山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3940号原告：刘洪鑫，男，2002年12月12日出生，汉族，住济南市。法定代理人：刘峰（系刘洪鑫之父），男，1964年9月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马奔霄、尹红燕，均系山东中坛律师事务所律师。被告：济南水木华庭经贸有限责任公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王冠蘅，总经理。委托诉讼代理人：张倩茹，山东博瀚源律师事务所律师。原告刘洪鑫与被告济南水木华庭经贸有限责任公司（以下简称水木华庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘洪鑫的委托诉讼代理人尹红燕，被告水木华庭公司的委托诉讼代理人张倩茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪鑫向本院提出诉讼请求：1、判令水木华庭公司向刘洪鑫支付房屋租赁费75600元；2、判令水木华庭公司向刘洪鑫支付供热费1065元；3、请求判令水木华庭公司向刘洪鑫支付违约金，暂计18000元(以75600元为基数，自2016年4月1日起，按年利率24%计算至判决生效之日止)；4、判令水木华庭公司承担本案诉讼费用。事实和理由：刘洪鑫与水木华庭公司于2014年9月签订房屋租赁合同，合同约定刘洪鑫将位于济南市历下区中建文化城4号楼2单元2203号的房屋租给水木华庭公司使用，每月租金6000元，第二年房租增加5%。合同签订后，刘洪鑫及时将涉案房屋交付水木华庭公司使用。现水木华庭公司拒不支付第二年度的房屋租金。刘洪鑫为维护合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁判。被告水木华庭公司辩称：刘洪鑫要求水木华庭公司支付租赁费、供热费和违约金没有事实和法律依据。水木华庭公司自2014年租赁刘洪鑫房屋，虽合同租赁期间为2年，但合同履行至2015年10月时，经双方协商一致，本案的租赁合同已提前解除，刘洪鑫已于2015年11月将房屋租赁给第三人，并签订了房屋租赁合同，第三人也向刘洪鑫交纳了定金。自2015年10月，水木华庭公司搬出该房屋后，协助刘洪鑫在网络上发布出租信息，刘洪鑫本人也在该房屋的小区中介处重新挂牌，对外出租该房屋，刘洪鑫于2015年10月，与案外人另行签订了新的租赁合同，据此水木华庭公司自2015年10月到2016年10月即没有实际使用该房屋，也没有相应的合同义务，不应当支付期间的租赁费、供热费，更无须支付违约金。此外，根据双方的租赁合同是先交房租后使用，那么2015年10月在第一年房租到期后，刘洪鑫却没有及时要求水木华庭公司支付第二年的租金，而是在合同约定的期限届满之后才另行索要房租，并不符合常情常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、刘洪鑫、刘峰与水木华庭公司于2014年签订的房屋租赁合同一份；2、中国农业银行业务凭证、齐鲁银行济南蓝翔路支行查询明细各一份；3、水木华庭公司工作人员王旭出具的收条一份；4、济南热力有限公司开具的供热费发票一张；5、顺丰速递快递单一张及律师函一份；6、视频录像光盘一张；7、涉案房屋权属状况信息一份；8、网络截图信息一页；9、电话录音光盘及书面整理材料一份；10、水木华庭公司与案外人签订的房屋租赁合同一份；11、刘洪鑫、刘峰与水木华庭公司于2012年8月23日签订的房屋租赁合同一份。另，经被告水木华庭公司申请，我院于2017年10月20日到中合地产公司文东店进行调查并制作调查笔录，该公司工作人员闫洪涛接受了询问，原、被告对该调查笔录的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告刘洪鑫提交的2016年10月21日尹成俭（原告方人员）出具的证明一份，水木华庭公司认为该证据系刘洪鑫自己的工作人员出具的，其真实性无法确定。经审查，该证明中仅记载了尹成俭收到了燃气充值卡、进门卡物件，并未记载所涉房屋及人员的具体信息，尹成俭本人亦未出庭接受质询，故对该份证据的真实性、关联性和合法性，本院不予确认。