广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1521民初784号原告：黄啟昌（曾用名王谭妹），男，汉族，1933年3月8日出生，香港居民，住香港。委托代理人：黄强，男，汉族，1962年4月17日出生，香港居民，住海丰县。系原告黄啟昌的儿子。被告：余大利，男，汉族，1953年6月5日出生，海丰县人，住海丰县。被告：王妙玲，女，汉族，1960年4月7日出生，海丰县人，住海丰县。原告黄啟昌与被告余大利、王妙玲占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄啟昌的委托代理人黄强，被告余大利、王妙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄啟昌诉称：原告是旅居香港老侨胞，1994年农历二月二十六日回海丰县向王诗珠购买位于可塘镇［其国有土地使用证号为海府国用总字第××号、（91）第0400724号］楼房（以下简称涉案楼房）一座两层半计四十四平方米，作为原告和妻子回乡养老的住房。1997年间原告的养女王妙玲及其丈夫余大利主动和原告商量，决意住进原告的楼房，说明要养原告和原告的妻子王文卿，因当时原告的身体不太好，就勉强答应被告住进来。过了一些日子，原告发现被告对原告夫妇不好，也不是真心对待，后来原告提出每月给被告伙食费人民币400元，但不收被告一家人的租金，以此抵消被告对原告夫妇的照顾。2004年4月的一天下午，原告睡得模模糊糊，被余大利、王妙玲夫妻叫醒，向原告说明一件事，说被告住了原告的楼房要补一万元的租金，并拿了一张纸写了很多字的收条，要原告在那字条签名和盖上手指印，原告就照被告说的做。最近原告要对其所买的楼房进行修整，当被告颠倒黑白，百般抵赖说是一万元买下原告的房子，现在强行霸占原告的楼房，试问一万元有楼房买吗？原告与其大儿子黄强向派出所报案，但是调解未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令确认原告与被告签订的《转让立卖断契约》无效；2、判令被告立即归还原告位于海丰县涉案楼房一座两层半。被告余大利、王妙玲辩称：涉案楼房原为原告所购买，其实家父黄啟昌及家母王文卿居住于香港，但二老年龄渐老，经常生病，在港无人照顾，遂经常回来由在内地的女儿王妙玲、余大利夫妻看护照顾。随着时间的推移，至1999年，为了使二老住得更舒适方便，在征得二老的同意的情况下对楼房进行重新装修，重新装修用去40000多元，并于2000年4月份一家人共同入伙入住。此时，黄啟昌、王文卿夫妇提出，只要女儿王妙玲夫妇愿意负责二老养老到送终，二老愿意把这座楼房赠与给女儿女婿。王妙玲夫妇也同意接受。在2004年3月，原、被告共同商议请来代笔人吴向育起草了《转让立卖断契约》，契约写明：“黄啟昌、王文卿夫妻经磋商同意转让给女儿王妙玲，继承父母祖业……任何人无权干涉，一转千休，永断割藤，口恐无凭，立约为据。”这充分说明家父黄啟昌、王文卿转让楼房是甘心情愿的，并无人强迫、胁迫之事。该《转让立卖断契约》是合法有效的，所以不存在归还涉案楼房给原告的问题，原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。经审理查明：原告黄啟昌与王文卿系夫妻关系，均为香港居民，王文卿于2013年6月26日在香港去世。黄啟昌与王文卿婚后生育了二名儿子：黄家杰、王家周（均系香港居民）。被告王妙玲系王文卿亲生女儿，系原告黄啟昌的继女，余大利系原告黄啟昌的继女婿，王妙玲与余大利系夫妻关系。1994年4月6日（农历二月二十六日），案外人王诗珠将位于海丰县［其用地面积为四十四平方米，国有土地使用证号为海府国用总字第××号、（91）第0400724号］的楼房一座两层半。以人民币69000元的价格卖给原告黄啟昌及王文卿夫妇，双方就此签订了转让契约，王诗珠并将涉案楼房的国有土地使用权证交给原告收执，但该国有土地使用权证的持证人至现仍然为王诗珠。之后，该楼房由原告管业使用。因原告夫妇年龄逐渐增加，身体不好，在香港缺少人照顾，故原告夫妇回海丰县家乡居住生活。2000年4月份，被告一家人共同住进该楼房，原告夫妇的起居生活由被告夫妇照顾。2004年3月17日，原告夫妇与被告委托吴向育作为代笔人起草了《转让立卖断契约》，该契约书明：“……现黄啟昌与王文卿夫妇经磋商同意将该楼房转让给女儿王妙玲继承父母祖业……王文卿与黄啟昌把转让契交给王妙玲执约管业使用。……注明（该楼房王妙玲给父亲黄啟昌人民币一万元作为转让金。）具立转让人签名：黄啟昌、王文卿；继承断父母业楼房人名字：王妙玲。”原告黄啟昌及妻子王文卿在立转人栏签名并捺印，被告王妙玲在继承断父母业楼房人处签名并捺印。同时，原告黄啟昌收讫了被告王妙玲交付的人民币10000元。庭审中，原告对其在《转让立卖断契约》书写的“黄啟昌”三个字有异议，认为“黄啟昌”三个字不是其本人所写的，而被告认为系原告亲笔所写。故原告要求对“黄啟昌”三个字进行笔迹鉴定。在本院委托笔迹鉴定部门对“黄啟昌”三个字进行笔迹鉴定期间，被告向本提出请求，认为其经被告再次回忆及向当时代笔人吴向育了解，实际上“黄啟昌”三个字是当时由代笔人吴向育代为签名的，指模印则由黄啟昌本人亲自所按的。“王文卿”三个字也是当时由代笔人吴向育代为签名的，指模印则由王文卿本人亲自所按的。案经审理，鉴于涉案楼房系原告与王文卿夫妻共同购买，王文卿与本案的诉讼标的有法律上的利害关系，但王文卿已去世，作为其法定继承人的黄家杰、王家周，经本院征询其意见，黄家杰、王家周均表示不参与本案诉讼。