广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5492号原告（反诉被告）：何家文，男，1990年10月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：潘家慧，广东杰信律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐海军，男，1988年7月9日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：金宜，广东佑德律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：广州市王牌置业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街开园中路7号之三。法定代表人：赵剑辉。原告（反诉被告）何家文诉被告（反诉原告）徐海军、第三人（反诉第三人）广州市王牌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法由审判员彭碧波适用简易程序独任审理，并于2017年10月30日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）何家文的其委托代理人潘家慧、被告（反诉原告）徐海军及其委托代理人金宜、第三人（反诉第三人）广州市王牌置业有限公司的法定代表人赵剑辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何家文向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的编号为000034的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还定金2万元；3、被告向原告支付违约金51000元；4、被告向原告赔偿居间服务费2万元；5、被告向原告赔偿房屋增值损失183000元；6、被告支付原告因本案支出的律师费1万元及评估费用；7、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年2月20日，原、被告双方在第三人的居间代理下签订了编号为000034的《房地产买卖合同》，约定由被告以51万的总价向原告转让其名下的位于广州市增城区增江街学府路1号6幢603房的房屋；原告向被告支付定金2万元，剩余楼价款49万元为按揭付款，于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，交易手续约90个工作日完成，且被告须协助原告办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等；还约定，被告在银行的房屋按揭贷款18万元整，由原告负责找垫资公司还贷，垫资产生的费用由原告承担，被告必须配合原告指定垫资公司签署垫资手续及文件，还就其他事项进行了约定。签订合同后，原告按约定向被告支付了2万元，合同签订后，原告按约定银行申请按揭贷款，并为被告找到垫资公司办理提前还贷赎契手续，但被告却拒不配合办理提前还贷手续。后原告于2017年6月7日以书面催促被告配合办理提前还贷手续，但被告拒不履行合同义务。原告又于2017年7月12日委托律师发律师函催促被告履行合同约定的配合义务，但被告仍不履行。原告认为被告拒不配合原告办理垫资手续的行为，已经构成根本违约，我方有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。为此，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告徐海军答辩称：1、涉案的买卖合同解除是因原告未依照合同约定办理垫资，经被告催告仍不履行合同义务造成的，原告的行为构成根本违约。涉案的合同于2017.5.24通知原告解除。2、原告违约给被告造成巨大经济损失，其支付的定金我方有权不返还。3、合同解除是因原告根本违约造成的，原告要求被告支付违约金缺乏事实法律依据，原告应向被告支付51000元。我方同意原告的第1项诉讼请求，但原告的其他诉请不应得到支持，因违约方是原告。第三人广州市王牌置业有限公司答辩称：对原告的起诉没有异议，认可原告的诉求。反诉原告徐海军向本院提出反诉请求：1、确认原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》已于2017年5月24日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金51000元；3、反诉被告赔偿因合同目的不能实现导致反诉原告不能购买他处房屋产生的房屋增值损失20万元；4、反诉被告赔偿反诉原告因本案支出的律师费3万元；5、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月20日，反诉原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，合同约定反诉原告将位于广州市增城区增江街学府路1号6幢603房的房屋以51万的价格转让给反诉被告，第三人作为经纪方提供中介服务等。