北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初64774号原告：北京盛大安通科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郭军和，董事长。委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。被告：北京易初莲花连锁超市有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：谢吉人，董事长。委托诉讼代理人：马志成，北京金诚同达律师事务所律师。原告北京盛大安通科技发展有限公司（以下称盛大安通公司）与被告北京易初莲花连锁超市有限公司（以下称易初莲花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日作出（2015）朝民初字第22220号民事判决。易初莲花公司不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）京03民终2026号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。盛大安通公司委托诉讼代理人张松岩、崔智峰，易初莲花公司委托诉讼代理人马志成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛大安通公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与易初莲花公司签署的《房屋租赁合同》于2015年9月25日解除；2、易初莲花公司退还2015年9月25日至2015年10月8日的租金48082元；3、易初莲花公司赔偿违约金200万元；4、易初莲花公司赔偿合同尚未履行期间的转租损失4099600元。事实和理由：2013年7月8日，我公司与易初莲花公司就北京市朝阳区十里堡北里XX号（卜蜂莲花超市二层）房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年7月9日至2018年10月8日，租金为135万元每年。此后，我公司与北京市朝阳区医疗保险事务管理中心（以下简称医保中心）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给医保中心，医保中心接收房屋后开始拆除屋内原有装修并进行重新装修。2015年2月，我公司从医保中心处得知易初莲花公司在涉案房屋大门张贴《解除合同通知书》，以我公司未按时交纳租金为由要求解除租赁合同关系，但我公司早已按时交纳了相应租金。2015年9月25日，易初莲花公司将涉案房屋上锁，导致医保中心无法继续使用涉案房屋，我公司只得解除了与医保中心的租赁合同。现我公司与易初莲花公司的房屋租赁合同在法律上和事实上已无法继续履行，易初莲花公司的违约行为导致合同提前解除，给我公司造成了巨大的损失，故我公司诉至法院，望判如所请。易初莲花公司辩称：2005年6月，我公司与北京聚豪投资有限公司（以下简称聚豪公司）签署《租赁合同》，承租聚豪公司拥有转租权的北京市朝阳区十里堡北里XX号房屋，租赁面积14480平方米。2013年7月8日，我公司和盛大安通公司签署《房屋租赁合同》，将其中的二层部分面积2643平方米即涉案房屋转租给盛大安通公司用于办公。2015年初，我公司与聚豪公司基于《租赁合同》的履行产生纠纷诉至朝阳法院，经一审、二审，2016年6月23日，北京市第三中级人民法院做出（2016）京03民终6919号民事判决书，认为我公司承租的房屋系从北京市朝阳区十里堡X号院内原第XX、XX、XX号厂房（合计面积5038.3平方米）扩、改建而来，该改扩建之房屋未依法取得规划审批手续。上述改扩建系将原一层房屋隔为二层房屋，并拆除部分墙体，改扩建建筑与原有建筑融为一体，无法区分，因此，该房屋为不可分割的整体，以该房屋为标的物之《租赁合同》应整体确认无效。据此，我公司出租给盛大安通公司的涉案房屋是上述14480平方米的一部分，故双方签署的《房屋租赁合同》当然无效。在合同无效的前提下，盛大安通公司交纳的租金应当冲抵房屋使用费，也不存在合同解除、违约和赔偿损失的问题，故不同意盛大安通公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，易初莲花公司（甲方）与盛大安通公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公，房屋租赁期自2013年7月9日至2018年10月8日，装修免租期为3个月（2013年7月9日至2013年10月8日），租金每年135万元，按年支付，第一次应于2013年9月20日前支付，第二次于2014年9月20日前支付，第三次于2015年9月20日前支付。