上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终9040号上诉人(原审原告、反诉被告)：殷磊，男，1979年11月20日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张雷(系殷磊之妻)，住址同上。委托诉讼代理人：肖正熊，上海市国茂律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：沃尔玛华东百货有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：TANWERNYUEN(CHENWENYUAN)。委托诉讼代理人：朱慧，上海通乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：武慧琳，上海通乾律师事务所律师。上诉人殷磊、上诉人沃尔玛华东百货有限公司(以下简称“沃尔玛公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人殷磊上诉请求：撤销一审判决第二、三项，发回重审或改判沃尔玛公司赔偿殷磊全部经济损失并驳回沃尔玛公司的全部一审反诉请求。事实与理由：第一，一审法院事实认定不清。一审法院以“双方签署过安全生产责任书”为由把装修损失责任全部归责于殷磊，属于事实认定错误。对于店铺“占用疏散通道”的责任应区分前因后果。店铺固有的场所位置才可能实际产生占用疏散通道的效果，附着于建筑物的装修和店内所安放的设备绝非“占用”商场疏散通道的根本原因，仅是基于店铺使用目的而形成的事实牵连。即因店铺固有场所占用了消防通道，故场所里存在的装修、设备逻辑上同时构成占用，但装修和设备所有者不当然是过错方。沃尔玛公司隐瞒违法占用消防通道的事实与殷磊签署租赁合约并审核通过装修方案，且在殷磊获悉消防违法事实进而与之沟通整改方案时语焉不详，最终导致殷磊无法经营，由此产生的损失应由沃尔玛公司承担责任。一审法院认定双方均对宝山区公安消防支队向沃尔玛公司发出的两份行政处罚决定书存在过错，故判定双方各半承担罚款，没有事实依据。根据行政处罚一事不二罚的原则，殷磊租赁的店铺仅一家，即使存在消防违法行为也仅一项行为，一审法院认为两个行政处罚都与殷磊存在关系，属于事实查明不清。而且行政处罚决定书中并未指明殷磊承租的店铺是唯一的违法情形。此外，关于电费，在没有基本证据的情况下判令殷磊承担2,000元，违背日常经验法则，且沃尔玛公司擅自拆除店铺导致用电数据丧失，应由沃尔玛公司自行负责。第二，一审判决适用法律错误。一审法院没有考虑到沃尔玛公司违法出租和擅自解约的责任，对殷磊合法正当的索赔诉求视而不见，属于适用法律错误。第三，一审审理程序错误。一审中，殷磊曾书面申请法院就行政处罚情况进行调查，但法院未予理会，使殷磊失去了证据质证权利。而且在案件诉调程序中，一审法院无视殷磊提出的证据保全申请，后店铺被拆除，事实上导致殷磊的诉讼权利被无端剥夺。上诉人沃尔玛公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判支持沃尔玛公司的全部一审反诉请求。事实与理由：第一，一审法院认定沃尔玛公司对租赁协议无法继续履行负有责任是错误的。首先，沃尔玛公司交付的租赁场地是可以作为商铺合法出租的，殷磊对该租赁场地的情况也是明知的。沃尔玛公司交付殷磊的租赁场地的前租户孙欣依法办理并取得了工商营业执照，该租赁场地完全可以在不堵塞安全出口、不占用疏散通道的装修下用于合法经营“风行茶饮”品牌。在与殷磊签订合同前，沃尔玛公司已经提供了包含租赁场地在内的楼层平面图，也完全披露了租赁场地的情况，殷磊也在平面图上租赁场地的位置加盖了手印予以确认。其次，殷磊对整改要求是明知的，但拒绝整改。沃尔玛公司不断地要求殷磊整改，并明确要求消防通道前要保持通透、要把消防通道留出来。