江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1117号上诉人（原审原告）:胡茂怀，男，1963年5月7日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港白虎山小商品市场开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区综合市场东大门1号。法定代表人：任福荣，公司董事长。委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任福荣，男，1963年7月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。原审第三人：连云港市海州区人民政府幸福路街道办事处，住所地连云港市海州区秦东门大街。负责人：刘蓓蕾，办事处主任。委托诉讼代理人：赵坚，江苏顺维律师事务所律师。上诉人胡茂怀与被上诉人连云港白虎山小商品市场开发有限公司（以下简称白虎山小商品公司）、任福荣及原审第三人连云港市海州区人民政府幸福路街道办事处（以下简称幸福路街道办事处）因建设工程施工合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡茂怀上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定本案法律关系错误。一审法院将本案法律关系单纯认定为建设工程施工合同关系错误。1、本案的法律关系应为房屋租赁合同关系。涉案营业用房于2014年10月施工，2015年5月完工，并已交付使用。因被上诉人未按时支付工程款，被上诉人自愿以涉案房屋20年使用权冲抵工程款，上诉人表示接受。至此，建设工程施工合同已经履行完毕，上诉人与被上诉人的权利义务以房屋使用权冲抵工程款方式履行完毕，不存在任何争议。上诉人取得涉案营业用房的使用权后，于2018年1月15日与被上诉人签订租赁合同，该合同合法有效，被上诉人应当按照约定支付上诉人房屋租金。上诉人的诉求是租金，而租金就是建设工程款的转化形式，故上诉人的一审诉求应当得到支持。2、本案存在两个法律关系，应当并列审理。即使一审法院认为本案存在建设工程施工合同关系，那么本案也是存在两个法律关系，一审法院应当将建设工程施工合同关系和房屋租赁合同关系确定为并列案由和并列法律关系进行审理。二、一审法院适用法律不当。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”参照上述法条和司法实务，上诉人拒绝变更诉讼请求，一审法院应当裁定驳回起诉，而不应当判决驳回诉讼请求。被上诉人白虎山小商品公司答辩称：双方之间系建设工程施工合同关系，上诉人向被上诉人主张租金及利息没有任何事实和法律依据。被上诉人将涉案工程发包给上诉人建设，工程总价预算为240万元，工期为六个月，工程完工后，上诉人一直未将涉案房屋交付给被上诉人使用。上诉人以任福荣不在《海州区花卉市场房屋租赁合同》上签字就不交钥匙逼迫任福荣签字。后来海州区政府于2018年1月16日强行打开了涉案房屋的门给商户整体搬迁。因涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，所以签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，上诉人的一审诉讼请求无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人任福荣答辩称，同意白虎山小商品公司的答辩意见。上诉人在一审中主张因白虎山小商品公司系一人公司而要求任福荣承担连带责任，而事实上白虎山小商品公司有两个股东，任福荣仅是公司的法定代表人，故上诉人要求任福荣承担连带责任没有事实和法律依据。原审第三人幸福路街道办事处述称，一、我单位对此事未参与，也不清楚。二、我单位与任福荣之间的法律关系与本案无关。三、我单位未授权或允许上诉人在涉案地块上进行场地建设，谁给予其授权，其应向相关人主张相应的法律关系及法律责任。胡茂怀向原审法院提出诉讼请求：1.白虎山小商品公司给付租金405万元及利息（计算方式：其中的200万元从2018年1月20日起计算至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率计算；其中的100万元从2018年1月20日起计算至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率计算；剩余的105万元从2019年1月20日起计算至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2.