鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0602民初3503号 原告纪威光，男，汉族，1975年11月17日出生。 身份证号×××. 原告东胜区小太阳幼儿园。 代码证号：×××. 法定代表人纪威宇。 住所：东胜区郝家圪卜东纺织街南滨河路西水岸街北。 二原告委托代理人周海阔，内蒙古典源律师事务所律师。 被告高桥，男，汉族，1980年1月2日出生。 身份证号×××. 被告李万毅，男，汉族，1978年10月20日出生。 身份证号×××. 被告高贵兰，女，汉族，1974年5月5日出生，现住东胜区吉劳庆南路**-甲《好好好超市。 身份证号×××. 被告李欣萍，女，汉族，1982年10月1日出生。 身份证号×××. 被告李伟，男，汉族，1983年9月9日出生。 身份证号×××. 被告张向东，男，汉族，1970年4月24日出生。 身份证号×××. 被告孟旭智，男，汉族，1989年2月18日出生。 身份证号×××. 被告王秉章，男，汉族，1975年5月13日出生。 身份证号×××. 原告纪威光、东胜区小太阳幼儿园诉被告高桥、李万毅、高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员安高维适用简易程序公开开庭进行了审理。原告纪威光、东胜区小太阳幼儿园的委托代理人周海阔，被告高桥、高贵兰、李伟、孟旭智、王秉章到庭参加了诉讼，被告李万毅、李欣萍、张向东经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年5月22日，原告与被告高桥、李万毅签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东胜区吉劳庆南路8号-甲房屋租赁给被告高桥、李万毅使用，并约定租金标准等事宜。之后，《房屋租赁合同》在履行过程中数次变更部分内容。被告高桥、李万毅又将东胜区吉劳庆南路8号-甲底商等房屋陆续分别转租给被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章。2017年7月28日房屋租赁合同到期后，被告高桥、李万毅借故拖延、拒不搬迁，还唆使高贵兰、王秉章等被告拒绝搬出租赁房屋。经原告了解得知，被告高桥、李万毅与被告高贵兰等人所签租赁合同期限均超出2017年7月28日的出租期限。另，被告高桥、李万毅历年拖欠原告租金合计143万元尚未结清。被告到期拒迁、拖欠租金等事实清楚、证据充分，其行为给原告造成了巨大损失，故原告诉至法院，请求：1、判令被告高桥、李万毅立即向原告退腾东胜区吉劳庆南路8号-甲房屋；2、判令被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章立即向原告退腾东胜区吉劳庆南路8号-甲各自占用的房屋；3、判令被告高桥、李万毅给付拖欠租金123万元；4、判令被告高桥、李万毅给付东胜区吉劳庆南路8号-甲房屋占有使用费1.38万元；5、认定被告高桥、李万毅与被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章转租合同中超过2017年7月28日的部分无效；6、本案诉讼费用由被告承担。 被告高桥的答辩意见：1、《房屋租赁合同》签订后，双方口头约定将第一年度租金由312万元变更为220万元，且已付清；原告诉请拖欠第一年度租金112万元已过诉讼时效；2、双方于2014年7月29日签订的《补充协议书》约定，"从2015年7月10日起甲方有权对外招租，同等条件下乙方优先承租"，该约定系对之前租期及租金的变更，之后双方就租赁事宜另行协商，关于2016年至2017年度租金，双方口头变更为11万，且已付清。3、2015年8月26日，双方签订《补充协议书》，将2015年度至2016年度租金变更为20万元。4、原告断水、断电及打砸行为给各承租人造成损失，应予赔偿。 被告高贵兰答辩意见：1、原告于2017年7月29日断水、断电行为对其造成损失；2、原告于租金期间在其超市内建造警务室，尚欠其费用未付。 被告李伟的答辩意见：其从2015年便开始租赁该房屋，之后与高桥签订的租赁合同于2018年4月20日到期，且原告在知道高桥转租后6个月内未提出异议，故原告现无权要求其腾房。 被告孟旭智的答辩意见：其所租赁房屋于2018年9月28日到期，且原告在知道高桥转租后6个月内未提出异议，故原告现无权要求其腾房。 被告王秉章的答辩意见：1、原告在知道高桥转租后6个月内未提出异议，故原告现无权要求其腾房。