江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7394号上诉人（原审原告）：沈智，男，1982年10月28日生，汉族，个体户，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：秦在丛，江苏熙典律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷语浩，江苏熙典律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李杏斌，男，1971年8月25日生，汉族，仪征市鸿儒培训中心负责人，住江苏省扬州市仪征市。委托诉讼代理人：洪金文，江苏九如律师事务所律师。上诉人沈智因与上诉人李杏斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈智上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审酌定违约金过低；（二）一审诉讼费计算有误。上诉人李杏斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回一审诉讼请求，被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）沈智存在违约行为，且因履行合同获利，有违诚信；（二）沈智隐瞒房屋实际情况，导致其买房的根本目的和可期待利益无法实现。沈智一审请求：1.被告支付迟延违约金17685（以27万为基数，自2016年12月30日起计算至2017年5月9日止）和迟延违约金39530元（以118万为基数，自2017年1月13日起计算至2017年3月20日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月18日，沈智与李杏斌签订了《南京市存量房交易合同》，约定沈智将位于南京市鼓楼区铺位出售给李杏斌，建筑面积44.48平米，房屋用途为商业，土地使用年限自2004年9月2日至2044年9月1日止，房屋价款为1600000元。2016年10月24日，沈智共收到李杏斌定金100000元。2016年12月，李杏斌去不动产交易中心办理办理了过户并缴纳房款118万元以及相关税费。2017年1月10日，舒适家房地产公司宋体元告知沈智其房屋土地使用年限会变更。2017年3月20日前，沈智领取了房屋产权证，发现该房屋土地使用年限到2034年8月31日止，土地规划为商业。沈智于2017年3月20日取得118万元房款。2017年5月9日，李杏斌支付了剩余购房款。庭审中，李杏斌陈述舒适家房地产公司于2017年1月20日左右通知其去房产局领取产权证。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定李杏斌将118万元资金委托房产局资金监管，在房产证出件后沈智即可取得该笔购房款。2017年1月20日左右，中介公司通知李杏斌可以领取房屋产权证，李杏斌实际于2017年3月20日之前领取了产权证，沈智于2017年3月20日才取得118万元房款。因李杏斌迟延领取产权证，导致沈智迟延取得118万元，沈智逾期取得118万元购房款的违约金应由李杏斌承担，本院依法酌定违约金为10000元。对李杏斌认为其合法行使履行抗辩权的抗辩理由，不符合法定条件，本院不予支持。关于尾款27万元，双方变更了原有贷款支付形式，沈智未能证明变更后的房款具体支付时间，故对沈智要求李杏斌支付27万元逾期支付的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李杏斌应于本判决生效之日起十日内向沈智支付违约金10000元。二、驳回沈智其他诉讼请求。如果李杏斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6862元，减半收取3431元，由沈智负担1431元，由李杏斌负担2000元（此款沈智已预交，李杏斌在履行上述给付义务时一并给付沈智）。本院二审期间，李杏斌提交以下证据：1、1994年9月1日南京市国土局和南京华侨房产开发建设有限公司签订的国有土地使用权出让合同，证明涉案土地使用年限从1994年9日1日起至2044年9月1日止。2、沈智2016年12月29日书写的申请书一份，该申请书载明“土地证原用途为住宅，根据规划核准图，土地用途为商业，现依据商业用途进行登记，土地年限为40年，本人已知晓，日后不再进行土地用途变更”。证明房屋买卖登记时沈智未经其同意擅自变更土地使用权年限至2034年9月1日，侵犯了其合法权益。3、南京市存量房交易合同，证明双方当时交易时的约定。对此，沈智的质证意见如下：上述申请是在房产局交件时根据房产局要求由中介写的，沈智签字，李杏斌也明知交件时沈智写了这样的申请。且一审中，李杏斌对涉案房屋的商业用途是认可的，如果涉案房屋不是商业性质，李杏斌作为外地人是无法购买的。沈智二审提交了南京市不动产登记收件单一份，证明上述申请书是李杏斌过户时提交的，故其对土地使用年限变更是知情的。对此，李杏斌陈述，当时其并不同意变更，也未在申请上签字。对一审查明的事实双方均无异议。本院认为：沈智与李杏斌签订的《南京市存量房交易合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同约定涉案房屋的土地使用年限至2044年9月1日，而李杏斌领取的房屋产权证上载明的房屋土地使用年限至2034年8月31日。据此李杏斌上诉主张沈智，隐瞒房屋真实情况，有违诚信，导致其买房的根本目的和可期待利益无法实现。对此，本院认为，首先，沈智在涉案房屋交易过程中并未隐瞒事实。李杏斌与被上诉人沈智签订《南京市存量房交易合同》时，沈智已经向李杏斌出具了其持有的房屋产权证和土地使用权证，土地使用权证上载明的土地使用年限至2044年9月1日，由此可见，在签订合同时沈智并未隐瞒涉案房屋的土地使用权年限情况。沈智2016年12月29日向房产局递交的“申请书”虽然没有李杏斌的签字，但是李杏斌向登记部门提交的《南京市不动产登记收件单》列明了收取的材料包括了该申请书，李杏斌二审亦陈述，其在送件的时候看到了该份申请书。其次，土地使用年限的确定系由不动产登记机关根据相关法律规定确定，并非沈智可以自主选择的范围，沈智提交的申请书仅表明其知晓土地使用权可能发生变更，但并非因为沈智提交的申请导致房产部门变更土地使用权年限的登记。再次，沈智虽然向上诉人短信回复“年限已经确定没变，你看安排一下把尾款打给我”，但李杏斌在送件之时已经知晓涉案房屋的土地使用权年限有可能变更，但并未提交证据证明当时沈智承诺土地使用年限不会发生变化及如果发生变化后的补偿方案，因此在送件后沈智发送的该短信通知亦不代表沈智承诺土地使用权年限不变。最后，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。目前法律没有规定非住宅建设地使用权期间届满后的续期费用是否缴纳以及缴纳的标准，因此李杏斌房屋土地使用权年限减少10年是否会造成其损失尚无法确定。综上，李杏斌的上诉请求不能成立，应予驳回。关于沈智所述一审酌定违约金过低的上诉理由，本院认为，李杏斌未按合同约定及时领取房屋产权证导致沈智逾期取得购房款，依法应承担相应的违约责任。综合考虑购房款的数额，沈智逾期取得购房款的时长，及因李杏斌违约行为可能导致沈智产生的损失，本院认为一审法院酌定李杏斌向沈智支付10000元违约金，并无不当，应予维持。本案二审庭询后，李杏斌向本院提交了（2017）苏8602行初886号判决书一份，证明涉案房屋的产权登记已被南京铁路运输法院依法撤销。对此，本院认为，上述判决系一审判决尚未生效。倘若涉案房屋的产权登记因违反法律规定确应依法撤销，则更加证明了沈智在涉案合同履行过程中，不存在故意隐瞒，有违诚信导致李杏斌买房的根本目的和可期待利益无法实现的情形。综上所述，沈智、李杏斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由沈智负担615元，李杏斌负担615元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十一月十三日书记员  李晓龙