河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1081民初6181号原告：张立强，男，1977年2月6日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：韩景辉，河北天禹律师事务所律师。被告：李艳红，女，1979年2月15日出生，汉族，住廊坊市固安县。被告：刘国辉，男，1978年7月16日出生，汉族，住廊坊市固安县，系被告李艳红丈夫。二被告共同委托诉讼代理人：任栋梁，固安县弘沅法律服务所法律工作者。原告张立强与被告李艳红、刘国辉为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法由审判员张会义适用简易程序公开开庭进行审理。原告张立强的委托诉讼代理人韩景辉，被告李艳红、刘国辉及二被告的共同委托诉讼代理人任栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二被告系夫妻关系。2017年4月5日，原告经霸州市万邦房地产经纪有限公司介绍与二被告签署房屋买卖三方协议，协议约定原告购买二被告位于霸州市开发区，总价款1142375元，其中原告于协议签订当日给付被告购房首付款912375元，约定余款原告于完成过户手续后七日内付给被告。协议签订当日，原告依约给付了二被告购房首付款912375元。然而在协议签订当日，霸州市人民政府发出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确规定“对拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理新建商品房和二手住房购买手续”。因原告家庭属于上述限购情形，导致双方购房协议目的无法实现，原、被告双方又无法就解除协议达成一致。因此原告起诉，要求：1、解除原被告之间的房屋买卖合同；2、二被告返还原告已付的购房款912375元;3、本案诉讼费用由二被告承担。被告李艳红、刘国辉辩称，1、双方签订的房屋买卖三方协议包含2017年4月4日签订的定金协议与4月5日签订的买卖协议与补充协议，均是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，该几份协议是合法有效的，任何一方不得擅自解除、变更。原告提出解除合同没有事实及法律依据，原告所述的霸州市人民政府霸政办（2017）16号文件不适用于本案。2、原告现起诉解除合同的行为属于违约行为，我方保留向其主张承担违约责任的权利。综上，原告诉讼请求没有事实及法律依据，要求依法驳回原告诉讼请求。原告补充称，霸州市政府的有关房地产市场调控政策适用于本案，原告提出解除三方签署的房屋买卖协议有事实及法律依据，不属于违约行为，不应承担违约责任。原告针对其诉讼主张向法庭提供如下证据：1、原告张立强身份证一份，证明原告的身份。2、原告张立强与其妻子刘海宁结婚证两份，二人户口页、其子张家瑞、张家畅户口页各一份、刘海宁本人身份证一份。该组证据证明原告与刘海宁系夫妻关系，二人均为霸州市户籍，二人家庭属霸州市户籍家庭。3、2017年４月5日房屋买卖三方协议一份。协议主要内容：经霸州市万邦房地产经纪有限公司介绍，原告与二被告签署房屋买卖三方协议，协议约定原告购买二被告位于霸州市开发区东侧，名字暂定为京南小城（即诗锦苑小区）的房屋一套，房屋买卖价格1142375元整；协议签署当日原告向被告交首付款912375元，余款230000元原告在完成过户手续后七日内向被告给付。证明原、被告双方明确约定了首付款和余款的交付时间，过户是原告交付余款的前提条件。4、二被告出具的收条一份，中国农业银行出具的转账记录两份。证明二被告已于2017年4月5日收到原告张立强所交付的购房首付款912375元。5、霸州市住房保障与房产管理局2012年3月27日发放的房产证一份。证明原告与妻子刘海宁已拥有位于霸州市。6、2016年11月17日原告张立强与廊坊和泓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份和个人购房/购车借款及担保合同一份一份。证明原告于2016年11月17日购买位于霸州市和泓金地3-2-501室的商品住宅一套，余款280000元通过向邮政储蓄银行贷款交付，贷款期限10年。上述两组证据证明原告已在霸州市拥有两套住房，符合霸州市的限购政策规定。7、2016年7月16日被告李艳红、刘国辉与河北前钢房地产开发有限公司签订的的商品房买卖合同一份和个人购房/购车借款及担保合同一份。证明二被告拥有本案所涉商品房的所有权，可以进行买卖。8、诉讼费票据、保全费票据各一张，金额分别为6462元和5000元。9、2017年4月4日《霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的实施意见通知》复印件，文号是霸政办（2017）16号，该文件明确规定“对拥有两套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理新建商品房和二手住房购买手续”，该文件还规定“本意见自2017年4月5日起施行”。10、2017年4月19日《霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的补充规定（暂行）的通知》复印件，文号霸政办（2017）24号，该文件明确规定自“2017年4月5日起霸州市执行住房限购政策。