河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终6973号上诉人（原审被告）：张某涛，男，汉族，无业，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：李洪波，河北天捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓波，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋某霞，女，汉族，会计，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：王俊英，河北冀华律师事务所律师。上诉人张某涛因与被上诉人宋某霞房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张某涛委托诉讼代理人李洪波，被上诉人宋某霞委托诉讼代理人王俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某涛上诉请求：撤销原判，判决驳回被上诉人宋某霞的一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人宋某霞承担。事实和理由：一审认定被上诉人宋某霞与河北通财房地产开发有限公司签订的房屋使用权转让协议为租赁合同，属认定事实错误，据此，一审判决上诉人支付租金及滞纳金错误。河北通财房地产开发有限公司将他人委托其经营的房屋转让他人，属于无权处分、无效，被上诉人宋某霞不是昊邦大厦9层房屋的使用权人，其与上诉人签订的租赁协议应为无效协议，被上诉人宋某霞与河北通财房地产开发有限公司2014年约定的使用期限超出原业主与河北通财房地产开发有限公司2017年所签的期限。宋某霞辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人支付对价300万元后获得房屋使用权是善意的，河北通财房地产开发有限公司实际交付被上诉人，被上诉人签订合同并交付钥匙，上诉人张某涛基于和被上诉人的合同获得使用权，房屋使用权还是租赁权不影响支付费用，上诉人张某涛之外业主使用租赁期限与我方使用期限的长短不影响二人合同的效力。宋某霞向一审法院起诉请求：判令张某涛支付租金577240元及违约金73960元。一审查明的事实：2012年7月17日，河北通财房地产开发有限公司与徐金柱等业主签订一份昊邦创展中心房屋租赁合同，约定河北通财房地产开发有限公司将位于石家庄市桥西区房屋租赁给徐金柱等业主，期限25年，自2013年1月1日至2037年12月31日。同时，双方签订一份昊邦创展中心房屋代租协议书，约业主委托河北通财房地产开发有限公司经营上述房屋，期限5年，自2013年1月1日至2017年12月31日。2014年12月1日，原告与河北通财房地产开发有限公司签订一份房屋使用权转让合同，约定原告向河北通财房地产开发有限公司一次性支付300万元取得位于石家庄市桥西区使用权，期限自2014年12月1日至2041年2月28日。2015年4月25日、29日，原告与被告签订二份房屋租赁合同，约定原告将昊邦大厦第九层东半层、西半层出租给被告使用，总建筑面积1040平方米，期限3年，均为2015年6月1日至2018年5月31日。租金半年一交，东半层租金每半年为85000元，西半层租金每半年为94900元，自第二年起租金每天每平方米增加0.1元。被告支付原告押金30000元。原告诉称，东半层租金，被告应于2015年12月1日前支付85000元，于2016年6月1日前支付94360元，于2016年12月1日前支付94360元；西半层租金，被告应于2015年12月1日前支付94900元，于2016年6月1日前支付104260元，于2016年12月1日前支付104260元，以上租金共计577240元，被告拖欠至今未付。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金应按年租金（179900元）的20%支付违约金。被告辩称，原告不是昊邦大厦第九层房屋的使用权人，原告与河北通财房地产开发有限公司签订的房屋租赁协议的期限超过河北通财房地产开发有限公司与徐金柱等业主签订的房屋租赁合同、房屋代租协议的期限，原、被告签订的房屋租赁合同无效。2016年4月1日，经河北通财房地产开发有限公司与徐金柱等业主协商，双方解除了房屋代租协议书，业主们要求被告直接向其支付租金，被告与其重新签订了房屋租赁合同，并支付租金。原告无理向被告催要房租，给被告造成经济损失，被告不应支付违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。2017年4月12日徐金柱等向本院起诉请求判决原告与河北通财房地产开发有限公司签订的房屋使用权转让合同无效。一审法院认为，本案诉争的位于石家庄市桥西区房屋未办理房屋所有权证，河北通财房地产开发有限公司作为开发商与徐金柱等业主签订房屋租赁合同及房屋代租协议后，又与原告签订房屋使用权转让协议，该协议名为使用权转让协议，内容实际仍为租赁合同，虽然该协议的期限与之前河北通财房地产开发有限公司与徐金柱等业主签订的房屋租赁合同、房屋代租协议的期限有冲突，但不影响2016年4月1日前原、被告签订的房屋租赁合同的效力。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，被告应按照合同约定支付原告此期间的租金119933.33元【（85000+94900）÷6×4】。现徐金柱等业主向本院起诉，称业主们与河北通财房地产开发有限公司于2016年4月1日解除了房屋代租协议，请求判决原告与河北通财房地产开发有限公司签订的房屋使用权转让合同无效，本院已受理，故2016年4月1日后的租金应待另案审理结果再行处理。原告主张被告逾期支付租金应按年租金（179900元）的20%支付违约金，但双方签订的昊邦大厦第九层西半层房屋租赁合同未约定违约金，东半层房屋租赁合同约定逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的0.5%支付滞纳金，任意一方违约致终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金。因原告在本案中未主张解除合同，故对于被告逾期支付租金的行为应适用滞纳金的约定，被告自2015年12月1日起至租金付清之日止，按每日70.83元（85000÷6×0.5%）支付滞纳金。被告支付原告押金30000元，可待合同效力确定后，双方按照合同约定处理。一审判决：张某涛于本判决生效之日起十日内支付宋某霞2015年12月1日至2016年3月31日租金119933.33元及滞纳金（滞纳金以半年85000元为基础自2015年12月1日起至租金付清之日止，按每日70.83元计算）。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10312元，因适用简易程序审理，减半收取5156元，宋某霞负担3920元，张某涛负担1236元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。本院认为，昊邦大厦9层房屋未办理房屋所有权证书，河北通财房地产开发有限公司作为开发商与徐金柱等业主2012年7月17日签订房屋租赁合同、代租协议书，其后，被上诉人宋某霞与河北通财房地产开发有限公司2014年12月1日签订房屋使用权转让合同，被上诉人宋某霞从河北通财房地产开发有限公司取得房屋使用权。虽然前者5年期限的代租协议书截止时间为2017年12月31日、后者3年期限的房屋租赁合同截止时间为2018年5月31日，但一审认定在2016年4月1日之前被上诉人宋某霞与上诉人张某涛2015年4月25日、29日签订的房屋租赁合同合法有效，于理相合。上诉人张某涛已从被上诉人宋某霞处接手承租上述房屋，故一审判令上诉人张某涛向被上诉人宋某霞履行给付房屋租金（2015年12月1日至2016年4月1日）及滞纳金，符合合同相对性原则。综上，上诉人张某涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10312元，由上诉人张某涛负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  史兆宏审判员  郝福海二〇一七年十一月十三日书记员  李 强