辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1888号上诉人（原审被告）：韩英博，男，汉族，1963年4月26日生，住葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审原告）：葫芦岛金鑫物业管理有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙绣街47号。法定代表人：李冰，系该公司经理。委托诉讼代理人：段立华，系该公司职员。上诉人韩英博因与被上诉人葫芦岛金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业）物业服务合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2020）辽1403民初319号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩英博上诉请求：一、请求二审法院依法撤销龙港区人民法院(2020)辽1403民初319号民事判决书。二、请求二审法院依法改判、驳回金鑫物业的诉讼请求。三、一审、二审的诉讼费用由金鑫物业承担。事实及理由：一、一审法院审理程序存在问题1、金鑫物业无权直接起诉欠费业主，中华人民共和国《物业管理条例》(以下简称《条例》)第六十四条明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”显然，“逾期仍不交纳”是“可以起诉”的前提，这里的“逾期”明确是“逾”业主委员会督促业主时所给出的期限。因此，“由业主委员会督促业主交纳”自然就是物业服务企业“可以起诉”欠费业主的前置程序。在没有业主委员会督促交费的前置程序下，金鑫物业无权直接起诉欠费业主，请求二审法院重视并纠正一审错误。2、一审程序违法，韩英博于2020年3月27日只收到一审法院快递来的原告为葫芦岛金鑫物业管理有限公司提起的物业服务合同纠纷一案的起诉状副本一份，未收到与本案相关的其他资料。金鑫物业即一审原告只是一审当庭提供了合同，其他收费依据、欠物业费凭据等与本案密切相关的材料均未当庭提供并未质证，一审判决缺少有效的证据支。二、一审法院认定了已经失去诉讼失效《辽宁省物业管理服务合同》的胜诉权。从一审庭审金鑫物业提交的葫芦岛金鑫物业管理有限公司与物业委员会2012年4月1日和2015年3月1日签订的《辽宁省物业服务合同》看出，诉前三年即2017年3月之前所欠物业费均已超过诉讼时效，请求二审法院审理确认。三、一审法院在无任何证据材料，并未得到质证的情况下，错误的认定了韩英博欠物业费起算时间，韩英博认为欠费时间应是2015年12月至2018年8月，即两年零八个月时间。自2015年2月上诉人母亲过世后房屋开始闲置，在此之前物业费由老人缴纳，不欠物业费。金鑫物业未提供过上诉人的欠费依据，一审认定欠费起算时间无依据。四、一审法院错误认定了金鑫物业的合同违约行为及超标准违规收费行为。葫芦岛金鑫物业管理有限公司未按合同约定对小区进行管理对业主进行服务，韩英博已经在一审答辩时逐项列举(见一审答辩状)，金鑫物业未履行《辽宁省物业服务合同》约定，服务不到位的行为应依法认定合同违约。该小区按0.60元每月每平米收费标准收费，按我国三级收费标准0.50元每月每平米收费档次衡量，小区硬件设施应该达到：小区封闭、绿化率25%以上(照片2)，活动中心、场地500平米以上、固定活动馆所100平米以上、体育活动场地不少于一项设施。显然没有达到三级收费标准，属于不合理、违规收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以下简称《解释》“第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应”恳请二审法院给予支持。予支持。五、金鑫物业管理底下、服务不到位直接造成上诉人损失，应承担法律责任，韩英博居住楼房是金鑫望海花园A区4号楼2单元102号一楼，该房以于2018年9月售出(证14、)，在出售过程中，因一楼窗前单凤等楼上业主种的黄瓜、豆角等高颗蔬菜和果树遮挡窗户(照片15、16、)，造成韩英博楼房出售困难，多次与种菜业主发生矛盾后向物业反映，一直没有处理结果，最终被告只好降低5千元售出，依据《条例》第三十五条及《解释》“第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”综上，恳求二审法院确认金鑫物业上述行为是违反合同的违约行为，不是一审所认定的服务有“瑕疵”，是无视《条例》第六十四条，忽视业主委员会的法定职责，是把法院作为催账员浪费司法资源的行为。请求二审法院查明事实真相，依法驳回金鑫物业的起诉，维护韩英博的合法诉求。金鑫物业答辩称，一审判决正确，维持一审判决。