江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初2742号原告：厉麟,男，1994年6月28日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：厉以红（系原告姑母），女，1959年1月4日生，汉族，住仪征市。被告：徐正红，女，1968年12月20日生，汉族，住仪征市。原告厉麟与被告徐正红相邻关系纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厉麟及其委托诉讼代理人厉以红、被告徐正红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉麟向本院提出诉讼请求：1、要求被告在排除对原告门店室内的漏水妨害前，停止在阳台洗衣等一切用水；2、要求被告限期修复自己房产的漏水处（阳台、卫生间、厨房），排除对原告门店的漏水妨害；3、要求被告维修因洗衣机、洗衣池排水造成门店室外走廊晴天大量滴水、无法营业的现象；4、要求被告承担原告修复天花板、吊顶、墙壁及租户装修的费用（恢复原状）；5、要求被告承担原告维修门店以恢复原状期间，承租户的租房费用；6、要求被告承担原告因漏水导致租户母亲在门店关灯触电后不敢再到店里营业，店面于4月1日起关门停业至今的房租（按天计算）；7、要求被告承担所有与诉讼相关的一切费用。事实和理由：被告自十年前在自家阳台使用洗衣机起便开始断断续续漏水到原告房屋，漏水期间原告的祖母曾经去居委会和城北派出所请求调解，经调解被告因停止在阳台洗衣而终止阳台漏水，但被告卫生间地面的缓慢渗水导致原告门店阁楼顶部大片霉斑。原告于2019年11月18日将房产门面房出租给新租户丁仁学，承租户丁仁学在房屋装修期间发现天花板漏水，将情况反映给原告代理人厉以红和被告，被告仍继续在阳台洗衣导致原告门店内如同下小雨一般，被告房产漏水严重时会导致租户丁仁学无法营业，承租户丁仁学之妻秦学芝忍无可忍于2020年1月14日17时31分打110报警后，经仪征市公安局城北派出所出警强制进入被告房屋检查，被告家中正在使用洗衣机和洗衣池洗衣服，现场检查认定，原告门店天花板的漏水来自被告正在洗衣的排水。2020年春节期间，因疫情隔离原告租户停止营业，疫情缓解复工后，承租户发现房屋再次漏水，且漏水区域在原告门店的插座开关附近，存在极大的漏电安全风险。厉以红于2020年3月8日晚去被告家中协商无果，被告仍然肆无忌惮的往原告租户店面内外漏水，并导致承租户无法正常营业。2020年3月21日下午，原告门店在开关插座处再次出现如同下小雨一般的滴水，对承租户的生命产生威胁，承租户忍无可忍再次于当日下午2时40分左右报警，城北派出所出警后留有照片和录像记录。2020年3月22日，原告母亲从南京回仪征，请人疏通楼上雨水管排水的窨井，此后，被告在阳台洗衣时原告门店内外依然漏水，造成承租户无法营业。2020年3月31日，承租人的母亲因关灯触电后，不敢再使用店内开关和插座，造成店面于4月1日起彻底停止营业。2020年5月2日，秦学芝下午去店里取物，发现店内外大量漏水，遂再次联系厉以红，厉以红及其妹妹两人去找被告交涉，被告拒不承认漏水是其造成，至此，原告和被告协商解决漏水问题彻底宣告无效。原告提供以下证据：1、仪真字第16667号《房屋所有权证》1份，证明案涉门市房系原告所有；2、原告门店内外视频截图6张（编辑于1页），证明诉状上陈述的事实；3、反映被告家洗衣排水造成原告门店内天花渗水、滴水，流经开关、插座的4段视频（存于U盘）。被告徐正红辩称，案涉房屋于1992年建成，被告在这里居住近30年，期间从未更换过住户，阳台也从未进行非法改装。原告所述被告阳台漏水问题，源于外墙下水管道而起，原告在装修门店时，一味追求美观，将下水管道用板材包裹起来，且未留出口到地面（见图1-2）。至于被告家的阳台，从未进行改造，洗衣机水管也是直接通向下水管道并插入其中（见图3-4）。由于原告未留落水管出口，且下雨将楼顶泥沙等杂物随管道到二楼外平台，楼下没有出口，导致大量渣滓堵在落水管中（见图4），落水管被封无法检查，况且落水管已用30年而自然老化。原告曾经找人来疏通管道，被告均予以积极配合，疏通管道的师傅认为，可能是一楼落水管破裂而导致漏水。现在原告没有证据，无法证明是被告家漏水。即使被告家漏水也不会漏到原告家中，只会漏到门市走廊，所以这是原告自身责任，不能归咎于人。被告提供现场视频截图4张，其中图1-2为原告将落水管用板材包裹，图3为被告前阳台洗涤池下排水管及洗衣机排水管，图4为被告前阳台东外侧共用落水管及被告对外排水管。根据原被告双方的当庭一致陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告厉麟于1998年12月购得仪征市真州镇解放西路5幢104室（后门牌号码为：××沿街门市房1间，被告所有并居住的解放西路5幢204室房屋在原告门市房的楼上二层。原告及其父母居住于南京，其门市房由其居住在仪征的姑母厉以红代为管理。2019年11月18日，原告门市房的承租人丁仁学在装修该房期间发现天花板渗水，将情况反映给厉以红，厉以红前往被告家发现被告正在阳台洗衣，怀疑洗衣机排水导致原告门市房天花板渗水。此后，丁仁学多次发现天花板渗水，给其经营带来困扰。2020年1月14日，丁仁学之妻秦学芝在发现天花板渗水后打110电话报警，仪征市城北派出所出警，经现场检查认为，原告门店天花板的渗水可能来自被告正在洗衣的排水。