山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民申5913号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：威海市福润物业服务有限公司，住所地山东省威海市环翠区文峰二街南山泰苑3号310室。 法定代表人：宋波，经理。 委托诉讼代理人：王恩泽，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：原忠平，男，1967年1月9日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 再审申请人威海市福润物业服务有限公司（以下简称福润公司）因与被申请人原忠平物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院(2019)鲁10民终3301号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 福润公司申请再审称，一、有新的证据，足以推翻原裁判及原审裁判认定的基本事实缺乏证据证明。福润公司提供消防系统设计规划图纸，该图可证实连接26A、26B连廊部分的消防设施设备与26A共用，故原审认定的与26B共用公共设施错误。根据《山东省物业管理条例》第七十六条之规定，水电暖管线、消防楼梯等不属公共设施设备。原忠平的门市房与26A号楼公用道路、消防设施设备、排污管道、排污井、绿地等共用设施设备。依据《山东省物业管理条例》第八条之规定，涉案门市房应与26A同属一个物业管理区域。涉案不动产权属证书及福润公司调取的26A-3房屋分层分户平面图显示，涉案门市房坐落为海康街26A号，室号分别为-2、-3，规划用途为商业，与26A主楼相连接，属于前期物业服务合同约定的海康街高层26A号楼范畴，而26B没有规划商业用房。原审却根据威海市公安局门牌楼办公室出具的证明材料认定26A-2、26A-3门市房属26B错误。三、原审裁判认定事实的主要证据是伪造的。原忠平提交的其2011年4月28日与威海正信物业服务公司(以下简称正信物业)签订的物业服务合同及收款收据系伪造的。第一份物业服务合同系威海卫人民医院与威海双利物业服务公司2010年8月12日（以下简称双利物业）签订，合同期间为2010年7月1日至2013年6月30日，其他五份合同均由正信物业与威海卫人民医院签订，可证实2013年4月1日以后才由正信物业提供服务，而原忠平与正信物业签订合同时间为2011年4月28日，此时提供物业服务的是双利物业，工商登记信息显示两公司无任何关联，因此可认定2011年4月28日的物业服务合同及收据都是伪造的。原忠平二审自认由承租户向物业公司缴纳物业费，但另一方面又主张其向物业公司缴纳物业费，其说法自相矛盾。2017年12月前为住宅小区提供物业服务需要有相应的物业资质并由主管部门备案登记，而正信物业无相关资质，其物业合同也未备案登记。实际上正信物业并没有为案涉门市房提供任何物业服务，都是福润公司在提供服务，福润公司已提交相应证据，同地段其他业主也缴纳了物业费。原审认定涉案门市房不属前期物业服务合同约定的177户错误。前期物业服务合同将除威海卫人民医院自用的26B以外的其他物业委托给福润公司管理，并未将26A-2、26A-3门市房排除在外，也从未告知福润公司其不属于服务范围。如前所述，案涉门市房与26A共用设施设备，其排污系统与26A共用排污井、排污管道，无法将其排除在福润公司物业服务之外。陶遵泳所出具的说明没有任何事实依据，完全是出于某些人的个人意愿，不具有证明效力。另外陶遵泳也认可26A-2、26A-3门市房与26A号楼共用排污管道。史成松的笔录可说明物业企业主管部门认为红线范围内的物业都属物业公司服务范围，不应以具体户数作为认定服务范围的依据，这也与现行的《物业管理条例》规定相吻合。另根据法院调取的红线图，26A、26B属于同一红线图范围内，只是福润公司在与威海卫人民医院签订合同时将威海卫医院自用26B排除在合同范围之外，其余部分均为福润公司服务范围。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三项之规定申请再审。 