江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5982号上诉人(原审原告)：刘学武，男，1969年11月27日出生,汉族,住新沂市。委托诉讼代理人：王建华，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉国，江苏圣典（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张燕,女，1973年5月15日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：戈宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏建军，男，1966年9月10日出生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审被告）：王爱侠，女，1963年4月14日出生，汉族，住新沂市。上诉人刘学武因与被上诉人张燕、魏建军、王爱侠执行异议之诉纠纷一案，不服新沂市人民法院（2018）苏0381民初6626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。刘学武上诉请求：撤销（2018）苏0381民初6626号民事判决，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审案件系因（2017）苏0381民初2900号案件未将被执行人王爱侠列为诉讼当事人的程序问题而被发回重审，并不存在事实不清，证据不足等实体性错误。新沂市人民法院（以下简称原审法院）应当纠正的是程序问题，而不是在案件事实没有变化的情况下，作出截然相反的判决。（2017）苏0381民初2900号判决已经认定刘学武作为买受人对位于新沂市新安街道公园路四农贸市场E号楼32号房屋（以下简称涉案房屋）享有排除执行的民事权益。在没有相反证据的情况下，原审法院却作出完全相反的认定和判决，不仅违背常理，与案件事实不符，而且不符合法律规定。二、原审法院认定事实错误。原审认为涉案房屋未能办理过户登记应归责于刘学武。原审法院查明，魏建军只有房屋所有权证书，没有国有土地使用权证书。魏建军在没有办理土地证的情况下，已经将房产证交给了张燕。根据规定，魏建军要办理土地证时必须向管理部门出示房产证原件，用于查验。因此，即使魏建军亲自出面也无法办理土地证，也就无法办理房屋过户登记。从法律上说，涉案房屋即使有魏建军夫妇出面配合，撇开法院查封因素，也不具备办理过户登记的条件。再者魏建军既然打算以房产证作为抵押向张燕借款，就没有打算配合刘学武过户登记。故无法办理过户登记的责任在魏建军，刘学武没责任。张燕答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。一、本案系发回重审的案件，依据相关规定，对于发回重审的案件，原告方既可以增加、减少、变更诉讼请求，也可以提出新的事实和理由。因此不能以原一审判决所认定的事实为依据，而是应当依据本案相关证据对案件事实进行重新认定。上诉人所提出的本案因程序问题发回重审，重审只需要纠正程序性问题，是错误的。二、原审判决认定事实清楚，证据充分。从原审判决所认定的事实来看，与原一审判决所认定的事实基本一致。上诉人主要针对裁判理由，而非事实认定。因此，上诉人所述的原审法院认定事实错误，没有相应的事实依据。三、原审适用法律正确。上诉人在未及时主张权利方面存在重大过错。依法应当承担不利的法律后果。双方在买卖合同中约定于2010年5月30日前办理过户手续，上诉人完全可以要求魏建军交付房产证原件、履行合同义务。实际上在房屋买卖合同案件中，卖方在签订合同以后，不履行交付房产以及配合过户等义务，买方因此提起诉讼的案件大量存在。同时依据刘学武在案件庭审中的相关陈述，可以证明其对涉案房屋纠纷，曾经向相关的法律人士进行咨询。因此刘学武应当知道其未办理房屋过户登记应当承担的法律后果。上诉人陈述魏建军长期下落不明，长期不能交付房产证原件，然而事实并非如此。依据不动产登记暂行条例的规定，该规定是在2015年3月1日起实行的，这时候房屋的过户登记才需要两证齐全。而此时距离涉案房屋的买卖已经过去五年之久，距离本案的诉讼也已超过八年，这时候的上诉人更应采取积极的措施，维护自身权益。但在本案中，上诉人却仍然无动于衷，这种行为严重影响包括被上诉人在内的魏建军的其他债权人的权利实现。