广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0391民初330号原告（反诉被告）：深圳前海和鸣文化发展有限公司。住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），组织机构代码：082487229。法定代表人：李华宾，董事长。委托诉讼代理人：金军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：葛丹，女，该公司员工。被告（反诉原告）：深圳市万科前海公馆建设管理有限公司。住。住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******驻深圳市前海商务秘书有限公司），组织机构代码：080755621。法定代表人：高骏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董浩文，男，该公司法务。委托诉讼代理人：郭嵚，男，该公司法务。原告深圳前海和鸣文化发展有限公司诉被告深圳市万科前海公馆建设管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院在2016年2月29日受理后，被告针对原告的起诉提起了反诉，本院决定本诉与反诉合并进行审理。本案依法组成合议庭，于2016年5月19日、6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金军、葛丹，被告的委托诉讼代理人董浩文、郭嵚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告在2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的租赁保证金408933.18元（为人民币，下同）；3、判令被告向原告支付违约金817866.36元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年9月28日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于前海公馆（项目）20栋1、2层房屋用于餐饮、酒吧经营，并约定被告应在2015年10月1日前交付。租赁合同签订后，被告在交付期满后迟迟未交付房屋，原告多次通知被告交付并要求被告提供房屋产权证明及消防验收意见书无果后，于2015年11月19日向被告发出退租函，向被告申请退租，并告知被告可即刻对外出租，但被告也不同意。后被告书面回复原告，原告方知被告所出租的房屋为临时建筑物，无法取得产权证书和消防验收意见书。而原告的租赁目的是经营餐饮、酒吧，没有上述文件不能达成合同目的，而被告未达到交付标准逾期30天没有交付租赁房屋，原告有权解除合同，被告应退还租赁保证金并赔偿相当于6个月租金和经营管理费总和的违约金。请求判如所请。被告辩称：1、涉案房屋具备租赁条件，在签署涉案的租赁合同以前，就已经完成了国家规定的消防验收程序。根据公安部建设工程消防监督管理规定仅确立了备案抽查的消防验收制度，根据该规定第13条、第14条，只有对人员密集的场所例如体育馆、商场、幼儿园、医院等以及特殊建设工程例如国家机关办公楼、电信楼、邮政等公安机关在进行消防验收时才需要专门出具书面的消防验收意见。而本案所涉及的房屋，该规定第25、26条已经明确只需要通过消防机构网站的消防设置，和竣工验收备案受理系统进行备案即可，只有被抽查到的建设单位才需要进行进一步的消防验收，鉴于此，本案所涉及的房屋已经进行了消防验收备案，并不在被抽查的范围内，涉案房屋已经完成了法律规定的消防验收程序。原告显然对我国消防验收的有关规定存在误解，本案并不存在原告所称的没有通过消防验收，或者没有取得消防验收文件的情况；2、租赁合同第4.4条约定，原告应当在交付日前往房屋办理租赁房屋的交接手续，然而至今，原告都没有到现场办理过交接，已经违反合同的约定，而从原告在起诉状中提到的被告未达到标准，而逾期30日未交付租赁房屋原告有权解除合同的文字以及原告退租函的内容来看，原告本身是具有不愿意接收房屋的主观意思表示，其不愿意接收房屋的原因是原告误认为房屋存在消防程序未通过等情况，但如前所述，房屋本身是具有交付的条件。因此，涉案房屋之所以没有得到原告的主动接收，就在于原告的错误理解，甚至在被告对此进行多次解释之后，原告仍然固执的坚持以房屋不交付消防验收条件为由解除合同，原告主观上存在明显的恶意。事实上，据被告的了解，原告之所以拒绝收楼是由于其管理层的经营计划和意愿发生了变化。