云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云2503民初2404号 原告：毛艳，女，1968年11月3日生，汉族，居民，住个旧市。 委托诉讼代理人：李林海，云南瑶光律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：红河万祥物业服务有限公司，住所地：蒙自市经济技术开发区管理委员会办公大楼504室。 法定代表人：王娅，职务：总经理。 委托诉讼代理人：车伦，云南云都律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告毛艳与被告红河万祥物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛艳的委托诉讼代理人李林海、被告红河万祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人车伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金59657.53元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年，红河万祥物业管理有限公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将其位于蒙自市房屋（建筑面积950平方米）提供给红河万祥物业管理有限公司职工居住。合同租期为10年，即2011年1月1日至2020年12月31日止。第一年房屋租金为70000元，从第二年起，租金每年在上一年基础上递增5%。房屋产生的一切税费均由被告承担。合同签订后，原告将房屋交付给红河万祥物业管理有限公司使用。2011年9月28日，红河万祥物业管理有限公司变更名称为红河万祥物业服务有限公司。合同履行到2017年，被告迟迟不缴纳2017年度租金，经原告多次索要租金，双方于2017年7月26日口头解除了《房屋租赁合同》，被告将原告房屋钥匙移交给原告，并出具移交清单。双方租赁关系至2017年7月26日终止。被告拖欠原告208天（自2017年1月1日至2017年7月26日）的租金，根据合同约定，租金应为596575.53元﹝（93806+10881.50）÷365×208=596575.53﹞。原告为维护其合法权益提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告红河万祥物业服务有限公司辩称：1、双方口头协商解除租赁合同的时间是2016年9月，双方协商的结果是到2016年12月26日前被告搬出租赁房屋，租赁合同终止履行，而不是原告诉称的2017年7月26日租赁关系才终止。2、租赁合同已于2016年年底终止，故被告不存在还需要向原告交纳2017年房租的问题，原告也未向被告催要过租金。3、合同于2016年年底终止后，被告按照原告的要求出资修缮后，于2017年1月中旬打电话通知原告接房，但原告仍提出种种无理要求拒绝接房，因此，导致房屋闲置产生的损失应由原告自行承担。4、原告先后以需要全部更换门锁为由拒绝收钥匙，后来在未经被告授权下，以欺骗的手段让被告工作人员在其事先准备好的“移交清单”上签字。另外，原告的亲属一直住在该房屋内，不存在移交，被告通知原告接房，原告拒绝接房，责任应由原告自行承担。综上所述，本案双方的租赁合同关系已于2016年年底终止，房屋的闲置是原告要求被告出资修缮及原告拒绝接房所导致，相应的损失应由原告自行承担，故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的第四组证据《移交钥匙情况清单》的合法性不予认可。本院认为，被告的工作人员钟洁与原告签字确认租赁物钥匙交接，属履行职务行为，且双方对钥匙交接的事实并无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。2、原告对被告提交的第四组证据《照片》一套的真实性不予认可。本院认为，该组照片客观真实地反映了租赁物租赁前后、退租后修缮现状，故本院对该证据的真实性予以采信。被告提交的第五组证据《商住楼出租照片》，照片反映的内容与原告认可的张贴房屋出租事实吻合，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告提交的第六组、第七组、第八组、第九组证据，均由被告与第三方因合同关系形成，与本案租赁关系无关联，故本院对该四组证据真实性、合法性不予确认。原告对证人证言及证明目的未持意见。本院认为，证人的第一个证明目的，与原、被告提前对租赁物交接认可的事实相吻合，对该证明目的，本院予以采信；对证人的第二个证明目的，无相应证据予以证实，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2010年12月13日，原、被告双方以原告为甲方（出租方）、红河万祥物业管理有限公司为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》。《合同》约定：“1、甲方出租的房屋位于蒙自市；出租房屋的建筑面积：950平方米。2、乙方租赁房屋的用途为居住；未经甲方同意，乙方不得改变租赁房屋的用途。3、房屋租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。4、房屋租金按年支付，第一年的租金为70000元；自第二年起，房屋租金每年在上一年基础上递增5%。……。9、乙方应当爱护并合理使用租赁房屋及附属设施，在租期内房屋人为损坏由乙方负责修复。10、经甲方同意，乙方在不改变房屋主体结构和影响房屋建筑安全的情况下，可对租赁房屋进行装饰、装修。本合同终止后，除双方另有约定外，乙方对租赁房屋的装饰、装修无偿归甲方所有。……。13、本合同终止后15日内，乙方应保持房屋及附属设施设备完好的状态下，将房屋交还甲方。乙方按本条约定将房屋交还甲方时，乙方没有拖欠租金以及由乙方承担的费用的，甲方将乙方缴纳的保证金无息全额退还乙方。若乙方存在拖欠租金以及相关费用的，甲方可在乙方缴纳的保证金中作相应扣减。……。15、本合同履行期间，经协商一致，甲乙双方可以变更本合同的相关条款，出现以下情形之一，甲乙双方可以解除本合同：双方协商一致；法律规定或者本合同约定的其他可以解除合同的情形；双方协商解除合同的，本合同解除后租金以实际租赁期限计算，多退少补。……。”《合同》签订后，原告按期将租赁物交给了红河万祥物业管理有限公司，红河万祥物业管理有限公司按约交纳了保证金20000元，并按照租赁用途对租赁物进行了装修及改造。2011年9月28日，红河万祥物业管理有限公司名称变更为红河万祥物业服务有限公司。2016年间，被告就提前解除合同与原告进行协商，于同年12月29日将租赁的房屋腾空并通知原告收回租赁物，同日，原告在租赁物上张贴了《商住楼出租》；因对租赁物恢复问题存在争议，原告未接收租赁物。2017年1月至2月间，按照原告对租赁物的恢复要求，被告对租赁物进行了两次修复，原告也两次对租赁物进行验收，但未同意收回租赁物。2017年7月26日，原告收回了租赁物除铺面外的门锁钥匙，认可租赁关系解除；期间，被告未再对租赁物进行恢复，但为原告住房另行出租事宜提供便利。至今，被告未向原告交纳过房屋租金，原告也未返还被告保证金，租赁物处于闲置状态。 本院认为，原告毛艳与红河万祥物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，虽合同主体名称变更，但被告以自己的行为继承了合同的权利义务，该合同对原、被告均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”，2016年12月29日，被告将租赁房屋腾空，原告在被告所承租的房屋上张贴《商住楼出租》的广告，原、被告以自己的行为表明要解除房租赁合同，但由于被告在租赁期间对租赁物造成损坏，并于2017年1月至2月间对租赁物进行两次修复，修复后双方虽然没有办理房屋交接手续，但原告认可2017年7月26日租赁房屋的状态与同年2月底的状态一致，故双方实际解除租赁合同的时间应为2017年2月底，被告应支付原告的租金为15634.33元（93806÷6=15634.33），后期租赁物闲置造成的损失由原告自行承担。按照双方合同约定，保证金可以扣减租金，故原告未退还给被告的20000元保证金可以抵扣被告应交纳的租金。原告要求被告按比例承担税费的请求，因原告未提供证据证明该费用已实际垫付，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）款、第二百二十六条、第二百三十五之规定，判决如下： 由被告红河万祥物业服务有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告毛艳房屋租金15634.33元（被告红河万祥物业服务有限公司已实际支付可以抵扣租金的保证金20000元）。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1291元，减半收取计645.50元，由原告毛艳、被告红河万祥物业服务有限公司各负担322.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  朱宝华 二〇一七年十一月二十八日 书记员  方自俞