广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初4432号原告（反诉被告）：甘耀辉，男，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：鲁东飚，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴启浩，广东加通律师事务所律师。被告(反诉原告)：韦证明，男，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。被告(反诉原告)：李丝苗，女，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。被告：珠海奥园华富置业有限公司，住所：珠海市兴业路，办公地址：珠海市香洲区翠微西路。法定代表人：张俊，经理。委托诉讼代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。原告甘耀辉与被告韦证明、李丝苗、珠海奥园华富置业有限公司（以下简称奥园公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，被告韦证明、李丝苗在法定期间内提起反诉，本院依法受理反诉并与本诉合同审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘耀辉及委托诉讼代理人鲁东飚、吴启浩、被告的委托诉讼代理人刘奕贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘耀辉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拆迁补偿款854947元（1171160.35元*73%）；2.被告从2017年2月16日起按照26692.54元/月的拆迁标准向原告按月支付拆迁租金，直至回迁房交付之日为止（36565.12元/月*73%，暂计至5月16日为80077.62元）；3.被告按照拆迁补偿面积向原告支付等额价值的人民币32616984元（1489.36平方米*73%*30000元/平方米），支付时间为回迁房交付之日起；4.本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2010年9月29日，原、被告在广东加通律师事务所蒲伟律师的见证下，共同签订了《合作建房协议书》（下称“协议书”），该协议书约定由被告负责提供珠海市香洲区前山镇翠微村长水街XX号之三的宅基地，原告提供全部建设资金的方式，双方合作兴建一栋六层住宅楼，建成后的第一、二层房屋归被告所有，第三、四、五、六层由原告永久使用，且原告对该四层楼房享有占有、使用、收益、处分等权利。另外，协议书第十条约定了“若因政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用双方按照各房屋建筑面积比例划分”。2010年10月23日，原、被告签订了一份补充条款，约定由被告使用房屋的第二、三层，原告使用第一、四、五、六层。2011年9月2日，原、被告双方再次达成补充协议，约定将楼房的楼层加高至七层半，增加的楼层中只有顶层的A房由被告使用。据此计算，原告应享有该房屋73%的权益。近期，由于翠微城中旧村更新项目的启动，珠海奥园华富置业有限公司作为拆迁人已经与多户村民达成了拆迁协议，涉案房屋也被列入了拆迁范围。根据被告在2017年2月16日所签订的拆迁补偿方案，该套房屋可以获得拆迁补偿款1171160.35元、租金36565.12元/月以及拆迁补偿面积1489.36㎡。被告签订补偿方案后，以同意按照协议书约定分配拆迁补偿款项并积极配合政府的征收工作为借口，要求原告对原房屋内的租客进行清退。清退完成后，被告却以各种理由拒绝按照原协议约定进行分配，双方就此事产生分歧。原告认为，原、被告之间所签订的协议书是双方真实的意思表示，双方已经建立起合法有效的合同关系，被告的行为已经违反了双方之间的约定，对原告的合法权利造成了严重损害，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁判。被告韦证明、李丝苗、奥园公司辩称，一、原告起诉的诉讼请求没有事实和法律依据，涉案房屋是违章建筑，没有办理任何手续，违章建筑被要求在拆除后的补偿，在诉求中提出了30000元/平方米没有依据，30000元/平方米是商品房的价格，而不是违章建筑的价格。