舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初1915号原告：王明达，男，1952年5月1日出生，汉族，住舟山市区。委托诉讼代理人：王曾，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。被告：浙江舟山定海海洋农村商业股份有限公司城关支行，住所地舟山市定海区人民南路191号，统一社会信用代码91330900148704347K。负责人：潘海勇,行长。委托诉讼代理人：俞懿倍，女，公司职工。委托诉讼代理人：孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。原告王明达与被告浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司城关支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人王曾，被告的委托诉讼代理人俞懿倍、孙菁雄到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人王曾到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人俞懿倍、孙菁雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明达向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于舟山市定海区的房屋恢复原状（原状具体见建筑设计说明1张、结构总说明1张、竣工图3张），并立即返还原告；2.被告按照83317.50元/年支付原告自2015年6月10日起至房屋实际返还之日止的租金损失及该租金损失自2015年6月10日起至租金损失付清之日止按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算的利息损失；3.被告付清相应的水电费。事实与理由：被告原名称舟山市定海区农村信用合作社联合社城关营业部。原告与被告在2006年6月签订《房屋租赁协议》一份，其中约定：被告承租原告名下位于舟山市定海区的房屋，租赁期限108个月，自2006年6月10日起至2015年6月10日止；租赁期限届满，原告有权收回房屋，如被告不续约，应恢复租赁时的原样，有损于房屋结构的不得拆除。租金自2012年6月10日起每年83317.50元；被告租赁期间的水电费、煤气费、电话费、有线电视费等费用由被告承担，并将缴费单据复印件交给原告；未经原告同意不得改变房屋的结构，如因被告过失或者过错使房屋设施受到损坏，被告应当赔偿。2015年6月10日，《房屋租赁协议》到期，但原告发现被告在租赁期间擅自改变房屋承重结构，将承重墙、梁破坏，未予修复，导致房屋存在严重结构性破坏，无法保证安全。因此，要求被告修复后返还，但被告之后一直占有该房屋，也未对该房屋进行修复。原告多次要求被告赔偿占有期间租金损失、恢复租赁房屋原状并归还租赁房屋，但被告至今置之不理。原告认为，原、被告间的合同关系明确，双方应当按照合同约定履行各自义务，一方未履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告未按照合同约定履行将租赁房屋恢复原状并返还，故原告有权要求被告按合同约定恢复房屋原状、赔偿损失。为此，原告诉至法院。被告浙江舟山定海海洋农商行股份有限公司城关支行辩称，1.被告已按《房屋租赁协议》的约定及原告的指示将案涉房屋恢复原状，原告要求被告继续履行恢复原状的诉请缺乏事实依据。被告除向原告承租卫海路74号房屋之外，同时还向卫海路72号、76号、78号房屋所有权人承租了房屋，用于开设营业网点。因开设营业网点需要，被告在承租上述4间房屋后即施工对卫海路72号与74号房屋、74号房屋与76号房屋之间的墙体进行了拆除，对四间房屋内独立的水、电、通信和宽带等的户内管线进行了局部变动，又进行了整体装修，包括增建钢制夹层将房屋作为两层。原告对被告前述施工装修的行为明知且一直未提出异议。租赁期限届满前，被告按照合同约定将卫海路72号与74号房屋、74号房屋与76号房屋的墙体进行了恢复。在恢复墙体施工过程中，原告强烈要求被告保留钢制夹层，故钢制夹层并未拆除，原告同时要求被告增建通往钢制夹层的楼梯，并承担增建楼梯的费用。因增建楼梯费用过高，被告未同意，双方因此产生矛盾。原告由此拒绝接受被告交还的房屋钥匙，并提出房屋结构被破坏，要求被告恢复房屋原状的无理要求；2.被告已按约腾退并返还房屋，原告拒绝接收导致房屋闲置，由此造成的损失被告无须承担赔偿责任。