黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0102民初8595号原告：张金生，男，1954年4月3日出生，汉族，退休职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思佳，黑龙江泰封律师事务所律师。被告：姜振军，男，1969年9月28日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市。被告：哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，统一社会信用代码91230103680286718Ｊ（１－１），住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街******。法定代表人：华显卓，总经理。委托诉讼代理人：谭惠秋，该公司售后经理。委托诉讼代理人：禚永亮，该公司经纪人。被告：王森，男，1962年11月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。第三人：程晓申，女，1980年9月2日出生，汉族，哈尔滨人和世纪公共有限公司职员，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原告张金生与被告姜振军、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（简称振达经纪公司）、王森、第三人程晓申房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金生的委托诉讼代理人奚琳、李思佳，被告振达经纪公司的委托诉讼代理人谭惠秋、禚永亮、第三人程晓申到庭参加诉讼。被告姜振军、王森经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院现已审理终结。张金生向本院提出诉讼请求：1、判令解除张金生与姜振军、振达经纪公司于2015年12月1日所签订的《房屋买卖居间服务合同》；2、判令姜振军向张金生支付违约金67932元（740000元×306天×0.0003），并赔偿租金损失13918.93元（261天×每日53.33元）；3、判令振达经纪公司与王森对姜振军承担的违约金及赔偿损失负连带赔偿责任。事实和理由：2015年12月1日，张金生与姜振军、振达经纪公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同约定姜振军购买张金生位于哈尔滨市××河××小区××单元××号的房屋（简称涉案房屋），并于2016年1月10日前向张金生一次性支付全部购房款；合同约定振达经纪公司履行向姜振军代收购房屋定金一万元并向张金生转交的义务；合同约定张金生应在收到全部购房款当日履行向姜振军履行交付房屋的义务。张金生于合同签订当日按振达经纪公司的要求将涉案房屋的权属证明原件交付其保管。本案第三人程晓申系张金生儿媳妇，程晓申与张金生儿子张滨自2009年9月2日结婚后，一直在张金生所有的涉案房屋内居住（张金生仅有一处涉案房屋）。因张金生年老多病于2016年1月3日授权第三人程晓申代张金生处理卖方后续的相关事宜，并在姜振军未按合同约定履行付款义务之后，第三人程晓申与姜振军签订了《补充协议》并另行约定了付款日期。后张金生按照《房屋买卖居间服务合同》的约定向姜振军履行交付房屋的义务，并于2016年1月10日再次授权第三人程晓申代其租赁房屋以便给姜振军腾房期间居住。至此，张金生已按合同约定全部履行了合同义务，但姜振军仍迟迟不履行合同及补充协议所约定的付款义务。经过张金生及第三人程晓申多次催问，姜振军及王森共同向程晓申出具《承诺书》一份，承诺在2016年3月底之前仍不能交付全额房款，则按《房屋买卖居间服务合同》的约定承担违约责任并赔偿损失。但时至今日，姜振军、振达经纪公司及王森均未按《房屋买卖居间服务合同》、《补充协议》及《承诺书》的约定履行其合同义务及承诺的事项，造成张金生为履行交付房屋的义务长时间在外租房居住，给张金生造成了巨大经济损失，请求法院支持张金生全部诉讼请求。振达经纪公司辩称：首先,振达经纪公司是合同居间方，不应承担任何违约赔偿责任。