河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0684民初1915号原告（反诉被告）何艳杰，男，1985年10月11日出生，汉族，住高碑店市。委托代理人纪胜涛，河北金派律师事务所律师。被告（反诉原告）肖克，男，1984年10月22日出生，汉族，住保定市。委托代理人武巍，河北朗泽律师事务所律师。第三人马艳娜，女，1987年10月4日，回族，住保定市。委托代理人龚万彤，河北朗泽律师事务所律师。第三人保定宜家房地产经纪有限公司，地址白沟镇富民北路西侧。法定代表人李新宇，系该公司总经理。委托代理人谢永强，河北涵强律师事务所律师。原告何艳杰与被告肖克房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告申请追加保定宜家房地产经纪有限公司为第三人，被告何艳杰提起反诉，第三人马艳娜作为第三人申请参加诉讼，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及原、被告的代理人、第三人保定宜家房地产经纪有限公司的代理人、第三人马艳娜的代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何艳杰诉称，2017年2月8日，原、被告在保定宜家房产经纪有限公的居间下签订了房屋买卖合同，房屋位于河北省保定市。双方约定，房屋总价款为80万元，定金5万元，以按揭方式支付房屋价款。合同签订后，原告依约向被告支付了5万元定金，被告由于房屋涨价拒绝办理银行贷款及过户手续。被告的行为已构成根木违约，严重损害了原告的合法利益。故诉至法院请求：一、判令被告与第三人马艳娜继续履行房屋买卖合同，协助原告办理位于河北省保定市房屋过户手续；二、判令被告支付原告违约金10万元；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）肖克辩称，原告所述与事实不符，在合同履行过程中原告未按约定支付15万元的房屋首付，未按合同约定办理银行贷款，已经构成了根本违约，被告要求解除合同。原告无权要求继续履行合同，更无权要求支付违约金，要求法院解除合同及确认合同无效。第三人马艳娜述称，一、原、被告签订合同时，明知该房产的产权证书未办理下来且未告知第三人、未经第三人同意私自签订买卖合同，原、被告的行为无效；二、原告要求第三人承担履行合同责任无事实和法律依据。原、被告所签订的房屋买卖合同无第三人的签字，根据合同相对性的原则，原告无权要求第三人承担合同责任；三、作为独立第三人请求法院确认原、被告签订的合同无效。第三人保定宜家房产经纪有限公司述称，第三人中介公司不是涉案房屋的诉争主体，合同履行解除与中介无关。第三人已经为双方提供了服务。无论涉案房屋买卖合同继续履行或解约，原、被告双方均应支付各8000元的服务费。我公司将原、被告双方欠的服务费已经扣除。被告（反诉原告）肖克反诉称，2017年2月8日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，反诉人将位于河北省保定市房屋售与被反诉人。双方约定，房屋总价款为80万元，定金5万元。该合同第一条称买卖双方及中介方均知晓房屋已经取得产权证书，事实恰恰相反，当时三方均知道涉案房屋当时没有取得产权证书。合同对何时由买方缴纳剩余房款150000元，何时去银行办理贷款均未约定，造成该合同事实上无法履行。涉案房屋为被告与第三人马艳娜夫妻共同财产，被告无权出售。故要求：1、解除双方于2017年2月8日签订的房屋买卖合同；2、依法确认双方于2017年2月8日签订的房屋买卖合同无效；3、诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）何艳杰辩称，请求法院驳回反诉人的全部诉讼请求。一、双方签订的合同未出现法律规定的无效事由，该合同成立并生效；二、反诉人称三方签合同时房本未下发，与事实不符。签合同时反诉人称该房屋有房本，只是房本在银行处，签订合同后承诺10天去偿还完涉案房屋的银行贷款后将房本取出，再与被反诉人到银行办理按揭面签手续，办理按揭面签手续时被反诉人支付购房款15万元；三、对于一个家庭处置房产属于重大事项，反诉人与第三人马艳娜在开庭陈述居住地点时双方居住地点均为同一地点，第三人马艳娜对反诉人的处置产房行为是知情的；四、假设第三人马艳娜对此不知情，但反诉人签订合同的行为足以构成表见代理，并且被反诉人是善意取得，所以该合同应当继续履行；五、根据三方签合同时的约定，反诉人承诺签订合同后10日内，去银行还款，取出房本后，双方去办理面签手续，办理面签手续时被反诉人支付房款15万元，所以不存在反诉人所称15万房款未约定时间而导致的合同不能履行情形。