上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初5008号原告(反诉被告)：谢东，女，1948年6月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：余文荣(系原告谢东丈夫)，男，1945年3月7日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：汪军，男，1969年8月3日出生，汉族，住上海市。原告谢东与被告汪军房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告汪军与反诉被告谢东房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谢东及其委托诉讼代理人余文荣、被告(反诉原告)汪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢东向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付购房违约金12,000元(以100万元为基数，按照日万分之四的标准，自2016年9月28起日计算至2016年10月27日止)；2.要求被告支付尾款10,000元。事实和理由：2016年5月19日，原、被告就上海市瞿溪路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋买卖居间合同，被告于当日出具《承诺书》。2016年6月25日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋，并对付款方式进行了约定，但被告未按约支付购房款，根本违约，原告提出解除买卖合同。2016年9月27日，双方经警署调解签订《二手房买卖违约赔偿金补充协议》(以下简称补充协议)。原告按照约定履行了己方的义务，但被告却未按买卖合同与补充协议的约定支付违约金及尾款。原告多次要求被告支付违约金及尾款未果，遂起诉至法院。汪军辩称，由于原告自2016年9月25日起将系争房屋再行出租给他人，因此被告暂缓支付违约金。同意支付购房违约金12,000元，同意支付尾款10,000元。汪军向本院提出反诉请求：原告支付逾期交房违约金112,560元(以201万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年11月6日起计算至2017年2月12日止)。事实和理由：双约定2016年10月31日交房，但原告在2016年9月25日再行将系争房屋出租给他人。原告未按约交房，最终被告于2017年2月12日实际控制系争房屋。给原告5天的交房宽限期，自2016年11月6日起计算逾期交房违约金，根据合同第十条第三款的约定，每逾期一日，原告应按照被告已付款的万分之五支付违约金，直至2017年2月12日。谢东对反诉请求辩称，由于被告未按补充协议约定支付违约金，也未支付尾款，因此没有交房。签订买卖合同时，已告知被告系争房屋租约至2017年11月14日。原承租人将系争房屋转租，原告同意，并于2016年9月22日签订了新的租赁合同。因此不同意被告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋。当日，被告出具《承诺书》，承诺因原告将系争房屋出租，此租赁关系由被告负责处理。2016年6月25日,双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款共计202万元，并约定甲方于2016年9月10日前腾出系争房屋，通知乙方进行验收交接。合同第九条第三款约定，乙方未按约定期限付款的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。合同第十条第三款约定，甲方逾期交房的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向被告支付违约金，直至实际履行之日。合同附件三约定，首期房价款61万元；第二期房价款140万元，乙方通过贷款方式支付，贷款申请未在过户前获得足额审批，乙方应当在过户当日以现金形式补足；尾款1万元，甲方交房且将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付。2016年9月27日，双方签订补充协议。协议载明，2016年9月10日前过户、交房未能实现，乙方违约，支付赔偿违约金。协议第一条约定，乙方赔偿甲方30万元，于2016年9月28日上午转帐到甲方帐户后，双方共同前去办理过户。协议第二条约定，如过户后34天，乙方贷款100万元到甲方帐户，那么乙方以日万分之四支付甲方违约金，于2016年10月31日转帐到甲方帐户。协议第三条约定，如2016年10月31日，银行贷款100万元仍未到甲方帐户，乙方继续以日万分之四支付违约金，直至贷款到达甲方帐户为止。之后，双方办理交房手续，甲方迁户口，乙方写房屋交接书。乙方支付尾款1万元给甲方。由乙方同租客商议，乙方提早一个月通知租客，赔偿一个月违约金后，让租客搬走。2016年9月28日，原告收取被告支付的违约金30万元，并收取被告补足140万元贷款的不足部分40万元。2016年9月30日，系争房屋权利人登记为被告及案外人徐某、汪某某。又查明，原告与案外人王某某、张某签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给案外人使某，租赁期限自2014年11月15日起至2017年11月14日止。审理中，原告确认于2016年9月22日与案外人覃某某签订《房屋租赁合同》，原告在合同甲方一栏签名。该合同约定系争房屋由案外人覃某某承租，租赁期限自2016年9月25日起至2017年9月24日止。审理中，原、被告双方确认100万元贷款于2016年10月27日发放至原告账户。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。被告表示同意支付购房违约金12,000元，同意支付尾款10,000元，本院予以准许，对原告的诉讼请求予以支持。被告于2016年5月19日出具《承诺书》，承诺因原告将系争房屋出租，此租赁关系由被告负责处理。但该承诺系针对原告与案外人王某某、张某签订《房屋租赁合同》。原告称与案外人覃某某签订的《房屋租赁合同》，系转租合同，但在合同甲方一栏签名的是原告，而非案外人王某某、张某，本院对原告的该辩称意见不予采信。鉴于原告将系争房屋再行出租的行为，对交接房屋造成阻却，故原告应承担相应民事责任。补充协议约定，由乙方同租客商议，乙方提早一个月通知租客，赔偿一个月违约金后，让租客搬走。但该约定仅是针对被告解除租赁关系所需承担的责任，并不免除原告的交房义务，原告应按约定交接房屋。被告要求原告按照合同约定的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告要求原告支付违约金自2016年11月6日起计算至2017年2月12日止，尚属合理，本院予以准许，但被告的计算金额有误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决如下：一、汪军于本判决生效之日起十日内支付谢东违约金12,000元；二、汪军于本判决生效之日起十日内支付谢东房价款1,0000元；三、谢东于本判决生效之日起十日内支付汪军逾期交房违约金99,495元(按201万元的每日万分之五，自2016年11月6日起计算至2017年2月12日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由汪军负担。反诉案件受理费1,275.60元，由谢东负担1,144元，由汪军负担131.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  毛伟新二〇一七年十一月八日书 记 员  周 璇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。