云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2504民初1938号原告（反诉被告）：常洪有，男，1975年9月30日出生，汉族，居民，住泸西县。原告（反诉被告）：杨苇，女，1975年10月24日出生，汉族，居民，住泸西县。原告（反诉被告）常洪有、杨苇的委托诉讼代理人：程兴春、程浩宸，云南兴春律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：红河春天房地产开发有限公司，住所地：弥勒市。法定代表人：裴文俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：飞扬，男，系该支公司职工，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）常洪有、杨苇与被告（反诉原告）红河春天房地产开发有限公司（以下简称“红河春天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常洪有、杨苇的委托诉讼代理人程兴春，被告（反诉原告）红河春天公司的委托诉讼代理人飞扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）常洪有、杨苇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告预收购房款2463948元、预收维修基金29077.95元；3.判令被告自2014年5月12日起按月利率8.1789‰支付原告购房款、维修基金资金占用费直至退还全部购房款之日（暂计算至2017年9月11日为2493025.95元×8.1789‰×40月=815608.40元）；4.判令被告支付原告支砌挡墙费用300000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：我们系夫妻。2014年5月12日，我们与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），我们购买被告开发的红河春天·高夫一品61号房屋，《合同》签订当日，我们支付购房预付款2463948元及维修基金29077.95元给被告。《合同》签订时，被告承诺于2015年内交房，并划定我们房屋外花园界址，由我们自行支砌花园挡墙。《合同》签订后合同由被告收执，我们多次向被告索要《合同》并要求明确交房时间，被告均以种种借口推脱。被告未按约定交付房屋且未提供《合同》给我们，导致我们合同目的不能实现，为维护我们的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决支持我们的全部诉讼请求。被告（反诉原告）辩称：本案中先违约的是原告方，原告方未按时支付房款，依据合同约定由于原告方未按时支付房款，我公司没有理由交付房屋给原告方，现我公司不同意解除合同，而挡墙是原告方自行搭砌，属于非法建筑，不应由我公司承担该费用。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告剩余购房款2450000元；2.判令反诉被告支付反诉原告3000元违约金（2014年5月19日至2014年6月19日），并按上述2450000元应付未付款年利率6%的标准支付反诉原告自2014年6月19日起至实际支付之日的违约金（暂计算至2017年10月19日为490000元）；3.判令反诉被告将建盖的挡墙等地方附着物拆除并恢复原状；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:我公司与反诉被告于2014年5月12日签订红河春天二期产权式度假酒店2013第（061）号《商品房购销合同》（建设工程规划许可证号：弥规**），约定反诉被告购买由我公司开发的红河春天二期产权式度假酒店一标段，商品房总价款4913948元，付款方式为按揭贷款，反诉被告应在2014年5月12日前支付首付款的50.14%，即2463948元，反诉被告应当在2014年5月19日前向我公司提供按揭贷款有关资料并协助办理按揭贷款手续，逾期交付或不按我公司要求协助办理按揭贷款手续的按逾期付款违约责任处理。《商品房购销合同》签订后，反诉被告仅支付了我公司部分购房款，剩余2450000元房款尚未支付。反诉被告签订合同并接房后，私自违反弥勒市规划局规划违法建盖挡墙等设施，给房屋产权证的办理造成严重影响。有鉴于此，为维护我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持我公司的反诉请求。原告（反诉被告）辩称：一、我们无违约行为，我们与反诉原告签订《商品房购销合同》后，反诉原告以合同要拿到房管所备案为由，未提供合同给我们，但我们根据签订合同时的导购员小张的要求，按时提交了办理按揭贷款的资料，并到弥勒市建设银行在贷款申请资料上签字，我们已按时提交按揭贷款资料给反诉原告，不存在违约行为。二、反诉原告应当支付其指示我们砌筑挡墙开支的工程款。