济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2433号 原告：济南天鸿永信房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛振友，董事长。 委托诉讼代理人：周浩，国浩律师（济南）事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王来静，国浩律师（济南）事务所律师。特别授权。 被告：谷文杰，男，1979年4月19日出生，汉族，住济南市。 第三人：中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部，住所地济南市。 法定代表人：刘春龙，行长。 委托诉讼代理人：王怀民，男，1968年8月10日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司山东省分行历城支行员工，住济南市。特别授权。 委托诉讼代理人：刁迅萌，山东誉实律师事务所律师。 原告济南天鸿永信房地产开发有限公司（以下简称天鸿永信公司）与被告谷文杰、第三人中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部（以下简称建行山东省分行营业部）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案。因被告谷文杰无法直接送达，本院对其公告送达。公告期满后，本院依法适用普通程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理，原告天鸿永信公司的委托诉讼代理人周浩、第三人建设银行山东省分行的委托诉讼代理人王怀民、刁迅萌到庭参加诉讼。被告谷文杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿永信公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》；二、判令谷文杰配合天鸿永信公司办理撤销商品房买卖合同网签和备案登记手续并承担办理上述手续过程中产生的费用；三、判令谷文杰支付解除合同违约56397元及印花税282元；四、判令谷文杰支付代偿金暂计6211.69元（最终数额以天鸿永信公司实际代偿金额为准）。截止到2017年8月21日，代偿金数额是27357.85元；五、判令谷文杰支付代偿违约金（自代偿之日至谷文杰实际返还之日计算方法为：违约金=代偿金额×1‰×天数）；六、判令谷文杰支付天鸿永信公司为实现债权所发生的律师费30598元；七、诉讼费由谷文杰承担。事实和理由：2015年6月25日，原、被告双方签订济南市商品房买卖合同，合同约定谷文杰以银行贷款的方式购买天鸿永信公司开发的万象新天*号房屋。谷文杰支付了首付款29970元，随后谷文杰与建行山东省分行营业部签订个人住房借款担保合同，贷款394000元用于购买房屋，天鸿永信公司作为保证人为谷文杰借款承担连带责任保证。因谷文杰未按期支付贷款，致使天鸿永信公司保证金被银行扣划。根据商品房买卖合同附件五第十条10.4约定，天鸿永信公司有权解除合同，谷文杰应协助天鸿永信公司办理撤销网签及备案手续，并支付违约金等。根据合同附件五第十二条12.6.1约定，谷文杰应当承担印花税、律师费及办理撤销网签和备案登记手续过程中产生的费用。综上，谷文杰的行为严重侵害了天鸿永信公司的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 谷文杰（缺席）未答辩。 第三人建行山东省分行营业部述称，天鸿永信公司与谷文杰签订的商品房买卖合同不应解除。商品房买卖合同是基础合同，在此基础上又建立了一个独立的合同即建行山东省分行营业部与谷文杰签订的借款合同。如果解除了商品房买卖合同，借款合同就失去了本身的意义。借款合同是第三人与谷文杰签订的合同，目前还在正常的履行期间，同时天鸿永信公司作为借款合同的担保人对谷文杰从第三人处的借款承担连带保证责任。故商品房买卖合同不应解除，借款合同也应继续履行。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定的事实如下： 2013年8月9日，天鸿永信公司（保证人、甲方）与建行山东省分行营业部（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：本合同所称“债务人”是指因购置坐落于济南市历城区工业北路以北，万象新天小区项目所属之住房或商业用房，而与之发生借贷关系的，实际与甲方签订商品房买卖合同的购房人；本最高额保证所担保的债权是指2013年8月9日至2018年8月8日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业住房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为1亿元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内做相应扣减。 2015年6月25日，天鸿永信公司与谷文杰签订济南市商品房买卖合同一份，约定：谷文杰认购天鸿永信公司开发的万象新天*号房屋，房屋总价563970元；买受人于签署本合同当日向出卖人支付首付房款169970元，其余房款394000元向贷款机构申请房屋按揭贷款。买受人应当于签署本合同之日起7日内，按照贷款机构的要求向贷款机构交齐贷款所需买受人提供的材料和相关费用（包括首付比例），否则按逾期付款处理，如因贷款政策调整买受人补交材料或费用的（包括提高首付比例），买受人应在接到贷款机构或出卖人通知之日起5个工作日内向贷款机构补齐，否则按逾期付款处理，但本合同或补充协议另有约定的除外。合同第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议（附件五）十、贷款10.4款约定：出卖人为买受人提供贷款担保的，如买受人不及时足额偿还贷款本息导致出卖人代偿的，买受人应向出卖人返还代偿金额（包括但不限于出卖人代买受人偿付的贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现贷款债权的费用，以下简称代偿金额），买受人每日应当以代偿金额总额的1‰的标准向出卖人支付违约金，计算上述违约金自出卖人实际代偿之日始，至买受人实际清偿完毕代偿金额及违约金之日止。