黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0112民初3534号原告（反诉被告）：孔晓红，女，1968年7月28日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：于忠彬，男，1970年11月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：肖福山，男，黑龙江信义律师事务所律师。被告：哈尔滨市新阳建筑工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区抚顺街26号。法定代表人：方军良，职务该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文峰，男，黑龙ＸＸ法律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨万邦置业有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市阿城区延川南大街130号。法定代表人：钟淑兰，职务该公司董事长。委托诉讼代理人：田庆，男，黑龙江金京律师事务所律师。原告（反诉被告）孔晓红与被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司、被告（反诉原告）哈尔滨万邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员任秀华独任审判，于2017年11月16日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）孔晓红的委托诉讼代理人于忠彬及肖福山、被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的委托诉讼代理人刘文峰、被告（反诉原告）哈尔滨万邦置业有限公司的委托诉讼代理人田庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔晓红诉称：2012年10月19日，孔晓红与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司签订买卖协议，约定孔晓红在哈尔滨市新阳建筑工程有限公司购买哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室，价格人民币187500.00元。孔晓红一次性交清购房款，哈尔滨万邦置业有限公司也同意以孔晓红名义办理产权，2014年，哈尔滨万邦置业有限公司向孔晓红交付房屋，孔晓红入住至今，哈尔滨万邦置业有限公司仍未给孔晓红办理产权登记手续，其行为已侵害孔晓红的合法权利，故孔晓红诉至法院，请求确认孔晓红与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司、哈尔滨万邦置业有限公司的房屋买卖关系有效，哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室归孔晓红所有，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司、哈尔滨万邦置业有限公司立即给孔晓红办理该房屋产权登记手续。被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司辩称：哈尔滨市新阳建筑工程有限公司给孔晓红出具的购房房票属实，当时孔晓红与张洪民之间签订了房屋买卖协议，该房票是张洪民给孔晓红的，张洪民在哈尔滨市新阳建筑工程有限公司开具了两张完全相同的房票子，张洪民至今没有交回给哈尔滨市新阳建筑工程有限公司。因未经哈尔滨万邦置业有限公司同意擅自进驻该争议房屋，致使哈尔滨万邦置业有限公司向哈尔滨市新阳建筑工程有限公司进行罚款，该笔罚款是由于孔晓红擅自入户造成的，应该由孔晓红承担，如果孔晓红承担上笔费用，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司同意协助办理孔晓红产权登记和相关手续。被告哈尔滨万邦置业有限公司辩称：哈尔滨万邦置业有限公司与孔晓红未发生任何形式的商品房买卖关系，哈尔滨万邦置业有限公司不负有对孔晓红履行所谓的合同义务，哈尔滨万邦置业有限公司未授权哈尔滨市新阳建筑工程有限公司出售此房屋，孔晓红与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司是否存在债权债务关系，哈尔滨万邦置业有限公司不了解，按照合同相对性的原则，列哈尔滨万邦置业有限公司为本案被告属于诉讼主体不适格。孔晓红擅自侵占哈尔滨万邦置业有限公司的合法财产是违法行为，哈尔滨万邦置业有限公司已提起诉讼来维护自身权利。反诉原告哈尔滨万邦置业有限公司诉称：孔晓红以哈尔滨市新阳建筑工程有限公司、哈尔滨万邦置业有限公司为共同被告提起本诉，称孔晓红与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司签订哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室的买卖合同并支付了房款，然而，哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室的所有权属于哈尔滨万邦置业有限公司，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司无权处分，因此孔晓红提出的本诉完全无理，现孔晓红私占哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室的行为严重损害了哈尔滨万邦置业有限公司的合法权益，是违法行为，故哈尔滨万邦置业有限公司提起诉讼，请求确认哈尔滨万邦置业有限公司对哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室具有所有权，责令孔晓红立即迁出该房屋。反诉被告孔晓红辩称：孔晓红已经支付该房屋相应的价款，该房屋归孔晓红所有，应驳回哈尔滨万邦置业有限公司诉讼请求。