上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4837号原告(反诉被告)：周书开，男，1983年10月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：唐勇，上海默燃律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海西南商城有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：朱昌锋，总经理。委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。原告周书开与被告上海西南商城有限公司(以下简称西南公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理，并于2017年8月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周书开的委托诉讼代理人唐勇，被告西南公司的委托诉讼代理人付琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周书开向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照定金罚则支付原告定金人民币20,000元(以下币种均为人民币)；2.判令被告赔偿原告装修损失35,160元；3.判令被告返还原告装修押金1,000元。庭审中，原告撤回了上述第1项诉讼请求。事实和理由：2015年9月25日，原告与被告签订位于上海市闵行区沪闵路XXX号二楼茶城XXX号商铺(以下简称涉案商铺)的预定单，并支付定金20,000元。2015年10月原告支付1,000元装修押金并开始对商铺进行装修，共花费装修费35,160元。由于被告招商问题，整个茶城都不能正常经营，鉴此被告在没有和原告协商的情况下就发出“清场通知”，要求原告在2016年3月15日前搬离经营场所。由于原告等人未搬离，3月16日被告将大门紧闭不让原告等人进入，之后又将原告的装修全敲毁。原告因与被告协商无果，故诉至法院。被告答辩称：不同意原告全部诉请。对于定金，原告的定金已经返还。虽然双方签订的是预定单，但是该预定单上对于商铺租赁的要素均已约定，同时被告也实际交付了商铺，原告装修并对外经营，双方已经由预约转为本约，租赁关系成立，定金转为了租金。因双方对于租赁时间未明确约定，故实际成立的是不定期租赁关系。对于装修费之诉请，被告不认可装修费，原告在与被告租赁期间并未进行任何装修，出租人也未同意装修，因此不存在装修费用。原告提供的相应装修证据只能证明原告在与案外人上海云丹茶叶商城租赁期间进行了装修，该装修与被告无关。原告与被告之间形成不定期租赁关系，被告在提前通知原告解除合同的情况下不存在违约，因此不应承担装修损失。对于装修押金之诉请，原告的押金并非由被告收取，不应由被告进行返还。另，被告补充事实，涉案商铺一直处于正常营业状态，被告在租赁合同等问题上一直与原告进行沟通，但是原告拒绝签订租赁合同。最后原告自行离开，被告并无封门行为。西南公司提出反诉请求：1.判令周书开支付2015年10月26日至2016年3月15日止的租金及房屋占有使用费12,070元；2.判令周书开支付管理费1,562元。反诉事实与理由：2015年9月25日，西南公司与周书开签订《西南商城二楼茶城商铺预定单》，其中约定预订铺位为xxx号，年租金31,000元，铺位订金20,000元。预定者按预定单中约定的签约日期内前来市场签订正式租赁合同。超过签约期限未签约者，视为自动放弃，商城有权另行出租，定金不予返还。2015年12月21日，西南公司发出通知，要求周书开于2015年12月31日前签署正式租赁合同，支付租金及其他费用。但周书开在约定的期限内并没有前来签署合同，也没有支付租金。鉴于周书开既不签署合同，也不支付租金的行为。2016年2月25日，西南公司发出清偿(场)通知，并提出合理建议，即如果商户想继续经营，则搬迁至商城一楼，相关手续至商城招商部咨询办理；如不想经营，则2016年3月15日搬离场所，并清空商铺内可移动物品。2016年3月15日，周书开自行搬离涉案商铺，2016年4月27日从西南公司处取回20,000元订金。然而，周书开从进场至搬离商城从未支付过任何租金及物业管理费，给西南公司造成了极大的经济损失，故西南公司依法提起反诉。周书开对西南公司的反诉答辩称：不同意西南公司的全部反诉请求。双方没有签订租赁合同，因此不存在房屋使用费和管理费。定金是担保租赁合同签订的，而事实上，西南公司通知周书开到一楼经营，明显是违反合同约定的，不应支付租金及管理费。周书开事实上没有经营，两个月才90多元，仅仅是冰箱的电费。周书开为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《西南商城二楼茶城商铺预定单》及定金收据，明确租赁商铺为XXX号，定金为20,000元，签订正式合同时间为开业前15天，西南公司已收取原告定金20,000元。西南公司对预定单及定金收据真实性认可，定金也收到，但认为西南公司已交付商铺，周书开也实际经营，预订单已经转为本约。