广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0608民初1813号原告：何建洪，男，1968年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：王冬敏，女，住广东省佛山市高明区，由佛山市高明区荷城街道三洲居民委员会推荐。被告：罗业权，男，1944年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：何彩妹，女，1946年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。两被告的委托诉讼代理人：李颜娟（系两被告的儿媳妇），住广东省佛山市高明区。原告何建洪诉被告罗业权、何彩妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月12日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王冬敏、被告罗业权的委托诉讼代理人李颜娟到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，本院依法追加被告何彩妹为本案被告参加诉讼，并于2017年11月17日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王冬敏及两被告的委托诉讼代理人李颜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建洪向本院提出诉讼请求：1.请求判令1992年6月签订的合同有效；2.请求判令位于佛山市高明区荷城沧河东路书院一巷43号的房屋归原告所有，两被告协助原告办理过户手续；3.请求判令本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告于1992年6月向被告罗业权购买位于佛山市高明区荷城沧河东路书院一巷43号的房屋，并于1992年6月支付了11500元现金给被告罗业权，双方签订收据一份。被告罗业权将房屋的房产证、国有土地证等与该房屋有关的材料交由原告，完成买卖合同。现因三洲旧城改造等原因，需要办理相关的房屋变更登记手续，但被告不配合，并要求额外支付一定费用才协助原告办理相关手续。被告罗业权辩称，被告罗业权于1992年6月将其位于原××县三洲镇的房屋（面积42.08方）以11500元的价款转让给原告何建洪之父何添发（已故）。转让后，双方不仅一直没有办理相关过户手续，也没有经房屋共有人签名追加同意转让，因该房屋的共有人还有罗业权的妻子和两个儿子。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款、第六十条之规定，请求法院确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。自1992年6月至今，期间原、被告双方一直都无共同履行产权变更手续，超过二十年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，原告何建洪的诉讼已超过诉讼时效，应不受法律保护。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条之规定，因造成本案买卖合同无效的主因由原、被告双方共同造成，双方都有同等的法律责任。按各有财产各自返还的原则，请求法院判令合同无效，房产归罗业权，罗业权返还房款11500元给何添发，并驳回原告的其他诉讼请求。被告何彩妹辩称，何彩妹当时不同意把房屋转让给原告，若两被告离婚何彩妹可以主张一半的产权，其余的意见与被告罗业权一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告罗业权认为原告提交的证据2中《收据》上的“罗业权”并非其签名，但被告罗业权未在本院指定的期限内提出笔迹及指纹鉴定，且案涉房屋的房产证及土地证原件已交给原告，可以印证房屋买卖的事实，被告罗业权未能提供足够的理据否定《收据》，本院对2份《收据》予以采信。2.被告对原告提交的证据3农业银行存折的三性不予确认，经审查，存折中的户名为“何建雄”与原告的姓名不一致，且存折中无法显示扣划的是案涉房屋的水费和电费，本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：何建洪于1992年6月向罗业权购买位于原××县三洲镇书院氹边二坡建筑面积为42.08平方米的房屋（以下简称案涉房屋），双方约定的购房价款为11500元。1992年6月罗业权收到了何建洪交来的购房款11500元，并向何建洪出具了《收据》。1992年6月19日何建洪出具《收据》确认收到了罗业权移交的案涉房屋，罗业权亦在该《收据》上签名。罗业权在移交案涉房屋时将《房屋所有权证》和《临时用地证》的原件一并移交给何建洪。2004年11月22日，何建洪为案涉房屋办理了门牌证，案涉房屋的门牌变更为三洲沧河东路书院一巷43号，同日，何建洪将其户口迁移到三洲沧河东路书院一巷**。自1992年7月起，何建洪一直居住在案涉房屋中，何建洪自述案涉房屋变为危房遂于2014年申请搬迁至荷城的公租房。庭审过程中，罗业权对何建洪自1992年起居住在案涉房屋的情况予以确认。另查明：1.罗业权与何彩妹为夫妻关系，双方自1968年10月10日起以夫妻名义同居生活，后于2012年6月15日补办了结婚登记。2.