广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤2071民初15138号 原告(反诉被告)：陶洪侠，女，1960年11月7日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区， 委托诉讼代理人:王振，广东卓而立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄小兵，男，1976年10月21日出生，汉族，住广东省遂溪县， 委托诉讼代理人：梁湘华，女，1984年12月20日出生，住广东省遂溪县，与黄小兵系夫妻关系。 委托诉讼代理人:梁锡，广东佳业律师事务所律师。 第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。 法定代表人：李功镇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：傅煜、陈奕纯，均系该公司员工。 原告（反诉被告）陶洪侠与被告（反诉原告）黄小兵、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王振，被告的委托诉讼代理人梁湘华、梁锡，以及第三人的委托诉讼代理人傅煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年4月25日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》；2.判令被告、第三人返还定金款200000元；3.判令被告支付违约金560000元；4.判令被告承担居间服务佣金67200元；5.判令被告支付原告为维护权利所支付的律师代理费50000元。庭审期间，原告撤回关于解除《资金托管协议》的诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2017年4月25日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》，拟购买被告所有的坐落于中山市火炬开发区××家园××房（以下简称涉案房屋），第三人为此提供居间服务。合同约定房屋总价2800000元，原告支付定金200000元，该款存放于第三人处托管。同时，原告与被告约定，被告应于2017年6月10前办理出拟交易房屋的房地产证书并通知原告，并在查档产权清晰，无查封无抵押的情况下进行交易，如卖方拖延出证，视为违约。上述合同签订后，原告委托其子马某从2017年5月开始联系被告及第三人，催促按照约定办理拟交易房屋的产权证书以及跟进房屋交易进展。但被告一直无法联系上，连第三人也联系不上被告。至2017年7月25日第三人才收到拟交易房屋的产权证书图片，并转发给原告。经调查得知，被告拖延至2017天7月17日才从开发商处取得产权证书，被告在签订合同后，无故拖延履行、拒绝履行合同义务，也从未联系过原告处理交易事宜，原告认为，被告已经构成违约。 被告辩称，请求法院驳回原告（原告）的诉讼请求。一、原告诉称被告违约不是事实。原告在起诉状中宣称被告“拖延出证”、“无故拖延履行、拒绝履行合同义务”、“已经构成违约”不是事实。2017年4月25日，双方签订的《补充协议》第一条规定“卖方须于2017年6月10日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担。”事实上，开发商售楼部工作人员已于2017年5月23日从国土局取回了该房的不动产权证书并代被告缴交了相关费用。被告于2017年6月2日通过中介公司责任人徐维栋转达了原告，所以被告在约定期限之前已出证并履行了告知义务，不存在违约事实（因原告不出具身份证复印件，被告不知地址、电话，只能通过中介间接联系）。二、“出证”与“领证”是两个不同的法律行为和概念。从《中山市二手房买卖及居间服务合同》第四条第一项可知，原定原告于2017年6月10日之前须将全部房款（不含定金）2600000元一次性付入约定的银行帐户进行监管的，鉴于当时卖方未取得一手房产权证，出于防范风险意识，原告在补充协议中要求“办理出卖方的房产证，并在查明产权和抵押情况下二日内直接支付1200000元房款给被告”，办好过户手续当天再把其余的1400000元房款付清。足见“出证”的含义和目的是使原告确认房产实况，从而“放心”而已。双方并没有约定办证过户的日期，被告曾通过中介转告原告因被告“外出”，可能要延迟办理过户的情况，原告也说要“出差”，并不在乎过户期限。其实，到办理过户手续时才去售楼部领取产权证书出来也未为迟。现原告宣称被告要把证交到中介之手才算“出证”，是故意混淆视听。“出证”是主管部门行为，“领证”是当事人行为。