广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初2010号 原告：河池市明隆物业管理有限公司。住所地：河池市新建东路。 法定代表人：苏新华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘冠军，男，汉族，1975年12月1日出生，住南宁市青秀区，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所律师。 被告：赵宇翔，男，汉族，1983年10月284日出生，住广西河池市。 原告河池市明隆物业管理有限公司（以下简称明隆公司）与被告赵宇翔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明隆公司的委托诉讼代理人黄尚国、被告赵宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明隆公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业费用及违约金共6,149.8元并承担诉讼费。事实和理由：2010年，鲍春友在河池市金城江区河池市宝隆房地产有限公司购得房屋一套，房号为3-5-B07号。该房已于2011年9月6日交付给鲍春友使用。2013年11月，鲍春友将该房转让给被告，被告成为该房的新业主。随后，被告就在该房居住。原告是金龙湾花园小区聘请的物业管理公司，专门为金龙湾花园小区进行物业管理服务。原告与鲍春友于2011年9月6日也签订了物业管理服务合同。合同约定相关权利义务及收费标准、违约责任，如被告逾期交纳相关物业费用，被告要向原告支付违约金，违约金以每天按逾期缴纳费用的0.3%计算。随后，原告就履行相关义务为金龙湾花园小区提供服务。但被告成为新业主后至今拖欠物业费用3,149.8元（0.65元×130.97平方米×37个月）。上述费用被告没有按期交纳，被告行为已构成违约，被告应承担违约金3,000元。被告作为新业主，原业主所签订的物业服务合同同样也适用新业主。原告的诉讼请求有事实和法律依据，请法院依法公平公正判决。 被告赵宇翔辩称，一、河池市物价局于2011年1月5日批复的《关于金龙湾花园小区物业管理报务收费问题的批复》（河价格（2011）3号）中明确规定：“普通住宅物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米0.50元收取。”“本收费试行一年。”物业服务合同中第五条物业使用服务费用第1点收取标准依据河池市物价局收费文件，多退少补。原告竟然置政府部门的批复于不顾，继续按自己定的收费标准执行已构成违约。二、河池市物价局于2012年5月15日批复、自2012年6月1日起执行的《关于“金龙湾花园”小区物业管理报务收费问题的批复》（河价格（2012）57号）明确规定：“带电梯住宅物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米0.65元（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维护费、公共水电费、小区管理费等）收取；不带电梯住宅物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米0.60元收取”但原告又将公共水电费纳入公摊费用向被告收取。三、原告实际物业服务与物业合同约定要求相差较大，毫无管理服务质量可言，具体表现在消防设施维护和管理缺失，导致小区消防设施损坏严重，存在严重安全隐患；安全通道被封死，一旦发生火灾后果不堪设想；车辆停放管理无序；私拉电线给电车充电收费存在严重安全隐患；小区卫生环境差；重要岗位没有保安值勤；保安人员盗用水电费用却由业主公摊等等。原告违约在先，应降低物业收费标准或打折收取物业费，对原告要求赔偿违约金3000元应予驳回，被告2012年6月之前所缴纳的物业管理费多退少补、退还被告缴纳的违规收取的公共水电费，原告应当按照合同约定制止搭建在3号楼4楼B户的公共部分的违章建筑，原告未按合同约定履行职责导致被告商品房失去应有的价值，应当适当给予被告赔偿，本案的诉讼费由原告承担。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告明隆公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围包括小区物业管理等。2011年9月6日，鲍春友签署其购买的3-05-D07号《金龙湾花园房屋交接单》，该房屋建筑面积为130.97平方米。同日，原告（甲方）与鲍春友（乙方）签订《金龙湾花园物业管理服务合同》（以下简称合同），主要约定：甲方为乙方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、绿化及环境卫生管理等物业管理服务并有权依据本合同向乙方收取物业管理服务费及相关费用，其中物业管理服务费包括管理人员及员工的工资按规定提取的福利费、清洁卫生费、协管服务费、设备设施维护费、办公费用等；委托期限自2010年10月1日至本小区业主委员会成立后重新选聘物业服务企业正式移交时止；乙方应按时交纳应支付的物业管理服务费、专项维修基金、电梯维保费、生活垃圾费、公共水电费、自用部分的水费等费用；物业管理服务费甲方暂定按住宅0.65元/平方米·月标准收取，收费标准依据河池市物价局收费文件实行，多还少补，以上费用不包含乙方生活垃圾的收集和运往垃圾加工厂的费用，此项费用按河池市环卫站规定代为收取；公共水电费用包含路灯电费、电梯电费、清洁卫生用水、二次供水的设备加压电费等费用，按实际发生额公摊；电梯维保费包括年检费等，按30元/户·月。以上费用，合同约定，本物业物业管理服务费用自2010年12月1日起计算，每月10日前交纳当月费用；公共水电费从预收的公共水电费中逐月扣除使用80%后，于下月10日前再次交纳；二次供水各户水费及二次供水供损耗费用下月10日前交纳；电梯维保费与物业服务费同步收取，每月10日前交纳。乙方须按本合同规定交纳物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用，逾期按日支付甲方应交费用3‰的违约金。同日，被告还签订《金龙湾花园业主临时管理公约》，公约中业主的义务包括须按物业管理公司要求准时向物业服务处或有关部门交纳名下单元的物业管理服务费、水电费等有关公共设施设备公摊费用等。2015年12月2日，金龙湾业主委员会出具《关于金龙湾花园小区水电管网（表）及水电公摊核查结果通报》。