济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2445号 原告：济南天鸿永信房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛振友，董事长。 委托诉讼代理人：周浩，国浩律师（济南）事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王来静，国浩律师（济南）事务所律师。特别授权。 被告：李文奎，男，1981年5月29日出生，汉族，无业，现住济南市。 被告：周翠菊，女，1984年1月23日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：李文奎（被告丈夫），身份信息同上。 原告济南天鸿永信房地产开发有限公司（简称天鸿永信公司）与被告李文奎、周翠菊商品房销售合同纠纷一案，原告天鸿永信公司于2017年5月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。因被告李文奎、周翠菊无法直接送达，本院对其公告送达。公告期满后，本院依法适用普通程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告天鸿永信公司委托代理人周浩、王来静，被告李文奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 天鸿永信公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》；二、判令李文奎、周翠菊配合天鸿永信公司办理撤销商品房买卖合同网签和备案登记手续并承担办理上述手续过程中产生的费用；三、判令李文奎、周翠菊支付解除合同违约金60548元、逾期付款违约金17490元及契税303元；四、判令李文奎、周翠菊支付天鸿永信公司为实现债权所发生的律师费等费用暂计为32674元；五、诉讼费由李文奎、周翠菊承担。事实和理由：2015年11月7日，原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》，李文奎、周翠菊购买天鸿永信公司开发的万象新天*号房屋，并办理了商品房预售登记手续，合同总价款为605480元。根据合同第六条约定，被告应于签署合同当日向出卖人支付首付房款182480元，其余423000元向贷款机构申请按揭贷款，买受人应于本合同签署之日起七日内，按照贷款机构要求交齐所有资料和有关费用（包括提高首付比例），否则按逾期付款处理。现被告违反合同约定，并未按照上述约定支付房款，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为保护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 李文奎、周翠菊辩称，两被告系夫妻关系。原、被告签订合同后，两被告交纳了2万余元，双方约定办理按揭贷款。因为之前两被告还有银行贷款，需要增加首付的数额，减少贷款的数额，两被告无力再增加首付，所以银行贷款没有办下来。两被告想凑全款将房屋买下来，希望能和原告协商解决。李文奎与周翠菊系夫妻关系。 天鸿永信公司围绕诉讼请求依法提交了济南市商品房买卖合同一份、收款通知单一份、律师函原件及EMS快递单复印件一份、解约通知原件一份、诉讼通知函原件一份、诉讼法律服务委托协议一份等证据，根据上述证据及天鸿永信公司的当庭陈述，本院认定以下事实： 2015年11月7日，天鸿永信公司（出卖人）与李文奎、周翠菊（买受人，夫妻关系）签订《济南市商品房买卖合同》一份。该合同主要约定：李文奎、周翠菊购买天鸿永信公司开发的万象新天*号房屋，建筑面积91.42平方米，购房款数额为605480元。买受人于签署本合同当日向出卖人支付首付房款182480元，其余房款423000元向贷款机构申请房屋按揭贷款。买受人应当于签署本合同之日起7日内，按照贷款机构的要求向贷款机构交齐贷款所需买受人提供的材料和相关费用（包括首付比例），否则按逾期付款处理。如因贷款政策调整买受人补交材料或费用的（包括提高首付比例），买受人应在接到贷款机构或出卖人通知之日起5个工作日内向贷款机构补齐，否则按逾期付款处理，但本合同或补充协议另有约定的除外。合同第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议（附件五）十一、逾期付款11.1款约定，买受人未按主合同、本补充协议约定支付应付款项，或者未按主合同、本补充协议约定办理贷款手续（包括但不限于申请贷款、提交和补充提交申请贷款所需材料、费用等，下同），均构成逾期付款，其中买受人未按主合同、本补充协议约定办理贷款手续的，逾期付款的数额按照申请的贷款数额计算，逾期天数为主合同、本补充协议约定应办理之日（含该日）至实际办理完毕之日（不含该日），买受人逾期付款超过30日，买受人仍未履行上述义务的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应承担主合同总价款10%的合同解除违约金，并同时承担相应的逾期付款违约金等合同约定其他责任。合同补充协议（附件五）十二、解除合同12.6.1款约定，守约方因签订、履行、解除合同向第三方交纳的税款、行政事业性收费等费用由违约方按实际发生金额予以补偿，违约方交纳的此类费用由其自行承担。12.8款约定，如因买受人原因导致出卖人解除合同或产生损失的，买受人应当负责赔偿出卖人损失（包括但不限于损害赔偿金及诉讼费、律师费等费用）并承担合同约定的违约金等责任。 2015年11月6日，天鸿永信公司出具收款通知单，载明李文奎、周翠菊累计交首付款22480元，待交款583000元。 天鸿永信公司提交的落款时间为2015年11月18日的解约通知载明：“李文奎、周翠菊：您于2015年11月7日与济南天鸿永信签署了编号为销售（字）*的《济南市商品房买卖合同》，其中约定您以贷款方式购买济南天鸿永信开发销售的济南万象新天*号房屋。