湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7675号上诉人（原审被告、反诉原告）：李斌，女，汉族，1979年12月4日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张荷花，女，汉族，1980年5月14日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：景伟伟，女，汉族，1982年12月17日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡怡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人李斌、张荷花因与被上诉人景伟伟确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李斌、张荷花上诉请求：1、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8865号民事判决书中第一项判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。（一）一审法院认定上诉人收取租金和租房保证金的权利属于房屋出卖人（原房屋出租人）的债权转让这一事实错误，上诉人该项权利（物权之收益权）的取得属于法定取得，不属于房屋出卖人的债权转让。（二）被上诉人明显转租的事实未被一审认定。工商信息查询显示商铺经营者为杨雄，景伟伟以90元/平方米/月转租给杨雄，以赚取其中差额。所谓“合作协议”属于以合作形式掩盖转租实质。（三）被上诉人一直坚称自己没有转租，原出租人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称万科公司）根本不知道被上诉人刻意隐瞒的转租事实，且合同中明确约定被上诉人不得转租，不存在知道或应当知道其转租的默认情形，一审认定万科公司应知被上诉人转租事实错误。万科公司不存在默认被上诉人转租行为的情形，不能直接适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定。二、原审判决适用法律错误。原审法院错误认为上诉人请求支付租金的权利本质属于万科公司的债权转让，而根据债权转让的法律规定所做出的判决明显属于适用法律错误。而依据《中华人民共和国物权法》之规定，上诉人取得不动产物权之日起，便依法享有主张租房保证金及租金的权利（即收益权）。而被上诉人明显存在故意隐瞒其擅自转租行为的情形，法院不能推定万科公司已知情并适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定。景伟伟辩称，一、涉案租赁物业的经营类型为网通营业厅，实际业态亦为网通营业厅，上诉人无权据此解除涉案租赁合同，同时在涉案店铺，由中国移动变更为中国电信，后变更为中国移动和中国联通，后万科公司仍然继续收取租金、物业费，并未据此解除涉案租赁合同，因此上诉人从万科公司受让租赁合同权利义务后，更无权据此解除合同；二、被上诉人已向万科公司缴纳截至2019年6月30日的租金，在收到万科公司房屋出售的通知后，向上诉人支付了自2019年5月23日起的租金，故上诉人无权以被上诉人拖欠租金为由解除涉案租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。景伟伟向一审法院起诉请求：1.请求确认李斌、张荷花于2019年5月18日向景伟伟寄送的租赁合同《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费由李斌、张荷花承担。李斌、张荷花向一审法院反诉请求：1.请求确认李斌、张荷花与景伟伟之间租赁合同已通知解除；2.请求判令由景伟伟向李斌、张荷花支付拖欠房租2833.8元及房屋占用费24559.6元（占用费暂算至2019年9月30日，后期占用费按每个月150元/平方米计算，算至实际交还租赁房屋之日止）；3.请求判令景伟伟承担本案反诉费。