广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14008号上诉人（原审原告）：广州多宝物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区多宝路246号首层。法定代表人：梁咏，该公司总经理。委托诉讼代理人：封芸，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志晟，男，1955年10月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘天体，李志晟配偶。上诉人广州多宝物业管理有限公司（以下简称多宝公司）因与被上诉人李志晟物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人多宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判多宝公司和李志晟的物业管理关系于2019年10月1日正式解除；3.改判李志晟向多宝公司支付2017年6月至2019年9月的管理费、水电分摊费以及滞纳金共计75864.69元；4.改判李志晟向多宝公司支付逾期利息（以75864.69元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日起计至全部款项清偿之日止）；5.改判李志晟将私自开凿的窗口南外墙（防火墙）恢复原状（即将防火墙开窗的位置进行封堵、修复）；6.改判李志晟将私自改造成厕所的公共楼梯底部恢复原状；7.本案一审、二审诉讼费用由李志晟承担。事实与理由：（一）关于多宝公司和李志晟之间物业法律关系的认定，多宝公司2010年退出对多宝华厦商场部分的物业管理，并发函给李志晟告知解除物业法律关系，后李志晟未再支付物业管理费，若2010年至2015年期间双方的物业管理合同可解除，一审应认定合同能够解除。（二）双方的合同在2010年履行时按照每月每平方米15元的标准收费，但在2010年以后，双方并无签订书面合同。若是4元每平方米每月的标准，多宝公司已经明确是消防、室内电器项目的单项管理费，不等同于2010年前的物业管理费性质。后期经多宝公司去周边市场调查可知，涉案物业周边的物业收费，最低是21元最高是110元。因此一审认定涉案管理费标准不公平，且双方均无证据证明2015年双方4元的收费中所涉及的服务项，双方的物业服务关系无法继续履行。（三）一审认定2017年6月至2019年8月期间的物业管理费按每月4元每平方米的10%标准缴纳以及没有公摊2017年6月至2019年8月水电费错误。李志晟所称的无法使用是否属实应该进行认定，即使其无法使用涉案商铺，也不能免除其缴纳物业管理费和公摊水电费的义务。另，逾期利息属于法定孳息，一审认定无需支付2017年6月至2019年8月期间物业管理费、公摊水电费是错误。（四）一审应该认定李志晟对私自改造的行为承担恢复原状的责任。关于窗口原状及公共楼梯情况，应由李志晟提供房产证附图，从附图应可知房产的原状是否有开窗户或墙体的事实。一审过程中李志晟承认其自行加建水管，且其提供的发票并无法证明加建已经过相关行政部门审批同意。即使无直接证据能够证实李志晟有改造行为，但根据多宝公司提交的《房地产分户图》和早期的现场照片可以推定李志晟确实有改造行为，理应承担恢复原状的责任。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人李志晟辩称，1.（2020）粤01民终9425号案已经审理终结，判决维持原判；2.多宝公司是多宝华厦商场部分（包括115铺）的实际物业管理单位；3.2017年6月14日至2019年8月27日期间因多宝公司物业管理过错造成115铺无法使用也是事实；4.从2015年4月开始，多宝公司确以每月每平方米4元标准收取115铺物业管理费；5.在115铺无法使用期间可以依法拒交物管费和水电分摊费的情况下，李志晟仍主张按每月每平方0.4元缴纳物管费属于自由处分民事权利。综上，同意一审判决，请求二审维持原判。多宝公司于2020年1月2日向一审法院起诉请求：1.判令多宝公司与李志晟的物业管理关系于2019年10月1日正式解除；2.判令李志晟立即向多宝公司支付2017年6月至2019年9月份管理费、水电分摊费以及滞纳金共计75864.69元（管理费按15元/月/平方米，计算，商铺面积81.36平方米，每月应缴1220.4元；滞纳金分期分段计算，以每月欠缴的管理费1220.4元为本金，按每日0.3%的标准，从每月的1日起计算至2019年10月1日止）；3.