云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初7536号原告（反诉被告）徐伟伟，男，汉族，1994年1月3日生，身份证住址江苏省启东市。委托代理人陈晓东，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人刘洪文，云南云誉（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）龙强，男，汉族，1975年12月8日生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托代理人陈维义，云南越商法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。原告徐伟伟诉被告龙强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，被告龙强于2017年9月12日向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月30日公开开庭进行了合并审理。原告及其代理人、被告的特别授权代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐伟伟诉称：2017年5月8日，原告与被告签订了《仓库租赁协议》，约定原告租赁被告位于昆明市干海子阿拉街道的房屋，做存放机电设备的仓库使用，租期为2017年5月10日起至2022年5月10日，租金为每年12万元，租房押金为1万元。合同签订后，原告即向被告缴纳了第一年租金及押金。2017年6月12日，恰遇昆明暴雨，当夜该租赁仓库被淹没，存放于仓库一层的大量机电设备被水浸泡，损失惨重。事后经原告打听得知，该仓库曾数年被水淹。但，被告在签订合同时未及时将该情况告知原告。原告在与被告协商不成的情况下，陆续转移存放的货物。2017年7月15日，昆明市的大雨将仓库淹没。在签订合同过程中，被告隐瞒租赁存在的重大瑕疵，致使原告方租赁目的无法实现，被告方不理会原告欲解除合同的沟通，故原告诉至法院诉请判令：1、自2017年8月1日起解除原告与被告双方于2017年5月8日签订的仓库租赁协议；2、被告退还剩余租金及收取的租房押金（2017年8月1日起至2018年5月10日的租金，租房押金10000元）共计103333元；3、被告赔偿原告因其违约行为所产生的全部经济损失。庭审中原告补充诉讼请求为要求被告偿还原告损失33645元。被告龙强发表答辩意见并提出反诉诉称：一、2017年7月21日，徐伟伟向龙强发出了《解除租赁合同并接收房屋的通知》，被告于同月26日向原告发出了《关于不同意解除租赁合同的反馈函》。双方当事人对解除合同没有合意，合同没有约定一方解除合同的条件，更不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，没有约定和法定的解除条件。二、出租的仓库系砖混钢架结构，位于昆明干海子阿拉街道，周围系物流城仓库群。合同是在出租仓库内签订的，被告向原告介绍了仓库门钢槽及钢板的用途。2017年6月12日，承租仓库被暴雨浸湿，系因当天短时急降雨造成排水不畅，并非出租人未尽到义务导致，故出租人在签订合同及履行合同中均无过错，未违约，不应承担民事责任。三、承租人未尽到防范义务，造成经济损失，应自行承担。四、原被告签订的《仓库租赁协议》约定租期五年，现租期未满，原告便主张解除合同，已构成违约，故被告提起反诉诉请判令：反诉被告徐伟伟向反诉原告龙强支付违约金60000元并继续履行合同。原告（反诉被告）徐伟伟针对反诉答辩称：仓库频繁被淹说明对方仓库自身存在的缺陷，原告无法达到租赁仓库的仓储用途，不能继续使用该厂房。根据合同法第二百一十六条规定，被告存在过错并违约。原告签订合同时隐瞒重大事项，致使原告无法继续使用租赁物，被告的过错致使原告损失惨重，符合法定解除的条件，且原告对解除事宜向被告进行了告知，双方租赁关系解除，被告应依法向原告返还租房押金及未履行部分的租金，并赔偿损失。