济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0104民初2991号 原告：王娜，女，1983年7月6日出生，回族，住济南市。 委托诉讼代理人：雷萍，山东科创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵峰，山东科创律师事务所律师。 被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金成发，总经理。 委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。 原告王娜与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王娜委托诉讼代理人赵峰，被告绿地公司委托诉讼代理人潘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王娜向法院提出诉讼请求：1、判令绿地公司因逾期交房支付违约金52357.39元（自2015年9月20日至起诉之日，以836380元为基数按日万分之一计算，嗣后计算至判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：王娜于2013年4月16日与绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买绿地公司开发的绿地国际花都A2地块8号楼1单元1101室房屋一处，房屋总价款为836380元，并已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同第八条关于房屋交付期限的规定及合同附件五《合同补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定，绿地公司应当在2015年8月20日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付王娜使用。同时《合同补充协议》第三条中的第7项规定因绿地公司自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给王娜，宽限期满后绿地公司仍未将房屋交付，自合本同约定的交付期限第31日起，至实际交付之日止，绿地公司应按日向王娜支付已交房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，王娜仍未收到绿地公司的收房通知书，绿地公司无法取得综合验收导致房屋迟迟不能交付。绿地公司迟延交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，已构成违约，严重损害了王娜的利益。 被告绿地公司辩称，绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给王娜，而王娜并未按时按约前来收房，绿地公司并不存在所谓的“逾期交房”。因此，王娜的诉讼请求及事实与理由没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：首先，绿地公司与王娜在商品房买卖合同中就涉案房屋约定的交付标准合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定了房地产开发项目竣工后应进行综合验收，该综合验收或分期综合验收的主体为项目所在地的县。但在2014年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号自公布之日起施行）。根据该16号决定，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房的交付标准。本案中，虽然王娜提供的涉案房屋的网签本商品房买卖合同的主合同中将交付标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，但绿地公司与王娜在该合同的补充协议中又对涉案房屋的交付标准进行了补充约定，即为涉案房屋所在项目取得房屋建筑工程竣工验收备案单。该约定并未免除绿地公司的责任、加重王娜的责任、排除王娜的主要权利，不具有合同法第五十二条规定的情形，该约定合法有效。其次，虽然王娜提供的网签本商品房买卖合同的主合同中将涉案房屋的交付标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，但这是基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非绿地公司的真实意思表示。虽然山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定了开发项目竣工后，开发企业必须进行综合验收，分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。但是，该地方性法规并非合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，并未明确规定也无权将通过综合验收备案或分期综合验收备案规定为房地产开发项目进行交付的强制性标准。2009年6月16日山东省住房和城市建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，该办法只是作为地方行政管理方式之一，对房地产开发企业的竣工项目进行的行政管理，其并非合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，并未明确规定也无权将通过综合验收备案或分期综合验收备案作为房地产项目进行交付的强制性标准。2011年4月14日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房地产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】规定，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。其一，【济建发（2011）7号文】只是一个以通知形式下发的内部规范性文件，并非政府规章，亦非法律法规，只是作为地方行政管理的文件。其二，开发商之所以将取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，只是迫于济南市政府相关职能部门的行政干涉，所以该交付标准并非开发商（也包括绿地公司）的真实意思表示。再次，绿地公司与王娜早在2013年3月24日即就涉案房屋的买卖达成合意，该合同就涉案房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间及交房标准等具体内容进行了详细的约定，并经绿地公司与王娜的签字盖章确认，系双方当事人的真实意思表示。该合同包括主合同及补充协议。该合同的主合同第7页中的第八条交付期限中明确约定了涉案房屋的交付标准为“该商品房通过房屋建筑工程竣工验收备案”；该合同的补充协议第18页中的第三条关于房屋交付的补充约定第2项中约定涉案房屋的交房标准为“甲方（即绿地公司）取得该房屋竣工验收备案登记单”。该合同的主合同约定的交付标准与补充协议中约定的交房标准系同一标准，系双方当事人的真实意思表示。由此足以说明，王娜提供的涉案房屋的网签本商品房买卖合同主合同中将交付标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，是迫于济南市政府相关职能部门的行政干涉，并非绿地公司与王娜的真实意思表示。绿地公司与王娜于2013年3月24日签订的涉案房屋的手签本商品房买卖合同所约定的涉案房屋的交付标准才是双方当事人的真实意思表示。最后，绿地公司在取得涉案房屋所在项目的房屋建筑工程竣工验收备案单后，已按合同约定通知王娜前来收房，但王娜并未按时按约前来收房。上已述及，商品房的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收合格后方可交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程质量验收是四方验收，即建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收。而根据济南市城乡建设委员会的规定，取得房屋建筑工程竣工验收备案单的前提条件是，建设单位应向济南市城乡建设委员会提交建筑工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、建设工程规划核实证及附件、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、建设工程施工图设计文件审查合格书及其他文件，而建设单位只有在济南市城乡建设委员会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收后方能取得上述这些文件，即济南市城乡建设委员会在相关单位验收后方能向建设单位出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。本案中，绿地公司已于2015年10月30日取得了涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备了商品房居住使用的法定条件，既符合法律规定的交付标准，又符合合同约定的交付标准。