广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初1708号 原告：唐智，男，1970年10月14日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：高雪，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周赵莲，广西民族律师事务所律师。 被告：唐健，男，1968年2月5日出生，汉族，住南宁市。 被告：邱雪琴，女，1972年2月14日出生，汉族，住南宁市。 原告唐智与被告唐健、邱雪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月28日公开开庭进行审理。原告唐智及其委托诉讼代理人高雪、周赵莲到庭参加诉讼。被告唐健、邱雪琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐智向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告60万元；2、判令原告对南宁市西乡塘区安园东路9号桃花源A组团3号楼2单元404号房屋享有拍卖、变卖权，所得款项优先在60万元内受偿；3、案件受理费用由被告承担。事实和理由:原告唐智和被告唐健是兄弟关系。被告唐健与被告邱雪琴是夫妻关系，两被告于1995年。唐健在小集体企业工作，收入不稳定，邱雪琴下岗在家，一家三口常年在原、被告父母家中吃住。2005年5月，两被告无力出资购买其申购的南宁市西乡塘区安园东路9号桃花源A组团3号楼2单元404号房（以下简称404号房），又想继续免费住在父母房屋。原告则因为结婚需要独立的房间，所以原、被告双方口头约定，由原告出资购买、居住使用**房。这样既解决原告结婚独立居住的目的，又满足两被告继续免费居住父母房屋之需。原告支付404号房的购房款、面积差价款、契税等款项，以及房屋交付后的装修费、家具款等合计约50万元。 2015年5月22日，原告因404号房距离原告工作地点较远，不便于工作和生活，希望被告支付50万元对价，将房屋交还给被告。但是两被告认为已经有父母房屋可以免费使用，不愿意支付。所以双方约定委托中介出售该房屋的所得房款60万元，其中50万元归原告所有，10万元归两被告所有。在房屋出售给案外人，办理房产过户手续过程中，邱雪琴额外要求将父母房屋公证给其儿子未果，导致无法将404号房过户给案外人。唐健承诺，如果因邱雪琴不协助房屋过户手续发生诉讼，按60万元赔偿原告损失，并同意拍卖、变卖房屋作为赔偿。 原告认为，404号房购房款、装修款等约50万元均由原告支付，被告没有支付分文。现被告既不愿意支付原告50万元，又不协助出售手续，打算不劳而获得到房屋是违背公平原则的。唐健承诺按60万元赔偿原告损失的约定合法有效，邱雪琴与唐健是夫妻关系，应承担连带责任，请法院予以支持。 被告唐健、邱雪琴未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月9日，被告唐健与南宁市地产业开发总公司签订了商品房买卖合同，由唐健购买南宁市地产业开发总公司开发的404号房，该房为经济适用房。2006年2月22日填发的契税完税证上载明的计税金额为176498元，实纳税金2647.47元。2011年8月30日，唐健取得南宁市地产业开发总公司开具的销售不动产统一发票，载明购房款为176118元。2012年1月5日，唐健取得了登记在其名下单独所有的404号房的房屋所有权证（证号：邕房权证字第××号）。2012年6月26日，缴纳专项维修资金2129.6元，补缴契税、印花税151.27元。2015年5月11日，以唐健为受让人补缴了土地价款4958.87元。2015年5月22日，两被告办结404号房补缴相关价款手续，具备办理上市交易、转完全产权的条件。2016年8月8日，唐健与案外人宁煌钢及房屋中介机构签订了《房地产买卖及居间合约》，约定唐健以60万元的价格向方煌钢出售404号房。 原告持有404号房的销售不动产统一发票（自开）、差价款收款收据、燃气管道入网安装费发票、契税完税凭证专项维修资金专用收据等购房票据，家具家电的收款收据、发票收条，上市交易转完全产权缴交相关价款证明，《房地产买卖及居间合约》的原件。 2016年8月8日，唐健出具声明，称404号房的全部资金，包括购房款、装修款、家具款等均是原告支付，房屋的一切使用权和所有权归原告所有；该房于2015年5月22日转全产权，具备上市交易条件，承诺协助原告办理过户或转让手续，所得款项全部归原告所有。 2016年10月10日，唐健出具承诺书，称404号房实际是原告出资，并由原告管理控制。唐健和原告委托中介出售房屋价款260万元，办理过户时才知道须邱雪琴签名同意。经协商，邱雪琴同意出售，要求分得房屋价款的10万元。现邱雪琴要求母亲吴珊英将铁路房公证遗嘱给儿子才签名办理404号房的转让过户手续。如果因此发生相关诉讼，唐健承诺按房屋价格的60万元赔偿原告损失，同意拍卖、变卖该房屋作为赔偿款。 另查明，被告唐健与被告邱雪琴系夫妻关系。原告主张其与唐健系同胞兄弟。唐健母亲吴珊英出具证明，大致内容为2005年唐健和邱雪琴申购404号房后转让给原告，房款、装修款、家具款均是原告支付。因房屋地点偏远，原告希望将房屋抵押贷款归还原告的50万元。邱雪琴不同意，所以约定委托中介出售所得60万元，其中50万元归原告，10万元用于支持唐健儿子读大学费用。