北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初3797号原告：施鑫，男，1973年2月17日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王鹏，北京邓少东律师事务所律师。被告：黄学义，男，1939年10月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄瑜新（黄学义之女），女，1969年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓峰（黄学义之婿），男，1971年12月19日出生，回族，住北京市朝阳区。第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇王府花园398幢一层。法定代表人：李兴华，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ德，北京建豪律师事务所律师。原告（反诉被告）施鑫与被告（反诉原告）黄学义、第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）施鑫及其委托诉讼代理人王鹏，被告（反诉原告）黄学义的委托诉讼代理人黄瑜新、王晓峰，泛城置地公司的法定代表人李兴华和委托诉讼代理人ＸＸ德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。施鑫向本院提出如下诉讼请求：1.确认原被告双方于2016年8月27日签订的存量房屋买卖合同有效；2.判令被告继续履行合同，协助原告办理诉争房屋过户手续；3.判令被告将诉争房产腾退给原告；4.判令被告赔偿原告自2017年3月8日至2017年8月8日的租金支出42500元，自2017年8月9日起按285元每日赔偿租金给原告，至实际将诉争房屋腾退给原告为止；5.判令被告赔偿原告律师费5万元；6.本案诉讼保全费17450元由被告承担；7.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告2016年8月27日签订存量房屋买卖合同，约定被告将自有房产位于北京市昌平区北七家镇王府花园康泰园×号×号楼1至2层×号房屋出售给原告，房屋总价为415万元。后原告按约定于2016年8月27日给付被告定金10万元，2016年12月18日给付被告首付款280万元，2016年2月8日给付被告尾款115万元。根据合同约定，被告理应将房产证交付给原告并与原告一同办理房屋公证手续，但被告拒绝履行合同，拒接电话，故原告提起诉讼，望判如所请。黄学义辩称：关于第一项诉讼请求，我方认为合同无效，因为我们签订合同时，真实的房价和报税的价格不一致，这是涉嫌逃税，法院应当认定这个合同无效。关于第二项诉讼请求，我方认为合同无效，所以不存在协助办理过户问题，当时签订补充协议约定要办理房产公证，我方当时对这条款就有异议，当时没有商定办理公证手续的具体内容，我们发了律师函，对方也没回复。关于第三项诉讼请求，诉争标的不是房产证，而是房屋买卖合同，不存在交付房产证问题。第四项诉讼请求也不同意，理由同上。第五项诉讼请求，原告的租金请求没有依据，不同意，这是原告没履行合同，自己导致的。关于第六项诉讼请求，合同无效，原告律师费应当自己承担。关于第七项诉讼请求，保全费是原告的原因导致这笔费用，被告不同意支付。第八项诉讼请求也不同意。黄学义向本院提出如下反诉请求：1.判令解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金83万元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失160万元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告律师服务费5万元；5.判令反诉被告公开向反诉原告赔礼道歉；6.本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月27日，反诉原告和反诉被告双方签订了《存量房买卖合同》、反诉原被告和第三人三方签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，上述四份协议就北京市昌平区北七家镇王府花园康泰园×号×号楼1至2层×号交易相关事宜做了约定。其中，《补充协议》第三条约定按照209万元价格进行申报纳税及网签，反诉原告认为这是偷逃国家税款的行为，反诉原告要求反诉被告和第三人按照真实房价即415万元进行申报纳税及网签；《补充协议》第四条第3项约定反诉被告应当于2017年2月5日前支付反诉原告购房款115万元，但是反诉被告却付款逾期，给反诉原告造成了巨大的经济损失，反诉原告要求反诉被告赔偿其损失。反诉原告多次催告反诉被告就上述事项协商解决，但是反诉被告拒绝，导致交易无法进行，反诉被告构成违约，反诉原告已发函给反诉被告解除了上述四份协议。此外，上述协议对于公证委托的约定和反诉被告及第三人事后的表现，让人怀疑反诉被告有炒房和诈骗之嫌。反诉原告和反诉被告对于委托公证和涉案房屋加建改造相关事宜的约定不明确需要进一步协商确定，但是双方没能协商解决导致交易也无法进行，合同应当解除。施鑫针对反诉辩称：第一项反诉请求缺少被请求的主体，请求实质与事实和理由相矛盾，居间服务合同并不仅是原被告两方签署，涉及居间方，所以缺少主体。第二项、第三项反诉请求没有事实与法律依据，反诉被告没有违约行为。