广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初995号原告：中国工商银行股份有限公司四会支行，住所：四会市城中区拱桥直街一号。统一社会信用代码：914412841955312227。负责人：曾健敏，该支行行长。委托诉讼代理人：黄德中、梁伙葵，系该支行员工。被告：许明冰，男，1974年4月6日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，被告：黄鸿兰，女，1973年8月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，被告：四会市锦绣大地房地产开发有限公司，地址：四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园内，统一社会信用代码：914412847762489352。法定代表人：李绍威。委托诉讼代理人：杨克勤、杨秀瑾，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司四会支行与被告许明冰、黄鸿兰、四会市锦绣大地房地产开发有限公司（以下简称：锦绣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄德中到庭；被告许明冰、黄鸿兰未到庭、锦绣房地产公司的委托诉讼代理人杨克勤到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除许明冰、黄鸿兰、锦绣房地产公司与我行签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告许明冰、黄鸿兰向原告偿还借款本息286900.33元，其中本金266500.63元，利息20399.70元（利息截止至2017年2月22日，此后利息【包括罚息、复利、下同】按中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日另计）；3、判决我行对被告许明冰、黄鸿兰提供的作为借款抵押物的位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园17座8××号房地产享有优先受偿权；4、判令被告锦绣房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：在广东端信律师事务所见证下，2012年11月23日，许明冰、黄鸿兰、锦绣房地产公司与我行签订《个人购房借款/担保合同》（【房贷】字【肇庆分】行【四会】支行【2012】年【787】号），被告许明冰、黄鸿兰向我行借款340000.00元，借款用于购买四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园17座8××号房地产，房屋建筑面积132.81平方米，借款期限10年（自2012年11月23日至2022年11月23日止），合同约定从放款日次月起按月等额本息还款。借款由被告许明冰、黄鸿兰提供所购买的位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园17座8××号房地产（产权证号：四0100036359号）设定抵押，并到房地产管理部门办理了抵押登记（房地产预告登记证明：粤房地预登四字第0100008766号）；借款合同由锦绣房地产公司提供保证担保。我行根据《个人购房借款/担保合同》约定于2012年11月23日发放了贷款340000.00元，但被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务。截至2017年2月22日，借款当前连续逾期19期，累计逾期34期，共积欠借款本息286900.33元，包括本金266500.63元（其中未到期本金216236.51元，逾期本金50264.12元），利息20399.70元。经我行多次催收无果。被告许明冰、黄鸿兰未作答辩。被告锦绣房地产公司辩称：我司认为我司不应承担连带责任，第一根据对方提供的证据十一，原告在2017年3月30日发给被告贷款逾期催收通知书已经表明被告许明冰、黄鸿兰逾期十七期未按照合同约定还款，而根据原告与我司签订的按揭业务担保合作协议的补充协议第七条的约定，原告必须在购房者拖欠六期房贷之前向法院提起诉讼，否则由原告承担全部责任，且即使我司需要承担担保责任，我司承担的范围仅限于六期欠款的本息及相关费用，超出部分不再承担任何责任；第二据我司了解涉案房屋已经办理了房产证，我司也不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据：1、欠款余额清单，证明钱款余额的事实；2、借款凭证，证明借款的事实；3、个人购房借款/担保合同，证明借款及担保的事实；4、见证书，证明见证；5、房地产预告登记证明，证明房地产抵押登记；6、不动产档案证明，证明房屋土地登记情况；7、身份证，证明借款人的身份；8、结婚证、证明借款人的婚姻状况；9、居民户口簿，证明及借款人的户籍；10、企业机读登记档案资料，证明保证人；11、逾期贷款催收通知书，证明债权催收的事实；12、《个人住房提前放贷服务合作协议》，被告锦绣房地产公司应承担连清偿责任。被告锦绣房地产公司提交证据：1、《按揭业务担保合作协议》，2、《按揭业务担保合作协议》的补充协议。证据1、2证明被告锦绣房地产公司无须承担连清偿责任。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月23日，许明冰、黄鸿兰、锦绣房地产公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》（【房贷】字【肇庆分】行【四会】支行【2012】年【787】号），被告许明冰、黄鸿兰向原告借款340000元用于购买四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园17座8××号房地产，借款期限10年，按月等额本息还款，被告锦绣房地产公司以保证人身份在合同上签字。被告许明冰、黄鸿兰提供所购买的位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园17座8××号房地产（产权证号：四0100036359号）设定抵押，并到房地产管理部门办理了抵押登记（房地产预告登记证明：粤房地预登四字第0100008766号）。