广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初10743号原告：黄顺凯，女，1994年10月3日出生，汉族，住广东省四会市，原告：廖伟东，男，1990年3月8日出生，汉族，住广东省清新县，两原告的共同委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。被告：宫红亮，男，1985年1月24日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：陶政德，广东海之华律师事务所律师。原告黄顺凯、廖伟东诉被告宫红亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序于2017年9月4日、2017年10月11日两次公开开庭审理了本案,后转换适用普通程序，于2017年11月1日第三次公开开庭审理了本案。两原告的共同委托诉讼代理人陈嘉祺和被告宫红亮的委托诉讼代理人陶政德到庭参加了三次庭审。原告廖伟东到庭参加了第一、三次庭审，原告黄顺凯到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《房地产买卖合同》；2.被告向原告退还定金100000元；3.被告向原告支付违约金130000元；4.被告向原告赔偿居间服务费38000元、按揭服务费12480元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告因有买房需要，委托佛山市鸿光房地产中介有限公司为原告提供服务，后经经纪方居间服务，促成原告和被告于2017年6月15日签订《房地产买卖合同》，由原告购买被告位于佛山市南海区丹灶镇XX的房屋，成交价为1300000元。签订合同当天，原告向被告支付10万元定金，被告向原告出具收款证明，同日，原告与经纪方签订《中介代理费支付承诺书》，并向经纪方支付了居间服务费38000元。2017年6月20日，原告向按揭服务公司支付按揭服务费12480元。此后，被告并未按约提供贷款所需资料及协助原告申请贷款等相关手续，原告及经纪方曾多次敦促，被告依然拒绝履行。原告认为，被告拒绝履约的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。为此，提起诉讼。被告辩称，被告同意原告第1项诉讼请求，请法院驳回原告其他诉请。原告黄顺凯不是买卖合同买方，没有在合同上签字，不是本案适格原告，因被告从未见过黄顺凯，也从未联系过黄顺凯，本案合同不是黄顺凯与被告协商一致。合同上买方黄顺凯签字不是其本人签名，被告也从未收到黄顺凯委托他人签字的委托书，被告从未收取黄顺凯任何费用，因此，黄顺凯不是本案适格主体。2016年6月15日，房屋买卖合同有瑕疵，买方主体身份不明，签字人不买房，签订地点是在广州花都，现场只有被告、廖伟东、以及一名中介人员，被告当然以为仅是廖伟东买房。廖伟东是作为买方签字，而根据2017年7月13日，廖伟东出具的情况说明注明是“黄顺凯是涉讼房屋的实际买房人，与我无关”，以及中介（2017）粤0605民初10738号案起诉状中事实理由部分，注明是由黄顺凯购买被告的上述房屋，根据这两点，说明廖伟东作为买方主体签字是虚假、不真实的、有欺诈。廖伟东与黄顺凯不构成代理关系，买房是重大事件，若有代理，需出具书面授权委托书，本案签合同时，廖伟东没有说明是代人购房，更无授权委托书，被告从未知晓其代理关系，也不承认其代理关系，且签字位置上看，廖伟东是作为买方而不是代理人，廖伟东签字即应承担责任，若变更合同主体，需争取被告同意，被告不同意变更合同主体。廖伟东未通知被告变更合同主体。按揭贷款是买方应履行义务，没有按时完成是买方责任，根据买卖合同第3条第2款第3点，2017年6月30日前，买方应签订贷款文件，并支付贷款费用，事实上，买方没有履行该义务；被告认为关于卖方协助的义务约定不清，因没有列明所需资料清单，没有明确协助的内容。本案被告没有违约，是原告造成合同主体不清，违约方是原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据，中介代理费支付承诺书和居间费、按揭费收款收据有原件核对，本院对其真实性予以确认。敦促履行通知书、顺丰邮寄送达和运单均没有显示邮件实际投递，不能证明向被告送达，本院对其证明内容不予确认。原告提供的经纪方出具的情况说明，对被告确认的事实，本院予以确认，对其他内容，本院综合分析。原告提供的微信记录与存储该记录的手机微信聊天记录核对一致，被告认为内容不完整，但没有提供其持有的微信聊天记录推翻原告的举证，本院对其真实性予以确认。被告提供的情况说明，原告没有作为证据在庭审中举证，不能视为原告的诉讼主张，本院对其证据效力不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区丹灶镇XX房已办理房地产权证，登记权利人为被告。2017年6月15日，原告廖伟东、被告和佛山市鸿光房地产中介有限公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》，合同抬头处载明买方为廖伟东，卖方为被告，廖伟东在合同末页买方落款处签署“廖伟东、黄顺凯”。合同约定买方购买涉讼房屋，成交价1300000元，无抵押。定金100000元，在合同签订当天支付给卖方。买方应于2017年6月30日前签订银行按揭贷款文件并提供全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料协助买方办理按揭。双方同意于买方通过银行贷款审批后10个工作日内办理交易过户手续。首期房款260000元；尾期房款1040000元，交易过户后由抵押银行划入卖方账户。