安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0122民初1789号原告：陆广凤，女，1950年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告：李进进，女，1978年4月8日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：梁昕，安徽龙国律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：费龙洋，安徽龙国律师事务所律师。被告：王远波，男，1985年11月6日出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。法委托诉讼代理人：郭衍昌，安徽安泰达律师事务所律师。第三人：江慧，女，1984年6月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告陆广凤与被告王远波、第三人江慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆广凤及其委托诉讼代理人费龙洋、被告王远波的委托诉讼代理人郭衍昌、第三人江慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆广凤向本院提出诉讼请求：1、判决王远波赔偿占用原告房屋损失14208.48元（损失自2016年10月1日起计算至2017年4月1日，此后损失按36元／平方米／月标准计算至房屋交付时止），赔偿违约金14208.48元；2、判决王远波腾空房屋，赔偿房屋恢复原状费用20738元及评估费2000元；3、本案诉讼费由王远波承担。事实和理由：第三人江慧于2009年购买位于肥东县房屋，产权证号为“房地权证肥东字第**”。2010年6月26日，江慧与王远波签订《商铺租赁合同》，江慧将上述房屋出租给王远波用于经营，租赁期限为6年，自2010年7月1日起至2016年6月30日止。王远波承租后对房屋进行了装修改造。2015年7月20日，江慧将房屋出售给我们并告知王远波，王远继续租赁该房屋。2016年6月30日，合同到期后，王远波在愿与我们继续签订租赁协议，仅支付三个月房租至2016年9月30日，拒绝支付余下房租，并继续占用涉案房屋。王远波辩称，我通过腾辉公司租赁了包括本案商铺在内的18间商铺，并没有对案涉商铺进行改造，也不知晓该商铺所有权发生变动，原告也没有通知我和腾辉公司，所以租赁合同到期后无法与原告续签合同。原告诉请按36元每平方米每月主张租赁费，与实际租金标准相比显然过高。其主张的赔偿违约金，没有合同与法律依据。对原告要求腾空房屋不持异议，可以返还房屋，但其主张赔偿恢复房屋原状的损失与事实不符，我租赁房屋时的状态，并非是房屋验收表的状态，从验收到租赁有一段时间，我租赁后并未对房屋进行改造，租赁合同没有约定合同期满返还房屋时恢复原始状态。请依法判决。江慧述称，原告诉请合理真实，请依法判决。经审理查明：2009年4月12日，江慧购买由安徽腾辉置业有限公司开发的位于肥东县房屋，2010年2月2日，双方办理房屋交接手续，该房屋产权证号为“房房地权证肥东字第**，登记时间是2010年4月20日。此后，江慧与安徽省腾辉商业运营管理有限公司签订委托代租协议。2010年6月26日，江慧与王远波就案涉房屋签订《商铺租赁合同》，约定，江慧将上述房屋面积65.78平方米出租给王远波。租赁期限自2010年7月1日起至2016年6月30日止，合同签订之日至2010年6月30日为商铺装修期，租金缴纳方法为，租金自2010年7月1日起三年内不变，18元／平方米／月，第四年为22.5元／平方米／月，第五年为23.4元／平方米／月，第六年为25.2元／平方米／月。2012年7月1日至2013年6月30日免除租金。租金按每半年支付一次，并提前半个月支付下一阶段租金，逾期缴纳，每逾期一天支付应交租金及费用1%作为滞纳金；逾期一个月，出租人有权取消本合同所有给予的租金优惠措施。王远波装修房屋，不得损坏建筑结构，装修前必须将装修方案、图纸报江慧指定的安徽腾辉物业服务公司审定，并经书面同意后，方可施工。合同期满后，一个星期内必须迁出，并保证房屋及内部设施完好，双方还对其他事项作出约定。上述租赁合同签订后，王远波对租赁的房屋进行装修，从事经营，并按合同约定支付租金。租赁合同到期后，王远波一直占有、使用、收益案涉房屋至今，仅按25.2元／平方米／月的标准，向腾辉商业运营管理有限公司支付2016年7月1日至9月30日三个月租金。2015年7月20日，案涉商铺过户登记于陆广凤、李进进名下。本案审理期间，陆广凤、李进进申请对案涉房屋恢复原状费用予以鉴定，本院委托安徽江淮司法鉴定所进行了鉴定，该所向本院出具皖江淮[2017]司鉴字第057号鉴定意见书，鉴定案涉商铺包括钢梯、内隔墙和卫生间恢复，费用为20738元，陆广凤、李进进支付评估费2000元。上述事实有当事人陈述，商品房买卖合同，江慧与王远波签订的商铺租赁合同，陆广凤、李进进的房产证，司法鉴定意见书及鉴定费发票等载卷证明。本院认为：王远波与江慧之间的房屋租赁合同系有效合同。合同履行过程中，陆广凤、李进进因购买而取得案涉商铺所有权，依买卖不破租赁规则，该租赁合同对陆广凤、李进进具有约束力，与此同时，陆广凤、李进进继受取得房屋出租人的权利。租赁合同期限届满后，王远波仅支付三个月租金，并对案涉房屋占有、使用、收益至今，因此，陆广凤、李进进要求王远波赔偿房屋占用期间损失的诉讼请求，本院予以支持，但主张按36元/平方米/月标准计算损失，事实依据不足，本院确认按房屋租赁合同第六年的租金标准即25.2元/平方米/月的标准计算。王远波按此标准赔偿后，陆广凤、李进进因房屋被占用的损失即足以获得填补，故其主张的违约金损失，本院不予支持。陆广凤、李进进要求王远波腾空房屋的实质，是要求返还房屋，及至本案开庭审理时，双方之间不能达成房屋继续租赁协议，庭审中，王远波亦同意返还房屋，故陆广凤、李进进的该项请求，本院予以支持。王远波主张租赁房屋后未对房屋进行改造，并进而主张对房屋恢复原状损失不予赔偿的理由，本院不予支持。理由如下：江慧自2010年2月2日取得案涉房屋至6月26日与王远波签房屋租赁合同期间，作为房屋所有权人不可能对房屋内部设施实施损毁行为，其交付给王远波房屋时的状态，应当认定为就是江慧取得时的状态。庭审中，王远波一方面认可对承租的房屋进行了装修，但另一方面又否认未对房屋进行改造，明显不符合常理。另外，江慧与王远波的租赁合同明确约定，装修前必须将装修方案、图纸报江慧指定的安徽腾辉物业服务公司审定并经书面同意后，方可施工，王远波在本院指定的期间内，未能提供经审定并书面同意的装修方案、图纸。由此，本院认定，案涉房屋内不符合原状的设施损坏，系王远波的装修行为所致。因此，陆广凤、李进进主张赔偿房屋恢复原状费用20738元及评估费2000元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。第三人江慧不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王远波于本判决生效后十日内返还原告陆广凤、李进进位于位于肥东县.78平方米），并自2016年10月1日起按25.2元／平方米／月标准赔偿原告陆广凤、李进进损失至商铺交付时止。二、被告王远波于本判决生效后十日内赔偿原告陆广凤、李进进商铺恢复原状费用20738元，评估费2000元，计22738元。三、驳回原告陆广凤、李进进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费948元，由被告王远波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  蔡为国审 判 员  梁越琪人民陪审员  阚青华二〇一七年十一月二十二日书 记 员  张 鹏附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。、、第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。