福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0521民初8434号 原告：惠安县联友房产开发有限公司，住所地惠安县螺城南阳东路商住区，统一社会信用代码91350521259889654K。 法定代表人：张清良，经理。 委托诉讼代理人：黄必良，福建致理律师事务所律师。 被告：惠安建设开发有限公司，住所地惠安县螺城镇供销社办公大楼4层，统一社会信用代码913505210561224298。 法定代表人：杨红专，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨国川、林玲凤，福建兴惠律师事务所律师。 原告惠安县联友房产开发有限公司（简称联友公司）与被告惠安建设开发有限公司（简称惠建公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告联友公司的委托诉讼代理人黄必良、被告惠建公司的委托诉讼代理人林玲凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联友公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告向原告回购的安置房面积为99262.92㎡；2、判令被告支付原告回购款12844894.39元，并按中国人民银行规定的逾期利率支付自2015年9月18日起至实际付清款项之日止的利息。事实和理由：2013年3月6日，原告通过拍卖竞得惠安县2012拍--3#地块安置房投资--建设--回购相关合同权益，并于同日与被告签订转让合同、安置房购买协议。原告按协议约定全部完成了安置房的建设施工任务并全部交付被告，竣工验收后经房产管理部门及有资质的房地产测量单位实际测量确定总建设面积99262.92㎡，根据付款进度约定，被告应付款项为256758524.85元，但被告仅支付了243913630.46元，剩余款项12844894.39元至今未付。 被告惠建公司辩称，房产管理部门登记的建筑面积包括部分无偿移交的建筑、部分双方存在争议的面积，原告据此计算合同价款有误，双方至今仍未就回购价款进行结算。 经审理查明，原告系经工商登记的以房产开发经营、物业管理为经营范围的有限责任公司。被告系经工商登记的以各类城市公共基础设施、城建安置房、保障性住房和商品住房的工程建设、土地整理开发、从事授权委托本县城乡建设国有资产的投资开发等业务的有限责任公司。2013年3月6日，原告通过拍卖竞得惠安县2012拍--3#地块安置房投资--建设--回购相关合同权益，当日，原告与被告签订《2012拍--3#地块安置房投资--建设--回购相关合同权益转让合同》、《惠安县2012拍--3#地块安置房买卖协议》（简称《买卖协议》），约定建设项目为惠安县2012拍--3#地块（黄塘片区A、B地块）安置房建设项目，总建筑面积约94884.3㎡，其中地上计容建筑面积约78802.9㎡，地上不计容建筑面积1069㎡，地下室建筑面积15012.4㎡，最终的建筑面积在工程竣工验收后，地上建筑面积以房产管理部门确权的产权面积为准，地下室建筑面积以有资质的房地产测量单位实际测量面积为准。原告应承担全部投资建设费用（包括但不限于本项目用地红线范围内的配套基础设施建设费用和公共设施配套费用，管理费用，办理各项手续需缴纳的各种规费、税费等）以及工程在实际用地范围以外与市政及现状相连接部分的设计和建设等费用。各项公共配套设施工程建设项目在竣工后按财政评审中心的评审总造价为依据，若工程总造价没有达到造价标准的，差额应返还被告。建设的全部商业用房、住宅用房、储藏间、社区活动中心、配套设施及地下室等（简称回购房）全部由被告回购用于拆迁安置。商业用房、住宅用房、储藏间、社区活动中心、配套设施的回购价格按产权登记部门初始登记的产权面积为准计算，每平方米2479.94元计价。地下室按有资质的房地产测量单位实际测量的面积为准计算，每平方米3522.64元计价。回购价格已包含除办理产权证的登记费、契税以外的全部税费（但不包含电信、电视等开户费、物业管理费和维修基金等，该部分费用由安置户自行支付）。所有回购房产及无偿移交的范围，按协议的约定移交给被告或其指定的第三人，并完成房屋产权初始登记之日起15个工作日内，支付至实际回购总房款的98%。原告要求被告支付款项，应书面向被告提交申请报告，并附具符合付款条件的有效证明材料，被告收到申请报告及证明材料核实无误后15个工作日内转账支付给原告。除回购房外，规划设计方案和经审查合格的施工设计图纸确定的全部建设项目（包括但不限于不计容的物业管理用房、骑楼、不计容的架空层、转换层、设备用房、地上机动车停车位、小区道路、绿化、景观、给水、排水、消防管网、电力、电信、光缆等市政设施、小区内各项公共配套设施等）由原告严格按照经审查合格的施工设计图纸投资建设及承担一切建设费用，并于用地范围内所有单体工程通过竣工验收，且全部建设工程通过综合验收合格后，无偿移交给被告或其指定的第三人。