贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初2348号原告：唐晓海，男，1971年4月15日出生，汉族，住委托代理人：白其毓，贵阳市乌当区水田法律服务所法律工作者。被告：贵州中诚宜佳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道科苑宾馆2号楼，社会信用代码：91520112598386461W。法定代表人：崔绍先。委托代理人：唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师，特别授权代理。原告唐晓海诉被告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐晓海及其委托人白其毓、被告中诚公司及其委托人唐诗奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐晓海向本院提出请求：一、判令被告继续履行合同约定的交房义务；二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金和赔偿损失10900元（违约金计算至2017年10月31日）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，原告于2016年3月31日与被告中诚公司签订了商品房买卖合同，购买了被告所开发的位于房屋，房屋建筑面积为90.24平方米，套内建筑面积为72.5平方米，购房金额为38万元。原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。原告于2017年6月30日去收房时，发现以下几个问题：物业公司不是合同上约定的贵阳德众物业有限公司，小区没有一点绿化，架空层的所谓空中花园没有一点绿化，水电气三通手续没有完善，水电都是商业（施工）的用水用电，并且该楼盘的架空层部分已经被私自隔成房间。去收房的业主发现问题后，找被告理论，但被告说已经达到了交付条件，于是业主们当天就去信访办反应情况，信访办当即通知社区组织调解。经过两次调解都没有结果。时至今日，1、被告在架空层内的违章搭建，乌当区城管支队已经下达违拆通知给被告，被告没有拆反而还让物业公司入住；2、被告将规划设计的一部分绿化区域私自改变成建筑物与硬化路面，绿化率达不到规划许可的30%；3、现在的电依然是商业用电，而非达到居民使用的民用电；4、原告于被告签订该商品房购房合同时，双方一致同意选聘贵阳德众物业服务有限公司为业主服务企业，但被告私自更换了物业公司，原告不予认可。原告认为，造成延期交房的责任全在被告，不存在约定的免责事由，因此给原告带来了金钱与时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故请求法院判决上述请求。被告中诚公司辩称，一、本案涉案房屋已经通过了建筑竣工验收、住宅分户验收消防验收、人防建筑验收，并且正常开通了供水供电等，也取得了包含《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘报告》及《建设工程消防验收意见书》在内的所有法定文件，完全符合《商品房买卖合同》第十一条约定以及相关法律规定的交付条件，也于2017年6月29日经贵阳市住房和城乡建设局审查符合交付条件并在其官网进行了交付公示。二、被告已经通过电话通知、登报公告等方式向原告发出了交房通知，原告拒绝收房没有法律依据及实施依据，应当由其自己承担相应责任。三、在《商品房买卖合同》履行的过程中，被告不存在违约行为，原告所诉称物业公司更换、架空层违建等问题并不影响《商品房买卖合同》的正常履行。经审理查明，原告于2016年3月31日与被告中诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告所开发的位于房屋，房屋建筑面积为90.24平方米，套内建筑面积为72.5平方米，购房金额为38万元。合同第十一条（一）款约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房”；第（二）款约定“该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列的条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘几个出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施。设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”第十二条第（一）款第1、2项约定“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件”。第十三条第（1）（2）项约定：逾期交房在60日内，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。第十四条第（二）款第3项约定：“查验该商品房时，买受人对除对该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿”。合同签订后，原告按约交付了购房款。涉案房屋于2017年4月25日竣工验收，被告先后取得了《竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘报告》、《住宅工程分户验收表》、《接电确认书》、《供电正常使用证明》、《燃气工程竣工启用证明》、《建设工程消防验收意见书》、《贵阳市防空地下室竣工验收备案表》等相关文件后，涉案房屋于2017年6月29日在建设局备案登记。涉案房屋先后于2016年12月6日和2017年6月25日通电、通水。涉案房屋竣工后，被告通过电话通知、登报公告等方式向原告发出交房通知，原告于2017年6月21日签收交房通知，2017年6月30日，原告到达涉案房屋现场后，认为房屋不符合交房条件拒绝收房。另查明，双方在合同中选聘的物业公司贵阳德众物业服务有限公司，因该公司经营场所、服务区域已变更至云岩区，被告于2017年1月9日登报告知买受人，将物业公司变更为贵州悦豪佳物业管理有限公司。上述事实，有双方当事人当庭陈述，有双方签订的《商品房买卖合同》，被告提交的《竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘报告》、《住宅工程分户验收表》、《开通证明》、《接电确认书》、《供电正常使用证明》、《燃气工程竣工启用证明》、《建设工程消防验收意见书》、《贵阳市防空地下室竣工验收备案表》等证据在卷，并经庭审质证，足以认定。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，为有效合同，对双方均有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方在《商品房买卖合同》约定的交房条件是：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘几个出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施。设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。被告在约定的交房日期具备了上述四个条件，被告交房的条件符合合同约定，原告应该按约收房。原告提出的违章建筑、绿化率和更换物业公司的问题，涉及该小区的公共利益，应当由该小区业主共同决定，原告以该问题拒绝收房不符合合同的约定；对于原告认为被告提供的商业用电的问题，如果原告在用电过程中，供电部门收取的电费高于民用电，原告可以根据合同的约定，就高出部分可以要求被告赔偿损失，而不是要求被告承担逾期交房的违约责任。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的理由不能成立。原告有协助被告履行交房的义务，原告拒绝收房，被告也不能履行交房义务；被告没有拒绝交房的事实，不协助被告履行交房义务责任在于原告，因此，原告要求被告继续履行合同约定交房义务的请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告唐晓海的诉讼请求。案件受理费50元，由原告唐晓海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审判员  江洪二〇一七年十一月二十九日书记员  师珑