河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初777号原告：刘瑞刚，男，1988年3月15日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。委托代理人：张欢，河南久灵律师事务所律师。被告：曹峰（曾用名曹冰封），男，1974年12月1日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：曹明乐，河南御典律师事务所律师。被告：郑州创实房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海路北、东环路东海轮城市风铃********。法定代表人：郭新强，无具体职务。委托代理人：刘艳兵，该公司员工。第三人：吴存梅，女，1974年1月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：田恩琪，河南春秋律师事务所律师。原告刘瑞刚与被告曹峰、郑州创实房地产营销策划有限公司（以下简称创实公司）、第三人吴存梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘瑞刚及其委托代理人张欢、被告曹峰及其委托代理人曹明乐、被告创实公司委托代理人刘艳兵、第三人吴存梅的委托代理人田恩琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令1、二被告继续履行与原告于2016年6月17日签订的《房屋买卖合同》并协助原告办理房屋过户手续、被告曹峰承担合同中约定的违约金7315元（违约金计算方法：每日按合同总价款104.5万元的千分之一计算，暂自2016年8月17日计至2016年8月23日，其余违约金计算至实际履行之日止）；2、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月17日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告刘瑞刚购买被告位于郑州经济技术开发区××楼××单元××房产，房屋总价款为104.5万元，付款方式为按揭贷款；违约方每日按合同总价款千分之一向守约方支付违约金。合同签订后，原告积极履行并交纳了各种税费并已办理完毕公积金贷款。2016年8月16日，原告通过被告创实公司工作人员通知曹峰办理房屋过户手续，被告曹峰拒绝并明确表示该合同无法继续履行。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告曹峰辩称，1、涉案《房屋买卖合同》已经解除，原告与其及创实公司的房屋买卖合同纠纷，经本院主持调解，三方已经达成调解协议，协议第一条就是三方一致同意解除2016年6月17日签订的《房屋买卖合同》。2、解除合同系当事人真实意思表示。3、解除合同的调解协议已经发生法律效力。4、本案应按调解协议出具调解书或者依据协议内容作出判决。5、涉案房产因其他案件已被法院查封,无法办理过户手续。6、对达成协议之后造成的损失由原告自行承担。被告创实公司辩称，2016年6月16日双方签订合同，6月20日三方一起去税务局办理税费缴纳手续，并出具了相关税票，6月28日三方共同到公积金办理买方45万元贷款担保合同手续，并有担保合同原件，在创实公司于2016年7月底与原被告双方共同去办理房屋交易网签过户手续时，曹峰告知创实公司，涉案房产已被查封，经与双方沟通，买方与创实公司提出与卖方一起到法院了解查封事由，得到曹峰的拒绝，关于合同赔偿一事未达成一致意见，后经创实公司包括买方与曹峰多次沟通，均未得到明确处理意见。经本院调解，三方签订了三方协议，买方公积金正常取消为履行前提，此协议才能生效，当日，买卖双方共同到公积金处了解公积金取消办理手续，被告知无法办理。第三人吴存梅辩称，1、本案争议房产为其与曹峰共同共有，曹峰无权单独处分。其与曹峰1997年结婚，于2012年2月27日离婚，2008年1月19日被告曹峰在夫妻关系存续期间私自用夫妻共有资产以曹峰个人名义购买案涉房屋，在其与曹峰离婚时，曹峰隐瞒了该房产。2、本案原告未取得房屋的所有权，不适用第三人善意取得。3、被告曹峰无权处分给原告造成的损失，应当由其双方自由协商，由被告曹峰给其赔偿，而不是继续履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》，侵害其合法权益。第三人吴存梅向本院提出诉讼请求：请求确认诉争房产的一半归其所有，原告刘瑞刚与被告曹峰签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：吴存梅与曹峰于1997年结婚，于2012年2月27日离婚，涉案房屋系曹峰在双方夫妻关系存续期间私自用夫妻共有财产以其自己名义购买，并在离婚时隐瞒该房产，根据婚姻法相关规定，该房产一半归吴存梅所有，曹峰无权单方处置该房屋。原告刘瑞刚辩称，1、第三人所诉与事实不符，第三人早就知晓该房屋的存在，在办理该房屋按揭抵押贷款手续时，被告创实公司通知过第三人前去办理，因与被告曹峰离婚不需其签字，所以在抵押合同上无第三人签字，但其知晓房屋买卖事宜，也知晓房屋的存在；2、原告与被告曹峰签订房屋买卖合同时，双方已经离婚，并且房屋房产证上并未显示有共有人，原告有理由相信曹峰可以处分房产，并且双方进行了部分履行，该房屋买卖合同应依法判决继续履行；3、被告曹峰与第三人共同财产纠纷系其二人之间的问题，不能损害原告的合法权益，综上，第三人与被告曹峰相互串通，虚构和捏造事实，如果构成虚假诉讼，请求法院追究其责任。原告诉请有事实及法律依据，请求法院予以支持。