浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4023号原告（反诉被告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司，住所地绍兴市人民东路381号（京东方综合楼1-2楼）。负责人：黄晟，总经理。委托诉讼代理人：范正刚，男，1978年9月8日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：章俊，男，1987年10月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告（反诉原告）：浙江京东方显示技术有限公司，住所地绍兴市越城区人民东路381号。法定代表人：裘坚柱。委托诉讼代理人：陈斌，浙江对越律师事务所律师。原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司（以下简称澳门豆捞公司）与被告浙江京东方显示技术有限公司（以下简称京东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月2日向本院起诉。本院于同日受理后适用简易程序审理。诉讼中，京东方公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年7月1日、7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人范正刚、章俊、被告（反诉原告）委托代理人陈斌到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告澳门豆捞公司向本院提出诉讼请求：一、判令于2020年7月8日解除原告与被告于2016年8月10日签订的房屋租赁合同；二、判令被告返还原告因疫情影响停业期间50%的房屋租金23333元，返还2020年4月13日至2020年4月30日期间的租金14000元；三、免除2020年4月13日起至2020年7月8日租金；四、赔偿原告2020年4月13日至4月30日经营损失21510元；五、判令被告赔偿预期盈利损失160838元（2020年5月1日至2020年12月31日）；六、判令被告赔偿原告装修损失40万元（以评估值为准）；七、判令诉讼费由被告承担。以上金额合计619681元。事实与理由：2016年8月10日原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定被告位于绍兴市××路××号××号楼中的一楼部分面积和二楼全部合计约1300平方米面积租给原告，租赁期限为2015年12月1日至2020年12月31日止，租金按季支付，提前30日支付。由于新冠病毒的影响，为了有效防控疫情，政府公布了防控指令，要求餐饮企业停止经营，直至今年4月初原告才逐步开始恢复营业。因疫情系不可抗力，原告在恢复营业后立即向被告要求减免疫情期间的租金，但被告不同意减免。为了避免争议导致双方扩大损失，原告于4月初仍缴齐了今年第一季度的租金。而后就减免租金问题继续与被告沟通，但至今未果。在原告刚刚恢复经营不久，2020年4月13日，被告在未经得原告同意，也未与原告协商补偿方案的前提下，自行开始对承租房屋的外立面进行施工。现外立面搭满脚手架、防护网，原告的店招、广告字牌全部被拆除，严重影响原告的正常经营。由于原告定位中高端餐饮消费，客户以商务宴请为主，现因外立面装修已导致原告无法经营，部分客户以为原告停业遂不来消费，更多客户因环境影响就餐体验为由不来消费，致使原告因疫情影响后恢复业绩的努力全部前功尽弃。原告与被告交涉但未果。为此原告于2020年5月5日发函通知被告于2020年7月8日解除合同。由于被告违约，应赔偿原告造成的相关损失，现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告京东方公司辩称：被告认为诉讼请求中的二、三、四、五、六、七没有事实和法律依据，而且与原、被告双方所签订的房屋租赁合同以及补充合同明显有不一致的情况。基于这样的观点，同时认为诉讼请求第一项解除房屋租赁合同的基础事实不存在，所以被告不同意解除房屋租赁合同，要求继续履行。同时京东方公司向本院提出反诉诉讼请求：一、继续履行2016年8月10日与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；二、支付自2020年5月1日起至9月30日止的房租116666.67元，并按每日千分之三标准支付逾期付款违约金到租金付清之日止，暂计算至2020年7月8日止的金额合计26180元。前述金额合计142846.67元；三、支付2017年第3季度起至2020年4月30日止按每日千分之三标准支付逾期支付前述时期的房租的违约金金额合计102882.82元；四、支付2020年4、5两月的水电费11037.39元，并按每日千分之三标准支付逾期付款违约金到前述水电费付清之日止，暂计算至7月8日止的金额合计1056.17元。