广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初3322号原告（反诉被告）：禤建华，男，汉族，1976年10月24日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：胡海源、胡昊，均系广东流溪律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶灶萍，女，汉族，1973年10月15日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：陈家骏、扶阳，均系国信信扬律师事务所律师。第三人：广州市从化区禽畜水产技术推广中心，住所地广东省广州市从化区城郊街新庄，统一社会信用代码12440118574019990H。法定代表人：肖健。委托诉讼代理人：张东庆，该单位员工。原告（反诉被告）禤建华与被告（反诉原告）叶灶萍、第三人广州市从化区禽畜水产技术推广中心（简称“禽畜水产中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）禤建华的委托诉讼代理人胡海源、胡昊，被告（反诉原告）叶灶萍的委托诉讼代理人陈家骏、扶阳和第三人的委托诉讼代理人张东庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禤建华向本院提出诉讼请求：1.确定禤建华、叶灶萍于2016年10月1日签定的《铺位合作协议》有效；2.确认2016年10月1日起，位于广州市从化区河东北路**之一、之二、之三、之四的商铺实际承租人为禤建华，并由禤建华继受全部的权利和义务；3.本案诉讼费用由叶灶萍承担。事实与理由：2016年4月19日，叶灶萍与第三人签定《铺位租赁合同》，约定第三人将座落在从化区河东北路92号之一、之二、之三、之四，面积约110平方米的铺位出租给叶灶萍作瓷砖门市部之用，约定租期为三年从2016年5月1日至2019年4月30日止。叶灶萍需要交纳15000元作为合同保证金。铺位每月租金为人民币5200元。2016年10月1日，禤建华与叶灶萍签定《铺位合作协议》，性质名为合作，实为转租。叶灶萍将上述与第三人签定关于上述铺位的《铺位租赁合同》内所有条款转由禤建华方承担。签定该协议后，禤建华实际向第三人交纳租金，并实际使用从化区河东北路XX号之一、之二、之三、之四铺位。同时双方约定：“在协议期内，因不可抗力因素（包括地震、自然灾害或国家征收）令本协议无法继续执行的，所造成的经济损失或经济收益，统一由乙方承担或所有，与甲方无关。”2017年3月30日，禤建华与第三人签定《解除铺位租赁合同协议书》约定，双方签定的租赁合同于2017年4月1日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止，并约定因第三人未履行铺位租赁合同的约定期限，禤建华缴纳的15000元保证金全额返还，征收补偿等事项待政府出具评估报告后再作商议。禤建华认为，第三人己以行动承认禤建华是从化区河东北路XX号之一、之二、之三、之四铺位的实际承租人。综上所述，自2016年10月1日起禤建华是位于广州市从化区河东北路XX号之一、之二、之三、之四的商铺实际承租人，应由禤建华继受该铺位的全部的权利和义务。诉讼中，禤建华撤销第二项诉讼请求。叶灶萍答辩并反诉称：1.确认叶灶萍与禤建华签订的《商铺合作协议》无效；2.确认2016年10月1日至2019年4月30日止，，位于广州市从化区河东北路**之一之二、之三、之四的商铺承租人为叶灶萍；3.禤建华承担本案的反诉费。事实与理由：2016年4月19日，叶灶萍通过公开竞标的方式从第三人处取得从化河东北路92号之一、之二、之三、之四，面积约为110平方米的商铺承租权，铺位用途为为瓷砖门市部之用，期限从2016年5月1日至2019年4月30日，叶灶萍承租前缴纳壹万伍干元作为合同保证金，租金每月伍仟贰佰元，叶灶萍承租期间不能擅自转租，如要转租必须经第三人书面同意才能转租，如叶灶萍擅自转租他人第三人有权解除合同收回铺位和不退还保证金。