福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初4825号 原告：林期秋，男，1986年7月3日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：李树芳，福建一心律师事务所律师。 被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。统一社会信用代码：913505245934693800。 法定代表人：赖永元，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵志强，福建联谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈培兰，福建联谊律师事务所律师。 原告林期秋与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林期秋的特别授权委托诉讼代理人李树芳、被告新湖房地产公司的特别授权委托诉讼代理人沈培兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林期秋向本院提出诉讼请求：1.新湖房地产公司支付给林期秋自2016年7月1日起以购房款457,718元按日万分之三计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.新湖房地产公司支付给林期秋因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1,000元；3.由新湖房地产公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年10月5日，林期秋与新湖房地产公司双方签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：林期秋向新湖房地产公司购买址在安溪县蓝溪国际-翠湖城第8、9、10、20号楼20#602室套房，价款为457,718元。合同约定新湖房地产公司应于2016年6月30日前将商品房交付给林期秋使用，若未能按期交付商品房，逾期超过90日，林期秋有权要求继续履行合同，同时自交房期限届满次日起至实际交房之日止，新湖房地产公司应按日向林期秋支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，林期秋已按合同约定缴清购房款，履行完合同约定的义务，但新湖房地产公司未能在合同规定时间内完成交付义务，且至今依然未能交付。新湖房地产公司的行为已构成违约，应当按合同约定支付相应的违约金。 新湖房地产公司辩称，新湖房地产公司没有逾期交房,林期秋的诉讼请求没有事实根据，应予驳回。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款以及《合同补充协议》第三条第5项的约定，因“市政配套工程”“市政建设”“气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）”等非新湖房地产公司原因引起的施工延误，可据实予以延期交房:①本案商品房所在开发区内地势起伏且横山溪河道弯曲，建立商住区首先要确保防洪设施健全，因此，2013年在安溪县人民政府的组织和安溪县水利局评审、批复之下，湖头镇政府开始对开发区内河段进行河道改造。新湖房地产公司自2014年以来，开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程，以确保商品房建设安全，该段时间应当给予抵扣；②开发项目所在地因电力部门的110KV、10KV高压电力线杆横穿，湖头镇政府应当给予迁移，才能将土地交付给新湖房地产公司。高压电力杆线路迁移过程中涉及财政、征地、三安钢铁公司的停电等问题，该高压迁移自2013年底设计、迁移直到2015年7月才完成。另外，开发区地块原设计的排洪沟也由于征地拆迁受阻，需要重新设计改道建设，这也大大影响了商品房开发的整体进度，致使竣工验收手续延误一年，该段时间应当给予抵扣；③根据安溪县气象局统计，安溪县从2014年至2017年9月30日之间，中雨降水天数共计98天，大雨以上降水天数达83天，总计181天。根据合同约定，该时间也应给予抵扣。根据上述事实，新湖房地产公司依约至少可以顺延一年半才交付商品房，即至2018年1月份交付房屋还是没有违约的。而事实上，新湖房地产公司的竣工验收手续已经办妥，马上可以办理交房手续，故新湖房地产公司并没有违约。其次，林期秋诉求新湖房地产公司应支付房产未达到交付条件的违约金1,000元没有事实根据。综上所述，林期秋片面理解《商品房买卖合同》约定内容，其诉求缺乏合同根据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求、答辩依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的林期秋提供的身份证复印件、新湖房地产公司的内资企业登记基本情况表复印件及新湖房地产公司提供的营业执照复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.林期秋向本院提供合同编号为201410020038《商品房买卖合同》、销售不动产发票复印件，欲证明林期秋向新湖房地产公司购买商品房，且商品房购房款已付清，以及新湖房地产公司未能如约交付房产，已构成违约的事实。新湖房地产公司质证对证据的“三性”没有意见，但认为林期秋的证明目的不能成立，证据无法证明逾期交房的事实。由于新湖房地产公司对证据的“三性”没有意见，故本院对林期秋欲证明向新湖房地产公司购买涉案商品房，且商品房购房款已付清的事实予以认定，但对新湖房地产公司是否未按约履行合同约定的交房义务并构成违约的事实，待结合其他证据加以认定。2.新湖房地产公司向本院提供《合同补充协议》复印件，欲证明合同约定的新湖房地产公司可据实延期交房的特殊情形。林期秋经质证，对真实性无意见，但认为《合同补充协议》包含合同的格式条款，新湖房地产公司没有对延期交房尽到解释义务。新湖房地产公司补充认为《合同补充协议》能体现当事人的真实意思。《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，且林期秋作为成年人，具有完全的识别能力，尤其是对与自身具有直接利害关系的合同条款，更应该持有审慎的注意义务，故对证据的证明力，本院予以采信。3.新湖房地产公司向本院提供安溪县人民政府《关于要求组织评审〈安溪县横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告〉的函》复印件及安溪县水利局《关于安溪县横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告》的批复复印件，欲证明新湖房地产公司在涉案商品房开发过程中伴随着政府河道改造工程的进行。林期秋经质证，认为政府文件是2013年10月发布的，签订合同是2014年10月5日，签订合同之前的事与本案没有关联，河道改造属于开发商风险可控范围，不能成为开发商逾期交房的原因，新湖房地产公司没有提供证据证明河道改造影响到施工建设。新湖房地产公司提供该证据仅是欲证明涉案商品房开发过程中伴随着政府河道改造工程进行的事实，且与本案涉案商品房的开发建设具有相应的关联性，故对证据的证明力，本院予以认定。4.新湖房地产公司向本院提供安溪县人民政府《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》及电力路线安全距离的相关规定复印件，欲证明新湖房地产公司因高压电力杆线路迁移和排洪沟改造工程建设而致使商品房竣工验收手续延误近一年的事实。