原告为证明其诉讼主张及反诉辩解向本院提供了如下证据：1、原告身份证复印件，欲证明原告的诉讼主体资格；2、仓库租赁协议、中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明世纪金源营业所交易明细、刷卡小票；欲证明2017年5月8日，原告与被告龙强签订了《仓库租赁协议》，约定原告租赁被告位于昆明市干海子阿拉街道二炮部队旁的房屋，做存放机电设备的仓库使用，租期为2017年5月10日起至2022年5月10日，租金为每年120000元，租房押金为10000元，合同签订后原告即向被告缴纳了第一年的租金及押金共计130000元；3、照片、公证书，欲证明被告交付厂房给原告后，于2017年6月12日，由于被告在签订合同的过程中，隐瞒该厂房经常进水的事实，导致原告大量的机电设备被水浸泡，致使原告无法继续使用，原告在被告不予协商的情况下，向被告方送达解除合同的通知，于2017年8月1日与被告解除合同；4、兴中物流有限公司托运单、费用发票，欲证明原告因此次损失的货物托运情况及托运产生的费用为33645元；5、视频，欲证明仓库被水淹的情况。被告龙强质证认为，对证据一、三、五没有异议。对证据二、四真实性不予以认可，但认可收到了原告支付的13万元，证据四与本案没有关联性。被告为证明其答辩及反诉主张，提交了下列证据材料：1、仓库租赁协议，欲证明原被告签订合同的情况及合同确认的双方的权利义务；2、气象证明，欲证明2017年6月12日原告承租的仓库被水浸系短时暴雨侵害而非被告的行为所致；3、关于不同意解除合同的反馈函、特快专递回执以及查询送达截图，欲证明被告于2017年7月21日收到原告邮寄的《解除租赁合同并接收房屋的通知》后于2017年7月27日作出《关于不同意解除合同的反馈（函）》并将此邮寄送达原告；4、仓库大门、外形地理图三张，欲证明出租仓库大门设有卡槽，既是用于将铁板插入防止门外水侵入，承租仓库高于邻里昆明助威商贸有限公司建盖的仓库。原告徐伟伟质证认为，对证据的真实性认可，但对证据的证明目的不予认可，对证据2的关联性不予认可；对于证据3、4真实性予以认可，但是被告隐瞒了出租物重大瑕疵。本院认为，原告、被告提交的证据符合证据形式，内容与本案具有关联性，本院作为认定案件事实的证据予以确认并在卷佐证。综上所述，本院对本案法律事实确认如下：2017年5月8日，原告徐伟伟与被告龙强签订《仓库租赁协议》，约定被告龙强位于昆明干海子阿拉街道建成的仓库出租给原告作为仓储使用，每年租金120000元，原告向被告交纳租房押金10000元，租期自2017年5月10日起至2022年5月10日止。租赁期间，双方不得无故解除合同，违反者以年租金的50%作为违约金。合同签订当日，原告向被告缴纳了一年租金和租房押金共计13万元。合同签订后，2017年6月12日昆明市出现短时暴雨天气，雨水淹没地面从本案租赁仓库大门进入，导致原告放在仓库内的设备被水淹。2017年7月21日，原告作出《解除租赁合同并接收房屋的通知》：“龙强先生：……2017年6月12日，恰遇昆明暴雨，当天夜里，该租赁仓库被淹没，存放于仓库一层的大量机电被水浸泡，损失惨重。事后，我方经打听才得知，该仓库往年曾数次被水淹没。但是，你方在签订《租赁合同》时却未将该情况告知我方，造成我方损失。事后，也曾尝试与你协商解决的方案而未果。在此过程中，我们只能陆续转移存放货物，已避免损失的再次发生。然2017年7月15日，昆明市的大雨再次将该仓库淹没。据此，因你方在签订合同的过程中，隐瞒租赁物的重大瑕疵，致使我方租赁目的无法实现。……将解除合同相关事宜书面通知你方：1、我方将于2017年8月1日正式解除贵我双方2017年5月10日所签订的《租赁合同》予以解除；2、请贵方接到本通知之日起三日内，将剩余租金及收取的租房押金退还我方；3、请贵方接此通知之日起，立即与我方联系，协商解决货物被浸泡所产生的损失的赔偿问题；4、请贵方于2017年8月1日前与我方办理租赁房屋交接手续……”，原告将通知邮寄告知被告，被告收到通知后于2017年7月26日作出《关于不同意解除租赁合同的反馈（函）》回复原告：“……希望徐先生按照协议全面履行自己的义务；二、仓库在租赁中被暴雨浸湿，系自然灾害，造成的损失非我方责任，你方提出解除协议，退还租金、押金及协商赔偿之请求，我方表示理解，但不能接受……”。