二、原告提出的包括每个月的租金，向原告支付20000元/月的租金，以及要求按照拆迁的面积进行补偿，这没有事实和法律依据，因为原告不是村民，没有资格享受在拆迁中只是针对村民（被告）才有资格享受的拆迁补偿的相关房屋或是款项，原告没有这个资格，原告不是村民。三、据双方在合建房子的时候所签订的相关合同，即《合作建房协议书》，包括补充协议，是无效的，原告是不能依据这个无效的建房协议来主张相关的权利，包括赔钱等权利。四、对于双方签订的《合作建房协议书》所牵涉到的房产，被告要求按照违章建筑的评估价，对原告作出适当地补偿，而原告是没有任何资格享受被告才有资格享受的旧村改造的相关政策，因此被告在提交证据的时候已经向法庭提出了造价评估的申请，这对于解决本案的纠纷，对原告作出适当的补偿，是有必要的，也请求法庭允许被告提出的造价评估的要求。五、珠海奥园华富置业有限公司不应当是本案的当事人，作为被告的主体不适格，奥园公司与原告没有任何的法律关系，根据合同相对性的原则，奥园公司不应是本案的被告，尽管奥园公司作为翠微城中旧村拆迁改造商，但是与本案原告、被告所建的房产没有关系，本案发生争议的只不过是原告与韦证明和李丝苗，因此请求法庭驳回原告对被告的诉求，也驳回原告在诉状中所提出的所有诉求。六、第一项诉讼请求是要求被告向原告支付拆迁补偿款82万元，拆迁补偿款是对被拆迁人即翠微村村民，原告不是翠微村村民，没有资格要被告支付拆迁补偿款。第二项诉讼请求是要求被告支付拆迁租金，拆迁租金是给翠微村，即本案两被告，被拆迁人是基于翠微村村民才有资格享受租金，被告韦证明、李丝苗不是开发商也没有义务向原告支付拆迁租金。第三项诉讼请求原告要求被告支付拆迁补偿面积折算后为3200多万元，该诉讼请求没有事实依据，原告提出总拆迁安置房73%，按3万元/平方米来结算支付给原告3200多万元，被告韦证明、李丝苗与开发商于2017年3月签订的合同仅是合同成立，该合同所约定的包括回迁房是不确定的物业，还没有实现，如果能够真正回迁，整个翠微村要完成改造，顺利建起来，才有可能拿到回迁房，但是能否顺利拆迁、能否顺利建设是不确定的，因此原告基于一个不确定的合同而提出确定才有可能的物业的补偿，是没有事实依据的。拆迁合同能否最终实现是未知数。原告提出按3万元/平方米，因为楼价是不确定的，可高可低，开发商与拆迁户签订的合同大概是三年回迁，三年后楼价多少现在无法预知，能否顺利推进、顺利建设也是无法预知的，因此原告基于一个未确定的、无法预知的、只是成立还未实质性履行的合同而提出该合同中的效益不应得到支持。请求法庭驳回原告的全部诉请。被告韦证明、李丝苗提出以下反诉请求：确认原告与被告韦证明、李丝苗签订的《合作建房协议书》及补充条款无效。事实和理由：原告不是翠微村的村民，没有资格享受作为村民才能享有的村集体用地。所建的房屋没有履行任何的报建手续，是违章建筑，违反了法律法规的规定。因此，双方所签订的《合作建房协议书》依法应当无效。原告甘耀辉对被告韦证明、李丝苗的反诉答辩称，原告认为本案的《合作建房协议书》及相关的补充协议是合法有效的。首先，原被告双方前后一共签订了三份协议，协议对合建房屋的权益分配进行了多次明确并且实际履行，这些约定的内容都是双方的真实意思表示，履行期间也没有产生任何纠纷，因此，应该对协议所约定的共有份额予以认可。其次，协议内容并没有违反相关法律法规的强制性规定，也没有损害任何一方的合法权益。根据房地分离的原则，韦证明等人依法享受宅基地的使用权，但是，对于地上建筑物的权利认定，应该按照《物权法》第三十条的规定进行处理，即原告出资建造房屋的事实行为，已经设立了物权，该物权自行为成就时就发生效力，而该建造行为，一方面得到了韦证明等权利人的同意，另一方面也得到了拆迁人奥园公司的补偿认可。另外，韦证明等人并没有失去宅基地地上房屋的使用权，根据协议约定，韦证明等人拥有合建房屋第二、三、八层的权益并占有使用，相比之下，韦证明等人目前所占有的房屋面积比合作建房前的面积还要多，因此，该协议的履行并没有损害到韦证明等人作为村集体成员所能享受到的实际权利，也没有损害村集体土地的使用权和收益权，不符合合同无效的条件，因此，合同双方应该按照协议内容履行自己的义务。被告奥园公司同意被告韦证明、李丝苗的反诉请求。