河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终6660号上诉人（原审原告）：刘冰，男，1979年12月12日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李钰培，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许丹丹，女，1984年3月15日出生，住洛阳市涧西区，现住址洛阳市西工区。委托诉讼代理人：翟文选、马云（实习），河南南云律师事务所。上诉人刘冰因与被上诉人许丹丹房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘冰的上诉请求：1、依法撤销（2017）豫0305民初215号民事判决；2、请求依法改判许丹丹立即向刘冰支付房屋租金283500元，并支付因拖延房租造成的利息损失（按照同期银行借贷利息计算至许丹丹向刘冰结清房租之日至）依法改判许丹丹立即结清其拖欠的水电费及物业费；依法改判一审的诉讼费及保全费由许丹丹承担；3、上诉费由许丹丹承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决结果自相矛盾，依法应当予以改判。双方之间的租赁合同一直处于合法存续期间，刘冰的房屋一直由许丹丹占有并使用，许丹丹并未搬离租赁房屋，一审法院对许丹丹所称于2017年7月30日前搬离租赁房屋的说法并未进行任何查证就加以认定存在事实错误，刘冰的房屋至今仍由许丹丹实际占有使用，许丹丹一直未将房屋及钥匙交付给刘冰，一审法院在许丹丹没有提供任何证据的情况下就认定租赁合同无法继续实际履行是有失偏颇且明显违背基本事实的。其次一审法院的判决结果是相互矛盾。法庭认定该租赁合同系合法有效合同，但判决许丹丹单方不履行合同义务，合法有效合同应当受法律保护，任何一方都不得随意变更或解除，一审法院在判决中赋予许丹丹随意解除合同的权利，是对刘冰权利的严重侵害。刘冰要求许丹丹承担物业和水电有理有据。一审判决遗漏保全费用二审应改判诉讼费和保全费用应由许丹丹承担。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。许丹丹答辩称：许丹丹与刘冰已经于2016年6月协商双方达成了一致意见，解除合同，刘冰不退还许丹丹多缴纳的租金，许丹丹已经按照双方协商的结果于2016年7月31日前搬离了房屋，双方之间的合同也已经解除，2016年7月31日之后，刘冰也一直对涉案房屋进行招租，只不过由于刘冰一直未将房屋出租出去，刘冰才违背诚信向许丹丹索要租金，刘冰要求许丹丹支付租金没有依据，请法院驳回刘冰的诉讼请求。刘冰向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令许丹丹向刘冰立即支付房屋租金283500元，并支付因拖欠支付造成的利息损失3083元（暂计至起诉前）；2、判令许丹丹立即结清水电费及物业费；3、诉讼费用由许丹丹承担。一审法院认定以下事实：2015年6月23日，刘冰（出租方）与许丹丹（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：刘冰将坐落在涧西区顺驰城滨河路底商面积约300平方米的房屋及附属物中央空调一台，出租给许丹丹经营使用，租赁期限3年，自2015年8月1日至2018年7月31日，第一年房租270000元，第二年房租283500元，第三年297675元，许丹丹向刘冰缴纳房屋押金22500元。2016年7月30日，许丹丹搬离租赁房屋，将钥匙留置于物业处。许丹丹实际支付房屋租金至2016年7月底。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘冰与许丹丹签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵照执行。许丹丹实际支付房屋租金至2016年7月底，并于7月30日搬离租赁房屋，双方之间的租赁合同已无法继续实际履行。许丹丹在合同到期前单方解除双方之间的租赁合同，不符合双方之间租赁合同的约定，其行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。许丹丹辩称双方已达成口头协议解除合同，但其提交的证据不足以证明其主张，对许丹丹的该辩解理由依法不予采纳。刘冰在已知许丹丹单方解除租赁合同后，未采取适当的措施防止损失的扩大，对此应当承担相应的责任。现刘冰要求许丹丹赔偿283500元及支付利息3083元，明显过高，依法予以调整，酌定许丹丹向刘冰支付4个月的租金94500元作为刘冰的房屋租金损失，许丹丹支付的押金22500元应当予以扣除。刘冰要求许丹丹支付水电费及物业费，但刘冰提交的证据不足以证明其主张，法院依法不予支持。刘冰的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决：一、许丹丹于判决生效后十五日内向刘冰支付房屋租金损失94500元（许丹丹支付的押金22500元应当予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘冰的其他诉讼请求。本案受理费5598元，由刘冰承担4000元，许丹丹承担1598元。本院经审理查明的事实与一审一致。在二审庭审过程中，刘冰提交催费通知单和河南顺驰物业管理有限公司开具的增值税发票三张，证明刘冰结清了许丹丹拖欠的水电费和物业费共计12783.3元，提交财产保全费缴费票据一张，证明刘冰在一审中支付1970元保全费。上述证据显示刘冰缴纳2016年1月1日至2017年10月31日物业费共计9805.4元。刘冰缴纳2016年4月至2017年10月的水费共计361.9元和电费2616元。本院认为，2015年6月23日，刘冰和许丹丹签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。该合同明确约定许丹丹应在2016年6月底前支付第二年房租，并承担租赁期间的水电费和物业费。该合同第六条明确约定，许丹丹如未按时交纳房租，刘冰可解除合同、收回房屋、并扣除房屋押金。在《租赁合同》履行过程中，许丹丹未按时支付第二年租金和水电物业费，具有明显过错，属违约行为，应承担违约责任。按照合同第六条的约定，许丹丹未按期交纳房租的，已经缴纳的22500元押金应予扣除，刘冰不再返还许丹丹。许丹丹辩称双方已达成口头协议解除合同，且其已经把房屋钥匙交于物业，刘冰对此不予认可，且许丹丹未提交相关证据证明其主张，故本院不予支持。鉴于2016年7月31日至今已有十六个月，而许丹丹并未将租赁房屋交付给刘冰，双方对于合同解除的有关事项并未达成一致意见，导致房屋空置至今，给刘冰造成了一定的租金损失。而刘冰在已知许丹丹不按期缴纳房租后，未采取适当的措施防止损失的扩大，对此也应当承担相应的责任。现刘冰要求许丹丹赔偿283500元及支付利息3083元，明显过高，本院依法予以调整，综合本案实际情况，应酌定许丹丹向刘冰赔偿8个月的租金损失共计189000元。双方之间的租赁合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，应予解除，租赁房屋由刘冰另行收回处理。关于租赁房屋的物业费和水电费，按照《租赁合同》的约定应由许丹丹承担，二审中刘冰举出证据证明其已经实际缴纳，故许丹丹应当支付给刘冰物业费9805.4元和水电费2977.9元。刘冰的其他上诉请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初215号民事判决第一项为“许丹丹于本判决生效后十五日内向刘冰支付房屋租金损失189000元、物业费9805.4.元、水电费2977.9元，以上合计201783.3元。”二、驳回刘冰的其他诉讼请求。一审案件受理费5598元，保全费1970元，合计7568元，由刘冰承担2568元，许丹丹承担5000元。二审案件受理费4142元，由刘冰承担3000元，许丹丹承担1142元。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一七年十一月二十七日书记员  张 利