海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2017）琼0108民初2915号   原告：海南南方人才劳动力培训服务中心，住所地：海口市龙舌坡**。   法定代表人：林道强，该中心主任。   委托诉讼代理人：林干平，男，该中心副主任。   委托诉讼代理人：周孝怀，海南众品律师事务所律师。   被告：海口美兰健仁堂大药房，住，住所地：海口市龙舌坡**营者：杨显阁，男，1972年4月7日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：杨许梓，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田芳菲，海南法立信律师事务所实习律师。   第三人：海南省人力资源和社会保障厅，住所地，住所地海南省海口市美兰区国兴大道**iv>   法定代表人：何琳，该厅厅长。   委托诉讼代理人：闫玲玲，海南瑞来律师事务所律师。   原告海南南方人才劳动力培训服务中心（以下简称南方人才培训中心）诉被告海口美兰健仁堂大药房（以下简称健仁堂大药房）及第三人海南省人力资源和社会保障厅（以下简称省人社厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林干平、周孝怀，被告的经营者杨显阁及委托诉讼代理人杨许梓、田芳菲，第三人的委托诉讼代理人闫玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告南方人才培训中心向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告订立的《铺面租赁合同》无效；2．判令被告将其物品迁出铺面；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年12月1日，原告南方人才培训中心与被告健仁堂大药房签订《铺面租赁合同》，将第三人省人社厅委托管理的位于海口市龙舌坡的铺面出租给被告，期限为十年。2016年5月，省审计厅在对省人力资源开发局原局长离任审计时发现，原告出租给被告的铺面系第三人省人社厅登记的国有资产，认定双方订立合同违反国家财政部和省财政厅的有关国有资产管理的规定。原告得知情况后于2016年8月提前在铺面公告通知被告终止合同，并通知其搬离铺面，此后又通过律师函要求被告搬出并返还所租赁的铺面均遭被告拒绝。被告的行为严重损害了原告的正当权益，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律的规定，特向贵院起诉，请依法判决。   被告健仁堂大药房辩称，1、被告与原告签订的《铺面租赁合同》是真实、合法、有效的。（1）《铺面租赁合同》是双方在平等协商一致的基础上签订的。2011年12月1日，被告与原告在多次协商之后，在平等、自愿的基础上签订了《铺面租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家和集体利益，应当认定为合法有效的合同，对双方具有约束力。（2）《铺面租赁合同》约定的租赁价格符合同等地段的物业租赁水平，不存在显失公平或国有资产流失的问题。根据被告提供的争议铺面对面海南金宇城建大酒店的《出租合同》，证明该地段的铺面租金正常市场价格在40-60元/㎡左右，被告与原告签订的租赁合同约定的租金基本符合同等地段的租金水平，不存在显示公平或国有资产流失的问题。（3）原告有权出租本案争议的铺面。根据原告提供的琼审经报（2016）131号《审计报告》：“2000年，省人力资源开发局将办公场所迁到海口市白龙南路53号，经省人力资源开发局决定，这些房产（包括本案争议的铺面）由海南南方人才劳动力培训中心无偿使用。”、“2012年9月26日，林志向同志主持召开第八次局长办公会议，同意将原告与龙舌坡职业技能实训中心基地及其铺面（包括本案争议铺面）和现有人员整体划归省人力资源培训中心管理。”，说明原告受上级部门委托对本案争议的铺面行使管理权，其有权将本案争议的铺面出租给被告。2、原告认为双方签订《铺面租赁合同》无效的理由不能成立。（1）原告所提到的财政部门的规章和规范性文件不能作为认定合同效力的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”。原告所依据的财政部和省财政厅有关规定，即《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令35号）及《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令36号）均为财政部制定的部门规章，《海南省省直行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》为海南省财政厅制定的规范性文件；这三者均不是法律或行政法规，不能作为确认合同无效的依据。并且，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”，对认定合同效力提出更高的要求，如果仅仅是违反管理性的强制规范，也不能据此认定合同无效。