成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初9912号原告：殷涛，女，汉族，1975年7月2日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师。被告：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：李思齐。委托诉讼代理人：张显林，男，汉族，1988年6月17日出生，住成都市青羊区，系公司员工。原告殷涛与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员雷田怡独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖勇、被告润利鑫公司的委托诉讼代理人张显林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告殷涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延期办理产权证的违约金共计88096元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年4月27日签订《“满园春”商品房认购书》，原告认购被告开发的“满园春”项目1栋1楼3号商品房，建筑面积91.36平方米，总房价为3813685元。2014年11月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，并于同日交接该房屋。此前，原告分多次向被告支付了全额购房款3813685元。原告直到2017年6月26日才取得上述房屋的不动产权证书。自原告收房之日至实际取得不动产权证期间长达951天，远远超出合同约定的720天的办证期限，被告迟延履行合同义务已构成违约。根据《补充协议》约定，出卖人未按期办理产权证书的，每日应按已付款金额3813685元的万分之一，支付逾期231天的违约金，共计88096元，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告润利鑫公司辩称,第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，购房款为1825200元，不是原告主张的3813685元。第二，原告诉称签订合同当天就交房，但根据被告的房屋交付资料，实际交房时间为2015年1月5日。第三，虽然存在逾期领取产权证的事实，但是因为受国家政策的影响。根据双方签订的《商品房买卖合同》第19条第2款第2项约定，被告应当在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，《补充协议》第11条第4款的约定，被告应当在房屋所在楼宇所有物业的分户产权证办理完毕起2年内为原告办理国有土地使用权证，因为受国家政策的影响，两证合一，被告直接为原告办理的是不动产统一登记证书。综上，虽然原告存在逾期领取产权证的事实，但主要因素是受国家相关政策的影响，且其合同目的没有受到影响，故请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年4月27日，原告殷涛与其亲属案外人魏齐邦作为买受人，与作为出卖方的被告润利鑫公司签订了《满园春”商品房认购书》和《满园春计价单》，载明认购显示满园春项目1-1-3号商业用房，该房屋优惠后总价为3813685元。2013年4月27日至9月18日期间，原告通过自己的银行账户和其亲属案外人魏齐邦的银行账户向被告公司账户转账四次，共计708690元。2013年9月2日至2014年11月27日期间，原告以及其亲属案外人张秀云、魏发贵、魏齐邦分七次通过银行转账向案外人李明广转账共1988485元。庭审中，原告陈述，案外人李明广为被告润利鑫公司实际控制人，上述原告向被告和向案外人李明广的转款均为支付案涉房屋的购房款，由于部分支付凭证遗失，原告实际支付的金额共计3813685元。2014年11月18日，原告殷涛与被告润利鑫公司签订了编号为SPGC-1-1-3号的《商品房买卖合同》以及《补充协议》和《补充协议（二）》，合同约定原告购买被告位于武侯区顺江村5、6组满园春1幢1层3号的房屋，建筑面积91.26平方米，房价款为1825200元；补充协议第四条第1款约定买受人选择在合同签订当日一次性支付购房款1825200元；合同第十九条第（二）项以及补充协议第十一条第5款规定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，但自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至出卖人为买受人办理完毕房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款的万分之一的违约金；《补充协议》第十一条第4款规定，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内；《补充协议》第十一条第6款规定，如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。《补充协议（二）》约定，鉴于原告购买了上述商品房，被告将该商品房对应的地下负一层2号储藏室使用权转让给原告，预测建筑面积为109.81平方米，使用权转让期限截止2051年2月20日，没有约定转让费用。