福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0205民初2846号 原告：李凤丽，女，1984年7月25日出生，汉族，现住河南省商水县。 委托诉讼代理人：杨守强、苏宾峰，福建厦成律师事务所律师。 被告：余某，女，1987年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：林某3，男，1986年7月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：林某1，女，2010年9月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：林某2，女，2014年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告林某1、林某2的法定代理人林某3、余某，系被告林某1、林某2的父母亲。 被告林某3、余某共同委托诉讼代理人：马巍武、简麟鹤，福建铁马律师事务所律师。 原告李凤丽与被告余某、林某3、林某1、林某2房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年8月14日向法院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李凤丽及其委托诉讼代理人杨守强、苏宾峰到庭参加诉讼，被告林某3、余某及其委托诉讼代理人马巍武、简麟鹤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 诉讼请求 李凤丽请求判决：一、请求判令四被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，配合原告办理涉案房屋的产权过户登记手续；二、请求判令四被告承担本案全部诉讼费、保全费、原告的律师费。 案件事实 本院查明的事实如下： 一、房屋出卖人：余某，女，1987年6月1日出生，汉族，公民身份号码：，住福建省厦门市海沧区； 二、房屋买受人：李凤丽，女，1984年7月25日出生，汉族，公民，公民身份号码：，现住河南省商水县。 3房屋买卖合同的签订时间:2016年1月2日。 四、房屋地点:厦门市海沧区京口一期30#楼1305室（即厦门市海沧区京口里225号1305室）。下称“讼争房产”。 五、房屋总价款：55万元。 六、房款分期支付时间及金额： 2016年01月2日支付5万元； 2016年01月7日支付44万元； 七、已支付购房款：49万元。 八、合同约定交房时间:2016年1月9日之前。 九、实际交房时间:2016年1月9日，原告支付购房款后，被告将房屋交付给原告入住使用。 十、合同约定办理权属转移登记时间:被告领取一手房屋产权证后30日内。 十一、实际办理权属转移登记时间:尚未办理权属转移。 十二、合同违约责任约定：1、违约方赔偿对方5万元定金及已付房款利息并承担守约方的中介费、诉讼费、律师费。2、逾期支付房款或交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。逾期超五日，守约方有权解除合同。 十三、需要说明的其他事项：1、本案讼争房屋系拆迁安置房，在房屋交易时尚未取得土地房屋权证，无法办理过户手续。2、2016年1月7日日，被告与韩志锋办理了一份公证委托书。现讼争房产一手产权登记于四被告名下。 争点分析 一、合同应否继续履行的认定 原告主张及证据：2016年1月2日签订的协议是根据当时的市场价签订的，也是根据双方当事人的意思签订的，并无损害未成年人的权益，林某2、林某1的房产处置权进行了公证委托，其委托人是他们的父母即是本案二被告，委托内容是代理两个未成年人处理上述讼争房产，该委托经过公证，合法有效，因此房产的处分是有效的。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》约定被告将讼争房产出售给原告，合同价款为55万元，原告依约向被告支付了49万元并已装修入住。合同约定被告办出一手土地房屋权证后30日内，将讼争房产过户到原告名下。现被告已取得该房屋产权证，过户的客观条件成就，被告应继续履行合同并依约协助原告办理过户。 原告举证证据：《房产买卖协议》、《公证书》、定金收条、购房款收条、物业收费明细单、土地房屋调查表、电话通话录音记录等。 被告抗辩意见及证据：一、讼争房产所有权是共同共有，法定代理人处分被监护人的财产应基于被监护人的利益方可行使，否则处分行为无效。因此，该房屋买卖合同是无效的。二、2017年3月，厦门市政府及六个部门出台有关房产调控政策，根据规定，原告已经不具备在厦门购房的资格。违约责任在于原告。三、根据合同约定原告未能在60天内办理过户，所以被告在第二次开庭时通知原告解除合同。四、原告委托律师的代理协议花费2万元，未提交发票，且代理程序是一、二审，不能由被告承担。 被告举证证据：闽（2017）厦门市不动产权0081215-1号产权证、律师函、照片。 法院认定及理由：本案系房屋买卖合同纠纷。被告出售讼争房产是拆迁安置房，出售时产权证尚未办理。被告林某3、余某在签订合同时代其未成年子女签字系基于被监护人的利益行使法定代理。因此，该房屋买卖合同是合法有效，各方均应依约履行。原告已依照约定支付购房款，根据约定，被告应配合原告将相应房产权属变更登记至原告名下。原告请求判令被告继续履行合同以及由四被告配合办理过户手续的诉求，本院予以支持。本案中，原告李凤丽的购房资格虽然受到厦门市有关房产限购政策的影响。但是，双方签订房屋买卖协议系在限购政策出台之前，且已经支付了大部分购房款并实际占有使用该房屋。因此，其要求被告配合将相应房产权属变更登记至原告名下的诉讼请求，不违反相关规定，本院予以支持。被告认为根据合同约定原告未能在60天内办理过户，所以被告在第二次开庭时通知原告解除合同。本院认为，本案未能办理房产过户手续系因为政府限购政策的影响，而非双方的责任。因此，被告无权单方解除合同。 二、迟延履行违约责任的认定 原告主张及证据：原、被告双方签订的《房屋买卖协议》约定双方不得违约。原告依约向被告支付了49万元并已入住。现被告已取得该房屋产权证，但却屡屡提出房屋加价才给过户的无理要求。不履行合同约定，不协助办理过户事宜，已经构成违约，应承担本案的诉讼费、保全费、律师费。 原告举证证据：《房产买卖协议》、定金收条、购房款收条、物业收费明细单、土地房屋调查表、律师委托协议、电话通话录音记录等。 被告抗辩意见及证据：被告并非不愿意配合原告办理房屋所有权转移登记。被告在取得不动产权证后，及时通知原告及房屋中介，告知可办理房屋所有权转移登记。但原告提出将房屋过户给合同签订方之外的第三人不符合合同的规定，被告有权予以拒绝。因此涉案房产至今未办理房屋不动产所有权转移登记的原因在于原告，不在于被告。被告一直按照合同约定履行自己的义务，不存在任何违约行为，更无须承担诉讼费、保全费及原告的律师费，且原告委托律师的代理协议花费2万元，未提交发票，代理程序是一、二审，不能由被告承担。请求驳回原告诉求。 被告举证证据：闽（2017）厦门市不动产权0081215-1号产权证、律师函、照片。 法院认定及理由：讼争房产闽（2017）厦门市不动产权0081215-1号产权证颁证时间为2017年7月10日。被告于2017年7月24日领取产权证。2017年7月31日，被告将律师函送达给原告，告知原告办理房屋不动产所有权转移登记。被告按照合同约定履行了自己的义务，不存在违约行为，因此，不需承担诉讼费、保全费及原告的律师费。故应驳回原告诉求。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告余某、林某3、林某1、林某2继续履行与原告李凤丽于2016年1月2日签订的《房产买卖协议》。 二、被告余某、林某3、林某1、林某2应于本判决生效之日起十日内协助将厦门市海沧区京口一期30#楼1305室房产（即厦门市海沧区京口里225号1305室）的权属转移登记至原告李凤丽名下。 三、驳回原告李凤丽的其余诉讼请求。 案件受理费1800元，减半收取900元，由原告李凤丽负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 尤泽明 二〇一七年十一月六日 （） 代书记员 张茜茜 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。