河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0103民初7569号原告：荆小岭，男，1961年3月3日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：闫尚伟，河南尤扬律师事务所律师。被告：荆海军，男，1986年8月2日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：明国正，河南顺宇律师事务所律师。第三人：郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部，住所地：长江路与嵩山路交叉口南200米。负责人：张勋，指挥长。委托诉讼代理人：武胜光、谢莹丽，河南大公匡法律师事务所律师。第三人：郑王栓（曾用名郑小三），男，1959年10月6日出生，汉族，住河南省中牟县。原告荆小岭诉被告荆海军、第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部、第三人郑王栓物权确认纠纷一案，本院审理后曾于2013年12月14日作出（2013）二七民一初字第2856号民事判决，荆海军不服提起上诉，郑州市中级人民法院审理后于2014年6月9日作出（2014）郑民二终字第430号民事判决，驳回上诉，维持原判。后郑州市中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2016年11月16日作出（2016）豫01民申821号民事裁定，再审本案。2017年6月23日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民再25号民事裁定，撤销（2014）郑民二终字第430号民事判决和（2013）二七民一初字第2856号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2017年7月3日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荆小岭委托诉讼代理人闫尚伟、被告荆海军及其委托诉讼代理人明国正、第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部委托诉讼代理人武胜光和谢莹丽到庭参加诉讼。第三人郑王栓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆小岭向本院提出诉讼请求：1.依法确认2011年9月13日被告与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部签订的一联队584号拆迁协议无效；2.依法确认2011年9月13日被告与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部签订的一联队584号拆迁协议的安置、补偿、奖励等全部收益归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系姑表兄弟关系，2005年6月8日，被告之父第三人郑王栓（曾用名郑小三），将黄岗寺村北一街123号（原齐礼闫乡黄岗寺村，地号为11-2-8-3-76，用地面积200平方）宅基地使用权转让给原告，原告共计给第三人郑王栓支付了22000元人民币。2006年原告与现住嵩山路办事处社区的高秋红签订建房协议书一份，协议约定原告出资在郑州市××区××礼××乡黄岗寺村××号，以包工不包料的形式，由高秋红为原告建造一座740平方米的三层楼房。2010年5月份，黄岗寺村拆迁改造，被告没有经原告同意私自与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部签订了拆迁协议，并且与指挥部办理了结算手续，领取了拆迁安置过渡费约250000元和奖励费15000元。被告的上述行为，严重损害了原告的合法权益。此后，原告多次催促被告让其将拆迁安置补偿收益交给原告，但被告却置之不理。为此，原告提起诉讼。荆海军辩称，1、根据原审两级法院所查明的事实，荆小岭本身有自己的宅基地和房子，也享有着城中村改造的拆迁补偿利益。根据《河南省农村宅基地用地管理办法》第4条、第19条等规定，荆小岭购买他人宅院已经是违法，在该宅基地上建房也是违法，这些违章建筑应该被强制拆除，并且被处以罚款。既然上述建筑被作为拆迁对象，则其补偿的权利人应当是荆海军而不是违法建筑的荆小岭。荆海军作为黄岗寺**农村宅基地的合法使用人，即使该宅基地上没有房子，也会给予足额补偿。