湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7982号上诉人（原审原告）：吴华佳，男，1987年9月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：谢帅，湖北关山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉招平润丰房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区藏龙岛科技园210室。法定代表人：金桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇泽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人吴华佳因与被上诉人武汉招平润丰房地产开发有限公司（以下简称招平润丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吴华佳上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持吴华佳的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由招平润丰公司承担。事实和理由：一、―审法院认定“附件六合同补充协议第二十一条约定是对《武汉市商品房买卖合同》第九条交房条件的变更，实际履行时应以附件六合同补充协议第二十一条为准，并且吴华佳在该条款签字按印，说明其对该条款是知晓同意”，属于认定事实错误。补充协议只能对《武汉市商品房买卖合同》的示范文本（即主合同）中未尽事宜进行补充约定，而不能变更修改，若主合同的内容与补充协议内容约定不一致时，应以主合同内容为主。―审法院认定附件六合同补充协议第二十一条约定变更了《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，存在矛盾之处。在本案的整个购房流程中，主合同和补充协议是在同一时间签订的，若补充协议对主合同进行了变更，那么也就意味着吴华佳在同一时间签订了两份内容自相矛盾的合同，也明显有违常理，因此签订补充协议的附加条款并不是吴华佳的真实意思表示。二、附件六合同补充协议第十八条约定和第二十一条的约定系格式条款，该条款免除了招平润丰公司的责任、排除了吴华佳主要权利，应属于无效条款。三、一审判决采信了《房屋装饰装修协议》，但该协议并没有经过举证质证程序，属程序错误。四、双方当事人争议焦点系涉案房屋水电燃气是否达到交房条件，但一审法院在判决中并未提及该问题。案涉房屋取得竣工备案许可证，并不代表水电燃气都达到交房标准。招平润丰公司辩称，一、吴华佳购买的房屋是全装修房屋，需要进行二次交付，毛坯房交付只是阶段性交付。案涉《武汉市商品房买卖合同》附件也约定另行签订装修合同。涉案商品房买卖合同与装饰装修协议都在项目售楼部公开展示，吴华佳购房前已阅读并知晓其购买的是全装修房屋。毛坯房交付标准应以案涉商品房买卖合同补充协议第二十一条约定为准，该条款系对《武汉市商品房买卖合同》第九条的变更，不违反法律禁止性规定，且没有造成吴华佳任何损失，应为有效。吴华佳是完全民事行为能力人，其在签订商品房买卖合同时不存在对合同内容不能理解的情况，且在补充协议中单独签名并摁手印。二、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案办法》第五条规定，只有建设工程已完成工程设计和合同约定的各项内容，且施工单位在工程完工后对质量进行了检查等，才可进行竣工验收工作。案涉房屋取得验收备案证，就符合商品房买卖合同约定的交付标准。三、案涉房屋已完成装修，符合装饰装修协议约定交房条件，并已通知吴华佳收房。四、招平润丰公司将装饰装修合同作为证据提交给一审法院，一审法院通知吴华佳质证，但吴华佳拒绝质证，系其放弃权利。一审法院的审理程序没有问题。请求驳回上诉维持原判。吴华佳向一审法院起诉请求：1.判令招平润丰公司向吴华佳交付符合法定和合同约定的房屋；2.判令招平润丰公司支付逾期交房违约金（以房屋总价1530455元为基数，自2019年12月25日起按照日万分之三计算至达到交付条件并完成合法交付之日止，暂计算至2020年1月24日为14233.25元）；3.本案诉讼费由招平润丰公司承担。一审法院认定事实：2018年6月21日，吴华佳与招平润丰公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定吴华佳购买招平润丰公司开发的位于武汉市江夏区藏龙岛办事处梁山头村“招商·依云华府”第XX幢X层X号房屋，房屋建筑面积共108.19平方米，房屋总价款为1530455元。合同第九条约定：“出卖人应当在2019年12月25日前，将符合下列条件商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用手续；5、供电；6、供水……”。合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起180天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十二条关于交接的约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后,出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按出卖人的交付通知书中所规定的交接期限内办理收房手续的，自出卖人的交付通知书中所规定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。该商品房保修期亦从此日起计算”。附件六合同补充协议第十八条约定：“在签署本合同前，买受人已认真阅读了本合同及所有附件，并与出卖人进行了充分的协商，买受人明确理解本合同各条款及所有附件内容的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。本补充协议等附件的约定与本合同约定不一致的，以本补充协议等附件的约定为准”；第二十一条约定“第二十一条对本合同第十二条补充如下：出卖人取得建设行政主管部门颁发的工程竣工验收备案证明，即具备向买受人交付房屋的全部条件，出卖人无需分项提供证明材料”，吴华佳在该条款上签字捺印；第五条约定“1、出卖人有权在2019年12月25日之前提前交房，具体交付时间以交付通知书中所规定的时间为准。买受人应于出卖人的交付通知书中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交付手续。如出卖人交付通知中所规定的交接期限届满时，买受人未到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交付手续，则自出卖人发出的交付通知书中规定的交付期限的最后一日视为该商品房已按本合同约定的标准交付予买受人……”。