判令李志晟立即向多宝公司支付逾期利息（以75864.69元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率即LPR计算，从2019年10月1日起计至全部款项清偿之日止）；4.判令李志晟将私自开凿窗口的南外墙（防火墙）恢复原状（即将防火墙开窗位置进行封堵、修复）；5.判令李志晟将私自改造成厕所的公共楼梯底部恢复原状；6.本案的诉讼费由李志晟承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区多宝路250号首层115铺（以下简称115铺）建筑面积81.36平方米，用途为非居住用房，产权人是李志晟。115铺位于多宝路多宝华厦内，广州宝源房地产开发有限公司（以下简称宝源公司）是该大厦的开发商，曾委托多宝公司对该大厦进行物业管理。2010年12月31日，多宝公司向李志晟发出通知，告知李志晟从2011年1月1日起不再对115铺进行管理。2017年5月，李志晟认为宝源公司上址的114铺渗水至115铺，双方产生纠纷，该案经本院（2018）粤01民终11195号案终审判决宝源公司负责出资对115铺进行修复处理，并向李志晟支付三个月的租金损失19500元（按每月6500元计算）等。2018年8月17日，一审法院受理李志晟诉多宝公司、宝源公司侵权责任纠纷一案，李志晟提出诉讼请求：1.判令多宝公司、宝源公司即日起恢复向多宝路250号首层115铺供电；2.判令多宝公司、宝源公司共同承担恶意制造115铺断电而导致该铺使用价值损失的赔偿责任，即日内支付115铺使用价值损失赔偿费96818元人民币给李志晟（从2017年6月14日到2018年8月13日共14个月、按广州市2017年租金参考价每月每平米85元、建积81.36平方计算）；3、判令多宝公司、宝源公司共同赔偿李志晟精神损失费10000元；4.判令多宝公司、宝源公司支付本案全部诉讼费。李志晟在该案中主张在其要求解决相邻房屋渗漏水问题才交管理费后，多宝公司、宝源公司于2017年6月13日对115铺进行断电，并提供了2017年6月13日、6月18日、6月20日等日期的报警回执、现场照片予以证明。一审法院在该案中认定：多宝华厦商场部分的物业管理并没有移交深圳市滨海物业管理有限公司广州分公司，而是由宝源公司管理……商场部分的用电仍是以多宝公司名义交电费，李志晟也提交了2015年9月至2017年5月多宝公司收取管理费的发票。在当地维稳中心处理双方纠纷时，宝源公司反馈的意见是：如果115店铺需要宝源公司协助排除用电故障，一是签署保证书，承担私下开设窗口的相应责任；二是与宝源公司签署物业服务合同，同意接受商场的统一管理。综合以上证据分析，宝源公司与多宝公司在处理多宝华厦物业管理事宜时存在混同，且两公司的法定代表人相同，属于关联公司，李志晟主张多宝华厦商业部分现仍由宝源公司、多宝公司进行物业管理的事实具有高度可能性，该院予以确认。宝源公司、多宝公司作为商场部分的实际物业管理单位，对于商场用电等公用设施设备负有管理维护义务，宝源公司、多宝公司在李志晟提出商铺出现停电后未能及时处理，导致李志晟无法正常使用商铺，宝源公司、多宝公司具有过错，应承担侵权责任。对于责任承担方式问题，李志晟要求宝源公司、多宝公司恢复115商铺供电合法有据。关于因停电造成李志晟无法使用商铺的损失，可参考（2018）粤01民终11195号案的标准计算，结合该案已判决宝源公司赔偿李志晟三个月租金损失等情节，该案李志晟的损失可计算11个月，即为71500元……据此，一审法院于2018年11月1日作出（2018）粤0103民初5912号民事判决书，判决：一、在判决发生法律效力之日起三日内，多宝公司、宝源公司恢复广州市荔湾区多宝路250号首层115铺供电；二、在判决发生法律效力之日起三日内，多宝公司、宝源公司连带赔偿李志晟损失71500元；三、驳回李志晟的其他诉讼请求。宝源公司、多宝公司对上述判决不服，提出上诉。该案中，本院于2019年2月21日前住115铺进行现场勘查，电工用测电笔测量115铺电表四条电线时，测电笔灯亮；李志晟用便携电灯插入商铺插座时，该电灯不亮，用该电灯插入宝源公司办公室插座时，该电灯亮；李志晟在2019年4月2日向本院反映其于2019年3月31日上午到案涉商铺内，接通用电开关后发现电灯可亮、风扇转动，电压正常。