广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0205民初3931号 原告：柳州市世华房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道**冠亚国际星城商铺**，统一社会信用代码：91450200348559737E。 法定代表人：刘飞，该公司执行总裁。 委托诉讼代理人：方奎，该公司法务主管。 委托诉讼代理人：农金金，该公司法务助理。 被告：侯功春，男，1986年3月14日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被告：虞凤连，女，1963年9月20日生，汉族，住广西壮族自治区钟山县。 二被告委托诉讼代理人：赖顺保，柳州市柳北法律服务所法律工作者。 第三人：乔俊，男，1978年9月29日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 原告柳州市世华房地产中介有限公司与被告侯功春、虞凤连、第三人乔俊居间合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人农金金、被告及被告的委托诉讼代理人赖顺保到庭参加了诉讼，第三人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还销售保证金500元、向原告支付违约金20800元（按被告委托交易价格520000元的4%计算）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年4月19日，原告与被告经友好协商，签订了编号为LZSHDC0000777的《限时销售合同》，合同约定：（1)被告委托原告独家限时销售其位于柳州市的房产。（2)有满足交易净收520000元价格条件的，原告即可全权代理被告销售房产。（3)限时销售（独家委托）期限：2017年4月19日至2017年6月20日止。（4)原告向被告支付限时销售保证金500元，原告保证在期限内为被告找到适格买家，否则被告有权没收此保证金。原告在期限内找到适格买家后，此保证金在被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告。如被告拒绝与原告找的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告须向原告返还此保证金，且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。（5)若原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功。（6)限时销售（独家委托）期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功。（7)限时销售（独家委托）期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。（8)原告可通过发短信、微信信息等任一通讯形式向被告发送通知、文件、资料。原告发送至被告如下通讯方式之一，即视为已送达：被告确认其有效的通讯电话为133××××9720;微信账号为133××××9720;如原告邮寄给被告有关资料，被告确认邮寄地址为：广西柳州市柳北区北雀路45号之五水天一州27栋3单元101室。如被告变更上述通讯信息，须及时告知原告，否则原告按上述通讯方式发送、邮寄仍视为送达。签订本合同当天，被告即收取了原告限时销售保证金500元。2017年4月20日，第三人通过原告的介绍、带领看盘等居间服务，与原告签订了《承购确认书》，约定：(1)第三人愿意以520000元的价格购买被告的柳州市房产。（2)第三人同意与被告签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向原告支付咨询及中介服务费。（3)第三人向原告交付10000元由原告保管作为购买被告房产的诚意金，并同意将该诚意金作为购房定金由原告代为被告收取或向被告转交。签订合同当天，第三人向原告交付了10000元购房诚意金。原告在与第三人签订《承购确认书》后，为尽快实现合同约定目的，原告于2017年4月20日开始每天都数次通过当面告诉、电话等渠道将第三人已按被告要约条件作出了书面承诺等事项通知了被告，期间，连续多次约被告前来与第三人签订《房屋买卖合同》，办理交易合同约定的房产事宜。2017年4月24日，原告再次以挂号邮寄方式向被告送达了书面的履行合同通知函，催告其遵守合同履行约定，但被告依然对此置之不理并不作任何回应，再次以明示的拒绝方式表达其不再履行合同的意思表示。原告认为：依法签订的合同受法律保护，各方应当严格按照合同的约定履行义务。被告与原告通过平等协商达成一致签订《限时销售合同》,约定委托原告代其发出要约独家销售房产，要求原告保证为其限时销售房产，原告在签订合同时已特别将该合同的内容逐条逐款、逐字逐句地向被告释明，被告在对合同约定的所有条款详细阅读后写下《限时销售合同》明示单，表明了其已清楚合同条款的含义，并对合同约定条款认可、无异议。同时，被告还写下保证书，以书面形式再次向原告宣示其恪守合同义务的决心。但是，当原告按被告要约条件为其找到适格买家后被告却无端悔约，尽管原告多次通知其履行合同，但被告已经以其实际行为表明其不再履行与原告在《限时销售合同》中的约定义务，其行为已构成根本违约，同时也导致第三人基于原告的居间行为购买被告房产的目的不能实现。被告的行为，严重违背了民事活动中的诚实信用原则，根据《合同法》等法律规定及原告与被告的合同约定，被告理应依法承担相关法律责任。为此，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告辩称，我们同意退还500元保证金，但是不同意赔偿原告20800元,不同意承担诉讼费。当时原告的业务员来到我家,我只是想了解卖房的信息，然后一时冲动就签了合同。签完合同当晚我就已经打电话给原告的工作人员何金耀，说不想卖房子了，2017年4月20日我也以微信转账方式第一次退还保证金500元，然后又一次现金退还，2017年4月23日我也再次以微信方式退还保证金，三次退回保证金原告都没有收。 第三人称，2017年4月，我看到原告发布的柳州市北雀路45号之五桂景湾·水天一州27栋3单元1-1房产的房源信息，我查看了原告提供的相关房屋证件并实地查看了房屋。2017年4月20日，我决定购买上述房屋，并与原告签订了《承购确认书》，交纳了10000元的购房诚意金。但是之后原告告诉我被告不愿意将房屋出售。 原告对其主张提供的证据有： 1、原告营业执照复印件、被告及第三人身份证复印件，拟证明原、被告、第三人主体资格情况。 2、《限时销售合同》，拟证明原、被告的合同关系，约定被告委托原告限时限期以净收520000元的价格为其寻找买家等具体事项、明确违约条款等内容。 3、房产证、土地使用权证，拟证明被告委托原告限时销售的房产的所有权情况。 4、收款收据，拟证明被告已收齐原告限时销售房产保证金500元。 