江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0106民初2583号 原告：班婷，女，1985年9月15日出生，汉族，住南京市。 原告：陈东阳，男，1977年12月3日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时菁悦，江苏石城律师事务所律师。 被告：张晓雷，女，1971年3月22日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛灿灿，江苏苏博律师事务所律师。 被告：王**，男，1982年2月22日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛灿灿，江苏苏博律师事务所律师。 第三人：南京房好多网络科技有限公司，住所地南京市。 法定代表人：朱英杰。 委托诉讼代理人：马才伟，女。 委托诉讼代理人：刘欣，女。 原告班婷、陈东阳与被告张晓雷、王**及第三人南京房好多网络科技有限公司（以下简称房好多网络公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告班婷及其与陈东阳的委托诉讼代理人李俊、时菁悦，被告张晓雷及其与王**的委托诉讼代理人吴波、薛灿灿，第三人房好多网络公司的委托诉讼代理人马才伟、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告班婷、陈东阳向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告张晓雷签订的《南京市存量房交易合同》（以下简称房屋买卖合同）；2.被告张晓雷和王**向原告返还定金人民币20000元，并赔偿两原告损失3326869元。事实和理由：2016年1月3日，原告班婷与被告张晓雷及第三人房好多网络公司签订了委托代理合同，就买卖张晓雷名下的房屋达成了合意。同日，原告班婷、陈东阳与被告张晓雷签订了房屋买卖合同，约定张晓雷（甲方）自愿将坐落于南京市。原告班婷向房好多网络公司支付了服务费4999元，原告陈东阳向被告张晓雷丈夫王**的账户汇入了20000元定金，被告张晓雷和王**出具了收据。后被告通知原告，因其与案外人存在纠纷，导致涉案的房屋被法院查封，一时无法办理过户手续。但是，令原告没有想到的是，两被告隐瞒了房屋被解封的事实，在未告知原告的情况下就恶意将房屋转让给了他人。两被告一房两卖，致使原告客观上无法受让涉案的房屋，其行为已经构成根本违约。另外，原告购房的目的是为了解决子女的上学问题，现已过入学时间，两原告的购房目的亦无法实现。原告认为，目前房价已经上涨，两被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，应就原告的损失承担连带赔偿责任，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告张晓雷辩称：首先，根据双方所签订的房屋买卖合同第二条的约定，原告应在2016年3月30日前将首付款1060000元支付给被告方，并于2016年1月15日前与银行签订借款合同，且将借款金额2560000元支付给被告方。原告未按合同的约定履行支付义务是导致双方不能履行合同的根本原因。其次，本案所涉房屋虽然曾被法院保全，但是被告方已告知原告保全金额是1000000元，原告向被告支付首付款后交易可以正常进行。再次，争议房屋是于2016年11月底12月初卖给案外人的，出卖方式依然是由案外人支付的首付款将房屋解封后才进行的交易，因此原告认为因为房屋被查封而不能交易的理由不能成立。另外，被告不存在恶意不卖给原告的故意，因为被告无论将房屋出售给原告还是卖给案外人，价格均是低于市场价，被告方并未从中获益。最后，原告自2016年1月至2016年11月期间仅向被告支付了定金20000元，无任何支付首付款及办理银行贷款的意思表示，因此被告认为是原告违约在先。被告同意解除双方之间签订的存量房交易合同，也同意向原告返还定金，但不同意支付赔偿款。 被告王**辩称：被告王**虽与被告张晓雷之间存在夫妻关系，但是本案所涉房屋系张晓雷的婚前个人财产，被告王**并未与原告方签订房屋买卖合同，因此与该合同无法律上的利害关系，请求驳回原告对被告王**的诉讼请求。 第三人房好多网络公司述称：对双方签订委托代理合同、房屋买卖合同以及交付20000元定金的事实没有异议，其他事情其不清楚。 本院经审理认定以下事实：张晓雷与王**系夫妻关系，双方于2011年1月27日登记结婚，婚前张晓雷于2007年2月16日与南京南北建设实业有限公司签订了商品房买卖契约，购买了位于南京市。