云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云03民初194号原告：中国民生银行股份有限公司曲靖分行，住所地曲靖市翠峰路中段89号龙源花园3-4幢。负责人;龙峻，行长。委托诉讼代理人：张伟，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：沾益县靖源煤业有限责任公司，住所地沾益县白水镇杨梅山。法定代表人：徐锋，经理。委托诉讼代理人：肖雪琼，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。被告：曲靖世纪天浩房地产开发有限公司，住所地曲靖市开发区翠峰路中段89号。法定代表人：普长寿，经理。委托诉讼代理人：许自新，广东尚典律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨寿启，曲靖世纪天浩房地产开发有限公司员工，一般授权代理。原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行与被告沾益县靖源煤业有限责任公司、曲靖世纪天浩房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行的委托诉讼代理人张伟、被告沾益县靖源煤业有限责任公司的委托诉讼代理人肖雪琼、被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许自新、杨寿启庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告沾益县靖源煤业有限责任公司偿还借款本金人民币2700万元；借款利息l59131.25元(按年利率7.0725％自2014年12月19日计算至2015年1月20日)；逾期利息2418795元(按年利率10.60875％自2015年1月21日计算至2015年11月20日)。2015年11月20日之后的利息按年利率l0.60875％计算，直至全部款项清偿完毕之日止。2.判令被告沾益县靖源煤业有限责任公司承担原告因诉讼发生的律师代理费l44000元。3.届时被告沾益县靖源煤业有限责任公司不履行上述赔偿义务，原告对其购买的位于曲靖市龙源花园的抵押房产(18套商铺)有权折价抵偿或以拍卖、变卖的价款优先受偿。4.判令被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、逾期利息、律师代理费等费用承担连带赔偿责任。5.本案全部诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2014年12月19日，原告与被告沾益县靖源煤业有限责任公司、曲靖世纪天浩房地产开发有限公司签订了编号为2014年民曲借字095号的《法人按揭合同》，合同约定：被告沾益县靖源煤业有限责任公司因购买房屋向原告借款人民币2700万元，借款期限共60个月，自2014年12月19日起至2019年12月19日止。借款年利率为7.0725％，逾期利率为在约定贷款利率基础上加收50％确定，即逾期年利率为10.60875％，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日，支付方式为被告沾益县靖源煤业有限责任公司授权原告将借款以其购房款名义划入被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的账户，账号为69×××93。担保方式为被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司对原告所享有的债权提供连带责任保证担保，以被告沾益县靖源煤业有限责任公司购买的l8套商铺为原告所享有的债权提供最高额抵押担保。合同签订后，对上述房产办理了预售商品房抵押预告登记，原告取得了证号为“曲房预曲靖字第××号”的房屋预告登记证明。之后，原告依约向被告沾益县靖源煤业有限责任公司所确认的支付账户足额发放了贷款人民币2700万元，但被告沾益县靖源煤业有限责任公司经原告多次催收仍未按约如期履行还款付息义务，担保人亦未履行担保义务。被告沾益县靖源煤业有限责任公司辩称，对原告主张的本金利息罚息金额无异议，但是18套商铺办理的是抵押预告登记，没有办理的他项权证，原告不享有优先受偿权。被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司辩称，本案原告与沾益县靖源煤业有限责任公司是诉讼欺诈行为，构成虚假诉讼，请求驳回原告全部诉讼请求。本案18套商铺办理的是预告抵押登记，并非最高额抵押担保。被告沾益县靖源煤业有限责任公司用租金冲抵了贷款。原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、营业执照一份、金融许可证一份、负责人身份证明一份、负责人身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。二、沾益县靖源煤业有限责任公司与曲靖世纪天浩房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证各一份，证明被告的诉讼主体资格。三、《法人按揭合同》一份、房屋预告登记证明十八份，证明原告与被告靖源公司之间存在借款合同关系；被告世纪天浩公司应对原告所享有债权提供连带赔偿责任；被告靖源公司自愿以其购买房产担保合同约定债权，并已对用于抵押的房屋办理了预告抵押登记，原告对设定抵押的财产享有优先受偿权；原告与两被告就借款金融、借款期限、利率、违约责任等事项达成了一致并作了相应约定。