广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初8022号原告：王永勤，女，1971年1月9日出生，汉族，住河南省杞县，原告：赵帅，男，1996年11月28日出生，汉族，住河南省杞县，两原告共同委托诉讼代理人：喻晨曦，广东道正律师事务所律师。被告：何伟全，男，1972年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：梁玉华，女，1976年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两被告共同委托诉讼代理人：蔡虹，广东商融律师所律师。原告王永勤、赵帅与被告何伟全、梁玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序分别于2017年7月20日、2017年11月30日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人喻晨曦，被告委托代理人蔡虹到庭参加了两次庭审，两原告到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，庭外和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理将位于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛港景8号4楼08室的房屋过户至原告名下的手续；2.被告赔偿原告中介费22200元、律师代理费20000元、银行按揭费3700元、保全担保费4000元，并支付违约金74000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。后在诉讼中变更诉讼请求为：1.解除双方签订的房屋买卖合约，被告向原告赔偿因拒绝履行房屋买卖合约所造成的损失500479.89元；2.被告赔偿原告中介费22200元、律师代理费20000元、银行按揭费3700元、保全担保费4000元，并支付违约金74000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：4.被告退回原告定金20000元。事实和理由：2016年12月29日，原告通过中介佛山市南海区丹灶拓华房地产中介服务部与被告签订房屋买卖合约，约定，被告将自己所有的位于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛港景路8号4楼08室内，作价740000元的价格出售给原告。原告按照约定向被告支付了购房定金20000元，同时双方约定于合同签订后15日内办理银行按揭，并于银行贷款通过后15日内签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易手续。后因原告王永勤希望以儿子赵帅名义购买房屋合办理贷款，被告亦表示同意并于2017年4月26日配合原告办理了房屋按揭手续，原告为此向银行缴纳按揭款3700元。2017年5月2日，银行同贷书出来后，被告经原告和中介公司多次通知却不协助原告签订房《广东省房地产买卖合同》和办理过户等手续，双方发生争议。原告认为依法成立的合同双方应全部履行，现被告拒不履行合同的行为严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，1.同意解除合同，但原告要求赔偿的损失无法律依据。本次交易中存在损失的是被告，而并非原告。被告保留追究由于原告过错造成被告损失的法律权利。2.交易中由于原告王永勤不符合贷款买房的条件，后将买房人变更为赵帅，时间的拖延导致被告在出售房屋时的资金需求不存在，由于原告的拖延及市场楼价的升幅导致被告的交易损失，后被告也与原告协商提出解除合同，由于双方无法达成一致意见引起诉讼，被告认为导致本次交易延误是由于原告在银行办理贷款手续不符合银行规定造成的。交易无法达成是由于原告原因，两被告不存在违约，对原告提出要相关的索赔事项不应予以支持。3.原告提交的诉状起诉人王永勤的签名及房屋买卖合约中的签名不一致，起诉状中赵帅的签名和原告提交的二手住房贷款资金划转授权委托书上的签名不一致。因在交易过程中，两被告和两原告没有一次是同时在现场一起签署有关涉讼房屋的交易文件，请法庭予以审查。4.因原告的原因导致涉讼合同无法履行，定金应不予退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的收据（9005089），未能显示收款对象身份及该费用与本案的关联，本院对其证明效力不予确认。2.原告提交的拓华地产收款收据为原件且可与佣金承诺书相互印证，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性均予以确认。3.原告提交的房屋买卖合约、不动产权证均为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性均予以确认。诉讼中，本院根据被告的申请依法向中国农业银行股份有限公司南海桂城支行调取《广东省房地产买卖合同》一份并当庭向双方出示，双方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋为广东省佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛港景路8号4楼08室，登记权利人为被告何伟全（权利证号4237373）、梁玉华（权利证号10039011）两人共有。2016年12月29日，原告王永勤（买方）与两被告（卖方）、案外人佛山市南海区丹灶拓二华房地产中介服务部（以下简称拓华地产）签订《房屋买卖合约》，约定买方向卖方购买涉讼房屋，成交价740000元。购房定金20000元，买方在签署本合约当天支付予卖方。首期房款220000元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天支付予卖方。尾期房款即申请贷款额518000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账号。