上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初76329号原告：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：付磊，总经理。委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海国成股权投资有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区桃林路****。法定代表人：王利民，董事长。委托诉讼代理人：井海龙，内蒙古三恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利东，内蒙古三恒律师事务所律师。原告上海证大物业管理有限公司与被告上海国成股权投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海证大物业管理有限公司的委托诉讼代理人王蓓、被告上海国成股权投资有限公司的委托诉讼代理人井海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海证大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的自2016年1月1日至2017年9月30日止的物业服务费人民币(以下币种同)26,639.34元；2、判令被告承担逾期付款违约金2,663.55元(自欠费之日起按逾期欠费金额的日千分之三计算，暂计算至2017年8月30日)。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠的自2016年1月1日至2017年9月30日止的物业服务费26,639.34元；2、判令被告承担逾期付款违约金2,663.55元(自欠费之日起按逾期欠费金额的日千分之三计算，计算至2017年9月30日)。事实和理由：原告于2008年12月4日与案外人上海XX房地产发展有限公司(以下称XX公司)签订《前期物业服务合同》，为位于桃林路XXX号、XXX号(张杨路XXXXX)的“XXXXXX大厦”提供物业管理服务。《前期物业服务合同》约定物业服务费办公楼按17元/月/平方米的标准收取，商业用房按22元/月/平方米的标准收取，物业服务费按季缴纳，业主应在季末最后一周对下一季度履行缴纳义务。逾期缴纳的，自逾期之日起，按应缴费用的日千分之三加收滞纳金。合同有效期自2008年12月15日起至业主大会成立并与物业管理企业签订物业服务合同时止。现XXXXXX大厦的业主大会尚未成立。被告系桃林路XXX号、XXX号306室办公楼业主，该房屋总面积为74.62平方米。被告自2016年1月起至2017年9月未能按期缴纳物业服务费计26,639.34元。为维护自身合法权益，原告提出诉请如前。被告上海国成股权投资有限公司辩称，一、原告已经严重丧失商业信誉，在其排除丧失商业信誉情形前，被告有权中止履行合同义务。根据《前期物业服务合同》的约定及《物业服务收费管理办法》的相关规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。原告提供物业服务的数年间，从未按照上述规定及合同约定履行上述法定及合同约定的义务，严重侵犯了包括被告在内的广大业主的知情权乃至财产权，其长期、连续、多次不履行主要合同义务的行为已经构成丧失商业信誉。被告系国有独资公司，有严格的财务制度，原告未按约提供财务报告的行为已经造成潜在的国有资产流失，涉嫌损害国家利益，故在原告履行该义务前，被告有权拒付物业服务费；二、因原告上述不履约行为，被告根据合同法的规定行使不安抗辩权，系依法行使正当权利，且被告不存在任何违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据；三、原告在提供物业服务期间，服务标准低、收费过高，被告认为缴纳物业费用应当“按质论价”。原、被告曾签订《物业服务管理协议》，约定首层办公大堂办公面积(371.55㎡)，2F-3FXX酒店租赁面积为3193.81㎡(2F商铺面积为2087.71㎡，3F办公面积为1106.64㎡)，物业服务费按10元/月/平方米收取，被告长期按此收费标准支付费用，现被告认为在原告没有证据证明其提高了服务标准的情况下，被告应当支付的物业服务费至少不应高于上述标准。综上不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年12月，案外人建设单位XX公司与原告签订《〔XXXXXX大厦〕前期物业服务合同》，约定XX公司将坐落于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号的商办住小区“上海XXXX**大厦”委托原告实施前期物业管理；物业管理期限自2008年12月15日起至业主大会成立，并与物业管理企业签订物业服务合同时止；办公楼的物业服务费按17元/月/平方米、商业用房的物业服务费按22元/月/平方米向业主收取；物业服务费用按季交纳，业主、物业使用人应在每季末的最后一周对下一季度履行交纳义务。逾期交纳的，原告可自逾期之日起按每逾期一日加收应缴费用的千分之三为标准，加收滞纳金；物业服务费用实行酬金制方式计费的，原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年二次项全体业主公布物业服务资金的收支情况。被告系上海市浦东新区桃林路XXX、XXX号306室办公楼的权利人，建筑面积74.62平方米。自2016年1月起至2017年9月止，被告未能支付物业服务费。因原告催讨无着，以致引发本案诉讼。另查明，上海XXXX**大厦迄今尚未召开业主大会，未成立业主委员会。2011年至2015年底期间，原、被告曾签订《物业管理服务协议》，双方约定物业管理服务收费方式采用酬金制；物业服务费办公楼按17元/月/平方米、商铺按22元/月/平方米收取，其中首层办公大堂办公面积(371.55㎡)，2F-3FXX酒店租赁面积为3193.81㎡(2F商铺面积为2087.71㎡，3F办公面积为1106.64㎡)，经协商物业服务费按10元/月/平方米收取，由被告支付。合同到期后，双方未再续约。审理中，原告认为其已经按照合同约定履行了相应的义务，故坚持诉讼请求。被告则认为，原告未按约定期公布财务报表的行为已造成国有资产的流失，并坚持要求按照10元/月/平方米的标准支付物业服务费，故不同意原告的诉讼请求。因双方意见分歧，致调解未果。以上事实，有原告提供的《〔XXXXXX大厦〕前期物业服务合同》、《上海市不动产登记薄》、被告提供的《物业管理服务协议》、照片、《告知书》、《上海国成股权投资有限公司文件(国成函〔2015〕3号)》、《上海国成股权投资有限公司文件(国成函〔2017〕4号)》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守合同的约定。原告受建设单位委托为系争房屋所在大厦提供物业服务，物业服务费收费标准由建设单位与物业管理企业商定，对全体业主具有约束力。原告为被告提供物业服务，被告作为系争房屋业主理应依约按时支付物业服务费。现原告要求被告按17元/月/平方米的标准支付拖欠的自2016年1月至2017年9月止的物业服务费26,639.34元，符合法律规定及合同的约定，本院应予支持。就被告提出因原告未能定期公布财务状况导致丧失商业信誉之抗辩，本院认为，公布财务状况与缴纳物业服务费非同一法律关系，被告可依照法律规定另行向原告提出主张，故不予采纳。就被告提出因行使不安抗辩权而未缴纳物业服务费，故不应支付违约金之抗辩，本院认为，被告欠费事出有因，并非主观恶意拖欠费用，故该抗辩本院可予采纳，原告要求被告支付自欠费之日起至2017年9月30日止的违约金2,663.55元，本院不予支持。至于被告要求按照10元/月/平方米的标准支付物业服务费之抗辩，本院认为原告自愿按照双方签订的《物业管理服务协议》中约定的标准向被告收取物业服务费，系其对自己权利的处分，现《物业管理服务协议》期限届满，双方并无续约，原告要求按照《前期物业服务合同》中约定的收费标准向被告主张欠费并无不妥，被告该抗辩，于法无据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海国成股权投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海证大物业管理有限公司上海市浦东新区桃林路XXX、XXX号306室房屋自2016年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费人民币26,639.34元；二、驳回原告上海证大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币532元，减半收取计人民币266元，由被告上海国成股权投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈丽芳二〇一七年十一月二十九日书记员  褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。