广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3668号原告（反诉被告）：吴淋钦，男，1976年3月16日出生，壮族，户籍地址清远市清城区，现住清远市清城区。原告（反诉被告）：唐春英，女，1978年2月8日出生，壮族，住清远市清城区。被告（反诉原告）：清远市源河房地产开发有限公司，住所地清远市新城人民二路9号震海商务大厦第4栋11层。法定代表人：张国培，总经理。委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。原告（反诉被告）吴淋钦、唐春英与被告（反诉原告）清远市源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴淋钦、唐春英，被告源河公司的委托诉讼代理人陈国华、董诚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴淋钦、唐春英向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金125760（暂计至2017年6月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年11月20日与被告源河公司签订商品房买卖合同（以下简称合同），购买被告所开发的位于清远市××市北江××大厦××房，房屋建筑面积共169.64平方米，总价1310000元；按照合同第八条规定，被告应于2016年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。双方签订商品房买卖合同后，原告按照双方合同约定，于11月20日当天缴齐了首期楼款30.53%即400000元，余款69.47%即910000元向广发清远分行股份有限公司清远分行（以下简称广发清远分行）申请了按揭贷款并于2016年12月22日该笔贷款获得审批通过，原告随后于2017年1月4日与广发清远分行签订了个人住房按揭贷款合同。与此同时，原告还先后于2016年12月2日到税务部门缴交了购房契税24952元，于2016年12月29日到农行缴交了物业维修基金4241元。原告在付清首期楼款并在贷款获得审批通过后，一直在等待被告按期交房，但被告对该商品房的交付日期一拖再拖。据开发商今年初的解释，需广发清远分行放款后方可办理该套房产证手续，而广发清远分行却坚持要开发商办理房产证后方可执行放款手续，开发商与银行双方就此问题纠缠了将近5个月，原告为维护自身权益，特地选择2017年“3.15维权日”对开发商的侵权行为进行投诉，投诉开发商源河公司不按时交楼及交楼质量存在问题的事实。对迟交楼问题，作为监管部门的清远市房管局于3月24日便向开发商发出督促通知，但开发商时至今日仍未交楼；对房屋交楼质量问题，开发商则避重就轻，只对房屋内门窗漏水、墙壁裂痕等问题进行处理，对更换已过保修期的门窗和更换全钢入户防火防盗门问题则始终不予理会。对此，原告又于2017年4月10日、6月5日和6月7日先后多次对开发商违约行为进行投诉。截至起诉日，原告仍未收到合同第17页《合同补充协议》中被告所提及的《入伙通知书》及《收楼意见书》，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为所购房屋属于现楼，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，延迟交房时间长达192天（暂计算至2017年6月30日）。违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事入一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之五的比例，支付违约金125760元（即1310000元×0.0005%×192天）。原告认为，被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特请求贵院依法支持原告的诉讼请求。原告提供如下证据：1、广东省商品房买卖合同，拟证明被告逾期交楼，涉案房屋存在质量问题，应承担相应的责任；2、个人房屋按揭合同、广发清远分行个人对账单，拟证明原告已经办理银行抵押，银行已于2017年5月22日发放贷款；3、清远市住建局《关于吴先生反映丽景大厦楼盘相关问题的回复》、市消委会关于本人电话投诉两份清单，拟证明被告至2017年6月底仍未交楼，涉案房屋存在质量问题；4、个人身份证明材料，拟证明原告的诉讼主体资格；5、源河公司企业信息，拟证明被告的诉讼主体资格。被告源河公司辩称，一、涉案房屋已符合《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。答辩人与吴淋钦、唐春英于2016年11月20日签订《广东省商品房买卖合同》，前述合同第八条的约定，涉案房屋的交付条件为：经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。根据答辩人提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，表明涉案的房屋早于2012年11月8日，即吴淋钦、唐春英购买之前，已经竣工验收备案，达到合同约定的房屋具备的交付条件。二、涉案房屋的交楼条件为答辩人已收到银行按揭款之日。答辩人与吴淋钦、唐春英于2016年11月20日签订《广东省商品房买卖合同》的附件四--《合同补充协议》约定：“收楼前已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人。7、买卖双方的权利、义务以本合同及附件的约定为准。本合同与附件不一致的，以本附件约定为准”。前述《广东省商品房买卖合同》及其附件，是答辩人与吴淋钦、唐春英的真实意思表示，其内容并未违反法律的规定，故合法有效。根据《合同补充协议》的约定，涉案房屋的交付时间已从2016年11月30日前变更为银行已实际将按揭款支付给答辩人之日。本案中，涉案房屋的按揭款于2017年5月25日由广发清远分行支付给答辩人，故此，涉案房屋的交楼时间应为2017年5月25日。三、答辩人不存在逾期交楼的的行为。