山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2081号上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李鑫，男，1993年6月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王衍森，山东雁震律师事务所律师。上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人李鑫商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人公司上诉请求：1.撤销德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初4406号民事判决书并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.案件受理费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案房产系抵账房，李鑫已在《承诺函》中明确放弃向唐人公司要求赔偿的权利，现无权主张违约金。唐人公司提交的《承诺函》及《房屋抵款协议》真实有效，李鑫在一审庭审中并未对其签名提出质疑，一审法院也对该事实予以认定。因此根据以上事实，李鑫已明确放弃赔偿要求，现要求唐人公司支付逾期办证违约金有违诚实信用原则，其主张不应得到支持；2.《不动产登记暂行条例》并非效力性强制性规定，一审判决认为“办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”的约定无效，属适用法律错误；3.涉案房屋交付后，德州市开展不动产统一登记工作，影响了办证进程。李鑫延期取得房屋权属证书并非单纯是由唐人公司的原因，一审判决要求唐人公司对延期办证承担全部违约责任没有事实和法律依据。李鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐人公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回唐人公司的请求。李鑫向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令唐人公司给付李鑫逾期交房违约金77406元（2015年9月16日-2017年9月13日，计727天）；2.请求人民法院依法判决唐人公司自房屋交付第721日起每日按照购房款万分之一即106.5元支付李鑫违约金至唐人公司办理完毕房屋权属登记证书（不动产权证书）；3.本案诉讼费及其他费用由唐人公司承担。一审法院认定事实：唐人公司提交2014年11月20日《房屋抵款协议》及2015年7月16日承诺人处有“李鑫”字样签名捺印的《承诺函》：“。本人理解并同意：贵公司与本人签署《商品房买卖合同》（含补充协议），及向本人开具购房发票，仅是按照《房屋抵款协议》约定，配合本人办理产权登记事宜。除《房屋抵款协议》明确约定情形外，贵公司不接受本人的退房、换房或索取其他赔偿等要求。”拟证明涉案房屋系抵账房，唐人公司欠德州中立新能源科技有限公司工程款，唐人公司根据中立公司的要求将房屋抵给李鑫。李鑫在《承诺函》中明确承诺除质量问题外，不向唐人公司提出退房、换房或索取其他赔偿等要求。李鑫对唐人公司的上述主张不认可。李鑫提交2015年7月16日李鑫、唐人公司签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定李鑫购买唐人公司开发的位于德州市德城区商品房一套，价款为1064732元，交付期限为2015年8月16日。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年8月16日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：“1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年8月16日之前。2.该房屋的交付条件为经验收合格：经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格。8.甲方（唐人公司）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（李鑫），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。李鑫按照合同约定全额支付了房屋价款。《合同补充协议》第六条关于办理产权登记手续的补充约定：“6、双方一致同意将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料：且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”另查明，涉案房屋于2015年4月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合同。唐人公司于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。德国用（2013）第095号坐落于德州市德城区（住）土地使用权人德州立天唐人置业有限公司用地，注：2016年7月5日，抵押权注销登记，根据双方申请及交款证明，贷款20300万元已结清，以上抵押权予以注销登记。2018年9月12日，1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#住宅办理首次登记。再查，涉案房屋2015年7月16日交付李鑫。一审法院认为，李鑫、唐人公司签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，李鑫、唐人公司均应履行，李鑫按照合同履行了付款义务，唐人公司应该按照合同约定的期限和条件向李鑫交付房屋。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。李鑫、唐人公司在《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定该房屋交付时间为2015年8月16日前。李鑫、唐人公司双方在合同中约定唐人公司向李鑫交房条件为经验收合格：经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格。2015年4月28日涉案房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收合格。唐人公司于2015年7月16日将经联合验收的房屋交付李鑫，符合合同约定，唐人公司并未构成违约。李鑫主张唐人公司支付延期交付房屋违约金，证据不足，一审法院不予支持。关于李鑫主张唐人公司支付延期办理产权证问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，唐人公司2015年7月16日交付涉案房屋，2018年9月12日涉案房屋具备办理房屋权属登记的条件，唐人公司应于“该房屋交付的第721日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”。虽然李鑫、唐人公司双方签订的《合同补充协议》（附件四）中约定“办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”，但《不动产登记暂行条例》已于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起实施，实行不动产统一登记制度，即房屋所有权证和土地使用权证的“两证合一”。2015年7月16日，双方签订房屋买卖合同时，《不动产登记暂行条例》已实施，仍然作出“办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”的约定，违反了行政法规的强制性规定，该约定无效，唐人公司应对延期办证承担全部违约责任。唐人公司应支付李鑫逾期办理房屋权属证书违约金：483天（2017年7月17日至2018年11月12日）×房款1064732元×万分之一/日＝51427元。李鑫依据双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》主张唐人公司承担违约责任，唐人公司称“李鑫在承诺函中明确承诺除质量问题外，不向唐人公司提出退房、换房或索取其他赔偿等要求”的抗辩意见，李鑫不认可，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条规定，一审法院判决：一、德州立天唐人置业有限公司支付李鑫逾期办理房屋权属证书违约金51427元，于一审判决生效之日起三日内付清；二、驳回李鑫的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费868元，由李鑫负担324元，由唐人公司负担544元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案房产为抵账房，唐人公司与德州中立新能源科技有限公司（以下简称中立公司）签订《房屋抵款协议》，以涉案房产抵顶唐人公司欠付中立公司的部分工程款。双方在上述协议中约定，除房屋地基基础及主体结构质量问题以外，中立公司或其指定的购房人不得向唐人公司提出换房或索取其它赔偿等要求，后中立公司指定李鑫为涉案房产的购房人。李鑫在与唐人公司签订涉案《德州市商品房买卖合同》的同时，向唐人公司出具书面《承诺函》，明确表示：“。本人理解并同意：贵公司与本人签署《商品房买卖合同》（含补充协议），及向本人开具购房发票，仅是按照《房屋抵款协议》约定，配合本人办理产权登记事宜。除《房屋抵款协议》明确约定情形外，贵公司不接受本人的退房、换房或索取其他赔偿等要求。”该《承诺函》系李鑫真实意思表示，内容明确，合法有效，应视为李鑫自愿放弃向唐人公司索取包括逾期交房、逾期办证违约金在内的各项赔偿的权利。现李鑫以唐人公司逾期交房、办证为由，要求唐人公司支付违约金，违背其承诺，违反民事活动中的诚信原则，其诉讼请求无事实和法律依据，一审法院支持李鑫逾期办证违约金的诉讼请求，明显不当，应予纠正。综上所述，唐人公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初4406号民事判决；二、驳回李鑫的诉讼请求。一审案件受理费868元、二审案件受理费1084元，由被上诉人李鑫负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年九月二日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