山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初681号 原告：赵阳，女，1987年11月12日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：赵毅，山东凌恒律师事务所律师。 被告：新华锦集团山东锦源房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市南区吴兴路29号3楼。 法定代表人：魏超雄，执行董事。 委托诉讼代理人：张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。 被告：袁淑策，男，1943年1月2日生，汉族，住青岛市市北区。 第三人：中华人民共和国山东出入境检验检疫局，住所地山东省青岛市市南区中山路2号。 主要负责人：高玉潮，局长。 委托诉讼代理人：刘晓，男，1984年4月5日出生，汉族，系该局财务处科长，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：翟洪，男，1963年6月1日生，汉族，系山东出入境检验检疫局商检公司副总经理，住山东省青岛市市南区。 原告赵毅诉被告新华锦集团山东锦源房地产开发有限公司（以下简称锦源房地产公司）、袁淑策房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月27日立案后，在诉讼过程中又追加中华人民共和国山东出入境检验检疫局（以下简称检验检疫局）为第三人。后赵毅去世，法院依法变更赵毅之女赵阳为本案原告。本院于2015年11月23日作出（2011）南民初字第20052号民事判决后，赵阳和锦源房地产公司均不服提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2016）鲁02民终1189号民事裁定书，以原判认定事实不清为由，裁定发回我院重审。我院于2017年2月4日立案后，依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵阳的委托诉讼代理人赵毅、被告锦源房地产公司的委托诉讼代理人张翠萍、第三人检验检疫局的委托诉讼代理人刘晓和翟洪到庭参加诉讼，被告袁淑策经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵阳向本院提出诉讼请求：1、确认锦源房地产公司与袁淑策关于清江路1号鸿仕雅居小区10号楼1单元1202室的房屋买卖合同无效；2、判令两被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：赵毅与锦源房地产公司于2008年11月15日签订商品房预售合同，赵毅已经依约向锦源房地产公司交付了房款、税款，但锦源房地产公司一直未向赵毅交付房屋，而锦源房地产公司于2010年5月又以远低于市场价格将房屋出售给袁淑策，双方存在恶意串通损害赵毅利益的事实。 锦源房地产公司辩称，1、涉案房屋并非其所有，涉案房屋的销售、定价及交付均系其按照房屋所有权人即检验检疫局的指示安排进行，房屋如何定价以及销售给谁都与其没有利害关系，所以不存在赵阳主张的串通行为；2、双方签订的商品房预售合同，已经因为赵阳未按约付款而解除，那么锦源房地产公司与袁淑策签订的合同系锦源房地产公司按照检验检疫局的指示签订，并已经履行完毕，是有效的，故锦源房地产公司与袁淑策签订的合同，不存在侵犯赵阳权益与无效的问题。综上，请求依法驳回赵阳的诉讼请求。 袁淑策未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 检验检疫局述称，1.在锦源房地产公司清江路1号项目销售过程中，该局协助部分职工进行了购房；2.赵毅系在选房现场就与锦源房地产公司签订了商品房预售合同；3.上述合同的后续履行，该局并不了解，也没有再参与；4.该局协助职工住房配售小组已经解散，经与原领导小组成员联系，原领导小组成员翟洪同志作了如下说明：2010年清江路项目已经竣工交房后，锦源房地产公司的人员找到他，说原该局职工所选的清江路1—10—1202不要了，他们需要另行出售。锦源房地产公司拿出一份《客户选房确认流转单》，单子上购房人填的是袁淑策，房屋信息是清江路1—10—1202。翟洪同志表示如该局职工当时选了房现在又不要了，该局也不会反对锦源房地产公司再出售的。锦源房地产公司的人请翟洪同志签字确认一下，翟洪同志就在该《客户选房确认流转单》左栏下角处签名，但不是在“销控确认”处，其留签名仅是基于该局职工不要房的情况下其不反对锦源房地产公司再转售非该局职工；5.