福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终2741号 上诉人（原审原告，反诉被告）：白素欣，女，1968年7月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人许沙勇、林玉燕，福建观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：施丽卿，女，1977年11月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人许道辉、庄振芳（实习），福建夏理律师事务所律师。 上诉人白素欣因与被上诉人施丽卿房屋买卖纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白素欣的委托诉讼代理人许沙勇、林玉燕，被上诉人施丽卿的委托诉讼代理人许道辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白素欣上诉请求：1、撤销一审判决的第三项，依法改判被上诉人立即向上诉人支付自2014年10月21日起至实际付清之日止，以成交价格540万元为基数，按每月日万分之三的标准计算逾期付款违约金，暂计至2016年5月10日止为93.15万元，支持上诉人的全部一审诉讼请求；2、请求依法撤销一审判决第二项，依法改判上诉人于收到被上诉人支付的购房尾款295万元及逾期违约金之日起一时内将讼争房屋交付给被上诉人；3、本案全部上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人是倒账行为的受益者，即使存在倒账行为，也不能免除被上诉人作为买方的及时付款义务。同时，倒账行为的发生不代表着上诉人与被上诉人人对于整个合同进行变更，从双方的陈述及行为本身来看，倒账行为仅仅是对合同约定的付款时间点的变更，而不是对整个合同进行变更，更不代表着上诉人免除了被上诉人的违约责任。 施丽卿辩称，交易时的倒账行为是上诉人的要求，而且是上诉人一手主导实施，真正的受益人是上诉人。本案购房尾未295万元迟迟无法解决的过错在上诉人。被上诉人是讼争房屋的所有权人，由于上诉人恶意不交付房屋，不仅使上诉人非法获益，也给被上诉人造成重大损失。因此，上诉人上诉没有依据，依法应驳回其上诉请求。 白素欣向一审法院起诉请求：1、施丽卿向白素欣支付购房尾款295万元；2、施丽卿支付白素欣逾期付款违约金（自2014年10月14日起至实际付款之日止，以成交价格540万元为基数，按照每日万分之3的标准计算，暂计至2016年5月10日止为93.15万元）。事实和理由：2014年10月13日，白素欣与施丽卿签订《存量房买卖合同》一份，约定施丽卿向白素欣购买厦门市思明区房屋，成交价为540万元；定金10万元，其余款项530万元施丽卿应于2014年10月13日前支付白素欣；白素欣在施丽卿支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内，将上述房屋正式交付给施丽卿；任何一方违反合同约定，应自违约行为发生之日起，按成交价款每日万分之3向对方支付违约金。合同签订后，白素欣配合将上述房屋过户登记至施丽卿名下，但施丽卿仅支付了部分购房款245万元，剩余款项，经多次催讨，施丽卿均拒绝支付。为此，白素欣至今未向施丽卿交付上述房屋，一直由白素欣占有使用。施丽卿违反合同约定，应当承担违约责任。 施丽卿一审中辩称:1、白素欣要求支付购房尾款295万元及违约金，没有依据。施丽卿向白素欣购买讼争房屋，双方并未按照《存量房买卖合同》的约定支付购房款，也并未按照《存量房买卖合同》的约定，待全部购房款支付完毕后再办理过户手续，而实际变更了履行方式。合同虽约定支付定金，但事实上并未支付定金；合同补充协议约定首期款（含定金）540万元已由双方自行支付，但事实上，由于讼争房屋存在银行按揭贷款，房产交易系通过厦门市住房置业担保有限公司进行，直到2014年10月14日施丽卿才支付了首付款及办理权属过户手续的相关契税共270万元。