广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9249号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志荣，男，1983年8月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱超云，男，1984年3月8日出生，汉族，住广东省南雄市，委托诉讼代理人：梁兰芳，广东法圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：付婧，广东法圣律师事务所律师。原审第三人：邹文豪（曾用名邹文洪），男，1984年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，上诉人陈志荣因与被上诉人朱超云、原审第三人邹文豪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈志荣上诉请求：1.撤销一审判决，陈志荣无需向朱超云支付律师费20000元，并改判朱超云向陈志荣退还定金100000元；2.本案的一、二审诉讼费用由朱超云负担。事实和理由：一、一审法院对陈志荣存在违约的事实认定错误。陈志荣在与朱超云签订《创心居房屋买卖合同》当天支付了人民币100000元定金。根据合同约定，首期款需要在2017年2月21日前支付，同时过户手续也需要在2017年2月21日前完成。该约定就是二手房买卖的一般交易习惯即首期款在过户当天支付。根据合同约定，朱超云需在收取定金后20日内提供齐全的办理银行贷款所需要的资料，且协助陈志荣申请银行按揭，双方同意在出具同贷书后五个工作日内配合完成本次交易递件手续。朱超云在一审开庭时承认其直至2017年2月21日才配合陈志荣到银行办理按揭申请，虽然到了却没有签署任何文件，该行为不能认定朱超云已经履行了配合办理按揭手续，却恰好证明朱超云没有按照合同约定履行义务。二、朱超云拖延、拒不协助办理银行贷款手续才造成陈志荣迟延交付房款，陈志荣迟延交付房款的行为也是在合理行使先履行抗辩权，不属于违约。朱超云在收取定金后并没有按照合同约定协助陈志荣办理银行按揭手续，而办理完成银行按揭手续是朱超云在收取首期款前必须完成的义务，因朱超云的违约行为导致合同的迟延履行，陈志荣支付首期款等履行合同义务的期限理应顺延。况且，鉴于购房余款是采用银行按揭的方式支付，陈志荣在没有取得银行同贷书的情况下，根本无法确定案涉合同后续该如何履行。朱超云在2017年3月2日向陈志荣发来律师函，要求解除合同，陈志荣延迟一天支付房款的行为并不构成违约，而朱超云却执意以解约为基础才能继续谈，朱超云拒绝收取首期款并要求解约的行为显然是因为楼价巨幅上涨而拒绝出售房屋，朱超云行为属于违约。三、案涉合同无法顺利履行的根本原因在于房价普遍大幅上涨的市场环境下，朱超云为争取巨额增值差额而以各种理由毁约；朱超云未出售房屋从结果上来讲并没有发生任何损失，却因房屋巨幅升值反而获利，朱超云扣留陈志荣购房定金100000元显失公平。被上诉人朱超云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈志荣的上诉。一、陈志荣构成根本性违约，其应当承担全部违约责任。（一）陈志荣称“以过户及办理完成银行按揭手续作为朱超云收取首期款前置条件、时间及义务”毫无事实依据。首先，陈志荣应当依约在2017年2月21日前直接向朱超云支付37万元首期款，而并非在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付。其次，陈志荣在一审起诉状及庭审中已经确认其应当在2017年2月21日前向朱超云支付首期款。可见，在2017年2月21日前支付首期款是双方真实意思表示，双方对此约定并无异议。最后，本案办理按揭手续与支付首期款时间重合在同一天，是因为陈志荣迟延履行造成的。（二）陈志荣称“因朱超云拖延、拒不协助办理按揭导致迟延交付首期房款”之说辞与客观事实严重不符。合同签订后，朱超云在2017年1月20日已提供按揭所需资料，足足提早了3天全面履行了合同义务。相反，在履行合同过程中，陈志荣不仅在2017年1月28日前没有办理按揭，亦未在2017年2月21日前支付37万元首期楼款，更不用说依法交纳税费、完成过户递件等手续。在整个合同履行过程中，陈志荣自交付定金后，便没再履约，其多次拖延交易的事实足以证明陈志荣违约，其违约事实如下：1.陈志荣没有在约定时间内办理银行按揭手续及支付贷款所需费用。