湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初2387号原告黄辉，男，汉族，1967年1月4日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。原告黄鹏程，男，汉族，1998年2月10日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。两原告的委托代理人胡光阳（特别授权），男，汉族，1976年11月20日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。被告湖南省九耳置业有限公司。住所地娄底市娄星区新星南路（宏谊铭苑1栋302室）。法定代表人聂国清。委托代理人曾星球（一般代理），湖南晨晖律师事务所律师。委托代理人彭芳（一般代理），湖南晨晖律师事务所律师。原告黄辉诉被告湖南省九耳置业有限公司（以下简称九耳置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄辉及原告黄辉、黄鹏程的委托代理人胡光阳，被告九耳置业公司的委托代理人曾星球、彭芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄辉、黄鹏程请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金43600元；2、被告向原告支付室内推拉门未装折价款5000元，由被告承担前期物管费用4687元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告九耳置业公司的答辩要点：1、涉案房屋于2011年6月28日验收合格，被告通知原告在2011年6月30日前收房，且将房屋交付给了原告，被告没有违约行为；2、原告提出涉案房屋需备案后才符合交房条件，不符合合同的约定；3、原告收房后又否定收房，是自相矛盾的，若认为不符合交房条件，可拒绝收房；4、若被告逾期交房理由成立，原告陈述直到2013年10月9日才具备交房条件，但直到现在才主张权利，明显超出了法定的诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2010年1月28日，原告黄辉、黄鹏程（买受人）与被告九耳置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于娄底市，房款合计263491元。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2011年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如遇特殊原因，严重影响施工进度，可能使房产不能按约定时间交付使用，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，交付可据实予以延期，但时间不能超过90天。”合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条（交接）约定：“商品房达到交接使用条件后，出卖人应当以电话或短信方式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:出卖人以电话或短信方式通知买受人30天后视同已实际交房。”《合同》附件三(装饰、设备标准)第6条约定:“门窗:入户门为双层防盗门(“王力”或同档次的国产品牌)，室内门预留门洞;外墙窗采用铝合金电泳型材(“经阁"、“振兴"或同档次的品牌)加洛阳出产的中空玻璃，室内窗预留窗洞。”同日，原、被告在签订的《(黄泥塘)团购房补充协议》中约定:“经出卖人和买受人双方友好协商同意对本合同第六条(付款方式和期限)补充如下内容:1、一次性付款。实际应付总房价款(人民币)贰拾陆万叁仟肆佰玖拾壹元整(￥263491.00元),买受人在本合同签订时付清总房款的75%即壹拾玖万柒仟陆百壹拾捌元整(￥197618.00元),出卖人将本合同约定的商品房交付买受人使用时支付总房款的20%即伍万贰仟陆百玖拾捌元整(￥52698.00元),出卖人为买受人办理好房地产权属证书后,买受人将5%的房款即壹万叁仟壹佰柒拾伍元整(￥13175.00元)全部付清”。合同签订后，原告分别于2010年1月28日共向被告支付了购房款197618元，于2011年9月13日支付了购房款52698元，2016年5月24日支付了购房款13175元。2011年9月14日，被告向原告交付了南苑·上和崇和轩1902房屋。2011年9月14日，娄底市国强物业服务有限公司南苑上和管理处从2011年10月1日起向原告收取的物业管理费，其中2011年10月1日至2012年3月30日的物业费为1150元（159.73㎡×1.2元×6个月），2012年7月1日至2016年5月31日的物业费为8108元（159.73㎡×1.2元×47个月×90%）。小区房屋建成后，原告所购房屋所在的崇和轩楼的《工程竣工验收备案表》有勘察单位湖南省勘察设计院、设计单位广州番禺区市桥建筑设计院有限公司、施工单位湖南北山建设集团股份有限公司、监理单位湖南兴发建设监理有限责任公司、建设单位被告九耳置业公司于2011年6月28日签字盖章确认。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示：工程名称南苑上和崇和轩，参加验收单位为前述施工单位、设计单位、监理单位、建设单位，分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果验收合格，观感质量验收好，综合验收结论为合格。