广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初5364号 原告：张斌，男，1977年4月9日出生，汉族，住北京市石景山区。 被告：于丽立，女，1970年2月28日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 被告：李杭远，男，1992年6月5日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：甘海杰，广西胜开律师事务所律师。 案由：商品房预约合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2017年9月5日 开庭时间：2017年11月14日 当事人到庭情况： 原告张斌：本人到庭 被告于丽立：本人到庭 被告李杭远：委托诉讼代理人甘海杰到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原告与被告于丽立于2016年8月30日签订的“房屋买卖定金”协议；2、两被告共同向原告返还房屋定金1万元及支付相应利息150元（按一年定期利率1.5%的标准计付）；3、两被告共同向原告支付双倍罚金2万元；4、两被告共同支付原告往返路费3039.5元；5、两被告共同承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：原告张斌为使年老多病的母亲从北京落叶归根，回到宜居城市南宁颐养天年，决定在南宁买房。 2016年8月30日，原告与母亲在南宁市兴宁区，与被告于丽立（业主李杭远授意）签订了房屋买卖定金协议，并在当时没有见到“房本”和“业主李杭远”的情况下，将1万元的款项当着于丽立面汇入李杭远银行账户上（于丽立在签署协议和汇款过程中全程与李杭远沟通，并得到认可），汇款一到账，“定金协议”马上签署完毕。 之后，由于被告李杭远“房本”未办理完毕及原告需要时间“回笼资金”的原因，协议签署完毕原告暂且回北京。原告在北京期间于丽立曾以微信聊天和通电话的方式，几次向原告提及其欠别人资金希望向原告借款10余万之事，都被原告婉言拒绝（因这事，多年的社会经验和阅历告诉原告，这次房屋买卖交易会出现问题）。直到原告和两被告约定，原告于2016年10月17日携全款来南宁办理房屋买卖交易事宜。 坐火车到南宁后，由于两被告让原告先期去银行帮他们把“房本”解押，然后才能进行房屋买卖交易，而房屋解押则是在没有任何安全保障的情况下，先行支付25万元左右，在原告对两被告心存戒备的情况下，这项对原告而言风险极大的要求被原告断然回绝。尔后原告告诉两被告，银行的抵押需要他们自己解押，原告不能也不必承担风险极大的25万元风险。随后两个被告告诉原告，他们手头没有那么多资金，也没有办法到银行解押，因而事情进入僵局没办法继续下去。原告第二次提升了对两个被告的防范和戒备之心。 直到2016年10月21日下午大概15:30左右，两被告约原告在兴宁区荣和山水三期街面上的一家简陋兰州牛肉拉面馆商谈下一步交易的事，原告如约到达，由于原告坚持不能先期支付25万元用于银行解押，商谈再次陷入僵局，而这时被告李杭远问原告要当初和被告于丽立签署的定金协议验看，原告把协议给了被告李杭远，李杭远在问完其母于丽立是不是这张协议时，于丽立都没有拿到手里验看，只扫了一眼就说是这张协议，并说：“当时真不该签署，以任何理由不配合交易就赔偿10万元这一条件的。”这样被告李杭远听到被告于丽立的诉说后，话音一停被告李杭远立刻把手里的“协议”撕个粉碎，脖子一仰冲原告张斌说：“现在协议没了，你爱咋的咋的。”面对两被告母子的种种表现，原告只能苦笑的说声，那我先走了，然后无奈的回头看看被撕得粉碎扔在桌面上的“定金协议复印件”的碎片。并在临走的时候告诉两被告他们撕碎的是复印件，如果你们还想撕我手头还有，就这样在两被告震惊之余，原告第三次提升了对两被告的防范和戒备之心。 