北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终8820号上诉人（原审原告、反诉被告）：王涛，男，1987年3月14日出生，汉族,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高继伟，北京天亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶选朋，男，1965年7月8日出生,汉族,住北京市海淀区。上诉人王涛因与被上诉人叶选朋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王涛的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由叶选朋承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清。一审法院在审理中未能查清王涛已向叶选朋提出了公司注册及税务登记的事实。王涛所在的公司名称是国晗资本管理有限公司,注册地为北京市朝阳区五里桥二街1号院8号楼12层1216。王涛系该公司的实际控制人,一审法院没能查清案件事实就认定该公司系案外公司,存在明显错误。王涛与叶选朋签订租赁合同,因公司的注册地与实际经营地不一致,为了公司正常合法经营,就必须进行公司营业执照及税务登记变更,否则就属于违法经营,将面临1-10万罚款,停业整顿、吊销营业执照等处罚。另外,王涛公司为金融类公司,经营必须合规,在公司搬入租赁房屋后,北京金融局及呼家楼街道的工作人员就通过电话及现场核查方式要求王涛办理公司注册及税务登记变更。王涛要想完成公司注册地址及税务登记变更,就必须要叶选朋提供公司变更登记所需的证明文件。二、合同签订后叶选朋存在严重的违约行为,拒不履行合同义务。叶选朋在明知王涛的公司如果要正常经营,必须进行工商注册登记,其以各种理由拒不提供房产证明文件,导致王涛的公司在涉案租赁地点无法继续正常合法经营,存在违约行为。双方签订的租赁合同已经明确约定了合同单方解除权及行使条件。叶选朋明确拒绝履行合同义务、拒绝提供产权证明文件,已经构成违约行为,王涛有权依据合同的约定单方行使合同解除权。三、一审法院认为“合同未明确约定叶选朋有义务为王涛指定的案外公司履行配合义务”亦属错误，且偷换概念。四、一审判决理由相互矛盾，即以2019年8月29日单方解除为由，扣除王涛的押金，同时又以2019年11月13日协商一致解除为由，扣除王涛租金。叶选朋提交书面答辩状称，同意一审判决，不同意王涛的上诉请求。合同履行期间，叶选朋按照要求提供了信息，合同提前终止系因王涛业务扩展。王涛向一审法院起诉请求：1．确认王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月29日解除；2．叶选朋返还王涛租房押金237606元；3．叶选朋退还王涛2019年8月29日至2019年12月28日的租金475212元；4．叶选朋向王涛支付违约金237606元。叶选朋提出反诉请求：1.判令王涛支付叶选朋905室房屋2019年11月21日至2019年12月21日期间一个月空置期的租金118803元；2.判令王涛支付叶选朋中介费损失80000元；3.判令王涛支付叶选朋自2019年12月21日起至2021年2月27日剩余租期14个月的租金差价，共334124元；反诉总金额为532927元。一审法院认定事实：2019年2月13日，王涛作为承租方（乙方）与叶选朋作出出租方（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定叶选朋将905室房屋出租给王涛使用，承租区域为办公用途，租赁期限自2019年2月13日起至2021年2月27日止；免租期为15天，自2019年2月13日起至2019年2月27日止，如乙方在合同期内出现违约行为导致合同提前终止的，乙方需另行向甲方支付免租期期间的租金，按照本合同约定的租金标准计算；每月租金118803元，租金支付方式为押二付四，押金为二个月租金为237606元，四个月租金为475212元。《北京市房屋租赁合同》第六条双方的权利和义务约定甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用并将其公司的注册地址迁出五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。《北京市房屋租赁合同》第八条违约责任与合同终止约定乙方有权单方解除合同并无需支付任何赔偿的情形，包括8.1.1甲方不能提供房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符和8.1.3因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于二个月房租的违约金；甲方有权单方解除合同并无需支付任何赔偿、无需退还乙方押金的情形，包括8.2.4乙方单方解除合同和8.2.5乙方未按本合同约定支付租金。合同签订后，王涛交纳押金237606元并交付10个月房租共计1188030元。2019年11月21日，王涛将905室房屋交还叶选朋。2019年8月29日，王涛给叶选朋发送短信称“叶先生：本人王涛（11010619870314391X）与2019年8月29日，不在继续承租财富中心905办公室，之前与您电话沟通，您拒绝退还租金，现以短信形式正式通知您，希望您慎重考虑”。2019年8月30日，叶选朋回复王涛称“王涛先生：请您遵守双方签署的房屋租赁合同条款，如果你想提前终止租赁合同，那就需要承担违约责任的。并且双方应协商一致并达成书面协议后方可终止房屋租赁合同”。