福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0503民初9446号 原告（反诉被告）：福建春华投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园C区33#-36#楼，组织机构代码证913500007593787389。 法定代表人：许春栋，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘剑楠，上海柏年（泉州）律师事务所。 被告（反诉原告）:万三放，男，汉族，1967年7月12日出生，住福建省泉州市丰泽区。 原告福建春华投资有限公司（以下简称春华公司）与被告万三放房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，万三放提出管辖权异议申请。本院审查后裁定驳回其异议申请，万三放不服上诉至泉州市中级人民法院，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。本案审理过程中，万三放提起反诉，本院依法并案，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）春华公司的委托诉讼代理人刘剑楠，被告（反诉原告）万三放到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 春华公司向本院提出诉讼请求：1、判令万三放立即偿付拖欠的房屋占有使用费72000元（自2012年7月1日起至2016年1月1日止，每间每月1000元，计42个月，扣除已缴纳押金12000元，即1000元*2*42个月-12000元=72000元）；2、判令万三放支付滞纳金暂计27576元（自2012年10月1日起至起诉之日2016年12月19日止，每月滞纳金按2%计算）；该滞纳金计算至付清房屋占有使用费之日止。事实与理由：2011年9月15日，春华公司与丰泽区城东街道浔美社区居委会（以下简称浔美社区）联合开发浔美工业区西辅路与高速公路控制地约30亩，并由春华公司负责其中25间经营性店面的建设及管理。2012年6月18日，经春华公司授权委托何建伟，万三放与何建伟签订租赁合同，万三放向春华公司承租浔美社区西辅路边2间店面，合计面积约52平米，每间店面每月租金1000元，按季交纳，租期自2012年7月1日起至2015年6月30日止。并约定，如万三放不能如期足额支付租金，春华公司有权收取滞纳金，按5‰/日计算；现春华公司按照每月滞纳金2%计算。万三放于合同签订后，交纳了12000元押金。自2012年7月1日起，万三放以各种理由拖延、拒付租金，至合同租赁期满后，仍然占用店面达6个多月之久。经春华公司多次催讨，均未能收回房屋占用费。 万三放辩称，万三放与春华公司之间没有签订任何租赁合同，不存在租赁关系。何建伟与万三放签订合同后，没有交付租赁店面。春华公司现催讨租金已超过诉讼时效。 万三放向本院提出如下反诉请求：依法判令春华公司返还押金12000元。事实和理由：万三放与何建伟于2012年6月18日签订了浔美社区西辅路边，店面租赁合同，约定万三放向何建伟承租址在丰泽区浔美社区西辅路边2间店面，出租时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止，每间店面每月租金1000元。合同签订时，万三放依约交付给何建伟押金12000元。但合同签订后何建伟却始终都没有将租赁房屋交付给万三放使用，万三放为此多次要求何建伟要将押金退还，何建伟均置之不理，甚至恶人先告状，谎称反诉原告拖欠其租金，经法院调解后双方均撤诉。现春华公司却持何建伟的相关资料提起诉讼，为维护反诉原告的合法权益，特向人民法院提起反诉，恳请人民法院依法支持万三放的反诉请求。 春华公司反诉辩称，店面已交付给万三放，浔美社区的证明可证实万三放使用房屋。春华公司提起本诉请求时，诉争押金已经做相应扣除，万三放无理由要求退还押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年9月15日，春华公司与浔美社区签订一份《联合开发土地协议书》，约定浔美社区将位于浔美工业区西辅路东侧地块与春华公司联合开发种植无患子等绿化苗木及综合开发利用。协议第二条约定，双方联合向丰泽区政府申请在沿西辅路边开发600平方米经营性用房，由春华公司投资；地块上所有种植和建设费用由春华公司负责；承包经营期间，第一年为建设期，第二年起，春华公司每年向浔美社区交纳管理费30000元，第六年起递增10%，以后每5年递增10%；合作期限30年，自2011年9月1日起至2041年8月31日止，合作到期后，所有地面种植物及建筑物归浔美社区所有；等等。协议签订后，春华公司投资建设了相应的经营性用房，但未能提供相应的批建手续。2012年6月18日，万三放与何建伟签订《浔美社区西辅路边店面租赁合同》，合同载明，春华公司与浔美社区联合开发利用浔美工业区西辅路与高速公路控制地约30亩地块种植无患子等公益绿化苗木及综合开发利用，并委托何建伟负责25间经营性店面的建设和管理，经营管理费用由何建伟另行缴交浔美社区。