吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉02民初270号 原告（执行案外人）：张越，住吉林省吉林市昌邑区四川街铁东中区**。 委托诉讼代理人：王玉珍（系张越之母），住吉林省吉林，住吉林省吉林市昌邑区四川街铁东中区** 被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市大马路**。 法定代表人：林曈，总经理。 委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。 委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所，住所地吉林市高新区恒，住所****梧泰综合楼****网店div> 法定代表人：黄保国，董事长。 委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。 原告张越与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张越的委托诉讼代理人王玉珍，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张越向本院提出诉讼请求：解除对吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区10号楼3单元101号房产的查封。事实和理由：张越以按揭贷款形式购买了诉争房屋。因为张越已经利用公积金购买了贻翔苑小区10号楼3单元102号房屋，所以在购买诉争房屋时，需要交付总房款的40%，剩余部分办理贷款。由于张越资金紧张，所以分两次付款，具体时间都有银行流水证明，第一次付款是现金，时间为2016年11月26日，是从工商银行提取了58000元交给车成芳，第二次付款26518元是通过支付宝转账给车成芳。张越购买的房屋建筑面积74.37平方米，总房款为204518元。两次付款构成首付款84518元，剩余12万元办理贷款。为办理贷款，张越在自己单位开具了收入证明，单位已经备案，开具收入证明的时间是2016年底，所有贷款材料齐全并合格。因为当时资金紧张，否则贷款在2016年底或2017年1月就可以完成，银行就可以放款了。本案诉争房屋是顶账房，在2015年由华运公司抵顶给车成芳。贻翔苑小区销售主任张某和会计于某为张越购买此房都有书面签字并按捺手印，担保此房屋可以改底，任何时候都承认是张越购买。张越将购房款交付给车成芳，这也是张某和于某为张越担保的原因。后来签订的购房协议日期有误，张某和于某都可以证明，当时日期写错，不好涂涂改改，而且拿公章的人不在公司，也没有太在意这个问题。诉争房屋被查封是在阴历年年后，法院工作人员是2017年2月14日到小区的，张越也积极举证并登记。本案事实清楚，证据充分，张越正常购买诉争房屋，虽然余款是按揭贷款，但征信合格，张越有稳定的工作和收入，首付40%符合购买条件。张越已经装修涉案房屋并实际入住。与法院查封无任何关系。请求法院查明事实，主持公道。 信达公司辩称，信达公司没有收到355号驳回执行异议的裁定书，从该裁定书落款时间（2017年7月19日）可以看出，执行异议之诉的原告车成芳针对本案诉争房屋也提起了诉讼。根据法律规定，如果车成芳没有提交诉争房屋执行裁定书，法院不可能为其提起的执行异议之诉立案。所以本案应该同时存在针对同一房屋的两个执行裁定书，请法院予以核实。其他答辩意见在质证时一并陈述。 华运公司述称，一、华运公司对张越的诉讼请求及其提交的相关证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。二、对信达公司提交的执行裁定书没有异议，但查封时间在买卖协议之后。对信达公司提交的借款合同的真实性没有异议，但信达公司仅享有一般债权，对诉争房屋没有优先受偿权。三、张越与华运公司签订买卖协议在先，早于查封时间，且买卖协议是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定。四、张越在查封之前已经缴纳了部分购房款，而且张越已经占有使用诉争房屋。五、由于华运公司开发的贻翔苑小区没有完成最终的综合验收，因此华运公司无法为张越办理更名过户手续，过错不在于张越。综上，张越的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，张越具有排除强制执行的民事权益。 张越、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 张越围绕诉讼请求提交了如下证据：认购协议2份、购房款收据2份、入户费收据16份、银行流水2份、社区证明材料1份、证人张某、于某出具的书面证明材料1份、车成芳出具的书面证明材料1份，证明张越合法购买诉争房屋并已实际入住。 信达公司对张越提交的证据发表质证意见为：证人证言因证人未到庭，所以不能作为认定案件事实的依据；车成芳与华运公司签订的认购协议及收据与本案没有关联性；张越与华运公司签订的认购协议及相应收据没有异议，但认购协议的签订时间在查封之后，不能阻却执行；社区证明可以证明张越入住时间在查封之后。张越仅交付了首付款，没有达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的50%购房款，因此不能阻却强制执行。 华运公司对张越提交的证据发表质证意见为：无异议。 