福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初2131号 原告：福建世茂新里程投资发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区思明南路410号之二701室，统一社会信用代码91350200693015319R。 法定代表人：LIUSAIFEI（刘赛飞），该公司总裁。 委托诉讼代理人：林文锋，福建兴世通律师事务所执业律师。 被告：施建新，男，1970年9月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈伟评，福建协进律师事务所执业律师。 第三人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市湖滨南路81号，统一社会信用代码91350200855034214P。 负责人：王民权，该分行行长。 委托诉讼代理人：贾军波，男，1976年3月10日出生，汉族，该分行员工，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：孙纪东，福建天翼律师事务所执业律师。 原告福建世茂新里程投资发展有限公司（下称世茂公司）与被告施建新、第三人中国光大银行股份有限公司厦门前埔支行（下称光大厦门前埔支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，施建新于2017年5月16日提出管辖权异议，本院于2017年5月22日作出（2017）闽0581民初2131号民事裁定，驳回施建新对本案管辖权提出的异议。施建新不服，于2017年6月7日提起上诉。泉州市中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）闽05民辖终1644号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。诉讼过程中，中国光大银行股份有限公司厦门分行（下称光大厦门分行）以其系案涉金融借款合同的主体为由，要求代替光大厦门前埔支行参加诉讼，世茂公司、施建新对此均无异议,本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。世茂公司的委托诉讼代理人林文锋律师，施建新的委托诉讼代理人陈伟评律师，光大厦门分行的委托诉讼代理人贾军波、陈纪东律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.确认世茂公司与施建新于2012年7月13日签订的编号为02122186的《商品房买卖合同》（下称案涉合同）及《世茂海峡大厦A幢精装修协议》（下称案涉协议）于2016年12月8日解除；2.施建新向世茂公司支付违约金176184元；3.施建新立即向世茂公司返还位于福建省厦门市思明区”的商品房（下称案涉房屋），并立即协助世茂公司到厦门市国土资源与房产管理局办理案涉合同登记备案、预告登记的注销手续，支付世茂公司逾期退房违约金79282.80元；4.施建新立即退还世茂公司开具的金额为1761840元的购房款发票，如不能退还的，则施建新应向世茂公司支付88092元的税费损失；5.施建新立即返还世茂公司支付的违约金5990元；6.施建新向世茂公司支付律师代理费20000元；7.施建新承担本案的诉讼费等费用。 事实和理由：2012年7月13日,世茂公司与施建新签订了案涉合同、案涉协议各一份。其中案涉合同约定：施建新购买世茂公司开发建设的案涉房屋一套；案涉房屋总价款为1761840元；付款方式为首付881840元、银行按揭贷款支付880000元；合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，双方依法向人民法院起诉；合同自双方签订之日起生效；施建新未按时还贷及支付其他应付款或违反其他义务（包括但不限于施建新拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使世茂公司被要求承担担保责任或代为偿还的，施建新在收到银行（及/或相关担保公司）或世茂公司还贷通知之日起15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）及其利息的，世茂公司有权单方面解除合同，施建新须向世茂公司支付总房款的10%的违约金、世茂公司代为偿还的款项、世茂公司重新出售该房屋可能造成的房价损失以及因此产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）；世茂公司行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，施建新应自世茂公司发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助世茂公司办理退房手续；如施建新逾期未协助世茂公司办理退房手续的，应按日向世茂公司支付总房价款的万分之五的违约金直至施建新协助世茂公司办理完毕全部退房手续为止；等等。随后，世茂公司、施建新、光大厦门分行签订个人贷款合同，由光大厦门分行向施建新提供案涉房屋的商业用房贷款880000元，施建新以案涉房屋进行抵押担保，世茂公司对此承担阶段性保证责任。在履行案涉合同过程中，世茂公司向施建新交付了金额为1761840元的购房款发票；由于世茂公司逾期交房，世茂公司向施建新支付了5990元违约金。