福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8023号 原告（反诉被告）：福建省仁文建设有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。 法定代表人:李雄虎，董事长。 委托诉讼代理人：肖炳祥，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱静，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张成昌，男，汉族，1964年5月18日出生，住福建省福安市赛岐开发区。 委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司福州城北支行，住所地：福建省福州市鼓楼区。 负责人：林文华，行长。 委托诉讼代理人：李金萍律师，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡啊鑧律师，福建至理律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）与被告（反诉原告）张成昌、第三人中国建设银行股份有限公司福州城北支行（以下简称建行城北支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仁文公司委托诉讼代理人朱静、被告（反诉原告）张成昌及其委托诉讼代理人林灵香、第三人建行城北支行委托诉讼代理人蔡啊鑧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告仁文公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付合同解除的违约金312102.6元；3.判令被告偿还原告代为垫付的银行借款本息（自2016年1月28日起计算至第三人停止扣款之日止，现暂计至2017年7月31日为148552.2元）；4.判令被告向原告支付因逾期偿还原告为其代垫的银行借款本息产生的违约金（按贷款总额日万分之一标准计至被告实际还款日，现暂计至2017年7月31日为59950元）；5.判令解除原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》；6.判令被告协助原告办理涉案房屋撤销备案登记事宜；7.判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2011年11月14日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的“仁文.大儒世家6＃楼单元，房屋总价为1560513元。被告于2013年3月25日向第三人按揭贷款人民币109万元，原告对被告的按揭贷款承担阶段性连带担保责任，三方签订《个人住房借款合同》。原告已为被告承担2015年9月至2016年9月的担保责任，合计垫付金额人民币85686.41元，被告截止起诉之日仍未偿还原告承担的担保金额及未支付的违约金。 原告认为根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第8款“买受人应按《个人借款合同》之约定定期还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致银行要求出卖人承担保证责任，向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应与出卖人发出还款通知书之日起三日内到出卖人处归还相关款项，并承担银行扣款之日其至买受人归还之日期间的违约金（按贷款总额的日1‰计算），如超出三日仍未归还的，买受人愿意按贷款总额的日3‰支付违约金。”及第9款“如买受人累计6个月不缴按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产。买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照20%的比例向出卖人支付违约金……”的约定及被告上述违约事实，原告有权解除合同，收回该房产，要求被告按合同总价款的20%支付违约金；并要求被告立即归还原告承担的担保金额，支付从原告承担担保责任之日起至实际付清款项之日止的违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 因仁文公司至今仍持续为张成昌垫付银行贷款，截至2017年7月31日共计148552.2元。根据仁文公司与被告张成昌签订的《商品房买卖合同》附件六第二条第八项，张成昌逾期偿还仁文公司为其代垫银行贷款的，应按照贷款总额日千分之三支付违约金。现仁文公司主动调整成按照贷款总额日万分之一支付违约金，故增加诉讼请求判令被告偿还原告代为垫付的银行贷款（计算至第三人停止扣款之日止，现暂计至2017年7月31日为148552.2元）及违约金（按贷款总额日万分之一标准计至被告实际还款日）。 仁文公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，特增加诉讼请求判令解除原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》。 