本院经审查认为，华运公司对张越提交的证据没有异议；信达公司虽提出异议，但上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，上述证据形成完整的证据链条，可以证明案外人车成芳与华运公司就本案诉争房屋签订认购协议后，在2016年11月又将诉争房屋转让给张越，且张越已于2016年11月向案外人车成芳支付了首付款，并取得华运公司认可，仅是在2017年1月23日才与华运公司签订认购协议并由华运公司出具收款收据，故本院对上述证据均予以采信。 信达公司提交了如下证据：（2016）吉02执字106号执行裁定，证明人民法院已于2017年1月22日查封了诉争房屋。 张越、华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：没有异议。 本院经审查认为，因各方当事人对信达公司提交的证据均无异议，故本院予以采信。 对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年1月22日作出（2016）吉02执106号执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、9号楼、10号楼、11号楼共计114套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年1月22日起至2020年1月21日止。案外人车成芳因（2016）吉02执106号执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院作出（2017）吉02执异171号执行裁定，驳回了车成芳的异议请求。车成芳提起执行异议之诉，本院于2017年6月28日作出（2017）吉02民初126号民事裁定，以“车成芳自认其已将诉争房屋出售给案外人，华运公司亦与案外人签订了认购协议并出具了购房收据，现案外人已实际入住，则车成芳已与本案争议房屋没有直接利害关系，其不是本案适格原告，车成芳无权对本案争议径行起诉”为由，裁定驳回车成芳起诉。针对诉争房屋，张越向本院提出执行异议，本院作出（2017）吉02执异355号执行裁定，驳回张越异议请求。张越提起本案诉讼。 另查明，2015年11月20日案外人车成芳与华运公司签订了房屋认购协议，约定车成芳认购华运贻翔苑小区10号楼3单元101号建筑面积为74.37平方米的房屋，单价为3320元每平方米，总价为245421元。华运公司为车成芳开具了245421元的收款收据。此后，车成芳又于2016年11月将涉案房屋以204518元价格转卖给张越，并取得华运公司认可。张越与华运公司签订了落款时间为2017年1月23日的认购协议，约定张越以贷款方式购买诉争房屋，房屋总价款为204518元，首付40%。张越于2016年11月26日付款58000元，于2017年1月21日付款26518元。华运公司向张越出具了落款时间为2017年1月23日的收款收据一份，载明收到购房款84518元。张越向华运公司交纳了进户费，华运公司为张越出具了落款时间为2017年3月22日的入户费用收据，张越居住至今。华运公司因建设施工手续问题导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张越至今未办理产权登记手续。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：张越对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张越主张停止执行吉林市华运贻翔苑小区10号楼3单元101号房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人车成芳于2015年11月20日与华运公司签订了的《认购协议》，此后，车成芳又与张越形成买卖关系，车成芳将诉争房屋转卖给张越，并取得华运公司认可，张越已于诉争房屋被查封前向车成芳支付了部分购房款，后又与华运公司签订了认购协议，华运公司向张越出具了收款收据；此后张越办理了入住手续，并合法占有使用案涉房屋至今。张越交付购房款在法院查封之前，在取得华运公司认可的情况下，仅是补办手续（签订认购协议）在法院查封之后。张越虽仅交纳首付款84518元，但未交付其余购房款是因其与华运公司签订认购协议中明确约定了付款方式为商业贷款，而商业贷款是由于华运公司原因始终未能办理，买受人不存在过错。另外，案涉房屋未办理产权过户登记手续是因华运公司未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，亦非买受人本人原因而未办理过户登记。故张越对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。 综上所述，张越关于停止执行吉林市华运贻翔苑小区10号楼3单元101号房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下： 不得执行吉林市华运贻翔苑小区10号楼3单元101号房屋。 原告张越预交的案件受理费100元，由被告吉林信达金都置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2017）吉02执异355号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  石 刚 审 判 员  孙 伟 审 判 员  付 广 二〇一七年十一月三十日 代理书记员  常芳郁