济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4069号 原告（反诉被告）：曹瑛，女，1987年2月8日出生，汉族，个体经营者，户籍所在地山东省枣庄市。 委托诉讼代理人：魏洪斌，山东齐鲁律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张艳艳，山东齐鲁律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：李荣，女，1981年11月13日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：苗登彪，山东博睿律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所律师。特别授权。 原告曹瑛与被告李荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告曹瑛及其委托诉讼代理人魏洪斌、张艳艳，被告李荣的委托代理人苗登彪、朱新峰到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 曹瑛向本院提出诉讼请求：一、判令李荣返还曹瑛已付购房款30万元；二、判令李荣支付曹瑛违约金（以195万元为本金，按照每月千分之三，自2017年7月1日起计算至实际履行之日止）；三、案件受理费、保全费、律师费等由李荣承担。事实与理由：2017年4月11日，曹瑛通过玛雅房屋恒大城加盟店购买李荣与其丈夫胡芳龙共有的、坐落于济南市历城区工业北路58号恒大城*室房产，并签订了《房屋买卖合同》。合同约定李荣自愿将上述房产出售给曹瑛，并详细约定了合同价款、违约责任等内容。合同签订当日，曹瑛多次要求李荣的丈夫胡芳龙在《房屋买卖合同》上签字，但李荣均以各种理由拒绝。双方签订合同后，曹瑛按照合同约定分别向李荣支付定金10万元、首付款20万元。2017年4月19日，济南市发布新的限购政策，导致曹瑛无法将本已出售的自有房屋卖出，且曹瑛为外地户口，不符合购房条件。曹瑛与李荣多次商议，要求待曹瑛将自有房屋卖出或将户口迁至济南，符合购房条件后，再履行合同、支付剩余首付款50万元。被告李荣答应曹瑛延期一个月即自2017年5月31日往后推迟一个月后再支付剩余首付款50万元。2017年6月，曹瑛将自有房屋卖出并将户口迁至济南，符合购房条件。曹瑛多次要求李荣办理贷款面签手续并同时支付剩余首付款50万元，李荣以各种理由予以拒绝，并告知曹瑛因其丈夫胡芳龙不表态是否出售涉案房产，李荣无法继续履行《房屋买卖合同》，亦无法退回曹瑛已经支付的30万元购房款。2017年7月15日，李荣向曹瑛发送解除合同通知，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。李荣的行为违反了《房屋买卖合同》的约定及双方的意思表示，构成违约。为维护曹瑛的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 李荣辩称，2017年4月11日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定曹瑛于过户前将首付款80万元存入李荣指定账户，同时双方特别约定曹瑛应于2017年4月30日支付30万元，并于2017年5月31日支付50万元。李荣多次要求曹瑛及时按照上述约定支付80万元的首付款，但曹瑛均以各种理由进行推托，至今尚未支付50万元的首付款。根据双方签订的合同第十一条之规定，曹瑛已经逾期30日未支付约定的50万元首付款，构成违约。李荣依法根据合同约定于2017年7月15日通知曹瑛解除双方签订的房屋买卖合同，并要求曹瑛赔偿李荣相应的违约金、经济损失等。因此被告李荣根本不存在任何违约之情形。相反，曹瑛在涉案房屋买卖合同履行过程中存在违约行为，因此请求法院依法驳回曹瑛的诉讼请求。 李荣向本院提出反诉请求：一、判令解除双方于2017年4月11日签订的房屋买卖合同；二、判令曹瑛支付李荣房屋买卖合同总房价30%的违约金即58.8万元；三、判令李荣收取曹瑛的定金10万元不予退还；四、案件受理费、保全费、律师费等费用由曹瑛承担。