福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初2290号 原告（反诉被告）：邹琍琼，女，汉族，1963年11月19日出生，住台湾地区金门县。 委托诉讼代理人：任建民，福建胜畴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：程继来，男，汉族，1983年10月22日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王兴芳、曾正杉（实习律师），福建海山律师事务所律师。 第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦G层。 法定代表人：廖志英，公司总经理。 委托诉讼代理人：李磊，男，汉族，1992年2月10日，系公司员工，住福建省邵武市。 原告（反诉被告）邹琍琼与被告（反诉原告）程继来、第三人福建骊特担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹琍琼委托诉讼代理人任建民、被告程继来委托诉讼代理人王兴芳、曾正杉、第三人委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹琍琼向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付购房款20万元;2、判决被告向原告支付逾期付款违约金227155元（以251万元为基数按日万分之五标准自2016年8月31日起暂计至2017年2月28日止）；3、判决被告向原告支付逾期付款违约金从2017年3月1日起至20万元付清之日止，按日万分之五计算；4、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年6月28日原告的委托代理人陈首财与被告在第三人福建骊特担保有限公司的居间下签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告向原告购买坐落于福州市鼓楼区店面，建筑面积为99.08平方米，总成交价为251万元；房屋无抵押，但存在租户；签订合同时，被告支付履约保证金16万元；因一方迟延履行合同约定义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金；本合同中所约定买卖关系在履行过程中所产生的争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。同日，原、被告双方和第三人福建骊特担保有限公司签订了《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》。2016年6月30日原告签署了《追认函》，对陈首财签署的合同进行了追认。2016年8月17日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，约定：原告同意被告在房产缴税、领证前确认是否以按揭方式购买或者一次性购买上述房产。若被告确认以一次性方式购买，则被告同意在上述房产缴税领证当日将剩余购房款（除履约保证金8.24万）支付至原告指定账户。上述合同签订后，2016年8月30日原告履行完毕合同约定的义务，将房屋产权过户至被告名下并交付给被告，但被告未按约定将购房余款20万元支付原告。2016年11月21日，福建骊特担保有限公司向被告发出《催办函》要求被告履行合同义务，将购房余款20万元付给原告，被告于次日收到《催办函》，但至今拒绝支付购房余款。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》均为有效合同，被告违约依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告程继来辩称，原告诉请被告支付购房款20万元及支付违约金没有事实和法律依据。根据《房屋买卖合同》约定，房屋及配套设施移交结束，双方相互确认后，交易服务方与买卖双方结算房款及费用。但原告至今未与被告办理房屋及配套设施的移交手续，因此原告要求支付20万元购房款的条件未成就，被告不存在违约。双方2016年6月28日签订的《补充协议》约定原告承诺交房前与原租户解除租赁合同，但被告支付了211万元购房款后，双方办理房屋过户手续，但原告一直未能与原租户解除租赁关系，造成房屋无法正常移交，原告先构成违约。被告不支付剩余20万元是行使先于履行抗辩权，被告不构成违约。即便被告违约，原告诉请的违约金明显偏高，应当给予调整。被告所欠购房款为20万元，每日按1255元计算违约金严重偏高。原告与原租户一直无法解除租赁关系，在第三人多次协调下，原告愿意补足给被告租金差额每月7000元至原合同结束及押金等其他损失共计20万元后，被告才同意原本扣留40万元购房款在2016年10月1日又支付了20万元的购房款给原告。因此原告无权要求被告支付剩余的20万元购房款。 第三人述称，原、被告于2016年6月28日在公司营业场所签署买卖鼓楼区北环西路392号左海科技大厦B区综合一层9、10#店面的《房屋买卖合同》（含补充协议1）及相关附属材料。“补充协议1”中约定，原告承诺交房前解除租赁合同，否则承担违约责任。原、被告又于2016年8月17日签署“补充协议2”，因原合同约定被告采取银行商业按揭贷款方式购买上述房产，现经友好协商约定被告在缴税领证前决定是否选择一次性付款方式支付购房款，若选择一次性方式支付，则被告应在缴税领证当日支付除履约保证金外的其余购房款。经公司工作人员证实，被告于缴税领证前已决定选择一次性支付购房款的方式购买上述房产。过户登记完成后，被告领取了上述房产的权属资料并于2016年9月1日与承租人签署上述房产的租赁合同。无论从《物权法》第六条规定的不动产产权变动规则，或是被告出租房产的行为，均可认为原、被告间已完成房屋交付。