.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民初435号原告：樊迎朝，男，1953年2月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：史亚新，广东德纳（前海）律师事务所律师。被告：史三八，女，1956年3月8日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：裴再兵，海南泽田律师事务所律师。原告樊迎朝与被告史三八房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊迎朝的委托诉讼代理人史亚新，被告史三八的委托诉讼代理人裴再兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊迎朝向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款155200元及利息302911元（利息从1992年12年18日起算，暂计至起诉之日，计算至被告实际付清之日止）；2、判令被告向原告支付转名费5000元及利息9188元（利息从1993年12年9日起算，暂计至起诉之日，计算至被告实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付水电安装费2716元、电负荷费1650元、防盗闸门450元、管理基金388元合计共5204元及上述款项利息9698元（利息从1993年9月23日起算暂计至起诉之日，计算至被告实际付清之日止）；4、判令被告向原告支付办理房产证费、印花税、见证费、证书费合计614元及利息729元（利息从1998年10月13日起算暂计至起诉之日，计算至被告实际付清之日止）；5、判令被告向原告支付物业管理费11283元及利息7000元（利息从1999年起算，分别按年计算，暂计至起诉之日，计算至被告实际付清之日止）；6、判令被告向原告支付装修费50000元及利息55050元（利息从2000年1年1日起算，暂计至起诉之日，计算至被告实际付清之日止）；7、判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：1992年广州远洋宾馆有限公司（以下简称远洋宾馆）从广州市番禺洛溪新城地产有限公司（以下简称洛溪地产）处购买番禺市大石镇洛溪新城吉祥北园北园上街7幢之二201-702共12套房产。1992年12月18日远洋宾馆将该12套房屋一并转让给原告，总面积927.06平米，按2000元/平米单价转让，12套房屋总转让价为1854120元，其中1633121.22元直接由原告支付给远��宾馆，剩余220998.78元由原告支付给洛溪地产用于清偿远洋宾馆尚欠的购房款。合同签订后，原告按约定分别向远洋宾馆和洛溪地产支付了全部款项。当时原告的一些亲友得知原告购买该12套房屋后纷纷找到原告，希望能作为挂名产权人以获得广东番禺的户口。被告史三八是原告的朋友也找到原告希望能挂名获得番禺户口。原告答应了被告及其他亲友的请求。1993年12月9日，在远洋宾馆的配合下，原告到洛溪地产处办理了购房转名的手续，将该12套房产中的9套分别由远洋宾馆转名给被告史三八、樊建朝、张跃峰等9位亲戚朋友，并按每套房产5000元的标准要求，向洛溪地产一共缴纳了45000元转名费，史三八挂名在602房。因亲友包括史三八均是挂名，因此12套房屋（包含602房）自洛溪地产1993年交付之日起就一直由原告管理并使用，多年来被告对该房屋属于挂名一事一直是认��的，并且也从未主张过该房屋的任何权利。2004年起原告因资金周转决定出售上述房产，除被告外的其他8名挂名产权人均根据原告的要求陆续委托原告指定的亲友出售房产，办理了委托公证手续，8套房产出售所获得的房款也均由原告所有。2009年原告委托穆某联系被告要求其出具售房的委托公证手续，被告满口答应，此后被告以办理委托公证书手续需要房产证原件为由，要求将602房产证原件交给被告用以办理公证，原告信以为真，将房产证原件快递给被告。而被告拿到房产证后，就一直以各种理由推脱，未给原告办理公证手续。至2013年被告突然向广州市番禺区人民法院起诉主张该602房屋权利，称该房屋权利被侵害，案号为（2013）穗番法民三初字第68号，后因史三八举证不能及被告主体等问题，该案驳回了史三八的诉求。