徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初3360号原告：林庆乐，男，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王建，江苏行于思律师事务所律师。被告：王艳梅，女，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李维伟，江苏元宁律师事务所律师。被告：满霞，女，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：满强（系被告弟弟），男，汉族，住徐州市泉山区。原告林庆乐与被告王艳梅、满霞申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告林庆乐及其委托诉讼代理人王建、被告王艳梅的委托诉讼代理人李维伟、被告满霞的委托诉讼代理人满强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林庆乐向本院提出诉讼请求：请求判令准许对徐州市××山区煤××＃××室房屋的执行。事实与理由：2017年1月10日，泉山区法院以（2016）苏0311民初7701号民事调解书对林庆乐与满霞民间借贷一案作出民事调解，确定满霞于2017年1月17日24时前偿还林庆乐借款本金760000元及利息50400元，合计810400元。双方关于760000元借款纠纷了结，案件受理费、财产保全费由满霞承担。2016年12月21日，林庆乐申请财产保全，泉山法院查封了满霞所有的位于徐州市××山区煤××＃××室的房屋。后满霞没有按照调解书的约定履行义务，原告林庆乐申请强制执行。2017年3月28日，案外人王艳梅对泉山区煤建路XX#-X-XXX室的执行标的提出书面异议。泉山区法院于2017年5月17日作出（2017）苏0311执异42号执行裁定：中止对徐州市××山区煤××＃××室房屋的执行。原告认为，被告王艳梅提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。具体理由为：1、两被告私下进行的交易，系恶意串通，损害了原告的合法权益。两被告私下交易规避了法院执行程序中的评估拍卖程序，被告王艳梅低于市场价格购买满霞的房屋，根据市场行情徐州市××山区煤××＃××室的房屋市场价格每平方在7000元左右，两被告仅仅以500000的价格成交房屋买卖，而且满霞只欠马秀丽470000元，如果按照市场价格评估卖出该房屋法院仍有剩余房款供原告执行；2、两被告签订房屋买卖合同时，该房屋仍在法院查封状态下，且两被告低于市场价规避法院司法评估拍卖程序存在不为人知的目的，损害了原告的权益，两被告签订的协议不是合法有效的买卖合同；3、在原告申请查封诉争的执行房屋时，被告王艳梅并没有实际占有该房屋。诉争房屋是在2016年12月20日解封的，原告申请财产保全，泉山法院于2016年12月21日实施查封措施。两被告签订的房屋买卖合同约定双方同意于2016年12月23日前由满霞将房屋交付给王艳梅，而2016年12月20日被告王艳梅将房款470000转给满霞的债权人马秀丽，在当日满霞及其丈夫出具收条，并将钥匙交给王艳梅。由此可见王艳梅仅仅是拿到钥匙，两被告仅仅是办理了书面手续并没有实际交接房屋，王艳梅更没有实际入住。认定房屋是否实际占有，不仅要看是否有买卖合同，是否支付房款，更重要的是看是否实际入住；4、被告王艳梅购房存在过错。首先，王艳梅明知道满霞的房屋被法院查封，也知道满霞欠债很多，通过规避法院司法拍卖程序违规买卖房屋，其应当意识到房屋有查封的风险。其次，正常二手房买卖程序是要到房管部门签订合同及资金监管协议，卖方将资金打入监管账户。而两被告私下交易在当天有条件去房管局办理正常二手房购买手续的情况下，不去房管局办理相关手续，而是到徐州公证处办理委托王艳梅代办该房屋买卖合同签订及过户公证。如果当天两被告不是去公证而是去房管局办理过户手续就不会存在今天的纠纷。