广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民初198号原告：佛山市国土资源和城乡规划局，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：顾耀辉。委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓日科，广东法品律师事务所律师。被告：佛山市南海区中国国际机械贸易中心，住所地佛山市南海区。法定代表人：林纯。委托诉讼代理人：何永刚，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁德健，广东君信律师事务所律师。原告佛山市国土资源和城乡规划局（以下简称佛山国土局）诉被告佛山市南海区中国国际机械贸易中心（以下简称南海机械贸易中心）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭进行审理。原告佛山国土局的委托诉讼代理人麦慧莉、邓日科，及被告南海机械贸易中心的委托诉讼代理人何永刚、梁德健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山国土局诉称：被告南海机械贸易中心原持有位于佛山市南海区桂城街佛平路南侧面积33419.1平方米（折合50.1286亩）土地的三个国有土地使用证，证号分别为佛府南国用〔2010〕第0119437号、佛府南国用〔2008〕第0112521号、佛府南国用〔2007〕第0110857号，均为工业用地（以下简称涉案土地）。2010年2月11日，佛山市南海区“三旧”改造协调领导小组作出南旧改复〔2010〕9号《关于将佛平四路以南地块“三旧”改造项目认定为区“三旧”改造项目的批复》，将涉案土地项目认定为南海区“三旧”改造项目。2010年7月8日，佛山市南海区人民政府作出南府复〔2010〕488号《关于第九批“三旧”改造项目用地功能转为国有商服用地的批复》，同意将涉案土地等“三旧”改造项目用地以协议出让的方式转为国有商服用地，并按相关规定补缴出让地价款。2011年2月14日，佛山市国土资源局（即原告前身）作出佛国土资南出变复〔2011〕00008号《关于佛山市南海区中国国际机械贸易中心申请国有出让建设用地改变用途的批复》，同意南海机械贸易中心申请将涉案土地从国有出让工业用地变更为批发零售、住宿餐饮、商务金融用地。2011年3月29日，佛山国土局与南海机械贸易中心签订合同编号为440605-2011-000028的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），约定佛山国土局将坐落于佛山市南海区桂城街佛平路南侧B11地块出让给南海机械贸易中心，出让价款为人民币116928771元，南海机械贸易中心应于合同签订之日起60日内（即2011年5月28日前）一次性付清出让价款。《出让合同》签订后，南海机械贸易中心一直拖欠出让价款。2011年6月7日至2014年7月18日间，佛山市国土局先后十次以《国土建设用地使用权出让金催缴函》、《律师函》等方式催缴，但南海机械贸易中心未支付任何款项。2015年7月15日，佛山市国土局向南海机械贸易中心发出《解除合同通知书》，通知南海机械贸易中心解除《出让合同》并要求其支付违约金。该通知书次日送达南海机械贸易中心。综上，因南海机械贸易中心未按约定支付土地出让价款，根据《出让合同》第三十条约定：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”为此，特诉至法院，请求判令：1.确认佛山国土局与南海机械贸易中心签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440605-2011-000028）于2015年7月16日解除；2.南海机械贸易中心向佛山国土局支付因迟延支付土地出让价款导致的违约金共计人民币176679373元（自2011年5月28日起计至2015年7月16日的解除之日止，以未支付的土地出让价款人民币116928771元为基数，每日按其1‰计算）；3.本案全部诉讼费用由南海机械贸易中心负担。被告南海机械贸易中心答辩称：一、本案诉争《出让合同》是佛山国土局为实现公共利益、行政管理目标，在法定职责范围内特许南海机械贸易中心，将名下土地使用权用地变更功能的文件，其合同性质属于《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定的行政协议，应适用行政审判程序和规定审理本案。