福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终3395号 上诉人（原审被告）：林月传，男，1970年8月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人赖惟金，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人郑毅锋，福建力衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄莉莹，女，1983年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：黄昆荣，男，1985年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：黄志荣，男，1987年11月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨国显、林晓毅，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 上诉人林月传因与被上诉人黄莉莹、黄昆荣、黄志荣房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林月传的委托诉讼代理人赖惟金、郑毅锋，被上诉人黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的委托诉讼代理人杨国显、林晓毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林月传上诉请求：1、撤销（2017）闽0206民初1524号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审案程序、事实查证、法律适用等方面有误。上诉人能且只能以厦门市联购商贸有限公司法定代表人身份与被上诉人签订合同，而不是以个人名义签订合同，且也以公司法定代表人向被上诉人支付租金。一审法院对部分事实查证有遗漏，涉案房产在台风期间被雨水淹没，被上诉人至今未对涉案房产进行修复，没有保持租赁物符合约定的用途，无权要求支付9月15日以后的租金。 被上诉人黄莉莹、黄昆荣、黄志荣辩称，案涉房屋租赁合同的承租人为林月传而非联购超市，案涉租赁合同中从未出现过联购超市的字样。林月传承租后，联购公司是否是租赁标的的实际使用人，不影响承租主体的认定，这是两个不同的概念。上诉人在一审中提交《调查取证申请书》时，已过举证期限，且调查内容也与本案无关联性。一审程序公正、认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 黄莉莹、黄昆荣、黄志荣向一审法院起诉请求：1、林月传立即向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付拖欠的租金1957031.79元（按279575.97元／月，自2016年7月28日暂计至2017年2月27日）、物业管理费364672.14元、滞纳金（均以331671.99元为基数，按日万分之八的标准，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际结清之日止）；2、保全费5000元由林月传负担。事实与理由：2015年6月8日，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与林月传双方签定《房产租赁合同》约定：黄莉莹、黄昆荣、黄志荣将位于厦门市湖里区地块（地号：60000550030）及Ｇ2、Ｇ6地块（地号：6000055ＤＸ0004）上的大厦（闽南印象）中的部分房产（以下简称讼争房产）出租给林月传开办大型综合性超级市场使用；租赁房产的实际租赁面积为9275.67㎡，其中计算租金的面积为8682.67㎡（即负一楼7527.47㎡、租金31元／月／㎡，负一楼配电室327.6㎡、租金0元／月／㎡，地面配电房327.6㎡、租金19元／月／㎡，一楼500㎡、租金80元／月／㎡），计算物业管理费的面积为8682.67㎡，物业管理费标准为6元／月／㎡；租金与物业管理费林月传应于每月第一个工作日结束前支付，先付后用，每月一付，共计每月331671.99元／㎡；水电费由林月传直接缴纳；租赁期限为15年，自2015年6月28日起至2030年6月27日止；若林月传拖欠租金、物业管理费、水电费，应按日万分之八的标准向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付滞纳金；如发生争议，由租赁房产所在地法院管辖等内容。《房产租赁合同》签定后，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣依约于2015年6月28日向林月传交付了租赁房产、配套用房及配套设施设备等，林月传也依约向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付了截至2016年7月27日的租金及物业管理费，但从2016年7月28日之后，林月传便以各种理由拒绝支付租金及物业管理费。