因为经历了以上种种，原告已心力憔悴和两被告商议后都认可：协议中止，由两个被告退还原告5000元完事。但是两个被告嘱咐我下次见面一定要带上协议原件才能退钱，期间两个被告的多次强调“一定要带上原件”以及有过第一次被“撕毁”复印件的深刻教训，原告则认为在两被告转账后，发中止协议的声明。由于见面给付和转账给付双方未能达成一致，退还部分定金一事便没了下文。 到后来，原告为了早日完成母亲落叶归根回归南宁的愿望，原告承受了更大不低于双倍的经济压力，通过房产中介花费不下130万的资金拿下了其他房产（本来63万买房养老，现在至少130万买房养老），期间花费的时间成本和经济成本无以名状。 被告答辩要点 被告李杭远辩称：1、同意解除案涉定金协议。2、双方签订定金协议后因被告于丽立提出过向原告借钱，原告凭自己的社会阅历怀疑房屋交易有问题，原告主观上有不与被告签订房屋买卖合同的意愿。3、原告在签订定金协议前已经对房屋进行了解，双方约定25万元作为解押房子贷款，交付后25万元视为房款，原告对被告的不信任，不同意签订房屋买卖合同，被告方也多次催促原告签订房屋买卖合同，并且发送短信通知，但原告均没有理会，后来被告了解到其看中同一小区面积更大的房子。被告从始至终没有违约的情况，原告一直拖延不与被告签订房屋买卖合同，因此被告收取的定金依法不予退回。4、原告主张的往返路费与本案无关，在同一期间，原告也有看了别的房子。 被告于丽立辩称：同意被告李杭远的答辩意见，另行补充答辩意见：案涉定金协议本该是被告方签写，但原告要求自己写。被告方在2016年9月份已经有了房证。因为出于提防心，被告于丽立向原告借钱是出于试探，想了解原告是否有购房的能力。被告方已经同意退5000元给原告，但是原告不予理会，被告方发给原告信息，但也没有回复，是原告拖延交易，被告方并无违约。原告往返的车票也与被告方无关。 认定事实及法律适用 经审理查明：原告张斌因买房事宜，通过房产中介认识被告于丽立。2016年8月30日，被告于丽立引领原告看过位于南宁市兴宁区的房子后，原告将定金1万元汇入李杭远的银行账户，并与被告于丽立签订一份《房屋买卖定金》协议（庭审中，双方确认该协议的内容系原告手写，由于丽立签名确认），主要载明：张斌决定购买南宁市兴宁区。现与业主李杭远的母亲于丽立签订本协议，并决定买卖行为不可撤销，双方配合买卖购房全过程。现交定金1万元，房款总价63万元，交易过程还剩余62万元。另有约定：1、房屋买卖交易总价63万元（含全套家具、电器……）；2、房屋业主负责修缮房屋及家具的破损；3、如业主李杭远不配合交易，于丽立赔偿10万元。 签订上述协议后，根据原告提交的微信聊天记录显示，被告于丽立于2016年9月23日通过微信与原告聊天，内容如下：于丽立：“老弟，十一前姐有笔欠款着还、你看能帮姐这个忙不？”张斌：“是银行解押约好时间了吗？”于丽立：“本想十一前办利索，没想到十一后才得。”张斌：“哦，那只能等银行了。”对此，于丽立解释其其实是想试探原告资金是否到位，如果到位就可以办理交易手续。房子抵押给了银行，原告提前给钱后进行解押，才能进行房屋交易。 2016年10月17日，原告从北京乘坐火车前往南宁。2016年10月21日原告与两被告在一家拉面馆见面。原告称这次见面双方拟协商下一步如何交易，但李杭远直接问其协议在不在，其出示协议后，李杭远直接就撕掉了协议。于丽立则称双方这次见面是谈是否还要交易，被告提出如果不继续交易退还定金5000元，但原告要求退还1万元，并说不退就起诉要求赔偿10万元。李杭远一气之下就把协议的复印件撕掉了。双方均称这次见面未提及于丽立与原告于2016年9月23日的聊天内容。另外，原告在起诉状中称原告抵达南宁后，两被告要求原告先期去银行帮两被告对“房本”进行解押，先行支付25万元左右，然后才能进行房屋买卖交易，原告予以回绝。对此，被告辩称原告在签订定金协议前已经对房屋进行了解，双方约定25万元作为解押房子贷款，交付后25万元视为房款，原告对被告的不信任，不同意签订房屋买卖合同。 