庭审中，王涛提供中介人员马某与叶选朋的微信聊天记录、王涛所在公司财务人员王亮与叶选朋的微信聊天记录、马某的证人证言并申请证人马某出庭作证，欲证明叶选朋没有配合提供房屋产权人及房屋产权资料，导致其无法进行税务登记变更，无法实现合同目的，叶选朋的行为构成违约，故其于2019年8月提出解除房屋租赁合同，并通过马某向叶选朋转告房屋密码以返还房屋。叶选朋主张王涛提供的微信聊天记录不完整，并提供其与王涛的微信聊天记录、其与马某的微信聊天记录、其与王涛的谈话录音文字整理资料、视频，欲证明其积极配合提供了相关信息，是王涛单方要求解除租赁合同，王涛一直在委托马某代为寻找新的租户。王涛对于前述证据的证明目的均不予认可。庭审中，叶选朋提供佣金支付凭证、2019年12月21日签订的租赁合同，欲证明空置期租金损失、中介费支出情况及房屋差价。王涛对于前述证据的证明目的均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合现有证据，一审法院难以认定叶选朋明示拒绝履行合同义务、拒绝提供产权证书；合同未明确约定叶选朋有义务为王涛指定的案外公司履行配合义务，叶选朋出于正常人的审慎义务要求王涛提供案外公司与其的关联性证明并无不当。王涛未提供充分证据证明叶选朋违约，故其无权单方行使合同解除权，其向叶选朋发出的解除通知不发生解除合同的效力。2019年11月13日庭审中，王涛与叶选朋对于解除合同达成一致并约定交接时间，故一审法院确认王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》中明确约定承租人单方解除合同时押金不予退还，故对于王涛要求退还押金的诉讼请求，一审法院不予支持。结合合同中对于免租期的约定，王涛单方解除合同，故应支付免租期租金，双方均确认王涛已经支付10个月租金，故一审法院确认王涛支付租金至2019年12月12日。关于王涛要求叶选朋退还2019年8月29日至2019年12月28日的租金的诉讼请求，王涛于2019年11月21日将905室房屋返还叶选朋，故叶选朋应退还王涛自2019年11月22日至2019年12月12日的租金。关于王涛要求叶选朋支付违约金的诉讼请求，未有证据证明叶选朋存在违约情况，故对于该项诉讼请求一审法院不予支持。关于叶选朋要求王涛支付905室房屋在2019年11月21日至2019年12月21日期间的空置费的反诉请求，王涛已明确在2019年8月29日提出解除合同，叶选朋提出异议系属合理，但应采取积极措施避免扩大损失，2019年8月29日至2019年11月21日近三个月的期间，叶选朋应积极寻找新的租户以避免空置损失，且考虑合同中明确约定以押金不退作为对于作为对守约方的补偿，故对于该项反诉请求，一审法院不予支持。关于叶选朋主张的中介费损失，无合同依据，且无论王涛何时退租，叶选朋如再行通过中介机构寻找新的租户均需支付佣金，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于叶选朋主张的租金差价损失，无合同依据，且租金波动系属正常交易风险，故对于该项反诉请求，一审法院不予支持。一审判决如下：一、确认王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十一月十三日解除；二、叶选朋于判决书生效之日起七日内返还王涛房屋租金八万三千一百六十二元；三、驳回王涛其他诉讼请求；四、驳回叶选朋全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6652元，由王涛负担6600元（于判决生效后七日内交至一审法院），由叶选朋负担52元（于判决生效后七日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费4565元，由叶选朋负担（于判决生效后七日内交至一审法院）。本院二审期间，王涛提供以下证据材料：证据1，国晗资本管理有限公司名义股东姚彦强的书面证人证言一份；证据2，国晗资本管理有限公司的工商登记注册基本信息；证明王涛与国晗资本管理有限公司之间的关系属于商业秘密和隐私。叶选朋未质证，亦未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，王涛与叶选朋签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，王涛、叶选朋系租赁合同的相对方，租赁合同并未明确约定叶选朋有义务为王涛指定的案外公司履行配合义务，叶选朋出于正常审慎义务要求王涛提供案外公司与其关联性证明并无不妥，现有证据亦不能认定叶选朋明示拒绝履行合同义务、拒绝提供产权证书，故王涛以叶选朋拒不提供产权证明文件构成违约主张叶选朋支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，王涛无权单方行使合同解除权，其向叶选朋发出的解除通知的行为不发生解除合同的效力。租赁合同明确约定承租人单方解除合同时押金不予退还，故王涛要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。一审法院根据查明的事实及在案证据，判决解除合同并由叶选朋退还王涛剩余租金，处理并无不当，本院予以维持。王涛的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13304元，由王涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年九月二日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园