云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云07民终562号 上诉人（原审被告）李敬华，男，汉族，1965年12月23日生，住云南省丽江市古城区。 委托代理人（特别授权）曾云，云南康滇律师事务所律师。 委托代理人（一般授权）刘雪萍，女，汉族，1974年10月16日生，系李敬华之妻。 被上诉人（原审原告）李仕兴，男，汉族，1977年11月26日生，住丽江市永胜县。 委托代理人（特别授权）郜云，云南滇西北律师事务所律师。 上诉人李敬华（以下简称上诉人）因与被上诉人李仕兴（以下简称被上诉人）房屋买卖合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院（2017)云0702民初69号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年9月15日受理后，于2017年10月26日依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人李敬华及委托代理人曾云、刘雪萍，被上诉人的委托代理人郜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李敬华的上诉请求：一、请求撤销丽江市古城区人民法院作出的（2017)云0702民初69号民事判决书，扣除房屋缺失面积相应价款104661.69元，由上诉人承担扣减后的184138.31元房屋余款。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实与理由：第一、2016年11月2日，上诉人与被上诉人达成《房产转让合同》，由被上诉人将坐落于古城区福慧路丽江市土肥站集资房**转让给上诉人，房屋建筑面积132.66平方米，由上诉人支付被上诉人房屋价款1438800.00元，支付被上诉人合同定金150000.00元。2016年11月17日，上诉人向被上诉人支付了1000000.00元，被上诉人将房屋交付给上诉人。因测绘面积与合同载明面积不符，双方产生争议，诉至丽江市古城区人民法院，经审理，作出由上诉人向被上诉人支付余款288800.00元的判决。上诉人认为，原判对案件基本事实认定准确，但对上诉人与被上诉人间的《房屋转让合同》中交易方式为按套交易的认定有失偏颇。因为在一审查明的事实中确认了上诉人与被上诉人交易的房屋确实存在面积误差，且面积相差有9.65平方米之多。虽然本案系自然人之间的二手房买卖合同争议不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但本案合同中写明了争议房屋建筑面积为132.66平方米，而实际房屋建筑面积为123.01平方米，与合同中约定的面积不符，应当相应的对房屋价款进行扣减，而非单纯的按照合同约定判决由上诉人支付全部房屋价款。房屋买卖，房屋面积是最主要的因素，即使按套成交，成交面积与原房产证面积相差有9.65平方米之多，请求全额付款显失公平，不能说123.01平方与132.66平方没有差别，9.65平方已经是小一点的一间房屋面积。应当按照房屋的交易价格计算缺失房屋面积价款从房屋剩余中进行扣减，房屋面积缺失价款为1438800.00÷132.66×9.65=104661.69元，将其从房屋剩余价款中扣除为288800.00-10466.69=184138.31元。第二、原判无视《房地产转让合同》第三条“双方在办理过户手续签字时由一方一次性付清给甲方”的约定，在判决书生效后三十日内付款错误，由于双方发生争议，至今没有在不动产登记中心签字，不具备付款条件。 被上诉人的答辩称：双方签订的房屋买卖合同，都是具有完全民事能力的人签订，经过查看房屋已实际交付使用，且上诉人已装修，如房屋是按面积交易，在合同第一条就应当写明面积和价格。当时是手工测量，现在是红外线测量，面积因测量方式不同而变化。但房屋是按套交易的，上诉人应支付合同项下的尾款，请驳回上诉。 李仕兴向一审法院起诉请求，1、判令被告支付购房款人民币288800元；2、案件受理费由被告承担。 一审法院经审理确认的本案事实是：被告李敬华看房后，在2016年11月2日与原告李仕兴签订《房地产转让合同》，合同约定：“甲方（李仕兴）自愿将坐落在古城区福慧路丽江市土肥站集资房3号房地产转让给乙方（李敬华）；甲方持有房权证古城字第××号及国有土地使用证丽国用（2012）第101号；建筑面积132.66平方米，土地使用权面积97.39平方米。乙方对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，并支付购房定金人民币（大写）壹拾伍万元。