成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0106民初6665号 原告（反诉被告）：车南林，男，汉族，1968年7月18日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邹勇，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：补世愚，男，汉族，1945年9月13日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：李琴，四川方舟达律师事务所律师。 原告车南林与被告补世愚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日受理后，2017年9月4日被告补世愚提起反诉，本院依法适用简易程序，分别于2017年10月13日、2017年10月19日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）车南林的委托诉讼代理人邹勇，被告（反诉原告）补世愚的委托诉讼代理人李琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）车南林向本院提出诉讼请求：1、解除车南林、补世愚于2016年11月27日签订的《房屋租赁合同》；2、补世愚向车南林支付违约金40000元；3、补世愚因违约而给车南林造成的直接经济损失共计160000元；4、补世愚承担本案的全部诉讼费用（含案件受理费、财产保全费用、公告费等费用）。事实与理由：车南林、补世愚于2016年11月27日签订《房屋租赁合同》，约定车南林承租补世愚所有的位于金牛区蜀汉路215号元亨大厦×层×室的房屋（以下简称“标的房屋”），用途为办公，建筑面积997.9平方米。合同租期五年，自2016年12月29日起至2021年12月28日止。合同免租期三个月，自2016年12月29日起至2017年3月28日。合同签订后车南林依约向补世愚支付了房屋押金40000元。车南林收房后用于自己作为股东的成都九家装饰工程设计有限公司办公场所和展厅使用，当即开始装修并于2017年1月完成，但此时被案外人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行告知标的房屋此前已由补世愚抵押给银行，且因补世愚未按期还款，标的房屋已被成都铁路运输法院于2016年5月强制执行查封并进入财产评估拍卖程序，后经车南林核实后属实。随后补世愚承诺尽快与债权人沟通解除抵押及查封。但截止至车南林诉请之日未果。现标的房屋拍卖在即，执行法院已经通知车南林撤场，本合同已无法继续履行，给车南林造成了巨大的经济损失。因与补世愚沟通无法协商一致，车南林为维护自身权益，诉至本院。 车南林于第一次开庭时增加诉讼请求：判令补世愚退还房屋押金40000元。 被告（反诉原告）补世愚辩称：1、对车南林增加的诉讼请求不需要另行的举证期、答辩期，因车南林超过举证期限，增加诉讼请求，请求法院不予同意对其增加的诉讼请求；2、本案车南林违反合同约定逾期不缴纳租金，不支付物管费、水电费，应该向补世愚支付上述款项并承担违约责任；3、车南林退出案涉租赁房根本原因是其自身经营问题并非房屋查封事实；4、车南林装修之前明确知晓案涉房屋系查封房，补世愚不存在过错。 被告（反诉原告）补世愚向本院提出反诉请求：1、解除补世愚与车南林于2016年11月27日签订的《房屋租赁合同》；2、车南林立即腾退房屋，并恢复房屋主体结构（边界墙面恢复）；3、车南林立即支付租金，租金按42416元/月计算，暂计算至2017年8月29日为212080元；4、车南林立即支付其在租赁期内欠缴的电费10328.4元及物管费10800元（物管费自2017年1月至8月）；5、车南林立即支付违约金40000元；6、本诉、反诉的诉讼费、保全费、公告费一并由车南林承担。事实及理由：2016年11月27日，补世愚与车南林签订《房屋租赁合同》，约定车南林承租补世愚所有的位于金牛区蜀汉路215号元亨大厦×层×室的房屋（以下简称“标的房屋”），用途为办公，建筑面积997.9平米。合同约定车南林不得损害房屋的主体结构和街面所有设施；且首次租金在2016年12月29日之前支付。如违约，承担违约责任。补世愚依约交付租赁房屋，车南林损害房屋主体结构且拒不支付租金、水电费、物管费的行为已经严重违反双方合同约定。据此，向本院提出诉请。 补世愚在庭审中明确第二项诉讼请求：判令车南林立即腾退房屋，并恢复房屋主体结构（边界墙面恢复），如果不能恢复则判令车南林赔偿因恢复房屋主体结构的损失费60000元。 原告（反诉被告）车南林辩称，同意解除合同，车南林现在没有使用房屋，不存在腾退，补世愚的反诉请求与事实不符，应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2016年11月27日，车南林与补世愚签订《房屋租赁合同》，约定补世愚将坐落在金牛区蜀汉路215号元亨大厦×层×室的房屋出租给车南林作办公用途使用。合同暂订五年，自2016年12月29日起至2021年12月28日止。车南林租赁该房屋作为办公用途，向有关部门办理合法的装修，但不得损坏房屋的主体结构和街面所有设施。车南林在装修期间，补世愚承诺免租期三个月（自2016年12月29日起至2017年3月28日）。税后租赁费按每平方米40元/月，总计39916元/月，此费用含房屋主体维修费。交付方式为每季度交付一次，第一次交119748元，该笔款为房屋起租第一季度租金，租金时间为2017年3月29日至2017年6月28日，支付时间为2016年12月29日前。物管费按3600元/季交给补世愚，再由补世愚交给物管部门。车南林签订合同后五日内支付房屋押金40000元，租赁期满结清一切费用（水、电、气、光纤、通讯等）时补世愚五日内一次性将押金或余款退还车南林，不得以任何形式扣押。房屋押金不计利息。补世愚、车南林任何一方擅自违约，则向守约方支付违约金40000元，并赔偿相关的直接损失。