成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6206号原告（反诉被告）：吴荣林，男，汉族，1964年11月14日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：董棚飞，四川元绪律师事务所律师。被告（反诉原告）：李秋苓，女，汉族，1978年9月1日出生，住河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：姜勃，四川旭兴律师事务所律师。第三人：何廷俊，男，汉族，1960年4月24日出生，住四川省西昌市石塔街。原告（反诉被告）吴荣林诉被告李秋苓、第三人何廷俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴荣林的委托诉讼代理人董棚飞，被告李秋苓及其委托诉讼代理人姜勃，第三人何廷俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴荣林向本院提出诉讼请求：1、解除吴荣林、李秋苓签订的《房屋租赁合同》；2、李秋苓向吴荣林支付租金暂计42000元（实际计算至腾退之日止）；3、李秋苓向吴荣林支付滞纳金1596元（暂计）以及公证费740元；4、李秋苓腾退房屋；5、诉讼费由李秋苓承担。事实与理由：2015年6月1日，吴荣林委托案外人何廷俊与李秋苓签订《房屋租赁合同》，约定将位于成都市一环路北三段×号的玖号门面（建筑面积约60㎡）租给李秋苓使用，租赁期限为壹年，从2015年6月1日至2016年5月31日止，该房的租金为税后现金每月6000元，每3个月缴费，以后每次的租金支付时间为租赁开始期限提前30天（现金支付）。该合同履行期满后，双方于2016年6月1日续签合同壹年，从2016年6月1日至2017年5月31日止，双方同意按照原合同执行。但是从2016年9月开始，李秋苓拒绝按照合同约定履行缴纳租金的义务，且拒绝腾退房屋。经双方多次协商，未能达成一致。吴荣林认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，为维护其合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）李秋苓辩称，李秋苓已经于2016年7月解除了不定期租赁关系，因此不存在吴荣林所主张的合同解除以及租金、滞纳金等问题，更不存在房屋腾退的问题。第三人何廷俊辩称，何廷俊与李秋苓签订合同实际是2015年6月1日，合同签订的时间为1年，期满后何廷俊询问李秋苓还租不租，李秋苓说要转租，还是需要续租，后来何廷俊与李秋苓又签订了一年的合同，收取了前三个月18000元的房租，但后来2016年9月开始的房租李秋苓就没有支付了。房子至今没有交还。合同真实有效，表达了何廷俊与李秋苓的真实意思。被告（反诉原告）李秋苓向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月解除；2、吴荣林退还保证金6000元；3、诉讼费用由吴荣林承担。事实及理由：李秋苓与吴荣林及何廷俊房屋租赁合同纠纷一案在本诉中，吴荣林在其诉状中所陈述的事实不客观不真实。事实上，李秋苓与吴荣林委托的何廷俊在2016年8月底便双方协商解除租赁关系，随后，李秋苓将房屋腾空并将钥匙交付了何廷俊，何廷俊也同意退还保证金6000元整，但吴荣林不但不退还该保证金，还恶意起诉，为维护自身合法权益，提起反诉。原告（反诉被告）吴荣林辩称，1、吴荣林在本诉过程中已经提供相应证据证明双方签订的房屋租赁合同持续履行至2017年5月31日，并且李秋苓一直在用房屋至今，双方并未于2016年9月解除合同；2、根据双方签订的房屋租赁合同，李秋苓违反合同约定不缴纳租金需承担违约责任，按照合同约定应支付违约金6000元。吴荣林直接以占有的房屋保证金6000元抵扣李秋苓应当支付的违约金合法，不应再退还李秋苓房屋保证金6000元。何廷俊辩称，李秋苓没有腾退房屋并使用至今，在本诉提供的证据照片中2017年2月15日李秋苓仍在案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2007年1月16日，四川省教育厅技术物资装备处与吴荣林签订《房屋租赁协议》，租赁期限为2007年1月16至2019年1月15日止。2007年1月16日，四川省教育厅技术物资装备处向吴荣林出具《授权委托书》，委托事项为：“出租委托单位位于成都市一环路北三段附×号的办公楼（五层）、商铺（两层）、库房（两层）、车库（两层）、招待所（三层）的房屋。委托权限：特别授权，受托人有权以自己的名义代表委托单位签订租赁合同，收取租金，行使房屋出租方的各项权利；委托期限：自2007年元月16日至2019年元月15日止。”2008年3月1日，吴荣林向何廷俊出具《授权委托书》，委托事项为：“吴荣林将承租的四川省教育厅技术物资装备处，位于成都市一环路北三段附×号的办公楼（五层）商铺（两层）库房（两层）车库（两层）招待所（三层）的房屋。委托权限：特别授权，受托人有权代委托人签订上述房屋的出租合同收取上述房屋的租金。支付技装处的房租（按合同支付），行使上述出租房屋的日常管理事务。