上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初25499号原告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王德斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：付先来。委托诉讼代理人：成文霞。被告：上海珩杨实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张平，该公司总经理。委托诉讼代理人：施忠。委托诉讼代理人：顾子乾，上海申如律师事务所律师。被告：施忠，男，1969年3月31日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：顾子乾，上海申如律师事务所律师。原告上海金盛家居市场经营管理有限公司与被告上海珩杨实业有限公司(以下简称珩杨公司)、施忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付先来、成文霞及被告上海珩杨实业有限公司的委托诉讼代理人施忠、顾子乾，被告施忠及其委托诉讼代理人顾子乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金盛家居市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将其非法占有的银都路XXX号35馆10号商铺返还给原告；2、判令两被告支付原告自2017年1月1日起至实际返还商铺之日的使用费，按照1.10449元每平方米每天*165平方米*此期间的天数来确定；3、判令两被告支付原告自2017年1月1日起至实际返还商铺之日的违约金，按照1.10449元每平方米每天*165平方米*2*此期间的天数来确定。事实和理由：原告和被告珩杨公司于2016年4月份签订《市场合同》，被告珩杨公司承租原告位于银都路XXX号35馆10号面积为165平方米的商铺从事销售活动，租赁期限是自2016年4月27日起至2016年12月31日止。但是在市场合同签订后，被告珩杨公司将上述商铺交付给被告施忠实际经营。合同期限届满前，原告曾以公告形式于2016年12月27日通知包括被告施忠在内的市场内所有商户，要求包括被告施忠在内的市场内所有商户最晚于2017年2月1日前将所承租的房屋交付给房屋所有人即小业主。合同届满后，原告曾多次告知被告要求被告将其占有的商铺返还给小业主，但被告仍然不管不顾。2017年5月14日原告和小业主共同至被告非法占有的展位同被告施忠本人进行协商，要求立即将其非法占有的商铺返还给小业主并支付自2017年1月1日起至实际返还商铺的占用使用费，但是被告仍然强词夺理、胡搅蛮缠，就是不返还商铺给业主。2017年5月16日，原告再次以书面形式告知被告施忠让其搬走，被告施忠仍然我行我素。市场合同期限届满，合同自然终止，两被告应当将其承租的房屋返还给原告，但事实上，两被告非法占用使用该商铺至今，依据市场合同第九条第三款规定：“合同终止时，乙方如不能将摊位及时归还，则从合同终止之日次日起至场地归还为止，乙方仍需要支付场地使用费(按照合同摊位使用费标准予以计算)及其他相关费用，并按双倍摊位使用费的标准向甲方支付违约金。发生的其他损失，乙方应一并予以赔偿。”且根据市场合同第一条第一款得知承租的面积是165平方米，根据市场合同第三条第一款第一项得知承租场地的费用按照1.10449元/天平方米计算。故自2017年1月1日起至2017年7月30日止共计212天，两被告应当支付使用费38,635.06元、违约金77,270.12元(具体算法同诉讼请求)。两被告非法占有使用所承租房屋的行为，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失，原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告珩杨公司、被告施忠共同辩称，关于第一项诉讼请求，其现在没有地方去，所以无法返还。关于第二项诉讼请求，不同意支付，因为从2016年12月31日以后就不收房租了，是公告的，到2017年6月1日才开始起算的，因为在2017年1月1日-2017年6月1日期间市场是在整顿，一直在关门停电，原告已经不参与经营了，这段时间的租金应免除。从2017年6月1日开始政府有人接手后，就正常可以经营了。关于第三项诉讼请求是原告的单方条款，不认可，也不同意支付。被告施忠是借用被告上海珩杨实业有限公司场地进行经营，不是租赁合同的当事人，租金也不是被告施忠支付的，故原告将被告施忠作为当事人不合理；关于违约金，被告认为双方签订的市场合同是原告的格式条款合同，约定的违约金过高，其认为从公平角度，请求减少违约金。本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，由原告(作为出租方，甲方)、被告珩杨公司(作为承租方，乙方)签订《市场合同》(合同编号JJ-2016-63)，约定甲方将位于银都路XXX号35楼10号165平方米的摊位出租给乙方开展约定的经营活动。合同约定场地租赁期限自2016年4月27日起至2016年12月31日(含装修期)。租赁期届满后，乙方如需继续承租该摊位，应于上述租赁期届满前2个月向甲方书面提出，如果甲方不同意继续租赁该摊位，双方租赁关系自本合同期届满之时终止。如甲方同意乙方继续租赁该摊位，则双方应于上述租赁期届满30日之前就有关租赁条件协商一致并另行签署租赁合同。