上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初8405号原告：上海置衡房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人：张珏云，该事务所经理。委托诉讼代理人：张萍云。被告：祝小青，女，1956年6月8日出生，汉族，住所地上海市。委托诉讼代理人：吕永勇，男，1956年6月18日出生，汉族，住所地上海市。委托诉讼代理人：姜海立，上海市广海律师事务所律师。第三人：上海明明房产经纪有限公司，住所地上海市隆昌路**。法定代表人：薛超，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵建波。原告上海置衡房地产经纪事务所诉被告祝小青居间合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法组成合议庭并追加上海明明房产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告投资人张珏云、被告委托诉讼代理人姜海立、第三人委托诉讼代理人赵建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海置衡房地产经纪事务所诉称：其与被告及案外人(购买方)于2015年5月19日签订《居间合同》，约定由其为被告与案外人就本市复兴中路XXX号公房承租权转让交易提供居间服务，双方确认的房屋转让价为人民币3,480,000元，签订买卖合同后，因任何一方自身原因导致交易被取消而未能成交的，违约方应按照合同约定的房价2％向居间方支付违约金。合同签订后，经其居间介绍，被告与案外人签订了《上海市公有住房承租权转让合同》并通过了公房管理方的征询审核。后被告因自身原因，发函提出终止履行转让合同。现转让合同已不再履行，根据《居间合同》的相关约定，被告之行为构成违约，应按约支付违约金，故要求被告支付违约金人民币69,600元。被告祝小青辩称：其系与上海明明房产经纪有限公司签订《独家委托房地产居间合同(出售)》，对佣金标准、违约责任等事项均作了约定。因上海明明房产经纪有限公司告知其已找到购买方，故又与原告及案外人签订了一份《居间合同》，该合同约定的违约金过高，况且其已支付给上海明明房产经纪有限公司居间费人民币40,000元，上海明明房产经纪有限公司与原告系联合居间，故原告无权单独向其主张《居间合同》所约定的违约金。第三人上海明明房产经纪有限公司辩称：确实收到被告支付的人民币40,000元，但该款系其为被告提供其他服务的报酬，虽其系与原告合作开展居间服务，但承租权转让合同的居间方是原告，故应以《居间合同》为据。其认可与被告签订的《独家委托房地产居间合同(出售)》被原、被告及案外人签订的《居间合同》所涵盖，不会再以《独家委托房地产居间合同(出售)》为据，向被告主张权利。原告提供的证据如下：1、2015年5月19日原、被告及案外人签订的《居间协议》，证明合同各方对各自权利义务的约定；2、《上海市公有住房承租权转让合同》，证明经其提供的居间服务，买卖双方签订了公房承租权转让合同；3、上海市公有住房差价换房征询表，证明公房置换通过了审核，置换条件成就；4、《上海市租用居住公房凭证》，证明被告系本市复兴中路**公房的承租人；5、被告给原告及案外人的某某，证明被告明确表示不再履行合同，其行为构成违约。被告对原告提供的证据1真实性无异议，原告仅是提供购买方的信息；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但无法证明系原告提供的服务；对证据4－5均无异议。第三人对原告提供的证据均无异议。被告提供的证据如下：1、2015年5月8日，被告与第三人签订的《独家委托房地产居间合同(出售)》，证明从该份合同约定的内容看，才属标准的居间合同；2、2015年5月19日的《佣金确认书》，证明约定的交易佣金为人民币60,000元；3、收据，证明在2015年5月19日被告已支付给第三人人民币40,000元，但第三人仅出具收款为人民币25,000元的收据；4、2016年6月6日和2017年4月8日被告与第三人经办人的录音及书面整理材料，证明第三人与原告属联合居间服务以及存在重复收取费用的情况。原告对被告提供的证据称因所有证据均系反映被告与第三人之间的关系，故其对被告提供的证据均不清楚。第三人对被告提供的证据1真实性无异议，不存在房价约定过低的情形；对证据2－3真实性无异议，确认收到被告支付的人民币40,000元,但该款系属其他服务报酬而非佣金；对证据4－5无异议。第三人提供的证据为两份上海市公安局户籍证明，证明其为被告迁移户籍提供服务。原告对第三人提供的证据无异议。被告对第三人提供的证据真实性无异议，但不认可其证明内容。经审理查明：被告系本市复兴中路XXX号公房(承租部位：底层前间、天井、底层阳台间)承租人。2015年5月8日，被告与第三人签订《独家委托房地产居间合同(出售)》，委托第三人办理其承租房屋的承租权转让事宜，并且支付了人民币40,000元。之后，第三人从原告处获悉购买方的信息，即将被告介绍至原告处，由原、被告及案外人(购买方)于2015年5月19日签订《居间合同》，合同约定：由原告为转让双方提供居间服务，房屋转让价人民币3,480,000元，在签订转让合同当日，双方按房屋成交价各1％支付中介费，在签订买卖合同后，因自身原因导致交易被取消而未能成交的，违约方按合同约定房价的2％向居间方支付违约金。《居间合同》签订当日，被告与案外人(购买方)签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，同年11月19日系争房屋置换通过公房管理方的审核。之后，被告却未按合同约定的期限办理过户交易手续，并于2016年5月26日发函原告和案外人(购买方)，明确表示不再继续履行转让合同，要求协商解决合同终止后的善后事宜。因系被告自身原因，导致签订的承租权转让合同终止履行，被告行为构成违约，原告遂于2017年3月27日起诉来院，要求判令被告按《居间合同》约定偿付违约金人民币69,600元。审理中，第三人确认其与被告签订的《独家委托房地产居间合同(出售)》被原、被告及案外人签订的《居间合同》涵盖，其系与原告合作开展居间服务，同时确认收到被告支付的人民币40,000元，并表示不会依据《独家委托房地产居间合同(出售)》向被告主张居间报酬。本院认为：被告与第三人签订《独家委托房地产居间合同(出售)》后，第三人从原告处获悉案外人(购买方)信息，并通过原告提供的居间服务，促成被告与案外人签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，第三人与原告以合作的方式完成了居间服务。后因被告自身原因，导致签订的《上海市公有住房承租权转让合同》终止履行，原告未能取得中介费，被告行为构成违约，原告要求被告按约承担违约责任，符合合同之约定。因合同约定的违约金标准不存在过高的情形，故原告要求被告按合同约定的房屋成交价2％偿付违约金之诉请，依法应予支持。现被告已向第三人支付了人民币40,000元，第三人也确认收到该款并称系与原告合作完成居间服务，原告对此也未持有异议。但第三人称人民币40,000元是其为被告提供其他服务的报酬，但其提供的证据不足于证明其主张，故被告已付的人民币40,000元应抵作违约金，对违约金不足部分，被告负有继续支付的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告祝小青应于本判决生效之日起十日内支付原告上海置衡房地产经纪事务所违约金人民币29,600元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,540元，由被告祝小青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  石志仁二〇一七年十一月十五日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。