黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0109民初1107号原告：孙茂森，男，1965年11月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：王岳，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律服务工作者。被告：哈尔滨美德地产置业有限公司，住所地哈尔滨市松北区怡园路18号。法定代表人：孙晓东，职务董事长。委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭善志，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告孙茂森与被告哈尔滨美德地产置业有限公司（以下简称美德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙茂森及其委托诉讼代理人宋立海、被告美德公司委托诉讼代理人郭善志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙茂森向本院提出诉讼请求：1.要求美德公司持办理权属登记的相关资料到产权登记机关备案，协助孙茂森办理产权登记，并支付自2013年9月10日至2017年5月30日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6%计算的违约金419381元及自2017年5月31日起至美德公司办理权属登记的相关资料至产权登记机关备案时止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6%计算的违约金；2.要求美德公司返还产权证代办费500元、代收契税费62292元并赔偿利息15089元，该利息自2013年9月10日起至2017年7月24日止，按中国人民银行同期贷款利息年利率6%计算；3.诉讼费由美德公司承担。事实和理由：2013年9月10日，孙茂森与美德公司签订《商品房买卖合同》，购买了美德公司开发建设的位于哈尔滨市××区××大道××单元××号房屋，总价款1853335元，购买方式商业贷款，首付款1113335元，贷款740000元，美德公司应在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由美德公司提供的资料到产权登记机关备案。同日，孙茂森现金方式向美德公司交付首付款1113335元，美德公司交付房屋。此后，美德公司收到贷款740000元。2014年4月8日，美德公司出具金额为1853335元哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。因美德公司一直未办理房屋产权证，孙茂森会同小区其他业主等100多人作为业主代表分别于2014年、2015年5月、2016年6月、11月、2017年找到美德公司，要求美德公司办理房产证并赔偿预期办证违约金。美德公司部门经理等相关负责人每次接待后都会做出承诺，分别于2015年承诺2015年8月份办理产权证，于2016年11月承诺2016年12月30日前办理产权证，最晚不超过2017年1月底，于2017年承诺2017年9月1日陆续办理产权证。承诺中均未书面体现违约金事宜，但美德公司均未拒绝并口头答复需要进行研究或从物业费中扣除，三次承诺均在小区内各单元门上张粘。期间，孙茂森等小区业主代表还到哈尔滨市人民政府信访办反映过金色江湾小区未办理产权证的问题。其中，19名小区业主根据购房合同中约定的产生纠纷向哈尔滨市仲裁委员会申请仲裁的条款，向哈尔滨市仲裁委员会申请仲裁并已经仲裁裁决。至今，美德公司已将该小区全体业主的购房合同、收据等原件收回，到房产部门办理产权登记，但至今未办理完毕，所孙茂森了解，房产部门以房屋存在问题为由，明确表示不予办理。孙茂森购买的房屋无抵押、无查封、合同未被注销。孙茂森未按照合同约定主张逾期办证违约金标准，其认为合同约定的“美德公司应当在商品房交付使用后365天为其办理房产证，若逾期办理房产证，美德公司应按已付房款千分之零点五支付违约金”的逾期办证违约金过低，按此约定美德公司无论违约多久，其违约金均系固定数额，违背了合同双方权利义务的均衡，且其认为即使按照约定也应是落下了“按日”字样，但其没有证据证明其主张，故孙茂森按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》的相关规定，要求对逾期办证违约金予以适当调整，调整为已付房款1853335元，起算点为交款之日2013年9月10日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，该规定利息略高于6%，孙茂森就按6%计算了。产权证代办费500元是美德公司旗下的一个代办公司收取的，现该公司已不在存在，但该事由美德公司一手操办，故孙茂森要求美德公司返还其代办费500元。因美德公司违约导致其代办契税的目的已无法实现，故孙茂森要求中止这种代办关系并返还契税费62292元，契税返还后，孙茂森可自行到税务部分缴纳该费用。因契税费一直在美德公司处实际占有使用，故孙茂森要求美德公司赔偿其资金占用期间的利息，该利息自美德公司收到之日2013年9月10日起，按照中国人民银行同期贷款利息年利率6%计算。美德公司辩称，同意协助孙茂森办理产权证的诉请，不同意孙茂森的其他诉讼请求。美德公司确于2013年9月10日向孙茂森交付的案涉房屋。美德公司同意为业主办理产权登记，且目前也在积极推进办理登记手续。金色江湾小区已具备办证条件，美德公司已取得了竣工验收备案许可证，可以办证，且已陆续开始进行业主登记的备案手续。金色江湾小区的房屋均无抵押权登记、无查封、也不存在合同注销的情况。美德公司不同意孙茂森关于逾期办证违约金的诉请，理由如下：一、孙茂森主张逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效。孙茂森主张的逾期办证违约金是基于双方房屋买卖合同产生的债权请求权，根据《民法通则》及最高人民法院关于适用诉讼时效问题的规定，该请求权属于诉讼时效的适用范围，应适用诉讼时效的规定。