（2）海南省人力资源开发局原局长离任审计问题不能作为认定合同效力的依据。根据《党政主要领导干部和国有企业领导人员经济责任审计规定实施细则》第二条的规定：“经济责任审计是指审计机关依法依规对党政主要领导干部和国有企业领导人员经济责任履行情况进行监督、评价和鉴证的行为。”。任职期间经济责任审计的目的是干部管理监督，属于内部行政行为。故林志向的任职期间经济责任审计是海南省人力资源开发局的内部行政行为，其不能发生对外效力，不能作为认定《铺面租赁合同》无效的依据。综上所述，被告认为双方签订的《铺面租赁合同》真实合法有效，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回。补充一点，根据原告提供的审计报告，可见原告是海南省人力开发局下属的国有企业，按照企业国有资产法的第六条规定，国务院和地方都应当遵循政企分开的政策，原告作为国有企业，海南省人力资源开发局将涉案资产委托给原告管理使用，这是企业的经营行为，海南省人力资源开发局作为政府部门不得干预。   第三人省人社厅述称，1、关于事实，涉案的房屋铺面所依附的土地权属是第三人的，这块地的相关房产大约于1994年由第三人委托给海南省就业局管理。2、关于我方对本案的意见，我方认为涉案的《铺面租赁合同》应为无效合同，理由如下：（1）土地权属方是第三人，曾经委托给海南省就业局管理，现在海南省就业局转委托给原告管理，该转委托的行为没有得到原权利人的授权，故原告并无权处分涉案土地及地上房产，该处分包括对外出租，因为在出租的过程中违反了相关规定，故第三人对违规转租的行为不予追认，根据相关法律规定，该合同属于无效合同。（2）涉案租赁合同属于无效合同，涉案土地登记在第三人名下，但是涉案的对外出租给被告的铺面并未取得建设工程规划许可，也没有取得相关报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律解释》第二条规定，没有取得规划许可或者报建手续的房屋对外出租的行为是无效的。3、原告对外出租的行为违反了相关法律规定，我方希望原、被告能够调解解决纠纷。   经审理查明，2011年12月1日，原告南方人才培训中心（甲方）与被告健仁堂大药房（乙方）签订了《铺面租赁合同》，主要约定，甲方出租给乙方的铺面位于海口市龙舌坡236号临街的1至2号铺面，出租铺面的建筑面积约40㎡；该铺面租期自2011年12月1日起至2021年12月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该铺面仅作为经营医药使用；铺面每月租金为2300元；乙方应于每季度前5天向甲方支付租金；逾期支付，逾期一日，乙方则需按月租金的1%向甲方支付违约金；甲、乙双方约定，甲方交付该铺面时，乙方应向甲方支付铺面租赁保证金6900元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期间，使用该铺面所发生的水、电、通讯等费用由乙方承担，乙方须按时向甲方缴纳水、电等费用；在租赁期内，甲方必须保证乙方正常的经营活动，未经乙方同意，不得以任何理由解除合同，如甲乙双方违反本合同约定，提前终止合同，如有一方不同意，应向一方支付违约金，违约金为1个月租金及因此所造成的损失；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的相关损失，甲、乙双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的铺面，使甲、乙双方造成的损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解不成的，可提请仲裁委员会仲裁或依法向有管辖权的人民法院提起诉讼；本合同自双方签（章）后生效。杨显阁作为乙方签约代表在上述合同上签名，并在合同的乙方处加盖了被告健仁堂大药房的印章。被告就上述铺面做经营药房使用。被告按月向原告缴纳租金至2016年12月份。   海南省人力资源开发局（以下简称省人力资源局）隶属于第三人省人社厅，从事人力资源开发和就业服务。省人力资源培训中心、原告南方人才培训中心分别为省人力资源局的下属的正科级自筹经费事业单位和全民所有制企业。1995年12月20日，第三人省人社厅将海口市龙舌坡的部分房产在海口市房产管理部门进行登记，产权属于第三人省人社厅，属于国有资产范畴。“职业技能实训中心基地”的位于海口市龙舌坡236号的客房33间，教室5间及铺面9间，面积共计917.1㎡，一直以来都作为第三人省人社厅的下属单位海南省职业介绍服务中心（省人力资源局的前身）的办公场所。2000年，省人力资源局将办公场所迁到海口市白龙南路53号，经省人力资源局决定，上述房产由原告南方人才培训中心无偿使用。2012年省人力资源局经开会同意，将原告南方人才培训中心与龙舌坡“职业技能实训中心基地”及其铺面和现有人员整体划归省人力资源培训中心管理。2012年-2015年，原告南方人才培训中心就上述房产收取的租金基本上全部用于直接坐支，用于人员日常经费支出。