广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终6550号上诉人（原审原告）：罗龙龙，男，汉族，1986年12月2日出生，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张金寿，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市鹏跃置业有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇迎宾大道**东莞农村商业银行塘厦支行大厦百司汇商务中心**。法定代表人：王庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐畅，该公司员工。上诉人罗龙龙因与被上诉人东莞市鹏跃置业有限公司（以下简称鹏跃公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗龙龙上诉请求：1.改判鹏跃公司双倍返还罗龙龙购房定金10万元，并支付利息500元（按银行同期同类贷款利息计算，自2017年4月8日起算，暂计至2017年5月8日，至实际双倍返还购房定金为止）；2.诉讼费由鹏跃公司承担。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》未能在约定时间内签订的原因在于鹏跃公司而非罗龙龙，且双方对认购书中签订《商品房买卖合同》的时间做出了变更。在约定的日期之前，鹏跃公司向罗龙龙邮寄《没收定金通知书》，单方解除《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》并告知没收了罗龙龙支付的定金5万元。鹏跃公司的行为己构成违约，应根据有关法律及《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》的约定双倍返还罗龙龙所交的购房定金10万元。理由如下：（一）签订《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》当时鹏跃公司的置业顾问欧阳晓晨即明确地向罗龙龙表示可以延期到节后（临近清明节放假）再签合同，后来进一步明确表示可以延期至2017年4月9日签约，本案对协议书的变更是双方真实的意思表示，是双方协商一致的结果，其形式与内容皆不违反法律规定，理应获得法院的确认。2017年3月30日罗龙龙与鹏跃公司签订《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》及《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》时，罗龙龙因考虑到清明节临近，即当场咨询鹏跃公司签约代表欧阳晓晨是否可以节后再签合同，欧阳晓晨明确表示没问题，即改变了关于签约时间的约定，关于5日内签约的约定已然失效。清明节后，在鹏跃公司未联系罗龙龙签约的情况下，罗龙龙主动联系鹏跃公司洽谈关于签订正式《商品房买卖合同》的事宜，并积极与鹏跃公司就《商品房买卖合同》的条款进行协商，双方就合同的某些具体条款仍存在争议，未能达成一致，鹏跃公司当即也明确表示在两三天之内签约都是可以的，罗龙龙已充分举证证明欧阳晓晨通过电话、手机微信等方式代表鹏跃公司明确向罗龙龙表示可以延期至2017年4月9日签约。但是，在2017年4月7日鹏跃公司却提前单方解除了合同，直接导致双方无法在约定的时间内签订合同，鹏跃公司应当依法承担双倍返还定金的责任。（二）《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》属于预约买卖房屋的双务合同，在双方签订了《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》之后，鹏跃公司从未主动联系罗龙龙办理签订《商品房买卖合同》，其后也怠于行使催告，其明显存在过错，本案《商品房买卖合同》没有签订的原因在于鹏跃公司而非罗龙龙。合同的订立应当是双方达成合意的结果。本案中，作为合同制定方的鹏跃公司理应通知、催告罗龙龙签订《商品房买卖合同》，其没有通知、催告的原因就在于其也认可签约时效延长了，其也认可实际上欧阳晓晨可以代表鹏跃公司决定签约时间。签订《商品房买卖合同》并非罗龙龙的单方义务，也不是罗龙龙单方就能完成的。鹏跃公司在庭审中主张其己通知过罗龙龙签订合同，但无法提交任何证据予以证明，而事实上鹏跃公司也并未联系催促过罗龙龙签约，其单方解除合同的理由并不成立，本案《商品房买卖合同》没有签订的原因在于鹏跃公司而非罗龙龙，理应根据《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》及法律规定双倍返还已付定金。一审法院错误理解了双务合同的性质以及合同订立的特点，错误分配本案的举证责任，仅以罗龙龙未提供延长时效的书面协议而认定终止原因在于罗龙龙，明显有误。