洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0302民初329号原告（反诉被告）：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司。住所地：洛阳市老城区洛吉快速通道西侧。法定代表人：陈振康，该公司董事长。委托代理人：李小洁，该公司职工。被告（反诉原告）：洛阳宫明商贸有限公司。住所地：洛阳市西工区洛北乡大路口村汉宫路中段。法定代表人：张少轻，该公司经理。委托代理人：宁国涛、李元元（实习），河南良仁律师事务所律师。原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司（以下简称“洛阳宏进公司”）与被告洛阳宫明商贸有限公司（以下简称“洛阳宫明公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳宏进公司的委托代理人李小洁，被告洛阳宫明公司的委托代理人宁国涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳宏进公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2014年8月21日签订的《酒店租赁合同》，被告返还原告位于洛阳市老城区洛吉快速通道西侧洛阳宏进国际物流中心沿街A1栋2-6层（含1楼大堂）约8558.32平方米租赁物；2、要求被告向原告支付实际占用租赁物期间的租金损失，按月租金68466.56元计算，自2016年9月1日始至实际返还租赁物之日止，及逾期支付租金的违约金，自2016年9月1日始计算至实际支付之日，按月息2分计算；3、要求被告向原告补交2015年9月1日至2016年8月31日期间4个月免租期内的租金273866元（按月租金68466.56元计算）；4、要求被告向原告支付广告牌使用费25000元及逾期支付使用费的违约金（按逾期金额的日万分之五计算，自2016年9月1日至被告实际支付之日止）5、要求被告支付原告水费3793.4元、电费48794.8元，共计52588.2元；6、要求被告退还原告装修补贴82500元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月21日签订了《酒店租赁合同》，约定由被告承租原告沿街A1栋2-6层（含1楼大堂）经营豫龙酒店使用，租期自2015年9月1日始至2031年8月31日止，共计16年。租期内前四年的月租金为68466.56元，租金付款方式为一年一付，每年9月1日前支付下一年租金，逾期支付租金的，按拖欠费用的日1%的标准支付滞纳金直至全部清偿之日。合同第3.4条约定被告应在2015年1月1日前向原告缴纳履约保证金20万元。合同16.1条约定被告在租期内应向原告支付20万元的楼顶广告牌使用费，广告牌使用费在租期的第二年和第三年各付10万元，并随当年租金支付给原告。合同2.4条约定被告违约的，视为主动放弃免租期，已经享有免租期的，应补交免租期内租金。合同签署后，原告按照合同的约定向被告交付房屋，被告向原告缴纳了首年租金547732元（其中459732元以货币方式支付，88000元与原告装修补贴款互相抵付），并按合同约定享受了4个月免租期。首年租期结束后，被告未按合同约定向原告缴纳第二年租金和楼顶广告牌使用费，并一直实际占用租赁物及楼顶广告牌。原告经多次上门催要无果，根据合同第14条约定的通知方式，原告在2016年10月20日向被告下发书面催款通知，但截止起诉之日，被告仍未缴纳所欠租金、保证金、广告牌使用费、水费、电费。根据合同第11.1.6条的约定，被告拖欠相关费用、租金超过15日以上的，原告有权单方提前解除合同，被告应承担相应的违约责任。关于原告向被告支付的88000元装修补贴款，根据合同16.3条并结合约定本条款的目的，应解读为是针对整个租赁期的补贴，平均分摊在整个租期内。现因被告违约导致合同提前解除，被告无权享有原告支付的全部补贴款，因此，根据合同目的和公平原则，被告应退还未实际履行合同的15年期间平摊的相应补贴款82500元。综上，被告的行为已经构成根本违约并给原告造成严重损失，原告为维护其合法权益，诉至本院。