黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民初215号原告（执行案外人）：温丙林，男，1960年1月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市红岗区。委托诉讼代理人：谢晓晶，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。被告（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。法定代表人：马硕，该公司总经理。原告温丙林与被告大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）、大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）执行异议之诉一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温丙林的委托诉讼代理人乔亚男、被告国高公司的委托诉讼代理人刘文佰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。温丙林向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于大庆市红岗区红岗新城X室房屋的执行，并解除对该房屋的查封;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年原告购买了被告金地公司开发的红岗区红岗新城的X室房屋。该房屋是被告金地公司用于偿还黑龙江省鼎晨建筑工程有限责任公司（以下简称鼎晨公司）工程款的抵债房屋，后原告购买，并且在被告金地公司处把房屋更名到原告名下。原告取得该房屋后，对该房屋进行了装修并已入住，现原告入住将近4年，因被告金地公司原因该房屋一直没有到房产局办理过户手续。现该房屋因金地公司与国高公司发生纠纷被大庆市中级法院查封。原告对法院执行查封不服，向贵院提出了执行异议，但贵院于2017年7月25日做出了（2017）黑06执异51号执行裁定书驳回原告异议请求。原告认为该裁定书错误，理由如下：1.原告提出的异议有事实依据。本案涉案房屋是原告合法购买，并且支付了全部购房款，被告也已经交付了房屋，该房屋交易是合法有效的，并没有违法法律，况且原告已经在该房屋居住长达近4年之久，因被告金地公司原因一直没有办理过户，原告对未办理过户无过错，因此该房屋所有权应当认定归原告所有。2.原告提出异议有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告对该房屋未办理过户无过错，且支付了全部价款，并且实际占有，法院不得查封、扣押、冻结。因此对本案涉案的房屋，应当解除查封。国高公司辩称，原告所诉观点不成立，法院应当依法驳回。1.大庆市中级人民法院（2017）黑06执异26号裁定正确，应予维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条分别规定未对一般买受人物权期待权的保护，《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定：“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人”，而案外人所主张权利的该处标的物均系抵账房，其并非此意义上的消费者，故其异议不符合规定第29条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能排除法院执行；2.原告主张的物权期待权及案涉房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定不得查封，理由不成立。最高人民法院在《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》【（2016）最高法民申3620号】指导案例中明确：没有履行过户登记手续的以物抵债协议不能形成优先于一般债权的物权期待权，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的给予买卖所产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，以物抵债协议产生的权利未超过债权之维度，并无任何债权之属性。3.案涉房屋至今产权仍归金地公司所有。案外人鼎晨公司与金地公司形成的是房屋抵债协议关系，具有“以物抵债协议”的性质，鼎晨公司没有取得涉案房屋的物权，无权对涉案房屋的所有权进行出售，原告据此占有涉案房屋属于非法占有，涉案房屋的产权至今仍为金地公司所有。根据法律和最高院司法解释，以物抵债需要实践、清偿，仅有合意，未实际履行物权转移，债务并未消灭。以物抵债只是在原告与金地公司之间形成新的债权代替原种给付，不动产以物抵债需要登记为要件，本案案涉标的因未办理不动产登记变动，原告不能取得案涉房屋的物权。国高公司为保证生效文书实现的可能性，在诉前提供有效担保，对金地公司的物权予以有效查封，在判决生效后申请强制执行，执行标的物为金地公司拥有物权的财产，查封执行并无不当。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：建设工程施工备忘录、房源清单、收据、置换房源转出审批单、更名审批表、入住通知单、“红岗新城”进户手续流程会签单、水费代收收据、物业费票据、装修垃圾清运费收据、燃气收据、采暖发票、电发票、网络通信受理单。经审查，以上证据能够证明原告购买该房的过程及房屋来源、房屋价款、房屋坐落及原告已经接房并实际入住的事实，故本院对该组证据予以采信。金地公司提交的证据：国高案查封房源明细表一份，经审查，该证据来源于金地公司明细账，盖有金地公司公章，原告的房屋记载于该明细，能够证明金地公司将房屋抵给鼎晨公司，且在金地公司登记的买受人为原告，能够与原告提交的证据互相印证，故本院对该证据予以采信。国高公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大庆市红岗区红岗新城X室房屋为金地公司承建并所有，因金地公司欠付哈尔滨鼎晨机电设备有限公司（以下简称鼎晨公司）工程款，金地公司将该该处房屋作价518238元元抵给鼎晨公司，鼎晨公司将该房转售给王守云，王守云于2013年10月15日转售给原告温丙林，但未办理房屋过户手续。金地公司于2013年10月15日将该处房屋房交付给原告。后因国高公司诉金地公司、大庆大广房地产开发有限公司（以下简称大广公司）民间借贷纠纷一案，大庆市中级人民法院依国高公司申请，于2015年12月10日作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，裁定查封金地公司、大广公司价值3600万的财产，次日大庆市中级人民法院查封了金地公司名下红岗新城小区的房屋，其中包括原告温丙林购买的该处房屋。2016年7月1日，大庆市中级人民法院作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，2016年11月14日，该案立案执行。2016年10月28日，大庆市中级人民法院作出（2016）黑06执200号执行裁定，裁定本案由红岗法院执行，红岗法院于2016年11月14日立案执行。原告认为该执行行为侵害了原告对该14处房屋所享有的所有权，故向大庆市中级人民法院提出执行异议，2017年7月25日，大庆市中级人民法院作出（2017）黑06执异51号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，故原告起诉至法院。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为原告的异议请求能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，一、鼎晨公司与金地公司的抵账行为是依据金地公司建设开发红岗新城小区，欠付鼎晨公司工程款而发生，该行为有相应证据予以证实，真实有效。依据原告提供的置换房源转出审批单、房屋抵债协议，证实原告通过鼎晨公司和王守云购买金地公司的房屋系双方真实意思表示，双方虽未签订大庆市房屋产权管理局统一制式的商品房买卖合同，但是置换房源转出审批单有房屋坐落、单价、总价、购买人的基本情况等事项，具备买卖合同构成的主要条款，且不违反国家法律强制性规定，故应认定双方之间签订了合法有效的房屋买卖合同；二、依据金地公司出具的收款收据以及更名审批表，能够证明原告已经缴纳了全部房款；三、依据原告提供的入住通知单、“红岗新城”进户手续流程会签单，证实金地公司于2013年10月15日将该房屋交付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”，金地公司为原告出具的即为书面交房通知，原告在收到该通知之后，房屋毁损、灭失风险即转移给原告，故在此时即视为房屋交付给原告，且结合原告在庭审提交的水费代收收据、物业费票据、装修垃圾清运费收据、燃气收据、采暖发票、电发票、网络通信受理单，能够证实该房屋已由原告合法占有并实际入住，即在本院2015年12月10日对房屋查封前，原告已实际占有该房屋；四、因被告金地公司相关手续未完备，故现无法办理产权过户手续，原告并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本案予以支持。综上所述，原告温丙林的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：不得执行红岗新城X室房屋。案件受理费8982元，由大庆国高房地产开发有限公司、大庆市金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2017）黑06执异51号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  臧国燕审判员  赵 楠审判员  袁丽斯二〇一七年十一月十三日法官助理李军志书记员屈淑荣