委托期限：自2008年3月1日至2019年元月15日止。”2015年6月1日，吴荣林作为出租方（甲方）与李秋苓作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定吴荣林受房屋所有权人的委托将座落在成都市一环路北三段×号的玖号门面（建筑面积约60㎡）租赁给李秋苓使用，租赁期限为壹年（自2015年6月1日起至2016年5月31日）。乙方在签订合同之日，向甲方支付保证定金6000元，租金为税后现金每月6000元，租金支付方式为先支付租金后用房，即签订合同当日内，乙方先向甲方支付3个月租金18000元，以后每次租金支付时间为租赁开始期限提前30天。租金以税后现金方式支付给甲方，如乙方延迟支付，每逾期一天，甲方有权按应交租金的2%收取滞纳金，如超过10天，甲方有权单方解除合同及时收回出租房屋，并追究乙方违约责任。在租赁期间内，甲乙双方均不能单方提前终止合同，任何一方如未按本合同的约定履行义务，导致提前终止合同，视为违约，由违约方承担违约金6000元及一切经济损失。合同注明：甲方同意乙方转让此合同，双方并约定按此合同继续执行一年即2016年6月1日至2017年5月31日止。后吴荣林向李秋苓交付了案涉房屋。2016年6月1日，李秋苓向吴荣林缴纳了三个月（2016年6月至2016年8月）房屋租金共计18000元后，未再向吴荣林支付剩余租金。另查明：一、2015年3月26日，何廷俊收到李秋苓支付的租房保证金6000元。二、2017年6月8日，城隍庙社区出具《证明》证实何廷俊在2016年12月至2017年2月期间多次到社区要求李秋苓退还租赁商铺，李秋苓仅支付了3个月（2016年6月至2016年8月）的房租，后商铺一直未转让，且李秋苓未将商铺退还何廷俊。三、短信记录和通话记录均反映何廷俊多次要求李秋苓交纳房租及腾退商铺。四、2017年3月27日，四川元绪律师事务所律师董棚飞向李秋苓邮寄送达的《律师函》要求李秋苓支付房屋租金。五、2017年4月5日，四川省成都市国力公证处出具（2017）川国公证字第27223号公证书，证明董棚飞于2017年3月27日向李秋苓邮寄《律师函》。上述事实有《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、四川省教育厅技术物资装备处向吴荣林出具的《授权委托书》、《公证书》、吴荣林向何廷俊出具的《授权委托书》、EMS邮寄单、城隍庙社区出具证明、短信记录、录音资料、照片及庭审记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，吴荣林与李秋苓签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关义务。双方合同到期后，2016年6月1日，吴荣林的委托代理人何廷俊与李秋苓在“注：经请示吴总，同意转让此合同。经双方同意按此合同继续执行一年即2016年6月1日-2017年5月31日。”故本案的租赁时间应视为经双方同意延长一年即2016年6月1日至2017年5月31日。李秋苓缴纳三个月（2016年6月至2016年8月）共计18000元的房租后，自2016年9月1日起未向吴荣林另行支付租金严重违约，故吴荣林主张解除《房屋租赁合同》及缴纳相关房租、腾退房屋的请求，本院予以支持。李秋苓应向吴荣林支付租金为54000元（自2016年9月1日至2017年5月31日止时共计9个月×每月租金6000元）。2017年5月31日合同约定的时间到期后，吴荣林未将涉案商铺租赁由此造成的扩大损失应由吴荣林自行承担。虽合同中明确约定租金每逾期一日按照2%收取滞纳金，但滞纳金过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率收取较为合适。由于公证费不属于李秋苓违约产生的直接损失，故吴荣林主张公证费的诉讼请求本院不予支持。本案中，李秋苓提供的证据不足以证实已向吴荣林腾退房屋及退还钥匙等事实，故其反诉确认《房屋租赁合同》于2016年9月解除的请求本院不予支持。由于双方签订的《房屋租赁合同》对保证金未约定不予退还，故李秋苓主张退还保证金6000元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除吴荣林与李秋苓签订的《房屋租赁合同》；二、李秋苓于本判决之日起十日内向吴荣林腾退位于成都市一环路北三段×号的玖号门面（建筑面积约60平方米）；三、李秋苓向吴荣林支付自2016年9月1日至2017年5月31日期间的租金54000元，并自2017年5月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向吴荣林支付滞纳金；四、吴荣林于本判决之日起十日内向李秋苓退还保证金6000元；五、驳回吴荣林的其他诉讼请求；六、驳回李秋苓的其他反诉请求。本诉案件受理费908元，减半收取454元，由李秋苓负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由吴荣林负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  吴荣霞二〇一七年十一月二十八日书记员  徐艺菲