陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终11177号上诉人（原审原告）：北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市南关正街**长安国际中心****。负责人：赵振兴，该公司董事。委托诉讼代理人：贺珊，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师上诉人（原审被告）：杜薇，女，1980年8月26日出生，汉族，自由职业，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：赵涛，陕西沣京律师事务所律师。委托诉讼代理人：高奎博，陕西沣京律师事务所律师。上诉人北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司（以下简称戴德梁行物业公司）与上诉人杜薇因物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴德梁行物业公司委托诉讼代理人贺珊、王婷婷，上诉人杜薇委托诉讼代理人赵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴德梁行物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为杜薇向其支付2015年10月至2017年2月物业服务费滞纳金2481.3元、2015年10月至2017年2月电梯费滞纳金517元、2015年7月至2017年2月停车费滞纳金432.2元，合计3430.5元，并从2017年3月1日起至上述费用付清之日止的滞纳金按照每日万分之五的标准支付。2、一、二审诉讼费用由杜薇承担。事实和理由：杜薇对开发商房屋质量、相关硬件设施等不满意不能作为戴德梁行物业公司服务存在瑕疵的理由。按照商品房买卖合同的约定，房屋质量维修责任应由开发商承担。其作为物业服务的提供者，已多次向开发商进行反映，已尽到物业公司应尽义务。一审法院以所谓70%业主不交费认定其物业服务存在违约，属于认定事实不清。该小区共计253户业主，实际入住的业主不超过80户，超过170户房屋长期处于空置状态，所谓不交费的业主占70%，根本原因是上述比例的业主绝大部分系空置房屋的业主。在小区众多业主长期未入住，物业费交费不正常的情况下，为了能够提供正常的物业服务，其主动将原顾问酬金从每月5万元降为每月4万元。因物业管理是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但是不能以个别出现的问题就以此认定其提供的服务存在违约，并以此认定业主可以拖欠物业服务费用。一审判决其逾期未交费不承担滞纳金，严重违反双方合同约定及公平原则，最终损害全体业主的合法权益。双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，合同约定杜薇逾期未交费，应支付欠费金额每日千分之五的滞纳金。其起诉时已将滞纳金的标准降为每日万分之五，符合违约金惩罚性和补偿性的法律特征。在杜薇逾期交费事实已明确的基础上，一审法院应当判决杜薇向其支付滞纳金。本案之前的所有生效一审法院判决和二审法院判决中均已判决逾期交费业主承担滞纳金。杜薇辩称，2017年7月份戴德梁行物业公司已经不是该小区的物业服务公司。戴德梁行物业公司的主体不适格。即使其与戴德梁行物业公司曾经存在债权债务关系，该债权债务也应该转交给新的物业公司。戴德梁行物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》约定的是酬金制，戴德梁行物业公司也认可收取物业费金额从原5万元降至4万元，而陕西省物业服务收费实施办法第十四条规定，物业费属于物业公司代管，为交纳费用的业主所有。现戴德梁行物业公司不是涉案小区物业服务公司，已无权向业主主张物业费。在物业服务企业服务不符合标准严重损害业主利益的情况下，让业主承担逾期交费的责任，相当于变相鼓励物业服务企业降低服务标准，侵害业主权利，损害社会公德。杜薇上诉请求：1、依法改判一审判决第一项为：其应缴纳物业费（含电梯费）为6622.97元；2、由戴德梁行物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：其迟延交纳物业费等费用是依法行使抗辩权。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行的要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”不管是房管局备案的《前期物业服务合同》还是其与戴德梁行物业公司签订的《物业服务协议》，都约定了双方实行酬金制收费方式。相关物业管理办法均规定实行酬金制方式收费的物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。房管局备案的《前期物业服务协议》第八条，同样载有相关条款。戴德梁行物业公司未依法律和合同规定公布物业管理预决算及收支在先，其有权依法在戴德梁行物业公司不公布管理预决算期间暂缓交纳物业管理服务费。戴德梁行物业公司擅自提高物业服务标准、加重业主义务、履行服务合同存在严重违约。根据房管局备案的《前期物业服务合同》第三章第六条之规定，海珀兰轩物业服务资金按（住宅物业费）1.65元/月/平方米（含电梯费）预收。