江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终3355号上诉人（原审被告）：王成立，男，1982年5月4日生，汉族，无业，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：周幸福，江苏瀛苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘宝卿，江苏瀛苏律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：杜庆和，男，1957年7月1日生，汉族，个体户，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：陈坤，男，1970年12月24日生，汉族，无业，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董泓元，江苏逸诚律师事务所实习律师。上诉人王成立、杜庆和因与被上诉人陈坤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王成立及其委托诉讼代理人周幸福、上诉人杜庆和、被上诉人陈坤的委托诉讼代理人屈庆功到庭接受询问。本案现已审理终结。王成立、杜庆和上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回陈坤的诉讼请求；二、本案诉讼费由陈坤承担。事实与理由：一、陈坤作为诉讼主体不适格。陈坤取得的涉案房屋所有权证书不合法，其无权向王成立、杜庆和主张权利。根据陈坤提供的涉案房屋的两证显示，房屋所有权人为陈坤、土地使用权人为徐州市泉山区翟山社区居民委员会（简称翟山社区居委会），涉案房屋所有权人和土地使用权人不是同一主体。根据杨某2提供的书面材料显示，涉案房屋并不是陈坤建设；同时根据一审法院调取的涉案房屋权属登记申请书等资料，涉案房屋为翟山社区居委会建设并转让给陈坤，产权取得方式为新迁受让，陈坤的房屋属于拆迁安置房，陈坤一直陈述涉案房屋为其自建。另根据陈坤的户籍信息，陈坤并非该村集体成员，其无权享受该村委会的拆迁安置利益，陈坤也不存在自身房屋被政府拆迁这一情况。王成立、杜庆和因陈坤违法办证提出了行政诉讼，要求撤销陈坤的房屋所有权证书，徐州铁路运输法院驳回了王成立、杜庆和的起诉，但徐州铁路运输法院并没有进行实体审理，徐州铁路运输法院以王成立、杜庆和与徐州市自然资源和规划局的行政行为没有利害关系为由，从程序上驳回了王成立、杜庆和的行政起诉。从本案涉及的陈坤办理房证的材料来看，陈坤取得的涉案房屋所有权证书为非法。该房屋的真实所有权人应为翟山社区居委会。翟山社区居委会向陈坤出具证明的行为及陈坤的相关行为，实质上损害了国家和村集体的利益。二、王成立作为诉讼主体不适格。涉案房屋的租赁合同实质上是王成立代表杜庆和签订，相关的权利义务应由杜庆和承担。陈坤对此应该清楚和明知，陈坤无权要求王成立、杜庆和拆除杜庆和在翟山社区居委会土地上自建的房屋。杜庆和自建房屋部分，并非王成立所建，王成立没有义务拆除。杜庆和所建的自建房屋系在翟山社区居委会的土地上建设；陈坤提供的房屋所有权证书显示，自建房屋占用的土地不在翟山社区居委会转让给陈坤的房屋范围之内，因此陈坤无权要求王成立、杜庆和拆除。虽然涉案合同约定了该部分建筑由王成立、杜庆和拆除，但是由于土地使用权人并非陈坤，故该约定应属于无效。在杜庆和非自愿拆除的情况下，只有土地所有权人才能主张要求杜庆和拆除自建房屋。一审法院以涉案合同的约定判决王成立、杜庆和承担拆除责任，没有法律依据。四、根据王成立、杜庆和提交的证据显示，涉案房屋拐角楼部分858.32平方米为杜庆和修建。陈坤无权要求杜庆和搬离。陈坤一审中提交的拐角楼的房屋平面图与该房屋的真实结构都不相符。综上，请求在查明事实的基础上依法改判，维护王成立、杜庆和的合法权益。被上诉人陈坤答辩称：一、本案系租赁合同纠纷案件，陈坤是涉案房屋合法的产权人及出租人，陈坤具有合法的主体资格。陈坤产权是否合法，不属于本案民事诉讼审查的范围，应该由行政审判部门进行审查。王成立、杜庆和已通过行政诉讼主张相关权利，但其主张均已被徐州铁路运输法院及徐州市中级人民法院驳回，王成立、杜庆和一直回避租赁合同中双方的权利义务，反而对陈坤的产权提出异议，其主张不能成立。