二、佛山国土局在未经法定招拍挂程序直接与南海机械贸易中心签订《出让合同》，其实质是适用广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》对涉案土地进行三旧改造开发，但却使用了国有土地使用权出让合同的格式版本，在对涉案土地原使用权人尚未依法定程序安置补偿并将涉案土地依法征收前，就在合同第二条约定“出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权”，明显与事实不符；佛山国土局在签订合同时并无权出让涉案土地的使用权，即使是涉案土地的原所有人（即被告南海机械贸易中心）同意，但因安置补偿是具有行政行为性质，且《出让合同》属于行政合同必须依法公开，否则属于违法行政；此外，《关于佛山市南海区中国国际机械贸易中心申请国有出让建设用地改变用途的批复》中提及，签订《出让合同》须依据佛山市人民政府的批准，但佛山国土局未举证证明相关批准文件，故《出让合同》违反法定程序，应属无效合同，南海机械贸易中心无需履行合同约定的支付定金和出让价款的义务，更无需支付违约金，佛山国土局亦无需依约变更建设用地性质。三、南海机械贸易中心坚持认为《出让合同》无效，即便合同被法院认定有效的情况下，佛山国土局要求南海机械贸易中心支付违约金176679373元的诉请亦于法无据、于理不合。首先，合同约定履约义务将支付定金作为付清出让金的前提，该定金同时具备“成约定金、违约定金”法律属性，作为实践合同的定金合同须以交付款项作为生效前提，被告南海机械贸易中心未履行交付定金的，土地出让价款支付条款不发生效力，本案并未实际履行，佛山国土局不因合同解除而产生任何损失。其次，南海机械贸易中心已根据佛山国土局要求将旧的《国有土地使用权证》交给佛山国土局，而佛山国土局未将已盖章的《出让合同》原件交付被告，也未颁发新的《国有土地使用权证》给南海机械贸易中心，佛山国土局的行为同样属于未实际履行《出让合同》。最后，涉案土地占地面积为33419.1平方米，佛山国土局根据《出让合同》可收取的土地出让价款是116928771元，地面价格每平方米3498.86元，根据当初经批准的规划条件容积率是≥2.0且≤5.0，即可建面积为167095平方米，楼面面积价格为每平方米699.77元。《出让合同》解除后，涉案土地恢复原工业用地性质，但由于涉案土地所在位置的规划已不允许进行工业经营，因此，涉案土地只能按照三旧改造政策规定的程序和补偿分配原则转换用地性质进行开发，根据南府办〔2015〕53号《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧改造”）工作的实施意见的通知》，工业用地转为商服用地或者住宅用地的，除严格按程序进行外，转换用地性质所获得的土地出让价款是由佛山国土局和土地的原所有人平分，即佛山国土局是肯定能通过批准涉案土地再次三旧改造而重新获得出让土地价款的。根据南海区公共资源交易网2016年7月22日的南海区国有建设用地使用权挂牌出让公告及2016年8月31日的交易结果公告，与涉案土地相邻地段地块（××区××金融高新技术服务区××区中央大街××、××路以东地段，土地面积18022.8平方米，商服用地，容积率是≥3.5且≤5.5，可建面积99125.4平方米，即楼面面积每平方米4091.68元）的成交价格为405590000元，地面价格高达每平方米22504.27元，较涉案地块每平方米699.77元高出484.72%。为此，参照此成交价并按照《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧改造”）工作的实施意见的通知》，佛山国土局再次对涉案土地进行三旧改造，能够获得的土地出让价款肯定会多于《出让合同》约定的116928771元，且由于涉案土地片区已基本无可出售的住宅用地，该地块日后土地价值将进一步提升，合同解除不会对佛山国土局造成实际损失。四、适用《关于规范国有土地使用权出让收支管理办法的通知》等规范性文件计算违约金，应以继续履行合同为前提，否则佛山国土局获取巨额违约收益后又因涉案土地必然再次三旧改造而获得更多出让收入，将严重违反《合同法》第五条关于当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务的规定。解除合同后按违约金条款计价赔偿，不符合《出让合同》第三十条第一款的约定，从该条的语序看来，违约金是在《出让合同》不解除的情况下适用，且只有60日的计算期，而佛山国土局一旦行使解除权，则其只享有不返还定金和要求赔偿损失的权利，而不能既单方解除合同，又要求南海机械贸易中心支付从2011年5月28日至2015年7月6日按每日1‰计付违约金。另外，根据《出让合同》复印件显示，合同于2011年3月29日签订，约定支付出让价款截止日为合同签订之日60日（即2011年5月28日），佛山国土局于2011年6月7日催告被告，南海机械贸易中心当时已经向南海国土局表示因没有《出让合同》原件和合作方资金不到位，无力支付款项。