广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初4436号原告：珠海创盛源机械设备租赁有限公司，住所地珠海市。法定代表人：林志儒。委托诉讼代理人：郑昭荣，广东凯邦律师事务所律师。被告：远光文化艺术发展集团有限公司，住所地珠海市。法定代表人：张赟。原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司诉被告远光文化艺术发展集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司委托诉讼代理人郑昭荣到庭参加诉讼。被告远光文化艺术发展集团有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司诉称：被告与珠海市润海投资有限责任公司于2016年9月22日订立《租赁合同》，主要约定被告向珠海市部分物业，面积1880平方米，租金每月77080元等相关事项。2016年12月，原告通过正当方式摘牌，受让了珠海X中心裙楼二层西侧属于珠海市润海投资有限责任公司的物业（包括被告承租的场地）。2016年12月30日，原告与被告同珠海市润海投资有限责任公司共同订立三方《协议书》，约定：《租赁合同》中出租人的权利义务从2017年1月1日起，转由原告行使；被告向原告履行《租赁合同》义务，等等。根据《租赁合同》约定，被告应支付租金每月77080元，支付中央空调费每月9400元，支付消防监控维保费每月203元，支付消防监控管理费每月1800元，支付物业管理费每月2350元，支付垃圾清运费每月400元。上述各款项的收取主体是出租人即原告，其中原告收取物业管理费后转付给物业管理公司，原告已经为被告垫付到解除合同之日止的物业管理费。2017年1月开始至今，被告未向原告支付《租赁合同》约定的租金及其他应付款项。2017年2月初被告人去楼空，把一些办公物品及字画遗留在租赁现场。原告多方联系不上被告。根据《租赁合同》第十三条第5项“租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同…5）乙方逾期支付房屋租金超过30日”的约定，2017年5月4日，原告通过登报及寄挂号信的方式，通知被告解除合同，解除时间为2017年5月4日。原告认为，原告行使解除合同的权利，于约于法有据。解除合同后，被告仍应支付解除合同之日前所拖欠的租金及各费用。另外，根据《租赁合同》第十三条第4项“乙方违反本合同约定，并延迟15日交付租金，每逾期一日则乙方应按首月租金的千分之一向甲方支付违约金”的约定，被告应承担向原告支付违约金责任直至付清租金。由于被告失联，原告无奈向法院提起诉讼。请法院支持原告诉求。原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司诉讼请求如下：一、请求判令被告偿付拖欠租金人民币308320元；二、请求判令被告按每逾期一天以每月拖欠租金额的千分之一向原告支付违约金（暂计至2017年5月11日为24037元）；三、请求判令被告支付其他费用合共56200元，其中中央空调费37200元、消防监控维护费800元、消防监控管理费7200元、物业管理费9400元、垃圾清运费1600元；四、请求判令被告赔偿原告测绘费2198元；五、请求判被告每月向原告支付因本案诉讼保全占用原告场地的场地费用（每月租金）人民币5376.33元，直至查封物依法搬离场地之日为止；六、请求判令本案被告承担本案的诉讼费用并承担本案公告费700元。原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司为其诉称提交证据如下：1、租赁合同；2、协议书；3、不动产权证；4、发票；5、报纸公告与邮政快件、通知，；6、测绘业务申请表、测绘业务合同书、发票、授权委托书；7、房屋套内建筑面积测绘成果报告；8、不动产登记表；9、不动产抵押（按揭）登记表；10、快递流水单；11、邮政储蓄银行汇款收据。被告远光文化艺术发展集团有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司持有以下证据：1、珠海市润海投资有限责任公司与被告远光文化艺术发展集团有限公司于2016年9月22日订立《租赁合同》，内容为：“出租人（甲方）珠海市润海投资有限责任公司，承租人（乙方）远光文化艺术发展集团有限公司。一、租赁物业名称（位置）面积、用途：甲方将位于珠海X中心裙楼二层西侧部分物业（地址：珠海市××公寓楼××层部分商场），面积1880㎡，按现状出租给乙方作展览馆及办公使用。二、租赁期限：四年八个月。即从2016年09月16日至2021年05月15日止。三、租金、押金及其他费用（均为含税价）：1、与租金按￥41元／平方米，首年每月租金为￥77080元（人民币大写柒万柒仟零捌拾元整）。3、押金：乙方在签订本合同时向甲方交纳押金为人民币￥161680（人民币大写：壹拾陆万壹仟陆佰捌拾元整），付至下列第4款指定账户；押金不能抵缴租金，不计利息。4、交租时间：乙方须于每月20日前将当月租金缴至甲方指定的下列账户。5、其他费用：租用期间，乙方尚需负责支付以下有关费用：①中央空调费，按5元／平方米.月计，每月应交￥9400元（人民币大写玖仟肆佰元整）。空调提供时间为每天上午9:00至晚上11:00.该费用装修期内未发生，自乙方实际使用时开始计算，具体以甲方发出缴费通知单为准。②消防监控维保费，每年应交￥2500元（人民币大写贰仟伍佰元整）应于每年的9月30日缴纳当年的全部费用。