广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13987号上诉人（原审被告）：杜惠敏，身份证住址广州市花都区。被上诉人（原审原告）：刘海媚，身份证住址广州市花都区之一。上诉人杜惠敏因与被上诉人刘海媚房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人杜惠敏，被上诉人刘海媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜惠敏上诉请求：1.撤销一审判决，并重新审理本案；2.一、二审诉讼费由刘海媚承担。事实与理由:一审判决事实认定错误，判决结果没有建立在本案案件事实和依据的基础上，而是建立在刘海媚的一面之词，导致判决结果偏袒刘海媚，严重损害了杜惠敏的合法权益。判决结果有失公正，存在明显的事实认定错误。被上诉人刘海媚辩称：同意一审判决处理，不同意杜惠敏的上诉请求。事实与理由：刘海媚承租商铺时，已经向杜惠敏表示刘海媚要办理营业执照以及食品证照，杜惠敏表示没有问题。杜惠敏在办理证照时才知道涉案商铺并不属于杜惠敏。刘海媚便向花都区财政局咨询并告知涉案商铺是由花都拍卖行拍卖的，拍卖协议里面明确写明不能转租转让。如果不能办理证照，合同的目的根本不能实现。杜惠敏明知涉案商铺不属于其个人所有并且不能转租，还转租给刘海媚，存在过错。刘海媚于2020年1月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除刘海媚、杜惠敏之间的租赁合同关系；2.杜惠敏退回押金、2个月租金、进场费、装修费合计32500元；3.本案诉讼费用由杜惠敏承担。一审法院经审理查明：2019年5月14日，杜惠敏作为甲方（出租方），刘海媚作为乙方（承租方），双方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将花都区新华街商业大道校园西街22号铺出租给乙方，租期自2019年5月15日至2022年4月15日，每月租金为2800元；押金8400元，期满后无息归还给乙方。合同签订后，将涉案商铺交付刘海媚使用；刘海媚向杜惠敏支付押金8400元、2019年5月份租金2800元及进场费8500元。刘海媚陈述：合同签订后，杜惠敏交付钥匙给刘海媚，之后刘海媚就进场装修，装修了十来天，进行了批荡、贴瓷砖、拉电线及加装一些可移动设备；经营了大概两个月，在经营一个月后刘海媚要求办理营业执照，但办理不下来，刘海媚就将商铺退还给杜惠敏，之后才知道商铺不是杜惠敏的，故办理不了营业执照。杜惠敏陈述：签订合同当天杜惠敏向刘海媚交付钥匙，涉案商铺的天花、地面瓷砖、地板外墙都是已经装修好的，刘海媚只是拉了电线和贴了墙面瓷砖；刘海媚经营不到两个月，并且张贴了四十多天的转让通知。一审另查明，涉案商铺由案外人徐桂香向广州市花都区国有资产监督管理局承租，双方于2019年4月15日签订《花都区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》。根据刘海媚提供的证据显示，向广州市花都区国有资产监督管理局承租涉案商铺的竞拍过程是由杜惠敏以个人名义参加竞拍，由杜惠敏以徐桂香代理人的身份签收相关文件。一审法院认为:刘海媚与杜惠敏签订的《商铺租赁合同》是签约双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。刘海媚要求解除上述合同，杜惠敏在一审庭审中也同意解除合同，因此一审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月10日解除。涉案商铺虽不是以杜惠敏名义向广州市花都区国有资产监督管理局承租，但刘海媚并未举证证明因上述原因导致合同无法继续履行，且刘海媚已实际使用涉案商铺，故对刘海媚要求杜惠敏退还租金的主张，不予支持。合同约定租赁期满后押金无息归还刘海媚，合同现已解除，刘海媚要求杜惠敏退还押金8400元合法有据，一审法院予以支持。关于进场费，合同并未进行约定，杜惠敏也未举证证明其有权没收该部分费用，对刘海媚要求退还进场费8500元的主张，予以支持。