根据最高人民法院2016年12月1日公布的第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要第四项房地产纠纷案件第（四）款第18条“房屋买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效”之规定，美德公司已于2013年9月10日将案涉房屋交付孙茂森，孙茂森办理了进户手续并居住至今。双方合同约定的办证期限为房屋交付后365天，即2014年9月9日，孙茂森要求逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年9月起算，至2016年9月即超过诉讼时效。2.目前司法实践中，各地的既有判例及指导意见基本是区分违约金计付方式而确定诉讼时效问题：约定的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效从合同约定的义务履行期限届满之次日起计算；约定的违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即起诉之日起倒推两年。可见，无论是根据民法的基本规定、最高院的司法解释、审判工作会议纪要，还是各地的司法指导意见，本案在合同已约定确定数额的违约金的情况下，应自合同约定的办证期限之次日作为诉讼时效起算点。孙茂森既未在该期限内主张违约赔偿，也未主张调整违约金或变更、撤销合同，而仅以违约行为持续存在为由主张持续计算违约金，显然有悖于法律规定，也不符合诉讼时效制度的立法本意，不应支持。二、孙茂森主张违约金计算方式是从合同签订之日起计算，即使按合同约定，在未超诉讼时效的情况下，也应从进户之日起365日后计算，并且应一次性计算，孙茂森计算方式存在显著错误。2.从法律关系实体上看，孙茂森要求支付的违约金也缺乏依据，不应支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才可以参照中国人民银行逾期贷款利率计算违约金”之规定，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已约定了逾期办理产权的违约金计算方式“出卖人按已付房款的千分之0.5支付违约金”且本案不存在损失数额难以确定的情况。根据《合同法》的规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；一方当事人认为约定违约金过你请求增加的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。可知，违约金数额应以合理填补实际损失为原则，而不具有获益性。商品房买卖合同订立的直接目的是业主取得房产并居住、使用，而不是用购房款进行投资或理财，房产也同时存在贬值或升值的可能。本案中，延期办理产权对业主的直接影响和实际损失只是房屋权属的延迟取得，而不存在任何已实际发生的、客观存在的物质性损失或具有确定性、必然发生的、在订立合同时可以预见的损失，孙茂森也未举证证明其存在任何损失，也就不存在其主张的按逾期贷款利率计算违约金的依据。三、因代办费并非美德公司收取，而由中介公司产权代办单位收取，故美德公司不同意孙茂森关于返还代办费的诉请。四、因孙茂森在进户时，双方约定由开发公司统一为业主办理产权登记，所以契税就由开发公司统一收取了。因近期马上面临为业主办证，返还契税费不利于办理相关的登记手续。该税费系办理产权必需费用且必须由开发商交由税务局，如返还，业主不交，便无法完成相关手续的办理。现在所有小区基本都由开发公司代为缴纳税费，故美德公司认为交税与办证应为一体的，应由开发商统一办理。另外，孙茂森主张的契税损失无法律依据，故美德公司不同意孙茂森关于返还契税及赔偿契税利息损失的主张。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据，本院经审理认定如下：孙茂森举示的证据1，真实、合法、与本案有关联，能够证明孙茂森与美德公司签订了房屋买卖合同，孙茂森已履行了付款义务，及合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之0.5向买受人支付违约金的情况，无法证明其他待证事实，本院予以部分采信。孙茂森举示的证据2，其中编号为0026578，收款事由为“产权代办契税等费用”的收据，真实、合法、与本案有关联，能够证明美德公司于2014年8月27日收到产权代办契税等62292元，本院予以采信；编号为0071073，收款事由为“产权代办费”的收据存根，无法证明其待证事实，本院不予采信。孙茂森举示的证据3，因该证据系复印件，无法与原件核对，且美德公司对真实性提出异议，本院不予采信。孙茂森举示的证据4，与本案无关联，本院不予采信。本院认定事实如下：2013年9月10日，孙茂森与美德公司签订商品房买卖合同，约定孙茂森以商业贷款方式购买美德公司位于哈尔滨市××区××大道××单元××号房屋，总价款1853335元，首付款1113335元，贷款740000元，美德公司应在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由美德公司提供的资料到产权登记机关备案。如因美德公司的责任，孙茂森不能在规定期限内取得房地产权属证书的，孙茂森不退房，美德公司按已付房价款的千分之0.5向孙茂森支付违约金。同日，美德公司交付该房屋。2014年4月8日，美德公司向孙茂森出具金额为1853335元哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。2014年8月27日，美德公司向孙茂森出具收款事由为“产权代办契税等费用多退少被据实结算”、金额为62292元收据。至今，美德公司未为孙茂森办理房屋产权证。本院另查明，至2017年10月25日，案涉房屋无查封、合同未被注销，但有抵押。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回孙化忠的诉讼请求。案件受理费4379元（孙茂森已预付），由孙化忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 马 宁二〇一七年十一月二十一日书记员 高佳媛