济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1881号原告：庄法永，男，1981年2月24日出生，汉族，个体摄影师，住济南市。委托诉讼代理人：郭子仪，山东尚曜律师事务所律师。被告：唐涛敏，女，1966年7月2日出生，汉族，山东体育技术运动学校教师，户籍地济南市。委托诉讼代理人:赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。被告：山东链家房地产经纪有限公司，住所地:济南市。法定代表人:左晖，职务:总经理。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。第三人：白园，女，1968年1月19日出生，汉族，山东师范大学历山学院教师，住济南市。委托诉讼代理人：赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。原告庄法永与被告唐涛敏、山东链家房地产经纪有限公司、第三人白园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。本案原告庄法永及其委托诉讼代理人郭子仪、被告唐涛敏及第三人白园的委托诉讼代理人赵雨强、第三人白园到庭参加诉讼，山东链家房地产经纪有限公司法定代表人及其委托代理人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄法永向本院提出诉讼请求：1、请求贵院解除原告与两被告签订的《存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》；2、请求贵院判令被告一及第三人白园退还原告购房定金10000元整及利息(以10000元为基数自2015年12月17日至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)；3、请求贵院判令被告一及第三人向原告支付违约金243000元整；4、合同中约定的违约金不足以弥补原告因合同解除所遭受损害(可得利益)，请求贵院判令两被告及第三人向原告增加支付违约金300000元；5、原告请求贵院判令被告二退还原告居问费用5000元及利息(以5000元为基数自2015年12月17日至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)；6.本案全部诉讼费用由两被告及第三人承担。事实与理由：原告与被告一在被告二的居间下于2015年12月17日签订了《存量房屋买卖合同》，按照合同约定原告已经履行合同义务交纳了10000元定金及5000元居间费用，同时合同中明确约定被告一先行做委托公证，委托代理人全权委托，应于2016年1月10日前办理完涉案房产抵押注销手续。但是直至2016年1月20日第三人也未取得被告一的授权委托，原告为了不耽误购房时机多次与第三人及被告二沟通既然未取得授权希望解除合同退还购房定金及居间费，但是第三人及被告二拒不退还。原告遂于2016年1月22日诉至贵院确认合同无效，贵院于2017年2月20日作出判决，认定原被告签订的房屋买卖合同合法有效(第三人故意隐瞒于2016年1月28日取得的公证委托书)。原告于同年2月25日向第三人寄送催告函一份希望继续履行合同，在2月28日第三人明确表示拒绝履行合同。为减轻诉累，原告于同年3月3日到济南市住房保障和房产管理局查询涉案房产登记情况得知涉案房产已经被出售。综上所述，鉴于被告一及第三人在房屋买卖合同签订后，拒不按照合同约定履行义务，其行为已经构成根本违约，合同目的已经无法实现，故意隐瞒房屋已经被出售及与履行合同有关的重要事实，主观过错极大，已严重侵害了原告的合法权益，导致原告丧失多次购房机会，房屋重置成本大大增加，使原告遭受重大财产损失;被告二未尽审慎义务、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实严重损害了原告利益应当承担连带赔偿责任。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。唐涛敏辩称：被告认为原告所诉无事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求，本案中首先是原告未按照合同约定履行付款义务，而后其又通过向贵院起诉的方式明确表示不再履行合同义务，而双方签订的合同是合法有效合同，该合同由于原告的起诉，已经在起诉时解除，由于原告违反合同约定致使合同不能履行，原告应当就其违约行为向被告及第三人承担相关违约责任，所以原告要求被告及第三人向其返还定金支付违约金的诉讼请求，依法不应得到支持，应予驳回。被告及第三人保留追究原告违约责任及给被告及第三人造成经济损失的法律权利；由于该案原告已经在生效的（2016）鲁0102民初803号案件提出，根据民诉法及司法解释一事不再理的原则应当驳回原告的诉求。山东链家房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。白园述称：白园是由被告唐涛敏授权的代理人，白园在唐涛敏的授权范围内合理合法的处置涉案房产，该相应的法律后果应由委托人唐涛敏承担，与白园无关，所以原告要求白园承担相关返还及支付违约金的诉求，无法律依据应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月17日，白园作为唐涛敏的代理人代唐涛敏与庄法永签订了《存量房屋买卖合同》一份，房屋出售方为唐涛敏（甲方），代理人为白园；房屋购买人为庄法永（乙方）。合同约定，唐涛敏将坐落于济南市历下区浆水泉路3号6号楼1-1803房产出售给庄法永，房屋所有权证证号为济房权证历字第128202号，房产证明所载面积共117.37平方米，房屋总价款1215000元。