广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终4211号 上诉人（原审被告，反诉原告）：欧某某，女，1973年3月22日出生，汉族，个体户，住南宁市。 委托诉讼代理人：贾磊，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：南宁市恒浩投资管理有限公司，住所地南宁市青秀区长园路8号大地华城A座A1208号，组织机构代码：06744284-X。 法定代表人：李鹰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱豪，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人欧某某因与被上诉人南宁市恒浩投资管理有限公司与房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧某某上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五、六、七、八、九项；2、撤销上诉人与被上诉人于2013年6月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；3、判令二被上诉人返还租金60000元；4、判令二被上诉人返还保证金40000元；5、判令二被上诉人赔偿装修损失217724.2元；6、判令二被上诉人赔偿物品贬损费20213元；7、判令二被上诉人赔偿加盟费损失50000元；8、本案一、二审诉讼费用等由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误遗漏本案当事人广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（简称一建公司）。一建公司与南宁市恒浩投资管理有限公司（简称恒浩公司）是委托代理关系，本案租赁合同应直接约束被上诉人一建公司。欧某某在与恒浩公司订立和履行租赁合同时只知道恒浩公司是代理一建公司签订租赁合同，一建公司出具给欧某某的证明载明了代理人（即恒浩公司）的名称、代理事项，并有一建（即委托人）盖章，完全符合授权委托的特征，租赁合同中也没有表明转租，且一建公司在一审庭审过程中才出具的与恒浩公司的租赁合同明显是虚假的。被上诉人辩驳是应工商部门要求才出具委托手续的说法既无事实和法律依据，也明显违背常理。根据合同法402条的规定，本案租赁合同直接约束被上诉人一建公司。二、一审法院认为恒浩公司并无未尽合理告知义务明显错误，与事实不符。被上诉人订立租赁合同时存在隐瞒影响本案租赁用途无法实现的重要事实。1、一建公司委托恒浩公司与上诉人签订的租赁合同《补充协议》中不仅明确约定了上诉人租赁系用于餐饮用途，在《补充协议》第1条中更是明确约定了租赁应安装的油烟净化系统设施规格、标准和要求等，这说明被上诉人订立合同时明知或应当知道上诉人的租赁经营用途是会产生油烟的餐饮的事实。在此情况下，被上诉人作为出租人，有义务如实告知承租人房屋可能影响租赁餐饮用途的所有情况，但被上诉人为了促成租赁能够成交的自身利益，故意隐瞒该房屋不能经营油烟餐饮项目的事实。被上诉人明显存在重大过错，致使上诉人无法办理相关环保许可营业所需证照，无法正常开业经营，应撤销本案租赁合同，并由被上诉人承担给上诉人造成的损失。2、被上诉人作为出租人应善意如实告知承租人房屋与餐饮经营用途能否实现有关的禁止或限制性事项，被上诉人未尽诚信告知义务，存在重大过错。3、被上诉人一审主张为上诉人购买油烟净化器和活性炭净化器的行为，上诉人虽不予认可，但被上诉人该单方行为表明被上诉人在签订合同时知悉上诉人经营的系含油烟餐饮项目。三、一审将南宁市西乡塘区环境保护局2013年9月5日对上诉人经营餐馆下达《办理建设项目环境影响评价文件的通知》作为定案依据明显错误，西乡塘环保局之后已书面否认推翻其原作出的通知内容，也明确认为应按自治区环保厅批复要求不得引进油烟餐饮项目。一审认为改造油烟设施后可进行含烹饪油烟经营的说法是不成立的。本案通过合法方式无法取得环保许可，上诉人无法也不能通过违法方式取得环保许可合法经营。