，由于被告公司赵成路看中了该土地紧威宁县地标性建筑人民广场，如果进行商业开发将获得巨大利润。于是主动要求由被告将该土地进行流转为国有土地使用权性质，进而进行商业开发。原告称其具有丰富的商业地产开发经验，只要被告将集体所有制的土地使用权交由原告负责对土地性质进行流转、开发建设，被告仅需进行必要的协助即可。双方对分配条件参照与被告土地相邻地块与合作进行商业开发分配条件，即所修建地产的一至三层的商业门面、六套住房、六个车位作为对被告交出对自己集体所有土地使用权的条件。而后原告通过向国土局提交虚假材料避开被告的签字，取得了相关证照。现在双方的合作开发关系确权纠纷正由威宁县人民法院审理中。2、原告所诉称的与被告达成的合作开发关系由于被告未能提供其拥有国有土地使用权属的土地而归于无效是不能成立的，涉案楼盘整个建筑、售卖过程中被告参与了大量的工作，比如专家评审会议、提供办公场所等。如像原告所称双方合作无效，被告后期参与的前述行为与情理不符。3、本案在2014年初诉请法院之时被告并无任何妨碍原告物权行为，被告后期2017年上半年左右与购买该楼盘其他业主一起基于合同关系将本该属于自己房屋进行了占有，是因原告人走楼空没有办公场所也没有工作人员，所建楼盘因未能达到交付条件，迟迟不能履行交房义务。权利人在当地政府默许之下对本该属于自己的房屋进行占有。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告东兴威宁分公司为证明自己的主张，提交了以下证据（原、被告双方在本次审理中对原来提供的证据及质证意见均未改变）： 证据一：原告的营业执照，组织机构代码证及税务登记证，证明原告的诉讼资格。 被告质证认为对第一组证据真实性、合法性无异议，关联性由法庭判断，是否适格由法庭认定。 证据二：建设用地规划许可证（地字52000020110（地字520000201104017件【威发改投（2011）18号】、国有建设用地交地确认书、《国有土地使用权证》【威国用（2012）第C002号】，证明经威宁县人民政府登记公示，证明用地单位为原告。 被告质证认为对第二组证据真实性、合法性无异议，但与本案无关联，本案案由是妨碍物权纠纷，对国有土地使用权证的真实性无异议，但对合法性不予认可，因为该证处于另一起诉讼中，待有诉讼结果后才能判断，对关联性不认可。 证据三：《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：544427-2011-CR-0017）、贵州省行政事业单位内部结算票据，用以证明原告取得了位威宁县××路北侧（××镇××））编号为WN-2011-PC-010宗地的土地使用权，并在2012年2月28日支付了该土地使用权的出让价款5760000元。 被告质证认为对第三组证据真实性予以认可，对合法性不予认可，合同与土地证一起在诉讼中，待诉讼结果来确定合法性，与本案审理事实没有关联性，不予认可。 证据四：《建设工程规划许可证》（建字第520000201102778号）、《建筑工程施工许可证》（编号为：522427201206010101）、《商品房屋预售许可证》【（2012）商房预字第14号】，用以证实原告通过投资开发建设而原始取得位威宁县××路北侧（××镇××））“元亨名都”商住楼的所有权，建筑总面积为35432.37㎡，其中住宅面积为26295.05㎡，非住宅面积为5640.89㎡。 被告质证认为对第四组证据的真实性予以认可，合法性不认可，该三份证据涉及土地证的行政诉讼，可能被撤销，对关联性也不认可，与本案审理法律关系无关。 证据五：照片8张，用以证明被告以所有权人的名义发布内容为“元亨名都”一至三层商场整体出租、商场外墙广告位招租广告，并用木板等对该商住楼三楼到四楼通道设置隔板，严重侵犯原告的合法权益。 