广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初3828号原告：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之三。法定代表人：姚耀林，总经理。委托诉讼代理人：李智坚，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘秋梅，该公司工作人员。被告：魏启全，男，1962年7月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：李碧友，女，1965年2月2日出生，汉族，住广东省广州市开发区。原告广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称“龙光物业”）诉被告魏启全、李碧友物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李智坚、刘秋梅，被告魏启全、李碧友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2015年9月1日起至2017年3月31日期间的物业管理费3057.1元、2017年1月1日起至2017年2月28日期间的水费41.6元、污水处理费17元及滞纳金（暂计至2017年3月31日，滞纳金为人民币418.7元，滞纳金计至原告还清款项为止），以上各项费用合计为3534.4元（暂计）；2.判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告魏启全、李碧友为广州市黄埔区景新二街4号1201房的产权人。涉案房屋的建筑面积为84.7平方米。2008年6月11日，原告与两被告签订了《前期物业管理服务合同协议》，约定由原告向两被告提供物业管理服务，两被告应按1.9元/月/平方米的标准缴纳物业管理费；合同期限为自签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。两被告于2009年1月19日接收涉案房屋。2012年7月，原告与两被告所在小区的广州市龙光峰景华庭业主委员会签订了《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》，约定由原告向两被告提供物业管理服务，两被告以房屋办证面积，按1.9元/月/平方米的标准缴纳物业管理费；代收代缴费用项目包括水费、电费、燃气费、排污费，原告代收代缴的费用标准参照相关部门制定的统一标准执行，并根据相关部门的统一调价做相应的调整；业主须于每月30日前向原告管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五缴纳滞纳金。两被告每月应缴纳物业费160.9元，但是两被告无理拖欠原告的物业管理费用、水费、污水处理费至今。原告经多次催收，两被告均拒之不理。两被告辩称：2012年8月，我方发现案涉房屋厨房墙角漏水，浸透橱柜，立即打电话向龙光物业报修，楼管员查看后说很棘手就没了下文，后渗水发展为漏水。我方又多次请修，原告都推诿搪塞，至今没有维修。龙光物业是开发商自己的物业公司，在保修期内，理应及时处理业主报修的房屋质量问题，而原告不履行职责，致使我方遭受财产损失，长期受漏水困扰。2014年4月，我方的自行车停放在原告规定的室内自行车停放点并上好锁，距离24小时值班的保安固定岗位和出入门禁不足100米，外人很难作案。我方的自行车白天被盗，向原告反映，要求全力查找和调看录像，没有丝毫效果。原告负有责任却拒绝赔偿也不给任何解释。2012年5月，小区业委会进行物管换届，未经招投标与原告签订了《物业管理服务合同》，按业主大会要求，次年5月，交小区全体业主投票表决，2013年7月22日对投票结果发出《公告》：“物业管理合同未获得通过”。未获通过的合同即是无效合同，不能执行，原告必须退场，业主就没有向原告交物业费的合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条第2款已明确：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，我方停交物业费合法，不存在与原告的“合同纠纷”。原告的起诉状所盖公章是假的，真章的“龙”字是繁体字，至今仍在使用，公安部门不可能给一个公司不同字体两枚行政公章的编号。可见本案并不是原告的起诉行为，而是其分公司有人冒充原告搞的假《起诉状》。管理费我方一直都有交纳，但原告连续5年都没有处理房屋漏水问题，没有做好管理服务，也没有上门了解我家漏水情况，更没有与我方沟通，我方之前一直都有交纳物业管理费，原告起诉我方没有道理。经审理查明：原告龙光物业在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质证书。被告魏启全、李碧友系广州市黄埔区景新二街4号1201房的共同共有产权人，该房屋的建筑面积为84.7平方米。2008年6月11日，原告龙光物业（甲方）与被告魏启全、李碧友（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方约定协议期限从签订之日起生效至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。物业服务资金由乙方按总建筑面积预先缴纳，具体标准为1.9元/月.平方米。四、乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日。2009年1月19日，魏启全在龙光峰景华庭花园《文件/钥匙签收表》上签字，正式接受涉案房屋。2012年7月，广州市龙光峰景华庭业主委员会（以下简称“业委会”）作为甲方与作为乙方的龙光物业签订《广州市【龙光·峰景华庭】物业管理服务合同》（以下简称“物业服务合同”），合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定：乙方每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表，该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积住宅按1.9元/平方米向物管公司缴纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其它各项代收费用；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金，其他代收代缴相关费用的滞纳金标准按照该代收费用规定的滞纳金标准执行；代收代缴的费用项目包括水费、电费、燃气费、排污费，乙方代收代缴的费用标准按照相关主管部门制定的统一标准执行，并根据相关主管部门的统一调价作相应的调整。