浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初14694号原告（反诉被告）：诸暨市天马房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道西施大街27号。法定代表人：赵剑霞。委托诉讼代理人：李卫民，浙江博凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：申鑫，男，1983年5月13日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。委托诉讼代理人：汪祥，江西惟民律师事务所律师。原告（反诉被告）诸暨市天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）与被告（反诉原告）申鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告申鑫提出反诉，本院一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天马公司的委托诉讼代理人李卫民、被告（反诉原告）申鑫的委托诉讼代理人汪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天马公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租赁第一年尚欠的房租25万元，并支付违约金20万元。诉讼过程中，原告认为被告无继续履行合同的意思，且迟迟未履约支付租金，故增加诉讼请求：要求判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，并判令被告按房屋年租金85万元的标准支付自2017年5月20日起至判决解除生效之日止的房屋租金。事实和理由：2016年3月18日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于诸暨市店面，租期为2016年3月20日起至2021年5月19日止，为期5年，每年年租金为85万元，合同成立一次性付清第一年房租首期30万元，第一年房租余款55万元于2016年5月20日前付清，以后每年房租需提前一个月付清，如被告违约，原告将收回房屋并收取20万元违约金，租赁税由双方各负一半，被告转让需经原告同意。合同签订后，原告如约交付了房屋，但被告在支付了首期房款30万元后，未能按约付清第一年房租，在原告多次催讨下，被告又陆续支付了房租30万元，至今还拖欠第一年房租25万元未付。原告认为被告的行为已严重违约，故提起上述诉请。被告（反诉原告）申鑫辩称，第一，被告不存在违约，是原告违约在先，原告交付给被告的出租房屋不符合国家相关法规要求，使得租赁合同无法履行，因此原告应依约支付被告违约金20万元。第二，原、被告之间签订的租赁合同违背国家强制性法律规定，应属无效合同。涉案房屋属于商场，相关法律法规规定大型的人员密集场所，建设单位应向消防部门提供设计文件，并送公安机关消防审核，未经消防设计、审核、验收的出租房屋的租赁合同违反了国家强制性法律规定。涉案房屋属于公众场所，应将消防验收、审核做好，并将消防验收文件给予承租人，承租人才能办理消防安全合格证，而案涉房屋并没有消防验收、审核和设计，消防部门多次告知商场没有通过消防设计审核，现在补办不了消防安全合格证，该责任不属于承租人。另被告认为因原告交付的店面消防不达标，致使店面无法正常经营，合同目的无法实现，在被告将承租店面进行装修对外出租后，商户们纷纷要求退出店面经营，并要求赔偿损失，被告赔偿了28家商铺每家1万元后，在2017年5月1日前将店面钥匙和店面全部交还给了原告，原、被告之间的房屋租赁合同已于2017年4月30日前解除，被告应是向原告支付截止到2017年4月30日前的房屋租金，现被告提起反诉，要求判令：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》已于2017年4月30日解除；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失28万元。反诉被告天马公司就反诉辩称，第一，反诉被告未收到反诉原告交还的钥匙和店面，反诉原告也没有在2017年5月1日前向反诉被告提出解除合同的意思。第二，反诉原告将店面装修后用于商场或其他公众聚集场所，应当是反诉原告自行进行消防相关的设计、审批，由反诉原告自己负责。第三，反诉原告要求赔偿损失28万元，没有相关的事实依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）天马公司就其主张、辩述，向本院提供了以下证据：1.《租赁合同》一份，拟证明被告向原告租赁房屋，约定了租赁时间、租赁费用及付款方法、违约责任等内容的事实。经质证，被告对其真实性没有异议，合法性请求法庭审查，认为该合同第四条虽然约定由被告做好消防工作，但原告在交付出租房屋前应该通过消防验收、设计、审核。2.催缴函一份，拟证明原告于2016年9月26日向被告发送函件，要求被告支付租金的事实。经质证，被告认为该催缴函原件没有被告的签字，不能确认是否进行了催讨。3.房产证一份，拟证明涉案房产系经依法竣工验收后取得合法产权证的事实。经质证，被告要求法院审查其真实性，对其关联性有异议，认为原告提供的出租房屋是商业地产，应符合商业地产的相关法律规定，尤其是消防方面，原告不能凭房产证反推房屋经过了消防设计、验收、审核，原告应该出具原始的消防书面材料，或者是消防主管部门出具的意见，或者房屋竣工验收材料。被告（反诉原告）申鑫就其辩述、主张，向本院提供了以下证据：4.单位工程竣工验收记录一份、消防工作站检查记录表一份、责令整改通知书一份、授权书一份、情况说明一份、终止协议书二十八份，拟证明反诉被告出租给反诉原告的商铺未经消防验收，未安装合法有效的消防设施，商铺消防检查不合格，反诉被告交付的房屋不符合出租使用标准；反诉原告授权诸暨新苗贸易有限公司负责涉案商铺的对外招租和经营管理事宜，后因涉案房屋消防不达标，被责令整改，导致诸暨新苗贸易有限公司与28家商户解除租赁合同，给反诉原告造成28万元损失的事实。经质证，原告（反诉被告）对竣工验收记录没有异议，认为房屋的竣工验收不仅包括施工验收，还包括规划验收、消防验收等，规划验收、消防验收并不在单位工程竣工验收记录中反映，但原告已取得房产权证，就是代表已经取得相关规划和消防等综合验收，故该证据不能证明房屋未经消防验收的事实。