海口市秀英区人民法院 判 决 书 （2017）琼0105民初6006号 原告：易敏，女，1982年12月11日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：钱万庭，海南信达律师事务所律师。 被告：海南中亿房地产开发有限公司。住所地海口市。 法定代表人：张振炜，董事长。 委托诉讼代理人：吴健龙，海南天皓律师事务所律师。 原告易敏诉被告海南中亿房地产开发有限公司（简称中亿公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱万庭、被告委托诉讼代理人吴健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期办证的违约金41795元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月28日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其位于秀英区东方洋路7号海悦东方（B3B4）幢7层703房出售给原告，房屋总价款为726883元。被告于2015年1月23日向原告交付房屋。根据合同约定及法院生效判决认定被告自交房之日起360日承担逾期办证违约责任，故被告应当于2016年1月18日前为原告办理房屋权属证书。但是，被告至今未依约办理房屋权属证书。被告逾期办理房屋权属证书575天，应赔偿违约金41795元（计算方式：726883元×0.0001×575天，自2016年1月23日起以726883元为基数按每日万分之一的标准暂计至2017年8月15日575天，实际应计算至原告实际取得房屋权属证书为止）。原告多次找被告协商解决，被告均以房地产商的优势地位对原告的要求不予理会。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告中亿公司辩称：一、被告在之前已经告知原告办证需要提交相关维修基金和契税的凭证，但原告未缴纳也未提供，属于自身原因导致逾期，被告不承担逾期办证责任。事实上，被告在2015年11月9日房屋验收合格并向业主发出《收房入伙通知》的时候，在该通知中已经告知原告在办证之前就要交纳契税、维修基金，并且交过后还要把相关单据交给开发商以便办理过户手续，原告收到入伙通知，来物业进行现场收房的时候，物业又对其进行第二次告知。后来2017年1月23日，被告办理“大证”的手续递交政府受理后，第三次再通知各个业主尽快缴纳契税和维修基金，并把单据务必交给被告，因为大证出来后如果没有业主配合提供资料，被告是无法帮业主办理“小证”的。而且，原告在缴纳了契税和维修基金后应当及时将凭证交给被告，被告提交的《海悦东方不动产证办理收取资料登记明细》中，记载了各个业主提交给开发商办证资料的时间，只要是业主的办证手续之前已经提交齐全的，被告均都在第一时间就报送到政府窗口，也足以证明原告是自己交了契税和维修基金后，拖了很久的时间才把单据交给被告。可见，被告至少进行了三次告知程序。因此根据合同约定，在被告早就通知办证需要资料的前提下，原告不予配合导致的逾期办证责任，不应由被告承担。二、关于原告所主张的延期办证，被告认为是因为政府原因，导致大证出具的时间迟延了近两个月之久，而且被告递交大证受理材料后已经完成了自身应履行的义务，所以该办证逾期责任不应当由被告承担。综上所述，原告已经实际占有该房，应当继续按双方签署的商品房买卖合同行使权力和义务，积极配合被告办理不动产登记，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回其各项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、易敏提交如下证据： 证据1、《商品房买卖合同》，证明原、被告约定双方的主要权利义务以及违约责任等。证据2、销售不动产统一发票，证明原告已付清全部购房款。证据3、收据，证明原告2015年1月23日向被告的物业公司缴纳物业费，被告向原告交付了房屋。证据4、《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》，证明海悦东方工程2015年11月26日才通过质监站的初步验收。证据5、海南省住宅专项维修资金专业收据、契税发票，证明原告已经缴纳办理房产证相关费用。证据6、海房建竣备字（2016）第009号《建筑工程竣工验收备案证》，证明被告2016年1月28日才取得竣工验收备案证。证据7、业务受理通知书，证明被告2017年1月4日才海口市国土资源局申请测绘队权籍调查。证据8、海口市不动产登记回执，证明被告2017年1月23日才向海口市不动产登记中心申请办理房屋产权初始登记。证据9、不动产权证书，证明被告2017年4月18日才取得房屋的初始产权证书，逾期未给办理原告涉案房屋的产权证书。被告对原告的上述证据的真实性合法性没有异议，对于证据中证明逾期办证的内容有异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。 二、中亿公司提交如下证据： 证据1、海悦东方项目各类验收合格书，证明自2015年10月9日开始进行竣工联合专项验收合格。证据2、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，证明2016年1月28日海悦东方项目竣工验收备案。证据3、海口市不动产局正式挂牌成立，证明海口市不动产局自2015年12月30日正式挂牌成立。证据4、海口市不动产登记中心成立，证明2016年1月13日海口市不动产登记中心成立。证据5、使用权及房屋所有权登记-首次登记，证明所有权首次登记办事指南于2016年7月25日正式公布。证据3、4、5共同证明不动产登记中心成立比较晚，导致我们公司办证也比较晚，问题在政府。证据6、海口市房屋建筑面积测绘报告，证明海悦东方项目于2016年3月14日经海口市住房和城乡建设局房产测绘成果采信部门正式采信入库。证据7、业务受理通知书，证明2017年1月23日海口市不动产中心受理“海悦东方”新建商品房首次登记。证据8、不动产权证书，证明2017年4月18日“海悦东方”项目准予不动产登记。原告对被告举证的质证意见如下：对被告上述证据证明内容均有异议，认为：证据1证明被告2015年11月9日才开始组织验收；证据2证明被告逾期取得《备案证》，进而导致逾期提交办证资料和申请，是导致逾期办证的主要原因；证据3、4证明（1）海口市不动产登记局和不动产登记中心成立，明确权责“不会强制更换新的证书，而是通过产权变动后的变更登记逐步替代，原则上不变不换，不增加企业和群众的负担。”（2）不动产登记中心成立时，被告并未取得完备的办证资料，向该中心提出办证申请；（3）不动产登记中心自成立以来，并未停止办理房屋产权证书和拒绝被告提交的办证申请；证据5证明被告在不动产登记中心成立后，并未具备完备的办证资料，因此导致其逾期提交办证申请；证据6证明被告2016年3月14日才向海口市住房和城乡建设局提交《海口市房屋建筑面积测绘报告》，导致延期取得完备办证资料；证据7证明被告于2017年1月23日才向海口不动产登记中心提交办证申请，导致其逾期办证；证据8证明被告2017年4月18日才取得涉案房屋不动产证书，即通常所说的大证，并未为原告办理小证。