湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2827民初1262号原告：中国工商银行股份有限公司来凤支行，地址：来凤县翔凤镇解放路178号，统一社会信用代码：914228276163793977。负责人：赵明宏，该行行长。委托诉讼代理人：向宏愿，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鸿春，系该行职工。被告：陈锐，住来凤县。被告：彭建秋，住来凤县。委托诉讼代理人：陈锐，身份信息同被告陈锐，系彭建秋之夫。被告：来凤县宏兴房地产置业有限公司，地址：来凤县翔凤镇凤翔大道89号，统一社会信用代码：914228275654225769。法定代表人：蹇新忠。原告中国工商银行股份有限公司来凤支行（以下简称工商银行来凤支行）与被告陈锐、彭建秋、来凤县宏兴房地产置业有限公司（以下简称宏兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员袁志平适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告工商银行来凤支行委托诉讼代理人向宏愿、何鸿春，被告陈锐（兼彭建秋委托诉讼代理人）、宏兴公司法定代表人蹇新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行来凤支行向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令二被告偿还原告贷款剩余本金4196109.03元，积欠利息18864.31元，并按照合同约定支付自2019年9月21日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利、违约金等；2.请求确认原告对被告所有的位于xxxxxxx号房屋（商品房预售合同号xxxxxxxxxxx）享有抵押权，并对上述房地产通过拍卖、变卖、折价等所得款项享有优先受偿权；3.判令被告承担本案诉讼费、律师费、保全费等原告为实现债权的一切费用。在庭审后，原告追加诉讼请求即要求被告宏兴公司对被告陈锐、彭建秋的该笔借款本息及相应债务承担连带担保责任。事实与理由：2014年，被告陈锐、彭建秋向原告提出个人购置商用房贷款申请，并提交了原告要求的证明文件，经审查，原告同意其贷款申请并与之签订了《个人购房借款担保合同》，约定贷款金额为7900000元，贷款期限为10年。双方约定，贷款利率以贷款发放时中国人民银行发布的同期同档贷款利率为基数利率上浮10%确定。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。被告自愿以xxxxxxxx号房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理抵押登记。另外宏兴公司自愿为该笔借款提供担保，并向原告出具了《担保函》。原、被告双方签订的《借款合同》约定，借款人连续三次或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项及其利息、罚息及其它费用。合同签订后，原告向被告发放了借款，但被告未按照合同约定支付原告本息，被告已构成违约，经多次催收未果的情况下，为维护原告合法权益，故向人民法院起诉，请求判如所请。被告陈锐、彭建秋辩称，原告起诉的是事实，请求按照借款合同和房屋抵押合同的约定给原告还款。被告宏兴公司辩称，陈锐在2015年和银行还有宏兴公司协议，把房子都退掉了，陈锐就停止房屋贷款的支付。因陈锐当时把这个房子退了，宏兴公司就让刘德高把这个房子拿着并且继续偿还贷款，后来宏兴公司与刘德高达成了调解协议，由刘德高继续偿还案涉贷款，并进行了司法确认。本院经审理查明的事实如下：2012年9月21日，被告宏兴公司向原告出具《关于向来凤县工商银行申请凤仪佳苑商住楼期房按揭及为借款人提供阶段性连带责任保证的决议》，该决议第二项表明全体股东会成员同意为凤仪大道凤仪佳苑商住楼购房人即借款人提供贷款阶段性连带责任保证。2013年12月20日,被告宏兴公司向原告出具《担保函》，一、担保函的担保期限：从《陈锐个人借款合同》项下的贷款发放之日起至该借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权权利证明移交贵行之日止。二、本担保函的保证期限为自《借款合同》确定的每期还款日至次日两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年。三、担保范围贷款本金、利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。四、担保方式为保证金担保和连带责任保证担保。五、如宏兴公司不能履行上述担保责任时，原告有权从尾号为001437的工行账户和宏兴公司在工行开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如遇不足，宏兴公司将继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。2014年1月27日，被告陈锐以购买的位于来凤县翔凤镇凤仪大道10栋113、114、115、201、301的商品房为被告陈锐、彭建秋在原告处的790万元贷款提供抵押担保，并在原来凤县住房和城乡建设局办理了编号为来住建他预（2014）字第0041号房屋他项权预告登记抵押。