海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初5270号原告：邢祝福，男，汉族，1952年4月1日出生，公民身份号码：×××，户籍住址：海南省三亚市商品街社区居委会商品街五巷32号。委托诉讼代理人：陈渊，男，汉族，1966年12月23日出生，公民身份号码：×××，户籍住址：海南省三亚市解放路1350号A栋101房，系邢祝福表弟。被告：林定胜，男，汉族，1973年1月20日出生，公民身份号码：×××，户籍住址：湖北省罗田县白莲河乡黎明垸村1组。原告邢祝福与被告林定胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢祝福的委托诉讼代理人陈渊到庭参加诉讼，被告林定胜经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢祝福向本院提出诉讼请求：１.解除其与林定胜于2013年4月19日签订的《房屋租赁合同》；2.林定胜支付拖欠的房屋租金104,000元（2016年拖欠租金41,000元，2017年拖欠租金63,000元）；3.林定胜支付逾期交租滞纳金102,900元（358,000元/365天×1.5×70天，暂计算至2017年6月30日止）；4.诉讼费用由林定胜承担。事实及理由：2013年4月19日，其与林定胜签订《房屋租赁合同》，约定其将自有的三亚市××街房屋整栋出租给林定胜经营旅馆，租赁期限为2013年5月20日止2019年5月20日止；首年租金33万元，此后逐年递增7000元，在租期内每年4月20日前一次性支付租金，逾期须按日租金的1.5倍支付滞纳金；逾期十个工作日以上的，其有权解除合同，不退还押金。合同签订后，其已依约向林定胜交付房屋。林定胜自2016年度起拖欠租金（2016年拖欠租金人民币41,000元，2017年拖欠租金63,000元），经多次催促均未清偿。林定胜未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年5月1日，邢祝福作为甲方、案外人李某1作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定李某1向邢祝福承租位于三亚市商品街五巷32号房屋经营旅馆，租赁期限自2013年5月20日至2019年5月20日止共6年。李某1承租房屋后，林定胜经与李某1协商，由林定胜承租邢祝福前述房屋，并由邢祝福与林定胜签订落款日期为2013年4月19日的《房屋租赁合同》，该租赁合同中约定，邢祝福作为甲方、林定胜作为乙方，林定胜向邢祝福承租位于三亚市商品街五巷32号房屋经营旅馆，租赁期限自2013年5月20日至2019年5月20日止共6年；整栋房屋第一年度租金为33万元，此后逐年增加租金7000元，每年4月20日前一次性支付当年租金；逾期支付租金按日租金的1.5倍支付滞纳金，逾期交纳租金达十个工作日的，甲方有权解除合同。该合同签订后，林定胜已接收使用该房屋。三亚市商品街五巷32号的国有土地使用权及房屋所有权权利人均为邢祝福，分别获发“河东国用（1997）字第0098号”《国有土地使用证》及“三私房字第贰仟玖佰肆拾号”《房屋所有权证》。本院认为，本案争议的焦点为：1.合同解除权；2.欠付租金金额及损失。一、合同效力邢祝福享有涉案房屋所有权，《房屋租赁合同》约定的全部内容共同构成了邢祝福与林定胜对涉案房屋权利义务，该租赁合同的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效，双方应恪守履行合同义务。林定胜在本案中未依法委托诉讼代理人参加诉讼，即便如林定胜《送达地址确认书》指定签收人林安谱提交《追加第三人申请书》申请所称，案外人李某1曾李某2与邢祝福签订2013年5月1日《房屋租赁合同》，但涉案的三亚市××街房屋实际由林定胜占有使用，林定胜也与邢祝福签订的2013年4月19日《房屋租赁合同》对双方权利义务作出约定，林定胜对承租房屋承租权的行使并未因案外人李某1与邢祝福《房屋租赁合同》设定的权利义务受到限制或约束，李某1之于林定胜与邢祝福房屋租赁合同权利义务并无法律上的利害关系。邢祝福基于其与林定胜签订的《房屋租赁合同》向林定胜主张履行义务，不符合应当通知案外人李某1作为第三人参加诉讼的法定情形。林安谱仅作为林定胜指定签收人，无权行使被告及其诉讼参加人的诉讼权利，本院对林安谱提交的申请及证据不作审查。二、合同解除权根据邢祝福与林定胜2013年4月19日《房屋租赁合同》的约定，林定胜应在2016年4月20日和2017年4月20日之前支付涉案房屋2016-2017年度、2017-2018年度的应付租金，林定胜对此未作举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，林定胜对其已履行租金支付义务有举证义务，林定胜未在本案诉讼中就此进行举证应承担举证不能的不利后果。林定胜未在2016年4月20日及2017年4月20日足额支付当年度应付租金，其消极履行的行为已构成违约，此种违约状态自2016年4月21日起持续至今，成立为邢祝福与林定胜2013年4月19日《房屋租赁合同》第八.（二）.4条约定的合同解除条件，邢祝福得以此约定行使解除权。邢祝福诉求解除与林定胜之间2013年4月19日《房屋租赁合同》的理由成立，本院予以采纳。邢祝福诉求林定胜支付2016年拖欠租金人民币41,000元及2017年拖欠租金63,000元的理由成立，本院予以采纳。三、合同解除后的结算和清理《房屋租赁合同》的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。林定胜未举证已履行涉案房屋2016-2017年度及2017-2018年度的租金支付义务，邢祝福诉求林定胜支付两个年度拖欠的租金41,000元及63,000元的理由成立，本院予以采纳。根据邢祝福与林定胜2013年4月19日《房屋租赁合同》的约定，迟延支付租金的应以承担滞纳金的方式承担违约责任。林定胜未在2016年4月20日及2017年4月20日足额支付当年度应付租金，其消极履行的行为已构成违约，此种违约状态自2016年4月21日起持续至今，在《房屋租赁合同》解除的前提下，林定胜应按约定的滞纳金计算方法赔偿其违约导致合同解除给邢祝福造成的损失。邢祝福仅主张赔偿2017年4月20日之后70天的滞纳金102,900元，未超过《房屋租赁合同》约定违约损失计算标准范围，林定胜亦未以违约金过高为由主张调整，对邢祝福诉求支付违约金的理由，本院予以采纳。综上所述，邢祝福诉求解除《房屋租赁合同》及林定胜支付拖欠房屋租金并支付违约金的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除邢祝福与林定胜签订的2013年4月19日《房屋租赁合同》。二、林定胜向邢祝福共同支付拖欠的房屋租金104,000元。三、林定胜赔偿邢祝福违约金损失102,900元。四、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元，由林定胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 李 祎 二○一七年十一月十二日法官助理 冯欣意书 记 员 杜海燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。