福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初8281号 原告:泉州力嘉投资有限公司，住所地福建省南安市水头镇赤火路边。 法定代表人：王和平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴永生，福建求达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：傅青梅，福建求达律师事务所执业律师。 被告：王燕玉，女，1981年10月24日出生，汉族，住福建省南安市，现羁押于福建省女子监狱。 原告泉州力嘉投资有限公司与被告王燕玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州力嘉投资有限公司的委托诉讼代理人戴永生、傅青梅和被告王燕玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州力嘉投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除泉州力嘉投资有限公司与王燕玉签订的合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2.判令王燕玉支付泉州力嘉投资有限公司代垫银行按揭款71786.94元，并从王燕玉已付购房款中直接扣除，余款退还给被告；3.判令王燕玉配合泉州力嘉投资有限公司办理注销合同备案及购房款发票注销等后续合同解除工作；4.本案诉讼费用由王燕玉承担。诉讼过程中，泉州力嘉投资有限公司变更诉讼请求2为判令王燕玉支付泉州力嘉投资有限公司代垫银行按揭款84486.94元。事实和理由：2011年11月28日,泉州力嘉投资有限公司与王燕玉就王燕玉购买泉州力嘉投资有限公司开发的位于南安市力嘉·城市中心综合楼xxxx签订了编号为xxxx的《商品房买卖合同》及其附件。王燕玉支付了首付款170022元，余款39万元由王燕玉向中国建设银行南安水头支行申请按揭贷款，并于2012年3月22日签订编号为2012年建泉个房借字××号的《个人住房借款合同》，合同约定王燕玉向中国建设银行南安水头支行借款39万元，泉州力嘉投资有限公司作为担保人为其提供阶段性担保。银行借款于2012年4月1日发放至泉州力嘉投资有限公司账户，但借款发放后王燕玉屡次逾期偿还借款，泉州力嘉投资有限公司已垫付给银行按揭款84486.94元，现中国建设银行南安水头支行已向法院起诉王燕玉及泉州力嘉投资有限公司偿还借款本金及利息等，并经贵院及泉州市中级人民法院作出判决，判令泉州力嘉投资有限公司对王燕玉的欠款行为承担连带清偿责任，现该判决已生效，中国建设银行南安水头支行也已向贵院申请强制执行。根据合同附件六《补充协议》第二条第8款的规定，泉州力嘉投资有限公司有权要求解除该商品房买卖合同，有权要求王燕玉支付解约违约金及泉州力嘉投资有限公司代垫给银行按揭款。为此，泉州力嘉投资有限公司诉至法院。 王燕玉辩称，其于2014年7月6日即因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，至今在福建省女子监狱服刑，没有能力继续交按揭款，同意解除合同，也同意偿还泉州力嘉投资有限公司代垫给银行按揭款，但泉州力嘉投资有限公司应退给王燕玉的购房款应退给王燕玉。至于配合泉州力嘉投资有限公司办理注销合同备案及购房款发票注销等后续合同解除工作，因王燕玉目前在监狱服刑，无法配合，刑满后才可配合处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下： 泉州力嘉投资有限公司系依法注册成立的从事房地产开发经营及商品房销售等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2011年11月28日，泉州力嘉投资有限公司与王燕玉签订合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，王燕玉向泉州力嘉投资有限公司购买址在南安市力嘉·城市中心综合楼xxxx产，建筑面积共106.56平方米，单价为5255.46元，总金额为560022元，买受人选择银行按揭付款，具体详见附件六合同补充协议等内容。附件六《合同补充协议》约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该购房款的30%给出卖人，即170022元（含定金），其余购房款39万元向贷款银行申请按揭贷款支付。如买受人没有按时缴纳按揭款，而银行要求出卖人承担责任的，则出卖人可要求买受人赔偿出卖人的经济损失。本案商品房于合同签订当日办理了备案及预告登记。2011年12月5日，王燕玉办理了预购商品房预告登记。合同签订后，王燕玉向泉州力嘉投资有限公司支付首期款170022元，余款39万元由王燕玉向中国建设银行南安水头支行办理了按揭贷款予以支付，并由泉州力嘉投资有限公司提供阶段性连带责任保证。2012年3月22日，王燕玉、泉州力嘉投资有限公司与中国建设银行南安水头支行签订《个人住房借款合同》一份，银行贷款发放后，王燕玉因涉嫌诈骗罪于2014年7月6日被刑事拘留，仅按约定偿还本息至2014年8月止，泉州力嘉投资有限公司至2015年12月24日止共为王燕玉垫付53086.94元。2016年1月15日，中国建设银行南安水头支行就此向南安市人民法院提起诉讼。