安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0104民初6861号原告：福州融侨物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路与菱湖路交口融侨悦城**楼**，统一社会信用代码91340100680810380p（1-1）。负责人：林开启，总经理。委托代理人：朱海东，安徽陈康律师事务所律师。被告：田柱善，男，1983年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（以下简称融侨物业合肥分公司）诉被告田柱善物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融侨物业合肥分公司的委托代理人朱海东、被告田柱善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融侨物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费6477.4元（暂计算至2017年6月30日）及违约金152.6元（按应交物业费数额的3%计算），合计人民币6630元。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系美域花园小区建设单位依法选聘的前期物业服务企业，被告系该小区A4-2102户业主。作为小区的物业服务企业，原告依照《美域花园前期物业服务合同》全面适当的履行了合同义务；但被告自2011年8月1日起开始欠缴物业费暂计至2017年6月30日，被告已累计应交而未交的物业服务费为6630元。原告通过多种方式多次向被告催收欠费，但被告仍未交纳。田柱善辩称：不同意支付6477元物业费。不交的原因在于：当时拿钥匙的时候有一个工作人员是部门经理承诺给我免交一年的物业费，但后期收费的时候物业公司不承认这个事情；房屋装修的时候交了500元的装修保证金，等我去退的时候物业公司说可以抵交物业费，但到目前既没有退还保证金也没有抵扣物业费；我家隔壁2101室业主私自加装防盗门，物业公司没有尽到监管职责，2101室的业主将我家的进户主电缆打穿了，导致我家停电十几天。我们申请物业公司查勘停电原因，物业公司不愿上门排查，我认为物业公司附有连带责任；我家阳台给水管道出水很小，我们一直和物业反映，2015年底物业公司经理承诺2016年给我维修，但物业公司到2016年都没有维修；A4栋楼物业公司管理不到位，前期有传销组织在里面，进入也没有门禁卡，消防通道无人管理，电梯经常损坏。本院经审理认定事实如下：2011年7月2日，福建金辉集团安徽房地产有限公司（甲方）与福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订一份《金辉·美域花园前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对美域花园小区进行物业管理服务；合同期限自中标之日起至业主委员会成立之日至（本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止）；小区物业收费标准为：多层花园洋房为每月每平方米0.83元，高层住宅为每月每平方米1.25元，商业用房为每月每平方米2.0元；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费由业主承担；物业服务费每半年交纳一次，业主应在每半年的第5日履行交纳义务；逾期交纳物业费的按应交数额3%支付违约金。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。2012年12月27日，合肥市蜀山区物价局核准融侨物业合肥分公司对美域花园小区有电梯高层物业综合服务费按每月每平方米1.44元收取。另查，2009年4月21日，福建金辉集团安徽房地产有限公司名称经工商登记变更为安徽融侨金辉置业有限公司。田柱善为美域花园小区A区4幢2102室业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为65.44平方米。从2011年8月起，田柱善未交纳物业费至今。2011年5月6日，田柱善向融侨物业合肥分公司交纳装修押金500元，融侨物业合肥分公司至今未予退还。以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理合同》复印件1份、《经营性服务收费许可证》复印件1份、房屋所有登记、转让审核表1份、工商变更登记信息1份、律师函及快递邮寄单各1份，被告提供的装修押金收条复印件1份在卷佐证，足以认定。本院认为：融侨物业合肥分公司与美域花园小区的原开发建设单位福建金辉集团安徽房地产有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告所称其邻居打穿电缆，造成自家停电的问题，与本案并非系属同一法律关系，要求物业公司对此承担连带责任，也无事实和法律依据，本院对该辩称不予支持。关于装修押金，由于双方均不同意抵扣物业费，田柱善可另行主张。从同小区其他业主提供的证据来看，融侨物业合肥分公司在绿化、保洁、安保、车辆管理、公共设施维护等方面存在瑕疵，但无法认定融侨物业合肥分公司在整个小区内所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，不能构成不交物业费的理由，故本院对融侨物业合肥分公司主张的物业费酌情核减并对违约金不予支持。但田柱善等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，田柱善应当向融侨物业合肥分公司缴纳2011年8月1日至2017年6月30日的物业费6155元[65.44㎡×1.25元/㎡/月×17个月）+（65.44㎡×1.44元/㎡/月×54个月）×95%）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告田柱善于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司2011年8月1日至2017年6月30日期间的物业管理费6155元；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告田柱善负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 淳二〇一七年十一月二十八日书记员 鲁传龙附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。