湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5689号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市白沙洲制材综合工厂，住所地武汉市武昌区白沙洲四坦路。法定代表人：邱衍成。委托诉讼代理人：冯庆喜，湖北楚卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张锡元，男，1947年1月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉市白沙洲制材综合工厂（以下简称制材综合工厂）因与被上诉人张锡元房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。制材综合工厂上诉请求：一、原审法院民事判决书，认定事实错误，适用法律错误，理应依法撤销，请求二审法院查清事实后依法改判，驳回张锡元的一审诉讼请求，支持制材综合工厂在一审中的反诉请求；二、本案一审本诉和反诉的诉讼费、二审上诉费，均由张锡元负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案房屋转让《协议书》中的房屋建立于以划拨方式取得的土地使用权，因此转让房屋必然涉及划拨土地使用权的转让问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”及国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十五条的规定，双方签订的本案房屋转让《协议书》违反了上述法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。一审法院判决错误适用《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二十一条第一项的规定这一企业条例之规定，对抗制材综合工厂适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条、第四十条等强制性规定，属适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。即使“制材综合工厂与张锡元签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实的意思表示”，制材综合工厂经过了职工（代表）大会的同意，并经公证，但本案是还建房，属制材综合工厂的单位福利房，只能卖给本单位职工，张锡元不是本单位职工，无主体资格购买。制材综合工厂与张锡元协议所附的办理两证及过户手续条件永远不能成就，张锡元也未付清尾款。一审判决对尾款要求制材综合工厂另案主张，与双方签订的协议相悖，没有做到案结事了。张锡元辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。制材综合工厂所提到的《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》均为管理性规范，该房产具备相应的交易条件。一审认定事实清楚，双方不但签订了协议，而且进行了公证，对卖房行为予以确定，包括事后缴纳房款，占有房屋等，已经履行了大部分协议内容。张锡元向一审法院起诉请求：1.判令制材综合工厂继续履行2000年7月13日的协议义务，迅速配合张锡元办理房屋权属过户手续；2.本案案件受理费由制材综合工厂负担。制材综合工厂反诉请求：1.确认双方于2000年7月13日签订的《协议书》无效；2.判令张锡元将位于武昌区解放路165号的房屋腾退给制材综合工厂；3.判令张锡元支付制材综合工厂房屋占用损失288万余元；4.本案案件诉讼费由张锡元负担。一审法院查明事实：制材综合工厂于1990年4月18日设立，法定代表人为熊永铸，企业类型为集体所有制企业，1994年5月20日，制材综合工厂的法定代表人在工商登记上变更为邱衍成。自2002年开始，制材综合工厂此后一直未进行年检。2005年6月4日，武汉市工商行政管理局以制材综合工厂未按时参加年检为由吊销了其营业执照。制材综合工厂因房屋产权调换协议纠纷，起诉武汉永恒房地产开发建筑有限公司（以下简称永恒房地产公司）、武汉市武昌区房地产公司紫阳房地产管理所（以下简称紫阳房管所）至一审法院，1997年3月10日，一审法院作出（1997）武区经初字第02号民事判决书，载明，“一九九三年二月一日，紫阳房管所与制材综合工厂签订了产权调换协议书。