1、涉案房屋的收楼、装修管理等物业事宜由清远市金尚物业管理有限公司（以下简称金尚物业公司）负责。2010年8月20日，答辩人与金尚物业公司签订了《丽景大厦前期物业管理委托合同》及《委托书》，答辩人委托金尚物业公司从2010年8月20日起负责丽景大厦的物业管理，并负责通知业主收楼等事务。因此，通知吴淋钦、唐春英对涉案房屋的收楼事宜应当由金尚物业公司负责。2、金尚物业公司丽景大厦管理处已通知吴淋钦、唐春英收楼。首先，根据金尚物业公司的客服助理梁智勇的《调查笔录》，2016年11月底，金尚物业公司根据答辩人提供的《购房合同》，已通知吴淋钦过来收楼，吴淋钦接到通知后，亲自过来领取了1801房的钥匙，并对涉案房屋进行了查看验收。其次，根据2016年12月22日、2017年5月8日《丽景大厦工程返修通知单》，吴淋钦分别在2016年12月22日、2017年5月8日到金尚物业公司反映涉案房屋存在的工程问题：大厅墙身有裂缝、客房有一处靠窗台边渗水、主人房飘窗渗水一个。表明吴淋钦已经领取了涉案房屋的钥匙，收了楼，否则，吴淋钦不可能知道涉案房屋的状况。综上，答辩人已履行了交房的义务，不存在逾期交房的情形，吴淋钦、唐春英要求答辩人承担逾期交房的义务，缺乏事实依据，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。被告提供如下证据：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案的房屋于2012年11月8日，也就是原告购买之前，就达到了交付的条件；2、《广东省商品房买卖合同》、2017年5月25日《广发行交易流水》，拟证明合同附件四约定“收楼前已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭支付给出卖人；买卖双方的权利义务以本合同及附件的约定为准，本合同与附件不一致的，以本附件约定为准”，房屋的交付条件已变更为银行已实际将按揭款支付给被告之日；原告所按揭的房款于2017年5月25日由广发清远分行支付给被告，故被告的交楼时间应当为2017年5月25日；3、《丽景大厦前期物业管理委托合同》、《委托书》、《清远市前期物业服务合同备案申请表》，拟证明受被告委托，金尚物业公司从2010年8月20日起负责涉案的丽景大厦的业主收楼、装修管理等物业事宜；4、《证人证言》、《丽景大厦工程返修通知单》二份、金尚物业公司座机（378×××0）2017年4月、5月的通话记录，拟证明原告早于2016年11月底经金尚物业公司丽景大厦管理处的通知领取了钥匙，收了楼，被告已经向原告交付了房屋，不存在逾期交楼的情形；5、《丽景大厦认购书》，拟证明被告与原告于2015年4月3日签订《丽景大厦认购书》，约定原告应当在2015年4月13日支付涉案房屋的首期款400000元；6、收据、支付凭据，拟证明原告在2016年11月20日向被告支付涉案房屋购房款350000元，属于逾期支付首期款。源河公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付反诉原告逾期支付首期房款的违约金38597.26元（前述违约金以逾期支付的400000元购房款为基数，自2015年4月14日起按照年利率的6%计算至2016年11月20日止）：2、责令本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，反诉原告对第1项反诉请求变更为：“前述违约金以逾期支付的400000元购房款为基数”变更为“前述违约金以逾期支付的350000元购房款为基数”。事实和理由：2015年4月3日，反诉原告与反诉被告签订《丽景大厦认购书》，约定：1、反诉被告认购原告开发的位于清远市××市北江××大厦××1801房屋；2、反诉被告须于2015年4月13日前支付400000元首期款，以及其他的约定。签订《丽景大厦认购书》后，反诉被告于2016年11月20日才向反诉原告缴齐首期房款400000元，属于逾期支付，已构成违约。故此，反诉被告应当向反诉原告支付违约金，前述违约金以逾期支付的350000元购房款为基数，自2015年4月14日起按照年利率的6%计算至2016年11月20日止，共350000元×6%÷365天×587天=33772.60元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条关于“被告可以承认或反驳诉讼请求，有权提起反诉”规定，向贵院提起反诉，恳请依法裁判。吴淋钦、唐春英对源河公司的反诉辩称，原告认为被告的反诉与本案无关；被告请求事项中6%的年利率与原告所了解的不符。原被告双方在2015年签订认购书时候，原告当时要求解决车位问题才缴清款项，为了避免被告不认账，原告提出了双方签名，以保护自身权益，当时开发商称丽景大厦2015年底车位才开通使用并开始拍卖，原告签订认购书以后，一直没有收到被告的电话通知。本院经审理认定事实如下：2015年4月3日，原告吴淋钦（乙方）与被告源河公司（甲方）签订了《丽景大厦认购书》，认购书约定：“乙方认购甲方开发的清远市新城北江二路13号[丽景大厦]1座1801单位（以下简称该物业）。该物业建筑面积169.64㎡，套内建筑面积141.29㎡；该物业按套计价总房价款为1310000元；乙方须于签订认购书时付清定金50000元，所交定金包含诚意金，可在乙方支付的首期房款中冲抵；乙方选择银行按揭方式支付房款的须于2015年4月13日前支付400000元首期款，余款910000元以银行按揭贷款方式支付；乙方须于签订认购书后七日内携带本认购书、定金收据、身份证原件及复印件到甲方销售中心交纳首期房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议；乙方未按本认购书约定的时间交纳首期房款及与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，甲方有权单方解除本认购书，并不予退还乙方已付的定金或诚意金，并有权在不通知乙方的情况下将该物业另行处理；……”2016年11月20日，原告吴淋钦、唐春英与被告源河公司签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于清远市××市北江××大厦××号商品房，建筑面积共169.64㎡，套内建筑面积141.29㎡，商品房总金额1310000元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：已交房款肆拾万元，玖拾壹万元银行按揭。”