北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初60172号原告：刘帅，男，1986年7月8日出生。委托诉讼代理人：王冠华，北京市京师律师事务所律师。原告：冯熠南，女，1987年3月4日出生。委托诉讼代理人：王冠华，北京市京师律师事务所律师。被告：北京某某营房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区东风乡将台洼村。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：刘某某，北京市炜衡律师事务所律师。原告刘帅、原告冯熠南（以下称名字，一并提及时称二原告）与被告北京某某营房地产开发有限公司（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及委托诉讼代理人王冠华，被告委托诉讼代理人刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理房产证的违约金1198585.93元。从2015年10月22日至2017年6月21日共计609天，按照每天1968.1214元的标准计算。事实和理由如下：二原告2013年7月26日登记结婚，2013年7月21日签订《认购书》，2013年7月25日被告将二原告信息录入建委系统。2013年9月25日二原告与被告签订《商品房预售合同》，约定二原告共同购买北京市朝阳区东风乡高井村某某号房屋（以下简称涉诉房屋）。涉诉房屋于2013年11月1日交付使用，合同约定如因出卖人的责任，自交付之日720日内未取得房产证的，每逾期一天按照日万分之二支付违约金。二原告在2015年年初就将办理房产证所需材料交给被告，被告直至2017年6初也一直没有办下来，经与被告工作人员沟通，其承认是被告工作人员录入系统的信息出现错误，导致房产证办理出现问题。被告曾提出退房重签的办法，因此多出来70余万元的税款由被告负担，最终不了了之。二原告经与被告协商将办理房产证所需材料取走后自行办理房产证，并于2017年7月7日办理了房产证。冯熠南为北京户口，刘帅不是北京户口，签订认购书时明确和被告说明了二原告没有领取结婚证，被告为了业绩让二原告先签认购书，之后再补交结婚证，二原告没有过错，即便当时冯熠南单独购房也符合限购政策，被告当时可以让冯熠南单独签合同。因为被告在二原告领取结婚证之前就将二原告的名字录入到了建委的系统，导致二原告的房产证无法办理。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、2013年1月1日，被告与案外人广州某某地产代理有限公司北京朝阳房地产经纪分公司签订了《北京市某某东郡项目销售代理合同》，约定由其负责涉诉房屋的销售及售后服务，协助办理产权、物业手续等，如出现违约责任，按照合同法向违约方追究法律责任及相关损失，被告承担的违约金均从代理费用中扣除，被告多次与其沟通协调办证事宜，二原告对此是知情并且同意的，本案是否存在逾期办证的情形及违约责任如何承担，与该公司存在重大利害关系；2、被告是规范的房地产开发公司，一直在积极协调处理办证事宜，由于二原告在签订认购书时没有办理结婚证，所以导致在录入建委系统时存在相关信息不符，对此二原告也有责任，二原告购房时隐瞒没有共同购房资格的事实，且在购房时承诺符合北京市限购政策，但2013年7月19日签订认购书时刘帅不具备购房资格，这是未能如期办理产权证的重要原因；3、2012年建委与民政局系统尚未联网，建委通过二原告共同购房申请后，2015年与民政局联网发现二原告购房时未结婚，无法办理产权转移登记，被告就解决此事多次与二原告、建委沟通协调解决，因为种种原因未能解决；4、二原告主张的违约金计算时间有误，二原告于2014年1月26日签订《结算协议》并收房。二原告的诉求的违约金过高，其自述自行办证支出20万元应自行负担，房屋差价损失并未实际发生，二原告何时售房、出售价格多少均是或有发生的。纳税对于房产证和契税完税证明，按照“孰先”原则确定购房时间，二原告主张房屋不满两年多交税费也不符合事实和法律规定，二原告主张的违约金过分高于造成的损失。本院经审理查明事实如下：被告系以房地产开发、销售自行开发的商品房等为经营范围的有限责任公司。2013年7月26日，二原告登记结婚。2017年6月26日，涉诉房屋登记在二原告名下，刘帅共有份额80%，冯熠南共有份额20%。二原告提交打印时间为2013年9月25日、编号为Y某某的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（含附件），约定：出卖人为被告，买受人为二原告，房屋坐落为涉诉房屋，总价款为9840607元。出卖人应当在2013年10月15日前向买受人交付房屋。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。二原告提交证据《商品房预售合同联机备案表》、缴税发票三张、《结算协议》、某某物业管理（北京）有限公司出具的《证明》两份、《北京市商品房预售合同（住宅类）》、《北京市前期物业服务合同》，以证明二原告2013年11月1日办理了收房手续并居住于涉诉房屋。二原告补充提交录音证据三份，分别为2017年2月16日二原告与张某某（被告公司客服）、马某某（某某朝阳分公司负责人）的谈话录音；2017年2月16日，二原告与王某某（被告公司客服）、马某某关于涉诉房屋退房重签70万元税费问题的谈话录音；2017年6月19日，冯熠南与王某某（被告公司客服）关于涉诉房屋代办房产证转为自行办理房产证的谈话录音。二原告据以证明涉诉房屋房产证逾期办理的原因在于被告提前将二原告的信息录入建委系统，由此造成二原告延迟两年多才取得房产证并产生更多经济损失的事实。