广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13116号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市翔达纸业有限公司，住所地：广州市花都区风神大道61号（农新路143号）。法定代表人：娄渊博。委托诉讼代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘福俩，男，1958年1月27日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：刘志浩，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖思龙，广东正大联合律师事务所律师。上诉人广州市翔达纸业有限公司（以下简称翔达公司）因与被上诉人刘福俩房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。翔达公司上诉请求：l.撤销一审判决第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；2.改判翔达公司无需向刘福俩支付2019年7月5日至2019年9月4日的租金(占有使用费)；3.改判翔达公司向刘福俩支付2019年9月5日至2019年12月l1日的占有使用费共计155830.19元，上述占有使用费从刘福俩应返还押金108000元中扣除；4.改判翔达公司无需向刘福俩支付违约金；5.改判刘福俩向翔达公司赔偿因涉案物业没有报建，导致翔达公司承担(2018)粤Oll4民初6033号案的损失6l654.5元；6.改判刘福俩向翔达公司支付搬迁及安装费用17万元；7.刘福俩承担本案的一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案物业租赁合同是因合同目的不能实现导致解除。一审法院错误认定翔达公司违约解除合同，导致错误判决。翔达公司承租涉案物业从事生产、加工、仓储纸质品，变更了房屋用途，根据《中华人民共和国消防法》第二十三条第二款、第五十八条及《建设工程消防监督管理规定》第二条的规定，需重新办理案涉房屋的消防验收，申请消防许可证，但是涉案物业仅有办公室具备建设工程规划许可证，而主要用于生产的车间以及存放加工好的纸制品的仓库均没有通过建设工程规划许可，也未得到消防工程安全许可，存在重大安全隐患。据此，涉案租赁合同的解除是基于安全生产、加工、仓储纸制品合同目的不能实现导致的，故翔达公司不应支付违约金。二、翔达公司已经支付租金至2019年9月，不应重复支付。经翔达公司统计，自2016年6月15日翔达公司承租涉案物业至2019年9月4日租赁合同解除之日止，翔达公司需向刘福俩支付的租金总额为l966038.7l元；自2019年9月5日租赁合同解除后至2019年12月11日各方实际完成场地交接之日止，翔达公司需向刘福俩支付的场地占用费总额为189441.29元，上述租金及场地占用费共计2155480元，而翔达公司自2016年8月26日至2019年8月2日已实际向刘福俩支付l999649.8l元(不包含已付押金10.8万元)，差额为155830.19元（即2155480元-1999649.81元)。一审判决要求翔达公司支付租金及场地占用费260660元(68600+192060)，认定事实及计算有误。三、翔达公司与刘福俩在涉案租赁合同中均有过错，翔达公司不应承担赔偿责任。刘福俩将没有完全取得建设许可的厂房出租给翔达公司，翔达公司直至(2018)粤0114民初6033号案经审查后才了解案涉厂房仅仅取得了部分地块的建设许可证，从而导致翔达公司与案外人签订的合同无效。刘福俩故意用已取得部分建设许可的厂房来误导翔达公司投入大量资金及生产设备，故刘福俩也存在过错。案涉租赁合同无法继续履行的主要原因是由于刘福俩的误导和哄骗，刘福俩应为其过错承担相应赔偿责任。四、由于(2018)粤0114民初6033号案判令翔达公司赔偿装修损失53969.5元、评估费6400元、案件受理费1285元，合计61654.5元，而翔达公司已实际搬离涉案物业，现已形成附和的装饰装修由刘福俩实际享有并使用，故刘福俩应向翔达公司赔偿该部分的损失。五、刘福俩在一审阶段存在恶意超额查封，给翔达公司造成了重大经济损失，应当承担超额查封设备、原材料的搬迁及安装费用。刘福俩一审反诉诉请总标的为36万余元，却查封了翔达公司124万元的工厂成品、设备及原材料，查封时间是翔达公司应大量对外销售新年所需的对联、红包袋的重要时间，给翔达公司造成重大经济损失，应由刘福俩承担。被上诉人刘福俩二审答辩称：翔达公司的上诉理由不能成立，请求驳回翔达公司全部上诉请求。具体理由如下：一、涉案纠纷的发生，并非因合同目的无法实现，而是翔达公司经营不善，无法支付租金，并假冒刘福俩签名擅自转租部分房屋予第三人作餐厅使用，被诉至法院而败诉判赔，其遂提起本案诉讼欲逃避合同约定责任。1.翔达公司自2018年起开始出现拖欠支付租金的情况，刘福俩多次以电话、微信、前往现场的方式催付，并分别于2018年8月、2019年4月、2019年8月向翔达公司正式发送催付函和通知。翔达公司直至2019年4月28日才付清2018年的租金。