江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3342号上诉人（原审原告）：桑双元，女，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李超，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军江苏省军区徐州第二离职干部休养所，住所地徐州市铜山路149号。负责人：王少亭，该所所长。委托诉讼代理人：李继民，江苏彭淮律师事务所律师。上诉人桑双元因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区徐州第二离职干部休养所（以下简称徐州干休所）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人桑双元上诉请求：1.请求二审法院依法改判支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定的事实没有对上诉人与被上诉人之间的购房关系进行定性，模棱两可。一审中的证据足以证实，被上诉人与地方开发企业(徐州奔马房地产开发有限公司)合作，进行开发建设，将其中的部分房源向社会公众进行销售。并且被上诉人公开向买房人承诺及时办证，基于对部队的绝对信任，买房人均认为短期内可以取得不动产证书、户口迁入、孩子上学的预期可以实现，遂与部队签订了协议购买此处房屋。一审判决书第七页“庭审中，原告自认合同并没有对办理不动产权期限和条件约定，也没有关于逾期办证违约责任的认定”是断章取义，上诉人只是根据协议本身存在的条款作出回复，不能认定上诉人形成自认，而否定了被上诉人曾承诺办证。一审判决既然认定了上诉人与被上诉人为平等的买卖双方，也应当认定上诉人有向被上诉人主张逾期办证责任的权利。二、一审判决法律适用错误。被上诉人是否符合《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的主体资格，不影响被上诉人向上诉人承担办证义务、赔偿逾期办证损失的责任，本案完全可以适用该司法解释确定责任。退一步讲，上诉人与被上诉人存在着平等主体的合同关系，即使适用合同法中的规定，被上诉人也应当在合理的期限内为上诉人办理不动产权证并承担相应的违约责任。被上诉人徐州干休所答辩称，上诉人在与被上诉人签订的合同是军队经济适用房购销合同，上诉人在购买涉案房屋时，就已经明知涉案房屋的性质为军队经济适用房系军产房，合同中也明确约定办证需按照国家和军队有关规定，到地方房地产管理部门办理个人住房产权登记手续，而且未约定具体办证时间。双方签订的购房合同，对被上诉人办理产权证的约定是附条件的。目前涉案房屋性质仍然是军产房，其土地仍然是军事设施用地，根据国家有关规定，涉案房屋目前不具备办理产权证的条件，故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。桑双元向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐州干休所履行办理徐州市云龙区三环东路39号1栋2单元X层XX号房产不动产权证的义务；2.判令徐州干休所因逾期办理涉案不动产权证，以总房款1071953.3元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿桑双元损失（同期贷款利率上调30%），自2013年3月24日至办理房屋权属证时止（暂计算至2019年3月10日为人民币462403.42元）；3.诉讼费由徐州干休所承担。一审法院查明：2008年8月29日，中国人民解放军总后勤部下发后营[2008]363号《下达2008年度第三批军队空余土地转让计划》文件，载明：沈阳、兰州、济南、南京、广州、成都军区联勤部、海军后勤部、总参管理保障部、国防大学校务部：现将2008年度第三批军队空余土地转让计划下达你们。望认真按照国土资源部、财政部、总后勤部《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号）和总后勤部《军用土地使用权竞价转让办法》等有关规定，按照明确的转让模式，认真组织转让工作，确定受让人后，再按照有关规定要求报批。转让所得收益除必要开支外，应优先调剂用于所属部队营区综合配套整治。要对竞价转让信息、转让文件、转让底价确定、现场公开竞价等关键环节，认真把关，做到严格落实竞价转让操作程序，组织实施严密，各类文档规范，操作公开透明，监督检查到位，确保政策执行不走样，确保转让公开、公平、公正。转让计划表中包含第40集团军徐州干休所位于徐州市云龙区土地面积为14800平方米的住宅用地。2012年7月20日，中国人民解放军总后勤部下发后营[2012]405号《关于第四十集团军徐州干休所部分土地竞价转让事》文件，载明：沈阳军区联勤部：联营[2011]62号请示悉。经研究，同意第四十集团军徐州干休所将位于徐州市云龙区的沈苏字第1811号坐落北侧10475.8平方米土地，通过公开竞价方式转让给徐州奔马房地产开发有限公司。