江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初5207号 原告朱某2，男，1976年6月30日生，汉族，住安徽省阜南县。 原告朱某1，男，2002年6月9日生，汉族，住安徽省阜南县。 法定代理人朱某2（系原告朱某1之父），男，1976年6月30日生，汉族，住安徽省阜南县。 两原告委托代理人刘军，江苏通雅律师事务所律师。 被告汤忠俊，女，1965年9月24日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人杨涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告南京市浦口区全家乐房产中介服务中心，住所地南京市浦口区宁六路268号盘龙山庄05-07幢119室。 经营者王春，男，1982年2月5日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人王慧，女，1980年5月7日生，汉族，全家乐中介员工，住南京市浦口区。 原告朱某2、朱某1与被告汤忠俊、南京市浦口区全家乐房产中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法由审判员汪会中适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某2并作为原告朱某1的法定代理人及两原告委托代理人刘军、被告汤忠俊及其委托代理人杨涛、被告南京市浦口区全家乐房产中介服务中心的委托代理人王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某2诉称，2016年12月11日，原告经全家乐房产居间与被告签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定，被告以568000元的价格购买原告名下位于来安县碧桂园城市花园的房屋。合同同时约定，2017年2月16日前，被告必须通过银行的贷款审批，否则原告有权解除合同，双方免责。合同履行过程中，两被告欺骗原告，声称被告汤忠俊已经通过了银行的贷款审批，很快能下款，并让原告在2017年3月8日配合其完成了过户手续。由于原告急用钱，2017年4月5日、4月7日，原告两次前往被告贷款的银行了解情况，才发现被告汤忠俊还没有通过银行的审批。原告认为，两被告的欺骗行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与两被告2016年12月11日签订的房地产买卖合同已解除；2、被告汤忠俊去除来安县碧桂园城市花园蔷薇园××室房产上的抵押权，并将房屋产权登记恢复至两原告名下；3、被告汤忠俊承担变更产权产生的税费45000元；4、被告汤忠俊承担本案诉讼费用。 被告汤忠俊辩称，不同意原告诉请，原告要求确认本案所涉合同已解除无事实及法律依据。涉案房屋已抵押给来安县邮储银行，该行系抵押权人，对该抵押被告汤忠俊无权利进行去除。被告汤忠俊无违约行为，涉案合同系各方真实意思表示，均应遵照履行，故被告汤忠俊无义务承担该合同约定的税费。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 被告南京市浦口区全家乐房产中介服务中心辩称，2016年12月11日，买卖双方委托我方代签中介合同，双方是自己谈好的，只是给中介1000元辛苦费代签一下中介合同，以及陪同去银行办一下贷款手续，手续也是担保公司去办的。办过户手续时中介方也没有人到场，是他们自己去办的。中介方不存在欺骗原告的行为。 经审理查明，原告朱某2与原告朱某1系父子关系。2016年12月11日，委托人（出售方，简称甲方）：朱某2，委托人（买受方，简称乙方）：汤忠俊，受托人（中介方，简称丙方）：南京市浦口区全家乐房产中介服务中心，签订《房地产买卖中介合同》，合同载明：出售房屋位于来安县××花园蔷薇××室，所有权人为朱某2，共有人朱某1，建筑面积81.62平方米，房屋售价568000元。甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购房以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记等相关事宜。乙方向丙方支付代办费壹仟元整，应于过户前支付。