广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初3181号原告：广州市润丰物业管理有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：钟石明。被告：胡俊恒，男，1995年11月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：梁秀红，被告母亲。第三人：从化市街口街汇景名轩业主委员会。负责人：曹琳。第三人：钟石明，男，1981年11月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告广州市润丰物业管理有限公司（以下简称润丰公司）与被告胡俊恒、第三人从化市街口街汇景名轩业主委员会（以下简称汇景名轩业委会）、钟石明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润丰公司、被告的委托诉讼代理人梁秀红，第三人钟石明到庭参加诉讼，第三人汇景名轩业委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润丰公司诉称：位于广东省广州市从化区街口街××路××号的汇景名轩1至13层楼房业主经过召开全体业主会议并经过有关职能部门批准成立了从化市街口街汇景名轩业主委员会。2014年3月22日原告作为合同乙方与汇景名轩业委会作为合同甲方签订《物业服务合同》，主要约定：第六条：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：1.合同期第一年：（1）高层住宅每平方米1.1元/月；（2）写字楼每平方米1.5元/月；（3）商业物业每平方米1.5元/月。2.合同期第二年起：（1）高层住宅每平方米1.2元/月；（2）写字楼每平方米1.6元/月；（3）商业物业每平方米1.6元/月。以上服务费标准不包含任何税费。第七条：物业服务费用由乙方按每月向业主收取，业主应于每月20日起至月底缴纳当月物业服务费。第二十七条：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费用的，应按逾期每日按千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十条：本合同期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止共3年。该合同签订后，汇景名轩业委会将涉案楼房交给原告进行物业管理，但是被告拒绝缴纳涉案××房2015年11月至2016年10月物业管理费1189.2元及代垫费用，经原告多次催收未果，故诉讼来院，请求法院依法判令：1.被告立即支付房屋坐落在从化市街口街河滨××路××房（从2015年11月1日至2016年10月30日）物业管理费1189.2元，返还代垫水费、电梯电费、电梯维护费共410.1元给原告；2.被告以1599.3元为本金从2015年11月1日起至付清款日止按年利率6%计算利息给原告；3.本案诉讼所需一切费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第2项诉讼请求。被告辩称：一、被告从2015年11月份开始不交管理费，原因是该房出租给他人使用，物业管理费由承租人缴纳，因为承租人需要原告提供发票,但是原告一直没提供发票，承租人拒绝缴交物业管理费。二、原告未与涉案物业签订过任何物业管理合同。2010年11月涉案楼盘经过全体业主投票，推选了广州市×润物业管理有限公司作为物管公司，钟石明以该公司授权委托人的名义与业委会签订了3年的《物业服务合同》，服务期限由2010年11月1日起至2013年10月31日止。服务期间，由于该公司各方面存在不尽责的情况，引起了广大业主的不满，在2013年合同即将到期前强烈要求更换物管公司。但该物管公司以与业委会重新续签了3年的服务合同为由（2013年11月1日起至2016年10月31日止），拒绝撤出。三、业委会成员于2016年4月26日到广州市×润物业管理有限公司的工商注册地查找该公司，但其并未在此办公。后来找到该公司法定代表人郭某厚，其明确表示从未与从化区的任何一家楼盘签订过相关物业服务合同，亦未授权钟石明签订过物业服务合同，公章和相关证照可能被人盗用了。原告提交的《申请报告》显示因业务需要，原物业管理合同改由润丰公司签订，并由其承担合同责任。因此，润丰公司与汇景名轩业委会签订的《物业服务合同》存在欺诈，材料虚假。其后业委会成员要求钟石明退出管理，但其以各种方式推诿，业委会成员无奈报警，并拒交物业管理费。因此被告不同意原告的诉请要求，拒绝缴纳物业管理费。第三人汇景名轩业委会未到庭应诉，但提交书面证明材料称：本业委会成立于2004年，当时在从化市公安局及从化碧溪居委均有备案，业委会公章一直沿用至今。2010年10月本业委会与×润公司签订的《物业服务合同》于2013年10月31日到期，该合同经过了全体业主的表决。但所谓续签的新合同，服务期限从2013年11月1日至2016年10月31日未经过半数业主同意，并未通过业委会成员的投票表决。业主及业委会亦未曾委托钟石明来管理涉案大厦物业。第三人钟石明：与原告意见一致。