重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0104民初3736号 原告（反诉被告）:汪斌,男,1959年9月9日出生,汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：梁明山，重庆中钦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：左自伟，重庆中钦律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）:重庆三峡森晶实业有限公司,住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：张友森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈业君，重庆渝康律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：林仁浩，该公司员工，特别授权。 第三人:重庆市大渡口区房屋管理局,住所地重庆市大渡口区。 负责人：杜位彬，该局局长。 委托诉讼代理人：袁成，重庆渝敏律师事务所律师，特别授权。 原告汪斌与被告重庆三峡森晶实业有限公司（以下简称：森晶公司）、第三人重庆市大渡口区房屋管理局（以下简称：大渡口房管局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，森晶公司向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并，公开开庭进行了审理。汪斌的委托诉讼代理人梁明山、左自伟，森晶公司的委托诉讼代理人陈业君、林仁浩以及第三人大渡口房管局的委托诉讼代理人袁成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认汪斌向森晶公司购买的位于重庆市大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组的房屋（占地505平方米、建筑面积180平方米）的征收补偿安置利益归原告所有；2、依法判令森晶公司协助汪斌与大渡口房管局办理位于重庆市大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组房屋（占地505平方米、建筑面积180平方米）的征收补偿安置手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年8月9日，森晶公司将位于重庆市大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组的房屋（占地505平方米、建筑面积180平方米）作价8000元出卖给汪斌，森晶公司将上述交付给原告修缮并使用该房屋经营种养殖业至今，但森晶公司一直未配合原告办理房屋过户手续。2016年12月15日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05民终7286号二审民事判决书，判决确认汪斌于2006年8月9日向森晶公司购买的上述房屋的行为有效，现该判决已经发生法律效力。现因涉案房屋被重庆市大渡口区人民政府征收，森晶公司以诸多理由推脱，拒绝协助汪斌办理房屋征收补偿安置手续，致使汪斌的合法利益受损。为维护合法权益，诉至法院。 森晶公司辩称，汪斌于2006年8月9日以支付8000元意向金拟购买森晶公司上述涉案房屋，但因该房屋没有报建报批，没有房产证，土地系国有划拨土地，无法办理过户手续，森晶公司报上级主管部门四川省长江造林局，长江局不同意转让，为此双方没有签订房屋买卖书面合同，因未签书面合同，合同内容没有约定，本案中各方对拟转让的房屋面积（实测没有180平米，为150平米）、单价没有约定，8000元属于意向金，505平方米划拨土地属于空地，不应包含在150平米的房屋中，因没有书面约定，不具备合同履行的必备条款。森晶公司要求汪斌退款，但汪斌未退款，直到汪斌向法院起诉。1、涉诉房屋的所有权人是森晶公司，涉案房屋登记在森晶公司名下，未依法登记而不产生不动产物权变更的效力；2、征收补偿利益应归森晶公司，因物权法、国有土地上房屋征收补偿条例等均有规定，征收补偿的对象是所有权人，汪斌请求确认涉案房屋的征收补偿利益归其所有，于法无据，应当予以驳回。 第三人大渡口房管局陈述称，已经与森晶公司签订了货币补偿协议，但剩余了一些补偿款还没有支付，第三人将根据本案的判决支付余下的补偿款。 森晶公司向本院提出反诉请求：1、依法解除汪斌于2006年8月9日向森晶公司购买位于大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组房屋的买卖关系；2、判令森晶公司与汪斌各自返还因该买卖行为取得的财产，森晶公司返还8000元“购房款”给汪斌。事实与理由：汪斌于2006年8月9日以8000元拟购买森晶公司涉案房屋，因该房屋没有报建报批，没有房产证，土地系国有划拨土地，无法办理过户手续，森晶公司报上级主管部门，上级不同意转让，为此双方没有签订书面合同。由于没有签订书面合同，各方当事人对名称、姓名、住所、标的、数量等没有合同约定不具备合同履行的必备条款。