广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14997号上诉人（原审被告、反诉原告）：周安顺，男，1964年9月9日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托代理人：谭群英、王龙，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯瑞祥，男，1962年9月4日出生，汉族，委托代理人：李文健，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人周安顺因与被上诉人冯瑞祥租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周安顺上诉请求：1、撤销原审判决第一、三项；2、冯瑞祥故意隐瞒户口已注销的事实，使用虚假身份诉讼，导致主体不适格、一审审理程序严重违法，依法裁定驳回冯瑞祥的起诉；如二审法院继续审理，则请求：3、改判驳回冯瑞祥全部的诉讼请求；4、改判冯瑞祥向周安顺退还保证金62000元与水电押金5000元，合计67000元；5、冯瑞祥赔偿周安顺的损失64358.20元（4、5两项合计131358.20元）；6、本案的一审、二审诉讼费用及保全费用由冯瑞祥承担。事实与理由：一、原审法院未查明冯瑞祥户口已被注销，冯瑞祥起诉时已不是中华人民共和国公民，主体不存在的事实，并错误适用简易程序，程序违法，依法应当驳回起诉或发回重审。1、冯瑞祥在起诉前己注销户口，不再是中华人民共和国公民，其以虚假的中国公民身份提起诉讼，显然主体不适格。本案一审判决后，周安顺查阅了(2015)穗荔法民三初字710号案件的审理卷宗，意外发现冯瑞祥的户口早已被注销。广州市特种证件制作中心在2015年3月31日出具的《广东省广州市公安局常住人口资料》显示，冯瑞祥的户口状态是“注销”，注销时间是2011年12月l6日，原因是出国(境)定居。冯瑞祥故意以被注销前的户籍资料信息作为主体资格提起虚假诉讼。“冯瑞祥”这个主体显然己不存在，主体不适格，冯瑞祥存在过错，且原审阶段没有依法提交用以证明其身份的证照，理应驳回其起诉。冯瑞祥起诉时已不是中国人民共和国公民，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条。原审法院未查明冯瑞祥起诉时的真实身份和主体，未依照《民事诉讼法》关于涉外民事诉讼程序的相关规定进行审理和送达，采用了国内诉讼程序并以简易程序审理本案，导致审理程序错误。冯瑞祥不是中国公民，委托手续依法应当经过所在国的公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国领事馆认证才具有效力。本案中冯瑞祥的委托手续是违反法律规定的。根据《最高院关于适用的解释》第五百二十三条的规定，外国人参加诉讼，应当向人民法院提交护照等用以证明其身份的证件，本案中冯瑞祥并没有依法提交。本案判决的上诉期为十五天，或也违反了民事诉讼法及其他相关法律对涉外民事诉讼程序规定的期限。2、原审法院判决属于超裁，且没有依法进行释明，在冯瑞祥没有变更要求支付房屋使用费的诉讼请求的情况下，作出超出了冯瑞祥要求支付房屋使用费的诉讼请求的判决，判决周安顺应向冯瑞祥支付租金及房屋使用费，违反了《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。①冯瑞祥只是请求周安顺支付2015年10月至2015年12月14日的房屋使用费，庭审中增加至2016年8月的房屋使用费，但原审判决却作出了周安顺向冯瑞祥支付2010年10月至2016年5月20日的租金及房屋使用费的判决。即2010年10月至2015年9月期间的房屋使用费，冯瑞祥并没有主张，但原审法院却擅自超裁了。根据不告不理的原则，原审判决超裁的做法显然是极其错误的。②因为冯瑞祥坚持以房屋使用费的诉讼请求进行诉讼，而周安顺认为也是房屋使用费的争议，房屋使用费适用的是两年的诉讼时效，从两年的诉讼时效而言，冯瑞祥的诉讼请求(指2015年10月至2016年8月)并没有超过时效，但如果是租金诉讼请求，则冯瑞祥关于租金部分的诉讼请求已经超过了一年的诉讼时效。