2.陈志荣至今仍未支付首期款已构成违约。根据案涉合同约定及陈志荣在起诉状确认，陈志荣应当在2017年2月21日前支付首期款，但实际上，陈志荣并没有履行能力，至今仍未支付首期款。朱超云在签约之时已经向陈志荣提供了收取楼款的银行账号，而朱超云亦已收到陈志荣转账支付的定金，朱超云收取首期款不存在障碍。二、案涉合同已经解除，已无继续履行的必要。陈志荣不仅存在根本性违约，而且其借双方在案涉合同约定的“更名之便”将案涉房屋二次售卖以达到其炒房谋利目的已经违反公平、诚实信用原则，不仅损害朱超云的合法权益，更是严重扰乱了市场交易秩序，继续履行案涉合同将有违公平、公正。原审第三人邹文豪述称，朱超云在收取定金之后并没有按照合同约定协助陈志荣办理银行按揭手续，因为朱超云的不配合，所以陈志荣没有给付首期款。陈志荣向一审法院提出诉讼请求：1.朱超云继续履行《创心居房屋买卖合同》约定的将位于佛山市南海区里水镇里水大道中139号领地海纳豪庭7栋3102房过户至陈志荣名下，并交付给陈志荣；2.朱超云向陈志荣支付双倍定金200000元；3.朱超云向陈志荣赔偿律师费损失5000元；4.案件诉讼费由朱超云承担。朱超云向一审法院提出反诉请求：1.确认陈志荣、朱超云签订的《创心居房屋买卖合同》于2017年3月3日解除；2.陈志荣向朱超云支付拖欠的违约金10万元；3.陈志荣向朱超云赔偿律师费损失20000元；4.陈志荣承担案件全部诉讼费用。一审法院查明：案涉房屋位于佛山市南海区里水镇里水大道中139号领地海纳豪庭7栋3102房[证号：粤(2017)佛南不动产权第0008632号]，登记权利人为朱超云。陈志荣、朱超云告均确认案涉房屋无抵押；诉讼中，陈志荣申请财产保全，案涉房屋于2017年5月12日被本院（2017）粤0605执保1479号案予以查封。2017年1月3日，陈志荣（买方）、朱超云（卖方）及佛山市南海区创心居房地产中介服务部（经纪方）签订《创心居房屋买卖合同》（以下简称案涉合同），约定：买方向卖方购买案涉房屋，建筑面积136.77平方米，成交价为1570000元，定金100000元，买方在签署合同同时交付卖方，卖方收取定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合同后25日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后25日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年1100000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成交易的递件手续，首期楼款370000元，买方应2017年2月21日前（不迟于递件日），楼价余款1100000元，由贷款银行直接划给卖方银行账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，交易过户手续需在2017年2月21日前完成（以付清双方交易税费为准）；买卖双方税费缴付方式为买方支付，卖方交付案涉房屋予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。案涉合同第四条【违约责任】约定，签订合同后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除案涉合同，并有权要求违约方按定金的双倍或合同成交价的10%给守约方作为赔偿，若守约方通过法律形式进行维权，违约方必须支付双方所有律师费用：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买案涉房屋的，（3）任何一方隐瞒或提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致合同目的不能实现，（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本交易的相关手续的通知后五天内仍不履行合同条款时，（5）违反合同的其他补充协议的，（6）其他不履行或不完全履约之情形；买卖双方任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。同日，陈志荣向朱超云银行账号（62×××04）汇款100000元；同日，朱超云出具定金收据确认收到陈志荣购买案涉房屋定金100000元。