大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0212民初1814号 原告：大连旅顺龙河物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区五一路龙河家园60—202号。 法定代表人：温超志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。 被告：李金生，男，汉族。 原告大连旅顺龙河物业管理有限公司与被告李金生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王福纯、被告李金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2010年1月1日至2017年5月31日期间物业费8，552元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系大连市旅顺口区五一路龙河家园6—338—201房屋业主，该房屋建筑面积96.11平方米。2008年9月16日被告入住，原告为被告提供物业服务至今。但是，被告自2010年1月1日起至2017年5月31日止，累计拖欠物业费8，552元未付。原告多次催要未果，故诉至法院。 被告辩称，案涉房屋地板漏水、墙体发霉，物业公司虽维修，但没有维修好。而且物业公司无收费许可资质、无备案，且收费标准过高；物业管理服务人员素质低，存在缺勤缺岗、工作期间睡觉、随地大小便现象；小区内无保安，业主经常被盗；公共设施长年损害，无人维修；小区私搭乱建，部分业主随意栽种果蔬，不仅管理混乱，亦未要求相关政府部门进行处理；小区一期违法设置停车场，且占用消防通道，造成安全隐患；小区二期大门内外时有小商小贩，秩序混乱；小区二期部分业主饲养大型犬，动物粪便及垃圾清运不及时，卫生环境差；小区三期电梯至今无法正常开通运行；小区内部分业主房屋存在漏水现象，未及时维修，综上，原告小区管理服务未达到合同约定标准，不同意支付物业管理服务费。 经审理查明：房屋建设单位大连龙河房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）龙河物业公司签订《物业管理委托合同》。约定甲方将龙河家园物业委托于乙方实行物业管理。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，发生刑事案件依法按照法律规定处理；……；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房租、车位使用费、采暖。委托管理期限自2008年9月9日8时起至业主大会选聘新的物业管理单位时止。本物业竣工验收交付使用后，其共用部位、公用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1、保修期内由甲方承担；2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付。 2008年9月16日，房屋建设单位大连龙河房地产开发有限公司（甲方）与被告李金生（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。其中第一条双方权利义务中约定，甲方有权委托物业管理企业实施物业管理；甲方有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二条甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务：一、按《住宅质量保证书》的规定，提供保修服务；二、制订物业管理制度和《物业使用守则》，制止违反物业管理制度和《物业使用守则》的行为；三、编制物业管理服务和财务年度计划；四、当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理；五、为物业产权人、使用人办理入住手续；六、房屋共用部位的维护和管理；七、房屋共用设备及其运行的维护和管理；八、房屋共用设施及其运行的维护和管理；九、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；十、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；十一、公共环境卫生；十二、经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地；十一、协助公安部门维护社区秩序；十四、与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运、装修人员管理、装修验收等的管理；十五、物业档案管理。十六、负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费、房租；十七、接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务。第四条物业管理服务费用，由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳，一、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；二、非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元；非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.5元；四、乙方交纳费用时间：2008年1月1日；……。第九条违约责任：四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。 被告李金生为大连市旅顺口区龙河家园6—338—201号房屋产权人。该房屋建筑面积96.11平方米。被告自2008年9月16日入住起，由原告龙河物业管公司提供物业管理服务至今。该小区未成立业主委员会。自2010年1月1日至2017年5月31日，经原告多次催缴，被告未缴纳物业费。 