广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初8727号原告（反诉被告）：广州房天下房地产经纪有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢淦，总经理。委托诉讼代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉欣，广东广大律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黄超，男，1962年11月19日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，第三人：广州百润物业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈可，总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。第三人：广东冠雄物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：韩香。原告广州房天下房地产经纪有限公司（反诉被告,以下简称原告）与被告黄超（反诉原告，以下简称被告），第三人广州百润物业有限公司（以下简称百润公司）、广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州房天下房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人严翔，被告黄超到庭参加了诉讼。第三人百润公司、冠雄公司经本院传票传唤，无正当理由均不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州房天下房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告签订的《房产租赁合同》已解除；2.被告向我司支付违约金32400元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年10月26日，我司与被告签订《房产租赁合同》，约定被告将广州市白云区京溪路XXX号XXX房屋租赁给我司使用，第三人冠雄公司为租赁房屋的物业管理公司。2016年底，由于我司经营策略发生调整，故我司开始与被告协商退租事宜，并表示同意按照租赁合同约定，由被告扣留保证金。但由于被告反对，双方一直未就退租事宜达成一致。2017年3月份以来，我司多次向被告提出解除《房产租赁合同》且要求搬走租赁房屋内属于我司的物资，但被告均予以拒绝。2017年3月30日，我司向被告送达了《关于房屋租赁的提前退租通知》，明确表示将于2017年4月10日解除《房产租赁合同》并搬出租赁房屋。《关于房屋租赁的提前退租通知》送达后，我司员工曾用微信就此事与被告及第三人冠雄公司进行多次沟通，但被告却始终要求我司承担超出《房产租赁合同》约定的违约责任，并以此为由不同意第三人冠雄公司对我司出具“放行条”，同时拒绝配合我司搬离存放于租赁房屋内的物资（价值约100000元），导致我司存放在租赁房屋内的电脑、桌椅等受到不同程度的损坏。2017年6月16日，我司委托律师向被告送达了《律师函》，催促被告尽快履行义务，配合我司将物资搬离租赁房屋，但被告未予回应。在此之后，我司又与被告及第三人冠雄公司进行多次沟通，均无果。我司认为，被告基于《房产租赁合同》并不享有留置权，因此无权扣留我司存放于租赁房屋内的物资。被告的行为已严重损害了我司的合法权益。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告黄超的反诉请求，原告广州房天下房地产经纪有限公司辩称，对于被告第一项诉讼请求，我司同意支付2月和3月的租金，也同意按照租赁合同的约定由被告扣留保证金作为违约金，对第一项的其他诉请不予认可。三月底我司以书面形式向被告提出了解除通知，因为被告不予同意搬离物品的行为所产生的租金属于扩大损失的部分，根据合同法的规定，守约方对于扩大损失的部分应由自己承担。此外，我司自2月起就没有向被告支付租金，但被告陈述在起诉时才知道解除合同，这与常理不符，且被告也没履行合理期限内的催告义务，我司只同意支付至2017年3月份的物业管理费和水电费，对于超出部分，我司不予认可。且被告主张的违约金标准明显过高，我司仅同意按银行同期贷款利率标准计付违约金。被告黄超辩称，我不同意原告所有的诉讼请求。关于解除双方房产租赁合同的事情，租房已经在政府备案，要解除应当是双方协商解除，合同期限至2017年11月10日结束，之前我不知道原告要解除。我认为，签订合同后，不能随意解除合同，原告要交还钥匙，还要将注册公司的地址注销，且要经过合同备案的相关部门同意才能解除合同。原告在未与我协商的情况下解除合同，我不同意原告搬离涉案场地，并且不同意支付违约金，相反，原告应向我补偿一到两月的租金。