苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0591民初10318号 原告：蔡乐，男，1985年1月19日出生，汉族，住江都市。 委托诉讼代理人：张永刚，江苏竹辉律师事务所律师。 被告：许明露，女，1989年8月26日出生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：臧晓勇，北京市汉卓（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张武成，北京市汉卓（南通）律师事务所律师。 第三人：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区万盛街36号。 负责人：蔡东球。 原告蔡乐与被告许明露合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法由审判员赵美容适用简易程序于2017年2月16日公开开庭审理。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称“招行苏州分行”）作为本案第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告蔡乐及其委托诉讼代理人张永刚，被告许明露及其委托诉讼代理人臧晓勇、张武成到庭参加诉讼。第三人招行苏州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蔡乐向本院提出诉讼请求：1、确认城邦花园36幢1507室房屋归原告所有，被告配合原告将该房屋产权过户于原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉请为：被告将苏州工业园区城邦花园36幢1507室房屋产权过户至原告名下。事实与理由：2014年4月14日，原告因个人信用记录问题不能办理住房贷款，由于当时原、被告系男女朋友，原告便以被告名义购买了城邦花园36幢1507室房屋。房屋首付款由原告支付，住房按揭贷款是以被告名义办理，但原告为住房贷款提供担保且住房按揭贷款每月月供也均由原告支付。原告于2014年8月19日与原房东办理房屋交接手续，后由原告一家装修并居住使用至今。原、被告于2014年9月分手，后原告联系被告办理产权更名手续未果。原告认为，案涉房屋是原告以被告名义购买，原告是实际权利人，现原告也可以一次性将银行贷款全部还清，案涉房屋具备办理过户条件，故诉讼来院。 被告许明露辩称：本案诉争房产属于其出资购买，该房产的产权归许明露本人所有，与原告无关。另外，针对原告变更的诉请，本案案由应当变更为债权债务纠纷，而不是物权纠纷。 第三人招行苏州分行未作答辩。 以下事实原被告双方均无异议，本院予以确认：原、被告于2008年底2009年初相识，2009年确定恋爱关系，2013年底双方进行了订婚，后因感情不和双方于2014年分手，原告蔡乐与案外人张晓青于2015年5月20日办理了结婚登记。 2014年5月23日，被告许明露（买受人）与案外人周世炜（出卖方）签订存量房买卖合同（编号为苏存园合同201405230051），合同约定：出卖方将坐落在苏州工业园区城邦花园36幢1507室的房屋作价115万元出售给买受人，房屋建筑面积110.7平方米，房款支付方式为首付现金余额贷款…合同还作了其他相关约定。 存量房交易资金监管存款凭证显示：存款人为许明露的资金监管账户于2014年6月9日存入款项345000元；2014年6月17日，招商银行向该账户发放80.5万元商业贷款。 2014年8月12日，涉案房屋完成产权过户手续，登记的房屋所有权人为许明露。 2014年8月19日，周世炜在经办人“孙洪欢”的见证下将涉案房屋及其附属设施交付给蔡乐。 另查明，蔡乐通过其中国建设银行账户分别于2013年12月13日向许明露转账4万元，于2013年12月21日向许明露转账2万元，于2014年1月10日向许明露转账14万元，于2014年1月23日向许明露转账1.5万元，于2013年12月13日向许明露转账4万元；蔡乐于2014年3月17日从上述银行账户现金支取49990元，于2014年6月6日现金支取7万元。 许明露尾号为7773的中国工商银行账户于2014年6月6日开户，并于同日分四笔合计存入345000元；该账户于同年6月9日向存量房资金托管账户转账345000元。