贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初6983号原告：黔西南州硕丰商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城3号楼15层5号。法定代表人：夏秋，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁琛，贵州纬图律师事务所律师。被告：兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园，住所贵州省兴义市桔山街道办事处兴义商城3号楼B1-12。经营者：黄艳，女，1978年1月16日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：杨永生，贵州权衡律师事务所律师。原告黔西南州硕丰商贸有限公司与被告兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园租赁合同纠纷一案，本院2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黔西南州硕丰商贸有限公司之委托诉讼代理人袁琛，被告兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园经营者黄艳及其委托诉讼代理人杨永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔西南州硕丰商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令自被告收到起诉状之日即解除双方签订的《租赁合同书》；2、请求法院依法判令被告向原告支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金共计146000元及逾期付款违约金。（逾期付款违约金以每日千分之一为标准向原告支付逾期付款违约金。其中73000元租金的违约金自2016年12月1日起计算至2017年9月20日为21389元；另73000元租金的违约金自2016年12月25日起计算至2017年9月20日为19637元。）;3、请求法院依法判令被告于2017年9月21日立即履行腾房义务；逾期腾房的按照每日800元向原告支付逾期腾房占用使用费;4、请求法院依法判令被告向原告支付自2016年7月1日起至2017年12月31日止物业管理费18000元；5、请求法院依法判令被告向原告支付ＰＯＰ费、物料费、美陈费等其他费用共计554.30元。6、请求法院依法判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：兴义商城系贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称“炜煜房开”）投资开发的项目，2014年7月20日，被告与炜煜房开签订了《房屋租赁合同书》，约定被告租赁炜煜房开投资开发的兴义商城商铺，且被告已向炜煜房开交纳了50000元合同履行保证金及10000元装修押金。此后，因炜煜房开资金链断裂，无法投资后续工程，炜煜房开便与原告约定，将已经出租给被告的商业房产的后续工程交由原告负责完成，原告即对兴义商城商业房产享有使用、收益及对外转租的权利。2016年7月22日，原告与被告签订了《租赁合同书》约定：被告向原告租赁原告位于兴义市门面，租赁期限为5年，租赁自2016年6月1日到2021年5月31日至，为给被告留足商铺装修时间，租金从2016年8月开始计算；被告须向原告支付50000元定金，在被告缴纳定金之后，其中10000元转为保证金，剩余款项用作抵消首期租金；合同采取固定租赁费用方式计算，合同的租赁费用包括房屋租金、商业管理费、物业管理费等费用，首年租房租金为292000元。被告应当按期足额向原告支付租金等相关费用，且在被告经营过程中产生的债权债务由被告自行承担。若被告逾期支付租金等相关费用，则每逾期壹日按拖欠金额的千分之三向原告支付逾期给付的违约金；若被告逾期30日仍未足额向甲方支付租金，则原告有权解除合同。在签订的《租赁合同书》中，原、被告并未约定物业管理费，而是于同日另签订了《物业管理协议》，根据《物业管理协议》约定，被告应按同步租金支付方式向原告缴纳商业管理费和物业管理费，其他费用在当月实际发生结算的一周内缴纳。具体项目和收费标准为，物业管理费1000元/月，水费5元/吨，电费1.5元/度、线损、变损4%，空调使用费2500元/月，通讯费按照相关营业商收费标准计算。被告于2016年7月1日开业，虽被告在产生水电费后均及时缴纳，但物业管理费却自开业起从未支付过，即物业管理费自2016年7月1日起计至2017年12月31日，共计18个月，故被告应缴纳欠付的物业管理费18000元。2016年11月10日，原告与被告及贵州元豪商贸有限公司（以下简称“元豪公司”）/炜煜房开，签订了《三方补充协议》，约定因被告并未按约向原告支付定金，经炜煜房开与原告协商，炜煜房开将被告已交纳的50000元保证金及10000元装修押金转给原告，由原告按照合同的约定抵消被告应缴纳给原告的租金或预留合同履约保证金，炜煜房开承诺此60000元作为炜煜房开欠原告的债务。亦约定，因炜煜房开投资开发的兴义商城不能如期开业，导致被告提前装修产生了损失，经三方协商，炜煜房开同意赔偿被告损失人民币121667元，且约定此费用由原告代炜煜房开向被告支付。此后，原告与被告签订了《补充协议》约定，原告代炜煜房开向被告支付的款项121667元，用作抵消被告2016年8月1日起至2016年12月31日所欠原告的租金。且约定被告应于2016年12月31日前向原告支付壹年租金292000元，预付租金期间为2017年1月1日起至2017年12月31日止。租金分为三次支付：第一次于2016年11月8日支付146000元租金，第二次于2016年11月30日支付73000元，第三次于2016年12月24日支付73000元。上述协议签订以后，被告仅于2016年11月10日按约向原告支付第一次租金146000元。但是第二、三次支付租金期限届满后，被告均未向原告支付任何费用。亦从未按约支付物业管理费和其他费用。原告多次催告被告履行支付租金等相关费用，但被告均未履行。被告逾期支付租金及其他费用的行为已经构成违约，根据合同约定，原告可单方行使解除权，特以此状向被告提出解除原、被告签订的《租赁合同书》，故被告收到此诉状之日，原、被告签订的《租赁合同书》即解除。