陕西省澄城县人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0525民初836号 原告侯志博，（反诉被告），男，汉族，1992年4月24日出生，住澄城县，公民身份号码：61052XXXX204242853。委托代理人刘锋斌，陕西信果律师事务所律师。被告段民芳，（反诉原告），女，汉族，1967年11月17日出生，住澄城县，公民身份号码：61212XXXX711170040委托代理人耿鹏，陕西秦澄律师事务所律师。原告侯志博（以下统称原告）与被告段民芳（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵智斌适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理，原告侯志博及委托代理人刘锋斌与被告段民芳及委托代理人耿鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯志博诉称，原告侯志博与被告段民芳于2019年12月2日订立房屋租赁合同，租期为2020年1月1日至2025年1月1日，年租金35000元，每半年交租金一次。原告按照合同约定支付租金17500元，并雇佣装修工人对房屋和院内地面进行了装修，支付费用60000元，在房屋尚未装修完毕的情况下，被告锁门、张贴公告欲另行出租房屋，导致原告不能使用租赁房屋，原告购买价值20000元桌、椅、吧台等物品还放置在租赁房屋内，原告与被告协商时遭到被告辱骂并拒绝，为维护原告合法权益，请求依法判令1、解除原、被告之间房屋租赁合同，并由被告返还房屋租金17500元、赔偿原告经济损失及逾期利益160000元；2、被告返还原告桌、椅、吧台等物品（价值20000元），诉讼费由被告承担。另被告的反诉没有事实和法律依据，被告在2020年6月24日答辩状说到2020年5月不见原告，因为疫情没有到交租时间，被告就贴了空房出租,被告承认一房两租，存在违约，原告征得被告同意只挖一棵树，且被告使用，不是被告反诉赔偿三棵树，请求依法驳回被告的反诉请求。原告侯志博向法庭提供支持其诉讼请求和反诉答辩主张的主要证据有：1、房屋租赁合同，微信转账记录，证明原、被告之间有房屋租赁合同关系，被告收取原告房屋租赁费17500元。2、2020年1月10日原告与戚某某签订的工程承揽合同、收款收据，证明原告装修室内墙围、地面、油漆涂刷，原告购材料花费4790元，原告支付工钱9200元。（1）、2020年1月12日原告与宋建海订立的工程承揽合同、料单、收款收据，证明原告装修材料花费3420元，证明宋建海承揽原告工程装修真实漆、喷漆，原告支付工钱3690元。（2）泰鑫钢材经销部收款收据，证明原告改造楼梯、支付工、料费3594元。（3）销售清单，侯贵生收条，证明原告改造上下水、原告购料支出755元，工费支出2050元。（4）2019年12月5日网购订单等证明原告购买、安装便盆、面盆，支出1320元。（5）权晓蓉建材商行收款收据，包工包料喷涂墙面乳胶漆，原告支出4200元。（6）澄城县创意广告传媒中心合同，证明原告装饰装修门头房顶，支出6800元。（7）澄城县永利雅居装饰材料销货清单、证明原告装修接待室支出工、料费3811元。（8）夏雨花艺收款收据，证明原告2020年3月4日铺设院内绿草，原告支出8750元。（9）2019年12月5日侯明忠收据，证明原告征得被告同意，砍树某某，原告支出工费150元。（10）原告给贾雷平微信二次转账记录，证明原告支出安装卫生间门、楼梯防盗网料费、工钱1060元。（11）秦晋五金交化收款收据，证明原告2020年3月9日购买电线支出1050元，购买角担、瓷壶支出600元。（12）2019年12月17日的网购订单，证明原告从网上购买门帘640元、不锈钢水槽206元，在租赁房屋内。（13）天猫网购订单，证明原告从网上购买的额双肩背包22个支出716元，现在租赁房屋内。（14）原告加盟费2000元，书本费345元。（15）截屏，网上购买二楼防护网绳150元，合计59975.91元。