经审理查明：粤房字第13078**《房屋所有权证》记载，位于珠海市前山翠微村长水街**之三房屋登记所有权人为被告韦证明，所有权来源为1982年新建，建筑结构及层数为砖木二层，基底面积103.73平方米，建筑面积173.14平方米。2010年9月29日，原告（乙方）与被告韦证明、李丝苗（甲方）在广东加通律师事务所蒲伟律师见证下签订《合作建房协议书》一份，约定，甲方名下拥有的珠海市前山镇翠微村住宅地一块，集体土地建设用地使用证：珠府集建总字第0402号、字[1990]0707000XX号。该地块于1982年原建有房屋一座，房屋号码：珠海市前山翠微村长水街XX号之三。其东邻韦庆宅、南邻长水街、西邻长水街、北邻郭三养宅（见后附的红线图为准），现甲方因资金不足，经甲乙双方友好协商，一致同意拆除上述原建筑，并合作兴建一栋六层住宅楼，协议细则第一条约定，由甲方负责提供以上宅基地，乙方全额出资建设（含室内、外装修）。第五条约定，房屋建成后，甲方同意将第一、二层（从地面往上）外其余四层交付给乙方永久使用，并收取人民币11万元收益金（该笔款项甲方于本协议书签订时已提前收取，即甲乙双方签订本协议书即代表甲方已收取11万元收益金）。乙方可以自行行使占有、使用、收益、处分等权利，甲方（包括甲方子女）不得干涉，一切收益均与甲方无关，乙方在行使上述权利时，应当符合相关法律规定，未经乙方同意，甲方不得私自处分乙方所占用楼层。第十条约定，因不可抗力或其他因素致使该物业受损甲乙双方共同获赔偿，获赔金额甲乙双方按建筑面积比例划分，涉及相关费用亦以此比例交纳；若因政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。2010年10月23日，原告（乙方）与被告韦证明、李丝苗（甲方）又签订一份《合作建房协议书补充条款》（见证书号[2010]）广加通见字第P09XX号），约定，该房屋日后城中村改造，房产证合法面积173平方米属甲方所有，房屋拆迁补偿属于甲方户口优惠补偿归甲方所有，乙方不得以任何借口要求甲方补偿。以上条款经双方签字之日起生效，同建房合同书同等法律效力，另甲方使用2、3层楼房，乙方使用1、4、5、6层楼房。2011年9月2日，原告（乙方）与被告韦证明、李丝苗（甲方）又签订一份《合作建房协议书之补充协议》，约定，一、双方同意将原协议中约定的楼层加高至七层半，顶层为二个套房，均为二房一厅；二、乙方将顶层楼靠楼梯的A房提供给甲方使用，并另补偿人民币10000元给甲方；三、本补充协议未作修改和补充的内容，均按原协议和原补充条款执行。原告出资将原房屋拆除，并新建设了8层房屋，但未办理房屋报建手续。房屋建成后，第一、四、五、六、七、八层B房由原告使用和收益；第二、三、八层A房由被告韦证明、李丝苗使用和收益。2017年3月6日，被告韦证明、李丝苗及二人女儿韦丽仪（身份证号码4404021978********）、韦敏仪（身份证号码4404021980********）与被告奥园公司签订《珠海市翠微旧村城市更新拆迁补偿安置合同》（ZHHF-CGHT-2017-00XX）（以下简称拆迁安置合同），就涉案房屋拆迁补偿达成协议。该合同附件《香洲区翠微城中旧村更新项目被拆迁房屋的补偿明细表》（以下简称补偿明细表）中约定，认定面积1179.52㎡，按1:1.1置换1297.47㎡，过渡期租金31元/㎡/月计36565.12元，签约之日起7个工作日内支付三个月租金，交付被拆迁房屋之日起三个月后每月25日支付次月过渡期租金，装修费930元/㎡计1096953.6元，办理完回迁房交付手续之日后7个工作日内完成支付；未认定面积（含5层以上）609.23㎡，240㎡以内按3.0:1置换80㎡，超过240㎡按3.3:1置换111.89㎡。搬迁补助按25元/㎡一次性支付，面积总数1788.75㎡计44718.75元，合同签订后7个工作日内支付；认定面积中选择回迁房部分1179.52㎡计29488元，办理完回迁房交付手续之日后7个工作日内完成支付。拆迁安置合同签订后,原、被告对房屋的租客进行了清退，双方对拆迁补偿如何分配产生争议，原告提起本案诉讼。原告认为原告属于拆迁的对象，是拆迁合同的主体，对房屋享有固定的利益，要求被告支付上述补偿明细表中按照73%(原告占有的5.5层/总层数7.5层)的比例计算的补偿，房屋按照30000元/㎡估算价值。被告韦证明、李丝苗认为双方签订的合作建房协议书无效，原告不是村民，没有资格享有拆迁中针对村民才有资格享受的拆迁补偿，所涉及的建筑是违章建筑，认为按照违章建筑的评估价对原告进行补偿。