该环保及工程消防单项验收的时间分别为2012年4月23日、2012年6月21日。娄底市城市基本建设档案馆于2013年1月16日确认上述房屋相关档案材料已移交，娄底市建设工程质量监督站于2013年10月10日盖章确认同意备案。原告认为根据合同约定被告应当在2011年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，而涉案房屋南苑上和小区第一期工程竣工验收合格时间为2013年10月9日，被告实际逾期交房达828天（2011年7月1日至2013年10月9日）。被告认为涉案房屋已在2011年6月28日验收合格，并交付使用，不存在违约交付。原、被告遂发生争执。另查明：业主方自2014年起逐年向被告主张权利，南苑·上和崇和轩1202房屋业主张有元、刘国政诉至法院。2014年10月10日，本院以（2014）娄星民二初字第42号民事判决书判决被告支付张有元、刘国政逾期交房违约金28099元。被告不服该判决上诉至湖南省娄底市中级人民法院，后被告与张有元达成了和解协议，张有元、刘国政于2015年10月27日向湖南省娄底市中级人民法院撤回起诉。同日，湖南省娄底市中级人民法院准许张有元、刘国政撤回起诉。成耀东及彭建民部分业主于2019年6月诉至法院，后本院以成耀东等未交诉讼费用按撤诉处理。2020年6月5日，原告向本院提起诉讼。判决的理由和结果本院认为，商品房的交付首先要符合建设工程质量验收标准，同时还应符合综合验收的标准。商品房的交付条件应为通过商品房综合验收，即开发商在合同约定的交房期限内取得了政府部门验收合格的备案证明，就具备合同所约定的交付条件，否则视为不具备合同约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告约定的交房时间为2011年6月30日，被告九耳置业公司虽然于2011年9月14日向原告交付了房屋，但是房屋竣工验收的各种文件资料直至2013年1月16日才移交至城建档案部门即娄底市城市基本建设档案馆，2013年年10月10日经相关职能部门作出同意备案的意见。在本案中交付房屋的前提是必须经过验收，原告所购的房屋在南苑上和小区崇和轩《工程竣工验收备案表》中，在双方约定交付期限前仅有勘察、设计、施工、监理、建设五家单位在约定的交付期限前出具了书面意见，上述单位的意见仅能证明单项工程的质量验收情况，南苑上和小区崇和轩的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》亦表明该项验收仅是工程质量验收，尚达不到上述法律法规所规定的关于商品房交付所要求的条件。虽该工程至2013年10月10日才经建设工程质量监督部门出具了同意备案意见，但被告已于2013年1月16日向城建档案部门移交了工程竣工验收有关的文件档案资料，结合本案双方实际情况，本案以相关档案资料移交之日作为符合合同所约定的房屋交付条件之日为妥，即原、被告涉案房屋至2013年1月16日已经具备合同所约定的交付条件，从合同约定的交付之日即2011年6月30日起至2013年1月15日期间，该涉案房屋并不具备合同约定的交付条件。被告辩称2011年6月28日经五家单位质量验收合格，符合房屋交付条件，不存在违约的答辩意见，与事实和法律不符，本院不予采纳。综上，被告未能依合同约定如期交付合格房屋，应当按照合同有关条款承担延期交房的违约责任，对原告要求被告支付违约金4.36万元的主张，本院予以部分支持（即263491元×0.0002×564天＝29722元）。被告未能依约向原告交付经验收合格的房屋，延迟交付期间内产生的物业管理费用应由被告承担，原告在2011年6月30日起至2013年1月15日期间缴纳的物业费为2271元（1150元+159.73㎡×1.2元×6.5个月×90%），被告应当支付给原告。原告要求被告支付房屋室内推拉门未装折价款5000元的诉讼请求，原告未提供证据予以证明，且原、被告签订的商品房买卖合同及附件未约定房屋交付时被告装室内推拉门，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告关于本案已过诉讼时效的观点，原告提供了证据证明自2014年至2018年逐年向被告主张权利，被告的该项抗辩观点，与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决如下：一、由被告湖南省九耳置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告黄辉、黄鹏程支付逾期交房违约金29722元（从2011年6月30日起计至2013年1月15日止）；二、由被告湖南省九耳置业有限公司向原告黄辉、黄鹏程支付其代为缴纳的南苑·上和小区崇和轩1902号房屋的物业管理费用2271元；三、驳回原告黄辉、黄鹏程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，减半收取566元，由原告黄辉、黄鹏程负担266元，被告湖南省九耳置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邓文彩二〇二〇年九月二日书记员  童 聪附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别鉴署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。