福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0125民初1943号 原告：黄美云，女，1977年10月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：张声明，男，1954年10月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告黄美云诉被告张声明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄美云、被告张声明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄美云向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告张声明继续履行《购房合同》并协助办理房屋过户手续；2.判令被告返还代收租金（自2017年7月1日起按每月6550元计付），暂计至起诉之日为13100元；3.本案诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年8月23日签订房产买卖合同一份，约定原告购买被告名下位于永泰县樟城镇东街路X号房产（榕樟Ｓ字第××号《房屋所有权证》、樟国用（1999）字第××号《国有土地使用证》）。合同约定：房屋为出租状态，房产售价270万，并约定办理产权过户登记的税费由被告全部承担，原告预先扣减土地出让金应缴部分税费后依约向被告支付209万前期购房款，余下房款待过户后分期一年付完。原、被告双方曾口头约定，原告预付前期房款后，该房屋即交付原告使用，房屋出租所得租金由原告收取。然被告以房屋余款未付为由，从2017年7月1日起拒绝交付己收租金，并多次要求原告交还房产权证，原告为减少纠纷另向被告支付5万购房款，被告仍以余款未全付为由拒绝过户，原告不得不提起本案诉讼，请求人民法院依法予以支持。 张声明辩称：一、答辩人一直都履行双方于2016年8月23日签订的购房合同，相反，原告至今才付209万元前期购房款（后庭审中又予以否认，认为只收到原告购房款109万元），其单方面强行从合同约定的220万元前期购房款中扣减过户费用11万元，已构成违约，应承担违约责任；二、关于租金问题，双方口头协议在一年过户期内房租由原告收取，现一年期已满房屋还未过户，购房前期预付款、尾款还未付清，租金应由答辩人收取，待过户完毕并付完购房全款后，才能交付原告房屋使用权证（房产证、土地证）和移交下个月租金；三、原告诉称为减少纠纷另向答辩人支付5万元，与事实不符，答辩人至今未收到该款项；四、原告诉称答辩人拒绝过户，与事实不符，答辩人已于2016年9月27日向有关部门提交《划拨土地使用权转让申请书》，但永泰县不动产登记中心于2017年3月10日回复称“张声明持有的房屋所有权证与房屋结构不符，暂不予受理”；答辩人始终都积极配合原告办理过户，还在原告要求下签订了一份虚假购房合同用于行政诉讼；五、答辩人没有违约，不承担本案诉讼费及其他费用。同时，要求原告继续履行双方签订的《购房合同》，将房产证、土地证归还答辩人，并支付答辩人购房预付款11万元及利息2.86万元、违约金30万元。 经审理查明：2016年8月23日，原告黄美云（乙方）与被告张声明（甲方）签订《购房合同》一份，约定张声明将其所有的座落于永泰县房屋［房屋所有权证号：榕樟Ｓ字第××号、国有土地使用证号：樟国用（1999）字第××号］，以270万元价格出售给黄美云，其中约定：1甲方房屋位于永泰县，单层面积68.1ｍ2，共9层。具体详见榕房权证樟Ｓ字第××号《房屋所有权证》。产权面积280.62ｍ2。2.甲乙双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费由甲方全部承担。若该房屋所属土地为划拨地的，土地性质由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由甲方承担，除土地出让金外，办理该房屋甲方名下土地证的费用由甲方承担，该证件从甲方名下过户至乙方名下的费用由甲方承担。3.已出租，租赁关系在该房屋所有权过户后继续存在。甲方保证在房屋交接前承租人将与乙方按原租赁合同约定重新签订租赁合同。4.双方应在甲方领取该房屋其名下无抵押权的产权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记。5.乙方应在向抵押权人还款前（2016年9月20日），预付人民币220万元整，待房屋过户乙方名下后，余款50万元，分期1年还完。该房屋所有权证（房产证）由甲方保管，待还完余款交还乙方。6.甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币30万元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订前后，即自2016年8月6日起至2016年9月28日止，黄美云陆续以银行转账和现金方式支付购房预付款共计209万元，并从合同约定的预付购房款220万元中扣留11万元作为过户费用。2016年9月27日，诉争房屋办理了抵押注销登记。同日，张声明向永泰县国土资源局递交了《划拨土地使用权转让申请书（五）》，申请将上述房屋土地使用权全部转让给黄美云。