原告因此也于同年向广州市番禺区人民法院起���要求确认房屋权利人为原告方，案号为（2013）穗番法民三初字第447号，一审判决未支持原告的诉求，原告樊迎朝对该一审判决不服提起了上诉，广州市中级人民法院于2015年9月18日作出二审判决（2015）穗中法民五终字第2662号《民事判决书》维持了原判，认为涉案房产归史三八所有。由于原告认为该案一、二审判决认定事实有误、适用法律确有错误且程序违法，于是向广东省高院申请再审，广东省高院于2017年2月27日作出（2016）粤民申2625号《民事裁定书》，驳回了原告的再审申请。在法院审理过程中，远洋宾馆确认了向原告转让12套房产的事实，洛溪地产明确没有收到过史三八的款项，而是收到过远洋宾馆及12套房屋的整体购房款，而这些款项均系原告樊迎朝支付。原告方一直认为涉案602房是属于自己的房产，支付购房款理所应当，但法院最终的判决认定涉案602房属于史三八所有，那么涉案房产的购房款系被告不当得利，应当归还原告并支付多年来的利息。同理，原告方支付的转名费5000元、房屋装修费5万元以及多年来的物业管理费等，被告均应归还原告并支付多年来的利息。综上，原告认为，被告就涉案房款等款项已经构成不当得利，应当向原告归还相应款项及利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院起诉，望依法判令上述之请求。被告史三八答辩称：一、被告购买番禺市大石镇洛溪新城吉祥北园上街7幢602房时已支付了相应的对价，��存在不当得利。1993年被告在海南期间，时逢海南房地产高潮，案外人穆某对被告称其在广州番禺有渠道从广州市番禺洛溪新城地产有限公司购买到便宜的房子，被告便按其要求将全部的购房款（包括各种税费、手续费等）共计14万元，分二笔现金交给了穆某，一笔9万元，一笔5万元，委托其代为办理购房。此后海南房地产低落，被告忙于去北京发展事业，对此事一直未予以充分关注。期间催问过穆某几次，其均以在办证中等理由回复，直至2010年才将房产证交付给被告。被告与樊迎朝之间并没签订任何���房协议或约定，至于穆某是将购房款直接付给开发商，还是先给樊迎朝后再转付给开发商或樊迎朝付给开发商后穆某再转付给樊迎朝，其中是否有更名的过程，被告并不知情，对被告而言，付了款拿到房产证即可。事实上，樊迎朝也是根据穆某的指定，将该房更名至被告名下，被告事后从涉案房屋上一个确权诉讼中方得知。至于穆某与樊迎朝就此事有何约定，根据合同的相对性原则，这属于樊迎朝与穆某之间的债权债务关系，与被告无关。被告为购房已向穆某支付了相应的对价，穆某也将办好的房产证交付给被告，就购房款及相应税费等款项而言，被告对樊迎朝不存在不当得利的问题。至于樊迎朝在诉状中将装修费和物业管理费也列为不当得利的一部分就更离谱了，樊迎朝长时间非法占用被告的房产，期间所产生的装修费和物业管理费如何成为作为产权人的被告��不当得利了？这何来的法律依据？虽然被告在本案中未对樊迎朝提出反诉，但被告保留向樊迎朝就非法占用事实进行民事索赔的权利。二、原告的起诉已超过了法律规定的20年最长诉讼时效的规定，依法应不予以支持。原告在本案所主张的所谓”不当得利”的事实发生在1993年，距今已有24年多了，早已超出了《民法通则》第137条关于20年最长诉讼时效的规定，依法应不予以支持。三、本案原告樊迎朝于2013年就本案所涉房屋向广东相关法院起诉，广州市中级人民法院已作出（2015）穗中法民五终字第2662号《民事判决书》，确认了被告史三八作为涉讼房产的合法产权人的身份，并依法驳回了樊迎朝”要求确认其为涉讼房产的真实权利人并协助办理过户手续”的主张。现樊迎朝又就同一事实和同一涉讼房产，变更了一个诉讼请求--不当得利，另案在海口中院起诉。既然法院生效判决已确认被告史三八是涉讼房产的合法产权人，何来不当得利？根据”一事不再理”的受案原则，人民法院也应从程序上裁定驳回其起诉。综上所述，原告在本案所主张的不当得利事实既不存在，其诉请也早已超过了法律规定的最长诉讼时效，同时也不符合人民法院”一事不再理”的受案原则，依法应予以全部驳回。经审理查明，1992年12月18日，广州远洋宾馆有限公司（简称远洋宾馆）与樊迎朝签订了《房屋转让合同》，约定樊迎朝向远洋宾馆转购坐落于广东省番禺县沙窖岛”洛溪新城”12套房产（包括涉案房产602房），总面积为927.06平方米，樊迎朝愿意按每平方米2000元的单价转购，总价款为1854120元。因该房屋是番禺洛溪新城地产公司（以下简称洛溪公司）开发建设，远洋宾馆已经向洛溪公司支付了80%的款项，尚余20%未付。