湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初547号原告：段云松，男，1991年10月23日出生，汉族，住湖北省浠水县，委托代理人：刘明，胡广，湖北诚明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北华鹏房地产开发有限公司，住所地鄂州市华容区龙华路西侧。法定代表人：姜鹏,系该公司董事长。委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：中国工商银行股份有限公司鄂州分行，住所地鄂州市凤凰路50号。负责人：吴小强，该分行行长。委托代理人：林曾海、李想,该行员工，代理权限为一般授权。原告段云松诉被告湖北华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）、第三人中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称工商银行鄂州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告段云松的委托代理人刘明、胡广，被告华鹏公司的委托代理人曾昭洪，第三人工商银行鄂州分行委托代理人林曾海、李想均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段云松向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方之间的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与第三人工商银行鄂州分行之间的《个人购房借款/担保合同》；3.被告退还原告已付购房款132690元及至判决生效日止原告已付第三人工商银行鄂州市分行的贷款本金（自原告还银行贷款时算至判决之日止，现暂计至2020年5月1日为8624.06元）；4.被告赔偿原告支付的首付款利息损失（以本金132690元为基数，按银行同期贷款年利率，自2018年4月23日起至判决之日止，现暂时计算至2020年7月1日为14023.67元）及按揭贷款利息损失（自贷款发放日起算至判决之日止，现暂计至2020年5月1日为39677.93元）；5.被告赔偿原告房屋租赁费用损失（自2019年6月30日起计算至判决生效时止，现暂计至2020年6月28日为21600元）；6.被告赔偿原告贷款服务费损失800元；7.被告向第三人工商银行鄂州分行返还判决生效之日起的尚余贷款本息；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因个人购房需要，通过“安居客”了解到被告处有楼盘销售，并与被告于2018年4月23日签订《商品房买卖合同》，合同中载明项目名称为华明园小区，被告已取得《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》及商品房预售登记许可。原告所购买的房屋为该项目第8幢1单元5层3号，房屋总价为637690元。原告已于2018年4月23日一次性向被告支付了首付款127690元，余款510000元由原告向被告指定的工商银行鄂州分行申请贷款支付。原告为购买上述房屋向鄂州市葛店达众房地产代理服务中心支付办理银行按揭服务费800元，同时向瑞庭网络公司支付购房优惠活动金5000元。合同签订以后，原告即履行了相关付款义务。但截至原告起诉时止，被告仍未按照合同约定的交付时间（即2019年6月30日）履行交房义务。根据《商品房买卖合同》第十二条“逾期超过30日，买受人有权解除合同”的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》。原告认为，被告的逾期交房行为不仅违反了《商品房买卖》合同约定，应当承担相应违约责任；同时，被告的违约行为也给原告造成了其他经济损失，被告应当予以一并赔偿。原告作为个人青年购房者，购买首套房便遇到开发商如此不负责的行为，对原告在经济和精神层面都造成了双重压力，恳请法院为原告主持公平正义。原告段云松为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：证据一，《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在《商品房买卖合同》的权利义务关系。证据二，被告华鹏公司出具的《收据》，证明原告于2018年4月23日向被告支付了首付款127690元。证据三，《安居客信息服务确认函》及《收据》，证明原告向案外人“安居客”支付5000元活动优惠金。证据四，中介公司出具的《收据》，证明原告为办理银行按揭贷款向案外人鄂州市葛店达众房地产代理服务中心支付800元服务费。证据五，《个人购房借款/担保合同》及工商银行还贷凭证26张，证明原告为购买案涉房屋向工商银行鄂州支行办理了涉案房屋的按揭贷款。证据六，《房屋租赁合同》二份及微信支付凭证四份，证明因被告逾期交房导致原告租房的损失。被告华鹏公司在答辩期内未向本院提交书面答辩意见。其代理人庭审时口头辩称：1.涉案楼盘先前因消防验收的停滞导致一直不能办理相关权属证件。目前消防验收已经通过了，被告华鹏公司正在积极准备最后整个项目的综合验收工作。而且，目前整个项目楼盘的水电气等生活配套设施齐全，已经有很多业主入住，故涉案房屋是具备交付使用功能的。2.原告方是以逾期交房为由解除合同的，在合同约定交房期届满之前，售楼部曾以电话通知各业主交房（合同约定是书面），但事实上售楼部通知了各业主收房，有的业主也已经入住了，被告未按合同约定提供书面交房通知的行为不属于根本违约行为，我公司不同意解除合同。3.合同中明确约定了逾期交房的违约责任，至于房贷利息损失、其他租房损失等，合同没有约定的，应当予以驳回。被告华鹏公司在举证期内未向本院提交任何证据。