广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）深龙法横民初字第1537号原告（反诉被告）刘某锋，男，汉族，19某年某月某日生，户籍地址江西省吉安市泰和县，委托代理人汤某明，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市某技术创业管理有限公司，住所地深圳市南山区，组织机构代码0XXXXXX4-2。法定代表人杨某铭。委托代理人刘某荣，广东某律师事务所律师。第三人深圳市某投资服务集团有限公司，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码91440300XXXXXXXXXX。法定代表人谢某煌。委托代理人韩某，广东某律师事务所律师。原告刘某锋诉被告深圳市某技术创业管理有限公司（以下或简称创业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告创业管理公司亦向本院提出反诉，本院公开开庭对两诉进行了合并审理。又因深圳市某投资服务集团有限公司（以下或简称产服公司）与本案有直接利害关系，本院依职权追加其为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月13日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定将位于某小镇某栋某单元、某单元房屋出租给原告使用，每月租金59500元（人民币，下同），租期3年。双方还约定2014年11月1日至12月15日为免租装修期，原告无需支付租金。合同签订后，原告支付保证金119000元及一个月租金，并开始对房屋进行装修施工，用于原告办公经营。但在装修期间，租赁房屋多次停水停电，导致原告无法顺利开业并造成一定装修损失，被告为弥补原告部分损失同意延长免租装修期至2015年2月16日，但延长的免租期内租赁物业依然多次断水断电。后于2014年12月原告接到第三人通知，被告系承租第三人的涉案租赁物业，被告依约无权转租，第三人与被告已就涉案物业租赁纠纷诉至法院，鉴于此，被告应当对原告的相应损失承担赔偿责任，原告承租后拟用于原告经营的深圳厚存实业有限公司、深圳厚存科技有限公司的经营使用，故装修花费两百万元左右，故原告请求法院判令：1、确认原告与被告所签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告租赁保证金119000元；3、被告赔偿原告损失119000元；4、被告承担因本案所产生的一切费用。原告解释损失就是指租赁期间停水停电的经营损失（租赁期内的停水停电、由于合同无效未能申请政府相应租赁补贴、扶持）以及被告违约的赔偿等，不包括装修损失，视情况另案主张。被告反诉并辩称，双方租赁合同约定，反诉被告作为孵化企业进驻某小镇，第三人同意转租，故被告不存在无权转租的行为，原、被告的租赁期2014年12月16日至2017年12月31日，每月10日前交付当月租金59500元，反诉被告向反诉原告支付119000元作为保证金，若拖延交租超过30天，被告有权解除合同并没收保证金，此外逾期未付租金的，以所欠金额为基数按日千分之三计算违约金。合同签订后，反诉被告从2015年1月开始拖欠租金共计565250元、管理费50872.5元，经被告多次催交无果，至于拖欠的水电费及相应违约金将统计后另行主张。由于原告一直未向被告支付租金，过错在原告，其主张的损失、赔偿等均无法律依据，即使有停水停电，问题也在第三人，与被告无关，故诉求判令：1、依法解除原、被告租赁合同关系，刘某锋向创业管理公司返还涉案房屋；2、刘某锋支付创业管理公司租金565250元、管理费50872.5元（暂计至2015年11月份，实际计算至交还房屋之日）；3、刘某锋支付创业管理公司所欠租金和管理费的违约金339725.9元（自起诉之日起，以实际累计所欠金额为基数，按日千分之三，计算至还清款项之日止）；4、创业管理公司不返还刘某锋保证金119000元；5、反诉费由刘某锋公司负担。第三人辩称，根据其与被告的租赁合同，租赁期内被告不得转租，且补充协议是孵化公司要和第三人签合同，正是被告不履行对原告的扶持义务，不向第三人按约缴纳租金，才导致本诉后果，故应由被告承担原告损失，与第三人无关。原告针对反诉辩称，被告的反诉理由和事实与实际情况不符，被告将涉案房屋转租给原告违反了被告与权利人签订的租赁合同不得转租之约定，被告转租无效，原、被告的租赁合同自始无效，原告无需向被告支付租金、管理费、违约金，相反合同无效，被告应当向原告返还收取的租金。合同无效，被告无权以合同相对性要求原告向被告支付租金，合同无效，原告实际占有房屋，应向有房屋处置权的实际控制人支付占有使用费，而本案房屋自2015年1月1日实际由第三人控制，故自此原告无需向被告支付房屋占有使用费，包括差额。根据被告与第三人的补充协议，如果原告是孵化企业，应当与第三人直接签订合同，如果不是，则无权转租，其因转租所得的差价利益属于违法收入，不应支持。经审理查明，2014年10月13日原、被告签订《房屋租赁合同》，另签订《孵化企业入住财务说明》，约定将深圳市龙岗区某大道某号某小镇某栋某、某单元，面积1700平方米出租给原告使用，约定每月10日前交付租金59500元（每平米每月租金35元），租赁期限自2014年12月16日至2016年12月31日止，期限2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为62475元（每平米每月租金36.75元），2014年11月1日至12月15日止为一个半月的免租装修期，期间原告只需承担物业管理费及水电等。案外人吴某涛作为被告的委托代理人与原告签订了上述合同及财务说明。2014年10月16日案外人徐某波向被告转账183855元，该人为原告所注资公司的其他股东，被告确认收款。