成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初2528号 原告：唐逸欣，男，1987年8月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘书勇，四川海峡律师事务所律师。 被告：成都鑫怡置地有限公司（以下简称鑫怡置地公司）。住所地：成都市武侯区一环路西一段**。 法定代表人：牟欣，总经理。 委托诉讼代理人：史栋梁，四川中沛律师事务所律师。 第三人：成都市金牛区中鼎正信小额贷款有限公司（以下简称中鼎正信公司）。住。住所地：成都市金牛区一环路一段******/div> 法定代表人：沈山，董事长。 委托诉讼理人：刘晨昕，男，汉族，1983年12月19日出生，住江西省抚州市黎川县，系中鼎正信公司员工。 原告唐逸欣与被告鑫怡置地公司、第三人中鼎正信公司成都市金牛区中鼎正信小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2016年9月16日作出（2016）川0107民初6461号民事判决。第三人中鼎正信公司不服该判决，向成都市中级人民法院上诉。成都市中级人民法院于2017年2月23日作出（2017）川01民终281号民事裁定，裁定撤销（2016）川0107民初6461号民事判决，发回本院重审。本院于2017年3月16日重新立案，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐逸欣及其委托诉讼代理人刘书勇，被告鑫怡置地公司的委托诉讼代理人史栋梁，第三人中鼎正信公司的委托诉讼代理人刘晨昕，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐逸欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫怡置地公司立即为原告唐逸欣办理位于成都市武侯区房屋的房屋所有权证及国有土地使用证；2.被告鑫怡置地公司向原告唐逸欣支付逾期办理房屋所有权证的违约金88274元（从2013年9月1日起算至2016年6月1日，按已付房款每日万分之一计算）；3.依法确认被告鑫怡置地公司与第三人中鼎正信公司签订的抵押借款合同涉及涉案房屋部分无效；4.被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告唐逸欣与被告鑫怡置地公司于2012年12月16日签订《商品房买卖合同》，购买了被告名下位于成都市武侯区的房屋。合同约定：原告一次性付款；出卖人应积极协助买受人向房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房屋所有权证，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告于2012年12月16日全额向被告鑫怡置地公司支付了购买房屋的价款882740元，于2012年12月25日向被告指定的成都宏建物业管理有限公司（以下简称宏建物业公司）预交了办理房屋产权证书应当由原告缴纳的各种税费共计31257元。被告2012年12月将涉案房屋交给原告使用。原告先后多次向被告及宏建物业公司催问办理房屋产权证书事宜，被告及宏建物业公司一直以正在积极办理为由推脱。现原告发现案涉房屋被被告鑫怡置地公司抵押给了第三人中鼎正信公司，约定的抵押期限为2013年12月6日至2014年12月5日。时至今日，被告仍然没有解除涉案房屋的抵押，原告的房屋产权证书及相应国有土地使用权证书仍然没有办理。原告维护自身合法权益，故诉至法院。 被告鑫怡置地公司辩称，对于与原告唐逸欣的房屋买卖合同关系无异议，但是原告关于逾期办理产权证违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到支持；即使没有超过诉讼时效，原告主张的违约金也过高。按照合同约定在案涉房屋办房产证两年后才办国土证，现在办理案涉房屋国土证的时间还未达到。被告鑫怡置地公司与第三人中鼎正信公司的抵押借款合同以及第三人中鼎正信公司的抵押权效力，由法院依法认定。 第三人中鼎正信公司述称，被告鑫怡置地公司与第三人中鼎正信公司签订了借款抵押合同并进行了登记，合法有效，第三人并不知晓被告已经将案涉房屋出售给原告，也不存在任何恶意。原告唐逸欣的第三项诉讼请求违反了法律规定，不应得到支持。 经审理查明，2012年12月16日，原告唐逸欣（买受人）与被告鑫怡置地公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于成都市武侯区商业房屋，建筑面积23.23平方米，房价款882740元，买受人应于2012年12月16日前一次性付清全部房款，出卖人在签订合同后7日内交付房屋。关于房屋的抵押情况，合同约定该房屋所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。