合同签订后，吴华佳向招平润丰公司支付购房款1530455元。2018年6月，吴华佳（乙方）与招平润丰公司（甲方）签订《房屋装饰装修协议》，约定：乙方已购买招商·依云华府（推广名：招商·东城华府）项目G13号楼2203号房（以下简称该房屋），预测建筑面积为108.19平方米，对房屋相关情况已详细充分了解，现自愿委托甲方对该房屋进行统一装修。乙方确认签订本合同之前已认真阅读合同，且甲方已给予乙方充分提示、解释和说明。乙方确认本合同条款确为本人真实意思表示，双方经友好协商，订立本合同。第三条约定：“经协商，为满足本协议第四条交付要求，该装修工程应在2020年6月30日之前（交付前）完成竣工验收”，第四条约定：“1、该协议项下装修交付具体时间为2020年6月30日前……”。2019年11月21日，招平润丰公司向吴华佳邮寄送达交付通知书G13-2203。同年11月29日，吴华佳在招商·东城华府（毛坯）收楼书中签字。招平润丰公司开发“招商·依云华府”于2019年10月21日取得了湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明，同年10月30日取得了《建设工程竣工验收备案表》。一审法院认为，吴华佳与招平润丰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及《房屋装饰装修协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《武汉市商品房买卖合同》的附件六合同补充协议为《武汉市商品房买卖合同》的组成部分，对《武汉市商品房买卖合同》进行了变更补充，经吴华佳和招平润丰公司签字盖章确认后生效。双方约定在附件六合同补充协议与《武汉市商品房买卖合同》不一致时，以附件六合同补充协议为准。附件六合同补充协议第二十一条约定：出卖人取得建设行政主管部门颁发的工程竣工验收备案证明，即具备向买受人交付房屋的全部条件，出卖人无需分项提供证明材料。该项约定变更了《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，实际履行时应以附件六合同补充协议第二十一条为准。加之吴华佳在该条款上签字捺印，说明其对该条款是知晓并同意的，招平润丰公司已经尽到了说明义务。又根据湖北省住房和城乡建设厅《关于进一步做好工程竣工验收及备案管理工作的通知》规定：“备案机关收到相关文件资料及质量监督报告后，验证文件资料、质量监督报告，对文件资料齐全、质量监督报告无不同意见的，在竣工验收备案表上签署文件收讫。备案机关不再另行颁发竣工验收备案证”，招平润丰公司于2019年10月30日取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表是相关行政管理部门对招平润丰公司工程项目验收合格的确认。根据附件六合同补充协议，招平润丰公司于2019年12月25日前取得《建设工程竣工验收备案表》即达成了双方约定的交房条件，且招平润丰公司已于2019年11月21日向吴华佳邮寄送达了交付通知书通知其收房。故招平润丰公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担相应的违约责任。吴华佳诉请招平润丰公司交付符合法定和合同约定的房屋及要求招平润丰公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回吴华佳的全部诉讼请求。本案受理费156元，减半收取78元，由吴华佳负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为招平润丰公司是否未依照案涉《武汉市商品房买卖合同》约定的交付条件交房。对于房屋交付条件，案涉商品房买卖合同第九条进行了约定，附件六合同补充协议第二十一条对第九条约定的交房条件做出了变更，载明“出卖人取得建设行政主管部门颁发的工程竣工验收备案证明，即具备向买受人交付房屋的全部条件，出卖人无需分项提供证明材料”。该合同附件为案涉商品房买卖合同的组成部分，对《武汉市商品房买卖合同》进行了修改补充，实际履行时应以合同附件六合同补充协议约定为准。吴华佳认为该条款系格式条款，免除了招平润丰公司作为出卖人在交房之前应尽的主要责任，严重限制了吴华佳的权利，应属无效。就此，本院认为，因《建设工程竣工验收备案表》是建设行政主管部门对验收合格工程颁发的证明文件，故合同补充协议第二十一条以取得竣工验收备案证明作为交房条件并非限制了吴华佳作为买受人的主要权利，免除了招平润丰公司的主要义务。加之合同补充协议第十八条约定“在签署本合同前，买受人已认真阅读了本合同及所有附件，并与出卖人进行了充分的协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务”，买受人已确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明含义及后果，吴华佳作为完全民事行为能力人，签署的《武汉市商品房买卖合同》及附件六合同补充协议涉及的是购房这一重大财产处分，对于补充协议的内容，吴华佳应当是知晓并同意的，故吴华佳主张该条款无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上述补充协议是吴华佳与招平润丰公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，招平润丰公司于2019年10月30日取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表表明相关行政管理部门对招平润丰公司的案涉工程项目验收合格予以确认。招平润丰公司在合同约定的交房时间（2019年12月25日）之前取得了案涉房屋的《建设工程竣工验收备案表》并通知了吴华佳收房，其交房行为符合合同约定。一审综合双方当事人的举证情况，认定招平润丰公司不存在逾期交房的违约行为，并无不当。吴华佳上诉请求招平润丰公司承担逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴华佳所称一审法院未经举证质证程序即采信《房屋装饰装修协议》的问题。经询问，吴华佳陈述一审庭审后，招平润丰公司将《房屋装饰装修协议》作为证据提交，一审法院组织吴华佳质证，吴华佳认为招平润丰公司提交证据超过举证期间，拒绝发表质证意见。本院认为，一审法院在采信《房屋装饰装修协议》前已组织了质证程序，虽然招平润丰公司逾期提交证据，但吴华佳拒绝质证，因该证据与案件基本事实有关，故一审法院应予采纳。综上所述，吴华佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由吴华佳负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年九月三日法官助理吴倩书记员程玉