四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初9820号 原告（反诉被告）：四川金农集团有限公司，住所地：成都高新区永丰路2号。 法定代表人：常勇。 委托诉讼代理人：陈驰，四川缘一律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：樊向群，四川缘一律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：张丽波，女，汉族，1986年2月26日出生，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：李先文，四川央济华律师事务所律师，特别授权代理人。 原告四川金农集团有限公司（反诉被告，以下仍称原告，简称四川金农集团）与被告张丽波（反诉原告，以下仍称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员晏锐独任审理，于2017年10月16日、11月7日公开开庭进行了审理。原告四川金农集团的委托诉讼代理人陈驰、樊向群、被告张丽波及其委托诉讼代理人李先文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川金农集团诉称，2012年6月26日，原告与被告签订了一份《香槟梧桐项目商业房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定由被告租赁原告位于成都市高新区香槟梧桐项目9号楼2层B05号房屋（以下简称案涉房屋），租赁期从2012年6月27日起至2017年6月26日止。双方在合同中对租金支付方式、违约情形及违约金等进行了约定，合同生效后，原告全面履行了交付房屋等义务，但被告未按照约定及时支付租金，截至2017年6月26日被告共计拖欠249777元租金未支付。2016年11月3日，原告向被告发出《解除合同的通知》并于同日在《天府早报》上登报公告，通知被告解除双方的合同并要求被告返还房屋，支付租金、滞纳金、违约金，但被告仍然推诿不理。故原告诉请人民法院依法判令：一、解除原、被告双方于2012年6月26日签订的房屋租赁合同；二、被告立即向原告返还案涉房屋；三、被告支付截至2017年6月27日的租金249777元、滞纳金46522.41元、从2017年6月27日暂计算至2017年10月17日的租金（房屋占有使用费）35860元、从2017年6月27日暂计算至2017年10月17日的滞纳金12030.79元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。在法庭审理中，原告四川金农集团将第三项诉讼请求明确为要求被告将租金（房屋占有使用费）、滞纳金支付至实际交房之日止。 被告张丽波针对本诉答辩并提出反诉称，反诉人与被反诉人于2012年6月26日签订房屋租赁合同，约定租赁期限5年，其中一个月为装修期，装修期不受房租。反诉人根据合同约定按照五年适用期投入房屋装修款、购置音响器材等设备设施款160多万元用于经营会所，会所开业后经营状况良好。然而被反诉人无法保障反诉人的正常经营用电，经常在客流高峰期突然断电，导致反诉人无法正常经营，经反复交涉无果，导致经营惨淡。在2016年5月被反诉人强行将反诉人租赁的房屋上锁，拒绝履行合同义务，也不允许反诉人履行房屋租赁合同，强行扣留反诉人购置的财产至今，给反诉人造成了巨大经济损失。故被告张丽波诉请人民法院依法判令：一、确认房屋租赁合同于2016年11月1日解除；二、原告赔偿被告直接经济损失72万元；三、本案全部诉讼费用由原告承担。在法庭审理中，被告张丽波将第二项反诉请求明确为经济损失70.3万元。 原告四川金农集团针对反诉答辩称，在房屋租赁合同履行过程中被告没有按时支付房租，存在明显违约行为；被告也无相关证据证明是原告导致其无法正常经营用电以及原告在2016年5月将案涉房屋上锁等事实；被告的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，2012年6月26日，原告四川金农集团（出租方、甲方）与被告张丽波（承租方、乙方）签订了编号为201206的房屋租赁合同。双方在房屋租赁合同第一条“租赁物业”中约定：甲方将建筑面积为250.78平方米的案涉房屋租赁给乙方，用于经营会所。第三条“租赁期限”约定：租赁期从2012年6月27日起至2017年6月26日止。其中装修期一个月，装修期内不收租金。第四条“租赁保证金”约定：甲、乙双方商定本房屋租赁保证金为两个月租金：17554元，在合同签订之日一次性支付。甲、乙双方商定在租赁期满或本合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用或其他违约行为时，并且对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。第五条“租金价格与租金交付时间”约定：从2012年7月27日起至2013年7月26日，每平方米每月租金为35元，月租金共计8777元；从2013年7月27日起至2014年7月26日，每平方米每月租金为36元，月租金共计9028元；从2014年7月27日起至2015年7月26日，每平方米每月租金为37元，月租金共计9279元；从2015年7月27日起至2016年7月26日，每平方米每月租金为38元，月租金共计9530元；从2016年7月27日起至2017年6月26日，每平方米每月租金为39元，月租金共计9780元。双方在该条中约定租金支付方式为按季度支付，由乙方在上一期租金到期前30日内预付下一期租金，其中首期租金乙方须在签订合同当日全部付给甲方，否则，视为乙方违约。