四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川3401民初331号 原告（反诉被告）：李文福，男，汉族，1962年2月28日出生，四川省西昌市人，居民。 原告（反诉被告）：雷秀英，女，汉族，1962年12月1日出生，四川省西昌市人，居民。 委托诉讼代理人：陈彬、李龙，四川淇典律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：王红霞，女，汉族，1976年7月15日出生，四川省西昌市人，村民。 被告（反诉原告）：袁文东，男，汉族，1968年12月27日出生，广东省梅州市人，居民。 委托诉讼代理人：陈刚、方晓明，四川月城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告（反诉被告）李文福、雷秀英与被告（反诉原告）王红霞、袁文东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文福、雷秀英及诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）王红霞、袁文东及诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李文福、雷秀英向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2015年8月至2016年7月的房屋租金330000.00元，2、支付违约金200000.00元，并继续履行合同，3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方在2011年6月26日签订了房屋租赁合同，合同约定了租期、租金、租金支付方式及违约责任等。2011年7月至2014年7月被告均按合同约定按时交纳房屋租金，在2015年8月起被告以生意不好，资金周转困难为由，经原告多次催要拒绝交纳租金，逾期近半年时间，双方为此发生纠纷，多次协商解决无果。被告的行为已侵害了原告的合法权益，现起诉至法院，请求在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。针对被告的反诉，李文福、雷秀英辩称：由于双方的矛盾已到无法调解的地步，现同意解除租赁合同，但租金要给付至返还房屋止。反诉原告要求其赔偿损失，不予认可，因为造成合同不能继续履行的责任在反诉的原告。 被告（反诉原告）王红霞、袁文东辩称及反诉陈述：1、解除双方于2011年6月26日签订的租赁合同，2、判令原告（反诉被告）无权向被告（反诉原告）收取房屋租金或者房屋使用费，3、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）的装修损失170万元及违约金20万元，4、本案诉讼费及反诉费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：双方于2011年6月26日签订了《租赁合同》，租期为15年，用于宾馆经营。为长期经营，反诉人对所租赁的房屋花巨资进行了装修改造。在经营到2015年6月，反诉被告将一楼门市租赁给买烧烤的，由于烧烤的油烟，夜间的吵闹，影响宾馆入住旅客的休息，导致宾馆无法正常经营。同时，在2015年消防年度检查中要求提供租赁房屋的产权证，但反诉被告无法提供，双方为此发生争议，2015年10月12日，反诉被告将租赁房屋的电源切断，导致无法经营（公安机关对入住登记无法监控），面临罚款，迫于无奈，反诉人于2015年10月18日向公安机关申请停业至今。综上所述，反诉被告将违法的建筑租赁给反诉人，导致合同目的不能实现，双方签订的租赁合同应当依法解除，因此造成反诉人的损失，反诉被告应当赔偿。由于反诉被告的断电行为，造成反诉人无法经营，要求支付租金的请求不应得到支持。请求人民法院查清事实，依法判决，支持反诉人的反诉请求，驳回反诉被告的诉讼请求。 原告（反诉被告）李文福、雷秀英及被告（反诉原告）王红霞、袁文东围绕诉讼请求依法提交了证据，其本诉与反诉的证据材料一致。本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方提交的证据，本院认定如下：1、对原告（反诉被告）提交的西昌市西郊乡龙眼井村出具的书面证明，证明建房系合法修建，被告（反诉原告）对其提出异议，本院认为，该证明能够证明原告建房虽未办理房屋产权证，存在手续上的瑕疵，但建房是经政府及乡村组批准的，是否违建，不属本院管辖确认，对该证明本院予以采信。2、对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）都提交的租赁合同，能证明本案的基本事实，同时，双方对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信并在卷佐证。3、对原告（反诉被告）提供的另两份房屋租赁合同，由于与本案无直接的关联性，经被告（反诉原告）质证不予认可，本院不予采信。