辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10159号上诉人（原审被告）：耿学英，女，1971年8月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳高诚物业有限公司，住所地沈阳市和平区南八马路42号。法定代表人：范杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人耿学英与被上诉人沈阳高诚物业有限公司（以下简称“高诚物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初19199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。耿学英上诉请求:请求撤销一审判决，驳回被上诉人请求。事实和理由：一、一审法院在认定物业公司服务有重大瑕疵的情况下，判定物业费按65%缴纳没有法律量化依据；二、自业主入住园区到去年四月底物业公司撤园，物业公司管理服务的物业费和电梯费一直违规进行捆绑收费。不交物业费的业主，不单独收取电梯费，也不给办理电梯卡。既然业主没有使用电梯，物业公司没有法律依据再补收电梯费。故不同意补缴电梯费。高诚物业公司辩称，请求维持一审判决。高诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付物业管理费1,760.3元；2.判令被告支付电梯费348元；3.判令被告支付物业费违约金300元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:被告耿学英系位于沈阳市和平区胜利南街304-11号39-15幢（房）号1-22-2，建筑面积75.82平米的房产所有权人。2009年10月28日，沈阳和兴房地产开发有限（甲方）与原告高诚物业（乙方）签订《长白新城前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）。合同约定，甲方聘用乙方为长白新城提供前期物业服务；物业服务费由乙方按照房屋建筑面积向业主收取，具体收费标准高层住宅物业服务费1元/平方米?月，电梯按照12元/月?人；本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式；业主应于领取准住通知单之日起交纳物业服务费（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交纳物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按年、季交纳，业主或物业使用人应在首月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每过一日加收千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年11月1日起至2012年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。如甲方在本合同期满后未选聘新的物业企业，而乙方继续进行物业服务的可视为本合同自动延续，本合同继续有效。乙方提供的前期物业管理服务包括以下方面：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、户内上下水维修；10、户内供电设施维修；11、业主需要的其他服务。一审法院认为，首先，本案并无证据证明和兴地产与高诚物业签订的前期物业服务合同存在自始无效的情形。即，应认定和兴地产与高诚物业签订的前期物业服务合同真实有效；其次，和兴地产与高诚物业以特定事实发生作为前期物业合同的失效条件，但本案并无证据证明该事实在2012年已经发生。即，和兴地产在合同到期时是否有权选聘新的物业并不影响前期物业合同能否继续履行；最后，结合涉案房产所在园区其他物业服务合同纠纷案件的审理情况可知，长白新城业主委员会于2019年4月30日通知原告解聘。综上，原告高诚物业与和兴地产签订的前期物业合同系双方的真实意思表示、合法有效，其起止日期应为2009年10月28日至2019年4月30日，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告高诚物业基于上述合同对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未缴纳2016年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费及电梯费，故原告起诉至法院。关于被告应缴纳的物业服务费的数额。首先，庭审中，原告主张涉案房产的物业费按照0.8元/月/平方米标准收取，系对其民事权利的合法处分，不违反我国相关法律、法规的规定，本院予以支持；其次，现有证据可以证明涉案园区内的植物已经生长至成人腋下位置。植物的生长具有持续性，其高度足以证明原告在一定时间内未履行绿化养护义务；再次，结合前述证据审查本案的其它证据，可说明原告高诚物业对涉案园区共用部位及共用设施的维护、园区卫生、电梯维护等服务存在重大瑕疵；最后，现有证据可以证明和兴地产与高诚物业共约定了11项服务内容，但部分服务内容的重大瑕疵并非被告拒绝缴纳全部物业费的理由。综上，对于被告提出的原告服务存在瑕疵的答辩意见，本院予以采纳。结合原告服务的重大瑕疵情况，本院酌情确定被告按照其欠费总额的65%予以缴纳，具体应为1,143.37元(0.8元/月/平方米×75.82平方米×29个月×65%)。关于被告应缴纳的电梯费的数额问题。作为持续运行的机械设备，电梯日常运营、维护费用较高，且出现故障不可避免。虽依合同约定，电梯的日常维护、检验皆应由原告负担，但依据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定，其维修费用应使用维修基金，且本院已将电梯的维护瑕疵在物业费中予以体现。综上，对于原告的该项请求，本院予以支持，具体应为348元（12元/月/人×1人×29个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于被告提出的发票问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，没收违法所得，还可处1万元以下的罚款。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，付费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告耿学英于本判决生效后十日内给付原告沈阳高诚物业有限公司2016年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费1,143.37元；二、被告耿学英于本判决生效后十日内给付原告沈阳高诚物业有限公司2016年11月15日至2019年4月14日期间的电梯费348元；三、驳回原告沈阳高诚物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告耿学英负担。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出物业公司在物业服务期间的物业服务管理存在门禁、消防、监控等设施不能正常使用及卫生清扫不及时、电梯经常坏而不予维修等严重瑕疵的上诉主张，本院认为，虽通过上诉人于一审庭审中向法庭提供的园区照片等证据显示，物业公司对涉案园区共用部位及共用设施的维护、园区卫生、电梯维护等服务存在重大瑕疵，且根据长白新城业主委员会于2019年4月30日与物业公司解聘的事实亦能证明物业公司的物业服务存在不到位、不达标等情形。但一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。更何况，物业公司需要以收取的物业费来保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益。综上，一审法院结合物业公司的收费标准、成本投入、服务质量等因素酌定上诉人按照其欠费总额的65%缴纳物业费并无不当。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出物业公司存在电梯费与物业费捆绑的上诉主张，本院认为，一方面，案涉合同中对于物业服务费及其它费用的收费方式并未进行约定。如园区内业主对收费的方式存在异议，应由业主委员会代表全体业主与物业公司进行协商，或由相关业主向物业公司所在地的房地产行政主管部门反映解决；另一方面，庭审中，物业公司否认电梯费与物业费进行捆绑一事，且上诉人对其上述主张并未提供相应证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，耿学英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人耿学英承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年九月三日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。