湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7394号上诉人（原审被告）：朱优辉，男，1987年9月21日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：胡钰泽，湖南隆言宏盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南当代摩码置业有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元东路288号当代广场18栋401房。法定代表人：殷俊岩，董事长。委托代理人李正，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人朱优辉因与被上诉人湖南当代摩码置业有限公司（以下简称当代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙县人民法院（2020）湘0121民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱优辉上诉请求：依法撤销（2020）湘0121民初273号民事判决，改为驳回被上诉人诉讼请求。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人虚假宣传在先，招商失败在后。本案实际租赁面积与合同约定相差太大，被上诉人主张的违约金过分高于其损失，应予减免。当代公司辩称，一审认定事实清楚。本案当事人签订合同前，进行了全面了解。合同确认了建筑面积及按照建筑面积计算租金的方式。上诉人一直按照建筑面积缴纳租金从未提出异议。合同约定的滞纳金为所欠金额的日0.5%，公司起诉时主动调整为月息两分，没有高于实际损失。当代公司一审起诉请求：1、解除双方签订的《MOMABABY购物乐园4层401A商铺租赁合同》及其附件；2、被告立即将租赁商铺腾空恢复原状交付给原告；3、被告立即向原告支付拖欠的租金175092.8元（租金暂计算至2019年10月31日，之后的租金另计算至合同解除之日止）；4、被告按原合同的租金标准向原告支付自合同解除之日起至将商铺腾空恢复原状归还之日止的商铺场地占用费；5、被告立即向原告支付滞纳金21832.57元（滞纳金暂计算至2019年10月31日，之后的滞纳金按照月息2分的标准另行计算至拖欠的租金实际付清之日止）；6、原告没收被告所缴纳的租赁押金22000元作为违约金处理；7、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2017年9月20日，当代公司（出租人）与朱优辉（承租人）签订《ＭＯＭＡＢＡＢＹ购物乐园4层401Ａ商铺租赁合同》及其附件。合同约定：当代公司将位于长沙县出租给朱优辉。租用建筑面积为950平方米。租期自2017年10月1日起至2023年9月30日止。起租日暂定于2017年10月1日，双方同意具体交付日期以出租人通知为准。出租人向承租人发出移交商铺通知七天内，承租人应进入商铺，租期自出租人发出的移交商铺通知上载明的移交日起算。租期内租金的计算标准为：2017年10月1日至2018年9月30日，月租金为5626.38元；2018年10月1日起至2019年9月30日，月租金为16879.13元；2019年10月1日起至2020年9月30日，月租金为23180.67元；2020年10月1日起至2021年9月30日，月租金为23876.08元；2021年10月1日起至2022年9月30日，月租金为24592.37元；2022年10月1日起至2023年9月30日，月租金为25330.14元。上述租金包括商铺附属设施、设备使用费，不包括每月的物业管理费及本租赁合同第五条规定的其他费用，也不包括承租人支付租金所需的银行手续费和承租人的各项税费。租金按季度预付的方式进行支付，承租人应在每付费周期届满前十日内支付下一期租金及宣传促销等费用（如有）。承租人应在本租赁场地交付当日，向出租人预付第一期（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金67516.5元。租赁押金为22000元，应在签署本租赁合同时一次性支付给出租人。租赁押金将由出租人保留，但不计利息。如果承租人违约（包括但不限于承租人拖欠租金、本合同约定的其他费用及其滞纳金，承租人违反本租赁合同或因故意或过失之行为给出租人造成损失等），出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。如果承租人未按本租赁合同规定的期限支付租金或其他费用，承租人需支付滞纳金，每日滞纳金为所欠金额的0.5%，直至承租人全部付清为止。在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应于租赁期满或解除之日将商铺回复原状，交还给出租人。如承租人未能在租赁期满或解除之日之前将商铺腾空、恢复原状后移交给出租人，出租人有权强行进入并收回、使用商铺；如承租人未能如期将租区恢复原状或在租区内遗留有物品、设备，出租人可自行或委托他人将租区恢复原状，但费用应由承租人承担。朱优辉支付了租赁押金22000元，交纳租金至2018年12月31日。2019年1月1日之后，未再交纳租金。截至2019年10月31日，朱优辉尚欠租金共计175092.8元。2020年4月15日，一审法院向涉案门店工作人员了解，涉案门店于2020年1月24日放假，于2020年4月1日重新营业。