故于2016年11月21日，公司根据原告的请求，通过快递方式发送《催办函》告知被告尚有剩余购房款人民币20万元未支付给原告，望其收到该函件后两个工作日内履行合同剩余义务，否则原告将按合同约定追究被告法律责任。此后被告仍未履行。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决反诉被告向反诉原告支付违约金331320元（违约金按251万元为基数以日万分之五自2016年8月31日起计算至反诉被告将原房产租赁合同解除交付给反诉原告为止，暂计至2017年5月22日止共264天违约金为331320元）；2.请求判决本案反诉费、保全费等由反诉被告承担。事实与理由：2016年6月28日，反诉原告程继来与反诉被告邹琍琼代理人陈首财在第三人的居间下签订一份坐福州市鼓楼区北环西路392号左海科技大厦B区综合一层9、10店面的《房屋买卖合同》，总成交价251万元。签订合同日，反诉原告按约支付履约保证金16万元。同日，双方签订《补充协议》，反诉被告承诺交房前与原租户解除租赁合同；若反诉被告未依约履行，必须按主合同约定的违约条款承担违约责任。2016年8月30日前，反诉原告按约向反诉被告支付购房款，反诉原告也领取了房产证。经第三人多次组织双方协商，反诉被告无法与租户解除租赁关系，无法向反诉原告交付房屋。反诉原告预留40万元购房款作为违约金，直至原租赁关系解除。2016年9月底，反诉被告的代理人陈首财与反诉原告协商同意，将20万元作为租金差额补偿给反诉原告。2016年10月1日，反诉原告又支付了20万元的购房款。反诉原告认为，反诉被告未按合同约定解除与租户租赁合同，反诉被告存在违约。根据《补充协议》约定，反诉被告应按《房屋买卖合同》第九条第二款约定，因一方迟延履行合同约定义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。望判如所请。 反诉被告辩称，房屋《买卖合同》第六条第7点约定：“甲方（反诉被告）应于收取除交接保证金外的房款后叁日内，负责办理该房屋及配套设施的过户和移交手续，该房屋及房屋配套设施移交结束，并由甲、乙双方相互签字确认后，交易服务方与甲乙双方结算房款及费用。”根据该条约定，反诉被告在收到反诉原告支付的全部房款后三日内，才需将房屋交付给反诉原告。至目前为止反诉原告尚未付清全部购房款，违约在先，反诉被告有权在收到全部购房款后再交付房屋。2016年8月17日，双方签订了的《补充协议》约定：一次性方式购买房屋，反诉原告同意在上述房产缴税领证当日将剩余购房款（除履约保证金8.24万）支付至反诉被告指定账户。之后反诉原告确认以一次性方式购买房屋。2016年8月30日反诉原告已办理缴税领证。但反诉原告未按《补充协议》约定，将剩余购房款一次性支付给反诉被告。2016年6月28日的《补充协议》第4点虽约定：“甲方承诺交房前原承租客解除租赁合同，若甲方未依约履行，则甲方必须按《房屋买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。”根据该条约定，交房前反诉被告应解除原租赁合同，目前因反诉被告未全部支付购房款而导致交房期限未到，不存在解除原租赁合同问题。反诉被告交房前未解除原租赁合同，也是按《房屋买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。有关房屋交付和解除原租赁合同在《房屋买卖合同》的约定是：第二条第2点约定：……。“同时甲方应承诺在合同约定的交房期限前办妥相关租赁的移交手续或负责解除相关租赁关系。”第六条第7点约定：“甲方应于收取除交接保证金外的房款后叁日内，负责办理该房屋及配套设施的过户和移交手续，该房屋及房屋配套设施移交结束，并由甲乙双方相互签字确认后，交易服务方与甲乙双方结算房款及费用。”《补充协议》第4点虽约定：甲方承诺交房前原承租客解除租赁合同，并未约定原承租人应退出承租的店面。反诉被告没有违反以上约定的违约条款，已与原承租人解除租赁合同，反诉原告与原承租人另行签订新的租赁合同并收取了原承租人魏和富、巩志轩支付的租金，讼争店面已移交。综上，反诉被告没有违约，请求驳回反诉请求。 第三人述称，其公司意见与反诉被告一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交证据如下： 证据1.房产买卖合同； 证据2.居间合同； 证据3.交易服务合同； 证据4.2016.6.28补充协议，证明1-4证明被告向原告购买坐落于福州市鼓楼区店面，建筑面积为99.08平方米，总成交价为251万元；房屋不存在抵押，存在租赁；签订合同时，被告支付履约保证金16万元。因一方迟延履行合同约定义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金；本合同中所约定买卖关系在履行过程中所产生的争议，协商不成时任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼；原、被告和第三人签订了《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》；《补充协议》第二款约定原告当天未到场签署，2016年7月2日前原告应对上述事宜进行追认。 证据5.追认函，证明原告于2016年6月30日对陈首财签署上述合同的事宜进行了追认； 证据6.2016.8.17补充协议，证明原、被告在福建骊特担保有限公司的见证下签订了《补充协议》，约定原告同意被告在房产缴税、领证前确认是否以按揭方式购买或者一次性购买上述房产。若被告确认以一次性方式购买，则被告在上述房产缴税领证当日将剩余购房款（除履约保证金8.24万）支付至原告指定账户； 证据7.催告函，福建骊特担保有限公司2016年11月21日向被告发出《催办函》要求其履行合同义务，向原告支付购房余款20万元，被告于次日收件。 证据8.租赁合同两份，证明2016年9月1日起讼争店面已移交给被告，被告与两名原承租人签订了新租赁合同，并收取租金。 