北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初39425号原告（反诉被告）：贺丹，女，1979年8月12日出生，住北京市东城区。委托代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。被告（反诉原告）：战妮妮，女，1987年4月9日出生，住山东省莱阳市。委托代理人：金淳，北京倡衡律师事务所律师。第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，地址北京市朝阳区南湖西园甲x号楼x层x。法定代表人：梅虹，经理。委托代理人：曾宪名，男，1987年10月9日出生，该公司职员，住单位宿舍。原告（反诉被告）贺丹与被告（反诉原告）战妮妮、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。后本案变更为普通程序，并依法公开开庭进行了审理。本案贺丹及其委托代理人彭建，战妮妮的委托代理人金淳，满懿公司的委托代理人曾宪名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺丹向本院提出诉讼请求：1、依法判令战妮妮配合贺丹办理北京市通州区芙蓉园x号楼x层x单元x房屋的产权变更手续，将产权人变更为贺丹；2、请求法院判令战妮妮向贺丹支付违约金40万元；3、请求法院判令本案诉讼费用由战妮妮承担。事实和理由：2016年4月20日，贺丹与战妮妮通过房屋中介满懿公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：贺丹购买战妮妮名下位于通州区芙蓉园x号楼x层x单元x室房屋一套，交易房屋总价款500万元整。同日，贺丹与战妮妮又签订《补充协议》，协议约定：协议签订当天贺丹向战妮妮支付定金人民币30万元整，2016年5月25日前贺丹向战妮妮支付除贷款以外的购房款310万元整；贺丹与战妮妮应于网签成功后5日内共同到贷款机构办理贷款申请及过户等相关手续。合同签订当日，贺丹即通过银行转账的方式向战妮妮支付定金30万元整。2016年5月25日，贺丹通过银行转账向战妮妮支付购房款200万元。经战妮妮同意，2016年6月1日，贺丹通过银行转账方式向战妮妮支付110万元整。至此，除贷款以外部分的购房款，贺丹已经全部付清即人民币430万元。2016年8月3日网签成功，根据补充协议的约定网签后5日内双方应该办理贷款面签手续，但战妮妮以各种理由拒绝，最终在2016年8月22日办理了银行贷款面签手续。贷款面签后，2016年9月5日贺丹取得了批贷函，但是战妮妮拒绝配合办理房屋产权转移登记手续，导致合同无法继续履行。根据合同法的有关规定，贺丹与战妮妮签订的合同系合法有效的合同。合同双方应当按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，战妮妮多次拒不履行合同约定义务，贷款面签后拒不配合办理过户手续，战妮妮恶意违约的行为，有违合同诚实信用原则，严重损害贺丹的利益，扰乱市场交易秩序。综上所述，为维护贺丹的合法权益，依法提起诉讼，恳请法院依法裁判，判如所请。战妮妮辩称：不同意贺丹的诉讼请求。贺丹未按照合同约定履行完毕合同义务，战妮妮无违约行为，贺丹系违约方，应支付违约金32万元。系贺丹一方拖延履行合同的行为导致了合同逾期，应对合同逾期承担全部责任，战妮妮享有协议约定的解除权，2016年10月6日贺丹收到了战妮妮发出的合同解除函，该合同已于该时间解除，并提出反诉。战妮妮向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认双方于2016年4月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已于2016年10月6日解除；2、贺丹配合战妮妮立即办理撤销北京市通州区芙蓉园x号楼x层x单元x的房屋买卖合同的网签备案及房源核验；3、立即解除对位于北京市通州区芙蓉园x号楼x层x单元x的房屋的查封等司法措施；4、判令贺丹承担违约金32万元；5、本案的诉讼费用由贺丹承担。事实和理由如下：2016年4月20日，诉讼双方通过爱屋吉屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定贺丹出资500万元购买战妮妮位于北京市通州区芙蓉园x号楼x层x单元x的房屋。