因冯瑞祥原审庭审时均否认与李桂林签订了《租赁合同》，也否认周安顺在《租赁合同》中承接了承租人的地位，只是以涉案场所由周安顺使用为由主张房屋使用费。原审法院审理后根据案件事实作出的认定与冯瑞祥主张的民事法律关系的性质不同，在庭审时原审法院没有行使释明权，冯瑞祥并没有变更房屋使用费的诉讼请求的情况下，周安顺没有根据租金作诉讼时效的抗辩，不应视为周安顺放弃时效的抗辩。故，2015年10月至2016年3月间的租金已经超过一年的诉讼时效，应当驳回冯瑞祥的对这部分租金的诉讼请求。二、原审判决认定事实不清，具体理由如下：1、关于冯瑞祥与广州市荔湾区教育局(羊城服务部)签订的《广州市房屋租赁合同》并非在2009年10月30日期满，期满时间应当为2019年9月30日。冯瑞祥与广州市荔湾区教育局（以下简称荔湾区教育局）就涉案场地的租赁合同并非在2009年10月30日期满后形成不定期租赁关系。审理查明的事实已经明确冯瑞祥与荔湾区教育局(羊城服务部)在2008年3月10日签订的《广州市房屋租赁合同》约定了第3到12年即2009年11月1日至2019年9月30日的月租金年度递增幅度为3%，即表明该租赁合同并非到2009年10月30日期满，真正期满日期为2019年9月30日。原审判决在查明该事实后，仍以(2016)粤01民终606号民事判决错误认定该租赁合同在2009年10月30日期满后形成不定期租赁关系，属于认定事实不清。(2016)粤01民终606号民事判决对(2015)穗荔法民三初字第710号案作出了维持原判的判决，而710号案则不但明确判决了《广州市房屋租赁合同》的解除时间为2009年6月11日，在房屋使用金的判决项，也是根据该租赁合同约定的租金递增方式计算至该租赁合同期届满的时间即2019年9月30日的。因此，冯瑞祥与荔湾区教育局的《广州市房屋租赁合同》被判决在2009年6月11日解除后，冯瑞祥与李桂林在2010年4月29日签订的《租赁合同》显然是无效的，冯瑞祥依据《租赁合同》约定收取租金没有法律依据。原审判决据此认定作出周安顺与冯瑞祥的租赁关系在(2016)粤01民终606号民事判决生效之日解除，是属于认定事实错误。周安顺与冯瑞祥的租赁关系实际上因冯瑞祥与荔湾区教育局的租赁关系被判决在2009年6月11日解除后没有得到荔湾区教育局的追认而导致无效。冯瑞祥根据无效的《租赁合同》追讨房屋使用费没有依据和证据。2、根据冯瑞祥在起诉状中其己在2015年12月14日将涉案场地交回给广州市荔湾区教育局，也在二审判决书中也再次承认了这个事实，也就是说即使冯瑞祥与荔湾区教育局在2009年10月30日后形成不定期租赁关系，他们的租赁关系在2015年12月14日也因实际交还场地而解除，冯瑞祥与周安顺的租赁关系也应当是在2015年12月14日随之而解除。原审判决认定的解除时间是错误的。既然2015年12月14日冯瑞祥已交还场地，冯瑞祥与荔湾区教育局的租赁合同关系已实际解除，冯瑞祥没有向荔湾区教育局支付房屋使用费，没有义务就没有权利，冯瑞祥再收取周安顺在2015年12月14日之后的租金及房屋占用费已没有任何的法律依据。3、周安顺在原审中提交的《补充证据》—《关于支付使用金的函》与《工商银行的汇款凭证》，证明冯瑞祥向荔湾区教育局支付的房屋使用费是从2013年4月21日至2015年11月30日，原审判令周安顺向冯瑞祥支付2010年10月至2016年5月20日的租金及房屋使用费是错误的。4、原审法院关于保证金和水电押金的事实认定也是不清的。根据谁主张谁举证的原则，周安顺已经履行了提供《租赁合同》和收据的举证义务，原审法院也查明了《租赁合同》中有向冯瑞祥支付保证金62000元，水电押金5000元的条款，尽管收据金额因双方曾变更租赁面积等原因而不一致，但收取保证金和水电押金属于房屋租赁市场的惯有的交易习惯，根据日常生活经验法则，能推断出冯瑞祥根据租赁合同约定收取了保证金和水电押金的事实。另，冯瑞祥一直根据该《租赁合同》的约定先后向李桂林、周安顺收取租金，是应当知道该《租赁合同》关于保证金和水电押金的约定的，原审法院也认定了《租赁合同》对冯瑞祥和李桂林具有约束力，并认定了周安顺承接了李桂林在《租赁合同》中承租人的地位。冯瑞祥没有提交证据证明已变更了《租赁合同》关于保证金和水电押金的约定，依法应当根据《租赁合同》约定的退还保证金和水电押金。