任福荣对上述租金及利息承担连带给付责任；3.判令白虎山小商品公司、任福荣承担本案的诉讼费用。原审法院审理认定事实如下：白虎山小商品公司将白虎山小商品市场改造工程交由胡茂怀施工。施工完毕后，胡茂怀（乙方）与任福荣（甲方）于2018年1月5日签订1份《海州花卉市场房屋租赁合同》，约定：甲方为推进白虎山小商品市场改造，向幸福街道办事处租赁了花卉市场内大棚场地，由乙方投资建设经营用房，作为白虎山小商品市场改造的过渡经营用房。经双方协商一致，特签以下合同条款，以资双方共同遵守执行：一、租赁房屋位置及面积。1.房屋位于海州花卉市场内大棚区域场地，占地面积约2300m2(详见附件海州花卉市场平面图)，幸福路街道办事处同意乙方新建两层经营用房建筑面积4600m2。二、房屋建设资金及使用权属。1.原花卉市场旧大棚拆迁，整个花卉市场水、电等老线路改造及新经营用房建设，全部资金由乙方投入。2.花卉市场原大棚内建成以后营业用房的使用权归乙方所有，使用期限：甲方与幸福路街道办事处签订的场地使用期限，自2016年7月1日至2036年6月30日止，共计20年整。三、场地租赁价格。甲方与幸福路街道办事处签订的场地租赁价格：前二年每年租金6万元，从第三年开始，每两年租金递增一次，即6万元基础上递增5000元，以此类推。场地租赁费用甲方租赁房屋年限内甲方支付，以后年限由乙方承担支付。四、房屋租赁价格。房屋建成以后，甲方代表白虎山小商品公司向乙方整体租赁。甲方未进行商户安置以前按二年计，每年100万元，共计200万元，合同签订生效后支付。自2018年1月20日起房屋租金，每年在原有的100万元租金基础上递增5万元，以此类推。每年到期前一个月支付，甲方租赁期限为四年。租赁税由甲方承担。五、在甲方租赁场地期限内，甲方受幸福路街道办事处委托，必须对花卉市场原有的水电设施进行整体更换改造，改造所有费用由乙方承担。六、甲方在房屋租赁使用期间，若发生乙方更换房屋及室外水、电主管线需维修、维护，乙方须承担房屋及水电的维修、维护责任，并承担相应的费用，屋面漏水质保期为五年，门窗工程质保期为三年。七、甲方受幸福路街道办事处委托，对整个花卉市场行使管理权。乙方的房屋使用权或出租权，仅限于花卉市场内原大棚场地新建的房屋。八、资产处理。合同期满以后，乙方在花卉市场大棚场地上建造的建筑物及公共附属配套设施，按当时正常使用状态，全部移交给幸福路街道办事处，产权归其所有，不得故意损坏或拆除。九、本合同相关条款必须和甲方与幸福路街道办事处签订的合同相关条款一致，若有不一致之处，以原《海州花卉市场场地租赁合同》为准。胡茂怀、白虎山小商品公司、任福荣一致确认合同双方是胡茂怀、白虎山小商品公司。在原审庭审过程中，胡茂怀称建设工程施工完毕后，白虎山小商品公司自愿以涉案房屋20年使用权冲抵工程款。白虎山小商品公司称涉案工程交由胡茂怀施工，工程总价预算为240万元，工程于2017年6月完工，但胡茂怀至今未向其交付涉案工程；2017年年底，胡茂怀请求承租涉案房屋，双方于2018年1月15日签订《海州花卉市场房屋租赁合同》。胡茂怀认为涉案房屋建成后，由海州区政府成立的拆迁安置指挥部于2018年1月将白虎山小商品公司提供的涉案房屋作为过渡房出租给原白虎山市场的商户使用并收取相关租金和管理费用，胡茂怀还提供2018年3月、4月，海州白虎山批发市场消防安全隐患整治项目过渡市场管理办公室与承租人签订的《转租承租户临时经营过渡安置协议》复印件予以证实。白虎山小商品公司、任福荣、第三人幸福路街道办事处对《转租承租户临时经营过渡安置协议》的质证意见是：协议系复印件，真实性无法确认，与本案无关联性。在本案原审审理期间，原审法院认为胡茂怀应依据其与白虎山小商品公司之间的建设工程施工合同向白虎山小商品公司、任福荣主张工程款，其主张的房屋租赁合同关系与实际形成的法律关系不同，并向胡茂怀进行释明。胡茂怀于2019年12月15日向原审法院提交书面申明，明确不以建设工程合同主张权利，认为其与白虎山小商品公司之间的工程款已用涉案房屋20年的使用权冲抵完毕，胡茂怀自愿接受涉案房屋的使用权。胡茂怀取得涉案房屋使用权后，与白虎山小商品公司签订了涉案房屋租赁合同。租赁合同合法、有效，白虎山小商品公司应继续履行租赁合同，向其交纳租金。白虎山小商品公司在本案原审审理期间提起反诉，要求驳回胡茂怀的诉讼请求；确认双方签订的《海州花卉市场房屋租赁合同》为无效合同，合同终止履行；判令胡茂怀向其支付已实际使用房屋租金100万元。白虎山小商品公司在原审法院向其进行法律关系释明后，申请撤回反诉请求。在本案原审审理期间，原审法院依据胡茂怀的申请，于2018年12月11日作出(2018)苏0706民初9952号财产保全裁定书，查封白虎山小商品公司、任福荣名下的银行存款420万元或冻结、查封其等值其他财产。