2013年11月，鲍春友将金龙湾花园小区3-05-D07号房屋转让给被告。 另查明，根据河池市物价局下发的文件，金龙湾花园小区物业管理服务收费从2011年1月起普通住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，从2016年6月1日起带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.65元（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维护费、公共水电费、小区管理费等，下同）收取；不带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.60元收取。另外，原告按每户每月7.5元代河池市环卫站收取生活垃圾清运费。根据金龙湾花园小区业主委员会成员及业主代表，会同原告代表、供电局代表、自来水公司代表等共同审核，由金龙湾花园小区业主委员会出具的《关于金龙湾花园小区水电管网（表）及水电公摊核查结果通报》及《金龙湾花园小区用电抄录表》、《金龙湾花园小区历年用水量统计表》、《用电抄表初底数及公摊计算数据表》、《二次加压水泵用电抄表初底数及公摊计算数据表》、《其他用电抄表底数及公摊计算数据表》（以上加盖金龙湾业主委员会公章）所确认的相关数据以及原告代缴水电费的银行存款回单、税收发票等，原告出具《业主缴费通知单》，载明被告至原告起诉时止，尚欠原告2013.12-2016.12物业服务费3,149.8元（0.65元/平方米×130.97平方米×37个月）。 还查明，根据被告提交的证据，金龙湾花园小区在物业服务管理上存在一定的瑕疵，如存在环境卫生较差、门卫管理不严格、车辆停放较乱、消防设施损坏等问题，金龙湾花园小区业主对原告提供的物业管理服务意见较大，部分业主对此不满要求降低物业费或拒绝支付物业费等费用，被告特别是对位于其房屋下面3号楼4楼B户搭建的遮雨棚不满亦为其中之一。 上述法律事实，有原告提交的房屋交接单、物业服务合同、业主临时管理公约、金龙湾小区通报、业主缴费通知单、缴费凭证，被告提交的2011年河池市物价对金龙湾小区的收费暂行批复、物业服务合同、缴费收据、2012年河池市物价局对金龙湾小区的收费批复、未按物价局规定重复收费的缴费收据、消防设施损坏照片、河池市金城江消防大队向金龙湾小区明隆物业公司下达的整改通知书、安全通道被封死照片、车辆管理无序照片、私拉电线存在安全隐患照片、小区环境卫生差无人清理照片、重要岗位没有保安执勤照片、保安人员盗用小区水电照片、未按规定在小区公布栏上公布收支明细照片、星歌KTV违章搭建照片、3号楼4楼B户违章占用公共区域搭建照片、未经业主同意擅自占用公共区域商业化租凭照片、电梯和安全门禁损坏照片、漏水照片，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原告与金龙湾花园小区3-05-D07号房屋原业主鲍春友于2011年9月6日签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。合同对业主有约束力。被告经转让得鲍春友的房屋后，实际享受了原告提供的物业服务，理应按照合同的约定，履行交纳物业费的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪。被告依约提供了相应的物业管理服务，业主应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务。虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。根据本案《物业管理服务合同》及相关约定，鲍春友作为原业主,已经委托原告为其提供物业管理服务并同意原告根据合同约定的计费标准为其核算物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用，被告经转让得鲍春友的房屋后，实际享受了原告提供的物业服务,并且原告收取物业服务费用的标准也得到相关部门的批准，原、被告双方已经形成事实上的物业服务合同关系，故被告应按原业主鲍春友与原告签订的合同按时交纳原告物业管理服务费，现原告请求被告支付2013年12月至2016年12月的物业管理费3,149.8元，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。对被告抗辩2012年6月1日前的物业费应按河池市物价局认定的普通住宅物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米0.50元收取的问题，因原业主鲍春友的物业管理费缴纳至2013年11月,且被告未提供其与原业主鲍春友之间存在就前期物业管理费多退少补给被告的约定，故本案不存在多退少补物业管理费给现业主即被告的问题，对被告的这一抗辩理由不予采信。至于被告提出原告应当按照合同约定制止搭建在3号楼4楼B户的公共部分的违章建筑，原告未按合同约定履行职责导致被告商品房失去应有的价值，应当适当给予被告赔偿的抗辩理由，因涉及其他责任主体，当事人可以通过其他合法途径另行解决。 关于违约金，根据本案合同的约定，被告未交纳物业费用的，须承担按日支付原告应交费用3‰的违约金的违约责任，但经查明，由于原告在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，如存在环境卫生较差，门卫管理不严格，车辆停放较乱，消防设施损坏等情况，原告亦未有证据证实其在上述方面的服务已达到合同约定标准，故从侧面反映出原告在物业管理方面还是存在瑕疵，并未达到全面履行管理义务的程度。因此，被告虽拒交物业费，却并非恶意拖欠，现原告要求被告支付违约金3000元，依据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵宇翔支付原告河池市明隆物业管理有限公司物业费用3,149.8元； 二、驳回原告河池市明隆物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵宇翔负担13元，原告河池市明隆物业管理有限公司负担12元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费50元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王立群 二〇一七年十一月二十一日 书记员  黄耀浪