王成立、杜庆和的目的是为了扰乱审理方向，达到拖延诉讼、延长违法使用状态的目的。二、王成立有关其不具备被告诉讼主体资格、其不承担责任的理由不能成立。1、王成立系2013年2月18日房屋租赁合同的签订人，根据合同内容及法律规定，王成立应当承担返还房屋、拆除搭建物、支付房屋占用费的责任。2、王成立与杜庆和系父子关系，实际也是共同承租经营人，其应当共同承担责任。三、王成立、杜庆和认为不应拆除自建房屋的主张不能成立。1、2013年2月18日房屋租赁合同约定，承租人加盖部分，如不拆除，所有权归陈坤所有，不予补偿。承租人如拆除，则应恢复房屋原状。根据合同约定，陈坤有权要求王成立、杜庆和拆除自建部分，恢复房屋原状。2、王成立认为其不承担拆除责任的理由不能成立。上述合同系王成立作为承租人所签订，王成立与杜庆和作为实际上共同承租人，均负有拆除自建房屋、恢复房屋原状的责任。3、王成立、杜庆和自建的房屋依附于陈坤的房屋而存在（在陈坤房屋的院落中），相关拆除修复的内容明确规定在租赁合同之中。杜庆和与王成立拆除自建、恢复原状的责任，系根据合同约定而产生，该问题与是否集体土地使用权无关。4、王成立、杜庆和有关自建房屋搭建在集体土地上，只有土地使用权人才能主张拆除的理由不能成立。首先，根据物权法第182条的规定，土地使用权与房屋所有权不能分离，房屋所有权登记在陈坤名下，陈坤享有房屋所占土地的使用权。其次，王成立、杜庆和一再提到所有权及土地的使用权登记不一致的情况，无非是对陈坤的房屋所有权提出异议，但王成立、杜庆和的异议已被徐州铁路法院驳回，且徐州市中级人民法院予以维持。四、涉案租赁合同中所约定的3000平方米建筑，均为陈坤所建设。王成立、杜庆和主张其中拐角楼858.32平方米为其修建，王成立、杜庆和所提供的证据虚假。1、王成立、杜庆和主张的858.32平方米拐角楼，登记在陈坤的房屋所有权证书的房屋状况表中，故该部分房屋不可能为王成立、杜庆和所建设。2、一审证人杨某1出庭证明陈坤房屋的建设情况，并向法庭提供了其绘制的图纸，证明陈坤出租的房屋面积中包含上述858.32平方米的拐角楼。杨某2是双方合同的见证人，也是房屋租赁合同签订时的在场人。杨某2能够证实王成立、杜庆和有关其建设了拐角楼858.32平方米的主张为虚假。3、租赁合同载明出租面积约3000平方米，与陈坤的房屋结构相符，包含了拐角楼858.32平方米，如王成立、杜庆和不认可合同中载明的面积，认为其中858.32平方米为其自行建设，王成立、杜庆和当时不可能与陈坤签订此租赁合同。4、陈坤提供的证人梁某,4能够证实建设房屋的过程，陈坤也提供了原始的向梁某,4付款的收据，证实陈坤委托梁某,4建设房屋的真实情况。陈坤提供的卫星遥感云图显示，涉案房屋2007年建设完成。5、王成立、杜庆和提供的证人石某,4作证称，2009年上半年接受杜庆和委托建设拐角楼，该证言虚假。（1）王成立、杜庆和2009年上半年上未承租涉案房屋，其不可能在2009年上半年进行建设。（2）陈坤的证据显示，涉案房屋在2007年建设完成，不是2009年建设。（3）王成立、杜庆和不能提供其向石某,4支付工程款的收据。石某,4作了虚假证言。陈坤向一审法院提出诉讼请求：1、判令王成立迁出陈坤位于泉山区侧房屋（坐落以产权证为准，面积以租赁合同为准）；2、判令王成立拆除自建部分，将陈坤房屋恢复原状（以杨某2所绘图中阴影部分为准）；3、判令王成立支付陈坤房屋占用费（自2019年2月1日起，按照每月16670元的标准支付至返还房屋之日止）；4、由杜庆和与王成立共同承担上述诉请民事责任；5、本案诉讼费用由王成立承担。事实和理由：2013年2月28日，陈坤、王成立签订《房屋租赁协议》一份，约定王成立承租陈坤所有的位于泉山区约3000平方米的房产，租赁期限自2013年2月1日至2019年1月31日，租金标准自2013年至2019年逐年递增，其中2018年2月1日至2019年1月3日租金标准为200000元/年。合同约定协议期满后，乙方所投资的建设部分，如果乙方不拆除，不要求甲方赔偿；如果乙方拆除房屋，应给甲方恢复原貌。为体现合同的公平与公正，双方当事人邀请杨某2作为公证人在合同上签字证明。合同期限届满之前，2018年9月29日，陈坤以电话通知的方式告知王成立合同到期后不再续约。2018年11月份，陈坤通过张贴通知的方式告知王成立合同到期不再续约。