2016年8月15日，世茂公司收到光大厦门分行的《逾期贷款催收函（三）》。光大厦门分行在《催收函》中告知世茂公司借款人施建新未能履行还款义务，现已逾期三期（或三期以上），逾期本金58666.68元、欠息5720.90元。在收到光大厦门分行的《催收函》后，世茂公司于2016年8月19日向施建新发送《按揭还款催促通知》，要求施建新及时偿还光大厦门分行按揭贷款及世茂公司代垫款项。但是，施建新却未能依约履行偿还按揭款的义务。为此，世茂公司于2016年12月7日向施建新发送《解除合同通知书》，解除案涉合同并要求施建新承担相应的违约责任。2017年2月14日，世茂公司就本案委托福建兴世通律师事务所代理诉讼，为此承担20000元的律师费。世茂公司认为，世茂公司主张解除与施建新签订的案涉合同有事实和法律依据，施建新应承担由此产生的违约责任。 施建新辩称，世茂公司存在严重的过错，世茂公司诉请确认案涉合同于2016年12月8日解除依法不能成立，诉请要求支付违约金、退还购房发票、逾期退房违约金及律师费等不应支持，诉请返还已经支付给施建新的违约金更是无稽之谈。理由是：1.案涉合同附件六《合同补充协议》（下称补充协议）第四部分“关于本合同第六条、第七条”在订立过程中采用了格式条款，在与第六条、第七条“付款方式及期限”、“买受人逾期付款的违约责任”没有直接关联的内容中，比较隐蔽性地加入了第（四）项第3款，显然加重了施建新的责任，且世茂公司并未进行提示及说明，该条款应当依法被认定为格式条款而无效。2.“致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还款项的”的原因，主要是世茂公司违约在先，世茂公司无权享有合同解除权。世茂公司本应于2014年12月31日前涉案商品房交付施建新使用，并且在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但是，世茂公司不但逾期交房，并且逾期办证至施建新名下，世茂公司过错原因在先无权享有合同解除权。3.对“致使世茂公司被要求承担担保责任或代为偿还的”有多种解释，是被第三人要求，还是被司法机关要求呢，或者必须是其已经实际承担了担保责任。因为第三人自始至终都未向其主张要求承担担保责任，世茂公司也未实际承担过任何担保责任，世茂公司的利益并未受到任何损害，无权享有合同解除权。4.根据相关判例，案涉房屋已被法院查封，合同当事人不得自行解除。施建新因另案生效判决被要求承担责任，案涉房屋因此已被法院查封。解除合同并且注销备案、预告登记已经无法实现。第三人如果针对贷款债权，可向施建新主张，第三人亦可分得相应的案款以足额偿还其贷款，因此合同解除亦无必要。5.施建新从未收到世茂公司证据材料所附的任何函件。世茂公司关于2016年12月8日《买卖合同》已经解除，毫无事实和法律依据。 光大厦门分行辩称：1.对世茂公司的诉讼请求没有意见，光大厦门分行没有提出独立诉讼请求。但是，如法院判决解除案涉合同，所取得的款项应优先偿还光大银行贷款本息。2.案涉房屋已经办理按揭登记，已经办理抵押权预告登记手续，由于涉及查封目前尚未办理产权，无法办理正式抵押登记，基于双方真实意思表示，光大厦门分行是抵押权人，无论结果如何，光大厦门分行作为抵押权人权利应得到保障。3.施建新于2015年9月20日开始逾期偿还按揭贷款，截止至2017年10月16日，施建新尚欠贷款本金293333.32元、利息31412.74元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。施建新、光大厦门分行对世茂公司提供的如下证据没有异议，本院认定如下：1.营业执照（副本），由有权部门出具，能够证明世茂公司的基本情况及诉讼主体资格。2.居民身份证，由公安机关出具，能够证明施建新的身份情况及诉讼主体资格。3.商品房买卖合同，包括房屋分层平面图、分摊建筑面积构成说明、前期物业服务合同、合同补充协议等，分别由世茂公司和施建新盖章、签名，能够证明双方订立案涉合同约定双方权利义务。4.世茂海峡大厦A幢精装修协议，分别由世茂公司与施建新签名、盖章，能够证明双方订立案涉房屋的精装修协议，由世茂公司按约定的装饰装修标准，指定装修公司对施建新购买的案涉房屋进行装修。5.商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明各一份，由厦门市房地产交易权籍登记中心出具，能够证明案涉合同于2012年7月13日办理合同备案登记，案涉房屋于2012年7月30日办理预告登记。6.销售不动产统一发票（自开）存根联复印件两张，由世茂公司开具，能够证明世茂公司因出售案涉房屋，向施建新开具发票号码为00024783、00024946，金额合计为1761840元的统一发票。7.逾期贷款催收函（三），由光大厦门分行下属光大厦门前埔支行出具，能够证明截止至2016年8月15日，施建新未能履行还款义务，已逾期三期（或三期以上），逾期本金为58666.68元，欠息5720.90元。8.按揭还款催促通知、EMS邮件快递单、EMS邮件全程跟踪查询结果（号码为1007500414220），分别由世茂公司、邮政公司出具，能够证明世茂公司于2016年8月19日向施建新发送《按揭还款催促通知》，要求施建新及时偿还光大厦门分行的按揭贷款，否则世茂公司有权解除合同并要求施建新赔偿损失；但施建新拒收该邮件，邮件未妥投。9.