广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初1037号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。地址：新兴县。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：何雅婵、余彦静，广东翔浩律师事务所律师。被告：冯志海，男，1980年11月23日出生，汉族，居民，住新兴县，系祥利花园*号的业主。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司与被告冯志海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人余彦静到庭参加诉讼，被告冯志海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年1月起至付清日止的物业管理费给原告，暂计至2016年3月31日为3304.8元；2、判令被告以每季度所欠的物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2016年3月31日为2614.5元；3、判令被告立即支付2012年1月至付清日止的电费给原告，暂计至2016年3月31日为178.5元；4、判令被告以所欠的电费为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告直至还清日止；5、请求法院判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；6、本案诉讼费用由被告冯志海负担。事实和理由：原告系具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》约定服务期限为五年，自2012年1月1日至2016年12月31日，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区的全体业主和物业使用人。物业管理费分类计收，其中多层住宅中1-7楼0.6元/月*平方米；地下车库杂物房及车房按0.6元/月*平方米；楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户等。物业管理费按季度计收，每季度的10号-30号为物业管理费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告冯志海是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园*号，被告从2012年1月份起欠交物业管理费及电费，每套的物业管理费为64.8元/月，电费为3.5元/月，至2016年3月，被告欠费51个月，共欠物业管理费3304.8元、电费178.5元。据此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起上述诉讼请求。被告冯志海无答辩，在举证期限内亦没有提供相关证据到庭予以质证。本院经审理认定事实如下：被告冯志海是新兴县新城镇沿江北路23号祥利花园*幢*房的业主，房屋建筑面积为97.87m2。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，双方约定委托服务期限为五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止），物业管理费分类计收，其中多层住宅中1-7楼0.6元/月*平方米；地下车库杂物房及车房按其拥有物业建筑面积（含分摊面积）每月0.60元/月*平方米；楼梯照明电费每月1.50元/户；公共照明电费每月2.00元/户，物业管理费按季度计收，每季度首月的10号-30号为物业管理费计收时间，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十缴纳违约金。因诉讼实现物业管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。合同还约定了原告对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、公共环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等权利义务及其他内容。被告冯志海自2012年1月1日起至今未向原告支付物业管理费，原告经催收未果，遂于2017年7月10日向法院提起诉讼，并提起前述诉讼请求。庭审中，原告确认其提供服务时间截止至2016年12月31日，则第一项诉讼请求明确为：判令被告立即支付2012年1月至2016年12月31日的物业管理费3888元给原告；第三项诉讼请求明确为：判令被告立即支付2012年1月至2016年12月31日的电费210元给被告,其他诉求不变。以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书、身份证、人口信息查询资料、房地产档案详细资料、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复、物业服务委托合同、照片、委托代理合同、授权委托书以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，被告冯志海虽然没有与原告直接签订《物业服务委托合同》，但冯志海作为祥利花园小区的业主，《物业服务委托合同》对其具有约束力，故本院确认原告与被告冯志海之间建立物业服务合同关系。原告提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，被告冯志海作为新兴县新城镇祥利花园*号房屋的业主，应依照《物业服务委托合同》约定的多层住宅中1-7楼0.6元/月*平方米的标准向原告缴纳物业管理费。根据庭审查明事实，原告按合同约定提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，在上述管理期间被告共计拖欠物业管理费3523.32元（0.60元/月*平方米×97.87m2×60个月），原告请求被告支付物业管理费3888元过高，对超出部分，本院不予支持。对于物业管理费的逾期付款违约金问题，原告请求以每季度所欠物业管理费为基数，从所欠费季度的次月1日按每日万分之十（折算成年利率为36%）计算逾期付款违约金，为业费0费，该计付标准明显超出了法律规定，本院不予采纳，但可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定以不超过年利率24%为上限计算逾期付款违约金，即按年利率24%计算。则本案中的逾期付款违约金应以每季度所欠物业管理费176.17元（0.60元/月*平方米×97.87m2×3个月）为基数，分别从被告欠费季度的次月1日起按年利率24%计算至付清款项日止给原告。对于电费，按照原告与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定楼梯照明电费每月1.50元/户、公共照明电费每月2.00元/户，则2012年1月1日至2016年12月31日期间，被告共拖欠原告电费210元（1.50元/户×60个月+2.00元/户×60个月）。因此原告请求被告支付电费210元，理据充分，本院予以支持。对于电费的逾期付款违约金，原告请求以所欠电费为本金，自起诉之日即2017年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，于法有据，本院予以支持。对原告请求律师服务费，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业管理费的律师费由业主负担，但原告未能提供相关票据证实该费用已实际发生，因此，对该项请求，本院不予支持。被告冯志海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决如下：一、被告冯志海应于本判决发生法律效力之日起七日内支付物业管理费3523.32元及逾期付款违约金（以每季度所欠物业管理费176.17元为基数，分别从其欠费季度的次月1日起按年利率24%计算至付清款项日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、被告冯志海应于本判决发生法律效力之日起七日内支付电费210元及逾期付款违约金（以210元为本金，自2017年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告新兴县泰安物业管理服务有限公司负担7元，被告冯志海负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森审 判 员  梁 恒人民陪审员  练秀忠二〇一七年十一月十六日法官 助理  张泳仪书 记 员  廖秋燕