本院所确认的上述事实，有《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《住户登记表》、照片、岗单及当事人陈述笔录在卷为凭，并经当庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：本案争议焦点：一、合同效力；二、本案中，被告能否以物业服务企业存在违约或履约瑕疵，而拒交物业管理服务费；三、物业管理服务费数额的计算。 其一、合同效力问题。房屋建设单位与原告龙河物业公司签订的《物业管理委托合同》，以及原、被告签订《前期物业管理服务协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告依约提供物业管理服务，包括被告在内的小区业主接受物业管理服务，之间已然形成物业服务合同关系，原告逾期不交纳，构成违约，被告应当承担继续履行交纳物业管理服务费之义务。关于收费许可资质及备案情况，非本案民事诉讼审查范围，亦非效力性规定，不能作为认定合同效力之依据。至于物业收费标准，一为当事人意思自治内容，二未违反法律规定；三非本案审查及调整范围，故收费标准过高之抗辩意见，本院不予采纳。 其二、本案物业管理公司是否存在违约，或业主能否以物业企业存在履约瑕疵，而拒交物业管理服务费。 诉讼中，被告主张案涉房屋存在透寒、发霉情况，但是并未提供证据予以证实。即使发生，该透寒、发霉情况也属于房屋质量问题，而不属于物业服务合同约定之内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，所以物业服务企业不应对房屋质量问题承担义务，因此业主以建设单位可能存在的违约情形或者业主自身原因等其他缘由，拒绝交纳物业费，不应当予以支持。另外，被告提供的其他照片内容显示，小区部分区域内确实存在垃圾未清理状态。但是保洁活动为动态过程，其提供的客观载体无法反映整体、一贯的保洁服务水平，且被告并未提供有效证据证实物业服务公司提供的保洁服务长期不达标，已造成了小区环境卫生整体持续性恶化，并严重影响小区业主的正常生活。故不能以此作为拒交物业服务费之理由。如若物业保洁服务存在一般瑕疵，业主可通过建议、督促、投诉等其他方式，促使物业服务企业加以改进。至于照片所显示的部分安保人员素质低下，随地大小便、工作期间睡觉及缺勤缺岗问题，本身应由物业管理公司内部管制度及劳动纪律所规制。况且，业主就安保人员的上述偶发现象是否依然存在及持续，以及是否严重侵犯到公共利益或造成了严重的安全隐患等问题，并未向法庭提供证据予以证实。且于诉讼中原告已向本院提交了《岗单》，可证实其安保工作的连续、正规。关于被告抗辩的无安保人员，致多家业主被盗问题，因小区内发生刑事案件，往往具有突发性、隐蔽、且难以避免，单纯依靠物业服务企业的安保服务不可能完全避免和杜绝。所以并不能以此作为个别业主拒交物业服务费之理由。如相关业主认为物业服务企业存在未尽合同约定的安保义务致使其受损的，其亦可通过另行主张权利的方式要求物业服务企业承担违约损害赔偿责任。关于业主抗辩的共用设施、设备存在常年维修不利问题，无论真实与否，都应考量损害原因、报修情况、维修滞后性、维修费用来源等多种因素，而且不能简单的认定均系物业服务企业长期疏于管理，或对于业主的报修置之不理所造成的长期损害之状态；加之，此节业主亦无据证实维修不利已造成其生活严重不便或已影响到了生活安全。所以不能以此作为拒交理由。根据《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据上述法律规定，受损害业主可以采取直接要求侵权人承担侵权责任以寻求救济手段，来维护自身的合法权益。物业服务企业向业主收取物业费的基础是提供物业服务，所以业主以小区部分业主私搭乱建，圈占公共绿地及毁绿行为、小商小贩小区大门内外经营侵占通道为由拒交物业费无理，不应予以支持。基于同上理由，物业公司是否存在违法设置停车位，或是否消防通道被停车占用，属于侵权法律关系，与本案并无关联，业主不能以此作为拒交物业费的理由，如存在此类情形，业主也可以另行主张权利，要求物业服务企业恢复公共部位原状，或受损业主从侵权赔偿角度要求乱停车业主或物业服务企业承担相应责任。关于小区三期电梯至今无法正常开通问题，本身不属于物业服务合同约定之内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，业主以此拒绝交纳物业费，无事实与法律依据，不应当予以支持。 其三、关于被告拖欠物业费的具体数额，双方合同约定了明确的收费标准，被告也表示认可。但是，原告于诉讼中自愿以低于约定标准计算的数额来主张物业服务费，系对自己诉讼权利义务的处分，未违反法律规定，本院予以照准。 业主拒交物业服务费势必影响到物业服务企业的整体服务质量，也影响广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。加之，小区环境、卫生、安全等也需要业主与物业服务企业来共同维护。所以，原告应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好与业主之间的长期、稳定、良好的物业服务关系，以期达到双赢的局面。 综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第七条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告李金生于本判决生效之日起十日内给付原告大连旅顺龙河物业管理有限公司物业管理服务费人民币8，552元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告李金生负担。（此款原告已预交，被告待执行时一并给付） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  王 燕 代理审判员  曹艳鹏 人民陪审员  戴文政 二〇一七年十一月六日 书 记 员  王蕾蕾 附法律条文： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。