云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终4191号上诉人（原审原告）：陈文，男，汉族，1985年4月12日生，湖北省天门市人，住湖北省天门市。现住云南省昆明市。上诉人（原审原告）：张昌娥，女，回族，1990年9月2日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，现住云南省昆明市。被上诉人（原审被告）：云南俊发鑫峰房地产开发有限公司。住所地：云南省嵩明县黄龙街**。法定代表人：方福志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：和慧莲，系云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：苏曼迪，系云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：草木生房地产经纪有限公司。;'>住所地：云南省昆明市西山区前兴路西山万达广场****div>法定代表人：钟云杰，系该公司负责人。委托诉讼代理人：王云燕，系北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：周燕，系北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人陈文、张昌娥与被上诉人云南俊发鑫峰房地产开发有限公司（以下简称：俊发公司）、云南草木生房地产经纪有限公司（以下简称：草木生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2017）0127民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。在二审审理期间报本院院长批准延长审限1个月。现已审理终结。陈文、张昌娥上诉请求：一、依法撤销云南省嵩明县人民法院（2017）云0127民初390号民事判决，依法改判返还80000元，误工差旅费。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。原审判决认定其于2016年所购买7-1502户商品房所交总房款为254800元，付款和办理按揭均在俊发公司指定的地点办理且所有的款项也均按要求缴纳。其提供的团购优惠金30000元的收据为原件并非复印件及所提供的交30000元抵80000元的网页截图，和俊发空港团购活动现场照片均为真实情况，理由如下：1、其到售楼中心现场对方销售人员也一直在向其推介交30000元享有抵扣80000元房款的活动现场照片作证，并且其也实际支付给了对方30000元费用，有刷卡凭据作证，基于上述事实，其己实际履行对方广告要约邀请，己构成要约，应该受到法律保护。2、对方并未能提供没有做过此广告的任何证据来支持，提供的委托代理合同也只能说明他们之间的委托代理关系，同时其认为草木公司是有义务为俊发公司完成相应的房屋买卖代理，包括商务广告要约邀请。不管被上诉方以何种方式，何种途径发布广告宣传，虽然不在其官网，但其已实际交付30000元团购优惠金己是不争的事实，况且被上诉方也以该名义收取了其款项，一审法院并未对此要约进行认定。更何况我方购房时对该委托合同并不知情，委托内容更是可笑至极，他们之间相互委托去收取不相关人员的费用，其对此委托合同的真实性完全不认可，只认可我方是到俊发售楼部购房，所有的购房手续和付款均在俊发指定地点完成，并且也己完全履行我方应履行义务。3、另我方并未表述过30000元抵80000元的活动是针对大户型才有的优惠，相反是对方代理人表述，由此证明对方是做过此类活动，但多大户型才可享受已由我方己履行要约可证明，此为颠倒是非黑白。同时我方也要再次表明24389元团购优惠金这张收据的实情，由于当时被上诉方销售人员为了促成交易达成，表明给我方优惠5611元房款的优惠，而当时因我方交付的10000元是定金，一旦我方反悔违约是不会退还的，对被上诉方更为有利，正是因为有该牵制因素，所以是从30000元团购优惠金里扣除，重新开的单据，但是当时我方对“定金”的含义并不知情。被上诉方正是利用了这一法律因素钻了空子，才做出了不承认已实际履行要约的事情。所以一审法院对该事实认定不切实际，并非我方当时真实意思表述，事实认定错误。4、我方误工费是因此事而产生支出，不能因为当时没拿出凭证就不予认定，我方认为我方到一审起诉，必然要导致我方费用支出，这己是不争之事实，由起诉到立案到缴费再到传票直至拿到判决书，都是2个人在工作日来办理，这一系列时间都是在法院流程凭证可以表现出来的。综上所述:我方请求二审法院本着客观、公正保障公民利益原则，依法支持我方诉请。俊发公司答辩称：其认为一审法院认定事实清楚，其从未授权过第三方开展30000元抵扣80000元的活动。上诉人没有任何证据证明其发布过关于此优惠广告，上诉人严重违反了举证责任原则，没有发生的事实，其无法证明，依据谁主张谁举证的原则，该举证责任应由上诉人承担。草木生公司答辩称：认可俊发公司上述答辩意见，并认为其从未向上诉人作过30000元抵扣80000元的承诺。一审法院判决由其返还两上诉人24389元不当，其与上诉人系居间合同关系，且已促买卖合同成立并生效，其收取居间费是合理的。上诉人主张的误工费、差旅费没有法律依据，不应当予以支持。