广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0305民初707-715号 原告：罗天梅等（当事人基本情况详见附表）。 各案原告共同委托诉讼代理人：陈蓉，广东深港律师事务所律师。 被告：深圳市鼎胜投资有限公司，住所地广东省深圳市南山区西丽街道沙河西路**新兴产业园（健兴科技大厦）****，统一社会信用代码：91440300772736755R。 法定代表人：蔡传健，总经理。 委托诉讼代理人：丁启，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁兵，广东广和律师事务所律师（已撤销授权）。 委托诉讼代理人：李景优，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。 原告罗天梅等诉被告深圳市鼎胜投资有限公司房屋买卖合同纠纷九案，本院于2017年1月10日受理后，依法适用简易程序于2017年2月13日公开开庭进行了合并审理。上述原告共同委托诉讼代理人陈蓉，被告委托诉讼代理人丁兵到庭参加了诉讼。该系列案件现已审理终结。 各案原告向本院提出诉讼请求：1、被告按购房总价款（具体金额见附表）的日万分之四向各案原告支付违约金（违约金起算日及违约金暂计金额具体见附表），直至各案原告实际取得《房地产证》之日止；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：各案原告分别与被告签订了《深圳市房地产买卖合同》，各案原告分别向被告购买位于深圳市南山区西丽留仙大道与石鼓路交汇处鼎胜金域世家豪园B区的商品房（签订合同时间、具体房号、建筑面积、价款详见附表）。双方在合同中就交房时间、办证时间及逾期办证的违约责任等进行了约定。但被告未履行应尽义务，违反合同约定，造成各案原告不能按合同约定取得《房地产证》，给各案原告造成损失。 被告答辩称：一、被告于2016年2月19日向深圳市不动产登记中心提交了初始登记申请，因登记中心的原因未能在法定期限内完成登记。该延迟的时间，应予以扣除。鼎胜金域世家豪园项目土地由被告公司地块（宗地号为T504-0069，B区）与深圳市龙井实业股份有限公司（以下简称龙井公司）地块（宗）地块T504-0070，A区）统一规划、建设、销售、办证。被告根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条向深圳市不动产登记中心提交了办理初始登记的所有文件，并于2016年2月19日取得了办理回执。据该登记条例第二十三条第三、四款“申请文件不齐全或者不符合规定的，登记机构不予受理、登记机构在受理申请人的申请后，应当予编号并给回执”的规定，2016年2月19日收到的办理回执印证了申请文件的齐备。2016年12月12日，登记中心向被告复函，强调“你司开发的T504-0069宗地上鼎胜金域世家豪园B区与深圳市龙井实业股份有限公司开发的T504-0070宗地上鼎胜金域世家豪园A区为统一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，需有关管理部门明确鼎胜金域世家豪园A区和B区共用部分的权利归属”，确认被告的项目开发手续齐全、申请手续未有不完备之处。在初始登记申请手续合法并完备的情况下，被告撤回申请明显不合情理、不符合常规。事实是，深圳市不动产登记中心因为不能在法定期限内办结初始登记，因此要求被告撤回该申请。被告拒绝了该无理要求，从没有提交主动撤回的申请书。但是，登记中心违法行政，强行在系统中终结了本次申请。因此，被告的申请时间应以2016年2月19日计算。登记中心未能在法定期限内完成初始登记，不能视为被告违约，因此延迟的时间，应予以扣除。二、对已办理了《不动产证》的部分原告，应提交其申请办证的时间，已查明是否存在该部分原告违约超期提交办证申请的事实。被告于2016年9月28日通过报纸公告及EMS邮寄的方式通知各案原告提交办证申请，据原、被告签订的《房地产买卖合同（预售）》的约定，众原告应在30日内即2016年10月28日前提交办证申请，逾期提交的，应免除被告相应的违约责任。三、对于未办理不动产证（小证）的原告，应驳回其诉讼请求。被告于2016年9月28日通过报纸公告及EMS邮寄的方式通知各案原告提交办证申请，原告应在30日内即2016年10月28日前提交办证申请。若原告没有按期提交办证申请，则应按合同约定免除被告的违约责任。四、交付日期的确定。据该合同第9条约定，该房屋的交楼时间是2015年8月31日前。涉案房屋交楼时间为2015年8月26日，原告主张被告延迟办证的基准日也是8月26日。此时，原告不仅享有了提前入住的利益，又享有了延迟办证更长违约时间的利益，加重了被告的责任，明显违反了公平原则。因此，从公平计，涉案房屋交付时间应按8月31日计算，开发商趋利避害，会统一按最后一天交楼，因此会浪费了社会资源，不利于诚信和谐社会。 