西乡塘区环保局作为城区一级的环保主管部门，是在不了解、不清楚自治区环保厅对于该“小区不得引进产生油烟、噪声和震动扰民的餐饮、娱乐项目”批复文件的情况下，西乡塘环保局才作出了该通知。西乡塘区环保局后来在了解和全面审查自治区环保厅桂环管字【2009】164号文及桂环验(2014)15号文之后，在2015年西乡塘环保局又书面明确确认了本案租赁房屋所在南宁市衡阳路36号小区不得引进油烟餐饮项目的事实，已完全否定和推翻了西乡塘区环保局2013年9月5日其所作出的该通知内容，该通知内容已不成立。因此，一审法院所认定通过完善油烟净化设施及三级沉渍隔油池、改造排烟道至楼顶等方式改造后，可以经营含烹饪油烟餐饮的依据已不成立。四、上诉人已经尽到了合理注意，不存在未尽合理注意义务的过失。过错都在于被上诉人及一建公司，所有的损失应由被上诉人承担。五、一审以同地段衡阳路36号“南宁市大足胃快餐店”取得《餐饮许可证》和《个体工商户营业执照》为由，认定涉案房屋可以经营餐饮的说法，与本案没有可比性和关联性，认定错误。该快餐店属不含烹饪油烟的饮食，与本案含油烟餐饮必须办理环保行政许可的审批程序截然不同，该情况不能作为定案依据。1、上诉人之所以不能合法取得经营证照的原因，是不能取得环保许可。在本案中被上诉人仅提供了南宁市食品药品监督管理局发的该快餐店《餐饮许可证》和工商部门发的《个体工商户营业执照》，并没有环保部门核发的该快餐店环保许可证件，很明显，说明了该快餐店应属不含烹饪油烟的饮食，与本案上诉人经营油烟餐饮的租赁用途不同，没有关联性和可比性。不能以同地段有餐饮经营就武断错误地不分情况加以类比。2、相关文件、证据及前述已经非常明确，本案租赁房屋从事油烟餐饮经营的按照合法方式无法取得环保许可。即使被上诉人提供类似涉案租赁房屋是用于经营油烟餐饮项目并取得了环保许可的，也不能说明与本案有关联性，因为已明确按照合法的方式无法取得环保许可，即使别人取得了许可也存在别人非正常合法手段取得的情况，在未能合理说明别人取得环保许可的合法依据情况下，均不能作为与本案有关联性的依据，更不能说明上诉人存在不努力办证的过错，没有通过非正常手段取得环保许可的过错。 南宁市恒浩投资管理有限公司辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 南宁市恒浩投资管理有限公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2013年6月21日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，欧某某立即将承租的房产交还；二、欧某某支付拖欠的2013年11月5日至2014年11月5日的租金240000元；三、欧某某支付违约金57600元（按中国人民银行同期贷款利率的4倍，从2013年11月5日暂计至2014年11月5日）；四、欧某某支付代垫的油烟净化器和活性炭净化器费用20000元；五、本案诉讼费由欧某某承担。 欧某某向一审反诉请求：一、撤销双方于2013年6月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、南宁市恒浩投资管理有限公司返还保证金40000元、租金60000元；三、南宁市恒浩投资管理有限公司赔偿装修损失217724.20元、物品贬损费20213元、加盟费损失50000元；四、本案反诉费由南宁市恒浩投资管理有限公司承担。 一审法院认定事实：2013年6月21日，南宁市恒浩投资管理有限公司（甲方）与欧某某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，南宁市恒浩投资管理有限公司将位于南宁市建筑面积为134平方米的铺面出租给欧某某，租赁期限5年，即2013年6月21日至2018年6月20日。第一年度月租金为20000元，第二年的不递增，第三年度递增5%，第四年度递增8%，第五年度递增10%。南宁市恒浩投资管理有限公司向欧某某提供一个半月的装修期，装修期内不收租金。