3、视听资料，证明原告从网上购买课桌共5500元，从网上购买幼儿园高低床7套，花费3144.20元，购买被褥16套，花费2560元，购买吧台2160元，购买马甲10套242元，购买鸭舌帽50个300元，购广告笔988.81元，共计14895.01元。4、空房出租照片两张，证明被告2020年5月30日前在房门张贴“空房出租电话1389259XXXX”出租原告承租房屋，并用重复出租房屋的方式，用实际手段违约解除与原告订立的房屋租赁合同。5、照片9张，证明原告装饰装修房屋的现状，原告购买电线、桌、椅等物品现放在租赁房屋内，被告给租赁房屋加锁锁门，阻止原告使用租房，证明被告违约解除房屋租赁合同。6、视听资料和2019年8月4日照片，证明院内只有一颗树木。被告段民芳对原告候志博出示的上述有关证据的质证意见为：    被告对房屋租赁合同无异议，收到17510元，原告提供的装修购买设施真实性、关联性、合法性有异议，原告装修费用与被告无关，对空房出租条据有异议，不能证明原告说的一房两租，实际没有租出去，是督促对方来，原告应从5月1日要交房费，被告多次打电话联系原告，原告一直不见被告，被告5月29日张贴空房出租，5月30日就撕掉。对第五组图片认可。 被告段民芳辩称，原告侯志博与被告段民芳于2019年12月2日订立房屋租赁合同，除提前一个月交付每半年租金外，合同期限和租金交付属实，被告給原告交付钥匙后，原告即开始对院内建筑物进行装修改造，并伐倒被告院内三颗树木。被告于2020年5月8日电话提醒原告2020年5月30日交清下半年房费，原告一拖再拖没有支付，被告无奈才于2020年5月29日晚上张贴空房出租字条，第二天原告就来闹事并在墙上喷漆乱涂，且有110多次出警，原告才用泥页刷了墙体上喷漆，所以原告起诉内容完全歪曲事实真相、于法无据，要求驳回原告的诉讼请求，原告承担本案一切诉讼费用。被告反诉原告要求依法判决：1、原告承担租赁合同被解除之前合同生效期间的房费，其中2019年12月、2020年7月份的房费5833元、租赁期间水、电费500元，原、被告用水用电没有分开法庭自由裁量；2、解除租赁合同，构成违约，原告承担违约责任（一个月的房费2917元，）并赔偿被告一切经济损失（三棵树价值1000元）；3、原告交回房屋，并恢复被告院内花某某、楼梯、自来水及被涂抹墙壁等设施的原貌。故请求依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。被告段民芳在庭审中向法庭提供支持其抗辩理由和反诉请求的主要证据有：1、房屋租赁合同，证明合同在2019年12月2日签订，承租期为2020年1月1日至2025年1月1日，年租金35000元，交租方式为每半年提前一个月交，承租期间每度电0.6元，房屋租赁合同合法有效。2、书证图片15张，证明原告对房屋租赁装修完成。3、图片五张，证明原告装修期间，损毁院内花某某伐树三颗，自来水和楼梯进行改造。4、电子数据4张，证明原告装修期间，2019年12月，2020年1-7月份用水、用电情况 。5、图片一张，证明原告装修的广告灯一直亮至2020年7月1日，应承担电费。6、通话记录一张，证明被告分别于2020年5月8日、5月19日两次打电话提醒、督促原告交纳2020年下半年的房费的情况。7、证人孙某某证言，证明原告于2020年5月30日晚8点左右来被告家里闹事，并在门外墙壁乱写乱画。证人郭某某证言，证明原告于2019年12月1日租被告房子，办托管所，2019年12月2日开始装修，2020年1月22日装修结束离院，并未开始经营的情况。证人马某某证言，证明原告于2019年年底进院改造，2020年3月在院内铺设草坪，一直未营业，2020年5月30日晚8点被告从院内出来，用红色油漆在墙上写字等，从2020年元月至七月1日下午，原告设置的广告灯牌一直亮着。7、图片三张，证明原告在外墙上乱涂的情况。8、公民报警、处理情况登记表一张，证明原告在寻衅滋事。在墙乱涂乱画，公安机关出警处罚的情况。9、视听录音，证明原告2020年5月30日晚11时，原告在被告家里的闹事，寻衅滋事经过。