河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）豫11民终2117号 上诉人（原审原告、反诉被告）：漯河春天电器销售有限公司，住所地漯河市源汇区金江路与嵩山路交叉口大商仓储直销中心院内。 法定代表人：张莉伟，总经理。 委托诉讼代理人：黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔冬冬，河南恩达律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河南华强塑胶有限公司，住所地漯河市源汇区湘江西路**。 法定代表人：张红，董事长。 委托诉讼代理人：吴海生，该公司行政副总经理。 委托诉讼代理人：王艳丽，河南智言律师事务所律师。 上诉人漯河春天电器销售有限公司（以下简称春天电器）因与上诉人河南华强塑胶有限公司（以下简称华强塑胶）租赁合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2016）豫1102民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人春天电器的委托代理人黄庆伟、乔冬冬，上诉人华强塑胶的委托代理人吴海生、王艳丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 春天电器上诉请求：撤销一审判决，改判华强塑胶赔偿其损失4139925元，一、二审诉讼费由华强塑胶负担。事实与理由：其已经按照合同约定缴纳租金，不存在欠付租金的行为。按照合同约定于2015年2月16日全部支付了2015年4月1日至2015年11月1日的租金990616.38元，截止2016年5月20日，支付了2015年11月1日至2016年4月1日的租金930000元。同时，因华强塑胶未提供第二期租金的发票，按约定顺延支付相应款项，并从当期或后期直接抵扣税款并不违约；华强塑胶单方终止合同构成违约，应承担违约责任。诉称合同未达到约定解除条件，华强塑胶单方终止合同的原因是政府拟对厂区进行征收，华强塑胶的单方终止合同的违约行为给其造成巨大损失；一审判决其向华强塑胶支付2016年6月至2016年7月租金并支付占地使用费，没有事实和法律依据。 针对春天电器的上诉华强塑胶辩称，春天电器逾期支付租金50余万元，长达7个月之久，还有60616.38元租金再无支付和当期99万元租金未支付，构成根本违约，华强塑胶依据合同行使合同解除权。华强塑胶于合同约定期间的2015年10月9日开出第二期发票，不存在不开发票的行为。春天电器因其违约带来的后果应由其自行承担。应驳回春天电器的上诉请求。 华强塑胶上诉请求：撤销原判第一项，改判春天电器判决生效后立即返还租赁场地并清理场地内物品、附属物，并按实际占用天数支付场地占用费；撤销原判第二项、第三项，改判春天电器支付租金、违约金等1479271.16元。事实与理由：原审判决春天电器于判决生效后30天内返还租赁场地，超过了合理期限，而且没有判决不履行判决义务应承担的责任；原判决按实际使用面积计算租赁面积错误，2016年6月至7月的租金只计算一个月，场地占用费也计算错误。 针对华强塑胶的上诉春天电器辩称，之所以租赁场地无法返还，是因为华强塑胶不配合所致，按照法律规定华强塑胶有阻止损失进一步扩大的义务，春天电器从来没有不办理不配合行为。而且需要法院明确合同解除时间，如果合同已经解除，为什么华强塑胶还要求解除合同。应驳回华强塑胶的上诉请求。 一审法院认定事实：2014年12月6日华强塑胶（甲方）与春天电器（乙方）签订《仓储合同》一份，约定：第一条仓库的基本情况：双方协商一致，乙方在甲方位于华强塑胶公司院内的仓库储存货物。仓库面积为25400.42平方米。甲方另行为乙方提供至少200平方米的办公室，供乙方人员停留、休息和出入仓库货物及办公使用，并且提供相应的院内场地、停车场及车辆维修车间，供乙方免费使用。第二条仓库的用途：仓库用于乙方储存、保管货物。第三条公共部分：公共部分包括但不限于公用房屋、仓库周边空地、通道、消防设施及其他配套设施等。上述公共部分使用费用包括在乙方所付仓储费中，乙方不再另行付费。甲方保证上述公共部分能满足乙方的需要，如因乙方正当使用公共部分而与其他第三方发生纠纷，由甲方负责解决并承担责任。第四条合同期限及续约：本合同期限为5年，即从2014年12月6日起至2020年3月31日止。仓库提供日：2015年2月15日。仓库计费日：2015年4月1日。