广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初9021号原告：林照洪，男，1972年12月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邱一朗，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓乐，广东广诚信律师事务所律师。被告：司徒成强，男，1962年7月25日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：潘秀红，女，1959年11月14日出生，汉族，住美利坚合众国加利福尼亚州94112圣弗朗西斯科秘鲁。二被告共同委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。被告：黄新，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：中山市万象房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇凤翔大道**首层4卡。法定代表人：李嘉良。原告林照洪诉被告司徒成强、潘秀红、黄新、中山市万象房地产开发有限公司（以下简称万象公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行审理。原告林照洪及其委托诉讼代理人周晓乐与被告司徒成强、潘秀红共同委托诉讼代理人刘小燕、朱文萍到庭参加诉讼，被告黄新、万象公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月3日原、被告签订《商铺买卖合同》，原告购买被告司徒成强、潘秀红位于中山市东凤镇××大道××2365卡商铺，建筑面积共7平方米，价款203359元；合同约定若房地产权证上登记的面积与合同约定的计价面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%，商铺实际面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由被告返还给原告。原告于2014年收到房地权证时发现商铺实际面积为6.06平方米，少于合同约定并且面积误差比绝对值超出3%，根据合同约定，被告应返还房价27308.2元及利息。2013年8月3日原告预交房产税费6779元，根据发票显示实际缴纳房产税费为6202.47元，故被告应当退还税费差额。为此原告诉至法院，要求：1.被告司徒成强、潘秀红返还商铺面积误差额27308.2元及利息（利息自2014年11月14日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.判令被告司徒成强、潘秀红返还商铺税费576.53元。诉讼中，原告要求追加黄新、万象公司作为本案的共同被告，并要求黄新、万象公司对本案债务承担连带清偿责任。被告司徒成强、潘秀红共同答辩称，一、司徒成强、潘秀红并未与原告签订《商铺买卖合同》，被告司徒成强、潘秀红与涉案买卖合同无关，原告主张面积差异差额款的应向黄新或万象公司主张。被告司徒成强、潘秀红并非涉案买卖合同的实际卖方，该买卖合同的实际卖方为黄新，被告司徒成强、潘秀红早在2012年已经将涉案房产转让给黄新，之后黄新再转让给原告等人，因此原告不应向被告司徒成强、潘秀红主张任何权利。双方也不存在事实上的合同权利义务关系，原告并未向被告司徒成强、潘秀红履行合同义务，其转让款项并非向被告司徒成强、潘秀红支付，而是向黄新、万象公司支付。根据原告提供的房价款的收据，原告也是向黄新及万象公司履行合同，原告并未向被告司徒成强、潘秀红支付任何款项，因此本案房屋买卖合同的卖方实际上是黄新与万象公司，潘秀红、司徒成强并未收取原告任何款项，也无需承担任何责任。二、原告已经通过确认书确认被告司徒成强、潘秀红与本案的房地产无关。原告与黄新、万象公司向被告司徒成强、潘秀红出具了《确认书》，其中原告确认被告司徒成强、潘秀红与本案房地产无关，并明确表示不要求被告司徒成强、潘秀红承担合同义务。签署确认书是原告在了解到房地产已经由被告司徒成强、潘秀红转让给黄新，再转让给原告的情况下，作出的真实意思表示，并未受到欺诈、胁迫，也不违反法律的强制性规定，合法有效。三、被告司徒成强、潘秀红没有收取原告商铺税费，原告无权要求被告司徒成强、潘秀红进行退换。原告提供的证据显示原告是向万象公司支付该费用的，但被告司徒成强、潘秀红并未授权万象公司代为收取该税费，原告也无证据证明存在此授权。另外，在确认书中原告已经确认转让涉案商铺所产生的税费由原告与黄新、万象公司依法缴纳并按原告与黄新、万象公司签订的转让协议约定承担，此税费与被告潘秀红、司徒成强无关，综上涉案合同与被告司徒成强无关，因此根据合同相对性的规定，应驳回原告对被告司徒成强、潘秀红的诉讼请求。四、原告主张的面积误差额及利息计算基数有误，原告计算房屋差价应当以购房价款计算不应将装修费计入其中。