黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民初144号原告（执行案外人）：赵学柱，男，1957年4月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省林甸县。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。法定代表人：胡勇，总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。被告（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。法定代表人：马硕，总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，大庆市金地房地产开发有限公司行政人事部经理，住大庆市龙凤区。原告赵学柱与被告大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）、大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）执行异议之诉一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵学柱、被告国高公司委托诉讼代理人刘文佰、金地公司委托诉讼代理人王明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵学柱向本院提出诉讼请求：1、不得执行红岗新城X室；2、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2012年，金地公司与河南华盛有限公司签订了房屋抵押协议，河南华盛公司又将此房屋于2013年1月4日置换给原告，并于2013年1月4日将房屋交付给原告使用，并已实际装修入住。因金地公司的原因未办理过户手续，但该房屋实际已归原告所有。2015年，金地公司与国高公司因民间借贷纠纷一案发生在原告实际取得房屋所有权之后，所以法院不应该查封原告合法所得的房屋。根据《法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定。原告认为，原告和被告金地公司抵偿合同合法有效，应当保护，房屋产权属于原告，法院无权对该房进行查封和执行，法院查封程序违法，被告国高公司的债权不能优先申请人的物权，依法提出执行异议申请，但大庆市中级人民法院作出了（2017）黑06执异19号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，故原告诉至法院。国高公司辩称：1、大庆中院（2017）黑06执异19号裁定正确，应予以维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28条、第29条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人”，而案外人所主张权利的标的物系抵款房，并非此意义上的消费者，故其异议请求不符合《规定》第29条关于消费者物权期待权的保护范围，不能排除法院执行。2、本案原告主张的物权期待权及涉案房产依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条不得查封的观点是错误的，其理由依法不能成立。最高院在《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》指导案例中明确：“没有履行过户登记手续的以物抵债协议不能形成优先于一般债权的物权期待权，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的给予买卖所产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，以物抵债协议产生的权利未超过债权之维度，并无任何物权之属性”。3、涉案房屋至今产权仍归金地公司所有。案外人河南华盛公司与金地公司达成“房屋抵押协议”及原告与河南华盛公司之间形成的“置换”，均具有“以物抵债协议”的性质，原告并据此占有涉案房屋，但涉案房屋的产权至今仍为金地公司所有。根据法院及最高院司法解释，以物抵债需要实践、清偿，仅有合意，未实际履行物权转移的，债务并未消灭。以物抵债只是在原告与金地公司之间形成新的债权代替原给付，不动产以物抵债需要登记为要件，本案标的因未办理不动产登记变动，原告不能取得涉案房屋的物权，被告为保证生效文书实现的可能性，在诉前提供有效担保，对金地公司的物权予以有效查封，在判决生效后申请强制执行，执行标的物为被执行人金地公司拥有物权的财产，查封及执行并无不当。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。金地公司辩称：1、对原告陈述事实没有异议；2、支持法院的依法裁定；3、请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的大庆市中级人民法院（2017）黑06执异19号执行裁定书复印件一份，二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；2、原告提交的商品房预约单、收据、更名审批表复印件各一份，因该组证据所涉及的被告金地公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；3、原告提交的交房承诺书、进户手续流程会签单、入住通知单复印件各一份及收据一份，本院对其真实性予以确认。本案经审理认定事实如下：大庆市红岗区红岗新城X室的房屋为金地公司承建并所有。2013年1月4日，案外人毛瑞丰与金地公司签订商品房预约单一份，金地公司将涉案房屋以397440元的价格出售给毛瑞丰，金地公司于当日出具收到397440元的收据一份。2013年10月23日，因毛瑞丰欠原告劳务费，故毛瑞丰将涉案房屋抵账给原告，并办理了更名手续。涉案房屋于2013年交付给原告，但由于金地公司相关手续正在陆续办理中，故现暂时无法为业主办理房屋产权证。后因被告国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，大庆市中级人民法院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决金地公司偿还国高公司借款本金2000万元及利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起判决生效之日止按年24%支付逾期利息。在该案审理过程中，2015年12月10日，大庆市中级人民法院依国高公司的申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封金地公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3600万元的财产，次日，法院将协助执行通知书及查封裁定书送达至大庆市房产管理局，大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书回执证实预查封大庆红岗新城项中房屋，该裁定及协助执行通知书查封了涉案房产。判决生效后，国高公司向本院申请执行，2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行，红岗法院于2016年11月14日立案执行。原告对执行标的提出书面异议，本院于2017年3月22日作出（2017）黑06执异19号执行裁定书，驳回原告赵学柱的异议请求，故原告诉至法院。另查，2017年1月3日，金地公司向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为原告的异议请求能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，一、毛瑞丰从金地公司处购买涉案房屋，有双方签订的商品房预约单及收据予以证实，真实有效。依据原告提供的更名审批表，可以证实毛瑞丰将涉案房屋抵账给原告系双方真实意思表示，双方虽未签订大庆市房屋产权管理局统一制式的商品房买卖合同，但是更名审批表上有房屋坐落、面积、总价、购买人的基本情况等事项，具备买卖合同构成的主要条款，且不违反国家法律强制性规定；二、依据更名审批表，能够证明原告以抵劳务费的形式缴纳了全部房款；三、依据原告提供的交房承诺书、进户手续流程会签单、入住通知单及收据等证据，证实涉案房屋于2013年已交付给原告，即在本院2015年12月10日对房屋查封前，已实际占有该房屋；四、因被告金地公司相关手续未完备，故现无法办理产权过户手续，原告并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本案予以支持。综上所述，原告赵学柱的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行红岗新城X室房屋。案件受理费7262元(缓交到申请执行前)，由被告大庆国高房地产开发有限公司、大庆市金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2017）黑06执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 董 凤审判员 王 丹审判员 于志友二〇一七年十一月八日法官助理李军志书记员屈淑荣附相关法律条款：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。