因此，荆海军对本案系争宅院有充分的权益，荆海军和郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部所签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效；2、黄岗寺123号农村宅基地登记在张顺喜名下，该户家庭成员有张顺喜、荆春梅、荆海军。张顺喜、荆春梅均已去世，荆海军作为该户的户主兼家庭成员，理所应当地享有该宅基地的使用权，该权利不是基于继承所得，而是法律赋予农村“户”的家庭成员理所应当的权利。拆迁指挥部也认可荆海军对黄岗寺123号农村宅基地享有使用权；3、原告不应提出合同确认之诉，返还房产之诉，应该向第三人郑王栓、被告荆海军提出财产返还之诉。原审法院已经对转让协议中“荆海军”的签名及手印进行了鉴定，结论为不是荆海军本人所签和捺手印。郑王栓冒用荆海军名义，其事前无授权，事后无追认，属于典型无权代理，转让协议为无效协议，不能发生物权转移的法律效果。且荆小岭另有宅院，不具有受让人的资格。否则就属于多占宅院，违背了农村“一户一宅”原则。荆小岭在购买宅院的时候，该宅院上有四间房屋，占地50平方米。后荆小岭找人翻盖了三层房屋，但荆小岭在荆海军宅基地上翻建房屋，并未经过政府相关部门批准，也未得到荆海军的同意，属于非法建筑，非法建筑不能产生合法权利，翻盖宅院应当归荆海军所有。国家和郑州市政府有关农村拆迁补偿政策是以合法有效的宅基地使用权、合法建筑、有效农村户籍相结合为基础和标准的，荆小岭虽然违法购买宅院，违章盖房，但毕竟有所付出，荆海军愿意以建房成本加上适当收益给予其足额补偿。补偿标准可以按照拆迁所补偿房产的市场价格和原告所盖房产的成本估价加上适当收益进行折算。郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部述称，一、关于本案的程序问题。1、原告起诉中有两个第三人，第一个第三人是指挥部，既然原告要求确认指挥部与被告的协议无效，则指挥部应当是诉讼主体，即被告，而不应被列为第三人。第二个第三人郑王栓，也应是本案的被告，不应是第三人；2、原告是以宅基地转让为依据，转让方是第三人郑王栓，不是被告荆海军，其应向郑王栓提出请求，不应向荆海军提出请求；3、被告与第三人所签安置协议，与原告无利害关系。二、关于本案案由问题。至今未见原告向法庭提交一份合法有效的物权证明，原告起诉不符合法律规定，故代理人认为，应依法驳回原告的诉讼请求。三、关于本案的事实问题。1、黄岗寺社区改造开发指挥部在进行拆迁房屋测量登记时户主姓名是荆海军，户主签名也是荆海军的名字。在测量时并没有人对于户主提出异议，也未提供任何材料证明荆小岭是使用权人；2、黄岗寺社区居民管理委员会出具了宅基地证明，证明了使用权人是荆海军。以上事实均证明涉案宅基地的使用权人是荆海军，且荆小岭在拆迁安置过程中并未提出任何异议，也未提供任何材料证明户主是荆小岭。在无人提出异议的情况下，荆海军持黄岗寺社区居民管理委员会出具的证明及材料，到指挥部结算黄岗寺××号宅基地，指挥部根据宅基地证明、丈量表，按照《黄岗寺社区改造拆迁安置补偿实施方案》签订了拆迁安置协议，因此，该协议有效；3、关于郑王栓与荆小岭签订协议的效力，根据《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得转让的禁止性规定，以及《合同法》第52条第五款之规定，荆小岭诉称的郑王栓与其转让宅基地的协议符合无效的情形之一，应当认定为无效协议，那么涉案宅基地的使用权依旧归荆海军拥有。同时，荆小岭与郑王栓签订协议的效力与拆迁安置协议的效力无关联性，在法律上讲这两个协议是两个法律关系，荆小岭与郑王栓协议的签订不影响拆迁安置协议的有效性。综上所述，荆小岭的诉求不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。郑王栓未到庭，未陈述，未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以采信并记录在卷佐证。当事人对真实性有异议的荆小岭提交的胡保荣、高秋红的证言，能够证明本案争议的被拆迁的房屋系由荆小岭找人建造，对此事实，本院予以确认。荆小岭提交的原审庭审笔录中荆海军对其离家时年龄的回答，现荆海军认为推算有误，但应提交有效证据证明其离家的具体时间以推翻原来的回答。对郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部提供的黄岗寺村村民拆迁房屋测量登记表，荆小岭虽称该测量表中荆海军的名字非荆海军本人所签，但荆海军认可该签字的效力。