被告曹峰辩称，1、原告与二被告已于2016年10月26日在高新区法院达成调解协议，因此应按调解协议内容履行；2、对其隐瞒涉案房屋的行为表示道歉，第三人主张权利行为如符合法律规定，请法院依法判决；3、其在履行房屋买卖合同时对被告创实公司要求第三人签字时其未告知第三人。被告创实公司辩称，房屋买卖合同第六条约定，卖方应保证房屋权属真实无争议，且房屋财产共有人对出售此房屋无异议。若发生权属或债务纠纷，由卖方承担一切后果及违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月17日，原告（乙方）与被告曹峰（甲方）、创实公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告刘瑞刚购买被告曹峰位于郑州经济技术开发区××楼××单元××房产，房屋总价款为104.5万元，付款方式为按揭贷款；原告支付佣金、代办费及定金共5万元，其中佣金15600元，代办费3000元，余下31400元为定金，并补充约定5000元支付给曹峰，剩余暂由创实公司保管；双方应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；立契后，如甲乙任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同总价款千分之一违约金。合同补充约定：贷款采用公积金贷款，刘瑞刚的贷款额具体以公积金审批为准。当日，刘瑞刚向创实公司支付佣金及代办费18600元，创实公司出具收据一份，向曹峰支付定金31400元，曹峰出具收条一份，备注转创实公司保管。合同签订后，刘瑞刚交纳了契税、个人所得税等费用，并申请了公积金贷款，公积金贷款45万元已经发放至郑州住房置业担保有限责任公司。2016年8月20日，创实公司出具情况说明一份，称买方刘瑞刚于2016年8月10日得知公积金放款消息后联系其公司准备过户，其公司联系卖方曹峰，曹峰于8月15日联系其公司，称涉案房屋被法院查封，无法进行过户，要求联系买方进行谈判协商终止履行合同。2016年10月26日，原告与二被告在本院诉前调解程序中经人民陪审员调解达成调解协议，三方协商一致同意解除合同，刘瑞刚三个月的公积金还款10077元依政策若能办理退费，实际退还款项到账后2日内交付曹峰。同日，三方签订调解笔录并提出司法确认申请。经审查，三方达成的调解协议不符合司法确认调解协议的法定条件，本院未予确认。另查明，第三人吴存梅与被告曹峰于1997年8月1日登记结婚，于2012年2月27日因感情不和登记离婚，并签订离婚协议书一份，离婚协议书未提及涉案房屋。涉案房屋系曹峰与郑州未来远大置业有限公司于2008年1月19日签订《商品房买卖合同》购买，2012年5月10日登记在曹峰名下，产权证号：郑房权证字第**。曹峰因与案外人李林的纠纷申请对李林采取保全措施时，以涉案房屋作担保，本院于2016年7月28日作出（2016）豫0191财保397号民事裁定，裁定查封该房屋。因该案件审理终结，本院于2017年4月17日就该案对该房屋作出解封裁定。本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了定金、缴纳了税费并办理了公积金贷款，被告曹峰应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与二被告于2016年10月26日在本院诉前调解程序中达成的调解协议，本院未对其调解协议予以确认，双方亦未变更原调解协议或者达成新的调解协议，而是向本院提出诉讼，故双方仍应按原合同履行。对于原告要求被告曹峰继续履行与原告于2016年6月17日签订的《房屋买卖合同》并协助其办理房屋过户手续的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告曹峰应于2016年8月16日前协助原告办理过户等手续，故对于原告要求被告曹峰自2016年8月17日起按合同总价款104.5万元的日千分之一支付违约金的请求，该违约金数额过高，本院认定按月利率2%计算。被告创实公司作为居间方在合同上签字，并非房屋买卖合同的当事人，对于原告要求被告创实公司继续履行合同并协助原告办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋登记在被告曹峰名下，第三人吴存梅对该房屋所享有的权利不发生物权效力。故对于第三人请求确认涉案房屋的一半归其所有及原告与被告曹峰签订的《房屋买卖合同》无效的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百九十四条、第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告曹峰于本判决生效后十日内协助原告将位于郑州经济技术开发区经北二路66号5号楼2单元11层1102号房产过户至原告刘瑞刚名下。二、被告曹峰于本判决生效后十日内向原告刘瑞刚支付自2016年8月17日起按月利率2%计算至实际履行之日止的违约金。三、驳回原告刘瑞刚的其他诉讼请求。四、驳回第三人吴存梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应支付迟延履行金。本案本诉受理费14271元减半收取7135.5元、保全费5000元，共计12135.5元，由被告曹峰承担；第三人参加之诉受理费7103元减半收取3551.5元，由第三人吴存梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审 判 长  张振红代理审判员  牛建军人民陪审员  苗 雨二〇一七年十一月十六日书 记 员  雷梦莹