福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0503民初2638号 原告：林碧芬，女，1978年1月8日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林一鸣，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭怡，福建君宇律师事务所律师。 被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园，统一社会信用代码91350500565381736L。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 原告林碧芬与被告福建中润置业有限公司（以下简称“中润公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林碧芬委托诉讼代理人林一鸣、郭怡、被告中润公司委托诉讼代理人洪秋生、谢珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林碧芬向本院提出诉讼请求：1.判令中润公司立即协助林碧芬办理中润嘉园第2号楼501室不动产权证书；2.判令中润公司每日按585963元的0.005%向林碧芬支付自2015年5月6日起至实际办理产权证书之日止的违约金。事实和理由：2013年9月27日，林碧芬与中润公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号201309270028）。合同约定，中润公司将中润嘉园第2号楼五层501号房出卖给林碧芬，林碧芬为此支付了全部购房款585963元。合同签订后，中润公司于2015年2月5日将房屋交付给林碧芬使用，但因中润公司建设的房屋及楼盘至今未能通过有关部门的验收，导致林碧芬所购买的房产至今无法办理产权证书。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。根据上述合同约定，中润公司应当承担逾期办证的违约责任，并支付相应的逾期办证违约金。 中润公司辩称，1.涉案建设项目因地下空间土地出让金收取问题未能取得不动产首次登记证明，系由于产权登记机关原因未能及时办理房屋权属证书，中润公司不应承担违约责任；2.该项目已售房屋的多数业主未能缴交公共维修基金，而相关部门规定需全部业主缴交公共维修基金才能办理产权证书，因此，买受人对于迟延办理产权证书存在过错；综上两点意见，诉争商品房所在项目已于2014年底具备交房条件，因部分业主未能缴纳公共维修基金以及相关部门不合理收取地下空间土地出让金的问题，致使中润公司迟迟无法收取诉争商品房项目初始登记，因此，该商品房系因买受人原因及政府部门原因未能取得产权证书，中润公司对此并无过错，不应由中润公司承担迟延办理产权证书的违约责任；3.退而言之，即使中润公司需要承担违约责任，林碧芬主张的违约金计算标准也是错误的，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第二款的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房产权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金，诉争商品房于2015年2月5日交付使用，违约金起算时间应为2016年2月5日，标准应当是已付款的0.001%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：2013年9月27日，林碧芬与中润公司签订一份编号为201309270028的《商品房买卖合同》，约定林碧芬向中润公司购买址于泉州市丰泽区××街道××号楼××房屋，总价款为585963元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金；第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条第2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任；第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。前述合同及合同附件于2013年10月21日登记备案。 合同签订后，林碧芬缴交了全部购房款共计585963元。2015年2月5日，中润公司将诉争商品房交付给林碧芬。2017年10月18日，中润公司办结址于泉州市丰泽区北峰街道招联社区（项目名称：丰泽区中润嘉园1-3、5-8号楼及地下室）开发项目首次登记。2017年10月29日，中润公司向林碧芬邮寄《办理不动产登记通知书》，该份通知同日送达林碧芬。 另查，2016年11月23日，中润公司向泉州市丰泽区人民政府提出《关于协调办理商品房项目产权登记有关事宜的请示》，其在《请示》中提到“由于我司开发中润嘉园项目时，遇到房地产业商业项目的冰冻时期，该项目前两年基本没有销售……企业陷入前所未有的困境，现金非常缺乏，我公司资金问题未能及时分期缴交住宅专项维修基金”，后泉州市丰泽区人民政府、泉州市国土资源局、泉州市住房和城乡建设局对中润嘉园暂缓缴交部分住宅专项维修资金分别出具了处理意见，并予以协调解决。2017年8月24日，泉州市国土资源局丰泽分局受理中润公司提出的“要求缴纳土地出让金不合理”信访事项，并于2017年9月26日出具《国土资源信访事项答复意见书》，对中润公司信访提及的址于泉州市丰泽区××街道××室商业部分的土地出让金的处理意见。 本案双方当事人争议的焦点是：一、林碧芬至今未能按时办理不动产权证书能否归责于中润公司，中润公司是否需要承担违约责任；二、林碧芬主张的违约金计算标准及起算点应如何认定？ 关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任，本院认为，林碧芬与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应于诉争商品房于2015年2月5日交付使用后60日内履行协助林碧芬办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使林碧芬未能在交房后90日内，即2015年5月6日前取得房屋权属证书的，中润公司应按日向林碧芬支付已付购房款0.005%的违约金。中润公司直至2017年10月18日方才办结诉争房屋所在楼盘的开发项目首次登记，理应承担相应的违约责任，其辩称因部分业主未缴纳公共维修基金及相关部门不合理收取地下室的土地出让金等原因，导致无法如期办理房屋权属证书，中润公司不承担违约责任。但中润公司向丰泽区人民政府请示无法缴交公共维修基金的原因在于其公司出现资金周转问题，而非归咎于包括林碧芬在内的业主的原因所致，中润公司依约应于2015年5月6日前协助林碧芬取得房屋权属证书，其提供的证据可证实其向相关部门信访地下室土地出让金不合理问题发生于2017年期间，但非合同约定的办证期间，亦无法证明地下室土地出让金的缴纳问题与办理诉争楼盘住宅的开发项目首次登记之间的关联性，中润公司的辩解缺乏依据，不能成立。 关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准及起算点，本院认为，合同附件六补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，如此变更，缩短了中润公司承担逾期办证违约金的时间，降低了违约金的计算标准，该条款的约定减轻了中润公司的责任，排除了林碧芬的主要权利，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定，补充协议第八条第2款应认定为无效条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。诉争商品房的实际交房时间为2015年2月5日，中润公司依约应于商品房交付后90天内协助林碧芬取得房屋权属证书，其逾期协助办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2015年5月7日。 综上所述，本院认为，中润公司未按合同约定于商品房交付后90天内协助林碧芬取得房屋权属证书，构成违约，其虽于2017年10月18日办结诉争楼盘开发项目首次登记，并于2017年10月29日通知林碧芬办理诉争商品房的不动产权证，但林碧芬诉称中润公司未将应由其提供的资料交付给林碧芬，认为中润公司未履行完毕协助办证义务，诉讼过程中，中润公司明确尚有应由其提供的资料未提交给林碧芬，后又辩称已交付完全部资料，但未能提供交接手续等证据予以证实，对中润公司的辩解本院不予采信。中润公司尚未履行完毕协助办证义务，根据合同第十四条的约定，中润公司应每日按已付购房款585963元的0.005%支付自2015年5月7日起至实际完成协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金给林碧芬，林碧芬要求中润公司支付的逾期办证违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告林碧芬办理址于泉州市丰泽区××街道××号楼××商品房的不动产权证书； 二、被告福建中润置业有限公司应自2015年5月7日起每日按585963元的0.005%支付逾期协助办证违约金给原告林碧芬（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告实际完成协助办证义务之日止，若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回原告林碧芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费309元，减半收取计154.5元，由福建中润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员  林娟美 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  倪淑玲 附引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条：预售商品房的购买人应合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  5