原审法院没有公平的分配双方的举证责任，无视租赁市场收取保证金和水电押金的交易习惯及《租赁合同》相关的约定，在周安顺已经履行了相应的举证义务提交了证据，冯瑞祥没有提交任何证据证明《租赁合同》关于保证金和水电押金的条款已变更的情况下，应当予以认可。原审法院一方面认定了《租赁合同》对双方具有约束力，并支持冯瑞祥依据《租赁合同》约定的金额请求使用费甚至超裁了租金的诉讼请求，一方面却不予认定《租赁合同》关于冯瑞祥在合同期满或未按约定提供经营场所的，应退回预付的保证金的义务，原审法院偏向性的片面认定《租赁合同》显然是错误的。5、原审法院认定周安顺有权要求冯瑞祥赔偿因合同提前解除的损失，周安顺也依法已提起反诉请求冯瑞祥赔偿周安顺的损失，原审法院以并非向冯瑞祥支付转让费而认定没有事实依据是错误的。首先，周安顺的反诉请求明确是请求冯瑞祥赔偿损失，转让协议及约定的转让款，只是体现周安顺的损失的证据和依据之一，而且转让款价格也包括了玉华宾馆即涉案场所的装修等价值。当初周安顺是基于《租赁合同》在2016年8月到期方以巨额转让费受让涉案场地的玉华宾馆并进行经营的，现因冯瑞祥单方的过错导致荔湾区教育局主张权利，《租赁合同》不得不提前解除，周安顺无法经营宾馆至期满，必然存在着损失，转让款分摊至合同期满，每月承担的转让款在涉案场地被收回后是无法实现，这是周安顺受到损失的证据和体现。原审法院以不是向冯瑞祥支付转让费而认定是赔偿转让费是断章取义，也是错误的。另外，原审法院认为房间内的床、椅子等的折旧，不属于装修可自行搬走而认定冯瑞祥无需承担可自行搬走解决的折旧，也是错误的。由于涉案场所是用于宾馆经营，宾馆房间内的床、椅等设施设备是宾馆的必要设施设备，而且是根据宾馆用途、房间大小等配置的，无法转为家庭使用。何况，31间房间的床、椅等需要大量的空间占用，二手定制的旧用品处理时不但无法按市价变卖，还面临着额外搬运等处理费用，周安顺将基本设施设备折旧计算损失，合情合法合理，应当予以支持。再者，既然已经认定冯瑞祥应赔偿周安顺的损失，周安顺也依法提交了损失的证据，原审法院依法应当予以酌情认定，而不是直接驳回。6、原审法院以周安顺自愿长期缴纳2009年8月至2015年9月的租金，故对周安顺的反诉请求不予支持的认定更是无稽之谈。在2015年4月收到周安顺作为第三人被诉的传票前，周安顺根本不知道冯瑞祥从来没有向业主荔湾区教育局履行缴纳租金义务，如果早知道冯瑞祥违背诚信不缴纳租金却转租涉案场地，周安顺根本就不会受让涉案场地的玉华宾馆，更不会向冯瑞祥缴纳租金。原审法院过分支持有过错的冯瑞祥一方的诉求(超裁)，全盘否定并驳回没有过错的周安顺的反诉请求，变相鼓励了违背诚信的人的失信和违约行为，打击了诚实信用的经营者尊重合同守法经营的行为，原审判决是一份枉法的判决。三、原审判决适用法律错误。1、因冯瑞祥的过错没有向荔湾区教育局缴纳租金，荔湾区教育局主张权利，致使周安顺不能对租赁物使用、收益，周安顺依法可以要求减少租金或者不支付租金。根据《合同法》第228条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以减少租金或者不支付租金。本案中，第三人荔湾区教育局在2015年4月21日向荔湾区人民法院提起诉讼，主张权利，要求腾退涉案场地，玉华宾馆作为被告，周安顺作为第三人在2015年4月24日收到了法院传票，即从2015年4月24日起周安顺就因为第三人荔湾区教育局主张权利而陷入被诉的风波中，涉案场地陷入了争议，周安顺要花大量的时间和金钱应诉，无法全力投入经营宾馆，在2015年4月收到法院传票后玉华宾馆的经营受到影响。周安顺曾友好与冯瑞祥商量减少租金，但遭到拒绝。涉案场地玉华宾馆更是多次遭到冯瑞祥滋扰，无法正常经营，周安顺不堪受扰，在2015年9月21日冯瑞祥又与不明身份的人员到涉案场所闹事，导致玉华宾馆无法正常开门营业，周安顺不得不报警求助，并对冯瑞祥的滋扰进行了录像，后不得不支付了2015年5月至2015年9月的租金给冯瑞祥。2015年12月3日，冯瑞祥再次与不明身份的人员到涉案场所玉华宾馆闹事，玉华宾馆无法正常营业，周安顺无法使用涉案场地，因多次受到冯瑞祥多次滋扰玉华宾馆生意受到很大影响。周安顺的代理人在一审的书面的代理意见中也提出了根据《合同法》第228条的规定，且冯瑞祥存在单方的严重过错，周安顺要求不支付租金(房屋使用费)，原审法院应当予以支持，驳回冯瑞祥要求支付房屋使用费的诉讼请求。原审法院没有适用《合同法》第228条的规定，是属于适用法律错误。