北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0111民初12458号原告北京青龙湖燕龙垂钓园（个体工商户，反诉被告），经营场所北京市房山区青龙湖镇南观村*号。经营者蒲翠琴，女，1963年12月15日出生。委托代理人张强，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。被告郭志兵（反诉原告），男，1981年6月7日出生。委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。委托代理人黄科，北京市智远律师事务所律师。原告（反诉被告）北京青龙湖燕龙垂钓园（以下简称燕龙垂钓园）与被告（反诉原告）郭志兵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告燕龙垂钓园的经营者蒲翠琴及其委托代理人张强，被告郭志兵及其委托代理人黄科、李子光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕龙垂钓园诉称：原、被告于2014年6月15日签订了《垂钓园租赁合同》，合同约定：原告将燕龙垂钓园经营权及地上建筑物的使用权租赁给乙方经营，租期10年，从2014年6月15日至2024年12月31日止。采取先交租赁款后使用的原则，年租金180000元，当年租金自签订合同之日起一次交清。被告交纳第一年2015年度租金后（原、被告约定2014年6月15日至2014年12月31日为免租期），自2016年起至今就以没钱为由拒付租金。原告多次催要，被告仍置之不理。此外，被告在租赁期内未经原告同意，加盖房屋等附属设施，严重违反合同约定。故，原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告2014年6月15日签订的《垂钓园租赁合同》；2、判令被告支付原告自2016年1月1日起至2017年10月31日止的租金342321元及利息；3、判令被告腾退燕龙垂钓园并将园内全部鱼塘及附属设施返还原告；4、判令被告承担2015年水费1800元；5、由被告承担本案诉讼费用。郭志兵辩称：原、被告之间签订的《垂钓园租赁合同》是无效合同，不存在解除的问题。被告没有义务向原告支付租金。原告没有按照合同约定将燕龙垂钓园的中餐服务项目的相关手续提供给被告，致使被告无法正常经营，被告在承租的垂钓园上有相关投入，为防止原告接手后对被告新建的建筑物进行损毁才没有将垂钓园返还给原告，是自力救济行为。被告承租后的建设是经过原告同意和指示的。2015年的水费我同意给原告。如法院认定《垂钓园租赁合同》有效，我仍坚持上述答辩意见。郭志兵反诉称：我与燕龙垂钓园签订《垂钓园租赁合同》后，经燕龙垂钓园负责人蒲翠琴口头同意我的改造规划后，即找到江苏华诚远大建筑工程有限公司签订房屋修造、装修合同，对燕龙垂钓园改造共花费630000元，结算工程款时蒲翠琴还在收据上加盖了公章。2015年4月我正式组织人员经营，但被北京市房山区青龙湖镇食品安全科检查，并被告知仅有营业执照没有食品经营许可证不能经营，被要求停业整顿。我及时找到反诉被告要求对方提供食品经营许可证，但对方答复食品经营许可证已经过期，我被迫停业，至今不能营业。根据《个体工商户条例》及《国家工商行政管理局关于查处个体工商户转借、出卖、出租、涂改营业执照违法行为的通知》的相关规定，我和燕龙垂钓园之间签订的为无效合同。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，我提出反诉，要求：1、确认我与燕龙垂钓园于2014年6月15日签订的《垂钓园租赁合同》无效；2、判令燕龙垂钓园返还租金180000元；3、判令燕龙垂钓园赔偿我房屋建造、装修损失766890元；4、案件受理费由燕龙垂钓园承担。如法院认定《垂钓园租赁合同》有效，我仍坚持上述诉讼请求。针对郭志兵的反诉，燕龙垂钓园答辩称：燕龙垂钓园不同意郭志兵的反诉请求。我方认为双方之间的合同是合法有效的，因为我们租赁的是垂钓园和房屋，营业执照只是附属的给对方配套使用的。我们不同意返还租金，另外郭志兵新建部分未经我方同意，我们不同意赔偿损失。