广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法学民初字第490号原告：广州中医药大学，住所地：广州市白云区机场12号大院，组织机构代码455860373。法定代表人：王省良，职务：校长。委托诉讼代理人：白占林，广东宸鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永刚，广东宸鼎律师事务所律师。被告：曾月明，女，1988年10月19日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李钊，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍旻，广东经纶律师事务所实习律师。被告：广州市海艺贸易有限公司,住所地：广州市白云区机场路25号205房。法定代表人：谷青芝。委托诉讼代理人：孙威，广东茂文律师事务所律师。原告广州中医药大学（以下简称“中医药大学”）与被告曾月明、广州市海艺贸易有限公司（以下简称“海艺公司”）物权保护纠纷一案，本院于2015年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中医药大学的委托诉讼代理人白占林，被告曾月明的委托诉讼代理人李钊、陈妍旻，被告海艺公司的委托诉讼代理人孙威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理过中，被告曾月明曾于2015年12月7日向本院提起反诉，要求判决其有权继续租赁涉案商铺；原告排除妨碍，停止封锁涉案物业，并恢复供水供电；赔偿其经营损失和财物损失。因被告曾月明反诉请求与原告主张的诉求并非同一法律关系，经征询被告曾月明意见后，本院于2017年11月16日告知其本案不接受其反诉请求，其可另循法律途径解决。中医药大学向本院提出诉讼请求，请求判令：1、曾月明立即腾空广州市番禺区广州大学城外环东路232号广州中医药大学生活区第二商店第一层第B01047、01048商铺交还给中医药大学；2、曾月明向中医药大学支付使用费2600元（从2015年10月16日起按5200元/月计至迁出所占商铺为止，暂计至2015年10月30日止为2600元，逾期每日按5‰缴纳违约金）；3、海艺公司对第2项请求承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用两被告承担。事实与理由：2010年7月30日，中医药大学和海艺公司签订《租赁合同》，中医药大学将自己所有的广州市番禺区广州大学城外环东路232号广州中医药大学生活区第一商店及第二商店（以下简称租赁物业）出租给海艺公司。后来海艺公司将第一项诉求中的商铺分租给曾月明，2015年10月份的租金为5200元/月。因海艺公司严重违反合同，中医药大学已于2015年10月16日通知海艺公司终止租赁合同，同期间也通知曾月明，并要求曾月明迁出涉案商铺，但未果。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”中医药大学与海艺公司的合同已于2015年10月16日终止，曾月明已无权占据涉案商铺，且自该日起曾月明应向中医药大学缴纳使用费。因海艺公司超期转租，应与曾月明承担连带责任。曾月明辩称：一、对于原告要求我方返还涉案第B01047、01048商铺，我方认为，原告的本项诉请在（2016）粤01民终18717号案中已作出终审判决，该判决书已确认我方应履行协助义务，将涉案第B01047、01048商铺返还原告，所以我方认为原告该项诉求属于重复诉讼，应当予以驳回。二、我与海艺公司签订的就涉案第B01047、01048商铺次承租合同合法有效，具有合法的租赁权。1、在（2016）粤01民终18717号判决中，法院确认中医药大学与海艺公司签订的《租赁合同》为有效合同，该合同的第十六条约定海艺公司有转租权。且我方与海艺公司签订的次承租合同为双方之间真实的意思表示，该次承租合同为真实有效的合同，应当受到法律的保护。2、前述18717号判决中，法院认定原告与海艺公司之间的租赁合同在2015年7月30日合同终止后，原告与海艺公司之间的租赁关系仍在继续，原租赁合同已经转为不定期租赁合同，海艺公司作为第一承租人仍然对涉案物业具有使用权。