根据合同第三十条约定：“延期付款超60日，经出让人催交仍不能支付……,出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金……”，即佛山国土局于2011年7月28日就有权解除《出让合同》，但其在2011年6月7日发出催缴函后，不及时行使合同权利，迟至2015年7月16日才向南海机械贸易中心发出解除通知，远超出合理解除期限。南海机械贸易中心在多次表示无力支付土地出让价款且未依约履行的情况下，仍怠于行使其解除权利实质是放任计算时间不断增加违约金，其未采取适当措施防止损失扩大，是故意增加违约赔偿责任，企图借此获取巨额非法赔偿收益，故其无权主张2011年7月28日之后的违约赔偿责任。五、根据《合同法》第九十七条，合同解除后南海机械贸易中心仅承担恢复原状、采取补救措施等赔偿责任，而“惩罚性违约金”并不在列；虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定在合同因违约解除后仍可适用违约条款，但本案属于行政性质的合同，并非普通买卖合同，不适用上述司法解释。即便法院认为该司法解释可以在本案中适用，亦应根据司法解释的第二十六条、《合同法司法解释》第二十九条规定，结合佛山国土局实际损失，判断是否调减其主张的违约金数额。原告佛山市国土局为支持其主张，向本院提交了如下证据：（一）1.原告组织机构代码证、《佛山市国土资源和城乡规划局主要职责内设机构和人员编制规定》；2.被告工商登记信息查询记录及组织机构代码证。本组证据拟证明原、被告具备诉讼主体资格。（二）1.佛府南国用〔2010〕第0119437号、佛府南国用〔2008〕第0112521号、佛府南国用〔2007〕第0110857号国有土地使用证；2.南旧改复〔2010〕9号《关于将佛平四路以南地块“三旧”改造项目认定为区“三旧”改造项目的批复》；3.《佛平四路以南地块“三旧”改造项目方案》（编号：桂城9-01）；4、南府复〔2010〕488号《关于第九批“三旧”改造项目用地功能转为国有商服用地的批复》；5.佛国土资南出变复〔2011〕00008号《关于佛山市南海区中国国际机械贸易中心申请国有出让建设用地改变用途的批复》；6.《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：440605-2011-000028）。本组证据拟证明涉案土地项目被认定为南海区“三旧”改造项目，并批准将用地功能转为商服用地。（三）1.落款时间分别为2011年6月7日、2011年9月19日、2012年2月29日、2012年3月9日、2012年3月20日、2012年3月30日、2012年4月10日、2012年11月12日的国有建设用地使用权出让金催缴函及其送达情况材料；2.落款时间为2014年2月18日的南国土函〔2014〕42号《佛山市南海区国土城建和水务局关于国有建设用地使用权出让金及违约金的催款函》及其文件签收表；3.落款时间为2014年7月18日的《律师函》及其文书送达情况材料。本组证据拟证明经佛山国土局（包括其下属的南海区国土城建和水务局、委托的律师所等）多次催告，南海机械贸易中心仍拒绝支付土地出让价款及逾期违约金。（四）落款时间为2015年7月13日的《解除合同通知书》及其文书送达情况材料。本组证据拟证明《出让合同》自2015年7月16日起合法解除，南海机械贸易中心应按照合同约定支付违约金共计人民币176679373元。（五）1．粤财综〔2004〕168号《广东省财政厅转发财政部的通知》；2.粤财综〔2007〕28号广东省财政厅、广东省国土资源厅、中国人民银行广州分行联合发布《转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发的通知》；3.国办发〔2006〕100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》。本组证据拟证明各部门发布的有关文件均反映应当严格追缴土地出让收入，规范收支等；且财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的通知文件第三十四条已经规定，迟延支付出让收入的违约责任是每天加收违约金额1‰的违约金。（六）广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民一终字第86号民事判决书。该证据拟证明此前曾有土地受让人因拖欠出让金被追索滞纳金，已经两级法院审理，支持每日1‰的滞纳金计算标准，该计算标准并不过高。