广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)西民一初字第3990号 原告：徐艳，女，1983年7月14日出生，汉族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：卢城帅，广西昭盛律师事务所律师。 被告：广西旭日东升房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区。 法定代表人：卢海莲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告徐艳与被告广西旭日东升房地产开发有限公司（以下简称“旭日东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月11日公开开庭进行审理，原告徐艳的委托诉讼代理人卢城帅，被告广西旭日东升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人敬彬儒到庭参加诉讼；于2017年9月22日公开开庭进行审理，原告徐艳的委托诉讼代理人卢城帅，被告广西旭日东升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人敬彬儒、李盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告2014年4月30日的交房行为无效；2、判令被告按合同约定在判决生效后10日内向原告支付逾期交房违约金至法院判决之日止，违约金暂计为33763.52元（计算方式：购房款总额536781元×违约天数629天×1/10000=33763.52元，违约金暂计至2015年12月4日）；3、判令被告于2016年6月底前完善供电一户一表及单元配置门禁对讲系统；4、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告按合同约定在判决生效后10日内向原告支付逾期交房违约金至法院判决生效之日止，违约金暂计为33763.52元（计算方式：购房款总额536781元×违约天数629天×1/10000=33763.52元，违约金暂计至2015年12月4日）；2、判令被告于2018年3月31日前完善供电一户一表及单元配置门禁对讲系统；3、判令被告自本案判决生效后一个月内为原告办理不动产权登记证书；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、2013年9月4日，原、被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市红日·学府3号楼2单元2XXX号房，房屋建筑面积为73.08平方米，总房价为536781元，交房日期为2014年3月15日前。被告实际交房日期为2014年4月30日，原告虽然接收了房屋，但是交房后原告发现被告交付的商品房没有配备消防器材，后开发商配备了部分消防器材，但至今未通过验收，导致小区无法办理竣工备案，消防及供电一户一表亦不合格，原告认为被告的交房行为没有达到交房条件，逾期交房天数应从合同约定的交房之日起计算至被告完成交房条件止。按合同约定，被告应向原告支付每天万分之一的延期交房违约金。2、被告交付的商品房没有合同约定的供电局的一户一表及单元门禁对讲系统，被告应按照《广西壮族自治区新建住宅区供配电建设规范》为原告安装满足原告用电要求的一户一表，如果《广西居住区供配电设施建设规范》的安装标准能够满足原告用电要求的，原告亦认可。同时，被告需为原告配备能够对讲的，可使用身份证刷卡进入的单元门禁对讲系统。3、合同约定被告应当在商品房交付使用之后720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。 被告旭日东升公司辩称，1、原告诉请违约金计算的起止时间错误，要求违约金计算至法院判决之日止没有事实和法律依据。逾期交房天数应从合同约定交房之日起，计算至实际交房之日止，期间扣除可据实延期天数。实际交房之日以收楼确认书或延期交房通知书所记载的最后期限为准。违约金约定的标准过高，由于客观原因，被告确实存在违约行为，如果按照双方约定的违约金计算标准，被告不仅无能力支付，还会影响到包括原告在内的所有业主房屋产权证的办理以及配套设施的完善，请法院予以调整违约金标准，按照每天万分之零点三的计算方式计算违约金。2、根据合同第九条约定，如遇国家有关法律法规或政府限制行为，有关部门通知停工，或者大雨、暴雨天气的，被告交房可据实延期。3、安装供电一户一表和单元门禁确实是合同约定的，但是合同对安装时间没有明确约定，目前安装供电一户一表有困难，被告认为安装标准是《广西居住区供配电设施建设规范》；而对于单元门禁，被告认为可以对讲就可以了。4、原告要求被告办理产权登记的诉请模糊不清，何时办理产权登记，需提供何材料不明确，且按照商品房管理办法的约定，办理产权的义务人是原告，如果要求被告办理产权登记，原告必须向被告提供委托手续，被告才能完成该项登记。 经审理查明，2013年9月4日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00388241），约定原告向被告购买位于红日·学府3号楼2单元2XXX号房（以下简称“2XXX号房”），建筑面积73.08平方米，房屋总价款为536781元。合同第九条约定：“出卖人应当在2014年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；4、遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的；5、在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更影响施工的；6、遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7、买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年8月；……”第十七条第3项约定：“3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”合同附件三“装饰、设备标准”约定“13、水电、供电系统：每户供水到户，排水预留接口，每户设独立水表，供电到配电箱，供电一户一表，户内于配电箱上方安装验房灯一盏；14、弱电：安装户内弱电配电箱，箱内预留电视、电话、宽带接口模块，单元配门禁对讲系统。”合同附件六“合同补充协议”约定：“八、乙方所购房屋经出卖人、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格后即达到交房条件……”合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告于2014年11月21日向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）》，载明购房款为536781元。 