广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初3521号原告：中山市港口镇广域房地产中介服务部，住所地广东省中山市。主要负责人：卢便崧，该服务部总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：夏良云，男，1973年11月24日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：陈小青，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁桂瑜，广东保信律师事务所实习律师。被告：余华芳，女，1976年9月11日出生，汉族，原住江西省上饶市广丰县，现下落不明。被告：冼俊军，男，1987年2月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。原告中山市港口镇广域房地产中介服务部（以下简称广域服务部）与被告夏良云、余华芳、冼俊军居间合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案后，被告夏良云和余华芳提出管辖权异议。本院于2016年5月23日作出（2016）粤2072民初3521号民事裁定予以驳回。被告夏良云不服该裁定，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2017年3月27日作出（2017）粤20民辖终86号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告广域服务部的诉讼代理人梁添福、被告夏良云及其诉讼代理人陈小青、被告冼俊军的诉讼代理人唐磊成到庭参加诉讼，被告余华芳经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广域服务部向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带向原告支付居间中介服务费26000元及逾期付款利息（自2015年9月23日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计付至清偿之日止）；2.判令三被告连带承担原告聘请律师支付的律师费5000元。事实和理由：夏良云因购房地产需要，经过广域服务部的撮合，夏良云、余华芳、冼俊军及广域服务部于2014年7月26日签订书面《房地产买卖合同》，约定冼俊军将位于某市某镇某路28号的房地产转让给夏良云、余华芳。合同第九条第六款约定，……协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，所需的调查费、诉讼费、律师费等由违约方或过错方承担。合同第十一条第一款约定，丙方为甲、乙方买卖该以上物业提供居间服务，收取居间服务费36000元，由乙方分二期支付。第二款约定，本协议签订完成即视为丙方完成居间服务，有权全额收取中介费。合同还约定了其他事项。后夏良云、余华芳与冼俊军因《房地产买卖合同》履行过程产生纠纷，经法院调解，该三人达成（2015）中二法民一初字第916号民事调解书。调解后，三被告拒绝支付居间中介服务费，经原告多次追讨无果。被告夏良云辩称，一、原告未尽居间审查服务义务，导致房产交易未成功，不应收取居间服务费。1.冼俊军因对外有债务纠纷，涉案房产在国土部门有抵押登记，如不注销抵押，同时有违章临时建筑，无法办理过户。原告在促成买卖双方签订合同前，应当对涉案房产进行全面的了解和明晰产权，同时尽到提醒和保障双方交易安全的义务。2.原告未尽谨慎合理的审查义务，亦未告知我方关于涉案房产真实可靠的信息，有故意隐瞒重要事实和提供虚假情况之嫌，原告要求支付居间服务费不应支持，同时应承担损害赔偿责任。二、我方不是合同的过错方和违约方，如需支付居间服务费，依照合同约定由冼俊军承担居间服务费。1.涉案房产存在违章临时建筑物、抵押及冼俊军需要配合办理银行贷款同意书等一系列问题，导致房产不能直接进行交易。由于冼俊军本人知道涉案房产无法过户，因此其本人不敢收钱，也不配合办理银行贷款，构成根本违约。2.根据《房地产买卖合同》第十一条第2点的约定，“在履行合同过程中，无论买卖双方任何一方违约，由违约一方支付全部中介费”。本案中的违约方是冼俊军，如需支付居间服务费，应当由其支付原告的居间服务费。三、关于律师费承担，合同约定由违约方或过错方承担。根据《房地产买卖合同》第九条第6点的约定，本案所需的调查费、诉讼费和律师费等费用由违约方或过错方承担，因此原告的律师费用如需承担也应由冼俊军承担。综上所述，原告要求我方承担居间服务费等没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告余华芳未作答辩。被告冼俊军辩称，1.