上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初19056号原告：张雯，女，1974年12月30日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：何梅英(系原告之母)，女，1944年1月9日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张霓(系原告之弟)，男，1976年7月24日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：徐雪芬，女，1977年7月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告张雯与被告徐雪芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告张雯的委托诉讼代理人何梅英、张霓到庭参加诉讼。被告徐雪芬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雯向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2017年8月20日解除；2.被告支付原告2017年6月18日至8月20日的房屋租金13,230元(按照每天210元计算，共计63天)；3.被告已支付的房屋押金6,300元原告予以没收；4.被告支付原告违约金6,300元；5.被告支付原告垃圾清运费400元；6.被告支付原告水电费920.90元。事实和理由：原告系上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)的产权人。2015年12月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁涉讼房屋。租赁期间，被告未经原告同意，擅自改装房屋为汗蒸房对外经营。目前，合同约定应于2017年6月16日支付的三个月房租被告仍未支付。2017年7月19日，原告通过邮件向被告催款，被告虽承诺于2017年7月24日支付房租，但直至2017年8月18日，被告非但未支付剩余房租，且通知原告其已经搬走，并把房屋钥匙存放于电表箱内。被告改变房屋用途、延期支付租金且提前退租的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告于2017年10月1日方才另行出租涉讼房屋，自被告擅自退租至原告另行出租期间，涉讼房屋一直空置，对原告造成损失，故原告提起本案诉讼。被告徐雪芬未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对《租赁合同》、《委托书》、《公证书》、《房屋租金收据》、照片、上海市房地产权证、EMS邮件投递记录查询单、微信记录、电费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积81.41平方米。2015年12月16日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，其中约定：被告承租涉讼房屋用于居住。租赁期限自2015年12月18日起至2017年12月17日止；月租金6,300元，押金6,300元，租金每三月结算一次，提前7天支付下次租金；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话……等费用应由乙方承担；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不得改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋……如因乙方的过失或者过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；……如违约，则向对方支付违约金6,300元；……若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，被告向原告支付押金6,300元，并按约支付房屋租金直至2017年6月17日。2017年6月27日，原告向被告发出微信：“是不是房租又没有付啊？”，被告回复：“不好意思啊，哥哥请原谅”、“我尽快打”、“都投资在项目里面，楼盘刚启动呢”、“我在乌镇”。2017年7月11日，原告向被告发出微信：“今天已经11号了”，被告回复：“你好最近资金出现一点周转问题，房租要到下周才能给到你非常抱歉”、“麻烦你们了”。2017年7月20日，原告向被告发出微信：“我跟你讲，现在老娘年纪大了，每天在家里坐立不安，我不想由于你房租的问题搞出什么状况，要么马上付款，要么马上结算立马搬走。本来你搞那些事情已经弄得周围都不满了，还每次拖付房租，我也很难为你说话。”、“什么时候到帐？”被告回复：“好的马上付款”、“我问下我先生稍后答复”。2017年7月27日，原告向被告发出微信：“由于你没有将相关款项按时付到，所以我们要宣布提前到期了，你赶快搬走吧”。2017年8月18日，被告回复：“我们已经搬走好久了，钥匙在电表箱里面，我现在在湖州”。2017年8月20日，原告收回涉讼房屋。此后，原告为清理涉讼房屋，支付垃圾清运费用400元。原告另提供电费发票及水费付款凭证，其中电费发票显示：2017年7月涉讼房屋电费为122.10元；2017年8月涉讼房屋电费为74.50元。水费付款凭证显示：涉讼房屋账期2017年10月，金额为44.90元。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告逾期支付租金，且经原告催告仍拒不缴纳，已经构成违约。鉴于原告已经于2017年7月27日通过微信通知被告解除《租赁合同》，故《租赁合同》应于2017年7月27日解除。被告还应向原告支付2017年6月18日至7月27日期间的租金。在《租赁合同》解除后，被告于2017年8月18日通过微信告知原告其已经搬离涉讼房屋，原告因此于2017年8月20日收回涉讼房屋，故被告应当向原告支付2017年7月28日至8月20日期间的房屋使用费，本院酌定参照合同约定的月租金计算房屋使用费。综上，原告诉请要求对被告已付的6,300元押金不予退还，并要求被告支付2017年6月18日至8月20日期间的房屋租金及房屋使用费的诉讼请求具有事实与合同依据，本院予以支持。原告另诉请要求被告支付违约金6,300元，因本院已支持原告没收被告已付押金以及支付房屋租金及使用费直至2017年8月20日的诉讼请求，且原告自认其已于2017年10月1日另行出租房屋，故本院认定原告没收被告已付房屋押金可以视为被告已就其违约行为承担了相应的违约责任，且相当于涉讼房屋一个月房屋租金的押金金额已可以弥补原告损失，故原告要求被告另向其支付违约金6,300元的诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。根据原告提供证据，被告搬离涉讼房屋后遗留大量垃圾，导致原告为此支付了400元的垃圾清运费用。根据合同约定，被告不能改变租赁房屋的结构、装修……如因被告的过失或过错使房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿或修复。故原告要求被告支付垃圾清运费400元的诉讼请求具有依据，本院予以支持。原告另诉请要求被告支付水电费共计920.90元。根据原告提供的电费发票，涉讼房屋7月至8月共产生电费共计196.60元。原告虽已于2017年8月20日收回房屋，但直至2017年8月31日，涉讼房屋仍然处于空置状态，因此，原告诉请要求被告支付2017年7月至8月电费的诉讼请求具有依据，本院予以支持。原告另行提供的水费发票显示账期为2017年10月，且未能提供被告于2017年8月20日前存在欠付水费情况的相应证据，故原告诉请要求被告支付欠付水费的诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告张雯与被告徐雪芬签订的《租赁合同》于2017年7月27日解除；二、被告徐雪芬应于本判决生效之日起十日内向原告张雯支付上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室自2017年6月18日至2017年8月20日止的租金及使用费共计13,230元；三、被告徐雪芬就上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁向原告张雯支付的租房押金6,300元不予退还；四、被告徐雪芬应于本判决生效之日起十日内向原告张雯支付垃圾清运费400元；五、被告徐雪芬应于本判决生效之日起十日内向原告张雯支付电费196.60元；六、驳回原告张雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850.60元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计425.30元，由原告张雯负担131.80元，被告徐雪芬负担293.50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴钧二〇一七年十一月十日书记员  杨芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。