合同约定：双方应在本合同签订后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理交税及权属转移登记手续。同时，合同中还约定买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函并自筹付清购房款。合同签订后，为尽快拿到房款，战妮妮积极履行合同义务，不仅于合同签订当日立即将包括房屋权属证等资料交给中介用于办理网签手续。在贺丹延迟支付首付款的情况下，不仅不计前嫌，还在贺丹签约后两个月没有履行合同义务的情况下，积极提醒、催促中介、买方加速办理，且在7月13日再次主动联系中介并积极向中介机构再次提交所有资料，配合办理网签、面签。而贺丹即中介在战妮妮一再的催促下直到合同签订了近三个半月的2016年8月3日才开始着手办理房屋网签手续。由于贺丹的拖延导致该合同在合同期届满的2016年8月26日前，贺丹仍未达到向税务部门及房屋权属登记部门申请办理交税及权属转移登记手续的成就条件即买受人应取得批贷函并自筹付清购房款。对于贺丹未按合同约定履行义务，根据合同约定应当承担违约责任。根据合同约定，至贺丹逾期满15日前，贺丹没有按合同约定自筹付清购房款，亦没有支付违约金。故此，战妮妮作为守约方于2016年10月5日向贺丹发函行使合同解除权，并依约要求贺丹支付违约金32万元。该解除通知函在2016年10月6日由贺丹本人签收。后因贺丹提出希望双方和解，在协商过程中买方向法院提起诉讼。为还战妮妮清白，维护战妮妮的合同权益。特向法院提出反诉，请求支持全部反a诉请求。针对战妮妮的反诉，贺丹辩a称：不同意战妮妮的反诉请求，贺丹没有违约情形。根据补充协议的约定，双方应于贺丹获取银行批贷函后5日内办理房屋登记转移手续，贺丹在取得批贷函后积极通知对方办理房屋登记手续，第三人的员工也积极通知对方办理过户手续。在贺丹提交的微信证据中，也显示了贺丹一方积极要求对方办理过户手续，但遭到对方的拒绝。虽然约定的时间是90日，但补充协议中对于此期间即过户登记的时间另有约定，即取得批贷函后5日内办理房屋过户登记手续。故贺丹依约要求对方办理过户手续不存在任何违约情形，而是对方拒绝履行合同义务。满懿公司述称，对于贺丹的起诉和战妮妮的反诉，都听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月20日，战妮妮（出卖人）与贺丹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：第一条房屋基本情况，出卖人所售房屋为楼房，坐落于通州区芙蓉园x号楼x层x单元x，该房屋所在楼层为12层，建筑面积共123.11平方米；第二条房屋权属情况，该房屋所有权证号为x京房权证通字第XX**号，该房屋抵押情况为该房屋未设定抵押；第三条房屋特殊情况，甲方陈述并保证该房屋存在的权利限制情况为该房屋无任何权利限制情况；第四条、房屋成交方式，出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称满懿（北京）房地产咨询有限公司；第五条、成交价格、交易付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币229万元整。（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及房屋的配套设施设备等作价271万元整，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人。（三）买受人向出卖人支付定金30万元。（四）买卖双方一致同意采取下列交易方式：买受人申请贷款交易：买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为160万元，买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款（具体付款方式及期限的约定见补充协议）；第六条房屋权属转移登记，买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后90工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；第七条税费相关规定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意，交易过程中所产生的税费均由买受人承担；第八条房屋的交付，出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付给买受人；第十条违约责任，逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。