事实与理由：2017年4月11日，李荣与曹瑛签订了《房屋买卖合同》，合同约定李荣将坐落于济南市历城区工业北路58号恒大城*室的房屋出售给曹瑛。合同约定房屋总价款为195万元，定金为10万元。合同还约定曹瑛于过户前将首付款80万元存入李荣指定账户，同时双方特别约定曹瑛应于2017年4月30日支付30万元，于2017年5月31日支付50万元。李荣多次要求曹瑛及时支付上述约定的80万元的首付款，但曹瑛均以各种理由推脱，且至今尚未支付首付款50万元。鉴于曹瑛已经逾期三十日未支付约定的50万元首付款，李荣于2017年7月15日通知曹瑛解除双方于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》。李荣根本不存在任何违约之情形，曹瑛在涉案房屋买卖合同履行过程中存在违约行为，故提起反诉，请求判如所请。 曹瑛针对李荣的反诉辩称，李荣所述不实，其反诉请求应予驳回。事实上双方已就付款条件和期限进行了变更，即面签当日支付剩余首付款50万元，付款期限延长一个月至6月30日，故曹瑛没有任何违约行为。李荣也没有任何证据证明其产生经济损失。 曹瑛围绕其诉讼请求及反诉辩称意见提交以下证据： 1、2017年4月11日双方签订的编号为*《房屋买卖合同》1份，拟证实双方合同约定情况； 2、2017年4月13日定金收条2份，拟证实曹瑛按合同约定支付李荣定金10万元的事实； 3、2017年4月18日首付款收条1份，拟证实曹瑛支付首付款20万元的事实； 4、2017年7月12日18时30分曹瑛的丈夫孙文川与李荣的通话录音1份，拟证实原、被告双方在履约过程中，已就付剩余首付款50万元的事实口头达成了变更协议； 5、2017年7月16日原告夫妻二人、房屋中介店长孙善超及经手人李胡、赵龙与原告律师的谈话录音，拟证实原、被告双方通过中介以口头方式变更了付款时间，将原定的5月31日前付款50万元变更为延期一个月付款； 6、2017年6月10日李荣发给曹瑛的微信，包含信息及语音，拟证实李荣完全同意变更付款时间，同意曹瑛延期一个月付款； 7、短信截图一份，拟证实2017年7月15日李荣无正当理由单方提出解除合同，曹瑛基于对方的违约行为及目前的履约现状同意解除合同； 8、委托代理合同、付款凭证及发票各1份，拟证实曹瑛因李荣违约产生的经济损失即律师费2.8万元； 9、曹瑛的结婚证一份、银行流水明细清单及部分信用卡的清单各1份，拟证实在双方同意延期付款的一个月后，曹瑛已具备付款条件，随时可以向李荣支付剩余首付款50万元； 10、2017年7月13日在济南市房管局打印的涉案房屋权属信息1份，拟证实该房屋系李荣与其丈夫胡芳龙共有财产，而胡芳龙并未在双方签订的房屋买卖合同上签字，曹瑛担心李荣是否有真实的出卖房屋的意思表示，导致曹瑛不敢轻易将首付款支付给李荣； 11、原、被告双方及曹瑛的丈夫在微信群中的聊天记录打印件一份，拟证实曹瑛达到付款条件后多次谈到要求办理面签手续，李荣始终拒绝。 李荣围绕其辩称意见及反诉请求提交以下证据： 1、原、被告双方于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》1份，拟证实双方存在房屋买卖合同关系，合同约定曹瑛应于过户前将首付款80万元存入李荣指定的账户，并特别约定2017年5月31日前支付50万元； 2、曹瑛向李荣交付10万元定金及首付款20万元的截图，拟证实曹瑛明知李荣的账户，曹瑛有支付能力理应及时向李荣的账户转账支付50万元； 3、短信截图1份，拟证实李荣已经于2017年7月15日通知曹瑛解除涉案合同，并要求支付违约金并赔偿损失。曹瑛也同意解除房屋买卖合同； 4、山东省增值税普通发票1张，拟证实李荣为此支付了首笔律师费6000元。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院经审查，认定如下： 1、2017年4月11日，曹瑛（买受人、合同乙方）与李荣（出卖人、合同甲方）通过玛雅房屋恒大城加盟店（济南房博房地产经纪有限公司）的居间服务签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区恒大城*的房产给乙方，房屋所有权人为胡芳龙（共有权人李荣），房屋建筑面积为149.08平方米，附属设施包括精装修、固定装修物，房屋无租赁、有抵押；房产及其附属设施的总价款为195万元；乙方在买卖合同签订时需向甲方支付定金10万元。