上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26703号原告：叶行忠。委托诉讼代理人：李桂珍，上海市申松律师事务所律师。被告：上海XX电器有限公司。法定代表人：陈少东，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡丹瑾，上海市衡平律师事务所律师。被告：上海XX房地产开发经营有限公司。法定代表人：陈少东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓虹，上海市衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。原告叶行忠与被告上海XX电器有限公司(以下简称XX电器公司)、被告上海XX房地产开发经营有限公司(以下简称XX房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后适用简易程序，并分别于2016年10月26日、2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告叶行忠及其委托诉讼代理人李桂珍，被告XX电器公司的委托诉讼代理人胡丹瑾，被告XX房地产公司的委托诉讼代理人邹博君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶行忠向本院提出诉讼请求：判令被告XX电器公司、被告XX房地产公司继续履行协议，及时结算交付某号xxx商铺和201、301房屋，并过户至原告名下。事实与理由：2003年4月26日，原告与被告XX电器公司签订一份名为联建(实为房屋买卖)《协议书》。协议书载明原告向被告XX电器公司认购位于上海市闵行区某路第xx幢xx号地块，地价款人民币(以下币种相同)228,000元分三期支付，签订协议之日首付60,000元，第二期在一个月内付70,000元，余款98,000元在被告XX电器公司土地使用证批复后一周内付清，建房款也分三期付清，第一期在被告XX电器公司施工许可证批复后一周内付80,000元，第二期在工程封顶时付50,000元，余款在办理工程竣工决算后一个月内由被告XX电器公司负责与原告结算，约定联建房施工计划于2003年8月开工，2004年12月竣工。同日，双方签订补充协议一份，载明土地转性费用由原告负担30,000元，每间联建房的建筑总面积包括一层商铺面积47.88平方米，二层以上两套住房，每套面积96平方米(具体按交房时的实际建筑面积测算为准)。协议签订后，平面规划图几经被告XX电器公司、XX房地产公司修改，原告的对应商铺位置在XXX129及其楼上的XXX201、301室、401室、501室的其中两套(401室、501室已交付其他业主，原告自愿选择剩下的两套)XXX201、301。原告根据协议约定支付了地价款228,000元和第一期、第二期的建房款130,000元及土地转性费30,000元。被告XX房地产公司于2006年7月13日取得了该商品房预售许可证。但被告XX电器公司却一再违约，至今未向原告交付房屋。原告认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第二条的规定和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条和第二十五条的规定，原告与被告XX电器公司签订的《协议书》合法有效，被告XX电器公司、被告XX房地产公司应当依约向原告交付协议约定的房屋，特提起上述诉请。被告XX电器公司辩称，首先原告与被告XX电器公司签订的是工业用地的合同，当时签订的合同涉及的是土地使用权。而国家规定不能买卖土地，故原告与被告XX电器之间所签订的协议是无效的。对此被告XX电器公司曾经在2006年4月3日发函给原告要求其与被告XX房地产公司签订网上合同，但至今原告与被告XX房地产公司并未签订网上合同。而被告XX电器公司、XX房地产公司的法定代表人都被有关部门逮捕并作了判决。针对XX电器城的项目，对于剩余的解决问题都有相应的方案予以处理。同时其认为按照刑事案件的解决方案，应该是支付原告已付的本金，被告XX电器公司、被告XX房地产公司多次发函原告要求原告予以解决，另其认为原告的诉讼时效已经过了。被告XX房地产公司辩称，请求驳回原告针对被告XX房地产公司的诉请。被告XX房地产公司并非协议的合同当事人，原告的诉请缺乏法律基础，被告XX房地产公司愿意按照政府的要求，替被告XX电器公司返还本金，并按照年10%的标准支付资金占用费，计算至2010年5月31日。本院经审理认定事实如下：2003年4月26日，原告作为乙方，被告XX电器公司作为甲方，双方签订《协议书》一份，协议首部明确：根据双方需求，乙方对进行电器城联建房地基位置进行确认。