该费用自租赁合同签订之日起支付。③消防监控管理费，每月应交￥1800元（人民币大写壹仟捌佰元整）。应从甲方实际提供服务时开始计算，具体以甲方发出缴费通知单为准。④物业管理费：按1.25元／平方米.月计，每月应交￥2350元（人民币大写贰仟叁佰伍拾元整）。该费用属于甲方代收代缴费用，应从租赁合同签订之日起支付。⑤垃圾清运费：每月应交￥400元（人民币大写肆佰元整）。是指乙方产生的生活垃圾，应从乙方装需完工后开始计算，具体以甲方发出缴费通知单为准，生活垃圾由乙方负责运送至指定垃圾房。装修期间产生的装修垃圾由乙方自行清运。⑥水电费按实际抄表数每月计核。水电押金20000元（人民币贰万元整）。十三、4、乙方违反本合同约定，并迟延15天交付租金，每逾期一日则乙方应按首月租金的1‰向甲方支付违约金；若支付的违约金不足以抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿。5、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，并以通讯（挂号信或特快专递）或签收的形式送达通知，合同在通知送达之日解除；甲方单方面终止本合同，甲方不予退还乙方租赁押金并有权追究乙方赔偿责任。5）乙方逾期支付房屋租金超过30日，或乙方逾期支付房屋租金且应付甲方的租金、违约金总和已超出押金金额80%。”2、协议书，2016年12月30日珠海市润海投资有限责任公司作为甲方、原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司作为乙方、被告远光文化艺术发展集团有限公司作为丙方，签订三方《协议书》。《协议书》内容：“鉴于珠海市××公寓楼××层部分商场（珠海X路北侧X中心公寓楼下1-3商场，下称标的物）房产项目：1、甲方于2016年11月16日至2016年12月13日在北京联合产权交易所挂牌公开转让。2、乙方通过正当方式摘牌，受让该物业。3、丙方于2016年3月7日承租该标的物之部分物业，租期至2021年3月6日止。现经甲、乙、丙三方协商，就上述物业交接达成协议如下：一、甲、乙双方确认：上述物业所有权自甲方收到全部转让款之日起由乙方享有，但甲方同意为方便结算，本租赁合同的收益权自2017年1月1日起由乙方享有，相应的责任和义务亦由乙方承担。二、由于租约尚未到期限，乙、丙方同意继续履行原租赁合同，原租赁合同中约定由甲方承担的权利和义务由乙方承接。丙方同意甲方将原交付甲方的租赁押金人民币壹拾陆万壹仟陆佰捌拾元整（￥161680元）、水电押金贰万元整（￥20000元），合计壹拾捌万壹仟陆佰捌拾元整（￥181680元）转入乙方指定的收款账户，丙方将原押金收据退回甲方，由乙方向丙方开具押金收据。三、丙方同意自2017年1月起至租约到期日止，按原租赁合同约定租金每月汇入乙方指定的收款账户。”3、原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司不动产权证（复印件）、不动产登记表及不动产抵押（按揭）登记表证明原告是本案租赁物业的所有人。4、原告向被告发出邮政快递及2017年5月4日、12日原告在《珠海特区报》登报公告通知被告，因被告拖欠承租物业租金超过30日，根据合同约定我司有权单方解除合同，租赁合同于2017年5月4日的解除。5、原告支出本案租赁物的物业管理费发票显示，原告向物业管理公司支付涉案租赁物2017年1-3月管理费共计人民币45000元。6、2017年7月19日，原告委托诉讼代理人通过邮政储蓄银行向《人民法院报社》广东记者站汇公告费用款项人民币700元。另，我院受理本案后，原告于2017年5月11日申请查封被告位于珠海市××公寓楼××层的物品，以人民币20万元为限。我院予以准许，并作出查封裁定，查封被告存放于珠海市××公寓楼××层的物品。2017年5月25日我院工作人员查封有关物品，被查封的物品存放在案涉租赁场所内。原告于2017年6月23日与珠海市测绘院签订测绘业务合同书，对被查封的物品存放场所进行测量，产生测量工程产品费人民币2198元，经测量上述被查封的物品存放场所套内面积为131.13平方米。另查明，被告应该在2017年1月20日缴纳涉案物业1月的租金，但是被告没有缴纳。经原告口头催缴，2017年2月初就找不到被告。以上事实，有相关证据在案佐证。本院认为，原告、被告与案外人珠海市润海投资有限责任公司的签订的三方《协议书》、被告与案外人珠海市润海投资有限责任公司的签订的《租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据三方《协议书》，原告自2017年1月1日起承担《租赁合同》确定的权利和义务。本案主要问题是确定被告应向原告缴纳租金及费用的计算时段。根据《租赁合同》中“第十三条第5款租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，并以通讯（挂号信或特快专递）或签收的形式送达通知，合同在通知送达之日解除；甲方单方面终止本合同，甲方不予退还乙方租赁押金并有权追究乙方赔偿责任。5）乙方逾期支付房屋租金超过30日，或乙方逾期支付房屋租金且应付甲方的租金、违约金总和已超出押金金额80%。”本案中原告向被告发出邮政快递及2017年5月4日、12日原告在《珠海特区报》登报公告通知被告，因被告拖欠承租物业租金超过30日，根据合同约定原告有权单方解除合同，按照《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告与被告的《租赁合同》已于2017年5月4日解除。