2019年1月31日，合同期限届满后，陈坤要求王成立返还房屋，但王成立无理拒绝，现仍非法占用陈坤房屋。为维护自身合法权益，特诉至法院。鉴于杜庆和与王成立系父子关系，杜庆和也参与王成立的经营，故应由杜庆和与王成立共同承担上述民事责任。一审法院查明：位于徐州市南侧的工业用地（地号03-06-07-0015，使用权面积1663.08㎡，使用权类型：划拨）登记的土地使用权人为翟山社区居委会，登记日期为2007年2月1日。杜庆和与王成立系父子关系。杜庆和原为徐州市联圣玻璃有限公司法定代表人，该公司于2006年5月30日成立并领有营业执照，最后年检日期为2010年6月28日。2009年12月28日，时任徐州市泉山区翟山村书记的杨某2（甲方）与杜庆和（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定杨某2将坐落在徐州市，面积约3000平方、占地约两亩的房屋租赁给杜庆和使用，租赁期限9年，自2010年2月1日起至2019年1月31日。2010年2月1日至2011年2月1日租金120000元；2011年2月1日至2012年2月1日租金120000元；2012年2月1日至2013年2月1日租金130000元；2013年2月1日至2014年2月1日租金150000元；2014年2月1日至2015年2月1日租金150000元；2015年2月1日至2016年2月1日租金150000元；2016年2月1日至2017年2月1日租金170000元；2017年2月1日至2018年2月1日租金170000元；2018年2月1日至2019年1月31日租金170000元；按照先付租金后使用房屋原则，租金签订协议时一次性付清第一年租金，以后每年租金在2月1日之前一次性付清全年租金。合同另约定了双方权利义务等。后杜庆和在该处院内自建部分房屋用于经营，并按约定将租金交付杨某2。2011年5月10日，翟山社区居委会将上述位于㎡的房屋转让给陈坤。双方向徐州市房屋权属登记管理部门提交房屋权属登记申请书载明的产权取得方式为“拆迁交换”。徐州市房产管理局绘制的《房产分丘平面图》显示为翟山拆迁安置房（陈坤），两部分房屋面积分别为865.98平方米（北楼）与858.32平方米（拐角楼）。2011年6月19日，陈坤就位于徐州市房屋（分别为北面二层建筑面积865.98㎡与拐角楼二层建设面积858.32㎡）取得权证号为徐房权证泉山集体字第××号的房屋所有权证。2012年11月13日，翟山社区居委会向杜庆和出具《证明》一份，内容为：兹有杨某2坐落在徐州市房屋，无房证，特此证明。2012年11月27日，翟山社区居委会又向杜庆和出具《证明》一份，内容为：现有位于泉山区侧商住房1500平方，房屋产权属于杨某2所有（此房于1996年以前建成），因历史遗留问题，无法办理房屋产权证。特此证明。2013年2月18日，陈坤（甲方、出租方）与王成立（乙方、承租方）、杨某2（公证方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方愿意将坐落在徐州市泉山区翟山段路南约三千平方米的房产（占地约二亩八分）租赁给乙方使用。乙方签订原九年的租赁协议，已经过去三年，三年的租金已经付清，经双方协商同意从新修改并签订后六年的房屋租赁协议；租赁年限及每年租金：2013年2月1日至2014年1月31日，年租金170000元；2014年2月1日至2015年1月31日，年租金180000元；2015年2月1日至2016年1月31日，年租金180000元；2016年2月1日至2017年1月31日，年租金190000元；2017年2月1日至2018年1月31日，年租金190000元；2018年2月1日至2019年1月31日，年租金200000元；租金交纳期限为每年的三月一日之前，一次性缴清全年租金。乙方在甲方的土地上擅自建设的房屋及附着物，如遇拆迁赔偿，甲乙双方应按照赔偿标准的50%分成；协议期满后，乙方所投资的建设部分，如果乙方不拆除，不要求甲方赔偿；如果乙方拆除房屋，应给甲方恢复原貌；甲方租赁给乙方的房屋、土地的产权归属甲方所有；本协议自签订之日起，其它协议均视为无效。后王成立与杜庆和在涉案房屋及杜庆和自建部分房屋处继续经营泉山区蓝沐风尚浴室等，并由杜庆和按约定支付了租金。2015年11月19日，杜庆和注册登记泉山区蓝沐风尚浴室，经营洗浴服务、住宿服务等。