因为买卖双方所签订的一切事宜均由双方共同协商认可，张金生可能是口头委托程晓申与姜振军的委托人王森来共同来协商房屋买卖事宜，振达经纪公司仅起到了居间调解作用，至于买卖双方如何承诺和履行均由他们自己协商解决，故振达经纪公司不应承担任何法律责任。其次，关于张金生的第三项请求，振达经纪公司认为，作为居间方的振达经纪公司对买卖双方所提供的信息与合同，起到了居间服务作用，不应承担任何连带赔偿责任。2016年5月13日，第三人程晓申与王森签署了售后处理结果后便到振达经纪公司写了补充条款。程晓申与王森在电话里沟通出处理结果后，程晓申在售后处理结果上签字同意。程晓申述称：2015年12月1日所签订《房屋买卖居间服务合同》约定购房定金为1万元，程晓申是在售后处理结果签字后，才知道姜振军向振达经纪公司交纳了购房定金3000元。振达经纪公司既然跟程晓申签订了买卖合同，就应该对程晓申负责。当时程晓申不知道姜振军交纳购房定金3000元，振达经纪公司也没有完全提供居间服务。后续姜振军与振达经纪公司去办理银行贷款，每次都要求程晓申进行配合。程晓申从来没和王森通过电话，每次需要配合到银行办理贷款时，程晓申也去积极去配合，至于贷款办不下来不知道是什么原因。程晓申认为，振达经纪公司没有完全起到居间服务合同的作用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：振达经纪公司对张金生举示的证据三“2016年1月3日授权委托书”有异议，认为该授权委托书并不代表房主委托第三人，必须有国家出具的公证书才能认可。本院认为，公民出具的委托书没有法律规定必须经公证书确认后才能发生法律效力，故振达公司的质证意见无法律依据，本院对该证据三予以采信。振达经纪公司对张金生举示的证据四“2016年2月20日《房屋租赁合同》、交通银行零售客户交易清单及2012年2月20日收条”有异议，认为该合同和收条与振达经纪公司无关。本院认为：本案《房屋买卖居间服务合同》约定房屋交接日期为甲方（张金生）得到全款当日，乙方（姜振军）自行选择银行贷款审批并确保甲方（张金生）于2016年1月10日之前得到全部款项，而姜振军未按合同约定期限向张金生付清全部购房款，故张金生也无需向姜振军履行倒房并另外租房居住，本院对张金生举示证据四不予采信。张金生对振达经纪公司举示的证据一“房屋买卖居间服务合同”的真实性无异议，认为该合同第5.2条、5.6条、4.3条中均明确约定了居间方办理贷款事宜，而且在第8条补充条款中姜振军只是说是自行选择银行，但是贷款事宜还有应由居间方办理，而且从事后合同履行过程中，也均是居间方联系姜振军办理贷款事宜，所以并不是振达经纪公司所说不应负责贷款事宜。张金生对振达经纪公司举示的证据二“姜振军出具的收据和欠条”有异议，认为张金生并不知道姜振军拖欠定金7000元，按合同约定定金应为10000元，振达经纪公司代收款项遗失等情况，应承担没有足额收取的赔偿责任。张金生对振达经纪公司举示的证据三“2016年5月13日售后处理结果单”有异议，认为因姜振军不履行合同，张金生通过振达经纪公司想解决问题，而且姜振军并未在该协议上签字，该协议不能证明是双方合意的结果。本院认为，振达经纪公司举示的证据一、证据二与本案具有关联性及真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认并采信。因振达经纪公司举示的证据三“售后处理结果单”没有姜振军的签字认可，故本院对证据三不予采信。根据当事人双方的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程晓申系张金生的儿媳。2015年12月1日，张金生与姜振军、振达经纪公司签订了《房屋买卖居间服务合同》一份。该合同主要约定：甲方（卖方）为张金生、乙方（买房）为姜振军、居间方为振达经纪公司；甲、乙双方本着平等自愿的原则，经过认真协商，对所属房屋买、卖有关事宜及条件，达成一致的共识和认可，同时将其全部事项委托给居间方办理和承担房款居间担保的责任；产权人张金生出售的房屋位于哈尔滨市××河××小区××单元××号的房屋（简称涉案房屋），房屋成交价格款为740000元；1、甲方的权利及责任为：保证按照居间方通知及时到国家相关部门办理产权交易及贷款手续，每逾期一日向乙方赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，赔偿合同中约定的购房定金（含全额居间服务费）。