该案二审期间，李志晟申请法院委托有资质的专业机构对商铺内不能正常供电的原因予以鉴定，经摇珠程序选定，本院委托广东省质量监督机械检验站组织的鉴定工作组于2019年6月10日到115号商铺进行了技术调查，于2019年7月4日对115号商铺的用电线路进行现场勘验及根据故障现象进行模拟试验等鉴定工作，鉴定结论认为2019年2月21日商铺内不能正常供电……是涉事建筑物电源总开关箱内的商铺总开关处的零线断开或没有接通造成的……该案中，本院认为：多宝公司、宝源公司虽上诉称该管理费属于双方口头约定的消防单项管理费，不包括电力线路管理，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳……一审法院认定多宝公司与宝源公司是多宝华厦的实际物业管理单位，并无不当，本院予以确认……多宝公司与宝源公司是多宝华厦的实际物业管理单位，故多宝公司与宝源公司应对商场用电等公用设施设备负有妥善管理、及时维护的义务……涉案商铺无法正常供电是由于物业管理单位多宝公司、宝源公司未妥善履行管理维护义务造成的，多宝公司、宝源公司应对李志晟因此受到的损失承担赔偿责任；等等。本院于2019年8月27日作出（2019）粤01民终1031号民事判决书，判决：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5912号民事判决第二项、第三项及对案件受理费负担的决定；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5912号民事判决第一项等。2019年9月20日，李志晟再次向一审法院提起诉讼[案号（2019）粤0103民初8219号]，要求宝源公司、多宝公司连带赔偿因制造停电的侵权行为及两审诉讼期间造成李志晟无法正常使用115铺的损失[按（2018）粵01民终11195号案的每月6500元标准，从2018年8月14日至2019年8月27日共12个月14天计算]。李志晟在该案中陈述，2019年3月31日涉案商铺已经恢复供电，后进入法院的司法鉴定期不能使用涉案商铺至2019年8月27日止。一审法院认为：2018年8月14日至2019年8月27日为一审法院（2018）粤0103民初5912号案和本院（2019）粤01民终1031号案二审诉讼阶段，需对涉案商铺的停电进行调查和鉴定，必然影响李志晟对涉案商铺的使用。根据上述两份民事判决书查明和认定，李志晟涉案商铺无法正常供电是由于物业管理单位多宝公司、宝源公司未妥善履行管理维护义务造成。因此，李志晟要求按照本院（2018）粤01民终11195号所确定的涉案商铺每月租金6500元计算2018年8月14日至2019年8月27日时段的损失费81033元，一审法院予以支持。一审法院于2019年11月29日作出民事判决，判决：自判决发生法律效力之日起三日内，多宝公司、宝源公司连带赔偿李志晟损失81033元。判后，多宝公司不服，向本院提起上诉，二审案号为（2020）粤01民终9425号，该案现在二审审理阶段。2020年4月16日，在本案审理阶段，一审法院组织多宝公司、李志晟到案涉115号商铺和多宝华厦进行现场勘查。多宝公司的委托诉讼代理人经一审法院通知未到场，但多宝公司授权其工作人员蔡耀辉办理现场查勘笔录等事宜。现场情况如下：案涉商铺大门上张贴有多宝公司出具的《再次催缴函》，日期是2019年9月30日；商铺现空置，商铺内现南墙上有两个窗户；西墙上有一小门，门内为楼梯底部空间，现场未见有厕所坑位，但有水龙头、水管、水表。经多宝公司工作人员指认，公用水表在二层洗手间内，洗手间门口均有密码锁，其中一个洗手间，多宝公司工作人员称为公用洗手间，供租户及商场客户使用，商场用水亦从洗手间内取得。另一洗手间在一封闭门内，需密码进入；多宝公司称该洗手间由于在托管中心的租赁范围内，故由托管中心使用。经多宝公司工作人员（电工）带入开门指认，由二楼一空置商铺内进入电房，多宝公司指认其中两个电表为二楼公共照明、厕所的电表；负一层电房内有一电表是商场外招牌、走廊灯照明的电表。案涉商铺外有一电表是一楼照明的公共电表。一审法院对上述勘查的商铺现状、水电表情形予以拍照。李志晟对上述现场情况予以确认，并表示在收楼时案涉商铺内就留有门洞进入楼梯底部，李志晟只是加装了一个推拉门。