江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终6700号上诉人（原审原告）：谈杰，男，1962年11月6日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：陈燕，女，1983年4月12日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告）：孙乃骏（系陈燕之夫），1983年3月16日生，汉族，住南京市六合区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周云，江苏宁瑞律师事务所律师。上诉人谈杰因与被上诉人陈燕、孙乃骏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2017)苏0116民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈杰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉讼请求。事实和理由：一、一审对被上诉人提供的部分证据及中介证言不应采信。1、虽然物管费与被上诉人延迟付款违约问题无关，但在签订《补充协议》前我方确已多次告知以前的物管费只交过一次，我方不需要隐瞒，且为方便其与物管沟通，我方己将第一年的物管缴费凭据、当年房屋内失窃后报告物管处的签字凭证等一并交予了被上诉人。涉案房屋于签订《补充协议》当天实际完成交接，并非以被上诉人前往物管处缴纳物管费为准。2、被上诉人应主动履行合同义务，而不应由我方催告，事实上我方已尽到催缴义务，付款日期来临后，我方多次电话催告，是被上诉人放任延期付款的发生。3、一审中，中介公司工作人员称我方有延误过错，而从其所做的事就可看出其证言是否可信。在被上诉人刚付20万元定金后一周左右，上诉人发现这位中介工作人员已经将涉案房屋的钥匙私下交给了被上诉人，是上诉人到中介公司总部追查，被上诉人才交回钥匙。这种不按协议规定、隐瞒房主、擅自私下交付房屋钥匙的行为，证明这位中介公司工作人员做事没原则、无法让人信任，其证言法院不宜采信。4、过户手续和贷款手续早在补充协议签订之前已经签字办理，而贷款手续办理、领取房产证时间、银行何时放贷等操作均有不同，证人证言明显误导法院。5、签订协议后，上诉人一直积极配合，只要需要就会第一时间赶到现场，街道电话后从未超过3天就会前往配合办理手续，相关手续均有签字记录可以查证。二、一审法院认定是上诉人原因导致贷款延误13天实属强加。办理贷款手续早在《补充协议》签署之前已经完成。现有证据不能证明是上诉人原因导致，银行是否放贷有自身判断及流程，南京市办理不动产证有统一流程，领取不动产证也并不需要上诉人到场，证人证言完全与实际相悖。《补充协议》签订后，所规定的付款日期与是否通过银行贷款来支付余款没有关系。因此，一审法院认定是我方原因延误13天实属虚构。我方曾去过海南几天，但不能成为被上诉人延期付款的理由。三、一审判决没有理解签订《补充协议》后，两月内需付清房款，与是否通过贷款方式已没有关系。在双方合同履行过程中，是被上诉人要求先收房，在还有一百多万元房款尚未支付的情况下，双方自愿签署《补充协议》。主要内容是：1、我方提前交付房屋给被上诉人。2、被上诉人两月内必须付清余款，延迟支付就是违约。被上诉人己延迟付，就应承担违约责任。四、一审法院应考虑双方合同履行缺乏公平，我方卖房后买房的客观需求。被上诉人因延迟付款违约而实际获利，我方遭受了极大的经济损失。被上诉人长期在当地生活工作并从事较大生意，我方长期不在当地，所出售的是六合主城区273平米的三层楼双拼东边户别墅，单门独户有院子，附属独立车库与客厅相连，售价仅248万，显然明显低于市场，己显失公平。被上诉人明知市场房价正上涨还违约，放任延期付款，造成了我方重大损失。我方有卖房后为大龄未婚子女买房的真实需求，并且实际已经接近交易，只因被上诉人未按时付款，造成我方资金不足购房交易未能成功。而被上诉人不仅占有房屋，还因延期付款违约，实际获利超过120万元，我方因此遭受的实际经济损失超过了245万元。五、我方现只提出了部分损失赔偿请求，且与双方合同约定的违约金相近，是完全合理合法的索赔要求。六、一审判决适用法律不当。上诉人认为，一审法院除了有轻信证言证人，随意认定我方有所延误且对补充协议付款日期、付款方式有明显概念模糊等缺陷外，尚有以下错误和不足：第一、延迟付款发生后，上诉人与被上诉人电话联系时，被上诉人称其最多赔点利息。一审中，一审法官打电话给上诉人希望双方调解，也称就赔点利息，一审判决也基本以此为基调。上诉人认为双方不是借款纠纷，不适用相关支付逾期利息的法律问题，因此，一审法院适用的法律有误。第二、本案并不需要根据被上诉人延迟支付的日期长短来认定违约，应认定是否发生了违约事实。第三、本案标的较大，单纯以被上诉人之后支付房款就认定其没有根本违约并不确切。第四、一审法院考虑赔偿不全面，没有考虑被上诉人因违约而获利，我方因对方违约而遭受的巨大经济损失。