成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0115民初4024号 原告：马正昕，男，汉族，1987年3月7日出生，成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王波，男，汉族，1980年12月13日出生，成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李娜，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。 原告马正昕与被告王波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告马正昕的委托诉讼代理人谷栋、被告王波的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马正昕向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付垫付的物业费30000元；2、请求法院判令被告支付原告合同违约金50000元；3、请求法院判决由被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关费用。事实和理由：2017年4月4日，原被告双方协商签订了《房屋买卖合同》，约定原告将自己名下的位成都市温江区号房屋售与被告，房屋成交价为150万元，双方就房款支付方式做了具体约定。现原告已经按合同约定将房屋价款支付完毕，被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告，原告即入住房屋准备进行装修。但原告被物业公司告知，由于被告自2013年1月起没有缴纳物业费，物管公司已经停止对涉案房屋的水电气供应，导致原告无法对房屋进行装修与日常工作。原告根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》第六条第3项：甲方（被告）自行承担该房产物业交割日前所发生的，应由甲方承担的物业及相关费用，包括但是不限于水费、电费、气费、物管费。多次要求被告承担拖欠的物业费，但是被告均予以拒绝。对此，2017年8月9日，原告向被告发送《律师函》，告知被告履行合同义务，但是被告仍然不履行。为了不影响房屋的正常使用和装修进程，原告已于2017年8月13日代被告将涉案房屋欠缴的物业费。 原告认为被告的行为，不仅违反了双方签订的《房屋买卖合同》，也违反了民法的诚实信用原则，还严重损害了原告的合法权益。依据《房屋买卖合同》第八条第三款：甲乙双方任何一方违约导致合同终止或者其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。故，原告请求被告支付原告违约金50000元。 原告当庭明确第二项诉讼请求：请求法院判令被告支付原告合同违约金50000元（按照合同约定中房款的20%，但是自愿放弃一部分），自愿放弃对保全费和公告费的诉求。 王波辩称，我方承认原告的拖欠物业费的问题，但是不认为被告存在违约行为，对于违约金合同第八条第三款约定指的是房屋无法履行等根本违约行为，现在已经按照合同的交付房产，现在原告被告达到合同的约定，至于被告拖欠物业费，实际是被告与物业公司的关系，属于其他法律关系，拖欠物业费没有跟原告造成损失，原告主张的事实没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织相关当事人进行了质证。对下列事实，当事人无争议：1、双方成立合法有效的房屋买卖合同；2、原告代被告垫付了其拖欠的物业费。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 2017年4月4日，王波与马正昕签订了《房产买卖合同》，约定马正昕以150万元购买王波位成都市温江区号房屋的房屋，并在当日马正昕支付王波定金50000元。2017年4月21日，马正昕通过银行转账首付款550000元给王波，其余房款，由马正昕向建设银行贷款90万元支付给王波。2017年8月18日，成都龙鑫物业服务有限公司向马正昕出具了四份增值税普通发票，共计30000元，其中备注：芙蓉锦绣9-1-2，由现在业主马正昕替前业主王波交2013年1月1日至2017年4月30日物业管理费共计30000元。2017年8月13日，成都龙鑫物业服务有限公司出具一份情况说明，其中载明：现马正昕先生已垫付房产买卖协议中王波先生应付的上述物业费用合计人民币30335.45元，实收人民币30000元。 另查明，王波与马正昕签订的《房产买卖合同》第六条第三款：“甲方（王波）自行承担该房产物业交割日前所发生的，应由甲方承担的物业及相关费用，包括但是不限于水费、电费、气费、物管费。物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方（马正昕）承担” 以上事实，有当事人的陈述、《房产买卖合同》、收条、中国建设银行个人活期账户交易明细、个人贷款支付凭证、增值税普通发票、情况说明等予以佐证。 本院认为，马正昕以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼请求，本院经审理认为，本案中，马正昕与王波之间属于不当得利纠纷。 本案中，马正昕提交的成都龙鑫物业服务有限公司向其出具的四份增值税普通发票，共计30000元，发票备注：芙蓉锦绣9-1-2，由现在业主马正昕替前业主王波交2013年1月1日至2017年4月30日物业管理费共计30000元。2017年8月13日，成都龙鑫物业服务有限公司出具一份情况说明，其中载明：现马正昕先生已垫付房产买卖协议中王波先生应付的上述物业费用合计人民币30335.45元，实收人民币30000元。王波对于四张增值税普通发票没有异议，但是对需要明确具体缴费时间段。而增值税普通发票的备注里面明确缴费时间段为2013年1月1日至2017年4月30日，本院予以认可。 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利的构成要件有四：一方获得利益，一方受到损失，获利与受损之间具有因果关系，获得利益及利益受损均无法律上的原因。在本案中，因为马正昕替王波支付了其拖欠的物业服务费30000元，所以马正昕遭受了30000元的损失，而王波间接获得了30000元的利益（王波向物业公司负担30000元物业费给付义务消灭），双方具有获利与受损之间的因果关系，且王波所欠物业费是王波与成都龙鑫物业服务有限公司之间物业服务合同履行问题，而与马正昕并无关系。马正昕于2017年4月4日与王波签订的《房产买卖合同》第六条第三款：“甲方（王波）自行承担该房产物业交割日前所发生的，应由甲方承担的物业及相关费用，包括但是不限于水费、电费、气费、物管费。物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方（马正昕）承担”，所以马正昕并无义务替王波支付物业费，马正昕替王波支付物业费无法律上的原因。马正昕替王波垫付的物业费对王波而言属于不当得利，马正昕有权请求王波返还不当利益，对此，本院予以支持。 《中华人民共和国民法总则》第三条：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”。马正昕以合同中的第六条第三款约定的：“甲方（王波）自行承担该房产物业交割日前所发生的，应由甲方承担的物业及相关费用，包括但是不限于水费、电费、气费、物管费。物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方（马正昕）承担”为理由，认为王波构成违约行为。但是，此条的约定只是约定王波向第三人（物业公司）履行给付物业费义务，而非在房屋买卖合同中向马正昕负担义务。马正昕和王波在《房产买卖合同》约定的违约金针对的是双方就案涉房屋交付、转移登记、给付购房款等相互负担的义务，如果双方违反合同中互相负担的义务，则应按约承担给付对方违约金的责任。马正昕不能以该违约金的约定适用于王波违反向物业公司负担给付物业服务费的义务，物业公司可以通过提起诉讼等方式向王波主张拖欠物业费，王波违反物业服务合同约定未按约向物业公司给付物业费并不必然给马正昕造成损失，故马正昕就其替王波垫付物业费的事实主张王波不当得利返还，并以王波违反向物业公司负担给付物业费的义务为由主张违约金缺乏请求权基础。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 决生效之日起十五日内向马正昕支付垫付的物业费30000元。二、驳回马正 二、驳回马正昕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费减半收取900元，由王波、马正昕各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一七年十一月十三日 书记员  刘小燕 附：相关法律依据 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百二十二他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。