吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉民终590号之一上诉人（一审被告）：郑元丽，女，现住白城市。委托诉讼代理人：姜丽萍，北京宣言律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王玉华，女，现住吉林省白城市。被上诉人（一审原告）：刁力，男，现住吉林省白城市。以上二位被上诉人委托诉讼代理人：杨丽敏，吉林金辉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：白城市新天地物业管理有限责任公司法定代表人：谢表昌，公司总经理。上诉人郑元丽因与被上诉人王玉华、刁力、白城市新天地物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）第三人撤销之诉一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2017）吉08民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑元丽及其委托诉讼代理人姜丽萍，被上诉人王玉华、刁力共同委托诉讼代理人杨丽敏、王玉华，被上诉人物业公司法定代表人谢表昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉华、刁力一审诉讼请求：请求依法撤销吉林省白城市中级人民法院（2012)白城民再字第4号民事调解书。事实与理由:郑元丽起诉物业公司、孙丽杰、韩淑华、郭艳梅、张艳琴、何会波、王军、王靖宇、李波侵权纠纷一案，经过法院多次审理，最终在再审程序中达成调解协议即吉林省白城市中级人民法院（2012)白城民再字第4号民事调解书。调解内容：自2013年始，百花商场洮安座一层大厅1号门厅北侧、2号门厅两侧、3号门厅两侧、4号门厅北侧、5号门厅两侧、大厅中楼梯下8个摊位的租赁费由申请人郑元丽继续收取，并由其负责管理。此调解书内容严重违法，其所处分的财产为新世纪的所有业主共有。调解内容侵害了王玉华、刁力之合法权益。此调解书处分之财产即百花商场洮安座一层大厅1号门厅北侧、2号门厅两侧、3号门厅两侧、4号门厅北侧、5号门厅两侧、大厅中楼梯下8个摊位为新世纪所有业主公摊面积，即公共面积，为新世纪全体业主共有，非郑元丽个人财产，也非物业公司财产。物业公司为业主选骋，其职权内容为实施业主大会和业主委员会决定事务，其无权利对应由业主大会决定的事项作出决定。《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。据此规定，公共面积的使用、管理等情况应由业主大会决定，公共面积经营收益应为全体业主共有。此案进行调解前并未召开业主大会，调解行为业主大会未授权，其放弃对公用面积8个摊位的收租权也未经业主大会同意及追认。对于此调解内容业主毫不知情,此调解协议内容直接导致业主经济利益的损失。据此，王玉华、刁力认为物业公司在未征得全体业主的同意的情况下擅自处分公共面积收租权及放弃租金利益的行为属于无权处分行为，其侵害了全体业主的权利，且法院在未查清事实的基础上所作调解书内容侵害了王玉华、刁力之合法权益。依法应予撤销。故提出撤销之诉，请求依法撤销吉林省白城市中级人民法院（2012)白城民再字第4号民事调解书，以维护原告之合法权益。物业公司一审辩称:当时也没有业主委员会授权，业主们也都不知道这件事，这几个大门和楼梯两侧都是公摊面积，没有产权证，属于业主共有面积。当初达成的调解协议是不合法的，物业公司是由业主委员会聘任的，而财产是属于全体业主所有，公司与对方当事人的调解是完全不合法的。郑元丽一审辩称：一、王玉华、刁力不具备诉讼主体资格。1、王玉华、刁力为百花商场洮安座业主。但根据国务院《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……”而第十二条规定：“……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以具有诉讼主体资格的应该为占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。因此王玉华、刁力不具备诉讼主体资格。二、王玉华、刁力诉讼已超过法律规定的时效。《民事诉讼法》第五十六条规定：“……可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”白城市中级人民法院（2012)白城民再字第4号民事调解书中的纠纷自2006年开始至2012年调解书生效已时隔6年之久，而且在诉讼过程中物业公司出示的租赁合同证据是物业公司和新世纪广场业主管理委员会与孙丽杰等8人签订的，另在2015年新世纪购物广场业主委员会曾经起诉过郑元丽，在诉讼中称2015年8月召开全体业主委员会会议，罢免了郑元丽的业主委员会主任职务，并且发现郑元丽将洮安座一层大厅1号门厅北侧、2号门两侧、3号门厅两侧、4号门厅北侧、53门厅两侧、大厅中楼梯下8个摊位出租收取租金，故诉至洮北区人民法院。