本系列案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于西丽××大道以北与石鼓路以西的鼎胜金域世家豪园（又名“鼎胜名园”）B区项目商品房工程，系由被告开发建设；鼎胜金域世家豪园A区项目工程系由龙井公司开发建设。被告于2010年8月5日取得《深圳市建设用地规划许可证》，于2012年11月20日取得《深圳市建设工程规划许可证》，于2015年4月29日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，于2015年8月20日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》。 各案原告（具体签约时间详见附表）与被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定：各案原告分别向被告购买鼎胜金域世家豪园的商品房（房号、购房总价款详见附表）；出卖人应于2015年8月31日前将房地产交付给买受人使用，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；出卖人选择以书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记的方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国境域内，在邮件发出之日起第三日视为送达，……若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面方式报纸公告送达，送达日为报纸公告日，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果；及其他内容。该合同附件五约定：本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件；对因不可抗力发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。 合同签订后，各案原告向被告付清了购房款。2015年8月31日前，被告向各案原告出具《入伙通知书》；各案原告现均已办理入伙手续（房产具体交付时间详见附表）。截至庭审之日止，除原告张燕娜、赵潇潇未取得《不动产权证书》，其他案件原告均已取得《不动产权证书》（取得房产证时间详见附表）。庭审后，原、被告双方均确认原告张燕娜、赵潇潇已分别于2017年3月15日、2017年2月23日取得《不动产权证书》。 另查，2016年2月19日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年2月19日收到被告申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为60个自然日（自受理之日起至2016年4月19日）。2016年4月25日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年4月25日收到被告申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为30个工作日（自受理之日起至2016年6月7日）。 2016年4月26日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜金域世家豪园A区初始登记的告知》，内容为：“因T504-0070宗地上鼎胜金域世家豪园A区与T504-0069宗地上鼎胜金域世家豪园B区为同一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，无实际物理分隔线，严格意义上为一栋建筑物，涉及横跨了不同权利主体、不同起止日期的两宗地上，我中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文”。 2016年9月26日，被告取得粤（2016）深圳市不动产权第0204813号初始登记证书。2016年9月28日，被告在《深圳特区报》上刊登《关于办理鼎胜金域世家豪园B区不动产权证的公告》，通知该小区业主办理不动产权证书。 被告称其于2016年9月28日通过报纸公告和EMS快递的方式通知各案原告前往办证；各案原告在庭审中及庭后提交的《情况说明》中均确认于2016年10月1日收到办证通知。被告于庭后提交了EMS快递单以证明其履行了通知义务。经核对，本系列案中，被告向各案原告邮寄《关于办理鼎胜金域世家豪园B区不动产权证的通知》的时间均为2016年9月27日，除张月玲、张燕娜、许博及陈蓉的邮寄地址与合同载明的通讯地址不一致外；其余原告的邮寄地址与合同载明的通讯地址均一致；原告张燕娜对此质证时表示其未收到上述邮件，原告张月玲、许博及陈蓉确认其已收到邮件。 再查，在关联案件中，本院依法向登记中心出具协助调查函，询问该中心暂缓或延缓本案被告初始登记的原因等。