四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1725民初2576号原告：四川兴昌房地产开发有限公司。法定代表人：刘银玲，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨川，渠县渠江镇法律服务所法律工作者。被告：曾昌国，男，生于1979年2月4日。委托诉讼代理人：张绍旺，四川弘旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柯千，四川弘旺律师事务所律师。原告四川兴昌房地产开发有限公司与被告曾昌国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑文彬适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告四川兴昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨川，被告曾昌国的委托诉讼代理人王柯千到庭参加诉讼，被告曾昌国未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本庭提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告四川兴昌房地产开发有限公司与被告曾昌国于2016年4月3日签订的《商品房买卖合同》无效，并解除合同；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：在2015年10月21日，原告授权刘某波为渠县有庆XX公寓项目全权代理人，行使该项目相关管理的权利、义务。2016年4月3日被告与原告代理人刘某波订立了《商品房买卖合同》，该合同订立后，被告未向原告实际交付购房款，被告与原告代理人刘某波恶意串通转移有庆XX公寓资产，损害原告利益，在《商品房买卖合同》第六条3款2项约定“余款在交房时一次性付清”，而原告有庆XX公寓项目部所建房屋未竣工也未实际交付房屋给被告，但被告却称将购房余款已交付清给原告代理人刘某波，并由其原告代理人刘某波向被告出具159555元的收据，因被告第一、二次购房款均未实际向原告及代理人支付，对此2016年12月30日房款收据及《商品房买卖合同》并非原、被告对房屋买卖的真实意思表示。且该159555元购房款未向原告实际支付，收据亦未加盖原告财务章及项目章，属刘某波个人行为，非原告的法人行为，所产生的权利、义务应由刘某波个人承担，所订立的《商品房买卖合同》应为无效合同。故起诉来院。被告曾昌国答辩称：一、原告的诉讼请求是不成立的，因为被告与原告所签订的合同合法有效，依照《合同法》第四十四条的规定合同签订就成立并生效，原告在诉状中并未列出符合《合同法》第五十二条合同无效的情形，所以原告要求确认合同无效是没有依据的，合同无效自始无效，并不存在解除合同，解除合同是在合同有效的前提下行使的；二、原告是滥用诉权，被告是被动应诉，原告与被告签订的房屋买卖合同原告是知晓的，且从起诉状来看原告与被告签订的合同是由原告的代理人刘某波进行的，原告代理人与被告签订合同的时间是2016年4月3日，按照合同法的规定，原告知道其代理人无代理权限，原告的追认时间有一个月，原告至今未行使其权利，且被告与原告签订合同后支付了相应的价款，完成了合同所约定的被告所负担的义务，原告代理人出具了相应的票据，原告应当按照合同约定的义务向被告交付被告所购买的房屋。原告为支持自已的主张成立，向法庭提供了以下证据：1、商品房买卖合同及收款收据复印件，拟证实买房人之一易鑫嘉向公司提交了曾昌国与公司签订的合同复印件和收款收据复印件，没有看到原件，收款单据上无公司财务章，签订合同和收款的行为系刘某波个人行为，公司不予认可；2、原告公司在2016年4月1日在有庆镇XX公寓项目部办公地点张贴了告示，拟证明告示说明了因为项目部冒用公司的名称与人订立购房合同，告知购房人于2017年2月28日前来公司更换合同，8位购房者代表易鑫嘉在2017年2月8日找到了公司提供了购房合同及收款收据复印件；3、XX公寓销售章的拓印件，拟证明公司在2016年4月1已将项目部章收缴，不再作为销售房屋使用，2016年9月才雕刻的销售章；4、证人刘某斌的证言，拟证明刘某波挂靠在原告名下，自已与刘某波是合伙关系，2016年4月1日后项目部的印章由刘某斌掌握，从2016年4月1日后，没有销售过房子，也没有与他人签订房屋买卖合同。经庭审质证，被告对原告所提供的证据质证认为：对原告的第一组证据认为，对买卖合同无异议，但是达不到原告的证明目的，从合同上看，合同签订加盖了项目部的章，也有刘某波的签名，从这个可以看出该行为并非个人行为而是企业法人的行为，并且该合同约定房屋的交付、价款的支付、买售房屋进行了明示，合同符合商品房买卖合同的要件，且买卖双方都具有完全民事行为能力，是双方真实意思表示；对于收款收据，买受人将房款交付给了刘某波，刘某波出具了收据，至于公司没有收到房款，属于公司内部管理不当；对原告提供的第二组证据，认为系影印件，无法核实告示的真实性，从其内容上可以看出2016年4月1日张贴，通知的时间是2017年2月28日截止，中间的空挡时间如何处置没有任何说明，告示是针对不特定多数人，合同是针对特定的相对人，原告的举证达不到原告的证明目的，不是对特定的买受人的通知；对第三组证据认为，章的变更对买受人无影响，与本案无关；对第四组证据，认为证人的证言不能达到原告的证明目的。