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣曾多次向林月传催要未果。 林月传一审时辩称，一、林月传不是本案的适格被告，法院应依法裁定驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的起诉。1、依据《民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。而本案中，林月传是厦门市联购商贸有限公司（下称联购公司）的法定代表人，联购公司对林月传的经营行为承担民事责任。2、林月传是在《房产租赁合同》（下称合同）的“乙方法定代表人”处签字，而从林月传所提交的证据可以证明，租赁房产是联购公司在使用并对外经营开展业务（包括电梯使用登记的申报、电费的缴纳、柜台的对外出租以及物业公司的通知管理等），即《合同》的实际履行主体是联购公司，由此可见，林月传以联购公司法定代表人的身份与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签署的《合同》。3、依据《合同》第1.3条、第1.4条约定，租赁房产是用于开设大型综合性超级市场，林月传不能将超过计租面积百分之五十的租赁房产转租给商业合作伙伴。众所周知，大型综合性超级市场不可能以个人名义来经营，一般也不会以个体工商户来经营，事实上林月传也没有登记注册个体工商户，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣也没有提交证据证明林月传有注册个体工商户实际使用租赁房产，而林月传又不能将租赁房产全部转租给其他单位开办大型综合性超级市场；因此，林月传不是也不可能以个人名义与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签署《合同》，否则将导致合同目的无法实现，林月传事实上是以联购公司的名义与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签署并履行《合同》。因此，依据《民事诉讼法》第一百一十九条、一百五十四条的规定，林月传与本案没有直接的利害关系，不是本案的适格被告，法院依法应裁定驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的起诉。二、由于黄莉莹、黄昆荣、黄志荣并没有依照《合同》的约定如期将配套设施设备全部移交给联购公司、没有解决好房产的漏水及渗水问题，联购公司因为黄莉莹、黄昆荣、黄志荣严重违约已经于2017年1月3日依法解除了《合同》。三、如果法院最终认定《合同》主体是林月传，则认为：1、涉案房产于2016年9月15日被淹没导致无法使用，《合同》的租金只能计算至2016年9月15日止。2、由于黄莉莹、黄昆荣、黄志荣没有依据《合同》约定交付义务，林月传对于2016年7月28日至2016年9月15日期间的租金享有先履行抗辩权。3、《合同》约定的逾期支付租金的违约金过高，而且黄莉莹、黄昆荣、黄志荣在本案中也没有举证期自身的实际损失，请求按银行同期贷款利率予以调减。 一审法院经审理认定事实如下：黄莉莹、黄昆荣、黄志荣系讼争房产的登记权属人。2015年6月8日，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与林月传签订一份《房产租赁合同》，合同载明出租方为黄莉莹、黄昆荣和黄志荣，承租方为林月传，双方约定黄莉莹、黄昆荣、黄志荣将讼争房产出租给林月传用于开办大型综合性超级市场之用；租赁房产的实际租赁面积为9275.67平方米，其中计算租金的面积为8682.67平方米（即一楼为500平方米，地面配电房部分为327.6平方米，负一楼为7527.47平方米，负一楼配电房部分为327.6平方米）；林月传无须征得黄莉莹、黄昆荣、黄志荣同意，有权在租赁期限内将不超过计租面积的百分之五十的租赁房产转租给林月传的商业合作伙伴；租金标准为负一楼(7527.47平方米)租金每月每平方米31元，负一楼配电室（327.6平方米）租金每月每平方米0元，地面配电房（327.6平方米）租金每月每平方米19元，一楼（500平方米）租金每月每平方米80元；计算物业管理费的面积包含负一楼(7527.47平方米)、负一楼配电室（327.6平方米）、地面配电房（327.6平方米）和一楼（500平方米），面积合计为8682.67㎡，物业管理费标准为每月每平方米6元；租赁期限为15年，自2015年6月9日起至2030年6月8日止；林月传应于每月第一个工作日结束前向支付黄莉莹、黄昆荣、黄志荣租金与物业管理费；若林月传拖欠租金、物业管理费、水电费，应向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为万分之八，若林月传拖欠超过三个月，则黄莉莹、黄昆荣、黄志荣有权选择提前终止本合同，林月传除需补足拖欠的租金与物业管理费、水电费外还应赔偿黄莉莹、黄昆荣、黄志荣因此而产生的损失。