江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初4375号原告：汪宏卫，男，1966年5月7日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周天，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞冲冲，江苏致邦律师事务所实习律师。被告：南京福逸华文化产业发展有限公司（组织机构代码57157186-X），住所地南京市秦淮区军农路**。法定代表人:陈华。被告：南京朝华房地产开发有限公司（组织机构代码69040846-7），住所地南京市江宁区汤山街道林场路**。法定代表人:张长曹，执行董事。委托诉讼代理人：崇斯杰，江苏通雅律师事务所律师。被告：钟于民，男，1957年2月8日生，汉族，无业，住南京市下关区。被告：宋家荣，男，1963年5月11日生，汉族，无业，住南京市栖霞区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所实习律师。原告汪宏卫与被告南京福逸华文化产业发展有限公司（以下简称福逸华公司）、南京朝华房地产开发有限公司（以下简称朝华公司）、钟于民、宋家荣合同纠纷一案，汪宏卫于2016年5月9日向本院起诉，本院于同日立案受理，于2016年10月22日作出（2016）苏0104民初4311号民事判决。汪宏卫不服一审判决、提起上诉，江苏省南京市中级人民法院审理后于2017年3月30日作出（2017）苏01民终114号民事裁定，撤销原判、发回重审。本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪宏卫及其委托诉讼代理人周天，被告朝华公司的委托诉讼代理人崇斯杰，被告钟于民、宋家荣的委托诉讼代理人吴小喜、薛晓康到庭参加诉讼。被告福逸华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告汪宏卫向本院提出诉讼请求：1、判令福逸华公司返还原告保证金544.855万元；2、判令福逸华公司支付保证金的利息（其中58万元的利息自2014年5月30日起，52万元的利息自2014年6月3日起，50万元的利息自2014年6月5日起，40万元的利息自2014年6月16日起，100万元的利息自2014年9月2日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的三倍计算至实际还款之日止；另244.855万元的利息以每月2%的标准自2015年5月15日起计算至实际还款之日止）；3、判令福逸华公司赔偿原告损失200万元；4、判令朝华公司、钟于民、宋家荣对福逸华公司的上述债务及利息承担担保责任，连带清偿全部款项；5、判令四被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2014年5月29日，原告与福逸华公司签订建设工程《项目前置协议书》，商定拟承包福逸华公司介绍的项目，由原告支付福逸华公司保证金200万元，出图后3天内再支付300万元。后双方签订《补充协议》，原告追加支付100万元保证金，在磋商过程中，原告又向福逸华公司支付了270万元保证金，原告共计支付570万元。2015年1月18日，就其中270万元保证金退还，福逸华公司承诺2015年1月30日退还100万元，余款在2015年3月30日前付清，同时承担2%的月利息；如不能按期退款，自愿承担损失50万元。2015年4月9日，福逸华公司的法定代表人陈华向原告承诺于2015年4月17日前支付100万元，余款含利息210万元，在2015年5月15日前付清。朝华公司于2015年1月18日提供担保承诺，自愿用其开发的位于汤山碧水华庭二期房屋01幢104室、03幢303室、05幢101室、11幢104室、02幢203室为上述债务进行担保，房号有朝华公司公章加盖，系朝华公司真实意思表示。钟于民于2014年5月29日以南京市城市房屋拆迁补偿房（协议号20090251368）两套提供担保。宋家荣于2014年5月29日以其“万寿中心村”门面房沁苑一村C栋6-7-1号门面房一套提供担保。现原告未承接到福逸华公司介绍的任何项目，福逸华公司亦未退还相应保证金。福逸华公司在合同违约的情况下，未返还相关款项；朝华公司、钟于民、宋家荣也未履行担保责任。原告认为，项目前置协议书并非建设工程施工合同，协议当事人是福逸华公司和作为自然人的原告，福逸华公司并非所涉工程发包方，至多是介绍人，协议签订时工程尚未立项，也未经过招投标程序，原告所给付的款项非投标或履约保证金，合同也不包含价格、工期等施工合同的必备条款，因此该协议仅是附返还条件的资金给付的无名合同，福逸华公司应当在其最终取得该项目承包权情况下，才取得收取相关款项的条件，相关款项才能转换为项目保证金，如果未达到合同目的，福逸华公司应当返还本息并赔偿利息。项目前置协议书和补充协议是当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。现福逸华公司收到该款项后，项目没有落实，应当返还本金和利息损失。未办理物权登记不影响担保合同的效力，原告与朝华公司、钟于民、宋家荣签订的担保合同合法有效，但由于担保物的原因无法办理抵押登记，担保合同无法履行，担保人朝华公司、钟于民、宋家荣应当就全部债务承担连带清偿责任。被告福逸华公司在原审中认可收到原告570万元，辩称无钱归还。