河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初2083号原告：中国建设银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市平原路东段。负责人：杨中迅，行长。委托诉讼代理人：张文涛，男，该单位员工，特别授权。委托诉讼代理人：施文云，河南灜汉律师事务所律师，特别授权。被告：聂爱荣，女，1976年6月22日出生，汉族，住新乡市。被告：高云青，男，1974年4月24日出生，汉族，住山东省单县。被告：新乡市天鹅房地产开发有限公司，住新乡市解放大道中段中原图书大世界6楼601-603室。法定代表人：拜胜利。原告中国建设银行股份有限公司新乡分行（以下简称建行新乡分行）诉被告聂爱荣、高云青、新乡市天鹅房地产开发有限公司（以下简称天鹅公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行新乡分行委托诉讼代理人施文云到庭参加了诉讼，被告聂爱荣、高云青、天鹅公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告聂爱荣、高云青立即归还所欠原告借款本金317691.28元及利息、罚息暂定为1000元（依据合同计算至起诉之日），并解除双方签订的合同编号为201400455的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求法院判令原告对被告聂爱荣、高云青房屋（位于新乡市××大道××天鹅××城××楼××单元××）享有优先受偿权，对该房屋进行折价、拍卖或者变卖，并以所得价款优先清偿上述债务。3、判决被告天鹅公司对上述债务承担连带保证责任；4、判决被告聂爱荣、高云青、新乡市天鹅房地产开发有限公司承担本案的诉讼费、律师费及原告实现债权的其他相关费用。事实和理由：2014年2月10日，原告与被告聂爱荣、高云青签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款330000元用于购买房屋，被告天鹅公司对上述借款承担连带保证责任。原告依约发放贷款后，被告未按约偿还本息，故诉至法院。被告聂爱荣、高云青、天鹅公司未向本院提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭对证据进行审查后，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和原告所举证据可以确认如下案件事实：2014年2月10日，聂爱荣、高云青（借款人、抵押人）和建行新乡分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号为201400455，主要约定借款人向贷款人借款人民币330000元，借款用途为购买位于新乡市天鹅·第一城第25幢1单元25层12501号的房产；借款期限为240个月，从2014年2月10日起至2034年2月10日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；还款方式采用等额本息还款法；还款金额为在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为人民币2573.17元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证；抵押财产清单载明的抵押物为位于新乡市天鹅·第一城第25幢1单元25层12501号的房产；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年1月10日，天鹅公司（甲方）与建行新乡分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定甲方自愿为乙方与债务人所形的一系列债权提供最高额保证，本合同所称的债务人是指因购置坐落于天鹅第一城13#项目所属之住房/商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2013年1月10日至2019年1月10日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而发生的全部债权；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。上述合同签订后，聂爱荣为建行新乡分行办理了预购商品房抵押备案登记，但并未办理房产证及正式抵押登记，建行新乡分行于2014年5月13日向聂爱荣、高云青发放借款330000元，并出具个人贷款支付凭证一份。贷款发放后，聂爱荣、高云青未按约偿还本息，截止2017年10月24日，尚欠借款本金298626.19元及利息663.71元未偿还。天鹅公司作为保证人亦未履行保证义务。本院认为：建行新乡分行与聂爱荣、高云青签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与天鹅公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，各方均应按照合同约定履行各自的义务。建行新乡分行按照合同约定发放了贷款，聂爱荣、高云青未按约偿还本息，截止2017年3月21日止，尚欠2017年10月24日，尚欠借款本金298626.19元及利息663.71元未偿还，事实清楚，证据充分，已构成根本违约，建行新乡分行有权解除与借款人的借贷关系，并依据与天鹅公司之间的约定，向其主张保证责任。对于建行新乡分行要求对聂爱荣、高云青所购位于新乡市天鹅·第一城第25幢1单元25层12501号的房产享有优先受偿权的诉求，参考刊登于《最高人民法院公报》2014年第9期中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷一案，因该房产并未办理房屋抵押登记取得他项权利证书，仅办理了预购商品房抵押备案登记，建行新乡分行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对房产享有现实抵押权，故本院对该项诉求不予支持。对建行新乡分行诉请的律师费及实现债权的其他相关费用，因建行新乡分行并未提交证据证明上述费用已经实际发生，故本院对其该部分诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条、第四十二条的规定，缺席判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司新乡分行与聂爱荣、高云青2014年2月10日签订的编号201400455《个人住房（商业用房）借款合同》。二、聂爱荣、高云青于本判决生效后三日内偿付中国建设银行股份有限公司新乡分行借款本金298626.19元及利息663.71元（2017年10月24日之后的利息，按照合同约定计算至实际清偿之日）。三、新乡市天鹅房地产开发有限公司对上述第二项判决内容承担连带保证责任。新乡市天鹅房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向聂爱荣、高云青追偿。四、驳回中国建设银行股份有限公司新乡分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6080元，由被告聂爱荣、高云青、新乡市天鹅房地产开发有限公司负担5715.2元，由中国建设银行股份有限公司新乡分行负担364.8元。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 闫 雪代理审判员 吕 菲二〇一七年十一月十三日书 记 员 白雪莹附：本案证据目录原告中国建设银行股份有限公司新乡分行向本院提交的证据材料及证明目的如下：1、聂爱荣、高云青与中国建设银行股份有限公司新乡分行签订的借款合同一份，打款凭证一份。证明借款事实，及逾期还款的事实及合同中对于利息、罚息约定。2、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明原告自2016年8月起不再按照合同约定支付借款本息。3、《商品房买卖合同》一份，证明聂爱荣、高云青购房事实。4、《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各一份，证明新乡市天鹅房地产开发有限公司对本案的债务承担连带保证责任。5、预抵押登记证书1份。被告聂爱荣、高云青、新乡市天鹅房地产开发有限公司未向本院提交证据材料。