安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初765号 原告：解钧，男，1969年1月3日生，汉族，住所地肥西县。 原告：胡建华，女1967年8月15日生，汉族，住所地肥西县。 原告共同委托诉讼代理人：程春，安徽善维律师事务所律师。 被告：朱华，男，1972年12月29日出生，汉族，住所地肥西县。 委托诉讼代理人：胡先山，安徽锦和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东，安徽锦和律师事务所实习律师。 被告：朱金莲，女，1974年1月26日生，汉族，住所地合肥市包河区。 委托诉讼代理人：汤忠卓，合肥爱家法律咨询服务有限公司，法律工作者。 无独立请求权第三人：安徽肥西石银村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码913401005545939520。 法定代表人：张胜利，公司董事长。 委托诉讼代理人：丁雷雷，公司员工。 委托诉讼代理人：马咏梅，公司监事长。 原告解钧、胡建华诉被告朱华、朱金莲，无独立请求权第三人安徽肥西石银村镇银行股份有限公司（以下简称石银村镇银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梅乐喜、代理审判员朱丽晖、人民陪审员王朝能组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解钧、胡建华及其委托诉讼代理人程春，被告朱华的委托诉讼代理人胡先山，被告朱金莲的委托诉讼代理人汤忠卓，第三人石银村镇银行的委托诉讼代理人丁雷雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告解钧、胡建华诉称，原告因司圣勇2011年6月27日向工商银行贷款，由被告朱华经手以原告拥有位于肥西县房办理抵押贷款23万元。借款期满后因实际借款人司圣勇无法偿还，2012年3月原告不得已接受被告朱华安排，按月息5分向朱华承担借款利息，由被告朱华垫还上述银行贷款。被告朱华同时要求两原告将共有的位于肥西县家庭住房，向其出具了公证授权委托书作为无能力还款的担保。遂后原告按月息5分向被告朱华支付23万借款利息至2013年4月份。2014年11月26日又归还借款120000元；2015年2月17日归还借款30000元。但没想到的是被告朱华在多次收取原告还款的同时，却故意隐瞒和欺骗原告，事实上其已于2013年3月5日将原告一直居住至今的涉案康宏6＃楼204室房屋变更登记至被告朱金莲名下，并办理了过户登记手续。两被告系亲属关系，被告朱金莲作为购房人亦从未到原告所居住房屋处看房，或要求原告实际向其交付房屋。两被告将原告房屋办理过户登记的行为，存在明显的恶意患通，企图非法获得原告房屋产权，严重的侵害的原告的合法利益，依据《合同法》第52条之规定应当确认无效。原告多次与被告朱华协商要求将房屋产权登记恢复至原告名下，被告朱华提出原告应按照月利息5分支付利息等不合理条件，毫无诚意。无奈之下，原告特具状起诉至贵院，请求判令：一、确认2013年3月3日两被告就位于肥西县房屋所签订的买卖合同无效；二、两被告将位于肥西县房屋登记恢复至原告解钧名下；三、两被告承担本案全部诉讼费用；四、请求撤销第三人对房屋的抵押权。 被告朱华辩称，1、原告所陈述的事实部分，有不同意见，钱是朱华直接借给解钧，是通过银行转账的。2、月息5分，合同中约定为2分五，双方有借款合同。3、朱华出卖房屋的行为由原告合法授权，同时在借款合同中对于出卖房屋的价格，有约定，双方并没有注明有哪些人不能购置该房屋，而且房屋出卖的价格出卖时是适中的，没有损害原告利益。 被告朱金莲辩称，2013年2月份，朱华和我说有人委托他卖房，并给我看了公证的授权委托书、房产证等资料。因为相信朱华，加上资料齐全，我就到房子所在小区看看。我和家人商量，觉得还行就决定买下。购房协议上320000元是因为当时想少交税款，实际以评估价384000元成交。