上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初66925号原告：中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处，住所地上海市黄浦区。负责人：万美森，主任。委托诉讼代理人：王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：上海银秋投资咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：居正亚，总经理。被告：居正亚，男，1962年7月25日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：朱刚，男，1978年10月30日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：龚瑀成，男，1958年9月26日生，汉族，住上海市长宁区。上述四被告共同委托诉讼代理人：丁铁力，上海市丁孙黄律师事务所律师。原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处(以下简称后勤部华东办事处)诉被告上海银秋投资咨询有限公司(以下简称银秋公司)、居正亚、朱刚、龚瑀成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告后勤部华东办事处的委托诉讼代理人王文琴，被告银秋公司、居正亚、朱刚、龚瑀成共同委托诉讼代理人丁铁力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告后勤部华东办事处向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋使用费人民币(币种下同)220万元；2.判令被告向原告支付转租违约金20万元；3.判令被告的20万元保证金归原告所有。事实和理由：2010年5月26日，原告与被告银秋公司签订《军队房地产租赁合同》，由被告银秋公司向原告承租上海市浦东新区上南路XXX号房屋，租期为2010年6月1日至2015年5月31日，租金每年200万元。合同约定被告转租需经原告同意，如违约的，应支付原告20万元违约金。租赁期间，被告未经原告同意将房屋转租给上海卡玛达酒店管理有限公司(以下简称卡玛达公司)。租赁到期后，原、被告未再续签合同，直至2017年8月8日房屋才由被告龚瑀成交还原告。2013年4月10日，被告银秋公司被工商部门吊销营业执照，但作为股东的被告居正亚、朱刚未组成清算组进行清算，被告龚瑀成是系争房屋的实际权利人、管理人、实际收租人，应对银秋公司债务共同承担责任。审理中，原告主张居正亚、朱刚在银秋公司被吊销营业执照后未进行清算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条第二款规定，应承担连带责任。龚瑀成是银秋公司、卡玛达公司的隐形大股东、实际权利人、管理人、实际收租人，也应承担连带责任。被告银秋公司、居正亚、朱刚、龚瑀成辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、原告主体不适格。因部队改制，原告不再具有法人主体资格。2、被告居正亚、朱刚、龚瑀成主体不适格。虽然银秋公司被吊销营业执照，但作为有限责任公司，除非有证据证明法人人格被否定，否则股东居正亚、朱刚不需要承担责任；龚瑀成并非公司股东，更无需担责。3、银秋公司通过招投标与部队签订了租赁合同，投入大量资金，虽然合同上约定房屋无偿移交部队，但原先房屋仅有1300平方米，后银秋公司投资建造了1500余平方米。4、2006年开始，银秋公司将房屋转租给案外人卡玛达公司，租金都是卡玛达公司支付给原告，发票也是直接开具给卡玛达公司，原告明知转租事宜。5、根据相关文件通知，部队对外签订的合同到期不得续签，本案合同在2015年5月31日到期，之后的使用费不需支付。6、租金已经支付至2016年6月30日，但因被告银秋公司被吊销，也找不到营业执照，无法查询银行明细。经审理查明，系争房屋登记产权人为中国人民解放军63680部队后勤部营房处(以下简称63680部队营房处)。原告与银秋公司自2005年起建立租赁关系。2010年5月26日，原告(甲方)与被告银秋公司(乙方)续签《军队房地产租赁合同》，甲方将上海市浦东新区上南路XXX号1797平方米房屋出租给乙方，租赁用途为旅店、餐饮、商场。租赁期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止。年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为200万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。合同签订后十日内，乙方应向甲方交付租赁保证金20万元，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；(四)不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；(五)不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；……合同第十一条约定，乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付20万元作为违约金。2010年6月1日，银秋公司(甲方)与卡玛达公司(乙方)签订《房屋转租合同》，甲方将上海市浦东新区上南路XXX号1796平方米房屋出租给乙方使用，租期自2010年6月1日至2015年5月31日止，月租金170,000元。