福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0626民初1101号 原告：李聚莹，女，1995年12月12日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：黄华文，福建三和律师事务所律师。 被告：东山县舒泰房地产有限公司，住所地福建省东山县西埔镇明华住宅小区**楼。统一社会信用代码91350626782153828L。 法定代表人：林才武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈智贤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈剑东，福建劲节律师事务所律师。 原告李聚莹与被告东山县舒泰房地产有限公司（以下简称舒泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李聚莹的委托诉讼代理人黄华文、被告舒泰房地产公司的委托诉讼代理人陈剑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李聚莹向本院提出诉讼请求：1.判令舒泰房地产公司从2016年1月1日起至实际交房之日止，以购房款115000元为基数，按日万分之三向李聚莹支付逾期交房违约金（其中自2016年1月1日至2017年4月24日为479天，违约金暂计为16525.5元）；2.判令舒泰房地产公司从2016年1月31日起至实际交房之日止，以购房款115000元为基数，按日万分之五向李聚莹支付违约金（其中自2016年1月31日至2017年4月24日为448天，违约金暂计为25760元）。诉讼过程中，李聚莹撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2015年7月27日，李聚莹与舒泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李聚莹向舒泰房地产公司购买位于福建省东山县明仕府邸1号楼C09号平战车位，合同对价款、交付时间、逾期交付违约责任等进行约定。合同签订后，李聚莹依约向舒泰房地产公司支付全部车位款，但舒泰房地产公司却未依合同约定时间交付车位，舒泰房地产公司应继续履行交付车位义务，并支付逾期交付车位违约金。故请求支持其诉讼请求。 舒泰房地产公司辩称，1.答辩人构成逾期交付车位属实，但李聚莹主张的逾期交付车位天数与事实不符。因出现合同约定的特殊原因，答辩人可以相应地顺延交付车位时间；2.合同约定的逾期交付车位违约金计算标准过高。为了平衡李聚莹与答辩人的利益，逾期交付车位违约金应调整为按照日万分之二计算；3.案涉楼盘已经于2016年8月通过四方验收，符合合同约定的交付条件，答辩人已于2017年4月20日通知李聚莹交付车位，但李聚莹未予交付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李聚莹于2015年7月27日与舒泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李聚莹购买由舒泰房地产公司开发的址在福建省东山县明仕府邸1号楼C09号平战车位，总价款115000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.上述约定交付商品房的条件中消防验收、配套设施如果不影响到买受人装修使用，视为已经达到约定交付条件。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。同时，合同附件六合同补充协议第二条约定本合同的特殊原因包括：1.遇到日降雨超过25毫米及台风、停水、停电、政府禁止施工作业、交通管制、市政建设而引起的无法正常施工；2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，超出无法预测的地质问题无法控制的客观情况。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，李聚莹支付了全部车位款。 另查明，舒泰房地产公司确认该车位所在建筑的高度大于54米。2016年8月23日，案涉车位所在建筑通过竣工验收。2017年4月20日，舒泰房地产公司书面通知李聚莹交付车位，但截至庭审辩论终结前，李聚莹与舒泰房地产公司尚未办理车位交接手续。 本院认为，李聚莹与舒泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示，合同及补充协议中关于车位交付时间、逾期交付车位违约责任、可据实延期交付车位以及配套设施如果不影响到买受人装修使用，视为已经达到约定交付条件的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，案涉车位所在建筑属于强制消防验收工程。依照《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，合同中“消防验收如果不影响到买受人装修使用，视为已经达到约定交付条件”的约定违反法律强制性规定，属于无效条款。虽然舒泰房地产公司于2017年4月20日书面通知李聚莹交付车位，但现舒泰房地产公司并未提供证据证明案涉车位所在建筑经消防验收合格，对舒泰房地产公司认为案涉车位所在建筑已符合交房条件的主张，不予采纳。因此，在该建筑未经消防验收合格，李聚莹有权拒绝接收车位。同时，舒泰房地产公司主张因出现合同约定的特殊原因，其可以相应地顺延交付时间，但舒泰房地产公司并未提供证据证明在其与李聚莹签订《商品房买卖合同》后案涉车位所在建筑存在合同约定可以顺延交付的情形，故对舒泰房地产公司抗辩可以顺延交付车位时间的主张不予采纳。现李聚莹已经支付了全部车位款，则舒泰房地产公司应按合同约定时间将车位交付给李聚莹使用，但截至庭审辩论终结前，舒泰房地产公司仍未将车位交付给李聚莹使用。经核实，自合同约定的最后交付期限的第二天即2016年1月1日起至庭审辩论终结之日已超过90天，故舒泰房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任。现李聚莹要求舒泰房地产公司自2016年1月1日起至实际交付车位之日止以已付车位款115000元为基数按日万分之三支付逾期交付车位违约金，具有事实与法律依据，予以支持。截至2017年4月24日，舒泰房地产公司逾期交付车位共480天，现李聚莹主张截至2017年4月24日舒泰房地产公司逾期交付车位479天，予以确认。故截至2017年4月24日，舒泰房地产公司应向李聚莹支付的逾期交付车位违约金为16525.5元（115000元×0.0003/天×479天）。舒泰房地产公司认为双方约定的逾期交付车位违约金计算标准过高，应调整为按日万分之二计算，缺乏事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、东山县舒泰房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李聚莹逾期交付车位违约金16525.5元及自2017年4月25日起至实际交付车位之日止以115000元为基数按日万分之三计算的逾期交付车位违约金； 二、驳回李聚莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213元，减半收取计106.5元，由东山县舒泰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪艺芯 二〇一七年十一月三十日 书记员  吴丹宁 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。