福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初8643号 原告：胡晓燕，女，1969年5月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：朱铭烨，福建衡评律师事务所律师。 被告：漳州市华艺房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区新华西商业街****，统一社会信用代码：913506007821997032。 法定代表人：高德平，董事长。 委托诉讼代理人：林惠斌，福建必得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡惠芬，女，漳州市华艺房地产开发有限公司工作人员。 原告胡晓燕与被告漳州市华艺房地产开发有限公司（以下简称华艺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓燕的委托诉讼代理人朱铭烨，被告华艺房地产公司的委托诉讼代理人蔡惠芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金5140元（自2014年11月10日始计算至2016年4月7日止，按每日1008644元×0.001%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月25日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35060108031100052，龙宝花园3幢1104室），合同对双方权利义务进行了约定。该合同第十四条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人（被告）提供的材料交付买受人（原告）。如因出卖人（被告）原因，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人（原告）不得退房，出卖人（被告）自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%赔偿买受人（原告）损失。合同签订后，原告依约履行了支付购房款等合同义务，被告于2014年8月10日向原告交房，但由于被告原因导致原告在合同约定的“商品房交付使用后90日内：未能取得房屋权属证书。原告认为，由于被告原因导致原告在合同约定的期限内无法取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，其应依约向原告支付违约金。故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，一、本案讼涉房屋可以办理权属登记，被告也已通知了原告，不存在“至今不能办证”的事实。本案所涉房屋于2015年12月23日通过竣工规划条件核实，被告于2016年2月申请初始登记，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心分别于2016年2月23日、2016年3月2日核准收件，至此被告已完成“协助办证义务”。2016年4月7日，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心于网上公示业主可办理权属登记。2016年4月5日、4月9日，被告通过小区的公告、闽南日报的公告，通知了业主。二、被告应协助办证的起算点，应为2015年12月23日漳州市城乡规划局核实讼涉商品房符合城市规划要求的次日（即2015年12月24日）。根据法律的相关规定，办理商品房房屋权属证书，前提是商品房已全部具备法定和约定交付使用条件。虽然原告、被告双方已于2014年办理了“交房手续”，但因讼涉商品房于2015年12月23日才通过竣工规划条件核实，根据《中华人民共和国城乡规划法》第45条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定直至2015年12月23日讼涉商品房才全部具备法定的交房条件。此即，双方于2014年的交房行为虽符合约定的交房条件但不符合法定的交房条件，属于“无效交房”的行为，讼涉商品房至2015年12月23日才属于合法交付使用，应自该次日（2015年12月24日）起算被告（出卖人）协助办证的期限。三、如上所述，本案应自2015年12月24日起算被告协助办证的期限，而被告至2016年2月23日完成初始登记的核准收件，尚未超过合同约定的“商品房交付使用后的90日内”的约定期限，不构成协助办证的逾期违约，当然不应承担违约责任。四、本案讼涉商品房于2015年12月23日才通过竣工规划条件核实、方全部具备法定交房条件的原因在于政府部门，而非被告（出卖人）。被告自房屋建设完毕、双方办理交房手续后，立即主动申请并配合行政机关进行规划核实，以便业主办理权属登记。但由于政府部门的推卸、拖拉等行政行为，导致竣工规划条件迟迟未能核实。竣工规划条件核实意见书是办理产权登记的必备文件。因此，2014年1月，在讼涉商品房于2014年1月建设完毕并通过五方验收后，被告就开始申请规划部门进行竣工规划条件核实。而规划部门在接到申请后，直至2015年2月11日才出具“建筑工程竣工规划条件核实整改意见书”，提出：实测计容面积比工程规划许可证核准计容总建筑面积增建793.06㎡，增建面积占该项目许可核准计容面积0.9634％，需移交漳州市国土资源局依法处理完成（补交土地出让金、签订土地使用权出让补充合同）后才能办理规划条件核实。此间，规划部门延误时间超过一年。之后，被告根据“建筑工程竣工规划条件核实整改意见书”，主动于2015年3月3日向漳州市国土资源局提交材料，申请签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。漳州市国土资源局用地科告知被告，需到芗城分局办理。被告马上又于2015年3月16日向漳州市国土资源局芗城分局提交材料，因芗城区人民政府不予审批，芗城分局不予处理。经芗城分局与市局协商后，又决定由被告直接到市行政中心国土资源局窗口递交申请材料，申请办理增加容积率手续。材料递交后，漳州市国土资源局于2015年8月11日开具补缴土地出让金的《缴款通知单》，被告立即于8月14日通过银行汇款缴土地出让金722168元并要求签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。但直至2015年9月8日，漳州市国土资源局方开出土地出让金的票据，不同意签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。在此期间，被告多次到漳州市国土资源局了解办理情况，国土资源局答复：已报市政府但市政府有关部门认为不用市政府审批，他们也没办法。出于无奈，被告只得向规划部门请示、协调、沟通，规划部门方同意在被告提交土地出让金票据和《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》后，考虑给予办理《规划条件核实意见书》。在此情况下，被告又多次向漳州市国土资源局请求签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。直至2015年11月25日，漳州市国土资源局才同意签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。