广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初11149号原告：凌××，男，1958年8月8日出生，香港特别行政区居民，住广州市番禺区。原告：曾××，女，1955年10月27日出生，香港特别行政区居民，住广州市番禺区。两原告共同委托诉讼代理人：何嘉景，广东比格律师事务所律师两原告共同委托诉讼代理人：梁秋怡，广东比格律师事务所律师助理。被告：广州市番禺××实业发展有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：李××，董事长。被告：广州市番禺区××建设综合开发公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：钟××，职务：总经理。原告凌××、曾××与被告广州市番禺区××建设综合开发公司、被告广州市番禺××实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案原告凌××、曾××的委托代理人何嘉景到庭参加诉讼。被告广州市番禺区××建设综合开发公司、被告广州市番禺××实业发展有限公司经本院合法传唤无到庭应诉。本案现已审理终结。原告凌××、曾××向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付逾期交付商铺违约金46150元，并抵销两原告应付给被告广州市番禺××实业发展有限公司的购房余额46150元；2.判令两被告协助两原告办理位于广州市番禺区市桥街××大道与××西路交汇处××大厦×楼105号商铺的产权证；3.本案诉讼费用由被告承担。后在诉讼中，原告撤回以违约金抵销购房余款的请求。事实与理由：事实与理由：1994年9月25日，两被告与案外人××发展有限公司签订一份《变更“合作开发番禺市桥城商场合同”法定合作伙伴（单位）决定》，约定：1994年7月25日被告广州市番禺区××建设综合开发公司与××公司签订的《合作开发原番禺市桥城商场合同》，由于××公司另有发展项目，经被告广州市番禺区××建设综合开发公司同意，××公司推出该项目合作，原应由该公司享有合作的权利及履行义务，改由被告一承担。被告广州市番禺区××建设综合开发公司有偿提供土地，被告广州市番禺××实业发展有限公司负责出资兴建，承担合作经营风险，按约定支付土地费用、场地建筑补偿费及包干利润给被告广州市番禺区××建设综合开发公司的前提下，合作经营的全部收益归被告广州市番禺××实业发展有限公司所有。被告广州市番禺区××建设综合开发公司是具备房地产开发资质的企业，由预售座落在广州市番禺区市桥街××大道××大厦的资格。1995年7月21日，原告与被告广州市番禺区××建设综合开发公司签订一份《××大厦商场（写字楼）认购合同书》，约定由原告向被告广州市番禺区××建设综合开发公司购买座落在市桥××大道与××西路交汇处的××大厦×楼105号商铺，建筑面积22.05平方米，轴线面积14.7平方米，总价格为460690元，双方约定分八期付款，原告在签订上述合同书当天支付了首期款69090元，第二期款46060元于1995年10月11日支付，第三期款46060元于1995年12月25日支付，第四期款69090元于1996年2月15日支付，第五期款69090元于1996年4月15日支付，第六期款69090元于1996年6月13日支付，第七期款46060元于1996年9月10日支付，累计已付购房款414540元，另原告于1996年11月21日向被告广州市番禺区××建设综合开发公司支付了电用负荷费5059元。购房余款即第八期款46060元双方约定须于被告广州市番禺区××建设综合开发公司发出交付商场（写字楼）使用通知书后十天内付清。双方被告广州市番禺区××建设综合开发公司必须于1996年7月31日前交付合格的商铺给原告使用，逾期超过两个月的，由第三个月起被告广州市番禺区××建设综合开发公司每月须按原告已付款总额支付补偿利息，利息以1.5%计算。1997年12月17日，原告与被告广州市番禺区××建设综合开发公司签订了一份《房地产买卖契约》明确上述约定，该契约有原番禺市房屋交易所买卖契约鉴证章。然而，被告广州市番禺区××建设综合开发公司一直没有向原告交付商铺，2004年9月2日原告向番禺法院起诉要求两被告交付商铺，但经判决（案号2004番法民初字第6410号）后被告广州市番禺区××建设综合开发公司依然没有交付商铺，两被告均被吊销营业执照，但未注销。被告广州市番禺区××建设综合开发公司迟迟不交商铺的行为已严重违约，按照合同约定，被告广州市番禺区××建设综合开发公司应当从1996年10月1日起以原告已付购房款总额414540元为基数，按照月利率1.5%计算逾期交铺的违约金，暂计至2016年10月1日，违约金为1492344元，鉴于两被告没有经营也无力支付违约金，故要求两被告支付46150元违约金，与原告应付给被告广州市番禺区××建设综合开发公司的购房款余额抵销。原告于2004年12月16日向番禺法院申请执行，要求被告广州市番禺区××建设综合开发公司交付商铺，法院认为××大厦的历史问题复杂，涉及多方面因素，短期无法拟订处理方案，故中止执行。现阶段，涉案物业符合交付条件和办证条件，××大厦部分业主已办到房产证，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告广州市番禺××实业发展有限公司无作答辩和举证。被告广州市番禺区××建设综合开发公司无作答辩和举证。经审理查明：1994年9月25日，两被告与案外人××发展有限公司签订一份《变更“合作开发番禺市桥城商场合同”法定合作伙伴（单位）决议》。约定：1994年7月25日，被告广州市番禺区××建设综合开发公司与××公司签订的《合作开发原番禺市桥城商场合同》由于××公司另有发展项目，经广州市番禺区××建设综合开发公司同意，××公司退出该项目的合作，原应由该公司享有合作的权利及履行的义务，由被告广州市番禺××实业发展有限公司承担。