被告质证认为对第五组证据中第一组照片，明显是苹果7的广告，占了三分之二的面积，被告的电话号码出现在下面角落，被告对工地有一定管理职责，第一组的四张照片，真实性认可，合法性关联性不认可；对第二组照片三性均不认可，该组证据看不出是元亨名都，只是工地照片，达不到其证明目的。 证据六：土地出让金缴款银行单证、土地出让金收据、税务发票原件，证明原告缴纳了土地出让金和有关税费。 被告质证认为对第六组证据真实性无异议，其他意见参照第三、四组证据的质证意见。 证据七：139号批复及土地储备交易中心的证明、威国土储交告字（2012）002号公告、成交确认书、黔府用地函（2007）495号批复、威国土资呈【2011】144号、威国土专议（2011）26号会议纪要、关于奥体花园土地成交情况说明，证明：1、涉案土地经威宁县国土资源局按招拍挂程序出让，原告按有偿取得土地使用权制度获得涉案土地的国有土地使用权。2、涉案土地在原告受让之前的性质属于国有建设用地，涉案土地在2007年经由省政府批复从集体所有性质征收变更为国有建设用地。3、当初原告取得出让土地的价格高于同区域的其他土地使用权价格，交易时并没有因为所谓被告用地的存在取得利益。 被告质证认为对黔府用地函（2007）495号批复的真实性合法性无异议，但达不到原告的证明目的，批复下所列的土地威宁县修建的广场和路的用地，把星光村的土地征用了。对威国土资呈（2011）144号，2011年11月8日威宁县国土资源局才把请示呈交威宁县政府，而批复落款时间是2011年9月15日，该证据有矛盾，故对真实性和合法性不予认可，更达不到原告的证明目的。对关于奥体花园土地成交情况说明的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，达不到原告的第三项证明目的，奥体花园开发时间和元亨名都时间不一致，由于经济和区域发展，二者成交价格没有可比性，达不到原告的证明目的。对该组证据的三性均不认可，达不到原告第三项证明目的。 证据八：地基与基础部分工程验收申请：地基与基础部分工程验收申请表、地基与基础部分工程质量验收报告验收申（地基处理、桩基础工程质量验收报告、主体分部工程验收申请表、主体结构分部工程质量验收报告各一份，共六页，证明元亨名都项目按照建筑法规定已经具备取得房屋初始所有权登记的条件，房屋所有权证书只是行政确认，不是行政许可，楼盘虽没有取得初始登记的所有权证书，但根据物权法因合法建造而取得涉案房屋所有权。 被告质证认为房屋所有权是确认不是登记，本身就是行政许可行为。对第八组证据真实性合法性无异议，但达不到原告的证明目的，恰好证明诉争标的物属于在建工程，对关联性不予认可。 证据九：马福学对38号判决的上诉状，其没有对一审认定的侵权事实否认，只是强调其土地使用权，视为其认可侵权行为。 被告质证认为该证据的性质是不服就可以上诉，二审全面审理，上诉状表明马福学不服一审判决，在上诉过程中，马福学没有明确承认行使了所谓侵犯原告物权的行为，不能推定为默认，没有相关法律规定。对该上诉状，高院作出了发回重审的裁定，更加证明马福学的请求有理有据，证据的真实性合法性认可，对关联性不予认可，达不到原告的证明目的。 证据十：马福学2011年3月29日向威宁县人民政府提交的申请书一份，威宁县县长陈波签名，证明目的：该申请与马福学举证的原告的两份申请相互印证，马福学当时与原告达成的合作开发中心意思是由马福学无偿置换取得涉案土地的国有土地使用权，变更登记在原告名下，作为其合作开发的出资标的物。但是事实上政府部门并未将土地无偿置换给原告，而是出让给原告，故马福学就合作开发并未出国有土地使用权或出资。涉案项目属于原告独有，马福学提出权利异议，设置障碍的行为构成侵权。 