河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4124号上诉人（原审被告）：洛阳神宇置业有限公司，住所地河南省新安县城关西营房路东侧。法定代表人：高红强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高振洋，河南申慎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朝晖，河南申慎律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：陈栋，男，1992年3月10日出生，汉族，住河南省新安县。上诉人（原审第三人）：蔺昊，男，1995年10月19日出生，汉族，住河南省新安县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈震，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：任雪瑞，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张财智，男，1975年11月20日出生，汉族，户籍地河南省新安县，现住河南省新安县。委托诉讼代理人：程相峰，河南慕容律师事务所律师。原审被告：江富耀，男，1976年2月3日出生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：高振洋，河南申慎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朝晖，河南申慎律师事务所实习律师。原审被告：新安县教育建筑工程公司，住所地河南省新安县新城杭州路煤炭局西。法定代表人：郭新建。原审第三人：宋联委，男，1970年2月11日出生，汉族，住河南省新安县。上诉人洛阳神宇置业有限公司（以下简称神宇公司）、陈栋、蔺昊因与被上诉人张财智，原审被告江富耀、新安县教育建筑工程公司（以下简称教建公司）、原审第三人宋联委房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，神宇公司、江富耀的共同委托诉讼代理人高振洋、李朝晖，陈栋、蔺昊的共同委托诉讼代理人陈震，张财智及其委托诉讼代理人程相峰到庭参加诉讼。教建公司、宋联委经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。神宇公司、陈栋、蔺昊上诉请求：l.撤销一审判决,改判驳回张财智对神宇公司的一审诉讼请求;2.判令张财智承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决的审理程序严重违法。1、送达程序违法。一审未向教建公司合法送达。一审法院将开庭传票送至法人郭新建家中留置给其家属。该送达方式不符合法律规定,一审以此为依据缺席开庭并判决程序违法。2、张财智的诉讼请求不符合法律要求。民诉法规定原告起诉必须有“明确具体的诉讼请求”,但张财智的一审诉求为:判令被告“交付原告房屋或者退还原告购房款75万元及该款自2016年10月21日起按月息二分计算的利息”,该内容相互矛盾,一审开庭时张财智未明确也未在庭审结束前确定,法庭也未要求其明确。3、一审判决超出了张财智的诉讼请求范围,张财智从未要求蔺吴、陈栋承担什么责任。张财智诉求:判令被告“交付原告房屋或者退还原告购房款75万元及利息”,但一审判决结果却是“神宇置业、第三人返还房屋”,程序违法。4、一审依职权追加蔺昊、陈栋为第三人且判决承担实体义务违法。《民事诉讼法》规定,“对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。”最高人民法院关于适用《民诉法》意见第65条规定,“有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由,成为当事人。”有独立请求权的第三人是以提起诉讼的方式参加诉讼的,人民法院不能依职权追加该第三人参加诉讼。蔺昊、陈栋与神宇置业签订房屋买卖协议,缴纳了房款并且接受了房产,对所购房产享有独立请求权,一审法院强行追加并判决承担实体义务,程序违法。二、一审判决认定法律关系及适用法律明显错误。1、本案为一起合同纠纷,人民法院应该围绕着合同主体、合同性质、合同效力、违约事实、法律责任等进行审理和裁判,但一审判决适用的法律却是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》,唯独没有《合同法》。所适用的所有法律条文,牵强附会,无中生有,全部与本案事实和案由不相符。2、原审对同样的法律事实作出完全自相矛盾的评判,如对神宇公司与教建公司签订《联合开发协议》的评判为:“系双方真实意思表示,且不违反法律规定,为有效协议”,但对该协议约定的“交工后由乙方经营….乙方卖出的房子由甲方签字方可生效,”等内容,则认为对教建公司没有约束力。