安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初6634号 原告：陆甫，男，1979年12月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告：周娟，女，1982年10月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 两原告共同委托诉讼代理人：张明胜，安徽华人律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：陆昊，安徽华人律师事务所律师。 被告：安徽百花齐放投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路499号城市经典小区1幢1303室，统一社会信用代码91340100550166187G。 法定代表人：刘振兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛圩，安徽振信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙焱维，安徽振信律师事务所实习律师。 被告：合肥鸿元商业运营管理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山北路499号城市经典小区商铺2176室，统一社会信用代码91340104MA2NKDQ36E。 法定代表人：王芝荣，该公司总经理。 被告：安徽天娇商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与颍河路交口新站总部经济大厦B楼308号，统一社会信用代码91340100394087427R。 法定代表人：吴化娇，该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨磊，安徽振信律师事务所律师。 原告陆甫、周娟与被告安徽百花齐放投资管理有限公司（以下简称百花公司）、合肥鸿元商业运营管理有限公司（以下简称鸿元公司）、安徽天娇商业运营管理有限公司（以下简称天娇公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月14日公开开庭进行了审理。原告陆甫、周娟共同委托诉讼代理人陆昊，被告百花公司委托诉讼代理人葛圩，被告鸿元公司、天娇公司共同委托代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆甫、周娟向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告共同支付原告房屋占有使用费10000元（支付自2015年7月暂至2017年8月，待评估报告意见出来后再确认，顺延至返还房屋时止）；2.本案诉讼费用、保全费用、评估费用由各被告承担。审理期间，原告变更第1项诉讼请求为：判令各被告共同支付原告占有使用费16311元（暂从2015年7月计算至2017年8月，以后顺延至返还房屋时止）。事实与理由：原告系合肥市潜山北路499号城市经典小区商铺商235室（房地权证：合蜀字第××号）房屋所有权人，2011年7月16日，原告与被告百花公司于签订了《城市经典商铺租赁合同》，在合同期内，被告百花公司单方解除合同，在未征得原告许可情况下将商铺租赁他人，并由被告鸿元公司、天娇公司实际占有管理、使用，三被告业已侵害原告对商铺的占有、使用和收益的权利。故为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，望贵院判如所请。 被告百花公司辩称：原告于2013年10月19日与曹锋签订了城市经典商场二楼租赁合同，租赁期限至2023年10月18日，原告在该合同附件中有签名，且合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第03435号民事判决书已经认定该事实，因此，其拖欠的租金与我方无关，即使原告索要拖欠的租金，给付主体是曹锋，不是我方。2017年6月28日我方根据大部分业主的授权与被告天娇公司签订了租赁合同，原告虽然没有给予授权，我方也没有对原告所有的场地进行处分，根据民事诉讼的举证原则，原告也未对我方无权占有使用其所有的场地进行举证，无法证明百花公司占有其商铺，因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告鸿元公司、天娇公司共同辩称：同意被告百花公司的意见。一、被告鸿元公司、天娇公司所占有使用的商铺均是从被告百花公司合法承租而来，签订租赁合同时被告百花公司承诺其出租的商铺均获得业主授权，我方所占有使用的商铺也是按照被告百花公司指定的范围使用，没有超出租赁范围，我方认为没有占用原告所称的没有授权的部分。二、我方已经按照租赁合同约定从进驻商场时足额支付了租金，不应当再承担其他费用。