辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4009号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行，地址沈阳市和平区太原北街17号。负责人：张猛，该行行长。委托诉讼代理人：张伟鹏，男，1986年2月8日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张海涛，男，1975年1月31日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：卢贵田，男，1947年3月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：曲国平，男，1962年9月21日出生，汉族，系社区推荐，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）法定代表人：房圣超，公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族。该公司员工，住辽宁省开原市八棵树镇官粮窖村十一组59号。被上诉人（原审被告）：梁海龙，男，1976年11月27日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：富明艳，女，1976年2月19日出生，满族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行（以下简称为建行和平支行）因与被上诉人卢贵田、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称为顺意公司）、梁海龙、富明艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行上诉请求:一、请求变更沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初2422号民事判决第三项内容，增加由被上诉人返还建行剩余全部贷款本息，我行有权对梁海龙抵押给我行的房产享有优先受偿权，直至该笔贷款全部结清为止；二、本案全部上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案事实认定不清；第二，建行作为善意第三人，其合法权益应受法律保护，一审判决没有对善意第三人的权益如何保护进行认定，存在事实认定不清，损害善意第三人合法权益；第三，芦贵田诉请确认房屋抵押贷款合同无效，但是一审法院未对《个人住房借款合同》的效力进行认定；第四，案涉事实涉嫌骗取银行贷款罪，应当移送公安机关处理。被上诉人卢贵田辩称,同意一审判决。被上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司辩称,一、案涉房屋所在土地系答辩人向种子站所购，基于种子站未能完全履行土地权转让等协议，导致4465.5㎡土地的使用权答辩人无法取得，种子站违约，给答辩人造成了巨大的经济损失。答辩人才撤回了少量产权调换的房屋（含案涉房屋）。当时答辩人欠沈阳市振东金属门窗厂（以下简称：施工单位）工程款，用案涉房屋抵付工程款。应施工单位的要求，将案涉房屋备案在其指定人梁海龙名下，施工单位用案涉房屋做了按揭贷款，贷出的款项也付给了该施工单位，现工程款已结清，银行按揭贷款从始至今，也一直由答辩人偿还，无任何拖欠，上诉人并无任何经济损失，答辩人也将继续履行还款义务至贷款全部还清。对上诉人的诉讼请求，恳请法院依法公正判决。二、对于一审判决第四项，没有事实和法律依据，恳请撤销，答辩人与被上诉人卢贵田签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》中并未约定办理案涉房屋产权登记的时间，更无逾期办证的违约责任约定，且答辩人也如期向原告交付了安置房屋，并没有对原告造成直接和间接的损失。另在2018年11月19日，答辩人与被上诉人卢贵田签订了协议书，该协议书中约定了“答辩人将在2018年12月30日前，协调梁海龙、富明艳撤销对案涉房产的备案，并将该房产备案到卢贵田名下，及将案涉房产办理房产权属登记证所需要答辩人提供的手续交给卢贵田，并配合其办理该房产的房产权属登记证。如到期因答辩人原因未能办理该房产的备案更名，卢贵田有权到法院提起诉讼。”该文件系双方真实意识表示，直至该文件的签订，双方才约定了为案涉房屋办理备案登记及办理房产权属登记的时间，即2018年12月30日，同时，该文件也未约定逾期办证的违约赔偿。因此该项判决既不符合事实又无法律依据，恳请法院对该项判决予以撤销。被上诉人梁海龙、富明艳辩称,我方对一审判决有异议，但没上诉，一审判决认定开发公司与卢贵田签订的补偿安置协议是有效的，我方认为无效，所以卢贵田不享有优先权，无法对抗银行的抵押权。卢贵田向一审法院起诉请求：1.确认被告顺意福莱英房地产公司与梁海龙、富明艳就沈阳市于洪区房屋签订的房屋买卖合同无效；2.认定被告梁海龙、富明艳与被告建设银行沈阳和平支行就沈阳市于洪区房屋签订的房屋抵押贷款合同无效；3.确认沈阳市于洪区房屋所有权归原告所有；4.被告顺意福莱英房地产公司一次性赔偿原告未及时办理产权登记及欺诈违约损失30000元；5.本案诉讼费由被告顺意福莱英房地产公司承担。一审法院认定事实：2004年10月25日，沈阳市种子站与顺意福莱英房地产公司签订《土地使用权转让协议》，种子站将其以划拨方式取得的土地使用权转让给顺意福莱英房地产公司，顺意福莱英房地产公司负责原址安置该幅土地上现有居民，卢贵田房屋在征收范围。2007年6月8日，卢贵田与顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋征收补偿安置协议》，顺意福莱英房地产公司为拆迁人，卢贵田为被拆迁人，被拆迁房屋位于北洪区，所有权证编号“于房字第930-1990”，建筑面积83.84平方米。双方约定拆迁补偿方式为产权调换，产权调换房屋位于沈阳市于洪区，建筑面积126.96平方米，被征收房屋与产权调换房屋差价款96624元。