又如:对蔺吴、陈栋的购房合同评判为“未付清房款,也未到有关部门登记备案…不属善意取得…”,而对同样未交清房款,未到有关部门登记备案的教建公司与张财智的购房合同,却认定为有效。完全就是是非不分,黑白颠倒。三、一审判决认定事实错误。1、教建公司与张财智签订购房合同的时间是在教建公司与神宇公司签订《联合开发协议》的当天,当时楼房建设尚未开工,可售住房尚不存在,“完工后…交由乙方自主经营”的条件远未成就。教建公司不具有售房资质,未实际收到购房款;教建公司法人代表郭新建在新安县公安局、信访局对房屋处分过程进行了陈述;教建公司与神宇公司签署备忘录以及郭新建在蔺昊、陈栋购房合同上签字,涉案三套房产教建公司已抵偿给施工队。对上述一系列事实,一审判决均没有系统的加以认定,仅断章取义地采纳对张财智有利的小部分事实。综合上述证据,应认定教建公司与张财智签订的购房合同无效,相对与蔺昊、陈栋而言,张财智不具有任何优先权。2、一审在认定教建公司分得34套房产时,本应采信2020年4月4日的神宇公司神宇置业与教建公司签署的《备忘录》,教建公司已将分得的34套房产抵偿处分完毕。但一审判决却认定“备忘录与郭新建答辩状及法庭询问笔录不一致…对郭新建诉讼期间所出具证据不予采信。”因为证据出现“不一致”就不采信?那么与备忘录不一致的答辩状和法庭询问笔录能采信?张财智的购房合同与郭新建在信访部门、公安机关陈述不一致能采信吗?况且郭新建的答辩状及法庭询问笔录中还言明以其在公安机关的陈述为准以及神宇公司手中保存有抵账房产的清单,判决对此为什么不予阐明?郭新建有能力和条件到法院接受法官询问,法院为什么不传其到庭?3、一审判决认定:“神宇公司在己将涉案房屋,己处分给教建公司抵付工程款的情况下,仍与第三人签订房屋买卖合同,存在恶意串通的可能”,完全是主观臆断!神宇公司与蔺昊、陈栋签订房屋买卖合同,是因为教建公司将房产抵账给施工人陈小生,陈小生委托神宇公司代为销售,整个过程公开透明合法。神宇公司作为开发商,有正规的销售团队和严密的销售流程,怎么可能与购房者恶意串通?反观教建公司和张财智的购房合同，购房款未实际支付，张财智手中还持有借款凭证原件，且借款数额与购房款收据不一致。4、蔺昊、陈栋是在开发商售房部正常签约、付款、接收房产、装修入住，价格也随行就市，不知道房产存在纠纷。张财智辩称，一、一审法院审判程序合法。根据民诉法第五十六条等规定,人民法院发现案件的处理结果与第三人有法律上利害关系的,可以通知他们参加诉讼。结合本案,一审法院在第一次庭审过程当中根据洛阳神宇置业有限公司当庭提供的证据显示争议的房屋已经非法转让给蔺昊、陈栋、宋联委之后,即依法通知其作为第三人参加诉讼，依法审理此案,因此一审法院按照张财智的请求根据庭审情况依法作出的判决合法、有据。二、一审判决认定事实清楚、证据确实充分,判决客观公正,适用法律正确合法。本案的基本事实是,2015年经新安县人民政府西区指挥部批准,为了解决七里站部分居民拆迁安置,经西苑社区协调神宇置业与拆迁户签订安置协议,4#楼共建设8层4个单元,2至8层56套住房14间车库、北边租给幼儿园使用,除涉及拆迁户无偿安置住房之外,尚余住房40套及其他房屋均由神宇置业自主处分。但神宇置业由于资金紧张,无钱垫资开发便于2016年10月同教建公司签订七里河畔4#楼开发协议,其中主要约定教建公司全资建房,建成后除4#楼一、二、五层及负一层二间交神宇置业外,其他楼层交乙方(教建公司)自主经营。2018年11月教建公司给神宇置业出具4#楼结算单总计所得房屋34套,神宇置业对此表示确认,且神宇置业与教建公司约定用该34套房屋抵付教建公司的工程款。而作为教建公司虽然给神宇置业签订了全额垫资开发房屋,但教建公司也同样资金紧张,开发困难,因此神宇置业、教建公司、张财智共同协商,由教建公司向张财智等人借款建设该房屋,教建公司与张财智签订购房合同,并确认该房屋建成后,用张财智一审请求中的三套房屋抵付张财智借款,房屋归张财智所有。这样教建公司给张财智出具了收条、证明和购房合同。教建公司与张财智签订的案涉三套房屋的购房合同合法有效,神宇置业在将案涉房屋已经处分给教建公司抵付工程款的情况下,仍与第三人宋联委、蔺昊、陈栋签订买卖合同,明显存在恶意串通。所以上诉人所说的教建公司未实际收到购房款,不具有售房资质,委托代售以及善意取得不能成立,且一审法院第一次开庭之后,上诉人又在违背教建公司真实意思之情况下再次伪造“备忘录”等、企图改变之前对其不利的证据和一审法院已经调查确认的事实,有违客观公正。因此上诉人上诉的事实与理由缺乏客观合法证据,不能成立,应当立即驳回上诉,维持原判。江富耀辩称，同神宇公司、陈栋、蔺昊上诉意见一致。教建公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。宋联委未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。