福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0521民初4473号 原告：曾献川，男，1951年1月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈炳炎，男，1964年9月26日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：张顺代，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：福建鑫德智能建筑工程有限公司，住所地福州市台江区群众东路**隆达苑**楼**，统一社会信用代码9135010074905289XN。 法定代表人：陈能强。 原告曾献川与被告福建鑫德智能建筑工程有限公司（简称鑫德智能建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾献川的委托诉讼代理人张顺代到庭参加诉讼。被告鑫德智能建筑公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾献川向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》；腾空并交付租赁物；二、判令被告支付拖欠自2016年12月7日起至租赁合同解除日止的租金及支付自租赁合同解除次日起至实际交付租赁物止占用期间租金损失（按租赁合同约定的租金计算），并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金。拖欠租金暂计起诉之日止约132497元，并按合同约定支付违约金50000元；三、判令被告支付拖欠水电费13066.5元；四、判令被告返还电梯发票、电梯合格证及电梯所有证件手续；A栋钥匙22把、B栋钥匙68把、C栋钥匙22把；电动门遥控6个；五、判令被告将61个冲水马桶、16个洗衣池、水龙头、花洒、6扇电动门恢复维修至正常使用；无法恢复的按原价赔偿；六、判令被告将遗留在租赁物范围内垃圾清理干净，恢复原状。审理中，原告撤回第四项诉讼请求中要求被告返还电梯发票、电梯合格证及电梯所有证件手续及第五项、第六项诉讼请求，明确第二项诉讼请求中“并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金。拖欠租金暂计起诉之日止约132497元，并按合同约定支付违约金50000元”是指以拖欠的租金132497元为基数，以银行贷款利率上浮30%计算利息损失，不主张其他欠付款项的利息损失；原告主张的违约金实际为50000元。事实与理由：被告因生产需要，承租原告位于洛阳［国有土地使用证：泉台国用（2011）出第160001号］编号A栋、B栋、C栋房屋，供被告用于经营场所。双方于2014年10月29日签订《房屋租赁合同》。合同约定被告应于合同签订之日支付原告8万元作为履约保证金，每年租金30万元，每四个月支付一次，于每四个月伊始10日内将房租通过银行转账方式支付。被告承租期间必须爱护租赁房屋、设备，管理院内的绿化植物等，同时负有维修、保养及养护义务。若因被告原因造成房屋、公共道路、公共设备及非属于被告财产等损坏，被告须无条件恢复原状并赔偿损失。因被告原因致使合同不能继续履行需要提前解除合同时，被告必须提前两个月以书面通知原告，还应赔偿原告两个月租金作补偿（可从履约保证金中扣除）。被告交纳租金超过付款期限的，原告可先从被告所交履约保证金中扣除被告应交租金，被告必须在逾期交租30日内补足租金给原告，逾期支付租金超过一日，乙方须每日按该年应付租金的0.1%支付违约金给原告。原告在逾期30天内未足额补足租金的，视为被告违约，原告有权解除合同并将租赁物转租，被告需赔偿原告两个月租金作为违约金(可从履约保证金中扣除)。同日，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定：租赁范围内的电动卷闸门摇控器，各车间、宿舍的门锁等经双方现场校验确认正常使用后，原告将钥匙移交给被告。交接后定期由被告自行到供电所缴纳电费，如被告欠交水电费均由被告负责交清或从被告支付的履约保证金里抵扣。被告承租上述租赁物后，于2014年10月29日支付保证金8万元，后分别于2015年8月6日支付租金81355元、2015年12月1日支付5万元、2015年12月28日支付5万元、2016年7月8日支付3万元、2016年8月12日支付3万元、2016年8月14日支付22000元、2016年9月15日支付22000元、2016年9月15日支付3万元，2016年12月2日支付22000元，至今仅累计支付房租337355元。按合同约定保证金8万元及被告垫付的地面装修78000元、电梯费用8万元、电梯机房费用22000元可以冲抵租金，抵扣后，暂计至起诉之日被告仍欠原告租金132497元。拖欠水电费13066.5元。2016年期间，原告因被告未缴纳水电费收到催缴通知后，才发现被告已将大部分设备搬离，但租赁物内多处设施配件被破坏，遗留少量设备和大量垃圾未清理，严重影响周边环境。被告至今仍一直占用租赁物未交付给原告，租赁的钥匙和电动门遥控、电梯合格证、发票等物件均带走拒绝交还给原告，也未办理房屋交接手续。被告的行为已构成严重违约，给原告造成严重损失，应承担违约责任。 被告鑫德智能建筑公司未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供了以下证据： 证据1即被告的营业执照副本,以此证明被告的诉讼主体资格； 证据2即《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》各1份，以此证明原、被告于2014年10月29日签订房屋租赁合同，对双方权利义务及违约责任等进行约定； 证据3即电费缴费发票，以此证明被告拖欠租赁期间水电费，原告合计代交电费13066.5元； 证据4即厂房物件移交清单，以此证明原、被告物件交接情况； 证据5即照片1组，以此证明被告承租租赁物后部分设施损坏，产生大量垃圾未清理，至今仍未向原告返还租赁物； 证据6即当庭提交泉台国用(2011)出第160001号国有土地使用权证，以此证明租赁物产权属福建惠安县宏亮汽车维修中心(简称宏亮汽车维修中心)所有，原告是宏亮汽车维修中心的实际控制人及股东，宏亮汽车维修中心将租赁物租给原告，原告转租给被告。