一审庭审中，多宝公司陈述自2011年1月1日起多宝华厦商场部分一直处于无人管理的状态，多宝公司现在没有在案涉商铺所在的多宝华厦提供物业服务，多宝华厦的电费现还是由多宝公司缴纳，多宝公司向供电部门缴纳电费后，向每家每户抄表并收取电费和分摊电费，分摊水费也是多宝公司向供水部门缴纳后按建筑面积的比例分摊收取；多宝公司解除与李志晟的物业管理关系后，不向李志晟提供用电维修服务，只是用水用电的代缴代付；多宝公司现有一个负责抄表的兼职电工在多宝华厦办公等。李志晟陈述现多宝华厦1-4层仍由多宝公司在管理。多宝公司为证明其主张向一审法院提交了《广州市荔湾区物价局关于多宝华厦物业管理服务收费的批复》《催款函》《再催缴函》《再次催缴函》《通知》、照片、水电费发票、多宝公司自行制作的分摊水电费表。其中《广州市荔湾区物价局关于多宝华厦物业管理服务收费的批复》为广州市荔湾区物价局文件，载明多宝华厦商住楼物业管理服务收费标准，其中裙楼商场（带中央空调、电梯）按建筑面积每月每平方米15元执行……服务内容包含：环境清洁卫生、保洁，绿化保养，保安服务，定期清洗水池，清疏排污设备、公共设备维护保养（包括中央空调、电梯、水、电、消防设备）、代收水电费、上门收垃圾，公共防盗门维护等专项服务……公共水电费分摊按广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》以及广州市物价局《关于我市居民住宅公共用电电量分摊办法的复函》的规定合理分摊；等等。《催款函》《再催缴函》等书函的内容主要是通知李志晟缴纳2017年6月至2019年9月的水电分摊费、按15元/平方的标准交纳2017年6月至2019年9月的管理费，其中2017年6月份水电分摊费159.7元。书函中落款日期为2019年9月30日的《再次催缴函》，除有上述催款内容外，还载明了从2019年10月1日起与李志晟解除管理关系，不再对李志晟的115号铺进行任何管理等内容。水电费发票的计算时段是2017年6月至2019年9月，户名均为多宝公司，用电地址为多宝路248号1-5楼，用水地址为多宝路250号；电费发票上水泵、电梯、梯灯的电量均为零。多宝公司解释上述书函均张贴在案涉商铺门上，并提供照片予以证明；另陈述电费发票显示的是总表的金额，从发票只能证明多宝公司的缴费明细，要区分公摊电费只能看多宝公司抄表的明细表，公共区域有分电表，具体位置在厕所、公共走廊等位置，诉请中2017年6月的水电分摊费是2017年5月产生的，以此类推；一楼、二楼除有独立电表水表的建筑面积区域外，需要分摊公摊水电费的建筑面积是1614.37平方米，2018年以后因为居委会使用了二楼厕所，所以分摊公摊水电费的建筑面积增加了居委会使用的夹层面积，变更为1750平方米；计算方式是：需分摊的水（电）费除以总建筑面积乘以李志晟商铺建筑面积得出李志晟要承担的公摊水（电）费；多宝公司自定的公摊电费单价是1.1元，公摊水费单价是4.86元，均包含损耗费用；李志晟从收铺后一直按多宝公司派单的方式缴纳水电费分摊费（含污水费）及李志晟自用电费至2017年5月份。李志晟只对水电费发票、案涉商铺的窗户照片和排水管照片的真实性予以认可，对其它证据均不认可，不同意按照商铺建筑面积计算公摊水费。李志晟为证明多宝公司按每月每平方米4元的标准收取案涉商铺物业服务费提交了2015年4月至2017年5月的物业服务费发票；为证明案涉商铺南外墙上有两排安装防盗网的窗口，上排窗户是多宝公司位于首层夹层的办公室窗口，下排窗户是案涉商铺的窗户提交了照片。发票载明收款方是多宝公司，每月管理费为325.40元。多宝公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为2015年4月至2017年5月期间是双方口头协商收取消防、电器项目的单项管理费。一审法院认为，关于多宝公司要求解除与李志晟物业管理关系的诉讼请求。一审法院（2018）粤0103民初5912号民事判决和本院（2019）粤01民终1031号民事判决均已认定多宝公司与宝源公司是多宝华厦的实际物业管理单位；本案中，多宝公司陈述多宝华厦的电费和公摊水费仍由其向相关部门缴纳，解除物业管理关系后，李志晟仍要向其缴纳公摊水电费；结合一审法院到多宝华厦现场勘查时，多宝华厦的电房和电表仍由多宝公司控制，多宝公司可持钥匙进入空置的商铺内的情况以及多宝华厦商场部分的用电、用水费用仍以多宝公司的名义交纳的事实，一审法院认为多宝公司与宝源公司现仍是多宝华厦的实际物业管理单位，多宝公司并未实际退出对多宝华厦商场部分的物业管理，从其提供物业服务的对象为包含案涉商铺在内的整个商场的整体考虑，亦不宜随意解除与李志晟的物业管理关系。