文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初15992号原告：中山市辰洋房地产开发有限公司，住所地中山市东升镇迎宾路30号7卡，统一社会信用代码91442000797722587F。法定代表人：郑继坤，总经理。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。被告：中山市庆鸿贸易有限公司，住所中山市沙溪镇岐江公路云汉路段133号A13幢二层之一，统一社会信用代码91442000324879891C。法定代表人：黄英，经理。委托诉讼代理人：徐顺华，广东深长城律师事务所律师。第三人：江千里，男，1972年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区，原告中山市辰洋房地产开发有限公司（以下简称辰洋公司）诉被告中山市庆鸿贸易有限公司（以下简称庆鸿公司）、第三江千里案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辰洋公司的委托诉讼代理人黎丰强到庭参加诉讼，庆鸿公司提交了书面答辩状及书面质证意见；第三人江千里经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认由中山市第一人民法院查封的中山市东升镇旭景花园3幢1603室的实际权利人为原告辰洋公司；2.判令中山市第一人民法院（2017）粤2071执8号案不得执行中山市东升镇旭景花园3幢1603室。主要事实和理由：一、涉案房产属于原告的财产，不应当查封。（一）涉案房产属于原告开发的项目，一直登记在原告名下，尚未过户登记至江千里名下。（二）江千里仅向原告支付了部分房款，剩余大部分购房款尚未交纳。2016年1月5日，原告与江千里签订了《中山市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定总房款为645490元。签订合同后，江千里仅向原告支付了首期款97245元，余款548245元仍未支付。（三）鉴于江千里仅支付了部分购房款，原告根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》之约定，尚未向江千里交楼。（四）根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。该条款规定了法院可查封的情况，本案江千里的情况（既没有支付完毕购房款，也没有实际占有涉案房产，更没有向原告支付剩余价款或作出相关承诺），远远没有达到法院有权查封的情形。二、原告与江千里仅就涉案房产办理了商品房销售合同的登记备案，双方并没有办理预告登记，江千里对涉案房产不享有物权。在本案中，原告只是与江千里就涉案房产办理了商品房销售合同的登记备案，双方并没有办理预告登记，也没有办理房产证，根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。涉案房产在办理由江千里作为权利人的房地产权属登记之前，江千里基于商品房买卖合同与原告之间产生债权债务关系，而不对涉案房产享有物权。原告已于2016年12月27日与江千里解除了涉案房屋的买卖合同关系，原因是江千里未按照合同约定付清剩余购房款548245元，并且在原告多次催告后，江千里仍未履行。对此，中山市第二人民法院作出的（2017）粤2072民初372号《民事判决书》中已予确认，并判决江千里须协助原告办理涉案房屋的注销备案登记手续，及向原告支付违约金等。后上述判决书已于2017年8月26日发生法律效力，而原告已于2017年10月18日就上述案件向中山市第二人民法院申请强制执行，案号：（2017）粤2072执10146号，目前该案正在执行中。综上所述，原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。江千里未到庭参加诉讼，也未发表陈述意见。被告庆鸿公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状辩称：一、原告与江千里的购房合同合法有效，但原告与江千里的解除合同行为无效，且双方解除合同的行为是恶意的规避债务。原告与江千里签订的购房合同是双方的真实意思表示，双方签订合同后，江千里也交付了合同的首期款，其他款项由江千里通过贷款支付给原告，原告依合同的约定办理了登记，因此，该合同是合法有效的，并且办理了登记，通过房产查询，房产也已登记在江千里的名下。中山市第一人民法院依原告的申请于2016年9月6日查封了本案所涉及的房产。但从原告的证据看，原告在明知涉案的房产被查封的情况下，为转移登记的房产所有权，于2016年12月向江千里发出解除合同通知。显然，这违反了被查封标的不能转让交易的法律规定，是一份无效的合同，不能发生解除合同的效力，更不能发生物权转移的效力。另外，原告也无提供证据证明原告向江千里退回首期款。这是不符合客观常理的，显然，该解除合同是为对付答辩人的恶意串通行为，无效。二、中山市第一人民法院作出的（2017）执异89号裁定适用法律正确。依《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第十五条，法院有权查封，又依《物权法》、《最高人民法院执行异议和执行复议案件若干问题的规定》，本案所涉的房产应当认定系江千里的财产，可以执行，执行局的认定适用法律正确。三，原告与江千里的购房合同关系中，原告对江千里享有合同债权，但与本案执行无关，原告可另循法律途径与江千里解决。综上意见，请求法庭采纳，依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定以下事实：辰洋公司与江千里于2016年1月5日签订《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》，《中山市商品房买卖合同》约定：江千里购买辰洋公司座落于旭景花园T3幢1603房（现售权属座落：东升镇旭景花园3幢1603室）的住宅，总价为645490元，付款方式为银行按揭方式，约定金额194490元（人民币）；付款方式：现金；预定付款时间：2015年12月9日；约定金额451000元（人民币）；付款方式：商业贷款；约定付款时间：2015年12月16日。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、交接等。《补充协议》约定：7.买受人未付清房款之前，该房屋的所有权都归出卖人所有，且买受人逾期未支付房款在30日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之三向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权单方解除本合同，并按本补充协议第11条约定执行。江千里向辰洋公司支付了97245元的款项。2013年11月13日，辰洋公司向江千里作出通知函，告知其还有97245元的首期款尚未支付，要求其于2013年11月17日前向辰洋公司支付剩余的首期款97245元，并办妥银行按揭贷款手续。如其在上述期限内未能办妥银行贷款手续，则其须自筹资金于2016年11月22日前向辰洋公司支付451000元。否则辰洋公司将与其解除上述房屋买卖关系。上述函件，辰洋公司已于2016年11月14日通过中国邮政EMS向江千里寄出，并于2016年11月16日被签收。