广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初2148号原告（反诉被告）：廖鹏滔，男，1989年10月19日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托代理人：刘颖，广东三良律师事务所律师。委托代理人：龙慧珠，广东三良律师事务所律师。被告（反诉原告）：李亭，女，1971年5月23日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告（反诉原告）：郑成德，男，1962年8月16日出生，汉族，住江门市蓬江区，共同委托代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。共同委托代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）廖鹏滔诉被告（反诉原告）李亭、郑成德租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭审理，于2016年6月16日公开开庭进行了审理，原告廖鹏滔的委托代理人刘颖、龙慧珠，被告李亭、郑成德到庭参加诉讼。2017年4月20日，被告李亭、郑成德提出反诉，本院受理后，决定两案合并审理，并于2017年4月24日、2017年5月19日分别公开开庭进行了审理，原告廖鹏滔的委托代理人刘颖，被告李亭、郑成德的共同委托代理人苏玉鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖鹏滔起诉称：2015年1月6日，廖鹏滔与李亭签订了《商铺（房屋）租赁合同》，约定廖鹏滔承租李亭、郑成德共有的位于江门市蓬江区建设二路98号1302、1303房屋，租期为2015年1月7日起至2020年1月6日止，租金按每年递增的形式收取，第一年的月租金为9371元，2015年1月7日至2月6日为免租期，并约定了保证金、双方权利义务等条款。签订合同当日，廖鹏滔即向李亭交付了按金18742元，2015年2月7日至2015年3月6日的租金9371元。租赁上述房屋后，廖鹏滔装修及购买办公用品先后花了约500000元，其中装修费用共约350000元，办公用品共约150000元，以作广东亿万商联投资管理有限公司办理场所使用。廖鹏滔每月依约向李亭交纳租金，但李亭收取廖鹏滔的租金后未能提供相应金额的发票。经廖鹏滔多次催促，李亭才于2015年7月底提供了2015年2月7日至8月6日期间的租金发票，但金额仅为每月2900元，与廖鹏滔实际每月交纳的9371元之金额不相符。后在税务部门的督促下，李亭于2015年9月6日向廖鹏滔一次性补开了2015年2月7日至8月6日期间的租金发票共45297元。廖鹏滔于2015年9月7日依约支付了9月份租金9371元给李亭，李亭收取租金后，于2015年9月10日向廖鹏滔出具了三张金额共为9371元发票给廖鹏滔。2015年9月23日李亭向廖鹏滔发来一份《通知》，称廖鹏滔没有缴交2015年9月份租金，据此认为廖鹏滔违约，要求终止合同、收回商铺并没收保证金。对此，廖鹏滔立即向被告提出异议，但李亭不予理睬，并于当晚指使了两名男子到租赁房屋，首先用不明物将廖鹏滔安装的监控摄像头粘贴屏蔽，然后再剪断电线，毁坏了租金房屋安装的线路，导致室内电压升高和电线短路，并引起电箱着火，造成室内的电脑等电器烧坏。廖鹏滔方于次日早上发现后立即报警，廖鹏滔被新城派出所告知，确定李亭指使他人所为。即使如此，廖鹏滔也愿意不予计较，并于2015年10月8日以转账方式向李亭支付了10月份租金，但李亭至今又拒绝向廖鹏滔提供租赁发票，并单方要求收回该租赁房屋，并于2015年10月20日书面通知物管处，要求物管处不能收取廖鹏滔所缴纳的物管费。2015年10月25日，李亭带领了7至8人到租赁房屋撬锁强行闯入，在廖鹏滔毫不知情的情况下强行拆搬，导致廖鹏滔的财物不知所踪，财物损失约150000元。李亭当天将大门上锁，导致廖鹏滔无法进入，自此廖鹏滔失去财产的控制权和保护权，廖鹏滔的业务经营也自此中断。事发后，廖鹏滔立即向江门市公安局新城派出所报案。李亭的上述行为不仅是严重的违法行为，而且损害了廖鹏滔的财产权，为维护廖鹏滔的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.