江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初4276号原告：庄越明，男，1966年4月12日生，汉族，无业，住南京市建邺区。原告：徐静，女，1968年3月9日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：庄越明(系徐静丈夫)，自然情况同上。被告：南京白下苏宁云商商贸有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路**商茂世纪大厦，统一社会信用代码91320104555522291K。法定代表人：徐海澜，总经理。委托诉讼代理人：张洪浩，男，南京白下苏宁云商商贸有限公司员工，住南京市建邺区。被告：南京盛茂房地产开发有限公司，，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路**商茂广场大厦统一社会信用代码9132010060896529X3。法定代表人：肖梅，董事长。委托诉讼代理人：李全龙，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兴建，男，南京盛茂房地产有限公司员工，住江苏省南京市浦口区。第三人：商茂百货业主委员会，住，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路**/div>负责人：乐芳，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张震，江苏苏宁律师事务所律师。原告庄越明、徐静与被告南京白下苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁云商公司）、南京盛茂房地产开发有限公司（以下简称盛茂房地产公司）、第三人商茂百货业主委员会（以下简称商茂业委会）物权保护纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告庄越明，被告苏宁云商公司的委托诉讼代理人张洪浩，被告盛茂房地产公司的委托诉讼代理人李全龙、杨兴建，第三人商茂业委会的委托诉讼代理人朱巨根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄越明、徐静向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏宁云商公司迁出原告所有的南京市商铺，并将商铺腾空，被告盛茂房地产公司承担连带责任；2、判令被告苏宁云商公司赔偿原告2016年12月18日至2017年5月17日的经济损失50000元，并自2017年5月18日起按每半年60000元的标准赔偿损失至腾空房屋时止，被告盛茂房地产公司承担连带责任。事实和理由：事实和理由：原告庄越明、徐静从被告盛茂房地产公司购得中山南路49号商茂广场零售X号商铺（以下简称涉案商铺），取得该商铺的房产证，该商铺是100%的独立产权，在《商茂广场外销商品房买卖契约》附件9补充协议第三条约定商铺可以自行出租或自营。被告苏宁云商公司在原告本人没有授权的情况下，从2016年12月18日起恶意侵占原告涉案商铺，原告多次交涉，其拒不归还，原告报警后经派出所调解失败，故诉至法院。被告苏宁云商公司辩称，一、第三人商茂业委会经过业主决议的合法授权，与被告苏宁云商公司签订的租赁合同合法有效。原告无权否认该决议及其授权的合法性，也不能否认被告苏宁云商公司与第三人之间租赁合同的效力。基于租赁关系，被告苏宁云商公司对涉案商铺合法使用，原告诉称的非法占用不成立。产权商铺的特点决定其只有统一规划布局、统一经营和管理，业主才能获得更好的利益，当个人利益与商厦的整体利益发生冲突时，应更多从商场整体性考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主权利受到其他商铺整体意志限制，对小部分业主要求停止侵害的，法院应当不予支持。二、原告无权向被告苏宁云商公司主张涉案商铺，租赁物系商茂大厦整体，而非商铺个体，涉案商铺作为大厦一部分，不具备独立性，原告有义务遵守业主大会关于整体出租的决议，况且租赁合同出租人系业主委员会代表的业主全体，而非原告个人，因此原告非合同当事人，其受业主大会决议的约束，无权否认租赁合同的效力，也无权要求返还商铺。三、被告苏宁云商公司已依租赁合同支付了相应的租金，目前租金已给付原告至2017年9月，原告未能举证证明其存在经济损失。被告盛茂房地产公司辩称，被告盛茂房地产公司并未占用、使用原告的商铺，因此就不存在赔偿的问题，原告要求被告盛茂房地产公司承担连带责任，没有法律依据，被告盛茂房地产公司不是适格被告，请求驳回原告对被告盛茂房地产公司的起诉。