河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0303民初3901号原告：李阳，男，1989年8月8日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：穆素霞，河南安多律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：马香玲，女，1966年8月21日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。系李阳之母。被告：洛阳富卓置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区凯旋西路24号院富卓商务大厦1幢901、902室。委托诉讼代理人：于宁宁，经理。被告：王道光，男，1987年10月25日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张松涛、王丽，河南行有格律师事务所执业律师。被告：董远航，男，1993年2月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：段耀峰、陈延佳，河南耀骅律师事务所执业律师。原告李阳与被告洛阳富卓置业有限公司（以下简称富卓公司）、王道光、董远航合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李阳及其委托诉讼代理人穆素霞、马香玲，被告富卓公司的法定代表人于宁宁，被告王道光及其委托诉讼代理人张松涛、王丽，被告董远航及其委托诉讼代理人段耀峰、陈延佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李阳向本院提出诉讼请求：1.依法判令李阳、董远航签订的租赁合同于2017年1月14日解除；2.董远航返还房租228600元；3.富卓公司赔偿损失35000元、富卓公司、董远航共同赔偿经济损失93999元；4.王道光返还或赔偿房屋占有费280000元；5.本案的诉讼费及其他费用由富卓公司、王道光、董远航承担。事实和理由：2016年5月，李阳与董远航签订租赁合同一份，董远航将其位于洛阳市西工区凯旋路富卓商厦负一楼租给李阳使用，并对租金进行了约定。合同签订后，富卓公司、董远航告诉李阳之后的房租交给董远航，富卓公司和王道光的租赁合同已经解除。在此之前李阳是从王道光处租赁该商铺，后李阳、王道光的租赁合同于2016年4月解除。富卓公司明知其与王道光的租赁关系没有终止，却又要求李阳将房租交给董远航，造成了李阳要付两份房租，不仅要向王道光支付房屋占有费，还要向董远航支付房租。期间，王道光带人到李阳的经营场所骚扰，赶走客人，导致李阳无法经营，给李阳造成了巨大的经济损失，故诉至法院。富卓公司辩称，1、富卓公司未与李阳签订合同，也不存在合同纠纷；2、2016年5月商铺已经过户给董远航，董远航将商铺租给李阳使用，富卓公司并不知情，也与富卓公司无关。富卓公司并没有告知李阳房租应该交给谁；3、富卓公司与王道光的租赁合同尚未解除。在王道光与李阳合同纠纷案件中，富卓公司给王道光出具一份证明，证明富卓公司与王道光间的租赁合同仍在有效期间。至于富卓公司与王道光之间的合同解除与否，待双方商谈后解决。王道光辩称，1、李阳与王道光的房屋租赁合同纠纷一案已经两级法院生效判决确认，李阳的起诉属于重复起诉，应当裁定驳回；2、富卓公司同意王道光的转租行为；3、王道光对李阳与董远航签订的租赁合同并不知情，根据法律规定租赁物在租赁期限内发生物权变动的并不影响租赁合同的效力，李阳在合同履行期限内与董远航签订租赁合同并拒缴房租的行为已构成违约。董远航辩称，1、李阳与董远航签订的租赁合同系双方真实意思表示，李阳实际占有使用董远航所有的商铺并向董远航交付房屋租金，租赁合同合法有效；2、李阳至今仍占有使用董远航所有的房屋，开办网吧并办理工商注册登记，现该网吧并未进行注销登记，导致董远航对商铺无法行使所有权、使用权等，李阳要求解除与董远航的租赁合同依法不能成立，并应继续向董远航支付占有使用期间的房租；3、2016年5月16日即董远航办理房产证之日到2017年1月25日李阳均一直在使用商铺，故董远航不应向李阳返还租金228600元，并且李阳应向董远航缴纳该期间的商铺租金；李阳要求返还的228600元，其中李阳仅交付15600元，剩余分款项均是电脑折抵的房租，案外人王瑞端、王亚铭（李阳的合伙人）也是用电脑来折抵房租，李阳要求董远航退还二案外人向董远航支付的房租没有事实和法律依据；4、在李阳租赁房屋期间，董远航没有任何行为影响商铺的运转，没有造成李阳诉求中所述的损失93999元；5、富卓公司、李阳在本案中有重大过错，在董远航购买涉案房屋时富卓公司并未告知涉案房屋租赁给王道光且租赁未到期的事实，董远航与李阳签订合同并让李阳将房租交给董远航是经过富卓公司同意和允许的；李阳在明知富卓公司与王道光的合同未到期的情况下与董远航签订新的租赁合同，在本案中存在严重过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年，富卓公司与王道光签订租赁合同，将其所有的位于洛阳市西工区凯旋西路24号楼建筑面积为950平方米的房屋租给王道光使用，合同五年签订一次。2012年10月24日，王道光及其三个合伙人一次性向富卓公司缴纳房屋租金600000元，富卓公司向陈勇（王道光的合伙人）出具收条一份，载明：“今委托我公司于宁宁代收陈勇等叁人租公司地下室贰零壹伍年拾月二十日至贰零贰零年拾月二十日租金共计陆拾万元整。”2014年10月20日，双方解除2010年签订的租赁合同并重新签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为六年，自2014年10月20日起至2020年10月20日止，租金为每年120000元。