李亭、郑成德立即双倍返还租赁押金37484元给廖鹏滔；2.李亭、郑成德立即赔偿廖鹏滔租赁房屋装修损失350000元；3.李亭、郑成德立即将原放置于租赁房屋内的物品全部返还给廖鹏滔，若有损坏或无法返还的，则应折价赔偿人民币150000元给廖鹏滔；4.李亭、郑成德立即赔偿廖鹏滔因被告的违约行为而支出的公证费2500元；5.李亭、郑成德返还2015年9月24日至2015年11月6日租金11557元给廖鹏滔；6.本案的诉讼费用全部由李亭、郑成德承担。原告廖鹏滔对其起诉事实提供的证据有：1.商铺租赁合同、房产证一份；2.按金收据一份；3.银行转账回单（2015年3月-7月）一份；4.发票（2015年2-8月）一份；5.发票（2015年9月6日）一份；6.支付业务回单（2015年9月7日）一份；7.发票（2015年9月）一份；8.支付业务回单（2015年10月8日）一份；9.税务约谈通知书、记录一份；10.报警回执、不予调查处理告知书、不予立案通知书各一份；11.通知一份；12.告知函一份；13.通知一份;14.复函一份；15.通知一份；16.公证书及发票一份；17.光盘二份；18.律师函、快递单一份;19.情况说明一份。被告李亭、郑成德答辩称：廖鹏滔的诉请没有事实和法律依据。一、李亭、郑成德已依约履行合同义务，并无任何违约行为，双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》已明确约定，租赁税费由廖鹏滔承担，但廖鹏滔在承租房屋后要求我方开具租赁发票，引起的纠纷已是廖鹏滔方违约。二、上述合同约定承租方每月7日缴付当月租金，但廖鹏滔从2015年7月开始没有依约交付，其交纳租金的方式是次月上旬才转账交付上月的租金，从此未当月交租。另外廖鹏滔在收到李亭的租金发票后至今未向被告支付2015年8月份的租金及2月份至10月份全额发票应补租赁税费。所以廖鹏滔在履行合同过程中存在违约行为。三、上述合同第九条第4项约定：“乙方在租赁期间内必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金超过15天，甲方有权终止本租赁合同，同时乙方愿意放弃商铺内所有物品及有价证券，并由甲方自行处理，因此所得的收益和造成的损失无需乙方负责。”该项约定并无违反法律规定，是合法有效的合同条款，李亭基于廖鹏滔的上述违约行为，向廖鹏滔多次发出解除合同通知及搬迁通知却未获理会，廖鹏滔强行撬开被告加装的门锁继续霸占经营，被告通过报警并到管辖派出所提供了相关资料笔录，然后在万源大厦物管人员的见证下将廖鹏滔的物品搬离租赁房屋，收回该房屋并无不当，廖鹏滔据此要求李亭赔偿没有法律和事实依据。而且廖鹏滔没有提供任何证据证明其因此而造成损失。被告李亭、郑成德提供的证据有：1.流水清单一份；2.物件清单一份；3.通知、微信截图各一份。李亭、郑成德反诉称：2015年1月6日，我方与廖鹏滔签订了《商铺（房屋）租赁合同》，合同约定：一、将位于江门市蓬江区建设二路98号1302、1303全室租给廖鹏滔使用；二、廖鹏滔每月7日前向我方交付租金9371元；三、在租赁使用时的一切行政公共费用由廖鹏滔自行负责（如水费、电费、卫生费、治安费、管理费、租赁税费等）；四、廖鹏滔在租赁期内必须按照约定向我方交纳租金，如无故拖欠租金超过15天，我方有权终止本租赁合同，同时廖鹏滔愿意放弃商铺内所有物品及有价证券，并由我方自行处理，因此所得的收益和造成的损失无需我方负责。2015年8月23日，因廖鹏滔已拖欠8月份的租金超过15天，我方向廖鹏滔发出《通知》，按照合同的约定解除合同，后因双方协商，并且廖鹏滔于2015年9月7日补交了8月份的租金，我方念在之前的友好合作，继续让其承租。然而廖鹏滔一再违反诚实信用原则，拖欠9月份租金，经我方多次催缴未果。2015年9月23日，我方向廖鹏滔发出《通知》，按照合同的约定解除合同，且该《通知》已送达廖鹏滔，双方的租赁合同已于9月23日解除。同年10月11日及10月25日，我方向廖鹏滔发出《通知》，通知廖鹏滔将涉案商铺内的设备及物件全部搬离。10月27日廖鹏滔仍不搬离，按照合同的约定，廖鹏滔已放弃商铺内所有物品及有价证券，我方已自行处理并将物品搬至江门市蓬江区建设二路98号1307室。