江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5184号上诉人（原审被告）：南京市浦口区商务局，住所地南京市浦口区江浦街道文昌路**。法定代表人：解天庆，该局局长。上诉人（原审被告）：江浦县人民商场，，住所地南京市浦口区江浦街道文德东路**法定代表人：叶江林，该商场总经理。上诉人（原审被告）：江浦县供销合作总社五金交电公司，住，住所地南京市浦口区江浦街道文德东路**/div>法定代表人：叶江林，该公司总经理。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余夕辉，男，1965年8月11日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。上诉人南京市浦口区商务局（以下简称浦口商务局）、江浦县人民商场（以下简称江浦商场）、江浦县供销合作总社五金交电公司（以下简称五金交电公司）因与被上诉人余夕辉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口人民法院（2016）苏0111民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。浦口商务局、江浦商场、五金交电公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者依法发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、无法确认2005年6月3日的50000元是2000年12月签订的合同款项。2、关于周科科交款22万元及转让的事实，应当有周科科到庭说明或者对周科科的调查。一审法院仅凭被上诉人提供的材料予以认定，事实不清。3、一审法院没有要求被上诉人提供金浪潮公司出具的说明，无法证明上诉人收取的金浪潮公司的款项均为被上诉人履行房屋买卖合同的款项。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院以江浦商场、五金交电公司已经被吊销营业执照，作为其主管部门的浦口商务局应当与其共同承担为由，判决浦口商务局应当连带承担相应的过户义务没有法律依据。1、江浦商场、五金交电公司均是领取法人营业执照的商业企业，具有独立的法人资格，能够独立地享有相关民事权利、承担相关民事义务。2、吊销营业执照系工商行政管理部门对未按时参加工商年检的企业的一种行政处罚，不是对被吊销营业执照的企业的市场主体资格的消灭。3、主管部门对下属企业的相关债务承担连带清偿责任，没有法律规定。4、公司法规定，被吊销营业执照的企业符合清算的条件，主管部门承担的责任是组织清算组织对企业进行清算，仍然是清理责任而不是清偿责任。（二）一审法院以“出售房屋时是经过主管部门浦口商务局批准并同意”为由，判决案涉合同合法有效，混淆了政府的职能区分，是错误的。1、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》，江浦商场、五金交电公司的房屋土地使用权系划拨所得，因此江浦商场、五金交电公司的房屋转让成功的前提是要经过国有划拨土地使用权转让审批的前置程序，而本案没有。2、即使浦口商务局明确同意转让，也不能证明该转让审批的前置程序已经完成。3、根据法律规定，此项审批属于个案审批，一审判决以（1998）5号文件来证明政府已经同意，即审批通过，显然牵强。4、（1998）5号文件是县委、县政府对改制工作的指导意见，与本案无关联性。5、浦口商务局的批复和说明，不能起到土地转让前置审批的作用。6、本案所涉合同违反法律法规强制性规定，应认定为无效。（三）一审判决关于诉讼时效的判决是错误的。1、办证的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。2、按照合同法的规定，房屋只要没有办理过户登记手续，主要的给付义务没有履行，构成的仍然是违约。3、诉讼时效应从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算，被上诉人的起诉明显超过诉讼时效。三、一审程序违法。1、一审法院将五份合同、三个法人单位的被告合并审理，违反了民事诉讼的法律规定，适用法律错误，程序违法。2、一审审限过长，有违诉讼的程序公平。3、五金交电公司是基于没有房产证且不办理过户手续的情况，才以低价转让房产给被上诉人的，五金交电公司不具有办理过户手续的合同义务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。余夕辉辩称：1、关于事实部分。江浦商场是认可周科科交款的事实的，且余夕辉购买江浦商场房屋与周科科是同一天，余夕辉是金浪潮公司的负责人，其购买房屋已经十多年了，上诉人之前从未提出异议。2、关于合同效力问题。涉案房屋是在2000年至2004年期间购买的。当时江浦地区进行全面的改制，要给职工给付经济补偿金，而商业企业都非常困难，没有资金给付，所以就由当时的江浦县人民政府批准以出售房屋形式来进行筹集资金。