车南林不按时交纳租赁费，视为违约；延期交付超出三个月，补世愚有权无偿收回已租房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定：现有一楼的通道门厅由于物管现出租中国电信使用，于2017年9月15日到期，到期后由补世愚负责与元亨大厦物管于2017年9月20日前签订租赁合同，将该通道门厅交于车南林使用，合同期限与主合同一致，补世愚收取车南林使用费24000元/年，并按年缴纳（除水电费外，车南林不承担其他任何费用）。2、补世愚将×层×室后的独立小楼中的二层全部及底层楼梯下的小房间交给车南林使用，使用费为7500元/季，使用期限及支付方式与主合同一致，补世愚不承担税费。若由于国家政策调整等其他不可抗力因素（例如：独立小楼需要拆除），车南林全力配合，补世愚不承担车南林损失。2016年12月26日，成都铁路运输法院在涉案房屋处张贴查封公告，公告内容为：本院依据（2016）川7101执219号《执行裁定书》，于2016年5月13日查封了被执行人补世愚、蔡纯碧所有的位于成都市金牛区蜀汉路215号×楼×号、×楼×号（权04×××40）的房产。上述房产已由本院登记查封，查封期限自2016年5月13日起至2019年5月12日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、藏匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送、非法占有等行为。2016年12月1日，蒋香华代车南林向补世愚支付了房屋押金40000元。后车南林对涉案房屋进行装修。当天，车南林知道租赁房屋被查封的事实。成都铁路运输法院将涉案房屋于2017年9月29日21时至2017年9月30日21时在淘宝司法拍卖网络平台公开拍卖。后车南林一直未向补世愚腾退房屋，亦未支付房屋租金。2017年5月25日、2017年8月2日，补世愚向车南林寄送《律师函》，催促支付租金及腾退房屋，恢复房屋主体结构等事宜。2017年7月26日，车南林向本院诉讼。 另查明，一、2016年12月4日至2016年12月15日期间，车南林主要支付打墙、拆墙、木工水电进度款及设计费；2017年2月26日至2017年5月27日主要对木工、砖工、水电、漆工等费用的开支。 二、2017年5月23日收据显示4月份车南林的电费3090元，2017年6月23日显示5月份的电费3277.50元，2017年7月23日显示6月份的电费为3960元。 车南林除承租涉案房屋外，另行租赁同一层楼其他房屋进行一并装修，其提供的装修票据为所有装修房屋票据；装修票据中明确载有拆墙的费用。 补世愚提供的涉案房屋现场照片显示边界墙面拆除。 上述事实有身份信息、租赁合同、收条、房屋信息摘要、装修费用票据、现场照片、查封公告、律师函、电费收据、拍卖公告、证人证言等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，车南林与补世愚于2016年11月27日签订的《房屋租赁合同》，由于系在成都铁路运输法院于2016年5月13日查封之后签订的，补世愚虽系房屋所有权人，但对处理诉争房屋的处分权受到限制，且在租赁时未告知车南林房屋被查封的事实，故其行为具有过错应承担50%的责任。合同签订后但在合同约定的履行时间2016年12月29日前，即在2016年12月26日时车南林已知晓涉案房屋被查封的事实，但车南林继续装修并占有房屋，具有过错应承担50%的责任。 由于双方均主张解除合同，本院予以准许，但解除时间以车南林向本院诉讼时间即2017年7月26日为宜。本案中双方均有过错，故双方均主张对方支付违约金40000元的请求本院不予支持。对于车南林在第一次开庭时增加补世愚退还房屋押金40000元的诉讼请求，由于补世愚开庭时明确放弃举证期及答辩期，本案属于简易程序审理的案件，在法庭辩论终结前车南林享有增加诉讼请求的权利，故此项诉讼请求符合法定程序，依据双方的责任比例，补世愚收取的房屋押金40000元应向车南林退还一半即20000元。关于车南林主张的装修材料和损失，由于车南林除租赁涉案房屋外另行租赁同一层其他房屋进行统一装修，其提供的装修票据不能单独证明涉案房屋装修的具体费用，故其主张补世愚支付因装修造成的直接经济损失的请求本院不予支持。 车南林提供的证据显示在装修中拆除涉案房屋边界墙面的情况属实，故补世愚主张恢复房屋主体结构（边界墙面恢复）的请求予以支持。由于车南林于2017年7月26日诉讼至本院，故相关的房屋租金应计算至此为宜。车南林欠付的房屋租金共计154341.87元（按每月39916元计算，从2017年3月29日计算至车南林诉讼之日2017年7月26日止，共计三个月26天），由于车南林和补世愚均具有过错应分别承担一半的责任，故车南林应向补世愚支付的租金77170.93元。但在租赁期间，车南林使用电费、物管费属实，故相应的费用应支付。其中电费10327.5（3090+3277.5+3960）元，物管费应从租赁期即2016年12月29日至车南林诉讼之日2017年7月26日止共7个月，物管费应为8400（3600/3×7）元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决如下： 一、车南林与补世愚签订的《房屋租赁合同》于2017年7月26日解除； 二、补世愚于本判决生效之日起十五日内向车南林退还押金20000元； 三、车南林于本判决生效之日起十五日内立即腾退金牛区蜀汉路215号元亨大厦×层×室的房屋，并恢复房屋主体结构（边界墙面恢复）； 四、车南林于本判决生效之日起十五日内向补世愚支付房屋租金77170.93元，电费10327.5元，物管费8400元； 五、驳回车南林的其他诉讼请求； 六、驳回补世愚的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，反诉案件受理费5398元，减半收取2699元，合计4849元，由补世愚、车南林分别负担2424.50元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一七年十一月一日 书记员  徐艺菲