被告洛阳宫明公司辩称，1、关于原告诉求中要求解除与被告所签订的租赁合同问题。首先，合法的租赁合同受法律保护，原、被告签订的《酒店租赁合同》是双方真实意思表示，且不违法法律规定，双方理应遵守执行，任何一方不得无故违约或解除。被告在双方酒店租赁合同签订后，先后投入近千万元对酒店装修，积极履行双方所签订的租赁合同，现原告要求解除租赁合同，既违反双方所签订的租赁合同，也不符合法律规定。其次，造成双方租赁合同无法履行的原因在于《酒店租赁合同》签订后，被告依约支付了首年租金，酒店装修被告早已完工，但由于原告在消防验收上的不配合，致使被告在酒店装修完工、双方租赁合同已履行一年的情况下，消防验收尚未通过，酒店不能正式开业，给被告造成了巨额损失。另外签订《酒店租赁合同》时原告所承诺被告酒店所用电梯使用的双电路（目前仍为单路，存在极大安全隐患，也是导致消防验收未能通过的原因之一），以及酒店前方部分草坪改造可容纳100个停车位的停车场等条件，至今尚未落实，给被告人酒店经营造成了很大困难。2016年9月1日下午七点左右，原告工作人员强行将被告正在进行试营业的酒店电闸关掉，并将电闸门用电焊焊死，致使被告酒店停电，无法经营停业至今。被告认为，无论原、被告之间有何纠纷与矛盾，原告均应通过法律手段来解决，原告利用自身优势，采用侵害对方权益的手段解决问题既不合法，也严重侵害了被告权益。综上，由于原告违约在先，造成被告与其的《酒店租赁合同》至今无法履行，原告应排除妨碍，继续履行双方所签订的合同，并依约对被告进行赔偿；2、关于原告要求被告支付2016年9月1日至今的租金损失及违约金的问题。被告认为由于原告采用停电等侵权手段，致使被告酒店自2016年9月1日至今并未经营，原告违约在先，被告不但不应支付其租金损失和违约金，相反，依据《酒店租赁合同》，洛阳宏进公司应排除妨碍，并支付被告相应的违约金；3、关于广告牌使用费的问题。双方租赁合同签订后，楼顶广告牌除洛阳宏进公司使用一段时间外，楼顶广告牌就没使用过，因此，关于广告牌的约定，双方就未履行，洛阳宏进公司要求被告支付广告牌的使用费及违约金，于情无理，于法无据；4、关于洛阳宏进公司要求被告支付所欠交的水电费问题。因自2016年9月1日起，洛阳宏进公司工作人员已将酒店电闸门用电焊焊死，被告无法知晓水电费的真实情况，是否拖欠，尚需进一步核实；5、关于装修补贴问题。依据《酒店租赁合同》第十六条第三款，补贴是针对酒店3-6层消防改造所产生费用而言的，而酒店3-6层消防改造被告早已完工，洛阳宏进公司作为受益人，支付该补贴合情合理。洛阳宏进公司在诉状中称该补贴应平摊至整个租赁合同期，既无事实根据，也无法律依据。综上，被告认为，由于洛阳宏进公司违约在先，采用停电等侵权手段，致使被告酒店自2016年9月1日停业至今，造成双方所签订的《酒店租赁合同》无法履行，给被告造成了巨大损失。请求法庭在查清事实后依法驳回原告的诉求，并予以支持被告的反诉请求。被告洛阳宫明公司向本院提出反诉请求：1、依法判令原告支付被告违约金20万元，并继续履行2014年8月21日双方所签订的《酒店租赁合同》；2、诉讼费和反诉费用由原告承担。事实和理由：2014年8月21日，原、被告签订《酒店租赁合同》，约定由被告承租原告沿街A1栋2-6层经营酒店使用，双方在合同里对租赁物的装修期、租赁期、免租期和租赁物的使用、合同变更、终止和解除以及违约责任均进行了约定。合同签订后，被告先后投资千万元对房屋进行了装修并依约支付了合同首年租金，由于被告房屋建筑原因，导致被告装修好的酒店迟迟不能通过消防验收，酒店一直未能正式营业。2016年8月底，原告突然对被告尚在试营业期间的酒店采取停水停电等措施，致使被告无法继续经营，给被告造成了巨大损失，现被告依法提起反诉，请求法院支持被告的反诉请求。原告洛阳宏进公司针对被告洛阳宫明公司的反诉辩称，1、在被告按《酒店租赁合同》的约定，一次性缴纳拖欠租金、延期付款利息、并承担相应违约责任的前提下，原告同意继续履行《酒店租赁合同》；2、被告以“房屋建筑原因导致酒店不能通过消防安全检查”为由，要求原告支付违约金20万，没有事实和法律依据，应当驳回其反诉请求。原告于2013年10月21日取得租赁物（A1栋2-6层）的“建设工程消防验收意见书”。因此，租赁物在交付被告时已通过整体消防验收，并且符合法律规定及《酒店租赁合同》约定的出租使用条件。