河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0502民初1043号之六 原告：董超，男，1981年12月11日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：王华英，河北**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王义江，河北**律师事务所律师。 被告：华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥东区。 法定代表人：赵玉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕宗京。 委托诉讼代理人：王景伟。 原告董超与被告华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司（以下简称邢缆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董超的委托诉讼代理人王华英、王义江，被告华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕宗京、王景伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董超向本院提出诉讼请求：一、按照住宅楼标准对原告购买被告的XX小区XX号楼XX层XX单元XX号进行重新测绘，将按多功能楼测绘多出的公摊棑除在将来房产证的建筑面积之外。二、被告退还原告多支付的3平方米房款17817.93元（最终应退房款以测绘结果为准）。三、被告向原告支付逾期交房的违约金按总房款829306元每日万分之一自2017年1月1日开始计算至争议房产具备约定交房条件并实际交房之日。事实与理由：原告于2014年4月15日购买了被告开发的XX小区XX号楼XX层XX单元XX号房，合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款829306元，合同第一条第一项约定“买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅”，合同第三条第一项约定“该商品房的规划用途为住宅”。被告将XX号楼建成后原告发现该楼与众不同，经向被告及相关部门调查核实，被告没有按照规划部门的规划盖楼，将作为住宅用途的XX号楼建成多功能楼，并在政府部门测绘时让原告多承担了3平方米的公摊。原告认为，因整个小区要建多功能房用于物业及其他配套用房，是政府要求被告必须承担的责任和义务。受益人是被告（被告完成了政府要求，使整个小区能够正常开盘销售获得了利润），因建造多功能楼形成的公摊应当由被告自行承担，现在被告将该公摊都算到了XX号楼XX层以上住宅用房业主身上，于理不通，于法无据，让原告多承担了3平方米公摊不仅侵犯了原告的财产权利，还将让原告长期多承担3平方米的物业费、暖气费等等需要以建筑面积为计算依据的费用，原告所受损失是巨大的。特别是该3平方米公摊的承担被告还侵犯了原告的知情权，在被告提供的销售宣传页、楼盘模型、购房合同及销售人员的口头解释中均未告知原告购买XX号楼会比其他楼多出3平方米公摊，而这3平方米公摊属于重大利益，将直接影响到原告对购买该房的最终决定（原告保留依法追究被告欺诈销售的权利），据此，被告应当将该3平方米公摊排除在争议房产建筑面积之外，不能办到房产证中。让原告长期受到损失，同时被告应退还原告多支付的3平方米房款。 另，被告在约定交房日期2016年12月31日未能迖到约定交房条件，致使交房逾期，按照双方之间《商品房买卖合同》第十二条之约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金按总房款每日万分之一自2017年1月1日开始计算至争议房产具备约定交房条件并实际交房之日。双方对以上争议经协商解决未果，无奈之下诉请求法律解决，请求人民法院查清事实，支持诉请。 华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司辩称，依法驳回原告的诉讼请求。本案诉讼费及其他费用由原告承担。一、原告的诉讼请求应选择确认之诉或给付之诉。本案中，原告的第一项诉讼请求属确认之诉，第二项、第三项诉讼请求属给付之诉，按民事诉讼法的相关规定，原告应选择确认之诉或给付之诉进行民事诉讼，而不能在一案中同时进行诉讼。二、我公司委托房产测绘机构出具的测绘成果符合合同约定，分摊面积符合房产测绘相关政策法规的规定。原告与我公司就XX小区XX＃楼商品房签订了《商品房买卖合同》（证据一），并经房管局网签备案。合同第三条第4项约定“该商品房的房产测绘单位为邢台市城乡房产测绘队，其预测建筑面积共，139.63平方米，其中套内建筑面积108.66平方米，分摊共有建筑面积30.97平方米”，这是依据我公司按合同约定委托邢台市城乡房产测绘队出具的《房产测绘成果报告书》（证据二）填写的，原被告双方对此均予以认可。该商品房建成后，我公司又委托邢台市城乡房产测绘队进行实测，该测绘机构出具了《不动产测量报告》（证据三）。实测结果为：原告所购该商品房建筑面积为141.62平方米，套内面积109.58平方米，分摊面积32.04平方米，阳台面积10.25平方米，我公司按此实测结果向原告交房。