黑龙江省双鸭山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黑05民初13号 原告：嵇永青。 委托代理人刘长泽。 被告：李玉莲。 委托代理人翟新河。 委托代理人王兴华。 第三人：饶河县和泰房地产开发有限公司（以下简称“和泰公司”）。 法定代表人：王明娇，该公司董事长。 委托代理人靳柏鑫，公司业务员。 嵇永青与李玉莲、饶河县和泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年04月20日立案受理。依法组成合议庭，于2017年07月20日、09月18日公开开庭进行了审理。原告嵇永清及其委托代理人刘长泽，被告李玉莲及其委托代理人翟新河、王兴华，第三人和泰公司委托代理人靳柏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵇永清起诉称：2010年6月第三人和泰公司向原告借款700万元，并承诺月利息2.5分。2012年11月28日，原告与第三人签订了商品房买卖合同，将第三人开发建设的该诉争房屋出售给原告，以抵偿第三人借款。合同签订后，第三人将房屋交付给原告占有使用。2013年7月1日原告与乐佰客超市签订商铺租赁合同租期6年，至今该超市仍在使用中。由于2013年原告与第三人签订买卖合同时，房屋尚未完工，故原告所购房屋无法办理产权登记，直至2015年1月5日，第三人才与原告到饶河县房地产管理局办理了房产预售备案登记。2015年10月29日，因被告李玉莲依据黑龙江省双鸭山市中级人民法院（2014）双商初字第46号民事判决书，黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第86号民事判决，申请执行第三人。双鸭山市中级法院作出（2015）双执字第79号执行裁定，查封了原告购买的该房屋，原告在执行中依法提出异议，要求撤销（2015）双执字第79号执行裁定，解除查封。2017年黑05执异2号执行裁定驳回原告的异议请求。并告知自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。综上，原告与第三人签订商品房买卖合同后，第三人将房屋交付原告占有使用，并已在房产管理部门办理了预售登记。根据《物权法》第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，原告已经善意取得房屋的所有权。故请求：一、请求立即停止对原告所有的位于饶河县饶河镇，和泰公司开发建设的中俄商贸中心观江国际住宅小区1号楼8-3-881-11000（-01）建筑面积3380.95的地下室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判决确认原告与第三人和泰公司2012年11月28日所签订的商品房买卖合同合法有效，并确认中俄商贸中心观江国际住宅小区1号楼建筑面积3380.95平方米的地下室房屋归原告所有；三、判决第三人立即协助、配合原告办理正式不动产登记；四、诉讼费由被告承担。庭审中原告撤回了第三项诉请。 被告李玉莲答辩称：原告与第三人之间并未实际发生借贷关系。根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告不能阻却被告的执行。一、原告的诉讼请求不符合民事诉讼法第119条和最高院民诉法解释第311条关于提起民事诉讼和案外人执行异议之诉的有关规定。其诉讼请求不明确，事实和理由不充分。二、原告的诉讼请求及事实理由不足以排除双鸭山市四方台区法院做出的（2015）双执字第79号对本案标的物强制执行的民事裁定书，和双鸭山市中级人民法院（2017）黑05执异2号执行裁定书。三、本案诉讼标的物并没有确定权属，被查封房屋并不是原告所有的房产，双鸭山市中级人民法院和四方台区人民法院有权查封并强制执行诉讼标的物。四、本案是案外人执行异议之诉，而非确认原告与第三人房屋买卖合同效力之诉和确权之诉。原告将第二项诉讼请求纳入本案超出了案外人执行异议之诉的审理范围。五、原告的诉讼请求第三项与本案无关，综上双鸭山市中级人民法院作出的2017黑05执异2号执行裁定书和四方台区人民法院作出的（2015）双执字第79号民事裁定书认定涉案房屋未办理过户登记、且未用于居住的裁定事实清楚，符合法律规定，应予维持。综上，被告恳请中级法院在查明事实的基础上依据民事诉讼法第119条和最高院民诉意见311条的规定，驳回原告的诉讼请求。 第三人和泰公司同意原告的起诉及理由。 原告嵇永青就其主张向本院提交了以下证据： 证据一、双鸭山市中级人民法院作出的（2017）黑05执异2号执行裁定书，证明原、被告的主体资格及原告的诉权。被告对证据一无异议。证据二、编号为GF-200-0171NOSP-1324924号的商品房买卖合同，以及原告购房时第三人所出具的收到购房款收据，证明原告与第三人于2012年11月28日签订了购房合同，且全额结清了购房款。被告对证据二的真实性、客观性、关联性均有异议。对购房收据认为是第三人单方出具，而第三人和付廷宝与原告是亲属关系。该收据没有加盖财务专用章，没有财务人员收款专用章或财务人员的签字，此外，收据并非税务机关制发的销售不动产正规发票，该收据系孤证。该合同是一份虚假的购房合同，该房屋买卖交易不真实，双方的房屋买卖行为不存在。