关于产权登记，合同约定出卖人在合同签订后160日内取得初始登记；出卖人取得初始登记后，应积极协助买受人办理房屋转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户所有权证两年内协助买受人办理分户国有土地使用证；如因出卖人的原因导致逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。 合同签订同日，原告向被告支付了房价款882740元，被告向原告出具了《收款凭据》。后被告将房屋交付给原告使用，原告自2012年12月24日起向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司交纳了物管费。原告已经将案涉房屋出租给案外人用于营业使用。但原告所购房屋一直未能办理分户房屋所有权权属登记。 2012年12月25日，原告向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司支付了办理房产证的契税、手续费等共计31257元，宏建物业公司向原告出具了《收款收据》。 从《房屋信息摘要3》可以登记显示，被告鑫怡置地公司名下（业务件号：权2173381）位于成都市武侯区（即案涉房屋）、207、201、215、217、205、211号1楼的房屋抵押给了第三人中鼎正信公司并办理了抵押登记，债务人是牟欣，权利价值2000万元，约定期限从2013年12月6日至2014年12月5日。 2016年，原告唐逸欣等购买了该小区商铺的业主与被告鑫怡置地公司客户部经理张东立就产权办理事宜进行了协商，张东立承诺在年内解决抵押问题并办理房产证及国有土地使用证。 上述事实，有《房屋买卖合同》、pos刷卡单、收款凭据、收款收据、物管费收据、房屋信息摘要3、《格林楠商铺业主与成都鑫怡置地有限公司就产权证办理事宜的协商记录》及庭审笔录等证据收集在案，予以佐证。 本院认为，原告唐逸欣与被告鑫怡置地公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原告按合同约定支付了房价款，被告除向原告交付房屋以外，还应协助原告唐逸欣办理房屋产权证、国有土地使用证。由于案涉房屋被抵押给了第三人，且已经设置有效的抵押权登记，被告不具有案涉房屋所有权的完整权属，目前存在办理案涉房屋所有权权属过户登记的障碍，不具备办理案涉房屋产权权属过户登记的条件，故原告诉请被告为其办理案涉房屋的房产证和国土证的条件不成就，只有待解除抵押后才能办理过户权属登记。因此，原告的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。本院向原告释明案涉房屋房屋现在因抵押无法办理过户，原告可以变更诉讼请求，但是原告坚持原诉讼请求、不予变更。原告主张被告和第三人之间办理抵押存在恶意串通损害原告利益，应当认定无效，但是原告没有举证证明该主张，本院不予支持。 虽然原、被告签订合同时房屋为现房，没有明确约定办理产权证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，被告应在2013年3月16日前为原告唐逸欣办理房屋产权证，而至今尚未办理，被告违约，每日应当按约依照购房款882740元的万分之一向原告支付违约金，原告主张从2013年9月1日至2016年6月1日期间共计1000天的违约金88274元，虽然该期间超过了1000天，但是原告庭审中明确只主张该金额，系其对自身民事权利的部分放弃，本院予以确认。关于被告主张原告违约金的请求超过诉讼时效，本院认为，原告多次向被告主张自己的权利，且在2016年3月还与被告工作人员协商并形成了协商记录，应当属于诉讼时效中断，原告的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，被告行为已构成违约，应当承担违约责任。关于被告主张违约金过高，本院认为，该违约金系被告提供的格式合同所载明的内容，证明被告已经充分考虑过该违约金的计算方式，应当尊重当事人之间的约定，且被告没有举证证明该违约金过高的依据，故本院对该抗辩意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告成都鑫怡置地有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告唐逸欣支付违约金88274元； 二、驳回原告唐逸欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13510元，由被告成都鑫怡置地有限公司承担1228元，由原告唐逸欣承担12282元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  雷田怡 人民陪审员  刘秀娟 人民陪审员  马智如 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  颜钰洪