对消防工作站检查记录表、责令整改通知书的真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议，认为其针对的是已经投入经营使用的“小食代商城”的检查记录和责令整改，假如被告将其租赁的店面用于商场建设，依约是被告应当自行负责消防设计、施工，并取得消防验收。原告（反诉被告）对授权书、情况说明、终止协议书的真实性有异议，认为其并不知晓相关情况，从该组证据看，实际出租给各商户的经营者是诸暨新苗贸易有限公司，而不是被告，此与授权书内容不符；另与各商户解除租赁合同，是商铺出租方没有能力继续经营，场地生意清淡，而不是因为消防的问题。本院对上述证据分析认证如下：证据1，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。证据2，原告未提供该催缴函有效送达的凭证，本院对该证据不予确认。证据3，符合证据的形式要件，与本案有关，本院予以确认。证据4，原告（反诉被告）对单位工程竣工验收记录没有异议，本院予以确认；原告（反诉被告）对消防工作站检查记录表、责令整改通知书的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，但鉴于消防工作站检查记录表、责令整改通知书本身仅反映的是被告承租后改建经营的“小食代商城”的有关消防问题，而未显示出租房屋本身消防不合格问题，故在被告未提供其他证据证明原告提供的租赁物不符合使用条件、系原告违约的情况下，本院对被告提供的授权书、情况说明及终止协议书欲证明其损失，均不予确认。综上，本院经审理认定事实如下：原告天马公司于2008年9月25日取得位于诸暨市房屋的所有权证；2009年3月25日取得国有土地使用证，地类（用途）记载为综合用地；涉案房屋于2001年1月完成工程竣工验收。2016年3月18日，原告天马公司与被告申鑫签订《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于诸暨市的店面，1.租赁时间：2016年3月20日起至2021年5月19日止，为期五年，其中2016年3月20日至5月20日为装修期；2.租赁费及付款方法：每年年租金为85万元，合同成立一次性付清第一年房租首款30万元，第一年房租余款50万元在2016年5月20日前付清，以后每年房租提前一个月付清；如被告违约，原告将收回房子，并收取被告20万元违约金；如原告违约，则赔付违约金20万元给被告；租赁税由双方各负责一半，被告转让需经原告同意；3.被告租赁期间必须合法经营，照章纳税，遵纪守法，做好消防安全工作，配备好相关器材和防护物资，确保人身财产安全。合同签订后，被告共计支付了租金60万元，另被告对租赁物进行了改建装修，装修成“小食代商城”分割出租给多家商户。另查明，2016年11月29日，诸暨市暨阳街道消防联防中队对“小食代商城”进行消防监督检查，发现该商城消防设施未达到规定要求，检查情况为安全疏散指示标志、应急照明未完好，消防设施及器材未在位及完整有效，消防安全标志未完好清晰，要求“小食代商城”积极审批、落实、安装整改。本院认为，原、被告于2016年3月18日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对出租人和承租人双方皆具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案承租方被告申鑫主张原告提供的租赁物因消防不达标，不符合出租使用标准，致合同目的无法实现，鉴于原告提供的租赁房屋系经工程竣工验收合格，早已取得相关产权证，本案租赁合同中约定的租赁物为店面，由被告负责配备好相关器材和防护物资，做好消防安全工作，况且被告提供的消防整改情况针对的是其装修改建后所开设的“小食代商城”，而非涉案租赁物本身，故本院认定原告提供的租赁物符合法律规定和双方约定，被告申请调取涉案房屋的相关消防资料与本案相关事实认定不具有关联性，本院不予准许。综上，原告依约要求被告支付租金，理由正当，本院予以支持；被告反诉要求原告赔偿经济损失，缺乏事实基础，于法无据，本院不予支持。至于被告认为租赁物消防不达标，致合同目的无法实现，其在2017年5月1日前已将店面钥匙和店面全部交还给原告，故反诉要求确认租赁合同已于2017年4月30日解除之意见，如前所述，原告提供的租赁物符合法律规定和双方约定，被告并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权，其以此为由主张其于2017年5月1日前交还了租赁物，故2017年4月30日已解除租赁合同之诉请，亦于法无据，本院不予支持，况且被告亦未提供证据证明其已于2017年5月1日交还了租赁物之事实。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告经原告起诉后至今未按约支付租金，原告有权解除合同，现原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持。结合被告于2017年10月30日收到本院寄送的原告解除合同主张之情况，本院认定双方签订的房屋租赁合同于2017年10月30日解除。合同解除后，承租方应承担支付合同解除前按约计算租金的义务。经核算，至2017年10月30日合同解除承租方共应支付的租金为1227454元（计算一年五个月十天的租金），已付租金600000元，尚应再支付627454元。此外，因被告违约逾期支付租金，按约需支付逾期付款违约金20万元，鉴于该金额明显高于实际造成出租方的损失，被告亦认为该约定过高，本院根据公平原则，结合本案租赁实际情况，酌情调整违约金为70000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）诸暨市天马房地产开发有限公司与被告（反诉原告）申鑫于2016年3月18日签订的《租赁合同》于2017年10月30日解除；二、被告（反诉原告）申鑫应支付原告（反诉被告）诸暨市天马房地产开发有限公司至2017年10月30日合同解除日止的房屋租金627454元，并支付逾期付款违约金70000元，合计697454元，款限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）诸暨市天马房地产开发有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）申鑫的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8050元，减半收取计4025元，由被告（反诉原告）申鑫负担；反诉受理费5500元，减半收取计2750元，由被告（反诉原告）申鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  肖志姣二〇一七年十一月三十日书记员  祝向瑜