中华人民共和国广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0112民初3093号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3889号广州国际玩具礼品城二层07211铺。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：马泽婵，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。被告：麦俪红（MAILIHONG），女，1973年1月22日出生，系加拿大国籍，委托诉讼代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州市黄埔区桃菁街1号。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：柴冰川，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继英，国信信扬律师事务所实习人员。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告麦俪红、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用普通程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁蔼欣、被告的委托诉讼代理人龚伟、第三人御湖公司的委托诉讼代理人柴冰川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠2013年12月29日至2016年11月30日期间物业管理服务费的违约金（违约金按拖欠的物业管理服务费每日千分之一的标准，自拖欠之日起计至清偿之日止）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2013年12月29日至2016年11月30日期间的会所使用费16074.30元和违约金（违约金按拖欠的会所使用费每日千分之一的标准，自拖欠之日起计至清偿之日止）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供的物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2013年1月13日，被告与开发商御湖公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸竹菁街18号101房，建筑面积254.5平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为5元/平方米/月，被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续。被告购楼时，还签署了《临时管理规约》、《关于遵守及的承诺书》、《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐服务。开发商御湖公司已经向被告送达《收楼通知书》，被告无理由未在规定期限内办理收楼手续应自行承担相应责任。被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延缴交物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告辩称：（一）我方于2017年2月20日已付清所有拖欠的物业管理费，原告没有要求我方支付违约金，物业管理费违约金应视为原告默认我方免付;（二）涉案房屋已于2017年2月20日办理了收楼手续，但我方系被迫收楼，由于客观原因也一直未能入住，房屋未使用，会所更未使用;（三）如果法院认定我方应支付违约金，我方认为违约金也过高，请法院依法调整违约金;（四）因涉案小区道路未达到使用条件，被告至今尚未使用房屋。涉案小区唯一对外通道为广州御湖房地产发展有限公司（即开发商）特意为提升楼盘形象而投资兴建的，不属于市政道路，该道路达到通行条件是业主收楼并实际使用房屋的前提。涉案小区用地原为澳洲山庄的一部分，因澳洲山庄烂尾将涉案小区地块转让给了开发商，故涉案小区与澳洲山庄原本共用一条市政道路连接广汕公路。因澳洲山庄烂尾多年，开发商担心由市政道路经过澳洲山庄会影响涉案小区楼盘销售，故封住了市政道路并投资兴建了目前通往涉案小区的消防通道。目前该消防通道是通往涉案小区的唯一通道，这一点已经在（2016）粤0112民初6312号案件中已经查明。通往涉案小区的唯一通道至今未能通过验收不能正常使用，被告有权拒绝收楼，原告无权收取物业服务费。根据《广州市商品房买卖合同》附件七第三十条的规定，涉案小区唯一能连接外界的通道，同时也是小区的消防通道，是由广州御湖房地产发展有限公司（即涉案小区开发商）负责投资兴建。从被告提交的《会议纪要》（穗萝府会纪【2015】44号）、《关于连通消防通道桥梁使用意见的函》（穗萝林函【2014】146号）和《关于政府信息公开申请的答复》（埔农林园函【2016】249号）等证据可以看出，到目前为止该消防通道仍未通过竣工验收，存在巨大的安全隐患不能正常使用。同时，由于涉案房屋为毛坯房收楼后的装修必定会使用大型车辆运输建材，而《会议纪要》（穗萝府会纪【2015】44号）明确规定：“在消防通道仍未正式验收移交前合理控制小区出入车辆、严禁大车通行。”由此可知，目前涉案小区明显不具备使用条件，故原告主张被告视为收楼的理由没有任何法律依据。如果法庭支持了原告的主张，就等于确认了该消防通道可以使用，涉案小区车辆可以正常出入，这与政府部门的相关文件明显相悖;（五）原告要求支付会所使用费没有依据。原告管理会所为物业服务的正常范围，另行收取会所使用费没有依据。根据《物业管理条例》第二条规定“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”会所显然属于房屋的配套设施，原告对房屋及其配套设备、设施和相关场地提供物业服务乃其份内职责，另行收费明显不符合常理。会所使用费应以实际为被告提供文娱、康乐服务为前提。根据原、被告签订的《关于御湖名邸商业部分的承诺书》的约定：“本人/公司同意，在物管公司经营管理商业部分为本人/本公司及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本承诺书业主所需承担的费用支出等。商业部分在物业管理公司经营管理期间所产生的收益应首先用于支付商业部分的经营管理费用，如有不足则由当时的全体业主补足，如有盈余则属全体业主共有。”由该承诺内容我们可以看出，物业公司收取会所使用费的前提是原告实际向被告提供了文娱、康乐服务，同时为了弄清楚商业部分经营是否有盈余，物业公司还负有向全体业主公开商业部分收益的义务。在本案中，原告既未向被告提供文娱、康乐服务，也未向业主公开和分配商业部分的经营收益，因此原告无权向被告收取会所使用费。综上所述，由于涉案房屋所在小区不满足实际使用条件，被告虽然被迫收楼但并未使用案涉房屋。原告向被告主张物管费滞纳金和会所使用费没有任何事实和法律依据。第三人述称：对原告的诉讼请求无异议。