原告候志博对被告段民芳出示的上述有关证据的质证意见为：原告认可房屋租赁合同和年租金，合同合法有效，对第2组书证房屋装修完成不认可，电还没有安装，对证据3图片毁坏3棵树，有异议，被告同意原告装修，没有过错，对证明目的有异议，对证据4被告应断电，因为原、被告已产生矛盾，应该及时断电，对证据5被告应采取有效措施，防止损失扩大。对证据6被告督促打电话不是事实，对证人证言不予认可，今天出庭证人与本案有利害关系，真实性、合法性不予采信，视听录音原告给别人打电话说的话。与本案无直接关系。根据原告侯志博的当庭陈述及反诉答辩和被告段民芳的答辩意见及反诉请求，以及双方没有争议的相关证据，本院查明以下事实：原告侯志博（乙方）因经营需要，与被告段民芳（甲方）协商，承租被告段民芳位于澄城县城关镇城内村三组民房一院，并于2019年12月2日订立《房屋租赁合同》一份，合同内容：“承租期限2020年1月1日至2025年1月1日，年租金35000元，交租方式为每半年提前一个月交付半年租金。一、双方权利与义务（设施移交）；二、产权、经营合法，否则由此产生一切后果由乙方承担，与甲方无关；三、未经甲方同意，乙方无权私自将房屋转租他人，在合同期内，若乙方需要转租双方协商，但甲方不能以合同外的任何条件干涉；四、合同期满提前二个月协商是否需约或者终止，合同期内甲方不能随意变更房费；五、优先承租权（略）；六、房屋如有改造需要甲乙双方协商再议，甲方保证五年内不会进行房屋改造（不可抗力除外）；七、本合同一式二份具有合法法律效益；八、协商事宜：经营期间所有乙方人员安全问题，与甲方无关，电费0.6元/度”。合同签订后当日，原告侯志博给付被告段民芳半年租金17510元，被告段民芳将其房屋等设施移交个原告侯志博经营使用，原告侯志博接受被告段民芳移交的房屋及设施后对其进行了改造装修，原告支付装修费用约60000元，并购置1、课桌椅单人、双人双柱不带靠背各10套，单人双柱带靠背30套，价值5500元。2、上下铺实木高低床7套，价值3144.20元。3、午睡被垫16套，价值2560元。4、烤漆吧台1套，价值2160元。5、马甲10套，价值242元。6、鸭舌帽50个，价值300元。广告笔3700支，价值988.81元，前述物品现存被告段民芳出租屋内，合计价值14895.01元。原告侯志博在装修过程中，对所租被告段民芳的原有房屋院落内的树木、花某某、自来水和楼梯进行了改造。2020年5月8日起，被告段民芳多次电话提醒原告2020年5月30日交清下半年房费，原告以种种理由一拖再拖没有支付，被告以不能按时交付下半年租金为由，于2020年5月29日晚上在房屋门墙上张贴了“空房出租   电话1389259XXXX”的字条。第二天原告知道后就找到被告段民芳说事时多次发生争执，并在墙上喷漆乱涂，且有110多次出警，原告才用泥页刷了墙体上喷漆。2020年9月1日起被告已占用合同所约定部分房屋。原告侯志博为维护自己合法权益，向本院提起诉讼，请求依法判令被告1、返还房屋租金17500元、赔偿原告经济损失及逾期利益100000元；2、返还原告桌、椅、吧台等物品，诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，被告段民芳答辩要求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求依法判决1、原告承担租赁合同被解除之前合同生效期间的房费，其中2019年12月、2020年7月份的房费5833元、租赁期间水、电费500元，原、被告用水用电没有分开法庭自由裁量；2、解除租赁合同，构成违约，原告承担违约责任（一个月的房费2917元，）并赔偿被告一切经济损失（三棵树价值1000元）；3、原告交回房屋，并恢复被告院内花某某、楼梯、自来水及被涂抹墙壁等设施的原貌。上述事实，有原告侯志博的当庭陈述及反诉答辩和被告段民芳的答辩意见及反诉请求，以及双方没有争议的相关证据，附卷为证，予以认定。