第七条“租赁房屋的交付”约定：合同生效后，甲方保证在2012年6月27日前将乙方所租房屋交付给乙方。第十三条“违约责任”第一款约定：在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方支付守约方人民币1.7554万元违约金，并承担守约方因此所造成的损失。第二款约定：如果一方违约导致本合同无法继续履行，违约方比照本条第1款规定处理。第四款约定：乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按当期（三个月）应付租金总额的万分之四收滞纳金；如逾期15天以上（含15天）未交租金或滞纳金，甲方有权中止执行本合同，停止向乙方提供服务；如乙方累计逾期达到30天的（含30天）未交租金及滞纳金，甲方可单方面解除本合同，收回租赁房屋，乙方比照本条第1款规定承担违约责任且保证金不予退还。 在房屋租赁合同签订当日，被告张丽波向原告四川金农集团支付了首期租金即2012年7月27日至2012年10月26日期间的租金26331元；2012年6月30日，被告张丽波向原告交纳了防噪音保证金2万元，原告向被告出具《收条》一张。被告张丽波在原告四川金农集团将案涉房屋向其交付后，对案涉房屋进行了装饰装修，用于经营“高新区天籁休闲会所”（以下简称天籁休闲会所），并领取了个体工商户营业执照。 在房屋租赁合同前期履行过程中，被告张丽波均能够按照合同的约定履行足额支付租金的义务并将租金支付至2015年4月26日；从2015年4月27日起被告张丽波未再履行支付租金的义务。2016年11月3日，原告四川金农集团向被告张丽波发出《公告》，《公告》载明因张丽波自2015年4月27日起拖欠案涉房屋的租金，严重违反了合同义务，原告根据合同约定决定于2016年11月1日解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告在规定期限内办理结算及腾退房屋手续。原告四川金农集团于2016年11月3日将上述《公告》通过《天府早报》予以了发布。 另查明，案涉房屋的门牌号码××年7月7日变更为了“成都市高新区”。 以上事实，有原告四川金农集团、被告张丽波在法庭审理中的陈述与答辩、房屋租赁合同、营业执照、租金收据、防噪音保证金收条、公告、天府早报、门（楼）牌号变更证明等证据材料在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，原告四川金农集团与被告张丽波签订的房屋租赁合同系双方当事人在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，合同条文的内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。在原告四川金农集团按照合同约定履行了向被告张丽波交付案涉房屋的义务后，被告张丽波未完全按照合同的约定履行支付租金的义务，已构成违约，亦是酿成本案纠纷的根本原因。因此，对原告四川金农集团起诉要求被告张丽波支付相应的租金及房屋占用费、违约金以及返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋租赁合同的解除问题。原、被告双方在房屋租赁合同第十三条有关违约责任的约定中约定“如乙方累计逾期达到30天的（含30天）未交租金及滞纳金，甲方可单方面解除本合同，收回租赁房屋”；由于被告张丽波自2015年4月27日起未再履行支付租金的义务，截至原告以登报公告的形式解除合同时，已经达到了双方约定的原告单方面解除合同的条件，因此原告有权根据该条的约定解除房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，解除合同的通知达到相对方时才发生合同解除的效力。原告在解除合同的《公告》中虽然表示从2016年11月1日起解除双方签订的房屋租赁合同，但是该《公告》并未直接向被告张丽波进行过送达，而是在2016年11月3日以登报的形式进行发布，则该登报之日应当是视为被告张丽波收到解除房屋租赁合同《公告》之日，即双方房屋租赁合同解除时间应为2016年11月3日。因此，对原告提出的要求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持，对被告提出的确认房屋租赁合同已经解除的反诉请求本院予以支持，但房屋租赁合同解除时间为2016年11月3日而非被告主张的当月1日。 关于案涉房屋的拖欠的租金及房屋占有使用费的支付问题。被告张丽波在案件审理中以反诉的形式对拖欠房屋租金的起始时间进行了确认即2015年4月27日，并主张因天籁休闲会所大门被原告以加锁的形式阻碍其正常经营，因此支付房屋租金的截止时间应当为2016年5月。本院认为，被告主张的案涉房屋因于2016年5月被原告人为加锁导致其无法继续生产经营，但从被告提供的现有证据无法证明对案涉房屋大门加锁的行为系原告所为。因此，被告应当向原告支付拖欠的租金的起止时间为2015年4月27日至2016年11月3日，应付金额为174145元（即2015年4月27日至2015年7月26日的租金：9279元/月×3月=27837元，2015年7月27日至2016年7月26日的租金：9530元/月×12月=114360元，2016年7月27日至2016年10月26日的租金：9780元/月×3月=29340元,2016年10月27日至2016年11月3日的租金：9780元/月÷30天×8天=2608元）。原告四川金农集团在《公告》中给被告张丽波指定了双方办理结算的期间，但时至原告起诉之日，双方并未就案涉房屋进行结算并腾退，案涉房屋仍由被告张丽波占用，因此，对原告请求的要求被告支付房屋占用费的主张本院予以支持。