广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0205民初5005号 原告：林长春，男，1963年10月1日出生，汉族，医生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：龙飞，柳北法律服务所法律工作者。 被告：樊上游，女，1959年12月31日出生，汉族，退休职工，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：何炼日，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婵娟，广西甲天下律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区柳州市恒基房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市航二路10路三星园二区1-3。 法定代表人：黄安才，经理。 委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。 原告林长春与被告樊上游、柳州市恒基房地产中介有限公司（以下简称：恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林长春及其委托诉讼代理人龙飞、被告樊上游的委托诉讼代理人何炼日、刘婵娟、恒基公司的委托诉讼代理人覃玉件到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 林长春向本院提出诉讼请求：1.解除林长春与樊上游、恒基公司于2017年7月21日签定的《房地产买卖及居间服务合同》；2.樊上游、恒基公司归还购房定金20000元、支付违约金20000元，共计40000元；3.樊上游、恒基公司支付律师代理费3500元；4.樊上游、恒基公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年7月15日，林长春、与恒基公司签订了一份《购房意向书》，意向书约定，林长春委托恒基公司与柳州市北雀路28号协和家园康城33栋7号房屋（以下简称：北雀路房屋）产权人洽谈购房事宜，签定本意向书之日，林长春交2000元购房意向金；恒基公司负责调查确认北雀路房屋的真实性，无纠纷，无抵押，有抵押先行自行解押，不存在一房多卖等情况。2017年7月21日，林长春与樊上游、恒基公司签定了一份《房地产买卖及居间服务合同》合同约定，樊上游自愿将北雀路房屋出售给林长春，价格1680000元；合同签定当日林长春交购房定金20000元；樊上游保证上述房屋享有完整的所有权且不存在任何产权纠纷或被查封的情况。合同生效后，林长春支付20000元购房定金，恒基公司出具收款凭条。经查房屋档案，林长春才知道北雀路房屋有人民法院的查封，有抵押，根本无法按合同约定，办理房屋过户手续。林长春找樊上游及恒基公司要求归还购房定金，均被以种种理由拒绝。樊上游隐瞒北雀路房屋有查封、抵押的事实以及无法在合同约定的有期限内办理该房的过户手续属违约；恒基公司作为专业的房屋中介公司将有纠纷不能办理房屋过户手续的房屋介绍给原告并代收定金是违反合同的行为。故原告向人民法院提起诉讼。 樊上游辩称，樊上游同意解除房屋买卖合同。由于林长春违约导致合同无法履行，故其要求返还定金、支付违约金和律师费没有事实和法律依据。相反，由于林长春违约造成樊上游的经济损失，樊上游保留追索权利。 恒基公司辩称，恒基公司也同意解除房地产买卖和居间合同。恒基公司已经履行居间服务的合同义务，对于合同解除不存在过错，不应当承担退还定金和支付违约金的责任。林长春以卖方未解除房屋租赁合同收回房屋为由拒绝办理网签资金监管及报税手续构成违约，无权要求退还定金及支付违约金。根据合同约定，恒基公司从购房定金中扣除卖方应支付的中介费16800元，余款3200元同意支付给卖方。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年7月15日，林长春与恒基公司签订了一份《购房意向书》，约定林长春欲购买北雀路房屋，全权委托恒基公司与该房屋产权人洽谈购房事宜；林长春支付购房意向金2000元；恒基公司负责调查房屋产权人房屋的真实性，无纠纷，无抵押，有抵押要先自行解押，不存在一房多卖。