广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初13635号原告：佛山市南海区广安居房地产中介有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：梁德华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张燕，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：胡耿庚，男，该公司工作人员。被告：甄丽虹，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：刘辉山，男，汉族，住江西省南康市。两被告的共同委托诉讼代理人：吴岳烽，广东万林律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：李雪群，广东万林律师事务所律师。原告佛山市南海区广安居房地产中介有限公司与被告甄丽虹、刘辉山居间合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人张燕、胡耿庚，被告甄丽虹、刘辉山的委托诉讼代理人吴岳烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告甄丽虹向原告支付代理费30000元；2.被告刘辉山向原告支付代理费25000元；3.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月21日，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》，原告作为经纪方为买卖合同双方提供中介代理业务，并促成被告甄丽虹、刘辉山双方签署买卖合同。买卖合同中约定被告甄丽虹作为出卖方，向被告刘辉山出售位于佛山市南海区XXX苑7座201房的房产，合同约定两被告应于签订买卖合同当日支付代理费（被告甄丽虹应付代理费50000元，被告刘辉山应付代理费为35000元，由于被告甄丽虹已支付部分代理费20000元，被告刘辉山已支付代理费10000元），鉴于两被告有隐瞒原告私下过户的行为，在原告不知情的情况下过户成功，故意拖欠原告的代理费，为此原告多次联系未果。原告认为两被告的行为已构成违约，并严重损害到原告的利益，故原告起诉，要求两被告支付原告各自承诺的代理费。两被告辩称，1.原告对两被告隐瞒真实的房屋交易信息，代理出售房屋赚取差价的行为违反了法律规定和行业准则，两被告有权拒绝支付居间代理费；被告甄丽虹委托原告代理出售涉讼房屋，当初双方约定被告甄丽虹的委托出售低价是1680000元，但原告却隐瞒被告甄丽虹以1750000元价格对外挂牌出售，并要求被告甄丽虹签署协议约定“房屋实际出售价格与被告甄丽虹委托出售低价1680000元的差价由原告收取”，被告甄丽虹认为原告赚取房屋差价的行为显然违背诚信，根据《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第3条“房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息，不得以低价购入（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得谋取非法收益”、《房地产经纪执业规则》第22条“房地产经纪机构和人员对外发布房源信息，应当经委托人书面同意；发布的房源信息中，房屋应当真实存在，房屋状况说明应当真实、客观，挂牌价应当为委托人的真实报价并标明价格内涵”、第30条“房地产经纪机构不得收取任何未予标明或者服务合同约定以外的费用；在未对标的房屋进行装饰装修、增配家具家电等投入的情况下，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价”、《房地产经纪管理办法》第25条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”规定，中介或经纪人必须如实对外发布房源信息并按照委托人的真实报价挂牌，且明令禁止房地产中介吃差价，但原告却向两被告隐瞒房屋交易价格并赚取差价，显然违法了法律规定和行业准则。根据《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，两被告完全有权拒绝支付原告的居间代理费。2.如法院认定两被告需要支付居间代理费，则两被告认为原告主张收取居间代理费85000元高于法律规定标准，应按照不超过房屋交易价格的3%收取；根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费通知》第6条“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”的规定，原告只能按照两被告签署《房地产买卖合同》约定成交价格1750000元的0.5-2.5%收取居间代理费，独家代理最高不超过3%（即1750000元×3%=52500元），再扣除两被告已支付的居间代理30000元，则两被告应支付原告居间代理费不超过22500元。原告未完全履行居间代理工作，所收取的居间代理费应当按原告实际履行工作量计算收取。两被告与原告约定，原告收取的居间代理费包括促成两被告签订房屋买卖合同、办理房屋过户及抵押贷款手续、递交证件、代为交税等服务内容，但原告仅促成两被告签订房屋买卖合同，其他工作内容均未履行，因此原告收取的居间代理费应在不超过22500元的基础上再按照实际工作量计算。3.原告隐瞒两被告真实的房屋交易信息，从中赚取差价，根据原告提供的物业出售承诺书第12条可证实该点。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区XXX苑7座201房，于2017年3月14日的登记权利人为被告甄丽虹，2017年4月12日，涉讼房屋登记权利人为被告刘辉山。2016年12月20日，被告刘辉山（委托人）与原告（受托人）签订《购房要约发出委托书》，该委托书写明经受托人介绍及协助，委托人察看过涉讼房屋，并有购买意向，现独家委托受托人向涉讼房屋的所有权人即卖方发出要约，委托人确认以下列条件为准发出要约：建筑面积118平方米，总楼价1730000元，交楼情况为吉屋（不附家私家电），交易税费由买方支付，付款方式为按揭付款（即转按揭或赎契后按揭），交吉时间为卖方收齐所有楼款当天，递交时间为2016年12月30日前；委托人同意在签订委托书时支付50000元作为委托人的购房订金交受托人保管，若受托人在2016年12月30日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房订金应无息退还委托人；鉴于受托人提供的居间服务，委托人同意在签订《房地产买卖合同》时向受托人支付房地产咨询及买卖代理费共50000元，本约定与《房地产买卖合同》约定不一致时，以《房地产买合同》约定为准。