北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4620号上诉人（原审被告）：北京七天京颐酒店有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路9号17层1708-001。法定代表人：薛争气，总经理。委托诉讼代理人：张玉峰，北京元延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：外交部钓鱼台宾馆管理局，住所地北京市海淀区阜成路2号。法定代表人：杨广玉，局长。委托诉讼代理人：李海彬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大维，北京大成律师事务所律师。上诉人北京七天京颐酒店有限公司（以下简称七天京颐公司）因与被上诉人外交部钓鱼台宾馆管理局（以下简称钓鱼台宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初8032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七天京颐公司上诉请求：1、同意一审判决第一项，撤销原判第二项，依法改判驳回钓鱼台宾馆要求我公司支付房屋使用费的诉讼请求；2、诉讼费用由钓鱼台宾馆承担。事实与理由：1、我公司已经停止使用并腾空北京市海淀区乔建里2号房屋（包括承租的楼房及7间平房，以下简称诉争房屋），并把钥匙跟函件一起邮寄给对方了。我公司已支付占有使用费至2020年1月31日，在2020年2月9日后处于停业状态没有使用，所以不同意支付占有使用费。2、一审判决认定事实错误，七天京颐公司主张租赁合同中约定的优先续租权，钓鱼台宾馆以不再对外出租为由回避了这项重大违约行为。七天京颐公司提出了关于对方已经将诉争房屋出租给第三方的证据，并申请调取该公司已经预付了押金及一年租金的证据，一审法院以超过举证期限为由未作任何调查。3、一审法院对于我公司主张的主体问题未作任何调查，驳回了我公司的追加请求。一审法院作出承租方已经变更为七天京颐公司的认定错误，即使我公司继受了云南京王酒店管理有限公司（以下简称云南京王公司）的承租权利和义务，签订租赁合同的云南京王公司与钓鱼台宾馆的合同并未作出书面变更，应依法追加云南京王公司参加诉讼。钓鱼台宾馆辩称，同意一审判决。七天京颐公司已支付2020年1月份的占有使用费。七天京颐公司主张优先续租权主体不适格。优先续租权应以出租人出租为前提，现在出租人没有把房屋出租，七天京颐公司不应该通过优先续租权进行抗辩。关于优先续租权是合同约定条款并没有法律规定，钓鱼台宾馆履行合同义务的前提是七天京颐公司履行了在先的合同义务。七天京颐公司延期支付租金，将房屋转租，经营中多次违法违规，构成违约，七天京颐公司在违约在先的情况下不能要求钓鱼台宾馆履行优先续租权。一审法院认定主体正确，七天京颐公司作为诉争房屋的实际使用人，没必要追加云南京王公司。钓鱼台宾馆向一审法院起诉请求：1、判令七天京颐公司腾空诉争房屋并交还我单位；2、判令七天京颐公司按照每日7150.68元标准向我单位支付自2019年12月1日至实际交房之日的逾期腾房占有使用费；3、诉讼费由七天京颐公司承担。一审法院认定事实：钓鱼台宾馆系诉争房屋所有权人。2006年12月31日，钓鱼台宾馆（甲方）与云南京王公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方所有的北京市海淀区会城门乔建里2号楼1-4层，租赁期限为2007年1月1日至2018年12月31日，租金：第1年年租金为220万元……第8年至第12年，每年租金为255万元；本合同期满后，同意乙方享有在同等条件下的优先续租权；乙方有权在本合同有效期内自主合法使用此租赁房屋，但不能全部或部分转租、转让、抵押，也不能交与第三方或向第三承担债务、设立担保等，否则，甲方有权解除合同；租赁房屋可进行酒店经营，各项经营活动应在国家法律、法规、政策许可范围内合法进行；由于甲方在该楼内的前租赁客户已经提出书面终止合同且大部分撤离，还有凯仕利康体俱乐部没有搬走，甲方正在与其交涉，故在本合同签订后，甲方暂不能把凯仕利康体俱乐部占用的房同时交给乙方，甲方保证抓紧处理此事，争取尽早将其交给乙方，乙方对此事表示理解，同意此部分用房缓交，但不影响本合同的租金，不以此事为由追究甲方的责任等等。