此后翔达公司开始拖欠2019年的租金，直至刘福俩要求解除合同及本案诉讼，翔达公司仍拖欠刘福俩2019年7月至今的租金。刘福俩有权行使合同解除权，责令其清偿租金及费用后搬离。2.翔达公司为处理租金亏损，通过各种办法，未经刘福俩同意，不与实际使用人签约，将涉案租赁物擅自分拆、分租给其他第三人使用。3.翔达公司占有使用租赁场所至2019年12月11日，此后翔达公司还通过其代理律师，请求在案涉租赁物业内进行生产作业，有视频为证。由此可见，翔达公司使用涉案租赁物业长达3年半，其称合同目的无法实现的主张没有事实和法律依据。二、从刘福俩提交的不动产权证、总体规划图以及广州市公安局建筑工程竣工消防验收意见书可知，涉案租赁物于1994年建设，于1995年1月竣工，具有建筑工程规划许可，经合法报建手续，具备合法租赁条件。翔达公司并无证据证明其因消防问题而被停产停业。广州市规划和自然资源局花都区分局不应以现时的政策来评价26年前的建筑规划和报建手续。从租赁合同本身及附件可知，刘福俩依约将广州市花都区新华镇农新路143号交付翔达公司，由翔达公司进行整体使用。承租前，翔达公司已清楚知悉租赁物内有上一手承租人搭建留下的铁皮搭建物，其可自行决定是否拆除该铁皮搭建物，与刘福俩无关，双方对此已达成共识。翔达公司正常使用了涉案租赁物，又决定保留上一手留有的现场搭建物，不予拆除，且擅自转租他人谋利，却拒绝付租给刘福俩，显然不合情理。三、从翔达公司在一审中提交的《证明》及租金银行支付凭证可见，翔达公司一直拖延欠付租金。四、翔达公司未经刘福俩同意，假冒刘福俩签名签署转租证明，擅自将租赁场所转租给第三人刘伟明作餐厅使用，所造成损失系翔达公司擅自行为导致，刘福俩对此并不知情亦从未参与，翔达公司应自担其果。刘福俩并未使用或享有该添附的装饰装修，翔达公司应承担恢复原状的责任。五、刘福俩无需承担搬迁费。1.翔达公司无法继续使用租赁物，是因其已失去继续承租涉案租赁物和按时支付租金的能力，故其搬迁非刘福俩原因所致。2.翔达公司没有充分证据证明搬迁费的金额为17万，其在一审中提交的搬迁费证据存在发票与微信转账时间、金额不符，以及发票收款方和转账收钱人信息不一致等诸多矛盾不符之处，无法证明发票所示的费用真实发生或与本案有关。3.当时涉案场地内存放的主要为案外第三人的物品和货物，该清场责任在于翔达纸业，与刘福俩无关。翔达公司向一审法院起诉请求：1.确认翔达公司、刘福俩签订的《租赁合同》无效；2.刘福俩向翔达公司返还租赁押金108000元；3.刘福俩赔偿翔达公司损失1300512.8元；4.刘福俩向翔达公司赔偿搬迁费用及设备安装费用170000元；5.本案诉讼费由刘福俩承担。刘福俩一审反诉请求：1.解除刘福俩与翔达公司的租赁合同，翔达公司立即将广州市花都区农新路143号房屋腾空返还给刘福俩；2.翔达公司向刘福俩支付自2019年7月5日起至2019年9月4日止的租金，共计108200元；3.翔达公司向刘福俩支付自2019年9月5日起至实际返还房屋之日止的占用费及利息（按每月租金59400元以及利息按银行同期贷款利率计算，暂计至本反诉之日，共计81582元，应计至实际返还之日止）；4.翔达公司向刘福俩支付迟延支付租金的滞纳金共计58806元（根据合同第四项约定的每日按每月租金的百分之一的标准，从2019年6月15日起计算至2019年9月4日止共计99天）；5.翔达公司向刘福俩支付拖欠租金及其他费用超过30日，未经甲方书面同意擅自拆改、变动房屋结构、转租的违约金118800元；6.翔达公司将擅自拆除改动的房屋部分恢复原状，将涉案租赁物门口右侧拆掉的砖混结构外墙恢复原状，外墙长30米，高2.5米，宽40厘米，并承担恢复费用；7.翔达公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年6月15日，刘福俩（出租方、甲方）与翔达公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有的位于盛丰工业区（风神大道61号）（原广州市花都区新华镇农新路143号）的建筑（下称“该物业”）出租给乙方作办公生产使用。租期共5年，自2016年6月起至2021年6月15日止，每月租金为54000元，按月支付，租金每三年递增10%，即自2019年6月15日起，租金递增为59400元，以此类推递增。本合同生效当日，乙方应向甲方支付租赁押金108000元，首月租金，乙方应当于2016年6月15日前支付。甲方同意给予乙方两个月免租期,以及第三个月租金减半支付为25000元。第四个月起,甲方须正常全额支付租金。租期届满时,甲方从押金中扣除乙方未予付清的全部费用(含违约金)后如有剩余则将余款无息返还乙方。除首月月租外，乙方应于每月5日前向甲方支付次月租金。乙方水电费应每月准时支付或于甲方每月催收当日支付。在租赁期内，甲方应保证该物业的主体结构使用安全，该物业及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由甲方负责（但乙方使用不当的除外），经甲、乙双方同意，该物业因使用过程中折旧而产生的维修责任，如顶棚折旧、渗漏等，甲方不须承担维修责任。乙方清楚并同意，甲方已经为该物业安装了相关符合法律规定的消防设施，但因消防设施安装承包商原因，暂未能取得消防合格证。