福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初4710号 原告：李东旭，男，1990年3月20日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：黄思琦，女，1991年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林清毅，福建麒顺律师事务所律师。 原告李东旭与被告黄思琦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李东旭、被告黄思琦之委托诉讼代理人林清毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李东旭向本院提出如下诉讼请求：1、被告退还原告所交的租金人民币（币种，下同）120000元及逾期交房违约金（以押金100000元为基数，按每日千分之三标准计至还清为止；暂自2015年12月10日至2016年10月31日共325天乘以300元等于97500元）；双倍返还原告所交押金200000元。以上两项共暂计417500元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告黄思琦于2015年12月3日将址在厦门市同安区西柯镇启辉九路27号的房产，以每月租金500元的价格出租给原告，租赁期限自2015年12月10日至2035年12月9日。被告要求原告必须一次性付清二十年的租金120000元，并且要求原告交纳200个月的租金100000元作为押金。双方约定：被告违约则双倍返还原告押金，被告逾期交付房屋，每逾期一日，由原告按押金额的千分之三向被告加收违约金，违约金可充抵租金。双方在当日签订了《厦门市房屋租赁合同》，原告也支付了押金及租金220000元整，有被告所签的收条为证。双方并于2015年12月4日在厦门市房地产交易权籍登记中心做了房屋租赁登记备案。时至今日，被告一直以房屋装修未完成而不交房给原告。现因被告违约在先，为此，原告特依法诉至法院，恳请依法判如所请。 被告黄思琦答辩称：1、本案的讼争的房产租赁合同系虚假租赁行为的形式合同，原、被告之间不存在实际的房屋租赁关系；2、本案诉争租金并未实际支付，原告主张已支付20年房租的事实是虚假的。综上，恳请驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年12月3日，被告黄思琦作为甲方、原告李东旭作为乙方，共同签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告黄思琦将厦门市同安区西柯镇启辉九路27号室出租给原告李东旭。租赁期限从2015年12月10日起至2035年12月9日止。月租金为500元，由原告一次性付清被告租金二十年共计120000元。原告在签订合同后5天内须向被告缴纳200月的租金作为押金，即100000元整。被告逾期交付房屋，每逾期一日，由原告按押金额的千分之三向被告加收违约金，违约金可充抵租金。被告如果违约，则双倍返还原告押金。同日，被告黄思琦向原告李东旭出具了收条，证明“今收到李东旭付来同安区西柯镇启辉九路27号房屋的押金及租金人民币现金贰拾贰万元整”。2015年12月4日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具了《房屋租赁登记备案证明》（编号：厦房租证字第××号），认为“经审查，该房屋符合住宅用房出租条件，准予登记备案”。 另查明，中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行因经（2015）鲤民初字第3363号民事调解书确认，对被告黄思琦名下的址在厦门市同安区启辉九路27号房产及土地使用权享有优先受偿权。后经申请，该房产已于2017年3月7日10时至2017年3月8日10时止（延时的除外）在泉州市鲤城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，案外人林水来以最后竞价竞得上述房产。后案外人林水来以该房产存在租赁关系为由，要求对该房屋租赁登记备案予以注销。泉州市鲤城区人民法院据此作出了（2016）闽0502执56号之三执行裁定书，裁定注销址在厦门市同安区启辉九路27号房产的房屋租赁登记备案（编号：厦房租证字第××号）。 在本案审理过程中，原告李东旭提出财产保全申请，请求查封、冻结被告黄思琦址在厦门市同安区西柯镇启辉九路27号房产、厦门市同安区西柯镇启辉九路33号房产。本院据此作出（2016）闽0212民初4710号、（2016）闽0212民初4710号之一民事裁定书。原告李东旭据此先行垫付了保全费共3240元。 审理中，双方当事人主要对如下事实存在争议：一、租赁关系是否存在。原告李旭东认为双方之间存在租赁关系，并据此提供了《房屋租赁登记备案证明》、《厦门市房屋租赁合同》等证据对此事实予以证明。原告李东旭同时申请证人张某出庭作证。证人张某陈述“原告向被告租赁房屋，我在现场，……他们一起去房管局登记备案，我也一同参与。……黄某从自己打电话给我和原告，说是中介介绍的。原告有在中介交代说要一套房子，黄某从应该是从这得知”。被告黄思琦质证认为，虽然对该两份证据的真实性没有意见，但是其内容实质上是虚假的。证人张某的证言也是虚假证言。这是因为，本案讼争房产价值与出租价值差异巨大，不合常理。该房产位于繁华位置的别墅区，面积有392.36平方米，当时购买价格达570余万元。然而，合同约定的月租金仅为500元，并且约定一次性付清租金，这显然不合常理。合同里的相关违约责任仅限单方责任，所以合同是虚假的。原告所主张的租房流程、交付方式与客观事实不符。二、租金、押金是否有真实支付。原告李东旭提供了收条、付款凭证等证据，证明被告已经收到原告支付的租金及押金。同时，证人张某也陈述“付款时间就是收条上的时间……当时被告要现金，原告现金不够，就让我转了112000元给他”。被告黄思琦质证认为收条与主张明显矛盾，借条是现金，主张是转账；对转账凭证不予认可，因为没有证据证明张某的转账系被告确认的房租款项。被告黄思琦同时申请了证人黄某从出庭作证。证人黄某从陈述“没有收到租金……我欠原告赌博款，因为我没有房产，只有女儿有房产，我还不起钱，才让我女儿用房子租给他，防止以后我不还钱”。