原、被告双方在房屋租赁合同中并未就合同解除后的占用使用费的支付标准进行约定，在合同能够继续履行的情况下，原告出租案涉房屋的目的是为了获得租金收益，因此，对房屋占用费的支付标准可以参照双方最后一个租赁期限约定的标准进行确定，即被告张丽波应从2016年11月4日起至实际腾退房屋之日止按照9780元/月的标准向原告支付房屋占用费。 关于违约金、滞纳金的支付问题。被告张丽波在庭审中主张因原告在其客流量高峰时间断电并人为在案涉房屋大门上锁的行为导致其无法正常经营，但被告不能提供有效的证据来证明其上述主张。被告自2015年4月27日起一直拖欠租金，其未按照约定履行支付租金的义务，已经构成了违约，导致原告方与其解除房屋租赁合同，因此被告应当按照房屋租赁合同第十三条第一款的约定向原告支付违约金17554元。同时根据该条第四款约定，被告缴纳的保证金17554元因被告逾期超过30天未支付租金而不予退还，即被告因逾期超过30天未支付租金，原告解除合同后，被告除应当向原告支付违约金外，对其交纳的保证金也应当归原告所有，对保证金的约定是双方意思自治且不违反法律、行政法规的强制性规定，对被告反诉提出的要求原告退还保证金的诉求，本院不予支持。综合第十三条的约定来看，如果因被告逾期交纳租金的违约行为导致原告解除合同，但就违约行为原告除要求被告支付违约金、对保证金不予退还外，且对逾期支付的行为还按比例收取滞纳金。本院认为，在原告诉请的要求支付拖欠的应付租金及支付房屋占有使用费得到支持的情况下，其主张收取的违约金、不予退还的保证金足以弥补因被告拖欠支付租金的行为给原告方所造成的损失，因此，对原告主张的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于防噪音保证金、商铺转让费、投资款损失以及经营利润损失的支付、赔偿问题。在原告四川金农集团向被告张丽波出具的防噪音保证金《收条》中特别注明该保证金的具体用途详见补充协议，因原、被告未就合同履行中的有关情况达成补充协议，则该笔保证金应当予以退还。因此，对被告提出的要求退还防噪音保证金2万元的反诉请求，本院予以支持。对于商铺转让费11万元，被告提供的由案外人出具的商铺转让费11万元的《收条》，本院认为，该笔转让费与本案所涉纠纷无关联，被告无证据表明该笔转让费是由原告为履行房屋租赁合同而向被告所收取的额外费用，因此，对被告提出的要求原告赔偿商铺转让费11万元的反诉请求，本院不予支持。被告对其主张的投资款损失以及经营利润损失，向本院提交了一份由四川浩扬建筑装饰工程有限责任公司出具的《证明》以及天籁休闲会所出具的《天籁会所证明》；《证明》载明装修公司在装修天籁休闲会所中花费的工程款及设备设施款共计165万元，《天籁会所证明》载明天籁休闲会所自2012年9月到2016年5月上旬期间的实际利润为345.4万元；被告因此主张原告应向其赔偿自2016年5月天籁休息会所大门被原告上锁至2016年11月双方解除合同期间的折算出的投资款损失158219元、利润损失397420元。本院认为，除上述两份证明材料外，无其他证据能够印证天籁休闲会所的装修及设备设施的具体花费以及会所营业期间的实际利润收入，因此对该两份证明材料，本院不予采纳；且本案因被告张丽波的逾期支付租金的行为而引致，即被告违约在先。因此，对被告提出的要求原告支付投资款损失及经营利润损失的反诉请求，本院不予支持。 关于公证费、证人出庭误工费问题。在本案审理过程中被告张丽波就相关事项进行公证以及申请证人出庭作证，是为了证明原告四川金农集团违约在先以及因原告在先的违约行为对其所造成的损失，但其该项主张本院未予采纳，因此，公证费以及证人出庭的误工费应当由其自行承担；且截至本案判决作出之前，被告张丽波未提供因本次诉讼而已经支付公证费和证人出庭产生的误工费的相关票据。因此，对被告张丽波提出的要求原告四川金农集团支付公证费、证人出庭误工费的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川金农集团有限公司与被告（反诉原告）张丽波签订的编号为201206的《香槟梧桐项目商业房屋租赁合同》于2016年11月3日解除； 二、被告（反诉原告）张丽波于本判决生效之日起十日内将位于成都市高新区房屋返还给原告（反诉被告）四川金农集团有限公司； 三、被告（反诉原告）张丽波于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川金农集团有限公司支付从2015年4月27日至2016年11月3日的房屋租金174145元、违约金17554元并支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的支付标准为：自2016年11月4日起至实际返还房屋之日止按照9780元/月的标准计付）； 四、原告（反诉被告）四川金农集团有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张丽波返还防噪音保证金20000元； 五、驳回原告（反诉被告）四川金农集团有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）张丽波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4874元，由原告（反诉被告）四川金农集团有限公司负担632元，被告（反诉原告）张丽波负担4242元；反诉案件受理费5500元，其中113元予以退还被告（反诉原告）张丽波，其余5387元由被告（反诉原告）张丽波负担5237元，原告（反诉被告）四川金农集团有限公司负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 晏 锐 二〇一七年十一月七日 书记员 韩艳玲