一审法院认定事实：2016年1月25日，景伟伟与案外人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称“万科公司”）签订《商铺租赁合同》，合同约定景伟伟租用万科公司名下位于武汉市洪山区花山镇严西湖路八号花山·紫悦湾项目一期商业4号楼一层3号4号商铺（共100平米）用于经营“网通营业厅”，经营品牌“中国移动”；租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，第一年至第三年的租金为30元/㎡/月（不含物业管理费），第四年至第五年租金为50元/㎡/月；未经甲方（万科公司）同意，乙方（景伟伟）不得转租；乙方（景伟伟）承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对商铺享有的优先购买权，如果甲方（万科公司）将商铺向第三人转让，并由甲方（万科公司）向乙方（景伟伟）发出转让通知，乙方（景伟伟）应该按甲方（万科公司）或第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或者共同签署相关协议予以确认。无论乙方（景伟伟）是否签署确认函或者相关协议予以确认，只要甲方（万科公司）向乙方（景伟伟）发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，乙方（景伟伟）应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金；如果乙方（景伟伟）未征得甲方（万科公司）书面同意改变租赁物用途或违反约定使用租赁物的，甲方（万科公司）有权解除合同，如果乙方（景伟伟）擅自转租该物业或转让该物业承包权的，甲方（万科公司）有权解除该合同，如果乙方（景伟伟）欠缴费用达到1000元或者欠费共计3次的，甲方（万科公司）有权解除合同。《商铺租赁合同》并对违约责任，双方其他权利义务等作出约定。2017年12月28日，万科公司与景伟伟签订《商铺租赁合同·补充协议》，将承租物业编号更正为“商业4号楼5号商铺一层、4号楼6号商铺一层”。并约定原《商铺租赁合同》中承租物业经营品牌更正为“中国电信”，乙方（景伟伟）违反前款及原合同2.2条约定的，按原合同11.2条约定的标准承担违约责任并赔偿损失，甲方（万科公司）有权解除合同。李斌、张荷花表示万科公司曾于2018年8月18日向景伟伟邮寄送达告知函，告知函载明“……我司于2018年初决定出售该商铺（景伟伟租赁商铺）……现再次函告贵方（景伟伟），我司将于近日对商铺进行公开销售，商铺出售并交付后，该商铺下的出租方将由我司变更为新的买受人，贵方（景伟伟）应按合同约定向该买受人履行租金交纳义务，否则该买受人有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任，包括但不限于解除合同等”，但在审理过程中，李斌、张荷花未提交万科公司已将告知函邮寄送达给景伟伟的相关证据，不能证明景伟伟收到过万科公司的该告知函。2019年1月5日，李斌、张荷花与万科公司签订商铺买卖协议，购买了位于武汉市东湖高新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾一期商业4栋1-2层商6号商铺（其中包括景伟伟租赁面积中的47.23平米）。2019年5月18日，李斌、张荷花以未缴纳租金等理由向景伟伟送达了《解除合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，万科公司向景伟伟发出告知函，告知函载明“我司将贵方（景伟伟）租赁的商铺已出售给新的业主并已经交付，商铺目前的业主姓名为李斌、张荷花，所购商铺一楼面积为47.23平米，交付日期为2019年2月18日……我司于2018年8月17日书面通知贵方前往指定地点配合签订商铺出售后的补充协议，但至今贵方（景伟伟）未与我司或业主确认，也拒绝签订商铺出售后的补充协议，导致贵方至今未向业主支付租金，业主有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任。鉴于此，我司再次函告贵方，我司已将贵方租赁的商铺出售给新的业主，自交付日起，贵方租金应交纳给新的业主，请贵方向业主交纳租金，贵方已向我司交纳交付日后的租金，我司将扣除相关费用后无息返还给贵方……”。在收到万科公司的告知函后，景伟伟于2019年5月28日向被告张荷花转账1890元，支付了所租商铺自2019年5月23日至2019年6月30的房租，后又于2019年6月25日支付了所租商铺自2019年7月1日至2019年9月30的房租。房租的支付标准均为30元/㎡/月。2019年7月12日，李斌、张荷花委托律师向景伟伟发出律师函，要求“一、尽快办理解除《商铺租赁合同》手续及后续事宜；二、尽快腾退商铺”。