重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初8454号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：石妤，女，重庆大川集团物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，重庆大川集团物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：朱小建，女，1974年3月12日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆大川集团物业管理有限公司（以下简称大川公司）与被告朱小建物业服务合同纠纷一案,本院于2017年5月22日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大川公司的委托诉讼代理人刘莎莎，被告朱小建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大川公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告2014年8月至2014年12月、2015年2月至2017年4月期间物业服务费5388.30元和该期间的公摊费640元；并以每月应缴纳的物业服务费为基数，从、2014年8月10日起2017年4月30日止，按每日千分之三的标准支付违约金3750元。事实和理由：原告是重庆市江北区讼争小区的物业服务公司，被告是该小区房屋的业主，原告为讼争小区提供了物业服务，但被告至今未交纳2014年8月至2014年12月、2015年2月至2017年4月期间的物业服务费和公摊费。被告朱小建辩称，被告未交纳2014年8月至2014年12月、2015年2月至2017年4月期间的物业服务费和公摊费属实。原告未履行合同约定的相关义务，且原告与2017年5月10日才提起诉讼，2015年5月10日前的费用已经超过了诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。若法院认为被告应当支付违约金，则被告认为物业服务合同约定的违约金标准为高，请求法院予以调整。经审理查明，被告朱小建系重庆市江北区讼争小区房屋的所有权人，该房屋建筑面积129.17平方米，系小高层。2014年7月29日，原告大川公司（乙方）与讼争小区业主委员会（甲方）签订《重庆市江北区大川水岸物业服务合同》，由甲方选聘乙方对讼争小区实施物业管理服务，合同期限为三年，自2014年8月10日起至2017年8月9日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，清洁卫生、垃圾收集、公共绿化的养护和管理等。双方约定：2014年8月10日-2015年8月9日，小高层的物业服务收费标准为1.40元/月•平方米，按建筑面积计算；2015年8月10日-2017年8月9日，小高层的物业服务收费标准为1.50元/月•平方米，按建筑面积计算。公摊水电费按照每户20元/月进行交纳。物业服务费用和本合同对公的其他费用，业主与物业使用人交纳时间为每月15日前，最迟不超过当月（经甲乙双方协商一致变更收费时间的除外）。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费等其他应缴纳的费用的，除须履行缴费义务之外还应按欠费总额乘以天数乘以千分之三的标准向乙方支付违约金。被告至今未交纳2014年8月至2014年12月、2015年2月至2017年4月期间的物业服务费和公摊费。另查明，2016年7月27日，原告大川公司曾向本院提起诉讼，要求被告朱小建交纳2014年8月10日至2016年6月30日期间的物业服务费用，2016年9月26日，原告大川公司撤回该案的起诉。现原告大川公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，被告认为原告要求的2015年5月10日前的费用已经超过了诉讼时效，原告认为自己曾于2016年7月27日向法院提起过诉讼，要求被告支付2014年8月10日至2016年6月30日期间的物业服务费用，诉讼时效已经中断，现在原告主张2015年5月10日之前的费用并未超过诉讼时效。双方当事人意见分歧较大，调解未成。上述事实，有原告的陈述及其提供的《重庆市江北区大川水岸物业服务合同》、民事起诉状、受理案件通知书、民事裁定书、房屋档案查询结果、提供物业服务的证明等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与讼争小区业主委员会签订的《重庆市江北区大川水岸物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。对业主具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于被告提出原告主张2015年5月10日前的费用已经超过诉讼时效的问题，本院认为，2016年7月27日，原告大川公司曾向本院提起诉讼，要求被告朱小建交纳2014年8月10日至2016年6月30日期间的物业服务费用，故诉讼时效已于2016年7月27日中断，重新计算，原告大川公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告的辩解，理由不能成立，本院不予采信。被告的房屋建筑面积为129.17平方米，2014年8月至2014年12月、2015年2月至2015年8月期间，被告应当交纳的物业服务费为2170.06元（1.40元/平方米/月×129.17平方米×12个月），2015年9月至2017年4月期间，被告应当交纳的物业服务费为3875.10元（1.50元/平方米/月×129.17平方米×20个月）。故2014年8月至2014年12月、2015年2月至2017年4月期间，被告应当交纳的物业服务费为6045.16元。原告主张5556.30元，不违反法律规定，本院予以支持。被告延迟交纳物业服务费，除应继续向原告支付物业服务费外，还应按合同约定向被告支付违约金。关于违约金的计算方式，应依照约定以每月应交物业服务费为基数，从当月第16日起，按照每日千分之三的标准计算。原告主张违约金计算至2017年4月30日止，不违反法律规定，本院予以准许。违约金的总额以不超过欠费总额5556.30元为限。原告主张违约金计算3750元，故违约金的总额以不超过3750元为限。对于未交纳的公摊费640元，被告应当向原告交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告朱小建于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司2014年8月至2014年12月、2015年2月至2017年4月期间的物业服务费5556.30元、公摊水电费640元，合计6196.30元；二、被告朱小建于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以2014年8月至2014年12月、2015年2月至2015年8月期间每月应交物业服务费180.84元为基数，以2015年9月至2017年4月期间每月应交物业服务费193.76元为基数，从当月第16日起，按照每日千分之三的标准累计至本判决发生法律效力之日止，总额以不超过3750元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告朱小建负担。限被告朱小建于本判决发生法律效力后三日内立即向本院交纳25元，立即迳付原告重庆大川集团物业管理有限公司25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判长  杨飞雪审判员  杨文胜审判员  金 歆二〇一七年十一月十五日书记员  蒲琰榛