合同第二条第3款约定：“合同签订后租赁期开始，乙方向甲方缴纳相当于两个月租金的保证金肆万元整（￥40000.00元），租金按季度为期交收。按月租金为20000.00元、季租金为60000.00元计算。乙方应在下一季度到期前五日付清下一季度应付的租金。甲方收到租金后，应向乙方出具相应的收款收据。”第九条第1款约定：“乙方必须遵守国家或政府及其部门的有关规定。乙方在租赁期间违反国家有关环境、卫生、消防、危险物品、××、治安等行政管理规定而引起的后果或处罚，全部由乙方承担，与甲方无关。”第3款约定：“乙方使用租赁房屋所产生的噪音和废气，必须控制在国家规定的范围内，不得造成废气及噪声扰邻。否则因此影响他人或周围环境的，所产生的责任或损失仅由乙方承担。”第十条约定：“乙方有以下情况之一的，甲方可解除本合同：1、国家因基本建设需要，征用或征收租赁房屋所占用土地的；2、乙方没有按约定支付租金或其他费用，并超过15天的；3、乙方利用租赁房屋，进行违法犯罪活动或堆放危险品的；4、乙方没有按约定履行安全防范责任，造成安全责任事故的；5、乙方违反约定用途使用租赁房屋的；6、乙方故意毁坏租赁房屋的。”第十一条约定：“违约责任。1、租赁期间，乙方没有按约定履行合同义务的，甲方有权以保证金优先受偿。乙方违反约定不支付租金或其他费用的，每逾期一天，乙方应按其欠付的租金或其他费用的5‰向甲方支付违约金，超过7天的，甲方有权将其铺面关闭，超过15天的，甲方有权单方终止合同，同时书面通知乙方3天内必须清场，否则，对没有搬走的物品视为乙方放弃财产所有权，甲方可自行腾空和收回租赁房屋，保证金不予退还。如乙方以各种方式不接收通知，此通知同样有效。2、甲方按上述一条约定单方解除合同的，乙方应返还租赁房屋。甲方对乙方因此造成的损失，不承担任何赔偿等法律责任。合同解除后，乙方不得拆除、损坏其经甲方同意在租赁房屋上增添的各种固定性的增设物或改善物，并将该增设物或改善物无偿交付给甲方所有。3、除本条第1、第2款的约定外，乙方没有按约定履行合同义务，造成甲方损失，应向甲方承担赔偿责任。赔偿金应在责任确定后5日内付清，否则按欠付款的5‰支付违约金。”第十二条约定：“乙方应向甲方交付保证金￥40000.00元，作为甲方债权的担保。乙方没有按约定履行合同义务的，甲方有权以保证金优先受偿。租赁期内，乙方未能按合同交付租金，并且超过7天的，甲方有权将其铺面关闭，超过15天的，甲方有权单方终止合同，乙方3天内必须清场，保证金不予退还。如租期届满后，乙方不再续租又无违反合同规定的情况的，甲方应在本合同终止后10日内向乙方退回保证金本金。” 同日，双方签订《补充协议》，载明：“乙方租位于南宁市铺面做餐饮，为完善合同‘九、特别约定事项3、乙方使用租赁房屋所产生的噪音和废气，必须控制在国家规定的范围内，不得造成废气及噪声扰邻。否则因此影响他人或周围环境的，所产生的责任或损失仅由乙方承担。’的条款做进一步细化，特签此补充协议。1、为控制废气的排放，乙方必须选用经国家标准认证的一体式油烟净化系统，排出窗口的烟道不能超过50CM，不能选用市场上自己组装的组合式油烟净化系统，否则因被居民投诉造成物业责令停业整改、罚款，后果严重被物业责令停业或退场的，由乙方自行承担。2、不许在户外进行夜市的炒卖和烧烤……6、甲方向乙方提供产权证予乙方办理营业手续，如因乙方原因无法办理营业手续，由乙方自行承担一切因此所受到的所有损失。7、因甲方手续原因使乙方无法办理营业手续，甲方应赔偿乙方损失。” 南宁市恒浩投资管理有限公司于2013年6月20日出具两份《收据》，确认收到欧某某支付的押金40000元及2013年6月21日至2013年11月6日（包含一个半月免租装修期）租金60000元。双方均认可，欧某某向南宁市恒浩投资管理有限公司支付的60000元系2013年8月6日至2013年11月5日期间的租金。南宁市恒浩投资管理有限公司于2013年6月21日向欧某某交付铺面。 欧某某主张其于装修结束后，于2013年8月底开始试业“一品渝香干锅鸭头”餐馆。 