广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂07民终991号 上诉人（一审原告）：钦州市大和物业管理有限公司，住所地钦州市英华五巷74号。 法定代表人：张虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李凡，广西源群律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:苏经，男，1982年10月23日出生，汉族，居民，住钦州市。 委托诉讼代理人：梁萍，女，1982年2月23日出生，汉族，居民，住钦州市，与苏经为夫妻关系。 上诉人钦州市大和物业管理有限公司（简称大和物业公司）因与被上诉人苏经物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人大和物业公司的法定代表人张虹及委托诉讼代理人李凡，被上诉人苏经的委托诉讼代理人梁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大和物业公司上诉请求：l、撤销钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1471号民事判决；2、依法改判被上诉人支付上诉人物业管理费、电梯维护费、水费、电费、公摊水电费及公共维修资金共1382.3元；3、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，先有证据可以证实被上诉人的用水用电情况已得到民其本人的确认被上诉人出具的“业主委员会”向其收取各项费用的凭据显示，被上诉人所缴纳的各项费用与上诉人起诉的各项费用均一致，而这些数据均是上诉人“业主委员会”相关人员，他们也正是以此向被上诉人收取各项费用。从被上诉人出具的代收凭据也可以证实，被上诉人在丽景天下小区居住生活且产生水电费用、公共维修基金确凿无疑。上诉人也依法提供证据证实上诉人已经履行通知义务，即已经通过上门贴单，发出律师函及公告等方式要求被上诉人缴费，但被上诉人没有提出异议，也没有履行缴费义务。现实生活中，无论供电公司，还是供水公司，亦未能做到各用户签字亦认可度数的情形，亦是没有提出异议就要缴费。 被上诉人苏经辩称，一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。 大和物业公司向一审法院起诉请求：判决被告支付原告物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共1382.3元（暂计自2014年8月至2015年5月）。 一审法院认定事实：被告苏经是钦州市丽景天下小区3栋3单元506室的业主。2014年8月11日，原告与钦州万春房地产开发有限公司协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了小区住宅物业管理费按0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。前期物业服务合同签订后，原告即进驻丽景天下小区进行物业管理。原告提供丽景天下小区物业服务后，代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月。2015年5月6日，钦州市钦南区住房和城乡建设局作出责令整改通知书，通知书上载明：钦州万春房地产开发有限公司于2014年8月11日自行委托钦州大和物业管理有限公司签订丽景天下项目前期物业服务合同，存在未通过招标方式选聘物业服务企业或未经主管部门批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的违规行为，责令开发商重新开展丽景天下项目的前期物业管理选聘招标工作。2015年6月，原告在丽景天下小区发出公告，公告声称因部分业主长期拖欠物业各项费用，导致其不能正常开展工作，决定撤出小区。原告撤出丽景天下小区后，认为被告拖欠其自2014年8月至2015年5月共计1382.30元的物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金，遂起诉至法院。 以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、水电费发票及收据、公告照片、催收律师函、收费明细表等证据，有被告提供的责令整改通知书等证据，以及当事人庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。 一审法院认为，本案争议焦点共为两个，一是关于前期物业服务合同的效力。原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。钦州万春房地产开发有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准与原告签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而非效力性强制性规定，故该《前期物业服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。二是关于原告主张的物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金是否有法律事实依据。关于原告主张的物业管理费、电梯维护费，根据原告提供的代缴收费凭证，原告仅代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月，原告没有证据证明其在2015年5月（含5月）以后还为该小区提供物业管理服务，故被告实际欠付原告2014年8月至2015年4月期间的物业管理费496.53元（=0.55元/㎡/月×100.31㎡×9个月）、电梯维护费270元（=30元/户/月×9个月）。关于原告主张的公共维修基金，没有合同约定，原告亦未提供其他证据证实计付依据，故该主张于法无据，该院不予支持。关于原告主张的水费、公摊水电费，经查明，原告举证了缴交整体丽景天下小区的水费以及整体小区的电费，但无事实证据予以证明本案被告欠付的具体数额，原告在庭审当中主张依据其公司的抄表记录及公摊计算表收取，但原告举证的抄表记录并无被告的签字确认，且因时年久远本院无法进行核实，故该院不予认定。另外，原告主张被告欠费的时间段，仅仅在原告提出的欠费明细表上标明，但欠费明细表也没有被告签名或其他证据材料予以佐证，故欠费明细表内容的真实性无法认定。因此，原告主张的水费、公摊水电费，证据不足，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、被告苏经向原告钦州市大和物业管理有限公司2014年8月至2015年4月的物业管理费496.53元、电梯维护费270元，合计766.53元；二、驳回原告钦州市大和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告钦州市大和物业管理有限公司负担10元，由被告苏经负担15元。 二审诉讼期间，上诉人围绕上诉主张提供新证据为：1、小区业主李伟伦、陈光贤、李代锋的《民事再审申请书》和广西壮族自治区高级人民法院的（2017）桂民申1590号、1589号、1591号民事裁定书，拟证明经小区业主确认上诉人在该小区的服务期限到2015年5月份。 被上诉人苏经质证认为，我们小区已经成立筹备组，上诉人于2015年5月已经自行撤走了，造成摩托车、电动车被盗。 本院对上诉人提交的证据查证认为，结合本案及生效法律文书所确定的事实，认定上诉人为天下丽景小区提供物业服务的期限至2015年4月30日止。 经二审审理查明，事实与一审查明一致。对一审查明的事实本院予以确认。 综合上诉意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人所主张的物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费和公共维修资金是否有事实和法律依据。 本院认为，上诉人与钦州万春房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规和上述司法解释的规定，合同合法有效。钦州万春房地产有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经过物业所在地的县、区人民政府房地产行政主管部门批准与上诉人签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而不是效力性强制性规定。因而双方签订的前期物业服务合同没有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当依法认定有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，《前期物业服务合同》第二十条“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维护以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付前，物业服务费由建设单位承担；物业交付后，由业主承担。”约定的内容，业主应予遵守。对于各项欠费的明细清单，上诉人每月张贴于各业主的门口进行告知，符合本地通用的公示方式，上诉人所提交的证据已完成了其举证责任，被上诉人不到庭参加诉讼也不提供相反的证据予以反驳，应承担相应的法律后果。因此，被上诉人应当依约向上诉人缴纳物业费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金。一审法院支持计至2015年4月30日期间内的物业管理费和电梯维护费是正确的。上诉人代缴水费至2015年3月，代缴电费至2015年4月，故被上诉人还应支付2015年1月1日至3月份的水费260元和至4月30日的公摊水电费90.9元、公共维修资金90.3元。 综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1471号民事判决第一项； 二、撤销钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1471号民事判决第二项； 三、被上诉人苏经支付水费260元、公摊水电费90.9元、公共维修资金90.3元合计441.2元给上诉人钦州市大和物业管理有限公司； 四、驳回上诉人钦州市大和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由上诉人钦州市大和物业管理有限公司负担7元，由被上诉人苏经负担18元；二审案件受理费50元，由上诉人钦州市大和物业管理有限公司负担14元，由被上诉人苏经负担36元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 陈 成 审判员 陆 斌 审判员 文其谦 appoint 二〇一七年十一月二日 书记员 苏 芸