浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初932号 原告（申请执行人）：陈进照，男，1949年10月6日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：陈章隆，浙江五洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘加良，浙江五洲律师事务所实习律师。 被告（案外人）：毛菊兰，女，1960年3月15日出生,汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：孙月民，住浙江省青田县。 被告（被执行人）：麻岳权，男，1954年2月19日出生，汉族，户籍所在地浙江省青田县。 原告陈进照与被告毛菊兰、麻岳权申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告陈进照的委托诉讼代理人陈章隆，被告毛菊兰的委托诉讼代理人孙月民，被告麻岳权等到庭参加诉讼。 原告陈进照向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决准许对坐落青田县山口镇XXX房屋（以下简称涉案房屋）的执行；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告陈进照在与麻岳权、麻某民间借贷纠纷一案中于2019年12月16日提出诉讼保全申请，法院作出（2019）浙1121民初4855号民事裁定，查封了被告麻岳权所有的涉案房屋（权证号0××1）。被告毛菊兰提出执行异议，法院作出（2020）浙1121执异2号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。原告认为，执行异议裁定中止对涉案房屋的执行缺乏事实与法律依据。一、违反法定程序。原告陈进照知道被告毛菊兰提出异议后，已向法院申请要求组织听证，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第十二条规定，“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”根据浙江省高级人民法院［2003］28号《关于执行听证规定》第四条之规定，也应当组织听证。本案执行异议程序未组织听证，违反法定程序。二、执行异议裁定认定事实错误。被告毛菊兰代麻岳权偿还银行贷款，属暂借款性质，并非房款，且房屋交付也不真实，被告毛菊兰与麻岳权不存在真实的房屋买卖关系。即使存在真实的房屋买卖关系，在近一个月时间被告毛菊兰未办理过户，自身存在过错。请求依法支持原告的诉讼请求。原告在庭审中陈述，两被告签订有二份落款日期分别为2019年10月19日与2019年11月19日的协议书，房屋买卖行为存在虚假。两被告有亲戚关系，却签订房屋租赁协议，青田县山口镇XX村民委员会2020年3月11日出证明之日麻岳权还一直居住在涉案房屋，证实涉案房屋租赁、交付不真实。被告毛菊兰支付青田泰隆银行的60万元是替麻岳权的大儿子麻XX偿还银行借款，属借款性质，并不是支付麻岳权购房款，被告毛菊兰尚未支付全部购房款。 被告毛菊兰答辩称，毛菊兰购置被告麻岳权的上述涉案房屋合法有效。被告麻岳权欠中国邮政储蓄银行股份有限公司青田县支行（以下简称青田邮储银行）借款60万元及利息和浙江泰隆商业银行股份有限公司丽水青田支行（以下简称青田泰隆银行）借款60万元，并经法院判决执行。被告麻岳权在法院执行过程中要喝药水自寻短见，为了妥当处理，法院要求被告麻岳权将涉案房屋自己出卖来偿还上述执行款项。2019年11月19日，毛菊兰出于善意，解决处理麻岳权寻找短见的问题，被告麻岳权与毛菊兰协商，以1226400元的价格将涉案房屋出卖给毛菊兰，双方签订了购房协议书。2019年12月20日，毛菊兰将购房款直接支付青田邮蓄银行借款60万元及利息等和青田泰隆银行借款60万元。毛菊兰支付的1226400元购房款全部用于被告麻岳权的执行款，法院解除了对涉案房屋的查封。2019年12月16日，毛菊兰交纳土地出让金158054元及契税等28381.12元。在交易手续已全部办妥，等待申领不动产权证的情况下，法院于2019年12月18日对涉案房屋进行了查封。毛菊兰购得涉案房屋后，一直居住管理占有使用至今。将房屋第一层继续出租给裘XX开石雕店，房租为每年18000元。