呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3702号上诉人（原审原告）：杨帆，无固定职业。委托诉讼代理人：刘璐璐，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：朱梦丽，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。法定代表人：武二润，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。上诉人杨帆因与被上诉人内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院(2017)内0104民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。杨帆的上诉请求：依法对一审判决第二项进行改判，一、二审案件受理费由恒盛泰公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。杨帆请求恒盛泰公司承担赔偿损失的民事责任，要求恒盛泰公司向杨帆支付占用资金期间的利息损失，符合双方签订《房屋认购协议书》的请求范围。《房屋认购协议书》约定恒盛泰公司于2014年12月31日以前将房屋建设完毕，自签订协议书之日起至房屋建设完毕之日止，在该足够长的期间内，恒盛泰公司一直未与杨帆签订《商品房买卖合同》，且房屋至今不具备交房条件，恒盛泰公司已事实上违反了《房屋认购协议书》的约定，从签订协议书至今，杨帆的合同目的一直未得以实现，而恒盛泰公司长期占用着杨帆的已付款，因此获得了利息利益，故就本案事实而言，恒盛泰公司应赔偿杨帆占用资金期间的利息损失。二、一审法院适用法律错误。基于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，恒盛泰公司已违反《房屋认购协议书》的约定，如恒盛泰公司一直无限期拖延交房，将导致杨帆的合法利益遭受重大损失，该利息损失的计算方式为：184905.00元（已付房款）×6%（年利率）/12×23个月（资金占用期间）=21264.08元；后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日。恒盛泰公司辩称，关于杨帆请求恒盛泰公司支付未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》的占用资金的利息损失诉讼请求，恒盛泰公司认为该项诉讼请求没有事实与法律依据，理由如下：一、恒盛泰公司与杨帆签署的《商品房认购合同》属于预约合同，协议书第一条约定"协议签订后，恒盛泰公司承诺在具备换签条件后换签《商品房买卖合同》"，据此约定在签订协议书时杨帆是对现在不具备签订正式《商品房买卖合同》的情形和原因是知晓而且认可的，因为依照法律规定，签订正式《商品房买卖合同》必须具备五证齐全的条件，杨帆对何时可以签署正式的《商品房买卖合同》的不确定性同样是认可的，也就是说，在签订协议书时杨帆知晓"在具备换签手续后"方可换签，何时可以具备换签条件，依法必须取得预售许可证等五证后方才具备换签条件，至于何时能够取得预售许可证，杨帆是抱有一种可期待、可等待、可接受的心态方才签订了这样的认购协议书，因此，杨帆反悔当初的有效约定，要求恒盛泰公司承担占用期间的利息损失没有事实和法律依据，资金的占用是有合同依据的，而何为合理期间同样是杨帆反悔认购协议书的一种托词，正如上面分析指出，杨帆在签署协议书时就应知晓签署正式的《商品房买卖合同》的期限是不确定的，并且同意和接受该种不确定性带来的不可预知的风险。二、如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，预约合同仅能请求对方诚信履行约定，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权，因此杨帆要求恒盛泰公司按照预约合同的约定承担所谓的合理期间的占用资金损失是没有事实和法律依据的。杨帆向一审法院起诉请求：1、依法确认恒盛泰公司与杨帆于2013年10月8日签订的《房屋认购协议书》合法有效，协议书继续履行。2、请求恒盛泰公司向杨帆赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失21264.08元（该利息损失自2015年1月1日起暂计算至2016年11月30日共计23个月，后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日）；3、恒盛泰公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月8日，恒盛泰公司（甲方）与买受人杨帆（乙方）签订了《房屋认购协议书》，内容为：约定杨帆购买恒盛泰公司开发建设的的坐落××区东门对面，恒泰盛都小区B区2号楼1单元19层1903室房屋一套，房屋用途为住宅，建筑面积约为90.43平方米（实际面积以签订正式《商品房买卖合同》为准），单价为每平方米6468.04元，总价款584905元。付款方式为按揭付款：首付（第一批）签订本协议当日付齐184905元，余款400000元按揭贷款。由甲方协助乙方办理银行按揭，乙方应在正式合同签订后15日内将相关资料备齐；经银行审定需增加首付款者，按银行要求增加首付款，未通过银行审定者，乙方须在3个工作日内办理退房，甲方退还乙方已付认购款（不计利息），如变更为其它付款方式另行商定。杨帆于2013年10月1日交付恒盛泰公司排号费5000元，杨帆于合同签订当日给付恒盛泰公司购房首付款179905元。两次共付恒盛泰公司房款184905元。同时协议第一条约定甲乙双方本着平等互利，协商一致的原则，经充分协商，达成乙方自愿订购甲方房屋事项，并订立本协议，共同遵守。协议签订后，甲方承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》。第三条约定甲乙双方就履行的法定交易程序：甲乙双方在正式换签《商品房买卖合同》后，应向房地产交易市场主管部门办理签证、登记备案。第四条约定甲方计划于2014年12月31日以前将预售房屋建设完毕。如遇不可抗力所造成交付使用日期推迟，则按实际情况顺延；造成毁灭性破坏的，则甲方应即时通知乙方，并参照有关规定执行。