陈燕、孙乃骏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。谈杰向一审法院起诉请求：陈燕、孙乃骏支付违约金497360元。一审法院认定事实，陈燕与孙乃骏系夫妻关系。2016年8月28日，谈杰（甲方）与陈燕（乙方）通过南京千盛房产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将位于南京市六合区房屋出售给乙方，房屋总价款2486800元，乙方于签订合同当日支付定金200000元，于2016年10月14日前办理房屋产权过户手续当日支付首付款1200000元，另有1080000元由乙方向银行贷款直接下达甲方账户，尾款6800元于贷款到账后3日内办理房屋交接时支付。合同第九条约定，如有下列情形，违约方应按照合同标的额的20%向守约方支付违约金：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成中介方无法履行合同的……5.其他造成中介方无法完成委托事项的行为。合同同时约定，甲乙双方必须按照合同内的时间约定按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付违约金给守约方，逾期超过三十日，视为违约。合同签订后，乙方按约向甲方支付了定金200000元。2016年10月13日，乙方向甲方支付首付款1200000元，双方于同日办理了房屋产权过户手续。2016年10月14日，陈燕、孙乃骏为提前拿房进行装修，与谈杰签订《补充协议》一份，约定双方于签订《补充协议》当日进行房屋交接，陈燕、孙乃骏向谈杰支付尾款6800元；谈杰尚未结清的物业费全部由陈燕、孙乃骏负担；同时陈燕、孙乃骏保证在接收房屋后两个月内付清所剩全部款项即贷款1080000元，否则需承担违约责任。《补充协议》签订后，双方即办理了房屋交接手续，陈燕、孙乃骏亦向谈杰支付了合同约定的尾款6800元。2016年11月4日，陈燕、孙乃骏向物业公司缴纳了案涉房屋欠缴的物业费计7000元。2016年11月14日，陈燕、孙乃骏领取了案涉房屋的不动产权证并办理了银行贷款手续。2017年2月3日，案涉房屋贷款1080000元下达至谈杰账户。谈杰认为陈燕、孙乃骏逾期支付房款，构成违约，遂诉讼来院。在本案审理过程中，南京千盛房产经纪有限公司业务员陈超出庭作证称，谈杰、陈燕、孙乃骏双方于2016年10月13日办理房屋过户手续，2016年11月1日即可以领取不动产权证，但因谈杰在外地不能及时到场签字，直至2016年11月14日才领取，以致后续手续相应迟延近半个月。此外，由于银行年底贷款收紧，1月份不放款，导致陈燕、孙乃骏的贷款年后才下款。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，谈杰与陈燕、孙乃骏签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。双方于2016年10月14日交接案涉房屋，按照补充协议约定，陈燕、孙乃骏保证在接收房屋后两个月内付清余款即保证贷款1080000元于2016年12月14日前下达至谈杰账户，但贷款于2017年2月3日才下达至谈杰账户，陈燕、孙乃骏迟延付款，构成违约，应承担相应的违约责任。谈杰未能及时到场签字，造成陈燕、孙乃骏迟延13天领取不动产权证并办理贷款手续，该期间在计算两被告迟延付款期间时应予扣除，扣除后，陈燕、孙乃骏迟延付款时间应为38天。鉴于陈燕、孙乃骏因贷款原因迟延付款，并非无正当理由拒不履行合同义务，谈杰主张按照合同总价的20%计算违约金，一审法院不予支持。根据合同约定，如一方未能按照合同约定的时间履行义务，逾期之日按房屋总价万分之五每日支付违约金给守约方，该违约金约定过高，一审法院以陈燕、孙乃骏的违约行为给谈杰造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金为27360元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陈燕、孙乃骏于判决生效之日起五日内给付谈杰违约金27360元；二、驳回谈杰超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4380元，由谈杰负担4138元，由陈燕、孙乃骏负担242元。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据材料：1、通话记录（复印件），证明我方电话催告过被上诉人。2、飞机票复印件，证明上诉人到海南是9月，而《补充协议》签订是10月14日，因此上诉人去海南与补充协议没有关系。3、户口本（复印件），证明上诉人需要为孩子另外购买房屋。4、看房材料，证明上诉人需要另外买房的事实。5、六合区的同期房价，证明由于同期房价明显上涨，导致我方无法购买相应的房屋，损失了120万元。