4、被告（反诉原告）提交的照片、视频、停业申请、情况说明、询问笔录、酒店入住单据、记录等证据材料，客观真实，与本案存在关联、且能证明本案基本事实，虽原告（反诉被告）提出异议，但未能提交反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。5、对被告（反诉原告）提交的评估报告损失达到170万元、证人证言，经原告（反诉被告）质证提出异议。本院认为，因评估报告系被告（反诉原告）单方委托，其真实性、合法性、关联性均受质疑，证人是被告（反诉原告）的员工，与被告（反诉原告）存在利害关系，其证词的真实性受质疑，故对以上证据本院不予采信。6、经被告（反诉原告）申请，对租赁房屋装修及改造进行鉴定，经四川天信资产评估有限公司出具的川天信评报字（2017）173号资产评估报告结论为评估价值取整为73.58万元。经双方质证，对该鉴定结论无异议，本院予以采信。被告（反诉原告）认为还有部分工程未鉴定，对鉴定面积也有异议但在鉴定过程中，未提供相应的材料。本院不予确认。 根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月26日，双方签订了租赁合同。合同内容即“甲方李文福、雷秀英，乙方王红霞、袁文东。一、甲方将在西昌市文汇路与一环路交界口处的个人所有临街商用房租给乙方经营使用（转角商店和盲人按摩三门市及转角二楼除外）···；二、租期15年，从2011年8月1日至2026年7月30日止；三、租赁费用2011年8月1日至2014年7月30日止每年300000.00元，从2014年8月1日至2017年7月30日止每年330000.00元····；四、缴费方式乙方在2011年6月3日向甲方交纳30000.00元定金，在签订租赁合同时再向甲方交纳租金120000.00元，2011年7月30日前交纳150000.00元，以后每年提前在当年度7月1日前交纳下一年度的租赁费；五、甲方考虑乙方要整体装修，给以乙方30天的免费装修期2011年7月1日至2011年7月30日，并同意乙方在顶楼加盖一层活动板房，施工中的安全责任有乙方负责，乙方在顶楼加盖一层是试用期为10年，从乙方正式营业之日起计算时间，剩余时间乙方应向甲方交纳租金，每年20000.00元，合同期满，一并交回甲方。对楼梯改装增设电梯，乙方可以在不损害主体结构的前提下对主体进行重新装修，甲方负责协调现有租房户的关系，保证乙方能正常施工，合同期满，乙方在顶楼加盖一层和装修不可移动的设施归甲方所有，其余设施由乙方自主处理。六、七、八、九、十····，十一、违约责任乙方未经甲方同意，私自改变房屋主体结构，存放危险爆炸物品或进行违法活动，乙方拖欠房租一个月，甲方书面通知后仍不付的，甲方中途要求收回房屋和增加房租的。十二、在合同期内，任何一方违约，赔偿对方违约金200000.00元和相应的经济损失。十三、十四、十五····，十六、合同期满乙方要保持房屋的设施完好交给甲方。甲方李文福雷秀英，乙方王红霞袁文东2011年6月26日。”合同签订后，李文福、雷秀英将房屋交付给王红霞、袁文东，王红霞、袁文东按合同约定对房屋进行了装修改造，安装了电梯。将装修后的房屋用于酒店经营（丽水阳光酒店）。在2015年8月份之前，双方均按合同约定履行。2015年8月，李文福、雷秀英向王红霞、袁文东催缴下一年度的房租，王红霞、袁文东要求李文福、雷秀英提供房屋产权证，办理消防手续，由于李文福、雷秀英所建房屋系村组自用地修建的村民安置房，报政府部门批准建房，但未办理房屋产权证，所以无法提供，王红霞、袁文东以李文福、雷秀英提供不了房屋产权证，无法办理消防手续，酒店不能进行正常经营，同时，李文福、雷秀英将房屋楼下的门市租用给烧烤店，烧烤的烟味及夜间的吵闹致使酒店无法正常经营，基于以上两点拒绝支付下年度房租。在双方自行协商无果的情况下，2015年10月12日，李文福、雷秀英到王红霞经营的丽水阳光酒店催要房租，王红霞不予理睬，报警后，相关部门要求其自行解决,由此发生纠纷，李文福、雷秀英将酒店的电源切断，丽水阳光酒店无法正常经营，也无法向公安机关上传旅客登记信息。2015年10月18日丽水阳光酒店便向西昌市公安局治安大队、外南派出所出具书面停业申请，该酒店停业至今。酒店停业后，酒店内的一切设施、设备由王红霞、袁文东派人看管,房屋由王红霞、袁文东占用至今。2016年5月5日庭审中，双方均同意解除租赁合同，但在涉及房屋租金、房屋的占有使用、违约金、装修改造产生的费用等问题上，经本院多次组织调解，均未达成调解协议。期间，王红霞、袁文东就房屋装修改造部分的费用提起了司法鉴定，要求明确装修改造的费用。根据王红霞、袁文东向鉴定机构提供的鉴定材料并经本院通知双方到现场确认，四川天信资产评估有限公司在2017年9月13日出具了川天信评报字（2017）173号资产评估报告，报告中的评估结论“经实施评估程序后，于评估基准日，委托的单项资产在原地持续使用的假设前提下的评估价值取整为73.58万元。”评估费12000.00元，王红霞、袁文东负担。以上事实有双方当事人提供的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人应严格履行。