因此，双方在合同中约定，樊迎朝应一次性支付1633121.22元给远洋宾馆，其余20%购房款220998.78元由樊迎朝直接付给洛溪公司。合同签订后，双方按合同履行完毕。洛溪公司将樊迎朝所购的12套房产全部交付给樊迎朝，并按樊迎朝的要求将其中602房转到史三八名下，樊迎朝向洛溪公司交纳了转名费5000元。樊迎朝购买包括涉案房产602号在内的房产后，进行了装修，并一直由其管理使用。史三八从来没有使用过涉案房产。另查明，史三八于2013年向广州市番禺区人民法院提起物权保护之诉，起诉樊迎朝的弟弟樊建朝侵占涉案房产，要求停止侵害，搬离涉案房屋，并支付占用费6万元。该院经审理认为，史三八未能提供证据证明樊建朝为实际侵权人，其诉请不能支持，遂于2014年3月20日判决驳回了其诉讼请求。与此同时，樊迎朝也向广州市番禺区人民法院提起诉讼，请求确认其本人系涉案房产602房的真实权利人，要求判决涉案房屋602房归其所有，并将涉案房产602房过户至其名下。经该院审理认为，”樊���朝主张由其实际购买涉诉房产及支付购房款，其才是涉诉房产的真正权利人，但其提供的证据不足以证实涉诉房产的购房款由其支付。退一步来说，即使涉诉房产的购房款确由樊迎朝支付，但在樊迎朝并未能提供证据证实其与史三八曾就涉讼房产的物权归属进行过约定的情况下，也只是其双方的债权债务关系，并不能产生物权变动的效力。故对樊迎朝要求确认其为涉讼房产的真实权利人并要求史三八协助办理过户手续的主张，不予支持。该院遂于2014年9月2日作出判决驳回樊迎朝的诉讼请求。樊迎朝不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2015年9月18日以同样理由判决驳回上诉，维持原判。又查明，樊迎朝办理涉案房产的房产证共支付印花税等614元；支付涉案房产水电安装费2716元、电负荷费1650元、防盗闸门450元、管理基金388元。以上事实，有《房屋转让合同》、转账单、发票、（2015）穗中法民五终字第2662号民事判决书、双方当事人的陈述以及证人证言等证据在案为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是，一、关于本案管辖权和法律适用问题。原告樊迎朝是中国香港居民，故本案应参照涉外案件处理。本案的被告住所地在海南省海口市，根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条”第一审涉外民商事案件由下列人民法院管辖：......（二）省会、自治区首府、直辖市所在地的中级人民法院；......”之规定，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：”当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该��同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。由于本案当事人未协议选择适用的法律，本案应适用大陆地区的法律。二、关于本案是否存在史三八向樊迎朝购买涉案房产的问题；樊迎朝以返还不当得利为由向法院提起诉讼，主张史三八没有合法依据取得涉案房产，应返还其支付的购房款及相关费用。史三八抗辩是其通过穆某向樊迎朝购买，并且向穆某支付了14万元购房款。本院认为，案外人穆某与樊迎朝、史三八都是河南老乡，樊迎朝向远洋宾馆购得12套��产后，将其中602房的产权证办至史三八名下，存在三种情况：第一种是樊迎朝将该房产赠与史三八，但樊迎朝与史三八素不相识，樊迎朝没有赠与的意愿，这种可能显然不能成立。第二种是樊迎朝所说的，史三八为了将户口迁入广东省，其通过穆某得知樊迎朝在番禺买房后请求樊迎朝将其中一套房产证办至其名下，让其办理户口迁入，房屋产权仍然属于樊迎朝，应当将房产过户给樊迎朝。但此说已经被番禺区人民法院的生效判决驳回。第三种是史三八所说的，史三八通过穆某向樊迎朝购买了涉案房产，并且支付了购房款14万元。只是因其工作繁忙，无暇接管房产。本院认为，现在涉案房产的房产证登记在史三八名下，当排除了赠与和挂名两种可能后，只能推定史三八是通过购买取得涉案房产。而本案相关证据表明，樊迎朝与远洋宾馆购买了包括涉案602号房产在内的12套房产，并全部支付了购房款。史三八当年有购房的意愿，其通过老乡穆某向樊迎朝提出购房要求，后来樊迎朝要求开发商洛溪公司将涉案房产变更登记在史三八名下，应当视为其同意将涉案房产转让给了史三八。