前述金额合计12093.56元；上述二至四款项合计总金额257823.05元；五、支付2020年澳门豆捞公司门店充值消费卡20000元；六、案件反诉费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告撤回第三项诉讼请求以及第四项诉讼请求中违约金部分。事实与理由：2016年8月10日，反诉原告京东方公司与反诉被告澳门豆捞公司签订1份《房屋租赁合同》，其中1、5条款约定：京东方公司将5号楼一楼部分面积以及二楼的整层租赁给澳门豆捞公司，期限为2015年12月1日起至2020年12月31日止；其中7、8、9条款对租金、水电费金额，支付期限，逾期支付应承担的违约金计算方法等做了约定。同日，双方还签订了1份《房屋租赁合同补充协议》，约定澳门豆捞公司每年再支付京东方公司20000元的充值消费卡。此外，同一天双方还签订了1份《房屋租赁安全协议》。2020年4月18日，为提升对外形象，京东方公司对包括已出租给澳门豆捞公司的1、2层楼面在内的整栋6层楼的建筑物的外立面进行改造，并开始搭设外架子。事先京东方公司曾于2020年4月13日将该外立面改造事宜以书面的形式告知澳门豆捞公司，店长黄玲华在该通知书上签字盖章。2020年4月30日，澳门豆捞公司支付京东方公司2020年4月份的房租23334元。2020年5月6日，澳门豆捞公司将《解除合同及要求赔偿的通知函》邮寄给京东方公司，要求于2020年7月8日解除前述的《房屋租赁合同》、返还租金、赔偿因外立面改造而产生的损失、装潢装修损失，以及拒付外立面改造期间房屋租金。2020年5月20日，澳门豆捞公司虽关店撤离，但大厅及一、二楼包厢内的座椅等仍完好无损的放置在原来的位置至今，另关于“店面升级改造，暂停营业，如需用餐请至澳门豆捞玛格丽特店等”之公告在店内外随处可见。截止到目前，澳门豆捞公司尚未支付京东方公司房租、水电费、违约金合计257823.05元，以及充值消费卡20000元。另，2009年7月7日，京东方公司与陈某签订1份《房屋租赁合同》，合同1、5条款约定：京东方公司将公司东南方向的房屋1幢6层楼行政楼出租给陈某，期限为2009年12月1日起至2015年11月30日止。合同17条约定：依附于租赁房屋的装潢的所有权归京东方公司所有，房屋租赁合同期限届满后，依附于租赁房屋的装潢无偿归京东方公司所有。2010年9月27日，澳门豆捞公司以绍兴市人民东路381号（京东方综合楼1-2楼）作为营业场所领取营业执照开始经营。综上，京东方公司为维护自身合法权益，提起反诉，请求依法判处。反诉被告澳门豆捞公司辩称：1、针对反诉原告的第一项反诉请求，反诉被告认为该项请求没有法律依据。首先根据双方签订的房屋租赁合同第17条约定，承租方法提前两个月书面通知可以提前解除本合同，双方在合同中约定了反诉被告可以单方解除合同的方式以及权利，反诉被告在2020年5月5日已经书面通知反诉原告解除合同，本案的合同应于2020年7月8日解除。其次反诉被告要求解除合同是因为反诉原告对承租房屋自行进行了外立面施工工程，外立面搭满了脚手架，严重影响了反诉被告对房屋的使用，导致反诉被告承租房屋进行高端餐饮经营的合同目的无法实现，所以反诉被告向反诉原告提出了解除合同。不管从解除合同的理由还是法定的理由还是合同约定的权利条件，本案的合同均应于2020年7月8日解除。2、针对第二项反诉请求，反诉被告认为该项请求也没有法律依据。涉案房屋在2020年4月份已经开始进行外立面的施工，这期间虽然进出门的通道是畅通的，但是我们这个房屋是进行餐饮经营的，在外立面施工的情况下房屋没办法正常使用，所以房屋状态从4月13日起已经不能满足使用的要求，所以反诉被告无须支付4月13日以后的租金。当然反诉被告也没有存在恶意拖欠租金的情况，无须支付违约金。最后违约金的计算标准日千分之三明显过高。3、针对第三项反诉请求，反诉被告认为不存在严重拖欠租金的情形。在2017年第3季度起偶尔可能有延迟几天支付租金的情况，但是至今已经三年了，反诉原告从未就微小的延迟支付租金的情况向反诉被告主张违约责任，反诉被告认为从违约的情节轻微状态，双方并没有要求追究违约责任的意思表示。到2020年4月这期间反诉被告支付稍微迟了一点，因为疫情的影响，当时3月中下旬才开始恢复营业，4月中旬又碰到施工的情况，所以4月份支付租金的时间有点延迟了，这个是情有可原的，并没有恶意拖欠。4、针对第四项反诉请求，反诉被告水电费结到3月份，工作人员将度数拍照发给反诉原告，双方并没有就具体金额进行结算，度数是对的，但是多少钱反诉被告不知道。反诉原告也没有就具体的计算或者核算情况提供相应的材料，所以对金额反诉被告无法确认。5、针对第五项反诉请求，消费卡按照交易惯例，反诉被告几年下来都是在一年度完了下一年度交付，2020年度目前还只有七八月份，还没到交付消费卡的时间。涉案房屋已于2020年7月8日解除，如果要交付，只能按实际时间。6、即使反诉被告要支付反诉原告水电费的情况，由于在本诉中也提起了反诉原告支付给反诉被告的相关费用，如果反诉被告要支付给反诉原告费用，也是可以冲抵的。说明一下，有几项违约金千分之三是过高的。