陈文、张昌娥向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告返还80000元购房费；2、判令二被告支付原告误工费、车旅费4000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定：原告陈文与张昌娥系夫妻关系。原告通过网络和其他途径了解到购买俊发空港城楼盘下的房源可以享受团购交“30000元抵80000元”的优惠活动，2016年11月3日，原告交付了30000元的团购费，被告草木生公司出具了落款日期为2016年10月31日，金额为24389元的收据一张给原告，收据载明系收到原告交付的俊发空港城7-1502团购优惠金。同日，原告与被告俊发公司签订了《商品房认购协议》，约定原告向被告俊发公司购买俊发空港城2#住宅7-1502号商品房，套内建筑面积45.67平方米，建筑面积61.86平方米。房屋总价款为242538元，于签订本协议时交付定金10000元。原告当日交付了定金10000元，被告俊发公司出具了收条给原告持有。2016年11月13日，原告与被告俊发公司签订了《商品房购销合同》，经双方协商，购房总款按套内面积45.67平方米计价，单价每平米5045.13元，总价款为230411元。首期支付购房总价款的21.88％，总金额为50411元，于2016年11月13日前支付；其余价款180000元以按揭方式向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行贷款。原告于2016年11月6日支付了首付款中的40411元，定金自动转为首付款，原告按期足额履行了首付款的支付，于2016年11月办理了按揭贷款并经云南省昆明市华信公证处公证。原告现已实际入住该房屋，尚未办理房产证。原告现因实际支付了团购费30000元，但并未享受到抵扣80000元房款的优惠活动与二被告发生纠纷。另查明，原告认可在交付团购费30000元中有5611元用于总房款的优惠；原告未提交证据支持其第二项诉请对误工费、车旅费4000元的主张。被告俊发公司与被告草木生公司签订了《空港俊发城项目全程营销代理合同》，约定草木生公司为俊发公司在云南嵩明开发建设的俊发空港俊发城项目中双方的合作房源提供全渠道营销推广和销售代理服务。合同中没有注明合同签订日期，合同中载明双方合作期限为自本合同生效之日起至2016年10月21日止。被告草木生公司未与原告签订过居间服务合同等书面形式合同。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告陈文、张昌娥与被告俊发公司签订的《商品房认购协议》、《商品房购销合同》、《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，该合同成立并生效，原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。按照原告与被告俊发公司在俊发空港城2#住宅7-1502号住房《商品房购销合同》中的约定，该房屋总价款为230411元，其中首付款为50411元，按揭贷款180000元。双方之间对于支付购房款及交房等权利义务已经按照合同约定履行完毕；原告为购买该套房屋共实际支付了80411元（不包括按揭贷款的180000元），除去首付款50411元，对于剩余30000元究竟是属于购房费、居间费还是以“30000元抵扣80000元”活动的购房优惠金的问题，首先，被告草木生公司出具收据收取了原告交付的30000元，在收据上载明了系俊发空港城7-1502团购优惠金24389元。根据二被告签订的《俊发空港城项目全程营销代理合同》的约定，合作的期限自本合同生效之日起至2016年10月21日止。原告支付30000元系2016年11月3日，被告草木生公司收款日期为2016年10月31日，上述两个日期均已经超过了二被告合同约定的合作日期，被告草木生公司事实上无权收取原告交付的30000元，也无权在收据上对该款是否系团购优惠金做出说明；其次，原告自认30000元中有5611元用于了购房总房款的优惠，比对原告与被告俊发公司签订的《商品房认购协议》的房屋价款以及《商品房购销合同》的最终购房总价款，一审法院对该事实予以认定。庭审中被告草木生公司并未对其出具的收据金额24389元与原告实交30000元中间差额部分做出合理的说明，也未对原告与其系居间合同关系提供证据予以证实，因此，对被告草木生公司辩称其收取的24389元系居间费的辩论意见，一审法院不予采纳；最后，原告与被告俊发公司之间、被告俊发公司与草木生公司之间并未有任何书面约定和承诺给予原告“30000元抵扣80000元”的优惠活动，并且原告并不能明确界定该活动的性质、内容和参与活动的条件，其作为证据出示的网页截图和户型图仅是商品房的销售广告和宣传资料，原告实际的套内建筑面积也与其提供的户型图面积不吻合，因此，并未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，并不当然产生合同的约束力。综上所述，一审法院综合认定该30000元系原告支付的购房款，对于原告要求被告俊发公司与被告草木生公司共同返还80000元购房费的诉讼请求，一审法院不完全支持；一审法院支持由被告草木生公司返还24389元的购房费给原告，被告俊发公司不承担返还购房款的责任；对于原告要求二被告支付误工费、车旅费4000元的诉讼请求，一审法院认为，原告并未提供证据对其主张予以支持，且该诉请内容不属于本案法律关系调整的范围，因此，对于原告的该项诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告云南草木生经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈文、张昌娥交付的购房款24389元。