根据租赁合同第4.4条，如因原告的原因未按期办理交付手续，合同约定的交付日即2015年10月1日就应当直接视为租赁房屋实际交付的日期。根据合同约定，涉案房屋已经完成了交付，在此种情况下，原告擅自解除合同，已经构成了根本的违约，其反过来要求被告承担违约责任于法无据。请求驳回原告的诉讼请求。被告针对原告的起诉提出如下反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告有权不予退还原告的租赁保证金408933.18元；3、判令原告向被告支付违约金817866.36元；4、诉讼费由原告负担。事实和理由：2015年9月28日原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告前海企业公馆项目20栋1、2层房屋，此后，被告一直配合原告开展前期装修设计工作，并积极向原告提供租赁房屋的各类图纸，但原告未按合同约定时间前来办理，迟迟不进场装修。2015年11月19日，原告在没有与被告进行任何沟通的情况下向原告送来了《退租函》，以“租赁房屋未办理房产证和消防验收意见书为由”终止双方签署的租赁合同。出于对原告提出的问题进行解释和友好沟通的目的，被告在2015年11月27日针对《退租函》给原告回复，再次说明租赁房屋性质属性以及依法取得了建设工程规划许可、消防设计备案及竣工验收消防备案的合法凭证，并告知租赁房屋所在项目内的其他租户和商家均正常对外经营，不存在影响租赁房屋按照合同约定作为“餐饮、展示”功能进行使用的情况。但原告并不听取被告的意见，在2015年12月3日回函坚持以所谓租赁房屋无法实现其经营目的为由，要求解除合同。被告认为原告已没有继续履行合同的意愿，坚持以毫无依据的理由要求解除租赁合同，因此承担违约责任。请求判如所请。原告辩称：1、被告构成根本违约。被告首先作为房屋的交付方，没有按照合同的约定交付房屋，众所周知，如果被告作为交付方不交付房屋，原告主动要求给付或者交付是没有意义也不符合基本的逻辑。事实上，从证据来看，被告没有履行交付房屋的义务，并且达到了合同约定的时间构成违约已经是显而易见的；2、被告交付了房屋，虽然原告在沟通中主张要求出示消防验收意见书，但是被告同样没有出具房屋的合法产权证书及合法有效的证明，被告向原告发送的函件显示，被告出租给原告的房屋属于临时建筑，法律对于临时建筑的出租有严格的限制规定，在被告无法向法庭提交合法的产权证明的前提下，其应当承担举证不能的法律后果；3、原告承租房屋用作餐饮或展厅使用，属于人员流动密集型的地方，而从被告提交的证据内容上看，其仅仅作了网上的备案登记，按照法律规定，像餐饮、展厅等人流密集的场所，需要出具消防验收意见书，所以其网上申报的消防备案内容与租赁房屋实际使用状况明显不相符。要查清本案的内容，应当对被告的出租房屋、房屋使用性质、临时建筑的建筑使用年限等，以及其网上申报的消防验收备案是否有隐瞒或有与客观事实不相符的情况来综合判定，所以原告认为作为出租房屋使用于餐饮或者或展厅使用，并且出具消防验收意见书，与被告所出示的证据有相当的出入，因此原告认为被告的反诉没有事实和法律依据。请求依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，此合同并包括三个附件，分别是附件一位置示意、附件二交付标准（毛坯版）及机电交付条件、附件三阳光合作协议书，合同约定的主要内容为：1、原告将位于前××现代服务业合作区××号前海企业公馆项目20栋1、2层租赁给被告，租赁面积554.11平方米，租赁期限2015年10月1日到2021年9月30日。被告应在2015年10月1日移交现状租赁房屋给予原告进行装修，移交房屋的交付标准见附件二。2、免租期4个月，从2016年2月1日起计租；租金其间2016年2月1日到2017年9月30日为228元/平方米，月租金126337.08元，从2017年10月1日起每年递增8%。租赁房屋经营管理费按照租赁面积以每月18元/平方米计算，房屋维修基金按每月0.25元/平方米计算；3、原告应在计租日前10个工作日向被告交付首月租金，从第二个记租月起，原告应在每月10日前向被告交付当月租金（如遇法定节假日相应顺延）；4、合同签署5个工作日内，原告应向被告支付租赁保证金408933.18元（相当于第一个计租年3个月租金和3个月管理费）。在合同终止后，如原告不存在合同约定的违约情形，租赁相关费用已结清，交还租赁房屋并办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续二十日内，被告将租赁保证金余额无息退还原告。