第二层，因麻岳权家小孩在山口读书无房屋居住，以每年3000元的房租出租给麻岳权家继续居住。第三层由毛菊兰居住，第四层存放什物。根据执行异议复议规定第二十八条规定，可以排除对涉案房屋的执行。二、原告诉称执行异议裁定违反法定程序的理由不足。法院依照法定程序，对双方的申请和辩称进行了审查、调查，并作笔录听取三方的意见，最后作出裁定，其程序合法。三、原告诉称执行异议裁定认定事实错误，理由不足。在办理过户手续时，不动产权证相关手续已办妥，因法院查封导致毛菊兰未领到该不动产权证。综上所述，执行异议裁定程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告毛菊兰在庭审中陈述，2019年11月19日的协议书是按照青田县不动产登记中心的要求重新写的，内容是一样的，不存在虚假。之所以签订房屋租赁协议，是怕麻岳权家人不肯搬出房屋。麻岳权的小儿子麻X是毛菊兰的女婿，毛菊兰是不可能借款给麻XX来偿还银行借款的。 被告麻岳权未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，因资金困难无力偿还银行借款，在法院执行过程中，麻岳权主动找毛菊兰协商，最终同意将涉案房屋以1226400元的价格出卖给毛菊兰，毛菊兰同意用购房款代麻岳权清偿银行借款本息。2019年11月19日双方自愿签订了协议书。后毛菊兰到银行代麻岳权清偿了银行借款本息，毛菊兰付清了全部购房款。因当时麻岳权无处居住，毛菊兰将该房二楼暂租给麻岳权使用，并签订了为期一年，租金为3000元的房屋租赁协议。麻岳权找到住处后于2020年3月份搬出涉案房屋。涉案房屋在法院查封前就交由毛菊兰实际占有使用，原租给裘XX开店使用的一楼也交归毛菊兰继续出租。涉案房屋应归毛菊兰所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院为查清案件事实，依职权出示了相关证据，当事人发表了意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据协议书、租赁协议、说明书、XX村委会证明、代偿证明、青田县不动产登记中心关于麻岳权与毛菊兰签订涉案房屋网签合同的说明、当事人的询问笔录、承租人裘XX的询问笔录、银行员工颜XX、王X的询问笔录等证据，本院认为该部分证据能够反映案件真实情况，与事实相关联，来源合法，予以认定。 经审理，本院认定事实如下：被告毛菊兰是被告麻岳权小儿子麻XX的岳母，双方系亲家关系。麻岳权于2015年11月9日以涉案房屋抵押向青田邮储银行借款60万元。2018年8月10日麻岳权大儿子麻XX为借款人、麻岳权等人为保证人向青田泰隆银行借款60万元。后因未偿还两银行借款，两银行分别将麻岳权等人诉至本院。对青田邮储银行与麻岳权等人金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月11日作出（2019）浙1121民初2055号民事判决。对青田泰隆银行与麻XX、麻岳权等人金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）浙1121民初2078号民事判决。经申请，本院分别于2019年5月28日、2019年9月16日作出（2019）浙1121民初2078号之一民事裁定、（2019）浙1121执2125号之二执行裁定，查封了涉案房屋。2019年11月11日经青田县中茂房地产评估有限公司评估，涉案房屋市场价值150万元。执行过程中，被告麻岳权为清偿两银行借款本息、律师代理费等款项，与毛菊兰协商将登记在自己名下的涉案房屋以1226400元的价格出卖给毛菊兰，购房款毛菊兰以代麻岳权偿付两银行借款本息、律师代理费等款项的形式予以支付。2019年10月19日双方签订了买卖涉案房屋的协议书，2019年11月19日双方又重新签订了协议书。2019年11月20日毛菊兰分别到青田邮储银行和青田泰隆银行代麻岳权清偿了共计121万余元的借款本息、律师代理费等款项，并支付了涉案房屋评估费8750元。毛菊兰又支付麻岳权5000元后，即付清了应付麻岳权的全部购房款。毛菊兰支付购房款后，麻岳权将涉案房屋交由毛菊兰实际占有，原出租给裘XX开店的一楼，由毛菊兰继续出租并收取裘XX租金18000元。因当时麻岳权卖房后无处居住，毛菊兰将涉案房屋二楼出租给麻岳权使用，并签订了为期一年，租金为3000元的房屋租赁协议。2019年11月21日、22日本院分别作出（2019）浙1121民初2078号之二民事裁定、（2019）浙1121执2125号执行裁定，解除了对涉案房屋的查封。 