四、周安顺在2017年7月18日交了上诉状后对一审卷宗进行了阅卷，发现冯瑞祥虽然庭审当天增加了诉讼请求，但并没有依法补交诉讼费，至今仍没有补缴增加诉讼请求的诉讼费记录。周安顺没有依法补缴诉讼费，应当视为其放弃该部分的诉讼请求，原审法院支持其增加的诉讼请求显然是错误的。五、冯瑞祥的授权委托手续没有法律效力。冯瑞祥起诉前已经被注销户籍，不再是中国公民，其以已被注销的中国公民身份出具委托手续显然是违法法律规定的，其授权委托手续没有法律效力。六、冯瑞祥在明知道其户籍早已注销的情况下，仍以已被注销的主体身份资料提起诉讼，导致周安顺根据其己然不存在的身份资料作为主体提起反诉并作了相应的诉讼保全，其过错完全在于冯瑞祥，造成周安顺的风险责任、后果和费用应由冯瑞祥承担。冯瑞祥恶意隐瞒真实身份，以虚假身份诉讼，应承担因此造成的一切风险后果。法治社会应鼓励当事人诚实信用诉讼、严惩以虚假主体身份诉讼的行为，二审法院依法应驳回冯瑞祥的起诉。周安顺恳请二审法院核实冯瑞祥是否存在故意隐瞒户籍已注销的事实，以虚假身份提起本案诉讼，导致原告主体不适格，一审审理程序错误应当裁定驳回起诉。如二审法院查明事实确定继续审理的，则采纳周安顺的上诉意见，依法判决驳回冯瑞祥的全部诉讼请求，支持周安顺的全部上诉请求。被上诉人冯瑞祥答辩称：原审判决程序正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。周安顺认为本案不适用简易，依据是广东省法院的规则，广东省法院的规则不是法律，法院可以不适用。释明权的问题，法院的释明权不适用本案，合同是否有效应该是当事人及代理人的专业判断，并提交证据。原审中周安顺没有作出上述行为，只是二审才提交证据，违反法律的规定，应承担举证不能的责任。原审法院要求冯瑞祥提交证据证明已经交纳租金，另案中冯瑞祥应交的租金是法院向冯瑞祥的账号扣划的，原审是找到了执行法官，执行法官对冯瑞祥何时退还租金、扣划了租金的情况作了说明。这些证据是冯瑞祥无法提交，由法院去审核的。原审中周安顺承认其使用场地的日期是到2016年5月20日，冯瑞祥是否已经向荔湾区教育局交纳了租金与周安顺无关。被上诉人冯瑞祥向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令周安顺支付2015年10月至2016年8月的房屋使用费共131000元及利息（使用费按（2016）粤01民终606号民事判决书认定的每月26000元租金计算，冯瑞祥只按131000元主张该期间的房屋使用费，利息自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）；2、本案的诉讼费用由周安顺承担。上诉人周安顺提起反诉，请求：1、判令冯瑞祥退还保证金62000元与水电押金5000元，合计67000元。2、判令冯瑞祥退还多收取的房屋租金1111297.96元（①自2009年8月至2013年3月，周安顺按每月26200元向冯瑞祥支付租金，教育局对周安顺承租部分的预期租金为每月18400元。这段期间冯瑞祥没有向荔湾区教育局支付租金，周安顺缴纳给冯瑞祥的2010年10月21日至2013年3月的租金应全部退还。②自2013年4月，周安顺向冯瑞祥支付租金33875元，（教育局的预期收益每年增幅3%），应退还13165.64元。③2013年5月，周安顺缴纳34890元，冯瑞祥应退还14180.64元。④2013年6月至2014年1月，共8月，周安顺每月按32000元缴纳租金，教育局预期收取租金20709.36元，每月应退还12740.64元，共应退还101925.12元。⑤2014年2月，周安顺缴纳33450元，教育局收取的价值是21330.64元，应退还12119.36元。⑥2014年3月至2015年3月，周安顺每月交租34890元，教育局收取的价值是21330.64元，每月应退还13559.36元，共176271.68元。⑦2015年2月至2015年9月，租金每月26200元，教育局21970.56元，每月4229.44元，共33835.52元）。3、判令冯瑞祥向周安顺赔偿损失210739元（①周安顺支付了的从2013年3月到2016年8月共41个月宾馆转让费90万，但在2015年12月交还场地，还有9个月无法经营。