上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0151民初8386号原告：上海永馨宾馆有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：冯永标，经理。委托诉讼代理人：杨陈，上海聚隆律师事务所律师。被告：姚耀飞，男，1969年12月31日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人，张白云，上海市恒远律师事务所律师。第三人：上海市崇明区体育局，住所地上海市崇明区城桥镇崇明大道8188号商务中心2号楼7楼。法定代表人：龚耀飞，局长。委托诉讼代理人：宋海涛。委托诉讼代理人：陈子龙，上海市申江律师事务所律师。原告上海永馨宾馆有限公司(以下简称“永馨宾馆”)与被告蒋兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院应被告姚耀飞的申请，追加上海市崇明区体育局(以下简称“崇明体育局”)为本案第三人。本院于2017年10月19日公开开庭审理了本案。原告永馨宾馆的委托诉讼代理人杨陈、被告姚耀飞的委托诉讼代理人张白云、第三人崇明体育局的委托诉讼代理人宋海涛、陈子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永馨宾馆向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2011年4月1日起至2016年7月31日的房屋占用使用费人民币126,986元(以下币种均为人民币)；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年4月1日，原、被告签订租房合同一份，约定原告将坐落于上海市崇明区城桥镇北门路XXX-XXX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2009年4月1日起至2010年3月31日止，年租金为15,190元。合同期满后，被告未与原告续签租赁合同，只支付了2010年4月1日至2011年3月31日的使用费15,900元，后一直占用该房至今，并未支付使用费。故原告向法院提起诉讼，要求被告支付占用使用费。姚耀飞辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方在2010年续签过租房合同，被告也是按该合同约定的标准支付了2010年度的房租。第三人于2011年1月25日发出拆违通知后，导致被告方不能按正常程序办理工商年检，且第三人的工作人员与原告法定代表人上门表示只要被告方到时配合拆违就不要求被告交纳租金。之后的5年半中，没有人同被告签订租赁合同也没有人要求被告支付租金。在原告与第三人的房屋租赁合同纠纷案[(2014)崇民一(民)初字第5619号]的一审判决后，本案第三人向被告承诺不收租金，本案原告也向被告承诺如果第三人不收租金，原告也不收被告租金。如果法院认为被告要向原告支付房屋占有使用费，也应该按照双方签订的合同上约定的租金标准支付，而不应当按照逐年递增的租金标准支付。崇明体育局述称，第三人与原告之间存在房屋租赁关系，原告将涉案房屋租赁给被告未征得第三人同意，第三人与被告之间不存在任何合同关系。第三人在处理与原告之间的房屋租赁纠纷时，从未承诺过放弃租金，并且第三人也无权减、免被告的租金。第三人与原告之间的房屋租赁纠纷已经法院判决，原告已经根据生效的法律文书向第三人支付了相应的租金，现原告要求被告支付房屋使用费，如何判决由法院决定，第三人在本案中不应承担法律责任。本院经审理认定事实如下：2008年2月22日，原告永馨宾馆与第三人崇明体育局签订租赁合同，合同约定由第三人崇明体育局将坐落于上海市崇明区城桥镇北门路XXX号内的三层办公楼及本案所涉房屋在内的沿北门路的15间房屋租赁给原告永馨宾馆使用。2009年4月1日，原告永馨宾馆(出租方、合同甲方)与被告姚耀飞(承租方、合同乙方)签订《租房合同》一份，合同约定由甲方将坐落于城桥镇北门路XXX-XXX号商铺房租赁给乙方，租赁期一年，租期从2009年4月1日至2010年3月31日止，年租金共15,190元，租房押金为1,500元。合同期满后，被告姚耀飞继续使用涉案房屋，并向原告交付了2010年4月1日至2011年3月31日的房租15,900元。2011年1月25日，第三人崇明体育局向原告永馨宾馆发出《崇明县体育局关于拆除沿北门路临时(违章)建筑的预通知》，该通知内容为“……根据县统一部署，我局所属沿北门路临时(违章)建筑必须在2011年6月30日前完成拆除工作。为在规定时间内拆除沿北门路临时(违章)建筑，完成县委、县政府交办的工作，请贵公司以及通知贵公司承租发包户，预先做好准备，积极配合、协助我局按时间完成拆违工作”。原告法定代表人与第三人的工作人员将上述拆违预通知告知了被告。之后，原、被告未续签房屋租赁合同，被告也未将租赁的房屋归还给原告。2011年5月10日，原告永馨宾馆与第三人崇明体育局签订补充协议书一份，该协议约定，由第三人将本案所涉房屋在内的沿北门路13间房屋及北门路XXX号内的三层办公楼继续租赁给原告使用，租赁期限变更为11年1个月，自2008年4月1日起至2019年4月30日止，租金调整为每年340,000元等。