广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13093号上诉人（原审被告）：李灵，女，1985年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县。委托诉讼代理人：莫飞祥，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许丽芳，女，1983年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省博罗县。上诉人李灵因与被上诉人许丽芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。李灵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回许丽芳的全部诉讼请求；2.许丽芳承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决程序严重违法，剥夺了李灵反诉的诉讼权利。李灵于2020年3月35日向法庭提交反诉状，一审庭审中审判员表示因李灵提起反诉已超过法定期限，口头告知对李灵的反诉不予受理。但依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，在法庭辩论结束前，李灵均可提起反诉，并未超过法定期限。李灵代理人向审判员据理力争时，审判员转而又说该法条并非是强制性规定，法庭可以不予受理。对此，李灵认为，本案中李灵提起的反诉请求符合反诉的实质要件，且是在开庭前一周提出的，完全可以合并审理，人民法院就应当合并审理。该法条是强制性的规定应予以适用，且受理反诉也有利于节约诉讼成本，减少当事人诉累。但本案审判员却无视诉讼法规定，无正当理由不予受理。退一步讲，即使审判员认为有正当理由不受理，也应该出具书面裁定，给予李灵对不予受理份裁定上诉的机会，李灵代理人于第二次开庭时已提交书面要求出裁定，但一审审判员仍然无视，剥夺了李灵的反诉权利。二、一审法院认定事实、适用法律严重错误，对许丽芳根本违约行为视而不见，对李灵依照合同约定行使解除权的合法行为认定是“以自己的行为表明不履行主要债务”，有失公正。一审法院既然认定李灵在2019年10月10日前多次催缴许丽芳10月份租金而许丽芳拒不缴纳，又认定许丽芳以李灵违约为由拒绝缴纳2019年10月份的租金是理据不足，却对许丽芳直至2019年10月20日仍未缴纳租金的行为不作任何法律评价。依照出租合同“每月1日缴纳当月租金，先付租金后使用，逾期十天拒不交租的，反诉人有权终止合同，收回铺位，不作任何补偿”的约定，许丽芳截止至2019年10月20日仍拒不交租，李灵是合法行使解除权而对门锁进行了更换。明明是许丽芳以其实际行动表明将不履行合同，反倒变成了李灵不履行合同，完全颠倒黑白。该判决是支持所有拒交租金的租客倒打一耙而获得胜诉，出租人依照程序作出催告、警示无效后才作出解除合同的意思表示反而无理，该判决会产生不良的社会效果。李灵与许丽芳的出租合同在起诉前就已经由李灵依法解除，不存在再诉解除的问题，因此应驳回许丽芳解除租赁合同的诉讼请求。三、许丽芳因恶意拒付租金而导致合同解除，其支付的押金按照合同约定，应不予退还。合同“逾期十天拒不交租的，反诉人有权终止合同，收回铺位，不作任何补偿的约定”，“不作任何补偿”指的就是包括押金在内的经济损失均不予补偿，因为许丽芳就涉案商铺实际上并未作任何装修投入，事实上并无任何其他的经济损失，因此该条款所指的“不作任何补偿”，双方真实意思表示实际上就是指许丽芳所交的押金。四、一审法院未依法对解除合同而造成的李灵的损失进行审查。一审法院不准李灵提起反诉的同时，又对许丽芳拒不搬离商铺造成李灵的损失不予审查，直接损害了李灵的实体权利。押金作为履行合同的保证金，即使法院认定李灵应返还押金，至少也应当抵扣许丽芳恶意占用商铺造成的一个月的租金损失。但一审判决无视李灵的答辩意见，完全未体现出押金在租赁合同中应由的保证作用。五、关于证人出庭作证的费用，应当由许丽芳全部负担。因为许丽芳提出要李灵返还其支付给案外人的转让费的事实理由及诉求，李灵才因此请证人出庭作证而产生费用，且其诉求与事实理由无法律依据和事实依据，所产生的证人出庭作证的费用应由其全部承担。