河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0326民初400号原告：楚燕丽，女，1983年2月3日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：李晓德，男，1964年8月19日生，汉族，住汝阳县，特别授权代理。被告：河南汝阳农村商业银行股份有限公司，住所地：汝阳县城人民路29号。法定代表人：单秋焕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。第三人：汝阳县富力房地产开发有限公司，住所地：汝阳县文化路1号（原毛巾厂）。法定代表人：翟冬冬，该公司董事长。第三人：汝阳县鑫鼎商贸有限公司，住所地：汝阳县城杜鹃大道东段路北第四排一单元502号。法定代表人：陈刚强，该公司董事长。第三人：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司，住所地：汝阳县城刘伶路北段凤祥小区4号楼5单元6楼西。法定代表人:翟天须，该公司董事长。第三人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路38号，公民身份号码：410326195605160015。第三人：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路38号，公民身份号码：410326198302180055。第三人:陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，住汝阳县上店镇西街村5组，公民身份号码：410326197202111058。第三人：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，住汝阳县。第三人：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：张报立，男，1959年1月8日生，汉族，住汝阳县，系张琳晓之父，特别授权代理。原告楚燕丽与被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行），第三人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓执行异议之诉一案，本院于2016年4月15日作出（2016）豫0326民初341号民事判决，汝阳农商行不服提出上诉，洛阳市中级人民法院审理后作出（2016）豫03民终3025号民事裁定书，撤销原判决，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告楚燕丽的委托诉讼代理人李晓德，被告汝阳农商行的委托诉讼代理人王建敏，第三人翟天须并作为汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司的法定代表人、第三人陈刚强并作为汝阳县鑫鼎商贸有限公司的法定代表人、第三人张琳晓的委托诉讼代理人张报立到庭参加了诉讼，第三人汝阳县富力房地产开发有限公司、翟冬冬、毛葡萄经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告楚燕丽向本院提出诉讼请求：1.立即停止对楚燕丽购买的富力公司开发的富力城8号楼1单元502室和8号楼南2号车库的强制执行，并解除对上述房屋和车库的查封；2.确认富力公司与楚燕丽的买卖合同有效，并确认上述房屋和车库归原告楚燕丽所有；3.依法判令富力公司协助和配合原告楚燕丽办理上述房产的产权过户登记。事实与理由：2015年7月31日，原告出资264285元购买富力公司开发的汝阳县富力城小区8号楼1单元502室（面积127.06平方米）和8号楼南2号车库，当日付清全款，富力公司出具收据并签订房屋认购书。可因本案被告汝阳农商行与第三人的借款合同纠纷，汝阳县人民法院对原告购买的房产予以查封。原告提出书面执行异议，但被驳回。原告认为，其已支付全部价款，虽未办理房产证，但房屋买卖合同有效，被告汝阳农商行无权申请查封该房产，故提起诉讼。被告汝阳农商行辩称，本案应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，本案不符合该条规定，其请求不应得到支持。本案原告及其他众多异议人陈述的事实与豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》的审计结论不相符，存在虚假买卖关系。到庭第三人共同述称，原告的诉讼请求，应该受到法律保护，房子确实是原告出钱买的，不是虚假的，富力公司也收到了购房款，买卖合同真实有效。希望充分考虑天理国法人情，保护房屋购买者的权利。原告楚燕丽提交以下证据：1.《房屋认购书》二份，主要内容为原告于2015年7月31日认购汝阳富力城小区8号楼1单元502室，面积127.06m2,认购价264285元；于当年8月1日认购该楼南2号车库，认购价95500元。2.商品房定单一份，主要内容为原告于8月1日定购车库。3.富力公司收据二份，主要内容为富力公司认可原告于2015年7月31日和8月1日支付所购标的物的价款。4.被告营业部出具的交易明细清单。主要内容为廖军于2015年6月2日转入富力公司账户50万元。依被告汝阳农商行申请，本院依法调取了豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》，相关内容为：报告第48页《其他应付款审计明细表》显示，廖军在富力公司有50万元投资款；第61页《已确认销售收取部分款项房屋销售（预估）收入明细表》显示，楚燕丽购买8号楼1单元502室，总价款306849.9元，已支付1000元，余款未付；第80页《房屋顶账明细表》显示，楚燕丽8号楼1单元502室顶账金额264285元，8号楼南2号车库顶账金额95500元，上述房屋和车库所顶款项为鑫能公司和史黎辉投资利息，但未注明富力公司应付利息金额及顶账后利息余额；第82页《房屋顶账明细表》显示，廖军的50万投资款抵顶有其他商品房。本院查明：富力公司于2013年11月7日取得位于汝阳县城文化路某小区某某号楼预售许可。2015年6月2日，楚燕丽之夫廖军向富力公司投资50万元。2015年7月31日，富力公司与楚燕丽签订《房屋认购书》，约定楚燕丽购买8号楼1单元502室，价款264285元，富力公司向楚燕丽出具收据，认可收到上述房款。2015年8月1日，富力公司与楚燕丽签订《房屋认购书》和《商品房订单》，约定楚燕丽购买8号楼南单元一层2号车库，价款95500元，富力公司向楚燕丽出具收据，认可收到上述房款。经审计，上述房屋和车库并未抵顶其夫廖军投资款，所顶款项为鑫能公司和史黎辉投资利息，但未注明富力公司应付利息金额及顶账后余额，楚燕丽实际支付房款1000元。在汝阳农商行申请执行富力公司、翟冬冬、陈刚强等金融借款合同纠纷一案中，经汝阳农商行申请，本院于2015年8月10日依法对上述房产和车库予以查封。楚燕丽提出执行异议，本院审查后认为，根据物权法的规定，楚燕丽未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，本院对登记在富力公司名下的房产进行查封并无不当，遂裁定驳回其异议请求。楚燕丽不服，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归楚燕丽所有。原告楚燕丽的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，本院在本案中不予处理。本案的争议焦点在于楚燕丽与富力公司之间是否存在真实且合法有效的商品房买卖合同关系。从审计报告看，楚燕丽实际仅支付购房款1000元，其余绝大部分购房款系以抵账方式支付，且其并非冲抵其夫廖军的投资款，而是冲抵了鑫能公司和史黎辉的投资利息。从审计报告投资款的列举股东信息看，鑫能公司和史黎辉均非富力公司股东，因此该投资款实际应为借款。楚燕丽以他人对富力公司的应收借款利息冲抵房款，能否形成合法有效的商品房买卖合同关系，应结合最高法院第72号指导性案例提炼的裁判规则予以认定。该指导性案例明确，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。从本案事实看，审计报告并未显示富力公司应付利息金额及顶账后余额，本院无法认定在以房抵债时对本金和利息进行了对账清算，也无法认定转化为购房款的利息是否超出法律规定保护限额。因此，不能认定楚燕丽与富力公司签订的《房屋认购书》具有商品房买卖合同的效力，原告楚燕丽的诉讼请求应予驳回。综上所述，经合议庭评议并报请院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告楚燕丽的诉讼请求。案件受理费1500元，由原告楚燕丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李刚强审 判 员  程晓光人民陪审员  黄鸽鸽二〇一七年十一月二十二日书 记 员  王欣然