北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7647号上诉人（原审被告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：孟健勇，男，北京中原房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：王春晓，男，1961年4月23日出生，汉族，北京市供电局职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：卢毅，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：周丽萍，女，1962年12月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人北京中原房地产经纪有限公司与被上诉人王春晓、原审第三人周丽萍居间合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初39991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中原房地产经纪有限公司（下称中原房地产公司）上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回王春晓的诉讼请求；2.由王春晓承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。首先，双方在真实意思表示的基础上达成合意，签署了《房屋买卖居间合同》，合同第三条明确约定了我公司的服务内容以及完成标准，交易双方签订房屋买卖合同即视为我公司完成服务，因此我公司有权按照约定收取全部居间服务费。我公司并未在合同中约定“核查交易房屋是否满五唯一相关信息以及税费缴纳情况”，一审法院扩大解释，增加不利于我公司的义务，损害我公司的合法权益。其次，交易房屋满五唯一属于出卖人对王春晓以及我公司做出的承诺，且我公司对此并无核查权利，出卖人违约产生的不利后果不应当由我公司承担，不能将我公司已经完成的居间服务视为存在明显瑕疵。二、一审法院适用法律有误，显失公平。我公司已经在权利义务范围内对房屋的实际状况进行了核实，履行了合同约定的内容。导致合同不能继续履行的原因在于出卖人，应当由出卖人承担不履行合同约定义务的不利后果。且王春晓存在怠于主张自己权利致使合同目的不能实现的情形，因此一审适用合同法第六十条、第一百零七条作出判决属于适用法律有误。根据我们双方签订的《安全中介服务承诺介绍》的约定，王春晓在承诺期内未能全额支付居间服务费，构成违约，我公司有权不退还居间服务费。王春晓辩称，同意一审判决，不同意中原房地产公司的上诉请求。我在购买房屋时已经明确是满五年唯一才会购买。我按照中原房地产公司的要求交付了全部的中介费，中原房地产公司称没有按照约定时间交费并不能成为其拒绝退还中介费的依据。王春晓向一审法院起诉请求：请求判令中原房地产公司退还居间服务费199100元。一审法院认定事实：2019年3月15日，经中原房地产公司居间，王春晓作为买受人与出卖人周丽萍签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自由交易资金划转协议》，约定王春晓购买周丽萍所有的位于北京市丰台区芳群园一区三号院2号楼2单元1904号房屋（下称案涉房屋），房屋成交价格人民币905万元。同日，王春晓、周丽萍签署了中原房地产公司提供的《告知书》、《交易结算资金风险提示》并与中原房地产公司签订了《安全中介服务承诺介绍》《房屋买卖居间合同》。同日，王春晓与周丽萍还签订了《房屋状况说明书》及《钱款交付书》，王春晓向周丽萍支付定金人民币100000元。《房屋状况说明书》中载明：出卖人家庭契税完税凭证或者房屋所有权证填发日期满五年唯一住房。2019年3月18日、2019年5月17日王春晓通过POS机刷卡方式分别向中原房地产公司支付居间服务费5000元、194100元，中原房地产公司亦分别于王春晓付款当日开具了收据。《安全中介服务承诺介绍》约定：一、“交易不成功、退还服务费”1、服务承诺内容：经中原地产居间成交的二手房买卖交易，自客户在中原地产签署相关房屋买卖交易合同及居间服务合同，且按约全额缴纳服务费后，至实际办理房屋过户手续之前，在符合以下全部条件后中原地产承诺于3个工作日内退还全部已经收取的居间服务费：（1）交易双方协商一致，不再继续交易，签署《解约协议书》并提供原件供中原地产存档，或交易双方签署的房屋买卖或租赁合同及相关协议，经人民法院生效判决确认解除，并提供复印件供中原地产存档；（2）如中原地产已经向费用缴纳方开具发票的，费用缴纳方必须退回发票以便办理退税手续，如无法退回发票的中原地产有权在退还居间服务费用时，扣除向税务机关缴纳的税费；（3）退服务费应坚持“原卡原退”原则，如确有“原卡原退”障碍或其他特殊情形的应按中原地产要求签署相应文件……2、退费保留声以下情形不在上述承诺退还服务费范围之内：（1）交易双方恶意规避服务费缴纳合同义务，例如服务合同中交易一方无故违约且违约方为服务合同约定的服务费缴纳人……（4）未能在签署相关房屋买卖交易协议及居间服务合同后7日内全额支付居间服务费的。该《安全中介服务承诺介绍》还对“签约前查封、先行赔付”其他等相关内容进行了约定。《房屋买卖居间合同》约定：甲方（出卖人）：周丽萍，乙方（买受人）：王春晓，丙方（居间人）：中原房地产公司。