广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1202民初3752号原告：朱永堂，男，1965年10月18日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。被告：肇庆市汇鑫房地产开发有限公司，住所地肇庆市和平路**汇和大厦****。法定代表人：黄子显。委托诉讼代理人：林剑辉，该公司员工。原告朱永堂诉被告肇庆市汇鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告朱永堂，被告的委托代理人林剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付逾期交楼违约金15853.15元（计算方式为每天按已交付房价款483918元的万分之一点二计算，从2017年1月1日起计算至商品房办理了工程竣工验收备案手续并实际交付使用之日止，暂计至2017年9月30日为15853.15元）。2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的定名为尚东名筑商品房一套,商品房的房号、面积及价格详见合同约定，双方还约定了商品房的交付条件及交付期限为2016年12月31日前。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务，但被告却无理迟延交付符合条件的商品房给原告。被告的行为已构成违约，应按合同的约定向原告承担违约责任，且逾期交楼违约金应计算至商品房办理了工程竣工验收备案手续并实际交付使用之日止。为此，今特提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定了商品房买卖的主要条款。在第八条交付期限条款中约定：房屋于2016年12月31日前交付。同时又约定：“但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起60日天内告知买受人的；2、遭遇异常天气，异常地质情况和政府行为的工程延误；3、政府配套设施如水、电等工程及审批文件延误。”被告为依约交楼，从2016年开始就抓紧施工，同时各项配套设施也抓紧建设。但由于高压供电设施属于政府工程，被告不能控制和直接建设，虽然被告很早就与供电部门联系并确认《尚东名筑小区供电方案》，但相关的高压供电设施的建设还是一再拖延。被告多次与供电部门联络催促，同时也向要求收楼的业主说明这一情况，请业主谅解，对部分业主还商议了预收楼的方案。到了2017年期间，由于全市正在紧张地投入“创文”，尚东名筑的供电设施的建设一再拖延，直到2017年9月30日，小区高压供电设施完成后，被告办理好《验收备案表》向业主交楼。从上述可见，被告延迟交付房屋，是因为不能预见不能控制的客观情况，即供电部门的供电设施建设延误所至，因此，按照合同第八条规定，被告可以据实延期交付房屋。为此，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2016050019），约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路北侧尚东××、××楼××楼××房，总金额483918元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；遭遇异常天气、异常地质情况和政府行为的工程延误。3、政府配套设施如水、电等工程及审批文件延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告分别于2016年5月10日、2017年3月15日支付了首期房款210918元、房款余额273000元。直至案涉房屋交付期限截止日2016年12月31日，案涉房屋仍未经有关部门验收合格，即未具备交付使用的条件。2017年9月28日，被告出具收楼通知书并随后向原告寄送，通知原告于2017年9月30日到案涉楼盘物业服务中心办理收楼手续。2017年9月30日，肇庆市住房和城乡建设局工程竣工验收备案管理处出具案涉房屋所属工程的竣工验收备案表，对案涉房屋所属工程予以竣工验收备案。原告在2017年9月30日收到《收楼通知书》，并于2017年10月15日办理了收楼手续。另查明，被告肇庆市汇鑫房地产开发有限公司与广东电网公司肇庆端州供电局于2014年11月13日签署供电方案。被告肇庆市汇鑫房地产开发有限公司于2016年8月19日到广东电网公司肇庆端州供电局供电营业厅办理高压新装、增减容用电申请手续，后于2017年6月19日到广东电网公司肇庆端州供电局黄岗供电所中心供电营业厅办理高压新装-竣工报验的用电申请手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。对被告延迟交楼是否构成违约的问题。原告依约付清了房价款，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合约定标准的商品房。但案涉房屋直至2017年9月30日才经肇庆市住房和城乡建设局办理竣工验收手续，从而具备合同约定的交付条件，被告延迟交付案涉房屋显属违约。被告辩称，由于供电部门受理被告用电申请较晚导致供电设施建设工程延误，使被告无法在合同约定的期限内向原告交付案涉房屋，按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3点约定，不应视为违约情形。对于被告该抗辩意见，本院不予采纳。理由是，《商品房买卖合同》第八条第二款第3点约定，政府配套设施如水、电等工程机审批文件延误是特殊原因，出卖人可以据实延期交付案涉房屋。根据被告提交的其与广东电网公司肇庆端州供电局于2014年11月13日签署的供电方案第八条“客户须知”第11点规定，供电方案有效期自供电企业出具《供电方案答复通知书》之日起计。被告提交的客户用电受理回执（申请业务办理）显示，被告在2016年8月19日才到广东电网公司肇庆端州供电局供电营业厅办理高压新装、增减容用电申请手续，导致供电方案迟至该日后才生效，被告亦不能举证供电部门在受理申请后超过受理回执所述的15个工作日期限答复供电方案，以上情形不能认定为审批文件、流程存在延误，而供电企业根据较晚生效的供电方案开展供电设施建设工程导致竣工时间延迟也不属于工程延误的情形，且原告亦不能举证证明供电设施建设工程实际施工时间超过原定工期等事实。综上，根据现有证据，不能认定存在供电设施建设工程、有关部门供电方案答复等存在延误的事实，故被告不能免除延迟交付案涉房屋的违约责任。对被告逾期交付案涉房屋应支付的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第九条已对此进行了约定，被告理应依约承担相应的违约责任。本案中，被告逾期交楼已超90天，原告选择继续履行合同，故被告应从逾期交楼之次日即2017年1月1日起每日按照已付房价款万分之一点二的标准向原告支付逾期交楼违约金。案涉房屋于2017年9月30日具备交付条件，原告于2017年9月30日签收了被告发出的收楼通知书，该通知书记载的收楼时间是2017年9月30日，根据公平合理原则和生活常理，考虑到原告收楼需要合理的时间，本院认为交接手续在原告签收收楼通知书两天后，即2017年10月2日办理完毕，并将该天作为案涉房屋实际交付之日，即合同约定的违约金计算截止日。综上，被告应支付的违约金应为15969.29元（483918元×0.00012/天×275天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市汇鑫房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱永堂支付违约金15969.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98元(已由原告朱永堂预交)，由被告肇庆市汇鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  廖铭道二〇一七年十一月三十日法官助理李小青书记员谢敏