因履行购房合同而发生的任何纠纷均与该局无关，如果赵毅违约导致合同解除，锦源房地产公司可以将房屋转售他人；如果锦源房地产公司在尚未与原购房人赵毅解除购房合同关系的情况下，就将房屋转售他人，锦源房地产公司应按照法律规定承担相应责任。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：赵阳提交的录音证据一份，证明锦源房地产公司通过检验检疫局的指示将诉争房产低价出售给袁淑策，存在恶意串通。锦源房地产公司对该证据真实性不认可。但认为若该证据是真实的，则可证明赵阳有过错，当时签正式房屋买卖合同时就是因为赵毅坚持以赵阳名义签署，而赵阳当时不在国内，导致签约迟延。锦源房地产公司系按照检验检疫局的指示将诉争房产销售给袁淑策，其无过错。本院认为，锦源房地产公司虽然对该证据的真实性有异议，但未申请司法鉴定，故本院对该证据的真实性予以确认。但因该证据中并无检验检疫局工作人员，故该证据中对检验检疫局不利的陈述，应结合本案其他证据认定。 本院依据当事人的陈述及本院确认和认定的证据，确认如下事实：青岛市人民政府[2005]第16号会议纪要确定检验检疫局出资补偿后，将新华锦集团所属外贸包装公司的市北区延吉路152号地块和四方区（现市北区）清江路1号地块交回市政府，用于解决职工住房问题。市国土资源房管局按规定收回上述土地后，不定向出让给符合资质要求的房地产开发单位进行建设开发。房屋建成后，由开发单位将其作为普通商品房定向销售给检验检疫局职工。青岛市国土资源和房屋管理局于2008年9月17日给锦源房地产公司复函称，你单位（指锦源房地产公司）开发建设的延吉路152号、清江路1号普通商品住房项目转化为商品住房后，定向销售给山东检验检疫局干部职工。2008年，检验检疫局和锦源房地产公司共同盖章确认了清江路1号、延吉路152号房源分配方案，除分配给检验检疫局和新华锦集团职工外，还有部分房源用于安置拆迁户和挡光户。锦源房地产公司并将未分配的部分剩余房源按照市场价向社会公众出售。 赵毅系检验检疫局职工。2008年11月15日，赵毅与锦源房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定锦源房地产公司将清江路1号项目10栋1单元12层2户房屋出售给赵毅，房屋建筑面积暂测为110平方米，每平方米单价为5028元，房屋总价款暂定为553060元。赵毅应于2008年11月15日前支付房款30万元，12月5日前支付房款87147元，于正式签约前办理贷款手续，计165918元。若未按约付款，应向锦源房地产公司支付违约金，逾期超过10日后，锦源房地产公司有权单方面解除合同，如行使解除合同权，应书面通知赵毅。锦源房地产公司定于2009年12月31日前将房屋交付给赵毅。 合同签订前后，赵毅分6次将387150元房款及9600元税款交至检验检疫局机关工会账户。检验检疫局已将该款全部转交给锦源房地产公司。 2008年底，检验检疫局与锦源房地产公司签订《职工购房款交接协议》，约定检验检疫局将前期收取的职工购房款交付给锦源房地产公司。协议第四条约定，本协议签订后，尚未交齐购房款的职工继续交纳购房款以及正式签订网上合同交纳购房款的有关事宜，都由职工直接与锦源房地产公司联系办理。 2009年3月份，赵毅申请将购房人变更为赵阳。因赵阳当时在国外，锦源房地产公司不同意赵毅代签正式商品房买卖合同，双方最终未签订正式的商品房买卖合同。 2010年5月18日，袁淑策与锦源房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定锦源房地产公司将诉争房屋出售给袁淑策，每平方米单价为5180元，总房价款为572545元，付款方式为签合同当日一次性全额付款。锦源房地产公司主张系依据检验检疫局的指示将涉案房屋出售给袁淑策，有翟洪的签字为证。检验检疫局主张系锦源房地产公司私自将涉案房屋出售给袁淑策。翟洪签字是应锦源房地产公司的要求，锦源房地产公司称赵毅的房子不要了，但是要分配给其他人，内部存档需要检验检疫局的确认，否则无法按照该价格出售给袁淑策，因此检验检疫局签字。期间也存在锦源房地产公司找到检验检疫局确认签字以5000元左右的价格对外出售的情况，只是相关房屋还未买卖，未产生争议。 2010年5月28日，袁淑策在《验房交接单》上签字，确认对房屋进行了验收交接。 后赵毅家属因诉争房屋被卖给袁淑策找到锦源房地产公司，锦源房地产公司承诺在该小区另找房源出售给赵阳，因双方未能达成一致，未果。 2010年4月份，锦源房地产公司多次将与诉争房产同一小区的房产出售给非检验检疫局工作人员，房产售价在每平方米单价9500元左右。 庭审中，合议庭曾认为锦源房地产公司和袁淑策之间签订的房屋买卖合同有效，告知赵阳有权变更诉讼请求，赵阳坚持原诉请。 