福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初2142号 原告：刘丽平，女，1977年2月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：钟太宣、夏华忠，福建名闻律师事务所律师。 被告：郭正凤，女，1967年12月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘景华，男，1959年10月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区，系郭正凤丈夫。 第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：俞礼爱，董事长。 委托诉讼代理人：吴淋俊，男，系公司员工。 原告刘丽平与被告郭正凤、第三人福州家天下房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽平及其委托诉讼代理人钟太宣，被告郭正凤委托诉讼代理人刘景华，第三人委托诉讼代理人吴淋俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘丽平向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘丽平与郭正凤签订的《房产买卖合同》；2.判令郭正凤向刘丽平支付违约金600000元并承担刘丽平的居间佣金损失90000元、律师代理费35000元；3.判令郭正凤承担刘丽平因申请诉讼保全支出的保全诉讼费5000元及保全责任险保费9000元；4.判令由郭正凤承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月25日，刘丽平与郭正凤签订关于买卖福州市仓山区建新大道东侧中庚城21#2604单元的《房产买卖合同》、《居间合同》。同日，双方还与第三人签订《交易服务合同》。上述合同约定：郭正凤将其坐落于福州市仓山区建新大道东侧中庚城21#2604单元以3000000元的价格出售给刘丽平；刘丽平以商业按揭贷款方式支付部分购房款；签订合同时，刘丽平支付200000元履约保证金至第三人指定账户；房屋存在抵押，郭正凤自行通过担保公司解押；郭正凤应于2017年3月10日前办理其名下的《不动产权证书》，郭正凤领取其名下《不动产权证书》后2个工作日内办理解押申请手续；任何一方未按合同约定履行属于违约，一方迟延履行合同约定义务超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方有权要求违约方支付600000元违约金，并有权要求违约方承担因诉讼而产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等；第三人为刘丽平、郭正凤之间的房屋买卖提供相关交易服务等。合同签订后，刘丽平依约于2017年2月25日支付了200000元履约保证金，但郭正凤却拒绝办理其名下《不动产权证书》，致交易中断。经第三人及刘丽平多次催促，郭正凤却提出加价要求，否则不予办理。综上，郭正凤违背诚信原则，拒不履行合同，严重损害刘丽平权益，故诉至贵院，望判如所请。 郭正凤辩称，一、刘丽平所述本案合同签订过程与事实不符。2017年2月25日，刘丽平与第三人工作人员相互串通，诱骗郭正凤签订实非郭正凤本意的《房产买卖合同》。郭正凤在合同签订前提出，定金要向其支付，若支付给第三人则无效，且要求刘丽平应先付款解押讼争房屋才可交易，刘丽平及第三人工作人员口头答应郭正凤的上述要求却未写入合同，并欺骗郭正凤已按郭正凤要求在合同中载明，郭正凤在自身不识字情形下完全不知已被骗。在郭正凤提出要与家人协商，让第三人工作人员电话联系郭正凤委托诉讼代理人即丈夫刘景华时，第三人工作人员告知，郭正凤系产权人，有权自行决定房屋出售事宜，无需征求丈夫同意。在郭正凤坚持下，第三人工作人员电话同刘景华进行了联系，刘景华在通话中明确表示，讼争房屋系夫妻共同财产，房产买卖合同必须经其同意才能签订，否则无效，但第三人工作人员却告知，刘景华非产权人，无权干涉本案房屋买卖事实，若有异议可起诉等。以上可见，刘丽平与第三人工作人员恶意串通，在明知讼争房屋因债务纠纷尚处司法处置程序中的情况下，诱骗郭正凤签订本案房产买卖合同，在刘景华作为共有权人提出反对意见时，不予理睬，甚至恶语威胁，而非主动征得郭正凤家人同意后进行交易，非真诚协商，属强买强卖，以达到骗取巨额违约金的目的。二、签订合同后，郭正凤至今未收到任何定金，更未收到任何解押款，而刘丽平所述缴纳的居间服务费等只是其与第三人工作人员恶意串通后缴纳的款项，有无实际支付无从得知，至此，系刘丽平构成违约。