为此森晶公司要求汪斌退款，但汪斌未退款，指导汪斌于2016年8月向大渡口法院起诉，后经五中院二审判决。森晶公司认为，涉案房屋未取得房产证无法过户，亦未经上级主管部门批准，买卖双方未签订书面合同，不具备合同履行的必备条款，该地块属于国有划拨土地，据生效判决，该买卖行为未产生物权转让的效力，买卖行为的合同目的无法实现，依照合同法94条的规定，应解除。 汪斌针对反诉辩称，1、双方的买卖行为经五中院确认有效，根据合同法第60条的规定，森晶公司应当全面履行自己的义务；2、汪斌不同意解除合同，也没有达到法定解除合同的条件。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于重庆市大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组，现已年久失修。2006年8月9日，森晶公司向汪斌出具收据，载明收处理重庆木材调运处大沙坝防洪组房屋款8000元。森晶公司系重庆木材调运处大沙坝防洪组的土地使用权人，土地系划拨取得。涉案房屋未取得房地产权证。 汪斌曾于2016年向本院提起诉讼，请求确认汪斌购买涉案房 屋的行为有效，并确认汪斌对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，本院判决驳回汪斌的诉讼请求。2016年10月20日，汪斌不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，五中院经审理后认为一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，作出改判，1、撤销本院民事判决；2、汪斌于2006年8月9日向森晶公司购买位于大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组房屋的行为有效。判决已经发生法律效力。 另查明，涉案房屋位于重庆市大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组，森晶公司与第三人大渡口房管局签订货币安置补偿协议，涉诉房屋涉及面积166.44平方米，评估单价为4520元，厕所8.8平方米，评估单价为4441元。经森晶公司与大渡口房管局核对，涉案房屋价值607387.48元（已扣除土地评估费）。 上述事实，有国有土地使用证、收据、（2016）渝0104民初字第1268号民事判决书、（2016）渝05民终7286号民事判决书、《关于房屋面积、金额核实情况》、涉案房屋照片、情况说明等证据证实，结合到庭当事人的陈述，经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。森晶公司辩称，汪斌于2006年8月9日以8000元拟购买森晶公司涉案房屋，因该房屋没有报建报批，没有房产证，土地系国有划拨土地，无法办理过户手续，森晶公司报上级主管部门，上级不同意转让，为此双方没有签订书面合同，故应当解除合同返还价款。本案中，已经终审判决确认汪斌与森晶公司的房屋买卖行为有效，该判决已经发生法律效力，故双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。森晶公司主张解除合同，应当符合约定及法定条件，现原告汪斌不同意解除合同，森晶公司亦未举示证据证明行使合同解除权有符合法定之情形出现，故本院对森晶公司主张解除合同并返还购房款的请求，不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，因涉案房屋已纳入征地拆迁范围，汪斌主张森晶公司协助办理征地补偿安置手续系主张履行合同附随义务，本院予以支持。原告主张确认汪斌向森晶公司购买的位于重庆市大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组的房屋（占地505平方米、建筑面积180平方米）的征收补偿安置利益归原告所有。因汪斌与森晶公司并无书面合同，结合森晶公司向汪斌出具的收款收据载明系收到房屋款，再结合交易习惯，可见本房屋买卖之合同标的仅限于房屋及房屋实际占有土地，故对汪斌主张超出房屋面积166.44平方米以及厕所8.8平方米以外的拆迁补偿利益，不予支持。因涉案房屋属于国有划拨土地，原告在获得利益时应当扣除土地出让金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百一十九条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、位于重庆市大渡口区钓鱼嘴大沙坝防洪组房屋的征收补偿安置利益（扣除土地出让金）归汪斌所有； 二、重庆三峡森晶实业有限公司于本判决书生效之日起五日内协助汪斌办理该房屋相关的征收补偿手续； 三、驳回汪斌的其他诉讼请求； 四、驳回重庆三峡森晶实业有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费减半收取40元（汪斌已预交），反诉费25元（森晶公司已预交），共计65元。由重庆三峡森晶实业有限公司负担，森晶公司于本判决生效之日起五日内径付汪斌。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  李成杨 二〇一七年十一月二十九日 书记员  李国茜