湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0302民初3435号原告：路红卫，女，1966年8月1日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：黄焕武，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解，代收法律文书。被告：任芸，女，1966年7月8日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：郝风成，男，1966年10月14日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。被告：周晓童，女，1976年3月26日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：项磊，湖北立丰律师事务所律师。代理权限为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代收法律文书等。委托诉讼代理人：耿勇，男，1958年11月18日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代收法律文书等。原告路红卫与被告任芸、郝风成、周晓童债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年3月24日立案。本院于2017年2月5日作出（2016）鄂0302民初1228号民事判决，原告路红卫不服该判决，向湖北省十堰市中级人民法院提出上诉，经审理，湖北省十堰市中级人民法院作出（2017）鄂03民终1133号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）鄂0302民初1228号民事判决，发还重审。本案于2017年8月17日进行了登记立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路红卫的委托诉讼代理人黄焕武、被告任芸、被告郝风成、被告周晓童的委托诉讼代理人项磊、耿勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告路红卫向本院提出诉讼请求：1、撤销被告任芸、郝风成与被告周晓童于2015年7月9日签订的《房屋买卖合同》和2015年7月29日签订的《房屋买卖合同》；2、本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2013年4月至2014年2月期间，被告任芸向原告借款共计85万元。2015年6月18日，被告任芸向原告承诺于2015年9月30日还款35万元，如到期不能还款，自愿将登记在其夫妻名下位于茅箭区二堰街办上海路7号36幢3-5-1的一套住宅过户给原告。借款到期后，被告并未按约还款，且逃避债务。经查，2015年7月9日，被告任芸、郝风成与被告周晓童签订《房屋买卖合同》，将登记在其夫妻名下位于张湾区东岳路××2-1-1的住宅（建筑面积：66.33㎡）以12万元的价格转让给被告周晓童；2015年7月29日，被告任芸、郝风成又与被告周晓童签订《房屋买卖合同》，将登记在其夫妻名下位于茅箭区二堰街办上海路7号36幢3-5-1的住宅（建筑面积：70.46㎡）以10万元的价格转让给被告周晓童。被告任芸、郝风成与被告周晓童两次签订《房屋买卖合同》的交易价均严重低于当时房屋市价，损害了原告的合法权益，依法应予以撤销。据此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，判如所请。被告任芸、郝风成辩称，我们出售房屋的价格、交易方式合理合法，属于正常的买卖关系。备案价格是为了合理避税，真实价格是张湾区东岳路的房子售价29万元，茅箭区上海路的房子售价25万元。被告周晓童辩称，涉案的房屋价格没有严重低于市场价格；购买涉案的房屋时，不知道与任芸、郝风成存在债权债务纠纷。我与任芸、郝风成的合同属于正常买卖关系，未有恶意串通损害第三人利益的故意和行为，属于善意购买人。请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：2013年4月至2014年2月期间，被告任芸先后向原告路红卫借款。2015年6月18日，被告任芸向原告路红卫出具《承诺书》，承诺在2015年9月30日还款35万元，如到期不能偿还，自愿将房产（20××43）过户给路红卫，但到期后被告任芸未依约还款。2015年7月9日，被告任芸、郝风成与被告周晓童签订一份《存量房买卖合同》，约定将任芸、郝风成共同共有位于张湾区车城街办东岳路××2-1-1的房屋（所有权证号为30××86，建筑面积66.33㎡）转让给周晓童，合同约定房屋转让总价款为12万元。同年7月20日，郝风成就该买卖合同给周晓童出具了一份收到房屋过户款29万元的收条。