第四项反诉请求没有事实与法律依据，律师服务是为当事人提供法律服务，本案应该是反诉原告委托代理律师为他提供开庭等法律服务为前提，但是并没有律师出庭。关于第五项反诉请求，本案是合同纠纷，并不是名誉权，不存在赔礼道歉，反诉被告也没有反诉原告认为的有欺诈和违约行为。第六项反诉请求不同意，没有事实和法律依据。泛城置地公司述称：原被告签订的买卖合同合法有效，双方应当依法履行合同义务，对于本诉和反诉具体诉求无法发表具体意见，请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：1.2016年8月27日，黄学义（出卖人、甲方）与施鑫（买受人、乙方）在泛城置地公司（丙方）提供的居间服务下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定黄学义将其所有的位于北京市昌平区北七家镇王府花园康泰园×号×号楼1至2层×号房屋出卖给施鑫，房屋成交价415万元，房屋建筑面积159.92平方米。关于付款时间和方式，《补充协议》第四条约定，“甲乙双方友好协商同意：1、签订本合同当日乙方支付甲方定金人民币壹拾万元整（￥100000.00）；2、乙方于2016年12月31日前支付甲方购房款人民币贰佰捌拾万元整（￥2800000）；3、乙方于2017年2月5日前支付甲方购房款人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000）甲方收齐该款项将该房产产权证原件交付乙方保管；4、双方商定于2017年2月10日前办理本合同标的的房产公证手续，费用乙方承担公证书原件交付给乙方；5、双方商定于2018年1月30日前办理该房产过户手续，甲方应全力配合，乙方于该标的房产交税完毕当日支付甲方剩余购房款人民币壹拾万元整（￥100000）。以上条款双方应积极配合履行，不得拖延。以上条款如延期超过5日视为违约，乙方未如约履行按总房款20%支付甲方违约金及丙方佣金，如甲方违约退还乙方所交所有款项并按总房款20%支付乙方违约金及丙方佣金。”关于房屋交付，《存量房屋买卖合同》第六条约定，“出卖人应当在2017年3月1日前将该房屋交付给买受人，出卖人交付该房屋后，该房屋由买受人实际管理，该房屋交付后的风险由实际管理人承担。”关于权属转移登记，《存量房屋买卖合同》第十条约定，2018年1月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，《存量房屋买卖合同》第七条约定，买卖双方任何一方不按约定履行合同，“逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。”第八条约定，“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费、佣金等相关费用。”关于交税，《补充协议》第三条约定：“甲乙双方商定按照人民币贰佰零玖万元整（￥2090000.00）的价格进行申报纳税（具体金额以税务机关核定为准），此价格仅做本次申报税费及网签使用，因此产生争议与丙方无关，甲方承诺该房产过户时甲方在京家庭唯一住宅，如产生个税甲方承担。经甲乙双方友好协商同意，乙方承担交易过程中甲乙双方所需缴纳的税、费、代理费等费用。但相关税票则应该按理论税费交纳方分配甲乙双方。”2.合同签订当日，施鑫向黄学义支付定金10万元。2016年12月18日，施鑫向合同约定的甲方指定收款账号黄学义之女黄瑜新的账户转账支付280万元购房款。2017年2月8日，施鑫向黄瑜新账户转账支付第二笔购房款115万元。3.此后，黄学义未按合同约定在2017年2月10日前办理房产公证手续，亦未按合同约定在2017年3月1日前将该房屋交付给施鑫。双方就合同履行产生争议，施鑫向本院提起诉讼要求继续履行合同。4.2017年4月7日，黄学义委托律师向施鑫、泛城置地公司发送律师函，称“《补充协议》第三条约定按照209万元价格进行申报纳税及网签，黄先生认为这是偷逃国家税款的行为，黄先生要求您和贵司按照真实房价即415万元进行申报纳税及网签；《补充协议》第四条第3项约定您应当于2017年2月5日前支付黄先生购房款115万元，但是您却付款逾期，给黄先生造成了巨大的经济损失，黄先生要求您赔偿其损失。……请您和贵司接到本律师函之日起两日内联系黄先生协商解决上述问题，以免诉累。”5.2017年4月12日，黄学义向施鑫、泛城置地公司发送解除函，称“我于2017年4月7日委托张春光律师发律师函给您和贵司，请您和贵司接到律师函之日起两日内联系我协商解决上述问题，但是您和贵司至今没有和我联系，已经超过了两天的期限。我现发函给您和贵司，解除我与您双方签订的《存量房买卖合同》、我与您和贵司三方签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。”6.诉讼中，施鑫提供了与他人的房屋买卖合同及房产证复印件，证明其已将自己185平方米的房屋出售，并于2017年1月底将房屋交付买受人。同时提交了与他人的房屋租赁合同、收条，并请房屋出租人出庭作证，证明其从2017年3月开始在外租房居住，租住房屋面积169平方米，房租每月8500元，其产生的租房费用，黄学义应当予以赔偿。此外，施鑫提供了委托代理协议和律师费5万元的发票，作为证明其律师费损失的证据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，黄学义与施鑫签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》对于买卖标的物、交易价款及支付时间、房屋交付、过户时间等均进行了具体约定，该合同系双方的真实意思表示。