从这方面上来讲。刘学武也存在重大的过错，而不能把相关的责任推在魏建军身上，这种过错本来是很重要的一方面，是由于刘学武自身所造成的而不能去怨天尤人。原审法院在认定上诉人存在过错方面，论证的也比较详细，说理还是比较充分的，因此也比较具有说服力。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。魏建军、王爱侠未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，2016年10月21日，原审法院对张燕诉魏建军、王爱侠民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0381民初1513号民事判决：魏建军、王爱侠于判决生效之日起十日内共同偿还张燕借款本金20万元，案件受理费、保全费合计5820元，由魏建军、王爱侠共同负担。2016年3月8日，根据张燕申请，原审法院作出(2016)苏0381民初1513号民事裁定：查封位于新沂市新安街道公园路四农贸市场E号楼32号房屋。经张燕申请，原审法院于2017年7月3日立案强制执行，案号为（2017）苏0381执2374号。案外人刘学武对本案执行标的提出执行异议后，原审法院于2017年4月11日作出（2017）苏0381执异33号执行裁定：驳回刘学武的异议。刘学武不服该裁定，向原审法院提出执行异议之诉称，法院不应执行涉案房屋，涉案房屋虽登记在魏建军名下，但魏建军已于2010年3月22日将涉案房屋出售给刘学武，并签订了书面购房协议，刘学武于当日付清了全部购房款（有魏建军出具的购房款收据为证）。涉案房屋一直由刘学武占有使用至今，在房屋出售给刘学武之前，也是由刘学武租赁经营使用。签订购房协议时，魏建军与刘学武约定2010年5月30日前办理过户登记手续，考虑到房屋已经由本人占有使用，故同意了该约定。期间，刘学武多次催促过户，但魏建军以有事为由推脱。之后，魏建军便离开新沂，无法取得联系，导致涉案房屋至今未能办理过户登记。在张燕申请查封之前，刘学武与魏建军即签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋，且已按约定支付了全部购房款，未办理过户登记手续，并非上诉人的过错。上诉人是涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋享有阻却执行的权利。请求：停止对涉案房屋的执行。经审理查明，魏建军与王爱侠于1984年11月21日登记结婚，涉案房屋由魏建军于2002年9月12日以138234.6元购买。2002年9月28日，涉案房屋所有权登记在魏建军名下，建筑面积43.73平方米，未办理土地使用权证。另查明，2009年9月29日，山东省临沂市河东区人民法院依彭宏达申请查封涉案房屋；2011年3月24日，该院依彭宏达申请对该房屋予以解封。2011年3月28日，原审法院依尹淑平申请查封涉案房屋，查封期限为二年，查封期限届满后，尹淑平未申请续封。又查明，涉案房屋在2002年，魏建军购买前即由刘学武租赁使用。2010年3月22日，刘学武（买方）与魏建军（卖方）签订《购房协议》，协议约定：刘学武出资15万元购买涉案房屋；卖方保证其他人没有关于此房之纠纷；购房时，卖方须向买方提供土地证、房产证，买方过户时，卖方提供有关证件，协助办理相关手续；卖方保证2010年5月30号前，在两个月之内把房屋产权过户给买方，并无偿协助办理房屋过户手续；如买卖双方任何一方反悔，将按市场价格10倍赔偿。上述购房协议签订后，涉案房屋亦一直由刘学武占有使用至今。2010年6月5日，魏建军将涉案房屋房产证原件交付给张燕用以抵押借款，并在借条上注明“用于房屋抵压E32号青年路公园”。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘学武主张其作为买受人对涉案房屋享有权利并提出异议以及要求排除执行需同时符合以上四项条件。关于刘学武与魏建军之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。虽然刘学武与魏建军在签订《购房协议》时涉案房屋处于被法院查封状态，但在涉案房屋被解除查封及查封期限届满后，刘学武与魏建军仍继续履行涉案《购房协议》所约定的部分权利义务，且涉案房屋禁止转让的情形已经消灭，导致合同无效的事由也已经消除，故刘学武与魏建军就涉案房屋订立的合同应认定为有效合同。关于刘学武是否已支付了全部价款问题。