合同第三条第1项约定摊位使用费，乙方摊位使用费1.10449元/平方米/天计算，租赁期内共计45,378元，大写肆万伍仟叁佰柒拾捌圆整(含增值税销项税额)。合同第四条保证金第1项约定乙方应于合同签订之日向甲方交纳12,000元的保证金。第8项约定本合同解除或终止时，经甲方确认下列条件全部满足之日起一年后，保证金无息返还乙方：(1)乙方已付清一切应付款项……。合同第五条押金第2项电表押金约定，乙方于合同签订之日，每个电表向甲方支付300元的电表押金，退场时将电表磁卡(如有)和完好的电表交付甲方确认后，凭收据原件无息退还。第3项营业员押金，约定乙方于合同签订之日，每个摊位向甲方支付1,000元的营业员押金。当乙方销售人员出现违纪现象时，甲方有权动用营业员押金进行罚款。发生扣罚情形的，乙方应于7日内补齐，退场时凭收据原件无息退还。合同第九条摊位返还第3项，约定合同终止时，乙方如不能将摊位及时归还，则从合同终止日次日起算至场地归还为止，乙方仍需向甲方支付场地使用费(按本合同摊位使用费标准予以计算)及其他相关费用，并按双倍摊位使用费的标准向甲方支付违约金。发生其他损失，乙方应一并予以赔偿。合同还就其他内容作了约定。合同签订后，原告交付涉案商铺给被告珩杨公司，被告珩杨公司交由被告施忠(对外使用“杨施忠”)无偿使用该商铺。被告珩杨公司支付保证金12,000元及电表押金300元及营业员押金3,000元(1,000元*3)，以上共计15,300元，原告确认收到上述款项。原被告确认由珩杨公司支付租金至2016年12月31日止，之后未再支付费用，现涉案商铺仍由被告施忠继续使用中。另查明，2017年5月14日，原告、被告施忠及涉案商铺业主就涉案商铺后续租赁事宜进行协商，但协商未果。上述事实，由原告提供的《市场合同》、被告施忠的名片、现场照片，被告提供的发票联三份等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于原告提供的公告及照片，该证据无法认定其真实性，故本院不予采信。本院认为，原告与被告珩杨公司签订的《市场合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。首先，关于商铺返还问题。根据双方合同约定，涉案商铺的租赁期限至2016年12月31日已届满，对于是否继续承租，被告珩杨公司并未按照合同约定向原告主张，且原告明确不同意被告珩杨公司继续承租，故在租赁期限届满的情况下，被告珩杨公司应将涉案商铺予以返还，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持，现商铺由被告施忠在使用，故被告施忠作为实际使用人应予以搬离，再由被告珩杨公司将商铺返还给原告。第二，关于使用费问题。根据庭审查明情况，被告珩杨公司将商铺无偿提供给被告施忠使用，而被告施忠在租赁期限届满后仍继续使用商铺，故根据合同相对性，被告珩杨公司作为承租人应向原告支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日的商铺使用费，该使用费计算标准按照原租赁合同约定标准并无不妥，且有合同依据，故本院对原告要求支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。第三，关于违约金问题。根据双方合同约定，被告珩杨公司逾期返还商铺须按双倍摊位使用费的标准支付违约金，现被告珩杨公司在合同到期后仍不返还商铺并继续使用的行为已违反了双方的合同约定，应承担相应的责任，本院对原告要求支付违约金的诉讼请求予以支持，原告虽然按合同约定主张违约金，但金额明显偏高，被告也要求降低，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将原告主张的违约金金额调整为按每日50元计算，计算至实际返还之日止。关于原告要求两被告承担连带责任，该主张既无法律规定也无合同依据，故对此本院不予支持。关于押金返还，依据本案市场合同相关约定，现返还条件尚未具备，故本案中对此不作处理。关于被告辩称意见，其未举证加以证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告施忠于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区银都路XXX号35楼10号商铺；二、被告上海珩杨实业有限公司于被告施忠搬离之日起三日内将上述商铺返还给原告上海金盛家居市场经营管理有限公司；三、被告上海珩杨实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海金盛家居市场经营管理有限公司支付房屋使用费(单价按1.10449元/平方米/天，面积按165平方米，从2017年1月1日起算至实际返还之日止计算)；四、被告上海珩杨实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海金盛家居市场经营管理有限公司支付违约金(按50元/天，从2017年1月1日起算至实际返还之日止计算)；五、驳回原告上海金盛家居市场经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,309.05元，由被告上海珩杨实业有限公司负担(于本判决生效后十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一七年十一月二十二日书记员  谭静贤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。