湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1106号上诉人（原审被告）：黄博，男，汉族，1985年8月8日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：胡松林，男，汉族，1985年10月29日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，由湖南省湘潭市雨湖区和平街道杉山社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：湖南银通物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区晓塘路9号创新大厦708室。法定代表人：冯龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛杰，男，该公司员工。原审被告：李霞，女，汉族，1986年8月3日出生，户籍所在地湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省湘潭市九华经开区。委托诉讼代理人：胡松林，男，汉族，1985年10月29日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，由湖南省湘潭市雨湖区和平街道杉山社区居民委员会推荐。上诉人黄博因与被上诉人湖南银通物业管理有限公司（以下简称银通物业公司）、原审被告李霞物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初949号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。黄博上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。1、被上诉人与城郊置业公司签订的前期委托协议无效，被上诉人向上诉人主张物业管理服务费无据。上诉人所购的湘军源小区商品房系城郊置业公司开发。依据物业管理法及相关规定，该小区前期物业管理由开发商城郊置业公司负责，被上诉人未经招投标等法定程序，无权对尚未完工的小区进行物业管理并收取物业管理服务费，城郊置业公司与被上诉人的前期物业管理服务合同，因违反物业管理法的强制性规定，是无效合同。被上诉人以无效合同向上诉人主张物业管理服务费，其主张依法不应得到支持。2、被上诉人未履行物业管理服务义务，上诉人有权拒付物业管理费。上诉人接收房屋后，发现房屋有多处漏水，上诉人即向被上诉人的物管人员反映，要求被上诉人派人维修。被上诉人表示同意，但一直没有派人来修，致使上诉人多年未能入住，上诉人在2012年7月3日第一次预交物管费时，就明确告知被上诉人如果不对上诉人的房屋进行维修，上诉人将不再支付物管费。被上诉人对此未执异议。后由于被上诉人未安排人员对房屋的漏水进行维修，上诉人也就未继续支付物管费，被上诉人也未就此找过上诉人。作为物管服务单位，有义务对业主的房屋质量负责。因被上诉人未依法履行对上诉人的物业服务义务，根据权利义务对等原则，上诉人有权拒付物业管理费。二、原审程序严重违法。上诉人有固定的住址，有稳定的工作单位，但上诉人没有收到一审法院依法送达的开庭传票，使得上诉人未能出庭并依法行使举证、答辩等相关诉讼权利，致使上诉人不明不白的输掉了官司。一审法院严重违反了民事诉讼法的相关规定，侵犯了上诉人的诉讼权利，属程序违法。综上，原审判决事实认定错误，审理程序严重违法，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护法律的尊严及上诉人的合法权益。被上诉人银通物业公司辩称，1、银通物业公司是通过合法途径取得城郊?湘军源小区的物业管理权限，主体资格合法。2、上诉人于2012年7月3日与湘潭银通物业管理有限公司（现更名为银通物业公司）签订了《前期物管业主委托书》、《前期物业管理服务协议》、《消防安全协议书》、《业主临时规约》等文件，即认可了被上诉人的物业管理服务主体资格。3、上诉人在法律关系认知上产生严重偏差，甚至是错误。①渗漏水问题通常涉及墙体修建、装饰或门窗与墙连接密封不严等建设工程质量瑕疵，该瑕疵在开发商建设房屋施工时或业主装修过程中已经存在，渗漏水的原因与物业公司的服务行为没有因果关系，承担维修责任的主体并非物业公司。②房屋质量问题保修期内维修责任是开发公司，物业管理企业只需尽到告知、协调义务。物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人。而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，更不可能为业主装修引起的房屋质量问题负责，故不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。③物业查证了原始房屋质量问题各类报修记录，并无上诉人家6-3-1104房的报修登记。4、上诉人电话一直能打通，但是鲜有人接听，偶尔接听电话也未提及到房屋质量问题维修诉求。在2016年质保期到期之前，物业公司做了一次房屋质量遗留问题集中统计，也未见上诉人申报。被上诉人认为上诉人自动放弃了申诉权利，仅当物业公司通过法院起诉时，才向物业公司主张权利，不合法理。5、一审程序透明、公开，审理结果合理合法。开庭传票是法院通过EMS送达，并有原审被告李霞的签收记录，但开庭当日未见上诉人到达现场。综上，作为小区物业管理服务企业，银通物业公司一直在连续、合法的主张物业管理费收取的权利，且有电话联系记录，银通物业公司要求上诉人及时缴清所欠物业费、滞纳金等，并承担本案二审案件受理费。原审被告李霞辩称，认可上诉人黄博的上诉。银通物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2013年7月1日至2018年12月31日物业管理费11032元；2.判令被告按照每年15%支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年9月30日应支付滞纳金为5002元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告自2010年12月30日开始进入城郊·湘军源小区提供物业服务并与湘潭城郊置业有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》（下称物业服务合同），湘潭城郊置业有限公司委托原告管理城郊·湘军源小区，委托管理期限自2011年1月10日至业主委员会成立，合同约定高层建筑住宅物管费为1.18元/平方米，别墅建筑住宅物管费为1.8元/平方米，商业门面物管费1.18元/平方米，合同还对其他事项进行了约定。