西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2017）藏0103民初506号原告：朱洪梅，女，1975年8月14日出生，汉族，经商，现住拉萨市城关区金珠西路洛堆路18号，身份证号码：51092219750814550X。委托诉讼代理人：次仁顿珠，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被告：西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司，住所地拉萨市八一路金色时代6楼602号，统一社会信用代码：915400003213585649。负责人：谭启兵，系该公司经理。委托诉讼代理人：胡鹏，云南建广律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋婷，云南建广律师事务所律师。被告：西南交通建设集团股份有限公司，住所地云南省昆明市五华区西昌路708号，统一社会信用代码：91530000216621068L。法定代表人：陈文山，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡鹏，云南建广律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋婷，云南建广律师事务所律师。原告朱洪梅与被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司（以下简称交通西藏分公司）、西南交通建设集团股份有限公司（以下简称交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，被告交通西藏分公司、交通公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议申请，本院于2017年5月31日依法分别作出（2017）藏0103民初506号《民事裁定书》，驳回被告交通西藏分公司、交通公司提出的管辖权异议申请。被告交通西藏分公司不服该裁定，向拉萨市中级人民法院提起上诉，拉萨市中级人民法院于2017年7月14日作出（2017）藏01民辖终13号《民事裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。该案就本院适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱洪梅的委托诉讼代理人次仁顿珠，被告交通西藏分公司、交通公司的共同委托诉讼代理人胡鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令两被告向原告支付租金62400元、物业服务费19707元，共计82107元；3.判令被告立即腾空返还房屋，并向原告按10400元/月的租金标准从2017年5月1日至返还房屋之日，支付房屋占有使用费及产生的物业服务费；4.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告交通西藏分公司系被告交通公司在西藏自治区工商局依法设立的分支机构，因在拉萨经营需要，承租了原告位于拉萨市××路房屋用于办公。并于2014年9月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋租金每半年62400元，物业服务费由被告交通西藏分公司缴纳。合同履行期间，被告交通西藏分公司不按时支付租金。自2016年11月1日起拖欠原告房屋租金，并且于2016年1月1日开始未向拉萨市怡华物业管理有限公司缴纳物业服务费，截至2017年4月30日拖欠租金62400元，截至2017年5月31日拖欠物业服务费19707元。经原告多次催促，被告均以其资金不足为由未予支付。依照《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金30日，出租方有权解除合同。原告为维护自身的合法权益，现向法院提起诉讼。原告向本院提交以下证据予以证明：1.《房权证》复印件1份，《商品房买卖合同》原件1份、《个人消费普通借款抵押合同》原件1份，证明原告对本案租赁房屋享有所有权；2.《房屋租赁合同》原件1份，证明原告与被告交通西藏分公司存在房屋租赁关系；3.《业务凭证》原件2张，证明原告与被告交通西藏分公司存在租赁关系；4.《催款通知书》原件1份，证明被告交通西藏分公司拖欠物业服务费的事实；5.《照片》打印件一份，证明被告交通西藏分公司的租赁状态。两被告共同辩称，被告交通西藏分公司将办公地址搬回昆明与谭寓什签订了房屋租赁合同，与本案原告从未签订过房屋租赁合同，现原告持有的与被告交通西藏分公司之间租赁合同系案外人何进国私刻分公司章印签订的，且该案外人何进国现涉嫌合同诈骗，故请求法院驳回原告的全部诉求。两被告向本院提交以下证据予以证明：1.2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》、《（2017）云0102民初1800号民事调解书》原件各1份，证明原告与被告交通西藏分公司实际上不存在租赁关系；2.2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，证明原告与被告交通公司存在租赁关系。经审理查明：2014年9月18日，原告与被告交通西藏分公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于拉萨市××路的位于拉萨市××路房屋（面积231.85平方米）出租给被告交通西藏分公司用于公司经营。房屋租赁期限为62个月，从2014年11月1日至2019年12月30日止，支付方式为每半年支付租金62400元，第一次租金在租赁合同签订后40日支付，以后每期租金提前30日支付，合同第5条第1项约定由被告交通西藏分公司负责向有关部门缴纳租赁期间产生的水、电、气、卫生、物管、采暖等费用。合同第7条第2项约定如被告交通西藏分公司未如期缴纳房租，逾期超过30天，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告交通西藏分公司赔偿违约金3000元。