四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1304民初2361号原告：南充盛华堂商业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区。法定代表人：李俐，财务经理。委托诉讼代理人：陈晓东（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。被告：奉建合，男，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告南充盛华堂商业管理有限公司（以下简称“盛华堂商业公司”）诉被告奉建合物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱媛适用简易程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告盛华堂商业公司的委托诉讼代理人李雄，被告奉建合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛华堂商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠2014年1月1日至2017年5月31日的物业服务费4141元、生活垃圾处理费201.5元、公共设施电费248元，共计4590.5元，并按每天千分之五支付违约金至全部费用付清之日止；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年4月20日，原告购买南充市嘉陵区某某路XX段XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，面积106平方米，并与四川省南充鸿翔科信有限公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《业主临时管理规约》、《承诺书》，四川省南充鸿翔科信有限公司选聘原告为前期物业服务公司，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告对小区提供物业服务管理，被告按其房屋建筑面积0.98元每平方米标准向原告交纳物业服务费及相关代收费用，如被告不按期交纳，原告有权要求被告补交并按每天千分之五支付违约金。被告拖欠物业服务费、生活垃圾处理费等费用至今，经多次催收未果。原告为维护自身的合法权益,请求人民法院依法裁决。原告盛华堂商业公司为支持其主张成立，在举证期限内向本院提供的证据有：1、原告的营业执照、组织机构代码证以及物业服务企业资质证书复印件，被告的身份证复印件，以证明原告具有独立法人资格，并取得壹级物业服务资质的物业服务企业，原、被告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业服务合同》、《业主管理规约》、《承诺书》以及催收图片和律师催收函快递回执单复印件各一份，以证明原、被告之间存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，原告向被告提供了优质的物业管理、服务，被告违反合同约定，没有按时交纳物业服务费、生活垃圾处理费、公共设施公摊等费用，并且经多次催缴仍不交纳的事实。被告奉建合辩称，一、前期物业管理服务合同是格式合同，有霸王条款，法定代表人也没有签字，是无效合同，物业服务费的收取应与服务水平一致，原告没有提供相应等级的服务质量，双方应协商新的收费标准，物业费中已经包括了公电、公水、高层电费，不能再额外收取公电费。原告配合开发商在小区物业承接查验中弄虚作假；对小区绿化与生活垃圾治理等的不作为，降低、破坏了居住环境；小区安全、乱搭建以及其他不作为，其服务是长期不合格的；二、开发商进行了公告扣减三年物业管理费的，我方可以扣减三年物管费；三、我家门铃至今没用，多次找原告也没有修好；四、公共收益没有公开透明；综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告采取八项补救措施，赔偿小区业主损失，由原告承担本案诉讼费用。被告奉建合为支持其主张成立，在举证期限内向本院提供的证据有：与鸿翔公司签订的协议、原告的工作联系函及回函、情况报告、文摘周报复印件、业主大会和业主委员会指导规则、照片及证人证言。根据原、被告的陈述，经举证、质证的有效证据及辩论意见，本院确认如下事实：原告盛华堂商业公司系有物业管理资质的企业，资质等级为壹级。2010年4月20日，被告奉建合与开发商四川省南充鸿翔科信有限公司签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买嘉陵区某某路XX段XX号某某小区XX幢XX单元XX层XX号商品房，同时被告对《业主管理规约》作出了书面承诺，并与原告盛华堂商业公司签订了《滨江印象（奥斯汀小镇）小区前期物业服务合同》，约定：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。”。合同第一条第二款乙方（即被告）的权利和义务约定：“……4、依据本合同向甲方（即原告）交纳物业管理服务费用；……15、公共设施（包括路灯、景观用电、电梯等）所产生电费，由全体业主分摊。……18、小区变压器和高压开关柜的维护、电流损耗、维修费用由全体业主共同承担。”。第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）约定：“一、乙方（即被告）缴费时间：乙方（即被告）须于每半年期满前15日缴纳下半年应付的物业管理费，首次物业管理费在办理交房手续时支付并于当日起计算。二、收费标准：本物业的管理服务费，由甲方（即原告）按建筑面积向业主或物业使用人收取。暂定标准是：电梯公寓0.98元/平方米.月。……”。合同第十条违约责任约定：“……四、乙方（即被告）违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方（即被告）补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。”。约定被告是滨江印象小区25幢4单元2层2号房的业主，其房屋的建筑面积为106平方米，该房系电梯公寓。合同签订后，原告依约为滨江印象小区业主和物业使用人提供物业管理服务至今。被告拖欠从2014年1月1日起至2017年5月31日的物业服务费，生活垃圾处理费，公共设施电费，经催要未果，原告遂诉至本院，要求如诉。另查明，嘉陵区财政局、物价局联合下发的嘉财综[2005]08号文件《关于印发的通知》，该通知规定居民生活垃圾处理费收费标准为5元／月。本院认为：原告盛华堂商业公司与被告奉建合签订的《滨江印象（奥斯汀小镇）小区前期物业服务合同》以及被告对遵守《业主管理规约》作出的书面承诺，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。原告盛华堂商业公司已依约为滨江印象（奥斯汀小镇）小区提供物业服务至今，被告奉建合作为小区业主，应依约履行向原告交纳物业服务费的义务。有关被告提出业主违规搭建、侵占小区绿化、车辆受损、等问题未予解决的主张，以及开发商承诺免除三年物管费均属另外的法律关系，应由享有权利人主张权利，但不能成为拒交物业服务费的理由。被告拖欠2014年1月1日起至2017年5月31日期间的物业服务费为：0.98元／平方米．月×106平方米×41个月＝4259元，原告仅主张4141元，系权利的自由处分，本院予以准许。对于生活垃圾处置费问题，虽然物业服务合同没有对该费用的约定，但根据实际情况，该费用系物管公司代环卫部门向业主收取，且收取的价格符合物价部门的规定，故本院对原告要求被告支付欠交的生活垃圾处置费应为2014年11月1日至2017年5月31日：5元／月×31个月＝155元，本院予以支持。对于公共设施电费问题。《前期物业服务合同》中约定了公共设施产生的电费，由全体业主分摊，被告应当支付实际产生公共设施水电费，对原告主张被告向其支付公共设施电费248元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的滞纳金问题。被告举示照片，证实映小区公共设施损坏不维修、监控不力公共面积被邻居搭建侵占等问题，虽然相关证据不能证明相关搭建经过了原告的同意，但原告作为小区物业公司，有义务对公共区域和设施进行管理和维护，也应该在知晓相关情况后妥善调查和协调，合同履行中，物业公司和业主双方也有必要进一步加强沟通，相互配合，在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。在庭审后原告对被告家的门铃进行了维修处理，综上被告举示的证据及双方的陈述能够表明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告未按期缴纳物业服务费和公摊费也是双方未能妥善沟通所致，并非恶意拖欠，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，判决如下：一、被告奉建合于本判决生效后五日内支付给原告南充盛华堂商业管理有限公司从2014年1月1日起至2017年5月31日止的物业服务费4141元、生活垃圾处置费155元、公共设施费248元，共计4544元；二、驳回原告南充盛华堂商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告奉建合负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  邱媛二〇一七年十一月八日书记员  文姣