至于购房款是否已经支付，应当凭证据进行判断。三、关于史三八是否已经支付购房款的问题；史三八虽然提出涉案602房是其通过穆某向樊迎朝购买，并已将购房款14万元交给了案外人穆某，但其既未提供购房合同，也未提供付款凭证。其提供的两个证人刘某、杨某虽出庭作证，欲证明看见��三八交现金14万元给了穆某，但两个证人回忆当年付款情况时陈述含糊不清，其证言不足采信。此外，如果史三八将购房款交给了穆某，则穆某应当知道史三八是否交了购房款。但穆某在番禺区法院审理的相关案件中到庭作证时称不清楚史三八是否支付了购房款。显然，史三八称其将购房款交给穆某的说法不能成立，本院不予采信。另外，按史三八的说法，其是向樊迎朝购买房产，那么应当向樊迎朝支付购房款，而不应当向穆某支付购房款。史三八没有证据证明其已经将购房款支付给了穆某，也没有证据证明将购房款交给了樊迎朝，应承担举证不能的法律后果。因此，史三八辩称其已经向樊迎朝支付购房款，没有事实依据，本院不予采信。四、关于樊迎朝请求史三八支付购房款及相关费用应否支持的问题；樊迎朝在将房产证办至史三八名下的时候是明知的，并非是无意中将涉案房产过户到史三八名下，使史三八不当得利。因此，应当认定樊迎朝将涉案房产登记在史三八名下，是双方的一种合意。一方提出要约，一方经实际行动作出承诺，双方达成的合意实际上就是一种合同。虽然樊迎朝在向广州市番禺区人民法院提起的诉讼中要求将涉案房产确认其为真实权利人并过户到其名下，被该院判决驳回了其诉讼请求，但该院同时认为：”退一步来说，即使涉讼房产的购房款确由樊迎朝支付，但在樊迎朝并未能提供证据证实其与史三八曾就涉讼房产的物权��属进行过约定的情况下，也只是其双方的债权债务关系，并不能产生物权变动的效力”。现樊迎朝据此诉请史三八支付购房款并无不当，史三八应当将购房款及其利息支付给樊迎朝（利息自缴纳转名费之日即1993年12月9日起计算）。此外，因樊迎朝收房后为该房屋安装水电，支付了安装费2716元，电负荷费1650元，支付管理基金388元，为办理房产证支付了转名费5000元，支付印花税及房产证费等614元，共计10368元。上述费用是樊迎朝为房屋产权人向有关单位交纳的税金或费用，属于必须支付的费用，受益人是史三八。樊迎朝要求史三八负担，合法合理，本院应予支持。至于樊迎朝提出的物业管理费11283元，因物业费是物业公司向房产实际使用人收取的费用，按照谁使用谁负担的原则，应当由实际使用人负担。樊迎朝提出的装修费5万元和安装防盗闸门费450元，��该房产已经装修多年，樊迎朝已经使用收益，到史三八实际收回房产时，该装修已经无利用价值。因此，樊迎朝要求史三八负担物业费、装修费和防盗闸门费，理由不能成立，本院不予支持。五、关于本案是否超过诉讼时效的问题；本案是因为樊迎朝向人民法院主张其是涉案房产的真正权利人的诉求被驳回后产生的诉求，其知道其权利被侵害的时间应当从广州市中级人民法院的终审判决送达之日起计算。该院于2015年9月18日作出终审判决，樊迎朝于2017年6月8日向本院提起本案诉讼，未超过两年诉讼时效。因此，史三八认为本案超过诉讼时效，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原告樊迎朝的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第一百三十条的规定，判决如下：一、限被告史三八在本判决生效之日起十日内将购房款155200元及其利息支付给原告樊迎朝（利率按年利率6%计算，自1993年12月9日起计至付清之日止）；二、限被告史三八在本判决生效之日起十日内将转名费、水电安装费等款项共计10368元及其利息支付给原告樊迎朝（利率按年利率6%计算，自1993年12月9日起计至付清之日止）；三、驳回原告樊迎朝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9918.77元，财产保全费3520元，共计13438.77元，由原告樊迎朝负担30%即4031.63元，由被告史三八负担70%即9407.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（樊迎朝在三十日内），向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长李家林审判员黄玉臣审判员林梅二〇一七年十一月十日法官助理李亮速录员杨建悦