该报告关于XX小区XX＃楼分摊情况说明如下：“邢台市XX小区XX＃楼坐落于桥东区，地上XX层，地下XX层，分为2个功能区。本幢总建筑面积为：5405.63㎡，幢面积为：20.66㎡。地上层住宅套内建筑面积为3398.83㎡，1-2层配套公建套内建筑面积为：431.25㎡，住宅区分摊的交通核面积847.54㎡。住宅区和配套公建共同分摊地上半外墙面积为26.18㎡。本楼分摊原则：经实地查看，本楼为多功能楼，根据《房产测绘管理办法》、《房产测量规范ＧＢ／Ｔ17986.1-2000》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房［2002］74号文），按功能区不同分级分别进行分摊计算。”以上说明中“住宅区分摊的交通核面积847.54㎡”是为住宅占有、使用的电梯、楼梯、过道、公共门厅的共有建筑面积。由于首层、二层配套服务用房有专用通道出入，不使用住宅部分的电梯、楼梯、过道、公共门厅，因此不参与上述共有建筑面积的分摊。分摊原则符合《商品房买卖合同》第十章第二十二条第（二）项第1款规定，并符合房产测绘相关政策法规的规定。原告的第一项、第二项诉讼请求不符合合同约定，也是对实测报告分摊原则合规性的误解。三、案涉商品房符合邢台市规划局批准的规划方案，符合商品房买卖合同的约定。首先，依据邢台市规划局批准的规划方案（证据五、证据六），该商品房所在的XX号楼XX层、XX层为配套服务用房，且均有独立出入口，不共用交通核面积。其次，《商品房买卖合同》附件一为建设工程规划方案总平面图（证据六），其中XX＃楼的首层、二层标示为配套服务用房。再次，原告在该商品房购买过程中，我公司已告知原告XX＃楼首层、二层为配套服务用房。在原告在选房时我公司公示的XX＃楼的房源销控展板中（证据四）可以看出，首层、二层无房源。因此，原告在签订合同时对XX＃楼首层、二层为配套服务用房的情况是知情的，我公司建设的XX＃楼依据规划方案分2个功能区，为带有配套服务用房的住宅楼，符合规划要求。四、我公司交房日期符合合同约定，并不违约。按照双方所签订的《商品房买卖合同》：约定交房时间为2016年12月31日。我公司于2016年12月27日组织XX＃楼及其他各栋号竣工验收且合格，并在邢台市建设工程质量监督站依法监督下，参建各方依法签署《建设工程竣工验收报告》（证据七），说明工程验收合格已具备交付使用条件。随后，原告从我公司领取了入住通知书及收房须知等相关资料（证据八），证明我公司交房日期符合合同约定。本案原告程会珍、丁立瑞、董超、白晓娟等及其他多户购买人随后收房入住（证据十、证据十一），进一步证明案涉商品房已具备使用条件，竣工验收备案只是政府住建部门的管理性规定和程序，对原告收房、入住不构成任何影响。五、我公司在商品房竣工验收合格后交房符合法律法规的规定。 案涉合同的签订背景情况是：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为政府房管部门强制执行的住建部和国家工商行政管理总局联合制定的商品房买卖合同示范文本，房管局在网签备案时不允许对合同条款的固定内容（自行填写部分除外）进行改动，否则不予备案。合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、×；4、×。”该条款第1项、第2项就是上述示范文本合同的固定内容，合同双方无权改动。但是，该条款已经超越了法律法规规定的工程交付标准，且不符合市场交易的普遍做法（交易习惯）。首先，我国调整商品房交付使用的法律、法规主要包括：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的：方可交付使用。”据此，我公司在工程竣工验收合格后交付原告使用符合法律法规的规定。而住建部在制定《商品房买卖合同》示范文本中关于“该商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件”的交付条件则来源于《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部78号令），该办法是部门规章，效力层级远低于上述法律和行政法规。另依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设单位执行备案程序对买房人正常使用商品房不构成任何不利影响，原告以此为由认为我司逾期交房并承担违约责任是不合理的。其次，按照当前房地产市场的通行做法（交易习惯），为了实现购房人早日收房、装修、入住的要求，大多数楼盘都是在商品房竣工验收合格后交房，邢台还没有哪个楼盘是在竣工验收备案后再交房的。退一步讲，假如我公司在该商品房于2016年底竣工验收合格后仍不交房，而必须等到取得竣工验收备案证明文件再交房，那么对购房人来说，眼看着已建好的房子到现在都不能入住，恐怕绝大多数购房人都不答应，真若如此，必然发生几千户购房人围堵、上访等大规模群体性“维权”事件：后果不难想象。因此，我公司希望法庭在审理过程中充分考虑本案合同的签订背景、备案的管理性规范属性和市场通行做法（交易习惯）等因素，本着有利于实现合同目的的原则处理。五、该项目在建造过程中遭遇了诸多不可抗力因素影响，我公司克服重重困难如期交房，希望原告和法庭看到我公司的履约诚意。XX项目在建造过程中，多次因空气重污染、政府重要会议、国际自行车赛等原因被政府部门下令停工达203天（证据九），假如没有这些不可抗力因素影响，我司一定能按合同约定的日期取得竣工验收备案。