2016年1月3日，张晓雷与班婷及房好多网络公司签订了委托代理合同，委托房好多网络公司办理涉案房屋的产权过户事宜，委托方向房好多网络公司支付服务费4999元。同日，张晓雷（甲方）与班婷（乙方）签订了房屋买卖合同，该合同的开头处载明的乙方为班婷和陈东阳，但末尾处的乙方仅有班婷签字。该合同约定，张晓雷自愿将本案所涉房屋出售给乙方，售价3660000元，其中定金20000元，首付款1060000元乙方于2016年3月30日前交至监管账户，甲方同意乙方通过贷款支付余款，乙方同意于2016年1月15日前与银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金划入监管账户；乙方未按约定支付房屋价款的，支付违约金20000元，并按照应付到期房价的万分之四每天支付违约金，乙方逾期支付房款超过3天，且所签应付到期房款超过5000元的，甲方有权解除合同；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天按总房价的万分之四支付违约金，甲方逾期交房超过3天的，乙方有权解除合同，甲方应在合同解除后3天内将已收房屋价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之四支付赔偿金；甲乙双方同意在本合同生效后120日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张解除交易合同网上备案等等。合同签订当日，陈东阳向王**账户支付了定金20000元，王**和张晓雷出具了收款收据，该收据的内容为“今收到买受方陈东阳向出售方支付人民币20000元，上述款项系买受人用于购买涉案房屋所支付给出售方的定金”。 合同签订后，班婷与张晓雷向银行提交了房屋产权证书，但银行称未到这个程序，遂将房产证退还给了张晓雷。2016年1月21日，案外人刘红彦向本院起诉，要求张晓雷偿还投资款1000000元，并申请查封张晓雷名下的房屋。2017年2月1日，本院查封了本案所涉的房屋。2016年2月8日系春节，春节后张晓雷得知自己的房屋被查封，遂主动找到班婷告知了该事实。班婷曾咨询律师，律师告知其可以将1000000元放至法院，用以解除对房屋的查封，但班婷并未按照律师的意见办理，亦未在2016年3月30日前向张晓雷支付1060000的首付款。此后，张晓雷与班婷长期保持联系，但双方均未提出解除本案所涉的合同。2016年10月19日，张晓雷与案外人夏某签订了房屋买卖合同，将房屋以4300000元的价格卖给了夏某，并办理了房屋产权过户手续。张晓雷出卖该房屋后并未将该事实告知班婷，而是继续与班婷进行联系，直至本案纠纷发生。 本案审理中，班婷申请对案涉房屋的市场价值进行了评估，但是房屋的实际持有人夏某不同意评估人员进入该房屋内，致使评估无法正常进行。班婷在不得已的情况下，同意以毛坯房的状态对该房屋的市场价值进行评估。2017年10月23日，江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司出具了估价报告，明确截至2017年2月20日时（班婷所称的知悉房产被查封的日期），本案所涉房屋的市场价值为6986869元。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有拘束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 一、关于房屋买卖合同的主体问题 首先，在本案所涉的房屋买卖合同签订之前，班婷和张晓雷与房好多网络公司签订了委托代理合同，该合同所载明的买卖双方仅为班婷和张晓雷，并无陈东阳和王**，因此从委托代理合同的主体来看，陈东阳和王**并无买卖的合意，不是买卖合同的当事人。其次，班婷和张晓雷签订的南京市存量房交易合同的开头处虽载明买方为班婷和陈东阳，但陈东阳并未在该合同的末尾处签字，因此该合同的主体仅为班婷，并不包括陈东阳。而王**既未在该合同的抬头处签字，也未在该合同的末尾处签字，因此更不能认定其是买卖合同的当事人。再次，陈东阳付款后虽由张晓雷和王**共同签字出具了收条，但是收条仅是付款凭证，并非房屋买卖合同，并不能基于该收条而认定王**和陈东阳均是房屋买卖合同的当事人。因此，本院认定，本案所涉买卖合同的当事人仅为班婷和张晓雷，并不包括陈东阳和王**。 二、关于合同的解除问题 因班婷和张晓雷买卖房屋的意思表示真实，且双方签订的买卖合同并不违反法律的规定，故该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，班婷和张晓雷作为合同当事人，均应按照合同的约定全面履行自己的义务。