山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0681民初1967号原告：赵耀明，男，1962年7月9日出生，汉族，居民，住北京东城区。原告：陆颖，女，1971年10月8日出生，汉族，居民，住北京东城区。委托诉讼代理人：赵耀明，男，1962年7月9日出生，汉族，居民，住北京东城区鼓楼后张旺*号。系原告之夫。原告：赵某。法定代理人：赵耀明，男，1962年7月9日出生，汉族，居民，住北京东城区鼓楼后张旺*号。系原告之父。被告：南山集团有限公司，住所地龙口市东江南山工业园区，统一社会信用代码9137068116944191XU。法定代表人：宋建波，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩鹏飞，男，该公司职工。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：张璐，女，该公司职工。被告：青岛辰星置业有限公司,住所地青岛市市南区燕儿岛路18号3号楼910户。法定代表人：马英海，该公司总经理。被告：烟台海铭酒店管理有限公司，住所地龙口市东海黄金海岸月亮湾步行街。法定代表人：马英海，该公司总经理。原告赵耀明、陆颖、赵某与被告南山集团有限公司（下称南山集团）、烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛辰星置业有限公司（下称辰星置业公司）、烟台海铭酒店管理有限公司（下称海铭酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告陆颖的委托诉讼代理人、原告赵某的法定代理人赵耀明，被告南山集团的委托诉讼代理人韩鹏飞，被告海基置业公司的委托诉讼代理人张璐到庭参加了诉讼。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵耀明、陆颖、赵某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金232826元（第四年）；2、依法判令被告支付诉讼费等费用。事实与理由：2012年12月份至2013年1月份，原告根据被告南山集团、海基置业公司、辰星置业公司、海铭酒店管理公司推出的金管家酒店式产权公寓，在龙口市东海黄金海岸怡天海景城售楼处与被告青岛辰星置业有限公司签订了商品房认购书，分别购买了怡天海景城G19-1-101、G19-3-601、G18-4-302、H15-1-201号房。在购买该楼房前，售楼人员向原告出示了18、19号楼所在G区的预售许可证及海基置业公司委托辰星置业公司独立开发经营怡天海景城的授权委托书。原告按业务员的要求支付了全部房款并办理了相关手续。业务员承诺一条龙服务。签订认购书当日，原告又与辰星置业公司、海铭酒店管理公司签订了《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，根据该合同约定，被告已支付了3年租金，但第四年租金分别为58000元、70000元、51826元、53000元，合计232826元至今未支付。为此，原告诉至法院，请依法判决。被告南山集团辩称，1、被告并非涉案委托租赁合同的当事人，原告要求被告履行合同没有事实和法律依据。本案中，《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》系原告与海铭酒店管理公司签订，《商品房认购书》及《商品房买卖合同》系原告与辰星置业公司签订，根据合同相对性，原告只能向海铭酒店管理公司、辰星置业公司主张权利。本案全部房款均转入辰星置业公司账户，返还的租金也由辰星置业公司给付原告，被告并未收取原告任何款项，对此事也并不知情；原告依据宣传广告和授权委托书要求被告承担连带责任没有事实和法律依据，被告并未散发任何宣传广告，宣传广告上没有被告任何签字或盖章，被告没有授权辰星置业及海铭酒店管理公司任何代理权限，没有签发委托书，也没有推出“金管家酒店式产权公寓”。2、原告与海铭酒店管理公司签订的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》第四条明确约定了房屋出租的条件，双方在签订该合同时，涉案房屋尚未开工建设，至起诉之日原告也没有接收房屋，更不用提达到装修标准，原告已构成违约，应当承担违约责任，原告要求返还租金等主张，没有事实和法律依据，原告领取的租金属于不当得利，应予以返还。被告海基置业公司辩称，1、同被告南山集团的答辩观点一。2、该案《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》为无效合同，因该行为属于售后包租行为，为《商品房销售管理办法》所禁止；涉案房屋尚未建成，租赁合同中没有租赁物，原告至今未接收房屋，辰星置业公司及海铭酒店管理公司明知该情况，仍与原告签订《认购协议书》及委托租赁合同，吸收包括原告在内众多买家的购房款，涉嫌非法集资，属于以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同无效。原告依据无效合同主张租赁费及逾期利息，没有事实和法律依据。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为其自愿放弃举证、质证的权利。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的怡天海景城G19-1-101、G19-3-601、G18-4-302、H15-1-201号房的《商品房认购书》各一份、《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》各一份及收款收据一宗，被告南山集团、海基置业公司辩称，对其真实性无法确认，因二被告并非合同相对人及收款的当事人。