上述房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司济南分行，唐涛敏应于2016年1月10日前办理完毕抵押注销手续。合同第十条约定：（1）庄法永于签订买卖合同当日支付给甲方房屋定金人民币壹万元。（2）唐涛敏先行做委托公证，委托白园全权代理，同时约定银行解押，解押当日庄法永支付给唐涛敏人民币20万元整用于此房屋解押还款。（3）双方约定于解押当日去房管局网签，去银行面签。出卖人处书写“唐涛敏（白园代）”，买受人处有庄法永签字。同日，唐涛敏（白园代）、庄法永与山东链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定山东链家房地产经纪有限公司为唐涛敏和庄法永的房屋买卖行为提供居间服务。同时约定，唐涛敏或庄法永违反买卖合同约定，导致山东链家房地产经纪有限公司不能继续履行义务的，山东链家房地产经纪有限公司不承担责任，且山东链家房地产经纪有限公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。后，庄法永向唐涛敏支付了定金1万元，向山东链家房地产经纪有限公司支付了5000元居间费用。合同签订后，庄法永多次向白园索要唐涛敏的授权委托书未果，遂于2016年1月22日，向本院提起了诉讼，其在诉状中称：在索要授权委托书未果的情况下，于2016年1月7日行使撤销权，要求退还相关费用，因遭拒，故诉请法院认定其与唐涛敏之间的房屋买卖合同无效，并要求双倍返还定金及赔偿预期可得利益的损失。本院经审理后，于2017年2月20日作出了（2016）鲁0102民初803号民事判决书，认定2015年12月17日，白园作为唐涛敏的代理人代唐涛敏与庄法永签订了《存量房屋买卖合同》属于效力待定合同，驳回了庄法永的全部诉讼请求。在案件审理期间，白园于2016年1月28日取得了唐涛敏的代为处置房屋的委托书，并经中华人民共和国驻悉尼总领事馆公证。另，2016年2月27日，唐涛敏将涉案房屋出售给了案外人王广宇。2017年2月25日，庄法永通过邮寄送达的方式向白园出具了《催告继续履行合同告知函》，要求继续履行合同。另，庄法永对涉案房屋价值申请了鉴定，经山东贵恒信地产土地评估经纪有限公司评估，坐落于济南市历下区浆水泉路3号6号楼1-1803房产2017年6月28日的市场价值为240.98万元。本院认为，2015年12月17日庄法永与唐涛敏的代理人白园签订《存量房屋买卖合同》时，明知第三人白园尚未取得唐涛敏的授权委托书，因而在合同中特别约定了先行做委托公证的条款，因此该合同生效的前提条件为第三人白园取得被告唐涛敏的授权，在取得授权前该合同系效力待定合同。由于委托书公证办理完成的时间，不以唐涛敏或庄法永的意志为转移，故双方对合同约定2016年1月10日办理抵押注销、网签、首付款20万元的主要条款未能履行均不存在过错。在合同临近履行时白园仍未取得公证授权，因而导致原告庄法永产生不安，于2016年1月22日向本院提起了诉讼，无论是原告庄法永诉状中称于2016年1月7日行使撤销权还是其在（2016）鲁0102民初803号民事案件中的诉讼请求，其表达的意思均为不再履行合同，且不再履行的意思表示已经到达唐涛敏及第三人白园，唐涛敏及第三人白园均未表示拒绝，因而该合同在委托代理人未取得代理权的情况下（2016年1月28日白园取得唐涛敏授权），由于合同相对方行使撤销权，致使双方签订的《存量房屋买卖合同》未生效。本院认为，在合同双方没有过错的情况下，庄法永行使撤销权，致使合同自始不产生效力，合同条款不应再继续履行，由此产生后果，合同双方各负其责。被告唐涛敏应将收取原告庄法永的定金1万元予以返还，原告要求被告唐涛敏支付购房定金利息及承担违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。山东链家房地产经纪有限公司在涉案房屋买卖的过程中，仅提供居间服务，不是房屋买卖的相对性主体，且在涉案存量房屋买卖合同签订时，唐涛敏与庄法永均明知白园尚未取得授权，山东链家房地产经纪有限公司履行了审慎审查的居间义务，故庄法永要求山东链家房地产经纪有限公司支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。第三人白园作为唐涛敏的代理人，其在涉案房屋买卖过程中没有违反法律强制性相关规定，故庄法永要求白园承担责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。因涉案存量房买卖合同已经解除，故唐涛敏与庄法永及山东链家房地产经纪有限公司签订的居间服务合同，没有继续履行的客观必要。合同约定的全部居间费用为24300元，庄法永先行支付了5000元；在履行过程中，山东链家房地产经纪有限公司为涉案房屋买卖提供了部分居间服务，且不存在过错，故庄法永要求山东链家房地产经纪有限公司退还居间费用5000元的诉讼请求，本院不予支持。鉴于造成合同不能生效的原因系委托公证办理时间过长造成的，因而造成庄法永5000元居间费用的损失应由庄法永与唐涛敏共同负担较为合理，本院酌情认定，唐涛敏承担2500元的居间费用。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告唐涛敏于本判决生效之日起十日内偿还原告庄法永定金1万元；二、被告唐涛敏于本判决生效之日起十日内向原告庄法永支付2500元居间费；三、驳回原告庄法永的其他诉讼请求。案件受理费人民币15740元，由原告庄法永负担15000元、被告唐涛敏负担740元；鉴定费20000元由原告庄法永负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  郭小云人民陪审员  胡丽颖二〇一七年十一月十六日书 记 员  郭 帅