海南省万宁市人民法院民事判决书（2017）琼9006民初521号原告：中海仁信（万宁）房地产有限公司（原万宁仁信发展有限公司），住所地海南省万宁市。法定代表人：韩春麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郑妍，女，1993年8月1日出生，汉族，公民身份证号码：×××，现住湖南省耒阳市。原告中海仁信（万宁）房地产有限公司（以下简称中海仁信公司）诉被告郑妍商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日转为普通程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理，原告中海仁信公司的委托诉讼代理人魏道言到庭参加诉讼,被告郑妍经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中海仁信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年4月10日签订的《万宁市商品房买卖合同》，并判令被告限期协助原告办理解除原、被告于2012年4月10日签订的《万宁市商品房买卖合同》的备案手续；2、判令被告向原告支付逾期支付购房款的违约金17.89392万元（按合同总价款的10%计算）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月10日，原告和被告就位于万宁神州半岛星悦海岸2号楼（幢）3层01房签订了《万宁市商品房买卖合同》。合同约定：房屋总价款为178.9392万元，被告应于2013年5月31日前一次性付清上述全部房款，同时约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅向原告支付购房款148.9392万元，经原告多次通过电话、短信、发函通知等方式催告被告支付剩余房款，被告仍拒不支付，其行为已构成合同根本违约，原商品房买卖合同的合同目的已经无法实现。综上，根据我国合同法第九十四条“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的法律规定，原告行使合同法定解除权的条件已经成就，故原告有权主张涉案的商品房买卖合同解除、要求被告配合办理商品房买卖合同的解除备案，并要求被告承担合同约定的逾期付款违约金。为了维护原告合同权益，特向法院起诉，敬请法院判如所请。郑妍缺席，也未提交书面答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中海仁信公司围绕诉讼请求依法向法庭提交了以下证据：证据一、被告身份证复印件，证明：被告具有诉讼主体资格，是适格被告；证据二、商品房买卖合同，证明：原、被告双方已经签署房屋买卖合同的事实；证据三、付款凭证，证明：被告欠付房款的事实，被告仅支付购房款148.9392万元，剩余购房款被告没有支付，已经构成根本违约；证据四、《解除合同告知函》及邮寄单，证明：2016年12月31日原告按照被告在购房合同上留的地址向被告邮寄解除合同告知函，被告未支付购房款构成违约，原告有权利行使解除合同。2017年1月4号签收的邮寄单；证据五、合同备案证，证明：双方签订的买卖合同已在万宁市房产局备案。被告未出庭对上述证据进行质证。经本院审查核对，上述证据一、二、三、四、五内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定，可以作为认定本案相关事实的依据。郑妍未向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：万宁仁信发展有限公司于2017年1月23日变更为中海仁信（万宁）房地产有限公司。2012年4月10日，被告郑妍与万宁仁信发展有限公司签订了《万宁市商品房买卖合同》，（以下简称《合同》），约定：被告郑妍购买原告开发的位于万宁神州半岛星悦海岸2号楼（幢）3层01房一套，房屋建筑面积为123.14平方米，价格为每平方米人民币14531.36元,总价款为人民币1789392元。被告应在2013年6月30日前分三期将全部购房款1789392元交付给原告，即2012年4月10日支付总购房款的首付款894696元（含定金10000元），2012年10月10日之前支付第二笔购房款536818元，房屋交付前一个月即2013年6月30日前支付购房款余款357878元。被告未能按合同约定的期限向原告交付购房款，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，原告有权要求被告按合同总价款的10%向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告于2012年3月12日、2012年4月10日、2012年10月26日、2013年12月9日、2013年12月9日分别向原告支付了购房款10000元、884696、300000元、61170.86、294696，共计1550562.8元，余购房款238829.2元至今未付。被告已于2017年1月4日收到原告解除合同的告知函。因此，原告起诉请求判决：1、判令解除原、被告2012年4月10日签订的《合同》，并判令被告限期协助原告办理解除原、被告2012年4月10日签订的《合同》的备案手续；2、判令被告向原告支付逾期支付购房款的违约金17.89392万元（按合同总价款的10%计算）；3、判令本案诉讼费由被告承担。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告中海仁信公司与被告郑妍于2012年4月10日签订的《合同》应否解除；2、被告应否协助原告办理解除原、被告2012年4月10日签订的《合同》的备案手续；3、被告应否向原告支付逾期支付购房款的违约金178939.2元。一、关于双方所签订的《合同》能否解除的问题。原告中海仁信公司与被告郑妍签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。合同签订后，依合同约定被告应于2013年6月30日前分三期向原告付清总购房款1789392元，被告仅支付购房款共计1550562.8元，尚余购房款238829.2元至今未付给原告。根据《合同》第六条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，……买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行……”的约定，被告未将尚欠的购房款238829.2元支付给原告，至本案开庭之日即2017年11月21日逾期1522日，已超过90日，因此，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”的规定，本案中，被告已于2017年1月4日收到原告解除合同的告知函。因此，合同解除的条件成就，原、被告双方签订的《合同》已于自通知到达被告之日即2017年1月4日解除。原告要求判令解除双方于2012年4月10日签订的《合同》，本院予以确认双方于2012年4月10日签订的《合同》已于2017年1月4日解除。二、关于被告应否协助原告办理解除原、被告2012年4月10日签订的《合同》的备案手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，双方签订的合同已经解除，原告要求被告协助其办理解除原、被告2012年4月10日签订的《合同》的备案手续，是属于上述法条规定的恢复合同原状的情形。据此，原告要求被告协助其办理解除原、被告2012年4月10日签订的《合同》的备案手续的诉讼请求，本院予以支持。三、关于被告应否向原告支付逾期支付购房款的违约金178939.2元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，合同已经解除。根据《合同》第六条约定，被告应向原告支付逾期支付购房款的违约金为178939.2元（1789392×10%），因此，原告要求被告向原告支付逾期支付购房款的违约金178939.2元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中海仁信（万宁）房地产有限公司与被告郑妍于2012年4月10日签订的《万宁市商品房买卖合同》已于2017年1月4日解除。二、被告郑妍于本判决生效之日起十五日内协助原告中海仁信（万宁）房地产有限公司办理解除原、被告于2012年4月10日签订的《万宁市商品房买卖合同》的备案手续三、被告秦宁于本判决生效之日起十五日内向原告中海仁信（万宁）房地产有限公司支付违约金178939.2元如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22515元，由被告郑妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈运连人民陪审员 陈君旭人民陪审员 许声军 二O一七年十一月二十一日书 记 员 赵子慧附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。（共印8份）