北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0119民初4960号原告：王金英，女，1956年4月7日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：许宝宏（原告之子），1979年8月23日出生，住北京市延庆区。被告：祁彦堂，男，1932年4月3日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：黎晨杰，男，1979年12月27日出生，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。被告：马镇忠，男，1965年7月20日出生，住北京市延庆区。被告：卓利泉，男，1986年9月7日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：吴伟丹，男，1981年6月2日出生，住北京市延庆区。原告王金英与被告祁彦堂、马镇忠、卓利泉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金英的委托诉讼代理人许宝宏、被告祁彦堂的委托诉讼代理人黎晨杰、被告马镇忠、被告卓利泉的委托诉讼代理人吴伟丹到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告王金英向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告祁彦堂签订的房屋买卖协议无效；2、被告祁彦堂将位于北京市××区××镇××村××号房屋返还给原告。事实与理由：2006年9月14日我与被告祁彦堂签订了《农村房屋买卖协议》。我将位于北京市××区××镇××村××号北房3间以63000元的价格卖给被告祁彦堂。我将房屋卖给被告祁彦堂后，多年来一直无其他住房，也未获取其他宅基地另建房。现我的子女已陆续成家，无另购房的经济能力，导致家庭住房紧张。现我得知将房屋出售给非本村集体组织成员的行为违反法律的规定，所以诉至法院，要求法院支持我的诉讼请求。被告祁彦堂辩称，第一，不同意原告的诉讼请求，原告和祁彦堂签订的合同是合法有效的，并且合同已经实际履行多年；第二，2013年后已对房屋进行了新建，2017年6月15日已将房屋卖给马镇忠，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告马镇忠辩称，我于2013年6月15日与祁彦堂签订房屋买卖协议，我以75万元的价格购买了祁彦堂位于××区××镇××村××号房产。后我又将该房屋卖给了卓利泉。我不同意原告的诉讼请求。被告卓利泉辩称，2017年5月12日我和马镇忠签订了房屋买卖合同，我购买了马镇忠位于××区××镇××村××号房产，价款185万元，已支付了25万元，剩余160万元约定于2018年年底付清。根据法律规定：第一、我是××村人；第二、我并无其他住房。所以我与马镇忠签订的房屋买卖合同是合法有效的，所以我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年9月14日原告王金英的丈夫许×与被告祁彦堂签订了《买卖协议》。许×将自己位于北京市××区××镇××村××号北房3间，以7万元的价格卖给祁彦堂。付款当日祁彦堂交付了许×购房款，许×给祁彦堂写有收条，许×也将房屋交予祁彦堂。2013年6月15日被告祁彦堂将该3间北房以75万元价格卖给被告马镇忠（祁彦堂女婿），双方签订了房屋买卖协议。马镇忠向祁彦堂支付了购房款，祁彦堂向马镇忠交付了房屋，祁彦堂将其与许×签订的房屋买卖协议和购房款收条一起交予马镇忠。2017年5月12日被告马镇忠与被告卓利泉签订《房屋买卖合同》，马镇忠将该北房3间以185万元的价格卖给卓利泉。合同约定：卓利泉先期支付马镇忠购房款25万元，剩余房款160万元，卓利泉于2018年年底前付清；双方签字后合同即刻生效，房产归卓利泉所有。双方签订房屋买卖合同后卓利泉支付了马镇忠25万元购房款，马镇忠将房屋钥匙交予卓利泉，并将许×与祁彦堂签订的房屋买卖协议及收条交予卓利泉。卓利泉因在北京上班，一直未在购买的房屋内居住。许×于2009年1月去世。现原告诉至本院，要求法院判令许×与被告祁彦堂签订的房屋买卖协议无效；祁彦堂返还房屋。