湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7691号上诉人（原审被告、反诉原告）：阮英湖，男，1994年2月1日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李浩，男，1994年11月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：熊婉铮，湖北我们律师事务所律师。原审第三人：武汉市创思特房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江夏庙山开发区江夏大道东保利·海上五月花二期第2幢1层21商号房。法定代表人：钱浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，该公司员工。上诉人阮英湖因与被上诉人李浩，原审第三人武汉市创思特房地产经纪有限公司（以下简称创思特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮英湖上诉请求：一、一审判决认定事实不清，捏造事实，故意偏袒，适用法律错误。请求二审查清事实，撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由李浩承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审法院认定按照合同约定阮英湖应于2019年12月15日解除抵押登记的事实是错误的。阮英湖一直积极配合创思特公司工作，且咨询过交易流程，在短时间内中介的流程发生了改变。阮英湖两次提出提前还款，但创思特公司未予理会。2019年12月11日签订垫资合同后，阮英湖第一时间于2019年12月16日去银行预约了还款手续，而贷款银行需要本月预约、下个月才能还款，从而2019年12月15日没能解除房屋抵押。房屋未解除抵押与阮英湖没有任何关系，阮英湖完完全全是按照中介的流程办理的手续，甚至有多次提出还款的诉求没被同意。二、一审法院捏造事实，故意偏袒。一审法院在中介方说明交易流程的情况下，做出了错误判决，且把阮英湖的反诉请求全部更改，把对阮英湖有利的事实与诉求全部恶意更改。三、一审法院适用法律错误，不应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条。根据房屋买卖合同第十三条及补充协议的约定，若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准。甲乙协商一致，甲方办理房产证所有费用，由乙方承担，甲方所有房屋欠款，由乙方出资走垫资赎楼，所有费用乙方承担，甲乙双方配合丙方办理房屋交易流程，已经指出办理房产证的所有费用由李浩承担，一审认定由阮英湖承担没有合同依据。再就是房屋维修资金本该在2019年11月14日办理不动产证时返还，而合同上规定解除抵押登记的时间是2019年12月15日，故本应是阮英湖享有先履行抗辩权。一审判决在认定事实、证据采信以及适用法律均出现了严重的错误。李浩辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提到的第一点事实与理由不能成立，在合同、事实和法律上都是空穴来风，没有依据。双方作为成年人，有完全民事行为能力，对于双方签订合同的目的和主要合同条款的约定是非常清楚的，尤其是李浩当初签订购房合同时向阮英湖和中介公司阐述过房屋是急用的，对于房屋解除抵押登记的节点是非常在意的，因阮英湖的违约导致李浩结婚不成。阮英湖在上诉状中提到的种种理由，不能成立，与合同约定不相符，阮英湖自己对合同履行应有全局的打算和预备，这也是合同法中强调的当事人各方要完全及时地履行自己的义务，上诉人不能因自己的主观原因违约反而将自己履行合同不力的行为毫无理由地转嫁他人。未按合同约定解除抵押是阮英湖的责任，也是其违约行为。一审法院只是有部分笔误，阮英湖是夸大其词。关于一审法院适用法律的问题，一审法院适用法律是正确。请求驳回上诉，维持原判。创思特公司述称，不发表意见。李浩向一审法院起诉请求：1、请求依法判令阮英湖退还李浩已支付的定金10万元、契税5600元、赎楼垫资9000元，共计114600元；2、请求依法判令阮英湖支付违约金17.6万元；3、请求依法判令阮英湖承担李浩支付的律师代理费用1.2万元；4、请求判令本案诉讼费用由阮英湖承担。阮英湖向一审法院反诉请求：1、请求判令解除双方房屋买卖合同；2、请求判令李浩支付违约定金17.6万元；3、请求判令李浩赔偿期间产生的月供1.568万余元，超出时间另算，误工费1.5万元。其他损失费5万元；4、诉讼费用由李浩承担。一审法院认定事实：2019年10月27日，李浩、阮英湖通过创思特公司签订了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，李浩购买阮英湖名下位于武汉市江夏区庙山办事处向阳村（江夏大道旁）15栋1单元4层3号的房屋一套（以下简称案涉房屋），房屋转让价格为88万元。合同第二条约定：“（一）该房屋未取得房屋所有权证/不动产权证书，购房合同编号为：夏160025159。对于不动产权证书的办理双方约定如下：1、出售方应在签订本合同后30工作日内申请办理不动产权证书，办理不动产权证书的费用由买方承担。……（四）该房屋的抵押登记情况为：该房屋已设定抵押；抵押权人为湖北银行，抵押登记日期为2016年10月1日。出售方最迟应于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续。”合同第五条约定：“购买方的付款方式为贷款支付：房屋转让价＝定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。