（三）《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》、鹏跃公司当庭提交的销售信息确认表均系鹏跃公司单方制作的格式合同，应依据《合同法》等法律规定进行解释和处理。本案中，《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》系鹏跃公司单方制作的格式合同，罗龙龙并没有参与合同的制定，对合同内容只能表示完全同意或拒绝，而不能变更合同的内容，罗龙龙在格式合同中处于从属地位。因此，应该依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条之规定，作出不利于鹏跃公司的解释。关于“原告原因”之约定将签订合同的责任归结于罗龙龙，明显加重买方责任，该条款理应认定为无效。况且，双方另外已经达成了继续履行《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》的合意，其形式与内容并不违反法律规定，理应认定有效。综上所述，作为一个普通的购房者，在鹏跃公司已经明确同意延期的情况下（不论签订认购书时及之后），不应当苛求必须达成书面延期的协议，不应当机械地理解和采用鹏跃公司单方制定的格式条款，罗龙龙没有理由不相信代表鹏跃公司签字的置业顾问，不能签约的责任根本就不在罗龙龙（一是鹏跃公司已经表示延期，二是合同条款并未达成一致），由于一审法院没有查明事实，没有正确适用法律，从而导致了错误的判决。鹏跃公司未提交答辩意见。罗龙龙向一审法院起诉请求：1.判决鹏跃公司双倍返还罗龙龙购房定金10万元，并支付利息（按银行同期同类贷款利息计算，自2017年4月8日起算，付至鹏跃公司实际双倍返还购房定金为止）；2.本案诉讼费由鹏跃公司承担。一审法院认定事实，鹏跃公司取得案涉房屋的预售许可证。2017年3月30日，罗龙龙作为买方，鹏跃公司作为卖方，双方签订《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》，约定：1.罗龙龙认购鹏跃公司位于东莞市塘厦镇大坪黎塘三路10号卓越蔚蓝花园项目4幢1单元301号房（以下简称案涉房屋）；2.案涉房屋原总价款2480305元，优惠后总价款是2406392元，买方采取向银行借款方式付款；3.签订认购书时，买方向卖方支付定金5万元；4.自签订认购书5日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，案涉房屋可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金；5.认购书中所称的买方原因包括但不限于：（1）买方逾期付款超过5个自然日；（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续；（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书或补充协议的。发生上述事由之一，认购书及补充协议自行终止，买方所交定金不予退回；等等。《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》签订后，罗龙龙于2017年3月30日向鹏跃公司支付定金5万元，鹏跃公司向罗龙龙出具了收据，证明鹏跃公司收到罗龙龙定金5万元。罗龙龙于2017年4月7日收到鹏跃公司邮寄的没收定金通知书，内容是罗龙龙未按照认购书签订之日起5日内签订正式的买卖合同，没收罗龙龙的定金5万元。罗龙龙提供欧阳晓晨名片、通话录音、微信聊天记录，证明欧阳晓晨是鹏跃公司的置业顾问，欧阳晓晨与罗龙龙的通话及微信聊天中确认罗龙龙签订案涉房屋正式的买卖合同时间可以延长至2017年4月9日，鹏跃公司质证认为，确认此组证据的真实性，根据认购书约定，罗龙龙最迟应于2017年4月4日前完成签订正式买卖合同，但罗龙龙提供的证据恰好说明罗龙龙是在认购书失效后才到鹏跃公司处协商认购书事宜，明显已超出认购书约定的签约时间，导致认购书失效，鹏跃公司有权依据认购书没收定金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.鹏跃公司提供销售信息确认表，证明罗龙龙于签订认购书之前已经明确知悉文件内容及全部公示内容，应当按照认购书的约定于2017年4月4日前到鹏跃公司处签署正式买卖合同，否则认购书失效。罗龙龙质证认为，真实性予以确认，但并不能证明鹏跃公司的证明目的，根据当事人陈述，罗龙龙在签订认购书时是在鹏跃公司的置业顾问欧阳晓晨催促下、十分紧急的情况下而签订的，从认购书的签订时间也可看出；根据生活经验，一天之内不可能将上述所有文本阅读清楚，这并不现实，违反一般生活常识；罗龙龙不是法律从事人员，无法从法律的视角了解这些条款的真实含义；该信息确认表是鹏跃公司单方制作，应当认定为格式条款，应当作出有利于罗龙龙的解释。一审法院认为，销售信息确认表是罗龙龙真实签名，是罗龙龙真实意思表示，罗龙龙主张销售信息确认表是格式条款，但没有举证证明，一审法院对罗龙龙主张不予采纳，对此证据予以采信。2.