2020年3月8日，厉以红去被告家中协商解决渗漏问题，被告不承认是其原因造成漏水。2020年3月21日下午，门店天花板滴水，并沿墙流经大门旁电灯开关以及插座处，丁仁学遂报警，城北派出所再次出警，但无处理结果。2020年3月22日，原告母亲从南京回仪征，请人疏通楼上雨水管排水的窨井。此后，被告在阳台洗衣时原告门店内依然渗水，造成承租人无法营业。2020年3月31日，承租人的母亲因关灯触电后，不敢再使用店内开关和插座，承租人于4月1日起停止营业。2020年5月2日，厉以红及其妹妹两人去找被告交涉，被告拒不承认漏水是其造成，最终未能达成一致意见。另查明，原告所有的门市房天花板东北角、西北角以及附近墙壁各有一片陈旧水渍，并伴有黑色发霉斑点，其位置位于被告家厨房的下方。本案涉及的楼房系建成近30年的商住两用沿街房，不符合物业服务管理的条件，因此，该房无物业服务公司管理。本案的争议焦点为，原告门市房天花板东南角（门市房大门内东侧上方）渗水是否为被告在二楼南阳台洗衣排水所致。2020年7月15日，本院进行了现场勘验，经现场实验，洗衣机排水管插入落水管（排水口高，在一层楼天花板上方，高度属于二层楼），洗涤池排水管对一层门露台排水口（该排水口低，属于一层楼外走廊廊檐，高度低于一层楼天花板），两处同时排水，此时发现主落水管开始对街道流水。过了5分钟左右，原告门市房天花板东南角开始潮湿渗水，凝聚多个水滴，然后向下滴落，速度逐渐加快，由此可以看出，原告门市房天花板渗水确为被告在阳台洗衣排水所致。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告门市房天花板渗水确为被告在阳台洗衣排水所致，原告多次与被告协商未果，而且本案纠纷经过社区、城管、公安多单位调解，被告拒不承认漏水是其造成，拒不接受调解，以致造成矛盾扩大，对此，被告应承担本纠纷的全部责任。1、原告的第一项诉讼请求，即“要求被告在排除对原告门店室内的漏水妨害前，停止在阳台洗衣等一切用水”，该请求合法合理，本院予以支持。2、原告的第二项诉讼请求，即“要求被告限期修复自己房产的漏水处（阳台、卫生间、厨房），排除对原告门店的漏水妨害”，对此被告认为，发生渗水的原因有二点，一是杂物堵塞落水管，二是落水管老化破裂，这两点原因都与其无关。本院认为，被告的观点错误，根据物权“谁使用谁负责”的原则，即使落水管被杂物堵塞，亦或落水管老化破裂，均应由使用人被告负责维修、更换、改造。根据现场情况，改造排水管道最为适宜可行，即用三通管件将洗衣机排水与洗涤池排水合二为一，管道通过被告家阳台外延伸至一层楼外走廊廊檐，接入疏浚后的一层楼落水管（如需揭开一层楼落水管外包装，原告须予以无条件配合，不得与被告计算包装损失）。原告称被告家卫生间、厨房漏水，但被告家卫生间并不在原告门市房上方，即使是厨房漏水，亦是多年前发生之事，之后并未发生，原告现在提及无相关依据，本院不予采信。3、原告的第三项诉讼请求，即“要求被告维修因洗衣机、洗衣池排水造成门店室外走廊晴天大量滴水、无法营业的现象”，该请求文理不通，语法错误，不知所云，故不予理涉。4、原告的第四项诉讼请求，即“要求被告承担原告修复天花板、吊顶、墙壁及租户装修的费用（恢复原状）”，该请求中，原告要求被告给付修复天花板、吊顶、墙壁的费用，合法合理，本院予以支持。由于被告未提供费用计算的依据及数额，本院酌定为1000元。原告要求被告给付租户装修的费用，未提供相关依据，本院不予采纳。5、原告的第五项、第六项诉讼请求，即“要求被告承担原告维修门店以恢复原状期间，承租户的租房费用”、“要求被告承担原告因漏水导致租户母亲在门店关灯触电后不敢再到店里营业，店面于4月1日起关门停业至今的房租（按天计算）”，该两项诉讼请求，可予以合并，即要求被告赔偿从2020年4月1日起至原告维修门店恢复原状期间的原告租金损失，但是原告未提供原承租合同，不能证明原租赁起止时间及租金标准，亦未提供其与前承租人解除房屋租赁合同的协议，不能证明租赁终止的时间，加之原告主张租金损失计算至“原告维修门店以恢复原状”，具有不确定性，故原告主张的该两项诉讼请求证据不充分，本院不予支持。原告的租金损失可从其主张权利之日，即从2020年6月4日起计算至被告排除对原告的物权妨害之日止，租金损失根据当地门市房租赁的平均市场行情酌定为80元/天。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告徐正红于本判决生效之日起三十日内，维修、更换其位于仪征市阳台旁的落水管，直至其不往外泄漏，或者改造其阳台洗衣机及洗涤池的排水管道，以达到不影响包括原告厉麟在内的所有邻居的无害排放；被告徐正红在排除对原告厉麟的位于解放西路82-1-104门店的物权妨害前，停止在其居家阳台的所有用水、排水行为。二、被告徐正红于本判决生效之日起十日内，给付原告厉麟维修天花板、吊顶、墙壁的费用人民币1000元。三、被告徐正红于本判决生效后偿付原告厉麟相关租金损失（以80元/天为标准，从2020年6月4日起计算至被告徐正红排除对原告厉麟的物权妨害之日止）。四、驳回原告厉麟的其他所有诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告徐正红负担。此款原告已预付，被告于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二〇年九月三日书记员 程宵旭