镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1191民初3556号 原告：徐江星，男，1962年8月24日出生，汉族，住镇江市。 原告：石鑫，男，1988年8月24日出生，汉族，住丹阳市。 两原告共同委托诉讼代理人：吕健，江苏汇泉律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李永燕，江苏金荣恒顺律师事务所律师。 被告：孙月琴，女,1963年1月17日出生,汉族,住镇江市。 委托诉讼代理人：徐胜，江苏金银河律师事务所律师。 原告徐江星、石鑫与被告孙月琴排除妨害纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理，依法适用普通程序，于2017年2月28日、5月25日公开开庭进行了审理。原告徐江星、石鑫共同委托的诉讼代理人李永燕、被告孙月琴委托诉讼代理人徐胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告排除原告房屋的妨害，赔偿原告损失325592元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月12日，原告通过网上竞拍的方式购买了镇江市京口区人民法院（以下简称京口法院）拍卖的镇江市丁卯桥路230号恒华苑12幢4层401室房屋，并于2015年11月30日取得该房屋所有权证。现被告阻止原告进入涉案房屋，原告与被告多次交涉未果，现诉至法院。 被告辩称：1、被告对争议的房屋具有合法的租赁权，被告与房屋的原所有权人江苏泰茂投资有限公司（以下简称泰茂投资公司）于2013年4月签订泰茂大厦-1层至5层房屋的租赁合同，租赁期限20年，20年的租金500万元用泰茂投资公司欠款冲抵。2013年4月，被告对该栋房屋进行了使用和管理，在镇江市中级人民中院（以下简称镇江中院）以及镇江市润州区人民法院、镇江市丹徒区人民法院和本院的多份法律文书中均认可了被告对该房屋的合法租赁权。2、本案的原告是该房屋之前的抵押权人镇江润德典当行有限公司（以下简称润德典当公司）的股东，其对房屋早已存在租赁的情况是明知的，其于2015年10月通过拍卖取得该房屋的所有权时应当知道房屋存在租赁。3、被告曾在京口法院拍卖该房屋的过程中多次向京口法院提出异议，告知京口法院该房屋存在租赁。4、被告合法使用租赁房屋的过程中，原告无理取闹要求被告交出合法租赁的房屋，并且导致警方出警，致使被告租赁的涉案房屋至今无法使用、转租，给被告造成了严重的经济损失，对此被告保留反诉或另行诉讼的权利。5、根据合同法229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的履行，同时，物权法以及江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南第26条也明确规定，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖并不导致租赁权的消失，如果租赁产生在法院查封拍卖之前，应当认可原租赁的合法效力。本案中，被告于2013年4月取得租赁权，而原告是在明知具有租赁的情况下于2015年10月拍卖取得所有权，故被告的租赁权应当得到法院的支持，并不存在侵犯原告合法权益之说，恰恰是原告现在侵犯了被告的合法租赁权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的2014京执字第976-1号执行裁定书、拍卖成交确认书、2015京执恢字第243号执行裁定书、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁协议复印件及照片打印件，被告对其真实性均无异议，能够证实1、原告通过司法拍卖的方式取得了镇江市房屋所有权，并办理了所有权登记；2、2015年9月9日，仅有411室承租人卡迈锡（镇江）汽车紧固件贸易有限公司在此涉案房屋处办公；3、2015年11月27日、11月30日，被告雇佣他人在争议房屋4楼进户门处阻止原告进入使用；4、原告提交的被告与江苏九鼎轩餐饮管理有限公司（以下简称九鼎轩公司）就租赁泰茂大厦3层部分房屋的租赁协议复印件载明租金标准为18.96元/平方米/月等事实，本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据为：被告向法院提交1、房屋租赁合同1份，拟证明被告与泰茂投资公司签订房屋租赁合同约定租赁该房屋20年，自2013年4月20日起至2034年5月19日止，同时该协议第三条约定房屋租金共计500万元，双方商定用余惠芳向被告的借款（泰茂投资公司系担保人）一次性冲抵500万元，该协议第四条约定被告对该房屋具有管理、转租等权利。 原告认为其是在涉案房屋没有权利附属的情况下购买的该房屋，并且支付了相应对价，现被告认为其存在合法的租赁权，应当另行起诉予以确认。 2、本院（2016）苏1191执异19号执行裁定书复印件1份，拟证明经本院裁定被告对泰茂大厦具有合法的租赁权。 原告对该裁定书的真实性无异议，对关联性不认可。 3、（2013）镇民初字第82号民事调解书复印件1份，拟证明余惠芳向被告借款一千余万，涉案房屋所有权人泰茂投资公司作为担保人承担该款项的连带给付义务，由于余惠芳无力偿还借款以房屋出租抵债。 原告认为该调解书的真实性由法院核实，即便调解书客观存在，仅能证明被告与余惠芳之间是民间借贷纠纷，与本案排除妨碍纠纷没有必然联系。 4、房屋租赁合同复印件1份，拟证明双方签订房屋租赁合同后，被告已经按照协议实际管理、处分了该房屋，原告提供的与九鼎轩公司的租赁合同也可以达到该证明目的。 