西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初10015号原告：刘晶。委托诉讼代理人：李旭鸽，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：李晓翠。被告：王礼鑫。委托诉讼代理人：李晓翠（系王礼鑫之母），简况同上。被告：西安金诺居地产营销策划有限公司。法定代表人：郑红利，总经理。委托诉讼代理人：苟永祥，男，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：唐飞，男，该公司员工，住该公司。原告刘晶诉被告李晓翠、王礼鑫、西安金诺居地产营销策划有限公司（简称金诺居地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，被告李晓翠（并代理被告王礼鑫）及原、被告（金诺居地产）委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晶向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖三方合同》解除；2、被告李晓翠赔偿原告违约金15.80万元（合同总价款20﹪）、双倍返还定金2万元、律师费5000元；3、被告王礼鑫、金诺居地产对上述请求承担连带赔偿责任；4、被告金诺居地产返还原告居间费2.37万元；5、诉讼费由三被告负担。事实和理由：2017年8月28日原、被告签订《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告（王礼鑫）房屋、总价款、定金、居间服务费、违约责任等事项，原告依约履行了约定事项。但被告未依约履行合同、造成房屋买卖无法正常进行、构成违约、造成原告损失，故依约诉至法院。被告李晓翠辩称，原告买房时除了对中介信任以外，有责任审查其代理手续。原告诉称其系被告王礼鑫代理人没有依据。本案合同为无效合同，不同意原告诉请。被告王礼鑫辩称：其对被告李晓翠没有任何出售房屋的委托代理行为。本案合同为无效合同，不同意原告诉请。被告金诺居地产辩称：其不同意原告赔偿违约金15.80万元、承担连带责任、退还居间费2.37万元之诉请，其工作按约定都做完了、尽到告知职责，原告到房产所在地查看过、也知道是被告李晓翠来办理这个事情。合同第三条第二项，（乙方）原告对被告王礼鑫（甲方）出售的房产具体情况了解，自愿买受。原告为支持其诉讼请求向法庭提交了如下证据：一、《房屋买卖三方合同》，2017年8月28日被告金诺居2.37万元居间服务费的收据，被告李晓翠1万元定金的收条，证明原、被告于2017年8月28日签订《房屋买卖三方合同》，原告购买被告位于西安市碑林区瓦窑小区1号楼2单元20602室，房屋总价款79万元，定金1万元，居间费2.37万元。合同第九条约定，被告应在违约行为发生之日起5个工作日内，向原告退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格20﹪的违约金。合同第十二条，因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。被告李晓翠作为委托人在合同甲方处签名捺印；被告李晓翠2017年8月28日收到原告支付的定金1万元；2017年8月28日原告支付被告金诺居地产居间服务费2.37万元。被告李晓翠、王礼鑫对该合同真实性、1万元收条认可，称居间服务费2.37万元不清楚。证明目的不认可，没有委托手续。被告金诺居地产对真实性均认可，因其签合同时把情况给各方告知过了。故对证明目的不认可。证据二、律师委托代理合同、5000元律师费的收据，证明原告因被告违约花费律师费5000元。被告李晓翠、王礼鑫对该代理合同真实性认可，收据真实性不认可，认为《房屋买卖三方合同》为无效合同，故其不承担律师费。被告金诺居对该组证据真实性认可，但称收据不是国家法定的票据。原告自己有能力解决问题，其不承担律师费。证据三：房屋买卖合同、收条、解约协议、身份证复印件，证明原告基于《房屋买卖三方合同》，为了向被告支付购房款，原告将自己所有的房屋卖给第三人。现因被告违约原告售房目的无法实现，原告与第三人解除合同，原告向第三人赔偿经济损失3万元。被告李晓翠、王礼鑫对该组证据真实性不认可，认为2017年8月28日跟其签合同、次月9月2日就把自己房屋出让，不合实际。请求法院核实，对作伪证行为严厉处罚。被告金诺居地产对该组证据真实性不认可，认为与本案请求无关。签订《房屋买卖三方合同》时，其已向原告说明实际情况：被告李晓翠没有被告王礼鑫的委托书。委托书最终没有补齐。合同未生效，原告应自己承担卖房造成的损失。