广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1881民初3197号原告(反诉被告)：冯瑞德，男，汉族，英德市人，住广东省英德市。委托代理人：莫凡，广东明典律师事务所律师。委托代理人：陈香梅，广东明典律师事务所律师。被告（反诉原告）：林群敏，女，汉族，户籍住址广州市番禺区。委托代理人：曾成文，广东浈阳律师事务所律师。第三人：英德市同城置业咨询有限公司，住所地英德市。法定代表人：刘水泉。原告冯瑞德(反诉被告)诉被告林群敏（反诉原告）、第三人英德市同城置业咨询有限公司（简称同城置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯瑞德的委托代理人莫凡、陈香梅、被告林群敏及其委托代理人曾成文到庭参加诉讼，第三人同城置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯瑞德（反诉被告）诉称：原告经第三人介绍购买被告位于英德市盈x大厦1号楼12xx号房屋。2016年9月10日，原告、被告及第三人签订《房地产居间合同》，约定出售房屋的情况、金额、付款方式等双方的权利义务。合同签订后，原告通过银行转帐将100000元定金支付给被告，被告于2016年9月11日将房屋交付给原告装修使用。2017年4月6日，原告将215000元首期款通过银行转帐及微信支付给被告，剩余300000元房款待房屋过户后，依约由原告办理银行按揭给原告。2017年9月8日，被告更换了原告房屋门锁，侵占了原告的房屋。原告与被告签订《房地产居间合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应忠实履行合同约定。原告已按合同约定支付了100000元定金和215000元购房款给被告，但被告却没有按照合同约定将涉案房屋过户到原告名下，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告继续履行《房地产居间合同》，将涉案房屋过户到原告名下。又因被告已将涉案房屋转让给原告，并由原告占有使用，现被告强行更换房屋门锁，已构成对原告房屋非法侵占。因此，为维护原告的合法民事权益。特向贵院提出诉讼，请依法如诉！具体请求：1、判决被告继续履行《房地产居间合同》，判决生效后十日内将位于英德市盈x大厦1号楼12xx号房屋过户到原告名下；2、判令被告立即返还原告位于英德市x路西盈x大厦1号楼12xx号房屋；3、判令被告从侵占原告房屋之日（2017年9月8日）起至返还原告房屋之日止按每天100元赔偿原告损失；4、本案诉讼费和财产保全费由被告承担。原告冯瑞德（反诉被告）向本院提交的证据有：一、居民身份证，工商公示信息，证明被告及第三人的身份情况。二、房地产居间合同，证明原告与被告、第三人签订了《房地产居间合同》，合同约定的出售房屋的情况、金额、付款方式等双方的权利和义务。三、收据，个人明细对账单，证明原告已按照合同约定于2016年9月10日支付了100000元定金和2017年4月6日支付了215000元首期款给被告。四、证明，证明被告于2016年9月11日已经将涉案房屋交付给原告装修使用。五、广东省室内装饰装修施工合同，收据，保修单，发票，订单信息，证明原告已经合法占有涉案房屋，并对涉案房屋花了大量金钱进行了装修和购买家具。六、收据、证明、发票、银行卡、发票联、申请表、委托扣款协议。证明涉案房屋的物业管理费、水费、电费、管道燃气费用均由原告缴纳，涉案房屋已由原告占有使用。七、报警回执，视听资料，证明被告强行非法侵占原告房屋及房屋内财产，原告当天向城中派出所报警，城中派出所派员到场。被告林群敏（反诉原告）答辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求，房地产居间合同第13条约定，原告不可强制要求被告过户涉案房屋。如双倍赔偿定金不足以弥补原告的损失，我方愿意按原告的实际损失进行赔偿。被告林群敏（反诉原告）反诉称：反诉原告系原英德市财政局职工，后因患有精神分裂症提前退休（早年丧夫）。反诉原告此前在旧财政局宿舍分配到房改房一套，后因旧房改造，被征收建了房地产。反诉原告因此分得新房一套，即涉案房产。因该房产系反诉原告唯一住房，所以本打算装修入住。