广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17932号上诉人（原审原告）：江万龙，男，1988年4月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：王泽楷，广东富颂达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁家樟，男，1980年11月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。原审第三人：广州市昌建房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街建设北路**之101商铺。法定代表人：赵康，总经理。委托诉讼代理人：张辉，男，该公司客户经理。原审第三人：王杰，男，1987年3月27日出生，汉族，住四川省大竹县。上诉人江万龙因与被上诉人梁家樟、原审第三人广州市昌建房地产代理有限公司（以下简称昌建公司）、原审第三人王杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区镜湖大道16号13栋706房，权属人是梁家樟。2016年10月16日，梁家樟（卖方）与王杰（买方）、昌建公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定梁家樟将案涉房屋出卖给王杰，总价款为938000元。该房产产权现状为处于抵押或其他权利负担，赎楼按卖方赎楼方式办理，卖方自签署本合同后七天之内向银行申请提前还款手续，并于银行答复还款之日起七日内还清欠款。付款方式如下：定金90000元为第一部分楼款，买方于签订本合同时向卖方一次性缴纳。其余848000元为第二部分楼款。付款方式为银行按揭付款。第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款680000元（具体金额以银行同意贷款书为准）支付给卖方，买方需于2017年1月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。买方首期款（除已付定金外）168000元在递件当日支付，（根据贷款金额多退少补）。在银行出具同意贷款书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七日内，双方须签署《广州市房地产买卖合同》并办理递件手续。违约责任：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已经收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的10%作违约金。备注1、卖方向银行申请提前还款时买方须另支付首期款11万转入卖方供楼卡。2、买卖双方商议后确定买方可换其他名额进行过户。江万龙与梁家樟对备注第2条的理解不一，江万龙认为是双方约定可以更换名额购买案涉房屋，梁家樟认为该条约定明确需要与其进行商议，得到梁家樟的同意后才能转让。合同签订当日，王杰向梁家樟支付了定金90000元。后梁家樟申请提前还贷，办理了涂销抵押手续。王杰（甲方）、江万龙（乙方）和昌建公司（经纪方）签订《补充协议》，江万龙认为《补充协议》签订于2016年10月19日，约定王杰于2016年10月16日在昌建公司签约涉案房产并向梁家樟转入定金90000元，买卖双方签约时确定王杰在物业过户前可换其他名额进行过户，现王杰指定名额为江万龙进行该物业过户使用。江万龙认为《补充协议》的性质是合同权利义务的转让，梁家樟认为更换履行主体涉及到履行能力，梁家樟并不认识江万龙不知其履行能力如何，合同权利义务的转让未与梁家樟协商，未得到梁家樟的同意。昌建公司认为梁家樟同意转第三方名额过户并提交微信截屏记录等。2017年4月10日，江万龙向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.继续履行《房地产买卖合同》，梁家樟将广州市花都区镜湖大道16号13栋706房过户至江万龙名下；2.梁家樟向江万龙支付违约金93800元；3.诉讼保全费、案件受理费由梁家樟承担。2017年4月10日，江万龙向一审法院申请追加王杰作为本案的第三人。一审诉讼中，江万龙向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0114民初2981号财产保全的裁定，并对案涉房产实施了查封措施。一审法院认为：王杰、梁家樟及昌建公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。江万龙认为房屋买卖合同中约定了王杰可以指定其他名额过户以及江万龙、王杰与昌建公司签订《补充协议》对合同权利义务进行了转让，但本案房屋买卖合同的合同主体是王杰与梁家樟，梁家樟与江万龙之间没有合同关系，合同中约定了“买卖双方商议后确定买方可换其他名额进行过户”，按照该表述的文意理解，换其他名额进行过户需买卖双方商议后确定，无充足证据显示《补充协议》的签订与梁家樟进行协商得到梁家樟的同意，故《补充协议》不能构成合同权利义务的概括移转，因此，江万龙要求梁家樟将案涉房屋过户至其名下及要求梁家樟向其支付违约金依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2017年6月27日作出一审判决：驳回江万龙的全部诉讼请求。