随后，绿地公司按照合同中记载的地址向王娜邮寄送达了交房通知单，要求王娜于2016年1月12日前来收房，但王娜并未按时按约前来收房。因此，绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给王娜，但王娜并未按时按约前来收房，绿地公司并不存在原告所谓的“逾期交房”情形。综上所述，绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给王娜，但王娜并未按时按约前来收房，绿地公司并不存在王娜所谓的“逾期交房”情形；王娜要求绿地公司支付逾期交房违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据。因此，恳请法院依法查明事实，驳回王娜的诉讼请求。 在审理过程中，绿地公司补偿辩称，同意承担自2015年9月20日起至2016年1月17日止的逾期交房违约金。 本院经审理认定事实如下： 2013年1月17日，绿地公司取得绿地国际花都A2地块8号楼的商品房预售许可证。 2013年3月24日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的王娜签订《济南市商品房买卖合同》，该合同约定王娜购买绿地公司开发建设的绿地国际花都A2地块8号楼1单元1101室房屋一处，合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年8月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备通过房屋建筑工程竣工验收备案的房屋交付买受人使用。 2013年4月16日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的王娜签订《济南市商品房买卖合同》，双方依据该份合同进行了备案。合同约定王娜地址为济兖路108号10-4-301，联系电话135XXX7773，王娜购买绿地公司开发建设的绿地国际花都A2地块8号楼1-1101室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为836380元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年8月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水、停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾）造成工期延误的。3.因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第2种方式处理。1.……2.详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。合同还就交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五合同补充协议。附件五《商品房买卖合同》补充协议约定出卖人为甲方，买受人为乙方。补充协议第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：1.乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即通知甲方，经甲方正式签收后，变更方为有效。如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际到达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方自行承担，甲方对此不承担任何责任。2.除本合同及本补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸发布公告等方式送达。文件送达的时间为：以传真方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手递方式发出的，乙方签收日为送达日[如乙方拒绝签收，则以该通知留置于乙方的住所或本合同中载明（含乙方有效送达变更情形）的地址之日为送达日]；以报纸公告发出的，则公告发布之日为送达日；多次通知或以多种方式通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。3.若乙方为多人时，甲方向其中任何一人进行联系或发出任何一种方式的通知，即视为向乙方全体发出的通知。第三条关于房屋交付的补充约定：1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年8月20日前，具体时间以甲方发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。2.在甲方具备本合同约定的交房条件（即甲方取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第三条第5款），甲方就此不承担延期交房责任。3.甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。4.……5.如发生本合同约定的不可抗力或者下列情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或者为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。6.……7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十三条补充协议的效力约定本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。合同补充协议还就装修装饰、产权登记等事项进行了补充约定，日期落款为2014年4月16日。绿地公司辩称2014年系笔误，应为2013年，王娜认可合同补充协议与合同系同一天签订。 后王娜向绿地公司支付了购房款，绿地公司出具购房款836380元的收据一份。 2015年10月30日，绿地国际花都A2地块8号楼的取得了《房屋建设工程竣工验收备案单》，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。 2016年1月9日，绿地公司发出了《交房通知书》，要求业主于2016年1月12日下午到绿地国际花都A2地块7号楼一楼办理入住手续，并要求携带并交纳物业费、电视开户费等相关费用。绿地公司于2016年1月10日14时发出《交房通知书》邮件，收件人姓名王娜，收件人地址济南市济兖路108号10-4-301，收件人电话135XXX7773，1月11日10时该邮件被刘威收取。 本院认为，原王娜与绿地公司先后签订了二份《济南市商品房买卖合同》及附件，并将后签订的合同即2013年4月16日签订的合同进行了备案，故应按照2013年4月16日签订的合同及附件确定双方的权利义务关系。2013年4月16日所签订的合同及附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与王娜签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。双方均应按照合同及附件约定严格履行合同内容。双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第三条将交付条件修改为出卖人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且补充协议第十三条约定，如补充协议与合同正文相冲突，以本补充协议为准。该补充协议系当事人的真实意思表示，且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效，故房屋交付标准应以补充协议的约定为准，绿地公司于2016年1月10日发出通知要求王娜于2016年1月12日办理交房手续，绿地公司欲将符合补充协议约定的房屋交付王娜使用，补充协议约定王娜应在交房通知确定的交付开始时间5日内收房，此时已经迟于合同约定的交房日期2015年8月20日，鉴于双方约定逾期交房30日的宽展期，故绿地公司在2015年9月20日至2016年1月17日期间属于逾期交房，构成违约，王娜要求绿地公司承担期间逾期交房违约责任合法有据，且绿地公司予以认可，予以支持；绿地公司于2016年1月10日按照王娜所提供的通信地址、电话向王娜邮寄交房通知，2016年1月11日刘威收取了交房通知，王娜诉称没有收到交房通知，由于王娜未向绿地公司通知其通信地址、电话的变更，故绿地公司向王娜邮寄的交房通知应视为已向王娜送达，王娜未按时到场接收房屋，责任在王娜，故王娜主张2016年1月18日后的逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内给付王娜逾期交房的违约金（以836380为基数，按照日万分之一计算，自2015年9月20日起至2016年1月17日止）。 二、驳回原告王娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1390元，减半收取计695元，王娜负担645元，绿地地产（济南）有限公司负担50元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李子萍 二〇一七年十一月一日 书记员  肖望旭