河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0131民初2091号 原告常英书，男，1965年3月8日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托代理人姚爱叶（系原告妻子），女，1965年4月15日生，汉族，住址同上。 委托代理人王超，河北天捷律师事务所律师。 被告平山县金水饮品有限公司，组织机构代码证号77916448-9 住所地：平山县电厂路 法定代表人李银书，经理。 委托代理人马书保，该公司法务经理。 委托代理人王树明，河北英汇律师事务所律师。 被告河北祥泰房地产开发有限公司，组织机构代码证号754005748 住所地：石家庄市新华区高柱路24号 法定代表人纪玉凯，执行董事。 原告常英书与被告平山县金水饮品有限公司、河北祥泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常英书及其委托代理人姚爱叶、王超、被告平山县金水饮品有限公司委托代理人马书保、王树明到庭参加诉讼。被告河北祥泰房地产开发有限公司经本院公告传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告常英书诉称，第一被告委托第二被告代为销售平山县金水家园房产，原告与第二被告河北祥泰房地产开发有限公司于2005年6月12日签订了《金水家园房屋认购书》，约定：房屋位置为平山县金水家园3栋2单元2层东门，房屋面积151.901平方米、总价款135884元、付款方式、交房时间2006年6月30日前交房，违约责任等条款。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房款的义务，二被告仅是交付房屋，并没有按照合同约定办理房产证。相反的是第一被告将该房屋在2008年3月25日出售给了王二垂，并给其办理了房产证。因王二垂诉原告排除妨害一案判决已经生效，原告不得不于2017年3月份配合平山县人民法院执行局将该房屋腾空并交付给王二垂。第一被告的“一房二卖”行为严重侵害了原告的合法权益，违背了合同契约精神，构成了违约，对原告造成了严重的损失。为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院。请求一、依法判令解除2005年6月12日签订的《金水家园房屋认购书》；二、依法判令第一、第二被告向原告返还购房款137864元（包含天然气接口费），并赔偿原告实际损失暂计270000元，以上合计407864元，案件诉讼费由二被告承担。 原告为证明其主张提供了下列证据：1、2004年10月18日平山县金水公司（原平山县蒲吾棉织厂）与祥泰公司签订的协议书复印件；2、2017年3月27日，本案被告平山金水公司诉被告（本案原告）常英书的民事诉状，证明祥泰公司取得平山金水公司售楼等相关权利；3、原告与祥泰公司金水家园售楼部签订的第22号《金水家园房屋认购书》，证明原、被告房屋销售关系；4、2005年6月12日、6月18日祥泰公司金水家园售楼部收据二张，金额分别为29018元、13706元及2005年6月12日祥泰公司金水家园售楼部收到条一张（今收到常英书欠款条金额95140元），证明原告已按认购书交清了房款；5、（2010）平行初字第32号行政判决书，证明原告的主体资格；6、（2014）平法执字第365号执行通知书，证明原告已将涉案房屋腾空；7、同城网金水家园房屋报价复印件，证明损失依据。 被告平山县金水饮品有限公司辩称，1、原告起诉我公司主体不合法。本案中原告提交的认购书系原告同河北祥泰房地产开发有限公司签订，与我公司没有任何关系，根据合同相对性原则，原告起诉我公司主体不合法。2、我公司与河北祥泰房地产开发有限公司不存在任何委托代理关系。我公司与河北祥泰房地产开发有限公司是两个完全独立的法人，具有独立的营业执照经营范围，不可能存在任何委托代理关系。且本案房屋我公司已经出卖给王二垂，且经法院有效判决确定已执行完毕，更不可能委托他人销售，即便委托他人销售也应以我公司的名义对外签订合同，而不可能以代理人的名义签订。3、我公司没有收到原告的任何款项，原告称抵顶的95140元也不是事实。95140元收到条系赵勇青的债务抵顶，该债务赵勇青并不承认，在平山县人民法院（2014）平民再初字第16号民事判决书第28页第9-16行中、石家庄市中级人民法院（2016）冀01民再第159号民事判决书第31页第12-19行中均予以确认，所以原告并没有支付房款。4、再退一步，即便原告同河北祥泰房地产开发有限公司签订的认购书成立，也因原告没有交清房款，先其违约，更无权要求违约金及损失。根据合同相对性原则，我公司不承担任何责任。 