上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初13059号原告(反诉被告)：上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处，住所地上海市普陀区。负责人：孟庆源，主任。委托代理人：万梅，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：王明东，男，1977年12月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人：张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。委托代理人：马涛，上海市锦港律师事务所律师。第三人：上海永昌企业发展有限公司，住所地上海市普陀区金鼎路XXX号二楼。法定代表人：罗荣，总经理。委托代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。委托代理人：闵顺杰，上海市万联律师事务所���师。第三人：上海真西综合市场经营管理有限公司，住所地上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号。法定代表人：张雷，总经理。委托代理人：俞蔚钧，该公司员工。第三人：郑萍，男，1968年10月5日出生，汉族，户籍地上海市崇明区长征农场***号。委托代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。原告上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处(以下简称“真如街道”)与被告王明东及反诉原告王明东与反诉被告真如街道、第三人上海永昌企业发展有限公司(以下简称“永昌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，上海真西综合市场经营管理有限公司(以下简称“真西公司”)、郑萍与本案有利害关系，故依法追加为第三人参加诉讼。原告真如街道的委托代理人万���，被告王明东的委托代理人张锦殿、马涛，第三人永昌公司的委托代理人闵顺杰、江卫，第三人真西公司的委托代理人俞蔚钧，第三人郑萍的委托代理人罗侯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真如街道提出诉讼请求：一、判令被告王明东立即向原告真如街道支付2014年10月1日至2015年5月28日期间杨家桥农贸市场占有使用费人民币1,066,667元(以下币种均为人民币)；二、判令被告王明东赔偿原告真如街道因代为其垫付市场承租经营者租赁押金、预收租金等产生的经济损失1,897,480元；三、判令被告王明东赔偿原告真如街道为核实、疏导、安置市场承租经营者而支出的管理费、劳务补助等损失计913,603元。事实与理由：2005年，原告真如街道为解决周边居民副食品供应，在本市普陀区桃浦西路XXX号建成“杨家桥农贸市场”，并设立上海真西综合市场经营管理有限公司杨家桥分公司(以下简称“杨家桥分公司”)对该市场进行经营管理。2006年5月16日，原告真如街道与第三人永昌公司就杨家桥农贸市场签订《租赁合同》，将市场整体出租给第三人永昌公司。后第三人永昌公司于2006年9月将市场整体转包给第三人郑萍；第三人郑萍又于2008年4月将市场整体租赁经营权转让给被告王明东，自此被告王明东实际控制杨家桥农贸市场，对外招商招租。2014年9月30日，上述《租赁合同》到期，双方协商不再续租，原告真如街道决定收回该市场并彻底关闭、拆除。但被告王明东拒不交还市场，并继续对外招租，收取市场内承租经营户的房租至2015年12月31日。自2014年1月1日起，被告王明东继续占有控制市场而未向原告真如街道支付占有使用费。2015年6月，原告真如街道将杨家桥农贸市场予以拆除，对市场承租经营户进行疏导安置，并代被告王明东���承租经营户退还押金及未到期的租金合计1,897,480元。此外，在市场拆除清退过程中，原告真如街道委托案外人上海新桃再就业经济发展中心组织开展相关工作，为此支付相关管理费913,603元。