付款方式：乙方于过户前将首付房款80万元存入甲方指定账户；剩余房款115万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款待该房屋权属过户手续完毕及物业交割7日内，乙方向甲方结清全部房款。该房产在中国工商银行设有房地产权抵押，甲方应当在过户前到有关单位办理解除（抵押）手续，办理该手续使用的钱款来源为甲、乙双方共同还清。违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日后解除合同；签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退；甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。其他约定事项：首付款含定金2017年4月30日支付30万首付款；2017年5月31日支付50万。李荣在甲方处签字捺印予以确认，曹瑛在乙方处签字捺印予以确认，房屋中介店长孙善超在丙方经办人处签字予以确认。 2、2017年4月11日，曹瑛支付给李荣10万元定金，被告李荣于2017年4月13日出具了定金收条。2017年4月18日，曹瑛支付给李荣首付款20万元，李荣出具了首付款收条。之后，曹瑛因出卖自有房屋出现问题、政府出台限购政策导致一时不能办理过户等问题向李荣协商延期一个月支付剩余首付款50万元，李荣表示理解并同意。 3、2017年7月15日，李荣向曹瑛发送短信，载明：曹瑛老师你好，我是李荣，现通知你，因你已经逾期三十日未支付50万元首付款项，根据我们双方签订的合同约定，现我要求解除我们双方于2017年4月11日签订的房屋买卖合同，同时根据合同约定你方应支付总房价30%的违约金并赔偿我方因你违约所遭受的一切损失！李荣2017年1月15日。2017年7月18日，曹瑛回复短信称：你方所述与事实严重不符，我方无任何违约行为。事实是我方已按双方约定将50万元购房款备齐，而你方始终以各种理由推诿，拒绝配合我方办理房屋过户手续，你方的行为已构成严重违约。不仅如此，你方的违约行为已致使我方无房可住并给我方带来巨大经济损失。鉴于，目前你方一意孤行，已提出解除合同的要求，我方在万般无奈的情况下，同意解除合同。但希望你方尽快将首付款30万元返还我方，如贵方故意拖延，拒绝履行义务，我方将采取诉讼方式予以解决。届时，你方不仅要返回我方已付款项，同时还要承担因违约给我方造成的全部经济损失。由此造成的不利后果，完全由贵方承担。 另查明，涉案房屋系李荣及其丈夫胡芳龙的夫妻共同财产。2017年7月11日，曹瑛与山东齐鲁律师事务所签订民事委托代理合同。曹瑛为此支付代理费28000元。2017年7月19日，曹瑛向本院申请查封胡芳龙名下的与李荣共有的坐落于济南市历城区工业北路58号恒大城*室房产一套。曹瑛为此支付保全申请费2520元。 关于协商延期付款的情况，曹瑛提交微信聊天记录、通话录音予以证实。其中，李荣在2017年6月10日与曹瑛的微信语音中称：“你如果说咱这边就在那个办理的过程中再需要一个月的时间，那我大不了再多还一个月的房贷吧，那也都没啥，就是说，咱尽量往前推呗……我也知道你们为难，完了以后你跟谁那个弟弟说一声不着急，咱有事咱商量着来是吧，那房子卖了再商量上来看看下一步咱怎么整是不是。”微信聊天记录还显示，曹瑛在2017年6月29日与李荣协商银行贷款面签时间，因李荣称在外出差，双方商定李荣出差回来后办理银行贷款面签手续。之后在7月上旬的微信聊天记录中也可以看出李荣同意配合办理银行贷款面签等手续。2017年7月9日的微信聊天记录可以显示李荣丈夫对交易产生了异议，李荣表示“他就是跟我怄气”、“我再跟他聊聊”、“他都从来没有问过这些细节”。另外，李荣在2017年7月12日与曹瑛丈夫孙文川的手机通话中称：“……我说那就再往后再延一个月吧，她看还用不用签协议，我说，当时就觉得，哎呀不用，口头协议就行，这不就那么大点事吗？”李荣并表示，其丈夫没说卖，也没说不卖，就是认为曹瑛违约了，一门心思要打官司。