重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初4489号原告：杜文超，男，1989年1月15日出生，汉族，住重庆市，公民身份号码。委托诉讼代理人（特别授权）：程永昌，重庆百安律师事务所律师。被告：重庆中万实业有限公司，住所地重庆市万州区，组织机构代码。法定代表人：程令。第三人：重庆三峡医药高等专科学校，住所地重庆市，统一社会信用代码。法定代表人：陈地龙，该校校长。委托诉讼代理人：陈代尧，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱占亮，重庆渝万律师事务所律师。原告杜文超与被告重庆中万实业有限公司（以下简称中万公司）、第三人重庆三峡医药高等专科学校（以下简称三峡医专）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月11立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜文超及其委托诉讼代理人程永昌、第三人三峡医专的委托诉讼代理人朱占亮到庭参加了诉讼。被告中万公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告杜文超向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人连带赔偿原告经济损失10000元（含租金25000元、转让费22500元、经营损失52500元）；2.判令被告退还原告房屋押金100000元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1.判令被告退还押金(风险保证金)100000元；2.判令第三人赔偿原告剩余租期的租金损失25000元、转让费22500元、经营损失52500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与第三人于2014年8月20日签订了三食堂租赁经营合同，约定租期为六年，从2014年9月1日至2020年7月20日止。租赁办法为被告严格按照第三人的要进行规划、设计、装修，布局合理，装修及设施设备投入不得低于200000元。被告按照约定进行了装饰装修。合同约定前三年不收取租金，后三年按照约定支付租金。2016年8月19日被告与原告签订了医专食堂小吃档口招租租赁合同，约定租期二年，从2016年9月1日起至2018年8月31日止。原告按照协议缴纳了保证金100000元和租金50000元，并支付转让费45000元。后原告进场进行经营。原告严格按照协议履行，并在第三人的要求之下办理了出入证、进行了健康体检等。在原告经营的一个学期内，学生餐费均是由学校收取，并于每月月底返还于原告。被告对租赁房屋没有处分权。第三人的行为应当视为与原告直接发生了租赁关系。2017年1月，第三人强行关闭三食堂，不让三食堂所有商户经营，具有重大过错。原告所购买的所有设施设备均在该校闲置，给原告造成严重损失。被告中万公司未作答辩。第三人三峡医专述称：第三人与被告签订合同的情况与原告所诉一致。合同签订后，被告违反合同约定，将房屋转租他人。第三人向被告发出关于立即纠正违约行为的函，要求被告收回转租房屋由其自己经营。函件送达后，被告未履行。2016年7月6日，第三人向被告发出解除合同通知并送达，合同已经终止。被告将房屋混乱转租，第三人有权收回房屋。第三人于2017年1月18日才关闭三食堂，同时也不是强行关闭，是经过几方协商后才收回房屋。原告所支付的租金、保证金等第三人不清楚。2016年9月开学后，食堂和混乱，没有办法清理。第三人考虑到学校稳定及解决学生就餐的问题，在收回房屋前，放任了原告的行为，不等于事实上认同了原告与第三人之间有租赁关系。原告与第三人没有关系。原告只能向被告主张权利。请驳回原告对第三人的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于万州区五桥天星路366号第三人三峡医专内的学生食堂的房屋所有权人为第三人三峡医专。2014年8月20日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《三食堂租赁经营合同》，约定：甲方将坐落在三峡医专学生食堂三楼房屋出租给乙方（室内面积约1008㎡，露天部分1450余㎡）；租赁期限从2014年9月1日起至2020年7月20日止，租期为6年；乙方自行投资，严格按照甲方的要求进行规划、设计、装修，布局合理，装修及设施设备投入不得低于20万元。