综上，被告王明东实际占有控制市场并拒不交还，侵犯了原告真如街道的合法权益，并造成经济损失，理应承担相应责任。故原告真如街道诉至法院，请求判如所请。被告王明东辩称，不同意原告真如街道的诉讼请求。第三人真西公司是杨家桥农贸市场的经营管理公司，被告王明东与真西公司发生的是承包经营关系；原告真如街道的主体资格不适格，原告真如街道与第三人永昌公司签订的《租赁合同》对被告王明东并无约束力。原告真如街道要求被告王明东支付占有使用费的主张与事实不符，根据上述《租赁合同》约定的租金标准，被告王明东于2011年多支付租金112,500元，于2013年多支付租金130,400元，应从未支付的租金中予以扣除。原告真如街道要求被告王明东赔偿因代为其垫付市场承租经营者租赁押金、预收租金等产生的经济损失并无法律依据，被告王明东并未授权其垫付押金及租金，原告真如街道无权处理，且该主张与租赁合同纠纷并非同一法律关系。原告真如街道主张被告王明东赔偿为核实、疏导、安置市场承租经营者而支出的管理费、劳务补助等损失于法无据，原告真如街道在未与被告王明东进行沟通的情况下，强行拆除市场，相应费用支出应由原告真如街道自行承担。反诉原告王明东提出诉讼请求：一、判令反诉被告真如街道赔偿反诉原告王明东因违法强拆杨家桥农贸市场所造成的市场建设项目工程的经济损失2,578,600元；二、诉讼费由反诉被告真如街道承担。事实与理由：2008年初，因遭遇雨雪冰冻灾害，��家桥农贸市场被压垮，当时的承包经营者郑萍无力投资重建，故于2008年4月经第三人真西公司同意后，由反诉原告王明东承包经营市场。反诉原告王明东投资建造市场的大棚和相关设施，合计投资600,986元。在此后的经营期间，反诉原告王明东又投资改造进出口门卫室、电路管线、上下水管道等设施，并历年对市场进行维护，共投入改造维修资金1,977,614元。2014年10月，反诉被告真如街道在未与反诉原告王明东进行任何沟通的情况下，即通知市场将要拆除。2015年5月28日，在反诉原、被告尚未就补偿方案协议一致的情况下，即强行拆除市场，严重侵害反诉原告王明东的合法权益，并造成巨大的经济损失。故反诉原告王明东提起反诉，请求判如所请。反诉被告真如街道辩称，反诉原告王明东依据《授权转让协议》获得承租经营权，期限至2012年12月31日，其投资建���产生的价值在该期限内应摊销完毕，不能就此再行主张赔偿。反诉原告王明东同时受到《租赁合同》的约束，而合同中约定设施维修由承租方负责，增设的附属设施和设备在合同终止时应无偿交予出租方所有。此外，反诉原告王明东并无证据证明确已实际进行投资建设行为，且并未经反诉被告真如街道许可。因此，应驳回反诉诉讼请求。第三人永昌公司述称，原告真如街道与第三人永昌公司签订有《租赁合同》，永昌公司从未实际取得杨家桥市场的经营权，也未将经营权转让他人。自2006年开始，市场实际由第三人郑萍占有使用，后郑萍与被告王明东如何进行交接，永昌公司并不知晓。第三人真西公司实际是代为收取租金的角色，租金最终交由原告真如街道，请求法院依法处理。第三人真西公司述称，杨家桥农贸市场于2005年建造，2005年12月30日杨家桥分公司成立，营业期限至2016年5月31日。真西公司对杨家桥农贸市场从未进行过任何实际经营管理行为，杨家桥分公司实际交由第三人永昌公司经营管理，杨家桥分公司负责人周秋生系永昌公司员工。杨家桥农贸市场的租金及税款汇入杨家桥分公司的银行账户，均由杨家桥分公司缴税，再将租金转交原告真如街道。第三人郑萍述称，由第三人郑萍担任法定代表人的上海毅然置业有限公司于2006年在空置场地上斥资改造为杨家桥农贸市场，并对外招租直至2008年。被告王明东原系保安经理，于2008年以威逼手段强迫郑萍签署《授权转让协议》，强行将市场占为已有，从未向郑萍支付任何对价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、杨家桥农贸市场由原告真如街道于2005年建造，未获建造工程规划许可，未进行房地产权登记。2005年12月30日，第三人真西公司注册成立杨家桥分公司，经营范围为杨家桥农贸市场商品经营者提供市场管理服务，经营期限至2016年5月31日。