苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初2914号原告：苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司,统一社会信用代码：91320594726547144C，住所地江苏省苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际商务中心。法定代表人：俞海明，董事长。委托诉讼代理人：李涛，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟利净，江苏金砖律师事务所律师。被告：融宜宝积家投资管理（北京）有限公司,统一社会信用代码：110101014657836，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦F座8A。法定代表人：王会师。原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司(以下简称兆润公司)诉被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司(以下简称融宜宝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，本院依法对被告融宜宝公司公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序组成合议庭于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告兆润公司的委托诉讼代理人牟利净到庭参加诉讼，被告融宜宝公司经本院合法传唤无正理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告兆润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金263508.25元、物业管理费63705.29元、电费2456.37元共计329669.91元；2、判令被告立即腾空迁出并归还房屋。3、判令被告支付原告逾期腾房占有使用费307965.68元（自2017.2.8暂算至2017.4.7，实际算至房屋归还之日）；4、判令被告支付原告逾期付款违约金30469.36元（暂算至2017.4.21，实际计算至被告给付之日）；5、判令被告支付原告合同解除违约金230974.26元；6、判令被告支付律师费10000元；7、本案诉讼费及其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第二项诉请为：判令被告将涉案房屋腾空并恢复原状后交付原告。事实和理由：2015年9月，被告承租原告所有的位于苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦办公楼1506-1508单元，双方签订了租赁合同，原告按约向被告交付房屋，被告未按期支付自2016年10月1日起，房租、物业费、水电费，且经催要未果。被告融宜家公司未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：原告兆润公司(出租方、甲方)与被告融宜家公司(承租方、乙方)签订《办公用房租赁合同》(以下简称租赁合同)，甲方作为房屋所有权人将位于苏州大道西2号国际大厦写字楼15层1506-1508单元出租给乙方用于办公，房屋计租面积为681.34平方米，房屋交付日期为2015年9月16日，起租日与交付日为同一日，租赁期限自交付日起至2017年9月15日止。合同约定履约保证金为228930.24元。租金计算方式为：自2015年9月16日至2016年9月15日为90元/平方米/月，2016年9月16日至2017年9月15日为91元/平方米/月。租金采用先付后用原则按3个月一期支付，首期租金即2015年9月16日至2015年9月30日，合计30660.3元应于2015年9月15日前支付，计2015年10月1日起至2015年12月31日租金合计183961.8元应于2015年9月20日前支付，以后房屋租金每3个月提前支付一次，于每期第3个月的20日或之前支付下一期3个月的租金，不足3个月的按照实际租赁月份支付。合同约定物业管理费为人民币22元/平方米/月，按该房屋之计租建筑面积计算，本合同签订后除相关的物业管理约定不再签订物业管理合同。物业费采用先付后用的原则按3个月一期支付，首期物业管理费(2015年9月16日至2015年9月30日)合计7494.74元应于2015年9月15日前支付，第二期物业管理费(2015年10月1日至2015年12月31日)合计44968.44元应于2015年9月20日前支付，以后物业管理费每3个月提前支付一次，乙方应于每期第3个月的20日或之前支付下一期3个月的物业管理费，不足3个月的按照实际使用月份支付。就公用事业费，从交付之日起计算，在租赁期内该单元所发生的水、电、电讯费用等公用事业单位按照规定收取的费用由乙方承担。合同约定物业费交费收款人为苏州工业园区万润第一太平物业管理有限公司。就违约责任，合同约定如乙方逾期向甲方支付本合同项下的租金等任何款项，应就逾期支付款项按每日万分之五的标准支付违约金，逾期超过15天的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，甲方可有权起诉，由此发生的诉讼费用和甲方支出的合理律师费由乙方承担。合同第11-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将已恢复至交付标准或恢复至甲方同意接受的状态的房屋归还给甲方。合同第13-2条约定，若乙方未按11-1条规定在房屋租赁期满或提前解除后及时办理房屋返还手续，在租赁期满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续，乙方须以合同终止或解除日前一天租金、物业管理费的标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引致的一切损失。