民事判决书 2017内0423民初1212号 原告：贾志明，男，1965年6月17日出生，汉族，个体劳动者，现住内蒙古自治区赤峰市。原告：于国英，女1968年1月22日出生，汉族，无业，现住内蒙古赤峰市。原告：王鹏宇，男，1992年1月18日出生，蒙古族，无业，现住内蒙古赤峰市。原告：贾振莲，女，1945年8月28日出生，蒙古族，无业，现住内蒙古赤峰市。委托代理人：王鉴，内蒙古原法律师事务所律师。委托代理人：宫平，内蒙古法林律师事务所律师。被告刘金玉，男，1971年9月27日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。  委托代理人郭树来，内蒙古江泉律师事务所律师。原告贾志明、于国英、王鹏宇、贾振莲诉被告刘金玉农村土地承包合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾志明及原告贾志明、于国英、王鹏宇、贾振莲的委托代理人宫平、被告刘金玉及其委托代理人郭树来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月28日，原、被告签订了《土地租赁合同》。双方约定，原告将位于××镇北约1100亩土地租赁给被告，租赁费用总计人民币150万元，租赁费用分7笔付清。协议第七条约定，如果被告不按约定给付租赁费用，被告违约则此协议终止。第五条约定，被告违约，越高不予退回前期所交付的所有地租款，并且偿还原告违约金40万元，被告无任何条件将土地使用权退还原告。合同签订后，原告向被告交付了土地及随属设备设施，被告如约给付了前6笔土地租赁费用。可是被告始终拖延给付第七笔土地租赁费、即2015年12月31日前应当交付的地租款30万元。2016年2月28日，原告向被告送达了律师函，告知勒被告逾期给付土地租赁费及违约事宜。可是时至今日，被告仍然拒不交付土地租赁费。因此，原告具状至人民法院，请求依法解除原被告签订的《土地租赁协议》，判令被告向原告返还土地，给付原告违约金400000元。由被告承担本案的诉讼费用。被告刘金玉辩称，一、刘金玉与贾志明、王显辉于2012年4月28日签订了涉案土地租赁协议（详见1号证据）。贾志明、王显辉承诺：“将位于××旗北土地（约1100亩）租赁给刘金玉，涉案土地及配套附属设施的使用权期限至2027年12月31日；如果由于土地使用权以及边界问题造成影响刘金玉使用，贾志明、王显辉须赔付刘金玉直接和间接损失；在合同期内如因贾志明、王显辉违约，贾志明、王显辉无任何条件退回刘金玉所交付的地租款，并赔偿刘金玉违约金400000元”。涉案土地租赁协议还约定，如有一方违约，对方有告知违约方的义务，如告知违约方后，双方不能协调解决，则有权通过当地法律机构依法解决。二、刘金玉与贾志明、王显辉顺利履行涉案合同二年之后，于2014年春播前，当地的十几户牧民，以主张1100亩涉案土地中的156亩涉案土地的使用权为名，阻止刘金玉春播156亩涉案土地，要求刘金玉在2014年春播前必须向十几户牧民再交纳2014年当年的156亩涉案土地的承包租赁费18000元，否则不允许刘金玉在2014年春播时继续耕种该156亩涉案土地。三、刘金玉当即将以上情况迅速通报给贾志明、王显辉。经过刘金玉与贾志明、王显辉再三交涉，贾志明、王显辉答应可以负担刘金玉重复第二次交纳的2014年当年的156亩涉案土地的承包租赁费18000元，但因贾志明、王显辉暂时拿不出该18000元，让刘金玉替贾志明、王显辉暂时垫付上。然后，由贾志明、王显辉负责找该涉案土地的上家转包方承担该18000元。贾志明、王显辉向刘金玉承诺，保证不让刘金玉造成任何经济损失。四、刘金玉向当地的十几户牧民支付了2014年当年的156亩涉案土地承包租赁金18000元之后，刘金玉于2014年春按时耕种了贾志明、王显辉于2012年4月28日转包给刘金玉的于2014年春播前发生土地使用权争议的156亩涉案土地。因此，贾志明、王显辉应当互负连带责任共同赔偿刘金玉18000元。五、在2015年春播前贾志明、王显辉仍然没有做好该涉案土地的上家转包方与当地的十几户牧民之间的协调工作。当地的十几户牧民于2015年春播时将该156亩涉案土地强行收回，致使刘金玉于2015年春播时没能耕种该156亩涉案土地，给刘金玉造成将要播种的已经备耕好的优质土豆种子于2015年度156亩涉案土地优质土豆绝收的经济损失。六、刘金玉多次用多种方式通知贾志明、王显辉已经构成违约，并要求贾志明、王显辉尽快协调解决，避免造成更大的经济损失。因此，刘金玉于2015年12月20日将能够证明贾志明、王显辉构成违约的书面证据复印件再次交给贾志明、王显辉。