办理涉案房屋撤销备案登记事宜是解除仁文公司与张成昌签订的《商品房买卖合同》的后续事宜，否则将造成执行困难，故仁文公司特增加诉讼请求判令被告协助原告办理涉案房屋撤销备案登记事宜。 被告张成昌辩称，一、原告所称的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第8、9款为格式条款，将商品的法定保证责任和经营风险变相转嫁给消费者，免除了其自身责任，而加重了被告责任，排除了被告的合同主要权利，属无效条款。 1、该补充协议系原告提供的格式文本，其中第二条8、9款为格式条款。第一，从形式上看，为预先打印好的文本。该协议除买受人、房号、时间、贷款金额等预留空格以外，其他内容均已预先拟定打印固定的内容。第二，从文本内容上看，并非针对特定个体具有普遍使用性。该协议主要约定为：有房价款、按揭付款方式及违约责任、更改付款方式、公共维修基金和契税的缴纳等按揭购房户均会涉及重复使用的内容，并非仅针对被告的特别约定。第三，客观上，除被告外，原告与每一位需按银行揭贷款的购房者都要签订了同一版本的补充协议。因此，该补充协议为格式合同，其中第二条条款属于《合同法》第39条规定的“为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与答辩协商的格式条款”。 2、该补充协议第二条第8、9款内容，将商品的法定保证责任和经营风险变相转嫁给消费者，免除了其自身责任，而加重了被告责任，排除了被告的合同主要权利，明显不公平，该条款无效。首先，被告逾期还贷款是原告的责任。按合同约定，原告本应于2014年6月30日前交房，但工地却几度停工濒临烂尾，直至2017年才竣工，至今仍未交房。在原告长期逾期交房的情况下，但被告从2014年7月至2015年8月仍坚持每月按期支付按揭贷款。然而，因原告迟迟无法将房产交付给被告投入使用，被告每月都面临额外支付房租和还款压力，家庭已无法继续承受不断加重的经济负担，才于2015年9月开始被迫无奈未能按期还贷。所以，被告的逾期还贷完全是原告先行违约交房造成的。其次，原告作为开发商在《个人住房借款合同》中提供阶段性保证，本质上系承担开发商保证完成期房建设和办证的法定保证责任，不是额外的附加对购房者的保证，并没有额外增加其责任，不能通过约定转嫁给购房者。因此，因原告逾期交房违约引起被告逾期还贷，属于作为开发商的原告未履行建房和办证的保证责任和理应承担的经营风险，不能通过格式条款约定，进而将享有单方解除权并收取违约金，将其建房保证责任和经营风险转嫁给消费者的原告，加重了被告责任，排除了被告的合同主要权利。 3、该补充协议第8、9款内容违法了政府商品房买卖合同管理规定。该补充协议第二条第8、9款内容显然已超出了政府指定的《商品房买卖合同》范本规定的内容范围；另外试图通过该补充约定条款，将导致开发商将商品的法定保证责任和经营风险变相转嫁给消费者并要求承担巨额违约金，已经违反了2010年国家工商行政管理总局颁布的《合同违法行为监督处理办法》第9、10条，禁止经营者通过格式条款免除保证责任和将经营风险转嫁给消费者的相关行政规章的规定。 如上所述，这种格式条款的约定，明显是一种霸王条款。根据《合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该补充协议第二条第8、9款为无效的格式条款。 二、退一万步讲，即便《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第8、9款为格式条款有效，因客观上未满足约定的解除条件，原告也无权单方解除合同并主张违约责任。 附件六补充协议第二条第9款的约定为“如买受人累计6个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回房产”，从该约定可知，原告解除合同必须同时满足两个条件：其一，被告累计6个月不交按揭款项；其二，被告不归还原告担保金。对于第二个条件本案完全不满足，被告不存在不归还原告担保金的情形。原告也没有证据证明被告存在不归还原告担保金的事实。事实上，在被告收到本案诉讼之前，根本不知道原告履行了保证责任，仅以为被告欠贷款银行的贷款，被告也已主动联系贷款银行要求支付未付的按揭贷款。目前，被告已与第三人贷款银行还贷问题已达成和解，已经继续支付按揭贷款。同时，对于原告此前因被告逾期还款被第三人扣划的保证金，被告也曾多次主动联系原告工作人员主动要求归还，却被原告拒绝接收。因此，不存在被告不归还相关款项的情形，客观上不满足补充协议约定的解除条件，原告无权单方解除合同。 三、从《合同法》维护社会交易安全和诚信公平基本立法精神的角度，本案合同亦不能判解除。 单从《商品房买卖合同》履行过程来看，被告已通过首付加银行按揭贷款的方式，向原告履行了全部购房款支付义务，依法依约享有合同约定交房请求权。即便被告存在逾期还贷行为，也是被告与第三人之间借贷法律关系中的债务，并不会改变被告与原告房屋买卖法律关系中已履行全部房款支付义务的事实。被告系合同的守约方。反观原告逾期交房近三年时间，存在严重违约行为，明显属违约方。然而，如今原告通过应用其与被告补充协议第二条的约定，反而获得的合同解除的主动权。如今涉案房产房价大幅上涨，原告作为强势的开发商，不但未因其逾期交房收到应有的惩罚，反而通过不公平的条款约定，却获得解除合同主动权，进而可以通过收房另售获得巨大额外经济利益。