原告于2012年11月23日发放了贷款340000元。截至2017年2月22日，借款逾期19期，共积欠借款本息286900.33元，包括本金266500.63元（其中未到期本金216236.51元，逾期本金50264.12元），利息20399.70元。另查明：原告与锦绣房地产公司2008年6月16日签订《按揭贷款业务合作协议》，该协议第五条约定：“在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履约保证金，履约保证金不超过300万元，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面通知后10个工作日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。”原告与锦绣房地产公司2008年6月16日又签订了《按揭业务担保合作协议》的补充协议第七条约定：“对欠供达三期以上的购房者，甲方必须在欠供六期之前向法院提起诉讼或采取强制执行的措施，否则由甲方承担全部责任。但无论甲方是否及时对上述购房者提起诉讼或采取强制执行的措施，乙方承担保证责任的范围只限于六期借款的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任。”2012年1月1日原告与锦绣房地产公司签订《个人住房提前放贷服务合作协议》，该协议第三条第一款约定：“本协议约定的乙方的连带责任保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下购房者尚未清偿的贷款本金和利息、逾期利息。”2012年11月23日告与被告许明冰、黄鸿兰、锦绣房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》第十条保证担保二款约定：“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：。Ａ本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”本本院认为，被告许明冰、黄鸿兰因购买房屋缺乏资金与原告签订《个人购房借款/担保合同》，向原告借款340000元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。本案的争议焦点是：被告锦绣房地产公司应对被告许明冰、黄鸿兰的上述债务承担保证责任的期限及范围。原告与被告锦绣房地产公司先后签订了《按揭贷款业务合作协议》（2008年6月16日）、《〈按揭业务担保合作协议〉的补充协议》（2008年6月16日）、《个人住房提前放贷服务合作协议》（2012年1月1日）、《个人购房借款/担保合同》（2012年11月23日），较早签订的《〈按揭业务担保合作协议〉的补充协议》虽然约定被告锦绣房地产公司承担保证责任的范围只限于六期借款的本息和相关费用，但之后签订的《个人住房提前放贷服务合作协议》及《个人购房借款/担保合同》均约定保证期限为正式抵押登记手续已办理完毕，原告收到房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息。相同当事人就前后合同约定相矛盾的，后签订的合同视为对前合同的补充或变更。因至本案庭审时，原告尚未取得正式的抵押物他项权证，故被告锦绣房地产公司仍应对涉案债务承担连带清偿责任。保证责任的范围为合同项下全部贷款本金及利息。一、被告许明冰、黄鸿兰自庭审时已连续逾期19期，已构成违约，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告要求解除与被告许明冰、黄鸿兰、四会市锦绣大地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》的诉求，本院予以支持；二、涉案《个人购房借款/担保合同》各当事人意思表示真实，被告许明冰、黄鸿兰未依约履行该合同，原告请求被告许明冰、黄鸿兰偿还借款本息286900.33元，其中本金266500.63元，利息20399.70元（利息截止至2017年2月22日，此后利息【包括罚息、复利】按中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日另计）的诉求，本院予以支持。三、因原告并未取得被告许明冰、黄鸿兰提供的位于四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园17座8××号房地产的他项权证，原告要求对该房享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。四、因至本案庭审时，原告尚未取得正式的抵押物他项权证，故被告锦绣房地产公司仍应对涉案债务承担连带清偿责任。保证责任的范围为合同项下全部贷款本金及利息。原告诉求被告锦绣房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉求，本院予以支持。被告许明冰、黄鸿兰经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司四会支行与被告许明冰、黄鸿兰、四会市锦绣大地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（【房贷】字【肇庆分】行【四会】支行【2012】年【787】号）；二、被告许明冰、黄鸿兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司四会支行偿还借款本金266500.63元，利息20399.70元（利息截止至2017年2月22日，此后利息【包括罚息、复利】按中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止）；三、被告四会市锦绣大地房地产开发有限公司对上述第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5604元、财产保全费1970元、公告费1530元，合共9104元，由被告许明冰、黄鸿兰、四会市锦绣大地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  曹铭毅审判员  毛亚萍审判员  杨文军二○一七年二○一七年十一月二日书记员  黄少怡