上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3684号原告(反诉被告)：罗贤，男，1987年12月8日生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：李福生，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡骏，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)：邱忠喜，男，1962年10月5日生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：张志成，上海上华律师事务所律师。第三人：包勤明，男，1962年8月21日生，汉族，住上海市金山。原告罗贤与被告邱忠喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月18日公开开庭进行了第一次审理。审理中，本院依法追加包勤明作为第三人参加本案诉讼，并于2017年7月17日再次公开开庭进行了第二次审理。其后，被告邱忠喜向本院提出反诉，本院依法受理后合并审理并于2017年10月25日第三次公开开庭进行了审理。原告罗贤及其委托诉讼代理人李福生，被告邱忠喜三次均到庭参加诉讼。第三人包勤明到庭参加第二次庭审。原告的委托诉讼代理人胡骏，被告的委托诉讼代理人张志成到庭参加了第三次庭审。第三人包勤明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)罗贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告剩余的装修赔偿金150,000元；２、判令被告支付原告门头广告制作费6,000元；3、判令被告支付原告保证金26,000元；4、判令被告按照合同约定支付原告装修赔偿金、广告制作费、房租押金等拖欠的违约金每天0.2%共13,680元。审理中，原告自愿放弃了第4项诉讼请求。事实与理由：被告因门店扩展需要,多次与原告协商,向原告承租所在商铺一楼部分面积。2016年8月5日，在第三人见证下，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区广富林路万达金街XXX号一楼部分店铺面积出租给被告使用。双方另签订了《经济补偿金协议》，约定被告支付原告250,000元装修赔偿金，原告给予被告一个月装修免租期。2016年10月2日，双方签订《广告协议》，约定由被告支付全部广告制作费用，原告负责办理广告制作审批手续。然，原告按约履行合同义务后，被告未能按约履行合同义务。故原告诉至法院，请求判如所请。被告邱忠喜辩称：原、被告之间的《租赁合同》合法有效，且被告的装修过程经过了原告及房屋产权人的同意，故对于原告主张的装修赔偿金及押金本身无异议，由于原告违约未将一层房屋整体交付给被告，故被告才拒绝支付。对于原告主张头广告制作费不予认可。被告邱忠喜向本院提起反诉请求：1、判令原告交付完整的房屋，即将夹层部分房屋交付被告；2、判令原告返还被告已付租金的一半78,000元。事实与理由：2016年8月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将房屋转租给被告，但原告未能将房屋完整交付被告，未能将夹层部分房屋交付被告,严重影响了被告的正常经营，因双方协商未果，请求判如所请。原告罗贤针对被告邱忠喜的反诉请求辩称：双方约定的租赁房屋不包括夹层,故不同意被告的反诉请求。第三人包勤明针对原、被告的本、反诉请求述称：原告将部分店铺转租给被告是经其同意的，其在《租赁合同》上见证人处签字。经审理查明：坐落于上海市松江区658弄11号1-2层店铺(以下简称“系争店铺”)的权利人为第三人包勤明及案外人包某某，建筑面积为128.57平方米。2015年7月18日，原告与第三人包勤明签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向第三人包勤明承租系争店铺，租赁用途为销售家电空调使用，租赁期内未征得第三人包勤明书面同意及按规定须经有关部门审批未核准前，不得擅自改变上述约定的使用通途。租赁期限2015年10月18日至2020年10月17日。合同另对其他事项作了相应的约定。2016年8月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争店铺一层部分店铺(建筑面积约51平方米，以下简称“部分店铺”)，租赁期限自2016年9月18日起至2020年10月17日止，2016年8月18日至2016年9月18日为装修免租期。租金及支付方式为：2016年9月18日至2017年9月17日的租金为每月13,000元，2017年9月18日至2018年9月17日的租金为每月13,825元，……。租金每3个月支付一次，先付后用。被告于2016年8月18日前向原告支付保证金26,000元。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，原、被告签订《经济补偿金协议》一份，约定：1、被告一次性支付原告装修补偿金250,000元，于签约当日支付定金100,000元，于2016年9月15日前支付50,000元，于2016年10月15日前支付100,000元；2、被告支付定金后须在2016年8月18日前开工，如果被告未在规定日期前开工，原告不予退还定金；3、被告须提供原告一层至夹层的楼梯装修，以及原告二层(万达金街XXX号和12号店)门头广告的制作与安装；4、原告提供被告现有部分面积使用权。2016年10月2日，原、被告签订《广告协议》一份，约定万达金街XXX号，门头广告宽度8米，高度2.8米，制作费在原、被告双方均认可后，由被告支付全部广告制作费用，广告制作所需要的审批手续由原告负责办理，……。庭审中，原、被告确认被告已经将租金支付至2017年12月17日，被告已支付装修补偿金100,000元。双方均认可系争店铺内的夹层在被告承租前已存在。原告另提供了收款收据、付款凭证等证件材料，以证明原告为被告���付了门头广告制作费6,000元。被告对此不予认可，认为其已经承担了门头广告制作费6,800元。审理中，本院依法赴系争店铺进行现场勘查，发现系争店铺为3层，被告占有使用底层部分店铺，2至3层由原告占有使用。以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《经济补偿金协议》、《广告协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点在于，原告转租给被告的房屋四至范围是否包括夹层？对此，本院作如下评析：原、被告在签订《租赁合同》前系相邻关系，双方彼此对于系争店铺状况均应十分清楚，被告亦应知晓涉案夹层已经存在且为原告装修、使用。从双方签订的《租赁合同》等可知，因系争店铺此前已由原告装修，故被告需支付原告针对转租部分的相应装修补偿，且双方签订的《经济补偿金协议》中也载明原告转���给被告的房屋为“现有一层部分面积的使用权”，再结合《经济补偿金协议》中原告需为被告提供的装修仅为“一层至夹层”的装修，此亦能和原告所言其保留了夹层的使用权相印证。故本院采信原告的意见，双方约定的转租标的物并不包括夹层，故被告无权以原告未交付夹层为由，拒绝支付剩余装修赔偿金150,000元及押金26,000元的义务，并要求原告返还已付租金的一半。对于原告主张的广告费，根据双方的约定，此费用需双方均认可后，由被告支付，而本案中原告无证据证明其就门头广告总价12,800元已征得被告认可，加之被告已经支付了广告费6,800元，故本院依法酌定被告还需支付原告剩余广告费3,000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)邱忠喜于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)罗贤装修补偿款150,000元；二、被告(反诉原告)邱忠喜于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)罗贤保证金26,000元；三、被告(反诉原告)邱忠喜于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)罗贤剩余广告费3,000元；四、驳回被告(反诉原告)邱忠喜的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,875元，减半收取3,473.50元，反诉案件受理费875元，诉讼费用合计4,348.50元，由原告(反诉被告)罗贤负担25元(已付)，由被告(反诉原告)邱忠喜负担4,323.50元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对���当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年十一月二十七日书记员  黄 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。