2007年8月22日，顺意福莱英房地产公司向卢贵田交付回迁安置房屋。卢贵田于入住同时支付了煤气费、垃圾清运费、物业费等。2014年10月10日，沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室向卢贵田出具沈于征第53号《回迁房屋准住通知》。2014年10月22，沈阳市于洪区土地房屋征收补偿中心为卢贵田开具了阳光维也纳项目96624元房屋差价款收据。卢贵田于2014年11月11日缴纳了案涉回迁房屋契税1449.36元，于2015年9月26日缴纳了案涉回迁房屋维修资金7300元，2009年3月21日，顺意福莱英房地产公司将案涉房屋备案至梁海龙、富明艳名下。2009年3月13日，梁海龙、富明艳与建设银行沈阳和平支行、顺意福莱英房地产公司签订《个人住房借款合同》，约定梁海龙贷款240000元购买案涉房产，并以案涉房产向顺意福莱英房地产公司提供抵押，于2009年4月11日办理了抵押权预告登记。顺意福莱英房地产公司为该贷款提供保证，保证期间自保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。诉讼中，顺意福莱英房地产公司与梁海龙均确认，因顺意福莱英房地产公司拖欠工程款，将案涉房屋备案至梁海龙、富明艳名下，以梁海龙、富明艳的名义办理抵押贷款用于偿还工程款。一审法院认为，卢贵田与顺意福莱英房地产公司签订的《城市房屋征收补偿安置协议》合法有效，具有法律约束力。拆迁协议约定以产权调换方式进行补偿安置，且已向卢贵田交付回迁房屋，回迁房屋位置、用途明确，具有特定性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，被拆迁人享有的回迁安置权具有法定的债权优先效力，对取得产权调换房屋具有相当于物权的债权优先权，该种特殊债权可对抗其他任何在回迁房屋上设定的权利，包括担保物权。关于原告要求确认案涉房屋所有权的问题。案涉房屋尚无物权登记，原告依据拆迁补偿协议享有实现物权变动的债权优先权，但无产权登记之前，无法确认物权归属。关于顺意福莱英房地产公司与梁海龙、富明艳签订《商品房买卖合同》的效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。顺意福莱英房地产公司虽将案涉房屋备案至梁海龙、富明艳名下，但双方在庭审中对签订《商品房买卖合同》是为了向银行抵押贷款，用于偿还工程款表述一致，故双方之间并无订立《商品房买卖合同》的真实意思表示，梁海龙、富明艳并不是真正的购房人，其与被告顺意福莱英房地产公司签订《商品房买卖合同》系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，合同无效。梁海龙、富明艳与建设银行沈阳和平支行、顺意福莱英房地产公司签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款因侵害了卢贵田对案涉房屋的优先权无效，在回迁房屋上设立的抵押权预告登记应予撤销。顺意福莱英房地产公司未经原告准许，将卢贵田的回迁安置房屋备案至梁海龙、富明艳名下，致卢贵田无法办理房产登记证书，系违约行为，依法应承担违约责任。因拆迁补偿协议并无该项约定，且卢贵田未就损失数额的计算依据提出证据，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，以原告实缴的增加面积款96624元，自2007年9月9日起按年利率6%计算违约金。原告请求支付违约金30000元，未超出上述标准计算的数额，予以支持。顺意福莱英房地产公司提出种子站违约的抗辩理由，不属于本案审理范围，可另行告诉。一审法院判决：一、原告卢贵田对沈阳市于洪区房屋享有优先权；二、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司与被告梁海龙、富明艳就沈阳市于洪区房屋签订的《商品房买卖合同》无效；三、被告梁海龙、富明艳与被告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行就沈阳市于洪区房屋签订的房产抵押合同无效；四、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性赔偿原告卢贵田逾期办证违约金30000元；五、驳回原告卢贵田其他诉讼请求。案件受理费2215.6元，由沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司承担，并直接给付原告。本院二审期间，当事人未提供新证据，本院查明的事实与一审法院基本一致。本院认为，本案中2007年6月8日卢贵田与顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋征收补偿安置协议》，2007年8月22日顺意福莱英房地产公司向卢贵田交付回迁安置房屋。2009年3月21日顺意福莱英房地产公司将案涉房屋备案至梁海龙、富明艳名下。2009年3月13日梁海龙、富明艳与建设银行沈阳和平支行、顺意福莱英房地产公司签订《个人住房借款合同》。建设银行沈阳和平支行作为专业的金融机构，应当对房屋的现状进行充分的现场调查，以查明抵押房屋是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已回迁安置的房屋作为抵押物。本案建设银行沈阳和平支行未能提交证据证明其对涉案房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，一审判决并无不当，本院予以确认。综上所述，建设银行沈阳和平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2215.60元，由中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行负担。本判决为终审判决。审判长  王惠丽审判员  曹 杰审判员  相 蒙二〇二〇年九月九日法官助理吕志真书记员纪力荧本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；