福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0505民初2951号 原告：刘才龙，男，汉族，1960年11月26日出生，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告：泉州市信昌房地产开发有限公司，统一社会信用代码913505057318666337，住所地泉州市泉港区祥云中路柳山街。 法定代表人：陈建兴。 原告刘才龙与被告泉州市信昌房地产开发有限公司（以下简称“信昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。2017年3月2日，本院作出（2016）闽0505民初2385号民事裁定，裁定驳回原告刘才龙的起诉。后原告不服该裁定，依法提起上诉。2017年5月23日，泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终2344号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2016）闽0505民初2385号民事裁定；二、本案指令本院审理。2017年9月30日，本院依法对该案进行了重新立案审理，并依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘才龙及其委托诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼。被告信昌公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘才龙向本院提出诉讼请求：判令被告信昌公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××14），依法向泉港区房地产管理处办理该合同登记备案手续。2016年10月19日庭审时，原告将其诉讼请求变更为：一、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××14），依法向泉港区房地产管理处办理该合同登记备案手续；二、被告支付原告违约金（自2016年8月17日起至实际完成登记备案之日止，以原告已付购房款313887元为基数，按银行同期同类贷款利率计算）。本案庭审时，原告将其上述第二项诉讼请求明确为：判令被告支付原告逾期备案登记违约金（自2016年8月17日起至实际完成登记备案之日止，以原告已付购房款313887元为基数，按银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2012年5月5日，原告刘才龙及其配偶许聪朱向被告购买由被告开发建设的址在泉州市泉港区××路××街××＃楼××号商品房三套，并支付了定金1万元，其中，310号商品房（以下简称“310号房”）系原告购买的。2013年8月2日，原告及许聪朱与被告签订一份《协议书》，约定上述三套商品房的总价款为918725元，原告及许聪朱按照约定于2013年8月1日支付49%的购房款即45万元，后经被告同意，原告及许聪朱于2014年4月12日付清了剩余购房款468725元。2016年6月23日，原告与被告签订了购买310号房的《商品房买卖合同》。2016年7月27日，被告向原告交付了310号房。但合同签订后至今，被告未依约向泉港区房地产管理处办理合同的登记备案手续。 被告信昌公司书面辩称，原告刘才龙向被告购买的商品房为现房，非预售房，故原告请求被告办理诉争房屋预售登记备案没有依据；本案买卖合同签订于2016年6月23日，合同约定原告应于2016年6月30日前缴清全部房款，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第1条的约定，买受人应于合同签订日一次性缴纳房屋总价款317702元（即全款），第4条第2款约定，维修基金按每平米30元计算，按房产主管部门的规定收取，签订商品房买卖合同时，由出卖人向买受人代收（已由被告代原告先行缴纳），原告负有先履行义务，但原告至今未按约定缴清房款和维修基金，根据合同法第六十七条的规定，在原告未履行上述先履行付款义务的情况下，无权请求被告履行在后的义务；办理商品房备案登记需开具商品房约定的首期款金额的不动产发票，买卖合同约定原告应于签订之日一次性付清房屋全款，故本案应开具房屋全款不动产发票后才能备案登记，而原告未足额支付房款，致使被告无法开具全额房款的不动产发票，故不能备案登记；由于原告逾期付款，违反在先义务，被告没有办理合同登记备案的义务或备案条件未成就，被告未违约，另外，原告与被告也没有关于逾期办理合同登记备案应承担违约责任的约定。综上，请求本院判令驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告刘才龙与许聪朱系夫妻关系。2012年5月5日，被告信昌公司预收了许珍珠购买9＃楼310号房屋购房定金0.5万元和509号、510号购房定金0.5万元。2013年8月1日，许聪朱、刘才龙向被告支付购买上述三套房屋购房款44万元。2013年8月2日，刘才龙、许聪朱与被告信昌公司签订1份《协议书》，约定：由刘才龙、许聪朱向被告定购由被告开发的三青现代城9＃楼西310、509、510号商品房，其中，310号房屋面积为134.14㎡，单价2340元／㎡，合计313887元；509号房屋面积为131.1㎡，单价2250元／㎡，合计294975元；510号房屋面积为134.14㎡，单价2310元／㎡，合计309863元；上述面积均为预测面积；刘才龙、许聪朱应于签订协议之日支付三套房屋约49%的购房款合计45万元（含定金），若刘才龙、许聪朱于2014年3月31日前付清余款，后应刘才龙、许聪朱要求的时间签订《商品房买卖合同》，但最长不超过2018年3月31日；若刘才龙、许聪朱无法于2014年3月31日前付清该三套房款，则他们应于2014年4月7日前到被告售楼部签订《商品房买卖合同》，并按规定提供办理银行按揭贷款所需的材料，同时办理好银行按揭贷款手续；若刘才龙、许聪朱未能在规定的时间办理上述手续，已付购房款，被告有权不予返还，并作为赔偿给被告的违约金，被告有权将上述房屋另售他人；该协议自双方签字之日起生效。