.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民事判决书（2017）新02民终568号上诉人（原审被告）：克拉玛依恒基房地产开发有限公司。法定代表人：姚向平，该公司项目总经理。委托诉讼代理人：李坤昊。被上诉人（原审原告）：张途生。委托诉讼代理人：刘勇，新疆瀛华律师事务所律师。上诉人克拉玛依恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）因与被上诉人张途生商品房销售合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒基公司之委托诉讼代理人李坤昊、被上诉人张途生之委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒基公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人张途生的全部诉讼请求，并由被上诉人张途生承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人恒基公司与被上诉人张途生签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）第八条第5款第2项约定，因不可归责于出卖人原因导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期。根据一审中上诉人恒基公司提交的证据，涉案房屋未能按约定的2016年6月30日交房，系政府规划不完善、未完成外配套设施造成，非上诉人恒基公司原因，故被上诉人张途生请求解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合合同约定或法律规定。2.上诉人恒基公司系克拉玛依市政府招商引资企业，在涉案房地产开发过程中遭遇全球经济危机，但仍坚持投入大量人力物力财力完成开发项目。现因政府规划、配套设施不完善解除上诉人恒基公司与被上诉人张途生签订的《商品房买卖合同》，可能会导致大量业主退房，给上诉人恒基公司造成巨大损失。综上，一审法院认定事实有误，请求二审法院查明事实后依法改判。被上诉人张途生答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人恒基公司的上诉请求。1.上诉人恒基公司作为有经验的房地产开发企业，在项目动工前即应落实完善各项工程资料。根据一审法院查明的事实，上诉人恒基公司于2013年10月取得规划红线图、2014年10月与被上诉人张途生签订商品房买卖合同约定2016年6月30日前交房。而上诉人恒基公司直到2016年6月20日才向政府打报告要求确定高程，这与有经验的开发企业的要求是不相符合的。2.上诉人恒基公司施工进度严重滞后，至今未将涉案项目工程门窗安装完毕，导致延期交房。3.上诉人恒基公司称会有大量购房者要求退房不属实。据被上诉人张途生了解，上诉人恒基公司已很好地处理了其他购房者的延期交房问题，因此，不存在大量退房的情形发生。一审原告张途生的诉讼请求：1.自2017年1月6日解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.退还购房款381273元、支付违约金3812.73元、利息损失38127.30元；3.恒基公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月16日，张途生与恒基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定恒基公司将克拉玛依区吉祥路***号商品房出售给张途生，建筑面积为85.65平方米，每平方米4451.52元，总金额381273元；张途生在2014年10月16日前支付房款191273元，贷款：张途生须在2014年12月16日前将贷款手续办理完毕，贷款金额190000元；第八条交付期限：恒基公司应当在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付给张途生，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，恒基公司可以据实予以延期：1.......；2.因不可归责于恒基公司原因导致开发建设延长的由于规划、建设、文物、环保等行政主管部门的规定采取某项行政措施而导致开发建设延长的；第九条逾期交房违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，恒基公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张途生使用，按下第1种列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒基公司按日向张途生支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，张途生有权解除合同。