广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初4550号原告：惠州市宝丰房地产开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇九村上头塘组地段雷公**。法定代表人：谢小峰，总经理。委托代理人：姚纪宁，系广东伟伦（广州）律师事务所律师。委托代理人：郭庆锋，系广东伟伦（广州）律师事务所律师。被告：范宝钧，男，汉族，1964年6月29日出生，身份证住址：甘肃省兰州市城关区，原告惠州市宝丰房地产开发有限公司诉被告范宝钧商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市宝丰房地产开发有限公司的委托代理人姚纪宁、郭庆锋到庭参加诉讼，被告范宝钧经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市宝丰房地产开发有限公司诉称，被告范宝钧购买了原告开发的位于博罗县罗阳镇九村上头塘地段瑞亨半山××号××号房，房屋总价为2833952元。双方约定付款方式为在2015年4月10日之前首付1703952元，余下113万元在2021年7月9日之前付清。但被告只支付了503952元款项，双方约定的剩余购房款拖欠至今未付，双方另还约定若被告在应付购房款的期限内逾期三十天未付，原告有权要求被告支付应付款的5%作为违约金，并解除合同。原告要求被告继续履行协议，但是被告视而不见，无法协商，因此成诉。原告与被告签订的《商品房买卖合同》应受法律保护，现被告未能按照其履行的，已经违约，根据合同法的相关规定，请求：1、判令解除原、被告签订的编号为博罗（2015）100001795《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金116500元。3、诉讼费由被告承担。后原告增加一项诉讼请求：请求判令被告将位于博罗县罗阳镇九村上头塘地段瑞亨·半山1号44栋03号的房屋返回给原告，另第二项诉讼请求中判令被告支付的违约金变更为108533.5元，事实与理由中被告已付购房款变更为663282元。原告为其诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证及身份证明；2、被告身份证复印件，证明被告主体资料；3、商品房预售许可证明；4、买卖合同签署确认单、商品房买卖合同、收款收据；5、博罗县数字房产系统截屏；5、个人购房抵押（保证）借款合同、借据；6、瑞亨·半山1号前期物业服务协议；7、催收房款律师函及邮寄回执。被告范宝钧经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书和开庭传票、告知合议庭组成人员通知后，在法律规定的期限内，未提出书面答辩及提供相关证据。经审理查明，2011年6月12日，被告范宝钧向原告惠州市宝丰房地产开发有限公司认购原告开发的位于博罗县罗阳镇九村上头塘地段瑞亨·半山××号××栋××号的房屋。同年8月11日，被告在原告出具的《买卖合同签署确认单》上签名确认上述房屋成交总价为2833952元，并约定首期款为1703952元（其中120万元由被告向原告借款），余款113万元由被告向原告分期贷款。被告于2011年6月12日、2011年7月3日、2011年7月23日分别向原告支付购房款20万元、30万元、3952元，共计503952元。后被告于2011年8月29日至2012年5月2日期间，按每期15933元分期向原告支付了十期月供款共计159330元。上述被告已支付的购房款总计为663282元。原告已于2012年5月31日将上述房屋交付给被告，被告于同日与惠州市瑞涛物业管理有限公司博罗分公司签订《瑞亨·半山1号前期物业服务协议》。另查明，原、被告双方于2015年4月10日补签了《广东省商品房买卖合同》[合同编号为：博罗（2015）10001795）]，约定被告向原告购买上述房屋，面积共366.7平方米，房款2833952元，并约定：由被告于2015年4月10日交付首期房款1703952元，剩余房款113万元于2021年7月9日前付清；被告如未按合同时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；原告应当在2012年5月31日前将工程竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付被告使用。上述合同已在房管部门办理网签手续。因被告未按时支付购房款，2014年7月15日原告委托广东伟伦律师事务所律师姚纪宁向被告发出《催收房款律师函》，要求被告在2014年7月31日前交清所欠购房款1614258元及违约金788527元，并将该律师函通过邮寄方式向被告送达。再查明，2011年7月23日，被告向原告时任的副总经理谢伟锋（男，身份证号码为4413021981********）出具借据，该借据载明被告因购买瑞亨·半山××号××栋××号房屋，向谢伟锋借款120万元，借款期限自2011年6月30日起至2012年6月30日。同日，被告还与谢伟锋签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定被告向谢伟锋借款113万元，借款期限为120个月，自2011年7月30日至2021年7月29日止，借款年利率为11.56%；借款还本付息日期为每月15日，每月等额借款还本付息15933元；被告提供其购买的瑞亨·半山半山××号××栋××号房产作为抵押。经本院于2017年9月12日向谢伟锋调查，其向本院陈述称：上述借据及《个人购房抵押（保证）借款合同》均未实际履行，涉及的款项亦未实际出借；当时其在公司负责营销事务，因范宝钧有购买公司房屋的意向，但购房款不够，公司就决定以其个人的名义向范宝钧出借款项，实际上其未支付借款给范宝钧，也没有替范宝钧向公司支付该笔款项；实质为范宝钧拖欠公司的购房款，公司同意范宝钧分期支付；其中借据中的120万元是购房首期款，借款合同中的113万元是分期贷款。庭审中，原告主张被告未按时支付购房款，遂请求判令解除与被告的商品房买卖合同，并同意向被告退还被告已支付的购房款663282元，但应扣减被告应支付的违约金。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已在合同约定期限内向被告交付房屋，而按照《广东省商品房买卖合同》中的约定，被告应于2015年4月10日交付首期房款1703952元，剩余房款113万元于2021年7月9日前付清，根据原告提供的收据，截止2015年4月10日被告已支付的首期购房款为503952元，而被告与谢伟锋签订的借款合同及出具的借据中所涉的借款均未实际发生，剩余首期款120万元被告未如期向原告支付，现原告主张被告在原告发出律师函催告后仍未按时支付购房款，并以此要求解除合同，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，且被告未到庭提出异议，视为其放弃抗辩的权利，故对原告该项请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告应将被告已支付的购房款共计663282元退还给被告，被告应将已交付的案涉房屋返还给原告。关于原告请求被告支付的违约金问题。根据合同约定，被告逾期付款原告请求解除合同的，被告应按应付款的5%向原告支付违约金，因合同约定首期购房款1703952元应在2015年4月10日交付，剩余房款113万元仅约定应在2021年7月9日前付清，对支付剩余购房款的分期履行期限未明确约定，故截止原告起诉之日止被告到期未支付的款项为首期款120万元，故原告请求被告支付的违约金应按被告应付款120万元的5%计付即违约金为6万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：一、解除原告惠州市宝丰房地产开发有限公司与被告范宝钧于2015年4月10日签订编号为博罗（2015）1××××5的《广东省商品房买卖合同》。二、被告范宝钧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市宝丰房地产开发有限公司返还位于博罗县罗阳镇九村上头塘地段瑞亨·半山××号××栋××号的房屋。三、被告范宝钧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州市宝丰房地产开发有限公司支付违约金6万元。四、原告惠州市宝丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向被告范宝钧退还购房款663282元。五、驳回原告惠州市宝丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1315元，公告费260元，合共1575元，由被告范宝钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  钟云峰审判员  陈国新审判员  邹 兴二〇一七年十一月十七日法官助理朱碧华书记员许燕婷