上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初9592号原告：上海海运物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人张振华。委托诉讼代理人：曹文慧，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：陈宜艇，男，1950年3月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈建聪，男，住上海市。委托诉讼代理人：张伟，女，住上海市。原告上海海运物业管理有限公司(以下简称海运物业公司)与被告陈宜艇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海运物业管理公司的委托诉讼代理人曹文慧，被告陈宜艇的委托诉讼代理人陈建聪、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海运物业公司诉称：原告为上海市安国路XXX号-XXX室(以下简称系争房屋)业主，同时也是小区的物业管理公司。被告自2005年至今不缴纳承租租金及保安保洁费用，损害原告的合法权益。虽经原告多次催讨，被告拒不缴纳。故起诉来院要求被告支付自2005年4月至2017年7月期间的租金24,153.60元(每月租金163.2元，共计148个月)；要求被告支付自2012年9月至2017年7月的保安保洁费用1,851元(2012年9月至2013年11月，每月保安保洁费用15元，2013年12月至2014年12月，每月保安保洁费用24元，2015年1月至2017年7月，每月保安保洁费用43元)；要求被告支付逾期付款违约金22,302.26元(自2012年4月起至2017年7月止，以每年房屋租金的日万分之四的逾期付款利率计算)。被告陈宜艇辩称，本案系争房屋质量不符合标准,房屋部位结构有问题,2005年4月到2010年4月，水管就在被告房屋楼顶，有噪声，导致被告无法正常生活，不愿意全额支付这五年的租金，希望原告将这五年的租金减免。根据被告当时的家庭收入情况，符合减免政策，要求减免5年租金。由于2010年4月之后原告将水管噪声的问题解决，被告愿意支付2010年4月至今的租金。我方属于非独用成套住宅也属于不可出售的公房，属于2000年第264号文第七条租金暂不调整的范围。我们按照该号文的第九条我方属于可以减免的情况，我们楼下的居民也都得到减免，但是原告不给我们减免。被告愿意支付保安保洁费用，但认为原告提供的收费标准进适用于售后公房，系争房屋属非独用成套住宅，由于政策原因不能购买成售后公房，故不应该适用相关计算保安保洁费用的标准。关于逾期付款违约金的问题，2010年4月之后被告一直主动找原告支付2010年4月以后的租金，因被告要求一并支付欠付的租金，而不单独收取2010年4月以后的租金，造成被告未支付租金的责任不在被告，被告不应该承担违约金。我方认为违约金的主张是有诉讼时效的，对于租金和保安保洁费用的收取原告从2000年之后并未向我们催讨过，原告主张诉讼请求的时效也过了。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：系争房屋系交通部上海海运管理局所有，交通部上海海运管理局委托海运物业公司对房屋进行管理、租赁等业务。被告与海运物业公司建立了公房租赁关系，由被告租赁使用系争房屋，初始月租为56.30元。期间，原告海运物业公司在1996年、1997年、1998年依据规定对被告租赁房屋的租金进行调整。系争房屋所在大楼为10层钢混结构，其中1-7层系非独用公房，由于政策原因不对外出售。8-9层为可售公房。被告以每月租金标准163.20元支付房屋租金直至2005年3月，自2005年4月起停止支付房屋租金，至2017年7月期间的租金24,153.60元(每月租金标准163.2元，共计148个月)。被告自2010年4月之后曾主动向原告要求支付2010年4月之后的房屋租金，但原告以租金必须连续缴纳为由拒收。原告分别于2005年11月、2006年8月、2007年12月、2008年8月、2009年7月、2010年12月、2011年11月通过信函向被告邮寄催款通知书，要求被告支付未付租金，于2013年5月通过信函向被告邮寄催款通知书，要求被告支付未付租金及物业管理费。2015年5月，原告向被告送达邮件，但邮件内容不明。租金及保安保洁费用虽经原告催讨，但无果，原告遂于2017年4月28日诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的催款通知书、房屋所有权证、租用公房凭证、上海邮政微机专用单册、被告提供的房屋租金账单及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：公民及法人的合法民事权益受法律保护。原告海运物业公司作为本市上海市虹口区安国路XXX号-XXX室公有房屋的物业管理部门，其有权按照国家规定的标准收取租金。被告陈宜艇作为公有房屋的实际使用人应履行按期交纳租金的义务，逾期未付上述费用，显属不当，应当承担相应民事责任。关于被告提出的其家庭应属于可以减免公房租金而拒绝缴纳房租的抗辩理由，根据相关规定，公房租金减免，需由有关部门审核后，由房屋管理单位核定减免金额，现无证据证明被告经核准减免租金，该抗辩理由不成立。因法律明确规定向人民法院请求延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告虽提出多次向被告催讨租金，但现提供证据仅能证明其于2011年11月之前就租金提出过主张，未能提供之后连续向被告催讨租金相应的证据佐证。故被告提出的原告主张的租金给付请求权诉讼时效届满抗辩成立，法院予以采纳，原告于2017年4月提起诉讼一年前的租金给付请求权诉讼时效届满，本院不予支持。现被告自愿支付2010年4月以后的租金，系当事人自愿履行，不受诉讼时效限制，故该行为于法不悖，本院予以支持。由于系争房屋属非独用公房，由于政策原因不能购买成售后产权。而其同幢大楼不同楼层房屋可售公房，同时整幢大楼保安保洁标准相同。因此，其保安保洁费用标准可以参照适用本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，原告提出的保安保洁费用计算标准属于该范围内，应予准许。因法律明确规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，现原告仅能证明其在2013年5月已就上述保安保洁费用提出过主张，未能提供之后连续向被告催讨保安保洁费用相应的证据佐证，故被告提出的原告主张的保安保洁费用给付请求权诉讼时效届满抗辩成立，法院予以采纳。故原告于2017年4月提起诉讼二年前的保安保洁费用给付请求权诉讼时效届满，本院不予支持。由于原告于2017年4月因提起诉讼造成诉讼时效中断，故原告要求被告支付的2015年4月至2017年7月的保安保洁费用于法有据，依法应予支持。关于2010年4月至2017年7月的租金未付情况，是由于原告拒收导致逾期支付，故对于原告要求被告以每年房屋租金的日万分之四的逾期付款利率计算逾期付款违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、一百三十八条、《上海市房屋租赁条例》第十三条，判决如下：一、自本判决生效之日起3日内，被告陈宜艇应支付原告上海海运物业管理有限公司租金14,361.60元(自2010年4月起至2017年7月止，共计88个月，每月标准为163.20元)；二、自本判决生效之日起3日内，被告陈宜艇应向原告上海海运物业管理有限公司支付保安保洁费用1,204元(自2015年4月起至2017年7月止，每月标准为43元，共计28个月)；三、对于原告的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费990.02元，由原告上海海运物业管理有限公司负担671.14元，被告陈宜艇负担318.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 毅人民陪审员  孔庆智人民陪审员  朱国庆二〇一七年十一月十五日书 记 员  赖弈萱附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的，依照其规定。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。二、《上海市房屋租赁条例》第十三条房屋的租金由租赁当事人协商确定。但下列房屋的租金应当按照市人民政府规定的标准执行：（一）公有居住房屋；（二）以行政调配方式出租的非居住房屋；（三）政府投资建造的公益性非居住房屋；本条例施行前按照市人民政府规定的租金标准出租的私有居住房屋，其租金和租赁关系的处理办法由市人民政府另行规定。