至今，廖鹏滔仍拖欠我方2015年9月7日至9月23日的租金、9月24日至10月26日的商铺占用费、租赁期间的租赁税费。又因廖鹏滔于2015年10月8日支付了9371元，这部分可减除。综上所述，为维护我方的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1.廖鹏滔与李亭于2015年1月6日签订的《商铺（房屋）租赁合同》于2015年9月23日解除；2.廖鹏滔向李亭、郑成德支付租金及占用费共7452.33元以及逾期支付利息（按中国人民银行逾期贷款利率从2015年9月23日计至廖鹏滔清偿之日）；3.廖鹏滔向李亭、郑成德支付租赁税费5771.82元以及逾期付款利息（按中国人民银行逾期贷款利率从2015年9月23日计至廖鹏滔清偿之日）；4.廖鹏滔支付其逾期支付租金的违约金5256.27元；5.原租赁物内的相关物品归李亭、郑成德方所有；6.本案的诉讼费用由廖鹏滔承担。李亭、郑成德对其反诉提供的证据与其在本诉提供的证据相同，另对其反诉补充提供如下证据：1.《税收完税证明》一份；2.微信聊天记录一份。廖鹏滔对被告李亭、郑成德的反诉答辩称：廖鹏滔不存在拖欠租金的事实。廖鹏滔在李亭2015年8月28日开具8月份租金发票前就已经全额支付了8月份的租金。租赁期间，廖鹏滔每月均按合同约定支付租金，但李亭向廖鹏滔出具发票的金额与实际不符，廖鹏滔每月缴交租金9371元，但李亭只提供1900元的租金发票。为此，双方之间产生争议，后双方于2015年8月12日在租赁物业内协商，李亭同意补开租金发票给廖鹏滔，于是廖鹏滔当天才以现金形式向李亭支付了8月份（即2015年8月7日至9月6日）的租金9371元。随后李亭于2015年8月28日给廖鹏滔开具了两张金额分别为1900元、1000元的租金发票。于9月6日，李亭又向廖鹏滔补足了2015年2月7日至8月6日的租金发票，金额共45297元。于是廖鹏滔于2015年9月7日准时通过转账形式支付了2015年9月份租金9371元给李亭，收到该租金后，李亭如常在2015年9月10日向廖鹏滔出具了2015年9月份的租金发票。2015年10月8日，廖鹏滔亦如常支付了当月租金。根据双方的交易习惯，李亭均在廖鹏滔交付租金后才向廖鹏滔出具发票的。根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。”发票作为一种凭证记载的主要是商品销售、提供或接受服务等经营性活动状况，具有结算功能。如果一方当事人出示发票证明已付款，而另一方当事人提交的证据不足以推翻，那么应当认为开具了发票即已付款。据此，可以认定廖鹏滔在取得2015年8月份的租金发票前已经向李亭交付了2015年8月份的租金。李亭称廖鹏滔于9月7日支付的租金是8月份的租金，该主张显然与其事实行为不相符。李亭于2015年8月28日给廖鹏滔出具8月份租金发票后，又于2015年9月10日给廖鹏滔出具9月份的租金发票。倘若该租金的确如李亭所主张是8月份的租金，在廖鹏滔尚未支付9月份租金的情况下，李亭为何要就一笔租金重复开具8月和9月共两个月的发票？在廖鹏滔欠交租金的情况下，李亭就提前向廖鹏滔提供发票，既与双方的交易习惯不符，也有违常理。李亭该主张和理由明显是自相矛盾的，由李亭8月、9月均准时为廖鹏滔开具全额发票的行为，足以证明廖鹏滔的确已经全额支付了8、9月份的租金。另外，对于李亭、郑成德反诉提供的微信聊天记录，由于该聊天记录可能存在删减或断章取义的现象，且单从该对话内容看，廖鹏滔也没有确认李亭所主张的“2015年9月7日支付的是8月份租金”，因此对该证据不能证明李亭主张的内容。综上所述，廖鹏滔不存在违约支付租金的事实，相反，李亭无故解除租赁合同，擅自收回租赁房屋的行为构成严重违约，因此廖鹏滔认为：1.原、被告于2015年1月6日签订的《商铺（房屋）租赁合同》，已经于2015年9月被被告单方违约解除，李亭擅自单方解约的行为已经构成违约，应对廖鹏滔承担违约赔偿责任。2.李亭在反诉中的第二项诉讼请求，既没有事实证据也没有法律依据，是李亭、郑成德无理主张，廖鹏滔不予确认。3.根据我国法律规定，租赁税金应该由出租方缴纳，据此，李亭、郑成德要求廖鹏滔支付租赁税金的主张没有法律依据，廖鹏滔不予确认。4.李亭、郑成德反诉无理，应自行承担诉讼费用。本院根据李亭的申请向江门市公安局新城派出所调取了《不予调查处理告知书》一份、询问笔录六份。