安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1204民初3267号原告:张杰，男，汉族，1964年8月18日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：陈胜友，安徽颍州律师事务所律师。被告:臧玉萍，女，汉族，1973年10月30日出生，户籍登记地安徽省宿州市砀山县，经常居住地安徽省阜阳市颍州区。被告:朱建义，男，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：孙超，安徽尊天律师事务所律师。原告张杰与被告藏玉萍、朱建义房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年9月28日受理后，于2017年11月14日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托诉讼代理人陈胜友、被告藏玉萍、朱建义及其委托诉讼代理人孙超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同，给付原告租金120万元及违约金（每天按照百分之二计算违约金，自2017年4月10日至租金、违约金清偿为止）违约金36万元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年1月31日签订《商铺租赁合同书》，合同约定被告租赁原告位于安徽省阜阳市颍泉区人民西路阜阳一中门西旁外贸综合楼二楼的房屋用以商业经营，合同期限2015年5月10日至2023年5月10日止，每年租金120万元人民币，合同还约定被告每年提前一个月缴清租赁费，即被告应在2017年4月10日之前缴清2017年5月10日至2018年5月9日年度的租赁费用。如今经过原告多次催要，被告陆陆续续仅给付部分租金，尚欠原告120万元人民币租金没有给付原告。被告失去信用，拖欠原告租金，经过原告多次催要，被告一拖再拖，请求人民法院支持原告的诉求。被告藏玉萍、朱建义辩称：1、原告起诉部分不属实，被告已经给付原告2017年5月10日至2018年5月9日的租金100万元；2、该合同约定的违约金为每日2%过高，应以原告的实际损失为依据，原告要求该损失应该有相应的证据予以支持；3、被告之所以未将剩余租金支付给原告，原因有两点，原告承诺把年租金降为100万元；涉案房屋存在使用功能障碍，即由于原告将2楼、3楼楼梯租给被告使用，造成该幢楼的居民无法正常通行，要求恢复。原告把房屋租给被告的时候，承诺楼梯是原告个人的，可以打掉，但是实际上是该幢楼的消防通道，被告现在已经打掉了，别人都要求被告恢复楼梯，被告现在无法使用该楼梯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提供的证据一身份证无异议，原告对被告提供的证据一两被告身份证、证据二银行转账凭证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据二房产证真实性无异议，被告认为从房屋平面图上可以充分显示二楼商铺规划用途是非住，并非是商铺，二楼与三楼的楼梯通道是公用部分，也充分证明涉案房屋原告将二楼、三楼的楼梯也租给被告使用，没有合法依据，本院对原告房产证真实性予以认定；被告对原告提供的证据三商铺租赁合同真实性无异议，被告认为该合同约定日违约金为2%，明显过高，同时该商铺租赁合同也能够证明原告同意将二楼通往三楼的楼梯拆除的事实。本院对商铺租赁合同真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月31日，原告张杰与被告藏玉萍、朱建义签订了一份《商铺租赁合同书》，该协议书约定的主要部分内容为：“出租方（以下简称甲方）：张杰，身份证号码。承租方（以下简称乙方）：朱建义、藏玉萍。第一条:租赁标的。1、标的物位于安徽省阜阳市颍泉区人民西路外贸综合楼一、二层商铺（二层商铺权证字号：整层面积约950平方米，租赁期为八年2015年5月10日至2023年5月10日为止。每年租金壹佰贰拾万元。乙方需每年提前一个月缴清租赁费，如不按时交纳视为违约，除补齐全部租赁费除外，每日还需缴纳百分之二的违约金，且甲方有权终止协议，但甲方不得随意提高租赁费。此房屋及一楼地板砖上面地层无任何纠纷，如有任何纠纷甲方全部负责。租赁期间甲、乙双方任何一方都不得以任何理由要求调整租金。但如果出现街市修建、修路、修地铁等其他施工造成围挡且持续时间超过一个月的，使乙方经营出现严重不利影响时，乙方可要求调整相应期间的租金。双方无法就调整租金达成协议的，双方可协商终止合同。