偃师市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0381执异50号异议人(被执行人)：张扩军，男，1975年1月6日生，汉族，住河南省偃师市。申请执行人：耿颂奇，男，1980年8月5日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区英才路1号院26栋2门402号，公8住河南省偃师市城关镇后庄村4组，公民身份号码：4103211975××××××××。被执行人：张继峰，男，1978年10月21日生，汉族，住河南省偃师市。申请执行人耿颂奇与被执行人张廷峰、张继峰租赁合同纠纷一案，案外人张扩军对本院查封、拍卖偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张扩军称，请求法院解除对位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。申请理由：法院在执行申请执行人耿颂奇与被执行人张廷峰、张继峰租赁合同纠纷一案中，查封了案外人所有的位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产，因案外人与张延峰之间存在买卖关系，在案涉房屋刚建成时，张延峰就将该案涉房产抵充货款，给了案外人，并有案外人对房屋装修，支付水电、物业等费用，房屋的所有权、使用权一直由案外人掌握，对房屋的出租收益也由异议人收取。而案外人与耿颂奇之间并无纠纷，张延峰与耿颂奇之间的纠纷案外人不知情也与案外人无关，故此认为法院的查封损害了案外人的权利，为维护案外人的合法权益，根据相关法律规定案外人提出执行异议。本院查明：耿颂奇诉张廷峰、张继峰租赁合同纠纷一案，根据耿颂奇申请，2019年4月8日本院作出(2019)豫0381民初1579号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人张廷峰、张继峰银行存款10000000元，期限为一年；或查封被申请人张廷峰、张继峰价值10000000元的其他等值财产，期限为动产二年、不动产三年。案件申请费5000元，由申请人耿颂奇垫付。”2019年4月11日，本院依该裁定查封了张廷峰名下位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产，查封期限三年（自2019年4月11日至2022年4月10日止）。2019年10月8日本院作出了(2019)豫0381民初1579号民事判决书，判决：“一、原告耿颂奇与被告张延峰2016年7月1日签订的出租合同无效；二、被告张廷峰于判决生效后10日内赔偿耿颂奇损失9742814元；三、被告张继峰对第二条中的1096736元承担共同清偿责任；四、驳回原告耿颂奇其他诉讼请求。本案受理费81800元、财产保全申请费5000元，由被告张廷峰、张继峰承担18000元、被告张廷峰承担67800元、原告耿颂奇承担100元。”。张廷峰、张继峰不服该判决向洛阳市中级人民法院提出上诉，2020年2月19日洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终7080号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94671元，由张廷峰负担8000元，由张继峰负担14671元。”因被执行人张廷峰、张继峰拒不履行生效法律文书确定的义务，耿颂奇向本院申请执行。执行过程中案外人张扩军提出异议,请求法院解除对位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。另查明，2016年10月10日，洛阳恒硕置业有限公司作为出卖人，张廷峰作为买受人，双方签订一份《商品房现房买卖合同》（合同编号：XS0005338，房屋代码：391927），主要载明：“……第二条：商品房销售依据，买受人购买的商品房为现房。商品房预售许可证号为洛房权证偃师字第××号。第三条：买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢3单元2002号房，房屋代码为391927。该商品房的用途为住宅,属钢筋混凝土结构，层高为X,建筑层数地上25层,地下1层。该商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：0。该商品房X建筑面积共52.34平方米，其中，套内建筑面积37.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.24平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3000元，总金额（人民币）壹拾伍万柒仟零佰贰拾零元整。……”。2016年12月5日，张扩军作为甲方，张廷峰作为乙方，乔红旗作为丙方，三方签订一份《抵账协议书》，主要载明：“……二、乙方张廷峰江自己拥有的位于偃师市××路东侧、××路北侧新××路东侧、××路北侧恒硕新都汇第1幢3单元2002号房抵给甲方张扩军，乙方张廷峰与张扩军之间190000元的债务消灭，乙方张廷峰仍拖欠甲方张扩军剩余货款41720元。三、乙方已将张廷峰与洛阳恒硕置业有限公司签订的房屋买卖合同及发票交付给甲方张扩军。乙方张廷峰应在能够办理房产证时，配合甲方办理变更登记，并配合甲方张扩军在物业处办理手续。……”，2016年12月5日，张廷峰作为甲方出卖人，张扩军作为乙方买受人，双方签订一份《房屋买卖合同书》，主要载明：“一、此房屋座落于偃师市××路东侧、××路北侧新××路东侧、××路北侧××单元××号，房屋代码：391927；商品房预售许可证号为：洛房权证偃师字第××号；房屋建筑面积52.34.共有情况：无。……五、本合同设计的购房款系抵偿甲方拖欠货款190000元，该协议签订后，该部分债权债务消灭。……”2020年6月29日，洛阳市恒硕物业管理有限公司出具一份《证明》，载明：“关于我公司管理的偃师市新新路东侧、商都路北侧恒硕新都汇第1幢3单元2002号房屋，我公司在交付钥匙时，当时张廷峰和张扩军一起到物业处领取了钥匙，而后一直由李会彩、张扩军到我公司交纳物业费、水电费等。证明人：赵润晓2020年6月29日”案外人张扩军另提供案涉房产《家庭装饰工程施工合同》一份，洛阳恒硕物业管理有限公司《收据》一张，案涉房产《租房合同》一份，微信截图六张，群益混凝土有限公司出具的《证明》两张，偃师市缑氏镇花寨村村民委员会《证明》一份，李会彩身份证复印件一份，以证明该案涉房产为张扩军所实际占有，张扩军与李会彩系夫妻关系。2020年8月5日本院向张扩军问询该案涉房产情况,了解到该房产为预售登记未办理房产证,且张廷峰拒不配合张扩军到房产部分办理房屋过户手续。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，张廷峰与张扩军所签订案涉房产《房屋买卖合同书》的日期早于本院查封的日期。案涉房产的购房款为张延峰抵偿张扩军的债务。张扩军所提供的《家庭装饰工程施工合同》、洛阳恒硕物业管理有限公司《收据》、《租房合同》、微信截图六张、群益混凝土有限公司出具的《证明》等证据证明该房产为张扩军占有。因该案涉房产为预售登记且张廷峰拒不配合张扩军办理房产过户手续，故该案涉房产未能办理过户登记手续非因张扩军自身原因所致。故案外人张扩军提出的异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产的执行措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原审判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 ：赵国钧人民陪审员 ：牛一斌人民陪审员 ：高佳铭二〇二〇年九月八日代书 记员 ：肖锦霖