如出现（1）租期未满，原告未经被告书面同意私自停租的；（2）租期未满，因原告原因擅自提前终止本合同的；（3）合同其他约定之情形，被告有权不予返还租赁保证金或以租赁保证金及其他保证金抵扣原告应付款项。5、租赁期限内，租赁房屋仅供原告作为餐饮、展示使用。6、租赁期间，如果被告发生约定情形原告可解除合同，被告应在收到原告发出的解除合同通知之日起15日内返还收取的租赁保证金、已支付但未实际发生的租金及经营管理费，并赔偿原告相当于六个月租金和经营管理费总和的违约金（违约金不足以补偿的，可以继续追索），情形包括：（1）被告租赁房屋未达到交付标准而逾期30日未交付租赁房屋的；（2）被告交付的房屋不符合合同附件二的约定，致使不能实现租赁目的的，且经双方确认后被告没有在双方认可的合理期限内消除的；（3）被告擅自解除合同，提前收回租赁房屋……等五项。7、租赁期间，如果原告发生约定情形被告可解除合同，原告应在租赁合同解除之日起15日向被告支付所有应支付的费用，被告解除合同前原告已支付的所有租金和经营管理费均不予退还，并赔偿被告相当于六个月租金和经营管理费总和的违约金（违约金不足以补偿的，以实际损失赔偿），情形包括：（1）租赁房屋交付后，原告擅自解除合同退租的；（2）改变房屋用途，经通知未改正的……等十一项。上述合同签订后，原告在2015年10月10日将租赁保证金408933.18元转账到被告的银行账户。2015年11月19日，原告已通过EMS快递方式给被告发出一份《退租函》，文中称由于被告没有办理租赁房屋的房产证，也没有办理租赁房屋的《消防验收意见书》，致使原告经营存在极大风险，因此经董事会研究决定终止租赁项目，通知被告解除合同，并从即日起，被告可将房屋对外出租并退还原告租赁保证金。被告收到原告《退租函》后，于2015年11月27日给原告发出了一份《关于深圳前海和鸣文化发展有限公司之回复函》，文中称原告提出的理由不能成立，因为1、前海企业公馆项目为经政府部门立项审批并取得《土地租赁合同书》、《临时建设用地规划许可证》等系列合法手续的临建项目，用地期限到2023年7月24日，该项目属于临时建筑物，不属房产证登记范围，同时依照《建设工程消防监督管理规定》，项目亦不属于法律强制要求申请消防验收的范围，故无需取得原告提及的《消防验收意见书》，而且项目及租赁房屋早在2014年就依法取得了《建设工程消防设计备案凭证》及《建设工程竣工验收消防备案凭证》，所以租赁房屋合法性毋庸置疑；2、在签订租赁合同前期磋商过程中，被告就已经按照原告要求将有关租赁房屋及项目的所有情况告知，原告理应实际掌握了租赁房屋及项目的全部状况；3、前海企业公馆项目在2014年12月投入运营以来，项目近百家租户均正常运营，不存在任何法律障碍。被告在复函中认为，原告提出退租没有法律及合同依据，原告提出解除租赁合同属于单方违约，按照租赁合同约定，原告应承担相当于六个月租金及经营管理费总和的违约金817866.36元。2015年12月3日，原告针对被告上述回复函再给被告通过EMS邮寄了一份《回复函》，文中称被告并没有在前期磋商时告知原告前海公馆项目的现状，而原告承租目的在于经营餐饮、酒吧，因此承租房屋属于《消防法》中规定的公众密集场所，应当向公安机关消防机构审核消防设计，并在竣工验收后向公安机关消防机构申请验收，因此不能适用《建设工程消防监督管理规定》取得通过消防验收相关文件。由于取得消防验收文件是原告实现经营目的的必要前提，导致原告经营目的不能实现，所以原告单方提出解除合同，要求被告在收到函件3日内退还款项。由于双方当事人就上述事项争执不下，原告遂诉至本院，被告随即对原告提出反诉。上述事实，原告提交了《房屋租赁合同》、付款凭证、《退租函》、《关于深圳前海和鸣文化发展有限公司之回复函》、《回复函》，被告对原告提交证据的真实性均予以认可。又查，就被告开发前海企业公馆的用地来源及建设等情况，被告提交的证据包括：证据1、深圳前海开发投资控股有限公司（以下简称前海投控公司）与万科企业股份有限公司（以下简称万科股份公司）在2013年10月28日签订的《深圳前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司关于前海企业公馆项目之BOT协议》，协议确定前海投控公司与前海管理局已签订了《国有土地租赁合同》，前海投控公司拥有前海企业公馆项目租赁土地10年使用权；合同双方约定采取BOT模式开发前海企业公馆项目，由万科股份公司投资建设和运营，运营期届满无偿移交前海投控公司。前海投控公司要求万科股份公司为本项目设立全资项目公司负责具体项目；项目用地在前海范围内，总占地面积93192.96平方米，前海企业公馆项目暂定包括33栋企业办公物业，1个大型公建，6个小型公建，总投资77329万元（各项规划、指标和总投资最终以前海投控公司的主管部门前海管理局审定的建筑标准、设计方案和投资方案为准）；合同期限八年，自2013年9月8日到2021年9月7日（含建设期）。