金鑫物业向一审法院起诉请求：韩英博是金鑫望海花园A4-2-102的业主，在办理入住后即享受到金鑫望海花园的物业管理服务，但是从2013年12月31日至2018年9月30日都未缴纳物业管理费，且金鑫物业多次催收，韩英博也未缴纳物业管理费。韩英博的行为严重阻碍了金鑫物业的物业管理服务工作，影响了小区的物业管理工作的资金运转和小区的建设工作，损害了金鑫物业和其他业主的利益，为此特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决：1、韩英博缴纳物业费4156.00元；2、韩英博承担诉讼费用。一审法院查明的事实：葫芦岛金鑫物业管理有限公司分别于2012年4月1日、2015年3月1日、2018年4月29日与葫芦岛金鑫望海花园业主委员会签订了《辽宁省物业管理服务合同》。三份合同均约定由金鑫物业对葫芦岛金鑫望海花园小区进行物业管理服务，服务期限分别自2012年4月1日起至2015年3月31日终止2018年4月1日起至2021年4月1日终止。所签合同均约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.6元，合同签订后，金鑫物业依约为该小区提供了物业管理服务。韩英博系金鑫望海花园A4-2-102房屋的权利人，该房建筑面积121.5平方米，韩英博未交2013年12月31日至2018年8月31日物业服务费，金鑫物业诉至本院，望判如所请。一审另查明，2018年9月4日签订买卖合同将涉讼房屋卖与案外人鄂菊。上述事实，有当事人陈述、收费标准、房屋买卖合同、照片等在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”金鑫物业与小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》，不违反法律、行政法规禁止性规定，均为有效合同。该三份合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力，业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。金鑫物业提供物业服务，业主按规定交纳物业费是保证物业公司能够正常经营的前提；物业公司提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，是其应当承担的责任和义务。结合本案案情，金鑫物业提供了基本物业服务，韩英博应当按照约定交纳物业费。关于韩英博提出金鑫物业服务有瑕疵的答辩意见，综合判断金鑫物业对物业服务疏于管理的程度，金鑫物业的服务在一定时期内存在瑕疵，金鑫物业对业主所反映的问题未能及时妥善解决或进行有效沟通，应承担相应责任，鉴于金鑫物业提供的物业服务合同中未分项作出定价，一审法院对金鑫物业的收费标准进行调整，韩英博向金鑫物业交纳物业费应按80%为宜，即物业费为人民币3265.92元(0.6元/月×121.5平方米×个月×80%).关于韩英博抗辩给付物业费时间应截止到562018年8月的意见，一审法院认为，韩英博已于2018年9月4日签订买卖合同将涉讼房屋卖给他人，故交付物业费的截止时间应到2018年8月为宜，关于韩英博抗辩2015年2月之前的物业费已经由其母亲交纳的意见，因其未提供证据予以证明，一审法院不予采信。韩英博其他抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、韩英博于本判决生效后十日内向原告葫芦岛金鑫物业管理有限公司支付2013年12月31日至2018年8月31日的物业费共计3265.92元。二、驳回葫芦岛金鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由韩英博承担40.00元，金鑫物业承担10.00元。二审查明事实：本院经审理查明的事实同一审查明的事实一致，双方未提交新证据。本院认为，金鑫物业与韩英博之间的物业合同合法成立，双方应当诚信履行双方各自义务。金鑫物业应当尽职尽责地为业主服务，韩英博应当按时交纳物业费用。至于韩英博上诉主张的“业主委员会应当督促其限期交纳物业费”是物业公司起诉的前置程序，本院认为，该条规定是业主委员会在业主拖欠物业费情况下的权利，而不是物业公司主张业主拖欠物业费的前置程序，物业公司作为合同一方主体，有权利在自己受有损害的情况下随时请求法院保护其权利，因此，韩英博该项主张于法无据。至于韩英博上诉主张的其母亲曾经交纳过物业费用的主张，因其未提供相应证据，亦无事实根据。韩英博的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由韩英博承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年九月三日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”