新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1593号原告：黄建亭，男，汉族，1964年4月10日出生，住昌吉市。委托诉讼代理人：范敏燕，新疆安隆律师事务所律师。被告：昌吉市汇金美丽百货有限责任公司，住所：新疆昌吉州昌吉市乌伊西路北侧飞马商厦5楼。统一社会信用代码：×××。法定代表人：马晓龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马龙，系该公司员工。委托诉讼代理人：金山，新疆百丰天圆律师事务所律师。原告黄建亭与被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司（以下简称汇金美丽公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月24日作出(2016)新2301民初1659号民事判决后，汇金美丽公司不服该判决，上诉至昌吉回族自治州中级人民法院，昌吉回族自治州中级人民法院于2016年9月2日作出（2016）新23民终1828号民事裁定，裁定：一、撤销昌吉市人民法院(2016)新2301民初1659号民事判决书；二、发回昌吉市人民法院重审。本院于2017年3月7日立案后，依法重新组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理，原告黄建亭及其委托诉讼代理人范敏燕，被告汇金美丽公司的委托诉讼代理人马龙、金山到庭参加诉讼。后原、被告申请庭外和解三个月，但未达成和解。本案现已审理终结。原告黄建亭向本院提出诉讼请求：一、被告立即排除妨碍，搬出占用原告的房屋；二、被告向原告支付使用费652075元（以评估为准），延期付款利息40604（月息千分之6.227），以上合计692679元；三、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原昌吉市飞马财富公司因拖欠广大业主房屋租金不能偿付引起群体性事件，2015年元月经昌吉市政协协调处理，由原告出资购买飞马财富的房屋，将收的款项给付飞马公司用于支付拖欠商户的费用。原告于2015年元月交付了购房款，并于2015年2月12日取得了房屋产权证及土地使用权证书。分别是：1、面积为77.04㎡的商业房屋；2、面积为176.63㎡的商业房屋；3、面积为64.42㎡的商业房屋；4、面积为30.24㎡的商业房屋。面积合计348.33㎡。原告的上述房屋自2015年元月起一直由被告占用并出租经营，原告多次提出被告使用房屋应当与原告签订书面合同，并支付租金，对此被告以原告购买的是飞马财富的房屋为由，拒不签订合同，也不支付租金，对原告的要求置若罔闻。原告认为，被告未经双方协商一致的情况下，占有使用原告的房屋行为构成了侵权，其占有使用并进行商业经营的行为严重侵犯了原告的财产权利，应承担立即返回所侵占的房屋并向原告支付租金的责任。被告汇金美丽公司辩称：对原告诉请要求被告立即排除妨碍，搬出占用原告的商铺不认可，被告并未实际占用原告的商铺。原告要求被告支付使用费，没有事实及法律依据。原告按10000元/㎡的原值计算租金不符合事实，且计算18个月是错误的，本公司于2016年4月27日已经退出经营，对原告要求租金计算至2016年8月12日不认可；本公司不存在延期支付使用费的情形，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告举证，被告质证及本院认证如下：1、房产所有权证四份、土地使用权证四份、房地产买卖合同、房屋方位图，证实2015年2月9日，原告从周波及刘婉玲手中购买上述房产，原告于2015年2月12日取得上述房屋的产权，面积合计348.33㎡，10048元/㎡，位于被告公司**。被告对房权证及土地使用权证的真实性无异议，有效性、关联性不认可。对房地产买卖合同的三性均不认可。本院对此组证据的真实性予以确认；2、销售广告，证实购买商铺十年后，该商铺归投资者所有，可以自主经营也可以收租。被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；3、发票、照片、银行存根，证实被告在2016年3月31日还在正常经营原告的商铺。被告对发票、银行存根的真实性无异议，对照片不认可。本院对此组证据的真实性予以确认；4、韦江平商铺租赁合同，证实租金是按原始购买价值的13%计算租金，为1572.44元，商铺位置是在原告商铺旁边。被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。被告汇金美丽公司举证，原告及其他被告质证及本院认证如下：1、房地产买卖协议、税收交款书（从昌吉市城建档案调取），证实周波将其四套房子以3000元/㎡的价格出售给原告，因此原值应为3000元/㎡，面积合计348.33㎡。原告对该证据不认可，本院对证据的真实性予以确认；2、解红商铺租赁合同、购房发票、身份证复印件，证实租金按原始购买价值13%计算，但每个商铺的原值不一样。原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；3、（2016）新2301民特249号确认裁定书、（2016）新2301诉前237号诉前调解协议书，证实经最终调解，确认的退出经营时间为2016年4月27日，租金给付时间截点也应是2016年4月27日。原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；4、2015年7月25日的昌吉日报，证实被告通知周波让其带着原始购房合同、购房发票等办理确认事宜，但周波一直未出现。被告对周波已将房屋出售给原告的事情并不知情，原告也未向被告主张过租金。原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；5、飞马财富商业广告，证实商铺性质为产权式商铺，经营权和所有权分离，且被告经营方式是从业主处租赁商铺，因此原告要求被告排除妨害，搬出占用房屋的诉讼请求不能成立。