另查明，2014年3月10日，被告向原告发出《延期交房通知书》，载明：“为能将一个完善配套的房屋交付给您安心使用，我司决定将您的房屋交房日期延至2014年4月30日，在此期间我司会尽最大能力提前将房屋交付给您，因延期影响的其它相关事宜，将按合同的约定执行。给予您带来的不便，深表歉意！”。 又查明，2014年4月9日，红日·学府3号楼取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收的《建设工程质量竣工验收意见》。 南宁高新技术产业开发区管理委员会出具的《政府信息不存在告知书》载明，截止至2017年9月30日，红日·学府项目尚未取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证。 至法庭辩论终结，红日·学府3号楼未安装单元门禁；各户未安装供电部门装表到户、抄表到户的一户一表的供电设施。 还查明，根据南宁市气象局气象科技服务中心出具的累积雨量日数据显示，2013年9月4日至2014年3月15日期间南宁市大雨、暴雨天气共2天。 再查明，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于是否逾期交房的问题。 依据合同第九条第一款、附件六第八条约定，被告交付房屋经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格后即达到交房条件。原告关于被告未进行竣工验收备案、消防设施及供电一户一表未达要求、被告的交房行为未达到交房条件的主张与双方约定不符。庭审中，原、被告均认可实际交房时间为延期交房通知书的届满之日。依据合同约定，被告应当在2014年3月15日前将通过五方联合验收合格的商品房交付给原告。原告已依约履行了交纳全部购房款的义务，双方认可交房日期为2014年4月30日。 合同第九条约定了交付期限据实延期的情形。商品房买卖双方在合同中未对签订合同之前项目所产生逾期时间有特别约定，因此，被告可据实延期交房天数认定，应自合同签订之日起至约定交房之日止。2013年9月4日至2014年3月15日期间南宁市大雨、暴雨天气共2天，符合合同约定，且原告认可，可予顺延；南宁市中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成为常态化的规定要求，被告完全能够预见并在提供带有交房日期的范本合同之时予以充分考量，且在确定交房日期之时预先予以扣除，故南宁市中高考、“两会一节”期间不符合第九条可据实延期的情形。因此，交房时间可顺延至2014年3月17日。但被告至2014年4月30日才交付房屋，已经构成逾期交付。 被告作为提供范本合同一方，应严格恪守合同约定，其关于违约金过高、无力支付，要求予以调整的主张于法无据，本院不予支持。现原告主张按照合同第十条的约定，要求被告支付逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。故被告应向原告支付2014年3月17日至2014年4月30日逾期交房违约金2361.84元（536781元×1/10000×44天）。 二、关于一户一表的供电设施及门禁对讲系统。 依据合同第十六条约定，被告应在约定期限内向原告交付达到使用条件的供水排水供电设施，且附件三约定了水电、供电系统及弱电的安装标准。被告认为安装一户一表的时间没有明确约定的主张，本院不予采纳。由于被告未为原告按照供电部门安装装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施，原告日常居民生活用电得不到保障，造成原告生活极大不便，使得购买商品房用作住宅主要目的的实现受到阻碍。《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条对供配电设施的安装建设提出了要求，《广西壮族自治区居民区供配电设施建设规范》（DBJ/45-004-2012）还对一户一表供配电设施建设设定了具体的标准。至法庭辩论终结时止，被告仍未能向原告提供正常的居民生活用电，已经违反了上述规定和合同约定。现原告要求被告为2XXX号房安装、完善供电部门抄表到户的一户一表供配电设施的主张，于法有据，应予以支持。 合同附件三约定单元配门禁对讲系统，被告未为2XXX号房单元配备门禁对讲系统，原告日常居住安全及便利得不到保障，现原告要求被告完善单元门禁对讲系统，符合合同约定，应予以支持。由于原、被告未约定门禁对讲系统的安装标准，原告以可用身份证刷卡进入为门禁对讲系统的安装标准于法于约无据，本院不予支持。 三、关于办理不动产权证书。 合同第十七条第3项约定，原告委托被告办理房屋所有权登记，被告应在房屋交付使用720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。现行房产管理规定不动产办理不动产权证书，不再办理房屋所有权证，庭审中原告亦诉请被告为其办理不动产权证书，故办理不动产权证书的义务应由被告履行。被告于2014年4月30日交付房屋，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至法庭辩论终结止，已满720个工作日。被告未为原告办理不动产权证书，违反了合同的约定，构成违约。被告主张需接受原告委托才能办理不动产权证书，但未能举证其就办证事宜已通知原告并要求其办理委托手续，更何况，截至法庭辩论终结，被告未取得红日·学府房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证，办理不动产权证书的条件尚未成就，被告主张的系因原告未对其进行委托导致至今未能办理不动产权证书的逾期办证免责理由不成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关不动产权初始登记手续，按照合同约定为原告向房屋登记机构申请办理2XXX号房的不动产权登记手续。根据客观情况，酌情确定被告应于本案判决生效起90日内为原告向房屋登记机构申请办理2XXX号房的不动产权登记手续，在相关机构依法办结房屋产权证书时即时向原告交付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西旭日东升房地产开发有限公司于本案判决生效之日起10日内向原告徐艳支付逾期交房违约金2361.84元； 二、被告广西旭日东升房地产开发有限公司于2018年3月31日前为原告徐艳购买的位于南宁市红日·学府3号楼2单元2XXX号房安装符合国家或者自治区规定的小区供配电设施标准的“一户一表”供配电设施； 三、被告广西旭日东升房地产开发有限公司于2018年3月31日前为原告徐艳购买的位于南宁市红日·学府3号楼2单元2XXX号房配备门禁对讲系统； 四、被告广西旭日东升房地产开发有限公司于本案判决生效之日起90日内为原告徐艳申请办理位于南宁市红日·学府3号楼2单元2XXX号房的不动产权登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告徐艳交付。 案件受理费644元（原告徐艳已预交），由原告徐艳负担594元，被告广西红日东升投资有限公司负担50元。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 审 判 员  陈国庆 代理审判员  李信朝 二〇一七年十一月十七日 书 记 员  张宏宇