林期秋经质证，对证据的“三性”均有异议，认为湖头镇政府的说明里负责人的签名有瑕疵，落款和盖章两者不一致，该说明已明确2015年4月就完成征地动工，2015年7月30日完工，故即使逾期，可扣天数只有3个月；新湖房地产公司补充认为动工是指高压迁移的动工。该证据虽存在着形式瑕疵（负责人签名在盖章之后），但证明书就整个蓝溪国际·翠湖城竣工验收延误的原因及事实作出相应的说明，具有相应的证明力，不过该证据并无法完全排除新湖房地产公司逾期交房的责任，故对证据的证明力，本院予以相应确认。5.新湖房地产公司向本院提供福建省安溪县气象局的气象证明及降雨情况统计复印件，欲证明2014年至2017年9月30日之间，中雨降水天数达98天，大雨以上降水天数达83天的事实。林期秋经质证，对降雨情况没有异议，但认为因气象原因造成的逾期交房约定也是属于格式条款，应为无效条款，即使气象原因成为逾期交房的理由，2016年6月30日后产生的降雨也不能成为逾期交房的扣除时间。新湖房地产公司补充认为中雨以上是可以被扣除的，扣除降雨的时间是9个月。该证据是福建省安溪县气象局依法定程序提供的，具有足够的证明力，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月5日，新湖房地产公司作为出卖人与林期秋作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410020038）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：林期秋向新湖房地产公司购买址在安溪县蓝溪国际·翠湖城8、9、10、20号楼幢五层20#602号房屋，建筑面积127.89平方米，每平方米3,579元，总价款457,718元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，林期秋将购房款457,718元支付给新湖房地产公司，并由新湖房地产公司出具2015年10月13日、2015年12月21日两张发票给林期秋收执。但新湖房地产公司至今未按合同约定将涉案房屋交付给林期秋使用。 另查，1.新湖房地产公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。2.双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2014年10月5日起中雨以上2日（分别为11月28日、12月4日）；2015年中雨以上43日（分别为1月13日、3月26日、4月10日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月11-12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年中雨以上67日（分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月7日、7月9日、7月11日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日）；2017年1月-9月中雨以上37日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月9日、5月15-16日、6月2-3日、6月7日、6月13-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、8月23日、9月4日）。 本案的争议焦点：新湖房地产公司是否已经构成逾期交房；新湖房地产公司是否应当按照合同约定支付给林期秋违约金？ 对上述争议焦点，本院分析如下： 1.根据新湖房地产公司提供的证据，可看出涉案房产所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2014年10月5日，约定交房的时间为2016年6月30日前，故新湖房地产公司可据实予以延期的时间为2014年10月5日起至2015年7月30日，期间为9个月又26天，即新湖房地产公司对涉案房地产的交房时间可相应延长9个月又26天。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案查明的事实，新湖房地产公司可扣除的中雨以上日数应为市政配套工程完工之日即2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，计56日。综上，新湖房地产公司对涉案房地产的交房时间可延期至2017年6月20日前。新湖房地产公司主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的日数予以扣除的意见不能成立，本院不予采纳；林期秋主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，本院予以采纳。据此，由于新湖房地产公司至今尚未将涉案房产交付给买受人林期秋，其行为显然已构成逾期交房。 2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖房地产公司至今尚未将涉案房产交付给买受人林期秋，且逾期已超过90日，而林期秋要求继续履行合同的，故新湖房地产公司理应按合同约定支付给林期秋逾期交房违约金。 3.双方在合同第八条约定若新湖房地产公司未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给林期秋，应支付给林期秋1,000元的违约金，该约定是基于所涉房产已交付为前提，在所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而本案涉案房产至今尚未交付，故林期秋诉求该违约金，于法无据，本院不予支持。新湖房地产公司对此的辩解，于法相符，本院予以采纳。 综上所述，林期秋与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，林期秋依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产公司可延期至2017年6月20日前交房，但新湖房地产公司至今未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产公司逾期交房已超过90日，林期秋选择继续履行合同，故新湖房地产公司应支付给林期秋逾期交房违约金（违约金自2017年6月21日起至实际交房之日止，按日并以林期秋已付购房款457,718元的万分之三计算）。据此，林期秋请求新湖房地产公司支付违约金中于法有据的部分，本院予以支持；新湖房地产公司辩解中符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给林期秋逾期交房违约金（违约金自2017年6月21日起按日以购房款457,718元的万分之三计算。其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将涉案房屋交付林期秋之日止；若未满一年按实际天数计算。）； 二、驳回林期秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,267元，减半收取计633元，由林期秋负担476元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担157元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  廖碧财 二〇一七年十一月十七日 书记员  陈淑婷