北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初7691号原告：北京中关村科技融资担保有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街12号天作国际中心1号楼A座30层。法定代表人：段宏伟，董事长。委托诉讼代理人：马戍楠，男，汉族，北京中关村科技融资担保有限公司职员，住北京市海淀区。被告：王彬，女，1962年10月22日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐晓峰，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨博玉，北京市东友律师事务所律师。原告北京中关村科技融资担保有限公司（以下简称中关村担保公司）与被告王彬抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中关村担保公司的委托诉讼代理人马戌楠，被告王彬及其委托诉讼代理人徐晓峰、杨博玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中关村担保公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因未办理抵押登记给原告造成的经济损失401万元，被告承担本案诉讼费、评估费。事实与理由:2013年12月3日，原告与北京亚能燃料有限公司（主债务人，以下简称亚能公司）签订《最高额委托保证合同》，约定：依据2013年小贷授字第299号《授信协议》，招商银行北京分行向主债务人授予授信额度人民币1500万元，授信期间2014年1月23日至2015年1月22日，原告接受亚能公司委托，签署2013年小贷授字第299号-保01号《最高额不可撤销担保书》为上述主债务向招商银行北京清华园支行提供保证担保。就上述担保借款关系，原告与主债务人及为被告提供反担保的各方当事人签署2013年XXX号《还款协议》，上述合同在公证处办理了具有强制执行效力的公证。上述各项合同签订后，主债务人从贷款银行获得了1500万元资金，2015年1月亚能公司的经营状况严重恶化，无力支付主合同到期的全部还款，导致原告于2015年1月26日向银行代偿11103862.5元。上述贷款逾期后，在主债务人的协调之下，王彬曾主动为主债务人提供房产抵押担保，并签署2013年XXX号《最高额反担保（房地产抵押）合同》，承诺用其名下位于海淀区万寿路X号院X号楼X门X号房产为主债务人的逾期债务向原告提供反担保，并将房产证原件交原告留存，同时在北京市中信公证处办理了委托办理抵押登记手续的公证，但之后王彬反悔，拒绝配合办理房产抵押登记手续，为此原告多次催促被告在抵押房产范围内承担反担保责任，但被告一直未履行担保责任，故诉至法院。被告王彬辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告未与原告签订房地产抵押合同，原告依据该合同主张的诉求没有事实和法律依据。被告仅签订合同的后两页，其余部分其未看到，并未为亚能公司提供反担保，只是为她哥哥提供保证担保。二、即便法院认定双方存在合同关系，由于涉案房屋的抵押权并未实际设立，因此所认定的责任性质应为合同履行过程中的违约责任。三、从原告提交的证据看，被告已配合原告办理了公证手续，出具了委托原告办理房屋抵押的授权委托书，且将房产证交给了原告，被告已履行了协助义务，不存在违约行为.涉案房屋没有办理抵押登记手续的原因在原告，因此因抵押权无法实现所产生的损失应由原告自行承担，与被告无关。四、即便被认定承担违约责任，被告承担的也是补充责任，即被告承担违约责任须以原告存在实际的损失为前提。而本案中，原告与主债务人之间的债权债务尚未依法结算，同时又有价值1600万的库存煤和三套房产做反担保，原告所谓损失并未实际发生，仅存在发生损失的可能性。只有亚能公司经强制执行程序后，原告债权仍未获清偿时，损失才能得以确定，届时起诉被告才有事实上的相关依据。五、执行过程中，原告放弃了相关权利，房屋变价的价值远远低于市场价值。法院应在此范围内，免除被告的赔偿责任。经审理，本院查明如下事实：2014年1月23日，招商银行股份有限公司北京分行与亚能公司签订《授信协议》，向亚能公司提供1500万元的授信额度，授信期间2014年1月23日至2015年1月22日，由中关村担保公司、孟庆军(亚能公司法定代表人)作为连带责任保证人，就以上债务出具最高额不可撤销担保书。