广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤1323执异34号 案外人：陈志坚，男，汉族，1962年6月5日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 委托代理人：刘晓斌，广东翔伟律师事务所律师。 申请查封人：游佐团，男，汉族，1977年12月1日出生，现住广东省惠东县，公民身份号码。 申请查封人：肖容强，男，汉族，1971年11月15日出生，现住广东省惠东县，公民身份号码。 申请查封人：陈木荣，男，汉族，1978年11月12日出生，现住广东省惠东县，公民身份号码。 上述申请查封人的共同委托代理人：赖晓东，广东人为律师事务所律师。 被申请查封人：黄满妹，女，汉族，1964年2月19日出生，户籍地址广东省惠东县，现住惠东县，公民身份号码。 本院在执行（2017）粤1323财保38号申请查封人游佐团、肖容强、陈木荣与被查封申请人黄满妹诉前财产保全纠纷一案中，陈志坚于2017年8月17日对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行听证和审查，现已审查终结。 案外人陈志坚称，请求解除（2017）粤1323财保38号民事裁定书对黄满妹名下位于惠东县××街道狮子山庄开发区××、××号××号房查封，事实和理由如下：2017年3月6日，案外人陈志坚受让黄满妹名下的惠东县××街道狮子山庄开发区××、××号××号房，付清购房款并入住。案外人付清购房款后，本应到不动产登记部门办理产权过户登记手续，但因该房屋被诉讼查封而不能办理。至2017年7月底，该房屋才被解除查封，案外人即要求黄满妹协助办理产权过户手续，双方到不动产登记部门重新填写相关表格，提交过户所需材料，缴纳了各项税费。案外人就等待不动产部门办理出新的权属证件。2017年8月3日，惠东法院作出（2017）粤1323财保38号民事裁定书，查封了涉案房屋，导致不动产部门中止办理产权过户登记，该查封行为也造成案外人无法实现合同目的。案外人认为，案外人支付了交易对价，缴纳了各项税费，并实际占有使用房屋，属于善意取得房屋，且不存在过错，应当解除对涉案房屋的查封。 申请查封人游佐团、肖容强、陈木荣辩称，一、此案不符合法律规定的异议条件，根据最高法院关于执行异议和复议案件规定的第七条，利害关系人对执行保全三种情况的违法查封提出异议，应按民事诉讼法第225条规定进行审查。二，如果案外人根据该规定第七条第三款的规定提出异议，应当告知申请再审或其他程序解决。三、案外人表示此次异议是基于涉案房屋的实体权利提出的，应按该规定第八条规定按民事诉讼法第227条审查。四、我们认为案外人对该房屋的实体权益的异议应在我们与黄满妹之间的合伙关系纠纷审结后的执行程序中再提出执行异议之诉。五、案外人提交的民事判决书只能证明房产是黄满妹所有，不能按上述规定第七条第三款处理。 被申请查封人黄满妹辩称，转让房屋是事实的，请求尽快解除查封。 本院查明，2013年1月20日，黄满妹将其名下的位于惠东县××街道狮子山庄开发区××、××号××号房屋（房地产权证号为粤房地权证惠东字第××号）转让给曾梦平，曾梦平支付部分款项后装修入住。由于一直未付清购房款，黄满妹于2016年3月3日向本院提起诉讼，请求解除合同，返还房屋，退回购房款。本院经审理后，于2017年1月10日作出（2016）粤1323民初829号民事判决书，判决解除黄满妹与曾梦平签订的房屋买卖合同，房屋返还黄满妹，黄满妹退回购房款及装修费给曾梦平。 2017年3月6日，在惠东县平山家源房产信息咨询部的主持下，陈志坚、钟妙婷与黄满妹签订《房地产买卖三方合同》，约定陈志坚、钟妙婷购买黄满妹名下的位于惠东县××街道狮子山庄开发区××、××号××号房屋，房地产权证号为粤房地权证惠东字第××号，总价款830000元，首期房款370000元在双方到房产交易中心签署办理过户手续文件时支付，余额460000元由经纪方协助办理申请银行按揭。签合同当日，钟妙婷支付了购房定金50000元。2017年4月1日，陈志坚支付购房款300000元。