本院认为，本案所涉的G19-3-601、G18-4-302、H15-1-201号三套房屋的《商品房认购书》均系原告与被告辰星置业公司签订，房款亦由辰星置业公司收取；该三套房屋的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》系原告与被告海铭酒店管理公司签订的，南山集团、海基置业公司并非合同相对人，亦未收取原告任何款项，故上述证据对二被告不具有证明效力。G19-1-101号房屋的《商品房认购书》系原告与辰星置业公司签订，房款由海基置业公司收取，但该套房屋的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》系原告与被告海铭酒店管理公司签订，南山集团、海基置业公司并非合同相对人，庭审中原告诉称租金是由苗黎凤账户通过银行转账方式支付，且银行交易查询单上明确记载“代烟台海铭酒店付租金”，根据原告的陈述可看出南山集团、海基置业公司亦非租金的支付方，故该租赁合同对南山集团、海基置业公司不具有证明效力。2、关于原告提交的预售许可证及授权委托书复印件，被告南山集团辩称，对其真实性无法确认，被告并非该证据的当事人；被告海基置业公司辩称，对商品房预售许可证真实性予以认可，对授权委托书的真实性不予认可，被告并未与辰星置业公司签订任何授权委托书。本院认为，原告提交的商品房预售许可证中记载房屋预售单位为海基置业公司、预售房屋坐落东海黄金海岸怡天海景城G区，被告海基置业公司予以认可，故对其真实性予以认定；原告提交的海基置业公司的授权委托书系复印件，无法核实其真实性，且被告海基置业公司不予认可，原告虽然提交其与“李妍”之间的微信聊天记录影印件，用以佐证该授权委托书的真实性，但南山集团、海基置业公司辩称李妍并非其公司工作人员。原告亦无李妍系二公司工作人员的证据，故无法认定该授权委托书的真实性；另外,该授权委托书中载明的事项与本案所涉的租赁合同纠纷不具有关联性，故对其证明效力本院不予采信。3、关于原告提交的宣传广告，被告南山集团、海基置业公司辩称，对其真实性不予认可，宣传广告上并未加盖二被告公司公章，且二被告公司未推出该广告宣传单。本院认为，该广告宣传单的作用仅为推广宣传某一产品，上面并未有任何签字盖章，不符合法律规定的有效要件形式，且被告南山集团、海基置业公司不予认可，原告又无其他证据证明其来源；另外，该宣传单中载明的内容与本案所涉的租赁合同纠纷不具有关联性，故对其证明效力本院不予采信。4、关于原告提交的中国建设银行卡交易明细，被告南山集团、海基置业公司辩称，对其真实性无法确认，二被告并非转账双方的当事人。本院认为，从该明细表中可看出是通过“苗黎凤”的账户向原告汇款，且明确载明“代烟台海铭酒店付租金”，故该明细表无法证明其中所涉款项与南山集团、海基置业公司之间的关联性，对二被告不具有证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月9日，原告赵耀明、陆颖与被告辰星置业公司签订《商品房认购书》，认购龙口黄金海岸怡天海景城G区19号楼1单元101室，认购书中约定房屋总价款216800元。原告陈述虽然认购书中约定总房款为216800元，但实际涉诉房屋的房款总额为290000元，其中包括认购书中载明的216800元、装修款50000元，余款23200元由第一年租金抵顶。当日,原告交纳装修款50000元，由辰星置业公司出具收款收据一张；2012年12月21日，原告向被告海基置业公司缴纳房款216800元，由海基置业公司出具收款收据一张。2012年12月9日，原告赵耀明、陆颖又与被告海铭酒店管理公司签订《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，约定租赁标的为怡天海景城G区19号楼1单元101室，原告全权委托海铭酒店管理公司代理出租，并以酒店的名义与承租人签订租赁合同；约定委托代理期限为六年，自2012年12月9日起计算，乙方（海铭酒店管理公司）于2012年12月9日，将第一年全额租金23200元支付给甲方（原告）；第二年租金为29000元，第三年租金为43500元，第四年租金58000元……；合同第四条约定，房屋须按甲方（原告）与开发商商定的统一装修标准装修完毕，达到入住条件（具体标准参照《装修合同书》）……。辰星置业公司作为担保人在该合同落款处加盖公章。庭审中，原告诉称第一年的租金23200元直接用以抵顶了部分房款，2013年、2014年的租金通过苗黎凤的私人账户以银行转账方式汇入原告账户，第四年即2015年度的租金58000元至今尚未支付。2013年1月19日，原告赵耀明与被告辰星置业公司签订《商品房认购书》，认购龙口黄金海岸怡天海景城G区19号楼3单元601室，认购书中约定房屋总价款242000元。原告陈述实际涉诉房屋的房款总额为350000元，其中包括认购书中载明的242000元、装修款80000元，余款28000元由第一年租金抵顶。当日,原告赵耀明缴纳房款242000元、装修款80000元，由被告辰星置业公司出具收款收据两张。2012年12月20日，原告赵耀明、陆颖又与被告海铭酒店管理公司签订《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，约定租赁标的为怡天海景城G区19号楼3单元601室，原告全权委托海铭酒店管理公司代理出租，并以酒店的名义与承租人签订租赁合同；约定委托代理期限为六年，自2012年12月20日起计算，乙方（海铭酒店管理公司）于2012年12月20日，将第一年全额租金28000元支付给甲方（原告）；第二年租金为35000元，第三年租金为52500元，第四年租金70000元……；该合同第四条约定的内容同G区19号楼1单元101室签订的合同内容。