辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5151号上诉人（原审被告）：刘小翠，女，1989年8月28日生,汉族,住吉林省柳河县。委托诉讼代理人：张景谊，辽宁世勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：董帅，辽宁世勋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邵大桅，男，1969年3月8日生,汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：朱美霖，辽宁研精律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯春梅，辽宁研精律师事务所律师。上诉人刘小翠因与被上诉人邵大桅房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小翠上诉请求：1、撤销一审判决，驳回原审原告诉讼请求，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，房屋租赁合同已于2018年9月22日解除。原审法院认定事实不清，遗漏了被上诉人于2018年9月22日将案涉房屋上锁收回的事实，被上诉人的行为致使上诉人无法按合同约定用途正常使用房屋，上诉人不应承担2018年9月22日之后的房租和采暖费用，该项费用应当由被上诉人自行负担，上述事实有录音证据予以证明。同时根据房屋租赁合同第5条第1款的约定，被上诉人自行收回房屋后，该租赁合同已于当日解除。2、上诉人欠付被上诉人的房屋租金已经抵顶完毕。在上诉人被赶出案涉房屋之后，上诉人与被上诉人商议用案涉房屋内上诉人所有的红木家具、玉石貔貅等抵顶全部租金，被上诉人表示认可，并将上述红木家具、玉石貔貅转移到自己的仓库内，证明被上诉人认可抵顶的事实，才将上述动产进行转移。故案涉房屋的租金已经抵顶完毕，不存在欠付租金的情况。原审法院未对提交的录音予以认定，属于遗漏了重要事实。3、一审判决第一项、第二项所列利息的计算方式不明，房屋租赁合同中未约定利息，被上诉人的主张无事实和法律依据。判决第二项、第三项中利息部分因被上诉人在一审诉请中并未主张利息，一审判决上诉人支付利息的判决结果违反了原则。判决第三项中采暖费房产载明房屋总面积701.61平方米，合同中载明上诉人承租部分350平方米，整年度取暖费21,749元，一审却判决上诉人承担采暖费16,860元，远超总费用的1/2，判决结果违反公平原则。判决中第三项的利息计算问题，一审被上诉人诉请违约金计算时间是2018年10月24日起算，一审判决的起算时间为2018年5月22日，超出被上诉人的诉讼请求。3万元押金至今未退回，被上诉人在起诉状中认可了押金的事实，也明确了起诉金额需扣除押金。邵大桅辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：租赁合同没有提前解除，根据租赁合同第5条第1款约定，系乙方拖欠租金达1个月，甲方有权收回出租房屋，该约定是被上诉人的权利而非义务，由于被上诉人与上诉人合作多年一直愉快，所以被上诉人一直未按约定收回房屋，甚至在上诉人拖欠2017年一整年房租的情况下仍与其续租，续租期间被上诉人多次提出收回房屋，仍未影响上诉人正常使用，上诉人主张提前于2018年9月22日解除关系与事实不符。双方并未达到一定合意，由于上诉人搬走时并未将家具等物品搬走，导致被上诉人无法将案涉房屋出租和自用，为了双方减损，被上诉人无奈将上述物品转移至仓库，但是物品的所有权仍归上诉人所有，所有权并未发生转移，上诉人认为从房屋搬走视为发生抵顶，并无法律依据。关于上诉人所述的录音，录音中邵春霞陈述2018年9月22日不在大连，过了十一才回来，不清楚当时情况等，由此可见邵春霞不清楚上诉人何时搬走，也不清楚抵顶的情况。上诉人的父亲自认的事实与上诉人主张不符，被上诉人始终未同意发生抵顶，一直要求上诉人自行变卖家具后偿还欠款，关于一审判决中1、2、3项的利息，根据合同约定，乙方如果拖欠租金，应该按照中国人民银行逾期付款的规定偿付违约金，根据合同法第114条和买卖合同法第24条和中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知，一审中按照中国人民银行同期贷款利率150%计算。关于上诉人所述的利息未主张问题，一审中被上诉人请求返还租金欠款支付租金、取暖费欠款并无上诉人所述的未主张问题，关于取暖费起算时间，该时间应为法院笔误，而非被上诉人的主张错误。关于三万元押金至今未返还，一审中被上诉人诉请的进而是扣除押金的金额，因上诉人至今未偿还欠款，故不能将押金返还，可能在日后的计算中将押金抵扣。邵大桅向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告返还租金欠款217,520元及利息(从2018年5月22日始至实际还清时止，按照中国人民银行同期贷款利率150%计算)；2、判令被告向原告支付租金18万元及违约金(从2018年4月4日始至实际还清时止，按照中国人民银行同期贷款利率150%计算)；3、判令被告向原告支付21,749元取暖费及违约金(从2018年10月24日始至实际还清时止，按照中国人民银行同期贷款利率150%计算)，扣除3万元押金后以上暂计391,369元。一审法院认定事实：2018年4月1日，原告妹妹邵春霞（甲方）与被告刘小翠（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁大连市西岗区高尔基路200号房屋，建筑面积约350平方米，租期1年，自2018年4月19日至2019年4月18日止，年租金18万元，租金为半年交，乙方于2018年4月3日向甲方交纳房屋租金9万元，余下租金于2018年11月18日交清。乙方应付给甲方财产押金3万元，无损坏财产设施和拖欠水电费、物业管理费、房产税情况下，租赁到期，甲方如数归还乙方押金。2018年5月21日，被告出具一份《欠条》，内容为：“本人（债务人）刘小翠，身份证：2205241989××××××××欠房租，于2017年4月19日亏欠邵大桅，人民币217,520元整”。庭审中，原被告双方均确认《欠条》中的款项为被告欠付的2017年租金。另查，坐落于大连市西岗区高尔基路200号房屋2019年8月29日前为原告邵大桅所有。被告刘小翠自2010年起即租赁该房屋从事经营。一审法院认为，被告虽是与原告妹妹邵春霞签订的《房屋租赁合同》，但通过原告提交的《欠条》及被告提交的录音证据可以确定，被告对案涉房屋系原告邵大桅所有是知晓的，因此，原、被告间的租赁关系成立。