证据2、2013年10月30日，万科股份公司给被告的授权书，其内容是被告为万科股份公司通过深圳市万科房地产有限公司间接持有100%权益的子公司，被告合法代表万科股份公司，遵照2013年10月与前海投控公司签订的协议，以BOT模式履行投资建设和运营前海企业公馆项目，并全面代理项目在投资建设和运营期间，以被告名义签订该项目的所有业务合同、协议书等，并执行一切与此项目有关的经济事项。证据3、前海企业公馆西区1—26栋及特区馆工程《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案表》，该表中，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局在2014年9月30日批准工程竣工备案。证据4、《建筑工程竣工验收报告》，内容是前海企业公馆西区4—26栋及特区馆工程在2014年9月25日经建设单位（深圳市万科前海公馆建设管理有限公司）、监理单位（深圳市建设工程质量检测中心）、总承包单位（中国建筑第二工程局有限公司）、勘查单位（深圳市工勘岩土工程有限公司）、设计单位（深圳市建筑设计研究总院有限公司）共同验收后，认为工程质量符合合同要求和涉及图纸要求及有关工程质量验收标准，各项功能满足使用要求，同意验收合格。对被告上述证据，原告认为上述证据1、2并不是被告自有证据，真实性与否存疑，且约定的前海企业公馆项目33栋物业为办公物业，不能证明被告对于出租房屋已经取得了国家认可的合法使用权或所有权以及可以用于出租的权利。再查：就前海企业公馆项目是否完成了消防设计及消防竣工验收问题，被告的举证包括：证据1、2014年7月18日，经深圳市公安局南山分局消防监督管理大队对前海企业公馆项目第1—3栋、第4—26栋及特区馆进行消防工程备案登记的《建设工程消防设计备案表》。证据2、2014年7月18日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队接受前海投控公司通过网上备案受理系统上报的前海企业公馆项目工程消防设计备案，备案号44000WSJ140017289，并根据《建设工程消防监督管理规定》，此工程未被确定为抽查对象。证据3、2014年9月26日，经深圳市公安局南山分局消防监督管理大队对前海企业公馆项目消防工程竣工验收的《建设工程竣工验收消防备案表》。证据4、2014年9月26日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队接受被告通过网上备案受理系统上报的前海企业公馆工程竣工验收消防备案，备案号440000WYS140023999，并根据《建设工程消防监督管理规定》，此工程未被确定为抽查对象。证据5、前海企业公馆租户（承租前海企业公馆19栋）深圳前海壹会餐饮管理有限公司在2015年7月、9月期间向深圳市公安局南山分局消防监督管理大队办理建设工程消防设计、建设工程竣工验收消防备案的相关手续，包括《建设工程消防设计备案表》及受理凭证、《建设工程竣工验收消防备案表》及受理凭证，另外还提供了该公司的《餐饮许可证》复印件。被告以此证据说明同样从事餐饮服务的企业租户正常办理了消防备案及竣工验收，不存在原告承租涉案场地涉及消防不合格或未通过的情况。对被告上述证据，原告对证据1—4的真实性均无异议，原告认为前海万科公馆项目没有列入抽查对象，说明没有经过实际的消防检验，其证据中也明确受检物业为办公物业，可以说明原告承租的物业不可用于餐饮目的。对证据5，原告主要认为被告没有提供租赁合同等证据佐证其与深圳前海壹会餐饮管理有限公司有租赁关系，其提交的《餐饮许可证》复印件因复印模糊无法识别等。本院认为，原、被告在2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。通过被告提交的关于前海企业公馆项目的用地来源及建设方面的证据，可以证实前海企业公馆涉及土地属于国有土地，由前海管理局代为行使国有土地使用权人的有关权利。前海企业管理局将土地租赁给前海投控公司十年，前海投控公司与万科股份公司通过签订《深圳前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司关于前海企业公馆项目之BOT协议》的方式，BOT方式交给万科股份公司进行开发建设，合同期八年。