2015年5月，被告腾退房屋并按约对案涉房屋进行了恢复原状的施工，包括重砌案涉房屋左、右两面墙体，该月底施工完毕。2015年6月3日，租赁合同到期前一周，被告向原告发出书面通知函，通知其租赁到期后不再续租房屋，要求及时办理房屋交接手续。租赁期限届满当日，被告将房屋钥匙交还原告，但原告拒绝接收，被告之后也未再使用案涉房屋，房屋因此闲置。此后，被告多次要求原告交接房屋未果。为此，被告在2016年1月11日以双挂号信方式向原告邮寄交还房屋钥匙，但原告拒收。2016年2月1日，被告又以EMS的方式向原告邮寄交还房屋钥匙，但原告签收后又将未拆封的EMS快件送回被告处。被告认为，其已在租赁期限届满前将案涉房屋恢复原状，并返还原告，履行了合同义务，但原告无正当理由拒绝接收房屋，导致房屋闲置，由此造成的损失应由其个人承担，被告无须赔偿；3.原告要求被告支付水电费的诉讼请求不明确，故不予认可。即使有水电费产生，亦是因原告过错造成的扩大损失，被告无须赔偿。经审理查明，原、被告对以下事实无争议：2006年6月，原、被告（被告当时的名称为舟山市定海区农村信用合作社联合社）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：原告将其名下位于舟山市定海区的房屋（建筑面积28平方米）出租给被告，被告承诺该房屋仅作营业用房使用。租赁期间内，未经原告书面同意，被告不得擅自改变房屋用途；租赁期限为108个月，自2006年6月10日起至2015年6月10日止；租赁期限届满，原告有权收回房屋，被告应如期交还。若被告要求续租，则必须在租赁期限届满前三个月向原告提出书面意向，……。如被告不续租，应恢复原样，有损房屋结构的不得拆除；租金63000元/年，每年7月1日前付清当年全年租金。考虑物价上涨的因素，每隔三年租金递增9450元，即自2009年6月10日起租金为72450元/年。自2012年6月10日起继续递增10867.50元，即租金每年83317.50元，直至租赁期限届满。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。交付时，房屋未装饰装修（具体状况见建筑设计说明1张、结构总说明1张、竣工图3张）。被告接收房屋后施工对房屋进行了装饰装修，施工过程中将74号房屋左、右两侧的墙体拆除，并在该房屋标高3米的位置加建钢制夹层，用作营业用房。租赁期限届满前，被告将拆除的墙体重砌，但未将钢制夹层拆除，并于2015年6月3日向原告书面发函，通知其租赁到期后不再续租房屋，要求及时办理房屋交接手续。租赁期限届满后，原、被告多次就房屋交接事宜交涉未果。因此，被告在2016年1月11日以双挂号信的方式向原告邮寄交还钥匙，但原告拒收。2016年2月1日，被告又以EMS快件的方式向原告邮寄交还钥匙，但原告签收后又将未拆封的EMS快件送还被告。另查明，原告庭审中陈述，要求被告支付的水电费具体数额原告不能确定。原、被告对以下事实存在争议：1.现有的案涉房屋左右两侧的墙体是否符合原设计要求；2.重砌的两面墙体是否系按照原告要求施工，案涉房屋内标高3米处的钢制夹层是否系原告要求保留；3.被告是否告知原告其无法就案涉房屋的两面墙体是否符合原设计要求申请鉴定，并要求原告就此申请鉴定，鉴定费用由被告负担，被告愿意根据鉴定结果采取相应补救措施。就争议焦点1，原告认为现有墙体不符合原设计要求，但未提交相应证据。被告认为现有墙体符合原设计要求，并向本院申请鉴定。本院依法委托浙江众城检测技术有限公司对案涉墙体是否符合原设计要求进行鉴定。经鉴定，现有墙体块材为普通粘土砖，与原设计图纸不符，但砂浆强度即砖强度均达到设计的强度要求；3米标高处设置的混凝土梁与设计配筋型号不符，检测并分析其实际截面及钢构件截面，满足QL梁的功能要求；墙体与混凝土柱间拉结筋设置不符合原设计要求。原、被告对鉴定意见均认可。本院审查后，采信鉴定报告作为证据，并据此认定墙体与混凝土柱间拉结筋设置不符合原设计要求。就争议焦点2，被告主张其系按照原告要求重砌两面墙体，并保留钢制夹层，并申请包纯伟出庭作证。原告对被告的主张予以否认，但未提交证据。根据包纯伟陈述，其在重砌墙体过程中征询过原告意见，且原告要求其保留刚夹层。被告对包纯伟的证言不予认可。经审查，包纯伟系被告方装饰装修案涉房屋及恢复案涉房屋原状的施工人，由被告方支付报酬，与被告存在利害关系，故在无其他证据佐证的情况下，本院对其证言不予采信。因此，本院认定，被告并非按照原告要求保留钢制夹层、重砌两面墙体。就争议焦点3，被告主张其明确告知原告其无法就现有墙体是否符合原设计要求申请鉴定，并建议由原告申请鉴定，鉴定费用由被告负担，且被告愿意根据鉴定意见采取补救措施，并提交录音1份作为证据。原告对被告的主张予以否认，但未提交证据。原告认为不能确定录音的时间，亦不能确定录音是否经过剪辑。