北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初7678号原告：周琦琦，女，1953年02月08日出生，现住北京市海淀区。委托代理人：孙曦（原告周琦琦之子），男，1982年5月20日出生，土家族，现住北京市海淀区。被告：北京天梓翔房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄新村006室。法定代表人：王顺奇。委托代理人：弋冬冬，北京市鼎知律师事务所律师。原告周琦琦与被告北京天梓翔房地产开发有限公司（以下简称天梓翔公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周琦琦及委托代理人孙曦，被告天梓翔公司委托代理人弋冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周琦琦向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年1月1日至3月28日期间违约金合计252625元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月7日周琦琦与北京天梓翔公司签订了《北京市商品房预售合同》一份，购买该公司出售的位于昌平区东小口镇霍营华龙苑小区×号房屋。合同第十二条第一款约定“出卖人”天梓翔公司应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，但直到2017年3月22日才办理交房手续。但是交房时房屋门打不开锁是坏的，买受人还是没有拿到房子，真正拿到房子是2017年3月28日。根据合同第十四条第1款第（2）项约定：“逾期超过30日，……（出卖人）自第十二条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金。”（以合同中约定的高者计算标准为准）。买受人认为，北京天梓翔房地产开发有限公司的行为构成违约，买受人曾致函该公司：请予接函三日内向买受人周琦琦交付上述房屋，并依据合同约定向买受人支付违约金。被告北京天梓翔公司拒付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。北京天梓翔房地产开发有限公司辩称：一，被告天梓翔公司不存在违约性行为。双方于2016年11月7日签订的《北京市商品房预售合同》第十一条第2约定，买受人（周琦琦）在付清本合同约定的房屋总价款、违约金或赔偿金之前，出卖人（天梓翔公司）有权拒绝向买受人交房并有权拒绝办理商品房转移登记手续，且出卖人不承担任何责任。周琦琦在合同签订后，一直没有办理完毕贷款，导致买受人一直没有按照约定支付房屋总价款。二，原告周琦琦主张违约金过高。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条违约金应以实际损失为基础。原告并未举证受到任何损失，且主张违约金过高，没有法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月7日，原告周琦琦与被告北京天梓翔公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定，北京天梓翔公司将坐落于昌平区东小口镇霍营华龙苑小区×出售给周琦琦；预测建筑面积为89.76平方米；房屋单价为每平米47465.38元，总价款3625406元；付款方式及期限为，买受人采取商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的69.7%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司北京昌平支行借款支付。关于逾期付款责任，该合同第十一条第2款约定买受人在付清本合同约定的房屋总价款、违约金或赔偿金之前，出卖人有权拒绝向买受人交房并有权拒绝办理商品房转移登记手续，且出卖人不承担任何责任；依据本合同约定正确履行分期付款的买受人，按照合同约定办理入住。关于交付条件，合同第十二条第（一）款约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。关于市政基础设施和其他设施的承诺，合同第十三条约定：上水、下水、过渡性供电、供暖、燃气、电话通信线、有限电视线、公共绿地、小区非市政道路、公共停车场等于2016年12月25日达到交付使用条件；如因出卖人原因未如期达到上述承诺，则由出卖人负责整改，使之达到上述约定。关于逾期交房责任，合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的4%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。关于交接手续，合同第十六条约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格；出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；查验该商品房时发现其质量或其他问题的，由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起15日内负责修复，并承担修复费用；（三）出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；买受人同意委托北京恒源房地产经纪有限公司代理缴纳专项维修资金、契税等费用；代办机构于业主入住前将代缴的专修维修资金收据交予出卖人转交买受人；出卖人确认买受人已交纳专项维修资金后，与买受人办理房屋交接手续。