杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初875号 原告（反诉被告）：张国尧，男，1973年5月1日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：张森吉，浙江圣港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州富阳亚达化工助剂厂，统一社会信用代码：91330183716141618U，住所地：杭州市富阳区富春街道西邮村华家埭。 负责人：董炳祥。 委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董炳祥，男，1962年8月13日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。 原告张国尧与被告杭州富阳亚达化工助剂厂（以下简称亚达化工厂）、董炳祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日收到立案材料后将其引入诉前调解程序。后因原、被告未能达成调解，本院于2020年3月3日正式立案。诉讼过程中，亚达化工厂、董炳祥提起反诉，本院依法予以受理后，由审判员唐承飞依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国尧的委托诉讼代理人张森吉，被告（反诉原告）亚达化工厂、董炳祥的委托代理人苏荣清均到庭参加诉讼。因案情较为复杂，本院依法适用普通程序独任审理，于2020年7月27日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国尧及其委托诉讼代理人张森吉，被告（反诉原告）亚达化工厂的负责人即被告董炳祥，亚达化工厂、董炳祥的委托诉讼代理人苏荣清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国尧向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告款项239166.67元；2.判令两被告支付原告逾期利息5346.37元（自2019年7月9日开始，以239166.67元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截至2020年1月10日暂为5346.37元；自2020年1月11日开始，以239166.67元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）;3.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告亚达化工厂原由案外人杭州市双海建材有限公司（以下简称双海建材公司）承包经营，经两被告及案外人双海建材公司同意，将被告亚达化工厂场地交由原告租赁，期限自2015年3月25日至2018年3月24日。2015年6月18日，被告董炳祥收到原告押金50000元，并出具收条一张。2017年11月23日，原告与被告董炳祥确认，截至2018年3月24日，原告尚欠两被告租金89000元，该笔款项原告于2017年12月8日支付给被告董炳祥。后，原告与被告董炳祥确认自2018年3月25日开始被告亚达化工厂场地的租金为每年380000元，并于2019年2月1日签订确认协议。2019年7月，原告因故不再承租被告亚达化工厂场地，并于2019年7月8日搬离。至此，两被告应退还原告押金及租金共计239166.67元。上述款项原告多次向两被告催讨，但两被告至今仍未支付。原告认为，两被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，根据我国法律法规及相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告亚达化工厂、董炳祥辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原、被告间为不定期的租赁合同，双方租赁合同于2020年3月10日即被告收到本案传票之后才解除，截至目前原告的生产原材料工业废水仍然存放在诉争厂房内，原告至今未办理厂房钥匙、交接设备等厂房交接手续，据此被告无须返还租金和利息。 反诉原告亚达化工厂、董炳祥向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向董炳祥支付租金93333元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告亚达化工厂、董炳祥与反诉被告张国尧的租金合同纠纷已由法院受理。董炳祥与张国尧之间存在租赁合同关系，双方在2019年2月1日签订的《协议》中，约定每年租金数额为380000元，但《协议》中并未约定租金期限，反诉原告认为双方之间为不定期租赁关系。在2020年3月10日（本案传票签发日为2020年3月9日）之前，反诉被告从未向反诉原告表示过解除双方租赁合同的意思表示，且反诉被告的生产原材料仍然堆放在诉争厂房内，反诉被告至今仍然未和反诉原告办理返还钥匙等厂房交接手续。据此，反诉原告认为双方租赁合同于2020年3月10日解除，反诉被告应当承担在此之前的租金。结合反诉被告在本诉中提供的交租证据，租金支付情况如下： 序号 支付日期 支付形式 金额（万元） 备注 1 二〇一七年十二月八日 汇款 8.9 2017年度的部分租金 2 2018年2月 承兑汇票2张 15 2018年度共收38.4万元，其中0.4万元未承兑汇票贴现费用 3 2018年4月8日 汇款 10 4 2018年9月12日 汇款 10 5 2019年2月1日 汇款 3.4 6 2019年2月 承兑汇票2张 20 2019年度共收租金30万元 7 2019年6月18日 汇款 10 据此，反诉被告尚欠2019年度租金80000元。