苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4797号原告：苏州中润房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇甪昆路北4号楼1室。法定代表人：邹亮亮，董事长。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。被告：王海江，男，1987年11月24日，汉族，户籍所在地盐城市阜宁县，住苏州市吴中区。原告苏州中润房地产经纪有限公司（以下简称为中润公司）诉被告王海江居间合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法由审判员王辉适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告中润公司委托诉讼代理人金明，被告王海江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中润公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付佣金14000元。事实和理由：2020年4月，其与被告签订独家委托协议，为被告出售陶浜花园一期X幢XX室房屋，委托期限2020年4月15日至5月15日，并约定佣金数额，如被告在委托期限内与第三人自行达成交易，必须按协议约定支付佣金。合同签订后，其多次带客户看房，被告却于2020年5月4日与其介绍的买家私自成交，其要求被告支付佣金，但被告拒不履行。被告王海江辩称，签订独家委托协议时，原告业务员说卖房都要签订该协议，对其只有好处，没有坏处，其就直接在合同中签字。合同文本一式两份，原告已提前加盖公章，一份由原告业务员带走，一份交其进行保管。签完协议没几天，其对原告业务员说不再出售该房屋，原告业务员同意帮忙撤销挂牌。一个星期后，其决定还是要将房屋卖掉，就继续联系原告业务员，原告业务员提出重新签订独家协议，其认为没有必要，前期已经签订过协议，就说按照原有协议处理。原告业务员几次带人看房，并说有人看中该房屋，但其过去发现原告找来的客户无法支付1400000元，其向原告明确要求到手价款1400000元，原告不断组织协商。最后有个叫金某某的人，谈过以后同意1405000元的价格，其可以拿到1400000元，原告拿5000元，其还要承担8000元的垫资费用，其已表示接受该价格，但金某某说还要带女朋友过来看看房子，双方没有签订合同。第二天，甪直镇上鼎城中介的人员与其联系，说有人看中该房屋，可以马上交易，其表示已经与原告签订独家协议，不能更换中介。鼎城中介的人员说没事的，可以先看看，等协议有效期过后再签订合同，其就到鼎城中介协商，发现买房子的人还是金某某。金某某讲可以支付定金，其着急用钱，就收取20000元定金。在鼎城中介，其与金某某协商的价格还是到手价1400000元，但其无需支付垫资费。当天晚上回去后，就对原告业务员说房子已经卖给别人，其感觉过意不去，就向原告业务员支付500元，原告业务员没有说什么，向其进行套话，其将实际情况都告诉原告业务员，20000元定金收据也发给原告业务员。后来，原告业务员和其联系，说金某某是他们的客户，要求到公司协商，但实际金某某是由鼎城中介的人先带来看房的，后来原告业务员才带过来的。原告业务员对其进行威胁恐吓，其就将20000元定金退还金某某，并向原告说明协议有效期前仍可带人看房，其同意继续出售，但该房屋至今未能卖掉，仍是自己使用。金某某实际也未与其签订合同。经审理查明，2020年4月15日，原告（受托人）与被告（委托人）签订房屋出售独家委托协议，载明委托人为出售陶浜花园X幢XX室房屋委托受托人提供协议约定的服务，受托人指定陈某某执行委托事项；签订协议时，受托人应凭借自己的专业知识和经验，向委托人全面、详细询问为促成委托人与第三人进行标的房屋买卖所必需的标的房屋情况；标的房屋位于吴中区，建筑面积73.5㎡，楼层：3，附属设施：自行车库，受托人对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意代理此房；受托人服务内容：提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，寻找承购人，在约定期限内代管标的房屋，协助委托人与承购人达成房屋买卖合同，代办房地产估价、公证手续，为委托人代办税费缴纳事务，代办解除标的房屋抵押贷款手续，代办房屋产权及附属设施过户手续，代理移交房屋、附属设施及家具设备等，代办各种收费设施的交接手续；委托期限：自2020年4月15日起，至2020年5月15日止，期限届满，协议自动终止，委托人承诺委托期限内本协议约定的委托事项为独家委托；委托人要求标的房屋出售总价不低于1400000元；佣金的支付标准按房屋买卖合同中载明的成交价的1%计付佣金；委托人在委托期限内自行与第三人达成交易的，应按照协议约定的标准向受托人支付佣金，但委托人在协议中不承诺为独家委托，并能证明该项交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外。为证明已提供中介服务及被告自行与金某某交易的情况，原告提供以下证据：1、陈某某与金某某的聊天记录，金某某于2020年5月2日问陈某某“你说的那个房子”，“他家通天然气了没有”，陈某某回复“都没有”，“现在那边有两套都是145万，你明天可以过来看一下的”，“都在三楼”；金某某询问有无房屋照片，想要去看看，陈某某向对方发送三张照片，金某某说“等下去看一下”，“我九点左右到甪直”，陈某某回复“那先约一下房东”；金某某于2020年5月3日告诉陈某某“我等下有时间”，“先约房东”，陈某某说“好的那你过来吧”，后问金某某“哥们咋说啊我还在公司等你呢”。