被告广州市番禺区××建设综合开发公司有偿提供土地，被告广州市番禺××实业发展有限公司负责出资兴建，承担合作经营风险，按约定支付土地费用、场地建筑补偿费及包干利润给被告广州市番禺区××建设综合开发公司的前提下，合作经营的全部收益归被告广州市番禺××实业发展有限公司所有。被告广州市番禺区××建设综合开发公司是具备房地产开发资质的企业，有预售座落在广州市番禺区市桥街××大道××大厦的资格。1995年7月21日，原告与被告广州市番禺区××建设综合开发公司签订一份《××大厦商场（写字楼）认购合同书》，约定由原告向被告广州市番禺区××建设综合开发公司购买座落在市桥××大道与××西路交汇处的××大厦×楼105号写字楼，建筑面积为22.05平方米，轴线面积各为14.7平方米，总价格为460690元；约定原告分八期支付；除依合同约定的特殊原因延期外，被告广州市番禺区××建设综合开发公司须于1996年7月31日前将该商场建成，并经番禺市建筑工程质量检验部门验收后交付原告使用；如被告广州市番禺区××建设综合开发公司逾期超过两个月建成该商场，由第三个月起被告广州市番禺区××建设综合开发公司每月须按原告已付款项总额支付补偿利息，利息以月息1.5%计算；被告广州市番禺区××建设综合开发公司有权按需要更改图纸，以达更完美的设计要求，但须书面通知原告，如更改后的面积比原合同面积大于或少于5%内，原告则不得异议；原告可选择接受新面积或收到通知书后七天内以书面提出取消合同，被告广州市番禺区××建设综合开发公司收取原告的全部款项无息退还；该商场（写字楼）的认购价将以面积更改的百分比例增减；被告广州市番禺区××建设综合开发公司须按照中国有关设计单位设计的建设图纸完成该大厦的全部建筑工程，经番禺市建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付原告使用；原告不得籍词拒绝接收商场（写字楼）；原告必须签署“房地产买卖合同”（买卖合同必须以本合同内容为准），且原告必须在接到被告广州市番禺区××建设综合开发公司发出签约通知书三十天内到被告广州市番禺区××建设综合开发公司处办理签约手续，逾期办理，原告必须负责因此引起的任何损失；等。合同签订后，原告分别于1995年7月21日、1995年10月11日、1995年12月25日、1996年2月15日、1996年4月15日、1996年6月13日、1996年9月10日共向被告广州市番禺区××建设综合开发公司支付购房款414540元。1996年11月21日原告向被告支付用电负荷费5059元。最后一期购房款46150元，原告没有向被告支付。1997年12月17日，原告与被告广州市番禺区××建设综合开发公司签订一份《房地产买卖契约》，明确以上约定。该契约有原番禺市房屋交易所买卖契约监证章。但此后，两被告没有通知原告收楼，也没有办理涉案商场（写字楼）的产权登记手续。目前，涉案商场（写字楼）所在大厦已具备办理产权登记手续和交付使用的条件。原告曾于2004年提诉要求交付商铺，本院立案为（2004）番法民初字第6410号，在该案中，本院判决支持了原告的诉讼请求，该判决书已生效并进入执行阶段，但涉案商铺至今未交付原告使用。因本院以直接送达和其他送达方式无法联系被告广州市番禺××实业发展有限公司，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见被告广州市番禺××实业发展有限公司与本院联系。本院认为：原告与被告广州市番禺区××建设综合开发公司签订的上述《××大厦商场（写字楼）认购合同书》是双方真实意思表示，合法有效，对签约双方都有约束力。被告广州市番禺区××建设综合开发公司逾期交楼已构成违约，应负违约责任。现原告所购商场（写字楼）所属楼宇已建成并具备交付使用的条件，而原告已支付了对价，故原告要求被告广州市番禺区××建设综合开发公司按合同约定协助其办理所购商场（写字楼）的房产证手续，符合合同约定和法律规定，本院予以准许。至于原告主张的逾期交付利息，因其未提供曾于提起本案诉讼请求前已向两被告主张该权利的依据，从公平合理出发，宜从原告主张权利（2016年12月16日）起倒推两年计算至被告将涉案商场（写字楼）交付原告使用之日止，两年的利息已超出原告主张的46150元，鉴于原告只主张被告向原告支付逾期交付商铺违约金46150元，并在诉讼中撤回抵销购房款的主张，属原告自主处分权利范畴，本院予以采纳。被告广州市番禺××实业发展有限公司没有开发房地产的资格，但该公司是上述商厦的实际经营者，其与被告广州市番禺区××建设综合开发公司是挂靠与被挂靠的关系，故被告广州市番禺××实业发展有限公司应对上述逾期交楼利息负第一清偿责任，被告广州市番禺区××建设综合开发公司负补充清偿责任。被告广州市番禺区××建设综合开发公司和被告广州市番禺××实业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视作放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区××建设综合开发公司应于本判决发生法律之日起十日内协助原告凌××、曾××办理位于广州市市桥街××大道与××西路交汇处的××大厦×楼105号商铺（写字楼）至原告凌××、曾××名下的手续；二、被告广州市番禺××实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告凌××、曾××支付逾期交付利息46150元；三、被告广州市番禺区××建设综合开发公司对被告广州市番禺××实业发展有限公司的上述欠款承担补充清偿责任。如被告未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4105元，由被告广州市番禺区××建设综合开发公司与被告广州市番禺××实业发展有限公司负担。如不服本判决，原告凌××、曾××可在判决书送达之日起三十日内、被告广州市番禺区××建设综合开发公司和被告广州市番禺××实业发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯静雯人民陪审员  邓映岚人民陪审员  梁显星二〇一七年十一月二十一日书 记 员  何绮静