辰星置业公司作为担保人在该合同落款处加盖公章。庭审中，原告诉称第一年的租金28000元直接用以抵顶了部分房款，2014年、2015年的租金通过苗黎凤的私人账户以银行转账方式汇入原告账户，但第四年即2016年度的租金70000元至今尚未支付。2013年1月14日，原告赵某与被告辰星置业公司签订《商品房认购书》，认购龙口黄金海岸怡天海景城G区18号楼4单元302室，认购书中约定房屋总价款189200元。原告陈述实际涉诉房屋的房款总额为260000元，其中21600元由第一年租金抵顶，剩余的房款188400元、装修款50000元，共计238400元原告于签订认购书之日交纳，由辰星置业公司各出具收款收据一张。当日，原告赵某又与被告海铭酒店管理公司签订《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，约定租赁标的为怡天海景城G区18号楼4单元302室，原告全权委托海铭酒店管理公司代理出租，并以酒店的名义与承租人签订租赁合同；约定委托代理期限为六年，自2013年1月14日起计算，乙方（海铭酒店管理公司）于2013年1月14日，将第一年全额租金21600元支付给甲方（原告）；第二年租金为25913元，第三年租金为38870元，第四年租金51826元……；该合同第四条约定的内容同G区19号楼1单元101室签订的合同内容。辰星置业公司作为担保人在该合同落款处加盖公章。庭审中，原告诉称第一年的租金21600元直接用以抵顶了部分房款，2014年、2015年的租金通过苗黎凤的私人账户以银行转账方式汇入原告账户，但第四年即2016年度的租金51826元至今尚未支付。2013年1月19日，原告赵某与被告辰星置业公司签订《商品房认购书》，认购龙口黄金海岸怡天海景城H区15号楼1单元201室，认购书中约定房屋总价款193800元。原告陈述实际涉诉房屋的房款总额为265000元，其中包括认购书中载明的193800元、装修款50000元，余款21200元由第一年租金抵顶。当日,原告赵某缴纳全部房款193800元、装修款50000元，由被告辰星置业公司出具收款收据两张。同日，原告赵某又与被告海铭酒店管理公司签订《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，约定租赁标的为怡天海景城H区15号楼1单元201室，原告全权委托海铭酒店管理公司代理出租，并以酒店的名义与承租人签订租赁合同；约定委托代理期限为六年，自2013年1月19日起计算，乙方（海铭酒店管理公司）于2013年1月19日，将第一年全额租金21200元支付给甲方（原告）；第二年租金为26500元，第三年租金为39750元，第四年租金53000元……；该合同第四条约定的内容同G区19号楼1单元101室签订的合同内容。辰星置业公司作为担保人在该合同落款处加盖公章。庭审中，原告诉称第一年的租金21200元直接用以抵顶了部分房款，2014年、2015年的租金通过苗黎凤的私人账户以银行转账方式汇入原告账户，但第四年即2016年度的租金53000元至今尚未支付。另查明，涉诉房屋所在楼栋的商品房预售许可证载明房屋预售单位为海基置业公司，涉诉房屋尚未取得《建设工程验收备案表》，原告至今未接收涉案房屋。辰星置业公司与海铭酒店管理公司的法定代表人均为“马英海”，辰星置业公司的股东为“马英海、顾大芹”，海铭酒店管理公司的股东为“马英海、顾大芹、宁斌”。原告赵耀明与原告陆颖系夫妻关系；原告赵耀明与原告赵某系父女关系。本院认为，本案中，三原告基于其与海铭酒店管理公司签订的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》主张给付房屋租金，但根据原告认购涉诉房屋、交付房款的过程已经签订、履行该委托租赁合同的情况来看，原告与辰星置业公司签订四套涉诉房屋的认购书，付齐其应交纳的款项后，即与海铭酒店管理公司签订委托租赁合同，辰星公司为该委托租赁合同的担保人，委托租赁合同中约定租赁期亦自该合同签订之日起算，第一年的租金亦于该日支付；且原告自述其实际交纳的房款并非全款，而是用第一年的租金抵顶了部分房款，即在涉诉房屋未竣工的情况下原告已获得租金收益。综上，可分析认定，涉案合同虽名为“产权式公寓委托租赁合同”，但依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，即租赁合同的履行是以出租人向承租人交付租赁物为前提。本案中，原告作为出租人，在未向海铭酒店管理公司交付租赁物的情况下，即已获得租金；另，《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，故原告与辰星置业公司、海铭酒店管理公司签订的“委托租赁合同”，并非法律意义上的租赁合同关系，而是辰星置业公司、海铭酒店管理公司采用售后包租或者变相售后包租的方式予以销售未竣工商品房的行为，原告据此主张海铭酒店管理公司、辰星置业公司给付租金，于法无据，本院不予支持。原告请求南山集团、海基置业公司承担给付租金义务的主张，一并不予支持。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《商品房销售管理办法》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵耀明、陆颖、赵某的全部诉讼请求。公告费300元，由原告赵耀明、陆颖、赵某负担；案件受理费4792元，由原告赵耀明、陆颖、赵某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  徐德强人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一七年十一月十七日书 记 员  邹向东