如这种现象发生，明显违背维护交易安全和诚信公平的合同法立法宗旨。因此，如本案原告诉请获得法院支持，在房地产市场不断上涨的大背景下，势必对期房销售市场造成非常不利之影响，导致不良开发商纷纷效仿，刻意逾期交房，逼着购房者逾期还贷，进而解除合同获利；同时，对购房者造成不公平，人人自危，严重影响房地产市场和社会诚信建设。 四、原告合同解除违约金依法不应支持。 1、如前第一、二、三点所述，本案《商品房买卖合同》依法不应解除，因此亦不存在被告承担合同解除违约金情形。 2、从实践中来看，附件六补充协议第二条第9款中约定“买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按20%的比率向出卖人支付违约金”，约定仅适用于房价下跌时，原告解除合同造成其损失情形，但违约金比例也不合理。如今，今涉案房产房价大幅上涨，如原告单方解除合同，不但不存在损失，反而获益巨大。因此，该约定的解除合同违约金明显对被告不公平，即便解除合同也不应承担违约金。 五、被告同意，将原告支付的担保金用于抵扣相应金额的逾期交房违约金，利息按约定计算。实际上被告2017年6月、7月银行借款本息均已支付，因此原告的诉讼请求在确认后依然存在“判令被告偿还原告代为垫付的银行借款本息（自2016年1月28日起计算至第三人停止扣款之日止，现暂计至2017年7月31日为148552.2元）”。这一诉请，我认为是开发商胡乱起诉的结果。 因原告存在2年多的逾期交房行为，根据双方合同约定，依法应赔偿被告逾期交房违约金预计十几万元。被告已提起反诉，根据《合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”之规定，被告同意将原告履行担保金额用于抵销其应支付的逾期交房违约金。被告无需再行另外向原告支付相应款项。 六、关于原告主张的代垫银行借款产生的违约金不应支持，理由是该条款无效，没有依据。 七、原告主张解除个人住房合同诉请不应支持，如前所述，商品房买卖合同不能解除，其个人住房合同亦不能解除。 八、因合同依法不能解除，原告第六项诉请依法应予驳回。 第三人建行城北支行辩称，一、第三人需要说明的一点是，张成昌因未依约履行借款合同约定的还款义务，仁文公司亦未完全履行借款合同约定的阶段性保证责任，第三人已于2016年5月30日向法院提起诉讼，第三人诉张成昌、张兴梅、仁文公司借款合同纠纷案件现正在依法审理过程中。 二、根据第三人与张成昌、仁文公司签订的《个人住房借款合同》第十九条的约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务……”该条款明确约定，借款合同关系不会因为商品房买卖合同的任何纠纷而解除、终止或受到任何影响。如果买卖合同被解除，张成昌仍应承担还款义务；此外，《个人住房借款合同》第三十五条、三十六条约定，仁文公司对张成昌的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。因此，仁文公司的连带保证责任依然存在。 因此，第三人认为，借款合同与买卖合同分别独立，买卖合同的状态不会影响借款合同的履行，因此，第三人仅需关注借款合同的履行情况，只要第三人能正常收回贷款本息，买卖合同是否解除或存在其他后果，均与第三人无关。 反诉原告张成昌向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付从2014年7月1日起至实际交房之日止，每日按已付购房款1560513元万分之一计付的逾期交房违约金（暂计至2017年6月30日，逾期1093天，计付违约金170876.6元）；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2011年11月14日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》约定，反诉原告向反诉被告购买坐落于福州市鼓楼区“仁文.大儒世家6＃楼单元房产，总价款为人民币1560513元。合同签订后当日，反诉原告向被告反诉原告依约支付首付款470513元，余款1090000元由反诉原告向第三人办理按揭贷款支付，已依约履行全部购房款义务。 根据《商品房买卖合同》第八条约定，反诉原告应于2014年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给反诉原告使用，然反诉被告至今未向反诉原告交付房屋，存在逾期交付的违约行为。同时根据《商品房买卖合同》第九条约定，反诉被告应自约定的最后交付期限第二天（即2014年7月1日）起至实际交付之日止按日向反诉原告支付已付购房款万分之一的违约金，暂计至2017年6月30日，逾期1093天，累计应付违约金为170876.6元。 反诉原告已通过第三人贷款支付了全部购房款，即便反诉原告存在未按时支付按揭贷款是反诉原告与第三人之间的问题，但并不影响反诉被告依法承担逾期交房违约责任。至于反诉被告因此承担反诉原告逾期支付按揭贷款的担保责任，是由于反诉被告自身长期逾期交付行为造成的，不能作为反诉被告主张解除合同和要求反诉原告承担违约金的事实和理由。 为维护反诉原告合法权益，特向法院提出如上反诉请求，望判如所请。 反诉被告仁文公司辩称，1.