上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2017）沪7101行初956号原告上海海益实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人王海明。委托代理人李薇云，女。委托代理人董炤熠，上海市万众律师事务所律师。被告上海市不动产登记局，住所地上海市。法定代表人宋唯。委托代理人袁秦艳，女。第三人秦安友，男，1953年3月25日出生，汉族，住上海市。第三人朱树云，女，1953年1月19日出生，汉族，住址同上。第三人秦秋钧，女，1982年9月7日出生，汉族，住址同上。原告上海海益实业发展有限公司诉被告上海市不动产登记局房屋登记一案，本院2017年9月18日立案后，于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因秦安友、朱树云、秦秋钧与本案有利害关系，本院依法追加作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告上海海益实业发展有限公司的法定代表人王海明及委托代理人李薇云、董炤熠律师，被告上海市不动产登记局的委托代理人袁秦艳，第三人秦安友、朱树云到庭参加诉讼。第三人秦秋钧经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和土地资源管理局(2016年10月8日起两局的房地产登记相关职能划入上海市不动产登记局)于2015年12月11日核准本市中山北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房地产转移登记，权利人秦安友、朱树云、秦秋钧，房地产权证号普XXXXXXXXXX，所有权来源房改售房。原告诉称，原告为系争房屋权利人，2017年9月在盘点公司资产时才发现系争房屋在原告不知情、未授权及未到场的情况下被登记在第三人秦安友、朱树云、秦秋钧(以下简称第三人)名下，被告的登记行为违反相关规定，且程序不当，故请求撤销被告对系争房屋权利人所作的编号普XXXXXXXXXX不动产权属登记。原告提供上海市房地产权证，中山北路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋状况及产权人信息，住房调配单，系争房屋房屋状况及产权人信息等证据材料。被告辩称，原告虽是系争房屋原权利人，但由于其在接到书面通知后拒绝出售公有住房，因此上海市普陀区住房制度改革办公室(以下简称普陀房改办)根据沪房管保[2010]262号《关于推进本市公有住房出售工作有关问题的通知》(以下简称262号文)，将系争房屋出售给第三人，并与第三人签订了上海市公有住房出售合同(以下简称出售合同)。被告依据合同办理转移登记，所作行政行为事实清楚、程序合法，故请求驳回原告的诉讼请求。被告提供了上海市普陀区房地产登记收件收据、2015年11月20日上海市房地产登记申请书、2015年11月23日上海市房地产登记申请书、申请人的身份证、委托书、出售合同、公有住房出售价格计算表、购房人缴付费用计算、契税已申报办理证明、个人购房交款凭证、普陀房改办出具的通知、新民晚报公告、上海市不动产登记簿信息等证据材料。另《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)第五条为被告职权依据，《登记条例》第三十条、第三十一条、第三十二条、《上海市房地产登记技术规定(试行)》(以下简称《技术规定(试行)》)第3.2.6、3.2.23及262号文为被告法律依据，《登记条例》第三十三条、《技术规定(试行)》3.2.24为被告程序依据。第三人秦安友、朱树云述称，不同意原告的诉讼请求。当时一直无法找到原告，后经普陀房改办才通过合法手续购买了系争房屋。第三人秦安友、朱树云于庭后向法院提交租用公房凭证。第三人秦秋钧无述称意见。经庭审质证，原告对被告的职权依据无异议，但认为被告适用262号文不当。因该文明确“单位购买公有住房使用权后分配给职工或者用于安置动迁居民，凡属于公有住房出售范围的，产权单位拒绝按照公有住房出售政策向承租户出售的，房屋所在地的区(县)房管部门应当书面通知产权单位在限定时限内出售。产权单位接书面通知后在限定时限内仍拒绝出售的，由区(县)房管部门在核实公有住房使用权买卖协议等相关材料后，按规定出售给公有住房承租户……”而系争房屋为商品房，并不属于该文规定的出售房屋范围，况且原告也从未接到相关部门的书面通知，更谈不上拒绝出售。原告对被告的证据质证意见为：收件收据及申请书均无原告签名盖章，而在11月20日的申请书上原权利人处却由第三人盖章，被告未尽审核职责；普陀房改办在条件未成就的情况下与第三人签订的出售合同系无效。鉴于出售合同无效，故购房凭证等均与本案没有关联；原告从未收悉书面通知，也未看到公告。公告中仅写邮寄通知被退回，并未说是拒收，262号文亦未规定可以进行公告送达。而被告在登记时有义务对邮寄情况及原告有无拒绝出售的意思表示进行审查；原告提供的房地产权证明确系争房屋为新建商品房，故不属262号文调整范围，现被告登记信息的备注栏中擅自更改为“房改售房归并”，显然不当。被告则认为公告送达是普陀房改办的行为，原告如对此有异议，应另行诉讼。