江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3502号上诉人（原审被告、反诉原告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通经济开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：杨望鸣，男，1956年1月29日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：夏晓东，男，1967年6月25日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱晓红，女，1965年10月31日，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）因与被上诉人杨望鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人利群公司的委托诉讼代理人郑艳，被上诉人杨望鸣的委托诉讼代理人夏晓东、朱晓红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。利群公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判上诉人无需支付租金71032.95元及违约金35000元，依法支持上诉人的一审反诉请求；2.本案诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，判决上诉人支付租金71032.95元及违约金35000元，缺乏事实及法律依据。1.2018年10月，被上诉人要求上诉人支付租金，但其仅提供增值税普通发票，导致上诉人不能入账抵扣。在此情况下，上诉人已及时发函件给被上诉人要求其提供房屋租赁增值税专用发票，以便财务入账进行税务抵扣，及时支付租金，但被上诉人并未提供，造成税务抵扣损失71032.95元。根据双方《租赁合同》第四条第5款“甲方向乙方提供正式的房屋租赁发票，若因甲方提供的租赁发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，…或由乙方选择从当期及今后应付甲方的租金中抵扣全部损失项款。”在被上诉人提供的发票未能达到税务要求的情况下，上诉人有权从当期及今后应付租金中抵扣补缴税款的款项，因此上诉人已经全额缴纳被上诉人租金，不存在履行不足的部分，一审法院判决上诉人支付租金71032.95元没有依据。2.上诉人在未提供房屋租赁增值税专用发票前暂停支付租金，是履行抗辩权的行为，不构成违约，且在诉讼过程中上诉人也已经全额缴纳被上诉人租金，一审法院以上诉人未按合同约定数额及时间支付租金为由判令上诉人承担违约责任并酌定违约金35000元，标准过高且缺乏事实及法律依据。二、根据合同约定，被上诉人应当向上诉人开具2018年第四季度和2019年第一季度、第二季度的房屋租金增值税专用发票并承担开具发票所产生的一切费用，原审法院认定事实错误。根据《租赁合同》的第四项第2款、第5项以及第七项第2款约定，向上诉人提供租赁发票是被上诉人的合同义务。上诉人作为一家大型集团公司，根据其财会制度的规定，在租赁不动产动产时，出租方必须向其提供增值税专用发票，如不符合，则不能通过集团审核，不能入账抵扣。根据现行税收政策，上诉人作为一般纳税人，可要求被上诉人提供增值税专用发票，且这是被上诉人应尽的义务，一审法院仅依据之前的交易习惯对上诉人的反诉请求不予支持，属于事实认定错误。三、本案诉讼费用等由被上诉人承担。杨望鸣辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院支持，维持原判。杨望鸣向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除杨望鸣与利群公司之间的《租赁合同》；2.判令利群公司将租赁房屋清理后返还给杨望鸣；3.判令利群公司支付2018年第四季度，2019年第一、二季度欠付的租金合计71032.95元；4.判令利群公司自2019年7月8日起至实际返还租赁房屋之日止，按照《租赁合同》约定标准向杨望鸣支付租金；5.判令利群公司支付违约金100万元；6.诉讼费由利群公司承担。利群公司向一审法院提出反诉请求：1.判令杨望鸣继续履行《租赁合同》；2.判令杨望鸣向利群公司提供2018年第四季度及2019年第一、二季度的房屋租赁增值税专用发票（包括房屋租金和设备租金发票）。一审法院查明，利群公司原名称为江苏时代超市有限公司，后名称变更为江苏乐天玛特商业有限公司，2018年8月29日经登记机关批准变更为现名称。2010年1月12日，杨望鸣（出租方、甲方）与原时代公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方与新沂市温信房地产有限公司于2009年9月4日签订了《租赁合同》，因该房产已出售给甲方，现甲、乙双方经协商达成一致意见，甲方将涉案房屋（房屋产权证号为：20××75、20××78、20××76、10××54、20××77）出租给乙方；租赁期限为14年，租赁期限自2010年1月8日开始计算；年租金为181.7万元（其中房屋租金104万元、设备租金77.7万元），从2010年8月8日起年租金每年递增1%；租金按先付后用之原则，每季度支付一次，乙方应于每季度的第1个月10日之前向甲方支付当期租金，但甲方应当提前7日向乙方提供租赁发票；甲方应向乙方提供正式的房屋租赁发票，若因甲方提供的租赁发票未能达到税务部门或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，甲方应赔偿乙方因此而受到的全部实际损失。或由乙方选择从当期及今后应付甲方的租金中抵扣全部损失款项。如甲方未能按规定时间提供房屋租赁发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至甲方提供房屋租赁发票时止。乙方行使该项权利时不受本合同第八条第3款和第十条的约束；乙方无正当理由逾期支付租金达三个月以上的，甲方有权选择提前终止租赁合同，并有权根据本合同第十条要求乙方赔偿其遭受的损失，若本合同约定的违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追索；本合同签订后，任何一方单方违反本合同的约定提前终止合作的，或者由于一方违约导致本合同提前终止的，均视为严重违约，违约方应向守约方支付人民币1000万元违约金。