第三人工商银行鄂州分行在答辩期内未向本院提交书面答辩意见。其代理人庭审时口头辩称：根据《个人购房借款/合同》第三十条约定，贷款发放后，贷款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。故，我方不同意解除三方当事人之间的《个人购房借款/合同》。第三人工商银行鄂州分行在举证期内向本院提交了《个人购房借款/合同》合同及还款明细，证实本合同应当正常履行。经庭审质证，被告华鹏公司、第三人工商银行鄂州分行对原告的证据一、二、五的真实性、关联性、合法性均无异议；认为证据三、四、六的真实性无法核实，且与本案无关。本院认为，被告华鹏公司、第三人工商银行鄂州分行的上述质证意见成立，故本院对证据一、二、五予以采信，对证据三、四、六不予采信。第三人工商银行鄂州分行提交的证据与原告的证据五相同（属于同一份证据），在此不再重复评价。经审理查明，2018年4月23日，原告段云松与被告华鹏公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同的主要内容摘录如下：被告将其建设的位于鄂州市××丁桥村华明园小区（光谷华清园）8栋1单元503室以总价款637690元出售给原告。其中：第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付房屋责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一个月，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告段云松已按合同约定于2018年4月23日向被告华鹏公司支付首付款127690元。后原告与第三人工商银行鄂州分行签订了《个人购房借款/合同》，被告华鹏公司作为担保人为该借款合同提供担保。第三人中国工商银行葛店开发区支行依约定的时间将原告应付的剩余房款510000元支付到被告华鹏公司的账户。被告华鹏公司应于2019年6月30日前向原告发出书面交房通知及相关手续，但是，至今（起诉时间2020年6月17日），因该房屋目前没有验收合格的证明文件，双方仍未办理房屋交付手续，被告华鹏公司也未协助原告办理不动产权属登记。本案的争议焦点：原告申请解除《商品房买卖合同》是否符合法律规定？原告方代理人认为，双方之间的购房合同第十二条明确约定了“逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同”，故原告基于该约定享有约定解除权；被告的逾期交房行为系根本违约，故原告方根据合同法的规定也享有法定解除权。被告方代理人认为，涉案楼盘已具备交付条件，已有大部分业主入住已成为众所周知的事实，原告应该也知情。被告华鹏公司虽然存在“电话通知而非书面通知”各业主收房的瑕疵，但该行为不构成合同法上的根本违约行为，故本合同不应该解除。本院查明，被告华鹏公司于2012年6月-2017年10月间获得涉案楼盘的土地使用证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证及涉案商品房预售许可证。因上述五证齐全，大部分业主在接到售楼部电话通知后与被告华鹏公司办理了所购房屋的交付手续并且入住。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。本院认为：原、被告双方在合同中虽然约定了逾期交房的违约责任，但在一方不同意解除合同时，买方享有约定解除权并不表明该合同一定会被解除。原告方既然向法院申请强制解除，主要看出卖方的违约行为是否构成根本违约，合同的目的是否属于“履行不能”。本案中，1.原告段云松既未提供有效证据证实“所购房屋存在严重质量问题导致不能居住”，也未提供有效证据证实“被告华鹏公司在履行合同过程中的交房行为构成根本违约、导致不能实现合同目的”。2.涉案房屋已具备交付条件，业主入住的水、电、气等生活必须设施齐全；从近两年本院受理的同一地块百余件案件来看，大部分业主已入住，各业主均请求被告尽快协助办理涉案房屋的相关权属证件及逾期办证违约金等等，故被告华鹏公司电话通知各业主交房、案涉房屋未按期取得建设工程备案证明文件的违约行为不构成合同法上的根本违约行为。3.因原告段云松与被告华鹏公司对双方签订的商品房买卖合同的合同义务均已经履行完毕，本案中不存在“履行不能”的情形，故原告段云松要求解除合同的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的相关法律规定。为维护交易安全及市场秩序，涉案合同应继续履行。综上所述，本院认为，原告段云松与被告华鹏公司双方签订的《商品房买卖合同》，原告段云松与第三人工商银行鄂州分行、被告华鹏公司三方签订的《个人购房借款/合同》是各方当事人真实意志，亦不违背法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，各方当事人均已按合同约定履行了各自的合同义务，被告华鹏公司及第三人工商银行鄂州分行在本案中均没有能够引起合同解除的根本违约行为，故原告段云松请求解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/合同》的证据不够充分，不予支持。被告华鹏公司关于已方电话通知业主收房的违约行为不构成根本违约的辩称意见符合相关法律规定，予以采纳；第三人工商银行鄂州分行关于己方已如约履行放款义务、合同应继续履行的辩称意见符合相关法律规定，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告段云松的全部诉讼请求。本案受理费减半收取后合计人民币5538元，由原告段云松负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  魏早云二〇二〇年九月三日书记员  夏 维