2017年7月21日，林长春与樊上游、恒基公司签订了一份《房地产买卖及居间服务合同》，该合同约定：林长春购买樊上游所有的北雀路房屋，房价为1680000元；房屋现已出租，樊上游须于合同签订之日起15日内与租客解除租赁合同；合同签订当日，林长春向樊上游支付购房定金20000元；林长春于2017年8月15日前将房款1660000元存入银行第三方账户进行监管；该房屋已设定抵押，樊上游承诺在2017年8月20日前向个人还清欠款并办理完成该《房屋他项权证》的注销手续，在签订合同之日起20个工作日内向银行提出还款申请，待银行通知还款后3个工作日内还清银行欠款，并配合办理完成该《房屋他项权证》的注销手续；违约方应向守约方支付违约金及守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费、执行费等费用及损失。《房地产买卖及居间服务合同》的补充条款还约定了经双方协商确定，林长春把资金托管给法院以及林长春得到新的房产证当日，樊上游解除出租合同，由此产生的一切责任由樊上游承担等内容。林长春与樊上游、恒基公司又签订了一份补充协议，约定了樊上游在15个工作日内通知租客该房屋已出售，办得新证前租客可按原来的租赁合同继续租用，办得新证后原租赁合同废除；该房屋在法院所产生的所有费用由樊上游承担等内容。合同签订后，林长春支付了20000元购房定金给恒基公司代为保管，其中有20000元为原来的购房意向金，但并未按照合同约定于2017年8月15日将1660000元购房款存于银行第三方账户进行监管。 2017年9月6日起，林长春因北雀路房屋交易一事与恒基公司工作人员开始沟通。林长春认为北雀路房屋的租房合同存在巨大隐患，所以要求樊上游在2017年9月20日前必须解除租赁合同赔偿租户，让租户搬走交房，并且提供北雀路房屋所有查封、抵押已经解除、撤销的查档结果后，才同意继续履行合同，办理相关手续。樊上游通过恒基公司的工作人员表示，正在积极办理解封、解押的相关手续，但并未同意在2017年9月20日前解除北雀路房屋上的租赁合同。多次沟通无果后，2017年9月20日，林长春向樊上游、恒基公司发出一份《告知书》，要求立即终止三方签订的《房地产买卖及居间服务合同》，并由恒基公司在2017年9月23日前返还林长春支付给其所监管的购房定金。由于樊上游、恒基公司并未按《告知书》的要求返还定金，故林长春向本院提起诉讼。 另查明，2017年8月25日，柳州市房产资料查询结果显示：北雀路房屋有柳州市城中区人民法院的查封；有权利人为中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行的抵押登记，终止时间为2026年11月18日；有权利人为谢嘉懿的抵押登记，终止时间为2015年12月8日。2017年8月30日，案外人梁婷婷已经结清北雀路房屋的贷款。2017年9月11日，柳州市房产资料查询结果显示：北雀路房屋有柳州市城中区人民法院的查封；有权利人为中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行的抵押登记，终止时间为2026年11月18日；有权利人为谢嘉懿的抵押登记，终止时间为2015年12月8日；根据柳州市房地产交易备案与产权管理系统提示该房屋查封已解除。2017年11月8日，在柳州市国土资源档案管理中心提供的查档结果证明书显示：权利人为中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行的抵押，已在柳州市国土资源局办理了抵押权注销登记。 再查明，林长春因北雀路房屋纠纷，委托法律工作者作为诉讼代理人参加本案诉讼，因此支付了民事诉讼代理费3500元。 本院认为，关于解除林长春与樊上游、恒基公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》的问题。林长春和樊上游、恒基公司均同意解除于2017年7月21日签订的《房地产买卖及居间服务合同》，这是各方的真实意思表示，未违反国家法律的规定；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，该合同可以解除。 关于违约责任的问题。林长春认为樊上游和恒基公司在签订《房地产买卖及居间服务合同》时隐瞒北雀路房屋已被法院查封这一事实构成违约；樊上游和恒基公司均主张合同签订前林长春已经知道该房屋被法院查封，并用《房地产买卖及居间服务合同》的补充条款和三方签订的《补充协议》试图证明这一主张。补充条款及《补充协议》中与法院有关的内容仅有“林长春把资金托管给法院”和“该房屋在法院所产生的所有费用由樊上游承担”这两部分，这些内容并不能理解成北雀路房屋已被法院查封；而合同的正文只提到北雀路房屋上有抵押登记并未提该房屋已被法院查封，故本院认定合同签订时，林长春对该房屋被法院查封一事并不知情。根据《中华人民共和国合同法》地六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营情况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；丧失或者可能丧失旅行债务能力的其他情形的情况下，可以中止履行。