二、2006年5月16日，原告真如街道作为甲方，第三人永昌公司作为乙方，签订《租赁合同》，主要约定以下内容：甲方出租“杨桥农贸市场”(包括全部建筑物及场地)给乙方，用途为农贸市场，乙方向甲方承诺该市场作为农贸市场和社区便民利民商业项目经营使用；甲方作为该市场的所有人与乙方建立租赁关系，该市场现由甲方作为农贸市场经营，证照齐全，市场内摊位由个体户租赁经营，甲方交付市场时与场内所有个体户租赁关系终止，原场内的个体户及新进的个体户改由和乙方签订租赁关系；租赁期自2006年10月1日至2014年9月30日止，双方约定年租金1,450,000��，2011年10月1日至2014年9月20日止的年租金为1,600,000元；甲方不同意整体转租给第三方，若需整体转租，需征得甲方的书面许可；双方在合同履行中发生的争议，应通过协商解决，协商不成的，双方同意选择提交上海市仲裁委员会仲裁解决。上述合同签订后，第三人永昌公司未向原告真如街道实际支付租金，通过派驻代表的方式参与杨家桥农贸市场的管理。自2006年起，第三人永昌公司派驻员工周秋生参与市场管理，后周秋生担任杨家桥公司负责人。三、杨家桥农贸市场原由第三人郑萍实际经营。2008年4月5日，第三人郑萍与被告王明东分别作为甲方、乙方签订《授权转让协议》，约定：“1、……经友好协商，甲方自愿将上海永昌杨家桥市场……租赁经营权转让给乙方王明东。2、转让期限为：即日起至2012年12月31日止。3、甲乙双方签定合约后不得违约。4、甲方在签定合约前所产生的债务债权与乙方无关……”。四、被告王明东自2008年4月5日起，负责杨家桥农贸市场经营管理，将市场内摊位向个体经营者出租，并均与个体经营者签订名称为“上海杨家桥市场租赁合同”的格式合同。合同均注明出租方(甲方)为上海杨家桥市场，合同中均约定承租方向出租方支付数额不等的租金、卫生管理费，绝大部分合同约定租赁期限至2015年12月31日届满，部分合同租赁期限至2016年届满；合同落款“甲方”处盖有名为“普陀区真如镇杨桥市场专用章”的公章，在代表人处盖有名为“王明东印”的个人名章。经营期间，被告王明东向市场内个体经营者统一收取租金、卫生管理费，并向部分个体经营者收取租金押金。五、被告王明东经营杨家桥农贸市场后，通过银行账户转账的方式，向杨家桥分公司或第三人真西公司支���租金及应缴税款，其中于2010年12月16日向杨家桥分公司支付租金1,600,000元，于2013年1月15日向第三人真西公司支付租金及税款1,730,400元，于2014年4月9日向第三人真西公司支付租金(支付凭证中载明“租金2014年1-9月”)1,297,800元。六、2014年9月5日，原告真如街道向第三人永昌公司出具《关于杨家桥农贸市场的函》，内容为：“我镇与贵公司就杨家桥农贸市场委托管理、租赁合同于2014年9月30日到期，经真如镇人民政府研究决定从2014年10月1日该合同不再续签，由我镇有关部门全面接收管理，并就有关接收事宜进行衔接，望贵公司能积极配合。一、清退贵公司转租市场承包者。二、提供市场所有经营户信息资料。”2014年9月16日，永昌公司向真如街道出具《关于杨家桥农贸市场归还真如镇政府的复函》，内容为：“一、同意镇政府作出的关于杨家桥农贸市场与我公司签订的租赁合同2014年9月30日期满后不再续签，并由镇政府有关部门全面接收管理的决定。二、希望镇政府有关部门尽快确定交接时间，办理交接手续，确保市场稳定有序交接。三、我公司将积极配合镇政府做好市场交接工作和市场经营部的稳定工作。”七、第三人真西公司于2015年3月12日在杨家桥农贸市场内张贴《关于杨家桥农贸市场消除安全隐患实施改建工程的通告》，载明：“杨家桥农贸市场为普陀区真如镇街道办事处所有，具体经营由我司下属杨家桥分公司负责……改造时间为2015年4月1日至9月30日……”。真如街道于2015年4月10日张贴的《通知》载明：“由于杨家桥市场存在重大安全隐患，必须予以改建，现定于4月13日启动关闭……”。2015年6月，杨家桥农贸市场由真如街道予以拆除。八、2015年5月18日，原告真如街道与案外人上海新桃再就业经济发展中心分别作为甲、乙方签订《委托协议书》，内容为：“我街道杨家桥农贸市场根据区消防安全的要求，进行拆除。