6、2017年3月相同区域的房价，证明同区域的房价上涨，我方想购买的房屋价格上涨，导致损失巨大。7、律师费的票据等，证明合计大约损失50000元。8、南京市人民政府的公告，证明领取房产证和贷款，不是我方能够做主的，且领证不需要我方到场，因此不存在我方导致延误办证。被上诉人对上述证据的真实性均不认可。二审期间，本院向南京禄口机场公安派出所问询谈杰于2016年9月期间从南京飞海口来回乘机记录。经核实，谈杰确于2016年9月24日乘坐CZ6189航班从南京飞往海口，又于2016年9月28日乘坐JD5335航班从海口飞往南京。双方当事人对本院问询的上述情况真实性均认可。根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：谈杰要求陈燕、孙乃骏支付违约金497360元的主张应付支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《房地产买卖中介合同》约定，谈杰将涉案房屋出售给陈燕，房屋总价款2486800元，陈燕于签订合同当日支付定金200000元，于2016年10月14日前办理房屋产权过户手续当日支付首付款1200000元，另有1080000元由陈燕向银行贷款直接下达谈杰账户，尾款6800元于贷款到账后3日内办理房屋交接时支付。还约定，违约方应按照合同标的额的20%向守约方支付违约金。谈杰、陈燕双方必须按照合同内的时间约定按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付违约金给守约方，逾期超过三十日，视为违约。合同签订后，陈燕按约向谈杰支付了定金200000元。2016年10月13日，陈燕向谈杰支付首付款1200000元，双方于同日办理了房屋产权过户手续。2016年10月14日，陈燕、孙乃骏为提前拿房进行装修，与谈杰签订《补充协议》约定，双方于签订《补充协议》当日进行房屋交接，陈燕、孙乃骏向谈杰支付尾款6800元；陈燕、孙乃骏保证在接收房屋后两个月内付清所剩全部款项即贷款1080000元，否则需承担违约责任。《补充协议》签订后，双方即办理了房屋交接手续，陈燕、孙乃骏亦向谈杰支付了合同约定的尾款6800元。2016年11月14日，陈燕、孙乃骏领取了案涉房屋的不动产权证并办理了银行贷款手续。2017年2月3日，案涉房屋贷款1080000元下达至谈杰账户。由于陈燕、孙乃骏未按约定期间向谈杰支付涉案房款1080000元，构成违约，理应承担违约责任。鉴于双方当事人于2016年10月13日办理了涉案房屋产权过户手续，陈燕、孙乃骏在领取二手房所有权证时需要谈杰配合签署相关费税等手续，方可领取涉案房屋的所有权证，而陈燕、孙乃骏向银行申请贷款时需提供涉案房屋所有权证，并以涉案房屋作为抵押，银行才能向陈燕、孙乃骏下放贷款用于支付购房款，再由陈燕、孙乃骏分期向银行还本付息。一审中，南京千盛房产经纪有限公司业务员陈超出庭作证称，双方于2016年10月13日办理房屋过户手续，2016年11月1日即可以领取不动产权证，但因谈杰在外地不能及时到场签字，直至2016年11月14日才领取，以致后续手续相应迟延近半个月。该证言能够证实谈杰未能及时到场签字，导致陈燕、孙乃骏因无法及时领取诉争房屋所有权证使得银行贷款迟延，故一审法院将因谈杰未能及时到场签字，造成陈燕、孙乃骏迟延领取房屋所有权证的13天期间从陈燕、孙乃骏迟延付款期间扣除，具有合理性，本院依法予以维持。扣除后，陈燕、孙乃骏迟延付款期间应为38天。按照双方当事人有关逾期付款违约责任的约定，即如逾期，按房屋总价万分之五每日支付违约金给守约方，逾期超过三十日，视为违约。违约方应按照合同标的额的20%向守约方支付违约金。上述约定均系双方当事人契约约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院根据查明的事实，结合陈燕、孙乃骏认为违约金过高的意见，考虑到合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定陈燕、孙乃骏向谈杰支付违约金50000元为宜。一审法院酌定违约金为27360元偏低，本院予以纠正。综上所述，谈杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院(2017)苏0116民初2147号民事判决第二项；二、变更南京市六合区人民法院(2017)苏0116民初2147号民事判决第一项为：陈燕、孙乃骏于本判决生效之日起五日内给付谈杰违约金50000元；如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4380元，由谈杰负担3963.9元，由陈燕、孙乃骏负担416.1元，二审案件受理费8760元，由谈杰负担7927.8元，由陈燕、孙乃骏负担832.2元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  吴 勇审判员  孙 伟二〇一七年十一月二十一日书记员  戴 苗