济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初6118号原告：山东力高房地产开发有限公司，住济南市。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：杨礼仲，北京德恒（济南）律师事务所。委托诉讼代理人：王景，北京德恒（济南）律师事务所。被告：郭飞，男，1985年1月23日出生，汉族，中电装备山东电子有限公司职工，住济南市。原告山东力高房地产开发有限公司（以下简称山东力高公司）与被告郭飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东力高房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨礼仲、王景、被告郭飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东力高公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令郭飞继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，及时办理房屋不动产权证；2、请求判令郭飞依照《商品房买卖合同》的约定支付承担逾期办证的违约金7648.31元；3、请求判令郭飞承担本案全部诉讼费用及律师费32093元。事实和理由：2013年1月6日，山东力高公司与郭飞签订《商品房买卖合同》，郭飞购买由山东力高公司开发的力高国际花园4号楼2003室，该房屋于2015年6月交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》，山东力高公司应于房屋交付后365日内，将办理权属登记需由山东力高公司提供的资料报产权登记机关备案。然而自房屋交付至今，经山东力高公司多次催告，郭飞一直未向山东力高公司提交办理产权登记手续的资料，山东力高公司于2016年9月就逾期未提交资料以办理产权登记手续一事向郭飞发函，郭飞仍未依约提交资料办理产权登记手续。双方签订的《补充协议》约定，如因买受人的原因导致的不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担延期办证的违约责任，一切后果由买受人承担；买受人应按已付房价款的1%向出卖人支付违约金，并赔偿因此给出卖人或其他买受人造成的损失。据此，郭飞不及时提交资料以办理产权登记手续的行为已经构成违约，应按房屋总价款的1%向山东力高公司支付违约金。因此，请求法院依法查清事实，判如所请。郭飞辩称，我没有及时办证是因为：1、山东力高公司未履行《补充协议》约定的义务，我积极主动办理房产证，但因我的合同原件丢失，客观上无法办理房产证，而在协议中有约定山东力高公司有提供备案资料的义务，但是公司没有提供；2、山东力高公司恶意诉讼，其不仅违背诚实信用原则，而且其还存在不当得利的行为，这些事实表明，山东力高公司在明知我客观无法办理房产证的情况下不履行相关义务，导致房产证办理延期后，为不当得利而恶意起诉。综上，请求判令驳回山东力高公司的全部诉讼请求；请求判令山东力高公司及时配合郭飞办理房屋不动产权证；请求判令山东力高公司赔偿郭飞因应诉而产生的多次交通和误工费用共计1500元并承担本案的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭飞与山东力高公司于2013年1月6日签订商品房买卖合同及补充协议，约定由郭飞购买由山东力高公司开发的济南市力高国际花园4号楼2003室的涉案房屋。该房屋的商品房预售许可证号为济建预许2012309。郭飞按约定付清了购房款764831元，2014年7月10日山东力高公司交付了涉案房屋。郭飞与山东力高公司签订的补充协议第八条约定“房屋交付后，买受人应按照出卖人通知时间将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案（或通过出卖人报备）并足额缴纳相关费用；如因买受人的责任致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担延期办证的违约责任，一切后果由买受人承担；买受人应按已付房价款的百分之一向出卖人支付违约金，并赔偿因此给出卖人或其他买受人造成的损失”。另查明，山东力高公司分别于2016年9月1日以催告函的形式向郭飞以特快专递形式形式邮寄通知、于2016年10月12日以律师函的形式向郭飞以特快专递形式邮寄通知，要求其按合同约定前来缴齐相关费用并提交所有需由买受人提供的办理产权的资料，郭飞分别于2016年9月4日、2016年10月16日由本人签收上述邮件，其应按照合同约定履行上述义务，但至今未予履行，按合同约定，因买受人的责任致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人应按已付房价款的百分之一向出卖人支付违约金，即郭飞应按合同约定应支付山东力高公司违约金为764831元×1%=7648.31元。再查明，2014年7月8日，郭飞在报纸上刊登遗失涉案房屋买卖合同声明。2016年11月30日郭飞交纳了涉案房屋的住宅专项维修基金11727元，2017年8月30日郭飞交纳了涉案房屋的契税11461.9元，并于同日向中介机构交纳了办证服务费500元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中涉案房屋已取得商品房销售许可证，郭飞与山东力高公司自愿签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。对于山东力高公司要求郭飞履行办理房屋不动产权证义务的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，本案中，办理房屋所有权证需要郭飞交纳相关契税及费用等，还需提供相关的资料，这些工作在郭飞不配合情况下，他人是无法代其完成的，因此，该情况可以理解为“债务标的不适于强制履行的情形”，在此情况下，山东力高公司要求郭飞办理房屋产权证，本院不予支持，对此山东力高公司可以寻求其他法律途径予以救济。关于违约金及赔偿因维权支付的律师费的诉讼请求，根据合同补充协议第九条的约定，山东力高公司以催告函、律师函的形式向郭飞邮寄过催办通知，要求其及时办理产权登记的相关事宜，根据双方约定，山东力高公司已尽到通知的义务。郭飞未在约定期限内缴齐相关费用、提交办证资料，导致山东力高公司不能在规定期限内取得房地产权证书，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。郭飞辩称因合同原件丢失无法办理房产证，并不构成不承担违约责任的免责事由，对该辩称不予采信。本案中，在合同中双方对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有明确约定，该约定不违反法律、行政法规禁止性规定，故山东力高公司要求郭飞承担违约金7648.31元的主张，本院予以支持；对山东力高公司主张郭飞承担律师费的诉讼请求，本院认为，该项支出系由于山东力高公司聘请律师诉讼导致，不是因对方违约导致的必然损失，合同对该损失的承担未予约定，故对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郭飞于判决生效之日起十日内支付原告山东力高房地产开发有限公司违约金7648.31元；二、驳回山东力高房地产开发有限公司关于赔偿律师费损失的诉讼请求；三、驳回原告山东力高房地产开发有限公司关于要求被告郭飞办理房屋不动产权证的诉讼请求；四、驳回原告山东力高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11524元，减半收取人民币5762元，由被告郭飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  温进才二〇一七年十一月二十七日书记员  申梓诺附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。