淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初3527号原告:严中俊。委托诉讼代理人：鲁林，江苏蓝海律师事务所律师。被告：周慧军。被告：何洁明。两被告共同委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。原告严中俊与被告周慧军、何洁明确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月26日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严中俊及其委托诉讼代理人鲁林，被告周慧军、何洁明及其共同委托诉讼代理人薛忠凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严中俊向本院提出诉讼请求：确认两被告于2017年2月16日向原告发出的关于解除《房地产开发项目转让协议》及《补充协议》的通知无效。事实和理由：2016年5月12日，原告与被告签订《房地产开发项目转让协议》（以下简称“协议”），项目用地21032.06平方米，位于原清河××××路“新华舍”小区。协议约定，为该项目注册淮安华信房地产开发有限公司（以下简称“华信公司”），开发资质由原告办理。被告将该土地及华信公司及全部股权转让给原告开发经营，被告收到第一次出让款100万元后，将公司的法定代表人变更到原告名下，并办理土地与开发公司的所有手续，协议签订后，将公司30%股权转让到原告名下，在收到800万元后，股权再转让69%给原告。签订协议之日起，之前的所有债权债务全部有被告承担，签订协议之后的新发生的所有债权债务全部由原告承担，被告承诺华信公司没有进行任何经营与任何融资行为。原告如未按协议约定时间支付出让款，自逾期之日起，以所实欠数字为基数，按月息2%向被告支付逾期付款利息。原告如未按照约定时间支付第二次应付款，甲方有权解除本协议，如被告违约，由被告承担原告的一切经济损失。协议还约定纠纷由项目所在地法院管辖。原告如数支付了100万元，被告也通过工商变更将原告登记为公司法定代表人，原告实际接手公司后，为公司办理房地产开发资质及项目开发手续，租赁办公场地、筹建售楼处等前期工作，至起诉时原告已投入20654145元。在项目进行过程中，原告收到法院关于华信公司有未了结执行案件的通知。后原告与被告沟通，被告承诺尽快解决。后双方于2016年8月23日达成《补充协议》，对第二次付款时间重新作出约定，于2016年9月15日付350万元，2016年10月15日付350万元。签订补充协议不久后，案外人戴吟砚找到原告，称华信公司尚欠其本息1400万元未解决，要求公司承担，后被告又将项目出售给案外人杨海军。原告认为，被告在签订协议时，隐瞒了公司对外巨额欠款，虚假承诺公司没有任何融资行为，在原告支付100万元保证金且对项目已投资2千余万元的情况下，又发现公司存在尚未了结的执行案件，对此，原告认为根据合同法相关规定，原告享有不安抗辩权，有权暂停支付第二笔款项，在双方达成补充协议后，被告又隐瞒原告将项目出售给杨海军，被告再次违约。原告认为，如被告欲行使合同解除权，前提是原告构成根本违约给被告造成重大损失，且被告没有违约。本案中，被告从签订合同到合同的履行过程中，一直隐瞒公司对外欠款的事实，且还将项目转让他人。且根据协议约定，如原告无理由未能准时付款，只需要支付2%的月息即可弥补被告损失。综上，被告对自己的违约视而不见，滥用合同解除权，请求法院查明事实，支持原告诉讼请求。