刘海媚并未举证证明其装修及支出情况，对装修费10000元的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年4月10日作出一审判决：一、确认刘海媚与杜惠敏于2019年5月14日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月10日解除；二、杜惠敏于判决发生法律效力之日起15日内，向刘海媚退还押金8400元、进场费8500元；三、驳回刘海媚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1483元，由刘海媚负担1295元，杜惠敏负担188元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，杜惠敏提交双方聊天的录音证据及文字记录、手写电费表的拍照打印件，录音证据中有刘海媚多次表示不要进场费、只要回三个月押金即可、多次转租未能转出去等内容，拟证明刘海媚在经营一段时间后生意不好，认为场地不适合而提出退租，而说成不能办理营业执照和杜惠敏没有告知等不实理由，其不接受刘海媚的说法和理由，以及刘海媚未付清电费。刘海媚质证认为：1.杜惠敏在一审时有提起过有该录音，但并未提交，其在二审中提交已过举证期间，二审法院不应采纳。2.此录音是双方诉讼前，双方私下协商的内容，但杜惠敏拒绝协商，双方未就协议达成一致意见，该录音不能作为本案的定案依据。3.花都区财政局工作人员已明确告知花都区校园西街一带所有的商铺皆不能办理除拍卖行所登记名字以外人员的名字。4.关于电费表的问题，刘海媚对此并不认可，在得知杜惠敏并非商铺合法持有人前，杜惠敏是有交纳租金和电费的，在得知杜惠敏并非涉案商铺合法持有人后，双方一直进行协商，该电费表打印件并没有明确表示出电费具体发生在哪个月，因此对该证据不予认可。另外，杜惠敏一审中，并未就电费问题提出异议，二审法院应当针对进场费、押金等退还问题进行判决。本院认为：本案争议焦点在于：合同解除时间的认定以及杜惠敏是否应向刘海媚返还押金和进场费。刘海媚一审起诉请求解除双方的租赁合同关系，杜惠敏在2020年3月10日一审庭审时同意解除合同，故一审法院认定合同解除时间为2020年3月10日并无不当，本院予以认可。涉案房屋由案外人徐桂香以其自身名义参加竞拍并与广州市花都区国有资产监督管理局签订《花都区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》。该合同第四条第4款约定乙方（徐桂香）擅自将租赁物全部或者部分转租或转借他人的，甲方有权解除合同，没收押金并追究乙方的责任。虽然本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》未对办理营业执照问题作出约定，但承租人承租商铺要求出租人协助办理营业执照是合理要求，且一般办理营业执照需出租人出具同意使用租赁物的证明，因杜惠敏无证据证明其有权出租涉案商铺，因此本院认定杜惠敏对合同的解除负有一定过错。刘海媚在签订合同前未核实杜惠敏是否有权出租，在签订《商铺租赁合同》后提前解除合同，也构成违约。在杜惠敏二审期间提交的录音证据中刘海媚虽然作出过不要进场费的陈述，但该录音证据未能反映双方对合同解除的后果达成一致意见，刘海媚也质证认为当时其并不知道杜惠敏转租是不合法的，在其知道之后与杜惠敏协商但协商未果。虽然刘海媚提前解除合同构成违约，但考虑到双方签订的《商铺租赁合同》对违约责任未作明确约定，杜惠敏对合同提前解除也有一定过错，杜惠敏一审期间也未反诉主张损失，因此一审判决认定杜惠敏应向刘海媚返还押金和进场费并无不当，本院予以认可。关于杜惠敏二审期间提交的手写电费表的问题，由于杜惠敏一审期间并无反诉请求刘海媚支付电费，杜惠敏也无提交证据证明其已为刘海媚垫付相应电费，仅凭该手写电费表难以证明刘海媚实际拖欠涉案商铺电费的情况，故本院对该证据不予采纳。综上所述，杜惠敏上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人杜惠敏负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年九月八日书记员 冯冠豪