广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第848号原告（反诉被告）：中山市曙光运输有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈有孙，董事长。委托诉讼代理人：戴勤，广东泰扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱秀，女，1970年5月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区,系该公司总经理。被告（反诉原告）：邓德琼，女，1974年6月出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：王太林，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常衍祥，湖北王府律师事务所律师。原告中山市曙光运输有限公司（以下简称曙光运输公司）与被告邓德琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告邓德琼提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曙光运输公司委托诉讼代理人戴勤，被告邓德琼及其委托诉讼代理人王太林、常衍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曙光运输公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年8月17日签订的《中山市古镇海洲曙光物流市场铺位租赁合同》；2.被告限期清场并交还租赁物（曙光物流市场“司机旅店”所含30间铺以及铺前约716平方米的空地一幅）给原告；3.被告交付原告的保证金59000元由原告没收，不予退还；4.被告支付原告从2015年7月7日起至实际交还租赁物时止的租金（2015年9月前按18000元/月计算，2015年9月后按19724元/月计算），以及该租金从应缴之日起至实际缴纳之日止每逾期一天按所欠缴金额3‰计付的滞纳金；5.被告支付原告从2015年5月1日起至实际交还租赁物给原告时止的水电费（电费按1.2元/度、水费按3元/吨计算），以及该水电费从应缴之日起至实际缴纳之日止每逾期一天按所欠缴金额3‰计付的滞纳金。诉讼过程中，原告撤回第1、2项诉讼请求；变更第4项诉讼请求为被告支付原告从2015年7月6日至2016年4月11日的租金178013元，以及该租金从应缴之日起至实际缴纳之日止每逾期一天按所欠缴金额3‰计付的滞纳金，滞纳金暂计至2016年7月20日为148550元；变更第5项诉讼请求为被告支付原告2015年5月1日至2016年3月31日的水电费71825.4元，以及该水电费从应缴之日起至实际缴纳之日止每逾期一天按所欠缴金额3‰计付的滞纳金，滞纳金暂计至2016年7月20日为66479元。事实和理由：2012年10月6日，案外人韩兵向原告承租位于中山市××××东岸孖沙工业园曙光物流市场的“司机旅店”铺位30间以及铺前约716平方米的空地一幅，与原告签订租赁期限从2012年9月6日起至2015年9月5日止的铺位租赁合同。2014年8月17日，被告邓德琼受让韩兵“司机旅店”的资产，代韩兵继续履行前述与原告签订的铺位租赁合同，并同时以邓德琼的名义与原告签订新的铺位租赁合同，将租赁期限延续3年，即从2015年9月6日起至2018年9月5日止。旧合同约定每月应缴租金18056元、每月应缴管理费716元，实际履行时原告每月仅收取租金18000元。新合同约定每月应缴租金19724元（含管理费）。两合同均约定先交租后使用，按季度交租，首期一次性交付一个季度的租金，第二期租金必须在首期起第4个月的10号前向出租方缴纳，依次类推。电费标准1.2元/度,水费标准3元/吨,水电费按月结清,由出租方代收代缴,承租方应在收到出租方缴费通知单后三日内将水电费用交付出租方。如承租方延迟缴交租金、管理费及其他应由承租方缴纳之费用，每逾期一天，按所欠缴金额3%向出租方支付滞纳金。连续三十天拖欠租金、管理费或者其他应缴费用的，出租方有权提前解除合同，收回出租场所，没收承租方租赁保证金不予退还。