租赁期内乙方承担实际使用发生的水、电、燃气、供暖、电话费、网费等费用。同日，经易初莲花公司同意，盛大安通公司与医保中心签署《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给医保中心，租赁期自2013年7月9日至2018年10月8日，租金标准每年270万元。上述合同签订后，盛大安通公司向易初莲花公司支付了第一年的租金135万元；2013年7月9日，易初莲花公司将涉案房屋交付盛大安通公司，盛大安通公司于当日将房屋交付给医保中心，医保中心开始拆除房屋原装修并进行重新装修。2014年10月24日，案外人王XX代盛大安通公司向易初莲花公司转账支付第二年的租金135万元。2015年1月26日，易初莲花公司将《解约通知书》张贴于涉案房屋大门，2015年9月26日，易初莲花公司将涉案房屋上锁，盛大安通公司此后未再使用房屋。另查，涉案房屋产权人为北京住宅建设设备物资公司（现名北京住总实业投资控股有限公司，以下简称住总公司）。2005年6月14日，北京住宅建设设备物资公司与聚豪公司签订租赁合同，约定将北京市朝阳区十里堡北里X号院内的部分厂房地块包括建筑物和场地出租给聚豪公司作为商业经营使用，建筑物总面积约为5050平方米，产地面积约为14000平方米，租赁期15年，从2005年11月1日至2020年10月31日。2005年6月15日至30日期间，聚豪公司与易初莲花公司签订租赁合同，约定聚豪公司将前述房屋租赁给易初莲花公司作为商业经营使用，开办易初莲花购物中心，该土地面积约为12000平方米，购物中心房屋总建筑面积约为14480平方米（地上一层建筑面积约为7240平方米，地上二层建筑面积约为7240平方米）。2015年2月，易初莲花公司以房屋租赁合同纠纷将聚豪公司、住总公司诉至本院，称聚豪公司出租房屋时房屋已经扩、改建，未取得规划审批，要求确认其与聚豪公司签订的《租赁合同》无效。本院在该案中查明，住总公司出租给聚豪公司的5050平方米建筑物为北京市朝阳区十里堡X号院内第XX、XX、XX号厂房，原厂房高约10米左右，后进行改、扩建，聚豪公司出租给易初莲花公司的14480平方米建筑物即为改、扩建形成，现改、扩建为占地面积约7200余平方米、上下二层（每层层高约4.5米-5米）、每层面积约为7200余平方米的建筑物，XX、XX、XX号房屋扩、改建后，与改建建筑融为一体，目前已无法区分。该案审理中，本院就房屋扩、改建情况向北京市规划委员会函询，北京市规划委员会复函称该扩、改建应依法履行规划审批手续，但其并未查询到住总公司有关改建、扩建的申请。本院经审理认为，因易初莲花公司与聚豪公司所签租赁合同的主要目的是开办超市及商业经营使用，故其主要租赁标的物是14480平方米的房屋，但该14480平方米房屋系从XX、XX、XX号厂房扩、改建而来，北京市规划委员会至今未查询到住总公司有关申请手续，又14480平方米房屋的改、扩建部分难以与原有部分区分，扩、改建后的面积远远大于原有合法面积，故易初莲花公司与聚豪公司之间的租赁合同应认定为无效合同，而非部分有效、部分无效，故于2016年2月26日出具（2015）朝民初字第12957号民事判决书，确认易初莲花公司与聚豪公司2005年6月就涉案房屋及场地签署的《租赁合同》无效。判决后，聚豪公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2016年6月23日出具（2016）京03民终6919号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年6月，易初莲花公司将盛大安通公司诉至本院，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同、腾退房屋、支付租金违约金等，本院经审理于2015年12月10日判决继续履行合同，易初莲花公司不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2016年9月27日将该案发回本院重审，目前该案尚在审理中，易初莲花公司在重审中变更诉讼请求，要求确认双方签署的房屋租赁合同无效。