事实上，在沃尔玛公司应消防部门的要求拆除殷磊装修的操作间后，就符合了消防部门的整改标准，这也证明，是由于殷磊装修的操作间本身堵塞安全出口、占用疏散通道且拒不整改这一严重违约且违反消防法的行为，才导致租赁合同无法继续履行。第二，殷磊严重违约的事实客观存在，应按合同约定承担相应的责任，一审判决未全部支持沃尔玛公司的反诉请求是错误的。殷磊公司向一审法院起诉请求判令：1、要求解除与沃尔玛公司之间的租赁协议；2、要求沃尔玛公司返还租金3万元，入场费2万元；3、要求沃尔玛公司赔偿装修、设备，及人员工资损失共计285,922元。沃尔玛公司向一审法院提起反诉请求判令：1、殷磊支付2016年11月18日至2016年12月25日期间的租金10,089.68元及该款的逾期付款违约金；上述期间的管理费2,490.97元及该款的逾期付款违约金；2、殷磊支付2016年11月至2017年1月期间的电费4,902元及该款的逾期付款违约金；3、殷磊支付2016年12月26日至实际返还场地之日止的占用费及逾期付款违约金；4、殷磊赔偿损失10万元(消防罚款7.5万元、律师费8万元、铺位拆除费4,815元，沃尔玛公司酌情要求赔偿10万元)。一审法院认定事实：2016年8月1日，沃尔玛公司(甲方)与殷磊(乙方)签订了租赁协议，第一部分一般条款主要约定，铺位位置及平面图见附件一；首期租金为租金起算日至其后一个月的期间，乙方应向甲方支付首笔固定租金，首期租金的金额见本协议第二部分商业条款，首期租金由乙方在本协议签订后的三日内支付给甲方；乙方按约支付完首期租金、履约保证金以及本协议所述广告费用、装修管理费、店招费、市场推广费后，按商业条款确定的时间进行装修；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修动工前提前14天将图纸和设计方案提交甲方批准，甲方收到图纸和设计方案的5个工作日内提出书面意见，否则视为认为该图纸及方案，乙方在获得甲方书面同意之前，不得进行装修工作；如按规定应向有关部门办理申报手续的，乙方仅可在办妥有关手续和经甲方书面认可后，进行装修工作，乙方上述申报义务不得因取得甲方对装修和设计方案的同意而免除；乙方应按期足额按本协议规定支付款项，包括但不限于租金、保证金、违约金和损失及约定应付的其他款项，每逾期一日，乙方应按所欠款项的千分之三支付逾期付款违约金；租期届满或本协议终止之日(包含提前终止)起办理退租手续之日止的期间，乙方按本协议规定租金标准向甲方支付场地占用费和相关公有事业费用，每逾期一天，按租赁期限届满或协议终止之日起前一个日历月平均日租金三倍的标准向甲方支付违约金。第二部分商业条款主要约定，本协议项下租赁区域位于宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号地下一层2398B1F0024号铺位(以下简称“系争铺位”)，详见附件一平面位置图，租赁面积约66平方米；乙方在租赁区域内经营餐厅，商铺名风行茶饮；租期2年，从2016年11月18日起至2018年11月17日止；首期租金2016年11月18日(租金起算日)起至其后一个月的期间，金额为8,020元；2016年12月18日至2018年11月17日固定月租金8,020元/月；履约保证金3万元，管理费1,980元/月，乙方需向甲方支付使用租赁区域发生的电费；出租人指定账户9558********；发生本协议项下任何违约行为，甲方有权向乙方主张违约责任，若该违约行为对甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。沃尔玛公司还与殷磊签订了安全生产责任书，其中3.6条约定，承租人的生产经营场所应当设有符合紧急疏散要求，标志明显、保持出入口的畅通，严禁承租人封闭、堵塞、占用疏散通道和安全出入口。