钓鱼台宾馆提交云南京王公司向其出具的两份证明，写明：北京京颐世纪酒店管理有限公司为云南京王公司的全资子公司，两公司为隶属关系；云南京王公司将2006年12月31日签订的上述房屋租赁合同所租赁房屋无偿提供给北京京颐世纪酒店有限责任公司（以下简称京颐世纪公司）做酒店客房、餐饮和其他合法经营服务项目使用。七天京颐公司无法确认上述证据的真实性，但确认称该公司与云南京王公司系关联公司，该公司从2008年8月8日开始承租上述租赁房屋，用于酒店经营。经工商部门核准，京颐世纪公司于2008年8月20日名称变更为七天京颐公司。2009年6月24日，钓鱼台宾馆（甲方）与七天京颐公司（乙方）签订补充协议，约定：就租赁合同未尽事宜达成一致，特订立补充协议如下：甲方同意乙方的要求，给予乙方三个月的装修免租期，按每月租金19.1万元，共计减免57.3万元；乙方同意甲方的要求，在签订本补充协议以前，将2009年7月31日前应付给甲方的所有租金一次性付清；自7月份开始，乙方保证在每月的25号以前付清下月的房租金；乙方若违约，则按照甲乙双方所签订的房屋租赁合同第三项（租金及其他费用）第二款（交付方式）第二条的规定处理；本补充协议与房屋租赁合同具有相同的法律效力，本补充协议与租赁合同不一致的地方，以本补充协议为准等等。2012年12月12日，钓鱼台宾馆（甲方）与七天京颐公司（乙方）签订补充协议，约定：甲方将位于北京市海淀区会城门乔建里宾馆院内东侧平房7间84平方米出租给乙方，租赁时间为2013年1月1日至2018年12月31日，租金为每年6万元，交付方式与房屋租赁合同相同等等。钓鱼台宾馆主张七天京颐公司履行房屋租赁合同期间存在违约行为，包括延迟支付租金、转租房屋、经营活动存在违法违规行为，且该单位对于租赁房屋的使用有其他安排，故不再续租，要求收回房屋。钓鱼台宾馆就上述主张提交函件、租金支付凭证、说明、租赁协议、收据、照片、工商信息、文件等证据佐证。七天京颐公司不认可钓鱼台宾馆的主张，称该公司不存上述违约行为，钓鱼台宾馆在双方合同到期后进行了招标，将房屋出租给了其他公司，但钓鱼台宾馆并未通知该公司续租一事，未按照合同约定保障其同等条件下优先续租的权利；并且，租赁初期，凯仕利康体俱乐部占用大量租赁面积，导致该公司无法正常经营，该公司给付凯仕利康体俱乐部80万元之后，该俱乐部才搬走，给该公司造成很大损失。钓鱼台宾馆不认可七天京颐公司上述主张，称并未将房屋招标，并未出租他人。庭审中，双方均认可租赁地点表述为北京市海淀区乔建里2号，其中包括出租的楼房及7间平房。经查，七天京颐公司已将房屋使用费交纳至2019年11月30日，且目前仍继续使用上述租赁房屋。庭审后，七天京颐公司提交调查取证申请及补充证据。诉讼期间，七天京颐公司在答辩期内提出管辖异议申请，法院作出民事裁定书依法驳回了该公司提出的管辖异议申请，七天京颐公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。诉讼期间，七天京颐公司提出追加云南京王公司作为第三人进入诉讼的申请，钓鱼台宾馆对此不予同意。一审法院认为，钓鱼台宾馆与云南京王公司曾签订房屋租赁合同，此后，云南京王公司的关联公司七天京颐公司实际承租房屋用于酒店经营。七天京颐公司与钓鱼台宾馆又签订补充协议，就房屋租赁的权利义务进行约定，并明确了补充协议与原房屋租赁合同具有同等效力，即七天京颐公司承继了原房屋租赁合同的权利义务。此后，双方又再次签订补充协议，再行租赁了7间平房。