辽宁省丹东市振安区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0604执异40号案外人：李宝华，女，汉族，1967年2月9日出生，个体业主，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：孙莉媛（李宝华女儿），女，汉族，1984年12月3日出生，无职业，住址同上。申请执行人：辽宁凤城农村商业银行股份有限公司，住所地辽宁省凤城市凤凰大街27号。法定代表人：高文军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李芳，女，满族，1977年3月25日出生，该公司职员，住凤城市。委托诉讼代理人：史鹏飞，辽宁科泰律师事务所律师。被执行人：辽宁日林实业集团有限公司，住所地丹东市振兴区三纬路1号A区A座。法定代表人：朱立，该公司经理。委托诉讼代理人：**骏，辽宁佩秉律师事务所律师。被执行人：丹东市燃料有限公司，住所地丹东市振兴区桃源街3号。法定代表人：王凤斌，该公司经理。委托诉讼代理人：**骏，辽宁佩秉律师事务所律师。本院在执行申请执行人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司（以下简称凤城农商行）与被执行人辽宁日林实业集团有限公司（以下简称“日林集团”）、丹东市燃料有限公司（以下简称“燃料有限公司”）金融借款合同纠纷一案中，案外人李宝华对本院（2020）辽0604执280号之一执行裁定提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李宝华称：案外人于1998年8月30日与丹东市丰宇房地产开发有限公司签订了商品房所有权预售合同，案外人购买了位于丹东市××区××街××号房屋5474.39平方米中的1号房屋（面积为160.93平方米+5.2平方米），交付房款45万元。1999年7月7日办理了入户手续并缴纳契税，2000年7月7日开办“丹东市振兴区牛庄馅饼店”经营至今。被执行人日林集团办理了整栋楼的整体房照，其中包括案外人购买的房屋。被执行人将案外人购买的房屋抵押贷款，应认定无效，法院不应查封案外人的个人财产。故请求中止（2020）辽0604执280号之一执行裁定对案外人所有的房屋的查封。申请执行人凤城农商行称：不同意案外人的执行异议2017年12月13日，凤城农商行与燃料有限公司签订《最高额抵押合同》，办理了最高额抵押登记，凤城农商行对燃料有限公司提供抵押的办公楼及土地使用权享有优先受偿权。案外人李宝华提供的商品房所有权预售合同的相对人是丹东市燃料总公司，丹东市燃料总公司在2008年1月转制，成立丹东市燃料有限公司，对涉案的土地使用权进行了重新登记，土地使用权和房屋的所有权均变更登记为丹东市燃料有限公司，丹东市燃料总公司仍然存续。2017年12月13日，不动产部门在登记土地及建筑物进行权籍等调查时，异议人没有主张房屋所有权和土地使用权，可以视为其放弃了对其权利的主张。案外人依据商品房所有权买卖合同不能证明其对涉案房屋享有物权，且不能排除凤城农商行的强制执行，请求依法驳回案外人李宝华的异议申请。被执行人燃料有限公司答辩称：原丹东燃料总公司所属丹东市丰宇房地产开发公司在建设燃料大厦期间，于1998年8月将大厦的两头1号和7号（各含1、2层）分别出售给了李宝华和李宝华。因当时大厦未建成，双方签订的预售合同，向购买人收取了购房款，建成以后陆续收取了设施维修基金等费用，所收款项均入开发公司财务。因各种原因，大厦在竣工验收后到企业转制前，始终没有办理房照。由于案外人所购房屋属燃料大厦一体，在燃料大厦未办理房照之前案外人也办不了房照。由于我们没有参与燃料大厦办理房照的事情，因此我们不知道关于办理房照的具体情况，不清楚房照中是否含有两户购房者的购房面积。经审查查明，本院在执行申请执行人凤城农商行与被执行人日林集团、燃料有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2020年7月28日作出（2020）辽0604执280号之一执行裁定，一、查封被执行人丹东市燃料有限公司名下的位于丹东市××区××街××号的房屋（建筑面积5474.39平方米、产权证号2010112436811）；二、查封被执行人丹东市燃料有限公司名下的位于丹东市××区××街××委的土地使用权（面积2519.7平方米、产权证号丹东国用2009第061210007号）。