贾志明、王显辉当时承认其构成违约，并当即为刘金玉出具了收到以上书面证据的收据（详见2号证据、3号证据、4号证据、5号证据）。七、刘金玉于2015年12月31日以特快专递邮寄方式向贾志明、王显辉发出刘金玉决定行使不安抗辩权通知书，刘金玉决定暂缓履行于2015年12月31日前向贾志明、王显辉交付地租款叁拾万元的义务（详见6号证据）。贾志明已经收到刘金玉于2015年12月31日以特快专递邮寄方式发出的刘金玉决定行使不安抗辩权通知书。王显辉向邮递员明确表示拒收（详见7号证据）。刘金玉于2015年12月31日以特快专递邮寄方式向贾志明、王显辉发出的刘金玉决定行使不安抗辩权通知书的内容如下：刘金玉与贾志明、王显辉于2012年4月28日签订了土地租赁协议。在刘金玉与贾志明、王显辉顺利合作共同发展中，于2014年春，当地的十几户牧民以土地权属人的名义将贾志明、王显辉转包给刘金玉的1100亩涉案土地中的156亩涉案土地使用权强行收回。刘金玉多次以口头方式和书面形式将以上情况告知了贾志明、王显辉。尽管贾志明、王显辉也曾多次答应尽快找到涉案土地的上家转包人和当地的十几户牧民给予协调解决，但是至今未果。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条关于不安抗辩权的相关法律规定，刘金玉决定行使不安抗辩权。刘金玉决定，对于贾志明、王显辉与刘金玉于2012年4月28日签订的土地租赁协议第七条关于自2012年4月28日至2015年12月31日即此协议第四条第7项的约定，刘金玉于2015年12月31日前向贾志明、王显辉交付地租款300000元的交款义务，刘金玉将暂缓履行。待贾志明、王显辉对于以上贾志明、王显辉违约在先的违约行为有了明显地纠正之后，或贾志明、王显辉对于以上贾志明、王显辉违约在先的违约行为提供适当的担保之后，刘金玉将恢复履行交纳地租300000元的义务。刘金玉以上依法行使不安抗辩权的行为，即刘金玉决定暂缓履行于2015年12月31日前向贾志明、王显辉交付地租款300000元义务的行为不构成违约行为。这符合《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条关于不安抗辩权的相关法律规定。八、尽管贾志明、王显辉曾多次向刘金玉承诺，贾志明、王显辉尽快找到涉案土地的上家转包人和当地的十几户牧民给予协调解决，保证不让刘金玉造成任何经济损失，如果给刘金玉造成经济损失，那么贾志明、王显辉保证按照涉案合同的约定给予刘金玉如数赔偿，并承担违约责任，但是只因对于刘金玉造成的156亩土地于2015年度优质土豆绝收的经济损失，刘金玉与贾志明、王显辉是无法计算的，所以刘金玉只好另案提起诉讼，刘金玉要求贾志明、王显辉共同赔偿刘金玉在2014年春播前经过贾志明、王显辉同意由刘金玉向当地十几户牧民重复交纳的2014年的156亩土地的承包租赁费18000元，刘金玉要求贾志明、王显辉共同赔偿刘金玉2015年度156亩土地优质土豆绝收的经济损失，具体经济损失金额以人民法院依据刘金玉的鉴定申请组织评估鉴定的结论为准。九、刘金玉根本没有收到过贾志明、王显辉在诉状中所谈到的贾志明、王显辉方面的律师函。十、刘金玉保留要求贾志明、王显辉退回刘金玉已经交纳的156亩涉案土地承包租赁费212727.28元的诉权，是按照涉案合同所约定的1100亩涉案土地应交纳承包租赁费1500000元的标准比例计算得出的。按土地应交纳承包租赁费1500000元的标准比例计算得出的。刘金玉保留要求贾志明、王显辉向刘金玉支付违约金400000元的诉权。综上所述，刘金玉的抗辩主张既有事实根据又有法律依据，请求人民法院依法维护法律的尊严，明察公断。经本院审理查明，2004年1月28日，案外人萨某与案外人宋某、金某签订《草场转包合同》，案外人萨某将宝日勿苏镇宝日勿苏嘎查一组，位于宝日勿苏镇西南3公里处，东至额尔德木图家承包草场，西至乌日图巴雅尔家承包草场，南至大板至宝日勿苏公路，北至新井村边界，总面积为1160亩土地转包给案外人宋某、金某，承包期限为2004年1月8日至2027年12月31日，巴林右旗公证处作出（2005）右证农字第3号公证书予以公证。2005年1月1日，案外人宋某、金某与北京神农世纪中药材科技开发有限责任公司签订了《草场转包合同》，将宝日勿苏镇宝日勿苏嘎查一组，位于宝日勿苏镇西南3公里处，东至额尔的木图家承包草场，西至乌日图巴雅尔家承包草场，南至大板至宝日勿苏公路，北至新井村边界，总面积为850亩土地承包给北京神农世纪中药材科技开发有限责任公司，承包期限为2005年1月1日至2027年12月31日，巴林右旗公证处作出（2005）右证农字第4号公证书予以公证。