经审理查明:2014年6月15日，燕龙垂钓园（甲方）与郭志兵（乙方）签订了《垂钓园租赁合同》，合同约定：甲方将北京青龙湖燕龙垂钓园经营权及地上建筑物的使用权租赁给乙方经营；租期10年，从2014年6月15日至2024年12月31日止（双方口头约定2014年6月15日至2014年12月31日为免租期）；采取先交租赁款后使用的原则，年租金180000元，以后每两年租金递增5%，当年租金自签订合同之日一次交清，以后各年租金于12月31日前一次性支付；在租赁期内，营业执照甲方无偿提供给乙方使用，但乙方必须保证合法经营，依法纳税；在租赁期内，乙方如需扩建垂钓园，需征得甲方同意方可扩建，但扩建后的建筑物，合同期满后无偿归甲方所有，在任何时期乙方也不得以任何理由拆除所建建筑物；乙方如拖欠租金、水费、电费达30日或未经甲方书面同意进行建设，甲方有权解除合同，并无偿收回垂钓园；合同落款处有蒲翠琴、郭志兵签名并加盖了燕龙垂钓园印章。合同签订后，郭志兵支付了2015年租金180000元并接收了燕龙垂钓园的场地及营业执照，进行了部分新建、改建、扩建及装修，后进行短暂经营后停业。因郭志兵拒绝交纳2016年租金，燕龙垂钓园经营者蒲翠琴于2016年6月25日在燕龙垂钓园大门上张贴了《租金催缴函》，催促郭志兵交纳租金，后蒲翠琴于2016年7月4日在租赁场地大门张贴了《解除合同函》，通知郭志兵因其逾期未交纳租金，与其解除租赁合同。郭志兵认可收到上述两项通知。本案诉讼过程中，郭志兵于2017年11月2日将燕龙垂钓园的场地、建筑及附属设施腾退返还给蒲翠琴。另查，燕龙垂钓园个体工商户营业执照上载明，其经营范围的许可经营项目为垂钓服务、中餐服务。燕龙垂钓园认可原有《食品经营许可证》于2013年9月份到期后未办理延期。燕龙垂钓园后在租赁期间应郭志兵要求重新办理了《食品经营许可证》，并于2016年3月11日办理完毕，后交付郭志兵。本案审理过程中，郭志兵主张在承租期间对燕龙垂钓园进行了新建、改建、扩建及装修，共投入630000元，并提供了其与江苏华诚远大建筑工程有限公司的《燕龙垂钓园房屋建造、装修合同》及两张加盖有“北京青龙湖燕龙垂钓园财务专用章”，收款人为邰勋（郭志兵主张的实际施工人），交款人为郭志兵的金额分别为150000元及480000元的收据进行佐证，并主张系现金交付后填写金额，由蒲翠琴现场加盖北京青龙湖燕龙垂钓园财务专用章确认，支付工程款的现金平时存放于家中。燕龙垂钓园主张，在租赁垂钓园之初，为便于郭志兵向垂钓者提供付款凭证，燕龙垂钓园向郭志兵提供部分已盖好垂钓园财务章的空白收据，郭志兵利用上述空白收据变造证据，燕龙垂钓园向法庭提出鉴定申请，要求对郭志兵提供的两份收据中所加盖的财务章的真实性以及盖章和字迹的先后顺序，有无涂改进行鉴定。经郭志兵同意，本院委托摇号确定的中天司法鉴定中心对上述两张收据上印文的同一性以及印文与字迹的先后顺序进行司法鉴定。中天司法鉴定中心鉴定意见为：两张收据与燕龙垂钓园提供的财务印章样本是同一枚印章所盖印；金额为150000元的收据印文与复写字迹的顺序是先章后字，金额为480000元的收据印文不具备鉴定条件。本案审理过程中，经郭志兵申请，燕龙垂钓园同意，本院委托摇号确定的北京京评价格评估有限公司对郭志兵主张的在承租期间进行的新建、改建、扩建及装修部分的价值进行评估,燕龙垂钓园认为郭志兵主张的部分项目并非由郭志兵承租后投资所建，而系出租前既已存在。经评估，双方无争议部分价值为273275元，有争议部分价值为493615元。在诉讼中，经本院主持调解，双方各持己见，不能达成一致意见。上述事实，有双方当事人的陈述、《垂钓园租赁合同》、村委会证明、《个体工商户营业执照》、《食品经营许可证》、现场照片、勘查笔录、价格评估报告书、司法鉴定意见书、收据等证据在案佐证。本院认为，本案的第一个争议焦点为：燕龙垂钓园与郭志兵之间签订的《垂钓园租赁合同》是否有效。燕龙垂钓园将场地、房屋及营业执照一并租赁给郭志兵，约定郭志兵持该营业执照在垂钓园中实际经营，该合同包含了挂靠经营和场地、房屋租赁两部分内容，属“带照租赁合同”。燕龙垂钓园与郭志兵之间租赁营业执照的行为虽违反相关行政管理规定，但尚不足以因此认定《垂钓园租赁合同》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同系双方自愿签订，内容系双方真实意思表示，应属有效。但需指出，本院对《垂钓园租赁合同》效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。本案的第二个争议焦点为：燕龙垂钓园签约后未提供《食品经营许可证》能否成为郭志兵拒付租金的抗辩理由。