山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初8033号原告：孙振硕，男，1986年7月14日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅洁，山东琴岛律师事务所律师。被告：青岛岸滩建设开发有限公司，住所地青岛市敦化路48号2号楼。法定代表人：高明霞，董事长。委托诉讼代理人：于文蓬，山东建林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春雨，山东建林律师事务所律师。原告孙振硕与被告青岛岸滩建设开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙振硕及其委托诉讼代理人朱红娟、刘雅洁、被告青岛岸滩建设开发有限公司的委托诉讼代理人于文蓬、张春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙振硕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就青岛市浮山新区三小区明翠雅庭（一）期住宅*户房屋（以下简称涉案房屋）签订的商品房买卖合同；2、被告向原告退还已付购房款311628元，原告将涉案房屋退还给被告；3、被告赔偿原告经济损失2265400元（包括：合同解除后原告无法取得房屋的损失、装修损失、饭店停业损失、再次购房的税费和中介费损失、无法取得产权证导致子女无法上学的损失、投资获利损失）。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告就青岛市浮山新区三小区明翠雅庭（一）期住宅*户房屋签订的商品房买卖合同；2、被告向原告退还已付购房款311628元及利息（以311628元为计算基数，自2014年10月9日至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率标准计算）；被告赔偿房屋增值损失1755515元；4、被告赔偿原告已付购房款（311628元）一倍的金额；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年11月6日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋。原告已支付全部购房款，房屋交付后，被告一直未协助原告办理权属登记，经原告多次催促，被告承诺在该小区三期房屋销售后一并办理，在该小区三期销售过程中，被告告知原告无法办理涉案房屋权属登记。经原告自行查询后得知，涉案房屋系物业管理用房，无法办理权属登记，导致原告无法取得涉案房屋权属，不能实现合同目的。被告的行为侵犯了原告的合法权益，依据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释规定，要求判如所请。被告青岛岸滩建设开发有限公司辩称，同意解除原、被告就涉案房屋签订的买卖合同并相互返还房款和房屋，但合同解除的责任并不在被告，包括涉案房屋在内的建设项目共计144套房屋，其中一套为物业用房。2003年被告申请并取得了包括涉案房屋在内的143套房屋的预售许可证，同年11月与原告就涉案房屋签订了买卖合同，合同附件中已经标注了涉案房屋为管理用房，原告也在标注处签字捺印，被告已经履行了告知义务，没有隐瞒涉案房屋为管理用房的事实；后被告向房屋行政管理部门递交了全部所售房屋权属登记申请，房屋行政管理部门回复《房地产权书准予登记通知书》，将包括涉案房屋在内的五套房屋列为不可销售房屋，该后果不是被告造成的，被告的预售、销售行为没有任何过错和过失，原告主张的房屋增值损失本就是或然性的，而且在2005年9月即已知晓涉案房屋无法办理产权登记，因此评估基准日应确定于2005年9月；原告所依据的商品房买卖合同的司法解释不适用于本案，原告以此为依据向被告主张赔偿损失以及已付购房款一倍的金额损失及利息，不应得到支持。经审理查明,2003年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号FM-0010）,合同约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋（该房屋地址现变更为青岛市富源一路104号2单元102户），建筑面积93.73平方米，单价每平方米3325元，房屋总价款共计311628元。合同第三条约定，该商品房的用途为住宅。在该合同所附的平面图中，原告在其所购买房屋的位置处签署了姓名，该房图中原告签名处有很小的字迹“管理用房”。合同签订后原告按约支付了房屋总价款311628元，被告亦向原告交付了房屋，至今未能办理产权登记，原告未取得涉案房屋所有权证。对于原告所购房屋未能办理产权登记的原因，原、被告各执一词，原告认为被告在明知涉案房屋系物业管理用房的情况下，作为住宅房出售给原告，导致原告无法取得房屋产权登记，过错在被告。被告则认为：1、签订合同时，原告在合同附件房图中所购房屋的位置签署了姓名，该图中明确载明了涉案房屋系管理用房，因此原告对涉案房屋的性质是清楚的；2、被告根据预售许可证销售的涉案房屋，被告建设的房屋有三栋共计144套，在办理预售许可证时申请并批准了143套（包括涉案房屋），另有一套是物业用房，没有申请销售，后来被告在协助原告办理产权登记时，房屋管理部门批复，涉案房屋不能办理产权登记，因此过错并不在被告。