福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初3881号 原告：苏自强，男，1978年11月24日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：赖荣洋，福建法美律师事务所律师。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。统一社会信用代码：91350502705195207Y。 法定代表人：庄学金，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 原告苏自强与被告泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏自强的特别授权委托诉讼代理人赖荣洋、被告金盾房地产公司的特别授权委托诉讼代理人徐栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏自强向本院提出诉讼请求：1.金盾房地产公司立即办理房屋所有权初始预登记并向苏自强提供办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料；2.金盾房地产公司向苏自强支付金盾豪庭1303单元项下逾期交房违约金1,663元(自2014年3月31日起每日按261,927元的万分之零点五计算至2014年8月4日)及逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年11月2日起每日按261,927元的万分之零点三五计算至实际办理房屋所有权证之日止）；3.金盾房地产公司向苏自强支付金盾豪庭1305单元项下逾期交房违约金2,729元(自2014年3月31日起每日按436,717元的万分之零点五计算至2014年8月2日)及逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年10月31日起每日按436,717元的万分之零点三五计算至实际办理房屋所有权证之日止）；4.金盾房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年7月20日、7月22日，苏自强与金盾房地产公司分别签订合同编号为MF-2007-01-No.0395367、0395369的《商品房买卖合同》。合同约定苏自强分别以总金额261,927元、436,717元的价格向金盾房地产公司购买金盾豪庭2幢1303号、1305号商品房。金盾房地产公司应当在2014年3月31日前将符合合同约定条件的商品房交付使用，逾期未超过180日的，金盾房地产公司应按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。如因金盾房地产公司原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，金盾房地产公司自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。苏自强已按照约定支付全部购房款。金盾房地产公司未按期履行合同，逾期交付房产，且至今未办理上述商品房的房屋所有权证，侵害了买受人的合法权益。根据《商品房买卖合同》约定，金盾房地产公司应当在2014年3月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付给苏自强使用。逾期未超过180日的，金盾房地产公司应按日向苏自强支付已付款万分之0.5的违约金。同时约定，如因金盾房地产公司原因，苏自强不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，金盾房地产公司自逾期之日起每日按已付款的同期银行活期存款%向苏自强支付违约金。 金盾房地产公司辩称，1.因施工单位拒不配合，导致无法办理初始预登记，过错并不在金盾房地产公司；2.苏自强主张逾期交房的违约金已经过了诉讼时效；3.金盾房地产公司举证具有顺延交房的条件，故不存在逾期交房；4.苏自强主张逾期办证的违约金已经超过诉讼时效；5.苏自强主张要求的违约金比率与合同约定的不一致。合同约定的是银行同期活期存款利率即日利率为0.35%/365，苏自强主张的违约金比率明显与约定不符，其主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.苏自强提供《商品房买卖合同》二份，欲证明苏自强向金盾房地产公司购房及双方对逾期交房违约金、逾期办证违约金的约定等事实；金盾房地产公司质证对证据真实性无意见，但根据合同约定应每日按银行同期活期存款日利率支付违约金；2.苏自强提供《交房通知书》复印件二份，欲证明金盾房地产公司直至2014年8月2日、8月4日才将涉案2幢1305室、1303室房屋交付使用，已分别逾期交付125、127天；金盾房地产公司质证对真实性无意见，但苏自强主张逾期交房违约金应分别在2016年8月1日、8月3日前提起诉讼，否则就超过诉讼时效；3.金盾房地产公司提供气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件，欲证明本案具有合同约定的顺延交房的情况；苏自强质证，气象证据的真实性无异议，关联性有异议，按照附件6第4条的约定金盾房地产公司还应证明气象因素导致工程延误，并应按照施工单位向其主张的工期顺延签证来确定顺延时间。本院认为，苏自强提供的《商品房买卖合同》、《交房通知书》符合证据的采信条件，可以证明双方约定买卖商品房、房款支付、房屋交付、违约责任等事项，依法予以采信。因苏自强与金盾房地产公司于2011年7月20日、7月22日分别签订二份《商品房买卖合同》，约定于2014年3月31日前交房，故金盾房地产公司提供的除2011年7月20日至2014年3月31日期间之外的气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件欲证明的事项发生时间点均不在合同签订日至约定的交房日期间，该部分证据与本案不具有关联性，本院不予采信；2011年7月20日至2014年3月31日期间的气象证明、安溪县人民政府文件及安溪县环境保护局文件，符合证据“三性”条件，依法予以采信。 本案的争议焦点：1.苏自强主张逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效？如果没有超过诉讼时效，金盾房地产公司是否存在逾期交房？2.苏自强主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间？3.如果主张逾期办证违约金没有（全部）超过诉讼时效期间，违约金应该如何计算？ 对上述争议焦点，分析如下： 1.苏自强主张逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效？如果没有超过诉讼时效，金盾房地产公司是否存在逾期交房？ 本案讼争房屋的交房时间分别为2014年8月2日、8月4日，苏自强可主张逾期交房违约责任的诉讼时效期间应分别为2016年8月1日、8月3日前，苏自强却直至2017年7月28日才向本院提起诉讼，其主张金盾房地产公司支付逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，依法不予保护。无论金盾房地产公司是否存在可延期交房的情形，其关于本案苏自强起诉要求支付逾期交房违约金超过诉讼时效期间的辩称意见，符合法律规定，予以采纳。 2.苏自强主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间？ 根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。双方约定以日为单位累计计算逾期办证违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因双方约定于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，涉案房屋分别于2014年8月2日、8月4日交付，金盾房地产公司最迟应分别于2014年10月31日、11月2日让苏自强取得房屋权属证书。苏自强于2017年8月2日（《中华人民共和国民法总则》施行前）向本院提起诉讼要求金盾房地产公司支付逾期办证违约金，其中2015年8月2日之前产生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予保护；但2015年8月3日之后产生的逾期办证违约金并未超过诉讼时效期间。金盾房地产公司关于本案苏自强起诉逾期办证违约金超过诉讼时效期间的辩称意见，部分符合法律规定，予以采纳。 3.如果主张逾期办证违约金没有（全部）超过诉讼时效期间，违约金应该如何计算？ 根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。苏自强认为，该条款约定的利率应为银行同期活期存款年利率0.35%的百分比，即为0.0035%；金盾房地产公司认为，因该条款系约定每日计算违约金，应理解为银行同期活期存款日利率，即0.35%/365。 本院认为，该合同条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。苏自强与金盾房地产公司对逾期办证违约金计算利率的解释不一致，合同中又未有其他非格式条款或补充约定，因此应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾房地产公司的解释，即苏自强主张的逾期办证违约金应按日0.0035%计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月20日、7月22日，苏自强（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）分别签订《商品房买卖合同》二份（合同编号：MF-2007-01-No.0395367、0395369）。合同约定：苏自强向金盾房地产公司购买安溪县金盾豪庭第2幢13层03号、13层05号房屋，价款分别为261,927元、436,717元。出卖人应当于2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，苏自强向金盾房地产公司支付了全部购房款。2014年8月2日、8月4日，金盾房地产公司将涉案房屋交付给苏自强使用。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，苏自强也未能取得房屋权属证书。 本院认为，苏自强与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，苏自强依约支付了全部购房款。首先，金盾房地产公司于2014年8月2日、8月4日交付涉案房屋，但苏自强于2017年8月2日提起诉讼，其主张逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，故对其该主张依法不予支持；其次，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的材料提供给苏自强，系属违约行为，依约应承担逾期办理房屋权属证书的民事责任。苏自强于2017年8月2日提起诉讼主张逾期办证违约金，部分超过诉讼时效期间，本院依法保护自2015年8月3日起产生的逾期办证违约金。因苏自强选择不退房，故金盾房地产公司应自2015年8月3日起至将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给苏自强之日止按已付购房款698,644元（261,927元+436,717元=698,644元）的日万分之零点三五向苏自强支付逾期办证违约金。 综上所述，苏自强请求金盾房地产公司支付逾期交房违约金于法无据，依法不予支持；请求支付逾期办证违约金中于法有据的部分，依法予以支持。金盾房地产公司辩称中符合法律规定的部分，本院予以采纳；不符合法律规定的部分，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内办理房屋所有权初始预登记并向苏自强提供办理安溪县金盾豪庭第2幢13层03号、13层05号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2015年8月3日起按已付购房款698,644元的日万分之零点三五向苏自强支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给苏自强之日止；若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回苏自强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费519元，由苏自强负担139元、由泉州市金盾房地产开发有限公司负担380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴瑜虹 人民陪审员  林奇坤 人民陪审员  陈淑连 二〇一七年十一月二日 书 记 员  杨姝莹 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。