原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院依职权向周波调查，查得"2015年2月9日的《房地产买卖合同》系本人与黄建亭所签，但商铺款未按该合同履行，具体付了多少钱，时间长了记不清了。昌吉市城建档案馆备案的合同不是我签的字，是我委托其他人去办理的。黄建亭应该是按该备案合同的价款给我支付的商铺款。两份合同不一致，应以昌吉市城建档案馆备案的合同为准。在我转让商铺前，租金是按对外出卖商铺价格的8%支付的租金，因我之前是公司的股东，我购买商铺的价格比较低，股东购买商铺的价格基本一样，我与黄锐的也一样。"原告、被告对该证人证言的真实性无异议，本院对该证人证言结合本案其他证据综合认定。本院依职权出示（2016）新2301民初5152号民事判决书，该判决确认黄锐商铺的原始购买价格为3000元/㎡。原、被告对证据的真实性无异议，本院予以确认经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：原告黄建亭于2015年2月11日从周波处购买四间商铺，分别签订四份房地产买卖协议，该四份协议在昌吉市城建档案馆有备案。该商铺位于飞马财富商厦内，面积合计348.33㎡。原告于2015年2月12日取得商铺的所有权及国有土地使用权，商铺分别为：1、房屋产权证号：昌市房字第XX**，房屋坐落昌吉市2区5丘3栋1层W门-20.21，建筑面积77.04㎡，房屋编号133498；2、房房屋产权证号：昌市房字第XX**房屋坐落昌吉市2区5丘3栋1层W.W，建筑面积176.63㎡，房屋编号14774；3、房屋房屋产权证号：昌市房字第XX**屋坐落昌吉市2区5丘3栋1层W一层，建筑面积64.42㎡，房屋编号120795；4、房屋产房屋产权证号：昌市房字第XX**坐落昌吉市2区5丘3栋1层W1-A11.1-C08，建筑面积30.24㎡，房屋编号133500。以上房产分别按231120元、529890元、193260元、90720元，即3000元/㎡的价格缴纳契税及印花税。被告对按3000元/㎡的原始购买价格为基数计算租金没有异议。经查，本案争议商铺由被告汇金美丽公司从案外人昌吉市飞马财富商贸有限责任公司处接收经营，属于产权式商铺，物理空间形态有别于其他房屋，四至无明确隔断，由被告汇金美丽公司统一经营。再查，就被告汇金美丽公司经营的商铺，大多数业主都与被告汇金美丽公司签订《商铺租赁合同》，签订有《商铺租赁合同》的大多数业主，就租赁费的问题经昌吉市人民法院诉前调解协议书及确认裁定书确认，解除业主与被告汇金美丽公司签订的《商铺租赁合同》，每月应付租金=（原购买商铺价值×13%）÷12个月-（原购买商铺价值×13%）÷12个月×19.7%的税金，租赁费应支付至2016年4月27日，经法院予以确认。本案原告未与被告签订《商铺租赁合同》。周波购买商铺的原始价格与黄锐一样，即每㎡3000元。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，但公民行使个人权利不得损害国家、集体及他人的合法权益。本案诉争的商铺系所有权与经营权分离的产权式商铺，物理空间形态有别于其他商铺，四至无明确隔断。原告通过买卖方式取得商铺所有权，在其取得商铺所有权之前，该商铺已经由被告汇金美丽公司经营，原告对此是明知的，且被告汇金美丽公司从案外人昌吉市飞马财富商贸有限责任公司处接收经营，系合法取得商铺的经营权。根据物权法第七十一条"业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益"的规定，商铺统一经营更有利于经济发展需要，否则会影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。其次，本案被告已于2016年4月27日退出经营，故对原告要求被告排除妨碍，搬出占用房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付使用费的诉讼请求，本院认为，本案诉争的商铺所有权人系原告，被告经营期间未向原告支付使用费，侵犯了原告的收益权，因原告与被告汇金美丽公司未签订租赁协议，应比照被告汇金美丽公司经营的其他商铺的租金计算，即大多数业主租金的计算方式，计算至2016年4月27日，否则不利于社会稳定，即每月应付租金=（原购买商铺价值×13%）÷12个月-（原购买商铺价值×13%）÷12个月×19.7%的税金，租赁费应支付至2016年4月27日。本案应如何确定商铺的原始购买价格，本案中，原告从案外人周波处购买商铺，原告提供的《房地产买卖合同》上载明的价款与被告提供的在昌吉市城建档案馆备案的《房地产买卖合同》不一致，经本院向周波调查，其购买商铺每㎡的原始购买价格与黄锐的相同，即每㎡为3000元，且原告按3000元/㎡的价格缴纳的契税及印花税，故应以3000元/㎡的价格为原始购买价格。综上，被告应付每月租金为9090.7元[（348.33㎡×3000元×13%）÷12个月-（348.33㎡×3000元×13%）÷12个月×19.7%]，租金从2015年2月13日计算至2016年4月27日，为14.5个月，被告应付租金为131815.15元（9090.7元/月×14.5个月）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司于判决生效后十日内向原告黄建亭支付租金131815.15元；二、驳回原告黄建亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10726元，由被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司负担2041元，由原告黄建亭自行负担8685元(本案受理费原告已预交,预交费用在本案执行时按本判决书确定的数额由被告一并向原告支付)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  高 源审 判 员  张 睿人民陪审员  牛志良二〇一七年十一月二十日书 记 员  张文雅