近年来，因受到政府房地产调控因素及市场经济大环境不景气的影响，导致张成昌等业主购买的房屋不能按时交房，仁文公司为此深表歉意。仁文公司同意按《商品房买卖合同》约定的日万分之一的标准向张成昌支付逾期交房违约金。2.逾期交房违约金属于一般债权，应当适用两年诉讼时效期间。根据现有证据，张成昌无法证明在起诉之日前已向仁文公司主张过逾期交房违约金，因此对超过诉讼时效部分的违约金仁文公司不予认可。3.张成昌未按合同约定归还贷款本息与仁文公司逾期交付房屋，二者属于不同的法律关系，需要承担的违约责任也不相同，二者产生不存在必然的关系，仁文公司依据合同约定解除合同条件已成就。 第三人建行城北支行辩称，与第三人无关。 在庭审中，原告仁文公司向本院提交了下列证据： A1.商品房买卖合同及附件，证明：被告向原告购买大儒世家6#单元房产，双方签订《商品房买卖合同》及附件。合同约定，被告按揭贷款人民币156.0513万元，若被告累计6个月不交按揭贷款，原告有权单方解除合同，收回房产，被告按房价的20%向原告支付违约金。 A2.贷款账户基本信息； A3.还款凭证及转账凭证； A2、A3共同证明：原告为被告承担2015年9月至2016年9月的担保责任，共计为被告垫付85686.41元。被告已逾期6期以上未还按揭款，原告有权依据解除商品房买卖合同。 A4.特种转账借方凭证及个人贷款还款凭证，证明：自2016年1月28日起至2017年7月31日止，仁文公司为张成昌垫付银行贷款本息共计148552.2元。 被告张成昌对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1真实性无异议，但对证明对象有异议，合同附件是格式条款，不合法，属无效条款，另外，该份证据中的补充协议第二条第八款已经明确约定了作为开发商如果履行了担保责任，其应当向被告发出还款通知，但是原告并没有履行通知义务，所以被告一直不知道其垫付了相应的款项。 对证据A2、A3真实性无异议，由法庭审查，对证明对象有异议，其并不能证明原告有权依法解除商品房买卖合同，因为解除合同需要满足两个条件，不仅仅是逾期还款6个月，同时还应当被告不归还相关垫付的担保金。 对证据A4，是否有原件、原件和复印件是否一致等形式真实性由法院给予审查核实。对其证明对象有异议，福建仁文建设有限公司最后一次付款时间为2017年6月30日，而不是2017年7月31日，其实际为张成昌垫付按揭贷款期间为2015年9月止2017年5月，共计21个月的按揭贷款本息。自2017年6月起的按揭贷款（详见张成昌补充提交的贷款银行账户交易明细可证明其自行支付按揭付款时间为2017年7月15日，支付了6月份按揭贷款）已由张成昌按时支付。 第三人建行城北支行对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A4真实性无异议，对证明对象无异议，具体代垫金额由法院审核。 被告张成昌向本院提交下列本诉证据： B1.中国建设银行个人活期账户交易明细，证明：1.被告已经与贷款银行基本达成继续履行继续还款协议；2.被告已经还了2017年6月、7月的按揭贷款；3.充分说明被告并不是不归还相应的款项，一直在积极履行相关的还款义务。 原告对被告提交的上述证据材料质证认为，1、对证据B1形式真实无异议，对具体金额及证明对象需要庭后核实。2、不存在原告恶意诉讼问题。 第三人对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1真实性及证明对象均无异议。 第三人向本院提交了下列证据： Ｃ1.《个人住房借款合同》（编号：2013年建闽房鼓个房借字105号），证明：1.张成昌、福建仁文建设有限公司（下称“仁文公司”）、案外人张兴梅与中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称“建行省分行”）就位于福州市鼓楼区仁文大儒世家6＃楼单元贷款109万元的抵押借款合同关系；2.借款合同第四十一条第二款第五项约定，贷款发生后，建行省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城北支行（下称“城北支行”）；3.仁文公司对张成昌的上述债务承担阶段性连带保证清偿责任。 Ｃ2.预购商品房抵押权预告登记，证明：城北支行为案涉福州市鼓楼区仁文大儒世家**楼单元之合法抵押权人。 C3.贷款账户基本信息，证明：截止2017年2月28日，张成昌尚欠城北支行本金967325.66元、利息8630.05元，本息共计975955.71元。 C4.福州市鼓楼区人民法院受理案件通知书，证明：因张成昌不依约履行偿还本息义务，城北支行依《个人住房借款合同》之约定已于2016年5月30日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼。城北支行诉张成昌、张兴梅、仁文公司的借款合同纠纷现正在鼓楼区人民法院依法审理过程中。 原告对第三人提交的上述证据材料质证认为，对证据C1《个人住房借款合同》，真实性及证明对象均无异议。对这份合同我们有补充质证意见：该借款合同本身也有类似格式条款内容，原告依然盖章确认，不能说因为是打印版本就是格式条款。 对证据C2《预购商品房抵押权预告登记》，真实性无法确认，请第三人庭后提交原件，对证明对象有异议，抵押权预告登记属于债权保全措施并非正式物权登记，建行对案涉房屋尚不享有抵押权。 