浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初6122号原告（反诉被告）：黄华倩，女，1987年1月15日出生,汉族，住浙江省瑞安市。被告（反诉原告）：杨金钗，女，1960年5月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市，现定居西班牙王国阿利坎特省阿利坎特市巴西路****右室（CBRASIL6P02D，ALICANTE，ALICANTE）。委托诉讼代理人（特别授权）：陈克平，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：周燕青，浙江合一律师事务所律师。被告：郑翠妹，女，1976年6月22日出生，汉族，，住浙江省瑞安市被告：周贤君，男，1972年5月21日出生，汉族，，住浙江省瑞安市原告黄华倩与被告杨金钗、郑翠妹、周贤君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，被告杨金钗于2017年7月25日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄华倩，被告（反诉原告）杨金钗及其委托诉讼代理人陈克平、周燕青，被告郑翠妹到庭参加诉讼，被告周贤君经本院传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告黄华倩向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的租赁合同；2.被告郑翠妹、周贤君退还原告水电费押金1000元；3.被告郑翠妹归还宽带安装及拉线与电视安装及拉线费用650元；4.三被告赔偿原告损失61614.8元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告黄华倩变更第2、4项诉讼请求为：被告杨金钗退还原告水电费押金1000元；三被告赔偿原告损失35000元。事实和理由：2012年1月15日，原告在瑞安市安阳房屋介绍所的介绍下，与被告杨金钗、郑翠妹、周贤君签订租赁合同，承租位于瑞安市东山中埠村Ｅ区，租赁期限从2012年2月7日起至2015年2月7日。当日，原告支付被告周贤君、郑翠妹水电费押金1000元。租赁期间原告安装了宽带与电视，安装及拉线费用共计650元，被告郑翠妹同意将于合同终止时退还原告该项费用。2015年2月7日，租赁期满后，原告与被告郑翠妹协商达成一致，同意原告续租。2017年2月20日，原告支付被告郑翠妹租赁期为2017年2月7日至2018年2月7日的租金，被告郑翠妹出具收据。2017年3月，被告杨金钗告知原告其儿子结婚需使用该套房屋，要求终止租赁关系，原告表示理解。2017年3月27日，原告与被告杨金钗签署房屋租赁终止协议书，被告杨金钗退还原告剩余租金，原告出具了收据。租赁合同终止后，原告开始寻找其他出租房屋，在此期间相继支出交通费用、装修费用共计人民币61614.80元。然而，在原告多次的催促下，被告郑翠妹、周贤君迟迟不肯退还原告支付的水电费押金1000元，被告郑翠妹亦不肯归还宽带安装及拉线与电视安装及拉线费用650元。在原告搬离房屋过程中，被告郑翠妹多番阻拦，并更换了房屋钥匙，致使原告无法在约定的期限内搬离房屋。原告与被告郑翠妹多次交涉无果。此后，原告从被告郑翠妹处得知被告杨金钗儿子并没有结婚打算，三被告是无故终止租赁关系。为此，诉至法院。被告杨金钗辩称，原告方承租坐落于瑞安市东山中埠村Ｅ区房屋我们无异议。2017年3月被告因儿子结婚需要，与原告解除合同并将剩余房租归还原告，但是解除合同后原告擅自拆除房屋内的装修而导致被告无法使用房屋，被告只能在外购买房屋给儿子结婚。被告有重新装修房屋后再给原告使用的，所以原告所述为毛胚房并非事实。双方已解除房屋租赁关系，被告愿意退还1000元押金，但要求原告赔偿被告恢复原状的费用后再予以赔偿，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告郑翠妹辩称，被告郑翠妹是受被告杨金钗委托与原告签订租赁合同的，押金也是代被告杨金钗收取的，由于不是出租人，原告无权要求被告郑翠妹退还押金、宽带和数字电视安装费用以及赔偿其损失。被告周贤君未作答辩。被告杨金钗向本院提出反诉请求：判令反诉被告黄华倩恢复坐落于瑞安市内装修。诉讼中，反诉原告杨金钗增加第二项诉讼请求，即如反诉被告黄华倩不予恢复原状，要求反诉被告黄华倩赔偿损失9700元。事实和理由：2012年1月15日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，合同约定：反诉原告将其所有的坐落于瑞安市东山街道安阳路771号1幢3单元301室出租给反诉被告做家教使用，合同期限从2012年2月7日起至2015年2月7日止。同时约定租赁期满后，反诉被告一律不能拆除一切不动装修物（移动设备除外）。2015年2月7日租赁期满后，经双方协商一致，反诉被告继续续租。2017年3月，因反诉原告需要使用上述房屋，双方又协商一致后，同意解除租赁合同，反诉原告并退还被告剩余租金30625元。然而反诉被告却不顾合同约定，擅自强行拆除房屋内的固定装修包括门、地板、室内电话线等设备、设施。