辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1239号上诉人（原审原告）：金兰香，女，1958年1月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靓，辽宁鼎煊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连九里置业顾问有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区体坛路22号47层01号。法定代表人：马振福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志勇，该公司员工。被上诉人（原审被告）：鞍山奥达美联益置业有限公司，住所地鞍山市铁东区鞍千路321号。法定代表人：颜宝藏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘德宇，辽宁宇声律师事务所律师。上诉人金兰香因与被上诉人大连九里置业顾问有限公司（以下简称九里公司）、鞍山奥达美联益置业有限公司（以下简称奥达美公司）案外人执行异议之诉一案，不服鞍山市中级人民法院（2018）辽03民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金兰香的委托诉讼代理人高际峰、李靓，被上诉人九里公司的委托诉讼代理人李志勇，被上诉人奥达美公司的委托诉讼代理人刘德宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金兰香的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判停止对鞍山市高新区户，序号为1005，产籍号为42-107-40-3101房屋的强制执行，并解除查封扣押；3.确认金兰香与奥达美公司签订的《城市山林商品房销售协议》有效；4.确认位于鞍山市高新区户，序号为1005，产籍号为42-107-40-3101的房屋所有权归金兰香所有；5.奥达美公司配合金兰香办理网签备案登记、办理产权登记所有相关手续；6.九里公司和奥达美公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：金兰香于2010年4月15日交付了案涉房屋的全部购房款，2013年9月30日奥达美公司开具了购房款收款收据，交付房屋钥匙，但当时配套不健全而不能实际入住，直到2016年9月12日才真正居住，因案涉园区至今未竣工验收而无法办理过户手续，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条的规定，应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不得对金兰香购买的案涉房屋进行查封。如适用《若干规定》第二十八条的规定，金兰香购房案涉房屋亦符合该条规定。九里公司享有的是普通债权，而金兰香实际占有案涉房屋，具备准物权性质，根据最高法院的解释及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，抵押权优先于一般债权，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分价款的购房消费者，故金兰香对案涉房屋享有的权利优于九里公司，享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求本院确认案涉房屋归金兰香所有，解除对案涉房屋的查封。九里公司辩称，根据《若干规定》第二十八条的规定，金兰香与奥达美公司之间未就案涉房屋签订合法有效的书面合同，未在法院查封之前合法占有案涉房屋，未向奥达美公司支付全部价款，金兰香对案涉房屋不具有排除强制执行的权利。金兰香请求对案涉房屋予以确权与执行异议之诉没有直接的关联。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。奥达美公司辩称，金兰香所述属实，同意金兰香的上诉请求。金兰香向一审法院提起诉讼称：金兰香2010年4月15日购买奥达美公司所有的位于鞍山市高新区户，序号为1005，产籍号为42-107-40-3101房屋，成交总价为716,102元。金兰香与奥达美公司签订商品房销售协议后，金兰香于2010年4月15日向奥达美公司指定账户一次性转账706,102元，外加1万元认购金，合计716,102元。奥达美公司将该房屋交付金兰香占有使用，金兰香正式入住后缴纳了电梯费740元、物业费2665元、垃圾清运费740元，由于奥达美公司单方面原因，该房屋至今迟迟无法办理房屋所有权证。2018年5月，金兰香才得知九里公司将该房屋申请一审法院查封，此时距金兰香购买房屋已经8年有余，并已由金兰香装修入住，应该归金兰香所有。