原告廖鹏滔起诉时向本院申请对涉案租赁房屋内的装修工程价款进行评估。本院根据廖鹏滔的申请，通过公开摇珠的方式选定广州市诚业工程造价咨询有限公司江门分公司作为评估机构，对涉案租赁商铺的装修工程造价进行评估。该评估机构函复本院，为更公平公正评估，要求廖鹏滔提供装修施工合同、装修图纸质版及CAD版，及装修时购买材料、房屋内物品的票据。本院责令廖鹏滔提供上述材料，但因廖鹏滔在限期内未能提供，后该评估机构回复本院称：因提供评估的资料不充足，且现场已重装修改动，无法对涉案工程现场进行测量、计量计价，所以无法评估鉴定。经审理查明：江门市蓬江区建设二路98号1302室、1303室为郑成德、李亭共同共有。2015年1月6日，李亭作为出租方（甲方）与廖鹏滔作为承租方（乙方）签订《商铺（房屋）租赁合同》，合同主要约定：乙方承租甲方座落江门市蓬江区建设二路98号1302、1303室，建筑面积354.84平方米；租赁期为60个月，甲方从2015年1月7日起交付乙方使用，至2020年1月6日收回，免租期为2015年1月7日至2015年2月6日，管理费和租赁税、水电费由乙方负责；乙方每月7日前向甲方缴付租金，每月结算一次，从2015年2月7日起收取每月租金为9371元，从2016年1月7日起收取每月租金为9840元，从2017年1月7日起收取每月租金为10332元，从2018年1月7日起收取每月租金为10848.6元，从2019年1月7日起收取每月租金为11390.4元；乙方向甲方缴付保证金18742元，租赁期满后甲方验收物业无损及乙方已经全部付清因租赁而产生的所有应付款项（包括但不限于租金、水费、电费等）后无息退回；乙方租用的商铺（房）如需装修，应事先征得甲方同意，如不再续租，一切装修设施不能拆除（除非另有约定的电器设备除外，拆除前也应先告知甲方）并无偿移交给甲方所有，乙方的一切物质拆迁费用由乙方自行解决；如乙方不按合同要求向甲方缴纳租金，则从该月11日起按日息1%计罚，如拖欠5天仍未能交清租金，甲方有权依法终止租赁合同，不退还保证金，追索未交清租金，并可要求乙方自甲方通知之日起2天内无条件搬迁完毕；乙方在租赁使用时的一切行政公共费用由乙方自行负责（如水费、电费、卫生费、治安费、管理费、租赁税费等）；乙方在租赁期内必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金超过15天，甲方有权终止本“租赁合同”，同时乙方愿意放弃商铺内所有物品及有价证券，并由甲方自行处理，因此所得的收益和造成的损失无需乙方负责；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿乙方的一切损失，并且无条件退回保证金。上述租赁合同签订后，廖鹏滔于2015年1月6日以现金形式向李亭支付了租赁保证金18742元，李亭出具了收款收据予以确认。此后该涉案租赁商铺作为广东亿万商联投资管理有限公司（以下简称“亿万公司”）的办公场所使用。合同履行期间，廖鹏滔的租金支付情况如下：2015年3月6日转账支付3月租金及税费10094元、2015年4月7日转账支付4月租金及税费10094元、2015年5月6日转账支付5月租金及税费10094元、2015年6月6日转账支付6月租金及税费10094元、2015年7月21日转账支付7月租金9371元、2015年7月30日转账支付7月税费403元、2015年9月7日转账支付租金9371元、2015年10月8日转账支付租金9371元。前述租金支付周期为本月7月至下月6日。另外，廖鹏滔、李亭确认2015年2月租金廖鹏滔按合同约定以现金形式支付了10094元。2015年2月至9月的租赁发票，李亭已开具给廖鹏滔：其中2015年8月租金金额为1000元、1900元的两张发票开票日期为2015年8月28日，2015年2月至8月租金金额为45297元的发票开票日期为2015年9月6日，2015年9月租金金额为1000元、1900元、6471元的三张发票开票日期为2015年9月10日。经被告李亭、郑成德确认，涉案商铺自2015年1月至9月期间的房屋租赁税费合计10511.49元，扣减原告廖鹏滔已支付的4739.67元，尚欠5771.82元未付。2015年9月23日，李亭在亿万公司门口张贴《通知》称：廖鹏滔至2015年9月22日还没有缴交2015年9月份的租金及相应费用，构成违约，要求终止合同、收回商铺并没收保证金。