2013年9月5日，南宁市西乡塘区环境保护局对欧某某经营的“一品渝香干锅鸭头”餐馆下达《办理建设项目环境影响评价文件的通知》，要求欧某某提供油烟治理方案、项目用房烟道及污水管网建设施工图复印件，完善油烟净化设施及三级沉渍隔油池并提供项目用房建设环保审批及验收批文复印件，改造排烟道至楼顶，于2013年9月20日前将该项目环境影响评价文件及相关材料报送该局审批，并注明在该项目环境影响评价文件未获批前不得擅自开工建设或进行生产。同日，南宁市西乡塘区工商行政管理局唐山工商所向欧某某发出询问通知书（南西工商唐询字【2013】8192号），因铺面涉嫌无照经营餐饮，要求欧某某前往接受询问。 2014年1月11日，南宁市恒浩投资管理有限公司的工作人员周燕与南宁市绿润节能环保设备有限责任公司签订《产品购销合同》，购买油烟净化一体机一台，单价16000元。同年1月15日，南宁润邦贸易有限责任公司出具《送货单》两份，分别载明油烟净化一体机一台、单价16000元，活性炭净化器一套、单价4000元。 2014年2月26日，南宁市恒浩投资管理有限公司制作一份《安装方案》送达欧某某，计划安装高德威油烟净化一体机一台，型号：JHZ-3B，排风量≥40000m³/h，噪音≤75Db，并注明“产品符合国家饮食业油烟排放标准。净化率高达95%。备注：安装后，如果风量不能达到要求的，再增加一台油烟净化一体机。” 2014年7月17日，南宁市西乡塘区食品药品监督管理局向欧某某发出《询问通知书》，就调查了解欧某某店铺无证经营的有关情况，要求欧某某前往相应地点接受询问。 南宁市恒浩投资管理有限公司分别于2014年2月10日、2014年5月12日、2014年9月12日向欧某某发出《租金催款通知》，要求欧某某交纳2013年11月5日至2014年8月4日的租金180000元及违约金432821.8元，若逾期七天，南宁市恒浩投资管理有限公司则按照合同第十一条第一项处理。 2014年9月24日，欧某某作出《关于对的复函》，主张南宁市恒浩投资管理有限公司违约在先，无权要求欧某某支付租金、停业整顿及解除合同。 另查明：2009年4月3日，南宁市规划管理局颁发南宁市西乡塘区衡阳东路36号4#住宅楼的《建设工程规划许可证》，建设单位为广西建工集团第一建筑工程有限责任公司。 广西壮族自治区环境保护局于2009年6月11日作出的《关于广西建工集团第一建筑工程有限公司衡阳东路职工住宅楼建设项目环境影响报告书的批复》（桂环管字[2009]164号）第三条第（六）款载明“小区不得引进产生油烟、噪声和振动扰民的餐饮、娱乐项目”。 2013年2月1日，南宁市恒浩投资管理有限公司与广西建工集团第一建筑工程有限责任公司签订《房屋租赁合同（一）》，南宁市恒浩投资管理有限公司承租南宁市衡阳路36号4#楼的一层房屋。 2014年11月25日广西建工集团第一建筑工程有限责任公司出具《证明》一份，表明其同意南宁市恒浩投资管理有限公司将铺面转租给欧某某。 又查明：2013年6月20日，欧某某（乙方）与石家庄市裕华区一品渝香干锅鸭头饭店（甲方）签订一份《加盟合同》，欧某某需一次性支付品牌技术加盟使用费50000元。2013年6月22日，石家庄市裕华区一品渝香干锅鸭头饭店出具相应收据，确认收到欧某某支付的加盟费50000元。 2015年3月12日，欧某某向南宁市恒浩投资管理有限公司邮寄送达停业通知，通知南宁市恒浩投资管理有限公司终止合同、共同委托评估机构对欧某某的损失进行评估、交还租赁物。南宁市恒浩投资管理有限公司于次日收到该通知。2015年3月19日，欧某某向南宁市恒浩投资管理有限公司发出《关于再次请求共同委托评估机构对“一品渝香干锅鸭头”饭店的投入与损失进行评估的函》，限期南宁市恒浩投资管理有限公司共同委托评估机构，否则欧某某将自行委托，南宁市恒浩投资管理有限公司于次日收到该函。欧某某主张，由于南宁市恒浩投资管理有限公司未于指定期限与欧某某共同委托评估公司，其自行委托广西中硕资产评估有限责任公司对饭店设备、财物及装修价值进行评估。该评估公司作出《价格评估报告书》（中硕估字【2015】第28号），评估报告意见为：“评估标的南宁市一品渝香·干锅鸭头饭店设备及财物于价格评估基准日2015年3月18日现有价值为捌万零捌佰伍拾贰元整（￥80852.00）；装修项目于评估基准日2013年8月5日合计所花费用贰拾壹万柒仟柒佰贰拾肆元整（￥217724.00）。” 