河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0322民初1314号原告：洛阳坤祥置业有限公司，住所地：孟津县麻屯镇镇政府东新艺花城2B-2。法定代表人：张丽，董事长。委托代理人：郑纪锋，公司法律顾问，特别授权。被告：洛阳大地红拖拉机有限公司，住所地：洛阳飞机场工业园区（孟津县麻屯镇）。法定代表人：李光明，总经理。委托代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师，特别授权。委托代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所（实习）律师，一般代理。原告洛阳坤祥置业有限公司诉被告洛阳大地红拖拉机有限公司房地产开发经营合同纠纷一案,本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月25日公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人郑纪锋，被告法定代表人李光明及其委托代理人安学锋、畅陶杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：依法解除原被告签订的合作协议，判令被告返还原告定金550万元。事实和理由：2013年11月6日原被告签订了合作协议，原告依约将定金550万元支付给被告后，了解到被告没有办理涉案土地的相关手续，且以后更不可能进行合作开发。为此原告多次找被告解决无果，并且被告将该涉案土地的一部分转让给了麻屯镇政府，造成该协议事实上不能履行。故此，原告恳请法院依法解除原被告签订的合作协议，由被告返还原告定金550万元。被告辩称：原被告签订的合作协议合法有效，原告已交定金500万元，支付50万元拆迁补偿款属实，原告不按协议约定，迟迟不支付合同其他款项，经我方催告仍不履行，无奈我方向原告送达了限期履行暨解除合同通知书，双方合作协议已实际解除，原告主张返还定金550万元，根据合作协议的约定，该定金具有定金罚则的效力，原告无权要求返还定金。综上，其返还定金的诉求不能成立，应予以驳回。原被告围绕自己的诉辩主张和法庭归纳的争议焦点，向本院出示了相关证据，本院依法组织了举证、质证、辩论，经合议庭评议，本院对原被告认可的下列证据予以确认：1、2013年11月6日，原被告签订了合作协议一份。2、协议签订后，原告已支付被告定金500万元，拆迁补偿款50万元。3、2016年10月9日，被告向原告发出限期履行暨解除合同通知书一份，原被告双方均认可双方合作协议已实际解除。4、2005年9月27日被告与洛阳飞机场工业园区管委会签订土地租赁协议一份。5、2016年12月15日洛阳空港产业集聚区管理委员会与被告解除《土地租赁协议》协议书一份。根据以上证据，结合本案其他证据本院确认下列事实：原被告均系孟津县麻屯镇企业，原告从事房地产开发，被告从事拖拉机生产销售。原告为开发房地产建设新农村，经洛阳空港产业集聚区管理委员会从中协调，原被告双方于2013年11月6日签订了合作协议，协议就土地情况、合同金额、付款方式、违约责任等事宜进行了约定，原被告双方在合同上签字盖章。合作协议约定：由原告开发被告位于孟津县麻屯镇机场路与阿新大道交叉口西北地块，面积64亩，规划用地性质为工业集体用地。协议约定该宗土地的地面附属物拆迁补偿款为3800万元，地上附属物由被告自行拆除，拆除费用及收益由被告负担。付款方式为：1、协议签订后三日内，原告向被告支付定金500万元整。2、协议签订后六个月内原告支付被告1500万，被告收到此款后，将土地手续原件及其它土地相关资料原件交给原告，且在两个月内拆除地上附属物，以配合原告土地摘牌前的准备工作。3、被告将地上附属物拆迁完毕后三日内，原告支付500万元，被告收款后，将土地交付原告管理及使用。4、协议签订后，原告可以代表被告（被告积极配合）协调政府各方关系，寻求政策优惠支持。5、被告积极配合原告对该宗土地的摘牌工作，土地摘牌后三个月内，原告向被告支付尾款1300万元整。违约责任约定：协议签订后，被告不能就本宗土地与任何第三方签订类似协议，否则视为违约。协议签订后，双方共同遵守，被告违约，双倍返还原告定金，并赔偿原告其他损失，原告违约，被告有权不退定金和后续已付款项。协议签订后，原告分别于2013年11月11日至2013年11月14日分6次通过银行转帐方式支付被告法定代表人李光明共计300万元，于2013年11月13日通过西工联社联盟信用社转帐给被告法定代表人李光明200万元，共计500万元。2013年11月15日被告法定代表人李光明出具收条一份，证明收到原告给付的500万定金。2014年8月22日原告通过银行转账方式支付被告法定代表人李光明拆迁补偿款50万元，后原告没有再履行付款义务，被告多次找原告，要求按合同约定履行，原告不予回复。