广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0304民初1643号 原告深圳前海新港商业有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街**前海深港合作区管理局综合办公楼****，组织机构代码06926192-X。 法定代表人叶国坚。 委托代理人齐蕾蕾，女，汉族，1982年7月2日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。 被告周珊珊，女，汉族，1975年4月7日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托代理人刘明慧，广东百椹律师事务所律师。 委托代理人林思齐，广东百椹律师事务所实习律师。 上列原告深圳前海新港商业有限公司诉被告周珊珊房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年12月15日向本院起诉，本院立案受理后依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人齐蕾蕾、被告周珊珊及其委托代理人刘明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年11月10日，原告与被告经协商签订了《深圳市房屋租赁合同》和《新港商城租赁合同补充协议（一）》，约定：被告承租原告位于深圳市××北××街××商城××号物业，建筑面积80平方米，租赁用途为经营服装，租赁期限自2014年11月16日起至2017年11月15日止，共计3年，免租期为45天，从实际交付日开始起算，月租金为固定租金和提成租金两者取高；2015年1月1日至2015年11月15日期间的月固定租金为2万元，2015年11月16日至2016年11月15日期间的月固定租金为21200元，于每月25日前支付下月固定租金；被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项达30日，原告可书面通知解除本合同，被告应向原告支付相当于3个月租金的违约金。协议生效后，原告即于2014年11月10日将租赁物交付被告使用，被告也签字确认租赁物业符合双方约定的交付标准，按照合同约定，被告应当自2015年1月起向原告支付租金，然而，被告除签约当日向原告支付租赁保证金6万元和首月租金2万元外，之后就再未向原告支付分文租金，期间，原告多次向被告沟通租金支付事宜，但均协商无果。在此情形下，原告无奈于2015年11月9日委托律师发函要求被告在2015年11月12日前付清欠缴的全部租金并承担违约贵任，如逾期支付的，则解除双方的租赁合同。但被告却不予理会，截至目前，扣除己支付的首月租金，被告还应向原告支付租金382965.48元、迟延履行金126元以及违约金6万元。据此，请求判令：1、解除原告与被告双方签订的《深圳巿房屋租赁合同》、《新港商城租赁合同补充协议（一）》；2、被告排除妨害并立即搬离位于深圳市××北××街××商城××号商铺；3、被告支付原告租金382965.48元（自2015年3月18日起计至2016年10月31日，并继续计至合同解除之日止）；4、被告支付逾期腾房占有使用费（自合同解除之次日起计至实际搬离涉诉商铺之日止，占有使用费按租赁合同约定的租金标准计算）；5、被告支付原告逾期交租的迟延履行金126元（按金融机构计收逾期贷款利息标准每日万分之二点一计算）；6、被告支付逾期交租的违约金6万元；7、被告承担原告支付的律师费1万元；8、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告当庭撤回第五项、第七项诉讼请求。原告诉状所附的《租金欠费明细表》显示，原告主张的起租日为2015年3月18日。 被告口头答辩称，原告的诉求没有事实及法律依据。1、被告与原告协商约定的内容与合同内容并不相符，原、被告当初口头约定在商场全面开业前，不收取任何费用，且承诺有百佳超市等商户入驻，而原告商场至今仍未全面开业，便出尔反尔要求被告支付租金、管理费等费用。原、被告的合同是被告的代理人签订的，原告没有获得被告任何授权证明，事后也未得到被告追认。该合同与被告原意并不相符，被告仅承认租赁涉案商铺及租赁期间，其余不予认可。2、原告存在不诚信的行为，在未获得涉案铺位使用权及转租权的情况下，便与被告签订租赁合同，并收取相关费用，属于欺诈行为。原告与被告签订合同是2014年11月10日，原告向被告收取相关费用是2014年8月18日，根据原告与原出租人签订的合同，此时原告并未获得相关的权利。3、原告通过给涉案商铺上锁、强制停水电等赶离被告撤场，当时还有殴打其他商户，可以通过1637、1638号案的庭审笔录证实，原告的行为属于根本违约，被告无需支付违约金及其他费用。4、原告起诉租金已超过一年的诉讼时效，鉴于租金已经超过诉讼时效，因此原告要求租金的违约金及其他迟延违约责任没有依据，应予以驳回。5、原告的诉求重复，原告已经要求腾房占用使用费，还要求违约金，属于加重被告的责任。