2007年5月14日，北京神农世纪中药材科技开发有限责任公司授权案外人魏某，自2007年5月14日起全权代理该公司内蒙古中药材基地的转租、转让等管理及后续监督、处理工作。2007年6月17日，案外人魏某（作为甲方）与本案原告贾志明（作为乙方）、王显辉（作为乙方）签订了《协议书》，将巴林右旗宝日勿苏镇中草药基地及附属设备设施（共计约850亩）转让给贾志明、王显辉，该土地使用权至2028年。2012年6月10日，北京神农世纪中药材科技开发有限责任公司与贾志明、王显辉重新签订了《协议书》，约定终止双方签署的土地租赁协议及补充协议，自2012年5月起内蒙基地全部租赁费给乙方（王显辉）、丙方（贾志明）或其指定的第三方，租赁截止期以草牧场土地承包证书上约定的截止期限为准，即2027年12月31日，土地租赁费合计700000元，草牧场土地使用年限为2027年12月31日，并约定了价款及支付方式。2012年4月28日，贾志明、王显辉与被告刘金玉签订了《土地租赁协议》，贾志明、王显辉将巴林右旗宝日勿苏镇50公里处路北土地（约1100亩）租赁给刘金玉，附属设备和设施转让给刘金玉，双方达成如下协议：一、甲方承诺拥有上述土地及配套附属设施的使用权，该土地使用权至2027年12月31日止，附表所列实物归乙方所有，甲方不得干涉，现在承包地内的树木归乙方经营管理，并归其所有，由乙方自行办理林权证。如果由于土地使用权以及边界问题造成影响乙方使用，甲方须赔付乙方直接和间接损失。二、乙方必须在此土地上进行合法经营，在政策允许前提下自由使用。三、土地使用期限为2012年4月28日至2027年12月31日止，共15年，总计地租款1500000元，1、自2012年4月28日签订合同当日乙方交付甲方地租款100000元；2、2012年5月3日交付地租款50000元；3、2012年6月1日交付地租款250000元；4、2012年12月31日交付地租款200000元；5、2013年12月31日交付地租款300000元；6、2014年12月31日交付地租款300000元；7、2015年12月31日交付地租款300000元；并约定在合同期内如因甲方违约，甲方无任何条件退回，乙方所交付的地租款，并赔偿违约金400000元，如乙方违约，甲方不予退回前期所交付的所有地租款，并且赔偿甲方违约金400000元人民币，乙方无任何条件将土地使用权退还甲方。原、被告签订《土地租赁协议》后，于2012年4月28日开始实际耕种，被告将2014年12月31日前按照合同约定将租地款1200000元全部履行完毕，剩余合同中约定的支付方式中的第7条2015年12月31日交付地租款300000元未给付。另查明，2014年5月27日，尼玛敖斯尔、德西、尼玛、海林等27户村民将宝日勿苏镇宝日勿苏嘎查西区大板50公里处路北154亩土地以总价款129360元承包给案外人陈某，承包期限为2014年5月25日起至2027年12月31日。再查明， 2015年12月20日，贾志明、王显辉向被告刘金玉出具了一枚收据，内容为“收到刘金玉提供的宝日勿苏镇西50公里处1100亩地中，2015年春季村民阻扰种地的有关书面证据（复印件），此件提供时间2015年12月20日”。 2015年12月31日，被告刘金玉向巴林右旗罕山路EMS交邮了收件人分别为贾志明、王显辉，内件品名为“行使不安抗辩权通知书”的两封邮件。还查明，本案王显辉于2016年8月4日去世，2016年10月11日，王显辉妻子于国英、儿子王鹏宇、母亲贾振莲作为法定继承人，申请参加诉讼。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        上述事实有原告提供的《土地租赁协议》、《公证书》、《协议书》2份、《授权书》、照片复印件8张、被告提供的《土地租赁协议》、收据、证明2份、《土地承包合同》、邮寄单2份、种子销售票、胡日乐巴特尔、乌恩其的证人证言及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，2004年1月28日，案外人萨某将位于宝日勿苏镇西南3公里处，东至额尔德木图家承包草场，西至乌日图巴雅尔家承包草场，南至大板至宝日勿苏公路，北至新井村边界，总面积为1160亩土地转包给案外人宋某、金某。2005年1月1日，案外人宋某、金某该地转包给北京神农世纪中药材科技开发有限责任公司，2007年6月17日，北京神农世纪中药材科技开发有限责任公司授权魏某与贾志明、王显辉签订协议，将该土地转包给贾志明、王显辉，2012年6月10日，北京神农世纪中药材科技开发有限责任公司与贾志明、王显辉签订协议，取得上述土地租赁权及转包权。