北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初64529号原告：尹雯祎，女，1983年6月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴瑜，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：田茜，北京大成律师事务所实习律师。被告：刘军，男，1969年5月21日出生，住四川省成都市。委托诉讼代理人：孟燕（刘军之妻），女，1970年2月4日出生，住四川省成都市。委托诉讼代理人：王俊，安徽天瑞律师事务所律师。原告尹雯祎与被告刘军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹雯祎及其委托诉讼代理人吴瑜、田茜，刘军的委托诉讼代理人孟燕、王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹雯祎向本院提出诉讼请求：判令刘军退还定金100万元。事实和理由：2017年2月26日，我爱人为了孩子上学，以1400万元的价格出售名下唯一住房，并拟用该笔售房款作为购买学区房的首付，该合同约定房屋首付款1130万元，贷款270万元，6月15日前办理网签，过户前5日内首付款支付完毕。2017年3月9日，经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间，我与刘军签订《北���市存量房屋买卖合同》，约定我以1700万元的价格购买刘军名下位于北京市朝阳区x房屋（以下简称涉案房屋），合同约定当日支付50万元定金，房源核验通过后2日内支付50万元定金；2017年7月25日支付400万元，过户前三日内支付450万元，其余750万元通过按揭贷款支付，2017年9月1日前办理网签。之后我依约支付了定金100万元。2017年4月，朝阳区教委出台最新学区政策，明示只有在2017年6月30日之前拿到的房产证，才能适用之前的学区政策，因我购买涉案房屋就是要解决孩子上学问题，故我与刘军协商赶在6月30日前完成过户，在刘军妻子孟燕的一再要求下，双方于2017年5月5日签订了补充协议。2017年5月17日，购买我房屋的肖某未向我支付合同约定的房款，2017年5月底，肖某向我说其房屋购买人受317新政影响，不能购买其房屋，故其不能向我付款。因317新政致使我首付款支付比例从55.88%增加到80%，我已难凑齐，我的下家解约不再支付房款，更是直接导致我无法支付涉案房屋首付。为此，我只能委托麦田公司强推自己的房屋，但至2017年7月底，我的房屋仍无法出售。我考虑已过约定的第二笔400万元房款支付时间，如不再履行该义务将承担违约责任，无奈于2017年8月4日向刘军发送解除合同通知，告知解除合同及相关附件、补充协议，返还100万元，但刘军不同意返还。刘军辩称：尹雯祎在违反合同约定不履行合同义务的情况下，要求返还100万元定金，不符合法律规定。尹雯祎以受到317新政的影响，银行按揭比例下降导致无法支付房款进而无法履行合同，并要求免除其违约责任的理由不能成立。本案中，双方签订的合同附件二第二条约定除首付款外，其余房款可以银行按揭贷款方式支付，但按揭贷款未获批准或贷款额不足支付��款时，买方应以银行资金监管方式支付不足部分的房款。本案中，尹雯祎购买涉案房屋并非以按揭贷款作为房款支付的前提条件。317新政出台后，尹雯祎不仅未及时告知我因政策影响无力履行合同需解除合同，且在我主动询问尹雯祎是否受新政影响而在互不承担违约责任和平解约的情况下，尹雯祎不仅不同意解约，且坚持履行合同并提出了提前过户的要求，为此，尹雯祎与我于2017年5月5日签订了关于提前过户的补充协议，据此可知，尹雯祎在新政出台、明知新政存在的情况下与他人签订房屋买卖合同，显然不能再以新政为理由要求免责。尹雯祎以其出售的房屋下家违约，导致不能支付本案中的购房款，无力履行合同进而要求退款，不符合法律规定。尹雯祎的违约行为已给我造成了巨大的经济损失，尹雯祎支付的100万元定金不足以弥补损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的登记权利人为刘军，该房屋建筑面积165.13平方米。经麦田公司居间介绍，刘军（孟燕作为代理人）作为出卖人与尹雯祎作为买受人于2017年3月9日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定尹雯祎购买刘军名下的涉案房屋，该房屋成交总价为1700万元，其中净房屋价格为1250万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为450万元。合同附件约定定金为100万元，买受人于签约当日以自行交接的方式支付定金50万元，于房屋核验通过后两日内以自行交接的方式支付定金50万元。买卖双方确保本人及配偶应���2017年9月1日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为750万元，贷款由银行直接支付出卖人。