根据当事人提供并经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：二七集建（91）字第200129号《集体土地建设用地使用证》登记的位于齐礼××乡××号宅基地的土地使用者为张顺喜，登记用地面积200，其中建筑占地50。张顺喜是荆春梅的母亲，郑王栓与荆春梅原为夫妻关系，荆海军是郑王栓和荆春梅的儿子。荆小岭的爷爷与张顺喜的丈夫系兄弟关系。2005年6月8日，郑王栓将本案争议的位于黄岗寺村的宅基地以荆海军的名义转让给荆小岭。转让当日，荆小岭向郑王栓支付人民币22000元，郑王栓又以荆海军的名义向荆小岭出具收到条。后荆小岭在此宅基地上建房并使用。2010年5月，黄岗寺社区改造开发指挥部宣传拆迁，《黄岗寺社区改造拆迁安置补偿实施方案》第二条拆迁范围内合法有效宅基地的安置补偿标准第3项：被拆迁人选择货币补偿而不要求安置住房的，按应安置面积以每平方米3300元的价格给予货币补偿，回收后不享受过渡费。第三条特殊情况的安置补偿第1项：符合划院条件未划院的（不享受过渡费）（2）2004年1月1日以后交宅基地款的以及截止2010年5月31日年满18周岁，符合划院条件没划院的，区别以下三种情况分别对待：未婚的，每平方米缴纳350元的费用后，解决安置住房180平方米。（不享受村民福利，户口迁出又迁入的除外）第3项对于宅院未建满的规定：“按建满3层计算，缺多少平方米补算多少平方米，每平方米缴纳350元的建房费用后，按1：1补偿安置房屋，并享受同等待遇的过渡费。”郑州市人民政府《进一步规范城中村改造的若干规定》第二十七条：“城中村的拆迁补偿方案应载明拆除住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。”第二十八条:“原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的，原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。”2010年5月31日，本案争议的房屋以荆海军为户主姓名填写了《二七区黄岗寺村村民拆迁房屋测量登记表》，测量三层以下面积702.56平方米，四、五层面积59.21平方米。其中三层以下实：598.5平方米，超：104.06平方米；四、五层空补75.51平方米。2011年9月8日，郑州市二七区嵩山路街道办事处黄岗寺社区居民管理委员会出具《宅基地证明》，内容为“兹有我社区第三居民组居民荆海军，因南三环道、郑密路口、运河等拆迁，经社区研究同意，划一处新宅院，面积为：东西15米，南北13.3米，计199.5平方米。”2011年9月13日，荆海军与郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部签订编号为：一联队584的《拆迁协议书》，协议确认黄岗寺村北一街123号，宅基地面积199.50平方米，房屋建筑总面积为611.66平方米，其中三层以下（含三层）按1：1置换安置，安置建筑面积为598.50平方米，四层、五层按4.5：1置换安置，安置建筑面积共13.16平方米。同时约定，四层、五层未建面积339.795平方米，按4.5：1折合后，购买住房75.51平方米。每平方米补交1575元，共需补交118928.25元。另有超宅院建筑面积104.06平方米，每平方米补偿350元，共计补偿36421元；按规定期限搬迁完毕，支付搬家补助费5000元、搬家奖励15000元。双方于2011年9月8办理了结算手续，结算清单显示，除拆迁安置协议所涉及的补偿费、补助奖励费、补交费用外，过渡费共计101701.16元，应补偿与应补交费用金额抵扣后，最终的结算金额为39193.91元。2017年5月26日，郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部出具《关于荆海军拆迁结算情况说明》，内容显示荆海军的户籍地址为黄岗寺××号，2011年黄岗寺改造中，黄岗寺社区居民管理委员会提供的郑州市二七区齐礼阎乡宅基地使用证登记表及证明显示，黄岗寺××号所在宅基地（使用证号：200129）原使用者为张顺喜，已过世，荆海军为张顺喜二女儿荆春梅（已过世）的儿子，对该宅院享有使用权，郑王栓（荆海军父亲）是荆春梅丈夫，户口不在黄岗寺社区。2011年9月8日，荆海军持黄岗寺社区居民管理委员会出具的相关证明及材料，到指挥部结算黄岗寺××号院宅基地。