当日晚上，被告李亭委托他人断开亿万公司的电源。廖鹏滔于次日发现后向江门市公安局新城派出所报案，但被江门市公安局蓬江分局以不属于公安机关管辖范围为由告知不予调查处理。2015年10月8日，廖鹏滔在江门市公安局新城派出所的笔录中，对询问是否缴纳8月租金，答称“2015年8月5日（具体是否5号就记不清了）是早上11时许在万源大厦楼下我（廖鹏滔）以现金方式将8月份租金交给李亭，一直没有收据。”2015年10月16日，廖鹏滔委托江门市江海区公证处对位于涉案租赁物业的亿万公司的现状办理保全证据公证，支付公证费2500元。经公证员现场勘查记录，出具了（2015）粤江江海第008346号公证书，证明该公证书所附照片120张为现场拍摄所得，与现场实际情况相符，该公证书相粘连的证物袋中的光盘为对现场取得的照片及视频文件的刻录光盘，与现场实际情况相符。2015年10月20日，李亭向江门市益源物业管理有限公司万源大厦管理处（以下简称万源大厦管理处）发出《告知函》，告知物管公司其与承租人廖鹏滔的租赁合同提前终止，收回赋予承租人廖鹏滔曾因租赁关系享用的在租赁物业的一切权利，从2015年10月起的物业管理费由李亭缴交。2015年10月21日，万源大厦管理处向承租户廖鹏滔发出《通知》，告知其在接到通知后无需再缴交原先约定每月支付的物业管理费；当日廖鹏滔向物业管理处书面函复，表示不同意终止《物业管理服务协议》。2015年10月25日，被告在万源大厦管理处工作人员的见证下将廖鹏滔放置在涉案租赁商铺内的物品搬至该商铺旁的1307室处，并对物品进行了清点，制作了《房屋物件清单》。《房屋物件清单》如下：1、单座皮椅33张、电脑椅16张、办公卡座4个、玻璃茶几4张、皮櫈沙发单件10件、木茶几1张、书架柜1件，小电视柜1件、小雪柜1件、书桌1张、胶櫈1把、小木柜8件、电脑显示屏11台、电话3部、夹万2个、电脑主机11台、验钞机1台、音箱2个、大冰箱1件、A4纸2箱、文件柜1个、传真机1台、打印机2台、DVD机1台、电脑桌（木）3张、复印机1台、碎纸机1台、小音箱8台、饮水机1台、皮座（小）2件、音乐播放器1件、石茶几1张、煲水机1台、电视1台、玻璃画1幅、讲台1个。对此廖鹏滔主张被告行为是强行搬迁，被告李亭则主张租赁合同已解除，双方就相关问题未能达成一致意见，廖鹏滔遂起诉至法院。本院认为，本案是租赁合同纠纷。虽然租赁合同为李亭与廖鹏滔签订，但涉案租赁房屋为李亭、郑成德共同共有，郑成德亦确认其同意出租，故李亭、郑成德应共同享有、承担涉案租赁合同的权利和义务。关于本案，双方争议的焦点是：一、关于廖鹏滔是否以现金形式向被告李亭支付2015年8月租金的问题。根据双方庭审的陈述以及提交的证据，本院对廖鹏滔主张以现金形式支付了2015年8月的租金不予采信。理由如下：首先，在租赁合同没有约定且双方交易习惯并没有以发票作为付款凭证的情况下，廖鹏滔仅凭发票未能证明已支付租金的事实，应提供其他证据证明，但廖鹏滔没有提供收据或者其他支付凭证予以证明。其次，在合同履行过程中，现金支付的款项，被告李亭有开具收款收据确认，自2015年3月起李亭每月向廖鹏滔发催交租金通知要求廖鹏滔将租金汇到其名下账户，且自2015年3月起租金均以转账方式缴纳。由此可见，转账支付租金为双方的交易习惯。而2015年8月的租金廖鹏滔却在双方对缴纳租金发生争议、在李亭没有开具收据且缺乏支付凭证的情况下仍然现金支付，既不符合双方的交易习惯，亦不合常理，故本院难以采信。因此，在廖鹏滔没有提供其他支付凭证的情况下，仅凭发票未能证明以现金缴纳了2015年8月租金，本院对廖鹏滔该主张不予采信，继而认定廖鹏滔于2015年9月6日向被告李亭转账支付的9371元为2015年8月7日至9月6日的租金，于2015年10月8日向被告李亭转账支付的9371元为2015年9月7日至2015年10月6日的租金。二、关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《租赁合同》第九条其他约定事项第四点约定若承租方在租赁期内必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金超过15天，出租方有权终止本合同。