案外人李宝华对该执行裁定查封被执行人丹东市燃料有限公司名下的位于丹东市××区××街××号房屋中一楼1号跃层式网点（面积为160.93平方米+5.2平方米）提出书面执行异议。另查，1998年8月30日，案外人李宝华（乙方）与丹东市丰宇房地产开发有限公司（甲方）签订了商品房所有权预售合同，李宝华购买了位于丹东市××区××街燃料公司综合楼一楼1号跃层式房屋（网点），并约定位于该房屋右侧防火楼梯隔层（5.2平方米）产权同该楼层归乙方所有。建筑面积160.93+5.2平方米，房屋价格45万元。1999年4月5日，案外人交付全额房款45万元。1999年7月7日，丹东市燃料总公司建筑实业开发公司给案外人下发入户通知书，2000年7月7日，李宝华的丈夫孙四龙在涉案房屋开办“丹东市振兴区牛庄馅饼店”经营至今。2003年11月26日，案外人缴纳房屋契税22500元。2010年11月24日，被执行人丹东市燃料有限公司将原丹东市燃料总公司所属丹东市丰宇房地产开发有限公司建设的燃料大厦（位于振兴区××街××、建筑面积5474.39平方米）办理了房屋所有权证（房屋所有权证号2010112436811），位于振兴区××街××委的土地使用权（不动产权证号丹东国用（2009）第061210007号），其中包括案外人购买的位于该楼房一楼1号跃层式房屋。2017年12月13日，申请执行人凤城农商行与被执行人燃料公司签订《最高额抵押合同》，燃料有限公司以其所有的丹东市××区××街××号楼房（房屋所有权证号2010112436811）和位于振兴区××街××委的土地使用权（不动产权证号丹东国用（2009）第061210007号）作最高额抵押担保，最高担保限额29500000元，抵押期限自2017年12月13日起至2020年12月12日止。合同签订后，原告与被告燃料公司于2017年12月25日办理了最高额抵押权登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人李宝华与原丹东市燃料总公司所属丹东市丰宇房地产开发有限公司在法院查封涉案房屋之前已经签订了商品房所有权预售合同，案外人按合同约定付清全部房款，丹东市丰宇房地产开发有限公司也按约定将涉案房屋交付案外人，双方已实际履行了该合同，双方签订的商品房所有权预售合同合法有效。案外人取得该房屋后开办“丹东市振兴区牛庄馅饼店”，已经实际占有涉案房屋。被执行人燃料有限公司明知涉案房屋早卖给案外人，在企业转制后办理了位于丹东市××区××街××号楼房的房屋所有权证，却始终没有告知案外人何时可以办理房屋所有权证，导致案外人也无法办理涉案房屋所有权证，其责任在于燃料有限公司。案外人应为涉案房屋的实际权利人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议请求成立，本院应予支持。申请执行人凤城农商行辩称其对抵押财产享有优先受偿权，案外人以合同的债权效力来主张物权，用以对抗已经登记的抵押权，不足以阻止执行，应驳回案外人的异议。本院认为享有优先受偿权的前提是抵押财产没有瑕疵，被执行人燃料有限公司在办理抵押贷款时是否向抵押权人告知该抵押物中包含案外人购买的房屋，凤城农商行作为金融部门是否按信贷规定对抵押物履行核保手续，是否对位于抵押物中显著位置的“丹东市振兴区牛庄馅饼店”进行核实，导致上述问题产生的责任均在申请执行人和被执行人燃料有限公司。无论丹东燃料总公司是否存续，还是丹东市燃料有限公司如何让转制成立，但案外人购买的房屋包括在被执行人燃料有限公司名下的房屋所有权证之中（房屋所有权证号2010112436811）是不争的事实，不能因此损害案外人的合法权益，故对凤城农商行答辩意见本院不予支持。被执行人燃料有限公司虽然认可案外人购买涉案房屋的事实，但否认参与办理房照一事，对此观点本院不予认同。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2020）辽0604执280号之一执行裁定对被执行人丹东市燃料有限公司名下位于丹东市振兴区桃源街10号的房屋中（房屋所有权证号2010112436811）位于该楼房一楼1号跃层式房屋（面积160.93+5.2平方米）的查封。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向丹东市振安区人民法院提起诉讼。审 判 长  仲伟民人民陪审员  毕克玉人民陪审员  孔舒悦二〇二〇年九月十五日书 记 员  夏慧恬