乙方同意不得以此为由，向甲方主张解除合同或违约或赔偿等相关责任。乙方逾期超过5日未向甲方支付租金、水电费等应付费用的，每逾期一日，乙方应按每月租金的1%向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起计至乙方付清未付费用及相应滞纳金之日止。以下情形将为视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同，甲方书面通知到达乙方通讯地址之日为本合同解除日，甲方除行使法律赋予的及本合同约定的权利外，还有权要求乙方进一步支付相当于两个月租金的违约金，该违约金可从乙方缴纳的押金中扣减，如该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权要求乙方赔偿。A、拖欠甲方租金和/或水电费或其他费用超过30日的；B、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租的；C、未经甲方书面同意，擅自私自装修或拆改变动房屋结构的。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后，翔达公司向刘福俩支付了押金108000元。2016年6月份，刘福俩将租赁物交付翔达公司使用，翔达公司承租后有转租、分租的行为。双方于2019年4月28日一致确认2019年1月1日之前的租金已经付清。刘福俩分别于2018年8月11日、2019年4月17日发函给翔达公司催付租金。2019年8月23日，刘福俩通过微信向翔达公司的法定代表人娄渊博催讨租金，双方部分聊天内容为，刘福俩：“娄生，截至今日（2019年8月22日），翔达纸业共拖欠租金108200元，自2019年6月15日起，迟延支付天数达86天，应支付滞纳金为51084元，请支付全额如数上述拖欠租金及滞纳金，共计159284元（暂计至2019年8月22日）。您公司拖欠支付租金已经超过30日，属严重违约情形，我方有权解除合同，及主张您公司支付两个月租金的违约金共计118800元，以及其他产生的费用损失。如贵方在三日内，仍不予清偿上述全部拖欠款项及费用，我方将通过司法途径，维护我方权益。”娄渊博回复：“等29号开庭后再协商，开庭后自然有说法，因为这个官司未结，是走是留无法决断，等判决下来咱们解决。因这个官司银行将我公司的贷款收了，所以资金周转不开”，刘福俩：“娄老板，那是你自己的问题，你自行处理。银行贷款不贷款，不是你不交租金的理由。租金每个月都迟延、欠付，月月欠一直拖，我们不能接受也不会再催，请3日内清偿全部租金、滞纳金和相关费用，否则，我们将发函，正式与你解除合同”，娄渊博：“好，单方解除要经法院，我欠你房租不超过两个月，在押金之内，另因房屋违建打官司我已付出费用”。2019年8月30日，翔达公司向刘福俩发送《说明函》，要求刘福俩提供消防证。2019年9月4日，刘福俩向翔达公司发送《解除合同通知》，载明因翔达公司存在逾期交租及擅自转租的行为，构成严重违约，正式通知翔达公司解除双方于2016年6月15日签订的《租赁合同》。2019年12月11日，翔达公司与刘福俩进行了场地交接，刘福俩确认场地占有使用费计至该日为止，翔达公司陈述因刘福俩原因导致其自2019年6月后不能使用涉案租赁物，因此自2019年6月无需支付任何租金或占用费，若法院认为需要支付的，占用费计至该日为止。一审诉讼中，双方对于租赁合同约定的租赁物范围、交付时的状态、租金的支付等各执一词。关于租赁物的范围，翔达公司认为，涉案租赁物是位于广州市花都区农新路143号盛丰工业区内的所有建筑，包括一栋四层的办公楼、大门右侧的商铺、四栋铁皮屋顶砖混结构的车间、两栋铁皮车间。刘福俩认为涉案租赁物包括位于广州市花都区农新路143号的一栋四层建筑物与和房产证宗地图上显示的三间车间，翔达公司陈述的铁皮车间是上一手承租人建设后留下的，不属于租赁物的标的，翔达公司接手租赁物后自行使用了该建筑物。关于交付时的状态，翔达公司陈述交付时的状态与现状一致，交付时没有刘福俩反诉请求中陈述的大门左右两侧的围墙，交付时并未通电。刘福俩认为交付时涉案租赁物有电，大门左右两侧有围墙，后来被翔达公司拆除。关于租金的支付，翔达公司认为，租金起算时间应当是厂区通电的时间即2016年8月份，因此按照三年递增租金的起始时间应当在2019年8月份。租金起算点应当从每月的15日计算至次月的14日为一个月的租金，每月的5日只是支付次月租金的节点，并非租赁物的使用周期起算点，刘福俩要求自2019年7月5日来计算租金起算点是有误的。刘福俩反诉要求翔达公司自2019年9月5日起实际返还房屋的占用费起算点也是有误的，刘福俩发出解除函要求翔达公司在5日内搬出，搬出时间不应当计算占用费用。刘福俩认为，租金递增时间是在2019年6月15日，翔达公司从2018年开始到2019年租金都存在迟延交付情况，双方在合同中明确约定租金支付的期限应当是每月5日前。翔达公司2019年支付租金的情况为：2019年3月5日支付10000元、2019年3月14日支付20000元、2019年3月18日支付24000元、2019年4月17日支付24000元、2019年4月19日支付15000元、2019年4月30日支付23000元、2019年5月15日分两笔分别支付了27000元和5000元、2019年5月18日支付了22000元、2019年5月27日分两笔分别支付了50000元和50000元、2019年7月2日支付了20000元、2019年8月2日支付了50000元。