广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初16958号原告：黎雪丽，女，1985年8月10日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，原告：冯荣基，男，1983年12月4日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，两原告共同委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱福春，广东容桂律师事务所实习律师。被告：尤建平，女，1983年8月3日出生，汉族，住湖南省浏阳市，委托诉讼代理人：黄祝春，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：江辉成，广东道邦律师事务所实习律师。原告黎雪丽、冯荣基与被告尤建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎雪丽及其委托诉讼代理人邱运忠、被告尤建平及其委托诉讼代理人黄祝春到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会外环路16号东逸湾倚湖居18座602号房产交还给原告；2.判令被告赔偿原告房屋占用费24000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月19日，原、被告双方签订了一份《二手房购房定金合同》，合同约定：被告为向原告购买位于将佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会外环路16号东逸湾倚湖居18座602号房产而向原告交付购买定金。合同第三条约定，作为买方的被告须于2016年6月19日支付购房定金50000元，于2016年6月20日支付购房定金30000元，共计80000元。但合同签订后，被告却没按上述约定的内容履行义务，被告的上述行为已构成违约。出于对被告的充分信任，合同签订后，卖方已将房屋钥匙交给了被告，但被告在未支付购房款，甚至未与原告签订正式购房合同的情况下，未经原告同意将上述房产用于对外出租收益。按被告与租户签订的租赁合同约定，被告已向租户收取租金24000元。被告的上述行为直接侵害了原告的合法权益，原告得知上述情况后，已及时向被告提出了异议要求立即停止该行为，但被告拒不改正。基于被告的上述行为，原告决定不与被告签订购房合同，并立即解除《二手房购房定金合同》，为此被告已委托律师于2017年10月9日向被告发出了解除合同的《律师函》。被告已签收了《律师函》，但却拒不向原告交还房屋，被告侵占原告房屋的行为已损害了原告的合法权益。被告辩称，被告已按照定金合同约定于2016年6月19日、6月20日共向原告黎雪丽支付定金80000元，虽然付款方式与定金合同约定略有不同，但原告黎雪丽在6月20日已全额收到80000元定金，这一小失误并不影响原告黎雪丽收取80000元定金的时间，且未对原告黎雪丽造成任何损失，原告黎雪丽知道该付款方式后仍在2017年3月21日将定金收据邮寄给被告，定金收据的时间是2016年6月19日，原告黎雪丽出具定金收据的行为表明其认可被告支付定金的方式和时间，并在2016年10月份将房屋的钥匙交给被告，进一步表明其对被告支付定金的行为没有异议；原告称被告未经其同意擅自出租与事实不符，根据双方微信往来可证实原告黎雪丽对被告出租房屋的行为是清楚且同意的，原告黎雪丽甚至要求被告将房屋返租给原告黎雪丽且同意向被告支付每月1200元租金，被告认为应按市场价格计算租金，最低不得少于每月1800元，由于双方在租金上没有谈妥，因此房屋没有返租给原告黎雪丽，而出租给其他人；因此原告黎雪丽主张被告违反定金合同约定没有事实依据，返还每月租金收入也缺乏事实和法律依据；被告之所以不愿意继续购买案涉房屋是因为原告黎雪丽在2017年10月10日委托律师向被告发出律师函要求解除定金合同，被告认为双方失去交易的信任基础且案涉房屋存在银行贷款，该房屋继续交易的风险太大，因此同意解除定金合同，将房屋返还给原告黎雪丽，但要求原告黎雪丽承担违约责任及对被告的损失承担相应的法律责任。被告已向原告黎雪丽支付80000元定金，且按定金合同约定代原告黎雪丽交了三个月的房贷5250元，该笔款项直接支付到原告黎雪丽的农行账户，如按国家允许的民间借贷利率计算每月也有1600元，不管原告自住或出租，都没有占到原告黎雪丽的便宜，大家付出的代价基本对等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：两原告提交的证据1-6，被告无异议，本院予以采信。证据7，原被告之间的聊天记录以被告提交的双方完整聊天记录为准；其他的聊天记录被告确认真实，本院予以采信。证人证言，本院对房屋现已出租的事实予以采信，至于被告是否擅自出租，属于本院事实认定范畴。被告提交的证据1-4、6，两原告对真实性无异议，本院予以采信。证据5，两原告确认是原被告的全部聊天记录，本院予以采信。经审理查明：2016年6月19日，黎雪丽、冯荣基（甲方）和尤建平（乙方）签订《二手房购房定金合同》，约定：乙方购买的房屋位于容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会外环路16号东逸湾倚湖居18座602号，甲方暂未取得该房屋的所有权证，甲方持有商品房买卖合同，甲方同意乙方在支付定金80000元后，将商品房买卖合同交付于乙方作为约束。