被告质证认为证据形式不合法，没有原件，对三性均不认可。 证据十一：土地使用证、马福学与村民签订的土地转让协议。证明马福学在草海广场被征用的土地部分来源于胡吉敏的部分土地和非法转让的部分土地。0078-0079土地登记证书、土地登记审批表、0085-0089号土地登记簿、0090-0096地籍调查表、0097办证申请，证明原告的土地使用权是通过招拍挂程序有偿取得，并非马福学通过置换取得土地使用权。由于马福学实际没有提供政府置换的土地使用权，双方合作失去基础，元亨名都由原告独自开发。 被告质证认为，没有法院印章，不符合证据形式，对土地证和转让协议真实性无异议，土地转让协议的原件有村委会的印章，土地承包权转让是合法的。原告取得土地使用权确实经过招拍挂程序，原告取得招拍挂的资质是基于其与马福学的合作开发协议，马福学全程参与元亨名都的开发过程，从未以任何方式向原告承诺可以获得涉案地块的国有土地使用权，在商谈合作初始，被告将土地现状向原告充分说明，元亨名都开建时，奥力房开房屋初见雏形，人民广场各项设施日趋完善，故原告在招拍挂中的价格略高于二房开的价格，是市场发展，是合理的。行政案件没有经开庭审理，现在马福学正在上诉中，证据在形式上不符合法律规定。 在本次庭审中，原告提交了证据十二：被告行政起诉书、威宁县政府答辩状，七星关区法院行政裁定书及本院行政裁定书。证明：1、结合被告的当庭陈述涉案土地在威宁县政府出让给原告之前是被告实际占有的集体所有性质土地。2、政府在出让前并未对该土地办理行政征收手续，将之通过招拍挂手续出让给原告，损害被告权益，被告已对威宁县政府提起行政诉讼，故被告就其土地利益的维护应当通过其与政府的涉行政征收的行政诉讼予以解决，而不能单方占有原告建设的房屋予以弥补，其擅自占有处分涉案房屋，对原告构成侵权。被告对该组证据的真实性合法性予以认可。但认为该组证据与本案没有关联性。行政答辩状是政府就行政诉讼单方作出的，所载内容未经庭审确认，达不到原告所要证明的目的。该案尚未审结，其结果无法预测。达不到原告所称被告的损失由政府进行弥补的证明目的。 本次庭审后，原告提交了证据十三威宁县在建工程抵押登记证明、贵州农村信用社抵押合同、房屋预告登记证明。证明被马福学侵占的原告所有的商铺中第一层已经有700平方米左右的商铺销售给购买者，并办理房屋预告登记，第二层商铺已经全部抵押给银行贷款。 被告马福学为支持自己的抗辩，提交了以下证据： 2010年7月18威宁县国土局发出的城镇地籍调查约定指届通知书及2008年7月23威宁县人民公园建设征用土地明细表、会展中心左侧路网规划图、城乡规划局地块规划图、城建局关于威宁政府修建广场置换马福学家土地的情况说明、原告向政府和国土局申请办证的申请书各一份、评审会签到册四页，证明被告因为星光村的土地被政府征用后，指定涉案建筑物所在土地为其所有，被告用政府置换给自己的土地与原告达成事实上的合作开发关系，被告在开发过程中全程参与项目管理，所以被告的电话号码出现在原告提供的前四张照片中是合理合法的，而不是对原告物权的侵害。 原告质证认为对指界通知书、土地明细表、情况说明、城乡规划局地块规划图的真实性无异议，但根据行政案件中，马福学提供的土地使用证，被告有合法用地权的只有1049.5平方，其余部分没有使用权，其被占用土地的合法面积并没有2739.64平方。2、住建局说明涉案房屋所在土地置换给马福学，准备给被告免费办理土地使用证，但在土地使用权办证过程中，政府部门并没有将涉案土地置换给被告，免费办理证件，实际将土地招拍挂出来，由原告有偿取得，政府没有履行对马福学的承诺。3、土地使用权的取得是行政许可程序，马福学虽取得规划图纸上标示马福学用地，但实际没有取得土地使用权权属证明，故不能证明马福学对涉案土地合法享有土地使用权。