翔达公司认为除了上述刘福俩陈述的租金支付之外，翔达公司还通过其法定代表人的儿子娄翔分别在2019年10月3日支付了租金22000元、2019年10月18日支付了租金22000元，由翔达公司的门卫刘宁在2019年10月10日支付了租金1000元。刘福俩确认娄翔支付了44000元、刘宁支付的1000元，但认为该两笔款项并非租金，是实际使用人向刘福俩支付的在刘福俩收回场地之后的预付使用费。对于娄翔和刘宁支付的款项，翔达公司提交了刘志汇书写的收据三张，其中一张载明，今收到刘宁交来铺店面租金1000元（10月份租金），另外两张收据均载明，今收到娄翔交来2019年9月份租金22000元。案外人娄翔前来一审法院陈述其支付的44000元是其以个人名义代翔达公司垫付的租金。翔达公司陈述其所遭受的损失为：（1）翔达公司自2019年6月停产后向刘福俩支付的租金115000元。（2）翔达公司与案外人刘伟明租赁合同纠纷导致的租金损失。刘伟明因承租的商铺没有合法报建，故自2018年4月起至2019年5月，没有向翔达公司支付租金共计39000元。（3）翔达公司因将没有报建的商铺出租给刘伟明，导致损失61654.5元。该损失包括：（2018）粤0114民初6033号案件装修损失53969.5元+受理费1285元+评估费6400元=61654.5元。（4）停产期间的工人工资及社保损失217460元。（5）修建雨棚、建大门、修房顶费用153000元。翔达公司为纸业制品公司，在运输车辆装卸纸质原材料、成品、半成品的过程中，有可能因雨水侵袭导致作废，而且承租时厂房存在漏水现象，因此翔达公司在经得刘福俩的同意后，在厂房的边缘修建了雨棚以及把厂房屋顶的星铁棚进行了更换，并为厂区安全，在厂区的门口位置建了大门，雨棚、车棚的搭建未经过规划报建，修房顶是刘福俩找的工人，当时双方陈述各自一半的费用，翔达公司为修房顶花费了38000元。对此，翔达公司申请证人胡某出庭作证，胡某陈述其为翔达公司搭建雨棚、车棚、修大门共计收取了115000元，收款没有开具收据，由翔达公司的法定代表人通过现金支付上述款项，其中搭建雨棚、车棚的费用是110000元。刘福俩对翔达公司的上述陈述及举证均不予确认，刘福俩认为翔达公司搭建雨棚、车棚未经刘福俩同意，刘福俩在本案中并不主张翔达公司拆除。（6）承租时，原租赁物的电线老化，翔达公司在刘福俩同意的情况下对其进行了更换，翔达公司为此花费60000元，由于刘福俩的原因导致翔达公司不能按照合同期使用租赁物，这个损失是刘福俩造成，应由刘福俩赔偿。翔达公司诉讼过程中改称为租赁场地内并无电线，电线由翔达公司自行安装，花费了60000元。刘福俩对翔达公司陈述的安装或改装电线的情况不予确认。翔达公司提交的《电气试验（检测）报告》显示时间为2016年6月26日，委托单位是刘志汇。（7）刘福俩没有提供厂房消防证，导致翔达公司自2019年6月1日起按照花都区应急局的要求停产，翔达公司的生产经营受到严重损失。翔达公司通过在停产前的公司销售额（1-5月）与停产后的销售额（6-10月）的差额按照10%来计算公司利润损失,计算得出损失为297998.3元。对此翔达公司提交《责令限期整改指令书》、《现场检查记录》、《安全生产行政执法文书询问通知书》拟证明因刘福俩未能向翔达公司提供涉案租赁物的消防证，导致翔达公司多次受到广州市花都区安全生产监督管理局检查，造成翔达公司停工停产，其中，广州市花都区安全生产监督管理局出具的《责令限期整改指令书》显示，经查，你单位存在下列问题：1、该单位未制定安全生产管理台账；2、该单位在岗期间未对工作场所进行职业危害因素检测；3、该单位未按规定制定事故应急救援预案，并备案；4、该单位未按规定对在职在岗期间员工进行体检，现责令你单位对上述第1、2、3、4项问题于2019年3月15日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求，由此造成事故的，依法追究有关人员的责任。整改期间，你单位应当采取措施，确保安全生产。（8）搬迁费用及设备安装费用17万元。该损失的产生是因为刘福俩对翔达公司可以隐瞒租赁物不符合翔达公司的生产使用要求，导致翔达公司在把生产设备、材料安置到租赁物内后，又要花费额外费用对租赁物内的生产设备、成品、材料等进行搬迁及安装，翔达公司认为其实际搬迁花费近20万元，但暂时只能提交部分发票，翔达公司提交的发票由广州市花都区花山镇勤力人装卸搬运服务部开具，显示货车费7200元、吊车费8000元、叉车费4800元，平板车费3000元、叉车装卸费9000元、设备搬运费9000元、随车吊费9000元,刘福俩对翔达公司提交的发票不予确认，认为翔达公司应当提供转账凭证予以佐证，且翔达公司未经刘福俩同意将租赁物转租给光汇纸业使用，光汇纸业是娄翔的企业，搬迁费用的花费大部分是光汇纸业进行搬迁所产生；（9）剩余合同按6个月租金补偿：59400元×6个月=356400元。刘福俩隐瞒租赁物的报建情况以及消防证情况，导致翔达公司自2019年6月1日起停产，翔达公司自搬离该租赁物到重新找到合适的厂房并将生产设备、原料安置好，重新走上生产经营正轨，大概需要6个月时间，该期间的租金应该由刘福俩承担。