②周安顺的装修折旧有9300元（31件房屋，每间房屋的床、椅子等投入折旧约300元）。③2010年10月，周安顺支付了2010年10月21日至2016年8月共70个月的转让费49.5万元，周安顺在2015年12月交还场地，还有9个月无法经营。这三项的金额相加多于210739元，但周安顺仍按210739元要求冯瑞祥支付损失）。4、判令本案本诉及反诉的全部诉讼费用由冯瑞祥承担。原审法院认定事实：广州市荔湾区文昌北路宝华后街X号房屋的产权属于广州市荔湾区教育局所有。2007年3月23日，荔湾区教育局出具《委托书》，委托广州市荔湾羊城综合服务部（广州市荔湾区教育局的下属单位，以下简称羊城服务部）负责宝华后街X号物业的租赁事宜。2008年3月10日，羊城服务部（甲方）、冯瑞祥（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在荔湾区文昌北路宝华后街X号的房地产出租给乙方作商业使用，面积350平方米，租期从2007年10月1日至2009年10月30日，其中从2007年10月1日至2008年9月30日的月租金为38500元，从2008年10月1日至2009年10月30日的月租金为39655元；其它约定：第3-12年即2009年11月1日至2019年9月30日的月租金年度递增幅度为3%等等。2008年5月13日，冯瑞祥在涉案房屋一楼开设了祥宝公司。2008年6月2日，祥宝公司向羊城服务部出具《报告》称：祥宝公司租用案涉物业共三层作商业使用，其中，二三层用于服务性公寓，现阶段基本装修完成，正在进行设备调试及相关手续的办理。冯瑞祥与祥宝公司共同确认，两者属同一主体。2009年8月10日，工商部门核准成立玉华宾馆，投资人为唐福洪，玉华宾馆使用涉案房屋的二三层。2010年4月29日，冯瑞祥（甲方）和案外人李桂林（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市文昌北路宝华后街X号的二三楼场地出租给乙方作旅业经营使用，共595平方米；租赁期限从2009年8月10日至2016年8月10日；乙方向甲方交付保证金62000元，水电押金5000元；每月租金26000元，每月10号前交纳租金；保证金、水电押金在合同期满时退回乙方。冯瑞祥称该合同落款处甲方的签名是周嘉威所签，冯瑞祥对此不知情，也不予认可。2010年10月21日，因李桂林病故，唐福洪、周安顺（受让方、乙方）与李桂林的代理人曹昌和、“邓某枝”（转让方、甲方）签订《玉华宾馆转让合同》，约定甲方同意将玉华宾馆的经营权和财产转让给乙方，转让价为990000元（包含甲方与房东签订合同时押金和保证金96000元）；自2010年10月21日之前玉华宾馆债权、债务概由甲方负责，2010年10月21日起玉华宾馆债权、债务及宾馆所发生的事情由乙方自行承担，与甲方无关。唐福洪、周安顺接受玉华宾馆后，双方按各占50%的份额合伙经营。2013年3月16日，唐福洪、周安顺签订《转让协议》约定唐福洪将玉华宾馆全部定价为960000元转让给周安顺。2013年3月20日起，玉华宾馆实际由周安顺经营。周安顺向冯瑞祥缴纳租金至2015年9月。2015年4月21日，荔湾区教育局向原审法院提出诉讼，请求：1、确认荔湾区教育局与冯瑞祥于2008年3月10日签署的《房屋租赁合同》于2009年6月11日解除；2、冯瑞祥、广州市祥宝玉器工艺品有限公司、广州市荔湾区玉华宾馆、唐福洪及周安顺十天内共同将位于荔湾区文昌北路宝华后街X号房屋腾空交回给荔湾区教育局；3、冯瑞祥向荔湾区教育局支付拖欠的自2007年10月1日起至实际交回之日止的房屋使用金等等。本院作出（2015）穗荔法民三初字第710号民事判决书，查明冯瑞祥与祥宝玉器为同一主体，认定冯瑞祥对于玉华宾馆承租案涉物业二、三楼是知情的，且由玉华宾馆实际控制该二三楼，并判决：确认荔湾区教育局和冯瑞祥签署的关于租赁荔湾区文昌北路宝华后街X号房地产的《广州市房屋租赁合同》于2009年6月11日解除；冯瑞祥、周安顺和其他案件当事人迁出荔湾区文昌北路宝华后街X号房屋，将房屋交还给荔湾区教育局；冯瑞祥向荔湾区教育局清缴从2013年4月21日至实际交还房屋之日止的房屋使用金（其中2015年10月1日至2016年10月1日按每月48768元计算）等等。