陈志坚于2017年3月27日向中国邮政储蓄银行惠东县支行申请办理按揭贷款480000元，提交了申请书和材料，该支行已于2017年4月1日审批同意。陈志坚于2017年6月22日向不动产部门申请办理权籍调查，惠东县不动产登记局出具了权籍测绘受理回执。2017年7月7日，惠东县不动产登记局出具权籍调查办结告知单，告知权籍调查完成，可带齐资料到辖区所受理不动产相关登记业务。2017年8月3日，陈志坚与黄满妹签订《房地产买卖合同》，约定涉案房产转让给陈志坚，转让款478865元，支付方式为现金。陈志坚于2017年8月3日缴纳了契税和交易税。陈志坚于2017年6月6日开始支付涉案房产的物业管理费。 另外，2016年8月，刘伙运申请诉前财产保全，本院作出的（2016）粤1323财保75号民事裁定书，查封了涉案房产。2017年7月24日，本院对刘伙运提起的诉讼按撤回起诉处理，并解除了涉案房产的查封。2017年8月3日，游佐团等三人申请诉前财产保全，本院作出（2017）粤1323财保38号民事裁定书，于2017年8月4日查封了涉案房产。 对此，陈志坚提出异议，请求解除对涉案房产的查封，其提交的证据有： 1、陈志坚身份证复印件，证明陈志坚主体资格。 2、房地产买卖三方合同，证明受让涉案房地产的事实。 3、收据、转账凭证，证明陈志坚支付购房款350000元。 4、本院（2016）粤1323民初829号民事判决书，证明涉案房产曾经转让给曾梦平，经本院判决解除合同。 5、不动产登记受理回执、契税发票、房地产交易税收证明书、权籍调查回执，证明陈志坚支付税费、正在办理不动产权过户。 6、（2017）粤1323财保38号民事裁定书，证明涉案房产被查封。 7、物业管理费用票据和电费发票，证明陈志坚入住涉案房产。 申请查封人游佐团等人对上述证据的真实性无异议，但认为买卖合同是在查封期间签订，缴纳税费是在查封当天，交易程序有瑕疵，涉案房产登记在黄满妹名下，其申请查封是合法的。被申请查封人黄满妹到上述证据的真实性无异议，主张应解除查封。 本案争议的焦点问题是：案外人申请解除对涉案房产的查封理由是否充分。 本院认为，涉案房产登记在被申请查封人黄满妹名下，申请查封人游佐团等三人因与黄满妹存在经济纠纷而申请查封黄满妹名下的房产，不违反法律的规定。本院根据申请查封人的申请而查封黄满妹名下的房产，程序亦无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人陈志坚作为利害关系人对涉案房产的实体权利提出异议，本院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，审查的标准应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，陈志坚与黄满妹的房屋买卖合同签订于2017年3月，后在2017年8月3日为过户再签订一份房地产买卖合同。在2017年3月签订合同时，涉案房产处于另案查封期间，但合同的效力并不受查封的影响，查封的效力只是对以后的过户办证产生影响。因此，双方签订的合同是合法有效的，且发生在本案查封之前。根据陈志坚提交的物业管理费用和电费票据，可以认定陈志坚已入住涉案房屋，属于实际占有涉案房产。陈志坚在2017年3月、4月支付了部分购房款，其余购房款按合同约定申请办理银行按揭，由于房屋被查封而无法实现。陈志坚已向不动产登记部门申请办理过户手续，对于不能办理过户不存在过错。可见，陈志坚的申请符合排除执行的条件。陈志坚申请解除对涉案房产的查封，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 解除（2017）粤1323财保38号民事裁定书对黄满妹名下位于惠东县平山街道狮子山庄开发区X栋XX、XX号X层X号房（房地产权证号为粤房地权证惠东字第××号）的查封。 本案的案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄东平 审判员  杨志立 审判员  李 朋 二〇一七年十一月十三日 书记员  沙迪嘉 第1页共6页