福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0626民初1347号 原告：林艺斌，男，1982年12月17日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：方韶玉，女1956年10月30日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：袁霞，福建兴南律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈丽明，福建兴南律师事务所执业律师。 被告：漳州市庆隆房地产开发有限公司，住所地福建省东山县西埔镇开发区文昌路东侧。统一社会信用代码913506266893651565。 法定代表人：黄小平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈剑东，福建劲节律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄可欣，福建劲节律师事务所实习律师。 原告林艺斌、方韶玉与被告漳州市庆隆房地产开发有限公司（以下简称庆隆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林艺斌、方韶玉的委托诉讼代理人袁霞、陈丽明，被告庆隆房地产公司的委托诉讼代理人陈剑东、黄可欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林艺斌、方韶玉向本院提出诉讼请求：1.判令庆隆房地产公司支付自2016年3月1日起至林艺斌、方韶玉实际取得房屋权属证书之日止以购房款193433元为基数按日万分之五计算的逾期办证违约金{暂计至2017年7月15日为12283元[（591天-360天-104天）×0.0005×193433元]}；2.判令庆隆房地产公司支付交房不符合合同约定条件的违约金3869元（193433元×2%）;3.庆隆房地产公司负担本案诉讼费用和保全申请费。事实和理由：2012年10月18日，林艺斌、方韶玉与庆隆房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林艺斌、方韶玉购买庆隆房地产公司开发的址在东山县西埔镇疏港公路北侧、73501部队基地西侧福荣园2号楼302号房屋，房屋总价款193433元，交房时间为2014年5月1日前。合同签订后，林艺斌、方韶玉依约付清了全部购房款，庆隆房地产公司于2015年11月30日将商品房实际交付给林艺斌、方韶玉。因庆隆房地产公司的原因，林艺斌、方韶玉至今未能取得房屋权属证书。根据合同约定，庆隆房地产公司应支付逾期办证违约金及交付不符合交房条件违约金。故请求支持其诉讼请求。 庆隆房地产公司辩称，1.《商品房买卖合同》第十四条和附件六合同补充协议第十一条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，答辩人才承担逾期办证违约责任。虽然林艺斌、方韶玉在2015年11月30日同意在商品房尚未经竣工验收的情况下接收案涉商品房，但案涉楼盘于2016年12月8日才通过工程质量监督审核，故不动产初始预登记的时间应自2016年12月8日之次日起计算，而不是林艺斌、方韶玉实际接收房屋的时间开始计算。因此，庆隆房地产公司于2017年7月26日向不动产登记中心申请房屋权属初始预登记并不构成逾期办证；2.案涉楼盘于2013年底施工完毕，因林艺斌、方韶玉急于装修商品房，要求庆隆房地产公司交房，且庆隆房地产公司在2015年11月30日移交房屋给林艺斌、方韶玉时案涉楼盘已经具备交房条件，只是手续上的欠缺。退一步讲，即使交付的商品房不符合约定条件，合同第八条也约定如买受人同意接受的，由出卖人支付买受人已付款0.1%的违约金。故林艺斌、方韶玉主张按照已付款的2%计算违约金与合同约定不符。此外，林艺斌、方韶玉接收商品房的时间是2015年11月30日，但其至2017年7月10日才主张交房不符合交付条件违约金，也已经超过两年的诉讼时效。综上，请求驳回林艺斌、方韶玉的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年10月18日，林艺斌、方韶玉与庆隆房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林艺斌、方韶玉向庆隆房地产公司购买由庆隆房地产公司开发的位于福建省东山县西埔镇疏港公路北侧、73501部队基地西侧福荣园2号楼302号商品房，价款193433元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年5月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，如在上述日期内该商品房未经有关单位依法组织竣工验收合格和消防验收合格，公共配套建筑、基础设施等未达到设计要求条件等，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人已付款0.1%的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.35%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第十一条其中约定：1.本合同第十四条关于如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的时间修改为360日；2.