买受人支付价款，出卖人出具收条作为付款凭证，符合交易习惯。且在本案中，刘学武提供了银行储蓄存单、个人业务历史明细查询单等证据相互印证，因此，应当认定刘学武已付清全部价款。关于刘学武对未办理涉案房屋所有权转移登记是否有过错问题。买受人订立房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权，故在具备办理过户登记条件的情况下，买受人应当在合理期限内主张办理房屋所有权转移登记。如买受人未履行其应尽到的义务，导致未能办理所有权转移登记，应认定为可归责于买受人的原因。本案中，首先，涉案房屋在刘学武与魏建军签订《购房协议》时，已被山东省临沂市河东区人民法院于2009年9月29日查封，且处于查封期间。刘学武作为房屋买受人，应对涉案房屋是否存在其他权利限制给予足够的重视，但其并未尽到合理注意义务，应对此后房屋不能办理过户登记承担相应责任。其次，刘学武与魏建军签订涉案房屋买卖协议时已明确约定，魏建军应于2010年5月30日前将房屋产权过户给刘学武。但刘学武未能提供充分证据证明，其在该约定过户时间截至后至原审法院依张燕申请查封涉案房屋前的近六年时间里，一直主张办理涉案房屋所有权转移登记，故刘学武主观上，明显具有怠于行使权利的过错。此外，即便涉案房屋在先期因被其他案外人申请查封而无法办理过户登记，自2015年3月起因未办理土地使用权证而无法办理过户登记；但在2011年3月24日至2011年3月28日涉案房屋被解除查封期间及2013年3月28日至2015年2月28日涉案房屋查封期限届满、具备办理所有权转移登记条件的近两年时间里，刘学武亦因其在购房时、约定过户时间截至后，均未尽到合理注意义务，而无从知晓上述查封解除及期限届满情况，导致其不能在上述合理时间内积极行使相关权利、办理过户登记手续。故应认定刘学武对涉案房屋未办理过户登记存有过错，其对涉案房屋不享有物权期待权及足以排除强制执行的民事权益，对刘学武要求停止执行涉案房产的诉讼请求，依法不予支持。遂判决：驳回刘学武的诉讼请求。本院认为，本案为刘学武依据其与魏建军签订的《购房协议》以涉案房屋买受人的身份提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产一般买受人排除执行的条件作出了明确规定，即案外人以买受人的身份对登记在被执行人名下的不动产主张排除执行必须符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或者按照约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于刘学武是否符合上述规定的排除执行的条件，具体分析如下：（一）在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。刘学武提交了其与魏建军之间于2010年3月22日签订的书面《购房协议》。对于合同效力问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据该规定，被执行人处分被人民法院查封的财产不能对抗案件申请执行人，但并未否认该处分行为的效力。因此，在无其他证据予以推翻的情况下，本院对该《购房协议》的效力予以确认。关于张燕提出的涉案房屋交易价格过低的问题。张燕主张涉案房屋在2010年的市场价在1万/平方米左右。根据原审法院前往新沂市不动产登记局调取涉案房屋周边房屋在2010年左右的交易价格及了解的情况，涉案房屋所在的农贸市场办理房屋登记的不足十户，且均在2002年至2006年左右，无2010年左右的其他交易信息。原审法院还调取了（2014）新民初字第3371号民事裁定书及该农贸市场内商用房的购销合同、抵偿协议书等，据该证据显示，2010年11月份该农贸市场内C号房产的单价约为3300元/平方米。虽然张燕提交了（2011）新执字第0371号执行裁定书及抵债协议用以证实魏建军名下同为该农贸市场内的房屋单价达1万元。但该抵债房产与涉案房屋位置不同，且其性质为抵债裁定和协议，并不能证明涉案房屋的市场交易价格。另外，考虑到合同法对当事人意思自治的尊重以及张燕提交的证据相对于原审法院调取的证据并无明显的证据优势，对于张燕关于涉案房屋的交易价格过低，存在恶意串通损害债权人利益进而导致合同无效的主张，依法不予采纳。（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产。