河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1793号上诉人（原审被告）：漯河市源鸿源商贸置业有限公司，住所漯河市源汇区五一路526号。法定代表人：王留榜，该公司总经理。委托诉讼代理人：阎睿，河南九九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯贯良，男，1965年2月6日生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：万建远，男，1989年9月15日生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：常盘伟，男，1971年7月16日生，汉族，住漯河市源汇区。上诉人漯河市源鸿源商贸置业有限公司（以下简称源鸿源公司）因与被上诉人侯贯良合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源鸿源公司上诉请求：请求二审法院依法撤销判决，依法改判上诉人不承担本案责任或将本案发回重审。事实和理由：一、本案应依法追加赵平安为本案被告或第三人，一审法院未准许追加第三人，程序违法。本案中，《拆迁安置协议书》是赵平安与被上诉人签订，协议书中加盖的不是上诉人公司的真实印章，并且上诉人也从未授权赵平安与他人订立拆迁安置协议，对涉及被上诉人小区拆迁安置一事，上诉人不知情。因此，赵平安与本案的处理结果具有利害关系，应当追加其为第三人参与诉讼。一审中，上诉人向法院申请追加其为第三人，一审法院不予准许，程序违法。另外，被上诉人的两位委托代理人身份不符合民事诉讼法的规定。被上诉人的两位委托诉讼代理人不是被上诉人的近亲属，作为公民代理必须有被上诉人所在社区出具的推荐函，否则其不具备代理人的身份。二、上诉人并未在《拆迁安置协议书》中加盖印章，且本案不构成表见代理，由该协议产生的法律后果及法律责任不应当由上诉人承担。即使建新花园一期项目存在赵平安借用上诉人资质的情况，但是建新花园是正常的房地产开发项目，农委家属院的拆迁安置没有任何审批手续，上诉人对此也毫不知情，所以本案并不存在赵平安借用资质的情况。一审法院认定构成表见代理不能成立。综上所述，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。侯贯良辩称，侯贯良是与源鸿源公司签订的拆迁安置协议，赵平安的行为代表源鸿源公司，应由源鸿源公司承担本案责任。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，源鸿源公司上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。侯贯良向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告因拆迁房屋产生的房屋租赁费31000元（2017年11月1日至2020年5月31日共31个月，每月按1000元计算）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告侯贯良提供2014年1月1日签订的《拆迁安置协议》约定，原告在漯河市××家属院××路××院××楼的现有住宅面积为69.94平方米，甲方承诺在原地安置原告，原告接到搬迁通知在搬迁期限内依约搬迁，甲方向原告一次支付搬迁费1000元，保证以每户每月500元为标准向原告每六个月为一个结算周期，支付租房费3000元，协议末尾甲方处加盖了无编码的源鸿源公司印章。同日，加盖了无编码的源鸿源公司印章的《拆迁安置面积一览表》显示，拆迁楼东由西向东排列，一单元四楼西户，实测面积59.36平方米，公摊面积10.58平方米，合计69.94平方米。原告已经依约定搬离协议房屋。2017年3月21日商品房买卖备案合同显示，出卖人为源鸿源公司，购买人为赵聪，商品房项目名称为建新花园小区一期，已办理预售许可证，房屋总价款为456000元，合同尾页加盖了无编码的源鸿源公司印章。2018年11月8日，被告源鸿源公司向赵聪出具了456000元的建新花园不动产增值税发票，并加盖财务印章。建新花园6号楼的工程竣工标识牌显示，建设单位为源鸿源公司。规划院出具的位置图显示，建新花园一期现状位置图系受源鸿源公司委托补作，该项目已于2016年7月15日通过漯河市规划联席会，建新花园一期位于建新路与交通路交叉口西南，西临文化路居委会，东临源汇工商分局，与北侧建新路间隔一处拆除中建筑。（2019）豫1102民初1647号民事判决书查明：“2015年前后，被告源鸿源公司投资开发建设了位于本市区交通路西侧、建新路南侧的建新花园小区一期6号楼项目（原漯河市源汇区水利管理站地块）。本案原告王文华居住的房屋××该地块北×区农委家属院，该房屋未办理房屋所有权证，房屋占用土地为国有划拨土地，使用权人为源汇区水利管理站。在建新花园一期施工建设期间，经原告等住户与被告方交涉，案外人赵平安代表被告源鸿源公司（甲方）与原告王文华（乙方）于2016年1月1日签订了一份拆迁安置协议书，该协议书主要约定:乙方在拆迁范围内住房实测面积67.54平方，乙方配合甲方拆迁，在甲方规定的日期准期搬迁。甲方在原地以1:1.15的标准为乙方安置住房，搬迁时，甲方支付搬迁费100元，以后以每月500元的标准向乙方支付租房费，交房日期自发放施工许可证之日起两年零六个月，乙方同意甲方一期、二期工程建设不得阻拦，协议经甲、乙（14号院1号楼全体居民及门面房）双方签字后生效。赵平安在该协议甲方一栏签名并加盖了“漯河市源鸿源商贸置业有限公司”字样的印章，原告及其儿子王彬在乙方处签名。同日，赵平安作为甲方，王文华作为乙方，双方又签订了房屋置换补充协议一份，约定“建新市场路南农委家属楼西2单元五楼西户有待拆迁房一套（68m2）与开发商置换新房一套，置换方法:以拆迁安置后为准，1平方置换1.2平方，置换后为82平方，多余面积按内部价结算，楼层为东单元五至十层西户，约116平米左右，实际面积以房管局测绘为准。