原告确认自2015年1月起未再向被告支付房屋租金，理由为因被告原因装修期内停水停电，被告同意增加免租期限，证据为案外人“吴某涛”2015年1月15日出具的备忘书，内容为“由于其原因迟延交付物业以及装修中停电停工的影响、增加了装修费用，给承租某小镇某栋二、三楼的深圳市某科技有限公司（原告法人独资）免租装修期顺延2个月，起租时间为2015年2月16日，又因已付了一个月租金，故交租时间为2015年3月16日起”。被告以备忘书没有公章、“吴某涛”没有减租授权为由不予认可，但不申请笔迹鉴定。2014年12月8日第三人委托深圳市某投资运营有限公司向原告公司发送《非法转租告知书》，告知原告公司被告出租给原告的房屋系其向第三人承租而来，被告不具有转租权利，要求原告公司处理反馈。另查，2014年4月25日被告与第三人就涉案房屋整栋1-3楼签订了《房屋租赁合同》，约定每平米每月30元，月租金总额73260元，租赁期限自2014年4月16日至2019年4月15日止，约定租赁期间，不得转租他人。被告为证明可以转租给原告等孵化企业提交了上述合同书的补充协议，其中第五条约定“第三人同意被告在所在园区建设孵化器，引进其在孵企业。并同意被告在租赁期限内，退出部分已承租面积，转由第三人直接出租给被告引进的企业……”。涉案房产因未取得产权证明、庭审终结前未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，经本院释明涉案租赁合同无效，被告将反诉请求中的租金变更为使用费，租金和管理费的违约金变更为损失。第三人与本案被告就涉案整栋房屋的租赁纠纷已先行起诉，案号为（2015）深龙法民三初字第427号。本案被告损失所依据的装修合同、消防工程改造合同等全部证据均已在该案中提交并向第三人主张，第三人反诉本案被告支付2014年9月之后的租金、水电费等。再查，涉案房屋另有物业管理公司负责管理，2015年1月之后被告未再支付管理费，原告自行向物业公司支付，被告已失去对涉案房屋的控制，被告确认第三人为涉案房产的实际管理者，第三人确认其委托下属子公司深圳市某投资运营有限公司（以下或简称投资运营公司）统筹安排某小镇内包括但不限于日常运营管理、招商等管理项目。2015年10月18日原告与投资运营公司达成协议书，约定自2015年3月15日起按每平米每月30元的租金标准由原告公司直接向投资运营公司支付租金/占有使用费，暂缴纳至2017年12月31日，水电费按园区标准结算。原告应于2015年10月18日前交清2015年10月31日前的租金/占有使用费合计384967.74元，水电费79350.75元。第三人确认原告已按上述协议履行了付款义务，被告与第三人自2015年1月1日之后没有任何关系。现原告仍在使用涉案房产。以上事实，有《房屋租赁合同》、笔录、银行客户回单、当事人的陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，涉案租赁物未取得相应的产权证明或取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，应认定涉案租赁合同无效，因此，关于解除合同的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。原告请求确认原、被告签订的租赁合同无效的主张，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，遑论转租权。根据无效合同的处理原则，被告应将保证金返还给原告，故原告诉求被告返还保证金人民币119000元合法有据，本院予以支持，被告反诉保证金不予退还，于法无据，本院不予支持。根据庭审查明的事实，2015年1月起涉案房屋已由第三人实际控制，故无论“吴某涛”是否能代表被告，均无权就占用使用费做出变更等意思表示，但被告再要求原告向其交还涉案租赁房屋、并按照涉案租赁合同租金标准主张原告自2015年1月起至实际交房之日继续向其支付占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告并非涉案房产的实际管理人，亦未替原告垫付诉求期间的管理费，且原告提交了直接向物业管理方支付管理费的凭证，现要求原告向其支付管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原、被告各自所称的损失，原、被告均未提交有效证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故对相关诉求本院均不予支持。原告主张装修损失另行主张，故本院不作处理。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘某锋与被告深圳市某技术创业管理有限公司于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）深圳市某技术创业管理有限公司应当于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）刘某锋租赁保证金人民币119000元；三、驳回原告（反诉被告）刘某锋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市某技术创业管理有限公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费人民币4870元（原告预交）、反诉费人民币7236.82元（被告预交），由原告（反诉被告）原告刘某锋负担人民币2435元，被告（反诉原告）深圳市某技术创业管理有限公司负担人民币9671.82元，被告应于判决生效之日起五日内向原告径付差额。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  雷庆武人民陪审员  郭惠朝二〇一七年十一月二十八日书 记 员  姚 练附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……