理由如下，哈尔滨万邦置业有限公司将哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室抵顶给了哈尔滨市新阳建筑工程有限公司，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司是该房屋的实际施工人，哈尔滨万邦置业有限公司是以该房屋作价抵顶的工程款，哈尔滨万邦置业有限公司与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司签有施工协议及抵顶工程款协议，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司再将该房屋出售给孔晓红，从程序上是合法的，哈尔滨万邦置业有限公司无权再要求返还该房屋。如果哈尔滨万邦置业有限公司与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司有工程纠纷，与孔晓红无关。哈尔滨万邦置业有限公司抵顶给哈尔滨市新阳建筑工程有限公司不止该房屋一套，还有其他很多房屋，大约20套左右，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司对外出售的抵顶工程款房屋的手续都是一致的，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司出售给孔晓红的房屋手续与其他人在哈尔滨市新阳建筑工程有限公司购买房屋的手续是一致的，其他人在哈尔滨市新阳建筑工程有限公司购买的房屋，哈尔滨万邦置业有限公司已给办理了入户产权手续，孔晓红在哈尔滨市新阳建筑工程有限公司购买的抵账房屋时，孔晓红与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的项目经理张洪民共同到哈尔滨万邦置业有限公司的售楼处找吴月销售经理进行核实，哈尔滨万邦置业有限公司的工作人员吴月明确表示哈尔滨市新阳建筑工程有限公司出售给孔晓红的该房屋已抵顶给哈尔滨市新阳建筑工程有限公司，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司出具手续可直接到哈尔滨万邦置业有限公司办理产权手续。在本院开庭审理过程中，原告孔晓红、被告（反诉原告）哈尔滨万邦置业有限公司为证明自己诉讼主张的事实成立，举示了证据，被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司、被告哈尔滨万邦置业有限公司、反诉被告孔晓红发表了质证意见。原告孔晓红举示证据如下：证据A1.购房协议书1份、收款1份，拟证明：2012年10月19日，孔晓红在哈尔滨市新阳建筑工程有限公司处购买了哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室房屋一套，购房款交付给哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的项目经理张洪民。证据A2.授权委托书1份，拟证明：哈尔滨市新阳建筑工程有限公司将该房出售给孔晓红，给孔晓红出具的到哈尔滨万邦置业有限公司置换进户手续的授权委托书，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司在授权委托书上加盖公章。证据A3.授权委托书1份，拟证明：哈尔滨市新阳建筑工程有限公司出具的该授权委托书是其出卖给其他人的置换凭证，其他人已拿着该授权委托书到哈尔滨万邦置业有限公司处办理了房屋产权手续。证据A4.证人闫某出庭作证，拟证明：孔晓红购买哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室的经过。证据A5.证人李某出庭作证，拟证明：孔晓红购买哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室的经过。被告（反诉原告）哈尔滨万邦置业有限公司举示证据如下：证据B1.商品房预售许可证1份，拟证明：哈尔滨万邦置业有限公司对哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室拥有所有权，同时证明哈尔滨万邦置业有限公司没有向孔晓红出售该房屋。庭审中，被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司、反诉被告孔晓红未向本院提交任何反驳或抗辩的证据。被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的质证意见认为：证据A1、证据A2，无异议。证据A3，证明的问题与本案无关，也不能证明依据该授权委托书办理了产权证。证据A4、证据A5，有异议，证人所说不属实，这些手续都是哈尔滨市新阳建筑工程有限公司出给张洪民的，没有其他人在场，更名的时候，于忠彬去了，这个授权委托书确实是真的，拿着这套授权委托书去，吴月根本不能接待，应该是拿着盖着哈尔滨市新阳建筑工程有限公司公章的，而这是盖的项目部的章，孔晓红根本没向哈尔滨市新阳建筑工程有限公司交过钱，同时哈尔滨市新阳建筑工程有限公司也没看到这两个人陪着于忠彬去哈尔滨市新阳建筑工程有限公司办理房屋买卖的过程。证据B1，质证意见同孔晓红一致。被告哈尔滨万邦置业有限公司的质证意见认为：据A1、证据A2、证据A3，均有异议，这些书面证据不是与哈尔滨万邦置业有限公司之间发生的，与哈尔滨万邦置业有限公司不构成任何权利及义务关系。证据A4、证据A5，对于哈尔滨万邦置业有限公司吴月接待的，有异议，其他的不了解。原告（反诉被告）孔晓红的质证意见认为：证据B1，真实性无异议，证明目的有异议，哈尔滨万邦置业有限公司将哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室已抵顶给哈尔滨市新阳建筑工程有限公司，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司已经出售给孔晓红，哈尔滨万邦置业有限公司对该房屋没有所有权。