重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初9400号原告:重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路****23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人:廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：张瑛，男，重庆仪才物业管理有限公司员工，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：凌勇，男，重庆仪才物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。被告：周永金，男，1966年2月18日出生，汉族，职业不限，住重庆市沙坪坝区。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告周永金物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法由本院审判员刘淇适用简易程序中的小额诉讼程序独任审判，但由于被告下落不明，本院遂依法裁定将本案转换为普通程序进行审理，由本院审判员刘淇担任审判长，与审判员张晋恺、代理审判员王巍组成合议庭，适用普通程序于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托诉讼代理人张瑛、凌勇到庭参加了诉讼。被告下落不明，本院于2017年8月17日公告送达，期限届满后被告仍未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2013年1月1日至2017年4月30日期间物业服务费3166.28元、水电公摊费520元；2、要求被告支付违约金6000元（按照合同约定每日千分之三的标准计算，当月应交未交物业服务费、水电公摊费的违约金从次月1日起计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2013年1月29日，原告与重庆市沙坪坝区某社区居民委员会签订了《物业服务合同》，并经重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。2016年11月，原告与重庆市沙坪坝区某社区居民委员会续签了《物业服务合同》，并经重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。合同约定，选聘原告为某小区提供物业服务，物业服务费为高层电梯住宅0.50元/月.平方米，路灯、绿化用水等公摊费为每人每月10元，还约定如果不按时交纳物业服务费，按每日千分之三收取违约金等内容。被告系该小区某房屋的业主，被告自2013年1月1日起，未向原告交纳物业服务费和水电公摊费。截止2017年4月30日，共欠物业服务费3166.28元、水电公摊费520元，应支付的违约金为6000元。原告多次催收未果，现起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告周永金未作答辩，亦未向本院提交任何证据。本院经审理查明的事实如下，为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务的物业公司原为环城物业管理有限公司。由于该小区尚未成立业主大会，由重庆市沙坪坝区某社区居民委员会代行业主委员会职责。2013年1月29日，重庆市沙坪坝区某街道办事处召开关于协调该小区物业服务企业更迭事宜会议，经研究讨论，参加会议各方同意于2013年1月31日环城物业管理有限公司与重庆仪才物业管理有限公司对该小区物业服务工作进行交接，即时起重庆仪才物业管理有限公司履行该物业区域内物业服务的相关职责。2013年1月29日，重庆市沙坪坝区某社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方通过议标方式选聘乙方为该小区提供物业管理服务；物业服务费按月收取，按建筑面积计算，其中高层电梯住宅物业服务费为0.50元/月.平方米（不含电梯使用费和路灯公摊费）；业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；物业服务费应按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行缴费义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为3年，自2013年2月1日起至2016年12月31日止；双方约定自本合同生效之日起即日内，根据甲方委托管理事项，2013年1月31日上午10点整办理接管验收手续等内容。2013年7月15日，重庆市沙坪坝区房屋管理局出具了上述合同已报备案的证明。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。上述合同约定的期限届满前，2016年11月21日，重庆市沙坪坝区某社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方通过续聘方式选聘乙方为该小区提供物业管理服务；物业服务费按月收取，按照业主产权证的建筑面积计算，其中高层电梯住宅物业服务费为0.50元/月.平方米（不含电梯使用费和公共能源费），公共路灯、楼道路灯、环境路灯费、业主用水、清洁、用水、公共绿地及花木用水、景观用水、消防及监控等智能化设备能源消耗等公共能源按10元/户/月收取，如遇国家水电部门统一调整水电价的情况，则公共水电等能源费用也根据市场调节价的比例进行相应的调整；业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；业主或物业使用人（租用人）应于每月15日以前到物业公司缴纳物业服务费用或各种分摊费用，过期未按时缴纳，物业公司将按每日利息千分之三的滞纳金收取，如业主长期恶意欠费，物业公司将通过法律诉讼程序向业主催收所欠物业费用本金及日利息千分之三的滞纳金一并收取；本合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止等内容。2017年1月5日，重庆市沙坪坝区房屋管理局出具了上述合同已报备案的证明。合同签订后，原告继续为该小区提供物业管理服务。被告系该小区某房屋的业主，该房屋建筑面积为121.78元，每月应交纳的物业服务费为60.89元、水电公摊费为10元。原告接手该小区物业管理服务工作后，被告一直未向原告交纳物业服务费和水电公摊费。原告催收未果，现起诉至法院，要求判如所请。审理中，被告经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法予以缺席审理。上述事实，有原告的陈述以及原告提交的物业服务合同、物业服务合同备案证明、物业服务照片、物业管理费催缴函、EMS快递单、欠费明细表、某社区居民委员会证明等证据在卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，由于被告所在小区尚未成立业主大会，根据规定，由重庆市沙坪坝区某社区居民委员会代行业主委员会职责。该社区居民委员会与原告签订物业服务合同，选聘原告为该小区提供物业服务。该社区居民委员会与原告签订的物业服务合同对该小区全体业务具有法律效力和约束力，该小区业主应当按照约定向原告交纳物业服务费和公摊费。原告为包含被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告应当交纳物业服务费和公摊费。由于原告从2013年2月1日起才为被告所在小区提供物业管理服务，原告未提供证据证明其在2013年1月底与环城物业公司交接时，双方约定由被告向原告交纳2013年1月底交接之前所欠物业管理费用，故对原告要求被告支付2013年1月物业服务费、水电公摊费的诉讼请求本院不予支持。被告自2013年2月1日起一直未交纳物业服务费和水电公摊费，构成违约，应当承担继续履行等违约责任。经计算，2013年2月1日至2017年4月30日期间，被告应交的物业服务费为3105.39元（60.89元/月×51月）、水电公摊费为510元（10元/月×51月），对原告要求被告支付2013年2月1日至2017年4月30日期间物业服务费3105.39元、水电公摊费510元的诉讼请求成立，本院予以支持。对于违约金，审理过程中，原告自愿调整为要求按照年利率24%计算，该标准符合规定，本院予以支持。故对于当月应交而未交的物业服务费、公摊费，被告应从次月1日起按照年利率24%支付违约金。被告经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告周永金于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆仪才物业管理有限公司2013年2月1日至2017年4月30日期间的物业服务费3105.39元、水电公摊费510元，并按年利率24%支付违约金（每月应交物业服务费为60.89元、水电公摊费为10元，当月未交物业服务费、水电公摊费的违约金从次月1日起计算至付清之日止）。二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告周永金负担。此款限被告周永金于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆仪才物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘 淇审 判 员  张晋恺代理审判员  王 巍二〇一七年十一月二十八日书 记 员  陈 林