合同约定，签订合同当日付100000元，后期汇款300000元，房子余款于交付时付清。但原房主一直没搬离，我对房子停了电。后来朱华和我说，原房主起诉他，要余款。我就转账支付余款给朱华。 第三人述称，按照规定必须要有房屋的现产权人到我行办理手续，才予以剔除。该涉案房屋的贷款已经结清。 原告解钧、胡建华为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、原告身份证：证明两原告诉讼主体资格身份。 二、结婚证：证明两原告系夫妻关系，肥西县系两原告夫妻关系存续期间的共同财产。 三、收条、银行记录：证明原告因用位于肥西县，由被告朱华经手为司圣勇办理抵押贷款23万元，因司圣勇无法偿还借款的情况下，原告接受朱华安排由朱华还清23万元贷款，原告向按月息5分向朱华承担借款利息。2013年4月份前的利息原告已全部支付给朱华，2014年11月26日朱华又收取原告归还的借款12万元，2015年2月17日归还借款3万元。 四、授权委托书、公证书、房屋产权登记公证书：证明被告朱华因出借款项一事，2012年3月16日要求原告将涉案房屋办理委托公证书，同时证明位于肥西县原产权人为原告解钓。 五、存量房买卖合同、及产权信息表：证明2013年3月3日朱华在隐瞒两原告的情况下将涉案房屋以用二手存量房买卖的方式，转户登记到其妹妹朱金莲名下。朱华与朱金莲没有在房管理部门办理资金托管，私自陈述以现金方式交易，朱金莲至今更没有将二手存量房买卖设定的所谓32万元交付原告，且该价格更是明显低于市场价格。 六、户籍证明、户口档案常住人口登记表、职工履历表：证明朱华与朱金莲系兄妹关系。 七、肥西县房产档案资料：证明2013年3月5日，二被告就涉案房屋的过户行为是当天一次性完成，不符合正常的买卖流程，房屋评估价格为384000元，而合同约定价格为320000元，明显偏低。 被告朱华为反驳原告主张，向本院提交如下证据材料： 一、抵押借款合同、中国工商银行个人还款凭证复印件：证明1、原告向被告朱华借款且被告朱华已履行借款的事实。证明2、原被告在借款合同中对原告委托被告朱华出售房屋的价格有明确的具体的约定，朱华出卖房屋的价格未损害原告利益。 二、授权委托书、公证书、存量房买卖合同复印件：证明被告朱华得到了原告意思标识明确的授权委托，出卖房屋的价格符合双方的约定，不存在恶意串通，也没有损害原告利益。 三、民事诉状、安徽省肥西县人民法院民事裁定书复印件：证明原告委托被告朱华出卖房屋的意思表示是清楚、明确的。原告对于出卖房屋事实是认可的。 被告朱金莲为反驳原告主张，向本院提交如下证据材料： 一、徐宏贵银行储蓄明细清单、朱华银行借记卡账户历时明细清单、安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票（代开）（肥西县）复印件：证明被告朱金莲向被告朱华支付购房款的事实。 二、肥西县契税纳税申报表、中华人民共和国税收通用完税证、安徽省契税完税情况证明复印件：证明税务部门按照房屋的市场价格核定税费且被告朱金莲已如实缴纳税费的事实。 三、客户报停使用申请单：证明向原告主张过权利。 四、户口本复印件、结婚证：证明徐宏贵系朱金莲丈夫。 经庭审质证，被告朱华对原告所举证据一、二无异议。证据三收条和银行记录与本案无关，收条真实性无异议，银行转账核实后无异议。证明目的不成立，借款和他人无关。利息写的是暂收4万元，并不代表账已经结清。证据四真实性无异议，恰恰证明原告自愿将房屋委托朱华出售的事实。证据五真实性无异议，证明目的有异议，朱华过户房屋不存在隐瞒的情况，且朱华有一切手续，办理产权过户不一定要办理资金托管，朱金莲已经将房屋价款交付朱华，最终以384000交易。证据六无异议。证据七档案无异议，证明目的有异议。不能证明双方恶意串通，双方对付款方式有明确约定，在2013年五月份，朱金莲曾经对涉案房屋采取停电的措施。主张过权力。后来原告就起诉过被告朱华。要求朱华支付房款。在诉讼期间，朱华要求朱金莲第二次应当支付剩余房款，卖房约定，剩余房款在交房时付清，原告起诉朱华诉状给朱金莲看，朱金莲就打过来剩余房款，双方不存在恶意串通，实际上双方成交价格就是384000，为避免缴税过多，不能反映双方恶意串通 被告朱金莲对证据一、二无异议。