案件上诉至本院，案号：（2016）粤01民终606号，二审认为，虽然荔湾区教育局、冯瑞祥及祥宝公司在原审法院庭审过程中确认案涉房屋租赁合同于2009年6月11日解除，但该确认是发生在一审诉讼过程中，荔湾区教育局没有证据证实其在2014年1月13日前向冯瑞祥、祥宝公司使用案涉场地提出异议以及主张欠费。因此，在合同约定的租期2009年10月30日届满后，荔湾区教育局与冯瑞祥、祥宝公司形成不定期租赁关系。因当事人没有对冯瑞祥与荔湾区教育局的合同解除时间提出异议，二审维持了原审的判决结果。案件生效后，经法院强制执行，周安顺于2016年5月20日腾退房屋。周安顺为证明其向冯瑞祥交租的事实，向法庭提交了从2013年4月至2015年4月间的多张玉华宾馆的租金收款收据或银行转账汇款凭证。冯瑞祥对收款人为冯瑞姬的收据表示认可。其中2014年12月、2015年1月，周安顺每月向冯瑞姬缴纳租金34890元，2015年2月、2015年3月、2015年4月，周安顺每月向冯瑞姬缴纳租金26200元。周安顺为证明冯瑞祥应向其退还李桂林缴纳的保证金和水电押金，向原审法院提供2007年11月6日的收据一张，内容为收到广州市荔湾区文昌北路宝华三路六号二、三楼定金98000元，该收据的经手人签名不详。周安顺为证明冯瑞祥向其多收取了租金，向原审法院提供了羊城服务部与广州市文采文化传播有限公司就荔湾区宝华路4号后座房屋（即涉案房屋文昌北路宝华后街X号房屋）的《租赁意向书》，认为冯瑞祥向其收取的租金高于《租赁意向书》中羊城服务部向广州市文采文化传播有限公司交纳的租金，冯瑞祥应当退还高出的租金部分。周安顺自述其向冯瑞祥缴纳的租金是不固定的，其中2009年8月至2015年9月，每月最低缴纳26200元，每月最高缴纳34890元。原审法院认为，虽然冯瑞祥不认可其与李桂林签订的《租赁合同》，但结合祥宝公司向羊城服务部出具的《报告》以及李桂林实际使用涉案房屋二、三层的事实，原审法院认为《租赁合同》对冯瑞祥及李桂林有约束力。周安顺向李桂林购买经营权，成为玉华宾馆的实际经营者后，向冯瑞祥缴纳租金，冯瑞祥同时也收取周安顺缴纳的租金，故周安顺实际上承接了李桂林在《租赁合同》中承租人的地位。冯瑞祥与荔湾区教育局在合同约定的租期2009年10月30日届满后形成不定期租赁关系，双方的租赁关系在（2016）粤01民终606号判决书生效之日解除。冯瑞祥与周安顺的租赁关系在冯瑞祥与荔湾区教育局的合同解除之日同时解除。合同解除后，周安顺继续使用场地至2016年5月20日。周安顺从2015年10月开始欠缴租金，应向冯瑞祥补缴至合同解除之日的租金以及合同解除次日至腾退房屋之日的房屋使用费。冯瑞祥是否向荔湾区教育局缴纳该时段的租金或房屋使用费是冯瑞祥与荔湾区教育局之间的关系，与周安顺无关。周安顺以此拒付租金及房屋使用费没有依据，不予支持。冯瑞祥要求周安顺缴纳房屋使用费至2016年8月与事实不符，不予支持。冯瑞祥要求按每月26000元计算租金和房屋使用费，予以准许。周安顺从2015年10月至2016年5月20日的租金和房屋使用费总额高于131000元，冯瑞祥要求周安顺缴纳该时段的总费用131000元，原审法院予以准许。冯瑞祥要求租金和房屋使用费的利息没有合同和法律依据，不予支持。因冯瑞祥与荔湾区教育局的纠纷，周安顺与冯瑞祥《租赁合同》提前解除，周安顺并在《租赁合同》到期之前腾退场地，周安顺有权要求冯瑞祥赔偿因合同提前解除的损失。关于保证金和水电押金，周安顺提供的收据金额与合同约定的保证金和水电押金金额不符，并且收据上没有写明交款人和收款人，周安顺以该收据要求冯瑞祥退还保证金和水电押金依据不足，不予支持。关于周安顺要求冯瑞祥退还多收房屋租金的反诉请求，首先，双方的租赁关系在冯瑞祥与荔湾区教育局的租赁关系解除前合法有效，其次，虽然周安顺向冯瑞祥缴纳的租金高于荔湾区教育局与案外人签订的《租赁意向书》的约定，但荔湾区教育局与案外人的《租赁意向书》与冯瑞祥、周安顺无关；且周安顺自愿长期向冯瑞祥缴纳2009年8月至2015年9月的租金。故对周安顺该反诉请求，不予支持。关于周安顺要求冯瑞祥赔偿投资损失的反诉请求，周安顺并非向冯瑞祥支付转让费，故周安顺要求冯瑞祥赔偿转让费没有事实依据，不予支持。关于周安顺所称的房间内的床、椅子等的折旧，床和桌椅不属于装修，周安顺可以自行搬走，冯瑞祥无须承担被告可自行搬走的家具的折旧。