2、装修押金收据，证明西南公司允许周书开进行装修。周书开是将押金交给西南公司的，西南公司也出具了收据给周书开，但收据沿用了以前老西门古玩商城的，西南公司没在上面盖章。西南公司对装修押金收据真实性不予认可，西南公司没有收到过装修押金，该收据上也没有西南公司的盖章。3、装修装饰决算明细、收据，证明周书开对xxx号商铺进行装修的事实。西南公司对上述证据均不予认可，其中决算明细上盖章的是案外人齐昊会务会展服务有限公司，但该公司经营范围中没有装修这一项，仅仅是票务代理、商务咨询等，且明细中包含了非附合物。4、照片，证明周书开对涉案商铺进行装修的事实。西南公司对照片不予认可，认为照片为后来提供，不能证明是涉案商铺的照片。5、清场通知，该通知为西南公司所发，证明西南公司要求周书开搬到一楼经营，周书开未予同意，最终导致西南公司强行封门。西南公司对清场通知真实性认可，西南公司在2015年12月也发出过通知，但当时周书开因不想支付租金，于是没有过来签订正式租赁合同。鉴于双方存在不定期租赁关系，西南公司在合理期限内通知周书开搬离，已经尽到合理告知义务，不存在违约情况。6、信件及邮寄凭证，证明周书开在西南公司封门后通过快递向西南公司寄送信件，要求西南公司予以赔偿。西南公司对该证据真实性不予认可，认为其没有收到上述信件，且快递单不是回执，无法确认送达情况，周书开也未提供邮件的追踪情况。另，西南公司认为，该信件为周书开单方面书写，对其内容亦不予认可。西南公司为证明其抗辩事实及反诉请求，向本院提交如下证据：1、2015年12月21日的通知、清场通知，证明西南公司已经尽到通知义务，但周书开拒绝签订合同也拒绝支付租金。周书开对于12月21日的通知认为没收到，不予认可，清场通知是收到过的。2、定金收据及周书开领回定金的凭证，证明西南公司退还定金。周书开对该证据真实性无异议。3、预订单，证明租金情况及免租期天数。周书开对该证据真实性无异议。4、管理费收据，证明周书开享受了物业服务，应支付物业管理费。周书开认为物业管理费在预定单中没有约定，收据都是他人2016年6月开具，收取的是2016年8月至2017年8月的，是他人在重新签了合同后约定的物业管理费，与周书开无关。5、照片，证明商铺已经正常营业。周书开对照片真实性无异议，但认为商铺为非正常经营，人很少，也能证明各商户都在进行装修。6、电费收据，证明周书开缴纳电费至2016年2月。周书开对该证据真实性无异议，但认为电费用量很少，涉案商铺不在正常经营。本院经审查，周书开提交的上述证据1、5，西南公司提交的证据1中的清场通知及证据2、3、5、6真实、合法，且与待证事实相关，本院予以采纳。周书开提交的证据2、3、6，因西南公司予以否认，且并无其他证据予以佐证，无法证明与本案的关联性，故本院不予采纳。周书开提交的证据4，本院经审核认为，现场装修照片虽被西南公司否认，但装修现场在清场后由西南公司掌控，在西南公司仅仅否认却未提交相反证据的情况下，本院对照片所反映的装修事实予以确认。西南公司提交的证据1中的12月21日通知，因周书开否认收到，且西南公司并未提交相应的送达证据，故本院对该证据不予采纳，但鉴于该证据系西南公司自己提交，其内容视为西南公司的自认。西南公司提交的证据4，因该管理费收据为他人缴纳且开具时间为2016年6月，为西南公司发出《清场通知》以后产生，故与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，周书开为向西南公司租赁商铺，与西南公司签订了《西南商场二楼茶城商铺预定单》1份，预定商铺XXX号，核定经营茶叶、文玩，铺位订金20,000元，年租金31,000元。1、预定时间：从付订金日起至正式签约期限内，该铺位的签约权属预定者。预定者按预定单中约定的签约日期内前来市场签订正式租赁合同，超过签约期限未签约者，视作自动放弃，商城有权另行出租，定金不予退还。2、本公司实行预定实名制，凡预定铺位的业主，一律按真实姓名预定，中途不得转让，如遇特殊情况，需要改户名，应经招商部审核同意方可办理。3、商铺的定金在签订正式合同时转入租金。4、凡属定向招商的铺位，业主一律按照预定时约定的品牌(以授权书为准经营)，未经同意不得改变，否则作违约处理。5、签订正式合同期限：开业前15天。6、本单一式两份，出租方、承租方各持一份，签字盖章起生效。7、优惠时间30天。合同落款处西南商城为打印体，预定业主签名处由周书开签名。同日，周书开向西南公司支付了20,000元，西南公司出具了收据。西南公司向周书开交付了涉案商铺，周书开入驻涉案商铺，随后开始进行装修。2016年2月25日，西南公司发出《清场通知》，上载：“西南商城二楼茶城经营户：我公司曾于2015年12月21日发出《通知》，要求贵方于2015年12月31日前来办理商铺租赁手续，贵方至今尚未前来办理相关手续。我司特通知贵方于2016年3月15日前搬离经营场所，具体方案如下：1、需在本商场继续经营的商户，在2016年3月15日前与我司招商部工作人员联系商谈，搬迁至本商场一楼空置商铺内经营，相关租赁手续请至招商部咨询办理。2、不在本商场继续经营的商户，最迟于2016年3月15日搬离经营场所，清空商铺内可移动物品，但不得破坏固定装修物。3、逾期未清场的商铺及经营户，我司将采取强制措施清场，收回商铺。由此造成的一切损失及后果由经营户自行承担，与我司无关。