现委托你单位将原有的部分押金租金和拆迁损失款退还给原经营户。待事宜处理完毕后，真如镇街道根据清单支付给乙方1,598,230元。”同年12月，双方又签订《委托协议书》一份，又约定“根据清单支付给乙方299,250元。上述两份协议书中约定的两笔款项已由真如街道于2015年12月9日给付案外人上海新桃再结业经济发展中心。九、2015年6月至12月期间，案外人上海新桃再结业经济发展中心向杨家桥农贸市场内个体经营者退还租金(自市场关闭之日起至租赁期限届满之日止的租金)、管理费、押金，金额共计1,610,443元，其中退还的收取时间在2008年4月5日之后的押金合计135,000元，另有部分个体经营者合同及押金收据遗失，无法获悉具体收取时间。案外人上海新桃再结业经济发展中心另行向个体经营者曹会霞、段武、赵建平支付设备、物件补偿款合计287,037元。十、案外人上海新桃再结业经济发展中心于2016年5月10日向原告真如街道出具《情况说明》，内容为：“本单位上海新桃再结业经济发展中心受真如镇街道办事处委托，对杨家桥市场搬入真南路XXX号临时疏导点2015年6月12日期间产生的人员工资管理费用人民币91.3603万元。望真如街道领导给予批准。”2016年5月12日，案外人上海新桃再结业经济发展中心出具收条，证明收到真如街道给付的劳务补助费913,603元。十一、工商登记信息显示：第三人真西公司系一人有限责任公司，股东为上海真捷机械厂；上海真捷机械厂为集体全资企业，出资方为原告真如街道。以上事实，有《租赁合同》、《授权转让协议》、工商登记信息、银���转账明细、租金发票、《税收专用缴款书》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。以上查明的本诉事实同反诉，本院另查明反诉事实：童玉新于2016年9月27日出具的《杨家桥农贸市场改造、装修、维护工程汇总2009年—2015年时间段施工项目总结算明细确认单》，内容为对杨家桥农贸市场改造工程项目结算造价进行核定，确认杨家桥农贸市场施工总工程造价结算核定为1,977,614元，其中已支付工程款1,033,300元，尚欠工程款944,314元。童玉新作为证人出庭作证，称：“09年至15年市场发生的装修改造都是我负责的……双方在14年底15年初就工程款进行了结算，在16年9月我制作了确认单，重新确认了明细……(工程)是第三人(永昌公司)管理市场的场长具体安排的，结账找的是被告……我认为被告是第三人公司(永昌公司)的老板。”以上��实，有装修工程造价核定签证单、施工项目明细、采购明细清单、项目验收清单及相关发票、收据及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。针对本诉部分，杨家桥农贸市场系原告真如街道建造，但该市场建筑物无建造规划许可、无产权登记，故原告真如街道与第三人永昌公司签订的《租赁合同》应属无效。该市场自2008年4月起，即由被告王明东实际占有并经营，并以经营者身份向市场内个体经营者出租摊位并收取租金，现并无证据表明被告王明东与他人签订有转租或承包经营的协议，故被告王明东在实际占有使用市场的情况下，应向市场的所有人支付相应占有使用费。同时，被告王明东在2008年4月至2014年9月30日期间，事实上已经向杨家桥分公司或第三人真西公司缴付占有使用费，而杨家桥分��司系为杨家桥农贸市场的经营需要而设立，杨家桥分公司及第三人真西公司所收取的款项均已实际支付至原告真如街道处。故原告真如街道现以市场所有人身份主张被告王明东支付在占有使用期间尚未支付的占有使用费，该诉讼请求应予支持。关于被告王明东应给付的占有使用费金额，被告王明东认为2011年及2013年期间均存在超额支付的款项，应从未支付的款项中予以扣除；对此，本院认为，因上述《租赁合同》无效，占有使用费的标准双方并无具体约定，被告王明东参照租金标准支付并无不妥，同时考虑被告王明东还应缴付的税款，实际支付的款项高于上述《租赁合同》中约定的租金标准亦无不当，故对被告王明东的该意见难以采纳。