该商品房若在合同约定的交房期限之前提前交付使用的，考虑到产权登记需要统一进行（不可能单个提前进行），故合同第十四条关于产权登记两个期限的起算日统一改为按合同约定的最后交房期限（含有约定延期事由的日期）之日起算。同时，双方同意《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的时间按工作日计算。合同签订后，林艺斌、方韶玉支付了全部购房款，庆隆房地产公司于2015年11月30日将商品房交付给林艺斌、方韶玉使用。在诉讼过程中，林艺斌、方韶玉向本院申请诉讼保全，并交纳申请费182元，本院经审查后裁定查封庆隆房地产公司名下的福荣园小区Ｄ6店面价值相当于16152元的房产并已执行实施。 另查明，福荣园小区于2015年9月30日通过工程竣工验收；2016年8月31日消防检查合格；2016年12月8日东山县建设工程质量监督站出具工程质量监督报告。2017年7月26日，东山县不动产登记中心受理庆隆房地产公司的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。截至庭审辩论终结前，庆隆房地产公司未依合同第十四条约定将办理权属登记需由其提供的资料交付林艺斌、方韶玉。 本院认为，林艺斌、方韶玉与庆隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六合同补充协议中关于产权登记的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十四条及合同补充协议第十一条的约定，庆隆房地产公司应当在商品房交付使用后360日内办理房屋所有权初始预登记；因庆隆房地产公司的原因，林艺斌、方韶玉不能在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋权属证书，庆隆房地产公司应当按照合同第十四条的约定承担违约责任。经核实，应自庆隆房地产公司交付房屋之次日即自2015年12月1日起计算360个工作日，即至2017年4月19日止。因此，庆隆房地产公司最迟应于2017年4月19日前完成房屋所有权初始预登，但其却至2017年7月26日才申请，已构成违约；且截至庭审辩论终结前，庆隆房地产公司仍未依约将办理权属登记需要由其提供的资料交付林艺斌、方韶玉，亦构成违约。现林艺斌、方韶玉主张庆隆房地产公司以已付购房款193433元为基数承担合同第十四条约定的违约责任，具有事实与法律依据，予以支持，但合同约定的违约金标准（0.35%/天）偏高，现庆隆房地产公司请求予以调整有理，予以采纳。根据公平原则和诚实信用原则，可将该违约金酌情调整为日万分之三。因合同约定庆隆房地产公司的义务系办理房屋所有权初始预登记和向林艺斌、方韶玉交付办理权属登记需由庆隆房地产公司提供的资料，而非为林艺斌、方韶玉取得房屋权属证书，故逾期期间应自2017年4月19日起计算至庆隆房地产公司向林艺斌、方韶玉交付办理权属登记需由其提供的资料之日止。故自2017年4月19日暂计至2017年7月15日止，庆隆房地产公司逾期天数为87天，其应支付的违约金为87ｘ3/10000ｘ193433=5049元及续后违约金。故林艺斌、方韶玉认为逾期期间应计算至其实际取得房屋权属证书之日的主张，不予支持；庆隆房地产公司提出逾期期间应自通过工程质量监督审核之日（2016年12月8日）起算至向不动产登记中心申请房屋所有权初始预登记之日（2017年7月26日）止的抗辩主张，缺乏事实依据与法律依据，不予采纳。此外，因福荣园小区于2015年9月30日才通过工程竣工验收，所以庆隆房地产公司在合同约定的交房期限（2014年5月1日前）尚未符合合同第八条约定的第一项交房条件，而林艺斌、方韶玉已于2015年11月30日接收案涉商品房，故现林艺斌、方韶玉主张庆隆房地产公司依照合同第八条约定支付违约金，具有事实依据，予以支持。但鉴于合同约定的违约金标准（已付款的0.1%）偏低，现林艺斌、方韶玉主张调整违约金有理，予以采纳。根据公平原则和诚实信用原则，可将该违约金酌情调整为已付购房款的1%，即为193433元×1%﹦1934元。因自交付房屋之日至林艺斌、方韶玉向本院起诉庆隆房地产公司支付合同第八条约定的违约金之日尚未超过三年，故庆隆房地产公司抗辩林艺斌、方韶玉的起诉超过诉讼时效，缺乏事实与法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州市庆隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林艺斌、方韶玉违约金5049元及自2017年7月16日起至漳州市庆隆房地产开发有限公司向林艺斌、方韶玉交付办理权属登记需由漳州市庆隆房地产开发有限公司提供的资料之日止以193433元为基数按日万分之三计算的违约金； 二、漳州市庆隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林艺斌、方韶玉违约金1934元； 三、驳回林艺斌、方韶玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费204元，减半收取计102元，由林艺斌、方韶玉负担58元，漳州市庆隆房地产开发有限公司负担44元。保全申请费182元，由漳州市庆隆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈诺斌 二〇一七年十一月十三日 书记员  李婷婷 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行。