上述合同签订后，被告向原告交纳了保证金59000元，原告依约提供“司机旅店”铺位30间及铺前约716平方米的空地一幅给被告使用。自2015年5月起，被告开始拖欠原告租赁物的水电费；自2015年7月起开始拖欠租金。2015年7月15日，原告委托广东泰扬律师事务所向被告发出律师函，催收水电费及租金，并指出被告应承担的违约责任，但被告不予理会。被告拖欠原告租金、水电费已逾三十天，损害了原告的合法权益，构成严重违约。按合同约定，原告有权提前解除合同，收回租赁物。被告除应支付所欠的租金及水电费外，还应承担如下违约责任：1.逾期缴交租金、水电费的滞纳金（每逾期一天，按所欠缴金额3%计算，现原告按3‰主张）；2.保证金59000元归原告没收不予退还。被告邓德琼辩称：被告不同意原告的诉讼请求，由于原告的违约行为导致被告不缴纳租金，原告违反诚实信用原则。2014年8月17日，被告从案外人韩兵处转让取得原告的“司机旅店”的经营权，转让费60万元，原告也认可转让行为，与被告重新签订了合同。旅店没有营业执照，客人专门针对的是司机，所以叫司机旅店。在签订转让合同后，原告又出租物流园外的房屋给韩兵开办了“曙光旅店”，并发出通知要求司机在“曙光旅店”住宿，否则加收停车费30元每天，对被告进行打压，导致“司机旅店”无人入住，损失惨重。2014年12月，原告强行拉闸关电，赶走被告的客人，被告也有报警。原告违反了双方签订的租赁合同第9条第7款的约定，被告不是无故不交租金，而是基于上述的问题才不交租金。原告主张的滞纳金偏高。请求法院驳回原告的诉讼请求。邓德琼向本院提出反诉请求：1.曙光运输公司停止违约行为，消除违约影响；2.曙光运输公司赔偿邓德琼直接损失162000元（2014年10月7日至2015年7月6日已交租金）；3.曙光运输公司免除邓德琼2015年7月7日至2015年12月31日租金98620元。诉讼过程中，邓德琼变更反诉请求为：1.曙光运输公司返还邓德琼已交的租金162000元、保证金59000元；2.曙光运输公司免除邓德琼占有租赁物期间的所有未交租金；3.曙光运输公司赔偿邓德琼损失40万元。事实和理由：2014年8月17日，邓德琼从案外人韩兵手中转让取得曙光运输公司的“司机旅店”经营权，花费60万元，曙光运输公司认可转租行为并与邓德琼重新签订了租赁合同。2014年10月，曙光运输公司在物流园外又修建了“曙光住宿”开始经营，并在物流园内多次张贴公告：所有司机未在“曙光住宿”住宿的，不得随意进出，且每日加收停车费30元。曙光运输公司利用自己对司机的管理权力强迫客人入住，强行抢走邓德琼的客户。“司机旅店”对外无营业权，属于内部有偿使用，相关部门也未要求办理行业许可证，经营的场所有特定的范围，服务的对象也是特定的。邓德琼愿意出高达60万元的转让费，就是看中有特定范围的特定客户，有独家的经营权。曙光运输公司在邓德琼交付了转让费承租后，立即在外修建“曙光住宿”租给案外人韩兵，直接利用管理权力抢夺客源，导致邓德琼巨额转让费血本无归，还要承担每月租金，其行为属于欺诈，违背诚实信用原则，更违反双方签订的租赁协议第9条第7款“合同期内，甲方扶持乙方合法正常开展经营活动”。2014年12月11日，邓德琼因生意萧条，租金晚交一日，曙光运输公司便拉闸断电，派人到“司机旅店”房间逐个驱赶客人，用铁链锁上大门。邓德琼报了警，海洲派出所有出警记录。邓德琼晚一日交租金不构成严重违约，曙光运输公司锁门赶客人，构成严重违约。曙光运输公司恶意串通他人损害邓德琼的利益，其行为违反诚实信用原则，违背合同约定，造成邓德琼巨大经济损失。针对邓德琼的反诉，曙光运输公司辩称：邓德琼的反诉没有事实依据，曙光运输公司不存在根本违约行为。双方合同并未约定邓德琼的“司机旅店”独家经营。邓德琼提出的抢客行为并非曙光运输公司所为，抢客行为都发生在邓德琼违约拒交租金之后，因此，曙光运输公司不存在根本违约。邓德琼的损失是其自己违约造成的，应自负其责，请求法院驳回邓德琼的反诉请求。经审理查明：2012年10月6日，曙光运输公司与韩兵签订《中山市古镇海洲曙光物流市场铺位租赁合同》，约定曙光运输公司将位于中山市××××东岸孖沙工业园曙光物流市场的“司机旅店”铺位30间以及铺前约716平方米的空地一幅出租给韩兵。租期3年，从2012年9月6日起至2015年9月5日止。