我方认为我方不存在任何过错，不应承担该费用，导致合同无法履行的是被告夏良云和被告余华芳，其未能按合同约定支付购房款。2.双方签订的合同第十一条第一点中已经明确约定服务费由被告夏良云和被告余华芳承担。3.关于律师费约定，我方认为应由原告自行承担，因为房屋买卖合同中约定律师费由过错方或违约方承担是约束三被告的。本院经审理认定事实如下：夏良云与冼俊军经广域服务部居间介绍，达成房地产转让意向。夏良云于2014年7月24日向冼俊军支付定金10万元，向广域服务部支付中介服务费1万元。2014年7月26日，冼俊军（甲方、卖方）与夏良云、余华芳（乙方、买方）及广域服务部（丙方、经纪方）签订《房地产买卖合同》一份，约定丙方分别受甲方和乙方委托，就乙方购买某市某镇某路28号房地产之事，协助双方办理房屋买卖、过户等相关事项。甲方同意将上述房地产[土地证号为中府国用（2006）第易0902**号，房产证号为粤房地证字第Ｃ4530416号和粤房地证字第××号]连同现有之租约转让给乙方。甲乙双方议定该房地产交易总金额为360万元，以上价格为乙方全数实付金额。乙方同意签署合同当日支付甲方定金10万元。该定金在本合同履行完成时自动转作乙方向甲方支付的购房款。第一期购房款于2014年9月1日前一次性支付30万元，用作过户预前测量、评估之用。第二期购房款于2014年10月30日前甲、乙、丙三方共同到银行签署二手房交易资金监管协议，以银行监管方式一次性支付70万元，回执交由丙方保管，过户当天双方解封转为购房款。第三期购房款于2014年12月30日前甲、乙、丙三方共同到中山市东升国土资源局办理该房地产转让过户递件手续当天，一次性支付30万元。第四期购房款甲、乙、丙三方共同到中山市国土资源局领取乙方名下新产权证后，乙方向贷款银行办理按揭抵押，乙方将房地产权证交丙方递予银行工作人员办理该物业按揭之抵押登记手续。待银行承诺之贷款金额由贷款银行按约定时间划入200万元给甲方指定账户（具体放款时间以银行放款时间为准）。如银行承诺贷款之金额不足第三期购房款金额，买方需在过户当天向甲方付清差额部分。第五期购房款余额约定于2016年10月1日承租方缴清第五年租金及押金22万元后付清余额20万元整。若承租方在到期内拒绝交租金及押金的，由甲方协助追讨，厂内的机器甲方有权处理变卖。若承租方提前解约撤场的，乙方应在30天内一次性付清余额20万元。甲、乙双方同意于乙方已支付购房款340万元整到甲方指定账号后30天内，甲方将该房地产的所有权利交付给乙方。上述物业未入房地产产权证书的建筑物当有关部门要求拆除时，双方要无条件拆除，配合过户顺利进行。甲、乙双方均清楚该房地产是在下述状态下[有产权证在手且在银行抵押；附有租约（租约见附件）]签署本合同，双方自愿遵守并认可其法律效力。甲方保证该物业的税项及租赁清还抵押等事宜，甲方必须在转让完成前清理完毕。本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。丙方为甲、乙方买卖该以上物业提供居间服务，收取居间服务费36000元，由乙方分二期支付。签定合同当天支付1万元，国土局过户当天支付26000元给丙方。本协议签订完成即视为丙方完成居间服务，有权全额收取中介费。甲、乙双方是否最终完成该物业交易，不影响丙方全额收取中介费的权益（在履行合同过程中，无论买卖双方任何一方违约，由违约一方支付全部中介费）。合同还约定了其他内容。合同落款处，卖方由冼俊军签名，买方有夏良云签名，广域服务部在“经纪方”一栏加盖公章。上述合同签订后，夏良云于2014年10月20日向冼俊军的代理人冼某某支付购房款30万元，冼某某出具了相应的收据。2014年10月26日，冼俊军出具授权书，授权其姐姐冼某某代为收取案涉房地产买卖交易的款项。此后，冼俊军、夏良云和广域服务部一直未前往银行办理二手房交易资金监管手续。2015年6月25日，夏良云与余华芳将冼俊军诉至本院[案号为（2015）中二法民一初字第916号]，请求判令解除上述房地产买卖合同，冼俊军双倍返还定金20万元，返还购房款30万元，并承担案件调查费和律师费36000元，承担中介费用1万元，另支付利息。冼俊军则提起反诉，要求夏良云和余华芳承担其律师费3万元。案经本院主持调解，双方当事人达成和解协议，夏良云、余华芳与冼俊军同意解除双方于2014年7月26日签订的房地产买卖合同，冼俊军返还40万元给夏良云、余华芳。2016年3月2日，广域服务部委托上列诉讼代理人诉至本院，提出前述诉讼请求，其因此支出律师代理费5000元。夏良云主张案涉房地产在交易当时存在抵押和违章建筑，广域服务部未尽居间审查服务义务，导致房产交易未成功，不应收取居间服务费。为此，其提交了2014年7月28日打印的案涉房地产的档案资料证明表。该表显示案涉房地产当时抵押给他人，抵押金额为55万元。广域服务部与冼俊军对该证据的真实性予以确认。