北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第24080号原告：田慧英，女，1951年8月8日出生，商务部退休人员，住北京市朝阳区。原告：韩艺，男，1981年6月7日出生，住北京市朝阳区。原告田慧英、韩艺之委托诉讼代理人：张福江，北京谦雅律师事务所律师。原告田慧英、韩艺之委托诉讼代理人：吕健，北京谦雅律师事务所律师。被告：谢妙桂，男，1936年10月4日出生，中国纺织品进出口总公司退休干部，住北京市东城区。被告：王静儒，女，1936年12月24日出生，北医医院退休人员，住北京市东城区。被告谢妙桂、王静儒之委托诉讼代理人：王科锋，北京市天平律师事务所律师。原告田慧英、韩艺（以下简称田慧英、韩艺）与被告谢妙桂、王静儒（以下简称谢妙桂、王静儒）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。田慧英、韩艺及其委托诉讼代理人张福江，谢妙桂、王静儒之委托代理人王科锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田慧英、韩艺诉称：田慧英和韩××是夫妻关系，育有一子韩艺，韩××与谢妙桂是同事关系，韩××于2015年去世。2006年初谢妙桂、王静儒主动到韩家提出出售自己名下的北京市朝阳区×××五区8号楼9门602号房屋（以下简称602号房屋），双方达成口头房屋买卖协议，总价款30万元人民币，韩××先支付15万元，余款在交付时付清。2006年5月9日，韩××付清剩余15万，谢妙桂向韩××出具了30万元收条，同时将所售房屋的所有权证、本人身份证复印件、房屋钥匙和电卡等交给韩××。此后韩家对该房屋行使所有权。因当时中国纺织品进出口总公司规定买卖房屋的过户登记需补交房屋超标差价，双方暂未办理过户手续。2007年12月21日，谢妙桂致信韩××，试图毁约，双方未能达成一致意见。韩××去世后，其子韩艺多次找谢妙桂、王静儒协商办理过户事宜，谢妙桂、王静儒以种种理由推脱，不愿协助办理过户登记手续。故请求法院判决谢妙桂、王静儒协助办理北京市朝阳区×××五区8号楼9门602号房屋的产权过户登记手续。谢妙桂、王静儒辩称：1、双方未订立房屋买卖合同。2006年初，田慧英的丈夫韩××找到谢妙桂表示想购买谢妙桂名下602号房屋，谢妙桂表示不愿出售，且该房产属于央产房，出售需单位同意。2006年5月谢妙桂询问单位后，告知韩××，单位不同意出售。2006年5月9日再次告知。因韩××和田慧英急于用房给儿子结婚使用，双方约定暂住，该房刚经重新装修并配全套新家具，赞助费和押金共计30万。为保证韩××夫妻能暂时居住，谢妙桂将房产证交给韩××夫妻“保管”。谢妙桂儿子回国需要结婚使用房屋，谢妙桂向韩××致电告知该房屋不能再让韩××、田慧英夫妻使用，暂住费可退还，但韩××夫妻听后不再接听谢妙桂任何电话。谢妙桂在2007年12月21日给韩××夫妻写了一封信再次表达不让其暂住的意愿，韩××夫妻不予理会；2、该房屋属夫妻共同财产，王静儒从来没有同意过要出售该房屋；3、田慧英、韩艺所谓“口头协议”不符合《城市房地产管理法》第40条、《合同法》第12条、第131条规定，没有标的物、价格、双方的权利义务及相关责任划分、履行方式及履行期限、检验标准、结算方式方法，也没有争议解决方式，答辩人谢妙桂无出卖义务，也无过户义务；4、从谢妙桂于2007年12月21日给韩××、田慧英夫妻的信件可明显看出谢妙桂只是将房屋交给韩××夫妇暂住，双方是租赁关系而非房屋买卖关系；5、房屋至今由田慧英、韩艺占有，由此产生的损失应由田慧英、韩艺承担。经审理查明：田慧英和韩××是夫妻关系，育有一子韩艺。2015年3月26日韩××去世。1998年5月28日，谢妙桂与中国纺织品进出总公司签订房屋买卖合同书，约定由谢妙桂购买602号房屋。2002年4月23日，602号房屋登记至谢妙桂名下。韩××与谢妙桂是同事关系，韩××于2015年去世。