被告黄新、万象公司未提供证据，亦未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月3日，司徒成强、潘秀红作为出卖人（甲方）、万象公司作为授权代理签约单位与作为受让方（乙方）的林照洪及作为第三方（丙方）的中山市潮汇物业管理有限公司（以下简称潮汇公司）签订《商铺买卖合同》，约定乙方所购的房地产位于中山市东凤镇××大道××2365卡铺位，建筑面积7平方米，套内面积3.53平方米；该商铺转让费由房价费和商铺装修及市场运作费组成，商铺转让费总额为203359元，其中房价142351元、商铺装修及市场运作费61008元；甲乙双方约定按商铺建筑面积计价（建筑面积7平方米、房价款总额为142351元）；根据双方选择的计价方式，规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准，房地权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%（含3%）双方均不追究对方责任，面积误差比绝对值超出3%，商铺实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照本合同约定的建筑面积单价补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方；商铺实际面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；付款期限为乙方于2013年8月3日前支付转让费（含定金）123359元、2014年8月2日前支付80000元；甲方应当于2014年5月1日前，以书面形式通知乙方办理该商铺的交付手续；双方还约定了其他权利及义务；合同最下方甲方处显示签有“司徒成强潘秀红（司徒成强代）”、甲方授权代理签约单位处显示盖有万象公司公章。庭审中被告司徒成强、潘秀红对《商铺买卖合同》上己方签名的真实性不予确认，原告方称无法确认“司徒成强潘秀红（司徒成强代）”是否为司徒成强书写，因为合同是甲方签名后让原告签名，故原告方不清楚何人书写的“司徒成强潘秀红（司徒成强代）”。2013年8月3日万象公司作为收款单位出具两张收款收据，其中一张载明收取潮汇港澳城2363号商铺定金加收取131090元、2364号商铺定金加首期123359元、2365号商铺定金加首期123359元，共计377808元；另一张载明收取潮汇港澳城2363号商铺税费7015元、2364号商铺税费6779元、2365号商铺税费6779元，共计20573元。2014年11月14日万象公司作为收款单位出具收据载明收到潮汇港澳城2364号商铺、2365号商铺尾款各80000元。2014年11月14日司徒成强、潘秀红作为甲方与作为乙方的黄新（万象公司）及作为丙方的林照洪签订《确认书》，载明：“鉴于：1、甲方已经通过协议转让的方式将位于中山市东凤镇凤翔大道28号的房地产转让给乙方，上述房地产的产权已经归属乙方。2、乙方以甲方的名义对上述房地产共分825卡商铺，乙方将其中编号为第2365卡的商铺通过协议转让的方式转让给丙方。现三方共同确认如下：一、甲乙方的房地产转让关系于乙、丙方的房地产转让关系相互独立。乙、丙方签订的关于上述商铺的转让协议产生的权利义务由乙、丙方享有和承担，甲方对丙方没有任何的合同义务，不承担任何的法律责任。二、乙方指定第2365卡的商铺过户给丙方，甲方根据甲乙方签订的房地产转让协议给予办理。三、甲方及其代理人与丙方到国土房管部门办理上述商铺过户手续时签订的转让协议等法律文件，仅是甲方履行与乙方签订的房地产转让协议的义务，不代表甲方与丙方存在房地产买卖关系，丙方不得以此主张甲方与其存在房地产买卖关系并向甲方追讨任何的权利。四、乙、丙方转让上述商铺所产生的税费由乙、丙依法缴纳并按乙、丙方签订的转让协议的约定承担，此税费与甲方无关。”该《确认书》下方乙方黄新（万象公司）旁显示有黄新签名，而丙方处显示有原告签名。被告司徒成强、潘秀红与黄新已与除原告之外的大部分买受人签署确认书并办理过户登记。2014年11月24日原告取得中山市东凤镇凤翔大道28号2365卡权属证书，房产证载明建筑面积为6.06平方米。2016年4月18日中山市地方税务局收取东凤镇凤翔大道28号2365卡契税6100.77元。2016年4月21日中山市地方税务局收取东凤镇凤翔大道28号2365卡印花税101.7元。二项费用合计为6202.47元。另查明，2012年12月26日，司徒成强、潘秀红作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的黄新签订《房地产转让合同》，约定：司徒成强、潘秀红将座落于东凤镇××（现东凤镇××大道××）的房地产以5800万元转让给黄新，同时双方约定双方应当共同配合办妥该房地产的权属变更登记至黄新或黄新指定的第三人名下的手续；另双方约定转让款的支付时间及产权变更登记、房地产的交付等具体细节。被告司徒成强卡号为45×××18银行账户交易流水显示2012年11月26日收取黄新付东凤楼定金200万元、2012年12月26日收取黄新支付东凤买地款200万元、2013年1月8日收取黄新付东凤买地款100万元、2013年3月6日收取黄新付东凤购房款1000万元、4月15日收取黄新付东凤地皮款500万元、4月16日收取黄新付东凤地皮款100万元、5月10日收取黄新付东凤买地款300万元、5月27日收取黄新付东凤买地款50万元、6月8日付东凤买地款200万元、6月9日收取东凤买地款250万元、7月1日收取汇款600万元、8月1日收取黄新付东凤买地款200万元、9月2日收取付东凤款384万元、2014年3月31日收取3月份款50万元、4月30日收取4月份款250万元、5月8日收取黄新付款1000万元、5月12日收取黄新付款120万元。