2016年3月31日，南安市人民法院作出（2016）闽0503民初657号民事判决，判决如下：一、王燕玉应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行南安水头支行借款本金350765.77元及从2015年12月25日起的利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的编号为2012年建泉水个房借字××号《个人住房借款合同》的约定计算；二、对王燕玉的上述借款本息，中国建设银行南安水头支行有权从王燕玉提供的抵押物［详见南房预（商）押字第××号预告登记证］拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；三、在王燕玉提供的抵押物办妥房屋所有权证和以中国建设银行南安水头支行为抵押权人的他项权利证书之前，对王燕玉的上述借款本息，中国建设银行南安水头支行有权直接要求泉州力嘉投资有限公司承担阶段性连带清偿责任；泉州力嘉投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向王燕玉追偿。泉州力嘉投资有限公司不服该判决，上诉至泉州市中级人民法院，2016年8月15日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民终2164号民事判决，判决如下：一、维持福建省南安市人民法院（2016）闽0503民初657号民事判决第一、三项；二、撤销福建省南安市人民法院（2016）闽0503民初657号民事判决第二项。上述判决生效后，王燕玉没有按照判决履行义务，泉州力嘉投资有限公司自中国建设银行南安水头支行起诉后至2016年12月30日间累计再为王燕玉垫付31400元。中国建设银行南安水头支行向本院申请强制执行，本院于2017年1月17日向泉州力嘉投资有限公司发出《执行通知书、报告财产令》，要求其向中国建设银行南安水头支行支付借款本金336511.79元及利息、罚息（待算），并加倍支付迟延履行期间的债务利息，缴纳案件受理费3289元及执行费4948元。但王燕玉、泉州力嘉投资有限公司至今未再偿还中国建设银行南安水头支行的款项。本案讼争商品房被本院查封。本案商品房未交付王燕玉使用，也未办理不动产权证。王燕玉也未偿还泉州力嘉投资有限公司代垫款。为此，泉州力嘉投资有限公司诉至本院，要求解除泉州力嘉投资有限公司与王燕玉签订的合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》及其附件、附录；王燕玉认为其没有能力继续交按揭款，同意解除合同。 本院认为，泉州力嘉投资有限公司与王燕玉签订的《商品房买卖合同》（包括附件、附录），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，王燕玉支付泉州力嘉投资有限公司购房款170022元，余款39万元向中国建设银行南安水头支行办理按揭贷款支付，并由泉州力嘉投资有限公司提供阶段性保证担保。因王燕玉未能按合同约定按月按时还本付息，泉州力嘉投资有限公司至2015年12月24日止共为王燕玉垫付53086.94元，中国建设银行南安水头支行诉至本院后，泉州力嘉投资有限公司又为王燕玉垫付31400元，判决后中国建设银行南安水头支行申请强制执行，王燕玉、泉州力嘉投资有限公司均没有再偿还。依照双方签订的《合同补充协议》中关于如买受人没有按时缴纳按揭款，而银行要求出卖人承担责任的，则出卖人可要求买受人赔偿出卖人的经济损失的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现泉州力嘉投资有限公司要求解除泉州力嘉投资有限公司与王燕玉签订的合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》及其附件、附录；王燕玉以其没有能力继续交按揭款为由，同意解除合同；双方当事人意思表示真实，且符合法律规定，本院予以支持。因本案《商品房买卖合同》已办理备案及预告登记手续，而合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故泉州力嘉投资有限公司请求王燕玉协助办理撤销合同备案及预告登记手续，合理合法，应予支持。但其请求协助办理购房款发票注销手续，因涉及到税务机关的行政管理，故本案现不宜处理。泉州力嘉投资有限公司要求王燕玉支付泉州力嘉投资有限公司代垫银行按揭款84486.94元，因其中31400元是在中国建设银行南安水头支行提起的诉讼后支付的，且该案经本院生效判决判令王燕玉偿还借款本金350765.77元及利息、罚息、复利，并由泉州力嘉投资有限公司承担连带清偿责任，泉州力嘉投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向王燕玉追偿，因此，泉州力嘉投资有限公司代垫的这部分款项已经法院作出判决，并已发生法律效力，现泉州力嘉投资有限公司再请求支付该款项，已属重复诉讼，应予以驳回；其他的部分即53086.94元，合理合法，应予支持。王燕玉虽在本案审理中提出要求泉州力嘉投资有限公司退还已付购房款，但其未在本案诉讼中提出反诉，根据不诉不理的诉讼原则，本院不宜对泉州力嘉投资有限公司应退还王燕玉的款项直接作出判决，双方可另行处理。但因本案商品房已被司法机关查封，故泉州力嘉投资有限公司应退还给王燕玉的款项，应提交给有关司法机关处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州力嘉投资有限公司与王燕玉于2011年11月28日签订的编号为xxxx的《商品房买卖合同》（包括附件、附录）； 二、王燕玉应于本判决生效后十日内支付泉州力嘉投资有限公司代垫银行按揭款53086.94元； 三、王燕玉应于本判决生效后十日内协助泉州力嘉投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》合同备案及预告登记的注销手续注销登记手续； 四、驳回泉州力嘉投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9400元，减半收取计4700元，由王燕玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一七年十一月三十日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。