辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5749号上诉人（原审原告）：大连道亨投资置业有限公司，住所地大连市西岗区先进街30号。法定代表人：刘燕乔，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴洪涛，辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦红，辽宁壹品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张恒伟，男，1972年3月29日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李永志，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚浩然，辽宁兴中律师事务所律师。上诉人大连道亨投资置业有限公司因与被上诉人张恒伟房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连道亨投资置业有限公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实、适用法律错误。1.2015年4月1日至2018年3月31日，上诉人与速拍(大连)二手车经纪服务有限公司（以下简称速拍公司）签订《房屋租赁合同》，约定年租金为250,000元。履行期满，速拍公司尚欠上诉人房屋租金及物业费100,000元。被上诉人请求继续租赁该房屋进行经营，并提出以一辆奔驰车作为让与担保，并以处置款项支付尚欠上一年度租金及新签订合同的租金。因被上诉人未按约定履行义务，上诉人以150,000元价格处置了该车辆，处置车款用于支付上一年度欠付100,000元及下一年度应付50,000元房屋租金。2.被上诉人系案涉房屋实际使用人速拍公司法定代表人。工商登记记载速拍公司注册地在租赁合同所在地。上诉人与被上诉人于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》第一条约定“该房屋出租于乙方做经营使用”，第二条更加明确约定“该房屋租赁用途只限于经营：二手汽车买卖交易及与其相关联业务。乙方承诺该房屋仅用于上述租赁用途”。由此可见，被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》系行使职务行为，速拍公司应承担支付租金的责任。3.本案中速拍公司系案涉房屋实际使用人，速拍公司欠上一年度租金100,000元，被上诉人系职务行为，支付租金理应先支付上一年度租金100,000元，即由张恒伟任法定代表人的速拍公司，所欠原告的100,000元租金，再支付后一年度租金，故被上诉人仍欠付租金至今未予偿还，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人支付后一年度所欠租金，一审法院认定先支付后一年度租金，后支付前一年度租金有悖常理，无事实和法律根据。4.案涉两份租赁合同是基于同一合同目的，同一租赁标的、首尾相继、前后承接的密切关联的租赁合同，不可分割的非独立存在的合同。5.基于上述背景，虽然两份租赁合同文本体现的承租人不同，两份租赁合同租金计算上，都是以速拍公司为名义统一结算，实际由张恒伟（配偶张鸣鸣）付款是双方交易习惯。6.本案所涉及的以车辆抵顶租金时，张恒伟从未告知该车辆是抵顶后一租赁合同的租金，在两份租赁合同连续统一结算的情况下，本着债务优先、偿还优先的原则，理应先冲抵前一租赁合同项下的租金。被上诉人张恒伟辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。理由如下：1.案涉《房屋租赁合同》的承租方是被上诉人张恒伟，上诉人的表述混淆了合同主体。上诉人与速拍公司之间的往期房屋租赁合同已履行完毕，且与本案无关。2.案涉《房屋租赁合同》签订后，被上诉人张恒伟已经足额缴纳《房屋租赁合同》首年租金35万元（以奔驰车辆抵顶25万元房租，转账支付10万元房租）。上诉人不享有解除合同的权利。原审原告大连道亨投资置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求确认房屋租赁合同解除；2.被告给付原告租金200,000元及逾期支付租金利息（按照年利率24%计算，以300,000元为基数，自2018年4月1日计算至2018年9月28日为36,200元；以290,000为基数，自2018年9月29日计算至2018年10月10日为2,320元；以200,000为基数，自2018年10月11日计算至2019年9月11日为44,667元，自2019年9月12日起按照年利率4.35%计算至付清之日止）；3.被告给付原告物业费8,400元及利息（自2018年4月1日起，按照年利率4.75%计算至付清之日止）；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：原告（出租方、甲方）于被告（承租方、乙方）于2018年3月31日签订房屋租赁合同。