解除合同通知书、EMS邮件退件材料、EMS邮件全程跟踪查询结果（号码为1014310993512），分别由世茂公司、邮政公司出具，能够证明世茂公司于2016年12月7日向施建新发送《解除合同通知书》，解除案涉协议，并要求施建新承担支付违约金及赔偿损失的违约责任，要求施建新自合同解除之日起5日内至世茂公司办理财务结算和注销备案等后续手续；但施建新拒收该邮件，邮件未妥投。10.确认书、转账回单，分别由施建新签名和相关银行出具，能够证明因世茂公司违反案涉合同约定，向施建新支付5990元的违约金，施建新确认并承诺不再依据原合同向世茂公司提出其他任何主张。11.委托代理合同、律师费发票，分别由世茂公司与福建兴世通律师事务所盖章，能够证明因本案诉讼，世茂公司于2017年2月14日委托福建兴世通律师事务所代理诉讼，为此承担20000元的律师代理费。12.个人贷款合同，分别由光大厦门分行、世茂公司、施建新签名、盖章，能够证明世茂公司为施建新向光大厦门分行的借款本息承担阶段性保证责任担保。13.客户贷款明细清单、对私活期账户对账单，分别由光大厦门分行和光大厦门前埔支行出具，能够证明施建新逾期偿还贷款本息的具体情况。14.交付查验邀请通知暨房屋交付通知书、房屋交接单、入住流转单，由世茂公司与施建新盖章、签名，能够证明经世茂公司通知，施建新于2015年10月4日办理案涉房屋验收交接手续。15.查封、查控信息查询表，由厦门市不动产登记中心出具，能够证明案涉房屋于2016年1月26日被本院查封。16.电子缴税付款凭证，由相关银行开具，能够证明世茂公司因出售房屋依法向税务部门缴纳相关税费。世茂公司、施建新对光大厦门分行提供的如下证据没有异议，本院认定如下：1.客户贷款明细清单，由该分行出具，能够证明截止至2017年11月14日，施建新累计拖欠该分行贷款本息合计324746.06元。2.光大银行对私活期账户对账单，由光大厦门前埔支行出具，能够证明施建新履行贷款合同和拖欠贷款本息的具体情况。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：世茂公司提供的2016年11月2日的保证责任履行通知书复印件，拟证明光大厦门分行按照担保合同的约定，发出通知要求世茂公司履行担保责任。因世茂公司未能提供原件，也未提供邮寄的相关证明，世茂公司也未在回执上盖章签收并寄回回执，因此，虽光大厦门分行认可该份通知书，该份通知书的真实性仍无法确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 世茂公司依法取得址于福建省厦门市思明区03-13片区A1+A2地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设“厦门世茂海峡大厦”商品房项目，商品房预售许可证号为20120009。案涉房屋系世茂公司开发建设的“厦门世茂海峡大厦”项目的A座14层14单元的写字楼。2012年7月13日，世茂公司与施建新就案涉房屋买卖事宜签订编号为02122186的《商品房买卖合同》，附有六个附件，其中附件六为补充协议。其中案涉合同约定：施建新地址为“福建省石狮市子芳路狮城帝苑5号楼2单元1803”；案涉房屋总价款为1761840元；付款方式为首付881840元、银行按揭贷款支付880000元；本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；在合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，双方依法向人民法院起诉。针对买受人以申请贷款支付购房款的，补充协议特别约定如下：因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于施建新拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行（及/或相关担保公司）或出卖人还贷通知之日起15内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的10%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失以及因此产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。针对“书面通知买受人”，补充协议进一步约定如下：买受人同意出卖人根据本合同第十条约定“书面通知买受人”的行为可直接采取挂号信、邮政特快专递邮寄、直接送达、登报告示或在出卖人售楼处张贴公告形式，挂号信、邮政特快专递邮寄、直接送达根据本合同及补充协议约定视为送达之日、公告张贴于售楼处或公告登载于报纸之日为出卖人已书面通知并到达买受人之日，买受人不得以未实际见到公告等理由向出卖人提出异议或追究出卖人未书面通知之责任。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达。针对出卖人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利，补充协议约定如下：买受人应自出卖人发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的30日内协助出卖人办理退房手续；如买受人逾期未协助出卖人办理退房手续的，应按日向出卖人支付总房价款的万分之五的违约金直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。