贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔0102民初6506号 原告(反诉被告)：贵州省经济适用住房建设发展中心，地址在本市云岩区百花山路2号， 法定代表人：罗余红，该中心主任。 委托诉讼代理人：章根香，贵州证衡律师事务所律师，执业证号：15201198010484959。 委托诉讼代理人：杜之翔，贵州证衡律师事务所律师，执业证号：15201201010370938。 被告（反诉原告）：刘婷婷，女，1990年8月5日生，汉族，住本市南明区。 委托诉讼代理人：刘娅，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201711269655。 委托诉讼代理人：董胡娜，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201711452237。 原告（反诉被告）贵州省经济适用住房建设发展中心与被告（反诉原告）刘婷婷买卖合同纠纷一案，本院于2017年06月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵州省经济适用住房建设发展中心委托诉讼代理人杜之翔、被告（反诉原告）刘婷婷及其委托诉讼代理人刘娅、董胡娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州省经济适用住房建设发展中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2016年11月8日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告将贵阳市房屋腾空交还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月8日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告购买贵阳市房屋，总价款458919元，被告采用银行按揭贷款方式付款。同日被告出具《承诺书》承诺在2017年1月30日前付清购房款，未付清时被告自动退房，已支付的房款不予退还，并承担一切经济和法律责任。合同签订后，被告没有在约定时间内支付购房款，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告刘婷婷辩称：诉称的事实不认可，被告是依据申请经济适用房购买的房屋，2016年11月8日补签买卖合同，被告购买经济适用房应该适用经济适用房规定，合同是格式合同，同时合同与出具的承诺书明显矛盾，明显不利于被告，不应该剥夺被告的权利，该合同应属于无效合同。原告表明该房屋是经济适用房，该土地是划拨取得，根据经济适用房的规定，不需要缴纳土地出让金，原告与被告进行经济适用房交易后要求被告缴纳土地出让金，并且以此威胁被告，否则不予以办理按揭，变相是商品房买卖。刘婷婷并无征信问题，孔明中的征信不能影响刘婷婷购买经济适用房的资格及条件，被告依约提供征信证明及准购证明后，原告与被告不支付土地出让金为由，不协助办理按揭，致使被告未能按时支付房款，此过错不在被告。 反诉原告刘婷婷向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求判令反诉被告返还反诉原告购房款、住房维修基金共计148161.00元，并按中国人民银行同期贷款利率从2014年4月18日计算利息直至上述款项付清之日为止；3.请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失50000.00元；4.本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2014年4月18日，反诉原告经申请从反诉被告处认购经济适用房一套，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告将位于南明区房屋出让给反诉原告，反诉原告依约向反诉被告支付了首付款、房屋维修基金共计148168.00元，反诉被告承诺为反诉原告办理银行按揭，但时至今日，由于反诉被告自身的原因未能办理贷款，导致银行至今未能放款。反诉被告无故要求反诉原告交纳土地出让金，并以此威胁反诉原告承担违约责任，并将反诉原告居住的房屋水电关停，反诉被告以经济适用房进行商品房开发并以商品房的形式向社会公开出售，被告变相进行商品房开发的行为严重违反《经济适用住房管理办法》，严重侵害国家及原告的合法权益，请求判决支持如前所请。 反诉被告贵州省经济适用住房建设发展中心辩称：1.双方争议的房屋具有的商品房销售现房证明书、备案登记表上面都载明房屋性质为经济适用房，《商品房买卖合同》第一条规划用途部分也写明为经济适用房，答辩人也办理了经济适用住房的准购证明，答辩人销售的就是经济适用住房，反诉原告的理由不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》有效，反诉原告的理由不符合合同法52条规定的情形，反诉原告引用的《经济适用住房建设管理办法》不属于行政法规，不能作为合同无效的依据；2.反诉原告诉请的住房维修基金系并非答辩人收取，系交付到贵阳市住房和城乡建设局由其专户管理，反诉原告对答辩人提出这一诉讼请求错误；3.交付房款、办理按揭是反诉原告的义务，依据双方合同约定，买受人作为向银行办理贷款的责任主体，出卖人只配合办理。反诉原告所述答辩人承诺为反诉原告办理银行按揭，因为答辩人的原因未能办理贷款不符合常理，不符合合同约定，也无事实依据；4.