2016年7月27日第三人法定代表人肖健在得知叶灶萍所承租的房屋在征收范围内的情况下，与禤建华恶意串通并介绍禤建华以合作经营的名义于2016年10月1日与叶灶萍签订了《铺位合作协议》。签订协议后，禤建华并未实际经营该店铺，坐等店铺被征收。2017年3月30日，第三人在并未与叶灶萍解除《铺位租赁合同》的情况下与禤建华签订了所谓的《解除铺位租赁合同协议书》，后涉案商铺被征收。叶灶萍认为，叶灶萍无转租权擅自转租涉案商铺且未经书面追认同意的情况下，该《铺位合作协议》无效；此外，禤建华利用《铺位合作协议》方式从而规避法律谋取非法利益，根据《合同法》第52条规定，该协议无效。经审理查明：2016年4月19日，叶灶萍（承租人）与第三人禽畜水产中心（出租人）签订《铺位租赁合同》，合同相关内容约定如下：1.租赁期限为叁年：从2016年5月1日至2019年4月30日；2.叶灶萍承租前交纳15000元作为合同保证金，每月租金为5200元；3.叶灶萍在承租期限不能擅自转租，如要转租他人必须经第三人书面同意才能转租，如叶灶萍擅自转租他人，第三人有权解除合同收回铺位和不退保证金。合同签订后，叶灶萍支付了15000元保证金给第三人。2016年10月1日，禤建华、叶灶萍双方签订《铺位合作协议》，协议相关内容约定如下：1.叶灶萍将位于广州市从化区河东北路XX号之一、之二、之四的商铺无偿与禤建华合作经营。叶灶萍与第三人签订关于本铺位的《铺位租赁合同》内所有条款由禤建华承担；2.合作期限：2016年4月19日至2019年4月30日（自2016年4月19日至2016年9月30日的所有债权债务经济纠纷及其所有收益归叶灶萍负责或拥有，与禤建华无关；自2016年10月1日至2019年4月30日的所有债权债务经济纠纷及其所有收益归禤建华负责或拥有，与叶灶萍无关）；3.叶灶萍与第三人签订的《铺位租赁合同》及其缴交的合同保证金人民币壹万伍仟元整（￥15000元整）的保证金单据需一同转交给禤建华，并归禤建华所有；4.禤建华根据本铺位租赁合同的要求，每月5号前向第三人缴交租金为人民币伍仟贰佰元整（￥5200元整），逾期未缴交，责任由禤建华承担；5.协议终止及解除的规定：在协议期内，因不可抗力因素（包括地震、自然灾害或国家征收等）令本协议无法继续执行的，所造成的经济损失或经济收益统一由禤建华承担或所有，与叶灶萍无关。协议签订后，叶灶萍将与第三人签订的《铺位租赁合同》以及保证金单据一并交给了禤建华。禤建华也向第三人缴纳了10、11月份的租金共计10400元。庭审中，第三人表示：禤建华、叶灶萍双方签订《铺位合作协议》时，第三人知情并同意。以上事实有当事人提供的《铺位租赁合同》、《铺位合作协议》、结算单、缴款单等证据以及庭审笔录予以佐证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点是原、叶灶萍签订的《铺位合作协议》是否有效。庭审中，禤建华、叶灶萍均确认以上合作协议实际是转租合同。签订上述合作协议时，第三人也表示同意。而后禤建华也依照原租赁合同直接支付租金给第三人。叶灶萍答辩称第三人与禤建华恶意串通介绍禤建华与其签订《铺位合作协议》，但未能提供证据予以证实。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，禤建华主张双方于2016年10月1日签订的《铺位合作协议》有效的诉讼请求合理，本院予以支持。在此前提下，叶灶萍提出的“2016年10月1日至2019年4月30日止，位，位于广州市从化区河东北路**之一二、之三、之四的商铺承租人为叶灶萍”的诉讼请求与实际情况不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）禤建华与被告（反诉原告）叶灶萍于2016年10月1日签订的《铺位合作协议》有效；二、驳回被告（反诉原告）叶灶萍的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费100元，均由被告（反诉原告）叶灶萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  董文祥二〇一七年十一月二十八日书记员  陆 然