合同第六条第（3）种方式实际不是笔误，施丽卿当时也要办理按揭贷款，但因白素欣对外欠债，需要先倒账，才体现所有购房款已支付完毕。双方实际交易模式是通过住房置业担保公司由施丽卿支付所有银行按揭贷款并承担所有过户税费及相关手续费，并约定在施丽卿支付完首付款时，白素欣将房屋过户和交付给施丽卿，尾款按白素欣要求，由其弟白建立及白建立配偶李旸配合进行倒账，以完成尾款的支付，再由施丽卿在房屋出售后，对上述倒账进行平账。白素欣之所以有此要求，是因为白素欣已被起诉多笔民间借贷案件，白素欣要求施丽卿就尾款部分进行倒账，以体现所有购房款已支付完毕，白素欣对外不享有债权。2014年10月22日，白素欣指令其弟白建立汇入40万元到施丽卿账户，加上施丽卿自己的20万元，合计60万元，该笔款项在白素欣、白建立及白建立的妻子李旸之间进行循环倒账。该倒账行为是白素欣要求也只有白素欣才能主导。本来按约定白素欣应在办理过户时一并向施丽卿交付房屋，以便房屋顺利出售，但白素欣不仅拒不交付房屋，也不就倒账进行处理，而其弟白建立却突然就该笔款项于2014年10月31日向施丽卿提起民间借贷之诉，起初主张40万元，后不断增加诉求。现白素欣又向施丽卿主张购房尾款，没有依据。如果按照白素欣思路，白素欣、白建立、李旸均可向施丽卿主张债权，显然违背事实与法律。在此情况下，白素欣主张所谓违约金完全没有任何依据。2、施丽卿是讼争房屋的所有权人，按照约定应享有对该房屋的占有、使用和出售的权利，白素欣应立即向施丽卿交付该房屋。按约定白素欣应在办理房屋过户时一并向施丽卿交付房屋，以便房屋顺利出售，待出售后再对上述倒账进行平账。但时至今日，白素欣仍拒不按照约定将房屋交付给施丽卿，使施丽卿无法对该房屋占有、使用和出售，并因此受到重大经济损失。白素欣严重违反双方约定，反而要求施丽卿支付违约金，没有任何依据。3、白素欣的丈夫白南阳曾向施丽卿借款40万元，该笔款项为夫妻共同债务，之前白素欣已同意抵销。在对前述白素欣、白建立、李旸倒账行为确认情况下，如施丽卿需向白素欣支付所谓购房尾款，则上述借款亦应予以抵消。 一审反诉原告施丽卿向法院提出反诉请求：白素欣向施丽卿交付讼争房屋。事实和理由：白素欣与施丽卿曾就讼争房屋的买卖进行约定，在施丽卿支付完首付款时，白素欣将房屋过户和交付给施丽卿，尾款按白素欣的要求，由其弟白建立及白建立配偶李旸配合进行倒账，以完成尾款的支付，再由施丽卿对房屋出售后，对上述倒账进行平账。合同签订后，施丽卿于2014年10月14日按照约定支付了首付款及办理权属过户手续的相关契税共270万。2014年10月22日，白素欣指令白建立汇入40万元到施丽卿账户，加上施丽卿自己的20万元，合计60万元，该笔款项在白素欣、施丽卿、白建立及李旸之间进行循环倒账。按约定白素欣本应办理过户时一并向施丽卿交付房屋，以便房屋顺利出售，但白素欣不仅拒不交付房屋，也不就倒账进行处理，而白建立却突然就该笔款项于2014年10月31日向施丽卿提起民间借贷之诉，现在白素欣又向施丽卿主张购房尾款，没有依据。白素欣不按照约定将房屋交付给施丽卿，使施丽卿无法对该房屋占有、使用和出售，并因此受到重大经济损失。 一审反诉被告白素欣辩称，施丽卿的反诉请求及事实理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。根据合同第9条，卖方在买方支付购房款后一日内交付讼争房屋。根据合同法，白素欣对施丽卿的交房请求享有先履行抗辩权，施丽卿需先付清全款，白素欣后交房。 一审法院认定，本案讼争的厦门市思明区房屋原登记在白素欣名下。 2014年10月13日，白素欣与施丽卿签订一份《存量房买卖合同》，约定：白素欣将讼争房屋出售给施丽卿，成交价540万元；施丽卿应向白素欣交付定金10万元，施丽卿于2014年10月13日前支付购房款530万元；交房保证金0元；白素欣在施丽卿支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将讼争房屋交付给施丽卿；自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；自违约行为发生之日起，违约方应按成交价款每日万分之3向守约方支付违约金。