三、刘丽平及第三人工作人员在讼争房屋交易过程中多次骚扰、恐吓、威胁，给郭正凤本人及其家人造成极大身心伤害，郭正凤保留主张精神损害赔偿的权利。 福州家天下房产代理有限公司述称，一、郭正凤及其丈夫共同到第三人门店登记的讼争房屋出售信息，提出的售价为2800000元。当时已有客户答应以2800000元成交价购买，可郭正凤又临时加价到3000000元。二、郭正凤与刘丽平签订《房产买卖合同》时，郭正凤的儿子也在场，全程予以把关，其司委托诉讼代理人亦与郭正凤丈夫刘景华进行了沟通，告知该成交价已很高。其作为服务行业，不存在恐吓、威胁行为。合同签订时，刘丽平是对郭正凤提出的由刘丽平为其解押另一套房屋要求不予同意。经协商，刘丽平同意出资替郭正凤解押讼争房屋，并于合同中作出约定。本案房屋买卖交易过程中，实际可找担保公司出资解押，但若只有郭正凤一人的征信报告月利率为5%，而若有郭正凤夫妻二人的征信报告则月利率只需1.5%，故签订合同时，其司工作人员明确告知郭正凤需提供夫妻双方的征信报告，并在合同中对此作出约定。可履行过程中，通知郭正凤提供配偶征信报告时，郭正凤一直不提供，多次催促后，郭正凤答复其配偶刘景华不愿意提供，其亦无法强迫刘景华予以提供，致通过担保公司解押手续无法完成。后，郭正凤又私下同刘丽平联系，想跳过其司直接同刘丽平进行交易。直至合同所约定流程履行期限到期，郭正凤都未履行合同约定义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.郭正凤庭审确认《房产买卖合同》、《居间合同》上落款处签名系其本人签字捺印，刘丽平、福州家天下房产代理有限公司亦对《房产买卖合同》、《居间合同》真实性不持异议，《房产买卖合同》、《居间合同》的真实性本院予以确认。2.讼争房屋虽系郭正凤于2009年9月30日向福建中庚置业有限公司购买，并于2009年10月14日预告登记至郭正凤名下，但郭正凤与刘景华于1989年6月28日登记结婚，该房屋系二人夫妻关系存续期间所购，应为夫妻共有财产。3.郭正凤及福州家天下房产代理有限公司均对刘丽平所提供履约保证金收款收据真实性不持异议，本院对刘丽平于2017年2月25日向福州家天下房产代理有限公司支付履约保证金200000元予以确认。4.刘丽平所提供通话录音虽系郭正凤不知情情况下录取，但郭正凤对录音中其本人通话声音予以了确认，且录音内容体现二人就房屋交易过程协商情况，与本案相关，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，郭正凤与刘丽平签订《房产买卖合同》，约定：郭正凤将坐落于福州市仓山区建新大道东侧中庚城21#楼2604单元（建筑面积134.04㎡）出售给刘丽平；成交价为郭正凤实收3000000元，支付房款方式为刘丽平按商业按揭贷款方式交易；产权权属转移前违约责任：郭正凤保证交易房屋产权清晰，若在产权转移前发生与郭正凤有关的产权纠纷或债务纠纷，概由郭正凤负责，如因此造成合同履行障碍，属郭正凤违约；双方签订合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为；双方签订合同后应当按照合同约定期限履行义务，交易过程必须按照双方约定及相关交易流程进行，到期不履行义务的属违约行为；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件催促履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付合同第十条所约定违约金及佣金、服务费、交易过程产生的其他费用、违约行为导致守约方增加支出的律师代理费、差旅费等费用；双方约定合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金600000元（第十条）；合同经双方签字盖章后生效；签署合同时已就合同全部条款进行了说明和解释，双方对合同的全部条款已无疑义，如合同中有未尽事项及在履行过程中对合同需要变更的，双方可以协商订立补充协议，补充协议若与合同正文不一致，以补充协议为准；合同双方在签约过程中的理解、口头承诺内容如有与合同不一致的，以合同为准。 