戴德梁行物业公司恶意提高物业收费标准，利用格式合同加重业主责任，戴德梁行物业公司制定的《物业服务协议》载明物业费为4.8元/月/平方米、电梯费1元/月/平方米，并将拒缴物业费的违约条款，从应交纳总额的每日千分之三提高至应交纳总额的每日千分之五，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同具体应用法律若干问题的解释》第二条应当认定无效。另《前期物业服务合同》第八章第三十一条之规定，戴德梁行物业公司违反本合同第六条规定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，并可以要求双倍返还。一审判决其承担物业费、电梯费、生活垃圾费、停车费等费用，并非因其不履行电梯费、生活垃圾费、停车费交纳义务，而是因戴德梁行物业公司将所有费用共计计算交纳，不采取单个收费方式，致使其迟延履行。戴德梁行物业公司已经退出小区物业服务，已经不具有诉讼主体资格，应依法驳回戴德梁行物业公司的起诉。戴德梁行物业公司辩称，其自进驻海珀兰轩小区服务以来，一直将物业资金收支情况资料放置于小区物业中心供小区业主随时查看，已经履行了账务公示义务。双方签订的《物业服务协议》合法、有效，是双方真实意思表示，不存在其擅自提高物业费收费标准之说。根据《物业服务协议》约定，物业服务费用采用酬金制，并对物业服务费、电梯费、垃圾费等均做了明确约定。已经生效的民事判决书对海珀兰轩其他业主交纳物业服务费及其他相关费用的义务已作出明确的认定。其按照合同约定履行了各项义务，杜薇应按照双方约定向其支付各项物业服务费用，并承担迟延支付的违约责任（滞纳金）。其与新的物业公司只是资格上的交接，债权债务并没有转移。杜薇并没有证据证明其没有主体资格。其提出一审主张时仍是涉案小区的物业公司，在此期间的费用仍应向其交纳，故其系适格的主体。戴德梁行物业公司向一审法院起诉请求：判令杜薇支付自2015年7月至2017年2月拖欠的物业费、生活垃圾费、电梯费等共计27838.7元及合同约定的滞纳金3430.5元，并从2017年3月1日起至上述费用付清之日止的滞纳金按照每日万分之五的标准支付。一审法院认定事实：2011年7月20日，上海绿地集团西安北城实业有限公司与戴德梁行物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由戴德梁行物业公司对绿地海珀兰轩项目提供前期物业管理服务事宜，该合同约定本物业区域物业服务收费选择酬金制方式，住宅物业费1.65元每月每平方米。2011年年底，戴德梁行物业公司（乙方）与杜薇（甲方）签订《物业服务协议》，约定由戴德梁行物业公司向坐落于西安市北郊凤城九路与文景路交汇处海珀兰轩6号楼1单元202室房屋提供物业服务。《物业服务协议》中约定：从入伙之日起，以三个月为一个交费期间，住户须于上一期间物业服务费到期前向【海珀兰轩】物业管理处预付下一交费期间（三个月）的物业服务费，以此类推；自交房入伙之日起，业主未入住，可向物业管理处申请，并获确认后，可从获取确认之日起，按收费标准的70％缴纳物业服务费用；如入住（含房屋装修）后，无需入住，亦可向物业管理处申请，获确认后，从第7个月开始按收费标准的70%缴纳物业服务费用。业主未按时交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收应付金额的5‰的滞纳金。另约定，协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业协议生效时止。经查，杜薇系海珀兰轩住宅6号楼1单元202室的业主，房屋面积250.87㎡，戴德梁行物业公司向其提供物业服务后，其拖欠戴德梁行物业公司2015年7月至2017年2月期间的物业费、生活垃圾费、电梯费、停车费共计27838.7元。另查，戴德梁行物业公司收费系按照《陕西省物业收费管理办法》一级服务标准收取，但在实际履行中部分服务未达到相关标准，因小区业主对开发商房屋质量、相关硬件设施及物业服务均不满意，致使小区业主缴纳物业费比例逐年下降，戴德梁行物业公司因收费不足致使物业服务跟不上，从而不缴纳物业费的业主比例不断扩大，形成不良循环。截止庭审前，小区已有超七成（183户）业主未缴纳物业费。目前小区业主正在筹备成立业主委员会，戴德梁行物业公司准备撤出该小区。庭审中，杜薇辩称其拒交物业费等相关费用系履行双务合同中的先履行抗辩权，因物业服务协议明确戴德梁行物业公司实行酬金制收费方式，该方式以戴德梁行物业公司应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况为重要义务，但戴德梁行物业公司自2012年以来，持续拒绝履行该先行义务，侵犯了全体业主知情权，故其拒缴物业费的行为不构成违约，戴德梁行物业公司对杜薇所述不予认可。一审法院认为，戴德梁行物业公司与杜薇签订的《物业服务协议》系当事人真实意思表示，合法、有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，海珀兰轩现由戴德梁行物业公司提供物业服务，杜薇作为业主应按约定支付物业服务费。现杜薇以戴德梁行物业公司未按合同约定尽到财务公示义务履行抗辩权为由拒交物业费，于法无据，应不予支持。故戴德梁行物业公司主张杜薇应支付其自2015年7月至2017年2月拖欠的物业费、生活垃圾费、电梯费等共计27838.7元，符合法律规定，应予以支持。