双方见面后，原告于同日通过微信向于丽立发送如下内容：“你儿子把‘复印件’都直接撕掉，不知什么心态！？我要的安全的交易，这个诉求我认为我不是“强人所难”，我不会也不屑设计人，但还是会自保…”“如果你现在觉得我的诉求无理，或使你们为难，你也可以臆断为我‘违约’，直接告诉我不交易了。这样我会很为难的去买更‘高价’的房子，或我干脆就买不起房了。不管如何不要认为我不是‘不诚心’交易就可以了…（交易过程是艰难的，但希望只要成交就彼此愉快。）如果我们这次交易不成立，我下周就回京，毕竟我也有很多的琐碎，为难的事要处理。我们的事，只能回头来再议了…” 2016年10月25日，原告与李杭远通过微信聊天，内容如下：张斌：“要不，我接受你母亲的建议。我准备回京了，你退我5000元，即可。我也有些疲惫了，在这事上…你就可以继续卖你的高价了…”张斌同时发送其银行卡账户查询明细，该查询明细显示银行卡余额为814389.86元。张斌：“卡内余额足够支撑我们这个交易，你别说我是来‘捣乱’不诚心就好…”“从你‘撕碎’那个定金字条那一瞬间开始，你所说的每一句话，每一个字，我都不信任了，你要不认同我的说法，我明天回京了…”“我说了，不见，不是怕。是不愿再见了…没必要了，耽误时间耽误事…”李杭远：“那明天你把定金那个单子拿来。我们再写个协议双方自愿放弃这次房屋买卖。就OK了。”“我再把房子挂到中介。”张斌：“你是同意你母亲的建议，退还我5000元了，对吧？”李杭远：“嗯哼。”张斌：“我把账号给你，你打过来，我写个微信声明，见到钱，放弃权益，就可以，不用彼此再碰面。”李杭远：“肯定碰面啊。” 之后，被告李杭远于2016年11月21日至23日共三天均向原告发送如下短信内容：“你好张先生，自8月30日下定金以来，你一直各种原因不过来签房屋买卖合同，你已严重影响我对本套房产的处置权，请你接到通知后于2016年11月25日前签署买卖合同。否则视为自动放弃购买。定金不予退还。”原告未就上述短信内容予以回复。之后，原告于2017年3月份另行购买其它房产，被告李杭远亦于2017年5月份另行出售案涉房产。 另查明，被告李杭远于2016年9月15日领取案涉房产的房屋所有权证，但并未向原告出示过。 再查明，根据原告提交的火车票显示，原告购买2016年8月31日南宁站至北京西站的火车票，花费268.5元；购买2016年10月17日北京西站至南宁站的火车票，花费516.5元；购买2016年10月27日南宁站至北京西站的火车票，花费751.5元；购买2016年11月10日北京西站至南宁站的火车票，花费751.5元；购买2016年11月26日南宁站至北京西站的火车票，花费751.5元。 还查明，被告于丽立与李杭远系母子关系。庭审中，两被告表态如果法院认定被告方需要承担付款责任，对原告主张要求两被告共同承担责任无异议。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖定金》协议、火车票、微信聊天记录，被告业主资料卡、过户查询单、房屋所有权证签领表、短信记录及当事人陈述等为证。 本院认为，被告于丽立作为被告李杭远的母亲代其与原告张斌就位于南宁市兴宁区屋买卖事宜于2016年8月30日签订了一份《房屋买卖定金》协议，该协议得到被告李杭远的确认，系双方在将来一定期限内签订房屋买卖合同的协议，属于预约合同。该协议系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。协议签订后，为顺利签订房屋买卖合同，以便出卖人取得价款，同时将案涉房产所有权转移于买受人，作为原告而言，应尽快筹集足额资金用于支付房款；作为被告而言，应尽快取得案涉房产的权属证书，消除权利瑕疵。从现有证据分析，自2016年8月30日签订协议后，被告于丽立便于2016年9月23日请求原告帮忙偿还欠款，而被告李杭远更是于2016年10月21日与原告第一次见面后便当场撕毁协议。