该合同约定，甲方同意将坐落于大连市甘井子区（甘）9-7、9-9号房屋出租给乙方做经营使用，乙方愿意承租该房屋；房屋面积350平方米，系公建；租赁期三年，自2018年4月1日至2021年3月31日；年租金350,000元；按照年度支付，首期租金乙方应当在本合同签订之日支付350,000元给甲方，以后每年的年度租金乙方应在每个合同年度截止前三个月预交；乙方需向本项目的物业管理公司支付物业费，每平方米2元；物业服务费按年收取，首期服务费乙方应和首期房租一并预付给甲方一年的费用，以后的物业费应在每个合同年度截止提前三个月预交下一季度的费用；乙方未按合同约定支付租金，经甲方书面催告后，3日内仍未支付的，每逾期一日，应当承担年租金千分之三的赔偿金，逾期达十五日仍未交清的，甲方有权解除合同；甲方根据本合同发出任何通知书及文件予乙方，乙方确认大连市甘井子区翠洲园7号楼1-1为通信地址，如发生变更，应于变更之日3日内，书面通知甲方，否则视为未变更；乙方根据本合同发出任何通知及文件予甲方，甲方确认大连市甘井子区西南路（甘9-9）为通信地址。原告提供的企业信息查询单显示，速拍（大连）二手车经纪服务有限公司的法定代表人为被告张恒伟。被告提供由大连二手汽车交易市场有限公司出具的梅赛德斯奔驰牌汽车发票一份，该发票记载买方为***，卖方为刘秋武，金额为250,000元，开票时间为2018年4月12日。被告于庭审中自述，该奔驰车系以250,000元价格抵顶租金。被告提供银行电子回单两份，证实被告分别于2018年9月28日、2018年10月10日向原告支付租金10,000元、50,000元；被告提供微信转账凭证四份，证实被告于2018年10月10日通过微信转账向被告支付租金40,000元，以上合计100,000元。被告于庭审中陈述，案涉车辆系在二手汽车市场从案外人刘秋武处购得，与被告协商一致价款为250,000元，车辆过户至原告指定的个人名下，由与原告相关联的二手汽车交易市场有限公司出具发票。被告提供大连市公安局甘井子分局出具的受案回执，该回执记载，张恒伟2019年4月9日报案称的故意损毁财物，该单位已受理该案。原告认为案涉奔驰车辆抵顶之前速拍（大连）二手车经纪服务有限公司欠付的租金100,000元，50,000元系继续抵付下一年度租金，加上被告后期给付的100,000元，故认为收到租金150,000元，被告尚欠租金200,000元。上述车辆已由原告另行出卖。原告于庭后提交的代理词中表示，该车辆过户行为系让与担保行为，并不是抵债行为，且车辆系价值为150,000元。原告于2019年2月25日向大连市甘井子区西兰路（甘）9-9号邮寄解除合同通知函，邮单显示电话关机，地址无人。原告提供大连华安物业管理有限公司出具的证明一份，证实大连道亨投资置业有限公司房屋面积350平方米，2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费8,400元已结清。合议庭通过企查查软件查询到大连二手汽车交易市场有限公司的100%持股股东系大连道亨物业管理有限公司，合议庭将查询结果向原、被告说明。一审法院认为，当事人应当全面履行约定的义务。本案中，原告作为出租人，应履行向被告提供符合合同约定的房屋等义务，被告作为承租人，应当履行交纳房租、物业费等合同义务。双方无争议的事实是，被告过户并交付给原告奔驰车辆一台（虽过户至个人名下，原告认可收到车辆），该车辆于2018年4月12日抵顶，发票记载价格为250,000元，一审法院认定被告抵顶给原告奔驰车的行为，系被告抵顶被告欠付房屋租金250,000元。虽然原告认为，案涉车辆以150,000元抵顶速拍（大连）二手车经纪服务有限公司上一年欠付租金100,000元，且系让与担保行为，但是原告并未提供抵顶协议等相关证据证实上述观点；且从抵顶的时间上看，确系原告与被告签署房屋租赁合同之后的10余天时间，案涉奔驰车抵顶案涉房屋租赁合同项下的租金，更符合常理具备可信性。车辆抵顶租金的事实原、被告双方无争议，在双方均无证据证实抵顶的系被告欠付的租金还是与被告有关联的速拍（大连）二手车经纪服务有限公司欠付租金的情况下，本案中，原告起诉被告要求支付租金，相应的举证责任应当由原告承担且需要承担举证不能的法律后果；且速拍（大连）二手车经纪服务有限公司与本案被告并非同一民事主体，该公司是否欠付原告租金与本案并非同一法律关系，如速拍（大连）二手车经纪服务有限公司确系欠付租金，原告应通过另行诉讼的方式解决。上述车辆抵顶租金250,000元，加之被告后期支付的100,000元，截至原告发出解除合同通知函之日，被告并未欠付2018年4月1日至2019年3月31日的租金，故原告以被告欠付该期间租金而要求解除合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于物业费一节，房屋租赁合同约定，物业费标准为2元每月每平方米并由被告承担，年物业费8400元，应当由被告给付原告，对于原告的该诉请，一审法院予以支持。关于原告主张的利息，针对租金利息一节，房屋租赁合同约定租金的给付时间为合同签订之日即2018年3月31日，被告并未按照约定支付租金，应当给付原告逾期支付租金的利息，具体计算为：以350,000元为基数，自2018年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年4月11日,数额为501元；以100,000元为基数，自2018年4月12日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年9月27日，数额为2,186元；以90,000元为基数，自2018年9月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年10月9日止，数额为140元。