同日，施建新支付世茂公司案涉房屋首付881840元，余款880000元以办理银行按揭贷款方式支付。同日，双方共同向厦门市房地产交易权籍登记中心办理案涉合同的登记备案手续。世茂公司与施建新还签订了《世茂海峡大厦A幢精装修协议》，由世茂公司按约定的装饰装修标准，指定装修公司对施建新购买的案涉房屋进行装修。2012年7月30日，双方共同向厦门市房地产交易权籍登记中心办理了预购商品房预告登记手续。2012年10月10日，世茂公司向施建新开具金额为881840元的销售不动产统一发票。2012年11月12日，世茂公司、施建新共同与光大厦门分行签订编号为EBXM129F0174的《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定光大厦门分行向施建新发放商业用房贷款，用于向世茂公司购买商品房，贷款金额为880000元，贷款期限为60个月，自2012年11月12日起至2017年11月12日止；贷款采用抵押担保+连带责任保证担保方式，世茂公司作为保证人，自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。2012年12月9日，世茂公司向施建新开具金额为880000元的销售不动产统一发票。2015年10月4日，世茂公司因违反合同约定向施建新支付违约金5990元，施建新出具《确认书》交世茂公司收执，确认并承诺不再依据原合同向世茂公司提出其他任何主张。同日，施建新办理案涉房屋验收交接手续。自2015年9月20日起，施建新开始逾期偿还光大厦门分行按揭贷款。2016年1月26日，案涉房屋因施建新的其他纠纷被本院预查封。2016年8月15日，光大厦门分行下属光大厦门前埔支行向施建新发出《逾期贷款催收函（三）》，要求施建新依照合同约定偿还贷款本息，并抄送世茂公司。2016年8月19日，世茂公司按施建新提供的地址向施建新发送《按揭还款催促通知》，要求施建新按时还贷，施建新未签收。2016年12月7日，世茂公司按施建新提供的地址向施建新发送《解除合同通知书》，书面通知施建新解除买卖合同，将有权将房屋另售他人，要求施建新承担违约金及赔偿损失的违约责任，办理合同解除后的财务结算和买卖合同注销备案等后续手续，施建新未签收。2017年2月14日，世茂公司委托福建兴世通律师事务所代理诉讼，支付律师代理费20000元。 另查明，世茂公司至今没有提供光大厦门分行要求世茂公司履行担保责任的相关证据，世茂公司至今没有向光大厦门分行实际承担担保责任或代为偿还按揭贷款。 本院认为，世茂公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与施建新于2012年7月13日签订的编号为02122186的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《精装修协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现施建新自2015年9月20日开始逾期偿还光大厦门分行按揭贷款本息，光大厦门分行向施建新发送逾期贷款催收函，并抄送世茂公司，施建新仍未能履行贷款本息清偿责任。但是，世茂公司至今没有提供光大厦门分行世茂公司履行担保责任的相关证据，世茂公司至今没有向光大厦门分行实际承担担保责任，至今没有代偿按揭贷款本息。根据案涉合同约定，“因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务（包括但不限于施建新拒绝办理或拒绝配合办理该商品房的过户、抵押登记手续等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行（及/或相关担保公司）或出卖人还贷通知之日起15内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）及其利息的，出卖人有权单方面解除合同”，“出卖人被要求承担担保责任或代为偿还”是世茂公司享有单方合同解除权的前提，因此，世茂公司并不享有案涉合同约定的单方合同解除权。换言之，无论世茂公司是否根据案涉合同约定向施建新发出解除通知书，案涉合同并未解除。世茂公司关于确认案涉合同已于2016年12月8日解除的诉讼请求，于法无据，不予支持。世茂公司其他的诉讼请求均系基于案涉合同已于2016年12月8日解除，同样于法无据，不予支持。至于案涉合同补充协议中的条款是否系格式条款、世茂公司违约在先是否无权提出合同解除要求、法院查封案涉房屋后能否解除案涉合同、施建新是否收到解除通知书、光大厦门分行能否作为抵押权人等问题，本院不作进一步审查。 综上所述，世茂公司的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回福建世茂新里程投资发展有限公司的诉讼请求。 本案受理费20657元，减半收取计10329元，由福建世茂新里程投资发展有限公司负担；管辖权异议申请费100元，由施建新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一七年十一月二十七日 书记员  林清溪 速录员  杨少娜 附： 一、适用的主要法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。