150000.00元。甲乙双方议定的上述房地产成交价为人民币（大写）壹佰肆拾叁万捌仟捌佰元，￥1438800.00元。乙方应在2016年11月30日前分一次付清给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵；付款方式为：双方在办理过户手续签字时由乙方一次付给甲方”等各自的权利义务。当日，被告交付定金150000.00元。2016年11月17日被告交付1000000.00元后，双方开始办理房地产过户事宜，原告并将房屋交付给被告，被告即开始进行装修使用。因测绘面积与合同载明面积不符，双方产生争议。 一审法院认为，原告李仕兴与被告李敬华签订的《房地产转让合同》合法有效，被告在支付大部分价款后原告已履行交付房屋的义务，双方已开始办理房地产过户手续，被告接受房屋并已对房屋进行装修使用，原被告已按合同实际履行，故被告李敬华应按合同约定履行支付剩余价款288,880.00元的义务。对于被告李敬华及代理人提出房屋买卖是按面积交易的抗辩理由，本院认为，双方在合同第一条中对房地产相关权利证书记载情况的叙述，反映的是成交房地产的原登记情况，双方在合同第二条中约定房地产成交价为1438880.00元，反映的是交易方式即按套交易，所以被告李敬华及代理人的此项抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于被告李敬华及代理人提出在办理新证过程中经测量房屋面积与《房地产转让合同》中载明的面积不符，误差超过3%，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，减少价款的抗辩理由，本院认为，双方交易的是“二手房”，且是按套交易，在本案中不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，所以被告李敬华及代理人的此项抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于被告李敬华及代理人提出双方已重新达成口头承诺，现在还不具备支付剩余款项条件的抗辩理由，本院认为，由于被告李敬华未能提交相应的证据，本院不予采信。对于原告李仕兴在庭审中要求由被告李敬华按合同约定承担逾期付款按成交价每日支付1%滞纳金的诉讼请求，因与法律规定不符，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条第六十条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决：一、限被告李敬华在本判决生效后三十日内支付给原告李仕兴购房款288880.00元。二、驳回原告李仕兴的其他诉讼请求。案件受理费5632.00元，由李敬华承担。 在二审中，上诉人请求证人冯某证实：上诉人购房时，证人在场听到上诉人与被上诉人的电话交谈，说价格就是昨晚谈的价格，房了有抵押，被上诉人谈到房屋面积，说房屋是扩建过的，房屋面积少可以赔上诉人。经质证被上诉人认为，在证明目的上是含糊不清的，证人对时间的陈述不符合经验法则，对其三性不认可。上诉人对证人证言，无异议。 本院认为，证人冯某并未见证双方商谈签订房屋买卖合同，并对房屋面积作出最终约定的过程，该证言，本院不予采信。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：2016年11月2日上诉人与被上诉人签订了《房地产转让合同》，双方约定：被上诉人自愿将坐落在古城区福慧路丽江市土肥站集资房**房地产转让给上诉人。该合同约定的权利义务关系明确，符合法律的规定，为有效合同。上诉人在购房时，已对所购房地产做了充分了解，双方成交的价格为1438800元。被上诉人持有的房权证古城字第××号及国有土地使用证丽国用（2012）第101号；建筑面积132.66平方米，土地使用权面积97.39平方米。双方并未能对房屋的面积作出特别约定，为此，上诉人购房后，在已接受房屋并对房屋进行装修使用后，才提出成交面积与原房产证面积相差有9.65平方米，系上诉人自己缺乏对房屋的了解勘验不够，不慎所致，其提出的扣除房屋缺失面积相应价款104661.69元，无合同约定及在二审中，所提交的证据不能证明其上诉请求。本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5632元由上诉人李敬华负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚中梁 审判员  胡强胜 审判员  马 昕 二〇一七年十一月六日 书记员  陈旭燕