许丽芳二审答辩：同意一审判决的处理，不同意李灵的上诉请求。许丽芳于2020年2月17日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、解除许丽芳与李灵于2019年6月1日签订的《出租合同》；二、判令李灵向许丽芳返还押金9000元及转让顶手费35000元；三、李灵赔偿许丽芳财产损失费、误工费、车费；四、本案受理费由李灵承担。一审法院经审理查明：2019年3月1日，李灵（甲方）与李登锋、李某2（乙方）签订《出租合同》约定：一、……甲方将坐落在增城区荔城街富国路X号商铺租给乙方作商业使用。二、乙方租铺位时每月4500元。需交2个月押金9000元给甲方。合同期满后乙方交清税收、水电费，甲方将押金退还给乙方。三、租赁铺位期限自2019年3月1日至2022年2月28日止……2019年6月1日，许丽芳（乙方）与李灵（甲方）签订《出租合同》约定：一、……甲方将坐落在增城区荔城街富国路X号商铺租给乙方作商业使用。二、乙方租铺位时每月4500元。需交2个月押金9000元给甲方。合同期满后乙方交清税收、水电费，甲方将押金退还给乙方。三、租赁铺位期限自2019年3月1日至2022年2月28日止。如果超过十天不交租金，甲方有权终止合同，收回铺位，不作任何补偿。四、在租赁期间，一切税费、水电等费用由乙方负责，如中途乙方经营不下去可转让但必须告知甲方，经甲方同意后方可转让。在租赁期内，双方不得在租赁期间违约。六、甲方只提供房产证复印件和房屋登记人的身份证复印件，不办任何手续。七、先付租金后经营，每月1号乙方应把租金自动转入甲方提供银行卡，超过十天当违约处理，乙方的租赁税由乙支付，每月200元并同租金一起付给甲方，由甲方代缴……一审庭审中，李灵确认收到许丽芳押金9000元。2019年10月7日，许丽芳委托的广州润致法律服务有限公司向李灵出具《法律函》载明：双方租赁期间，李灵违约在涉案房屋贴出招租告示，请在收到本函的三日之内与许丽芳女士解决此项纠纷，并退还许丽芳女士所交押金9000元。另查，坐落于增××××房的房屋属尹博望单独所有，面积为96.2平方米。许丽芳向一审法院提供其与李灵的微信聊天记录载明许丽芳于2019年10月10日将法律函发给了李灵并告诉李灵去港野拿。而李灵向一审法院提供其与许丽芳的微信聊天记录载明李灵于2019年10月10日向许丽芳回复“不用了，我会落来办理手续，给你正式的律师信”。李灵向一审法院提供其与许丽芳的微信聊天记录载明李灵从2019年10月3日起至2019年10月6日向许丽芳催租四次，许丽芳于2019年10月9日进行语音回复，李灵于2019年10月10日通知许丽芳必须当天交清租金，逾期视为违约，务必当天搬走，如不搬走视为放弃档口里的所有东西。李灵向一审法院提供其分别与李某2和李某1的微信聊天记录载明李灵已向李某2和李某1共支付证人出庭费1430元。一审审理中，许丽芳与李灵共同确认以下：1.诉争租赁标的物是位于增城区××房××房屋××一部分；2.李灵出租给了李某2，李某2又转让给了许丽芳，许丽芳向李某2支付2000元转让定金，后向李灵支付33000元转让费，之后李灵将33000元转让费还给了李某2；3.许丽芳交租至2019年9月30日。许丽芳陈述以下：1.李灵于2019年10月7日撕了许丽芳的招租广告，所以没有缴纳租金；2.转让费35000元，包括台凳、抽油烟机；3.对李灵申请证人李某1和李某2出庭拟证明李灵代收取33000元转让费后转交给李某2的事实予以确认。李灵陈述以下：没有在2019年10月7日撕掉招租广告，但在2019年10月9日晚上贴了李灵自己的招租广告，2019年10月20日更换门锁。一审法院认为：许丽芳与李灵于2019年6月1日签订的《出租合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。李灵依约提供涉案房屋给许丽芳使用，许丽芳也应依约缴纳租金。《出租合同》约定每月1日缴纳当月租金，逾期10天视为违约处理。在许丽芳未逾期10天的情况下，李灵于2019年10月9日在涉案房屋门口贴上李灵的招租广告虽有失妥当，但许丽芳据此认为李灵违约故拒绝缴纳2019年10月租金亦理据不足。