山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0106民初2415号原告:张惠斌，男，1964年8月7日出生，汉族，山西火炬科技发展有限公司经理，住山西省太原市。被告：绿地集团太原置业有限公司，住所地山西省太原市迎泽区长风街半山路**。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所实习律师。原告张惠斌与被告绿地集团太原置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张惠斌，被告绿地集团太原置业有限公司的委托诉讼代理人杜宝宝、王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张惠斌向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告以国家房屋安全与购房合同约定的标准交付原告购买的位于半山国际一期61栋一单元302室房屋，并由检测机构出具安全报告。解决配套质量问题，重新安装损坏、丢失的电子门镜，室内外电表箱，部分铝合金门窗变形存在关闭费劲问题，更换锈迹斑斑的防护栏，确保防盗窗磁有效使用，以新房标准交付原告房屋；2、判令被告向原告支付自2010年1月1日起至判决之日止的延期交房违约金500962元；3、判令被告按该地段、该房型市场租赁价格，以不低于每年8万元标准，支付原告赔偿金60万元，房屋寿命损失196071元，并承担因延误交房而发生的一切费用，赔偿自2010年1月1日起至判决之日止的房屋贷款利息损失336302.44元；交付前发生的物业管理费、采暖费、房屋质量鉴定费等费用由被告承担。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月23日，原告与被告签订半山国际一期61幢1单元302号房屋的购房合同，并依约支付房款1830009元。在交房验收过程中，发现房屋存在质量问题，被告管理混乱，至今未向原告交房。房屋主体结构方面:承重墙体多处裂纹、房屋北侧卫生间窗户从3、4、5层同一位置都出现了多处裂缝，且经了解61号整栋楼的其他住户也出现多处墙体裂缝问题。房屋配套质量方面：电子门镜损坏、光学门镜丢失、室外电表箱损坏、室内所有电源盒盖丢失、部分铝合金门窗变形、防护栏锈迹斑斑、防盗窗磁无效。自2009年购房以来，原告就以上问题多次催办解决，被告一期售楼部销售人员也多次给上级打报告，但均未得到被告高层领导回复。随着一期销售项目的完成，销售人员也不知行踪。其后，原告多次找到物业部门申诉，物业以不是一家，应找开发商为由拒绝。此时，一期的售楼部已撤销，二期销售人员不知一期项目由谁负责。原告陷入投诉无门困境。直至2013年8月，被告电话通知原告办理房产证缴费事宜，原告才得知被告相关部门已迁至晋祠路，原告前往交涉，售后负责人孙先生答应解决，但要原告等通知，此后仍无下文，原告多次催促，被告仍置之不理。直至2017年5月，原告再次前往被告晋祠路办公地址，接待人员为售后服务负责人李岩，答复先走程序，由物业公司办理交房手续，先验房，有什么问题由物业公司上报解决，满意后再办理手续，交钥匙。原告于当日找到半山一期物业公司，物业人员领原告查房，发现一切如旧，承重墙质量问题不仅没有解决，裂纹比以前更大了，配套质量问题也没解决。2016年，原告房屋内水龙头破裂，给楼下邻居白先生造成损失。被告唆使白先生到法院起诉原告，由原告赔偿白先生经济损失。事实表明，被告长期对原告的诉求，傲慢不理，构成违约的主观故意。由于被告的违约行为，致使原告从购房之日起7年半仍未能入住，损失7.5年租金60万元，70年的房屋有效使用期限只剩下62.5年，损失196071元。故诉至法院。被告绿地集团太原置业有限公司辩称，一、原告无权要求被告交付房屋，也无权要求以房屋存在质量问题为由拒绝收房并主张被告逾期交房，原告要求被告支付延期交房违约金无事实依据与法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2009年9月30日之前将房屋主体经建设、监理、施工、设计单位验收合格的房屋交付原告。2009年5月26日，涉案房屋通过了建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方验收，并于2009年6月办理了竣工验收备案手续，房屋质量合格，具备交付条件。在此情况下通知原告办理收房手续，原告在诉状中也提到在"房屋交接过程中发现问题致使无法进行"也印证原告于2009年收到被告的收房通知，原告未按照合同约定办理收房手续。原告在查看房屋发现问题后应按照合同约定向被告提出合理的维修要求，而不能据此拒绝收房，故原告无权要求被告交付房屋，也无权要求以房屋存在质量问题为由拒收房屋，原告主张的交房违约金无事实依据和法律依据。二、原告诉称在2009年查看房屋时即发现房屋存在缺陷，但其未提供收房时房屋存在质量问题的证据，应承担举证不能的责任。三、原告无权以超过质保期的工程向被告提出维修并按照新房标准交房的主张，也无权以房屋存在质量问题为由提出赔偿主张。原告提交的《业主房屋验收单》记载2017年5月31日的房屋内情况，房屋内存在墙面裂缝、玻璃门变形、下水道渗漏、猫眼丢失等缺陷，2017年5月31日，距房屋经竣工验收合格日2009年5月26日已经间隔8年，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定，原告所述存在质量缺陷的建设工程均已超过质保期，其应自行维修，无权要求被告维修，更无权以工程质量不合格要求被告承担违约责任并赔偿损失。