尽管如此，我公司克服重重困难，采取抢工期、加班加点、加大施工成本投入等措施，才保证该商品房按合同约定的日期竣工，证明我公司履约诚意十足。在此当着审理法官的面，我们也表个态，如果原告对该商品房不满意，可以无理由退房，我公司将配合原告办理退房退款手续。六、原告无理取闹的“维权”行为不应当得到支持。原告自我公司交房之日起，聚集不明真相的业主以所谓的“商品房建设不符合规划要求、建筑面积测量不对、逾期交房”等为由，多次聚众到我公司售楼处无理取闹，干扰我公司正常工作，并采取到西门里办事处“告状”，到市信访办上访，围堵市政府扰乱公共秩序等无理极端方式扰乱公共秩序，给我公司的声誉造成了极其恶劣的影响，已经充分证明原告买房不是用来住的，而是用来“炒”的，即便如此，我公司、邢台市城乡房产测绘队及其他有关单位依然每次都给原告积极耐心的解释。鉴此，原告无理取闹的“维权”行为不应当得到支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立，请求法院查明事实，依法公断。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1、2015年11月27日，原告与邢缆公司签订了合同编号为XXXXXX、房屋代码为XXXXXX的商品房买卖合同，约定付光购买邢缆公司开发的坐落于桥东区。合同约定该商品房的房产测绘机构为邢台市城乡房产测绘队，其预测建筑面积共139.63平方米，其中套内建筑面积108.66平方米，分摊共有建筑面积30.97平方米。房屋总价款为829306元，付光2015年11月27日前支付首付款429306元，其余购房款400000元向银行申请贷款支付。房屋交付日期为2016年12月31日，逾期交房超过60日的如买受人不解除购房合同的，出卖人应自约定交付期限届满次日以全部房价款按日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止。该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。2、合同签订后，原告依约向被告交纳了首付购房款，剩余房款办理了银行按揭贷款。3、2016年12月27日，本案诉争XX＃楼工程经过勘察、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位验收合格取得建设工程竣工验收报告，结论为符合设计及规范要求，综合评定合格。4、2016年11月3日，经邢台市城乡房产测绘队实测，原告购买的房屋建筑面积141.62平方米，套内面积109.58平方米，分摊面积32.04平方米，阳台面积10.25平方米。5、2016年12月31日被告向各业主送达了收房通知。6、2017年3月11日，原告领取了交房资料，与被告签订了房屋面积结算补充协议并办理了入住手续。7、被告提供的2012年9月13日小区规划总平面图显示XX号楼的XX-XX层为配套服务，3层以上为住宅。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。在审理过程中，原、被告双方争议焦点有：1、确认之诉与给付之诉竞合可否同案审理；2、原告是否多支付了三平方米的事实和理由，被告是否应当返还房款。3、被告是否违约，应承担何种责任。首先说确认之诉的诉请与给付之诉的诉请可否合并审理的问题，本案中原告的诉请第一项虽然与诉请二、三项不是同一法律关系，但该诉讼请求均是基于同一法律事实、同一标的物，合并审理可有效地提高诉讼的效率；再者无明确法律规定不可以合并审理，故本案中的原告诉请可合并审理。关于第二个争议焦点，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方在合同中约定了房产测绘机构，该机构对诉争房产作出了测绘报告。原告未提交证据证明该房产实测报告确有错误或存在瑕疵也未向本院提出重新测绘的申请，其未能提交其他充分确实的证据对其诉请第一项加以证明，故其第一项诉请证据不足，本院不予支持。原告第二项诉请是建立在第一项诉请之上的，故该第二项诉请本院亦不予支持。上述两项诉请原告如认为确有错误，可通过其他途径对该测绘结果予以纠正后再行向被告主张权利。关于第三个争议焦点被告是否违约的问题，被告邢缆公司已经在2016年12月31日通知了原告交付房屋，应视为已履行了通知交房的义务，已按约定交房。在该房屋交付前，已有施工、设计、监理、勘察及施工图审查机构的竣工验收报告，且结论为合格；并于2016年11月3日取得了房屋测绘报告。被告邢缆公司在施工期间，多次因空气重污染的原因被相关部门责令停工，该期间应从交房期间内予以扣除，综合上述情况，被告不存在逾期交房的情形，故原告此项诉请本院不予支持。原告称竣工验收合格与双方约定的商品房交付条件第1条已取得建设工程竣工验收备案证明文件不同，不符合交房条件。原、被告双方对此有歧义，原告可待有权机关作出相关解释后，再行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回董超的诉讼请求。 案件受理费245元，减半收取计123元，由原告董超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  陈铁军 二〇一七年十一月二十八日 书记员  郎 芳