……2010年7月5日，银秋公司形成股东会决议，龚瑀成将其持有的银秋公司55%股权以55万元价格转让给居正亚，张毅将其持有的银秋公司45%股权以45万元转让给朱刚。2010年7月7日，银秋公司向工商登记机关提交了将法定代表人由龚瑀成变更为居正亚的申请书。2013年4月10日，上海市工商行政管理局浦东新区分局向银秋公司出具沪工商浦案处字[2013]第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，因银秋公司未按规定在年检截止日期前申报2010、2011年度年检，对银秋公司作出吊销营业执照的行政处罚。2016年6月20日，中国人民解放军63680部队法律顾问处向银秋公司发送律师函，要求银秋公司于2016年6月30日前搬离系争房屋。2016年6月30日，63680部队营房处向银秋公司发出通知，告知银秋公司如2016年7月1日后仍未搬离，将采取停水停电和诉讼的方式保障权利。2016年7月2日，银秋公司回复，1、公司对系争房屋投入了大量装修，至今未收回成本；2、公司上下有一百二十多名员工需要安置；3、2016年下半年的房租100万元将在三内支付，并保证在2016年12月31日前搬离。2017年7月6日，龚瑀成在该回复函上书写：改造、装修和增设的固定设施，新建的钢结构房屋及承租的1495号一并无条件交甲方所有。2017年1月11日，63680部队营房处再次向银秋公司发出通知，银秋公司未在承诺的2016年12月31日前搬离，如2017年1月25日后未搬离，将采取法律手段。2017年8月8日，龚瑀成以银秋公司(房屋移交人)、卡玛达公司(实际使用人)名义与原告、63680部队营房处(接收人)签订房屋移交备案书，载明移交人于2017年7月31日全面停止营业，于8月8日下午以移交钥匙的方式将系争房屋按现状移交给接收人。审理中，原告认可银秋公司已支付完毕租期内的租金，且在租赁到期后又支付了使用费180万元，现诉请的使用费为2015年下半年欠付的20万元及2016年7月1日至2017年6月30日期间的200万元。中国人民解放军战略支援部队航天系统部后勤部向本院出具证明，按照军改统一部署，原告现归战略支援部队航天系统部建制，其主体资格仍然存在，可履行主体责任。另查，2005年，银秋公司向原告支付了20万元租赁保证金。2005年10月14日，原告出具证明，为提高接到任务能力，特委托银秋公司对系争房屋进行装修改造并管理。2010年3月26日，原告验收系争房屋门面房修复工程。租赁期间，部分租金由卡玛达公司直接支付给原告，原告向卡玛达公司开具了租金收据。根据原告提供的录音资料，2017年6月23日，龚瑀成曾向原告人员表示，其又名龚耀，银秋公司和卡玛达公司均为其开设。本院认为，原告已由其上级部门确认主体资格，本院予以认可。原告与被告银秋公司签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方均应恪守。合同约定租期自2010年6月1日至2015年5月31日，合同到期后，银秋公司应及时返还租赁物，现双方于2017年8月8日移交了房屋，银秋公司应承担此期间产生的房屋使用费。原告主张参照合同约定的年租金200万元的标准计算房屋使用费，于法不悖，本院予以支持。被告抗辩双方未签订租赁合同，无需承担使用费的理由不能成立。原告与银秋公司自2005年开始便形成租赁关系，现有证据足以说明原告明知并同意银秋公司对系争房屋进行改造、装修或增扩设备。同时，租赁期内的租金绝大部分由卡玛达公司交纳，房屋实际也由卡玛达公司长期使用，可以推定原告明知并同意转租。因此，银秋公司在合同期内没有违约行为，且双方合同并未提前解除，原告要求没收20万元保证金，及要求银秋公司支付违约金20万元，无事实依据，本院难以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十八条第二款规定，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。现原告依据上述规定要求居正亚、朱刚承担连带清偿责任。本院认为，根据公司法的规定，公司被吊销营业执照时应予解散，并在解散事由出现之日起15日内组成清算组进行清算。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院强制清算。虽然居正亚、朱刚未在规定时间内成立清算组对银秋公司进行清算，但原告作为债权人，亦未向人民法院申请强制清算，不足以认定居正亚、朱刚因怠于履行清算义务而导致银秋公司无法清算。所以，原告的主张不符合法律规定，本院不予支持。原告主张龚瑀成是银秋公司、卡玛达公司的隐形大股东、实际权利人、管理人、实际收租人，也应承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海银秋投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处房屋使用费220万元；二、原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处应于本判决生效之日起十日内返还被告上海银秋投资咨询有限公司租赁保证金20万元；三、驳回原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,400元(原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处已预付),减半收取12,200元，由原告中国人民解放军总装备部后勤部华东办事处负担800元，被告上海银秋投资咨询有限公司负担11,400元，保全费5,000元，由上海银秋投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年十一月二日书记员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。