另原告在实际履行过程中，从2017年2月至8月一直未向我支付租金，经我多次催缴未果，原告已严重违约，故现提出反诉请求：1.原告向我支付2017年2月至实际交还租赁场地之日止的租金（租金按16200元/月计算）及向我支付违约金10206元；2.原告向我支付2017年3月至7月租赁场地的物业管理费2660元、水电费343元、垃圾处理费75元，共计3078元；3.本案诉讼费用由原告负担。第三人百润公司书面述称，广州市白云区京溪路XXX号XXX房属于云景商务大厦，我司不是该大厦的物业管理单位，我司与原、被告之间不存在利害关系，不存在我司不放行原告物资的情况。因此，我司不同意作为本案的第三人参加诉讼。第三人冠雄公司无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房产租赁合同、退租通知、邮寄回单、律师函、收费单、房地产权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区京溪路****（以下简称涉案场地）的登记产权人为被告。2015年10月26日，原告(乙方，承租方)与被告（甲方，出租方）签订《房产租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案场地，该房屋建筑面积为108平方米；租期自2015年10月26日起租，至2017年11月10日止，共计24个月；2015年10月26日至2015年11月10日为免租装修期；租期内该房屋的租金为每月每平方米150元，每月共16200元；首期租金乙方应于本合同签订后7个工作日内支付给甲方；除首期租金外，乙方应于当月第10个工作日前向甲方支付租金；甲乙双方约定付款方式为月付；乙方应于本合同签订后7个工作日内向甲方支付保证金，保证金为32400元；合同生效后，任何一方不得擅自解除；乙方擅自解除本合同时，甲方有权扣留保证金；如乙方没有按期履行本合同规定的支付租金义务时，则每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金的千分之一的违约金；此项违约金的支付并不免除乙方继续履行本合同规定的支付义务的责任；乙方至甲方的书面通知，如送至甲方在本合同中的指定地址，即被视为已经送达；如甲、乙双方中任一方的指定地址有变更时，须立即以书面形式通知对方；甲方地址为广州市白云区广州大道XX栋XXX等。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金32400元，被告向原告交付了涉案场地。原告向被告支付租金至2017年1月。2017年3月30日，原告向被告在合同中约定的通讯地址发出《关于房屋租赁的提前退租通知》，主要内容为：因原告公司经营策略调整，决定于2017年4月10日解除原租赁协议，退租承租房屋，并决定于2017年4月10日前从租赁房屋搬离；双方按照原租赁协议条款约定，原告向被告支付保证金32400元作为提前退租违约金，不予以退还。该通知书的送达情况显示2017年3月31日他人签收。被告否认收到上述通知书。2017年6月15日，原告向被告在合同约定的通讯地址发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起马上停止侵权行为，并在三日内配合原告搬离物资、腾退房屋。该律师函的送达情况显示2017年6月16日他人签收。被告否认收到上述律师函。2017年10月16日，在被告的配合下，原告搬离了涉案场地内属于其司所有的物品。庭审中，被告提交第三人冠雄公司出具的《收费单》拟证实2017年3月至7月期间，涉案场地产生的物业管理费、水电费和垃圾处理费。收费单显示，2017年3月至7月期间产生的物业管理费为2660元（其中2017年3月至6月为2128元）、水电费343元（其中2017年3月至6月为322元）、垃圾处理费75元（其中2017年3月至6月为60元），其中物业管理费标准为5元/平方米/月，计费面积为106.4平方米。原告对上述收费单予以确认。本院认为，原、被告就涉案场地签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。签订合同后，对合同双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告在合同履行过程中，于2017年3月30日单方向被告发出《关于房屋租赁的提前退租通知》，要求提前解除双方的租赁合同，但因原告彼时已欠付2017年2月和3月的租金，已构成违约，原告作为违约方向被告提出提前解除合同，该解除条件不成立，原告向被告发出的解除合同通知并不发生合同解除的效力，故原告要求确认双方签订的租赁合同在其司发出上述解除合同通知后已解除缺乏依据，本院不予支持。