同时，被告应于2017年9月21日搬出租赁房屋，逾期腾房的，按照每日租房租金标准800元计算被告占用原告房屋给原告造成损失的赔偿金，具体赔偿金金额以实际计算为准，此外，被告应按约向原告支付欠付的房屋租金及逾期给付租金的违约金。鉴于《合同法》第114条之规定，原告自愿调降逾期给付租金的违约金计算标准为每逾期壹日按拖欠金额的千分之一计算。另外，自2016年8月起至2017年5月，被告出于管理及宣传需要，向原告申请美陈制作、POP架、领取物料等，上述材料总价为554.30元，但被告亦未支付上述费用。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特提出诉请，敬望贵院支持为谢。被告兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园辩称，一、黔西南州硕丰商贸有限公司出租的门面房存在重大瑕疵。1、未按约定接通自来水。因为未按约定接通自来水，给答辩人的经营造成非常大的麻烦，答辩人多次要求原告进行自来水安装，原告均以各种不能成立的理由进行推诿。2、未按约定安装中央空调。原、被告双方约定门面房有中央空调，但直到现在均未安装中央空调，原告已经构成违约。原告方还要求中央空调使用费，于法无据。二、黔西南州硕丰商贸有限公司存在重大违约情况。黔西南州硕丰商贸有限公司未按约定进行排他性营业，在2016年11月10日，原告与被告方签订的补充协议中约定了同类排他性经营，但其后又将门面房租赁给乐酷游乐中心（500平方米）、兴义市跳跳虎探险乐园（100平方米）。违反了在兴义商城经营范围内排他经营的约定。三、合同约定的是租金是包含物管费的，原告主张物管费于法无据。四、黔西南州硕丰商贸有限公司计算的租金与事实不符。根据原告与被告签订的补充协议约定，原告以前先交的1万元的装修押金和5万元履约保证金抵扣门面租金。因为原告存在重大违约情况，我们认为总的租金应当扣减30%，被告只应当再支付原告13000元的房屋租金为宜。如果人民法院认为不在本案中审理，那么原告方的违约我们保留追究黔西南州硕丰商贸有限公司违约并要求赔偿的权利。本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，原告黔西南州硕丰商贸有限公司与被告兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园签订了一份《租赁合同书》，主要约定，被告黔西南州硕丰商贸有限公司将其享有使用、收益及对外出租权利的位于兴义市门面、面积500平方米出租给被告兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园用于开设“金州宝贝”；租赁期限5年，从2016年6月1日至2021年5月31日；租金从2016年8月开始计算；被告须向原告支付50000元定金，在被告缴纳定金之后，其中10000元转为保证金，剩余款项用作抵消首期租金；合同采取固定租赁费用方式计算；首年房屋租金为292000元。同日，原、被告又签订了一份《物业管理协议》，主要约定，物业管理费2元／月.㎡，即1000元／月；合同及协议签订后，原告按照合同约定将涉案门面交由被告管理使用。2016年11月7日，原、被告签订《补充协议》，约定，原告帮助被告与贵州元豪商贸有限公司退还被告向元豪商贸所缴纳的履约保证金50000元和装修押金10000元，共计60000元，该笔费用作为元豪商贸有限公司欠被告的债务处理，原告同意被告将此笔费用按照合同约定冲抵被告的租金，其中10000元作为合同履行保证金、50000元可以冲抵租金；原告代炜煜房开向被告支付的款项121667元，用作抵消被告2016年8月1日起至2016年12月31日所欠原告的租金。且约定被告应于2016年12月31日前向原告支付壹年租金292000元，预付租金期间为2017年1月1日起至2017年12月31日止。租金分为三次支付：第一次于2016年11月8日支付146000元租金，第二次于2016年11月30日支付73000元，第三次于2016年12月24日支付73000元。2016年11月10日，原告与被告以及贵州元豪商贸有限公司／炜煜房开签订了《三方补充协议》，约定，炜煜房开将被告已交纳的50000元保证金及10000元装修押金转给原告，由原告按照合同的约定抵消被告应缴纳给原告的租金或预留合同履约保证金，炜煜房开承诺此60000元作为炜煜房开欠原告的债务。亦约定，因炜煜房开投资开发的兴义商城不能如期开业，导致被告提前装修产生了损失，经三方协商，炜煜房开同意赔偿被告损失人民币121667元，且约定此费用由原告代炜煜房开向被告支付。上述协议签订后，被告于2016年11月10日向原告支付第一次租金146000元。下欠租金及物业管理费，被告一直未能按约支付，原告催要未果后，向本院提起诉讼，要求按照上述诉求处理。以上事实有原告向本院提交的诉状、原告营业执照、原告法定代表身份证明书、国家企业信用信息公示系统被告的公示信息、被告经营者身份证、《租赁合同书》、《物业管理协议》、《三方补充协议》、《补充协议》、《收条》以及庭审笔录等在卷佐证，故作认定。本院认为，关于解除合同的问题。本案的法律关系系房屋租赁合同关系，原告签订合同的目的是通过出租房屋而获取租金，被告是通过承租房屋的使用而获得收益。双方当事人签订的《租赁合同书》、《物业管理协议》、《三方补充协议》、《补充协议》系其真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同及协议的约定履行各自的义务。原、被告双方签订房屋租赁合同后，原告按合同约定将房屋交给被告管理使用，被告除向原告支付了146000元租金、50000元保证金及10000元押金外，下欠租金被告至今未能向原告支付，构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的。应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。……。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，双方当事人在《租赁合同书》中第九条违约责任第4项约定，乙方（兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园）有下列情形之一的，甲方（黔西南州硕丰商贸有限公司）有权解除本合同，乙方除应向甲方支付本合同解除前其实际使用租赁房产所发生租金及相关费用外，还应向甲方支付三个月租金作为违约金：（1）甲方无任何违约行为，乙方逾期30日仍未足额向甲方支付租金的。