另，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，湖南省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应。一审法院认为，朱优辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响根据查明事实依法作出裁判。《MOMABABY购物乐园4层401A商铺租赁合同》及其附件系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。朱优辉未按合同约定支付租金，系违约，符合合同约定的解除条件，当代公司有权解除合同。该合同及附件于本案起诉状送达之日即2020年1月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。朱优辉应立即腾空涉案商铺并向当代公司交还涉案商铺。当代公司要求恢复原状的诉讼请求不明确，不予支持。截至2020年1月12日，朱优辉共拖欠租金230726.45元（9个月×16879.13元/月+3个月×23180.67元/月+23180.67元/月÷30天×12天）,应予支付。合同解除后商铺仍在营业，2020年1月13日至2020年1月23日期间的商铺占有使用费为8499.58元（23180.67元月÷30天×11天），朱优辉应当向当代公司支付。涉案商铺用于经营网吧，疫情对其经营及租赁物的使用产生了较大影响，2020年1月24日至2020年3月31日期间，网吧没有开门营业，无法产生收益。结合本案实际情况，酌情减免涉案商铺上述期间的租金。2020年4月1日后涉案商铺恢复营业，朱优辉应按合同约定的标准支付2020年4月1日至商铺实际交还之日止的场地占有使用费。合同约定：“如果承租人违约，出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。……在不影响发生违约后出租人的其他权利和补偿措施的情况下，如果承租人未按本租赁合同规定的期限支付租金或者其它费用，承租人需支付滞纳金，每日的滞纳金为所欠金额的0.5%，直至承租人全部付清为止。”这两个条款实际均为违约责任的承担，综合当代公司实际损失为朱优辉未交纳租金部分的利息，故酌情确定朱优辉应承担的违约责任以其交纳的押金为限，不再另行计算滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、原告湖南当代摩码置业有限公司与被告朱优辉于2017年9月20日签订的《MOMABABY购物乐园4层401A商铺租赁合同》及其附件于2020年1月12日解除；二、被告朱优辉立即将MOMABABY购物乐园4层401A商铺腾空并交付给原告湖南当代摩码置业有限公司；三、被告朱优辉于本判决生效后十日内向原告湖南当代摩码置业有限公司支付商铺租金230726.45元；四、被告朱优辉于本判决生效后十日内向原告湖南当代摩码置业有限公司支付商铺占有使用费8499.58元及2020年4月1日之后的商铺占有使用费（商铺占有使用费按合同约定租金标准，从2020年4月1日起，计算至商铺实际交付之日止）；五、被告朱优辉向原告湖南当代摩码置业有限公司支付违约金22000元（以被告朱优辉交纳的租赁押金22000元进行抵扣，无需另行支付）；六、驳回原告湖南当代摩码置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4584元，减半收取2292元，由被告朱优辉负担。本案二审期间，上诉人提交了房屋面积测算报告一份，拟证明合同约定的商铺实际使用面积为527.64平方米。经审核，该份证据系上诉人单方委托测算而成，真实性存疑，且无测算单位主体身份及其鉴定资质材料等佐证，不采纳为本案证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人签订《MOMABABY购物乐园4层401A商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，当事双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第一条、第四条，确定了涉案商铺的位置、面积及租金计算方式。上诉人要求扣除公摊面积、以实际使用面积另行计算租金，于法无据，本院不予支持。合同第七条第二款及第十九条一款，分别约定逾期交纳租金情形下，押金的扣除及拖欠租金的滞纳金计付标准。被上诉人一审起诉时，同时主张押金的扣除和拖欠租金滞纳金的计付，一审法院根据新型冠状病毒导致我省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应的客观情况，减免涉案商铺的部分租金，并择定以押金扣除方式要求上诉人承担违约责任，已经充分考虑了上诉人的经营困难，合理合法。上诉人要求再行调低违约金计付标准，本院不予支持。至于上诉人所述的虚假宣传等问题，缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，朱优辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4584元，由上诉人朱优辉负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年九月一日法官助理田露书记员廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。