三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初4731号原告：马俊岭，男，1972年10月3日出生（公民身份号码：×××），汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：马小峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：王永宽，男，1971年5月22日出生（公民身份号码：×××），汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。被告：梅彩霞，女，1974年12月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。原告马俊岭诉被告王永宽、梅彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告马俊岭及其委托诉讼代理人马小峰均到庭参加诉讼，被告王永宽、梅彩霞经本院合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马俊岭向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方就位于海南省三亚市××区、产权证号为三土房（2011）字第XXXX号的房屋买卖协议有效；2、判令被告按照《房屋买卖协议约定》，立即协助原告将本案房屋产权人变更为原告；3、判令被告赔偿逾期履行合同违约金416000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月4日，二被告与原告签订《房屋买卖协议》，约定原告购买二被告所有的一套房屋，该房屋位于海南省三亚市××区，建筑面积为77.24平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为17.56平方米，产权证号为三土房（2011）字第XXXX号。按照双方的约定，房屋总价款为208万元。二被告确认原告已将房价款全额支付，并将房屋及房产证原件等房屋相关证件一并交付原告，原告使用、管理该房屋至今。根据双方《房屋买卖协议》第八条约定，被告（甲方）有义务应原告（乙方）要求随时协助原告（乙方）办理房屋产权变更登记手续。但是经原告多次沟通催告，被告拒不回应、拒不依约协助原告变更房屋产权至原告名下，被告的违约行为导致原告的合法产权变更至今未果，严重损害了原告的合法权益。原告认为，原被告之间的《房屋买卖协议》真实合法有效，双方应该诚实守信地履行合同义务，被告应当依约立即履行合同约定，协助原告变更房屋产权至原告名下，并应依法承担相应的违约责任。原告依法诉至法院，以保护原告合法权益。被告王永宽、梅彩霞未出庭答辩，亦未提交书面的答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告王永宽、梅彩霞系夫妻关系。2012年8月4日，二被告与原告签订《房屋买卖协议》，约定原告购买二被告所有的一套房屋，该房屋位于海南省三亚市××区，产权证号为三土房（2011）字第XXXX号，建筑面积为77.24平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为17.56平方米，协议约定以下主要内容：1、第一条约定王永宽、梅彩霞（甲方、以下同）自愿将涉案房屋出售给马俊岭（乙方、以下同），乙方已了解涉案房屋的具体状况；2、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，否则乙方有权退房并要求甲方承担房价款20%的违约责任；3、按双方约定，总房价款为人民币贰佰零捌万整；房价款已由乙方于2012年8月4日全额支付给了甲方，甲方对已全额收到房价款的事实予以认可，本协议签订后乙方再无付款义务；4、双方未约定具体的交房的时间，但是约定了该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方，该房屋正式交付时，水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方全部结清；5、甲方承诺，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对房屋享有共有权的权利人均已同意将该房屋出售给乙方。双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。否则乙方有权追究甲方违约责任。违约责任为房价款的20%；6、本协议签订后，甲方有义务应乙方要求随时协助乙方办理房屋产权变更登记手续等。协议签订后，被告即向原告交付了上述房屋，并将房屋钥匙、购买房屋的发票原件、完税证原件以及房屋产权证的原件一并交付给原告。原告向涉案房屋所在的物业公司交纳物业水电费，并于2012年12月4日开通了天然气，于2012年12月15日开通了有限电视。后又将涉案房屋出租并收取租金。原告依据协议的约定，要求被告履行协助房屋过户的手续时发现，被告隐瞒了涉案房屋处于查封状态的事实。被告称因其他债务纠纷涉案房屋被法院查封，并提出要么用其他的房产替代涉案房产，要么等待涉案房屋的解封后，再办理过户手续。原告一直等待至涉案房屋解封，并具备了办理产权变更登记的条件，但被告仍拒不履行约定的义务，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，原告起诉后，向本院申请诉讼保全，请求查封位于三亚市××区一期3#楼202房[产权证号为三土房（2011）字第XXXX号]，本院已裁定查封。以上事实有房屋买卖协议、海南省三亚市土地房屋权证、不动产专用发票、交易服务发票、维修资金专用收据、非税收入一般缴款书、房屋租赁协议、租金收据、租金转账流水、有限电视业务登记表、物业费、水电费收据、结婚证、身份证、三亚市房地产权属登记信息查询结果、通话录音、财产保全申请书、民事裁定书及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。第一、房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。本案中，被告王永宽、梅彩霞是出卖方，其对房屋拥有合法的产权及处分权，原告马俊岭是买受方，双方签订的《房屋买卖协议》，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。第二、原告马俊岭在该协议签订之前已经支付了全部的购房款，被告在签订该协议时已经确认收到了全部的购房款，并将该房屋及与本案房屋有关的房屋钥匙、购买房屋的发票原件、完税证原件以及房屋产权证的原件等一并交付给原告，双方履行了合同主要义务。因房屋所有权的过户需要双方当事人前往相关部门办理，必须由被告协助才能完成，即被告王永宽、梅彩霞有协助原告办理房屋产权过户手续的附随义务，且双方在房屋买卖协议中已就此予以明确。现被告王永宽、梅彩霞不积极配合原告办理房屋产权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故原告诉求被告协助原告办理房屋产权过户的诉求合法有据，本院予以支持。第三、关于违约责任的问题。根据涉案协议的约定，被告存在签订房屋买卖协议时隐瞒房屋被查封的事实，以及在房屋查封的事由消失、符合办理房屋过户手续的情况下，不积极配合原告办理房屋产权过户手续的违约行为。其应当承担相应的违约责任。依据房屋买卖协议的约定，被告应向原告支付违约金416000元（2080000×20%）。被告王永宽、梅彩霞经本院合法传唤，拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(98761,0))》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1确认原告马俊岭与被告王永宽、梅彩霞于2012年8月4日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2被告王永宽、梅彩霞在本判决生效后十日内协助原告马俊岭将现登记在王永宽名下的位于三亚市××区一期3#楼202房[产权证号为三土房（2011）字第XXXX号]过户到原告马俊岭名下；3被告王永宽、梅彩霞在本判决书生效后十日内向原告马俊岭支付违约金416000元。案件受理费26768元（原告马俊岭已预缴），由被告王永宽、梅彩霞负担。诉讼保全费5000元（原告马俊岭已预缴），由被告王永宽、梅彩霞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈 媛人民陪审员 陈小娟人民陪审员 戴应平 二〇一七年十一月二十日  《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》