因此，多宝公司要求解除与李志晟的物业管理关系，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。关于多宝公司要求李志晟支付2017年6月至2019年9月份管理费的诉讼请求。一审法院认为，多宝公司作为实际提供物业管理服务的企业，有权向李志晟收取物业管理费。至于物业管理费的标准，多宝公司主张按2001年9月20日印发的《关于多宝华厦物业管理服务收费的批复》标准计算，但多宝公司又陈述其于2011年1月1日退出多宝华厦管理，多宝公司就其物业管理费标准的主张和其主张的提供物业服务的时间自相矛盾，一审法院对其要求按上述批复确定的标准计算案涉商铺的物业管理费的主张，不予采纳。多宝公司在2015年9月至2017年5月期间均按4元/平方米/月标准向李志晟收取管理费；虽多宝公司认为该管理费属于双方口头约定的消防单项管理费，但未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。综上，一审法院认定多宝公司和李志晟就案涉商铺存在事实物业管理关系期间，双方就案涉商铺的物业服务费标准已协商一致且已实际履行，在未与李志晟重新协商一致的情况下，多宝公司仍应按4元/平方米/月的标准收取案涉商铺的物业管理费，即325.4元/月。李志晟认为在2017年6月至2019年8月期间，因多宝公司过错使李志晟无法使用案涉商铺及接收物业服务，应按每月每平方4元的10%（即每月每平方米0.4元）缴纳。一审法院对此认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，业主基于正当理由可以拒绝交纳物业服务费。已经发生法律效力的（2018）粤0103民初5912号民事判决和（2019）粤01民终1031号民事判决均已认定案涉商铺自2017年6月13日起无法正常供电是由于多宝公司、宝源公司未妥善履行管理维护义务造成的，多宝公司、宝源公司应对李志晟因此受到的损失要承担赔偿责任；即多宝公司在提供物业管理服务时存在过错导致李志晟无法使用案涉商铺。因此，李志晟有合法理由拒绝向多宝公司缴纳2017年6月至2019年8月期间的物业管理服务费；现李志晟同意向多宝公司按每月0.4元/平方米的标准支付该段期间的物业管理费，属于自由处分民事权利，一审法院依法予以准许。2019年9月的物业管理费，因案涉商铺已可正常使用，李志晟应按4元/平方米的标准向多宝公司支付物业管理费。综上，李志晟应向多宝公司支付的2017年6月至2019年9月的物业管理费合计为1204.09元（计算公式：0.4元/月/平方米*81.36平方米*27个月+325.4元）。同理，在2017年6月至2019年8月期间，李志晟因多宝公司的过错无法使用案涉商铺，多宝公司要求李志晟承担该段期间的公摊水电费，没有事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。因多宝公司陈述其主张的2017年6月的公摊水电费实为2017年5月产生，则其在诉请中主张的2019年9月份的公摊水电费实为2019年8月的公摊水电费；因此李志晟在本案中需承担的公摊水电费仅为2017年5月产生的公摊水电费，即多宝公司诉求中的2017年6月的公摊水电费。多宝公司提供了发票、抄表记录予以证明公摊水电费的产生和计算方式，李志晟虽不认可多宝公司主张的公摊水电费计算方法，但未提供合理的计算方式，而且在2017年5月以前，李志晟均按多宝公司的计算得出的公摊水电费金额交纳费用，故一审法院采信多宝公司计算的公摊水电费金额，李志晟应向多宝公司支付2017年5月产生的水电分摊费为159.7元。基于前述理由，多宝公司要求李志晟支付2017年6月至2019年8月期间管理费的滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回；对于2019年9月管理费的滞纳金，由于多宝公司与李志晟之间并无物业管理合同，双方亦未就逾期支付管理费的违约责任进行约定，多宝公司要求李志晟支付2019年9月份管理费的滞纳金没有依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于多宝公司要求李志晟支付逾期利息，因李志晟有合法理由可拒绝支付2017年6月至2019年8月期间的管理费，其仅需向多宝公司支付2019年9月的管理费325.4元；而且如前所述，李志晟只需承担2017年6月的公摊水电费159.7元，故计算逾期利息的本金应为485.1元，自2019年10月1日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至李志晟清付本金之日起；对于多宝公司主张超出上述本金的部分，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于多宝公司要求李志晟将案涉商铺窗户的南外墙封堵、恢复原状的诉讼请求。