廖鹏滔应于2015年9月7日前支付2015年9月7日至2015年10月6日的租金，但根据本院前述认定的事实，廖鹏滔于2015年10月8月才支付该月租金，已违反双方合同约定，被告李亭有权根据合同的约定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告李亭于2015年9月23日通知廖鹏滔解除合同，廖鹏滔亦明确收到该通知，因此，被告要求确认双方合同于2015年9月23日解除，本院予以支持。至于廖鹏滔以被告李亭未开具租金发票为由拒付租金，本院认为，租赁合同中，出租人的主合同义务为提供符合约定的租赁物，而开具租金发票为出租人的附随义务。廖鹏滔为承租人其主合同义务为支付租金，该义务与李亭开具租金发票的附随义务不构成对等义务，李亭未开具租金发票不能构成廖鹏滔拒付租金的正当理由。综上，廖鹏滔拒付租金的理由不成立，其未按合同约定支付租金，构成根本违约。三、关于租金、占用费的数额及逾期支付相关费用利息问题。首先，廖鹏滔请求被告退回2015年9月24日至2015年11月6日的租金11557元。廖鹏滔支付租金至2015年10月6日，租赁合同于2015年9月23日解除，李亭于2015年10月25日搬清租赁房屋内的物品，因此，租金应计算至租赁合同解除时即2015年9月23日，合同解除后廖鹏滔应支付占用费至房屋被搬清之日止，即应从2015年9月24日计算至2015年10月25日。廖鹏滔已缴纳租金至2015年10月6日，故廖鹏滔仍应向被告支付2015年10月7日至同月25日期间的占用费5934.97元（9371÷30×19），李亭、郑成德主张超出前述范围的，本院不予支持，依法予以驳回。因此，廖鹏滔主张被告退回2015年9月24日至2015年11月6日的租金11557元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，根据《商铺（房屋）租赁合同》的约定，廖鹏滔应于每月7日前向出租方缴付租金，若未能按时缴纳则从该月11日起按日息1%计罚，但是廖鹏滔自2015年7月至9月没有按合同约定按时支付租金，故李亭、郑成德按照合同约定要求其支付逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。但是双方约定按日息1%计算逾期付款违约金过高，本院酌情调整为按月息2%计算，经本院核算廖滔鹏应向李亭、郑成德支付逾期支付租金的违约金406.68元。另外，关于被告要求自2015年9月23日计算占用费的利息问题，占用费可参照合同约定的租金支付时间计算利息，故占用费应自2015年10月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、关于被告要求廖鹏滔支付租赁税费的问题。根据《商铺（房屋）租赁合同》的约定，租赁税由廖鹏滔缴纳，故被告要求廖鹏滔支付租赁税费5771.82元，理据充分，本院予以支持。双方没有约定租赁税费的缴纳时间，故被告请求的逾期支付税费的利息应自被告反诉之日即2017年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的款项付清之日止。五、关于廖鹏滔要求被告支付公证费的问题。公证费是廖鹏滔自行委托公证机关而支出的费用，并非必要支出，故廖鹏滔要求被告支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。六、关于廖鹏滔要求李亭、郑成德赔偿租赁房屋装修损失的问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，双方在《租赁合同》中没有约定合同解除时对装修物的处理，而本案因廖鹏滔违反合同约定逾期支付租金导致合同解除，故廖鹏滔作为违约方要求李亭、郑成德赔偿剩余租赁期内装饰装修值损失的，本院不予支持。但廖鹏滔承租涉案商铺时为毛坯房，且涉案商铺亦重新出租，由此可见，李亭、郑成德亦利用了廖鹏滔承租时的装饰装修，故李亭、郑成德应在利用价值范围内给予廖鹏滔适当的补偿，本院酌情认定为40000元。七、关于租赁房屋内的物品的处理问题。原被告双方各提供了一份反映涉案租赁物业内物品的类型、种类和数量等状况的证据，一是廖鹏滔委托江门市江海区公证处于2015年10月16日对位于涉案租赁物业的现状出具的（2015）粤江江海第008346号公证书，二是李亭在第三方物业管理公司工作人员见证下于2015年10月25日对涉案租赁物业内的物品进行搬迁而制作的《房屋物件清单》。