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方房地产权证前）以现金方式补足给卖方。卖方在签署本合约后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，卖方在15天内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。如卖方违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按本合约成交价的10%支付违约金给买方，但买方不得再就此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。买方在15天内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，卖方有权解除合同，买方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。如买方违约，买方须按本合约成交价的10%支付违约金给卖方，卖方有权再将该物业出售予任何人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使买方履行此合约。买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等费用由违约方全额承担。买卖双方到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》作为本次交易的补充协议，如该合同的内容与合约内容不一致时，以本合约为准。同日，原告王永勤向被告支付定金20000元。同日，拓华地产出具收据，确认收到原告赵帅支付的涉讼房屋的中介服务费22200元。2017年4月26日，原告赵帅（授权人、购房人）与两被告（授权人、售房人）签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，向中国农业银行股份有限公司南海桂城支行确认基于购房人与售房人对涉讼房屋进行真实交易这一事实，购房人已向该行申请借款518000元。如该行批准发放不高于上述申请金额的借款，购房人、售房人双方均同意并授权该行将上述贷款资金划入被告梁玉华中国农业银行的账户62×××19。购房人、售房人均承诺该行将贷款资金划入上述账户，即视同该行已依据约定向购房人发放借款，且售房人收妥借款资金。2017年5月2日，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行向赵帅出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，拟同意在符合该行贷款条件的前提向赵帅发放贷款518000元用以购买涉讼房屋等。2017年4月26日，拓华地产工作人员通知被告梁玉华，称刚接银行通知明天可以批复贷款，要求其备好身份证、结婚证、户口簿，夫妻双方到金沙行政服务中心办理交易手续，约定时间4月28日中午14:00到金沙行政服务中心。5月2日、5月8日，该工作人员催促被告办理手续。5月12日，该工作人员回复短信，称“何太，我是拓华杨小姐。已经将你们的意思告知了买家。买家的意思三方约个时间大家见面谈，你看这些行吗？”，梁玉华回复称没有这个必要。后该工作人员发送短信称：今天买家问房子的事有没协商好，其将两被告退回定金20000元和赔偿50000元的信息转告给了买家，买家的意思是按合同约定来赔偿，最终也没法协商到位。2017年5月27日，拓华地产向两被告发送通知，通知两被告配合协助买方赵帅签订《广东省房地产买卖合同》并办理相关的房屋交易手续。若逾期办理，将依法承担法律责任责任。2017年5月31日，原告向佛山中汇融资担保有限公司支付诉讼保全担保费4000元。2017年5月24日，原告赵帅与案外人杜庆文签订《房屋买卖合约》，约定赵帅向杜庆文购买佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛海湾路26号3楼08室，建筑面积119.93平方米，成交价1200000元等。2017年6月30日，行政部门核发粤（2017）佛南不动产权第0141279号不动产权证，登记佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛海湾路26号3楼08室房屋的权利人为赵帅，单独所有。2017年6月2日，被告梁玉华签署《退件申请书》，确认两被告作为因涉讼合约将房地产权证及房产共有证、购房发票、契税发票、维修基金放在拓华地产作为交易递件使用，现两被告要求证件（原件）取回自己保管，证件取回后所产生的一切法律责任及后果与拓华地产无关，由卖方两被告承担。另查明，原告赵帅（乙方、受让方）与两被告（甲方、转让方）曾签署并向中国农业银行股份有限公司南海桂城支行提交一份落款日期为2016年12月29日的《广东省房地产买卖合同》，载明乙方向甲方购买涉讼房屋，交易价为710000元。乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金20000元，于过户前支付第一期房款172000元，最后一次付款518000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，付款方式为按揭。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到佛山市行政服务中心办理过户手续。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方20000元的违约金等。被告认为双方签订的该合同为双方真实意思表示，变更了涉讼合同的约定；原告认为该合同为办理银行按揭贷款手续所签订，双方真实意思表示应以涉讼合同约定为准。本院认为，两原告到庭确认提起本案诉讼为其真实意思表示，并授权喻晨曦代理其参与诉讼，两原告提起本案诉讼合法。原告王永勤与两被告签订涉讼合同，并履行了支付定金的义务，故其是涉讼合同主体。两原告与两被告在实际履约过程中，同意以原告赵帅名义购买房屋并办理按揭贷款，故赵帅在履约过程中亦成为房屋买卖合同主体，两原告主体适格。