云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0602民初3172号原告王文芳，女，回族，1960年11月11日生初中文化，昭阳区人，居民,住昭阳区。原告马有华，男，回族，1982年5月6日生小学文化，昭阳区人，居民，住昭通市昭阳区。原告马有超，男，回族，1984年6月6日生小学文化，昭阳区人，居民，住昭通市昭阳区。委托代理人苏才兵、黄铝，云南悟同律师事务所。（特别授权）被告马东梅，女，回族，1979年8月10日生昭阳区人，初中文化，居民，住昭阳区。第三人段正贵，男，汉族，1963年10月5日生初中文化，居民，住昭阳区。原告王文芳、马有华、马有超诉被告马东梅、第三人段正贵确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王文芳、马有华、马有超及其委托代理人苏才兵、黄铝，被告马东梅、第三人段正贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文芳、马有华、马有超诉称，我们系昭通市昭阳区太平街道办事处富强社区居民委员会的村民。2000年我们听从太平办事处富强社区的安排，我们家进入火车站沿线的土地被政府征收，政府承诺另外选址给我们每人60m2的宅基地安置补偿。我们与被告于2011年4月14日签订了《协议书》，协议约定将政府承诺给我们三人的三个60m2的宅基地转让给被告，土地转让款为396000元整。但当时对于该宅基地还不明确，位置及四至界线也尚未确定，甚至该宅基地也不存在。2011年11月，政府要开发省耕塘片区，需征收该片区的土地，于是我们只得让政府又征收了该片区的土地，之后总体的拆迁安置方案也没有进行公告。2013年11月25日太平街道办事处下发了太政通【2013】99号文件，文件的大致内容为：2000年以来，因建设进站路，共征用了富强社区土地169亩，当时承诺划给每个承包人60m2宅基地解决失地群众，但是由于各种原因，被征地后的12个居民小组的安置长期未落实，经过政府的同意，征用24号安置点土地1300亩，用于开发建设安置小区，采用商住分离的方式一次性安置失地群众，具体标准为，每个失地承包人口安置商业建筑面积60m2和住房建筑面积120m2。文件下发之后，被告拿着《协议书》要求我们把安置补偿登记名字变更为被告的名字，但是我们知道被告的这一请求没有法律依据以及事实依据，安置方案变更后，并没有所谓的宅基地转让给被告履行《协议书》的约定，并且政府的安置方案是对两次征地的统一补偿。我们作为失地农民，多次与被告协商，同意退还被告396000元以及银行的同期利息。被告不但不同意，反而经常去骚扰我们，和在《协议书》中签字的担保人，要求我们履行高额的违约金或是变更安置补偿登记名字为被告的名字。综上所述，我们与被告于2011年4月14日签订的土地转让《协议书》请法院依法判决该合同无效，我方退还被告土地转让款396000元，判令被告承担本案诉讼费用。被告马东梅辩称，我与原告在2011年4月14日签订的协议书合法有效，原告没有任何证据证明该协议系无效协议。且该协议是双方的真实意思表示。我们也履行了协议中的所有付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，我与原告签订的协议没有法律所禁止，所以我与原告签订的协议是合法有效的。请依法判令驳回原告的所有诉求。该协议中所明示的系用益物权，原告有权依法对其权利进行处分，包括依法转让。从社会效益来看，原告属于不诚实守信的无赖。本案中的担保人应该对该行为承担保证合同履行的义务，同时担保人也系在场参与了整个合同的签订及履行的见证者，能够证实本协议是在公平、公正、自愿的前提下所签署的，因此原告方应该依约履行协议义务。请法庭依法保护被告的所有诉求。第三人段正贵述称，合同是如何签订的就如何办。综合各方的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告双方于2011年4月11日签订的合同是否有效？原告针对争议焦点向本院提交了如下证据：一、原告身份证、户口册，证明原告的身份信息以及诉讼主体资格；二、协议书、收条，证明原、被告签订《协议书》时，转让的建房用地土地性质以及四至界线不明确，具体面积也不清楚，属标的不明的无效合同，原告在签订协议后没有收到被告396000元的事实。原告实际收到的是338000元；三、太平街道办事处太政通（2013）99号文件，证明拆迁安置补偿方案从原来承诺的划给每个承包人口60m2宅基地解决失地群众安置问题，变更为征用24号安置点土地1300亩，用于建设安置小区，采用商住分离的方式一次性安置富强社区失地群众，即每个人失地承包人口安置商业建筑面积60m2和住房建筑面积120m2。经质证，被告及第三人对证据一的三性无异议；对证据二中协议与收条的真实性合法性关联性均无异议；对证据三的三性无异议。被告针对争议焦点向本院提交了如下证据：一、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；二、协议书复印件，证明协议的内容是真实有效的；三、原告的身份证复印件，证明三原告签订协议是自愿的；四、收条复印件一份，证明原告确实收到被告的款项；五、原告的土地经营权证书，证明原告的土地名额是真实有效的；六、昭阳区太平街道办事处文件，证明原告是在得知的情况下转让给被告的；七、24号安置点住房安置交款通知，证明政府已经办理了补偿款。经质证，原告对被告提交的证据一、二、六组证据的三性均无异议，对其他证据的三性均不认可。