2017年3月10日，永泰县不动产登记中心作出《关于张声明申请划拨土地使用权转让的有关意见》，指出因该房屋现状为钢混结构八层楼房（含地下二层），与张声明持有的房屋所有权证登记的房屋结构不符，故暂不予受理该划拨土地使用权转让的申请。 另查明，诉争房屋原始登记用地面积68.1平方米，建筑面积280.62平方米，系钢混结构二层楼房计6间及地下二层。后被告在未取得合法审批手续的情况下，私自加以续建，现有房屋共有9层18间（含地下二层）。该房屋房产证、土地证现由原告持有保管。诉争房屋部分用于出租，但均未签订租赁合同，租金因承租情况变动而变化，2016年10月至2017年6月期间，每月租金6550元-7000多元，先由被告收取后再给付原告。2017年3月26日，原告经与被告协商签订了一份落款时间为2016年7月23日的《房屋买卖合同》，拟用于行政诉讼。2017年6月1日，案外人张君梁（系被告儿子）向原告出具一张5万元的借条，约定借期三个月，如不能如期还款可以在购房款中的尾款里扣除。 上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的《购房合同》《国有土地使用证》《房屋所有权证》、微信聊天截图、建行银行卡客户交易详细信息、收条、农村信用社存款明细账、借条，以及被告提供的《划拨土地使用权转让申请书（五）》《关于张声明申请划拨土地使用权转让的有关意见》《承诺书》《房屋买卖合同》等证据予以证实。对上述证据本院分析认证如下：被告对原告提供的借条真实性无法确认，对其他证据真实性均无异议，但同时认为原告提供的2016年8月6日三笔共计12万元的银行转账系发生于签订购房合同前，不是本案购房款，且收条虽然是被告所写，但经对账后发现实际只收到原告购房款109万元。原告对被告提供的证据真实性均无异议。本院认为，原、被告提供的上述证据均符合有效证据的法定要件，可以作为本案认定事实的依据。结合原、被告的陈述，本院可以确认如上案件事实。2017年8月间，原告诉至本院。 本院认为，原、被告于2016年8月23日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法、有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约支付前期购房款，被告亦依约办理诉争房屋抵押权注销及申请办理变更过户登记，但因被告未经审批私自续建，以致现有房屋结构与产权证上记载的房屋结构不相符而未能办理，庭审中，原告明确表示诉求被告协助办理变更过户登记的范围不包括续建部分，即仅限于诉争房屋具有合法产权部分，故对于原告的该项诉请，本院予以支持，相关费用根据合同约定由被告张声明负担。庭审中，原告还表示自愿在房屋过户后立即向被告支付购房余款，本院予以照准，但关于原告提出应扣除案外人张君梁尚欠的借款5万元的主张，由于原告与张君梁就借款不能如期还款可在购房尾款中扣除的约定，未经权利人张声明的同意，不具有法律效力，该项主张本院不予支持，故原告应支付的购房余款为61万元。此外，原告要求被告按每月6550元标准返还自2017年7月起的代收租金，但双方在合同中并未约定租金事宜，庭审中双方对口头约定事项亦存在分歧，应属约定不明，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款：“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”的规定，原告提供的证据不足以证明其诉讼主张，应承担举证不利的后果，但被告当庭表示自愿按每月6550元标准再给付原告两个月租金即13100元，本院予以照准。另，关于被告张声明主张原告单方面从前期预付购房款中扣留11万元属违约行为，应承担违约责任，以及应由被告保管房产证、土地证的问题，根据案外人张君梁的陈述，以及被告给予配合申请办理过户并向原告转交租金至2017年6月等事实，本院可以确信双方曾就从预付款中扣留11万元作为过户费达成一致意见，故原告不存在违约情形，同时，从合同条文和目的理解，合同约定由被告保管的房屋所有权证应系已变更过户登记至原告名下的房屋所有权证，且在房屋买卖合同中，交付义务（包括实物交付和证件交付）系出卖人的基本义务之一，本案诉争房屋尚未实际交付，房屋产权也尚未过户，故房屋现有的房产证、土地证由原告保管并无不当，故被告的上述主张本院不予支持。 综上，为保护公民合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十六条、第一百四十六条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张声明应于本判决生效之日起三十日内协助原告黄美云将诉争房屋合法产权［房屋所有权证号：榕樟Ｓ字第××号、国有土地使用证号：樟国用（1999）字第××号］变更过户登记至原告黄美云名下，相关费用由被告承担； 二、原告黄美云应支付被告张声明购房余款61万元，在扣除上述第一项被告应承担的费用后，于诉争房屋变更过户登记至原告名下起三日内向被告付清； 三、被告张声明应于本判决生效之日起三十日内支付原告黄美云租金13100元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由原、被告各负担75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  许林平 二〇一七年十一月三日 书记员  张丽杭