2006年初，韩××先支付谢妙桂15万元；2006年5月9日，韩××另支付谢妙桂15万元，谢妙桂向韩××出具了30万元收条，内容为：“我收到韩××房款三十万元整，同时将房产证交韩××保管，特立此据（以前收到的十五万元包括在内），谢妙桂，2006.5.9。”同时将所售房屋的所有权证、本人身份证复印件、房屋钥匙和电卡等交给韩××。田慧英、韩艺主张支付谢妙桂上述款项是购房款，因当时中国纺织品进出口总公司规定买卖房屋的过户登记需补交房屋超标差价，双方暂未办理过户手续。谢妙桂、王静儒不予认可，主张是田慧英、韩艺使用房屋的使用费。2007年12月，谢妙桂致信韩××，主要内容为：曾二次致电未见回音。关于出售602号房屋问题，经向公司咨询，因房屋涉及超标和补地价问题，公司不同意出售。因房屋没有办理过户，房屋产权仍属谢妙桂所有。田慧英和韩艺另提交无签名手写文字材料一份，内容为：“1、售方“矛”（原文）收30万人民币；2、售方留下冰箱、洗衣机、空调、热水器、电视、床、沙发、吃饭桌、微波炉等；3、其他转户手续费、销售税一切由买方负担和负责；3、5月10日需付清30万元房款，同时交房，交锁锁（原文）；6、”。王静儒、谢妙桂认可是谢妙桂书写，但主张是谢妙桂随意书写放桌上被韩××拿走。王静儒、谢妙桂主张602号房屋属于央产房，出售需单位同意，还有相关面积问题未解决，就其主张未提交证据。田慧英、韩艺向本院申请调查令，本院向其签发调查令至中国中纺集团公司调查，该单位未予回复。本院向中国中纺集团公司三次发出协助查询函，无人回复及主张权利。诉讼中，经本院向北京市住房和城乡建设委员会查询，经查韩艺、薛×寒、韩×阔家庭，符合本市住房限购政策，于2016年7月8日初步核验通过。2015年谢妙桂、王静儒诉至本院请求判令田慧英、韩艺腾退602号房屋，并按月3200元支付自2006年5月至实际腾退之日止租金（扣除已付30万元）。该案中，谢妙桂、王静儒主张租赁合同关系，本院作出（2015）朝民初字第34882号民事裁定书，认为谢妙桂、王静儒无证据证明与田慧英等存在租赁合同关系，且该交易习惯与常理不符，驳回谢妙桂、王静儒的起诉。以上事实，有证明信、死亡证明、房产证、房屋买卖合同书、收条、信件、电话录音、双方当事人陈述及其他相关证据在案佐证。本院认为：当事人对各自的主张应当提供证据予以证明。田慧英、韩艺提交谢妙桂出示的收条中明确写明收到的是房款，并且将房产证及6**号房屋实际交付田慧英、韩艺使用，基于谢妙桂与韩××系同事、邻居关系，存在一定的信任关系，对田慧英主张的买卖关系，符合一般交易习惯，本院予以采信。2007年12月谢妙桂致信韩××，明确表明最初协议出售的意思表示，（2015）朝民初字第34882号案件诉讼中，谢妙桂等人主张与韩××等人是租赁关系，本案中又表示是暂住费，其陈述前后不一致，且在韩××支付30万元时既不约定使用期限，也不约定使用费计算方式，与一般交易习惯不符，亦不符合常理，谢妙桂、王静儒主张602号房屋是暂住费，本院不予采信。王静儒主张谢妙桂出售602号房屋未经其同意，602号房屋虽系夫妻共同财产，但2006年已将602号房屋腾退给田慧英一家，房屋处分属于家庭重大财产处分，其表示不明知、不同意，本院亦不予采信。王静儒、谢妙桂虽主张602号房屋不能出售，但未举证，本院多次向相关单位核实，均无人答复，故对其该辩解以现有证据不能证明，本院不予采信。故田慧英、韩艺要求将602号房屋转移登记至韩艺名下，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告谢妙桂、王静儒于本判决生效后七日内协助原告田慧英、韩艺将位于北京市朝阳区×××五区8号楼9门602号房屋转移登记至原告韩艺名下。案件受理费5800元，由被告谢妙桂、王静儒负担（原告田慧英、韩艺已预付，被告谢妙桂、王静儒于本判决生效后七日内给付原告田慧英、韩艺）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田丽丽人民陪审员  王胜太人民陪审员  罗小灵二〇一七年十一月七日书 记 员  霍 琪