广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初2471号原告（反诉被告）：中山市福鑫福物业管理有限公司，住所地广东省中山市东升镇益隆村益隆六村榄益路****第1卡。法定代表人：马超群，该司总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：胡亚辉，男，1992年10月9日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志强，广东谭红玲律师事务所律师助理。被告：中山市庆达塑料制品有限公司，住所地广东省中山市东升镇益隆村益隆六村榄益路****第二卡。法定代表人：房诺丰。被告：房诺丰，男，1989年3月5日出生，汉族，住河南省平舆县。原告中山市福鑫福物业管理有限公司（以下简称福鑫福公司）与被告胡亚辉、中山市庆达塑料制品有限公司（以下简称庆达公司）、房诺丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，被告胡亚辉提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本院依法适用普通程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福鑫福公司的委托诉讼代理人罗春宝、欧阳艳君，被告（反诉原告）胡亚辉的委托诉讼代理人胡宝婷到庭参加诉讼。被告庆达公司、房诺丰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鑫福公司向本院提出诉讼请求：1.解除福鑫福公司与胡亚辉于2015年4月27日签订的房屋租赁合同书；2.福鑫福公司没收胡亚辉已交纳的押金89145元；3.胡亚辉、庆达公司、房诺丰连带向福鑫福公司支付免租装修期的租金9905元；4.胡亚辉、庆达公司、房诺丰连带向福鑫福公司付清租金、水费、杂费共190820元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年11月5日起计算至清偿之日止）；5.胡亚辉、庆达公司、房诺丰连带向福鑫福公司支付厂房维修费162020元。诉讼过程中，福鑫福公司对其第4项诉讼请求的租金、水费、杂费共190820元明确为租金、水电费、杂费共190820元，并变更利息起算日期为2017年1月5日。事实和理由：在庆达公司设立期间，庆达公司股东共同选定中山市东升镇益隆村榄益路1号4栋-2（以下简称涉案厂房）作为公司住所，委托胡亚辉以自身名义对外与福鑫福公司签订房屋租赁合同书，约定承租涉案厂房，租赁期限自2015年4月28日起至2018年4月27日。庆达公司使用涉案厂房至2017年2月，因欠薪问题而停止营业。同时因其不合理使用，致使涉案厂房多处损坏，需重新装修。而胡亚辉、庆达公司自2016年11月起便不再支付租金、水电费、管理费。由于庆达公司是一人公司，房诺丰是其唯一投资者，依据法律规定，房诺丰应对庆达公司债务承担连带清偿责任。为维护自己的合法权益，福鑫福公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。胡亚辉辩称，请求法院查明事实，驳回福鑫福公司不合理的诉讼请求。理由如下：一、庆达公司和房诺丰是涉案厂房的实际使用人，而胡亚辉非实际使用人，无需对本案承担责任。二、2016年10月24日，涉案厂房因被福鑫福公司及东升镇益隆村委会工作人员以环保问题为由停水停电导致停产，福鑫福公司以实际行动表明不再租赁涉案厂房，故本案合同已解除，福鑫福公司应依约退还保证金，其主张没收保证金没有依据。同时，因系福鑫福公司提前终止合同，其主张支付免租装修期的租金及2016年11月起的租金也没有依据。三、福鑫福公司提交的证据不能证实庆达公司在2016年10月1日至24日的水电实际使用量及所欠的水电费金额。胡亚辉认为，基本电量应为220KVA而非350KVA，电损费单价应为0.08元而非0.09元。四、涉案厂房并无损坏，且在2016年11月13日将机器设备物品变卖搬离后，涉案厂房已交付给福鑫福公司，其已另行出租给他人。至于福鑫福公司提交的报价单是其单方制作的重新装修项目，胡亚辉不予确认。胡亚辉向本院提出反诉请求：1.