2014年7月17日，被告许明露账号为62×××18的银行账户向“苏州金旺角房产经”转账11500元；2014年8月7日，上述银行账户向“苏州金旺角房产经”转账30000元。 又查明，原、被告间于2016年8月11日的通话录音记录显示：蔡乐“我当时只是借你的名义买，你也知道的，当时我的信用卡”；许明露“你借我名义买，是因为我们那个时候已经订婚了”；蔡乐“我当时不是因为我的信用卡有问题么，征信有问题，才借用你的名义买的呀，对不对？”许明露“对呀。但现在问题是以我的名义买，而且那个时候，我们的关系是订婚了的关系”；蔡乐“是订婚了的，我也承认的，对不对。我这么说吧，我现在也是没办法了。当时买这房子就是准备结婚用的，对不对？”；许明露“对”；蔡乐“我当时也是想早点结婚，我这个信用卡又有征信问题，然后就借了你的名义去买的这个房子对不对。当时我们是不是准备结婚的，你告诉我”；许明露“对呀”；蔡乐“结婚需要婚房的呀”；许明露“我们是因为订婚了之后，考虑结婚，然后买的这个房子，对吧。现在问题是，我们现在分了，关于这个房子怎么分配，没有说给你呀”；蔡乐“这个房子是我买的呀”…… 原、被告间于2016年8月9日的通话录音记录显示：蔡乐“钱是我出的，贷款是我还的”；许明露“你不要搞这些玩意，你出的首付款我承认的”；蔡乐“贷款是不是我还的？”；许明露“你还了多少贷款？”；蔡乐“从买房子到现在，都是我还的”；许明露：“对。你出的钱给你，你出的多少钱，你拿走。房子不管是法律还是，那都归我，跟你就没关系了。贷款接下来，我来还”……蔡乐“凭什么这个房子我花的钱，给你哪”；许明露“你花的钱给你啊。你花的只是首付，这个房子100多万，80多万大部分三分之二是从我的账户走的，也就是说剩下的三分之二不管是贷款还是现金都是我出的”；蔡乐“你想什么哪，兄弟？那又不是你出的？”许明露“你还了两年，两年的还款我还给你”；蔡乐“我真的觉得你蛮搞笑的”；许明露“我当初是要你用我的名义买了么？是我坚持要用我的名义买的么”；蔡乐“这个房子当初说好是婚房，所以才买的。那应该还给我的”；许明露“婚房么。什么交还给你额，搞清楚”…… 原告蔡乐的父亲与被告许明露之间的短信聊天记录显示：许明露“婚前房子的事情，难道还要女方去弄吗？”；蔡父“没有要你家去投钱呀，不是钱已经够了吗？难道还有问题吗？我答应二十万还差两万这一两天就到位呀”……；蔡父“过年后钱也该够了呀？我上次去南通你不是说有二十二万吗？加上我给了十七万交首付也该够了呀”；许明露“他其实是想等6月份凑够再去看房子的，因为你告诉他那边一直要不到钱。付了首付，还要生活呀。接下来装修、月供！我妈是不可能出任何钱给我的！房子不在南通，为了问我妈要聘礼钱买房，我和家里关系已经很僵了”；蔡父“过完年你妈给了你十一万加上我再给的四万再加上去年蔡乐存你那儿的十四万再加这次给的十八万已有四十七万了，怎么不够了，先把房子拿下来后面的事再说”……蔡父：“你们什么事不事先计划好再花钱，这么多钱出去了，你们叫我去那里再找到钱呢？我今年一共花了三十万在你们身上呀，我不是老板，你们知道的”；许明露“钱只要给他就会没有了，不是要多花几千的。那个时候我问我妈要聘礼，我就跟蔡乐说，这11万放你身上，存你卡里，你要投钱什么的可以拿，他满口答应，我问他有没有存卡里，他说存了，其实没有存，后来我们吵起来了，他去存了，我一查变8万”……许明露“我接触的同学、同事，都是男方准备房子的！是男方父母看房子，买房子的。再说我们真的没你想的那么多时间！任何房子相关手续，你与181××××8542联系，请你尽快处理，我不会承担任何银行方面的贷款”…… 以上事实，由当事人提供的结婚证、存量房买卖合同、存量房交易资金监管存款凭证、房屋所有权证、房屋交接书、银行交易流水明细、通话录音、手机短信聊天记录以及当事人庭审陈述等在卷佐证。 诉讼中，原告另提供了以下证据： 1、原告与被告于2016年9月25日的通话录音及文字整理稿，证明：被告当时已经同意原告把贷款还清就可以把房屋过户给原告；进一步说明涉案房屋只是原告以被告名义购买，房屋实际权利人是原告。 2、原告与被告父亲分别于2016年8月11日及9月25日的手机通话录音及文字整理稿各一份，证明：原告以被告名义买房，被告的家人是知道的，被告家人也不反对将房子过户给原告，且被告也不关心房子的使用状况；2016年9月25日，被告同意过户的意见，被告的父亲也是知道的，且被告的父亲也是支持房屋过户给原告。 3、原告与被告间于2015年11月1日手机短信聊天记录，显示：许明露“每月1号是还贷扣款日，不要忘了。最好30日或者提前几天打款！希望配合！”蔡乐回复“明白，不会忘的，理解”。