合同签订后，反诉原告积极履行合同，但第三人却告知我方垫资手续需我方提供证件本人办理，我方提出异议，双方多次沟通，要求反诉被告尽快办理垫资手续并将垫资手续支付给反诉原告，但反诉被告一直不予配合，导致合同不能履行，也影响反诉原告在南沙购买新房的计划，反诉原告于2017年5月24日正式通知反诉被告解除合同。在此期间，反诉原告了解到反诉被告系第三人经纪人，其与赵剑辉恶意串通，在和反诉原告签订后，第二天就将涉案房屋转卖给林文君，赚取高额差价，牟取暴利。我方认为，反诉被告没有真实购房意愿，也缺乏买房的经济能力，通过2万元锁定房源，签约时利用其中介优势欺诈、诱导反诉原告签订不公平垫资条款，排除买方义务，转嫁交易风险，反诉被告拖欠办理垫资手续及支付垫资款，经催告仍不履行的行为构成违约，损害了我方的合法权益，反诉被告应当承担违约责任，其本诉诉讼请求应全部驳回。综上，请支持反诉原告全部反诉请求。反诉被告何家文答辩称：我方认为反诉原告在2017年5月24日解除合同没有事实与法律依据，不合法。双方签订的合同约定，卖方需配合指定垫资公司处理垫资手续，合同签订后，我方通过第三人找到垫资公司为其垫资，2017年3月26日，我方通过第三人联系反诉原告，要求反诉原告提供垫资所需资料及到第三人处签收垫资手续的文件，但反诉原告一直不配合，导致我方无法取得垫资款，显然是反诉原告违约在先，我方不存在任何违约的情形。故反诉原告单方解除合同是不合法的。反诉原告未按照合同约定配合我方办理垫资手续，经我方多次发函催促仍拒不履行，且反诉原告明确表明不再继续履行合同，其已经构成根本违约。故反诉原告的反诉请求不应支持，应予以驳回。反诉第三人广州市王牌置业有限公司答辩称：我方不同意反诉原告的诉求。我方做中介也处理过许多类似的纠纷，一半是因涨价原因卖方违约不想卖方。我认为本案是最主要原因是房屋涨价，还有反诉原告有房贷，担心卖了房再买房首付过高。我同意反诉被告的意见。经审理查明：2017年2月20日，徐海军（卖方）、何家文(买方)、第三人广州市王牌置业有限公司（经纪方）签订编号为000034的《房地产买卖合同》，该合同约定，卖方将其名下的位于广州市增城区荔城街学府路1号6幢603房以51万元的价格转让给买方，签订本合同时，卖方向买方支付定金2万元，余款49万元于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心受理回执的当天以现金支付给卖方，交易手续约90个工作日完成，如因银行或房管局原因导致延误，则时间相应顺延；同时约定，因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过20天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。合同三方任一一方追究违约责任的，守约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；还约定，经买卖双方约定，卖方在银行18万元，由买方负责找垫资公司还贷，垫资产生所有费用由买方承担，卖方需配合买方指定垫资公司签相关垫资手续及文件，该合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，何家文于2017年2月20日向徐海军支付了定金2万元；2017年3月20日，徐海军就涉案房产向其按揭银行即广发银行广州增城支行提交了提前全部还清贷款申请，并获银行同意。涉案合同约定的垫资手续由原告委托第三人办理。徐海军配合办理垫资手续需提供身份证、结婚证、户口本、房产证、提前还贷申请书、供楼银行卡、收款银行卡原件，或者提供身份证、供楼银行卡、收款银行卡原件，且上述原件均需在垫资公司处保留至涉案的房屋过户。因徐海军不同意提供上述原件交由垫资公司保管，且双方多次沟通无果，故双方未完成垫资手续。2017年5月24日，徐海军以何家文缺乏履行合同诚意，以及不能如期支付垫资款为由，以手机短信的形式通知何家文解除涉案合同，并告知何家文保留追究其法律责任的权利。在庭审中，徐海军陈述签订涉案合同时，广州市王牌置业有限公司并未明确告知配合办理垫资手续所需提交的证件；广州市王牌置业有限公司陈述已经明确告知徐海军配合办理垫资手续所需提交的证件。另，何家文与案外人就涉案房屋签订买卖合同，何家文以63万元的价格将涉案房屋转让给案外人，因何家文无法履行合同，故其与案外人解除合同，返还定金5万元，并支付违约金38000元。