此外，该合同一并对双方其他具体权利义务进行了约定。合同签订后，杨望鸣与原时代公司均按约定履行了各自的义务。2018年第三季度及之前的租金，杨望鸣均是向原时代公司提供房屋租赁增值税普通发票，时代公司按约定支付租金，双方对发票种类一直无异议。自2018年第四季度开始，利群公司对杨望鸣提供房屋租赁增值税普通发票提出异议，并以此为由延期支付2018年第四季度、2019年第一、第二季度租金。庭审中，杨望鸣、利群公司双方认可2018年第四季度应付租金为493936元、2019年第一季度应付租金为498875元、2019年第二季度应付租金为498875元。2018年12月26日，杨望鸣向利群公司开具了2018年第四季度、2019年第一季度房屋租赁增值税普通发票；2019年4月11日，杨望鸣向利群公司开具了2019年第二季度房屋租赁增值税普通发票。利群公司于2019年3月28日向杨望鸣支付了2018年第四季度租金470414.95元、2019年第一季度租金475119.05元，2019年5月8日向杨望鸣支付了2019年第二季度租金475119.05元。2019年6月28日，杨望鸣向利群公司开具了2019年第三季度房屋租赁增值税专用发票，利群公司予以接受，并按约定向杨望鸣支付了2019年第三季度房屋租金，至今双方仍继续履行《租赁合同》约定的权利义务。一审法院认为，杨望鸣、利群公司之间订立的《租赁合同》依法成立、生效，对双方均具有约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。故杨望鸣按约定将租赁物交付给利群公司使用，并按约定提供正式房屋租赁发票后，利群公司即应当按约定及时支付租金。双方在《租赁合同》中约定杨望鸣应向利群公司提供“正式的房屋租赁发票”。此后，《租赁合同》履行数年来，双方一直未对发票种类进行变更，杨望鸣一直向利群公司提供房屋租赁增值税普通发票，且利群公司对此无异议，并按约定向杨望鸣支付了租金。2018年8月之后，利群公司仅是企业名称发生了变更，与原时代公司仍系同一企业法人主体。在双方未能协商一致对房屋租赁发票种类进行变更的情况下，双方仍应按《租赁合同》约定继续履行。杨望鸣按《租赁合同》约定及数年来的交易习惯，继续向利群公司提供了2018年第四季度及2019年第一、二季度房屋租赁增值税普通发票，并不违反合同约定。综上，利群公司要求杨望鸣提供2018年第四季度及2019年第一、二季度房屋租赁增值税专用发票，无事实和法律依据，不予支持。关于杨望鸣主张的欠付租金问题。利群公司未按《租赁合同》约定的数额和时间向杨望鸣支付2018年第四季度及2019年第一、二季度的租金，依法应继续履行不足部分并承担逾期支付租金的违约责任。根据《租赁合同》约定及双方庭审陈述，能够认定利群公司尚欠杨望鸣2018年第四季度及2019年第一、二季度租金共计71032.95元。故对杨望鸣要求利群公司支付该期间欠付租金71032.95元的诉讼请求，予以支持。关于杨望鸣主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。具体到本案中，杨望鸣系以利群公司逾期支付租金为由主张违约金。杨望鸣作为租金接收方，利群公司逾期支付租金的行为给杨望鸣造成的损失，主要表现为应收租金的利息损失。现利群公司未按合同约定数额及时间支付租金，虽构成违约，应承担违约责任。但杨望鸣根据合同约定主张的违约金显然过高，应当予以调整。综合考虑杨望鸣的损失、合同履行情况、拖欠租金的数额、拖欠时间等因素，酌定违约金为35000元。涉案《租赁合同》约定的履行期限长达十四年，至今已履行近十年，现利群公司欠付租金数额较小，在补足履行不足后，并不会导致杨望鸣合同目的不能实现。同时，自2019年第三季度起，杨望鸣与利群公司均以实际行为表明接受对方继续履行合同义务，并实际履行至今。故对杨望鸣要求解除《租赁合同》、返还涉案房屋的诉讼请求，不予支持。因自2019年第三季度起至今，双方对租金支付问题无争议，并已实际履行，故对杨望鸣关于2019年7月8日之后租金的诉讼请求，不再理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，遂判决：一、利群公司应于判决生效之日起十日内向杨望鸣支付租金71032.95元、违约金35000元，合计106032.95元；二、驳回杨望鸣关于解除杨望鸣与利群公司之间涉案《租赁合同》、返还租赁房屋的诉讼请求；三、驳回利群公司要求杨望鸣提供2018年第四季度及2019年第一、二季度房屋租赁增值税专用发票的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：利群公司以杨望鸣未提供增值税专用发票为由欠付2018年四季度及2019年一、二季度租金71032.95元，是否构成违约。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。杨望鸣与原时代公司签订的《租赁合同》约定：甲方(杨望鸣)应向乙方（原时代公司）提供正式的房屋租赁发票，若因甲方提供的租赁发票未能达到税务部门或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，甲方应赔偿乙方因此而受到的全部实际损失。据此，杨望鸣作为出租方，合同约定提供的发票为“正式房屋租赁发票”。即便在2019年1月9日利群公司向杨望鸣发送的函告中，亦要求杨望鸣开具“正式房屋租赁发票”，而非增值税专用发票，即双方自始未就租赁发票需提供增值税专用发票协商一致。利群公司系由原时代广场更名而来，且双方均认可继续履行上述《租赁合同》约定的权利义务，故杨望鸣在2018年第四季度向利群公司提供增值税普通发票，符合《租赁合同》约定的“正式房屋租赁发票”要求。利群公司主张的杨望鸣未提供增值税专用发票导致其不能进行税款抵扣已超出了合同约定的“以致需补缴税款、罚款或遭受其他损失”的损失范围，故利群公司以杨望鸣未提供增值税专用发票为由欠付2018年四季度及2019年一、二季度租金71032.95元，已构成违约。至于一审认定的违约金数额，系以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行的综合考量，并不存在标准过高的问题，本院予以确认。综上所述，上诉人利群公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2421元，由上诉人利群时代商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年九月三日书记员 赵 莹