原告对上述证据证明效力有异议的部分，本院不予确认。 经审理查明：2014年2月28日，原、被告签订了编号为L00110642的《海口市商品房买卖合同》，约定被告将其位于秀英区东方洋路7号海悦东方（B3B4）幢7层703房出售给原告，房屋面积81.99平方米，房屋总价款为726883元。合同第十五条规定“出卖人应付自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提起30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和替代使用权证登记需要有买受人提供的证件材料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋产权证书。被告应当于交付房屋之日起180日内为买受人办理房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同”等规定。被告于2015年1月23日向原告交付房屋。“海悦东方”项目，于2015年10月9日才开始进行竣工联合专项验收。2015年10月12日，海口市环境保护局作出《关于海悦东方项目竣工环境保护预验收意见的函》，同意办理海悦东方项目竣工环保预验收手续。2015年10月14日，海口市秀英区水务局作出《关于海南中亿房地原告产开发有限公司海悦东方项目排水建设方案验收通过的函》，工程验收通过。2015年10月14日，海口市国家安全局作出《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，“海悦东方”项目符合国家安全事项审查的有关规定，决定准予许可。2015年10月23日，海口市市政市容管理委员会做出《关于对“海悦东方”绿地规划验收的审核意见》，原则上同意办理该项目绿地规划验收手续。2015年10月30日，海口市人民防空办公室作出《建设工程人防核准意见书》，同意核发该项目人防核准手续。2015年11月5日，海口市气象局作出《防雷装置竣工验收核准书》，海悦东方A1A2、B1-B5防直击雷装置符合国家规范要求。2015年11月26日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》：该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2015年11月30日，海口市公安消防支队作出《关于海悦东方建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格。2015年12月8日，海口市水务局作出《关于印发海悦东方项目水土保持设施验收鉴定书的函》，同意通过竣工验收。海悦东方项目于2016年1月28日竣工验收备案。海口市不动产登记机构在2015年12月31日正式挂牌成立，全市不动产统一登记工作全面启动，2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，于2016年7月25日发布“国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记”办事指南，海口市不动产中心于2017年1月23日受理“海悦东方”新建商品房首次登记。2017年4月，海口市国土资源局给被告颁发了不动产权证书。原告于2017年1月13日交纳了专项维修资金及交纳了房屋交易契税。 本院认为，原、被告所签订的《海口市商品房买卖合同》（含补充协议）合法有效，受法律保护。被告是否存在逾期办证及是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。根据双方合同的约定，被告应当自房屋交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。因此，被告是否违约，主要在于被告是否在房产交付后按合同约定完成了协助办证义务。根据合同约定，被告应当在房产交付之日起180日内办房产证，然后再在180日内办理土地证。因此，两证办完需要360天。鉴于双方在合同订立时，海口市尚未实施两证合一，在合同履行过程中，海口市已经不分别办理房产证和土地证，而是统一办理不动产权证，所以应当给予被告办理不动产权证的期限为360天，超出此期限的视为违约。被告于2015年1月23日将房屋交付给原告使用，应当于2016年1月18日前办理不动产权证。但被告直到2017年4月18日才办理涉案房产首次登记，各套房产的产权转移登记尚未办理。因此，被告确实存在逾期办证的情形。被告主张逾期办证的责任在于原告不按《海悦东方入伙通知书》向该公司缴纳相关办证资料，但事实上被告直到2017年4月18日才办理了涉案房产的首次登记，原告的产权证尚未办理。而办理首次登记并不需要原告提交任何资料。且在被告办理涉案房产的首次登记完成之后亦未能提交证据证实已通知原告提交办证所需材料，原告也已经缴纳了相关税费并向被告提供了相关办证资料。所以被告认为逾期办证的原因是原告未提供办证资料的理由不能成立。被告提交的证据并不能证明逾期办证的责任在于政府部门，因此，被告没能在约定的期限内为原告办理产权证，主要责任在于自身，其应依约承担相应的违约责任。根据双方合同的约定，如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。在本案2017年10月26日开庭审理时，被告尚未为原告办理产权证，应承担相应的违约责任。被告应当向原告支付2016年1月18日-2017年10月26日的逾期办证违约金47029.33元（726883元×0.0001×647天），原告诉求有事实和法律依据，本院予以支持。被告的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。2017年10月26日之后的逾期办证违约金可另行向法院起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告海南中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告易敏支付秀英区东方洋路7号海悦东方（B3B4）幢7层703房的逾期办证违约金47029.33元； 二、驳回原告易敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费845元减半收取422元，由被告海南中亿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 韩       诚 书 记 员 王   莉   莎 二〇一七年十一月三十日 法官助理 张一晨书记员王莉莎 二〇一七年十一月三十日 [盖章位置][核对位置]