云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1993号原告：昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司，统一社会信用代码：915303265971270709。负责人：郑啟明，系昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司负责人。营业场所：云南省曲靖市会泽县泽润龙都一期12-K-11。委托诉讼代理人：戴杰，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨林海，男，1975年5月7日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司与被告杨林海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司的委托诉讼代理人戴杰，被告杨林海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日泽润龙都一期23-2-201号住房物业管理费2700元（125.02平方米乘以0.60元每月每平方米乘以36个月）、生活垃圾清运费11元每月乘以36个月，以上共计3096元；2.判由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系会泽县泽润龙都一期23-2-201号住房业主。2012年8月1日，原被告签订《物业服务协议》，由原告为被告住房所在小区提供物业服务，《物业服务协议》对物业服务内容、收费等作了明确约定，时至今日，被告尚有2015年1月1日至2017年12月31日物管费等共计3096元未向原告缴纳，经原告数次催要至今未果。综上所述，合法的债权债务关系受法律保护，且被告依法应对其履行了交费义务承担相应的举证责任，为维护原告的合法权益，特起诉请求依法判决。被告杨林海辩称，2015年的物管费到现在已经有五年了，2018年以后明亨物业公司就没有管理我们小区，对现在明亨物业公司的营业执照是否还在有效期限内持怀疑态度，期间原告也未向我催缴过物业费。2015年我的自行车丢失了一辆，2016年我的电瓶三轮车丢失一辆，小区摄像头模糊不清，物管的当时也没有给我答复，我还报了警，2015年之前缴纳的物管费他们也没有开具正式发票给我，物管公司对小区的管理服务不到位，生活垃圾处理费我可以交纳。为证明自己的主张，原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司提交了以下证据：1.营业执照复印件、负责人身份证明、负责人居民身份证复印件，欲证明原告是适格的主体；2.前期物业管理委托合同书复印件、管理规约复印件、前期物业服务协议复印件、承诺书复印件，欲证明原告依据与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业管理委托合同书》，与被告达成管理规约、前期物业服务协议，约定原被告物业服务收费标准多层住宅综合服务费0.60元每月每平方米、商铺物业综合服务费1.00元每月每平方米、生活垃圾清运费11元每月每户、生活用水二次加压费20元每月每户等，且被告对管理规约、前期物业服务协议已详细阅读并愿按管理规约、前期物业服务承担责任作出书面承诺；3.入住登记表复印件、交房通知单复印件，欲证明被告接收入住所购房屋的客观事实；4.垃圾清运费发票复印件、收费收据复印件共7页，缴费催款通知书（存根），欲证明原告作为合同一方依约履行了合同义务、部分业主已向原告交纳物业费以及原告书面公告催交物业费的客观事实；5.曲靖市发展和改革委员会曲发改价格[2012]29号文件复印件，欲证明原被告管理规约、前期物业服务协议约定收费项目、垃圾清运费等收费的政策依据；6.会泽县人民法院（2018）云0326民初2121号民事判决书复印件，欲证明会泽县人民法院对同类案件判决全额支持物业公司向业主收取物业费的诉请。经质证，被告杨林海对原告提交的第一组证据中的营业执照认为有无年检不清楚，目前已经失效；对第二组、第三组证据无意见；对第四组证据认为催告栏自己没见着不认可，部分业主缴费与自己无关，在自己的财物丢失之前一直都是按时交纳物管费的，所欠物管费的金额属实，对垃圾清运费收据无意见；对第五组证据无意见；对第六组证据的证明目的有意见，因为处理的事情不一样。总之，物业公司没有履行好自己的职责，我的车辆丢失也没有给我处理，所以不交纳物管费。被告杨林海仅向本院提交了自己的居民身份证复印件，原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司的委托诉讼代理人对该证据无意见。经庭审质证，对于原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司提交的证据，能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2012年5月26日，会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司签订了前期物业管理委托合同书，约定甲方会泽鼎业房地产开发经营有限公司将泽润龙都商住小区的房屋建筑、附属设施设备及场地委托乙方昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司实行物业管理。协议中约定原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司参与小区的接管验收工作；对房屋建筑本体共用部位进行维修、养护和管理；对房屋建筑本体共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理；对本物业规划红线内市政公用设施和附属建筑物、构筑物进行维修、养护和管理；对共用绿化、建筑景观小品等进行养护管理；对附属、配套建筑和设施进行维修、养护和管理；对公共环境卫生负责，包括公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集和清运；交通与车辆行驶及停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，配合和协助当地警方进行警情处理等治安防范工作（不含人身、财产保险保管责任）；合同期限自合同签订之日起至合法的业主委员会成立并就物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2012年8月1日，原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司与被告杨林海签订前期物业服务协议，约定多层住宅物业综合服务费0.6元/月/平方米、生活垃圾清运处置费11元/户/月。被告杨林海在2015年1月1日至2017年12月31日期间系会泽县泽润龙都一期23-2-201号房屋业主，其房屋建筑面积为125.02平方米。在提供物业服务过程中，原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司存在物业服务瑕疵问题。被告杨林海未交2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和生活垃圾处理费。原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司于2020年6月30日诉到我院要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业管理委托合同书》对涉案小区的业主具有约束力，且原、被告双方签订了前期物业服务协议。被告杨林海作为涉案小区业主，依法应向原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司交纳物业服务费和生活垃圾处理费。被告杨林海关于原告未完全尽到管理服务职责的辩解本院予以采纳，对于其财物丢失与原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司的管理服务有无法律上的因果关系以及原告是否应当承担赔偿责任与本案不属同一法律关系，被告杨林海可以另行主张权利。故被告杨林海不交纳物业服务等费用的辩解理由本院不予支持。鉴于原告对被告提供的物业服务存在一定瑕疵，对被告应交纳的物业服务费可酌情扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告杨林海于本判决生效后10日内一次性向原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币2430元，生活垃圾处理费人民币396元，合计2826元。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司已预交），由被告杨林海负担，并与前述判决内容一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年九月二日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。