同年7月29日，任芸、郝风成又与周晓童签订一份《存量房买卖合同》，约定将任芸、郝风成共同共有位于茅箭区二堰街办上海路7号36幢3-5-1的房屋（所有权证号为十堰房权证茅箭区字第××号，建筑面积70.46㎡）转让给周晓童，合同约定房屋转让总价款为10万元。同年8月17日，郝风成就该买卖合同给周晓童出具了一份收到房屋过户款25万元的收条。2015年7月20日，十堰市房屋产权交易中心将位于张湾区车城街办东岳路××2-1-1的房屋产权办理登记到周晓童名下，所有权证号为十堰房权证张湾区字第××号。同年8月17日，十堰市房屋产权交易中心将位于茅箭区二堰街办上海路7号36幢3-5-1的房屋产权办理登记到周晓童名下，所有权证号为十堰房权证茅箭区字第××号。任芸、郝风成将房屋出售后，郝风成居住其父亲家里，任芸租用他人房屋居住。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告任芸、郝风成将房屋转让给被告周晓童是否为以明显不合理的低价转让。原告路红卫认为，任芸、郝风成将涉案两套房屋分别以12万元和10万元的价款转让给周晓童，价格明显低于市场价，损害了自己的合法权益。任芸、郝风成、周晓童认为，任芸、郝风成房屋买卖合同的价款12万元和10万元是为少交税费，实际交易价格为29万元和25万元，并不低于市场价。本院认为，按照任芸、郝风成和周晓童的陈述，双方买卖是通过中介机构联系的，即双方均不认识，那么，双方涉及金额29万元和25万元大额交易，按照交易习惯，应当就实际交易价款订立书面合同，但任芸、郝风成和周晓童均不能提交该证据。任芸、郝风成和周晓童均陈述称购房款29万元、25万元是以现金方式支付，作为互不相识的买卖双方进行大额资金交易，不符合交易习惯。因此，周晓童提交的证据不足以证明任芸、郝风成与周晓童买卖房屋成交价分别为29万元和25万元的事实，应当以任芸、郝风成与周晓童在不动产登记部门备案的买卖合同认定房屋买卖价格，即：任芸、郝风成向周晓童出售位于张湾区车城街办东岳路××2-1-1的住宅价款为12万元，出售位于茅箭区二堰街办上海路7号36幢3-5-1的住宅价款为10万元。折算后，上述两套住宅每平方米转让价格分别为1809元和1419元，依据原告路红卫提供的证据可以证实上述同地段同类房屋的住宅每平方米转让价格分别4000元和2840元，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，故可以认定被告任芸、郝风成与被告周晓童双方约定的房屋转让价格明显低于市场价。2、被告任芸、郝风成将房屋转让给被告周晓童的转让行为是否对原告路红卫造成损害。原告路红卫依据（2016）鄂03民终2092号民事判决申请执行任芸一案，已进入执行程序，但目前尚无财产可供执行。被告任芸、郝风成在明知对路红卫负有未清偿债务的情况下，将其所有的房屋以明显不合理低价转让给周晓童，导致原告路红卫的债权无法实现，已对原告路红卫造成损害。3、被告周晓童是否知道该情形。周晓童所购房屋均位于十堰市城区，从其与任芸、郝风成订立的《存量房买卖合同》约定的价款和其向法庭举交的郝风成出具的收条中的价格对比，可以认定周晓童对任芸、郝风成以不合理的低价转让房屋的事实主观上是明知的，客观上其与任芸、郝风成之间转让房屋的行为对债权人路红卫造成了损害。综上所述，被告任芸、郝风成以明显不合理低价转让房屋的行为，使被告任芸清偿所欠原告路红卫债务的能力明显降低，造成原告路红卫的债权无法实现，并且被告周晓童应当知道该情形。因此，原告路红卫主张撤销被告任芸、郝风成与被告周晓童之间的房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告任芸、郝风成、周晓童的抗辩以现金支付房屋价款的理由不符合交易习惯，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销被告任芸、郝风成将位于张湾区车城街办东岳路94号6幢2-1-1的房屋（原房产证号：30××86，现房产证号：十堰房权证张湾区字第××号）以及位于茅箭区二堰街办上海路7号36幢3-5-1的房屋（原房产证号：20××43，现房产证号：十堰房权证茅箭区字第××号）转让给被告周晓童的行为；二、驳回原告路红卫的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告任芸、郝风成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院，上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院，账户号：17×××01。开户行：中国农业银行股份有限公司北京路支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉费通知）。审 判 长  韩西蒲人民陪审员  曾新彩人民陪审员  郑 坤二〇一七年十一月六日书 记 员  赵 强