广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初5234号原告：广州知识城腾飞科技园开发有限公司，住所地广州中新广州知识城腾飞一街2号2楼07-18室。法定代表人：TANCHUICHING，NINA，总裁。委托诉讼代理人：李伟斌，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。被告：周杰，男，1981年2月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。原告广州知识城腾飞科技园开发有限公司（以下简称“腾飞公司”）诉被告周杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，依法适用普通程序于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告腾飞公司的委托诉讼代理人李伟斌、陈焕霞，被告周杰及其委托诉讼代理人刘兴志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令于2016年6月30日解除原告与被告于2016年4月4日签订的《商品房预售合同》；2.判令被告立即向原告支付逾期办理贷款手续的违约金63706元（自2016年4月8日起每日按照购房款总价936853元的万分之五计算，计算至2016年7月6日共92天）及解除合同的违约金281055.9元（购房款总价的30%）共计344761.9元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月4日，原、被告签订了编号为201604116756《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“该合同”），被告通过按揭贷款的方式向原告购买位于广州市黄埔区中新里二街1号203房（下称“该房屋”）。该合同约定，被告在签订该合同之日起3日内到按揭银行提交按揭申请所需的全部资料、签署银行按揭合同及有关文件。逾期未办理上述手续的则视为被告违约，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告向原告支付房价款总额的30%作为违约金，该违约金可从被告已支付的款项中直接扣除。该合同签订后，被告应当依约尽快在2016年4月7日前到按揭银行提交按揭申请所需的全部资料、签署银行按揭合同及有关文件。然而，被告却严重拖延至2016年7月6日才签署银行按揭合同及有关文件，迟延期限竟然远远超出约定期限2个月，构成严重违约。根据该合同的约定，被告出现合同的违约情形，而且该合同已经明确赋予原告在该等情形下的单方解除权，故在被告严重违约的情况下，原告现根据我国法律的相关规定及该合同的约定，被告有权解除合同并要求原告支付房价款总额的30%作为违约金。综上所述，原告特向法院起诉要求解除该合同并要求被告支付相应违约金，恳求法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告辩称：原告的诉求没有合同、事实及法律依据，请求法庭驳回其全部诉讼请求。具体理由：一、原告的依据是《补充协议》第34页第三条相关规定，但是这个规定我们认为不适用于本案。在网签合同中的第六、七、八页，对银行按揭贷款的方式以及原被告双方的权利和义务，均有一个明确的约定，也就是说被告是委托甲方代为办理本案按揭手续，这是合同的一个依据。而开发商单方制定的格式合同即合同补充协议书，指的是被告已经作为业主委托他人或者自行办理按揭，这完全是两个概念，按照网签合同第八页明确约定甲方代理乙方办理按揭，我们执行的是网签合同，被告并没有委托任何第三方或者说自行去办理按揭，不适用开发商单方制定的合同补充协议书第34页，是两种操作模式。二、从合同实际履行情况来看，被告也是严格按照网签合同第八条完全履行了自己应尽的合同义务，签订合同当天，交付了合同首期款436853元，而且当天就向开发商指定的按揭代理机构广州市一卓企业管理有限公司交付了按揭服务费1400元，向广东芳华律师事务所支付了律师服务费1200元，不仅仅交付了这两项服务费用给开发商指定的按揭代理机构，而且我们也提交了需要由业主办理按揭所应当提交的相关证件资料，比如身份证、户口本、个人收入证明等，作为被告已经完全按照网签合同第八条履行了自己的全部合同义务。三、另外我方想强调一点，整个按揭贷款手续开发商起着主导作用，比如说指定按揭银行招商银行，开发商又跟招商银行签订所谓的银企合作协议，提交开发商的资质证明和五证等，作为业主仅仅是起到一个配合作用而已。