二、驳回原告陈文、张昌娥的其他诉讼请求。”二审审理期间，上诉人向本院提交三组证据，第一组：《俊发售楼部活动现场照片》、云南房网新闻截图、腾讯房产新闻截图、搜狐焦点新闻截图欲证实俊发售楼部活动现场和多家国内媒体官网发布的购房活动均指向俊发空港城团购30000元抵80000元活动的事实。第二组：7-1602缴纳的20000元收据、7-1602签订的俊发空港城20000元抵60000元优惠协议、7-1602签订的房屋买卖协议书，欲证实该楼盘同样的户型做过此类活动。第三组：电话录音，欲证实两被上诉人之间合作关系其并不知情，另证实该房子只值180000元。第四组：俊发空港城宣传彩页1、2，欲证实其所买房子还不值180000元。针对上诉人提交的上述证据，俊发公司质证认为，第一组、第二组、第三组、第四组证据的“真实性、合法性、关联性”三性均不予认可。草木生公司质证认为，第一组、第二组、第三组、第四组证据的“真实性、合法性、关联性”三性均不予认可。本院认为，第一组、第二组证据能与在卷的其他证据相互印证，本院予以采信。第三组证据因真实性无法核实，本院不予采信。第四组证据因真实性、关联性均无法核实，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点为：一、草木生公司与俊发公司就涉案房屋是否存营销代理关系？涉案房屋是否存在“30000元抵扣80000元购房优惠活动”？二、上诉人主张两被上诉人返还80000元的主张能否成立？本院认为：对于争议焦点一，首先，根据本案查明事实，俊发公司（甲方）与草木生公司（乙方）签订一份《空港俊发城项目全程营销代理合同》，约定草木生公司为俊发公司开发的“俊发空港俊发城”项目中双方的合作房源提供全渠道营销推广和销售代理服务，该合同载明双方合作期限为自本合同生效之日起至2016年10月21日止。俊发公司对上述合同并无异议，草木生公司对双方上述代理合同关系亦予以认可，本院对俊发公司与草木生公司就涉案项目之间的代理合同关系予以确认。因本案涉案房屋在上述双方合作项目范围内，上诉人系通过草木生公司向俊发公司购买涉案房屋，且上诉人系在向草木生公司缴纳房屋团购优惠金后，再与俊发公司签订《商品房认购协议》，故本院确认俊发公司与草木生公司就涉案房屋存在营销代理关系。其次，本案中，虽两被上诉人均认为其并未作过“30000元抵扣80000元购房优惠活动”的承诺或约定，但草木生公司收取上诉人243891元的《收据》中，明确了该款项系涉案房屋的“团购优惠金”，而上诉人在与俊发公司签订的《商品房认购协议》及《商品房购销合同》中均未给予上诉人约定的团购优惠，俊发公司对上诉人已向草木生公司缴纳的24389元团购优惠金亦没有予以进行抵扣。对此本院认为，虽上诉人与两被上诉人均未签订书面协议约定“30000元抵扣80000元购房优惠活动”，但基于草木生公司系俊发公司销售代理的事实，结合上诉人提交证据，俊发公司该项目确实作过“30000元抵80000元”的营销宣传，亦符合现行房地产市场的交易惯例，上诉人主张的“30000元抵扣80000元购房优惠活动”具有高度的盖然性，故本院确认涉案房屋存在“30000元抵扣80000元购房优惠活动”。对于争议焦点二，首先，本案中，草木生公司作为俊发公司的代理人，其向上诉人代为收取24389元团购优惠金后，应及时转交给俊发公司以抵扣上诉人的购房款，但俊发公司否认收到该优惠金，草木生公司也认可其未转交给俊发公司并同意退还上诉人，一审判令由草木生公司向上诉人退还该款项的处理并无不当，本院予以维持。其次，如上所述，草木生公司系俊发公司的代理人，其代为销售涉案房屋的行为后果由俊发公司承担。因涉案房屋存在“30000元抵扣80000元购房优惠活动”，俊发公司应在向上诉人销售涉案房屋时给予50000元的优惠，而上诉人与俊发公司签订的《商品房认购协议》约定总房款为242538元，《商品房购销合同》中约定总房款为230410元，俊发公司给以上诉人的优惠仅为12128元（242538元-230410元），故俊发公司其还应向上诉人返还购房款37872元（50000元-12128元）。综上所述，一审判决认定事实有误，导致处理结果不当，本院予以更正；上诉人的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持云南省嵩明县人民法院（2017）0127民初390号民事判决第一项，即“一、由被告云南草木生房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈文、张昌娥交付的购房款24389元”；二、撤销云南省嵩明县人民法院（2017）0127民初390号民事判决第二项，即：“二、驳回原告陈文、张昌娥的其他诉讼请求”；三、由云南俊发鑫峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈文、张昌娥购房款37872元；四、驳回陈文、张昌娥的其他诉讼请求。一审案件受理费1900元、二审案件受理费1900元，合计3800元，由陈文、张昌娥负担984元，由云南俊发鑫峰房地产开发有限公司负担1713元，由云南草木生房地产经纪有限公司负担1103元。本判决为终审判决。审判长  罗增龙审判员  宋光玉审判员  方云红二〇一七年十一月六日法官助理黄金成书记员甘丝琳