同日，被告刘辉山与原告签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，约定：被告刘辉山独家委托原告购买涉讼房屋，如原告成功促成买方/卖方与被告刘辉山达成买卖合同，被告刘辉山同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共35000元，否则须自签订合同之日起每日按总金额千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响代理费的支付。同日，邱祥霭（卖方）与原告（经纪方）签订《物业出售承诺书》，该承诺书写明邱祥霭是涉讼房屋的合法产权人，卖方知悉并确认买方要约及卖方承诺的内容如下：建筑面积118，售价1680000元，交楼情况吉屋，交易税费由买方支付，交易递件时间为2017年2月28日，卖方同意涉讼房屋实收1680000元，若卖高于此价，高出部分作为中介公司劳务费。原告和被告甄丽虹均确认邱祥霭是被告甄丽虹的丈夫，签订该《物业出售承诺书》时，邱祥霭取得了被告甄丽虹的口头授权。2016年12月21日，被告甄丽虹（卖方）、被告刘辉山（买方）与原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将涉讼房屋出售给买方，建筑面积118平方米，总楼价为1750000元，定金50000元，买方需在2016年12月21日前支付给卖方；首期楼款500000元，买方于递件成功当天支付给卖方，买方应在2017年2月28日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在2016年12月30日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。同日，被告甄丽虹与原告签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，该承诺书约定被告甄丽虹独家委托原告购买/出售涉讼房屋，如原告成功促成买方/卖方与被告甄丽虹达成买卖合同，被告甄丽虹同意签订涉讼合同时支付房地产咨询及买卖代理费共50000元，否则须自签订合同之日起每日按总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响代理费的支付。同日，被告甄丽虹出具收款收据，确认其收到被告刘辉山承购涉讼房屋定金50000元。2017年9月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼合同约定的成交价为1750000元，两被告确认被告刘辉山实际向被告甄丽虹支付涉讼房屋购房款2120000元；原、被告均确认被告刘辉山已向原告支付中介费10000元，被告甄丽虹已向原告支付中介费20000元。原告陈述原告和被告甄丽虹的丈夫邱祥霭签订的《物业出售承诺书》虽约定涉讼房屋成交价超出1680000元部分由原告收取，但后来原告和被告甄丽虹另行签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》约定中介费50000元，双方依据该《咨询及买卖代理费支付承诺书》约定履行，变更了原《物业出售承诺书》的约定，原告和邱祥霭签订的《物业出售承诺书》并未实际履行。本院认为，原、被告围绕涉讼房屋形成的居间合同关系合法有效，应受法律保护。原告作为居间人，其义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，原告已促成被告甄丽虹与被告刘辉山签订买卖合同，且涉讼房屋已于2016年4月12日变更登记至被告刘辉山名下，故可认定原告已履行主要居间义务，被告刘辉山、甄丽虹应分别按其与原告签订的《咨询及买卖代理费支付承诺书》约定的标准向原告支付全额居间报酬。现原告主张被告甄丽虹已支付居间报酬20000元，被告甄丽虹亦予以确认，即被告甄丽虹尚需向原告支付居间报酬余款30000元；原告主张被告刘辉山已支付居间报酬10000元，被告刘辉山亦予以确认，即被告刘辉山尚需向原告支付居间报酬余款25000元。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定已于2014年7月1日起废止，且两被告并未提供证据证明原、被告关于中介费的约定违法法律规定，故本院对两被告认为其应支付原告的居间代理费不超过22500元的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼合同约定涉讼房屋成交价为1750000元，被告甄丽虹认为原告隐瞒真实的房屋交易信息的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。涉讼合同约定买卖双方同意在签订涉讼合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，详见《咨询及买卖代理费支付承诺书》，涉讼合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以涉讼合同为准。2016年12月20日原告和被告甄丽虹的代理人邱祥霭签订的《物业出售承诺书》虽约定卖方同意实收1680000元，高于此价，高出部分作为原告的劳务费，但原告陈述该份《物业出售承诺书》约定的内容已因原告和被告甄丽虹于2016年12月21日《咨询及买卖代理费支付承诺书》的签订而变更，该份《物业出售承诺书》实际并未履行，该陈述与涉讼合同的约定相符，且被告甄丽虹在签订涉讼合同后实际并未向原告支付差价作为其劳务费，原告在本案中亦是按双方《咨询及买卖代理费支付承诺书》的约定要求支付中介费，而非依据《物业出售承诺书》的约定主张权利，被告甄丽虹认为原告代理出售房屋赚取差价无事实依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告甄丽虹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间报酬30000元予原告佛山市南海区广安居房地产中介有限公司；二、被告刘辉山应于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间报酬25000元予原告佛山市南海区广安居房地产中介有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为587.5元（原告已预交），由被告甄丽虹负担307.5元，由被告刘辉山负担280元，被告甄丽虹、刘辉山负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区广安居房地产中介有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵  燕二〇一七年十一月六日书记员 孙王成欣