另外，公证书的内容可以看出该公证并不是为了王艳梅办理过户，而是为了方便王艳梅出售该房屋，即直接将该房屋过户到其他购房那个人手中，这样既少交一份房屋买卖的相关税收，又方便王艳梅赚取差价。由此可见，被告王艳梅并没有去办理过户的打算。该房屋没有办理过户手续完全是由于被告王艳梅自身的过错造成的。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。被告王艳梅辩称，一、被告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故应当终止对执行标的的执行。（一）、王艳梅与满霞之间签订的《房屋买卖合同》合法有效且已得到实际履行。1、在林庆乐与满霞民间借贷纠纷一案之前，满霞的涉诉、涉执案件只有（2016）苏0311执1809号一案，该案的债权人、涉案财产的抵押权人、执行申请人均为马秀丽，在王艳梅与满霞签订合同时，涉案房产也仅是因该案而被泉山区法院依法查封，王艳梅并不知满霞有其他债权人的存在；2、执行标的徐州市××山区煤××＃××室房屋建筑面积为88.83平方米，其所在地段的房价自2017年3月大幅上涨后，现二手房的成交均价也仅为6500元左右，而王艳梅于2016年12月以总价500000元即单价每平方米5629元购买该房屋，完全符合当时的市场行情。而原告所称该房产市场价格在7000元左右，与客观事实不符；3、王艳梅与满霞之间的房产交易，不仅得到了债权人马秀丽的认可，而且是在法院主持下进行的。2016年12月20日，在法院解除对涉案房产的查封后，王艳梅按照各方约定支付了全部购房款，其已履行了合同的主要义务，而满霞也已向王艳梅交付了涉案房产的房产证及钥匙，抵押权人马秀丽也已办理了解除涉案房产抵押登记的手续。当日，该房屋买卖合同已经得到了实际履行。而林庆乐所称王艳梅为了不为人知的目的，与满霞恶意串通规避相关法律程序，损害其合法权益的意见，完全属于偷换概念，无中生有。（二）、王艳梅已实际占有涉案房产。根据一般的房产交易惯例，交付钥匙即交付房产，也就是转移占有。2016年12月20日，满霞已向王艳梅交付了涉案房产的房产证及钥匙，且此后王艳梅对涉案房产也进行了实际装修，故于当日涉案房产已归王艳梅实际占有。（三）、未办理过户非出于王艳梅自身原因。2016年12月20日，涉案房产未能办理过户登记是因为相关部门的作息时间原因造成的，且为了次日能顺利办理过户，满霞还就委托王艳梅代为办理过户手续进行了公证。而次日，当王艳梅到相关部门继续办理过户手续时，该房产因（2017）苏0311民初7701号案被泉山区法院再次查封，导致该房产无法办理过户手续。二、林庆乐与满霞民间借贷一案涉嫌虚假诉讼，请贵院依法对该案进行审查，并视情况作出处理。涉案房产已于2016年12月20日被依法解封，而王艳梅未顺利办理过户登记的情况下，林庆乐于第二日即申请泉山区法院保全查封该房产，且在其与满霞民间借贷一案中，满霞对其诉请未提出任何异议且同意7日内即归还全部欠款及利息共计810000余元，这其中存在很多不合常理的情况；据了解，满霞曾表示除马秀丽之外再无其他债权人。因此，王艳梅有理由怀疑林庆乐与满霞恶意串通损害自己的合法权益，其行为涉嫌虚假诉讼。根据最高人民法院《关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》的规定，请贵院依法对该案的真实性予以审查，并视情况进行处理，以捍卫司法尊严和维护王艳梅的合法权益。综上，原告的诉请无任何事实和法律依据，且涉嫌虚假诉讼，故请法院依法驳回其诉讼请求。被告满霞辩称，原告起诉被告欠款是有相关手续的。2016年12月20日，被告王艳梅与满霞签订房屋买卖合同时，被告王艳梅称为孩子结婚使用，被告当时卖房子的目的是为了偿还债务，并不是在12月20日就知道房子被法院查封，是在之后三个月左右才知道。本案的争议焦点为：1、被告王艳梅是否对涉案房产实际占有；2、被告王艳梅是否支付了相应的对价；3、被告王艳梅对于涉案房屋未办理过户登记是否具有过错。