安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0403民初2658号原告：高志成，男，1991年2月28日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。原告：刘娜，女，1986年9月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。上述两原告共同的委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。上述两原告共同的委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。被告：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路，统一社会信用代码91340400150234355H(1-1)。法定代表人：廖长和，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兰兰，该公司客户部经理。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。原告高志成、刘娜诉被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称惠利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月27日、2017年7月14日、2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告高志成、刘娜共同的委托诉讼代理人张万标、时磊，被告惠利公司的委托诉讼代理人王兰兰、樊福敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高志成、刘娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂定10000元；2.判令被告向原告支付逾期办理权属登记报备手续违约金暂定10000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。2017年5月26日，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂定6372元；2、判令被告向原告支付逾期办理权属登记报备手续违约金的计算方式确定为：按国家规定的贷款年利率6%并加收50%的延期加息。2017年7月14日，原告明确诉讼请求为：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金为6372元；2.判令被告向原告支付逾期办理权属登记违约金为12067元（从2016年12月9日起计算至2017年7月14日共计217天，以同期银行贷款利率4.35%上浮30%的标准计算），2017年7月15日之后的逾期办证违约金按照上述方式计算至办证完毕日止。事实和理由：原告购买一套被告开发的位于淮南市田家庵区西侧中环国际广场房屋，为此双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：所购商品房的基本情况、房屋价款及支付方式，并约定被告应在2016年7月31日前，将验收合格的商品房交付给原告，如未按照合同约定的期限交付商品房应承担违约责任，还约定被告应当在商品房交付使用后一定时间内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付了购房款，而被告却未能在合同约定的期限内将符合验收合格的房屋交付给原告，更未能在约定的期限内将权属登记所需资料报备至登记机关。在被告违约的情况下，却强行要求原告验房、收房，原告要求被告出具涉案房屋的验收合格证书无果。在与被告协商中，原告和其他业主还发现被告开发的房屋还存在种种问题，原告保留诉权。原告认为，被告作为房地产开发集团未能遵守合同履行应尽的义务，存在严重违约行为，更违背了诚实信用原则，依法应当承担违约责任。原告就上述情况和问题与被告进行沟通协商，被告未能予以明确的答复。现为维护自己的合法权益，原告提起诉讼。惠利公司辩称，一、答辩人已于2016年7月31日和被答辩人办理房屋交付手续。被答辩人在2016年9月29日竣工验收合格前已实际接收房屋并入室装修装饰，该期间并未影响被答辩人实际使用所购房屋，故未造成被答辩人实际经济损失。即使以没有将“该商品房经验收合格”交付被答辩人主张违约金，结合本案实际情况，每日万分之三的违约金明显过高，答辩人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定请求减少违约金，以超过该地块房屋租金9元?月/㎡30%的标准确定违约金较为适当。二、双方在2015年6月前后签署的《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人应当在商品房交付使用后90个工作内（2017年2月15日前），将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。未能如期办理非答辩人的责任所致。根据淮府秘〔2016〕94号《淮南市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》精神，2016年6月29日起，淮南市房地产管理局停止受理房产权属登记相关业务，改由淮南市不动产登记中心负责办理。此前房地产管理局办理权属登记时，《房屋建筑面积测量报告》是以单栋楼房建筑面积测量出具报告，被答辩人所购栋号房屋已在2016年8月22日经淮南市房地产测绘中心测绘并出具报告，但市不动产登记中心要求综合体项目在办理房屋首次登记时不可以分开办理，必须是一个整体（一个楼盘表），2017年3月22日房产测绘部门重新将该综合体项目作为一宗项目整合一起出具《房屋建筑面积测量报告》。且不动产登记中心将以往各单栋楼房可分别为独立的国有土地使用权证，改变为整个项目为一本国有土地使用证。解决方案有二种：第一种方案为由开发商出具承诺书，土地使用权年限按最短年限起算，这将损害一部分业主的利益（虽然说土地使用年限期满后可免费延续）；第二种方案是按土地使用最长年限起算，但需增补交土地出让金（约300多万元），且需要市长主持召开淮南市土地委员会会议纪要通过。答辩人采取的是第二种方案，但需待市土委会会议通过后方能补交土地出让金。即使因答辩人责任原因，被答辩人不能在2017年2月15日前取得房地产权属证书，双方也在《商品房买卖合同》第十五条中约定：由答辩人同有关机构协调，在90个工作日内（2017年6月26日前）办理完毕。故现亦不存在违反约定而承担逾期办理权属登记报备手续违约金的情形。