再查明：2013年6月4日，南宁市食品药品监督管理局为位于南宁市衡阳路36号衡东苑4#和5#楼第一层12号商铺的“南宁市大足胃快餐店”颁发《餐饮服务许可证》，类别为小型餐馆。2013年9月28日，“南宁市大足胃快餐店”取得《个体工商户营业执照》。 还查明：南宁市中级人民法院（2016）桂01民终1108号民事判决书载明：“另查明：本院作出并生效的（2015）南市民一终字第533号民事判决书中载明：一审法院就本案相关事宜向南宁市西乡塘区环境保护局发函询问，该局书面回复称，如果经营项目是不含烹饪加工的饮食服务业，只需向环保部门提交履行相应义务的书面承诺，不必办理环保审批手续。” 此外，一审法院于2016年3月21日前往讼争房屋勘查现场。双方一致同意，南宁市恒浩投资管理有限公司给予欧某某15天时间清理、腾空房屋。2016年4月14日，双方达成《租赁房屋交接确认书》确认，欧某某于2016年4月14日将本案讼争房屋以及厨房中的油烟一体机、房屋前后门钥匙交还给南宁市恒浩投资管理有限公司。 一审法院认为，民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，南宁市恒浩投资管理有限公司与欧某某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，并取得了建设单位广西建工集团第一建筑工程有限责任公司的同意，该租赁合同及补充协议成立并依法有效。 关于本案合同应予撤销或解除的问题。欧某某以南宁市恒浩投资管理有限公司在签订合同时故意隐瞒涉案房屋所在小区禁止引进餐饮、娱乐项目的事实，构成欺诈，造成其产生重大误解，由此导致欧某某所承租的商铺无法办理营业执照、合同目的无法实现为由，要求撤销本案《房屋租赁合同》及《补充协议》，但是：1、2009年6月11日广西壮族自治区环境保护局作出的《关于广西建工集团第一建筑工程有限公司衡阳东路职工住宅楼建设项目环境影响报告书的批复》明确该小区“不得引进产生油烟、噪声和振动扰民的餐饮、娱乐项目”，并非排除任何餐饮、娱乐项目；2、与涉案商铺相同地段、相同性质的南宁市衡阳路36号4#和5#楼一层12号铺面已于双方签订合同之前办妥《餐饮服务许可证》并于其后三个月取得《个体工商户营业执照》，可见涉案商铺是可以经营餐饮的；3、针对南宁市衡阳路36号衡东苑4#和5#楼一层5号铺面，南宁市西乡塘区环境保护局复函称：“如果经营项目是不含烹饪加工的饮食服务业，只需向环保部门提交履行相应义务的书面承诺，不必办理环保审批手续。”即如果经营的是不含烹饪加工的餐饮，则不需办理环保审批；4、2013年9月5日，南宁市西乡塘区环境保护局对欧某某经营的餐馆下达《办理建设项目环境影响评价文件的通知》，要求欧某某“提供油烟治理方案、项目用房烟道及污水管网建设施工图复印件，完善油烟净化设施及三级沉渍隔油池并提供项目用房建设环保审批及验收批文复印件，改造排烟道至楼顶”，于2013年9月20日前将该项目环境影响评价文件及相关材料报送该局审批，并注明在该项目环境影响评价文件未获批前不得擅自开工建设或进行生产，意即，在欧某某完成以上要求并将环境影响评价文件及相关材料送交环保部门审批通过后，是可以经营含烹饪加工餐饮服务的；5、双方在《补充协议》中约定的是“乙方租位于南宁市铺面做餐饮”，并未明确该餐饮是否含烹饪加工；6、欧某某承租铺面经营餐饮服务，应尽合理注意义务，事先知晓相关法律法规，对经营餐饮所需办理的手续和审批事项作充分了解，故欧某某在办理营业执照过程中需要办理环评审批不能作为其对签订租赁合同的重大误解；7、南宁市恒浩投资管理有限公司将商铺出租给欧某某，就双方约定的铺面用途，南宁市恒浩投资管理有限公司并无未尽合理告知义务。综上，欧某某主张撤销《房屋租赁合同》及《补充协议》并要求南宁市恒浩投资管理有限公司返还保证金40000元、租金60000元，没有充分的事实及法律依据，予以驳回。南宁市恒浩投资管理有限公司起诉要求解除合同，且在本案诉讼过程中，欧某某已将商铺交还南宁市恒浩投资管理有限公司，并无继续履行合同的意愿，故，根据双方当事人的意思表示，南宁市恒浩投资管理有限公司主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，理由充分，予以支持。