2014年8月26日，崇明体育局就其与永馨宾馆之间的房屋租赁合同向本院提起诉讼，姚耀飞作为第三人参与该诉讼，本院以(2014)崇民一(民)初字第5619号民事判决书作出判决后，崇明体育局与永馨宾馆均提出了上诉。上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终1214号民事判决书确认，崇明体育局出租的房屋中沿北门路的房屋系违章建筑，涉及该部分房屋的内容应属无效，永馨宾馆称崇明体育局曾承诺自2011年起无需付租，但对此并未提供确凿充分依据，判决永馨宾馆给付崇明体育局2011年度的房屋租金及使用费325,000元以及2012年1月1日之后的房屋租金及使用费(按890.40元/天的标准自2012年1月1日起计算至永馨宾馆实际归还租赁房屋之日止)。永馨宾馆于2016年7月18日出具承诺书，承诺“永馨宾馆与崇明体育局所签订的租赁合同的每年租金总额为325,000元(其中包括沿北门路所属的门面房的租金在内)，如崇明体育局对涉及门面房这部分的租金从永馨宾馆上交给崇明体育局的租金中减去，崇明体育局只收取永馨宾馆自用部分的租金，则永馨宾馆也就不收取沿北门路所属的门面房租金”。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明，原告在与被告高美新、沙志宏等人的房屋租赁合同纠纷案的审理中，承认与被告姚耀飞签订过2010年度的租赁合同，2010年的房租15,900元是按合同收取的。2016年7月，永馨宾馆就其与崇明体育局之间的房屋租赁合同纠纷向本院申请执行，执行中，崇明体育局与永馨宾馆确认2016年7月24日作为永馨宾馆向崇明体育局交付租赁房屋的交接时间点，永馨宾馆向崇明体育局交付的租金及使用费也结算至2016年7月24日。本案争议的焦点是1、房屋占有使用费应按什么标准计算；2、被告应否支付房屋占有使用费。对争议焦点1，原告诉请是在2010年房租标准上，每年递增12%计算至2016年7月31日。被告姚耀飞认为使用费应当按照原合同的标准支付，不应当按照逐年递增的标准计算。本院认为，按照相关司法解释的规定，房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准支付，本案中，双方约定的2010年租金为15,900元，且原告与第三人确认在2016年7月24日已将租赁的房屋作了交接，原告向第三人支付的租金及使用费亦计算至2016年7月24日，故房屋占有使用费应按43.56元/天(15,900元÷365天=43.56元/天)的标准自2011年4月1日起计算至2016年7月24日。对争议焦点2，原告认为，原告没有承诺过不收取租金，原告承诺不收取租金的前提是第三人不收取原告的租金，但第三人通过诉讼要求原告交纳相应的租金，原告也按生效的法律文书交纳了相应的租金,故被告亦应向原告支付房屋占有使用费。被告姚耀飞认为，第三人向被告承诺不收租金，本案原告也向被告承诺如果第三人不收租金，原告也不收被告租金，现在原告要求被告支付使用费，该责任应该由第三人承担。第三人认为，第三人从未承诺过减免被告的租金，且第三人也无权减免被告的租金。本院认为，涉案房屋的租房合同系原告与被告姚耀飞所签订，合同期满后，姚耀飞未归还租赁的房屋，理应支付该房屋的占有使用费。第三人崇明体育局并非原、被告之间租房合同的当事人，其无权决定减免被告的租金。原告永馨宾馆承诺的不收取被告租金的条件是第三人崇明体育局将被告租赁使用的房屋租金从永馨宾馆上交给第三人崇明体育局的租金中减去，只收取永馨宾馆自用部分的租金，则永馨宾馆也就不收取被告的租金，现第三人已收取原告永馨宾馆包括涉案房屋在内计算至2016年7月24日止的租金及使用费，原告承诺中不收取被告租金的条件不存在，故原告要求被告支付房屋占有使用费的请求可予支持。本院认为，原告出租给被告的沿北门路房屋系违章建筑，双方签订的租房合同无效。依据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。故原告要求被告支付房屋占有使用费的请求可予支持，但原告按合同约定的租金标准每年递增12%计算房屋占有使用费无法律依据，且原告将房屋占有使用费的时间计算至2016年7月31日，亦不当，本院对此予以调整。被告姚耀飞关于如需支付房屋占有使用费，也应该按照双方签订的合同上约定的租金标准支付的要求可予采纳，被告姚耀飞的其余辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：被告姚耀飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海永馨宾馆有限公司自2011年4月1日起至2016年7月24日止的房屋占有使用费人民币84,549.96元(43.56元/天×1941天)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,840元，减半收取计人民币1,420元，由原告上海永馨宾馆有限公司负担人民币463元，被告姚耀飞负担人民币957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 丰二〇一七年十一月八日书记员 蔡榆柠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……