本院认为，原告侯志博和被告段民芳在协商一致的基础上达成的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行合同义务，一、关于本诉部分原告的各项诉讼请求具体分析如下：1、解除原、被告之间房屋租赁合同，并由被告返还房屋租金17500元、赔偿原告经济损失及逾期利益160000元；原告在经营期间因没有向被告积极支付下半年租金，被告在合同约定的提前一个月支付下半年租金期限未届满的情况下以自己名义对外张贴出租告示的行为，视为实际解除合同行为，且被告自2020年9月1日起被告已占用合同所约定部分房屋，致合同目的不能实现，庭审中，被告对解除合同没有异议，原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同签订并交付房屋后原告即开始进行装修半年时间，是为自己以后经营正常作前期准备工作，属于合同履行范围，其对租赁房屋装修尚未结束且未正常营业，其要求被告返还已交租金和赔偿预期利益损失的主张，没有法律依据，不能支持；其要求被告赔偿装修损失，虽因合同没有约定停止履行合同时该部分如何处理，考虑到被告在合同约定的提前一个月支付下半年租金期限未届满的情况下已对外张贴另行出租告示属违约行为，被告对此部分损失应于赔偿，本院酌定被告赔偿原告装修损失40000元为宜。2、原告要求被告返还原告购置的桌、椅、吧台等物品，并承担诉讼费的请求符合法律规定，予以支持。二、关于反诉部分被告的各项反诉请求具体分析如下：1、原告承担租赁合同被解除之前合同生效期间的房费及水电费，原告侯志博在合同签订当天即支付被告段民芳半年租金17500元，半年租金期限应为自2019年12月2日起至2020年6月1日止，被告在半年租金期限未届满前另行张贴出租告示，停止履行合同，其要求原告承担2019年12月、2020年7月份的房费反诉请求没有法律依据，不予支持；被告反诉500元水、电费，合同只是约定电费0.6元/度，各自使用水、电度数多少及水费如何分摊也未约定，考虑到原告装修期间使用了大部分水、电，原告应当承担多部分水、电费，本院酌定400元。2、原告要求解除合同，构成违约，应承担违约责任，交回房屋时要恢复被告院内花某某、楼梯、自来水及被涂抹墙壁等设施的原貌，并赔偿被告一切经济损失；原告要求解除合同是在被告已经实际停止履行合同的情况下提出来，并不构成违约，这里不再阐述；原告为达到经营目的，在装修过程中对被告院内树木以及其它设施进行改造，合同没有约定如何处理，被告在原告实施前述行为过程中没有阻挡，视为默认行为，其要求原告赔偿由此造成的一切损失，没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条判决如下：一、被告段民芳于本判决生效后十日内赔偿原告侯志博损失40000元、并返还原告侯志博购置的其它物品（其中：1、课桌椅单人、双人双柱不带靠背各10套，单人双柱带靠背30套，价值5500元。2、上下铺实木高低床7套，价值3144.20元。3、午睡被垫16套，价值2560元。4、烤漆吧台1套，价值2160元。5、马甲10套，价值242元。6、鸭舌帽50个，价值300元。广告笔3700支，价值988.81元）。二、原告侯志博于本判决生效后十日内赔偿被告段民芳水、电费400元。三、驳回原告侯志博本诉部分和被告段民芳反诉部分的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费5125元，减半收取2562.50元，由被告段民芳承担500元，原告侯志博自行承担2062.50元；反诉部分案件受理费1964.50元，98225100由被告段民芳自行承担88225。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。                                                 审  判  员   赵智斌                      二〇二〇年九月十日                             书 记 员  董  华                                             1