海南省审计厅在2016年对省人力资源局原局长、党组书记林志向同志任职期间经济责任履行情况进行审计时发现上述问题，认为省人力资源局作为主管部门，对上述国有资产进行账卡管理、清查登记、统计报告等，造成资产产权情况掌握不尽、资产不清晰，存在管理脱节、未履行职责清晰，致使上述国有资产出租收入被坐支。省人社厅遂督促相关部门整改上述问题。   原告于2016年8月26日张贴《通知》，称，根据审计有关要求，对该中心代为管理的龙舌坡236号铺面及招待所资产进行清理整顿，并对该中心进行注销，请合同到期与未到期的业主于2016年9月15日前搬离。2016年12月26日，原告再次在小区张贴公告，称因审计要求对龙舌坡招待所房屋停止对外出租，其已连续二次进行公告，仍有少数人未搬离；现再次公告，限于2017年1月15日前全部搬离。被告确认看到该公告。2017年1月5日，原告向杨显阁送达了律师函，通知其双方于2011年12月1日签订的《铺面租赁合同》，由于租赁铺面系第三人省人社厅管理的资产，且双方签订的合同违反了国家财政部的相关规定，根据双方约定，合同必须终止，双方相互免责，限接到该函之日起七日内自行清理租赁铺面并办理退还铺面手续。杨显阁在该律师函上签字。2017年6月15日，第三人省人社厅向省人力资源局发出《关于督促收回龙舌坡铺面的函》，称位于海口市龙舌坡236号临街的1至2号铺面（建筑面积约40㎡）属于第三人的国有资产，省人力资源局下属的南方人才培训中心于2011年12月对外出租时，未公开进行招投标和履行审批手续，违反了国家及海南省有关国有资产管理的规定；为了防止国有资产流失，请省人力资源局加强对下属单位的管理，督促南方人才培训中心尽快收回已经出租的铺面。被告一直未搬离涉案铺面，原告遂向本院提起诉讼   2002年12月4日，海口市国土海洋资源局向第三人省人社厅就海口市龙舌坡236号核发了海口市国用（籍）字第2002002091号《国有土地使用证》。   涉案铺面为二层楼结构。庭审中，第三人省人社厅称，涉案铺面无规划报建手续。本院依职权就海口市龙舌坡236号地上建筑物是否具备规划报建手续进行核实，于2017年10月11日前往海口市规划局美兰分局核实未发现有规划报建手续备案，于2017年10月12日前往海口市规划局核实，结果显示海口市龙舌坡236号有两个规划报建手续备案。建设工程规划许可证证号为95编号232[A]的建设单位为海南省职业介绍服务中心（公建），建设项目名称为办公住宅综合楼主楼捌层付楼陆层框架结构，建设规模为主楼捌层，付楼陆层5970㎡；建设工程规划许可证证号为95编号233[A]的建设单位为海南省人事劳动厅（公建），建设项目名称为住宅楼新建贰幢陆层壹幢柒层砖结构，建设规模为贰幢陆层面积2856.52㎡，壹幢柒层面积2850.17㎡。本院于2017年10月26日前往海口市不动产登记中心查询海口市龙舌坡地上房屋的权利人登记情况，显示海口市龙舌坡236号培训中心宿舍楼登记在第三人省人社厅名下，总层数六层，建筑面积为917.1㎡。被告健仁堂大药房主张，涉案铺面包含在上述培训中心宿舍楼的规划报建手续中，但未能提供有效证据加以证明。   本院确认的上述事实，有《铺面租赁合同》、审计报告、海南海大平正律师事务所律师函、公告、关于督促收回龙舌坡铺面的函、建设工程规划许可证及相应档案资料、房产登记信息查询情况、海口市房地产查丈登记表、房地产平面图、单位房屋产权登记申请书、关于省职业技术训练中心划归省职业介绍服务中心管理的通知、国有土地使用权证、租金收据以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，第三人省人社厅在建造涉案铺面时，未取得过建设工程规划许可证，且至庭审之日仍未能取得该许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告南方人才培训中心作为该铺面的使用人与被告健仁堂大药房之间签订的《铺面租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，......”的规定，因原、被告签订的《铺面租赁合同》为无效合同，故被告健仁堂大药房应将其租赁使用的涉案铺面腾空并返还给原告南方人才培训中心。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：   一、确认原告海南南方人才劳动力培训服务中心与被告海口美兰健仁堂大药房于2011年12月1日签订的《铺面租赁合同》为无效合同。   二、被告海口美兰健仁堂大药房须于本判决生效之日起三十日内将海口市龙舌坡236号1-2号铺面腾空并返还给原告海南南方人才劳动力培训服务中心。   案件受理费3244元，由被告海口美兰健仁堂大药房负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 李 佳   人民陪审员 唐旭升   人民陪审员 黄亚六     二〇一七年十一月二十二日   法官 助理 裴静静   书 记 员 张光颖   速 录 员 王 佩   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。