江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初4377号原告：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市钟秀中路25号。法定代表人：刘春来，董事长。委托诉讼代理人：吴伯坚，江苏吴伯坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金林，江苏吴伯坚律师事务所律师。被告：环加其，男，1974年10月22日生，汉族，住如皋市。原告南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称：五洲国际公司）与被告环加其房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法由审判员余雪松独任审判，公开开庭进行了审理。原告五洲国际公司委托诉讼代理人吴伯坚到庭参加诉讼，被告环加其经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告五洲国际公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商铺租赁合同、补充协议、商铺管理合同。2.被告立即给付原告租赁费、商业管理费合计477561.32元，租赁和商业违约金182162.18元。相关费用构成：被告欠原告的2016年度商业管理费29789.40元，2017年商业管理费17377.15元及2017年租金22656.36元，并且要补交租金21个月，合计407742.41元，租金违约金计算六个月，总额135914.14元，商业管理费违约金按照每日千分之三计算69个月，数额为46248.04元。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签署《南通五洲国际项目商铺租赁合同》、《补充协议》及《商铺管理合同》。合同约定，原告将位于南通市洲国际广场项目的编号为3003、3006－A、3007号商铺租赁给被告，并由原告管理。租赁区域建筑面积为496.49平方米，租赁期限为8年，自2014年9月27日至2015年9月26日止。其中租金费用分别为2014年9月27日至2015年9月26日，年租金为67957.07元。2015年9月27日至2016年9月26日，年租金为135914014元。2016年9月27日至2017年9月26日，年租金为135914.14元。2017年9月27日至2018年9月26日，年租金为299011.10元。……年租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日缴纳。根据“补充协议”约定，原告给予被告优惠期共21个月，第一年九个月，第二年六个月，第三年六个月，优惠期内，原告不收取租金，但被告需缴纳商业管理、物业管理费及实际发生的水、电费。原、被告双方明确：如因被告原因，导致主合同提前终止或解除，视为被告不享有优惠期和其他优惠，被告需在主合同终止后三日内向原告补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用。根据《商铺管理合同》约定，商业管理费的标准为5元∕月∕平方米，物业管理费的标准为18元∕月∕平方米。双方进一步明确违约责任：如被告拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用，其中任何一项或者几项的，原告有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。截止起诉为止，被告尚欠2016年度商业管理费29789.4元，2017年商业管理费17377.15元，租金22652.36元，并要进一步补缴租金407742.41元。被告环加其未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：商铺管理合同、商铺租赁合同、补充协议，被告未到庭发表质证意见，经与证据原件核对无误，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告五洲国际公司（甲方）与被告环加其（乙方）签订商铺租赁合同一份，由甲方将位于南通市钟秀中路98号南通五洲城市广场项目3003、3006－A、3007号单元出租给乙方。合同3－1条约定，租赁期限为8年，自2014年9月27日至2022年9月26日止。第四条租金费用约定，租金按月支付，每月租金在本月开始前提前15日交纳。自2014年9月27日至2015年9月26日，年租金为67957.07元。2015年9月27日至2016年9月26日，年租金为135914014元。2016年9月27日至2017年9月26日，年租金为135914.14元。2017年9月27日至2018年9月26日，年租金为299011.10元。……第十二条合同解除条款约定，有下列情形之一的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失的，乙方应予全额赔偿：12－1乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的。……第十三条违约责任条款约定，13—7约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原、被告同时签订了商铺管理合同一份。合同约定，商业管理费的标准为5元∕月∕平方米，物业管理费的标准为18元∕月∕平方米。第十二条合同解除条款约定，有下列情形之一的，除乙方应按本合同约定承担违约责任外，甲方有权单方解除本合同；若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应全额赔偿：12－1乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五日（或以上）的。……第十三条违约责任条款约定，13-2若乙方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或者几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。合同还对其他事项进行了约定。原、被告双方就上述合同还签订补充协议一份。补充协议第一条约定，甲方给乙方优惠期21个月，具体为第一年9个月，第二年6个月，第三年6个月。优惠期内甲方不收取租金，但乙方须交纳商业管理费、物业管理费及实际发生的水、电等有关费用。补充协议第二条，双方明确如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠。乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按照第一年月费用标准计算）。补充协议第四条约定：该商铺2014年12月22日开始计租，租金按套内建筑面积496.49平方米计算，管理费按建筑面积496.49平方米计算；该商铺租金、综合管理费按季支付。合同履行过程中，2015年度，被告根据合同约定减免了9个月，交给原告3个月租金，合计67957.07元。对应的商业管理费除减免的，已全部交纳。2015年度双方之间没有任何拖欠。2016年度，租金按照合同约定减免6个月后，为135914.14元，该租金被告已交纳，商业管理费未能交纳。2017年度截止7月份，被告对于租金和商业管理费都没有交纳。本院认为，原告五洲国际公司与被告环加其签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《补充协议》，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，当事人应恪守履行。被告拖欠租金、商业管理费超过合同约定的期限，原告依约享有单方解除权。原告要求解除商铺租赁合同、补充协议、商铺管理合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应支付尚欠的租金和商业管理费。被告尚欠租金为2017年1个月租金22652.36元，尚欠商业管理费为2016年12个月、2017年7个月共19个月计47166.55元。由于被告拖欠租金、商业管理费导致《商铺租赁合同》被解除，根据《补充协议》的约定，被告不再享有租金优惠，应补交租金。根据《商铺租赁合同》对租金的约定及《补充协议》对租金优惠的约定，2014年度优惠9个月租金为67957.07元，2015年度、2016年度优惠6个月租金为135914.14元，可以推定第1年未优惠的年租金为271828.28元，由此可得被告应补交租金为407742.41元。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。由于被告违约导致合同被解除，被告还应按合同约定支付违约金。《商铺租赁合同》约定解除合同违约金为六个月租金，金额为135914.14元，原告主张的该项违约金，本院予以支持。《商铺管理合同》约定商业管理费逾期付款违约金按欠付金额的每日千分之三计算，该约定明显过高，超过民间借贷利率上限，本院将原告主张的违约金调整为按每日万分之三计算。自2016年1月起，管理费按季结算，共逾期69个月，违约金为4624.8元。被告经本院合法传唤未应诉答辩，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告南通五洲国际商业运营管理有限公司与被告环加其签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺管理合同》。二、被告环加其于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司租赁费22652元、商业管理费47166.55元、补交的租金407742.41元，合计477561.32元。三、被告环加其于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司租赁合同解除违约金135914.14元。四、被告环加其于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司商业管理费逾期付款违约金4624.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12905.5元（减半收取）、保全费4020元，由被告环加其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25811元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审判员  余雪松二〇一七年十一月八日书记员  黄凤美