山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初731号原告：马万山，男，1967年8月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：沈阳，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙广圆，山东科创律师事务所实习律师。被告：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：程芳，女，系被告济南恒大翡翠华庭置业有限公司职工。委托诉讼代理人：薛江余，男，系被告济南恒大翡翠华庭置业有限公司职工。原告马万山诉被告济南恒大翡翠华庭置业有限公司(以下简称济南恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告马万山的委托诉讼代理人沈阳、孙广圆，被告济南恒大公司的委托诉讼代理人程芳、薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马万山向本院提出诉讼请求：1.判令济南恒大公司依据双方签订的济南市商品房买卖合同第九条承担逾期交房违约责任,支付马万山自2016年1月1日至2016年3月6日的迟延交房违约金19207.33元（保留至小数点后两位）；2.济南恒大公司承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2012年12月6日签订济南市商品房买卖合同与合同补充协议，约定马万山购买济南恒大公司开发的位于济南市历下区文化东路恒大帝景小区一期4号楼1单元2002预售商品房一套，签订合同后马万山依据约定支付了全部房款2910201元。双方签订的济南市商品房买卖合同第八条中约定：出卖人应当在2015年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第2种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目分期综合验收备案证明。同时签署的合同补充协议第三条又约定双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察、设计、施工、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位(子单位)工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方签订的济南市商品房买卖合同与合同补充协议均为同一天同一时间签署。合同补充协议第三条约定的商品房交付条件远远低于济南市商品房买卖合同第八条的约定，从而降低了济南恒大公司的义务和责任，在合同补充协议签订时，济南恒大公司没有以合理的方式提示马万山注意该条款，合同补充协议第三条也没有特别标识提示马万山注意，该条款作为格式条款应当无效，不适用于马万山，双方商品房的交房标准应当适用济南市商品房买卖合同第八条中约定即济南恒大公司取得分期综合验收备案证明。并且依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》相关条款规定，济南恒大公司在山东省规划区域内从事房地产开发经营，也应当依据相关法律法规规定取得综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。双方签订的济南市商品房买卖合同第九条约定自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年12月31日是双方约定的商品房最后交付日，然而济南恒大公司并未依据合同约定取得马万山购买房产所在楼盘的分期综合验收备案证明，马万山以此理由拒绝接收上述商品房。在随后的业主维权过程中,济南恒大公司向维权业主代表承诺及时办理分期综合验收备案证明和违约金事宜。在随后的维权过程中维权业主也对此问题与济南恒大公司进行多次交涉，济南恒大公司一直承诺办理分期综合验收备案证明。然而直到2016年7月15日济南恒大公司才依法获得马万山购买房产所在楼盘的综合验收备案证明，济南恒大公司应当依据合同约定向马万山支付逾期交房的违约金。马万山恳请人民法院查明本案事实，依法判令济南恒大公司违约责任，依法维护马万山权益。济南恒大公司辩称，一、济南恒大公司所交付的房屋符合法律规定的交房标准，具备正常的使用条件，没有免除自身责任，保证了马万山购买房屋的主要权利，马万山的诉求没有事实和法律依据。本案房屋2015年12月29日经过验收合格，并在济南市城乡建设委员会进行了竣工验收备案，通过济南市公安消防验收备案，而且电梯验收合格，济南恒大公司在具备交房条件后于2015年12月29日向马万山发出了交房通知，济南恒大公司已经按照合同约定履行了交房义务。二、分期综合验收备案证明不是法定的交房标准，也不是合同约定的交房标准，补充协议约定的交付条件已经双方签字盖章认可，是双方的真实意思表示，并且符合法律、行政法规的规定，应受到法律保护，济南恒大公司不存在违约行为，也无义务支付违约金。2004年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，该决定第83项，明确将规定于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消。根据《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条的规定，房屋交付标准是验收合格，分期综合验收备案证明并不是法定交房标准。因此，双方可以在合同中约定符合法律规定的具体交房标准。本案中交房条件主合同第八条与合同附件五补充协议第三条做了不同的约定，而且附件五补充协议第十三条，即合同的最后一条及双方签字盖章的上面约定了提醒注意条款，明确约定：本补充协议的内容与本合同内容不一致的，以本补充协议为准。因此本案的交房标准应当是合同附件五补充协议第三条即：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议的内容也没有免除我方的责任，加重马万山的责任，排除马万山的主要权利。因此，马万山主张济南恒大公司未取得分期综合验收备案证明，存在违约行为没有合同依据。合同补充协议第三条的交付条件完全响应了现行的验收标准，因此补充协议的交付条件是完全合法有效，既然双方当事人签订合同时已经认可，就应得到法律的保护。三、房屋验收备案系政府部门的行政管理措施，目的在于规范行政管理，并非法律、法规的强制性规定的房屋交付条件，法庭应依法驳回马万山的诉讼请求。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号）系山东省建设厅下发的部门规章性文件，并非法律法规的强制性规定。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第1条之规定，备案管理办法的目的是加强质量管理。根据相关法律、行政法规均以“验收合格”作为房屋交付的法定条件的规定，因此，双方签订的合同附件五补充协议第三条对房屋交付条件所作的变更，并不违反法律、行政法规的强制性规定。而马万山再以该种行政管理措施为由主张延期交房违约金没有法律依据，请法庭驳回申请人不合理的诉讼请求。综上，济南恒大公司交付的房屋符合合同约定，济南恒大公司已经在2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给马万山，合同补充协议约定的交付条件不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，请法庭依法驳回马万山的全部诉求，维护济南恒大公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于马万山提交的调查表，该证据系复印件，不符合证据的客观性，本院对该证据不予认可。对济南恒大公司提交的房地产开发项目竣工综合验收备案证明，该证据系复印件，不符合证据的客观性，但马万山认可济南恒大公司取得综合验收备案的时间为2016年7月15日，本院对该日期予以认可。经审理查明，2012年12月6日，马万山（买受人）与济南恒大公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由马万山购买济南恒大公司开发的位于恒大帝景小区一期4号楼1单元2002商品房一套，总价款为2910201元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得开发项目分期综合验收备案证明，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议第三条约定，双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。马万山已按照合同约定支付了全部购房款，并于2016年3月6日接收了涉案房屋。涉案房屋已于2015年12月31日前通过了房屋建筑工程竣工验收、电梯验收、建设工程消防验收、单位（子单位）工程质量竣工验收。2015年12月29日，济南恒大公司通过EMS快递向马万山邮寄了交房通知。2016年7月15日，济南恒大公司取得分期综合验收备案证明。庭审中，证人于正刚出庭作证，证明业主多次就交房事宜与济南恒大公司进行交涉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方已在补充协议中明确约定，将涉案房屋的交付条件变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该补充协议并未免除出卖人济南恒大公司的责任、加重买受人马万山的责任、排除买受人马万山的主要权利，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且马万山也未在法定期间内，以济南恒大公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致马万山没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充协议。因此，本院认定双方对交付条件的补充协议合法有效。济南恒大公司已经依照合同约定履行了交房义务，马万山要求济南恒大公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、第十条、第十四条、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马万山的诉讼请求。案件受理费人民币280元，由原告马万山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币280元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宁 爽人民陪审员  郭小云人民陪审员  胡丽颖二〇一七年十一月十六日书 记 员  张 强