起租之日起30天为免租期，供韩兵装修，有效计租期间从2012年10月6日起至2015年10月6日止。每月租金18056元，先交租后使用，按季度交租。首期一次性交付一个季度即三个月租金，第二期租金必须在首期起第4个月的10号前向曙光运输公司缴纳，依次类推。韩兵应缴纳市场管理费每月716元，于每期交租时一并向曙光运输公司交纳。签订本合同之日，韩兵须向曙光运输公司交纳保证金54000元，在韩兵无违约和未结清费用的情况下，该保证金应在租约期满或合同解除后十五日内退还给韩兵。水电费按户分表收取，加上10%过渡损耗结算。公共场所照明、通风等用电、用水，以实际发生额按铺位面积分摊收取。电费1.2元/度,水费3元/吨。水电费按月结清，由曙光运输公司代收代缴，韩兵应在收到曙光运输公司缴费通知单后三日内将水电费交给曙光运输公司。合同期内，曙光运输公司扶持韩兵合法正常开展经营活动。韩兵必须向政府有关部门办理合法经营手续，按时缴纳工商行政管理费和有关税费。如韩兵延迟缴交租金、管理费及其他应由其缴纳之费用，每逾期一天，按所欠缴金额3%向曙光运输公司支付滞纳金。租赁期间，如曙光运输公司无法定或约定的理由而单方提前解除合同的，视为违约，曙光运输公司应赔偿韩兵三个月租金及装修净值（以市场评估价为准）。韩兵连续三十天拖欠租金、管理费或其他应缴费用的，曙光运输公司有权提前解除合同，收回出租场所，没收租赁保证金不予退还。诉讼过程中，曙光运输公司确认实际履行上述合同时是按18000元/月的租金标准收取租金。2014年8月17日，邓德琼花费60万元从韩兵处取得上述“司机旅店”的资产及经营权，并由邓德琼取代韩兵继续履行上述租赁合同。同日，邓德琼又与曙光运输公司签订《中山市古镇海洲曙光物流市场铺位租赁合同》，约定曙光运输公司将上述“司机旅店”铺位30间以及铺前约716平方米的空地出租给邓德琼。有效计租期间从2015年9月6日起至2018年9月5日止。每月租金19724元，先交租后使用，按季度交租。首期一次性交付一个季度即三个月租金，第二期租金必须在首期起第4个月的10号前向曙光运输公司缴纳，依次类推。签订本合同之日，邓德琼须向曙光运输公司交纳保证金59000元，在邓德琼无违约和未结清费用的情况下，该保证金应在租约期满或合同解除后十五日内退还给邓德琼。水电费按户分表收取，加上10%过渡损耗结算。公共场所照明、通风等用电、用水，以实际发生额按铺位面积分摊收取。电费1.2元/度,水费3元/吨。水电费按月结清，由曙光运输公司代收代缴，邓德琼应在收到曙光运输公司缴费通知单后三日内将水电费交给曙光运输公司。合同期内，曙光运输公司扶持邓德琼合法正常开展经营活动。邓德琼必须向政府有关部门办理合法经营手续，按时缴纳工商行政管理费和有关税费。如邓德琼延迟缴交租金、管理费及其他应由其缴纳之费用，每逾期一天，按所欠缴金额3%向曙光运输公司支付滞纳金。租赁期间，如曙光运输公司无法定或约定的理由而单方提前解除合同的，视为违约，曙光运输公司应赔偿邓德琼三个月租金及装修净值（以市场评估价为准）。邓德琼连续三十天拖欠租金、管理费或其他应缴费用的，曙光运输公司有权提前解除合同，收回出租场所，没收租赁保证金不予退还。2014年8月17日，邓德琼向曙光运输公司交纳了保证金59000元。2015年1月11日，邓德琼向中山市公安局古镇分局海洲派出所报警称：曙光运输公司的陈老板当天晚上到邓德琼的出租屋处催要房租，邓德琼说暂时没钱，陈老板就威胁说第二天早上叫人来赶走邓德琼，并要打邓德琼，还通知在邓德琼出租屋处租住的司机们第二天不要租住了。邓德琼按每季度租金54000元的标准向曙光运输公司交纳了截至2015年7月5日的租金，也交纳了截至2015年4月30日的水电费。2015年7月15日，曙光运输公司委托律师向邓德琼发出律师函，要求邓德琼在收函后三日内向曙光运输公司支付2015年5月、6月的水电费和“司机旅店”2015年7月7日至2015年10月6日的租金。邓德琼在2015年7月16日收到该律师函，但未付款。2016年4月11日，曙光运输公司收回了涉案租赁物。邓德琼尚欠曙光运输公司2015年7月6日至2016年4月11日的租金178013元及从2015年5月1日至2016年3月31日的水电费71825.4元。