法院认为，在房屋租赁合同的履行过程中，承租方已由云南京王公司变更为七天京颐公司，上述房屋租赁合同及两份补充协议，系钓鱼台宾馆及七天京颐公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。本案审理的是七天京颐公司与钓鱼台宾馆之间的房屋租赁合同纠纷，与云南京王公司不存在直接的利益关系，故对七天京颐公司要求追加云南京王公司作为第三人进入诉讼的申请，法院不予准许。根据查明，双方之间履行的房屋租赁合同期限已届满，双方并未续签房屋租赁合同，且钓鱼台宾馆对于七天京颐公司继续使用租赁房屋的行为以诉讼的方式提出异议，故根据法律规定，承租方七天京颐公司应将租赁房屋腾空交还钓鱼台宾馆。现七天京颐公司要求继续承租房屋，理由是钓鱼台宾馆并未履行同等条件下优先续租的约定，但七天京颐公司并未就其主张提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，该公司庭后提交的调取取证申请及证据已超过举证期限，法院对此不予准许及质证。另，就七天京颐公司提出的凯仕利康体俱乐部补偿款以及该公司遭受的损失问题，与续租问题无直接关联，不能作为继续承租房屋的理由。综上，法院认为，七天京颐公司要求继续履行租赁合同的依据不足，法院不予支持，判令该公司将承租房屋腾空交还钓鱼台宾馆。根据庭审查明，七天京颐公司已将房屋使用费支付至2019年11月30日，该公司应按照租赁合同及补充协议约定的标准支付房屋使用费至其实际交房之日止。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京七天京颐酒店有限公司于本判决生效后20日内将承租的北京市海淀区乔建里2号房屋（包括承租的楼房及7间平房）腾空并交还外交部钓鱼台宾馆管理局；二、北京七天京颐酒店有限公司于本判决生效后10日内按照每日7150.68元标准向外交部钓鱼台宾馆管理局支付自2019年12月1日至实际交付北京市海淀区乔建里2号房屋（包括承租的楼房及7间平房）之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。七天京颐公司提交了如下证据：证据一，七天京颐公司分别于2020年4月7日、2020年4月23日、2020年5月21日向钓鱼台宾馆国有资产管理处出具的三份告知函及邮寄邮政快递凭单。2020年4月7日告知函内容：随着疫情的加剧我司无法继续为贵处看护乔建里2号楼物业楼，自3月5号起由于贵处不主动接管该物业，我司将不再承担该物业任何费用同时给我司造成的损失由贵处负责。2020年4月23日告知函内容：我司已做好腾退房屋的相关准备工作，请贵处尽快安排人员与我司对接房屋接管事宜。2020年5月21日告知函内容：鉴于我司多次与贵处沟通希望贵处接收乔建里2号物业，但贵处均未有明确答复，我司决定自行撤离乔建里2号物业不再等候，我司的人员及物品已经清空搬出并将该物业封闭，贵处自行决定是否接收乔建里2号。证明目的：七天京颐公司要求钓鱼台宾馆进行诉争房屋交接，钓鱼台宾馆签收邮件。证据二，2020年4月30日、2020年5月6日、2020年5月11日，七天京颐公司白某与钓鱼台宾馆刘某处长的通话录音光盘，证据内容：双方工作人员就诉争房屋交接事宜进行协商，七天京颐公司要求钓鱼台宾馆减免租金，当面清点物品。钓鱼台宾馆要求双方办理交接的前提是七天京颐公司撤回上诉、将工商注册地址从诉争房屋迁出，不同意减免租金。证明目的：钓鱼台宾馆要求七天京颐公司撤诉才能商谈交接事宜，七天京颐公司不同意撤诉对方拒绝沟通。证据三，2018年11月28日加盖国资处便章的通知复印件，证据内容：我处所辖乔建里2号院新客户侨聚苑酒店管理（北京）有限公司即将入住，该公司拟进行改造修缮及室内装修。证明目的：钓鱼台宾馆已经在七天京颐公司不知情情况下将诉争房屋另行出租。