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2014年10月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于泉州台商投资区［国有土地使用证号：泉台国用（2011）出第160001号，使用权人：福建惠安县宏亮汽车维修中心］编号A栋、B栋、C栋的房屋3栋，被告用于经营场所(办公、仓库、员工住宿等)，租赁期限自2014年12月10日至2017年12月9日，每年租金30万元，每四个月支付一次，应于每四个月伊始10日内将房租通过银行转账方式支付给原告指定的账户，被告应依约定期限及数额支付租金。电费由被告缴纳。被告应于合同签订之日向原告支付8万元履约保证金，在租赁期满或合同终止时，被告付清一切经营期间所产生的相关费用且检查房屋及相关设备无损坏等情况并得到原告确认后，才将履约保证金无息退还给被告。被告交纳租金超过付款期限的，原告可先从被告交纳的履约保证金中扣除被告应交租金，被告须在逾期交租30天内补足租金给原告。逾期支付租金每超过一天，被告须每日按该年应付租金的0.1%支付违约金。被告在逾期补足租金30天内未足额补足的，视为被告违约，原告有权终止合同并将租赁物转租，被告需赔偿原告两个月租金作为违约金(可从履约保证金中扣除)。同日，双方又签订《房屋租赁补充合同》1份，明确被告应自行到供电所缴纳电费(原告电表号：5400015488，惠安宏亮汽车维修中心)。约定B栋一、二、三层地面装修及货梯安装由被告负责，所有费用由原告承担(所有费用及单价经原告签字确认后，由被告先行垫付，而后从应交纳的房租中抵扣)，B栋一、二层水泥扫平及三层铺砖总造价78000元、B栋电梯80000元(总造价115000元，原告自行支付定金30%)、B栋电梯机房总造价22000元，合计18万元，均由被告先行垫付，而后从被告应交纳的房租中抵扣。次日，原告向被告移交电动门6扇、电动门遥控器6个、冲水马桶61个、洗衣池16个、A栋钥匙22把、B栋钥匙68把、C栋钥匙22把。原告代被告交纳2016年10月至2017年4月的电费合计13066.5元。诉讼中，原告自认被告依约交纳保证金8万元，已陆续支付租金合计337355元；被告已完成地面装修、电梯安装、机房建设，原告同意履约保证金8万元充抵租金，同意被告垫付的装修款18万元折抵租金。 综上事实，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。合同约定年租金30万元即每月租金25000元，自2014年10月29日合同签订之日至原告本次起诉主张欠付租金的起始时间2016年12月7日，被告应付租金合计631452元(25000元/月×25个月零8天，四舍五入取整数，下同)，被告至此已付租金337355元，保证金8万元充抵租金，垫付装修及电梯费折抵租金18万元，合计597355元，少于应付租金，但原告只要求被告支付自2016年12月7日起的租金，故对2016年12月7日前的欠付租金，本案不予审查。合同约定若被告逾期支付租金，且30天内未足额补足的，原告有权解除合同，且被告应支付两个月租金作为违约金，被告欠付2016年12月7日后的租金至今未交纳，已构成违约。原告请求解除双方签订的租赁合同，理由充分，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告腾空并返还租赁物，以及要求被告支付自2016年12月7日起至合同解除之日止的租金，理由充分，予以支持。2016年12月7日至2017年5月17日原告起诉时，被告拖欠的租金计133065元(25000元/月×5个月零10天)，原告要求被告支付在此期间的租金132497元，部分予以支持，利息损失调减为按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算。合同解除后，应给予被告合理期间腾空租赁物，本院酌情确定为三十日。合同解除后至实际返还租赁物之日止，被告应按租金标准支付占用租赁物期间租金损失，参照租金标准即25000元月计算。原告要求被告支付违约金50000元(25000元/月×2个月)，符合合同约定，予以支持。合同约定租赁期间的水电费由被告负担，原告代被告交纳的水电费13066.5元，被告应支付给原告。原告要求被告返还A栋钥匙22把、B栋钥匙68把、C栋钥匙22把；电动门遥控6个，理由充分，应予支持。诉讼中，原告减少诉讼请求，系其在法律规定范围内对自己诉讼权利和民事权利的处分，应予准许。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告曾献川与被告福建鑫德智能建筑工程有限公司于2014年10月29日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。 二、被告福建鑫德智能建筑工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空其向原告曾献川承租的位于泉州台商投资区［国有土地使用证号：泉台国用（2011）出第160001号，使用权人：福建惠安县宏亮汽车维修中心］编号A栋、B栋、C栋的房屋，并将上述租赁物返还给原告。 三、被告福建鑫德智能建筑工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告曾献川的租金及合同解除后至判决确定的返还租赁物之日止的占用费(其中：2016年12月7日至2017年5月17日尚欠租金132258元，自2017年5月18日起至判决确定的返还租赁物之日止均以25000元/月计算)，并自2017年5月17日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算截至2017年5月17日尚欠租金132258元的逾期付款利息。 四、被告福建鑫德智能建筑工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告曾献川违约金50000元。 五、被告福建鑫德智能建筑工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告曾献川代垫的水电费13066.5元。 六、被告福建鑫德智能建筑工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告曾献川A栋钥匙22把、B栋钥匙68把、C栋钥匙22把；电动门遥控6个。 七、驳回原告曾献川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4256元，由被告福建鑫德智能建筑工程有限公司负担4206元，原告曾献川负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 代理审判员  陈细鹏 人民陪审员  陈炜清 二〇一七年十一月××日 书 记 员  郑榕玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。