原告交付租赁物后，被告根据租赁物的实际用途，对租赁物进行了重新设计和装修改造，其中也包括了消防设计改造。根据《河南省消防条例》第31条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的公安机关消防机构申请消防安全检查。被告于2015年4月7日向原告承诺，由被告办理营业前的各项消防报批手续，并就此承担全部责任和损失。本案中，租赁物交付时“整体消防验收”已合格，被告诉称原告房屋建筑导致其消防无法验收纯属无稽之谈。如租赁物未通过营业前的消防验收，也是因被告对租赁物的装修及消防系统的改造不符合消防验收标准，应由被告自负其责，与原告无关。综上所述，原告认为，被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。请求法院驳回被告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年8月21日，出租方（甲方）洛阳宏进公司与承租方（乙方）洛阳宫明公司签订《酒店租赁合同》，由洛阳宫明公司承租洛阳宏进公司沿街房屋经营洛阳豫龙酒店使用，该合同主要约定如下：甲方为本合同项下租赁物业（即本合同附表第一部分所列房屋。以下简称“租赁物”）所有权人，甲方同意按本合同约定向乙方出租租赁物，乙方同意按本合同约定承租租赁物。第一条：租赁物的位置、面积和用途。1.1租赁物的位置和面积，甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租附表第一部分所示物业。租赁物的面积为附表第二部分所示。第二条：装修期、租赁期、免租期。2.1因酒店装修工程较大，甲方特别为乙方提供装修期，以便乙方顺利完成整个装修工程及验收，而乙方应确保工程如期完工，并确保开业日不迟于租赁期起计日。装修期自甲方将租赁物交付乙方之日起计，共10个月。2.2租赁期自装修期完结后起算，共16年，即2015年9月1日至2031年8月31日止。2.4为甲乙双方更好的长期合作、利益共赢，甲方特别设置免租期为24个月，免租期期限见附表第六部分，即租赁物交付之日后。免租期内，甲方免收乙方租金，但乙方仍需缴纳水、电等其它相关费用。免租期内，如乙方违反本合同或者经营合同的约定，视为主动放弃免租期，甲方将向乙方追讨免租期期间的租金。已享受免租期的，应补交免租期的租金。第三条：相关费用。3.1乙方须依据附表第六部分缴纳租金。3.2租赁物的水、电等能源费采取分户计量，甲方须无偿提供足够的所需能源配套设施。3.3支付方式为一年一付。乙方应在每年的9月1日前向甲方支付下一年租金。第四条：滞纳金。4.1如乙方未能按照本合同第三条缴纳相关费用，自欠缴之日起计算滞纳金。4.2甲方将在乙方欠费7日后向乙方发出催缴通知，乙方应在接到甲方书面通知后即时清缴欠款。4.4滞纳金按照每日拖欠费用的1%计算，滞纳金的计算应从应付日至费用全部清偿之日止。第八条：租赁物返还。8.1本合同解除或终止后当日内，乙方须将租赁物复原至接收租赁物时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）交给甲方。乙方未恢复原状的，甲方有权选择代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。如果乙方未按前述约定交还租赁物，则被视为放弃租赁物内一切财物所有权并授权由甲方腾空、收回租赁物，全权处理租赁物内财务，由此产生的损失及费用由乙方承担。乙方不得再就租赁物内财物向甲方主张任何权利并仍需赔偿甲方因此蒙受的损失和费用。8.2在甲方按照前述约定收回租赁物前，乙方除应承担延迟返还期间的市场服务费、能源费等各项费用外，还应向甲方支付逾期占用租赁物的费用。逾期占用租赁物的费用，最低标准按照租赁物每日租金另加百分之十计算。第十一条：合同变更、终止和解除。11.1在下述情况下，甲方有权单方面提前解除本合同，并追究一切有关损失、损害及赔偿。11.1.6乙方拖欠相关费用、租金超过15日以上或违反本合同或经营合同的约定。第十六条：其他。16.1在租赁期内甲方共向乙方收取20万作为租赁物楼顶广告牌使用费，广告牌使用费在租赁期的第二年和第三年各付10万元，并随当年租金支付甲方。租赁期租赁物楼顶广告牌使用权归乙方所有。