2、原告于2017年7月29日打砸其宾馆，给其造成损失。 被告李万毅、李欣萍、张向东未作答辩，未举证、质证。 针对其诉讼请求，原告向法庭提交以下证据： 证据一：《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议书》、《补充协议书》，证明原告与被告高桥、李万毅于2011年5月22日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于东胜区吉劳庆南路8号-甲房屋租赁给被告高桥、李万毅，租期六年、从2012年1月28日开始，年租金312万元； 双方于2013年7月28日签订《房屋租赁补充协议书》，2013年7月28日至2014年7月28日租金为70万元；2014年7月28日至2015年7月28日租金为80万元；2015年7月28日至2016年7月28日租金为85万元；2016年7月28日至2017年1月28日租金为42万元。 双方于2014年7月29日签订《补充协议书》，约定2014年7月28日至2015年7月28日租金为45万元；从2015年7月10起原告有权对外招租，同等条件下被告高桥、李万毅优先承租。 证据二：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋产权证，证明涉诉房屋具备相关证件，房屋所有权人为小太阳幼儿园。 证据三：告知书及送达照片，证明原告关于其与高桥、李万毅租赁涉诉房屋等事宜向被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智作出告知，且各被告均收到上述告知书，并要求各被告于2017年7月28日前将各自租赁房屋退腾于原告。 证据四、小太阳幼儿园登记证书及残疾人证，证明小太阳幼儿园系依法注册机构，其法定代表人系残疾人。 证据五：电话录音光盘两份，证明被告高桥、李万毅租赁原告涉诉房屋事宜。 庭审质证中，被告高桥对证据一、证据三的真实性予以认可。被告高贵兰、李伟、孟旭智、王秉章对证据三认可，称其确实收到原告的告知书。 经审查，到庭被告对证据一、证据三、证据五的真实性予以认可，本院对其真实性予以采纳。原告所举证据二、证据四，客观、真实，对其真实性亦予以采纳。 针对其答辩，被告李伟向法庭提交证据：《底商租赁合同书》一份、《房屋租赁合同》一份，证明李伟作为承租人与被告高桥作为出租人分别签订租赁协议，租赁东胜区吉劳庆南路8号街坊小太阳幼儿园综合楼底商一套，租赁期限分别为2015年4月20日至2016年4月19日、2017年4月20日至2018年4月20止。 被告孟旭智向法庭提交证据：《租房协议》复印件一份、《房屋租赁合同》复印件一份，证明孟旭智作为承租人与被告高桥作为出租人签订租赁协议，租赁东胜区吉劳庆南路8号街坊小太阳幼儿园综合楼底商一套，租赁期限分别为2016年4月12日至2017年4月12日、2017年4月12日至2018年4月12日。 被告王秉章向法庭提交以下证据：《宾馆租赁补充协议书》复印件一份，证明王秉章作为承租人与被告高桥作为出租人签订租赁协议，租赁东胜区吉劳庆南路8号街坊底商一套及二层、三层（心理咨询办公室五间房200平米除外）、四层商业楼，租赁期限为2016年9月27日至2017年9月26日。 庭审质证中，原告质证意见：1、被告提交复印件的真实性不予认可；2、被告高桥转租以上房屋未经过其同意，且转租期间均超出了其出租给被告高桥、李万毅的租赁期限，超出部分无效；3、以上合同为高桥与各次承租人的租赁关系。 被告高桥的质证意见：对被告所提上述证据均认可。 经审查，被告所提上述证据有其它证据相佐证，对其真实性予以采信。 经审理查明，2011年5月22日，原告纪威光与被告高桥、李万毅签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于东胜区吉劳庆南路8号-甲房屋（建筑面积4100平米）租赁给被告高桥、李万毅，租期六年，租期从2012年1月28日开始，年租金312万元。付款方式为被告高桥、李万毅应于合同生效之日向原告支付定金50万元，剩余262万元待被告四个月装修完毕后一次性付清；租金按年结算，被告于每年的合同之日15天内将租金交付原告。签约后，双方就租赁事宜于2013年7月28日签订《房屋租赁补充协议书》，约定2013年7月28日至2014年7月28日租金变更为70万元；2014年7月28日至2015年7月28日租金变更为80万元；2015年7月28日至2016年7月28日租金变更为85万元；2016年7月28日至2017年7月28日租金为42万元。