违约方逾期履行未超过十天的，合同继续履行，每日按总成交价的千分之一支付违约金，超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任或支付总成交价10%的违约金。经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖双方均同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不作收退。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日五天为履行期限。双方并约定其他权利义务。2017年6月12日，黄顺凯和经纪方签订《中介代理费支付承诺书》，黄顺凯确认经纪方促成其与卖方签订买卖合同，承诺支付房地产咨询及代理费38000元予经纪方，在签订合同当天支付。2017年6月15日，被告出具收款证明，确认收到廖伟东支付的定金10万元。2017年6月18日，经纪方出具收款收据，确认收到廖伟东支付的服务费38000元。2017年6月18日，经纪方工作人员联系被告先去办银行贷款，被告表示经纪方安排好时间，周五最好，其比较忙。经纪方表示和银行说下周五看看能不能安排。2017年6月22日晚上，经纪方通知被告次日办理贷款，并表示买方已签署相关文件。被告提出需和其配偶联系，配偶需请假，并向经纪方提出要求买方联系被告，需协商放款事宜。2017年6月20日，佛山市安贷按揭咨询服务有限公司出具收款收据，确认收到黄顺凯支付的按揭评估费12480元。2017年6月23日，被告没有前去办理买方的贷款手续。被告在诉讼中陈述，廖伟东在签订房地产买卖合同时，只说黄顺凯是廖伟东的朋友，没有说两人是男女朋友关系，被告从未见过黄顺凯。本院认为，关于廖伟东、被告和佛山市鸿光房地产中介有限公司于2017年6月15日签订的《房地产买卖合同》的买方是谁的问题，合同落款买方处签署两原告的姓名，黄顺凯在诉讼中对廖伟东代表其签署合同的行为予以确认，两原告是涉讼合同的买方。被告作为完全民事行为能力人，应该知道也能够知道合同买方落款处签署两原告的姓名的法律意义和法律后果。且根据被告的陈述，被告知道两原告是朋友关系，结合黄顺凯在合同签订当天不在场，被告接纳廖伟东在合同买方处签署两原告的姓名的事实，证明廖伟东已向被告披露买方为两原告，被告关于误以为黄顺凯签名为见证人而不是合同买方的意见，没有事实依据，也不合情理，本院不予采纳。两原告和被告订立的涉讼合同关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。两原告请求解除合同，被告同意，本院对两原告的相应请求予以支持。二手房购房人向银行办理抵押贷款申请手续需要买卖双方共同配合完成，购房人办理申请抵押贷款手续是买卖双方的共同义务。涉讼合同约定“买方应于2017年6月30日前签订银行按揭贷款文件并提供全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料协助买方办理按揭。”无论买方义务和卖方义务之间使用“逗号”还是“句号”断句，由于原告申请抵押贷款需买卖双方共同配合完成，被告也应在2017年6月30日前配合原告办理抵押贷款手续。即使被告关于涉讼合同并无限定卖方应于2017年6月30日前协助的主张成立，但原告已通过经纪方自2017年6月18日起向被告发出协助通知，并于2017年6月22日明确通知办理期限。被告应在收到原告或经纪方通知后的合理期限内配合办理抵押贷款手续。被告没有在上述期限内协助办理抵押贷款手续，其后也没有提出其可协助办理贷款手续的时间，且至诉讼中仍明确表示只同意协助廖伟东而不同意协助黄顺凯办理抵押贷款手续，被告没有合理理由拒绝履行协助买方办理抵押贷款的合同义务，已构成根本违约，对合同的解除负有全部责任。原告请求被告返还定金100000元并支付违约金130000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。本院认定被告应支付的违约金已考量原告的按揭服务费损失，原告在违约金外另行主张被告支付按揭服务费损失，本院不予支持。涉讼合同约定守约方已支付的中介费由守约方直接向违约方追讨，实为约定一方违约情况下的中介费由违约方负担，原告已举证证明支付中介费38000元，被告应支付38000元予原告。被告以居间合同关系抗辩经纪方的事由抗辩履行房屋买卖合同关系对原告的义务，没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄顺凯、廖伟东与被告宫红亮于2017年6月15日订立的《房地产买卖合同》关于房屋买卖事项的约定；二、被告宫红亮应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予原告黄顺凯、廖伟东；三、被告宫红亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金130000元予原告黄顺凯、廖伟东；四、被告宫红亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付38000元予原告黄顺凯、廖伟东；五、驳回原告黄顺凯、廖伟东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5507.2元（原告已预交16500元），由原告负担187.2元，由被告宫红亮负担5320元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院强制执行。原告多预交的16312.8元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 方 菲审判员 谢晓东审判员 赵 燕二〇一七年十一月二十四日书记员 邓洁婷