湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7963号上诉人（原审被告、反诉原告）：张卫华，男，1975年4月2日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伟，男，1981年11月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人张卫华与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张卫华上诉请求：1、请求撤销武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2427号民事判决，并依法发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求、支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人至今仍占用上诉人房屋，拒绝腾退，拒绝交还钥匙。原审法院认定被上诉人于2020年4月28日已腾退房屋的事实错误。被上诉人在事先未与上诉人协商的情况下，于2018年4月28日突然向上诉人提出退租解约要求，但拒绝交还房屋及钥匙，仍持续占用房屋。直至今日被上诉人仍用门锁锁住房屋大门，拒绝腾退、拒绝交付钥匙。一审法院罔顾房屋仍被占用的事实，在没有任何证据证明的情况下，仅凭被上诉人单方陈述就认定被上诉人于2020年4月28日腾退房屋，属于认定事实错误。二、上诉人与被上诉人目前仍存在租赁关系，被上诉人应当支付房屋占用使用费，由于被上诉人至今未腾退房屋，故双方目前仍存在租赁关系。原审法院认定双方于2020年4月28日解除房屋租赁合同关系错误。被上诉人应当按租金标准支付房屋占用期间的使用费直至房屋实际腾退之日为止。被上诉人持续占用上诉人房屋，拒绝腾退，导致上诉人的空租损失持续产生，但原审法院错误地认定上诉人与被上诉人于2020年4月28日解除房屋租赁合同关系，导致2020年4月28日至今的房屋空置损失由上诉人承担，这违背了诚实信用原则，对上诉人极不公平。王伟辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王伟向一审法院起诉请求：1、解除与张卫华的口头房屋租赁合同关系；2、判令张卫华退还租房押金12000元，退还结余水电费1000元，结余物业费2500元，合计15500元。张卫华向一审法院反诉请求：1、判令王伟立即腾退房屋；2、判令王伟向张卫华支付房屋占用使用费（按10000元/月，自2020年3月1日起计算至房屋实际腾退之日止，暂计算至2020年6月30日为40000元）；3、判令王伟承担房屋占用期间的物业费、水电费；4、判令王伟承担本案的诉讼费用。一审法院查明，2018年8月19日，张卫华（出租方）与王伟（承租方）签订房屋居间租赁合同，约定租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日。租金为每月12000元，押金12000元。并约定由王伟承担物业、水电、宽带、停车等费用。2018年8月20日，王伟向张春芳支付押金12000元。租期届满后，双方未再继续签订书面租赁合同，但王伟继续承租该房屋，双方协商于2019年9月开始按照每月10000元交纳房租，王伟房租交至2020年2月29日并交纳物业费至2020年6月30日。物业费标准为1-1708房：948元/年；1-1709房：948元/年；1-1710房：1863元/年。2020年4月28日，王伟与张春芳微信沟通，王伟明确提出退租。王伟现已搬离该租赁房屋，对于张卫华收回房屋并处理屋内物品无异议。另查明，案涉房屋汉阳区汉阳大道582号新建“数码港”及汽车用品市场/栋1号公寓单元17层办公8室权利人系张念，9室、10室系张春芳、张卫华共同共有。张念系张卫华弟妹，其房屋委托张卫华进行租赁。一审法院认为，王伟与张卫华签订的房屋租赁合同未违反法律禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。合同期限届满之后，双方未再签订书面租赁合同，亦未对租赁期限进行约定。王伟继续使用房屋，张卫华没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。王伟于2020年4月28日提出退租并已搬离承租房屋，故双方的房屋租赁合同关系已经解除。王伟要求解除双方房屋租赁合同关系的诉讼请求没有事实依据。王伟称涉案房屋内已无私人物品，张卫华可直接进入房屋，即已实际腾退房屋，故张卫华提出要求王伟腾退房屋的诉讼请求无事实依据。因双方合同关系已于2020年4月28日解除，王伟已腾退涉案房屋，张卫华要求其支付2020年5月、6月的房屋占用使用费、物业费、水电费的诉讼请求无事实依据，该院不予支持。租房押金12000元应当予以退还。关于租金，王伟称其租金只交到2020年2月，表示其只同意承租到2月份，后因疫情影响无法复工，故退租事宜延迟，于2020年4月23日已搬离该房屋。但是其并未提供证据表明其在2月底之前提出过退租，而是2020年4月28日首次通过微信提出退租。针对退租事宜双方并未达成一致意见，至于王伟何时搬离该房屋亦没有证据予以证实。结合本案实际情况该院认定王伟应当向张卫华支付2020年3月、4月的房租。因疫情影响，根据《中华人民共和国》合同法第五条，基于公平原则，对于2020年1月23日至2020年4月8日武汉疫情期间的房屋租赁费用予以减半计算。从2020年1月23日至2020年4月30日，王伟应向张卫华支付租金20334元（10000÷30×76÷2＋10000÷30×23），上述时间段内，王伟实际已支付租金13000元（10000÷30×9＋10000），故王伟尚需向张卫华缴纳租金7334元。关于物业费，王伟缴纳物业费至2020年6月30日，张卫华应向王伟退还5月、6月两个月的物业费626.5元[（948+948+1863）÷12×2]。关于水电费，双方均未举证证明水电费缴纳情况和结余情况，故该院不支持双方关于水电费用的诉请。因王伟应向张卫华支付租金7334元，张卫华应向王伟退还押金12000元，物业费626.5元。经过抵扣，张卫华尚应向王伟退还押金及结余物业费共计5292.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、确认王伟与张卫华之间的房屋租赁合同关系已于2020年4月28日解除；二、张卫华于本判决发生法律效力之日起十日内向王伟退还押金及结余物业费5292.5元；三、驳回王伟的其他诉讼请求；四、驳回张卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，减半收取93.5元，此款王伟已预交，由王伟负担。本案反诉受理费400元，张卫华已预交，由张卫华负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：王伟是否仍占有使用涉案房屋及是否应向张卫华支付房屋占有使用费。从一审查明事实来看，当事人双方在租赁合同到期后未再签订书面租赁合同，亦未对租赁期限进行约定，王伟在合同到期后继续使用房屋，张卫华没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。王伟作为承租人已于2020年4月28日以微信明确表示退租，一审法院据此认定双方的租赁合同解除符合法律规定。张卫华认为王伟并未实际腾退涉案房屋没有事实依据，一审法院依据现有证据作出裁判并无不当。综上所述，张卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由张卫华负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二〇年九月三日法官助理李健伟书记员陈兴