一、协议约定，建设用地位于上海市闵行区江川路南侧、东临紫顺大道、西至祥云路、南靠小河、北朝江川路大街；乙方认购位置位于第xx幢xx号1间，单价每间228,000元；二、土地性质为国有，土地出让金由甲方支付、使用年限为50年；三、房屋建筑工程竣工验收合格交付乙方后，由甲方为乙方登记造册统一代办《土地房屋产权证》；甲方为乙方代办《土地房屋产权证》的契税、登记费、评估费、印花税、工本费等由乙方自理；四、联建房建筑结构：XX电器城建筑为五层，坐北朝南，建筑结构为框架结构或二层至五层为砖砼结构，一层楼高3.8m，二至五层楼高2.9m。每间占地面积为47.88平方米，二层以上住房每套面积为95.76平方米；五、联建房施工管理，由甲方收取乙方代建管理费，收费标准按建筑面积每平方米5元计；建房设计费按照国家标准由甲方垫付后，根据实际建筑面积分摊，由乙方负责；联建房施工计划于2003年8月开工，2004年12月竣工；六、资金结算：1、地价款支付方式分三期支付，根据乙方确认的联建房间数计1间，地价款共计228,000元。签订协议之日首付60,000元，第二期付款时间在一个月内付70,000元，第三期余款98,000元在甲方土地使用证批复后一周内付清；2、建房款分三期支付，第一期建房款在甲方施工许可证批复后一周内支付80,000元，第二期建房款在主体工程封顶时支付50,000元；第三期余款在办理工程竣工决算后，一个月内由甲方负责与乙方结算余款。七、违约责任：1、甲方负责联建房项目施工，如不能按招投标施工合同工期内完工，甲方向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付总金额的每日千分之三计算赔偿；2、甲方负责配套的附属设施，如不能在房建工程竣工验收合格后六个月内完成，影响乙方经营使用，按乙方已付总金额的每日千分之三计算赔偿金；3、乙方逾期支付各项资金，须缴滞纳金，滞纳金按应缴款金额的每天千分之三标准。逾期时间超过一个月，甲方视乙方违约，甲方不再另行催告，有权作出处理或不予乙方保留原地基，乙方不存在任何异议。2003年4月26日原告(协议乙方)与被告XX电器公司(协议甲方)达成补充协议：一、“房屋土地产权证”的办理，甲方根据乙方要求，按照上海市房屋土地管理局沪价房(1998)138号《关于在全市范围实施基准地价的公告》规定，土地转性为国有商业出让，使用年限为40年。土地转性费用乙方承担每间30,000元(即在原地基价的基础上另加收)，收款时间：甲方在办理转性手续时通知乙方收取；2、甲方如不能届时办理产权证时，乙方如有要求，甲方退还乙方全部金额，并按银行规定支付贷款利息；三、原协议中关于每间联建房的建筑总面积：包括一层商铺面积47.88平方米，二层以上有两套住房，每套住房面积96平方米(具体按交房时的实际建筑面积测算为准)；四、关于建筑造价问题补充：甲方根据国家建筑定额有关规定，进行招投标。如果乙方在审阅设计图纸后，对造价有疑问的，可以进行咨询，或提出退款，甲方按乙方所交金额全部退还乙方；庭审中，被告XX电器公司确认收到原告所交付的款项合计为388,000元，分别是2003年4月26日的第一期地基款60,000元，2004年3月5日的第二期地基款70,000元，2004年3月5日的联建房地基转商业出让金30,000元，2004年12月30日的第三期地基款98,000元，2004年12月30日建筑资金首付款80,000元，2006年7月26日第二期的建房款50,000元，上述款项被告XX电器公司均出具了收款收据给原告。2003年7月8日，上海市房屋土地资源管理局向XX电器公司发出《行政处罚听证告知书》，告知书内容为：你单位(XX电器公司)于2003年2月至5月，未经依法批准，擅自与胡斌等51人以联建名义签订建房协议，非法转让土地使用权。该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定。依据，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条规定，我局决定对你单位作出以下行政处罚：处以没收违法所得二十万元。另查明，2003年9月，XX电器公司与周如众投资注册了XX房产公司。再查明，位于本市闵行区江川路1777弄上海中电XX电器城共有七期，XX房产公司已取得三至七期的预售许可证，尚未取得一、二期的预售许可证。2012年8月29日被告XX房地产公司向原告发出通知载明：鉴于处理上海中电XX电器城房产的一揽子方案。本公司根据你方提出团购优惠的要求，并和你方进行了协商。公司已将团购优惠标准告知你方，现该项目已进入清理收尾阶段，本公司再次通知你，如果接受该优惠标准，请于9月10日前来本公司办理相关手续，否则该优惠标准将于9月10日结束，不再保留。原告称其在收到该份通知后至被告XX房产公司进行商谈，但由于双方对于价格问题最终未能达成一致意见。2007年2月7日被告XX房地产公司与案外人陆某某签订商品房预售合同一份，将其名下座落于本市江川路xxx弄xxxxx单号xxx室店铺出售给陆某某，目前该商铺登记的权利人为陆某某。2009年1月18日，被告XX房地产公司与案外人胡某签订商品房预售合同一份，将其名下座落于本市江川路XXX弄XXX号XXX层XXX室的店铺出售给胡某，目前该店铺登记的权利人仍为被告XX房地产公司。