安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖13民终2641号 上诉人（原审被告）：灵璧县昊寰物业管理有限责任公司，住所地安徽省灵璧县钟馗路东侧，统一社会信用代码913413237901442197。 法定代表人：田丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹传凌，安徽鑫光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:灵璧县中楠花苑二期业主委员会，住所地灵璧县中楠花苑二期。 负责人：何洪军，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：罗玲，女，该业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：邱振琥，灵璧县灵城镇法律服务所法律工作者。 上诉人灵璧县昊寰物业管理有限责任公司（以下简称昊寰物业公司）因与被上诉人灵璧县中楠花苑二期业主委员会（以下简称中楠花苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2017）皖1323民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昊寰物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回中楠花苑业委会的诉讼请求。事实和理由：1.中楠花苑业委会不是本案适格主体，无权提起本案诉讼。中楠花苑业委会组成人员不合法，中楠花苑业委会组成人员中刘德俊、崔灵飞已将房产转让，不再是业主和业委会委员，卜凡聪不是业主，均不具有资格担任该业委会委员。中楠花苑业委会业委会成员不是通过法律规定的程序成立，组成人员不合法，不能代表全体业主。故中楠花苑业委会无权履行业主委员会职责，其作为一审原告提起诉讼，诉讼主体不具有合法性。2.中楠花苑业委会诉讼请求缺少法律依据和事实依据。昊寰物业公司与中楠花苑业委会在2016年1月5日签订的合同仍在履行中，双方之间的权利义务并未终止。根据合同约定，管理期满，双方既未提出异议，又未签订合同的，视为续签，按原合同履行。该合同期满后，中楠花苑业委会并未经业主大会授权提出异议，双方之间的合同未终止；中楠花苑业委会提供的（2017）皖1323民初1518号判决明确支持昊寰物业公司主张的业主张国华拖欠物业管理费用至2017年2月28日，表明双方合同仍在履行中。且在该判决后，中楠花苑业委会未召开业主大会解除双方间的物业服务合同，昊寰物业公司未收到解除合同通知书；昊寰物业公司提供的业主缴纳的物业费用票据和工作记录照片。能够表明双方间的合同仍在履行中。二审补充上诉理由为，中楠花苑业委会使用公章不合法。 中楠花苑业委会辩称，1.中楠花苑业委会的变动并不影响其作为原告主体的成立。该业委会的组成人员虽有变动，但不影响该业委会及其他业主的真实意思表示。2.中楠花苑业委会与昊寰物业公司所签订的物业管理服务合同已经于2017年1月4日到期，并履行完毕。3.在案涉合同到期前，中楠花苑业委会已经向昊寰物业公司提出异议，并在该小区公开张贴公告，因此，解除案涉物业管理服务合同是必然。4.2015年夏，昊寰物业公司将小区内的两排绿化树木挖掉，侵害了业主的合法权益，虽栽种小树，但不是原来树木的价值。5.昊寰物业公司在小区内搭建房屋并对外出租也是对业主侵权，侵害了中楠花苑业委会的利益。6.双方产生纠纷后，多次报警，矛盾至深。故一审认定事实客观存在，适用法律正确，应予维持。 中楠花苑业委会向一审法院起诉请求：1.判令昊寰物业公司退出中楠花苑二期服务区域;2.昊寰物业公司将物业管理用房交还中楠花苑业委会；3.判令昊寰物业公司按照《物业管理条例》第三十九条规定将资料移交给中楠花苑业委会。诉讼费用由昊寰物业公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月5日中楠花苑业委会与昊寰物业公司签订物业管理服务合同，约定由昊寰物业公司对钟馗路南侧中楠花苑二期35000平方米的住宅区提供物业管理服务，合同约定期限至2017年1月4日。合同到期后，昊寰物业公司对该小区仍履行了一定的物业服务，并收取了部分业主的物业费至2017年8月。期间，2016年7月23日中楠花苑业委会公告，曾因昊寰物业公司在30日内对服务管理质量未进行改造，并要求与昊寰物业公司终止合同。2016年11月3日中楠花苑业委会分别向昊寰物业公司、灵城镇南姚社区、灵璧县房产局物业股发出通知，因昊寰物业公司在小区服务不作为，严重损害业主利益，要求解除合同。2017年2月8日公告，因合同到期，要求昊寰物业公司于2017年2月10日前撤离中楠花苑二期服务区。2017年4月15日向昊寰物业公司再次发出通知，因2017年1月4日合同到期，要求昊寰物业公司退出中楠花苑二期服务区交还物业管理用房和相关资料。