原、被告（反诉原、被告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交了房屋租赁合同1份、中国建设银行客户专用回单4份、关于澳门豆捞公司所在建筑外立面改造的通知函、照片各1份、函告、快递面单、查询结果各1份、2019年利润表1份、工资单2份、视频2段、利润表3份，被告（反诉原告）提供的2020年6月28日外立面建造的承包方出具的情况说明1份、2009年7月7日案涉房屋经营场所的承包人陈某所签订的承包合同复印件1份、房屋租赁合同补充协议1份、陈某的营业执照1份、现场照片21份、房屋租赁合同1份、房屋租赁合同补充协议1份、房屋租赁安全协议1份、关于澳门豆捞所在建筑外立面改造的通知函1份、函告1份、情况说明1份、张城英与京东方公司综合部长兼会计的微信聊天记录1份、现状照片1组、房屋租赁合同1份、分公司登记基本情况1份、申请证人陈某出庭所作证人证言1份。本院对上述证据认证认为，原告（反诉被告）提供的利润表、工资单，因系原告自行制作，故本院对其不予认定。被告提供的与案外人陈某签订的承包合同复印件、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、陈某的营业执照，与本案缺乏关联性，在本案中不予认定。对其余的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。经审理本院认定，2016年8月10日，原告（反诉被告）澳门豆捞公司（乙方）与被告（反诉原告）京东方公司（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市××路××号××号楼××楼××楼的全部合计面积约1300平方米租赁给乙方作为餐饮经营使用。租期五年零一个月，自2015年12月1日起至2020年12月31日止。其中免租期一个月，2016年6月1日至2016年6月30日。2015年12月1日到2016年5月31日租金为13万元，2016年7月1日起的租金按乙方实际营业额的8%支付给甲方，年度（指每年的7月1日至下一年的6月30日的12个月，下同）租金不足人民币28万元的，按照年租金28万元支付，年租金超过48万元的按年租金48万元支付。乙方应在本合同签订之日起的五日内向甲方支付第一个季度的房租租金，以后房屋租金每季度支付一次，支付额按前款约定执行，支付时间为提前30天支付，逾期支付的，乙方应按日逾期未付总额的千分之三向甲方支付违约金，逾期三个月未付，甲方有权解除合同。租赁合同期间，乙方因使用租赁房屋而发生的水、电等费用应按如下标准承担，乙方以实际用电量按1.105元／度（含税）、实际用水量按5.592元／吨的价格（含税）承担用电、水费，在实际使用的次月25日前付给甲方，逾期支付的，乙方应按日未付总额的千分之三按逾期日数向甲方支付违约金，逾期三个月未付，甲方有权解除合同。租房期间如遇政策性的水、电等价格调整，甲方有权按同比例调整相关价格。在租赁合同期间，因甲方原因终止本合同的，甲方应赔偿乙方装潢损失，损失计算方法为剩余租赁期限应分摊的装潢价格；因乙方原因终止本合同的，依附于租赁房屋的装潢无偿归甲方所有。乙方提前二个月书面通知甲方，可以提前解除本合同。2016年8月10日，澳门豆捞公司（乙方）与京东方公司（甲方）又签订《房屋租赁合同补充协议》1份，约定：乙方在原房屋租赁合同租金的基础上，每年再给付甲方2万元金额的澳门豆捞餐饮门店的充值消费卡。上述合同签订后，京东方公司向澳门豆捞公司交付了案涉房屋。澳门豆捞公司向京东方公司支付房屋租金至2020年4月底，支付水电费至2020年3月底。2020年4月13日，京东方公司向澳门豆捞公司出具《关于澳门豆捞所在建筑外立面改造通知函》1份，通知澳门豆捞公司从5月1日起至7月15日止对租赁房屋建筑的外立面进行立面改造以及改造相关事宜。2020年5月5日，澳门豆捞公司向京东方公司出具函告1份，以受疫情影响为由要求减免租金。同时称京东方公司对外立面改造严重影响澳门豆捞公司的经营，为此函告将于2020年7月8日正式解除房屋租赁合同，并要求京东方公司免除疫情影响停业期间50%的房屋租金；赔偿外立面装修期间导致的损失；赔偿澳门豆捞公司装修损失。本院认为，本诉部分，原告澳门豆捞公司与被告京东方公司之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，根据双方合同约定原告提前2个月书面通知被告，可以提前解除合同。原告于2020年5月5日向被告发函要求于2020年7月8日解除案涉房屋租赁合同，符合双方合同约定，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求返还疫情期间房屋租金的诉讼请求，鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延，直接导致政府相关部门作出停产停业、交通管制、延长假期等行政行为，该情况双方在签订合同时无法预见，属于不可抗力的范畴，原告租用案涉房屋系用于经营，疫情期间客观上无法正常使用案涉房屋，根据公平原则，本院认为原告要求返还疫情期间房屋租金23333元的请求合理，对该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求返还2020年4月13日至4月30日的租金，免除2020年4月13日起至2020年7月8日租金的诉讼请求，根据庭审查明，被告于2020年4月18日起对原告租赁的房屋外立面进行改造并搭建了架子，但原告诉称被告将其店招、广告字牌拆除与事实不符。