2017年1月20日，经纪方佛山市南海区创心居房地产中介服务部出具收件收据，确认收到朱超云交来案涉房屋房产证复印件1份、身份证复印件1份、户口本复印件1份、结婚证复印件1份。2017年3月2日，朱超云向陈志荣发出《律师函》，提出陈志荣没有依据案涉合同的约定向朱超云支付首期楼款，且在未经朱超云同意下单方面要求变更首期楼款金额，亦未向银行申请办理案涉房屋按揭贷款手续，故要求从即日起终止并解除与陈志荣签订的案涉合同，陈志荣于2017年3月8日前向朱超云支付违约金100000元（朱超云已收取定金冲抵部分违约金，不予退回）。2017年3月7日，朱超云与陈志荣通过微信方式就双方的房屋买卖合同纠纷进行协商，陈志荣确认其于2017年3月7日收到朱超云的《律师函》。另查明，陈志荣支付律师费5000元；朱超云支付律师费20000元。2017年4月19日，陈志荣向一审法院提起诉讼。诉讼中，陈志荣、朱超云均确认陈志荣想将向银行贷款的金额由1100000元变更为1300000元，朱超云不同意；陈志荣确认朱超云曾协助其去按揭公司签署案涉房屋按揭贷款资料，但因朱超云认为按揭资料存在经纪方造假情况，故朱超云没有签署按揭贷款资料，后双方未就该问题达成一致意见；陈志荣确认其是委托经纪方办理案涉房屋按揭贷款资料。一审法院认为：案涉合同既包含了朱超云与陈志荣之间围绕案涉房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现陈志荣、朱超云就案涉房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对陈志荣、朱超云之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。陈志荣、朱超云签订的案涉合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。案涉合同约定楼价余款以银行按揭方式付款，陈志荣作为买方，就案涉房屋办理银行按揭抵押贷款是其基本义务，朱超云作为卖方亦负有协助义务，现朱超云已提供证据证明其提供了相应资料，且朱超云曾到按揭公司准备协助陈志荣签署按揭资料，陈志荣确认其委托经纪方佛山市南海区创心居房地产中介服务部代为办理案涉房屋按揭贷款资料，且朱超云最终未协助签署按揭贷款资料是因其委托的经纪方提供的文件资料存在问题所致，后陈志荣、朱超云就按揭贷款资料存在的问题亦未协商解决，故陈志荣未就案涉房屋申请银行按揭贷款是其过错造成的，陈志荣认为朱超云未协助陈志荣办理银行按揭贷款构成违约，没有事实依据，一审法院依法不予采纳。案涉合同约定陈志荣应在2017年2月21日前支付首期楼款（不含定金）370000元给朱超云，陈志荣既未提供证据证明朱超云拒绝协助办理银行按揭贷款手续，亦未提供证据证明其曾向朱超云提出于2017年2月22日向朱超云支付370000元首期楼款而朱超云拒绝接收并表示不同意继续履行案涉合同，故陈志荣认为因朱超云原因致其未在2017年2月21日向朱超云支付首期款370000元及其在2017年2月22日至2017年3月2日期间均未向朱超云支付案涉合同约定的首期楼款370000元是行使不安抗辩的主张均没有事实依据，一审法院依法不予采纳。在陈志荣未提供证据证明朱超云存在违约行为的情况下，陈志荣未依约支付首期楼款370000元已构成违约。案涉合同约定陈志荣拒绝按约定支付楼款的，朱超云有权解除合同，2017年3月2日，朱超云向陈志荣发出《律师函》，陈志荣确认于2017年3月7日收到该律师函，故一审法院认定案涉合同于2017年3月7日解除，陈志荣要求继续履行案涉合同，将案涉房屋过户至陈志荣名下并交付案涉房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院院依法不予支持。陈志荣作为违约方，其要求朱超云向其支付双倍定金200000元并赔偿律师费损失5000元的诉讼请求均无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。案涉合同明确约定一方违约的情况下，违约方应当承担对方支付的律师费用，朱超云请求陈志荣赔偿已付律师费20000元的反诉请求符合约定，一审法院予以支持。陈志荣陈志荣虽构成违约，但综合考虑案涉合同的履行期间、案涉合同解除时间、案涉合同就违约责任的约定、房地产市场状况、陈志荣违约给朱超云造成的实际损失等情况，结合朱超云已收取陈志荣定金100000元的事实，根据公平及诚实信用原则予以衡量，一审法院院对朱超云要求陈志荣另行支付违约金100000元（扣除朱超云已收定金100000元）的诉讼请求，不予支持。