鉴于双方租赁合同解除于2020年3月10日，反诉被告仍然应当支付2020年1月及2月租金共计63333元（计算依据：年租金380000元÷12×2）。反诉被告共欠租金143333元，反诉原告已经收取的50000元设备押金可用于抵扣部分租金，反诉原告仍应当支付租金93333元。综上，为维护反诉原告的合法权益，请求法院支持反诉请求。 反诉被告张国尧辩称，一、案涉租赁合同已于2019年7月8日解除。应杭州市富阳区人民政府富春街道办事处（以下简称富春街道办）要求，反诉被告已于2019年7月8日前搬离案涉租赁场地，该情况被告亦知情。案涉场地的电费原告支付至2019年7月，且富春街道办后续检查时亦查明反诉被告已停止加工生产，案涉场地仓库已上锁。反诉被告搬离案涉场地后，自2019年7月10日起，承包其他化工公司继续经营。反诉原告在反诉被告搬离后，已对案涉场地重新装修。因双方之间就反诉原告应退反诉被告租金未能达成一致，双方于2019年12月到富春街道办人民调解委员会进行调解，从调解过程可以看出反诉原告董炳祥知道反诉被告已于2019年7月8日搬离案涉租赁场地，双方租赁关系自2019年7月8日已解除，应退还反诉被告相应租金。二、反诉被告未欠付反诉原告租金。反诉原告亚达化工厂原由双海建材公司承包经营，经两被告及案外人双海建材公司同意，将反诉原告亚达化工厂场地交由反诉被告租赁，期限自2015年3月25日至2018年3月24日。由此可见双方的租赁时间一年起始时间应为前一年的3月25日至下一年的3月24日。此后，双方确认案涉租赁场地自2018年3月25日开始租金为380000元每年，2019年度反诉被告已向反诉原告支付租金300000元，而反诉被告于2019年7月8日搬离案涉租赁场地，反诉原告应退还相应的租金。而反诉原告在明知反诉被告已于2019年7月8日搬离，双方租赁关系于当日解除的情况下，仍提出反诉要求支付租金，有违诚信原则，涉嫌恶意诉讼。综上所述，反诉原告主张反诉被告支付租金没有事实依据和法律依据，恳请法院依法驳回反诉原告的反诉请求。此外，反诉原告称收到传票后开锁进入厂房，但反诉被告提供的装修照片是2019年12月拍摄的，如按反诉原告所述3月份之后才装修，与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定意见如下： 一、本诉部分 （一）原告张国尧提供的证据 1.承包经营协议、收条各一份，证明被告亚达化工厂原由案外人双海建材公司承包经营，经两被告及案外人双海建材公司同意，将被告亚达化工厂场地交由原告租赁，期限自2015年3月25日至2018年3月24日；2015年6月18曰，被告董炳祥收到原告押金50000元并出具收条一张的事实。 2.协商结账单、银行转账记录、协定各一份，证明2017年11月23日，原告张国尧与被告董炳祥确认，截至2018年3月24日，原告尚欠两被告租金89000元，该笔款项原告于2017年12月8日支付给被告董炳祥；后，原告与被告董炳祥确认自2018年3月25日开始被告亚达化工厂场地的租金为每年380000元，并于2019年2月1曰签订确认协议的事实。 3.承兑汇票、银行转账记录各一组、说明、结婚证各一份，证明自2018年2月至2019年6月18日，原告已向被告董炳祥支付租金680000元的事实。 4.富春街道环保工作巡查检查记录、微信聊天记录、电费缴纳记录各一份，证明2019年7月1日，富春街道办限期原告一周内搬离涉案租赁地点，原告于2019年7月8日前雇请搬运人员从涉案租赁地点搬离，原告缴纳涉案租赁场地电费至2019年7月的事实。 5.调查令回执、视频光盘各一份，证明原告已按富春街道办的要求搬离涉案租赁场地，涉案租赁场地已停止加工生产，仓库上锁的事实。 6.企业承包协议、工商登记信息、付款凭证各一份，证明原告搬离涉案租赁场地后，自2019年7月10日起，以每年300000元的价格承包其他化工公司继续经营的事实。 7.照片一份，证明在原告搬离涉案场地后，被告已将涉案租赁场地重新装修的事实。 8.短信记录、视频各一份，证明2019年7月原告搬离案涉租赁场地后，原、被告双方就退还租金金额未能达成一致，2019年12月到富春街道人民调解委员会进行调解的事实。 被告亚达化工厂、董炳祥对证据1中的承包经营协议的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告和案外人已作废的合同与本案的租赁关系无关联性；对收条的真实性、合法性无异议，该押金针对厂房内机器设备的，要在双方对设备交接检测无损坏、处理完生产废料后才返还。对证据2、3的三性均无异议。对证据4中富春街道环保工作巡查检查记录的真实性无异议，但认为与本案无关，被处罚的对象是原告开办的公司，原告被处罚后仍然占有使用本案诉争房屋；对聊天记录真实性不予认可，聊天的双方被告并不清楚，无法证明原告所说的7月份搬离涉案房屋的事实；对电费缴纳记录的真实性无法确认，对关联性不认可，原告缴纳7月份的电费并不能证明原告没有缴纳8、9月及后续的电费。对证据5中调查令回执的真实性无异议，该回执明确说明涉案厂房内是否堆放原材料及厂房是否与房东交接等街道办不清楚，该证据不能证明原告已向被告交付厂房；对视频光盘，认为从拍摄角度看原告仍能进入厂房进行拍摄，进一步说明原告没有交付房屋。对证据6，认为被告并不是新租赁协议的当事人，对真实性无法确认，对关联性有异议，认为原告在被告处的租赁协议并未解除，在他处又新租赁厂房，两者并无矛盾，原告可以租赁多处厂房生产经营。