对证据三有异议，证明目的与本案无关。证据四恰好证明了我方买房手续合法。证据五、六、七与被告一的质证意见一致。第三人对原告证据不了解，不发表质证意见。 原告对被告朱华证据一的三性无异议，对第二项证明目的持有异议。对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，从两被告签订的存量房买卖合同，更能说明两被告为恶意串通。对证据三真实性无异议，证明目的有异议，从两原告的起诉可以看出被告朱华售卖房屋没有取得两原告的同意。被告朱金莲对被告朱华所举证据材料均无异议。第三人对被告朱华所举证据不了解，不发表质证意见。 原告对被告朱金莲所举证据一明细清单的真实性无异议，但与本案无关联性，不能达到证明目的。2014年5月7日徐宏贵向朱华转账的30万元，结合本案涉案抵押贷款登记时间，可以看出该30万元并非房款。而是朱华将涉案房屋办理转户登记后向第三人申请的贷款发放的事实。对证据二纳税申报凭证的真实性无异议，证明目的有异议，朱金莲是按照核税的384000元缴税，而不是按照合同所约定32万元缴税，可以说明双方存量款买卖合同无效的事实。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，该报停申请单并不能证明朱金莲向两原告主张过相应的权利，该申请单停报原因写无人居住，与事实不符，涉案房屋一直由两原告居住至今。从此申请单可以看出，朱金莲隐瞒该涉案房屋两原告居住的实施情况，而向电力部门报停的事实。对证据四无异议。 被告朱华对被告朱金莲所举证据均无异议，但需说明的是证据一支付购房款的时间是在原告第一次起诉之后，撤诉之前。第三人对被告朱金莲所举证据不了解，不发表质证意见。 本院经审查，认为原告所举证据一、二、四、五、六具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。证据三仅能证明朱华收取款项的事实，不能达到其他证明目的。证据七可以证明房屋过户的情况，但不能达到其他证明目的。 被告朱华所举三组证据仅能证明原告曾向朱华借款，并授权朱华出售房屋等事实，不能达到其他证明目的。被告朱金莲所举证据材料二、四具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。证据材料一、三仅能证明朱金莲向朱华转款及曾将房屋用电报停，但不能达到其他证明目的。 依据前述证据及庭审中当事人陈述，本院可以确认如下事 实，2012年3月16月，出借人（甲方）朱华、借款人（乙方）胡建华、抵押人解钧签订《抵押借款合同》，约定甲方借给乙方230000元，借款期限2012年3月16月至2012年5月16日，月利率2.5%，每月16月前支付利息。乙方以上派镇包公路康宏6＃204室房屋作抵押担保。乙方按约定偿还借款，否则每逾期一天向甲方支付违约金400元。乙方违约且在规定期限内无法还款，甲方有权处置抵押物，同时授权甲方在评估价值下浮20%范围内出卖乙方房屋，部分作为履约保证金，待结算时一并返还，如乙方违约，则从中扣除违约金。同日，解钧、胡建华作为委托人、朱华作为受托人办理公证授权委托书，委托朱华全权办理出售肥西县房屋（解钧为产权人），明确了代理权限。2012年3月19日，朱华通过工商银行转账支付解钧款项230000元。 2013年3月3日，出卖人（甲方）解钧、买受人（乙方）朱金莲签订《存量房买卖合同》，约定甲方将肥西县房屋，以320000元价格出卖给乙方。由甲方交纳国家税费计25000元。乙方于2013年3月4月向甲方支付房款100000元，于5月4月交房时向甲方支付剩余房款220000元。合同中“解钧、胡建华”均由朱华书写。2013年3月5月，在办理过户时，朱华、朱金莲递交房产局的承诺书记载是一次性付款。当日房屋产权过户至朱金莲名下，产权信息表载明的交易金额是384000元，也是房产过户计税金额。