广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初5226号原告：广州市高德汇置业有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道195号广州科学城商业广场A5栋六楼自编628号。法定代表人：吴健梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴利南，广东德法理律师事务所律师。被告：广州一休歌投资管理有限公司,住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道193号高德汇购物中心自编号A6-501/601。法定代表人：刘有福。委托诉讼代理人：吴清毅，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，广东君厚律师事务所实习人员。原告广州市高德汇置业有限公司诉被告广州一休歌投资管理有限公司（以下简称“一休歌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡新范、被告委托诉讼代理人吴清毅、张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“合同”）及《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），合同及补充协议约定原告将广州高新技术产业开发区科学城大道193号广州高德汇购物中心自编号A6-501/601号商铺租赁给被告使用，租赁物建筑面积4402平方米，租赁期限是2012年8月1日至2024年7月31日，其中2016年8月1日至2018年7月31日每月租金为88040元，租金按月结算，在每月的第五日前以现金或转账方式缴付给原告。补充协议约定：若承租人逾期交纳租金则从迟交之日起每日按欠缴额的千分之五计算延迟违约金（第11.1条），逾期达30日的，原告有权提前解除合同、收回物业并没收保证金（第11.2条）。补充协议约定由被告欠费导致原告通过诉讼追索欠费的，有权要求被告承担律师费等所有费用（第12.6条）。合同签订后，原告于2012年7月20日交付房屋给被告使用至今。目前被告拖欠原告2017年3月16日之后的租金，原告多次向被告发函催缴欠付租金，被告均未能清缴。原告认为双方在自愿平等基础上所签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应全面遵守并履行至合同结束，被告欠缴租金行为严重损害了原告权益。为维护自身权益，原告现向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告自2017年3月16日起至2017年8月31日的租金528240元（月租金为88040元）；2.被告以欠缴租金额为基数，自当月6日起按每日5‰标准向原告支付逾期交付租金的违约金，暂计至2017年8月31日为219879.9元，违约金计算以拖欠本金为限，计至付清之日止；3.被告向原告支付律师费25000元（以上共773119.9元）；4.由被告承担本案所有诉讼费用。被告辩称：1.被告支付了租金。被告支付了6月至10月50%的租金，并非如原告所称拖欠2017年3月16日之后的租金。2.租赁场地服务未达到基本服务质量标准，物业管理不到位，原告的不作为行为致使被告经营困难、租赁目的不能实现。首先，原告作为商场所有权人，应该营造舒适、优美的公共环境，促进商业物业的保值、增值，知晓商场物业环境的优劣对客流量的影响，但是原告近两三年极少开展商场活动来吸引客流，2015年7月万达商场开业后多家商铺闻风而逃，原告没有采取任何措施改善商场环境，其不作为行为严重影响了被告的租赁目的的实现。其次，商场走廊内经常无空调供应，停车场环境脏、乱、差，炎炎烈日，没有消费者会选择闷ＸＸ进行休闲活动，无空调供应对于以客流量为重要创收来源的商铺是致命打击，原告连基本的物业服务都提供不到位，使被告不能实现租赁目的，其不作为行为已经构成违约，被告有权行使合同履行抗辩权。被告因此于5月28日向原告递交了退租申请，但原告置之不理，对被告申请中反应的情况没有采取任何措施，原告的不作为构成违约，对扩大的损失存在过错，应自行承担责任。3.原告存在过错，被告无违约行为，不应支付违约金。原告不作为违约行为在先，致使被告经营困难，部分商铺关门。被告于5月28日向原告递交了退租申请书，申请书中明确指出“将餐厅完整的退还给物业，包括500多万的装修投资”，“从2017年6月1日起我们会按时缴纳KTV部分的房租，即原有合同中总金额的50%”，双方就履行合同无法达成一致时，原告不置可否，对扩大的损失存在过错，被告不存在违约行为，不应支付违约金。此外，餐厅从2017年1月20日已经停止经营，餐厅范围内的租赁场地已经没有继续使用，有关该占地范围内的条款事实上已经解除。4.租赁合同签至2024年，但因商场经营环境发生巨大变化，餐厅（601占地部分）从2017年1月20日已经停止经营，有关该占地范围内的条款事实上已经解除，请求法院予以确认。此外，餐厅范围内的租赁场地负债累累，已经负担不起租金，若继续维持原合同条款显失公平。5.原告要求被告支付的律师服务费没有法律和事实依据。