本院经审查认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条之规定，本案审查的焦点问题是：涉案26A-2、26A-3门市房是否属于福润公司提供物业服务的范围。福润公司本案中主张涉案26A-2、26A-3门市房包括在其与威海卫人民医院签订的前期物业服务合同服务范围内，原忠平应依法向其交纳物业费等，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，其应承担相应的举证证明义务，否则应承担不利的法律后果。福润公司虽提供前期物业服务合同及环翠区物业管理办公室出具的证明用以证明其主张，但该证明系出具人依据前期物业服务合同作出，且出具人在二审法院依法调查时亦称具体服务范围应以建筑红线图为准，故福润公司所提供的上述证据无法证实其主张。虽涉案26A-2、26A-3门市房与26A、26B均在建筑红线图内，但原忠平提交的威海卫人民医院出具的说明及其对合同约定的177户房屋坐落及面积的确认，系涉案物业服务合同一方主体对合同约定177户的范围作出说明，可证明涉案26A-2、26A-3门市房不在案涉物业服务合同范围之内。福润公司予以否认并主张该证明虚假，但并未提交证据证实，原审依法对福润公司的抗辩不予支持，并无不当。 福润公司以案涉26Ａ-2、26Ａ-3门市房与26Ａ而非与26Ｂ共用消防设施设备等、涉案26Ａ-2、26Ａ-3门市房系商业用房而26Ｂ并非商业用房及26Ａ其他门市房均由福润公司提供服务等为由，主张案涉26Ａ-2、26Ａ-3门市房应与26Ａ同属一物业区域。经查，案涉26Ａ-2、26Ａ-3门市房位于连接26Ａ和26Ｂ中间部分建筑地上一层，该中间部分建筑地上二、三层及地下负一、负二层和26Ｂ均由威海卫人民医院使用。虽26Ａ-2、26Ａ-3门市房排污管道与26Ａ共用地下管网主管道，但该建筑位于26Ａ、26Ｂ连接部位，与其共用消防楼梯、消防设施设备和水电暖管线。且威海市公安局门楼牌管理办公室根据案涉建筑测绘图确认，其余部分为26Ｂ＃”，将26Ａ-2、26Ａ-3门市房编号确认为26Ｂ。原审据此依据《物业管理条例》第九条、第三十四条及《山东省物业管理条例》第八条之规定，认定26Ａ-2、26Ａ-3门市房与26Ｂ同属一个物业管理区域，并无不当。 福润公司还主张其已实际为26A-2、26A-3门市房提供物业服务并提供相关证据佐证。经查，福润公司所提供的相关证据虽可说明福润公司在26A-2、26A-3门市房周边提供服务，但却无法直接指向系为26A-2、26A-3门市房提供服务，且即使如福润公司所述，其在长达七年时间内未向受服务对象主张权利，亦不符合常理。此外，原忠平提交证据证实其就该部分物业与正信公司签订了物业服务合同并交纳物业费，正信公司也出具证明证实其为原忠平所有的26A-2、26A-3门市房提供物业服务。而正信物业自2013年4月1日起即为威海卫人民医院所使用的26B及原忠平所有的26A-2、26A-3门市房所在部分建筑的二、三层及地下部分提供物业服务，此前虽由双利公司为威海卫人民医院提供物业服务，但代表双利公司签订合同的代表人与正信公司法定代表人为同一人，且在其合同期满前即由正信公司提供物业服务，上述物业服务合同虽未经备案但不影响合同实际履行的效力。福润公司虽予以否认并主张原忠平提供的上述证据系伪造的，但未能提供证据予以证实，本院依法不予认定。福润公司提供26A、26B规划图三份、26A1层房屋分层分户图及26B1-3层房屋分层分户图各一份及九张照片，用以证明26A-2、26A-3门市房与26A一体并由其提供物业服务。承上所述，福润公司的上述证据无法证实26A-2、26A-3门市房已在其前期物业服务合同约定的服务范围内，亦无法证实其已实际为26A-2、26A-3门市房提供物业服务，故上述证据不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十七条、第三百八十八条之规定，本院不予认定。 综上，福润公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回威海市福润物业服务有限公司的再审申请。 审 判 长 范翠真 审 判 员 冯 波 审 判 员 李金明 二〇二〇年九月三日 法官助理 肖 俊 书 记 员 潘圣男