胡茂怀预交保全费用5000元。原审另查明：白虎山小商品公司成立于2014年1月8日，公司类型为：有限责任公司。2015年6月12日，白虎山小商品公司与海州区人民政府签订1份《海州白虎山批发市场改造合作协议》，双方共同对位于连云港市海州区幸福路原白虎山小商品市场用地面积约158亩的土地进行合作改造。2015年9月16日，连云港市海州区某局与白虎山小商品公司就白虎山小商品市场及周边棚户区改造项目征收达成合作协议。2016年4月22日，第三人幸福路街道办事处（甲方）和任福荣（乙方）签订1份《海州花卉市场场地租赁合同书》，约定：甲方通过招商引资方式，将海州花卉市场大棚区土地出租给乙方，乙方按照甲方的规划设计要求新建市场经营用房，作为改造白虎山小商品市场过渡用房。租赁期限自2016年7月1日至2036年6月30日止。租金前二年每年租金6万元，从第三年开始，每两年租金递增一次，即6万元基础上递增5000元。工程完工后，建筑物产权归甲方所有，甲方保证乙方拥有20年的使用权，并不得以任何理由终止合同的履行（政府政策性拆迁除外）。如因报批手续等问题影响乙方开业经营的，要积极为乙方化解矛盾，确保乙方正常经营。在合同履行期前十年内，如遇政府征收拆迁等原因，致使合同无法继续履行，如政府相关部门给予甲方拆迁补偿款等经济补偿的建筑物市场价值重置价部分归乙方所有，乙方有权代为甲方受领（此条视为甲方提前授权）。如政府不给予补偿或补偿不足市场重置价，甲方应按合同无法履行时地上建筑物市场重置价给予乙方补足。2017年4月7日，连云港市某中心向被告白虎山小商品公司移交LTC20××-×#面积为21564平方米的土地。涉案房屋所在土地性质为国有土地，涉案房屋在建设时无建设工程规划许可证等规划审批手续。原审法院认为，胡茂怀与白虎山小商品公司之间形成事实上的建设工程施工合同关系。胡茂怀施工完毕后有权向白虎山小商品公司主张工程款。双方签订《海州花卉市场房屋租赁合同》的真正目的是以房屋使用权、房屋租金充抵工程款。但涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，双方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订租赁合同，因违反法律的强制性规定而无效，故双方为了结算工程款而签订的《海州花卉市场房屋租赁合同》亦无效。胡茂怀主张其与白虎山小商品公司之间形成租赁关系并据此主张白虎山小商品公司承担租赁合同关系中的义务，其主张与查明的事实及认定的法律关系不同。原审法院已依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，向胡茂怀进行释明，并告知其可以变更诉讼请求，但胡茂怀坚持不变更诉讼请求，其诉讼请求应予以驳回。综上，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回胡茂怀的诉讼请求。案件受理费39200元、保全费5000元，由胡茂怀负担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为胡茂怀与白虎山小商品公司之间的法律关系如何认定的问题。本院经审查，胡茂怀在原审中认可案涉工程施工完毕后，白虎山小商品公司自愿以案涉房屋20年使用权冲抵工程款，本院结合胡茂怀与任福荣于2018年1月5日签订的《海州花卉市场房屋租赁合同》，认定胡茂怀与白虎山小商品公司之间的法律关系为建设工程施工合同关系。双方之间签订的上述《海州花卉市场房屋租赁合同》，实为以房屋使用权及房屋租金收益冲抵工程款，属于新债清偿。因案涉房屋未取得建设工程规划许可手续，故双方之间所达成的房屋租赁合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。因房屋租赁合同无效，双方所约定的新债清偿合同目的无法实现，故白虎山小商品公司仍应承担向胡茂怀支付相应工程款的民事责任。原审法院已经向胡茂怀释明变更诉讼请求，但胡茂怀拒绝变更，在此情况下，原审法院依法驳回胡茂怀的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人胡茂怀的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39200元，由上诉人胡茂怀负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月三日法官助理  汤馥宇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。