被告并非借故拖延领证，只因售楼部规定要房主本人亲自去签领或者经过公证才允许委托他人代领。被告已被捕入狱，家属几乎跑遍了中山市各地的公证处，好不容易才找到唯一一家同意承办，但又不能入看守所，又经苦苦哀求多次之后，办案机关才同意带公证员入看守所面见被告，在监狱中办理公证手续。因为家庭经济陷入困境，急需钱用，指望快些办好公证好去过户，谁知，结果又被人弃购，落得空忙一场，还被倒打一耙索赔违约金！三、依法应驳回原告的诉讼请求。由于被告没有违约事实，原告索要违约金于法无据。原告在涉案房屋已出证并经查询权属明晰、亦无抵押的情况下，不按照《二手房买卖合同补充协议》第2条的规定直接支付1200000元第一期房款给被告（帐号在《资金托管协议》中已提供），已构成违约。而且最终明说毁约弃购（被告已提出反诉）。根据《合同法》、《担保法》的规定，原告所交定金应予没收，无权要求退还。除被告同意解除房屋买卖合同之外，原告付出的律师费和诉讼费是咎由自取，按合同条款规定应全部由原告自行承担。 第三人述称，1.如果确定第三人应向原告或被告返还定金，第三人愿意协助返还，因为该笔定金并非居间方所有。2.第三人只认可原告诉求1中关于解除房屋买卖关系，但不同意解除居间关系。3.居间服务费由违约方承担，第三人也不清楚原告与被告谁违约。对原告关于居间费负担的诉讼请求没有意见，因为这是原告的诉讼请求，原被告关于佣金部分如何诉求与第三人无关，但是费用是需向居间方支付，否则后续会产生关于居间关系的诉讼。 被告在诉讼期间向本院提出反诉请求：1.判令解除被告与原告于2017年4月25日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.判令原告支付被告违约金560000元（2800000元*20%）；3.判令原告支付被告因维权所付出的律师代理费20000元。事实和理由：2017年4月25日，被告（买方）、原告（卖方）与第三人（居间方）签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》和《二手房买卖合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买涉案房屋；房价2800000元；原告在签订合同时及随后三个工作日内共支付200000元定金给被告并转由第三人托管；第三人的佣金67200元全部由买方支付。此外，由于签订合同时三方都清楚该房的“产权现状”，主管部门尚未颁发出被告的房产（不动产）权属证书。原告担心被告产权不明或已有抵押，因而在补充协议中强调在卖方（被告）未办理出不动产权证之前须将定金交由第三人居间监管，“卖方须于2017年6月10日之前办理一手商品房房地产证并通知买方。”补充协议还约定，在出证并查无抵押的情况下2日内买方要支付房款1200000元直接汇入卖方帐户（帐号见《资金托管协议》第8条）。办证过户当天，买方再付清其余的1400000元。开发商售楼部工作人员于2017年5月23日到市国土局已办理出涉案房屋的产权证书，并于5月29日通知了被告家属。被告在2017年6月2日通知了第三人（被告没有原告的住址和电话，都是通过中介沟通）。据了解，第三人也随即告知了原告，并转述了被告因故未能立即办理过户手续的情况。原告既不表示异议也没有依约将1200000元直接汇入被告的帐户（已构成违约）。此后被告通过第三人与原告多次沟通却不予答复，直到2017年7月22日第三人才吐露，说“最近一手房掉价很多，他心里没底，有点慌了，他说跟家人商量一下决定要不要买”。到2017年8月4日最终以“这么久不过户”为由决定“不想买了”。由此确认了原告确实违约超过15个工作日逾期不履行义务。根据《中山市二手房买卖及居间服务合同》第12条第二项的规定，被告有权解除合同并可要求原告支付转让总价款20%的违约金与及因维权所支出的律师费、诉讼费。 对于被告提出的反诉请求，原告辩称，1.被告混淆了一个概念“出证与领证”，也模糊处理了在房屋买卖合同第1条约定中关于被告的合同义务。买卖合同明确约定被告在2017年6月10日前出具该交易房屋的房屋产权证书，并应该查清楚在无抵押无查封的状态下，双方才进入正式的交易。2.结合被告的答辩及反诉所称的内容，被告迟迟没有履行合同义务进行交易，原因在被告本身因为行贿罪被相关机关采取强制措施，无法完成领取房屋产权证书的合同义务。在整个交易过程中，被告欺骗了原告及第三人，导致双方过了合同节点后很久都没有达成正式的交易，这个责任在于被告，不在于原告。3.被告所称原告应1200000元的购房款的前提是，在被告出具房屋产权证书并且查档明确无查封无抵押的情况后2日内。而本案因被告的个人原因迟迟没有履行到位，这完全是被告的责任，与原告无关。 第三人述称，第三人同意原被告解除房屋买卖关系，但是不同意解除其中的居间服务关系。对于被告提出的其他诉讼请求，第三人不发表意见。 