2019年7月24日，万科公司再次向景伟伟送达《关于交付日期变更的说明》，载明“……经我司再次核对，对商铺的交付日期进行了更新，更新后的信息如下：李斌、张荷花所购商铺一楼面积为47.23㎡，交付日为2019年2月14日……请贵方（景伟伟）按照本函的交付日期重新核算自交付日起应缴纳给业主的租金……”。关于景伟伟与万科公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，双方发生争议，景伟伟遂向一审法院起诉，要求确认合同并未解除并应继续履行，李斌、张荷花提出反诉，请求确认《商铺租赁合同》已经解除。一审法院认为：2016年1月25日及2017年12月28日，万科公司与景伟伟签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同·补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，因而合法有效。租赁期间内，万科公司将该商铺出售给李斌、张荷花，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，景伟伟与李斌、张荷花之间成立租赁合同关系。李斌、张荷花主张景伟伟转租，因而享有解除权，但目前证据不能证明景伟伟存在转租情况，景伟伟与万科公司所签租赁合同主体是景伟伟本人，租赁物业的经营类型为网通营业厅，该营业厅工商登记地址为租赁物业地址，营业执照经营者虽为杨雄，但景伟伟提供其与杨雄之间的协议证明景伟伟为该网通营业厅的实际经营者，因此可以认定景伟伟自行经营该营业厅，并未转租，被告以转租为由主张合同解除无事实依据。李斌、张荷花主张景伟伟经营品牌发生变化，因而享有解除权。对此，本院认为，景伟伟经营品牌虽由“中国移动”变更为“中国电信”，后招牌又换成“中国移动和中国联通”，但其经营业态均为“网通营业厅”，且其经营范围“电子产品、通讯器材、移动通信业务代理、手机维修与销售”始终保持一致，李斌、张荷花不能据此享有解除合同的权利。此外，景伟伟与万科公司签订的合同虽约定“经营品牌变更有权解除合同”，但即便出现了触发解除条款的情形，享有解除权的万科公司通过默示（继续收取租金、物业费）作出接受相对方（景伟伟）继续履行合同的意思表示，该意思表示的发出应视为万科公司放弃行使解除权，李斌、张荷花从万科公司继受的租赁合同不再包含该解除权。需要说明的是，万科公司与景伟伟签订“品牌变更有权解约”之条款较为苛刻，景伟伟虽变更电信品牌，但万科公司在知晓的情况下，接受景伟伟正常交租直至2019年6月30日，在商铺转让后，受让人据此另行主张解除合同，有悖诚信原则。因此，李斌、张荷花据此解除《商铺租赁合同》无事实及法律依据，不予支持。双方争议的焦点是自何时起景伟伟应向李斌、张荷花交租。对此，一审法院认为：一、景伟伟已向万科公司支付了截至2019年6月30日的房租，因此，2019年6月30之前的房租请求权因景伟伟已履行而消除，李斌、张荷花从万科公司继受的租赁合同中的相关权利已不包括截至2019年6月30日的租金请求权，自2019年7月1日起，李斌、张荷花可向景伟伟主张租金；二、李斌、张荷花从万科公司处继受租赁合同相关权利，本质上属于债权转让，根据合同法第八十条规定，自通知起对景伟伟生效，本案中，应自万科公司2019年5月23日通知景伟伟起，景伟伟负有向李斌、张荷花支付租金的义务。李斌、张荷花抗辩2018月8月18日万科公司就已经通知过景伟伟，但未提供证据证明万科公司将告知函已送达景伟伟，即便万科公司确实在2018年8月18日告知景伟伟“将在近期出售商铺”，因2018年8月18日商铺转让尚未发生，告知函并不具有通知债权转让效力；三、万科公司在2019年5月23日的告知函中确定了交付日（2019年2月18日），该交付日在5月23日之前，交付日系万科公司与李斌、张荷花之间约定，在万科公司告知景伟伟商铺已出售前，该交付日的约定对景伟伟并无约束力。同理，万科公司单方面要求景伟伟从万科公司处申领退款并另行向李斌、张荷花缴纳自交付日起租金的通知函并无法律依据，李斌、张荷花不能据此主张租赁合同已解除。综上，本案中，万科公司向景伟伟首次告知日期（2019年5月23日）为景伟伟向李斌、张荷花支付租金的起始日，考虑到景伟伟已向万科公司支付截至2019年6月30日的租金及物业费，故实际上2019年7月1日为景伟伟向被告支付租金的起始日。根据《中华人民共和国合同法》第八十二的规定，景伟伟已向万科公司支付了截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金，在出租人变更为李斌、张荷花后，景伟伟据此有权抗辩李斌、张荷花再次向其主张截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金。