据查，涉案国有土地使用权证及原告黄啟昌夫妻与王诗珠所签订的契约至现仍由原告黄啟昌存执。涉案楼房现由被告一家居住使用。2015年3月间，原告要求被告搬出涉案楼房未果而于同年5月25日向本院提起诉讼，请求上述诉讼请求。经审理，本院于2015年12月1日作出（2015）汕海法可民初字第44号民事判决书。宣判后，被告不服，向汕尾市中级人民法院提起上诉。汕尾市中级人民法院于2016年4月8日作出（2016）粤15民终15号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清、违反法定程序而发回本院重审。案经重审，调解双方无法达成协议。本院认为，本案系占有物返还纠纷。涉案楼房系原告黄啟昌与王文卿夫妻于1994年4月6日以人民币69000元的价格向案外人王诗珠购买取得，虽该楼房国有土地使用权证人至现仍然为王诗珠，但其买卖关系得到出卖人王诗珠的确认，且涉案楼房所在的海丰县可塘居民委会予以证实。故此，本院确认涉案楼房系原告黄啟昌与王文卿夫妻共同所有，依法享有对该楼房占有、使用、收益和处分的权利。本案中，双方当事人的主要争议焦点在于原告夫妻与被告签订的《转让立卖断契约》是否合法有效。合法的民事法律关系受法律保护，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。原告主张认为该转让交易显失公平，交易价格不合理。被告则抗辩认为为该转让交易是双方的真实意思表示，不存在诈骗行为，是有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、订立合同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同等三种情形可撤销。依照立法的精神及合同撤销原理，标的物的价值和价款差距过于悬殊、当事人承担责任及风险显然不合理的合同，都可归属为显失公平的合同。合同显失公平应具备如下条件，一是客观上订立的合同造成了当事人之间的利益不平衡，二是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。就本案情形而言，依据本院查明的事实，涉案国有土地使用权证及原告黄啟昌夫妻与王诗珠所签订的契约至现仍由原告黄啟昌存执。原、被告楼房买卖交易价格畸低，远远低于同时期该楼房的市场价值，形成过于悬殊的状况，违背了诉争楼房作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成原告作为转让方承担过多的义务在经济利益上遭受重大损失，被告则以较少的代价获得了极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿;另一方面，从《转让立卖断契约》的内容及被告的陈述上看，既有转让关系的意思，又有继承关系的意思，又有赠与关系的意思，混为一谈。且对于契约签订人原告黄啟昌的签名的真实性被告存在不确定性以及被告利用原告夫妻年老需要他人照顾料理等优势。据此，原告夫妻与被告于2004年3月17日签订的《转让立卖断契约》存在显失公平的情形，使当事人意思表示不真实，经济利益严重失衡，违反了公平合理的原则，为保证交易的公正性和自主自愿，防止一方当事人损害交易对方的利益，原告夫妻与被告所签订的《转让立卖断契约》应因原告的合法请求而撤销。依照法律规定，本合同撤销后当事人的权利、义务自然归复缔约前状态，当事人因该契约取得的财产应当予以各自返还。被告主张涉案楼房属于继承原告夫妻财产的关系，违背了《中华人民共和国继承法》的相关规定，本院不予以采纳。鉴于涉案楼房在法律上与王文卿有直接利害关系，但因王文卿已去世，作为其法定继承人的黄家杰、王家周，经本院征询其意见，黄家杰、王家周均表示不参与本案诉讼，视为黄家杰、王家周对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。被告主张有在涉案楼房装修，用去装修费用40000元，但没有向本院提供有效证据，本院不予采信。庭审后，被告提出因原告系香港居民，在没有亲自出庭参加诉讼的情况下，其委托的代理人必须符合法律的规定，即原告与其委托代理人必须到庭亲自办理委托手续予以确认，或者原告与其委托代理人必须亲自到公证处办理公证委托手续。但原告并没有亲自到海丰县公证处亲自办理公证委托手续，其委托关系不成立。对于被告的主张，本院告知其在规定的时间内提供相关证据。逾期，则承担举证不能的法律后果，视为放弃上述主张的权利。但至现被告没有向本院提供有效证据。且原告委托代理人黄强于2017年3月15日向本院提交了其作为原告黄啟昌的诉讼代理人的委托手续及委托公证书，原告与其委托代理人黄强在本案中的授权委托关系成立。故被告上述的主张缺乏依据，本院不予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告黄啟昌与王文卿与被告余大利、王妙玲于2004年3月17日签订的《转让立卖断契约》无效。二、被告余大利、王妙玲应于本判决生效之日起1个月内将位于海丰县可塘居民委员会［其用地面积为四十四平方米，国有土地使用证号为海府国用总字第××号、（91）第0400724号］的土地及地上建筑物楼房一座两层半返还原告黄啟昌管业使用。三、原告黄啟昌应于本判决生效之日起1个月内返还被告余大利、王妙玲人民币10000元。案件受理费人民币500元，由原告负担50元，被告余大利、王妙玲负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  蔡泽伟人民陪审员  叶城标人民陪审员  黄晓刚二〇一七年十一月十三日书 记 员  张 钰