因张晓雷在没有与班婷解除合同的情况下直接将房屋卖给了他人，导致班婷签订房屋买卖合同的目的无法实现，因此张晓雷的行为构成根本违约，班婷请求解除本案所涉的房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。因合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故班婷要求张晓雷返还定金20000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于张晓雷的责任问题 本案中，张晓雷在得知自己所出售的房屋被查封后虽主动将该事实告知班婷，但其未提出解除合同，亦未主动拿出钱款解除查封，致使班婷无法顺利办理贷款，故本院认定张晓雷在履行买卖合同的过程中首先存在过错。但是，班婷作为买受人，付款义务在先，其在得知所购买的房屋被查封后，应谨慎判断是继续履行合同，还是中止履行，甚或是解除合同。本案中，班婷在咨询了律师可以将1000000元付至法院后，其并未支付首付款，亦未通知张晓雷解除合同，因此其系单方面中止履行了合同。 本院认为，张晓雷所售房屋被查封的事实虽可给班婷的内心带来一定的影响，但在其已经得知查封债权的数额低于其首付款数额，且其已经咨询律师可以将房款交至法院以解除查封并继续交易的情况下，其内心的不安应大幅度降低，此时其中止履行合同的条件已经不复存在，故其辩称其停止付款系行使不安抗辩权的意见，缺乏合理性，本院不予采纳。因双方签订的房屋买卖合同有效，故班婷仍应按照合同的约定于2016年3月30日前完成首付款的支付义务，而其并未履行该义务，故其行为已构成违约。因班婷未依约付款的时间超过了合同约定的期限，故张晓雷有权解除房屋买卖合同，但是张晓雷并未行使合同解除权，故其仍应自行筹钱解除房屋的查封，并按照合同的约定在合同生效后的120日内将房屋过户至班婷名下。但是，张晓雷亦未履行该义务，故其行为也构成违约。 因双方约定的共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续的时间为合同生效后的120日内，故班婷在张晓雷逾期未申请办理登记的情况下，可以根据合同的约定解除合同，并另行购买其他房屋，以减少自己的损失。但是班婷并未行使该权利，亦未履行合同法上的减损义务，故其应就扩大的损失承担责任。但是，张晓雷在班婷未付款合同的情况下，亦未通知班婷解除合同，且在其售出房屋后亦未将该事实告知班婷，致使班婷无法立即选择购买其他房屋，并因此而导致其损失进一步扩大，故张晓雷应对进一步扩大的损失承担赔偿责任。 因班婷购买该房屋的价格是3660000元，而截至2017年2月20日该房的市场价值已经为6986869元，故因双方没有正常交易而造成的损失为3326869元。根据合同签订日与双方约定的过户日之间的期间，以及张晓雷与夏某签订合同日与班婷申请鉴定参照日之间的期间，结合双方在房屋不能顺利交易过程中的过错程度，本院酌定张晓雷应赔偿班婷损失1174189元（3326869元÷13.6个月×8个月×60%）。 四、关于陈东阳的请求和王**的责任问题 因陈东阳曾将钱款交付给王**，且王**和张晓雷均在收据上签字，故陈东阳有权作为原告向本院起诉。但因本院认定其并非房屋买卖合同的相对人，故其请求两被告向其承担责任，于法无据，本院不予支持。王**虽与张晓雷系夫妻关系，但因王**并非本案所涉房屋买卖合同的相对人，因此两原告请求王**承担责任，亦无依据，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告班婷与被告张晓雷于2016年1月3日签订的《南京市存量房交易合同》； 二、被告张晓雷于本案判决生效之日起十日内返还原告班婷定金20000元，并赔偿原告班婷损失1174189元，共计1194189元； 三、驳回原告班婷和陈东阳的其他诉讼请求。 如果被告张晓雷未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36080元，减半收取为18040元，保全费5000元，共计23040元，由原告班婷和陈东阳承担7000元，被告张晓雷承担16040元（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇一七年十一月三十日 书记员  陈 蓉 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。