山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2083号上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱东祯，男，1990年5月20日出生，汉族，住山东省武城县。委托诉讼代理人：付中江，山东鑫大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥申，山东鑫大公律师事务所实习律师。上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人朱东祯商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人公司上诉请求：1.撤销德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初412号民事判决书并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定双方签订的《德州市商品房买卖合同》附件四第六条第7款为无效条款，属认定错误。房屋权属登记按照规定，是不包括土地登记手续。房屋权属证书，仅指房产证，不包括土地证；2.双方签署的合同，并无约定办理房屋的不动产证，唐人公司不构成违约。双方合同的签署时间为2014年1月1日，按照当时的法律规定，在合同中约定的办证条件仅为办理房产证，不包括土地证，是合法且合理的。在合同履行过程中，2014年11月24日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，并于2015年3月1日起施行，德州市在2016年开始施行不动产登记制度，这期间恰是涉案房屋办理产权登记的时间段。因国家政策的变更，施行不动产统一登记，从而导致办证时间延长，符合涉案合同第十二条：由于政府等非出卖人原因造成该房不能办理产权登记，出卖人不承担任何责任，该条属于免责条款。涉案《德州市商品房买卖合同》是德州市房产监管中心监制的示范性、倡导性合同文本，合同中的各项条款对合同双方都是公平的，各方都应遵守，在合同约定的办理房产证的时间不等同于办理不动产证的时间，合同中对何时办理不动产证没有约定，无约定即无违约，因此，唐人公司不应承担违约责任；3.因山东省高级人民法院的查封，导致涉案房屋不能办理不动产证，对此唐人公司有权免责。虽然唐人公司的土地被查封，是由于与其他单位的经济纠纷，但在山东省高级人民法院查封土地之后，唐人公司就该查封行为提出异议，最终也由山东省高级人民法院的生效法律文书确认，该查封是错误的。因此，查封虽由唐人公司引起，但查封的后果不应由唐人公司承担，超长时间的查封导致在一年多的时间内，唐人公司否无法给业主办理不动产登记，不应由唐人公司承担违约责任。朱东祯辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，唐人公司的上诉理由依法不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。朱东祯向一审法院起诉请求：1.依法判令唐人公司支付朱东祯违约金83124.5292元；2.本案的诉讼费用全部由唐人公司承担。一审庭审时朱东祯增加诉讼请求：唐人公司自2019年11月19日起按每日万分之一的标准向朱东祯支付违约金至实际办理完毕产权证书之日止。一审法院认定事实：2014年1月1日，朱东祯（买受人、乙方）与唐人公司（出卖人、甲方）签订《德州市商品房买卖合同》及合同补充协议一份，房屋坐落：三八中路279号德州唐人中心6号楼1单元16层1604号；该商品房总金额882426元；商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照补充协议的相关约定执行。补充协议第六条约定：双方一致同意，将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。2015年1月13日，朱东祯向唐人公司交付以上房屋的购房款882426元。唐人公司将以上房屋于2015年5月4日交付朱东祯使用。2018年9月12日，朱东祯办理完毕以上房屋的首次登记手续。2019年1月14日山东省高级人民法院发出执行裁定书查封本案涉案房屋的土地。另查，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。一审法院认为，朱东祯、唐人公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容除唐人公司部分免责的约定外合法有效，双方应按合同约定积极履行相应的义务。朱东祯已按合同约定支付全部购房款，应依法依约取得涉案房屋的房屋权属证书，包括房屋所有权证和土地使用证或不动产权证。朱东祯、唐人公司双方有关唐人公司将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为朱东祯办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续的约定，属无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。根据该规定，唐人公司应按合同约定在2015年5月4日房屋交付使用后720日内，即2017年4月24日前为朱东祯办理房屋权属证书。唐人公司主张德州市2016年施行不动产登记制度，房地合一，增加了办理土地登记的手续，需大量的变更工作而导致未给朱东祯办理房屋权属证书，上述原因非政府原因也非朱东祯原因，而是唐人公司融资等项目运作导致的结果，系唐人公司方原因，不应由朱东祯为此承担后果。同理，本案房屋涉案土地被山东省高院查封导致房屋无法办理房屋权属证书，非政府原因也非朱东祯原因，而是唐人公司与其他单位有经济往来而被法院执行的结果，也系唐人公司方原因，不应由朱东祯为此承担后果。综上，朱东祯要求唐人公司依约支付违约金，应予支持，唐人公司应支付朱东祯2017年4月25日至2019年11月18日的违约金82771.56元（882426元×0.0001×938天）。朱东祯主张2019年11月19日至实际办理完毕产权证书之日的违约金，待实际数额确定后另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、德州立天唐人置业有限公司支付朱东祯违约金82771.56元，限一审判决生效后十日内一次付清。二、驳回朱东祯其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，山东省高级人民法院于2019年1月17日查封了唐人公司名下，涉案小区所在土地的使用权，证号为德国用（2013）第095号。山东省高级人民法院于2020年1月22日裁定中止对该土地使用权的执行。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，唐人公司与朱东祯在双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中明确约定了办理房屋权属证书的条件、期限及违约责任。现唐人公司在朱东祯依约向其履行了支付购房款的义务后，未能在合同约定的期限内办理涉案房屋的权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。关于唐人公司提出双方约定的办证仅指房产证，不包括土地证，以及不动产登记制改革影响其办证进程的上诉理由，本院认为，不动产登记改革后，国家已不再区分房屋所有权证和土地使用证，统一办理不动产权证书。唐人公司作为涉案房屋出卖方，为买受人朱东祯办理合法有效的房屋权属证书是其应尽的义务，也是双方签订合同的主要目的。因此，双方在合同中约定的“房屋权属证书”，应解释为涉案房屋的不动产权证书，而非仅指房屋所有权证；另外，唐人公司未提交充足证据证明不动产登记改革影响了涉案房屋产权证的办理进程，其应当承担举证不能的不利后果，故唐人公司的上述上诉理由均不能成立，本院不予认可。但鉴于2019年1月17日涉案小区所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担，故涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金。一审法院认定唐人公司逾期办理产权证构成违约于法有据，但违约金计算期限应予调整。综上，唐人公司应向朱东祯支付逾期办理产权证违约金应为：633天（2017年4月25日至2019年1月17日）×房款为882426元×万分之一/日＝55857.57元。朱东祯主张2019年11月19日至实际办理完毕产权证书之日的违约金，待实际数额确定后另案主张。综上所述，唐人公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区（2020）鲁1402民初412号民事判决；二、德州立天唐人置业有限公司支付朱东祯逾期办理产权证违约金55857.57元，于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回朱东祯其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费939元，由德州立天唐人置业有限公司负担639元，由朱东祯负担300元；二审案件受理费1878元，由德州立天唐人置业有限公司负担1277元，由朱东祯负担601元。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年九月四日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