在本案中，景伟伟在收到万科公司2019年5月23日的告知函后，仍主动向李斌、张荷花支付了2019年5月23日起的租金，景伟伟并无违约情形，李斌、张荷花无权解除合同，故李斌、张荷花于2019年5月18日向景伟伟寄发解除租赁合同通知的行为无效。需要说明的是，万科公司已收取了景伟伟租赁保证金，该保证金本质上属于出让担保，《商铺租赁合同》约定的保证金为从属权利，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，在商铺出售时，该从条款一并转让，既然保证金权利已由万科公司转让给李斌、张荷花，在景伟伟已交纳保证金的情况下，李斌、张荷花不能再次要求景伟伟交纳租赁保证金。李斌、张荷花主张景伟伟在收到万科公司于2019年5月23日告知函后没有主动办理租赁合同的变更手续致使合同解除，然而，根据买卖不破租赁的原则，物权变动导致租赁关系的主体变更是基于法律的规定，即便双方没有完成租赁合同的再签或变更，双方之间因商铺买卖而产生的租赁合同关系仍成立，李斌、张荷花据此解除合同无事实及法律依据。既然《商铺租赁合同》并未解除，且对双方产生法律效力，双方均应按照合同内容继续履行。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、景伟伟与武汉联投万科生态城房地产有限公司于2016年1月25日签订的《商铺租赁合同》及2017年12月28日签订的《商铺租赁合同·补充协议》继续有效，景伟伟及李斌、张荷花应继续履行；二、驳回景伟伟其他诉讼请求；三、驳回李斌、张荷花全部反诉请求。案件本诉受理费100元，由李斌、张荷花负担；反诉受理费485元，由李斌、张荷花负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李斌、张荷花提交了吴涵与杨雄于2020年7月5日的通话录音，拟证明景伟伟转租的事实。景伟伟质证认为，对真实性有异议，无法确定通话对象是杨雄本人，景伟伟本人称涉案房屋并不存在转租的情形。经质证，本院对该证据的真实性不予确认。景伟伟未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为李斌、张荷花与景伟伟之间的租赁合同是否因景伟伟转租以及迟延交付租金而解除。关于景伟伟转租案涉商铺事宜。李斌、张荷花认为景伟伟存在转租情形，提交武汉东湖新技术开发区鑫翼达通讯店的个体信息咨询报告，认为案外人杨雄以案涉商铺所在地注册了通讯店，故景伟伟将案涉商铺转租给了杨雄，景伟伟对此事实予以否认，提交了其与杨雄的合作协议。以他人名义开设店铺，并不鲜见，景伟伟的反证具有一定合理性，故就景伟伟转租的事实，举证责任仍在李斌、张荷花，结合租金一直是由景伟伟直接向万科公司、李斌、张荷花交付之事实，本院认为李斌、张荷花并未举出充分的证据证明景伟伟就案涉商铺进行了转租，故李斌、张荷花认为一审法院未认定转租事实系认定事实错误以及其享有合同解除权的上诉意见，不能成立，本院不予支持。关于景伟伟迟延交付租金事宜。其一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，万科公司将其所有的商铺出租给景伟伟，后在租赁期间内将该商铺出卖于李斌、张荷花，则景伟伟仍享有其与万科公司签订的《商铺租赁合同》项下的权利义务；其二，李斌、张荷花虽依据其与万科公司的买卖合同以及不动产登记而享有商铺的所有权，但该所有权因前述租赁合同而受到限制，即所有权的部分权能已经合同约定而让与他人；其三，景伟伟在接到万科公司发出的《告知函》前，按照合同约定向万科公司交付租金，在接到《告知函》后，按《告知函》向李斌、张荷花交付租金，有合同依据；其四，李斌、张荷花并未举证证明其于万科公司发出《告知函》前以案涉商铺所有权人的身份向景伟伟主张租金。结合以上，景伟伟并不存在迟延交付租金，李斌、张荷花认为景伟伟没有向其交付租金即为迟延交付租金并据此享有合同解除权的上诉意见，不能成立，本院不予支持。综上，李斌、张荷花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李斌、张荷花负担。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  吴伶俐审判员  申光伟审判员  张文浩二〇二〇年九月一日法官助理胡海洲法官助理邱冠群书记员杨俊华书记员李超华书记员刘辅兵