刘福俩陈述其因翔达公司违约遭受的损失为原告欠付的租金，占有使用费和利息及迟延支付租金所产生的滞纳金、违约金。一审诉讼中，一审法院向双方释明，若涉案合同效力与双方的认知不一致，双方是否需要变更诉讼请求或反诉请求，双方均陈述无需变更。一审诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查涉案租赁物的规划报建情况，该局向一审法院复函称，来函所述“广州市花都区新华镇农新路143号”于1996年11月7日由刘福俩取得《建设工程规划许可证》（建字940070），建设项目名称：综合楼，建设规模：1幢，地上4层，建筑面积1160平方米，除上述建筑外，未查询到该地块其他建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。诉讼中，依照刘福俩的财产保全申请，一审法院作出（2019）粤0114民初11057号民事裁定，裁定如下：一、查封申请人刘福俩所有的位于广州市花都区新华镇花城路60号B座304房；二、冻结被申请人广州市翔达纸业有限公司的银行存款367388元或查封等值的其他财产。后一审法院对翔达公司的财产采取了查封措施。一审诉讼中，翔达公司向一审法院提交申请要求向供电部门调查涉案租赁物的用电情况及用电开通情况，拟证明租金递增时间应当在厂区通电后（即2016年8月份）三年后作为租金起算时间。一审另查，（2018）粤0114民初6033号案是刘伟明作为原告，翔达公司作为被告，刘福俩作为第三人的租赁合同纠纷，该案涉及的租赁物是位于广州市花都区风神大道61号位置于大门右侧共170平方米的建筑物。一审法院于2019年4月9日作出（2018）粤0114民初6033号民事判决，判决中查明该案涉及的租赁物并未取得合法规划报建手续，一审法院作出判决如下：一、确认原告刘伟明与被告广州市翔达纸业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟明返还保证金6000元；三、被告广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟明赔偿装修损失53969.50元；四、驳回原告刘伟明的其他诉讼请求。后刘伟明、翔达公司对判决不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终14558号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。翔达公司与刘福俩签订的《租赁合同》虽是各方的真实意思表示，但经一审法院调查，位于广州市花都区新华镇农新路143号的多栋单体建筑物中，仅有1160平方米的一栋建筑物即（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物取得合法规划报建手续，其余建筑物均未取得《建设工程规划许可证》，故翔达公司与刘福俩签订的《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物的部分为有效合同，其余部分为无效合同。关于无效合同的部分，刘福俩作为出租人将未取得《建设工程规划许可证》的租赁物出租给翔达公司，翔达公司在签订合同时未尽合理审查义务，故双方对于合同无效均有过错。关于《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》的租赁物的部分，根据本案中查明的事实可知，翔达公司存在逾期交租的行为，依照合同约定，刘福俩享有合同解除权，刘福俩于2019年9月4日向翔达公司发出解除通知书，因此，《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》的租赁物的部分应当在2019年9月4日解除。在合同无效以及合同解除的后果处理方面，双方确认已经于2019年12月11日完成了场地交接，故刘福俩反诉请求翔达公司腾空交还场地，一审法院不予支持。关于翔达公司应当支付的租金和占有使用费的问题，关于合同有效的部分，翔达公司应当按照约定向刘福俩支付租金，关于合同无效的部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，翔达公司亦应当向刘福俩支付其占有使用期间的占有使用费，双方于2019年12月11日完成了场地交接，故占有使用费的截止日期应当计算至2019年12月11日。翔达公司与刘福俩关于递增租金的起算时间存在争议，翔达公司认为应当从通电时间的三年后即2019年8月份开始递增租金，双方合同中约定了两个月的免租期，并约定了租金的递增时间是从2019年6月15日起，该约定清晰明确具体并不存在争议，故翔达公司请求一审法院向供电部门核查通电时间与待证事实无关联，一审法院对翔达公司的申请不予准许。因此，租金应当从2019年6月15日开始递增。