第五条仓储费：从计租日起前二年每年度仓储费为1981232.76元（大写壹佰玖拾捌万壹仟贰佰叁拾贰元柒角陆分）。第四年起为2080294.4元（大写贰佰零捌万零贰佰玖拾肆元肆角）。仓储费每半年支付一次。首次租金于签订合同后3日内支付20万元，30日内再支付50万元，余款于甲方交房时付清。后期以半年期首月15号前支付当期租金。甲方需在支付日期十日前按乙方要求提供合法有效的仓储费发票，否则乙方有权顺延支付相应款项且不承担任何违约责任。因甲方未按乙方要求提供发票致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他相关行政处罚的损失，甲方应予以全部补偿，乙方亦有权从当期及以后应付甲方的仓储费中抵扣全部损失款项。第八条乙方的权利义务：乙方对仓库内所有由乙方出资形成的资产（包括但不限于因装修、改建、添加而增加的部分）享有所有权。乙方有权在仓库的外墙和公共部分开展有益于经营管理的招贴和其他活动，并无需向甲方支付费用，甲方应保证乙方的使用权。第九条甲方承诺与保证：甲方保证仓库符合国家对建筑安全、消防、环保等方面的标准，并以取得政府主管部门颁发的包括消防合格证在内的合格验收文件；保证仓库符合作为仓储场地的条件，否则因此给乙方造成的全部损失，均由甲方承担，且乙方有权从应支付给甲方的仓储费中扣除该损失。第十条甲方的权利和义务：除不可抗力及市政部门等其他第三方原因外，甲方应确保仓库具备持续的、不间断的、满负载正常运转并能满足乙方储存货物要求的水、电、电话、网络等各项技术条件的供应，以上技术条件因非乙方原因（除市政部门原因或不可抗力外）而中断的，甲方应在3小时内将其恢复，否则乙方有权停止支付仓储费直到上述技术条件恢复正常为止，并扣除在水、电、电话、网络等中断期间的仓储费，同时要求甲方赔偿乙方因此而遭受的实际损失。在本合同有效期内，甲方有义务保证乙方及其供货商、客户每天24小时进出货物及车辆的权利，不得以任何理由阻碍有乙方认可的出入仓库手续的货物、车辆以及人员及时进出甲方门岗。第十二条撤离：双方同意，自本合同期限届满之日或经双方协商解除本合同之日，或出现本合同规定的合同终止的情形之日，乙方应在3个月内将仓库按使用后的应有状态交还甲方，并撤了所有人员；乙方对仓库的装修、添加和新增部分，可移动的有权拆除、移走，但不得损坏仓库，否则承担赔偿责任。不能移动的可以协商转让给甲方。归还时，双方应当按归还时的现状签署《归还场地交接单》。乙方在归还场地时应结清应缴仓储费等费用。若因乙方的原因导致不能按时归还仓库，乙方应当支付逾期交付期间的仓储费等全部费用；若因甲方的原因导致不能按时归还仓库，甲方不应计收自乙方迟延归还之日起的仓储费、水、电费等全部费用，如给乙方造成损失，还应赔偿乙方的损失。第十五条合同解除和终止：本合同发生下述情况之一时终止：⑴合同期限届满；⑵双方协商一致同意终止本合同；⑶发生不可抗力致使本合同不能继续履行。有下列情形之一发生时，甲方有权解除本合同，因此而造成的损失由乙方赔偿：⑴乙方拖欠本合同项下仓储费持续三个月以上的；⑵本合同约定的其他情形。若甲方发出解除本合同通知书十五日内，双方未就所发生的上述违约事宜达成新的协议，或乙方未纠正其他违约行为，则本合同在解除通知书发出之日起第十六日终止。有下列情形之一，乙方有权解除合同，因此而造成的损失由甲方承担：⑴甲方迟延提供仓库超过一个月的；⑵甲方提供仓库不符合本合同约定的；⑶因甲方原因乙方未取得相关政府部门手续的；⑷仓库未通过消防验收，检查的；⑸发生甲方人为原因影响乙方正常经营的情形时；⑹本合同约定的其他情形。若乙方发出解除本合同通知书十五日内，双方未就所发生的上述违约事宜达成新的协议或甲方未纠正其违约行为，则本合同在解除通知书发出之日起第十六日终止。第十六条违约责任：任何一方不履行或不完全履行本合同项下的义务而给对方造成损失的，应赔偿对方的损失。若乙方延迟支付仓储费，甲方经催告后三十日内仍未支付的，则从催告期满之日起，乙方向甲方支付所欠仓储费日万分之五的违约金。任何一方违反本合同约定擅自提前解约，应提前三个月书面通知对方，并向对方支付相当于当年仓储费总额50%的违约金。同一天双方又签订《仓储补充合同》一份，约定：一、项目面积：本项目的二期合同价格，2年之内按一期合同所列价格执行，超过2年的以双方协商结果为准。甲方在交付租赁物时，应保证租赁物的建筑及所有设施、设备处于良好适用状态。由双方共同签署《场地移交确认书》。《场地移交确认书》签署之日为租赁物正式交付之日；合同签订后场地移交前，乙方对租赁物现状进行检查，如有问题及时提出。场地移交后视为乙方完全接受租赁物现状，并符合《仓储合同》第九条。