对申请书真实性无异议，申请内容是原告与马福学合作开发，请求政府无偿将土地置换给马福学，将土地使用证办在原告名下，马福学以土地使用权出资的方式与原告合作开发，威宁县国土局和政府并没有将土地使用权无偿置换给马福学，而后办理在原告名下，故马福学没有取得合法土地使用权交付原告作为合作开发的标的物，涉案土地是经政府以576万价格卖给原告，故马福学以土地使用权作为出资与原告合作开发房地产的事实不存在，不能达到被告的证明目的。对评审会签到册，没有原件，也没有出证单位加盖印章，证明其真实性，同时评审会签到册上马福学的签字，就单位和职务方面没有描述，我们不认可其真实性，上面没有标识马福学是履行原告的职权。签到时间是2010年12月29日，当时土地使用权还没有招拍挂，马福学与原告没有申请将土地交付作合作开发，招拍挂之前，有合作开发意向，马福学为原告做一些事也是正常，但因最终土地没有作为出资，合作开发关系没有建立。被告招租广告是行使合作开发权的证明目的是不能达到的，招租广告是在马福学认为其是合作开发相对方，向原告提出分割房屋遭拒后单方采取的行为。 本院依职权调取的证据有： 证据一：马仲友持有的威宁县人民政府99号文件《关于对人民公园建设工程拆迁占地划补的批复》、威宁县建设局关于人民公园建设工程拆迁占地划补的请示》。 原告质证认为，对真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，马仲友、马朝贤的土地获得相关部门的批复，并办理了土地使用证，本案中马福学的土地虽被征收，但没有获得政府批复和土地证书，另马仲友、马朝贤获得的土地性质是集体土地，在招拍挂中，房开公司支付土地出让金是应该的，本案原告招拍挂的涉案土地性质在招拍挂前就是国有建设用地，再去对政府支付土地出让金，不符合土地使用权出让规定。马仲友和马朝贤与奥力公司合作开发，是其交易方法，没有进入法律程序，双方自愿履行，是其与房开公司的关系。由于马福学没有获得置换性的土地征收，致使马福学于2011年3月29日向威宁县政府申请，但县政府未将马福学申请的土地以置换形式发给被告马福学土地使用权证书，二是招牌挂让被告出了土地出让金，马福学与原告合作的意向就是被告能提供国有土地使用权，原告提供资金合作开发，后面事实是马福学没有提供置换的土地使用证，原告被告口头合作开发的关系事实上没有履行。 被告质证认为，对证据三性无异议。 证据二：本院对马仲友作的询问笔录。 原告质证认为，真实性无异议，但涉案土地是否进行了置换，没有材料说明政府已经进行置换，因为原告已经出资，笔录联两份文件与本案无关联性，马仲友和马朝贤与奥力公司的协议，其效力不能及于马福学与东兴公司的协议，没有协议内容，参照习惯给予马福学多少对价是说不过去的。 被告质证认为，对证据三性无异议。马仲友的陈述清晰还原了元亨名都所在地块的由来，本来是星光村的荒地，性质是集体所有，政府盖广场所需，占用星光村另一属于被告的土地，性质为集体所有，所占的土地是马福学在星光村委组织下，在星光村村民手里承包过来的，星光村采用自己村里所有的土地与马福学进行置换，性质与马仲友的土地一样，同样为集体所有，马仲友所述其与奥力房开的合作过程清楚显示马仲友与奥力签订协议后，由奥力房开向相关主管部门变更土地性质，并交纳相应土地出让金，其后马仲友家的土地被征收，马仲友与奥力房开达成协议，后来奥力房开的楼盘顺利建设，在时间上与马福学的土地被征收及与原告的合作是一致的，更加证明当时的交易习惯，若马福学与原告达成口头协议合作开发，原告公司不认可的情况下，也应参照当时市场交易规则来进行权属划分。 证据三威宁县国土局的函。 原告质证认为，对真实性无异议，对函提到马福学被征收土地是马福学前妻的部分土地和马福学自行非法交易的部分土地，对政府准备置换给马福学自行非法交易的部分土地，对政府准备置换给马福学的土地，政府没有实际将土地和土地证书交给马福学，威宁县县长确认的申请看出，实际并没有置换。 