该公司支付土地转让经费8819万元，获取土地使用权期限70年，规划容积率不大于2.5。期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的处置，按国家和军队有关规定办理。干休所获得转让经费用于该所离退休干部住房改造，有关转让经费使用及工程建设，按军队规定另行报批。该项目上缴土地转让费1764万元。望按照国家和军队政策规定，办好相关手续。项目实施完毕，及时将有关情况报我部基建营房部。徐州干休所（甲方）与桑双元（乙方）签订《65631部队徐州干休所经济适用住房购销合同》一份，约定：第一、乙方所购住房详细地址：沈苏字第1811坐落，徐州市云龙区三环东路39号1栋2单元X层XX号。第二、该房的用途仅作为住宅，甲方出售给乙方的住房，建筑面积共142.51平方米（套内建筑面积119.749平方米，阳台面积3.859平方米，公共部位与公用房屋分摊面积22.759平方米），计价面积为142.51平方米。第五、乙方付清全部应付款项后，对所购住房拥有全部产权。第八、经济适用住房竣工后，按照国家和军队有关规定，到地方房地产管理部门办理个人住房产权登记手续。该合同附件载明：一、按照市场价格购买的住房，拥有全部产权，办理产权证后可上市交易。二、全部按市场价购买住房的住户，需要上市交易的，实行市场准入制度，可自主进行交易。桑双元分别于2012年10月24日支付购房款40万元，于2013年4月7日支付购房款640200元，于2013年4月24日支付仓库款10920元。涉案房屋于2013年交付给桑双元。2011年6月13日徐州市国土资源局颁发的国有土地使用证[徐土国用（2011）第25429号]载明：土地使用权人徐州干休所，坐落云龙区三环东路黄山，地类（用途）军事设施用地，使用权类型划拨，使用权面积9866.8平方米。2011年7月26日徐州市规划局颁发的建设用地规划许可证载明：用地单位徐州干休所，用地项目名称住房改造工程，用地位置三环东路以西、部队干休所内，用地性质居住用地，用地面积9500平方米。2015年1月30日徐州市规划局颁发的建设工程规划许可证载明：建设单位徐州干休所，建设项目名称住房改造工程1#2#住宅楼、地下车库、配电室，建设位置三环东路西侧，建设规模29105平方米（含阳台、保温层、地下室、变电室）。2017年7月25日徐州市国土资源局颁发的建设项目用地验收合格书载明：申请验收单位徐州干休所，建设项目名称经济适用房1#、2#住宅楼，土地坐落云龙区和平路北、三环东路西，批准用地面积9866.8平方米，土地用途军事设施用地。三环东路39号65631部队经济适用房1#楼分户面积明细表载明：房号2-XXX，套内面积119.749，公摊面积22.759，其中阳台面积3.859，建筑总面积142.51。2012年12月30日徐州干休所住房改造工程竣工验收备案。2015年12月15日徐州干休所委托江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司对位于徐州市云龙区三环东路西侧干休所经济适用房住宅房地产在2013年2月28日同地段普通商品房市场价格进行评估，2015年12月22日房地产市场价格咨询报告，评估结果如下：该区域在2013年2月28日普通商品房的平均价格为6800-7600元/平方米。2015年12月15日徐州干休所出具的土地评估、外售价格评估事中载明：土地面积为9866.8平方米，住房面积为29105平方米（含地下车库、地下室、配电室）。2016年6月22日住房收费明细载明：姓名：桑双元，房号：1-2-XXX，住房面积：142.51；购房面积142.51，单价7350，合价1047448.5元；地下仓房面积5.04，单价2600，合价13104元；购房楼层差面积142.51，单价80，合价11400.8元；总房款1071953.3元；测量费（建筑面积*0.8）118.04元。桑双元于2016年6月28日向徐州干休所补交购房款18649.30元、仓库款2184元并支付测量费118.04元。徐州干休所于2016年6月28日向桑双元开具了收据，载明：付款单位：桑双元，收费项目名称：经济适用房购房款-商品房款1-2-XXX，金额：1058849.30元。庭审中，桑双元自认合同并没有对办理不动产权期限和条件约定，也没有关于逾期办证违约责任的约定。一审法院认为，关于本案是否属于人民法院受案范围的问题。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，桑双元并非徐州干休所的内部人员，本案也不是徐州干休所内部建房、分房而引起的纠纷，双方签订的购房合同是在平等主体基础上建立，因此本案属于人民法院的受案范围。关于桑双元主张徐州干休所履行办理涉案房屋不动产权证义务的问题。徐州市云龙区三环东路39号1#楼占用的土地为军事设施用地，房屋性质为经济适用房，由徐州干休所按市场价向桑双元等地方人员出售。由于房屋性质的特殊性，不动产权证的办理需根据国家和军队政策的规定进行，程序相较普通商品房更加繁琐，周期亦会更长，双方签订的合同并没有对不动产权证办理的时间进行约定，目前土地性质仍为军事设施用地，不动产权证办理到桑双元名下的条件未成就，桑双元的诉讼请求缺少相应的事实依据，法院依法不予支持。