2019年12月16日，毛菊兰交纳了涉案房屋国有土地使用权出让金、契税等相关费用，并按青田县不动产登记中心要求，根据原手写协议，双方在该中心签订了合同号为HT20191200XXXX的网签合同。在双方办理涉案房屋产权转移登记手续过程中，本院根据陈进照与麻岳权、麻某民间借贷纠纷一案的诉讼保全申请，于2019年12月17日作出(2019)浙1121民初4855号民事裁定，2019年12月18日对涉案房屋进行了查封。2020年1月18日毛菊兰提出书面执行异议。2020年3月24日本院作出（2020）浙1121执异2号执行异议裁定，中止对涉案房屋的执行。陈进照不服该执行异议裁定，向本院提起本案诉讼。2020年3月3日本院对陈进照与麻岳权、麻某民间借贷纠纷一案作出(2019)浙1121民初4855号民事判决，判令麻岳权、麻某于判决生效后十日内偿还陈进照借款本金38万元及利息。麻岳权、麻某不服该判决，提起上诉。2020年6月11日丽水市中级人民法院作出（2020）浙11民终322号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年6月28日本院受理了陈进照与麻岳权、麻某民间借贷纠纷一案的执行申请。 本院认为，执行程序要求高效性和及时性，执行异议审查属于非诉程序，听证并非执行异议审查的必经程序。与执行程序中的执行异议审查不同，执行异议之诉属于诉讼程序，以确定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为审理对象。因此，执行异议程序中是否应当组织听证不是本案执行异议之诉的审理范围。原告诉称执行异议程序未组织听证，违反法定程序的理由，本院不予采纳。本案的争议焦点是案外人即被告毛菊兰就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，被告毛菊兰就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告麻岳权为履行生效判决所确定的清偿青田邮储银行和青田泰隆银行借款本息、律师代理费等款项的义务，在涉案房屋被本院执行查封的情况下，将登记在自己名下的涉案房屋出卖给毛菊兰，毛菊兰以代麻岳权清偿两银行借款本息、律师代理费等款项的形式支付购房款。双方为此签订出卖涉案房屋的协议，系真实意思表示，应当认定在本案查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。原告诉称两被告买卖涉案房屋行为存在虚假的主张,本院不予采纳。二、麻岳权将涉案房屋交由毛菊兰实际使用，毛菊兰将涉案房屋一楼店面继续出租给裘XX使用并实际收取租金，将二楼出租给麻岳权使用，应当认定在本案查封之前毛菊兰已合法占有该不动产。原告诉称涉案房屋交付不真实的主张,本院不予采纳。三、毛菊兰按约定代麻岳权偿付两银行借款本息、律师代理费等款项的形式支付购房款，应当认定毛菊兰已支付全部价款。青田泰隆银行与借款人麻XX、保证人麻岳权等人金融借款合同纠纷一案，本院已作出生效判决。麻岳权出卖涉案房屋给毛菊兰，毛菊兰支付青田泰隆银行借款60万元，系为麻岳权履行生效判决确定的连带清偿责任。原告诉称毛菊兰支付给青田泰隆银行的60万元属于借款给麻XX、不是支付麻岳权购房款的主张，与事实不符，本院不予采纳。四、从毛菊兰、麻岳权2019年11月19日签订涉案房屋买卖合同，到2019年12月16日双方为办理涉案房屋转移登记手续时不到一个月时间，涉案房屋是在办理转移登记过程中被本院根据陈进照的诉讼保全申请而查封。因此，并非毛菊兰消极不行使登记权利，未完成过户登记非因毛菊兰自身原因。综上，毛菊兰就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告陈进照的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告陈进照负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  詹智勇 审 判 员  张胜敏 人民陪审员  邹彩娟 二〇二〇年九月一日 代书 记员  陈丽芳 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 六、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。