合同中明确约定，如果被告迟延支付租金的，经原告书面催告后，3日内仍未支付的，每逾期一日，应当承担年租金千分之三的赔偿金，即主张千分之三赔偿金的条件是，原告书面催告，被告三日内未支付。原告提供的证据不足以证实满足上述按照千分之三主张赔偿金的条件，故关于逾期支付租金利息，原告主张超过一审法院上述认定部分，予以驳回。针对物业费利息一节，房屋租赁合同约定被告于合同签订当日预付物业费，被告并未支付，故应当承担利息，原告的主张符合法律规定，予以支持。本案属于房屋租赁合同纠纷，虽被告因故意损毁财物案由向公安机关报案，但故意损毁财物的认定及赔偿问题不属于本案的审理范围，与本案不是同一法律关系，且从被告提供的受案回执来看，公安机关并未立案，该报案行为并不影响本案的审理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决：一、被告张恒伟于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连道亨投资置业有限公司逾期支付租金利息2,827元。二、被告张恒伟于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连道亨投资置业有限公司物业费8,400元及利息（自2018年4月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。三、驳回原告大连道亨投资置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费5,794元，由被告张恒伟承担200元，剩余部分由原告大连道亨投资置业有限公司自行承担。二审中上诉人大连道亨投资置业有限公司提交两份新证据：1.张恒伟和张鸣鸣的婚姻档案登记，拟证明速拍公司的股东张恒伟、张鸣鸣在2015年9月28日至2018年10月28日系夫妻关系。2.速拍（大连）二手车经纪服务有限公司的工商原始档案，拟证明其自2012年成立至今，注册和实际经营地址均是案涉房屋。自2016年5月31日起，张恒伟和配偶张鸣鸣成为速拍公司的股东，是该公司实际控制人。张恒伟自2016年5月31日成为该公司法定代表人，本案前后两份租赁合同都是张恒伟以其双重身份与上诉人对接和履行。被上诉人张恒伟认为，证据本身不构成民事诉讼法规定的新证据，也不能证明上诉人拟证的事实。虽然张恒伟和张鸣鸣是夫妻关系，也是速拍公司的股东，但这种情形的存在不影响合同关系的独立性。先债先偿应基于同一合同主体之间发生的债权债务关系，而不适用于不同债权债务主体之间发生的关系。合同关系的确立，其当事人的确定应当以合同约定为准，不能用支付来代替合同关系。张恒伟和上诉人签订的租赁合同特别约定该租赁物上的其他合同关系全部已经终止，张恒伟不应承担该合同之外的任何责任和义务。本院对两份证据的真实性予以确认，该证据仅能证明张恒伟、张鸣鸣曾系夫妻关系，张恒伟曾任速拍（大连）二手车经纪服务有限公司的股东，但无法证明本案争议事实，故本院不予采信。根据庭审审理情况和证据情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，本案双方所签订的《房屋租赁合同》第十四条附则中14.1写明：本合同经双方签字盖章后生效。自本合同生效之日起，原所有涉及到本合同项下房屋的双方或第三方签订的合同及协议均终止。本院认为，本案争议焦点为案涉奔驰车辆以物抵款所抵顶租金的范围。现双方均认可以梅赛德斯奔驰牌汽车抵顶25万元租金的事实，但上诉人主张其中一部分金额抵顶的系速拍公司所欠上诉人租金，另一部分抵顶的是本案案涉合同租金。被上诉人则主张该25万元系完全抵顶本案案涉合同租金。本院认为，首先，上诉人作为提起本案诉讼的一方，应对其所主张的事实提供证据予以证明。但上诉人于一、二审中均未能提供明确证据证明案涉车辆抵顶25万元租金的具体情况，应承担举证不能的后果。其次，本案中，在速拍公司存续期间，被上诉人张恒伟与上诉人签订新的租赁合同，张恒伟虽曾为速拍公司的法定代表人，但两份租赁合同的签订主体、签订时间、租赁期限、租赁标的物均不相同，故两份租赁合同在法律上具有独立性，不能相互混淆。上诉人主张被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》系行使职务行为，证据不足，本院不予认可。再次，根据本案双方所签租赁合同中“本合同经双方签字盖章后生效。自本合同生效之日起，原所有涉及到本合同项下房屋的双方或第三方签订的合同及协议均终止”的条款可知，在此之前速拍公司所签订的租赁合同已经终止，本案案涉租赁合同的履行不应与之前的合同混淆。从案涉车辆的抵顶时间来看，亦发生在案涉租赁合同期间，而非速拍公司所签的租赁合同期间。故上诉人此节上诉理由，本院无法采信。一审法院认定该25万元系被上诉人抵顶本案案涉合同房屋租金并无不当，本院予以认可。结合双方当事人均予认可的被上诉人后期支付的10万元，截至上诉人发出解除合同通知函之日，被上诉人并未欠付2018年4月1日至2019年3月31日的租金，故上诉人单方发出解除合同通知函的行为不产生解除合同的法律后果。综上，一审判决并无不当。如若速拍公司确系欠付租金，上诉人可另行主张，本院不予审理。综上所述，大连道亨投资置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5794元，由上诉人大连道亨投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年九月七日书记员  张美健