（一）定金：双方约定定金为人民币（小写）100000元（大写）壹拾万元整。（不得高于转让价的20%）。1、购买方应于签约当日将第一笔定金人民币（小写）100000元（大写）壹拾万元整以自行支付的方式支付给出售方。（二）首付款：1、购买方应在贷款审批通过及甲方预约还款当日将第一笔首付款人民币（小写）80000元（大写）捌万元整以自行支付的方式支付给出售方。（三）贷款：购买方以贷款方式购买的，贷款方式为商业贷款。1、购买方拟贷款金额为人民币（小写）700000元（大写）柒拾万元整。买卖双方应于本合同签订后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书。”合同第七条第三款约定：“本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳……若办理房屋权属转移登记手续时需交纳维修基金的，则该款项由出售方承担。若出售方已交纳维修基金的，则该维修基金无偿转让至购买方名下。”合同第十条约定：“（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：……2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。”合同第十三条约定：“若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准。甲乙协商一致，甲方办理房产证所有的费用，由乙方承担，甲方所有房屋欠款，由乙方出资走赎楼垫资，所有费用由乙方承担，甲乙双方配合丙方办理房屋交易流程。”合同还约定了其他事项。双方为完成房屋交易，还约定阮英湖通过垫资赎楼方式偿还涉案房屋的贷款，以解除房屋的抵押登记，费用由李浩承担。合同签订的当天，阮英湖向李浩出具了收到定金10万的收据，次日，即2019年10月28日，李浩通过转账的方式向阮英湖支付了定金10万元。合同签订后，阮英湖按照合同的约定于2019年11月14日办理了涉案房屋的登记，取得了房屋所有权证，李浩为阮英湖办证交纳了5600元契税。李浩于2019年11月20日向银行申请购房贷款，2019年12月6日，李浩的贷款审批通过。阮英湖在李浩贷款审批通过后，于2019年12月16日预约还款。阮英湖为偿还贷款解除房屋抵押，于2019年12月11日通过武汉大恒融金商业信息咨询有限公司向第三方借款38万元，该款项于2020年1月2日存入阮英湖银行账户。李浩为阮英湖上述借款支付手续费（赎楼垫资）9000元。由于阮英湖未能按照约定的时间解除房屋抵押手续，李浩认为阮英湖违约，于2020年1月4日通过微信向阮英湖发出《解除合同通知书》，双方为此引起纠纷，均诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，双方产生纠纷后，阮英湖借款38万元已退回贷款方；李浩交纳的手续费9000元退回创思特公司，创思特公司当庭同意返还李浩。一审法院认为，李浩与阮英湖于2019年10月27日签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照合同履行各自义务。关于本诉：合同约定，阮英湖应于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续，且履行该义务不得超过15日，阮英湖在2019年12月16日向银行预约还款，2020年1月10日才能办理还款解除抵押，故其行为构成违约。李浩因阮英湖违约向其发出解除合同通知书后，合同解除。现李浩主张由阮英湖承担违约责任，第一，请求退还李浩已付的定金10万元、契税5600元、手续费9000元。一审法院认为，根据合同的约定及双方履行合同的情况，李浩支付的定金10万元是购房款的一部分，与契税5600元，手续费9000元均是李浩向阮英湖已支付的款项，阮英湖应根据合同第十条第二项的约定予以退还。其中手续费9000元现在创思特公司处保管，创思特公司同意退回李浩，李浩可自行领取。第二，由于阮英湖存在违约，李浩依据合同约定主张阮英湖支付违约金17.6万元，合法有据，一审法院予以支持。第三，合同第十条第五款约定“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）”，故李浩主张阮英湖承担本案律师费的请求有合同依据，一审法院予以支持。关于反诉：一审法院认为，李浩已于2020年1月4日向阮英湖发送了书面解除合同通知，阮英湖收悉并回复，合同解除，一审法院无需另行判决。阮英湖认为李浩存在违约，第一是李浩未按合同约定当天向阮英湖支付定金10万元；第二是未按约定在贷款审批通过后预约还款当日支付首付款及未按约定支付房屋维修基金。关于第一、一审法院认为只有李浩将定金实际交付给阮英湖，定金才能成立，因此，李浩不存在延迟支付而要承担违约责任的问题。第二、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，合同第五条、第十条虽然约定，李浩应在贷款审批通过后及阮英湖预约还款当日支付首付款8万元、阮英湖办理房产证所有的费用（应包含房屋维修基金）由阮英湖承担，但阮英湖未按照房屋买卖合同的约定于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续，李浩依法享有相应履行抗辩权，故其不应承担违约责任。