黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民初201号原告（执行案外人）：龚宗光，男，1991年7月9日出生，无职业，住江苏省通州市。委托诉讼代理人乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。委托诉讼许明刚：江西恒红律师事务所律师。被告（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。法定代表人：马硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，该公司员工，住大庆市龙凤区。原告龚宗光与被告大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）、大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）执行异议之诉一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚宗光的委托诉讼代理人乔亚男、被告国高公司的委托诉讼代理人刘文佰、被告金地公司委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龚宗光向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2017））黑06执异48号裁定书，停止执行原告龚宗光所实际占有的位于红岗新城X室、X1室、X2室、X3室、X4室、X5室、X6室、X7室、X8室、X9室、X10室、X11室、X12室、X13室共14处房屋；2、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2016年7月1日，贵院对国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷一案作出民事判决。2015年12月10日，贵院依被告（申请执行人）国高公司申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书、（2015）庆商初字第212号协助执行通知书，查封了被告（被执行人）金地公司名下红岗新城的房屋。2017年7月12日，贵院作出（2017）黑06执异48号执行裁定书，认为执行程序无权对标的房产的流转、交易买卖行为是否真实有效进行认定，遂驳回原告作为案外人提出的书面执行异议。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，理由如下：一、原告与被告金地存在买卖合同关系，且双方已履行主要义务。1.本案贵院执行的14处房产系苏通公司与被执行人金地公司达成以房抵交工程款的合意后，进行了对标的房屋的买卖交易，其后又由苏通公司与原告龚宗光通过签订《置换房源转出审批单》的形式完成了房屋买卖，《置换房源转出审批单》经被告国高公司销售总监敬延秋签字确认，在以上两次对于标的房屋的买卖，双方意思表示真实、有效且不违反法律及社会公共利益的前提下，应当根据《合同法》第二十五条、第五十二条认定双方达成了合法有效的房屋交易合意，不应以没有狭义的《商品房买卖合同》为由否认双方的房屋交易事实；2.苏通公司从金地公司接受房屋时，以工程款抵交房款的形式支付了全额房款，被告国高公司工程部经理李宇签字确认的《苏通机电账目统计明细表》可证明被告国高公司确实对原告负有工程款项债务。同时被告国高公司还向原告确认了一份《交房承诺书》，该份承诺书表明双方之间确实存在房屋买卖关系，但因工程结算未完成，无法办理交房手续，原告龚宗光与苏通公司交易房屋时，也已支付了全部房款，并交付了房屋，至此龚宗光与金地公司双方都已将合同的主要内容履行完毕；3.自房屋交易达成后，原告龚宗光实际接收了房屋，其后龚宗光以业主身份缴纳了物业费、电梯费、水电费等使用费用，房屋已经全部装修入住，以上证据全部都有大庆市智联物业服务有限公司出具的书面证明材料，根据《合同法》第三十六条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案双方皆已履行完毕主要义务，应当认定形成事实合同关系；4.对于标的房屋的一系列交易，一直未办理产权登记的原因是金地公司欠税，导致原告及后续买受人一直无法办理网签备案合同，所以未办证过错在于金地，原告龚宗光及后续买受人对无法过户一事并不存在过错。二、该房屋依法解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、冻结、扣押；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告龚宗光对未能过户一事并无过错，法院应当予以保护其房屋产权，被告国高公司的债权不能优先于原告的物权，为保护案外人的合法权益，提起起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。国高公司辩称，对原告起诉状中所陈述的观点不认可：一、原告与被告金地公司之间不存在买卖合同关系，如果原告所举的相关证据属实，也只能证明双方之间存在以房抵顶欠款的以物抵债关系。