商贸局不仅仅出卖了本案的房屋，还出售了所有的商业系统的房屋。国有划拨土地是否划拨，是由县政府来确定的。当时江浦县人民政府在本案当中逐层审批，同意浦口商务局出售房屋。一审法院认定合同有效适用法律正确。3、关于时效问题，上诉人一直没有过户，不适用2年时效的规定。4、关于程序问题。本案涉及的房屋都是同样的改制背景、区政府是统一审批的，一审法院为了避免诉讼成本合并审理，不影响审判结果。5、被上诉人与五金交电公司所签合同中明确虽然暂时不需要过户，但是如果需要过户，销售方应当协助。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。余夕辉向一审法院起诉请求：1.被告浦口商务局与江浦商场共同办理涉及江浦商场所有房屋的买卖过户手续；2.被告浦口商务局与五金交电公司共同办理涉及五金交电公司所有房屋的买卖过户手续；3.过户费用由三被告承担。一审法院认定事实：1990年9月21日，由江浦县供销合作总社出资及本单位提取、职工个人入股的形式成立江浦县人民商场。1992年7月16日，由江浦县人民商场出资成立江浦县供销合作总社五金交电公司。江浦县供销合作总社后改名为南京市浦口区商业贸易局（以下简称浦口商贸局），南京市浦口区商业贸易局后改名为南京市浦口区商务局。南京市浦口区商务局系江浦县人民商场、江浦县供销合作总社五金交电公司的主管局。2007年2月8日，江浦县供销合作总社五金交电公司营业执照被吊销；2008年2月18日，江浦县人民商场营业执照被吊销。2000年12月，被告江浦商场（甲方）与原告余夕辉（乙方）签订售房协议。协议约定，乙方购买甲方9号、10号门面房两间，面积96平方米，每平方米3650元，计350400元。另营业房180平方米，每平方米800元，计144000元，总计494400元。甲方负责办理产权证，土地使用证，有关费用按政策规定，甲乙双方各自承担须缴纳的费用。甲、乙双方签字后乙方先付30万房款；2002年春节前付5万元；余款待产权证等办好后付清。协议签订后，原告自2000年12月25日至2001年1月6日陆续支付房款30万元，并于2005年6月3日支付房款5万元。2004年10月18日，被告江浦商场（甲方）与原告余夕辉（乙方）签订房屋销售协议。协议约定，根据竞买结果，甲方将位于的房屋出售给乙方，面积162平方米，总价25万元，乙方已付22万元，余款3万元将于房产证办结时付清。此房的房产证、土地证待甲方办理门面房的房产证、土地证时一道办理，有关税费按国家政策规定各自承担。该协议所涉房产江浦商场原出售给案外人周科科，双方签订房屋销售协议的时间也为2004年10月18日。后周科科将房屋以89万元的价格转让给原告，并将江浦商场出具的两份总金额为22万元的收款收据交付给原告，江浦商场就该房屋重新与原告签订内容相同的房屋销售协议。2005年5月24日，被告浦口商贸局（甲方）与原告余夕辉（乙方）签订房屋出售协议。协议约定，经商贸局党委研究决定，现将江浦商场四楼（原江浦供销社办公室）一层建筑面积为548.89平方米，实际可出售面积为534平方米（房权证：珠江字**{实际为01002112号}）出售给乙方，总房款854400元。签订之日起五日内乙方支付甲方70万元，余款待房产证、土地证办理过户手续时一次性付清。办理产权过户所涉及的有关税费按政策规定甲方、乙方各自交纳自己应承担的部分。2005年5月23日，原告支付了购房款70万元。2006年6月20日，被告浦口商贸局（甲方）与原告余夕辉（乙方）签订房屋转让协议。协议约定，经商贸局党委研究同意，现将江浦商场三楼房屋转让给乙方，房屋位于南京市浦口区江浦商场综合楼三楼（以地下室为基准），房权证号为江房权证珠江字第**，证载建筑面积为550.9平方米。房屋评估价格902600元（不含土地使用权价值），转让价款100万元。签订之日起十日内乙方必须首付80万元，余款待产权证过户时一次性付清。办理产权过户所涉及的有关税费按政府规定甲方、乙方各自交纳自己应承担的部分。原告自2006年5月至2007年5月23日陆续支付购房款76万元，剩余应交房款4万元用多交纳的房屋租金予以抵扣。2002年5月15日，被告五金交电公司（甲方）与原告余夕辉（乙方）签订售房协议。协议约定，五金交电公司地下室长期闲置，经主管局批准对外销售，经双方协商每平方米500元，经测量为250平方米，转让价格125000元。乙方必须一次性缴清房款。甲方不负责办理产权过户事宜，如乙方需办一切由乙方自行负责，自付费用。甲方负责提供能提供的一切手续。2002年5月16日，原告将房款125000元交付给五金交电公司。另查明，2001年6月，江浦人民商场取得江房房权证珠江字第**房所有权证。该证记载其所有房屋坐落于文德东路，房屋总层数为五层，其中第一层建筑面积1107.77平方米；第二层建筑面积为550.90平方米；第三层建筑面积为346.75平方米；第四层建筑面积为548.89平方米；第五层建筑面积为194.69平方米。