安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0104民初6863号 原告：福州融侨物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路与菱湖路交口融侨悦城18幢楼一层，统一社会信用代码91340100680810380p（1-1）。 负责人：林开启，总经理。 委托代理人：朱海东，安徽陈康律师事务所律师。 被告：王康敏，女，1981年6月7日出生，汉族，户籍地安徽省肥西县，现住安徽省合肥市蜀山区。 被告：梁修根，男，1981年12月3日出生，汉族，户籍地安徽省肥西县，现住安徽省合肥市蜀山区。 二被告共同委托代理人：胡世友，安徽世邦律师事务所律师。 二被告共同委托代理人：凌勇，安徽世邦律师事务所律师。 原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（以下简称融侨物业合肥分公司）诉被告王康敏、梁修根物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融侨物业合肥分公司的委托代理人朱海东、被告王康敏、梁修根的委托代理人胡世友、凌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费6068.4元（暂计算至2017年6月30日）及违约金152.6元（按应交物业费数额的3%计算），合计人民币6221元。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系美域花园小区建设单位依法选聘的前期物业服务企业，被告系该小区A4-2506户业主。作为小区的物业服务企业，原告依照《美域花园前期物业服务合同》全面适当的履行了合同义务；但被告自2012年1月1日起开始欠缴物业费暂计至2017年6月30日，被告已累计应交而未交的物业服务费为6221元。原告通过多种方式多次向被告催收欠费，但被告仍未交纳。 王康敏、梁修根辩称：1、原告不是美域花园的合法物业，其没有诉权，依法应驳回其起诉。根据被告在交房时领取的《合肥市住宅使用说明书》，美域花园小区的开发建设单位为安徽融侨金辉置业有限公司，而被告提供的《前期物业服务合同》却是其与第三方福建金辉集团安徽房地产有限公司所签，故该物业合同是无效的，与本案也没有任何关系，对原告没有效力。原告提供的物业服务是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告支付物业费用；2、原告也未履行《前期物业服务合同》约定的义务，其违约在先，被告有瑕疵履行抗辩权，无需支付物业费。原告在被告小区物业服务很差，在保洁、绿化、公共秩序维护、公共设施维护、安保、消防等方面均服务不到位；3、原告向被告主张的物业管理费用已过诉讼时效，依法不应支持其诉讼请求。原告要求被告支付从2012年计算至今的总物业费用已有五年，早已过法定的诉讼时效，依法应予驳回；4、即使被告应当向原告支付物业费，原告的物业费计算也不合理。物业协议约定合同生效当月至出售房屋交付当月的物业费由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业费由业主承担，被告是2011年6月15日拿的房，故物业费应当从次月，即2011年7月15日起算，而且被告于2011年6月15日交房时已经缴纳了一年的诉讼费，即被告的物业费已缴纳至2012年7月14日。因此，原告要求被告支付从2012年1月1月1日起支付物业费显然错误。被告的物业费应当按照1.25元/平方米/月进行计算。《前期物业服务合同》及《美域花园业主临时管理规约》中均约定了高层住宅的物业费收费标准为1.25元/平方米/月。虽然原告提供了《服务价格登记证》，但从日期来看，该服务价格登记证的发证时间为2017年5月22日，有效期为2017年5月至2020年5月，故原告主张自2013年起按照1.44元/平方米/月的价格收取物业费无依据；5、被告无需支付原告违约金。 本院经审理认定事实如下：2011年7月2日，福建金辉集团安徽房地产有限公司（甲方）与福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订一份《金辉·美域花园前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对美域花园小区进行物业管理服务；合同期限自中标之日起至业主委员会成立之日至（本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止）；小区物业收费标准为：多层花园洋房为每月每平方米0.83元，高层住宅为每月每平方米1.25元，商业用房为每月每平方米2.0元；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费由业主承担；物业服务费每半年交纳一次，业主应在每半年的第5日履行交纳义务；逾期交纳物业费的按应交数额3%支付违约金。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。2012年12月27日，合肥市蜀山区物价局核准融侨物业合肥分公司对美域花园小区有电梯高层物业综合服务费按每月每平方米1.44元收取。 另查，2009年4月21日，福建金辉集团安徽房地产有限公司名称经工商登记变更为安徽融侨金辉置业有限公司。 王康敏、梁修根为美域花园小区A区4幢2506室业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为65.44平方米。王康敏与梁修根于2009年6月7日办理了交房手续，物业公司认可给予该户免收一年物业费的优惠。并出具收费票据，收款事由一栏写有物业费（2011年1月1日至2011年12月31日）。王康敏和梁修根除在交房时由物业公司免收一年物业费以外，未再交纳过物业费。2015年6月24日、2016年3月18日，融侨物业合肥分公司向王康敏、梁修根发出催收律师函，催收2012年1月始至催收之日的物业费。 以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理合同》复印件1份、《经营性服务收费许可证》复印件1份、房屋所有登记、转让审核表1份、工商变更登记信息1份、律师函及快递邮寄单各2份，被告提交的《住宅使用说明书》复印件1份、物业费收费单据原件1份、照片打印件1份、视频光盘1份、生效判决书复印件3份，在卷佐证，足以认定。 本院认为：融侨物业合肥分公司与福建金辉集团安徽房地产有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。 关于诉讼主体部分。美域花园小区的原开发建设单位为福建金辉集团安徽房地产有限公司，后该公司变更名称为安徽融侨金辉置业有限公司，其权利义务由安徽融侨金辉置业有限公司承继。故对王康敏、梁修根关于融侨物业合肥分公司为非法选聘的物业公司，没有诉权的辩称，本院不予支持。王康敏、梁修根应按约向融侨物业合肥分公司交纳物业费。 关于诉讼时效部分。从融侨物业合肥分公司提供的证据看，其对王康敏、梁修根最早的一次催收时间为2015年6月底，按彼时的法律规定，诉讼时效为两年，即2013年6月底之前的诉请已经超过了诉讼时效，故对原告主张要求两被告支付2013年7月1日之前的物业费的请求，本院不予支持。 关于物业费收取方面。王康敏、梁修根于2011年6月接收房屋，按物业合同约定，融侨物业合肥分公司应从2011年7月开始收取该户的物业费，但融侨物业公司从2011年1月即开始收取两人的物业费，不符合合同约定。王康敏、梁修根所交1年物业费的起止时间应为2011年7月1日至2012年6月30日。 关于物业管理方面。从业主提供的证据来看，融侨物业合肥分公司在绿化、保洁、安保、车辆管理、公共设施维护等方面存在瑕疵，但无法认定融侨物业合肥分公司在整个小区内所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，不能构成不交物业费的理由，故本院对融侨物业合肥分公司主张的物业费酌情核减并对违约金不予支持。但王康敏、梁修根等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，王康敏、梁修根应当向融侨物业合肥分公司缴纳2013年7月1日至2017年6月30日的物业费4297元（65.44㎡×1.44元/㎡/月×48个月×95%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王康敏、梁修根于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司2013年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费4297元； 二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王康敏、梁修根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 丁 淳 二〇一七年十一月二十八日 书记员 鲁传龙 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。