福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初4799号原告：张华英，女，1969年10月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：魏建善，男，1971年7月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系原告张华英丈夫。被告：厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元。法定代表人：钟江波，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。原告张华英与被告厦门新景地集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张华英及其委托诉讼代理人魏建善，被告厦门新景地集团有限公司的委托诉讼代理人郭元、郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实本院查明的事实如下：一、商品房预售合同签订时间：2013年9月2日。二、商品房地址：新景七星公馆3#楼C梯26层01单元。三、购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：4715736元。四、约定交房时间：2015年8月31日。五、实际交房时间：2016年1月26日。六、约定办证义务履行期限：合同约定交付使用后90个工作日内；如逾期交付商品房，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限。七、商品房项目初始登记收件收据出具时间：2017年4月21日。八、核准房屋初始登记时间：2017年5月4日。九、开发商通知业主办证的时间：2017年5月11日。十、取得不动产权证书时间：2017年5月23日。十一、约定逾期办证违约金标准：未约定。十二、张华英向本院提出诉讼请求：厦门新景地集团有限公司支付张华英逾期办理房屋权属登记的违约金498010.74元（以4715736元为基数，按银行同期贷款利率的150%计算，逾期天数为541天）。争点分析一、逾期办证违约金起始时间的认定：张华英主张：双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记的资料交付买受人，如因出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，从逾期之日起按日向原告支付违约金。厦门新景地集团有限公司约定交房日期为2015年8月31日，其应于2015年11月30日前将办理权属登记的资料交付张华英。因此违约金的起算时间为2015年11月30日。张华英的证据：《商品房买卖合同》、发票及付款清单。厦门新景地集团有限公司抗辩意见：《商品房买卖合同》第十四条中未对违约金进行约定；《合同补充协议》第8条第（2）款“关于合同第十四条之补充”明确约定：“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别为依2015年8月31日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限。”第8条第（4）款约定：“如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点”。本案诉争房屋的实际交付时间为2016年1月26日，为违约金的起算点应自实际交房之日起90个工作日后开始计算，即自2016年6月8日起算。厦门新景地集团有限公司证据：附件六《合同补充协议》，入伙流程确认单。法院认定及理由：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是厦门新景地集团有限公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。张华英如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。《合同补充协议》第8条中对60日及90日的办证期限补充约定为60个工作日及90个工作日，为双方约定的权利义务，应认定为有效。据此，逾期办证违约金的起算时间应在实际交房之日起90个工作日届满之日（2016年6月7日）后即2016年6月8日。二、逾期办证违约金截止时间的认定：张华英主张：逾期办证违约金应计算至其收到产权证为止。张华英的证据：《商品房买卖合同》、不动产权证书。厦门新景地集团有限公司抗辩意见：其已于2017年4月21日将诉争房屋、车位办理初始登记的相关资料递交给厦门市不动产登记中心，并取得受理凭证。因此，逾期办证违约金的截止点仅能计算到2017年4月21日。厦门新景地集团有限公司证据：《商品房买卖合同》、《厦门市不动产登记中心受理凭证》。法院认定及理由：《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定系出卖人应当在商品房交付使用后的一定时限内完成将办理房屋权属登记所需资料报送产权登记机关备案的义务，即项目登记的主办义务，违约责任的承担也仅针对该项义务的完成，对于分户产权的办理，出卖人负有的则是协办的义务。厦门新景地集团有限公司已于2017年4月21日将办理初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，并未因提交资料因素影响到最终办出车位产权证书，且没有证据显示厦门新景地集团有限公司在提交相应资料后仍存在过错导致产权证的延迟办理，故逾期办证的违约金应计至取得办理初始登记的收件收据为止，即2017年4月21日。三、逾期办证违约金的计算标准认定。张华英主张：根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期贷款利率是按照同期贷款利率的130%-150%计收，因此，主张按照银行同期同类贷款利率的150%计算违约金。张华英证据：《商品房买卖合同》、发票及付款清单。厦门新景地集团有限公司抗辩意见：张华英主张按照银行同期同类贷款利率的150%计算违约金没有依据。《商品房买卖合同》第十四条明确约定：若逾期办证，每逾期一日按已付款的×%支付违约金。此处的“×%”视为双方约定的违约金为0，该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行。张华英的主张应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定缺乏依据，该条规定是“可以”参照银行逾期贷款利息的标准计算，而非“应当”参照；且《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定是“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”，而本案中双方并没有约定贷款利率是多少，因此该通知并不适用于本案。综上，张华英的主张没有事实和法律依据。厦门新景地集团有限公司的证据：《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》。法院认定及理由：《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方就逾期办理产权登记所约定的处理方法为“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的X%向买受人支付违约金”，即双方并未对违约金进行约定。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率……为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%标准计算。综上所述，厦门新景地集团有限公司应付张华英的逾期办证违约金为4715713元×317天（2016年6月8日至2017年4月21日）×中国人民银行同期同类贷款利率×130%。裁判结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内向张华英支付逾期办证违约金（以4715736元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自2016年6月8日起计至2017年4月21日止）；二、驳回张华英的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8770.16元，减半收取计4385.08元，由张华英负担2192.54元，由厦门新景地集团有限公司负担2192.54元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  王 蕊二〇一七年十一月七日代书记员  郭祉希附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。