首先，虽补充协议约定“由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或者诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合同费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费……”，但该合同模板由原告事先提供，不具体分析甲方律师费产生的原因，不具体分析甲方是否存在过错，明显加重乙方责任，有违公平合同原则。根据《合同法》第四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的，该条款无效”，因此，有关律师费的条款应为无效条款。其次，原告不作为违约行为在先，诉讼方式产生的律师费是其自身行为导致，与被告无直接因果关系，由被告支付律师费显然有失公平；被告仍在缴费期内，没有违约行为，律师费并非原告实现合同利益必然发生的费用，应由原告自行承担，有关律师费的诉讼请求不应得到支持。经审理查明：2012年7月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：甲方将广州市高新技术产业开发区科学城科学大道193号高德汇购物中心自编号A6-501/601号房（以下简称“案涉房屋”）租赁给乙方作商铺使用，建筑面积4402平方米，租赁期限自2012年8月1日至2024年7月31日，其中2012年8月1日至2013年7月31日租金为0元，2013年8月1日至2015年7月31日月租金为66030元,2015年8月1日至2016年7月31日月租金为70432元，2016年8月1日至2018年7月31日月租金为88040元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳132060元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额0.5%向甲方支付违约金。原告（甲方）又与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），该补充协议第三条第1款第（1）项约定：2012年8月1日至2013年7月31日为免租期，2013年8月1日至2015年7月31日每平方米租赁费为15元，月租金为66030元；2015年8月1日至2016年7月31日每平方米租赁费为16元，月租金为70432元；2016年8月1日至2018年7月31日每平方米租赁费为20元，月租金为88040元；第十条第1款约定：如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五（0.5%）的迟延违约金；第十二条第6款约定：由于一方违约导致另一方通过诉讼途径要求对方支付款项的，违约方应承担守约方因诉讼而支付的额外费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，被告进场装修并于装修后开始使用案涉房屋。原告提交的多份催租函显示，被告从2017年3月起开始欠租，原告通过发函向被告催缴租金。为追缴本案租金及另案处理的物业服务费，原告委托广东德法理律师事务所代理相关事宜并于2017年8月17日签订《委托合同》，约定律师服务费及办案费共计50000元，该费用已由原告实际支付。原告陈述律师费50000元是本案和另案处理的物业服务合同纠纷案件的费用总和，每件案件律师费是25000元。案件审理过程中，原告陈述根据被告的发票，原告认可案涉房屋的租金缴纳到2017年4月，4月缴纳了一半租金，因此其在本案中主张2017年4月半个月和2017年5月1日至2017年8月31日共4.5个月的租金共计396180元。被告对此予以确认，确认其欠付2017年4月半个月和2017年5月1日至2017年8月31日的租金共计396180元。被告提交了现场照片以证明原告物业管理不作为导致商场经营环境差。被告于2017年5月28日向优托邦科学城店物业中心提交了《广州一休歌投资管理有限公司（餐厅退租）申请》，主要内容为：广州一休歌投资管理有限公司旗下“椰风雨林餐厅”从2014年12月20日-2017年1月20日营业期间，亏损了巨额的资金，虽然已经结束了营业，但依然拖欠了大量的供应商欠款，导致一休歌公司整体的资金困难。但是KTV还是要生存下去，所以我们不得不作出痛苦的抉择-放弃餐厅保全KTV。今天，我们正式提出：将餐厅完整的退还给物业，并且为了更好的合作下去，做出如下几点申请，希望物业能接受申请：1.接受餐厅退还给物业的请求，至此KTV不再承受餐厅的房租负担了。2.因为餐厅至2017年1月20日之后就停止营业了，虽然物业没有任何错误在其中，但是我方内忧外患，所以特申请：免除一休歌公司2017年5月31日之前的所有欠款（注明：A、我们退还给物业的餐厅是完整的餐厅，内部有大量的厨房设备、空调设备等，其中任何一个设备项目都不止几十万。我们500多万的装修投资完整的退给你，也有助于你们找到新的经营者。B、一休歌KTV至开业以来没有向物业争取过任何扶持和优惠，但我们却一直顶着巨大的困难在经营着）。3.从2017年6月1日起我们会按时缴纳KTV部分的房租，即原有合同中总金额的50%。此项虽然会涉及到一休歌公司与物业再签新协议等环节，但是我方希望物业在确定新协议时本着“唇亡齿寒、兄弟同心”的原则确定新的合作。被告还提交了餐厅照片以及清算备案通知书等以证明餐厅已停止经营，部分案涉房屋已停止使用，其中广州市丰椰餐饮服务有限公司的股东会决议载明：1.