福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5588号上诉人（原审被告）：游永才，男，1983年10月16日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：康高钗（系游永才母亲），住福建省罗源县。被上诉人（原审原告）：罗源县申源物业管理有限公司，住所地福建省罗源县城关学前新村6#202。法定代表人：林艳彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：张钊，福建华辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。上诉人游永才因与被上诉人罗源县申源物业管理有限公司(以下简称申源公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。游永才上诉请求：撤销一审判决，驳回申源公司的诉讼请求，并判决撤销所有违法违规和虚假费用及超过诉讼时效的费用，判决申源公司赔偿游永才被盗车辆等损失。事实和理由：一、申源公司2006年1月擅自承接了罗源县凤山镇阳光小区（以下简称阳光小区）物业项目，服务期间，其未经小区业委会或业主大会协商，也未经政府物价主管部门批准，擅自5次提高物业费用，明显不合理。《关于调整阳光小区物业收费标准的备案报告》（以下简称《报备报告》）未经政府主管部门审批，申源公司制作的《阳光小区业主评定单》也存在空房利用、一户多签等弄虚作假的情形，漏洞百出，不能作为提高物业费的证据。二、一审认定游永才未缴纳物业费构成违约没有依据。游永才未缴纳部分物业费系因申源公司未履行福州市物价局及福州市房产管理局印发的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》中的三级资质义务，且其多年来获取的阳光小区共用部位收益也应退还给阳光小区业主，申源公司违约在先。一审判决将个人主观感受带入判决中，对游永才关于申源公司未尽物业服务职责的辩解不予采信是错误的。另外，游永才的水费应为712.8元而非995.03元，工料费、路灯分摊费也是巧立名目，申源公司还捆绑收费，拒收游永才多次要求缴纳的水费、垃圾处理费,申源公司明显违规违约。三、申源公司于2017年6月13日才提起诉讼，其主张2015年6月13日之前的费用已超过诉讼时效。申源公司辩称，一、申源公司系具有“暂定三级”资质的国有企业，为12个住宅小区提供物业服务。因阳光小区前期物业公司解体，申源公司应政府和主管部门要求于2006年1月入驻该小区提供物业服务，期间虽未与阳光小区签订物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系。按时缴纳物业费是业主的基本义务，申源公司已提供物业服务，游永才没有理由不缴费。申源公司因原来物业费标准偏低，入不敷出，2012年11月将物业费调增至每户每月70元，因阳光小区业委会未能如期换届选举，申源公司以公开信方式告知小区业主并制作了《阳光小区业主评定单》征求意见,同时公布物业收支明细，同意调整物业费并签名的业主有178户，仅2户签名不同意，小区262户业主中257户都按期按新标准缴纳物业费，该事实说明申源公司提供的物业服务得到绝大部分业主的认可。本次物业费调整系各方协商一致，自愿公平，个别业主持不同意见是正常的，但应遵循少数服从多数原则，更不能作为拒交物业费的理由。二、申源公司并没有乱收费。阳光小区业主没有交纳住宅专项维修基金，因此公共照明和化粪池等物业维修费用由业主共同负担是合理的，2015年3月至2017年3月游永才应交的工料费才59.58元，路灯分摊费才54.69元。申源公司每月都将各户用水量告知业主，不存在多抄多记问题，游永才欠缴期间共用水373吨，水费823.15元加上公共用水分摊费171.88元合计995.03元，并无多计费用。三、游永才欠费以来，申源公司历年均有催告，本案并未超过诉讼时效，且游永才一审未提出诉讼时效抗辩，其二审提起主张不应支持。四、游永才在起诉前从未向物业反映遮阳布、塑料桶、白鸽被盗之事，2015年4月9日游永才曾向物业反映其摩托车夜间停在楼下被盗之事并报警，物业站调取了监控录像，未发现可疑人物将该摩托车开出小区门口，故其虽有报案，但无证据证明摩托车是停在楼下夜间被盗的事实。游永才主张申源公司赔偿缺乏依据。且游永才未在一审提起反诉，可另行起诉。申源公司向一审法院起诉请求：1.判令游永才向申源公司支付拖欠物业服务费1680元、路灯分摊费54.69元、代缴自来水费995.03元、工料费59.58元、垃圾处理费120元，共计2909.3元；2.判令游永才支付资金占用利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起至实际还款之日止）。诉讼期间，申源公司同意放弃资金占用利息损失。一审法院认定事实：2003年5月，阳光小区成立业委会。