四、经被告委托鉴定，诉争房屋裂缝不影响构建的承载能力，裂缝的存在妨害了建筑的使用功能，在质保已经过期的情况下，房屋质量缺陷并未严重到影响正常居住使用，原告以无证据支持的房屋轻微瑕疵拒绝收房，应自行承担未使用房屋期间的损失。五、即使被告向原告交付房屋时存在质量问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告放任损失的扩大，恶意不接受房屋，应自行承担未使用房屋期间的损失。六、原告的起诉超过诉讼时效。即使被告向原告交付房屋时存在质量问题，因原告称在2009年查看房屋时即发现房屋存在质量问题，最晚应于2011年向被告主张权利。原告在2017年7月才向被告主张权利，超过诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求。七、原告同时主张违约金及赔偿损失系重复主张，无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的半山国际购房贷款利息表，因无银行公章，且被告对该证据不予认可，故对该证据的真实性不予认定。2.原告提交的视频音频资料，无其他证据予以印证，不能作为认定事实的根据。3.原告提交的被告出具的告知函，被告称无法核实告知函公章的真实性，但未提供相反证据，故本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月29日，原、被告签订了《半山国际花园》购房确认书，2009年9月23日，原告（作为"买受人"）与被告（作为"出卖人"）签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定：原告购买被告开发的位于半山路1号半山国际花园（一期）第61幢1单元302号住宅房屋一套，建筑层数地上5层，地下**；该商品房的建筑面积共254.56平方米，价款共计182万元；支付方式为银行按揭，原告于签订《商品房买卖合同》当日一次性付清总房款的30%即55万元，余款即127万元在银行做按揭贷款。被告应于2009年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用；商品房验收合格指主体工程经建设、监理、施工、设计单位验收合格(见附件四第8.1条)。被告逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90日后，原告有权30日内解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；原告付清全部应付款项、并办理物业相关手续等事项后，原、被告双方签署房屋交接单、交接钥匙，视作商品房交付完毕；原告如对商品房质量有异议，应在5日内以书面形式向被告提出，逾期则视为无异议；原告在办理该商品房收房手续过程中，认为需要有维修的事项的，应按照《质量保证书》中规定向被告提出合理的维修要求，维修事项不得作为原告拒绝接房并主张被告逾期交房的理由；原告不按期接收房屋超过60日的，被告有权解除合同、收回房屋(见附件四第九条)。原告购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺承担相应的保修责任(见买卖合同第十六条)。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。合同签订后，原告向被告支付了房款1830009元，被告于2013年7月12日向原告出具发票。2017年5月31日，原告签署业主房屋验收单，该验收单载明："本人于2017年5月31日在【半山国际花园一期】对所购买的太原半山路1号61-1单元302室进行了进户交房验收"，......"检查了所购房屋的总体情况，同意收房。遗留问题记录：内、外无门禁系统，一、二、三层北侧窗户周边墙面裂缝，一层南面玻璃门变形，室内配电盒无盖，三层主卧墙面裂缝等，密封条松驰，二楼卫生间下水管周边渗水、猫眼丢失，门口配电箱损坏。庭审中，原告陈述被告曾于2010年1月1日通知其收房。此后，被告还向原告出具过《入伙通知书》，告知原告房屋已于2009年6月30日起可以交付使用，被告之前已向原告发过入伙通知书，但原告未办理入伙手续，故再次通知原告于2011年9月30日之前予以办理。2017年7月4日，被告向原告出具告知函，告知原告房屋具备交付条件，原告未按入伙通知书的时间办理手续，要求原告携带相关手续办理交房事宜和办理申领《房屋不动产权登记证书》的有关手续等。另查明，被告开发建设的半山国际花园一期项目已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2008年5月28日，半山国际花园B区61号房基础工程经建设单位、勘察单位、监理单位、设计单位和施工单位验收后合格。同日，该项目的地基与基础分部（子分部）工程经分包单位、勘察单位、监理单位、设计单位和施工单位验收后合格。2008年9月25日，上述工程主体结构工程经验收合格。2009年5月，半山国际花园B区61号房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位质量验收合格。2009年6月16日，半山国际花园B区一期（包括61号房）工程在太原市建设管理委员会办理完毕建设工程竣工验收备案登记。2017年8月，被告委托山西省建筑科学研究院对涉案房屋的现状缺陷进行检测，山西省建筑科学研究院作出编号为主-2017-000-306号《工程质量检验报告》，认为：1.绿地太原半山国际花园B区61-1-302户内墙体上存在的裂缝主要是由于填充墙受外界温度、湿度变化影响，材料出现收缩变形所致的变形裂缝。