文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初444号原告：李珍珠，女，1954年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李慧、胡磊，分别系广东宏力律师事务所律师、实习律师。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街**之一华翰大厦**A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人倪烨中。委托代理人：陈佳佳、丘文杏，分别系广东君信律师事务所律师、实习律师。原告李珍珠诉被告广州市国龙房地产开发有限公司（简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李珍珠的委托代理人李慧，被告国龙公司的委托代理人陈佳佳、丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李珍珠诉称：2005年11月25日，我方与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦9层04单元出售给我方，房屋总价250000元。同时约定，因被告的原因，造成该商品房不能办理房产登记或发生债权债务纠纷，由被告承担全部责任。2005年12月5日，该《商品房买卖合同》经广州市房地产交易所进行预售合同登记。我方已按照合同约定交付购房款，并实际占有使用至今。由于被告一直不配合我方办理该房屋的产权登记，致使我方十多年来无法拿到该房屋的产权证，给我方的生活带来了极大困扰，全部责任归因于被告。被告协助我方办理房屋产权登记是被告的义务。为维护我方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告协助我方办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦9层04单元的房屋所有权证。2、被告承担本案诉讼费。被告国龙公司辩称：被告现处于破产重整的状态。1、根据原告提供的证据材料显示，合同中约定房屋总价款是250000元，分三期支付，第一期是2005年3月23日前支付100000元，第二期是2005年9月23日前支付75000元，第三期是2006年3月23日前支付75000元，但被告结合原告提供的付款凭证，只看到两张发票，分别是2005年3月23日支付的100000元、2005年12月21日支付75000元，且该75000元明确标示是涉案房屋的第二期楼款，这也是原告最后一次付款。因此，被告认为涉案房屋并没有按期交清全部购房款。且根据被告目前的破产状态，根据企业破产法的相关规定，针对双方未履行完毕的合同，管理人有权决定是否解除。根据相关法律，该合同视为已解除。2、由于破产清算管理人广东君信律师事务所不仅代表被告的利益，也代表全体债权人的利益，管理人也要考虑到维护社会稳定的因素，并不排斥在如下的方案下对该案进行结案。管理人提出的方案是：同意给原告办理涉案房屋的房产证，但前提条件是原告应补交剩余购房款及利息，利息按照银行同期贷款利率计算。经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第20040104号）。2005年11月25日，李珍珠（买受人）、国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购房屋为天河区天河直街30号之一第9层（自然层9）04号房（以下简称“涉案房屋”）。商品房建筑面积共63.3306平方米，其中套内建筑面积52.0975平方米、分摊建筑面积11.2331平方米。商品房总金额为250000元。买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号（监控银行广东发展银行广州沙面支行，监控账号12×××18）。买受人分期付款，2005年3月23日前支付100000元整。2005年9月23日前支付75000元整。2006年3月23日前支付75000元整。出卖人应当在2005年6月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等等。该合同办理了预售合同登记手续。2017年1月4日，本院立案受理本案。李珍珠起诉时对其付款事实提供如下证据：1、国龙公司分别于2005年3月23日、2005年12月21日出具的涉案房屋购房款发票两份（金额分别为100000元、75000元）。2、广东发展银行于2005年11月21日出具的进账单一份（金额75000元，收款人为国龙公司）。3、2005年12月22日中国工商银行《储蓄存款利息清单》两份。上述清单分别载明：户名李珍珠，账号3602014316030155027008，储种定期一本通，本金20010.88元，税后本息合计20380.84元；户名李珍珠，账号3602014316030155027009，储种定期一本通，本金50027.2元，税后本息合计50952.14元。