解除合同的，恒基公司应当自解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向张途生支付违约金。张途生要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒基公司按日支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还对交付条件等其他事项进行了约定。合同签订后，张途生已全部履行付款义务，但恒基公司至今未能交付房屋。恒基公司于2017年1月6日收到张途生送达的《解除合同通知》，但不同意解除合同，双方因此发生争议，经协商未果，张途生诉至一审法院。为查明案件事实，一审法院依职权调查形成以下证据：1.2017年4月5日下午，至克拉玛依区城乡规划与建设局（以下简称克区城建局），与该局项目管理中心主任夏某某、投资办科员周某毅、开源路现场技术负责人周某博、开源路项目经理何某某就涉案工程的建设、开源路的施工以及克市经济委作出的说明进行了调查谈话。经谈话了解，克区城建局工作人员明确表示克市经济委仅为涉案工程项目开发企业的招商引资单位，其并无权力直接作出与涉案工程施工进度、完成情况的相关证明或者说明，其仅系帮助进驻克拉玛依市的企业就涉案工程出现的问题与政府相关部门进行沟通协调，克区城建局就涉案工程项目或者开源路的建设并不对克市经济委负责。且认为开发商如果承诺交房日期，则其对施工周期、给排水接入点、外配套等内容应当系计划好的，开源路的建设与否并不影响其连接点的接入。开源路项目经理亦表示施工开始时对主要外配的连接点都应当是确定好的，不可能边施工边去找连接点，开源路的立项时间系2016年5月4日，故不可能交房日期临近仍然等待开源路的施工。2.2017年7月13日下午，一审法院组织张途生、恒基公司至涉案工程工地现场进行调查，形成现场照片39张。照片证实涉案工程主体仍有较大面积窗户未安装，现场仍有工人对主体及周围部分进行施工，地面仍堆积有线圈、窗户、电梯等材料设备，楼内房门均未安装，仅堆放在屋内，电梯尚未安装完毕，部分电线裸露余外，开源路确未施工完毕。一审法院认为，本案争议焦点为：恒基公司未按合同约定的期限交付房屋，是否存在合同第八条第5款第2项约定的可以据实延期的原因。本案中，双方签订《商品房买卖合同》明确约定交付房屋的截止日期为2016年6月30日，但直至2017年7月13日现场调查时，恒基公司亦未举证证明涉案工程项目整体已经竣工验收合格并符合向张途生交付房屋的客观事实，且根据工地现场调查及与工程项目负责人谈话，应当认定涉案工程主体部分尚有诸多内容未施工完毕，本身尚不符合竣工验收条件，故工程延期竣工、延期交房的事实客观存在。恒基公司作为涉案工程项目的开发企业、所有权者，在取得施工图纸后，对施工现场及外配套设施接入点、周围道路及与施工有关的重要数据、信息、位置，在施工之前应当按照施工实际对照图纸进行合理、必要的审查与确认，但其于交房日期将近时才发现排水点存在问题、路面高程未能确定，显系未能尽到必要的审查义务，故应当认定恒基公司对延期交房存在过错。其次，克市经济委于2016年11月11日、2017年3月1日出具的两份说明，并不能够证实恒基公司延期交房系因政府外配套系统未按期竣工或者克区建设局未按节点完成建设进度所致。最后，根据现场调查情况，涉案工程项目的主体楼房、楼内及项目内场地均有多处未能施工完毕。一审法院认定恒基公司延期交房事实客观存在且已经构成违约。双方合同第九条第1款第(2)项之约定，恒基公司逾期交房超过180日，张途生有权解除合同。恒基公司至今未能履行交房义务，距合同约定的交房日期2016年6月30日显已超过180日，且恒基公司已收到张途生送达的书面解除合同通知，应当认定双方合同自2017年1月6日予以解除。合同解除后，恒基公司应当返还张途生购房款381273元。关于支付违约金，恒基公司无正当理由未能按期交付合格房屋，已经构成违约。根据双方合同第九条第1款第(2)项的约定，买受人如主张解除合同的，出卖人应当全额退还已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。本案中，张途生已支付购房款为381273元，故恒基公司应当支付的违约金为3812.73元（381273元×1%）。关于利息损失38127.30元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。双方约定的交房日期为2016年6月30日，故应自2016年7月计算延期交房资金占用利息损失至张途生主张的2017年3月较为合理。经查，2016年7月中国人民银行一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%，故张途生实际产生的利息损失应为12439.03元[381273元×（4.35%÷12×9个月）]。