被告周慧军、何洁明辩称：第一，原告所述部分不是事实，主要有以下几点：1、根据补充协议约定，原告没有按约支付转让款，因此其没有取得华信公司股东身份；2、按照补充协议约定，原告没有按约支付转让款，项目土地及华信公司转移手续交付条件尚未成就，原告做的前期工作是单方非法行为；3、华信公司所欠戴吟砚的款项在签订转让协议前被告已经告知原告，不存在隐瞒情况，戴吟砚亦没有就此向原告主张权利；4、原告称被告又将项目出售给杨海军、杨海军到工地闹事等，是原告颠倒黑白编造的谎言，实际情况是原告没有按照补充协议支付转让款，在被告多次催要下，原告在杨海军处融资390万元，杨海军于2016年9月28日以其爱人薛梅花的名义交付被告290万元，于2016年10月26日以自己名义交付被告100万元，被告按照原告以及杨海军的要求出具了两份收据给杨海军，390万元款项的性质系原告履行补充协议而支付的部分转让款。第二、被告解除协议和补充协议有事实和法律依据，原告没有按照约定支付转让款，在被告多次催要下，原告没有履行付款义务，后在被告的多次催要下原告出具承诺书对转让款明确支付时间，承诺如果再不按约付款承担一切违约责任，而原告亦没有按照承诺书履行；此外，原告在没有按约支付款项的同时违反约定，私刻华信公司的印章，以华信公司的名义对外收取项目保证金，在没有办理土地交接的情况下，违反约定进场搭设售楼处等设施，企图造成既成事实，被告在此情形下和原告协调，要求其停止施工，支付款项，在原告无视被告要求的情况下，被告不得已召开股东会罢免原告法人的职务，向其发出解除协议的通知，被告的行为符合法律规定，解除协议通知合法有效，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请，确认协议解除合法有效。经审理查明：2016年5月12日，何洁明、周慧军（甲方）与严中俊（乙方）以及担保方华信公司、淮安美瑞房地产开发有限公司（以下简称“美瑞公司”）签订《房地产开发项目转让协议》一份，约定就转让淮安市清河区杭州路《新华舍》小区开发项目事宜，经协商一致达成协议，约定：“一、项目概况……3、a、甲方为经营该项目已经注册淮安华信房地产开发有限公司，并按规定实行年检。开发资质由乙方申报办理。甲方为该项目已上交土地出让款三仟贰佰肆拾万元，土地契税贰佰零壹万元。合计三仟肆佰肆拾壹万元整。b、双方确认：该项目在签订协议的现状下，转让价款为人民币三仟万元整。二、合作内容及方式。1、甲方将该土地及已经注册的淮安华信房地产开发有限公司及全部股权转让给乙方开发经营本项目，乙方仍以甲方注册的淮安华信房地产开发有限公司名义进行开发建设与销售，在甲方收到乙方第一次出让款（壹佰万元保证金）时将此公司法定代表人变更至乙方或乙方指定人名下，并同时办理土地交接手续及开发公司所有手续的交接，包括公章及财务章（公章和财务章在乙方付清款项前由甲方和乙方共同保管）。说明:为开发本项目而注册的淮安华信房地产开发有限公司全部移交给乙方。协议签订后，甲方将该公司30%股权转让至乙方或指定人名下。在甲方收到八百万元全款时，甲方将该公司69%股权转让至乙方或指定人名下，1%股权必须在甲方直系亲属名下。签订本协议起之前的所有债权债务全部由甲方承担（不含未交的土地出让金），签订协议之后新发生的所有债权债务全部由乙方承担。甲方承诺淮安华兴房地产开发有限公司没有进行过任何经营活动和任何融资行为，否则由此产生的一切经济和法律责任全部由甲方承担。……三、保证金。协议签订后当天，乙方向甲方支付合作保证金壹佰万元，该保证金打入甲方指定账户。与协议签订后90天内向甲方支付的人民币八百万元抵充。四、甲方前期投入的成本收回时间。1、甲方以土地及前期投入成本折算合计三仟万元整。2、在本合作协议签订后90天内，乙方付给甲方项目出让款人民币八百万元（含签定合同时交给甲方的壹佰万元，其中七百万元由淮安美瑞房地产开发有限公司盖章担保）。在2017年4月31日，乙方付给甲方项目出让款人民币壹仟壹佰万元。在2017年12月31日，乙方向甲方支付全部剩余项目出让款人民币壹仟壹佰万元。……六、禁止条款及违约责任。……3、乙方如未按本协议约定时间支付出让款，自逾期之日起，以所实欠数字为基数，按月息2%向甲方支付逾期付款利息。……乙方如未按照约定时间支付第二次应付款，甲方有权解除本协议，乙方签订协议时所交的壹佰万元保证金及七百万元甲方不予退还，以过户的股权转回甲方名下，乙方所有投入归甲方所有，乙方无条件退场。