四、放款通知书一份、借款凭证一份，证明原告按照约定向被告靖源公司指定的账户足额发放2700万元贷款的事实。五、个人账户对账单两份，证明原告按照约定向被告靖源公司指定账户足额支付贷款的事实及被告违约的事实。六、《委托协议》一份、律师事务所收费发票一份、《律师收费服务标准》一份，证明原告为实现该笔债权，委托律师代理主张权益并支付律师代理费的事实，代理费发生的依据。经质证，被告沾益县靖源煤业有限责任公司对六组证据三性无异议，但认为证据三证明对房屋只是办理了预告抵押登记，没办理抵押登记他项权证，不享有优先受偿权。被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司认为对证据一、二的三性无异议，对证据三《法人按揭合同》真实性有异议，合同是银行加塞条款换页伪造的，对十八份房屋预告登记证明真实性客观性无异议，但认为证明办理的是预告登记，对证据四的三性无异议，对证据五真实性客观性无异议，对证明内容有异议，不能证明靖源煤业拖欠贷款违约的事实，对证据六真实性关联性没有异议。被告沾益县靖源煤业有限责任公司未向本院提交证据。被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司向本院提交以下证据：一、营业执照一份，证明诉讼主体资格。二、（2016）云03执异11号《执行裁定书》一份、《房屋租赁合同》一份，证明租金用于充抵贷款本息，截止到2018年1月充抵贷款本息1430.80万元。三、（2016）云03民初138号《受理案件通知书》及传票各一份、（2016）云03民初139号《受理案件通知书》及传票各一份，证明同一抵押物（18套商铺）只设立一次抵押登记，但冒出多个优先权，第三人提起撤销之诉撤销优先权。四、法院出具的《收据》一份、《民事起诉状》一份、（2017）云03民初109号民事裁定书一份（庭审后提交），证明2017年3月30日，曲靖世纪天浩房地产开发有限公司向中院提起撤销《法人按揭合同》的撤销之诉，曲靖中院作出不予受理裁定，其已上诉，省高院尚未作出裁定。五、《法人按揭合同》三份，证明存在三个不同版本的合同，银行采用加塞条款、换页、变造等手段伪造合同，保证人责任免除。经质证，原告认为，对第一组证据三性无异议；对第二组证据真实性合法性没有异议，但认为与本案无关联性，房屋租赁关系与本案没有关系，被告主张该房屋租赁租金冲抵贷款本息，但是没有出具相应的冲抵凭证加以证实；对第三组证据真实性合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，这是被告的诉权。对第四组证据认为证明中院收了诉讼材料，看日期是2017年3月30日收的，已经超过了诉讼时效。对裁定书真实性合法性无异议，根据其内容中院已不予受理，在没有生效法律文书确认《法人按揭合同》被撤销的情况下，该份合同是三方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是真实有效的，其签章也是真实的，该份裁定与本案不具有关联性。对第五组证据，认为本来就签订了三份按揭合同，但内容上是基本一致的，第一份按揭合同上只有两个被告的签章，没有日期，也没有原告印章，对原告是没有约束力，且没有生效，第二份按揭合同与原告提交的一致，原告提交了原件，经过双方签字盖章，是双方真实意思表示，若被告认为存在加塞换页情况，那被告有权申请鉴定，对第三份合同没有意见。被告沾益县靖源煤业有限责任公司质证认为，对第一组证据三性无异议，对第二组证据真实性合法性认可，但是关联性、证明目的不认可，租金并没有予以冲抵2700万元贷款，对第三组证据真实性合法性认可，但是关联性不予认可，该案还在审理中没有取得生效文书。对第四组证据真实性合法性没有意见，但认为与本案没有关联性，对第五组证据认为第二份和第三份合同是一致的，第一份是房地产的范本合同，并不存在银行加塞换页的情形。本院认为，原告提交的证据，证明原告、被告的诉讼主体资格；原告与两被告签订《法人按揭合同》，办理房屋预告抵押登记；原告按照约定向被告沾益县靖源煤业有限责任公司指定的账户足额发放2700万元贷款，被告沾益县靖源煤业有限责任公司未按照约定偿还借款；原告为本次诉讼支付律师代理费144000元的事实。对原告提交的证据，本院予以采信。被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司提交的证据一证明其诉讼主体资格，本院予以采信；证据二不能证明租金已经实际冲抵本案借款，且房屋租赁与本案不属于同一法律关系，与本案无关联性，本院不予采信；证据三与本案无关联性，本院不予采信；证据四证明对被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司提出的撤销之诉本院作出不予受理裁定，故与本案无关联性，本院不予采信；证据五的三份《法人按揭合同》，第一份没有原告签章，第二份与原告提交的一致，第三份与第二份基本内容一致，不能证实被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司所主张的存在原告采用加塞、换页、变造手段伪造合同的情形，本院对其证明目的不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年12月19日，原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行与被告沾益县靖源煤业有限责任公司、曲靖世纪天浩房地产开发有限公司签订编号为2014年民曲借字095号《法人按揭合同》，合同约定，被告沾益县靖源煤业有限责任公司向原