同日，郭正凤作为卖方、刘丽平作为买方与交易服务方福州家天下房产代理有限公司签订《交易服务合同》，约定：郭正凤、刘丽平同意由福州家天下房产代理有限公司为上述讼争房屋买卖提供交易服务；签订合同时，郭正凤将产权材料交至福州家天下房产代理有限公司处，刘丽平支付履约保证金200000元至福州家天下房产代理有限公司指定账户；签订合同当日，刘丽平已知讼争房屋暂未办理郭正凤名下《不动产权证书》，经买卖双方协商，办理郭正凤名下《不动产权证书》的相关费用（包含维修基金及相关税费）由郭正凤自行承担，刘丽平同意从支付给福州家天下房产代理有限公司的履约保证金中先行垫付，可抵作刘丽平购买讼争房屋的部分购房款，福州家天下房产代理有限公司已如实告知该行为对于刘丽平存在的风险，由此产生的责任由买卖双方依法承担；郭正凤承诺于2017年2月27日前自行前往人民银行查询征信报告，同日，郭正凤应前往二手房交易中心查询讼争房屋是否存在司法冻结等产权问题，若因郭正凤资信与产权明晰问题，则三方免责，合同解除；经查询郭正凤资信良好且讼争房屋产权清晰后，郭正凤于2017年3月10日前至交易所办理其名下《不动产权证书》，办理郭正凤名下《不动产权证书》时，若不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积有误差，买卖双方同意按讼争房屋原购置单价向开发商进行多还少补，补退款金额均由郭正凤全部承担，郭正凤领到其名下《不动产权证书》当日将权证交由福州家天下房产代理有限公司监管，郭正凤办理其名下《不动产权证书》的费用（包含维修基金及相关税费）均由郭正凤另行承担。 上述合同签订当日，刘丽平向福州家天下房产代理有限公司支付了讼争房屋履约保证金200000元。2017年4月25日，刘丽平出具催告函，告知郭正凤已逾期一个半月未办理其名下《不动产权证书》，催促郭正凤收到函件后立即办理讼争房屋《不动产权证书》及抵押权注销手续。 另，1989年6月28日，郭正凤与刘景华登记结婚。2009年9月30日，郭正凤就购买讼争房屋与福建中庚置业有限公司签订《商品房买卖合同》。2009年10月14日，讼争房屋预告登记至郭正凤名下。庭审中，刘景华表示不同意郭正凤出售讼争房屋。 本院认为，刘丽平与郭正凤签订的《房产买卖合同》，系二人平等自愿达成，郭正凤亦对其签名捺印予以确认，郭正凤虽抗辩其不识字，对合同内容不了解，但其作为完全民事行为能力人，对自身民事行为具有完全的认知能力，且合同中载明签署合同时已就合同全部条款进行了说明和解释，双方对合同全部条款已无疑义，故本院认定《房产买卖合同》系依双方真实意思表示达成，而合同约定内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按约履行。讼争房屋虽于郭正凤与刘景华夫妻关系存续期间购买，系夫妻共有财产，但刘景华以郭正凤无处分权主张合同无效不符合法律规定，本院不予采纳。同日签订的《交易服务合同》，系郭正凤、刘丽平就委托福州家天下房产代理有限公司为讼争房屋买卖提供交易服务作出约定，郭正凤亦庭审确认落款处签名及捺印真实性，为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应合法有效。上述合同签订后，刘丽平按约支付了履约保证金200000元，而郭正凤无故拖延办理其名下《不动产权证书》，已构成违约。郭正凤抗辩履约保证金、按揭款支付约定违背其本人意思表示，无证据证实，亦与合同约定不符，本院不予采纳。经刘丽平催告后，郭正凤仍未配合办理，致刘丽平提起本案诉讼，现刘景华作为讼争房屋共有权人于诉讼过程中作出不同意出售之意思表示，本案讼争房屋交易继续履行不能，刘丽平购房目的无法实现，刘丽平为此诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。郭正凤作为房屋出售方，未确保房屋产权明晰，未按约履行合同义务，致刘丽平无法实现合同目的而解除合同，构成根本违约，刘丽平诉请其依据合同第十条约定支付违约金600000元，合理有据，本院予以支持。律师费35000元、诉讼保全担保保险费9000元系刘丽平因本案房屋交易争议所导致实际损失，并有支出发票证实，刘丽平诉请郭正凤予以承担，符合合同约定，本院予以支持。刘丽平非居间服务佣金收取权利人，其诉请郭正凤予以承担，无依据，本院不予支持，佣金支付问题三方可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,判决如下： 一、解除刘丽平与郭正凤于2017年2月25日签订的《房产买卖合同》； 二、郭正凤于本判决生效之日起十日内向刘丽平支付违约金600000元； 三、郭正凤于本判决生效之日起十日内向刘丽平支付律师费35000元、诉讼保全担保保险费9000元； 四、驳回刘丽平的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由刘丽平负担2050元，郭正凤负担28750元。诉讼保全费5000元，由郭正凤负担。郭正凤负担的诉讼费、诉讼保全费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  曾雪莲 人民陪审员  黄 昱 人民陪审员  伍建英 二〇一七年十一月二十九日 书 记 员  刘培玲