北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初28128号原告：北京东方之星物业管理有限公司，住所地北京市通州区漷县镇长陵营A.B座。法定代表人：宋丘林，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，北京东方之星物业管理有限公司工作人员。被告：范某，男，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨帆，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，北京市盈科律师事务所实习律师。原告北京东方之星物业管理有限公司（以下简称东方之星公司）与被告范某物业服务合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告东方之星公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被告范某及其委托诉讼代理人张硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方之星公司向本院提出诉讼请求：1.范某给付东方之星公司自2009年10月1日至2017年9月30日期间的物业管理费12104元；2.范某承担本案诉讼费用。事实和理由：范某系北京市通州区玉桥东路（建筑面积99.38平方米）业主。范某于2005年10月16日与北京豪斯凯普物业管理有限公司（以下简称豪斯凯普公司）签订《前林丽景园物业管理服务协议书》，约定豪斯凯普公司为该小区提供物业服务，物业服务收费标准为物业费1.21元/平方米/月，公共照明电费周转资金50元/户、生活垃圾清运费30元/户/年。豪斯凯普公司物业服务到期后撤出，经通州区居住小区管理办公室、通州区玉桥街道玉桥北里居委会与东方之星公司协商，由东方之星公司于2008年10月1日起进驻该小区提供物业服务，并继续执行豪斯凯普公司在该小区的物业服务收费标准。东方之星公司接管该小区物业服务后，东方之星公司依约向范某提供了物业服务，而范某至今未向东方之星公司交纳2009年10月1日至2017年9月30日期间的物业服务费用，故诉至法院。范某辩称，其系涉案房屋产权人，房屋建筑面积99.38平方米，东方之星公司主张未缴纳物业费的期间属实。但范某不同意交纳物业费。理由如下：1.东方之星公司不具备主体资格，双方不存在物业服务合同关系，聘用东方之星公司提供物业服务程序存在瑕疵；2.东方之星公司擅自改用公共部位，利用公共设施收费，中心部位的绿化带改为车位，绿化带原本有水池，东方之星公司将水池填满，收取临时停车位费，并向业主收费，收费用途没有公告；3.东方之星公司提供的物业服务存在瑕疵，2010年范某的厨房阳台因外墙出现裂缝发生漏水，东方之星公司没有及时维修，持续三年一直漏水，造成了损失；4.小区内草坪没有及时维护，小区环境恶劣，安保状况差；5.东方之星公司的起诉已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：范某系北京市通州区玉桥东路所有权人，建筑面积99.38平方米。2005年9月27日，范某与北京豪斯凯普物业管理有限公司（以下简称豪斯凯普公司）签订《前林丽景园物业管理服务协议书》，约定豪斯凯普公司为该小区提供物业服务，物业服务收费标准为物业费1.21元/平方米/月，生活垃圾清运费30元/户/年,代收公共照明费，公共照明费按照实际使用量均摊核算。2008年9月28日，经通州小区办协调，由于豪斯凯普公司明确表示于2008年10月2日停止对前林丽景园小区（好东东）实施物业服务，并撤离该小区，经通州区小区办及玉桥街道办事处、玉桥北里社区居委会共同协调，由东方之星公司自2008年10月3日起对涉案小区实施临时物业服务。2009年1月6日，在玉桥北里社区居委会见证下，好东东小区代表与东方之星公司签订《聘用北京东方之星物业管理有限公司协议（临时）》，约定同意从2009年1月1日起继续聘任东方之星公司做本小区物业服务工作，服务项目、内容和标准不变，收费标准仍为1.21元/月/平方米（且两年内不变），该协议从协商之日起生效，至业主委员成立之后签订正式合同时止。2009年3月27日，通州区居住小区管理办公室向通州区市政管委出具证明，前林丽景园小区（阳光好东东）小区现由东方之星公司提供物业服务。经核实，范某未缴纳2009年10月1日至2017年9月30日期间物业费11543.98元、垃圾清运费240元、公共照明费280元。在案件审理过程中，范某对东方之星公司是否合法提供物业服务、提供物业服务是否合格以及诉讼请求是否超过诉讼时效存在争议。东方之星公司提供了《前林丽景园物业管理服务协议书》、《会议纪要》、《聘用北京东方之星物业管理有限公司协议（临时）》、通州区居住小区管理办公室向通州区市政管委出具的《证明》，证明东方之星公司系合法向范某所在小区提供物业管理服务。范某对上述证据发表质证意见如下：1.认可《前林丽景园物业管理服务协议书》的真实性和证明目的；2.不认可《会议纪要》的真实性，参会人员不符合法律规定，真实身份无法核实，且参会人员人数与落款签字人员人数不符；3.不认可《聘用北京东方之星物业管理有限公司协议（临时）》的真实性，签字人员无法证明是业主，无权聘用东方之星公司为小区提供物业服务；4.不认可《证明》的真实性，通州区物业管理办公室是管理性机构，无出具此类证明的资格，该证据注明的日期是2009年3月27日，此《证明》仅能证明当时东方之星提供服务，不能证明其他时间仍由东方之星公司提供物业服务。范某提供了《前林丽景园物业管理服务协议书》、房屋漏水照片、物业公司办公区照片、小区照片、东方之星公司发布通知的照片、停车费收据、2013年10月24日拍摄的小区状况视频、2017年7月拍摄的小区状况视频，证明东方之星公司不具备主体资格且提供的物业服务存在瑕疵。东方之星公司对范某提交的房屋漏水的照片的真实性和证明目的不予认可，不能证明是范某房屋情况；对其他证据的真实性予以认可，证明目的不认可，范某提交的证据具有片面性，不能反映物业服务的真实情况，且范某反映房屋漏水问题2015年已维修。上述事实，有《前林丽景园物业管理服务协议书》、《会议纪要》、《聘用北京东方之星物业管理有限公司协议（临时）》、通州区居住小区管理办公室向通州区市政管委出具的《证明》、照片以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，根据查明的事实，东方之星公司提供了《前林丽景园物业管理服务协议书》、《会议纪要》、《聘用北京东方之星物业管理有限公司协议（临时）》、通州区居住小区管理办公室向通州区市政管委出具的《证明》，虽然上述证据在形式上存在瑕疵，但足以证明东方之星公司系合法接管前林丽景园（阳光好东东）小区的物业服务，范某亦实际接受了东方之星公司提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，范某应当向东方之星公司交纳物业费等费用，其未予交纳不妥。关于范某主张物业服务质量问题，本院认为，物业服务涵盖范围广泛、涉及方面较多，兼具社会公共服务与个体服务特征，是多层次的动态过程性服务。范某所述情节、提供的照片不足以构成对抗交纳物业费的理由。关于范某反映的房屋漏水损失的问题，现双方均认可漏水部位曾予维修，本院对此不持异。就漏水造成的损失，因与本案非同一法律关系，范某可另行主张。关于范某主张的诉讼时效问题，因范某自2009年10月3日起至今未向原告交纳物业费等费用，其拖欠物业费等费用的行为处于持续状态，而东方之星公司亦持续为被告提供物业服务，双方合同一直履行，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。故对东方之星公司要求范某交纳的物业费、垃圾清运费、公用照明费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，具体数额以本院核定为准。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范某支付原告北京东方之星物业管理有限公司2009年10月1日至2017年9月30日期间的物业费11543.98元、垃圾清运费240元、公共照明费280元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京东方之星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元，由被告范某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  梁联林二〇一七年十一月十日书记员  杨 宇书记员  王 喆