广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初6573号原告：吴书华，女，1978年7月3日出生，仫佬族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：台晔，广东格林律师事务所律师。被告：广东飞仕商城投资管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区彩文路168号804房。法定代表人：林晓辉，系该公司经理。委托诉讼代理人：何伟雄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋国康，广东法制盛邦律师事务所律师。原告吴书华与被告广东飞仕商城投资管理有限公司（以下简称“飞仕公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴兵山、台晔，被告委托诉讼代理人何伟雄、宋国康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴书华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以1254747元为基数，从2015年1月1日起按每日0.05%标准计付至实际交付房屋之日止，暂计至起诉之日2016年12月8日为442925元）；2.判令被告出示合同第十五条约定的文件原件并提供加盖公章的复印件给原告，出示并提供竣工验收备案表等给原告；3.判令被告承担本案全部诉讼及其他相关费用。事实和理由：原被告双方于2013年10月14日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》合同编号201310154989（以下简称“合同”）。该合同约定：（1）原告向被告购买位于广州市黄埔区（原萝岗区）彩文路166号（自编1号楼）222房，合同约定建筑面积26.6704平方米，交易总价款人民币1254747元；（2）原告以分期付款的方式付款，首期款自合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的15.94%，金额为200000元，第二期在2014年2月20日前，支付全部房价款的84.06%，金额人民币1054747元（见于合同第6页第八条第2款）；（3）合同第十三条约定，被告应当在2014年12月31日前将房屋交付原告使用；（4）合同第十四条约定，逾期交房则每日按总房价款的0.05%的标准向乙方（原告）支付违约金；（5）合同第十二条、第十五条、第二十四条约定了交房条件、房屋交付时的有关资料、及基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。原告已经按合同约定履行了全部付款义务。但被告却一直未能交付符合合同约定和法律规定的房屋给原告，主要原因在于：（1）被告一直未能向原告出示和提供合同第十五条全部有关文件原件及加盖公章复印件；（2）被告一直到2016年9月才取得涉案楼盘的《竣工验收备案表》；（3）涉案楼盘1、2号楼之间规划设计有两条连廊，但被告至今只建设了一条；（4）被告一直称地铁口将直接通至飞晟文汇广场，但6号线开通在即有关接口至今仍未建设。基于有关合同及法律规定，被告交付房屋不符合标准，原告有权拒绝收楼，并有权要求被告支付逾期交楼违约金。为此原告特诉至法院，希望法院支持原告的诉请。被告飞仕公司辩称：一、我公司不存在逾期交楼，我公司已于合同约定的交付时间内通知原告吴书华收楼，原告吴书华拒不收楼，要求我公司承担逾期交楼违约责任没有依据。1、买卖之房屋已经验收合格，在合同约定的时间内具备交楼的所有条件。原告与我公司于2013年10月14日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“买卖合同”）及附件所约补充条款。合同签订后，我方积极履行合同义务，于合同约定时间内建成该商品房项目工程，并于2014年12月15日前取得合同第十五条及附件《补充协议》第七条约定的房屋交付资料，具备了合同第十二条及附件《补充协议》第四条约定的所有交房条件；2、我公司已于合同约定的交付时间内通知原告收楼，原告拒不收楼，我公司不构成逾期交楼。根据《买卖合同》附件七《补充协议》第五条的约定，我公司在房屋达到交付条件后，于2014年12月24日通过特快专递方式向原告通知于2014年12月28日进行收楼，但原告拒不收楼，已构成违约。根据《买卖合同》第十四条和附件《补充协议》第五条第2款的规定，房屋交付日期视为2014年12月29日。而我公司按照《买卖合同》及附件七《补充协议》的约定履行了通知收楼义务，原告应当对逾期收楼承担责任。原告主张我方承担逾期交楼违约责任不应得到支持。二、退一步讲，原告一直未按约收楼，拒绝提交办理不动产权证需要的手续资料（包括但不限于补面积差、缴纳契税、缴纳专项物业维修基金等），根据合同第二十六条和合同《补充协议》第六条的规定，我公司有权延期交楼并不承担延期交楼的违约责任。三、原告的其他起诉理由不能成立，其他诉求不应得到支持。1、关于《竣工验收备案表》的问题，《竣工验收备案表》并非法律规定的房屋交付的强制性资料，备案仅仅是一种行政管理行为，买卖合同对房屋交付标准有明确约定，并未约定需要提交《竣工验收备案表》。因此，原告以我公司于2016年9月9日才取得《竣工验收备案表》作为其拒绝收楼的理由没有法律和合同依据；2、关于规划连廊和地铁的问题，不属于合同约定的条款，与本买卖合同没有关系，原告不能据此作为拒绝收楼的理由。综上，我公司已经严格按照《买卖合同》的约定履行了房屋交付需要承担的义务，原告拒绝收楼属于严重的违约行为，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2013年9月29日，被告取得编号为穗房预（网）字第××号《广东省广州市商品房预售许可证》，取得座落在广州开发区科学城彩虹一路以南、荔红一路以西自编号1号楼/10层的预售条件。2013年10月14日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《买卖合同》），约定：乙方所购商品房为广州开发区科学城彩虹一路以南、荔红一路以西的飞晟文汇广场二期自编号1号楼第自编号1号楼幢2层222号房（下称商品房），房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）彩文路166号（自编号1号楼）222房。该商品房的用途为商业，该《商品房合同》约定建筑面积26.6704平方米，其中，套内建筑面积18.72平方米，共有分摊面积约定7.9504平方米。《买卖合同》第七条约定计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米67027.08元，总金额1254747元。