证据三、饶河县房产局证明，证明原告所购买的房屋于2015年1月5日在饶河县房地产管理局进行了商品房合同预售登记。并且该证明后附饶河县房地产管理局进行预售登记所形成的手工表记录，证明2015年1月5日原告与第三人在房产管理局进行预售登记的情况。被告对证据三对证明的内容有异议，认为虽然加盖了饶河县房产局登记备案专用章，但不能证实其真实性，此外该“证明”也不能证明原告在饶河县房产管理局进行了预登记，此外，该“证明”上没有出现后附的字样，原告提交的三份表格与该证明没有关联性。原告提交的中俄商贸中心观江国际商住区一号楼三张表格，看不出登记的内容，也没有官方的任何签字和加盖官方的公章，因此不能做为证明原告进行了预售登记的证据。证据四、商场商铺租赁合同，证明原告实际占有使用所购房屋，该合同出租方是原告本人，承租方为乐佰特超市，签订时间2013年7月1日，合同期限6年，自2013年7月1日起至2019年6月30日止，年租金为50万元。被告对证据四有异议，认为该份证据材料与本案无关，不能做为排除法院强制执行的证据使用，也不能以此证明该房屋的权属。即使原告占有该房屋，也仅仅是一种事实状态，而非法律状态，更非法律权利，不能以该份合同做为拥有所有权的证明使用。第三人对原告提交的证据均无异议。 被告及第三人未提供证据。 经审理查明，2014年11月17日，李玉莲向双鸭山市中级人民法院起诉付廷宝、和泰公司、嵇秀芹民间借贷纠纷一案。双鸭山市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）双商初字第46号民事判决书，判决内容为：一、解除李玉莲与付廷宝、和泰公司于2013年10月22日签订的《债务和解协议书》；二、付廷宝、嵇秀芹、和泰公司于本判决生效后三日内给付李玉莲借款本金750万元，自2013年5月22日至给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准给付利息。判后，和泰公司不服，上诉于黑龙江省高级人民法院，省高院于2015年6月20日作出（2015）黑高商终字第86号民事判决，判决如下:一、维持双鸭山市中级人民法院（2014）双商初字第46号民事判决第一项；二、变更双鸭山市中级人民法院（2014）双商初字46号民事判决主文第二项为：付廷宝、嵇秀芹、合泰公司于本判决送达后十日内给付李玉莲借款本金629.65万元及利息（自2013年5月22日至判决确定的自动履行期限之日止，以629.65万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率四倍的标准计付）；三、付廷宝、嵇秀芹于本判决送达后十日内，在本判决主文第二项确定的给付借款本金数额以外，给付李玉莲借款本金120.35万元（750万元-629.65万元）及利息（自2013年5月22日至判决确定的自动履行期限之日止，以120.35万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率四倍的标准计付）；四、驳回李玉莲的其他诉讼请求。判后，李玉莲依据双鸭山市中级人民法院（2014）双商初字第46号民事判决，黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第86号民事判决申请执行。双鸭山市中级人民法院于2015年10月9日立案执行。因被执行人和泰公司未在执行通知书确定的期限自动履行生效法律文书确定的义务，双鸭山市中级人民法院2015年10月29日作出（2015）双执字第79号执行裁定，查封了和泰公司的饶河县中俄商贸中心观江国际住宅小区1号楼8-3-881-11000（-01）地下室建筑面积3380.95平方米（该房屋为案涉房屋），2号楼8-3-846-0600（-01）地下室，建筑面积3614.04平方米房屋。嵇永青在执行中提出异议称：查封饶河县中俄商贸中心观江国际住宅小区1号楼8-3-881-11000（-01）地下室建筑面积3380.95平方米房屋，侵害了其合法权益。房屋虽然没有办理过户手续，但实际产权已归其所有，且办理了预售备案登记。要求撤销（2015）双执字第79号执行裁定，解除查封。双鸭山市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）黑05执异2号执行裁定认为：案外人嵇永青虽然在人民法院查封之前已经签订房屋买卖合同和商场商铺租赁合同，但因嵇永青对所购房屋未办理房屋过户登记，且未用于居住；案外人嵇永青提出的异议，不符合能够排除执行的法定情形，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第四条、第二十四条、第二十五条、第二十九条第二款的规定，裁定驳回嵇永青的异议请求。并告知自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。嵇永青于2017年4月18日，向双鸭山市中级人民法院提起本案的诉讼。经查，嵇永青与和泰公司签订了编号：GF-2000-0171NO:SP-1324924的《商品房买卖合同》，但稽永青没有向和泰公司交付购房款。 以上事实的认定，有原告、被告、第三人当庭陈述、自认，双鸭山市中级人民法院作出的（2017）黑05执异2号执行裁定书、编号为GF-200-0171NOSP-1324924号的《商品房买卖合同》以及原告购房时第三人所出具的收到购房款收据、饶河县房产局证明、商场商铺租赁合同，在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。 