本案在审理过程中查明：祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉之间都存在房屋买卖关系，故依法追加马镇忠、卓利泉为本案被告参加诉讼。经查，原告王金英系延庆区延庆镇××村农民；被告祁彦堂系农民，户口所在地延庆区××镇××村；被告马镇忠系农民，户口所在地延庆区延庆镇××村；被告卓利泉系农民，户口所在地延庆区延庆镇××村。庭审中，原告提供了下列证据：1、录音光盘1张及录音整理文字2页，原告称，是原告之子许宝宏和任××的谈话。原告要证实，祁彦堂之子将××区××镇××村××号房屋出租给任××和樊××，实际不存在被告之间房屋买卖的情况。三被告认为录音证据的合法性不认可，录音未经被录音者同意，被录音者应出庭作证，故对此证据不予认可。因本院无法认定录音的真伪，故对此证据不予认定。2、樊××的暂住证复印件1张，原告要证实其在××区××镇××村××号居住。该居住证期限2016年5月14日至2017年5月14日。三被告认为原告应提供暂住证原件，对该复印件真实性不认可，本院对此不予认定。3、樊××微信图片打印件1张、北京市企业信用信息网打印件4张，证明北京潮流湾鞋店经营者樊××及经营期限。三被告认为原告出示该证据未有证明目的，所以不予认可，本院对此亦不予认定。4、租赁协议复印件1份，原告要证明祁彦堂与樊××、任××签订该协议，将延庆区延庆镇东屯村63号出租给任××与樊××，被告祁彦堂称没有出租过房屋，该租赁协议上的签名不是自己签的，不认可该协议，本院对此不予认定。5、支付宝转账记录、延庆吧、千龙网文章（父母金婚儿女表孝顺，送上延庆镇一分田）复印件，原告要证明李××是祁彦堂的儿媳，被告认为该证据没有证明目的，对此不予认可，本院对此不予认定。6、国网北京市电力公司电表记录复印件4张、国网北京市电力公司电费记录复印件1张，原告要证明××区××镇××村××号电表的名字是祁彦堂，三被告对此不予认可，本院不予认定。7、2017年4月6日××镇××村民委员会证明复印件1份，证明××镇××村××号房屋所有权由许×变更为祁彦堂所有，要办理房屋出租登记。三被告不予认可，本院亦不予认定。8、××镇××村民委员会证明1份，证明2017年4月6日为祁彦堂办理××镇××村××号房屋出租登记证明，上面盖有××县××镇××村民委员会公章，被告认为××县很早就改为××区，该证明公章上还是××县，三被告不予认可，本院对此证据不予认定。庭审中，被告祁彦堂提供了其与马镇忠签订的房屋买卖协议，原告对此不予认可，被告马镇忠、卓利泉予以认可，本院对此予以认定。庭审中，被告马镇忠提交了与被告卓利泉签订的房屋买卖合同，原告不予认可，被告祁彦堂、卓利泉予以认可，本院予以认定。庭审中被告卓利泉提交下列证据：1、许×与祁彦堂签订的房屋买卖协议1张，原告认可该协议，但对该协议上面××县××镇××村民委员会的公章和闫××的签名不予认可，被告祁彦堂、马镇忠均认可，本院对房屋买卖协议予以认定。2、许×为祁彦堂所写购房款收条1张，原、被告均认可，本院予以认定。本院认为，本案中，涉案房屋为农村宅基地上的房屋，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。仅从这一点上看许×（王金英丈夫）不能将房屋转让给祁彦堂。但对于农村房屋买卖的效力应全面审查纠纷的前因后果，本着客观、公正的原则处理，不能一概而论。现实情况是祁彦堂将房屋转让给马镇忠，马镇忠又将房屋转让给卓利泉，涉案房屋经过三次流转到了与王金英同一经济组织的卓利泉手中，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及三个买卖行为的关联性，综合认定本案中房屋买卖行为有效。王金英提出的祁彦堂与马镇忠、马镇忠与卓利泉系虚假买卖，原告所提交的录音材料及其他证据，不能充分证明被告的上述主张，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第二条的规定判决如下：驳回原告王金英的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告王金英负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  贾月友人民陪审员  郑书琴人民陪审员  李 园二〇一七年十一月十三日书 记 员  王雅霏