我们与其他二位朋友相约购买反诉原告开发的房屋，反诉原告将砌筑挡墙，增加花园面积作为售房条件。之后，我们将砌筑挡墙工程发包给云南昊洪建筑有限公司施工了1个月。施工期间，反诉原告还到现场指定砌筑挡墙的位置，并对施工方案提出意见，如果我们砌筑挡墙的行为违反规划，完全是由反诉原告造成的。反诉原告应赔偿我们经济损失，自行拆除其指示我们砌筑的挡墙，并与我们解除售房合同，退还购房款给我们。综上所述，反诉原告的诉讼请求不能成立，请法庭依法判决驳回反诉原告的诉讼请求，判决支持我们本诉的诉讼请求。针对争议事实，常洪有、杨苇向本院提交证据：1.居民身份证复印件2份，欲证实常洪有、杨苇的自然情况及诉讼主体资格。2.发票联、收据各1份，欲证实2014年5月12日，常洪有、杨苇支付红河春天公司购房预付款2463948元、维修基金29077.95元，共计2493025.95元。3.云南省农村信用社农村合作银行展期协议编号：2016年专属字第082501号借款展期协议复印件1份，欲证实常洪有、杨苇主张资金占用费利率系按照同期弥勒市农村信用社贷款利率计算。4.挡墙砌筑施工合同、挡土墙收方统计、收据各1份，设计图纸2份，欲证实常洪有、杨苇支砌挡墙的情况。红河春天公司向本院提交证据：1.商品房购销合同1份，欲证实⑴.常洪有、杨苇未按照商品房购销合同约定足额支付红河春天公司购房款；⑵.双方对逾期付款的违约责任进行了约定。2.云南省地方税务局通用机打发票业务联复印件1份，欲证实⑴.常洪有、杨苇未按商品房购销合同约定足额支付红河春天公司购房款；⑵.双方对逾期付款的违约责任进行了约定。本院依职权调取的证据：现场查勘图1份及现场照片打印件10份，欲证实本案诉争房屋及挡墙的现场情况。经举证，常洪有、杨苇提交的证据1、2，红河春天公司无异议；证据3，红河春天公司认为与本案无关；证据4，红河春天公司认为支砌挡墙系常洪有、杨苇与第三方的事情，无法确认其真实性，费用不应由公司承担。红河春天公司提交的证据1，常洪有、杨苇对合同中有常洪有、杨苇签字的页码无异议，但认为没有其签字的页码无法确认是否系合同内容，同时已经提交贷款资料给银行，贷款无法获得通过不是自己原因造成；证据2，常洪有、杨苇无异议，认为能证实支付购房款给红河春天公司的情况。本院依职权调取的证据，常洪有、杨苇及红河春天公司均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：常洪有、杨苇提交的证据3与本案无关，不能证明常洪有、杨苇欲证明的事实，不予采信；证据4，证据之间相互印证，且与本院查勘现场的情况一致，能证明常洪有、杨苇欲证明的事实，予以采信。红河春天公司提交的证据1，有常洪有、杨苇签字及捺印和红河春天公司盖章，能证明红河春天公司欲证明的事实，予以采信；证据2，与常洪有、杨苇提交的证据2中的发票联相互印证，能证明常洪有、杨苇向红河春天公司支付购房款2463948元的事实，予以采信。本院经审查认定事实如下:常洪有、杨苇系夫妻，红河春天公司系从事房地产开发、经营的有限责任公司。2014年5月12日，常洪有、杨苇（作为乙方）与红河春天公司（作为甲方）签订了合同编号为红河春天二期产权式度假酒店2013第（061）号《商品房购销合同》、《补充协议》，约定常洪有、杨苇购买红河春天公司开发的红河春天二期产权式度假酒店一标段第A组团第61幢的商品房一套，房屋建筑面积为529.69㎡，总价款为4913948元，交房时间为2014年10月30日前。《商品房购销合同》第六条约定，乙方于2014年5月12日前支付首付款50.14%，即2463948元，剩余49.86%，即2450000元由乙方委托甲方办理银行按揭贷款支付，乙方应于2014年5月19日前向甲方提供按揭贷款有关资料并协助甲方办理按揭贷款手续，逾期交付或不按甲方要求协助办理按揭贷款手续的按逾期付款违约责任处理。第八条约定，乙方未按本合同第六条约定付款，按下列[一]种方式处理：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按下列[2][3]种约定承担违约责任……2.乙方应按应付未付款的0.005%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。3.若乙方逾期付款超过60日，则视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，乙方必须协助甲方办理退房手续。第九条约定，若甲方逾期交房超过60日，乙方有权解除合同。如乙方解除合同的，自甲方收到乙方解除合同通知之日起，本合同及《补充协议》予以解除，甲方有权将该商品房另行出售，但甲方应向乙方退还已付款项。如乙方在甲方逾期交房满60日的7日内不向甲方提交书面通知行使解除权的，则本合同继续履行，双方另行签订交房期限的补充协议。合同还对交接、甲方关于价内装饰、设备标准的违约责任等进行了约定。《补充协议》第十五条约定，乙方承诺，在签订购房合同及补充协议之日，按建筑面积55元/平方米的标准缴清甲方代收代缴的公共维修基金29077.95元。