广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初2013号 原告：河池市明隆物业管理有限公司。住所地：河池市新建东路（金龙湾花园****）。注册号：451200200009020。 法定代表人：苏新华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘冠军，男，汉族，1975年12月1日出生，住南宁市青秀区，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所律师。 被告：粱瑞雄，男，1975年6月2日出生，住广西河池市。 原告河池市明隆物业管理有限公司（以下简称明隆公司）与被告粱瑞雄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明隆公司的委托诉讼代理人黄尚国、被告粱瑞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明隆公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业费用及违约金共13126.2元并承担诉讼费。事实和理由：2010年，被告在河池市金城江区河池市宝隆房地产有限公司购得房屋一套，房号为1-9-B33号，该房已于2010年11月10日交付给被告使用。原告是金龙湾花园小区聘请的物业管理公司，专门为金龙湾花园小区进行物业管理服务。原告与被告于2010年11月10日也签订了物业管理服务合同。合同约定相关权利义务及收费标准、违约责任，如被告逾期交纳相关物业费用，被告要向原告支付违约金，违约金以每天按逾期缴纳费用的0.3%计算。随后，原告就履行相关义务为金龙湾花园小区提供报务。但被告至今拖欠物业费用7126.20元，具体为：1、物业服务费：132.28×0.65×49＝4213.10元；2、电梯维护费：30×49＝1470元；3、水费：283元；4、供水加压费：57.80元；5、公摊电费1102.30元。上述费用被告没有按期交纳，被告行为已构成违约，被告应承担违约金6000元。原告的诉讼请求有事实和法律依据，请法院依法公平公正判决。 被告粱瑞雄辩称，一、原告违反物价局的文件规定，提高收费标准，提高后不退还；二、原告重复收费；三、原告物业服务未达到合同约定。被告不是不交物业费，是协商清偿后再交，现在是缓交。综上，被告没有违约，原告请求违约金法院不应支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告明隆公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围包括小区物业管理等。2010年11月10日，被告签署其购买的5-21-D25号《金龙湾花园房屋交接单》，该房屋建筑面积为132.28平方米。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《金龙湾花园物业管理服务合同》（以下简称合同），主要约定：甲方为乙方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、绿化及环境卫生管理等物业管理服务并有权依据本合同向乙方收取物业管理服务费及相关费用，其中物业管理服务费包括管理人员及员工的工资按规定提取的福利费、清洁卫生费、协管服务费、设备设施维护费、办公费用等；委托期限自2010年10月1日至本小区业主委员会成立后重新选聘物业服务企业正式移交时止；乙方应按时交纳应支付的物业管理服务费、专项维修基金、电梯维保费、生活垃圾费、公共水电费、自用部分的水费等费用；物业管理服务费甲方暂定按住宅0.65元/平方米·月标准收取，收费标准依据河池市物价局收费文件实行，多还少补，以上费用不包含乙方生活垃圾的收集和运往垃圾加工厂的费用，此项费用按河池市环卫站规定代为收取；公共水电费用包含路灯电费、电梯电费、清洁卫生用水、二次供水的设备加压电费等费用，按实际发生额公摊；电梯维保费包括年检费等，按30元/户·月。以上费用，合同约定，本物业物业管理服务费用自2010年12月1日起计算，每月10日前交纳当月费用；公共水电费从预收的公共水电费中逐月扣除使用80%后，于下月10日前再次交纳；二次供水各户水费及二次供水供损耗费用下月10日前交纳；电梯维保费与物业服务费同步收取，每月10日前交纳。乙方须按本合同规定交纳物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用，逾期按日支付甲方应交费用3‰的违约金。同日，被告还签订《金龙湾花园业主临时管理公约》，公约中业主的义务包括须按物业管理公司要求准时向物业服务处或有关部门交纳名下单元的物业管理服务费、水电费等有关公共设施设备公摊费用等。2015年12月2日，金龙湾业主委员会出具《关于金龙湾花园小区水电管网（表）及水电公摊核查结果通报》,该通报明确了公摊水电费的收取项目，并明确了小区业主应缴用电、用水公摊计算起始时间为：2013年1月起计缴，2012年以前的数据归零。 另查明，根据河池市物价局下发的文件，金龙湾花园小区物业管理服务收费从2011年1月起普通住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，从2016年6月1日起带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.65元（含公共秩序维护、公共卫生保洁、绿化养护费、公共设施日常运行、维护费、公共水电费、小区管理费等，下同）收取；不带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.60元收取。另外，原告按每户每月7.5元代收生活垃圾清运费。