因无法协商解决，只能求助于法院处理。 又查明，因本案争议，原告曾于2016年10月20日向本院提起所有权确认之诉，要求确认404号房的实际产权人为原告，两被告协助办理房屋转让手续，转让款60万元归原告所有。该案庭审过程中，唐健到庭，邱雪琴未到庭。唐健表示同意原告的诉讼请求，但其妻邱雪琴不同意在房屋转让过户手续上签字，邱雪琴也知道房屋是由原告出资以唐健名义购买的。购房款、装修款、家电家具款都是原告出资。原告于2017年4月7日撤回该案的起诉。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告唐健、邱雪琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 2004年5月13日实施的《经济适用住房管理办法》第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。”第二十条规定：“符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件。”可见，经济适用住房是以家庭为申购单位。404号房虽登记在唐健个人名下，实为唐健、邱雪琴家庭申购的房屋。本案中，原告主张其与两被告口头约定，由原告出资，以被告唐健名义购买404号经济适用房。事实上，404号房的购房款、装修款、家电家具款均由原告出资，404号房一直由原告占有使用。因此，邱雪琴作为房屋实际共有人，应当认定其对前述情况明知或应当知道，故原告的主张存在事实依据，本院予以采信。然而，经济适用住房有严格的准入和退出机制，买受人取得房屋需要符合一定的条件。原、被告明知原告并不具备申购经济适用房的资格，却以具备申购资格的被告唐健的名义进行申购，以合法形式掩盖非法目的，扰乱了正常的经济适用住房的交易秩序，违反了社会公共利益，且损害了第三人的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）、（四）项之规定，原、被告之间的口头约定无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定了合同无效后的法律后果，因此，因该合同取得的财产，原、被告应当相互返还。原告应当向被告返还404号房，被告应向原告返还相应的出资款。原告举证的吴珊英出具的证明、唐健的承诺书、录音光碟相互印证，结合原告先前提起另案诉讼的审理情况，本院采信原告出资款为50万元的主张，被告应向原告返还。原告提出的诉讼请求中包括了房屋增值部分。404号房购入的时间较长，确实产生一定升值，并基于原告已在该房中居住的实际情况，本案房屋买卖合同无效，加重了原告重置房产的成本，对原告有一定的利益损失。考虑到被告明知申购经济适用房受条件限制，原告明知自身不具备申购条件，双方仍进行房屋转让，双方对合同的无效负有同等过错，但原、被告为同胞兄弟、叔嫂的密切关系，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的。因此，以404号房的可售价为参考，结合本案实际情况和双方过错程度，本院酌定由被告向原告赔偿损失5万元。 关于404号房的优先受偿权。优先受偿权属于法定优先权，其创设、行使、消灭均由法律、法规或司法解释的明确规定，任何其他主体不能创设。故，尽管唐健作出同意拍卖、变卖该房屋作为赔偿款的承诺，但优先受偿权不因当事人的意思表示而创设，如当事人有相关意思表示，可自由协商解决。原告要求法院强制判决其对404号房屋享有拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第十条第一款、第五十二条第（二）、（三）、（四）项、第五十六条、第五十八条，《经济适用住房管理办法》（2004年5月13日实施）第二条、第二十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐健、邱雪琴共同返还原告唐智购房出资款50万元； 二、被告唐健、邱雪琴共同赔偿原告唐智损失5万元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9800元（原告唐智已预交），由原、被告各负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××28、注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”，汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁萃华 人民陪审员  张 平 人民陪审员  卢鸿淮 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  覃文秋 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《经济适用住房管理办法》（2004年5月13日实施） 第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 第二十条符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件。 第二十八条经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。