《合同》第八条约定付款方式：以分期付款的方式付款，首期款自合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的15.94%，金额为200000元；第二期在2014年2月20日前，支付全部房价款的84.06%，金额为1054747元。《合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《合同》第十三条约定房屋交付：甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出《收楼通知书》，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。《合同》第十四条约定延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。《合同》第十五条约定房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。《合同》第二十一条约定产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲乙双方应当在商品房交付之日起（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。《合同》第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条规定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。该《预售合同》的附件七《本合同补充协议》：第七条对合同十五条修改、补充：买卖双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产质量保证书》。（七）《房地产使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。房屋交付时，除（六）、（七）两项资料甲方提供原件以外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。如甲方无法取得上述某些报告或许可、证明文件资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但甲方已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，甲方不承担延期交房的违约责任，乙方不得拒绝收楼。《补充协议》第十二条对合同二十一条的修改、补充：买卖双方共同委托广东广大律师事务所代理双方办理《房地产权证》，服务费由乙方承担。甲乙双方应当在商品房交付之日起500个工作日内提交办理房地产转移登记及房地产权证所需资料并共同委托广东广大律师事务所向房地产登记机构申请办理房地产转移登记及房地产权证。若甲方未在规定时间或者上述约定期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。《补充协议》第十三条对合同二十二条的修改、补充：由于乙方以下原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担迟延办理产权登记的责任：（1）乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料；（2）乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求缴清相关税费、面积差异款等；（3）乙方未按甲方书面通知要求办理面积补差的。由于甲方原因，造成甲乙双方不能按本《补充协议》第十二条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（1）甲方未在商品房交付之日起500个工作日内提交房地产权登记机构要求的需甲方提供的资料；（2）其他甲方未履行相关义务的情形。《补充协议》第二十二条关于合同解除约定：因乙方或甲方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。按合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，除本合同另有约定外，应在解除权发生之日起60天内行使。《补充协议》第二十三条约定：本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，如与合同内容有冲突，以本补充协议约定为准。上述协议签订后，原告向被告支付全部房款，双方确认房款已经全部付清。2014年12月24日，被告向原告发出《飞晟文汇广场入伙通知书》，通知原告于2014年12月27日9点至17点带齐应缴费用及相关证件资料到现场收楼处办理收楼手续。原告提出一、二栋楼间的连廊未动工，对交楼有异议，没有办理收楼手续。此后原告等向广州12345政府服务热线反映飞仕商城1号楼、2号楼连廊的建设问题。2016年5月12日，广州开发区规划和国土资源管理局出具《关于对飞仕商城1号楼、2号楼连廊建设信访投诉的答复》载明，飞仕商城1号楼2号楼之间两座连廊实际只建设一座，该局两次发函给被告公司敦促其尽快完成建设未建连廊。2016年6月16日，广州开发区建设和环境保护局出具《关于反映飞仕商城二期项目未办理竣工验收备案等问题的复函》载明：关于该项目目前尚未取得“工程竣工验收备案表”的问题，据现场核查，该项目目前未取得《工程竣工验收备案表》。根据《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案管理暂行办法》第九条规定，我局正对该项目建设单位未按规定办理工程竣工验收备案的违规行为进行处罚过程中。2016年11月18日，被告向原告发出《催收楼通知函》称，本公司2014年12月27日前发出《飞晟文汇广场入伙通知书》，但原告至今为止没有前来办理收楼手续，由于原告未办理正式收楼手续，暂时无法办理原告该物业的《不动产权证》，逾期收楼及逾期办证责任或风险均由原告自行承担。并再次要求原告于2016年11月25日前到飞晟物业管理处办理收楼手续等。并于同日将上述函件以顺丰特快专递交寄原告，该邮件于2016年11月20日妥投，原告确认收到上述函件，但收件后以涉案房屋不符合法定交楼标准为由以及地铁、连廊问题未解决，表示拒绝收楼，至今原告仍然未办理收楼手续。2016年11月25日，广州开发区国土资源和规划局再次出具《关于反映飞仕商城连廊建设问题的答复》载明，经11月15日我局现场踏勘、督促，11月17日建设单位发来《关于飞仕商城1号楼、2号楼连廊建设的情况说明》，明确表示“自即日起启动未建连廊的设计及建设相关工作，并在春节前进场施工”。