山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4033号原告：同程国际旅行社有限公司，住苏州工业园区裕新路188号同程大厦。法定代表人:吴剑,总经理。委托诉讼代理人：黄梦瑶，该公司员工。委托诉讼代理人：范甜甜，该公司员工。被告：济南华强广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：练斌，董事长。委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潇艺，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。原告同程国际旅行社有限公司（以下简称同程国际旅行社）与被告济南华强广场置业有限公司（以下简称华强置业）房屋租赁合同一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同程国际旅行社的委托诉讼代理人黄梦瑶、范甜甜，被告华强置业的委托诉讼代理人赵开勇、刘潇艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同程国际旅行社向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告之间签订的《房地产租赁合同》已于2017年4月30日解除；2.请求法院判令被告返还原告已支付的2017年5月1日至2017年7月31日租金311202.25元及利息8713.66元（2017年5月4日起暂计至2017年5月31日）；3.请求法院判令被告返还原告已支付的2017年5月1至2017年5月31日物业费6431.1元及利息180.01元（2017年5月4日起暂计至2017年5月31日）；4.请求法院判令被告返还原告已支付的租赁保证金102313.05元及利息2864.77元（2017年5月4日起暂计至2017年5月31日）；5.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年签订了《房地产租赁合同》（以下简称“合同”），根据合同约定，被告将坐落于济南市历下区山大路157号华强广场1号楼28层几处房产租赁给原告，合同签订后，原告按约向被告支付租金，物业费，租赁保证金。2017年3月、4月原告多次通知被告，原告将于2017年4月30日期退租，即2017年4月30日原被告双方签订的《房地产租赁合同》正式解除，并请求被告退还原告已支付的2017年5月1日至2017年7月31日租金311202.25元，已支付的2017年5月1日至2017年5月31日物业费6413.1元，已支付的租赁保证金102313.05元，并与原告办理退租手续，但被告收到原告通知后，至今仍未退还原告租金，物业费，租赁保证金。请求维护原告的合法权益。被告华强置业辩称，1.原告不享有合同解除权，无权要求法院确认《华强国际中心租赁合同书》已解除，原告的合同解除事由为业务需要，此事由既不属于法律规定的合同解除事由也不属于合同约定的解除事由；2.因双方签订的《华强国际中心租赁合同书》未解除，原告无权要求被告返还租金及滞纳金；3.因涉案房屋所在区域并非被告实施物业管理，原告无权要求被告返还物业费及滞纳金；4.原告要求被告返还租赁保证金102313.05元及滞纳金2864.77元，没有事实依据和法律依据；5.原告擅自解除合同的行为给被告造成了巨大的损失，被告有权向原告主张损害赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院对以下证据予以确认并在卷佐证：1.原被告双方签订的《房地产租赁合同》；2.原告向被告送达《房地产租赁解约及钥匙退还通知书》及邮寄凭证；3.原告向被告支付租金、租赁保证金的付款凭证及发票。被告华强置业对以下证据的真实性不予认可：1.原、被告的微信聊天记录；2.原、被告的微信记录（华强广场A座28层退房相关物品交接单）；3.原告向被告支付物业管理费的付款凭证及发票。被告华强置业主张该3组证据不能证明原告同程国际旅行社的诉讼请求，原告同程国际旅行社与百年人寿山东分公司之间的交接以及原告交纳物业费并非被告收取的，被告不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：同程国际旅行社（乙方）与华强置业（甲方）签订《房地产租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市历下区山大路157号华强广场1号楼28层某写字楼出租给乙方使用，用于办公，建筑面积合计974.41平方米。租赁期限自2015年11月16日至2019年1月31日止，免租期为2015年11月16日至2016年1月31日止，租金按建筑面积计算，第一年及第二年日租金3.5元/㎡，第三年日租金为3.6元/㎡。第一年（2016年2月1日-2017年1月31日）年租金1244809元，第二年（2017年2月1日-2018年1月31日）年租金1244809元，第三年（2018年2月1日-2019年1月31日）年租金1280375元。租金为半年一付，乙方应于下一租金支付期起始之日之前30日向甲方支付下半年的租金。