反诉原告装修房屋的费用是自己为居住房屋而进行，并且自己已经居住使用多年，并非反诉原告的损失；5.答辩人没有过错，反诉原告在未付款前请求答辩人先将房屋交付给其使用，并单方承诺如果未按合同约定支付剩余房款，自愿退还房屋，所支付的房款不予退还。反诉原告违反合同约定，具有过错，反诉原告要求退还购房款和房屋维修基金的理由不能成立，更不应支付利息和赔偿损失。 经审理查明：本案讼争房屋贵阳市房位于贵阳市南明区，贵州省经济适用住房建设发展中心以划拨的方式取得该地块的土地使用权，土地证号为筑国用（2015）字第ＣXX号，规划用途为经济适用房，该房于2013年8月26日竣工验收。 2013年5月10日，刘婷婷、孔明中夫妇为购买讼争房屋，向贵州省经济适用住房建设发展中心交付定金30000元。2014年4月18日，贵州省经济适用住房建设发展中心向刘婷婷提供一份“绿苑小区购房金额计算表”，表上明确讼争房屋建筑面积115.08平方米，单价4058元/平方米，总价462450元，首期30%计142450元，贷款70%计320000元。维修基金9249元，首期款及维修基金合计应付151699元，土地出让金36996元。同日，刘婷婷向贵州省经济适用住房建设发展中心交付购房款142450元、房屋维修基金9249元，并与孔明中于当天向贵州省经济适用住房建设发展中心出具一份承诺书，载明：我自愿购买绿苑小区XX号房，面积为113.96平方米，总价为462450元，已付房款为142450元，贷款为320000元。因本人原因急需该套住房，申请在银行贷款未放款前提前交房，本人承诺于2014年12月30日前付清房款，若在该承诺时间内未付清房款视为本人毁约，自愿将已接收的住房退还，本人已支付的房款不予退还，并自行承担所产生的一切经济和法律责任。同日，贵州省经济适用住房建设发展中心将讼争房屋及商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书交付刘婷婷、孔明中夫妇居住使用。 2015年3月28日，贵州省经济适用住房建设发展中心“绿苑”项目处向贵阳市住房保障局出具房源确认书，请求该局为孔明中办理准购证手续。2016年5月30日，刘婷婷取得经济适用住房准购证明，有效期自2016年5月27日至2017年5月27日。 2016年11月8日，刘婷婷（买受人）与贵州省经济适用住房建设发展中心（出卖人）签订一份合同编号为经XXX的《商品房买卖合同》，约定刘婷婷向贵州省经济适用住房建设发展中心购买建筑面积共113.09平方米的讼争房屋。合同第一条“项目建设依据”载明：出卖人以划拨方式取得位于贵阳市南明区地块的土地使用权，土地使用权划拨批准文件号为筑国用（2008）第01号，规划用途为经济适用房，出卖人经批准在该地块上建设商品房，命名为绿苑小区，建设工程规划许可证号为筑规建字2010（南明）075号，施工许可证号为52010120110228010；合同第二条“商品房销售依据”载明：买受人购买的商品房为现房，现售商品房批准机关为贵阳市房产管理局，商品房销售现房证明书20150018；合同约定计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米4058元，总金额458919元；付款方式为：买受人于2016年11月8日支付138919元，余款32万元整于2017年1月30日前银行按揭贷款付清，在规定期限内未付清购房款的按合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”执行。如因买受人提供资料不齐、信用记录不良等原因达不到贷款要求或增减首付款金额等因素导致出卖人在合同约定内收不到全部购房款，买受人十日内须全部余款作其它方式支付给出卖人。买受人作为向银行办理贷款的责任主体，出卖人只配合办理，故出卖人在规定时间内提供相关资料后，将不承担买受人逾期任何责任；合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。该合同同时对产权登记、保修责任等进行了约定。 前合同签订当天，贵州省经济适用住房建设发展中心退还刘婷婷购房款3531元，该款退还后，贵州省经济适用住房建设发展中心实际收到刘婷婷的购房款金额为138919元。同日刘婷婷又向贵州省经济适用住房建设发展中心出具一份承诺书，内容为：我自愿购买绿苑小区XXX号房，面积为113.09平方米，总价为458919元，已付房款为138919元，贷款为320000元。本人承诺于2017年1月30日前付清房款，若在该承诺时间内未付清房款视为本人毁约，本人自动退房已支付的房款不予退还，并自行承担所产生的一切经济和法律责任。 嗣后，刘婷婷因不同意缴纳土地出让金与贵州省经济适用住房建设发展中心发生争议，未在上述约定及承诺期限前办理银行按揭贷款手续付清讼争房屋尾款。贵州省经济适用住房建设发展中心遂诉至本院，提出如前诉请。刘婷婷亦在审理中提出反诉如前。 审理中，刘婷婷为佐证其反诉主张的经济损失，向本院提交金额共计53000元的装修款收据2张。贵州省经济适用住房建设发展中心对其真实性不予认可，认为没有合同依据，交款人是孔明中，收款人是张家星与另一位，两张收据是连号，收款人不同且时间间隔为1个月。 另查，2012年9月26日，贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市城乡规划局、贵阳市国土资源局联合下发筑建通[2012]214号“关于进一步加强和规范管理经济适用住房有关问题的通知”文件，该通知自2012年11月1日起施行。