诉讼过程中，邓德琼提供了四份《通知》，内容为“各位司机：即日起，凡来我处停车车辆，一律到曙光旅社住宿，否则加收停车费30元/天。接送电话：138××××7558曙光运输有限公司”。上述《通知》均加盖有曙光运输公司的印章，其中一份落款日期为2015年6月20日、两份落款日期为2015年8月8日，另一份落款日期模糊。曙光运输公司称其没有使用《通知》上的印章，即使《通知》是曙光运输公司发出，也是邓德琼违约在先，邓德琼从2015年5月开始拒交水电费，且双方的租赁合同没有约定不得允许第三人从事旅店经营。诉讼过程中，曙光运输公司未提供涉案租赁建筑物的建设工程规划许可证或批准建设文件。邓德琼明确其反诉主张的损失40万元是指因曙光运输公司收回租赁物，使其不能继续经营“司机旅店”而产生的损失。本院认为：邓德琼在2014年8月17日后即直接向曙光运输公司交纳租金，结合邓德琼的答辩意见及其提起反诉的行为，足以证明韩兵是在2014年8月17日，将其在与曙光运输公司2012年10月6日签订的租赁合同中的权利义务一并转让给了邓德琼，邓德琼自此与曙光运输公司成立房屋租赁合同关系，邓德琼并非次承租人。因涉案租赁建筑物未取得建设工程规划许可证或批准建设文件，邓德琼与曙光运输公司的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，曙光运输公司因涉案租赁合同而取得的保证金59000元应当返还给邓德琼。曙光运输公司已将涉案租赁物交付给邓德琼，邓德琼实际进行了使用、收益，故邓德琼应当向曙光运输公司支付2015年7月6日至2016年4月11日的房屋占有使用费178013元及从2015年5月1日至2016年3月31日的水电费71825.4元。对于水电费的金额，曙光运输公司提供了2016年3月31日抄水电表的照片和视频，本院予以确认。对于邓德琼提供的四份《通知》，曙光运输公司虽然称其没有使用《通知》上的印章，但未提供证据证明，也未申请鉴定，本院对其抗辩不予采纳。对于涉案租赁合同的无效和涉案纠纷的产生，曙光运输公司与邓德琼均有过错。因涉案租赁合同无效，曙光运输公司根据合同约定要求邓德琼支付租金滞纳金和水电费滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持。曙光运输公司虽然曾通知司机到“曙光旅社”住宿，但尚无证据证明该通知是长期发布的，也无证据证明该通知对邓德琼出租涉案租赁物造成了严重影响。诉讼过程中，邓德琼确认2015年8月8日后，曙光运输公司未张贴过类似通知。邓德琼称2015年1月11日，曙光运输公司派人断电停水、锁门驱赶租客，但其在派出所作的笔录也无相关内容。造成涉案纠纷产生的直接原因是邓德琼未按时交纳房屋占有使用费。曙光运输公司收回涉案租赁物，造成邓德琼不能继续经营的损失应由邓德琼自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告邓德琼于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中山市曙光运输有限公司2015年7月6日至2016年4月11日的房屋占有使用费178013元；二、被告邓德琼于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中山市曙光运输有限公司2015年5月1日至2016年3月31日的水电费71825.4元；三、中山市曙光运输有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还邓德琼保证金59000元；四、驳回原告中山市曙光运输有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告邓德琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9038元（中山市曙光运输有限公司已预交），由中山市曙光运输有限公司负担4728元，邓德琼负担4310元。反诉费5005元，由邓德琼负担4530元，中山市曙光运输有限公司负担475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  姚红波审判员  何文璋二〇一七年十一月二十日书记员  吴文达