16.3乙方针对租赁物3-6层消防改造所产生的费用，甲方给予合理补贴，最高补贴88000元。第十七条：违约责任。17.1乙方逾期支付款项，按逾期金额的日万分之五承担违约金。17.2合同有效期内，因甲方原因，造成本协议无法履行的，甲方除应对乙方实际投入的装修款进行补偿外，还应退还乙方已支付的未使用的租金、楼顶广告使用费及利息（按银行同期贷款利率计算），并同时支付违约金贰拾万元。附表：第一部分：租赁物（本合同第1.1条）洛阳宏进农副产品批发市场沿街A1栋2-6层（包括1楼大堂）。第二部分：面积（本合同第1.1条）计费建筑面积8558.32平方米（以实际测量为准）。第六部分：租金（本合同第2.1条）。首年2015年9月1日至2016年8月31日租金为821599元，月租金为68466.56元。首年免租4个月，实际年收租金为547732元。第二年2016年9月1日至2017年8月31日租金为821599元，月租金为68466.56元，第二年免租6个月，实收年租金为410799元。《酒店租赁合同》签订后，洛阳宫明公司使用上述租赁物，并对租赁物进行了装修，且根据合同的约定向洛阳宏进公司缴纳了第一年的租金547732元（含88000元的装修补贴），并享受了第一年免租期四个月的租金。2016年8月26日，在洛阳宫明公司未向洛阳宏进公司缴纳租金及相关费用的情况下，洛阳宏进公司向洛阳宫明公司发出《催费通知》，催促洛阳宫明公司向其缴纳2016-2017年度的租金410799元、保证金200000元、广告使用费100000元及2016年6月27日至8月26日水电费52588.2元。2016年9月1日下午七点左右，洛阳宏进公司对洛阳宫明公司采取了断水断电的行为。2016年10月19日，洛阳宏进公司再次向洛阳宫明公司发出《催租通知》，催促洛阳宫明公司向其缴纳第二年租金等相关费用，但洛阳宫明公司至今未向洛阳宏进公司缴纳。另查明，2013年10月21日，洛阳市公安局消防支队向洛阳宏进公司出具洛公消验字[2013]第0117号建设工程消防验收意见书，载明：“你单位洛阳宏进农副产品国际物流中心A区-1酒店、A区2-6综合楼、B区-1办公楼建设工程，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案，属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。再查明，2015年4月7日，洛阳豫龙酒店负责人王进才向洛阳宏进公司出具情况说明一份，载明：“我叫王进才，是洛阳豫龙酒店有限公司，也是洛阳宏进农批市场沿街A1楼酒店承租方，洛阳宏进农批市场已通知我公司，试营业前保证各项消防手续齐全，设备正常安全，能正常使用。如因我公司原因未达到消防相关标准，遭到消防单位处罚、查封、关停，我公司愿承担所有责任和损失，与洛阳宏进农批市场无关”。本院认为，原、被告所签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同”，故原、被告均应按照协议的约定履行各自的义务。原告洛阳宏进公司依照约定将涉案租赁物交付给被告洛阳宫明公司使用，被告洛阳宫明公司应当依照约定向原告洛阳宏进公司缴纳租金等相关费用。被告洛阳宫明公司在向原告洛阳宏进公司缴纳第一年租金后，未按照《酒店租赁合同》的约定于2016年9月1日前向原告洛阳宏进公司及时缴纳第二年的租金，且在原告洛阳宏进公司两次催缴的情况下，至今仍未缴纳租金，已经构成违约，原告洛阳宏进公司有权单方面解除合同并收回租赁物，故原告洛阳宏进公司要求解除双方所签订《酒店租赁合同》、被告洛阳宫明公司返还租赁物之诉求，符合合同的约定，本院予以支持。因在被告洛阳宫明公司未按照约定支付租金、违约在先的情况下，原告洛阳宏进公司才于2016年9月1日对被告洛阳宫明公司采取了断水断电的行为，从双方所签订的《酒店租赁合同》可以看出，原告洛阳宏进公司签订《酒店租赁合同》的目的系收取租金，且原告洛阳宏进公司在案件审理过程中也明确表示如果被告洛阳宫明公司按照《酒店租赁合同》的约定及时向原告缴纳所欠相关费用，原告洛阳宏进公司愿意继续履行合同，故有理由相信若被告洛阳宫明公司及时向原告缴纳第二年的租金，原告洛阳宏进公司不会采取上述行为，被告洛阳宫明公司辩称原告违约在先，致使合同无法履行之意见，本院不予采信，被告洛阳宫明公司的反诉请求，本院不予支持。