江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初5130号原告：龙华梅，女，1972年6月10日出生，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：姚曙光，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙华丽，女，1978年7月8日出生，住无锡市。被告：薛城，男，1992年5月22日出生，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：吴彭龄，江苏仁勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文娇，江苏仁勤律师事务所律师。被告：奚建影，女，1965年3月11日出生，住无锡市。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师。原告龙华梅与被告薛城、奚建影房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告龙华梅及其委托诉讼代理人姚曙光、龙华丽，被告薛城的委托诉讼代理人吴彭龄、武文娇，被告奚建影及其委托诉讼代理人许婷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙华梅向本院提出诉讼请求：1.撤销龙华梅与奚建影于2017年4月23日签订的关于无锡市梁溪区某园XX室的《房屋买卖合同》，撤销龙华梅与薛城于2017年4月26日签订的《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：XX）；2.薛城、奚建影连带归还龙华梅购房款305000元及利息（从2017年4月26日起至法院判决确定履行之日止，按照年利率6%计算）；3.薛城、奚建影赔偿龙华梅所支付中介费、税费等10000元，另赔偿30500元、精神抚慰金10000元；4.本案诉讼费用由薛城、奚建影承担。事实和理由：龙华梅通过无锡市六居房地产经纪有限公司（以下简称六居公司，由南长区六居房产信息咨询事务所变更为六居公司）认识奚建影。2017年4月23日，龙华梅与奚建影签订房屋买卖合同，约定龙华梅购买无锡市梁溪区某园XX室房屋，成交价为305000元，中介费及过户交税等10000元。协议签订后，在无锡市不动产登记中心，奚建影作为薛城的代理人与龙华梅签订了无锡市存量房买卖合同，并办理了过户手续。2017年5月4日，龙华梅取得该房屋的不动产权证书。过户之后，龙华梅获悉该房屋内曾经发生恶性凶杀案件，心生恐惧，就与六居公司、薛城、奚建影交涉，质问为何在卖房之前没有将该情况讲清楚，奚建影推说不清楚，薛城的母亲认为凶杀事情过去很久就没有当回事，所以没有事先披露。龙华梅认为，奚建影、薛城应当遵循诚实信用原则，在交易过程中，与房屋有关的重要信息应当予以披露。薛城、奚建影刻意隐瞒事实的行为，导致龙华梅作出了错误判断，该行为已构成违约，也给龙华梅造成了伤害。其要求赔偿30500元的理由是，因为房价上涨现再次购买房屋会产生损失，该数额是按照起诉时候的房屋价格减去现在交易时的差价。其要求赔偿精神抚慰金10000元的理由是，因为龙华梅买房是为了给其父母养老居住，现父母只能居住在女儿家，因为长辈与晚辈的生活习惯不同，生活在一起也不方便，所以房子的事情给龙华梅的情感以及对父母造成了一定的伤害。龙华梅要求薛城、奚建影承担连带责任的理由是，薛城实施了公证委托行为，此委托行为造成了龙华梅的客观损失以及导致诉讼，且委托书中并没有披露房屋内发生凶杀案的事实，薛城的行为有悖诚信，应当对龙华梅的损失承担连带责任。为此龙华梅起诉至法院，恳请法院查明事实，支持龙华梅的诉请。被告薛城辩称：1.本案必须先走行政诉讼撤销程序，因为涉案房屋的所有权人是龙华梅，本案已经不是单纯的房屋买卖争议，而是经过行政机关确认的执行完毕的房屋买卖行为，要撤销这一确权登记的行政行为，必须先走行政诉讼程序，把房屋的登记状况恢复到薛城卖给奚建影的时候。2.薛城不是本案的适格被告，薛城的委托代理人系薛城母亲吴某与奚建影于2017年2月10日签订了关于涉案房屋的《无锡市房屋转让合同》，房屋成交价为220000元，薛城已按约收到购房款，并按约交付房屋，因此薛城只是名义上的房屋所有权人，而实际房屋所有权人为奚建影。2017年4月23日，龙华梅与奚建影签订了关于涉案房屋的买卖合同，收取龙华梅购房款305000元并实际向龙华梅交付房屋的是奚建影，薛城并没有与龙华梅发生直接的合同关系，根据合同的相对性，薛城不是本案适格的被告，也不是委托人。3.房屋买卖合同明确龙华梅已对涉案房屋充分了解，且属于已经履行完毕的有效合同。