河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初20845号原告：吴树华。委托代理人：燕雪松、杨素亚，河南坦言律师事务所律师。被告：河南天鹰物业管理有限公司，住所地：郑州市未来大道**,统一社会信用代码；914101057390767838。法定代表人：闫晓明，执行董事兼总经理。被告：河南天鹰房地产开发有限公司，，住所地：郑州市纬五路东段**统一社会信用代码：914101007191710115。法定代表人：闫晓明，董事长。二被告共同委托代理人：高晨、刘冰洁，河南仟问律师事务所律师。被告：河南海韵置业集团有限公司，住，住所地：金水区金水路******一社会信用代码：91410100594869677Y。法定代表人：梁坤鹏，执行董事兼总经理。委托代理人：杨波，河南义和信律师事务所律师。原告吴树华诉被告河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）、河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）、河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李继卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴树华委托代理人燕雪松、杨素亚，被告天鹰物业、天鹰房产共同委托代理人高晨、刘冰洁，被告海韵公司委托代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴树华向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令三被告立即停止侵权行为，返还原告房屋；2、判令三被告赔偿原告经济损失，自2015年12月31日即三被告共同实施侵权行为之日起至实际搬出案涉房屋之日止的房屋租金（参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2017年3月31日为人民币153387元，应计至被告实际搬出案涉房屋之日为止）；3、本案诉讼费、鉴定费由三被告共同承担。事实与理由：原告从天鹰房产处购得房屋，建筑面积52.44m2。交房后，原告与天鹰房产签订《委托经营协议》，协议约定委托经营期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止。2015年12月31日，被告天鹰房产、天鹰物业在未经原告的同意下与被告海韵公司签订《租赁协议书》，私自将原告房屋出租。三被告的这种行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。被告天鹰物业辩称：1、基于该部分商业裙房不可分割出租的特殊性，答辩人为了保障全体业主的利益将房屋出租给了海韵公司，不存在侵害被答辩人合法权益的情形，不应当承担赔偿责任。2、基于房屋的特殊性，整体商铺的性质为全体业主共有，不具有单独使用和出租的条件，且返还房屋将会损害其他大多数业主的合法权益，被答辩人主张返还房屋的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。3、答辩人为了全体业主的利益将房屋出租给海韵公司，先行垫付了因出租产生的全部税费，后续还可能面临赔偿海韵公司损失的支出，答辩人并未从中获利，也没有侵害被答辩人权利的故意。4、被答辩人主张按照郑州市房屋租赁市场指导价格向其赔偿损失没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。综上所述，答辩人未侵害被答辩人的合法权益，被答辩人的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。被告天鹰房产辩称：1、答辩人是房屋所有权人，有权将房屋出租，不存在侵害被答辩人权利的情况，被答辩人的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。对于被答辩人所有的房屋在内的103套房屋是天鹰物业委托答辩人统一对外出租的，并且该部分房屋对应的房屋租金由海韵公司直接向天鹰物业以物业管理费的名义支付，该物业管理费包含业主房屋对应的租金及海韵公司应当向天鹰物业支付的物业管理费，由天鹰物业将收取的租金扣掉税费后直接支付给业主，答辩人未收取被答辩人主张的房屋租金，不存在侵害被答辩人权利的情况。2、如被答辩人主张答辩人向其返还房屋，答辩人和其他大多数业主的房屋将无法继续出租，答辩人和其他大多数业主的利益将遭受到巨大损失。综上所述，答辩人未侵害被答辩人的合法权益，被答辩人的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。被告海韵公司辩称：被告海韵公司对原告没有侵权行为，不应承担法律责任。海韵公司与天鹰物业、天鹰房产在签订协议时，不知道天鹰公司不具备房屋出租的权利，因此海韵公司在租赁时没有过错，不应承担侵权的法律责任。