上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初10324号原告：何凤，女，1958年3月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李海东，上海创远律师事务所律师。被告：王根荣，男，1955年11月16日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：孙传林，男，1983年11月10日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡隽瑶，上海市晨升律师事务所律师。原告何凤诉被告王根荣、孙传林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日受理后，公开开庭进行了审理。原告何凤及其委托诉讼代理人李海东，被告王根荣，被告孙传林的委托诉讼代理人胡隽瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何凤向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2005年1月10日就上海市长宁区天山二村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告孙传林配合原告和被告王根荣办理过户手续，将涉案房屋产权过户到被告王根荣名下，过户产生的相关税费由原告和被告王根荣共同承担，被告孙传林所欠中国建设银行上海市分行《个人住户商业性抵押借款合同》贷款余额由原告和被告王根荣共同归还。事实与理由：原告与被告王根荣系夫妻关系，于1985年10月15日在上海市长宁区人民政府登记结婚，结婚前被告王根荣与其家人居住在涉案房屋内，涉案房屋原为租赁的使用权房屋，房改后由原告与被告王根荣共同出资购买了涉案房屋100%的产权，并登记在被告王根荣名下，属于原告和被告王根荣的夫妻共同财产。后在2017年4月11日，原告才发现早在2005年1月10日，被告王根荣隐瞒原告私自与被告孙传林恶意串通，在安化路XXX号房地产中介公司处做了一份涉案房屋的房屋买卖合同，由被告王根荣作为卖方，被告孙传林作为买方，并以被告孙传林名义向中国建设银行上海市分行申请个人住房商业性抵押贷款，贷款金额为22万元，但是贷款一直由被告王根荣归还，故两被告恶意串通，涉案房屋的买卖合同应属无效。但后来原告电话联系要求被告孙传林协助配合原告和被告王根荣办理涉案房屋的过户手续，但被告孙传林拒绝协助办理，企图继续侵占原告和被告王根荣的共同房产。被告王根荣辩称，同意确认双方的房屋买卖合同无效。2005年，有朋友向其借钱，故找到了被告孙传林的中介公司，办了虚假的房屋买卖，将涉案房屋过户到被告孙传林名下，贷款20万元，过3至5年后再转回到被告王根荣名下，房产证一直由其保管，并约好支付给被告孙传林2万的好处费，由被告孙传林写了份协议书写明无条件赠送涉案房屋给王根荣，后来再联系被告孙传林也就联系不到了。被告孙传林辩称，不同意原告的全部诉讼请求。两被告的房屋买卖行为是真实的房屋买卖，不存在恶意串通，也不存在以合法形式掩盖非法目的，双方签订房屋买卖合同后，贷款打到被告王根荣账户后，被告王根荣和其商量协商说房屋不卖了，让其以赠与的形式返回给被告王根荣，后面的贷款由被告王根荣偿还，其不再进行贷款的偿付；同时，孙传林支付的定金5万元和首付12万元，被告王根荣也返还了，后来，被告王根荣没有再要求孙传林根据赠与协议过户，此事就搁置了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：1985年10月15日，原告与被告王根荣登记结婚。涉案房屋原系登记在被告王根荣一人名下的，属原告与被告王根荣夫妻共同财产。2005年1月10日，被告王根荣(出卖人，甲方)与被告孙传林(买受人，乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定：由乙方受让甲方自有的涉案房屋；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为390,000元；本合同签订后，乙方于2005年1月8日支付五万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2005年1月13日前支付120,000元；乙方于2005年2月10日前，银行贷款当日支付220,000元。另，双方对于交房等其他事项并未约定。2005年1月25日，被告孙传林(甲方)、案外人中国建设银行上海第五支行(乙方)、案外人上海孟真房地产置换有限公司签订个人住房商业性抵押借款合同，约定：由甲方向乙方贷款额22万元；借款期限为240个月，以涉案房屋作为抵押。2005年2月3日，被告王根荣(甲方)与被告孙传林(乙方)签订协议书，约定：“一、将孙传林名下天山二村XXX号XXX室的房屋所有权现已无条件赠送给王根荣，并协助乙方办理该房屋过户手续，乙方按实际过户费用付；二、并该房屋所贷款自有乙方承担，并保证每月还款正常”。2017年4月17日，上海市长宁区天山路街道茅台居委会出具证明，原告与被告王根荣于1985年结婚一直居住在涉案房屋内至今。另查明，涉案房屋的贷款一直由被告王根荣负责偿还。审理中，原、被告双方协商一致，原告、被告王根荣自愿补偿被告孙传林10万元，并由原告、被告王根荣负责结清涉案房屋的剩余贷款，被告孙传林同意在办理涉案房屋的抵押注销手续之后，协助原告、被告王根荣将涉案房屋过户至被告王根荣名下(过户产生的相关费用由原告、被告王根荣承担)。本院认为，本案的争议焦点在于被告王根荣与被告孙传林签订的房地产买卖合同的效力问题。原告认为涉案房屋属于原告与被告王根荣的夫妻共同财产，被告王根荣未经原告同意私自将涉案房屋出卖，且两被告之间的房屋买卖属于恶意串通，虚假意思，每月的贷款也是由被告王根荣还款的，出售房屋不是真实的意思表示。被告王根荣认为当时的买卖只是为了贷款，其与被告孙传林之间的买卖是虚假买卖，同意原告的意见。被告孙传林则认为双方的买卖是真实的，不存在恶意串通。本院认为，被告孙传林陈述其房屋买卖是真实的，但被告孙传林至今并未提供支付首付房款的凭证，也未实际占有使用涉案房屋，涉案房屋的贷款实际也由被告王根荣偿还，被告孙传林的行为与正常购房人的应有表现殊为不同，本院有理由相信王根荣与被告孙传林签订的买卖合同并非以被告孙传林取得涉案房屋真正产权为目的，因此，本院对于原告和被告王根荣所述双方之间的买卖合同仅系以贷款为目的，非买卖之真实意思表示之意见予以采信。鉴于被告王根荣与被告孙传林的内心真实意思为抵押借款关系，而外部表示为买卖合同关系，显属内心意思与外部表达不一致，且双方对此均知晓，故该买卖合同应属无效。合同无效后，原告与被告王根荣一起自愿承担还款义务，本院不予干涉。另，原、被告双方协商一致，由原告自愿补偿给被告孙传林10万元，并由原告、被告王根荣负责剩余贷款的清偿，被告孙传林同意过户至被告王根荣名下，于法不悖，本院予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告王根荣与被告孙传林就上海市长宁区天山二村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；二、原告何凤、被告王根荣应于本判决生效之日起十日内协助被告孙传林结清上述房屋的贷款(还贷的钱款由原告何凤和被告王根荣共同承担)，被告孙传林应于贷款还清后十日内办理上述房屋的抵押注销手续，并在抵押注销手续完成之后十日内配合原告何凤、被告王根荣办理上述房屋的过户手续(过户产生的相关费用由原告何凤和被告王根荣共同承担)，将上述房屋过户登记至被告王根荣名下；三、原告何凤、被告王根荣应于产权变更登记至被告王根荣名下之日起三日内向被告孙传林支付补偿款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告王根荣负担。案件受理费21,000元，减半收取计10,500元，由被告王根荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡桂霞二〇一七年十一月三日书记员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。