关于原告洛阳宏进公司要求被告洛阳宫明公司支付实际占用租赁物期间的租金及违约金（实际为合同约定的滞纳金）之诉求，一方面，因被告洛阳宫明公司未及时缴纳租金的违约行为在先，另一方面，原告洛阳宏进公司所采取的断水断电行为使得被告洛阳宫明公司无法继续使用涉案租赁物，原、被告对此后果均具有一定过错，本院酌定原告洛阳宏进公司对此后果承担次要责任即30%的责任，被告洛阳宫明公司对此后果承担70%的责任，故原告洛阳宏进公司的此项诉求，本院支持按照《酒店租赁合同》约定的每月租金的70%部分及利息（按月息2分计算），原告洛阳宏进公司主张的超出部分，本院不予支持。关于原告洛阳宏进公司要求被告洛阳宫明公司补交4个月内免租期的租金273866元之诉求，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告洛阳宏进公司要求被告洛阳宫明公司支付广告牌使用费25000元及违约金之诉求，根据双方《酒店租赁合同》的约定，租期16年的广告牌使用费共计20万元，平均每年使用费为1.25万元，自2015年9月1日至今已满2年，故原告洛阳宏进公司的该项诉求，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告洛阳宏进公司要求被告洛阳宫明公司支付水电费52588.2元之诉求，合法有据，本院予以支持。关于原告洛阳宏进公司要求被告洛阳宫明公司退还装修补贴款之诉求，于法无据，本院不予支持。关于被告洛阳宫明公司辩称及反诉称因原告洛阳宏进公司房屋建筑及其不配合进行消防验收的原因，导致被告迟迟不能开业之意见，因原告洛阳宏进公司在交接涉案租赁物之前已经整体通过了消防验收，验收合格，且被告洛阳宫明公司所举证据不足以证明其主张，故本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年8月21日签订的《酒店租赁合同》，被告洛阳宫明商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将其租赁的位于洛阳市老城区洛吉快速通道西侧洛阳宏进农副产品批发市场沿街A1栋2-6层（包括1楼大堂，面积8558.32平方米）租赁物返还给原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司；二、被告洛阳宫明商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司占用租赁物期间的租金及违约金（租金自2016年9月1日起至被告实际支付之日止，按《酒店租赁合同》中约定的被告每月应付租金的70%计算。违约金以被告洛阳宫明商贸有限公司拖欠租金的数额为基数，自2016年9月1日起至被告实际支付之日止，按月息2分计算）；三、被告洛阳宫明商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司四个月免租期内的租金273866元；四、被告洛阳宫明商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司广告牌使用费25000元及违约金（违约金按日万分之五计算，自2017年9月1日至被告实际支付之日止）；五、被告洛阳宫明商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司水电费共计52588.2元；六、驳回原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告洛阳宫明商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12932元，由原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司承担2262元，被告洛阳宫明商贸有限公司承担10670元；本案反诉受理费2150元，由被告洛阳宫明商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘 磊人民陪审员  耿晓兰人民陪审员  王芬桃二〇一七年十一月二日书 记 员  宋 娜