并支付从租赁期届满之日至实际返还之日期间该房屋公用事业费及其他费用。合同第14-1条约定，乙方逾期不支付租金、物业管理费等累计达一个月以上，乙方构成实质性违约，甲方可以解除合同。合同第14-2条约定，乙方构成实质性违约的情况下，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提交收回房屋，逾期支付租金、物业管理费等款项应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息，向甲方支付相当于3个月的租金和物业管理费之和的违约金。2016年11月18日，原告向被告融宜家公司租赁房屋所在地发送催交租金的律师函，被退回。2017年1月19日，原告向被告住所地发送解除合同通知函，通知被告于律师函发出之日正式解除与被告的合同，该解除通知函被退回。根据原告庭审确认，2016年9月30日前的租金、物业管理费被告均已付清。被告另支付了履约保证金228930.24元，原告同意该履约保证金与被告应付租金相折抵。原告提交加盖有苏州工业园区万润第一太平物业管理有限公司印章的关于被告欠缴电费清单，显示被告欠缴自2016年8月26日至2017年1月25日的电费合计2456.37元。另，原告委托江苏金砖律师事务所处理本案，合同约定律师费为10000元。原告提供增值税发票一张，显示律师代理费金额为10000元。以上事实，由原告提供的租赁合同及附件、委托合同、律师费发票、涉案房屋的房产证、土地使用权证、租金发票、银行凭单、工商查询信息等证据及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同意思表示真实且内容不违反法律强制性规定，依法成立有效，原、被告双方均应按照租赁合同的约定履行相应的合同义务，被告作为承租方应当按照租赁合同约定支付相应的租金、物业管理费。因被告未按照合同约定履行支付租金、物业管理费的义务，原告行使合同解除权，有相应的事实和法律依据。就合同解除时间，本院认为，根据法律规定，原告依合同约定主张合同解除权，自通知到达对方时解除。本案中，原告所寄解除通知律师函被退回，故就合同解除时间，应为本案诉讼材料公告送达之日即2017年9月17日，实际上，该租赁合同已于2017年9月15日届满，即解除通知未到达时租期已届满，故即使解除合同通知未到达，被告依法应当在合同届满日即将涉案房屋腾空并恢复原状后交付给原告。原告现主张被告将涉案房屋腾空并恢复原状后交付给原告，有相应的事实和法律依据。就原告主张的租金、物业费，原告主张自2016年10月1日至2017年2月7日止。就逾期腾房占有使用费，原告主张自2017年2月7日起计算。本院认为，根据本院审理查明，合同解除通知到达前该租赁合同已终止，故租金、物业费应当自2016年10月1日计算至2017年9月15日。逾期腾房占有使用费应自合同届满第二日起算，即2017年9月16日。故就租金，本院依法认定计算方式为：根据计租面积681.34平方米，按照91元/平方米/月支付自2016年10月1日至2017年9月15日，合计713022.31元。该费用与被告已付履约保证金相折抵后，被告还需支付原告租金484092.07元。就物业费，本院依法认定计算方式为：根据计租面积681.34平方米，按照22元/平方米/月支付自2016年10月1日至2017年9月15日，合计172379.02元。就逾期腾房占有使用费，原告主张按照合同终止前或解除日前一天的租金、物业管理费标准的双倍予以主张，本院认为，原告主张的逾期腾房费用应当与因被告逾期腾房产生的实际损失相适应，本院结合双方合同就租金的约定，依法认定被告支付房屋使用费，具体计算方式为：自2017年9月16日起，按照62001.94元每月计算至实际将涉案房屋腾空并恢复原状后交付原告之日止。就原告主张的逾期付款违约金及合同解除违约金，均是因被告违约履行的导致原告的违约损失，有相应的合同依据，但该损失约定过高，本院依法予以调整，本院结合双方合同约定、原告实际损失、原告诉请主张，依法认定被告支付原告违约金186005.82元(具体计算方式为：按照月租金62001.94元标准计算3个月)。就原告主张的电费2456.37元，被告未提交相反证据，本院依法予以支持。就原告主张的律师费10000元，本院结合双方合同约定及原告证据，依法予以支持。被告融宜宝公司未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦办公楼1506-1508室房屋腾空并恢复原状后交付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司；二、被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司租金484092.07元及自2017年9月16日起，按照62001.94元每月计算至实际将涉案房屋腾空并恢复原状后交付原告之日止的房屋占有使用费；三、被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司违约金186005.82元；四、被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司物业费172379.02元、电费2456.37元；五、被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司律师费10000元；六、驳回原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12890元，公告费690元，合计13580元，由被告融宜宝积家投资管理(北京)有限公司负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，由被告在履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  孙晓芳代理审判员  谢淑敏人民陪审员  魏淼澄二〇一七年十一月三日书 记 员  孙司存拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。