后双方就租赁事宜又于2014年7月29日签订《补充协议书》，约定"2014年7月28日至2015年7月28日租金为45万元；从2015年7月10起原告有权对外招租，同等条件下被告高桥、李万毅优先承租"。之后，就2015年7月28日至2016年7月28日年度租金，双方协商变更为18万元。 另查明，原告与被告高桥、李万毅就租赁到期日变更为至2017年7月28日止。被告高桥与被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章的转租期限均超出了2017年7月28日。 再查明，原告与被告高桥、李万毅签订合同后，被告高桥、李万毅已付2012年1月28日至2013年7月28日租金220万，尚拖欠租金92万元未付。2013年7月28日至2016年7月28日租金均全部付清。已付2016年7月28日至2017年7月28日租金11万元。 本院认为，原告纪威光与被告高桥、李万毅就涉诉房屋签订的租赁协议及双方之后对合同变更行为均系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，故该协议真实、有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。原告与被告高桥、李万毅所签涉诉房屋租赁合同，因租赁期限届满，双方未就续租等事宜达成一致意见，且原告对被告继续使用租赁房屋提出异议，故被告高桥、李万毅应当返还租赁房屋；被告高桥与被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章转租合同效力问题，因转租合同期限均超出原告与被告高桥、李万毅所签合同的租赁期限，故对转租合同中，超过2017年7月28日部分无效。 关于拖欠租赁事宜：原告与被告高桥、李万毅签署合同后，被告高桥、李万毅已付2012年1月28日至2013年7月28日期间租金220万，原告亦予认可。被告高桥辨称双方已口头协商将该期间租金由312万元变更为220万元，对此原告不予认可，且被告高桥、李万毅对其辨称未能提交相关证据证实其主张，故被告高桥、李万毅尚欠原告该期间租金92万元。另，根据双方2011年5月22日签订《房屋租赁合同书》中关于付款方式的约定，原告请求支付拖欠该期间92万元租金的请求已过诉讼时效，故对其请求被告支付租金92万元部分不予支持。关于原告诉请要求被告高桥、李万毅支付拖欠其2016年7月28日至2017年7月28日租金31万元（按照双方2013年7月28日约定将该年度租金变更为42万，核减被告高桥、李万毅已付11万）的请求，首先，双方于2014年7月29日签订《补充协议书》，约定"从2015年7月10起原告有权对外招租，同等条件下被告高桥、李万毅优先承租"；其次，双方于2011年签订协议约定年租金312万元后，之后就2013年至2014年度租金变更为70万，2014年至2015年度租金变更为45万，2015年至2016年度租金变更为18万；综上，根据双方的交易习惯及2014年7月29日签订《补充协议书》约定，双方就2013年之后的租赁事宜逐年协商，且租金呈下降趋势，故对原告请求被告支付拖欠其31万元租金（按照年租金42万元计算）的请求不予支持。就该31万元的请求及"占用使用费1.38万元"的请求不予支持，其可另行主张权利。 关于各被告所述原告对其断水、断电、打砸宾馆行为以及在超市内建造警务室造成损失的意见，其可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下： 一、被告高桥、李万毅于本判决生效之日十五日内向原告返还位于东胜区吉劳庆南路8号-甲房屋。 二、被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章于本判决生效之日十五日内向原告纪威光返还各自占有的位于东胜区吉劳庆南路8号-甲房屋。 三、被告高桥与被告高贵兰、李欣萍、李伟、张向东、孟旭智、王秉章就涉诉房屋签订的转租合同超过2017年7月28日部分无效。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费8897元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 代理审判员  安高维 二〇一七年十一月九日 书 记 员  刘 荣 法条链接 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。