林长春本应按照合同约定于2017年8月15日前将购房款1660000元存入银行第三方账户监管，但在合同签订后其发现北雀路房屋被法院查封的事实，故决定中止履行，符合上述规定，不构成违约。 林长春在发现北雀路房屋被法院查封后，并未立刻要求解除《房地产买卖及居间服务合同》，而是希望通过变更合同内容来保证合同的继续履行。林长春通过与恒基公司的工作人员沟通，希望樊上游接受变更后的合同内容，即在2017年9月20日前解除北雀路房屋上的租赁合同，从租赁人处收回房屋，办理好解除该房屋上的查封，注销该房屋上的抵押登记手续后，林长春再将1660000元的购房款存入银行第三方账户进行监管并继续办理其他手续。根据林长春与恒基公司工作人员的微信聊天记录及樊上游提供的证据显示，樊上游同意林长春提出的变更合同内容的部分条款，并积极履行了这些条款，包括最终解除了法院对北雀路房屋的查封，提前归还中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行的债务保证该房屋上的抵押登记可以注销；但并未同意林长春要求其在2017年9月20日前解除北雀路房屋上的租赁合同，收回房屋这一条款。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，林长春和樊上游均同意变更的合同条款是樊上游应在2017年9月20日前解除北雀路房屋的查封和注销该房屋的抵押登记，之后林长春将1660000元的购房款存入银行第三方账户进行监管并配合办理房屋过户等手续，故双方都应按照变更后的合同履行各自的义务。而解除北雀路房屋的租赁合同，收回房屋这一条款双方并未达成一致，故林长春与樊上游均应按照合同原来的约定履行义务，即樊上游可以在林长春取得新的房屋产权证后才解除北雀路房屋上的租赁合同。 樊上游提供的证据显示，截至2017年9月11日，北雀路房屋已经解封，但该房屋上设立的权利人为中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行抵押登记仍然未被注销；在樊上游无法提供证据证明其按照变更后的合同约定在2017年9月20日前解除北雀路房屋上的抵押登记的前提下；林长春因为樊上游违约而解除合同既符合合同约定也符合法律规定，林长春的行为并不构成违约。根据定金罚则的相关法律规定，收取定金的一方应当双倍返还购房定金，故林长春要求樊上游退回20000元定金并支付20000元的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。林长春因北雀路房屋纠纷，委托法律工作者作为诉讼代理人参加本案诉讼，因此支付了民事诉讼代理费3500元；虽然合同约定违约方应当支付的是律师费与林长春所付款项的名称略有不同，但这两项费用的本质都是委托诉讼代理人参加诉讼而产生的费用，故林长春的该项诉讼应当得到支持。 关于恒基公司是否应当为樊上游的上述违约责任承担连带责任的问题。林长春与恒基公司签订的《购房意向书》中虽然约定了恒基公司有义务调查北雀路房屋无纠纷、无抵押、不存在一房多卖等信息，但并未约定恒基公司未履行这一义务的违约责任。而事实上，恒基公司一直按照与林长春、樊上游签订的《房地产买卖及居间服务合同》中关于居间服务条款的约定履行义务；恒基公司对北雀路房屋的档案进行查询，并为促成该房屋的买卖积极与各方沟通。北雀路房屋上存在查封和抵押登记并非恒基公司导致，故由此导致房屋买卖合同无法进行的违约责任责任不应由恒基公司承担。至于恒基公司代为收取的20000元购房定金，属于委托代理关系，恒基公司作为被委托人收取的上述费用产生的法律后果应当由委托人承担，故恒基公司不需要对樊上游双倍退回购房定金承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第七十七条、第九十三条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告林长春与被告樊上游、柳州市恒基房地产中介有限公司于2017年7月21日签订的《房地产买卖及居间服务合同》在2017年11月8日解除； 二、樊上游在本判决生效之日起十日内向林长春双倍返还购房定金40000元； 三、樊上游在本判决生效之日起十日内向林长春赔偿民事诉讼代理费3500元； 四、驳回原告林长春的其他诉讼请求。 案件受理费888元（原告已预交），减半收取444元，由被告樊上游负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 温 荃 二〇一七年十一月二十日 书记员 刘思涛