椰丰雨林餐厅决定于2017年1月底停止营业，全体股东一致同意注销广州市丰椰餐饮服务有限公司；2.成立广州市丰椰餐饮服务有限公司清算组，清算组成员为吴清云、何娟、杨冠师、ＸＸ，负责人为吴清云；3.清算组成立后，负责对公司财务进行清算，清算结果报下次股东会确认，同时依照《公司法》行使清算组的其他职权。2017年6月8日，广州开发区市场和质量监督管理局向广州市丰椰餐饮服务有限公司发出《备案通知书》，载明：经审查，提交的广州市丰椰餐饮服务有限公司清算组成员备案申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局予以备案。案件审理过程中，原告陈述涉案租赁合同还在继续履行中。被告陈述合同还在继续履行中，但其已经申请将案涉房屋中的餐厅交还给原告，餐厅里面有装修和设备、桌椅，其都不要了，就按现状交还给原告，被告认为其写了退还申请后，原告对此没有回应，双方没有办理交接手续，应视为交付，餐厅面积是2200多平方米，是整体租赁面积的一半；原告对此陈述当时是案涉房屋整体出租，是被告内部做了划分，被告要求退还一部分案涉房屋，原告很难将案涉房屋进行处理，原告没有收回案涉房屋，也没有办理交接手续。另查，案涉房屋的权属人是广州永龙建设投资有限公司。原告提交该公司于2011年10月10日出具的证明表明，该公司同意原告将案涉房屋转租给第三方经营或使用。上述事实有房地产权证、广州永龙建设投资有限公司出具的证明、《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》、客户装修申请表、催租函、委托合同、律师费发票、银行进账单、租金发票、借记卡账户历史明细清单、客户收（付）款入账通知、照片、《广州一休歌投资管理有限公司（餐厅退租）申请》、股东会决议、备案通知书及当事人陈述等予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。关于租金的认定。根据现有证据查明的事实，原告交付案涉房屋后，被告从2017年4月起开始拖欠租金，原告依据租赁合同及相关补充协议的约定要求被告支付2017年4月半个月和2017年5月1日至2017年8月31日共4.5个月的租金依法有据，本院予以支持。根据租赁合同及补充协议的约定，2016年8月1日至2018年7月31日月租金为88040元，因此被告应向原告支付上述时段的租金共计396180元（88040元×1个月×50%+88040元×4个月）。关于违约金的认定。被告上述欠租行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方在租赁合同及补充协议中约定，租金按月结算，在每月的第五日前缴付，每逾期一日须按所欠缴金额0.5%支付迟延违约金。由于原告并未提交证据证明其实际损失，被告现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计付违约金，原告超出该标准的诉讼请求依据不充分，本院予以驳回。原告要求被告按照每月应缴纳租金从每月6日起分别计算违约金，依法有据，本院予以支持。原告主张违约金计算以拖欠本金为限，符合合同法公平及补偿原则，本院予以支持。关于律师费。双方在补充协议第十二条第6款约定，由于一方违约导致另一方通过诉讼途径要求对方支付款项的，违约方应承担守约方因诉讼而支付的额外费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。原告为追缴租金，委托律师代为提起本案诉讼，为本案诉讼支出律师费25000元，根据前述约定，有权向被告主张该笔费用，本院对该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州一休歌投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付2017年4月半个月、2017年5月1日至2017年8月31日的租金共396180元；二、被告广州一休歌投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付违约金（以每月欠付租金为基数，其中2017年4月半个月为44020元，2017年5月1日至2017年8月31日每月为88040元，从每月6日起参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计至实际付清之日止，每月违约金总数以不超过当月欠付租金数额为限）；三、被告广州一休歌投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付律师费25000元；四、驳回原告广州市高德汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11531.2元，由原告广州市高德汇置业有限公司负担4921.3元，被告广州一休歌投资管理有限公司负担6609.9元。原告广州市高德汇置业有限公司已经预缴本案案件受理费，本院不再退还，被告广州一休歌投资管理有限公司负担的诉讼费在履行本判决时一并迳付给原告广州市高德汇置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  臧玉林人民陪审员  柯嫦婷二〇一七年十一月二十七日法官 助理  李丹丹书 记 员  王结仪