广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0722民初1808号 原告：冯基明，男，1971年3月28日出生，汉族，个体，住广西浦北县。 原告：刘春丽,女，1973年5月10日出生，汉族，个体，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：陈书翰，广西浦北县福旺镇法律服务所法律工作者。 被告：浦北县金创置业有限公司，住所地：浦北县张黄镇文化中心小区。 法定代表人：沈燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃海光，广西道林律师事务所律师。 第三人：陈列军，男，1973年1月16日出生，汉族，浙江省上虞市人，现住址广西南宁市。 原告冯基明、刘春丽与被告浦北县金创置业有限公司（以下简称金创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月14日作出（2016）桂0722民初2334号民事判决。被告不服该判决，向钦州市中级人民法院提起上诉。钦州市中级人民法院于2017年8月18日作出（2017）桂07民终407号民事裁定，发回重审。本院依法追加了陈列军为本案诉讼第三人参加诉讼。本院依法另行组成由审判员张世柏担任审判长，人民陪审员林威、吴济烈参加的合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。书记员黄琼担任记录。原告的委托诉讼代理人陈书翰、被告浦北县金创置业有限公司的委托诉讼代理人覃海光、第三人陈列军到庭参加诉讼，原告因故没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯基明、刘春丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金245628元（违约金计算：从2015年1月31日起至2016年10月23日止）。事实和理由：2014年4月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以每平方米4251.28元的价格购买被告开发建设的位于浦北县（原张黄粮所）中央财富广场第3幢112号商品房，建筑面积为449.98平方米，总价款1912991元。该合同约定：被告应当在2015年1月30日前将经过建设、施工、监理、设计、勘察单位等五方签章验收合格的该商品房将交付给原告使用，房屋所在楼宇配套水、电也应在2015年1月30日前交付原告使用。如不按期交房，违约逾期90天以上交房的，违约金每天按房价的万分之二计算，每日违约金为382.60元。原告已按约支付了首付款612991元的义务，而被告没有按约定交付房屋，构成违约，被告延迟交房共642天（从2015年1月31日起至2016年10月31日止），被告应付原告违约金为245628元＝1912991元×0.0002×642天。被告延迟交房的行为造成了原告经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金创公司辩称，2014年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》是事实，但延期交房的原因是：1、该商品房在建设过程中出现大雨、暴雨、停水、停电等不可抗力；2、2014年3月28日，被告担保原告向陈世军借款462991元交首付款，原告不按时还款，被告有权延期交房；3、原告要求变更设计，造成延期验收。因此，被告不应负延期交房责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人陈列军述称，第三人并不是被告的股东。原告向第三人的借款，第三已收到462291元。但是，原告尚未给付借款利息给第三人，第三人并没有授权任何人包括被告方在内的任何其他人代为确认与原告之间的债权债务是否结清。故原告尚未完全还清第三人的借款，第三人有权要求被告延期交房，但原告欠付的本金和利息必须另行向第三人支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院也依职权调查了与本案有关的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案重审期间，原告依法提交了证据《借款协议》、《借条》原件，证明原告已于2014年11月25日付清了全部借款后，被告和第三人才归还《借条》原件给原告；被告承认已将该借条原件还返原告，第三人也确认全部收到了原告的借款还款。但是，被告和第三人均不能说出具体哪天原告全部还清借款，也没有举出证据证明。因此，对原告已还清第三人借款的事实应予以确认。 被告为其主张依法提交了证据，其中有些证据在原审时也提交过给法庭进行质证，本院已组织当事人对被告所举的证据进行了证据交换和质证。本院结合本院2016年11月23日的庭审举证质证，综合分析认定如下：被告提交《建设工程设计院合同》、《施工图设计审查合同》的证据仅能证明原告提出变更设计的要求，但是该变更设计是否必然导致工期延期或是延期的时间天数，被告提供的证据无法证实。对于交房的时间问题，被告提供了原告签字的《入住验房单》，它仅能证明其他业主和原告的交房验收情况，浦北县远成物业有限公司《情况说明》以及广西越州建筑工程公司的《证明》，仅能证明原告有变更设计的事实，但不能证明涉案房屋已达到约定的交付条件。对于是否存在其他延期交房的情形，被告提供了《工程签证单》，有建设单位浦北县金创置业有限公司、监理单位广西天柱建设管理有限公司、施工单位广西越州建筑工程公司的工地代表签字及单位盖章，其真实性应予以确认。