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第八十八条规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周安顺向原告冯瑞祥支付2010年10月至2016年5月20日的租金及房屋使用费131000元。二、驳回原告冯瑞祥的其它诉讼请求。三、驳回被告周安顺的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1046元，反诉费8650元，诉保费5000元，由被告周安顺负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、冯瑞祥提起本案诉讼时的诉讼请求为判令周安顺支付2015年10月至2015年12月14日的房屋使用费共计91700元及利息（利息自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）。2、冯瑞祥提交了《授权委托书》载明，受委托代理人仅为李文健一人，代理权限为一般授权。3、一审法院于2017年5月12日开庭审理时，冯瑞祥本人未到庭，李文健变更诉讼请求为判令周安顺支付2015年10月至2016年8月的房屋使用费共131000元及利息[使用费按（2016）粤01民终606号民事判决书认定的每月26000元租金计算，冯瑞祥只按131000元主张该期间的房屋使用费，利息自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止]。周安顺答辩不同意冯瑞祥的诉讼请求。4、冯瑞祥在起诉时预交了受理费1046元，在增加诉讼请求后一审法院未通知其补交受理费。二审中，一、周安顺提交了：1、广东省广州市公安局常住人口资料与户口注销证明，拟证明冯瑞祥在起诉前已不是中华人民共和国公民，不符合民诉法第一百一十九条起诉必须符合的条件，也违反了关于涉外民事诉讼程序的相关规定。该证明由广州市公安局人民派出所所出具，显示冯瑞祥的户籍在2011年12月16日因出国（境）定居已注销，居民身份证未收缴。2、租赁合同，拟证明冯瑞祥于2007年与李桂林就涉案场地签订的《租赁合同》，定金收据98000元的金额刚好是租金金额31000元加两个月的保证金62000元加水电押金5000元之和，能够印证冯瑞祥确实收取了租赁保证金62000元加水电押金5000元，2010年4月29日，变更租赁面积重新签订了合同，所以保证金收据金额与新合同有不符。3、民事起诉状、传票，拟证明荔湾区教育局于2015年4月提起诉讼要求腾退涉案场地，周安顺对租赁物无法正常使用和收益，请求不支持租金使用费。4、报警回执、光盘，拟证明因冯瑞祥多次与不明身份人员到涉案现场滋扰，致使周安顺对租赁物无法使用及收益，冯瑞祥存在过错，应当赔偿周安顺的损失。5、预交诉讼费的通知单，拟证明冯瑞祥只缴纳了一次受理费，对原审庭审时增加的诉讼请求并没有缴纳诉讼费，增加的诉讼请求应当驳回而不是支持。6、授权委托书，冯瑞祥根据已被注销的中国身份证进行授权委托，不具有法律效力，另冯瑞祥代理人的权限为一般授权是无权增加与变更诉请的。7、个人业务的结算申请，拟证明周安顺向唐福洪等支付转让款的部分凭证，冯瑞祥存在过错导致租赁合同提前解除，应赔偿周安顺对玉华宾馆投入的损失。冯瑞祥质证意见为：对证据1对真实性无异议，认为不是新证据，该证据来源于（2015）荔法民三初710号案的证据材料，这份证据在一审判决前已经形成，一审时没有向一审提交此证据，因此应视为周安顺放弃该权利，承担举证不能的责任，其他证据也存在此问题。对证据2真实性不予认可异议，其余质证意见同证据1。对证据3的真实性没有异议，对证据4、5的真实性没有异议，报警时间在2015年9月报警，应该在一审作为证据提交不属于新证据。证据6-8的真实性确认，也认为不属于新证据，且这些证据与本案无关联性。二、周安顺向本院提交了《调查取证申请书》，要求法院向广州市公安局出入境管理支队调取冯瑞祥目前的真实身份信息。三、冯瑞祥出示了其香港永久性居民身份证，该证显示签发日期为1997年3月。冯瑞祥表示其于1997年取得香港永久性居民身份证，但一直都在使用国内的身份证在银行开卡、坐高铁、坐飞机、纳税，无人通知其取消。