被告立即向规划部门提交土地出让金票据和《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。直至2015年12月23日，漳州市城乡规划局才核实讼涉商品房符合城市规划要求，才出具《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》。此间，由于国土资源局的内部分工与政府的分工问题，延误时间又达近1年。由上可见：由于政府职能部门的分工、效率等问题，导致竣工规划条件核实延误时间长达二年之久。而被告在此期间，已尽自己最大努力，听从政府部门的安排、处理，不存在过错。因此，本案不存在“由于出卖人的原因”造成逾期不能办证的情形。综上，被告在履行合同的协助办证义务上，既不存在过错，也未超过合同约定的履行期限，不构成违约。原告的诉求没有事实、法律依据，不能成立。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年3月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》合同编号：35060108031100052），合同约定（摘要）：原告向被告购买址在漳州市芗城区钟法路与江滨路交叉口龙宝花园3幢1104号住宅，建筑面积143.07平方米，总价款1008644元。合同第八条约定出卖人应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不得退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了支付购房款，被告于2014年8月10日将房屋交付给原告使用。原告于2016年1月8日向本院提出诉前调解申请，本院于2017年10月17日立案受理。 2016年4月7日，漳州市住房和城乡建设局发出公告：漳州市华艺房地产开发有限公司开发的“龙宝花园3幢”已经房屋初始登记，该处房屋的业主可持相关资料到漳州市行政服务中心三楼申请办理产权登记。 另查，2015年2月11日，漳州市城乡规划局向被告华艺房产公司发出漳规审【2015】1006号建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书，以龙宝花园1#-3#及配电室地下室建设工程，竣工实测总建筑面积为109173.21平方米，工程规划许可证核准总建筑面积为108920平方米，实测比工程许可核准总建筑面积增建253.21平方米；竣工实测计容建筑面积为83113.06平方米，工程规划许可证核准计容建筑面积为82320平方米，实测比工程规划许可核准总建筑面积增建793.06平方米，增建计容建筑面积占该项目规划许可核准计容建筑面积0.9634％。决定如下：1、以上未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的违法行为，移交漳州市城市管理行政执法局依法追究处理；计容建筑面积增建793.06平方米，移交漳州市国土资源局依法处理；2、以上事项处理执结后，须于6个月内重向本局申请规划条件核实。建设单位未接受处理或未进行以上整改达到规划要求的，该期建设属不符合规划条件的建设工程。之后，被告根据“建筑工程竣工规划条件核实整改意见书”，于2015年3月3日向漳州市国土资源局提交材料，申请签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。漳州市国土资源局于2015年8月11日开具补缴土地出让金的《缴款通知单》，被告立即于8月14日通过银行汇款缴土地出让金722168元并要求签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。2015年11月25日，漳州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。2015年12月23日，漳州市城乡规划局出具《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》。 本院认为，本案原、被告双方争议的焦点问题：1、本案的商品房交付时间是按房屋的实际交付时间还是按该商品房在2015年12月23日获得规划核实为交付使用时间的起算点；2、本案商品房逾期不能办证是否不是被告的原因造成的。 1、本案的商品房交付时间是按房屋的实际交付时间还是按该商品房在2015年12月23日获得规划核实为交付使用时间的起算点？ 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋的毁损、灭失的风险也随房屋占有的转移而转移，故而合同第十四条约定的交付使用时间，也应是指房屋实际交付时间。因此，商品房买卖合同的第十四条约定的“出卖人在商品房交付使用后90日内”的“交付使用”起算点应是该商品房的实际交付时间。 2、本案商品房逾期不能办证是否不是被告的原因造成的。 本案商品房逾期未能办证的原因是本案讼涉商品房于2015年12月23日才通过竣工规划条件核实,而有关涉讼商品房未能及时通过竣工规划核实，正如2015年2月11日漳州市城乡规划局向被告华艺房产公司发出漳规审【2015】1006号建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书所说明，是因被告未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的违法行为，违法计容建筑面积增建793.06平方米。因此，被告主张原因在于政府部门，而非被告（出卖人）是不能成立的。 综上，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权登记的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，因被告的原因，原告未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，被告即构成违约，应承担相应违约责任。本案被告于2014年8月10日将房屋交付给原告使用，依合同约定被告应在2014年11月8日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告能够办理房地产权属证书。但讼争房产时至2016年4月7日方可办理房地产权属证书，被告已构成违约，应按合同约定从逾期之日即从2014年11月9日起至2016年4月7日止计516天计付违约金，原告主张510天没有超过法定标准，即被告应付逾期办证违约金为1008644元×0.001%×510天=5140元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项的规定，判决如下： 被告漳州市华艺房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡晓燕因迟延办理房屋权属证书的违约金人民币5140元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取为25元，由被告漳州市华艺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员许华望     二〇一七年十一月二十日 书记员  陈丹