至今恒盛泰公司未将涉案房屋交付杨帆使用，也未取得商品房预售许可证明。现内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司已变更为内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。一审法院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立《商品房买卖合同》，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《房屋认购协议书》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，恒盛泰公司在订立《房屋认购协议书》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《房屋认购协议书》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《房屋认购协议书》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《房屋认购协议书》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故对其有效性予以确认，对杨帆主张的依法确认杨帆与恒盛泰公司于2013年10月8日签订的《房屋认购协议书》合法有效，协议书继续履行的请求，予以支持。如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，且在《房屋认购协议书》明确约定甲方是承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》，双方也没有约定具体的换签正式《商品房买卖合同》的时间，故杨帆以该《房屋认购协议书》为依据要求恒盛泰公司向杨帆赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失21264.08元（该利息损失自2015年1月1日起暂计算至2016年11月30日共计23个月，后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日）的请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，不予支持。涉案房屋双方均未提供竣工验收等相关证据，一审法院无法确定该房屋是否具备交付条件。恒盛泰公司抗辩的杨帆起诉的主体不当的观点，即杨帆起诉的恒盛泰公司名称为"内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司"，而恒盛泰公司全称为"内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司"的观点，因双方签订的《房屋认购协议书》时恒盛泰公司的名称是内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司，且恒盛泰公司向一审法院递交的授权委托书中委托单位也署名的是内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司，恒盛泰公司也无证据证明就其更名为内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司一事通知过杨帆，故对其观点不予支持。对其抗辩的预约合同的观点，予以采信。综上所述，对于杨帆要求确认《房屋认购协议书》合法有效，协议书继续履行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。杨帆要求恒盛泰公司向杨帆赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失21264.08元的诉讼请求，并无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告杨帆与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于2013年10月8日签订的《房屋认购协议书》合法有效，继续履行；二、驳回原告杨帆的其他诉讼请求。案件受理费332元，减半收取计166元，内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司负担50元，杨帆负担116元。二审中，各方当事人均未向本院递交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为杨帆主张的资金占用利息损失的诉讼请求是否成立。恒盛泰公司与杨帆签订的《房屋认购协议书》因不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且有双方当事人就未来签订本约即商品房买卖合同的约定，故上述认购协议书属于预约合同，杨帆对此亦不持异议，本院对于一审法院对于合同性质的认定予以确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定："当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"据此，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担包括违约责任、解除预约合同以及损害赔偿的民事责任。本案中，《房屋认购协议书》第一条约定："协议签订后，甲方承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》。"该条约定即是双方约定未来具备条件后签订本约的约定，在预约合同中，杨帆仅能主张恒盛泰公司迟延签订《商品房买卖合同》的违约责任，因该协议书并未约定签订正式《商品房买卖合同》的期限，故不能因为恒盛泰公司尚未履行签订《商品房买卖合同》义务而认定恒盛泰公司违约，本院对其请求的资金占用利息损失不予支持。综上所述，杨帆的上诉请求不能成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人杨帆负担。审判长 戴玉英审判员 苏 毅审判员 鄂晓红 二〇一七年十一月十七日书记员 蔡曦琛