被告差欠原告租金超过30日，原告有权单方解除合同，故对于黔西南州硕丰商贸有限公司要求判令自兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园收到起诉状之日（2017年10月11日）解除双方签订的《租赁合同书》的诉请，于事实和法律有据，本院依法予以支持。关于租金及违约金的问题。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。”第九十八条“合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园应向黔西南州硕丰商贸有限公司支付从2017年7月1日至合同解除之日（2017年10月11日）的房屋租金，即共计100天的租金，每天800元，则应付租金为80000元（800元/天×100天）。而双方当事人签订的《补充协议》约定，保证金50000元可以冲抵租金，故对于之前兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园支付的50000元保证金应予以扣减，则兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园还应向黔西南州硕丰商贸有限公司支付租金30000元（80000元-50000元）。至于兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园支付的10000元装修抵押金，因其未在本案中提起反诉要求返还，故其可以另案起诉解决。关于违约金一节，双方当事人虽然在合同中约定，乙方（兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园）逾期向甲方（黔西南州硕丰商贸有限公司）支付租金等相关费用，每逾期壹日应按拖欠金额的千分之三向甲方支付逾期给付违约金。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原、被告双方约定的违约金过高，本院根据案件实际情况，酌定兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园向黔西南州硕丰商贸有限公司支付的违约金为：以所欠租金30000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月25日起计算至清偿完毕之日止的利息。兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园辩称，黔西南州硕丰商贸有限公司未接通自来水、未按约定安装中央空调、存在重大违约情况、允许排他性经营，因双方在《租赁合同书》未就自来水、中央空调以及进行排他性经营进行明确约定，且其提供的证据不足以证实前述辩解，故对于前述辩解，本院依法不予采信。关于腾房及支付逾期腾房费用的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园理应腾房将黔西南州硕丰商贸有限公司的房屋退还，若逾期未腾房则应从合同解除之日（2017年10月11日）按照合同约定的租金每天800元向黔西南州硕丰商贸有限公司支付房屋使用费实际腾房之日止。关于物业管理费的问题。因双方当事人在签订的《物业管理协议》中约定，物业管理费2元/月.㎡，即1000元/月，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。故兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园应按照每月1000元的标准从2016年7月1日起计算至2017年12月31日，若2017年12月31日之前履行腾房义务，则计算至实际腾房之日向黔西南州硕丰商贸有限公司支付物业管理费。兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园辩称，租金包含物业管理费，但在《租赁合同书》中未就物业管理费明确约定，双方当事人又重新达成《物业管理协议》对物业管理费进行了明确约定，故对于兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园的前述辩解，本院依法不予采信。关于支付POP费、物料费、美陈费等其他费用的问题。因本案系房屋租赁合同纠纷，黔西南州硕丰商贸有限公司诉请的兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园领取前述材料等费用属于另一法律关系，不宜在本案中一并处理，黔西南州硕丰商贸有限公司可以另案起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、自兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园收到起诉状之日（2017年10月11日）即解除双方签订的《租赁合同书》；二、兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园于本判决生效之日起十日内支付黔西南州硕丰商贸有限公司自2017年7月1日至合同解除之日（2017年10月11日）的租金30000元及违约金（以30000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月25日起计算至清偿完毕之日止）；三、兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园于本判决生效之日起十日内履行腾房义务及向黔西南州硕丰商贸有限公司支付从2017年10月11日起按每天800元计算至实际腾房之日的房屋租金；四、兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园于本判决生效之日起十日内按照每月1000元的标准向黔西南州硕丰商贸有限公司支付从2016年7月1日起计算至2017年12月31日，若2017年12月31日之前履行腾房义务，则计算至实际腾房之日的物业管理费。五、驳回黔西南州硕丰商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4384元，减半收取2192元，由兴义市嘻嘻哈哈儿童游乐园负担1370元，黔西南州硕丰商贸有限公司负担822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘宽生二〇一七年十一月十五日书记员  刘远鹏