中华人民共和国云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初889号原告：文某，男，汉族，2006年6月11日出生，身份证住址云南省德宏州芒市，现住瑞丽市。法定代理人：杨泽惠，女，勐稳汉族，1976年出生，缅甸国民，住址缅甸联邦，系原告文某的母亲。委托诉讼代理人：李建国，云南欣艺律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司，统一社会信用代码91533102563180965R，住所地瑞丽市姐岗路东侧（水上娱乐园内）。法定代表人：周功程，男，汉族，1984年1月28日出生，身份证住址:湖南省邵东县，总经理。委托诉讼代理人：张云贤，云南虹源律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告文某与被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司（以下简称纯武公司）物权确认纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文某的委托诉讼代理人李建国，被告纯武公司的法定代表人周功程、委托诉讼代理人张云贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告于2017年5月17日签订的《商品房购销合同》合法有效，并判令被告继续履行合同义务，限期为原告到瑞丽市住房与城乡建设规划建设局办理合同登记备案手续，限期协助原告办理房屋产权登记手续，并赔偿给原告违约金50400元；2、请求法院依法判决确认原告文某享有位于瑞丽市姐岗路东侧、卯喊路南侧“瑞丽新东方珠宝不夜城”项目第B2幢第2层222号商品房的房屋所有权（房价为504000元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原告文某的母亲杨泽惠以原告的名义与被告纯武公司签订《商品房购销合同》，向被告购买其开发的位于瑞丽市姐岗路东侧、卯喊路南侧“瑞丽市新东方珠宝不夜城”项目第B2幢第2层222号的一套商品房，房号为B2-222号。双方约定，该房屋按套计价，其参考建筑面积为61.7平方米，房屋总价为人民币伍拾万零肆仟元整（504000元）。房屋价款采用一次性付款方式。合同签订时，由于其他原因，被告差欠原告其他款项464000元没有支付，因此，双方又达成将被告差欠原告的464000元其他款项冲抵购房款，余下40000元购房款，待被告将房屋产权证交付原告时再行支付。随后，被告向原告出具了收到原告464000元购房款书面收据，并将房屋交付给原告使用。合同第十三条第六项规定，被告应当自合同签订之日起30日内向瑞丽市住建局进行登记备案。合同第十二条规定，在原告付清全部购房款及按国家规定办理产权登记事项买受方应交纳的各项费用已支付，已向被告交付办理产权登记的相关资料后，由被告在90个工作日内代原告办理完成产权登记。如被告未能按期办理的，被告应当按照房价总款的10%进行赔偿。然而，被告确违反合同上述规定，合同签订后，被告没有将双方所签订的《商品房购销合同》拿去瑞丽市住建局登记备案。原告询问被告原因，被告确置之不理，原告就单独向瑞丽市住建局咨询办理合同登记备案手续的相关事宜，住建局的工作人员告知原告，只有被告将原告支付的购房款打入政府监管的商品房购销专门账户内，他们才能为原告办理登记备案手续。为此，原告多次要求被告将购房款打入购房款专门账户内为原告办理合同登记备案手续，尽快为原告办理房屋产权证。被告却以各种理由和借口推搪拖延，双方为此产生纠纷。虽经多次协商，仍然难以达成一致协议，原告只能通过法律途径解决双方之间的争议事项。原告认为，按照合同约定，被告至今没有履行合同义务为原告办理合同登记备案手续，没有按照约定为原告办理房屋产权证，应当支付给原告购房款10%的违约金，请求人民法院判令被告继续履行合同义务，限期为原告到瑞丽市住房和城乡建设局办理合同登记备案手续，限期协助原告办理房屋产权登记手续，并向原告支付违约金，以维护原告的合法权益。被告纯武公司辩称，原被告双方在2017年5月17日签订《商品房购销合同》，签订以后我们双方还签订了一份调解协议，在协议中明确约定，我们销售的房屋，随时可以交付给原告使用。答辩人认为原告的房屋现在不需要备案，我们办理了一个总的房产证，可以直接分证给他们。其次，答辩人认为原告要求答辩人支付违约金是不合理的，按照协议约定，该房屋没有转卖给第三方，答辩人不存在任何违约行为，不应当支付违约金，而且原告尚欠我们购房款4万元，双方在协议中约定待房产证办理后原告将此款项支付给被告。本院经审理认定事实如下：原告文某于2006年6月11日出生，杨泽惠是其母亲。2014年1月13日，原告文某与被告纯武公司购买瑞丽市新东方珠宝不夜城F-089号房屋约定房屋价格464000元，原告于当日交纳购房定金1万元，次日交纳房款454000元。双方于2017年5月17日达成协议，约定“乙方（杨泽惠）于2014年1月13日购买了甲方（纯武公司）开发的瑞丽新东方珠宝不夜城克拉铺F-089号，总价464000元整。由于政策原因，到现在甲方未将F-089号克拉铺相关房产证照手续办理交付乙方，故乙方要求甲方退还所交房款464000元及违约金，但由于甲方经济困难无法退款，经双方协商达成一致决定：甲方用B2-222号铺面置换给乙方，B2-222号面积61.7㎡，15000元/㎡，总价925500元，按七折优惠后总价为647850元，扣除乙方原购克拉铺F-089号所交房款464000元及2014年1月14日至2017年5月17日的利息73712元，乙方应补房款110138元，经双方再次协商甲方同意乙方补房为40000元，甲方与乙方签订商品房购销合同，办理产权证的相关税费甲乙双方按相关规定各自承担，待办理产权证时乙方结清所有房款将40000元支付给甲方。”2017年5月17日，原被告就瑞丽市新东方珠宝不夜城第B2-222号房屋签订了《商品房购销合同》，该合同至今未到瑞丽市住房和城乡规划建设局进行备案登记。2017年5月17日，被告已将房屋钥匙交给原告。上述事实，有原告提交的户口本复印件2份、商品房购销合同复印件1份、收据复印件1份、协议书复印件1份、纯武公司签约单复印件1份、收款收据复印件2份；原被告的当庭陈述予以证实。综合各方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：一、双方签订的商品房购销合同及协议书效力如何？二、原告的诉讼请求应否得到支持？本院认为，原告文某的母亲系缅甸国民，本案系涉外合同法律关系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应适用中华人民共和国法律。本案为商品房销售合同纠纷。一、关于双方签订的商品房购销合同及协议书效力如何的问题。原被告双方自愿签订商品房购销合同及协议书，该两份合同系双方真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，合同成立且生效。二、原告向被告购买了商品房并且按照约定支付了房屋价款，被告应当为原告办理登记备案手续，期限本院酌定为本判决生效之日起30日内。原告根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条规定要求被告按照房价总款的10%支付其违约金，但纵观该合同第十二条第2项约定为“如因甲方原因未能按期办理的，乙方有权解除合同，并按房价总款的10%要求甲方赔偿。”现原告并未要求解除合同，故原告要求按房价总款的10%的标准要求被告支付违约金本院不予支持。关于原告要求确认丽市新东方珠宝不夜城第B2幢第2层222号房屋的所有权，因涉及房屋登记公示问题，该属于行政机关的职权范围，对此诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告办理位于瑞丽市新东方珠宝不夜城第B2幢第2层222号房屋的商品房登记备案手续及房屋产权登记手续。二、驳回原告文某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9344元，减半收取4672元，由被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告文某可在判决书送达之日起三十日内，被告瑞丽彩云南集团纯武房地产开发有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审判员  黄国倩二〇一七年十一月十六日法官助理楚志勇书记员唐敏