福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0111民初3533号 原告：苏水英，女，1958年12月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：卓求存，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊微，福建知茂律师事务所实习律师。 被告：陈淑钦，女，1975年8月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区（二期）Ｂ（一期）34座1508单元。 委托诉讼代理人：林晓晖，福建力格律师事务所律师。 原告苏水英与被告陈淑钦确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，因本案有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏水英的委托诉讼代理人卓求存，被告陈淑钦及其委托代理人林晓晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 苏水英向本院提出诉讼请求：1.确认陈淑钦、苏水英之间签订的合同无效；2.陈淑钦返还苏水英购房款188000元。事实和理由：2016年11月，苏水英通过朋友了解到陈淑钦在卖其在的自建房，因该房周围有学校较方便，双方经电话联系后，苏水英受邀就与儿子吴宁先后四次实地查看。当时，房屋已建成，陈淑钦提供了其建房所用土地系向该村个人购买而来的材料，没有提供建房相应的审批手续及产权证，苏水英在听信陈淑钦的保证及了解到当地存在无证交易的习惯后，就决定向陈淑钦购买。双方于2016年12月15日协商，苏水英以总价188000元购买陈淑钦自建房产的二楼，并由其儿子吴宁当场支付30000元定金。陈淑钦出具收条并约定余款在12月31日前付清。随后苏水英通过吴宁账户分别于2016年12月31日、2017年1月16日支付了28000元、130000元。陈淑钦亦交付房屋钥匙。2017年3月，苏水英还未装修入住就被告知房屋涉嫌违章建筑。诉争房已于同月30日被政府强制拆除。 陈淑钦辩称，2016年5月份，陈淑钦系从黄炎水（又名黄香平）处购买涉案自建房后于2016年11月将其中二层约110平方米以188000元转卖给苏水英，并已明确告知房屋属于违章建筑，不可能办理产权证，而且随时可能被政府拆除，应自行承担风险。苏水英表示其知晓仍要购买是因无能力买正规商品房，且是用于居住，只要能住几年，即使被政府拆除，购房款换算成租金也是合算。并在陈淑钦与黄炎水转让协议中与陈淑钦一同作为受让方签字。后双方履行了付款及交房义务。故本案买方苏水英明知讼争房系违章建筑仍执意购买，其行为违法，其诉求不属于法院受案范围，应驳回其起诉。而卖方陈淑钦已尽到告知义务，且房屋的风险从交易完成时起已转移到买方，其应自行承担被拆除的风险，且陈淑钦向黄炎水购买后进行了通水电等基础装修，实际成本支出亦为188000元，并无获利，而即使按苏水英所主张的交易无效，其负有返还房屋之责，但该房已被拆无法返还，其也应返还陈淑钦188000元，故苏水英的诉请，亦不成立，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月，苏水英在知晓陈淑钦所要出售的位于福州市某自建房并无相关审批手续情况下，经实地查看后以188000元的价款向其购买。双方未签订书面买卖合同，由苏水英的儿子吴宁当场支付30000元定金给陈淑钦，陈淑钦出具收条确认并约定剩余购房款在2016年12月31日前付清。后苏水英收到陈淑钦交付的讼争房并通过吴宁的账户向陈淑钦转账158000元：2016年12月31日28000元、2017年1月16日130000元。2017年3月31日，苏水英接到福州市晋安区新店镇清理整治违法建设领导小组办公室发布的催告书，告知其居住的房产系违章建筑，责令限期搬离。2017年4月间，讼争房屋被有权机关强制拆除。2017年7月19日，苏水英诉至本院。 本院认为，本案系因合同效力而导致纠纷，故案由不应是房屋买卖合同纠纷而应为确认合同无效纠纷。原告苏水英与被告陈淑钦就讼争房的买卖虽未签订书面合同，但从陈淑钦出具的收条内容可以认定双方实际构成房屋买卖合同关系。因讼争房系建造于农村集体所有土地上，且未办理任何审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定，故双方间的买卖合同关系应属无效。此外，从双方是在未见到房屋的产权证及其他相应建房审批手续情形下签约以及现在对讼争房屋已被相关部门强制拆除的事实均无异议，可以认定双方在买卖时对于土地的性质以及讼争房屋因违建可能会被有权机关强制拆除应是知情，故其对于双方买卖合同关系无效均具有50%的过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因讼争房屋已被行政机关强制拆除，事实上不能返还，只能折价补偿，苏水英和陈淑钦应各承担房价款的50%即94000元。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告苏水英与被告陈淑钦于2016年12月15日形成的房屋买卖合同关系无效； 二、被告陈淑钦应于本判决生效之日退还原告苏水英购房款94000元； 三、驳回原告苏水英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4060元，由原告苏水英、被告陈淑钦各负担2030元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 敏 人民陪审员  陈力权 人民陪审员  陈建军 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员  冯玉珊 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  1