2017年5月17日，被告出具《四川增值税发票》两张，金额分别为925200元、900000元，共计1825200元。原告与被告于2014年11月18日开始办理交房手续，按照《满园春房屋交付流程表》的记载，房屋交付流程共六项，均有被告各相关部门签字确认，最后办理的一项为钥匙及礼品发放，时间为2014年12月1日。被告提供了2015年1月5日的《业主物品签收登记表》，庭审中原、被告认可该表记录的是房屋的租户代原告领取门禁卡、钥匙等。成都市国土资源局就案涉位于成都市武侯区兆景路133号1层房屋于2017年6月26颁发了川（2017）成都市不动产权第0187686号不动产权证书，载明案涉房屋为原告殷涛单独所有。另查明，2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。以上事实，有原、被告主体资格证明、《商品房买卖合同》、《补充协议》、不动产权证书、银行转账凭证11张、《四川增值税发票》、《前期物业管理服务合同》、《满园春房屋交付流程表》、《关于实施不动产统一登记的通告》以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原告殷涛与被告润利鑫公司签订的关于购房的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。原告根据前期与被告签订的《满园春”商品房认购书》主张购房款总价为3813685元，本院认为，该认购书仅仅是对于合同的预约，双方的权利义务应当以正式合同为准，虽然与被告润利鑫公司签订《满园春”商品房认购书》的是原告殷涛与案外人魏齐邦，记载的购房款是3813685元，但是在签订正式的购房合同时，买受人仅是原告一人，房屋总价载明为1825200元，均是对于认购书的变更，且双方确认了该变更，结合被告向原告开具的增值税发票和商品房买卖合同备案信息来看，房屋总价均为1825200元。原告主张已经向被告支付了3813685元，但是原告举示的证据仅证明了向被告转账708690元，原告没有举证证明原告及其亲属向案外人李明广转账的1988485元是支付购房款，也没有证据证明被告委托案外人李明广收取购房款，且转账金额与认购书、与合同金额均不吻合，转账时间在签订合同的前后，与约定的签订合同当日一次性付款也不一致，故对于原告主张购房款为3813685元，本院不予采信。关于房屋交付时间，根据满园春房屋交付流程显示，办理完毕房屋交付流程钥匙等发放的时间为2014年12月1日，故房屋实际交付时间为2014年12月1日。被告辩称房屋实际交房时间为2015年1月5日，是原告将案涉商业用房租用给租客后租客代领相关物品的时间，不能认定为交房时间。依照合同约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权证的时间为交房后720内，《补充协议》约定办理分户国有土地使用权证的时间为房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内，因此，被告至迟应当于2016年11月20日协助原告取得案涉房屋所有权证书，办理国有土地使用权证的时间所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内。案涉房屋的不动产权证实际登记到原告殷涛名下时间为2017年6月26日。原告主张逾期取得不动产权的时间，主要理由是超过了交房之后的720日，被告认为受政策影响和原告迟延提供办证材料导致逾期办证的责任不在于被告。本院认为，原告主张的是逾期取得房屋产权证的违约金，综合被告向原告出具的购房款发票，证明被告实际为原告办理产权证的时间逾期，被告存在违约行为，应当承担违约责任；同时，合同约定的房产证和国土证是分四年两次办理，但是在实行不动产权登记的情况下，被告直接为原告办理了不动产权证，即同时完成了房屋所有权和国有土地使用权的登记，实际节省了两证最终的办证时间，若要求被告依照合同办理房产证的时间内直接取得不动产权证，实际加重了被告的义务。依照违约金应当以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，虽然被告存在违约，但是被告同时提早为原告办理了国有土地使用权登记，原告也未提供证据证明被告逾期办理房产证对其实际造成的具体损失，被告请求调低违约金，故本院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金酌情予以调整，调整后的违约金从应当取得房产证之日的次日2016年11月21日计算至实际取得不动产权登记的2017年6月26日共计218天，每日按照已付购房款1825200元的万分之一的20%计算，共计7957.87元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内,向原告殷涛支付逾期办理房屋产权证的违约金7957.87元；二、驳回原告殷涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2002元，减半收取1001元，由被告成都润利鑫置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  雷田怡二〇一七年十一月十六日书记员  颜钰洪