被告韦证明、李丝苗申请对涉案房屋进行建筑造价评估，后撤回评估申请。被告奥园公司抗辩，原告的身份不符合拆迁安置合同的主体资格，也不符合珠海市城市更新政策拆迁户的有关规定，不能成为合同主体。另查明，珠海市测绘院2014年4月23日《翠微村旧村场生活区项目建（构）筑物测绘成果报告书》显示，，位于珠海市香洲区前山镇翠微村长水街**房屋共**总面积为1788.75㎡，1层面积为213.76㎡，2层至7层面积均为241.44㎡，8层面积为126.35㎡。双方庭审中认可8层两间房屋面积相同。三被告自认奥园公司已支付六个月的租金共计219390.72元给被告韦证明、李丝苗。被告韦证明、李丝苗主张，根据珠海市城市更新的政策，两被告共有三个指标，每个指标400平方米，被告韦证明、李丝苗是基于特定身份及珠海政策而获得的1200平方米的回迁房。并提交了《珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知》（珠规建更[2016]18号）第八条规定，权益人的城中旧村更新区域内已建成的房屋，按照以下标准进行房屋面积认定：（一）被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分。被征地农民已享有福利住房政策的，参照执行本条第一款第（二）项标准。（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按户建筑面积不超过240平方米的部分。（三）其他产权人，以产权登记的建筑面积为准。已办理产权登记的房屋，可直接依据产权登记证明认定，该面积按类别计入本条前款（一）、（二）项面积认定标准内。如产权登记面积超过上述标准的，仍以产权登记面积为准。政府统征前已建成且至今尚未灭失、主体结构未改变，未完成产权登记的房屋，由相关部门依程序利用历史地形图等相关资料，结合现状情况共同认定房屋面积。本院认为，原告与被告韦证明、李丝苗签订《合作建房协议书》及补充协议中约定，由韦证明、李丝苗提供宅基地，原告出资建设，原告给被告韦证明、李丝苗一定补偿后，双方按约定分配使用建成后的房屋及分享拆迁补偿。虽然双方合作建设的房屋未经合法报建，且用地属于集体所有分配给被告韦证明、李丝苗家庭使用的住宅用地，但被告韦证明、李丝苗及家人与奥园公司于2017年3月6日依照旧村改造拆迁安置政策签订拆迁安置补偿合同后，案涉土地及房屋的权益已经转化为安置补偿房屋和各项补偿款等财产性权益，房屋未经合法报建及用地属于集体所有用地的情形均已发生变化，影响合同效力的事实均已消灭。且被告韦证明、李丝苗与原告签订合作建房协议书对家庭将来取得拆迁安置补偿分配进行约定，是被告韦证明、李丝苗处分其财产性权益的行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故上述《合作建房协议书》及补充协议，合法有效，并且双方均按照该合作建房协议约定履行至房屋交由奥园公司拆迁，双方应恪守诚信、依约履行。被告韦证明、李丝苗以原告不具备村民特定身份，使用村集体宅基地进行建设，房屋没有任何报建手续，是违章建筑等理由，认为合同无效，理据不足，被告韦证明、李丝苗请求确认案涉《合作建房协议书》及补充协议无效，应予驳回。关于拆迁安置补偿如何分配。原告主张其是拆迁合同的主体，享有73%的拆迁补偿。被告主张原告没有资格享有拆迁中针对村民才有资格享受的拆迁补偿。本院认为，首先，拆迁安置合同系基于对土地使用权及地上建筑物的补偿，与原集体土地使用权人的身份相关联，决定了被拆迁主体只能是原集体土地的使用权人，非集体经济组织成员不能成为拆迁安置合同的主体，故原告认为其是拆迁安置合同主体的主张，不能成立。其次，虽然拆迁安置政策决定只能由被告韦证明、李丝苗及家庭成员成为被拆迁人及拆迁安置合同的主体，但拆迁安置补偿作为被拆迁土地及房屋的补偿，是一种财产性权益，依法可以转让。被告韦证明、李丝苗与原告签订《合作建房协议书》及补充协议中对被告韦证明、李丝苗家庭将来取得的拆迁安置补偿进行分配，是被告韦证明、李丝苗处分其财产性权益的行为，合法有效，对双方具有约束力。被告韦证明、李丝苗以原告不是村民无权享有拆迁安置补偿为由认为不享有拆迁安置补偿的抗辩，本院不予采纳。再次，关于拆迁安置补偿分配的比例。《合作建房协议书》中约定，若因政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。