对于欧某某要求南宁市恒浩投资管理有限公司赔偿的装修损失217724.20元、物品贬损费20213元、加盟费损失50000元，本案合同解除的原因在于欧某某未按期支付租金，依据双方《房屋租赁合同》第十一条第2款的约定，南宁市恒浩投资管理有限公司对欧某某因此造成的损失不负任何赔偿义务，同时，加盟费系欧某某基于对某一品牌及市场行情的充分考察、了解后作出的商业投资，该支出与本案房屋的租赁并无必然因果关系，即并非承租本案房屋才导致加盟费的产生，且商业投资本身是存在风险的，并不必定盈利，该风险应由投资者自行承担，欧某某要求房屋出租方承担该项费用并无依据；关于铺面装修损失及物品贬损费，欧某某在取得经营资格前即投入资金对房屋进行装修并购置相应的经营物品，应自行承担由此产生的后果，且南宁市恒浩投资管理有限公司对合同解除并无过错，前述损失的产生不可归责于南宁市恒浩投资管理有限公司，故不应由南宁市恒浩投资管理有限公司承担欧某某的装修损失及物品贬损费。 关于南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付租金及违约金的问题。双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，欧某某仅向南宁市恒浩投资管理有限公司支付了保证金40000元、第一季度的租金60000元，之后再未支付租金，违反了《房屋租赁合同》第二条第3款的约定，构成违约，故南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付尚欠的租金及违约金，于法有据，予以支持。至于租金的数额，按照《房屋租赁合同》第二条第2款的约定，南宁市恒浩投资管理有限公司给予欧某某一个半月的装修免租期，且双方均认可第一季度的租金60000元系自2013年8月6日计至2013年11月5日，因此南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付2013年11月6日至2014年11月5日的租金240000元（60000元/季度×4个季度），有合同及法律依据，予以支持。同时，依据《房屋租赁合同》第十一条第1款的约定，南宁市恒浩投资管理有限公司有权以欧某某支付的保证金40000元转为租金优先受偿，故保证金40000元用予冲抵上述租金，欧某某尚应向南宁市恒浩投资管理有限公司支付2013年11月6日至2014年11月5日的租金200000元。对于违约金，根据《房屋租赁合同》第二条第3款的约定，租金按季度支付，欧某某应在第三个月即2013年11月5日的前五日即2013年10月31日之前付清下一季度的租金，逾期则构成违约，应支付相应的违约金，但南宁市恒浩投资管理有限公司未能按时收取租金的直接损失即为银行利息损失，现南宁市恒浩投资管理有限公司要求按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金过高，调整为按照中国人民银行公布的同期金融机构流动资金贷款基准利率、从2013年11月6日计算至欧某某付清租金200000元之日。 关于南宁市恒浩投资管理有限公司主张欧某某应向其支付购买油烟净化器和活性炭净化器所支出的20000元的问题，南宁市恒浩投资管理有限公司主张该款系其为欧某某垫付，但无证据予以证明，且双方《房屋租赁合同》及《补充协议》中并无净化器安装及费用负担的相关约定，而在欧某某返还房屋时，并未将该油烟净化器和活性炭净化器拆走，南宁市恒浩投资管理有限公司对此未提异议并接收了房屋及净化器，故，南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付该20000元，没有事实及法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五之规定，判决：一、解除南宁市恒浩投资管理有限公司与欧某某于2013年6月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