还查明，中山市皇星房地产开发有限公司由黄新、王燕梅投资设立，其中黄新持股99%、王燕梅持股1%。2012年11月19日中山市皇星房地产开发有限公司更名为万象公司；2013年1月4日万象公司股东由黄新、王燕梅变更为王绍强、赖细娥，其中王绍强持股99%、赖细娥持股1%。2016年5月19日万象公司由自然人投资或控股变更为自然人独资公司，股东由王绍强、赖细娥变更为李嘉良。原告称约定的房产面积与实际面积超出3%，故要求被告方支付房屋差价款，同时认为原告缴纳的税费超出实际应付的税费，故被告方应当予以返还；被告司徒成强、潘秀红则认为其不是合同当事人，故不需要承担返还面积差价款及税费差价款。本院认为，本案的争议焦点是《商铺买卖合同》对被告司徒成强、潘秀红是否具有约束力。对此原告认为被告潘秀红、司徒成强是合同载明的转让方，过户手续也是潘秀红、司徒成强办理，合同签订过程中原告并不知道存在确认书，也不知道房产已转移给黄新，因此原告损失是被告隐瞒所致，故要求四被告连带承担违约赔偿责任。被告潘秀红、司徒成强则认为办理过户是依照其与黄新合同的约定，并非履行与原告之间的合同义务；同时原告已签订三份确认书理应知道被告方与黄新、万象公司、原告之间买卖合同关系无关；故涉案商铺及税费差价均应向黄新和万象公司追讨。本院认为，评价涉案《商铺买卖合同》效力应明确该合同的主体。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”涉案《商铺买卖合同》注明转让方（甲方）是潘秀红、司徒成强，但原告方无法确认合同尾部甲方签名处显示的“司徒成强潘秀红（司徒成强代）”是否为司徒成强本人书写，被告司徒成强、潘秀红亦均不予确认是己方书写，因此原告方并无证据证实《商铺买卖合同》系被告司徒成强、潘秀红签订。同时，合同注明万象公司系潘秀红、司徒成强的授权签约单位，但原告方并未提供任何证据证明被告司徒成强、潘秀红与万象公司之间存在委托关系，被告潘秀红、司徒成强对此亦不予确认，因此原告方不能证实万象公司与司徒成强、潘秀红存在委托合同关系，应承担举证不能的不利后果。纵观本案证据可知，该合同签订时潘秀红、司徒成强已将涉案房地产以5800万元转让给黄新，即此时黄新系涉案房地产处分权人，且根据万象公司、潮汇公司企业变更信息可知黄新原系此两个公司持股99%的股东，显然万象公司系黄新授权签约单位更为合理；且纵使万象公司签订合同时未取得授权，黄新与原告签订的《确认书》亦构成对万象公司行为的追认，因此涉案《商铺买卖合同》中的出卖人应为黄新、买受人为林照洪、万象公司系黄新委托代理人。根据合同相对性原则，原告据《商铺买卖合同》要求非合同当事人的被告潘秀红、司徒成强承担违约责任，于法无据，本院不予支持。关于要求被告黄新承担房价款与税款差额责任的主张。被告黄新作为《商铺买卖合同》中的出卖人理应按合同约定承担违约责任，现涉案商铺实际面积与双方约定面积绝对值差超出3%，而双方约定差异部分的房价款及利息应当予以返还，同时涉案商铺约定计价面积7平方米房价款为142351元，因此黄新应当向原告返还面积差价款19116元[142351元÷7平方米×（7平方米-6.06平方米）]及利息（利息自2014年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至清偿之日止）。关于税款差额，原告向被告方支付税费金额为6779元，而涉案税费共计6202.47元，因此被告多收取的税款576.53元，构成不当得利，故原告要求被告黄新予以返还，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告万象公司承担房价款及税款差额责任的主张。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”原告与黄新签订的《确认书》并无万象公司盖章故对万象公司并无约束力，同时根据《确认书》内容可知该合同系黄新对万象公司签署《商铺买卖合同》行为的追认，因此万象公司实际上应为黄新的委托代理人，故万象公司的行为应当由黄新承担民事责任，原告要求万象公司承担责任，于法无据，本院不予支持。被告黄新、万象公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄新于本判决生效之日立即向原告林照洪返还中山市东凤镇凤翔大道28号第二层2365卡商铺差价款19116元及利息（利息自2014年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至清偿之日止）、税款差价576.53元；二、驳回原告林照洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，由被告黄新负担（该款原告已预交，被告黄新应于本判决生效之日起七日内直接向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，原告林照洪、被告司徒成强、中山市万象房地产开发有限公司、黄新可在判决书送达之日起十五日内，被告潘秀红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  马孟秋二〇一七年十一月二十日书记员  梁少玲周淋淋