四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0502民初381号 原告（反诉被告）：泸州兴泸物业管理有限公司。住所：泸州市江阳区连江路一段**。统一社会信用代码：91510500777944182K。 法定代表人：杨静品，董事长。 委托诉讼代理人：杨霞，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸州市江阳区大城市酒店。住所地：泸州市江阳区宝庆后上街**楼。统一社会信用代码：510502000005576。 法定代表人：程敏燕。 委托诉讼代理人：王叙沣，男，1989年8月4日出生，汉族，公司经理。 委托诉讼代理人：王勇，四川长松律师事务所律师。 原告（反诉被告）泸州兴泸物业管理有限公司（以下简称：兴泸物业公司）诉被告（反诉原告）泸州市江阳区大城市酒店（以下简称：大城市酒店）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告向本院提起反诉，请求赔偿损失、降低租金。本院受理后依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理，原告兴泸物业公司的委托诉讼代理人杨霞、张英，被告大城市酒店的委托诉讼代理人王叙沣、王勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴泸物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的房屋租赁关系；2、判决被告向原告支付拖欠的负一层、一层房屋租金1097356.54元，露天平台租金240510元，合计1337866.54元（租金自拖欠之日起至付清之日止，暂计至2016年11月5日）；3、判令被告向原告支付租金滞纳金747676.21元（按月利率2%计算自拖欠之日起至付清之日止，暂计算至2016年11月5日）；4、诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2004年1月16日、2005年12月20日，泸州市永利房地产咨询有限公司（以下简称：永利房地产公司）与泸州市同城物业公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，同城物业公司将原属于土地收储中心名下的，自己经营管理的位于泸州市江阳区XX广场综合服务区一层、负一层、负二层的房屋及露天平台租给永利房地产公司经营使用。并同时对房屋的租赁面积、租赁时间、租金计算标准、滞纳金等进行了明确的约定。合同签订后，同城物业公司按照合同约定交付了以上房屋。2006年8月18日被告与永利房地产公司签订《企业合并协议书》，《企业合并协议书》明确约定被告吸收合并永利房地产公司，永利房地产公司与泸州同城物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的相关权利和义务均由被告承担。2014年1月29日，泸州市国有资产监督管理委员会发布文件，同意将XX广场和城北广场资产转让至兴泸集团下的泸州市城南建设投资有限公司，随后，XX广场和城北广场的业主正式由土地收储中心变更未泸州市城南建设投资有限公司，并继续由同城物业公司经营管理。2015年6月11日，原告对同城物业公司实施吸收合并，由原告继续对被告所承租房屋进行经营管理。然而，被告自2007年11月起便开始拖欠房屋租金，经同城物业公司及原告多次催收，被告仅断断续续缴纳部分，拖欠至今。截至2016年8月5日（合同明确约定：2016年8月5日应预交下一个季度租金即交至2016年11月5日），被告已拖欠原告房屋、露天平台租金共计1337866.54元。现原告作为该房屋即露天平台的实际经营管理人，原告为维护自己的合法权益，诉至法院提出上列诉讼请求。 被告大城市酒店辩称：1、原告要求解除合同不应得到支持。双方合同约定的租赁期限未满，被告承租房屋后投入大量资金，进行装饰装修、购置设备家具等，原告存在种种违约行为，被告仍按照租赁合同的约定履行义务，合法经营且租赁该房屋已经11年多，若解除合同会对被告造成损失，原告要求解除合同无事实及法律依据；2、原告存在违约行为，给被告造成重大经济损失，被告拖欠少数租金，原因也在于原告。