广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初2157号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：关建辉。委托诉讼代理人：李极，系该公司员工。委托诉讼代理人：谭春蓉，系该公司员工。被告：陈燕娜，女，1973年2月16日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）诉被告陈燕娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万宁物业公司委托诉讼代理人李极到庭参加诉讼。被告陈燕娜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告万宁物业公司向本院提出诉讼请求：１.被告支付番禺区洛溪新城裕景花园西区5街24号房屋自2014年1月1日至2017年5月31日的物业服务费共计26586.53元；2.被告支付因拒绝向原告支付上述物业服务费而产生的从2014年2月1日起至实际付清全部物业服务费之日止的违约金，暂计至2016年10月31日共计为11054.87元；3.本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更第一项诉讼请求为被告支付番禺区洛溪新城裕景花园西区5街24号房屋自2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。事实和理由：2009年12月28日，番禺区洛溪新城裕景花园业主委员会与原告签定了《物业管理服务合同》，委托期为2010年1月1日至2014年12月31日止，将裕景花园小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理期限、管理事项、物业服务费等作了详细的约定。合同期满，双方于2015年2月10日续签了《物业管理服务委托合同》，合同期限至2016年12月31日结束。依据上述合同的有关约定，原告自合同起始至今，一直为裕景花园住宅小区提供保安、保洁、公用设施维护等各项物业管理服务。根据2009年12月28日签定的《物业管理服务委托合同》第二十条的约定：物业服务费标准为1.30元/月/平方米；根据2015年2月10日签订的《物业管理服务委托合同》（合同编号：裕景合同20150131）第二十条规定，2015年1月的物业服务费为：1.30元/月/平方米，2015年2月至合同期满为1.60元/月*平方米；根据以上二合同第二十条的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。被告是本案涉诉房屋的权属人，该房产属于别墅户型，建筑面积为430.90平方米，被告拖欠自2014年1月至2017年5月底的物业服务费，原告曾多次催收，至今仍不缴交。根据《物业管理条例》等有关法律法规，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判允原告以上诉讼请求。原告万宁物业公司向本院提交了如下证据：1.物业服务企业资质证书；2.2009年12月28日签订的《物业管理服务委托合同》；3.2015年2月10日签订的《物业管理服务委托合同》、广州市番禺区物业服务合同备案回执；4.欠费明细（原告自行制作清单）；5.房地产权证明及广州市不动产查册登记表；6.催缴通知书、律师函、邮寄详情单，并拟以此证明原告的诉讼主张。被告陈燕娜无答辩，也未向本院提交证据。本院经审查原告万宁物业公司提交证据并结合其陈述，认定事实如下：原告万宁物业公司是具备一级资质的物业管理公司。广州市番禺区洛浦街洛溪新城裕景花园西区5街24号房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为430.90平方米，房屋类型为别墅，业主为被告陈燕娜，其于2012年10月22日取得上述地址房屋的产权证书，据原告提供的国土房管部门的档案查册表显示，截至2017年3月17日，上述房屋的产权人仍为被告陈燕娜。2009年12月28日，原告万宁物业公司与广州市番禺区裕景花园业主委员会、广州市番禺区裕景花园业主大会签订《物业管理服务委托合同》，约定原告为广州市番禺区洛浦街洛溪新城裕景花园小区提供物业管理服务。委托管理期限从2010年1月1日至2014年12月31日。合同第二十条第1.（1）点约定，住宅物业服务费每月每平方米1.30元。第二十条第3点约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳违约金。合同对其他事项也作了相关约定。2015年2月10日，原告万宁物业公司与广州市番禺区裕景花园业主委员会再次签订《物业服务委托合同》，合同期限为2015年1月1日至2016年12月31日，合同约定2015年1月1日至2015年1月31日别墅及低层洋房按每月每平方米1.30元收取物业服务费，自2015年2月1日至2016年12月31日，别墅按每月每平方米1.60元收取物业服务费。物业服务费应当每月15日前交纳。合同其他条款与上一份物业合同基本相同。原告万宁物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务至今，被告陈燕娜拖欠原告自2014年1月至2016年12月31日的物业服务费未交纳。原告万宁物业公司追讨未果，诉至本院。本院认为，万宁物业公司与广州市番禺区裕景花园业主委员会签订物业服务合同合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原、被告均具有法律约束力。万宁物业公司履行相应的义务后，有权利向被告收取物业服务费。涉案房屋建筑面积430.90平方米，按照合同约定，2014年1月1日至2015年1月31日13个月的物业服务费为每月每平方米1.30元，则，每月应当交纳的物业服务费为430.90*1.30，560.17元，13个月共计560.17*13,7282.21元。2015年2月1日至2016年12月31日，23个月的物业服务费每月每平方米1.60元，则每月应当交纳的物业服务费为430.90*1.60，689.44元，23个月的物业服务费共计15857.12元。故，2014年1月1日至2016年12月31日，被告陈燕娜共计拖欠原告万宁物业公司物业服务费23139.33元。原告要求被告陈燕娜支付上述拖欠的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金部分，2015年2月10日前的物业合同未约定交纳物业服务费的具体时间，视为被告陈燕娜应在每月月末交纳当月的物业服务费，应从次月1日开始计算上月物业服务费的违约金。2015年2月10日重新签订物业合同后，关于每月15日前的物业服务费交纳时间应从次月2015年3月开始执行，即2015年3月物业服务费的逾期交纳违约金从2015年3月16日开始计算，以此类推。合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失，本院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，每月物业费的违约金分别计算，对原告主张的超出部分，本院依法不予支持。被告陈燕娜经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈燕娜应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付自2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费23139.33元及违约金（2014年1月至2015年2月物业服务费的违约金以每月应交纳的物业服务费为本金，自次月1日起计算；2015年3月至2016年12月物业服务费的违约金以每月应交纳的物业服务费为本金，自当月16日起计算，上述两段时间物业服务费的违约金均按中国人民银行同期贷款利率，计算至款项清偿完毕之日止，每月物业服务费的违约金均分别计算）；二、驳回原告广州万宁物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由被告陈燕娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东审 判 员  梁振荣人民陪审员  陈伟锋二〇一七年十一月六日书 记 员  何震宇