原告在诉讼期间向本院提交的证据有： 证据1.中山市二手房买卖及居间服务合同； 证据2.置业顾问徐维栋名片； 证据3.补充协议； 证据4.资金托管协议； 证据5.录音证据文字稿（附优盘一部）； 证据6.民事案件委托代理合同； 证据7.律师代理费发票； 证据8.刷卡机签购单2张； 证据9.公证书2份； 证据10.证人马某（男，1986年10月16日出生，汉族，住广东省××火炬开发区××路××号，公民身份号码，系原告的儿子）的证人证言。 被告在诉讼期间向本院提交的证据有： 证据1.中山市二手房买卖及居间服务合同、补充协议、二手房买卖合同补充协议、资金托管协议； 证据2.徐维栋名片； 证据3.广东省非税收入（电子）票据、中山市[2017]第0001584号不动产权证； 证据4.中山市预售商品房抵押证明表； 证据5.短信记录； 证据6.指定居所通知书、拘留证、逮捕通知书、公证书； 证据7.委托协议、收费票据。 第三人在诉讼期间未向本院提交证据。 对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下： 1.2017年4月25日，原告（买方，，地址：中山市火炬开发区沿江西二路**广东聚合科技股份有限公司与被告（卖方，，地址：广东市**水云轩园春****、第三人（居间方，地址，地址：中山市中山五路汇智大厦****《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《二手房买卖合同补充协议》各一份。《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定原告以2800000元的价格购买涉案房屋（当时已由原告向开发商购买，但尚未取得产权证书），并约定了以下主要内容：一、定金200000元，由原告于签订合同时向被告支付50000元，于合同签订后3个工作日内向被告支付定金150000元。原被告双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依原被告与居间方所签的托管协议或类似文件而定，原告将定金支付给居间方托管或打入被告已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为被告本人已收讫。被告应向原告开具定金收据，被告拒绝向原告出具定金收据的，不影响定金生效。二、原被告协商一致约定由原告“须于2017年6月10日之前将房款（不含定金）2600000元支付至原被告双方约定的银行监管账户。”被告“须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续”。三、在原告按约定将房款一次性打入原被告指定的银行监管账号，且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，原被告双方需要签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由和三人或第三方代为托管。四、原被告双方均清楚涉案房屋以现状出售，原告已检查或已授权代表代为检查该房产，故原告不得据此拒绝交易。该房产产权现状依被告陈述确定，被告对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则被告应按本合同第十二条约定承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为：没有设定抵押，被告对该房产享有完全的处分权，被告应于签署本合同当日将房地产证原件交予第三人。五、鉴于第三人已促成原被告双方之间买卖合同的成立，原被告应在签订本合同当日向第三人支付67200元作为佣金，其中原告向第三人支付佣金67200元。六、1.如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担；2.如原告未按照合同约定期限履行义务，被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金，被告因维权所支出的律师费、诉讼费等由原告承担；3.若因原告或被告原因导致交易无法完成的，第三人有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。七、合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方。《补充协议》述明原被告双方通过第三人签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》。由于交易房地产尚未办理出商品房房产证，双方协商一致达成如下补充协议：“一、卖方须于2017年6月10日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担。