确认双方于2016年10月24日解除于2015年4月27日签订的房屋租赁合同书；2.福鑫福公司返还保证金89145元；3.福鑫福公司返还多收取的租金47040元；4.福鑫福公司返还多收取的电费41400元；5.福鑫福公司返还多收取的电损8450元。事实和理由：福鑫福公司与胡亚辉于2015年4月27日签订房屋租赁合同书，约定将涉案厂房租赁给胡亚辉使用，租赁期限3年，从2015年4月28日至2018年4月27日，保证金89145元；每月租金29715元，福鑫福公司为胡亚辉提供200KVA的电量，基本电费23元/KVA，每度加收0.08元电损；如因政府环保部门清查导致不能正常生产，福鑫福公司需退回保证金给胡亚辉。签订合同后，胡亚辉按时支付保证金89145元，但福鑫福公司迟迟未能交付厂房，直到2015年12月才交付涉案厂房给胡亚辉使用，而且涉案厂房未得到有关部门的消防、环保验收。2016年4月15日，涉案厂房被责令对环保进行整改。2016年10月24日，涉案厂房因环保问题被福鑫福公司带领相关工作人员停水、停电导致停产。2016年11月13日，在中山市人力资源和社会保障局东升分局、福鑫福公司及工人的共同主持下，涉案厂房内的所有设备及物品进行变卖用于支付工人工资，并已于当天将涉案厂房交付给福鑫福公司。福鑫福公司在胡亚辉不知情的情况下多收了租金及水电费，在未得到有关部门的消防、环保验收的情况下交付涉案厂房给胡亚辉，并擅自带人将涉案厂房进行停水、停电导致停产，上述行为是直接导致双方合同解除的根本原因，故福鑫福公司不仅应按合同约定退还保证金，还应返还多收取的租金及电费。涉案厂房的实际使用人房诺丰与胡亚辉是朋友关系，签订房屋租赁合同书当天，房诺丰没有携带身份证，故由胡亚辉代房诺丰签订房屋租赁合同书。为维护自己的合法权益，胡亚辉特向法院提起反诉，请求法院依法判决。福鑫福公司对胡亚辉的反诉辩称，请求法院按实际情况驳回胡亚辉的反诉请求，福鑫福公司不存在多收租金、电费的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庆达公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人为房诺丰。2015年4月27日，福鑫福公司作为甲方与作为乙方的胡亚辉签订了一份房屋租赁合同书，约定：甲方将涉案厂房租赁给乙方使用，租赁期限3年，从2015年4月28日起至2018年4月27日止；甲方给予乙方10天进行厂房装修（即从水电通之日顺延10天），装修期免租金；由于乙方原因导致合同提前终止或解除，乙方应向甲方补交免除的装修期租金及一个月中介佣金；乙方向甲方交纳租赁保证金89145元，如乙方提前解除合同，押金不予退还；每月租金29715元；甲方为乙方提供200KVA的电量，基本电费23元/KVA，每度加收0.08元电损；乙方应于每月5日前向甲方交纳当月租金和相关费用，逾期按每日3%加收滞纳金；如因政府环保部门清查导致不能正常生产，甲方需退回保证金给乙方。合同签订后的实际履行中，胡亚辉向福鑫福公司交纳了租赁保证金89145元，福鑫福公司将涉案厂房交付胡亚辉使用，胡亚辉已支付租金至2016年10月。2015年11月至2016年9月间，福鑫福公司每月均向胡亚辉发出一份通知（2016年8月没有），载明当月的费用情况，其中2015年11月没有收取租金，2015年12月收取租金25240.60元（自当月10日计算至31日），此后每月均按34419元收取租金；按计费用量350KVA收取基本电费8050元、按单价0.09元收取电损费（除2016年春节前后外，其余每月费用均在9万元以上，2016年9月高达119017元）。2016年11月9日，胡亚辉签收了福鑫福公司向其发出的一份通知，通知载明了2016年11月的费用情况为“租金34419元、基本电费8050元（计费用量350KVA）、量费（电费，含峰、平、谷三项）53526.36元、公共用电441.60元、电损费（计费用量74369.6度，单价0.09元）6693.26元、水费280元、公共用水30元、水损费42元、清洁费800元，合计104282元。”同日，胡亚辉向福鑫福公司出具了一份书面陈述，主要载明“房诺丰说工人和他们的工资已在劳动局处理，明天他和工人一起去派出所立案。股东房诺丰、胡林林、李厂长、老陈四人是庆达公司，胡亚辉为租赁厂房责任人，房租水电由胡亚辉处理。