2014年4月12日，许聪朱支付了被告上述三套房屋的购房款468725元。以上合计918725元，由被告出具四张收款收据交刘才龙、许聪朱收执。2016年6月23日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》（合同编号为×××14，房屋代码510488，以下简称“买卖合同”）。其中，该买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人即刘才龙向出卖人即信昌公司购买由被告开发建设的址在泉州市泉港区××路××街××＃楼××幢××层××号房，建筑面积为135.77㎡，其中，套内建筑面积118.5㎡，公摊面积17.27㎡。”第四条约定：“计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为2340元／㎡，总价款计317702元。”第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准，等等。第六条约定：“付款方式及期限：买受人按下列第1种方式付款：2016年6月30日前缴清全部购房款。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当于2015年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每天10元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的。……。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。”第十八条约定：“专项维修基金由买受人按有关规定缴交，计人民币4073元，于2015年2月28日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：兴业银行泉州泉港支行。监管账户1576××××4871。”第二十二条规定：“本合同未尽事宜可由双方签订补充协议（附件六），……。”第二十五条约定：“本合同自双方签订之日起生效，本合同签订之日起90日内，由买受人向房屋权属登记机构泉港区房地产管理处申请预告登记。”第二十六条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向泉港区房地产管理处办理合同登记备案。”等等。原告与被告签订了一份《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议第一条约定，买受人应于本合同签订之日，一次性缴纳总价款人民币317702元；第四条约定，该套房总价款317702元，该总价款不包括办理产权的契税、水表电表的开户费、煤气管道开通费及政府规定的应由买受人交纳的其他相关费用；维修基金费用按该套房产主管部门的规定收取，签订商品房买卖合同时，由出卖人向买受人代收。第五条约定，本补充协议是原合同不可分割的一部分，经双方签字盖章后与原合同同时生效，并具有同等法律效力。买卖合同和补充协议签订后至今，被告未将上述买卖合同和补充协议送交房屋主管部门进行登记备案。2016年7月27日，被告将诉争房屋交付原告。2016年8月17日，原告诉诸本院。2016年10月19日庭审时，原告与被告确认：原告尚未向被告交纳房款差价3815元及诉争房屋专项维修基金4073元。本案在审理过程中，经本院依法向原告配偶许聪朱释明，其表示：对原告与被告签订的上述买卖合同无异议；其与原告已按上述《协议书》约定向被告交纳的购房款918725元，均用于抵扣诉争310号房和509号、510号房屋价款；其不要求参加本案诉讼。2017年11月7日，经本院依职权向泉州市泉港区住房和城乡规划建设局调查，该局向本院出具了1份证明，该份证明载明：“经查询，截至2017年11月6日止，泉州市信昌房地产开发公司开发的位于泉港区××路××街××＃楼××，在我处无商品房买卖合同备案记录，亦无抵押登记记录。”2016年10月19日庭审时，原告与被告均称：补充协议与买卖合同均于2016年6月23日签订。 另查明，被告信昌公司成立于2001年10月16日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发、经营、销售及相关物业管理等。2008年4月28日、2010年11月18日、2011年4月20日、2012年9月6日、2013年8月28日，被告分别取得诉争商品房9#楼西建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、泉港国用(2013)第148号国有土地使用权证。2013年5月9日，诉争商品房工程取得竣工验收消防备案。2013年7月19日，诉争商品房竣工验收。 上述事实，有原告刘才龙的陈述及其提供的《协议书》、《收款收据》、买卖合同及补充协议、常住人口登记卡和被告信昌公司提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、泉港国用(2013)第148号国有土地使用权证以及本院依职权调取的本院（2016）闽0505民初2385号、2386号、2387号庭审笔录及其民事裁定书、本院向原告、许聪朱制作的询问笔录、泉州市泉港区市场监督管理局向本院出具的《内资企业登记基本情况表》、泉州市泉港区公安消防大队向本院出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、泉州市泉港区住房和城乡规划建设局向本院出具的《证明》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 本案原告刘才龙与被告信昌公司争议的焦点主要是： 一、关于被告是否应对原告履行向房屋主管部门申请办理买卖合同登记备案义务的问题。 