另，何家文因本案纠纷支付了律师费1万元，徐海军因本案纠纷支付了律师费3万元。在诉讼中，何家文陈述其向广州市王牌置业有限公司支付了2万元的居间费用，并向本院提交了广州市王牌置业有限公司2017年2月20日出具的《收款收据》；同时陈述，涉案居间费用不需徐海军承担；但广州市王牌置业有限公司法定代表人在2017年4月3日明确表示其未收取居间费用。另，何家文系广州市王牌置业有限公司员工。何家文还陈述垫资公司为保证垫资费用回收在保管徐海军上述证件原件的同时，还需要知晓徐海军供楼银行卡和收款银行卡的密码。本院认为：何家文、徐海军以及广州市王牌置业有限公司签订的编号为000034的《房地产买卖合同》，系各方在平等自愿基础上真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，为此，上述合同依法成立、有效。虽然徐海军具有办理垫资手续的配合义务，但是该约定并未就配合义务做具体明确的说明，且涉案的其他主体亦无证据证明在签订涉案合同前徐海军已经知道或者应该知道具体的配合义务，为此，在此情形下，徐海军的配合义务不能不受限制，其应仅在合理、合法的范围内对办理垫资手续具有配合义务。而徐海军在配合办理垫资手续时，至少需要向垫资公司提交身份证、供楼银行卡、收款银行卡原件，同时还需要将上述原件交由垫资公司保管比较长一段时间；同时，根据何家文的陈述，垫资公司还需知晓供楼银行卡和收款银行卡的密码。身份证、银行卡与个人日常生活密切相关，系证明个人身份、财产的法定证件之一，非有权机关按照正当程序不得强迫或者采取其他形式变相强迫个人提供上述证件并长时间占有，垫资公司或者何家文、广州市王牌置业有限公司显然非有权机关，其显然亦不能以垫资手续配合义务为由变相强迫徐海军提供上述证件原件并长时间占有，故徐海军的上述垫资手续的配合义务既不合理也不合法，在此情形下，徐海军拒绝按照上述要求办理垫资配合手续的行为，符合正常人的正常认知和反应，符合常理，其行为不应在法律上作出否定性的评价，为此，徐海军拒绝提供身份证、供楼银行卡、收款银行卡原件的行为，不得视为违约行为。综上，徐海军根据约定具有办理垫资手续的配合义务，而履行配合义务，徐海军则需提供身份证、供楼银行卡、收款银行卡原件，但是徐海军又有权拒绝提供身份证、供楼银行卡、收款银行卡原件，故涉案合同关于垫资手续的配合义务实质上系无法履行的，在买卖双方未有新的约定的情况下，该垫资条款系无法履行，垫资条款的履行不能导致涉案的房地产买卖合同亦无法履行，而根据本院上述的阐述可知，无法履行的原因不能归责于买卖双方，换言之，买卖双方在法律层面而言均不需要就涉案买卖合同无法履行承担违约责任。在涉案买卖合同自始无法履行，且不能归责于买卖双方情况下，任何一方均应可以解除合同，故徐海军于2017年5月24日通知何家文解除涉案合同不违反法律规定，现何家文也于2017年5月24日收到了徐海军关于解除涉案合同的通知，而合同自通知到达对方时解除，为此，徐海军关于确认何家文、徐海军签订的编号为000034的《房地产买卖合同》已于2017年5月24日解除的诉讼请求，本院予以支持。因涉案买卖合同已于2017年5月24日解除，故何家文关于请求解除何家文、徐海军签订的编号为000034的《房地产买卖合同》的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因涉案合同履行不能，且不能归责于合同买卖双方，任一方基于合同所取得的财产应当向对方返还，各自均不需承担违约责任，为此，何家文关于要求徐海军返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持，何家文关于要求徐海军支付违约金、赔偿居间服务费、房屋增值损失、律师费的诉讼请求，本院均不予支持。徐海军关于要求何家文支付违约金、赔偿损失、律师费等反诉请求，本院亦均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐海军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何家文返还定金20000元；二、驳回原告何家文其他诉讼请求；三、确认反诉原告徐海军与反诉被告何家文签订的编号为000034的《房地产买卖合同》已于2017年5月24日解除；四、驳回反诉原告徐海军其他反诉请求。本诉案件受理费5515元，由原告何家文负担5372元，被告徐海军负担143元；反诉案件受理费5755元，由反诉原告徐海军负担2097元，反诉被告何家文负担3658元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  彭碧波二〇一七年十一月七日书记员  成映思附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。