张财智向一审法院起诉请求：依法判令神宇公司、江富耀、教建公司交付张财智房屋（位于新城七里河畔小区4号楼一单元七楼东户、四单元七楼西户、四单元四楼西户）或退还张财智购房款75万元及该款自2016年10月21日起按月息2分计算的利息，并由神宇公司、江富耀、教建公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年为解决新安县七里站拆迁安置遗留问题，经新安县人民政府下设的西区建设指挥部批准，由神宇公司开发建设七里河畔4#楼工程，用于安置拆迁户。4#楼设计为地上共8层，4个单元，每个单元每层2套房屋。2016年10月21日，神宇公司法定代表人江富耀（甲方）与教建公司法定代表人郭新建（乙方）签订“七里河畔4#楼开发协议”，约定：4#楼一层、二层、五层及负一层两间交给甲方（其中二层、五层用于安置拆迁户），乙方应给甲方六层的6套房子作为甲方借给乙方的100万元，甲方需给乙方调一间车库，其它楼层交工后由乙方自主经营。乙方卖出的房子，由甲方签字方可生效。协议签订后，为筹措资金，教建公司向张财智借款23万元，加上之前教建公司于2014年8月15日、2015年12月16日、同年12月19日分三次向张财智各借款10万元的本金及利息，经教建公司和张财智一致确认，教建公司欠张财智借款本金及利息共计75万元，该款由教建公司用其在七里河畔4#楼工程建成后分得的3套房屋来抵付上述75万元，教建公司与张财智于2016年10月21日签订1单元7楼东户（即702室）、4单元7楼西户（即701室）的购房合同两份，于同年10月22日签订4单元4楼西户（即401室）购房合同一份，教建公司并分别向张财智出具25万元的收据三张，并分别注明系付上述3套房屋的房款。后教建公司即组织工人开始施工，在完成大部分工程后，因资金断档、郭新建患病等原因工程停工。2017年10月15日，江富耀与郭新建签订协议，约定：乙方前期投资为450万元，剩余工程为150万元由甲方进行施工，甲方以19套房子抵乙方工程款。2018年11月1日，江富耀与郭新建达成新的协议，甲方仍以34套房子抵付乙方工程款，郭新建出具“4#楼结算清单”一份，主要内容为：七里河畔4#楼所履行开发协议房屋总计34套，今收到31套，剩余3套等整体交工后，乙方保证无纠纷、无外欠账、无上访告状后甲方一次交清。清单上加盖教建公司公章。同日，郭新建向神宇公司出具证明一份，内容为“教建公司所建七里河畔4#楼所欠他人施工费、材料费以房相抵名单如下：陈小生施工款7套，任亚东窗户款1套，邓和平预制板1套，翟平安供料1套，郭锐建材1套，张锋水电1套，高建伟砼混2套，游全程机械1套，王霞材料1套”，并加盖教建公司公章。2019年1月31日，神宇公司与宋联委签订商品房买卖协议一份，将4#楼4单元401室以28万元的价格卖给宋联委。2019年2月23日，神宇公司与蔺昊签订商品房买卖协议一份，将4#楼4单元701室以33万元的价格卖给蔺昊，蔺昊已支付房款233792元，房屋装修了一半。2019年3月4日，神宇公司与陈栋签订商品房买卖协议一份，将4#楼1单元702室以344400元的价格卖给陈栋，陈栋已支付房款10万元，并已装修入住。因上述第三人购买的房屋与张财智购买的房屋发生重合，张财智多次阻挡第三人装修并报警及信访，在公安机关及信访部门建议下，张财智诉至一审法院。一审法院认为，神宇公司与教建公司签订的七里河畔4#楼开发协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效协议。根据协议约定，4#楼三层的8套房屋、四层的8套房屋、七层的8套房屋、八层的8套房屋、六层的2套房屋，共计34套房屋归教建公司所有。虽然双方在2017年10月将教建公司应得房屋减为19套，但2018年11月双方又达成新的协议，确认神宇公司仍应以34套房屋抵付教建公司工程款。故教建公司系案涉的一单元702室、四单元701室、四单元401室的三套房屋的权利人，对案涉的三套房屋有处分权。教建公司与张财智签订的案涉三套房屋的购房合同为有效协议。神宇公司在将案涉房屋已经处分给教建公司抵付工程款的情况下，仍与宋联委、蔺昊、陈栋签订房屋买卖合同，将案涉的3套房屋卖给第三人，存在与第三人恶意串通的可能，且本案第三人未付清房款，也未到相关部门登记备案，故不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不属善意取得。神宇公司及第三人应当将案涉3套房屋返还给张财智。江富耀作为神宇公司的法定代表人，在合同上签字的行为系职务行为，故江富耀可不承担本案责任。关于神宇公司辩解张财智与教建公司系借贷关系、所签购房合同未经神宇公司签字认可、张财智所持购房合同无效的意见，一审法院认为，教建公司为筹措建楼资金，将其建成后应分得的房屋预售给张财智，该购房合同系双方真实意思表示，应为有效合同，该合同虽未经神宇公司签字认可，但根据神宇公司与教建公司签订的合作建房协议，教建公司处分自己应得的房屋，神宇公司应当予以认可，合作建房协议约定教建公司售房需经神宇公司认可，其主要目的是防止一房二卖，该条款不能作为认定购房合同无效的依据。关于郭新建于2020年4月4日向神宇公司出具的房产分配备忘录，与一审法院2020年3月16日调查郭新建的笔录、郭新建的答辩状均相矛盾，故一审法院对郭新建在诉讼期间所出具的证据均不予采信。