BOT为“build-operate-transfer”的缩写，意为“建设—经营—转让”，一般指政府部门就某个基础建设项目与企业签订特许权协议，授予企业来承担来项目的投资、建设、融资、经营及维护，在特许期限内，企业可向使用者收取费用，来回收项目的投资、建设、经营和维护所支出的成本并获取合理的回报，而政府部门则拥有这一基础建设的监督权等，在特许期届满后，企业应将该项目无偿或有偿移交给政府部门。被告为万科股份公司间接控股企业，也可以确定为前海企业公馆项目的项目公司。前海企业公馆项目建设工程已经完工，并经验收及经深圳市前海深港现代服务业合作区管理局备案。原告就此提交的四份证据已形成了完整的证据链条，可以说明土地来源合法，相关建设工程合法，BOT合作开发方式亦不违反法律规定，而BOT的含义中即包含转租权等用益物权，不需单独签署同意转租的合同或条款。被告作为万科股份公司在前海企业公馆的项目公司有权签署已建成房产的租赁合同。原告针对被告土地来源、建设情况提出的意见不成立，本院不予支持。就被告提交的前海企业公馆项目是否完成了消防设计及消防竣工验收问题，被告的证据包括向深圳市公安局消防监督管理部门对前海企业公馆项目第1—3栋、第4—26栋及特区馆消防备案、消防验收的《建设工程消防设计备案表》及受理回执、《建设工程竣工验收消防备案表》及受理回执，消防部门并已确认依照《建设工程消防监督管理规定》未被列入抽查范围。被告上述证据已形成了证据链条，说明被告建设的前海企业公馆项目消防经过设计备案并竣工验收合格。原告对上述证据提出的质疑并不成立，另外，原告承租的物业为毛坯房，根据被告的证据可以确定已有消防的相关设施设备，但如果原告对承租物业进行装修工程，装修后确实进行餐饮等服务，根据有关规定，原告需要另行申报消防设计等，但这不是被告的责任。本院对原告就此提出的意见不予认可。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同“。另外，合同法第九十三条、第九十四条规定了合同约定解除、合同法定解除的条件，其中第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依照上述规定，原告如认为需要解除原、被告在2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》，在双方无法依照合同法第九十三条协商的情况下，原告需要依照合同法第九十四条规定提出证据证明，双方有争议的，由人民法院依法认定。本院认为《房屋租赁合同》已经成立并生效，双方均应按约履行，原告在合同约定的免租期内拒不接收承租物业，并在2015年11月19日以后两次以土地产权不明，未经过消防设计及验收为由要求解除合同，被告对原告提出解除合同的理由进行了抗辩，并及时向原告提交了证据证明并不存在“土地产权不明及未经过消防设计及验收”的情况，经本案审理过程中查明的情况，被告提出的抗辩理由及证据成立，据此可以认为原告提出解除合同的行为不符合法律规定，原告擅自解除合同属于违约行为。由于《房屋租赁合同》已实际无法继续履行，双方当事人均同意解除《房屋租赁合同》，本院予以准许。对原告的各项诉讼请求，其中要求退还租赁保证金408933.18元及被告支付六个月租金及管理费的违约金817866.36元，因本案属于原告违约，其主张退还租赁保证金并赔偿损失的事实和理由不成立，本院不予支持。被告反诉要求不予退还原告租赁保证金408933.18元成立，本院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金817866.36元，本院认为，原告是在合同约定的四个月免租期内提出解除合同，不至于给被告造成额外的经济损失，且被告已没收原告交纳的租赁保证金作为保障，被告另要求其他赔偿，事实及理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告深圳前海和鸣文化发展有限公司与被告深圳市万科前海公馆建设管理有限公司在2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》。二、被告深圳市万科前海公馆建设管理有限公司不予退还原告深圳前海和鸣文化发展有限公司租赁保证金408933.18元。三、驳回原告深圳前海和鸣文化发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳市万科前海公馆建设管理有限公司的其他反诉请求。本案受理费15840元（原告已预交），由原告负担。本案反诉费7920元（被告已预交），其中原告负担2620元，被告负担5300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕豫军人民陪审员  彭丽梅人民陪审员  温 丹二〇一七年十一月十日书 记 员  陈韵如书 记 员  鲁丽莉