海南省琼中黎族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9030民初534号原告：赵烜，男，汉族，1973年6月13日出生，个体劳动者，琼中县。被告：琼中新奇房地产开发有限公司。住所地：琼中县。法定代理人：龙雪保，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文，该公司商务经理。委托诉讼代理人：涂亚勋，该公司工程部经理。原告赵烜与被告琼中新奇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告赵烜、被告琼中新奇房地产开发有限公司委托诉讼代理人王文、涂亚勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵烜向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求法院依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金30000元。事实和理由：2015年10月20日，原告向被告支付叁十万零贰拾元（300020元）用于购买被告证号为2015延××开发建成的××园住房，由于该小区是现房销售，被告于原告付款当日便将房屋交付入住。2016年9月22日，原告向被告支付该房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告该项目的负责人王文要求办理房屋所有权证，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，被告应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据【中华人民共和国城市房地产管理法】第60条、【城市房地产开发经营管理条例】第33条及最高人民法院【关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释】第十八条规定，被告应当立即办理房屋所有权证并支付违约金。被告琼中新奇房地产开发有限公司辩称，1.该小区是期房交售的事实是不明确的，是属于预售商品房；2.关于交付之日，房屋必须是办理了整体规划验收后，并且把房地产总证办下来，由企业去通知业主拿钥匙拿”两书”之后才属于正式交房，前提是必须办理规划整体验收。3.原告说我方在90天内没有办理房产证的说法不正确，并不是因为我方不办理，而是因为不动产登记局的成立导致了办理流程的阻碍，是政府职能的调整造成的，跟我方没有关系。4.我方请求法院驳回原告的所有诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告赵烜与被告琼中新奇房地产开发有限公司于2015年10月20日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了睿康佳园小区2栋3单元505房，合同约定原告购买的商品房为预售商品房，同日原告向被告支付了购房款300020元。签完合同的当日，被告就将该房屋钥匙及房屋质量合格证交给原告，也即被告向原告交付了该房屋。双方关于产权登记的约定是：”出卖人（被告）应当自房屋交付之日起90日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。不因出卖人与买受人原因，因政府相关法律、法规原因造成的房屋、土地使用权证无法按上述约定按期办理的，出卖人不承担相应责任。”原告于2016年9月22日向被告支付了办证款8673元，并于2016年10月10日缴纳房屋契税3000.20元。以上事实有书证琼中县商品房买卖合同、销售不动产统一发票、办证款收据、海南省地方税务局房地产过户税收证明书、海南省住宅专项维修资金专用收据、中华人民共和国税收完税证明及原被告的陈述，并经当庭举证、质证，足以认定，本院予以采信。另查明，被告于2017年8月15日向琼中县不动产登记中心申请土地分割，因提供土地分割数据有误，截止到2017年10月30日琼中县不动产登记中心退回给被告公司进行了修改了三遍。因《房屋所有证》自2016年8月24日已经停办，2016年8月29日起由琼中县不动产登记中心开始办理《不动产权证书》。琼中县不动产登记中心于2017年8月15日对被告的申请进行了答复。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告逾期未为原告办理房产证是否因政府的原因造成；二、原告请求被告支付逾期办证造成的违约金30000元是否有事实根据和法律依据；三、涉案房屋属于期房还是现房。关于争议焦点一：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第二条：”买受人办理房屋产权证、他项权证及土地证，所发生的抵押费、登记费、工本费、契税、维修资金等全部费用由买受人承担，出卖人负责在商品房交付后且买受人提供了完整的办理资料后6个月内办理好产权证及土地证（不可抗力及政府原因除外）”。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2015年10月20日，原告2016年9月22日将办证费支付给被告，被告在2017年8月15日即向琼中县不动产登记中心申请土地分割。按双方合同约定，被告应在6个月办理产权登记期限内即（2016年9月22日-2017年3月21日）为原告申请办理产权登记，而被告未在上述期限内为原告办理房产证，系被告自身原因造成，与政府无关，被告应承担逾期办证相应的违约责任。而被告于2017年8月15日向琼中县不动产登记中心申请办理土地分割后，导致原告《不动产权证书》未能办理的责任在于政府。关于争议焦点二：原、被告签订的商品房买卖合同第十五条”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。逾期五日以上的，买受人有权单方解除合同”的约定中，虽未对违约金做约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于原告要求违约金的请求本院予以支持，被告琼中新奇房地产开发有限公司应按照原告赵烜已付购房总款300020元参照中国人民银行同期贷款利率计算利息的标准支付违约金5292.85元（起止时间为2017年3月22日-2017年8月14日共146天，中国人民银行半年期贷款基准利率为4.35%，300020元×146天×4.35%÷360天=5292.85元）原告请求赔付违约金3万元没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，原、被告对涉案房产系预售房还是现房有争议，本院认为，虽然双方签订的《琼中县商品房买卖合同》第二条约定买受人（即原告赵烜）购买的商品房为预售商品房，但是原告和被告2015年10月20日签完合同的当日，被告就将房屋钥匙及房屋质量合格证交给原告，也即被告向原告交付了该房屋，因此双方交房时间为2015年10月20日，被告向原告出售的房屋为现房。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告琼中新奇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十个工作日内为原告赵烜办理其所购房产睿康佳园小区2栋3单元505住房的房产证。二、被告琼中新奇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵烜违约金5292.85元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（原告已预交）由被告琼中新奇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员  叶 伟二〇一七年十一月二十六日法官助理  王泽剑书 记 员  陈 艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。