6、原告其它诉求没有依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2014年11月10日，被告出具《个人授权委托书》，载明：被告授权李明珠作为代理人，全权代表被告本人办理福田区石厦北二街89号新港商城首层146号铺位合同签署事宜，对于代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，被告均予以承认，由此在法律上产生的权利和义务均由被告享有和承担。 当日，原告（出租方、甲方）与被告的委托代理人李明珠（被告为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××北××街××商城××号铺位（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积为44平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月454.55元计算，月租金总额为2万元；乙方应于签订合同时交付首期租金2万元；乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金及向物业管理公司支付下月物业管理费；乙方租用租赁房屋的期限自2014年11月16日起至2017年11月15日止；租赁房屋用途为经营“非女装”；乙方应于2014年11月16日前收楼并办理有关移交手续；甲方交付房屋时可向乙方收取3个月的租金数额的租赁保证金6万元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所房屋租赁产生的税费、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因适用租赁房屋所产生的其他一切费用；租赁期间乙方拖欠租金达30天以上，甲方可就因此造成的损失，解除租赁合同并要求乙方恢复房屋原状，向乙方请求损害赔偿，如逾期支付租金或其他费用的，每日按应付金额的0.3‰向甲方支付违约金，并不予退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于合同终止当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；乙方送达地址为：“深圳市罗湖区东门中路2110号缤纷时代花园B栋26C”，送达地址未经书面通知一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。 同日，原告（出租方、甲方）与被告委托代理人李明珠（承租方、乙方）签订《租赁合同补充协议（一）》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方使用；商铺建筑面积共计88平方米，实用面积共计44平方米，建筑面积作为本物业租金、管理费及其它相关费用的计算依据；租赁期限自2014年11月16日起至2017年11月15日止，共计3年；月租金为固定租金和提成租金两者取高，于每月25日前支付下月固定租金；免租装修期45天，需缴纳管理费（建筑面积15元/平方米/月），2015年1月1日至2015年11月15日期间的月租金为2万元，2015年11月16日至2016年11月15日期间的月租金为21200元；协议签订之日起5日内，乙方向甲方缴纳租赁保证金6万元；租赁保证金不得抵作租金、物业管理费、水电费等费用；乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，并向其缴纳物业管理费，物业管理费为建筑面积每月每平方米45元；乙方自与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同时，向其支付首月管理费，并于每月25日前向物业公司支付下月物业管理费；乙方应自物业管理合同签订之日起5日内，向物业管理公司缴纳管理费保证金，管理费保证金相当于本物业三个月物业管理费总额共计10800元；管理费保证金由甲方指定的物业公司收取并保管，如乙方违反物业管理合同约定的任何条款，上述指定物业公司可按物业管理合同的约定扣除全部或部分保证金；本物业的交付日期为2014年11月16日前，具体时间由甲方另行通知；甲方迟于前述日期交付本物业的，租赁期限相应顺延，自实际交付日开始计算，甲方无须承担其他违约贵任；乙方有45天的免租装修期，自商铺交付之日起计算；免租装修期内，甲方免收租金，但乙方仍需交纳本协议约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费及其它因本物业使用而产生的一切费用；免租装修期管理费为建筑面积每月每平米15元，共计1800元；甲方全权委托深圳石厦新港物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）负责本商场的物业管理工作，负责收取本物业的管理费及其它相关费用；本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止后当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，并将本物业大门及其它所有锁匙及甲方于本物业内所设立的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回甲方（自然折旧的除外）后迁出本物业。