根据我国法律对合同领域财产损失系采填补原则，故应扣除恒基公司应支付的违约金3812.73元，对剩余利息损失8626.30元（12439.03元-3812.73元）依法予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、依法确认张途生与恒基公司2014年10月16日签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》于2017年1月6日解除；二、恒基公司于本判决生效之日起三日内向张途生返还购房款381273元、支付违约金3812.73元、利息损失8626.30元，共计393712.03元；三、驳回张途生的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计3824.10元、邮寄送达费32.40元，共计3856.50元，由恒基公司负担3588.50元（3556.10元+32.40元），张途生负担268元。二审中，上诉人恒基公司围绕上诉请求，提交2017年9月26日拍摄的9张施工现场照片。拟证实相邻道路至今未施工完毕、市政配套至今未完善。被上诉人张途生经质证，对以上证据真实性、合法性认可，但认为主干线吉祥路早已施工完毕，且这组照片拍摄的施工现场与上诉人恒基公司的施工计划图纸没有关联性，故对该组证据关联性不认可。被上诉人张途生为证实其主张，提交：1、全国企业信用信息公示系统调取的上诉人恒基公司与河南恒基置业有限公司（以下简称河南恒基公司）企业登记信息。拟证实河南恒基公司系上诉人恒基公司的母公司，河南恒基公司从2004年就已经开始从事房地产开发，故上诉人恒基公司亦具有丰富的房地产开发经验，出现延期交房系其自身原因。2、2017年9月22日拍摄的5张项目现状照片。拟证实涉案项目至今还有大量门窗没有安装玻璃，工地现场每天只有几名工人施工，不可能完成施工进度。上诉人恒基公司对以上证据真实性、合法性认可，但认为照片不能反映施工现场全貌，故对关联性不认可。双方当事人对对方提交的证据真实性、合法性均无异议，对以上证据的真实性、合法性本院依法予以确认。对上诉人恒基公司工商查询信息关联性本院依法予以确认，河南恒基公司非本案当事人，其工商信息与本案无关，故对河南恒基公司工商查询信息本院依法不予采信。对双方提交的照片，均不能如实全面反映涉案工程现状，故对照片关联性本院依法不予采信。本院查明的案件事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照约定全面履行各自的义务。根据本院查明，双方当事人对被上诉人张途生已按约定支付购房款、上诉人恒基公司逾期交房的事实均无异议，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：上诉人恒基公司未按合同约定的期限交付房屋，是否存在合同第八条第5款第2项约定的可以据实延期的原因。《商品房买卖合同》第八条第5款第2项约定，出卖人应当在2016年6月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用，但因不可归责于出卖人原因导致开发建设延长的由于规划、建设、文物、环保等行政主管部门的规定采取某项行政措施而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期。从一审法院现场调查情况看，直至2017年7月13日，涉案工程主体仍有较大面积窗户未安装，现场仍有工人对主体及周围部分进行施工，地面仍堆积有线圈、窗户、电梯等材料设备，楼内房门均未安装，电梯尚未安装完毕，故涉案项目内部结构亦不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。以上未施工部分均系上诉人恒基公司自身未按计划施工造成，不符合《商品房买卖合同》第八条第5款第2项约定的可以据实延期的情形。被上诉人张途生作为涉案《商品房买卖合同》买受人，依照《商品房买卖合同》第九条第1款第2项约定，主张解除合同并要求上诉人恒基公司返还购房款、支付违约金及利息损失，符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人恒基公司上诉称未能如期交房系政府规划不完善、未完成外配套设施造成的抗辩意见，本院认为，首先，上诉人恒基公司未提交证据证实其已完成全部工程施工，且根据本院查明事实，涉案工程内部建设亦未完备，尚不具备交房条件；其次，上诉人恒基公司提交的多份请示报告、会议纪要，均系对涉案工程施工中存在问题的沟通；再次，克拉玛依市经济委系作为招商引资企业与政府行政部门沟通协调的机构，其于2016年11月11日、2017年3月1日出具的《说明》，因其对涉案工程不享有行政管理职权，亦不能证实上诉人恒基公司逾期交房系政府规划不完善、未完成外配套设施所致。上诉人恒基公司提交的证据不足以证明其主张，其应当承担不利的法律后果。故对该上诉意见，本院依法不予采纳。综上，上诉人恒基公司的上诉请求与本院查明事实不符，亦于法无据，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7205.68元，由上诉人克拉玛依恒基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 戈审 判 员 叶 楠代理审判员 吴 婷 二O一七年十一月二十一日书 记 员 黄美琪