另查，被告于2014年6月5日取得广州供电局有限公司萝岗供电局的《客户受电工程竣工检验意见书》；于2014年7月28日取得广州开发区供水管理中心出具的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》验收合格的证明文件；于2014年9月4日接通燃气；于2014年10月10日符合通邮条件。广州开发区规划和国土资源管理局于2014年10月22日出具涉案商品房项目工程的《建设工程规划验收合格证》；2014年11月3日，广州开发区环境保护和城市管理局出具《关于广东飞仕商城工程（商业办公楼自编1栋、2栋）竣工环保验收的批复》，同意通过竣工环保验收；2014年11月20日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格；2014年12月10日，广州市经济技术开发区人民防空办公室出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意竣工验收备案;2014年12月15日，办理《建筑工程竣工验收报告》，评定为竣工验收合格;于2016年9月9日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。诉讼中，我院向广州开发区建设工程质量安全监督站致函了解涉案楼盘竣工验收的有关情况，该站复函称：1.位于广州开发区科学城彩虹一路以南、荔红一路以西的飞仕商城二期工程（施工许可证项目名称），由建设单位广东飞仕商城投资管理有限公司于2014年12月15日组织五方责任主体单位召开工程竣工验收会，同意该工程竣工验收合格。2.我站于2015年8月27日出具《建设工程质量监督报告》（穗开萝质监[2015]155号）。3.建设单位广东飞仕商城投资管理有限公司于2016年9月9日办理竣工验收备案。同时，我院另向广州开发区、黄埔区国土资源和规划局调查了解涉案楼盘的建设工程规划验收的有关情况以及穗开规验证（2014）91号《建设工程规划验收合格证》中是否涉及1号楼和2号楼之间的两条连廊，两条连廊是否属于共用设施、公共配套建筑项目验收范围？该局复函称：穗开规验证（2014）91号《建设工程规划验收合格证》其附件“建筑功能指标明细表”中列明，上述建筑工程中的公建配套、公共服务设施为“公共厕所”1处，未包括连廊。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《关于对飞仕商城1号楼、2号楼连廊建设信访投诉的答复》《关于广东飞仕商城工程（商业办公楼自编1栋、2栋）竣工环保验收的批复》《关于催促办理不动产权证的函》《催收楼通知函》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程规划验收合格证》《客户受电工程竣工检验意见书》《户内给水工程验收表》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州开发区建设工程质量安全监督站、广州开发区、黄埔区国土资源和规划局的复函》及双方当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告在平等、自愿的基础上协商签订了涉案《买卖合同》及附件七《本合同补充协议》，该《合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应诚信履行。本案争议焦点：被告是否存在逾期交楼的违约事实。原被告双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中对房屋的交付条件作了明确约定。根据《买卖合同》第十二条、第十五条以及《补充协议》第四条、第七条的规定，涉案房屋在交付时应具备以下条件：1.商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；2.满足供水、供气、供电和通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；3.具备相应的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》及《临时管理规约》。至于原告提出涉案楼盘1、2号楼规划连廊只建设一条、地铁口接驳未开通问题并非合同第二十四条规定的涉案商品房项目的《建设工程规划验收合格证》规定的共用设施和附属配套项目的范围。因此，原告以涉案楼盘1、2号楼规划连廊只建设一条、地铁口接驳未开通问题为由拒绝收楼缺乏依据。合同第十三条约定被告应在2014年12月31日前交楼，因此,被告应按照合同约定履行其交楼义务。本案中，被告虽然于2014年12月31日前取得规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，但被告于2015年8月27日才取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，于2016年9月9日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，被告于2014年12月24日向原告寄出《收楼通知书》时并不具备交楼条件，被告存在逾期交楼的违约事实，应承担相应期间的逾期交房违约责任。基于公平原则，被告在其具备交楼条件后应再次通知业主收楼，本案中，被告于2016年11月18日向原告发出的《催收楼通知函》，原告于2016年11月20日收到该函后仍以涉案房屋不符合交楼标准为由拒绝收楼的行为无理，逾期交楼违约金应计至原告收到上述《催收楼通知函》之日止。据此，自2015年1月1日起至2016年11月20日止，被告应以1254747元为本金，按每日万分之五的标准向原告支付逾期交楼违约金，此后的责任应由原告自行承担。原告超出该标准的诉讼请求，本院予以驳回。关于合同第十五条约定的文件资料及《竣工验收备案表》，被告已经作为证据全部提交，原告已经签收，被告已经履行相应义务，据此，原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东飞仕商城投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴书华支付逾期交楼违约金（以1254747元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年1月1日起至2016年11月20日止）；二、驳回原告吴书华的其他诉讼请求。案件受理费7944元，由原告吴书华负担1589元，被告广东飞仕商城投资管理有限公司负担6355元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇代理审判员  王 梦人民陪审员  钟群光二〇一七年十一月二十八日书 记 员  林 婕附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。