此外，该合同还约定了其他内容。同日，战妮妮与贺丹及居间方满懿公司签订《居间服务合同》，约定战妮妮与贺丹在满懿公司的居间服务下就坐落于通州区芙蓉园x号楼x层x单元x的房屋，于2016年4月20日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并在三方友好协商的基础上订立居间服务合同。2016年4月20日亦即签订上述房屋买卖合同及居间服务合同的当日，战妮妮（甲方、出卖人）与贺丹（乙方、买受人）及满懿公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：第一条房屋交易总价，甲乙双方同意，交易房屋的总价款为500万元整，此价格不含税；第二条，关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金事宜：乙方于2016年4月6日向甲方支付定金人民币30万元整。2、还款解押事宜：交易房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜。3、购房款的支付：甲乙双方同意，按照下列方式履行：乙方需申请购房贷款以支付购房款（即贷款购房方式）则：甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于网签成立后5日内，丙方带领共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于2016年5月25日前，将除贷款外的第一笔购房款人民币310万元整以自行支付的方式支付给甲方；权属转移登记事宜：甲乙双方同意，双方应于乙方获得银行批贷后5日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；4、权属转移登记事宜：双方应于甲方解抵押完成后5日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。此外，该协议还约定了其他内容。关于该补充协议，战妮妮认可当时签订过一份空白协议，在补充协议的前两页没有战妮妮签字部分，真实性不认可，第三页有书写的部分明显不是同一人书写，有伪造和调换的嫌疑。贺丹称补充协议系签订主合同当日签署的，不存在嫌疑，合同内容是中介满懿公司的人员填写的，第三页签字页是战妮妮的代理人孙国雷填写的。2016年4月20日，贺丹支付定金30万元，在满懿公司的居间服务下战妮妮确认收到了贺丹支付的购房定金30万元并出具了收据。同时，战妮妮将交易房屋的房产证原件交付给满懿公司的居间服务业务人员保管，并由保管人出具了收条。2016年5月25日贺丹向战妮妮支付购房款200万元。2016年6月1日贺丹向战妮妮支付购房款110万元，至此，补充协议中约定的除贷款外的第一笔购房款310万元已全部付清。战妮妮认可收到了该310万元，加上之前支付的定金，共计收取了贺丹支付的购房款340万元，剩余购房款160万元至今未付。但战妮妮提出贺丹付清该310万元购房款的时间比补充协议中约定的时间延迟了6天，存在逾期付款的违约行为。2016年8月3日，满懿公司受贺丹与战妮妮委托办理了交易房屋的网签备案手续，办理完毕后通知了双方，战妮妮提出系中介方满懿公司办完网签手续后才通知战妮妮一方。2016年8月22日，在满懿公司的居间服务及要求下，战妮妮在此次房屋交易的委托代理人孙国雷代表战妮妮到银行配合贷款人贺丹办理了涉案房屋申请银行按揭贷款的面签手续。2016年9月5日，贺丹取得了银行批贷函。后贺丹及满懿公司通知战妮妮一同前往房屋登记机构办理涉案房屋的所有权转移登记手续。战妮妮提出双方在主合同即《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定关于房屋权属转移登记，买卖双方同意出卖人与买受人应于本合同签署后90工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续，合同签订的时间为2016年4月20日，那么照此约定双方最迟应当在2016年8月25日前办理完毕合同约定的事项并向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续，但贺丹在2016年9月5日才取得批贷函，才提出申请办理房屋权属转移登记，已经超过了90日的规定，系贺丹一方违约，战妮妮有权解除合同。