陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民事判决书     （2017）陕0102民初5307号     原告：西安八府物业管理服务有限公司，住所地西安市新城区。   法定代表人：王江海，总经理。   委托代理人:徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。   委托代理人:夏连艳，陕西赛达律师事务所律师（未到庭）。   被告：刘景周，男，1979年8月8日出生，汉族，无业，住河南省许昌县。   第三人：陕西瑞广源投资管理有限公司，住所地西安市新城区。   法定代表人：沈瑞应。（未到庭）   原告西安八府物业管理服务有限公司(以下简称八府物业)诉被告刘景周、第三人陕西瑞广源投资管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2017年3月16日作出（2017）陕0102民初108号民事判决书，原告提出上诉，经陕西省西安市中级人民法院审理后，发回我院重审，我院2017年7月11日立案后，依法使用普通程序公开开庭进行了审理。原告八府物业及其委托诉讼代理人徐娟娟，被告刘景周到庭参加诉讼，第三人陕西瑞广源投资管理有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告八府物业向本院提出诉讼请求： 1、判令被告腾交占用原告房屋；2、判令被告支付房屋使用费73440元（2016年8月1日至2016年10月31日），利息1063.41元；并按照每天612元的标准要求被告支付房屋使用费至被告实际腾房之日止。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告撤销第一项诉讼请求。事实和理由：原告与第三人陕西瑞广源投资管理有限公司（以下简称瑞广源公司）签订了商铺租赁合同，瑞广源公司租用原告位于西安市新城区XX园XX号、XX号、XX号楼的商铺16600平方米，期限为十五年，自2012年8月1日到2027年7月30日止。XX园XX号楼XX层面积为216平方米的第8间商铺租赁给被告做餐饮。瑞广源公司向原告支付租金至2016年7月31日止。商铺租赁合同第3条约定，瑞广源公司应当在2015年12月15日前支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金。原告多次发催款通知，瑞广源公司不知去向。2016年6月3日原告向瑞广源公司发出了解除商铺租赁合同的通知，告知瑞广源公司，因其拒绝交付租金，原告单方解除该合同，并于2016年8月1日正式收回商铺。至今瑞广源公司就解除合同的事宜，未向人民法院提出过异议。原告的房屋被被告实际占有使用，原告于2016年7月25日通知被告及其他承租人，原告与瑞广源公司的商铺租赁合同已经解除，并告知被告应向原告缴纳2016年8月1日以后的房屋租金。依据物权优先的原则，当物权与债权并存时，物权优先于债权，瑞广源公司与被告之间的债权关系与原告无关，原告与瑞广源公司之间的商铺租赁合同已经解除，2016年8月1日起，瑞广源公司不向原告支付租金，被告作为次承租人将无权使用房屋，被告没有理由免费使用原告的房屋。被告刘景周已于2016年12月3日将占用之房屋腾交给原告。   被告刘景周辩称，其与瑞广源公司签订的租赁合同期限为8年，而原告和瑞广源公司签订的租赁合同期限为15年，原告和瑞广源公司之间的租赁合同中约定原告允许瑞广源公司对外转租，故被告才与瑞广源公司签订了租赁合同。被告已于2015年9月份向瑞广源公司缴纳了2015年10月25日至2016年10月24日期间的租金233280元。原告是2016年6月3日才发出的解除商铺租赁合同的通知。原告不应再向被告收取房屋使用费，自己是在2017年10月初将房屋腾交给原告的，表示不同意原告的诉讼请求。   第三人瑞广源公司未到庭，亦未提交答辩意见和证据，视为放弃抗辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告八府物业与第三人瑞广源公司签订商铺租赁合同，约定：瑞广源公司租用原告位于西安市新城区XX园XX号、XX号、XX号楼商铺作为商业用途使用，建筑面积为16600平方米；租赁期限为15年，租期自2012年8月1日到2027年7月30日止；租金按年支付，第一年租金于2011年12月15日前支付，以后的租金按双方约定于每年12月15日前支付；在瑞广源公司租赁期间，原告同意瑞广源公司将该租赁商铺转租他人。瑞广源公司应如期交纳租金，未按约定期限交纳，则原告有权收取滞纳金延期期限不得超出两个月，第三个月原告有收回所租房屋的权利，造成的一切损失由第三人承担。合同签订后，原告将租赁商铺交付瑞广源公司使用。