济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4195号 原告：成士和，男，1974年10月27日出生，汉族，司机，住济南市。 委托诉讼代理人：张素辉，女，1977年8月7日出生，汉族，无业，住济南市。 被告：薄纯静，女，1974年12月14日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：颜鹤，山东锦鼎律师事务所律师。特别授权。 被告：孙加意，男，1973年10月9日出生，汉族，住济南市。 原告成士和与被告薄纯静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告成士和及其委托诉讼代理人张素辉，被告薄纯静的委托诉讼代理人颜鹤到庭参加诉讼。审理中，原告成士和申请追加薄纯静丈夫孙加意参加诉讼，本院予以准许，并于2017年10月19日再次公开开庭进行了审理。原告成士和及其委托诉讼代理人张素辉，被告薄纯静的委托诉讼代理人颜鹤及被告孙加意到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 成士和向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认房屋买卖协议合法有效，两被告协助原告成士和办理房屋过户手续；二、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2009年10月23日，成士和与薄纯静签订房屋买卖协议，薄纯静将其位于济南市*房屋卖给成士和，房屋总价款18万元。成士和按照合同约定分两次付清总价款18万元。薄纯静也向成士和交付了房屋，由成士和居住至今。合同约定待条件具备后双方办理过户手续，且该房屋产权清晰。现在涉案房屋已经取得不动产权证，但两被告迟迟不配合办理过户手续。综上所述，本案诉争房屋买卖合同已经履行完毕近十年，两被告拒绝配合办理过户手续，侵害了成士和的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 薄纯静辩称，一、房屋买卖合同为无效合同。涉案房屋为夫妻共同财产，薄纯静未经其配偶孙加意同意擅自将房屋出售的行为属于无权处分。作为共有人的孙加意拒绝追认涉案房屋买卖合同，故该合同应认定无效。二、成士和在明知涉案房产是夫妻共同财产的情况下签订此合同，且双方未办理房屋过户手续，也不符合善意取得的要件，因此，应当认定合同为无效。三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，共有的房地产需要有共有人的书面同意，否则不能转让。本案中因没有另一方的书面同意，因此也因违反法律的强制性规定而归于无效。该种情况下，房屋买卖合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物权保护和买受人的债权保护的取舍，根据物权优于债权的原则，也应该认定该合同无效，保护房屋共有人的权利。综上，本案房屋能否发生所有权转移的物权变动的结果，取决于薄纯静嗣后能否取得处分权。鉴于薄纯静的上述行为嗣后并未获得孙加意的追认，故该处分行为无效，不能发生物权变动的结果。因此，成士和的诉求没有法律依据，法院应予驳回。 孙加意辩称，孙加意不是房屋买卖合同的当事人，不是适格的被告，成士和不应追加其为被告，请求驳回成士和对孙加意提起的诉讼。另外，孙加意与薄纯静系夫妻关系，双方于2002年4月18日登记结婚，因孙加意工作原因，双方自2005年1月就开始分居生活。孙加意平时在四川工作，一年只回济南四五次。双方感情不是很好，其回济南也一直在南辛庄租房居住生活，送达地址确认书上所留地址与薄纯静一致是为了接收诉讼材料方便。涉案房屋是夫妻共同财产，孙加意不清楚薄纯静出卖涉案房屋的情况。孙加意知道涉案房屋被卖是在2017年春节前，当时成士和去孙加意单位的办事处找孙加意协商办证，孙加意表示其不知道房子被卖，也没收到房款，不同意卖房。 成士和围绕其诉讼请求依法提交了房屋买卖协议书1份、收到条1份、房屋权属状况信息表3份。薄纯静围绕其辩称提交房屋权属状况信息表1份、不动产权证1份。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 2009年10月23日，成士和（买方、合同乙方）与薄纯静（卖方、合同甲方）签订了房屋买卖协议书一份。