首先，多宝公司没有提供证据证明李志晟有开凿窗户的行为，也未提供证据证明该墙体原状，更未提交证据证明该墙体为防火墙，禁止开窗；其次，从现场情况看，案涉商铺南墙的两窗户是案涉商铺除大门外的通风采光处；多宝公司夹层办公室亦在同一墙体上有窗户。综合以上分析，一审法院认为多宝公司要求李志晟将案涉商铺南墙窗户封堵、恢复原状，依据不足；一审法院不予支持，依法予以驳回。至于多宝公司要求李志晟将案涉商铺内公共楼梯底部恢复原状的诉讼请求。经一审法院现场勘查，案涉商铺西墙确有一小门可进入商铺外一楼上二楼的公共楼梯底部，但一审法院勘查时，该公共楼梯底部空间内并无厕所，而仅有水管、水龙头和水表；该公共楼梯底部仅能从案涉商铺内进入。可见，多宝公司在本案中主张李志晟将公共楼梯底部改造成厕所，没有事实依据，一审法院不予采信。此外，虽根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担责任的方式为恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应民事责任的，人民法院应予支持。但本案中，涉案的公共楼梯底部只能从案涉商铺内进入，并不同于通常的可由他人自由出入的公共楼梯底部；多宝公司一直是多宝华厦的物业管理公司，若李志晟对案涉商铺的墙体进行拆除，多宝公司应有所察觉；但多宝物业公司并未提供证据证明李志晟将该楼梯底部墙体拆除，也未提供证据证明李志晟现使用该楼梯底部妨害了多宝公司提供物业服务和管理或其它业主对李志晟使用该楼梯底部空间提出了异议；故一审法院对多宝公司要求李志晟将私自改造成厕所的公共楼梯底部恢复原状的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，李志晟向多宝公司支付2017年6月至2019年9月的物业管理费1204.09元、2017年6月的水电分摊费159.7元，合计1363.79元。二、自判决发生法律效力之日起十日内，李志晟向多宝公司支付逾期支付2017年6月至2019年9月的物业管理费1204.09元和2017年6月水电分摊费159.7元的利息（利息以1363.79元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月1日起计至付清本金之日止）。三、驳回多宝公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费856元，由多宝公司负担806元，李志晟负担50元。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。本院二审期间，多宝公司向本院提交证据：1.2010年前的物业管理合同、判决等。2.与开发商的物业管理合同。证据1、2拟证明：2010年以前，李志晟与多宝公司是按照15元每平方米交纳物业管理费的，且约定有明确的物业管理义务内容。李志晟所称的2015年开始的4元每月的发票，不可能是针对全面物业管理内容的约定价格，这显失公平且不合理。3.多宝公司近期履行的物业管理合同。拟证明：多宝公司的物业管理费用标准从6元至30元。其中李志晟所指的停电判决中，是基于多宝公司对李志晟电表外至李志晟门口10米距离之间的电路有维修责任而认定的。而包括电路维修在内的物业服务项目应当属于30元每平方米的收费标准。4.竣工图纸与分户图。5.交楼时的照片。证据4、5拟证明：争议物业图纸证明已开窗墙体、及私自加装水管的楼梯底部，原均为墙体。6.周边商场物业服务费的情况。拟证明：一审判决所认定的4元为物业管理费标准下，强制要求多宝公司履行是极其不公平的。被上诉人李志晟发表质证意见称：证据1、4真实性、合法性予以确认、关联性不予确认，其他的证据三性均不予确认。被上诉人李志晟亦向本院提供证据：（2020）粤01民终9425号判决，拟证明：该份判决的相关事实与本案有关联。上诉人多宝公司发表质证意见称：这一判决可以看出法院均是以多宝公司应当履行对公共部位电力维修义务为前提而作出的赔偿判决。