2018年9月29日，陈坤与王成立之间发生如下通话：（陈）“喂，王成立，我是陈坤。”（王）“哦，你说。”（陈）“我通知你一个事，咱们合同不是快到期了嘛。”（王）“嗯。”（陈）“到期以后这个房子我得自己用。”（王）“那你直接给俺爹说，我不问这些事。”（陈）“哪能，合同是咱俩签的，我得通知你一声，今天九月二十九号，我今天通知你一声，好吧。”（王）“你给我说没有用，这个合同，我本身没大参与这些事。”（陈）“我通知你，因为合同是咱俩签的。”2019年2月18日，江苏逸诚律师事务所受陈坤委托向王成立邮寄《律师函》一份，载明陈坤在2018年9月29日、2018年11月份，先后以电话、张贴通知的方式通知王成立2013年2月18日王成立签订的《房屋租赁协议》期满后不再续约，但合同期满后，王成立仍占用房屋拒绝返还，希望王成立遵守合同约定，返还所租房屋，否则将通过诉讼程序维权。该邮件杜庆和于2019年2月20日收悉。2019年2月，陈坤以诉称理由起诉，后杜庆和申请作为第三人参与诉讼。在本案一审审理期间，2019年3月，杜庆和、王成立以涉案房屋所有权登记行为侵害其作为承租人的合法权益为由，将徐州市自然资源和规划局作为被告，陈坤作为第三人诉至徐州铁路运输法院，要求徐州市自然资源和规划局撤销2011年6月19日作出的权证号为徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权登记证书。经审理，徐州铁路运输法院于2019年4月25日作出（2019）苏8601行初530号行政裁定，以杜庆和、王成立与涉案房屋登记行为并无法律上的利害关系为由，裁定驳回杜庆和、王成立的起诉。后杜庆和、王成立不服上述行政裁定，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院于2019年9月15日作出（2019）苏03行终533号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案一审审理期间，陈坤为证实其诉请主张，还向一审法院提交以下证据：（一）杨某2书写的《关于侧陈坤的房屋情况及租赁情况说明》一份，内容包括：陈坤的房屋坐落在铸本混凝土北门的东侧，房屋产权属于陈坤个人所有，房屋于2008年左右建设，原房屋状态为北面一排三层房屋、东面一排三层房屋、南面一排三层房屋，中间为院子，贴近铸本混凝土北门入口处为进入院子的通道。2009年12月12日，陈坤将房屋租赁给了刘志起，租期12年；2010年，其受刘志起的委托以其本人的名义将陈坤的房屋租赁给了杜庆和，租赁协议甲方为杨某2，乙方为杜庆和，杜庆和在此处经营玻璃店，租金经杨某2之手再交给陈坤，租期为9年，至2019年1月31日止。租赁二年多之后，杜庆和在没有经过杨某2和陈坤同意之后，擅自在此房屋的后院和进入后院的通道建设了钢混结构房屋，房屋为二层，打算在路边房屋经营宾馆、后院自建房屋经营洗浴。房主陈坤得知后，不同意房屋建设，但杜庆和不愿拆除，找到陈坤和杨某2，三方进行协商后达成一致意见，可暂时保留自建房屋，但是要终止之前杨某2和杜庆和签订的协议，重新由陈坤签订房屋租赁协议并增加租金，新合同的承租人为王成立。新合同签订期间，杜庆和放弃了签订协议，让其儿子王成立签订，租期依然至2019年1月31日止。2013年2月18日，在其本人办公室（泉山区城管局），陈坤与王成立签订了《房屋租赁协议》，其本人作为公证方签字，当时的在场人还有杜庆和、陈某,4……；杨某2手绘的《侧陈坤房屋平面图》，证明涉案房屋的原始所有权人为陈坤，签订2013年2月28日的协议时，杜庆和及王成立均在现场，均同意与陈坤签订租赁合同。（二）翟山社区居委会2019年4月25日出具的《证明》一份，内容为：杜庆和与王成立在侧租赁房屋经营玻璃、宾馆、洗浴等是个人行为，不是村委会拆迁安置他在此经营的，村委会原来拆迁他的玻璃店拆迁补偿费当时是付清的，没有安置，特此证明。陈坤以此证据证实杜庆和最初在侧租赁涉案房屋进行经营是其个人行为，村委会并未以拆迁安置的名义安排其在此承租。（三）杨某2、张美扬（现任村书记）、庄心灵（现任村主任）2019年4月25日出具的《证明》一份，内容为：“杜庆和手中持有的两份房屋产权证明，一份是2012年11月13日开具的，另一份是2012年11月27日开具的，当时他为了办理宾馆、洗浴等营业执照向村里请求提供方便，村里给盖的章，仅供其办理营业执照使用，真正的房屋所有权人为陈坤，特此证明”。