自主经营，自负盈亏，前3年甲方不收取租金，后期己方按照第4年6万元，第5年7万元，第6年8万元的标准逐年收取租金……乙方必须与其招聘的从业人员签订劳动合同，并报甲方备案……乙方的食品采购、加工、储存、销售必须在学校确定范围内，从业人员须定期组织体检，持有健康证、着装整洁、挂牌上岗……乙方须自觉接受学校有关校规校纪和作息时间……乙方自行设计装修，其装修设计方案应报甲方审核……乙方负责经营场所门前卫生保洁，自觉接受甲方职能部门的检查……乙方不得擅自转让或变更经营项目，违者处二万元违约金，甲方可解除合同并收回乙方租赁房屋……原、被告均在该合同上加盖了印章。被告中万公司的法定代表人程令在合同上署名，并留有手机号码（1330826****）。合同签订后，被告中万公司将租赁房屋分成若干个铺面转租给他人。2016年6月24日，第三人向被告发出关于立即纠正违约行为的函，主要内容为：第三人发现被告将租赁房屋转租给他人，违背了租赁合同关于“乙方不得擅自转让或变更经营项目”的约定，限被告于收到该函后10日内立即纠正上述违约行为，否则第三人将依法解除与被告签订的《三食堂租赁经营合同》。次日，第三人三峡医专将该函件送达给了程永丰。2016年7月6日，第三人三峡医专向被告中万公司发出《关于解除的通知》，载明：你公司（被告中万公司）公然违背合同约定，擅自将我校（原告三峡医专）租赁与你公司的房屋转租给谢朝全、张发明、ＸＸ富、喻兰、周睿、何永辉、陈秋旭、贾刚琴等经营，并与他们签订书面合同，大肆收取保证金和租金。造成转租承租人为经营的事情找学校闹事，给学校造成不良影响。基于你公司严重违约，我校根据《三食堂租赁经营合同》“乙方不得擅自转让或变更经营项目，违者处罚二万元违约金，甲方可解除合同并收回乙方租赁房屋”的约定……据此，我校依照《中华人民共和国合同法》规定和双方签订的《三食堂租赁经营合同》约定，决定解除与你公司签订的《三食堂租赁经营合同》，并由你公司在收到本通知后5日内将租赁房屋交还我校。同日，第三人三峡医专的工作人员将上述通知内容向被告法定代表人程令（手机号1330826****）发送了短信。2016年7月7日原告通过邮局向被告寄出挂号信。经查询，该信件于2016年7月11日送达，签收人为“收发室代收”。2016年8月19日，被告中万公司（甲方、出租方）与原告杜文超（乙方、承租方）签订《医专食堂小吃档口招商租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于三峡医专三食堂快餐厅、中餐厅交由乙方租赁经营；乙方租赁摊位经营范围为快餐、中餐、包席、火锅、汤锅、早餐；签订合同时甲方收取乙方50000元的摊位租金；签订合同时甲方收取乙方100000元的风险保证金,如乙方在经营期发生安全事故造成风险损失，甲方有权按照所产生的损失金额在乙方所缴纳的风险保证金当中扣除。剩余部分在解除合同时退还乙方。如乙方在经营期无任何风险损失造成，解除合同时甲方将风险保证金全额退还乙方；租赁期为2年，从2016年9月1日起至2018年8月31日止……四、甲方的权利和义务……3、甲方应保证其对出租摊位具有合法的使用权……五、乙方的权利和义务……8、乙方可以根据经营的需要，在不破坏主体结构的前提下，经甲方同意后可对摊位进行内外装修。所需材料应符合消防登记的要求，所需费用由乙方承担……被告在该合同上留有其法定代表人的手机号码（1330826****）。同日原告向被告中万公司缴纳了租金50000元、风险保证金100000元，并在租赁房屋内进行经营。第三人三峡医专为三食堂部分经营户办理了车辆出入证。2017年1月17日，第三人三峡医专出具《关于学生三食堂刷卡消费款的处理意见》载明：在学校和各经营户多次要求中万实业公司法人到场处理此款项事宜无果的情况下，本着实事求是，妥善处理该款项和保护各商家的切身利益，经学校和各租赁户协商，学校同意将学生三食堂刷卡消费款在扣除水电费和天然气费后的款项移交到九位经营户指定的商户代表杨春梅银行账户上。包含原告在内的九名租赁商户在该意见上签字。2017年1月18日，第三人三峡医专将三食堂关闭。关于被告是否收到第三人关于解除合同的通知的认定问题。