被告质证认为，对真实性无异议，对表述内容，马福学被征收土地的性质和面积国土资源局表述不清楚情况，而其不清楚的情况我方在庭审提供了协议、政府图纸等证据予以证明。国土资源局称土地是国有土地，而我们提交了当年同一批被征收的村民与2014年办理的土地权属证明，结合马仲友的笔录，该陈述是不真实的，事实上政府置换给被征收人的土地性质均是集体所有。元亨名都所在地块在2012年挂牌前的土地性质，政府承诺置换给马福学等人的土地统一办证时间是2014年，即政府向马福学出具了规划图，其后再改变土地的性质进行招拍挂，该招拍挂基于马福学与原告达成的合作协议所为。关于国土局所作出让方案及批复时间相冲突的解释不予认可，庭审中我方提交在本纠纷发生最初，从国土资源局调取的资料进行证明。 证据四：本院威宁县规划局涉案楼盘建设工程规划档案中调取的申请书、缓缴报告申请、委托书、评审领导小组名单、评审会议程、评审会签到册、专家评审委员会名单、专家评审意见、关于元亨名都及附属设施项目人防工程异地建设的申请书、建设用地规划申请书、法人委托书、马福学用地红线图。 原告质证认为，真实性无异议，但不认可被告观点，马福学对土地的参与，原告出具委托书，均是建立在马福学能够取得政府置换地，原告提供资金与其合作开发的基础上，马福学为这些行为是合作意向存在而为，但被告在向政府递交无偿置换土地的申请后，政府并未置换土地给原告或被告，而是原告缴纳576万取得土地使用权，双方合作丧失基础，没有继续签订书面合作开发协议确定双方合作开发关系，造成纠纷产生的根本原因。 被告质证认为，对真实性无异议，从评审会签到册、专家评审意见看到马福学的签字，说明开发过程中马福学是参与其中，印证在原告提出的照片中马福学的电话出现在招商广告中的事实，说明马福学没有做原告所称的侵犯其权利的行为。专家评审意见第十三项所列马总，指的就是马福学，该内容是说明被告对元亨名都所占土地的使用是有发言权的，若如原告所述该土地与马福学没有任何关系，那么马福学不会做出该举动。规划申请书中的建筑物仍为马福学家持有，对图纸三性无异议。 证据五威宁县国土资源局【2011】2号会议纪要及图纸，贵州省国有建设用地土地开工申请表、国有土地使用权挂牌出让竞买报价单。 原告质证认为，对真实性无异议，但不认可被告的证明目的，因标注的马福学用地，最终马福学并未取得土地使用权证书，不能证明马福学对涉案土地取得了国有土地使用权。 被告质证认为，威宁县国土资源局【2011】2号会议纪要及图纸无异议，开工申请表的时间与实际时间有出入，实际开工日期是2009年，政府把这份图纸也给了被告，同一批次得到置换的人在得到该承诺后找到合作开发，被告和原告谈合作开发具体事项时从未承诺其可以免费办理国有土地使用权证，当时奥力房开项目已经在建，原告和马福学合作，使用该地块，也还要向项目部缴纳土地出让金是明确知道的。 证据六：威国用（2012）第C022号和威国用（2012）第Ｃ０２３号土地证档案。 原告质证认为，对真实性无异议，但不认可被告的证明目的，其他主体怎么交易与本案没有关联性，这两块土地取得价值与涉案土地价格相较较低，原告取得涉案土地没有获得价格上的优惠，表明置换事实不存在。 被告质证认为，三性无异议，结合马仲友的笔录和我们提交的马仲友与奥力公司的协议，说明当时市场是房地产开发公司与村民合作，一样要缴纳土地出让金的事实，故原告一直声称其缴纳了土地出让金并不能否认其与马福学合作开发的事实。马福学从未在任何场合对原告公司声称其拥有土地使用权证书。 本院对各方提交的证据认定如下： 对于原告提交的一、二、三、四、六、七、八、十、十二组证据，证据形式合法，证据内容真实，与待证事实相关联，予以确认。