陈坤以此证据证实杜庆和手中持有的2012年11月13日、2012年11月27日两份证明仅是为其办理营业执照所用，真正的房屋产权人是陈坤，并不是杨某2。（四）案外人梁某,42019年7月22日出具的《情况证明》一份，内容为：2006年5月份为陈坤在侧建两栋楼房，如图，总面积为3019.44平方米，总造价为102万，壹佰零贰万，特此证明；梁某,4所绘为陈坤建造的房屋平面图一张；梁某,42006年6月4日至2008年2月2日向陈坤出具金额合计1020000元的《收条》（署名为“梁全兴”）一组。陈坤以此组证据证实梁某,4于2006年5月份左右接受其委托在欣欣南侧建设两栋楼房，总面积约3019平方，总造价为1020000元。（五）申请证人杨某2、梁某,4出庭作证。1、杨某2作证称：证人签字的《关于侧陈坤的房屋的情况及租赁情况说明》的内容是真实的。涉案房屋是陈坤盖的，2008年房屋建造结束。陈坤取得房证的时间证人不清楚，因为早期担任书记，陈坤的房子是个什么样证人应当清楚，至于陈坤办理了什么手续说不上来。陈坤建造房屋的时候我了解，陈坤也向村委会付了土地款。当时陈坤有病，刘志起也没时间，就委托证人向某,4。刘志起委托证人和杜庆和签合同，为了办理营业执照方便给杜庆和出过证明，写的房屋产权是证人的。在2009年年底证人将陈坤的房屋转租给杜庆和，当时杜庆和非要坚持和证人签合同。2009年杜庆和没有搭建房屋，大概在2012年下半年，证人发现杜庆和搭建了房屋，陈坤发现后不同意就导致要重新签订协议。在此基础上，又一年增加租金30000元，由陈坤和王成立2013年2月18日直接签订协议，证人和杜庆和、陈某,4（陈坤的弟弟）均在场。当时杜庆和对于证人协调陈坤和王成立签订合同是同意的。协议约定的“乙方投资建设部分”是指杜庆和当时在院内盖的房屋；2、梁某,4作证称：陈坤提交的上述证据四是其提供的，署名“梁全兴”的收条也是其出具的。其上学的名字就叫“梁全兴”，后来大队里将身份证的名字弄错了，就改为“梁某,4”了。上述收条是当时出具的，大约2007年结束，中间有个收条为2008年出具，是退质保金的。欣欣路有个铸本，给陈坤盖的房子在铸本北边那块地，盖的三层。向法庭提供的图纸与当时的实际建筑一致。图纸中的建筑物全部是陈坤委托其建造的，双方没有签订书面施工合同。总共建了北边一栋、东边一栋、南边一栋，总共三栋，都是三层。因为时间太长，所盖的拐角楼与图纸是否相符具体不太清楚。一审中，杜庆和为证明涉案房屋拐角楼系其所建，向一审法院提交如下证据：（一）石某,4出具的《证明》一份，内容为：“本人于2009年初为杜庆和在铜山中学东侧联圣玻璃公司建设办公楼拐角楼一栋（三层），约1424平米，每平米280元，造价共40万元。首付20万元，主体结束付10万元，完工后一次性结清”。（二）证人石某,4出庭作证。证人石某,4作证称：杜庆和提供的《证明》是其所写。2009年上半年，杜庆和找其盖房子，包工包料，280元一平方，有1300多平方，当时价值400000元。杜庆和分三批付给其现金，没打过条子。在给杜庆和搭建房屋之前没有原始房屋，当时那一块很乱，给杜庆和盖的那一片是平地，没有临近其他房子盖，房屋盖了有半年。其给杜庆和盖的就是现在那个院子的东侧和南侧，是在拐角的，为了调正，东面盖了五间，南面盖了七间，东墙与南墙之间有个小拐角，没有盖到边，盖了三层，南边东侧两间没有隔热层，是平顶。一审中，为反驳杜庆和有关其于2009年初建设办公楼拐角楼一栋（三层）的事实，陈坤还提交如下证据：（一）申请徐州市自然资源和规划局政府信息公开，徐州市自然资源和规划局出具了公开告知书及徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证所载涉案房产（附件2－9）2005年、2008年、2009年、2010年、2012年、2013年、2014年、2015年遥感和高分辩率影像截图彩印件，显示2005年涉案房屋地块上为空白，2008年涉案房屋地块上北、东、南面各出现房屋一栋；同时，陈坤还提供了其自行查询打印的涉案地块2005年、2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2012年、2013年、2014年影像截图（显示2007年涉案房屋地块上北、东、南面各出现房屋一栋）。