被告朝华公司辩称，原告与福逸华公司签订的项目前置协议书为建设工程合同，是无效合同，朝华公司对主合同的担保作为从合同必然无效，且朝华公司对协议书的无效及抵押合同无效没有过错，所做的房产抵押承诺书没有对原告造成任何损失，原告向福逸华公司支付570万元保证金的事实均发生在朝华公司作出房产抵押担保之前，且该承诺书上落款处的公章明显非朝华公司在公安备案章，原告应当辨认、知晓该事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告钟于民、宋家荣辩称，原告与福逸华公司签订的项目前置协议书因项目本身不存在、双方主体不适格、未经过招投标程序而无效；担保合同因主合同无效而无效，且抵押物无产权证明，钟于民提供的担保物为拆迁安置房、经济适用房，没有取得房产证，且钟于民的女儿、前妻是房屋的共有人，宋家荣的房屋系小产权房，故担保无效；两被告未通过担保行为获益，且本案项目未出图纸，两被告的担保范围应为200万元，补充协议变更担保范围未经过担保人钟于民、宋家荣同意，两被告对加重部分不承担担保责任，即使就200万元损失承担责任，亦不应超过该损失的二分之一。且原告与福逸华公司签订的补充协议、朝华公司出具的抵押承诺书表明各方约定取消了钟于民、宋家荣的担保。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体为：2014年5月29日，福逸华公司（甲方）与原告（乙方）签订《项目前置协议书》，双方就南京工业职业技术学院老校区改造开发项目合作达成协议，约定：工程名称为南京工业职业技术学院“科技创新园”，工程地点位于南京市白下区，用地面积62319.58平方米，总建筑面积约为11万平方米；承包方式为项目总承包，包工包料；承包范围为红线内所有建设内容；开工日期暂定为2014年9月30日之前；取费标准为壹类取费下浮5%，定额执行江苏20**土建、装修、安装、基础综合估价表，江苏最新配套定额，人工按照江苏最新人工调价规定，材差按照南京市市场信息价进行调整，按实结算，配套工程计价，双方协商按最新执行指导价；付款方式为土建施工阶段按期决算，有地下附属工程的，出±0.00后预付已完成工程量的70%，其他类根据月形象进度，每月付70%的进度款，主体封顶付至总进度款的80%，具备验收付到85%，竣工验收合格，经审计后付至完成工程量的95%，余款作为质保金，按照国家规定执行，其它配套项目付款参照土建部分的支付方式执行；双方签订本协议后，乙方支付甲方保证金200万元，该项目施工图纸出来后，3天内再支付300万元保证金；甲方以钟于民南京城市房屋拆迁补偿房（协议号20090251368）两套，宋家荣（“万寿中心村”门面房集资代建协议书）门面房一套，对乙方所交纳的200万元做担保，该门面房面积343.2平方米，如该项目因特殊原因不能如期开工，甲方须返还乙方所交纳的保证金200万元并按银行贷款利息叁倍付给乙方。钟于民在该协议书下方签署“本人自愿以南京城市房屋拆迁补偿房贰套，作为该协议风险担保。此房屋协议号（20090251368）”。同日，宋家荣向原告提交《“万寿中心村”门面房集资代建协议书》复印件一份，并加注“本人自愿万寿中心村门面房壹套做担保”。2015年1月18日，福逸华公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现因工程需要，再追加保证金100万元，合计300万元，同时甲方用钟于民南京城市房屋拆迁补偿房两套（协议号20090251368）和朝华公司开发的位于汤山碧水华庭二期01幢104室、03幢303室、05幢101室、11幢104室、02幢203室别墅作抵押；约定的房地产抵押，抵押人必须协助抵押权人向房地产管理部门办理抵押登记手续；甲方如不能在2015年5月底前开工，乙方的一切损失，甲方自愿补偿200万元（含前置协议200万保证金利息）；该工程项目无论何时动工，红线内所有工程均交由乙方操作；原协议书中其他条款不变。《补充协议》下方加注“另05幢101室于2015年3月20日交钥匙”。同日，朝华公司向原告出具《房产抵押承诺书》一份，内容为：福逸华公司与原告于2014年5月29日签订《项目前置协议书》一份，根据协议书第十一条和《补充协议》的约定，自愿用其开发的位于汤山碧水华庭二期03幢303室、05幢101室、11幢104室、01幢104室、02幢203室小区别墅作为抵押，因该房暂未领取产权证，在产权证办好后，其保证协助抵押权人向房地产管理部门办理抵押登记手续；如福逸华公司不能如期开工，造成汪宏卫的一切经济损失，其自愿承担连带偿还责任。应福逸华公司要求，原告先后分别于2014年5月30日向其支付58万元，2014年6月3日支付52万元，2014年6月5日支付50万元，2014年6月6日支付40万元，2014年6月20日支付30万元，2014年7月17日支付10万元，2014年8月29日支付20万元，2014年9月2日支付40万元，2014年9月22日支付150万元，2014年9月26日支付100万元，2014年12月25日支付20万元，共计570万元。因工程一直未开工，原告多次交涉。2014年12月25日，福逸华公司法定代表人陈华向原告出具《借条》：内容为“今借汪宏卫先生20万元”，但原告未实际给付该借款。2015年1月18日，被告福逸华公司向原告出具承诺，内容是：“我公司收取汪宏卫的南京金陵科技学院工程保证金270万元，因该工程未动工，此款被公司挪作他用，保证此款于2015年1月30日前先退还给汪宏卫100万元，余款在2015年3月30日前付清，同时承担2%的月利息。