2012年4月28日，原告贾志明、王显辉与被告刘金玉签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，且双方对该协议均无异议，本院依法认定该协议合法有效。依法成立的协议受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。原告贾志明、王显辉依照协议约定于2012年4月28日，将1100亩土地交付被告刘金玉，被告按照协议约定将前6期租地款1200000元给付给原告贾志明、王显辉，庭审中被告刘金玉认可取得双方协议中约定的1100亩土地并进行经营，根据原被告签订的《土地租赁协议》约定，被告应于2015年12月31日前向二原告支付最后一期租地款300000元，被告刘金玉提出被告与原告顺利履行涉案合同两年之后，于2014年春播前，当地的十几户牧民，以主张1100亩涉案土地的使用权为名阻止刘金玉春播涉案156亩土地，被告以行使不安抗辩权为由，暂缓向原告交付300000元租地款。因原告按照双方签订的《土地租赁协议》已向被告交付1100亩土地，被告认可顺利履行涉案合同两年之久。被告提出156亩土地存在权属争议，并不能证明原告经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务、丧失商业信誉或有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形而给被告带来对待给付的危险，同时不能导致被告基于签订协议而实现的合同目的，故被告以此行使不安抗辩权，拒绝支付300000元租地款的理由不成立。被告未按协议约定将第七期（即2015年12月30日前）土地租赁费300000元支付给原告，已构成违约，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失以及支付违约金等责任。原、被告虽然在《土地租赁协议》约定“在合同期内如因甲方违约，甲方无任何条件退回，乙方所交付的地租款，并赔偿违约金400000元；如乙方违约，甲方不予退回前期所交付的所有地租款，并且赔偿甲方违约金400000元人民币，乙方无任何条件将土地使用权退还甲方”，但综合考虑双方履行情况，为保障双方的权利义务，被告违反《土地租赁协议》约定未支付第七期地租款300000元，未达到解除合同的法定条件，原被告应按双方签订的《土地租赁协议》履行各自的义务，原告已将土地交付给被告，被告刘金玉应向原告支付第七期土地租赁费300000元并承担违约责任。故原告主张依法解除原被告签订的《土地租赁协议》，返还土地的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》的解释的相关规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，对于原告主张被告给付违约金400000元，因被告按照协议约定已履行1200000元的给付义务，未履行部分为300000元，考量违约金的金额，双方虽约定违约金400000元，原告主张被告支付违约金400000元，显属过高，被告向原告支付90000元违约金符合法律规定，对于被告提出156亩土地存在权属争议的问题以及造成损失的抗辩意见，被告虽提供海林等20户村民出具的书面证言、宝日勿苏嘎查委员会出具的证明以及斯日古楞等27人与案外人陈某签订的《土地承包合同》、向邮政部门投递的邮件两份、佳禾农业专业合作社种子销售票、胡日乐巴特尔、乌恩其出庭证言，但未充分证明涉案中156亩土地存在权属争议，且被告已另案主张，本案不予调整，对被告的抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、王显辉、原告贾志明与被告刘金玉签订的《土地租赁协议》继续履行；二、被告刘金玉于本判决发生法律效力后十日内给付原告贾志明、于国英、王鹏宇、贾振莲违约金90000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告刘金玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元由原告贾志明、于国英、王鹏宇、贾振莲负担5250元，由被告刘金玉负担2050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。   审判  长  王 立 国 审判员   德 力 海 人民陪审员  毛 广 学     二0 一 七 年 十一月十六 日  书记 员  张  超 群