我方进驻商铺的时间是2017年7月，也不可能承担原告诉请中自2015年7月开始的费用。 经审理查明：原告陆甫、周娟系涉案商铺合肥市蜀山区潜山北路499号城市经典小区商铺商235室的所有权人。该商铺面积23.57平方米，所处商场二层交付时未进行物理分割。涉案商铺所在城市经典商场原为被告百花公司向各商铺所有权人租赁后整体对外经营，因市政施工影响而经营困难，百花公司于2012年12月向各所有权人寄送了《关于解除（终止）〈城市经典商场租赁合同〉的书面通知》。2013年10月19日，城市经典商场二楼商铺所有权人代表杨青桂等人与曹锋签订了《城市经典商场二楼租赁合同》，租赁期为2013年10月19日至2023年10月18日。 2017年6月28日，被告百花公司（甲方）获得城市经典商场二楼部分业主授权，与被告天娇公司（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于合肥市潜山北路499号城市经典商场第一层2516.38平方米、第二层3472.62平方米，建筑面积共计5989平方米的场地出租给乙方；租赁场地实际基础设施的详细情况，在合同签订前，甲方已向乙方说明包括但不限于该场地的结构、管道设施、排污和线缆等均处于完好可租赁状态；甲方拥有上述租赁场地的合法出租权；甲方将该场地租给乙方，乙方拥有租赁场地的使用权和收益权，用于经营商业等使用；租赁期限12年，即自2017年6月28日至2029年6月27日止，其中2017年5月28日至2017年6月27日期间甲乙双方联合投资进行适应性装修；甲、乙双方约定第一年租金为人民币2518398.72元整（其中第一层区域42元/月/平方米，第二层区域30元/月/平方米）；租金递增，第一年、第二年不变，第三年开始每两年递增6%；第一年2017年6月28日至2017年12月28日为精装修和试营业筹备期，免收场地租金；2018年3月28日至2019年12月27日场地租金为629599.28元/每三个月，2019年12月28日至2021年12月27日场地租金为667375.66元/每三个月……。同日，百花公司向原告发送手机短信，内容为：“城市经典二层商铺业主：根据绝大多数业主的委托，我司已于2017年6月28日上午与意向商家签订了正式租赁合同，租金30元每月每平方米，每两年递增6%，免租期6个月。我司将在10日内，按业主委托的分成比例完成首次租金支付工作，请已经签过委托的业主，与我司核对收款账户信息……以便我司支付的租金能按时、准确到账。”原告收到即短信回复：“我未与贵公司未签定任何委托，我与贵公司不存在任何协议关系，贵公司无权出租我的商铺，请贵公司停止侵权行为。再此告之，任何人在未取得本人同意的前提下（包括所谓的业主代表）都无权代表本人签订任何合同及委托，否则本人诉之以法”。2017年7月9日，天娇公司向百花公司发送《告知函》，内容为：“我公司租赁的贵公司合肥市潜山北路499号‘城市经典’商场的场地，现我公司与合肥鸿元商业运营管理有限公司合作经营‘潜山北路菜市场’项目，依据2017年6月28日租赁合同约定，现告知贵公司”。此后，被告天娇公司、鸿元公司共同经营城市经典商场至今，其中讼争商铺所在商场二层经整体改造，大部分面积为菜市场。庭审中，原告陆甫、周娟陈述涉案商铺所在商场二层整体对外经营，其并未将涉案商铺授权被告百花公司、天娇公司、鸿元公司经营，陆甫、周娟自2015年10月起未收到租金或收益。被告百花公司、天娇公司、鸿元公司称未使用涉案商铺，但对于案涉《场地租赁合同》中约定“二层3472.62平方米”所包含的具体商铺未能提供证据予以证明。 另查明，2015年8月3日，原告陆甫以百花公司为被告诉至本院，请求判令被告支付欠付租金23899.3元，自2012年12月1日起暂计算至2015年11月30日。本院于2015年11月12日作出现已生效的（2015）蜀民一初字第03435号民事判决书，判决驳回原告陆甫的诉讼请求。其中本院认为明确载明：“原告虽主张未收到该通知，但从其商铺的共有权人周娟在被告提供的《城市经典商场二楼租赁合同》上签名，将商铺又出租给曹锋，以及周娟向被告出具的收条反映出被告是代为支付房租等事实”。 审理期间,原告申请对涉案商铺在2015年7月至2017年8月期间的房屋使用费进行评估，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司接受本院委托出具了皖天源［2018］房估字第Ｓ0308-××号房地产估价报告，其中载明：“估价对象在2015年7月1日的月客观收益为26元／㎡,根据估价对象所处区域类似房地产租赁市场实际情况及以上测算过程可知：一般租金水平正常情况下每个年度是保持平稳小幅增长的，估价人员根据对合肥市商业用途房地产市场租金水平的调查及对未来市场状况的预期分析结合估价对象自身实际情况，综合考虑确定年净收益增长率ｇ为5%，故：估价对象在2015年7月1日-2016年6月30日期间月客观纯收益均为26元／㎡；估价对象在2016年7月1日-2017年6月30日期间月客观纯收益均为27元／㎡；估计对象在2017年7月1日-2017年8月31日期间月客观纯收益均为28元／㎡……根据上述计算，结合估价人员经验，综合分析影响房地产租金的有关因素，确定合肥市潜山北路499号城市经典小区商铺235室租金再价值时点2015年7月1日至2017年8月31日的估计结果如下：房屋占有使用费16311元”。