对证据7，被告认为其在收到法院传票后，才认为双方租赁合同解除并开锁进入了厂房内，对部分损坏的厂房进行了维修。对证据8，认为从短信记录看，并不能体现双方对租赁合同的解除达成了一致意见，视频中也无法体现上述事实。 （二）被告亚达化工厂、董炳祥提供的证据 1.系争房屋现场照片一份，证明张国尧在系争房屋内仍然堆放生产原材料的事实。 原告张国尧对该证据的三性均不认可，认为其在2019年7月8日已搬离，亚达化工厂本身也是化工厂，里面有没有放什么材料其不清楚。 二、反诉部分 反诉原告和反诉被告均未举证。 本院于2020年7月6日前往案涉厂房调查取证，并拍摄照片一组，双方当事人对该组照片均无异议。 本院审核后对上述证据的真实性均予以认定，至于能否达到证明目的，本院结合下文详述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月25日，双海建材公司（甲方）与亚达化工厂（乙方）签订《承包经营协议》一份，约定乙方自愿交由甲方承包经营；一、承包经营所及范围，乙方将现有生产资质、营业执照、全部厂房、生产设备以及办公用房，在承包经营期内交由甲方使用；二、承包经营期限为三年，自2015年3月25日至2018年3月24日止；三、承包费用及缴纳时间，甲方第一年向乙方支付承包费360000元，以及每年递增5%，承包费每半年缴纳一次，首次于2015年4月25日前缴清；四、甲方的责任和义务，甲方在承包期内有责任确保安全生产，进行合法的经营活动，有义务合理使用设备和建筑物，如有更改变动应征得乙方同意，并及时足额缴纳承包费；五、乙方的责任和义务：乙方在甲方承包经营期内有责任负责协调与生产经营相关的安检、环保、道路等外部及周边关系，以利承包经营顺利进行，如因外部协调原因造成甲方无法继续正常经营，则乙方应向甲方退还当期承包费并赔偿由此产生的经济损失等。 后经双海建材公司同意，董炳祥将亚达化工厂场地交由张国尧租赁。2015年6月18日，董炳祥收到张国尧支付的三年设备租期中的押金50000元，并出具《收条》一张。董炳祥在前述《承包经营协议》上注明“以（已）转让给张国尧，此合同作废”，并将该协议交给张国尧。三年期限届满后，张国尧继续承租亚达化工厂场地。2019年2月1日，张国尧与董炳祥签订《协定》一份，载明经双方协商2018年开始定价为380000元/年，租金分二次付清，以后租金按一次性定价380000元。 后双方口头约定2019年3月25日至2020年3月24日再租一年，租金为380000元/年。张国尧已向董炳祥支付租金合计300000元。2019年7月1日，张国尧经营的杭州明杰建筑材料有限公司在富春街道组织的环保工作巡查检查中被发现问题，并被要求限期一周内搬迁、取缔。 张国尧根据富春街道办的要求停止加工生产，但未与董炳祥办理退租手续。张国尧还提出让董炳祥去做做政府工作，想继续承租。董炳祥向其提出继续做下去处罚由原告自行承担，张国尧拒绝后决定不做。据董炳祥陈述，其在9月底才接到张国尧通知称其搬走了。事后，双方因退款一事不能达成一致。2019年12月17日，双方在富春街道办人民调解委员会主持下调解，但就退款金额仍未能达成一致。 双方就搬离时部分原材料堆放以及污水处理等事项存在争议，至今未办理交接手续。 另查明，董炳祥对外出租的亚达化工厂厂房未取得建设工程规划许可证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。董炳祥向张国尧出租的亚达化工厂厂房并未取得建设工程规划许可证，双方之间订立的租赁合同无效。尽管该租赁合同无效，但张国尧仍应当按照合同约定的租金标准支付使用亚达化工厂厂房期间的房屋占有使用费。根据举证情况以及当事人陈述，至迟到2019年9月底，张国尧已搬离涉案厂房并通知董炳祥，但双方对搬离时部分原材料堆放以及污水处理等事项存在争议且至今未办理交接手续，综合考虑租赁价格、搬离情节、仓库现状、交付手续、押金性质等因素，并平衡双方当事人利益，本院酌情认定董炳祥应退还张国尧设备押金及租金130000元。至于逾期利息，本院酌情将其调整为以130000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自向本院提交立案材料之日（2020年1月20日）起至实际支付之日止。被告亚达化工厂并非租赁合同当事人，退款责任应当由出租人董炳祥个人负担。综上，对张国尧的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持；对亚达化工厂、董炳祥的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告董炳祥返还原告张国尧130000元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、被告董炳祥支付原告张国尧以130000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月20日起至实际支付之日止的逾期利息，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告张国尧的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告杭州富阳亚达化工助剂厂、董炳祥的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4968元，由原告张国尧负担2068元，被告董炳祥负担2900元；反诉案件受理费1066.50元，由反诉原告董炳祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员唐承飞 二〇二〇年九月三日 书记员周锋