广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初4022号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张昌才,职务总经理。委托代理人：周凌、梁亮，均为原告的职员。被告：黄友邦，男，2006年11月1日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区，被告：黄朋松，男，1973年10月15日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告黄友邦、黄朋松物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人周凌到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了位于广州市海珠区xxx号房屋后，与原告签订了《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，同意由原告为该房屋提供有偿物业服务；管理协议约定该房屋的物业管理费按季结算，被告应于每季度首7日前交纳当季费用，若逾期每日按应交而未交费用的0.5%向原告支付违约金；但被告自从签订管理协议后，至今仍拖欠原告的物业管理费共计35320.85元；故起诉要求判令：1、两被告支付拖欠原告2013年7月16日至2016年6月30日期间的物业管理费35320.85元（每月标准按1054.3元计算）；2、两被告支付因拖欠上述期间的物业管理费而须承担的违约金35320.85元（违约金从2013年7月8日起计算，每日按应付而未付金额0.5%计至款项清偿之日止，上述违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告没有提出答辩意见和证据。经审理查明：2011年12月21日，被告黄朋松代被告黄友邦与广东合生泰景房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由被告黄友邦向广东合生泰景房地产有限公司购买位于珠江国际纺织城（自编GJ-2、A4、B、C栋）第自编A4栋xxx号房，房屋地址海珠区惠纺街4号702房，建筑面积为124.03平方米。上述合同中附有被告黄友邦的《出生医学证明》复印件，显示被告黄朋松是被告黄友邦的父亲。被告黄朋松代被告黄友邦于2013年4月25日收楼。2012年12月31日，被告黄朋松代被告黄友邦（乙方）与原告（甲方）签订《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，双方就被告所购房屋所在珠江国际纺织城公寓写字楼的物业管理服务达成如下协议：前期物业管理是指：自商铺／单元出售／出租之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。（第一条）甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；交楼／交铺时将《珠江国际纺织城公寓写字楼装修守则》交乙方签收；并对装饰装修商铺／单元时的注意事项和限制条件重点向乙方解释；采取一切必要措施以遵守政府对本物业的要求……乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据本协议准时向甲方交纳物业管理费用；（第二条）一、物业共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂等相关部位；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、排水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿化用地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……（第四条）物业管理服务费和其它应缴费用按季结算，乙方须于每季度首7日前到甲方指定的地点缴交当季费用；物业管理服务费每月每平方米8.5元，乙方单元建筑面积124.03平方米，每月应交物业管理服务费1054.3元；（第十一条）甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金；等。原告于2017年5月17日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：1、被告在2013年4月16日已一次性缴纳了三个月的物业管理费，除此以外没有缴纳过其它物业管理费；2、由于开发商通知被告需在2013年4月16日前办理涉案商铺的接收手续，被告逾期接收的自2013年4月16日起的物业管理费由被告承担；3、该房屋所在的珠江国际纺织城尚未成立业主委员会；4、物业管理费每三个月交一次，每个季度首7日前预交当季物业管理费。本院认为：被告黄朋松作为被告黄友邦的监护人与原告签订的《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同，该协议对原告和被告黄友邦均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告黄朋松承担共同责任的请求，依据不足，本院不予支持。原告根据被告黄友邦的委托对珠江国际纺织城公寓写字楼包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告黄友邦实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向原告支付物业管理费用。合同约定，物业管理服务费每月每平方米8.5元。被告黄友邦每月应交物业管理服务费1054.3元，被告黄友邦于每季度首7日前缴交当季费用。原告主张每三个月交一次物业管理费且被告黄友邦除了在2013年4月16日一次性缴纳了三个月的物业管理费以外没有缴纳过其它物业管理费，被告黄友邦没有对此提出否定性意见，故本院对原告的该主张予以采信。但鉴于被告黄友邦于2013年4月25日才接收涉案房屋，原告也没有举证证明被告黄友邦逾期接收的自2013年4月16日起的物业管理费由被告黄友邦承担，故原告主张自2013年4月16日起的物业管理费由被告黄友邦承担，本院不予采纳。原告自述被告黄友邦在2013年4月16日一次性缴纳了三个月的物业管理费，经抵扣后，故本案应从2013年7月25日起计收被告黄友邦的物业管理费，原告主张从2013年7月16日起计算物业管理费有误，本院予以纠正。合同还约定，被告黄友邦不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告黄友邦补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。被告黄友邦拖欠原告2013年7月25日至2016年6月30日期间的物业管理费至今未付，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告黄友邦支付2013年7月25日至2016年6月30日期间的物业管理费以及违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。但物业管理费的总额应以原告主张的35320.85元为限，违约金的起算时间应从2013年7月8日起算，且违约金应以所欠物业管理费本金为限并计至本判决期限届满之日止为宜。由于被告黄友邦尚不具备完全民事行为能力，无法对外独立承担的债务由其监护人代为清偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告黄友邦在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2013年7月25日至2016年6月30日的物业管理费（每月按1054.3元计且总额以35320.85元为限）；二、被告黄友邦在本判决生效之日起十日内，向原告支付欠缴2013年7月25日至2016年6月30日期间物业管理费的违约金（从2013年7月8日起计至本判决期限届满之日止，以每季度应付款为基数按每日0.5%的标准计，违约金总额以被告黄友邦所欠物业管理费本金为限）；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1566元，由被告黄友邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  王君碧人民陪审员  彭 海二〇一七年十一月××日书 记 员  张 玉庄钊豪