（二）徐州市泉山区翟山社区居委会2020年1月10日出具的证明一份，内容为：“兹证明2004年－2006年之间，多家在翟山社区欣欣南路侧建造房屋，其中陈坤（身份证：）在2006年建造房屋。具体每一户领取房证的时间以房产证载明的时间为准”。陈坤以该组证据证明涉案房屋系陈坤2007年全部建设，与杜庆和无关。本案一审争议焦点为：1、陈坤的主体是否适格；2、王成立的主体是否适格；3、陈坤诉请王成立与杜庆和迁出陈坤位于泉山区侧房屋有无事实与法律依据；4、陈坤诉请要求王成立与杜庆和将自建房屋部分拆除并恢复原状是否符合双方合同约定；5、陈坤诉请王成立与杜庆和支付自2019年2月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费的计算标准是否过高。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（一）关于陈坤的主体资格问题。首先，陈坤取得涉案房产一层与二层的徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证。杜庆和虽主张该房屋所有权证中的两层拐角楼系其建设，但至今未能提供其建设房屋的相关审批手续或其所建房屋在权属登记面积中的占比证据，其与王成立以涉案房屋所有权登记行为侵害其作为承租人的合法权益为由诉至徐州铁路运输法院，要求徐州市自然资源和规划局撤销2011年6月19日徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权登记证书的行政案件，亦被两级法院予以驳回。因此，徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证所载房产经依法登记发生效力，陈坤对该登记房产享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，经审理查明，杜庆和自2009年起即租赁使用涉案房屋，并与杨某2签订租赁协议。但根据2013年2月18日陈坤与王成立签订的《房屋租赁协议》约定，“本协议自签订之日起，其它协议均视为无效”。且在签订该协议时杜庆和在场并未阻止，此后王成立与杜庆和对房屋所有权人亦未提出异议，并由王成立与杜庆和以租赁的形式继续使用涉案房产，并按协议约定向陈坤缴纳房屋租金直至租赁期届满。因此，结合杨某2的证言及翟山社区居委会向徐州市房屋权属登记管理部门提交的房屋权属登记申请书，可以确认陈坤为涉案所出租房屋的所有权人。再次，2013年2月18日陈坤与王成立签订的《房屋租赁协议》约定“乙方签订原九年的租赁协议，已经过去三年，三年的租金已经付清，经双方协商同意从新修改并签订后六年的房屋租赁协议；甲方租赁给乙方的房屋、土地的产权归属甲方所有”，根据上述内容，可以确认陈坤系该房屋租赁合同的甲方。翟山社区居委会对陈坤现为涉案租赁场地的实际使用人，亦不予否认，故陈坤作为本案原告提起诉讼主体适格。（二）关于王成立的主体资格问题。2013年2月18日，陈坤与王成立签订的《房屋租赁协议》约定“乙方签订原九年的租赁协议，已经过去三年，三年的租金已经付清，经双方协商同意重新修改并签订后六年的房屋租赁协议”。因而，该协议确认了之前2009年杨某2与杜庆和签订的房屋租赁协议的履行情况，对该事实经过王成立是明知的。此后王成立亦与杜庆和继续使用租赁物并在租赁协议履行期内按约定缴纳了房屋租金。故根据合同相对性原则，将王成立列为本案被告主体适格。（三）关于陈坤诉请王成立与杜庆和迁出陈坤位于泉山区侧房屋有无事实与法律依据问题。2013年2月18日，陈坤与王成立签订的《房屋租赁协议》约定，本协议自签订之日起，其它协议均视为无效。故本案纠纷应适用2013年2月18日《房屋租赁协议》约定处理。现协议双方约定的2019年1月31日租赁期已届满，并由陈坤此前就涉案房屋到期后不再租赁事宜向王成立进行了通知，杜庆和亦于2019年2月20日签收了陈坤发送的律师函件，故王成立应当于租赁期满后予以搬离。虽杜庆和不认可陈坤为徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证的所有权人及涉案租赁面积的使用权人，但在涉案房屋所有权证未被撤销及翟山社区居委会对租赁房屋系陈坤所有予以确认的情况下，杜庆和作为涉案房屋的共同经营与使用人，应当在王成立签订的《房屋租赁协议》期限届满后予以迁出。