如不能按期退款，自愿承担损失伍拾万元整”。2015年4月9日，陈华又向原告出具承诺，内容是，“我公司承诺汪宏卫先生在2015年4月17日前支付壹佰万元整，余款含利息贰佰壹拾万元整，在2015年5月15日前付清”。2015年9月11日，陈华向原告出具《借条》，内容为“今借汪宏卫人民币柒拾壹万元整，于2015年10月底前归还”，该款原告也未实际支付。因工程一直未出施工图纸，后又确定不能开工，被告福逸华公司也未履行承诺，原告多次向被告福逸华公司索要保证金。自2015年12月起，原告共计收到福逸华公司返还工程保证金25.145万元，原告同意该款项在应返还的270万元款项中予以扣除。另查明，被告朝华公司提供的抵押房产系从案外人苏州海涌置业开发有限公司处购买，苏州海涌置业开发有限公司经司法拍卖取得，尚未将房屋过户至朝华公司名下。被告钟于民拒不陈述其所提供担保房产的房号、面积等信息。被告宋家荣提供担保的房屋系集体土地上建设房屋，无相关权属证书。本院认为，《项目前置协议书》和《补充协议》系原告与福逸华公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。现工程不能开工，原告有权要求福逸华公司返还保证金及利息，但不得就保证金主张利息与复利。现被告主张已退还25.145万元，原告同意从应返还的270万元中予以扣减相应的款项及利息，不违反法律规定，本院予以确认。对于应支付的利息，原告主张福逸华公司就244.855万元按年利率24%的标准支付自2015年5月15日起至实际付款日止符合当事人约定，本院予以支持；关于另外300万元保证金的利息，结合福逸华公司与原告的约定，福逸华公司应当就100万元支付自2015年4月18日起的利息，就200万元支付自2015年5月16日起的利息，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率三倍的标准计算至实际付款之日止。被告朝华公司向原告出具房产抵押承诺，并在用于抵押的房产房号处加盖公司印章，应当认为该抵押承诺系朝华公司真实意思表示，朝华公司与原告约定以未办理权属登记的国有土地上房屋提供担保，未办理抵押权登记不影响抵押合同的效力，故抵押合同合法有效，朝华公司应当按照该约定履行义务，现朝华公司未按约为原告设立抵押权，应当在抵押物价值范围内承担连带清偿责任。被告钟于民以拆迁安置房提供担保，该抵押合同合法有效。钟于民确定取得两套拆迁安置房，但拒不提供具体房屋信息，致抵押物价值难以计算，应承担对其不利的法律后果，故本院认定钟于民应在担保范围内承担连带清偿责任。被告宋家荣与原告约定以集体土地上建设房屋提供担保，因该房屋系限制流通物，该抵押合同无效，双方对该合同无效均有过错，因此宋家荣就担保范围内债务在福逸华公司不能清偿部分的50%范畴内承担连带清偿责任。根据《项目前置协议书》、《补充协议》以及《房产抵押承诺书》的约定，结合案涉工程未出施工图纸的事实，朝华公司担保的范围应为300万元保证金及利息；《补充协议》加重了担保人钟于民、宋家荣的责任但未经二人书面同意亦未办理相应的抵押权登记，故被告钟于民、宋家荣的担保责任及范围不因该协议而变动，仍为200万元保证金及利息，钟于民、宋家荣辩称《补充协议》及《房产抵押承诺书》取消了二人的担保无事实与法律依据，本院不予支持。三担保人共同担保的范围为300万元保证金及利息，原告要求朝华公司、钟于民、宋家荣就福逸华公司应返还的全部保证金及利息承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告福逸华公司经本院合法传唤，拒不到庭，视为其放弃了反驳原告主张的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告南京福逸华文化产业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告汪宏卫返还保证金544.855万元，并支付利息（其中，100万元自2015年4月18日起、200万元自2015年5月16日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的三倍计算至实际付款之日止；244.855万元自2015年5月15日起按年利率24%的标准计算至实际付款之日止）。二、被告南京朝华房地产开发有限公司在其提供的担保房产南京市汤山碧水华庭二期01幢104室、03幢303室、05幢101室、11幢104室、02幢203室不动产价值范围内对被告南京福逸华文化产业发展有限公司上述债务中300万元保证金及利息之不能清偿部分承担连带清偿责任；被告钟于民对被告南京福逸华文化产业发展有限公司上述债务中200万元保证金及利息之不能清偿部分承担连带清偿责任；被告宋家荣对被告南京福逸华文化产业发展有限公司上述债务中200万元保证金及利息之不能清偿部分的50%承担连带清偿责任。被告南京朝华房地产开发有限公司、钟于民、宋家荣合计清偿范围以300万元保证金及利息为限。三、驳回原告汪宏卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75840元，保全费5000元，共计80840元，由被告南京福逸华文化产业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 春审 判 员  朱教莉人民陪审员  周仕芳二〇一七年十一月二十四日见习书记员  章文君