奚建影在购买涉案房屋后，理应依法办理过户手续，而奚建影却为了规避税收政策和限购政策，没有及时办理房屋过户手续，导致奚建影保证对该房屋具有所有权属于虚假承诺，由此给购房人龙华梅造成的经济损失，应负责全额赔偿。房屋买卖合同即使被撤销，赔偿责任也应该由奚建影承担，与薛城无关。4.以曾经发生凶杀案否定房屋买卖关系理由不成立，法律上从未规定房屋买卖合同订立时必须强制性披露是否发生过凶杀案，并且龙华梅在交易过程中未尽到审慎审查义务，龙华梅既未告知奚建影有关凶宅禁忌，也未主动询问该房是否发生过死亡或非正常死亡情况，且凶杀案已经发生三年有余，期间也有多批租客租住，他们均正常并未受到任何不良影响。综上，奚建影购买薛城的房屋后转手倒卖给龙华梅，与薛城无关。薛城没有刻意隐瞒事实，也没有违背诚实信用原则，本案中并不存在可撤销合同的情形，请求法院查明事实，驳回龙华梅的诉讼请求。被告奚建影辩称：1.从房产过户形式上来看，买卖双方应为龙华梅与薛城，奚建影仅是薛城出卖涉案房屋的受托人，奚建影接受薛城委托全权处理涉案房屋买卖事宜，并经薛城同意对涉案房屋进行装修及购置相关物品，后将房屋出卖给龙华梅。在此过程中，薛城故意隐瞒了涉案房屋曾发生过凶杀案的事实，故导致产生本案纠纷的原因在于薛城，如果法院最终判定撤销房屋买卖合同，则后果应由原房主薛城承担，与受托人奚建影无关，且薛城还应向奚建影赔偿因撤销合同产生的损失。2.若法院最终认定薛城与奚建影、奚建影与龙华梅均存在房屋买卖合同，则只有符合法律规定的情形，房屋买卖合同才符合撤销条件。龙华梅在购买涉案房屋时，奚建影已将自己所知的房屋情况告知龙华梅，龙华梅买房时并未受到欺诈、胁迫，故龙华梅与奚建影之间的房屋买卖合同不符合撤销条件。追根溯源，导致本案纠纷产生的原因在于薛城未如实披露涉案房屋曾发生凶杀案的事实，故薛城应对自己的行为负责，赔偿对龙华梅、奚建影造成的损失。综上，请求法院驳回龙华梅对奚建影的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10日，薛城的母亲吴某与奚建影签订《无锡市房屋转让合同》，双方约定：薛城同意将属其所有的坐落于某园XX室的房屋出售给奚建影，房屋建筑面积为45.29平方米，房屋成交价为220000元等内容。同日，奚建影支付定金20000元。2017年2月23日，薛城出具委托书，委托奚建影为薛城的代理人，全权代理办理签订不动产买卖合同、合同的备案及撤销、不动产转移登记等以及办理与出售不动产有关的其它事宜。无锡市梁溪公证处对薛城的委托行为进行了公证。同日，奚建影向薛城支付购房款197500元，薛城将涉案房屋交付给奚建影。薛城在《无锡市房屋转让合同》上注明，承诺个税由薛城承担，薛城、奚建影确认涉案房屋实际成交价为217500元。2017年4月23日，奚建影（售房人）、龙华梅（购房人）及六居公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：“奚建影将坐落在某园XX室房屋出售给龙华梅，住宅所有权人薛城，面积45.29平方米；双方协商后的实际成交价格为305000元；奚建影承诺该房屋产权清晰且能够顺利过户，承诺该房屋产权人及共有权人同意出售该房屋且签署此合同；奚建影承诺餐桌1套、墙上两幅画以及固定装修留下；龙华梅委托六居公司办理过户、缴税以及中介费共计10000元；奚建影、龙华梅双方交接房款280000元当天过户。”同日，龙华梅向奚建影支付定金20000元。2017年4月26日，龙华梅向奚建影支付房款280000元。同日，六居公司出具收条，载明：“今收到龙华梅交来10000元，用于某园XX室的契税、过户费及中介费。”2017年4月26日，奚建影作为薛城的委托代理人与龙华梅签订了关于某园XX室房屋的《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：XX），双方约定成交总价为230000元。2017年5月4日，涉案房屋转移登记到龙华梅名下，龙华梅领取了涉案房屋的不动产权证书。2017年5月10日，奚建影将涉案房屋交付给龙华梅，同时龙华梅给付奚建影购房尾款5000元。审理中，奚建影陈述涉案房屋装修情况，2017年2月25日其与谢某签订《装修工程承包合同》，约定由谢某对涉案房屋进行装修，其向谢某支付装修款45310元，另外，其添置了一些物品（包括窗帘、衣架等），共计2500元。奚建影提供《装修工程承包合同》、《装修材料及价格明细》予以证明。龙华梅认为，其对房屋装修的事实没有异议，但对装修的金额无法确定，因为龙华梅没有参与。薛城认为，对奚建影提供的上述证据的真实性无法确认，奚建影提供的《装修材料及价格明细》，恰恰说明薛城与奚建影之间的房屋买卖已经完成，薛城与龙华梅没有本案中的权利义务关系。试想，如果是薛城委托奚建影代理销售房屋的话，奚建影是不可能替薛城装修房屋的，况且，龙华梅给奚建影的所有购房款和薛城没有任何关系。