对证据C3《贷款账户基本信息》，真实性无异议，对证明对象有异议，具体金额应庭后核实。 对证据C4《受理案件通知书》，对真实性及证明对象均无异议。 被告对第三人提交的上述证据材料质证认为，对证据C1-C4真实性、证明对象均无异议。我们仅就证据C4说明：被告没有收到传票，不知道该案件在开庭，后去银行咨询过程中才知道银行已经起诉，经过被告与银行的沟通表明继续履行还款责任，该案件得到和解，一直未判。 被告（反诉原告）张成昌向本院提交下列反诉证据： D1.商品房买卖合同； D2.合同补充协议； D3.预购商品房预告登记证； D1-D3共同证明：1.反诉原告与反诉被告存在房屋买卖合同关系；2.合同约定交房时间为2014年6月30日前。 D4.销售不动产统一发票； D5.个人贷款支付凭证； D4、D5共同证明：反诉原告已履行合同约定房款支付义务。 D6.商品房延期交付通知书； D7.致天澜（D地块）全体业主的公开信； D8.致天澜业主的情况说明函； D6-D8共同证明：反诉被告陷入经营困境，交房时间几度延期。 D9.告知书及快递详情单，证明：反诉原告向被告反诉原告主张权利，诉讼时效中断。 原告（反诉被告）仁文公司对张成昌提交的上述证据材料质证认为，对证据D1-D3真实性及证明对象均无异议。 对证据D4、D5真实性及证明对象均无异议。 对证据D6-D8中落款2016年6月公开信真实性无异议，对2014年6月25日的延期交付通知书、2015年1月10日的公开信，因其无原件，对真实性无法确认。 对证明对象有异议，根据现有证据原告有两度延期，并不是陷入经营困境，当时房地产市场低迷，大部分公司都有这一情况，但不至于陷入困境。 对证据D9真实性及证明对象均有异议，且根据快递面单，无法证明原告向被告送达的文件系其提供的告知书，即无法证明被告于诉讼时效期间内向原告主张权利的事实。不会引起诉讼时效的后果。 第三人对张成昌提交的上述证据材料质证认为，对证据D1-D5真实性及证明对象均无异议。 对证据D6-D9与第三人无关，由法院确认。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1、A4，被告张成昌提交的证据B1、D1、D2、D4-D6、D7（2015年2月公开信除外）、D8、D9，第三人提交的证据C1-C4均有原件佐证，被告、第三人对原告提交的证据A2、A3的真实性无异议，原告、第三人对被告提交的证据D3的真实性无异议，上述证据的真实性本院予以确认，上述证据材料可以作为本案定案的依据。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2011年11月14日，原告仁文公司和被告张成昌签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：1.原告向被告购买其开发的位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家6号楼单元号房产，总价款为1560513元。2.合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用。3.合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。4.合同附件六合同补充协议第二条约定：根据《合同》第六条的约定，原告选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，原告于2011年11月14日付房款计人民币5万元整，于2011年11月14日前付房款计人民币420513元整，剩余购房款人民币109万元由原告向银行申请按揭贷款支付。5.合同附件六合同补充协议第二条第8款约定：被告应按《个人住房借款合同》之约定定期还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行要求原告承担保证责任，向被告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知书之日起3日内到原告处归还相关款项，并承担银行扣款之日起至被告归还之日期间的违约金（按贷款总额的日1‰计算），如超过3日仍未归还的，被告愿意按贷款总额的日3‰支付违约金。6.合同附件六合同补充协议第二条第9款约定：如被告累计6个月不交按揭款项，也不到原告处归还相关款项的，原告有权单方面解除合同，收回该房产。被告应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照20%的比率向原告支付违约金。原告扣除违约金及已发生的相关费用（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）后，将被告已付购房款余额不计利息退还被告。 2011年9月8日，被告向原告支付购房款人民币470513元，2013年4月16日，被告向原告支付购房款人民币109万元。 2013年3月，原告仁文公司、被告张成昌、案外人张兴梅和中国建设银行股份有限公司福建省分行（系贷款人）就涉诉房产签订《个人住房借款合同》，约定：1.被告张成昌、案外人张兴梅作为借款人以涉诉房产为抵押向中国建设银行借款人民币109万元。2.