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行借款2700万元作为购买房产的部分房款，借款期限共60个月，自2014年12月19日起至2019年12月19日止，借款年利率为7.0725％，逾期利率为在约定贷款利率基础上加收50％确定；支付方式为被告沾益县靖源煤业有限责任公司授权原告将借款以其购房款名义划入被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的账户；被告沾益县靖源煤业有限责任公司以其购买的18套商铺抵押，作为本合同项下贷款的担保；被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司自贷款发放之日起至其将本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予原告之日止，对本合同项下所有应付未付款项，包括原告依据本合同约定宣布提前到期的款项承担连带责任保证。合同签订后，曲靖市房地产管理局对所涉的18套商铺办理了预售商品房抵押预告登记，原告取得了证号为“曲房预曲靖市字第2014714776号”至“曲房预曲靖市字第××号”的房屋预告登记证明。原告依约向被告沾益县靖源煤业有限责任公司所确认的支付账户足额发放贷款2700万元。被告沾益县靖源煤业有限责任公司未按约如期及时履行还款付息义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行与被告沾益县靖源煤业有限责任公司、曲靖世纪天浩房地产开发有限公司签订的《法人按揭合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定向被告沾益县靖源煤业有限责任公司指定的账户发放了2700万元贷款，被告沾益县靖源煤业有限责任公司未按合同约定履行还款义务，应承担还本付息的义务，原告为本次诉讼支付的律师代理费144000元，按照合同约定也应由被告沾益县靖源煤业有限责任公司承担。对本案原告是否对涉案的18套商铺享有优先受偿权的问题，根据《法人按揭合同》约定，被告沾益县靖源煤业有限责任公司以其购买的18套商铺抵押作为贷款担保，曲靖市房地产管理局对该18套商铺办理了预售商品房抵押预告登记，原告取得房屋预告登记证明，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案涉案的18套商铺已经进行了抵押权预告登记，未能进行抵押登记的原因并非由债权人即本案原告的原因造成，预抵押登记财产符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，故原告对登记的财产享有优先受偿权。对被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司在本案中是否应承担连带责任保证的问题，《法人按揭合同》中约定，自贷款发放之日起至曲靖世纪天浩房地产开发有限公司将本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予原告之日止，曲靖世纪天浩房地产开发有限公司对本合同项下所有应付未付款项，包括原告依据本合同约定宣布提前到期的款项承担连带责任保证。根据合同约定，被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司作为房地产开发商，其承担的是阶段性保证，在房屋竣工办理产权登记及他项权证后，其不再承担保证责任，本案中，被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司并未将涉案房屋办理房屋所有权证书及房屋他项权证书并交予原告，其保证责任不能免除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条之规定，判决如下：一、由被告沾益县靖源煤业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行偿还借款本金2700万元，借款利息l59131.25元(按年利率7.0725％自2014年12月19日计算至2015年1月20日)，逾期利息2418795元(按年利率10.60875％自2015年1月21日计算至2015年11月20日)，2015年11月20日之后的利息按年利率l0.60875％计算至款项清偿完毕之日止；二、由被告沾益县靖源煤业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行支付原告为本案诉讼开支的律师代理费l44000元；三、如被告沾益县靖源煤业有限责任公司未能按期履行还款义务，原告中国民生银行股份有限公司曲靖分行就被告沾益县靖源煤业有限责任公司提供抵押的位于曲靖市商铺（见《法人按揭合同》附件：抵押物清单）折价或拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项债权范围内优先受偿；四、被告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司在完成涉案抵押房产产权登记前对上述借款本金、利息、逾期利息、律师代理费承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187939元，由被告沾益县靖源煤业有限责任公司、曲靖世纪天浩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  邬汉洪审判员  孙靖然审判员  时劲松二〇一七年十一月三十日书记员  阮靖涵