双方关于案外人娄翔支付的44000元款项以及案外人刘宁支付的1000元款项各执一词，刘福俩确认已经收到上述款项但不确认是翔达公司所支付的涉案租赁物的使用费，并认为上述款项是实际使用人就涉案租赁物预付的占有使用费，娄翔已前来对其代翔达公司支付租金的行为进行了确认，关于刘宁支付的1000元，刘福俩虽对此不予确认，但翔达公司提交的收据上载明了该款项为10月份租金，刘福俩亦未能对该收据给予合理解释，故一审法院对刘福俩的陈述不予确认，一审法院认定娄翔支付的44000元与刘宁支付的1000元均属于翔达公司向刘福俩支付的租金。关于翔达公司已付租金的金额，依据本案查明的事实可看出2019年6月1日之前翔达公司付清了2019年1月份至2019年5月份的租金27万元，2019年6月1日至2019年9月4日的租金（占有使用费）数额为183600元（54000元÷30天×14天+59400元÷30天×16天+59400元×2个月+59400元÷30天×4天），2019年6月1日之后翔达公司支付的租金数额为115000元（2019年7月份翔达公司支付的70000元+娄翔支付的44000元+刘宁支付的1000元），故翔达公司应支付的2019年7月5日至2019年9月4日的租金（占有使用费）为68600元（183600元-115000元）。经核算，翔达公司应当支付的2019年9月5日至2019年12月11日的占有使用费为192060元（59400元÷30天×26天+59400元×2个月+59400元÷30天×11天），关于占有使用费的利息，翔达公司未支付占有使用费导致刘福俩产生孳息的损失，合同约定每月5日前支付次月租金，但基于刘福俩对合同无效亦有过错，故一审法院调整占有使用费的利息从刘福俩提起反诉之日起算，即2019年9月份、2019年10月份、2019年11月份占有使用费（共计170280元）的利息从2019年10月21日开始计算，2019年12月份占有使用费（21780元）的利息从2019年11月5日开始计算。关于租赁押金的返还问题，对于无效合同的部分，依照合同无效的法律后果，刘福俩应当将收取的无效合同部分的租赁押金予以返还，对于有效合同的部分，双方合同中并未约定刘福俩不予返还押金，故翔达公司请求刘福俩向其返还押金108000元，合理有据，一审法院予以支持。关于刘福俩请求翔达公司支付拖欠租金超过30日、未经甲方书面同意擅自拆改变更房屋结构、转租的违约金，结合涉案合同是部分有效部分无效的合同、翔达公司的违约程度、刘福俩的受损情况以及本案的案情，一审法院酌定翔达公司向刘福俩支付违约金10000元。关于刘福俩请求翔达公司支付迟延交租的滞纳金，实质上刘福俩主张的是逾期交租的违约金，如上所述，一审法院已就违约金进行了处理和支持，刘福俩该项请求是对违约金的重复主张，因此一审法院对刘福俩请求翔达公司支付迟延交租的滞纳金不予支持。关于刘福俩请求翔达公司将外墙恢复原状的问题，刘福俩并未提交充分证据证明其交付场地给翔达公司使用时存在外墙，翔达公司对此亦不予确认，故刘福俩应当承担举证不能的法律后果，刘福俩请求翔达公司恢复原状，依据不足，一审法院不予支持。关于翔达公司请求赔偿损失的问题，针对翔达公司提出的各项损失，一审法院分析如下：（1）如上所述，翔达公司应当向刘福俩支付其占用使用租赁物期间的租金（占有使用费），故翔达公司请求返还租金，依据不足，一审法院不予支持。（2）翔达公司与案外人刘伟明租赁合同纠纷导致的租金损失、（3）翔达公司因将没有报建的商铺出租给刘伟明，导致损失61654.5元，刘伟明租赁的部分是无规划报建的部分，如上所述，双方对于合同无效的部分均有过错，在合同无效的情况下，刘福俩应当承担的是缔约过失责任，缔约过失责任的赔偿范围应是信赖利益损失，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，翔达公司请求的第二项、第三项损失属于履行合同可获得的利益，故翔达公司请求赔偿的第二项第三项损失依据不足，一审法院不予支持。（4）停产期间的工人工资及社保损失217460元，翔达公司认为涉案租赁物未取得消防证而导致停产因此请求赔偿损失，对此翔达公司应当举证证明其存在停产以及该停产是因刘福俩的原因导致，翔达公司并未提交充分证据证明其存在停产，行政部门于2019年3月份向翔达公司发出的《责令限期整改指令书》等仅说明要求翔达公司在2019年3月15日之前对存在的问题进行整改，并未要求翔达公司停产，翔达公司提交的证据不足以证明其因刘福俩的原因导致停产，且双方签订的租赁合同中明确记载涉案租赁物未取得消防证，并约定了出租方对此不进行赔偿，可知翔达公司是在对涉案租赁物无消防证清楚知晓的状况下签订租赁合同，故对翔达公司上述损失请求，一审法院不予支持。（5）修建雨棚、建大门、修房顶费用153000元。刘福俩对翔达公司的上述主张均不予确认，如翔达公司陈述，修建雨棚的目的是为了翔达公司的生产经营，建设雨棚未经过规划报建，翔达公司亦未举证证明刘福俩对该修建行为表示同意，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，故翔达公司要求刘福俩承担修建雨棚的费用，依据不足。关于维修房顶的部分，首先翔达公司并未充分提交证据证明存在维修行为、维修房顶因何原因导致以及因此产生的费用，其次，按照翔达公司的陈述，即使存在维修行为，翔达公司与刘福俩已经就费用的分担达成一致意见，故翔达公司请求刘福俩承担维修房顶的38000元，依据不足，一审法院不予支持。