广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11589号原告：蔡开良，男，1988年11月23日出生，汉族，住广东省汕头市朝阳区，委托诉讼代理人：李可勇，广东连捷律师事务所律师。被告：彭永恩，男，1979年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：徐玉发，广东邦南律师事务所律师。第三人：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所地：佛山市南海区××一，注册号××。经营者：梁润华。委托诉讼代理人：梁正东，男，该公司员工。原告蔡开良诉被告彭永恩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回异议。原告和被告均没有提起上诉。后本院根据被告的申请，依法追加佛山市南海区晋原房地产中介服务部作为第三人参加诉讼。被告在诉讼中提起反诉，在本院决定受理前撤回反诉申请。本院依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭审理了本案。原告蔡开良及其委托诉讼代理人李可勇，被告彭永恩及其委托诉讼代理人徐玉发，第三人的委托诉讼代理人梁正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.被告支付原告110800元违约金（总成交价10%）；2.被告赔偿原告中介代理费20000元和按揭费9600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月13日，原告与被告以及佛山市晋原房地产中介服务部签订了合同编号为××的房屋买卖合约，由原告向被告购买位于佛山市南海区××房，总楼价1108000元，并于2017年5月13日由原告妻子梁××和原告亲哥哥蔡××通过支付宝转账形式支付定金40000元给被告支付宝。根据佛山市人民政府办公室于2017年5月31日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函【2017】326号），2017年6月7日发布的佛建管函（2017）403号，以及2017年7月3日由佛山市住建管理局发布的内部参考文件《关于我市二手房限购政策执行有关问题的操作意见》相关规定，只要双方买卖合约，支付宝转账凭证等资料齐全，原告可以按2017年5月31日前原政策执行购买此转让房屋。第三人多次通知被告提供支付宝转账凭证，配合继续履行合约，但被告一直未提供，第三人三次发EMS邮政给被告，催促被告尽快提交支付宝转让凭证，原告多次通过短信、电话催促，被告仍不配合，根据合约第六条属违约，故提起诉讼。被告辩称，原告要求支付违约金没有事实法律依据，被告没有违约。2017年5月被告夫妻准备将居住多年的涉讼房屋出售换购大一点的住房，刚好碰到第三人的工作人员老乡阿银，就委托阿银帮忙联系客户。2017年5月13日，被告和原告及第三人签订《房屋买卖合约》，原告通过支付宝支付定金后，被告随即与原告办理房屋过户手续。但在办理过程中，2017年6月7日佛山市住房和城乡建设管理局颁布《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》，根据该意见，定金或购房款应提供银行出入账证明，其他支付方式若无法提供银行出入账证明的，不予认可。原告已丧失购房资格。6月4日至14日期间，原告、被告和第三人分别去行政管理部门询问合同是否可以继续生效，工作人员均表示不可以。6月15日，在第三人主管明确表示原告没有购房资格后，原告和被告明确表示愿意解除合同。因原告也考虑到其配偶快要生小孩，为简化手续，主张第三人退回中介费20000元即可。但第三人不同意退还，且说想办法让原告和被告等待。6月16日，被告到黄岐镇政府问工作人员，答复必须是银行打印的转账凭证，盖银行红章的，支付宝只是一个软件，不是银行。6月18日，三方协商下周三一起到房管部门再次确认合同是否有效，否则第三人退回20000元中介费。其后两天，第三人没有派员到场并不同意退还20000元中介费。2017年7月13日，被告发函要求原告尽快确认自己是否有购房资格，以便尽快办理手续，但原告没有回复。涉讼合同未能履行是因为政府政策出台，属于不可抗力，被告没有违约。涉讼合同应予解除。自合同签订至今长达四个多月，原告和第三人出尔反尔，原告多次表示解除合同，却又提起诉讼，被告已于2017年7月17日发出解除通知书，要求解除合约，同时于2017年7月21日将定金退回。根据合同法第94条规定，被告有权单方解除涉讼合同。原告可以另行起诉第三人退回中介费和按揭费。另外，按合同违约金的计算办法即双倍定金40000元；原告要求赔偿中介费20000元及按揭费9600元没有事实根据，买卖没有成功，原告无需向中介支付20000元中介费，按揭费是在按揭成功后支付的，因买卖不成功，不存在按揭问题。第三人陈述意见，签订合同约定先办提前还贷再办理过户，但被告在签订合同后并未去办理提前还贷，第三人也发催促函给被告，但被告也未履行；双方在争议政策的影响，但第三人核实过合同在5月13日签订，虽然是支付宝转账，但核实过该情况符合政策，而是被告不提供支付宝转账凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的中介费和按揭费收据有原件核对，本院对其形式真实性予以确认。原告没有举证证明被告已签收原告发出的快递及催促函，邮寄地址也不是合同载明的被告联系地址，本院对EMS快递单及催促函的证明内容不予确认。原告提供的行政主管部门的操作意见，以本院调取的为准。被告提供的被告妻子和中介的微信及阿银的微信截图与本案没有关联性。被告和原告的手机短信及手机通话，本院对其真实性予以确认，对证明内容综合分析。第三人没有确认被告与中介手机通话记录，被告不能证明通话人是第三人工作人员，本院对其关联性不予确认。被告提供的其他录音材料，对话人身份不明，不能证明与本案的关联性，本院对其证据效力不予确认。本院出示的材料为佛山市南海区国土城建和水务局向本院发送，本院对其真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××房，登记权利人为彭永恩，登记时间为2011年，有抵押登记，登记权利人为广州农村商业银行。