对于这一事项李志晟分别提起两个案件，该两案多宝公司均为此赔偿约16万元。从二审法院的鉴定可知，可能出现电路故障的部位在李志晟商铺电表位置到李志晟门外开关位置，可能为本次故障的所在点，但即使故障出现在上述位置，也是在李志晟可接触到的位置。李志晟与多宝公司之间的法律关系上，我方仅提供单项消防管理，即消防备案，然而李志晟坚持认为双方的约定是有关于公共部分电力维修义务，这有可能是双方对口头达成的内容有误解。庭审后，上诉人多宝公司向本院提交证据：1.2010年后与其他业主签署的物业管理合同，证明从2011年起有陆续与个别业主通过书面合同约定方式签署《物业管理委托合同》，提交有2011年、2012年、2013年的合同，若包含有李志晟所称的公共部分电维修义务的是按照30元每平方米收到物业费用的。以前，李志晟与多宝公司是按照15元每平方米缴纳物业管理费的，且约定有明确的物业管理义务内容。李志晟所称的2015年开始的4元每月的发票，不可能是针对全面物业管理内容的价格，这一价格显示公平且不合理。2.夹层竣工图纸，证明李志晟所称的多宝公司夹层的玻璃窗，在竣工图就是玻璃。李志晟私自开窗处，则为墙体。证据均有原件。被上诉人李志晟发表质证意见称：证据1、证据2三性均不予确认，夹层竣工图纸是造假的，交楼时李志晟在开发商的员工那里看过，图上有个单车库，交楼时李志晟到现场看过，现在图上已经没有单车库三个字了，之前有一个门现在变成一堵墙。三份物业管理委托合同是多宝公司与其亲戚签订的，是造假的。庭审后，被上诉人李志晟亦向本院提交证据：多宝华厦首层105铺（属许永祥）2017年9、10月管理费的通知及发票，无原件。上诉人多宝公司发表质证意见称：不属于新证据，对该三性不予认可，从内容上看不出所谓价格面积，如果是许永祥，应该以和许永祥签订的合同为准。二审另查明，2020年5月20日，本院作出（2020）粤01民终9425号民事判决。判决认为，涉案商铺无法正常供电是由于物业管理单位多宝公司及宝源公司未妥善履行管理维护义务造成，多宝公司及宝源公司应对李志晟由此遭受的损失承担赔偿责任，已经本院生效判决即（2019）粤01民终1031号民事终审判决予以审查确认，应当作为本案侵权责任认定的依据。多宝公司对上述侵权责任认定提出异议的，应循审判监督程序等申请解决，本案对此不予审查。本案中，李志晟主张的2018年8月14日至2019年8月27日期间的商铺损失为前案一、二审诉讼阶段商铺无法正常使用产生的损失，多宝公司虽上诉称其公司只需对前案鉴定期间即2019年6月10日至2019年8月5日期间涉案商铺产生的损失承担赔偿责任，但本院审理期间，多宝公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对多宝公司的上诉请求，不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：多宝公司诉请其与李志晟的物业服务合同关系于2019年10月1日解除是否成立、多宝公司诉请李志晟支付2017年6月至2019年9月的管理费、水电分摊费以及滞纳金、逾期付款利息是否成立，以及李志晟是否存在私自开凿窗户和私自改造公共楼梯底部的问题。关于多宝公司诉请其与李志晟的物业服务合同关系于2019年10月1日解除是否成立的问题。首先，本院作出的已生效的（2019）粤01民终1031号民事判决已认定多宝公司与宝源公司是多宝华厦的实际物业管理单位。其次，在本案中，多宝公司自述多宝华厦的电费和公摊水费仍由其向相关部门缴纳，且根据一审法院到多宝华厦现场勘查的情况，多宝华厦的电房和电表仍由多宝公司控制，多宝公司仍可持钥匙进入空置的商铺内以及多宝华厦商场部分的用电、用水费用仍以其名义交纳，一审法院据此认定多宝公司与宝源公司仍是多宝华厦的实际物业管理单位，多宝公司并未实际退出对多宝华厦商场部分的物业管理，并无不当，本院予以确认。因多宝公司提供物业服务的对象是整个商场，理应包含案涉商铺在内，故一审法院对多宝公司关于解除与李志晟的物业管理关系的诉讼请求予以驳回，合法合理，本院予以维持。关于多宝公司诉请李志晟支付2017年6月至2019年9月的管理费、水电分摊费以及滞纳金、逾期付款利息是否成立的问题。关于2017年6月至2019年9月份管理费的支付问题，根据本院作出的已生效的（2019）粤01民终1031号民事判决已认定案涉商铺自2017年6月13日起无法正常供电，且认为是由于多宝公司等未妥善履行管理维护义务造成的，多宝公司等应对李志晟因此受到的损失承担赔偿责任。