我们小商户作为次承租人也因此取得对涉案物业的合法使用权。3、2015年10月16日中医药大学提出与海艺公司解除合同至2015年10月23日张贴公告后七日的期间属于通知解除合同的合理期间，在此期间，我方对涉案商铺的具有合法的使用权。三、中医药大学要求被我方支付商铺使用费于法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应适用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由此条可见，如要次承租人承担占有使用费的，必须满足次承租人逾期腾房、次承租人逾期腾房后仍占有使用租赁房屋。具体到本案中，中医药大学在2015年10月23日张贴公告，通知次承租人在7日内，即2015年10月30日前完成租赁商铺的清理工作，此属于次承租人腾退商铺的合理期间。然而，在2015年10月25日，中医药大学就强行将商铺封锁，将租赁物业的大门锁死、焊死并停水停电，我方及其他小商户至今都无法进场清理租赁商铺内的物品，造成部分货物过期毁损，根本不存在占用一说。四、涉案第B01047、01048商铺从2015年10月25日被强行封锁后，我方完全无法使用该商铺，我方基于租赁合同取得的用益物权根本不能实现。租赁关系结束后，虽然我没有与海艺公司办理涉案商铺的交接手续，但是商铺已被强行封锁，进出商铺也完全被中医药大学控制的情况下，与中医药大学直接收回商铺没有什么区别，中医药大学还要求我方支付商铺使用费明显违背公平原则。海艺公司表示同意被告曾月明的答辩意见。广州中医药大学为证实其主张，提供了以下证据：1、中医药大学与海艺公司租赁合同原件，证明中医药大学与海艺公司之间合同已经到期终止；2、曾月明与海艺公司租赁合同原件，证明海艺公司将中医药大学物业超期转租给曾月明；3、有相关商户签收的温馨提示原件一张以及张贴该温馨提示的照片一张，证明中医药大学已向曾月明履行告知义务；4、视频光碟一张，证明2015年11月4日、5日学校通知次承租人搬迁物品，2015年12月3日学校再次通知次承租人搬迁物品，学校再次通知海艺公司终止合同的会议，中医药大学领导参与海艺公司和次承租人的会议情况，次承租人冲击学校、扰乱学校秩序的情况；5、电话通话记录清单原件，6、学校通知各次承租人搬走物品的文字记录原件，证据5-6证明中医药大学已经尽了通知各商铺搬迁的义务。曾月明对中医药大学提供证据的质证意见如下：证据1、2的真实性没有异议，但两合同并没有到期，双方还应继续履行相关合同义务；证据3中有相关商户签收的温馨提示的真实性确认，上面有曾月明签名。对于张贴温馨提示的照片的真实性无法确认，曾月明并没有看到该提示，且对中医药大学张贴的时间也无法确认；证据4视频中，有部分小商户在场，有部分不在场，即使本案被告曾月明在场，他们的行为是保护自己合法财产的正常表现；对于证据5的真实性予以确认，但是无法确认通话的内容；对于证据6，是原告自行制作的材料，没有包括被告曾月明在内的小商户的签字，无法确认小商户已经收到。被告海艺公司表示对原告提供的证据的质证意见与被告曾月明的意见一致。曾月明向法庭提交以下证据：1、《海艺商业城租赁合同》原件，证明曾月明与海艺公司有真实、合法有效的合同；2、海艺公司收据复印件6张，证明曾月明在与海艺公司签订租赁合同时已经向其支付了订金、水电押金、商铺押金、进场费以及租金的事实；3、广州市中级人民法院（2016）粤01民终18717号《民事判决书》原件，证明中医药大学与海艺公司于2010年7月30日就涉案第一商店、第二商店所签订的《租赁合同》真实、有效；4、照片复印件，证明包括曾月明在内的小商户承租的商铺自从2015年10月25日被中医药大学指使身份不明人士强行封锁，曾月明及其他小商户均无法经营和实际使用。中医药大学对曾月明提供的证据进行质证：证据1的真实性无法确认，由法院审查，但确认涉案商铺由被告曾月明在使用；证据2的真实性无法确认，按照法律规定，收取租金应当开具发票；证据3的三性予以确认，但需要补充的是，中医药大学在2015年11月曾通知各小商户的代表取回留置在商铺内的物品，他们也取回了部分物品，学校后来也解除了对涉案商铺的围蔽；证据4中涉及到以学校名义发的公告、通知的真实性予以确认，其他的照片内容则不予确认。