湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1366号上诉人（原审原告、案外人）：黄晓莉，女，1986年5月23日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。上诉人（原审原告、案外人）：龚文彬，男，1979年4月5日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。两上诉人委托诉讼代理人：王林艳，湖南星奥律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：张俊，湖南星奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘西路102号。法定代表人：邱杰浪。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。上诉人黄晓莉、龚文彬因与被上诉人龚梦龙、原审第三人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）案外人执行异议之诉一案，不服娄底市中级人民法院（2019）湘13民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄晓莉、龚文彬上诉请求:撤销一审判决，判停止对中茂城商业广场房屋进行查封或发回重审。事实与理由：一、原审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条进行了错误的理解，系适用法律错误，具体理由如下：1、原审判决认定上诉人已经支付了全部购房款项，但部分余款系法院查封房屋后支付的情形不符合《执行异议复议规定》第二十八条中第三款的规定为由驳回了原告的诉讼请求。而《执行异议复议规定》第二十八条四个条件中，只有前两个条件明确的将时间点规定在人民法院查封之前，而第三款关于支付房款的规定中并没有要求要在人民法院查封之前支付，也就是说，只要上诉人按照合同约定支付了所有房款，无论房款支付是在法院查封之前还是之后，上诉人均是满足《执行异议复议规定》第二十八条第三款之规定。2、人民法院的查封行为并未通知上诉人这类的案外人，也就是说上诉人对人民法院的查封保全行为完全不知情，这就导致了上诉人在房屋查封后仍按照中贸房地产开发有限公司的要求支付房款，因此，上诉人作为善意的买受人的物权期待权理应受到保护。二、根据原审法院查明的事实，上诉人在人民法院查封之前已与第三人中贸房地产开发有限公司签订了正式的《长沙县商品房买卖合同》。同时在法院查封之前已经对涉案房屋交接验收且委托给了中贸商业管理有限公司进行运营管理并收取了租金，足以证明上诉人已经合法的占有了涉案房产。上诉人也已按照合同约定支付了全部购房款项，未能办理过户登记也并非买受人的原因。因此，上诉人完全符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定享有排除执行的权利。被上诉人龚梦龙辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。中茂公司述称，1、抵押权的问题，中茂公司与业主方沟通过，业主方确实有担心，但华融公司也有这方面的坚持，这也是业主没有将钱交到法院的原因。2、当时中茂公司确实没有通知上诉人被查封的情况。原告黄晓莉、龚文彬一审诉讼请求：判令排除对原告买受的位于长沙县产的执行，并解除对该房屋的查封措施。一审法院查明，该院审理的龚梦龙诉中茂公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱某民间借贷纠纷一案，该院根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日以（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱某1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房产等财物。2017年6月5日，该院以（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封中茂公司建设开发的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号中茂商业广场，包括涉案房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，提出书面异议，该院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定。龚梦龙及中茂公司对该裁定不服，向湖南省高级人民法院申请复议。2017年11月15日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘执复155号执行裁定。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，该院依照湖南省高级人民法院（2017）湘执复155号裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产予以查封，其中包括案涉房产。中茂公司向该院提出书面异议，该院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向湖南省高级人民法院申请复议。湖南省高级人民法院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持（2018）湘13执异21号执行裁定。黄晓莉、龚文彬作为案外人以其对涉案房产享有排除查封保全的民事权益为由提出执行异议，请求该院解除对涉案房产的查封措施。2019年9月29日，该院以（2019）湘13执异130号执行裁定书，裁定驳回案外人黄晓莉、龚文彬的异议请求。2017年7月31日，黄晓莉、龚文彬与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方在上述合同中约定：黄晓莉、龚文彬以361898元的价格按揭购买湖南省长沙县房屋；合同中明示涉案房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三中约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证；买受人的不动产权证如未在约定的期限内办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2019年3月3日，原告黄晓莉、龚文彬与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，将上述合同购买的湖南省长沙县房屋的付款方式由按揭改为一次性付款。2017年7月22日，黄晓莉、龚文彬与中茂商业广场签订《商铺委托经营管理合同》，约定黄晓莉、龚文彬购买的涉案房产全权委托中茂商业公司代表黄晓莉、龚文彬与开发商办理验收交房手续并进行统一的商业管理和经营使用，中茂商业公司按合同约定向黄晓莉、龚文彬支付相应的收益。黄晓莉、龚文彬向第三人中茂公司支付了全部购房款，并缴纳了契税、增值税、物业专项维修资金等款项。但其付款中仅有161898元系一审法院查封涉案房产之日前所支付，剩余款项均系在2019年3月3日向中茂公司支付。黄晓莉、龚文彬提交的《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，经中茂商业广场于2017年10月8日检查，案涉房产验收合格，达到交付条件，同意接受。黄晓莉、龚文彬购买的涉案房产在长沙县不动产登记中心办理了网签手续。一审法院认为，本案是原告以其是登记在被执行人名下的房产的买受人为由提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，原告需对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，才能排除在金钱债权执行中对涉案房产的执行，而参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于登记在被执行人名下的房产，买受人应同时符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”的条件，其民事权益才能排除人民法院的强制执行。本案中，虽然黄晓莉、龚文彬与中茂公司在本院查封涉案房地产之前签订了《长沙县商品房买卖合同》，并在长沙县不动产登记部门办理了网签手续，且其现在已经向中茂公司支付了全部购房价款，但付款中仅有161898元购房价款是在本院查封涉案房屋之前所支付，剩余房款均系2019年3月3日以后支付，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，黄晓莉、龚文彬对涉案房产不享有排除人民法院的强制执行的民事权益，其诉讼请求不符合上述司法解释的规定，法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回黄晓莉、龚文彬的诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄晓莉、龚文彬负担。二审中，各方未提交新证据。经审查，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点为：黄晓莉、龚文彬对执行标的是否享有足以排除法院执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，不动产买受人的民事权益，需符合上述四个要件，才能排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。根据一审查明的事实，黄晓莉、龚文彬向中茂公司支付了全部购房款，其中161898元系一审法院查封案涉房产之前所支付。本院认为，虽然剩余房款于2019年3月3日即案涉房屋被查封后才支付，但上述规定第二十八条第三项并未设置在“人民法院查封之前”支付的前提条件。龚梦龙也没有提供证据证明黄晓莉、龚文彬在支付剩余房款时明知人民法院已查封案涉房屋的情况，故黄晓莉、龚文彬对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对涉案房产享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，原审判决适用法律错误，黄晓莉、龚文彬上诉请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民初476号民事判决；二、不得执行湖南省长沙县板仓南路33号中茂商业广场3幢2层286号房屋。一审案件受理费100元，由龚梦龙负担；二审案件受理费80元，由龚梦龙负担。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年九月一日法官助理梁昕昕书记员申书琴