广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1523民初278号原告：谢镇权，男，汉族，住广东省陆河县。被告：陆河县鹏大房地产开发有限公司，住所陆河县河田镇昂湖凹法定代表人：叶文拼。委托诉讼代理人：郭少蓉，广东东舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。原告谢镇权与被告陆河县鹏大房地产开发有限公司（下称鹏大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢镇权、被告鹏大公司委托诉讼代理人郭少蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢镇权向本院提出诉讼请求：1.请求陆河县人民法院追回被告拖欠原告房地产收购款陆拾万元整（600000元）归还原告；2.请求陆河县人民法院判决被告拖欠原告房地产收购款陆拾万元整（600000元），按原协议拖欠归还原告时间一年一个月的违约金156000元（按有关小额贷款利息每月人民币贰分钱计算即2%）。事实与理由：被告于2014年在兴建陆河县商品楼时，对原告现住的三层半楼房造成一定损坏而发生纠纷，后经信访局、国土局、住建局及河田镇人民调解委员会调解，双方自愿达成了协议书。原告现有的三层半楼房，占地面积150平方米，建筑面积396平方米（其中80平方米已办理国有土地使用证），被告愿以总价1238000元收购原告以上房地产。原协议被告向原告支付首期房地产收购款338000元，于2016年6月15日前付第二期房地产收购款300000元，于2016年7月15日前支付第三期房地产收购款400000元，于2016年8月15日前支付第四期房地产收购款200000元，此款的支付由陆河县信访局代收代付。被告只支付了原告的房地产收购款第一及第二期合计638000元，被告仍欠原告房地产收购款的第三、第四期600000元，使我一家老少至今无法搬离危房。按双方协议规定，被告应于2016年8月15日前应归还原告房地产收购款1238000元，原告无数次向被告追讨剩余欠款600000元无果，又多次要求原调解党委协调追讨都无法解决，为此向陆河县人民法院起诉被告。被告鹏大公司辩称，1.双方签订的补充协议属无效协议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第34条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，本案争议标的房产没有合法有效的权属证书，因此双方所签订的协议书和补充协议书是无效的，违反城市房地产管理法相关规定。2.原告并非本案标的的所有权人，不具有进行处分的权利。协议签订至今原告仍未取得所有权，同时，也未取得争议标的所有权人的追认。致使争议标的所有权未能转让，合同目的不能实现。协议依法依约应当予以终止或解除。原告主张购房款无事实法律依据。3.原告不配合被告办理相关开发和收购所需的手续，以及未按约定将相关的房产证件移交有关部门进行办理产权变更手续，协议依约已然终止。原告主张购房款无事实法律依据。4.被告在原告未能移交证件办理变更产权手续，被告有权拒绝原告相应的请求。5.被告不存在违约行为及事实，同时协议也未约定责任的承担方式，原告要求被告支付违约金无事实依据。原告谢镇权围绕诉讼请求提交了以下证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告主体适格；2．被告陆河县鹏大房地产开发有限公司企业信息核查信息明细1页，拟证明被告主体适格；3.《协议书》、《补充协议书》复印件1份，拟证明被告收购我的房子的事实。被告鹏大公司对以上证据质证如下：对原告提交证据1的三性无异议，证据2证据的三性均有异议，该证据来源不明，也未加盖国家工商行政管理部门的公章对被告的工商信息进行确认，不能真实全面的反应被告的企业信息一致，无法确认。第3证据的真实性无异议，合法性有异议：原告并非争议标的的所有权人，也没能提供证明其权属或有权签订的相关证明材料，不具有签订协议的合法主体资格，同时，我国城市房地产管理法禁止未依法登记领取权属证书的房产进行转让，原告与被告签订协议书违反法律强制性规定，原、被告签订的《协议书》、《补充协议书》不具有合法性。被告鹏大公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告谢镇权提交的证据2真实性、合法性、关联性不予确认；原告谢镇权提交的证据3能证明双方签订协议的合意，该组证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月4日，原告谢镇权与被告鹏大公司签订《协议书》，约定被告鹏大公司以1238000元收购被告位于陆河县的房地产（占地面积150平方米，其中80平方米已办理国有土地使用权证，及该地上的建筑物，建筑面积396平方米）。2016年5月20日，原告谢镇权与被告鹏大公司签订《补充协议书》，对之前签订的《协议书》进行修改补充，约定由房地产占地面积150平方米改为145平方米（经规划部门实地测绘），其中80平方米土地已办理国有土地使用权证，剩余65平方米土地由于暂时无法按程序办理相关国有土地使用权证，原告谢镇权以协议及现金结算方式转让给被告鹏大公司后不再以任何理由要回该65平方米土地，协议签订后原告谢镇权应协助被告鹏大公司办理产权变更手续。修改价款支付方式为被告鹏大公司汇款到陆河县信访局的中国工商银行陆河支行账号（20XXXX90），由陆河县信访局转交河田镇人民调解委员会，再交付给原告谢镇权，首期购房款338000元交付时间改为签订补充协议后，第二期购房款300000元改为2016年6月15日前，第三期购房款400000元改为2016年7月15日前，第四期购房款200000元改为2016年8月15日前。并约定修改《协议书》第五款为原告谢镇权收到上述四期购房款后应在15天内搬离，并完整将房地产所有权、使用权等权利移交给被告鹏大公司。履行协议过程中，原、被告双方均确认被告鹏大公司通过陆河县信访局支付给原告谢镇权购房款共638000元。剩余600000元购房款被告鹏大公司以未办理房产权变更为由不予支付，原告谢镇权因此诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原、被告之间签订的《协议书》、《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方已履行，合同成立并生效。《补充协议书》明确约定原告谢镇权收到四期购房款后搬离并完整移交房地产所有权等权利，被告鹏大公司以未办理房产权变更为由不予支付剩余600000元购房款，不符合合同约定，本院不予支持。故被告鹏大公司应偿还原告谢镇权剩余600000元购房款及逾期付款违约金，但原告谢镇权请求的违约金计算标准过高，本院不予支持，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：被告陆河县鹏大房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告谢镇权支付剩余购房款600000元及13个月的逾期付款违约金（以本金600000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。本案受理费11360元，原告谢镇权负担1560元，被告陆河县鹏大房地产开发有限公司负担9800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  彭武志人民陪审员  方子永人民陪审员  罗俊义二〇一七年十一月十六日书 记 员  雷桂兰