证明：在2015年11月1日当天，原告疏忽未及时安排款项，被告在当天晚上即短信催告原告，每月的1号是扣款日，要求蔡乐尽快支付按揭款。 4、原告与被告的短信聊天记录，证明：2016年9月25日，被告已经同意在原告还清按揭贷款的情况下即可办理过户，原告在2016年10月12日至银行办理还款手续时，银行告知需要被告本人到银行才能办理，原告与被告沟通，被告以房价上涨为由拒绝办理过户。 5、原告与被告于2017年2月11日的通话录音及文字整理稿，证明：被告催促原告咨询过户的流程，对于将房屋产权过户给原告并无异议，认可将银行贷款还清就可以过户，并明确被告资金与涉案房屋没有关系，证明原告系涉案房屋的实际权利人。 被告对上述5份证据质证认为，对上述材料的真实性无异议，但对其关联性有异议，上述证据不能证明涉案房屋的产权归属于原告蔡乐，其中许多简短的对话明显属于口头禅，并不能直接代表许明露认可涉案房屋的产权归属原告。另，原被告之间就案涉房屋处理的协商过程远远不止原告提交的通话记录、聊天记录等内容，原告所提交的仅仅是双方就案涉房屋处理协商过程中的一部分，不能全面客观完整地反映双方协商处理案涉房屋的全貌，原告片面性举证具有主观恶意。 6、个人信用报告，显示：原告蔡乐在2012年、2013年、2014年均有多次信用卡逾期还款记录。原告另说明，目前银行营业厅提供了自助打印机，打印出来的报告就是原告目前向法庭提交的原件，银行不再另外加盖公章，报告是有“中国人民银行征信中心”水印的。证明：原告因信用卡逾期还款记录问题，征信问题严重，无法办理购房按揭贷款。 被告对上述证据质证认为，对其真实性、合法性、关联性均不认可，不符合证据的形式要求，无法辨别其真实性；其次，该证据的来源途径无法证实，也不认可其合法性。另外，该逾期记录是否会影响以原告名义进行的购房贷款以及原告是否只能借用被告的名义贷款购房等问题，仅凭上述信用报告无法确定，故不认可该证据的关联性。 7、支付宝转账交易记录，显示：自2015年1月1日起至本案第二次庭审时，张晓青的支付宝账户每月定期向被告许明露尾号为1101的招商银行账户转账款项，其中2016年10月前每月转账金额为5900元，2016年10月以后每月转账金额为4500元。证明：涉案房屋所需按揭贷款均系由原告支付。 8、住宅装饰合同，该合同系张晓青于2014年11月21日与装饰公司签订，合同约定工期自2014年11月25日至2015年3月25日止。证明：原告于2014年11月与装修公司签订合同，并对房屋进行装修，装修后一直由原告使用。 9、中新苏州和乔物业服务有限公司提供的证明材料，证明案涉房屋自2014年12月至今均系由原告及其家人居住使用。 被告对上述三份证据质证认为，这些证据均系原告单方形成，对这些证据形式上的真实性无法确认，至于合法性和关联性，被告认为：在案涉房屋买卖之后不久，原被告就因故分手，原告一直在苏州上班，而被告之前在苏州未确定工作，之后至上海就业，因此分手时以及分手之后原告就以各种理由和手段要求被告将案涉房屋转给原告，在家人的劝说之下，同时也有关于家人人身安全方面的顾虑，被告在最初协商时，同意了原告的要求，当时双方初定后续的贷款暂由原告来归还，转让过户的事情等原告筹足房款后再行处理，因此就有了原被告分手后原告向被告账户打款偿还银行贷款的事实，但是这与原告诉请并无关联性；原告入住该房屋并没有取得产权人即被告的明确同意，况且当时被告答应将案涉房屋转给原告仅仅是一种初步的意向，双方并未就转让的实质性问题达成正式协议，在权属仍然属于被告的情况下，原告的装修涉及对被告的侵权，其保留追究原告的权利，因此被告不认可上述证据的合法性。 诉讼中，被告许明露称，首付款34.5万元均系其提供的。其当时有4-5万元的存款，剩下的钱都是其父母在家里以现金的形式在2014年2、3月份左右交付给其的；因当时家里的钱款不够，所以其母亲还向家里亲戚借了一部分钱，具体金额不清楚，但是其母亲总共给了34.5万元；2014年6月左右，中介公司通知其去房管局取房产证原件，其后原告声称有需要将房产证原件拿走一直没还给其；涉案房屋系拿到房产证之后办理的交接。因为当时其已经去上海工作了，所以让原告帮忙办理交接。交房后，涉案房屋的钥匙在原告处，房屋交接之后一直未进行装修也没有入住。在2016年正月其才确认原告已经结婚、并且居住在涉案房屋内；从购房到开庭前，其一直不知情涉案房屋的使用情况，其在知道原告及家人住进涉案房屋内后也从未报案或以诉讼的形式要求原告搬离涉案房屋。 原告蔡乐称，首付款34.5万元是用其收入加上其父亲的存款支付的。