经审理查明：2013年1月13日，御湖公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸竹菁街18号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积254.5平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件五：《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1、物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2、对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3、物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1、在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1、乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。第4款约定，乙方明白本项目的消防通道是指御湖名邸各地块用地红线范围外，在广州市萝岗区金坑林场享有土地使用权之土地上建设的消防通道，该消防通道包括本项目连接广汕公路间的出入道路及本项目各地块间的连接道路、立交接驳口及两座跨库桥梁。本项目消防通道是金坑林场、广州澳美房地产开发有限公司共同申报经上级林业主管部门批准，根据甲方股东广州方兴房地产建设有限公司与金坑林场、澳美公司约定，由甲方全资投资建设，甲方、方兴公司、金坑林场、澳美公司、御湖名邸业主以及御湖名邸的土地使用权继受人及/或房屋的继受人共同依法在本项目用地使用权年限及/或金坑林场的林地使用权年限内均具有合理使用的权利，作为使用对价，全体业主须共同承担本项目消防通道的日常管理、维护、保养费用，保证该道路在出入、消防、生产需要时畅通无阻。2013年1月12日，被告签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸竹菁街18号房屋的买方，本人确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名,同时也在《临时管理规约》上手写签名。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第六款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。同日，被告还签署了一份《关于御湖名邸消防通道的承诺书》，确认接受消防通道的目前状况，并愿意承担本承诺书所述的相应的法律风险等。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。2013年11月28日，御湖公司向被告发出《御湖名邸房屋交付通知书收楼通知书》，载明：麦俪红购买的广州御湖名邸竹菁街18号101房屋已经具备交楼条件，请您自2013年11月30日起30日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款的（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按收楼通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。被告收到上述收楼通知书后未及时办理收楼手续，被告确认涉案房屋已竣工验收合格，但其主张因为涉案小区的道路问题，其直至2017年2月20日才办理收楼手续。高卫物业公司于2014年6月18日委托广信君达律师事务所向被告发出《律师函》一份，催促被告于2014年6月30日前缴纳截止至2014年5月拖欠的管理费6488.2元、会所使用费2334.3元及相应违约金。高卫物业公司于2016年1月20日委托国信信扬律师事务所向王美青发出《律师函》一份，催促被告自收到本函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2015年12月拖欠的管理费30675.2元、会所使用费11036.3元及相应违约金。2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高卫物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。案涉物业于2013年11月29日取得《竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区1、2、4、5期工程竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2013年11月29日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：原告于2014年1月8日与河南中卫保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明原告委托河南中卫保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区提供安全管理服务，有效期由2014年1月1日至2015年12月31日止;原告与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明原告委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2017年12月31日止;原告于2014年1月21日与广州杜斯曼楼宇服务有限公司签订的《保洁服务委托合同》，载明原告委托广州杜斯曼楼宇服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2014年1月28日至2015年1月27日止;原告与广州市黄埔区溢盛园林护理经营部签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明原告委托广州市黄埔区溢盛园林护理经营部对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年2月28日至2015年5月27日止;原告于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明原告委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止。原告还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。被告为证实通往案涉御湖小区唯一通道的桥梁至今未能通过验收不能正常使用，提交穗萝府会纪【2015】44号会议纪要、《关于连通消防通道桥梁使用意见的函》和《关于政府信息公开申请的答复》、《政府信息不存在告知书》、光盘等作为证据。原告提交广州市中级人民法院（2017）粤01民终6670号民事判决书作为证据，该判决书本院认为部分载明：御湖公司的宣传资料对涉案通道的属性并没有进行明确的说明，且双方补充协议中也写明业主明白涉案通道属于消防通道及该通道的相关情况，该小区部分业主已经装修入住，因此该通道无法通行没有相关证据可以证实。还查明，被告于2017年2月20日向原告缴纳了2013年12月29日至2017年2月28日的物业管理费45752.08元。被告主张其在缴纳上述费用时原告曾口头承诺不收取违约金，原告不予确认。原告在庭审时明确被其主张的欠付物管费的违约金从当月2日起算至2017年2月19日止。上述事实有《前期物业管理服务合同》《广州市物业服务项目备案回执》、物业资质证书、《商品房买卖合同》《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《竣工验收备案表》《户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《通邮申请表》《收楼通知书》《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》、发票、照片、《律师函》、律师费发票、客户借记回单及当事人陈述等予以证实。