石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0102民初4466号 原告：石家庄新港房地产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥**建设南大街****商务公寓****。 法定代表人：李印奇，总经理。 委托代理人：张妍慧，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。 委托代理人：李金霞，女，1976年8月21日生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 被告：石家庄鸿名房地产开发有限公司，住所地石家庄市，住所地石家庄市长安区谈南路** 法定代表人：刘峰，总经理。 委托代理人：李路广、王耀，河北捷诺律师事务所律师。 原告石家庄新港房地产经纪有限公司与被告石家庄鸿名房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李利独任审判，公开开庭进行审理。原告石家庄新港房地产经纪有限公司委托代理人张妍慧、被告石家庄鸿名房地产开发有限公司委托代理人王耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年2月2日被告与原告签订《上东项目招商委托代理合同》，由原告为被告进行招商，被告支付服务费。原告为被告完成的招商情况如下：1、2016年4月8日，新港经纪将21023F商铺代为出租给孙振强，商户名称为尚尚龙虾，租金月23827元，押一付三，商户的首次付费95308元已于2016年4月8日支付。按照原被告双方约定，被告应当在2016年5月10日将95308元服务费支付给原告，现已产生违约金28592.4元。2、2016年3月31日，新港经纪将21016F商铺代为出租给武彐领，商户名称为国大地产，租金月18316元，押一付三，商户的首次付费73264元，已于2016年4月1日支付。按照原被告双方约定，被告应当在2016年5月10日将73264元服务费支付给原告，现已产生违约金21979.2元。3、2016年4月9日，新港经纪将10202、10203商铺代为出租给杨敏、张爱群，商户名称为博师教育，租金月21290元，押一付三，商户首次付费85160元已于2016年4月1日、4月8日分三次支付。按照原被告双方约定，被告应当在2016年5月10日将85160元服务费支付给原告，现已产生违约金25548元。4、新港经纪将11002A商铺代为出租给陈际波，商户名称为足疗，租金月11040元，押一付三，商户首次付费44160元已于2016年5月5日、5月14日分两次支付。按照原被告双方约定，被告应当在2016年6月10日将44160元服务费支付给原告，现已产生违约金13248元。5、2016年5月12日，新港经纪将21002F商铺代为出租给齐强伟，商户名称为友达面馆，租金月15313元，押一付三，商户的首次付费61253元已于2016年5月13日、6月2日分三次支付。按照原被告双方约定，被告应当在2016年6月10日将61253元服务费支付给原告，现已产生违约金18375.9元。上述费用共计466888.5元，原告曾于2016年8月9日、11日邮寄催讨函，被告并未给原告任何答复，无理拒不支付上述服务费及违约金。现请求被告向原告支付服务费359145元，并承担违约金，截至2017年5月10日违约金107743.5元（按被告应当支付的各租户招商代理费数额的30%计算），共计466888.5元；被告承担本案诉讼费。 原告为支持其诉讼请求，提交以下证据材料： 1、2016年2月2日上东城项目招商委托代理合同，证明原告为被告进行招商，代理费付款时间及数额在合同第6.6条、8条、9.1条有约定； 2、2016年4月8日上东城商铺租赁合同及收据，证明铺位21023F由原告代为招商，孙振强作为承租方已与被告签订商户租赁合同，收据显示孙振强已按合同约定支付被告租金，按照原、被告双方招商代理合同约定被告应当将代理费支付给原告； 3、2016年3月31日上东城商铺租赁合同，证明事项同上，铺位为21016F，租户为武彐领； 4、2016年5月5日上东城商铺租赁合同，证明事项同上，铺位为11002A，租户为陈际波； 5、2016年4月9日上东城商铺租赁合同，证明事项同上，铺位为10202、10203，租户为杨敏，张爱群； 6、2016年5月12日上东城商铺租赁合同，证明事项同上，铺位为21002F，租户为齐强伟； 以上证据2-6为复印件。 7、上东城欠款明细，证明费用计算的数据来源。以上租户均已支付首期费用即押金一个月，租金三个月。 被告质证称：证据1真实性、合法性无异议，但根据合同第9.1条的约定，原告与客户签约后，应将签约情况及服务费情况等内容交予被告审核，被告确已收到租金后向原告支付服务费，但被告至今未收到原告提交的上述相关材料，并根据合同第9.2.1条的约定，因客户自身原因毁约，原告未收取代理服务费的不再向被告收取，而被告与客户签订的均为3年的租赁合同，不能保证在此期间不因客户原因造成违约，所以被告认为原告要求支付代理服务费的条件尚未成就。证据3、4、6无异议。证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，孙振强的租赁期间为2016年4月8日至2019年4月7日，租金每季度缴纳一次，根据双方合同约定，孙振强只缴纳了2016年4月8曰至7月8日的租金，7月8日至11月8日为免租期，之后其未按合同约定向被告支付租金，所以被告按合同约定与其解除合同并将商铺另租他人，根据原、被告双方代理合同第9条约定，原告不应收取其代理服务费。证据5同证据2质证意见。证据7中各租户押金及三个月租金均已收到，服务费的计算方式无异议。合同对违约金确有约定，但约定过高，根据违约金的性质，违约金的功能为弥补违约方给守约方造成的损失，但原告未提交任何证据证明给其造成的损失，所以原告以未付款金额的30%主张违约金，不应支持。 