福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5848号上诉人（原审原告）：郑清健，男，1960年6月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：郑淞文，男，1998年1月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：林天敏，福建瀛榕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建省连江县恒利房地产开发有限公司，住所地福建省连江县筱埕镇筱埕村民委员会内。法定代表人：王秋英，总经理。委托诉讼代理人：刘雄，福建闽天律师事务所律师。上诉人郑清健、郑淞文与被上诉人福建省连江县恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2017）闽0122民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑清健、郑淞文上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.由恒利公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》签订时间晚于借款申明时间，但合同中未备注申明内容。且《商品房买卖合同》约定的交房时间是2011年12月30日前，而《借款申明》约定的还款时间是2011年12月31日前，不是同一天，故恒利公司应负有交付先履行义务，而后郑清健、郑淞文还清借款。恒利公司不能以借款未清偿作为抗辩理由。二、《借款申明》中关于交房的约定属借款担保，即未还款暂缓交付已经建成商品房的钥匙，但开发商仍应完成商品房的建��。而根据恒利公司自认的具备交付条件是在2012年4月29日，晚于合同约定时间。且恒利公司未向郑清健、郑淞文送达入伙通知并要求返还40万元借款，而该通知是开发商的法定义务，恒利公司已构成违约。三、本案130余万元的购房款已经全额支付，郑清健、郑淞文所欠的只是40万元借款。但40万元的借款关系与本案商品房买卖合同不是同一个法律关系。借款没有归还不能成为恒利公司迟延履行合同义务的借口，该40万元的法律责任应另案审理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。恒利公司辩称，一、《借款申明》第七条写明：“本借款申明做为今后《商品房买卖合同》组成部分”，恒利公司与郑清健、郑淞文已经明确约定40万元的《借款申明》是《商品房买卖合同》的组成部分。二、《借款申明》中明确约定郑清健、郑淞文需还清40万元借款后，方可交房，《借款申明》是《商品房买卖合同》的组成部分，郑清健、郑淞文至今未还清40万元借款，根据先履行抗辩权，恒利公司有权拒绝继续履行《商品房买卖合同》，有权拒绝交房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑清健、郑淞文向一审法院起诉请求：1.判令恒利公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令恒利公司立即向郑清健、郑淞文出具办理房屋权属所需的证明文件；3.判令恒利公司向郑清健、郑淞文支付逾期交房的违约金392299.5元（从2011年12月31日起按已付款金额的日万分之一点五计至实际交房之日止，暂计至2017年3月23日）；4.判令恒利公司向郑清健、郑淞文支付逾期办理产权登记的违约金23348.23元（从2012年3月31日起按已付款金额的银行同期活期存款利率计至出具证明文件之日止，暂计至2017年3月23日）；5.本案诉讼费用由恒利公司承担。一审法院认定事实：2009年11月2日，郑清健与恒利公司签订“海西.假日听海”签约确认书，签约确认书备注中载明“开发商无息垫付20%－30%首付款，客户于交房前付款”。2009年11月8日，双方签订一份“借款申明”，约定：“一、乙方（郑清健）于2009年11月8日购买甲方（恒利公司）开发的位于连江县的“海西.假日听海”项目11号楼03单元。二、甲方承诺无息垫付40万元人民币做为乙方购买该套房屋的购房款。三、乙方应于2011年12月31日前偿还此笔垫款，逾期按日千分之五支付利息。四乙方需还清40万元借款后，方可交房。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。……七、本借款申明作为今后《商品房买卖合同》组成部分。”2010年2月26日，郑清健、郑淞文与恒利公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：购买恒利公司开发的连江县筱埕围海造地新村11号楼03单元（位于筱埕镇筱埕村海景路1号），总金额为人民币1337823元。该合同第八条约定了交付条件与期限：“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价千分之一元违约金。……”，第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期时间超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金��”第十一条约定交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”，第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行活期存款向买受人支付违约金……”。合同签订后，郑清健、郑淞文已支付恒利公司购房款137823元，并贷款80万元支付了购房款。郑清健、郑淞文向恒利公司所借的40万元购房款至今未支付。一审法院认为，郑清健、郑淞文与恒利公司签订的借款申明与商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同没有违反法律规定，双方均应按合同约定履行义务。借款申明中明确约定该借款申明作为今后商品房买卖合同的组成部分，借款申明中明确约定乙方需还清借款后方可交房，而郑清健、郑淞文至今未还清40万元借款。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”因此恒利公司认为郑清健、郑淞文应先还清借款后恒利公司才交房的辩解，予以采信。郑清健、郑淞文主张要求恒利公司履行交房义务并支付逾期交房的违约金，依据不足，不予支持。合同约定应在商品房交付使用后办理产权登记，现商品房未能交付的原因在于郑清健、郑淞文未还清借款，因此郑清健、郑淞文主张要求恒利公司出具办理房屋权属所需的证明文件并支付办理产权登记违约金，亦不予支持。对郑清健、郑淞文认为40万元借款与本案无关，借款申明的第4条记载内容上属于借款担保的辩解，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条规定，判决如下：驳回郑清健、郑淞文的诉讼请求。本案受理费7535元，减半收取3767.5元，由郑���健、郑淞文负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，郑清健与恒利公司签订的签约确认书明确载明，开发商垫付20%-30%首付款，客户应于交房前付款，该约定与借款申明中关于郑清健需还清40万元借款后，方可交房的约定互相印证，可以认定郑清健与恒利公司就交房条件作了特别约定。借款申明亦明确约定该借款申明作为今后商品房买卖合同的组成部分。该约定系双方真实意思表示，内容亦未违反法律强制性规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。根据双方约定，在郑清健、郑淞文还清40万元欠款后交房，而郑清健、郑淞文至今��还清40万元借款。因此，郑清健、郑淞文要求恒利公司履行交房义务并支付逾期交房的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。其关于《商品房买卖合同》未备注申明内容且约定的交房时间早于还款时间的主张与上述约定不符，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》约定办理产权登记应在商品房交付使用后，现因前述理由尚不具备交房条件，故郑清健、郑淞文关于办理产权登记及恒利公司出具办理房屋权属所需的证明文件并支付办理产权登记违约金的主张于法无据，一审不予支持并无不当。郑清健、郑淞文主张40万元借款与本案无关，借款申明的关于交房内容属于借款担保的辩解，与双方约定不符，亦违背诚信原则，本院不予采信。综上所述，郑清健、郑淞文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适��法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7535元，由郑清健、郑淞文负担。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 李文颖审 判 员 张 敏二〇一七年十一月××日法官助理 贲丹丹书 记 员 肖 晶