太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初4095号原告：刘岐军，男，汉族。委托诉讼代理人：谢高辉，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：太原市佳鑫诚房地产开发有限公司，住所地太原市小店区小店村凤凰路198号，统一社会信用代码×××。法定代表人：张良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝晓丽，女，汉族，该公司员工。原告刘岐军与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘岐军及其委托诉讼代理人谢高辉，被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘岐军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告退还原告支付的购房款1623648元；3、被告赔偿原告利息损失319644元（从2013年7月18日至2017年6月30日止计1437天，按年利率5%计算利息：1623648×1437×0.0137%=319644元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于太原市小店区通达街与真武路东北角交汇处万马仕乐家项目3-S10-01号、3-S10-02、3-S10-03、3-S10-04号房屋，建筑面积共计104.08平方米，单价为15600元/平方米，总金额为人民币1623648元，付款方式为一次性付款，合同也约定了其他权利与义务。合同签订当日，原告一次性付清被告全部房款。被告为原告出具了收据。到目前为止，被告房屋仍未取得房屋预售许可证，原、被告签订的《房屋买卖合同》应属无效，被告应当退还原告支付的购房款1623648元。被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司辩称，一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》不应简单的认定为无效合同。《房屋买卖合同》签订时涉案房屋已经建成，不属于预售商品房，所签订合同也非商品房预售合同，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条"出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定。《房屋买卖合同》的签订系原、被告双方真实意思的表示，合同签订时原告对涉案房屋不具备权属登记的情形是明知且认可的，且双方在《房屋买卖合同》中也就涉案房屋将来具备办理房屋产权登记条件时的产权办理进行了约定；目前涉案房屋无任何产权纠纷且已实际交付原告。二，原告要求被告赔偿利息的请求不应予以支持。被告在《房屋买卖合同》的签订及履行过程中不存在过错，原告要求被告赔偿利息无事实及法律依据。本案中原告与山西万马仕乐家贸易有限公司签订《万马仕"乐家"物业增值管理服务协议》将涉案房屋租赁给山西万马仕乐家贸易有限公司代为管理、出租，并因此获利319288元。如《房屋买卖合同》被确定为无效合同，原告在将房屋出租获利的前提下要求被告支付原告购房款利息的主张无事实依据，亦不符合公平原则。综上所述，《房屋买卖合同》不应简单认定为无效，如认定该合同无效，原告要求被告支付利息的主张也不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2013年7月18日，被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司（出卖人）与原告刘岐军（买受人）签订四份《房屋买卖合同》，主要约定：刘岐军购买太原市佳鑫诚房地产开发有限公司开发建设的位于小店区通达街与真武路东北角交汇处万马仕乐家项目3-S10-01号、3-S10-02、3-S10-03、3-S10-04号房屋，用途为商业，建筑面积均为26.02平方米，共计104.08平方米，单价为15600元/平方米，总金额为1623648元，付款方式为一次性付款，交付日期为2013年7月18日前；关于产权登记约定：依照法律法规及国家、省、市政府的规定，在该房屋完全具备办理产权登记条件后，出卖人统一代买受人到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，由此产生的费用由买受人承担，如遇法律法规变动或国家、省、市政府的政策调整无法及时办理房屋产权登记的，出卖人与买受人共同协商解决。该合同落款处加盖太原市佳鑫诚房地产开发有限公司公章，刘岐军签名捺印。合同签订后，原告于2013年7月18日一次性支付被告购房款共计1623648元，被告收到款项后出具四份加盖"万豪新天地销售专用章"的收款收据。上述合同签订及付款后，双方之间未办理房屋移交手续。2013年8月16日，原告与山西万马仕乐家贸易有限公司签订四份《万马仕"乐家"物业增值管理服务协议》，主要内容为：山西万马仕乐家贸易有限公司租赁原告购买的万马仕乐家项目3-S10-01号、3-S10-02、3-S10-03、3-S10-04号商铺，租赁期限为9年，自2014年1月1日起至2022年12月31日止，每间商铺的租金为：第一年至第三年，即2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租赁费用为原告商铺总值的9%，即36532元人民币，共计原告商铺总值的27%，即109596元；第四年，即2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租赁费用为原告商铺总值的10%，即40592元人民币；第五年，即2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租赁费用为原告商铺总值的10%，即40592元人民币；第六年，即2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租赁费用为原告商铺总值的12%，即48710元人民币；第七年，即2020年1月1日起至2020年12月31日止，年租赁费用为原告商铺总值的13%，即52769元人民币；第八年，即2021年1月1日起至2021年12月31日止，年租赁费用为原告商铺总值的14%，即56827元人民币；第九年，即2022年1月1日起至2022年12月31日止，年租赁费用为原告商铺总值的14%，即56827元人民币。合同签订后，山西万马仕乐家贸易有限公司通过银行转账方式支付原告2013年全年、2014年全年、2015年的30%的租金收益共计319288元。另查明，被告在法庭辩论终结前仍未取得涉案房屋商品房预售许可证。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、转款凭证、统一收款收据，被告提供的《万马仕"乐家"物业增值管理服务协议》、租金转款凭证及庭审笔录等在案佐证，并经当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于原告刘岐军与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司之间所签订的四份《房屋买卖合同》的效力问题。本案中原告与被告签订的四份《房屋买卖合同》所指向的标的物万马仕乐家项目3-S10-01号、3-S10-02、3-S10-03、3-S10-04号商铺，截至原告起诉之日，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条"出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效"，故该合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"。被告实际收取了原告上述房屋的购房款1623648元，故对于原告要求被告返还其已支付的购房款1623648元的诉讼请求，本院予以支持。本案合同无效的主要原因在于被告未取得该项目的商品房预售许可证明，原告自身在购买房屋时对相关项目手续是否完备等重要信息也未尽谨慎的注意义务，亦有一定过错。鉴于原告在购房后将所购房屋租赁给山西万马仕乐家贸易有限公司并取得了一定的收益，对此本院认为已足以弥补其受到的损失，故对其主张的由被告支付利息损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘岐军与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司于2013年7月18日签订的四份《房屋买卖合同》无效。二、被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘岐军购房款1623648元。三、驳回原告刘岐军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22390元（原告已预交），由被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 冯亚妮人民陪审员 褚丽琴人民陪审员 那海珊 二0一七年十一月二十日书 记 员 贾 茜