福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初6506号 原告（反诉被告）：中国太平洋人寿保险股份有限公司漳州中心支公司，住所地漳州市芗城区新华西路********（****东侧******），统一社会信用代码913506007356759300。 负表人：柯贤洋，总经理。 委托诉讼代理人：叶庆瑞、林丰阳，福建滨南律师事务所律师。 被告（反诉原告）：漳州市胜德兴餐饮管理有限公司，住所地漳州市芗城区新，住所地漳州市芗城区新华西路******3506003106414602。 法定代表人：林建秋，总经理。 委托诉讼代理人：周红、徐林标，福建南州律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国太平洋人寿保险股份有限公司漳州中心支公司诉被告（反诉原告）漳州市胜德兴餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人叶庆瑞、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人徐林标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国太平洋人寿保险股份有限公司漳州中心支公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告租金301455元，并自2017年6月2日起至付清之日止按每日251元标准向原告支付逾期支付违约金。事实和理由：2014年6月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定：原告将座落于漳州市芗城区新华西路247号9幢D09号房屋出租给被告，租赁期为2014年6月1日起至2019年5月31日止，租金一年一付，租金前三年为287100元，第四年租金为301455元，第五年租金为316528元，被告应在每年6月1日前支付租金。被告依约支付前三年租金，但至今未付第四年的租金，已违约，应支付原告违约金。 被告答辩并反诉称，按本案合同第四条第二款约定（即按月租金的1%支付违约金），明显违反法律规定，应属无效约定。因本案店面无法停车且交通不便，其现经营困难，严重亏损，濒临破产，事实上已给付租金不能，而原告获取租金利益的合同目的也不能实现，本案合同应予解除，若强制继续履行，则违背情势变更原则和公平原则，且其未支付租金已超过两个月，满足本案合同约定解除的条件。综上，请求法院判决解除原、被告于2014年6月1日签订的房屋租赁合同。 针对被告的反诉，原告辩称，本案本诉辩论终结，反诉原告提出反诉，不应合并审理，应由反诉原告另案起诉。本案租赁合同约定的租赁期限，合法有效，当事人应当严格履行，反诉原告以经营严重亏损，合同目的不能实现为由主张合同解除不符合情势变更原则和公平原则。但如判决解除合同，则属反诉原告违约，应按本案租赁合同约定支付违约金。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求或由反诉原告另案主张。 经审理查明，2014年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定（摘要）：原告将坐落于漳州市芗城区新华西路247号9幢D09号房屋出租给被告，租赁用途为营业场所，租赁期限为2014年6月1日起至2019年5月31日止，租金一年一付，前三年每年租金为287100元，第四年租金为301455元，第五年租金为316528元，租金应于每年6月1日前支付，逾期支付，每逾期一日，则被告需按月租金的1%支付违约金；合同签订之日起，被告应在10日内将保证金20000元转账至原告指定账户，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用于抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；原、被告同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，其中第六种情形为被告逾期不支付租金累计超过两个月的；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的一倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。本案租赁合同签订后，被告支付给原告保证金20000元。原告依约将上述房产交付被告使用，被告依约支付给原告租金至2017年5月31日。自2017年6月1日起，被告未支付租金。 另查明，2017年5月8日，被告致函原告，告知原告，因被告年年亏损，无力再继续经营，决定关店停业，并请求原告提前解除本案租赁合同，免于支付余下两年的租金及违约金。2017年5月16日，原告函复被告，因市场原因导致关店停业的商业风险理应由被告自行承担。此后，被告停业至今。 上述事实，有原告提供的2014年6月1日《房屋租赁合同》、工商银行业务回单、2017年5月16日回复函；被告提交的2017年5月8日商洽函、租赁店面现场照片以及当事人庭审陈述为据。 本院认为，原、被告双方于2014年6月1日签订的关于漳州市芗城区新华西路247号9幢D09号房屋的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。按照本案合同约定，被告需于2017年6月1日前缴纳第四年租金，而被告未按照约定缴纳租金，已构成违约。关于原告主张的违约金，合同约定逾期支付，每逾期一日，按月租金的1%支付违约金，该违约金的约定明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定应予以调整，违约金应以被告未缴部分按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本案本诉与反诉密切相联，不可分割，合并审理既可避免造成当事人的讼累，又有利于节约诉讼资源，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，本案本诉与反诉可合并审理。原告辩称本案反诉应当另案起诉，不予采纳。关于被告反诉主张解除双方签订的租赁合同问题，根据《中华人民共和国合同法》第一条规定：“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。”被告经营亏损，店面停业至今，已实际无能力继续经营该店面，强制被告继续履行合同，则势必造成该店面空置，却不断产生租金损失，而产生的租金损失，使被告进一步处于困窘的境地，亦不利于原告实现租金收益，不利于实现合同的经济效益及资源的优化配置。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在本案合同履行期限届满前，被告已无能力继续承租经营该店面，原告如不采取适当的措施如解除合同、收回房屋、另行出租等防止损失的扩大，有违减损规则和诚实信用原则。综上，本案租赁合同继续履行困难，强制被告继续履行本案合同，不利于实现资源的优化配置，有违公平原则、诚实信用原则。故被告反诉主张解除本案合同，本院予以支持。本案合同解除后，被告应当按照本案合同的约定将店面交付给原告，原告亦负有协助接收租赁物的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第(五)项、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、解除反诉原告漳州市胜德兴餐饮管理有限公司与反诉被告中国太平洋人寿保险股份有限公司漳州中心支公司于2014年6月1日签订的房屋租赁合同。 二、被告漳州市胜德兴餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将本案租赁房屋腾空并交付给原告中国太平洋人寿保险股份有限公司漳州中心支公司执掌。 三、被告漳州市胜德兴餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告中国太平洋人寿保险股份有限公司漳州中心支公司拖欠的租金（从2017年6月1日起至腾房之日止按年租金301455元的标准计算，被告缴交的保证金20000元应予以抵扣）及违约金（从2017年6月1日起以所拖欠的租金作为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5972元，适用简易程序减半收取2986元，由被告负担；本案反诉费4990元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员张秀玲      二〇一七年十一月二十四日 书记员  杨洪薇 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。