.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2017）辽0102民初9875号原告：华润置地（沈阳）物业服务有限公司企业管理分公司，住所地沈阳市和平区青年大街****，统一社会信用代码：×××。负责人：金永，系该公司总经理。委托代理人：吴春伟，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：刘柏逸，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：周冠生男，1982年11月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司企业管理分公司（以下简称"华润物业公司"）诉被告周冠生物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托代理人吴春伟，被告周冠生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业公司诉称，2014年6月30日，原告与建设单位华润（沈阳）地）地产有限公司签订《华润中心**物业服务合同》为华润中心项目的前期物业服务企业。被告系华润中心项目业主，其房屋位于沈阳市和平区文艺路11号1304室，建筑面积196.28平方米。根据《华润中心前期物业服务合同》约定，物业服务费为每月每平方米19元，预交物业服务费期满后，物业服务费按年缴纳，被告应在每年1月15日前交纳当年物业服务费。逾期交纳的，每逾期一日应支付欠费总额千分之三的违约金。原告认为，按时交纳物业服务费是被告作为业主应尽的义务，被告逾期支付物业服务费的行为，违反了法律、法规及合同约定，依法应当承担违约责任，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费用44,751.84元（2016年10月30日起至2017年10月29日止）；2、判令被告支付逾期物业服务费违约金1,342.6元（以欠费总额为基数，按日千分之三标准，自欠付之日起暂计算至2017年1月26日，应计算至实际给付之日止）；3、诉讼费由被告承担。被告周冠生辩称,原告陈述的自2016年10月30日至2017年10月29日期间的物业服务费我方确实没有缴纳，未缴费原因：1、2016年10月之前，有租户租了涉案房产，租户在缴付了物业服务费的前提下，让物业公司开具租户公司名头的发票，但是物业公司却开具了我个人名头的发票，导致租户在进行报账时持该发票无法报销，于是我找到华润物业，物业负责人说无法解决，为了解决租户的报销问题，我向租户承担了税点。我认为物业公司工作存在失误，造成了我的损失，所以没有缴纳物业服务费；2、2016年3月份左右，我想要拆除房屋内的装修设施，物业公司对我的拆除时间等多方面都进行了限制，导致我施工进程缓慢。我认为我缴纳了每月每平方米19元的物业费，但并未享受到业主应有的权利；3、涉案房屋门外走廊处的地毯并非整块的，多为拼凑而成。我认为物业公司19元的物业服务费收费标准比较高，与其服务内容、服务质量、服务水准均不匹配，而且我购买了华润置地的其他房产，物业公司也是华润的物业，物业服务费为5元每月每平方米，服务标准比涉案房产要强很多；4、我没有交纳物业服务费是因为物业公司在为我租户出具发票时存在过错所致，因此，违约金我不应承担。经审理查明，被告周冠生系位于沈阳市和平区文艺路11号1304室，建筑面积196.28平方米房产的业主。2014年7月28日，原告华润物业公司（乙方）与华润（沈阳）地）地产有限公司方）签订了前期物业服务合同，合同期限自2014年6月25日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为写字楼19元/建筑平方米/月。另约定，首次办理入住手续时，业主预交12个月物业服务费用，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于每年首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期缴纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告周冠生接受原告的物业服务，但未缴纳2016年10月30日至2017年10月29日期间的物业服务费。上述事实，有商品房买卖合同、房屋交付验收单、前期物业服务合同、物业费催缴明细单、签收记录等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告华润物业公司与华润（沈阳）地）地产有限公司签订的**物业服务合同不违反我国法律规的规定，依法有效，本院予以确认。被告周冠生系涉案华润中心项目的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力"，故上述前期物业服务合同对被告具有约束力。原告华润物业公司基于前期物业服务合同自2014年6月25日起对被告周冠生所在华润中心项目提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为物业服务费44,751.84元（196.28平方米×19元/月/平方米×12个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于被告所述的物业公司工作存在失误以及服务水准不高等问题，庭审中，被告提供的证据不足以对其主张予以佐证，且原告华润物业公司持续为涉案小区业主提供服务至今，被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告周冠生于本判决生效后十日内给付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司企业管理分公司2016年10月30日至2017年10月29日期间的物业服务费44,751.84元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，由被告周冠生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张伟 二〇一七年十一月二十二日书记员 黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管理条例》第四十条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。