四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1102民初2083号 原告：陈建芳，女，1975年5月26日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：黄乙明，乐山市市中区法律援助中心指派援助律师。 原告：闵云清，男，1974年7月30日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：陈建芳，女，1975年5月26日出生，汉族，系夫妻关系，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：黄乙明，乐山市市中区法律援助中心指派援助律师。 被告：乐山凯利建设发展有限公司，住所地：乐山市市中区。 法定代表人：欧亚东。 原告陈建芳、闵云清诉被告乐山凯利建设发展有限公司（以下简称：凯利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告陈建芳（原告闵云清的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人黄乙明到庭参加了诉讼，被告凯利公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告陈建芳、闵云清向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于四川省乐山市市中区住房的不动产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办理初始登记的违约金（以已付购房款总额为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利息的标准计算至取得初始登记不动产权属证书之日止）。事实和理由：原告于2012年5月30日向被告支付37.8元购买位于乐山市市中区的住房。原告于2014年1月25日支付被告契税、维修基金、产权证登记费、印花税等，并敦促其早日办理双证。但时至今日，原告多次找被告要求早日办理双证，被告一直以种种理由拖延办理双证。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付了购房款，已经履行了付款义务后，被告交付房屋，购房合同即成立，依照合同约定，被告应当在合同订立之日起18个月内为原告办理双证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第20条和补充协议第五条、《房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应当立即为原告办理双证并支付违约金。现原告诉至本院，提出上述请求。 被告凯利公司未作答辩。 经审理查明：2012年5月30日，被告作为出卖人，原告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同》，约定：凯利公司将位于市中区滨河路909号地块的暂定名为斑竹湾88公寓的1幢1单元19楼1号的住房出卖给原告。商品房总价37.8万元，买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价款的60%，其余价款可以向中国银行或住房公积金管理机构借款支付。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起十日内向买受人支付。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起十日内向买受人支付。 同日，被告作为出卖人、甲方，原告作为买受人、乙方，共同签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方首付款18.9万元，余款18.9万元向银行或公积金中心按揭贷款支付。 2012年5月30日、2012年7月6日、2012年12月22日，原告三次向被告支付购房款共计18.9万元，余款18.9万元由原告向乐山市住房公积金管理中心贷款支付。2014年1月25日，原告向被告支付维修基金3704元，2014年2月8日，支付契税、办证费4595元。 审理中，原告提交被告在《乐山日报》刊登的交房公告、新编门牌号码通知证明讼争房屋于2014年1月24日至26日集中交房，房屋已交付，新编门牌号码为××1单元19楼4号。 另查明：本院向乐山市建设局、乐山市城市建设档案馆、乐山市住房保障和房地产管理局、乐山市不动产登记中心发出《调查取证函》，上述单位回函答复本院：斑竹湾88公寓项目未进行规划核实，未进行宗地核验，未进行竣工验收，也未进行初始登记，目前暂不能办理不动产分户登记。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《乐山市个人住房公积金委托贷款借款合同》、收款收据、《乐山日报》、新编门牌号码通知，本院调取的《乐山市住房和城乡规划建设局关于协助调取“斑竹湾88号公寓”项目竣工验收材料的复函》、乐山市城市建设档案馆出具的《回函》、《乐山市住房保障和房地产管理局关于刘刚诉凯利建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案的调查取证回函》、2份《乐山市不动产登记中心关于乐山市市中区人民法院调查取证函的复函》以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉斑竹湾“88公寓”项目未进行规划核实，未进行宗地核验，未进行竣工验收，也未进行初始登记，目前暂不能办理不动产分户登记。现原告起诉要求被告立即为其办理讼争房屋的不动产权属证书，在法律上和事实上不能履行，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告可以在将来具备办理不动产权属证书条件时，再行起诉主张其权利。 根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，但讼争房屋所在楼栋至今未办理初始登记，未取得权属证明，被告已构成违约，原告要求被告支付逾期办证违约金，应予支持，但《商品房买卖合同》约定违约金为“自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起十日内向买受人支付”，故应从2014年7月1日起，以已付房款37.8万元为基数按月万分之一向原告支付违约金至取得初始登记之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告乐山凯利建设发展有限公司在本判决生效后十日内向原告陈建芳、闵云清支付商品房初始登记的逾期办证违约金（以已付款37.8万元为基数，从2014年7月1日起，按月万分之一计算违约金至取得商品房初始登记之日止）； 二、驳回原告陈建芳、闵云清的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，由被告乐山凯利建设发展有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长 谢 凯 人民陪审员 彭 东 人民陪审员 王万华 二〇一七年十一月二十三日 书 记 员 张维宇