上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初73199号原告：姜某，男，1979年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：姚某某，女，1982年6月30日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两名原告共同委托诉讼代理人：唐某某，上海XX律师事务所律师。被告：上海XX置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人赵某某。委托诉讼代理人：刘某，上海XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐某某，上海XX律师事务所律师。第三人：上海XX商城有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇下盐路****。法定代表人杨某某。委托诉讼代理人：凌某，男。原告姜某、姚某某诉被告上海XX置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，2017年10月10日经原告姜某、姚某某申请，本院依法追加上海XX商城有限公司为本案第三人，并于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告姜某、姚某某的共同委托诉讼代理人唐某某、被告上海XX置业有限公司的委托诉讼代理人刘某、第三人上海XX商城有限公司的委托诉讼代理人凌某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜某、姚某某诉称，2009年12月3日原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，由原告向被告购买坐落于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XX弄(现惠南镇南祝路XX弄)X号XX室(以下简称系争房屋)，面积26.79平方米(实测26.87平方米)，总房价款人民币(以下币种相同)221,419元(实际222,081元)。原告付清了房款，合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、该房屋交付时甲方(被告)应取得竣工验收文件……。第十一条约定：甲方(被告)于2010年12月31日交付房屋。2012年5月30日涉诉房屋竣工验收。2015年10月20日原、被告签署《房屋交接书》，2016年6月20日办理不动产登记(小产证)。原告与被告签订预售合同当日，原告(甲方)与第三人(乙方)签订了《物业委托经营合同》，该合同约定，原告将系争房屋委托第三人进行统一经营管理，委托经营期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定：1、乙方承诺以下列比例支付方式支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方……。根据之前案例被告和第三人的自认，收益为实际房价的40%，该收益应当计入房价，故应以370,135元(222,081元/0.6)作为计算违约金的基数。被告未能按时办理小产证，应承担违约责任，为此，原告诉至法院，要求法院判令被告：1、支付逾期办证违约金49,025元(以370,135元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2014年8月7日起算至2016年6月20日止)；2、承担诉讼费用。被告上海XX置业有限公司辩称，2015年10月20日被告将办理小产证的相关手续交付原告，即已经完成协助办证义务，且逾期办证的行为超过诉讼时效，不同意支付逾期办证违约金；若法院支持逾期办证违约金，应计算至被告将办理小产证资料交付原告之日止，且以原告实际支付的购房款作为计算违约金的基数。第三人上海XX商城有限公司述称，同意被告的答辩意见。经审理查明，2009年12月3日原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价暂定为221,419元。《预售合同》第十条约定为：该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，即该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。合同第十一条约定为：甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定为：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》签订当天，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《物业委托经营合同》，该合同约定甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条“关于该物业收益的约定”约定为：1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回……；2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。原告向被告付清了全部房款。2014年1月12日原、被告签订了《委托办证协议》，约定原告委托被告办理系争房屋房产所有权证的一切事宜。2015年10月20日原、被告签订《房屋交接书》。2016年6月20日系争房屋核准登记在原告名下。另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，2013年4月25日取得系争房屋的房地产初始登记(大产证)。2017年8月7日原告向本院提出诉讼。审理中，原、被告一致确认系争房屋实际房价款为370,135元。庭审中，原告提出，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，诉讼时效规定以3年计算，原告于2017年8月7日提交诉状，故违约金应自2014年8月8日起计算，截止时间以产证核准在原告名下的时间，房价款基数为370,135元，并要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。被告则认为，若法院支持逾期办证违约金，对原告主张的房价款基数没有异议，但诉讼时效应按照2年来计算，故应从2015年8月8日起计算至被告与原告签署《房屋交接书》之日止，之后的办证义务是原告的，对计算标准要求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，不予上浮。认定上述事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《房屋交接书》、《委托办证协议》、委托书、上海市房地产登记申请书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，2013年4月25日取得系争房屋大产证，显属违约。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害之日起计算。原告提出诉讼时《中华人民共和国民法总则》尚未实施，仍应延用《中华人民共和国民法通则》的诉讼时效期间即2年。而向法院提出诉讼只是诉讼时效中断的情形之一，原告于2017年8月7日向本院提出诉讼时，其主张2014年8月8日至2015年8月7日的违约金已经超过诉讼时效期间，无法因提起诉讼而重新计算，故原告主张该期间的逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持，因原、被告签署了《委托办证协议》，被告有义务为原告及时办理系争房屋产权证，现系争房屋于2016年6月20日登记于原告名下，故原告主张2015年8月8日起至系争房屋小产证核准登记之日即2016年6月20日止的违约金的诉讼请求本院应予支持。至于逾期办证违约金计算方式，《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法应予采纳；计算违约金的房价款基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格，根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋的收益，该收益应当计入房价，故本院以系争房屋的真实交易价格即370,135元作为违约金计算基数。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海XX置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姜某、姚某某逾期办证违约金(以370,135元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2015年8月8日起计算至2016年6月20日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,026元，减半收取计513元，由原告姜某、姚某某负担273元，被告上海XX置业有限公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年十一月二十七日书记员 陈莹瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。