根据本案查明的事实，首先双方合同中没有燕龙垂钓园需提供《食品经营许可证》的相关内容；其次，根据双方陈述，签订合同时郭志兵并未要求燕龙垂钓园提供《食品经营许可证》，而是在垂钓园内餐厅经营后才提出要求燕龙垂钓园提供《食品经营许可证》，而之后燕龙垂钓园确协助予以办理，办理完毕后亦曾将《食品经营许可证》交付郭志兵；再次，郭志兵主张因垂钓园餐厅不具备《食品经营许可证》而被行政机关责令停业，但未向法庭提供证据予以证实。综上，燕龙垂钓园签约后未提供《食品经营许可证》不能成为郭志兵拒付租金的抗辩理由。本案的第三个争议焦点为：对于郭志兵在承租期间进行的新建、改建、扩建及装修部分的范围及价值如何认定。本院认为，郭志兵应对其相应的主张承担举证责任。现其提供的一张收据经鉴定印文与复写字迹的顺序是先章后字，与其在庭审中初次陈述的“先签字，后由蒲翠琴盖章确认”的过程不符。且其向燕龙垂钓园支付第一年租金180000元为转账支付，但依郭志兵庭审陈述，其向施工方支付总额为630000工程款均为现金支付，且如此大额现金日常存放于家中，有悖于常情，本院对相关证据难以采信。郭志兵提供的其他证据亦不能支持其相关主张。故本院仅对双方无争议的新建、改建、扩建及装修部分予以确认，确定该部分价值为273275元。综上所述，郭志兵要求确认合同无效，并要求燕龙垂钓园返还已付租金的诉讼请求，本院不予支持。现燕龙垂钓园起诉要求解除租赁合同，而郭志兵欠付近二年租金，已构成根本违约，且双方也以实际行动表明不再继续履行合同，故本院依法确认双方合同解除，解除日期为燕龙垂钓园《解除合同函》到达郭志兵之日，即2016年7月4日。合同解除后，郭志兵继续占有使用涉案土地、房屋，应参照租金标准向燕龙垂钓园支付占地使用费。燕龙垂钓园要求郭志兵支付欠付租金及相关利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但计算过高部分，本院不予支持。现郭志兵已将涉案场地、房屋腾退返还燕龙垂钓园，燕龙垂钓园的相关诉讼请求，本院不再处理。郭志兵同意支付燕龙垂钓园2015年水费1800元，本院不持异议。郭志兵承租期间对垂钓园确有新建、改建、扩建及装修，燕龙垂钓园虽辩称不知情，但根据庭审查明的情况，其经营者蒲翠琴至少于2015年10月份对垂钓园新建、改建、扩建及装修情况已经知情，但燕龙垂钓园在合理期限内并未提出异议，应视为对此表示同意。虽然本院认定双方解除合同的责任在于郭志兵，但郭志兵对于垂钓园的建设及装修部分对燕龙垂钓园的后续经营确有利用价值，燕龙垂钓园应给予郭志兵适当补偿为宜，具体补偿数额由本院酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认北京青龙湖燕龙垂钓园与郭志兵于二○一四年六月十五日签订的《垂钓园租赁合同》于二○一六年七月四日解除。二、郭志兵于本判决生效后十日内给付北京青龙湖燕龙垂钓园租金及占地使用费三十三万七千五百元并支付相应利息（利息计算分为两部分，第一部分以180000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2016年1月1日起计算至2016年12月31日止；第二部分以157500元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年1月1日起计算至2017年10月31日止）。三、郭志兵于本判决生效后十日内给付北京青龙湖燕龙垂钓园水费一千八百元。四、北京青龙湖燕龙垂钓园于本判决生效后十日内给付郭志兵经济补偿款十三万六千六百三十八元。五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千四百六十二元，由北京青龙湖燕龙垂钓园负担七十二元（已交纳），由郭志兵负担六千三百九十元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费一万三千二百六十九元由郭志兵负担（已交纳）。评估费一万四千元，由北京青龙湖燕龙垂钓园负担四千九百六十八元（于本判决生效后7日内交纳），由郭志兵负担九千零三十二元（已交纳）。鉴定费七千二百元，由北京青龙湖燕龙垂钓园负担三千元（已交纳），由郭志兵负担四千二百元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王俊伟人民陪审员  谢维林人民陪审员  种建军二〇一七年十一月二十八日书 记 员  凌 越