贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2831号 上诉人（原审被告）：贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：威宁县草海镇建设西路**。统一社会信用代码：91520526580670974J。 法定代表人王长江，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：黄燕江，贵州黔蒙房地产开发有限公司法律顾问。 被上诉人(原审原告)：杜定精，男，1985年10月6日出生，汉族，个体户，住贵州省威宁县。 上诉人贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称：黔蒙房开公司）因与被上诉人杜定精商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2017)黔0526民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告杜定精诉称：我于2012年12月购买被告位于威宁县火车站旁××时代广场编号××号的商铺，并签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，我于2014年12月已全额支付全部购房款，根据合同约定，被告负有为我办理房屋产权证的义务，被告至今未履行该义务，同时，被告交付的房屋质量不合格，导致我不能正常使用，被告行为已构成违约，损害了我的合法权益。请求判决：一、被告赔偿因涉案商铺质量不合格，导致我不能正常使用所造成的损失费34200元；二、被告支付逾期办理房产证违约金，以总房款974983元按日0.01%计算自2016年3月31日至今共计47045元。三、解除我与被告签订的《商品房买卖合同》。 原审被告黔蒙房开公司辩称：原告所诉房屋质量不合格没有依据，我公司不存在逾期交房的违约行为，未办理房屋产权证是因政府改变规划所致，不是我公司的原因造成，同时，人民法院已就原告请求退还购房款的主张进行处理，根据一事不再理的原则，本案不应再作审查。 原审经审理查明：被告黔蒙房开公司以出让方式取得位于威宁草海火车站前编号为WN-2012-CH-008、WN-2012-CH-007面积为3449.9平方米的建设用地使用权，用于开发黔蒙天河时代广场6-9＃楼，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2012年12月31日。2012年10月20日，原告杜定精与被告黔蒙房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0010042），约定被告将其开发的“黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号”建筑面积为56.14㎡的商铺出售给原告，合同约定交房时间为2013年3月31日。合同签订当天，原告签署个人声明，表示愿意接受被告24%的购房优惠（折合231656元），自愿将上述房屋三年（2013年3月31日至2016年3月31日止）的使用权交给被告处置。在原告签名确认的出售商铺价格表上载明，该笔优惠款在原告交付购房首付款时以三年租金的形式由被告从首付款中一次性抵扣，抵扣后原告应付总购房款金额为733577元。同日，原告还与被告指定的永诚物业公司签订了黔蒙天河时代广场商业委托管理合同，委托管理合同第二条约定：委托期为三年，即（2013年3月31日起至2016年3月31日止），原告杜定精2013年3月31日与被告黔蒙房开公司办理完毕房屋交接手续后，即通过被告将本合同标的物交给第三人永诚物业公司经营管理，如原告杜定精未能按期与被告交接商品房，则由被告直接将商品房交给永诚物业公司经营管理。签署完上述合同后，原告向被告缴纳了首期购房首付款373577元，交银行办理按揭所需费用2200元，维修基金14672元，约定剩余购房款360000元房款通过银行按揭支付，贷款期限10年（2013年1月15日至2023年1月15日），每月付按揭款4218.04元，原告支付按揭款至2014年11月15日后，于2014年12月10日将剩余房款311786.27元一次性付清。2016年3月8日，原告以被告未按《商品房买卖合同》约定的交房时间交房及房屋出现质量问题为由诉至威宁县人民法院，请求解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款733577元，并支付违约金。威宁县人民法院审理认定被告就其销售的涉案房屋已实际履行了交付义务，原告关于被告逾期交房违约并请求解除合同退还房款的诉求不成立，以（2016）黔0526民初825号判决书判决驳回原告的诉讼请求，原告不服该判决，上诉至贵州省毕节市中级人民法院，该院作出（2016）黔05民终1479号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2016）黔05民终1479号民事判决生效后，因被告仍未履行办理房屋产权登记证义务，原告再次诉至法院，请求解除双方签订的商品房买卖合同、返还购房款并赔偿损失，并以总房款974983元按日0.01%计算违约金自2016年3月31日至今共计47045元。另查明，被告于2013年1月14日为原告办理了《商品房预告登记》，同日，原告与中国建设银行股份有限公司威宁支行办理了《预购商品房抵押权预告登记》，并约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告至今未为原告办理房屋产权证。 原审认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记证的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。合同约定违约金的以合同约定计算，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效、或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保人和买受人”。