出租房破损由胡亚辉维修，处理完之后按合同退租。以上表述为胡亚辉所述，所述事实。”对有争议的证据和事实，本院认定如下：福鑫福公司提交的落款日期为2016年12月1日、2016年12月31日的另两份通知分别载明了2016年12月的费用情况和2017年1月的费用情况，其中租金均为34419元，基本电费均为8050元，实际用电、用水均为零，清洁费均为800元。福鑫福公司提交的厂房维修报价单反映，维修费用为162020元。上述通知及报价单没有任何单位及个人签章，胡亚辉对其不予确认。福鑫福公司（代理人）当庭述称，庆达公司系因劳资纠纷导致停业，不存在福鑫福公司带人对涉案厂房进行停水停电的事实；胡亚辉没有在2016年11月13日将涉案厂房交付给福鑫福公司；涉案厂房已于2017年2月收回，双方的租赁关系于2017年2月1日终止；本案合同的实际履行人是胡亚辉，但庆达公司是涉案厂房的实际使用人；实际交付的租金金额与合同约定不同是因为增加了空地租赁；胡亚辉于2016年11月9日出具的书面陈述证明在胡亚辉付清租金、水电费及处理好厂房维修问题后才解除合同，涉案厂房确实有破损的事实。福鑫福公司（代理人）庭后提交补充意见称，知道中山市人力资源和社会保障局东升分局及庆达公司工人在2016年11月13日变卖机器设备等物品，但没有参与其中；涉案厂房的产权证明正在办理中。胡亚辉（代理人）当庭述称，不存在增加租赁面积的事实，租赁物由福鑫福公司交付给庆达公司、房诺丰；双方的租赁关系因福鑫福公司停水停电于2016年10月24日终止。胡亚辉（代理人）庭后提交书面意见称，其于2016年11月9日出具的书面陈述中，关于出租房破损的表述意为“如果出租房有破损由胡亚辉维修”，系基于福鑫福公司担心日后发现破损而作出，实际上涉案厂房并无破损。本院认为，本案中，福鑫福公司与胡亚辉签订房屋租赁合同书，约定由福鑫福公司将涉案厂房租赁给胡亚辉使用，双方由此形成房屋租赁合同关系。由于福鑫福公司称涉案厂房正在办理产权证明，但未举证证实，且其亦未举证证实涉案厂房在建设时已依法取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定，双方之间的合同应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故福鑫福公司诉讼请求确认双方之间的合同已解除没有法律依据，也没有必要，诉讼请求没收胡亚辉交纳的押金（租赁保证金）89145元没有法律依据，本院均不予支持；胡亚辉反诉请求福鑫福公司返还租赁保证金89145元有理，本院予以支持。虽然双方之间的合同无效，但因双方已实际履行合同，胡亚辉已实际使用涉案厂房，故根据《解释》第五条第一款规定，福鑫福公司仍然有权请求参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于胡亚辉实际占有使用涉案厂房的截止日期，虽然胡亚辉以福鑫福公司于2016年10月24日带领当地村委会工作人员对涉案厂房停水停电导致停产为由主张双方合同自该日起已解除（实际终止），但从其在同年11月9日出具的书面陈述中所作关于“出租房破损由胡亚辉维修，处理完之后按合同退租”的表述或承诺看，至同年11月9日涉案厂房仍由其占有使用，合同亦未实际终止；虽然胡亚辉又主张涉案厂房已于同年11月13日交还给福鑫福公司，但没有任何证据证实，未经福鑫福公司确认。故本院对胡亚辉上述主张均不予采纳和认定，并采纳福鑫福公司的自认，认定涉案厂房于2017年2月1日被福鑫福公司收回，双方合同自该日起实际终止。因此，除胡亚辉已实际支付的2016年10月之前（含10月）的租金（房屋占有使用费）外，福鑫福公司诉讼请求胡亚辉继续支付2016年11月1日起至2017年1月31日止的房屋占有使用费有理，本院予以支持；胡亚辉反诉请求确认双方合同于2016年10月24日解除（实际终止）无理，本院不予支持。因胡亚辉未主张并举证证实其已支付2016年11月应付的相关费用（水电费、清洁费等），而相关费用（水电费、清洁费等）已实际产生，故福鑫福公司诉讼请求其继续支付2016年11月应付的相关费用（水电费、清洁费等）有理，本院予以支持。关于胡亚辉已实际支付的租金（房屋占有使用费）、应继续支付的房屋占有使用费标准以及已付、应付的相关费用（水电费、清洁费等）标准问题。