合同第八条约定：“出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经清远市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同附件四--合同补充协议约定：“收楼前已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人。”合同补充协议第6条约定：“买房人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出者，视为同意接收本房地产。”合同补充协议第7条约定：“买卖双方的权利、义务以本合同及附件的约定为准。本合同与附件不一致的，以本附件约定为准。”合同签订后，原告已于当天向被告付清首期购房款400000元，剩余房款910000元办理银行按揭，于2017年1月4日由原被告与广发清远分行股份有限公司清远分行（以下简称广发清远分行）签订了《个人房屋按揭贷款合同》，广发清远分行于2017年5月25日将贷款910000元划入原告吴淋钦银行账户，被告亦确认原告已付清购房款1310000元。被告开发建设的丽景大厦于2012年11月8日获得市住建局工程竣工验收备案表。庭审中，原告称由于被告逾期交楼及房屋存在门窗渗水、墙壁有裂痕等质量问题，向市住建局及市消委会反映要求被告交楼并修复处理，在修复完后，于2017年8月9日才收楼，故要求被告支付从2017年5月26日至8月8日期间的逾期交楼违约金；被告称金尚物业公司受其委托，于2016年11月30日通知原告前往收楼并领取了房屋钥匙，不存在逾期交楼，并提供了向金尚物业公司客服助理梁智勇的调查笔录及通话清单予以证实；梁智勇在庭审中述称由金尚物业公司另一员工电话通知原告于2016年11月30日前收楼，原告吴淋钦于2016年12月22日经查看认为房屋存在门窗渗水及墙壁有裂痕，故要求维修处理，于2017年5月份维修好后已电话告知了原告，但原告吴淋钦否认收到金尚物业公司员工电话通知收楼。本院认为，原、被告签订的《丽景大厦认购书》、《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应恪守履行。根据《丽景大厦认购书》约定“原告须于2015年4月13日前支付400000元首期款，逾期被告有权单方解除认购书，并不予退还乙方已付的定金或诚意金，并有权在不通知原告的情况下将该物业另行处理”，原告未按认购书约定履行首期款义务的，被告可以依约追究原告的违约责任，然而被告选择与原告于2016年11月20日签订了《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，原告在签订合同当天已付清了首期款，原被告之间的商品房预约合同关系已履行完毕，双方已重新建立了商品房买卖合同关系，故此，对被告反诉认为原告违反《丽景大厦认购书》约定逾期支付首期款，要求原告支付违约金33772.60元的反诉请求，事实与依据不足，本院不予支持。对于原告的诉讼请求1，要求被告履行交房义务，诉讼中，原告已于2017年8月9日收楼，故原告该诉讼请求目的已实现。关于被告是否有逾期交楼的违约行为，及违约金如何计算。《广东省商品房买卖合同》第八条约定交楼时间为2016年11月30日前；合同附件四--合同补充协议约定收楼前已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人，故此，交楼时间应为银行按揭贷款发放之日前即2017年5月25日前。虽然原告否认金尚物业公司通知其于2016年11月30日前收楼，但事实上原告已于2016年12月份对涉案房屋查验并提出存在门窗渗水及墙壁有裂痕的质量问题，根据合同补充协议第6条“买房人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出者，视为同意接收本房地产”的约定，原告对涉案房屋存在上述质量问题，有权拒绝收楼，直至被告维修好后为止。被告提供由金尚物业公司分别2016年12月22日、2017年5月8日出具的《丽景大工程返修通知单》显示，被告最后一次修复时间为2017年5月8日，被告认为金尚物业公司已电话告知了原告维修好并通知其收楼，并提供了金尚物业公司员工梁智勇的证言及通话清单予以证明，但原告对此予以否认，并确认实际收楼时间为2017年8月9日。从被告提供的证据来看均不足以证实被告或者金尚物业公司已完全履行通知原告收楼的义务，故对原告主张被告逾期交楼时间从2017年5月26日至8月8日共75天，事实依据足分，本院予以确认。至于违约金的计算标准，根据《广东省商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交楼超过30日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，因此，被告应向原告支付违约金为49125元（1310000元×5/10000×75天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市源河房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴淋钦、唐春英支付逾期交房违约金49125元；二、驳回反诉原告清远市源河房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，由原告吴淋钦、唐春英负担1716元，被告清远市源河房地产开发有限公司负担1100元，反诉受理费383元，由被告清远市源河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  欧惠娴人民陪审员  廖国柱二〇一七年十一月七日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。