原告对该份合同的真实性不予认可，认为该证据系复印件，且该合同约定的租赁房屋是泰茂大厦的地下室，与原告所购买的第四层房屋没有关联性，并且该租赁合同也不能反映被告已实际占有使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月2日，泰茂投资公司名下镇江市房屋因借款抵押给润德典当公司，并办理了抵押登记。 2014年4月21日，京口法院就润德典当公司与周满乐、余惠芳、泰茂投资公司、江苏泰茂担保有限公司（以下简称泰茂担保公司）借款合同纠纷一案作出（2013）京商初字第547号民事判决书，判决：1、周满乐应于判决生效后十日内归还润德典当公司借款700万元；2、周满乐应于判决生效后十日内给付润德典当公司利息及综合费用92310元（截止2013年10月1日），并支付自2013年10月2日起至付清之日止逾期利息及综合费、违约金（以700万元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率四倍标准计算）；3、周满乐应于判决生效后十日内给付润德典当公司律师代理费109000元；4、余惠芳、泰茂担保公司对周满乐上述第1、2、3项债务承担连带责任；5、如周满乐未按期履行上述义务，润德典当公司有权以泰茂投资公司所有的位于镇江市的房产折价或以拍卖、变卖的价格优先受偿。 因周满乐、余惠芳、泰茂投资公司、泰茂担保公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，润德典当公司向京口法院申请执行评估、拍卖镇江市房屋。2014年11月12日，京口法院作出（2014）京执字第976-1号执行裁定书，裁定拍卖泰茂投资公司所有的位于镇江市房屋。 2015年10月12日，原告作为买受人与拍卖人京口法院签订拍卖成交确认书，载明原告于2015年9月27日在淘宝网京口法院的司法拍卖平台上通过公开竞价买得镇江市房屋，成交价为567.88万元。 同日，京口法院作出（2015）京执恢字第243号执行裁定书，裁定1、位于镇江市房屋的所有权及相应的其他权利归买受人徐江星和石鑫所有，房屋面积以房管部门的测绘为准，财产权自本裁定送达买受人徐江星、石鑫时转移；2、买受人徐江星、石鑫可持本裁定书到房地产管理部门办理相关产权过户登记手续。 2015年11月27日、30日，原告两次进入涉案房屋，均遭被告雇佣人员阻挠。 2015年11月30日，涉案镇江市房屋登记于原告名下。2015年12月1日，涉案镇江市房屋土地使用权登记于原告名下。 另查明，镇江中院就孙月琴与余惠芳、泰茂担保公司、泰茂投资公司民间借贷纠纷一案于2013年11月29日出具（2013）镇民初字第82号民事调解书，协议内容为1、余惠芳在本调解书生效后七日内返还孙月琴借款1000万元，2013年12月30日前返还借款500万元，2013年12月30日前给付借款利息270万元。余惠芳如不能按期返还借款1000万元，则孙月琴的全部债权视为全部到期，孙月琴可向法院一并申请执行；2、泰茂担保公司、泰茂投资公司对上述余惠芳承担的责任承担连带责任。 庭审中，被告提交房屋租赁合同，载明甲方出租给乙方的房屋位于镇江市（含余光水名下实为泰茂公司的房产，出租房屋面积共计约7000平方米）；租赁期共20年，自2013年4月20日起至2034年5月19日止；租金总额500万元，用余惠芳向乙方的借款一次性冲抵500万元；目前现有租赁户租赁期间管理权限归乙方，如有退租、到期等腾让房屋即交付乙方使用或转租；现有租赁户的租金及费用由乙方收取，发票由甲方提供，租赁期间的水电费由乙方承担…。合同下方甲方处有余惠芳签名并加盖泰茂投资公司、泰茂担保公司印章，乙方处有孙月琴签名。落款时间为2013年4月18日。 本院认为：公民的合法权益受法律保护，原告通过司法拍卖的方式以市场价取得涉案房屋所有权，且涉案房屋现已登记于原告名下。根据物权法定原则，原告已实际取得涉案房屋没有权利负担的完整物权。被告阻挠原告使用房屋，构成对原告物权的侵害，原告作为所有权人主张被告排除妨害，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持，被告不得妨碍原告占有并使用涉案房屋。 关于原告主张的损失问题。被告对涉案房屋使用争议应通过合法的方式进行，被告及被告雇佣的人员阻挠房屋所有权人原告进入涉案房屋，导致原告无法正常占有使用涉案房屋，具有过错，由此造成的损失，被告应予以赔偿。虽原告提供的被告与他人签订的泰茂大厦三楼房屋租金不足以证实原告的实际损失，但被告阻挠原告进入涉案房屋，影响了原告对房屋的正常完整使用，客观造成原告损失的产生，结合涉案房屋所在地段、楼层、朝向、周边租赁市场行情等，本院酌定原告的损失为15万元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告孙月琴于本判决生效之日起不得妨碍原告徐江星、石鑫占有并使用镇江市房屋； 二、被告孙月琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐江星、石鑫损失15万元； 三、驳回原告徐江星、石鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6184元，由原告徐江星、石鑫负担3000元，被告孙月琴负担3184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  蒋 平 审 判 员  曾晓青 人民陪审员  向剑美 二〇一七年十一月十日    法官助理高志卫 书记员吴丹 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。