江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2344号上诉人（原审原告）：乔江，男，1988年10月8日生，汉族，住连云港市高新区。被上诉人（原审被告）:连云港运通房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区海宁东路南、科苑路东凤凰星城售楼处。法定代表人：季友兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐龙威，江苏海郡律师事务所实习律师。上诉人乔江因与被上诉人连云港运通房地产开发有限公司（以下简称运通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔江上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了由于出卖人的原因致使买受人未能在自房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。而上诉人并没有在房屋交付使用之日起90日内取得房产证。一审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，而是适用《商品房销售管理办法》第三十四条，属于适用法律错误。二、即便运通公司如一审判决所称的承担的是协助义务，但是其仍然负有告知和协助义务，运通公司既没有电话告知也没有发函告知其已经办好首次登记。2019年11月至2020年5月前上诉人多次电话和微信催促运通公司协助办理房产证，运通公司一直说等他们通知，并不协助上诉人办理房产证，因为办理期房的房产证必须由运通公司带领业主并提交相关证件才可以。三、运通公司提交的转移登记收件单是运通公司提供的虚假证据，经上诉人核实该收件单为凤凰星城三期1号楼1单元1801室的收件单不是涉案房屋的收件单。四、合同约定的违约金较低，申请调高违约金。被上诉人运通公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人在上诉状中所述的事实和理由没有依据，也是对法律的曲解，应当驳回。乔江向一审法院起诉，请求判令：1.运通公司延迟办证，运通公司应支付乔江延期办证违约金购房全款的1%人民币9358元。2.由运通公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院查明事实：运通公司将坐落于海州区科苑路东、凤舞路南的凤凰国际城三期第C01#楼2单元2-1602室的房屋出卖给乔江，建筑面积110.88平方米，其中套内建筑面积89.69平方米，每平方米8440元，总金额935827元，乔江应于2017年12月13日前支付定金20000元，应于2017年12月13日支付26582元，余款650000元办理商业贷款。运通公司应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由运通公司提供的资料报产权登记机关备案。如因运通公司的责任，乔江不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乔江不退房，运通公司按已付房款的1%向乔江支付违约金。合同签订后，乔江于2017年12月13日前向运通公司交付了20000元定金，于2017年12月13日向运通公司交付了26582元，余款办理了商业贷款，后运通公司于2019年9月16日向乔江交付了房屋，并于2019年9月25日为涉案房屋向产权登记机关备案并办理完成首次登记手续。2020年5月13日，乔江不动产权证办理了登记。一审法院认为，乔江与运通公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。乔江以运通公司于2019年9月16日向乔江交付了房屋，于2020年5月13日才为乔江完成不动产登记手续，违反相关规定为由，要求运通公司支付逾期办证违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。运通公司作为出卖人在办理房屋产权登记手续时应承担的法律义务是协助买受人办理房产证。建设部《商品房销售管理办法》第34条也规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续。”因此同样可见运通公司的义务为协助买受人办理产权证。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第3条第3款规定：“本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”及第11条第1款的规定“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”和第16条第1款的规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”可见，依法申报办理房产证是购买人的法律责任，而房地产开发企业承担的仅仅是协助义务。并且其协助义务的内容是在房屋交付后60日内提交土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等项目有关资料。作为房屋产权权属证书申请办理的义务是买受人自己而非出卖人。本案中，在案件的事实上来说，出卖人已经在10天内履行了自己的义务。因此逾期交付房屋产权证书的原因就不是因为出卖人的原因，也就不能依据《解释》第18条的规定以“由于出卖人的原因”所规定的内容要求房地产开发企业承担相应的法律责任。综上，乔江的诉求无事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回乔江的诉讼请求。案件受理费25元（乔江已预交），由乔江负担。二审期间，上诉人提交了电话录音一份，证明2019年9月交房后到2020年4月之前上诉人多次催促运通公司办理房产证，运通公司统一回复让其等通知。被上诉人质证认为：对录音的真实性认可，通话之前我们已经在2019年9月17日向不动产登记中心提交了办理不动产权证需要开发商提交的所有资料，履行了协助义务。关于收件单问题，这个收件单是针对135户业主的资料的收件单，不动产登记中心只是选取了一个代表是1801室。本院认证意见为：鉴于被上诉人对电话录音的真实性予以认可，本院对电话录音的真实性予以确认。被上诉人二审期间未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人乔江向被上诉人运通公司主张延期办证违约金能否予以支持。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。又根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，办理权属登记需由出卖人提供的资料应当包括用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。而根据连云港市不动产登记中心出具的收件单及附件载明运通公司已于2019年9月17日提交了包括涉案房屋在内的需由运通公司提供的办理不动权属证书的资料，且连云港市不动产登记中心也确认包括涉案房屋在内的运通公司开发的凤凰国际城三期项目共786户已于2019年9月25日办理完毕首次登记。至此，运通公司已经在《商品房买卖合同》第十五条约定的时间内完成其应当履行的义务。乔江上诉称其作为买受人未在90日内取得房地产权属证书，运通公司对此应当承担责任。对此本院认为，双方并未在合同中约定买受人在房屋交付使用后90日内取得房地产权属证书，双方在合同第十五条约定的是出卖人在房屋交付使用后90日内向产权登记机关提交需由出卖人提供的办理房地产权属证书所需要的资料，而根据现有查明事实运通公司已经完成了该义务。因此，在此情况下即使买受人未在规定期限内取得房地产权属证书，根据合同约定也不属于出卖人应当承担责任的情形，故本院认为，乔江要求运通公司承担延期办证的违约责任没有合同依据及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人乔江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（乔江已预交），由上诉人乔江负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。