经审查，本院认为上述证据可依法采信，能够证实李荣同意曹瑛延迟一月支付剩余首付款50万元，而到了7月上旬，李荣开始表示其丈夫胡芳龙对交易产生了异议。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。双方签订房屋买卖合同后，2017年7月15日，李荣向曹瑛发送短信，要求解除上述合同，曹瑛于2017年7月18日表示同意，但双方对合同解除的原因即谁违约争议较大。根据合同约定，曹瑛应于过户前支付首付款80万元，并另行约定4月30日支付首付款30万元，5月31日支付50万元。本院认为，根据曹瑛提交的微信聊天记录、通话记录内容，可以认定曹瑛因在2017年5月31日前支付首付尾款50万元客观上存在困难，故其与李荣协商变更付款时间，经协商，李荣同意曹瑛延期一个月支付首付尾款，即曹瑛应在2017年6月30日前支付李荣首付尾款50万元。李荣辩称其与曹瑛丈夫孙文川的通话录音系曹瑛委托律师后所搜集的证据，为非法证据，无法律依据，本院对该辩称意见不予采信。另根据曹瑛夫妻与李荣的微信聊天记录、通话记录也可以看出，曹瑛虽存在2017年6月30日前未支付剩余首付款50万元的违约行为，但其在6月29日主动联系李荣要求推进合同的履行，且从其丈夫银行卡余额、信用卡预借现金额度来看，其在6月底也做好了支付剩余首付款的准备，由于李荣出差未能及时办理银行贷款面签手续，导致交易流程延迟，因此过错程度较小。另外，根据合同约定，如曹瑛不履行付款义务，守约方有权在履行义务期届满30日后解除合同。因此，虽曹瑛未在2017年6月30日前支付剩余的首付款50万元，但李荣于2017年7月15日通知解除合同，并不符合双方的约定。在李荣违约通知解除合同的情况下，曹瑛于2017年7月18日同意解除合同，故本院认定双方签订的房屋买卖合同于2017年7月18日解除。曹瑛要求李荣返还购房款30万元并支付违约金，本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同已于2017年7月18日解除，李荣理应返还曹瑛所支付的首付款30万元。李荣违约解除双方签订的房屋买卖合同，应承担相应的违约责任。李荣认为合同约定的违约金过高，申请法院予以调整。根据相关规定，违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据双方的过错程度，本院调整违约金按银行贷款利率标准计算。曹瑛主张李荣支付其律师费，根据双方过错程度及李荣也支付律师费的情况，酌情支持15000元。反诉部分，曹瑛未如期支付剩余首付款50万元，在未逾期超过30日的情况下，应当承担逾期付款的违约责任，该责任本院在本诉的违约金确定部分已经予以考虑。李荣在不具备解除权的情况下违约解除合同，其要求曹瑛支付其违约金58.8万元且判令其收取的10万元定金不予退还，不符合法律规定，本院不予支持。李荣要求曹瑛承担其律师费，本院在本诉中已对此予以考虑，故不再予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）曹瑛与被告（反诉原告）李荣于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》于2017年7月18日解除。 二、被告李荣于本判决生效之日起十日内返还原告曹瑛定金及购房首付款共计30万元。 三、被告李荣于本判决生效之日起十日内支付原告曹瑛违约金（以30万元为基数，自2017年7月18日起至实际返还首付款30万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 四、被告李荣于本判决生效之日起十日内支付原告曹瑛律师费15000元。 五、驳回原告曹瑛的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告李荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元减半收取2900元、保全费2520元，均由被告李荣负担。反诉案件受理费10780元减半收取5390元，由反诉原告李荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十一月十五日 书记员  岳 静