该签证单中注明因工程变更，造成施工工期增加伍拾天（50天），该死50天符合延长的期限，应当予扣减。对于工程施工期间曾停电4天，停水3天，大雨19天，暴雨5天，台风4天，合计35天，也应当扣减。 本院经理后予以确认如下法律事实：原告以房价总金额为1912991元购买被告投资开发的座落于浦北县商品房。按双方约定，原告需要给付商品房首付款612991元给被告。原告于2014年2月26日给付购房款150000元给被告。2014年3月28日，由被告作担保，原告向第三人陈列军借款462991.00元用于支付购房首付款，由第三人直接将此笔借款支付给被告，并签订了《借款协议》。协议约定最后一笔还款时间是2014年8月31日前还清借款。《借款协议》第4款约定：“如乙方（原告）在承诺还款日期前还清欠款并积极配合丙方（被告）办理所购房屋的银行按揭手续，借款水计利息。如乙方未能在承诺的还款日期内还清借款，则应支付给甲方（陈列军）借款利息，利息按借款总额的月息2.5%，计息日自借款日起算，直至归还借款为止”。第5款约定：“乙方、丙方一致承诺，乙方以其在丙方所购房屋中的权益作还款担保。如乙方未能按期归还借款，则甲方有权要求丙方延期交房和停止办理该套房屋产权登记手续，直至乙方还清所欠甲方款项为止”。2014年4月1日，原告给付了首付房款462991.00元给被告。2014年4月8日，原、被告双方于签订《商品房买卖合同》。2014年6月23日，原告办理了按揭贷款1300000元。原告向第三人的借款到期后，尚欠20万元未还，遂于2014年11月21日立写了《还款承诺书》给第三人，承诺于2014年12月30日前还清此款，第三人亦未提出异议。由于被告欠有建筑商韩雪晴的工程款，韩雪晴又欠原告的材料款，原告遂于2014年11月25日拿10万元给韩雪晴，由他于次日与被告兑通了原告向第三人的借款，第三人在本案庭审中也承认收到原告归还的全部借款462991.00元。之后，被告把原告向第三人的借条原件归还了原告。被告和第三人均没有举证证明原告何时还清借款。 另查明，该商品房于2016年3月25日通过竣工验收。竣工验收后至2016年11月23日庭审时，被告仍没有交房给原告。 本院认为，原告与被告于2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，合同约定对双方均有约束力，当事人应当依约全面履行自己的义务。本案中原告交房屋首付款时曾向第三人借款，原、被告、第三人三方签订协议，并约定原告是否还清借款作为交房给原告的条件。原告已于在20014年11月25日归还借款给第三人，被告、第三人在庭审中均无否认原告是该日还清借款。因此，应予认定原告是在与被告和第三人约定的期限内还清借款，原告并无违约。《商品房买卖合同》中约定交房时间为2015年1月30日前，原告已依约付清了首付房价款，被告没有依约定日期交房，已构成合同违约，依法应当承担违约责任。原告请求被告支付违约金的诉讼请求理由成立，本院依法应予以支持。被告在本案中提出延期交房的原因之一是认为原告没有全部还清第三人的借款，第三人也述称原告没有付清借款利息。经查，原告与第三人的借款已约定，借款还款期限内不计付利息。之后，虽然原告未按给定时间还清借款，第三人也同意原告延期还款，原告也在承诺期2014年12月30日前还清了借款，并且被告也已将借据原件还给了原告。因此，本院应当认定原告是在借款还款期限内付清了借款，第三人认为原告未付利息，被告有理由延期交房的理由是不成立的，本院不予支持。由于原告向被告提交变更设计申请后，是在得到被告同意之下进行设计变更的，双方并没有就变更设计是否应当顺延工期或顺延多长时间的工期另行约定，现被告也没有提供充分的证据证明变更设计后延迟的天数，被告应当承担举证责任。至于被告主张在房屋验收合格之前，原告已经实际控制房屋，应以实际上控制房屋的时间为交付房屋的时间。本院认为，原告对于实际控制房屋的事实不予确认，虽然物业公司及建设方出具证明，但是根据双方合同约定交付条件是五方验收合格后才能交付，被告的主张证据不足，本院不予采纳。关于被告违约天数的计算问题。涉案房产施工过程中因遇到停电、停水、大雨、暴雨、台风等原因，停工工期合计35天，该顺延理由成立，本院应予认定该交房时间应顺延至2015年3月6日。《商品房买卖合同》第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该商品房于2016年3月25日通过竣工验收，2016年11月23日庭审时被告称：“除了张晓云外，其他人没有交房，但是近两三天冯基明已经进去装修了”，说明竣工验收后至2016年11月23日庭审时被告仍没有交房给原告，被告也没有证据证明已通知原告收房，庭审中原告请求违约金计至2016年11月23日应予以支持。即从2015年3月7日至2016年11月23日，被告违约天数为627天。但是，因涉案房屋的工程变更，造成房屋施工工期增加50天，该50天也应当扣减。因此，被告逾期交房的违约实际天数应当为577天。依双方合同约定，原告请求的违约金应按原告已交付房价款1912991元的日万分之二计算。因此，被告应赔偿违约金额为220759.16元。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告浦北县金创置业有限公司向原告冯基明、刘春丽支付违约金220759.16元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4611元，由被告浦北县金创置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  张世柏 人民陪审员  吴济烈 人民陪审员  林 威 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员  黄 琼