依据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在登报公告中主张“因被告拖欠承租物业租金超过30日”而解除合同，根据《租赁合同》中“第三条第4款交租时间：乙方须于每月20日前将当月租金缴至甲方指定的下列账户。”,本案中被告应该在2017年1月20日缴纳涉案租赁物业2017年1月的租金，但是被告没有缴纳，根据原告陈述2017年2月初被告人去楼空，找不到被告。由于被告违约逾期未缴纳租金且无法找到被告，原告在2017年2月初不能找到被告时应当采取适当措施防止损失的扩大，在本案中原告的损失主要表现为租金损失。根据《租赁合同》约定2017年2月20日原告解除合同的条件已经成就，为防止损失的进一步扩大，原告应积极采取措施解除双方《租赁合同》并积极寻找其他承租人。2017年2月20日之后，原告未积极采取措施解除双方《租赁合同》，从而造成后续租金损失进一步扩大，因此对于原告要求被告偿付2017年2月20日之前的租金及其他费用，本院予以支持，对于原告要求被告偿付2017年2月20日之后的租金及其他费用，本院不予支持。本案中2017年1月租金为人民币77080元，2017年2月1日至20日租金为51386.67元（77080元÷30*20），拖欠租金合计为128466.67元；2017年1月1日至2017年2月20日其他费用合计为人民币23597.23元，其中中央空调费为15666.67元（9400元+9400元÷30*20），消防监控维保费347.22元（2500元÷360*50），消防监控管理费3000元（1800元+1800元÷30*20），物业管理费3916.67元（2350元+2350元÷30*20），垃圾清运费666.67元（400元+400元÷30*20）。根据《租赁合同》第十三条第4项“乙方违反本合同约定，并延迟15日交付租金，每逾期一日则乙方应按首月租金的千分之一向甲方支付违约金”的约定，双方关于违约金的约定符合《合同法》第一百一十四条规定，由于被告自2017年1月20日起开始违反合同关于租金支付的约定至今未支付相关租金，被告每逾期一日应按首月租金（77080元）的千分之一自2017年1月20日起至实际付清租金之日止向原告支付违约金。根据《租赁合同》的约定，自2017年1月20日起至2017年5月11日止，违约金为8632.96元（77080元*1‰*112天）。本院受理本案后，根据原告申请查封被告位于涉案租赁场所中的物品。本院作出查封裁定后，2017年5月25日本院工作人员查封有关物品，被查封的物品存放在案涉租赁场所内。由于上述被查封物品一直存放在涉案租赁场所，被告应承担自2017年2月20日起至上述被查封物品实际搬离上述场所之日止占用上述场地的费用。对于原告请求被告支付因本案诉讼保全占用原告场地费用的请求，本院予以支持。根据《租赁合同》约定，上述场所租金为每月41元/平方米。为确定上述被查封的物品存放场所面积，原告委托珠海市测绘院对被查封的物品存放场所进行测量，产生测量工程产品费人民币2198元，经测量上述被查封的物品存放场所套内面积为131.13平方米。原告委托珠海市测绘院对被查封的物品存放场所进行测量具有必要性，对于原告要求被告支付测绘费人民币2198元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告远光文化艺术发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司偿付租金人民币128466.67元；二、被告远光文化艺术发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司支付自2017年1月20日起按每逾期一天以首月租金金额77080元的千分之一至实际付清租金之日止的违约金（暂计至2017年5月11日为人民币8632.96元）；三、被告远光文化艺术发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司支付其他费用合计人民币23597.23元，其中中央空调费为人民币15666.67元、消防监控维保费人民币347.22元、消防监控管理费人民币3000元、物业管理费人民币3916.67元、垃圾清运费人民币666.67元；四、被告远光文化艺术发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司支付测绘费人民币2198元；五、被告远光文化艺术发展集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司支付自2017年5月25日起因本案诉讼保全占用原告场地的场地费用（每月租金）人民币5376.33元，直至查封物依法搬离场地之日止（暂计至2017年6月15日为人民币3942.64元）；六、驳回原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7128元，由原告珠海创盛源机械设备租赁有限公司负担3978元，由被告远光文化艺术发展集团有限公司负担3150元，公告费人民币700元，由被告远光文化艺术发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡人民陪审员  徐媛媛人民陪审员  闫太民二〇一七年十一月二十八日法官助理刘晓亮书记员罗加靖周倩雯