周安顺表示对该身份证没有异议，认为身份证在1997年签发，根据我国户籍法、身份证法，户籍取消身份证应该要交回，冯瑞祥国内身份已经取消，应该不能用国内身份证，我国不承认双重国籍的，冯瑞祥有违法的行为，一审时冯瑞祥以虚假的身份出庭，一审程序有问题。三、冯瑞祥表示其在一、二审所提交的授权委托书均是由其签名确认的，对其代理人的代理行为是认可的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于周安顺就冯瑞祥的身份所主张的相关问题。虽冯瑞祥在其户口注销后仍持中华人民共和国居民身份证提起本案诉讼不当，但冯瑞祥作为香港永久性居民亦系有权提起本案的诉讼，鉴于相关法律及司法解释等并无明确规定一审法院审理涉港案件不能适用简易程序，及冯瑞祥在二审中已明确表示其对一审代理人的提交的授权委托书及代理人的代理行为没有异议的，并在二审中补交了其在一审增加诉讼请求应缴纳的受理费，故周安顺主张应驳回冯瑞祥起诉等的主张均不成立，本院不予支持，随之其要求法院调查冯瑞祥身份的申请亦不予接纳。关于一审判决第一项的问题。一审法院（2015）穗荔法民三初字第710号民事判决已判决确认荔湾区教育局与冯瑞祥签署的租赁合同于2009年6月11日解除，本院（2016）粤01民终606号民事判决虽对该一审判决的立论有异议，但仍是维持该一审判决的。冯瑞祥主张2015年10月之后的房屋使用费是符合生效判决的，故一审法院自行将冯瑞祥主张房屋使用费调整为租金不当。一审判决第一项：“自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周安顺向原告冯瑞祥支付2010年10月至2016年5月20日的租金及房屋使用费131000元”中的“2010年”明显有误，本院一并予以调整，周安顺应支付2015年10月起至腾退涉案房屋即2016年5月20日的房屋使用费给冯瑞祥为宜。另，虽冯瑞祥主张因荔湾区教育局主张权利等致使其无法正常经营，但冯瑞祥却在法院作出上述生效判决后亦又未尽快腾退场地，故其要求减免使用费的理由不成立，本院不予支持。关于保证金及水电押金的问题。鉴于一审法院确认冯瑞祥与李桂林签订的《租赁合同》对冯瑞祥有约束力，冯瑞祥对此并不持有异议，本院亦予以确认。上述合同明确约定了李桂林向冯瑞祥交纳保证金62000元及水电押金5000元，而周安顺是从李桂林处受让了涉案房屋的承租权，转让合同中亦明确了转让价包括了押金及保证金，虽周安顺现提交的收据金额高于上述合同约定的保证金、水电押金的金额，但鉴于冯瑞祥未提供其他证据予以反驳，且上述租赁合同已履行多年，周安顺亦仅主张上述合同约定的金额，本院合理相信李桂林已交纳该两项费用，故周安顺要求冯瑞祥返还该两项费用合法合理，一审不予支持不当，本院予以纠正。关于周安顺要求冯瑞祥赔偿的问题。由于冯瑞祥与李桂林签订的《租赁合同》明确约定了租赁期限至2016年8月10日，但因冯瑞祥与荔湾区教育局的纠纷导致周安顺于2016年5月20日已腾退了涉案房屋，未能履行完毕上述合同所约定的租赁期限，冯瑞祥对此理应承担责任，结合涉案场地的使用情况及未履行的期限，本院酌情赔偿金额为50000元。综上所述，周安顺的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2903号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2903号民事判决第一项为；自本判决送达之日起十日内，周安顺向冯瑞祥支付2015年10月至2016年5月20日的房屋使用费131000元；三、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2903号民事判决第三项为：驳回周安顺的其他反诉请求；四、自本判决送达之日起十日内，冯瑞祥返还保证金62000元及水电押金5000给周安顺；五、自本判决送达之日起十日内，冯瑞祥赔偿50000元给周安顺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1460元，由周安顺负担；反诉费8650元，由冯瑞祥负担729元，周安顺负担7921元；诉讼保全费5000元，由周安顺负担。二审案件受理费5235元，由冯瑞祥负担2335元，周安顺负担2900元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十一月六日书记员  徐毅敏