乙方向甲方交付一个月的租金计102313.05元作为保证金，···合同期未满或乙方对该房产房屋本体造成损坏，甲方可不予返还租赁保证金。乙方另需支付物业管理费6.6元/㎡、空调制冷费60元/㎡·季、采暖费39.8元/㎡、水电费（按面积分摊或以实际用量计算）、电话、有线电视、宽带网络等费用。乙方需按期支付租金等费用，逾期甲方有权按日征收乙方应支付费用总额的千分之一的滞纳金。合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更合同：1.发生不可抗力，使本合同无法履行的；2.政府验收延误、征用、收购、收回或者拆除该房产的；3.甲乙双方协商一致的。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，同程国际旅行社依约向华强置业支付了保证金102312.05元。2016年12月19日，同程国际旅行社支付2017年2月1日至2017年7月31日房屋租金622404.5元。2016年12月27日，华强置业向同程国际旅行社开具11609239号山东增值税专用发票，租赁费金额622404.5元。2017年2月6日，同程国际旅行社向华强置业发出《房屋租赁协议解约及钥匙退还通知书》，通知“因业务调整需要，将于2017年4月30日解除《房地产租赁合同》，华强置业在收到通知之日起三个工作日内返还已支付的2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金311202.25元、2017年5月1日至2017年5月31日期间的物业费6413.1元”。同程国际旅行社于2017年3月则开始通过微信的形式与华强置业沟通退租事宜，且于2017年4月26日将上述通知书邮寄给华强置业，其主张涉案《房地产租赁合同》于2017年4月30日正式解除。华强置业认可其2017年4月27日签收，但其主张解除合同因同程国际旅行社自身业务需要，并非约定或法定事由，故同程国际旅行社不享有合同的解除权。2017年4月28日，同程国际旅行社与百年人寿山东分公司签订《华强广场A座28层退房相关物品交接单》，同程国际旅行社员工范甜甜将房间号某电卡交给百年人寿山东分公司胡锐。同程国际旅行社主张其已经办理完交接手续，不再占有涉案房屋。华强置业主张其并未参与房屋交接，对同程国际旅行社与百年人寿山东分公司进行的交接不认可。另查明，2016年12月19日，同程国际旅行社向深圳华强物业管理有限公司济南分公司支付2016年12月1日至2017年5月31日物业费38586.64元。以上事实有原、被告所提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告同程国际旅行社与被告华强置业签订《房地产租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据涉案《房地产租赁合同》的约定：“合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更合同：1.发生不可抗力，使本合同无法履行的；2.政府验收延误、征用、收购、收回或者拆除该房产的；3.甲乙双方协商一致的”。另，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定“···在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的···，具有解除权的当事人可以解除合同，合同自解除合同的通知到达对方时解除”。本案中，双方当事人并未出现约定解除合同的情形，亦未出现《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，故原告同程国际旅行社不具有约定和法定的合同解除权，且提交的证据不能证明被告华强置业同意解除涉案合同，在此情况下其《房屋租赁协议解约及钥匙退还通知书》到达被告华强置业时不能产生解除合同的效力。因此，原告同程国际旅行社请求确认其与被告华强置业签订的《房地产租赁合同》于2017年4月30日解除的诉讼请求，本院不予支持。因涉案《房地产租赁合同》未解除，对于原告同程国际旅行社主张由被告华强置业返还2017年5月1日至2017年7月31日期间租金及利息的诉讼请求，本院不予支持；因双方合同约定：“合同期未满或乙方对该房产房屋本体造成损坏，甲方可不予返还租赁保证金”,故原告同程国际旅行社在合同期未满，单方面解除合同的情况下，要求返还租赁保证金及利息的诉讼请求，本院不予支持；对于原告同程国际旅行社支付给深圳华强物业管理有限公司济南分公司的物业费，根据合同的相对性，原告同程国际旅行社主张由被告华强置业返还2017年5月1日至2017年5月31日期间物业费及利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：驳回原告同程国际旅行社有限公司的诉讼请求。案件受理费36960元，由原告同程国际旅行社有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚文辉人民陪审员  宋海玲人民陪审员  于平吉二〇一七年十一月十日书 记 员  吴 玥