本院认为：被告系加拿大籍公民，本案属涉外物业服务合同纠纷，应参照适用涉外程序的有关规定。涉案合同履行地在广州市黄埔区，属本院辖区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，本院依法对本案享有管辖权。由于双方当事人没有选择适用的法律，应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。被告与御湖公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对原告高卫物业公司、被告麦俪红具有法律约束力，双方应遵照履行。关于被告是否应向高卫物业公司缴纳逾期交纳物业管理费的违约金问题。双方在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2013年11月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2013年11月29日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件,故涉案房屋于2013年11月29日已满足合同约定的交楼条件，御湖公司在合同约定的交房时间（2013年11月30日）前，已经书面通知被告收楼。可见，御湖公司已经履行相关合同义务，应视为御湖公司已交付案涉房屋。被告未如约按期收楼，后果由其自行承担。关于被告主张的道路不通问题，补充协议第三十条及《关于御湖名邸消防通道的承诺书》中写明购房人已明白涉案通道属于消防通道，并对该通道的相关情况了解清楚，该小区部分业主已经装修入住，以上事实经广州市中级人民法院（2017）粤01民终6670号《民事判决书》认定，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，被告应从视为收楼的当日起即2013年12月30日起向高卫物业公司缴纳物业管理费。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，被告应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理服务费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。案涉物业建筑面积为254.5平方米，被告应从2013年12月30日起每月应向高卫物业公司支付管理费1273元。被告直至2017年2月20日才向原告缴纳2013年12月30日至2016年11月30日期间的物业管理费，已逾期支付费用，构成违约，应向原告支付逾期缴纳上述期间物业管理费的违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，被告现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2013年12月的管理费的违约金以82元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2013年12月30日起算至2017年2月19日止;拖欠2014年1月-2016年11月的管理费的违约金每月以1273元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2017年2月19日止，以上违约金以不超过本金为限）。关于被告是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《商品房预售合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为案涉会所）提供给被告及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。被告签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，被告是否实际使用会所是其对自身权利的处分，因此，对被告的抗辩理由，本院不予采信。案涉物业建筑面积为254.5平方米，被告每月应向高卫物业公司支付会所使用费458元，因此，被告应向原告支付拖欠的自2013年12月30日起至2016年11月30日的会所使用费共计16059.5元。关于被告拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理服务费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2013年12月的会所使用费的违约金以29.5元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2013年12月30日起算至实际支付之日止;拖欠2014年1月-2016年11月的会所使用费的违约金每月以458元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）。关于高卫物业公司主张的律师服务费3000元的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单等予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告麦俪红于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2013年12月30日至2016年11月30日物业管理费的违约金（拖欠2013年12月的管理费的违约金以82元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2013年12月30日起算至2017年2月19日止;拖欠2014年1月-2016年11月的管理费的违约金每月以1273元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2017年2月19日止，以上违约金以不超过本金为限）；二、被告麦俪红于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2013年12月30日至2016年11月30日的会所使用费16059.5元及拖欠上述期间会所使用费的违约金（拖欠2013年12月的会所使用费的违约金以29.5元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2013年12月30日起算至实际支付之日止;拖欠2014年1月-2016年11月的会所使用费的违约金每月以458元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；三、被告麦俪红于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1111元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担31元，由被告麦俪红负担1080元。如不服本判决，原告广州高卫物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告麦俪红可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 娜代理审判员 王 梦人民陪审员 钟群光二〇一七年十一月二十七日书 记 员 张 敏杨小娜