被告于2016年10月9日向原告发出限期履行暨解除合同通知书，该通知书载明，原告不履行继续付款义务逾期已超过两年半之久，原告属违约行为，给被告造成损失特别巨大，合同目的无法实现，限原告在2016年10月15日前一次性履行合同约定的付款义务，逾期仍拒不付款的，被告将依法解除合作协议，由此产生的后果，由原告承担。原告收到该通知后，仍未履行。另查明，关于涉案土地的性质，2005年9月27日，被告与洛阳飞机场工业园区管委会签订了一份租期为30年的土地租赁协议，由被告用于拖拉机生产项目建设。土地的性质为工业集体用地。2016年12月15日，被告与洛阳空港产业集聚区管理委员会、洛阳空港投资有限公司签订一份协议书，协议解除了被告与洛阳飞机场工业园区管委会2005年9月27日签订的《土地租赁协议》，协议载明该管委会和被告经委托河南信则资产评估有限公司对被告地表附着物进行了评估，价值17144005.8元。审理中，原告就不愿履行合作协议的原因进行了说明，认为：涉案土地被告只有租赁权，签订协议时存在欺诈，原告得知后，要求被告补办土地登记手续，被告承诺但一直不协助补办，导致原告不敢开发与履行付款义务。被告认为，原被告在签订协议时，原告明知该土地系租赁土地，工业集体用地，开发时双方协商共同办理土地摘牌、变更土地性质等手续，不存在欺诈。原告因国家对小城镇建设政策的调整及银行对房地产行业贷款政策的调整，无力开发，拒绝履行合作协议付款义务，属违约，责任在原告，原告已交定金和土地补偿款不应返还。本院认为，本案的实体处理应当依据查明的事实，结合法律规定，本着公平、公正、诚实信用、等价有偿的原则依法裁判。本案争议的焦点是原被告签订的合作协议效力的认定，效力确定后对原告主张的诉求如何裁判。经本院审理查明，原告主张的550万元中，500万元属定金性质，另外50万元属原告支付给被告的房屋拆迁补偿款。本案双方签订的合作协议，实质上是合作开发房地产合同。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。针对原告的诉求，应当依法审查双方签订的合作协议是否有效。本案争议应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。现依据上述法律规定和本案查明的事实，阐明裁判观点如下:一、本案原被告签订的合作协议的效力认定。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德、不得扰乱社会经济秩序，损害社会公众利益。”该法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管理制度，第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。本案被告作为享有土地使用权的当事人，在出让土地与原告签订合作开发房地产合同及履行合同中，出让的土地未经孟津县人民政府土地管理部门依法办理出让土地的招拍挂，且在本院起诉前也未办理相关手续。依据上述法律规定及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”故本院依法认定原被告签订的合作协议属无效合同。关于本案无效合同认定后对原告主张诉求的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于上述规定，本院认为，本案双方签订协议后，原告按照合同约定支付了被告定金500万元和拆迁补偿款50万元，后双方因合同履行发生争议，合作开发的目的未能实现，原告未能开发受益，依据公平、公正、等价有偿的原则及合同法第五十八条的规定，被告收取原告的定金500万元，应当返还。被告以定金罚则的规定抗辩定金不予退还的意见，本院不予支持。本案原被告对涉案土地在未依法取得土地出让权的情况下，盲目自信，签订协议，造成合同无效且不能履行，应当认定双方对争议的引起均存在过错。本案原告主张的50万元拆迁补偿款因属合作开发而支出的必要费用，原被告不能合作下去，因原告有责任和过错，故原告应当自行承担，被告的损失在本案中没有反诉，如损失存在，可另行主张。三、关于原告主张解除原被告签订的合作协议的诉讼请求。本院认为，因本案合作协议已被认定无效，无效的合同依照法律规定，不存在依法解除，故原告该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条等相关规定，判决如下:一、被告洛阳大地红拖拉机有限公司在本判决书生效后30日内返还原告洛阳坤祥置业有限公司所交定金500万元。二、驳回原告洛阳坤祥置业有限公司其他诉讼请求。本案受理费50300元，原告承担5000元，被告承担45300元。被告承担的费用，原告已垫付，被告在本判决书生效后十日内支付原告。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  臧梦华人民陪审员  高水定人民陪审员  孙振国二〇一七年十一月二十一日书 记 员  杜英丽