从上述可知，无论是在2006年诉讼时，还是在2015年诉讼时，都有业主委员会的参与，而且在2015年诉讼时的主体就是新世纪购物广场业主委员会，而业主委员会是业主大会和全体业主的执行机构，就是说至少在2015年业主就已知道郑元丽与新天地物业公司之间的调解书内容，郑元丽就是依据调解书的内容对外出租收取租金的。而在本案中，王玉华、刁力却称对调解内容业主毫不知情，不符合客观事实。三、郑元丽出租的部分属于具有合法所有权的4000余平米面积中的一部分，不属于共有面积。关于调解书中郑元丽出租4000余平米面积（包括调解书中的出租面积）权属问题，已经由生效的（2004)白民一终字第160号判决书、(2005）白洮市民初字第317号判决书、（2006)洮市民初字第21号判决书、（2006)白民一终字第80号判决书、（2006）白民一终字第151号判决书所确认为郑元丽所有，根据《物权法》第七十条、第七十一条之规定，郑元丽具有占有，使用，收益和处分的权利。如果洮安座的其他业主认为侵占了共有部分面积，应依据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，由占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意共同进行诉讼，而非在本案中解决。四、郑元丽出租自己权属面积中的部分没有侵害到其他业主的权益。退一步讲，当年，郑元丽是出资每平米2100元在吉林省大民房地产开发有限公司处购买的整个洮安座北侧一层4000余平米的面积，并且进出百花商场北侧一层的通道及消费者所行走的过道都在此4000平米范围内，郑元丽并没有占用，进出的通道及所行走的过道，郑元丽也是出资每平米2100元购买的，并且是供所有人进出行走所使用，没有任何侵害到其他业主权益的行为。综上所述，王玉华、刁力的起诉没有事实根据和法律依据。请依法查明，驳回王玉华、刁力的诉讼请求。一审法院（2012）白城民再字第4号民事调解书认定：2002年9月20日，郑元丽与吉林省大民房地产开发有限公司签订一份买卖协议，该协议约定：郑元丽购买白城市新世纪洮安座一层（除已售给他人的178.487平方米）4000余平方米的营业大厅。营业大厅交付使用后，郑元丽出卖部分商铺（卖出170余平方米），并陆续办理了15份产权证，总面积为3832.9平方米。2004年11月，郑元丽在商铺编号以外的洮安座一层大厅1号门厅北侧、2号门厅西侧、3号门厅两侧、4号门厅两侧、5号门厅两侧、大厅中楼梯下设8个摊位并出租孙丽杰等8人，期限为一年。2005年1月18日，新世纪业主委员会与物业公司签订委托管理合同，该合同约定了物业公司管理新世纪广场的期限及权限。2005年10月，新世纪业主委员会、物业公司分别收回孙丽杰等8人摊位并重新出租孙丽杰等8人，并收取了租赁费共计48,800.00元。郑元丽以物业公司侵权为由诉至法院，要求孙丽杰等8人腾出所用场地及柜台，返还租赁费48,800.00元。本案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：自2013年始，百花商场洮安座一层大厅1号门厅北侧、2号门厅两侧、3号门厅两侧、4号门厅北侧、5号门厅两侧、大厅中楼梯下8个摊位的租赁费由郑元丽继续收取，并由其负责管理。一审案件受理费1962元、上诉费1962元由郑元丽自愿负担。上述协议，符合有关法律从规定，予以确认。本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。本案经一审法院审理查明，2002年9月20日，郑元丽与吉林省大民房地产开发有限责任公司签订“房屋买卖协议”购得白城市新世纪广场洮安座一层大厅4000平方米，后出售他人178.487平方米部分商铺，二层亦为商铺，均走一楼大厅的5个门。2004年11月，郑元丽将洮安座一层大厅1号门北侧、2号门厅两侧、3号门厅两侧、4号门厅北侧、5号门厅两侧、大厅中楼梯下设8个摊位出租给他人并收取租赁费。一审法院认为，首先，郑元丽购买的百花商场中四千平方米大厅中的三千平方米及刁力等人购买余下部分面积的产权证上均为摊位面积，并不包含大门两侧，本案争议的位置即25-30轴线间、28-87轴线间、R-1轴线间、R-S轴线间、48-56轴线间商场大门入口处为走廊。营业大厅内主楼梯两侧保证正常通行使用疏散功能，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六条所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”之规定，争议位置应为共有部分。其次，物业公司是新世纪业主委员会聘用的，但其营业执照副本经营范围载明：物业管理、房屋维修、装饰、装潢等业务（依法经营批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。