经审理查明：广州市×润物业管理有限公司（以下简称×润公司）成立于2010年7月15日，法定代表人为郭某厚，经营范围包括物业管理。原告润丰公司成立于2014年3月20日，是股东为钟石明的一人有限责任公司，经营范围包括物业管理。被告是涉案位于从化市街口街河滨××路××房的业主，该房建筑面积为82.61平方米。2013年10月15日，钟石明以×润公司（签约代表钟石明）的名义与汇景名轩业委会（签约代表欧阳某）签订《物业服务合同》，约定由×润公司提供汇景名轩大厦的物业管理服务，合同期限从2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同第六条约定：合同期第一年高层住宅每平方米1.1元/月；合同期第二年起高层住宅每平方米1.2元/月等。原告提供的证据《申请报告》显示：2014年3月20日，×润公司向汇景名轩业委会出具《申请报告》一份，载明该公司项目负责人钟石明于2013年10月15日与该业委会签订的物业管理合同因为业务上的需要，原合同改为由原告润丰公司签订，并由原告承担合同责任。2014年3月22日，原告与汇景名轩业委会签订《广州从化市汇景名轩大厦物业服务合同》，约定由润丰公司提供汇景名轩楼盘的物业管理服务，合同期限从2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同第六条约定：合同期第一年高层住宅每平方米1.1元/月；合同期第二年起高层住宅每平方米1.2元/月。第七条约定：物业服务费用由原告按月向业主收取，业主应于每月20日起至月底缴纳当月物业管理服务费。双方还约定其他权利义务。签订该合同及选聘原告作为物业管理公司未经过业主大会的同意。上述合同签订后，原告为汇景名轩楼盘提供物业管理服务，被告缴纳物业管理费至2015年10月，从2015年11月开始因双方产生矛盾未缴纳物业管理费。原告于2016年10月31日撤场，不再进行物业管理。原告称除六户业主外，其他业主均缴纳了2016年10月31日之前的物业管理费。另查明：2016年4月27日，×润公司向汇景名轩业委会出具《声明》一份，表示该公司成立以来未曾与汇景名轩业委会签订过任何《物业服务合同》，亦未曾授权钟石明签订过《物业服务合同》。另查：原告房屋的物业管理费每月为99.1元（1.2元/月×82.61㎡），2015年11月至2016年10月的物业管理费共计1189.2元。2015年11月至2016年10月的水费6.4元、电梯维护费132元、电梯电费242.3元、电梯年检及配件费29.4元，合计410.1元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。从汇景名轩业委会的说明来看，原告与该业委会于2014年3月22日签订《物业服务合同》选聘原告作为该小区的物业管理人，未经过业主同意，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。但原告已举证证明其为业主提供的物业服务，内容包括代为垫付水费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养等，原告事实上为该大厦提供了物业管理服务，绝大部分业主均缴纳了物业管理费，被告也事实上享受了原告提供的相关服务，因此原、被告之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，被告应支付相应的对价。故原告请求被告支付物业服务费合理合法，应予支持。原告主张按1.2元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用2015年的收费的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，本院予以支持。被告辩称因原告未开具发票而拒绝缴纳物业管理费，原告对此不予认可并证实自己可以开具发票。原告有向已缴纳物业管理费的被告出具收款收据、发票等附随义务，但原告已实际履行了物业管理义务，被告应支付相应的对价即物业管理费，被告可以另向原告主张开具发票的权利，但不能以此作为被告拒绝履行合同主义务即缴纳物业管理费的抗辩理由，故对于被告的上述抗辩理由本院不予采纳。另，被告同意缴纳2015年11月至2016年10月的水费、电梯维护费、电梯电费、电梯年检及配件费合计410.1元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告胡俊恒于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋2015年11月至2016年10月的物业管理费1189.2元给原告广州市润丰物业管理有限公司；二、被告胡俊恒于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋2015年11月至2016年10月的水费、电梯维护费、电梯电费及电梯年检及配件费合计410.1元给原告广州市润丰物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告胡俊恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一七年十一月二十二日书记员  高淑仪