被告南海机械贸易中心对佛山国土局提交的证据发表了如下质证意见：对证据（一）的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据（二）的1-5证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证据6涉案合同复印件的真实性认可，但被告南海机械贸易中心从未收过合同原件；对证据（三）中证据1被告拒收了落款日期为2011年6月7日的催缴函，被告确认收到落款日期为2012年3月30日、2012年4月10日的催缴函，其他催缴函和律师函被告均未收到；对证据（四）的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据（五）的真实性、合法性无异议，关联性有异议，属于相关规定规则，不是本案证据；证据（六）是与本案无关。被告南海机械贸易中心为了支持其辩解，向本院提供了如下证据：（一）南府办〔2015〕53号《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见的通知》。该证据拟证明涉案土地符合现行佛山城市更新“三旧”的范围，佛山国土局在解除合同后仍可重新启动三旧改造；（二）1．TD2016（NH）WG0013佛山市南海区广东金融高新技术服务区B区中央大街以南、桂澜路以东地段的佛山市南海区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告及交易结果公告；2.附近地段、相同功能性质的建设用地使用权出让价格对比表；3.佛山市南海区广东金融高新技术服务区地图。本组证据拟证明近期南海区公共资源交易网公布的，与涉案土地一街之隔、性质相同地块的成交价格，远超出涉案合同约定价格，涨幅超四倍。该证据拟证明解除合同并不会让佛山国土局产生损失，反而能使其获得更高土地收益。（三）最高人民法院（2009）民一终字第23号民事判决书，拟证明合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。（四）四川省高级人民法院（2014）川民终字第299号民事判决书，拟证明合同继续履行、占有使用讼争土地获得收益、造成对方利益损失是承担民事责任的必要前提。（五）全国百城价格指数走势图（佛山），拟证明佛山房地产市场持续升温，解除合同不但不会使佛山国土局造成损失，更会使其获益。佛山国土局对南海机械贸易中心提交的证据发表了如下质证意见：对证据（一）南府办〔2015〕53号通知文件的真实性、合法性确认，关联性和证明内容不确认；证据（一）是当下的三旧文件，本案的三旧发生于2011年，故不适用于本案情况，且启动三旧项目需要土地权属人申请，并非土地部门或政府自行决定的。对证据（二）的证据1、2的真实性、合法性确认，关联性和证明内容不确认；对证据（二）的证据3不确认；证据（二）与本案无关，且不能证明被告主张，理由如下：第一、该宗土地是土地市场一级出让，就是政府收回土地后公开出让，与涉案土地的三旧的自行改造情况不一样。第二、出让的是商住用地，涉案土地是工业改为商服，两者价值差额巨大。第三、该地块和涉案土地相距较远，而且周边配套远不一样，没有可比性。对证据（三）、（四）真实性合法性请法院核实，与本案差别很大，参考意义不大，不属于本案证据；对证据（五）是住宅的价格指数，与本案无关，也没有参考意义。经核查，本院对以上证据的真实性均予以确认，但能否证实各自的主张，本院将在后文予以阐述。经审查，综合双方当事人的诉辩、举证、质证意见，本院认定如下事实：2007年8月至2010年12月间，被告南海机械贸易中心先后持有坐落于佛山市南海古城街佛平路南侧B11地块的三份国有土地使用证,分别为：佛府南国用(2007）第0110857号、佛府南国用(2008）第0112521号、佛府南国用(2010）第0119437号，涉案土地的用途均为工业用地。2010年2月11日，佛山市南海区“三旧”改造协调领导小组作出南旧改复〔2010〕9号《关于将佛平四路以南地块“三旧”改造项目认定为区“三旧”改造项目的批复》，将包括涉案土地的桂城街道佛平四路以南地块“三旧”改造项目认定为南海区“三旧”改造项目。2010年7月8日，佛山市南海区人民政府作出南府复〔2010〕488号《关于第九批“三旧”改造项目用地功能转为国有商服用地的批复》，同意将包括涉案土地等“三旧”改造项目用地以协议出让的方式转为国有商服用地，并按相关规定补缴出让地价款。2011年2月14日，佛山市国土资源局（即原告前身）作出佛国土资南出变复〔2011〕00008号《关于佛山市南海区中国国际机械贸易中心申请国有出让建设用地改变用途的批复》：一、同意南海机械贸易中心申请将涉案土地从国有出让工业用地变更为批发零售、住宿餐饮、商务金融用地。二、上述国有出让建设用地改变土地用途必须缴纳的出让金116928771元。