原告存在以下违约行为：未按合同约定提供20个停车位；2010年8月29日，同城公司通知被告，泸州市规划展厅门头将涉及占用XX广场服务区负一层楼顶约100平方米，施工方进场施工将答辩人附一层楼顶屋面及相关设施全部拆除，最终规划展馆门头没有设立在负一层楼顶，但施工方也未对楼顶进行恢复，造成被告停业8个月，并对负一层楼顶重新装修进行恢复，给被告造成重大经济损失，至今未得到任何补偿；2010年12月20日，原告违约解除负二层及露天平台5**平方米租赁，严重违约，给被告造成重大损失；2011年8月XX广场商业服务区负二层开始修建泸州市城市规划展厅，施工方将被告承租的主要通道封闭，并修建挡水墙，造成负二层平台大量积水无法排出，影响被告正常经营，特别是老咖啡吧至今完全停业，无法经营；原、被告双方实际租赁的房屋面积为3914.21平方米，原告仍按照错误的4232.45平方米进行计算，根据合同法的规定，原告有权拒绝缴纳租金的要求；2015年3月，同城公司在未通知被告的情况下，擅自对负一层入口进行大面积防水施工，造成楼梯台阶落差1米多高，老咖啡吧出入口前遗留30米长、宽50公分、20公分深的排水沟，至今未恢复，严重影响被告正常经营；原告吸收合并同成公司后并未通知被告，被告不明确应当向谁缴纳租金。原告上述违约行为，造成被告重大经济损失，被告多次书面向原告要求赔偿，但至今未妥善解决，被告才于2015年6月开始拖欠少数租金。3、原告起诉的部分房屋租金、特别是露天平台部分已超过诉讼时效，依法不应得到支持。 被告大城市酒店提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告因修建泸州市城市规划展览馆门头对反诉人造成的经济损失共计124万元；2、判令降低从2012年8月至今的一楼、负一楼房屋（面积3279.89平方米）的租金30%，要求反诉被告退还租金850123元；3、判令免除2011年8月至今负一楼老咖啡吧（面积：624.1平方米）的租金，要求反诉被告退还租金475488元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2004年1月16日、2005年12月20日泸州市永利房地产咨询有限公司（以下简称：永利公司）与泸州市同城物业公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，同城物业公司将原属于土地收储中心名下的，自己经营管理的位于泸州市江阳区XX广场综合服务区一层、负一层、负二层的房屋及露天平台（露天停车场除外）使用。合同对双方的权利义务进行了约定，合同签订后，2006年8月“永利公司”与反诉原告合并，涉及《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》的权利义务由反诉原告承接，反诉原告业按照合同约定履行缴纳租金等义务，但租赁期间，反诉被告存在种种违约行为，给反诉原告造成了重大经济损失。但因有关部门存在相互推诿至今未解决，反诉被告应当承担赔偿责任。 反诉被告兴泸物业公司对反诉原告大城市酒店的反诉辩称：1、反诉原告要求赔偿因修建泸州市城市规划展览馆门头给反诉原告造成损失的问题，主体不适格，住建局、规划局修建门头和规划展览馆，不论是对相关建筑物的拆除和修建，均是住建局、规划局的政府行为，并经有关部门审批，相关部门也多次与被告协商赔付相关事宜，反诉被告作为管理经营人，已尽到沟通、协商、通知等义务，因此，反诉原告要求被告赔偿损失的要求，反诉被告不是适格主体，与本案不是同一法律关系，并且无具体损失相关证据支持，不应得到支持；2、反诉原告要求降低租金和免除租金无事实法律依据，反诉原告承租房屋用于经营，应当独立承担经营的盈利或者损失的风险，反诉原告将自身经营亏损转账到反诉被告的租金上，不符合法律规定，不应当到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年1月16日，泸州市同成物业管理有限公司（甲方）与泸州市永利房地产咨询有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定泸州市永利房地产咨询有限公司租赁泸州市同成物业管理有限公司管理的位于XX广场综合服务区壹层、负一层、负二层。建筑面积约8908.00平方米（含公摊面积），该面积最终待房屋交付使用后以房监所认可的测绘面积为准；泸州市永利房地产咨询有限公司附带使用XX广场综合服务区露天平台（露天停车场除外）、甲方同时无偿提供负一层楼顶平面给乙方使用，乙方使用综合服务区露天平台面积为815平方米。