.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决书（2017）内0102民初5474号  原告：岳文婷，住呼和浩特市。被告:内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人:王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。原告岳文婷诉被告内蒙古长融房地产开发有限公司(以下简称长融公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨志强公开开庭进行了审理。原告岳文婷，被告长融公司的委托诉讼代理人李昕睿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告岳文婷向本院提出诉讼请求：1、自2012年6月30日起至被告交付房屋之日2014年1月14日，共计563天，期间由于占用航道时间373天（563-373=190），至此判令被告向原告支付190天违约费用，按万分之三计算，共计26822.54元（470571×0.0003×190=26822.54）；2、判令被告支付本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2010年8月10日签订了《商品房买卖合同》。双方约定买方以每平米3405元，总价470571元的价格购买卖方开发的××小区的××号楼×单元××号的商品房。买方已按照合同规定的方式及时向卖方履行了支付房屋价款的义务，约定交付时间为2012年6月29日，但被告并没有按照合同的约定向原告及时交付房屋，原告认为被告的行为已经构成严重违约，故应当按双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付违约金，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。自2014年1月15日起，原告通过各种方式向被告要求赔付违约金，但被告都以各种理由进行拖延，至此违约金始终没有向原告支付。被告长融公司辩称，原告的诉讼时效已经超过了两年，不应当支持，原告是2014年1月15日接收房屋，原告诉讼是2017年8月28日，超出了法律规定的时效，原告虽然有权提出，但是不利后果由原告承担，合同约定违约金我们认为是高于实际损失，应当以租赁损失作为计算依据，降违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的××小镇××单元××号商品房，建筑面积138.2平方米，总购房款人民币470571元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年6月29日前交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；…；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：逾期超过30日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告未按照合同约定在2012年6月29日前交房，直至2014年10月28日向原告交付房屋。被告委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的位于新城区机场路“××小镇”项目B-1号楼的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，估计结果为：以2016年12月10日为价值时点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25 层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。关于火车东客站广场建设等事宜，呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2010）21号说明了主要内容：东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场南路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。施工时间共计98天。关于“××小镇”项目超高楼宇影响机场净空环境事宜，内蒙古呼和浩特市白塔国际机场有限责任公司以内呼机场（2011）148号文件报请呼和浩特市人民政府，内蒙古长融房地产开发有限公司在建“××小镇”项目违规建设多做超高楼宇影响机场净空安全。2011年9与7日被告在建“××小镇”项目被责令停工，2012年6月7日重新取得建设工程规划许可证恢复建设，共计275天。以上事实有商品房买卖合同、收据、政府文件、评估报告、当事人陈述等加以证明，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告按合同约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定日期将房屋交付原告，构成违约，应承担违约责任。被告提出××小镇建设过程中因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工98天，导致工程共计延期373天。依据合同第八条约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，被告可据实予以延期,373天为免责期这一抗辩理由成立，本院予以支持。原告要求被告支付违约金按总购房款的日万分之三计算，被告提出原告主张的违约金过高，应按评估的相同房屋日租金价格进行计算的抗辩，结合相关法律规定，被告主张违约金过高的抗辩于法有据，本院予以支持。按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。原告购买的房屋为“××小镇” ××单元××号，建筑面积138.2平方米，《房地产估价结果报告》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元/天/m2，原告主张被告的违约期自2012年6月30日起至2014年1月14日，共计563天，同时扣除373天免责期，最终为190天（563-373=190），故被告应向原告支付的违约金为：0.58元/天/m2×138.2m2×190天×1.3倍=19798.532元，本院予以支持。关于被告提出的原告起诉时间超过2年诉讼时效的抗辩，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告向被告履行了交纳房款的义务，被告至2014年10月28日向原告交付了房屋，原告的诉讼时效应自交付房屋之日的第二天起算三年，原告未过诉讼时效，故对被告的此抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳文婷违约金19798.532元；二、驳回原告岳文婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币235元，由原告岳文婷承担62元，由被告内蒙古长融房地产开发有限公司承担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审 判员 杨志强 二〇一七年十一月十七日 书 记员 冯燕茹