同样原告对出售合同有异议，也应另行主张；因原告拒绝出售房屋，故由普陀房改办代为办理，而11月20日的申请书上原权利人栏的盖章只是误盖，被告是以第三人至被告处办理手续时填写的11月23日的申请书为准，上转让人处为空白；原告在办理原房地产登记时，因是首次建造，故备注栏为新建商品房，而后房屋确实是作为公有住房在使用，因此被告办理转移登记时基于合同在备注栏中填写为“房改售房归并”并无不当。而原告提供的住房调配单也恰恰说明系争房屋属于262号文调整范围。第三人秦安友、朱树云对原、被告证据无异议，但表示黄浦区文体局是出资参建了系争房屋，第三人秦安友原是文体局下属单位职工，当时单位收走两套房屋才分配的系争房屋，后物业公司也为第三人办理了租用公房凭证。本院对各方证据认证如下：原、被告提供的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。经审理查明：系争房屋原权利人为原告，2000年年底作为公有住房由上海南京路交易中心调配给第三人秦安友租赁使用。2015年4月14日，普陀房改办出具通知，要求原告按规定在接到通知后一个月内，为购房人办理公有住房的出售手续。若接通知后在限定时限内仍拒绝出售，由房改办在核实相关材料后，按规定出售给公有住房承租户。同年4月25日，普陀房改办在新民晚报上刊登公告，称因邮寄的《限期出售通知书》被退回，向原告公告送达通知，自公告发出之日起，经过六十日，即视为送达。2015年11月20日，普陀房改办与第三人就系争房屋签订了出售合同。同年11月23日，第三人单方持出售合同、购房付款凭证等材料至上海市普陀区房地产登记处申请办理房地产转移登记，并填写了房地产登记申请书，其中转让人栏处为空白。登记机构于同年12月11日核准登记，将系争房屋转移至第三人名下，同时所有权来源登记为房改售房。原告认为被告未尽审核职责，登记程序错误，遂诉至本院，请求判如所请。庭审中，法院告知原告对出售合同有异议，应先行进行民事诉讼，原告庭后表示不愿先行进行民事诉讼。本院认为：根据《登记条例》及《技术规定(试行)》，因公有住房出售申请转移登记的，申请人应当向登记机构提交房地产登记申请书、公有住房出售合同等申请登记文件，登记机构经审核，对于符合规定条件的，登记机构应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知领取房地产权证书。而本案的争议焦点就在于：一、被告是否应就出售合同的成就条件进行审核，即被告的审核是否依法依规？二、原告作为法定申请人之一未到场的情况下，转移登记程序是否合法？首先，房地产登记是依申请的行为，被告作为登记机构，确实负有对申请人提供的文件进行审核的职责。本案中，被告根据规定审核了第三人提供的材料，确认符合《登记条例》、《技术规定(试行)》，材料无遗漏，以及符合转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人，申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内，无属于不予登记的情形等规定条件，被告遂在法定期限内作出核准登记，其已尽审核职责。原告认为被告需要对于出售合同的成就条件进行实质性审查，包括系争房屋是否符合262号文调整范围、原告是否接到书面通知、是否存在拒绝出售及公告送达的合法性等，而这些内容其实已经涉及到出售合同的实体效力问题，对此，法律并未规定被告负有审核职责，而且事实上身为登记机构也无法对合同的效力进行如此细致入微的审查，因此原告该项主张缺乏依据，不能成立。况且一旦出售合同由房管部门代为签订，也就意味着原告所称的这些要件至少在形式上均已具备。虽然原告一再否定出售合同的效力，但经法院释明后仍拒绝先行提起民事诉讼，而原告目前也未能就出售合同的效力提供进一步的证据予以佐证；其次，根据《技术规定(试行)》，公有住房出售转移登记的申请人应当是公房所有权人和购房人。本案原告确是系争房屋原所有权人，但却并非是出售合同的一方当事人。根据262号文规定，只有在产权单位拒绝出售的情况下，房管部门才有权代为出售，成为出售合同的另一方当事人。所以既然出售合同的当事人为普陀房改办，而非原告，那么被告依此认为公房所有权人拒绝出售房屋便顺理成章，在此情况下，仅有购房人即第三人单方向被告提出申请、办理登记，也就与实际情况相符。基于公房所有权人拒绝出售房屋，而第三人购买房屋又是符合相关规定，因此被告在核实相关材料后，受理第三人申请，符合情理。被告在法定期限内核准登记，程序正当。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实证据及法律依据，故本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告上海海益实业发展有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告上海海益实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  邱 莉人民陪审员  张红千人民陪审员  范丽蓉二〇一七年十一月三十日书 记 员  苏琬越附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。