2、陈某某与王海江的聊天记录，王海江于5月4日联系陈某某“不好意思了麻烦你了房子刚刚被昨天那个人买了”，陈某某问“就是昨天到我们店谈的那个人买的吗”，“在哪个公司？多少钱买的啊”，王海江回复“恩”，“他卖房子在鼎城卖的”，“说还在鼎城买”，“我到手140万鼎城帮我垫资不要垫资费”；陈某某说“那你多少钱卖的呢”，王海江表示“好像是140万零5000”，“他们还在谈给了我两万定金说跟我就没关系了我就先回来了”。3、转账凭证，显示金某某于2020年5月4日22时向被告转账支付20000元，备注为“陶浜花园X幢XX定金”。就此，被告表示，独家委托协议确由其本人所签，其于2020年4月将房屋挂牌到原告处出售，签订协议时未仔细查看合同内容，该房屋原本是通过原告业务员购买，对原告较为信任；当时，原告说不管房子能卖多少钱，其到手价款肯定1400000元，但是垫资费用需要自己承担，未说要向其收取中介费，超出1400000元的差价才是中介费，后来原告让其与购房人协商时，坚持要价1450000元；对陈某某与金某某的聊天记录不清楚，其签订独家协议时未向其他中介说过要出售房屋，但不断有中介打电话询问，鼎城中介是5月1日带着金某某过来看房，原告是5月2日带金某某再来看房，后其与金某某在原告处确定交易价格，金某某说还要自己女朋友过来看看，就未签订合同；对陈某某与其本人聊天记录真实性无异议，收取20000元定金后，其主动联系陈某某，告诉他这些情况，其与陈某某是老乡，觉得收了别人的定金，之前让陈某某来回奔波不好意思，就向陈某某支付500元。对于原告有无完成居间行为，被告表示，陈某某说签订独家协议后，不会有其他中介捣乱，房子可以卖到较高的价格，让其不要接听其他中介的电话，不要说明房屋的情况，但当时急着用钱，金某某可以先付定金，可以等独家期限过后再签订协议，其就收取金某某的款项；收钱后就向陈某某说明该情况，陈某某要求协商解决，其对陈某某说资金问题已解决，决定不再出售房屋，陈某某未再说什么，不久其得知原告已进行起诉；现已向金某某退还定金，涉案房屋未再交易，仍由其居住，后期不会再出售给金某某；原告前后2、3次带人看房，并组织协商，只能收取差不多1000元中介费。原告则称，房屋交易的主要工作在于前期的沟通与协商，后期只要按照交易流程进行即可，其已完成大部分工作，中介费应该10000元左右；被告未向其说过可以继续履行独家委托协议，其要求被告退还定金继续交易，被告说金某某要求双倍返还定金，就未能退定金，其不清楚涉案房屋后续交易情况；据了解，金某某是将自己的房子卖掉以后，再购买被告的房屋，金某某出售房屋的流程尚未结束，与被告的交易并未取消，只是暂未推进；被告所付500元系与陈某某的个人关系，陈某某到被告家里询问情况时，给被告买过东西，大约100元，被告才向陈某某支付500元辛苦费，与其无关。以上事实，由原告提供的独家委托协议、聊天记录、转账凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的独家委托协议合法有效，双方均应恪守履行。该协议约定被告将陶浜花园X幢XX室房屋委托原告出售，佣金按房屋买卖合同载明的成交价1%计算。被告表示，其签字时，未查看合同内容，但其接到鼎城中介电话时，明确告知鼎城中介已签订过独家协议。被告认为，其要求到手价1400000元，多出部分算作原告的佣金，与合同约定不符，不予采信。合同履行过程中，原告确实带人前来看房，给被告介绍客户，并组织被告与金某某进行协商。按被告陈述，其与金某某协商的价格是1405000元，自己到手1400000元，并要承担垫资费约8000元，但金某某要求带女朋友再看一下房子，双方未签订协议。可见，原告确实已经按协议约定为被告寻找承购人，并组织双方协商，房屋交易价格基本确定，只要后续签订买卖合同完成交易流程即可。原告提供的聊天记录，可以看出原告业务员于5月3日组织被告与金某某洽谈，但被告于5月4日跳开原告在鼎城中介收取金某某的定金20000元。被告与陈某某的沟通过程中，确认“房子刚刚被昨天那个人买了”，就是到原告店里协商的人，因金某某的房屋挂在鼎城中介出售，就选择通过鼎城中介进行交易，交易价好像1405000元，被告到手款项1400000元，无需承担垫资费。由此能够认定，被告在协议约定的委托期限内未经原告同意，私自与原告介绍的客户通过其他中介进行交易。被告接受原告的服务后，利用原告提供的交易机会，绕开原告订立合同，应当支付相应报酬，且该行为已构成违约。被告表示，其后来将定金退还给金某某，但不影响其之前已经与金某某建立的合同关系，无法对抗支付佣金的义务。被告与金某某交易价格1405000元，按委托协议约定计算佣金应为14050元。考虑到原告仍有部分服务尚未提供，结合被告的具体违约程度，本院酌定适当减免佣金，由被告支付原告9000元。独家委托协议指定原告业务员陈某某执行委托事项，陈某某代表原告与被告发生联系。被告收取定金后，觉得心中有愧向陈某某支付的500元，应当作为佣金予以扣减。因此，被告仍应向原告支付8500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告王海江于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润房地产经纪有限公司人民币8500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币75元，由原告苏州中润房地产经纪有限公司负担50元，被告王海江负担25元。本判决为终审判决。审判员  王辉二〇二〇年九月五日书记员  孔宇