第五组（除有关广告的照片外）及第九组，虽然真实，但不能反映出与待证事实相关联，故不予确认，对有关广告的照片予以确认。对第十一组证据，对被告认可真实性的部分，予以确认。对第十三组证据，原告是在庭审后提交，且与本案无关联性，本院不予采信。 对被告提交的证据，指界通知书、建设征用土地明细表、会展中心左侧路网规划图、城乡规划局地块规划图、城建局关于威宁政府修建广场置换马福学家土地的情况说明、原告向政府和国土局申请办证的申请书，对真实性予以确认，但其无法证明涉案地块系被告享有，故而达不到被告的证明目的，不予采信；评审会签到册虽然能核实真实性，但达不到被告的证明目的，不予确认。 对本院依职权调取的证据：对证据一和证据二，虽然各方对真实性无异议，但与本案事实没有直接的关联性，不予确认。对证据三，被告虽然对部分内容的真实性有异议，但其提供的证据不足以否定，该证据与本案相关联，予以确认。第四、五组证据，各方对真实性无异议，其与本案相关联，予以确认。第六组证据，该证据与本案没有关联性，不予确认。 本院依据审查确认的证据，结合各方陈述，查明以下事实： 2001年被告马福学之妻胡吉敏草海镇星光村××1049.55㎡土地的国有土地使用权威宁县国土局颁发了国用字第204951号国有土地使用证。2001年9月16日，马福学分别同以下村民签订土地转让协议：同星光村村民杨二毛签订土地转让协议，从杨二毛处受让土地389.79㎡；同星光村村民吴贻松签订土地转让协议，从吴贻松处受让土地259.86㎡；同星光村村民张正英签订土地转让协议，从张正英处受让土地755.04㎡；同星光村村民武祥分签订土地转让协议，从武祥分处受让土地698.45㎡；同星光村村民卯龙祥签订土地转让协议，从卯龙祥处受让土地692.8㎡；同星光村村民郭加秀签订土地转让协议，从郭加秀处受让土地891㎡，以上共计3686.94㎡。2007年至2008年，威宁县政府因修建政府广场需要拟征用马福学3165.28㎡土地，拟征用的该3165.28㎡土地系前述登记在胡吉敏名下的部分土地以及马福学从杨二毛、吴贻松、张正英、武祥分、卯龙祥、郭加秀处受让的部分土地。威宁县政府与被告马福学协商后达成一致，政府以拟修建广场旁边的同等面积土地与马福学进行置换，由政府统一免费办理土地证。随威宁县城建局威宁县规划局向马福学出具了《会展中心左侧路网规划图》，该图列明了置换给马福学的土地范围。 之后，原告和被告马福学口头协商共同开发《会展中心左侧路网规划图》列明置换给马福学的地块。2010年12月29日威宁县规划局召开涉案楼盘元亨名都项目规划设计方案评审会，马福学到会。2011年3月15日威宁县规划局出具了《会展中心左侧路网规划图》列明置换给马福学地块的《马福学用地红线图》，载明面积为3165.28㎡。2011年3月19日，原告威宁县国土局递交《申请书》，同日原告母公司东兴公司也向威宁县政府递交了《申请书》，申请书内容均为：“我公司与马福学达成协议，共同开发位威宁县会展中心右侧总面积为3165平方米的建设用地。该块建设用地是威宁县政府2007年修建威宁县政府广场时，由县政府安排，城建局召集，经协商后达成协议，马福学将位于自己住房前（会展中心电视大屏幕周围）总面积为3165平方米的建设用地置换给威宁县政府修建人民广场使用。威宁县政府将位于会展中心右侧总面积为3165平方米的建设用地置换给马福学使用，并为该块建设用地免费办理相关手续。现我公司开发该块土地的工程临近启动，敬请贵局批准建设为谢。”被告马福学也于2011年3月29日向威宁县政府递交《申请书》，内容为：“2007年威宁县政府因修建人民广场，需要占用申请人的土地，所以召集了县建设局、国土局、草海人民政府等相关部门与我达成了一致意见，用相邻的土地一块计3165平方米与我进行置换。