合同签订后，原告向被告交通西藏分公司如约交付了房屋，但被告交通西藏分公司自2016年11月1日开始拖欠原告的房屋租金至今未付，且欠付从2016年1月1日至2017年5月31日的物业服务费19707元（每平方米每月物业服务费为5元）。上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人的陈述意见在案佐证。本院认为，两被告虽辩称被告交通西藏分公司已于2016年3月1日将其办公地址搬回昆明，并与谭寓什签订了《房屋租赁合同》，故不可能租用原告的房屋，以及原告持有的与被告交通西藏分公司之间签订的《房屋租赁合同》，系案外人何进国私刻被告交通西藏分公司章印签订的不真实。但本院认为，两被告提交的《2016年3月1日房屋租赁合同》、《（2017）云0102民初1800号民事调解书》仅能证明被告交通西藏分公司与谭寓什之间存在房屋租赁关系，并不能证明被告交通西藏分公司因此就不可以与本案原告签订房屋租赁合同。且两被告未提供证据证明涉案《房屋租赁合同》的不真实性，也未依法申请鉴定，故本院对两被告上述答辩意见不予采信。因此，原告与被告交通西藏分公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的规定，合法有效。对于两被告承担责任问题，本院认为，被告交通公司作为被告交通西藏分公司的设立机关，依照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定："公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担"，本案被告交通西藏分公司的民事责任应当由总公司被告交通公司承担，但根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十八条第一款之规定："被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产"，故被告交通公司应在被告交通西藏分公司财产不足以清偿债务时承担给付责任。对于原告请求解除原、被告交通西藏分公司之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，原告已如约履行了交付房屋的义务，被告交通西藏分公司就应按约定的时间向原告支付房屋租金，现被告交通西藏分公司从2016年11月1日起至今拖欠原告的房屋租金，并且从2016年1月1日起至今欠付物业服务费，已构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定："承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同"，故本院支持解除原告与被告交通西藏分公司于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》。对于原告要求两被告向原告支付租金62400元（半年），物业服务费19707元（13911元（2016年1月1日至2016年12月31日）+5796元（2017年1月1日至2017年5月31日）=19707元），以及被告立即腾空返还房屋，并向原告按10400元/月的租金标准从2017年5月1日至返还房屋之日，支付房屋占有使用费及产生的物业服务费的诉讼请求，被告交通西藏分公司无正当理由未支付租金和物业服务费的行为，已构成违约，因此，被告交通西藏分公司应向原告支付半年拖欠支付的租金62400元，支付欠付的物业服务费14603元（13871元＋231.19平方米×5元÷30天×19天＝14603元）。原告于2017年5月12日起诉主张解除双方租赁合同现已成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失"之规定，原告要求被告立即腾空返还房屋，按每月10400元的租金标准支付占用费，按每平方米每月物业服务费为5元的标准支付物业费，于法有据，本院予以支持，但房屋占有费自2017年5月12日原告起诉之日开始起算，直至被告腾空房屋为止，后续物业服务费自2017年6月1日开始起算，直至被告腾空房屋为止。综上，本院仅支持被告交通西藏分公司向原告支付拖欠租金62400元、物业服务费19707元，以及被告交通西藏分公司将租赁房屋腾空并返还给原告，并支付自2017年5月12日起至实际腾房日止按每月10400元的租金标准计算的占用费，自2017年6月1日起至实际腾房日止按每平方米每月后续物业服务费5元标准计算的后续物业服务费，如被告交通西藏分公司无支付能力时，由被告交通公司承担支付责任的诉讼请求。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱洪梅与被告2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司于本判决生效之日起十日内向原告朱洪梅支付租金62400元、物业服务费19707元，共计82107元；三、被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司于本判决生效之日起十日内将位于拉萨市××路房屋（面积231.85平方米）腾空并返还给原告朱洪梅，并支付自2017年5月12日起至实际腾房日止按每月10400元的租金标准计算的占用费，自2017年6月1日起至实际腾房日止按每平方米每月物业服务费5元标准计算的后续物业服务费；四、被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司无支付能力时，由被告西南交通建设集团股份有限公司承担上述支付责任；五、驳回原告朱洪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2112.67元（原告朱洪梅已预交），由被告西南交通建设集团股份有限公司西藏分公司、西南交通建设集团股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于拉萨市中级人民法院，同时交纳上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 嘎玛益西审判员 边巴丹增审判员 向巴措姆 二〇一七年十一月三十日书记员 次仁洛珠