连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0706执异371号案外人：连云港朐雅投资有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：卞宝安，该公司董事长。委托诉讼代理人：李进洲，江苏瑞杰律师事务所律师。申请执行人：黄际斌，男，1975年4月21日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：田萍，江苏云港律师律师事务所律师。被执行人：连云港荣阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。被执行人：陈昌元，男，1962年9月20日出生，汉族，住江苏射阳县。本院在执行申请人黄际斌与被执行人连云港荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳公司）、陈昌元民间借贷纠纷一案中，案外人连云港朐雅投资有限公司（以下简称朐雅公司）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭并公开进行了听证。案外人朐雅公司委托诉讼代理人李进洲、申请执行人黄际斌及其委托诉讼代理人田萍到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人朐雅公司称，请求撤销连云港市海州区人民法院（2014）海执字第0466号之五执行裁定书，解除对我公司名下位于馨海名郡小区四套房产的查封，恢复我公司对裁定房产的拥有权。事实和理由：2007年，因荣阳公司在开发馨海名郡小区时资金运转困难，经协商，我公司主管单位连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处（以下简称朐阳街道办事处）从区财政局协调200万元借给荣阳公司用于该小区拆迁。因荣阳公司未按约定偿还该借款，2015年8月12日，经双方协商，荣阳公司同意以该小区2008年商品房价格，将馨海名郡小区27号楼1单元201室、502室，2单元201室、202室，3单元402室，4单元201室、29号楼2单元302室、3单元303室、2单元603室，3单元302室共计10套房屋，用于抵偿我公司主管单位朐阳街道办事处借给荣阳公司用于拆迁的200万元借款。我公司根据约定作为上述10套房屋的实际购买人。我公司已经在2015年8月17日和荣阳公司签订了书面《商品房买卖合同》，并在连云港市住房保障和房产管理局进行网签备案。从法律关系上讲，从2015年8月17日开始，上述10套房产，其所有权就已经为我公司所有。现在贵院以黄际斌与荣阳公司、陈昌元民间借贷纠纷一案查封已经合法登记在我公司名下的馨海名郡小区27号楼1单元502室、27号楼2单元202室、27号楼4单元201室、29号楼3单元302室四套房产，明显存在查封标的主体错误。为此，我公司提出执行异议，请求撤销（2014）海执行字第0466号之五执行裁定书，解除对我公司上述四套房产的查封。申请执行人黄际斌称，1.案外人与荣阳公司之间的法律关系名为买卖实为借贷法律关系，案外人不能主张房屋的所有权。2.根据执行法官查询，房屋均是零售价销售，荣阳公司利用政府协调行为将其名下所有的房产恶意网签至案外人朐雅公司名下。3.案外人陈述借款200万元，但是根据连云港市现在的房屋价格，十套房屋价值远远大于所借款项。经审查查明，黄际斌诉荣阳公司、陈昌元民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月26日作出的（2014）海民初字第198号民事调解书已经发生法律效力，因荣阳公司、陈昌元未按照生效法律文书履行给付义务，黄际斌向本院申请执行，本院于2014年5月6日立案执行，执行案号为（2014）海执字第466号。2016年12月15日，本院作出（2014）海执字第0466号之五执行裁定书，裁定查封被执行人荣阳公司所有的备案登记在朐雅公司名下的位于海州××、××北××海××郡××楼××单元××室（××号××）、××楼××单元××室（××号××）、××楼××单元××室（××号××）、××楼××单元××室（××号××）房产。案外人朐雅公司以上述房屋均为其所有，本院查封错误为由，向本院提出书面执行异议。另查明，2007年，因荣阳公司在开发馨海名郡小区时资金运转困难，朐阳街道办事处从区财政局协调200万元资金，借给荣阳公司用于该小区的拆迁。2015年8月12日，荣阳公司与朐阳街道办事处签订购房协议一份，协议约定荣阳公司同意以鑫海名郡小区2008年商品房价格，将鑫海名郡小区27号楼1单元201室、27号楼1单元502室、27号楼2单元201室、27号楼2单元202室、27号楼3单元402室、27号楼4单元201室、29号楼2单元302室、29号楼3单元303室、29号楼2单元603室、29号楼3单元302室共计10套房屋，用以抵偿朐阳街道办事处借给荣阳公司用于拆迁的200万元借款；为了便于签订《商品房买卖合同》，上述10套房屋在签订《商品房买卖合同》时购房款以零元计算；在签订《商品房买卖合同》时，荣阳公司按朐阳街道办事处要求，将上述10套房屋的买受人登记为朐阳街道办事处下属公司朐雅公司。2015年8月17日，荣阳公司就上述10套房屋中的27号楼1单元502室、27号楼2单元202室、27号楼4单元201室、29号楼3单元302室与朐雅公司分别签订了《商品房买卖合同》，合同均约定商品房总金额为0元，上述四套房屋所签订的《商品房买卖合同》均已在房产管理部门进行了备案登记。本院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该法条的宗旨是对一般买受人物权期待权的保护。当买受人具备以上法定条件时，其物权期待权可以对抗或者排除法院的查封或者执行效力。第一、是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。朐阳街道办事处与被执行人荣阳公司之间存在以房抵账关系，因此，双方之间并非真实的房屋买卖关系，案外人朐阳公司与被执行人荣阳公司所签订的《商品房买卖合同》并非合法有效的书面买卖合同。虽然在本院查封涉案四套房屋之前，朐阳公司与荣阳公司所签订的《商品房买卖合同》已经在房产部门办理了备案登记，但是备案登记行为并不产生物权变动的效力，涉案四套房屋的实际所有人仍为被执行人荣阳公司。第二、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。案外人朐阳公司未提供证据证明在本院查封涉案四套房屋之前已经合法占有房屋。第三、是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。按照案外人朐阳公司提供的4份《商品房买卖合同》，商品房总金额为0元，因此，案外人朐阳公司并没有实际向被执行人荣阳公司支付购房款。综上所述，案外人朐阳公司提出的异议理由，不符合上述司法解释规定，其对本案的执行标的不享有排除执行的权利，对其异议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一项之规定，裁定如下：驳回案外人连云港朐雅投资有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。(此页无正文)审 判 长  王守富人民陪审员  王丽华人民陪审员  沈 燕二〇一七年十一月三日书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。