江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初7977号 原告:苏明勇，男，1976年9月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：程小娟，女，1981年11月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。 被告：冯祝业，男，1954年7月2日生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，现住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：李前飞，中国人民解放军73011部队法律顾问处律师。 被告：南京高业房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市浦口区柳洲东路19号天润城第八街区07幢106室。 法定代表人：赵秀琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王政，江苏苏源律师事务所律师。 原告苏明勇、程小娟与被告冯祝业、南京高业房产经纪有限公司（以下简称高业经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法由审判员黄维独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏明勇、程小娟的委托诉讼代理人刘强、被告冯祝业及委托诉讼代理人李前飞、被告高业经纪公司的委托诉讼代理人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏明勇、程小娟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿损失200000元。2、判令两被告承担诉讼费用。事实及理由：冯祝业为其子冯勃购买房屋，于2016年9月23日在高业经纪公司与其签订《房地产买卖中介合同》（实际购房人及贷款人为冯勃）。合同签订后，冯祝业支付定金和首付款。南京市政府出台了限购政策后，冯祝业、冯勃认为其具备购房资格，要求继续履行合同。其在2016年10月9日用首付款偿还了公积金贷款，办理了房屋解押手续；与此同时，冯勃为此开具的非本市户籍居民家庭购房证明，高业经纪公司向其出具了承诺书，承诺在12月5日前办理房屋的过户手续并按揭款可以下款。此后，其与冯勃、高业经纪公司曾在2016年11月中旬共同去办理涉案房屋的过户手续，由于冯勃的原因导致房屋过户手续未能办理。冯祝业诉至法院要求返还购房款，其认为冯祝业应当赔偿自己因此遭受的损失。综上所述，冯祝业、高业经纪公司的行为给自己造成了巨大的经济损失，故诉至法院，请求判如所请。 被告冯祝业辩称：苏明勇、程小娟称其为冯勃购房及双方共同到房产交易中心办理过户手续纯属虚构，涉案合同系其与苏明勇、程小娟签订，是为自己买房，其也没有委托冯勃去处理相关房屋购买及过户事宜。2.因南京市限购政策导致合同无法正常履行，并没有给苏明勇、程小娟造成损失，反而因此有获利行为。请求驳回苏明勇、程小娟的诉讼请求。 被告高业经纪公司辩称：诉争的合同无法履行是因政策的变化，在合同履行过程中没有违约方。苏明勇、程小娟要求的损失没有法律依据也无合同约定。请求驳回苏明勇、程小娟的诉讼请求。 经审理查明，冯祝业原系宿迁市宿迁青华中学退休教师，于2014年退休，并于当年领取养老保险。冯祝业及其妻子孙淑华的户籍自2011年即属于宿迁市沭阳县。 2016年9月23日，冯祝业（乙方）、苏明勇与程小娟（甲方）及高业经纪公司（丙方）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其共有的位于南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区××室房产（建筑面积115.03平方米，以下简称案涉房屋）出售给冯祝业，总价款为239万元；甲乙双方签约当日，乙方支付甲方购房定金5万元；乙方借给甲方30万元，用于2016年10月30日前办理案涉房屋解押手续，解押后7个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款；乙方于房屋产权送件当日另支付甲方部分房款84万元；如解押后因不可抗力致使合同不能履行，甲方应在30天内将乙方支付的解押款共计30万元还给乙方，超出期限，按每日万分之五支付给乙方补偿；甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款金额为119万元等等。该合同乙方落款处为冯祝业本人签名。合同签订当日，冯祝业向苏明勇、程小娟方支付购房定金5万元，苏明勇出具收条。2016年9月29日，冯祝业由其妻子孙淑华向苏明勇、程小娟支付房款30万元用于苏明勇、程小娟解除案涉房屋上设立的抵押。2016年10月9日，苏明勇、程小娟用冯祝业已支付的30万元办理了案涉房屋的解押手续。 2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布宁政办发[2016]143号《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，该文件规定：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。 2016年11月5日，冯祝业之子冯勃向高业经纪公司出具收条，载明冯勃向高业经纪公司支付房屋过户手续费2万元，如房屋不能过户，则2万元予以退还。 2016年11月28日，冯勃申请开具“非本市户籍居民家庭购房证明”。 2016年12月9日，冯祝业短信通知苏明勇、程小娟要求退还定金及购房款，遭到拒绝。 上述合同签订及履行过程中，冯祝业未向苏明勇、程小娟提交冯祝业之子冯勃委托冯祝业购买案涉房屋的任何材料，苏明勇、程小娟也未提交证据证明冯勃曾委托冯祝业购买案涉房屋。冯勃亦系非南京市户籍人士，且也未在南京市缴纳社会保险。 2017年，冯祝业诉至南京市鼓楼区人民法院，要求退还定金及购房款。该院于2017年4月28日作出（2017）苏0106民初455号民事判决：一、冯祝业、苏明勇、程小娟与南京高业房产经纪有限公司于2016年9月23日就买卖南京市浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区××室房产签订的《房地产买卖中介合同》于2016年12月9日解除；二、苏明勇、程小娟于本判决生效之日起十日内向冯祝业退还定金5万元及购房款30万元，两项合计35万元；三、苏明勇、程小娟于本判决生效之日起十日内向冯祝业支付违约金（以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年12月9日计算至本判决确定给付上述款项之日止）。后苏明勇、程小娟不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，该院于2017年9月4日作出(2017)苏01民终5035号民事判决：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初455号民事判决第一项、第二项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初455号民事判决第三项；三、驳回冯祝业的其他诉讼请求；四、驳回苏明勇、程小娟的其他上诉请求。 另查明，苏明勇具有房产中介经纪人执业证书，其与程小娟系南京苏旺房产经纪公司股东，二人系夫妻关系。苏明勇同时还在南京苏旺房产经纪公司担任经理职务。 庭审中，苏明勇、程小娟陈述，冯祝业、高业经纪公司有共同违约行为，因其提前还贷，造成公积金贷款与商业贷款利息差损失83426.63元；另冯祝业没有及时支付购房款导致其在另购房屋时没有足额支付购房款，向他人借款600000元周转，还款时支付了他人125000元的利息。冯祝业、高业经纪公司对此均不予认可。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，房地产买卖中介合同、承诺书、公积金贷款合同、贷款还款申请书、个人贷款结清证明、购房合同、收条、付款凭证、民事判决书等证据在卷证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。苏明勇、程小娟认为冯祝业、高业经纪公司有共同违约行为，给其造成了巨大经济损失为由，要求冯祝业、高业经纪公司共同赔偿经济损失200000元，本院认为南京市中级人民法院已生效的(2017)苏01民终5035号民事判决认定，冯祝业经高业经纪公司居间与苏明勇、程小娟签订《房地产买卖中介合同》是当事人真实意思表示。三方签订的《房地产买卖中介合同》在履行期间，由于南京市人民政府出台房地产市场调控政策，冯祝业因受上述调控政策的限制，无法通过正常途径购买涉案房屋。虽然买卖双方及高业经纪公司仍在设法规避政策，以促使买卖合同继续履行，但造成合同无法履行的根本原因是房地产市场调控政策的出台，冯祝业与高业经纪公司不存在违约行为，故对苏明勇、程小娟的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告苏明勇、程小娟的诉讼请求。 本案受理费4300元，已减半收取2150元，保全费1520元，合计3670元，由原告苏明勇、程小娟负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费4300元。 审判员 黄 维 二〇一七年十一月十三日 书记员 蒋德萍