2011年2月13日，被告黄博、李霞与原告签订了前期物业管理服务协议，约定如双方发生争议，可以向人民法院提起诉讼；乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金。2012年7月3日，双方签订了《前期物管业主委托书》约定自2012年7月3日起，甲方黄博委托乙方银通物业进行前期物业管理，收费标准按每月每平方1.18元计算。被告自2012年7月3日缴纳12个月的物业管理费后，再未向原告缴纳后续物业管理费用。2019年1月18日，被告向该房屋转卖给案外人张文湘。另查明，被告黄博、李霞原系湘潭市雨湖区“城郊·湘军源”小区6栋3单元1104号房业主（建筑面积141.65m2），每月物管费167.15元，截至2018年12月31日共欠物业管理费11032元。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。原告与湘潭城郊置业有限公司签订的物业服务合同以及与业主签订的城郊·湘军源前期物业管理服务协议、前期物管业主委托书合法有效，被告黄博、李霞作为小区业主，依法应当受到该合同的约束。原告在合同期内按约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告拖欠物业管理费已构成违约，应当承担继续支付费用的责任。原告要求被告支付物业管理费11032元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付滞纳金5002元的诉讼请求，该院认为，虽然在合约中有相关缴纳滞纳金的规定，但原告在被告拒交物业费后未积极协商解决矛盾，直到2020年4月才提起诉讼，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：一、被告黄博、李霞在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南银通物业管理有限公司物业管理服务费11032元；二、驳回原告湖南银通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告黄博、李霞负担。本院二审期间，上诉人黄博提交了如下证据：证据一，照片两张，拟证明上诉人的房屋墙面开裂发霉，阳台漏水。被上诉人银通物业公司质证称，房屋质量问题如果是在保质期范围内，是毛坯房应该找开发商，引起墙面开裂及阳台漏水不能确定是开发商的问题还是装修引起的，与物业公司没有关系。原审被告李霞对证据一予以认可。被上诉人银通物业公司提交了如下证据：证据二，《中标通知书》，拟证明银通物业公司是合理合法接受委托的中标单位。证据三，业主交房档案资料及《城郊?湘军源前期物管业主委托书》，拟证明业主认可银通物业公司为物业管理单位。证据四，维修记录，拟证明没有上诉人的房屋维修记录。证据五，物业管理费的催收记录，拟证明物业公司多次催收物业费，上诉人并没有反应房屋质量问题。上诉人黄博、原审被告李霞一并质证称，对证据二、证据三无异议；对证据四有异议，上诉人是口头在电话中说房屋有质量问题，在2012-2013年装修时发现有漏水的质量问题就已经告知了物业公司，但物业公司一直没有派人来进行维修，物业公司没有登记是物业公司的责任。对证据五有异议，该证据只能证明物业公司在2018年5月1日以后有催缴记录，并不能证明2018年5月1日之前有过物业费催缴的事实。对双方无异议的证据予以认证并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认证意见如下：对证据一的真实性予以认可，但照片的拍摄时间、拍摄人员等无法确定，且阳台漏水、墙面开裂与本案物业服务合同纠纷无关，故对证据一的关联性不予认可。对证据四、证据五的真实性予以认可，但该两份证据均系银通物业公司单方制作，无相对应业主的签名确认，在没有其他证据佐证的情况下，达不到其证明目的，故不予采信。本院二审经审理查明，一审法院于2020年4月15日通过邮政EMS专递的形式向黄博、李霞送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等应诉材料，邮件于2020年4月16日由李霞本人签收。一审法院于2020年5月11日通过邮政EMS专递的形式向黄博、李霞送达民事判决书，邮件于2020年5月12日亦由李霞本人签收。李霞、黄博系夫妻关系，双方于2010年4月21日登记结婚。二审中，上诉人黄博及原审被告李霞的委托诉讼代理人表示，对被上诉人银通物业公司与城郊置业公司签订的前期委托协议没有异议。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、一审法院送达程序是否违法。上诉人黄博称其未收到一审法院送达的开庭传票，一审法院缺席审理剥夺其相应的诉讼权利，属程序违法。经查，一审法院于2020年4月15日通过邮寄送达的方式向黄博、李霞送达开庭传票等应诉材料，邮件已由李霞本人签收，因李霞与黄博系夫妻关系，故由妻子李霞代为签收，并未违反我国《民事诉讼法》关于送达的相关规定。2020年5月11日，一审法院以同样的方式向黄博、李霞送达了本案一审民事判决书，也是由李霞本人签收，黄博对一审判决已提起上诉，亦可印证其收到并知晓一审判决结果的情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。故一审法院送达程序并未违反民事诉讼法相关规定。上诉人黄博的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。二、上诉人黄博以被上诉人银通物业公司未完全履行物业管理服务义务为由，拒付物业管理费能否得到支持。一方面，上诉人黄博对其提出的被上诉人银通物业公司未完全履行物业管理服务的情况，并未提供充分有效的证据予以证实，且其在上诉状中提到自己房屋漏水银通物业公司没有进行维修的问题，也并非银通物业公司职责范围。另一方面，因物业服务具有综合性、长期性等特点，物业服务企业需在物业服务区域内，提供诸如环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主不能因为某一项服务不到位就拒绝交纳物业管理费。业主在遇到物业公司未完全履行服务义务等问题时，应当采取理性的方式进行维权，如向小区业主委员会反映或通过与物业公司沟通协商，直至通过合法程序依法更换服务不到位的物业公司等方式解决，而不得采取拒交物业费的方式进行维权。因此，上诉人黄博以被上诉人银通物业公司未完全履行物业管理服务义务拒绝交纳物业费的上诉理由，依法不能成立，本院亦不予支持。综上所述，黄博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人黄博负担。本判决为终审判决。审判长  陈立兵审判员  戴 伟审判员  周智湘二〇二〇年九月二日法官助理李淇耀书记员李丹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。