2016年10月5日，战妮妮向贺丹发出解除合同的通知函。贺丹认可收到该通知函，但不同意解除合同。故起诉至法院。目前，涉案房屋仍登记在战妮妮名下，双方未办理产权变更手续。战妮妮提出贺丹已经逾期超过15日未支付剩余160万元购房款，故按照合同中约定的逾期超过15日的，出卖人有权解除合同并有权向买受人按照累计的逾期应付款的20%主张违约金，战妮妮提出买受人尚未支付的应付款为160万元，故按照20%的标准向贺丹主张32万元违约金。贺丹不同意解除合同，也不同意支付违约金。贺丹认为战妮妮逾期不履行办理产权转移登记手续，要求从2016年9月10日起按照每日万分之五的标准向战妮妮主张违约金至实际履行之日止，暂计40万元。在审理中，经本院释明，贺丹一方提出如果法院支持贺丹要求继续合同及办理涉案房屋产权转移登记手续将房屋过户至贺丹名下的诉求，贺丹同意将剩余应付的购房款160万元一次性支付给战妮妮，而不需要走贷款，且贺丹已经取得的批贷函已失效，暂无法取得银行贷款。并提出同意支付剩余160万元购房款也作为贺丹一方的诉讼请求中的一项。战妮妮对此不认可，不同意继续履行合同，要求确认合同已解除。另查，根据满懿公司的就此次买卖交易的居间服务人员到庭陈述贺丹此次购房系卖房再买房。战妮妮称因为贺丹需要先卖房，再购房本案所涉的房屋，贺丹在购房本案所涉房屋时没有购房资格，贺丹需要先卖掉其名下的房屋，然后才有资格购买本案的房屋。因此由于贺丹在前期的时间过长，导致办理网签之后时间不够了，在贺丹自己的短信记录中也可显示贺丹承认是先卖房再买房。而这些在签订买卖合同时，战妮妮一方根本不知情。贺丹认可其当时是先卖房再买房，并称该情况已经和战妮妮一方沟通过了，因而合同签订的期限比一般合同长一些，而且实际上如果战妮妮一方配合的话双方完全可以在90个工作日内履行完成合同。贺丹称其目前在北京市通州区具有购房资格。上述事实有双方提交的证据以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。贺丹与战妮妮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。战妮妮对于补充协议提出的抗辩意见，没有事实和法律依据，且双方在主合同中约定了具体的付款方式及期限另行由补充协议来约定，战妮妮的委托代理人孙国雷也在补充协议的第三页落款处签字确认。中介满懿公司的工作人员也到庭陈述认可补充协议的额存在，战妮妮也没有提交证据推翻补充协议，故补充协议的真实性应予以确认。本案的争议焦点一为被告战妮妮（出卖人）与原告贺丹（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同是否解除。在合同履行过程中，贺丹于2016年4月20日支付了定金30万元，在2016年6月1日前贺丹支付了除贷款外的购房款共计310万元。至此，贺丹已经向战妮妮支付了全部购房款500万元中的340万元，支付比例接近百分之七十，大部分购房款已经支付，战妮妮也认可收到了340万元的购房款，但提出贺丹支付的时间存在逾期，经本院确认贺丹支付购房款的时间逾期六天。另，本案双方交易的房屋已于2016年8月3日做了网签备案手续，并向房屋登记管理部门提交了网签合同。且战妮妮在2016年8月22日配合贺丹办理贷款面签手续，并于2016年9月5日贺丹取得了批贷函。本院认为，虽然双方在主合同《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定关于房屋权属转移登记，买卖双方同意出卖人与买受人应于本合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续，合同签订的时间为2016年4月20日，本院根据合同约定从2016年4月20日往后推算90个工作日，推算出双方最迟应当在2016年8月25日前办理完毕合同约定的事项并向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续，但贺丹在2016年9月5日才取得批贷函，故根据主合同的该约定贺丹一方的确没有在约定的时间内申请办理房屋权属转移登记，已经超过了90日的规定，且双方在补充协议的约定在批贷函取得后5日内办理房屋产权过户登记手续并未突破主合同90个工作日申请办理房屋权属转移登记手续的规定，按照合同这个时间也应在主合同中的90个工作日内完成。