广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初9063号原告：文雪娟，女，1971年8月11日出生，汉族，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：王小龙，XXX律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢红华，XXX律师事务所律师。被告：周明佳，男，1982年9月15日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄兰芬，女，1988年4月9日出生，汉族，住广东省中山市。原告文雪娟与被告周明佳、黄兰芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文雪娟及其委托诉讼代理人卢红华，被告周明佳到庭参加诉讼，被告黄兰芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告文雪娟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、被告退回定金50000元，退还首期款10000元；3、被告赔偿原告损失35万元（最终以评估差价为准）。事实和理由：2016年3月11日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，合同约定，原告向被告购买被告位于中山市××科金色家园××房，房产建筑面积为116.78平方米，总价值为54.5万元。被告应于签约之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。买卖双方须于2016年5月1日前签署《中山市房地产买卖合同》，办理递件手续。原告按约支付了购房定金5万元，还支付了1万元首期款给被告，被告在收到定金及首期款后，并未按约还清贷款、办妥解除抵押登记手续及办理递件手续。现被告的房产还被银行查封，导致本案《房地产买卖合同》无法继续履行。原告不得已向法院提起诉讼，提出上述请求，请法院依法维护原告的合法权益。被告周明佳答辩称，我当时欠案外人简永升的钱，简永升让我把房屋卖了还钱给他，要求我把房屋过户给原告，才产生了该交易，事后中介公司说我有债务问题，担保公司不愿意融资借款给我去提前还款注销抵押登记，而且当天签合同时房屋已经实际交付给原告，事后因为中介没有将我要还贷款的钱打到我帐户上，所以才没有注销第一顺序的抵押权（第一顺序抵押权人是银行，第二顺序抵押权人是简永升），第二顺序抵押我已办理注销。被告黄兰芬未提交书面答辩意见，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2016年3月11日，被告周明佳、黄兰芬作为卖方与作为经纪方的中山市东凤镇筑家房地产咨询服务部（以下简称筑家服务部）及作为买方的原告文雪娟签订编号为S8000019的《房地产买卖合同》约定卖方将位于中山市XXXXX号XXXXX幢XXXXX号的房地产转让给买方。三方约定，卖方应于签署合同之日起60工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处作为办理过户手续之用。房地产转让总价款为人民币545000元。双方在《房地产买卖合同》第十三条备注当中对付款方式及相关费用进行了约定：签订合同当天支付定金伍万元整，卖方赎楼买方当天支付肆拾万元整费用仅用于赎楼之用，该房产出买方的新房产证当天支付95000元给卖方。买方自愿支付人民币伍万元整给经纪方代理办理过户所产生的税费、按揭费、担保垫资费、杂费、交易手续费及佣金，另买方向担保公司借贷人民币肆拾万元正每月以2.5分利息共借款时间为贰个半月，共计利息费用贰万伍仟元整。双方又约定如买卖双方任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15天，守约方有权解除并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金承担定金罚则。无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付经纪方人民币15000元作为违约金；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之违约者需共同连带支付经纪方违约金人民币15000元。合同签订当天原告向被告支付30000元，两被告在《房地产买卖合同》最下方的收据一栏签名确认收到原告交付定金人民币2万元，另又由被告周明佳出具编号为1116359的《收据》确认收到原告交付的首期款10000元。被告亦将涉案商品房交付原告使用。2016年3月21日，原告又向被告周明佳交付30000元，周明佳出具编号为1116371的《收据》确认收到原告定金30000元。庭审中，被告周明佳提交两被告与案外人简永升签订的《还款协议》一份，主张因需要偿还简永升的借款才出售涉案房屋，另两被告已为配合过户办理了简永升的抵押权登记。原告表示对该份证据无异议，但与本案无关。另被告周明佳确认两被告没有向银行申请提前还贷，但认为是经纪方没有通知其去办理相关事项。另外，双方在庭审中确认涉案的中山市××科金色家园××房现市场价为93万元。另查明，被告周明佳、黄兰芬名下位于中山市××科金色家园××房的商品房先后办理了三次抵押抵押登记，其中2014年5月12日办理第一次抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司中山分行，登记的被担保主债权数额434000元，相关抵押至2017年8月24日尚未注销；2015年3月2日办理第二次抵押登记，抵押权人为简永升，登记的被担保主债权数额为80000元，相关抵押已于2016年3月21日注销；2016年4月14日办理了第三次抵押登记，抵押权人为李微辉，登记的被担保主债权数额为430000元，至2017年8月24日尚未注销。2016年4月19日，两被告上述涉案商品房因中国银行股份有限公司中山分行申请被中山市第一人民法院裁定查封，查封裁定书文号为（2016）粤2071执1729号，中山市国土资源局作查封登记。2017年2月28日，涉案商品房又因福特汽车金融（中国）有限公司申请被中山市第二人民法院裁定查封，查封裁定书文号为（2017）粤2072执117号，中山市国土资源局作轮候查封登记。到庭双方当事人确认涉案商品房的抵押权人李微辉是预备为涉案商品房提前还贷注销房贷抵押登记提供短期资金的担保公司人员。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告所签订的《房地产买卖合同》经到庭双方当事人质证确认真实，故本院认定原告与两被告之间存在真实的房屋买卖合同关系。至于被告周明佳述称是因欠案外人简永升的债务，简永升要求被告出售房屋给原告，原告对此不予确认，且无论该笔交易由何人撮合，双方均应忠实履行合同约定义务。原告虽然在签订当天（2016年3月11日）只支付了2万元定金和1万元首期款给被告，未达到合同约定的5万元，但续后已在15天内（2016年3月21日）再支付了3万元定金，未达到逾期履行合同超过15天的解除条款，故两被告仍应按约履行作为卖方的义务，即签订合同后60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。即使考虑原告迟延了10天足额支付定金的情况，给予相应时间顺延，双方所约定的提前还贷、办理解除抵押登记的期限亦早已届满。被告周明佳述称中介未通知其去银行申请提前还贷故未向银行申请，作为卖方两被告有义务排除有碍于房屋过户的相关因素，向银行申请提供还贷是两被告应尽义务，两被告不但未及时向银行申请提前还贷，在银行申请法院对涉案房屋进行查封后仍未有积极与银行协调解决，导致房屋无法办理过户，已构成违约，原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，退还5万元定金、首期款1万元应予支持，原告亦应向被告返还已交付的商品房及附属物品。至于原告要求被告赔偿违约所造成的损失，庭审中双方已确认中山市XXXXX号XXXXX幢XXXXX号的商品房现市场价为930000元，如被告按合同履行相关义务，原告按合同顺利取得涉案房屋产权需要付出的资金成本包括合同转让总价款545000元，经纪方佣金和代办过户所产的税、费共50000元，向担保公司短期借款利息费用共25000元。故原告实际价差损失为：930000元-545000元-50000元-25000元=310000元，两被告应予偿赔。被告黄兰芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告文雪娟与被告周明佳、黄兰芬于2016年3月11日签订的《房地产买卖合同》；二、被告周明佳、黄兰芬于本判决生效之日立即向原告文雪娟退回定金50000元、首期款10000元，原告文雪娟应同时向被告周明佳、黄兰芬交还位于中山市XXXXX号XXXXX幢XXXXX房的商品房和原屋内附属物品；三、被告周明佳、黄兰芬于本判决生效之日立即向原告文雪娟赔偿损失310000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由两被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，两被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  马孟秋二〇一七年十一月二十四日书记员  邓小玮陈伟华