广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初7437号原告：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区新华镇新都大道凤凰北路33号，统一社会信用代码91440101749946586T。负责人：刁小军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈江丽，该公司职员。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。被告：朱力军，男，汉族，1971年4月3日出生，住广州市花都区。原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称花都雅居乐物业公司）与被告朱力军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告花都雅居乐物业公司的委托诉讼代理人陈江丽、赵瑰丽，被告朱力军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花都雅居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按每月331元的标准向原告支付自2015年12月起至2017年8月止的物业服务费6951元；2、判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠交费总额的千分之三支付滞纳金，暂计至起诉日为2319.98元，以上合计9270.98元；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告按每月331元的标准向原告支付自2015年12月起至2017年8月止的物业服务费6951元；2、判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠交费总额的千分之一支付滞纳金，暂计至起诉日为773元，以上合计7724元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为花都雅居乐雍华廷小区提供物业管理服务，被告为该小区一期16栋X单元（即花都区新华镇凤凰北路33号16栋X房）的业主，该物业的建筑面积为157.44平方米。按原告与该小区开发企业2013年8月25日签订的《物业管理委托合同》第十八条第一款的约定，该小区住宅的物业管理费为每月1.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费205元。另，该小区经过投票，于2013年10月10日起执行新的收费标准，该小区住宅的物业管理费为2.1元/平方米，即从2013年10月起被告每月需向原告支付物业管理费331元。自2015年12月起至2017年8月止，被告无故拖欠原告物业管理费21个月，共计6951元。期间原告多次催缴并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今未支付。依据原告与该小区开发企业2013年8月25日签订《物业管理委托合同》第十八条第一款的约定，被告逾期支付物业管理费，从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之三支付滞纳金。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特提起诉讼。被告朱力军承认原告在本案中所主张欠物业管理费的事实，并对欠费金额有异议。被告答辩称不交物业管理费是因为原告自2003年进入小区以来，一直违反物业合同和国家的相关法律，不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务。如原告没有在本物业小区范围内设立管理处；没有向广大业主公布历年的财务收支账目；在没有征得业主的同意下，擅自利用小区的业主公有面积进行经营、收取停车费、广告费、场地出租费等等，所得费用没有向业主公开，也从来没有交给全体业主；将物业费从1.3元调到2.1元不合法，也没有与业主签订物业服务合同。被告要求原告对存在的问题整改后，才交物业管理费。原告违反合同在前，物业管理费应按1.3元每平方来收取，不能按2.1元来收取，原告多收取部分应退回；且是原告的原因导致被告不交物业管理费，请求法院判令被告不需要缴纳滞纳金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。涉案房屋位于广州市花都区新华镇凤凰北路33号16栋X房，建筑面积157.44平方米。花都雅居乐物业公司具有三级物业服务资质，成立于2003年4月23日，并向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》。2003年8月25日，原告作为乙方与广州花都雅居乐房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《物业管理委托合同》，合同第一条约定：甲方将花都雅居乐雍华廷委托乙方经营物业管理。第三条约定：委托管理期限为120个月，自2003年8月25日起至2013年8月24日止。本合同期限内业主委员会在花都区房管局的指导下依法成立的，业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；2013年8月25日甲乙双方协商续签合同。原《物业管理委托合同》与续签的《物业管理委托合同》第十八条均约定：洋房住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；别墅按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；小车车位由乙方按每个每月50元向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，乙方有权按欠费金额的每日千分之三计收滞纳金。至原告提起诉讼，涉案小区仍未成立业主委员会。另查明，该小区经过投票，于2013年10月1日起执行新的收费标准，该小区住宅的物业管理费的收费标淮为：洋房2.1元/平方米，别墅2.8元/平方米，商铺3.5元/平方米。花都雅居乐物业公司陈述，朱力军自2015年12月起欠缴物业管理费。原告通过口头并多次书面发《费用催缴通知书》给朱力军，要求朱力军尽快支付物业管理费，但朱力军至今仍未支付。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，故花都雅居乐物业公司与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对朱力军同样具有约束力。本案中，花都雅居乐物业公司作为“雅居乐雍华廷”建设单位广州花都雅居乐房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，实际履行了为“雅居乐雍华廷”物业管理区域提供前期物业服务的义务，即，朱力军与花都雅居乐物业公司已经形成事实物业服务合同关系。朱力军作为“雅居乐雍华廷”小区的业主之一，接受了花都雅居乐物业公司的服务，理应向花都雅居乐物业公司缴纳物业服务费用。按《物业管理委托合同》，物业管理费是每月缴纳，朱力军未缴纳，属违约行为。因此，对花都雅居乐物业公司要求朱力军支付拖欠的物业管理费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。朱力军以花都雅居乐物业公司未与其签订物业服务合同为由不交物业管理费，本院不予支持。经计算，涉案房产每月物业管理费为331元，拖欠2015年12月至2017年8月的物业管理费为331元×21个月=6951元。花都雅居乐物业公司自述涉案小区业主逾期未交物业管理费则从逾期付款之日起开始计交滞纳金，故其要求滞纳金以每月拖欠的物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计算合理合法，本院予以支持。至于朱力军提出的物业管理费的交纳标准，根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。本案中，花都雅居乐物业公司提供了《花都雅居乐雍华廷一、二期小区关于调整住宅物业服务费收费标准征询意见唱票会议纪要》作为证据，证明已有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将涉案小区的物业管理费由每月每平方米1.3元提升至每月每平方米2.1元。朱力军虽提出异议，但并未提供证据证实其主张。故对于花都雅居乐物业公司要求朱力军按每月每平方米2.1元的标准向花都雅居乐物业公司支付2015年12月至2017年8月的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。经计算，涉案房产每月物业管理费为331元，2015年12月至2017年8月的物业管理费为331元×21个月=6951元。故朱力军应向花都雅居乐物业公司支付的物业管理费为6951元。花都雅居乐物业公司自述涉案小区业主逾期未交物业管理费则从逾期付款之日起开始计交滞纳金，故其要求滞纳金以每月拖欠的物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计算合理合法，本院予以支持。至于朱力军提出的花都雅居乐物业公司不履行或不完全履行物业服务合同的约定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务等问题，以多次要求花都雅居乐物业公司改正，花都雅居乐物业公司拒绝改正才导致其不交物业费的抗辩理由，本院不予支持。本案是物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，朱力军如认为花都雅居乐物业公司存在上述问题，可另循合法途迳请求该公司承担继续履行、采取补救措施或都赔偿损失等违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下:一、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付自2015年12月起至2017年8月止的物业管理服务费6951元；二、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付逾期缴纳上述物业管理服务费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业服务费331元为本金，分别从逾期之日起按每日千分之一标准计至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月物业管理服务费本金为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱力军负担。本判决为终审判决。审判员  郑伟玲二〇一七年十一月十三日书记员  沈佩珊