湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0626民初2697号 原告：蒋荣平，男，1984年4月3日出生，汉族，职工，住平江县，居住地为平江县长寿镇长寿大道幸福小区后小宝披萨楼上。 原告：袁小阳，女，1986年10月13日出生，汉族，住平江县，居住地为平江县长寿镇长寿大道幸福小区后小宝披萨楼上。 二原告共同委托代理人：吴员辉，平江县长寿法律服务所法律工作者。 被告：喻柏根，男，1965年4月12日出生，汉族，住平江县。 被告：刘妙华，女，1968年10月4日出生，汉族，住平江县。 二被告共同委托代理人：黄之森，平江县长寿法律服务所法律工作者。 原告蒋荣平、袁小阳与被告喻柏根、刘妙华买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告蒋荣平及二原告委托代理人吴员辉、被告喻柏根及二被告委托代理人黄之森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间“铺面转让合同”；2．由被告返还原告转让款570000元；3．由被告按合同约定支付原告转让款30%违约金并赔偿原告损失；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原告与被告签订铺面转让意向协议书，约定原告向被告夫妇购置铺面，原告支付定金50000元。2018年3月11日，原、被告签订铺面转让合同，被告将位于长寿镇××二个铺面转让给原告，总价款670000元。原告分三次支付转让价款，其中订立合同时支付500000元，2018年7月30日前支付70000元，被告在2020年3月11日前办理不动产权证给原告时，原告支付余款100000元。原告在约定期限内再次向被告支付购置铺面款项520000元。至此，原告共向被告支付购置铺面款项570000元。2020年3月11日是被告交付不动产权证的时间，原告多次要求被告履行合同义务，被告明确表示无法办理，且表示同意退回原告转让款项，但原告要求被告支付违约金并赔偿原告损失，被告不同意，双方协商未果。由于被告的违约行为，致使双方合同无法履行，造成原告重大经济损失，被告应支付违约金并赔偿原告损失。现原告起诉，请求依法判决。 二原告提交证据如下： 1、二原告身份证复印件、二被告户籍信息，证明原、被告的诉讼主体资格； 2、铺面转让意向协议书、铺面转让合同及个人授权委托书，证明原被告签订铺面转让合同及约定二被告在2020年3月11日前办理不动产权证交给原告的事实； 3、银行卡交易明细清单，证明二原告已支付购房款570,000元的事实。 二被告辩称：签订铺面转让合同及原告支付570,000元的情况属实。被告承诺2020年3月11日前办理不动产权证给原告的情况属实。但被告并非是不愿意履行承诺，而是因意志以外的原因无法履行。被告曾多次到不动产登记中心办理不动产登记，不动产登记中心明确回复无政策依据，不能办理。直至2019年6月26日，平江县人民政府印发《平江县不动产登记部分遗留问题解决方案》，才指明不动产转登的方法，但被告得知这一文件已是2019年下半年，此后又因疫情导致无法进行不动产转登记，只要原告再给一点时间，被告可以办理不动产登记给原告。铺面转让合同已经成立，原告已支付总价款85%以上的价款，铺面也已经交付给原告使用，合同主要义务已经履行，不存在解除合同。被告未能及时办理不动产登记是因不可抗力，不应当承担违约金。 二被告提交证据如下： 1．平江县不动产登记部分遗留问题的解决方案（影印件），证明被告未能给原告进行不动产登记是因当时没有政策依据导致未能及时办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。二被告对二原告提交的证据1、2、3均无异议，本院对二原告提交的证据均予以采信。 对二被告提交的证据1，二原告有异议，认为文件出处无法确认，被告是在2018年3月11日明知不能办理过户手续而与原告承诺能够办理，属于欺骗行为。本院认为，该文件属于平江县人民政府制定的文件，并已在政府网站上公开，证据虽为影印件但内容与政府网站上公开的文件内容一致，故对该证据，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。2018年3月4日，原告袁小阳与被告喻柏根签订《铺面转让意向协议书》，双方约定于2018年3月11日前签订铺面转让合同。原告袁小阳于当日向被告喻柏根转账支付定金50000元。2018年3月11日，喻柏根、刘妙华与袁小阳、蒋荣平签订《铺面转让合同》，约定将喻柏根、刘妙华自建的位于平江县个铺面转让给袁小阳、蒋荣平，铺面四界为前抵益民路、后抵长寿镇政府、左抵方得平商铺、右抵何县平商铺。铺面转让总价款为人民币670000元，分三次付清，签订合同时支付500000元，2018年7月30日付70000元，余款100000元在喻柏根交付不动产权证书给蒋荣平、袁小阳时支付。交付铺面时间为2018年3月11日。喻柏根承诺在2020年3月11日前交付不动产权证给袁小阳、蒋荣平。双方还约定任何一方违约，违约方向守约方支付违约金数额为按交易金额的30%计算。签订合同后，喻柏根即将铺面钥匙交予蒋荣平、袁小阳。袁小阳分别于2018年3月11日向喻柏根转账支付450000元，于2018年7月28日向喻柏根转账支付70000元。截止本案一审辩论终结之日，涉案建筑因建筑物超层未能办理不动产权属登记。 另查明，涉案建筑物土地使用权类型为国有出让土地，目前登记的土地使用权人为喻柏根。 本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告与二被告签订《铺面转让合同》，其合同目的是为获得涉案铺面的所有权，而不动产的所有权以登记为准。二被告在《铺面转让合同》中承诺2020年3月11日前办理涉案铺面不动产权属证书并交付给二原告，应按约定履行自己的义务，截止本案一审辩论终结之日，二被告仍未能履行这一义务，致使二原告至今未能取得涉案铺面的不动产权属证书，可认定为合同目的无法实现，故二原告申请解除原、被告之间签订的《铺面转让合同》，其主张具有法律依据和事实依据，本院予以支持。 《铺面转让合同》解除后，二原告已经支付的合计570,000元购置铺面款项（含定金），二被告应当予以返还。已经交付二原告使用的二个涉案铺面，二原告应当退还给二被告。 二被告主张无法办理不动产权属证书系没有政策依据及疫情影响所致，属于不可抗力导致，并非二被告主观上不履行义务，且铺面已经交付给原告使用，主要义务均已履行，不应当解除合同。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”，因不可抗力致使合同目的不能实现时，也可以解除合同，故二被告的抗辩主张不能成立，本院不予支持。 二原告还主张二被告按交易金额的30%支付违约金并赔偿二原告的损失。二被告抗辩称二被告未能及时办理不动产登记是因不可抗力，不应当承担违约金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中涉案铺面已在2018年3月11日交付二原告实际使用，二原告亦未提交证据证实涉案铺面因未取得不动产权属证书给二原告造成直接的经济损失，故双方虽已约定违约金，但并无证据证明二被告的违约行为给二原告造成直接的经济损失。二原告主张二被告支付违约金并赔偿损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋荣平、袁小阳与被告喻柏根、刘妙华于2018年3月11日签订的《铺面转让合同》； 二、原告蒋荣平、袁小阳将涉案的二个铺面（位于平江县，四界为前抵益民路、后抵长寿镇政府、左抵方得平商铺、右抵何县平商铺）退还给被告喻柏根、刘妙华； 三、被告喻柏根、刘妙华返还原告蒋荣平、袁小阳已支付的购置铺面款项合计人民币570,000元； 四、驳回原告蒋荣平、袁小阳的其余诉讼请求。 上述履行义务，现各履行义务人于本判决生效之日起三十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,210元，减半收取5,605元，由被告喻柏根、刘妙华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  林雄文 二〇二〇年九月二日 法官助理刘咏冬 书记员刘悦