常洪有、杨苇于2014年5月12日向红河春天公司支付了购房首付款2463948元及维修基金29077.95元，合计2493025.95元。2014年5月20日，该合同在弥勒市房管所办理了登记备案手续。2014年7月，常洪有、杨苇与云南昊洪建筑有限公司签订挡墙砌筑施工合同，约定由其承建诉争房屋的挡墙砌筑工程，2014年8月3日，常洪有、杨苇支付云南昊洪建筑有限公司支砌挡墙费用299628元。现常洪有、杨苇以红河春天未按期交房为由诉至本院，红河春天公司以常洪有、杨苇未按时支付剩余购房款为由提起反诉。另查明，截止庭审时常洪有、杨苇向红河春天公司购买的商品房工程已经完工，但尚未交房。常洪有、杨苇支付了首付款后，按约定向红河春天公司提供按揭贷款的有关资料，但按揭贷款办理未获银行批准，剩余购房款2450000元至今未予支付。诉讼中，经本院现场查勘，诉争房屋东南边向东南方向依次为覆盖有塑料薄膜的土地、常洪有和杨苇平整的土地（沿挡墙位置有树木）、常洪有和杨苇用石头支砌的挡墙以及覆盖有杂草的山坡。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，常洪有、杨苇与红河春天公司双方于2014年5月12日签订的合同编号为红河春天二期产权式度假酒店2013第（061）号《商品房购销合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效。合同签订后，双方当事人应按合同约定履行各自义务。常洪有、杨苇应按合同约定支付购房款的义务，红河春天公司应按约定按时交付房屋的义务。实际上，常洪有、杨苇在向红河春天公司支付了首付款后，按约定向红河春天公司提供按揭贷款的有关资料，但按揭贷款未获银行批准，剩余款项未予支付。贷款未获批准的原因，双方均未举证证明。合同约定的交房时间为2014年10月30日，且合同约定如常洪有、杨苇在红河春天公司逾期交房满60日的7日内不向红河春天公司提交书面通知行使解除权的，则本合同继续履行，双方另行签订交房期限的补充协议。至2015年1月7日，已满67天，常洪有、杨苇在此期间内享有解除权，超过此期间，解除权消灭。常洪有、杨苇主张其未持有《商品房购销合同》不清楚该解除权期间，但未提交证据予以证明。常洪有、杨苇于2017年9月7日向本院起诉，明显已超过约定的解除权的除斥期间，根据双方签订的商品房购销合同及补充协议约定，常洪有、杨苇已超过解除权除斥期间，合同不应解除，双方应按照约定继续履行合同，并另行签订交房期限的补充协议，在该协议继续履行的前提下，常洪有、杨苇主张解除双方签订的商品房购销合同，返还其已付购房款2463948元、维修基金29077.95元，并支付自2014年5月12日起按月利率8.1789‰支付购房款、公共维修基金资金占用费直至退还全部购房款之日的诉讼请求，本院不予支持；主张由红河春天公司支付常洪有、杨苇支砌挡墙费用300000元，因常洪有、杨苇未提交证据证实其支砌挡墙系经过红河春天公司的同意，且在商品房购销合同继续履行的前提下，该诉讼请求本院不予支持。红河春天公司反诉主张要求常洪有、杨苇支付剩余购房款2450000元并支付自2014年5月19日起至2014年6月19日止的3000元违约金，以及以应付未付款2450000元按年利率6%的标准支付自2014年6月19日至实际支付之日的违约金，根据《商品房购销合同》第六条及《补充协议》第四条第一款规定，常洪有、杨苇已按约定向红河春天公司提供按揭贷款的有关资料，按揭贷款未获银行批准，红河春天公司未举证证明系因常洪有、杨苇的原因未能与银行签订按揭贷款合同而导致购房合同及补充协议无法履行，故常洪有、杨苇应继续支付红河春天公司剩余购房款2450000元，但不承担违约责任；反诉主张要求常洪有、杨苇将违法建筑的挡墙等地方附着物拆除并恢复原状，因红河春天公司未能举证证明挡墙位置原来的状况，且支砌挡墙后现为修葺平整的土地，并未对房屋造成不良影响，故该诉讼请求，本院不应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十五条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）常洪有、杨苇与被告（反诉原告）红河春天房地产开发有限公司于2014年5月12日签订的合同编号为红河春天二期产权式度假酒店2013第（061）号《商品房购销合同》、《补充协议》继续履行。二、由原告（反诉被告）常洪有、杨苇于判决生效后三十日内一次性支付被告（反诉原告）红河春天房地产开发有限公司剩余购房款2450000元。三、驳回原告（反诉被告）常洪有、杨苇和被告（反诉原告）红河春天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35670元，减半收取计17835元，由常洪有、杨苇负担。反诉案件受理费30344元，减半收取计15172元，由红河春天房地产开发有限公司负担2542元，由常洪有、杨苇负担12630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  孙云霞二〇一七年十一月二十四日书记员  王海旭