夏良云还称，涉案房地产存在违章临时建筑、抵押，导致不能过户，冼俊军未配合办理银行贷款同意书，导致交易未能继续进行，故应由冼俊军支付中介服务费。为此，夏良云提交了《临时建筑物、构筑物调查证明表》。该证明表显示冼俊军和夏良云及余华芳均签名同意临时建筑的所有权随土地使用权一齐转让，并承诺各自承担相应的责任。中山市东升镇住房和城乡建设局于2014年9月29日在“规划建设部门意见”一栏加盖公章并注明“情况属实”。夏良云还提交了其与“冼某某”及冼俊军的电话通话录音拟证实冼俊军和冼某某一直拖延履行合同。该录音内容主要是夏良云和“冼某某”协商办理过户手续和支付转让款的问题，双方未达成一致意见。冼俊军对该录音资料的真实性不予认可，主张对话的其中一方并非冼某某。冼俊军则主张，夏良云和余华芳未按合同约定按时足额支付转让款，构成违约，应承担中介服务费。本院认为，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”此为《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条第一款的规定。本案中，广域服务部已经提供了居间服务，并促成夏良云和冼俊军签署了上述《房地产买卖合同》。根据前述规定及《房地产买卖合同》的约定，广域服务部有权全额收取合同约定的中介服务费36000元。即使《房地产买卖合同》最终解除，此亦不影响广域服务部收取中介服务费的权利。夏良云辩称广域服务部针对案涉房地产存在抵押和违章建筑的情况未尽居间审查服务义务，无权收取中介服务费。但《房地产买卖合同》中已经明确注明案涉房地产存在抵押情况和违章建筑的处理问题，故夏良云的该抗辩意见本院不予采纳。另外，根据合同约定，本合同履行过程中如发生争议，经协商不成的，任何一方都可以提起诉讼，律师费等费用由违约方或过错方承担。广域服务部属合同一方，当然有权根据该约定就提起诉讼追收中介服务费时支出的律师费要求违约方或过错方承担。夏良云和冼俊军的相关抗辩意见无理，本院不予采纳。根据《房地产买卖合同》的约定，案涉房地产最终未完成交易的，由违约一方支付全部中介服务费。关于谁是违约一方的问题，本院认为，合同约定第一期购房款30万元于2014年9月1日前一次性支付。虽然夏良云于2014年10月20日才支付该笔购房款，但冼俊军予以接受并出具了收据。因此，该逾期付款的违约行为不能认定为案涉交易未完成的原因。根据合同约定，合同当事人接下来要履行的合同义务是买卖双方及居间人于2014年10月30日前共同到银行办理二手房交易资金监管手续，由夏良云和余华芳以银行监管的方式支付70万元购房款，但买卖双方迟迟未履行该合同义务。现因并无证据证实该合同义务的未及时履行应归咎于买卖双方的任何一方，即无证据证实夏良玉和余华芳抑或是冼俊军在双方协商确定了前往办理上述手续的时间和具体银行后，却未依约前往办理。综合本案情况，本案交易最终未完成的原因主要是双方对对方是否有能力按时支付购房款（夏良云和余华芳未取得银行同意贷款的意见书）和是否会依约办理注销抵押和过户登记手续产生了不信任，从而导致上述购房款的银行监管手续迟迟未办理。因此，本院认为，在无确实充分的证据证实本案的交易最终未顺利完成可归咎于买卖双方的任何一方的情况下，广域服务部主张的中介服务费和律师费由买卖双方平均负担应较为合理，即由双方各负担20500元[（36000元+5000元）÷2]。夏良云已经支付了其中的1万元，其还应支付10500元。虽然余华芳并未在案涉《房地产买卖合同》中签名，但其与夏良云共同作为买方提起前述（2015）中二法民一初字第916号案的诉讼，故应认定其认可其系案涉《房地产买卖合同》的买方。因此，余华芳应与夏良云共同承担上述责任。因在本案判决生效前并不能确定应由谁向广域服务部支付中介服务费，故广域服务部要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。被告余华芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告夏良云和被告余华芳于本判决发生法律效力之日起3日内共同向原告中山市港口镇广域房地产中介服务部支付中介服务费和律师费10500元；二、被告冼俊军于上述第一项指定的期限内向原告中山市港口镇广域房地产中介服务部支付中介服务费和律师费20500元；三、驳回原告中山市港口镇广域房地产中介服务部超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，由原告中山市港口镇广域房地产中介服务部负担12元，被告夏良云和余华芳共同负担196元，被告冼俊军负担382元；该款已由原告预交，各被告于本判决发生法律效力之日起3日内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈登烽审判员  刘 峰审判员  钟春连二〇一七年十一月一日书记员  胡沛歅邢晶晶