广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0881民初2749号 原告：梁秋强，男，1978年10月20日出生，汉族，住桂平市。 原告：粟彬梅，女，1983年10月21日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人:梁秋强，系原告粟彬梅的丈夫。 被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司。住所地：桂平市桂江东路**。 法定代表人：谭明能,该公司董事长。 委托诉讼代理人:陈伯良，广西桂力律师事务所律师。 原告梁秋强、粟彬梅与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序,于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告梁秋强，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁秋强、粟彬梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金93299元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年8月7日签订了《桂平市限价住房买卖合同》一份，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市保障性安居工程第二期限价普通商品房（长安小区）第7栋2单元11层1104号房，总房款为216975元。被告应在2014年12月31日前，将具备“该套房已取得竣工验收合格”并符合该合同约定的住房交付原告使用。如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。原告于2014年7月2日交付定金10000元给被告，于2014年7月23日交付首付款126975元给被告，于2014年12月31日交付80000元给被告，原告已付清了购房款。但被告于2017年4月28日才通知原告交房，明显已经违反双方签订的《桂平市限价住房买卖合同》的约定。自2015年1月1日起至2017年5月9日止，被告已逾期860天交房，按合同约定应支付违约金93299元。原告多次要求被告支付违约金，但是被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述的诉讼请求。 被告华庆公司辩称，被告没有在合同约定的时间交房给原告，一是政府未能及时对基础配套设施下发批文及拨付资金建设导致。直至2016年7月7日，桂平市发展和改革局才正式下发浔发改投资（2016）49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的基础配套设施进行施工，并于2017年初完成施工，涉诉安居住房迟延交付是政府行为导致，属不可抗力及重大情势变更，不可归责于被告。二是不可抗力等因素，从2013年1月至2017年5月期间，因降雨及暴雨或大暴雨导致安居住房所在项目无法施工112天，因高考期间造成安居住房项目无法开工建设12天，因停水停电造成项目停工28天，不可抗力天数共为152天。原告并未产生实际损失，其所主张的违约金不应获得支持。此外，原告主张的计算逾期交房的违约金计算方法、违约天数与实际不符，且约定违约金明显过高，已超过原告的经济损失，应当予以调低，即使需要计算逾期交房的违约金，也应按中国人民银行同期贷款利率计算。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年8月7日原告与被告签订了一份《桂平市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市保障性安居工程第二期限价普通商品住房（长安小区）第7栋2单元第11层1104号房，总房款为216975元，于2014年7月25日前支付首付款136975元，余下80000元于2014年12月31日前付清；被告应在2014年12月31日前，将具备“该套房已竣工验收合格”并符合合同约定的限价住房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房：遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的；被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，自合同第九条规定的最后交房期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。原告于2014年7月2日交付定金10000元给被告，于2014年7月23日交付首付款126975元给被告，于2014年12月31日交付80000元给被告，原告已付清了购房款。被告于2017年5月10日交付该房给原告，原告已接收。 另查明，原告向被告购买的商品房属政府主导的政策性限价住房。被告作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审批不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。被告只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2016年7月7日，桂平市发展和改革局才作出浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的工程配套基础设施进行施工。 本院认为，限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格按照政府及其职能部门限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批。2016年7月7日桂平市发展和改革局才批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案，被告据此才能施工建设小区的工程配套基础设施。在本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，被告因政策原因不能开工建设本案涉案小区的工程配套基础设施，造成被告不能依照合同约定的交房时间交房，不应归责于被告，被告据实可以延期交房。此外，本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后，被告还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施，从而达到交房的要求。本院酌情认定被告建设配套基础设施合理期间以120天为宜。因此，被告确实存在2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案后，可据实再延期交房120天的情形。对被告提出应剔除审批时间的抗辩意见本院予以采纳；对被告提出因降雨、停水、高考等导致停工、应予抵扣逾期交房天数的抗辩意见，因降雨、停水、高考等并不属于不能预见的不可抗力因素，故不能以此为理由对被告迟延交房予以免责。对被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。根据本案实际，原告已经依约付清了购房款给被告，被告应于本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后的120天的次日，即2016年11月5日前将房屋交付原告使用，而被告于2017年5月10日才将房屋交给原告使用，确实属逾期交房，构成违约，应承担违约责任。被告的逾期交房时间应从2016年11月6日起计算至实际交房之日即2017年5月10日止，共计186天。原告主张被告逾期860天交房与本案事实不符，本院不予支持。 违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。逾期交房造成原告的实际损失，因原告没有举证证实，故原告的实际损失不明。违约金计算标准问题，参照本地实际，同类情况多以已付购房款为基数，以日万分之一或者日万分之二计算违约金。本案合同约定按已付购房款为基数，以每日万分之五的标准计算违约金确属过高，本院采纳被告提出的违约金计算标准过高的抗辩意见，对双方约定的违约金标准予以适当调减，酌情认定应按已付购房款为基数，以每日万分之二的标准计算违约金。 综上，被告逾期交房186天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为：216975元×0.0002元/天×186天＝8071.47元。原告请求被告支付逾期交房的违约金93299元，与本案查明的事实不符，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第二款的规定，判决如下： 一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金8071.47元给原告梁秋强、粟彬梅； 二、驳回原告梁秋强、粟彬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1066元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告梁秋强、粟彬梅负担965元，被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担101元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2132元。款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员    张小敏 二〇一七年十一月十三日 代书记员     李晓静