河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0502民初2341号原告：高红军，男，1982年9月8日出生，汉族，现住邢台市桥**。委托诉讼代理人：柴国强，河北晓阳合众律师事务所律师。被告：宋红闯，男，1981年12月6日出生，汉族，现住邢台市桥**。委托诉讼代理人：温玉山，邢台县邢州法律服务所法律工作者。被告：邢台市商务局，住所地邢台市桥**钢铁北路**，统一社会信用代码11130500760306547X。负责人：赵雪峰，该局局长。委托诉讼代理人：曹强，河北甲信律师事务所律师。原告高红军与被告宋红闯、邢台市商务局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高红军及其委托诉讼代理人柴国强、被告宋红闯及其委托诉讼代理人温玉山、被告邢台市商务局的委托诉讼代理人曹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高红军向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2016年1月2日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告返还押金、租金共计12500元；3、判令被告赔偿原告损失980734元。事实与理由：2015年底，原告与被告协商承租原邢台市酶制剂厂行政办公楼，用于经营幼儿园。被告向原告出示了房产证及邢台市商务局委托书，承诺办公楼为合法建筑，被告也有权对外出租。2016年1月2日原、被告签订了《房屋租赁协议》。2016年1月18日原告取得被告同意、对办公楼加固改造、装修装饰。原告已支付了押金10000元，第一年租金150000元，第二年租金100000元。2017年6月23日邢台市桥东区南长街办事处向原告下达邢东南责改字第9号《责令改正通知书》，认定该建筑没有取得规划审批手续、限期5日内自行拆除。原告当即向南长街办事处了解情况，才得知该土地在2015年前已经被政府收储，，地上建筑物已拆除因特殊原因该建筑物未拆除，但土地房产手续均已注销，现在属于违法建筑。对于上述情况，被告在签合同时未如实告知。2017年7月1日，政府对该建筑物强制拆除。经评估，原告装修装饰现值980734万。签订合同前被告隐瞒事实，未如实告知该房屋为违法建筑，土地已被收储，属于欺诈。在装修过程中，本可以避免扩大损失被告也未到尽告知义务。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，原、被告订立的租赁合同无效。对于原告加固、装修、经营损失及搬迁费用等损失，过错在被告，原告尽到了合理注意义务，被告应赔偿原告全部损失。被告宋红闯辩称：我不是适格被告，《房屋租赁协议》是代表公司签订的，收取的所有费用均已转达给公司，有河北恒超建筑物拆除工程有限公司（以下简称拆迁公司）2015年6月26日向邢台市酶制剂厂破产管理人的请示及收款收据为证，故我不应承担责任。根据双方签订的《房屋租赁协议》的约定，发生争执双方评估解决，而本案原告单方面委托评估，我方不予认可。被告邢台市商务局辩称：我局不是本案租赁合同的当事人，不是本案的适格被告，原告与宋红闯签订的房屋租赁合同我局并不知情，我局也没有出具过委托书。另需向法庭说明的是邢台市酶制剂厂已于2009年8月20日由邢台市中级人民法院受理破产申请并指定破产管理人，破产管理人已委托拆迁公司对酶制剂厂的建筑物进行拆除，因此也不可能同意拆迁公司对外出租。本院经审理认定事实如下：2009年8月20日邢台市中级人民法院以（2009）邢民破字第17-1号民事裁定书裁定依法受理邢台市酶制剂厂的破产申请，并以（2009）邢民破字第17-2号决定书成立清算组并指定破产管理人。2014年9月16日邢台市中级人民法院出具决定书调整邢台市酶制剂厂清算组（管理人），由时任邢台市商务局副局长李朝方任组长。2015年3月13日邢台市酶制剂厂破产管理人与拆迁公司（宋红闯是该公司法定代表人）签订《协议书》约定自2015年3月17日至2015年4月17日由拆迁公司负责拆除邢台市酶制剂厂所有建筑物及构筑物。2015年6月26日拆迁公司向邢台市酶制剂厂破产管理人请示，《关于酶制剂厂办公楼管理的请示》主要内容为酶制剂厂办公楼东侧不具备拆除施工条件，保留一半，现已成危楼，为防止发生安全事故，由拆迁公司对酶制剂厂办公楼进行加固整修，费用由拆迁公司支付，拆迁公司负责日常的维护、管理、处置、拆除等相关事宜，拆迁公司确保办公楼安全并承担相应经济责任。邢台市酶制剂厂破产管理人批示签章同意。2015年11月8日拆迁公司出具委托书，委托宋红闯全权处理邢台市桥东区元酶制剂厂办公楼出租事宜，约定宋红闯可代理公司签订租赁合同。对该委托书原告高红军质证意见是对其真实性无异议，但合同是宋红闯个人签订，房屋租赁协议上没有加盖单位印章，是宋红闯个人行为。2016年1月2日宋红闯（出租方）与高红军（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定出租房屋位于邢台市桥东区原酶制剂厂办公楼，租赁期限自2016年4月1日至2021年4月1日；租金12个月支付一次，年租金15万元，押金10000元。该协议书上手写体备注:“甲方承诺乙方租赁期间不涉及拆迁问题，若发生双方走评估解决。