本案原告杜定精与被告黔蒙房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定被告应在2013年3月31日前将房屋交付原告，合同签订当日，原告签署个人声明，表示愿意接受24%（即231656元）的购房优惠，自愿将房屋三年（2013年3月31日至2016年3月31日止）的使用权交给被告处置，同时为保证原告投资利益，原告在与被告签订购房合同的同时，原告与被告指定的永诚物业公司签订了委托管理合同，自愿将该商铺三年的使用权委托给永诚物业公司，被告依约以三年租金的形式抵扣房款231656元，原告按约分期向被告支付了优惠后的全部购房款733577元。2016年3月8日，原告以被告未按期交房及房屋存在质量问题为由诉至威宁县法院，请求判决解除合同并赔偿损失，威宁县法院审理后认为被告已履行交房义务，原告以逾期交房违约及房屋存在质量问题请求解除合同退还房款的诉求不成立，故以（2016）黔0526民初825号判决书判决驳回原告的诉讼请求，原告不服该判决，上诉至贵州省毕节市中级人民法院，该院作出（2016）黔05民终1479号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。故应当认定被告已履行交房义务，原告认为被告在判决生效后，仍未按判决书认定的最迟交房时间2016年3月31日为其办理房屋产权登记证，现已超过一年的时间，故原告以被告逾期未办理房屋产权证为由，请求解除《商品房买卖合同》并赔偿损失于法有据，予以支持。合同解除后，被告应将收到的购房款733577元及大修基金14672元返还给原告杜定精，因被告已为原告办理银行贷款，故银行贷款手续费不予返还。违约金以原告实际支付的733577元，按合同约定的日0.01%计算，计算期限自2016年3月31日至起庭审辩论终结前一日即2017年7月18日，共计34698.20元。 对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据一事不再理的诉讼原则，不予支持。被告主张逾期未为原告办理房屋产权证是因为政府规划的原因，没有提供相关证据证实，其辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，原审判决：一、解除原告杜定精与被告贵州黔蒙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司返还原告杜定精已付购房款733577元、大修基金14672元，合计748294元；三、由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司支付原告杜定精逾期办理房屋产权证违约金34698.20元。四、由原告杜定精返还被告贵州黔蒙房地产开发有限公司黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号房屋；以上第一、第二、第三、第四项判决限判决书生效后10日内履行。五、驳回原告杜定精的其他诉讼请求。案件受理费755元，由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司承担。 一审宣判后，黔蒙房开公司不服，向本院提起上诉，请求判决：撤销原判，发回重审。主要事实及理由：被上诉人购买房屋后，由于达不到预期利益，想方设法解除合同。若解除合同，所有风险将转嫁给上诉人，违反公平合理原则；房屋未及时办理产权证，并不是上诉人的原因造成，而是政府部门拆迁慢，导致上诉人不能正常进场施工以及被上诉人至今未配合提供相关证件和交纳相关费用等原因造成。 被上诉人杜定精二审答辩称：上诉人逾期办证系客观事实，答辩人主张解除合同并由上诉人承担违约责任于法有据，上诉人的上诉理由不成立，请求予以驳回。 二审中，上诉人黔蒙房开公司提交以下证据：证据1、威宁住房和城乡建设局《关于修建草海火车站“天河·时代广场”的士车停车场的回复》；证据2、《关于申请办理“黔蒙·天河时代广场”工程竣工备案的报告》；证据3、《威宁自治县草海火车站站前广场建设工程项目投资-建设-移交（BT）合同书》，证明：上诉人已经向办证机关申请办理房屋产权登记，上诉人开发的案涉工程九号楼拆迁未完成，影响停车场施工是上诉人不能如期办理产权登记的原因，上诉人不应承担逾期办证违约责任。被上诉人杜定精质证认为：认可证据1-3的真实性，但与本案不具有关联性。 经审查，证据1是威宁住房和城市建设局就上诉人报请修建草海火车站“天河·时代广场”的士车停车场事宜的回复意见，与本案待证事实不具有关联性，不予采信；证据2反映上诉人向威宁住房和城市建设局提交报告，申请先期办理“天河·时代广场”商铺部分工程竣工备案表，威宁住房和城市建设局要求上诉人“提交安监、质检管理部门审查备案，以便办理房屋产权证”。该证据不能证明本案诉争房屋已符合产权证办理条件，亦不能证明非因上诉人自身原因导致逾期办证，对其证明力不予确认；证据3反映上诉人与威宁县人民政府就草海火车站站前广场建设工程项目达成投资-建设-移交（BT）合同，合同约定的工程内容为火车站前广场地面、地下、地下室工程工程、道路及附属设施、绿化工程、综合管网、亮化工程等，与本案待证事实无关联，不予采信。 经审理查明：二审认定的事实与原审认定无异。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权 变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”即是争议双方就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。案涉《商品房买卖合同》是合同双方真实意思表示，合同内容、形式不违反法律禁止性规定，对双方当事人具有法律拘束力。《商品房买卖合同》签订至今，上诉人仍未取得商品房所有权初始登记，无法将办理商品房转移登记的相关文书交付被上诉人，导致被上诉人按期取得案涉房屋所有权这一合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，被上诉人有权主张解除《商品房买卖合同》并由上诉人承担逾期办证违约责任。对此，上诉人虽以逾期办证并非其自身原因导致为由提出抗辩并据此提出上诉，但其不能提供有效证据加以证明，结合上诉人至今未取得商品房初始登记的事实，上诉人主张逾期办证并非其自身原因所致无事实依据，与本案实际情况不符，不予采信。 综上，上诉人黔蒙房开公司的上诉于法无据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1510元，由上诉人贵州黔蒙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十一月三十日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