广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初3345号原告：谢恩平，男，1970年11月出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：刘敏，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：陈凤霞，女，1984年4月出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所实习律师。原告谢恩平与被告陈凤霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢恩平委托诉讼代理人刘敏，被告陈凤霞及其委托诉讼代理人李慧、张文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢恩平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的租赁合同关系；2.被告向原告支付拖欠的租金36250元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至清偿日止），税费2100元，水电费2081元，合计40431元。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求明确为：被告向原告支付2016年12月15日至2017年3月14日期间的租金36250元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至清偿日止），2016年8月至2017年3月14日期间的税费2100元，2016年8月15日至2017年3月14日期间的水电费2081元，合计40431元。事实和理由：2016年6月15日原告与被告签订了《租赁合同书》，原告将位于中山市古镇新兴中路148号之二首层天花（约6米至12米）和二楼南边里面天花租赁给被告使用。门市天花每年租金145000元，每3个月交租一次，提前15天交租，先交租后使用。合同约定承租方违约出租方有权没收押金并收回门市天花使用权。2016年12月份开始被告以各种理由拖欠租金，之后更是偷偷搬走。原告虽多次催收但未有结果。原告谢恩平就其诉请提供如下证据：1.房屋租赁合同；2.律师信及快递单。被告陈凤霞辩称：1.原告所租赁物存在瑕疵，签订合同时，原告承诺为被告修补，但一直拖延，是违约在先。2016年6月15日，原告与被告签订《合同租赁书》，约定原告将位于中山市古镇新兴中路148号之二首层天花和二楼南边里面天花租赁于被告使用。而事实上，原告所租赁的门市天花存在破洞的现象，合同签订时，原告向被告口头承诺会立刻补好。但合同签订时后，原告并没有即刻履行承诺，补好破洞。因为被告租赁天花用于经营灯饰生意，破洞现象严重影响被告的生意。期间被告反复催问原告，但原告直到11月份才粗略地用木板填补住破洞。原告不讲信用的行为，属于违约，根据《合同法》的规定，此时被告享有解除合同的权利。且2017年2月24日，被告搬离时，也通知了原告。被告的押金28000元原告也一直没有退还。2.被告搬离后，随即介绍了被告的亲戚去承租原告的门市天花，原告实际上并没有遭受损失。如上所述，被告解除合同是于情于理，更何况被告是行使自身合法的合同解除权。3.原告所要求的租金数额是错误的。双方的租赁合同约定每三个月交租金36250元，实际上，被告系从2016年12月15日至搬离日（2017年2月24日）期间没有向原告缴纳租金，期间并没有满三个月，故所拖欠租金不是36250元，而是大概28000元，另加水电费2081元，税费2100元，共计32181元，扣除被告于签订合同时交付于原告的28000元押金，故被告共欠原告的租金只是4181元。被告陈凤霞就其辩解提供证据如下：微信聊天记录、短信。被告陈凤霞申请证人唐某出庭作证，唐某述称：陈凤霞是唐某的舅妈，陈凤霞告诉唐某，谢恩平有个铺位要出租，没说天花有洞。唐某刚开始没注意有个洞，后来挂样板时才发现有个洞，现状是有两个白色的板在那里。唐某三个月的租金是33750元。经审理查明：谢恩平与陈凤霞签订《租赁合同书》，约定谢恩平将中山市古镇新兴中路148号之二首层天花和二楼南边里面天花出租给陈凤霞使用，租赁期限从2016年6月15日至2019年6月14日止，押金为28000元，每年租金为145000元，每三个月交租一次，租金为36250元，陈凤霞必须提前15天以现金或转账方式交租，不接受其他任何方式交租，即先交租后使用。在租赁期间，陈凤霞自行负责电费1.2元/度，税收300元，公共自来水、电及饮用水和门市一起分担，除此无其他费用。租赁期限内，未经谢恩平书面同意，陈凤霞不得擅自安装、改建、扩建或者改变门市的内部结构，设计、设备及设施。如因陈凤霞或其应负责的其他人的原因造成门市结构及相关设施损坏，陈凤霞应负责修缮及承担相应费用，并赔偿因此造成谢恩平的全部损失。如门市其附属设施出现或发生妨碍安全，正常使用的损坏或者故障时，陈凤霞应及时通知谢恩平，并及时采取有效措施防止损坏或故障的扩大及采取维修措施，以尽力减少损失。陈凤霞逾期五天未支付租金及水电等其他费用，谢恩平有权进行停电，并对陈凤霞的产品进行处理，处理的财产及费用归谢恩平。如陈凤霞违约，谢恩平有权收回其使用权并没收、押金；如谢恩平违约，陈凤霞有权向谢恩平索赔双倍押金，且返还陈凤霞本季度剩余租金。双方签订合同后，谢恩平按照合同约定将涉案租赁物交付陈凤霞使用，陈凤霞亦向谢恩平支付了押金28000元。陈凤霞因资金问题无法支付租金，遂于2017年2月24日离开上述租赁物，陈凤霞亦于当日告知谢恩平，谢恩平表示陈凤霞离开租赁物前需付清租金，但陈凤霞未向谢恩平付清租金、水电费、税费等费用便离开了。谢恩平于2017年3月15日将涉案租赁物出租给案外人唐某。陈凤霞称，因其介绍案外人唐某继续承租涉案租赁物，即便其不再承租租赁物，谢恩平实际上也没有遭受经济损失。对此，谢恩平认为唐某是于2017年3月15日才与其建立新的租赁合同关系，陈凤霞欠下的租金款是从2016年12月15日开始，与新的承租者没有任何的关系，陈凤霞对谢恩平的损失也是显而易见的，且新的承租者的租金比原合同的租金降低，进一步的造成了谢恩平的损失，故陈凤霞的上述说法没有事实依据。本院认为，谢恩平与陈凤霞的房屋租赁合同关系合法有效。陈凤霞已搬离涉案租赁物，谢恩平亦于2017年3月15日将涉案租赁物出租给他人使用，故谢恩平与陈凤霞签订的《租赁合同书》于2017年3月15日解除。陈凤霞称，谢恩平没有维修好天花板洞，系谢恩平违约在先，陈凤霞离开租赁物是行使其自身合法权利。本院认为，谢恩平已履行义务维修涉案租赁物，且涉案租赁物存在的瑕疵，不足以作为解除合同的依据。陈凤霞未有付清租金等费用便离开涉案租赁物，已构成违约，谢恩平有权没收陈凤霞支付的押金28000元，陈凤霞应向谢恩平支付2016年12月15日至2017年3月14日期间的租金36250元及相应利息，2016年8月至2017年3月14日期间的税费2100元，2016年8月15日至2017年3月14日的期间水电费2081元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告谢恩平与被告陈凤霞签订的《租赁合同书》于2017年3月15日解除；二、被告陈凤霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢恩平支付2016年12月15日至2017年3月14日期间的租金36250元及利息（从2017年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；三、被告陈凤霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢恩平支付2016年8月至2017年3月14日期间的税费2100元及2016年8月15日至2017年3月14日的期间水电费2081元；四、驳回原告谢恩平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元（原告已预交），由被告陈凤霞负担，被告在支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一七年十一月十四日书记员  黄锦祺