关于戴德梁行物业公司主张滞纳金一节，因滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，故戴德梁行物业公司主张“滞纳金”实际系违约金性质。根据本案的具体情况，戴德梁行物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未达到相应服务标准。小区绝大部分业主对物业服务均不满意且拒交物业费人数达占全体业主七成以上，戴德梁行物业公司因收费不足致使物业服务跟不上，形成恶性循环。现戴德梁行物业公司主张杜薇支付“滞纳金”即违约金的诉讼请求与理不合，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告杜薇于本判决生效之日起十五日内给付北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司2015年7月至2017年2月期间拖欠的物业费、生活垃圾费、电梯费、停车费共计人民币27838.7元。二、驳回原告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581元（戴德梁行物业公司已预交），现由杜薇负担406元，剩余部分戴德梁行物业公司自行负担。杜薇负担部分于上述款项给付时一并支付戴德梁行物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：二审审理中，戴德梁行物业公司对一审查明因小区业主对开发商房屋质量、相关硬件设施及物业服务均不满意，致使小区业主缴纳物业费比例逐年下降，其因收费不足致使物业服务跟不上，形成恶性循环一项不予认可，其余一审判决查明事实属实。另查，戴德梁行物业公司已于2017年7月退出海珀兰轩小区。2015年7月至2017月2月期间，杜薇欠付物业管理费20471.4元、生活垃圾费102元、电梯费4265.3元、停车费3000元共计27838.7元，相应物业管理费、电梯费、停车费的违约金分别为2481.3元、517元、432.2元共计3430.5元。本院认为，戴德梁行物业公司与杜薇签订的《物业服务协议》系当事人真实意思表示，合法、有效，对双方均具有约束力。戴德梁行物业公司虽于2017年7月退出该小区，但本案所涉2015年7月至2017年2月期间，戴德梁行物业公司仍是涉案小区物业服务提供企业，且已向涉案小区业主提供物业服务，杜薇亦未提交充分有效证据证明戴德梁行物业公司已将涉案期间内与其相关债权债务转移给新任物业服务企业，故戴德梁行物业公司作为本案原告主体适格。其主张杜薇按照《物业服务协议》约定向其交纳2015年7月至2017年2月期间拖欠的物业费、生活垃圾费、电梯费、停车费共计人民币27838.7元，应予支持。戴德梁行物业公司是否按合同约定尽到财务公示义务，不能成为杜薇拒交物业费的理由，且在《前期物业服务合同》之后，杜薇与戴德梁行物业公司签订《物业服务协议》，并已实际履行，故杜薇主张其应按照《前期物业服务合同》约定交纳物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。就戴德梁行物业公司主张杜薇未按时交纳物业费、电梯费、停车费已构成违约，应向其交纳相应滞纳金一项，因杜薇系认为戴德梁行物业公司提供物业服务存在瑕疵而未按时交纳物业管理费，其并非恶意拒交、拖欠物业费，且戴德梁行物业公司亦认可因物业管理具有不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务的特性，致使物业服务难免会出现一些问题，故对戴德梁行物业公司主张滞纳金中物业管理费部分滞纳金2481.3元应不予支持。然杜薇对其应交纳电梯费、停车费并无异议，且电梯费、停车费的交费数额并非与物业管理费交纳数额不可区分，故杜薇未按时交纳该两项费用构成违约，其应向戴德梁行物业公司支付相应滞纳金（违约金）共949.2元，并支付自2017年3月1日起至949.2元付清之日止的滞纳金（按照每日万分之五标准）。综上所述，杜薇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初4930号民事判决第一项；二、撤销西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初4930号民事判决第二项；三、杜薇于本判决生效之日起十五日内给付北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司2015年7月至2017年2月期间电梯费滞纳金、停车费滞纳金共计949.2元，并支付自2017年3月1日起至949.2元付清之日止的滞纳金（按照每日万分之五标准）。四、驳回北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费581元，由北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司负担46元，由杜薇负担535元。二审案件受理费302元，由北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司负担36元，由杜薇负担266元。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年十一月十六日书 记 员  韩 璋