湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1222民初661号原告：康美健康小镇投资(通城)有限公司。住所地：通城县隽水镇白沙社区十五组。法定代表人：张小权，该公司总经理。委托诉讼代理人：程润超，湖北聚力律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘伟卫，湖北聚力律师事务所律师。特别授权代理人。被告：谢天星。被告：吴美琴。（系被告谢天星妻子）委托诉讼代理人：何光来，湖北乾兴律师事务所律师。系两被告共同特别授权代理人。原告康美健康小镇投资(通城)有限公司（以下简称康美健康小镇（通城）公司）与被告谢天星、吴美琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康美健康小镇（通城）公司的委托诉讼代理人程润超、刘伟卫、被告谢天星及两被告的共同委托诉讼代理人何光来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康美健康小镇（通城）公司的诉讼请求：1、判令原告支付剩余购房款350000元；2、判令被告支付违约金58975元(暂计起诉之日起，按逾期应付款万分之五计算)；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年4月29日签订一份《商品房屋买卖合同》由原告购买被告商品房产一套。合同约定：房产位于咸宁市××县××水镇××城××单元××层××室，建筑面积132.27平方米；房屋成交价为503801元。原告与被告于2019年4月29日签订合同后，被告应按照合同约定于2019年5月14日向原告支付剩余房款。但被告并没有按照合同约定的时间支付剩余房款已构成违约。原告多次找被告要求其支付剩余房款并于2020年4月15日正式寄出律师函，但被告一直推脱不配合。原告认为，被告怠于履行支付义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至法院。被告谢天星、吴美琴辩称，一、我们作为商品房预售合同的受让买受方，依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的相关规定，并不存在违约行为，我们行使的是先履行抗辩权。1、原告多次拒绝履行给付合同文本原件的义务。2、原告拒绝为我们办理预售房备案登记，使我们购买的房屋处于不确定状态，不能有效阻止原告一房多卖的风险，加大了我们购房资金投入风险。3、不书面通知我们，擅自改变合同内容(如不砌内隔墙、改变原规划设计图纸等)。通城县住建局针对原告这一问题于2019年9月20日对原告建设单位下达了编号为质监(2019)127号整改通知，要求建设单位全部按备案图纸施工到位。4、在我们签订商品房预售合同半年多后原告才取得相关预售许可(2019年11月28日取得11、12、16、17、18栋预售许可)，因原被告在签订商品房预售合同时，原告没有取得商品房预售许可，那么原、被告签订的商品房预售合同无效，即合同约定在签订之日起15日内付清全款是无效的。5、在公积金贷款和按揭贷款过程中，原告多次变更监管账户、未按贷款机构要求及时提供财务审计报告，未将监管资金、保证金打入贷款机构监管账户，致使我们无法办理贷款业务。二、我们在商品房预售合同签订之后，由于原告不适当履行合同义务，我们和其他绝大多数准业主在政府相关职能部门介入下，2019年7月至2019年12月一直在与原告协调处理商品房的质量问题、不按备案规划图纸施工问题等至今。该期间我们不存在违约行为，不属于违约期间。三、原告要求我们承担违约责任无约定和法定依据。1、在支付首付款后，商品房预售合同没有约定余款具体付款时间。2、原告承担违约责任和我们承担违约责任的约定明显不对等，且显示公平(在商品房预售合同中出卖人没有违约责任的约定，而买受人则多处约定承担万分之三、万分之五到百分之十不等的违约责任)。3、根据最高法的相关司法解释，在新冠××疫情期间，属不可抗力情形，不存在违约责任之情形。3、我们在整个合同履行过程中不具有违约行为。综上，由于原告不履行先合同义务，致使我们履行受阻；我们不存在违约行为，不应承担违约责任。只要原告适当履行先合同义务，先履行抗辩情形消失后，我们即时办理相关余款支付手续。请求法院驳回原告的诉讼请求，并自行承担本案诉讼费用。经审理查明，2019年4月29日原告康美健康小镇（通城）公司与被告谢天星、吴美琴签订商品房买卖合同，被告谢天星、吴美琴通过预售方式购买了一套由原告康美健康小镇（通城）公司开发建设的通城县隽水镇白沙社区康美健康城（通城）智慧康养中心17幢1单元2层1-202号的商品房（建筑总层数17层，其中地上17层，地下0层）。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理部门，商品房预售许可证号为鄂隽房预字××号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共132.27平方米。第六条第二项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3808.88元，总金额503801.00元。第七条第二项第三款、买受人按贷款方式付款，买受人应于2019年4月29日前支付首期房款153801元，占全部房款的30%，余款350000元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。(2)逾期超过15日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十九条、（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记手续，并将本合同登记备案告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定以附件十一的约定内容为准。第二十九条、本合同连同附件共39页，一式7份，其中出卖人三份，买受人一份，通城县房管部门一份，通城县不动产登记中心贰份。合同附件与本合同具有同等法律效力。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款时间及期限的具体约定商品房买卖合同附件四第二条第一项规定如买受人采取贷款的方式付款，补充如下约定：1、关于《商品房买卖合同》第七条中约定的向银行申请贷款支付的余款，由买受人于签订本合同之日起15日内向银行申请贷款并向出卖人支付完毕。同日双方签订该商品房买卖合同附件十一作为对买卖合同的修改补充。合同签订后，被告依约支付原告首期房款153801元。2019年4月29日被告谢天星向原告交纳住宅专项维护资金，2019年7月12日，原告将该房屋买卖合同向房管局备案。被告交付首期房款后，因原告只开具普通收据，导致被告一直未能向银行贷款付清剩余房款。庭审后，2020年7月4日原告向被告开具收到被告谢天星房地产预收款201933元的湖北省增值税普通发票。另查明，2019年11月28日咸宁市房产局向原告下发同意资质核定行政许可决定书，同日，原告取得通城县房地产管理局下发的鄂隽房预字（2019）005号《湖北省商品房预售许可证书》，许可内容为康美健康城（通城）智慧康养中心（11.12.16.17.18栋）商品房项目的预售许可。2019年11月15日在政府职能部门、原告代表、业主代表、律师见证人参与下，就原告履行合同的相关问题进行协商沟通，并形成会议记录。2019年11月25日因康美购房业主投诉，通城县住房和城乡建设局对原告工程质量问题进行调查并于2019年9月20日向施工单位下达（2019）整改第127号整改通知，要求施工单位全部按图施工到位。本院认为，原告康美健康小镇（通城）公司与被告谢天星、吴美琴签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，虽原、被告签订合同时原告尚未取得商品房预售许可证，但在起诉前原告已取得商品房预售许可证明的，该商品房买卖合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告依约向原告支付首期房款153801元。被告在支付完上述款项后原告只开具普通收据，于2020年7月4日出具湖北省增值税普通发票，导致被告一直不能向银行贷款付清剩余房款。被告虽未按约定时间付清房款，但其中原告在出具发票存在过错，且因房屋质量问题政府职能部门、原告与被告一直在协商整改，根据公平原则，对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条的规定，判决如下：一、被告谢天星、吴美琴在本判决生效后十日内向原告康美健康小镇（通城）公司支付剩余购房款350000元。二、驳回原告康美健康小镇（通城）公司的其他诉讼请求。本案收取受理费7434元，由被告谢天星、吴美琴承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费7434元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则按自动放弃执行申请权处理。审判员  徐峰凌二〇二〇年九月三日法官助理张永慧书记员汪丽附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。