……三、在卖方未办理出不动产权证（或房地产证）并经查档确认产权清晰、无查封之前，买方须将定金全部监管在居间方（放定条件按照资金托管之约定），且不得私自向卖方支付任何购房款，否则买方应自担风险。四、本协议与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。五、备注卖方不得借故拖延出证，否则视为卖方违约。”《二手房合同补充协议》约定：“1.……2.买卖双方友好协商，卖方在办理出卖方的房产证（即本交易房产证）和在查档清晰无抵押可以马上交易的房产状态下2日内买方向卖方支付人民币壹佰贰拾万元，此款项不经过第三方监管。原监管居间方的款项也正常按约定放款给卖方，买卖双方对买方名下出新证当天，买方支付给卖方人民币壹佰肆拾万元。3.出卖方办证前产生的所有出证费用和管理费用其维修基金由卖方承担，关于监管资金出现问题与卖方无关，由居间方和买方自行负责，合同解除。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。” 当日，三方签订《资金托管协议》一份，约定原被告同意将上述合同约定的定金200000元交由第三人免息托管，并就放款条件等进行了约定。 签订上述合同及协议当日，原告（主要由其儿子马某代理履行合同）依约将定金50000元支付至第三人。被告则开具该金额的收据一份交由原告，确认其已收取原告定金50000元。此后，原告又依约将定金150000元支付给第三人。第三人收到原告支付的上述定金200000元后，根据《资金托管协议》的约定于2017年4月28日向被告开具了两张收据，金额分别为50000元和150000元。 2017年1月4日，中山市国土资源局向被告核发涉案房屋的不动产权证。 2017年5月底，涉案房屋的开发商通知被告方，涉案房屋已出证，并通知被告方领取。 2017年6月2日，被告的妻子梁湘华（以下直称梁湘华）通过电话告知第三人，涉案房屋已经出证并通知原告。同时，梁湘华告知第三人，其先生（即被告）外出，暂时不能办理涉房屋的过户手续，要延迟。梁湘华并要求第三人将上述情况告知原告。第三人知悉后，已经及时通知了原告，并在2017年6月10日前通知原被告办理涉案房屋的过户手续。 2017年7月12日，被告向梁湘华出具委托书，授权由梁湘华办理涉案房屋买卖的相关事宜，权限包括领取产权证书、出售涉案房屋、收取房款、办理涉案房屋过户手续等。该委托书已由广东省中山市桂山公证处于2017年7月14日进行了公证。梁湘华并将被告委托其办理涉案房屋出售一事通知了第三人。 2017年7月17日，梁湘华凭上述委托书在开发商处领取了涉案房屋的不动产权证书。 2017年7月19日，梁湘华通过第三人询问原告何时办理涉案房屋的过户手续。 2017年7月22日，梁湘华再次通过第三人询问原告何时办理涉案房屋的过户手续。第三人述明原告需要与其家人商量后决定。 2017年7月25日，梁湘华将涉案房屋的不动产权证拍图后通过微信发送第三人。同时，第三人回复被告，述明原告不想买涉案房屋。 双方因此就本案合同及相关协议的履行产生争议，经第三人协调仍未达成协议，遂致本讼。 2.原被告及第三人均确认，原被告之间没有交换电话号码及微信、QQ等可以直接联系通讯工具，该两方在本案合同及相关协议的履行中没有直接的沟通与联系，该两方的联系与沟通系通过第三人的工作人员徐维栋进行。 3.原被告在本案诉讼中均委托了律师参加诉讼，原告支出律师费50000元，被告支出律师费20000元。 4.被告因涉嫌刑事案件被检察机关于2017年5月25日采取监视居住措施，于2017年5月27日采取刑事拘留措施，于2017年6月9日批准逮捕。对于上述情况，梁湘华未向原告及第三人说明。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告在第三人的居间下签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《二手房买卖合同补充协议》中关于对涉案房屋买卖的相关约定，系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告起诉被告以及被告提出反诉，均要求解除双方之间的房屋买卖关系，此亦双方的真实意思表示，本院予以确认。 一、关于解除合同的过错问题 本院认为，对于房屋买卖关系的当事人而言，买方的主要义务是按约定的时间足额向卖方支付购房款，卖方的主要义务是按约定的时间协助买方办理交易房屋的过户手续和将该房屋交付买方占有和使用；在履行相关义务中，除有相关约定外，双方的意见可以通过居间方向对方表达，其向居间方表示的意思即视为向对方进行了表示；买卖双方均可委托本人之外的其他人办理相关事项。 