涉讼合同为混合合同，包含房屋买卖合同关系及居间合同关系，而本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅对其中的原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼中有关原、被告房屋买卖关系的内容是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约全面履行各自义务。被告虽称因原告变更购房人为赵帅导致交易拖延及楼价上升的损失，交易无法达成是原告原因所致，但其一，两被告与原告赵帅已经签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，确认涉讼房屋购房人为赵帅并协助其办理按揭贷款手续，而赵帅亦已经取得银行出具的同贷书；其二，被告未举证证明在履约过程中曾对以赵帅名义购房或办理按揭贷款手续提出异议，应自行承担不利后果。综上，两被告在履行过程中同意以赵帅名义购房、办理贷款手续，现又就此提出异议，违反诚实信用原则，其抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据原告提交的中介向被告发送的信息，可以看出，在涉讼合同履行过程中，中介多次催促被告履约未果，后买卖双方协商解除合同，被告并提出一定的解约赔偿方案，此后被告又要求中介将房地产权证等办理房屋交易后续手续的材料退还，足以证明涉讼合同因被告拒绝配合无法继续履行，被告行为已经构成违约。原告在履约过程中已经履行自己的义务，取得了同贷书，只需要被告配合即可办理过户手续。在被告明确拒绝履行合同、双方协商不成的情况下，原告转而购买其他房屋，并无违约或不妥之处，故两原告诉请解除涉讼合同中有关双方房屋买卖合同关系的内容符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告退还定金20000元合法有据，本院予以支持。被告虽称双方已签订《广东省房地产买卖合同》，变更了双方关于违约责任的约定，但其一，该合同落款日期与涉讼合同签订的相同，若该合同于该日签订，则双方同时签订两份合同不符合常理，且双方均确认该合同为向中国农业银行南海桂城支行贷款时所签订，可见该合同落款日期为虚假。其二，涉讼合同约定了后续签订的《广东省房地产买卖合同》与涉讼合同不一致的地方，以涉讼合同为准，可见双方在签约时已经预见到后续可能签署其他协议且与涉讼合同约定不同的情况，并同意以涉讼合同为准，此对为按揭签订的该份《广东省房地产买卖合同》亦应予以适用。其三，《广东省房地产买卖合同》中约定的房屋总价及首期款均少于涉讼合同，而双方在诉讼中均未主张双方曾协商对减少价款达成一致，该合同约定与事实不符，且该合同实际由中国农业银行南海桂城支行持有，故原告主张该《广东省房地产买卖合同》仅为办理银行贷款手续签订，更为合理可信。综上，本院采纳原告主张，认定《广东省房地产买卖合同》是双方为办理贷款手续签订，双方真实意思表示及权利义务约定均应以涉讼确定。涉讼合同约定买卖双方任一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费及咨询费，故原告诉请被告赔偿其已支付的中介费22000元符合合同约定，本院予以支持。涉讼合同约定买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等费用由违约方全额承担，原告诉请被告赔偿其已支付的保全担保费4000元符合合同约定，本院予以支持。但对于原告主张的律师费，原告并未提供任何证据予以支持，应自行承担举证不能的不利后果，本院对该诉请不予支持。对于原告主张的银行按揭费，亦并非守约方为主张权利所产生的必要费用，合同亦未约定该费用由违约方承担，故本院对该项诉请亦不予支持。原告虽诉请被告赔偿其另行购买房屋所产生的房屋差价损失，但其一，根据涉讼合同约定，一方违约的，另一方可以要求违约方支付房价10%的违约金，不得再主张其他赔偿，可见双方对于违约责任范围有明确约定，双方对违约后果及损失亦有明确预见。其二，原告在履约过程中仅支付了定金20000元，原告实际损失确定应同时考虑原告该实际付款情况。其三，不同房屋的价格受房屋所在位置、楼层、装修等个性因素影响，不同房屋的差价与被告违约并无必然关联。其四，原告主张的实际支出包括中介费、保全费已经经本案得以支持，部分填补其实际损失。综上，原告诉请被告支付房屋差价损失理据不足，本院不予支持。被告应承担的违约责任应按合同约定确定，即被告应向原告支付违约金74000元（740000×10%），原告相应诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王永勤、赵帅与被告何伟全、梁玉华及案外人佛山市南海区丹灶拓二华房地产中介服务部签订的《房屋买卖合约》中有关两原告与两被告房屋买卖合同关系的内容；二、被告何伟全、梁玉华应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金20000元予原告王永勤、赵帅；三、被告何伟全、梁玉华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金74000元予原告王永勤、赵帅；四、被告何伟全、梁玉华应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费22000元、保全担保费4000元予原告王永勤、赵帅；五、驳回原告王永勤、赵帅的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8629.71元，财产保全费2520元，共11149.71元（两原告已预交），由两原告负担2429.71元，由两被告负担8720元（6200+2520）并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。对于两原告预交的受理费及财产保全费共8720元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年十一月七日书记员 邓莹莹