案件受理费7043元，财产保全费5000元，由江万龙负担。判后，江万龙不服一审判决，向本院提起上诉称：原审法院错误理解双方意思表示，主观臆断，无法律依据。第一，关于涉案房屋更换其他名额进行过户的问题，买卖双方已明确达成了共识。根据文意理解，在“买卖双方商议后确定买方可换其他名额进行过户”之表述中，存在“可”字，表明被上诉人在合同签订时已经同意买方“可以”更换其他名额过户，而且根据常理分析，如果更换名额仍然需要再次经过买卖双方的商议，就变成需要卖方与更换名额方签订新的房屋买卖合同，那么在涉案房屋买卖合同中额外进行该条的补充约定就完全失去了意义。第二，根据被上诉人与第三人中介公司之间的微信联系显示，在被上诉人与中介公司2016年10月20日的联系中，被上诉人询问“你找到客户了？”，说明被上诉人是明确知晓并同意更换名额过户的，同时在之后的整个交易过程中，被上诉人亦未对购房名额更换为上诉人提出反对或者要求双方进行重新确认，也从侧面反映出对于补充协议的约定之实际意义是买卖双方在签订涉案的房屋买卖合同时，已经商议并确定了买方可以更换购房的名额。第三，根据房屋买卖的交易习惯，房屋出卖人的合同目的是收取购房款，至于具体购买名额的变更，不会妨害到卖方即被上诉人的合同目的的实现，并没有损害到被上诉人的利益，本案上诉人承担的是支付购房款的义务，只要能够按照合同约定的金额支付购房款，被上诉人的合同目的即已实现，因此原审法院认为对于购房名额的变更仍需要被上诉人再次确认完全没有必要，也不符合常理及交易习惯。为了保护民间交易行为的稳定性，维护正常的市场经济秩序，上诉人要求继续履行涉案房屋买卖合同也是合情合理的。综上，根据本案实际情况及日常交易习惯，上诉人的诉讼请求均属合理合法。当前房价飙升，卖方违约大量增加，房产纠纷案件激增，契约精神被再三践踏。请求二审法院查清事实，正确适用法律，捍卫法治和契约精神。综上，江万龙请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判继续履行《房地产买卖合同》，被上诉人将广州市花都区镜湖大道16号13栋706房过户至上诉人名下：3、改判被上诉人向上诉人支付违约金93800元：4、本案一、二审诉讼费、财产保全费由被上诉人承担。被上诉人梁家樟二审辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。原审第三人昌建公司述称：对上诉人的上诉请求没有异议，不同意一审判决的处理。原审第三人王杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：二审诉讼中，江万龙与昌建公司表示，涉案《房地产买卖合同》签订时，王杰无购房资格。江万龙一审诉讼中提供的《补充协议》，未载明协议签订时间，江万龙称该《补充协议》签订于2016年10月19日，昌建公司向一审法院书面说明该《补充协议》签订于2016年10月18日。二审诉讼中，江万龙与昌建公司均表示，对《补充协议》签订的具体时间已记不清楚。江万龙与昌建公司还表示，涉案房屋为王杰借用江万龙的名义购房，在办理网签手续前江万龙不需要与梁家樟直接接触。审阅昌建公司一审诉讼中提交的与梁家樟微信交流截屏记录，梁家樟2016年10月20日有“你找到客户了？”的询问，但昌建公司没有对此予以回复。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人主张其已取得购房更名进而要求被上诉人向上诉人履行涉案房屋的出卖义务是否应予支持。依涉案《房地产买卖合同》的约定，被上诉人是同意买方可换其他名额进行过户的，本案争议在于该项约定如何操作实施。上诉人主张《补充协议》的签订对《房地产买卖合同》的权利义务构成转移，但同时又表示在办理网签手续前上诉人不需要与被上诉人接触，作为中介经纪的昌建公司未将上诉人作为购房人的信息告知被上诉人并由被上诉人进行确认。《补充协议》未获被上诉人签名认可，不能认定上诉人与被上诉人设立了房屋买卖的合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，合同当事人将自己在合同中的权利和义务一并转让的，应经对方同意。一审法院认定《补充协议》不能构成《房地产买卖合同》权利义务的概括转移，于法有据；在被上诉人对上诉人购房主体不认可，合同权利义务转移尚未完成的情况下，上诉人直接要求被上诉人履行《房地产买卖合同》，一审法院不予支持上诉人于本案所提诉讼请求，所作处理并无不当。综上所述，江万龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一的项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14086元，由江万龙负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年十一月二十二日书记员  马婷婷