本案合同及协议约定“卖方须于2017年6月10日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担。”、“卖方不得借故拖延出证，否则视为卖方违约。”、“买卖双方友好协商，卖方在办理出卖方的房产证（即本交易房产证）和在查档清晰无抵押可以马上交易的房产状态下2日内买方向卖方支付人民币壹佰贰拾万元，此款项不经过第三方监管。原监管居间方的款项也正常按约定放款给卖方，买卖双方对买方名下出新证当天，买方支付给卖方人民币壹佰肆拾万元”。 就其文义而言，被告在协助原告办理涉案房屋过户手续之前的义务仅一项，即“须于2017年6月10日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方”。根据查明的事实可知，涉案房屋登记在被告名下的产权证已经于2017年1月4日由中山市国土资源局核发，即被告已经完成了办理涉案房屋产权证的义务。同时，被告在开发商通知其领证后又于2017年6月2日将涉案房屋已出证的事实告知第三人，并由第三人通知了原告，即被告亦已履行完毕通知义务。但是，被告于2017年7月25日将涉案房屋的不动产权证图片通过第三人转发原告后，原告却明确告知被告其不购买该房屋，拒绝履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约方可以解除合同。本案原告拒绝购买涉案房屋的行为依法构成根本违约，被告依法可以解除合同。因此，本案合同解除的过错责任在于原告。 同样，就上述约定的文义而言，原告向被告支付1200000元购房款的附条件的，即其前提是“卖方在办理出卖方的房产证（即本交易房产证）和在查档清晰无抵押可以马上交易的房产状态下2日内”。若原告认为被告没有完成“出证”以及“查明涉案房屋无抵押”，其可以以付款条件不成就为由抗辩被告的付款请求，并催告被告在合理期限内履行完毕该义务，否则拒绝支付120000元购房款，但无权拒绝交易。现原告直接拒绝购买涉案房屋，与该约定相悖。 本案虽然存在被告被检察机关限制人身自由的情形。但是，该情形的出现与被告拒绝履行合同不能等同。事实上，被告已经通过公证委托书的形式委托梁湘华代为办理涉案房屋买卖相关事宜。无论是被告本人，还是梁湘华，均无拒绝履行本案合同之意思表示和行动表现。 因此，原告认为被告存在无故拖延履行、拒绝履行合同的行为，与合同约定及事实不符，对其该意见，本院不予采纳。 二、关于违约责任承担问题 本案合同解除的过错在于原告，违约责任理应由原告承担。因此，原告要求被告承担返还定金、支付违约金、返还居间服务佣金以及支付其所支出的律师费等请求，均理据不足，本院不予支持。且第三人并非本案房屋买卖关系的当事人，原告要求第三人向其返还定金，与合同相对性原理不符，本院不予支持。 本案合同约定：“如原告未按照合同约定期限履行义务，被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金，被告因维权所支出的律师费、诉讼费等由原告承担。”根据该约定，被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金的前提是“原告未按照合同约定期限履行义务”且“逾期履行超过十五个工作日的”。但本案合同并未约定被告“出证”、“查档”以及“协助过户”的具体时间，双方亦未催告对方在合理期限内办理，故被告要求由原告按上述约定承担违约责任即支付违约金560000元，无合同与事实依据，本院不予以支持；同理，原告应向被告承担因维权所支出的律师费亦与上述约定不符，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陶洪侠与被告（反诉原告）黄小兵于2017年4月25日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（其中涉及的居间服务条款除外）； 二、驳回原告（反诉被告）陶洪侠提出的其他诉讼请求； 三、驳回（反诉原告）黄小兵提出的其他反诉请求。 案件受理费12573元，减半收取6286元，诉讼保全费4906元，合计11192元已由原告（反诉被告）预交，由原告（反诉被告）负担；案件反诉费4800元已由被告（反诉原告）预交，由原告（反诉被告）负担。对比，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付4800元，该款由原告（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起七日内径付被告（反诉原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  叶迟玖 二〇一七年十一月十四日 书记员  陈芷云 姚志姬