2、2012年8月25日瑞广源公司与被告刘景周签订商铺租赁合同，约定：瑞广源公司将坐落于西安市新城区XX路XX园XX小区XX号楼XX层第八间商铺租赁给被告作为合法经营场所，面积为216平方米（含公摊面积）；租赁期限为8年，从2012年8月25日至2020年10月24日止；租金采用按年支付方式，并于签订合同日缴清（注：以后每年租金按合同签订之日缴清）。被告合同签订后双方如约履行，2015年9月18日被告向瑞广源公司支付租金至2016年10月24日。3、2015年12月18日原告根据其与瑞广源公司的商铺租赁合同约定，向瑞广源公司发出催款通知，要求瑞广源公司按约支付租金。该公司签收后，未支付租金。2016年6月3日原告在《三秦都市报》刊登声明一则，表示单方解除与瑞广源公司之间签订的商铺租赁合同，并于2016年8月1日正式收回商铺。以上通知及告知函登报声明，因第三人未到庭，视为放弃抗辩，本院予以采信。4、2016年7月25日原告向被告发出重新签订合同通知，要求被告收到通知后3日内与原告重新签订商铺租赁合同，并在2016年7月28日前向原告交付8月1日后的房屋租金。5、关于原告提供的2015年12月25日催款通知、2015年12月31日、2016年1月15日告知函无证据证明是第三人签收，陕西海润律师事务所律师函因无其他证据证明该函件系受第三人委托发出，原告向该律师事务所发出的回函，不能证明系向第三人发出，本院亦不予采信。6、原告称被告2016年12月初向其腾交房屋，被告称当年10月初已腾房。原告提供2016年11月15日被告使用诉争房屋的照片，被告认可其真实性，但称其已征得原告同意。原告主张有相关证据支持本院予以采信。   本院认为，本案存在以下三方面的法律关系：1、出租人和承租人即原告与第三人之间的租赁关系。本案中，出租人为原告八府物业，承租人为第三人瑞广源公司。原告与第三人之间的租赁合同合法有效，其租赁关系不因转租而受到影响。当承租人不支付租金时，出租人可直接向承租人行使解除权，当合同终止时，出租人可以基于所有权要求承租人返还租赁物。2、承租人与次承租人即第三人与被告的租赁关系，本案中，第三人经原告同意将涉案房屋转租给被告，且未超出第一手租赁合同约定的期限，该转租合同合法有效。但双方租赁合同是以承租人有租赁权为基础，在承租人的租赁权消灭以后，次承租人的租赁权同时消灭。3、出租人与次承租人即原告与被告之间的法律关系。由于原告与第三人、第三人与被告之间的租赁合同均合法有效，以上两个合同并行不悖，则在原告与第三人的租赁合同合法存续期间，原告与被告并无直接的法律关系，二者并无合同法上的权利义务关系。就合同相对性而言，原告对其与第三人之间的租赁合同的解除权不应受到被告的约束，即原告有权依据合同的约定解除与第三人之间的租赁关系。通过以上三个关系的分析，原告（出租人）同意第三人（承租人）转租给被告（次承租人），并不增加原告合同法上的义务，原租赁合同约定的权利义务不变，只是被告对租赁物的占有合法。该合法占有的基础是承租人租赁权持续存在，如果该租赁权因租赁合同的终止、解除、撤销等原因丧失，次承租人对租赁物的占有即丧失其合法性而变为无权占有。出租人可依据所有物返还请求权要求次承租人返还租赁物并承担无权占有期间的占有使用费用，无过错的次承租人则应当向承租人主张债务不履行的违约责任。从权利等级而言，同等情况下，在债权和所有权之间，法律优先保护的是所有权，这就是所有权优先原则。   结合本案，如果原告和第三人的租赁合同未依法解除，那么，原告就不能要求被告承担相关责任。反之如果原告与第三人依法解除了租赁关系，被告就应及时向原告腾交房屋，否则应承担房屋占用费用，本案焦点问题就在于此。本案中，原告与第三人约定第三人如未按约定期限交纳租金，第三个月原告可收回房屋。因第三人未按约交纳租金， 2016年6月3日原告在《三秦都市报》刊登声明表示解除与瑞广源公司之间签订的商铺租赁合同。原告认为原告与第三人之间的租赁关系已经解除，但合同解除权应以通知对方的方式行使，通知到达时发生合同解除的效力，本案中原告提交的证据，不能证明瑞广源公司收到了解除合同通知，且该租赁合同已经在被告与第三人租赁期内解除。   综上所述，原告八府物业诉请，无法律及事实依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告西安八府物业管理服务有限公司诉讼请求。   案件受理费1662元，由原告西安八府物业管理服务有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                                                                 审判长 胡九红   人民陪审员 王建秀   人民陪审员 席静       二〇一七年十一月二十二日       书记员 杨静                1