宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初1482号 原告：宁波市鼎天物业管理有限公司，住所地宁波市镇海区招宝山街道南大街66号三楼，统一社会信用代码91330211780420726J。 法定代表人：叶卓君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南虹，浙江宇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡璐莹，浙江宇豪律师事务所律师。 被告：宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司，住所地宁波市镇海区庄市街道光明村王大路，统一社会信用代码91330211713309577J。 法定代表人：郑敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：俞艳霜，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞雄，浙江同舟律师事务所律师。 原告宁波市鼎天物业管理有限公司（以下简称鼎天物业公司）与被告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司（以下简称华通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告提出财产保全申请，要求保全被告价值1352383.53元的财产，本院依法裁定予以准许并采取了相应的财产保全措施。本案公开开庭进行了审理。原告鼎天物业公司的委托诉讼代理人南虹、蔡璐莹，被告华通公司的委托诉讼代理人俞艳霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎天物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告向原告支付金色荣湾78套房屋自2017年1月1日起至2020年1月31日止（此前已交付的房屋计算至实际交付之日止）按每月3元/平方米计算的前期物业综合服务费，共计1207106.79元；2.判令被告向原告支付上述物业费自起诉之日起至实际履行日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系宁波市镇海区庄市街道光明路88号金色荣湾小区房产的开发公司，原、被告于2011年8月15日签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，期限三年，合同期满业主大会未成立的，该合同自动续期，物业服务费用主要包括综合服务费每月3元/平方米、日常维修费每年2元/平方米等；合同约定已竣工但尚未出售或因被告原因未能按时交给物业买受人的，物业服务费用应当由被告承担。现被告有78套房屋在未交付期间的物业服务费用尚未支付给原告。经原告催讨，被告于2017年支付了394040.73元，余款一直未付。 被告华通公司辩称，一、被告对于原告提供的房屋交付时间及清单有部分异议。二、对物业费的计算标准有异议，根据双方的对账，双方是按每月2.5元/平方米的基础上打7折计算的，都是原告盖章确认的，且本案涉及的房屋都是空置房屋，已经交付给业主的也是每月2.5元/平方米，按双方之前对账的每月2.5元/平方米的基础上打7折是合理的。 原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据： 1.前期物业服务合同一份，拟证明原告与被告就镇海区“金色荣湾”小区存在物业管理服务关系。2.水岸青城（金色荣湾）实测绘报告书一份，拟证明镇海区“金色荣湾”小区系被告开发建设，以及该小区的房屋详情。 经质证，被告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。 3.现场送达照片、邮寄单据一组，拟证明原告已经向被告进行物业费的催缴，但被告至今未履行付款义务。 经质证，被告称对此不清楚，本院对该证据形式上的真实性予以认定。 被告向本院提交的证据有：金色荣湾2017年-2019年7月（空置）物业费汇总表，拟证明原、被告对物业费进行过对账及具体的物业费收费标准（每月2.5元/平方米再打7折）和欠费情况。 经质证，原告未对该证据提出异议，但认为被告并未实际按对账情况付款。本院对该证据形式上的真实性予以认定。 审理中，原、被告各自提供了房屋结算清单一组，拟证明房屋实际交付时间。双方对其中76套房屋的交付时间意见一致，本院予以认可。对10#01和28#05两套房产的交付时间双方有争议，各自提交了房屋结算清单，在无法查清事实的情况下，应由原告承担相应的举证责任，故本院对被告提交的房屋结算清单记载的房屋交付时间予以认定。 经审理，本院查明事实如下：2011年8月15日，原告鼎天物业公司与被告华通公司签订《前期物业服务合同》一份，载明：1.被告选聘原告对金色荣湾低层联排住宅小区实施前期物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，综合服务费为每平方米每月3元；2.物业已竣工但尚未出售或者因被告原因未能按时交给买受人的物业，其物业费用由被告全额交纳；3.物业服务费用按年交纳，业主或使用人应在每年物业服务费用起算日对应月份末及时交纳；4.合同期限自2011年8月15日起至2014年8月14日止；合同期满，业主委员会尚未成立的，本合同自动延续。 根据原告提供的清单，78套房产自2017年1月1日计算至2020年1月31日（其中已交付给买受人的房产计算至实际交付之日）按每月3元/平方米计算的物业费共1601147.52元。其中10#01房产面积355.63平方米，原告计算至2019年5月23日，本院以被告提供的房屋结算清单认定交付时间为2018年2月12日，相差15个月零11天，相应物业费为16394.54元；28#05房产面积360.51平方米，原告计算至2019年7月8日，本院以被告提供的房屋结算清单认定交付时间为2017年3月31日，相差27个月零8天，相应物业费为29489.72元。综上，上述78套房产全额的物业服务费为1555263.26元（1601147.52元-16394.54元-29489.72元）。被告于2017年已支付物业费394040.73元。 审理中，被告提出原告尚欠被告水电费41694.56元。因原告未予以认可，双方可另行依法解决。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，原、被告间存在合法有效的物业服务合同关系，被告华通公司理应按照约定向原告支付物业服务费。现被告逾期未付，原告要求被告支付相应的物业管理服务费，于法有据，应予支持。对于长期空置的物业，原告投入较少，原告按合同收费有违公平原则并导致双方利益严重失衡，应根据合同法第五条进行调整，根据本案实际情况，该部分物业服务费全额调整为合同约定服务费的70%。被告主张原告应在每月2.5元/平方米的基础上七折收取物业服务费，但被告提供的证据尚不足以证实双方就此达成一致协议，本院对被告的该辩称意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司支付原告宁波市鼎天物业管理有限公司计算至2020年1月31日止的物业服务费1088684.28元（1555263.26元×70%），扣除被告已支付394040.73元，被告尚应支付原告694643.55元，并支付原告自2020年5月7日起至实际履行日止（以694643.55元为基数）按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波市鼎天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15664元，减半收取7832元，由原告宁波市鼎天物业管理有限公司负担3325元（已预交），被告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司负担4507元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。被告宁波市镇海华通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市鼎天物业管理有限公司财产保全申请费5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 吴绍海 二〇二〇年九月三日 法官助理 夏 娇 代书记员 辛璐贤