根据该通知，房开企业对正在销售单套建筑面积超过70平方米（含）的经济适用房，应及时告知已取得准入资格的购房人按照购房合同签订成交价和政府公布的缴交比例向国土部门交纳土地出让金，在向房屋登记机构申请办理商品房（经济适用住房）预售备案登记时应出具土地出让金交款凭证和经济适用住房准购证。已取得经济适用住房准入资格的购房人在购买单套建筑面积超过70平方米（含）的经济适用房时，必须先持已签订的商品房销售合同按照合同的预测面积到市国土资源部门缴交土地出让金，在向房屋登记机构申请办理商品房（经济适用住房）预售备案登记时须出具土地出让金交款凭证和经济适用住房准购证，在办理商品房合同备案时，登记部门应将房屋性质改为商品房；已办理商品房（经济适用住房）预售备案登记的购房人须持已签订的商品房销售合同按照合同的预测面积到市国土资源部门缴交土地出让金，然后应凭相关资料向住建局申请变更合同的房屋性质，在申请办理该房屋所有权证时须出具土地出让金交款凭证和经济适用住房准购证。在办理房屋所有权证时，房屋实测的面积与预测面积有误差的，土地出让金按房屋产权证确定的面积实行多退少补。 以上事实，有双方当事人陈述及提交的承诺书、房屋交接确认表、信用报告、商品房现房销售证明书、商品房买卖合同、备案登记表、经济适用房准购证明、2015C00146号土地使用权证书、筑建通[2012]214号文件、购房金额计算表、购房款收据、维修基金收据、房源确认书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书等相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于：一、双方签订的“商品房买卖合同”是否合法有效；二、刘婷婷是否受其自己出具的“承诺书”表意约束。 关于焦点一，刘婷婷自2013年开始向贵州省经济适用住房建设发展中心交付定金、支付首付款、维修基金并出具承诺书、办理经济适用房准购证，意图向贵州省经济适用住房建设发展中心购买作为经济适用房的讼争房屋的意思表示明确。双方于2016年11月8日签订合同时，贵州省经济适用住房建设发展中心提供的合同虽名为“商品房买卖合同”，但合同清楚载明了出售房屋系经济适用房的性质，房屋单价也与刘婷婷支付房屋首付款当日获得的“购房金额计算表”上记载内容相同，应视为双方对讼争房屋系经济适用房的认识一致，该“商品房买卖合同”表意真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。 关于焦点二，刘婷婷于实际收到贵州省经济适用住房建设发展中心交付讼争房屋前后，两次向贵州省经济适用住房建设发展中心出具“承诺书”，其意思表示均为如未在承诺日期付清房款，则退还住房，本人已支付的房款不予退还。本院认为，关于刘婷婷未按双方约定日期付清房款的违约责任，在双方所签合同中已有明确约定，该承诺所作的意思表示与双方合同约定不一致，该承诺内容明显加重了刘婷婷的义务，有违公平原则，故刘婷婷不应受此承诺的约束。 综上，双方签订的“商品房买卖合同”合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。刘婷婷反诉主张该合同无效缺乏事实与法律依据，本院不予采信。该合同签订后，双方为经济适用住房是否需要缴纳土地出让金发生争议，致使刘婷婷未能如期办理银行按揭贷款支付房屋尾款，逾期时间已超过90日，现贵州省经济适用住房建设发展中心请求解除合同并要求刘婷婷返还房屋符合双方约定与法律规定，本院予以准许。对刘婷婷之未能办理银行按揭的过错应在对方之辩称，本院认为，贵州省经济适用住房建设发展中心签订合同之前已告知刘婷婷土地出让金事宜，现刘婷婷以此作为其不履行合同义务之抗辩事由与事实不符，本院不予采信。对刘婷婷提出的返还房屋首付款的反诉请求，因刘婷婷出具的承诺书对其不具有约束力，合同解除后，贵州省经济适用住房建设发展中心应予返还，故对该项反诉请求，本院予以支持；关于刘婷婷反诉主张的房屋维修基金，虽贵州省经济适用住房建设发展中心辩称只是代收而并非实际收取人，但因其未举证证明该款已实际缴纳到相关单位，为避免当事人讼累，该款由贵州省经济适用住房建设发展中心一并返还为宜。对刘婷婷要求贵州省经济适用住房建设发展中心在返还前述款项时支付相应利息之反诉请求，因刘婷婷在支付房屋首付款后即享受了入住房屋的对价，基于利益平衡原则，本院对此不予支持。对刘婷婷提出的由贵州省经济适用住房建设发展中心赔偿其50000元经济损失之反诉请求，因合同被解除系其自身未付清房屋尾款所致，其基于信赖利益要求对方赔偿损失之理由不能成立，故对该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除贵州省经济适用住房建设发展中心与刘婷婷于2016年11月8日签订的《商品房买卖合同》。 二、贵州省经济适用住房建设发展中心于本判决生效之日起三十日内返还刘婷婷支付的房屋首付款138919元、房屋维修基金9249元。 三、刘婷婷于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市经济适用住房建设发展中心。 四、驳回刘婷婷其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4025元、反诉案件受理费2187元，由刘婷婷负担5212元，贵州省经济适用住房建设发展中心负担1000元（因案件受理费、反诉案件受理费已由贵州省经济适用住房建设发展中心和刘婷婷分别预交，由刘婷婷在履行上述义务时一并将应由其支付部分一并支付贵州省经济适用住房建设发展中心）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员  何 骧 审 判 员  邵良书 人民陪审员  吴 玲 二〇一七年十一月十七日 书 记 员  黄文萍