甲方尽量于2016年12月31日前加快办理好一手房产证；双方一致同意该房屋成交价格为615000元，房屋内保留设施设备；签订本合同时，乙方向甲方支付80000元购房定金（2016年6月19日支付50000元，2016年6月20日支付30000元），作为甲方、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保；甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方无须返还已收取的定金；甲方保证于收取购房定金后，于2016年10月3日前迁出，迁出时并交付房屋所有钥匙；甲方应于2016年12月31日前按银行约定还贷，如房产证未在2016年12月31日前办理成功，之后3个月还贷费用由乙方转账方式到甲方指定农业银行账户，实际还贷费用从总剩余房款中扣除。尤建平于2016年6月19日支付定金30000元，2016年6月20日支付定金50000元。黎雪丽出具收据确认2016年6月19日收到尤建平购房定金80000元。因案涉房屋未能在2016年12月31日前办理房产证，尤建平向黎雪丽支付了2017年1月、2月、3月的房贷款共5250元。尤建平于2017年1月5日与案外人田树明签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给田树明，租赁期限自2017年1月5日至2018年1月4日，租金每月2000元。2017年10月9日，案涉房屋办妥房产证。同日，黎雪丽和冯荣基委托律师向尤建平寄送律师函要求解除《二手房购房定金合同》。庭审中，尤建平、黎雪丽和冯荣基均同意解除《二手房购房定金合同》，按现状交还房屋。双方协商一致同意案涉房屋现值1000000元。尤建平、黎雪丽同意返还尤建平房贷款5250元。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《二手房购房定金合同》合法有效，双方的权利义务应受法律保护。该定金合同明确约定了交易标的、成交价格及其他合同义务，虽然名为定金合同，但实际上原、被告双方的真实意思就是房屋买卖，只是由于房屋过户条件未成就而未进一步履行其他的交易手续，故原、被告之间的房屋买卖合同关系成立。关于原告或被告是否违约。合同约定被告应于2016年6月19日支付定金50000元，2016年6月20日支付定金30000元，但被告在2016年6月19日仅支付30000元，余款50000元在2016年6月20日支付，虽与合同约定不符，但原被告出具收据确认2016年6月19日收到被告定金80000元，可见原被告对此是没有异议的；前后两天支付金额不同的瑕疵并不构成根本违约，也没有对两原告产生实质性的影响，故两原告以此为由主张被告违约在先并要求解除合同无理，本院不予支持。两原告认为被告擅自出租案涉房屋构成违约。对此，本院认为，两原告已按合同约定将案涉房屋交付被告使用，被告对房屋享有使用权，至于被告是自用还是出租，被告可自行决定，且《二手房购房定金合同》没有禁止被告将房屋出租的约定，被告出租房屋收取租金并没有违约合同约定。从被告与原告黎雪丽的微信聊天记录可看出，原告黎雪丽允许被告将案涉房屋出租给同学居住，只要不是“乱七八糟”的人即可，可见原告对于被告出租案涉房屋是同意并知情的。即使后来原告明确反对出租，也是对《二手房购房定金合同》的变更，被告不同意，双方没有达成一致意见，关于禁止出租的约定并不生效。因此两原告以此为由主张被告违约在先要求解除合同无理，本院亦不予支持。两原告在合同履行期间无故提出解除合同，被告在庭审中同意解除合同，故合同于2017年11月20日解除。合同解除后，被告应返还案涉房屋。两原告同意被告按现状交还房屋，只需交还房屋钥匙即可，本院予以支持。两原告主张被告从2016年10月起支付占用费，但如前所述，在合同解除前，被告占有、使用房屋是合法行使自己的权利，并没有侵害原告的权利，故占用费应从合同解除之日即2017年11月20日算至被告实际交还房屋之日止。两原告主张参照被告收取案外人的租金标准每月2000元计算占用费合理，本院予以支持。至于原、被告与租客的协调问题，与本案不属同一法律关系，原告应另循合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、被告尤建平应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会外环路16号东逸湾倚湖居18座602号房屋交还给原告黎雪丽、冯荣基；二、被告尤建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎雪丽、冯荣基支付房屋占用费（占用费计算方法：以每月2000元为标准，自2017年11月20日起计算至被告尤建平履行完毕上述第一项判决内容之日止）；三、驳回原告黎雪丽、冯荣基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元（已减半收取并由原告黎雪丽、冯荣基预交），由原告黎雪丽、冯荣基共同负担1975元，被告尤建平负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  宁瑞红二〇一七年十一月二十九日书记员  梁秀雯