原告应严格按照被告提供的项目规划设计方案和经审查合格的施工设计图纸投资建设；如因技术、水文、地质以及其他原因确需变更施工设计的，由此增加的费用均由原告承担；因原告提出并经被告书面同意后，变更规划设计方案和施工设计图纸，由此增加的费用由原告承担，减少的费用原告应返还被告；因被告书面提出变更规划设计方案和施工设计图纸，原告应无条件服从，并提供相应的协助，由此增加的费用由被告承担，减少的费用原告应返还被告。就原告交付的每一套回购房，其建筑面积（以产权登记部门初始总登记的产权面积为准）与按施工设计图纸测算的面积的误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记部门初始总登记的产权面积结算购房款。产权登记部门初始总登记的产权面积大于按施工设计图纸测算的面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的购房款由被告补足；超出3%部分的购房款由原告承担，产权归被告。全部建设项目通过综合验收合格后，所有回购房产及无偿移交范围仍由原告负责保管，由被告指定的第三人凭被告开具的《交房通知书》与原告办理房屋交付手续。被告或其指定的第三人进行验收交接房产时，原告应出示法律、法规规定的证明文件，并签署《交接单》。被告不能按照协议的约定按时支付原告分期购房款的，如有逾期，以应支付款额为基数，按逾期天数和同期商业银行贷款基准利率计息的金额向原告支付利息。2014年12月12日，被告对案涉工程A地块-1#、2#、3#楼及地下室、B地块-4#-9#楼及地下室进行竣工验收，验收结论为工程质量合格，同意竣工验收并交付使用。2015年7月25日，施工单位就工程套房、店面及配套用房钥匙、A地块地下停车场交通安全设施工程、B地块地下停车场交通安全设施工程与被告签署工程实物移交单。2015年8月10日，原、被告共同向惠安县住房和城乡规划建设局办理案涉工程竣工验收备案。2015年8月17日，被告对案涉工程A地块室外附属配套工程、B地块室外附属配套工程进行竣工验收，验收结论为工程质量合格，同意验收并交付使用。2015年9月18日，惠安县住房和城乡规划建设局向被告出具编号为201500020的《房地产开发项目初始登记证明》，载明案涉工程A1#幢、A2#幢、A3#幢、A地下室总建筑面积分别为12909.9㎡、8339.12㎡、10732.2㎡、5238.18㎡；出具编号为201500021的《房地产开发项目初始登记证明》，载明案涉工程B4#幢、B5#幢、B6#幢、B7#幢、B8#幢、B9#幢、B地下室总建筑面积分别为10045.01㎡、7427.68㎡、7250.52㎡、9374.01㎡、8248.64㎡、9751.79㎡、9945.87㎡。上述记载的建筑面积共计99262.92㎡，与泉州华瑞房屋征收咨询有限公司出具的案涉工程《各功能区面积》一致。《各功能区面积》载明店面6464.39㎡、商场4115.34㎡、住宅64848.51㎡、储藏间4380.43㎡、配套设施（消防室、配电室、公共卫生间、医务室、弱电机房、值班室）611.22㎡、架空597.88㎡、人行通道消防通道236.22㎡、排烟竖井风井40.17㎡、骑楼1983.43㎡、物业管理用房461.32㎡、社区活动中心339.96㎡、地下室15184.05㎡。 以上事实，有原告提供的《2012拍--3#地块安置房投资--建设--回购相关合同权益转让合同》、《惠安县2012拍--3#地块安置房买卖协议》、《建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房地产开发项目初始登记证明》、《各功能区面积》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方争议的焦点为：案涉工程应回购范围以及被告尚欠原告款项数额。 被告认为，《各功能区面积》载明的架空、人行通道消防通道、排烟竖井风井、骑楼、物业管理用房等均属无偿移交的范围，不能计入回购范围。被告已支付回购款24699.65万元，其中262.9万元为原告需承担的城市基础设施配套费，被告在支付回购款时直接予以扣除。双方并未最终结算，且根据协议应进行财政评审。被告相应提供证据1即项目设计方案（总平面图、指标表）、原告及建设单位出具的关于申请拨付案涉工程增加建筑面积工程款的报告（2016年6月7日）、被告关于案涉工程增加面积处理方案的请示、惠安县国土资源局关于案涉工程增加面积的意见、安置面积对比表，以此证明双方对回购面积（增加建筑面积）存在争议，骑楼应不计入总建筑面积。证据2即进账单、支票、电汇凭证、收款收据以及被告制作的往来款项表，以此证明被告支付回购款24699.65万元，包括被告经原告同意扣除262.9万元城市基础设施配套费。证据3即被告制作的城市基础设施配套费明细表以及泉州永信资产评估有限责任公司出具的案涉工程回购价格估价报告，以此证明回购评估价格中包含城市基础设施配套费以及费用缴纳计费标准。