北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初15422号原告：王建忠，男，1970年12月8日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：代国华，北京理瀚律师事务所律师。被告：王秀华，女，1949年6月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李京柱（系被告王秀华之子），1978年3月25日出生，住北京市朝阳区。被告：王秀荣，女，1945年9月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢春秋（系被告王秀荣之子），1968年3月13日出生，住北京市通州区。被告：刘默，男，1992年11月18日出生，住北京市通州区。原告王建忠与被告王秀华、王秀荣、刘默确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建忠及其委托诉讼代理人代国华，被告王秀华及其委托诉讼代理人李京柱，被告王秀荣的委托诉讼代理人谢春秋，被告刘默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建忠向本院提出诉讼请求：1、确认王某某与被告王秀荣、王秀华于2011年9月12日签订的《房屋宅基地买卖协议》无效；2、本案诉讼费由被告王秀华、王秀荣、刘默承担。事实和理由：我系王某某与贾某某之子，贾某某于1998年4月19日去世，王某某于2016年8月9日去世。我与王秀华等人因王某某与王秀华、王秀荣串通买卖共有财产，就原北京市通州区XX村XXXX号院（以下简称XX号院）内宅基地拆迁事宜数次诉讼。我要求确认《房屋宅基地买卖协议》（以下简称《买卖协议》）无效的理由有：1、XX号院内房屋系家庭共有财产，王某某只是该房屋的共有人之一，其个人没有权利私自出售家庭共有财产，且王秀华、王秀荣明知该房屋是共有财产仍然购买系恶意购买；2、土地管理法明确规定城镇居民禁止购买农村宅基地，该规定属于强制性规定，故王秀荣、王秀华与王某某签订《买卖协议》严重违法；3、王秀华、王秀荣向拆迁部门虚报人口以获取巨额拆迁利益，该行为侵犯了国家利益和他人合法权益。被告王秀荣、王秀华共同辩称，我们不同意原告王建忠的诉讼请求，具体理由如下：1、王建忠在XX号院内房屋拆迁之前已就涉案《买卖协议》无效提起过诉讼，经法院主持调解后双方达成和解协议，王某某与我二人共同给付王建忠30万元，并给王建忠一套不超过90平方米的两居室安置房，王建忠对此认可，并且撤诉；2、王某某之所以出售XX号院内房屋是因为王建忠对其不尽赡养义务，起初王某某要把XX号院内房屋出售给本村村民，让王秀华去做中人，王秀华阻止了，后得知王某某没有生活来源，出售房屋系为了看病；3、王某某是XX号院内宅基地与房屋的合法权利人，XX号院内房屋亦是祖业产，故我们认为其可以将房屋出售给家人，且并不涉及XX号院内宅基地的问题，村委会对此亦认可，故王某某将XX号院内房屋转让给我二人，XX号院内房屋与王建忠无关。被告刘默辩称，我认为《买卖协议》无效，我同意王建忠的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人王某某与贾某某系夫妻，二人育有两名子女，分别为长子王建忠、长女王建某。被告王秀荣、王秀华系王某某之妹，被告刘默系王建某与案外人刘某某之子。贾某某、王建某、王某某先后于1998年4月19日、2003年2月15日和2016年8月9日去世。2011年9月12日，王某某与王秀荣、王秀华签订《房屋宅基地买卖协议》（以下简称《买卖协议》），约定王某某将XX号院内房屋及宅基地作价80万元售予王秀荣、王秀华。另查一：2013年12月22日，王建忠以确认合同无效纠纷为由将王某某、王秀荣、王秀华诉至本院，要求确认王秀荣、王秀华与王某某于2011年9月12日签订的《买卖协议》无效。在该案审理过程中，双方共同确认XX号院内原有北房四间、倒座房五间、东西厢房各一间，其中北房及倒座房由王某某、贾某某共同修建，但双方对于东西厢房是否在贾某某在世之时修建及王建某是否参与出资修建存在分歧，王某某认可《买卖协议》约定的购房款80万元均已支付完毕。2014年2月12日，在本院的主持下，王建忠与王某某、王秀荣、王秀华达成调解方案，约定：王某某同意将自己的45平方米安置房指标无偿给王建忠；王某某、王秀荣、王秀华给王建忠一套两居室，写王建忠的名字，王建忠不需要再补交房款；王某某、王秀荣、王秀华再给王建忠30万元。