甲方对综合服务区露天平台实行免租两年，租金收取从第三年度开始（含第三年），每月每平方米按5元计收，以后逐年每平方米递增1.50元，直至租赁期满。乙方租赁甲方房屋租金计付方式为分段计算，在乙方租赁期间，第壹年和第贰年每月房屋租金为人民币每平方米拾元；从第叁年起（含第叁年），在每平方米10元租金基础上，逐年每平方米增加人民币壹元，并增至租赁合同期满为止。房屋和露天平台租赁期限均为八年，以房屋（含露天平台）竣工验收并交付给乙方使用时始计。乙方在租赁期间，房租按季度缴纳，先缴费后使用房屋，乙方须在每季度开始前十日内向甲方缴纳本季度租金，逾期视为拖欠，并按每日加收欠缴租金的5‰的滞纳金。2005年12月20日，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定泸州市同成物业管理有限公司于2005年11月6日起正式将房屋交付给乙方使用，房屋和露天平台租赁期限均为12年，从2005年11月6日起至2017年11月5日止，壹层、负一层（共计3808平方米）于2006年2月6日起计收租金，负二层（共计5100平方米）于2006年5月6日起计收租金。月租金基价为10元/㎡，月租金从第三年（含第三年）起按1元/㎡逐年递增第九年，即租赁合同期限内第一年度、第二年度的月租金均为10元/㎡，第三年度的月租金为11元/㎡，第四年度的月租金为12元/㎡，第五年度的月租金为13元/㎡，第六年度的月租金为14元/㎡，第七年度的月租金为15元/㎡，第八年度的月租金为16元/㎡，第9年至第12年度的月租金均为17元/㎡。甲方向乙方提供20个停车位，具体位置由甲方指定。泊车费在甲方制定泊车收费标准基础上下浮50%按实结算。综合服务区壹层现同城物业公司办公室面积约312㎡为永利公司租赁范围，先期由物业公司办公使用，物业公司办公地址发生变更时，需交由永利公司经营。露天平台租金具体计算方法以原“房屋租赁合同合同编号001号”计收，依照原签订合同的约定，从2005年11月6日起2007年11月6日止，享受两年免租金优惠。露天平台月租金在租赁合同期限内第三年度为5元/㎡，第四年度为6.5元/㎡，第五年度为8元/㎡，第六年度为9.5元/㎡，第七年度为11元/㎡，第八年度至第十二年度的月租金均为12.5元/㎡。2006年8月18日，泸州市江阳区大城市酒店与泸州市永利房地产咨询有限公司合并，合并后泸州市永利房地产咨询有限公司与泸州市同成物业管理有限公司签订的房屋租赁合同的权利义务由泸州市江阳区大城市酒店承担。2006年8月21日，泸州市永利房地产咨询有限公司向泸州市同成物业管理有限公司发出申请，将合并情况向泸州市同成物业管理有限公司告知。2009年5月13日，泸州市同成物业管理有限公司对关于XX广场负二层租赁相关问题向泸州市国土资源局请示，载明同成公司对大城市酒店提出的广场负二层原山体渗水、市政府选设政务中心事宜进行调查核实后确认，上述问题是客观存在的，山体渗水经同成公司报请市财政专项资金解决，并且堵漏工程已竣工验收；负二层选设政务中心，有关市政府领导多次在广场现场指示，拟将全市政务中心服务大厅设在广场负二层。经同成公司请示，不在负二层设立并同意广场服务区消防设施整改完善后用于商业租赁。上述原因导致大城市酒店未对负二层进行装修营业。因此，同成公司建议大城市酒店负二层2007年7月1日以来的房租予以免收。同成公司与大城市酒店对负二层租赁事宜进行多次商谈，并达成了一致意见。根据双方2007年1月1日签订的房屋租赁补充合同，原合同约定的房租、年限、抵扣款、缴纳方式不变，即：大城市酒店租赁XX广场服务区负二层全层可使用面积4539㎡；租赁期限从2009年6月1日起至2021年5月31日止，共计12年；装修期6个月，从2009年6月1日起至2009年11月30日止，免收房屋租金；房租按10元/㎡每月计收，从第三年（含第三年）起逐年增加房租1元/㎡，至租期9-12年度租金不再增加，月租金均为17元/㎡；对大城市酒店先行垫资完善的消防通风排烟系统，根据市财政投资评审中心审定的工程金额254367.00元，从房屋租期中2009年12月1日起在大城市酒店应缴房租中核减。2010年8月29日，同成物业公司通知大城市酒店，接住建局通知，泸州市规划展厅门头将涉及占用XX广场服务区负一层楼顶约100㎡，，住建局将于2011年8月29日进场施工请大城市酒店予以配合。2010年12月20日，同成物业公司通知大城市酒店，XX广场负二层用于建设泸州市城市规划展览馆，请大城市酒店支持政府用房并尽快到同成公司处理负二层相关事务。