原告主张被告应履行向房屋主管部门申请办理买卖合同登记备案义务，所依理由与其诉称一致。被告辩称其不应履行该项义务，所依理由与其辩称一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，其与原告签订的买卖合同和补充协议，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。买卖合同和补充协议均签订于2016年6月23日，合同约定的交房时间为2015年2月28日前，被告实际向原告交房的时间为2016年7月27日，根据买卖合同第四条的约定，原告应于2016年6月30日前缴清全部购房款计317702元，根据补充协议的约定，原告应于签订补充协议之日即2016年6月23日交清上述购房款和房屋维修基金。但截至目前，原告向被告交纳的购房款仅有其与许聪朱按照2013年8月2日他们与被告签订的《协议书》约定的购房款313887元，对剩余购房款即3815元以及按补充协议约定应当向被告交纳的房屋维修基金，原告却至今未支付。根据买卖合同第二十五条、第二十六条的规定，被告应于买卖合同生效之日起30日，由被告向泉州市泉港区房地产管理处申请办理合同登记备案。由此可见，对上述两项义务的履行，并不具有先后履行合同义务顺序，原告具有于双方签订补充协议之日向被告履行支付上述全部购房款及房屋维修基金之义务，被告具有在合同生效之日起30日内履行向泉州市泉港区房地产管理处申请办理合同登记备案之义务，系两个独立的法律义务，不管原告是否部分履行或完全履行支付上述购房款、房屋维修基金义务，被告均具有自觉履行自生效之日起30日内向泉州市泉港区房地产管理处申请办理合同登记备案义务。故原告按约定期限履行交纳购房款和被告履行申请办理买卖合同登记备案之义务，不属于《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的具有先后履行义务顺序之情形。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据上述规定，房地产开发企业将其与购房者签订的《商品房买卖合同》备案，是我国法律、行政法规、规章规定的房地产开发企业必须履行的法定义务。被告作为商品房预售人，应当将其与原告签订的买卖合同向主管部门申请登记备案。因此，原告主张判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，依法向泉港区房地产管理处申请办理该合同登记备案手续，既符合合同约定，也符合法律规定，本院予以采纳。对被告认为原告尚未支付剩余房款和房屋维修基金问题，被告可另案主张。故本院对被告的此项辩解，不予采纳。 二、关于被告是否应支付原告逾期办理房屋登记备案违约金的问题。 原告主张被告应支付其逾期备案登记违约金（自2016年8月17日起至实际完成登记备案之日止，以原告已付购房款313887元为基数，按银行同期同类贷款利率计算），所依理由与其诉称一致。被告辩称其不应支付原告该项违约金，所依理由与其辩称一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。”本案中，如上所述，被告应在签订合同之日起30内向房管部门办理登记备案手续，虽然被告未履行该法定和合同约定的备案义务，构成违约，但按照补充协议的约定，原告应于签订补充协议之日即2016年6月23日付清全部购房款计317702元和房屋维修基金，但原告至今仅支付313887元，对剩余购房款即3815元以及房屋维修基金，原告却至今未支付，原告之行为亦构成违约。故原告和被告依法应当各自承担违约责任。因此，原告主张被告支付其逾期备案登记违约金，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，刘才龙上述诉讼请求，本院予以部分支持。信昌公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泉州市信昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内继续履行与原告刘才龙签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××14；房屋代码：510488），依法向泉州市泉港区房地产管理处申请办理该合同登记备案手续； 二、驳回原告刘才龙的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告泉州市信昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  钟伟科 人民陪审员  郭章南 人民陪审员  李惠鹏 二〇一七年十一月二十四日 书 记 员  钟小玲 速 录 员  庄月萍 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。 国务院《城市房地产开发经营管理条例》 第二十七条第二款房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 建设部《城市商品房预售管理办法》 第十条第一款商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的。