广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2663号上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司。法定代表人：欧阳湘波，总经理.委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：麦建文，男，汉族。被上诉人（一审被告）：周海莲，女，汉族。委托诉讼代理人：麦建文，男，汉族。上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业）因与被上诉人麦建文、周海莲物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(（2017）粤0402民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅华物业的委托诉讼代理人莫韵诗、被上诉人麦建文及其作为周海莲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅华物业上诉请求：1、撤销(2017)粤0402民初3451号民事判决；2、改判支持梅华物业的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为梅华物业没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称梅华物业提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院认定“梅华物业在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏”，这种完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。梅华物业服务质量如有问题，业主可以直接向梅华物业反映，梅华物业就在本小区内，每日有管理人员驻守，业主不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院以长期不缴纳物业费业主评价的好坏，错误地认定梅华物业没有尽责，并对物业费进行打折处理，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。二、梅华物业主张的滞纳金应予支持。梅华物业认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给梅华物业造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，梅华物业为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。梅华物业也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给梅华物业造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但梅华物业考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，梅华物业基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么梅华物业的经营将更加困难。如法院在无证据证明梅华物业存在管理不到位的违约行为，直接认定梅华物业物业服务未达到合同约定标准，而无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。麦建文、周海莲辩称：梅华物业没有管理到位，三个保安管理4个小区，偷盗事件经常发生，垃圾没人清理，因此，业主不应交纳物业服务费。梅华物业向一审法院起诉请求：1、麦建文、周海莲向梅华物业支付物业管理费2195.35元；2、麦建文、周海莲向梅华物业支付公用水费分摊人民币83元整；3、麦建文、周海莲向梅华物业支付对讲门铃维护费人民币166元整；4、麦建文、周海莲向梅华物业支付滞纳金人民币2444元整。以上费用合计人民币4888.35元整；5、一审案件受理费由麦建文、周海莲承担。一审法院认定事实：梅华物业成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为叁级的物业服务企业资质证书。2001年4月30日中国天诚（集团）总公司珠海公司将其开发的位于珠海市香××区××号天诚花园小区的物业移交梅华物业管理，双方并签订了《协议》，协议约定：中国天诚（集团）总公司珠海公司将天诚花园物业管理权交由梅华物业，同时将物管中的小区规划权、人员调配权、各项管理费的征收权、各项规章制度的制定、实施权交由梅华物业，本合同长期有效，移交后在物管中产生的相关管理问题由梅华物业负责协商处理。梅华物业接管后小区的管理收费标准：物业管理费按建筑面积每月每平方米收取0.50元；对讲机维护费每月2元；公用水费分摊每月1元；滞纳金协议没有约定。麦建文、周海莲系珠海市香××区××号****的房屋产权人，该房屋属于梅华物业管理的天诚花园小区范围内，建筑面积为52.86平方米，按照该面积，麦建文、周海莲应向梅华物业交纳的物业管理费每月为26.43元，对讲机维护费每月2元，公用水费分摊费每月1元。麦建文、周海莲于2000年购置上述房屋后以委托银行托收的方式向梅华物业交纳了物业管理费等费用，自麦建文、周海莲家里被盗以后，麦建文、周海莲认为梅华物业管理也不到位，所以就未再缴纳管理费等费用。根据梅华物业提供的欠费明细表，麦建文、周海莲自2009年9月至2016年7月拖欠物业管理费2195.35元、公用水费83元、门铃维护费166元。梅华物业认为麦建文、周海莲没有提供证据证明梅华物业在管理上存在上述问题，麦建文、周海莲应该交纳基本的物业服务管理费。一审法院认为：梅华物业领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业叁级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。梅华物业与麦建文、周海莲所住小区原开发商签订了书面的《协议》，协议已明确将天诚花园小区移交梅华物业进行物业管理，管理期限为长期。梅华物业自2001年4月30日以后即进入麦建文、周海莲小区管理至今，麦建文、周海莲也曾按照梅华物业的收费标准缴纳了物业管理费等费用，双方已经构成物业服务合同关系。麦建文、周海莲所有的房屋在梅华物业上述物业服务范围内，麦建文、周海莲作为业主已受用了梅华物业提供的基本物业管理服务，应向梅华物业支付相应的物业管理费用。由于梅华物业在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏，一审法院酌情对麦建文、周海莲应交纳的物业管理费用予以八折处理，其他费用已经实际发生，应予以全部交纳。根据梅华物业提供的欠费明细，麦建文、周海莲应支付的物业管理费2195.35元、公用水费83元、门铃维护费166元。按照物业管理费打8折处理，麦建文、周海莲应支付梅华物业物业管理费1756.28元，公用水费及门铃维护费应如实支付。关于滞纳金的问题，由于梅华物业与开发商签订的《协议》对滞纳金没有约定，梅华物业也没有提供证据证明已向麦建文、周海莲送达了催款函，加之梅华物业在物业管理方面确实存在不足，麦建文、周海莲并非无理拖欠，因此对于梅华物业要求的滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、麦建文、周海莲于本判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业支付物业管理费1756.28元；二、麦建文、周海莲于本判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业支付公用水费83元；三、麦建文、周海莲于本判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业支付门铃维护费166元；四、驳回梅华物业的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由梅华物业负担5元，麦建文、周海莲负担20元。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人梅华物业上诉主张一审法院不应酌情调低按合同约定标准计算物业服务费金额，并应支付滞纳金。为此，本院认为，一审法院根据同一小区其他业主提供的证据认定梅华物业聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，物业管理办公用房被挪用，小区管理混乱，盗窃事故频发等，这些事实足以认定梅华物业未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情调低根据合同约定计算的物业服务费收费金额，并无不当，本院予以维持。至于应否支付滞纳金的问题，因合同并未约定业主不按时交纳物业服务费，应支付相应的滞纳金，因此，梅华物业主张滞纳金没有合同依据，本院亦不予支持。综上，梅华物业的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十一月二十一日书记员 苏婉婷