依据《合同》第六条约定，您应于签署《合同》之日起7日内即2015年11月14日前向贷款机构交齐贷款所需材料和有关费用，否则按逾期付款处理，然而您并未在约定时间内向贷款机构交齐贷款所需材料，之后虽经济南天鸿永信催办，但您至今仍未办理完毕该房屋的贷款手续，按照《合同》约定，您已构成违约，截至2015年11月18日，您应向济南天鸿永信支付逾期付款违约金338.4元。为维护济南天鸿永信的合法权益，也减少您不必要的损失，本律师郑重敦促您：请您于收到此律师函后三个工作日内通过一次性付款方式付清全部购房款，或办理完毕贷款手续，同日向济南天鸿永信承担逾期付款违约金，否则济南天鸿永信将依法追究您的违约责任，因此造成的经济损失由您全部承担。” 天鸿永信公司提交的落款时间为2015年12月24日的解约通知载明：“李文奎、周翠菊：根据《合同》第六条约定，您应于签署《合同》之日起7日内即2015年11月14日前向贷款机构交齐贷款所需材料和有关费用，否则按逾期付款处理。后经我司多次催办，但至今您依然未能履行《合同》约定的该项义务。根据《合同》附件五《补充协议》第十一条11.1之约定，逾期付款超过30日的，我司有权解除合同。鉴于您逾期履行付款义务的时间长达40日之久，为维护我司的合法权益，我司决定解除《合同》。现我司正式通知您，我司现行使解除权解除《合同》，该房屋我司将另行处理。请您在收到本通知后七个工作日内按《合同》约定向我司支付违约金63932元（暂截至2015年12月24日）及相应税费等，并配合我司办理完毕《合同》解除登记及其他手续。如您未按本通知向我司支付违约金、办理解除登记及其他手续，我司将通过诉讼手段要求您承担相应的责任。” 天鸿永信公司提交的落款时间为2016年1月14日的诉讼通知函载明：“李文奎、周翠菊：您至今仍未按照《解约通知》的要求与我司办理解约事宜。为维护我司的合法权益，现我司正式通知您：我司决定向人民法院提起诉讼，请求法院依法解除《合同》并同时要求您承担违约金65709元（暂截至2016年1月14日）及全部诉讼费、律师费、税费及给我司造成的其他全部经济损失，请您做好应诉准备。” 李文奎、周翠菊表示，律师函、解约通知及诉讼通知函均未收到。天鸿永信公司表示上述函件及通知均已给两被告邮寄，但未提交证据证实。 2017年4月30日，天鸿永信公司与国浩律师（济南）事务所签订委托代理合同，委托该所律师处理纠纷事宜，约定支付律师费32674元。之后，天鸿永信公司于2017年5月10日提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，天鸿永信公司与李文奎、周翠菊所签订的济南市商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。根据合同约定，买受人应于签署本合同当日向出卖人支付首付房款182480元，其余房款423000元向贷款机构申请房屋按揭贷款，且买受人应当于签署本合同之日起7日内，按照贷款机构的要求向贷款机构交齐贷款所需买受人提供的材料和相关费用。李文奎、周翠菊在签订买卖合同后，仅向天鸿永信公司交纳了部分首付款22480元，首付款一直未付清，且剩余购房款423000元也未能办理银行贷款，李文奎、周翠菊上述行为已构成违约。根据商品房买卖合同补充协议（附件五）11.1款的约定，发生上述情况，天鸿永信公司有权解除合同。天鸿永信公司要求解除与李文奎、周翠菊之间的商品房买卖合同，符合法律规定及合同约定，本院对此予以支持。天鸿永信公司称已邮寄送达了解除合同通知，但未提交证据证实，故本院认定该合同自诉状送达之日即2017年8月14日起解除。因商品房买卖合同解除，故李文奎、周翠菊应协助天鸿永信公司办理相应的撤销商品房买卖合同的网签及备案登记手续。天鸿永信公司主张李文奎、周翠菊按照合同约定以房屋总价款的10%支付解除合同违约金60548元，同时主张李文奎、周翠菊按累计应付款的3%向出卖人支付逾期付款违约金17490元，对此本院认为，李文奎、周翠菊有不按约支付购房款的违约行为，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，违约金金额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因李文奎、周翠菊严重违约，天鸿永信公司约定支付律师费32674元，目前涉案房产价格较合同签订时有较大幅度的上涨，以上情况本院均综合予以考虑。根据天鸿永信公司的举证情况、逾期付款金额及时间、双方约定情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌定违约金数额为56000元。因天鸿永信公司主张的逾期付款违约金、律师费等本院在确定违约金数额时已一并综合考虑，故不再另行支持。天鸿永信公司要求李文奎、周翠菊支付印花税303元，未提供证据证实，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告济南天鸿永信房地产开发有限公司与被告李文奎、周翠菊签订的位于济南万象新天项目*房屋的《济南市商品房买卖合同》于2017年8月14日解除。 二、被告李文奎、周翠菊于本判决生效之日起三十日内协助原告济南天鸿永信房地产开发有限公司办理撤销万象新天项目*房屋的商品房买卖合同网签和备案登记手续。 三、被告李文奎、周翠菊于本判决生效之日起十日内向原告济南天鸿永信房地产开发有限公司支付违约金56000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告济南天鸿永信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9855元，由被告李文奎、周翠菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年十一月十五日 书 记 员  岳 静