第三人未对被告提交的证据发表质证意见；也未向本院提交证据。本案在审理过程中，被告申请证人李某1、李某2出庭作证，证明原、被告买卖地基的过程。经质证，原告对李某1的证言真实性有异议，对李某2的证言无异议。被告对李某1的证言无异议，对李某2的证言认为不属实。第三人对李某1的证言无异议，对李某2的证言认为证人不在现场。根据原、被告双方的举证、质证，本院认证如下：原告提交的第一、二、三组证据，被告及第三人无异议，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提交的第一、二、三、四、五、六组证据，具有证据的三性，本院予以采信；证据七与本案无关联性，本院不予采信。证人李某1、李某2的证言，客观、真实，能够证明原、被告双方协商转让宅基地并签订协议书的过程以及被告向原告支付宅基地转让费等事实，本院予以采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：自2000年以来，因修建火车站进站路，政府征用了原告所在的昭阳区太平街道办事处富强社区居民委员会12个居民小组的土地。政府当时承诺划给每个承包人口60m2的宅基地解决失地群众的安置问题。2011年4月14日，原告马有超、马有华、王文芳（三原告系母子关系）与被告马东梅经协商后签订协议，约定三原告将其每人应分得的60m2宅基地共计180m2以396000元的价格转让给被告马东梅。第三人段正贵作为担保人，证人李某1作为见证人均在该协议书上签名确认。协议订立后，被告马东梅于当天将396000元转让款支付给了三原告。原告王文芳向被告马东梅出具了收条。由于政府一直未将其承诺的60m2宅基地划给原告等村民，故被告马东梅也一直没有得到协议书中约定的180m2宅基地。2013年11月25日，昭阳区太平街道办事处以太政通【2013】99号文件，作出关于富强社区失地群众安置相关事项的通知。通知确定的安置标准为：每个失地承包人口安置商业建筑面积60m2和住房建筑面积120m2。该文件出台后，被告马东梅即要求三原告按照双方协议的约定，将三原告应分得的60m2的商业建筑物和120m2的住房建筑物的产权所有人登记为被告。原告方认为由于政府的安置方案变更后，原告就没有协议中约定的宅基地可以用于履行协议，故不同意被告的要求，而且认为被告的请求没有法律依据。双方为此发生纠纷，原告遂于2016年12月2日向本院起诉，要求确认双方签订的协议书无效，并表示愿意退还被告的396000元转让款及按照银行贷款利率支付利息给被告。本院认为，宅基地是农村的农户或者个人为了修建住房而占有、使用的本集体经济组织所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，……”。宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而没有所有权。宅基地使用权的主体必须为本集体经济组织成员，宅基地的取得、使用、转让具有严格的限制性。在现有的政策环境下，宅基地使用权可以流转，但其流转的范围仅仅限于本集体经济组织成员之间，而且需经本集体经济组织的同意和批准。由于被告马东梅与原告马有超、马有华、王文芳不是同一集体经济组织的成员，双方签订的以转让宅基地为实质内容的协议书，违反了我国土地管理法的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效。故原、被告双方于2011年4月11日签订的协议书应认定为无效合同。第三人段正贵的担保行为亦相应无效。按照无效合同的处理原则，三原告应将从被告处取得的396000元宅基地转让款返还给被告。由于三原告自2011年4月14日起就占用被告的396000元人民币，给被告造成了一定的经济损失。对此项损失，本院根据双方的缔约过错，确定由双方各承担50%。关于原告占用被告396000元资金造成的损失，本院比照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定的年借款利率24%计算为617760元（计息的起止时间自2011年4月14日至2017年10月14日）。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，……。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，参照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：一、原告王文芳、马有华、马有超与被告马东梅于2011年4月14日签订的协议书无效；第三人段正贵的担保无效；二、由原告王文芳、马有华、马有超于本判决书发生法律效力之日起10内，一次性返还被告马东梅人民币396000元；三、由原告王文芳、马有华、马有超于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性赔偿被告马东梅损失人民币308880元；四、驳回原告王文芳、马有华、马有超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，由原告王文芳、马有华、马有超负担3620元，由被告马东梅负担3620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平审 判 员  胡 兵人民陪审员  赵 菁二〇一七年十一月十日书 记 员  王 鑫