2015年6月28日，黄昆荣与林月传签订一份《交接备忘录》，载明：“根据2015年6月8日签订的《房产租赁合同》，出租方黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与承租方林月传确认如下：一、出租方于2015年6月28日已按《房产租赁合同》约定全部将租赁房产、配套用房及配套设施设备全部交付给承租方（详见《房产租赁合同》附件二《设施设备清单》），即：租赁房产、配套用房及配套设施设备交付日为2015年6月28日。二、租赁期限自2015年6月28日起至2030年6月27日止。租赁免租期按《房产租赁合同》约定自2015年6月28日起算。三、本备忘录为《房产租赁合同》的补充，具有同等法律效力。”庭审中，双方确认林月传以个人名义缴交租金到2016年7月27日。 一审诉讼中，林月传提供《营业执照》、《劳动合同》、《电梯定期检查报告》、《特种设备变更登记申请表》、《特种设备使用登记证》、《委托收款结算协议书》、《电费发票》、《汇嘉（厦门）物业管理有限公司外部工作联系单》、《律师函》、《房产租赁合同》、《厦门市联购商贸有限公司租赁合同》、《EMS快递单及投递记录》等证据拟证明林月传系厦门市联购商贸有限公司的法定代表人，同时拟证明林月传系以联购公司的法定代表人的身份与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签订讼争《房产租赁合同》；且主张联购公司因为黄莉莹、黄昆荣、黄志荣违约向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣发律师函解除了《房产租赁合同》。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣对林月传的证据质证认为，租赁标的的实际使用人与租赁合同的承租人是两个完全不同的概念，林月传向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣承租的面积为9275.67平方米，但仅有部分是用于其自己开办联购超市使用，还有一部分其用于转租给了其他案外人，该些案外人也是案涉租赁标的的实际使用人但明显不是案涉租赁合同的承租人；联购公司不是讼争房产的承租主体，无权向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣发送《合同》解除等函件。林月传提供的《营业执照》显示联购公司成立于2014年5月20日。 诉讼过程中，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年2月21日作出（2017）闽0206民初1524号民事裁定书；于2017年3月2日查封了担保人黄正河名下址于厦门市思明区岭兜一里103号之四的房产，查封了林月传名下址于厦门市湖里区嘉禾路300号802室的房产及址于厦门市思明区凤屿路34号之三十八的房产。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣因此支出保全申请费5000元。 一审法院认为，签订讼争《房产租赁合同》的主体为黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与林月传，合同中明确载明承租方为林月传，合同签订后，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣把讼争房产、配套用房及配套设施设备全部交付给承租方林月传，租金系由林月传缴交；联购公司成立在前，本案讼争《房产租赁合同》签订在后，林月传却也未以联购公司的名义签订合同并约定联购公司为承租方，而是以其个人名义签订合同并约定其个人为承租方；林月传承租讼争房产后有权将讼争房产交由联购公司实际使用，合同同时还约定了林月传有权将不超过计租面积百分之五十的租赁房产进行转租，可见租赁房产的承租主体与实际使用主体是可以分离的，故林月传抗辩因租赁房产由联购公司在实际使用其不是本案适格的被告，理由不能成立，一审法院认定林月传系讼争《房产租赁合同》的相对方，系讼争房产的承租主体。讼争《房产租赁合同》系黄莉莹、黄昆荣、黄志荣和林月传双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵照履行。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣主张林月传支付拖欠的2016年7月28日至2017年2月27日的租金1,957,031.79元和物业管理费364,672.14元，有合同依据，一审法院予以支持。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣请求林月传支付滞纳金（均以331,671.99元为基数，按日万分之八的标准，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际结清之日止），该滞纳金的计算基数和计算日期有合同依据可予支持，但计算标准过高，一审法院酌情予以调整为按月2%计算。