本地户籍居民家庭（含部分家庭成员为本地户籍居民家庭）限购两套住房。”。该文件还规定“以下情况仍可按限购政策前办理房产交易即未网签房地产买卖合同或网签商品房买卖合同，但在2017年4月5日（不含4月5日）之前已为所购住房支付了相关费用并于2017年6月4日之前持相关证明材料申请办理房产交易或商品房买卖合同备案的”。证9和证10能够证明原、被告双方的房屋买卖协议属于霸州市房地产市场调控的限购对象，双方的房屋买卖不能办理相应的购房手续，导致双方协议目的无法实现，原告的诉讼请求具有明确的事实依据和法律依据。根据全国第八次民事审判工作会议纪要第二十八条第二款的规定，房屋买卖合同签订后由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可以支持。被告李艳红、刘国辉质证意见：对证1、2、3、4真实性无异议，张立强与其妻子刘海宁并不是同一户籍成员，原、被告双方签订的三方协议中第六条补充协议，有明确约定“因国家政策导致不能过户，继续由甲方背户，房屋所有权归乙方所有”。对证5真实性无异议。对证6因商品房买卖合同中没有产权登记部门、经办人签字、没有登记备案意见，所以对该证据的真实性、合法性不予认可；依据霸政办第16号文件规定，住房套数的认定标准应以房屋档案信息和备案信息为准，所以证6不能证明原告的证明目的。对证7真实性、合法性无异议，现在房屋已经交付，并且在10月17日被告已将房屋又交付给了原告，并且给付了涉及房屋的一切手续，被告是10月17日收到的房屋，开发商交的钥匙，当日我方将钥匙、首套房证明等一起交给了原告；根据商品房买卖合同也可以证实，涉案房屋房屋产权证现并未下发，属于等本过户房产。对证8无异议，但认为诉讼费和保全费应由原告自行承担。对证9真实性无异议，但该证据不属于法律法规或规章，不具有法律效力，况且其在内容上已经注明是暂停新建房和二手住房购买手续，本案涉案房屋系等本过户房屋，房产证至少在半年以后才能下发，即使没有政府的规定，现也无法办理过户手续，所以不认可原告方的证明目的。对证10真实性无异议，但是其文件名称中已经着重表明是暂行的通知，本案涉案房屋也不属于其规定范围，也是属于等本过户房产，所以对该证据的证明目的不认可。被告李艳红、刘国辉针对答辩意见举证如下：1、二被告身份证复印件各一份，证明二被告的身份。2、双方签订的房屋买卖三方协议复印件一份（包括2017年4月4日签订的定金协议，4月5日签订的买卖协议及补充协议），证明双方签订的协议是双方真实意思表示，并且当时已经考虑到因政府政策的问题导致不能过户情形的发生，双方的处理原则，该几份协议是合法有效的，双方应该按照协议继续履行合同，证明原告所诉请的内容没有事实和法律依据。3、2016年7月16日被告方与开发商签订的涉及本案房屋的商品房买卖合同复印件及担保合同复印件，证明涉案房屋被告方具有买卖的主体资格，涉案房产已经交付，涉案房产系等本过户房屋。4、2017年6月8日中国工商银行股份有限公司霸州支行出具的个人贷款结清证明，证明涉案房屋的按揭贷款被告方已经付清。5、证人刘某（男，1987年10月10日出生，汉族，廊坊市广阳区南尖塔乡南甸村425号人，现住固安县，身份证号。在固安县的房天下做房产销售工作，职务就是销售）出庭证言一份，主要内容为：“原来不认识原告，后来因为买卖房屋认识的；认识二被告，是朋友关系。我给房地产中介公司提供的房源信息，2017年4月4日原、被告之间签订定金协议，我跟着李艳红一起去的签订协议现场，当时是在中介公司谈的。当时双方协商如果因为政府政策的原因影响过户，由卖方继续背户。上述内容写在了双方的买卖合同中”。证明双方在签订房屋买卖三方协议时就考虑到因政府政策问题如导致不能过户，双方如何继续履行合同。原告质证意见：对证1无异议。对证2其中的定金协议真实性有异议，原告从未向代理人提过有定金协议，而且是复印件，但是仅就协议内容看，只是涉及到了给付1万元定金的约定，没有其它内容；对被告方提供的房屋买卖三方协议真实性无异议，该协议第六条第一项关于背户的约定违反物权法的相关规定，而且影响原告作为买受人对房屋所有权占有、使用、收益、处分四项权能的行使，损害原告作为房屋所有权人的实体权利，因此该条款的约定应属无效。对证3真实性、合法性无异议，但是对被告方的证明目的不认可，本案所涉及的房屋虽然属于等本房，但是不等于等本过户房，即房本下来后也过户不了给原告。对证4真实性无异议，但是证明内容我需要与原告核实。对证5证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，理由：证人是本案被告李艳红的朋友，与本案当事人存在利害关系；证人本人从事房产中介工作，涉案房产的房源信息是其提供给霸州万邦中介公司，而且证人亲自带李艳红到场，且参与其中，证人有可能因涉案房产交易成功从中介公司收取好处或提成，因此证人与本案存在直接的利益关系、冲突，其利益与本案房产交易成功或解除密切相关，因此其证言不能作为本案的证据；证人只是2017年4月4日签署定金协议时在场，而该协议除约定定金外并未涉及证人所证明的内容；证人并未参加4月5日三方协议的签订，证人关于原告可能知道房产政策调整属于其主观推想。经审理查明，被告李艳红、刘国辉是夫妻关系。2016年7月16日，被告李艳红与河北前钢房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告李艳红购买河北前钢房地产开发有限公司开发的霸州市京南小城10号楼1单元702号房房产一套。2016年7月19日在霸州市住房保障与房产管理局办理了登记备案，没有办理产权登记。