根据金龙湾花园小区业主委员会成员及业主代表，会同原告代表、供电局代表、自来水公司代表等共同审核，由金龙湾花园小区业主委员会出具的《关于金龙湾花园小区水电管网（表）及水电公摊核查结果通报》及《金龙湾花园小区用电抄录表》、《金龙湾花园小区历年用水量统计表》、《用电抄表初底数及公摊计算数据表》、《二次加压水泵用电抄表初底数及公摊计算数据表》、《其他用电抄表底数及公摊计算数据表》（以上加盖金龙湾业主委员会公章）所确认的相关数据以及原告代缴水电费的银行存款回单、税收发票等，原告发出《业主缴费通知单》，载明被告至原告起诉时止，尚欠2012.12-2016.12物业服务费4213.10元（0.65元/平方米×132.28平方米×49个月）；2012.12-2016.12电梯维保及年检费1470元（30元/月×49个月）；2016.7-2016.12自用水费283元；2016.7-2016.12供水加压电费57.80元；2011.6-2016.12公摊电费1102.30元。以上合计7126.30元。 还查明，根据被告提交的证据，金龙湾花园小区在物业服务管理上存在一定的瑕疵，如存在环境卫生较差、门卫管理不严格、车辆停放较乱、消防设施损坏等问题，金龙湾花园小区业主对原告提供的物业管理服务意见较大，部分业主对此不满要求降低物业费或拒绝支付物业费等费用。 上述法律事实，有原告提交的房屋交接单、物业服务合同、业主临时管理公约、金龙湾小区通报、业主缴费通知单、缴费凭证；被告提交的2011年河池市物价对金龙湾小区的收费暂行批复、2012年河池市物价局对金龙湾小区的收费批复、缴费收据、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原、被告双方签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪。被告依约提供了相应的物业管理服务，业主应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务。虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费作对抗既无合法依据，也非明智之举。根据本案《物业管理服务合同》及相关约定，被告已经委托原告为其提供物业管理服务并同意原告根据合同约定的计费标准为其核算物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用，在核算结果出具后，被告应按合同约定支付相应的物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用。原告请求被告支付未交纳的物业服务费及相关费用，本院予以支持。但原告的收费标准应当根据相关规定和合同的约定，根据政府物价部门的批复，该小区收费标准为0.50元/平方米，至2012年6月1日之后提高为0.65元/平方米，从被告提交的相应证据来看，原告在2012年6月之前，以0.65元/平方米收取被告物业费，期间共18个月，折合（0.65元/平方米－0.50元/平方米）×132.28平方米×18＝357.16元，原告并无证据证明该部分已退还被告，故应予减扣，因此，被告的该项抗辩主张本院予以支持。因原、被告双方签订的《物业管理服务合同》明确约定公共水电费用包含路灯电费、电梯电费、二次供水的设备加压电费、清洁卫生用水等费用，按实际发生额公摊，且金龙湾业主委员会作出的《关于金龙湾花园小区水电管网（表）及水电公摊核查结果通报》已明确公摊水电费的收取项目。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力，故对被告抗辩原告违规重复收费的理由，本院不予采纳。因金龙湾业主委员会《关于金龙湾花园小区水电管网（表）及水电公摊核查结果通报》是在相关部门及原告共同参与下作出，原告亦无异议，可视为双方对《通报》中的相关事项和数据达成合意，该合意应为有效协议，对各方及小区业主具有约束力。根据该《通报》中关于“小区业主应缴公摊从2013年1月起缴，2012年以前的数据归零”的表述，应理解为小区业主应缴的公摊费用从2013年1月起规范缴纳，2013年1月之前的公摊费用双方互不核算归于“零”，符合公平对等原则，应为法律意义上的真实意思表示。故原告诉讼请求中，要求被告支付2011年6月至2012年12月的公摊电费296.30元＋82月＝378.30元，本院不予支持；同理，被告主张原告于2010年11月预收的公共水电费200元及生活水费周转金100元应予减扣，本院亦不予支持；但根据被告提交的2013年1月至5月的公摊电费共156.50元的收据，原告的请求当中包含该款，该款应予减扣。根据本案合同的约定，被告未交纳物业费用的，须承担按日支付原告应交费用3‰的违约金的违约责任，但由于原告在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵及问题，如前期存在未按规定标准收费、公共水电管理较为混乱等现象，虽未达到根本性违约的程度，但亦构成与众业主发生纠纷致使众业主拒交物业费的主要原因之一。因此，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。 综上所述，被告应支付给原告的物业服务费等费用应为：7126.20元－357.16元－378.30元－156.50元＝6234.24元，原告的其他诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告粱瑞雄支付给原告河池市明隆物业管理有限公司物业费用6234.24元； 二、驳回原告河池市明隆物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费128元，减半收取64元（原告已预交），由被告负担30元，原告河池市明隆物业管理有限公司负担34元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费128元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦江毅 二〇一七年十一月二十一日 书记员  韦 颖 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。