合同签订后，原告（反诉被告）李文福、雷秀英按合同履行交付了租赁房屋的义务，被告（反诉原告）王红霞、袁文东按合同约定支付房屋租金及对房屋进行了装修、改造，后用于丽水阳光酒店的经营。双方均按合同履行各自的义务，本院予以确认。本案争议焦点即2015年8月后，双方在给付房屋租金过程中，发生纠纷，在此过程中双方是否存在过错，是否违约及造成的损失怎样承担。第一、2015年8月，原告（反诉被告）应当采取合法手段收取房屋租金，在被告（反诉原告）拒付租金的情况下，对被告（反诉原告）经营的酒店采取断电的方式，激化了双方矛盾，致使被告经营的酒店无法正常经营，在催要租金的过程中存在过错。同时，原告明知被告租用的房屋用于酒店经营，有义务保证所租赁的其他房屋不影响被告酒店的经营，在2015年将宾馆一楼的其他房屋租用给经营烧烤的业主，造成被告所经营的酒店遭受烧烤烟雾及噪声的污染，直接影响了被告酒店的经营，虽然在双方签订的合同中没有明确的约定，不属于根本性违约，但毕竟影响了被告的正常经营，最终导致合同无法继续履行，应当承担过错的责任。第二、被告（反诉原告）王红霞、袁文东签订房屋租赁合同是用于酒店经营，属商业行为，所签订的合同期限又属长期合同，作为商事行为的主体即承租人，在签订合同时对涉案房屋基本情况应有比较充分的了解，对合同的签订、履行、经营风险等应当是尽到了理性、谨慎的注意义务后才签订的合同，而且合同签订后至2015年8月前，双方也按合同履行了各自的义务，酒店也正常经营。现被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）向其隐瞒了租赁房屋无产权证的情况，致使经营的酒店无法办理消防手续不能正常经营，无法支付房屋租金的辩解理由显然缺乏依据和不合常理，被告（反诉原告）基于上述原因拒不按约缴纳房屋租金，对最终导致合同的解除，应承担违约责任。第三、由于双方的过错行为造成签订的房屋租赁合同无法继续履行，给双方均造成了损失。即房屋一直由被告（反诉原告）王红霞、袁文东占用至今，原告（反诉被告）李文福、雷秀英从2015年8月至2017年11月房屋租金损失（未经营后的房屋占有使用费，依法可比照房屋租金计付）742500.00元（年租金330000.00元），被告（反诉原告）王红霞、袁文东从2015年10月18日对所经营的酒店停业所产生的营业损失及对租赁房屋进行装修改造的损失。第四、原告（反诉被告）李文福、雷秀英采取断电的行为确有过错，但断电时间并未达到停业的程度，被告自行停止营业对酒店经营损失的产生及扩大负有不可推卸的责任，其损失应由被告自行承担。对房屋装修改造部分，经鉴定其装修改造损失评估价值为735800.00元，被告对该鉴定结论提出异议，认为其损失不止735800.00元，但未提供相应证据证明（鉴定机构是根据被告（反诉原告）提供的鉴定材料作出的鉴定结论），故本院对鉴定机构确认的损失735800.00元予以采信，评估费由被告（反诉原告）王红霞、袁文东自行承担。 综上所述，介于双方签订的房屋租赁合同已无法实际履行，合同目的已不能实现，对合同的解除双方均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七、第九十九条规定即对合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施等，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消等。本案综合考虑双方在合同履行过程中各自的过错及房屋装修残值损失、实际占用房屋的具体情况，被告（反诉原告）王红霞、袁文东应当支付原告（反诉被告）李文福、雷秀英的房屋租金742500.00元（房屋占用费计算至2017年11月），原告（反诉被告）李文福、雷秀英应当赔偿被告（反诉原告）王红霞、袁文东装修改造费现值735800.00元。双方向对方支付的费用经折抵后，互不再另行支付。合同依法解除，驳回双方的其他诉讼请求。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第二百三十五条。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李文福、雷秀英与被告（反诉原告）王红霞、袁文东签订的房屋租赁合同于本判决书生效之日解除； 二、被告（反诉原告）王红霞、袁文东在本判决书生效后三十日内将位于西昌市文汇路与一环路交界口租赁房屋返还给原告（反诉被告）李文福、雷秀英； 三、驳回原告（反诉被告）李文福、雷秀英,被告（反诉原告）王红霞、袁文东的其他诉讼请求。 案件受理费9100.00元，由李文福、雷秀英负担，反诉费4550.00元，由王红霞、袁文东负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长 吴 蓉 审判员 刘艳红 审判员 连晓琴 二〇一七年十一月十九日 书记员 蔡 丹 附本案法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协议、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。