黑龙江省农垦中级法院 民 事 判 决 书 (2017)黑81民终551号 上诉人（一审被告）:某某公司。 法定代表人：赵某某，该公司总经理。 委托代理人：崔某某，该公司工作人员。 委托代理人：谭天利，黑龙江天利律师事务所律师。 被上诉人(一审原告):某某管理局。 负责人：丁某某，该局局长。 委托代理人：周建军，黑龙江铁兵律师事务所律师。 一审被告：某某开发公司。 法定代表人：曹某某,该公司负责人。 上诉人某某公司(以下简称某某公司)因与被上诉人某某管理局(以下简称某某管理局)、一审被告某某开发公司（以下简称某某开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2016）黑8108民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，于同年11月1日公开开庭审理了本案。上诉人某某公司的委托代理人崔某某、谭天利，被上诉人某某管理局的委托代理人周建军到庭参加诉讼，一审被告某某开发公司经合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某公司上诉请求：一、一审判决认定两处房产因拆迁所产生的权利由某某管理局享有是错误的。《拆迁协议》在2007年，《转让协议》在2009年，根据后合同优于先合同的原则，判定本案诉争的房产的权利归谁所有应以上诉人与某某管理局签订的《转让协议》为依据。该协议第二条约定“乙方承担除上述应付职工的1600万债务以外的所有债权债务。”根据该约定及《物权法》第三十条的规定，本案被拆迁的房产在拆除时，基于该两处房产的物权已消灭，并且已转化成某某管理局对某某开发公司的债权。签订《转让协议》时，某某管理局明知房产已被拆除，且知道被拆除的房产将来必然会安置补偿新的楼房，仍然在资产评估时将被拆除的房产作为交易资产登记在资产评估明细表中，且没有明确约定将来安置补偿的楼房归某某管理局所有。转让成立后，黑龙江省农垦总局国资委对转让资产作出调整将剩余资产调拨给电厂社区和856农场，但调拨部分不包括拆迁后应安置的楼房。被拆除的房产而获得的债权理应归上诉人所有。二、一审判决事实不清，证据不足。某某管理局的诉讼请求的依据是《拆迁协议》，而该《拆迁协议》未写明被拆除的楼房及平房的名称、实际面积及动迁安置补偿面积，该协议是一个约定不明的拆迁协议。被拆迁的二层小楼及平房与卫生所、综合商店是否是同一关系；某某管理局提交的房产档案是否是本案被拆迁的房产；被拆除的二层楼及平房的具体面积究竟是多少；被拆迁的二层楼及平房如何置换1048.63平方米等事实不清，证据不足。本案争议的被拆迁房屋置换新建的1048.63平方米没有证据证明。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。 某某管理局答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚、证据充分，上诉人的上诉主张不能成立。上诉人主张《拆迁协议》签订后，转化为某某管理局对某某开发公司的债权，依据《转让协议》第二条约定，上诉人享有该债权，以上主张不成立。1.《转让协议》中上诉人承担应付职工的1600万元以外的所有债权债务，该条款针对的是审计、评估报告明细中所附的债务，不包括审计、评估报告以外的债权债务。2.《转让协议》转让涉及的资产范围是以产权人委托评估的资产，即审计报告中的资产，作为“整体资产”，转让交易给上诉人的整体资产仅为纳入评估范围内的资产，非所有全部财产。3.某某公司是依据审计报告和评估报告进行购买某电厂的全部净资产。4.转让前用于拆迁置换的二层楼及综合商店均已拆除。涉案的卫生所、综合商店两处房产均不在《评估报告》中评估的资产总额及净资产资产范围内，也不包括拆除后置换的新建楼房资产价值。5.《审计报告》、《评估报告》依据的是黑龙江省完达山电力集团有限责任公司（以下简称某公司）原有的固定资产-房屋建筑物明细账，拆迁的资产在明细表中，评估报告中对已经剥离或拆除的资产进行备注，但未评估作价在转让的资产总价值中，未评估出售，上诉人收购的资产价款中未支付以上价款，拆迁协议中置换的楼房即不在整体转让的范围内。