指挥部根据宅基地证明、丈量表等材料，按照《黄岗寺社区改造拆迁安置补偿实施方案》第二条第一项“居民住宅三层以下（含三层）按宅基地面积与实际建筑面积结合1：1的标准补偿安置住宅房，四层和五层按建筑面积4.5：1的标准补偿安置住宅房；六层以上（含六层）按每平方米530元进行货币补偿，不予安置住房”标准，给予结算安置住房687.17平方米，补偿金额39193.91元。另查明，张顺喜于2001年3月7日去世，荆春梅先于张顺喜去世。荆海军在2013年4月11日的庭审过程中接受荆小岭询问哪一年走的？回答是在母亲去世后，14岁走的。询问什么时候回来的？回答2010年。本次庭审中荆海军称其母亲是在其3岁时去世，14岁离家系其推算错误，其是在张顺喜去世后又在家里生活了三年才离家，但未提供有效证据。再查明，本院曾对本案进行过审理，并于2013年12月14日作出（2013）二七民一初字第2856号民事判决：一、被告荆海军与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部于2011年9月13日签订的一联队584号拆迁协议无效；二、被告荆海军与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部于2011年9月13日签订的一联队584号拆迁协议的安置收益611.66平方米房屋归原告荆小岭所有；三、驳回原告荆小岭的其他诉讼请求。荆海军不服提起上诉，郑州市中级人民法院审理后于2014年6月9日作出（2014）郑民二终字第430号民事判决，驳回上诉，维持原判。后郑州市中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2016年11月16日作出（2016）豫01民申821号民事裁定，再审本案。2017年6月23日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民再25号民事裁定，撤销（2014）郑民二终字第430号民事判决和（2013）二七民一初字第2856号民事判决，将本案发回本院重审。而（2013）二七民一初字第2856号民事判决、（2014）郑民二终字第430号民事判决在当时发生法律效力后，2014年10月15日，郑州市二七区人民法院作出（2014）二七法执字第1502号执行裁定，将被执行人荆海军与郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部于2011年9月13日签订的一联队584号拆迁协议的安置收益611.66平方米房屋登记至荆小岭名下，并向郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部发函了解荆海军房屋分配情况。2015年2月3日，郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部向郑州市二七区人民法院作出《关于荆海军房屋分配情况的回复》：荆海军共分得房屋五套，合计545.1平方米。房屋地址分别是工人路小区1号楼3单元1104室，面积162.57平方米；工人路小区1号楼1单元1907室，面积96.72平方米；兴华街小区6号楼2单元2302室，面积105.4平方米；兴华街小区3号楼1505室，面积51.39平方米；兴华街小区2号楼1单元902室，面积129.02平方米。2015年2月3日，荆小岭接收上述五套房屋，并向执行人员出具收到条。本院认为，本案的争议焦点在于1、宅基地转让协议对荆海军是否发生法律效力；2、在本案争议的宅基地上所建的房屋如何安置。对于争议焦点1，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。虽然土地管理法并未明确规定宅基地转让的具体细节，但由该条规定可看出，法律并不禁止农村村民买卖宅基地，只要符合法律规定，买卖行为是可以进行的。但本案案涉的转让协议，是郑王栓以荆海军的名义与荆小岭签订，首先，签订协议是2005年6月8日，荆海军已经成年，根据当事人陈述和现有证据显示，荆海军对此并不知情，也未授权委托郑王栓签订转让协议，事后也未对郑王栓的行为进行追认；其次，郑王栓并无有效证据证明其有权处分本案争议的宅基地，故依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案争议的转让协议对荆海军不发生法律效力。对于争议焦点2，涉及宅基地使用证在认定宅基地使用权属时的作用。