李珍珠表示：证据2进账单的款项与2005年12月21日发票载明金额是同一笔款项，2005年12月22日原告支付了最后一期款项75000元。上述证据经质证，国龙公司表示：对上述证据1、2真实性无异议，但无法证明李珍珠已缴清了全部的购房款，只能证明已付175000元，最后一期付款即第二期付款在2005年12月21日，没有第三期付款；证据3与本案无关。李珍珠庭后另提交：1、2、2005年12月22日中国工商银行《个人业务凭证（专用）》一份，显示户名陈中兴，账号36×××09，金额70000元。经质证，国龙公司表示：对上述证据真实性无异议，但上述70000元系支付到陈中兴个人账户，且没有收据，无法证明就是涉案房屋的购房款；根据李珍珠举证，其还有5000元购房款未付，该款应按同期贷款利率计付利息。针对国龙公司上述质证意见，李珍珠表示：上述70000元系我方根据国龙公司财务人员要求转账给国龙公司法定代表人陈中兴的，我方与陈中兴也没有其他经济往来，只是国龙公司收款后没有开具收据；剩余购房款5000元是否支付因时间太久远也记不清了，如法院要求，我方可将该5000元支付至法院代管账号。本案审理过程中原告已将上述5000元支付至本院代管账号。关于交付房屋事实，李珍珠提供如下证据：1、2005年3月24日案外人陈颖瑜（李珍珠女儿）与国龙公司签订的涉案房屋《关于房产交收的协议书》一份，载明双方同意提前于2005年3月25日办理该单元的交收手续。2、2005年3月28日国龙公司出具的收款收据两份（分别载明收到涉案房屋煤气初装费3500元、物业维修基金2533元）。3、2005年3月28日广州市泰兴物业管理有限公司出具的收款收据一份（载明收到水电周转金400元）。国龙公司对上述证据均无异议。另查明，2017年6月21日，广州市不动产登记中心作出（2017）查询00404号《依申请信息公开答复书》，载明：华翰大厦904房（天河区天河直街30号之一904房）合同编号2004039035，预售备案时间2005年12月5日，预购人李珍珠，无抵押登记，无退房或注销登记情况。暂无上述房屋的有效查封信息。信息核查时间为2017年6月15日。再查明，国龙公司、林雪瑞因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（该判决一审生效），判令国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决附表4并列明华翰大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。还查明，涉案房屋现门牌地址为广州市天河区天河直街30号之一904房。本院认为：李珍珠与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请应否支持的问题，第一，上述《商品房买卖合同》签订时间早在2005年，该合同已在房管部门办理预售合同登记，且被告早已将涉案房屋交付原告使用，没有证据反映多年来被告或案外人对涉案房屋主张权利。第二，关于购房款支付问题，根据被告出具的两份发票，被告分别于2005年3月23日、2005年12月21日收到购房款100000元、75000元，合计175000元。对于剩余购房款75000元，原告提供的2005年12月22日中国工商银行《个人业务凭证（专用）》反映被告法定代表人陈中兴收取了原告支付的70000元，该支付行为发生在被告开具上述两份发票之后，在被告未举证据证实陈中兴本人或国龙公司与原告存在其他债权债务关系，且陈中兴本身为被告法定代表人，本案中陈中兴也未到庭对该付款行为提出异议，原告据此主张其向被告支付了该70000元，并无不当，本院依法予以认定。至于剩余购房款5000元，原告已将其交至本院代管账户，应视为原告已付清购房款。综合本案案情，鉴于被告及其有关人员此前涉及合同诈骗等情况，原告未付清房款不可归责于原告，被告要求原告支付剩余房款的利息无事实及法律依据，本院不予采信。第三，根据《依申请信息公开答复书》，涉案房屋不存在抵押、查封等过户障碍。在此情况下，李珍珠作为买受人起诉要求作为开发商的国龙公司为其办理涉案房屋的房地产权证，合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告李珍珠向被告广州市国龙房地产开发有限公司支付购房款5000元。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市国龙房地产开发有限公司协助原告李珍珠到广州市房管部门办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦第9层（自然层9）04号房（现地址广州市天河区天河直街30号之一904房）的房地产权证。本案受理费5050元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  马穗华人民陪审员  黄穗萍二〇一七年十一月二十三日书 记 员  许丽凤梁雅芝秦爽            判决书已于2017年   月   日送达