后期许丽芳一直未缴纳租金，李灵亦于2019年10月20日更换门锁，一审法院综合本案的证据以及当事人的陈述，认定李灵以自己的行为表明不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，许丽芳主张解除许丽芳与李灵于2019年6月1日签订的《出租合同》，于法有据，一审法院予以支持。关于许丽芳主张返还押金9000元的问题。鉴于《出租合同》中对于合同解除后押金收退问题并无约定，现已解除，李灵继续收执押金依据不足，许丽芳主张返还押金9000元，理据充分，一审法院予以支持。李灵依据《出租合同》“甲方有权终止合同，收回铺位，不作任何补偿”的约定，认为可以没收押金，一审法院认为，该条款仅约定不作补偿，并没有约定李灵可以没收押金，故一审法院不予采纳。至于许丽芳主张顶手转让费的问题，许丽芳确认该费用是其向李某2受让房屋承租权及其部分经营设备的费用，虽有部分款项由李灵代为收取，但许丽芳据此主张李灵向其返还，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年4月13日作出一审判决：一、解除许丽芳与李灵于2019年6月1日签订的《出租合同》；二、李灵于本判决生效之日起十日内向许丽芳返还押金9000元；三、驳回许丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，由许丽芳负担885元，李灵负担885元。证人出庭费用1430元，由许丽芳负担715元，李灵负担715元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本案一审期间，李灵于2020年3月25日提交反诉状，所提反诉请求为：1.确认许丽芳与李灵于2019年6月1日签订的《出租合同》已解除；2.李灵无需返还许丽芳押金9000元；3.许丽芳赔偿李灵占用房屋损失4500元。经查，一审法院已向李灵送达举证通知书，李灵于2020年3月7日签收，举证通知书载明适用简易程序审理的民商事案件，该院指定的举证期限为15天。二审诉讼中，李灵表示没有打算另行提起诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一审法院未接受李灵所提反诉是否严重违反法定程序、一审判决关于押金及证人出庭作证费用的处理是否不当。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，李灵本案一审诉讼中可在法庭辩论结束前提出反诉，一审法院未接受李灵所提反诉、未作出裁定存有不当，但依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条的规定，该情形不能认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序。根据本案实际情况，李灵所提反诉请求内容对本案的处理并不构成实际性影响。李灵如坚持主张许丽芳占用商铺造成的损失，可予另行主张。案件事实表明，许丽芳未依约于2019年10月1日支付租金，依租赁合同约定，超过十天不交租金，李灵有权终止合同、收回铺位，但李灵在不足十天的情况下，即在涉案商铺张贴招租广告，一审法院据此认定李灵以其行为表明不再履行合同，并无不当。李灵主张2019年10月20日更换门锁，为其解除租赁合同的行为，与案件事实不符。本案诉讼中，双方当事人均表示合同解除，一审判决所作解除租赁合同的处理，当予维持。因李灵行使合同解除权的行为与合同约定不符，李灵主张依合同有关“不作任何补偿”约定，认为可以没收押金，依据并不充分。一审判决李灵返还押金的处理，本院予以维持。基于双方当事人对有关转让费用由他人收取的事实，已在诉讼中达成合意，一审法院根据本案实际情况作出证人出庭费用由双方同等负担的处理，并无不妥。综上所述，李灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李灵负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年九月三日书记员  吴敏玲黄咏欣