新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新4002民初6859号 原告：朱方祥，男，汉族，1979年12月15日生，个体工商户，住伊宁市。 委托代理人：谭峰，新疆长信合律师事务所律师。 委托代理人：崔菁，新疆长信合律师事务所律师。 被告：新疆伊犁宏城房地产开发有限公司，住所地伊宁市。 法定代表人：魏紫钰，该公司董事长。 委托代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。 原告朱方祥诉被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱方祥的委托代理人谭峰、被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司的委托代理人黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱方祥诉称：2012年8月9日，原、被告签订售楼协议书，被告将位于伊宁市火车站片区天津北路西侧的中国西部建材城A区暂编号为A3栋的1/2的房屋出售给原告，被告承诺于2012年11月15日向原告交房。2014年9月18日，原、被告签订房屋出售合同，对出售的A3栋房屋的数量、面积及价格进行了暂约（面积为1626.85平方米、价格为12,986,220元）。2014年11月11日，原、被告为该系列房屋正式签订商品房买卖合同，合同对房屋数量、面积、价格、交付时间、转移房屋登记时间和违约内容均进行了约定。按原、被告签订的商品房买卖合同约定，原告应支付房款11,238,750元，但原告实际以现金的方式向被告支付房款10,956,160.3元，又以按揭贷款的方式向被告支付房款200万元，合计12,956,160.3元，故被告多收取原告房款1,717,410.3元，后原告多次要求被告返还，被告以各种理由推拖。被告应于2015年7月1日前办理房屋转移登记，但原告至今未取得房屋产权证，被告已构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告立即办理房屋产权登记手续；2、被告立即返还原告多交的房款1,716,170元；3、被告承担逾期交付房屋的违约金511,365.4元（自2015年7月1日至2016年10月31日）及承担自2016年11月1日至转移登记之日止的违约金（按每日1123.88元计算）；4、本案涉诉费用由被告承担。 庭审中，原告朱方祥变更第1项诉讼请求，主张被告立即办理房屋产权申请登记手续；变更第2项诉讼请求，主张被告立即返还原告多交的房款1,717,410.3元；变更第3项诉讼请求，主张被告承担逾期办理房屋所有权转移登记申请手续的违约金621,895.694元（自2015年7月1日至2016年10月31日）及承担自2016年11月1日至实际取得房屋所有权登记之日止的违约金（按每日1123.88元计算）。 被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司辩称：1、2014年9月18日，原、被告签订的房屋出售合同系双方真实意思表示，该合同对涉案房屋价款的约定对双方具有约束力，本案涉及的房屋及原告赠与案外人胡勇的房屋的总价款，应以该合同约定的总价款1825万元为准；2、原告为规避税收征管即少缴纳契税，要求在商品房买卖合同中对涉案房屋约定的价款进行大幅度下调，但双方实际履行的价款远高于备案合同中的价款，故备案合同价款的约定侵犯了国家利益，同时涉嫌以合法形式掩盖非法目的，故该价款的约定为无效条款；3、原告对其向我方交纳的所有房款应承担举证责任；4、商品房买卖合同约定向房屋登记机构申请房屋转移登记是原、被告共同的义务，且未能办理涉案房屋权属转移登记并非我方原因，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：一、2012年8月9日，原告朱方祥（乙方）与被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司（甲方）签订售楼协议书，该协议书约定甲方将坐落在新疆伊宁市火车站片区天津北路西侧的"中国西部建材城"A区暂编号为A3栋的1/2房屋出售给乙方，并将与所出卖房产的相关土地使用权同时出售给乙方；甲方确保在2012年11月15日前，中国西部国际建材城A区A3栋完成竣工并交接；具体出售价格由甲、乙双方在中国西部建材城正式对外确定统一的销售价格后再最后确定；甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，已交纳土地出让金，能够办理按揭手续，甲方在半年内代乙方办好房产证；甲方应在2012年11月15日交房给乙方，乙方须按正式售楼合同的约定按期付款，于2012年10月31日前付清全部购楼余款等。2014年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋出售合同，乙方购买甲方开发的位于伊宁市中国西部国际建材城A3栋（即A3号楼）第一层133号、134号、135号、164号、165号、166号，建筑面积共计443.5平方米；第二层233-241号、267-275号，建筑面积共计1183.35平方米及第二层位置对应的第三层商铺；乙方购房总价款为1825万元；本合同签署后，甲、乙双方签订的原售房合同，与本协议不一致的，以本合同为准等。 