第三人商茂业委会述称，一、第三人系商茂大厦商铺全体业主通过法定程序设立，并经房管机关备案的合法组织。二、商茂的商铺是经业主大会决议授权代表全体自然人业主与被告苏宁云商公司签订商铺租赁合同，该授权签约行为合法有效，维护了全体商铺业主的财产利益。2005年以前商茂大厦商铺采取的是整体包租的形式对外展开经营活动，其中包含了极少部分业主的自营行为，2005年下半年，包租合同终止后，自2006年3月起商铺整体处于无序的管理之中，少部分业主在该商铺从事自营活动，但最终因各种经济负担及经营效益的原因而停业。随之商茂大厦商铺从负一楼到六楼整体关门歇业。全体业主至此无任何收益，在此情形下，依据绝大多数业主的呼声，筹备设立了商茂业委会，随后经业主大会决议，有占业主资产97%的商铺业主支持和赞同将所有商铺整体对外出租，并授权业主委员会代表其中的自然人业主与承租人签订商铺租赁合同。基于此，在2006年12月，业主委员会及其他企业业主与苏宁公司签订了商铺租赁合同，租赁期限自2006年12月至2016年12月，全体商铺业主从起始的年租金收益率5%达到了2016年的8%，显见在商茂大厦商铺整体关门歇业的情形下，在全体业主无任何商铺收益的情形下，业主委员会经合法授权将商铺对外整体出租符合全体业主的基本利益，并使得原告就涉案商铺取得了稳定的收益。二、被告苏宁云商公司表述的非常清楚，作为一个多产权的商铺，其使用必须具有统一性和联动性，必须符合绝大多数商铺业主的意志和利益，就商茂大厦这种多产权结构形式的商铺，在无任何空间区划的状况下，业主享有所有权项下的四项权利，应当考虑享有该权利时是否会损害其他绝大多数相邻业主的所有权利益、是否在行使所有权权益情形下自身取得实效性的收益、在行使该项权利时是否符合社会公共利益。而商铺绝大多数业主是基于包租因素而购买了商铺产权，其无意自营或单独出租给第三方，因此如果商铺无法整体出租将损害绝大多数业主的收益。通过实践证明，单一或者极少数的商铺业主是无法在23700平方米的商铺内进行正常的经营活动的，因为个体的业主是无法承担如此大的建筑体量的物业使用费及安保费。显见，通过自营的方式是达不到盈利的，甚至会出现亏损的局面。综上，第三人的整体租赁签约行为合法有效，没有损害原告的权益。三、本案的相关案由及事实理由在2007年已经通过秦淮区和南京中院两级人民法院多起案件的审理并形成了生效的民事判决，该判决确认第三人代表全体自然人业主委托对外签订商铺整体租赁的合同合法有效，符合全体业主的财产利益，未侵害任何业主的财产权益，据此驳回了类似本案原告的相关诉求。综上，请求查明本案事实，依法驳回原告对本案被告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定的事实具体为：2001年5月8日原告徐静与被告盛茂房地产公司签订《商茂广场外销商品房买卖契约》，约定：原告徐静向被告盛茂房地产公司购买涉案商铺，建筑面积29.92平方米，房款897600元。同年5月9日，原告徐静与被告盛茂房地产公司签订《包租协议》，约定：涉案商铺自2001年5月9日至2007年5月8日止，六年租金448800元。同日，被告盛茂房地产公司与原告徐静签订借款协议，约定涉案商铺原告尚欠448800元房款未付，被告盛茂房地产公司同意原告以该商铺六年包租的租金偿还所欠房款。2005年11月，经业主大会选举成立了商茂业委会即第三人。2006年12月18日，第三人及商茂广场的其他企业产权人作为出租方（甲方）与江苏苏宁银河国际购物广场有限公司（乙方，以下简称苏宁银河公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将商茂世纪大厦负一楼部分区域、一楼至六楼整层租赁给乙方，总建筑面积23700平方米，租赁期限为十年，自2006年12月23日至2016年12月22日，第一年租金2280万元、第二年2440万元、第三年2600万元、第四第五第六年2730万元、第七第八第九年2866.5万元、第十年3009.8万元，上述租金不包含物业管理方面的费用，除上述租金外，乙方还需支付建设银行南京市分行原使用区域的租金即该区域的建筑面积乘以32598.43元/㎡乘以相应的年回报率；合同到期一年前双方对本合同无异议的，本合同按最后一年的租金标准自动延续一年，甲方同意乙方部分转租，但乙方不得将租赁物整体转租。该合同附件一的内容为第三人成立的证明文件、产权人大会关于签订本合同的产权人大会决议、产权人授权业主委员会签订的委托书等。2007年4月18日，苏宁银河公司与苏宁电器股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：苏宁银河公司将商茂世纪大厦地下一层1527.19平方米建筑面积区域及地上一层630.27平方米建筑面积区域租赁给苏宁电器股份有限公司使用。