刘学武提交的书面租赁合同及租金收条可以证实刘学武在2010年购买涉案房屋之前即已经占有使用涉案房屋，张燕对刘学武占有使用的事实未予否认，本院对此予以确认。（三）已支付全部价款。刘学武主张其向魏建军支付了15万元购房款并提交其配偶2010年3月21日的10万元银行取款凭证，结合购房协议及魏建军于2010年3月22日出具的15万元收条可以认定刘学武已经支付全部购房款。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋未能在张燕查封之前办理过户登记存在阶段性的原因。具体来说，自刘学武于2010年3月22日购买涉案房屋至2016年3月8日张燕查封涉案房屋，期间房屋状态大致可分为三个阶段，第一阶段是2010年3月22日-2013年3月28日的另案查封期间（期间虽有4天解除查封，但鉴于时间较短不再单独划分）；第二阶段是2015年3月1日-2015年2月28日，在该阶段另案查封已经解除并可单凭房屋所有权证书办理过户；第三阶段是2015年3月1日-2016年3月8日即涉案房屋虽已解除查封但因缺少土地使用权证而无法办理过户登记期间。1.第一阶段2010年3月22日-2013年3月28日：刘学武于2010年3月22日与魏建军签订买卖合同之时，涉案房屋已经被另案查封。作为房屋买受人，刘学武在与魏建军达成初步买卖意向后，应对房屋的权属状态进行调查与了解，在涉案房屋被另案查封的信息已经公示的情况下，刘学武仍购买涉案房屋并因查封的事实直接导致其在2013年3月28日之前无法办理过户登记，刘学武存在未尽合理注意义务务而忽略他人权利障碍，此阶段无法办理过户登记应可归因于刘学武。2.第二阶段2013年3月29日-2015年2月28日：由于另案查封已于2013年3月28日解除，由该情形导致的办理过户登记的障碍已经消失。因此，在判断该阶段未办理过户登记的原因时，应依据另案解封之后的情况进行判断。根据刘学武的主张，该阶段未能办理过户登记的原因是魏建军下落不明。根据本院二审期间对魏建军在2013年至2016年所涉的民事诉讼案件的梳理，除（2014）新民初字第758号及该案上诉案件（2015）徐民终字第738号案件中，魏建军委托诉律师作为诉讼代理人到庭外，其余案件均是经传唤未到庭亦未委托诉讼代理人到庭。另外，根据一审期间证人汪某,4的证人证言：“刘学武在签订买卖合同之后曾找过魏建军，魏建军让刘学武等等，过两个月再办，后来办没办我不知道了。”、“2011年过完春节个把两个月，我找不到他人（魏建军）了，后来用房租抵我工资的。”在魏建军作为被执行人的另一案件中，该案申请执行人于2017年9月13日向法院陈述：“两口子（魏建军与王爱侠）都跑了，都跑好几年了。”结合魏建军债务较多的事实，刘学武关于魏建军下落不明、无法配合办理过户登记的主张能够成立。对于该阶段的未办理过户登记不应归因于刘学武。3.第三阶段2015年3月1日-2016年3月8日：该阶段因房地产登记政策的限制，在魏建军未取得土地使用权证的情况下，客观上无法办理过户登记，故不能归因于刘学武。因此，刘学武在购买涉案房屋之时虽因存在另案查封导致未能办理过户登记，但该障碍解除之后，导致未能办理过户登记的因素已经发生变化，主要原因系魏建军未履行配合办理过户登记的义务以及涉案房屋缺少土地使用权证，不应归因于刘学武。本案一审判决作出之后，最高人民法院于2019年11月8日印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》，其中第127条第2款指出“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件（商品房消费者之外的一般买受人排除执行的条件）。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观的理由的，可以认定符合该条件。”综合以上情况，原审法院认定系因刘学武的原因导致涉案房屋未办理，存在不当，本院依法予以纠正。综上所述，刘学武的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销新沂市人民法院（2018）苏0381民初6626号民事判决；二、停止对位于新沂市新安街道公园路四农贸市场E号楼32号房屋的执行。一、二审案件受理费各3300元，由张燕、魏建军、王爱侠负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙 燕审判员  王 青二〇二〇年九月八日书记员  孙 健