2016年11月17日，上海市公安局宝山分局高境派出所发出谈话通知单，主要内容为，因你(单位)涉嫌违反安全生产管理规定，请于2016年11月18日15时至新二路XXX号接受谈话。上海市宝山区公安消防支队向沃尔玛公司发出短信，主要内容为，该支队于2016年12月26日对沃尔玛公司宝山一二八纪念路分店开展消防监督检查，发现存在占用安全出口的违法行为，责任沃尔玛公司于2016年12月30日前改正。沃尔玛公司将该短信转发给了殷磊。2017年2月21日，上海市宝山区公安消防支队向沃尔玛公司发出两份行政处罚决定书，第一份决定书主要内容为，2017年1月18日，宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号地下1层的沃尔玛公司一二八纪念路分店占用疏散通道，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第四项之规定，决定给予罚款3.5万元的处罚。第二份决定书，内容与第一份基本一致，罚款金额为4万元。2017年3月，沃尔玛公司缴纳了上述罚款共计7.5万元。一审法院另查明，2016年7月30日，殷磊(乙方)与案外人上海稚斌餐饮企业管理有限公司(甲方，以下简称“稚斌公司”)签订了《单店技术服务合同》，约定，乙方在甲方授权地点开设门店，经营风行茶饮及风行鸡排，需支付甲方技术服务费，首批原料、设备及服务费33.98万元，本合同须与《知识产权单店授权使用合同》同时使用，乙方接受甲方该合同后，乙方只需支付25.98万元；如乙方如约履行，本合同以及《知识产权单店授权使用合同》约定的定金6万元转化为技术服务费的部分，余款19.98万元乙方需在甲方交付门店设计图纸之后存入甲方指定账户。2016年8月12日，殷磊(乙方)与稚斌公司(甲方)签订了转让协议，约定，甲方签署了关于宝山沃尔玛风行茶饮店铺合同，现转让上述铺面供乙方经营，甲方将租赁合同中甲方权利、责任和义务全部转移给乙方，从2016年8月10日开始，该铺面的房屋租金应由乙方付给沃尔玛，水电等费用也由乙方承担。一审审理中，殷磊提供了：1、2016年8月19日、9月7日、10月11日分别向沃尔玛公司尾号为1752的账户支付1万元，共计3万元的手机银行转账凭证。2、殷磊妻子张雷转账支付给魏国荣2万元的银行电子回单，备注栏注明为沃尔玛进场费。3、殷磊与沃尔玛公司的工作人员包小姐之间的微信聊天记录，主要内容为，2016年10月13日，殷磊询问要怎么改？包小姐回复，消防通道前要保持通透，殷磊遮挡了消防通道。10月18日，殷磊询问店里消防门的问题现在怎么处理？包小姐回复，要把消防通道留出来。殷磊表示，设计图都是风行出的，装修也是风行安排的人，10月25日，殷磊询问评估的怎么样了，需要怎么整改？包小姐回复，发给总部了，在设计。2016年12月1日，包小姐发出短信，门店得到消息，经过上次消防约谈后，消防部门要求殷磊立即整改，否则进行罚款，请立即整改，否则将按公司流程要求停业。殷磊回复，整改通知书没有收到，怎么改，改哪里？4、2016年11月22日，殷磊发给沃尔玛公司的租金支付申请函及邮寄凭证，申请函主要内容为，系争店铺于9月11日开业，10月接到沃尔玛公司关于消防方面的整改通知后，殷磊及时与稚斌公司餐饮部进行了沟通，当月20日与包小姐、稚斌公司餐饮部的周松一起协商整改方案，但是否满足消防验收条件均无定论，殷磊申请缓交租金等费用直至问题得到妥善解决，同时函告店铺如需整改，请发正式书面通知，对于因整改所引起的一切费用损失包括店铺经营损失，请告知一并解决，整改方案理应得到殷磊同意，请告知具体整改方案和时间。邮寄凭证显示该申请函邮寄至沃尔玛公司桂林路XXX号的地址，收件人为包经理，签收人显示为同事收。5、2016年12月2日，殷磊出具的承诺书，内容为，应沃尔玛公司要求，承诺未得到消防审核意见书之前暂不营业，但不与合同10.10条冲突，不承担违约责任。6、监控设备及安装调试费收据，金额为3,400元。