原告质证称：对证据1，设计方案真实性、合法性无异议，但方案在施工过程中已经发生变更，且该方案系被告单方制作，并未提供给原告。对报告、请示、意见均无异议，但双方搁置争议并不表示原告放弃主张权利。安置面积对比表系被告单方制作，不能证明被告主张。证据2，对往来款项表列明的1、8、19项目有异议，1、8项目对应被告自行开具的收款收据，系被告单方开具，无法证明被告经原告同意扣除262.9万元城市基础设施配套费，对19项目对应的兴业银行对账单有异议，原告退还款项643838.67元，而不是被告主张的19万元。对被告列明的其他款项往来无异议，即原告收到被告回购款24391.36万元。证据3均有异议，估价报告并未告知原告并作为双方《惠安县2012拍--3#地块安置房买卖协议》的附件予以确认，明细表系被告单方制作。 原告认为，架空、人行通道消防通道、排烟竖井风井、骑楼、物业管理用房等面积经惠安县住房和城乡规划建设局出具《房地产开发项目初始登记证明》予以确权，应全部计入回购面积。案涉工程被列入棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费，被告无权予以抵扣。原告相应提供证据4即《关于建筑面积增加的报告》、《关于申请拨付增加建筑面积的工程款的报告》，以此证明原告曾于2014年7月10日、2014年9月22日与施工单位福建省惠东建筑工程有限公司向被告申请核实增加面积并拨付相应工程款。证据5即闽住建函[2013]71号福建省住房和城乡建设厅关于将案涉安置房建设项目列入2014年棚户区改造项目的复函及相关配套政策文件，以此证明案涉工程纳入棚户区改造项目，无需征收城市基础设施配套费。证据6即兴业银行进账单，以此证明被告以缺乏资金为由要求原告汇给款项643838.67元。被告质证称：对证据4无异议，但两份证据均形成于2014年，应以原告2016年6月7日申请的报告（即被告提供的证据1）为准。对证据5无异议，但双方签订协议时已经将城市基础设施配套费纳入回购成本，既然被确定为棚户区改造项目并予以免征，则应在回购款中予以扣除。对证据6，其中19万元系被告多拨付进度款，原告予以退还，另外453838.67元系原告应缴纳的税收差额。 在审理过程中，本院依职权向惠安县住房和城乡规划建设局（简称惠安住建局）发函，该局于2017年8月16日复函（惠住建[2017]号文件，简称复函）载明：1、初始登记以规划经济技术指标为基础，结合竣工核实核对指标及初始登记提交的测绘报告，综合比对得出最终数据，并非仅仅依据《各功能区面积》，初始登记时无论是否计入容积率均予以登记。2、案涉项目骑楼、架空、人行通道消防通道、排烟竖井风井、物业管理用房不计入容积率面积。3、该项目于2013年4月27日办理建设工程规划许可，于2015年8月6日通过建设工程竣工规划条件核实。4、2013年4月27日的规划方案确认项目不计容建筑面积包括地下建筑面积、物业管理用房和架空层，原设计地下建筑面积15012.4㎡，物业管理用房454.4㎡，架空层614.6㎡；另骑楼面积2161.5㎡；方案中未标注消防通道面积。2013年12月局部调整后，地下建筑面积14955.6㎡，物业管理用房454.4㎡，架空层614.6㎡；另骑楼面积2161.5㎡；消防通道面积216.32㎡。规划条件核实时，不计容建筑面积为16440.37㎡，其中地下建筑面积15184.76㎡，物业管理用房494.04㎡，架空层761.57㎡；另骑楼面积2066.36㎡；消防通道面积216.32㎡。规划方案及规划核实材料均未标注通风排气竖井面积，初始登记排烟竖井风井共计40.17㎡。原告质证称：对该复函真实性、合法性无异议。复函明确不仅仅根据《各功能区面积》进行初始登记，复函与初始登记载明的面积一致。不管是否计容，符合规定均应进行初始登记，地下室属不计容，但属于回购范围，故不能说不计容就属于无偿移交。合同签订时间早于规划许可时间，故合同才约定以初始登记为准。被告质证称：对该复函真实性、合法性无异议，但复函没有考虑合同履行的实际情况、行业惯例，合同明确约定骑楼属于无偿移交范围。 本院经审查认为，证据1，安置面积对比表系被告单方制作，不予认定，该组其余证据均由相关单位出具，予以认定，回购面积范围应结合双方约定及本案其他证据综合认定。证据2，原告除对被告出具的收据有异议外，其他证据均无异议，无异议部分予以认定，可以认定原告收到被告支付的款项共计244557500元。证据3，城市基础设施配套费明细表系被告单方制作，泉州永信资产评估有限责任公司出具的案涉工程回购价格估价报告并非双方合同组成部分，均不予认定。证据4、5，被告无异议，予以认定。证据6，被告对其真实性无异议，予以认定。住建局复函，双方对其真实性、合法性无异议，予以认定。 关于回购房范围问题。