广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7570号上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区容桂街幸福股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街幸福路**号。组织机构代码C0374091-7。法定代表人：胡伟强，该社理事长。委托诉讼代理人：陈逸逊，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顺德市容桂泰安彩虹灯饰厂，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道泰安。法定代表人：邹巧欢。委托诉讼代理人：欧泳麟，广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂星海幼儿园，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处福基路**号。组织机构代码L0549894-7。负责人：赖世英，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：宁家文，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂福基分理处，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处福基路46号首层之一。统一社会信用代码914406066664988530。负责人：岑彩生。委托诉讼代理人：李碧莹，女，该分理处员工。委托诉讼代理人：胡秋亮，男，该分理处员工。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂巴渠川菜馆，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处福基路**号。负责人：成家富。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区泰安房产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂大道中2号。法定代表人：陈思韫。被上诉人（原审被告）：邹巧欢，女，1967年12月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧泳麟，广东派力律师事务所律师。上诉人广东省佛山市顺德区容桂街幸福股份合作经济社（以下简称幸福经济社）、顺德市容桂泰安彩虹灯饰厂（以下简称泰安灯饰厂）因与被上诉人佛山市顺德区容桂星海幼儿园（以下简称星海幼儿园）、广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂福基分理处（以下简称福基分理处）、佛山市顺德区容桂巴渠川菜馆（以下简称巴渠川菜馆）、佛山市顺德区泰安房产发展有限公司（以下简称泰安公司）、邹巧欢返还原物纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人幸福经济社上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令彩虹灯饰厂、邹巧欢、泰安公司、星海幼儿园、福基分理处、巴渠川菜馆立即向幸福经济社返还所占用的位于佛山市顺德区福基路46、48号的土地〔编号为顺集建（93）字第0623100601501号〕；三、本案一、二审诉讼费用由彩虹灯饰厂、邹巧欢、泰安公司、星海幼儿园、福基分理处、巴渠川菜馆负担。事实与理由：彩虹灯饰厂于2002年6月11日被吊销营业执照，其已丧失生产经营权，应停止清算范围外的一切活动，其已没有履行《协议书》的能力和资格，故《协议书》于2002年6月11日起解除，彩虹灯饰厂应从案涉土地返还给幸福经济社。即使《协议书》未解除，该协议约定彩虹灯饰厂承租的土地面积仅为1280平方米，彩虹灯饰厂多占用了1796.09平方米的土地，从占用至今未支付过任何占用费用，彩虹灯饰厂的法定代表人邹巧欢承认占用的土地多于《协议书》中所约定的租赁用地面积。一审法院应查明彩虹灯饰厂多占用的土地面积，判决向幸福经济社返还多占用的土地，但一审法院直接驳回幸福经济社的诉讼请求，明显不正确，应予纠正。案涉土地的地上建筑物未报建，根据“物随地”的原则，应认定地上建筑物属于土地权利人所有，案涉出租合同因违反法律规定而无效。邹巧欢将案涉土地的地上建筑物出租的行为属其个人行为，与彩虹灯饰厂无关，其出租行为无效。一审法院应当对案涉合同的效力进行审查，一审法院对合同效力未予审查不当，未判决返还土地给幸福经济社不正确。上诉人彩虹厂上诉请求：撤销一审判决对彩虹灯饰厂向原顺德县桂洲镇幸福经济发展有限公司（以下简称幸福公司）承租1287平方米土地和承租期限为30年的事实认定。事实与理由：彩虹灯饰厂对一审判决驳回幸福经济社的全部诉讼请求没有异议，但该判决认定事实错误，应予纠正。