本院于2017年9月21日到佛山市高明区不动产信息中心查询案涉房屋的状态，显示为无抵押无查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，本案的争议焦点为：一、被告罗业权与原告是否存在房屋买卖合同关系；二、原告提起本案的诉讼是否已超过诉讼时效；三、原告与被告罗业权的房屋买卖合同是否存在无效的情形。一、关于被告与原告是否存在房屋买卖合同关系的问题。原告提交的证据2两份《收据》均证实，双方约定转让的标的物为房屋，受让人系原告何建洪，转让人系被告罗业权。被告罗业权亦在1992年6月将案涉房屋的《房屋所有权证》和《临时用地证》原件交给原告，故本院确认被告罗业权与原告存在房屋买卖合同关系。被告抗辩被告罗业权与“何添发”而非原告存在买卖合同关系，没有提供证据予以证实，本院不予采纳。二、关于原告提起本案的诉讼是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，诉讼时效适用于债权请求权。原告提起确认合同有效的诉讼请求，法院只会对当事人请求确认的法律关系是否存在及效力作出认定，该项诉请属于确认之诉，不是有给付内容的债权请求权，不适用诉讼时效制度。原告提起判令案涉房屋归其所有并要求被告协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，是基于原告主张对案涉房屋享有所有权，属于物权请求权。原、被告双方基于房屋买卖合同关系转移房屋的占有，该交付行为是买受人取得房屋所有权的关键环节，而办理所有权转移登记则使买受人获得圆满的所有权。买受人依约付清购房款且合法占有房屋后，其请求出卖人办理权属登记的请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。因此，被告提出原告起诉时已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。三、关于原告与被告罗业权的房屋买卖合同是否存在无效的情形。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，原告于1992年支付11500元购买案涉房屋，已按双方的约定支付了合理对价，原告从1992年开始已实际占有、使用和控制案涉房屋，被告何彩妹未在合理期限内提出异议，符合“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”情况，被告何彩妹以其不同意或不知道被告罗业权处分案涉房屋不能对抗善意第三人。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同必须是违反了法律、行政法规的效力性强制性规定才被认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产转让的规定是管理性规定，并非是效力性强制性规定，不具有引起合同无效的法律效力。再者，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条已明确规定：“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:……(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;……”因此，被告以何彩妹不同意转让案涉房屋为由主张合同无效的意见，本院不予采纳。案涉房屋仅登记在被告罗业权名下，被告并未提供证据证实案涉房屋为被告与其儿子共同共有，被告认为其儿子为案涉房屋的共有权人没有事实和法律依据。原告与被告罗业权于1992年6月对案涉房屋的买卖是双方真实的意思表示，行为人具有相应的民事行为能力，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院确认双方的房屋买卖合同有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权的变更实行登记生效制度。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六条的规定，房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院不予支持。案涉房屋仍登记在被告罗业权名下，原告请求本院确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。但原告依据有效的房屋买卖合同，依法取得对案涉房屋的物权期待权，被告罗业权、何彩妹协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续属于买卖合同的附随义务，两被告应当遵循诚实信用原则协助原告实现房屋买卖合同的目的，原告请求两被告履行案涉房屋的所有权转移登记手续有法律和事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告何建洪与被告罗业权于1992年6月约定的房屋买卖合同有效；二、被告罗业权、何彩妹应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告何建洪办理原高明县三洲镇书院氹边二坡的房屋权利证号：粤房字第**号）所有权转移登记手续；三、驳回原告何建洪的其他诉讼请求。案件受理费88元，由原告何建洪负担44元，由被告罗业权、何彩妹负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  伍翠婷审 判 员  孟 洁人民陪审员  麦翔鸿二〇一七年十一月二十九日书 记 员  蓝碧莹