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣请求其因本案支出的保全申请费5000元由林月传承担，于法有据，一审法院予以支持。另，林月传抗辩的租赁物渗水漏水等问题可另循程序主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林月传于本判决生效之日起十日内，向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付2016年7月28日至2017年2月27日的租金1,957,031.79元和物业管理费364,672.14元，以及滞纳金（均以331,671.99元为基数，按月2%，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际付款之日止）；二、林月传于本判决生效之日起十日内，支付黄莉莹、黄昆荣、黄志荣因本案支出的保全申请费5000元；三、驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的其他诉讼请求。案件受理费26,942元，减半收取计13,471元，由林月传负担。 本院二审期间，被上诉人未提交新的证据，上诉人提交了厦门联购商贸有限公司《私营公司基本信息》、《变更登记申请书、审核表、申请书、记录表》、《张某劳动合同》、《张某与庄某的微信聊天记录》、《张某与庄某的手机短信记录》、《黄昆荣、庄某与林月传、张某的谈话录音整理》《录音光盘1张》、《受灾现场图片》（附光盘）、《拒赔通知书》、《祥店商场设备设施交接清单》等10份证据。被上诉人认为，该10份证据均可在一审前获取，不属于新证据。对《私营公司基本信息》、《变更登记申请书、审核表、申请书、记录表》、《张某与庄某的微信聊天记录》《张某与庄某的手机短信记录》《黄昆荣、庄某与林月传、张某的谈话录音整理》《录音光盘1张》等证据的表面真实性予以认可，但认为与本案没有关联。对《张某劳动合同》、《受灾现场图片》（附光盘）、《拒赔通知书》、《祥店商场设备设施交接清单》等证据，被上诉人对其三性均不认可。本院认为，该10份证据均形成于一审前，且不属于难以取证的范围，上诉人未在一审时提交，且已过举证期限，被上诉人对此提出异议，本院依法不予确认。二审中，上诉人申请证人张某和庄某出庭作证，本院依法通知张某和庄某出庭作证，庄某未出庭，张某出庭作证。张某证明，其为联购公司的管理者、总经理，其陈述对租赁合同签订情形清楚，当时讨论沟通合同条款时，是林月传以个人名义还是公司名义签，双方有异议，但在合同签订时其本人不在场。同时，证人张某陈述被上诉人未按合同约定移交设备，包括两部中央空调、两部电梯都还有问题，没有处置。9月15日莫兰蒂台风过后，被上诉人没有对案涉房产进行维修，导致超市无法继续经营。对证人张某的证言，上诉人予以认可，被上诉人认为证人系上诉人的员工，且其陈述没有其他证据佐证，对其三性不予认可。本院认为，张某虽系被上诉人员工，但其证言主要证明两件事，一件为合同签订时的情形，一件是关于超市在台风期间受损情况。对其陈述的合同签订时的情形，可以与合同相佐证，本院予以确认。对其关于超市在台风期间受损情况，因不在本案审理范围，故本院不予查证。对一审法院查明的事实，被上诉人黄莉莹、黄昆荣、黄志荣无异议，上诉人林月传除上诉状提出的有关错误查明和遗漏查明的事实部分，对其余部分无异议。对上诉人无异议部分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人林月传是否是合同签订的主体？2、上诉人迟延交付租金是否是履行抗辩权？3、如果存在台风引发的渗漏水问题，被上诉人是否应当减免租金？本院认为，讼争房屋的租赁合同上林月传虽然签名在法定代表人一栏中，但租赁合同上并无上诉人所提及的厦门市联购商贸有限公司的文字或公章，证人张某虽然证明当时双方为此有异议，但合同签订时其并未在场，且讼争租赁合同作为双方都认可签字的书面证据，其证明力高于证人证言或其他证据。林月传签订讼争租赁合同后，实际是否以公司名义在讼争房产内开办超市，并不影响租赁合同的有效性，故本院认为，该租赁合同的乙方应为林月传。对上诉人迟延交付租金是否是履行抗辩权问题，本院认为，迟延交付租金的抗辩权的行使应在被上诉人向上诉人催缴租金时主张，而不宜在诉讼时才提出，因此，对被上诉人要求其支付拖欠的租金、物业费及滞纳金等，本院予以支持。对台风引发的渗漏水，被上诉人是否应当减免租金的问题，因上诉人在一审时并未提出反诉，一审法院认定其可另行主张权利的判决并不无当。对滞纳金计算标准，一审法院认定过高，酌情予以调整，双方对此均无异议，本院予以确认。综上所述，林月传的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费25374元，由林月传负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （陈许贞） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一七年十一月三十日 书记员（ 潘辉 文） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。