同时乙方应向工商登记部门办理营业场所变更或注销手续，保证本物业经营场所处于未被注册状态；合同提前终止的，乙方不办理撤场手续或未经甲方书面同意而擅自离场的，视为乙方单方解除本合同，甲方有权没收乙方保证金、并要求其承担违约责任。经甲方通知后，乙方仍不予办理撤场手续的，甲方有权处理乙方租赁房屋内物品以补偿甲方损失；乙方须按时向甲方及物业公司交纳租金、物业管理费等费用；乙方迟延交纳，除应支付租金及应交费用外，还须向甲方支付迟延履行金，迟延履行金从迟交日起，每逾期一日按所欠交金额的3‰计算；乙方逾期交费达30日，视为乙方违约，乙方交清迟延履行金的同时承担违约责任；甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达30日，违约方应向守约方支付金额相当于3个月租金（违约时）的违约金，同时守约方有权选择要求违约方继续履行合同或书面通知违约方解除原合同及本协议；凡本物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本协议一致的，均以本协议为准。 2015年11月9日，原告和新港物业公司共同委托律师通过特快专递分别向《房屋租赁合同》中载明的被告送达地址和涉案商铺地址寄送律师函，称：截至2015年11月10日，被告已欠费达数月，扣除已付的首月租金和管理费，依约还应支付租金135607.60元和管理费24409.37元（具体欠费计算明细和金额以公司统计数据为准），已构成严重违约，要求被告在2015年11月12日前将拖欠的所有租金和管理费交清，如在上述期限内未交清全部欠费，鉴于被告严重违约已达到解除合同的条件，原告和新港物业公司依约通知被告，自2015年11月13日起解除与被告签订的涉案物业租赁合同和物业服务合同，并要求被告在2015年11月14日前到公司处理有关合同解除的后续事宜，配合办理注销租赁合同的备案登记，清理铺内物品以及其它交接手续。其中，寄往被告送达地址的邮件于2015年11月10日妥投。 庭审时，双方确认以下事实：被告于2015年2月份开始装修店铺，涉案商铺于2015年3月18日开始营业；被告已支付租赁保证金6万元、定金2万元（用以冲抵首月租金），除此之外没有支付其它任何合同款项。 此外，被告陈述，在双方协商签约时，原告工作人员口头告知，商场如未正式全面开业，不收取任何费用；原告对此不予确认。被告陈述，2015年9月中下旬，因为原告将涉案商铺上锁，被告被赶离涉案商铺而被迫停业，之后双方协商不成，被告也未再进入涉案商铺，商铺内的物品也没有拿回；对此，原告代理人表示不清楚具体情况。 另查，原告与深圳市石厦实业股份有限公司（以下简称石厦公司）于2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定：石厦公司将位于深圳市福田区石厦北二街89号地上一层至四层房屋，即石厦村改造项目（04和05地块）A、B、C栋地上1-4层商业裙楼出租给原告使用，租赁期限从2015年4月1日至2030年3月31日；石厦公司给予原告6个月的免租装修期，即2014年10月1日至2015年3月31日，免租期不计入合同期。2014年11月4日，上述租赁合同办理租赁备案登记，房屋租赁凭证注明的租赁期限为2014年10月1日至2030年3月31日。后因原告拖欠石厦公司的租金，原告与石厦公司签订《协议书》，约定2017年2月14日原告与石厦公司的租赁合同解除。原告确认，其已按上述协议书的约定于2017年2月15日将租赁物业交还给石厦公司，交还时商铺处于被告歇业时的状态。 又查，原告于2016年11月8日采取邮寄立案的方式向本院邮寄起诉状及证据等相关材料。 本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方的权利义务应按照约定确定。 被告逾期支付租金超过合同约定的30天，原告据此有权要求解除相关租赁协议，并有权要求被告支付拖欠的租金及违约金。 关于合同解除的时间。因被告拖欠租金，原告于2015年11月9日向被告发出律师函，该函件明确如果被告未能在2015年11月12日前交清拖欠款项，则合同于2015年11月13日解除，即明确了合同解除的条件和时间。该邮件寄往合同载明的被告送达地址并妥投，依据合同约定，该通知已送达被告，而被告并未在原告要求的时间内交清拖欠款项，故合同于2015年11月13日因原告行使合同解除权而解除。 关于返还商铺的诉讼请求。原告与业主的租赁合同已解除，且原告也自认已向业主按现状交付包含涉案商铺的裙楼物业，说明涉案商铺已实际交还物业所有权人，原告再诉请要求被告向原告返还，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。虽然合同已经解除，但对于合同解除前拖欠的租金，被告仍应予以支付。