上述合同同时约定，甲方（何建伟）将西辅路边2间店面（第2幢，第3、4间），面积合计52平方米出租给万三放；出租时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止，每间店面每月租金1000元，期满后本合同自行终止；合同签订时，万三放需交押金12000元；租金每季度缴交一次，如不能如期足额支付租金，滞纳金以每日5‰计算；租赁期间，水电费根据各自水、电表度数由万三放自行负责上交水电管理员；等等。根据万三放提供的录音证据，何建伟明确陈述其是帮忙去签合同，结合上述合同载明事实，可证明何建伟是受春华公司委托，与万三放签订本案合同。双方争议的另一重要事实，是本案诉争店面是否交付？首先，社区居委会的关于万建明负责收取水电费的《证明》，以及水电费的收款收据，可证明诉争店面至2015年12月份，仍有人在使用，并缴交水电费；其次，春华公司关于事件经过的说明函件，载明春华公司于2012年6月18日将诉争4间店面租赁给浔美社区居民万三放，及将第2幢的2间店面租赁给浔美社区居民万三放，上述店面均于2012年6月份交付给万三放使用，二人一直拒交租金，春华公司于2014年初至2015年年底期间，多次派人追讨及向社区反映并要求社区出面协调，社区也多次参与协调，但该二位租户提出免交租金导致谈判破裂，春华公司于2016年1月强行收回店面等。浔美社区在该份事件经过说明函件上签章，并载明“情况属实”。由于诉争店面属浔美社区与春华公司联合开发，且万三放为该社区居民，因此，浔美社区对本案事实知情，可以对本案事实出具证言；再次，万三放提供的录音证据中，其妻称“我们跟你何建伟先生签的租赁合同，因为城监原因以致不能使用”，上述说法也可印证店面已交付；最后，万三放申请证人魏某出庭作证，魏某到庭陈述，其与万三放同样找何建伟租赁房屋，其租赁的房屋是万长峰与何建伟签订的那4间店面，本案诉争店面万三放没有使用，是他人使用。魏某在春华公司与万长峰的房屋租赁案件中，同样作为证人出庭作证。在万长峰案件中，本院分析了其证言，并认为其所作陈述不属实。综上，诉争店面客观上确实转租他人在使用，浔美社区可证实诉争店面确已交付给万三放，万三放妻子也自述诉争店面因城监原因以致不能使用，上述证据均可共同证明诉争店面已实际交付给万三放使用。而魏某的证言，其在万长峰案件中所做的陈述不属实，而在本案中，从证据效力上来讲，浔美社区对案件事实的证言，以及万三放自己提供的录音证据中其妻子所述，证明效力均高于魏某的证言，故魏某的证言不予采信。 本院认为，何建伟与万三放签订的租赁合同，明确载明春华公司与浔美社区联合开发利用，并委托何建伟负责25间店面的建设和管理，以及经营管理费由何建伟另行缴交浔美社区等事项。同时，何建伟也明确其是帮忙签订合同。因此，何建伟在签订本案诉争租赁合同时，已明确披露了委托人是春华公司的信息，即万三放在订立合同时对春华公司与何建伟之间的代理关系是明知的，故本案诉争合同直接约束春华公司与万三放。春华公司未能提供证据证明本案诉争店面的建设取得了建设工程规划许可证，故关于本案店面的租赁合同无效。合同签订后，诉争店面已经交付给万三放，故春华公司请求万三放按照租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。合同约定诉争店面的租赁时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止，春华公司主张店面实际是2016年1月份收回，浔美社区对此事项亦予以证实，且万三放也未能提供证据证明店面返还时间，故对春华公司的该项主张，本院予以采信。根据合同约定的租金标准，至店面收回，万三放共应支付房屋占有使用费84000元，扣除万三放支付的租赁押金12000元，春华公司请求万三放支付房屋占有使用费72000元，合法有据，本院予以支持。春华公司同时请求万三放按月利率2%支付滞纳金，虽合同约定滞纳金以每日5‰计，但由于合同无效，故关于该项请求，本院不予支持。万三放另辩称本案已超过诉讼时效，但浔美社区证实，春华公司在2014年至2015年底期间，多次向万三放催讨，并且由社区进行协调，故对于万三放的该项辩解，本院不予采纳。关于反诉请求，由于春华公司在主张房屋占有使用费时已将房屋押金抵扣部分费用，故对于万三放的反诉请求，本院不予支持。另万三放请求对租赁合同中“赖丽瑄”签名是否是其妻所签，以及春华公司出具的《授权委托书》的形成时间进行鉴定，其中，庭审后春华公司已申请撤回对赖丽瑄的起诉，而《授权委托书》的形成时间对本案的处理没有影响，故对于其申请的鉴定事宜，本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、万三放应于本判决生效之日起十日内支付福建春华投资有限公司址在丰泽区浔美工业区西辅路边第2幢第3、4间店面的房屋占有使用费72000元； 二、驳回福建春华投资有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回万三放的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2289元，由福建春华投资有限公司负担634元，万三放负担1655元；反诉受理费100元，由万三放负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈奕辉 代理审判员  郭锡锋 代理审判员  郑锦芬 二〇一七年十一月十七日 书 记 员  郑若湄 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。