如若发生出卖人代为买受人偿还贷款的情况，则出卖人有权解除合同：出卖人解除合同的，买受人除应返还代偿金额及其违约金外，另应按主合同总价款的10%向出卖人另行支付解除合同违约金。合同补充协议（附件五）十二、解除合同12.6.1款约定，守约方因签订、履行、解除合同向第三方交纳的税款、行政事业性收费等费用由违约方按实际发生金额予以补偿，违约方交纳的此类费用由其自行承担。12.8款约定，如因买受人原因导致出卖人解除合同或产生损失的，买受人应当负责赔偿出卖人损失（包括但不限于损害赔偿金及诉讼费、律师费等费用）并承担合同约定的违约金等责任。 2015年7月14日，谷文杰作为借款人和抵押人，建行山东省分行营业部作为贷款人，天鸿永信公司作为保证人，签订了个人住房（商业用房）借款合同一份。合同主要约定：借款金额为394000元，借款用途为购买涉案房产，借款期限为336个月，借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额2211.92元。合同签订后，建行山东省分行营业部按约向谷文杰发放贷款394000元至其指定的天鸿永信公司账户。至此，谷文杰交纳一部分房屋首付款29970元，银行贷款394000元。审理中，天鸿永信公司称曾通知谷文杰收房，但经联系未果。 谷文杰作为借款人在履行个人借款合同时于2016年第三季度开始逾期还款，建行山东省分行营业部按照最高额借款担保合同的约定划扣了保证人即天鸿永信公司的保证金。根据中国建设银行单位客户专用回单显示：2016年9月30日扣划6211.69元，2017年1月10日扣划6348.20元，2017年2月27日扣划4236.17元，2017年4月28日扣划4217.60元，2017年8月21日扣划6344.19元，以上共计27357.85元。 2017年4月30日，天鸿永信公司与国浩律师（济南）事务所签订诉讼法律服务委托协议，约定就本案发生的律师费为30598元。天鸿永信公司于2017年5月10日提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，天鸿永信公司与谷文杰所签订的济南市商品房买卖合同、谷文杰与建行山东省分行营业部签订的个人住房（商业用房）借款合同及天鸿永信公司与建行山东省分行营业部个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，各方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。谷文杰在签订买卖合同后，仅向天鸿永信公司交纳了部分首付款29970元，剩余首付款14万元至今尚未支付。谷文杰依约就剩余购房款394000元在银行办理了按揭贷款，但未按个人住房（商业用房）借款合同的约定及时偿还银行贷款，致使天鸿永信公司作为其贷款的保证人代其向银行清偿了逾期借款本息，构成违约。谷文杰自2016年第三季度起至今持续不履行向银行按期还款的义务，系以其行为表明不再继续履行借款合同。根据商品房买卖合同补充协议（附件五）的10.4款的约定，发生上述情况，天鸿永信公司有权解除合同。天鸿永信公司要求解除与谷文杰之间的商品房买卖合同，符合法律规定及合同约定，本院对此予以支持，该合同自诉状送达之日即2017年8月14日起解除。第三人建行山东省分行营业部认为商品房买卖合同不应解除，理由不能成立，本院不予采信，其可另行依据借款合同的约定主张其权利。因商品房买卖合同解除，故谷文杰应协助天鸿永信公司办理相应的撤销商品房买卖合同的网签及备案登记手续。天鸿永信公司要求谷文杰按照合同约定返还代偿金27357.85元的诉讼请求，有银行出具的还款流水明细为证，本院予以支持。天鸿永信公司主张谷文杰按照合同约定以房屋总价款的10%支付解除合同违约金56397元，同时主张谷文杰按照日1‰的标准计算代偿违约金，对此本院认为，谷文杰有不按期还款的违约行为，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，违约金金额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因谷文杰严重违约，天鸿永信公司支付代偿金27357.85元、约定支付律师费30598元，目前涉案房产价格较合同签订时有较大幅度的上涨，以上情况本院均综合予以考虑。根据天鸿永信公司及建行山东省分行营业部的举证情况、代偿金额及时间、双方约定情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌定违约金数额为4万元。因天鸿永信公司主张的代偿违约金、律师费等本院在确定违约金数额时已一并综合考虑，故不再另行支持。天鸿永信公司要求谷文杰支付印花税282元，未提供证据证实，本院不予支持。谷文杰经本院公告传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告济南天鸿永信房地产开发有限公司与被告谷文杰签订的位于济南万象新天项目*房屋的《济南市商品房买卖合同》于2017年8月14日解除。 二、被告谷文杰于本判决生效之日起三十日内协助原告济南天鸿永信房地产开发有限公司办理撤销万象新天项目*房屋的商品房买卖合同网签和备案登记手续。 三、被告谷文杰于本判决生效之日起十日内向原告济南天鸿永信房地产开发有限公司支付代偿金27357.85元。 四、被告谷文杰于本判决生效之日起十日内向原告济南天鸿永信房地产开发有限公司支付违约金4万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告济南天鸿永信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9440元，由被告谷文杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年十一月十五日 书 记 员  岳 静