二、原告所举的置换房源转出审批单，即使内容真实，也只能证明完成了以物抵债的部分合同义务，因双方以房抵债的抵债房并未完成产权的过户义务，也未在房产管理部门办理网迁或者预售公告，并未完成债权向物权的转化，因此案涉房屋的所有权人还是金地公司，而不是苏通机电公司，原告与苏通机电之间存在的也是以物抵债的合同关系，原告方出示的14张收据上就有明确的记载，同样案涉房屋也没有完成由金地或者机电公司向原告的产权转让，因此即使原告已经占有案涉房屋，也是一种非法占有状态，不能改变案涉房屋仍归金地公司所有的事实，被告大庆国高公司在申请法院查封时，法院也对案涉房屋的产权状态在房产部门经过调查核实之后才予以查封的，查封的是金地公司的房产，而非原告的房产，因此查封行为合法有效。金地公司辩称，支持原告的诉讼请求，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：上海爱登宝电梯产品销售合同一份、房屋抵债协议一份、置换房源转出审批单两份、交房承诺书一份、入住通知单一份、说明两份、房屋买卖协议一份、收款收据十四张、入住装修照片二十六张、物业费电梯费票据42张、房屋进户验收单14份，经审查，以上证据能够证明原告购买该房的过程及房屋来源、房屋价款、房屋坐落及原告已经接房并实际入住的事实，故本院对该组证据予以采信。金地公司提交的证据：国高案查封房源明细表一份，经审查，该证据来源于金地公司明细账，盖有金地公司公章，原告的房屋记载于该明细，能够证明金地公司将房屋抵给鼎晨公司，且在金地公司登记的买受人为原告，能够与原告提交的证据互相印证，故本院对该证据予以采信。国高公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大庆市红岗区红岗新城X室、X1室、X2室、X3室、X4室、X5室、X6室、X7室、X8室、X9室、X10室、X11室、X12室、X13室共14处房屋为金地公司承建并所有，因金地公司欠付哈尔滨苏通机电设备有限公司（以下简称苏通公司）材料款，金地公司将该14处房屋作价6661787元抵给苏通公司，2015年11月26日，苏通公司将该房转售给原告龚宗光，但未办理房屋过户手续。同日，原告将房款交付完毕，金地公司为原告出具了收款收据。金地公司于2012年3月25日将该14处房屋房交付给原告，但由于金地公司相关手续正在陆续办理中，故现暂时无法为业主办理房屋产权证。后因国高公司诉金地公司、大庆大广房地产开发有限公司（以下简称大广公司）民间借贷纠纷一案，大庆市中级人民法院依国高公司申请，于2015年12月10日作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，裁定查封金地公司、大广公司价值3600万的财产，次日大庆市中级人民法院查封了金地公司名下红岗新城小区的房屋，其中包括原告龚宗光购买的14处房屋。2016年7月1日，大庆市中级人民法院作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，2016年11月14日，该案立案执行。2016年10月28日，大庆市中级人民法院作出（2016）黑06执200号执行裁定，裁定本案由红岗法院执行，红岗法院于2016年11月14日立案执行。原告认为该执行行为侵害了原告对该14处房屋所享有的所有权，故向大庆市中级人民法院提出执行异议，2017年7月12日，大庆市中级人民法院作出（2017）黑06执异48号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，故原告起诉至法院。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为原告的异议请求能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，一、苏通公司与金地公司的抵账行为是依据苏通公司为金地公司建设开发红岗新城小区出售与安装电梯，金地公司欠付款项而发生，该行为有相应证据予以证实，真实有效。依据原告提供的置换房源转出审批单、房屋抵债协议，房屋买卖协议证实原告通过苏通公司购买金地公司的房屋系双方真实意思表示，双方虽未签订大庆市房屋产权管理局统一制式的商品房买卖合同，但是置换房源转出审批单有房屋坐落、单价、总价、购买人的基本情况等事项，具备买卖合同构成的主要条款，且不违反国家法律强制性规定，故应认定双方之间签订了合法有效的房屋买卖合同；二、依据金地公司为原告出具的十四张收款收据，能够证明原告已经缴纳了全部房款；三、依据原告提供的交房承诺书、入住通知单、房屋进户验收单，可以证实金地公司于2012年3月25日将该房屋交付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”，金地公司为原告出具的即为书面交房通知，原告在收到该通知之后，房屋毁损、灭失风险即转移给原告，故在此时即视为房屋交付给原告，即在本院2015年12月10日对房屋查封前，已实际占有该房屋。四、因被告金地公司相关手续未完备，故现无法办理产权过户手续，原告并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本案予以支持。综上所述，原告龚宗光的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：不得执行红岗新城X室、X1室、X2室、X3室、X4室、X5室、X6室、X7室、X8室、X9室、X10室、X11室、X12室、X13室房屋。案件受理费58433元，由大庆国高房地产开发有限公司、大庆市金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2017）黑06执异48号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  臧国艳审判员  赵 楠审判员  袁丽斯二〇一七年十一月十日法官助理李军志书记员屈淑荣