2006年1月，前期物业公司退出阳光小区，由申源公司入驻进行物业服务，小区业委会未提出反对意见，也未与申源公司订立物业服务合同。2012年6月，业委会届满未如期进行换届选举。2012年10月9日，申源公司拟调增从次月起的物业费，以公开信方式告知小区业主并公布物业收支明细。2012年11月，申源公司将物业费从每户55元/月调增到75元/月，同年12月1日向县物价局报备物业收费标准。2013年2月1日，申源公司公示《通知》一份，载明其从2012年11月起调增物业费，大部分业主已按新标准交纳物业费的事实，要求少数未交费业主在农历春节前缴清欠费，并拟通过民意调查，征询业主意见，是否同意其继续提供服务。事后，申源公司制作《阳光小区业主评定单》一份，要求业主“同意我司这次调增物业服务费并赞成继续为贵区服务的，请在下面表格中签字”，大部分业主已签字确认，游永才未签名，并从2015年3月起停止缴交物业费等各项费用，至2017年3月申源公司退出阳光小区，累计24个月共拖欠物业服务费1680元、路灯分摊费54.69元、代缴自来水费995.03元、工料费59.58元、垃圾处理费120元，共计2909.3元。2015年4月9日，游永才因摩托车被盗向罗源县公安局报警。一审法院认为，申源公司入驻阳光小区进行物业服务，业委会未提出反对意见，双方形成事实上的物业服务合同关系。因小区业委会届满未如期进行换届选举，申源公司直接向业主征求物业收费意见，并无不当。小区物业收费应相对统一，收费标准经大多数业主同意后，对小区所有业主具有约束力。游永才系阳光小区业主，其未履行交纳物业费等费用义务，已构成违约，依法应负支付各项费用的民事责任。物业管理是一项以提供服务为标的活动，即使法律法规规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广空间区域内动态交互的行为，游永才未提供证据证明申源公司在管理中存在的诸多问题，故对其提出的申源公司未尽物业服务职责的辩解意见不予采信。由于物业公司只承担一般意义上的保安责任，而非消灭一般违法犯罪活动，故游永才因盗窃产生的损失可待确定了实际侵权人之后就其损失另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：游永才应于本判决生效之日起10日内支付罗源县申源物业管理有限公司物业服务费1680元、路灯分摊费54.69元、代缴自来水费995.03元、工料费59.58元、垃圾处理费120元，共计2909.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由游永才负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于物业费，申源公司具备企业法人资格及物业管理服务资质，且为阳光小区提供了物业管理服务，在其服务期间业委员未提异议，故申源公司与阳光小区业主已形成事实上的物业管理服务合同关系。游永才作为业主在享受基本服务的同时，应承担缴纳物业服务费用的基本义务。本案游永才以申源公司擅自提高物业费为由拒交物业费，但在案证据显示，2012年阳光小区业委会未能如期换届选举，申源公司以公开信形式直接向业主征询物业费调整事宜，制作了《阳光小区业主评定单》,并公开了物业收支明细，结合新收费标准属于合理的市场价格、2012年12月申源公司已向县物价局报备以及调整之后绝大部分业主已按新标准缴纳物业费等事实，申源公司的上述行为并未违法违规。游永才另主张申源公司未尽物业服务职责，未能提供充分证据佐证，依据不足。因此，游永才拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。关于水费、工料费、路灯分摊费等费用，水费由申源公司代收代付，鉴于申源公司已提供明确的计算依据，且不存在违规收费问题，其代垫的水费依法应由游永才负责清偿。另外，考虑到阳光小区业主未交纳住宅专项维修资金的事实，小区公共照明、化粪池等维修费用均系必然产生的支出，游永才作为享受到维修服务的实际受益人，理应支付相应的对价，申源公司四年共收取59.58元工料费、路灯分摊费54.69元符合等价有偿原则，游永才拒交上述费用均缺乏依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，游永才一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。关于游永才的赔偿损失请求，游永才要求申源公司赔偿被盗车辆损失，因其未在一审期间提起反诉，本案不予审查，其可另行提起主张。综上所述，游永才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由游永才负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 李 杰审 判 员 陈雁兰二〇一七年十一月二十日法官助理 陈 嘉书 记 员 王 惠