虽然被告于丽立辩称提出向原告借款系出于试探原告是否有购房能力，被告李杭远辩称撕毁的是复印件，但从常理来讲，双方仅因为房屋买卖事宜才认识，被告于丽立在双方尚未签订房屋买卖合同之前便另行提出向原告借款，无论其是否是出于试探原告是否有购房能力的心理，对原告而言，原告因此对被告产生戒心实属正常。案涉房屋已办理抵押，存在权利瑕疵，被告李杭远作为出卖人，负有及时消除上述权利瑕疵的义务，其虽然辩称原告在签订定金协议前已经对房屋进行了解，双方约定25万元作为解押房子贷款，交付后25万元视为房款，原告对被告的不信任，不同意签订房屋买卖合同，但该节辩解意见缺乏相关证据予以佐证，亦得不到原告认可，本院不予采信。被告要求原告代其先行支付款项用于办理解除抵押事项，原告拒绝代为先行付款并不同意据此条件签订房屋买卖合同，理由正当。被告将其应负义务转移于原告并作为签订房屋买卖合同的前提，其行为构成违约。同时，被告李杭远明知仅有一份定金协议原件，在此情况下，其在第一见面时就将原告持有的定金协议（实际上系复印件）撕毁，这足以进一步动摇了双方的信任基础，这一行为表明被告无意继续履行合同，亦已构成违约。事实上，从双方见面之后的微信聊天记录来看，因被告李杭远撕毁协议的行为，双方的信任基础荡然无存，再行进行房屋买卖事宜已然不可能，双方主要也是围绕退还定金事宜进行交涉。因被告李杭远的上述违约行为，其在嗣后于2016年11月21日至23日发送短信要求原告限期签订房屋买卖合同的行为缺乏正当性，更不能因原告未予以回应短信内容而据此认定原告构成违约。综上，被告李杭远的行为已构成违约，致使合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。诉讼过程中，原告主张解除案涉《房屋买卖定金》协议，被告亦同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以准许，上述协议于庭审当日即2017年11月14日予以解除。 前已述明，被告李杭远的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方对于原告已付定金1万元的事实无异议。定金作为一种保障合同债权实现的担保方式，对债权的保障功能主要体现为给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告李杭远作为收受定金的一方，应当向原告双倍返还定金，双倍返还定金款计为2万元。被告于丽立作为被告李杭远的母亲，代表李杭远与原告签订案涉协议，其在庭审中明确表示如果法院认定被告方需要承担付款责任，对原告主张要求两被告共同承担责任无异议。这是被告于丽立的真实意思表示，是其处分已诉讼权利的行为，本院予以照准。前已述明，本院已认定被告李杭远应向原告双倍返还定金款2万元，因此，两被告应共同向原告双倍返还定金款2万元。原告请求被告在返还定金1万元之外，再行请求支付罚金2万元，缺乏法律依据，不能全部支持。原告已选择定金条款请求被告承担违约责任并得到法院支持，其损失已得到弥补，再行请求支付定金1万元所产生的利息及往来路费，缺乏依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决如下： 一、原告张斌与被告于丽立于2016年8月30日签订的《房屋买卖定金》协议于2017年11月14日解除； 二、被告李杭远、于丽立共同向原告张斌双倍返还定金款2万元； 三、驳回原告张斌的其他诉讼请求。 案件受理费315元，由原告张斌负担125元，由被告李杭远、于丽立负担190元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇一七年十一月二十二日 书记员  许贻竣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。