1996年7月15日，五金交电公司取得房屋所有权证，该证记载房屋座落于，层数四层，建筑面积1934.38平方米。在房地产情况现场查勘表中记载地下室面积为266.02平方米。原告在购买被告所有的房屋后一直占有并使用至今。原告在案件审理过程，撤回要求与浦口商贸局分别于2005年、2006年签订的二份房屋买卖合同相关房屋办理过户手续的诉讼请求。这是原告对自己诉权的自由处分，一审法院同意其撤回申请，对与该两份房屋买卖合同相关的部分，一审法院在本案中不再予以处理。一审法院认为，本案主要争议在以下几个方面：1.关于本案是否能合并处理的问题。一审法院认为，本案所涉房屋均在同一地点，签订合同的其中一方均涉及原告，原告与三被告之间的法律关系也相同，为减少讼累，一审法院认为可以将三份房屋买卖合同合并处理。2.关于诉讼时效问题。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同确立双方的债权、债务关系，但在合同履行过程中，原告已按合同约定支付了大部分房款，并实际占有使用房屋。本案所涉三份协议并未明确约定过户登记履行期限，且请求过户登记具有物权请求权的性质。根据法律规定，物权请求权不适用诉讼时效的规定，故三被告认为本案已过诉讼时效，无法律依据，一审法院不予支持。3.本案三份房屋买卖合同的效力问题。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。本案所涉房屋所占用土地性质是国有划拨土地，根据该条规定，转让房屋时，必须经浦口区人民政府（原江浦县人民政府）审批，合同才能生效。1998年1月7日，由中共江浦县委员会发出一份江委发（1998）5号文件《关于全面推进公有制企业改制工作的实施意见》，该意见中提到企业改制形式有整体出售、“售、股、租”结合、股份出售等形式，在资产清理和评估环节由县属企业成立由主管部门、金融部门、改制企业法人代表和职工组成清产核资小组。2000年11月28日，江浦县供销社发出一份江供总发（2000）24号文件《关于人民商场资产变现报告的批复》，该批复载明：“针对上述问题，你单位申请通过实行部分资产变现来解决，经县社研究决定，同意你单位实施部分资产变现”。该文件抄送县体改委、国资局等。2006年5月20日，浦口商贸局出具一份《关于江浦县人民商场（县社五金交电公司）处置资产的情况说明》。该说明载明：“自2000年起，浦口商业贸易局（原江浦县供销合作总社）遵照区委、区政府（原江浦县委、县政府）的要求，在全系统开展企业改制工作，……，经请求区委、区政府同意商贸系统通过企业变现来筹集改制资金，处理银行债务以及其他遗留问题”。从以上三个文件可以看出，江浦商场、五金交电公司在出售房屋时是经过主管部门浦口商务局（原江浦县供销社、浦口商贸局）批准并同意，也是经过区政府（县政府）同意，且通过政府下发的文件，是鼓励公有制企业通过出售资产的形式进行改制。无论是政府事先同意，还是事后同意，原、被告之间签订的三份房屋买卖合同并未违反法律的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故一审法院认定原、被告之间签订的三份房屋买卖合同均合法有效。综上，一审法院认为，原告与被告江浦商场、五金交电公司签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告江浦商场、五金交电公司应按合同约定履行房屋过户义务。由于江浦商场、五金交电公司的营业执照已被工商部门吊销，在吊销营业执照后并没有成立清算组清理债权债务，在营业执照被吊销之前与原告签订合同所承担的义务应由其上级主管部门和被吊销企业共同承担。至于过户所需各项税费以及土地出让金的补缴按应合同约定执行，合同没有约定，按照法律或法规的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，一审法院判决：一、被告南京市浦口区商务局、江浦县人民商场于判决生效后十日内协助将位于南京市浦口区江浦县人民商场所有的房屋（分别是2000年12月、2004年10月18日所签订的二份房屋买卖合同所约定的房屋）过户至原告余夕辉名下。过户所涉及费用的承担按合同约定执行。二、被告南京市浦口区商务局、江浦县供销合作总社五金交电公司于判决生效后十日内协助将位于南京市浦口区江浦县供销合作总社五金交电公司所有的地下室（2002年5月15日签订房屋买卖合同所约定的房屋）过户至原告余夕辉名下。过户所涉及费用的承担按合同约定执行。三、驳回原告余夕辉的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告南京市浦口区商务局、江浦县人民商场、江浦县供销合作总社五金交电公司共同负担。本院二审期间，被上诉人向本院提交南京金浪潮广告有限公司出具的证明及营业执照，证明南京金浪潮公司的法定代表人为被上诉人余夕辉，该公司为被上诉人支付了部分本案所涉的购房款。上诉人质证认为，对证明及营业执照的真实性予以认可，但南京金浪潮公司与余夕辉属于不同的民事主体。本院对该证据的真实性予以认可。