广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初6704号原告：铁伟东，男，1975年7月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告：胡淑贞，女，1978年11月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区，上列两原告的共同委托代理人：李庆波，广东民诚众信律师事务所律师。被告：广州市中展投资控股有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道301号之二（首层）。法定代表人：魏洁生。委托代理人：邹和利，广东增泰律师事务所律师。原告胡淑贞、铁伟东诉被告广州市中展投资控股有限公司（以下简称中展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡淑贞、铁伟东的委托代理人李庆波、被告中展公司的委托代理人邹和利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡淑贞、铁伟东向本院提起诉讼请求：一、中展公司向胡淑贞、铁伟东支付延迟交楼违约金13075.1元；二、中展公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月7日，胡淑贞、铁伟东与中展公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定胡淑贞、铁伟东以653754元向中展公司购买广州市增××××城街金马香颂居香颂环街7号1203房，胡淑贞、铁伟东已经支付全部购房款，中展公司应在2014年12月31日前将合同约定标的房屋交付胡淑贞、铁伟东使用，但中展公司未能按照合同规定的时间将符合交房标准的房屋交付给胡淑贞、铁伟东使用。为此，胡淑贞、铁伟东多次向中展公司要求支付延迟交房违约金，未果。为维护胡淑贞、铁伟东合法权益，胡淑贞、铁伟东才诉至法院。被告中展公司辩称：1、涉案房屋所属建设工程项目于2014年4月1日竣工验收合格，并于2014年12月28日取得竣工验收备案表，另外涉案房屋于2014年12月26日前已经满足供水、供气、供电及通邮的必要居住条件，取得相关证明。原告已经签署房屋交接确认书，书面确认被告在约定期限内将符合双方约定标准的房屋交付给其使用。2、被告不存在延期交付房屋的违约行为，无需向原告支付延期交付房屋违约金。根据原告所签署的房屋交接确认书所记载的内容，被告是在双方约定期限内交付房屋，并且交付的标准也符合双方约定。即使原告签署房屋交接确认书的落款日期已经超过双方最先签署的商品房预售合同第十三条所约定被告应于2014年12月31日交付房屋的期限，但原告作为完全民事行为能力人，其在签署房屋交接确认书时已经确认交付的时间符合双方约定，交付的标准也符合双方约定，因此，退一步说，即使交付的时间超过了2014年12月31日，也应视为原、被告双方对交付时间及交付标准进行了另行约定。这是双方对自身权利的合法处分，应当依法予以保护。3、原、被告双方在合同中对延期交付房屋的违约金标准的计算方式并无约定，所以违约金应以原告的实际损失为计算基础。根据双方合同补充协议第六条第四款第三项的约定，延期交楼经确认属甲方责任的，甲方承担延迟交房的违约金最多不超过乙方所购房屋总价的2%，根据该约定，表明了双方没有约定违约金计算方式，只是约定了违约金上限。经审理查明：2013年6月7日，胡淑贞、铁伟东（乙方、买方）与中展公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……金马香颂居（自编号1、2、3栋）第香颂环街7号幢12层1203号房(下称该商品房)，房屋地址：增城市荔城街金马香颂居香颂环街7号（香颂环街7号）1203房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）653754元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见附件七：《商品房买卖合同》补充协议第六条。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……”。该合同附件七为《补充协议》，约定“为甲乙双方经协商一致，订立如下补充协议，作为对《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）的修改和补充；买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。……四、关于逾期付款的违约责任（对合同第十条的补充及修改）1、乙方逾期付款超过合同约定的时间，乙方应自逾期之日起至实际付款之日止每日以房价款总额的0.2‰支付违约金，合同继续履行。……六、……4、对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料由甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。如甲方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但甲方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，甲方不承担延期交房的违约责任。延期交楼经认定确属甲方责任的，甲方承担延迟交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的2%。……十七、关于明示事项：1、甲方已在本项目销售现场向乙方明示法律法规规定和本合同约定应明示文件、证书及重要提示。乙方已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无异议；……”。2013年6月21日、2014年5月26日，中展公司出具了两张发票给胡淑贞、铁伟东收执，确认收到购房款653754元。2014年12月4日，中展公司与广州供电局有限公司签署《供用电方案协议》，该协议载明的供电地址为增××××城街三联村（金马香颂居）。2014年12月17日，广东增城市邮政局荔城投递部（站）（甲方）与中展公司（乙方）签署《定位妥投协议书》，该协议载明“金马香颂居环街1-11号；金马香颂居香颂街1、3号；增城大道301号采取定位妥投通邮方式，将报刊和邮件投递到金马香颂居售楼处收发室或值班室”。2014年12月26日，广州市增城自来水有限公司出具一份《供水证明》，载明广州市增××××城街三联村开发的金马·香颂居一期工程1-6座自来水管网经我司水压试验合格，现正式通水。2014年12月31日，原增城市城乡建设管理局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表显示的项目名称为（金马香颂居）住宅、商业、公建（自编号1-3栋）、住宅（自编号4-6），工程地点为增××××城街三联村。