湖南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘民终1271号 上诉人（原审原告、案外人）：吴晶晶，女，1988年9月12日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：袁益民，湖南见田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘存鹏，湖南见田律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102号。 法定代表人：邱杰浪。 委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。 上诉人吴晶晶因与被上诉人龚梦龙、原审第三人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）案外人执行异议之诉一案，不服娄底市中级人民法院（2019）湘13民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴晶晶上诉请求:撤销一审判决，改判停止对长沙县房产的执行，并解除查封。事实与理由：一、上诉人与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》《合同补充协议》均出于双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条之合同无效情形，因此应认定为合法有效合同。同时，2017年9月28日，上诉人与中茂公司达成订购协议，约定：中茂公司将位于长沙县房产出售给上诉人，由上诉人一次性支付购房款115226元。协议达成当日，上诉人按约定交纳了115226购房款和所有权登记费550元。虽然房屋买卖合同签时间是在2018年6月19日，但是上诉人与中茂公司签订的定购协议的效力应等同于房屋买卖合同的法律效力，且在2017年9月28日，上诉人就按约定通过案外人赵某银行账户，将购房款一次性支付至中茂公司指定账户，与法院在中茂公司调查取证的会计账目等相印证。后上诉人还与中茂公司签订《商铺委托经营管理合同》，上诉人也按月收取了租金。二、未办理过户登记非上诉人原因所造成的。上诉人在购买案涉房屋后，于2017年12月22日被查封，因此，该房屋在出售给上诉人后，无法办理过户手续。 被上诉人龚梦龙辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中茂公司述称，抵押权的问题，中茂公司与业主方沟通过，业主方确实有担心，但华融公司也有这方面的坚持，这也是业主没有将钱交到法院的原因。 原告吴晶晶一审诉讼请求:一、立即停止对位于长沙县房产的执行，并解除对上述房屋的查封。二、判令二被告承担一切诉讼费用。 一审认定事实：娄底市中级人民法院在审理原告龚梦龙与被告中茂公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱某民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱某1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，该院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封案涉中茂公司开发建设的位于长沙县产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，提出书面异议。该院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院申请复议。2017年11月15日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，该院依照（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括案涉房产。中茂公司向该院提出书面异议，该院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，申请复议。湖南省高级人民法院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持（2018）湘13执异21号执行裁定。吴晶晶不服，提起异议，娄底市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）湘13执异68号执行裁定书，吴晶晶仍不服，提起执行异议之诉。 2018年6月19日，吴晶晶与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定吴晶晶购买由中茂公司开发的坐落于红星中茂商业广场房产。合同注明案涉房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。 中茂公司与华融国际信托有限责任公司于2015年11月24日签订抵押合同（编号为华融国际信托有限责任公司【2015】信托第307号-抵2号），中茂公司以红星中茂商业广场房产项目包括案涉房产在内已经设定在建建筑物抵押，抵押华融国际信托有限责任公司主债权本金7.419899亿元，抵押登记日期为2016年5月16日。2015年1月24日,华融国际信托有限责任公司与华融资产管理股份有限公司湖南分公司签订《华融·中茂单一信托项目委托管理协议》,约定由华融国际信托有限责任公司委托华融资产管理股份有限公司湖南分公司管理案涉中茂城项目相关事宜,包括“掌握抵押物销售网签秘钥,对抵押物销售网签进行授权,跟踪抵押物的状况;协助办理解押手续等”,华融资产管理股份有限公司湖南分公司员工潘某在联系人处签字。2015年11月24,日,华融资产管理股份有限公司湖南分公司与中茂公司等四家公司签订《监管协议》,约定由中茂公司在东莞银行长沙星沙支行的账户作为监管账户,中茂公司监管项目的每笔收入不低于50%的资金用于偿还华融国际信托有限责任公司的借款本金及相应利息、违约金等,并约定监管账户内必须预留华融资产管理股份有限公司湖南分公司的指定人员潘某的印鉴。2019年8月10日,华融资产管理股份有限公司湖南分公司、中茂公司等四家公司出具《关于更改监管账号的情况说明》称,在《监管协议》签订后,“考虑到户名为湖南中茂房地产开发有限公司的专户不便于严密监管中茂公司的资金”,四方协商一致将监管账户变更为长沙华秀投资管理有限公司开设的专用账户,并约定“中茂公司销售房产的资金应当汇入该账户。”2017年7月25日,华融国际信托有限责任公司向华融资产管理股份有限公司湖南分公司出具《授权委托书》,委托华融资产管理股份有限公司湖南分公司代表华融国际信托有限责任公司处理与中茂公司、金鼎公司、邱某、邱某某等人的诉讼事项,直至华融国际信托有限责任公司“对中茂公司借款债权存续期间,可能发生的诉讼、执行案件审结完毕、程序终止止”。2017年12月15日,案外人潘某打印《长沙县在建工程抵押部分注销清单》,显示华融国际信托有限责任公司申请将案涉房屋在内的256套案涉项目内房屋注销抵押权。案涉的中茂城项目已经依法取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。在房屋销售过程中，中茂公司曾委托湖南江达科技有限公司与长沙达亿欧商业管理有限公司代为销售“中茂城”项目房产。 以上事实有吴晶晶提交的《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》以及本院依职权调取长沙县不动产登记中心出具的关于王某等131户所购房屋是否抵押、网签、预告登记的查询情况表、华融资产管理公司出具的情况说明及对王某等131户所购房屋是否同意解除抵押、是否收款的查询情况表、POS机小票等原始资料、中茂公司关于房屋销售款的原始记账凭证在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，本案争议的焦点为原告对执行标的享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的购房行为需符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”之情形，其对执行标的享有的民事权益才能排除人民法院的强制执行。 在本案中，由于吴晶晶与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》的时间在法院查封涉案房产之后，因此吴晶晶对执行标的不享有排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求不符合上述司法解释规定，法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决:驳回原告吴晶晶的诉讼请求。一审案件受理费100元，由吴晶晶承担。 二审中，各方未提交新证据。经审查，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本院二审的争议焦点为：吴晶晶对执行标的是否享有足以排除法院执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，不动产买受人的民事权益，需符合上述四个要件，才能排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。根据一审查明的事实，吴晶晶于2018年6月19日与中茂公司签订了《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，签订合同在法院查封之后。吴晶晶主张其于2017年9月28日与中茂公司达成了订购协议，当日即交纳了购房款115226元，订购协议的效力应等同于房屋买卖合同的法律效力。本院认为，吴晶晶与中茂公司签订的订购协议并非正式的商品房预售合同或者商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但吴晶晶一、二审均未提交认购协议，只提供了转款凭证。而且根据系列案中其他买房人提供的认购协议，订购协议上也只载明了房号、面积、价款，对于房屋交付、产权登记等商品房买卖合同的主要内容没有约定。因此，即使吴晶晶与中茂公司签订了订购协议，也因其不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定吴晶晶与中茂公司在法院查封案涉房产前签订了合法有效的书面商品房买卖合同。综上，吴晶晶对案涉房产所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不能排除涉案房屋的执行。 综上所述，吴晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人吴晶晶负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭智崇 审判员  唐雨松 审判员  陈梦群 二〇二〇年九月一日 法官助理梁昕昕 书记员申书琴