因此，被告王明东向原告真如街道给付自2014年10月1日至2015年5月28日期间的占有使用费，参考上述《租赁合同》的租金标准，并综合考虑本案实际情况，本院酌情确定应给付的占有使用费为8,000,000元。杨家桥农贸市场因客观原因予以拆除，被告王明东作为实际经营者，有义务向个体经营户清退租赁押金、预收租金。原告真如街道在被告王明东拒不配合清退工作的情况下，代为垫付清退费用，有权向被告王明东主张赔偿。个体经营户于2008年4月5日之前交纳的押金，并非由被告王明东收取，故该部分款项不应由被告王明东承担。此外，原告真如街道另行向个体经营者曹会霞、段武、赵建平支付设备、物件补偿款合计287,037元，系原告街道自行作出的补偿，并无证据表明系因被告王明东拒不配合清退工作而导致的损失，故亦不应由被告王明东承担。但鉴于市场拆除的行为系由原告真如街道主导完成，其拆除依据系基于上述《租赁合同》中约定的租赁期限已届满，但该《租赁合同》自始无效���原告真如街道对合同无效而导致的损失亦负有部分责任，故应承担部分因清退租赁押金、预收租金而造成的损失。故本院酌情确定被告王明东应向原告真如街道赔偿因清退租赁押金、预收租金而造成的损失1,000,000元。针对原告真如街道要求被告王明东赔偿的因疏导、安置市场个体经营者而支出的管理费、劳务补助费，考虑原告真如街道的过错责任，且原告真如街道亦负有疏导、安置的职责，故相应支出并非因被告王明东的责任直接造成，本院对该诉讼请求难以支持。针对反诉部分，反诉原告王明东经营杨家桥农贸市场期间，市场日常修缮、维护并无证据表明系由反诉被告真如街道负责，而反诉原告王明东提供较为充分的依据证明系其本人出资实施。反诉被告真如街道基于《租赁合同》中约定的租赁期限拆除市场，且并无与被告王明东充分协商并给予补偿，故应承担反诉原告王明东对因市场修缮、维护支出所造成的损失。鉴于建筑物业已灭失，本院参考相关证据及当事人的意见，并考虑建筑物折旧等因素，酌情确定反诉被告真如街道应承担的损失为800,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告王明东应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处占有使用费人民币800,000元；二、被告王明东应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处因清退租赁押金、预收租金而造成的损失人民币1,000,000元；三、对原告上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处的其余诉讼请求，不予支持；四、反诉被告上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告王明东经济损失人民币800,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币45,028元，由原告上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处承担人民币29,128元，由被告王明东承担人民币15,900元。反诉受理费人民币13,714.4元，由反诉原告王明东承担人民币9,454.4元，由反诉被告上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处承担人民币4,260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  于 凯人民陪审员  俞妙康二〇一七年十一月三十日书 记 员  刘晶菁附：相关法律条文附：相关法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条(65)有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释document.write(””);》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照��同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。