、欧某某向南宁市恒浩投资管理有限公司支付2013年11月6日至2014年11月5日的租金200000元；三、欧某某向南宁市恒浩投资管理有限公司支付违约金（计算方法：以逾期支付的租金200000元为基数、按照中国人民银行公布同期金融机构流动资金贷款基准利率、从2013年11月6日计至欧某某付清租金200000元之日）；四、驳回南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付油烟净化器和活性炭净化器购买费用20000元的诉讼请求；五、驳回欧某某要求南宁市恒浩投资管理有限公司返还保证金40000元的反诉请求；六、驳回欧某某要求南宁市恒浩投资管理有限公司返还租金60000元的反诉请求；七、驳回欧某某要求南宁市恒浩投资管理有限公司赔偿装修损失217724.20元的反诉请求；八、驳回欧某某要求南宁市恒浩投资管理有限公司赔偿物品贬损费20213元的反诉请求；九、驳回欧某某要求南宁市恒浩投资管理有限公司赔偿加盟费损失50000元的反诉请求。案件受理费6064元，由南宁市恒浩投资管理有限公司负担1207元，欧某某负担4857元；反诉案件受理费3560元，由欧某某负担。 本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认为，南宁市恒浩投资管理有限公司与欧某某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，并取得了建设单位广西建工集团第一建筑工程有限责任公司的同意，该租赁合同及补充协议成立并依法有效。 欧某某主张南宁市恒浩投资管理有限公司、广西建工集团第一建筑工程有限责任公司系委托代理关系。欧某某未能举证证明。同时，广西建工集团第一建筑工程有限责任公司并非房屋租赁合同的当事人，故欧某某要求广西建工集团第一建筑工程有限责任公司对南宁市恒浩投资管理有限公司返还租金及赔偿损失的责任承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于本案合同应予撤销的问题。欧某某以南宁市恒浩投资管理有限公司在签订合同时故意隐瞒涉案房屋所在小区禁止引进餐饮、娱乐项目的事实，构成欺诈，造成其产生重大误解，由此导致欧某某所承租的商铺无法办理营业执照、合同目的无法实现为由，要求撤销本案《房屋租赁合同》及《补充协议》，但是：1、2009年6月11日广西壮族自治区环境保护局作出的《关于广西建工集团第一建筑工程有限公司衡阳东路职工住宅楼建设项目环境影响报告书的批复》明确该小区“不得引进产生油烟、噪声和振动扰民的餐饮、娱乐项目”，并非排除任何餐饮、娱乐项目；2、与涉案商铺相同地段、相同性质的南宁市4#和5#楼一层12号铺面已于双方签订合同之前办妥《餐饮服务许可证》并于其后三个月取得《个体工商户营业执照》，可见涉案商铺是可以经营餐饮的；3、针对南宁市衡东苑4#和5#楼一层5号铺面，南宁市西乡塘区环境保护局复函称：“如果经营项目是不含烹饪加工的饮食服务业，只需向环保部门提交履行相应义务的书面承诺，不必办理环保审批手续。”即如果经营的是不含烹饪加工的餐饮，则不需办理环保审批；4、2013年9月5日，南宁市西乡塘区环境保护局对欧某某经营的餐馆下达《办理建设项目环境影响评价文件的通知》，要求欧某某“提供油烟治理方案、项目用房烟道及污水管网建设施工图复印件，完善油烟净化设施及三级沉渍隔油池并提供项目用房建设环保审批及验收批文复印件，改造排烟道至楼顶”，于2013年9月20日前将该项目环境影响评价文件及相关材料报送该局审批，并注明在该项目环境影响评价文件未获批前不得擅自开工建设或进行生产，意即，在欧某某完成以上要求并将环境影响评价文件及相关材料送交环保部门审批通过后，是可以经营含烹饪加工餐饮服务的；5、双方在《补充协议》中约定的是“乙方租位于南宁市铺面做餐饮”，并未明确该餐饮是否含烹饪加工；6、欧某某承租铺面经营餐饮服务，应尽合理注意义务，事先知晓相关法律法规，对经营餐饮所需办理的手续和审批事项作充分了解，故欧某某在办理营业执照过程中需要办理环评审批不能作为其对签订租赁合同的重大误解；7、南宁市恒浩投资管理有限公司将商铺出租给欧某某，就双方约定的铺面用途，南宁市恒浩投资管理有限公司并无未尽合理告知义务。