西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初6169号原告凌志新，男，1973年12月29日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托代理人张宇成，陕西声远律师事务所律师。被告陕西世纪联合实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八东路世家星城健身俱乐部****。法定代表人高波，系该公司总经理。委托代理人程仪容，陕西仁端律师事务所律师。委托代理人张晓飞，北京市东元律师事务所西安分所律师。原告凌志新与被告陕西世纪联合实业有限公司（以下简称“世纪联合公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凌志新及其委托代理人张宇成、被告世纪联合公司的委托代理人程仪容、张晓飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌志新诉称，2012年3月，原告的公司（陕西郎思泰建筑节能集成工程有限公司）承建被告开发的世纪小区外墙保温工程。被告的总承包单位为中建八局，中建八局又是被告的股东。原告的公司和中建八局签订了工程分包合同，总造价2100万余元。2012年12月，被告开发的项目销售不畅，资金紧张，被告希望原告购买商铺，并和被告协商用中建八局部分工程款冲抵购房款，其余购房款由被告为原告提供担保办理商业贷款支付。原告同意了被告的请求。2012年12月17日，原、被告签订有一份认购书，约定原告购买被告中建·群星汇（以下简称“世纪小区”）4-10108号商铺，并支付认购金2万元。认购书约定原、被告签署《买卖合同》时认购金自动冲抵购房款。认购书签订后，原被告签署了上述商铺的《商品房买卖合同》。原告按照被告的要求仅在《商品房买卖合同》上签字，并未写日期，合同原件由被告保存并办理备案登记手续。合同约定原告于合同签订当时支付首付款，其余房款以贷款方式支付。原告在签订合同之时遂向被告提交办理贷款的手续及预售抵押登记手续的所有资料。之后，原告于2013年3月26日支付首付款1796596元，包括之前支付的2万元，原告共支付首付款1816569元首付款。但被告却违反合同约定，拒不办理贷款手续，至今也未将应由原告持有的合同原件交付原告，且故意隐瞒购买商铺已抵押给中国建设银行股份有限公司西安经开区支行的事实，导致该商品房买卖合同不能完成登记备案手续。被告违约行为已经致使原告不能实现合同目的，应予以解除，还应当赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方所签世纪小区4-10108号商铺商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款1816569元，利息370171.36元（以1816569元为基数，年利率按6.27%计算，自2013年3月26日算至2016年6月25日），并继续承担利息至实际清偿日;3、判令被告赔偿世纪小区4-10108号商铺解除合同损失1816569元。被告世纪联合公司辩称，原告并未依约向贷款机构申请贷款并提交全部贷款资料，自始至终原告欲以工程款继续抵扣剩余购房款的意图明确，并且将继续揽活作为支付的条件。被告出售的商铺并未抵押，世纪小区在银行办理的属在建工程抵押，并不影响房屋预售及买受人申请商业贷款。根据合同及法律规定，支付购房款是原告作为买受人的合同主给付义务，其没有履行主给付义务已经构成根本违约。而被告作为出卖人，依然为其办理了绝大多数购房的正常手续，没有实施任何违约行为。综上，被告没有违约，原告无解除权，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告所有的公司承建被告开发的中建·群星汇项目的外墙保温工程，后原、被告协商以工程款冲抵购房款的方式由原告购买被告开发项目的7套商铺，房号分别为4-10108、2-10108、2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109。2012年12月17日，原告与被告签订《中建·群星汇认购书》，约定由原告认购被告开发的中建·群星汇项目（以下简称“世纪小区”）4幢1单元1层10108号房屋（以下简称“涉案商铺”），房屋总价3616569元，付款方式为：一次性付款，签署商品房买卖合同时缴纳全部房款。该认购书还约定，原告在签署本认购书同时缴纳认购金20000元，签署商品房买卖合同时，所缴纳的认购金自动冲抵房款。原告在签署商品房买卖合同时，应根据约定的付款方式缴纳相应房款。如需贷款，原告还需在签约同时提交办理贷款手续所需的全部资料、交纳相关费用。同日，原告向被告缴纳认购金20000元。2012年12月26日，被告将涉及2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109五套商铺的合同在房地局进行登记备案，其余4-10108号即本案的合同与2-10108号两套商铺的合同未登记备案。2012年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价3616569元购买涉案商铺。