云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5798号上诉人（原审被告）：昆明经房物业管理有限责任公司，住所地昆明市西山区茭菱路茭菱公寓。法定代表人：彭荣海，执行董事。委托诉讼代理人：杨佳,云南同润律师事务所律师,特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明经开区洛羊瑞兴回味园，住所地昆明经开区信息产业基地蓝苑静园邻里中心**。经营者：马永方。委托诉讼代理人：贺攀科、陆志明，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司，住所地昆明经济技，住所地昆明经济技术开发区信息产业基地春漫大道**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈志斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵一蒴，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明经房物业管理有限责任公司（以下简称：经房物业）、昆明经开区洛羊瑞兴回味园（以下简称：瑞兴回味园）因与被上诉人昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司（以下简称：投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经房物业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对经房物业的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，本案经房物业与投资公司的原租赁关系已经终结，且与宏源小吃店之间并不存在租赁合同关系，故一审判决上诉人腾房及支付占用费缺乏事实与法律依据。二、经房物业作为投资公司委托的涉案房屋所处小区的物管公司，其承租涉案房屋后再另行转租是基于投资公司的要求，一审法院认定了投资公司对经房物业的转租行为是知晓并认可的，且经房物业的转租期限均在原租赁期限内，原租赁合同以及转租合同早在2015年均已到期，截至投资公司起诉之日，经房物业、投资公司、转租人之间的合同关系已经终止，至起诉之前该案的涉案房屋一直由瑞兴回味园在实际使用，而经房物业与瑞兴回味园又不存在合同关系，故一审判决经房物业腾房和支付占用费没有任何事实和法律依据。三、在本案中，经房物业实际将涉案房屋转租给案外人刘朝琴，此事实在一审中向法庭做过陈述，基于瑞兴回味园与经房物业和投资公司均没有合同关系，而经房物业牵涉转租问题均应投资公司的要求，转租租金均交付给投资公司，故投资公司在起诉时遗漏了被告，明显不利于查清案件事实，另外法院可以追加案外人刘朝琴作为本案第三人查明案件事实，但一审中忽略这一关键的程序问题，致使案件事实不清楚。瑞兴回味园辩称，同意经房物业的上诉意见。投资公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。瑞兴回味园上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决基本事实认定错误，上诉人未实际使用涉案商铺，判决上诉人腾空、返还商铺没有事实和法律依据。在本案一审庭审期间，上诉人与被上诉人共同认可的一个事实是：“上诉人于一审开庭时已未再实际使用涉案商铺。”该事实是双方均认可的事实，但原审判决却无视该事实，仍然错误的认定了“现涉案商铺由瑞兴回味园实际使用”的事实，最终造成本案的判决内容毫无事实依据，且错误的适用了最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第18条的规定，严重侵害了上诉人的合法权益！上诉人已于一审开庭之前就已搬离了涉案商铺，因此，上诉人不应再向被上诉人承担腾房的义务，且上诉人与被上诉人之间不存在直接的租赁合同关系，根据《合同法》第235条的规定，向出租人承担返还租赁物义务的主体是自己的承租人。本案上诉人作为次次承租人并不承担向出租人即被上诉人直接返还租赁房屋的义务；2、根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第18条的规定，上诉人承担逾期腾房占有使用费的前提是上诉人有逾期腾房的事实。上诉人认为，既然被上诉人诉请要求上诉人支付逾期腾房占有使用费，那么被上诉人需举证证实两个事实：1、上诉人存在逾期腾房的事实；2、上诉人逾期腾房的期限。然而，在一审期间，就上述两个事实，被上诉人均未举证证明，依法应当承担举证不能的后果。因此，原审判决上诉人承担逾期腾房占有使用费没有任何的事实和证据支撑。二、上诉人与被上诉人、原审被告均不存在合同关系，原审判决遗漏了必要的诉讼当事人，依法应当发回重审。上诉人与投资公司、经房物业之间均不存在租赁合同关系。本案的事实是：经房物业将商铺转租给了案外人刘朝琴，案外人刘朝琴最终将该商铺再次转租给了上诉人。因此，与上诉人存在租赁合同关系的主体是案外人刘朝琴，上诉人与案外人刘朝琴之间的租赁合同系合法有效的合同。且根据双方合同约定，案外人刘朝琴向上诉人承诺：租期届满后，予以续签合同。