综上，请人民法院公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提交的身份证及被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原、被告提交的《商品房买卖合同》一份，本院经审查对该合同真实性依法予以确认，合同约定出卖人应当在2016年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人同有关机构协调，在90个工作日内办理完毕等内容。对上述内容本院依法予以确认。2.原告提交的收据两张，本院经审查认为,该两张收据载明惠利公司分别于2015年4月20日、2015年5月7日收取高志成、刘娜购房定金10000元、97000元，对该内容本院依法予以确认。3.原告提交的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，本院经审查认为，该份证据能够证明原告向中国银行股份有限公司淮南分行贷款247000元购买涉案房屋的事实，本院对该组证据依法予以确认。4.原告提交的《工程竣工验收报告》复印件一份，本院经审查认为，该证据记载了中环国际广场项目1#-4#商住楼工程质量竣工验收记录、工程竣工验收意见、验收组成员名单、专业管理部门验收意见等，能够证明涉案楼宇于2016年9月29日竣工验收合格并取得《工程竣工验收报告》，本院对上述事实依法予以确认。5.原告提交的交房时间以及逾期交房的违约金数额表格一份，本院经审查认为，该份表格上显示涉案房屋的实际交房时间为2016年8月3日，惠利公司予以认可，故本院对原告主张的涉案房屋实际交付时间予以确认。6.被告提交的赵明杰装修垃圾清运费收据复印件一份，本院经审查认为，该证据与本案无关联性，依法不予确认。7.被告提交的中环国际广场项目1#-4#商住楼《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》复印件一组，本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认，该组证据能够证明中环国际广场项目1#-4#商住楼于2016年9月29日经验收合格并取得《工程竣工验收报告》，本院对上述事实依法予以确认。8.被告提交的淮南市中环国际广场项目（1#-4#商住楼）住宅用房市场租赁价格评估报告，本院经审查认为，该评估报告系由被告单方委托且评估对象的价值时点为2017年5月4日，而本案涉案房屋的合同约定交房时间为2016年7月31日。因房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格，在不同时点同一宗房地产往往会有不同的价格。故本院对该评估报告与本案的关联性依法不予确认。9.被告提交的房屋建筑面积测量报告（中环国际广场项目1#-4#楼住宅），本院经审查认为，该组证据系淮南市房地产测绘队受被告委托对中环国际广场1-4栋房屋建筑面积进行测绘后出具的测量报告，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。10.被告提交的《淮南市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》（淮府秘[2016]94号）一份，本院经审查认为，该证据载明，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）精神，市政府决定，自2016年6月29日起，在市辖区实施不动产统一登记。不动产登记工作由市不动产登记局负责实施，具体业务由市不动产登记中心负责办理。从2016年6月23日起，市房地产管理局停止受理权属登记相关业务等内容。对上述内容本院依法予以确认。11.被告提交的办理不动产权属登记报送资料一组，本院经审查对该组证据的真实性予以确认，但该组证据是用于完成房地产的初始登记，而初始登记是购房者办理权属登记之前必须由开发商完善的手续之一，故该组证据不能等同于合同中约定的原告办理权属登记需由惠利公司提供的资料，对惠利公司的证明观点，本院不予支持。12.被告提交的《情况说明》一份，本院经审查认为，该份证据是淮南市不动产登记中心于2017年5月10日出具，内容为：“淮南市惠利集团房地产有限责任公司开发建设的中环国际广场项目1-4#商住楼，5#公寓楼的不动产首次登记，我中心已受理正在办理中”。对上述事实本院予以确认。13.被告提交的《商品房买卖合同》（预售）一份，本院经审查认为，该份证据是出卖人为安徽泉山湖置业有限公司的《商品房买卖合同》（预售），与本案无关联性，本院依法不予确认。14.被告提交的《淮南市不动产登记办事指南》一份，本院经审查对该证据的真实性依法予以确认。15.被告提交的《前期物业管理服务协议书》一份，本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。16.被告提交的皖（2017）淮南市不动产权第0027850号《不动产权证书》复印件一份，本院经审查对该证据的真实性依法予以确认，该证据能够证明惠利公司取得中环国际广场不动产权证时间为2017年8月25日。17.被告提交的图片复印件一组，本院经审查认为，该组证据与在卷其他证据相互印证，能够证明被告于2017年8月29日通过一定的方式通知业主办理不动产权证书事宜，本院依法予以确认。18.被告提交的《家庭住房情况查询申请表》、《淮南市不动产登记申请书》、《淮南市房地产交易申请书》各一份，本院经审查对该组证据的真实性依法予以确认。19.被告提交的安徽增值税普通发票及不动产权证书复印件各一份，本院经审查认为，原告对该证据真实性无异议，本院经审查依法予以确认。20.被告提交的书面录音资料两份，本院经审查认为，该证据与在卷其他证据相互印证，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中环国际广场由惠利公司开发建设，2015年5月7日，高志成、刘娜与惠利公司签订《商品房买卖合同》，购买中环国际广场第1幢602号房，建筑面积共88.16平方米，房屋总价款为354000元。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后玖拾个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人同有关机构协调，在玖拾个工作日内办理完毕……。合同签订后，高志成、刘娜向惠利公司支付了定金107000元，余款247000元高志成、刘娜以商业贷款方式付清，合计购房款为354000元。2016年8月3日，惠利公司将涉案房屋交付给高志成、刘娜。同日，高志成、刘娜与淮南市惠利物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2016年9月29日，中环国际广场项目1#-4#商住楼经验收合格，取得《工程竣工验收报告》。2017年5月10日，淮南市不动产登记中心出具《情况说明》，惠利公司开发建设的中环国际广场项目1#-4#商住楼，5#公寓楼的不动产首次登记已被受理正在办理中。2017年8月25日，惠利公司取得田家庵区广场路西侧中环国际广场不动产权证书（附记登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记田家庵区广场路西侧中环国际广场1栋、2栋、3栋、4栋、5栋）。