由此可知，多宝公司在提供物业管理服务时存在过错导致李志晟无法使用案涉商铺。因业主基于正当理由可以拒绝交纳物业服务费，一审法院据此认定李志晟有合法理由拒绝向多宝公司缴纳2017年6月至2019年8月期间的物业管理服务费，亦无不当，本院予以确认。鉴于李志晟同意按每月0.4元/平方米向多宝公司支付该段期间的物业管理费，属于其自身民事权利的自由处分，本院予以准许。至于2019年9月的物业管理费，因多宝公司在2015年9月至2017年5月期间均按4元/平方米/月标准向李志晟收取管理费，多宝公司虽主张该管理费属于双方口头约定的单项管理费，但其并未举证证实。鉴于多宝公司和李志晟就案涉商铺存在事实物业服务关系，双方的事实履行行为足以证实双方就案涉商铺的物业服务费标准已协商一致，但对于该事实物业服务关系的期限，双方均无证据证实。故在多宝公司未就物业服务费标准、服务内容、服务期限等物业服务合同重要内容与李志晟重新协商一致，且案涉商铺刚刚恢复正常使用、排除使用障碍的情况下，一审法院据此认定李志晟仍按4元/平方米/月的标准支付2019年9月当月的物业服务费，即325.4元，公平合理，本院予以确认。多宝公司上诉主张案涉期间的物业服务费应按15元/平方米/月的标准缴纳，缺乏理据，本院不予采纳。综上，一审法院判令李志晟向多宝公司支付的2017年6月至2019年9月的物业管理费合计1204.09元，并无不妥，本院予以维持。关于公摊水电费的问题，多宝公司陈述其主张的2017年6月的公摊水电费实为2017年5月产生的，故其诉请主张的2019年9月份的公摊水电费实为2019年8月的公摊水电费。因在2017年6月至2019年8月期间，李志晟基于多宝公司的过错无法使用案涉商铺，因此，李志晟在本案中需承担的公摊水电费仅为2017年5月产生的公摊水电费，即多宝公司诉求中的2017年6月的公摊水电费，一审法院判令李志晟向多宝公司支付2017年5月产生的水电分摊费159.7元正确，本院予以维持。综合前述理由，多宝公司诉请李志晟支付2017年6月至2019年8月期间物业服务费的滞纳金，于法无据，本院予以驳回；对于2019年9月物业服务费的滞纳金，由于双方并无签订书面物业服务合同，故多宝公司请求李志晟支付2019年9月份物业服务费的滞纳金，亦缺乏依据，本院亦予驳回。至于逾期利息的问题，一审法院判令李志晟支付多宝公司逾期利息，以李志晟欠付的物业服务费1204.09元及2017年6月的公摊水电费159.7元为本金，自2019年10月1日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清付本金之日，合法有据，本院予以维持。关于李志晟是否存在私自开凿窗户和私自改造公共楼梯底部的问题。二审期间，多宝公司提供的夹层竣工图纸，仅能证实夹层的情况，即便夹层竣工图与案涉商铺竣工图纸在开窗部分有所区别，但也无法直接证明是李志晟自行开凿窗户的，亦无法证明案涉商铺交付时墙体的状况，多宝公司主张李志晟私自开凿窗户，并无直接证据，本院不予采信。多宝公司诉请李志晟将私自开凿的窗户恢复原状，缺乏理据，一审法院未予支持其该诉请正确，本院予以维持。同理，多宝公司主张李志晟私自打通案涉商铺内公共楼梯底部，亦无直接证据证实，本院亦不予采纳。鉴于多宝公司未能提供证据证明李志晟使用案涉商铺内公共楼梯底部妨害了其提供物业服务或其它业主对李志晟使用该楼梯底部空间提出了异议，一审法院据此驳回多宝公司关于李志晟将案涉商铺内公共楼梯底部恢复原状的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人多宝公司在二审期间提交的2010年前的物业管理合同、多宝公司近期履行的物业管理合同、竣工图纸与分户图、交楼时的照片、周边商场物业服务费的情况、夹层竣工图纸等相关材料，均不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采纳。而被上诉人李志晟在二审期间提交多宝华厦首层105铺（属许永祥）2017年9、10月管理费的通知及发票，无原件，亦不属于新证据，不足以证实其主张，本院亦不予采信。综上所述，多宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1696元，由广州多宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年九月一日书记员  郭 俏古文娜