原告诉称被告的改造行为导致其无法经营，从原、被告提供的现场照片来看，虽然被告搭建的架子遮蔽了原告的店招，但已在相应的位置悬挂横幅标明“施工期间，正常营业”、“澳门豆捞正常营业”，被告的改造行为并未对原告使用案涉房屋造成实质影响，更不会导致原告无法经营，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿经营损失、预期盈利损失及装修损失的诉讼请求，如前所述，被告的行为并不构成违约，原告无权以被告违约为由要求解除合同并赔偿损失。根据双方合同约定，因被告原因终止合同，被告应赔偿原告装潢损失，因原告原因终止合同的，依附于租赁房屋的装潢无偿归被告所有。现原告提前要求解除案涉房屋租赁合同，非因被告违约所致，故对原告上述几项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求鉴定装修价值的申请，本院亦不再准许。反诉部分，关于反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求，如前所述，反诉被告有权提前解除案涉房屋租赁合同且已按合同约定向反诉原告履行了通知义务，故案涉房屋租赁合同应于2020年7月8日解除，对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2020年5月1日至9月30日的房屋租金的诉讼请求，因案涉房屋租赁合同已于2020年7月8日解除，故反诉被告应当向反诉原告支付2020年5月1日至7月8日的房屋租金计52164元。关于反诉原告主张的违约金，根据合同约定，反诉被告应于2020年2月29日支付2020年4月1日至6月30日的租金46666元（第二季度租金已付23334元），应于2020年5月30日支付2020年7月1日之后的租金5498元，反诉被告未按期支付，已构成违约，根据合同约定反诉被告应当向反诉原告支付日千分之三的违约金，但该违约金约定标准过高，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算，经计算至2020年7月8日止的违约金为1067.47元。关于反诉原告要求支付2020年4月、5月水电费的诉讼请求，符合双方合同约定且金额合理，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告交付门店充值消费卡的诉讼请求，因双方房屋租赁合同已于2020年7月8日解除，故本院根据案涉租赁合同解除时间进行折算，反诉被告应向反诉原告交付金额为10356元的充值消费卡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司与被告浙江京东方显示技术有限公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、被告浙江京东方显示技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司返还租金23333元；三、反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告浙江京东方显示技术有限公司支付租金52164元，并支付违约金1067.47元（暂计算至2020年7月8日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准计算至实际履行之日止）；四、反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告浙江京东方显示技术有限公司支付水电费11037.39元；五、反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告浙江京东方显示技术有限公司交付金额为10356元的门店充值消费卡；六、驳回原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告浙江京东方显示技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4998元，由原告浙江凯旋门澳门豆捞控股有限公司负担4810元，由被告浙江京东方显示技术有限公司负担188元。反诉受理费减半收取1889元，由反诉原告浙江京东方显示技术有限公司负担1078元，由反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担811元。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年九月二日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?