……”协议签订后，原告向被告支付保证金100万元，被告于2016年5月27日将华信公司法定代表人变更为原告严中俊，但原、被告双方并未办理土地交接手续、公司股权变更手续及公司所有手续的交接。2016年8月23日，何洁明、周慧军（甲方）与严中俊（乙方）以及担保方华信公司、美瑞公司再次签订《补充协议》一份，载明:“2016年5月12日协议各方签订《房地产开发项目转让协议书》，协议签订后，乙方已支付甲方一百万元，乙方未按约定支付八百万元转让款，甲方也未按约定将公司30%股权进行变更，土地及开发公司所有手续，也未办理交接。现协议各方经协商达成以下补充协议:一、乙方应支付的八百万元（扣除签订协议时交付的一百万，实际应支付七百万元）转让费，乙方于2016年9月15日支付甲方三百五十万元，2016年10月15日支付甲方三百五十万元；二、甲方在收到乙方七百万元后同时将开发公司99%的股权转让至乙方或乙方指定人名下，并办理土地交接手续及开发公司所有手续的交接，包括公章及财务章（公章和财务章在乙方付清款项前由甲方和乙方共同保管）；三、甲乙双方互不追究此前双方的违约行为；……”。2017年2月16日，被告何洁明、周慧军向原告发出《关于解除〈房地产开发项目转让协议书〉〈补充协议〉的通知》，通知中载明：“严中俊：2016年5月12日何洁明、周慧军与你签订《房地产开发项目转让协议书》，因你未能按约定支付转让费，后各方经协商于2016年8月23日又签订《补充协议》、《补充协议》约定你应于2016年9月15日支付350万元，2016年10月15日支付350万元，付款期限到期后你仍未按约定足额付款，何洁明、周慧军经多次催要，2016年12月20日你再次作出承诺在本月23日支付310万元，到期后你仍未按承诺支付应付款。鉴于你的行为已严重违反协议约定，在多次催要后仍不履行付款义务，何洁明、周慧军现通知你与你解除《房地产开发项目转让协议书》及《补充协议》。”2017年2月底，华信公司法定代表人变更为周慧军。2017年4月26日，原告严中俊起诉至本院。以上事实，有《房地产开发项目转让协议书》、《补充协议》、收据、通知等以及原、被告的当庭陈述予以证明，经庭审质证，予以确认。庭审中，原告严中俊向本院提交以下证据：1、2016年9月28日，华信公司向案外人薛梅花出具290万元收据一张，收款事由记载为“购买本公司部分股权（杨海军、旺旺食品厂北侧地块）”，2016年10月26日，华信公司向案外人杨海军出具100万元收据一张，收款事由记载为“购买本公司部分股权（旺旺食品厂北侧地块）”，该两张收据证明两被告在与原告签订合同后又以涉案地块收取案外人杨海军转让款390万元；2、办公费用开支明细表一份，证明原告为涉案工程已投入2000余万元；3、承诺书一份，证明原告经相关行政部门批准于2017年5月23日可以搭建临时售楼处以及目前的工程进度。对以上三份证据，被告何洁明、周慧军质证如下：1、对两张收据的真实性无异议，但是该两笔款项系原告以薛梅花、杨海军名义向被告支付的部分转让款，被告与杨海军之间不存在股权转让关系；2、对办公费用开支明细表三性不予认可，系原告单方制作，即使原告有投入亦未原告单方非法行为，被告不予认可；3、对承诺书真实性无异议，但原告的行为系违法行为，该建筑物在2017年7月份经政府相关部门的工作已经拆除。被告何洁明、周慧军向本院提交证据如下：1、2016年12月20日原告出具的承诺书一份，证明在被告多次催要下原告承诺于2016年12月23日支付800万元转让款中的余款310万元，侧面反映了薛梅花、杨海军支付的390万元系原告以他人名义支付的；2、短信记录一组，证明原告未按照约定支付转让款；3、公安机关询问笔录4页，证明案外人戴吟砚系涉案项目的介绍人，在双方签订补充协议后，原告又支付了390万元转让款，且原告违反约定私刻华信公司印章对外收取款项的事实；4、2017年2月24日报纸上刊登的法人变更声明，证明2017年2月23日原告已被罢免公司法定代表人身份；5、声明一份，该声明系被告张贴在项目地块的临时大门上，证明原告不再担任华信公司的法定代表人；6、录音光盘及文字整理资料一份，证明2017年2月26日原、被告及戴吟砚在一起协商因原告没有按约定付款、私刻印章等情况导致解除合同的善后事宜。