贷款存在着先申请、后审核、再审批，再签订合同、发放贷款。退一万步说，按照第34页第三条三天之内是根本不可能实现的。况且这个规定，也违反了合同相对性原则。开发商只是一方企业，无权规定银行和业主何时进行签贷，这个也不是业主控制的。基于上述答辩意见，我方认为，原告所主张的合同依据是错误的，不适用于本案，从合同实际履行情况来看，也是执行网签合同第八条约定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年4月4日，腾飞公司（甲方、卖方）与周杰（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定：乙方认购甲方开发的广州市黄埔区（中新广州知识城）中新里二街1号203房，该商品房为住宅，以套出售，总金额936853元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日），支付全部房价款的46.63%，金额436853元。除首期款外，剩余房款金额500000元须于2016年4月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是招商银行股份有限公司广州分行。（1）甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。（2）乙方自行办理按揭贷款手续，甲方应在乙方支付首期款后/日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。第三十一条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。附件七《本合同补充协议》第二条关于付款的补充约定：3.关于银行按揭付款部分的补充约定（1）按揭手续由乙方委托第三人按揭公司或自行办理，乙方申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，乙方应主动及时了解按揭申请审批情况。乙方在签订本合同之日起3日内到按揭银行提交按揭申请所需的全部资料、签署银行按揭合同及有关文件。逾期未办理上述手续的则视为乙方违约，逾期30日之内，自相关约定应办理上述手续之日起至办理完毕所有银行按揭手续以及银行按揭放款所需全部手续之日止，乙方须按日向甲方支付房款总额万分之五的违约金，并同意甲方在乙方所付首期款中直接扣除，直至乙方付清所有款项及违约金为止（包括补足因支付逾期付款违约金而被扣除的金额）；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付房价款总额的30%作为违约金，该违约金可从乙方已支付的款项中直接扣除。第九条双方确认：《商品房预售合同》及本补充协议是双方的真实意思表示，属双方最终协商的结果，所有条款既非格式条款，也不属任何一方强加于对方，且双方对所有条款的意思都均已理解。补充协议的条款与《商品房预售合同》的条款相冲突的，以补充协议的条款为准。签订合同当天，周杰向腾飞公司支付首期款436853元，腾飞公司出具了相应的发票。2016年7月6日，周杰与广州住房公积金管理中心、招商银行股份有限公司广州分行及腾飞公司签订《住房公积金抵押借款合同》。腾飞公司于2016年9月14日向周杰出具了50万元的购房款发票。周杰于2015年7月18日向广州市一卓企业管理有限公司（以下简称“一卓公司”）支付按揭服务费3130.8元，向广东芳华律师事务所（以下简称“芳华律师事务所”）支付律师服务费1200元。周杰主张曾与腾飞公司协商换房，现双方提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》《住房公积金抵押借款合同》均是换房后签订的新的合同，而向按揭机构支付的费用则是首次购房时即换房前支付，周杰为证实其主张还向本院提交了腾飞公司（甲方）与周杰（乙方）签订的《协议书》（未注明签署时间），该《协议书》约定：双方已于2015年7月18日签署了《商品房买卖合同》，购买了位于萝岗区（中新广州知识城）中新里二街1号102房，现因合同乙方要求换房，需办理注销原《商品房买卖合同》及重新签署《商品房买卖合同》的手续，重新签署1栋203房《商品房买卖合同》等。周杰主张上述《协议书》签订的时间为2015年底或2016年初。腾飞公司对该《协议书》的真实性予以确认并主张周杰换房的时间为2016年4月。周杰主张其在换房前已经就之前的房屋向银行申请贷款，银行已经批复贷款，换房后购房款金额增加了3万元，其已于签订合同当天即2016年4月4日向相关机构补充提交了办理按揭手续的全部资料，并未重新支付律师费及按揭服务费，但无法提供证据证明其提交办理银行按揭手续材料的具体时间。