安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2993号上诉人（原审被告）：蚌埠天河花园建设开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区秦集镇宗洼村2组65号、102号。法定代表人：周艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范永潭，安徽易润律师事务所律师。委托诉讼代理人：储丹丹，安徽易润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：万保军，男，汉族，1973年4月30日出生，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审原告）：沈文，女，汉族，1978年2月13日出生，住安徽省蚌埠市蚌山区。上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：张林，安徽淮河律师事务所律师。上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：张冬冬，安徽淮河律师事务所实习律师。上诉人蚌埠天河花园建设开发有限公司（以下简称蚌埠天河公司）因与被上诉人万保军、沈文商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。蚌埠天河公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判蚌埠天河公司返还万保军、沈文购房款150万元（即上诉争议标的为453122.8元）；2．诉讼费用由万保军、沈文承担。事实和理由：一、案涉商品房买卖无法办理网签备案是因政策性原因导致，不可归责于蚌埠天河公司。案涉《商品房认购协议书》签订后，蚌埠天河公司即拟与万保军、沈文签订《商品房买卖合同》、办理网签备案手续。在双方拟签订网签备案合同时，蚌埠天河公司被蚌埠市房地产交易所告知因政府相关因素，案涉房屋所在区域的房屋交易暂不批准、不予办理相关业务。因此，案涉房屋具备办理网签备案的条件，但因不可抗力的原因未能办理网签备案手续，故一审法院判决蚌埠天河公司双倍返还定金适用法律错误。二、蚌埠天河公司与万保军、沈文就案涉房屋只签订了认购协议，并未签订主合同，一审判决根据房屋总价款的百分之二十来计算定金，适用法律错误。综上，请求二审法院支持蚌埠天河公司上诉请求。万保军、沈文辩称，一、蚌埠天河公司的违约行为并不构成不可抗力，应承担违约责任。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。蚌埠天河公司因违规建设导致被暂停销售，从而导致双方无法签备案合同，构成违约应承担违约责任。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属有效合同。《商品房认购协议书》明确约定150万元定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同的百分之二十。一审法院按照房屋总价款的20%确定定金，于法有据。综上，请求驳回上诉，维持原判。万保军、沈文向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商品房认购协议书》；2．判令蚌埠天河公司返还购房款1046877.2元；3．双倍返还定金906245.6元；4．蚌埠天河公司承担本案诉讼费用。万保军、沈文一审诉讼中将其诉讼请求中的从购房款支付之日起按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求变更为从合同解除之日按银行同期贷款利率支付利息。一审法院认定事实：2018年6月4日，万保军、沈文与蚌埠天河公司签订了一份商品房认购协议书，约定“万保军、沈文认购蚌埠天河公司开发建设的位于禹会区东海大道花博园南侧蚌埠花卉交易市场项目1-9＃幢00011室，建筑面积342.90平方米，容积率面积291.21平方米。价格为人民币每平方米7780元，合计人民币2265614元。签订协议时，万保军、沈文向蚌埠天河公司交付认购签约定金1500000元。在双方拟签订网签备案合同期间，蚌埠天河公司接到蚌埠市房地产交易所及蚌埠市不动产登记中心的通知，因该项目处在涂山风景区现国家环保督查正在督查过程中，暂不批准该区域内的所有房屋的交易。导致万保军、沈文与蚌埠天河公司双方无法签订网签的备案合同。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案万保军、沈文与蚌埠天河公司签订商品房认购协议书，其合同目的是将案涉房屋过户至万保军、沈文名下，现因蚌埠天河公司开发建设的玫瑰庄园项目涉嫌在风景区内违规建设问题被暂停销售合同备案，合同目的不能实现，万保军、沈文有权解除合同。本案中，万保军、沈文在起诉书中明确提出解除合同的意思表示，2020年4月23日蚌埠天河公司收到万保军、沈文的起诉状，因此本案商品房认购协议书应于起诉状副本送达蚌埠天河公司时即2020年4月23日解除。关于万保军、沈文要求双倍返还定金的诉讼请求，因为商品房认购协议书约定的150万都是定金，明显超过法律规定，应按照合同总价款2265614元的百分之二十来计算定金即453122.8元，故双倍返还定金为906245.6元。150万元扣除定金453122.8元，1046877.2元视为购房款应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、万保军、沈文与蚌埠天河公司2018年6月4日签订的商品房认购协议书于2020年4月23日解除；二、蚌埠天河公司于判决生效之日起十日内返还万保军、沈文购房款1046877.2元、购房定金906245.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22378元，减半收取11189元，由蚌埠天河公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定事实均无异议，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。二审查明事实：根据蚌埠市房地产交易管理处向一审法院出具的调查令（回执），因案涉项目涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，案涉项目销售合同备案被暂停。本院认为，本案二审争议焦点：1.一审法院根据案涉商品房总价款的20%计算定金是否有事实及法律依据；2.蚌埠天河公司是否需承担双倍返定金的责任。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：关于定金数额确定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽万保军、沈文未与蚌埠天河公司签订《商品房买卖合同》，但案涉协议书第一、二条明确载明了拟购商品房的位置、面积、价款2265614元等事项，案涉协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条第一款规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，万保军、沈文与蚌埠天河公司约定的150万元定金超过了合同标的额的百分之二十，一审判决认定房屋总价款百分之二十的部分为定金，有事实及法律依据。蚌埠天河公司认为一审判决认定定金数额错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。蚌埠天河公司是否需承担双倍返定金的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，根据已查明事实，因案涉项目涉嫌在涂山-白乳泉风景名胜区内违规建设问题，案涉项目销售合同备案被暂停，导致案涉协议无法继续履行。蚌埠天河公司作为协议相对方，应向万保军、沈文承担违约责任，故万保军、沈文有权要求蚌埠天河公司双倍返还定金。虽然蚌埠天河公司主张案涉协议无法履行，是政府政策性原因，属于不可抗力，但其未提供证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。综上所述，蚌埠天河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8097元，由上诉人蚌埠天河花园建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年九月四日法官助理郭艳丽书记员夏婧楠附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。