北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初12627号原告：魏相华，男，1969年5月9日出生，住山东省单县。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告：陈艳军，女，1978年3月26日出生，北京上京世纪商贸有限公司执行董事，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贺贝，北京市博儒律师事务所律师。原告魏相华与被告陈艳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏相华的委托诉讼代理人阴政宏、被告陈艳军的委托诉讼代理人贺贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏相华向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告魏相华与被告陈艳军于2009年3月20日签订的《租赁协议》和2012年6月15日签订的《补充协议》无效；2.请求判决被告陈艳军立即腾退位于北京市大兴区团河工业园的厂房；3.请求判决被告陈艳军支付原告魏相华自2017年1月15日起至上述厂房实际腾退之日止的占有使用费，截至起诉时为38400元；4.请求判决被告陈艳军向原告魏相华赔偿因被告陈艳军擅自拆除暖气设施导致原告魏相华未获得的暖气设施赔偿100000元；5.请求判决被告陈艳军向原告魏相华赔偿因被告陈艳军拖延搬迁腾退导致原告魏相华未获得的拆除腾退奖励340000元；6.本案诉讼费由被告陈艳军承担。事实和理由：原告魏相华将其位于北京市团河工业园的厂房租赁给被告陈艳军，并分别于2009年3月20日签订《租赁协议》，于2012年6月15日签订《补充协议》，根据上述协议约定，场地面积为1700平方米，厂房面积为1200平方米。租赁期限为2009年3月20日至2019年3月19日，其中2009年3月20日至2012年3月20日的每年租金为76000元，2012年3月20日至2019年3月19日的每年租金为92000元。2016年11月16日，西红门镇团河南村村民委员会、西红门镇团河北村村民委员会联合发布并张贴告知书，其中告知，西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村“工业大院”拆除腾退工作已于2016年10月8日正式启动，拆除腾退奖励期于2017年1月15日结束。包括原告魏相华和被告陈艳军在内的房主或租户应当解除租赁合同，尽快搬迁腾退。另外，该告知书还告知，全镇拆除腾退的政策统一，必须坚决执行。现原告魏相华认为双方签订的合同应属无效，被告陈艳军在明知上述租赁厂房涉及拆迁腾退的情况下，拒绝配合原告魏相华搬迁腾退。截至现在，被告陈艳军不仅未交纳2017年1月15日以后的厂房租金，而且一直占有上述租赁厂房，拒绝腾退，导致原告魏相华无法获得拆迁部门所赔偿的腾退奖励（标准为每平方米200元）。另外，被告陈艳军租赁厂房期间，擅自拆除了上述租赁厂房内的暖气设施，导致原告魏相华未获得暖气设施的相关赔偿。综上，被告陈艳军应当立即腾退上述厂房、支付未腾退厂房期间的占有使用费，并赔偿原告魏相华相应损失。原告魏相华为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判决支持原告魏相华的诉讼请求。被告陈艳军辩称，1.被告陈艳军认为涉案房屋占用土地性质是工业用地，经过了镇政府相应的审批后出租，团河北村全部都是这种情况，原告魏相华要求确认合同无效没有法律依据；2.原告魏相华未将应属于被告陈艳军的拆迁奖励给付被告陈艳军，所以被告陈艳军不同意腾退房屋，如果法院判决被告陈艳军腾退房屋，被告陈艳军的合法利益将无法得到保障；3.关于占有使用费不同意支付，村委会发布的公告已经明确告知2017年1月15日之后停水停电，被告陈艳军已无法正常使用涉诉房屋，涉诉房屋已经实际签订拆迁协议，房屋权利应当属于拆迁腾退指挥部，原告魏相华无权向被告陈艳军收取租金或占有使用费，并且如果合同确认无效，被告陈艳军对此并无过错，被告陈艳军占有房屋是为了促使原告魏相华履行义务，所以不应当支付占有使用费；4.关于原告魏相华的第4项诉讼请求，被告陈艳军不同意赔偿。原告魏相华没有任何证据证明被告陈艳军擅自拆除了暖气设施，更没有证据证明被告陈艳军给其造成了100000元损失；5.关于原告魏相华的第5项诉讼请求，被告陈艳军不同意赔偿。首先，请法院向西红门镇团河北村村民委员会或者西红门镇团河北村拆除腾退指挥部了解情况，核查拆除腾退补偿协议的内容，实际上原告魏相华已经获得了提前搬家奖励，也即原告魏相华主张的拆除腾退奖励。其次，被告陈艳军从来没有拖延搬迁腾退，反倒是原告魏相华避而不见，不按照协议约定将应属于被告陈艳军的补偿给予被告陈艳军，所以，即使原告魏相华未获得拆除腾退奖励，也是其自身原因所造成，与被告陈艳军没有任何关系。