双方均应按合同约定履行各自的义务。被告未按合同约定按时足额支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。被告已向原告出具《欠条》确认2017年4月19日至2018年4月18日租金18万元及2017年采暖费等杂费共计217,520元未支付，故原告要求被告支付租金217,520元及利息的请求合理，一审法院予以支持。关于原告主张的2018年4月19日至2019年4月18日租金18万元及利息一节，被告无证据证明其向原告交纳了9万元租金，也无有效证据证明其于2019年9月22日（笔误，应为2018年9月22日）被原告撵出案涉房屋，故被告的抗辩主张一审法院不予采纳，原告的主张，一审法院予以支持。关于原告主张的2018年度采暖费21,749元，双方合同约定租赁期间所发生的任何费用均由被告承担。原告已交纳的案涉房屋2018年度的采暖费应由被告承担，但应按照合同约定的350平方米面积计算，故原告主张合理部分一审法院予以支持，超出部分不予支持。据此，一审法院判决:一、被告刘小翠于判决生效之日起10日内给付原告邵大桅租金217,520元及利息（利息自2018年5月22日起按照中国人民银行同期贷款利率150%计算至实际还清时止）。二、被告刘小翠于判决生效之日起10日内给付原告邵大桅租金18万元及利息（利息自2018年4月4日起按照中国人民银行同期贷款利率150%计算至实际还清时止）。三、被告刘小翠于判决生效之日起10日内给付原告邵大桅采暖费16,860元及利息（利息自2018年5月22日起按照中国人民银行同期贷款利率150%计算至实际还清时止）。四、驳回原告邵大桅其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7165元（原告已预交），由原告邵大桅负担165元，被告刘小翠负担7000元。二审中，上诉人提交了电表数列表，上诉人称该证据来源为被上诉人查询，上诉人拍照留存，拟证明该电表可以看出2018年9月份以后该房屋的用电量明显下降，上诉人自2018年9月份已经搬离该房屋。被上诉人对该证据真实性不予认可，亦不认可该证据来源及待证事项，认为是上诉人单方制作。本院经审查认为，该证据无法判断证据来源，仅从该证据无法认定待证事项，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人父亲刘永福与被上诉人认可的案涉房屋租赁管理人之一即被上诉人妹妹邵春霞通话录音显示，被上诉人已于2018年9月22日收回案涉房屋。本院认为，一审认定上诉人与被上诉人之间租赁关系成立，上诉人对此并未提出异议，上诉人应按其向被上诉人出具的《欠条》内容支付租金217,520元（包含2017年4月19日至2018年4月18日租金18万元及2017年采暖费等杂费）及利息（以217,520元为基数，自2018年5月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率150%计算；以217,520元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。关于上诉人主张2018年9月22日案涉房屋已由被上诉人上锁收回、当日合同已经解除，上诉人不应承担该日之后的房租及采暖费一节，上诉人父亲刘永福与被上诉人认可的案涉房屋租赁管理人之一即被上诉人妹妹邵春霞通话录音显示，被上诉人已于2018年9月22日收回案涉房屋，故案涉《房屋租赁合同》于该日已经实际解除，上诉人无需支付此后的房屋租金及取暖费。上诉人应支付2018年4月19日至2018年9月21日共计156天租赁期间的房屋租金，扣除已付押金3万元，尚应支付租金46,931.51元（18万元÷365天×156天-3万元）及利息（以46,931.51为基数，自2018年4月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率150%计算；以46,931.51为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。关于上诉人主张其与被上诉人已经协商一致用案涉房屋内上诉人所有的红木家具、玉石貔貅等抵顶全部租金一节，上诉人对此主张提供了上诉人父亲刘永福与被上诉人妹妹邵春霞的通话录音，但在该通话录音中并未显示双方对于以红木家具、玉石貔貅等抵顶全部租金事宜达成一致意见，上诉人称双方就抵顶事宜已经签订了协议，但未能提供该抵顶协议，故无据认定双方已就红木家具、玉石貔貅等抵顶租金达成一致意见，上诉人此项主张不能成立。综上所述，上诉人刘小翠的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，本院查清事实后予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初830号民事判决第三项、第四项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初830号民事判决第一项为：原审被告刘小翠于本判决生效之日起十日内给付原审原告邵大桅租金217,520元及利息（以217,520元为基数，自2018年5月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率150%计算；以217,520元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初830号民事判决第二项为：原审被告刘小翠于本判决生效之日起十日内给付原审原告邵大桅租金46,931.51元及利息（以46,931.51为基数，自2018年4月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率150%计算；以46,931.51为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；四、驳回原审原告邵大桅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7165元（原审原告已预交），由原审原告邵大桅负担2297元，原审被告刘小翠负担4868元；二审案件受理费7165元（上诉人已预交），由上诉人刘小翠负担4868元，被上诉人邵大桅负担2297元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年九月一日书记员  宋敏