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款数额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。买受人于过户前三日内支付出卖人购房款450万元。买受人逾期履约超过15个工作日的、拒绝购买房屋的，构成根本违约，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋总价款20%向出卖人支付违约金。签订合同当日，尹雯祎与刘军还签订了《房款支付协议》，约定尹雯祎于2017年7月25日前支付400万元。买卖双方及配偶应于2017年7月20日前按金诚丰要求签署包括但不限于《房屋支付及担保协议》等相关文件。支付条件等各方权利义务以《房款支付及担保协议》为准。尹雯祎与刘军还签订了《购房资格协议》、《居间服务合同》等文件。尹雯祎于2017年3月5日向孟燕支付5万元，于3月9日支付25万元，于3月10日支付20万元，于3月29日支付35万元，于3月30日支付15万元。2017年5月5日，荀路代尹雯祎作为买受人与刘军作为出卖人签订两份《补充协议》，约定买卖双方应于2017年6月30日前完成所有权转移登记手续，如未完成造成卖方房屋租赁损失由麦田公司承担。买卖双方确认涉案房屋成交总价1700万元，原买卖合同约定此次交易的净房价为1250万元，现变更为净房价为750万元。原买卖合同约定的房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备价格450万元变更为950万元。本补充协议系对买卖合同的变更，若与买卖合同不一致的，以本补充协议为准。尹雯祎与刘军就涉案房屋买卖于2017年3月30日办理了网签备案，后双方撤销了网签备案。尹雯祎称因朝阳教委关于子女上学政策的原因，双方协商于2017年3月30日网签，后因政策取消，故双方撤销网签，仍按原合同执行。刘军称317新政出台后，其询问尹雯祎是否受影响，尹雯祎称资金没有问题，3月30日进行网签是因为尹雯祎担心再有新的政策出台，5月5日签订补充协议时因为尹雯祎称其孩子要上学，并改为全款支付，不贷款，故撤销了网签，重新办理网签。2017年8月4日，尹雯祎向刘军送达了内容为“非常遗憾，由于受317新政的影响，我的房屋的买家肖某先生解除了和我之间的房屋买卖合同，我无法收到后续的卖房款，所以我也无法继续履行我们��方之间的房屋买卖合同。因此我正式函件通知您：解除我们于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件和补充协议，我已支付的壹佰万元房款也希望您能尽快返回给我”的《关于解除贵我双方房屋买卖合同的函》。庭审中，尹雯祎提交其爱人荀某与案外人肖某签订的买卖合同等文件，证明其为了孩子上学将其家庭名下的房屋以1400万元的价格出售并购买涉案房屋。提交肖某与案外人签订的房屋买卖合同等文件，微信截屏，证明肖某无法将其家庭名下房屋出售，导致肖某无法购买尹雯祎家庭名下房屋。尹雯祎还申请麦田公司员工董某出庭，董某到庭称因尹雯祎家庭名下房屋无法出售导致无法支付涉案房屋房款。经询，尹雯祎称影响其履约能力的是肖某因新政无法履行与其爱人的房屋买卖合同，进而导致无法履行与刘军之间的房屋���卖合同。另查，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监督局、北京住房公积管理中心，联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，内容包括：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通住宅的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。本院认为：尹雯祎与刘军就涉案房屋签订的买卖合同等相关文件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，尹雯祎主张因317新政的出台导致其无法履行涉案房屋买卖合同，但根据查明的事实可知，尹雯祎在新政出台后仍支付了定金50万元，且与刘军于3月30日办理了网签登记，在履行过程中，尹雯祎与刘军还于5月5日签订了补充协议，故根据本案尹雯祎的履行情况可以认定在317新政出台后，尹雯祎自认新政并未影响其履约能力。根据尹雯祎的陈述可知，涉案房屋买卖合同未能履行系案外人无法购买尹雯祎家庭名下住房所致，但尹雯祎家庭名下房屋的履行情况并非本案房屋买卖合同履行的条���，故尹雯祎向刘军送达的解除合同通知，因尹雯祎不具有解除权不发生合同解除的效力。因涉案房屋买卖合同并未解除，故本院对尹雯祎要求退还定金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回尹雯祎的全部诉讼请求。案件受理费6900元，由尹雯祎负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李甲军二〇一七年十一月二十七日书记员  慕婷婷