徐州干休所应积极向军队主管部门汇报情况，加强与地方房管土地部门沟通，力争早日解决涉案房屋的不动产权证办理问题。关于桑双元主张徐州干休所逾期办理涉案不动产权证赔偿损失的问题。根据桑双元的事实和理由及庭审陈述，其主张损失依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而该司法解释第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，该解释的适用条件为出卖人必须是房地产开发企业，而本案被告并非房地产开发企业，桑双元依据该解释主张赔偿损失，缺少相应事实及法律依据，另因购房合同也没有关于逾期办理不动产权证损失如何计算的约定，故对该项诉讼请求亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回桑双元的诉讼请求。二审期间，上诉人提交以下证据材料：证据一，徐州干休所于2012年3月17日印发的《通知》一份，其中第二条载明：经济适用房售价暂定每平方米2800元，内部调整超面积部分售价暂定每平方米7000元（对外出售的商品房价暂定每平方米7500元左右），经济适用房住房楼层差为30元/m2，商品房楼层差为50元/m2，可以证明被上诉人将案涉的部分房屋作为商品房向上诉人等社会公众进行销售，上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，本案应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行处理。证据二，徐州干休所于2013年12月31日印发的《简报》一份，其中办理情况一栏的内容为“截止12月16日，我所新建住房所需主要证件手续均已办理齐备，如土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。下一步将为各住户办理两证”，可以印证徐州干休所与上诉人之间为商品房买卖合同关系，被上诉人称双方订立的合同为所谓的经济适用房购销合同不能成立，因为上诉人既不是被上诉人的单位人员，也不属于军队在职或已经退役的相关人员，根本就不具备向被上诉人购买经济适用房的资格和条件。被上诉人质证认为，上诉人提供的两份证据在一审审理之前已经存在，但在一审审理过程中上诉人并未提交，现又作为新证据提交，不符合新证据举证规则。上诉人对于证据一的真实性没有异议，但该份证据恰恰证明了涉案房屋为部队经济适用住房。证据二只是部队内部的一个的新闻稿，不符合证据形式要件，并且在该份简报里，被上诉人也没有提到办理两证的具体时间。上诉人提交的两份证据均不能证明上诉人的观点。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于徐州干休所与桑双元签订的房屋购销合同的性质问题。桑双元上诉认为其与徐州干休所之间构成商品房买卖合同关系，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向徐州干休所主张逾期办理不动产权证的损失。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案《65634部队徐州干休所经济适用住房购销合同》的出卖人徐州干休所并非房地产开发企业，并且合同第十二条中约定的“乙方（桑双元）购房后，需要上市交易的，必须经甲方（徐州干休所）同意，实行准入制度”，亦已说明涉案房屋不是可自由上市交易、流通的商品房。徐州干休所与桑双元之间虽然进行了房屋买卖，但不构成商品房买卖合同关系，徐州干休所2012年3月17日印发的《通知》中作出的“商品房”表述与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的“商品房”不是同一含义，不具有法律效力，本案纠纷不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。二、关于涉案房屋是否具备办证条件以及徐州干休所应否承担逾期办证违约责任的问题。桑双元所购住房占用的土地为军事设施用地，房屋性质为经济适用房。由于涉案房屋和用地性质的特殊性，不动产权证的办理需要根据国家和军队政策的规定进行，目前尚不具备办理的条件，桑双元与徐州干休所签订的《65634部队徐州干休所经济适用住房购销合同》也未对不动产权证的办理时间以及逾期办证构成违约进行约定。由于涉案房屋尚不具备办理不动产权证的条件，且按照合同约定徐州干休所不存在逾期办证的违约，上诉人的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人桑双元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8336元，由桑双元负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年九月七日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