2016年7月30日，被告李艳红、刘国辉与河北前钢房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司霸州支行签订个人购房借款、担保合同，约定被告李艳红、刘国辉用购买的河北前钢房地产开发有限公司位于霸州市京南小城10号楼1单元702号楼房作抵押，向中国工商银行股份有限公司霸州支行借款31万元，期限120个月，河北前钢房地产开发有限公司作为保证人提供担保。合同签订后中国工商银行股份有限公司霸州支行按照约定发放了贷款。2017年4月4日原告张立强、被告刘国辉、李艳红和霸州市万邦房地产经纪有限公司签订房屋买卖三方协议，约定原告张立强购买被告李艳红、刘国辉房屋，成交价1143275元，签约当日先支付定金10000元。2017年4月5日原告张立强与被告李艳红、刘国辉、霸州市万邦房地产经纪有限公司签订房屋买卖三方协议，约定原告张立强约定被告李艳红将其位于霸州市房屋卖给原告张立强，房屋价格为1143275元，本合同签订当日，原告支付给被告李艳红、刘国辉定金912375元，剩余房款230000元于过户手续办理完成后7日内付清。并约定，原告张立强、被告李艳红、刘国辉将所有证件资料准备齐全，经霸州市万邦房地产经纪有限公司确认后，三个工作日之内，共同向房地产交易部门及金融机构申请办理涉案房产过户及贷款手续。三方协议签订后，原告张立强将购房款912375元付给了被告李艳红、刘国辉，被告李艳红、刘国辉给原告出具了收条。被告李艳红、刘国辉将二被告与河北前钢房地产开发有限公司签订的购房合同、与工商银行签订的担保借款合同交付给了原告张立强。被告李艳红、刘国辉于2017年6月8日提前还清了中国工商银行股份有限公司霸州支行的贷款，中国工商银行股份有限公司霸州支行为报告李艳红、刘国辉出具了证明。被告李艳红、刘国辉至今没有办理产权登记。2017年4月4日霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的实施意见的通知，文号为霸政办【2017】16号，2017年4月5日实施，规定对拥有两套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理新建商品房和二手住房购买手续。2017年4月19日霸州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的补充规定（暂行）的通知，文号为霸政办【2017】24号，规定未网签房地产买卖合同或者网签商品房买卖合同，但在2017年4月5日（不含4月5日）之前已为所购住房支付了相关费用，并于2017年6月4日（含6月4日）之前持相关证明材料申请办理房产交易或者商品房买卖合同备案的，仍可按限购政策前办理房产交易。原告张立强与刘海宁于2001年12月25日登记结婚，生育两子张家瑞和张家畅，均为本地户籍。原告张立强在霸州市住房，于2012年3月27日办理了房屋所有权证书，证号为：廊房权证霸字第××号。2016年11月17日，原告张立强与廊坊和泓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买廊坊和泓房地产开发有限公司开发的和泓金地项目第S3号楼2单元501号楼房一套。2016年11月22日在霸州市住房保障与房产管理局办理了商品房备案。2016年11月23日在中国邮政储蓄银行股份有限公司霸州市支行办理了120个月期28万元按揭贷款。本院认为，原告张立强全家均为本地户籍，属于本地户籍家庭。原告张立强在本市限购政策实施之前已经购买了两套住房，属于限购政策规定的暂停办理商品房和二手住房购买手续的情况。2017年4月4日原告张立强与被告李艳红、刘国辉、霸州市万邦房地产经纪有限公司签订房屋买卖三方协议，但是没有支付相关款项。2017年4月5日原告张立强与被告李艳红、刘国辉、霸州市万邦房地产经纪有限公司签订房屋买卖三方协议，约定以1143275元价格购买被告李艳红、刘国辉位于霸州市京南小城10号楼1单元702号楼房，并且向被告李艳红、刘国辉支付购房款912375元，不属于2017年4月5日（不含4月5日）前支付相关款项的情况，不能按限购之前购买二手住房对待，不能办理二手房买卖登记和产权转移登记，双方签订的合同虽然是双方真实意思表示，但是由于限购政策的实施使双方合同目的无法实现，应当解除双方订立的房屋买卖三方协议。由于当地政府事实限购政策，是双方当事人不能预测和改变的事实，属于不能归责于双方当事人的情况，被告李艳红、刘国辉返还收取的原告张立强的购房款912375元，双方互相不承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告张立强与被告李艳红、刘国辉于2017年4月4日和2017年4月5日订立的房屋买卖三方协议各一份。二、被告李艳红、刘国辉、返还原告张立强已付购房款912375元，限本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12884元减半收取6442元，保全费5000元，共计11442元，原告张立强负担5721元，被告李艳红、刘国辉负担5721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉案件受理费12884元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张会义二〇一七年十一月二十五日书记员  李东旺