关于黄学义提出的合同约定按照209万元价格进行申报纳税，属于偷逃国家税款的行为，合同无效的意见，本院认为双方当事人认可房屋真实成交价为415万元，按照209万元的价格申报纳税属于规避国家税收监管的行为，该条款的约定应为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，双方签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效，施鑫要求确认《存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效的诉讼请求，本院应予支持。对于依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，施鑫已按合同约定在合同签订当日向黄学义支付了定金10万元，在2016年12月18日，施鑫支付了第二笔280万元的购房款。关于第三笔购房款，合同约定是2017年2月5日前支付115万元，施鑫实际是2017年2月8日进行的转账，黄学义称是2017年2月9日收到。本院认为，无论黄学义2017年2月8日还是2月9日收到，依据《补充协议》第四条的约定，延期超过5日视为违约，施鑫的第三次付款行为并没有违约。而关于合同的解除权，依据《存量房屋买卖合同》第七条的约定，违约方逾期超过15日，守约方有权解除合同，施鑫没有违约行为，黄学义不享有合同解除权，黄学义关于解除合同的诉讼请求本院不予支持。依据合同约定，黄学义应在2017年3月1日前将该房屋交付给施鑫，但其并未交付房屋，已经构成违约。现施鑫要求继续履行合同，并同意按照合同实际成交价415万元承担交易税费，基于合同法鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费的基本精神，诉争合同不存在继续履行的障碍，合同应当继续履行。关于继续履行涉及的事项，首先，黄学义未按合同约定向施鑫交付房屋，故黄学义应在本案判决生效后向施鑫交付房屋。第二，关于施鑫提出的黄学义交付房屋产权证的请求，并非合同继续履行的必要步骤，现在也无必要，故施鑫该项诉请本院不予支持。第三，关于权属转移登记，合同约定是2018年1月30日前双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记，施鑫应在交税完毕当日支付黄学义剩余购房款10万元，双方可依此约定各自履行合同义务，黄学义配合施鑫办理网签、交税和过户，施鑫则在交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄学义未按约定向施鑫交付房屋，依法应当承担违约责任。施鑫举证证明其租房费用为每月8500元，本院综合考虑合同约定的违约金、同等区域的房租价格及房屋面积等因素，酌定按照每日250元的标准计算施鑫的损失额，依据此标准，关于施鑫要求黄学义赔偿2017年3月8日至2017年8月7日的租金损失，本院予以支持。对于2017年8月8日以后的损失，亦应按照上述标准，由黄学义支付至其向施鑫实际交付房屋之日止。关于施鑫提出的要求黄学义赔偿律师费的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认施鑫与黄学义于2016年8月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效。二、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫交付北京市昌平区北七家镇王府花园康泰园×号×号楼1至2层×号房屋。三、若本判决于2018年1月30日前生效，黄学义依合同约定在2018年1月30日前配合施鑫办理北京市昌平区北七家镇王府花园康泰园×号×号楼1至2层×号房屋的网签、交税和过户手续，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元；若本判决于2018年1月30日后生效，黄学义于本判决生效后三十日内配合施鑫办理北京市昌平区北七家镇王府花园康泰园x号×号×号楼1至2层×号房屋的网签、交税和过户手续，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元。四、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫支付2017年3月8日至2017年8月7日的租金损失37500元，自2017年8月8日至黄学义实际腾退北京市昌平区北七家镇王府花园康泰园x号×号×号楼1至2层×号房屋之日止，黄学义按照每日250元的标准向施鑫支付租金损失。五、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫支付律师费损失5万元。六、驳回施鑫的其他诉讼请求。七、驳回黄学义的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40000元、反诉案件受理费20000元和保全费5000元，由黄学义负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨帆人民陪审员  宋颖人民陪审员  汪霞二〇一七年十一月二日书 记 员  陈曦