当年我为了响应政府的号召和全力支援政府的德政工程、惠民工程建设，所以与威宁县政府本着自愿、平等、依法的原则达成了一致意见，威宁县政府并作出了会议纪要。现在申请人为了这块土地能合法取得所有权和开发权，因此特前来请求威宁县政府以及相关部门能尽快按照当年威宁县政府会议纪要的原则，免费为我办理国有土地使用权证和批准我对该块土地进行商用、住宅用地开发。敬请批准！”威宁县政府和国土局收到原告和被告的申请后，并未免费为原告或被告办理土地使用权证。2011年3月10日，原告的母公司东兴公司出具委托书委托赵成路、被告马福学代表公司作为“元亨名都”工程项目联系代表人，洽谈相关事宜。2011年4月7日，被告马福学持该委托书，威宁县规划局提交了建设用地规划申请书（表上申请人为马福学），同日威宁县规划局为原告颁发了《建设用地规划许可证》，并由马福学领取。2011年5月9日，威宁县政府下发《关威宁县元亨名都建设工程项目备案通知》，通知原告备案。2011年9月15日，威宁县政府作出威府复【2011】139号《威宁自治县人民政府关于威宁县WN—2011—ＰＣ－010号地块国有土地使用权出让请示的批复》，内容为：“威宁自治县国土资源局：你局提请的《关威宁县WN—2011—ＰＣ－010号地块国有土地使用权出让请示》已收悉。经研究，原则同意出让该地块，出让面积3165.28平方米，土地用途：商住用地。请你局按照招、拍、挂相关程序和招标出让方案开展工作。”该文件中的WN—2011—ＰＣ－010号地块即《会展中心左侧路网规划图》列明了置换给马福学的地块，也是《马福学用地红线图》所载地块。2012年1月16日威宁县国土局土地储备交易中心发出公告，挂牌出让前述地块。原告威宁县土地储备交易中心呈交《竞买申请书》。2012年2月6日，原告通过中国农业威宁宁县支行向中国建设威宁宁县威宁宁县财政局土地资金管理专户缴纳了土地竞买保证金100万元；原告负责人赵成路通过中国建设威宁宁县支行现金缴付200万元，共计300万元作为竞买保证金。2012年2月28日，原告通过中国农业威宁宁县支行向中国建设威宁宁县威宁宁县财政局土地资金管理专户缴纳了土地出让金276万元。同威宁宁县财政局土地资金管理专户分别向原告出具了分别为300万元和276万元的国有土地使用权出让金《贵州省行政事业性内部结算票据》，交款人“毛坤武”。2012年3月威宁威宁县国土局与原告签订《国有土地使用权出让合同》，确认原告以576万元出让金受让案涉3165.28平方米土地国有土地使用权，且加盖印章，确认土地用途为“城镇住宅、商业用地”，出让年限“70年”。2012年3月1威宁威宁县国土局土地储备交易中心与原告签订《国有建设用地交地确认书》，确认该中心对涉案3165.28平方米土地交付原告东兴威宁分公司。2013年3月15日，原告缴纳案涉土地交易的税金威宁威宁县地方税务局完税凭证。2012年4月16日，威宁县政府向原告颁发了WN—2011—ＰＣ－010号地块《国有土地使用权证书》【威国用（2012）第C002号】”，登记的土地用途为商业用地、城镇住宅用地，使用权面积为3165.3㎡，终止日期为2052年3月9日和2082年3月9日。2012年5月2威宁威宁县规划局为原告颁发《建设工程规划许可证》。2012年6月威宁威宁县建设局向原告颁发了《建筑工程施工许可证》。2012年7月1威宁威宁县房产局向原告颁发了《商品房屋预售许可证》。此后，房屋主体封顶完工。2014年，被告马福学因与原告就“元亨名都”楼盘一至三层商业用房发生争议，被告马福学就一至三层商业用房发布招租广告。原告遂诉来本院。 另查明，原告于2011年5月6日成立，系经营房地产开发、危旧房改造的企业分支机构。庭审中，被告马福学未举证证明自己对争议房地产项目——“元亨名都”有资金投入，涉案房地产“元亨名都”尚未最终竣工验收。