海艺公司对曾月明提供的证据没有意见。海艺公司在诉讼中没有证据提供。本院综合分析本案的证据与当事人的庭审陈述，查明以下事实：一、广州市中级人民法院（2016）粤01民终18717号《民事判决书》已经发生法律效力，维持本院(2015)穗番法学民初字第494号民事判决，确认以下主要事实：（一）2010年7月30日，中医药大学与海艺公司签订《租赁合同》，主要约定：中医药大学将坐落在广州市番禺区广州大学城外环东路232号广州中医药大学生活区第一商店、第二商店（以下简称一商、二商）出租给海艺公司；出租的一商建筑面积为463平方米，二商为1627平方米；租期为五年，从2010年8月1日至2015年7月30日止；在双方签署租赁合同后的15个工作日内，承租人应以签约日期至2010年8月1日前的实际天数，按4621.65元/天缴纳2010年7月租金；房屋租赁期的首年每月租金计算为：一商每平方米95.17元，合计44064.64元/月；二商每平方米58.13元，合计94584.83元/月，承租人每月应付租金138649.47元；因寒暑假关系，双方同意每年按10个月计算租金，即每年2月和8月免租；房屋租金标准按每年度3%的比例递增，即第二年度每月租金总额为142808.95元，第三年度每月租金总额为147093.22元，第四年度每月租金总额为151506.02元，第五年度每月租金总额为156051.20元；合同结束后，如承租人无违约及欠缴水电费，则履约保证金及水电空调费押金无息退还；承租人不得以任何形式将租赁的房屋整体转租给第三方，否则作违约处理，出租人有权提前终止合同，并追究违约责任及损失；承租人可以对租赁房屋按经营所需进行分租，次承租人不得再转租，承租人应在签订分租合同后五天内将分租合同及次承租人的资料交给出租人备案，并书面通知出租人，承租人向其分租的租户应采取按月收取租金的方式，首次收租不得超出“两按一租”的标准，否则作违约处理；合同期届满后，出租人按合同约定期限通知承租人不再续签租赁合同，要求承租人返还承租房屋，而承租人不按时返还承租房屋的，承租人应及时返还房屋外，并赔偿所造成的损失；……等等。（二）上述合同签订后，中医药大学将涉案一商、二商交给海艺公司经营，海艺公司将一商、二商分别转租给了曾月明等次承租人经营。（三）在租赁合同的履行过程中，中医药大学认为海艺公司未能按约履行合同约定，自2013年11月23日至2015年1月22日，中医药大学多次向海艺公司出具了限期整改通知、催款通知书、消防案全隐患整改通知等，要求海艺公司拆除违章加建的铁皮屋、提交拖欠租金新的还款计划、催交拖欠的租金、消除消防隐患、注意食品安全等。（四）2015年4月10日，中医药大学给海艺公司发出《整改通知》，载明：经查，贵司在履行合同中突出存在下列问题，现要求予以整改：一、存在跨越合同期限分租的情形。我校要求贵司将分租合同期限缩短至2015年7月30日以前，并将分租合同报我校备案。二、至3月底尚拖欠学校约60万元租金（实际数请与财务核对），现要求抓紧按合同要求偿还。三、消防安全、食品安全和商场卫生防疫状况仍然较差。四、存在违章搭建、乱摆乱放情形。（五）2015年7月7日，中医药大学后勤集团给海艺公司出通知，要求海艺公司切实做到：一、及时缴纳租金及欠租。据我校财务处反映，贵司严重拖欠我校一商、二商租金，请贵司接通知后迅速补交所欠租金，并于9月17日前向我校提交新的还款计划。二、严格按合同要求收租和报备出租情况。根据合同第十六条“承租人向其分租的租户采取按月收取租金的方式，首次收租不得超出‘两按一租’的标准”的约定，请贵公司注意租赁合同将于2015年7月30日到期，不得超标准、超合同期限收租。三、提前足额购电，确保暑假用电需求。请贵公司务必于在7月16日放假之前，充分预计商场暑假用电需求，提前购电。四、尽快落实整改。一商、二商仍存在擅自在原有建筑外搭建临时建筑、乱摆乱放、用电不规范、破坏绿化带铺设水泥地面、周边环境卫生差和商店证照不全等问题。请利用暑假期间落实整改。（六）2015年10月1日，中医药大学后勤集团在涉案的一商、二商张贴温馨提示，内容为：经学校研究后决定，现将商场有关情况告知广大商户：1、由于承租方吕大海与我校租赁一商、二商合同原定于2015年7月30日到期，我集团之前已经要求吕大海严格按合同对商户按月收租，且不得超合同期收租。