6.上诉人以农垦总局国资委调拨给八五六社区的资产不包括拆迁后应安置的楼房为由，推断置换后的楼房归属上诉人不成立。总局国资委只是将转让前已剥离资产中部分不动产进行调拨，并不是全部剥离资产及债权。本案置换后的楼房当时尚未竣工交付，也不在调拨的资产范围内，权属某某管理局。二、上诉人主张《拆迁协议》约定不明和原审法院认定事实不清不成立。三、一审判决上诉人向答辩人交付某楼房正确。四、上诉人上诉主张证据不足。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 某某管理局向一审法院起诉请求：1.请求判令被告履行《拆迁协议》，向原告交付《拆迁协议》约定置换于虎林市平安南路宏立园小区综合楼的楼房（正面一层按走线给7.2米，其他面积从二层向上补齐）；2.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中将第一项诉讼请求明确为要求被告交付某楼房（建筑面积为1048.63平方米）。事实和理由：某公司隶属于某某管理局。2007年某某开发公司在某公司的土地使用范围内开发建设某小区综合楼，需要拆迁位于某公司的二处房产。2007年5月17日签订《拆迁协议》约定：某某开发公司拆除某公司的二层楼房、平房；原楼房按实际建筑面积抵顶，平房按建筑面积的50%抵顶。《拆迁协议》签订后，某某开发公司对二层楼房、平房进行拆除，开发建设了宏立园小区综合楼。2009年经批准某某管理局对某公司采取一次性整体出售方式进行改制。某某公司依据黑龙江三疆会计师事务所有限公司审计报告和哈尔滨信合资产评估有限公司的《某公司改制项目资产评估报告书》进行整体收购资产，并签订了《转让协议书》及《补充协议》。2009年9月30日《资产评估表》中评估转让的资产不包括《拆迁协议》中已拆除的二层楼房和平房，也不包括拆除后置换新建楼房。某某公司收购某公司的资产中不包括拆除后置换新建楼房。宏立园小区楼房竣工后，经多次通过书面函等方式催促，某某开发公司未按《拆迁协议》约定将置换的楼房交付原告。由于置换的新建楼房未评估作价出售给某某公司，某某开发公司无权向某某公司交付楼房，应按《拆迁协议》将置换后的楼房交付给原告。 一审法院认定事实：2007年5月17日，某某管理局下属某公司（原某电厂）与某某开发公司签订《拆迁协议》，由某某开发公司负责拆迁电力集团的二层楼房、平房。楼房按实际面积抵顶，平房按建筑面积的50%抵顶，工程交付时间为2010年10月31日。 2009年8月25日，经黑龙江省农垦总局批准，某公司（原某电厂）采取一次性整体出售的方式进行改制，国有资产整体退出。企业债权债务由某某管理局妥善处理。 同年9月29日，某公司（原某电厂）与某某公司签订《转让协议》，某某公司整体买断某电厂的全部净资产；同年9月30日，依据黑龙江三疆会计师事务所有限公司审计和哈尔滨信合资产评估有限公司《某公司改制项目字长评估报告书》[哈信合评报字（2009）第056号]，某电厂与某某公司签订《补充协议》，由某某公司受让某电厂整体资产，并按照净资产额5402.84万元支付转让价款。2010年12月22日、2011年10月30日某公司与某某公司又先后签订《补充协议二》、《补充协议三》，作为《资产转让协议》的补充内容。 2009年11月19日，黑龙江农垦龙信产权交易有限公司出具产权交字第0909011050号产权交易凭证，某公司（某电厂）整体资产以5402.84万元的实际成交价格，受让给某某公司。 2010年，某某开发公司将位于某地区某室原应置换给原某电厂的房产交付给某某公司。 另查明，某公司与某某公司在签订转让协议时，以黑龙江三疆会计师事务所有限公司出具的黑三疆会所审字【2009】0071号审计报告及哈尔滨信合资产评估有限公司哈信合评报字[2009]第056号资产评估报告作为确定转让资产的依据。评估范围包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债。评估的具体范围以产权持有单位提供的各类资产评估明细表为准。经评估，某公司整体资产为11635.26万元，净资产总额为5402.84万元。