被告向法庭提供了以下证据：1、被告的身份信息，拟证明被告主体适格；2、原告的法定代表人身份信息，拟证明原告主体适格；3、商品房买卖合同，拟证明该商品房买卖合同合法有效；4、收据，拟证明在2016年4月3日签订合同，2016年12月30日，原告代理人刘某波向被告出具了收到了相应的房屋买卖款的收据，证明被告支付了房屋买卖合同价款；5、工程项目全额承包合同责任书，证实被告在2015年12月21日与刘某波即项目负责人签订了《工程项目全额承包合同责任书》第六条约定：授权有庆“XX公寓”项目雕刻项目部印章、授权有庆XX项目部所雕刻的项目部印章仅限于售房和报送资料；刘某波与原告兴昌公司是挂靠关系，并且公司授权刘某波有权处理该房屋，所以刘某波与被告签订的合同是合法、有效，并且也加盖了项目章，被告支付了价款，所以合同有效，原告应当交付合同所指向的标的物。经庭审质证，原告对被告所提供的证据质证认为：1、对被告的身份信息没有异议；2、对被告的第2组证据没有异议，但认为与本案没有关联；3、对商品房买卖合同，认为是复印件，请求法庭责令被告将合同原件向法庭出示，被告只提供购房合同的复印件，无其他证据佐证，且被告未出庭，怀疑合同不是被告本人所签，因此不予认可；4、对收款收据，只是刘某波的个人签名，未加盖财务专用章，对公司不具有约束性，同时被告未提供买房时付款是现金支付还是通过银行转账，被告也未出庭，无法查清资金的来源，并且合同单价明显低于市场价格，属无效的民事行为；5、对第5组证据本身无异议，但认为没有授权项目部雕章。经询问原告方，是否办理了商品房预售许可证，原告方称没有办理。休庭后，被告应法庭要求，向法庭提供了合同书原件，经法庭核对，庭审中出示的合同复印件与原件一致。经审查证据，对无异议的证据本院予以采信。对于原被告双方向法庭所提供的商品房买卖合同和工程项目全额承包合同责任书，客观存在，本院予以采信；对于双方所提供的收款收据本身而言，客观存在，本院予以采信。通过庭审采信的证据和当事人的陈述，本院认定如下案件事实：2015年10月21日，四川兴昌房地产开发有限公司与刘某波签订了“渠县有庆镇XX公寓全额承包合同责任书”，其主要内容为：“四川兴昌房地产开发有限公司将渠县有庆镇XX公寓项目全额承包给刘某波，刘某波为项目经理，项目实行独立核算，全额承包。因质量、工期、安全、施工及各种违章造成的罚款均由项目部承担。在签订合同时刘某波向兴昌公司交纳一定的人民币。”同日，原告授权刘某波为渠县有庆XX公寓项目全权代理人，行使该项目相关管理的权利、义务。2016年4月3日，刘某波以原告四川兴昌房地产开发有限公司委托代理人名义与被告曾昌国签订了《商品房买卖合同》，其主要内容为：“买受人曾昌国购买四川兴昌房地产开发有限公司修建的渠县有庆XX公寓X号楼XX楼X号房，该套商品房套内面积为106.37平方米，约定总价为壹拾伍万玖仟伍佰伍拾伍元，在签订合同时买受人向出卖方以现金方式支付购房款壹拾万元整，出卖方不另行出据收条，余款在交房时一次性付清，出卖方出据总条据。并约定出卖人应当在2016年12月30日前商品房经验收合格后交付给买受人。”该合同尾部出卖人一栏中盖有“四川兴昌房地产开发有限公司渠县有庆XX公寓项目专用章”，委托代理人刘某波签字捺印，买受人一栏中有被告曾昌国签字捺印。刘某波于2016年12月30日向曾昌国出具了收据一张，内容为：“今收到购房款XX公寓10楼-E号，单价1500元，数量一套，总金额159555元。”收款收据只有刘某波的签名，无项目部和公司的财务印章。另原告方未办理商品房预售许可证。该项目还未验收和实际交付。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告方所开发的渠县有庆XX公寓项目至今未取得商品房预售许可证明，因此，2016年4月3日，刘某波以原告四川兴昌房地产开发有限公司委托代理人名义与被告曾昌国签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同，故原告的请求本院予以支持，被告认为合同有效的观点，本院不予支持；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”本案中，虽刘某波向被告出具了购房的收款收据，但原告方对被告是否支付了买房价款提出异议，认为被告并未实际向刘某波支付购房款，因为收据系刘某波个人行为，且未加盖财务印章，公司也未收到房款，合同约定“余款在交房时一次性付清”，在原告的有庆XX项目还未经验收和实际交付给被告的情况下，被告就提前支付了剩余的购房款，该被告的行为不符合常理，庭审中被告未出庭，也未向法庭提供支付房价的付款方式，收款人刘某波也无法核实，也无其它证据予以佐证，因此，对是否支付了购房款不予认定，本案中，不存在财产的返还。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：原告四川兴昌房地产开发有限公司与被告曾昌国于2016年4月3日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费50元，由被告曾昌国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  郑文彬二〇一七年十一月七日书记员  杨 琼