同日，亚能公司与中关村担保公司签订《最高额委托保证合同》，约定：主债务为：依据2013年小贷授字第299号《授信协议》项下的因招商银行北京分行向亚能公司提供连续信贷而形成的一系列债务，其最高额为人民币1500万元，中关村担保公司为亚能公司提供最高额连带责任保证，具体保证范围以中关村担保公司与受益人招商银行股份有限公司北京分行为主合同签订的各种形式的最高额担保合同约定的保证范围为准。中关村担保公司据此提供2013年小贷授字第299号一保1号《最高额不可撤销担保书》。对于上述《最高额委托保证合同》，相关人员向中关村担保公司提供了如下反担保：1、孟庆军、赵华富，反担保合同名称及编号：2013年BZ1023号反担保（保证）合同，孟庆军、赵华富在1500万元内对中关村担保公司提供的保证担保提供保证反担保；2、孟庆军、严安、王俊杰，反担保合同名称及编号：2013年XXX号反担保（房地产抵押）合同，孟庆军以其名下位于通州区通胡大街82号院5栋421的房屋（京房权证通私字第XX**号）、严安以其名下位于西城区复兴门外大街21号楼504的房屋（京房权证西私字第XX**号）、王俊杰以其名下位于密云县车站路59号楼3层307的房屋（X京房权证密字第XX**号），在1500万元的最高额限度内，向中关村担保公司提供反担保；3、亚能公司，反担保合同名称及编号：2013年XXX号反担保（流动库存商品抵押）合同。亚能公司提供存放于河南省滑县粮库的24615吨、单价650元/吨、商品价值1600万元的煤炭，作为中关村担保公司提供以上担保的最高额反担保。2013年12月3日，就上述担保借款关系，中关村担保公司与亚能公司及为亚能公司提供反担保的各方当事人签署2013年XXX号《还款协议》，约定：一旦中关村担保公司承担了保证责任为亚能公司代偿，有权向亚能公司、孟庆军、赵华富、严安、王俊杰追偿；全部当事人同意：从中关村担保公司代偿之日起至本协议项下的债务全部清偿完毕之日止，亚能公司、反担保人向中关村担保公司每日支付万分之五罚息。上述合同在公证处办理了具有强制执行效力的公证。上述各项合同签订后，亚能公司从贷款银行获得了1500万元资金。2014年12月，王彬为主债务人亚能公司提供房产抵押担保，并签署2013年XXX号《最高额反担保（房地产抵押）合同》，承诺将其名下位于海淀区万寿路X号院X号楼X门X号房产作为抵押，为亚能公司的逾期债务，在1500万元的最高额内向中关村担保公司提供反担保。抵押人抵押反担保的范围包括：自2014年1月23日至2015年1月22日期间主合同项下每笔借款合同或其他形成债权债务所签订的法律性文件约定的全部主债权及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及被保证人应当向抵押权人交纳的评审费、担保费、罚息、抵押权人实现上述债权所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、公证费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。第5.1条规定，抵押人应当自本合同签订之日起配合抵押权人到抵押登记机关办理抵押登记手续。8.1抵押权人在行使抵押权时，有权依据法律规定，经与抵押人协商对抵押物进行折价以抵偿被保证人所欠债务或对抵押物进行拍卖、变卖以取得价款优先受偿。11.2本合同生效后，当事人均应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。11.3如因抵押人的过错造成本合同无效，抵押人应在原抵押反担保范围内赔偿抵押权人的全部损失。备注:共同担保主债权的房屋所有权证号:京房权证通私字第XX**号、京房权证西私字第XX**号、X京房权证密字第XX**号。王彬主张签订该抵押合同的目的是换下严安名下的房屋抵押，但未能提供证据予以证明。签订协议后，王彬将房产证原件交中关村担保公司留存，同时在北京市中信公证处办理了委托办理抵押登记手续的（2014）京中信内民证字第70640号、第70343号公证书，并向中关村担保公司白洋出具委托书，委托其办理有关海淀区万寿路15号院4号楼5门202号房产的抵押贷款登记等手续，委托期限至2016年12月31日止。中关村担保公司白洋出具的收据上显示：收到王彬名下房产证一本。王彬应配合办理抵押登记手续，房产价值仅对应王澎（×××）相关的债务。