有权随时查询督促居间方履行本协议中的有关责任，有权按期领取规定房款；2、乙方的权利及责任为：保证按照合同约定期限向居间方交付应交购房款，确保产权正常交易，每逾期一日向甲方赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，居间方不予退还其购房定金（含全额居间服务费）。保证按照居间方通知及时到政府及银行部门办理产权交易及贷款手续。每逾期一日向甲方赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权。不予退还购房定金（含全额居间服务费）。保证银行贷款所需证件和符合贷款条件的证明材料按时交付，导致房产交接时间迟延的责任自负；3、居间方的权利及责任为：保证负责甲、乙双方购房款项代收转付的安全保障责任，确保双方房屋产权置换的权益，如代保管房款、产权证出现遗失等问题，由居间方承担全部的经济赔偿和法律责任。保证及时代办甲、乙双方有关房屋产权更名、过户及房产贷款所属事项中的全部业务工作。保证协助甲、乙双方房屋交接之前所属各项费用的清理与结算工作。本合同签订后，即为居间服务合同成立，甲、乙双方任何一方违约都有权收取居间服务费。本合同签订后乙方向居间方缴纳：属于现金交易方式的：产权代理代办服务费人民币伍佰元整。属于贷款交易方式的：产权和贷款的两项代理代办服务费合计为人民币壹仟伍佰元整；4、房款代收转付方式为：乙方交付房款及居间服务费用合同签订当时交付全额房款10％的定金人民币壹万元整，其中包括居间方所收取服务费用：房屋买卖代理费：成交额的2％人民币壹万肆仟捌佰元（14800元）；5、房屋交接期限约定为：双方约定房屋交接日期为甲方得到全款当日，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之三的违约金；6、合同补充条款为：①.甲方同意乙方商业贷款购买此房，具体额度以审批为准。②.乙方日后自行办理土地证。③.乙方自行选择银行贷款审批，确保甲方于2016年1月10日之前得到全款，贷款额度不足、乙方补现金，多出成交价，甲方退给乙方。④.银行为甲方放款当日，居间方配合清算附属费用，乙方补齐居间服务费。该合同签订当日，姜振军向振达经纪公司实际交付购房定金3000元并出具欠据一份，其欠据主要内容为：“欠卖方张金生购房定金柒仟元整于2016年1月10日还清”。因姜振军未在合同约定的期限内办理完银行贷款手续，致使姜振军未按期于2016年1月10日前向张金生交付购房款项，故张金生委托程晓申与姜振军、振达经纪公司于2016年1月11日签订《关于ＸＳ－１５１２０１００３号合同补充协议》。该补充协议主要内容为：甲方为张金生、乙方为姜振军、居间方为振达经纪公司；1、乙方保证此房产交易完结的最后期限为2016年3月1日；2、乙方保证于2016年1月22日之前将贷款首付款交付居间方；本补充协议作为原合同的补充，除本协议约定外，均按原合同约定执行。此后，姜振军仍未按《关于ＸＳ－１５１２０１００３号合同补充协议》所约定的期限于2016年3月1日前向张金生交付购房款。在此期间，姜振军与王森共同向张金生出具《承诺书》一份，其承诺书主要内容为：“对于买方姜振军与卖方张金生所签订的购房合同《房屋买卖居间服务合同》编号0000453。由于现已经过了协议中约定的付款时间，买方仍然没办理完贷款手续，已违约。本人承诺如下：1.在2016年3月底前办完全部交易手续，保证卖方在3月底前拿到全部房款；2.2016年3月20日交卖方现金肆仟元整、以用来支付房租等费用；3.如2016年3月底前未办理完相关房产过户手续，按原协议中规定的违约条款，包赔卖方在等待其办理手续过程中的一切损失，及按合同规定交付违约金。以上我看过我同意按承诺办理。承诺人姜振军、王森”。现姜振军与王森仍未按承诺书所承诺的期限在2016年3月31日前，向张金生履行交付全部购房款及支付违约金，张金生也未向姜振军交付其出售的房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在本案中，张金生、姜振军、振达经纪公司所签订的《房屋买卖居间服务合同》依法确立了当事人之间房屋买卖合同关系，均系当事人的真实意思表示，应属合法有效。