安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1847号上诉人（一审原告）：章先俊。上诉人（一审原告）：鲁爱媛。两上诉人共同的委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：芜湖三江房地产开发有限公司。法定代表人：孙照棋，该公司董事长。委托诉讼代理人：童刚，安徽籍山律师事务所律师。上诉人章先俊、鲁爱媛因与被上诉人芜湖三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初3896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案已审理终结。章先俊、鲁爱媛上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判三江公司退还章先俊、鲁爱媛11241.42元；二、一、二审诉讼费由三江公司负担。事实和理由：一审判决三江公司退还章先俊、鲁爱媛阳台面积价款的40%没有合理性。章先俊、鲁爱媛与三江公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，该合同明确约定交付的阳台标准是半封闭，中途三江公司没有履行任何告知义务，其交付房屋的阳台是全封闭，三江公司交付的全封闭阳台房屋在一定程度上影响了章先俊、鲁爱媛的购买意愿，章先俊、鲁爱媛的损失应以三江公司收取章先俊、鲁爱媛相应房屋阳台面积差对应的房款。章先俊、鲁爱媛是看中半封闭阳台一半计价选择三江公司开发的楼盘，但章先俊、鲁爱媛要按照全部面积缴纳全封闭阳台房款，阳台从半封闭到全封闭三江公司没有实际成本的增加，三江公司因其错误行为而获利，望二审法院从公平的角度予以纠正。三江公司未作书面答辩。章先俊、鲁爱媛向一审法院起诉请求：一、三江公司立即按照合同约定交付非封闭阳台的房屋，退还章先俊、鲁爱媛多缴纳的2.49平方米的购房款9058.62元，庭审中变更诉讼请求为判令三江公司立即按照合同约定交付非封闭阳台的房屋，退还章先俊、鲁爱媛多缴纳的3.09平方米的购房款11426.82元；二、三江公司因迟延交房按照总房款（301954）的万分之一按日自2016年10月1日起给付违约金至2016年11月30日止，自2016年12月1日按照总房款（301954）的万分之二按日起给付违约金至实际交房时止；三、三江公司因其违约行为赔偿章先俊、鲁爱媛损失20000元；四、案件受理费由三江公司负担。一审法院认定事实：2014年9月16日，章先俊、鲁爱媛和三江公司签订商品房预售合同及补充协议，合同编号YS0010921；房屋代码35711；合同约定：买受人（章先俊、鲁爱媛）购买三江公司开发的位于南陵县籍山镇秋浦大道茗桂华庭第33幢2单元1002室（住宅），预测建筑面积83平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米3638元，总金额301954元。房屋交付日期为2016年9月30日前。附件三，装饰、设备标准：8.阳台：非封闭。章先俊、鲁爱媛按约支付购房款301954元。2016年9月29日，三江公司通过特快专递向章先俊、鲁爱媛发出收房通知。2016年10月17日，章先俊、鲁爱媛进行了验房，验房单未记载对封闭阳台是否有异议，同日即办理了房屋交付手续。房屋交付单记载原合同面积：83平方米，现合同面积86.71平方米，补交房款9059元。阳台实测面积为6.18平方米，因封闭增加的面积为3.09平方米。2016年10月15日，章先俊、鲁爱媛委托律师向三江公司发出律师函，要求三江公司接函三日内妥善解决购房权益受损问题。一审法院认为，本案双方的争议焦点在于三江公司交付的房屋阳台封闭与双方的合同约定不符，三江公司是否构成违约。因阳台封闭增加的面积价款，章先俊、鲁爱媛是否负有支付义务。诉争房屋位于三江公司开发的茗桂华庭三期33幢，根据经规划部门审批而实施的建筑设计方案以及规划部门提交并经庭审质证的书面说明能够证明，该33幢由于临街且底层有商业经营用房，规划要求阳台采用封闭式。