贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初3864号原告熊明登，男，1946年2月28日出生，汉族，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人王志，贵州奔达律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人罗奇梅，贵州奔达律师事务所实习律师，一般代理。被告贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司），住所地贵阳市花溪区小河漓江路57号。法定代表人：聂旭，职务：总经理。委托诉讼代理人臧兴东、李雷，贵州桓智律师事务所律师，特别代理。原告熊明登与被告铁五建房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志、罗奇梅，被告铁五建房开公司委托诉讼代理人臧兴东、李雷到庭参加诉讼。原、被告双方于2017年9月28日申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告熊明登向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付已经产生的违约金145161元；2、依法判令被告支付2017年6月30日起至被告将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日前的法定违约金（以已付购房款为基数，按年利率6%计算，按年向原告支付）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2009年11月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告位于贵阳市小河漓江路57号兴隆城市房屋，购房款为382003元。合同签订后，原告按照合同约定履行义务，但被告时至今日仍未为原告申办房地产权属证书。被告在开发建设兴隆城市花园二期沐风园商品房项目的过程中一直未取得国有土地使用权证，从而导致原告不能办理不动产权属登记，对此，被告依法应当承担违约责任。原告现诉至法院，诉请如前。被告铁五建房开公司辩称：1、2015年12月28日以后，贵阳市人民政府在本市行政区域内实施不动产统一登记，导致现无法办理房屋所有权证，该后果应由原告自行承担。2、土地使用权证不能如期办理系项目规划调整和政府部门发生变化所致，后被告于2017年8月与相关部门签订了《国有土地使用权补充合同》，现在可以正常办理不动产统一登记证。3、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金，并不存在原告所主张的“法定违约金”，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。综上所述，被告依据合同约定履行了通知义务，并不构成违约，原告主张的违约金依法不能成立。同时，根据合同约定系原告自身原因导致不能办理房屋所有权转移登记手续的后果应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2009年11月25日，原告熊明登与被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、买受人购买的商品房为第1栋1单元17层3号。该商品房建筑面积为89.91平方米，套内建筑面积72.61平方米。二、出卖人与买受人约定按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米5261.02元，总价款382,003元。三、出卖人应当在2010年11月27日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理，即出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰。该合同附件约定：本合同中涉及的“书面通知”条款的通讯地址，均以买受人在本合同第一页所填地址为准，若地址变更，买受人须于变更之日起3日内书面通知出卖人，否则出卖人按该地址发出的通知视为送达。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日或邮件被退回的当日将视为已送达另一方，如直接送达的方式送达，则另一方签收时视为送达。对于房屋交付“书面通知”，出卖人还可以采取报纸公告方式送达，以《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登的交付房屋时间为交付时间。合同附件还约定：出卖人办理商品房现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告后30日内向房屋产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担相关的损失和责任。合同还就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告按约定方式向被告交清了购房款，双方也办理了商品房预售合同的备案登记，被告也于合同约定的交房期限交付了房屋。2013年3月18日，被告取得了兴隆城市花园二期沐风园组团的《商品房销售现房证明书》，但被告未提交证据证明其通过合同约定的通知方式通知原告。另查明：2004年8月5日，被告铁五建房开公司与贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《国有土地使用权出让合同》，被告通过出让的方式获涉案房屋所在地块面积为286133平方米的国有土地使用权，总出让金为24321305元。土地用途为城镇混合住宅。建筑容积率为1.01。经过被告的申请和相关行政审批，2013年10月23日，贵阳市城乡规划局正式同意兴隆城市花园二期容积率调整，容积率大于1.0，小于1.5。因兴隆城市花园二期地块建筑容积率调整，被告需补缴土地出让金。2015年12月23日，贵阳市发布《关于实施不动产统一登记的公告》，自2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记。2017年8月12日，被告铁五建房开公司与贵阳市国土资源局经济技术开发区分局签订《国有土地使用权补充合同》，被告补交土地出让金评估建筑面积为77,784.15平方米，本次补交的土地价款为3953.5443万元。2017年8月22日被告铁五建房开公司向贵阳经济技术开发区财政局补交了上述土地价款。再查明：原告方提交的《商品房买卖合同业主信息汇总表》载明，该批79件系列案中，已经有32户业主在起诉之前办理了房产证。另外，被告为证明兴隆城市花园二期沐风园商品房项目的业主已经可以办理不动产权属登记，向本院提供了该小区业主毛婷（系案外人）于2017年9月5日办理的不动产登记证明。以上事实，有原告身份证、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《国有土地使用权出让合同》、《土地使用权预登记证》、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、现房销售证明书、《贵阳晚报》、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区地块补办用地规划指标的复函”、会议纪要、商品房买卖合同业主信息汇总表、国有土地使用权补充合同、一般缴款书、不动产登记证复印件及当事人的陈述在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原被告的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，原、被告均应当严格履行合同。对于被告是否构成违约的问题。按照双方签订《商品房买卖合同》约定，双方的交房时间为2010年11月27日。该合同还约定，如因出卖人即被告的责任，买受人即原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人即被告在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人即原告已付房价款的0.5‰。因此，被告应在房屋交付使用后1年内即2011年11月27日取得现房销售证明书。被告于2013年3月18日取得《商品房销售现房证明书》，即已完成取得商品房所有权初始登记的义务，但是被告未提交证据证明其通过合同约定的通知方式通知原告。被告应于2011年11月27日前取得商品房所有权初始登记并通知原告，而被告没有通过约定的方式进行通知，被告应该承担相应的违约责任。被告违约行为一直持续，本院结合本案的实际情况，因2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记，在相关政策调整期间原告方不能办证的责任不应该由被告承担，并且根据现在业主可以办理不动产登记证书的事实，故对本案逾期办证违约期间的截止时间酌情认定为2015年12月28日。对逾期办证的违约金如何计算的问题。本案中，原、被告在合同约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理，即“出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”。被告于2013年3月18日取得《商品房销售现房证明书》，即已完成取得商品房所有权初始登记的义务，但被告没有通过约定的方式进行通知，被告应该承担相应的违约责任。被告应于2011年11月27日前取得商品房所有权初始登记并通知原告，到2015年12月28日已逾期49个月。故被告应该承担的违约金382,003元×0.5‰×49=9359.07元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告熊明登支付逾期办证违约金人民币9359.07元；二、驳回原告熊明登的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,602元（已减半收取），由原告熊明登负担人民币1,499元，由被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担人民币103元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员 谢 彪二〇一七年十一月十四日书记员 杨小玲