请求：一、确认金兰香与奥达美公司签订的《城市山林商品房销售协议》有效；二、确认位于鞍山市高新区户，序号为1005，产籍号为42-107-40-3101房屋归金兰香所有；三、奥达美公司配合金兰香办理网签备案登记、办理产权登记所有相关手续；四、立即停止对该房屋的强制执行，并解除查封扣押；五、本案的诉讼费及相关费用由九里公司和奥达美公司承担。一审法院经审理查明：2010年4月15日，金兰香与奥达美公司签订《城市山林商品房销售协议》，协议约定双方就金兰香向奥达美公司认购城市山林项目商品房住宅的认购事宜达成协议：第一条商品房基本情况：1.房屋坐落位置：金兰香向奥达美公司购买的商品房位于鞍山市高新区户，房号为1005。2.建筑面积（暂测）：143.45平方米，成交单价：4992元/平方米，成交总价716,102元。第二条付款方式及付款时间约定：1.一次性付款。本协议签订时，金兰香一次性交付房款716,102元，即人民币柒拾壹万陆仟壹佰零贰元整（含认购金）。第七条注意事项：1.签署本认购书时，奥达美公司已告知金兰香该商品房尚未取得预售许可证，金兰香的购买行为完全属于自愿，不得因此提出退赔要求。同日，金兰香女儿陈金铃在中国银行的账户中取款706,102元。2014年5月23日，一审法院因九里公司起诉奥达美公司商品房委托代理销售合同纠纷一案保全查封了奥达美公司名下的坐落于鞍山市高新区，房号1005，产籍号为42-107-40-3101房屋。2016年9月12日，金兰香与鞍山酉酉物业管理有限公司（以下简称酉酉公司）签订契约书，该契约书包含前期物业服务协议、管理规约、房屋装饰装修管理协议、业主（使用人）消防安全责任书、住户（业主）须知相应事宜。2016年11月28日，一审法院就九里公司起诉奥达美公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2016）辽03民初92号民事判决书，判决：一、奥达美公司于判决生效后10日内返还九里公司包销价款4,339,126元；二、奥达美公司于判决生效后10日内返还九里公司装修售楼处及样板间的装修费、广告营销费合计528,624元的10％，计52,862元；三、驳回九里公司的其他诉讼请求。案件受理费46,500元，由九里公司负担23,250元，由奥达美公司负担23,250元。财产保全费5000元，由奥达美公司负担。以上款项九里公司已垫付，奥达美公司在履行判决确定的给付义务时加付28,250元给九里公司。金兰香在九里公司申请执行（2016）辽03民初92号民事判决书时向一审法院提出书面异议申请，2018年8月9日，一审法院作出（2018）辽03执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人金兰香的异议请求。一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。本案的争议焦点是：金兰香是否对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益。《若干规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，在本案中金兰香与奥达美公司签订了《城市山林商品房销售协议》的情况下，应重点审查金兰香是否已在法院查封之前合法占有房屋、是否已支付全部价款及是否因自身原因未办理过户登记来认定案外人即金兰香是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，金兰香未提供相应证据证明其在法院查封之前已经合法占有该房屋。金兰香提供的奥达美公司出具的情况说明中虽陈述房屋于2013年9月30日交付，但因该情况说明无奥达美公司法定代表人签字，形式上存在瑕疵。内容上，该情况说明证明的房屋交付使用的时间与金兰香提供的酉酉公司出具的收款收据及契约书上记载的2016年9月相差3年，金兰香未提供其他证据证明其实际占有使用的时间是在法院2014年5月23日查封之前，致使一审法院不能认定其在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。其次，金兰香并未提供相应证据证明其已经支付全部价款。金兰香提供的交付全部价款的证据除奥达美公司出具的情况说明外仅为一张取款回单，无收款收据、销售不动产统一发票等支付购房款后应当取得的凭证，致使一审法院不能认定金兰香已支付全部购房款。再次，金兰香与奥达美公司于2010年4月15日签订《城市山林商品房销售协议》，2014年5月23日房屋才被法院查封。在4年多的时间里金兰香尚未与奥达美公司签订正式的商品房销售合同，无法认定金兰香存在非因自身原因未办理过户登记的事实。