租赁期间第一年第二年第三年租赁费各为壹拾伍万元，第四年租赁费变为壹拾陆万元，第五年租赁费变为壹拾柒万元整”。宋红闯2016年1月2日出具收据收取高红军订金10000元；2016年4月1日收取租赁费100000元；2016年4月9日收取租赁费100000元；2016年10月1日收取租赁费50000元。上述四份收据收款人均为宋红闯，均未加盖公章。2016年1月18日宋红闯签署同意邢台市原酶制剂厂办公楼加固改造施工方案。原被告双方认可案涉租赁标的物权属登记在邢台市酶制剂厂。2017年5月4日经宋红闯委托河北省建筑工程质量检测中心出具冀建检（G）2017-1782检测鉴定报告，对邢台市桥东区24号原酶制剂厂行政办公楼主体结构进行检测鉴定，原被告双方对该鉴定报告无异议。2017年6月23日邢台市桥东区南长街办事处城管办公室下达邢东南责改字[2017]第9号责令改正通知书，责令邢台市辛庄北路与平安路交叉口东北角四层幼儿园在五日内自行拆除。原被告双方对上述地址为案涉租赁标的物所在地址均不持异议。邢台市价格认证中心接受高红军的委托2017年7月10日出具邢价认证[2017]17号关于房屋及装修价格的认证结论书，价格认证标的为邢台市辛庄北路与平安路交叉口东北角的小哈佛幼儿园内的彩钢结构平房、彩钢结构楼梯、集装箱房及原建筑室内外的装修工程等（建筑或装修于2016年4月底），认证结论为价格认证标的在2017年6月30日为认证基准日期的参考价格为980734元。对该认证结论宋红闯有异议，但未提交证据证明其主张，本院予以确认。现涉案租赁标的物已被拆除，拆除后被告宋红闯退还原告租赁费60000元。上述事实，有经当庭质证、认证的原被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉租赁标的物登记在邢台市酶制剂厂名下，该企业2009年进入破产程序并指定破产管理人，尽管酶制剂厂破产管理人与拆迁公司《关于酶制剂厂办公楼管理的请示》同意由拆迁公司对办公楼进行加固整修，费用由拆迁公司支付，并由拆迁公司负责日常的维护、管理、处置、拆除等相关事宜，且拆迁公司授权宋红闯全权处案涉房产的出租事宜，但原告出具的订金及租赁费收据及《房屋租赁协议》，均是被告宋红闯个人签名，没有有拆迁公司的收讫章和公章，案涉租赁标的物拆除后返还的租赁费也是由宋红闯退还，《房屋租赁协议》签订后是否得到拆迁公司的追认宋红闯未提交有效证据证明，宋红闯对外出租案涉标的物，存在权利瑕疵，故宋红闯关于系职务行为的辩解，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，合同方有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告宋红闯作为拆迁公司的法定代表人，且拆迁公司向邢台市酶制剂厂破产管理人有《关于酶制剂厂办公楼管理的请示》，应当知道案涉租赁标的物属于被拆迁房屋，而与高红军签订《房屋租赁协议》存在过错；原告高红军在与宋红闯签订《房屋租赁协议》时，宋红闯向原告高红军出示了房产证，应当知道案涉租赁标的物属于邢台市酶制剂厂所有，且《房屋租赁协议》约定不涉及拆迁问题，若发生双方走评估解决，其应当预见到案涉租赁标的物存在被拆迁的风险，未尽到谨慎的注意义务，而与宋红闯签订《房屋租赁协议》自身也存在过错。综合双方的过错程度，本院酌定高红军应占20%；宋红闯应占80%。邢台市价格认证中心接受高红军的委托2017年7月10日出具邢价认证[2017]17号关于房屋及装修价格的认证结论书，价格认证标的为邢台市辛庄北路与平安路交叉口东北角的小哈佛幼儿园内的建筑或装修于2016年4月底的彩钢结构平房、彩钢结构楼梯、集装箱房及原建筑室内外的装修工程等，认证结论为价格认证标的在2017年6月30日为认证基准日期的参考价格为980734元。对该认证结论宋红闯有异议，但未提交证据证明其主张，本院对公估参考价格980734元予以确认。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《房屋租赁协议》签订后高红军共向宋红闯支付租赁费、订金共计260000元，高红军主张返还12500元，宋红闯应予返还。关于高红军要求被告赔偿经济损失980737元的诉讼请求，本院根据高红军与宋红闯各自的过错程度大小，酌定被告宋红闯赔偿原告高红军784600元（980734元×80%）。邢台市商务局既不是案涉租赁标的物的所有人，也不是管理人，高红军要求邢台市商务局返还租赁费、订金及赔偿经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第五条的规定，判决如下：一、原告高红军与被告宋红闯2016年1月2日签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告宋红闯自本判决生效后十日内返还原告高红军订金、租赁费共计12500元。三、被告宋红闯自本判决生效后十日内赔偿原告高红军经济损失共计784600元。四、驳回原告高红军的其他诉讼请求。案件受理费13732元，减半收取计6866元，由被告宋红闯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  李书江二〇一七年十一月二十八日书记员  齐 凡