证据四：《房屋租赁合同》、物业缴费凭证，证明因被告违约给原告造成实际损失，原告租房每月花费2400元。被告李晓翠、王礼鑫质证认为该《房屋租赁合同》显示原告2016年已经承租房屋，跟其没有关系。被告金诺居地产质证认为该组证据真实性无法确认。被告金诺居地产提供诉涉房产证复印件，原告及被告李晓翠、王礼鑫对该证据真实性均认可。本院认定的案件事实如下：被告李晓翠、王礼鑫系母子关系。2017年8月28日，（买方）原、被告（李晓翠代理卖方王礼鑫）、被告金诺居地产（居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：原告刘晶购买被告王礼鑫名下位于西安市碑林区瓦窑村小区1号楼1幢2单元20602室住宅商品房，建筑面积为115.32平方米，交易价格为79万元。签订本合同时，原告支付被告（卖方）定金1万元；合同签订当日，原告向被告金诺居地产支付居间报酬2.37万元。合同签订后，买卖双方未能交易成功，居间报酬不予减免，若买卖双方自愿解除合同，买卖双方需各自承担成交价79万元1.5﹪的居间报酬（79×3﹪=2.37万元），若买卖任何一方违约或违背诚信原则导致未能交易成功，由违约方或过错方承担全部居间费用。卖方违约，买方（原告）有权单方解除合同，并要求卖方在违约行为发生之日起五个工作日内，向买方退还已收取的房款和定金，并支付约定交易价格79万元20﹪的违约金15.80万元，被告金诺居地产收取的中介报酬不予退还，由卖方直接赔付给买方（原告）。双方争议协议解决不成时，各方均有权向涉诉房屋所在地法院起诉。因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。《房屋买卖三方合同》签订当日，被告李晓翠代被告王礼鑫收取原告定金1万元、被告金诺居地产收取原告居间服务费2.37万元。因故，原、被告（李晓翠、王礼鑫）诉涉房屋买卖未履行。对此，未成功交易的原因，原、被告各执一词：原告称其出于对居间方被告金诺居地产的信任，没有索取卖方被告王礼鑫对被告李晓翠的授权委托书；被告李晓翠、王礼鑫称，原告知晓未授权及无权代理，被告王礼鑫至今不认可该交易行为；被告金诺居地产称，原告明知被告李晓翠无权代王礼鑫出售房屋，其也告知原告此情况。另查明：被告李晓翠代理被告王礼鑫签订《房屋买卖三方合同》及收取原告定金1万元的行为，并无被告王礼鑫授权，被告王礼鑫至今未予追认、原告于该合同签订后也未向被告王礼鑫催告追认被告李晓翠该代签《房屋买卖三方合同》行为。本院认为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效；否则该合同不发生法律效力。本案涉诉合同卖方签订经办人为未经产权人被告王礼鑫授权的被告李晓翠，该代理经办行为至今未得到产权人被告王礼鑫的追认，故被告李晓翠无权代理被告王礼鑫处分涉诉房屋、代签订《房屋买卖三方合同》，本案《房屋买卖三方合同》不发生法律效力。原告作为完全民事行为能力人，对购房这一人生重大消费事宜，应尽审慎、注意义务，其明知被告李晓翠未经产权人被告王礼鑫授权，却与被告李晓翠签订《房屋买卖三方合同》，对其行为也有过错。被告金诺居地产基于该不产生法律效力的合同收取中介费于法无据。原告诉请被告金诺居地产返还中介费2.37万元，于法有据，应予支持。但原告基于对被告金诺居地产的信任支付定金符合常理，而被告李晓翠明知其无代理授权收取原告定金显属不当行为，原告诉请被告李晓翠返还定金2万元，于法有据，应予支持。原、被告签订的《房屋买卖三方合同》因不发生法律效力履行不能，原告诉请解除合同，于法有据，本院予以支持。对本案《房屋买卖三方合同》，签订的原、被告（李晓翠）双方应负同等过错责任。但原告诉请被告李晓翠赔偿原告违约金15.80万元（合同总价款20﹪）、律师费5000元及被告王礼鑫、西安金诺居地产营销策划有限公司对上述请求承担连带赔偿责任之请求，因原、被告双方均等过错、《房屋买卖三方合同》不发生法律效力，故原告该请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条、第九十四条第之规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、本判决生效之日起十日内，被告李晓翠返还原告刘晶定金2万元；三、本判决生效后十日内，被告西安金诺居地产营销策划有限公司返还原告刘晶居间费2.37万元；四、驳回原告刘晶其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，减半收取2200元，由被告金诺居地产负担（原告已预交，该被告于支付上述款项时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  吴海玲二〇一七年十一月二十日书记员  李 江