对被告提供的上述证据，原告严中俊质证如下：1、对承诺书真实性无异议，但该承诺书是在被告承诺将此前对外欠款等纠纷处理好的前提下出具的，由于被告至今未将相关债务处理完毕，故该承诺书不能兑现；2、对短信的真实性予以认可，但该信息发送时被告告知原告已将戴吟砚及杨海军的相关问题处理好不会影响项目开发；3、对询问笔录真实性予以热面孔，但不能证明被告的证明目的；4、登报的声明真实性无异议，但原告并未看到；5、声明的三性不予认可；6、录音真实性予认可，从录音中可以看出被告一直要求原告加价，双方未能达成一致、原告未按约定付款是因为被告要求加价导致的。庭前，本院向案外人戴吟砚询问相关案情，戴吟砚陈述其为原、被告签署合同的介绍人，且参与了涉案合同的磋商、签订，在双方签订合同时，原告严中俊知晓华信公司对外债务的情况，在签订合同后，原告支付了100万元转让款后，杨海军向公司支付了390万元，严中俊称该款项算其支付给被告的款项，此外严中俊一直未能按照合同约定支付剩余款项，且该地块尚未取得用地规划许可，不能进行任何开发，严中俊建设的售楼部在2017年7月份已作为违建被拆除了。原告严中俊对戴吟砚的陈述有异议，被告及戴吟砚均未举证证明在签订合同时原告已知晓华信公司对外债务情况，杨海军缴纳的390万元性质应当由杨海军向法庭陈述。被告对戴吟砚的陈述予以认可。本院认为，本案中，原、被告于2016年5月12日签订的《房地产开发项目转让协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照合同约定履行。原告向被告支付了100万元保证金后，未向被告支付剩余转让费；被告将华信公司的法定代表人变更为原告后，亦未按照协议约定将公司股权转让给原告。后双方于2016年8月28日签订《补充协议》一份，双方均同意互不追究双方之前的违约责任，并对于款项支付及股权变动的时间重新达成一致意见，故双方应当按照转让协议及补充协议的约定继续履行合同。原告严中俊作为受让人，应当按照补充协议的约定，于2016年9月15日支付转让费350万元，2016年10月15日再支付350万元，但是原告并未按时将转让款及时支付给被告，导致被告合同目的无法实现。双方后未能就协议继续履行达成一致意见，按照项目转让协议第六条第3款的约定，原告未按约定支付转让款，两被告有权解除协议。原告诉称由于两被告在签订合同时隐瞒公司对外欠款事实，但从被告提交的录音、短信等证据中，原告从未因该事实向被告主张过权利，反而一直表示要向被告支付剩余款项。对于杨海军支付的390万元款项，从原告本人在公安机关所作的询问笔录中可以看出，严中俊自认其在支付了100万元保证金后又向被告支付了390万元转让款，且在原、被告之间的短信往来中可以看出，严中俊系要求“杨总”向被告付款，故可认定杨海军支付的390万元系原告支付的转让款，原告称被告又将涉案工程转让给案外人杨海军不是事实。综上，两被告于2017年2月16日向原告发出《关于解除〈房地产开发项目转让协议书〉〈补充协议〉的通知》，并不违反法律规定，现原告要求确认两被告向其发出的通知无效，无事实和法律依据，本院不予支持。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告严中俊的诉讼请求。本案案件受理费40元，公告费300元，合计340元，由原告严中俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 王 强代理审判员 李 媛人民陪审员 周 南二〇一七年十一月三日书 记 员 陈瑶瑶附：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。