北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初11226号原告：王卉，女，1971年9月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘海屏，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：温梦宇，北京大成律师事务所律师。被告：邹凡，男，1986年3月25日出生，职业不详，户籍地湖北省孝感市。第三人：北京宜居兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：崔町宇，经理。委托诉讼代理人：徐岩，男，1989年8月10日出生，北京宜居兴业房地产经纪有限公司职员，住北京市北京经济技术开发区。原告王卉与被告邹凡、第三人北京宜居兴业房地产经纪有限公司（以下简称宜居兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法适用普通程序由审判员肖爽担任审判长，与代理审判员渠阳振、人民陪审员刘秀敏共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王卉及其委托诉讼代理人刘海屏、温梦宇，第三人宜居兴业公司法定代表人崔町宇及其委托诉讼代理人徐岩到庭参加诉讼，被告邹凡经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王卉向本院提出诉讼请求：：1、判令解除原告王卉和被告邹凡、第三人宜居兴业公司签署的购买北京经济技术开发区荣华南路7号院1号楼17层2004号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：YJ-03-000186）及《补充协议》；2、判令被告邹凡向原告王卉返还购房款497万元；3、判令被告邹凡按照房屋总价款的20%向原告王卉支付违约金，计104万元；4、判令被告邹凡向原告王卉赔偿居间服务费损失4万元；5、诉讼费用由被告邹凡承担。事实和理由：2017年2月15日，原告王卉通过第三人宜居兴业公司介绍，与被告邹凡签署编号为YJ-03-000186的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”）及其补充协议，约定原告王卉购买被告邹凡名下位于北京经济技术开发区荣华南路7号院1号楼17层2004号房屋（房屋所有权证号：X京房权证开字第XX**号），购买价款540万元，分笔支付。2017年3月28日，原、被告双方签订了《合同补充协议》，将房屋价款改为525万元。后，双方于2017年4月12日再次协商将房屋价款改为520万元。该房屋上共设定两笔抵押登记，第一顺位抵押担保债权金额170万元，第二顺位抵押登记担保债权金额290万元，被告应于2017年3月10日前办理上述抵押注销手续，于注销抵押登记之日起的10内办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告依约于2017年2月15日向被告支付定金5万元，并于2017年2月23日、3月6日、4月20日、2017年4月20日分别向被告支付房款290万元、170万元、32万元，合计金额497万元。截至目前，涉案房屋抵押登记注销手续已经办理完毕，但被告未按照合同约定为原告王卉办理房屋权属转移登记，原告王卉无法取得《房屋所有权证》，被告的上述行为已构成违约，现涉案房屋已被另案查封，无法办理过户手续，合同目的无法实现。故诉至法院。被告邹凡经本院合法传唤未到庭参加应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人宜居兴业公司述称，对原告王卉主张的事实无异议，同意原告王卉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告王卉依法向本院提交以下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、《居间服务合同》；3、购房款付款凭证及收条；4房屋所有权证。被告邹凡、第三人宜居兴业公司未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人宜居兴业公司对原告王卉提交的证据均无异议。被告邹凡经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃在庭审中举证、质证的权利。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年2月15日，被告邹凡（出卖人、甲方）与原告王卉（买受人、乙方）在第三人宜居兴业公司（居间方、丙方）的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定出卖人将坐落于北京市北京经济技术开发区荣华南路7号院1号楼17层2004房屋（以下简称涉案房屋）出卖给买受人，建筑面积154.73平方米，房屋成交价格为5400000元。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行（亦庄支行）1700000元贷款和个人抵押二抵2900000元，抵押登记日期为2014年9月1日及2016年11月。关于房屋权属转移登记，双方约定自合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在过户后7日前将该房屋交付给买受人。关于房屋交易具体事宜，双方约定乙方于2017年2月15日前向甲方支付购房定金50000元，乙方于2017年3月10日前向甲方支付第二笔购房定金4600000元，乙方于过户当日前将购房款750000元以建委资金监管方式支付给甲方；甲方应于2017年2月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续；自该房屋办理注销抵押登记手续之日起10内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，双方约定甲乙双方任何一方逾期履行补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方出现下列情形之一的构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行补充协议第一条约定的义务超过30日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；未如实告知第二条第（一）项信息，导致乙方和丙方损失的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取的乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行补充协议第一条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方有权继续收佣，已收取不予退还。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告邹凡（出卖人、甲方）与原告王卉（买受人、乙方）及第三人宜居兴业公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，合同约定乙方承担本次房屋交易的居间服务费81000元。原告王卉于2017年2月23日向第三人宜居兴业公司支付居间服务费40000元。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第六条规定个人购买应当符合：1、名下在京无住房和商办类房产记录；2、在申请购买之日起，在京连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。2017年3月28日，被告邹凡（出卖人、甲方）与原告王卉（买受人、乙方）签订《合同补充协议》，协议约定甲乙双方签订的北京市存量房屋买卖合同继续履行，但因国家政策变动，乙方不能满足国家要求的购房资格，甲乙双方协商将原合同价款从5400000元改为5250000元，解除抵押后甲方配合并同意乙方找朋友、亲戚、公司、各种方式来把此房屋过户到指定人名下所有，按乙方提出的方法过户视为交易完成。2017年4月12日，双方再次签订《合同补充协议》，协议约定甲乙双方协商将原合同价款从5400000元改为5200000元。合同签订后，原告王卉分别于2017年2月15日、2017年3月6日通过自己账户向被告邹凡支付定金50000元、购房款1700000元，原告王卉通过朋友周冲的账户分别于2017年2月23日、2017年4月20日向被告邹凡支付购房款2900000元、320000元，共计4970000元。被告邹凡对原告王卉支付的以上购房款分别出具收条，收条显示其已收到上述定金及购房款。另查，涉案房屋于2017年4月11日被本院另案查封，查封期限为三年，截至法庭辩论终结前，该查封仍未解封。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告邹凡经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。被告邹凡（出卖人、甲方）与原告王卉（买受人、乙方）签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2份《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同及协议的约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方约定甲方应于2017年2月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。被告邹凡未能按照约定于2017年3月10日之前办理抵押注销手续，从而导致原告王卉在房屋新政出台之后没有资质购买涉案房屋，致使合同目的不能实现。另由于涉案房屋已被北京市大兴区人民法院查封，双方不能在约定期间办理房屋所有权转移登记手续，合同目的亦无法实现，上述情形符合《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定的构成根本违约的条件，宜居兴业公司亦对原告王卉诉讼请求并无异议，故原告王卉主张解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方之间签订的合同解除后，原告王卉已向被告邹凡支付定金及购房款4970000元，被告邹凡应返还原告王卉，故原告王卉主张被告邹凡返还购房款，于法有据，本院予以支持。被告邹凡违约系合同解除的原因，故被告邹凡应当按照合同约定支付违约金，故对于原告邹凡主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于居间服务费损失，基于违约责任与损失不得并举之原则，且考虑到违约金足以覆盖该损失，故对于原告王卉的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王卉与被告邹凡于二〇一七年二月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，原告王卉、被告邹凡及第三人北京宜居兴业房地产经纪有限公司于二〇一七年二月十五日签订签订的《补充协议》；二、被告邹凡返还原告王卉已支付定金及购房款4970000元（于本判决生效后十日内履行）；三、被告邹凡支付原告王卉违约金1040000元（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回原告王卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53200元，由被告邹凡负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽代理审判员  渠阳振人民陪审员  刘秀敏二〇一七年十一月二十日书 记 员  舒 博-8-