2011年3月28日,同城物业向国土资源局请示，关于终止XX广场负二层房屋租赁协议，载明经同成物业和大城市酒店多次协商，现将解约事宜及相关问题请示如下：1、我公司与大城市酒店于2009年10月12日签订了房屋租赁合同（合同编号：2009年001号），大城市酒店租赁负二层房屋租金应从2009年12月1日起正式缴纳，由于该房屋曾有严重山体渗水现象、市政府行政服务大厅原选址在负二层，在2010年12月市政府最终将该房屋用于建设全市城市规划展厅，上述诸多原因导致负二层房屋租金缴纳滞后，依合同截止至2010年11月30日止大城市酒店应缴纳租金523080.00元，经我公司与大城市酒店协商，大城市酒店服从市政府安排，同意终止负二层租赁合同，拟终止日期为2011年1月1日。由于我公司提前解除合同，大城市酒店提出先期的规划、设计、整体布局经营等要求补偿，经我公司与大城市酒店多次协商，我公司拟将给对方造成的损失进行相应补偿，补偿金额为大城市酒店所欠缴的房屋租金523080.00元，我公司你同意对大城市酒店的补偿金额抵扣所欠房屋租赁费。……4、XX广场群体活动丰富，市民舞蹈伴音噪声太大，导致大城市酒店租赁的XX广场负一层露天平台不能正常经营，经我公司核实大城市酒店所说情况属实，现拟我公司从2011年5月1日起正式解除2004年1月16日大城市酒店与我公司签订的露天平台协议，面积约500平方米。2012年4月1日泸州市同成物业公司通知大城市酒店配合相关部门处理、解决一切事宜。2013年6月20日，大城市酒店向同成公司发出关于XX服务区负二楼租赁终止合同及相关未尽事宜的请求，载明：我店于2010年8月13日接通知要求终止租赁XX广场服务区负二楼租赁合同，支持泸州市市政府建城市规划展览馆。我店照办并全面配合。……大城市酒店还提出几点请求：1、按终止负二层租赁的相同面积、相同价格延期现在实际租赁使用一楼、负一楼，租期十年；2、对大城市进行补偿、赔偿：负二楼前期装饰、装修进行补偿合计63万元，因修建城市规划展览馆门头造成负一层停业8个月，每天营业损失按4000元计算，要求赔偿经营损失96万元，拆除合法构筑物的赔偿和恢复正常经营装修费合计28万元，以上共计187万元；4、我店现在使用的一楼、负一楼房屋门窗已经陈旧，塑窗变形，门内木头已经高度腐烂变质，存在重大安全隐患，请求尽快解决。2013年8月22日，泸州市国土资源局将大城市酒店提出的相关问题向泸州市住建局去函，将大城市酒店要求赔偿拆除一楼楼顶装修及恢复费用28万元和营业损失96万元以及要求搬走修建展览馆门头遗留的废旧钢材约4吨的情况向是住建局告知，并请住建局协调解决。2014年3月18日，同成物业将此情况向大城市酒店告知。2014年12月12日，大城市酒店再次向同成物业发函，要求同成物业对实际租赁面积进行核实。2015年1月21日，大城市酒店向同成物业催促要求同成物业明确划分合同约定的20个停车位。2015年1月30日，同成物业对面积问题进行回复，经核实和扣除后，实际租金收取面积为3914.21㎡。并且因负二楼相关事宜未达成一致意见，故建议大城市茶楼所欠3季度租金先按房产证上的面积缴纳，待相关事宜协商解决达成一致意见后再多退少补。2015年6月10日，大城市酒店再次将补偿、损失问题向同成物业发函，要求同成物业补偿、赔偿各项损失共计199万元，并因封闭广场通道给负一层营业带来影响，要求减租。原、被告双方因负一层平台、负二层、车位交付以及赔偿等问题未能达成一致意见，被告大城市酒店从2015年3月后未再向原告缴纳租金。经原告财务人员计算，被告从2005年11月6日起至2016年2月5日期间，共计收到被告租金6151446.20元，因此计算截止2016年11月5日，被告尚欠租金为1337866.54元。 另查明，2014年1月29日，泸州市国有资产监督委员会同意将XX和城北广场资产无偿划转至泸州市城南建设投资有限公司。2015年6月11日，经泸州市国有资产监督管理委员会同意，泸州兴泸物业管理有限公司吸收合并泸州市同成物业管理有限公司。2015年11月28日，泸州市城南建设投资有限公司与泸州兴泸物业管理有限公司签订资产委托管理协议，将包括XX广场（公共部分、营业用房及附属设施）在内的资产的出租事项和物业维修事项委托泸州兴泸物业管理有限公司进行专项管理服务。 上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、企业合并协议书、资产委托管理协议、通知、函、请求等在卷佐证，本院依法予以认定。 