本院认为，本案争议的焦点是：嵇永青与和泰公司之间关于诉争房屋的交易是否真实；嵇永青的诉讼请求是否拥有阻却人民法院强制执行涉案房屋法定事由。 关于嵇永青与和泰公司之间关于诉争房屋的交易是否真实的问题。 审理中，嵇永青向法院提交了其与和泰公司于2012年11月28日签订的商品房买卖合同，合同内容体现：出卖人和泰公司，买受人嵇永青。出卖人将观江国际1号地下-101号房，建筑面积3292.92平方米，以每平方米3500元的价格，总价款为11525220元的商服房出售给嵇永青，付款方式为一次性付款。嵇永青同时向法院提交了购房“收据”，收据中没有加盖财务专用章、无财务人员及经办人员签名或加盖名章，只加盖了饶河县和泰房地产开发有限公司的公章。嵇永青还向本院提交了2017年4月13日饶河县房地产管理局的证明，内容为：“因房产预售备案电脑系统出现故障问题，观江国际1号1层房间合并，1号地下合并，不能在电脑网上备案，因此嵇永青于2015年1月5日在饶河县房产处手工备案观江国际1号地下一层，面积3380.95平方米。特此证明。”嵇永青在起诉时称，其将700万元的借款给和泰公司，后产生了以借款抵顶购房款，其才与和泰公司签订了商品房买卖合同。关于借款700万元的事实，嵇永青没有提供相应的证据。通过二次庭审询问，嵇永青自述：在一个半月时间里一共分五次借给和泰公司700万元，约定月利率2分5厘。借款全部是现金交易，借款的交易地点在其酒店，无其他人在场，第一次借款200万元，面值都是100元，第二次100万元，面值有50元有100元的，第三次借150万元，面值都是100元的，第四次记不准了，第五次借款不是100万元就是150万元。后两次借款数额记不清了。当询问借款利息的具体数额时，嵇永青第一次庭审时表述大概是470万，第二次庭审时称利息大约400多万具体数额记不清了。其对借款的来源两次庭审说法不一，在第一次庭审中称第一笔借款200万元是自己家有一部分，其他是朋友还的二、三十万元加一起一共200万元。在第二次庭审时称借款的来源都是自己家酒店的收入款，稽永青没有向法院提交银行的交易凭证及提款记录。嵇永青作为借贷关系中的当事人，应当知晓并能够详细的说明借款的细节。嵇永青对借款次数，每次单笔借款的数额、借款利息、借款时间均表述不清。借款资金的来源其两次的表述亦不一致。按双鸭山地区经济状况来看700万元现金数量较大，一般情况下大额现金不可能长达一个半月之久由自己保管，不存入银行。稽永青对借款细节陈述陈数不清，大额现金长时间不存入银行与常理不符。且借款资金的来源无证据，交付借款无证据，不能证明借款的实际发生。嵇永青与和泰公司的借贷关系无证据证明，虽然和泰公司认可借款及以借款抵顶购房款的事实，但由于稽永青没有提供借款的相应证据，借款事实不成立。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，但由于无借款的事实，《商品房买卖合同》的购房款亦应认定为未交付。综上，可以认定嵇永青与和泰公司签订了编号：GF-2000-0171NO:SP-1324924的《商品房买卖合同》，但不能认定于嵇永青向和泰公司履行了交付房款（以借款抵房款）11525220元的义务。 关于嵇永青的诉讼请求是否拥有阻却人民法院强制执行涉案房屋法定事由的问题。本案嵇永青提起的案外人执行异议之诉，其提供的商品房买卖合同时间是2012年11月28日，人民法院查封该房屋的时间是2015年10月20日。虽然商品房买卖合同记载签订的时间在法院对该房屋的查封时间之前。但据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，嵇永青对登记在被执行人和泰公司名下的商品房提出异议，应当符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，且其权利能够排除执行。案涉房屋在《商品房买卖合同》中已明确确定为商业用房，因此，稽永青提出的请求不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的情形。此外，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；……。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。迄今为止，案涉房屋没有登记在嵇永青名下，嵇永青亦不是涉案房屋的开发建设单位，故嵇永青不是案涉房屋的权利人。《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中嵇永青未就其对执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益提供充分的证据证明，不能排除人民法院强制执行。 综上，原告稽永青的案外人执行异议诉讼请求理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定：判决如下： 驳回原告嵇永青的诉讼请求。 案件受理费90952元，由原告嵇永青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 审判长  洪晓琪 审判员  祝玉付 审判员  杨利国 二〇一七年十一月十四日 法官助理陈阵 书记员刘轩宁