在资产评估结果汇总表中，被纳入评估范围内的固定资产评估价值为7418.38万元，评估报告中表4-6固定资产评估汇总表中罗列了被纳入评估范围固定资产的明细，其中房屋建筑物评估净值为1041.8123万元；表4-6-1固定资产-房屋建筑物评估明细表中，序列号第28号卫生所、第31号综合商店在备注一栏中分别注明“剥离财产”、“拆除”字样，该两处房产未纳入评估范围。 一审法院认为，《拆迁协议》的签订主体虽为某公司（原某电厂）与某某开发公司，但某公司在进行企业改制时，经黑龙江省农垦总局批准，该公司的债权债务由某某管理局承继，故原告主体地位适格。《产权交易凭证》中记载，某公司（原某电厂）整体资产以5402.84万元的价格受让给某某公司，该成交价格为评估机构作出。依据评估报告中的资产评估结果汇总表、评估明细表4-6、4-6-1可以得出，涉案的卫生所、综合商店两处房产并不在评估范围内，即不在整体资产转让的范围内。产权交易凭证中所指的“整体资产”为被纳入评估范围内的财产，非某公司的所有财产。因此，该两处房产的所有权并未因某电厂的资产转让而发生改变。某某公司关于被拆迁房屋包含在资产转让范围内的辩论主张不予支持。经黑龙江省农垦总局批准，某公司（原某电厂）进行改制后，原企业的权利义务由某某管理局承继。故该两处房产因拆迁所产生的权利由某某管理局享有。房屋建成后，某某开发公司应向某某管理局履行房屋交付行为，但其却向某某公司交付了房产。某某管理局作为房产的所有权人，有权向某某公司主张原物返还请求权。被告关于原告起诉主体有误的主张不予采纳，原告要求某某公司交付房产的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：1、某某公司于判决生效后十日内向某某管理局交付位于某小区某楼房；2、驳回原告其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 本院认为，所谓后合同优于先合同的原则是指在合同当事人不变的前提下，如果合同内容发生了实质性的变更，即有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，则后签订的合同视为对前合同的补充或变更，以后签订的合同为准。本案中，《拆迁协议》双方当事人是某公司与某某开发公司，《转让协议》双方当事人是某公司与某某公司。虽然二协议签订的时间上存在先后，但二协议的双方当事人不相同，二协议之间不存在所谓的“前合同”与“后合同”的问题，上诉人以“后合同优于前合同”为由主张案涉房产的归属应以其与与某某管理局签订的《转让协议》为依据的上诉理由不成立，本院不予支持。 本案中，某电厂（后某公司）与某某公司签订的《转让协议》系关于某电厂转让的整体框架协议，双方后续签订的《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》对某电厂转让事宜做进一步细化和补充。《转让协议》和三份补充协议均代表了某公司与某某公司的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应依协议之约定履行各自义务。经黑龙江三疆会计师事务所有限公司审计及哈尔滨信合资产评估有限公司评估某公司净资产额5402.84万元，《拆迁协议》载明的二层楼平房及案涉房产均不在审计和评估范围，即某公司净资产额5402.84万元不包含案涉房产。《补充协议二》约定某某公司同意按某公司净资产额5402.84万元的转让价款受让，某某公司以5402.84万元的价款受让的某公司整体资产亦不含案涉房产。清河泉国内公司并未支付案涉房产的对等价款，现某某公司主张案涉房产应属其所有没有合法根据，该上诉请求不成立，本院不予支持。 综上，某某公司的上诉请求均无事实和法律依据，其上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20518元，由上诉人某某公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 奎 审判员 朱冬杨 审判员 刘红丽 二〇一七年十一月九日 书记员 王鑫怡