第三人举示了邮件送达材料及其工作人员向第三人中万公司的法定代理人发送短信的相应证据。可以证实第三人三峡医专于2016年7月6日向被告发出了《关于解除的通知》，并将该通知以邮件和通过工作人员向被告法定代表人发送短信的方式向被告进行了送达。从送达结果上看，该邮件于2016年7月11日由收发室代收。另在被告与原告及第三人分别签订的租赁合同上，均留有其法定代表人的手机号码（1330826****）。原告与被告签订租赁合同的时间为2016年8月19日，在第三人的工作人员于2016年7月6日向被告的法定代表人发送短信时，被告法定代理人的手机号码（1330826****）应当尚在使用。原告所举示的相应证据已达到高度盖然性的证明标准，本院予以确认，并据此认定第三人三峡医专就关于解除与被告签订的《三食堂租赁经营合同》的通知已于2016年7月6日到达被告。本院认为，关于原、被告所签订的《医专食堂小吃档口招商租赁合同》的效力问题。因第三人向被告发出了关于解除双方签订的《三食堂租赁经营合同》的通知，且该通知已于2016年7月6到达被告。按照相关规定，被告对解除合同有异议的，应于通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。现被告未举示证据证明其在规定期限内主张了相应权利。被告与第三人签订的《三食堂租赁经营合同》已于2016年7月6日解除并终止履行。后被告与原告于2016年8月19日签订关于租赁三峡医专三食堂快餐厅、中餐厅的《医专食堂小吃档口招商租赁合同》系无权处分行为。按照相关规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对原告在租赁房屋内继续经营至2017年1月以及第三人通过为部分租赁经营户办理车辆出入证等形式对三食堂租赁经营户进行管理并于2017年1月与三食堂租赁经营户的经营金额进行结算等行为是否应认定为第三人对原、被告签订的租赁合同进行了追认的问题。因第三人本系由于被告的转租行为而与之解除了租赁合同，在合同解除后，第三人对被告的继续转租行为进行追认，明显有违常理及第三人的真实意思。第三人称基于学校的稳定及学生就餐问题而放任原告的继续经营行为，该述称意见能够合理说明其允许原告继续经营的原因。同时，第三人的说法也与其在2017年1月放假与三食堂租赁经营户就消费金额进行协商并结算后方将三食堂关闭的行为能够印证。故对第三人的上述行为，应当视为其在解除与被告签订的租赁合同后，处理善后事宜期间，对其房屋占有、使用权的临时处分，而不应认定为对被告无权处分行为的追认。被告基于无权处分行为与原告签订的《医专食堂小吃档口招商租赁合同》系效力待定的合同，因未受到原告的追认，也没有证据证实被告之后取得了处分权，该合同应属无效。原、被告所签订的租赁合同无效，被告因该合同取得的对价应当予以返还。对原告要求被告返还其交纳的押金（风险保证金）100000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的其他诉讼请求，根据合同的相对性，原告因租赁合同无效所造成的损失，应当由合同的向对方即被告进行赔偿。原告以与第三人建立了事实租赁关系为由主张由第三人对其相应损失进行赔偿。本案没有证据证明原告与第三人就租金、租期等租赁的基本内容进行协商，原告也没有向第三人缴纳任何费用。原告与第三人对房屋租赁事宜没有任何的要约与承诺。第三人允许原告在其房屋内继续经营并进行相应管理的行为，如前文所述系原告对其权利的处分，并不能说明原告与第三人建立了事实的租赁关系。对原告要求第三人赔偿其租金损失、转让费、经营损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和合同法》第十三条、第五十一条、第五十八条、第九十一条第二款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆中万实业有限公司于本判决生效后五日内返还原告杜文超向其交纳的风险保证金100000元；二、驳回原告杜文超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告重庆中万实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 刘 彦人民陪审员 魏 萍人民陪审员 牟红伟二〇一七年十一月三十日书 记 员 向 琪