证据四，2019年1月1日七天京颐公司白某与钓鱼台宾馆刘某处长、张某科长现场沟通的视频录像，证据内容：张某：“‘侨聚苑’那个给你联系上了，你们也见过面了，你们也谈了。”白某：“没有最终答复啊……”证明目的：钓鱼台宾馆明确告知七天京颐公司新的租户是侨聚苑酒店管理（北京）有限公司，其一审作出的诉争房屋不再出租、自用的陈述为虚假陈述。证据五，2020年6月25日拍摄的诉争房屋现状照片和视频，证据内容显示诉争房屋内有床、桌子等物品。证据目的：七天京颐公司已经从诉争房屋撤离，诉争房屋具备接收条件。钓鱼台宾馆认可收到三份告知函，不认可证据一的证明目的，对方一直没配合办理交接程序；认可证据二的真实性，不认可证据二的证明目的，从所有的录音中不能看出钓鱼台宾馆不愿意交接；不认可证据三的真实性，谈过出租但是最后没租，因为七天京颐公司一直没搬走；认可证据四的真实性，不认可证明目的，由于七天京颐公司始终不愿意搬走，侨聚苑酒店管理（北京）有限公司没办法承租，根本就不存在优先续租权的问题；不认可证据五的证明目的，钓鱼台宾馆工作人员近期曾去诉争房屋现场勘查，楼内及院内均有大量垃圾，现场混乱不堪，七天京颐公司并没有将诉争房屋清空，没有按合同约定条件归还房屋。二审中，钓鱼台宾馆没有提交新证据。双方一致认可七天京颐公司支付房屋使用费至2020年1月31日。七天京颐公司于2020年9月1日将诉争房屋腾空并交还钓鱼台宾馆。本院认为，七天京颐公司实际承租诉争房屋用于经营，后与钓鱼台宾馆签订补充协议，就房屋租赁的权利义务进行约定，并明确了补充协议与房屋租赁合同具有同等效力。此后，双方又再次签订补充协议，再行租赁了7间平房。故七天京颐公司与钓鱼台宾馆就本案诉争房屋成立租赁合同关系，签订的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方约定租赁期限已经届满，双方并未续签房屋租赁合同。七天京颐公司亦于2020年9月1日腾空诉争房屋交还钓鱼台宾馆，本院对此不持异议。本案双方租赁合同终止后，七天京颐公司继续占用诉争房屋期间，应当向钓鱼台宾馆支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的金额，七天京颐公司自2020年4月初起多次要求钓鱼台宾馆接收诉争房屋，钓鱼台宾馆未在合理期限内实际组织交接，至2020年9月1日交还诉争房屋前七天京颐公司亦未实际腾空并交付诉争房屋，故双方对房屋未能及时交接均存在过错。同时，考虑自2020年初新型冠状病毒肺炎疫情及防控措施对七天京颐公司酒店经营造成了一定影响，故本案综合以上因素，根据公平原则，酌定七天京颐公司应向钓鱼台宾馆支付自2020年2月1日至2020年9月1日的房屋使用费38万元。综上所述，七天京颐公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初8032号民事判决第一项；二、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初8032号民事判决第二项为：北京七天京颐酒店有限公司于本判决生效后10日内向外交部钓鱼台宾馆管理局支付自2020年2月1日至2020年9月1日的房屋使用费38万元；三、驳回外交部钓鱼台宾馆管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4625元（外交部钓鱼台宾馆管理局已预交1223元），由北京七天京颐酒店有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4625元，由北京七天京颐酒店有限公司负担2312.5元（已交纳），由外交部钓鱼台宾馆管理局负担2312.5元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年九月一日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