被告对其反驳意见提供了商品房预售许可证、房地产权属准予登记通知书及房屋备案详细信息表。该许可证载明，被告预售房屋的地点为青岛市浮山新区三小区A2,A3,A4栋，房屋总建筑面积和国内预售建筑面积均为13542.78平方米，共143套。房地产权属准许登记通知书载明，房地权利人为被告，房屋坐落地点为青岛市浮山新区三小区A2,A3,A4栋，设计用途为住宅，总建筑面积13636.87平方米，不可销售建筑面积423.93平方米。该通知书所附的备案房屋信息表中载明：A3栋中3单元102户房屋（建筑面积49.01平方米）设计用途为社区服务房、5单元101户房屋（建筑面积93.73平方米）为物业房，5单元102户房屋（建筑面积93.73平方米）为管理用房（涉案房屋），6单元101户房屋（建筑面积93.43平方米）为管理用房、6单元102户房屋（建筑面积94.03平方米）为管理用房。上述五处房屋不可销售。原告对被告提供的上述证据的真实性以及证明事项均无异议，但认为从该证据可以看出，被告在2003年办理预售许可证时，将规划设计为管理用房的涉案房屋作为住宅房屋申请进行销售，是导致本案纠纷的根本原因。合同附件中原告签字的房图位置中载明的“管理用房”字迹很小，肉眼无法辨识，而合同第三条显著载明涉案房屋用途为“住宅”，这足以说明被告在办理预售许可的时候，向房屋管理部门提供了错误信息，导致房屋管理部门就涉案房屋办理了预售许可，被告反驳称其没有过错缺乏依据。上述事实，有青岛市商品房出售合同、销售不动产统一发票、青岛市房地产业预收款专用收据、个人贷款合同、房屋所有权证、物业管理费收据、房屋钥匙及资料接收表、检查记录表、庭审笔录在案佐证并经庭审质证和审查，可以采信。诉讼中，原告对其主张的房屋增值损失和房屋装修损失申请进行评估，本院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司进行了评估，评估结果为:涉案房屋于2017年3月27日的评估总值为2067143元。原告预交评估费10336元，原告对该评估报告没有异议，被告对评估报告本身没有异议，但认为评估结果过高，而且评估基准日应该确定在原告得知涉案房屋不能办理产权登记的2005年9月。诉讼中原告自行撤回了房屋装修损失的评估申请，本院予以了准许。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同履行过程中，因涉案房屋至今未能办理产权登记，原告无法实现合同目的，故现原告要求解除合同、由被告退还已付房款311628元，被告亦同意解除合同返还房款，本院予以准许，同时原告亦应将房屋返还给被告。对于原告主张的房屋增值损失涉及被告是否违约，应否承担违约责任问题。被告作为房屋出售方，根据合同约定和法律规定，有责任和义务协助原告办理产权登记手续，现被告未能履行该义务，已构成违约，根据法律规定应承担违约责任，被告辩称其销售行为并无过错，无需承担责任，没有法律依据，根据法律规定，是否承担法律责任应以是否构成违约为前提条件，而非是否存有过错，被告未协助原告办理房屋产权登记的事实真实存在，已经构成违约，现在该房屋的市场价值远高于合同约定的价值，合同解除后原告无法获得房屋的增值利益，被告的违约行为导致原告的利益受损，因此原告要求被告支付房屋增值损失，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告在销售涉案房屋前已经取得了预售许可证，该规定并不适用于本案，原告依此规定，主张被告向其支付已付房款一倍的损失，没有法律依据，本院不予以支持。涉案房屋虽未办理产权登记，但被告已按约向原告交付房屋，房屋一直由原告占有使用，因此在该情况下，原告主张被告赔偿已付购房款利息，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九规定，判决如下：一、原告孙振硕与被告青岛岸滩建设开发有限公司就青岛市富源一路104号二单元102户房屋签订的商品房买卖合同于2017年12月6日解除；二、被告青岛岸滩建设开发有限公司向原告孙振硕退还购房款311628元；三、原告孙振硕向被告青岛岸滩建设开发有限公司腾还青岛市富源一路104号二单元102户房屋；四、被告青岛岸滩建设开发有限公司向原告孙振硕赔偿房屋增值损失1755515元；五、评估费10336元，由被告青岛岸滩建设开发有限公司负担；六、驳回原告孙振硕要求被告青岛岸滩建设开发有限公司赔偿已付房款一倍损失311628元的请求；七、驳回原告孙振硕要求被告青岛岸滩建设开发有限公司赔偿已付购房款利息的请求。上述二至五项，由原告孙振硕、被告青岛岸滩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费24923元、财产保全费5000元，共计29923元（原告已预交），由原告孙振硕负担3251元，被告青岛岸滩建设开发有限公司负担26672元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  于建芝人民陪审员  葛增华二〇一七年十一月六日书 记 员  林 洁