辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2835号上诉人：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地鞍山市铁东区南建国路762号。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：范振宝，辽宁云祥律师事务所律师。被上诉人：秦明锋，男，1968年11月29日出生，汉族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：陈权，辽宁律鑫律师事务所律师。上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司为与被上诉人秦明峰商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初4134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司的委托诉讼代理人范振宝、被上诉人秦明锋的委托诉讼代理人陈权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鞍山新兴房屋开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销（2019)辽0302民初4134号民事判决，将该案发回重审或改判驳回被上诉人原审诉求；2、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。上诉理由：一、原审判决事实认定有误。(一）上诉人己于2013年12月19日完成了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的相关手续。至此，上诉人已履行了《商品房买卖合同》中第十五条所约定的义务。被上诉人此日后即可以办理产权证书。(二）案涉争议房屋被法院查封系属误封。被上诉人若向法院提出执行异议即可解除查封，从而可办理产权证书。二、原审判决适用法律错误。原审判决认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权期限的规定仅限于第一款所说的出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款的观点，上诉人认为这是对该款规定的误解。该规定是对合同法第九十五条关于合同解除权行使期限的具体明释，故应适用于该解释中所提的各种解除合同的情况。综上所述，上诉人认为原审判决事实认定有误，法律适用不当。秦明锋辩称，服从原审判决。驳回上诉，维持原审判决。宗骏公司向一审法院起诉请求：1、判令解除《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款344,960元，利息118,795.60元，共计463,755.6元(利息118,795.60元从2011年9月30日至2019年8月31日止，从2019年9月1日止判决生效之日止中国人民银行同期贷款利率计算)；3、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月30日，秦明锋与鞍山新兴房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，约定鞍山新兴房屋开发有限公司将位于鞍山市铁东区的档口（面积约16平方米）出售给秦明锋。该合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。该合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2013年8月29日向被告交付全部购房款，被告于2014年年初将涉诉房屋交付原告使用。另查，鞍山新兴房屋开发有限公司因诉讼问题，案涉争议房屋现被法院查封。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、秦明锋的诉讼请求是否超过了诉讼时效；2、鞍山新兴房屋开发有限公司履行合同中是否存在违约，如果违约则双方签订的买卖合同是否应当解除；3、鞍山新兴房屋开发有限公司是否应当向秦明锋返还购房款并支付利息及上述款项的具体数额；4、本案是否符合解除权的相关规定。关于焦点1，依据《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）、建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，秦明锋与鞍山新兴房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同第十五条约定了鞍山新兴房屋开发有限公司提交备案材料、办理初始权属登记的义务，现鞍山新兴房屋开发有限公司未举证证明案涉房屋已能够办理产权证，故秦明锋的诉请，未超过诉讼时效。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，本案中，交际房屋交付时间为2014年年初，即案涉争议房屋应自上述日期起360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，完成初始登记。现鞍山新兴房屋开发有限公司未提供证据证明其完成初始登记的时间在合同约定的范围内，且鞍山新兴房屋开发有限公司当庭自认因本案诉争房屋已被法院查封，现无法办理房屋产权证，其亦不能确定能够协助秦明锋办理产权证的准确时间，故鞍山新兴房屋开发有限公司已构成严重违约，故秦明锋要求解除合同的诉请，该院予以支持。关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，本案中，房屋总价款为344,960元，秦明锋已经实际交纳完毕，故鞍山新兴房屋开发有限公司应返还的购房款为344,960元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，被告应当按照秦明锋实际缴纳购房款的时间计算其利息损失，即从2013年8月29日开始计算至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。关于焦点4，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该解除权的成立前提为出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，而本案对于出卖人交付房屋时间及买受人支付房款的时间双方均无异议，故该解除权不适用于本案的解除合同情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：一、解除秦明锋与鞍山新兴房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、鞍山新兴房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向秦明锋返还购房款344,960元并给付利息，利息自2013年8月29日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止。如果鞍山新兴房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费8257元，由鞍山新兴房屋开发有限公司承担。二审中，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被上诉人于2013年8月29日向上诉人交付全部购房款，上诉人于2014年年初将房屋交付被上诉人使用。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但上诉人并无证据证明已将办理权属登记需要提供的材料报送至登记机关备案。虽上诉人提供《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，但办理权属登记需要提供的材料不仅有备案书，还需其他材料一同报送产权登记机关备案，且被上诉人自认该房屋已被法院查封，现无法办理房屋产权证，亦不能确定办理该房屋产权证的准确时间。关于上诉人提出被上诉人的合同解除权已超期的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因本案被上诉人不能办理产权登记的责任完全归责于上诉人，因此，上诉人主张不予解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。综上，由于上诉人的原因，导致被上诉人无法办理房屋所有权登记，上诉人主张解除合同，要求退还已付购房款及相应利息，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6475元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王长顺审判员  王 娟审判员  徐云龙二〇二〇年九月八日法官助理王盛楠书记员王茜