2010年10月23日《合作建房协议书补充条款》中约定，该房屋日后城中村改造，房产证合法面积173平方米属甲方所有，房屋拆迁补偿属于甲方户口优惠补偿归甲方所有，乙方不得已以任何借口要求甲方补偿。而根据《珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知》中第一条第一项对拆迁面积的认定的规定,本案房屋被拆迁房屋面积的认定系基于被拆迁人韦证明、李丝苗的身份及建筑房屋共同进行的认定，并非依据原房产证面积及单独区分被告韦证明、李丝苗的户口优惠指标，故双方在2010年10月23日《合作建房协议书补充条款》中的约定不明，应按照双方在签订《合作建房协议书》中约定按照各自分配使用的比例进行分配。双方在2011年9月2日《合作建房协议书之补充协议》中约定将楼层加高至七层半，并将顶层楼靠楼梯的A房提供给被告韦证明、李丝苗使用，并约定补充协议未作修改和补充的内容，均按原协议和原补充条款执行，可以视为双方对七层、八层进行了分配，将8层A房分配给被告韦证明、李丝苗使用，7层、8层B房分配给原告使用。故原告使用1、4、5、6、7、8层的B房，被告使用2、3、8层的A房，依据测绘报告，原告使用的建筑面积为1242.695㎡（213.76+4×241.44+126.35/2）,被告使用的建筑面积为546.055㎡（2×241.44+126.35/2），原告占有的比例应为69.47%(1242.695/1788.75),原告请求按照73%比例支付，不符合双方的约定，本院不予支持。最后，虽然原告对被告韦证明、李丝苗家庭取得的拆迁安置补偿享有69.47%的权益，但这种权益是基于双方签订的《合作建房协议书》而取得，仅对原告与被告韦证明、李丝苗具有拘束力，原告只能依据《合作建房协议书》及补充协议的约定向韦证明、李丝苗主张分配韦证明、李丝苗家庭已取得的拆迁安置补偿，而不能直接请求奥园公司支付拆迁安置补偿合同中应支付给被拆迁人的拆迁安置补偿。原告认为其是拆迁主体的主张而认为其享有被告韦证明、李丝苗与奥园公司签订的拆迁安置合同的合同权益的主张，与我国的拆迁安置政策相违背，本院不予支持。根据补偿明细表，搬迁补助按25元/㎡一次性支付，面积总数1788.75㎡计44718.75元及部分过渡期租金（被告自认已支付6个月）已到支付期间，其他的过渡期租金、装修费、回迁房、搬迁补助权益等被告韦证明、李丝苗尚未实际取得，具体的金额亦尚不确定，本案中暂不处理，原告可待被告韦证明、李丝苗家庭实际取得上述补偿款及回迁房后，再行向被告韦证明、李丝苗主张。综上，本院支持原告请求被告韦证明、李丝苗支付按照69.47%比例支付补偿明细表中已到支付期限的的搬迁补助31066.12元（44718.75元×69.47%）及六个月的过渡期租金共152410.73元（36565.12元×6×69.47%），对原告请求的其他补偿款，本院不予支持。原告请求奥园公司支付拆迁安置补偿款，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：—、被告（反诉原告）韦证明、李丝苗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）甘耀辉支付搬迁补助款补偿31066.12元；二、被告（反诉原告）韦证明、李丝苗于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）甘耀辉支付过渡期租金补偿152410.73元；三、驳回原告（反诉被告）甘耀辉对被告（反诉原告）韦证明、李丝苗的其他诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）甘耀辉对被告珠海奥园华富置业有限公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韦证明、李丝苗的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费209560元，保全费5000元，共计214560元，由原告甘耀辉负担213387元，被告韦证明、李丝苗负担1173元；反诉受理费7069元，由被告（反诉原告）韦证明、李丝苗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡审 判 员  庞 博人民陪审员  黄建华二〇一七年十一月七日书 记 员  李 幸朱丹君