辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6031号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜涛，女，1985年12月12日生，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹、李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人姜涛因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜涛上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，支持上诉人在原审的反诉请求，并判令被上诉人退还多收住宅前期物业费用3648.54元。主要事实和理由：1.物业服务费采用政府指导价和政府定价，案涉物业合同关于物业收费2.8元/平方米/月的约定违反了价格法的强制性规定，当属无效。案涉物业费收费标准应按政府指导价确定，小区服务标准应确定为一级服务，按相关文件的规定，物业费标准应确定为1.3元/平方米/月。2.被上诉人未按合同约定提供特极标准的服务，构成违约，应当向上诉人承担违约责任，故要求被上诉人将多收取的物业费予以退还。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：1.前期物业合同将物业费标准确定为2.8元/平方米/月不违反合同法规定，合法有效。上诉人所提到的价格法并非效力性强制性规定，不能导致合同无效。案涉前期物业合同系双方真实意思表示，上诉人已按此标准交纳首年物业费，应继续受其约束。2.物业费调整应经双过半业主同意，上诉人无权单方要求降低收费。3.被上诉人已履行了服务义务，不存在违约问题，上诉人主张不能成立。大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告姜涛给付原告物业服务费9614.97元（自2019年1月1日起至2020年12月31日止）；2、判令给付拖欠该物业费的违约金2884.49元（房屋面积143.08平方米）。姜涛向一审法院提出如下反诉请求：1、确认本诉中住宅前期物业收费标准2.8元/平方米是无效的。2、依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导价格1.3元/平方米。3、判令本诉、反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋荣域小区B1-5-2701号业主，房屋面积143.08平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时缴纳，以后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》的约定按时交纳物业费。因此原告要求被告给付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费9614.97元（2.8元/月/平方米×143.08平方米×24个月），有事实和法律依据，予以支持。关于被告提出的原告提供物业服务不到位的相关意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期违约金，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于反诉原告提出的确认2.8元/平方米/月物业费标准无效的反诉请求，确认合同无效或合同条款无效，应当属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对反诉原告要求确认合同约定的收费标准无效的反诉请求，不予支持。案涉合同合法有效，反诉原、被告均应依据约定履行，协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平方米/月，反诉原告主张收费标准降至1.3元/平方米/月的反诉请求，于法无据，不予支持。故判决如下：一、被告（反诉原告）姜涛于判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9614.97元（自2019年1月1日起至2020年12月31日止）。二、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）姜涛的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取56元（原告已预交），由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担31元，由被告姜涛负担25元。反诉费25元（反诉原告已预交），由反诉原告姜涛负担。二审中，上诉人提举《辽宁省市场监督管理局关于请明确住宅前期物业服务收费有关政策的函》作为新证据，拟证明案涉小区应采用政府定价，结合一审提交的文件，可证明案涉小区的物业费收费标准应为1.3元/平方米/月。被上诉人发表如下质证意见：对文件的真实性没有异议，但认为物业费标准应以合同约定为准。本院采信被上诉人的质证意见，对上诉人提交的文件不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。案涉物业合同是上诉人与被上诉人之间签订的，系双方当事人真实意思表示，内容合法，当属有效。上诉人已按合同约定标准交纳了首年物业费，表示对合同条款的接受与遵守，应当继续按约履行义务。上诉人拖欠2019年1月1日起至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付物业费有合同和法律依据，应当得到支持。上诉人主张2.8元/平方米/月的收费标准违反了价格法的规定，当属无效，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，影响合同效力的是效力性强制性法律规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定，而属管理性规定。另外，《辽宁省物业管理条例》和《辽宁省定价目录》均不属于法律、行政法规，违反其规定亦不能导致合同无效。因此，上诉人主张前期物业合同约定的收费标准条款无效于法无据，不能得到支持。上诉人第二项上诉请求是要求本院确认案涉小区应按1.3元/平方米/月标准收取物业费。对此本院认为，物业费标准是双方合意结果，司法不宜干预。包括上诉人在内的小区业主如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商更改物业费标准，单个业主无权要求更改小区现行的物业费标准，故其此项上诉请求本院亦不予支持。上诉人还主张被上诉人服务不达标，构成违约，应当按其服务标准确定收费数额，并退还多收取的物业费。本院认为，上诉人的该项主张已超出上诉人在一审时的反诉请求，因双方不能就此达成和解，故对上诉人该项上诉主张本院不予审理，上诉人可另诉。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人姜涛负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年九月九日书记员  王 阳