北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初15803号原告：韩柳云，女，1990年4月2日出生。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。被告：代立强，男，1969年7月12日出生。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生。原告韩柳云与被告代立强、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称：易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩柳云及其委托诉讼代理人段吉胜，被告代立强委托诉讼代理人李坡均到庭参加诉讼，第三人易合公司提交了书面答辩状。本案现已审理终结。韩柳云向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告代立强承担违约责任，向原告返还定金人民币20000元，并赔偿房屋总价款1223000元20%的违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月22日，原告与代立强在易合房产的居间下，就位于X市X区X镇X街X号楼X层X单元X室房屋买卖达成一致，签订了居间协议，代立强收取原告定金2万元并出具定金收条。合同签订后，原告如约向代立强支付了购房定金人民币20000元并向易合房产支付了居间费26000元。依据合同约定，双方应当积极协助和配合经纪方办理房屋所有权属转移登记手续。但之后代立强却以其妻子并不知情且不同意出卖房屋为由，明确表示拒绝履行合同。至此原告才知道，在签订合同时代立强对于自身的婚姻状况及房屋共有情况存在故意隐瞒。因代立强的恶意违约行为导致双方的房屋买卖无法继续履行，给原告造成了重大经济损失。原告认为，原告与代立强就购买房屋事宜已经达成一致，代立强收受了原告的购房定金，应按其履行合同。但代立强未在约定期限内履行自己的义务，已经构成了违约。现房屋所在X镇房屋价格已有很大幅度上涨，代立强除应承担返还定金的义务，还应按照合同约定赔偿原告违约金。代立强辩称：同意解除合同，但是不同意原告的第二项诉求。因为代立强没有主观恶意的违约行为，原告也没有实际损失，因为其已经购买了别的房屋，且原告只是交了定金，合同并没有实际履行，故原告要求违约金没有事实和法律依据。不同意返还2万元定金，因为被告只收到原告交来定金1万元，同意返还1万。易合公司述称：一、合同内容合法有效，各方均应履行合同义务。易合与被告是在真实意思表示的基础上签订的《房屋买卖居间合同》，合同内容没有违反法律法规的规定，应当认定该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。易合与原被告于2016年9月22日签订的《房屋买卖居间合同》第十三条规定出卖人或买受人违反本合同约定导致居间人不能继续履行义务的，居间人不承担责任，且居间人有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还。在《房屋买卖居间合同》中三方确定易合为居间方，明确了居间代理费的金额和支付方式，易合作为居间人，促成了原被告签订了《房屋买卖居间合同》，已经履行完自己的义务。在合同签订后，未实际履行合同方应为违约方，构成事实违约行为。二、易合按照约定履行了相应的合同义务。当事人订立预约合同后易合已积极履行合同义务内容。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中易合多次组织买卖双方磋商并提供订立合同机会，事实上也已促成了合法有效的《房屋买卖居间合同》的订立，合同未能继续履行的原因在于原被告的房屋买卖纠纷引起，与易合提供的居间服务无关。综上所述，易合并未存在违约行为，且未存在任何过错，因此由于房屋买卖合同纠纷引发的不利后果将由违约方承担相关违约责任。易合不承担该案诉讼费及支付其他费用，已收取的费用也不应退还。关于本案违约的定性及合同最终履行情况，易合将遵循法院最终判决结果配合合同的履行或解除工作。经审理查明：2016年9月22日，出卖人代立强与买受人韩柳云、居间人易合公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定代立强将坐落在X区X镇X街X号楼X层X单元X号房屋卖与韩柳云，该房屋于2016年3月23日设定抵押，抵押权人为中国工商银行。双方协商该房屋成交价940000元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施等作价283000元。同日，代立强（出卖方、甲方）与韩柳云（买受方、乙方）、易合公司（居间方、丙方）又签订《补充协议》，约定乙方于2016年9月22日向甲方支付定金20000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。关于提前还贷再贷款的问题，约定：1、甲乙双方于2016年9月22日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金20000元。2、鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，双方协商于2016年10月31日之前在丙方的陪同下到该房屋抵押银行办理该房屋的提前还款，同时还清证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项系乙方首期购房款及甲方自筹资金。3、乙方于还款之日将购房首期款473000元（其中包含定金20000元）一次性支付给甲方。4、乙方选择以住房公积金贷款方式支付甲方剩余房款750000。关于物业交割，甲乙双方同意丙方从本协议约定的购房款中存留10000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由丙方支付给甲方。关于违约责任，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：1、甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失。2016年9月23日，韩柳云给付代立强定金2万元。代立强为此出具了收取2万元定金的收条，其中1万元经代立强同意由韩柳云作为结房押金直接交给易合公司。经询，易合公司表示结房押金应由代立强交付。2016年9月25日，韩柳云给付易合公司中介费26000元。2016年11月3日，原被告到抵押银行办理还贷解抵押事宜，因缺少代立强配偶签字，故未能办理解押手续。当日，代立强与韩柳云签订《合同协议》，载明：“今有卖方代立强承诺韩柳云关于X区X镇X街X号楼X层X单元X，房款解押于2016年11月18日之前办理完毕，如卖方未能履行上述约定，卖方将房屋钥匙交于买方（韩柳云）。备注：如卖方（代立强）未按约定将房屋钥匙交于买方（韩柳云）将按房屋买卖合同条款履行责任。”截至2016年11月18日，该房屋的贷款抵押仍未解除。另查，代立强与迟虹于2015年10月13日登记结婚，该房屋于2016年3月16日登记在代立强名下。2016年10月20日代立强的配偶迟虹以涉案房屋系夫妻共同财产，男方未经女方同意，准备出售房屋的理由申请对涉案房屋做了异议登记。同年10月27日，迟虹诉代立强所有权确认纠纷一案在本院立案。因迟虹经本院合法传唤无正当理由未到庭，该案按迟虹撤诉处理。案件审理过程中，原告韩柳云明确其要求在本案中解除的是其与代立强之间的房屋买卖合同关系；上述事实有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《合同协议》、不动产权证书、定金收条、服务费收据、不动产登记证明、结房押金收据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：韩柳云与代立强、易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应义务。韩柳云按照约定履行了给付定金义务，代立强理应按照约定期限办理房屋解押手续，但在合理期限内代立强未办理解押手续，导致合同无法履行，代立强应承担相应的违约责任。关于韩柳云请求解除与代立强之间的买卖合同关系及返还定金一节，因代立强同意，本院对此不持异议。关于返还定金的数额，因韩柳云按照合同约定给付代立强2万元定金，代立强亦出具定金收条，故代立强应返还原告定金2万元。关于韩柳云要求代立强赔偿违约金的主张，于法有据，本院应予支持。违约金的数额应当以韩柳云的实际损失为基础，但韩柳云未提供充分证据证明其实际损失数额，且代立强提出了违约金计算标准过高，要求法院减少的意见。本院将根据利益平衡原则及诚实信用原则，结合当事人过错程度、合同履行状况以及实际损失、预期利益损失等因素，酌情确定违约金数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩柳云与被告代立强及北京市易合房地产经纪有限责任公司于2016年9月22日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系；二、被告代立强于本判决生效之日起十日内返还原告韩柳云购房定金2万元；三、被告代立强于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩柳云违约金8万元；四、驳回原告韩柳云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2635元，由原告韩柳云负担1485元，已交纳；由被告代立强负担1150元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 田 倩二〇一七年十一月十四日书记员 郑蝶宜