鹏跃公司提交的销售处现场公示照片（打印件），证明售楼处现场已经将全部相关资料公示，鹏跃公司不存在虚假宣传的问题。罗龙龙质证认为，真实性无法确认，鹏跃公司无法证明在合同签署当天就已经向罗龙龙展示上述文件，照片拍摄时间也无法确认，即使正如鹏跃公司所述已经将上述文本公示，但并不能代表鹏跃公司已经尽到向罗龙龙出示、解释这些文本的义务，无法证明罗龙龙已全部阅读，事实上罗龙龙也并未阅读上述文本。一审法院认为，鹏跃公司未提交证据原件，即使提交证据原件，也无法证明鹏跃公司在签订认购书当天向罗龙龙展示过图片中的文件，因此，一审法院对此证据不予采信。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。罗龙龙、鹏跃公司签订的《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》是合同各方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故一审法院认定案涉的《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点是鹏跃公司没收罗龙龙的定金是否合法有据。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，罗龙龙、鹏跃公司均应依约履行《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》。《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》于2017年3月30日签订后，罗龙龙已依约向鹏跃公司支付了定金5万元。《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》约定“若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。认购书中所称的买方原因包括但不限于（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同”，因此，除非买卖双方书面同意认购书时效延长，罗龙龙应于2017年4月4日前签订买卖合同，否则认购书的效力即行终止。罗龙龙并未举证证明本案双方书面同意延长时效，因此《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》终止。根据协议的约定“认购书及补充协议自行终止，买方所交定金不予退回”，《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》终止的后果是，罗龙龙所交的定金不予退回。鹏跃公司依据双方约定没收罗龙龙的定金5万元合法有据。因此，对于罗龙龙的诉讼请求，一审法院依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回罗龙龙的诉讼请求。案件受理费1155元，由罗龙龙负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对罗龙龙的上诉意见，本案二审分析如下：一、关于鹏跃公司员工欧阳晓晨表示可以延期签订合同的法律效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案中，本案双方签订的《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》约定买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止。因此，除非买卖双方书面同意认购书时效延长，罗龙龙应于2017年4月4日前签订买卖合同，否则认购书的效力即行终止。其次，退一步来讲，罗龙龙与鹏跃公司员工欧阳晓晨以通话及微信聊天的方式提及延期签订合同的问题，仅能证明罗龙龙与欧阳晓晨曾经协商认购书的相关事宜，而罗龙龙最终未能与鹏跃公司达成延期签订合同的书面协议。因此一审法院认为《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》已经终止，罗龙龙所交的定金不予退回，并无不当。二、关于鹏跃公司是否怠于行使催告存在过错的问题。罗龙龙主张鹏跃公司没有通知、催告其签订《商品房买卖合同》存在过错，缺乏理据，本院不予采纳。三、案涉《卓越蔚蓝花园楼宇认购书》、《卓越蔚蓝花园楼宇认购书补充协议（一）》以及销售信息确认表是否存在格式条款的问题。罗龙龙主张上述合同存在格式条款加重其责任的情况，但未能举证证明，本院不予采纳。综上所述，罗龙龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2310元，由罗龙龙负担。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  李远伦审判员  王惠嫦二〇一七年十一月一日书记员  陈 艳附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。