但反诉原告儿子因家庭经济困难，将该房产挂在英德市小x网出售。反诉第三人从该网站看到信息后，联系反诉原告儿子，并于2016年9月10日达成了《房地产居间合同》。反诉原告因病一直由儿子照顾，无奈下才与反诉被告签订上述合同。其中该合同第十三条约定“如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可以要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”。在该合同履行过程中，由于反诉原告与反诉被告就房屋过户产生的税费由谁承担未能达成一致，致使双方同意在房产交易中心的预约登记已撤销。现反诉原告仍要每天吃药控制病症，而在外租房屋居住又十分不便。为此，反诉原告愿意按照第十三条约定的条件解除《房地产居间合同》。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请判决如反诉原告的请求。具体反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告、第三人签订的《房地产居间合同》2、本案反诉费由被反诉人承担。被告林群敏（反诉原告）向本院提交的证据有：广州市番禺区岐山医院疾病证明书、广州市番禺区岐山医院处方。证明林群敏于2011年开始有精神分裂症病史，每月到医院就诊。原告冯瑞德（反诉被告）对林群敏反诉答辩称：1、2016.9.10双方签订的《房地产居间合同》合法有效。2、我方一直积极履行合同，本案不存在解除合同的情形；双方签订了合同后，我方支付了100000元定金和首期款215000元给林群敏，林群敏也交付了房屋给我方使用；双方协商于2017.8办理过户手续，在合同履行期间，我方没有违反合同约定，我方依约履行完毕，不存在解除合同的情形。3、林群敏依照房地产居间合同第13条约定解除合同不符合法律规定，违反了诚实信用原则。请求法院驳回林群敏的诉讼请求。第三人同城置业陈述：一、2016年9月10日，原、被告及第三人在第三人处签订了《房地产居间合同》。合同约定冯瑞德购买林群敏位于英德市x路西盈x大厦1号楼12xx号房屋，购房总价615000元。该合同约定了出售房屋的情况、金额、付款方式、交楼时间等房产交易活动。三方的权利义务均以《房地产居间合同》为准。所以，《房地产居间合同》完全具备了房地产买卖合同的特征。合同履行情况：原告冯瑞德支付100000元定金给被告林群敏，被告林群敏收到全部定金后将涉案房屋交付给原告装修使用。现原告早已装修完毕并使用。2017年4月6日，原告支付了首期款215000元给被告。二、原、被告、第三人及被告儿子三方曾到房管部门办理过户手续，但由于政策原因，涉案房屋未满二年期限不能减免营业税（按规定营业税由房屋出卖人缴纳），第三人便建议原、被告待涉案房屋满二年，即2017年8月底再办理过户手续。随后，经第三人、原、被告三方协商达成一致意见：暂时不办理过户手续，并向房管部门撤回了办理过户手续。口头约定于2017年9月底再重新到房管部门办理房产过户手续。《房地产居间合同》仍然有效。但是到了2017年8月底后，被告却多次拒不履行办理房屋过户手续。三、2017年9月8日，被告更是强行更换了原告涉案房屋门锁，侵占了原告已装修好并使用的房屋。经审理查明：2016年9月10日，原告冯瑞德、被告林群敏及作为中介的第三人同城置业签订《房地产居间合同》，约定原告购买被告林群敏位于英德市x路西盈x大厦1号楼12xx号房屋，建筑面积164.97平方米，成交价615000元。签订此合同时原告须向被告支付定金100000元，首期款215000元（不含定金）约定于2017年4月30日前支付。余款300000元办理银行按揭支付给被告，但未具体约定何时须办好银行按揭贷款。并约定：原、被告须于2017年4月30日之前办理相关税费交纳并签署《英德市房地产买卖合同》。对税费交纳方式约定：原告支付过户契税及其他杂费，被告支付个人所得税。其中第七条约定：交楼日期为被告收齐100000元定金。第十三条，如被告在收取定金后，不依合同条款将该物业售予原告，则被告须双倍返还定金给原告以弥补原告之损失，唯原告不可要求进一步赔偿或逼使被告履行此合同；第十四条，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合约的成立，买卖双方确认，卖方应向经纪方支付1800元作为佣金，买方应向经纪方支付6100元作为佣金，该款于过户当日付清。