协议约定：一、甲方自愿将坐落在历城区济钢新村西*号的房屋，建筑面积47平方米，出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币壹拾捌万元整（180000元），乙方于2009年10月30日前一次付给甲方。三、双方同意条件具备后由双方办理上述房屋过户手续。四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。五、办理房屋过户手续所缴纳的费用，由乙方全部负担。六、本协议经双方签名按手印后，上述房屋产权归乙方所有。七、甲、乙双方无委托第三方承办此件代理服务。八、本协议一式两份，甲、乙各执一份。成士和在合同下方乙方处签字予以确认，薄纯静在合同甲方处签字予以确认。2009年10月18日，薄纯静给成士和出具收到条1张，载明：今收到成士和购买西*房屋购房款5万元（伍万元）。协议签订后，薄纯静又于2009年11月28日给成士和出具收到条1张，载明：今收到成士和购买*房屋购房款131500元（壹拾叁万壹仟伍佰元整）。2009年11月初，薄纯静交付房屋，成士和随即入住，并一直居住至今。 另查明，两被告系夫妻关系，涉案房产系两被告在夫妻关系存续期间通过济钢房改购得。2017年3月1日，薄纯静办理了涉案房屋的不动产权证，载明：涉案房屋所有权人为薄纯静，共有人为孙加意，权属取得方式为房改购房。涉案房屋的不动产权证下发后，因两被告不配合办证事宜，成士和提起本案诉讼。 对于房屋买卖的过程，成士和称：2009年10月左右，薄纯静的姐夫孟复生称薄纯静出卖房屋，其就和薄纯静联系，然后购买了涉案房屋；房屋买卖协议是薄纯静提供的，是在薄纯静户籍地也就是薄纯静父亲家济钢新村东*室签订的，当时薄纯静父亲、薄纯静姐姐、成士和夫妻在场；购房款是支付的现金，也是在薄纯静父亲家里支付的，实际支付了181500元，其中1500元是屋内物品折价款；当时不了解薄纯静的婚姻状况，但薄纯静表示房产是其个人财产，其也表示产权清楚，否则承担责任，且在下证后就能够过户；18万元的购房价格是当时的市场价，薄纯静出卖了涉案房屋后又购买了济钢钢城新苑的房屋，并未损害两被告的合法权益。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房产为两被告的夫妻共同财产，被告薄纯静出卖涉案房产时，被告孙加意未在房屋买卖协议书上签名。双方主要争议焦点为合同效力问题及两被告应否协助原告成士和办理过户手续。关于合同效力问题，涉案房屋买卖合同是被告薄纯静与原告成士和真实意思的表示，是双方在平等协商的情况下自愿签订的。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，两被告以被告薄纯静在签订房屋买卖合同时无处分权为由主张合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。关于两被告应否协助办理过户手续问题，被告孙加意虽称涉案合同签订时其并不知情，且夫妻长期两地分居，但其同时表示虽长期在外工作，但每年回济南四、五次，且其没有证据证实两被告一直因感情不和互不联系、没有共同生活。涉案房产为两被告的重大家庭财产，原告成士和已入住七年多，被告孙加意一直未提异议，其称在被告薄纯静出卖房产七年后才知道涉案房产被出卖的事实，明显与常理不符，本院不予采信。另一方面，涉案房屋的买卖价格符合交易时的市场价格，原告成士和支付了全部购房款，并非存在恶意。被告薄纯静随后又购买了钢城新苑的房屋，客观上也并未损害被告孙加意的合法权益。目前两被告已取得产权证书，涉案房屋符合办理产权过户的条件，被告薄纯静应当履行合同义务，协助原告成士和办理涉案房屋的产权过户手续。被告孙加意作为共有权人，在长达七年多的时间内并未对被告薄纯静出卖房屋提出异议，应视为同意涉案房屋出卖事宜，故也应协助原告成士和办理涉案房屋过户事宜。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告成士和与被告薄纯静于2009年10月23日签订的《房屋买卖协议书》有效。 二、被告薄纯静、孙加意于本判决生效之日起十日内协助原告成士和办理坐落于济南市历城区济钢新村西区*室[不动产权证号：鲁（2017）济南市不动产权第*号]的过户手续。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理3900元，减半收取1950元，由被告薄纯静、孙加意共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十一月二十一日 书记员  刘亚楠