2017年5月13日，被告（卖方）和原告（买方）、第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部(经纪方)签订《房屋买卖合约》，约定买方购买涉讼房屋，总成交价1108000元。定金40000元，买方在签署合约同时支付给卖方，卖方收到定金后到贷款银行办理申请提前还贷手续，还清贷款注销抵押登记后积极配合买方办理房屋过户手续。首期楼款268000元，买卖双方到地税部门办理申请交税并领取回执当天支付给卖方。尾期楼款800000元，由贷款银行支付给卖方。在守约方或有关政府部门、银行等其他机构或经纪方发出关于办理交易手续的通知后五天，仍不履行合约条款的，视为违约。一方违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方承担定金责任或支付相当于总楼款10%的违约金。违约方除应向经纪方支付应付未付的中介费，守约方已支付的，经纪方不予退回，应由违约方赔偿守约方。双方并约定其他权利义务。2017年5月13日，原告的哥哥蔡××和原告的配偶梁××分别通过支付宝各支付2万元予被告。支付宝(中国)网络技术有限公司于2017年6月6日和6月7日出具电子客户回单确认上述支付情况。2017年5月13日，被告开具定金收据，确认收到原告支付的定金40000元。2017年5月13日和5月15日，第三人分别开具收款收据，确认各收到原告支付的经纪服务费10000元。2017年5月15日，原告支付按揭费9600元予案外人。2017年5月15日，原告和被告共同办理原告申请抵押贷款手续。被告在诉讼中陈述，2017年5月15日，被告向被告的贷款银行提交提前还贷申请，贷款银行通知被告存入还贷款后通知银行。2017年5月31日，佛山市政府办公室颁布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对包括佛山市南海区大沥镇在内的部分区域执行新建商品住房和二手商品住房的限购政策，该政策于2017年6月1日施行，执行时间点之前已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。2017年6月21日至2017年7月10日期间，原告和被告就原告是否有购房资格，合同是否具备继续履行条件进行多次沟通。原告多次表示经咨询符合限购政策，要求被告继续履行合同。2017年7月13日，被告向原告发送催告函，主张原告提供具有购房资格的书面文件，否则视为原告不具有购房资格。2017年7月15日，原告向被告复函，主张原告具有购房资格，请求被告提供支付宝转账凭证继续履行合同。2017年7月21日，被告退还定金40000元予原支付账户。2017年7月25日，原告告知被告，原告已向房管部门确认原告具有购房资格，请求被告申请还贷。2017年8月2日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告、被告和第三人于2017年5月2日签订的《房地产买卖合同》（下称涉讼合同）关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告主张涉讼合同因原告不符合佛山地区住房限购政策不具备继续履行的条件，但在2017年5月31日前，涉讼合同已签订，原告和被告通过原告的配偶支付宝至少交收了定金2万元，涉讼房屋已办理一手权属登记，涉讼合同属于限购政策规定的在限购政策执行时点前已签订购房协议且能提供交付房款的移动支付凭证的情形，具备继续履行的条件。被告主张原告不符合佛山地区住房购买政策的规定，但被告没有提供任何证据证明双方前去行政主管部门提交办理交易过户手续申请，行政主管部门因原告不具有购房资格而作出不予受理的决定，至2017年7月，被告经原告多次催告，无合理理由拒绝履行合同义务，已构成违约。涉讼合同约定被告应在收到定金后到贷款银行办理提前还贷手续，还清银行贷款注销抵押登记后办理过户手续。被告已于2017年5月13日收到定金40000元，被告于2017年5月15日提交提前还贷申请，但并未按银行要求存入还贷款，导致涉讼房屋未能注销抵押，不具备办理交易过户的条件，被告已构成迟延履行。被告辩称因第三人没有按约定提供借款导致未能提前还贷，但被告没有有效证据证明第三人作出了提供借款的承诺，即使承诺属实，该约定也属于被告和第三人之间关于民间借贷关系的约定，与涉讼房屋买卖合同关系没有关联，第三人不提供借款导致被告无法提前还贷，仍应由被告向原告承担违约责任。综上，被告拒绝履行合同义务的行为已构成根本违约，原告主张合同已于2017年10月24日当庭解除，本院予以确认。被告作为违约方，对合同没有解除权，被告主张涉讼合同已于2017年7月20日其发出解除通知后解除的意见，本院不予采纳。被告对合同的解除负有全部责任。本院考虑到涉讼纠纷确涉及限购政策实施初期的理解与适用问题，结合合同签订至合同解除的时长、同时期房地产市场的变动情况及被告已退还定金40000元的事实，根据合同的履行情况及被告的过错程度，酌定被告支付违约金50000元予原告，原告主张的违约金超出本院核定部分过高，本院不予支持。双方约定违约方应承担守约方已支付的中介费，本院对原告主张被告支付中介费20000元予以支持。原告的按揭费损失，本院已纳入违约金考量的损失范围，对原告的按揭费请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告彭永恩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告蔡开良；二、被告彭永恩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付20000元予原告蔡开良；三、驳回原告蔡开良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1554元（原告已预交），由原告负担779元，由被告负担775元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院强制执行。原告多预交的775元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院书面申请，本院予以退回。原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一七年十一月二十四日书记员 林浩成