彩虹灯饰厂没有在《证明》上盖章确认，且《证明》的出具单位并非产权管理部门，无权对他人的产权作证明，该《证明》不具有法律效力。彩虹灯饰厂不知道有该《证明》，从没有向工商行政管理部门提交该份《证明》。彩虹灯饰厂是邹巧欢个人投资开办的企业，挂靠于原顺德县桂洲镇幸福村民委员会（以下简称幸福村委），相关证照均由幸福村委代为办理，办证所需资料均由幸福村委提交，彩虹灯饰厂对办证人提交该份《证明》不知情，且彩虹灯饰厂成立在前，《证明》出具在后，故认定该《证明》用于彩虹灯饰厂的经营场地的证明依据不足。该《证明》存在于工商档案中的作用，应由工商行政管理机关和提交材料的幸福村委证明。另外，幸福公司与彩虹灯饰厂签订的《协议书》中，双方约定一次性支付转让款后，原土地使用权转让涉案土地给彩虹灯饰厂长期使用，并不是约定使用期限为30年。被上诉人星海幼儿园辩称，请求驳回上诉。被上诉人社基分理处辩称，坚持一审答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。被上诉人邹巧欢辩称，同意彩虹灯饰厂的上诉意见。被上诉人巴渠川菜馆、泰安公司未作答辩。上诉人幸福经济社向向一审法院起诉请求：判令星海幼儿园、泰安灯饰厂、福基分理处、巴渠川菜馆、泰安公司、邹巧欢共同向幸福经济社返还位于佛山市顺德区福基路46、48号的土地[编号为顺集建（93）字第0623100601501号]，并承担诉讼费用。一审法院认定的事实：泰安灯饰厂是内资企业法人，经济性质是集体所有制，登记经营地址为容桂幸福泰安，法定代表人为邹巧欢。2002年6月11日被原顺德市工商行政管理局以逾期未年检为由吊销营业执照。1989年2月1日，泰安灯饰厂与幸福公司签订《协议书》，泰安灯饰厂向幸福经济社[泰安村（组）]承租1287平方米土地作扩建厂房使用，承租期限为30年，租赁期限计至2019年12月31日。福基路46号（含46号首层之一）、48号为泰安灯饰厂在其向幸福经济社[泰安村（组）]承租土地之上扩建的厂房。2006年9月8日，佛山市顺德区容桂街幸福社区居民委员会出具证明，载明：位于容××街道××号的厂房（商铺）的房产权属泰安灯饰厂所有。1993年，原顺德区人民政府核发[编号为顺集建（93）字第0623100601501号]的集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为泰安村，用途为厂房，证载面积为2893.67平方米。福基路46号（含46号首层之一）、48号的地上建筑物处于上述土地使用证记载土地范围之内，但未办理房产登记。泰安村于1994年6月30日行政上划入幸福经济社管理，上述土地使用权亦归入幸福经济社管理、使用。该证所附宗地图所记载的土地四至范围与泰安灯饰厂所占土地范围重合。另查明，1997年6月15日，邹巧欢、泰安公司与原顺德市信用合作联社桂洲信用社（现广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行）签订《铺位租赁合同》，以泰安公司的名义将福基路46号（含46号首层之一）、48号（现登记为福基路46号）出租给该行作储蓄所（现为福基分理处），租赁期限为25年。2003年4月25日、2012年9月28日和2015年12月15日，邹巧欢与赖世英分别签订三份租赁合同，邹巧欢将福基路46号（含46号首层之一）、48号的部分厂房（现登记为福基路48号）出租作幼儿园使用（现为星海幼儿园），租期至2027年12月30日。2008年11月6日、2011年11月20日，邹巧欢与李明华签订《租赁合同》两份，邹巧欢将含46号首层之一的厂房出租给李明华经营饭店使用（现为巴渠川菜馆），租赁期限到2016年11月30日。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第三十一条的规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。第四十四条第一款的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第四十四条第三款规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本案中，包括福基路46号（含46号首层之一）、48号在内的土地，已经于1993年经有权机关核发了集体土地建设使用证[编号为顺集建（93）字第0623100601501号]且登记的土地用途为厂房，故泰安灯饰厂向幸福经济社[泰安村（组）]承租的土地，符合土地利用总体规划，具备了农用地转建设用地的批准手续，故该土地租赁合同符合法律规定，属有效合同，具有法律效力。依据本案查明的事实，泰安灯饰厂与[泰安村（组）]土地租赁期限为三十年。关于租赁期限为三十年的效力问题，一审法院认为，1.《中华人民共和国合同法》第二百一十四条虽规定“租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效”，但《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行。