上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初57463号原告：张敏，女，1972年3月19日生，满族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：诸丽，上海慧赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义全，上海慧赢律师事务所律师。被告：乔建龙，男，1981年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋舟锋，上海市为平律师事务所律师。原告张敏与被告乔建龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月24日、11月1日公开开庭进行了审理。原告张敏及其委托诉讼代理人诸丽、被告乔建龙及其委托诉讼代理人宋舟锋到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2011年11月4日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年6月30日解除；2、判令被告退还原告保证金人民币(以下币种同)5万元；3、判令被告赔偿原告违约金10万元；4、判令被告赔偿原告房屋搭建损失96,176.10元、装修损失309,240元、附属设施损失80,664元、机器设备搬迁费173,150元、物资搬迁费48,290元、机器设备费估算396,984元、人员安置费595,829元、房屋使用损失费100万元。事实和理由：2011年11月4日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区宣梅路XXX号(以下简称系争房屋)出租给原告作为厂房使用，被告于2011年11月10日前向原告交付厂房，办公楼于2011年11月15日之前交付原告，电梯需在2011年12月10前正常使用，租期自2012年1月1日至2021年12月31日止(其中免租期为2个月)，年租金60万元，保证金5万元，租赁关系终止时，退还保证金。签订合同当日被告向原告出示《土地房产所有证明》，故原告有理由相信并确认系争房屋及土地系被告合法所有。原告承租系争房屋后开办了上海名奥制衣有限公司，并对厂房进行了装修，招聘了近300名工人进行生产加工，由于前两三年投入较大，亏损严重，最近几年才逐渐稳定，近三年的平均净利润在160万元左右。原告获悉，2017年5月24日宣桥镇五违整治办及2017年6月19日宣桥镇规划建设和环保市容办公室向被告单位上海龙万企业管理服务有限公司发告知书，被告系龙万的法定代表人，明确被告租借原告的房屋系违章建筑，责令必须于2017年6月底之前自行停产关闭。原告得知此事后表示震惊与束手无策，至此原告才得知多年经营租借的厂房为违章建筑。原告曾多次找宣桥镇三灶都市型工业园区与被告协商此事未果，园区态度明确要求原告立即搬离。由于原、被告双方已无法继续履行合同，原告委托发律师函告被告此事，要求与被告解除合同并赔偿损失。但被告并未答复，故原告诉至法院，要求判如所请。被告乔建龙辩称：不同意原告的诉请。第一，租赁合同合法有效，2017年3月原告知悉因五违整治需要拆除系争房屋，及时告知原告。可见，由于政策原因导致合同目的无法实现，被告没有违约或单方解除合同的意思表示。原告租金支付至2017年6月30日，被告同意该日作为合同解除日。第二，不同意退还保证金。2017年10月25日，原告搬离系争房屋，故保证金5万元应用于抵扣2017年7月1日至10月25日的房屋使用费。第三，被告并未违约，不同意支付违约金。第四，关于原告主张的各项损失，园区就系争房屋的拆除进行了评估补偿，待被告与园区签订相关补偿协议，取得补偿款后将原告应得款项给原告，但厨房、车棚系被告搭建，故房屋损失仅为2,686元，装修损失为478,500元，附属设施费为51,240元，设备搬迁费为173,150元，物资搬迁费为48,290元。机器设备已经搬走了，原告仍可使用，不同意赔偿。人员安置费不是本案处理范围，但经被告了解，园区评估的标准是333,766元，被告也同意在取得该款项后补偿给原告，用于员工遣散。房屋使用损失费不同意赔偿。综上，被告与园区的补偿协议尚未签署，相应金额可能存在变化，等被告签署好协议，拿到补偿款后，再将属于原告应得部分支付给原告。本院经审理认定事实如下：2011年11月4日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定被告将系争房屋出租给原告，租赁用途为厂房，租期自2012年1月1日至2021年12月31日止；年租金60万元，原告应以6个月为一周期，在每个周期期满前10日支付租金；保证金5万元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。合同第9-2条规定，被告交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或被告交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的双倍支付违约金。2017年3月3日，上海市浦东新区宣桥镇城市管理行政执法中队、宣桥镇五违整治办公室发布告知，表示上海龙万企业管理服务有限公司列入2017年宣桥镇环境综合整治单位，对存在的违章建筑，将邀请第三方评估单位，实行现状评估，如在2017年5月31日之前同园区协商一致，达成签约，并在6月30日之前清退腾空，园区将实行自拆补贴奖励。2017年5月24日，上海市浦东新区宣桥镇五违整治办公室发布告知书，经查，系争房屋的点位属违章建筑，要求于5月31日前清空场地。2017年6月19日，上海市浦东新区宣桥镇规划建设和环保市容办公室发布告知书，要求于2017年6月底之前自行停产关闭。2017年6月27日，原告向被告发送律师函，表示政府部门多次发函要求原告停产停业，合同已无法继续履行，故要求解除合同并赔偿损失。2017年7月，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原、被告确认系争房屋无房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，原告已支付租金至2017年6月30日，并于2017年10月25日搬离。经法院释明，原告表示如法院认定系争房屋租赁合同无效，除诉请外无其他法律后果需要在本案中处理；被告则表示要求原告支付2017年7月1日至10月25日的房屋使用费，考虑到原告所述其于2017年8月底停工，并开始搬迁工作，故使用费仅主张5万元，用保证金予以抵扣。关于原告主张的各项损失，原告表示：房屋使用费100万元，系由于被告交付房屋无法满足合同约定的租赁10年的目的，原告已支付房租330万元，要求退还房屋使用费100万元。房屋搭建损失、装修损失、附属设施损失、机器设备搬迁费及物资搬迁费的依据系上海三灶工业园区投资发展有限公司委托估价公司估价后形成的园区搬迁补偿价格评估报告，目前被告尚未与园区协商一致，尚未签约。审理中，虽经法院释明，但原告仍坚持依据园区搬迁补偿价格评估报告主张相应的损失。本院认为，系争房屋无房地产权证，被告也未能提供合法建造手续，故原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效。因房屋租赁合同无效，该合同中的违约条款亦应无效，故原告依据合同主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于已付租金问题。房屋租赁合同无效的，被告有权要求原告参照合同约定的租金支付房屋占有使用费，原告已支付租金用于抵扣原告占有使用系争房屋产生的使用费，原告要求被告退还房屋使用费100万元，于法无据，本院不予支持。关于保证金，租赁合同无效，被告要求处理原告欠付的2017年7月1日至2017年10月25日房屋使用费，用保证金予以抵扣，并无不当，本院予以准许。关于机器设备费，机器设备系原告经营所需而添置，且原告已将机器设备搬离，故原告主张机器设备损失，缺乏依据，本院不予支持。关于人员安置费，原告未能提供充分证据予以佐证，本院不予支持。关于房屋搭建损失、装修损失、附属设施损失、机器设备搬迁费及物资搬迁费，原告明确其依据为园区搬迁补偿价格评估报告，其实质为分割相应搬迁补偿款，然目前被告尚未签订相应补偿协议，故原告上述诉请的条件尚未成就，本案不予支持，待条件成就后，原告可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告张敏与被告乔建龙于2011年11月4日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、驳回原告张敏的全部诉讼请求。案件受理费29,567元，减半收取计14,783.50元，由原告张敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一七年十一月二十日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。