张金生委托第三人程晓申与姜振军、振达经纪公司所签订《关于XS－１５１２０１００３号合同补充协议》系《房屋买卖居间服务合同》的条款补充，该补充协议与原合同具有同等的法律效力，当事人均应按约履行各自的义务。因姜振军违反《房屋买卖居间服务合同》及《关于ＸＳ－１５１２０１００３号合同补充协议》所约定的期限向张金生交付购房款，应承担本案合同纠纷的全部责任。据此，张金生请求解除与姜振军、振达经纪公司于2015年12月1日所签订的《房屋买卖居间服务合同》及姜振军给付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《房屋买卖居间服务合同》所约定交付购房款的期限为“2016年1月10日之前”，以及《关于ＸＳ－１５１２０１００３号合同补充协议》另补充约定“乙方（姜振军）保证此房产交易完结的最后期限为2016年3月1日”和姜振军与王森共同出具的《承诺书》承诺“如2016年3月底前未办理完相关房产过户手续，按原协议中规定的违约条款，包赔卖方在等待其办理手续过程中的一切损失，及按合同规定交付违约金”的约定，姜振军应按全额房款740000元的日万分之三标准自2016年1月10日至2016年11月10日支付逾期付款违约金67710元（740000元×0.0003×305天）。张金生关于主张姜振军赔偿其租金损失13918.93元（261天×每日53.33元）的诉请，因《房屋买卖居间服务合同》所约定房屋交接日期为甲方（张金生）得到全款当日，而姜振军未按合同约定期限向张金生交付全部购房款，张金生在未得到全部房款的情况下无需向姜振军履行倒房并另外租房居住的义务，故本院对张金生该项诉讼请求不予支持。张金生关于振达经纪公司对姜振军承担的违约金负连带赔偿责任诉请，因《房屋买卖居间服务合同》中约定振达经纪公司所负的居间义务仅为“保证及时代办甲、乙双方有关房屋产权更名、过户及房产贷款所属事项中的全部业务工作。保证协助甲、乙双方房屋交接之前所属各项费用的清理与结算工作”及“本合同签订后乙方向居间方缴纳：属于现金交易方式的：产权代理代办服务费人民币伍佰元整。属于贷款交易方式的：产权和贷款的两项代理代办服务费合计为人民币壹仟伍佰元整”的房产所属事项的代办义务，而二手房银行贷款的完成非因代办理人振达经纪公司来决定，是由借款人姜振军是否符合银行贷款条件等其他规定来决定。虽然振达经纪公司未足额收取姜振军购房定金和如实报告张金生实际情况，但其行为没有法律规定应对姜振军所负逾期付款违约金承担连带赔偿责任。故张金生关于振达经纪公司对姜振军承担的违约金负连带赔偿责任的诉请，证据不足，本院不予支持。张金生关于王森对姜振军承担的违约金负连带赔偿责任的诉请，因王森自愿与姜振军向张金生出具《承诺书》，承诺“如2016年3月底前未办理完相关房产过户手续，按原协议中规定的违约条款，包赔卖方在等待其办理手续过程中的一切损失，及按合同规定交付违约金”的真是意思表示，即使债权人未明确表示，仍应认定为债务加入成立，债权人可依据债务加入关系向王森主张权利。据此，张金生关于王森对姜振军承担的违约金负连带赔偿责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十四条、第一百四十三条、第一百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张金生与被告姜振军、被告哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司于2015年12月1日所签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、被告姜振军于本判决生效后十日内给付原告张金生逾期付款违约金67710元；三、被告王森对上述第二项姜振军负担的逾期付款违约金67710元负连带赔偿责任；四、驳回原告张金生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2406元（案件受理费1846元，公告费560元）原告张金生负担353元，由被告姜振军负担2053元（被告王森对姜负担的诉讼费负连带责任）。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵德成人民陪审员  张 岩人民陪审员  李 丽二〇一七年十一月十日书 记 员  高 晶