二、2014年11月11日，原、被告签订七份商品房买卖合同，该七份合同约定原告购买被告开发的位于伊宁市合作区浙江路以南、佛山路以北、天津北路以西的中国西部国际建材城第A2-A7号楼（实际为A3号楼）133号、134号、135号、164号、165号、166号、233-241号、267-275号商铺，上述商铺的总房款为11,238,750元，被告均应当在2014年12月31日前向原告交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、被告应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同这三项交付条件的商品房；商品房交付使用后，双方同意共同在180个工作日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180个工作日内办理房屋所有权登记的，原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金等。同年11月18日，上述七份商品房买卖合同在原伊宁市房地产管理局备案。自2014年11月20日至2015年11月18日，原告共计向被告支付购房款12,956,160.3元（含向中国建设银行股份有限公司伊犁州分行贷款200万元，该分行于2015年4月16日将该贷款直接转存至被告建设银行账户中)。 三、本案诉争商铺所在A3号楼工程的竣工验收日期为2013年9月15日。庭审中，原、被告对原告将其购买的A3号楼第三层商铺赠与案外人胡勇的事实均无异议，原告认可被告向其交房的时间为2014年12月30日。被告向本院提交由原伊宁市房地产管理局于2014年2月25日下发的关于加强维修资金管理的通知，认为因包括原告在内的业主未缴清A3号楼的维修资金，致其无法办理该栋楼的房屋所有权初始登记手续，从而导致其无法取得该栋楼的产权证，故原告未能在合同约定期间内办理房屋所有权登记并非被告的责任所致，原告对此不予认可。 上述事实，有当事人陈述、售楼协议书、房屋出售合同、商品房买卖合同、收据、借款合同、贷款转存凭证（个贷专用）、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等在案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告立即办理房屋产权申请登记手续，因原告认可被告向其交房的时间为2014年12月30日，按照商品房买卖合同约定，双方应于商品房交付使用后的180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但因被告在庭审中自认其至今未取得本案诉争A3号楼的产权证，故无法确定原告取得其房屋所有权的具体时间，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告立即返还多交的房款1,717,410.3元，结合查明的事实，原告已实际向被告支付房款12,956,160.3元，但双方签订的七份商品房买卖合同约定的房款合计为11,238,750元，且该七份合同均已在房产部门登记备案，虽被告认为系因原告为避税而导致双方在上述合同中约定的价款远低于实际履行的价款，但因被告未提供相应证据予以证实，且原告对此亦不认可，故被告理应向原告返还其多交纳的房款1,717,410.3元（12956160.3元-11,238,750元）；原告主张被告承担逾期办理房屋所有权转移登记申请手续的违约金621,895.694元（自2015年7月1日至2016年10月31日）及承担自2016年11月1日至实际取得房屋所有权登记之日止的违约金（按每日1123.88元计算），因原告自2014年12月30日至今仍未取得本案诉争商铺的房屋所有权，虽被告认为系因包括原告在内的业主未缴清维修资金，致其无法办理该栋楼的房屋所有权初始登记手续，从而导致无法取得整栋楼的产权证，但实际上，能够办理房屋所有权初始登记的前提是被告作为出卖人已经取得该栋楼的房屋产权手续，现已时隔近三年，原告仍未取得其所购房屋所有权的责任理应在被告，故被告应按照商品房买卖合同约定向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记申请手续的违约金，因2014年12月30日（即交房时间）至2015年9月17日为180个工作日，本院认定违约金应自2015年9月18日起算至实际取得房屋所有权登记之日止，以12,956,160.3元为基数计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱方祥返还其多交纳的房款1,717,410.3元； 二、被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱方祥支付逾期办理房屋所有权转移登记申请手续的违约金（自2015年9月18日起算至实际取得房屋所有权登记之日止，以12,956,160.3元为基数计算）； 三、驳回原告朱方祥的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25,514元，减半收取12,757元，由原告朱方祥负担3392元、被告新疆伊犁宏城房地产开发有限公司负担9365元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 董 文 二〇一七年十一月二十四日 书记员 马丽娜