原告林庆乐为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311执异42号执行裁定书一份，证明裁定书上认定的事实，原告于2016年12月21日申请保全，法院于同日查封了涉案房屋。两被告违反二手房买卖的流程，签订了房屋买卖协议。2016年12月20日两被告到公证处办理了委托卖房的公证，两被告房屋买卖约定2016年12月23日前交付房屋，当天仅仅是交付了钥匙；2、房屋买卖合同复印件一份，证明两被告买卖合同存在违规的情况，约定2016年12月23日交付房屋；3、公证书复印件一份，从公证委托内容看，办理公证是为了方便被告王艳梅再次出售房屋，委托事项有代领售房款，如果是为了过户，不会有该项内容；4、房产中介拍摄的照片，时间大概是2017年2月份，当地房价情况，94平方是688000元，从而证明了两被告之间房屋买卖的价格低于市场价格。经质证，被告王艳梅对上述证据1的真实性无有异议，认为不能证明原告的主张，原告是在2016年12月21日才申请法院再次查封涉案房产，而被告与满霞是在2016年12月17日签订的房屋买卖合同，同时在12月20日法院解除对该房屋的查封后，被告才支付的购房款，因此原告说被告王艳梅违反房屋买卖流程完全属于偷换概念，两次查封不是同一回事；对证据2的真实性无异议，但合同约定的在12月23日前交付房屋，并不代表就必须在23日交付，在此之前交付也符合双方合同约定；对证据3的真实性无异议，但并不能证明原告的主张，因公证书都是由公证处出具的格式范本，双方只是根据公证处的要求签字而已，不能证明该公证书是为了被告方便出售而使用；对证据4照片的真实性有异议，通过调查便知该地段现在的房价现，该证据不能证明被告低于市场价购买该房。被告满霞对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，房屋买卖合同内容就是现场商定的；对证据3的真实性无异议，签字都是他们签的，办理公证是为了方便被告王艳梅办理下一步手续，不需要满霞以及周明忠出面办理相关事宜；对证据4的真实性无异议，当时也有邻居想买，后期他们知道法院查封，出价580000元到600000元。被告王艳梅及满霞未提交证据。当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定事实如下：原告林庆乐诉被告满霞民间借贷纠纷一案，原告林庆乐在立案时一并提出财产保全申请，本院于2016年12月21日依法查封了被告满霞所有的位于徐州市××山区煤××＃××室的房屋一套。后经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，内容为：一、被告满霞于2017年1月17日24时前偿还原告林庆乐借款本金760000元及利息50400元，合计810400元；二、双方76000元借款纠纷了结；三、案件受理费、财产保全费由满霞承担。本院在2017年1月10日作出（2016）苏0311民初7701号民事调解书。后被告满霞没有按照调解书的约定履行义务，原告林庆乐向本院申请强制执行。另查明，2016年8月18日，本院在执行马秀丽与满霞公证债权文书一案中，查封了满霞所有的位于徐州市××山区煤××＃××室的房屋。2016年12月17日，满霞作为甲方与作为乙方的被告王艳梅签订了《房屋买卖合同》一份，约定：王艳梅购买满霞所有的位于徐州市××山区X××＃××室的房屋，房屋面积88.83平方米，房屋总成交价500000元，乙方首付定金20000元，余款480000元一次性付清。双方同意于2016年12月23日前由甲方将房屋交付乙方。双方还约定在全款付清之前，甲方把户口迁走，到公证处办理公证。当日，王艳梅将定金20000元交付给马秀丽。2016年12月19日，马秀丽向本院申请解除对满霞房屋的查封。2016年12月20日，本院解除了对满霞所有的位于徐州市××山区X××＃××室房屋的查封。当日，王艳梅向马秀丽账户转账470000元，满霞、周明忠向王艳梅出具了收条并将房屋钥匙交给王艳梅，收条的内容为：“今收到王艳梅购买满霞。