场地移交后的使用、管理及维护由乙方自行负责。二、租赁时间、用途：双方同意，本合同签订后，甲方搬迁期限为2014年12月6日至2015年2月15日，乙方免费装修期限为2015年2月6日至2015年3月31日。三、租赁费用：本合同项下的租金为乙方使用甲方租赁物及设施设备、公共部分（包括但不限于土地、厂房、地、地上广场车场、公共区域、公用设施、公共通道等）所应支付的全部款项。除本合同明确约定外，甲方或甲方委托的物业管理公司不得以任何理由向乙方收取任何其他费用（包括但不限于物业费、设施设备使用费等）。四、装修：甲方为保障乙方装修工作顺利进行，乙方将其装修进度陈述给甲方。七、合同的中止：本项目不是传统意义上的仓储，因此对于乙方的装修投入，合同正常到期后，或因其它不可控原因而非正常中止时，乙方不能拆除搬迁的部分，甲方有责任配合乙方取得应有的赔偿。合同签订后，华强塑胶将租赁物交付给春天电器使用。由于春天电器租赁区办公室、厂房等房屋漏水，华强塑胶与春天电器签订《漯河春天电器租赁区房屋漏水整修的解决意见》，春天电器2015年10月和2016年5月的两个月租金不再缴付，原仓储合同有效日期调整至2020年5月31日。2015年9月30日华强塑胶与春天电器签署《关于火车餐厅变动放置位置的问题解决方案》，双方一致同意因嵩山路南段修路，南侧3号门无法打开，在嵩山路南段××、××号门正式开通后，2号门仍将作为人行通道使用，同时停止大型机动货物运输车辆在2号门通行。2016年6月30日华强塑胶以春天电器未完成双方签订的《仓储补充合同》第四条的装修进度及在给付租金方面也多次延迟缴纳和违约为由给春天电器发出《解除合同通知》，并要求春天电器在7月30日前搬离并按照合同约定将所欠缴的租金全部结清。2016年7月18日华强塑胶给春天电器发出《搬离通知》，要求春天电器在7月30日前搬离。2016年8月3日春天电器给华强塑胶出具《函告》，表示不同意华强塑胶单方面解除合同的行为，希望华强塑胶接到本函即日内，停止一切干涉商户正常经营活动的行为，并消除影响。2016年8月6日唐天英以华强塑胶将2号门焊死，春天电器无法正常经营，电器出入仓库受阻为由拨打110报警。 春天电器共向华强塑胶支付租金1920616.4元，分别是2014年12月8日支付200000元；2015年1月5日支付500000元；2015年2月16日支付290616.38元；2015年10月29日支付400000元；2015年11月4日支付400000元；2016年5月20日支付130000元。庭审中双方均认可合同已经解除，春天电器已将仓库中大部分物品搬离，尚留部分商品在租赁物内，占用10584.45平方米（华强塑胶认为春天电器未办理书面交接手续，其占用的租赁物和场地面积共计26985.84平方米）。2017年5月5日华强塑胶向本院提出留置申请，要求留置春天电器尚在华强塑胶仓库的物品。 一审法院认为，原被告双方虽然签订的是《仓储合同》，但该合同的实质是华强塑胶将其仓库和场地交付给春天电器使用、收益，春天电器给华强塑胶支付租金。所以春天电器和华强塑胶之间实际是租赁关系。合同签订后，出租人应当按照合同约定的时间将符合约定的租赁物交付给承租人使用。本案中华强塑胶按照合同约定将租赁物交付给春天电器使用，春天电器亦应当按照合同的约定使用房屋，妥善保管房屋，及时足额支付租金。根据合同约定春天电器应当在2015年11月15日之前向华强塑胶交付2015年11月至2016年4月租金990616.38元，截止至2015年5月20日春天电器尚欠华强塑胶2015年11月至2016年4月租金60616.38元。根据双方合同约定乙方拖欠本合同项下仓储费持续三个月以上的，甲方有权解除合同，所以华强塑胶在2016年6月30日和2016年7月18日分别向春天电器送达《解除合同通知》和《搬离通知》并不算违约行为，且在审理过程中原被告双方均认可双方签订的《仓储合同》已经解除,本院无需再解除合同。原告春天电器称华强塑胶将2号门焊死，春天电器无法正常营业，电器出入仓库受阻。根据双方2015年9月30日华强塑胶与春天电器签署的《关于火车餐厅变动放置位置的问题解决方案》中约定2号门只作为行人通道使用，停止大型机动货车运输车辆在2号门通行，且春天电器未提供证据证明华强塑胶阻止其从其他门通行或阻止其拉走存放在仓库的物品。合同解除后，承租人应当及时归还房屋。根据春天电器和华强塑胶双方合同约定归还时，双方应当按归还时的现状签署《归还场地交接单》，本案中春天电器认为其已经将租赁物返还给华强塑胶，华强塑胶认为春天电器仍然未将租赁物返还。