双方将仓库钥匙寄来寄去，现原告已将仓库内物品搬离。原告诉至本院提出上述诉讼请求。审理中，双方各执己见，但对当天降雨、水自大门侵入均无意见。原告主张的被告隐瞒租赁物瑕疵的陈述并未提交证据。法庭组织双方对该区域卫星截屏图进行确认，确认该区域多家仓储物业存在。因意见分歧较大，无法调解。本院认为，本案当事人签订的《仓库租赁协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，依法成立，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。但该合同过于简单，对于双方当事人权利、义务、违约责任等均未能进行约定。也未就该仓库使用、注意事项记载书面告知。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案《仓库租赁协议》约定原告租赁仓库目的为仓储，原告仓储物为机器设备，因租赁物所在位置、地势等原因，合同签订后一个月内发生了仓库进水浸湿仓储物的事件，被告是否在签订合同时对卷帘门处钢板用处对原告进行告知，双方各执己见现已无法查证，但进水浸湿双方皆认可属实。因被告出租的仓储无法保证原告仓储用途的基本目的，原告为减小损失将货物搬离仓库并发通知给原告要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。原告要求解除合同的诉请，有事实存在。被告抗辩己方并没有违约事实存在，针对对方的主张要求原告继续履行合同并赔偿违约金本身既存在矛盾。原告已经将一年的租金支付，现尚在合同期间，如原告继续履行合同何来违约？本案原告客观已经不愿继续使用该仓库，继续履行合同已不现实。故本院依法判令解除双方签订的《仓库租赁协议》，被告（反诉原告）要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原被告双方就合同解除事宜进行了协商，因协商不成，原告提起诉讼由本院确认解除合同的效力，本院自副本送达之日（2017年10月30日）确认合同解除。既双方实际履行的租赁期2017年5月10日至10月30日。原告缴纳的其余租赁费、押金应由被告予以退还。原告要求被告承担因设备被浸湿送修产生的运输费，但原告所提交证据为物流费用且对应为个人，该证据不能证明设备受损、维修、更换等损失情况，故本院对原告主张的经济损失费不予支持。原告提出解除租赁关系，不再履行剩余期间租赁费支付，给被告造成损失，然而，被告的仓库仓储功能依然存在，仍具备使用、收益功能，被告反诉提出要求原告支付违约金的诉请，本院认为双方合同约定违约金过高，且对违约条件并未约定。应根据被告所受损失予以赔偿，被告未提交证据予以证明损失，本院酌情反诉被告承担二个月租赁费作为反诉原告重新处置该仓库的损失赔偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、2017年5月8日原告（反诉被告）徐伟伟与被告（反诉原告）龙强签订的《仓库租赁协议》于2017年10月30日解除；二、被告（反诉原告）龙强于判决生效后三日内退还原告（反诉被告）徐伟伟租金人民币63334元、押金10000元，共计人民币73334元；三、原告（反诉被告）徐伟伟于本判决生效后三日内支付反诉原告龙强二个月租金人民币20000元；四、本诉、反诉相抵，被告龙强退还原告徐伟伟租金43334元、押金10000元，共计人民币53334元。五、原告（反诉被告）徐伟伟本诉及被告（反诉原告）龙强的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2366元，由原告（反诉被告）徐伟伟承担733元，由被告（反诉原告）龙强承担1633元。本案反诉费650元，由被告（反诉原告）龙强承担500元，反诉被告徐伟伟承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一七年十一月二十八日书 记 员  李彦霈