关于修大门的费用，双方合同中约定因折旧和乙方原因导致的维修由翔达公司承担费用，翔达公司并未举证证明其维修行为因何原因产生应由谁承担维修责任，亦未举证证明其在维修之前通知刘福俩先行维修处理,故翔达公司的上述主张，一审法院不予支持。（6）翔达公司主张的电线损失60000元，翔达公司提起诉讼是主张费用是因电线老化而产生，诉讼中翔达公司改称为是安装电线产生，但翔达公司并未提交证据证明其安装了电线或因电线老化而更换电线以及因此产生的费用金额，故翔达公司的该项主张，依据不足，一审法院不予支持。（7）翔达公司请求的利润损失，如上所述，翔达公司未能举证证明因刘福俩的原因导致其产生利润损失以及该损失的金额，故翔达公司请求刘福俩赔偿利润损失，依据不足，一审法院不予支持。（8）搬迁费用及设备安装费用17万元。双方对于合同无效均有过错，且翔达公司未能举证证明其无法继续使用租赁物导致搬迁是因刘福俩的原因导致，故翔达公司主张搬迁费，依据不足，一审法院不予支持；同理，翔达公司请求剩余合同按6个月租金补偿59400元×6个月=356400元，依据不足，一审法院不予支持。综上，翔达公司诉讼请求与刘福俩反诉请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年3月16日作出如下判决：一、确认广州市翔达纸业有限公司与刘福俩签订的《租赁合同》中涉及（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物的部分于2019年9月4日解除；二、确认广州市翔达纸业有限公司与刘福俩签订的《租赁合同》中除了（建字940070）《建设工程规划许可证》上所载的建筑物之外的部分无效；三、刘福俩于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市翔达纸业有限公司返还租赁押金108000元；四、广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘福俩支付2019年7月5日至2019年9月4日的租金（占有使用费）共计68600元；五、广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘福俩支付2019年9月5日至2019年12月11日的占有使用费共计192060元；六、广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘福俩支付占有使用费的利息，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月21日起以170280元为本金计算至2019年11月4日止，从2019年11月5日起以192060元为本金计至付清款项之日止；七、广州市翔达纸业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘福俩支付违约金10000元；八、驳回广州市翔达纸业有限公司的其他诉讼请求；九、驳回刘福俩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19007元，由广州市翔达纸业有限公司负担17707元，由刘福俩负担1300元。反诉案件受理费9397.50元，由广州市翔达纸业有限公司负担3975元，由刘福俩负担5422.50元。财产保全费2357元，由广州市翔达纸业有限公司负担997元，由刘福俩负担1360元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均表示没有新证据提交，并均确认刘福俩仅对押金开具了收据，没有开具租金收据。二审另查明如下事实：一、翔达公司在一审中提交了落款时间为2019年4月28日、有“刘志汇”签名的《证明》一页，其中载有“2018年1月1日至2018年12月31日的房租广州市翔达纸业有限公司已付清，其中有三张汇过款的支票未退回翔达……三张支票作废。”等内容。二、关于租金（占有使用费）的支付情况，经本院询问，上诉人翔达公司表示其在一审中已提交了有关其付款的银行流水，其为说明上诉理由中的计算问题向本院提交了自行制作的两份统计表，并提交了相应付款银行流水明细票据。刘福俩不确认上述统计表，认为应以其在一审中提交的统计表为准，并表示翔达公司的付款中有部分是电费、零星材料款及支付给案外人罗召强用于换瓦的人工费等费用，并非租金（占有使用费），且认为从翔达公司在一审中提交的2019年4月28日的《证明》内容来看，双方当事人均确认2018年12月31日之前的租金已付清。翔达公司确认其自制的统计表中误将电费作为租金计算，但认为其是按刘福俩的指示金额支付代垫电费，刘福俩并未向其出示过缴交电费证明。三、关于（2018）粤0114民初6033号刘伟明案的执行情况，经本院询问，翔达公司表示其已向刘伟明支付了20000元，余款尚未履行，因刘伟明欠租案仍在诉讼中，存在抵扣可能。刘福俩对此表示不清楚。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。据此，对于双方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，包括一审判决第一至三项，本院均不作审查并予以维持。