济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初4045号原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：满全维，山东豪才律师事务所实习律师。被告：刘某某，女，1976年3月9日出生，汉族，山东省立医院医师，住山东省济南市。委托诉讼代理人：马进财（系刘某某之夫），住山东省济南市。原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托诉讼代理人魏燕、满全维到庭参加诉讼，被告刘某某的委托诉讼代理人马进财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万怡物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘某某向万怡物业支付物业服务费2839.2元；2.请求判令刘某某向万怡物业支付违约金3000元；3.案件受理费由刘某某承担。事实和理由:刘某某系济南阳光100国际新城小区XXX室业主，房屋建筑面积135.21平方米。2007年11月16日起，刘某某委托万怡物业提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未交付款项0.5%的违约金。然而，自2015年1月1日至2016年9月30日，刘某某拖欠物业费等共计2294.6元。万怡物业多次要求刘某某尽快支付上述费用，刘某某均置之不理，已严重违约，故提起诉讼，望判如所请。刘某某辩称，起诉状所述“被告拒不缴纳物业费”是因为万怡物业没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务,已造成违约。1．根据前期物业管理服务协议，第1页第一条第8条物业公司负责公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。但济南万怡物业有限公司并没有尽到相关义务，以致绿地被占用（照片为证）。2．根据前期物业管理服务协议，第3页第四条甲方（济南万怡物业有限公司）每一年向业主、使用人公布一次物业管理费收支情况。但万怡物业并没有尽到相关义务，万怡物业从入驻至今从未对财务收支进行公布。3．根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十六条，第二十三条规定，目前物业公司收取的公共场所广告费、地面停车场占用费，公共场地租赁费等收益，是依法属于全体业主共有的，应当定期在物业管理区域显著位置公示收入账目，未经全体业主同意不得动用，万怡物业从未进行公示。物业公司违法收取停车费已经被相关部门认定违法，仍继续收费，否则不让出门（有相关新闻为证）。4．据物业管理条例第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。万怡物业擅自侵占小区公共用地，以获取非法所得（有照片为证）。5．中水从未启用，任设备锈蚀，有新闻图片为证。6．据物业管理条例第37条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。万怡物业未经全体业主同意，擅自向外租赁物业用房。以上事实表明，本小区物管没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”。基于以上事实，本人多次与万怡物业有限公司进行沟通，所在三期前几任经理均承认以上问题，并同意给予物业费方面优惠（物业收费收据为证）。但万怡物业三期现任经理认为以上问题与业主个人无关，拒绝任何沟通，并告知等着上法院就行。所以事实并非万怡物业起诉状所述“经催要未果”。综上所述，刘某某拒绝缴纳物业费是因为万怡物业首先没有履行双方的合同约定，并且根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第三十条，物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予支持。所以刘某某有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。在万怡物业按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、万怡物业在判决日后15天内在小区公告栏公布韧业费用的收支情况，以后每季公布一次。2、万怡物业判决日后15天内在小区公告栏公布小区内各广告位租金及广场活动的收入及流向，每六个月一次。3、万怡物业应清理被占用公共场地及绿地。4、万怡物业在判决日后15天内在小区公告栏公布物业用房位置、数量、占用情况、是否租赁及费用情况。5、启用中水设施。6、万怡物业减免相关物业费40%，待物业整改完毕，再全额缴纳物业费。7、由万怡物业承担此次讼诉相关费用。本院经审理认定事实如下：万怡物业与刘某某于2007年11月16日签订《前期物业管理服务协议》1份，该合同对双方的权利义务进行了约定，物业费按建筑面积每月/每平方米1元计算，业主应于每一季度第一个月前五日内预交整个季度的管理费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金。刘某某系阳光100国际新城XXX室的业主，该房屋建筑面积135.21平方米。万怡物业在提供物业服务过程中，因刘某某未交纳2015年1月1日至2016年9月30日的物业服务费，其起诉至本院。在本院审理中万怡物业陈述，刘某某房屋的建筑面积为135.21平方米，按建筑面积每平米每月1元计算物业费，应为2839.41元（万怡物业在扣除前期物业费结余的0.21元后主张2839.2元）；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项的0.5%，以未交付款项为基数分段计算，违约金金额为9千余元，因违约金较高，万怡物业主张3000元。本院认为，刘某某系阳光100国际新城小区业主，其在入住小区时，与万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。刘某某作为业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。万怡物业在本案审理过程中诉称刘某某未交2015年1月1日至2016年9月30日间的物业服务费用2839.2元，该数额符合物业服务合同约定的标准，刘某某在本案审理中未对该物业费的计算期间及数额提出异议，本院亦予以确认。刘某某在答辩中对原告万怡物业提供的物业服务不满，提出了诸多问题，包括小区存在绿地被占用、中水未启用、侵占业主公共收益、广告收入信息不明等，同时提出万怡物业公布物业费收支情况、启用中水设施等诸多要求，其中一些问题在本院审理万怡物业起诉其他业主的案件中也多有涉及，对此本院也有明确的认识，万怡物业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极交纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但本院同时也认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。从本案审理查明事实来看，刘某某自2015年1月1日起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他交纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。综上所述，本院对刘某某拒交物业服务费的答辩意见不予采纳。但本院也同样认为，万怡物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，对业主不积极交纳物业服务费用的行为应作深刻的反省，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供的物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，本院对万怡物业要求刘某某支付违约金的诉讼请求不予支持。在诉讼过程中，刘某某要求本院调取万怡物业物业用房的具体数量、位置、使用情况、是否租赁等事项，对此本院认为，其申请事项与本案并无直接关联也无调查收集的必要，故本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年9月30日物业服务费2839.2元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李永晶二〇一七年十一月十日书记员  孔营营