7、张雷转给魏国荣2,183元的汇款电子回单，备注为风行订货。8、张雷转给曹高祥的汇款电子回单，备注为12月工资。9、稚斌公司开给殷磊的咨询费发票，金额共计25.98万元。沃尔玛公司针对上述证据表示，沃尔玛公司与殷磊合同中约定的收款账户并非证据1中的账户，该账户是稚斌公司向沃尔玛公司支付租金的账户，殷磊在证据1中支付的租金是代稚斌公司所付，并非殷磊履行与沃尔玛公司之间合同所支付的租金；证据2中的收款人魏国荣不是沃尔玛公司的工作人员，沃尔玛公司未收取过殷磊妻子该笔进场费；证据3内容不完整，从微信内容也可以看出沃尔玛公司要求殷磊留出消防通道；证据4真实性不认可，没有收到；证据5真实性无异议；证据6-9真实性无法确认。沃尔玛公司提供了：1、沃尔玛公司与案外人上海界胜建筑工程有限公司于2017年1月19日签订的服务采购协议及工程款发票，主要内容为，上海界胜建筑工程有限公司承接操作间拆除、垃圾清运等工作，合同价款为4,815元。2、律师费发票，金额为80,600元。3、沃尔玛公司与案外人孙某某系争铺位签订的租赁协议，孙欣经营内容为风行茶饮，租期至2016年11月11日，协约中约定沃尔玛公司的收款账户尾号为1752。殷磊表示，对上述证据真实性无异议。一审审理中，殷磊表示，2016年12月底殷磊离开了系争铺位。沃尔玛公司表示2017年1月19日，沃尔玛公司拆除了系争铺位。一审法院认为：殷磊与沃尔玛公司签订的租赁协议系双方真实意思，合法有效。沃尔玛公司与殷磊签订了安全生产责任书，约定，承租人在生产经营场所应当设有符合紧急疏散要求，标志明显、保持出入口的畅通，严禁承租人封闭、堵塞、占用疏散通道和安全出入口。殷磊应当在知晓相应规范，作出合理布局后再安排装修，但殷磊的装修占用了商场的疏散通道，被行政处罚，导致无法继续经营，对此后果殷磊负有责任。殷磊的装修、加盟费等损失由其自行承担。从殷磊与稚斌公司签订的转让协议、沃尔玛公司与孙欣签订的租赁协议及殷磊支付2016年8、9、10三个月租金的证据看，系殷磊代系争铺位前手承租人孙欣向沃尔玛公司支付了2016年8-10月的租金，而殷磊与沃尔玛公司的租赁协议租期从2016年11月18日才开始，故沃尔玛公司主张殷磊未支付本案系争租赁协议租金及保证金的意见，予以采纳。殷磊支付的3万元并非本案系争租赁协议所涉租金，其要求退还该3万元租金，不予准许。殷磊之妻张雷将2万元进场费支付给了魏国荣，并非支付给沃尔玛公司，殷磊也未提供沃尔玛公司收到该2万元的证据，殷磊要求沃尔玛公司退还该款，不予准许。上海市公安局宝山分局高境派出所于2016年11月17日即告知系争铺位涉嫌违反安全生产管理，当时租赁协议起租时间尚未开始，殷磊也未能正常经营。沃尔玛公司明知系争铺位位于商场的疏散通道口，未主动留出疏散通道，仍将包括疏散通道口的全部面积出租给殷磊获利，且未向殷磊明确装修的要求，故沃尔玛公司对租赁协议无法继续履行亦负有责任。沃尔玛公司要求殷磊支付租金、场地占用费、管理费、律师费、拆除费及违约金，不予准许。考虑到殷磊与沃尔玛公司均有过错，沃尔玛公司缴纳的罚款75,000元由殷磊和沃尔玛公司各半负担，该罚款已经由沃尔玛公司支付，殷磊应向沃尔玛公司支付37,500元。沃尔玛公司主张电费4,902元，未提供相应证据，但殷磊装修期间必然用电，殷磊也未提供支付电费的凭证，故一审法院酌情确定由殷磊支付沃尔玛公司电费2,000元。系争铺位已经拆除，殷磊与沃尔玛公司实际也已经停止履行租赁协议，殷磊要求解除租赁协议，可以准许。系争铺位位于商场内部，拆除后无需另行返还，故不再判决殷磊返还系争铺位。