关于阮英湖请求李浩赔偿产生的月供、误工费、其他损失等的意见，因阮英湖向一审法院提交的证据不足以证实，且无依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、由阮英湖于判决生效之日起十日内退还李浩定金100000元；二、由阮英湖于判决生效之日起十日内向李浩支付契税5600元；三、由阮英湖于判决生效之日起十日内向李浩支付违约金176000元；四、由阮英湖于判决生效之日起十日内向李浩支付律师代理费12000元；五、驳回李浩其他诉讼请求；六、驳回阮英湖全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5839元，减半收取2920元，由李浩承担88元，阮英湖承担2832元。本案反诉受理费2575元，由阮英湖承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。阮英湖提交其与中介公司置业顾问吴孝明以及与办理垫资手续的工作人员的聊天记录共11页作为新证据，拟证明阮英湖是按照中介的指示去办的，其要求提前还款的时候，指的是李浩提前还款，中介未理会，阮英湖没有耽搁提前还款，在解除抵押上也没有过错，其没有违约。李浩质证认为，对真实性、合法性和关联性均不认可，这份证据里涉及的所有人，李浩不清楚，而且也是复印件，无法实现其证明目的，李浩对阮英湖提前还款的要求不知情，即使知情，也不会同意。创思特公司质证认为，认可聊天记录的真实性，吴孝明是该公司员工。经质证，本院认为，阮英湖提交的聊天记录能够部分反映房屋交易过程，但无法实现阮英湖的证明目的。李浩、创思特公司未提交新的证据。二审另查明，就合同约定的违约金，阮英湖认为过高，要求调整；李浩不认为偏高，合同约定的违约金不能弥补其实际损失，其实际损失为未婚妻与其分手所致的物质损失和精神创伤等。创思特公司称9000元手续费（赎楼垫资）已经退还给李浩，李浩表示收到该款项。经审理查明，一审判决第十页第七行存在笔误，应为“阮英湖办理房产证所有的费用（应包含房屋维修基金）由李浩承担”，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、李浩是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；二、阮英湖未按合同约定的时间解除房屋抵押是否属于违约，是否应当承担违约责任。关于李浩是否违约的问题，亦即阮英湖是否因李浩的违约而享有先履行抗辩权的问题。阮英湖认为李浩的违约行为主要体现在三个方面：第一，李浩于合同约定的履约日之次日才支付定金；第二，李浩未按合同约定支付首付；第三，李浩未按约定支付房屋维修基金。关于定金的问题，定金作为债权的担保，系实际交付起生效，且阮英湖于第二日收取定金，未提出异议，而是选择继续履行合同；关于首付支付的问题，合同约定的首付支付日为“贷款审批通过及甲方（阮英湖）预约还款当日”，阮英湖未提交证据证明其预约还款，也未提交证据证明其将预约还款的时间及时通知给了李浩，故不能认定为李浩迟延交付首付款；关于房屋维修基金的问题，阮英湖一直坚持补充条款中“甲方（阮英湖）办理房产证所有的费用，由乙方（李浩）承担”应适用于房屋维修基金，但有关房屋维修基金，合同第七条第（三）项已经作出了明确的和特别的约定，且李浩已经按照补充条款的约定支付了办理房产证所需支付的契税。故现有证据不能证明李浩违约，阮英湖亦不因此享有先履行抗辩权，阮英湖关于李浩违约应向其承担赔偿责任的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于阮英湖的违约责任问题。三方当事人签订的合同明确约定阮英湖应于2019年12月15日前办理完毕解除抵押登记手续，虽然阮英湖称自己是受限于创思特公司所告知的流程以及银行的流程问题未能如约解除抵押登记，但客观现实是阮英湖未于当日或之前办理完毕解除抵押登记手续，阮英湖未按期完成合同义务，也未与其他当事人就解除抵押登记的时间达成新的一致，故阮英湖存在违约，阮英湖称其未违约的上诉意见不能成立，本院不予支持。就阮英湖的违约行为，一审法院按照合同约定认定阮英湖承担房屋转让款的20%作为违约金，阮英湖认为违约金过高，要求调整，本院予以支持：其一，双方签订合同时间为2019年10月27日，李浩向阮英湖发送解除合同通知书时间为2020年1月4日，该合同履约时间较短，李浩亦未举证证明在此期间本地房地市场出现剧烈的价格波动，导致其受损；其二，李浩向阮英湖支付的费用为定金100000元、垫付了契税5600元以及9000元手续费（赎楼垫资），即被占用的资金并不过高；其三，李浩称其实际损失为未婚妻与其分手所致的物质损失和精神创伤，该损失并不具体，结合以上三点，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对阮英湖所要承担的违约金予以调整，结合阮英湖一直在履约的事实以及李浩的实际损失，本院酌定阮英湖应承担的违约金数额为100000元。综上，阮英湖的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初956号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初956号民事判决第五项；三、变更湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初956号民事判决第三项为由阮英湖于判决生效之日起十日内向李浩支付违约金100000元；四、驳回李浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5839元，减半收取2920元，由李浩负担734元，由阮英湖负担2186元；一审反诉案件受理费2575元，由阮英湖负担。二审案件受理费9393元，保全费2010元，由李浩负担2864元，由阮英湖负担8539元。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年九月八日法官助理胡海洲书记员杨俊华