本院认为，泸州市永利房地产咨询有限公司（以下简称：永利房地产公司）与泸州市同城物业公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按约定履行自己的权利义务。原告兴泸物业公司吸收合并泸州市同成物业公司，并接受泸州市城南建设投资有限公司委托对诉争房屋的出租事项和物业维修事项进行管理，被告大城市酒店吸收合并泸州市永利房地产咨询有限公司，因此原、被告是本案适格的主体。现因双方租赁合同期限已经届满，原告主张要求解除租赁合同已无必要。关于租金的问题，根据双方合同约定，被告应于向原告缴纳租金，但被告至今尚欠租金1337866.54元，被告应承担缴纳租金的义务。关于被告主张部分租金已过诉讼时效的问题。本院认为，被告在2015年3月仍在向原告缴纳租金，原告于2017年1月向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。关于滞纳金，双方约定乙方须在每季度开始前十日内向甲方缴纳本季度租金，逾期视为拖欠，并按每日加收欠缴租金的5‰的滞纳金。但本院认为，双方在履行合同过程中，山体漏水、因修建挡水墙导致积水、XX市民舞蹈伴音噪声太大，导致大城市酒店租赁的XX广场负一层露天平台不能正常经营等问题客观存在，原告在向泸州市国土资源局请示时也对上述问题进行认可，原告在履行合同中也存在违约行为，因此对原告主张滞纳金的请求不予支持。关于原告主张的实现债权费用和律师费，因未提交证据加以证明，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付经济损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因为修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，2010年8月29日，反诉被告同成物业公司通知反诉原告大城市酒店，泸州市规划展厅门头将涉及占用XX广场服务区负一层楼顶约100㎡，，住建局将于2011年8月29日进场施工反诉原告接到通后予以配合，但后因城市规划原因，最终未完成规划展厅门头修建，因此导致反诉原告拆除合法构筑物的赔偿和恢复正常经营装修费合计280000元，另外反诉原告向反诉被告提出因一楼、负一楼房屋门窗已经陈旧，门内木头已经高度腐烂变质，存在重大安全隐患，要求修复，但反诉被告未进行修复。因此，本院酌定反诉被告向反诉原告支付维修费用400000元。反诉被告主张修建泸州市城市规划展览馆门头是政府行为，因此反诉原告应向相关部门主张权利，但本院认为，反诉被告作为出租人应当保证出租物的正常使用，反诉被告作为该出租物的管理人可另行主张权利。关于反诉原告要求降低租金的诉讼请求，本院认为，反诉原告所租赁的房屋总面积3914.21㎡，在修建和拆除门头影响使用面积为100㎡，在修建和拆除门头过程中不足以完全影响其使用，反诉原告也未提交证据证明因维修租赁物影响其使用，因此对反诉原告要求减少租金或延长租期的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州市江阳区大城市酒店于本判决生效之日起十日内支付原告泸州兴泸物业管理有限公司截止2016年11月5日的租金1337866.54元； 二、反诉被告泸州兴泸物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告泸州市江阳区大城市酒店维修费经济损失400000元； 三、以上金额品迭后由被告泸州市江阳区大城市于本判决生效之日起十日支付原告泸州兴泸物业管理有限公司租金937866.54元； 四、驳回原告泸州兴泸物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告泸州市江阳区大城市酒店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，本诉案件受理费收取11742元，由原告泸州兴泸物业管理有限公司负担5000元，被告泸州市江阳区大城市酒店负担6742元；反诉案件受理费收取13663元，由反诉原告泸州市江阳区大城市酒店负担10763元，反诉被告泸州兴泸物业管理有限公司负担2900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  刘利君 二〇一七年十一月十七日 书记员  张雪婷