包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终1290号   上诉人（一审原告）：周金龙，男，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：包超，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：包头市天龙百货有限责任公司。   法定代表人：张晓燕，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱会武，该公司职工。   被上诉人（一审被告）：钟兴世，男，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：韩建东，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：包头市天龙基建筑安装有限公司。   法定代表人：谢增文，该公司总经理。   上诉人周金龙因与被上诉人包头市天龙百货有限责任公司（以下简称天龙百货公司）、钟兴世、包头市天龙基建筑安装有限公司（以下简称天龙基公司）确认合同有效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周金龙及其委托诉讼代理人包超、被上诉人天龙百货公司的委托诉讼代理人朱会武、被上诉人钟兴世的委托诉讼代理人韩建东到庭参加诉讼。被上诉人天龙基公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   周金龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持周金龙的诉讼请求；全部诉讼费用由天龙百货公司、天龙基公司、钟兴世承担。具体理由如下：   （一）一审法院认定事实错误，对周金龙一审提供的证据未依法核实审理。一审法院认为天龙百货公司不是该协议书的合同相对人的认定错误。周金龙一审提供的“包规土管字(1999）第0618号”及“包规土管字（2001）第0160号”两份建设用地规划许可证存根显示，天龙百货公司才是涉案房产的建设单位。天龙百货公司成立时的法定代表人冯淑萍更直接以其名义与包钢房地产开发公司签订了开发协议。天龙百货公司开发前后根本没有出现天龙基公司的任何信息，且其根本没有房地产开发资质，以上足以说明天龙百货公司才是天龙商厦的实际开发商。一审法院认定钟兴世不是合同相对人，仅为天龙基公司的工作人员的错误。钟兴世与冯淑萍系夫妻关系，而冯淑萍正是天龙百货公司成立时的法定代表人，在天龙百货公司成立后其法定代表人变更为钟兴世，可见钟兴世对天龙百货公司是实际开发商一事是明显知情的，因此其夫妻二人才是楼盘开发的实际操作人，而非天龙基公司的工作人员。一审法院认为周金龙未付清购房款，因此不予支持过户的认定错误。通过一审证人的证词以及十余年时间钟兴世未向周金龙要求支付房款的事实，足以证明周金龙与钟兴世之间就房款减半一事达成一致。在一审审理过程中周金龙明确表示希望钟兴世本人到庭对该问题进行当庭质证，但一审法院对此完全漠视，不但未要求钟兴世本人出庭，反而以此为由作出判决，直接导致本案无法查清事实，进而导致判决不公。   天龙公司利用了其作为实际开发商的地位优势，将涉案房屋的产权证办至其名下，属于明显恶意，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四条第（二）项之规定，其恶意行为不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，作为已经使用房屋十余年之久的周金龙的权益理应予以充分保护。   天龙百货公司辩称，周金龙起诉我方，诉讼主体错误。根据我国《公司法》的相关规定，依法成立的法人组织具备独立的主体资格，应当独立承担民事责任。而周金龙于2000年与天龙基公司签订的《购房协议书》合同的双方主体均不是我方，对我方没有约束力，我方也不应当承担合同的任何权力与义务，周金龙依据合同起诉我方是诉讼主体的设列错误。周金龙以股东竞合的理由推理出两家独立的法人机构实质上是一家的结论，并要求我方承担合同责任没有法律依据，应当予以驳回。我公司是在其与天龙基公司签订合同半年之后才设立的（且我方经营范围没有房地产销售），而天龙基公司己经在签署合同之后依法注销，该主体己经不存在，不能作为案件的被告，因此周金龙的诉讼主体设列错误，应当依法告知并驳回起诉。   《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，周金龙与天龙基公司签订合同的时间是2000年3月8日（以及4月18日），约定交房日期为2000年10月30日。而周金龙在2000年底就已经搬进上述争议房产，如果周金龙以履行合同为由要求天龙基公司承担合同义务的，应当自2000年10月30日起满两年之内提出，超过诉讼时效需要延长或中断的，需要提供其向合同相对方主张权利的相关证据。而周金龙在签订合同的15年之后以债权起诉，就应当适用债权请求权的两年诉讼时效，该权益由于周金龙怠于行使而不应得到法律的保护。   仅看周金龙履行合同的情况，时至今日周金龙也没有支付购买房产的对价，而其15年未履行付款的行为早己构成了根本违约，无权要求任何人履行过户义务或房产交付义务。