本院认为：本案争议的焦点是锦源房地产公司与袁淑策签订房屋买卖合同是否存在恶意串通，若存在恶意串通，则依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定锦源房地产公司与袁淑策签订的房屋买卖合同无效，支持赵阳的诉请；若不存在恶意串通，则不应支持赵阳的诉请。赵阳认为，恶意串通的认定一般采用推定的方式进行，由法官按照日常的交易习惯，通过高度盖然的可能性进行判断。在整个房屋买卖的过程中，存在种种不合理，完全有悖于常理和交易习惯，双方完成这些行为存在高度的一致性：如果检验检疫局审查袁淑策的购房身份，就不会有交易的产生，检验检疫局不在流转单上签字确认，双方的交易也不可能完成，锦源房地产公司与检验检疫局对此没有合理解释，可以认定锦源房地产公司、检验检疫局与袁淑策存在某种默契，且交易的价格明显低于市场价格，明显构成恶意串通。锦源房地产公司认为，其与袁淑策的交易系基于检验检疫局的指示，且并未从中获益，不存在恶意串通。检验检疫局认为，锦源房地产公司与袁淑策的交易与其无关，系锦源房地产公司的自主交易行为。 通说认为，恶意串通为主观因素，是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以表现为一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法，而以默示的方式接受。它可以是双方当事人互相配合，也可以是双方共同作为。其核心是当事人双方具有共同的损害国家、集体或第三人利益的目的。 就本案而言，诉争房产系商品房，对此，无论是青岛市国土资源和房屋管理局于2008年9月17日给锦源房地产公司的复函，还是庭审中当事人的主张，都可证明。故本案应按照审理商品房相关规定处理。但诉争房产又是定向销售的商品房，具体表现在只要有检验检疫局在流转单上签字，购房人就可以以优惠价格购买，故又存在一定的特殊性。袁淑策并非检验检疫局职工，本无权以内部职工价购买涉案房屋，但却以明显低于市场价的内部职工价购买了涉案房屋，对此，锦源房地产公司和检验检疫局都未给出合理的解释。锦源房地产公司主张系受检验检疫局指示出售，而检验检疫局则认为系锦源房地产公司的自主行为，两单位的解释互相矛盾；锦源房地产公司与赵毅已经签订了涉案房屋的买卖合同，并按合同约定收取了大部分购房款，在未与赵毅解除购房合同的情况下，又将涉案房屋出售给袁淑策，存在明显过错，直接损害了赵阳的合法权益。锦源房地产公司虽然主张因赵毅未依约支付购房款，合同已经解除，但按照合同约定，赵毅最后一笔购房款在双方签订正式合同时办理贷款手续，而双方并未签订正式合同，赵毅并未违约。退一步讲，即使存在赵毅违约的情况，锦源房地产公司也应当按照合同约定向赵毅发出解除合同通知书后，合同才解除。但锦源房地产公司并未发出解除合同通知书。故锦源房地产公司主张合同已经解除，缺乏事实与法律依据；袁淑策以明显低于市场价的内部职工价格购买涉案房屋，其对该房属内部职工低价房是明知的，而对其不具备该购房资格也是明知的，故袁淑策购买涉案房屋也存在过错。但是，存在过错并不意味着一定存在恶意串通，只有锦源房地产公司和袁淑策具有共同损害赵阳合法权益的目的时才能构成恶意串通。本案查明的事实只能证明锦源房地产公司在将涉案房产出售给袁淑策时存在损害赵阳合法权益的过错，但没有证据证明袁淑策在购买涉案房产时知道或应当知道该房产已经出售给赵毅，即没有证据证明袁淑策在购买涉案房产时有故意或知道将损害赵毅合法权益的过错。赵阳主张袁淑策以不合理的低价购买房屋即可推定双方存在恶意串通，但本案查明的事实是袁淑策是拿到了检验检疫局签字的流转单才获得的低价购房资格，至于其是如何拿到的该流转单，因袁淑策拒不到庭参加诉讼，锦源房地产公司和检验检疫局又互相推诿，该事实现无法查清，但只能据此推定袁淑策以不正常的手段获得该流转单，却不能据此推定袁淑策知道或应当知道诉争房产已经出售给了赵毅。故不能认定锦源房地产公司与袁淑策之间存在损害赵阳合法权益的恶意串通。 本案审理过程中，合议庭已经告知赵阳可变更诉讼请求，赵阳拒绝变更诉讼请求。 综上所述，赵阳提交的证据不能证明锦源房地产公司和袁淑策在签订房屋买卖合同时具有损害赵阳合法权益的共同目的，应承担举证不能的不利后果。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回赵阳的诉讼请求。 案件受理费9331元、申请费3285元、公告费900元，合计13516元，由赵阳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曹恩华 人民陪审员  韩永萍 人民陪审员  韩丽华 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  庄晓婷