朱金莲丈夫徐宏贵先后于2014年5月5月、2015年5月12月两次以该房产抵押贷款300000元。2014年5月8月，徐宏贵在获得贷款后，将300000元转账支付朱华。现房屋仍由解钧、胡建华居住。房屋抵押贷款已结清，但抵押权未涤除。 2013年12月4日，朱华收到解钧支付的2013年4月份前利息40000元，并出具收条。2013年12月31日，解钧、胡建华曾以委托合同纠纷诉至本院，要求朱华返还出卖房屋款项384000元，并赔偿损失。后于2014年6月29月撤诉。2014年11月26日、2015年2月17日，解钧分别转账支付朱华120000元、30000元。 另解钧、胡建华系夫妻关系。朱华、朱金莲系亲兄妹关系。 本院认为，归纳当事人的主张及抗辩意见，本案焦点问题在于，朱华、朱金莲买卖涉案房屋的行为是否构成恶意串通，是否损害解钧、胡建华的利益。恶意串通是明知所订立的合同将损害第三人的利益，而仍然为之，其目的是损害第三人利益。当事人是否构成恶意串通应当审查合同签订过程、履行情况等，以明确是否存在主观恶意、客观实际损害。如果存在不符合常理或日常生活经验的情形，就可推定恶意的存在。 主观上，首先，朱华难言善意。解钧出具授权委托书的目的是在不能偿还债务时，授权朱华出售房屋，以房款冲抵债务。但朱华在将房屋过户给朱金莲时，并未获得房款。朱华虽自认收到现金100000元，但不合常理，本院不予采信。这说明其目的并非出售房屋，以房款冲抵借款，而是利用代理权限，转移涉案房屋。办理过户后，朱华仍然收取解钧偿还的款项也印证这一点。其次，朱金莲作为买受人，是否属于善意第三人的判断时间点为合同签订时。房屋作为居民重大资产，在购买时，一般都会慎之又慎。但朱金莲在未实地查看，详细了解房屋结构、装修情况下就签订房屋买卖合同，显然有违常理。也即其在签订合同时未尽对房屋的注意义务，不属于法律保护的善意第三人范畴。再次，房屋买卖合同对房款的付款时间有明确约定，但似乎此约定仅起形式作用，不具实质约束力，朱金莲未按约定付款，且朱华也未及时主张权利。直到一年以后，朱金莲以房屋抵押所得贷款来支付购房款，这意味朱金莲买房并未花费自有资金，亦有违常理。上述分析说明，朱金莲对朱华转移他人资产的目的应当明知，加之二者是亲兄妹关系，在利益上具有一致性，故本院认定，二者在主观上构成恶意串通具有高度盖然性。客观上，在房屋过户至朱金莲名下后，朱华不仅没有以房款冲抵借款，相反继续收取解钧偿还的款项。解钧不仅丧失房屋产权，还要继续偿还借款，利益受到极大损害，而朱金莲未支付房款却获得房屋产权，正是建立在损害解钧的利益基础上，故本院认定，朱华、朱金莲恶意串通损害了解钧的利益。 恶意串通损害第三人利益的合同应归于无效。基于无效合同所获得的利益，应当返还，故朱金莲应协助将肥西县房屋过户到解钧名下，但前提是涤除抵押权。鉴于房屋抵押贷款已还清，第三人涤除抵押权不会致利益受损，故对解钧要求第三人涤除抵押权的诉求，本院予以支持。因朱华并非产权人，故解钧、胡建华要求朱华协助办理过户的诉求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下： 一、原告解钧、胡建华，被告朱金莲于2013年3月3日签订的《存量房买卖合同》无效； 二、无独立请求权第三人安徽肥西石银村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告原告解钧、胡建华涤除肥西县房屋（产权证号20××46）的抵押权； 三、被告朱金莲于本判决生效之日起三十日内履行协助义务，将肥西县房屋（产权证号20××46）产权过户至原告解钧名下。 四、驳回原告解钧、胡建华的其他诉讼请求。 案件受理费11800元，保全费4520元，公告费400元，合计16720元，由被告朱华、朱金莲负担。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  梅乐喜 代理审判员  朱丽晖 人民陪审员  王朝能 二〇一七年十一月十六日 书 记 员  李 萍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。