综上，应认定金兰香就该房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故对金兰香要求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。对金兰香请求确认房屋所有权的诉讼请求，因金兰香与奥达美公司之间仅因签订了房屋预售合同而形成债权关系，金兰香并未取得房屋所有权，一审法院对金兰香该项主张不予支持。对金兰香请求确认其与奥达美公司签订的协议效力、要求奥达美公司配合办理网签备案登记、办理产权登记所有相关手续的主张，因不属于案外人执行异议案件审理范围，一审法院不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回金兰香的诉讼请求。案件受理费10,962元，由金兰香负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，金兰香就案涉房屋提起案外人执行异议之诉，应审查金兰香对案涉房屋是否享有实体权利，且该实体权利是否足以排除强制执行。《若干规定》第二十八条规定了金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，买受人的权利能够排除执行的条件，应依据该规定对金兰香就案涉房屋的权利进行审查。关于案涉房屋的买卖合同、价款支付及过户登记。本案中，在一审法院于2014年5月23日对案涉房屋查封之前，金兰香与奥达美公司就案涉房屋于2010年4月15日签订了《城市山林商品房销售协议》，且签订销售协议当日金兰香的女儿曾取款706,102元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。金兰香与奥达美公司签订的案涉房屋的销售协议中对金兰香所购房屋的具体房号、单价、面积等均作出了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；案涉房屋销售协议签订当日，金兰香的女儿陈金铃所支取的款项及金兰香在起诉状中所主张的另有1万元认购金，与销售协议中约定的购房款基本一致；二审期间，金兰香提交了奥达美公司出具的716,102元购房款的收款收据及复印件，并提出该复印件系收到收款收据时形成，而收款收据因为形成时间较长，所复写的字迹已经模糊；奥达美公司对其与金兰香签订案涉房屋的销售协议及金兰香已支付全部购房款、其为金兰香出具收款收据均予以认可。综上，可以认定金兰香与奥达美公司之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，即金兰香在一审法院对案涉房屋查封之前与奥达美公司签订了书面合同，该合同系金兰香与奥达美公司的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，且金兰香在一审法院对案涉房屋查封之前支付了全部购房款。奥达美公司系商品房开发建设企业，案涉房屋未办理过户登记，不能认定系金兰香自身的原因。关于案涉房屋的占有。金兰香主张其系在2013年取得案涉房屋的钥匙，应视为其在一审法院对案涉房屋查封之前已合法占有了案涉房屋。金兰香所提交的证据有：金兰香向酉酉公司缴纳的物业费、垃圾清运费、电梯运料费的收款收据，奥达美公司出具的《情况说明》，二审期间金兰香还申请了证人出庭作证。奥达美公司的《情况说明》中称，该公司于2013年9月30日将案涉房屋交付金兰香，但该《情况说明》仅有奥达美公司加盖了印章；二审中出庭作证的证人为案涉房屋所在园区的业主，该证人称，2013年园区业主维权时奥达美公司向业主交付了房屋钥匙，业主缴纳了相关费用，但无票据；而金兰香提交的物业费、垃圾清运费、电梯运料费的收款收据的时间为2016年9月12日。金兰香、奥达美公司和证人虽均述称金兰香系于2013年入住案涉房屋，但仅为陈述，而无其他证据予以佐证，金兰香所能提供的证明其入住案涉房屋的票据的时间为2016年9月，系在一审法院对案涉房屋查封之后，故根据金兰香所提交的拟证明其入住案涉房屋的证据，并不足以认定金兰香系于一审法院查封之前合法占有案涉房屋。综上，金兰香对案涉房屋虽享有实体权利，但其并不全部符合《若干规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋的实体权利并不足以排除强制执行，一审判决对金兰香提出的停止对案涉房屋强制执行、确认其对案涉房屋的所有权、奥达美公司配合其办理网签备案登记和产权登记手续的诉讼请求未予支持，并无不妥。鉴于金兰香对案涉房屋提出的执行异议不能予以支持，金兰香提出的要求确认案涉销售协议的效力，一审判决未予审理，并无不妥。综上所述，金兰香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,962元，由金兰香负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇二〇年九月三日法官助理刘文静书记员解明璐（代）