原告预付了鉴定费3000元。 上述事实，有原告提供的房地产权证复印件、手机短信截图、照片打印件、政府网站网页打印件、银行流水、皖天源［2018］房估字第Ｓ0308-××号房地产估价报告及鉴定费发票，被告百花公司提供的《城市经典商场二楼租赁合同》及附件、（2015）蜀民一初字第03435号民事判决书、《场地租赁合同》及部分授权委托书复印件、《告知函》及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，公民的合法财产所有权受法律保护。原告系涉案商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案商铺系产权式商铺，未作物理分割，其特点亦决定了统一经营和管理更具效益，涉案商铺所在商场二层经被告整体改造后对外经营，各被告虽辩称未取得原告授权故未占用使用涉案商铺，但对案涉《场地租赁合同》中约定的二层3472.62平方米所对应的具体商铺及使用范围未能提供充足证据予以证明，故本院对其辩称不予采信。自2017年6月28日起，被告百花公司在未获原告许可的情况下，即将涉案商铺出租给天娇公司占有、使用，被告鸿元公司则自2017年7月9日起与天娇公司共同无权占有涉案商铺。百花公司未获得所有权人的许可即将涉案商铺出租给他人，显系无权间接占有；天娇公司、鸿元公司在向百花公司承租涉案商铺所在商场前后，未就承租场地进行必要的核查，以致无权直接占有涉案商铺至今。对涉案商铺被无权占有的损害后果，三被告均具有过错，应当承担共同侵权责任。 关于原告所受损失，鉴于涉案商铺所在商场二层现大部分面积已由天娇公司、鸿元公司向百花公司承租后整体经营，又鉴于原告在审理期间申请司法鉴定，该司法鉴定意见书明确载明“年净收益增长率为5%，估价对象在2016年7月1日-2017年6月30日期间月客观纯收益均为27元/㎡；估计对象在2017年7月1日-2017年8月31日期间月客观纯收益均为28元/㎡”，本院据此标准计算房屋占有使用费，则2017年9月1日至2018年8月31日期间月客观收益应均为29元/㎡。因百花、天娇、鸿元三公司系无权占有，故三公司之间约定的免租期，不适用于原告。即百花公司、天娇公司自2017年6月28日起至7月8日支付涉案商铺房屋占用使用费，为218.42元；被告百花公司、天娇公司、鸿元公司自2017年7月9日起，按上述标准共同支付原告涉案商铺的房屋占有使用费，计算至2018年8月31日应为9482.21元。因原告未诉请主张返还涉案商铺，故原告诉讼请求中超出部分，本院依法不予支持。 至于原告起诉的2015年7月起至2017年6月28日的无权占有事实和相关损失，因城市经典商场二楼商铺所有权人代表杨青桂等人曾与案外人曹锋签订了《城市经典商场二楼租赁合同》，周娟在该合同中签名并将涉案商铺出租给曹锋，现无证据显示与三被告公司有关，故对其相应诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽百花齐放投资管理有限公司、安徽天娇商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告陆甫、周娟2017年6月28日至2017年7月8日期间房屋占有使用费218.42元； 二、被告安徽百花齐放投资管理有限公司、安徽天娇商业运营管理有限公司、合肥鸿元商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告陆甫、周娟2017年7月9日至2018年8月31日期间房屋占有使用费9482.21元； 三、驳回原告陆甫、周娟的其他诉讼请求。 本案案件受理费208元，减半收取计104元，由原告陆甫、周娟负担79元，被告安徽百花齐放投资管理有限公司、合肥鸿元商业运营管理有限公司、安徽天娇商业运营管理有限公司共同负担25元；鉴定费3000元，由被告安徽百花齐放投资管理有限公司、合肥鸿元商业运营管理有限公司、安徽天娇商业运营管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 占 峰 二〇一八年九月十八日 书记员 时丁玲 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国侵权责任法》 第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第一款民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。