2011年3月29日，佛山国土局（出让人）与南海机械贸易中心（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440605-2011-000028），主要约定：“第四条本合同项下出让宗地编号为GD0102000387，出让宗地面积为33419.1平方米，坐落于佛山市南海古城街佛平路南侧B11地块；第五条本合同项下宗地用途为批发零售用地1.6公顷，商务金融用地1.74191公顷。第六条出让人同意在2011年3月29日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件；第七条出让年期为40年，按合同约定的交付土地之日起算；原划拨国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算；第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币116928771元，每平方米人民币3498.86元；第九条本合同项下宗地的定金为23385754元，定金抵作土地出让价款；第十条受让人同意在本合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款之日起30日内，持本合同和出让价款缴纳凭证等证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。…第十六条受让人同意在2012年3月28日前完成设计、报建等相关手续并正式动工建设，2014年3月28日之前完成全部建设工程并向出让人提供工程竣工验收的有关资料申请竣工验收。…第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”合同签订后，南海机械贸易中心一直未按约履行缴纳出让款义务。2012年3月30日，佛山国土局发送《国有建设用地使用权出让金催缴函》给南海机械贸易中心，称对方应于2011年5月28日前缴纳出让价款116928771元，否则自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。2014年2月18日，佛山国土局发送南国土函[2014]42号《佛山市南海区国土城建和水务局关于国有建设用地使用权出让金及违约金的催缴函》给南海机械贸易中心。2014年7月18日，佛山国土局委托广东法品律师事务所发送《律师函》给南海机械贸易中心。2015年7月15日，佛山国土局通过EMS寄送《解除合同通知书》至南海机械贸易中心，称涉案合同自本通知送达贵公司之日起正式解除；另在收到本通知之日起15日内向市国土局缴清本金及违约金。另据佛山国土局提交《国有出让建设用地转变用途补办出让方案呈批表》（方案编号20110101762）显示，涉案地块的因改变用途补办出让的请示已获佛山市人民政府批准。本院认为，本案系国有建设用地使用权改变用途补缴出让合同纠纷。综合诉辩双方意见，双方争议的焦点问题有三个：一是双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的性质及效力；二是《国有建设用地使用权出让合同》应否予以解除；三是南海机械贸易中心违反涉案合同约定缴纳土地出让金，佛山国土局要求其从逾期之日起至合同解除之日止以未缴纳的土地出让金为本金，按日1‰的基准支付违约金是否有事实和法律依据。涉案合同的性质及效力。南海机械贸易中心认为涉案合同系行政合同，故本案应用行政审判程序和规定审理本案。本院认为，判定涉案合同的法律性质，主要基于如下考虑：涉案合同名为土地使用权出让合同，实为因涉案土地改变用途补缴出让金而订立的合同。佛山国土局在土地使用权改变用途补缴出让合同的法律关系中，仅代表国家对土地使用权的性质变更与受让人签订补缴出让金合同，并不是以土地管理者的身份出现。且佛山国土局在从事土地使用权出让行为时，其法律地位只是一个特殊的民事主体，与土地使用权受让人的法律地位完全平等，土地使用权出让合同的订立也完全遵循平等、等价、有偿的原则，内容是当事人真实的意思表达。至此，涉案合同应为民事合同，属于民事审理范畴，而非行政合同。南海机械贸易中心的抗辩理由与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于涉案合同的法律效力。南海机械贸易中心辩称，涉案合同约定有定金条款，但并未履行，故涉案合同并未生效。本院认为，综观涉案合同，在第九条约定了定金条款的同时又在第十条约定“在本合同签订之日起60日内一次性付清出让价款”。从合同条款的整体解释角度出发，合同第十条约定的一次性支付全部款项与第九条的定金支付相互矛盾，除第九条外其他的条款均一致表述出让款为一次性支付，因定金合同属于践成合同，受让人并未实际交付定金，定金条款并未生效，且涉案合同并未将支付定金约定为合同成立或生效要件，故此该条款的未生效亦未影响合同其他条款的效力，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“依法成立的合同，自合同成立时生效”之规定，涉案合同签订之日即已成立。