王建忠在双方达成上述调解协议后撤诉。2014年2月15日，北京市通州区XX镇XX村村民委员会（以下简称村委会）与王某某签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除XX号院内房屋，已认定宅基地面积178.37平方米，房屋建筑面积150.42平方米，享受自住楼安置的人员共11人，人均45平方米，每平方米3000元。其中王某某和王建忠一家享有90平方米的安置面积。2015年3月10日，王建忠办理了选房手续，并取得房卡凭证，载明：“珠江2014年度拆迁协议NO.XX-XXXX号，户主（是本村村民）王某某（王建忠），已取得XX幢X层XXX室的所有权。”王建忠所选房屋面积超过90平方米的安置面积，故王建忠补交了房款29960元，并于2016年9月11日实际入住该房屋。王某某、王秀荣、王秀华另给付王建忠30万元，调解协议履行完毕。另查二：2016年4月11日，王建忠以财产损害赔偿纠纷为由将王某某、王秀荣、王秀华诉至本院，称王某某与王秀荣、王秀华签订的《买卖协议》无效，故要求王某某、王秀华、王秀荣赔偿其财产损失500万元。本院经审理认为，双方达成的具有民事权利义务内容的调解协议具有民事合同的性质，当事人应当按照约定履行自己的义务，现调解协议已经履行完毕，王建忠以财产损害为由要求赔偿损失于法无据，故判决驳回了王建忠的全部诉讼请求。后王建忠不服提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，王建忠称其主张《买卖协议》无效系基于三点理由，一是XX号院内房屋系属家庭共有财产，王某某个人出售房屋属于无权处分，王秀荣、王秀华明知涉案房屋是家庭共有财产而买卖存在恶意；二是王秀荣、王秀华均系城镇居民，其购买涉案房屋违反了法律的强制性规定；三是王秀荣、王秀华在签订买卖协议后向拆迁部门虚报人口获取拆迁利益，损害了国家和他人的合法权利。王秀荣、王秀华对此不予认可。另王秀荣、王秀华均认可其是非农业家庭户，且未提供证据证明其买卖涉案房屋后办理了相关宅基地审批手续。本院认为：本案争议焦点是涉案《买卖协议》是否无效的问题，就此，本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案外人王某某与本案被告王秀荣、王秀华签订《买卖协议》处分的不仅是房屋，还包括了房屋相应的宅基地使用权，王秀荣、王秀华与王某某并非同一集体经济组织成员，且买卖双方至今亦未办理宅基地变更审批手续，故对王建忠要求确认《买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。但就王建忠主张王某某对涉案房屋的出售系属无权处分及房屋买受人王秀荣、王秀华存在恶意一节，本院认为，本案原被告双方对于涉案房屋部分系属贾某某遗产不持异议，在贾某某去世后，遗产部分尚未经分割处理，故王某某买卖涉案房屋的行为系属无权处分行为，但无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，在涉案《买卖协议》签订之后，王建忠与王某某、王秀荣、王秀华达成调解方案，由王某某、王秀荣、王秀华对王建忠予以补偿，王建忠亦表示同意，故王建忠此举应视为其对王某某买卖房屋行为的追认，现王建忠再以王某某买卖房屋系属无权处分及王秀荣、王秀华购买房屋存在恶意为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。另，因王建忠与王某某、王秀荣、王秀华已达成调解协议，该协议具有民事合同的性质，依法成立的合同，自成立时生效，故当事人理应按照调解协议的内容履行各自的义务，任何一方不得单方面变更协议。王某某与王秀荣、王秀华所签订的《买卖协议》虽经本院确认无效，但该协议的无效不影响调解协议及王某某所签订的《住宅房屋拆迁补偿安置协议》的效力，且调解协议各方亦已就王建忠与王某某、王秀荣、王秀华之间的拆迁利益分配进行了确认，故王建忠不得再以《买卖协议》无效为由向本案被告主张拆迁利益分配。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：王某某与被告王秀荣、被告王秀华于二〇一一年九月十二日签订的《房屋宅基地买卖协议》无效。案件受理费35元，由被告王秀荣、王秀华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  邓敏霞人民陪审员  方友春二〇一七年十一月二十七日书 记 员  尹博文