二、经甲乙双方协商一致，该房屋的交易条件为：1、总房价款：人民币玖佰零伍万元整。2、涉及此次房屋交易中产生的全部税费由乙方承担。三、居间服务的具体内容以及完成标准：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务，甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。四、居间服务费及支付乙方向丙方支付居间服务费人民币壹拾玖万玖仟壹佰元整。五、合同约定的其他义务。1、甲、乙双方应当在签订本合同当日向丙方支付本合同第四条约定的服务费。费用支付方逾期支付的，每逾期一日丙方有权要求支付方承担应付服务费千分之五的违约金并有权停止办理后续手续，由此造成的损失由逾期支付服务费一方承担。……4、甲、乙任何一方违反本合同、《北京市存量房屋买卖合同》或相关补充协议的约定，导致房屋买卖合同关系无法履行完毕的，丙方不承担责任，且丙方有权收取服务费。如支付服务费一方为守约方，支付方可要求违约方承担此笔费用，如丙方同意向守约方退还已支付的服务费的，丙方有权向违约方追偿向守约方退还的服务费。……。该合同还其他内容进行了约定。另查，三方在案涉房屋完成网签核税后，得知案涉房屋并非周丽萍名下满五唯一住房，导致税费成本增加。后，王春晓与周丽萍协商一致解除了买卖合同，周丽萍于2019年6月25日通过中国工商银行转账方式将定金10万元退还至王春晓账户。关于买卖合同解除原因，王春晓与中原房地产公司均陈述：王春晓在网签后发现房屋个税高，业主承诺房屋是满五唯一，但后来发现不是，导致税费高，王春晓决定不再购买。周丽萍陈述：在发现房屋并非满五唯一的情况下，税费问题可以从周丽萍处扣除，但是王春晓不想购买了，且王春晓原系为其儿子购买案涉房屋，后因儿子移民，这也是王春晓不想买的原因。王春晓对周丽萍的陈述不认可，主张关于税费问题，当时并未达成一致意见，合同约定的相关税费是由买方即王春晓方负担，但前提是所购买房屋满五唯一。周丽萍未就其前述主张提供证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案王春晓、中原房地产公司及周丽萍三方签订的《安全中介服务承诺介绍》、《房屋买卖居间合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。根据合同约定，中原房地产公司为王春晓购买案涉房屋提供居间服务，核查案涉房屋是否满五唯一等相关信息及相关税费交纳情况属于其居间服务内容，现因其未能核查清楚王春晓所购买房屋并非满五唯一住房导致王春晓购买案涉房屋成本大幅增加，未能继续履行与周丽萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》，中原房地产公司作为专业的房地产居间机构，在为王春晓提供居间服务的过程中未尽到合理审查义务，提供的居间服务存在明显瑕疵，严重损害了王春晓的利益，导致王春晓未能实现合同目的，即使《安全中介服务承诺介绍》中未约定“交易不成功、退还服务费”相关条款，中原房地产公司亦应将收取的中介服务费退还王春晓，故对王春晓的诉讼请求，法院予以支持。当事人的其他意见，依据不足，法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院2020年6月判决如下：北京中原房地产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内退还王春晓居间服务费199100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案王春晓、中原房地产公司及周丽萍三方签订的《安全中介服务承诺介绍》、《房屋买卖居间合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。根据合同约定，中原房地产公司为王春晓购买案涉房屋提供居间服务。现因王春晓所购买的周丽萍房屋并非“满五唯一”住房导致交易成本大幅增加，因而交易双方解除了买卖合同。中原房地产公司上诉主张王春晓未向其公司提出介绍的房源必须符合“满五唯一”的条件，其对此没有过错，不应承担退还居间服务费的责任。经本院查明王春晓与周丽萍签署的《房屋状况说明书》中明确了交易的房屋必须符合“满五唯一”的条件，而该《房屋状况说明书》样本是中原房地产公司提供，买卖双方在中原房地产公司办公场所签署。中原房地产公司应当知道王春晓提出了“满五唯一”的条件。作为专业的房地产居间机构，应当知道购房者一般都会提出“满五唯一”的条件，中原房地产公司在为王春晓提供居间服务的过程中对所提供的房源情况未尽到合理审查义务，提供的居间服务存在明显瑕疵，严重损害了王春晓的利益，导致王春晓未能实现合同目的，即使《安全中介服务承诺介绍》中未约定“交易不成功、退还服务费”相关条款，中原房地产公司亦应将收取的中介服务费退还王春晓。中原地产公司上诉不同意返还居间服务费有违合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，中原地产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4282元，由北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年九月一日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