三江公司在开发施工过程中，系严格按照规划部门批准的设计方案进行，并未中途更改阳台的设计。但由于三江或其委托销售公司的失误，双方签订商品房预售合同及补充协议时，附件中错误约定阳台为非封闭，该约定条款与规划部门的规划审批方案不符。规划系出于公共利益的考量，经批准即具有强制性的法律拘束力。双方购房合同中关于阳台状态的约定，因违反规划而致该条款无效。如果章先俊、鲁爱媛认为其基于阳台为非封闭才选择购房，对阳台非封闭有特别性要求，章先俊、鲁爱媛完全有权解除购房合同。但章先俊、鲁爱媛选择了继续履行合同，验收房屋并办理房屋交付手续。章先俊、鲁爱媛选择继续履行合同时并未放弃对阳台状况不符合合同约定的权利主张，依法向三江公司发出异议律师函，要求三江公司解决因阳台封闭所导致的后果。因此，双方办理房屋交付手续，以及章先俊、鲁爱媛补交面积差额款，并不表明章先俊、鲁爱媛已经接受和认可阳台的现状。三江公司关于双方已经就阳台问题达成一致，章先俊、鲁爱媛自愿履行无权反悔的抗辩意见，难以令人信服。因阳台为房屋的组成部分，考虑到阳台与房屋的整体不可分割性，三江公司无法向章先俊、鲁爱媛返还阳台，但章先俊、鲁爱媛可以折价补偿因阳台封闭而增加的面积价款，以作为阳台的对价。由于阳台封闭而产生的面积已计入章先俊、鲁爱媛房屋的建筑面积内，并反映在产权登记面积中，虽然对章先俊、鲁爱媛来说，该封闭阳台对其并未造成多大的实质损害，但是由于三江公司的失误导致章先俊、鲁爱媛信赖利益受损害，因此三江公司应付相应的责任，不能因其错误行为反而获利。综合考虑上述因素以及三江公司的过错，从公平角度出发，为减少诉累，对因阳台封闭而增加的面积价款，三江公司不应全额收取，应按原单价的60%收取较为合理，以弥补原告的信赖利益损失。因此，三江公司应退还章先俊、鲁爱媛阳台面积价款3638元/平方米×3.09平方米×40%=4497元。章先俊、鲁爱媛要求三江公司恢复阳台为半封闭状态，因违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，不具有合法性，不具有履行可能性，依法不予支持。关于迟延交房违约金，三江公司已提交证据证明其已于2016年9月29日向章先俊、鲁爱媛发出收房通知，因此三江公司不构成迟延交房，无需承担延迟交房违约金。章先俊、鲁爱媛要求三江公司赔偿违约损失20000元，但其未提供任何证据证明损失的具体构成及实际存在。因此，章先俊、鲁爱媛的该项损失主张缺乏事实依据，应不予支持。综上，一审法院判决：一、三江公司于判决生效之日起五日内退还章先俊、鲁爱媛阳台面积价款共计4497元；二、驳回章先俊、鲁爱媛的其他诉讼请求。案件受理费530元，减半收取计265元，由章先俊、鲁爱媛负担132元，三江公司负担133元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案讼争房屋根据规划部门要求应采用封闭式阳台，双方签订商品房预售合同及补充协议时，在附件中错误约定阳台为非封闭，该约定条款与规划部门的规划审批方案不符，应属无效条款。由于三江公司或其委托销售公司的失误导致章先俊、鲁爱媛信赖利益受损，该公司应当承担相应的责任。考虑到三江公司系严格按照规划部门批准的设计方案进行，并未中途更改阳台的设计，且章先俊、鲁爱媛确因阳台封闭而增加了房屋建筑面积，从公平角度出发，一审法院酌定判决三江公司退还40%因阳台封闭而增加的面积价款较为合理，本院予以维持。综上所述，章先俊、鲁爱媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费50元，由上诉人章先俊、鲁爱媛负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 王习芸审判员 吴丽群二〇一七年十一月二十四日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。