湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初3431号原告：居俊明，男，1975年11月23日出生，汉族，自由职业，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张青宇，湖北首义律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区花山镇特**。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李业，女，该公司职员。特别授权代理。原告居俊明诉被告武汉生态城碧桂园投资有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告居俊明及其委托诉讼代理人张青宇、被告碧桂园公司委托诉讼代理人王一、李业到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告居俊明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金20640.12元；2、由被告履行商品房买卖合同约定的对地源热泵中央空调维修义务，达到合同约定的正常使用条件；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年3月27日原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》购买被告开发的碧桂园生态城一期精装修住房一套。合同约定出卖人应当在2014年6月15日前交付买受人使用，2014年10月8日碧桂园生态城一期竣工备案，实现三通（水、电、气），原告开始入住。因此被告应当向原告支付逾期交房的违约金20640.12元。根据原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》附录一质量保证书约定：供热与供冷系统保修期限为2个采暖期和供冷期，在保修期限内，在正常使用情况下，发生上述项目的质量问题，由出卖人负责保修。入住至今，中央空调不能按合同约定实现制冷和制热，在保修期限内原告多次联系被告进行维修，被告均拒绝维修，原告只能另行添置制冷热设备，给原告造成的损失，被告应予以赔偿，同时还应继续履行商品房买卖合同规定的义务。被告碧桂园公司辩称：1、在合同约定的交房日之前，案涉商品房已依法取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明案涉商品房已经达到法定的交房条件。碧桂园公司已经按照合同第九条的约定将房屋交付给原告，不应当支付逾期交房违约金。案涉房屋约定交房日期为2014年6月15日，原告起诉时间为2016年年底，已经超过了法律规定的两年诉讼时效的规定，已经丧失了胜诉权，应当予以驳回。2、碧桂园公司按照合同约定建设地源热泵系统，并且在合同约定交房时已安装到位并投入使用。根据商品房买卖合同《住宅质量保证书》约定，供热与供冷系统保修期限为2个采暖期、供冷期，即两年，保修责任为返修，现已经超过2年保修期，碧桂园公司不应再承担保修责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于逾期交房方面的证据，原告提交的钥匙签领确认书、武汉碧桂园生态城物业及资料移交书，不能证明原告的证明目的。被告提交的武汉市燃气热力工程质量监督监测站出具的《燃气工程验收监督意见单》（监督注册号：RR-005-13-T091），载明2014年7月4日燃气才专项验收合格，视为被告对其逾期交房违约行为事实的自认。被告提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》及其他交房条件方面的证据，本院予以采信。原告提交的关于地源热泵中央空调使用方面的证据，结合本案查明的事实，能证明地源热泵中央空调在保修期限内已不能正常使用的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月27日，原告与被告碧桂园公司签订了编号为湖120354172的《武汉市商品房买卖合同》及附件、附录。合同约定原告向被告碧桂园公司购买碧桂园?生态城一期山湖间第1幢1单元6层1号商品房一套，总房价款为769582元。合同第九条约定2014年6月15日前，被告应将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第1--4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5--8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；10、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起×日内书面告知买受人。合同第十五条关于装饰、设备标准的违约责任约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合合同附件四的约定：“……地源热泵中央空调：主机及室内风机盘管（含控制系统）、供水、回水管安装到位”。合同第十七条关于保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。合同附件六《补充协议书》第六条关于保修责任和质量争议的处理约定：……2、……保修期限内，在正常使用的情况下，发生本协议附录一《质量保证书》所列项目的质量问题（《质量保证书》约定保修项目：地基基础……供热与供冷系统，保修期限为2个采暖期、供冷期，保修责任为返修），由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任（可协助维修，但费用由买受人承担）；……。另查明，原、被告双方于2014年11月14日办理了商品房的交接手续，签订了《武汉碧桂园生态城物业及资料移交书》。原告收房后发现地源热泵中央空调出现了不能正常使用的情况。案件审理中，被告承认地源热泵中央空调不能正常使用的事实，但认为已经超过了两年的保修期限，并表示若法院判决维修，被告可以进行维修。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，未违反国家有关法律规定，是合法有效的。原、被告双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：1、被告碧桂园公司是否构成逾期交房的违约责任及原告主张逾期交房违约金是否超过法律规定的诉讼时效的问题；2、案涉的地源热泵中央空调的维修是否已经超过合同约定的保修期限的问题。1、关于被告碧桂园公司是否构成逾期交房的违约责任及原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。合同第九条明确约定了交付条件，被告碧桂园公司虽在合同约定的交房时间前取得了相关部门出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，被告碧桂园在交房时燃气方面亦经相关主管部门专项验收，达到法定交付条件，但被告碧桂园公司于2014年7月4日才取得天然气公司开具的《燃气开户通知书》，未达到合同约定的可以向服务商申请办理该服务供应手续的使用条件，被告碧桂园公司构成逾期交房。此时，原告应当知道其权利被侵害，原告于2017年3月提起诉讼，已经超过法定的诉讼时效期间，对于原告要求被告碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。2、关于案涉的地源热泵中央空调的维修是否已经超过合同约定的保修期限的问题。地源热泵中央空调在原告收房后不久即出现不能正常使用的情况，根据合同约定，被告碧桂园公司在2个供冷期、采暖期内应当承担保修责任，但被告碧桂园公司未举证证明地源热泵中央空调在2个供冷期、采暖期内能够正常使用，综合本院查明的事实，可以认定地源热泵中央空调系统在保修期内已经不能正常使用，被告碧桂园公司应当承担保修责任，达到合同约定的正常使用条件，即向原告提供正常的供冷、采暖条件。对于原告要求被告碧桂园公司维修地源热泵中央空调，达到合同约定的正常使用条件的诉讼请求，本院予以支持。被告碧桂园公司主张原告未在合同约定的保修期内主张维修，已过合同约定的保修期不应承担违约责任的抗辩理由，因保修期内地源热泵中央空调已经不能正常使用，被告应承担在保修期间免费维修的义务，保修期是确定免费维修的时间段，并非原告应主张权利的期间，对被告碧桂园公司的该项抗辩理由，本院不予采纳。鉴于被告碧桂园公司在审理过程中自认地热泵中央空调不能正常使用的事实，对于原告要求对地源热泵中央空调不能正常使用进行鉴定的申请，本院认为已无鉴定的必要。综上所述，被告碧桂园公司应维修地源热泵中央空调，达到合同约定的供热、供冷条件。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日六个月内维修地源热泵中央空调，达到合同约定的供热、供冷条件。若被告武汉生态城碧桂园投资有限公司未能在上述期限内维修，产生的维修费用由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司承担。驳回原告居俊明的其他诉讼请求。案件受理费258元，由原告居俊明负担158元，由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐审 判 员  唐革新人民陪审员  张汉华二〇一七年十一月十三日书 记 员  毕 薇