反诉被告的行为严重违约，造成反诉原告房屋装饰严重损坏，直接影响居住使用，反诉被告应当承担违约责任。反诉被告黄华倩对反诉原告杨金钗的反诉辩称，反诉原告说因儿子结婚需要精装修，反诉被告基于人道主义提前解除合同、搬离房屋。当时双方约定，反诉被告搬离时，里面的东西全部要搬走。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明双方无争议事实如下：被告郑翠妹受被告杨金钗的委托，于2012年1月15日与原告黄华倩签订了一份房屋租赁合同，在出租人方署郑翠妹、周贤军名，约定将坐落于瑞安市东山街道安阳路771号1幢3单元301室的房屋出租给黄华倩用于家教，租期是2012年2月7日至2015年2月7日，第一年租金37000元，以后逐年递增6%；在承租期间所有管理费、水费、电费、煤气、收视费、协会会员费、房屋租赁登记备案费、电话费以及工商费、税务费等一切由承租人使用而产生的费用，全部由承租人自行承担；租赁期满，承租人一律否拆除一切不动装修物（移动设备除外）。合同签订后，黄华倩即向郑翠妹支付了37000元的租金及1000元水电费押金。三年租赁期满后，双方达成口头续租协议。2015年6月份，因消防整改需要对承租房屋进行装修。被告杨金钗以儿子结婚急于装修为由，经协商，于2017年3月27日与黄华倩签订了终止租赁协议书。签订后，双方对费用进行了结算，杨金钗于2017年3月27日退还黄华倩房租30625元及一楼防盗门安装分摊费用450元。原告在搬离时拆走了全部房间门、木地板及电话线，双方为此发生争议。在审理过程中，应反诉原告杨金钗申请，本院委托温州东瓯资产评估有限公司对涉案房屋室内装修修复价值进行了评估，该所认定修复价值为9700元。本院认为，本案争议焦点主要有以下三个方面：一、原告黄华倩于2014年安装的宽带和电视信号线的费用在解除租赁关系后是否有权要求被告杨金钗退还。二、被告杨金钗是否存在违约行为，是否需要承担赔偿原告另行租赁所增加的费用。三、反诉被告黄华倩在租赁关系终止时拆走房间门、木地板是否构成违约，是否需要承担赔偿责任。关于第一个问题，根据双方于2012年1月15日签订的租赁合同第七条费用和税收项规定，乙方（指承租人）在承租期间包括所有管理费…收视费…等一切由乙方使用而产生的费用，全部由乙方自行承担。原告黄华倩在承租期间自行安装宽带和有线电视所产生的安装费用和使用费用，均属于第七条规定的费用范围，应由承租人自行负担。原告黄华倩要求被告承担上述安装费用，没有合同依据，本院不予支持。关于第二个问题，双方于2012年1月15日签订租赁合同，三年租期届满后，又达成口头不定期续租协议。2017年3月27日，被告杨金钗以儿子结婚准备布置新房为由与原告黄华倩进行协商并征得其同意后，双方签订了房屋租赁终止协议书，约定租赁期至2017年3月22日，承租方于2017年5月17日前将家具等自行搬出，原合同终止，双方同意就原合同事项互不追究法律责任。因此，双方终止租赁合同是经协商一致合意达成的，被告杨金钗不存在违约行为，原告黄华倩要求被告杨金钗赔偿其因另行租赁房屋所增加的费用，没有法律根据，被告抗辩意见成立，本院不予支持。被告郑翠妹、周贤君系被告杨金钗在租赁事务中的代理人，其以被代理人杨金钗名义实施的民事法律行为，对被告杨金钗发生效力，原告黄华倩要求被告郑翠妹、周贤君承担合同义务，于法无据，本院不予支持。关于第三个问题，庭审上，双方就2014年装修中，隔山墙由杨金钗负责砌好，其他门、窗、灶台、木地板等基本上都是由黄华倩二手购置基本认同。尽管2012年1月份签订的租赁合同上明确规定，租赁期满乙方一律否拆除一切不动产装修物，但反诉被告黄华倩主张其在搬离承租房屋时拆除房间门和木地板等已征得反诉原告杨金钗同意，杨金钗在庭审上只表示不同意拆走房间门。考虑到杨金钗在终止房屋租赁时原意在要给儿子结婚布置新房，势必要全部进行重新装修，原房间门也根本无法在重新装修中派上用场。因此，反诉被告主张拆走房间门、木地板等已征得杨金钗同意的说法更为可信。反诉原告杨金钗要求恢复原状或者要求赔偿其相应的损失，本院不予支持。另，双方于2017年3月27日签订终止租赁协议书，本院对双方已于2017年3月27日解除租赁合同予以确认。被告杨金钗对退还水电押金1000元无异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十一条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄华倩与被告杨金钗于2017年3月27日解除租赁合同；二、被告杨金钗于本判决生效之日起十日内退还原告黄华倩水电押金1000元；三、驳回原告黄华倩的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨金钗的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费700元，由原告黄华倩负担680元，被告杨金钗负担20元；反诉受理费125元，由反诉原告杨金钗负担。如不服本判决，黄华倩、郑翠妹、周贤君可在本判决书送达之日起十五日内，杨金钗可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  黄其宁人民陪审员  蔡永林人民陪审员  曹高锋二〇一七年十一月二十日代书 记员  潘 密??