文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初2819号原告：中国工商银行股份有限公司娄底城建支行，住所地：湖南省娄底市娄星区乐坪西街1号。负责人：邬玲波，系该行行长。委托诉讼代理人：肖培本，系该行员工。被告：李锋，男，汉族，1984年10月10日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。被告：陈美荣，女，汉族，1987年7月24日出生，户籍所在地：湖南省涟源市，系被告李锋之妻。被告：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区长青中街（汇天国际大厦15楼）。法定代表人：陈理华，系该公司执行董事。中国工商银行股份有限公司娄底城建支行（以下简称工商银行城建支行）诉被告李锋、陈美荣、娄底市中欧房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司娄底城建支行的委托诉讼代理人肖培本、被告李锋及被告陈美荣到庭参加诉讼，被告娄底市中欧房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。工商银行城建支行的诉讼请求：1、解除2013年8月8日原告与被告李锋、陈美荣签订的《个人购房借款/担保合同》的借款合同部分；2、被告李锋、陈美荣偿还贷款本息共计364545.63元，其中贷款本金294546.48元、利息69999.15元，利息计算至2020年5月21日止，以后的利息、罚息按合同约定另行计算至偿付之日止；3、处置被告李锋、陈美荣提供的贷款抵押物以清偿上述贷款本息，确认原告作为抵押权人享有优先受偿；4、被告娄底市中欧房地产开发有限公司对上述第二项诉讼请求中被告李锋、陈美荣积欠原告的全部贷款本息承担连带清偿责任；5、以上三被告承担本案全部诉讼费用及原告实现债权的费用。被告李锋辩称：承认贷款事实，后因为小区烂尾以及做生意亏本，于是再也没有还款。被告陈美荣辩称：愿意分月还款。被告娄底市中欧房地产开发有限公司未予答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实:2013年5月8日，被告李锋、陈美荣向工商银行城建支行贷款340000元用于购买房产，双方签订了合同编号为[住]字[娄底分]行[城建]支行[2013]年[277]号《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：“借款金额为340000元，借款期限为15年，约定按月还本付息；第九条，借款人未按合同约定归还借款时，贷款人有权对逾期归还的贷款，按贷款利率加50%计收罚息，自迟延支付之日起至实际偿还日止，按实际天数计算；第十二条，因签订和履行本合同，及签订和履行本合同项下担保合同所发生的律师费、保险费、评估费、登记费、保管费、鉴定费、公证费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公告费、执行费、产权过户费等相关费用由借款人承担；第十四条，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同”。当日，工商银行城建支行作为债权人，被告李锋、陈美荣作为债务人，被告娄底市中欧房地产开发有限公司作为保证人，共同签订了《个人购房借款/担保合同》，由被告娄底市中欧房地产开发有限公司为被告李锋、陈美荣的前述贷款责任向原告提供连带责任保证；直至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，被告娄底市中欧房地产开发有限公司可以免除保证责任。2013年5月24日，被告李锋、陈美荣以其向娄底市中欧房地产开发有限公司购买的位于新星南路东××旁××山华府××号房屋对上述贷款作抵押，并在相关登记部门进行了预购商品房预抵登记，取得娄房预娄字第××号房屋他项权证，至今未办妥正式抵押登记手续。中国工商银行股份有限公司娄底城建支行按约向借款人李锋、陈美荣发放了贷款340000元。借款发生后，被告李锋、陈美荣借款后偿还了部分借款本金及利息。截止到2020年5月21日，被告李锋、陈美荣累计逾期47期，尚欠借款本金294546.48元、利息及罚息69999.15元。判决的理由与结果本院认为，原告中国工商银行股份有限公司娄底城建支行与被告李锋、陈美荣、娄底市中欧房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按约向被告李锋、陈美荣履行了其发放贷款的义务，被告李锋、陈美荣未能依合同约定按时足额偿还的事实已构成违约，原告工商银行城建支行有权按合同约定解除合同,并要求被告李锋、陈美荣立即清偿借款本息及相关费用,本院予以支持。本案合同当事人就系争抵押房产仅办理了预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，工商银行城建支行亦未取得房屋他项权证。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工商银行城建支行作为本案系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办妥房屋他项权证之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非是对系争房屋享有现实抵押权。所以，工商银行城建支行主张有权请求人民法院处置系争抵押房产，并有权以处置所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据合同的约定，被告中欧房地产公司与原告工商银行城建支行形成合法有效的保证合同关系，工商银行城建支行据此主张被告中欧房地产公司就被告李锋、陈美荣的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。中欧房地产公司承担连带保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司娄底城建支行与被告李锋、陈美荣、娄底市中欧房地产开发有限公司签订的合同编号为[住]字[娄底分]行[城建]支行[2013]年[277]号《个人购房借款/担保合同》；二、由被告李锋、陈美荣在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司娄底城建支行借款本金294546.48元以及截至2020年5月21日的利息及罚息69999.15元，并自2020年5月22日起按合同约定支付利息及罚息至债务清偿之日止；三、由被告娄底市中欧房地产开发有限公司对被告李锋、陈美荣上述第二条中的债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后就其实际清偿的借款本金及利息、罚息向被告李锋、陈美荣追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司娄底城建支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元（已减半收取），由原告中国工商银行股份有限公司娄底城建支行负担384元，由被告李锋、陈美荣、娄底市中欧房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  周威二〇二〇年九月七日书记员易也附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。