被告质证意见如下：原告的证据1-4真实性无异议，但合同第六条第七款约定，原告要办理房屋移交后，被告才结算房款，但原告至今无法办理交接手续，因此被告延迟交付20万元购房款不属于违约；证据5无异议；证据6真实性无异议，该补充协议不排斥之前签订的合同，原告应履行的义务即原告必须与原租客解除租赁关系；证据7真实性无异议，但被告支付20万元购房款条件未成立；证据8原告未提交原件核对，被告没有签订过这两份租赁合同，合同内容与事实不符。因为原租户未搬迁，被告只能从2016年9月开始收租金，至2017年4月1日才签订新租赁合同。 第三人质证意见如下：对原告的证据1-7无异议，证据8无原件不发表质证。 被告及第三人未向本院提交证据。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1-7，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以采用；证据8无原件，真实性无法确认，本院不予采用。根据上述有效证据及庭审陈述，查明以下事实：2016年6月28日原告的委托代理人陈首财与被告在第三人福建骊特担保有限公司的居间下签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告向原告购买坐落于福州市鼓楼区店面，建筑面积为99.08平方米，总成交价为251万元；房屋无抵押，存在出租；签订合同时，被告支付履约保证金16万元；原告应于收取除交接保证金外的房款后叁日内，负责办理该房屋及配套设施的过户和移交手续，该房屋及房屋配套设施移交结束，并由买卖双方相互签字确认后，交易服务方与买卖双方结算房款及费用；因一方迟延履行合同约定义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金；本合同中所约定买卖关系在履行过程中所产生的争议，由原、被告协商解决，协商不成时任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。同日，原、被告和第三人福建骊特担保有限公司签订了《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》。《补充协议》约定：被告已知上述房屋现已出租，原告承诺交房前原承租客解除租赁合同，若原告未能依约履行，则原告必须按《房屋买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。2016年6月30日原告签署了《追认函》，对陈首财签署的合同及附件进行了追认。2016年8月17日，原、被告及第三人又签订了一份《补充协议》，约定：原告同意被告在房产缴税、领证前确认是否以按揭方式购买或者一次性购买上述房产，若被告确认以一次性方式购买，则被告同意在上述房产缴税领证当日将剩余购房款（除履约保证金8.24万）支付至原告指定账户，若确认以按揭方式购买则按原合同继续履行，此补充协议是因上述房产解押而增加的约定，与原合同有不一致，以本协议为准。后被告以一次性支付购房款的方式购买房屋，并在2016年8月30日办理房屋产权过户手续。但原告未能与讼争房屋内的租户解除租赁合同，故被告扣留40万元购房款未支付原告。被告2016年9月开始向租户收取讼争房屋租金。经第三人参与为原、被告与租户进行协调，被告于2016年10月又支付原告20万元购房款。2016年11月21日，第三人福建骊特担保有限公司向被告发出《催办函》要求被告履行合同义务，将购房余款20万元付给原告，被告收到《催办函》，但至今拒绝支付购房余款。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》等附件合法、有效，双方应全面履行。根据《房屋买卖合同》及其两份《补充协议》约定，原告办理过户和移交房屋时负有与原租户解除租赁合同的义务，但是该义务在收取被告全额房款之后。被告2016年8月30日已办理房屋所有权过户手续，并在9月份开始向租户收取租金，应视为被告已同意完成房屋交接，但被告尚欠原告20万元购房款未支付。被告主张20万元系双方协商的租金差价补偿，未举证，本院不予采纳。原告诉请被告立即支付购房余款20万元，本院予以支持。原告诉请被告以251万元为基数按日万分之五之支付逾期付款违约金，本院认为损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，被告所欠金额为20万元，原告主张以251万元为基数计算违约金过高，应以20万元为基数计算从2016年9月1日起至还清款项之日止。被告反诉请求原告向其支付2016年8月31日起至原租赁合同解除交付房屋止的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）程继来于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邹琍琼购房款200000元并按日万分之五向原告支付2016年9月1日起至款项付清之日止的违约金； 二、驳回原告（反诉被告）邹琍琼的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）程继来的诉讼请求。 如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费7707元，由原告（反诉被告）邹琍琼负担3200元，由被告（反诉原告）程继来负担4507元。反诉费6269元，由被告（反诉原告）程继来负担。诉讼保全费2770元，由被告（反诉原告）程继来承担。 如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王 凌 审 判 员  林晓霞 人民陪审员  游发清 二〇一七年十一月十六日 书 记 员  姜洁玫 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。