本案租赁关系成立于1989年，租赁合同成立时《合同法》尚未施行；2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定；本案租赁合同成立时，法律及行政法规并未对租赁合同期限进行规定，故并不违反当时的法律、行政法规的规定；3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。此条不能作相反解释和适用，即适用当时法律合同有效，而适用合同法无效的，不可以以现行合同法认定合同无效。综上，泰安灯饰厂与[泰安村（组）]土地租赁期限三十年为合法有效的租赁期限。租赁合同即租赁期限于2019年12月31日届满。在有效的租赁期间内，泰安灯饰厂对承租的土地有占有、使用、收益的权利。幸福经济社虽为案涉土地的使用权人，但其基于租赁关系将该地块在租赁期间内的占有、使用和收益的权利移交给泰安灯饰厂享有。泰安灯饰厂虽被吊销营业执照，但未进行清算，亦未注销，该企业法人仍然存续，其仍可作为厂房等财产权益的权利人。邹巧欢等以自己名义或他人名义将属泰安灯饰厂的厂房出租所产生的权利义务关系，则由泰安灯饰厂享有和主张权利。幸福经济社在租赁期限届满前或解除前，直接以使用权人的身份主张返还，于法无据，一审法院不予支持。本案案由是返还原物纠纷，一审法院审查的是福基路46号（含46号首层之一）、48号范围内的土地在当前归何方占有使用的问题。泰安灯饰厂开办单位是否是幸福经济社及幸福经济社能否以集体企业开办人的身份直接对集体企业的财产行使所有权，不属于本案审查认定的范围。如幸福经济社认为其为泰安灯饰厂的开办单位而直接对集体企业的财产行使所有权，其可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回幸福经济社的全部诉讼请求。案件受理费4946.38元，由幸福经济社负担。二审期间，幸福经济社提供了测绘图、测绘合同、资质证书，证明涉案建筑占用土地面积2972.63平方米，超出协议书约定面积等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对幸福经济社提供的证据经审理认定：幸福经济社在二审提供的证据证明的案涉土地面积与建设用地使用证不符，本院认定建设用地使用证确定的土地面积，故对幸福经济社在二审提供的证据的证明力不予采纳，不应作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查明：1986年建厂开业的顺德县桂洲镇幸福泰安灯饰厂于1988年变更为顺德县桂洲镇泰安彩虹灯饰厂，相关单位于1989年8月20日向原顺德县工商行政管理局申请换领新的营业执照。幸福村委与彩虹灯饰厂于1989年签订的协议书约定：幸福村委同意在彩虹灯饰厂原厂址旁边填塞车水塘，提供1287平方米租给彩虹灯饰厂扩建厂房使用，由彩虹灯饰厂一次性按每平方米交付给幸福村委租金100元，总金额共128700元，租用期限为30年，由1989年1月1日起至2019年12月31日止，租约期满后，幸福村委收回土地，彩虹灯饰厂的建筑物可拆除搬走等。本院认为，本案为返还原物纠纷。据现有证据，泰安灯饰厂为村办企业法人，据泰安灯饰厂和幸福村委于1989年签订的协议书证明，泰安灯饰厂所占用的土地为原厂址所使用的土地和依该协议书所承租的面积为1287平方米的土地。幸福村委等单位出具的《证明》所称的土地面积与该协议书所约定的土地面积及出租时间基本相符，一审法院据此认定彩虹灯饰厂向幸福村委承租1287平方米的土地的租赁期限为30年符合双方签订的协议书的约定，该认定并无不当，本院予以维持。彩虹灯饰厂该上诉理由不成立，本院不予采纳。彩虹灯饰厂对承租的土地在租赁期限内享有占有、使用、收益的权利，幸福经济社请求彩虹灯饰厂返还该土地及地上建筑物不符合双方签订的合同的约定，本院不予采纳。彩虹灯饰厂占有的上述土地以外的土地，基于本案现有的证据证明，应属彩虹灯饰厂开办该厂时交给彩虹灯饰厂使用的土地，即为该厂的原厂址。幸福经济社没有充分证据证明彩虹灯饰厂使得的原厂址的土地已丧失占有的依据，亦无证据证明超出使用范围，故幸福经济社称彩虹灯饰厂应返还超范围占用的土地的上诉理由不成立，本院不予采纳。幸福经济社没有证据证明彩虹灯饰厂已注销，故其企业法人资格仍然存续，其仍属案涉厂房等财产权益的权利人。幸福经济社没有证据证明已依法承受彩虹灯饰厂的权利义务,其主张星海幼儿园、彩虹灯饰厂、邹巧欢、福基分理处、巴渠川菜馆、泰安公司返还案涉土地的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人幸福经济社、彩虹灯饰厂的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9892.76元，由上诉人广东省佛山市顺德区容桂街幸福股份合作经济社负担4946.38元，由上诉人顺德市容桂泰安彩虹灯饰厂负担4946.38元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年十一月十六日书记员  陈敏仪