周明忠名下（XX路XX#-X-XXX）室房款，同意将购房款500000元转入马秀丽建行卡上，用于归还马秀丽、张涛的借款，全款已付清，产权归于王艳梅所有”。2012年12月20日，满霞、周明忠到徐州市徐州公证处办理委托公证，委托王艳梅代为办理XX路XX#-X-X-X室房屋的买卖合同签订、过户等手续。在本案执行原告林庆乐与被告满霞民间借贷纠纷一案中，被告王艳梅在2017年3月28日对泉山区XX路XX#-X-XXX室执行标的提出书面异议。经听证，本院于2017年5月17日作出（2017）苏0311执异42号执行裁定：中止对徐州市××山区煤××＃××室房屋的执行。原告林庆乐不服，依法提起执行异议之诉，两被告以辩称理由应诉答辩。本院认为，本案争议焦点所涉及的关键问题是被告王艳梅作为买受人对登记在被告满霞名下的不动产执行措施提出异议，是否符合法律规定足以排除执行的情形。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，结合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，被告王艳梅欲排除对涉案房产的执行需满足以下几项条件。首先，买受人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系。被告王艳梅与满霞在2016年12月17日签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同在未完成过户之前，具有债权和物权的双重属性，双方签订合同的目的是为了清偿满霞向案外人马秀丽偿还所负的金钱债务，就满霞出售房屋这一债务行为而言，并不违反法律的强制性规定，合法有效，且马秀丽也申请本院解除对涉案房屋的查封措施，也具备办理物权变更登记的条件，故被告王艳梅与满霞之间了真实有效的房屋买卖关系。其次，买受人在法院采取查封措施前，已经实际占有该房屋。在2016年12月19日也即是原告林庆乐查封涉案房屋前，被告满意与王艳梅之间办理了房屋的交接手续，被告王艳梅已经实际控制并占有涉案房屋。所谓占有，是民事主体对物基于占有的意思而实际控制的事实状态，被告王艳梅具备占有涉案房屋的主观意思及外在表象，并已经通过掌握钥匙的方式实际控制涉案房屋。法律所规定的占有并不等同于实际居住或入住，并不能以入住为标准判断是否对涉案房屋进行占有。故原告以实际入住为标准判断被告王艳梅是否实际占有，于法无据，本院不予采纳。再次，买受人是否在法院采取查封措施前，已支付全部购房款。通过被告满霞与周明忠所出具的收条可知，被告满霞与王艳梅之间采取指示交付的方式，即由被告王艳梅向案外人马秀丽支付购房款。现已查明，在原告林庆乐查封涉案房屋前，被告王艳梅与满霞已经付清全部购房款。对原告林庆乐提出被告王艳梅与满霞之间交易房屋价格低于市场价的意见，因判断房款是否支付完毕的标准仅能依据被告王艳梅与满霞在房屋买卖合同中确定的合同总价，若原告认为被告满霞存在明显不合理的低价转让财产，对其作为债权人造成损害的，可依据法律规定的撤销权另行主张权利，原告林庆乐关于满霞低价出售房产的意见并非执行异议之诉的审查范围。最后，受让人对未办理房屋产权变更登记无过错。在被告王艳梅付清款项后，亦办理了委托公证书，因原告申请对涉案房屋进行财产保全，本院于2016年12月21日查封了涉案房屋，故办理涉案房产的变更登记存在客观障碍，该原因非被告王艳梅所能控制，被告王艳梅无过错。另外，对被告王艳梅在本案中提出的原告与被告满霞之间存在虚假诉讼的意见，非执行异议案件的审理范围，被告王艳梅有权依据民事诉讼法规定的审判监督程序另行主张权利，本案不予理涉。综上，原告林庆乐在本案中提出的诉讼请求，缺乏法律依据，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告林庆乐的诉讼请求。案件受理费80元，由原告林庆乐负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  苏征社人民陪审员  许庆顺二〇一七年十一月十三日书 记 员  尤 丹