经审理查明：原告提交的《商品房买卖合同》载明：2004年12月27日原告从被告天鹰房产购得房屋，用途为商业，建筑面积52.44m2，总金额为388056元，房屋现定名为锦江国际花园。2005年3月3日有天鹰房产盖章的河南省不动产统一发票（发票号码）显示：客户名称吴树华，房产地址为未来路73号，项目为1-C-2-01，面积52.44m2，房款金额为388056元。原告提交的2005年3月3日河南省契税完税证显示：纳税人名称吴树华，税目为房屋买卖，成交面积为52.44m2，应纳税额为15522元。2004年11月29日原告（甲方）与被告天鹰房产（乙方）签订的委托经营协议约定：甲方委托乙方经营的资产物业为二层C-2-01号铺位，面积52.44m2。由乙方对商铺进行统一管理经营，包括对外招商出租，收取租金等。委托经营期限为十年，自2005年1月1日至2014年12月31日止。委托经营期满，本协议自动解除，甲方商铺由业主委员会统一管理。2015年12月31日被告天鹰房产（出租方）、被告天鹰物业（物业服务方）、被告海韵公司（承租方）签订租赁协议书约定：出租标的物的房屋，共569套房屋，总面积16380.38平米。租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年即2016年租金为1965645.06元，即每年每平方米120元；第二年即2017年租金为5896936.80元，即每年每平方米360元。在出租给海韵公司569套房屋，总面积16380.38平米的房屋中，天鹰物业对其中466套、面积13312.65平米享有所有权，剩余103套、面积3067.73平米的房屋所有权归个人业主，其中包括原告所有的52.44m2的房屋。2015年12月31日被告天鹰物业与被告天鹰房产签订协议书约定：被告天鹰物业委托被告天鹰房产将个人业主所有的103套房屋出租给被告海韵公司，被告天鹰物业承诺该103套房屋已经个人业主委托出租，同时被告天鹰物业有权委托被告天鹰房产对该103套房产出租。本院认为，原告提交《商品房买卖合同》及不动产发票、契税完税证明及与被告天鹰房产签订委托经营协议足以证明原告是案涉房屋的所有人，拥有案涉房屋的所有权。原告与被告天鹰房产签订委托协议将案涉房屋委托被告天鹰房产经营至2014年12月31日，委托协议到期后，天鹰房产应将案涉房屋返还原告，但案涉房屋在协议到期后处于空置状态。2015年12月31日，被告天鹰房产作为出租方、被告天鹰物业作为物业服务方将案涉房屋在内的整体商铺出租给被告海韵公司，天鹰房产在委托经营协议到期后已无权处分案涉房屋，天鹰房产和天鹰物业在未经原告同意将案涉房屋出租的行为已经构成侵权，应当承担侵权责任。被告海韵公司在承租案涉房屋时未对案涉房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，被告海韵公司与被告天鹰房产、被告天鹰物业构成共同侵权，应与被告天鹰房产、被告天鹰物业承担共同侵权责任。因此原告要求三被告立即停止侵权行为，返还原告房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于三被告的侵权行为对原告造成的损失，原告主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，自2015年12月31日暂计至2017年3月31日，直至三被告实际搬出案涉房屋止，但原告并没提供证据证明以往房屋出租租金数额，亦未申请对案涉房屋租金进行评估，因此本院按照被告天鹰房产、被告天鹰物业统一对外出租的实际价格计算原告的经济损失。根据三被告签订的租赁协议，案涉房屋所在整体商铺2016年实际租金为120元每平方米，2017年实际租金为360元每平方米，案涉房屋总面积为52.44平方米，因此截止到2017年3月31日，三被告应赔偿原告租金损失11012.4元（120元×52.44m2＋360元×52.44m2÷12月×3月）。2017年3月31日之后直至三被告实际搬出案涉房屋之日应按2017年的租金标准即360元每平方米计算。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内返还原告房屋；二、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告从2015年12月1日起至2017年3月31日止租金损失共计11012.4元，并赔偿原告租金损失至三被告实际搬出C-2-01号房屋止（房屋总面积52.44平方米，2017年3月31日之后房屋租金按360元每平方米计算）；二、驳回原告吴树华的其他诉讼请求。如被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3368元，减半收取1684元，由被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司负担。审判员  李继卫二〇一七年十一月二十一日书记员  王加祥