辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2770号上诉人（原审原告）：王丽艳，女，1969年12月13日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。上诉人（原审被告）：石远明，女，1963年8月19日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：于庚，营口市鲅鱼圈区红旗法律服务所法律工作者。上诉人王丽艳、上诉人石远明因房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院(2019)辽0804民初5567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王丽艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人返还租金11045.88元及利息，利息自2018年12月25日起至租金返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人应当在同意解除房屋租赁合同关系之日返还相应租期的租金及此后占用资金期间的利息，一审判决返还7500元租金，且没有判决支付占用资金期间的利息没有事实依据。2、租赁房屋的玻璃价值只有500元，一审判决800元没有事实依据。石远明辩称，1、同意上诉人请求撤销一审判决的请求，请求发回重审；2、上诉人和被上诉人之间没有就解除房屋租赁合同达成一致的意向，一审法院判决错误。石远明上诉请求：1、撤销一审判决，判决上诉人返还被上诉人租金7500元，改判或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、本案事实是2018年8月6日，上诉人与被上诉人签订租房协议，协议约定：“上诉人将房屋租给被上诉人做仓库使用（储存酒店用品），租期一年，租金18000元，上打租交款，屋内含有三项电、室外有水井（包括水泵、防水线、塑料管）、楼上有暖气片3组，还有楼上门、灯、锅炉、卫生间、前后防盗卷帘门，后面电动卷帘机，一楼防盗窗5个，二楼防盗窗9个，门一个都完好无损，到期如有损坏按价赔偿。”2018年12月，上诉人的妹妹发现被上诉人未按约定使用房屋，将生产酒店纸巾的大型机器搬到二楼，进行生产加工纸巾，上诉人妹妹制止了被上诉人生产纸巾的行为。被上诉人说不让生产加工纸巾就不租房子了。上诉人的妹妹说不租就搬走。事后双方在电话中交涉多次，但始终没有就解除租赁一事达成一致。二、一审庭审时，被上诉人向法庭提供四段通话录音的证据，2019年1月13日1点22的录音是被上诉人与上诉人妹妹的通话录音，中心意思是被上诉人不想租房请求退租，上诉人妹妹说不租房可以，三两天能倒出房屋我就给你退房租（实际上被上诉人没有在三两天的时间内倒出房屋）。2019年4月1日的两次通话录音是上诉人与被上诉人之间的通话，双方一直就将丢失的东西、损坏的东西恢复原状在争论，并没有达成解除协议的意向。按照法律规定，解除租赁合同应书面达成一致意见同意解除才为有效的解除，本案中，上诉人被上诉人之间并没有达成解除租赁协议的意向，上诉人一直强调将损坏的东西修好，水泵、电闸按上就给退房租，上诉人的请求，按法律规定来看，被上诉人具有先履行的义务，不修理或赔偿损坏的东西上诉人怎么与被上诉人进行清算？上诉人有权拒绝解除合同，拒绝退还房租。4月1日的通话录音证明被上诉人承认损坏了东西，愿意进行修复，直到开庭时被上诉人也没有修复，尤其是在2019年8月7日，房屋租赁期限届满，被上诉人没有对损坏物进行修复，也没有向上诉人交还房屋，钥匙始终在被上诉人手中，既然没有恢复原状，没有达成解除租赁协议的意向，没有交还房屋（即使上诉人同意解除合同也没办法再将房屋租赁给他人），被上诉人要求返还房租的诉请就不能得到法律的支持。三、被上诉人与上诉人妹妹的通话录音说你搬走就退房租是话赶话赶到这。退一步讲，假如被上诉人与上诉人妹妹之间达成解除租赁协议的意思表不成立的话，效力也是待定的，只有上诉人本人追认才产生法律效力，否则不能视为上诉人与被上诉人之间达成了解除租赁协议。四、根据上诉人与被上诉人之间签订的租房协议可以证明，上诉人将房屋租给被上诉人时，屋内的东西是完好无损的，根据上诉人收房时提供的录像光盘以及被上诉人提供的通话录音可以证明屋内的东西（门坏了一扇、电闸丢失、暖气片三组丢失损坏，房屋内的玻璃碎了一块）是被上诉人损坏的，上诉人要求被上诉人赔偿损失证据充分，合情合理、于法有据，一审法院却以没有证据证明为由不予支持有悖法律规定，显失公平。五、房屋租赁合同的订立主体是上诉人与被上诉人，解除合同的主体理应是二者，本案中，上诉人没有授权其妹妹解除房屋租赁合同，一审法院依被上诉人与上诉人妹妹之间的通话录音确定解除合同成立，明显不当。王丽艳辩称，通过录音可以确定，我们的解除合同是存在的，要求上诉人返还剩余租金及利息。王丽艳向一审法院起诉请求：判令被告返还原告租金11045.88元及利息，利息自2018年12月25日起至租金还清之日止，按人民银行同期贷款利率为计算；诉讼费由被告承担。石远明向一审法院起诉请求：判令被反诉人赔偿反诉人经济损失5000元；案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年8月6日，原、被告签订租房协议一份，约定：一、甲方(石远明)将其拥有的位于红旗镇政府对过小区内第二栋西数第一家一二楼连体150平租给乙方(王丽艳)做仓库使用(储存酒店用品，租期一年，时间从2018年8月6日起至2019年8月6日止，租金人民币壹万捌千元整，上打租交款。二、甲方屋内含有三项电、水井、(包括水泵、防水线、塑料管)，楼上有暖气片组，还有楼上门、灯、炕(南北铺锅炉、卫生间、前后防盗卷帘门。