2009年2月24日，被告XX房地产公司与案外人吴某某签订商品房预售合同一份，将其名下座落于本市江川路XXX弄XXX号XXX层XXX室的店铺出售给吴某某，目前该店铺登记的权利人仍为被告XX房地产公司。被告XX房地产公司庭审中称上述三套房屋的房款均已付清，另外两套房屋未能过户是由于之前存在刑事案件及银行抵押，导致房屋未能过户登记。以上事实，由原告叶行忠提供的证据：1、协议书、补充协议一组；2、2003年图纸、楼栋号、门牌号布置图、分布图、套型图一组；3、张芝洁的谈话录音一组；4、XX电器城平面布置图一份；5、收款收据、明信片、项目概况一组；6、上紫房开(2005)自第08号、通知、预售通知、信函一组；7、2014年8月19日闵行法院立案系统、公证书、协议书(颜建秋)一组；8、联建简介、房地产权证、承包协议书一组；9、注册资本前后对照表、催款通知书、政府关于XX电器城项目一揽子解决的方案一组；10、收款收据一组；11、参建图纸、证人证言一组；12、上海市不动产登记簿一份(张芝洁)；13、奚天青协议书、缴款通知书一组；14、建筑工程规划许可证一份；15、房地产产权登记一份；16、民事判决书、认购书一组。被告XX电器公司提供的证据：1、上海市房屋土地资源管理局行政处罚听证告知书一份；2、2006年4月3日被告XX电器公司发给原告的通知一组；3、关于XX电器城项目问题一揽子解决原则方案一份；4、通知三份；5、土地证一份。被告XX房地产公司提供的证据：1、刑事判决书一份；2、关于XX电器城项目问题一揽子解决原则方案一份；3、通知三份；4、涉案三套房屋的预售合同及不动产登记簿信息一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。合同应当明确：商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等。原告与被告XX电器公司所签订的协议书中约定的原告认购房屋为xx幢xx号1间，无具体的建筑面积和公摊面积，协议中无房屋的平面结构图和开发建设小区的总平面图，按现房屋地址和室号，根本无法找到该协议中约定的建筑物；该协议未约定交付日期、装饰和设备标准承诺、面积差异处理方式、公共配套建筑产权归属等。双方签订的协议名为联建房协议书，实为房屋买卖合同，但协议书不具备《商品房销售管理办法》所规定的相关主要条款，故协议书当属无效。原告与被告XX电器公司签订的协议书无效，则被告XX电器公司应当返还原告所付的地价款和建房款合计金额为388,000元。因被告XX电器公司实际收取了原告的相关款项，应当偿付原告按银行同期贷款利率计算的利息。对于协议书的无效，原告与被告XX电器公司均有过错。原告明知在签订协议时房屋尚未开工建设，被告不可能具备房屋的预售许可证。原告认购的房屋属被告XX房产公司最早开发的房屋，被告XX电器公司并非恶意向原告隐瞒其无预售许可证。而协议书中所载明的房屋无具体的位置、建筑面积、公摊面积等商品房的基本要素。更何况仅是按照原告的陈述，其认为所对应的三套商铺目前确实已经具备的出售的条件，但是结合两被告提供的证据，三套商铺均已经实际对外出售，其中一套商铺已经登记至案外人名下，原告始终强调认为双方之间协议书有效，要求被告履行协议，交付房屋请求。即使不考虑协议书本身效力为无效的因素，三套商铺实际已经对外出售的事实，也将导致被告客观上无法向原告交付涉案商铺的结果。另被告XX房地产公司并非上述协议书的相对方，故被告XX房地产公司无需承担合同责任，本院对原告主张涉及到被告XX房地产公司的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告叶行忠与被告上海XX电器有限公司于2003年4月26日签订的《协议书》无效；二、被告上海XX电器有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶行忠地价款和建房款合计388,000元；三、被告上海XX电器有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告叶行忠以388,000元为本金，自2006年8月1日起至判决生效之日为止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；四、驳回原告叶行忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,560元，财产保全费1,810元，合计5,370元。由被告上海XX电器有限公司负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告叶行忠)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年十一月十七日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。