该表注明涉案房屋所涉工程于2014年12月30日收讫备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2015年3月21日，胡淑贞签署一份《房屋交接确认书》，该确认书上载明“广州市中展投资控股有限公司广州市悦美物业管理有限公司：本人已购买金马香颂居环街7栋1203房，现确认贵公司已按购房合同所约定的交付日期将本人所购单元交付给本人使用，同时该单元的交楼标准符合双方约定的标准，……”。2017年4月28日，广州东部发展燃气有限公司出具一份《关于金马香颂居查询一期工程燃气开通情况的复函》，该复函载明金马香颂居（地址：增城区增城大道301号）一期工程香颂环街5、6、7、8栋（自编号：1A、2B、2、3栋）的供气工程已于2014年8月2日完工，2014年8月6日建设单位、承包施工单位、设计单位、监理单位及广州东部发展燃气有限公司对上述广州市燃气输配及应用工程进行了交工验收，认为该工程已按合同施工，经检验该工程符合设计要求和有关技术标准，已通过验收，具备通气条件。为了查明案件事实，本院分别发函至广州供电局有限公司增城供电局、广州市增城自来水有限公司、广州东部发展燃气有限公司以及中国邮政集团公司广州市增城区邮政局，了解涉案房屋的永久通电、永久通水、永久通气、永久通邮情况。广州供电局有限公司增城供电局2017年9月30日复函载明“……一、广州供电局有限公司与广州市中展投资控股有限公司就其投资建设的金马香颂居小区第一期工程（包括金马香颂居香颂五街、香颂环街3号至11号等合计690户）于2015年5月29日签订了《高压供用电合同》……二、金马香颂居一期项目于2015年6月3日安装电表及送电，其用电性质属于居民生活永久永电。”；广州市增城自来水有限公司2017年9月11日复函载明“……二、我公司已于2015年1月向广州市中展投资控股有限公司开发的位于增××××城街金马香颂居小区提供永久性生活用水。三、我公司对上述房地产项目的供水方式是总表供水，小区内供水管理和服务由开发商或物业公司负责……”；广州东部发展燃气有限公司2017年9月25日复函“我司于2015年8月26日与广州市中展投资控股有限公司就增××××城街增城大道金马香颂居香颂环街5-11号（工程规划编号：1#-A、1#-B、2-6#楼）居民住宅申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气，该住宅范围于2015年8月27日符合我司的供气服务条件。经查，来函附件中案号为（2016）粤0183民初6704……号案件的涉案房屋包含在上述开户合同的供气范围内。我司又于2016年6月12日与广州市中展投资控股有限公司就增××××城街增城大道金马香颂居香颂环街1-4号、香颂五街……居民住宅申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气，该住宅范围于2016年6月15日符合我司的供气服务条件。经查，来函附件中案号为（2016）粤0183民初6720、6671、6715、6694号案件的涉案房屋包含在上述开户合同的供气范围内。另查，来函附件中案号为（2016）粤0183民初6749号案件的涉案房屋不包含在我司与广州市中展投资控股有限公司签订的《管道燃气开户合同》的供气范围内。”；中国邮政集团公司广州市增城区邮政局2017年9月10日复函载明“……经查，由广州市中展投资控股有限公司开发的位于增××××城街金马香颂居小区楼盘，经验收符合通邮条件，于2015年9月8日批复增××××城街金马香颂居香颂环街1-11号、荔城街增城大道301号、荔城街金马香颂居香颂街1、3号通邮，于2016年6月10日批复增××××城街金马香颂居一、二、三、五、六街通邮。”本案审理过程中：一、胡淑贞、铁伟东与中展公司确认门牌××、2、3、4，自编号7、8、9幢是二期，其他是一期。二、胡淑贞、铁伟东主张其只是形式上收楼，房屋存在质量问题，且没有完成四通，不符合交楼条件，涉案房屋钥匙寄存在开发商处。三、胡淑贞、铁伟东主张中展公司要求胡淑贞、铁伟东签署房屋交接确认书才改造房屋并出示《收款收据》，中展公司认为是原告自行委托他人改造房屋与其无关。四、胡淑贞、铁伟东主张合同附件关于约定违约金不超过2%的条款是霸王条款。五、胡淑贞、铁伟东主张签订合同时，中展公司并未公示合同文本及附件。本院认为：胡淑贞、铁伟东主张其与中展公司签订《补充协议》的第六条第4款中“延期交楼经认定确属甲方责任的，甲方承担延迟交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的2%”是霸王条款。对此本院作以下分析：一、当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中胡淑贞、铁伟东和中展公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方自愿订立的，合同中约定的内容并未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定。二、《补充协议》中已载明中展公司已在销售现场向胡淑贞、铁伟东明示本合同约定应明示文件、证书及重要提示，胡淑贞、铁伟东已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，并无异议等内容，胡淑贞、铁伟东在《补充协议》的每一页中签名确认，且胡淑贞、铁伟东未提供证据证明在签订合同时提出了异议，亦未有证据证明上述合同是在被胁迫或违背其真实意思表示的情形下签署的。综上，胡淑贞、铁伟东主张上述条款是霸王条款，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，本院认定胡淑贞、铁伟东与中展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。关于交房条件的问题。根据合同的约定，中展公司应在2014年12月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付胡淑贞、铁伟东使用。经查明，虽然涉案房屋是在2015年1月符合永久通水、2015年9月8日符合永久通邮、2015年6月3日符合永久用电、2015年8月27日符合永久通气的居住条件，但胡淑贞、铁伟东在其签署的《房屋交接书》中确认其已在合同约定的交付日期接收涉案房屋。因此中展公司辩称其已于合同约定的交房日期将涉案房屋交付给胡淑贞、铁伟东使用，理据充分，本院予以采纳。胡淑贞、铁伟东以中展公司迟延交付涉案房屋主张迟延交楼违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡淑贞、铁伟东的全部诉讼请求。案件受理费126元，原告胡淑贞、铁伟东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  林月满人民陪审员  刘晓燕二〇一七年十一月九日书 记 员  阮柳静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。