后面电动卷帘机，一楼防盗窗5个、二楼防盗窗9个、门1个等都完好无损，到期如有损坏按价赔偿，乙方租房期间自由装修，不得破坏房屋结构，不得扒壁子，否则出现一切后果自负，乙方装修等走时归甲方所有，甲方不承担任何费用。三、甲方租给乙方房屋时门窗玻璃完好无损，电线线路完好无损上下水畅通，如有损坏乙方按价赔偿。四、租用期间乙方不得转租此房，甲方不负责任何费用，下一年是否租此房须提前一个月通知对方，如租用提前一个月交下一年房租，如违约赔偿经济损失。五、租房期间如遇动迁甲方不承担任何费用，如没到期甲方按日返给乙方房租。六、租用期间乙方做好火灾、水灾、防盗等防范工作，一旦出现后果由乙方负全责任。又查，2018年12月12日，被告的妹妹发现原告在承租房屋二楼使用机器加工餐巾纸，被告不同意原告继续在二楼使用机器，原告提出不继续租赁房屋。庭审中，原告提交了其与被告、被告妹妹的四段通话录音，证明原告于12月25日将房屋腾出，后多次找被告要求退房费，被告同意返还原告房费，但一直以地面有裂纹、玻璃有损坏、水泵不确定是否完好为由拒绝返还租金。录音中，原、被告均认可承租的房屋中一块玻璃出现裂缝，原告同意负责安装。再查，2020年4月23日，被告申请对承租房屋地面破损因果关系进行鉴定，2020年6月8日，被告申请撤回上述因果关系的评估鉴定。又查，合同约定的租赁期内，原告一直未将房屋钥匙返还被告，租赁期满，被告找人换锁后进入房屋。上述事实，有身份证复印件、租房协议、录音通话、房屋照片等及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院的审查，可以采信。一审法院认为，法律规定合同解除有以下几种：双方协商一致解除、具备法定条件解除、按照约定条件解除。本案中，通话录音可以证明，原、被告协商后均同意解除租赁合同，原告已经依照约定腾出房屋，被告亦应自原告腾出房屋之日返还租金，被告存在过错。考虑到原告一直未将损坏的玻璃更换，且未将钥匙交还被告，原告亦存在一定过错，故本院酌定被告返还原告租金7500元。关于被告反诉请求地面损失1000元、门损失1000元、电闸损失500元、三组暖气片损失1000元，玻璃损失1500元一节，被告对地面损失、门损失、电闸损失、气片损失没有证据证明，本院不予支持。玻璃损失1500元，原告在录音中同意更换，但一直没有更换，应予以赔偿。原告认为玻璃损失为500元，原、被告双方对玻璃的价格无法达成一致，且原告不申请对玻璃损失进行鉴定，故本院酌定玻璃损失为800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告石远明于本判决生效后5日内一次性返还原告王丽艳租金7500元。二、原告王丽艳于本判决生效后5日内一次性给付被告石远明玻璃损失费800元。本诉案件受理费76元，由原告王丽艳负担25元，由被告石远明负担51元；反诉案件受理费50元，由原告王丽艳负担8元，由被告石远明负担42元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，根据双方上诉请求，本案二审争议焦点为：1、原审判决石远明返还王丽艳7500元租金是否妥当；2、石远明是否应当向王丽艳支付所返还的租金的利息；3、原审认定案涉房屋破损玻璃价值是否适当；4、石远明所主张的门、电闸及暖气片等损失是否应予支持。关于争议焦点1，原审判决石远明返还王丽艳7500元租金是否妥当的问题。石远明上诉称其妹妹与王丽艳之间的磋商属效力待定，但根据录音内容及本案查明的事实，石远明委托其妹妹代为与王丽艳就解除合同相关事宜沟通的事实存在，且其不能仅认可录音中对其有利的内容而不认可对其不利的内容，故石远明妹妹与王丽艳之间就解除合同进行的沟通并作出的意思表示应当认定能够代表石远明。综合原审查明的事实及双方所提交的证据，可以认定王丽艳于2018年12月25日腾出房屋及石远明一方同意王丽艳腾出房屋后，在一定期间内返还剩余租赁费等问题进行磋商的事实存在。虽然双方就地面裂纹、玻璃损坏、电闸等问题未能达成一致，导致迟迟未能交接房屋，但该问题完全可以在交接房屋时共同予以确认，若不能够就是否损坏等问题达成一致，可再行通过协商或诉讼的方式解决该部分纠纷。而王丽艳一方在此后一直未交还租赁房屋钥匙且为对于其所认可的损坏玻璃主动进行更换，石远明一方亦在王丽艳多次要求共同验收时未予配合，双方均对于案涉房屋未能及时交接均存在一定过错。故原审根据本案查明的事实，综合考虑双方的过错程度判决石远明返还王丽艳租金7500元并无不妥，本院亦予以认可。关于争议焦点2，石远明是否应当向王丽艳支付所返还的租金的利息的问题，因王丽艳一方对于返还租金问题亦存在过错，原审未予支持其利息请求正确。关于争议焦点3，原审认定案涉房屋破损玻璃价值是否适当的问题，因王丽艳及石远明就更换玻璃价格问题未能达成一致，原审根据双方对于玻璃造价的意见进行酌定合情合理。关于争议焦点4，石远明所主张的门、电闸及暖气片等损失是否应予支持的问题，当事人对于其主张，有责任提供证据证明，否则需承担举证不能的不利后果。本案中，石远明原审所提交的照片等证据不能够充分证明其上诉所主张的损失存在，应承担举证不能的不利后果。且根据王丽艳原审提交的录音材料显示，石远明并未就上述赔偿问题曾向王丽艳主张过权利，故原审未予支持其该部分反诉请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由上诉人王丽艳负担77元，由上诉人石远明负担50元。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年九月四日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