四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初7886号 原告陆昊英、刘汗卿、蒋延志、蒲善琴等人诉被告成都新成国际经济发展有限公司商品房预售合同纠纷60案，经全部当事人同意合并审理案件，并推荐代表人参加诉讼。原告详细名单如下： 委托诉讼代理人：张林，四川神咏律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李辉，四川神咏（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李莎莎，四川神咏（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：张聆钰，四川神咏（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：胡刚，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：邹宗方，四川明炬律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：孟敬涛，四川有度律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李小童，四川有度律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：成都新成国际经济发展有限公司，住所地：成都市机场路新加坡工业园区标准厂房六楼。 法定代表人：周学惠。 委托诉讼代理人：许宗婷，女，汉族，1987年6月3日出生，住四川省开江县广福镇凤凰街21号。系被告公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师。一般授权代理人。 原告陆昊英、刘汗卿、蒋延志、蒲善琴、刘怡宗等人诉被告成都新成国际经济发展有限公司（以下简称：新成国际）商品房预售合同纠纷代表人诉讼一案。本院立案受理后，经各方当事人同意基于案件种类的同一性、各方诉争合同主要内容相同，合并对案件进行审理，由原告等人推荐诉讼代表人参加诉讼，由本院审判员周寓先担任审判长与人民陪审员周京燕、叶碧云组成合议庭，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人的委托诉讼代理人张林、李辉、李莎莎、张聆钰、胡刚、邹宗方、李小童，被告新成国际的委托诉讼代理人何萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆昊英、刘汗卿、蒋延志、蒲善琴、刘怡宗等人诉讼请求如下： 序号为1-23号的原告诉讼请求：判决被告承担从2016年1月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以购房款为本金按照每日万分之三计算）。序号为24-48号的原告诉讼请求：判决被告承担从2015年12月31日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以购房款为本金按照每日万分之三计算）及从2017年1月1日起至实际交房之日的初始产权登记违约金（以购房款为本金按照每日万分之一计算）。序号为49-58号的原告诉讼请求：判决被告承担从2016年1月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以购房款为本金按照每日万分之三计算）并交付原告所购房屋。序号为59、60号的原告诉讼请求：判决被告承担从2016年1月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以购房款为本金按照每日万分之三计算）并交付原告所购房屋、承担实际损失（实际损失从2016年1月1日起按照每月2500元租金标准计算至实际交付房屋之日）。 被告新成国际答辩称：1.认为约定的违约金过高，请求人民法院予以调整降低；2.按照合同的约定，在施工过程中存在合同约定的事由导致工期延误，依照合同被告可以据实延期交房，这段时间应当扣除不追究被告的逾期交房责任；3.被告对因道路施工及承包方等不可归责于被告的原因造成的延期交房对原告等人表示歉意，希望能与原告等人协商解决纠纷。 经审理查明，原告等人分别购买了被告开发的位于成都高新区新园大道3号【新成国际】房屋，原告等人的具体购房款、栋数、房号详见案件要素汇总表。被告向原告等人承诺于2015年12月31日前交付原告所购房屋，交房房屋应当取得规划验收合格证及面积实测报告，逾期交房的每日承担总房款万分之三的违约金（序号为59、60的原告没有约定万分之三的违约金）。同时约定如遇下列情况，被告可以据实延期：1.不可抗力；2.买受人未付清相关款项和违约金；3.相关法律、法规、政策致使工期延误；4.经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致的工期延误；5.非因出卖人过错而由政府行政部门做出的行政行为或者市政公共设施施工致使工期延误；6.因施工中遇罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺等异常事件影响所致的工期延误。（除序号为59、60的原告外其他合同约定）出卖人保证在2016年12月31日前取得原告购买房屋所在楼栋的产权证明，逾期按照购房总房款每日万分之一支付违约金。序号为59的原告购买房屋建筑面积为65.51平方米，序号为60的原告购买房屋建筑面积为45.06平方米。 后被告未能按期交房，原告等人与被告产生纠纷，在纠纷处理过程中，部分原告已经收房，是否收房以及收房时间详见案件要素表。被告已经向部分原告支付部分违约金，是否已经支付违约金及支付数额详见案件要素表。 案件要素表 截止辩论终结时，被告出卖的房屋尚未取得规划验收合格证，但已经经过竣工验收。 庭审过程中，序号为59、60的原告向法庭提交证据显示：所在楼栋网上出租价格47平方米为1800元每月，66平方米为2000元每月。