同日，白素欣与施丽卿签订一份补充协议，约定：首期款（含定金）540万元已由双方自行支付。2014年10月20日，讼争房屋变更登记至施丽卿名下。 前述《存量房买卖合同》及补充协议签订后，施丽卿向白素欣支付购房款245万元，尚余295万元未付。白素欣至今未将讼争房屋交付给施丽卿。 一审中，施丽卿、白素欣共同确认：2014年10月22日，经施丽卿、白素欣及白素欣的弟弟白建立、弟媳李旸（白建立、李旸系夫妻关系，是白素欣指定的收款及付款人）循环倒账，施丽卿累计向白素欣支付295万元，白素欣累计向白建立、李旸支付295万元，白建立、李旸累计向施丽卿支付275万元；2014年10月23日，白建立向案外人白伟冰（白伟冰是施丽卿指定的收款人）支付20万元；经前述循环倒账后，实际上施丽卿尚未向白素欣支付剩余购房款295万元，双方亦未对剩余购房款295万元的支付方式和支付时间另行约定。白素欣表示对施丽卿主张的债务抵销不予同意。证人白建立、李旸出庭作证并共同确认：其二人向施丽卿、白伟冰支付的款项共计295万元均是受白素欣指示支付，其二人与施丽卿、白伟冰之间不存在债权债务关系。 以上事实，当事人双方没有争议，且有《存量房买卖合同》、厦门市土地房屋权证、银行转账记录、结婚证、证人白建立、李旸的证言以及庭审笔录、询问笔录为证，一审法院予以确认。 一审法院认为，原审原告（反诉被告）白素欣与原审被告（反诉原告）施丽卿签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，施丽卿未按合同约定向白素欣支付购房款，白素欣请求施丽卿支付购房尾款295万元，一审法院予以支持。根据合同约定，白素欣应在收到全部购房款之日起1日内将讼争房屋交付给施丽卿，施丽卿请求白素欣交付讼争房屋，一审法院予以支持。施丽卿未按合同约定向白素欣实际支付购房尾款295万元，而是采用银行倒账的方式，双方均有责任，故对白素欣请求的逾期付款违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决原审被告施丽卿于本判决生效之日起七日内向原审原告白素欣支付购房尾款295万元；原审反诉被告白素欣于收到原审反诉原告施丽卿支付的购房尾款295万元之日起一日内将厦门市思明区房屋交付给反诉原告施丽卿；驳回原审原告白素欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费18926元，由原审原告白素欣负担4542元，原审被告施丽卿负担14384元；一审反诉受理费50元，由原审反诉被告白素欣承担。 本院二审期间，双方均未提交新的证据。对一审法院查明的事实，上诉人白素欣与被上诉人施丽卿均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人施丽卿是否存在违约行为以及是否需要支付违约金？被上诉人施丽卿已按合同约定向白素欣支付购房款245万元，尚余295万元未付。在此期间，经双方合议，将295万元在白素欣、施丽卿（含施丽卿指定的收款人白伟冰）、白建立、李旸（白素欣之弟及弟媳，系白素欣指定的收款付款人）之间，通过银行循环倒账的方式进行转账。因此，双方对购房尾款的支付约定实际上已发生新的变化，施丽卿未按合同约定向白素欣支付购房尾款，事出有因，对此，双方均有责任，故一审法院对白素欣请求逾期付款违约金的诉求不予支持的判决并不无当。综上所述，白素欣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费18926元，由白素欣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （郑文雅） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一七年十一月七日 书记员（ 潘辉 文） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。