综上，欧某某主张撤销《房屋租赁合同》及《补充协议》并要求南宁市恒浩投资管理有限公司返还保证金40000元、租金60000元，没有充分的事实及法律依据，一审法院对此认定无误，本院予以维持。南宁市恒浩投资管理有限公司起诉要求解除合同，且在本案诉讼过程中，欧某某已将商铺交还南宁市恒浩投资管理有限公司，并无继续履行合同的意愿，故，根据双方当事人的意思表示，南宁市恒浩投资管理有限公司主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，理由充分，本院予以支持。 对于欧某某要求南宁市恒浩投资管理有限公司赔偿的装修损失217724.20元、物品贬损费20213元、加盟费损失50000元，本案合同解除的原因在于欧某某未按期支付租金，依据双方《房屋租赁合同》第十一条第2款的约定，南宁市恒浩投资管理有限公司对欧某某因此造成的损失不负任何赔偿义务。同时，加盟费系欧某某基于对某一品牌及市场行情的充分考察、了解后作出的商业投资，该支出与本案房屋的租赁并无必然因果关系，即并非承租本案房屋才导致加盟费的产生，且商业投资本身是存在风险的，并不必定盈利，该风险应由投资者自行承担，欧某某要求房屋出租方承担该项费用并无依据。关于铺面装修损失及物品贬损费，欧某某在取得经营资格前即投入资金对房屋进行装修并购置相应的经营物品，应自行承担由此产生的后果，且南宁市恒浩投资管理有限公司对合同解除并无过错，前述损失的产生不可归责于南宁市恒浩投资管理有限公司，故不应由南宁市恒浩投资管理有限公司承担欧某某的装修损失及物品贬损费。 关于南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付租金及违约金的问题。双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，欧某某仅向南宁市恒浩投资管理有限公司支付了保证金40000元、第一季度的租金60000元，之后再未支付租金，违反了《房屋租赁合同》第二条第3款的约定，构成违约，故南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付尚欠的租金及违约金，于法有据，本院予以支持。至于租金的数额，按照《房屋租赁合同》第二条第2款的约定，南宁市恒浩投资管理有限公司给予欧某某一个半月的装修免租期，且双方均认可第一季度的租金60000元系自2013年8月6日计至2013年11月5日，因此南宁市恒浩投资管理有限公司要求欧某某支付2013年11月6日至2014年11月5日的租金240000元（60000元/季度×4个季度），有合同及法律依据，本院予以支持。同时，依据《房屋租赁合同》第十一条第1款的约定，南宁市恒浩投资管理有限公司有权以欧某某支付的保证金40000元转为租金优先受偿，故保证金40000元用予冲抵上述租金，欧某某尚应向南宁市恒浩投资管理有限公司支付2013年11月6日至2014年11月5日的租金200000元。对于违约金，根据《房屋租赁合同》第二条第3款的约定，租金按季度支付，欧某某应在第三个月即2013年11月5日的前五日即2013年10月31日之前付清下一季度的租金，逾期则构成违约，应支付相应的违约金，但南宁市恒浩投资管理有限公司未能按时收取租金的直接损失即为银行利息损失，现南宁市恒浩投资管理有限公司要求按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金过高，一审法院调整为按照中国人民银行公布的同期金融机构流动资金贷款基准利率、从2013年11月6日计算至欧某某付清租金200000元之日，亦是正确的，本院予以维持。 综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8250元，由上诉人欧某某负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 付 浩 审判员 陆力宁 二〇一七年十一月九日 书记员 韦梦琪