因原告向被告发出的解除合同通知不发生法律效力，故原告以被告违约擅自行使对其司物品的留置权为由要求被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。需要说明的是，虽原告的上述解除行为未发生解除合同的效力，但因原告现已向被告实际交还了涉案场地，且双方的租赁期限已届满，故双方的租赁合同已事实终止。因双方的租赁合同并未因原告向被告发出的解除合同通知而解除，故原告还应向被告支付2017年2月起欠付被告的租金、物业管理费、水电费和垃圾处理费。（一）关于原告应向被告支付租金和相关费用的期间问题。虽原告向被告发出的《关于房屋租赁的提前退租通知》因解除条件不成立而不发生解除合同的效力，但从该通知书送达情况表明，原告向合同约定的被告通讯地址发出该通知，虽送达结果为他人收，但在被告未举证其曾向原告通知更改该通讯地址的情况下，应视为被告已收到该通知书，由此，被告亦应知悉原告提出提前解除租赁合同的情况。虽此后被告未同意原告提前解除合同的意见，但原告亦未继续向被告支付涉案场地的租金和相关费用，且后又于2017年6月15日向被告发出律师函，要求配合完成搬离物资、腾退房屋。依照常理，被告作为出租人，在承租人已经用实际行为表明解除合同关系后，被告即使不认可原告的解除行为，其亦可通过追究原告相关违约责任的方式主张其权利，而不应拒绝收回涉案场地，任由扩大实际损失的发生。现有证据无法表明被告在原告多次向其要求配合腾退房屋且原告已无人员在涉案场地内使用场地后，有对此作出明确回应，故虽原告未向被告支付2017年2月起的租金和相关费用，但自被告收到原告发出的律师函三日后的次日起，即2017年6月20日起的租金和相关费用，属于因被告自身怠于行使自身权利导致的扩大损失，应由被告自行承担，故被告要求原告支付2017年2月至2017年6月19日的租金和相关费用有据，本院予以支持，对被告要求原告支付2017年6月19日至实际返还涉案场地的租金和相关费用的反诉请求，本院不予支持。根据双方签订的租赁合同约定，每月租金为16200元。经核算，2017年2月至2017年6月19日的租金共计为75060元。原告对被告提交的第三人冠雄公司出具的收费单予以确认，本院对该证据予以认定，根据收费单中明确的收取物业管理费的标准，结合计费面积，经核算，2017年3月至2017年6月19日的物业管理费为1933元。该期间的垃圾处理费和水电费应据实按照收费单中明确的数额整月计付，即垃圾处理费为60元，水电费为322元。（二）原告欠付被告2017年2月至2017年6月19日租金的行为已构成违约，应承担违约责任。被告要求原告按合同约定每逾期一天，按月租金的千分之一计付违约金确属过高，本院根据双方履行合同的情况酌定调整逾期每日按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付违约金。合同约定原告应于当月第十个工作日前向被告支付租金，为便于计算，本院将违约金起算时间统一确定为从每月15日开始计付。故原告应向被告支付的违约金情况如下：2017年3月至5月的违约金，每月分别以16200元为本金；2017年6月的违约金，以10260元为本金，上述违约金均从每月15日起按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，计至实际支付之日止，上述违约金的计付以本金为限。第三人百润公司、冠雄公司经本院传票传唤，无正当理由均不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，原告广州房天下房地产经纪有限公司向被告黄超支付2017年2月至2017年6月19日期间的租金75060元,2017年3月至6月19日期间的物业管理费1933元、水电费322元、垃圾处理费60元，上述费用共计77375元；二、本判决生效之日起五日内，原告广州房天下房地产经纪有限公司向被告黄超支付逾期支付租金违约金（其中2017年3月至5月的违约金，每月分别以16200元为本金，2017年6月的违约金，以10260元为本金，上述违约金均从每月15日起按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，计至实际支付之日止，均以本金为限）；三、驳回原告广州房天下房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告黄超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费610元，由原告广州房天下房地产经纪有限公司负担；反诉受理费1417元，由原告广州房天下房地产经纪有限公司负担867元，被告黄超负担550元。由原告广州房天下房地产经纪有限公司负担的反诉受理费于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 陶    向    军人民陪审员 刘艳柳人民陪审员叶晓敏二〇一七年十一月二十七日书 记 员 陈    玉    梅