涉案租赁物业内物品搬迁的时间为2015年10月25日，而廖鹏滔提供的公证书仅能反映2015年10月16日内涉案租赁物业的现场状况，而公证后至物品搬迁前物品一直处于廖鹏滔的控制之中，期间的物品状态无法确认。相反李亭提供的《房屋物件清单》具有第三方见证并于搬迁日前制作，更能反映涉案租赁物业内物品的当时状况。综上，关于租赁房屋内的物品状况本院采信李亭提供的《房屋物件清单》。根据原被告双方签订的租赁合同约定“租赁期内，若承租方无故拖欠租金超过15天，出租方有权终止租赁合同，同时承租方愿意放弃商铺内所有物品及有价证券，并由出租方自行处理，因此造成的收益和损失无需出租方承担。”联系合同上下文，该合同条款符合双方意思自治，按照合同解释该条款对合同履行具有出租物物权排除妨害和违约损害补偿的双重合意，即一旦承租方出现合同约定的无故拖欠租金超过15天的违约情形，出租方即可采取“物品及有价证券自行处理”的方法以实现出租物物权妨害排除和以“收益和损失无需出租方承担”的方式来实现违约损害补偿。经查明，因承租方廖鹏滔无故拖欠租金超过15天，租赁合同于2015年9月23日解除，物品搬迁日期为2015年10月25日，出租方李亭于2015年10月11日及10月25日两次向廖鹏滔发出《通知》并在第三方见证下制作《房屋物件清单》，通知廖鹏滔将涉案商铺内的设备及物件全部搬离。出租方李亭已尽到通知、予时和谨慎的义务，属于根据合同条款实现物权妨害的意思自治行为，而非原告主张被告行为是强行搬迁行为。此外，承租方廖鹏滔虽存在违约情形，但根据合同条款已承担没收保证金、支付占用费及逾期利息等违约补偿情况下，若再行没收《房屋物件清单》所附的物品，明显高于承租方廖鹏滔造成的违约损失，有失公平。因此，上述条款的违约损害补偿功能应作一定调整，出租方李亭应按《房屋物件清单》予以返还租赁房屋内的物品，清单所列物品的收益和损失无需出租方李亭承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）廖鹏滔与被告（反诉原告）李亭于2015年1月6日签订的《商铺（房屋）租赁合同》于2015年9月23日解除；二、被告（反诉原告）李亭、郑成德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）廖鹏滔支付租赁房屋装修补偿款40000元；三、被告（反诉原告）李亭、郑成德应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）廖鹏滔返还涉案租赁房屋内的物品（返还物品的品名、数量见本判决查明部分）；四、原告（反诉被告）廖鹏滔于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李亭、郑成德支付房屋占用费5934.97元及利息（2015年11月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的款项付清之日止）；五、原告（反诉被告）廖鹏滔于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李亭、郑成德支付逾期租金的违约金406.68元；六、原告（反诉被告）廖鹏滔于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李亭、郑成德支付租赁税费5771.82元及利息（自2017年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的款项付清之日止）；七、驳回原告（反诉被告）廖鹏滔、被告（反诉原告）李亭、郑成德的其他诉讼请求。若当事人不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9315元，由原告（反诉被告）廖鹏滔负担8640元，由被告（反诉原告）李亭、郑成德负担675元，反诉受理费131元，由原告（反诉被告）廖鹏滔负担85元，由被告（反诉原告）李亭、郑成德负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊审 判 员  王文锋人民陪审员  李樊荇二〇一七年十一月二十七日书 记 员  刘长杰