但考虑到买受人已经履行了支付大部分购房款的义务，且剩余之前约定贷款的160万元，买受人贺丹也同意不通过贷款而在本案中作为一项诉讼请求同意直接支付给出卖人战妮妮，且该房屋已经办理了网签备案手续，贺丹取得批贷函的时间也比主合同约定的完成房屋权属转移登记手续的时间只晚了十来天，且不存在其他导致合同无法继续履行的情形。考虑上述情况，本院认为继续履行合同对双方均更为有利，更符合双方的利益，更有利于解决目前双方的矛盾纠纷。故本院认为，对于贺丹要求继续履行合同，要求战妮妮配合贺丹办理北京市通州区芙蓉园x号楼x层x单元x房屋的产权变更手续，将产权人变更为贺丹的诉讼请求，本院予以支持，但本院认为产权转移登记前贺丹应当将剩余购房款160万元全部付清，这也是双方在合同中约定贺丹在无法取得贷款的情况下应当通过自筹的方式将剩余房款付清，贺丹在本案中也同意向战妮妮付清剩余购房款160万元。故贺丹应当先行支付剩余的全部购房款160万元，再办理房屋产权转移登记手续。对于战妮妮确认合同解除的反诉请求，本院不予支持。关于本案争议的第二个争议的焦点是双方谁违约的问题。本院认为，根据本案查明的事实，系贺丹违约在先，贺丹一方并未按照主合同虽然双方在主合同《北京市存量房屋买卖合同》中关于房屋权属转移登记的约定，没有在合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续，没有在2016年8月25日前办理完毕合同约定的事项并向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续，而直至2016年9月5日贺丹一方才取得批贷函，战妮妮一方之前配合办理网签及银行贷款面签手续均在主合同约定的90个工作日内，故根据主合同的该约定贺丹一方的确没有在约定的时间内申请办理房屋权属转移登记，已经超过了90日的规定，而双方在补充协议的约定在批贷函取得后5日内办理房屋产权过户登记手续并未突破主合同90个工作日申请办理房屋权属转移登记手续的规定，并没有改变该90个工作日的期限限制，双方认可的事实结果也是在90个工作日内并未完成申请房屋权属转移登记的相关手续，而贺丹自己认可系卖房再买房，贺丹从2016年6月1日逾期六天付清310万元购房款到2016年8月3日之间这段长达两个多月的时间内并未办理任何手续，也无法陈述清楚为何不办理，按照中介机构满懿公司的陈述一般存量房屋交易过户手续在45天到60天内即可完成，且贺丹的确系先卖房再买房，必须通过卖掉之前名下的房屋才在通州区有购房资格，所以一直到了2016年8月3日才办理网签备案手续。且根据本案查明的事实，贺丹至今没有支付剩余购房款160万元，虽然双方约定剩余160万元贷款通过银行贷款取得，但贺丹未支付剩余160万元购房款是既成事实。故本院认为系贺丹违约在先，应向战妮妮承担违约责任。关于承担违约金的数额，本院认为结合贺丹违约情形，主合同的约定，以及考虑到本合同继续履行还需战妮妮一方的配合，根据双方在主合同中关于逾期付款超过15日的违约责任的认定，并依据本院查明的贺丹逾期付款成立的事实（包括支付首付款310万元也存在逾期支付的违约事实），确认贺丹向战妮妮承担32万元的违约金（逾期应支付购房款160万元的20%），以妥善处理双方的矛盾纠纷。希望双方能相互妥协，尽快解决矛盾纠纷。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贺丹给付战妮妮剩余购房款一百六十万元，于本判决生效之日起十日内执行清；二、战妮妮配合贺丹办理坐落于北京市通州区芙蓉园x号楼x单元x房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋转移登记至贺丹名下，于本判决第一项执行完毕后十五日内执行清；三、贺丹给付战妮妮违约金三十二万元，于本判决第二项执行完毕后十五日内执行清；四、驳回贺丹的其他诉讼请求；五、驳回战妮妮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由贺丹负担（已交纳）。反诉费23400元，由战妮妮负担（已交纳）。保全费5000元，由贺丹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何杨彪人民陪审员  李 茂人民陪审员  韩文禹二〇一七年十一月二十五日书 记 员  高金鼎