……第六条:装修，乙方根据经营需要在不破坏房屋主体结构的条件下（楼梯开口除外）对租赁房屋进行装修，装修需考虑房屋安全及消防安全，符合相关部门的装修要求。甲方同意将现有二楼通往三楼的楼梯拆除，另行制作新的一楼通往二楼的楼梯。新的楼梯开口及楼梯方案由乙方自行设计，施工及所需费用由乙方自行承担。如该新的楼梯开口因建筑结构原因无法实施，乙方有权终止合同，甲方退还乙方所交全部款项，本合同自动终止。一楼往外扩展面积（见附件平面图，现有一楼门口处的地砖部分），乙方可以设计制作玻璃窗，制作费用由乙方自行负责，甲方负责协调相关关系、手续等，费用由乙方承担。……甲方：张杰，2015年1月31日。乙方：朱建义、藏玉萍联系电话：150××******，2015年1月31日。”协议签订后，被告藏玉萍、朱建义使用该房屋。2017年4月10日之前的房租费用原告已收取。2017年4月10日之后被告已向原告支付租金100万元（其中2017年5月10日，被告向原告支付租金50万元，2017年8月4日，被告向原告支付租金30万元，2017年11月10日被告向原告支付租金20万元，合计100万元）。被告尚欠原告20万元人民币租金。本院认为：原告张杰与被告藏玉萍、朱建义于2015年1月31日签订的《商铺租赁合同书》，系原、被告双方真实意思的表示，且不违反有关法律规定，故双方签订的租赁合同已经生效，双方均应按协议的约定履行义务。原告张杰按合同约定方式履行了交付房屋的义务，但被告未按合同约定足额给付租金，被告已支付给原告房屋租金100万元，尚欠20万元未予支付，其行为已构成违约。关于原告要求被告支付违约金（每天按照百分之二计算违约金，自2017年4月10日至租金、违约金清偿为止）违约金36万元，因被告不按时缴纳房租应视为违约，根据原、被告在《商铺租赁合同书》第一条：“…如不按时交纳视为违约，除补齐全部租赁费除外，每日还需缴纳百分之二的违约金……”现原告诉求被告支付36万元违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十九条规定，结合原告的损失、合同履行情况、原被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情给予原告违约金6万元为宜。庭审时，被告称原告承诺把年租金降为100万元，因在《商铺租赁合同书》第一条中约定租赁期间甲、乙双方任何一方都不得以任何理由要求调整租金，且原告明确表示不同意，故对被告请求，本院不予支持。关于被告称涉案房屋存在使用功能障碍，即由于原告将2楼、3楼楼梯租给被告使用，造成该幢楼的居民无法正常通行，要求恢复等问题，因在《商铺租赁合同书》第六条中约定乙方根据经营需要在不破坏房屋主体结构的条件下（楼梯开口除外）对租赁房屋进行装修，装修需考虑房屋安全及消防安全，符合相关部门的装修要求。甲方同意将现有二楼通往三楼的楼梯拆除，另行制作新的一楼通往二楼的楼梯。新的楼梯开口及楼梯方案由乙方自行设计，施工及所需费用由乙方自行承担。且被告已使用多年，故对被告请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张杰与被告藏玉萍、朱建义所签订的《商铺租赁合同书》继续履行。二、被告藏玉萍、朱建义于本判决生效之日起三十日内给付原告张杰房屋租金20万元及违约金6万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求案件受理费18840元，由原告张杰负担14758元，被告藏玉萍、朱建义负担4082元。保全费5000元，由被告藏玉萍、朱建义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王甫成人民陪审员  宁国品人民陪审员  刘家友二〇一七年十一月十四日书 记 员  王梦晨附:当事人提供的证据清单原告张杰提供证据：一、身份证。证明原告诉讼主体资格；二、房产证。证明涉案房屋归原告所有；三、商铺租赁合同。证明被告租赁原告涉案的房产，租赁合同详细记载了租赁的实际、租金及违约金的情况。被告藏玉萍、朱建义提供证据：一、两被告身份证。证明两被告身份主体资格；二、银行转账凭证。证明被告已向原告支付租金100万元的事实，其中2017年5月10日转款50万元，2017年8月4日转款30万元，2017年11月10日转款20万元。附：（2017）皖1204民初3267号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第三十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入:开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院帐号：20×××08。