昊寰物业公司物业管理服务期间，因拖欠物业服务管理费与个别业主产生纠纷，并诉至法院。 一审法院认为，中楠花苑业委会与昊寰物业公司于2016年1月5日签订的物业服务合同合法有效。该合同于2017年1月4日到期，中楠花苑业委会与昊寰物业公司之间的权利义务已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，中楠花苑业委会要求昊寰物业公司退出中楠花苑二期服务区域、将物业管理用房及资料移交给中楠花苑业委会的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。昊寰物业公司提出中楠花苑业委会委员调整不符合法律规定，不是适格主体，不能行使中楠花苑二期业委会的权利。因业主委员会委员的调整是否符合相关规定，不属于本案审查范围，不予采信。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第七项、第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决：昊寰物业公司在判决生效后十日内退出中楠花苑二期服务区域，并将物业管理用房及相关资料交给中楠花苑业委会。案件受理费减半收取40元，由昊寰物业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。昊寰物业公司提交的商品房买卖合同、高压供用电合同、物业维修登记单，催费通知书、物业费发票、电费缴费单、物业服务日常服务登记表及监控更换发票，以证明昊寰物业公司一直为小区业主提供服务，案涉物业服管理合同的权利义务没有终止。中楠花苑业委会质证认为，对电费缴费单真实性不持异议，但证明目的有异议；高压供用电合同和催费单，仅能证明是物业公司与供电局之间的行为，不能代表业主；其余证据仅能说明是某些业主个人行为，不代表广大业主的共同行为。因上述证据达不到证明案涉物业服务管理合同权利义务没有终止的目的，本案不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第十一条、《安徽省物业管理条例》第二十五条、《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条的规定，业主委员会委员出现空缺时，应当及时补足，业主委员会委员人数不足二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。选举或更换业主委员会成员，由业主共同决定，应当在30日内重新备案，并告知相关居民委员会、村民委员会。本案中，中楠花苑业委会提供的证据显示其变更业委会成员已经业主大会讨论通过，且已向房管部门履行备案程序，组成人员合法。昊寰物业公司关于中楠花苑业委会组成人员不合法，诉讼主体不合法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。昊寰物业公司上诉认为卜凡聪不是业主，不具有资格担任该业委会委员，依据不足，本院不予采纳。至于昊寰物业公司上诉认为中楠花苑业委会使用公章不合法，无证据证明，本院不予采信。 2016年1月，中楠花苑业委会与昊寰物业公司签订案涉物业管理服务合同，约定合同期限为一年，至2017年1月4日止。在合同履行期内，中楠花苑业委会因昊寰物业公司的管理行为曾多次要求解除与该公司签订的上述物业管理服务合同。并且在案涉合同到期后，中楠花苑业委会亦通过张贴公告及向昊寰物业公司下发通知的方式，要求该公司终止服务，并撤离中楠花苑二期。故中楠花苑业委会在案涉合同到期后，已无与昊寰物业公司续签案涉物业管理服务合同的意思表示。（2017）皖1323民初1518号判决、业主缴纳的物业费用票据、工作照片仅能表明昊寰物业公司与中楠花苑二期业主物业费缴纳的情况，并不能证明案涉合同并未终止，仍在履行。故昊寰物业公司关于合同管理期满，双方未提出异议，合同并未终止，仍在履行中的上诉理由，与上述事实不符，本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。案涉合同期限届满前后，中楠花苑业委会多次通知昊寰物业公司终止合同，且合同届满后未与昊寰物业公司续签合同，故该合同约定的双方间权利义务终止。中楠花苑业委会请求昊寰物业公司退出中楠花苑二期、移交物业管理用房及相关资料，符合上述法律规定，一审判决支持该业委会的上述诉讼请求正确。 综上所述，昊寰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由灵璧县昊寰物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 伟 审判员 吴昊彧 审判员 赵 路 二〇一七年十一月十七日 法官助理曹** 书记员王艳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。