本院认为，虽然春天电器没有按照合同约定给华强塑胶出具书面的《归还场地交接单》，只是将自己的办公室和部分仓库腾空，但其仍然占用华强塑胶10584.45平方米的场地，所以其仍应当给华强塑胶支付占用房屋逾期腾房占有使用费。关于华强塑胶认为春天电器占用的租赁物和场地面积应以26985.84平方米计算的问题，根据双方合同约定，华强塑胶给春天电器提供办公场地供其免费使用及公共部分包括但不限于公用房屋、仓库周边空地、通道、消防设施及其他配套设施等使用费用包括在乙方所付仓储费中，乙方不再另行付费。所以春天电器的办公场地及公共部分不应计算在春天电器占用面积内。原被告双方合同约定春天电器应在3个月内将仓库按使用后的应有状态交还华强塑胶，这3个月为春天电器搬离时间不应该计算为租赁期间。所以春天电器应当自2016年11月起向华强塑胶支付逾期腾房占有使用费至华强塑胶向本院提交留置申请之日止。该费用计算标准应参照原被告双方签订的租金价格计算为宜，即为1981232.76元／年÷25400.42平方米÷12个月×10584.45平方米×6个月=412793.55元。春天电器以华强塑胶将合同所涉仓库抵押于第三人，合同所涉仓库并未取得政府主管部门颁发的包括消防合格证在内的合格验收文件，华强塑胶存在违约行为为由诉至本院请求华强塑胶赔偿其损失。在双方签订的《仓储补充合同》中华强塑胶已经明确告知春天电器其所属房产已抵押，春天电器未提供证据证明房产抵押影响其使用、经营，并给其造成损失。同时《仓储补充合同》还明确约定合同签订后场地移交前，春天电器对租赁物现状进行检查，如有问题及时提出。场地移交后视为春天电器完全接受租赁物现状，并符合《仓储合同》第九条。场地移交后的使用、管理及维护由春天电器自行负责。所以春天电器的诉讼请求不予支持。关于华强塑胶提出留置权的问题，华强塑胶在诉讼请求中未请求行使留置权，不予处理，华强塑胶可以另案处理。华强塑胶请求春天电器支付违约金，根据双方合同约定若春天电器延迟支付仓储费，华强塑胶经催告后三十日内仍未支付的，则从催告期满之日起，春天电器向华强塑胶支付所欠仓储费日万分之五的违约金。华强塑胶在2016年6月30日给春天电器发出《解除合同通知》时已经向春天电器催缴租金。春天电器应当自2016年7月1日起以225719.11元（即2015年11月至2016年4月拖欠租金60616.38元+2016年6月至2016年7月租金165102.73元=225719.11元）为基数按日万分之五向华强塑胶支付违约金至2017年5月5日。华强塑胶请求358.81万元的损失未有证据证明，不予支持。判决：一、原告（反诉被告）漯河春天电器销售有限公司于本判决生效后三十日内返还被告（反诉原告）河南华强塑胶有限公司租赁场地并清除其场地内物品、添附物。二、原告（反诉被告）漯河春天电器销售有限公司于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）河南华强塑胶有限公司租赁费225719.11元及违约金（违约金以225719.11元为基数按日万分之五向华强塑胶支付违约金至2017年5月5日）。三、原告（反诉被告）漯河春天电器销售有限公司于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）河南华强塑胶有限公司逾期腾房占有使用费412793.55元。四、驳回原告（反诉被告）漯河春天电器销售有限公司的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）河南华强塑胶有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42130元，保全费5000元，反诉费24930元，共计72060元，原告（反诉被告）漯河春天电器销售有限公司承担64580元，被告（反诉原告）河南华强塑胶有限公司承担17450元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了当庭质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年10月9日华强塑胶出具名称为“漯河春天电器销售有限公司”，价税合计990616.38元的增值税专用发票。另查明，由于春天电器租赁区办公室、厂房等房屋漏水，双方于2015年签订的《漯河春天电器租赁区房屋漏水整修的解决意见》对后两期缴费时间做了调整，即2015年11月1日至2016年4月30日的租期缴费时间为2015年11月1日，2016年6月1日至2016年11月30日的租期缴费时间为2016年6月1日。 