三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由拒不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由拒不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。争议解决方式：依法向人民法院提起诉讼。其他约定：本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。 同日，三方签订补充协议，载明：经再次协商，对本合同达成补充协议如下：一、甲方承诺该房屋产权清晰无任何纠纷，该房屋产权人和产权共有人及其隐形共有人均同意并认可此价格出售该房屋，事实符合国家交易政策法规及相关规定。二、该房屋付款方式和付款期限为：1、乙方于2016年12月11日前支付甲方购房定金人民币贰万元整，小写（￥20000），该定金最后冲抵房款。2、乙方于2016年12月31日前支付甲方首付款人民币捌万捌仟元整，小写（￥88000）。首付款过户时间以贷款审批通过时间为准（此处为手写）。并于当日甲乙双方办理产权交易过户手续。3、余款计人民币肆拾伍万元整，小写（￥450000），乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足。4、尾款计人民币壹万元整，小写（￥10000），在乙方已付清购房定金，首付款及余款后于壹周内甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方。三、甲乙双方约定办理贷款手续时间为2016.12.15。乙方承诺所提供的所有贷款资料真实有效，否则视为违约。四、该房屋交易过程中所产生的相关税费等约定为：乙方承担各项税费。甲乙双方相关税费等以实际发生额缴纳。五、甲乙双方承诺自愿按照以上流程进行交易，丙方在交易过程中只作为中介服务方，不承担任何非丙方引起的违约责任。交易过程中因甲、乙双方任一方所造成的违约，违约方必须向丙方支付全额中介费。六、对该房屋内户口的约定：该房屋内无任何户口，若因甲方原因造成乙方户口不能及时迁入，甲方须支付违约金人民币壹拾万元整给乙方。七、甲方承诺该房价款中包含以下附属设施并随房屋交付乙方：水、电、燃气，固定装修、固定设施及其他：空屋，精装修。八、该房屋交易按照套计价，不因面积变化等做调整。九、甲乙双方一致认定该房屋的实际成交价以本合同约定的为准。十、另行约定：补充协议：买卖双方一致同意在2017年2月16日前银行贷款审批要办好，如因银行原因延迟审批时间，卖方等不了的话，卖方退还买方购房定金贰万元整，合同自动解除，双方无责（第十条为手写）。 2016年12月28日，朱某2与汤忠俊签订《合同补充条款》，载明：经买卖双方协商一致同意付款时间为：2016年12月11日买方付卖方定金人民币（大写）贰万元整￥20000，2016年12月28日买方付卖方首付款人民币（大写）壹拾万元整￥100000，2017年1月15日买方付卖方房款人民币（大写）肆万壹仟元整￥41000，买方贷款人民币（大写）叁拾玖万柒仟元整￥397000，买方付卖方尾款人民币（大写）壹万元整￥10000。 2016年12月29日，朱某2与汤忠俊签订《房屋买卖合同》，所售房屋位于来安县××花园蔷薇××室，建筑面积81.62平方米，房屋售价568000元，2016年12月28日支付首付款171000元，贷款金额为397000元，并约定款清交房。同日，朱某2出具首付款证明：首付款171000元已于2016年12月29日收到。朱某2与汤忠俊均认可，双方有数笔款项来往，合计汤忠俊给付了朱某2首付款161000元，另10000元约定作为尾款未给付。2017年1月4日，来安县地方税务局汊河分局出具完税证明。2017年1月9日，滁州市时代房地产评估经纪咨询有限公司出具该房屋房地产抵押价值评估（预评）结果一览表，评估价值56.81万元。 汤忠俊与中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定汤忠俊向中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行借款397000元，期限为2017年4月19日至2028年4月19日。来安县××花园蔷薇××室于2017年3月9日登记于汤忠俊名下，房屋建筑面积为81.62平方米，房屋绘图日期为2016年12月28日。