合同第六条约定，买受人应当在签署《买卖合同》当日，向出卖人支付首付款1816569元，其余房款1800000元以贷款方式支付，相关付款约定见《商品房买卖合同》补充协议。合同附件五补充协议第三条关于商业（公积金）贷款付款方式的约定：1、签署《买卖合同》当日，买受人应当按照贷款机构的要求提交并签署办理贷款手续、预售抵押登记手续所需资料、交纳相关费用；贷款获得批准后，买受人应在接到出卖人或贷款机构通知后3日内签署放款文件（如有）。买受人违反上述约定的，出卖人有权要求买受人7日内一次性付清全部购房款。买受人逾期付清付清房款的，出卖人有权解除《买卖合同》，出卖人在扣除总房款2%的违约金且《买卖合同》办理完毕注销登记手续后30日内无息返还购房款。买受人希望继续履行合同，经出卖人同意的，合同继续履行，自出卖人发出上述通知之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按逾期应付款的万分之二向出卖人支付违约金；2、贷款机构审查贷款时，如因买受人的原因（包括但不限于瞒报或漏报个人信息、信用不符合贷款要求时）或贷款机构变更贷款政策，导致贷款机构拒绝放贷的或未能按买受人申请的贷款额或贷款年限放贷的，买受人应当在收到出卖人通知之日起7日内配合完成贷款手续（包括但不仅限于增加首付款、减少贷款年限、增加资信证明）或退房。买受人逾期配合完成贷款手续或退房的，视为买受人违约，买受人无权继续要求退房。出卖人有权要求买受人一次性付清全部购房款或解除《买卖合同》，买受人不能在出卖人要求的时间内一次性付清购房款，出卖人有权在扣除总房款2%的违约金且办理完毕《买卖合同》注销登记手续后30日内无息返还购房款。买受人希望继续履行合同，经出卖人同意的，合同继续履行，自出卖人发出上述通知之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按逾期应付款的万分之二向出卖人支付违约金。上述合同签订后，被告未给原告签订的合同正本，亦未将签订的合同在西安市房地局进行备案登记。2013年3月26日，被告向原告出具首付款1796569元的收据。2015年10月26日，被告向原告出具《情况说明》载明：“世纪联合公司向业主凌志新提供商铺销售合同复印件。其中网签合同复印件5份（房号为：2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109）。草签合同复印件2份（房号为2-10108、4-10108）。原件留于我公司销售部，业主凌志新将此复印件用于融资来还清我公司所欠房款，不得他用。如若他用，我公司概不负责”。2015年11月23日，原告鉴于其与被告之间存在以工程款冲抵商铺购房款的事宜，向被告作出《情况说明》载明：……基于以上事实，我本人提出三种解决方案：A、退房。解除合同，全额退还原交房款；B、能否继续给原告一部分工程，我公司垫资完成，冲抵房款；C、将中建群星汇房款及房源置换到国熙台商铺，国熙台商铺我可以多买一些。次日，被告向原告发出《律师函》，因原告在合同签订后尚欠被告七套商铺的剩余购房款11430000元，被告多次催告原告办理付款手续未果，遂要求原告在收到函件5个工作日内将7套涉案商铺的购房余款11430000元支付于被告指定账户。如果逾期，被告将按照《商品房买卖合同》约定径行处置。原告收到被告的《律师函》后，于2015年12月2日向被告发出《关于陕西世纪联合实业有限公司对凌志新购房所发2015年11月24日律师函的回复》，认为被告没有将七份合同全部在房管局网签备案，存在严重欺诈，且其已于2012年12月28日向被告提交办理按揭的全部资料，但贷款一直未办理下来，被告既不闻不问，也无证据证明原告不符合贷款条件，故要求被告三个工作日内全额退款并按照合同的约定赔偿损失。如被告在三个工作日内不予答复，原告将提起诉讼。2016年7月，原告将被告诉至本院。另查，2012年11月27日，被告向案外人中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称“建行经开区支行”）借款20000万元，将世纪小区在建工程（规划建设商住楼5幢、住宅楼**及地下车库，规划建筑面积219525平方米，施工许可面积220521平方米）及其相应土地使用权抵押于案外人建行经开区支行，贷款期限为2012年11月26日至2015年11月25日。2013年6月3日，被告向案外人建行经开区支行偿还完毕借款。2013年7月16日，世纪小区在建工程抵押登记注销。庭审中，原告认为其已向被告提交办理贷款的全部资料，而因被告未将七份合同全部在房地局进行备案登记，也未向原告交付合同正本，且涉案商铺存在在建工程抵押，致使原告无法办理商业贷款，故被告存在违约行为，合同应予以解除，但原告未提交证据予以佐证其已经提交办理贷款全部资料的事实。被告认可世纪小区存在在建工程抵押，与原告签订的七份合同中涉及4-10108号、2-10108号商铺的合同未经过备案登记，但认为在建工程抵押并非房屋抵押，并不影响房屋对外出售及办理银行按揭贷款，而原告在合同履行过程中一直提出继续承揽工程从而再以工程款冲抵的形式支付剩余款，并无付款行为，被告并无违约，故不同意解除双方的合同。