中华人民共和国北京市大兴区人民法院民 事 裁 定 书（2016）京0115民初10797号原告：周国庆，男，1948年8月8日出生，澳门特别行政区居民（永久），住广东省珠海市。委托诉讼代理人：席向阳，北京双安律师事务所律师。被告：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。法定代表人：张玉方，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，男，1982年3月31日出生，该公司员工，住北京市朝阳区劲松三区312楼1507号。原告周国庆诉被告北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称：长兴房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周国庆的委托诉讼代理人席向阳，被告长兴房地产的法定代表人张玉方及委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国庆向本院提出诉讼请求：请求法院长兴房地产继续履行商品房买卖合同，立即交付房屋并办理房屋所有权证；支付违约金300万元；诉讼费由长兴房地产负担。后周国庆申请变更诉讼请求：请求法院判令解除双方于2004年3月9日签署编号为NO560567的商品房买卖合同；长兴房地产返还购房款478961元并支付经济损失200万元。事实与理由如下：我于2004年3月9日签署了房屋买卖合同，购买了长兴房地产开发的位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区3号楼的2205号房屋，价款为478961元。合同约定于2004年6月30日前按约定条件交付房屋。因长兴房地产已经将涉案房屋过户至案外人名下，继续履行已经无可能，故诉至法院。被告长兴房地产辩称：不同意周国庆的诉讼请求，周国庆经他人介绍在2004年3月9日购买由我公司开发的位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区3号楼的1905号、2105号及2205号房屋，并签订了商品房买卖合同，因是朋友介绍且周国庆本人居住在澳门，在我公司与周国庆签订了合同后，我公司未收取购房定金，周国庆承诺回其住所地后一次性向我公司支付全部房款，但周国庆一直未向我公司支付包括房款内的任何款项。经我公司一再向周国庆催促，周国庆于2005年1月27日抵京要求我公司向其出具收款收据后返回澳门向我公司支付房款，在我公司为周国庆开具三张购房收据后，周国庆仍然未向我公司支付房款。因周国庆未能履行双方签订的商品房买卖合同，我公司已将三套房屋出售给其他购房人，我公司认为周国庆的行为已经严重的违反了双方签订的商品房买卖合同中第七条的约定，我公司有权解除与周国庆签订的商品房买卖合同，并保留向其追偿逾期付款违约责任的权利，请求法院依法驳回周国庆的全部诉讼请求并由周国庆承担诉讼费用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2004年3月9日，长兴房地产作为出卖人与买受人周国庆签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO560567），双方约定：买受人购买位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区3号楼22层2205号房屋（以下简称：涉案房屋），建筑面积107.15平方米。按建筑面积计算，该商品房单价每平方米4470元，总金额为478961元。合同第六条付款方式及期限约定，1、一次性付款，买受方已交清全款478961元。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2004年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人2、国家法律、法规、政策发生重大变化而导致延误，且出卖人在发生之日起30日告知买受人。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同出卖人已经按照买卖合同第八条的规定向买受人交付房屋，自入住通知书规定的期限届满之日起，与该房屋有关的财产风险及费用（包括不限于物业管理费等）均转由买受人承担，因此给出卖人造成的损失也由买受人承担，逾期一年的，出卖人有权将该商品房另行处理，在扣除各种相关费用及房屋总价3%的违约金后，将余款退还买受人。在合同尾部粘贴附页内容：“2005年1月26日，本合同的房产只做为抵押之用，自本日起120天退还房款172万元。120天内未退还以上款项，本公司负责办理产权证。自此期间不得转让他人，办完产权证应补房款及相关税费等费用”，加盖有长兴房地产公司的骑缝章。2005年1月27日，长兴房地产向周国庆出具加盖公司财务章的收到涉案房屋房款47.8961万元的收据。另查，2004年3月9日，长兴房地产作为出卖人与买受人周国庆签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：NO560560及合同编号：NO560569），买受人分别购买位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2＃3＃住宅及配套商业第3幢21层05号房屋（建筑面积194.6平方米，按建筑面积计算，总金额为914620元）以及北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2＃3＃住宅及配套商业第3幢19层05号房屋（建筑面积194.6平方米，按建筑面积计算，总金额为914620元），合同及合同附页的内容、格式均与本案涉案合同一致，其中附件四“附页”的内容与涉案合同内容相同。又查，2004年10月9日，长兴房地产与案外人杜卯生就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。2005年3月28日，长兴房地产收取杜卯生的购房首付款，两个月后将涉案房屋交付杜卯生使用，现涉案房屋登记在杜卯生名下，登记地址为北京市丰台区康泽园16号楼2205号。案件审理过程中，长兴房地产表示合同第六条第一款手写“买受方已交清全款478961元”部份系周国庆后续添加，按照当时公司房屋买卖合同的签订惯例，付款方式详细约定均需在附件四中另行约定而不会在合同上直接填写但周国庆提交的合同中的附件四的“附页”已经被移除，且合同加盖的系公司公章并非合同专用章；周国庆表示签订合同当天确实没有支付房款，2005年1月27日以港币现金方式将含涉案房屋在内的三套房屋房款付清，当日，长兴房地产向周国庆出具收到涉案房屋房款478961元的收据，附件四的“附页”立案时没有找到，且因长兴房地产未按时偿还借款觉得没有用故未提交，现已经找到并已经提交法庭，根据附件四“附页”内容显示本合同系附生效条件的合同，签订合同当天2004年3月9日合同生效条件并未成就，因长兴房地产120天内并未还钱，双方成立了房屋买卖合同关系。长兴房地产对收据的真实性认可，但表示周国庆并未实际支付房款。对于周国庆提交的附件四“附页”，长兴房地产表示周国庆诉讼开始时一直未提交且该附页的骑缝章不完整，周国庆针对“附页”中约定的172万元无法说明出处以及计算标准，双方之间没有成立借款合同关系，周国庆并未向我公司支付任何款项，双方就房屋买卖合同并未实际成立，且周国庆起诉已经超过诉讼时效。本院认为：民事案件中有关民事合同性质及效力的认定，直接关乎当事人实体民事权利，是当事人提出具体诉讼请求的权利基础。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，应当按照民间借贷法律关系审理。本案中，周国庆虽提供了由长兴房地产盖有财务章的收据，但周国庆提供的《商品房买卖合同》的附件四“附页”已经明确表明涉案合同实质为二人之间民间借贷的担保，并非双方买卖房屋的意思表示，周国庆与长兴房地产公司之间不成立房屋买卖合同关系，现周国庆依据房屋买卖合同关系提起的相关主张，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回周国庆的起诉。如不服本裁定，周国庆可在裁定书送达之日起三十日内、北京长兴房地产开发有限责任公司可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  林树影人民陪审员  宋景艳二〇一七年十一月二十七日书 记 员  高 雅