该中心于2016年11月22日向本院出具《深圳市不动产登记中心关于协查鼎胜金域世家园A区、B区项目房地产初始登记相关情况的复函》，内容为：“一、2016年2月19日，深圳市鼎胜投资有限公司（以下简称被告）向我中心申请办理鼎胜金域世家豪园B区项目的房地产初始登记（受理文号为9C-316017706）；3月31日，被告撤回了前述申请（详见附件1），该登记程序终结。二、2016年4月25日，被告再次申请办理鼎胜金域世家豪园B区项目房地产初始登记，我中心依其申请予以受理（受文号为9C-316045416）。2016年4月12日，深圳市鼎胜投资有限公司申请办理鼎胜金域世家豪园A区的房地产初始登记（受理文号为9C-316039973）。上述两申请经审查存在不符合登记条件需补正的情况，我中心于是向申请人做出暂缓办理告知书（详见附件2），并于登记条件成就后向申请人分别核发了粤（2016）深圳市不动产权第xxxx号《不动产权证书》。三、关于办文时限问题。2016年3月31日前受理的房地产初始登记申请，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，办文时限为60日（不含公告期）；2016年4月1日后受理的房地产初始登记申请，依据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，办文时限调整为30个工作日（不含公告期）；对外承诺的办文时限以《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》为准。”被告对该协助调查函内容的真实性、关联性不予认可，并表示登记中心是因为不能在法定期限内办结初始登记，故要求被告撤回第一次的初始登记申请，被告没有提交过主动撤回申请；复函中所说的“存在不符合登记条件需补正的情况”不是事实，被告提交初始登记的所有文件并取得了办理回执，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条的规定，收到回执印证了申请文件的齐备性，且登记中心于2016年4月26日出具的暂缓初始登记的书面告知书中明确表示登记中心“需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理”，这表示登记中心因内部办理流程需要而延期，根本没有表示是因为被告的申请文件不齐全需要补正，故该复函与告知书明显矛盾；且据被告了解，登记中心与相关部门多次开会研讨，2016年4月21日向市规土委呈报了《深圳市不动产登记中心关于鼎胜金域世家豪园初始登记相关问题的请示》［深圳不动产登(2016)25号］、2016年5月11日和2016年7月1日规土委业务会议就开过相关会议，会议没有提到被告与龙井公司资料不齐备而不能办理，而是研究本项目如何彻底解决办理初始登记的方案。 本院认为，各案原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。 本案的争议焦点为被告是否应承担延期办证违约责任，其承担延期办证违约责任的期间应如何计算。 根据涉案合同约定，被告在将涉案房地产交付给各案原告之日起240日内应为各案原告办理并取得《房地产证》，否则须向各案原告支付延期办证违约金。本系列案中，各案原告在约定期限内均未能办理房地产证书，故被告依约应向各案原告承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。 关于违约金的起算日。本系列案中，合同约定被告应自房地产交付之日后的第240日起向各案原告支付延期办证违约金。被告的关于迟延办证的基准日应统一以2015年8月31日为准计算的抗辩，不符合合同约定，本院不予采纳。被告主张系因登记中心的原因导致其延迟提交办理初始登记的申请，但并没有提交相关证据予以证明，且根据登记中心的复函及随后的处理结果，登记中心虽在受理初始登记申请后作出暂缓登记的处理，但涉案项目的初始登记必须由被告启动，只有在被告提出登记申请之后，才会涉及到行政主管部门如何研究解决登记方案的问题。涉案项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》的时间为2015年4月29日，根据合同约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内（即2015年10月26日前）完成涉案房地产项目的房地产初始登记。但被告在2016年4月12日才向登记中心提出初始登记申请，本身已构成迟延履行。故根据合同约定，违约金的起算日应为房地产实际交付之日后的第240日。 关于违约金的截止日。涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至买受人实际取得《房地产证》之日止。在本系列案中，被告主张其已于2016年9月28日通过报纸公告及EMS履行了通知办证义务，原告应于30日内即2016年10月28日前提交办理房产证申请，原告逾期提交申请的，应免除被告的违约责任。对此本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，对于被告的此项抗辩，本院不予采纳。