综上，请求法院驳回原告魏相华的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年3月20日，原告魏相华（甲方）与被告陈艳军（乙方）签订《租赁协议》，合同约定甲方租赁给乙方使用的厂房坐落在大兴区团河工业园，土地性质为工业用地，占地面积1700平方米，建筑面积为1200平方米，甲方负责为乙方提供有效的动力电源及洁净的水源，使用费由乙方负责；租赁期间为2009年3月20日起至2019年3月19日止；厂房年租金2009年至2014年为76000元，2014年至2019年为80000元，租金交付方式为半个年度交付，到下一交款周期前10日交下半年的房租。合同签订后，被告陈艳军以租赁房屋为注册地址投资设立了北京上京世纪商贸有限公司并将租赁房屋用于仓储和居住。2012年6月15日，原告魏相华（甲方）与被告陈艳军（乙方）签订《补充协议》，双方将2012年3月20日至2019年3月19日的年租金调整为92000元。2016年11月16日，西红门镇团河南村村民委员会和西红门镇团河北村村民委员会发布告知书，告知书载明“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线，12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动”、“拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水、电、道路、垃圾清运等服务。”被告陈艳军称涉诉房屋自2017年1月15日之后停水停电，无法正常使用，原告魏相华称自起诉时，涉诉房屋还未停水停电。经现场勘查，租赁房屋院内已停水、停电，院落门前东西向道路两边大部分建筑已被拆除，但道路并未设置路障，行驶通行条件与之前并无变化；院落内右手边第1间房屋室内没有暖气管道，但被告陈艳军称自己从上一家租户接手时就没有暖气，并非自己拆除。庭审过程中，被告陈艳军申请本院向北京市大兴区西红门镇团河北村拆除腾退指挥部调取案外人刘海波与拆迁人所签拆除腾退补偿协议在内的全部拆迁档案，经本院与北京市大兴区西红门镇政府下设拆迁腾退指挥部办公室工作人员核实，刘海波只是草签了协议，并没有签订正式的拆迁协议，无法调取。经询问，涉诉房屋位于北京市大兴区西红门镇团河北村村委会北200米；被告陈艳军在2017年1月15日之后未再支付房租；该房屋所在土地系原告魏相华从刘海波处承租；原告魏相华称涉诉房屋系承租土地后自己建造，但建造时未办理相关合法准建手续。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人并未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故原告魏相华与被告陈艳军所签订的《租赁协议》及《补充协议》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于原告魏相华主张被告陈艳军腾退并交还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于占有使用费，双方对于租赁房屋停水停电的时间存在争议，本院根据西红门镇团河南村村民委员会和西红门镇团河北村村民委员会发布的告知书确认停水停电时间为2017年1月15日，因2017年1月15日之后租赁房屋停水停电，使用受到限制，综合考虑双方合同无效的具体情况并结合被告陈艳军租赁房屋的用途，本院对房屋占有使用费的支付标准予以酌定；因原告魏相华未举证证明租赁房屋室内暖气管道系被陈艳军拆除，其要求被告陈艳军赔偿暖气赔偿款的诉讼请求，本院不予支持；原告魏相华尚未腾退系因与被告陈艳军就涉诉房屋拆除腾退后补偿问题存在争议，且拆迁单位的拆除腾退补偿内容尚未确定，无证据证明原告魏相华应当得到拆除腾退奖励却因被告陈艳军的原因未实际获得，故该项诉求不宜在本案中处理，原告魏相华可待拆除腾退补偿内容确定后另行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告魏相华与被告陈艳军于二〇〇九年三月二十日签订的《租赁协议》和二〇一二年六月十五日签订的《补充协议》无效；二、被告陈艳军于本判决生效后十日内将上述协议中承租的位于北京市大兴区西红门镇团河工业园的房屋及院落腾退给原告魏相华；三、被告陈艳军于本判决生效后十日内给付原告魏相华房屋占有使用费（按照每月三千二百元的标准，自二〇一七年一月十六日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回原告魏相华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千八百元，由原告魏相华负担五千四百三十三元（已交纳）；由被告陈艳军负担三百六十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘瑶二〇一七年十一月十日书记员  康泽