2、水木华庭公司提交的济南玛雅房屋文东路分公司房源信息登记表七张，刘洪鑫对该证据的真实性及证明目的均有异议。经本院向中介机构工作人员调查核实，可以证实该份证据的出处确系中介机构系统内信息截图打印件，故对该份证据的真实性、关联性和合法性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于济南市历下区文化东路16号中建文化城4号楼2-2203号，产权所有人为刘洪鑫，房产证号为历183134。水木华庭公司自2012年10月1日起开始租赁涉案房屋，2014年9月，刘洪鑫、刘峰（甲方）与水木华庭公司（乙方）续签了房屋租赁合同，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公室使用，原租赁期共24个月，甲方从2012年10月1日起将此房屋交付乙方使用，至2014年9月30日回收，现经双方协商延长租赁期限24个月，至2016年9月30日回收；月租金6000元，先付后用，第二年房租递增5%；租金以半年为期限缴纳，在交纳下次房租前30日交纳；在租赁期内，甲方若12个月内收回房屋，则需赔偿乙方双倍履约押金，乙方须住满12个月以上，否则甲方没收履约押金；合同期间所产生的水费、电费、煤气、暖气、有线、宽带、物业、停车管理费等费用由乙方承担；乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，还应按月租金的5%以天数计算向甲方支付滞纳金。合同落款处，刘峰在出租方的委托代理人处签字，联系电话为13335173333；水木华庭公司在承租方处加盖了公章，王旭在委托代理人处签名，联系电话为18615639081。另，水木华庭公司提交了双方于2012年8月23日签订的房屋租赁合同，租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日，合同其他主要条款与2014年合同条款内容一致。在该合同落款处，出租方处有刘峰的签名及手印，联系电话为13335173333；承租方处有水木华庭公司的印章及委托代理人王旭的签字；中介方处加盖了“济南玛雅鸿宁房产经纪有限公司合同专用章”。刘洪鑫提交的收条记载，合同签订后，双方办理的涉案房屋的交付，水木华庭公司的委托代理人王旭于2012年10月16日出具收条，证明收到了钥匙、遥控器、门禁卡等物品，以及房屋交接时的水表和电表数字。水木华庭公司分别于2014年9月26日、2015年4月27日通过银行转账的方式向刘洪鑫支付了2014年10月1日至2015年9月30日期间的房租每笔36000元，共计72000元。刘洪鑫主张，水木华庭公司一直占有使用涉案房屋至2016年10月21日，但拒绝支付2015年10月1日至2016年10月21日期间的房租。水木华庭公司则主张，其早已于2015年9月10日搬离涉案房屋，但房租交至2015年9月30日，水木华庭公司搬离前通过电话告知了刘峰合同解除事宜，刘峰同意其搬走，条件为剩余20天的房租和6000元押金不予退还，水木华庭公司表示同意随即搬离。2016年10月24日，刘洪鑫缴纳了涉案房屋2015至2016年度供热费1065.43元。济南热力有限公司出具的发票记载，本次供热费滞纳金529.23元，应收3697.15元，实收1065.43元。2016年12月1日，刘峰委托山东避风港律师事务所向水木华庭公司出具律师函一份，律师函记载：“贵公司与我方签订的涉及中建文化城4号楼2单元2203室的房屋租赁合同依法成立并有效，我方已经按照合同约定交付了租赁房屋，履行了我方的义务，贵公司应当在租期内依约向我方支付租金。贵公司至今仍拖欠我方的租金、水电费、物业管理费等，贵公司的行为已经违反了法律规定，且侵害了我方的财产权利。从维护贵公司声誉出发，我方希望贵公司立即履行法定义务，支付相关款项，协商解决，以免造成不必要的纠纷。”该律师函通过顺丰快递邮寄至水木华庭公司的现住所地，水木华庭公司认可收到了该律师函。另，水木华庭公司提交的济南玛雅房屋文东路分公司“房友中介管理系统”的房源信息截图显示：委托时间2015年11月11日，涉案房屋的状态为空置，交易方式为租售，售价为320万元，租价为7200元/月，看房一栏为有钥匙，委托方式为多家。