上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20050号原告(执行案外人)：上海洪宁食品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张金福，经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：金素玲，女，1967年11月5日生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：林然，上海小城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦嫣，上海小城(苏州)律师事务所律师。第三人(被执行人)：陈自平，男，1964年12月22日生，汉族，住湖南省洪江市。第三人(被执行人)：周红，女，1967年6月18日生，汉族，住上海市松江区泗泾镇。第三人(被执行人)：上海仁博塑胶有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈自平，负责人。原告上海洪宁食品有限公司(以下简称洪宁食品公司)与被告金素玲以及第三人陈自平、周红、上海仁博塑胶有限公司(以下简称仁博公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张金福、委托诉讼代理人周芝均、杨永伟，被告金素玲及其委托诉讼代理人林然、杨梦嫣以及第三人周红到庭参加诉讼。第三人陈自平、上海仁博塑胶有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除对坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的查封措施；2.确认系争房屋归原告所有，第三人协助原告办理产权过户手续(系争房屋价值208万元)。审理中，原告变更其诉讼请求为：停止对系争房屋的执行并解除查封措施。事实和理由：被告起诉第三人民间借贷纠纷一案，经本院审理后作出(2015)松民一(民)初字第9557号民事判决，该判决生效后并进入执行程序，经被告申请本院执行系争房屋，因系争房屋为原告所有，故原告提出异议，本院裁定驳回原告异议，故原告诉至本院。关于系争房屋的取得，原告的法定代表人张金福与第三人陈自平、周红夫妇系老乡，因资金周转困难，第三人曾多次向张金福借款，截止到2015年1月1日，第三人欠张金福的借款达400万元，于是双方将以往的借条作废，重新签订借款协议两份，并将系争房屋抵押给张金福且办理了抵押权登记。其后，陈自平、周红无力还款，故双方协商将系争房屋转让给张金福以抵债，但因张金福限购，故将系争房屋过户给原告。2015年10月8日，第三人周红与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定周红将系争房屋出售给原告，原告之前已经支付了全部转让价款，周红在2015年10月15日将系争房屋交付给原告，原告实际占有了系争房屋，原告也缴纳了相应的税费并取得了登记收件收据，在等待产证的期间，系争房屋被查封。故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：被告诉第三人民间借贷过程中，被告查封了系争房屋，原告作为案外人已经就查封提出异议，当时法院说不予解封，判决生效后执行的时候，原告提出执行异议之诉。被告认为原告和第三人串通损害被告的权利，本案原告诉请不能得到支持，原因在于，在查封之前，原告没有实际占有该房屋，对房屋也没有支付任何购房款。原告诉请有三个方面的内容，就第三个诉请内容，不具有可行性。该房屋目前有4个案子的查封，被告是首封，从执行异议之诉的角度说，原告诉请过户缺乏现实可行性。对于原告在诉讼中变更诉请请求不予同意，于法无据；第三人周红选择性出庭，存在可疑；系争房屋上存在其他债权人，应当作为第三人追加进来。第三人陈自平、仁博公司未作陈述。第三人周红述称：认可原告的诉讼请求、事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并根据举证质证的内容并结合当事人的陈述认定事实如下。系争房屋的登记所有权人为第三人周红，因被告起诉第三人的民间借贷纠纷案件，本院于2015年10月21日正式查封(首封)系争房屋，同时系争房屋上另有本院及长宁法院的其他轮候查封。2015年10月8日，第三人周红作为出卖人与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定周红将系争房屋出售给原告，转让价款为180万元，于2015年10月15日前交房，于2015年10月31日之前办理过户手续，原告已支付全部房款。原告于2015年10月8日缴纳了契税62,505元。原告与第三人周红于2015年10月9日办理过户手续，原告于当日支付了房地产交易手续费、房屋登记费，第三人周红于当日支付了房地产交易手续费，原告于当日取得了上海市松江区房地产登记收件收据。根据原告提供的房屋移交手续显示，周红、陈自平于2015年10月15日将系争房屋交付给原告。原告于2015年10月22日缴纳了系争房屋物业费2,299元。关于原告法定代表人张金福与第三人之间的资金往来，根据汇款凭证及银行明细认定如下：2011年10月25日，张金福向陈自平汇款50万元；2012年4月29日，张金福向周红转账20万元；2013年1月29日，张金福向周红转账20万元；2013年5月4日，张金福向陈自平汇款100万元；2014年12月15日，张金福向仁博公司汇款20万元；2014年12月15日，张金福向周红汇款两笔，分别为35万元、45万元；2015年1月7日，张金福向陈自平转账32.5万元；2015年2月3日，张金福向陈自平转账231,875元；2015年2月18日，张金福向周红转账15万元；2015年3月23日，张金福向陈自平转账258,875元；2015年3月30日，张金福向陈自平转账3.5万元。2015年1月1日，第三人陈自平、周红作为甲方、借款方与张金福作为乙方、贷款方签订《借款协议》两份，借款金额均为200万元，借款期限均自2015年1月1日至2015年6月30日，担保方式均为：甲方以开办的公司及系争房屋作还款保证，如借款到期甲方归还不上，乙方可通过法院变卖甲方资产或协商解决，等。同时第三人陈自平、周红向张金福出具两条借条，金额均为200万元，其中一张借条上注明：原来的借条作废，以本借条为准。2015年1月6日，张金福作为抵押权人与第三人周红作为抵押人、第三人周红、陈自平作为借款人签订了系争房屋的《房地产借款抵押合同》，约定系争房屋的价值为300万元，借款金额为300万元，借款期限自2015年1月1日至2017年12月31日，等；此后双方在系争房屋上办理了抵押权人为张金福的抵押登记。后原告和第三人在履行买卖合同过程中，张金福申请注销了该抵押登记。因被告金素玲与陈自平、周红之间的民间借贷纠纷，经被告申请，本院于2015年10月21日查封了系争房屋，后该案进入执行程序，本院前往系争房屋张贴公告要求被执行人及占有系争房屋的案外人迁某系争房屋，原告遂向本院提出执行异议，本院于2016年10月26日裁定驳回原告异议。故原告诉至本院请求判如所请。以上事实，主要由借款协议、借条、上海市房地产买卖合同、银行明细、汇款凭证、上海市房地产登记簿信息、民事裁定书以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已经查明的事实，原告和第三人在本院查封之前签订了系争房屋的买卖合同，并已经开始办理产权登记，但在过程中被本院查封故未能办理产权过户登记，同时按照第三人及原告的陈述，系争房屋在查封之前已经交付给原告，则本案认定的关键在于系争房屋的价款是否已经支付。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。原告的法定代表人张金福与第三人之间有真实的资金往来，第三人周红也到庭对彼此的借款关系进行了确认，张金福与第三人之间就彼此的借款关系签订了借款协议，可以认可张金福与第三人之间的真实借贷关系。张金福对第三人也享有真实的抵押权，因此就债务的履行上，用法定代表人的债权冲抵原告应付的房款并无不当，且已经发生的债权数额远高于房屋总价，因此本院认可原告已经实际支付了房款。综上，本院认为原告提出的请求停止对系争房屋的执行，于法有据，本院予以支持。至于原告请求解除对系争房屋上的查封，本案系案外人执行异议之诉，审查的范围为原告请求停止执行的异议是否成立，对于解除查封与否本案不做处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、驳回原告上海洪宁食品有限公司的其余诉讼请求。案件受理费23,440元、公告费820元，合计诉讼费24,260元，由被告金素玲负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  徐星华二〇一七年十一月三十日书 记 员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。……二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。