广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5061号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：张俊彬、何柳青，该公司职员。被告：邝万成，男，1985年7月13日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园物业增城分公司）与被告邝万成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业增城分公司的委托诉讼代理人张俊彬到庭参加诉讼。被告邝万成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园物业增城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年2月至2017年6月的物业服务费3589.21元（按房屋建筑面积92.71㎡，每月每平方米1.8元计收，按花园建筑面积88.50㎡，每月每平方米0.5元计收，合计每月的物业服务费为211.13元）；2、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5‰为标准，调整违约金金额与物业服务费本金一致，即调整后违约金为3589.21元，暂计至2017年7月3日的违约金为3589.21元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年2月5日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园物业增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，碧桂园物业增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于新塘镇广园××城××街××号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2015年11月17日，被告与碧桂园物业增城分公司签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方2元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。被告自2016年1月起拖欠物业服务费，经碧桂园物业服务增城分公司多次催收未果，为维护原告合法利益，特提起诉讼。被告邝万成未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表（复印件），拟证明广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司于2012年12月10日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司于2015年12月10日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。2、《中标通知书》（复印件）、《前期物业管理中标备案》（复印件）、《碧桂园凤凰城凤馨苑前期物业服务合同》（复印件），拟证明增城市碧桂园物业发展有限公司通过招标程序选聘原告对碧桂园凤凰城凤馨苑提供物前期物业管理服务。3、《碧桂园前期物业服务协议》（原件），拟证明原告与被告存在物业服务关系。4、业主入住登记表（原件），拟证明被告已经接收物业，与原告建立物业服务关系。5、物业服务费催收函寄发EMS快递（原件），拟证明原告催缴款项的事实。6、欠费明细（打印件），拟证明物业服务费、水费、污水费、违约金等的欠缴情况。7、代收水费的协议书（复印件），拟证明原告为被告代缴水费的事实。8、污水费的收费许可证（复印件），拟证明原告有权向被告收取污水费。9、实测面积登记表（复印件），拟证明涉案商品房的实测面积。被告没有对上述证据发表质证意见。由于被告没有提出任何抗辩，故本院依法对原告提交的上述证据予以采纳，并据此认定本案事实如下：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司，后又变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。邝万成向增城市碧桂园物业发展有限公司购买位于增城区新塘镇××东碧××城××街××号的房产。2015年11月17日，邝万成（甲方）与碧桂园物业增城分公司（乙方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“……第三章物业服务费用第四条乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0元计收。该物业的套内建筑面积为：76.12平方米；该物业的公用分摊建筑面积为：16.59平方米；合计该物业的房屋建筑面积为：92.71平方米；该物业的花园面积为：0平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按211.13元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”。2015年11月17日，邝万成办理了业主入住手续。庭审中，碧桂园物业增城分公司陈述邝万成从2016年2月开始拖欠物业费，2月份之前的物业费已经交纳。碧桂园物业增城分公司提交的《欠费明细》载明，截至2017年7月3日邝万成拖欠2016年2月至2017年6月共17个月的物业服务费共3589.21元，违约金3928.07元，水费36.69元，污水费25.2元。其中水费和污水费合计61.89元由碧桂园物业增城分公司向增城市清源自来水公司代缴完毕。另查，增城区国土资源和规划局出具的房屋产权证载明涉案房产的建筑面积为92.71平方米，套内建筑面积为76.12平方米，产权人为邝万成。欠费后，碧桂园物业增城分公司多次催收，并通过邮政EMS向邝万成邮寄催收函，但邝万成至今仍未交纳物业管理费及相应违约金。本院认为：碧桂园物业增城分公司与邝万成签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依约履行义务。碧桂园物业增城分公司已依约对案涉房产提供了物业管理服务，故邝万成应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园物业增城分公司主张邝万成未交纳2016年2月至2017年6月的物业服务费，交费面积和欠费数额有产权证明和欠费明细为证，而邝万成不到庭应诉答辩并提出异议且不提交相反证据推翻碧桂园物业增城分公司起诉主张的情况下，本院对邝万成的上述欠费事实予以确认。碧桂园物业增城分公司起诉要求邝万成支付自2016年2月至2017年6月的物业管理费，合理合法，本院予以支持。经核算，邝万成应付的每月物业服务费为211.13元，故上述期间内的物业服务费合计为3589.21元（211.13元/月×17个月）。关于违约金的问题。涉案《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》约定物业服务费采用银行代收方式于公历每月10日前交纳，邝万成不按约定时间交纳费用的，碧桂园物业增城分公司有权要求其支付从逾期之日起按每日5‰计算的违约金。庭审中，碧桂园物业增城分公司确认邝万成从2016年2月开始拖欠物业服务费，则违约金应从欠费次月11日开始计算（即2016年2月物业服务费的延迟交纳违约金，从2016年3月11日开始，按1个月应交物业服务费为本金，每逾期一日按5‰计算至付清之日止，以此类推），但每月物业服务费的违约金以每月拖欠的物业服务费的本金为限。碧桂园物业增城分公司诉请中超出上述部分的违约金，证据不足，本院不予支持。邝万成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邝万成于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2016年2月至2017年6月共17个月的物业服务费合计3589.21元；二、被告邝万成于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2016年2月至2017年6月共17个月的违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月11日起以每日5‰为标准计算至付清款日止，但每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限)；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邝万成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  董斯颍人民陪审员  姚 直人民陪审员  单婉冰二〇一七年十一月二十三日书 记 员  黎剑烨附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第二款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。