本院认证意见为：证据A1、证据A2，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司对上述证据的真实性无异议，此证据的真实性，本院予以采信；哈尔滨市新阳建筑工程有限公司同意哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室出售给孔晓红。证据A3，与本案无关。证据A4、证据A5，综合评定。证据B1，双方当事人对此证据的真实性无异议，此证据的真实性，本院予以采信；哈尔滨万邦置业有限公司以房屋抵顶欠哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的工程款，包括哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司与哈尔滨万邦置业有限公司之间的纠纷，不影响此事实的成立。本院经审理查明：哈尔滨市新阳建筑工程有限公司承包建设哈尔滨万邦置业有限公司开发的楼盘，哈尔滨万邦置业有限公司以房屋抵顶欠哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的工程款，授权哈尔滨市新阳建筑工程有限公司出卖部分房屋，包括哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室。张洪民分包哈尔滨市新阳建筑工程有限公司承包的哈尔滨市阿城区新龙城C2区9号楼工程，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司将哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室抵顶欠张洪民的工程款。2012年10月19日，孔晓红与张洪民约定购买哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室，购房款人民币185,000.00元,现金付款人民币175,000.00元，余款1万元后付清。2012年10月19日，孔晓红支付给张洪民购房款人民币175,000.00元。哈尔滨市新阳建筑工程有限公司同意孔晓红购买哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室，同意孔晓红入住。孔晓红于2015年6、7月份已入住哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室。哈尔滨市新阳建筑工程有限公司未给孔晓红出具正式办理产权的手续，哈尔滨万邦置业有限公司不予认可。哈尔滨万邦置业有限公司主张哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室为其所有，孔晓红无权居住。本院认为：哈尔滨万邦置业有限公司以哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室抵顶欠哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的工程款，授权哈尔滨市新阳建筑工程有限公司予以出卖，哈尔滨万邦置业有限公司与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的顶账协议成立且有效，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司同意哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室出售给孔晓红，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司与孔晓红的房屋买卖关系成立且有效，哈尔滨万邦置业有限公司、哈尔滨市新阳建筑工程有限公司应履行自己应承担的义务，哈尔滨万邦置业有限公司、哈尔滨市新阳建筑工程有限公司应协助孔晓红办理产权登记手续，孔晓红请求哈尔滨万邦置业有限公司与哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的顶账协议有效，哈尔滨市新阳建筑工程有限公司与孔晓红的房屋买卖关系有效，哈尔滨万邦置业有限公司、哈尔滨市新阳建筑工程有限公司应协助其办理产权登记手续，本院予以支持。该房屋尚未办理产权登记手续，哈尔滨万邦置业有限公司对哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室具有所有权，孔晓红请求哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室归孔晓红所有，本院不予支持，但孔晓红侵占哈尔滨市阿城区新龙城C2区11号楼3单元401室的事实不成立，哈尔滨万邦置业有限公司请求确认责令孔晓红立即迁出该房屋，本院不予支持。如哈尔滨市新阳建筑工程有限公司主张孔晓红承担物业费、包烧费等，因孔晓红已入住，如其应当承担上述费用，另案处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨万邦置业有限公司与被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司的顶账协议，被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司与原告孔晓红的房屋买卖关系有效，被告哈尔滨万邦置业有限公司、被告哈尔滨市新阳建筑工程有限公司协助原告孔晓红办理产权登记手续，此项自本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告孔晓红的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告哈尔滨万邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（减半收取），由被告哈尔滨万邦置业有限公司、哈尔滨市新阳建筑工程有限公司负担。反诉案件受理费50元（减半收取），由反诉原告哈尔滨万邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  任秀华二〇一七年十一月二十三日书记员  佟铝萍