上诉人承租该商铺后，在装修方面投入了大量的资金，现商铺被提前收回，给上诉人造成了极大的经济损失。上诉人认为，与案外人刘朝琴之间租赁合同的具体内容及履行情况等事实的认定与本案的审理有法律上的利害关系，一审法院应当追加案外人刘朝琴参加本案的审理。根据《合同法》第235条的规定，上诉人仅有向案外人刘朝琴返还房屋和支付租金的义务。综上所述，恳请二审法院查清本案事实，正确使用法律，依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉请。经房物业辩称，同意瑞兴回味园的上诉意见。投资公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。投资公司向一审法院起诉请求：1.确认经房物业、瑞兴回味园之间的转租协议无效；2.经房物业、瑞兴回味园承担连带支付责任，向投资公司支付自2015年11月9日至2016年6月21日止（225天）的逾期腾房占有使用费用123054.04元（计算公式：199621元/年÷365天×225天）；3.经房物业、瑞兴回味园承担连带支付责任，向投资公司支付自2016年6月22日起至实际腾房之日的逾期腾房占用使用费（计算公式：199621元/年÷365天×实际占用天数）；4.经房物业、瑞兴回味园立刻腾房，将租赁物（蓝苑静园小区第23幢104、201、202、203号铺面）保持完好状态交回投资公司；5.经房物业、瑞兴回味园承担诉讼费。一审法院认定事实：个体工商户瑞兴回味园于2015年6月1日办理工商登记，其经营场所位于昆明经开区信息产业基地蓝苑静园23栋104、201、202、203号铺面，该商铺产权属投资公司所有。现涉案商铺由瑞兴回味园实际使用。2010年6月8日，投资公司（出租方、甲方）与经房物业（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定租期5年，自2010年9月1日至2015年8月31日止。甲方出租的商铺包括信息产业基地蓝苑静园邻里中心23栋、24栋；未经出租方同意，承租方不得擅自将承租房屋转租给他人使用。以上商铺经房物业于2010年7月6日转租给案外人刘朝琴，转租期限自2010年9月1日至2015年8月31日止。2015年9月1日，投资公司邀请商铺承租户及经营户就出租工作进行座谈，瑞兴回味园经营者马永方到会。2015年10月，投资公司委托昆明泛亚联合产权交易所有限公司就其所有的商铺进行招拍挂、对外招租，并对商铺进行了市场租金评估。其中，23栋104、201、202、203号商铺建筑面积295.73㎡，首年挂牌招租价为184321元/年，后经2015年11月5日竞价，案外人郑青伟以首年最高报价199621元/年竞得23栋104、201、202、203号商铺的使用权。一审法院认为：关于投资公司请求确认经房物业、瑞兴回味园之间的转租协议无效的问题。经审查，现经房物业与瑞兴回味园之间并未形成直接的租赁合同关系。由于经房物业、瑞兴回味园之间不存在民事权利义务关系，故此，对瑞兴回味园与经房物业之间的转租关系不作处理，双方若因此产生纠纷可另循法律途径解决。经房物业向投资公司租赁涉案商铺后于2010年即已转租至今，瑞兴回味园于2015年以该商铺作为经营场所登记，并一直生产经营至今，投资公司对于当地商铺的使用情况理应清楚；此外，2015年9月1日，投资公司邀请商铺承租户及经营户座谈，签到表中有瑞兴回味园经营者签字，故投资公司不可能对瑞兴回味园长期在涉案商铺进行生产经营的事实不知情。对投资公司以经房物业未经其同意、擅自对外转租、要求确认转租协议无效的诉讼请求，原审法院不予支持。关于承担责任的主体的问题。本案中，投资公司与经房物业的租赁合同期限至2015年8月31日，在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，经房物业应当按照合同约定，返还涉案商铺,在逾期腾房的情形下支付相应的占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”虽然投资公司和瑞兴回味园之间没有租赁合同关系，但是投资公司系商铺的所有权人且租赁合同约定的租赁期限已到期，其有权基于所有权直接向占有使用其房屋的主体即瑞兴回味园提出返还商铺及支付使用费的主张。瑞兴回味园作为被告主体适格，且瑞兴回味园作为分租户、实际占用商铺并使用至今，投资公司有权要求次承租人即瑞兴回味园等分租户返还租赁场地，对其逾期腾房的行为应支付相应的占有使用费。关于占用费的计算，租期届满后若仍适用原租金标准欠缺合同双方新的合意，在此情况下，若简单适用原租金标准来确定房屋占有使用费违反公平自治原则，故对瑞兴回味园关于应按原转租合同租金标准计算占有使用费的抗辩主张，原审法院不予采纳。投资公司的实际损失为租金损失，对于出租人来说最直接的损失就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益，2015年11月5日的竞价更接近该商铺的市场价格。故商铺使用费的计算可参照挂牌最终成交的最高报价199621元/年计算。自2015年11月9日截止2017年3月16日，涉案商铺的占用费为269625元（199621元/年÷365天×493天）。对其后的占用费原审法院予以支持按每天547元的标准计算至实际腾让房屋之日止。