广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初1842号原告：黄茂雄，男，1984年12月6日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区**********，公民身份号码：440************814。委托诉讼代理人：陈小琴，广东敏翔律师事务所律师。被告：湛江市宽元房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******金辉大厦601房。法定代表人：黄土金，执行董事。原告黄茂雄与被告湛江市宽元房地产开发有限公司(下称宽云公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小琴到庭参加诉讼，被告宽云公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法作缺席审理，现已审理终结。原告黄茂雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金122346.24元（违约金以两套房全部房价款1342271元和924829元为基数，按中国人民银行贷款基准利率4.35%加上逾期罚息2.15%计算，共6.5%计算，分别从2019年8月13日和2019年8月8日计算至实际取得产权证之日，现暂计算至2020年6月9日，违约金分别为71949.4元和50396.84元）及担保费1200元，共计123456.24元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：Y2017029805、Y2017029812），合同约定：（1）原告向被告购买坐落于湛江市赤坎区******金辉大厦22层2201房和27层2710房，两套商品房总价款分别为1342271元和924829元。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务。于2018年8月7日被告向原告交付2710房，于2018年8月12日被告向原告交付2201房，根据合同的约定，买受人在商品房交付之日起365日内取得该房屋所有权证书，但被告至今没有为原告办理房屋所有权证书，明显属于违约，应承担逾期办证的违约责任。由于原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）并未约定该项违约责任，故逾期办证的违约金应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定计算。原告认为违约金具体计算如下：以购房款为基数，从交房之日加上一年，即2201房应2019年8月13日作为起算点，计算至实际取得产权证之日，现暂计算到起诉之日共301天，2710房应2019年8月8日作为起算点，计算至实际取得产权证之日，现暂计算到起诉之日共306天，利息以同期人民银行贷款基准年利率4.35%加上逾期罚息2.15%，即6.5%计算，则2201房的违约金为1342271元×6.5%÷365天×301天=71949.4元，2710房的违约金为924829元×6.5%÷365天×306天=50396.84元，合计122346.24。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称：一、违约金计算只能按造成损失进行主张，判决后的违约责任不属于本案审理范围，如本案判决后产生新的违约金应另行主张；二、违约金计算方法明显偏高，原告实际收房并占有使用，合同目的已经实现。根据相关法律规定，可以按照购房款总额参照人民银行规定贷款利息计算，其表述是“可以”而不是“应该”，故计算违约金应根据本案实际情况进行确定，而不是按照原告诉讼请求进行计算。经审理查明，2017年9月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(预售)。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区******金辉大厦22层2201房，总购房款为1342271元。二、被告应于2018年7月15日前向原告交付房屋。合同约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……,2.按附件十一补充协议第6款约定执行。合同签订后，原告先支付首期款项342271元给被告，被告于2017年9月18日开具了两张广东增值税普通发票金额分别为292271元及50000元；原告通过按揭贷款1000000元支付了余款，湛江市坡头区**信用合作联社于2017年11月23日开具了借款借据金额为1000000元。原告已支付全部房款1342271元给被告宽元公司。2017年9月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(预售)。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区******金辉大厦27层2710房，总购房款为921829元。二、被告应于2018年7月15日前向原告交付房屋。合同约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……,2.按附件十一补充协议第6款约定执行。合同签订后，原告先支付首期款项374829元给被告，被告于2017年9月18日开具了两张广东增值税普通发票金额分别为324829元及50000元；原告通过按揭贷款550000元支付了余款，湛江市坡头区**信用合作联社于2017年11月23日开具了借款借据金额为550000元。原告已支付全部房款921829元给被告宽元公司。宽云公司则未能按约协助办理所有权转移登记，以致引发双方纠纷，原告遂诉诸本院。另查明，涉案《商品房买卖合同》第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第2种方式处理：…2、按附件十一补充协议第6条款约定执行。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记的，出卖人不承担责任。附件十一补充协议第六条约定：合同第八章关于合同备案与房屋登记的补充约定。6.1本合同第八章第二十条约定申办房屋所有权转移登记由“双方共同申请”，现买受人同意授权委托出卖人代办房屋所有权证书和代交各种税费，但买受人应按本协议约定或出卖人书面通知的要求向出卖人提交办证所需的各种资料及缴齐全部税费。如买受人未能按本协议约定或出卖人书面通知的要求向出卖人提交办证相关资料及不履行权属转移登记办理时房管局部门要求的其他协助义务的，或未能按照交纳各种项税、费、专项维修资金等费用的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人承担，并应自该事件消除之日起计算产权证开始办理的时限。再查明，原告已于2018年8月7日收2710房；原告已于2018年8月12日收2201房。涉案商品房产权至今尚未转移登记在原告名下。双方当事人签订的合同中未对因出卖人的原因导致逾期办证的违约金进行约定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告宽云公司协助办理房产权属证是其法定附随的义务，被告宽云公司应当履行。根据合同约定，被告宽云公司应分别于2018年8月7日后365天内（至2019年8月7日）及2018年8月12日后365天内（至2019年8月12日）履行协助办理涉案两套房屋产权证义务。但被告宽云公司至今尚未履行协助过户义务，显属违约，应当承担违约民事责任。由于双方签订的合同没有对逾期办证的违约金进行约定，参照《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条关于“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，被告宽云公司应按照年利率6%的标准计付2710房2019年8月8日至2020年6月9日期间的逾期办证违约金46520.2元（924829元×6%÷365×306天）；2201房2019年8月13日至2020年6月9日期间的逾期办证违约金66414.84元（1342271元×6%÷365×301天），合计为112935.04元，被告宽云公司应支付逾期办证违约金112935.04元给原告。至于原告请求担保费1200元，并非被告违约必然造成的损失。因此该项请求依据不足，本院不予支持。被告不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辨权。本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市宽元房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金112935.04元给原告黄茂雄。二、驳回原告黄茂雄的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1385.46元（原告已预交），由原告黄茂雄负担158.96元，被告湛江市宽元房地产开发有限公司负担1226.5元。诉讼财产保全费1137.73元（原告已预交），由原告黄茂雄负担97.72元，被告湛江市宽元房地产开发有限公司负担1040.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年八月十七日书记员  孔祥华附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。