被告的质证意见为：确认关联性，但每个月的房租价格不正确，应当通过鉴定确定。被告向法庭申请鉴定房屋价格，并认为应当依照鉴定的房租确定是否调整降低违约金。 为证明存在合同约定的应当据实延期交房的事由，被告向法庭提交了被告向施工方发送的《工作联系单》，以及案外人向被告发送的《关于人行道路移交的说明》。被告提供的证据并展示在房屋修建过程中确实因施工人原因造成了工期延误。 以上事实有本案证据支持，本院予以确认。 本院认为，本案当事人对于被告存在逾期交房的事实没有争议。本案的争议焦点主要为：1.被告应当承担的逾期交房责任的起止时间；2.本案双方当事人约定的违约金是否过高，是否应当调整；3.序号为59、60号的原告合同没有约定违约金，逾期交房责任如何认定；4.部分原告主张没有办理所在楼栋产权违约金的请求是否应当支持。 关于第一个争议焦点： 本院认为，被告应当从2016年1月1日开始承担逾期交房责任。被告虽然主张其存在可以据实延期交房的情形。原告提出延期交房事由是被告减轻自身责任的无效条款，本院认为，商品房采用预售手段，一般是在建房屋就开始销售，开发商既然享有房屋未完工既可以获得出售收益的方式，也应当承担修建过程中的风险，除非这些风险来源于自然灾害、社会突发事件。本案被告提供的证据虽然能够证明在诉争房屋修建过程中因总包方原因造成了工期延误，但这本质上属于开发商的商业风险。因此，被告提出的因总包方原因造成了工期延误，而且被告积极努力超付工程款及另行引入施工方尽到了主观努力的辩称，不应当作为扣除时间理由。这仍然属于被告与总包方交易中的商业风险，并非不可控制、不可预见的自然、社会突发事件。被告应当承担从2016年1月1日承担逾期交房违约责任。 部分原告在被告提供房屋没有满足规划验收和面积实测报告的条件下予以收房。本院认为，被告提供的房屋不符合合同约定，原告本有权拒绝收房，但是原告在知晓或者应当知晓被告提供房屋不满足约定条件下收房，应当视为同意收房。被告提供的房屋虽然未经规划验收，但已经通过竣工验收，工程质量具有一定保障，故本院认为，已经收房的逾期交房违约金应当计算至收房之日；没有收房的应当计算至实际收房或者房屋满足收房条件后视为收房之日。 此外，被告已经支付的违约金应当予以扣除。 关于第二个争议焦点： 本院认为，被告提出约定违约金过高并申请鉴定，但被告认可了面积47-66平方米租金价格在1800-2000元之间的关联性。依照房款与年租金比例计算收益率在年7%左右。仅仅租金损失不超过130%，违约金都可以支持9.1%，加之原告的其他损失，可以确定每日万分之三，年违约金也仅为10.95%，因此可以判断违约金并不过高，故法庭决定没有鉴定必要性，不调整降低违约金。 关于第三个争议焦点： 序号为59、60号的原告合同没有约定违约金，逾期交房责任如何认定。该原告合同没有约定违约金，故其主张违约金缺少合同和法律依据，本院不予支持。其主张的实际损失，被告认可了原告提交证据的关联性，被告关于通过鉴定确定租金的主张虽然更为准确，但是法庭审理需要在结果和效率之间达成平衡，原告提交的证据大体符合同类地段租金，也可以与中国人民银行同期同类贷款逾期罚息作为参照，故本院确定原告的每月租金损失在1800元-2000元之间，结合原告所缴纳房款，确定序号为59号租金标准为2000元每月，序号为60号租金标准为1800元每月（在年利率4.8%左右）。 关于第四个争议焦点： 办理初始产权违约金双方当事人有特别约定，而且与逾期交房违约金不存在重复计算，应当予以支持。但是应当看到这项违约金具有保障按约取得分户产权的性质，而不直接确定当事人的权利义务。逾期交房违约金可以对交房前原告的权利进行充分保障；交付房屋后，开始计算应当办理分户产权时间，逾期办理产权违约金可以对交房后原告的权利进行充分保障。当事人约定了所在楼栋产权的违约金，原告主张了该违约金的，本院予以支持。 关于原告主张的实际交房，本案中已经收房的原告，本院认定为交房，其前提在于这些原告在明知不符合交房条件下收房。但本案原告主张交付的房屋应当满足合同约定，现查明诉争房屋实际上尚未满足交房条件，故在主张满足交房条件的基础上，尚不能判决交付房屋。对于没有交付房屋，逾期交房违约金计算到实际交房之日，这能督促被告尽快满足交房条件通知交房。 本案诉争系由被告引起，诉讼费用由被告全部负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都新成国际经济发展有限公司于判决生效之日起15日内向原告（除序号59、60的原告刘志慧、刘怡宗）支付从2016年1月1日起的延迟交房违约金（以购房总款每日万分之三计算，已经支付的违约金应当扣减），原告名称、购房总款、截止时间详见违约金清单；被告成都新成国际经济发展有限公司于前述期限内向原告刘志慧支付逾期交房租金损失（从2016年1月1日起，按照每月2000元计算至实际交房或视为交房之日止）；被告成都新成国际经济发展有限公司于前述期限内向原告刘怡宗支付逾期交房租金损失（从2016年1月1日起，按照每月1800元计算至实际交房或视为交房之日止）； 二、被告成都新成国际经济发展有限公司于判决生效之日起15日内向部分原告（违约金清单中加注“*”的原告）支付从2017年1月1日起至取得所在楼栋产权证明之日的逾期办理所在楼栋产权的违约金（以购房总款每日万分之一计算），原告名称、购房总款详见违约金清单； 三、驳回原告等人的其他诉讼请求。 违约金清单 案件受理费按照违约金清单收取，序号59号原告刘志慧受理费收取5809元、保全费收取4429元，序号60号原告刘怡宗案件受理费收取4699元。前述诉讼费用均由被告成都新成国际经济发展有限公司负担。（前述诉讼费用，原告均已缴纳，被告在履行本判决义务时一并向原告等人支付）。 逾期不上诉的诉讼参加人，判决对该当事人产生法律效力。 不服本判决的诉讼参加人，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周寓先 人民陪审员  周京燕 人民陪审员  叶碧云 二〇一七年十一月八日 书 记 员  陈思芸