特此通知”。2016年4月27日，周书开从西南公司取回20,000元，并出具收条。另查明，周书开缴纳了涉案商铺内2016年1、2月的电费96元。本院认为，本案争议焦点在于周书开与西南公司之间的法律关系为何？对此，周书开认为，双方签订的系预定单，没有正式签订租赁合同，双方之间仍为预约关系。西南公司认为，预定单上商铺租赁要素均已明确，同时西南公司已交付涉案商铺，周书开也实际装修并对外经营，故双方之间成立的是不定期租赁合同关系。本院认为，判断合同为预约还是本约，应看当事人在签订合同时是否有意在将来订立一个新的合同。即使合意内容已全面包括主要条款，若当事人明确作出在将来订立本约的意思表示的，仍应视为预约合同。本案中，双方签订的《西南商场二楼茶城商铺预定单》中虽具备租赁标的及租金标准等条款，但亦明确约定了预定时间以及签订正式合同期限，因此从本文上看，该预定单仍为预约合同。至于双方之间租赁合同关系是否已因西南公司交付涉案商铺以及周书开接受并装修之实际履行行为而成立，本院认为，上述行为不应视为租赁合同的实际履行行为，而应视为双方对最终签订正式租赁合同所做的准备行为，理由如下：第一、虽然西南公司提交的2015年12月21日的通知未被本院采纳为定案证据，但其内容系西南公司自认，从该通知收取租金日期以及《清场通知》可知西南公司于预定单签订后交付涉案商铺之目的并非出于履行租赁合同义务，而是为便于签订正式租赁合同交周书开予以先行装修；第二、从预定单、《清场通知》以及双方庭审陈述来看，双方一直就签订正式租赁合同在进行沟通与磋商，且截至西南公司清场前双方仍未达成正式租赁合同；第三、适用履行治愈规则的前提是合同进入签约阶段，但是欠缺法定或约定的形式要件，而本案中双方租赁手续尚未办理，仍未进入正式租赁合同的签约阶段；第四、周书开虽已在涉案商铺内进行装修，但西南公司提交的照片及电费收据尚不足以认定周书开已经在涉案商铺内实际经营。综合以上意见，本院认为双方之间的法律关系仍为租赁合同的预约关系，并非不定期租赁关系。至于双方未能签订正式租赁合同的原因，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在西南公司无法证明12月21日通知送达周书开的情况下，其要求周书开搬离涉案商铺或搬迁至一楼继续经营的《清场通知》构成违约，导致双方未能签订正式租赁合同。即便12月21日的通知已经送达，西南公司也未就其内容符合预定单约定的签约时间进行举证。反之，从西南公司提交的照片及管理费收据来看，茶城内客流较少，且各租客实际缴纳管理费都已经在2016年6月，因此西南公司在本院作出判决前并未提交其要求签约的通知符合双方约定的开业前15天要求的证据，故西南公司单方要求周书开进行签约并以此要求清场，不符合双方预定单的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。由于未能签订正式租赁合同，西南公司应赔偿周书开因租赁合同未能成立所受损失，其损失表现为签约前所做准备的相应损失，即装修损失。本案中，因周书开提交的证据被西南公司否认，且未提交相应的补充证据，又因装修现场被西南公司拆除，故本院结合西南公司提交照片中整体装修情况以及周书开的使用时间，酌定周书开的装修损失为25,000元。至于装修押金，因周书开提交的押金单上并无西南公司盖章，故周书开此项诉请并无事实依据，本院不予支持。对于西南公司的两项反诉请求，本院作以下认定：第一、针对租金及房屋占有使用费的诉请，本院认为，因双方并不存在租赁合同关系，涉案商铺也一直处于装修待签约状态，西南公司主张参照租金标准确定的占有使用费并不合理，考虑到周书开确实在一段时间内占用了涉案商铺，结合照片反映的当时商铺实际状况，故本院参照租金标准的一半，酌定周书开应向西南公司支付房屋占有使用费6,035元；第二、针对管理费的诉请，本院认为，双方在预定单及后续协商中并未约定管理费的负担问题，法律对此也无明文规定，且西南公司提交的证据仅能反映其他商户在正式签约之后的管理费缴纳情况，因此西南公司主张的管理费无事实与法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海西南商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)周书开装修损失人民币25,000元；二、原告(反诉被告)周书开于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海西南商城有限公司房屋占有使用费人民币6,035元；三、驳回原告(反诉被告)周书开其余本诉请求；四、驳回被告(反诉原告)上海西南商城有限公司其余反诉请求。案件受理费减半收取计人民币352元，由原告(反诉被告)周书开负担人民币108.64元，由被告(反诉原告)上海西南商城有限公司负担人民币243.36元。反诉费人民币70.4元，由被告(反诉原告)上海西南商城有限公司负担人民币39.23元，由原告(反诉被告)周书开负担人民币31.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一七年十一月二十四日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。