审理中，龙华梅陈述，其与奚建影进行房屋交易，奚建影、六居公司均未披露涉案房屋曾发生过凶杀案的情况，龙华梅直到2017年5月23日左右才知道，其就第一时间打电话给六居公司要求退房，后六居公司打电话给奚建影以及薛城母亲吴某。奚建影陈述，如果知道涉案房屋曾发生过凶杀案就不会购买该房了。2017年5月中下旬其接到六居公司的电话，才知道涉案房屋曾发生过凶杀案，六居公司讲是龙华梅打电话告知的，然后奚建影就打电话给薛城。奚建影曾找当时为其与薛城进行房产交易的中介公司交涉此事，中介公司表示也不知道此事。薛城陈述，其虽然没有证据证明披露过此事，但奚建影应该是知道的，因为奚建影是从事房产买卖的，购买此房只是为了赚取差价。另查明，无锡市中级人民法院于2014年8月28日作出的(2014)锡刑初字第24号刑事判决书，载明：“经审理查明：被告人陈伟因信用卡大额透支无力偿还而产生劫财歹念。2013年10月13日21时许，被告人陈伟携带铁管、美工刀等作案工具，在其居住的某园内寻找作案目标。当日23时左右，被告人陈伟潜入某园XX被害人闻某（女，殁年50岁）家中，采用铁管连续击打头面部等手法，将闻杀死，在劫得现金1300余元后逃离现场。”本院认为，当事人订立、履行合同,应当遵循诚实信用原则,尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易,与房屋有关的相关信息应当予以披露。众所周知,房屋内如果发生过非正常死亡的情况,该情况会对购房者的心理感受产生一定影响,并进而左右买家的购房意向，故应属于与房屋买卖合同订立有关的重大事项,也是必须向买受方披露的事实。结合本案，薛城、龙华梅未能提供证据证明奚建影知道或应当知道涉案房屋内曾发生过非正常死亡事件，故不能认定奚建影存在故意欺诈、隐瞒等行为，奚建影也未能提供证据证明龙华梅知道或应当知道涉案房屋内曾发生过非正常死亡的情况，因龙华梅在签订合同时不清楚该情况,故在违背其真实意思的情况下与奚建影签订了房屋买卖合同,应认定因重大误解而订立合同,符合法定撤销合同的条件。龙华梅要求撤销其与奚建影签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。奚建影作为薛城的委托代理人与龙华梅签订的无锡市存量房买卖合同，并非是薛城与龙华梅真实的意思表示，而是奚建影、龙华梅为了规避国家税收才签订了存量房买卖合同，故双方实施的民事法律行为无效。依照法律规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中撤销的原因系基于重大误解，但根据本案的实际情况，不可简单归因于龙华梅、奚建影的任何一方，故奚建影收取的购房款305000元应返还给龙华梅，同时龙华梅将涉案房屋返还给奚建影，至于龙华梅主张的购房款利息、赔偿损失30500元以及赔偿精神损害抚慰金10000元的诉讼请求，本院认为缺乏事实依据与法律依据，不予支持。关于龙华梅支付的契税、中介费等费用10000元，结合当事人的过错程度、合同的履行情况，应由龙华梅、奚建影各半承担。由于薛城与龙华梅之间没有订立合同的意思表示，且龙华梅未能提供证据证明薛城对龙华梅实施了欺诈行为，故龙华梅要求薛城承担连带归还购房款等民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，龙华梅的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百四十七条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、撤销龙华梅与奚建影于2017年4月23日签订的关于无锡市梁溪区某园XX室房屋的《房屋买卖合同》；二、奚建影与龙华梅于2017年4月26日签订的关于无锡市梁溪区某园XX室房屋的《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：XX）无效；三、奚建影于本判决发生法律效力之日起15日内向龙华梅返还购房款305000元；同时龙华梅将无锡市梁溪区某园XX室房屋返还给奚建影;四、龙华梅于本判决发生法律效力之日起15日内协助奚建影将无锡市梁溪区某园XX室房屋变更登记至薛城名下；五、奚建影于本判决发生法律效力之日起15日内向龙华梅赔偿损失5000元；六、驳回龙华梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6632元（已由龙华梅预交），由龙华梅与奚建影各半负担，奚建影于本判决发生法律效力之日起15日内将所负担的诉讼费直接向龙华梅支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  徐 健人民陪审员  钱炳坤二〇一七年十一月一日书 记 员  陈夏梦本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。