在长期拖欠校方租金累计约80万元未缴纳的情况下，吕大海违约向各商户收取租金、入场费、赞助费等属于吕大海个人行为，故产生的一切法律后果与校方无关，望广大商户提高法律意识。2、如个别商户采取不理智的维权行为，扰乱校园学习工作秩序，我方已与广州市公安局做出书面沟通，警方表示，如有人胆敢以身试法，必严肃处理相关行为人。请在10月10日前，自行妥善做出安排。（七）2015年10月3日，中医药大学后勤集团在一商、二商张贴通告，声明：海艺公司与中医药大学租赁合同已于2015年7月30日到期，海艺公司拖欠租金近百万元，已属违约，按照合同要求，已于2015年7月30日自行解约，没有可能与海艺公司续租。海艺公司超期、超标准收租收费行为与学校无关，学校与次承租人都是受害者，一切责任应由海艺公司（吕大海）承担。特别提醒各商户不应再向海艺公司交租，并自行设法追回已交的2015年7月30日之后的租金和费用。2015年底前，该校将对一商、二商进行彻底清场，对现有商店的安全隐患进行全面整改，对拒不退场的商户将采取强制措施。（八）2015年10月8日，为解决双方分歧，海艺公司向中医药大学提交了《广州市海艺贸易公司关于第一、第二商店有关问题的汇报》，向中医药大学有关负责人说明海艺公司当初接手经营一商、二商的资金情况，并协助学校处理了次承租人与学校的纠纷，确认海艺公司存在拖欠租金的行为，但认为既有历史问题，也由于海艺公司存在困难。并进一步认为海艺公司根据学校提出的意见对存在的问题进行了整改，学校单方面解除合同不合情理，希望能协商解决。（九）2015年10月16日，中医药大学向海艺公司发出《终止合同通知书》，主要载明：海艺公司于2010年8月1日与中医药大学签订《租赁合同》，租赁中医药大学生活区一商、二商。因海艺公司恶意拖欠租金、消防隐患拒不消除等违反《租赁合同》约定，中医药大学根据合同规定依法行使权利，相关事宜通知如下：一、双方就一商、二商签订的《租赁合同》已经于2015年7月30日到期，因海艺公司严重违约，故双方租赁关系已于2015年7月30日终止，不予续租。二、请海艺公司收到本通知后5日内，立即停止全部经营活动，主动退还次承租人超期收取租金、入场费、赞助费等全额费用，并做好次承租人退场相关善后工作。否则中医药大学将采取措施强制清场，所造成的一切经济损失概不负责，后果自负。三、海艺公司须在本通知送达之日起三日内一次性上缴所欠自承租之日至2015年7月30日租金800775.80元，违约金280000元，长年累月拖欠租金产生的滞纳金27929184元（最终以财务核算为准），2015年8月、9月逾期占用场地费231854.80元。四、要求海艺公司2015年10月23日前拆除所有私搭乱建违法建筑物、消除安全隐患、恢复建筑物原状。五、海艺公司自即日起三日内，负责以书面形式告知次承租人，说明你司与中医药大学真实的租赁合同关系，明确与我校已于2015年7月30日终止租赁合同。（十）2015年10月23日，中医药大学后勤集团在一商、二商张贴公告，主要内容为告知一商、二商次承租人，中医药大学与海艺公司的租赁合同已经到期，且学校已于2015年10月1日以海报形式告知了各次承租人有关事项。各次承租人目前仍占用该校一商、二商商铺于法无据，该校决定自即日起依法依合同收回场地，并停止一商、二商的水电供应，七日后开始清理场地，要求各次承租人着手进行腾退场地，否则因停水停电所导致的财物损失，均由其自身承担。各次承租人应自本公告贴出七日内完成物品转移及清理工作。该校在清理场地过程中，场内所有物品均按租赁合同的规定以遗弃物处理，因此所造成的任何经济损失该校概不负责。（十一）2015年10月25日，中医药大学将涉案的一商、二商出入口大门封锁，海艺公司与曾月明等次承租人未再在一商、二商营业。涉曾月明等次承租人的部分商品设备仍存放于一商、二商铺内。曾月明等次承租人均明确表示未就涉案商铺与海艺公司办理交接手续。