该不动产权证书载明已设定抵押，抵押权人：中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行，债务履行期限：2017年4月19日至2028年4月19日，申请登记时间：2017年4月19日。 2017年4月10日朱某2向汤忠俊转账20000元。 庭审中，朱某2提供录音，证明朱某2于2017年4月7日与汤忠俊通话，银行贷款审批未通过，汤忠俊一直欺骗朱某2，2017年4月7日朱某2与汤忠俊申请贷款的邮储银行客户经理陆景航的通话记录，汤忠俊的贷款审批未通过，且放款时间遥遥无期。汤忠俊认可与朱某2的通话录音，对朱某2与陆景航的通话录音未予认可，辩称自己与朱某2于2016年12月28日共同办理了贷款相关手续。 原告朱某2陈述，2017年4月9日以手机短信方式给汤忠俊发出的解除通知，双方合同已解除，并于4月10日退回定金20000元；汤忠俊陈述未收到该短信通知，后通过南京市浦口区全家乐房产中介服务中心知悉原告发出短信要求解除合同，收到转账的20000元，但是过了一段时间才知道是原告转过来的钱；南京市浦口区全家乐房产中介服务中心代理人陈述：朱某2也发解除合同的短信给中介代理人的，中介代理人转发给了汤忠俊。 关于《房地产买卖中介合同》补充协议第十条的约定，原告陈述因为朱某2要卖房之后再买房，急用钱；被告汤忠俊陈述原告明知审批和放款是两个概念，该约定和是否急用钱没有关系，只约定退还2万元定金，说明本条中所说的审批就是在支付首付款之前，对于首付款如何处理、已过户的房屋如何处理并无约定。中介代理人陈述，审批是指卖房前的审批，真实意思是银行在过户前审批买房人的贷款资格，要先办好审批手续之后才能付首付款，本案原告、被告、银行信贷员、担保公司工作人员共同确认了汤忠俊的贷款审批没有问题，并确定贷款数额为39.7万元；房屋交易要先批贷款，再过户，如果过户之前的审批时间长，卖方等不了，就可以解除合同、退还定金，这些都是在过户之前的，如果过户了，首付都付了，税费都交了，肯定不能轻易解除了。 庭审中，原、被告一致认可：双方对于贷款到账时间无约定。 上述事实，有不动产权证书、房地产买卖中介合同、转账凭条以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人都应按照合同约定履行。后当事人之间签订补充协议、补充条款及《房屋买卖合同》，补充协议对《房地产买卖中介合同》进行了进一步约定，补充条款及《房屋买卖合同》对《房地产买卖中介合同》、补充协议的条款做出了部分变更，后成立的合同系双方当事人最终达成的意思表示，双方均应按最终达成的合同约定履行相应的义务。被告汤忠俊向原告支付了首付款161000元，保留了尾款10000元，该保留尾款行为虽在《房屋买卖合同》未约定，但符合2016年12月28日朱某2与汤忠俊签订《合同补充条款》，朱某2亦出具了首付款已经给付的证明，应视为原告予以认可。后被告汤忠俊办理了不动产登记及贷款、抵押登记等相关手续，《补充协议》第十条虽另行约定：“买卖双方一致同意在2017年2月16日前银行贷款审批要办好，如因银行原因延迟审批时间，卖方等不了的话，卖方退还买方购房定金贰万元整，合同自动解除，双方无责（第十条为手写）”，但在庭审中，被告汤忠俊及中介代理人均陈述上述约定的达成是在给付首付款之前，并未约定首付款、房屋已经过户问题的处理，现首付款已经给付、税费已经缴纳、房屋已经过户，不应解除合同。被告的上述辩称合理有据，本院予以采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告朱某2主张2017年4月9日以手机短信方式给汤忠俊发出的解除通知，原、被告之间的合同已经解除，被告汤忠俊不同意解除合同，本院认为，双方对于贷款到账时间并无约定，被告汤忠俊已经履行合同义务，办理了抵押贷款，房屋已经按照合同约定登记于被告汤忠俊名下，原告亦无证据证明两被告违约或存在过错，故对原告要求确认原告与两被告2016年12月11日签订的房地产买卖合同已解除的主张不予支持。对于原告主张被告汤忠俊去除来安县××花园蔷薇××室房产上的抵押权，并将房屋产权登记恢复至两原告名下及承担变更产权产生的税费45000元的诉请，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告朱某2、朱某1的诉讼请求。 案件受理费9930元，减半收取4965元，保全费3585元，合计8550元，由原告朱某2、朱某1负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  汪会中 二〇一七年十一月二十六日 书记员  骆 萍