文书内容镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1111民初3651号原告：赵飞，男，汉族，1967年9月24日生，户籍地江苏省，现住江苏省原告：吉年芹，女，汉族，1966年6月26日生，户籍地江苏省，现住江苏省。二原告共同委托代理人束才艺，江苏律威律师事务所律师。被告：王心亮，男，汉族，1975年1月25日生，户籍地江苏省，现住镇江市。委托诉讼代理人胡玉祥，江苏汇典律师事务所律师。第三人：张佳，男，汉族，1981年7月23日生，住镇江市。原告赵飞、吉年芹与被告王心亮、第三人王佳委托合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人束才艺，被告王心亮及其委托代理人胡玉祥，第三人张佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵飞、吉年芹诉称：二原告系夫妻关系，第三人张佳于2013年1月21日将二原告所有的位于本市房屋出售给王心亮。王心亮未按照房屋买卖协议的约定支付房款，故诉讼来院，要求判令解除原、被告于2013年1月21日订立的房屋买卖协议，被告王心亮承担违约责任（以购房款47万元为基数，自2013年2月1日起，按照银行同期贷款利息的四倍计算至实际支付之日止）。被告王心亮辩称：房屋买卖协议的订立系为了抵偿原告为赵健提供担保所应承担的本金30万元以及利息，是原、被告自愿合法的意思表示，原告无权向被告主张违约责任。且原告提起诉讼超过了法律规定的诉讼时效，不应予以支持。第三人张佳述称：第三人系在原告授权的情况下与被告订立的房屋买卖协议，第三人未超出授权范围，房屋买卖协议合法有效，请求法院依法判决。经审理查明：2012年12月6日，王心亮作为出借方，赵健作为借款方，赵飞、吉年芹作为担保人签订借款协议一份。由王心亮出借给赵健人民币叁拾万用于经营周转，借款期限为2012年12月6日至2013年1月5日，赵飞、吉年芹以镇江市南徐路33号11幢404室房产作为抵押物为借款人提供连带责任担保。赵健向王心亮出具借据，赵飞、吉年芹向王心亮出具不可撤销担保书提供连带责任保证。同日，赵飞、吉年芹经王心亮介绍与从事房屋中介业务的第三人张佳在镇江市公证处办理了房屋买卖合同代理授权公证，赵飞、吉年芹授权张佳作为合法代理人出售房屋，包括签订房屋买卖合同和代为办理房屋权属转移登记手续，张佳在办理房屋出售代理行为中所签署的一切文件和处理的有关问题，赵飞、吉年芹都承诺予以认可。2013年1月5日借款到期后赵健未履行还款义务。2013年1月21日，张佳作为赵飞、吉年芹的代理人与王心亮在镇江市房产登记管理中心签订了房屋买卖协议书，协议载明赵飞、吉年芹将镇江市南徐路33号11幢404室房屋（建筑面积87.02平方米）以47万元的价格出售给王心亮，王心亮应当在协议签订之日起2日内将房款付清，交付给赵飞、吉年芹，购房定金在付款时冲抵房款，赵飞、吉年芹应当在房款付清之日将房屋交付给王心亮。上述房屋已经登记在王心亮名下。赵飞、吉年芹一直居住在上述房屋中，直至2016年11月9日，王心亮委托朋友严志伟收房，双方发生纠纷。赵飞、吉年芹向镇江市公安局润州分局七里甸派出所报警，七里甸派出所针对双方因房屋产权问题发生的纠纷告知赵飞向法院起诉。赵飞、吉年芹遂于2016年11月15日向本院起诉第三人张佳，在诉状和庭审中，赵飞、吉年芹均陈述授权公证系为抵押担保需要，张佳未征得赵飞、吉年芹同意即将房屋出卖（对购房款数额47万元不知情也未实际收到）侵犯赵飞、吉年芹的合法权益，要求张佳支付购房款和赔偿损失，后该案以撤诉方式结案。庭审中被告王心亮对房屋买卖合同中约定的价款47万元不予认可，认为该价款系房产交易中心定价，并非真实价格，原、被告双方签订授权委托书的目的在于担保债权实现，在房产过户前双方已经口头约定以房产抵偿30万元借款，故不存在需要支付房款的问题。王心亮还陈述在2016年年底赵飞、吉年芹实际搬离房屋前，王心亮一直等待借款人和担保人还款后归还房屋。第三人张佳也陈述47万元系房产交易所核定的房屋价格，并非双方实际约定的价格。以上事实，有当事人的庭审陈述及借款协议、公证书、房屋买卖合同、接处警登记表等书证予以证实，本院予以确认。本院认为：本案讼争的房屋买卖协议和授权公证书，究其根本，均缘由民间借贷关系，系债权人王心亮为担保其债权实现，通过原告授权公证和房屋买卖协议的签订将担保人赵飞、吉年芹的房产转移给债权人、担保权人王心亮。若债务人赵健或者担保人赵飞、吉年芹清偿债务，则房产所有权再返还给担保人。若债务得不到清偿，则王心亮可就房产受偿。无论从双方均对房屋买卖协议中的价款持有异议，买卖合同签订过户后赵飞、吉年芹一直占有使用房屋，还是基于当事人的身份和已存的民间借贷、担保关系，都形成完整的链条证明房屋买卖协议仅仅是表面的法律关系，房屋买卖协议是当事人虚伪的意思表示，买卖协议实为让与担保，违反了物权法定原则，应当认定为无效。原告赵飞、吉年芹在前次诉讼中，认为第三人张佳未征得原告同意即与被告签订房屋买卖协议，房屋价款47万元未经原告认可，主张第三人支付房屋价款和低于市场价的损失，可见原告对于买卖协议中的47万元金额也持有异议，结合被告王心亮、第三人张佳均认为47万元并非实际价格，可见原、被告就房屋价款这一合同要素并未达成合意，原告现主张房屋价款47万元，也违反了“禁反言”原则。综上所述，原、被告2013年1月21日订立的房屋买卖合同系无效合同，无效合同自始没有法律约束力。原告要求解除合同并由被告承担违约责任的前提是基于合同合法有效成立，因此原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赵飞、吉年芹的诉讼请求。案件受理费9050元，减半收取计4525元，保全费3020元，合计7545元，由原告赵飞、吉年芹负担（此款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审判员  何莉婷二〇一七年十一月二十四日书记员  周 阳须知要求作判决书附件发送上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同卷宗移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。年月日附财产案件诉讼费用计算公式             标的范围（万元）               诉讼费（元）                  0＜X≤1              50                  1≤X≤10              2.5%-200                  10≤X≤20              2%+300                  20≤X≤50              1.5%+1300                  50≤X≤100              1%+3800