鉴于涉案土地由工业用途转商服用途已于2011年1月27日经佛山市人民政府批准，佛山国土局和南海机械贸易中心签订的《国有建设用地使用权出让合同》除第九条定金条款未生效外，其他款项均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定严格履行各自的权利义务。南海机械贸易中心关于涉案合同并未生效的抗辩理由明显与事实不符，本院不予支持。涉案合同是否应予解除。经查，受让人在签订涉案合同后未按时交纳出让金，在佛山国土局多次催告后仍未交纳出让金。佛山国土局遂于2015年7月15日向南海机械贸易中心发出《解除合同通知书》，2015年7月16日南海机械贸易中心签收。本院对此分析如下：首先，双方约定的解除合同的条件已成就。涉案合同第三十条约定，“延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故此，涉案合同中约定的解除合同条件已成就，佛山国土局要求解除合同的诉请有事实和法律依据，应予支持。其次，涉案合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，涉案合同解除时间应为佛山国土局寄送《解除合同通知书》到达南海机械贸易中心之日，即2015年7月16日。佛山国土局关于合同解除及解除时间的诉请与事实和法律相符，本院予以支持。违约金的计付。佛山国土局诉请其从逾期之日起以未缴纳的土地出让金为本金，按日1‰的基准支付违约金；南海机械贸易中心则主张依据涉案合同的约定，出让人一旦行使解除权，则只享有不返还定金和要求赔偿损失的权利，且佛山国土局在没有实际损失的情况下，主张违约赔偿，属于滥用诉权，怠于解除合同的后果应由其自己承担；并请求法院减免违约金。本院结合案件事实分析如下：涉案合同第三十条，“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”从涉案合同的文义以及合同的目的理解出发，该第三十条蕴含以下两种不同的违约情形：一是受让人要想取得涉案地块性质的变更，必须按时支付出让款，如延期交付出让金，违约结果是在交付出让款的同时自滞纳之日起至交付之日止按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；二是经催交后不能支付出让款的，出让人有单方解除权，违约结果是受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。本案中因受让人没有支付出让价款，故应适用第二种违约情形，即“受让人有权解除合同，无权要求返还定金，出让人可请求赔偿损失”。但涉案合同中虽约定定金条款，但如前文所述，定金条款因无实际履行导致并未生效，故不能适用没收定金的约定。至于出让人的损失。鉴于出让人并未提交任何证据证实因对方未按时交付出让金而产生的实际损失，其于诉讼中主张的按日千分之一支付违约金的诉请缺乏合同依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本院结合佛山国土局的实际损失及违约情形，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定南海机械贸易中心以涉案土地使用权出让价款116928771元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从滞纳之日(2011年5月28日)起至合同解除之日（2015年7月16日）向佛山国土局计付违约金，经计算为31857243.7元。佛山国土局诉请超出部分，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市国土资源和城乡规划局与被告佛山市南海区中国国际机械贸易中心签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440605-2011-000028）于2015年7月16日解除。二、被告佛山市南海区中国国际机械贸易中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市国土资源和城乡规划局支付违约金31857243.7元。三、驳回原告佛山市国土资源和城乡规划局的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925196.86元，由原告佛山市国土资源和城乡规划局负担758373.64元，由被告佛山市南海区中国国际机械贸易中心负担166823.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年十一月一日书 记 员  钟勉力