5、《承购意向书》，拟证明原告已按被告要约条件为其找到适格买家，买家已经承诺以520000元价格购买被告房产，并同意按成交价1.5%向原告支付佣金。 6、收款收据，拟证明原告已代被告收取买家购买其房产的购房诚意金10000元。 7、手机短信通讯记录，拟证明原告为被告找到适格买家并取得其承诺后，电话通知被告侯功春，但被告置之不理，提供手机短信通知告诉其已约定时间与买家办理房产销售手续，被告仍然不予理会。 8、催告履行合同通知函，拟证明原告以书面形式通知被告，请求被告履行合同。 9、《限时销售合同明示单》，拟证明被告清楚合同条款的含义，并对合同约定条款认可、无异议。 10、《保证书》，拟证明被告保证如违反《限时销售合同》条款约定，则愿意按相关条款承担违约和赔偿责任。 11、桂介费（2013）33号文件打印件，拟证明由于被告的违约行为，直接导致了原告依照法律规定可得利益收入的损失 被告及第三人未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据材料，反映了本案居间合同的签订、履行等情况，本院将上述证据作为定案参考的依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年4月19日，原、被告签订《限时销售合同》，约定：原告为被告限时销售柳州市北雀路45号之五桂景湾·水天一州27栋3单元1-1号房屋，建筑面积84.76平方米；交易净收价格达到520000元的，原告即可全权代理被告出售；被告收齐全部房款之日三日内交房；限时销售期限为合同签订之日起至2017年6月20日；原告在被告查档并核实相关房产信息后，向被告支付限时销售保证金500元，原告保证在期限内为被告找到适格买家，否则被告有权没收此保证金；原告在期限内找到适格买家后，此保证金在被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告；如被告拒绝与原告找的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告须向原告返还此保证金，且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售期限内，原告不履行推销义务，须向被告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，若原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功；限时销售期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任；若被告擅自终止本协议，被告应支付原告相当于该房地产委托交易价格的4%作为违约金；原告可通过发短信、微信信息等任一通讯形式向被告发送通知、文件、资料。原告发送至被告确认的通信方式之一，即视为已送达，被告在该合同上确认了通信地址等内容。同日，原告向被告支付了上述《限时销售合同》约定的限时销售保证金500元。 原告向本院提供2017年4月20日原告与第三人签订的《承购协议书》一份，约定：第三人有意向购买柳州市北雀路45号之五桂景湾·水天一州27栋3单元1-1号房屋；第三人同意与被告签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向原告支付咨询及中介服务费；第三人交付10000元给原告保管作为购买该房屋的保证金，原告可将保证金部分或全额转交业主，原告转交的款项自业主收到时即视为购房定金。 原告称多次告知被告已找到适格的买家，并通知被告及时到原告处办理交易房产的事宜，因被告不予配合，双方为此引起纠纷成讼。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《限时销售合同》，约定原告为被告寻找房屋买方，并在交易价格满足约定条件时，即授权原告代为出售，根据《中华人民共和国合同法》的规定，此份《限时销售合同》兼具委托合同与居间合同的性质，适用《合同法》的相关规定进行规范与调整。本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约？2、原告诉请的金额是否有事实和法律依据。 对于争议焦点1：首先，双方签订的《限时销售合同》约定“被告不得擅自终止本合同”，此约定虽与《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定相悖，但《合同法》第四百一十条为授权性规范，即合同当事人可通过协商一致自愿放弃该权利，自愿放弃该权利的约定并不直接导致全部合同无效；其次，《限时销售合同》除约定被告违约应向原告支付委托交易价格的4%作为违约金外，也约定了原告在独家委托期限内不履行推销义务应向被告支付房产委托交易价格的4%作为违约金，双方权利义务并未明显失衡；第三，被告若无意继续委托原告履行居间和代售义务，应当及时通过告知、协商或诉讼等方式依法解除合同，但被告并未提供证据证实已及时告知原告，要求与原告解除合同，行使解除权，而是在原告履行了寻找交易机会的义务后拒绝进行交易。综上所述，本院认为，被告的行为已经构成违约。 对于争议焦点2：被告收取原告的500元销售保证金，未出现合同约定的被告可没收保证金的情形，故被告应当将500元销售保证金退还给原告。对于原告诉请的违约金数额，首先，原告为被告寻找到交易机会，但实际上并未最终促成被告房屋买卖交易的达成；其次，《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知（桂价费[2013]33号）》中对于房屋买卖代理收费有“按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准由双方协商确定”的相关规定；因此本院认为，《限时销售合同》中违约金按该房地产委托交易价格的4%计算的约定过分高于原告因被告违约行为遭受的损失，本院依法应予调整。结合本案合同履行的实际情况以及目前房地产中介服务收费管理的相关规定，本院酌情将违约金调整为按该房地产委托交易价格的1%（即520000元×1%＝5200元）计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告侯功春、虞凤连退还原告柳州市世华房地产中介有限公司限时销售保证金500元； 二、被告侯功春、虞凤连支付原告柳州市世华房地产中介有限公司违约金5200元； 三、驳回原告柳州市世华房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，除按照以上判项继续履行义务外，另按日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费333元（原告已预交），由被告侯功春、虞凤连负担89元，原告柳州市世华房地产中介有限公司负担244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃素红 人民陪审员  叶 青 人民陪审员  李佩芳 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  陈燕阳