河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1329民初3129号原告：孙晓东，男，1988年2月15日出生，汉族，农民，住新野县。委托诉讼代理人：罗景明，新野县德永法律服务所法律工作者。被告：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地新野县城小阁口**。统一社会信用代码：91411329757145113A。法定代表人：李占聚，任经理。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司南阳分行，住所地，南阳市新华路**。统一社会信用代码91411300615300325X。法定代表人：张中歌，任行长。委托诉讼代理人：王永浩，河南雷雨律师事务所律师。原告孙晓东与被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司(以下简称瑞祥房地产公司)、第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行（以下简称建设银行南阳分行）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓东的委托诉讼代理人罗景明、被告瑞祥房地产公司的委托诉讼代理人周小伟、第三人建设银行南阳分行的委托诉讼代理人王永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓东向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间编号为ATMZ-0713商品房买卖合同；2.判令被告返还首付款102073元和办证费12026元；3.判令被告支付违约金570元[（102073+12026）]×0.5%得出；4.请求判令解除原告与第三人、被告之间编号为412752288-20150924705《个人住房（商业用房借款合同）》。5.判令被告返还原告贷款210000元和已付银行利息。6.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年5月3日，原告在被告售楼部签订了一份编号为ZH2011225的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的正弘阳光花园1幢2单元19层03号房屋一套，房屋建筑面积87.23平方米，单价3032.73元，总价264545元，被告应在房屋交付后180日内为原告办理权属证书，否则原告有权退房。原告于签订合同当日缴纳了首付款106545元，缴纳各种税费共计13103元（其中2016年5月8日退还原告2645.55元）。剩余价款原告通过向第三人按揭贷款的方式支付，被告也收到了该款。截止到2016年6月份，原告共向第三人归还月供48期，本息金额88481.4元，但直到今日，被告仍未能按照合同约定为原告办理权属登记证书，致使原告房屋无法转卖，房价下跌给原告造成损失，被告的行为严重违反了合同约定，原告的合同目的无法实现。为维护合法权益，原告依法起诉，请求法院判如所请。被告瑞祥房地产公司辩称，原告所购买房屋在2017年3月份已经竣工，具备交付房屋条件，未交付房屋是因为原告未接受房屋，被告不存在违约。本案中，原告四、五项诉讼请求不当，本案是两个合同关系，一个是原告与被告之间的房屋买卖合同，以及原告与第三人之间的借款合同。合同的基本原则之一，就是合同的相对性，原告要求将两个合同放在一块审理，不符合法律规定。其要求被告返还贷款210000元和已付银行利息，只有在原告与第三人之间的借款合同解除后，且其已将相应贷款本息向第三人偿还后，方可向被告主张。综上所述，被告认为原告的诉请缺乏事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人建设银行南阳分行述称，对诉讼请求前三条不作答辩，第四、五两项不成立。第四项请求借款合同与商品房买卖合同是独立的两个合同，不因为商品房买卖合同违约或者不违约，而接触借款合同。解除借款合同必须由原告及被告连带清偿第三人贷款本息后方能解除。第五项请求没有事实依据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年5月3日，原告与被告签订了编号为ZH2011225的《商品房买卖合同》，该合同约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1【幢】【座】2【单元】19【层】03号房。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥3032.73元，总金额（人民币）×千×百贰拾陆万肆千伍佰肆拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款。……3、其他方式买受人于2012年5月3日支付出卖人首付房款壹拾万零陆仟伍佰肆拾伍元整余款壹拾伍万捌仟元整申请按揭贷款。……第八条交付期限出卖人应当在2012月12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款的1%赔偿买受人损失。……。”原告在签订合同当日缴纳了首付款106545元，缴纳契税2645.45元、大修基金5670元、价调基金1323元、测绘费119元、登记费140元、交易费262元、贷款立项298元等费用共计10457.45元。2012年6月23日，原告与第三人由被告担保，签订编号为2012年新中银房贷（正弘）字1-2-1903号的《个人一手住房贷款合同》，由原告在第三人处按揭贷款158000元，作为购房款支付给被告。此后，原告按时向第三人偿还该笔贷款及利息至今。被告按合同于2012月12月交付了房屋，但至今未为原告办理房权证书，故引起诉讼。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、原告与第三人签订的个人一手住房贷款合同系各方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。被告在原告已缴纳购房款后至今未为原告办理该房的权利证书，违反了合同的约定，原告有权解除原、被告所签的商品房买卖合同，现原告请求解除原、被告所签的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告支付的购房款106545元，并按合同约定支付1%的违约金1065.45元，原告支付的契税、大修基金等10457.45元由被告支付给原告。因原、被告的商品房买卖合同解除后，原告与第三人所签的个人一手住房贷款合同的合同目的已无法实现，原告请求解除该合同，本院予以支持。原告已归还第三人的贷款本息由被告支付给原告，下余贷款本息由被告直接支付给第三人。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款规定，判决如下：一、解除原告孙晓东与被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于2012年8月5日签订的编号为ATMZ-0713的《商品房买卖合同》。二、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告首付款102073元、办证费12026元。三、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金570元。四、解除原告孙晓东与第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行于2012年6月23日所签的编号为2012年新中银房贷（正弘）字1-2-1903号的《个人一手住房贷款合同》。五、被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙晓东已向第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行归还的按揭贷款210000元和已付银行利息，未支付部分由被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司直接向第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行支付。（具体数额以第三人的计算为准）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345元，由被告新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张平德二〇一七年十一月三十日书记员  赵彦阳