经审查，录音系诉前原、被告就案涉房屋交接进行协商的过程中形成。原告虽对是否经过剪辑不确认，但未提交相反证据，故本院对其质证意见不予采纳，录音采信作为定案依据。录音中，被告明确告知原告因其并非房屋所有权人，故其无法就现有墙体是否符合原设计要求申请鉴定，并建议由原告申请鉴定，鉴定费用由被告负担，被告愿意根据鉴定意见采取补救措施。至于录音形成的时间，录音中明确提及本次协商是在租赁期限届满后约半年，故本院根据本案实际确定为2015年12月10日。综上，本院认定，被告在2015年12月10日告知原告因其并非房屋所有权人，故其无法就现有墙体是否符合原设计要求申请鉴定，并建议由原告申请鉴定，鉴定费用被告负担，且被告愿意根据鉴定意见采取相应补救措施。本院认为，原、被告签订的《房租租赁协议》，经审查，不存在影响其效力的情形，故有效。原告系将未经装修的房屋交付被告使用，租赁期限届满后，被告应按约将案涉房屋恢复原状后返还原告。现被告尚未将案涉房屋内的钢制夹层拆除，左、右两面墙体虽已重新砌筑，但墙体与混凝土间拉结筋设置不符合原设计要求，与原状不符，故原告有权要求被告承担按照建筑设计说明、结构总说明及竣工图对案涉房屋恢复原状，并返还房屋的违约责任。因被告未将房屋恢复原状，原告有权拒绝接收房屋，因此导致房屋闲置给原告造成损失，空置期间的损失本院参照租金确定计算，即83317.50元/年。就损失的承担，本院认为应按照两个阶段确定双方责任，即租赁期限届满次日（即2015年6月11日）至2015年12月10日前（不含当日，下同）的损失与2016年12月10日起至返还房屋之日止的损失。首先，2015年12月10日前的损失。根据《中华人民共和国建筑法》第四十九条规定，“涉及建筑主体和承重结构的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的涉及单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工”，而案涉房屋左右两面墙体内的圈梁作为建筑主体，被告在恢复的过程中并未委托原设计单位或具有相应资质的设计单位提出设计方案，即行施工，原告因此认为重砌的墙体与原设计不符，并拒绝接收房屋，应属合理，其对该部分损失并无过错，该部分损失应由被告全部承担。其次，2015年12月10日起的损失。损失发生后，原告虽非违约方，但其亦应积极采取措施防止损失扩大，尤其在被告告知原告因其并非房屋所有权人，故其无法就墙体是否与原设计要求相符申请有关部门进行鉴定，可由原告申请鉴定，鉴定费用由被告负担，且被告愿意根据鉴定结论采取相应补救措施后，原告并未就此申请鉴定或采取其他相应措施防止损失扩大，故原告对该部分损失的发生亦有一定的过错，本院考虑被告的违约程度、原告的过错程度，确定该部分损失由原、被告各自承担50%。原告请求被告就前述损失再行支付利息损失，缺乏依据，本院不予支持。至于原告关于要求被告支付水电费的诉讼请求，因其不能明确具体金额，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国建筑法》第四十九条和《最高关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司城关支行于本判决生效之日起三十日内将位于舟山市定海区的房屋按照建筑设计说明1张、结构总说明1张、竣工图3张（建筑设计说明1张、结构总说明1张、竣工图3张附后）恢复原状；二、被告浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司城关支行在履行本判决确定的第一项义务后三日内将舟山市定海区房屋返还原告王明达；三、被告浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司城关支行于实际返还舟山市定海区房屋之日赔偿原告王明达2015年6月11日起至2015年12月10日止的损失41658.75元及2015年12月11日起至实际返还房屋之日止按照41658.75元/年计算的损失；四、驳回原告王明达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1883元，鉴定费30000元，共计31883元，由原告王明达负担15000元，被告浙江舟山定海海洋农村商业银行股份有限公司城关支行负担16883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。审 判 长  周志明人民陪审员  张泽海人民陪审员  陶燕君二〇一七年十一月二十三日书 记 员  侯微波?*MERGEFORMAT?12??*MERGEFORMAT?11?