对陈坤要求王成立与杜庆和迁出徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证及2013年2月18日《房屋租赁协议》所涉本案房屋（约3000平方米）的诉请，予以支持。（四）关于陈坤诉请要求王成立与杜庆和拆除自建房屋部分并恢复原状是否符合双方合同约定问题。王成立与杜庆和均主张涉案房屋自建部分是杜庆和2009年后建设、杜庆和所加盖部分位于翟山社区居委会土地上，陈坤无权要求王成立拆除。但杜庆和未能提供证据证明其自建部分办理了合法建设手续，且根据2013年2月18日陈坤、王成立签订的《房屋租赁协议》中“已经过去三年，三年的租金已经付清”的约定内容可以确认，该《房屋租赁协议》认可了2009年12月28日杨某2与杜庆和签订的《房屋租赁协议》部分内容，并对相关租赁主体及内容进行了重新确认与变更。该协议约定“协议期满后，乙方所投资的建设部分，如果乙方不拆除，不要求甲方赔偿；如果乙方拆除房屋，应给甲方恢复原貌”，王成立及杜庆和对该约定均未提出异议，并由王成立与杜庆和按协议约定履行至协议到期日。故结合本案查明的事实可以确认，涉案房产的租赁主体为王成立与杜庆和。虽自建部分是杜庆和所建，但王成立作为合同相对人亦占有使用经营该自建房屋，故王成立与杜庆和在协议履行期满后均有义务拆除该自建房屋，并将租赁物恢复原状。（五）关于陈坤在本案中主张房屋占用费的计算标准是否过高问题。2013年2月18日《房屋租赁协议》已于2019年1月31日租赁期限届满，因王成立与杜庆和仍占有使用涉案房屋与场地，故应当比照原租金计算标准向陈坤支付占用期间的费用。王成立辩称应参照《房屋租赁协议》第三条约定的2018年2月1日至2019年1月31日的年租金200000元计算的主张，符合双方合同约定且不违反法律规定，予以确认。按年租金200000元平均计算，每月租金应为16666.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，一审法院判决：一、王成立于判决生效后三十日内迁出陈坤位于徐州市泉山区南侧徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证所载及2013年2月18日《房屋租赁协议》所涉本案房屋（约3000平方米）；二、王成立于判决生效后三十日内拆除徐州市泉山区南侧徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证所载及2013年2月18日《房屋租赁协议》所涉本案房屋（约3000平方米）之外的自建部分，并恢复原状；三、王成立于判决生效后十日内支付陈坤涉案租赁房屋占用费（自2019年2月1日起，按照每月16666.67元的标准计算至返还房屋之日止）；四、杜庆和对判决确认的上述一、二、三项与王成立共同承担民事责任。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，由王成立与杜庆和共同负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、陈坤、王成立诉讼主体资格是否适格；2、王成立、杜庆和有关陈坤无权要求其拆除涉案房屋中自建部分的理由能否成立；3、王成立、杜庆和有关陈坤无权要求其搬离拐角楼部分858.32平方米的主张能否成立。二审中，上诉人王成立、杜庆和提交陈坤向翟山社区居委会缴纳土地使用费的“内部结算单”（复印件）。证明翟山社区居委会与陈坤的土地使用权转让不合法。陈坤质证意见：该内部结算凭证打印件上有手写改动情形，其他内容与陈坤持有的内部结算凭证上内容一致。1、印证了陈坤持有的用地协议、内部结算凭证的真实性。2、手写体更改不是陈坤所为，陈坤的原始票据上仍然为“土地使用费”。二审中，陈坤提交涉案房屋所涉及的《国有土地使用证》（原件）（登记权利人为翟山社区居委会）；陈坤与翟山社区居委会签订的《用地协议》；2005年6月18日陈坤向翟山社区居委会缴纳“土地使用费”的《内部结算凭证》。证明对于涉案房产所占用的土地，陈坤已与翟山社区居委会达成协议，并支付了相应的费用，陈坤对涉案房产占用的土地有权使用。