协议书规定：制材综合工厂将座落在武昌解放路一百六十五号所有房屋与紫阳房管所在武昌解放路片新建的房屋进行产权调换，新房竣工后，双方持有关单位证明及本协议书到房地产管理局办理产权登记、领证手续，制材综合工厂从本协议书生效之日至一九九三年二月三日腾空房屋交紫阳房管所拆除等其他条款。永恒房地产公司承建一号、二号、三号计三栋楼，二号、三号楼竣工后，即于一九九六年元月十日将新房交付给制材综合工厂，双方办理结算手续。永恒房地产公司、紫阳房管所至今以一号楼未竣工为由未与原告办理产权登记。本院认为，制材综合工厂与紫阳房管所签订的房屋产权调换协议书有效，永恒房地产公司、紫阳房管所于判决书生效后十日内与制材综合工厂办理好新房产权登记手续”。2002年11月11日，一审法院向武昌区房地局发送（1997）武区经初字第02号协助执行通知书，请协助执行将制材综合工厂所有的武昌区解放路165号（文昌门4栋）房屋办理产权证。2009年3月24日，制材综合工厂与永恒房地产公司、紫阳房管所达成执行和解协议书，约定：“永恒房地产、紫阳房管所于2009年3月31日前一次性履行90,000元，并承担有关执行费用。双方于2009年4月10日前一同前往有关房产登记部门办理产权登记手续。逾期则恢复执行。”2017年7月13日，关于前述执行案件，法院通知案外人张锡元、邱衍成、武昌区房地产公司副总赵志宏、紫阳房管所法定代表人孙辉到庭，笔录记载显示，“邱衍成表示：我现在已经把房屋卖给了张锡元，所以希望能直接过户给张锡元。赵志宏表示：房屋目前有望能办理初始登记，制材综合工厂由于改制企业，所以有一定困难。孙辉表示：我们会全力配合你们办理过户手续，但是房产过户要按照房管所的要求规定办理”。2000年7月13日，甲方制材综合工厂与乙方张锡元签订协议书，约定，“甲方出售解放路165号自有还建房屋，经甲方职工代表大会讨论通过，上级单位批准同意，现与乙方商议，达成协议如下：一、甲方出售给乙方房屋座落于武昌区解放路165号。房屋为砖混结构，一楼面积102.41㎡，二楼224.08㎡，总面积为326.49㎡，房产土地证尚在办理过程中，交易面积以房产证为准。二、甲方出售给乙方房屋为永久性全部产权，平均单价为1,531.44元，共计伍拾万元，办证过程中的费用由甲方负责。三、本协议双方签字后，乙方一次性预付给甲方购房款贰拾伍万元，双方共同配合房地部门办理两证及过户手续，房屋两证办妥后，乙方应及时付清全部尾款，如拖欠时间超过两个月，则每天应支付5‰滞纳金。乙方购房款全部付清后，甲方交乙方房产证和土地证。四、乙方首次支付贰拾伍万元购房款后，乙方具有该房屋使用权，付清全部购房数额取得甲方交付的两证后才拥有所有权。”当日，武汉市武昌区公证处出具（2000）武昌证字第2648号公证书，对上述协议进行公证。次日，张锡元支付25万元至制材综合工厂，诉争房屋即交付给张锡元使用至今。2016年8月9日，紫阳房管所出具证明，载明：“兹有解放路155号-165号房屋为八层楼，其中解放路155号一楼业主张锡元，解放路165号二楼业主黄文娴，该房屋产权手续正在办理中”。张锡元、黄文娴系夫妻关系，张锡元表示一楼、二楼分为两个业主仅为了方便办理出租之用，合同签订人为张锡元一人。2017年1月10日，制材综合工厂以张锡元为被告，以房屋买卖合同纠纷为由，诉至一审法院。2017年4月18日，一审法院向邱衍成、张锡元进行询问，（2017）鄂0106民初174号案件笔录载明，“邱衍成表示：买房事情是我经办的，当时我们改制缺钱，房子没有人买，后来张锡元要把这个房子买下来，帮了我们单位很大的帮（注：忙），当时他付了25万元我们就交给他了，房产证当时可以办，是个别人出的歪点子不给办。原来的法定代理人钟荣华没有去配合过户，所以就没有办成，到现在为止还是可以办过户手续，是他们单方面说不能办证。我要求撤回对被告起诉”。2019年3月8日，紫阳房管所发出未办理房屋权属通知书，载明：“根据市房管局、市国土规划局关于《妥善解决部分直管公房权属历史遗留登记问题的处理意见》（武房发［2017]83号）文件精神，进行对未办理权属证的住户普查”。2019年11月25日，武汉市自然资源和规划局武昌分局出具查询结果，载明，“土地使用者：永恒房地产公司，土地坐落：武昌区紫阳街文昌门危改片第二栋，使用权类型：划拨，土地用途：城镇住宅用地，土地证面积：740.02㎡，土地证号：武国用（2009）第442号，土地状态：注销”。张锡元表示目前房屋可以办证，遂诉至法院，制材综合工厂以职工不同意卖房，合同无效为由提起反诉。一审法院认为，制材综合工厂系集体所有制企业，根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二十一条第一项的规定，“集体企业在国家法律、法规的规定范围内享有下列权利：（一）对其全部财产享有占有、使用、收益和处分的权利，拒绝任何形式的平调”，以及第九条、第二十八条的规定，由职工（代表）大会决定企业经营管理的重大问题，即处分集体所有制的房屋应通过职工（代表）大会。