据此，一审法院作出判决：一、解除殷磊与沃尔玛公司签订的租赁协议；二、殷磊要求沃尔玛公司返还租金、进场费，及赔偿损失等诉讼请求，不予支持；三、殷磊于判决生效之日起十日内，支付沃尔玛华东公司39,500元；四、沃尔玛公司要求殷磊支付租金、占用费、管理费、律师费、违约金等反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，本院向上海市宝山区公安消防支队调查询问本案中所涉的沪宝公(消)行罚决字(2017)0022号和0023号两份行政处罚决定书的具体处罚事项问题，该支队的具体经办人员表示，该两份行政处罚决定书是针对沃尔玛公司超市营业区域和仓库内存在堆物，阻塞疏散通道和安全出口的行为而作出，并非针对殷磊承租经营的风行茶饮店铺；在现场检查时发现殷磊所承租经营的风行茶饮店铺确实存在阻塞安全出口的问题，也要求沃尔玛公司督促风行茶饮店铺进行整改，但最终没有作出罚款的处罚决定，只是开出了责令限期改正通知书。本院认为：二审中，双方当事人的争议焦点在于，对双方租赁协议未能如约履行的事实应如何归责。从本案已查明的事实来看，双方纠纷起因于殷磊承租系争铺位后在装修改造的过程中阻挡了安全出口，被消防部门要求整改。根据双方就租赁系争铺位而签订的安全生产责任书，承租人即殷磊的生产经营场所应当设有符合紧急疏散要求，标志明显、保持出入口的畅通，严禁封闭、堵塞、占用疏散通道和安全出入口。可见，承租人殷磊在实际占有使用系争铺位时负有保持出入口畅通的义务。但在殷磊完成装修之后，系争铺位确实存在阻挡安全出口的问题，并被消防部门责令限期改正。殷磊未及时整改，导致无法继续经营，殷磊应当就此承担相应的责任。一审法院据此判定殷磊应自行承担装修及加盟费等损失，并无不当。殷磊称是由于系争铺位本身占用了消防通道，而沃尔玛公司违法将系争铺位出租给殷磊，才导致殷磊对系争铺位的装修占用了消防通道，因此沃尔玛公司应当对此后果承担全部责任。但首先，殷磊并未提供证据证明系争铺位所在的场地本身具有违法性，属于被法律禁止出租的场地；其次，殷磊自述签订租赁协议前曾现场考察过系争铺位，故殷磊对于系争铺位的实际状况应当是知晓的；再次，殷磊的前手承租人孙欣在同样的系争铺位能够正常经营。故殷磊的上述主张，不能成立。另一方面，沃尔玛公司明知系争铺位内部存在安全出口，且双方租赁协议约定沃尔玛公司对于殷磊的装修方案负有审核之责，但沃尔玛公司未及时指出殷磊装修方案中的不当之处，发生纠纷后亦未及时向殷磊明确装修整改要求，故沃尔玛公司对于双方租赁协议无法继续履行应负有相应责任。一审法院据此对沃尔玛公司要求殷磊支付租金、场地占用费、管理费、律师费、拆除费及违约金的诉请不予支持，亦无不当。关于沃尔玛公司要求殷磊承担的行政罚款75,000元，经查该罚款并非针对系争铺位，故对沃尔玛公司的该项诉请亦不予支持。关于沃尔玛公司主张殷磊应支付的电费4,902元，因沃尔玛公司未提供充分的依据，但据殷磊在与沃尔玛公司的往来函件中称其于2016年9月11日已开业，而根据常理开业经营应当会产生相应的电费，故一审法院酌情确定由殷磊支付沃尔玛公司电费2,000元，较为合理，本院予以认同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初3567号民事判决第一、二项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初3567号民事判决第三、四项；三、殷磊应于本判决生效之日起十日内支付沃尔玛华东百货有限公司电费2,000元；四、对沃尔玛华东百货有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3,170元，反诉案件受理费2,280元，共计5,450元，由殷磊负担3,200元，由沃尔玛华东百货有限公司负担2,250元；二审案件受理费9,236元，由殷磊负担5,000元，由沃尔玛华东百货有限公司负担4,236元。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一七年十一月二十七日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。