本院认为，当事人双方在一审时均认可本案租赁合同已经解除，本院亦予以认定。本案争议的焦点问题是租赁合同解除的原因是什么，责任在谁，应承担什么责任。对此，华强塑胶认为是春天电器拖欠租赁费、不按合同装修所致，春天电器认为是因为政府拟对租赁场地进行征收，华强塑胶为单独得到征收利益单方解除了本案合同所致。对此，本院认为，当事人双方就第二期即2015年11月1日至2016年4月30日的租期费用的交付时间约定为2015年11月1日。2015年10月9日华强塑胶出具价税合计990616.38元的增值税专用发票。春天电器于于2015年10月29日支付400000元，2015年11月4日支付400000元，2016年5月20日支付130000元，目前尚有60616.38元未支付。一审法院根据当事人双方合同约定乙方（春天电器）拖欠本合同项下仓储费持续3个月以上的，甲方（华强塑胶）有权解除合同，从而认定华强塑胶在2016年6月30日和2016年7月18日分别向春天电器送达《解除合同通知》和《搬离通知》并不算违约行为。对此本院亦予以支持，即导致本案租赁合同解除的主要原因是春天电器拖欠租赁费所致。春天电器称，其拖欠、扣减租金是因为华强塑胶未按时提供符合其要求的发票，因其未提供证据，本院不予支持。 春天电器应依照合同约定支付其使用租赁场地期间的租金。但漯河市公安局源汇分局证明，2016年8月6日唐天英以华强塑胶将2号门焊死，春天电器无法正常经营，电器出入仓库受阻为由拨打110报警。说明华强塑胶在向春天电器送达《解除合同通知》之后单方面实施了阻止春天电器继续经营的行为，实质上华强塑胶造成了损失的扩大，应由其承担损失扩大的责任。一审法院判决春天电器逾期腾房占有使用费412793.55元不当，本院予以纠正。当事人双方约定第二租期为2015年11月1日至2016年4月30日，同时，根据双方约定的《漯河春天电器租赁区房屋漏水整修的解决意见》，春天电器2016年5月租金不再缴付，因此，春天电器应向华强塑胶补交2016年6月1日至唐天英报警前一天即2016年8月5日的租金和第二期拖欠租金60616.38元。一审法院认为华强塑胶在2016年6月30日给春天电器发出《解除合同通知》时已经向春天电器催缴租金，春天电器应当自2016年7月1日起按日万分之五向华强塑胶支付违约金至2017年5月5日。理由成立，本院亦予以支持。因此，春天电器应当向华强塑胶支付租金418338.96元（即2015年11月至2016年4月拖欠租金60616.38元+2016年6月1日至2016年8月5日的租金357722.58元=418338.96元）及违约金（以418338.96为基数按日万分之五自2016年7月1日起计算至2017年5月5日。）鉴于春天电器已将仓库中大部分物品搬离，其应于判决生效后三十日内返还华强塑胶租赁场地并清除其场地内物品、添附物，逾期应以一审法院查明的目前实际占用的10584.45平方米占用地按合同约定价格支付租金。 综上所述，春天电器和华强塑胶的上诉理由均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持源汇区人民法院（2016）豫1102民初1859号民事判决第四项、第五项及案件受理费、保全费、反诉费负担部分； 二、撤销源汇区人民法院（2016）豫1102民初1859号民事判决第二项、第三项； 三、变更源汇区人民法院（2016）豫1102民初1859号民事判决第一项为：漯河春天电器销售有限公司于本判决生效后三十日内返还河南华强塑胶有限公司租赁场地并清除其场地内物品、添附物。逾期漯河春天电器销售有限公司应以10584.45平方米占用地按合同约定价格支付租金； 四、漯河春天电器销售有限公司于本判决生效后三十日内支付给河南华强塑胶有限公司租金418338.96元（即2015年11月至2016年4月拖欠租金60616.38元+2016年6月1日至2016年8月5日的租金357722.58元=418338.96元）及违约金（以418338.96为基数按日万分之五自2016年7月1日起计算至2017年5月5日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费共69991元，漯河春天电器销售有限公司承担46558元，河南华强塑胶有限公司承担23433元。 本判决为终审判决。 审判长  寇文启 审判员  刘继伟 审判员  李 刚 二〇一七年十一月三十日 书记员  王颢凝