腾飞公司表示周杰换房后需要重新办理按揭手续，其不清楚周杰提交按揭资料的具体时间，但其认为根据《住房公积金抵押借款合同》的签订时间可以推定周杰未在合同约定的时间内提交按揭资料。腾飞公司在庭审中明确其要求解除合同的依据是《补充协议》第二条第3款第（1）项的约定及合同法第九十三条、第九十四条第（二）、（三）、（四）项的规定。腾飞公司主张其在起诉前多次通过口头方式通知周杰其违约并要求解除合同，周杰表示没有收到任何解除合同的通知。为查明案件事实，本院于2017年11月1日向芳华律师事务所、一卓公司发出《调查函》，询问上述机构办理按揭贷款是受谁委托，周杰是何时向上述机构提交按揭申请所需的全部资料。芳华律师事务所、一卓公司回复称：1.两家机构办理涉案房屋按揭贷款手续、法律服务是由开发商及按揭合作银行推荐，按照商品房销售市场行业惯例，驻点为业主提供合同审查、条文解释、程序引导、协助办理按揭及办证等全流程按揭、法律服务，本质上与购房业主是委托关系。实践中，为了提高工作效率、降低销售风险、维护不确定购房群体的整体利益，开发商及按揭银行一般均不接受购房业主个人自行办理手续，业主基于自身方便也往往倾向于委托专业机构办理。2.周杰的按揭申请所需的全部资料确已提交我所驻场人员，因具体每户业主递交齐全资料的日期因存在业主多次补充资料的情况，故未能完全明确记载每户业主递交齐全资料的日期，但上述机构均会在业主递交齐全资料后的15日内将资料送至银行。故对周杰具体何时提交的资料，暂时无法明确最准确、具体的日期。周杰的按揭贷款，银行已经很早就放款了。另查明，涉案房屋所在楼栋已于2015年5月4日取得《商品房预售许可证》。经本院释明，双方均不要求在本案中处理合同解除后的其他法律后果，若法院认定周杰存在违约行为需要支付违约金，周杰对违约金的计算标准无异议。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》《住房公积金抵押借款合同》《协议书》、售房款发票、按揭服务费收据、律师服务费收据、复函以及当事人陈述等证据证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：腾飞公司与周杰签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。腾飞公司主张依据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第二条的约定“按揭手续由乙方委托第三人按揭公司或自行办理……乙方在签订本合同之日起3日内到按揭银行提交按揭申请所需的全部资料、签署银行按揭合同及有关文件”，周杰应在2016年4月7日前提交按揭申请所需的全部资料、签署银行按揭合同及有关文件，但周杰未按照约定的时间履行上述义务，已构成违约。本院认为，首先，腾飞公司未提交任何证据证实周杰未按合同约定的时间提交按揭资料，本院向驻点办理按揭服务的芳华律师事务所及一卓公司发函询问周杰提交办理按揭资料的具体时间，芳华律师事务所、一卓公司亦无法明确周杰提交资料的具体时间，腾飞公司主张周杰未依约提交按揭资料没有证据予以证实，应由腾飞公司承担举证不能的法律后果。其次，虽然周杰于2016年7月6日签订《住房公积金抵押借款合同》，但是根据日常生活经验，购房者办理按揭贷款的，在提交按揭贷款资料后需待银行审核批准后再由银行通知购房者签订银行按揭合同和相关文件，签订银行按揭合同和相关文件的时间并非购房者可以决定和掌握。因此，腾飞公司要求周杰承担未按约定时间提交按揭贷款资料、签署银行按揭合同及有关文件的违约金，本院不予支持。关于腾飞公司主张解除合同的问题。腾飞公司主张周杰未按约定时间提交按揭贷款资料、签署银行按揭合同及有关文件已超过30天，其有权解除合同，但如前所述，本院已认定其上述违约事实不成立，且周杰已向腾飞公司付清全部购房款，故腾飞公司要求解除合同，缺乏法律和合同依据，本院依法予以驳回。腾飞公司还要求周杰支付解除合同的违约金，没有事实依据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州知识城腾飞科技园开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16335元，由原告广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟代理审判员  王 梦人民陪审员  何锦培二〇一七年十一月三十日书 记 员  黄曼玲