在我国农村，宅基地使用权是以“户”的名义申请的，也是以“户”的名义审批的，虽然宅基地使用证登记在一人名下，但宅基地使用权却是家庭共有的，所以在判断宅基地上的房屋所有权时，除了宅基地使用证上登记的使用人外，还应审查共同使用人，这要结合“户”内登记人、宅基地申请时的申报、房屋的建造、演变等多种因素综合认定。本案争议宅基地所涉及的“户”内现有的登记人仅荆海军一人，郑王栓虽与荆春梅系夫妻关系，但，但其不属于该黄岗寺村村民，登记在本案争议宅基地所涉及的“户”内，且未提供有效证据证明其因房屋建造、演变等因素而属于宅基地共同使用人。同时，荆小岭在争议发生后至今，未取得土地管理部门批准的对本案争议宅基地的使用权，故现有证据显示，仅荆海军为该宅基地的使用权人。既然从争议焦点1得出结论：荆小岭与郑王栓签订的宅基地转让协议对荆海军不发生法律效力，而该宅基地的使用权人为荆海军，则第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部与荆海军签订的一联队584号《拆迁协议书》合法有效。一联队584号《拆迁协议书》合法有效，却并不必然导致所有的安置利益归荆海军所有。理由如下：首先，从上述对争议焦点2分析所得，荆小岭虽不享有宅基地使用权，但荆海军是依托荆小岭所建房屋的面积进行安置，且荆小岭作为房屋建造人，应享有请求支付相应对价的权利；其次，荆，荆小岭也系黄岗寺村村民，证据不能证明在黄岗拆迁安置时，荆小岭享有其他安置利益；第三，本案案涉宅基地转让协议已实际履行完毕，荆小岭在该协议履行过程中诚实守信，按照约定支付了相应对价。综上所述，从本案争议的宅基地使用现状、双方当事人的合法权益以及社会秩序的稳定等因素考虑，对于本案争议的拆迁安置利益，按照荆小岭享有60%、荆海军享有40%的比例分配较妥。因荆海军已安置房屋545.1平方米，且已通过本院执行局执行给荆小岭，故按照上述分配比例，其中位于工人路小区1号楼3单元1104室面积162.57平方米的房屋、工人路小区1号楼1单元1907室面积96.72平方米的房屋、兴华街小区6号楼2单元2302室面积105.4平方米的房屋、兴华街小区3号楼1505室面积51.39平方米的房屋，归原告荆小岭所有。未安置面积142.07平方米和位于兴华街小区2号楼1单元902室面积129.02平方米的房屋归被告荆海军所有。荆小岭主张的补偿、奖励费用，因部分费用已抵扣用于购买75.51平方米的安置面积，该安置面积包含在按上述比例分配的总的安置面积中，对于已抵扣的补偿、奖励以及安置费等费用，不再另行分配。郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部出具的《关于荆海军拆迁结算情况说明》内容显示，最终的补偿金额为39193.91元，该补偿金额39193.91元的60%，23516.35元，归荆小岭所有，剩余15677.56元，归荆海军所有。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究，判决如下：一、2011年9月13日被告荆海军与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部签订的一联队584号拆迁协议有效；二、2011年9月13日被告荆海军与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部签订的一联队584号拆迁协议的安置、补偿、奖励等收益中已安置的位于工人路小区1号楼3单元1104室面积162.57平方米的房屋、工人路小区1号楼1单元1907室面积96.72平方米的房屋、兴华街小区6号楼2单元2302室面积105.4平方米的房屋、兴华街小区3号楼1505室面积51.39平方米的房屋，归原告荆小岭所有。补偿金额23516.35元，归荆小岭所有；三、2011年9月13日被告荆海军与第三人郑州市二七区黄岗寺社区改造开发指挥部签订的一联队584号拆迁协议中的未安置面积142.07平方米和已安置的位于兴华街小区2号楼1单元902室面积129.02平方米的房屋归被告荆海军所有。补偿金额15677.56元，归荆海军所有；四、驳回原告荆小岭的其他诉讼请求。案件受理费36160元、鉴定费6000元、诉讼保全费5000元，共计47160元，由原告荆小岭负担26696元，被告荆海军负担14464元，第三人郑王栓负担6000元（该费用原告荆小岭已垫付，被告荆海军、第三人郑王栓应将此费用于本判决生效之日起十日内支付原告荆小岭）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  王 蕾人民陪审员  何保险人民陪审员  孟淑敏二〇一七年十一月三十日法官助理徐娜书记员李源