2015年10月，盛大安通公司以租赁合同纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁，要求解除与医保中心签署的租赁合同，并主张租金、房屋使用费等费用，北京仲裁委员会经审理于2016年4月29日出具（2016）京仲裁字第0498号裁决书，确认医保中心与盛大安通公司签署的《房屋租赁合同》于2015年10月12日解除，医保中心向盛大安通公司腾退租赁房屋并支付违约金、房屋使用费、律师费等费用。本案中，易初莲花公司主张因其与聚豪公司就整个涉案房屋的租赁合同无效，故其与盛大安通公司签署的租赁合同亦属无效。盛大安通公司则认为其承租的涉案房屋是原挑高厂房进行分割后的夹层，在建筑物内部夹层应属于合法建筑，且绝大部分承租面积均位于5000平方米产权证面积内，故不应无效。经盛大安通公司申请，本院对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋现为空置状态，由易初莲花公司控制。经双方现场指认，涉案房屋位于卜蜂莲花超市2层东南和东侧部分，屋内南北距离46.6米，无法区分原建与扩、改建部分。经本院释明，盛大安通公司表示如果法院认定双方租赁合同无效，则易初莲花公司承租涉案房屋十年，应该明知涉案房屋是否有规划验收手续，在明知没有规划验收手续的情况下仍对外出租，是明显的欺诈行为，应为合同无效的全部责任方，需承担相应的损失赔偿责任，故要求将其诉讼请求中的违约金及合同尚未履行期间的损失作为合同无效的损失由易初莲花公司予以赔偿。就此，易初莲花公司表示承租房屋后一直要求聚豪公司提供合法手续，但聚豪公司拒不提供，所以对改扩建问题一直未查清，并非己方过错，不同意承担欺诈损失赔偿。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，易初莲花公司与盛大安通公司签订租赁合同的标的物是2643平米房屋，而该部分面积系易初莲花公司自聚豪公司承租的14480平方米房屋的一部分。根据生效判决的认定，14480平方米房屋系经过扩、改建形成，且扩、改建部分难以与原有部分区分，目前已混为一体；而根据现场勘验情况，涉案房屋是14480平米东侧及东南侧的部分，亦无法区分原有建筑与扩、改建部分，现易初莲花公司与聚豪公司关于涉案房屋的整体租赁合同已被确认为无效，故本案盛大安通公司与易初莲花公司的租赁合同亦应认定为无效合同。盛大安通公司关于涉案房屋绝大部分面积位于房产证合法面积内及建筑物内部分割不应视为违法建筑的主张没有事实和法律依据，本院无法采信，对盛大安通公司要求合同解除无法支持。合同无效后，盛大安通公司应当支付占有使用期间的房屋使用费。根据庭审查明的事实及现有证据，易初莲花公司于2015年9月25日采取封门措施，之后盛大安通公司未再使用涉案房屋，故盛大安通公司交纳的2015年9月25日至2015年10月8日期间的房屋使用费易初莲花公司应当退还。关于导致合同无效的责任问题，易初莲花公司自聚豪公司处承租14480平方米面积长达十年，未审核或办理相关规划审批手续，将未经规划审批的扩、改建建筑出租给盛大安通公司，对合同无效负有主要责任。作为承租方的盛大安通公司在签订《房屋租赁合同》时未尽审慎注意义务，对无效合同的订立负有次要责任。因双方《房屋租赁合同》无效，故盛大安通公司主张的违约金本院无法支持，其主张将违约金作为损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于未履行合同期间的转租损失，因双方租赁合同已被确认无效，该主张并非合同无效的实际、必然损失，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告北京盛大安通科技发展有限公司与被告北京易初莲花连锁超市有限公司于二〇一三年七月就北京市朝阳区十里堡北里甲一号（卜蜂莲花超市二层）建筑面积二千六百四十三平方米房屋签署的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京易初莲花连锁超市有限公司于本判决生效后七日内向原告北京盛大安通科技发展有限公司退还房屋使用费四万八千零八十二元；三、驳回原告北京盛大安通科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54834元，由原告北京盛大安通科技发展有限公司负担40020元（已交纳29525元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京易初莲花连锁超市有限公司负担1002元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 张 玮人民陪审员 张培华二〇一七年十一月一日书 记 员 张 一