针对翔达公司的上诉，二审需要处理如下问题：一、欠租及占有使用费的计算问题，即翔达公司是否应向刘福俩支付2019年7月5日至2019年9月4日的欠租（占有使用费），翔达公司应向刘福俩支付的2019年9月5日至2019年12月11日的占有使用费的金额确定及计付利息问题；二、违约责任及损失赔偿问题，即翔达公司是否应向刘福俩支付违约金10000元；刘福俩应否赔偿翔达公司（2018）粤0114民初6033号案的损失61654.5元，并向翔达公司支付搬迁及安装费用17万元。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，而双方当事人在二审中均表示没有新的证据提交，即翔达公司并无充分证据推翻一审认定，故本院对一审相关处理予以维持。关于翔达公司对欠租及占有使用费的上诉意见。虽然翔达公司对已付租金的计算提出异议，在二审中提交了其自制统计表并附上相关银行流水，但刘福俩对该统计表不予确认。基于以下分析，本院认为翔达公司对此的上诉理由不能成立：首先，从双方一审诉辩主张看，刘福俩一审反诉主张的是从2019年7月5日起至2019年12月11日止的欠租或占有使用费，并未在本案中主张此前的租金或占有使用费，而翔达公司亦未在本案一审中提出其在2019年7月5日前存在拖欠租金（占有使用费）的抗辩或陈述意见。故此，关于2019年7月5日前的交租情况并非本案审理焦点。其次，从翔达公司在一审中提交的2019年4月28日的《证明》内容看，其中载明翔达公司已付清2018年12月31日之前的租金，刘福俩对此予以确认，而翔达公司并无证据证明其在收到该证明后曾对上述记载内容提出异议，故一审据此认定双方当事人均确认翔达公司已付清2018年12月31日前的租金，并在查明翔达公司2019年已付租金金额与按合同约定计算翔达公司应付租金（占有使用费）存在差额的基础上，判令翔达公司清付2019年12月11日退场前的欠租及占有使用费，并酌情调整从刘福俩一审提出反诉之日起计付占有使用费的利息，并无不当。再者，从一审证据中刘福俩与翔达公司法定代表人娄渊博在2019年8月23日的微信聊天记录内容看，翔达公司对于刘福俩主张的欠租问题并无提出异议，并表示“我欠你房租不超过两个月”，这与刘福俩在本案中主张的欠租情况能够相印证，而与翔达公司认为其已清付2019年7月5日至2019年9月4日期间的租金（占有使用费）的上诉主张存在矛盾。至于翔达公司上诉请求以应退还押金抵扣欠付占有使用费的问题，属于债务的抵销，双方可在各自债权债务确定后，即在本案判决生效后的履行阶段协商处理。综上，翔达公司不能举证现有证据足以证明其上诉主张，其有关租金及占有使用费的上诉主张缺乏理据，本院不予采信。对于违约责任及赔偿问题。首先，关于合同效力。按一审查明，涉案租赁场地只有部分取得了合法的规划报建手续，其余均无取得《建设工程规划许可证》，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉租赁合同部分有效、部分无效，且合同双方对于无效合同部分均有同等过错，合法有据。其次，关于违约责任。从双方举证及陈述看，虽然翔达公司曾收到有关部门出具的《责令限期整改指令书》等文件，但上述指令书中仅要求翔达公司整改，并明确“整改期间，你单位应当采取措施，确保安全生产”，并无证据显示翔达公司因此而不能继续使用案涉租赁物进行生产经营活动，而翔达公司自2016年6月起承租并使用案涉租赁物至2019年12月11日退场，期间存在多次延迟支付租金的违约行为，导致刘福俩发出解约通知。由此可见，本案租赁合同中有关合同建筑物的部分合同关系的解除，系因翔达公司拖欠租金的违约行为而引起。一审法院在综合考虑租赁合同部分有效部分无效、翔达公司的违约程度、刘福俩的受损情况及案情的情况下，酌情判令翔达公司向刘福俩支付违约金10000元，并无不当，本院予以维持。翔达公司以合同解除系因合同目的不能实现为由，上诉主张其无需承担违约金，不符合事实，本院不予采信。最后，关于损失赔偿。一方面，虽然翔达公司上诉主张刘福俩承担（2018）粤0114民初6033号案损失61654.5元，但该案是翔达公司与案外人之间有关转租合同的纠纷，而翔达公司将部分无证房屋转租给案外人并未取得刘福俩的书面同意，亦无证据证明刘福俩清楚并同意案外人的装修情况，故翔达公司要求刘福俩承担该案确认的翔达公司应承担的赔偿及相关款项合计61654.5元，缺乏充分理据，本院不予支持。另一方面，如前所述，对于合同有效部分的解除，系因翔达公司欠租违约行为导致，而双方对于合同无效部分均有过错，且合同并无约定由此产生的搬迁及设备安装费用应由刘福俩承担，故此，翔达公司主张刘福俩承担搬迁及设备安装费用17万元，缺乏依据，本院不予支持。至于一审诉讼过程中，一审法院依刘福俩申请所采取的诉讼保全措施是否妥当，是否存在超标的查封造成翔达公司损失问题，与本案双方之间的房屋租赁合同纠纷的审理并无直接关联，本院对此不作审查及处理，翔达公司如仍有异议的，应另循合法途径解决。综上所述，翔达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6556.42元，由上诉人广州市翔达纸业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年九月八日书记员 张冰玲李逸丹