这些裂缝均为非受力裂缝，不影响构件的承载能力，但裂缝的存在从一定程度上影响了填充墙体的整体性，并妨害了建筑的使用功能。2.绿地太原半山国际花园B区61-1-302户内存在的其他缺陷是由于露台及阳台排水不畅导致，此类缺陷不影响结构安全，但对构件的耐久性和建筑的使用功能有一定影响。建议：对该房屋户内填充墙体存在的裂缝进行有效的封闭处理，对外墙保温层进行有效的维修，恢复其原有的保温效果，对所有露台及阳台排水坡度等进行检查，对破损部位进行修补，对排水不畅的露台及阳台进行相应的处理。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同第十六条约定"在商品房保修范围和保修期限内因出卖人原因发生质量问题，双方根据验房当时的情况确定修复期限，修复费用由出卖人承担，但买受人不得以此为由拒收房屋"，该约定属于免除被告方责任、排除对方主要权利的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。但该条款不影响其余条款的效力，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告按约向被告交纳相关费用，已履行了合同约定的相关义务。被告负有按照约定的期限将符合合同约定的房屋交付原告使用的合同义务，涉案房屋于2009年5月经验收合格、2009年6月办理了竣工验收备案手续，已具备约定的交付条件。房屋买卖合同约定的房屋交付期限为2009年9月30日前，根据原告的陈述，被告于2010年1月1日通知其收房，被告对于是否在合同约定的期限前通知原告收房未提供充分证据予以证实，原告可主张被告赔偿在此期间的延期交房违约金，但原告未在法律规定的诉讼时效期间内向被告主张，因此已丧失了主张这一期间违约金的胜诉权。原告在收到被告的通知后未收房，也未提供充分证据证实在法定的诉讼时效期间内向被告主张权利，因此对超过诉讼时效期间的违约金本院不予支持。根据山西省建筑科学研究院作出的《工程质量检验报告》，房屋的状况确已妨害了建筑的使用功能，据此，被告对延期交付房屋存在责任，应当支付相应的延期交房违约金。但原告未提供充分证据证明房屋出现上述情况的确切时间，因此延期交房的期间自原告签署房屋验收单之日2017年5月31日起至被告实际交付房屋止。根据《工程质量检验报告》的鉴定结论，涉案房屋墙体存在裂缝和其他缺陷妨害及影响建筑的使用功能，被告应对涉案房屋按照《工程质量检验报告》鉴定出的质量问题进行维修，并于维修完善后向原告交付房屋。被告在向原告实际交付房屋前，应对房屋的配套设施进行妥善的保管和维护，因此原告主张的房屋配套质量问题，即重新安装损坏、丢失的电子门镜，室内外电表箱，部分铝合金门窗变形存在关闭费劲问题，更换锈迹斑斑的防护栏，确保防盗窗磁有效使用，应由被告予以修复。原告未提供证据证实其主张的赔偿金即租金损失为60万元，但考虑到原告因该房屋的使用功能受到影响而无法居住，被告应补偿原告部分租金损失，补偿数额酌情确定为每年2万元。该房屋已由山西省建筑科学研究院作出鉴定结论，房屋的安全性未受影响，且双方在合同中亦未进行约定，因此原告要求由检测机构出具安全报告的诉讼请求本院不予支持。原告主张的房屋寿命损失，未提供证据证明其损失的数额依据，因此其相关诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的贷款利息损失、物业管理费、采暖费、房屋质量鉴定费等费用，因原告未提供证据证明上述费用已实际发生，故本院对该主张不予支持。综上，对原告合理合法的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十一条之规定，判决如下：一、被告绿地集团太原置业有限公司于本判决生效之日起二十日内对原告张惠斌购买的位于半山路1号半山国际花园（一期）第61幢1单元302号住宅房屋户内填充墙体存在的裂缝进行有效的封闭处理，对外墙保温层进行有效的维修，恢复其原有的保温效果，对所有露台及阳台排水坡度等进行检查，对破损部位进行修补，对排水不畅的露台及阳台进行相应的处理；二、被告绿地集团太原置业有限公司于本判决生效之日起二十日内对原告张惠斌购买的位于半山路1号半山国际花园（一期）第61幢1单元302号住宅房屋内损坏、丢失的电子门镜、室内外电表箱进行重新安装，修复变形存在关闭费劲问题的铝合金门窗，更换生锈的防护栏，确保防盗窗磁有效；三、被告绿地集团太原置业有限公司于完成本判决第一、二项确定的义务后3日内，将上述房屋交付原告张惠斌管理使用；四、被告绿地集团太原置业有限公司于本判决生效之日起二十五日内向原告张惠斌支付自2017年5月31日起至向原告实际交付房屋止的逾期交房违约金，违约金以1830009元为基数，按照日万分之一计算；五、被告绿地集团太原置业有限公司于本判决生效之日起二十五日内向原告张惠斌支付自2017年5月31日起至向原告实际交付房屋止按照每年2万元计算的租金损失；六、驳回原告张惠斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34506元，由原告张惠斌、被告绿地集团太原置业有限公司各负担17253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  张盈敏人民陪审员  史文风人民陪审员  段长明二〇一七年十一月二十日书 记 员  张 欣附:相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十一条人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。