借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额约为人民币7743.22元。3.原告仁文公司作为保证人，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。4.本合同项下贷款发放后，贷款人将其本合同项下的所有权利义务一并转给第三人建行城北支行。之后，贷款人按约发放贷款。 被告张成昌未能按约向偿还贷款，原告分别于2016年1月28日、2016年4月22日、2016年6月29日、2016年9月29日、2016年12月29日、2017年3月30日、2017年6月30日为被告垫付银行贷款本息人民币29852.61元、20971.19元、13921.77元、20940.84元、20955.23元、20950.14元、20960.42元。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。本案中，原、被告于2011年11月14日签订的《商品房买卖合同》及其附件，原、被告及中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人住房借款合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。根据本院查明的事实，本案的争议焦点应为：1.本案《商品房买卖合同》应否解除及其法律后果；2.被告的逾期交房责任问题。 关于第一个争议焦点问题，本院认为，被告根据《商品房买卖合同》及其附件之约定向原告支付全额购房款，亦按照约定向第三人偿还过一段时间的银行按揭贷款，之后被告未能偿还按揭借贷，原告履行保证义务后，根据《商品房买卖合同》附件六第二条第9款之约定，主张解除本案《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，《商品房买卖合同》附件六第二条第9款应属原告提供的格式条款，且该条款明显加重被告责任、免除原告责任，该条款应属无效。同时，被告按约全额支付购房款，被告逾期交房存在过错，现因被告逾期偿还部分按揭本息而要求主张解除合同，既不合理又不公平。因此，本案的《商品房买卖合同》不应予以解除。故原告的第一项诉请，本院不予支持。另，因本案《商品房买卖合同》不予解除，故原告主张的合同解除违约金、解除《个人住房借款合同》和协助撤销涉诉房屋备案登记事宜等第二、五、六项诉请，本院不予支持。 关于原告的第三、四项诉请，原告仁文公司从2016年1月28日起至2017年7月31日止共为被告垫付银行贷款本息共计人民币148552.2元，被告应当向原告返还上述款项。关于上述款项的违约金问题，原告未提交证据证明其有向被告发送还款通知书进行催告，故上述款项的违约金应从起诉之日（即2016年11月8日）起计付，原告于诉请中主动将计算标准调整为按照日万分之一计算，亦符合法律规定，本院予以支持。 关于第二个争议焦点问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，合法有效，原、被告双方应当按约履行。被告已按合同约定履行其付款义务，原告未依约如期交房，其责任在于原告，原告在答辩中对此不持异议，应承担违约责任，依合同约定支付违约金。关于违约金的期间，根据合同约定，违约金从最后交付期限（2014年6月30日）的第二天起计算，但被告于2017年7月7日诉至本院向被告主张逾期违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，本案违约金应从2015年7月8日计至实际交房之日止，而实际交房之日应以商品房竣工经验收合格后，出卖人向原告发出《入伙通知书》的时间为准。故原告诉请中的相应部分，本院予以支持，超过部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张成昌于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司支付款项人民币148552.2元及违约金（以本金人民币148552.2元为基数，从2016年11月8日起按日万分之一标准计算至实际还款之日止）； 二、原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张成昌支付逾期交房违约金[违约金自2015年7月8日起至实际交房之日（以商品房竣工经验收合格后，向原告发出《入伙通知书》的时间为准）止，每日按购房款1560513元的万分之一标准计算]； 三、驳回原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张成昌的其他反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费20721元，由原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司负担19384元，被告（反诉原告）张成昌负担1337元；本案反诉受理费3717元，由原告（反诉被告）福建仁文建设有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一七年十一月十四日 书 记 员  王 耀 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。