此外，被告提交证人李某即被告公司的销售人员的证言，以证明办理贷款应属原告的义务。证人李某到庭陈述，原告没有付清购房款故两份合同没有进行备案登记。其在签订合同当天并未见到原告办理贷款的资料，而办理贷款的前提条件必须要进行备案登记。本院依法前往西安市房地局进行调查得知，在建工程抵押的房屋只要经抵押权人同意可以买卖，涉案商铺现已无在建工程抵押，2-10108号、4-10108号商铺的合同未进行登记备案，其余五份合同已经备案。上述事实，有《中建·群星汇认购书》、收据、《商品房买卖合同》、录音、证人证言、情况说明、律师函、回复函件、在建工程抵押登记备案证明、企业信用报告、房屋登记簿、贷款合作协议等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告协商以工程款冲抵首付款并签订商品房买卖合同，涉案的世纪小区项目存在在建工程抵押及七份合同中两份未备案登记的事实均无争议，本院对此予以确认。现原告认为被告构成违约和欺诈提出解除合同，被告认为己方并未违约不同意解除，故本案的争议焦点为原告是否有权要求解除合同及被告是否因故意隐瞒应赔偿一倍房款。关于争议焦点1即原告是否有权要求解除合同，本案原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。首先，双方商品房买卖合同约定，原告于合同签订当日即2012年12月28日支付首付款并按照贷款机构的要求提交并签署办理贷款手续、预售抵押登记手续所需资料、交纳相关费用。而双方虽在合同签订前协商一致以工程款冲抵首付款，但被告直至2013年3月26日才向原告出具首付款的收据。由此可见，原告与被告于此日完成工程款冲抵首付款，原告于此日履行了其支付首付款的义务。之后长达两年多的期间，原、被告双方均未催告对方继续履行商品房买卖合同，也未向对方提出解除合同，应予以认定双方明知且默认了合同迟延履行，但对付款方式并未改变约定。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中，根据原被告之间的情况说明、律师函、回复等内容来看，2015年10月26日以后双方对剩余购房款的支付产生争议。而依据合同约定及商品房买卖中办理商业贷款的操作惯例，被告为房屋的出卖人仅负有协助原告办理商业贷款的义务，而非办理商业贷款的主体，原告虽称在合同签订之时已经提交完整的贷款资料，但就该事实并未提交证据予以佐证，本院对此不予认定。但是，在双方未改变约定的商业贷款的付款方式的情况下，被告在签订合同后未积极将该商品房买卖合同进行登记备案且至今也未登记备案，严重影响了原告办理商业贷款以支付其剩余购房款，导致合同无法按照约定继续履行，并且该事实也经被告的证人证言印证，故被告对合同履行不能存在明显过错，其行为已构成违约，原告因此提出解除双方签订的合同，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因原、被告间签订的合同由于被告的违约行为被解除，故被告依法应向原告返还收取的购房款1816569元。而本案合同顺延至2015年10月26日之后开始履行时双方产生纠纷，故被告还应赔偿自该日起算至实际返还期间以首付款为基数按照中国人民银行同期贷款率计算的利息损失。关于争议焦点2即被告是否构成故意隐瞒涉案商铺存在抵押并赔偿已付房款一倍赔偿，因本案世纪小区项目的在建工程抵押于2012年11月27日设立，原、被告于2012年12月28日签订七套商铺的买卖合同前被告在房地局备案登记五份合同，2013年7月16日在建工程抵押登记注销。结合上述事实及双方履行的情况来看，世纪小区项目上设立的在建工程抵押并不影响涉案商铺的出售，之后被告也积极消除涉案商铺的在建工程抵押情形，且在双方提出履行合同即2015年10月26日之时，涉案商铺的在建工程抵押也已经注销，在建工程抵押存在与否未实际影响原告履行合同。此外，本案合同的解除并非因涉案商铺存在在建工程抵押所致。因此，被告并不存在隐瞒抵押的故意，也不存在涉案商铺抵押导致合同解除的情形，故原告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、依法解除原告凌志新与被告陕西世纪联合实业有限公司于2012年12月28日签订的购买位于西安市××区××东路以南世纪小区××单元××号房屋的《商品房买卖合同》。二、被告陕西世纪联合实业有限公司应于本判决生效之日起十日返还原告凌志新首付款1816569元及利息损失（以首付款1816569元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年10月26日其至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告凌志新其余诉讼请求。本案案件受理费38826元，由被告陕西世纪联合实业有限公司承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  焦晓红人民陪审员  高雪梅二〇一七年十一月二十日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达