胡亚辉以其已实际支付的租金（房屋占有使用费）高于双方合同约定的租金标准为由主张福鑫福公司多收其租金（房屋占有使用费），虽然福鑫福公司辩称实际租赁时增加了租赁面积（空地）没有直接证据证实，但从双方在合同实际履行期间的租金（房屋占有使用费）收付事实看，除合同初期因免租期导致不收取租金或不足月收取租金的月份外，自2016年1月起均按每月34419元的标准实际收付租金（房屋占有使用费），而胡亚辉从未提出异议，由此可推断双方已因故实际变更了租金标准或面积约定。因此，本院对胡亚辉上述主张不予采纳和认定，并对其据此提出的返还多收租金（房屋占有使用费）的反诉请求不予支持，对福鑫福公司主张按每月34419元的标准继续支付2016年11月1日起至2017年1月31日止的房屋占有使用费予以认定，即胡亚辉应支付该期间的房屋占有使用费103257元。同理，虽然胡亚辉以其已实际支付的电费、电损费高于双方合同约定的标准为由主张福鑫福公司多收其电费、电损费，但从双方在合同实际履行期间的电费、电损费收付事实看，由始至终均按8050元收取基本电费、按单价0.09元收取电损费，而胡亚辉从未提出异议，由此可推断双方已因故实际变更了计费标准约定。因此，本院对胡亚辉的多收电费、电损费主张不予采纳和认定，并对其据此提出的返还多收电费、电损费的反诉请求不予支持，对福鑫福公司主张按原标准继续支付2016年11月应付的相关费用（水电费、清洁费等）69863元（104282元－34419元）予以认定。因如福鑫福公司提交的2016年12月、2017年1月费用通知所载，涉案厂房在该两个月份的实际用水、用电均为零，则结合涉案厂房的机器设备等物品已于2016年11月13日变卖，以及庆达公司已停业的事实，可知涉案厂房在该两个月份已不再实际产生相关费用，故对该两个月份的基本电费、清洁费均不应继续计算和支付，本院对福鑫福公司诉讼请求继续支付该两个月份的相关费用（基本电费、清洁费）不予支持。福鑫福公司诉讼请求的租金（房屋占有使用费）及相关费用的逾期付款利息缺乏法律依据，本院不予支持。福鑫福公司诉讼请求支付免租装修期的租金9905元无理，本院不予支持。虽然从胡亚辉在2016年11月9日出具的书面陈述中所作关于“出租房破损由胡亚辉维修，处理完之后按合同退租”的表述或承诺看，涉案厂房有存在破损的可能，胡亚辉亦未主张并举证证实其已履行修复义务，但因福鑫福公司同样未明确主张并提供充足有效的证据证实具体的破损情况及实际产生的修复费用或需要的修复费用，其提交的报价单没有任何单位及个人签章，未经胡亚辉确认，不应予认定，故其据此诉讼请求支付厂房维修费162020元缺乏充足的证据，本院不予支持。虽然福鑫福公司以庆达公司是涉案厂房的实际使用人为由主张其及房诺丰与胡亚辉承担连带责任，胡亚辉亦确认庆达公司、房诺丰是涉案厂房的实际使用人，但因庆达公司或房诺丰均非本案合同的相对人，福鑫福公司主张其承担连带责任不符合合同的相对性原则，亦没有法律依据，故本院对其主张及相应的诉讼请求不予认定和支持。被告庆达公司、房诺丰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡亚辉于判决发生法律效力之日立即向原告（反诉被告）中山市福鑫福物业管理有限公司支付房屋占有使用费103257元、相关费用（水电费、清洁费等）69863元，合计173120元；二、原告（反诉被告）中山市福鑫福物业管理有限公司于判决发生法律效力之日立即向被告（反诉原告）胡亚辉返还租赁保证金89145元；三、驳回原告（反诉被告）中山市福鑫福物业管理有限公司的其它诉讼请求和被告（反诉原告）胡亚辉的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6742元，反诉费2011元，合计8753元，由原告（反诉被告）中山市福鑫福物业管理有限公司负担3994元（已付6742元），被告（反诉原告）胡亚辉负担4759元[已付2011元，余款2748元已由原告（反诉被告）中山市福鑫福物业管理有限公司垫付，被告（反诉原告）胡亚辉应在判决生效之日一并迳付给原告（反诉被告）中山市福鑫福物业管理有限公司，本院不另行收退]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  伍执娟审判员  林钰琼二〇一七年十一月十五日书记员  何尧敏