综上所述，投资公司诉讼请求中合理的部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、经房物业、瑞兴回味园于判决生效之日起三十日内将昆明经开区信息产业基地蓝苑静园23栋104、201、202、203号商业用房（建筑面积为295.73平方米）腾空、返还投资公司；二、经房物业、瑞兴回味园于判决生效之日起十日内支付投资公司房屋占用费269625元，并按每天547元的标准支付自2017年3月17日起算、至实际腾让房屋之日止的占用费；三、驳回投资公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1381元，由经房物业、瑞兴回味园共同负担。二审中，瑞兴回味园提交以下新证据：1.手机短信一份，欲证明瑞兴回味园已经在2016年的6月底就已经将商铺交还给了案外人刘朝琴；2.照片一组，欲证明该商铺在本案一审审理中就没有使用了。经质证，投资公司对新证据均不予认可，短信是上诉人与案外人的对话记录，与投资公司无关；照片的拍摄时间无法确认，不能证明其观点。经房物业对新证据予以认可，但对商铺现状不清楚。本院认为，上诉人提交的证据1是与案外人的短信记录，无法核实案外人的身份，并且案外人回复的信息也陈述与其无关，不能证明上诉人的证明观点，本院不予采信；证据2的照片拍摄时间无法确定，也不能证明上诉人已经交还房屋，本院不予采信。对一审判决认定的事实，上诉人认为认定案涉商铺由瑞兴回味园实际使用是错误的。本院认为，瑞兴回味园在本案诉讼发生之前在案涉商铺经营，现在没有证据证明其已经合法的交还房屋，即使其已经自行腾空房屋，也应当履行其他比如水电费、物管费和钥匙的交接等附随义务才能视为交还房屋，故其对事实提出的异议不能成立。对一审判决认定的其他事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为，投资公司在二审中放弃了其一审的第一项诉讼请求，不要求确认转租协议无效，故本案争议的焦点是经房物业应否承担责任？瑞兴回味园是否应当向投资公司交还房屋？关于经房物业的责任承担问题，本案中，投资公司与经房物业签订的商铺租赁合同到2015年8月31日届满，投资公司于当日向每个承租户发出《邀请函》，邀请商铺的实际经营者参加新一轮房屋出租工作座谈会，之后对招租的商铺进行了招拍挂，并与中标人签订新的《房屋租赁合同》。虽然经房物业未将全部的租赁商铺腾空返还投资公司，但从投资公司后期的履行行为来看，投资公司与承租人商谈、挂牌招租、签订并履行新的租赁合同，已经实际接管了租赁房屋并实现了房屋的使用收益权，可以视为经房物业已经交还租赁物；并且除了两家商铺以外，其他实际经营者均已拍得原租赁房屋，继续承租，经房物业未将房屋腾空收回再返还投资公司，也是出于经济、便捷的考虑。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；…”的规定，投资公司与经房物业的租赁合同按约履行完毕，投资公司要求经房物业承担本案责任没有合同和法律依据，本院不予支持，经房物业的上诉理由成立，一审法院认定有误，本院予以纠正。关于瑞兴回味园是否应当向投资公司交还房屋的问题，投资公司基于房屋所有权要求瑞兴回味园返还房屋，而瑞兴回味园与刘朝琴的原租赁合同也已经到期，并且在租赁合同到期后参加了投资公司的招租，双方于2015年9月1日召开的出租工作座谈会，就是一种新的租赁意向，在此之后，瑞兴回味园应当与投资公司进行交接，现瑞兴回味园在明知原租赁合同到期并且投资公司作为房屋所有权人行使所有权的情况下，仍以投资公司并非租赁合同相对方抗辩，没有合同和法律依据，本院不予支持。瑞兴回味园抗辩其已经腾空房屋，首先，瑞兴回味园没有提交充分有效的证据证明；其次，即使其自行腾空房屋，但在没有履行水电费、物管费和钥匙的交接等附随义务之前，不能视为已经完成腾房义务；最后，如前所述，瑞兴回味园应当向投资公司交还房屋，而非原出租人。故投资公司现要求瑞兴回味园腾房并支付逾期腾房占有使用费，是正当行使物权的行为，本院予以支持，至于占有使用费的金额，一审判决已经做了详细、正确的评判，本院予以确认。综上所述，原审判决认定事实清楚，但在经房物业的责任承担上适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初1552号民事判决；二、由昆明经开区洛羊瑞兴回味园于本判决生效之日起三十日内将昆明经开区信息产业基地蓝苑静园23栋104、201、202、203号商业用房（建筑面积为295.73平方米）腾空、返还昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司；三、由昆明经开区洛羊瑞兴回味园于本判决生效之日起十日内支付昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司房屋占用费269625元，并按每天547元的标准支付自2017年3月17日起至实际腾让房屋之日止的占用费；四、驳回昆明经济技术开发区投资开发(集团)有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1381元，二审案件受理费2762元，由昆明经开区洛羊瑞兴回味园负担。本判决为终审判决。审判长  李蔚然审判员  付立红审判员  贾 音二〇一七年十一月七日书记员  李 欣