原告李东旭认为该证人证言虚假，不予认可。 以上事实，有原告李东旭举示的收条、《房屋租赁登记备案证明》、《厦门市房屋租赁合同》、转账凭证等证据以及当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见等证据为证，这些证据经本院审查、审核，予以采信。 本院认为,原告李东旭与被告黄思琦之间的租赁关系，系当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，双方之间的租赁合同关系应确认为有效。关于原、被告双方是否存在房屋租赁关系。从本案查明事实看，原告李东旭以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼，主张其与被告黄思琦存在房屋租赁关系，并已支付了20年租金120000元及押金100000元给被告。原告李东旭据此提供了《房屋租赁登记备案证明》、《厦门市房屋租赁合同》、收条、转账凭证及证人证言予以佐证。现虽被告黄思琦认为原告所提供的证据所要证明的内容是虚假的，然而其对该证据的真实性均没有意见，也即承认了被告黄思琦的确有与原告李东旭签订《厦门市房屋租赁合同》，并写下了借条交原告收执。被告黄思琦作为完全民事行为能力人，其理应充分认识到签订房屋租赁合同以及收条所产生的法律后果，对签订这些文书所产生的法律责任理应承担。既然被告黄思琦对本人签订的《厦门市房屋租赁合同》、收条并未予以否认，故，可以确认黄思琦与原告李东旭之间存在租赁合同关系。虽被告黄思琦一直以签订的租赁合同单价、房产交付方式不符合常理为由证明该租赁合同是虚假租赁行为的形式合同，可其并未主张该合同签订时受人强迫，也即其是自愿签订的该份租赁合同。既然该租赁合同是双方自愿签订的，则里面关于租金、房产交付等条款均可以认为是双方经过协商后制定的，则即使条款有不太符合常理之处，也可视为是原告自愿降低标准的行为，并未能由此反证出该租赁合同的虚假性，故对于被告的该辩称，本院不予采纳。至于被告黄思琦是否有实际收到租金及押金共220000元的问题，原告对此提供了收条、转账凭证、证人证言为证据。被告黄思琦虽一直辩解说该收条是因被告父亲与原告存在其他经济往来所签，且所欠款项实际为赌博款，是非法债务，然而被告并未对此提起任何证据予以证明，故对于被告的该辩称，本院不予采纳。综合上述分析，本院认可原告李东旭的主张，即其与被告黄思琦存在租赁关系并已向其支付了租金及押金共220000元。关于原告李东旭的诉求问题。现原告李东旭据以提出被告黄思琦需退还租金、双倍返还押金并支付违约金的理由在于被告未按合同约定装修房屋的卫生间、厨房等导致其无法入住。可基于原告李东旭在庭审中的陈述，其对房屋卫生间、厨房的装修并没有实际具体的要求，只需要“随便装修”。可见，该房屋卫生间、厨房本身的条件，并不直接影响房屋的实际使用与居住。而原、被告签订合同后，已交付钥匙，原告实可随时入住该房屋。况且，对于局部装修未完善的问题，原告也可与被告积极联系沟通或先行自行解决，而并不一定要置空房屋不予入住。故本院认为，被告未按约定装修完善的行为并非导致原告不能入住的根本原因，因此该行为不构成根本违约，原告据以向本院提出相关诉求的理据不足。据本院查明的事实，诉争案件的房屋现已被泉州市鲤城区人民法院拍卖。由于原告李东旭与被告黄思琦的租赁关系发生时间晚于抵押权设立的时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，原、被告双方所作的房屋租赁登记备案也已被泉州市鲤城区人民法院撤销。因此，诉争案件的房屋现已实际上不再具备继续出租的可能，原、被告之间的租赁合同在客观上也已无法继续履行，故被告黄思琦需向原告李东旭退还已经交纳的租金、押金。原告李东旭于2016年11月1日向本院提起诉讼，以房屋装修未完成而不予交房为由提出返还租金等诉讼请求，实际已具备解除原、被告签订的租赁合同之意。现虽理据不同，但本院认为，所退租金的时间节点应以2016年11月1日为宜，即所退租金为114500元（20年的租金120000元减去2015年12月至2016年10月共11个月的实际租用租金5500元）。另因原、被告的租赁关系设立时间晚于房屋抵押权的设立时间，致使该租赁关系无法对抗已登记的抵押权，故在一定程度上，被告黄思琦对原告李东旭因抵押权实现而无法继续承租房屋存在责任。而查明的事实也证明被告黄思琦并未完全履行装修房屋的义务，在一定程度上也存在过错。综上分析，鉴于原告李东旭在签订合同之时已一次性付清了20年的房租及交纳了相应的押金，因此，被告黄思琦应对原告不再承租后仍有交纳的款项损失予以支付违约金，具体标准可参照中国人民银行同期同类贷款利率进行计付。依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李东旭与被告黄思琦于2015年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月1日予以解除； 二、被告黄思琦于本判决生效之日起十日内退还原告李东旭租金人民币114500元、押金人民币100000元，合计人民币214500元； 三.被告黄思琦于本判决生效之日起十日内支付原告李东旭违约金（违约金以本金214500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年11月1日起计算至本判决确定的还款之日止）； 四、驳回原告李东旭的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币7563元，由原告李东旭承担3781.5元、被告黄思琦承担3781.5元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。本案案件保全费人民币3240元、公告费人民币350元，由被告黄思琦承担，款项于本判决生效之日起十日内一并支付于原告李东旭。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 王月萍 审 判 员 黄剑波 审 判 员 陈妙容 二〇一七年十一月一日 代书记员 李倩雯 附：本案所适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（五）项 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。