二、本院(2015)穗番法学民初字第494号民事判决书认定：中医药大学与海艺公司2010年7月30日签订的租赁合同于2015年7月30日到期，且未能自动续期三年，中医药大学对海艺公司在2015年7月30日后继续使用租赁物未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁合同变更为不定期租赁合同，中医药大学得随时有权解除该租赁合同；判决如下：确认中医药大学与海艺公司2010年7月30日签订的《租赁合同》已于2015年10月16日终止，海艺公司将位于广州市番禺区广州大学城外环路东路232号广州中医药大学生活区第一商店及第二商店交还给中医药大学管业，曾月明等次承租人应履行协助交还涉案商铺的义务。三、2014年6月20日，海艺公司（甲方）与曾月明（乙方）签订《海艺商业城租赁合同》，主要约定：海艺公司将位于广州市番禺区小谷围街外环东路232号广中医药学院第二商店第一层第B01047、01048商铺出租给曾月明，出租商铺计租面积为30平方米，租期为三年，从2015年3月14日至2018年3月14日止；租金及相关费用：2015年3月14日至2016年3月14日按10个月计收月租金5200元，2016年3月14日至2017年3月14日按10个月计收月租金5460元，2017年3月14日至2018年3月14日按10个月计收月租金5733元，乙方按每平方米30元一次性支付场地整理费及每月按每平方米30元支付管理费；履约保证金及水电周转金：签订合同时乙方一次性缴纳进场费45000元、履约保证金15600元以及水电周转金5000元，租赁期届满或经双方同意解除合同之日起30日内，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方将履约保证金如数不计利息的退还乙方，进场费除外；……等等。该合同签订时，海艺公司已将案涉第B01047、01048商铺交付曾月明使用。本院认为，一、中医药大学关于曾月明腾空涉案商品交还中医药大学的诉请。因中医药大学与海艺公司的租赁合同关系经生效判决确定于2015年10月16日已终止，海艺公司应将位于广州市番禺区广州大学城外环路东路232号广州中医药大学生活区第一商店及第二商店交还给中医药大学管业，曾月明等次承租人应履行协助交还涉案商铺的义务，现中医药大学已应（2016）粤01民终18717号民事判决确定的内容向本院申请了强制执行，故中医药大学现主张曾月明立即腾空广州市番禺区广州大学城外环东路232号广州中医药大学生活区第二商店第一层第B01047、01048商铺交还给中医药大学没有事实和法律依据，本院不予支持。二、中医药大学关于曾月明向中医药大学支付使用费、逾期违约金和海艺公司承担连带责任的诉请。本案中，海艺公司作为承租人，曾月明作为次承租人占有和使用涉案一商、二商中的第B01047商铺、第B01048商铺。2015年10月16日，中医药大学向海艺公司发出《终止合同通知书》，请海艺公司收到本通知后5日内，立即停止全部经营活动，主动退还次承租人超期收取租金、入场费、赞助费等全额费用，并做好曾月明次承租人退场相关善后工作，2015年10月23日，中医药大学后勤集团在一商、二商张贴公告，要求各次承租人应自本公告贴出七日内完成物品转移及清理工作，中医药大学在张贴公告两天后（2015年10月25日）对涉案的一商、二商出入口大门封锁，海艺公司与曾月明等次承租人未再在一商、二商营业至今。中医药大学与海艺公司之间就2010年7月30日签订《租赁合同》产生纠纷，该租赁合同已经判决认定自2015年7月30日变更为不定期租赁合同，中医药大学要求解除该租赁合同，应给予承租人、次承租人合理期间安排物品转移等清理工作，2015年10月16日中医药大学提出与海艺公司解除合同至2015年10月23日张贴公告后七日的期间属于通知解除合同的合理期间，而中医药大学在合理期间届满前，将案涉的一商、二商出入口大门封锁，海艺公司、曾月明从2015年10月25日开始已无法实际使用案涉商铺作经营，海艺公司、曾月明基于租赁合同的目的无法实现，根据公平原则，对于中医药大学主张曾月明向中医药大学支付使用费、违约金以及由海艺公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回广州中医药大学的全部诉讼请求。本案诉讼费150元由广州中医药大学负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  冷根源人民陪审员  李少霞人民陪审员  何蕴华二〇一七年十一月二十日书 记 员  吴惠玲