二审中，上诉人陈述，浦口商务局系江浦商场和五金交电公司的主管部门，浦口商务局成立了一个托管中心这一非法人机构，处理原属企业职工生活费发放、社会保险的缴纳、企业遗留的债权债务，但都是通过原企业的名义处理的。下属企业的主体资格并未取消。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人与上诉人江浦商场、五金交电公司签订的售房协议的效力。2、被上诉人是否按照协议的约定支付了购房款。3、上诉人五金交电公司、上诉人浦口商务局是否有义务协助被上诉人办理房屋过户手续。4、被上诉人起诉是否超过诉讼时效。5、本案合并审理程序是否合法。关于争议焦点1。本院认为，江浦县人民商场和被上诉人于2000年12月签订《售房协议》、2004年10月18日签订《房屋销售协议》，江浦县人民商场将其所有的房屋出售给被上诉人，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人主张江浦商场和五金交电公司出售房屋未经过政府国有划拨土地使用权转让审批程序，违反了法律的强制性规定，应为无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”。原江浦县委、江浦县人民政府1998年江委发（1998）5号文件《关于全面推进公有制企业改制工作的实施意见》明确了企业改制形式包括整体出售、“售、股、租”结合、股份出售等形式，并在资产清理和评估环节由县属企业成立由主管金融部门、改制企业法人代表和职工组成的清产核资小组；原江浦县供销合作总社2000年下发的江供总发（2000）24号文件中亦明确江浦县供销合作总社同意江浦县人民商场实施资产变现；原浦口区商贸局2006年5月20日出具的“情况说明”中，也表明商贸系统通过企业资产变现来筹集改制资金是经区委、区政府同意的。由此可见，上诉人江浦商场、五金交电公司基于改制的背景向被上诉人出售房屋符合政府文件的精神，是经过政府及其主管部门同意的，并未违反法律的强制性规定。上诉人该上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点2。本院认为，五金交电公司和被上诉人签订的《售房协议》上虽然约定“五金交电公司不负责办理产权过户事宜”，但同时也约定如被上诉人需办，一切由被上诉人自行负责，自付费用，五金交电公司负责提供能提供的一切手续。由此可见，五金交电公司有义务为被上诉人办理该协议项下房屋的过户手续提供协助义务，一审法院判令上诉人五金交电公司协助被上诉人办理过户手续，符合合同约定，并无不当。虽然江浦商场、五金交电公司被吊销营业执照，未被注销，但浦口商务局作为江浦商场、五金交电公司的主管局，未组织进行清算，且浦口商务局成立了托管中心负责其原下属企业的职工生活费发放、社会保险的缴纳、企业遗留的债权债务，因此，一审法院判令浦口区商务局和江浦商场、五金交电公司共同协助被上诉人办理有关房屋的过户手续，并无不当。关于争议焦点3。本院认为，江浦商场否认2005年6月3日被上诉人支付给其的50000元为2000年12月签订的合同的款项，但未能提交证据予以反驳，对上诉人该意见，本院不予采纳。关于2004年10月18日江浦商场和被上诉人签订的房屋销售协议项下的款项，被上诉人已经提供了周科科和江浦商场同一天签订的房屋销售协议、周科科的说明、周科科的身份证复印件、江浦商场出具给周科科的收款收据以及周科科载明收到被上诉人购房款89万元的收条，能够证明周科科与江浦商场签订了房屋销售协议后，以89万元的价格将房屋转让给了被上诉人的事实。上诉人认可周科科向其付款，周科科房屋销售协议内容亦与被上诉人房屋销售协议内容相同，结合被上诉人长期占有涉案房屋，而上诉人未提异议的情况，上诉人江浦商场否认周科科转让房屋的事实，依据不足，本院不予采纳。南京金浪潮广告有限公司已经出具证明，证明该公司为被上诉人支付了部分本案所涉的购房款，一审认定将南京金浪潮广告有限公司支付的部分款项视为被上诉人支付的款项，并无不当。关于争议焦点4。本院认为，上诉人与被上诉人签订的协议没有明确约定办理产权过户手续的时间，被上诉人可以随时主张上诉人履行，故被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于争议焦点5。本院认为，虽然被上诉人分别基于其和江浦商场以及和五金交电公司签订的三份协议主张上诉人履行过户义务，但是被上诉人起诉的法律关系属于同一种类，相应法律关系均系相关主体改制中发生的，浦口区商务局同时作为江浦商场和五金交电公司的上级主管部门，因此，本案合并审理有利于查清案件事实，减少当事人诉累，也不损害上诉人一方的诉讼权利，程序并无不当。综上所述，浦口商务局、江浦商场、五金交电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京市浦口区商务局、江浦县人民商场、江浦县供销合作总社五金交电公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年十一月二十四日书记员  朱亚芳