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，因此，本系列案的违约金截止日期应计至被告通知办证之日起的合理期限止。关于合理办证期限的确定，考虑到：1、不动产登记中心受理转移登记之后的办理期限为30个自然日，且需提前预约；2、根据被告办证通知内容，买受人在收到通知之后，需联络、会同被告或相应银行工作人员共同申请房地产转移登记，故原告在收到通知之后还需一定时间联络被告或银行工作人员协商办证事宜；3、相关案件中最早办理出房地产证的时间为2016年11月。据此，本院酌定在被告通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，被告承担违约金责任的期间应计算至通知到买受人办证后的第60日止（如已在此期限内办理出房地产证的，则应计算至办证之日止）；如买受人在通知办证后的60日内仍未办理出房地产证，应认定其未积极履行配合办证义务，对于此后未办证的后果应由其自行承担。关于鼎胜公司通知办证的情况，鼎胜公司提交EMS邮寄详情单以证明其履行了通知义务。根据双方合同关于通知与送达的约定，邮寄地址与合同载明的通讯地址一致的，本院确认办证通知已送达相关的买受人，其中收件人有注明签收时间的，以签收时间为送达时间，无注明签收时间的，本院确认送达时间为邮件发出之日（2016年9月27日）起第三日即2016年9月29日。经核对，本系列案中，除张月玲、张燕娜、许博及陈蓉外，其余各案原告的邮寄地址与合同载明的通讯地址一致。本院依法确认：原告罗天梅、马子江、马小兰、赵潇潇、朱珉瑛、陈晓珍于2016年9月29日收到办证通知。原告张月玲、张燕娜、许博及陈蓉的邮寄地址与合同载明的通讯地址不一致，但其庭审中及提交的《情况说明》中均确认已于2016年10月1日收到办证通知，且其主张的该收件日期亦在合理的邮件签收日期范围内，原告张燕娜再次质证时虽否认其收到邮件，但并未提交相反证据予以推翻，依据诚信原则，本院认定办证通知已于2016年10月1日送达原告张月玲、张燕娜、许博及陈蓉。综上，原告许博及陈蓉取得不动产权证的时间为2016年11月14日，未超出前述合理期限，故违约金的计算截止日为当事人实际取得不动产证的时间；其他案件当事人取得不动产证的时间均超出了收到办证通知后60个自然日的合理期限，故原告罗天梅、马子江、马小兰、赵潇潇、朱珉瑛、陈晓珍的违约金的计算截止日应为2016年11月28日；原告张月玲、张燕娜的违约金的计算截止日应为2016年11月30日。 关于违约金计算期间的扣除问题。被告虽曾于2016年2月19日向登记中心申请初始登记，但根据登记中心的复函，被告又于2016年3月31日撤回该次申请。因本案无证据证明被告撤回该次申请是行政主管部门原因所致，故被告撤回申请的后果应由其自行承担。被告又于2016年4月25日申请初始登记。根据2016年4月25日深圳市不动产登记中心业务受理通知书，该中心收到被告初始登记申请的办理期限为30个工作日，自受理之日起至2016年6月7日止。但登记中心在受理上述初始登记申请后，于2016年4月26日出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜金域世家豪园B区初始登记的告知》，告知因涉案项目跨宗地建设，该中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文。根据双方当事人的房地产买卖合同约定，因政府主管机关等非出卖人可预见、控制并可避免的事件发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中登记中心因涉案项目跨宗地建设，需向上级部门请示再根据相关规定办理初始登记，上述决定属于行政机关履行其职责的范围，非被告所能控制，符合合同约定的免责事由，故登记中心未在办理时限内办理完毕初始登记的期间（即2016年6月8日至2016年9月26日期间，共计111天）被告不应承担延期办证的违约责任，上述期间应从违约金计算期间中扣除。 关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。综上，被告应向各案原告支付违约金金额详见附表，各案当事人请求延期办证违约金，超出部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告深圳市鼎胜投资有限公司于本判决生效之日起十日内向九案原告支付延期办证违约金（具体金额详见附表）； 二、驳回九案原告的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费金额及分担见附表。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  张黎 二〇一七年十一月三十日 书记员  黄笑 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。