涉案商铺于2015年3月18日开始营业，原告主张以该日为起租日，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准。据此，对于2015年3月18日至合同解除之日2015年11月13日期间的租金，原告有权要求被告继续支付，依据合同约定，该期间的租金金额为：2015年3月18日至31日的租金9032.26元（14天/31天×2万元）＋2015年4-10月计7个月租金14万元（2万元×7）＋2015年11月1日至13日的租金8666.67元（13天/30天×2万元）＝157698.93元，冲抵被告已支付的定金2万元后，被告还应支付租金137698.93元。 关于逾期腾房占有使用费的诉讼请求。合同解除后，搬离并交还涉案商铺是被告的合同义务，但被告对其搬离时间未予举证，基于合同已于2015年11月13日因原告行使合同解除权而解除，原告在解约函中亦已明确要求被告在2015年11月14日前到公司处理有关合同解除的后续事宜、清理铺内物品以及其他交接手续，故原告在合同解除后且被告未依照解约函限定时间内清理物品搬离商铺的情况下，完全可以依据合同约定采取收回商铺并另行出租收取租金的方式减少自身的损失，而原告怠于行使该权利，由此所导致的扩大损失部分，应由原告自行承担，本院结合本案实际情况酌情确定原告收回商铺的合理时间应在2015年11月30日之前，据此，对于2015年11月14日至11月30日期间的占有使用费，被告应予支付，对原告主张的占有使用费计算期间超出部分，本院不予支持。原告主张占有使用费按照合同约定的租金标准计算，本院予以照准，据此，2015年11月14日至11月30日期间的占有使用费的金额为：11月14日至15日计2天/30天×2万元＋11月16日至30日计15天/30天×21200元＝11933.33元。 关于违约金的诉讼请求。合同约定，被告逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达30日，被告应向原告支付金额相当于3个月租金（违约时）的违约金，据此，原告有权要求被告支付违约金6万元（2万元×3），原告该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于被告的抗辩意见，本院作如下分析：1、被告辩称原告工作人员口头承诺在商场未能正式全面开业之前无需支付租金，但仅有另案当事人的陈述证明被告的上述主张，而另案当事人均系原承租涉案商城裙楼商铺的承租人，且存在拖欠租金的情形被原告起诉至本院，与原告存在利益冲突。原告对此也予以否认，故被告应承担举证不能的法律后果，对该抗辩主张，本院不予采纳。2、被告辩称原告与石厦公司签订的租赁合同约定的租赁期限自2015年4月1日开始，原告无权收取被告该日前产生的租金。但租赁合同约定的租赁期限并不一定等同于原告实际承租涉案商场裙楼的期限，且合同也明确约定2014年10月1日至2015年3月31日为石厦公司给予原告的免租装修期，在石厦公司与原告签订的合同中没有明确约定原告在免租期内不得转租涉案商场裙楼的商铺的情形下，自2014年10月1日起，原告即取得转租涉案商场裙楼各商铺的权利，也有权按照原告与被告签订的租赁合同及补充协议收取被告的租金，也没有证据显示石厦公司对此提出过异议，故对于该抗辩主张，本院也不予采纳。3、被告主张原告的起诉租金超过一年的诉讼时效，但原告于2015年11月9日以向租赁合同约定的被告送达地址邮寄律师函的形式向被告催收拖欠的租金及相关费用。该行为构成诉讼时效的中断，而原告向本院寄送立案材料即实际提起本案诉讼的时间为2016年11月8日，并未超过法定诉讼时效，因此，被告的该抗辩主张缺乏依据，本院亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳前海新港商业有限公司与被告周珊珊就位于深圳市福田区石厦北二街89号新港商城首层146号铺位签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议（一）》所形成的房屋租赁合同关系于2015年11月13日解除； 二、被告周珊珊应于本判决生效之日起10日内向原告深圳前海新港商业有限公司支付截至2015年11月13日的租金137698.93元； 三、被告周珊珊应于本判决生效之日起10日内向原告深圳前海新港商业有限公司支付2015年11月14日至11月30日期间的占有使用费11933.33元； 四、被告周珊珊应于本判决生效之日起10日内向原告深圳前海新港商业有限公司支付违约金6万元； 五、驳回原告深圳前海新港商业有限公司的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8096元（原告已预交），由原告负担4350元，被告负担3746元。 如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张   审 判 长  张凌炜 人民陪审员  杨海涛 人民陪审员  叶钧如 二○一七年十一月二十三 书记员殷智华 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。