沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初12367号原告：刘娜，女，1987年3月30日出生，汉族，住甘肃省天水市麦积区。委托代理人：陈箭，系辽宁大辽律师事务所律师。被告：沈阳中冶京唐置业有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210100691959316T。法定代表人：王善儒，系该公司总经理。委托代理人：魏冬雪，女，1988年11月24日出生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省鞍山市铁**。原告刘娜诉被告沈阳中冶京唐置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法由审判员刘静明独任审判，于2017年11月21公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈箭和被告委托代理人魏冬雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年12月28日签订“商品房买卖合同”，原告购买被告的房产面积50.16平方米，金额534722元，合同约定被告于房屋交付540天内为原告办理权属登记。原告依约全面履行合同义务，但被告却违约未能在合同约定时间内办理权属登记，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故原告依法诉至人民法院。诉讼请求：1、依法判令被告给付原告逾期办理房产权属登记违约金1604.16元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告关于逾期办证违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，不应获得支持。2、被告逾期将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案的责任在政府机构，并非在被告处，因此不属于《商品房买卖合同》第十五条规定的“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的情形，被告无需按合同第十五条的约定支付原告逾期办证违约金。被告系案涉凯悦名都项目的开发建设单位，案涉项目的地块位置为沈阳市和平区南三马路10号地块，或称为和平区民主路139号地块。在沈阳市房产局产权处在为被告办理案涉房屋所有权初始登记时，发现该地块被沈阳市和平区政府于2007年进行征收拆迁，拆迁区域内涉及沈阳市房产局所有的部分直管住宅和直管非住宅，而直至2016年9月尚有直管非住宅40%补偿资金未付给沈阳市房产局；直管非住宅部分房改费未付给沈阳市房产局。因和平区政府多年未结清上述费用，致使市房产局拒绝为建于该地块上的案涉项目开发商，即被告出具《拆迁房屋产籍注销的登记证明》这一文件，而按照沈阳市房产局的要求，缺少《拆迁房屋产籍注销的登记证明》即无法办理该项目的房屋所有权初始登记。2016年11月，和平区政府对其拖欠沈阳市房产局的补偿资金及房改费用支付完毕。被告至此才可以取得《拆迁房屋产籍注销的登记证明》。被告遂于2016年11月23日将办理房屋产权登记的手续交至沈阳市房产局，完成《商品房买卖合同》约定的办证义务。因此，本案中案涉项目逾期取得所有权权属登记的责任并非在被告处，原告无权依据合同条款，要求被告支付逾期办证违约金。综上，请求人民法院在查明案件事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明:2013年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区，建筑面积50.16平方米，总价款为534722元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人为一次性付款。第八条出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）或者依法向政府有关部门缴交的款项（包括但不限于税费、物业维修基金等）。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金……。合同签订后原告按合同约定履行了交付房款的义务。2014年1月14日，原告办理了入住手续。2014年10月27日，原告缴纳契税5347.22元。诉争房屋的初始登记时间为2016年12月。2016年12月19日原告在房产部门办理了房屋产权证。现原告要求被告支付逾期办证违约金而诉至法院。上述事实，有商品房买卖合同、房证、房屋交付通知单、契税发票、购房发票等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告履行了付款义务，但被告在交付房屋后未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告应承担违约责任，支付给原告逾期办证违约金。关于被告提出的原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求已经超过两年诉讼时效的问题，根据2017年10月1日起施行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案经查，被告实际交房时间为2014年1月14日，依据双方合同约定，原告应于2015年7月9日向本院提起逾期办证违约金的诉讼，本案原告于2017年10月11日诉至本院，要求被告支付逾期办证违约金，综上，原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的其逾期办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案的责任在政府机构，并非在被告处，因此不属于《商品房买卖合同》第十五条规定的“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的情形，被告无需支付原告逾期办证违约金的问题，因原、被告签订的《商品房买卖合同》对双方均有约束力，被告在交付房屋后未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告系违约应承担违约责任，故本院对被告的该项辩解不予采纳。关于违约金的具体数额，依据双方签订合同约定的标准，被告应当给付原告逾期办证违约金的数额为1604.16元（总房款534722元×0.3%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告沈阳中冶京唐置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘娜逾期办证违约金1604.16元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告沈阳中冶京唐置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘静明二〇一七年十一月二十二日书记员  刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。