房租从2016年1月1日起，每月800元。契税及其他相关费用与其他拆迁户一样，享受国家减免优惠政策本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效”。上述协议签订后，原告搬离了该住房，赵平安也将相应搬迁费用及待安置期间2016年6月30日前的房租支付给了原告，原告搬离后，其住房交付给赵平安后门窗及相关设施已被损坏。自2016年7月之后的房租赵平安未再支付。被告开发建设的建新花园一期6号楼16层已于2016年8月30日竣工，原地块内的安置及新建房屋的出售均已完成，相关开发建设手续也已完善，但建新花园二期未能通过规划审批，无相关开发建设手续，也未实际开工建设。原告多次向被告要求安置未果，遂诉至一审法院。另查明，赵平安在接受一审法院询问时称，建设花园一期项目实际系其与朋友共同投资开发建设，办理相关手续时借用了被告源鸿源公司资质，以源鸿源公司的名义进行开发建设并对外销售”。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。被告源鸿源公司违反法律禁止性规定，允许赵平安借用其资质建设建新花园小区工程，原告有理由相信赵平安在建新花园小区工程中具有代理权，其代理行为有效，由赵平安签订并加盖无编码源鸿源公司印章的拆迁安置协议及一览表、建新花园一期售房合同及发票，均对被告源鸿源公司发生法律效力。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收和补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并负责监督还应对其行为后果承担法律责任。本案被告源鸿源公司不具备征收主体资格且未取得房屋征收部门的委托却以自己的名义与原告签订拆迁安置协议，违反了相关法律规定，该协议属无效协议。造成该协议无效的过错在于被告，被告应当承担相应的民事责任。虽然拆迁协议无效，但鉴于原告已经实际搬离该房屋，被告的行为已经给原告造成了经济损失，但原告要求被告按每月1000元支付租赁费用没有依据且标准过高，故参照拆迁协议约定的租房标准每月500元，一审法院酌定被告按每月600元向原告支付2017年11月1日至2020年5月31日的租房费用共18600元（600元/月×31个月）。综上所述，原告侯贯良的诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因拆迁房屋产生的房屋租赁费31000元（2017年11月1日至2020年5月31日共31个月，每月按1000元计算）；2、本案诉讼费由被告承担；一审法院予以部分支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第九十一条之规定，判决如下：一、本判决书生效后十日内，被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司向原告侯贯良支付2017年11月1日至2020年5月31日租房费用18600元；二、驳回原告侯贯良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费575元，由原告侯贯良负担230元（已交纳），由被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司负担345元（限本判决书生效后十日内交纳）。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明：一审诉讼中，侯贯良人委托诉讼代理人，由侯贯良所在社区居民委员会向一审法院出具了《指派出庭证明》。本案二审的争议焦点为：一审判决结果是否有误。本院认为，根据一审中侯贯良所提供证据和一审法院在王文华诉源鸿源公司拆迁安置合同纠纷一案作出的已发生法律效力的（2019）豫1102民初1647号民事判决查明的事实，以及一审法院在李群立诉源鸿源公司拆迁安置合同纠纷一案作出的已发生法律效力的（2019）豫1102民初2579号民事判决查明的事实，一审法院认定侯贯良有理由相应赵平安在涉案小区工程中具有代理权，其代理行为有效，由赵平安签订并加盖无编码源鸿源公司印章的《拆迁安置协议》及《拆迁安置面积一览表》、涉案小区一期售房合同及发票，均对源鸿源公司发生法律效力，本案中侯贯良与源鸿源公司签订的拆迁安置协议，所涉房屋占用的土地性质为国有划拨，双方所签拆迁安置协议实质上属于国有土地上房屋的征收与补偿，源鸿源公司虽因不具备征收主体资格且未取得房屋征收部门的委托致使以自己名义与侯贯良签订的拆迁安置协议无效，但一审法院鉴于侯贯良已按照协议约定实际搬离涉案房屋在外租房屋居住以及其将房屋交付给赵平安后涉案房屋门窗及相关设施已被破坏，故一审法院以此判决源鸿源公司向侯贯良支付因拆迁房屋产生的房屋租赁费，于法有据，本院依法予以维持。赵平安代表源鸿源公司签订涉案拆迁安置协议并在协议上加盖源鸿源公司印章，其行为后果依法应由源鸿源公司承担，一审法院未追加赵平安为被告或第三人参加诉讼，程序并无不当。如源鸿源公司认为赵平安系借用其公司资质开发涉案工程，应由赵平安承担责任，源鸿源公司可待本案向侯贯良承担责任后，另行向赵平安主张权利。综上，源鸿源公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由上诉人漯河市源鸿源商贸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石笑云审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年九月三日法官助理裴蓉书记员任艳茹