其中，其在与被告订婚时给被告家里彩礼钱为118888元，当时被告的母亲说凑满12万元，算是返还给两人用于买房子，当时因为购房首付款差点钱，所以就把这笔彩礼钱要了回来；另外其父亲给了18万元现金，其自己还有几万元积蓄；被告尾号为7773的中国工商银行卡系其与被告一起去办理的，34.5万元也是两人一起去存的；其通过名下中国建设银行账户向被告转账的款项系用于购房；其自愿于本判决生效后十日内代被告许明露清偿结欠第三人招行苏州分行案涉房屋项下贷款本息，并自愿承担代偿后房屋未能过户的风险；其自愿补偿原告15万元，并同意法院以判决的方式予以给付。 结合以上举证、质证内容以及当事人陈述，本院认为，被告对通话录音、短信聊天记录、微信聊天记录等证据的真实性没有异议，本院予以采信。被告对原告提供的个人征信报告、支付宝交易记录、住宅装饰合同、物业公司出具的证明的真实性提出异议，但原告提供的上述材料均系原件，且与原被告间的通话录音以及当事人庭审陈述相互印证，本院对其真实性予以采信。综合以上证据材料以及查明的事实，本院认为原告蔡乐与被告许明露就案涉的苏州工业园区城邦花园36幢1507室房屋成立借名购房的合同关系。理由如下： 首先，关于涉案房屋的首付款34.5万元，虽然上述款项系从被告许明露的银行账户支出，但对于该款项来源，被告未能做合理说明。原告关于上述款项的组成系由其交付被告家的聘礼及其父亲给付的部分款项以及其本人的积蓄构成，该说法与其提供的银行流水交易明细、原被告之间的通话录音以及被告与原告父亲的手机短信聊天记录相互印证，可以证明首付款项系由原告支付的事实。另，涉案房屋每月按揭贷款均系由原告及其配偶张晓青支付至被告账户，上述事实亦与原告提供的支付宝交易记录、原被告之间的通话录音相印证。故涉案房屋的绝大部分房款系由原告支付，被告辩称系由其支付的意见碍难成立。 其次，涉案房屋自2014年8月交接后一直由原告实际占有使用。被告称其在2016年初才知道原告在涉案房屋内居住的说法不符合常理，即便上述说法属实，被告在知悉原告长期占有使用涉案房屋后并未要求原告搬离，亦未采取任何方式行使其房屋所有人的权利，故本院对其该项辩解意见不予采纳。 最后，根据原告提供的原被告于2016年9月25日的通话录音及文字整理稿显示，在原告还清涉案房屋贷款的前提下被告当时是同意配合原告过户的，此亦符合借名购房的基本特征。 综上，本院认为，原告以被告名义代持房产，不仅实际出资，而且实际行使和享有了房屋所有人的权益，故原被告双方就案涉房屋成立借名买房的合同关系。该合同关系不违反法律规定，原告据此要求被告配合原告办理涉案房屋转移登记手续的诉请，有事实依据，应予以支持。案涉房屋尚存在抵押贷款，诉讼中，原告表示愿意代被告许明露向第三人招行苏州分行清偿案涉房屋项下贷款本息，故第三人招行苏州分行应在原告还清贷款本息的情况下出具还贷证明并协助注销涉案房屋的抵押权登记。诉讼中，原告表示自愿补偿被告15万元，不违反法律规定，本院一并予以判明。第三人招行苏州分行经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告蔡乐于本判决生效之日起十日内代被告许明露向第三人招商银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区城邦花园36幢1507室房屋项下贷款本息，第三人招商银行股份有限公司苏州分行在上述贷款清偿情况下五日内协助出具还贷金额证明给原告蔡乐并协助注销房产抵押登记手续，被告许明露对上述履行有协助义务； 二、被告许明露在第三人招商银行股份有限公司苏州分行注销房产抵押登记手续后的十日内协助原告蔡乐将苏州工业园区城邦花园36幢1507室房屋权属登记过户至原告蔡乐名下； 三、原告蔡乐于本判决生效之日起三十日内支付被告许明露15万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为12656元、保全费4950元，合计17606元，由被告许明露负担。此款原告蔡乐已预交，被告许明露于本判决生效之日起十日内支付原告蔡乐。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  赵美容 人民陪审员  郭全男 人民陪审员  朱健健 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  奚佳莉 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。