云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初3121号原告张美琴，女，1982年1月12日生，汉族，住江西省上饶市余干县。原告程争林，男，1981年9月8日生，汉族，住江西省上饶市余干县。两原告共同诉讼代理人张月印，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告云南普隆房地产开发有限责任公司，住所云南省昆明官渡区吴井街道办事处**。法定代表人徐阳，总经理。诉讼代理人杨镇瑜，云南上乐律师事务所律师，特别授权代理。原告张美琴、程争林诉被告云南普隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告程争林、两原告共同诉讼代理人张月印、被告诉讼代理人杨镇瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于银杏金川花园4幢29层2903号房屋出让给原告。原告采取首付30%，其余房款向银行按揭的付款方式。合同约定，在甲方付清所有款项，包括办理产权所需的相关税费材料，双方房屋交接手续后，甲方在120个工作日内办理产权登记手续。合同签订以后，原告按照合同约定向被告支付了购房款、维修基金、契税和办理产权所需的全部费用，并按照被告的要求向被告提交了办理产权所需要的全部材料。但时至今日，被告仍然未按合同约定为原告办理产权登记手续。经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，严重侵害了原告的合法权利。为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求判令被告协助原告办理位于银杏金川花园4幢29层2903号处房屋不动产登记证，其办理产权费用由被告承担，本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告支付自2014年6月29日起至不动产登记中心实际办理产权之日止的违约金（以房屋总价款为基数，参照中国人民银行逾期贷款利息计算）。被告辩称：合同签订后被告并非怠于办理产权证。产权证是分批办理的，2013年起小区住户中已有275户办理了产权证。2016年因登记政策发生变化，房屋所有权证暂停办理，直到2017年才恢复。原告购买房屋未办理产权证是因为政策和税费调整所致，属于不可抗力。对于政策变化导致的结果，双方约定过互不承担违约责任。被告代收的费用只包括房屋产权登记的费用，不包括土地证的费用。现不动产登记包括房产和土地，要求被告承担全部费用不符合双方约定。对于原告增加的诉讼请求，被告认为，银行贷款利息是资金占用费，逾期办理产权证以银行利息计算违约金不符合规定，被告已交房，不存在资金占用问题；被告未能办理产权证属于不可抗力和意外事件，根据合同约定，被告不应当承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。就当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，其证明效力结合案件争议综合评述。本院确认本案法律事实如下：原告张美琴、程争林与被告云南普隆房地产开发有限责任公司于2012年12月17日签订《商品房购销合同》（合同编号：plyx-389），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区吴井街道办事处的银杏金川花园第4幢第29层2903号房屋（用途为住宅），套内建筑面积59.64平方米、价款800,000元，付款方式为首付240,000元、按揭贷款560,000元，房屋交付期限为2013年12月31日前。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即原告）达到以下四个条件的前提下，甲方（即被告）承诺在120个政府工作日内办理产权登记手续。1、乙方支付全部房款、配套费、契税、合同印花税、公共维修基金及办证费；2、甲方双方办理完房屋交接手续；3、乙方向甲方出具书面委托书；4、乙方向甲方交付办理产权所需资料，包括：（1）产权人（共同购买人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其它资料。”上述合同于2012年12月17日备案，被告于同日开具收到原告购房首付款240,000元的发票。2014年2月28日，被告开具向原告代收契税8,000元、维修基金6,898元、产权工本费80元、印花税贴花5元、增加共有人工本费10元及智能化系统3,000元的收据，原、被告于同日办理上述合同约定交易房屋的交接手续。本案庭审中，原、被告均确认原告在办理涉案房屋交接手续前已付清涉案房屋交易价款，并确认原告在办理涉案房屋交接手续当日向被告出具了办理房屋产权登记的书面委托手续。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定在原告付清房款及其他费用、办理完房屋交接手续、原告提供登记所需买受人身份信息资料后，由被告在120个工作日内办理产权登记手续。相应约定符合产权登记的一般流程。经查，原告已付清房款，并由被告代收维修基金、契税、工本费等。房屋已实际办理交接并已向被告出具委托办理产权登记的书面委托，已履行买受人负有的义务。被告作为出卖人应当依约根据不动产权属登记规范履行交易房屋的权属转移义务。在昆明市地区于2016年7月1日起开始实施不动产统一登记的情形下，被告应当向不动产登记机构作出不动产权属转移登记申请，申办以原告为所有权人的不动产登记证。原告要求被告协助办理涉案房屋不动产登记证的请求有相应事实及法律依据，本院予以支持。（二）关于产权登记费用负担问题。在商品房买卖交易中，对于权属转移登记的费用主要为登记费，有明确的收取对象。在买受人委托出卖人作出登记申请情况下，买受人据实承担或就出卖人代收工本费用多退少补即可。而税收、维修基金等费用亦有明确缴（交）纳主体，且非产权登记费用。另外，对于不动产统一登记下登记机构所要求土地权籍调查，属于转让权属一方在申请转移登记前应当具备的交易条件，所产生费用亦应由出卖人承担。原告诉请要求被告承担办理产权费用属于请求指向不明、被告抗辩不动产统一登记情形下新增土地登记费用由其负担不合理均不属于可争议事项，交易双方根据费用性质据实承担即可。（三）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于2014年8月20日前（自2014年3月3日起后推120个工作日）履行合同项下房屋权属转移登记申请义务。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。对被告主张分批办证过程中因登记方法变更属不可抗力故不应承担责任的抗辩，本院认为，在昆明市地区不动产统一登记实施前，被告即已迟延办证，不动产登记中房屋、土地分别登记、统一登记本身并无实质性差别，登记规范变更不免除被告转移房屋权属的合同义务亦不构成不可抗力。故被告相应抗辩无依据，本院不予采纳。在迟延办证违约责任的确定上，原告诉请参照银行逾期贷款利率累计计算违约金。对此，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益。故本院综合本案实际情形，对被告应承担的迟延办证违约责任酌情确定为由被告支付原告迟延办证损失40,000元（按房屋总价款的5%计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十五条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南普隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内向不动产登记机构作出将银杏金川花园第4幢第29层2903号房屋权属转移登记至原告张美琴、程争林名下的不动产转移登记申请，并将代申领的不动产证即时交付原告张美琴、程争林；二、由被告云南普隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告张美琴、程争林逾期办证损失40,000元；三、原告张美琴、程争林的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,900元，由被告云南普隆房地产开发有限责任公司负担1,950元，由原告张美琴、程争林负担1,950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 涛人民陪审员 杨 凡人民陪审员 丁启洪二〇一七年十一月二十日书 记 员 达 玥