2015年1月亚能公司的经营状况严重恶化，无力支付主合同到期的全部还款，导致中关村担保公司于2015年1月26日向银行代偿贷款本息共计11103862.5元。2015年1月26日中关村担保公司的代偿项目资金拨付审批单显示：截至2015年1月26日剩余本息合计11103862.5元，北京中鸿融通科技发展有限公司已于2015年1月23日向我公司支付200万元履约保证金，剩余100万元保证金于2015年1月31日之前支付，目前实际代偿额为910.38625万元。2015年2月12日（2015）京方正执字第00234号执行证书显示：中关村担保公司可持本证书向有管辖权的法院申请强制执行。被申请执行人：亚能公司、孟庆军、赵华富、严安。2016年9月1日，我院执行局出具执行情况说明，内容为：中关村担保公司申请执行亚能公司、孟庆军、严安等公证债权文书一案，于2015年3月5日申请执行，执行标的1110.38625万元本金及延迟履行利息和执行费。执行过程中，被执行人孟庆军、严安履行了担保责任，本案已回执行案款700万元。本案保全的亚能公司位于房山区的煤炭，经查验为煤矸石，没有经济价值，剩余部分案款有410.48625万元及延迟履行利息和执行费78503元至今无法执行到位。鉴于目前情况，本案以撤回本次执行申请结案。特此说明。2015年12月16日，中关村担保公司与严安签订补充协议，内容为：双方在海淀法院主持下达成执行和解，严安同意于2015年12月20日前偿还200万元，于2016年3月8日前偿还200万元；中关村担保公司在收到上述款项后，同意注销对严安抵押房产西城区复兴门外大街21号楼504的抵押登记手续，双方之间债权债务结清，上述还款协议内容以海淀法院谈话笔录记载内容为准。后因严安筹集第二笔资金存在一定困难，经协商，在严安按时偿还第一笔200万元款项后，中关村担保公司同意将上述第二笔资金的还款期限延长至2016年4月4日，本补充协议是对原还款计划的部分修改，作为还款计划的补充，具有同等法律效力。王彬提供西城区法院司法拍卖公告，主张该房屋变价400万元过低，同样时间的相似位置、面积的房屋起拍价格就很高。中关村担保公司提供与亚能公司签订的《解除房产抵押协议》，内容为：中关村担保公司同意亚能公司以人民币200万元价格解除2013年XXX号《最高额反担保（房地产抵押）合同》中以下房产的抵押：王俊杰所有的、位于北京密云西东站路X号楼X室的房屋（X京房权证密字第XX**号），孟庆军所有的、位于北京市通州区新华东街运河园小区5号楼421室的房屋（京房权证通私字第XX**号）。亚能公司应于2015年1月22日将上述200万元款项付至中关村担保公司，中关村担保公司确认资金到位后不再将上述两套房产纳入被执行范围并协助办理房屋解除抵押登记手续。2016年6月20日，王庆祥出具承诺书，表示以上《解除房产抵押协议》签订后，王庆祥替亚能公司支付了协议中约定的200万元，但因亚能公司原因，该协议未能如期履行。经王庆祥与中关村担保公司协商，确定王庆祥再替亚能公司支付50万元用于偿还所欠中关村担保公司的代偿款后，中关村担保公司同意协助办理注销孟庆军名下房产的抵押登记手续。王庆祥与亚能公司签订的借款协议显示，王庆祥向亚能公司借款200万元，借款汇入中关村担保公司指定招商还款账户，中关村担保公司把以上两个房产证交给王庆祥，并办好孟庆军、王俊杰以上两套房产的解押手续。王彬主张亚能公司本就应还款，而中关村担保公司不应因此同意解除另外两套房屋的抵押登记，并提供其他类似房屋的中介售卖价格，主张变价过低，远低于同期同样地段的中介成交价格。中关村担保公司出具的亚能公司债务还款明细显示：2015年1月26日中关村担保公司共代偿1110.38625万元，2015年1月23日保证金抵扣200万元，2015年1月31日保证金抵扣100万元，2015年12月18日严安还款200万元，2016年1月4日严安还款200万元，2016年6月28日王庆祥还款50万元，未还款本金360.38625万元，另有罚金227.16259万元。中关村担保公司称，2015年1月初，该公司经办人白洋持房产证、授权手续去办理该房抵押登记手续时，办理过程中被建委工作人员告知该房产系“央产房”，如办理抵押手续需要补充《在京中央和国家机关住房变更通知单》。2015年1月中旬，因被告王彬的哥哥王澎参与了整个抵押合同的签订过程，白洋电话联系王澎，要求王彬履行配合办理抵押登记的义务，出具央产房办理抵押登记所需手续。但王澎推诿不予配合。