被告为证明其主张提供了下列证据：（2014）平民再初字第16号民事判决书、（2016）冀01民再第159号民事判决书，证明二被告系建设工程施工合同关系，非合作关系，被告金水公司没有收到原告的任何款项，原告称抵顶的95140元不是事实。 被告河北祥泰房地产开发有限公司未到庭，未答辩。 经庭审质证，被告金水公司对原告提交的2004年10月18日协议书，称原告提交的协议书系复印件，协议内容违反建筑法相关禁止性规定，属无效协议，且双方均无履行。对原告提交的2017年3月27日金水公司诉被告（本案原告）常英书的民事诉状，金水公司称系复印件，对其真实性有异议，对原告提交的认购书、收据二份、收到条一份，金水公司称，上述证据均系复印件，且证据载明的卖方和收款人均为祥泰公司金水家园售楼部印章，没有我公司的签字确认，我公司没有收到原告任何款项，原告陈述的95140元赵勇青欠条，因赵勇青不认可，原告也没有交付祥泰公司，祥泰公司更未向我公司交付，我公司对此不知情，不认可。对原告提交的（2010）平行初字第32号行政判决书，金水公司称该判决书系复印件，且没有出具单位的盖章，对真实性无法确认。对原告提交的（2014）平法执字第365号执行通知书的真实性无异议。对原告提交的同城网金水家园房屋报价，金水公司称，我公司根本没有收到原告任何款项，原告无权向我公司要求赔偿损失。同时，被告金水公司向法庭提供了（2014）平民再初字第16号民事判决书及（2016）冀01民再第159号民事判决书，证明二被告系建设工程施工合同关系，非合作关系，原告所称抵顶95140元不是事实。原告质证称，两份判决书中并没有看到赵勇青的证明与本案原告常英书有法律关系，其证明中只说欠常全书4万多元，无论是在名字，还是数额上均与本案的祥泰公司收到的欠条无关。 本院认为，关于原告的主体资格，有原告提供的2004年10月18日二被告签订的协议书及被告金水公司2017年3月27日的民事诉状，被告金水公司虽提出异议，但其诉状系本院（2017）冀0131民初1053号案件中原告（本案被告）金水公司所交诉状，从其诉状内容中能够认定二被告在金水家园房屋销售中系委托代理关系，即被告金水公司委托被告祥泰公司代理其销售房屋。故原告具备诉讼主体资格。根据法律规定，代理行为应是以被代理人的名义进行的。二被告虽系委托代理关系，但本案中，原告提交的认购书、收据及收到条中卖方和收款人均为河北祥泰房地产有限公司金水家园售楼部印章，并无被告平山县金水饮品有限公司的签章或签字。被告祥泰公司以自己名义与原告签订认购书及收取原告购房款的行为属超越代理权，且庭审中，被告金水公司否认收到原告任何款项，对被告祥泰公司超越代理权的行为并不知情，事后亦未追认，故其责任应由被告祥泰公司承担，原告要求被告金水公司返还购房款及赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。现金水公司已将涉案房屋卖于案外人，且已执行，原告已实际不能取得涉案房屋，故2005年6月12日原告与被告河北祥泰房地产开发有限公司签订的《金水家园房屋认购书》应予解除。被告河北祥泰房地产开发有限公司应返还原告购房款137864元，并赔偿原告利息损失，利息应自2005年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付。原告要求按其提供的58同城网（截图复印件）类似面积的其他金水家园房屋的报价予以参考损失，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除2005年6月12日原告常英书与被告河北祥泰房地产开发有限公司签订的《金水家园房屋认购书》； 二、被告河北祥泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还原告常英书购房款137864元及利息（利息自2005年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日止）； 三、驳回原告常英书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费7418元，公告费1000元，共计8418元，由被告河北祥泰房地产开发有限公司负担。（判决生效后五日内交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳‰上诉案件受理费，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费并提交交费收据原件的，按自动撤回上诉处理（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。 审判长  齐金虎 陪审员  李 兴 陪审员  何利强 二〇一七年十一月十五日 书记员  武彦群