此后苏宁银河公司（甲方）、苏宁电器股份有限公司（乙方）、南京白下苏宁电器有限公司（丙方）又签订《合同主体变更三方协议》，约定：甲、乙双方于2007年12月4日就乙方承租的中山南路49号17603.77平方米的房屋签订的《房屋租赁合同》中乙方将承租方的权利义务转让给丙方，甲方同意保持原《房屋租赁合同》、《补充协议》内容不变的情况下。自2013年9月1日起，乙方将所有权利义务转让给丙方。2007年11月30日原告向本院起诉被告苏宁银河公司、被告苏宁电器股份有限公司、被告南京商茂百货有限公司及第三人商茂业委会房屋迁让，本院作出（2007）白民一初字第1723号民事判决，判令：一、被告苏宁电器股份有限公司于判决生效之日起三十日内将X号商铺返还给原告，原告行使所有权时不得损害其他业主的合法权益；二、被告苏宁银河公司于判决生效之日起三十日内按一年49368元的标准给付原告自2006年12月18日至2007年12月9日的房屋使用费；三、被告苏宁电器股份有限公司于判决生效之日起三十日内按一年49368元的标准给付原告自2007年12月10日至2007年12月17日的房屋使用费，按一年53856元的标准给付原告2007年12月18日至本判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告其他诉讼请求。原告不服一审判决，提出上诉，南京市中级人民法院作出（2009）宁民四终字第781号民事裁定书，以一审判决认定事实不清，适用法律不当为由，裁定：撤销原判、发回重审。重审期间，原告撤回起诉。2011年8月9日，两原告领取涉案商铺的产权证，载明：建筑面积29.55平方米，套内建筑面积12.19平方米,属两原告共同共有。房产分层分户平面图显示涉案商铺位于第一层，户室号X，分户号10。该商铺四周无隔墙与走廊或其他商铺隔离。此后，涉案商铺的承租人一直按合同约定支付租金。2013年8月23日，第三人及商茂广场企业产权人与原承租方苏宁银河公司及现承租人南京白下苏宁电器有限公司签订《合同主体变更协议》，约定：由苏宁银河公司将建筑面积23700平方米的承租方的权利义务转让给现承租人南京白下苏宁电器有限公司。2015年4月28日，南京白下苏宁电器有限公司名称变更为南京白下苏宁云商商贸有限公司，即本案被告。在原租赁合同期满前，第三人、商茂世纪广场负一楼至六楼租赁区企业产权人与被告苏宁云商公司签订补充协议，约定：续租区域为商茂世纪大厦地下一楼部分区域及地上一楼至六楼整层，建筑面积23974.3平方米，续租期限10年，自2016年12月23日至2026年12月22日，第一年租金3143.72万元、第二年3442.21万元、第三年3454.91万元、第四年第五年第六年3587.66万元、第七年第八年第九年3767.20万元、第十年3956.20万元，合计36061.62万元；租赁费用按照先付后用的原则，以电汇的方式支付，每年租赁费支付日为3月8日、6月8日、9月8日、12月8日。被告苏宁云商公司按合同约定支付了租金并依照第三人提供的业主名册及账户，向业主分摊了租金收益，2017年9月前的租金收益已打入原告账户。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主行使权利，不得损害其他业主的合法权利。原告虽对涉案商铺享有所有权，在合同中有平面图明确商铺方位，但具体的商铺位置与其他商铺如何区分并无墙体予以划分。而该商铺所在的整幢建筑的负一层部分及一至六层97%的商铺业主均委托第三人与被告苏宁云商公司签订租赁协议，将所有商铺作为一个整体出租给被告苏宁云商公司经营，取得的收益亦分配给各业主。原告虽未同意将涉案商铺与其他业主的商铺一起整体出租，但从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，产权式商铺作为一种新型的产权形式，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。鉴于目前所有商铺的出租经营状况较好，以及涉案商铺无法与其他商铺划分的实际，涉案商铺不宜返还给原告个人自营，其要求赔偿亦无法律依据。故本院对原告要求被告苏宁云商公司将涉案商铺恢复原状归还并赔偿损失、被告盛茂房地产公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告庄越明、徐静的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告庄越明、徐静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱教莉人民陪审员  洪 滨人民陪审员  白 玲二〇一七年十一月十五日见习书记员  党万睿