王成立、杜庆和质证意见：《土地使用权证》真实性不认可，一审陈坤就提交了《土地使用证》复印件，王成立、杜庆和无法查询到该《土地使用证》的登记资料。对于内部结算凭证、用地协议的真实性，庭后核实其真实性。用地协议所约定的内容，与陈坤办理涉案房屋权属证书时提交的材料相互矛盾，陈坤办理权属证书时提交的材料显示系通过拆迁受让取得房屋，但从该用地协议来看，陈坤购买了翟山居委会的土地使用权。从该用地协议所涉及内容来看，陈坤并非该集体组织成员，该用地协议属于无效协议。对上述两份证据的证明目的不予认可。一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：一、关于陈坤、王成立诉讼主体资格问题2013年2月18日陈坤（甲方、出租方）与王成立（乙方、承租方）、杨某2（公证方）签订《房屋租赁协议》约定：…甲方愿意将坐落在徐州市泉山区翟山段路南约三千平方米的房产（占地约二亩八分）租赁给乙方使用…。根据上述租赁协议内容，陈坤提起本案诉讼。陈坤符合法律规定的原告诉讼主体资格条件，王成立诉讼主体资格适格。二、王成立、杜庆和有关陈坤无权要求其搬离858.32平方米拐角楼部分的主张问题王成立、杜庆和主张涉案房产中拐角楼部分858.32平方米为其自行建造，陈坤无权要求王成立、杜庆和搬离上述858.32平方米拐角楼部分。陈坤则主张858.32平方米拐角楼部分属于陈坤建造。根据庭审中查明的事实，858.32平方米拐角楼部分属于陈坤持有的房产证所涉及房产范围，也属于双方租赁合同范围。陈坤持有的房产证也并未被王成立、杜庆和另案诉讼的行政判决予以撤销。根据现有证据，陈坤诉请王成立、杜庆和搬离858.32平方米拐角楼部分，其主张应予支持。三、王成立、杜庆和有关陈坤无权要求其拆除涉案房屋中的自建部分的主张问题庭审中双方一致认可，在所涉院落中确实存在王成立、杜庆和另行自建部分。经查，2013年2月18日陈坤、王成立签的租赁协议第六条约定“协议期满后乙方所投资的建设部分，如果乙方不拆除，不要求甲方赔偿。如果乙方拆除房屋，应给甲方恢复原貌。”根据上述合同约定内容，合同期满后，如果王成立选择拆除，则其应恢复原状；如合同期满王成立选择不拆除，王成立退场后不得要求甲方陈坤赔偿。二审中，经本院释明并询问，王成立明确“根据租赁协议第六条约定，如果陈坤主张成立的话，本案中我们不选择拆除。”根据合同内容，承租人王成立享有拆除与否的选择权，现王成立选择不拆除其自建的部分房产，则一审法院判决王成立、杜庆和拆除自建部分房产并恢复原状的判项应予调整。综上所述，因二审出现新事实，一审判决相应予以调整。根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1317号民事判决第一项，即“王成立于本判决生效后三十日内迁出陈坤位于徐州市泉山区南侧徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证所载及2013年2月18日《房屋租赁协议》所涉本案房屋（约3000平方米）。”二、维持江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1317号民事判决第三项，即“王成立于本判决生效后十日内支付陈坤涉案租赁房屋占用费（自2019年2月1日起，按照每月16666.67元的标准计算至返还房屋之日止）。”三、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1317号民事判决第二项，即“王成立于本判决生效后三十日内拆除徐州市泉山区南侧徐房权证泉山集体字第××号房屋所有权证所载及2013年2月18日《房屋租赁协议》所涉本案房屋（约3000平方米）之外的自建部分，并恢复原状。”四、变更江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1317号民事判决第四项为“杜庆和对上述判项中王成立的相关责任承担共同责任。”五、驳回陈坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，由王成立与杜庆和共同负担。二审案件受理费220元，由王成立、杜庆和负担120元；由陈坤负担100元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年九月七日书记员  侯梦池