根据我国《物权法》的规定，不动产的设立以登记为准，而不动产所有权证书是物权的合法凭证，应当受到法律的保护。我公司早在2001年就已经实际取得了争议房产的不动产登记和所有权证书，该物权所有权人已经在法律上予以明确，就是天龙百货公司。   钟兴世辩称，一审判决正确，应予维持。钟兴世不是双方买卖合同的主体。周金龙至今没有付清房款，房屋产权证也不在周金龙名下，其主张房产应归其所有没有法律依据。   天龙基公司经传票传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。   周金龙向一审法院起诉请求：1、判令周金龙与钟兴世、天龙基公司签订的购房协议合法有效；2、判令钟兴世、天龙基公司、天龙百货公司立即将位于包头市××区坊房号C1（产权证号：×××）的房屋过户至周金龙名下；3、诉讼费由钟兴世、天龙基公司、天龙百货公司承担。   一审法院认定事实：2000年3月8日，周金龙与天龙基公司签订《购房协议书》一份，约定周金龙购买天龙商厦林荫大街底店一套，房号C1，面积为63平方米，每平方米3800元，共计价值239400元。协议书约定，周金龙交清房款后，终身产权归周金龙所有，天龙基公司负责出具相关手续，周金龙自行办理产权手续。双方写明：先予交50000元，其余2000年7月中旬交清。天龙基公司在协议书上甲方处盖章，钟兴世在公章下签字。协议书签订当天，周金龙向天龙基公司交付定金50000元，天龙基公司向周金龙出具盖有该单位公章的收据一张，钟兴世在该收据收款人处签字。2000年9月7日，周金龙向天龙基公司交付40000元，天龙基公司向周金龙出具盖有该单位公章的收据一张，钟兴世在该收据收款人处签字。2000年底，天龙基公司将位于包头市××区坊（产权证号为×××）的底店交付周金龙占有、使用至今。2001年8月29日，天龙百货公司取得该房屋的所有权登记。   另查明，天龙基公司于2007年被吊销营业执照。   一审法院认为，周金龙与天龙基公司签订的《购房协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行其合同义务。协议书约定，周金龙应当在2000年7月中旬前交纳全部购房款239400元，但周金龙至今仅交纳了90000元。周金龙称，双方口头约定房款减半，缺乏相应证据佐证，该院不予采信。周金龙未按双方约定的期限按时、足额交纳房款，其要求天龙基公司将房屋过户至周金龙名下，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。《购房协议书》和两份收据可以证明，钟兴世并不是该《购房协议书》的合同相对人，仅为天龙基公司的工作人员。天龙百货公司亦不是该协议书的合同相对人。根据合同相对性原则，周金龙要求钟兴世和天龙百货公司按照合同约定将房屋过户至其名下的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周金龙与被告包头市天龙基建筑安装有限公司签订的《购房协议书》有效；二、驳回原告周金龙的其他诉讼请求。案件受理费4450元、公告费560元（原告均已预交），由被告包头市天龙基建筑安装有限公司负担。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，本院予以确认。   另查明，天龙百货公司成立于2000年12月14日。该事实有《企业机读档案登记资料》及当事人陈述在案佐证。   本院认为，本案双方争议的焦点问题为周金龙关于由天龙基公司、天龙百货公司及钟兴世立即将涉案房屋过户至其名下的主张是否成立。首先，周金龙与天龙基公司签订的《购房协议书》第三条约定：周金龙交清房款后，终身产权归周金龙所有，天龙基公司负责出具相关手续，周金龙自行办理产权手续。本案中，周金龙称其与钟兴世就购房款减半达成一致，钟兴世对此不予认可，周金龙也未能提交证据予以证明，故对于周金龙的该项主张不予采纳。周金龙与天龙基公司约定的房屋总价款为239400元，而周金龙分两次向天龙基公司支付9万元购房款后，剩余房款未支付，故其主张由天龙基公司为其办理产权过户手续的主张不符合合同约定，本院不予支持。其次，双方当事人对周金龙与天龙基公司签订的《购房协议书》系有效合同不持异议。该协议明确载明涉案房屋的出售方（甲方）为天龙基公司，购买方（乙方）为周金龙，并加盖了天龙基公司的印章，一审法院认定钟兴世与天龙百货公司非该协议的合同相对人并无不当。且天龙百货公司成立于2000年12月14日，而周金龙与天龙基公司签订《购房协议书》的时间为2000年3月9日，即周金龙与天龙基公司签订《购房协议书》时天龙百货公司尚未成立，现有证据也不能证明天龙百货公司承继了天龙基公司的权利义务。故周金龙关于由天龙百货公司、钟兴世为其办理房屋产权过户手续的主张无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，周金龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4450元，公告费260元，由上诉人周金龙负担。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 董婷婷   审判员 乔瑞全     二〇一七年十一月七日   书记员 贺 颖   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。