被告辩称：原告为被告招商的五个租户，其中尚尚龙虾孙振强，博师教育杨敏、张爱群这两户由于未按与被告签订的租赁合同按时缴纳租赁费，是客户的原因造成的违约，并且被告已将这两户另租他人，根据原、被告间合同第9条规定，原告未收取招商代理服务费的不应再向被告收取，另外被告与各个商户签订的合同均为3年，不能保证以后客户不会因为自身原因造成违约，故我方认为原告要求支付服务费的条件尚未成就，原告主张的违约金没有合同及法律依据，并且也没有证据证实因被告的违约给其造成了损失，违约金也过高，综上希望依法驳回原告。 被告为支持其抗辩，提交以下证据材料： 1、2017年2月21日上东城商铺租赁合同及门脸的照片一张，租户为李子亮，商户名称为万维教育，证明由于杨敏、张爱群的违约，被告将10202、10203商铺重新租给了李子亮，所以被告不应再支付原告代理服务费； 2、20123F商铺照片一张，证明由于孙振强的违约行为，被告将此商铺重新另租他人，饭店名字为御德轩民族快餐。 原告质证称：证据1真实性无法确定，10202、10203商铺与原告为被告代理招商的同为教育机构，原告无法确定是否更换了商铺，对于关联性，即使该证据是真实的也无法证明是被告在举证过程中提到的是因为承租方的自身原因造成的重新招商的事实。证据2真实性无法确定，照片上不显示被告在举证中提到的商铺重新招商，也不显示商铺的具体位置，该证据与本案无关。 经审理查明，2016年2月2日原、被告签订《上东城项目招商委托代理合同》，被告委托原告对上东城项目进行招商代理服务事宜。该合同第6.6条约定被告与客户签订《房屋租赁合同》或其他形式的合作协议，并收到该客户支付的首期租金后，次月10日被告向原告支付招商服务费50%，客户进场装修后次月10日支付招商服务费至80%，客户入场经营后次月10日支付招商服务费至100%；第8.2条约定第一阶段自合同签订之日起至2016年4月30日，原告按已完成招商铺位的月租金4倍被计算代理招商服务费；第9.2.1条约定如因客户自身原因毁约的，原告未收取招商服务费的，不再向被告收取；第11.2条被告如未按合同约定的时间支付服务费，每逾期一日，按应付金额的千分之一向原告支付赔偿金。2016年3月31日被告与武彐领签订《上东城商铺租赁合同》，武彐领承租上东城21016F铺位，月租金18316元，并于当日向被告支付租赁押金及三个月的租金。2016年4月8日被告与孙振强签订《上东城商铺租赁合同》，孙振强承租上东城21023F铺位，月租金23827元，并于当日向被告支付租赁押金及三个月的租金。2016年4月9日被告与杨敏、张爱群签订《上东城商铺租赁合同》，杨敏、张爱群承租上东城10202、10203铺位，月租金21290元，并向被告支付了租赁押金及三个月的租金。2016年5月5日被告与陈际波签订《上东城商铺租赁合同》，陈际波承租上东城11002A铺位，月租金11040元，并于当日向被告支付租赁押金及三个月的租金。2016年5月12日被告与齐强伟签订《上东城商铺租赁合同》，齐强伟承租上东城21002F铺位，月租金15313元，并向被告支付了租赁押金及三个月的租金。2017年2月21日被告与李子亮签订《上东城商铺租赁合同》，李子亮承租上东城10202、10203铺位。原告提交的上东城欠款明细表，显示招商服务费按照商铺月租金的4倍计算，商铺21023F、21016F、10202、10203、11002A、21002F招商服务费共计359145元。 上述事实有相关书证及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《上东城项目招商委托代理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告抗辩称商铺10202、10203、21023F的承租人违约，被告已将商铺另租他人，按照《上东城项目招商委托代理合同》的约定，租户违约的原告不再向被告收取招商服务费。但被告未就上述商铺另租他人是因为承租人违约提交相关证据，故对被告的抗辩意见不予采纳。被告辩称其与租户的租赁合同未到期，不能保证在承租期间租户不会违约，因而招商服务费支付条件未成就。《上东城项目招商委托代理合同》中约定，被告与租户签订租赁合同后，租户进场经营后次月10日，被告应向原告支付全部招商服务费。由此可知合同中明确约定了付款时间，且被告以尚未出现同时不确定的因素作为抗辩事由，对此意见本院不予采纳。综上，商铺21023F、21016F、10202、10203、11002A、21002F被告均与承租人签订了租赁合同，并且承租人已向被告支付了押金及租金，《上东城项目招商委托代理合同》中约定的被告支付招商代理费的条件已成就，被告应向原告支付相应费用。庭审中，被告对原告上东城欠款明细上列出的招商服务费计算方式无异议，本院予以确认，经计算被告应向原告支付服务费359144元。关于违约金，原告称合同中约定过高，主张按照招商服务费的30%计算。庭审中，被告抗辩违约金过高。根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，在原告无证据证明的情况下，其损失仅为利息损失，故违约金应以服务费359144元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月12日计算至原告主张的2017年5月10日。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百零五条的规定，判决如下： 被告石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄新港房地产经纪有限公司服务费359144元及违约金（以359144元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月12日计算至2017年5月10日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8303元，减半收取4151.5元，由原告负担958.5元，被告负担3193元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  李利 二〇一七年十一月十四日 书记员  孟杰