物业公司无权处分共有部分，只有业主委员会才有权处分，且其与郑元丽之间就争议的部分的调解既未经全体业主或全体业主选举产生的业主委员会授权，事后又未取得全体业主或业主委员会追认。故物业公司与郑元丽就业主共有部分所作出的调解，属于无权处分行为，且侵害了刁力和王玉华的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定应予撤销，第三人与原诉当事人对本判决撤销范围内的民事权利义务仍有争议的，可另行起诉。综上所述，王玉华、刁力的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2012）白城民再字第4号民事调解书。郑元丽上诉称：1.王玉华、刁力不具备本案诉讼主体资格。王玉华、刁力不具有洮安座过半数业主授权，具备资格的应是占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主，因此王玉华、刁力亦不具备诉讼主体资格。2.王玉华、刁力在本案的主张已超过法律规定的期间。涉案民事调解书所涉纠纷自2006年至2012年该调解书生效6年之久，物业公司提交的租赁合同显示是物业公司、新世纪购物广场业主委员会签订的；2015年新世纪购物广场业主委员会曾起诉郑元丽，称2015年8月召开业主委员会会议，罢免郑元丽的业主委员会主任职务，并发现郑元丽出租涉案摊位收取租金，故诉至法院。由此可知2006年诉讼、2015年诉讼都有业主委员会参与，至少在2015年业主就知道郑元丽与物业公司的调解书内容，郑元丽就是依调解书收取租金的。3.郑元丽出租的部分属于具有合法所有权的4000平方米面积的一部分，不属于共有面积。该面积权属问题已由生效判决确认。4.郑元丽没有侵害其他业主的权益，涉案面积是郑元丽从吉林省大民房地产开发有限公司购买的，供所有人进出行走使用。请求改判驳回王玉华、刁力一审诉讼请求；王玉华、刁力承担诉讼费用。王玉华、刁力二审辩称：1.其具有合法诉讼主体资格，其均为新世纪购物广场的业主，均持有房屋所有权证。涉案诉争摊位面积为新世纪公共面积部分，权益为全体业主享有。现郑元丽一人占有权益，侵害了每一位业主的权益，均有权提起本案诉讼。2.本案未超过起诉时效期间，一审已提供证据证明。3.涉案诉争摊位面积在公摊面积上，非郑元丽享有所有权的面积。海明座与洮安座是两个天桥连接，是一个建筑整体。大民房地产开发公司是开发商，无权决定商场经营事宜，也没有权利出售公共面积。郑元丽所购部门已取得独立产权证书，不含涉案诉争摊位面积，请求驳回郑元丽的上诉请求。物业公司针对郑元丽的上诉答辩意见同一审答辩意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于王玉华、刁力的诉讼主体资格问题。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款关于“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款关于“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的相关规定，王玉华、刁力取得涉案新世纪广场洮安座相关不动产房屋所有权证，系洮安座的业主。作为洮安座的业主，王玉华、刁力具备诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。本案中，郑元丽的证据不足以证明其对涉案洮安座诉争面积享有专有所有权，该诉争面积建筑区划内的公共通行部分，为洮安座全体业主共有的部分，物业公司和郑元丽无权单独对其进行处分及收益，吉林省白城市中级人民法院（2012）白城民再字第4号民事调解书侵害了本案中刁力和王玉华的合法权益，一审判决撤销该民事调解书具有事实及法律依据，本院予以维持。王玉华、刁力主张其于2016年10月向白城市公安局洮北分局经侦大队举报郑元丽之后，方知晓吉林省白城市中级人民法院（2012）白城民再字第4号民事调解书的存在，并向物业公司索要该调解书，物业公司对此予以认可。郑元丽虽对此不予认可，但并未提供有效证据足以推翻该事实，亦未提供有效证据足以证明王玉华、刁力早已知晓该民事调解书的存在，故本案起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定的起诉期间。郑元丽关于本案起诉已超过该条规定的六个月期间的上诉主张，本院不予支持。综上，郑元丽的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持吉林省白城市中级人民法院（2017）吉08民撤1号民事判决第一项。一审案件受理费1962元，由郑元丽、白城市新天地物业管理有限责任公司各负担981元；郑元丽预交的二审案件受理费1962元，由郑元丽自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  李伟代理审判员  王亮代理审判员  刘嘉二〇一七年十一月三十日书 记 员  赫洪