合同还约定了其他内容。合同签订后，周琦琦向天梓翔公司交纳了首付款2525406元。2017年1月19日，北京天梓翔公司向其他买受人发出入住通知书：“华龙苑北里×已达到《北京市商品房预售合同》约定的交付条件，请于2017年1月26日9时至16时携带身份证原件、购房合同原件或复印件（如有）、已付房款发票及入住时需交纳的房款和费用前往华龙苑北里小区公共服务设施楼三层301室‘入住办理处’办理入住手续，如因业主自身原因导致2017年1月26号不能收房的，请于2017年2月13日到公司继续办理入住手续。”该通知未向周琦琦发放。2017年2月28日，周琦琦的银行贷款110万元由中国工商银行发放汇入天梓翔公司账户。2017年3月22日，北京天梓翔公司与周琦琦签订个《购房确认书》。该确认书载明：甲乙双方根据前述的购买商品房买卖合同（合同号：×）。原合同座落：昌平区东小口镇霍营华龙苑小区×，经公安部门确定，现位置昌平区华龙苑北里×。原合同中房屋建筑面积为：89.76平方米，现经房地产测绘技术服务有限公司实测建筑面积为90.62平方米。原合同中房屋价款为3625406元，经双方认定，上述房屋实际价款为3629678元，差价款为应补款4272元。同日，周琦琦还交纳了公共维修基金9062元、代办费1000元、登记费80元、契税54445.17元、物业费1982.11元。关于周琦琦接收房屋的日期，双方仍存有争议。天梓翔公司认为签署购房确认书当日，周琦琦已经收房；周琦琦提交与天梓翔公司员工的短信记录和北京旭日龙升装饰工程有限公司的房屋验收情况说明以证明3月22日周琦琦拿到钥匙时发现房屋入户门的门锁是坏的，房屋仍不符合交付条件，经报修后于3月28日再次收房，且3月28日时门锁也未完全修好，故主张收房日期应为3月28日。天梓翔公司虽对短信记录的真实性不予认可，但认可该公司确有该名员工。本院认为，周琦琦提交的短信记录未经过公证程序，且天梓翔公司不予认可，该证据的真实性与客观性存在瑕疵，本院不予采信。关于涉案房屋的验收备案日期，周琦琦提交自行查询结果证明涉案房屋实际于2017年1月12日完成验收备案，天梓翔公司不认可该查询结果，但经本院释明，天梓翔公司未向本院提交涉案房屋通过验收备案的相关材料予以反驳。本院认为，涉案房屋的竣工验收日期与天梓翔公司是否存在违约情形直接相关，该证明义务应由天梓翔公司承担，现天梓翔公司经本院释明仍未提交相应证据，应由该公司承担举证不能的法律后果。关于周琦琦购买涉案房屋多次网签以及银行延迟批贷一节，周琦琦提交自行查询结果主张造成银行批贷延迟的原因系天梓翔公司不明原因的进行了三次网签，进而导致银行批贷程序延迟；天梓翔公司主张第一次网签不通过系周琦琦提交材料不全导致，但未能就周琦琦欠缺提交何种材料以及是否就欠缺材料通知周琦琦补交作出合理解释。本院认为，天梓翔公司主张多次网签系周琦琦个人原因造成的抗辩，依据不足，本院不予采信。以上事实，有《北京市商品房预售合同》、工商银行个人借款凭证、购房确认书、公共维修基金收据、代办费登记费及契税收据、物业管理费发票、入住通知书和入住须知以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务，当事人怠于履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。本案中，周琦琦与天梓翔公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据本案查明的事实，天梓翔公司未按合同约定日期向周琦琦交付房屋，存在违约行为，应当承担相应的违约责任，周琦琦要求天梓翔公司给付违约金的合理部分，本院予以支持。首先，天梓翔公司提出在周琦琦贷款到达该公司账户前，该公司有权拒绝向周琦琦交付房屋的抗辩，本院认为天梓翔公司适用该条款的前提是该公司就涉案房屋已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，同时具备合同约定的其他交房条件，现本案审理过程中，天梓翔公司经本院释明，拒不向本院提交该公司已在2016年12月31日前取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的相关证据，由此产生的不利法律后果应由天梓翔公司承担；其次，周琦琦购买涉案房屋的网签手续无故办理多次与周琦琦贷款审批迟延之间存在关联，天梓翔公司辩称系周琦琦提交材料有误造成多次网签，但未提供充分证据证明，故本院认为周琦琦贷款审批及发放延迟并非周琦琦原因造成，天梓翔公司对多次网签所做解释欠缺合理性，本院不予采信；再次，虽周琦琦与天梓翔公司在合同中约定有违约金条款，但违约金数额约定过高，天梓翔公司亦请求调整，本院将结合双方当事人切实履约的效果、天梓翔公司的违约情形、周琦琦的实际损失等因素综合考量，关于违约金的具体数额，本院酌情调整为5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京天梓翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周琦琦违约金5万元；二、驳回原告周琦琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5090元，由原告周琦琦负担4000元，已交纳；剩余案件受理费1090元，由被告北京天梓翔房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  赵晨红人民陪审员  张淑珍二〇一七年十一月二十七日书 记 员  岳亭亭