小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围内按年度36万元、平均3万元/月，于每月15日之前打入业委会指定账户。广州市龙光峰景华庭业主委员会和龙光物业均加盖公章，业委会在公章下添加手写内容“机构代码证：59152432-3”。附件为《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》（穗价【2004】199号）、《广州【龙光·峰景华庭】2012年工程、绿化升级改造计划》。两被告拟证实《物业服务合同》在2013年7月22日已经公告作废提交了业委会于2013年7月22日公布的《公告》一份，该《公告》显示：业委会组织小区业主对业委会于2012年5月1日与原告龙光物业签订的《物业管理服务合同》进行书面投票表决。2013年6月23日进行了公开验票，并于2013年6月24日对投票统计结果在小区篮球场和各楼大堂进行了公示。现就投票结果公告如下：发出票数2844户，确认收回投票数602户，弃权2242户，投票率21%，同意226户，不同意265户，废票111户。由于小区业主对业委会与原告龙光物业签订的《物业管理服务合同》同意票数未达到法定要求，因此该《物业管理服务合同》未获得通过。庭审中，两被告确认小区业委会于2012年成立，但现在业委会没有运行了。两被告确认目前业委会未与新的物业管理公司签订新的物业管理合同。两被告认为业委会与原告签订的《物业服务合同》已经到期。原告一直没有撤离该小区，仍然为该小区提供物业管理服务。被告确认其欠原告2015年9月1日起至2017年3月31日的物业管理费3057.1元。被告因房屋漏水拒交物业管理费，其已经缴纳2017年7月份以前的水费、污水处理费。原告称涉案房屋漏水问题属于房屋质量问题，应当由房产公司负责，原告仅负责协助沟通。以上事实有资质证书、《前期物业管理服务协议》《文件/钥匙签收表》《物业管理服务合同》、公告及当事人的陈述等证据证明。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，关于原告的主体资格问题。被告称原告公章前后不一致，经查该公司公章已经过了一次更改，已完成了印鉴变更备案等相关手续。本案原告向本院提交诉状时，提供了相应的主体资料和委托手续，所提交诉状符合法律规定的形式要求，符合起诉资格。广州市龙光峰景华庭业主委员会代表龙光峰景华庭的业主与原告龙光物业签订的《物业管理服务合同》，内容符合法律规定，对原告龙光物业和龙光峰景华庭的全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。《物业管理服务合同》虽然约定合同期限为2012年5月1日至2015年4月30日，但同时在该期限后所附的括号内添加“具体期限至业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”，该附加内容实际改变了合同约定的期限，将该合同变更为无固定期限的合同；而业委会至今没有与新的物业管理公司签订新的物业服务合同，故该《物业管理服务合同》期限至今仍未届满，双方当事人仍应按照《物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。两被告认为业委会与原告签订的《物业管理服务合同》期限已经届满无事实依据，本院不予采信。原告已经为该小区提供了物业管理服务，其要求被告以1.9元/平方米·月的标准按建筑面积84.7.平方米支付2015年9月1日至2017年3月31日的物业管理费3057.1元依法有据，本院予以支持。原被告庭审中确认被告已缴纳2017年7月以前的水费和污水处理费，因此，原告请求被告缴纳2017年1月1日起至2017年2月28日的水费和污水处理费，本院不予支持。关于违约金的问题。《物业管理服务合同》约定：业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其它各项代收费用；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。该约定符合《中华人民共和国合同法》对违约金的规定，龙光物业在诉讼中明确其主张的滞纳金的性质属于违约金，依法有据。被告从2015年10月1日起未缴物业管理费已构成违约，应按《物业管理服务合同》的约定承担违约责任，每逾期一日按应交费用的万分之五向龙光物业支付违约金。被告逾期缴纳物业管理费的违约金，分段计算：其中2015年10月1日起至2017年3月31日止的违约金，经计算为418.3元；2017年4月1日起至实际付清款项之日止的违约金，以物业管理费3057.1元为基数，按照每日万分之五计付；上述两项违约金的总额以不超过物业管理费3057.1元为限。至于两被告称涉案房屋存在漏水问题，属于房屋质量瑕疵问题，不能作为拒交物业管理费的抗辩理由，两被告应另循其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第三项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告魏启全、李碧友在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司支付2015年9月1日起至2017年3月31日止的物业管理费3057.1元。二、被告魏启全、李碧友在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金（其中2015年10月1日起至2017年3月31日止的违约金为418.3元；2017年4月1日起至实际付清款项之日止的违约金，以物业管理费3057.1元为基数，按照每日万分之五计付；上述两项违约金的总额以不超过物业管理费3057.1元为限）。三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司负担7元，被告魏启全、李碧友负担43元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  曾祥燕人民陪审员  丁树祥二〇一七年十一月十三日书 记 员  张 敏林婕