合同签订后，2016年9月10日，被告林群敏收取原告定金100000元，2017年4月6日被告林群敏收取原告首期款215000元。2016年9月11日被告将涉案房屋交付给原告。原告收房后对涉案房屋进行装修并购买了部分家电。2017年1月份开始的物业费亦由原告交纳。2017年9月8日，原告向英德市公安局城中派出所报警，提出被告强行更换其房屋的门锁，侵占其的房屋。被告对此事实认可，提出其有反悔权。依据是涉案合同第十三条。另查明：原、被告及第三人及被告儿子曾按上述合同约定到房管部门办理过户手续，由于涉案房屋未满二年期限不能减免营业税；对该税费由谁交纳原、被告发生争议，第三人便建议原、被告待涉案房屋满二年后再办理即可减免此税费，即要到2017年8月底再办理过户手续。随后，原、被告协商达成一致意见：暂时不办理过户手续，并向房管部门撤销了双方签订的《房屋买卖合同》（二手房）。到了2017年8月底，原告及第三人通知被告去办理过户手续，被告不予配合并提出不卖此房屋了。庭审中，对银行按揭贷款一事，原告解释其咨询过银行，银行答复可以放贷。并解释其要求被告从2017年9月8日起至返还房屋日止按每天100元赔偿损失的依据，是按英德市场，涉案房屋路段且有家私，市场租赁价格每月可以3000元出租。调解阶段原告表示，如果被告配合办理涉案房屋过户手续，其可以一次性支付剩余房款300000元给被告，可不办理银行按揭贷款。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：原、被告签订的《房地产居间合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。涉案在原告冯瑞德没有违约，而被告林群敏违约，且合同能够履行的情况下，被告林群敏以涉案合同第十三条的条款抗辩无需继续履行合同，违反了诚实信用原则。该条款约定适用于卖方（被告）在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方（原告）使用的情形，因为原告作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应受到保护。故被告林群敏的反诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求继续履行《房地产居间合同》、被告林群敏返还原告位于英德市x路西盈x大厦1号楼12xx号房屋并配合将该房屋过户到原告名下，本院依法予以支持。对合同约定的余款300000元办理银行按揭支付给被告的问题，庭审中原告表态可以一次性支付，故房屋余款300000元由原告一次性支付，被告收到该余款后五日内配合将涉案房屋过户到原告名下。对原告要求被告从2017年9月8日（原告报警日即被告换原告门锁的日期）起至返还房屋日止按每天100元赔偿损失的问题，结合英德市城镇房屋租赁价格、涉案房屋面积、路段，已装修等情况，本院酌情支持被告林群敏按每日80元赔偿原告的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告冯瑞德、被告林群敏于2016年9月10日签订的《房地产居间合同》继续履行；二、限被告林群敏在本判决发生法律效力之日起五日内将位于英德市x路盈x大厦1号楼12xx号房屋返还给原告冯瑞德。三、原告冯瑞德在本判决发生法律效力之日起五日内支付被告林群敏房屋余款300000元。四、被告林群敏在收到原告支付的房屋余款300000元后五日内配合原告将位于英德市x路西盈x大厦1号楼12xx号房屋到产权登记机关办理过户手续，并办妥该房屋的房地产权证后及时交付给原告冯瑞德。五、被告林群敏从2017年9月8日（原告报警日即被告换原告门锁的日期）起至返还房屋日止按每天80元赔偿原告损失。六、驳回反诉原告林群敏的诉讼请求。本案受理费4975元、财产保全费3595元，由被告林群敏负担；反诉费4975元由反诉原告林群敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何白玲二〇一七年十一月三日书记员  黄嘉慧附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐。