福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终2119号 上诉人（原审原告）：潘扶德，男，1949年11月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：李世忠，福建正成功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐文钦，男，1973年10月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人潘扶德因与被上诉人唐文钦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。潘扶德及其委托诉讼代理人李典忠到庭参加诉讼、被上诉人唐文钦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘扶德上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定的部分事实错误，即“合理期限内应收回房屋”等同为潘扶德一定能收回房屋或潘扶德可以强行收回房屋。《合同法》第235条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”依据《合同法》的规定和司法解释规定的精神，唐文钦系本案的承租人，房屋租赁合同履行期限届满，返还租赁物是唐文钦的义务，潘扶德行使“房屋取回权”应以唐文钦履行返还房屋的义务为前提。本案中，该租赁房屋系唐文钦用来办公所用，据潘扶德了解房屋内储存有大量的名贵洋酒，如果潘扶德强制收回租赁房屋一方面将可能使潘扶德与唐文钦陷入“损失计算”赔偿的拉据战中，另一方面潘扶德为了避免造成更大的损失且唐文钦拒不返还租赁房屋等原因，未能及时收回租赁房屋，而不是一审法院认定的不采取补救措施。唐文钦系本案的承租人，房屋租赁合同履行期限届满，潘扶德有权请求唐文钦支付逾期腾房占有使用费即包括但不限于公摊水电费、物业管理费等费用，同时潘扶德提供的电费发票、物业管理费发票等证据可推算唐文钦占用房屋期间所产生的相应费用。一审法院适用法律错误。潘扶德虽然在合同中约定有权收回租赁物，但这样的约定不等于潘扶德有义务且就能毫无障碍的或可以行使收回租赁物的权利。在确认或请求解除合同的纠纷中，合同解除的状态虽然在解除条件成就时发生解除的效力，但法律上尚需要法院以司法判决的形式最终予以确认，才发生解除合同的法律后果。本案中，虽然在《租赁合同》约定存在相应延迟支付租金的情况时，即租赁合同终止，但该约定实系出租人有权解除租赁合同，而非租赁合同终止的情形，即发生租赁合同的出租方有权强制收回租赁物的效果。本案中承租人违约未按期交付租金经潘扶德催讨后仍未履行合同义务，虽然发生解除合同的效力，但尚未经过司法确认不必然产生相应的强制力。根据《合同法》第235条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，可见返还租赁物的义务在于唐文钦。 唐文钦未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩。 潘扶德向一审法院起诉请求：一、唐文钦向潘扶德支付自2014年9月起至2015年5月止按每月1700元计算的租金共计13600元；二、唐文钦向潘扶德支付自2014年9月5日起至实际付清租金之日止按每日100元计收的租金滞纳金及违约赔偿金3400元；三、唐文钦支付长期拖欠未付的水电费432.41元、物业管理费1759.5元（含公摊水电费）等费用；四、解除双方签订的《房屋租赁合同》，唐文钦将诉争租赁房屋归还潘扶德。一审审理中，潘扶德明确第三项诉讼请求数额合计2695.8元。 一审法院认定事实：潘扶德为福建省泉州市鲤城区浮桥街道福隆星城五号楼216室的实际管理人。2014年3月24日，潘扶德和唐文钦签订一份《房屋租赁合同》，约定唐文钦向潘扶德租赁福建省泉州市鲤城区浮桥福隆星城五号楼216室，租赁期限自2014年3月13日起至2015年3月12日止，月租金1700元；租金按季度结算，自合同生效之日起，唐文钦应先向潘扶德支付一季度租金5100元，以后每季度首月5日前支付当季度租金；唐文钦逾期未交付租金的，潘扶德有权按每日向唐文钦加收100元滞纳金，由潘扶德直接从唐文钦提交的押金中扣取，唐文钦若延至该季度第二个月5日前尚未支付该季度租金，视同唐文钦违约提前终止合同，潘扶德有权立即收回合同约定的租赁房产，并将唐文钦提交的押金抵作违约赔偿金赔偿潘扶德损失；唐文钦应于合同生效之日向潘扶德支付押金3400元，与首次租金一并交付；租赁期间唐文钦因生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费、物业管理费等均由唐文钦承担。合同还就双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，潘扶德按约将诉争租赁物交付给唐文钦使用，唐文钦依约支付押金3400元及支付租金至2014年9月11日止，之后自2014年9月12日起唐文钦便未再支付租金。诉争租赁房屋从2014年9月份起便未再产生电费。2014年11月3日，因催讨尚欠租金未果，潘扶德向唐文钦户籍所在地寄出催讨租金的信件，以“迁移新址不明”理由被退回。潘扶德为唐文钦垫付了2014年4月至2014年8月拖欠电费及违约金共计432.41元，并且支付了2014年4月1日至2015年5月17日的物业管理费1541.8元及公摊水电费319.8元。2015年5月19日潘扶德提起本案诉讼。 一审法院认为，唐文钦无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出答辩并提供证据，应承担相应的法律后果。双方之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方在合同中约定了终止合同的条款，即租赁期间，唐文钦若延至该季度第二个月5日前尚未支付该季度租金，视同唐文钦违约提前终止合同，潘扶德有权立即收回合同约定的租赁房产。由于唐文钦自2014年9月12日起就未支付租金，至当季度第二个月5日前即2014年10月5日前仍未支付该季度租金，潘扶德行使立即收回租赁房屋权利的条件已成就，潘扶德应及时行使以防止损失扩大。潘扶德于2014年11月3日向唐文钦寄出的催告信件中也体现潘扶德已多次向唐文钦催讨租金未果并明知唐文钦已违反合同约定。鉴于潘扶德于2014年11月3日向唐文钦寄出的催告信件于2014年11月9日因唐文钦“迁移新址不明”被退回，潘扶德应在收到退回信件的合理期限内收回租赁房屋，该合理期限，酌定至下季度第二个月5日即2015年1月5日止。潘扶德请求唐文钦支付的租金，应自2014年9月12日起至2015年1月5日止按每月1700元计算,共计6470.97元。双方约定唐文钦逾期未交付租金的，潘扶德有权每日向唐文钦加收100元滞纳金，由潘扶德直接从唐文钦提交的押金中扣取。从租赁合同约定来看，支付滞纳金系双方约定唐文钦若发生逾期支付租金的违约行为应当承担的违约责任，双方约定的滞纳金实质属于违约金，兼具惩罚性及补偿性，因唐文钦逾期未支付租金，构成违约，故潘扶德要求唐文钦依约支付滞纳金，应予支持，但约定的滞纳金过分高于所造成的损失。因租金支付采取季度首月一次性付清当季租金的方式，依法调整为以自2014年9月12日起至2015年1月5日止按每月1700元计算的租金为基数，按年利率24%计算自应当付款的当季度首月12日起至实际付清之日止。双方约定租赁期间唐文钦因生活之需要而产生的水电费及物业管理费等均由唐文钦承担，故潘扶德请求唐文钦支付其代垫的2014年4月份至8月份的拖欠电费及违约金共计432.41元，证据确实，理由充分，予以支持。潘扶德请求唐文钦支付的物业管理费及公摊水电费，期间应自2014年4月1日起至2015年1月5日止，共计1230.88元。租赁房屋自2015年1月6日起至2015年3月12日止的租金3783.87元及物业管理费、公摊水电费用304.48元，属于潘扶德因唐文钦违约提前终止合同所遭受的损失，对该部分损失，合同约定由押金抵作的违约赔偿金进行赔偿，但因该实际损失超过唐文钦已付押金3400元能够补偿的范围，故扣除押金后，唐文钦仍应赔偿潘扶德损失688.35元。潘扶德要求唐文钦支付的其他部分租金及相应滞纳金、物业管理费及公摊水电费，属于潘扶德未及时采取措施而放任扩大的损失，要求唐文钦支付，于法无据，不予支持。因唐文钦已在合同履行期内违约提前终止合同，潘扶德依约有权立即收回房屋，故潘扶德起诉要求解除与唐文钦之间的《房屋租赁合同》及唐文钦交还租赁房屋，于法无据，不予支持。唐文钦经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、唐文钦应于判决生效之日起三日内支付潘扶德自2014年9月12日起至2015年1月5日止按每月1700元计算的租金共计6470.97元及相应滞纳金（其中，2014年9月12日起至2014年12月11日止的租金5100元的滞纳金自2014年9月12日起至实际付清之日止按年利率24%计算，2014年12月12日起至2015年1月5日止的租金1370.97元的滞纳金自2014年12月12日起至实际付清之日止按年利率24%计算）；二、唐文钦应于判决生效之日起三日内支付潘扶德代垫的水电费432.41元及自2014年4月1日起至2015年1月5日止的物业管理费、公摊水电费1230.88元，及赔偿因其违约提前终止租赁合同给潘扶德造成的租金、物业管理费及公摊水电费损失688.35元；三、驳回潘扶德的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，唐文钦向潘扶德租赁福建省泉州市鲤城区浮桥福隆星城五号楼216室，有双方于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》一份为据，事实清楚，应予认定，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，一审认定合法有效是正确的。因唐文钦自2014年9月12日起至今未再支付租金，故潘扶德有权根据合同的约定立即收回合同约定的租赁房产，双方约定的租赁期限为2014年3月13日起至2015年3月12日止，但截止至2016年5月19日潘扶德向一审法院提出诉讼时止，唐文钦仍未将租赁物交付给潘扶德，故潘扶德有权要求唐文钦支付逾期腾房的占有使用费，根据本案实际情况，本院认定潘扶德有权要求唐文钦支付自2014年9月12日起至2015年5月19日止，按每月1700元计算的租金13600元、长期拖欠未付的水电费432.41元、物业管理费1541.8元、公摊水电费319.8元。一审对于租金滞纳金及违约赔偿金所涉及的事实及理由均已分析论证，理据充分，二审予以确认，即唐文钦应支付潘扶德相应的滞纳金，因租金支付采取季度首月一次性付清当季租金的方式，故滞纳金应以自2014年9月12日起至2015年5月19日止，按每月1700元计算的租金为基数，按年利率24%计算自应当付款的当季度首月12日起至实际付清之日止。因租赁合同约定押金抵作违约赔偿金进行赔偿，故对于潘扶德收取唐文钦的押金3400元，可予以抵扣唐文钦应支付潘扶德的滞纳金。 虽双方约定租赁期间为2014年3月13日起至2015年3月12日，但至潘扶德起诉时止唐文钦仍未将租赁房屋交还，原租赁合同继续有效，应视为双方形成不定期租赁合同关系，并按原合同履行。故潘扶德起诉要求解除其与唐文钦之间的《房屋租赁合同》及唐文钦交还租赁房屋的诉讼请求依法有据，应予以支持。 综上所述，潘扶德的上诉请求部分成立，一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第2121号民事判决； 二、解除潘扶德与唐文钦于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》，唐文钦应于本判决生效之日起三日内将福建省泉州市鲤城区浮桥街道福隆星城五号楼216室腾空返还给潘扶德； 三、唐文钦应于本判决生效之日起三日内支付潘扶德自2014年9月12日起至2015年5月19日止按每月1700元计算的租金共计13600元及按年利率24%计算至实际付清之日止的滞纳金（其中，2014年9月12日起至2014年12月11日止的租金5100元的滞纳金自2014年9月12日起算、2014年12月12日起至2015年3月11日止的租金5100元的滞纳金自2014年12月12日起算、2015年3月12日起至2015年5月19日止的租金3400元的滞纳金自2015年3月12日起算），潘扶德收取唐文钦的押金3400元应予以抵扣唐文钦应支付潘扶德的滞纳金； 四、唐文钦应于本判决生效之日起三日内支付潘扶德代垫的水电费432.41元及自2014年4月1日起至2015年5月17日止的物业管理费1541.8元、公摊水电费319.8元； 五、驳回潘扶德一审的其他诉讼请求。 唐文钦如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各791元，由潘扶德各负担491元、唐文钦各负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  傅嘉钦 审判员  庄丽娜 审判员  谢火生 二〇一七年十一月八日 书记员  朱尽忠 速录员  吴名冠 注：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。