《各功能区面积》载明的店面6464.39㎡、商场4115.34㎡、住宅64848.51㎡、储藏间4380.43㎡、配套设施（消防室、配电室、公共卫生间、医务室、弱电机房、值班室）611.22㎡、社区活动中心339.96㎡、地下室15184.05㎡，上述面积共计95943.9㎡，均应属回购房范围，且误差比控制在3%以内，上述建筑面积被告均应予以回购。根据双方约定，原告已经将案涉工程交付被告且于2015年9月18日办理初始登记，被告应于2015年9月18日后的15个工作日内即2015年10月15日前支付至实际回购总房款的98%，即被告应支付回购款金额为248692173.8元[（店面6464.39、商场4115.34、住宅64848.51、储藏间4380.43、配套设施611.22、社区活动中心339.96）㎡×2479.94元/㎡×98%+地下室15184.05㎡×3522.64元/㎡×98%]。被告已支付原告工程款244557500元，尚应支付原告工程款4134673.81元（248692173.8元-244557500元）。对《各功能区面积》双方争议部分的架空、人行通道消防通道、排烟竖井风井、骑楼、物业管理用房等项目。根据设计方案可以看出，物业管理用房、架空属不计容面积，骑楼既不属于计容面积也不属于不计容面积，而是单列出来。根据《买卖协议》约定，双方明确限定回购房范围，且约定除回购房外的全部建设项目应无偿移交，而复函亦明确无论是否计容均予以初始登记，即《买卖协议》约定的物业管理用房、架空、骑楼，以及《买卖协议》未明确约定的人行通道消防通道、排烟竖井风井，均应属于无偿移交的范围，故原告主张该部分项目应予以回购，缺乏依据，不予支持。 关于配套基础设施建设费用问题。根据约定，原告应承担包括配套基础设施建设费用和公共设施配套费用等在内的全部投资建设费用，但案涉工程被列入棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。双方协议中并未对因政策原因导致免征城市基础设施配套费应如何处理进行约定。根据《福建省城市基础设施配套费征收管理规定》第四条规定，城市基础设施配套费应该由建设部门负责收取。被告在本院指定期限内未向本院提供由建设部门出具的、经核定的案涉建设项目本应收取的城市基础设施配套费具体金额，故被告主张城市基础设施配套费262.9万元应计入已付回购款予以抵扣，不予采纳。 关于原告向被告汇款643838.67元的问题。对支付被告的该部分款项，原告主张系被告缺乏资金要求原告汇款，明显违背常理，且属于另一法律关系，原告如有充分证据证明系被告向原告借款，可另行主张权利，本案不予抵扣。 综上事实，本院认为，原告与被告于2013年3月6日签订的《2012拍--3#地块安置房投资--建设--回购相关合同权益转让合同》、《惠安县2012拍--3#地块安置房买卖协议》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行。根据协议约定，原告建设且经产权登记部门初始登记的建筑面积99262.92㎡中，可确认属于回购范围的建筑面积共计95943.9㎡，原告请求确认所有建筑面积99262.92㎡均为回购面积，不合理部分予以驳回。原告已按照协议约定将已建设的安置房项目交付被告且办理产权初始登记，被告应于2015年10月15日前支付原告尚欠回购款4134673.8元。被告未能按照约定期限支付回购款，应根据协议约定，按同期商业银行贷款基准利率计付自2015年10月16日起的利息。原告请求被告支付回购款12844894.39元，并按中国人民银行规定的逾期利率支付自2015年9月18日起至实际付清款项之日止的利息，不合理部分予以驳回。被告主张案涉工程尚未结算，需经财政评审，被告有权将城市基础设施配套费262.9万元予以扣除，缺乏依据，不予采纳。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认惠安县2012拍--3#地块（黄塘片区A、B地块）安置房建设项目中，被告惠安建设开发有限公司需向原告惠安县联友房产开发有限公司回购的建筑面积为95943.9㎡。 二、被告惠安建设开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安县联友房产开发有限公司回购款4134673.8元，并按同期商业银行贷款基准利率计付自2015年10月16日起至付款之日止的利息。 三、驳回原告惠安县联友房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费103879元，由被告惠安建设开发有限公司负担39878元，原告惠安县联友房产开发有限公司负担64001元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  谢惠峰 审 判 员  赵清花 人民陪审员  陈炜清 二〇一七年十一月二十七日 书 记 员  吴燕芬 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。