中关村担保公司履行代偿责任后，多次直接、间接联系亚能公司人员、联系王彬、王澎，表示不愿继续配合办理抵押登记手续，但愿意清偿与抵押房产价值相当的资金，但后来未能履行付款承诺。后来王彬反悔，拒绝配合办理房产抵押登记手续，构成违约。王彬辩称，中关村担保公司在拿走房产证原件后，一直未再与其联系，未办理抵押登记手续的原因在中关村担保公司，中关村担保公司对此不予认可。经中关村担保公司申请，本院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司进行了房产价值评估，评估报告显示：位于北京市海淀区万寿路15号院4号楼5门202号的房屋，在2015年1月31日这一价值时点，市场价值估值结果为人民币401万元，折合单位建筑面积价值约为58200元/平方米。中关村担保公司垫付评估费用12525元。以上事实，有原告中关村担保公司提供的授信协议、最高额不可撤销担保书、最高额委托保证合同、最高额反担保（房地产抵押）合同、代偿凭证、授权公证书、最高额反担保（流动库存商品抵押）合同、公证书、执行证书、执行情况说明、三套抵押房屋处置手续、同期周边房产交易记录、还款说明，被告王彬提供的收条、房产市场成交价打印件、链家二手房交易记录打印件，及评估报告、本院询问笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案《最高额反担保（房地产抵押）合同》是双方当事人真实的意思表示，双方均应依约履行合同。王彬辩称其已向中关村担保公司人员交付了房产证，履行了配合义务，是因为中关村担保公司的过错没有办理抵押登记，自己并无违约行为。中关村担保公司则主张，涉案房屋属于央产房，王彬明知而仅提供房产证，缺少手续导致无法办理抵押登记，未配合进行抵押登记。本院认为，从相关证据分析，涉案房屋属于央产房，需要完成特定上市手续才能进行抵押登记，而王彬对此是知晓的。中关村担保公司人员有关多次催促王彬配合办理抵押登记手续的主张，符合常理，且从双方在庭审中的表现来看，曾就抵押登记问题进行过多次沟通协商而未果，故本院认定是王彬未提供相关央产房手续，属于未配合办理抵押登记的违约行为。本案中，抵押合同已成立生效，但王彬未配合办理抵押登记，抵押权尚未设立。中关村担保公司可以主张王彬在涉案房屋价值范围内对亚能公司的债务在最高额内因提供反担保而承担清偿责任。现抵押合同已成立生效，而王彬未按照合同约定配合办理抵押登记，虽不能优先受偿，但仍应承担违约责任，在其担保的房屋范围内对案涉债务承担清偿责任，作为违约给对方造成的损失予以赔偿。经计算,中关村担保公司共为亚能公司代偿1110.38625万元,扣除代偿保证金300万元,严安两次还款共计400万元,王庆祥还款50万元之后,未还款余额本金为360.38625万元,其他担保物如煤炭没有经济价值，相关剩余案款无法执行到位，而相关款项的本金、利息、罚息等加起来已超过了涉案北京市海淀区万寿路X号院X号楼X门X号房产的市场价值。王彬主张中关村担保公司在实现抵押权、追偿过程中存在低价折现等情况，但未就此提供充分有效的证据，且司法拍卖、抵押物折价的价格低于市场价格也属常见、合理现象，故本院认为王彬有关不承担责任、少承担责任的理由和观点不能成立。庭审中，经本院组织评估，在2015年1月31日这一价值时点涉案房屋的市场价值估值结果为人民币401万元，考虑到王彬如能按照合同约定在一个月的合理期限内配合办理抵押权登记，则中关村担保公司可在该房屋价格范围内优先受偿，但王彬违约未在合理时间内配合办理抵押权登记，导致中关村担保公司无法优先受偿，故应认为401万元为王彬违约给中关村担保公司造成的损失。中关村担保公司的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：自本判决书生效之日起七日内，被告王彬赔偿因未办理抵押登记给原告北京中关村科技融资担保有限公司造成的经济损失4010000元。如被告王彬未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费38880元，原告北京中关村科技融资担保有限公司已预交，由被告王彬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费12525元，原告北京中关村科技融资担保有限公司已预交，由被告王彬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李 颖人民陪审员  马仲兰人民陪审员  张淑萍二〇一七年十一月十日书 记 员  王 通