关于陈栋、蔺昊辩解不同意将房屋交付给张财智的意见，一审法院认为，第三人系从无处分权人神宇公司购买，且未向神宇公司付清房款，亦未向相关部门登记备案，故不符合善意取得的构成要件，其辩解意见一审法院不予支持。由此给第三人造成的损失，第三人可另行向相对人主张。教建公司、宋联委经一审法院依法传票传唤，无正当理由缺席审判，应视为对张财智所举证据质证权、抗辩权等权利的放弃，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、神宇公司、宋联委在判决生效后一个月内将七里河畔4#楼4单元401室的房屋返还给张财智；二、神宇公司、陈栋在判决生效后一个月内将七里河畔4#楼1单元702室的房屋返还给张财智；三、神宇公司、蔺昊在判决生效后一个月内将七里河畔4#楼4单元701室的房屋返还给张财智；四、驳回张财智的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11400元（张财智已预交），由神宇公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，2020年4月4日，教建公司郭新建向神宇公司出具一份《关于七里河畔二期4#楼房产分配备忘录》，载明“截止2019年10月2日，双方共同确认乙方（教建公司）共收到并处分了该栋楼36套房产，该部分房产已经得到了甲方（神宇公司）认可并已签订了正式的《七里河畔商品房买卖协议》，双方之间基于七里河畔四号楼《开发协议》所产生的权利义务已全部履行完毕”。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，神宇公司与教建公司签订的七里河畔4#楼开发协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效协议。根据协议约定，案涉4#楼三层的8套房屋、四层的8套房屋、七层的8套房屋、八层的8套房屋、六层的2套房屋，共计34套房屋归教建公司所有。虽然双方在2017年10月将教建公司应得房屋减为19套，但2018年11月双方又达成新的协议，确认神宇公司仍应以34套房屋抵付教建公司工程款。故教建公司系案涉的一单元702室、四单元701室、四单元401室的三套房屋的权利人，对案涉的三套房屋有处分权。关于教建公司与张财智签订的案涉三套房屋的购房合同效力，虽然协议约定教建公司卖出的房子由神宇公司签字方可生效，但教建公司与张财智签订的案涉三套房屋的购房合同并不违反强制性规定，该条款不能作为认定购房合同无效的依据,双方签订的购房合同系双方真实意思表示,为有效合同。关于郭新建于2020年4月4日向神宇公司出具的房产分配备忘录，虽然该备忘录内容与一审法院2020年3月16日调查郭新建的笔录、郭新建的一审答辩状均相矛盾，但郭新建作为完全行为能力人和教建公司法定代表人，有权对案涉三套房屋进行处分，该备忘录不违反强制性规定，为有效协议。在案涉三套房屋没有实际交付给张财智的情况下，教建公司将案涉三套房屋抵账给陈小生，陈小生委托神宇公司代为销售，将案涉三套房屋分别卖给宋联委、陈栋和蔺昊，构成一房二卖。神宇公司与宋联委、陈栋和蔺昊签订的房屋买卖合同既符合有效合同的一般要件，也无证据证明存在恶意串通，亦为有效协议，而且神宇公司已经依约将案涉三套房屋实际分别交付给宋联委、陈栋和蔺昊，宋联委、陈栋和蔺昊均构成有权占有。故，不论是教建公司还是张财智均无权要求宋联委、陈栋和蔺昊返还房屋，从而导致教建公司对其与张财智签订的购房合同履行不能。在此种情形下，教建公司应退还张财智作为购房款的75万元，并承担相应利息损失。对张财智主张的月息2分的利息损失，在双方签订的购房合同中并无约定，故其应参照中国人民银行同期同类贷款利率计取。关于神宇公司、蔺昊、陈栋上诉称程序违法的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，洛阳神宇置业有限公司、蔺昊、陈栋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初4028号民事判决；二、新安县教育建筑工程公司于本判决之日起十日内退还张财智购房款75万元及利息（以75万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年10月22日起计算至2019年8月19日；以75万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；三、驳回张财智的其他诉讼请求；四、驳回洛阳神宇置业有限公司、蔺昊、陈栋的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11400元，二审案件受理费11300元，均由新安县教育建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 杨献民二〇二〇年九月二日书记员 王恒毅