本案被告马福学于2015年7月以威宁县政府向本案原告东兴威宁分公司颁发证号为威国用（2012）第C002号《国有土地使用证》许可东兴威宁分公司拥有该宗土地使用权的行为侵犯了其对该宗土地的权益为由，向贵州省毕节市七星关区人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销该土地使用证，并责令被告威宁县政府向原告马福学颁发该证所列土地使用权相关证照。七星关区人民法院经审理认为，该案的审理需以本院审理的涉案民事案件的审理为依据为由，裁定中止该案的诉讼。 本案当事人双方的争议焦点是：一、当事人双方是否存在口头房地产合作开发协议？如有，该协议效力如何？二、被告是否构成侵权，应否排除妨碍、停止侵权？ 本院认为，本案原、被告双方均有合作开发政府同意置换给被告案涉楼盘所占地块的意向，并积极申办相关开发建设手续，但政府采取招拍挂方式将同意置换给被告的涉案土地出让给原告，并收取了土地出让金。原告因有偿取得该土地，并独自投资土地开发，否认被告对开发出的房地产享有权利。而被告认为，其是以政府同意置换给己的土地与原告合作开发的，其对开发出的房地产享有物权。双方因此对房地产的物权产生争议。根据房地一体的原则，判断元亨名都楼盘第1-3层的商业用房的物权必须首先明确涉案楼盘所占地块土地使用权的归属问题。关于这一问题，威宁县政府在征收马福学原有土地用于修建威宁县政府广场时，与马福学协商将涉案楼盘所占地块置换给马威宁威宁县规划局还向马福学出具了用地红线规划图，之后威宁县政府又将该地块挂牌出让给原告。在威宁县政府与马福学协商一致将涉案楼盘所占地块置换给马福学且马福学原有土地已被实际征收的情况下，被告马福学即享有了涉案楼盘所占地块相应的使用权益；而原威宁威宁县国土局公开的国有土地使用权出让行为，通过合法方式独自出资竞得涉案地块土地使用权，并办理了登记。可见原、被告双方均主张对涉案楼盘所占地块享有使用权益，双方对此发生了争议，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，属于涉案楼盘所占地块的使用权争议，应当由政府处理，不属于人民法院民事受案范围。涉案楼盘所占地块使用权权属问题是处理涉案楼盘是否系合作开发及楼盘1-3层商业用房物权归属的关键和核心，而涉案楼盘1-3层商业用房物权归属又是处理原告第2、3项诉讼请求的基础，因此涉案楼盘所占地块使用权权属争议问题是本案的核心事项。本院对该核心事项无民事管辖权。在马福学向贵州省毕节市七星关区人民法院提起行政诉讼的案件中，马福学请求判决撤销案涉土地使用证，并责令被告威宁县政府向原告马福学颁发该证所列土地使用权相关证照。该案七星关区人民法院以需本院涉案民事案件审理为依据为由，裁定中止诉讼。显然，本案虽系物权保护纠纷，但争议的关键和核心是涉案楼盘所占地块使用权权属，而该权属争议尚在另案审理中，在该争议未处理完毕前，本院不宜受理本案。 综上，本案核心事项涉及土地使用权争议，应由人民政府处理，而另案对该争议在审理中，在该案未处理完毕争议前，本院不宜受理本案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，应驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告毕节市东兴房地产开发有限责任公司威宁分公司的起诉。 案件受理费87800元，退还原告毕节市东兴房地产开发有限责任公司威宁分公司。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 张 雄 审判员 张 晶 审判员 张 伟 二〇一七年十一月八日 书记员 赵文标