2014年3月7日，被告陈锐、彭建秋因个人购置商用房贷款向原告工商银行来凤支行申请贷款790万元。当日，原告与被告陈锐、彭建秋签订了《个人购房借款协议/担保合同》，合同约定：贷款金额790万元；贷款用途：购买座落于凤仪佳苑10号楼1、2、3层；担保方式为抵押（抵押物为来凤县翔凤镇凤仪大道10栋113、114、115、201、301的商品房）；贷款期限为10年；贷款利率：以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；还款方式：按月等额本息还款；罚息：借款人未按照合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定。第十四条违约及违约责任：14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…，L、借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或者多项措施；…，（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。当日，原告向被告宏兴公司的尾号为001737的账户转账790万元。被告陈锐、彭建秋偿还部分贷款后，将房屋退还被告宏兴公司。其后，被告宏兴公司与刘德高达成调解协议，并经本院司法确认，将案涉房屋交由刘德高使用，并由刘德高继续偿还该笔贷款。被告陈锐和宏兴公司未按照合同约定履行还本付息的义务，原告经催收未果的情况下，于2020年7月21日向本院提起民事诉讼。以上事实有《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、被告陈锐、彭建秋户籍登记卡复印件、结婚证复印件、《房屋他项权预告登记证明》、欠款明细为证，以上证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，且被告陈锐、彭建秋与宏兴公司均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。被告陈锐、彭建秋、宏兴公司未向本院提交证据。本院认为，原告与被告陈锐、彭建秋签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当恪守。被告陈锐、彭建秋未按照该合同的约定偿还贷款本息已逾三个月，违反了该合同14.1条L项约定，原告有权依据合同14.2条第（四）项约定宣布本合同提前到期。被告陈锐、彭建秋对于所欠的贷款本金和利息均无异议，故对于原告要求被告陈锐、彭建秋偿还贷款本金4196109.03元，积欠利息18864.31元，并按照合同约定支付自2019年9月21日起至借款还清之日的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告陈锐、彭建秋承担违约金的诉讼请求，根据《个人购房借款/担保合同》第14.2条第（6）项约定，原告有权要求被告陈锐、彭建秋赔偿因违约给原告造成的损失，因原告未向本院提交证据证明，且本院已支持罚息、复利的情况下，对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认对被告陈锐、彭建秋所有的位于xxxxxx号房屋（商品房预售合同号xxxxxxxx）享有抵押权，并对上述房地产通过拍卖、变卖、折价等所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，因案涉房屋仅办理了预告抵押登记，并未办理正式的抵押登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定的以建筑物抵押的，应当办理抵押登记的规定，本院不予支持。关于原告要求被告宏兴公司对被告陈锐、彭建秋的该笔贷款承担连带担保责任的诉讼请求，虽然该请求是庭后提交，但被告宏兴公司同意原告追加该项请求，本院予以准许。对于该项诉讼请求，被告宏兴公司出具了股东会决议，且原告要求被告宏兴公司承担连带担保责任尚在保证期限内，符合《担保函》中的承诺。另，被告宏兴公司愿意承担连带担保责任，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费、保全费等费用，因未向本院提交证据证明，本院不予支持。综上所述，原告工商银行来凤支行的部分诉讼请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈锐、彭建秋于本判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司来凤支行借款本金4196109.03元，积欠利息18864.31元，并按照《个人购房借款/担保合同》的约定支付自2019年9月21日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利；二、被告来凤县宏兴房地产置业有限公司对被告陈锐、彭建秋的上述借款本金、利息、罚息和复利承担连带担保责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司来凤支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费40520元，减半收取20260元，由被告陈锐、彭建秋、来凤县宏兴房地产置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁志平二〇二〇年九月一日法官助理姚宜均书记员  张海波