房源信息表左下中间工作人员信息登记框中记载：2015年10月21日，“委托日期：[原]2015-10-21”、“电话回访，房主说房子看房五点半之前方便，看房提前打电话”；2015年10月24日，“房子已实勘，图片在我文件夹”；2015年11月2日，“电话回访，房子现在还在，报价7300”；2015年11月3日，“房主回电话，说没租出去，这个电话不是房主的，是房主朋友的”；2015年11月4日，“电话回访，房主电话13335173333”；2015年11月6日，“电话跟进，房子已经被客户定下，签合同了，拉我租”；2015年11月29日，“电话回访，房主说房子现在还没有卖，也没有租，卖320万，租7200”；2015年12月14日，“电话回访，房子现在没租也没卖，报价不变，钥匙在店里”；2016年1月24日，“电话回访，房主说房子现在还没有租出去，也没有卖，现在报价7200”；2016年4月17日，“业主回电话说已售”；2016年4月23日，“电话回访，房主说房子卖了，无效”；2016年5月13日，“其他中介来借钥匙，说还在卖，拉有效”。经被告水木华庭公司申请，本院于2017年10月20日到中合地产公司文东店进行调查，该公司工作人员闫洪涛接受了询问，闫洪涛陈述的主要内容为：水木华庭公司向法庭提交的济南玛雅房屋文东路分公司“房友中介管理系统”的房源信息截图内容与其公司系统内登记信息一致，其公司于2017年5月更名为中合地产文东店，但电脑系统仍然沿用原玛雅房屋操作系统，故可以通过该系统查询到之前所有的房屋租售信息，涉案房屋在2015年11月10日登记重新出租，2015年11月11日登记可以出手，谁提供的登记信息不清楚，电脑显示的手机号码为13335173333。另查明，2016年10月19日，刘洪鑫（出卖人）与案外人李群（买受人）签订了济南市存量房屋买卖合同，将涉案房屋以136万元的价格出售给李群，合同编号为济存量房字0133201610190037号，该合同已在济南市房屋档案馆进行备案。本院认为，刘洪鑫与水木华庭公司自愿签订的两份房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点问题在于，双方的房租租赁关系于何时解除，原、被告对此陈述不一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘洪鑫主张水木华庭公司退租的时间为2016年10月，水木华庭公司主张其退租的实际为2015年9月，原、被告虽然对此均未能提供有效证据予以证实，但是水木华庭公司提交的济南玛雅房屋文东路分公司的房源信息登记表可以证实，涉案房屋已于2015年11月重新委托房屋中介公司对外租售，且刘洪鑫及刘峰对此是明知的。由此可知，水木华庭公司最晚于2015年11月10日时，已不再占有使用涉案房屋。再者，刘洪鑫主张水木华庭公司在2015年10月至2016年10月期间占有使用涉案房屋，应对此事实承担举证责任，但刘洪鑫未能提供相关证据予以证实，在本院指定的举证期限内，亦未能完成相应举证责任，对此应承担不利的法律后果。因此，原告刘洪鑫要求被告水木华庭公司支付2015年10月至2016年10月期间房屋租金75600元及违约金18000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。刘洪鑫缴纳的供热费系2015至2016年度的部分供暖费，刘洪鑫主张该部分费用应由水木华庭公司负担的依据不足，本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回原告刘洪鑫请求判令被告济南水木华庭经贸有限责任公司支付房屋租赁费75600元的诉讼请求；二、驳回原告刘洪鑫请求判令被告济南水木华庭经贸有限责任公司支付供热费1065元的诉讼请求；三、驳回原告刘洪鑫请求判令被告济南水木华庭经贸有限责任公司支付违约金的诉讼请求。案件受理费2170元，由原告刘洪鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  宋海玲人民陪审员  梁 颖二〇一七年十一月十六日书 记 员  王 凤