但该规定属于管理性规定，而非效力性规定，不能作为认定合同无效的依据。制材综合工厂与张锡元签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实的意思表示，无论制材综合工厂内部是否经过了职工（代表）大会的同意，在外部交易上，合同的效力并未违反法律、法规的强制性管理规定，不具备合同无效的事由，应认定合同有效，双方均应按合同约定履行。张锡元已经支付了25万元预付款，根据已经生效的判决，诉争房屋属于符合办证条件的房屋，制材综合工厂未举证证明房屋不能办证，制材综合工厂应履行过户义务。房屋尾款，制材综合工厂可另行主张。综上，对于张锡元的诉讼请求，予以支持；对于制材综合工厂的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条、第二十一条第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉市白沙洲制材综合工厂应于本判决生效之日起十日内配合张锡元办理位于武汉市武昌区解放路155-165号武汉市白沙洲制材综合工厂的还建房屋（一楼面积102.41㎡，二楼224.08㎡，准确地址、面积以有关部门的信息为准）过户手续。二、驳回武汉市白沙洲制材综合工厂的全部诉讼请求。本诉案件受理费8,800元，反诉案件受理费14,920元，共计23,720元，由武汉市白沙洲制材综合工厂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：制材综合工厂提交了最高人民法院（2018）最高法民申6041号民事裁定书、湖北省高级人民法院（2018）鄂民终717号民事判决书、本院（2015）鄂武汉中民商重字第00012号民事判决书、本院（2014）鄂武汉中民商初字第00207号民事判决书，拟证明划拨土地使用权的买卖、抵押无效，本案双方的买卖合同应当无效。经质证，张锡元对证据的真实性无异议，对关联性不予认可。本院认为，制材综合工厂提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，张锡元表示愿意支付房屋尾款25万元。本院认为，关于制材综合工厂主张其与张锡元于2000年7月13日签订的协议书应认定为无效的问题。制材综合工厂认为案涉房屋土地使用权系划拨方式取得，故而在未取得政府审批同意的情况下，制材综合工厂与张锡元签订的协议书因违反法律规定而无效。关于此协议书的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”由此可见，有关不动产物权转让的合同，政府作为行政主管部门，其仅对其有审批权限的内容进行审查审批，此并非禁止性法律规定，并不影响双方当事人签订合同的效力认定。故而本案中所涉房屋在转让时虽未取得政府审批，但张锡元并未改变该土地的使用性质，同时协议书涉及的标的物主要为房屋，本案并非土地使用权转让合同纠纷。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，亦非效力性强制性规定。制材综合工厂主张案涉房屋是制材综合工厂的单位福利房，亦缺乏事实依据。综上，本案双方签订的协议书并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定为合同无效的情形。原审判决认定双方签订的协议书合法有效，有法律依据，制材综合工厂的相应上诉理由不能成立。对制材综合工厂要求确认协议书无效、张锡元腾退案涉房屋并支付房屋占用损失的反诉请求，一审法院不予支持，并无不当。如前所述，案涉协议书合法有效，双方均应按合同约定履行。张锡元已经向制材综合工厂银行账户支付了25万元预付款，制材综合工厂出具收据上加盖有公章和财务专用章，而根据已经生效的（1997）武区经初字第02号民事判决书，诉争房屋属于符合办证条件的房屋，紫阳房管所出具的《证明》及《未办理房屋权属登记书》也表明房屋产权手续正在办理中，而制材综合工厂未举证证明房屋不能办证，一审判决认定制材综合工厂应履行过户义务，并无不当。因制材综合工厂尚未办妥房屋两证，一审判决认定制材综合工厂可另行主张房屋尾款，亦并无不当。综上所述，制材综合工厂的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,720元，由武汉市白沙洲制材综合工厂负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年九月四日书记员  王晓曼