该合同第七条约定“1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。2.出租人出卖房屋时，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”该合同第十一条约定：“经双方协商乙方一次性支付甲方房屋自2015年至2020年10月20日止房屋租金共计陆拾万圆整，其他事宜依照本合同履行”。2、2015年6月1日，王道光（甲方）、李阳（乙方）签订《房屋租赁协议》，王道光将从富卓公司租赁的房屋转租给李阳用于开办洛阳市西工区达卜琉网吧。租赁期限为36个月，自2015年8月1日到2018年8月1日止。王道光正式将房屋交付李阳使用的时间为2015年6月1日；李阳向王道光交付使用押金35000元。租金为35000元/月，李阳按三月一次交纳租金，标准是105000元/次，每隔三个月的月初1-3日作为交纳期。李阳负担租赁期间的物业、水电、停车等相关费用。合同签订后，李阳依约向王道光支付了2015年8月1日至2016年2月1日期间共计六个月的房屋租金210000元。后李阳并未按照合同约定向王道光交纳2016年2月1日到2016年5月1日的房租，王道光通过邮政特快的形式向李阳发出《解除房屋租赁协议通知书》一份，并起诉至洛阳市西工区人民法院，后经洛阳市西工区人民法院、洛阳市中级人民法院生效判决确定：李阳与王道光签订的《房屋租赁协议》于2016年4月8日解除，双方权利义务关系终止履行；李阳将租赁物返还王道光；李阳支付王道光从2016年2月2日到2016年4月1日的租金70000元，并支付2016年4月2日至实际返还房屋之日止的房屋占用费、按每月35000元的标准计算；李阳支付王道光物业费5333元、车位使用费1666元、违约金23000元。该案件已进入执行程序。截止本案开庭之时，李阳共向王道光支付60000元。3、2016年5月4日，富卓公司与董远航签订《商品房现房买卖合同》，富卓公司将本案所涉房屋以1558365元的价格售与董远航，合同约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。2016年4月30日、2016年6月10日，富卓公司于宁宁向董远航出具收条两份，证明收到董远航已付购房款1550000元并保证在2016年5月12日办理房产证。2016年5月19日，双方办理房屋变更登记手续，董远航取得房产证。董远航陈述，富卓公司将涉案房屋出售于董远航时并未告知其该房屋已经租赁给王道光且王道光又将该房屋转租给李阳的事实。富卓公司陈述其口头告知以上事实，董远航租赁该房屋时李阳仍在经营中，董远航应该知道李阳使用房屋的事实。4、2016年，董远航与李阳签订《商铺租赁合同》，董远航将本案所涉房屋租给李阳使用。董远航所持合同上的租赁期间为2016年5月1日至2016年9月1日止，合同签订日期为2016年8月28日；李阳所持合同上的租赁期间只有起始日2016年5月1日，而没有终止日期。并且李阳所持合同中签订日期一栏只显示2016年，月份及日期均为空白。董远航陈述，董远航所持合同与李阳所持合同不一样内容均为董远航自己添加。合同约定租金为每月27000元。合同签订后，李阳共向董远航支付租金228600元：其中，2017年1月25日李阳通过现金转账向董远航支付15600元，其余均是以旧电脑作价冲抵房租。2017年1月25日，李阳将该房屋腾空，交付董远航。2017年5月1日，董远航与高龙飞签订《个人房屋租赁》合同，董远航将涉案房屋租给高龙飞使用，月租金为30000元，租赁期限为2017年5月1日至2018年5月1日。高龙飞在向工商局申请办理营业执照时被告知李阳用于开设网吧的营业执照尚未注销造成其无法办理新的营业执照。后双方解除租赁合同。自2017年7月，该涉案房屋上锁，钥匙由富卓大厦物业管控。本院认为，富卓公司在其与王道光的租赁合同未解除的情况下，将房屋出售于董远航，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。且富卓公司与王道光签订的租赁合同第七条明确约定：“如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。”故富卓公司与王道光签订的租赁合同对董远航产生约束力。董远航无权再将该房屋租赁他人。董远航与李阳均认可李阳于2017年1月25日将房屋腾空交付董远航，双方签订的租赁合同于2017年1月25日解除。董远航收取李阳房租228600元应予退还。李阳在明知富卓公司与王道光的租赁合同未解除的情况下，仍与董远航签订租赁合同，存在过错，其要求董远航赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。董远航辩称富卓公司在与董远航签订房屋买卖合同时并未告知其该房屋上负担的承租义务，董远航因此而受的损失可向富卓公司另行主张。王道光与李阳之间的租赁合同纠纷，已经生效判决确定并已进入执行阶段，李阳主张王道光返还房屋占用费用的诉讼请求，本院不予支持。李阳与富卓公司之间并没有合同关系，李阳对富卓公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：董远航与李阳签订的《商铺租赁合同》于2017年1月25日解除；董远航于本判决生效之日起十日内返还李阳228600元；驳回李阳的其他诉讼请求。如董远航未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10175元，由董远航负担4729元，由李阳负担5446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨 峥代理审判员  吴可征人民陪审员  索思渊二〇一七年十一月十七日书 记 员  张团根