被告质证意见为：证据真实性、合法性无法确认，关联性、证明目的不认可，三份录音主要讨论的是房产证迟延办理的解决方案，迟延办证的最初原因和责任在录音中并未明确。二原告隐瞒不具备共同购房资格的事实，加之办理期间建委系统逐步完善及政策法规的变化因素，是导致本案纠纷发生的原因。房产证办理期限届满之日为2016年1月16日，距二原告起诉之日为一年多的时间，并非两年多，二原告主张逾期办证造成的经济损失没有事实和法律依据。二原告补充提交案外人刘景明与被告签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》，用以证明二原告认购涉诉房屋时与被告签署过被告公司统一制式的《认购书》以及《补充协议》。《补充协议》第一条写明：双方同意不于认购当日在北京市房地产交易管理网上办理网上认购手续；双方同意被告在二原告提供完整的网上认购所需资料之日起次日内完成网上认购手续。二原告据以证明延期办证的原因系被告在二原告未提供完整认购材料的情况下提前将二原告信息录入，被告存在过错。被告书面质证意见为：《北京市商品房认购书》证明被告在销售房产时，针对二原告是否具备购房资格作过充分提示，二原告隐瞒刘帅不具备购房资格的事实，做出虚假承诺应承担不利后果。被告提交2014年11月19日与案外人广州某某地产代理有限公司北京朝阳房地产经纪分公司签订的《北京市某某东郡项目销售代理合同》，约定：委托项目位于朝阳区东风乡石佛营东路，双方采用联合销售策划，被告对所有对外推销之可售物业，均有权自行销售。被告负责对现场销售组织管理实施监督，由被告指派专职人员在现场负责销售收款、办理预售登记、办理客户个人购房贷款，被告财务人员统一负责财务和契约管理，统一收取购房客户的全部购房款和定金。填写认购信息单时，须核对买受人身份证件确保准确无误。销售人员在认购信息单上填写的信息，均以当日的最新价格为准，填写完毕并认真核对后，将认购信息单交与销售经理或总监签字确认后，将确认完的认购信息单交被告复核人审核。认购时，销售人员要求客户填写《购房承诺书》及《家庭购房申请表》，对不符合条件的不予办理购房手续。被告复核人按照以上信息做审核，并签字确认后，销售文员根据认购信息单，网上填写认购书，由代理公司销售经理及被告负责人审核后下载打印。认购书交由客户签字，公司盖章，正式签订合同时，收回认购书。经询，二原告称其实际损失为：1、如果顺利办理完房屋所有权证，2016年就将涉诉房屋出售了，2016年是房市高点，现在房价下跌了，现在办理完房产证后再出售房屋，差价损失要大于100万元；2、即使不考虑差价损失，房屋满二年免收增值税，现在不满二需要加收百分之5.6%的增值税，现在房屋价值约为2000万元，增值税约为112万元；3、二原告找人办房产证支出20万元。被告对此不予认可。另查，《北京市商品房预售合同（住宅类）》附件十及二原告提交的案外人刘景明与被告签订的《北京市商品房认购书》中，均写明了购房人需符合北京市限购政策等内容。经询，双方当事人均同意本案继续适用简易程序。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，二原告、被告签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据查明事实可知，涉诉房屋未能按照合同约定期限办理房屋所有权证系因二原告作为共同购房人认购涉诉房屋时尚未登记结婚而由被告录入房屋主管机关的系统导致购房资格出现问题。二原告购买涉诉房屋时北京市已经出台限购政策，被告作为以房地产开发、销售等为经营范围的公司，对限购政策应系明知、应知，却将涉诉房屋出售给尚未登记结婚、尚不符合限购政策的共同购房人二原告，且明知冯熠南系北京市户籍可以单独购房、二原告可以补交结婚证以满足限购政策，既未提示将购房人变更为冯熠南个人、亦未待二原告补交结婚证，便直接将尚未登记结婚的二原告作为共同购房人录入房屋主管机关的系统，被告对二原告作为共同购房人认购时不符合限购政策未尽到合理注意义务，且将不符合限购政策的二原告录入房屋主管机关的系统不符合合同约定及限购政策，被告对涉诉房屋未能如期办理房产证负有过错且构成违约。同时，二原告作为完全民事行为能力人购买涉诉房屋，对于二人尚未登记结婚及作为共同购房人尚不符合北京市限购政策亦系明知、应知的，二原告对于当时共同购房可能产生的无法如约办理产权证的风险应有合理的认知和预见，二原告对于未能如期办理房产证亦负有一定过错。对于违约金金额，被告抗辩合同约定的违约金标准过高，二原告主张的实际损失亦缺乏充足的证据佐证，且涉诉房屋现在的市场价值较之购房时已经大幅升值，涉诉房屋未办理产权证亦使二原告在客观上享有了该升值利益，故本院以二原告合理的实际损失为基础，综合考虑被告违约情况、被告确有协调解决问题的行为、二原告亦存在过错、涉诉房屋升值情况等因素，以公平原则及诚实信用原则为衡量基础，酌情判处违约金40万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定判决如下：一、被告北京某某营房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔付原告刘帅、原告冯熠南违约金400000元；二、驳回原告刘帅、原告冯熠南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7794元，由原告刘帅、原告冯熠南负担2570元（已交纳），被告北京某某营房地产开发有限公司负担5224元（于本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  魏慧彪二〇一七年十一月十六日书 记 员  卢伟明