同年12月16日，辰洋公司向江千里作出解除房屋买卖关系的通知函，告知其辰洋公司与其签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定房款为6454960元，其仅向辰洋公司支付了首期款97245元的首期款，余款548245元迟迟未支付。辰洋公司于2016年11月14日向其寄发关于要求期限支付购房款的《通知函》，截至目前，其均未向辰洋公司付清全部款项，鉴于其已构成根本性违约，辰洋公司现通知与其解除上述房屋的买卖关系及合同。该通知函辰洋公司已于2016年12月26日向江千里寄出，并于2016年12月27日被签收。关于中山市庆鸿贸易有限公司与江千里民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2016）粤2071民初18474号民事判决，判决：“一、江千里于本判决发生法律效力之日起七日内向庆鸿公司清偿借款本金10万元，并支付利息（利息计算方法：以10万元为基数，从2016年6月7日起按照月利率1.8%标准计算至借款清偿之日止）；二、江千里对上述债务的清偿承担抵押担保责任，庆鸿公司对江千里所有的粤Ｔ×××××小型汽车（发动机号：P163418）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权……”。该案在审理过程中，庆鸿公司向本院申请财产保全，本院作出（2016）粤2071民初18474号民事裁定书，于2016年9月6日查封江千里名下的旭景花园1603房[商品房预售合同编号：HTN2016001932]。判决生效后，因江千里未按判决履行确定的义务，庆鸿公司向本院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执8号。执行过程中，财产保全措施转为执行措施，本院作出（2017）粤2071执8号执行裁定，于2017年3月23日继续查封上述房产。辰洋公司就该案中的执行标的向本院提出书面异议，认为辰洋公司与江千里签订的《商品房买卖合同》中涉及的房产权属仍为辰洋公司，请求终止对涉案房产的执行，并解除查封。本院于2017年7月27日作出（2017）2071执异89号《执行裁定书》，裁定驳回辰洋公司的异议请求。辰洋公司因不服本院（2017）2071执异89号《执行裁定书》裁定，依法向本院提起执行异议之诉。另查明，登记字号2014-010953商品房产权权属证明书显示，房屋座落地址中山市东升镇旭景花园（3幢4幢）的产权人为中山市辰洋房地产开发有限公司，其中包括涉案的旭景花园3幢1603室。中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案的旭景花园3幢1603房的买方为江千里。房地产查封证明表显示，涉案的旭景花园3幢1603房查封轮次为第一查封，时间为2016年9月6日，申请执行人为中山市庆鸿贸易有限公司，查封司法机关名称中山市第一人民法院，法院裁定书文号（2016）粤2071民初18474号，执行通知书文号（2016）粤2071执保2749号。再查，中山市第二人民法院于2017年3月30日作出的（2017）粤2072民初372号民事判决书，判决：“一、确认原告中山市辰洋房地产开发有限公司与江千里签订的中山市商品房买卖合同（编号为1601001932）及合同补充协议已于2016年12月27日解除；二、江千里于判决发生法律效力之日起7日内协助原告中山市辰洋房地产开发有限公司办理中山市东升镇旭景花园T3幢1603房的注销备案登记手续，并向原告中山市辰洋房地产开发有限公司支付违约金27412.25元及律师费4000元（从应退购房款中扣除）；三、驳回原告中山市辰洋房地产开发有限公司超出以上判项的诉讼请求。”辰洋公司就该判决向中山市中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉。中山市中级人民法院于2017年8月4日作出（2017）粤2072民终3878号民事裁定书，裁定：“准许上诉人中山市辰洋房地产开发有限公司撤回上诉。一身判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”该民事裁定书已于2017年8月26日生效。（2017）粤2072民初372号已移送中山市第二人民法院立案执行，执行案件案号为（2017）粤2072执10146号。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”江千里未对原告的异议表示反对，应列其为本案第三人。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”本院于2016年9月6日对涉案房屋进行预查封时，辰洋公司与江千里签订的《商品房买卖合同》已经办理了商品房预售备案登记手续，故本院的预查封符合法律规定。中山市第二人民法院于2017年3月30日作出的（2017）粤2072民初372号《民事判决书》，判决解除辰洋公司与江千里签订的《商品房买卖合同》，江千里协助辰洋公司办理注销涉案房屋的备案登记手续。从该案件判决主文的内容看，中山市第二人民法院实际上确认涉案房产的物权归属于原告辰洋公司所有，因为其作为产权人，房屋注销了商品房销售登记备案表，即意味着该房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态。该判决书于2016年8月26日生效后，辰洋公司与江千里之间的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下本院的查封将失去事实与法律基础，故原告主张对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封，确定涉案房屋物权归其所有的请求，理据充分，本院予以支持。商品房销售登记备案并非物权意义上的登记备案，仅具债权合同公示效力，庆鸿公司的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。江千里经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对中山市东升镇旭景花园3幢1603室的强制执行[执行案号：（2017）粤2071执8号]，解除对该商品房的查封；二、确认中山市东升镇旭景花园3幢1603室物权归原告中山市辰洋房地产开发有限公司所有。案件受理费10225元（原告已预交），由原告中山市辰洋房地产开发有限公司负担5225元，被告中山市庆鸿贸易有限公司负担5000元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。            审    判    长      吴 绪 源                  人 民 陪 审 员      陈 明 玉                   人 民 陪 审 员      梁 素 轼                                                                              二〇一七年十一月六日                                       书    记    员              赵  莉                   谭嘉怡