安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初9765号 原告：安徽省宝琳实业有限公司，住所地合肥市包河区巢湖南路88号元一柏庄LOFTN1，统一社会信用代码91340100075634921N（1-1）。 法定代表人：刘淑鸿，该公司总经理。 委托代理人：许憬，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。委托代理人：刘宜林，安徽金亚太（长丰）律师事务所实习 律师。 被告：安徽省香榭里文化交流发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区巢湖南路88号，注册号3401002013871。 法定代表人：陈智麟，该公司执行董事。 委托代理人：冯江山，安徽伟易律师事务所律师。 原告安徽省宝琳实业有限公司诉被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安徽省宝琳实业有限公司委托代理人许憬与被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司委托代理人冯江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省宝琳实业有限公司诉称：2009年5月26日，安徽新益置业有限责任公司与被告签订《元一柏庄哈街商铺租赁合同》，约定安徽新益置业有限责任公司将位于合肥市包河区共2610平方米的房屋租给被告经营，租赁期为2009年6月1日至2017年5月30日，租金（包含物业管理费）前四年为34元／平方米／月，后四年为38元／平方米／月。此外，双方还约定因被告单方原因逾期支付租金超过21天的，除支付应支付租金及按所欠租金的1%乘以逾期天数计算违约金外，同时，安徽新益置业有限责任公司有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。 2013年9月26日，原告与安徽新益置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，并于2013年10月16日取得元一柏庄哈街综合楼三、四层共2610平方米的房屋的产权证。2014年1月23日，原告与安徽新益置业有限责任公司达成协议：安徽新益置业有限责任公司与被告签订的《元一柏庄哈街商铺租赁合同》自原告取得该商铺的产权证之日起，原告即成为该租赁合同的出租方，原告可以依据《元一柏庄哈街商铺租赁合同》向对方主张权利并承担义务。自2013年10月16日起被告虽屡有拖欠租金，但也实际向原告支付了租金，直至2015年11月底后，被告一直拒不支付租金达1239741.55元，同时拖欠2016年6月18日至2016年10月17日的水电费47092.17元。在此期间，原告一直催要所欠租金及水电费，但被告拒绝支付甚至拒接原告的电话。 原告认为，安徽新益置业有限责任公司与被告签订的《元一柏庄哈街商铺租赁合同》中的出租人已通过相关协议变更为原告，且被告已通过实际支付房租的行为承认了原告为实际出租人的事实。因此，原告与被告的商铺租赁合同是合法有效的，原告已向被告提供符合合同要求的房屋供其经营，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告履行毫无诚信的拒付租金及水电费的行为已严重影响合同的实际履行。根据《元一柏庄哈街商铺租赁合同》的约定及《合同法》的相关规定，原告有权单方解除合同，并主张被告所拖欠的租金、水电费及违约金。现特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。请求：一、依法判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、依法判决被告立即支付所欠租金1239741.55元（租金从2009年6月1日计算至2016年12月15日）；三、依法判决被告支付（从2016年6月18日至2016年10月17日的）水电费共计47092.17元；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司辩称：被告是从安徽新益置业有限公司处承租店铺开办了香榭逦枫会所，在原告接手该物业以后，更改了停车和周边的相关业态，导致被告客流减少，会所在2015年底停业。2016年初，被告准备将房屋退还给原告，期间有安徽四众空间会所管理有限公司的股东找到被告，想接手涉案房屋，开办四众空间会所，被告将四众空间的股东带到原告处协商，经原告同意，由四众空间全面接手该房屋，被告退出对房屋的占有和使用，后四众空间与原告就租金支付、水电费支付等问题发生矛盾，找被告进行协调未果，原告将四众空间的水电停止，并最终形成本案。被告认为：1、原被告之间的房屋租赁关系在2016年3月初即解除，由四众空间全面承接，按照三方当时口头约定，四众空间承担被告所欠租金；2、上述房屋租赁关系的结转是由原告同意的，并且是在原告的配合下完成的，如果原告不同意这种结转，被告当时就已经将房屋退还给原告，现原告要求被告支付四众空间使用期间的租金、水电费等相关权利不合情理；3、被告还支付了10万元的押金，被告接手房屋时是毛坯房，共投入了千万元进行装修改造，现有巨大的剩余使用价值，原告收回房屋后，剩余装修使用价值加上押金，远超过被告所欠的租金。原告在2017年元月初就已经收回房屋。综上，原告要求被告承担法律责任缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 经审理查明：2009年5月26日，安徽新益置业有限责任公司与被告签订《元一柏庄哈街商铺租赁合同》，约定安徽新益置业有限责任公司将位于合肥市包河区共2610平方米的房屋租给被告经营，租赁期为2009年6月1日至2017年5月30日，租金（包含物业管理费）前四年为34元／平方米／月，后四年为38元／平方米／月。此外，双方还约定因被告单方原因逾期支付租金超过21天的，除支付应支付租金及按所欠租金的1%乘以逾期天数计算违约金外，同时，安徽新益置业有限责任公司有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。2013年9月26日，原告与安徽新益置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，并于2013年10月16日取得元一柏庄哈街综合楼三、四层共2610平方米的房屋的产权证。2014年1月23日，原告与安徽新益置业有限责任公司达成协议：安徽新益置业有限责任公司与被告签订的《元一柏庄哈街商铺租赁合同》自原告取得该商铺的产权证之日起，原告即成为该租赁合同的出租方，原告可以依据《元一柏庄哈街商铺租赁合同》向对方主张权利并承担义务。直至2015年11月底，被告一直拒不支付租金达1239741.55元，同时拖欠2016年6月18日至2016年10月17日的水电费47092.17元。在此期间，原告一直催要所欠租金及水电费，但被告拒绝支付甚至拒接原告的电话，原告无奈诉至本院。 以上事实有商铺租赁合同、协议、商品房买卖合同、房产证、申请报告、回复函、支付房租计划、催款通知，收费通知书双方当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点之一为双方解除合同的条件是否成就。原告取代安徽新益置业有限责任公司成为案涉房屋的出租人合法有效，按照双方的约定承租方逾期支付租金超过21天的，原告有权解除租赁合同，收回房屋。现被告累计拖欠租金数额在三个月以上，双方约定的解除合同的条件已成就，故对原告要求解除与被告于2014年1月23日租赁合同的诉讼请求，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点之二被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司是否承担支付租金以及水电费的义务。被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司作为房屋的实际使用者，理应支付租金、水电费，故对原告要求被告支付租金、水电费的诉讼请求，本院予以支持。至于被告辩称的安徽四众空间会所管理有限公司为本案第三人，鉴于其不是本案租赁协议的当事方，可通过另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、解除原告安徽省宝琳实业有限公司与被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司于2014年1月23签订的《房屋租赁合同》； 二、被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽省宝琳实业有限公司房屋租金1239741.55元； 三、被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽省宝琳实业有限公司房屋水电费47092.17元（2016年6月18日至2016年10月17日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16482元，由被告安徽省香榭里文化交流发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  郑波 人民陪审员  朱琦 人民陪审员  王翔 二〇一七年十一月十四日 书 记 员  汪觅 本篇引用法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。