第三人马艳娜述称，同意反诉人的请求。被反诉人答辩称应推断第三人知道反诉人与被反诉人之间签订房屋买卖合同的行为，这种推断没有事实和法律依据。其有义务和责任提供证据证实这一点。同时被反诉人没有尽到相应的善意第三人应尽的查验房产证、购房合同及反诉人的婚姻状况等内容审查义务。第三人保定宜家房产经纪有限公司述称，同刚才的答辩意见。经审理查明：被告与第三人马艳娜系夫妻关系。原、被告于2017年2月8日在第三人保定宜家房产经纪有限公司的居间下签订了房屋买卖合同，被告将位于河北省保定市房屋以800000元价格售与原告。双方约定：原告于2017年2月8日向被告支付定金50000元，暂由第三人保定宜家房产经纪有限公司保管；原告申请贷款金额为600000元，原告贷款首付交付银行。银行批款后，被告配合原告到房管局办理过户手续，手续全部完成后，银行将房款总价支付给被告；原、被告任何一方出现合同约定违约情形，需向对方支付房屋定金2倍的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付定金50000元。另查明：涉案房屋产权证书登记日期为2017年4月8日，发放日期为2017年8月23日。产权状况为被告肖克与第三人马艳娜夫妻共同共有。上述事实有房屋买卖合同、意向定金收条、中国建设银行转账记录、房屋交接书、结婚证、证人李某、何某的证言及庭审笔录等证据在卷证实。本院认为，原告何艳杰与被告肖克2017年2月8日签订的房屋买卖合同已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且协议系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋为共同共有，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，第三人马艳娜作为共有人不同意出售涉案房屋，被告肖克的行为属无权处分，致使双方合同事实上无法履行，被告肖克要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，证据充分，本院应予支持。庭审中马艳娜作为有独立请求权的第三人称被告肖克与原告何艳杰签订的房屋买卖合同无效应予撤销的意见，无法律依据本院不予采纳。原告何艳杰称被告肖克的行为构成表见代理的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。被告肖克签订合同时，明知其无权单独处分涉案房屋，仍与原告签订房屋买卖合同，现涉案房屋共有人即本案第三人马艳娜明确表示不同意出售该房产，致使原告何艳杰无法取得房屋所有权，按照双方签订的房屋买卖合同第四条第一款第三项“甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的”之规定，被告肖克的行为属根本违约，应依约向原告何艳杰支付违约金100000元，故原告何艳杰要求被告肖克向其支付违约金100000元，本院予以支持。庭审中被告肖克称原告何艳杰未按约定支付150000元的房屋首付、办理银行贷款，已构成根本违约，对此未提交充足的证据证实，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）何艳杰与被告（反诉原告）肖克于2017年2月8日签订的房屋买卖合同；二、被告（反诉原告）肖克于本判决生效后给付原告（反诉被告）何艳杰违约金100000元；三、驳回原告（反诉被告）何艳杰、被告（反诉原告）肖克的其他诉讼请求；四、驳回第三人马艳娜的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由原告（反诉被告）肖克负担100元，由被告（反诉原告）何艳杰负担2200元，第三人马艳娜负担100元，反诉费100元由原告（反诉被告）肖克负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张克功人民陪审员  臧 震人民陪审员  李志华二〇一七年十一月二十七日书 记 员  张 猛民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。婚姻法第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。物权法第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。