2017年8月29日，惠利公司通过在小区物业公告栏张贴通知、微信群、电话等形式通知各业主办理不动产登记事宜。2017年8月30日，惠利公司向高志成、刘娜出具安徽增值税普通发票，载明中环国际广场1-1-602室住宅价税合计金额353197元。2017年9月18日，高志成、刘娜取得涉案房屋的不动产权证书。根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：一、惠利公司是否构成逾期交房，如构成，如何承担违约责任？二、惠利公司在办理产权登记过程中是否构成违约，如构成，如何承担违约责任？针对上述争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点一：惠利公司是否构成逾期交房，如构成，如何承担违约责任？高志成、刘娜与惠利公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，高志成、刘娜按照合同的约定支付了全部购房款，惠利公司也应按照合同的约定履行全部义务。合同约定房屋的最后交付时间为2016年7月31日，并要求以“该商品房经验收合格”作为交付条件，但惠利公司于2016年9月29日才取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》，涉案房屋才符合交付条件。根据合同的约定，涉案房屋不符合交付条件，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2016年8月3日，高志成、刘娜与惠利公司进行了涉案房屋的交接，在办理交接手续时，涉案房屋未经验收合格，没有达到合同约定的交付条件，但高志成、刘娜并未以此为由拒绝接收该房屋，应当认为是对房屋现状事实的一种默认，是对其权利行使的一种滞延，且买受人自愿接收未经验收合格的房屋之行为亦是不为法律所禁止的。再者，该涉案房屋在本院受理本案前已验收合格，高志成、刘娜再以惠利公司交付房屋时“未经验收合格”为由主张2016年8月4日（实际交房日期的次日）至2016年9月29日期间逾期交房违约责任，鉴于诚实信用原则，本院不予支持。但惠利公司应承担2016年8月1日至2016年8月3日期间的逾期交房违约责任。合同约定，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。本案中，惠利公司逾期3天，应支付高志成、刘娜逾期交房违约金319元（354000元×3?×3天=319元）。故高志成、刘娜主张惠利公司支付逾期交房违约金6372元诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。关于惠利公司辩称，违约金计算标准过高，超过了实际损失的辩称意见，本院认为，双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，且经审查，合同中约定的按日支付已交付房价款万分之三的违约金标准，未超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，故该项辩称缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点二、惠利公司在办理产权登记过程中是否构成违约，如构成，如何承担违约责任？根据法律规定，在商品房买卖合同约定的期限内，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人同有关机构协商，在90个工作日内办理完毕。本案涉案房屋的实际交房日期为2016年8月3日，依照双方合同约定，惠利公司应当在2016年12月13日（实际交房后90个工作日内）之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在此期间内不能完成备案的，应当由惠利公司同有关机构协商，在2017年4月25日之前办理完毕。因取得涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，而惠利公司于2017年8月25日才取得中环国际广场项目1#-4#商住楼、5#公寓楼的不动产所有权初始登记，故惠利公司构成违约，应当承担逾期办理权属登记的违约责任。关于惠利公司辩称其已向产权登记机关报送了相关办理权属登记的资料，且产权登记机关已受理，之所以延迟完成是因为相关部门职能变动及其他原因所致的辩称意见，本院认为，合同具有相对性，导致延迟完成相关备案工作的原因与本案原告无关，对惠利公司该项辩称，本院不予采信。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，因双方对逾期办理权属登记违约金在合同中没有约定，惠利公司逾期之日的同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，高志成、刘娜按4.35%上浮30%的利率主张违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。关于逾期时间的计算，根据合同的约定，开始时间应为2017年4月25日的次日，即2017年4月26日；截止时间，惠利公司于2017年8月25日取得涉案楼宇的不动产权证书，其于2017年8月29日将其取得不动产权证书及可以办理房屋权属证书的相关信息通知业主，以便高志成、刘娜及时提出办证申请，故本院认定惠利公司承担违约责任的截止时间为2017年8月29日。综上，惠利公司共逾期126天，应支付高志成、刘娜逾期办理权属登记违约金为7007元[354000元×4.35%×（1+30%）÷360×126天=7007元]。关于高志成、刘娜主张按照合同约定的交房时间后推90个工作日开始要求被告承担违约责任的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院依法不予支持。综上所述，高志成、刘娜诉讼请求中的合理部分，有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高志成、刘娜逾期交房违约金319元；二、被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告高志成、刘娜逾期办理权属登记违约金7007元；三、驳回原告高志成、刘娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告高志成、刘娜负担190元，被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司负担110元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  樊 瑾人民陪审员  蒋保洲人民陪审员  汪正瑶二〇一七年十一月十日书 记 员  杨晓倩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。