邹文豪经一审法院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认陈志荣与朱超云于2017年1月3日签订的《创心居房屋买卖合同》关于佛山市南海区里水镇里水大道中139号领地海纳豪庭7栋3102房[证号：粤(2017)佛南不动产权第0008632号]的房屋买卖合同关系于2017年3月7日解除；二、陈志荣应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费20000元予朱超云；三、驳回陈志荣的全部诉讼请求；四、驳回朱超云的其他反诉请求。案件本诉案件受理费减半收取10387.5元、财产保全费1590元，合共11977.5元，由陈志荣负担。反诉受理费1350元，由朱超云负担1200元，陈志荣负担150元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系朱超云应否向陈志荣返还案涉房地产买卖合同定金100000元及陈志荣应否向朱超云支付20000元律师费的问题。首先，根据双方当事人在《创心居房屋买卖合同》中的约定，对于案涉首期楼款（不含定金）37万元，由买方即陈志荣于2017年2月21日前（不迟于递件日）直接支付给卖方即朱超云。根据该约定，案涉合同的递件也应于2017年2月21日之前完成。同时，根据双方当事人的合同约定，买方即陈志荣在签署案涉合同时支付定金10万元予卖方即朱超云，朱超云收取定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助陈志荣申请银行按揭贷款，陈志荣应在签署合同后25日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后25日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买卖双方同意银行出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。本案中，由于朱超云并没有按照合同约定，履行其配合办理银行按揭贷款的义务，即没有在相关按揭贷款文件上签名，导致案涉房屋的交易未完成房屋按揭贷款手续，从而导致银行未能出具同意贷款书，无法确定按揭贷款的相应金额，最终无法完成房屋交易的递件手续。由于银行按揭贷款系案涉合同约定的重要交易条款，在该等决定案涉合同能否按约定继续履行的事项未有明确的结果之前，要求陈志荣无条件支付购房首期款，既不符合交易惯例，亦有违公平原则。可见，陈志荣未能如期支付首期款，客观上既有其自身的原因，亦有朱超云一方的原因。本案造成案涉房屋买卖无法继续正常履行这一结果，系因合同双方当事人的共同原因造成。况且，在案涉房地产买卖合同签订后，由于案涉房屋的市场价格存在较大的上涨幅度，朱超云亦没有证据证明其因案涉合同的不能履行存在利益损失，故基于公平原则，并考虑双方当事人的共同过错，在案涉合同予以解除的情况下，陈志荣要求朱超云返还定金10万元的主张理据充分，依法应予支持。一审判决对此处理不当，本院迳予纠正。其次，基于前述原因，由于案涉合同的解除系因双方当事人的共同原因所致，因此，从公平原则考虑，应由双方当事人各自负担律师费。一审判决对此处理不当，本院迳予纠正。综上，陈志荣的上诉主张具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，导致案件处理有欠妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5406号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5406号民事判决第二、三、四项；三、朱超云应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈志荣返还案涉定金100000元；四、驳回陈志荣的其他诉讼请求；五、驳回朱超云的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费减半收取10387.5元、财产保全费1590元，合共11977.5元，由陈志荣负担6784元；由朱超云负担3603.5元；反诉受理费1350元，由朱超云负担；二审案件受理费2700元，由朱超云负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十一月二十二日书 记 员  李嘉敏