湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5862号上诉人（原审被告）：武汉齿留香餐饮管理有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区流芳街乌家山村流芳大道。法定代表人：任勇年。委托诉讼代理人：夏雪，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦玫，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马艾明，女，1968年8月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：丁涛，湖北弘愿律师事务所律师。原审被告：任勇年，男，1975年1月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省汉川市。原审被告：潘力安，男，1989年9月29日出生，汉族，居民身份证住址湖北省红安县。上诉人武汉齿留香餐饮管理有限公司（以下简称齿留香餐管公司）为与被上诉人马艾明，原审被告任勇年、潘力安房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齿留香餐管公司上诉称：一、一审法院对合同解除后马艾明可以要求齿留香餐管公司返还进场费30000元的认定，属于适用法律错误。齿留香餐管公司与马艾明签订的《租赁合同》第三条第三项明确约定，“乙方需向甲方缴纳一次性进场费两万元整，该进场费无论乙方是否如期履约均不退还。”进场费的收取是商业惯例，就本案合同而言，进场费实则是装修费用。齿留香餐管公司是从案外人（涉案场地实际出租人）武汉兴悦晨企业管理有限公司租赁686平米的毛坯场地后进行了全面装修，装修完成后才招商营业，装修包括墙体装修、安装水电及油烟管道、商铺招牌设计、购进收银系统等，以上装修投入共计77万余元。该装修是齿留香餐管公司在签订履行本案《租赁合同》的必要支出，也是保证租赁物适租的前提条件。在马艾明与齿留香餐管公司签订涉案《租赁合同》时，齿留香餐管公司已经将租赁物进行全面装修并符合出租条件，马艾明在内的所有商户只需购买一些厨具用品即可投入营业。作为双方真实意思表示的合同，在其内容不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，进场费不退还的约定合理合法。一审法院认定合同解除后应当退还进场费，没有事实及法律依据。二、一审法院关于马艾明庭审中陈述齿留香餐管公司未向其交付2019年6月16日至21日收入4682.39元的认定属于事实认定错误。根据合同约定，扣除齿留香餐管公司提点部分金额后的剩余金额才是马艾明的营业收入。三、一审法院关于因齿留香餐管公司拖欠租金与武汉兴悦晨企业管理有限公司发生纠纷而造成经营场所停电停水的认定属于事实认定错误。停水停电是因涉案大厦业主、实际出租人、物业管理混乱导致，齿留香餐管公司不仅未拖欠过兴悦晨公司租金，反而是兴悦晨公司因消防验收等问题造成了涉案场地多种经营问题，齿留香餐管公司与马艾明均是权益受损方，均存在经济损失。请求二审法院：1.撤销原判第二项，改判齿留香餐管公司无须返还进场费30000元，及齿留香餐管公司扣除提点金额后再行返还营业收入；2.本案一二审的诉讼费由马艾明承担。马艾明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。任勇年、潘力安未陈述意见。马艾明向一审法院起诉请求：1.判令解除马艾明与齿留香餐管公司于2019年5月15日签订的《租赁合同》；2.判令齿留香餐管公司退还马艾明进场费叁万元整（人民币30000元）；3.判令齿留香餐管公司支付马艾明产生的经济损失13921元；4.判令齿留香餐管公司给付马艾明五月和六月应付营业额5760元；5.判令任勇年、潘力安在应缴出资范围内对齿留香餐管公司的金钱给付义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由齿留香餐管公司、任勇年、潘力安承担。一审法院查明，2019年5月15日，齿留香餐管公司（甲方、出租人）与马艾明（乙方、承租人）签订《租赁合同》。约定，由甲方将坐落于武汉市武昌区友谊大道371号V+合伙人大厦一楼创客美食城1-B01号档口出租给乙方，档口所占面积（含公摊）为60㎡；乙方经营品项为大骨爱上鱼。租赁期限2年，自2019年4月26日起至2021年4月25日止。甲方确定的实际起租日期即为交付日。甲方会提前2周通知乙方，通知方式不限于书面、电话、短信、微信等。甲乙双方约定上述租赁区域不收取基础租金，同时甲方按照乙方每天单店销售总额的20%进行提点，并按月计算一次。乙方于合同订立后支付保证金、进场费各30000元，该进场费不论乙方是否如期履约均不退还。物业费按每月每平方米26元计算，每月1560元。在租赁期满或者合同终止的情况下，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。合同还对其他权利和义务进行了约定。马艾明在4月15日、5月15日分别支付给齿留香餐管公司的法定代表人任勇年10000元、50000元。齿留香餐管公司在5月15日向马艾明出具了30000元保证金的收据。马艾明在承租商铺期间，因齿留香餐管公司拖欠租金与出租方武汉兴悦晨企业管理有限公司发生纠纷，经常造成经营场所停电、停水，导致马艾明无法正常经营。7月2日、7月8日，任勇年将保证金30000元退还给马艾明，马艾明退出经营。马艾明于庭审中陈述齿留香餐管公司未向其交付2019年6月16日至21日的收入共计4682.39元，并提交相关记录截图予以佐证。一审法院另查明，齿留香餐饮公司成立于2015年7月14日，股东为任勇年、潘力安，认缴出资额分别为475万元、25万元，出资比例分别为95%、5%，出资期限为2048年12月30日。一审法院认为，马艾明承租案涉商铺是以从事餐饮经营为目的，齿留香餐管公司作为出租方不能正常向商铺供电、供水，致使马艾明的合同目的无法实现，马艾明有权解除合同。7月2日，齿留香餐管公司向马艾明退还保证金，视为该公司收到解除通知，双方的合同自2019年7月2日解除。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的根据房屋租赁合同的性质和合同的履行情况，马艾明可以要求齿留香餐管公司退还进场费30000元及返还被收取的营业收入4682.39元。马艾明主张因齿留香餐管公司违约，造成其损失包括雇工租赁住房支出的4000元及装修店铺支出的5256元。一审审理中，马艾明提交的房屋租赁合同的承租人系徐凯文，不能证明其主张的事实。合同终止不影响合同中的清算条款的效力，依据租赁合同第11.2.1关于装修约定，合同终止的情况下，马艾明添置的用于经营所有可以移动拆除的设备归其所有，未能移动、拆除的设备设施归齿留香餐管公司所有，故马艾明请求餐管公司赔偿损失，无事实和法律依据，法院不予支持。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。马艾明以齿留香餐管公司不能清偿债务为由，请求未届出资期限的股东任勇年、潘力安在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担连带责任，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第二十三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、马艾明与齿留香餐管公司签订的《租赁合同》于2019年7月2日解除；二、齿留香餐管公司于判决生效之日起十日内返还马艾明进场费30000元、营业收入4682.39元，共计34682.39元；三、驳回马艾明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1042元，减半收取计521元，由齿留香餐管公司负担（此款马艾明已垫付，由齿留香餐管公司连同上述款项一并给付马艾明）。二审期间，齿留香餐管公司向本院提交店面门头装修合同，拟证明案涉场所的装修都是齿留香餐管公司完成，马艾明等租户接通电源、购买厨具即可开业。进场费实则是装修费用。马艾明认可经营场所的基础装修是齿留香餐管公司完成，但自家档口的门头招牌是马艾明自家制作。本院认定如下：对齿留香餐管公司提交证据的真实性予以认可。马艾明亦认可经营场所的基础装修是齿留香餐管公司完成。但进场费实则是装修费用的说法应结合其他事实以及合同认定。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，齿留香餐管公司（甲方）与马艾明（乙方）签订的《租赁合同》约定“甲乙双方约定上述租赁区域不收基础租金，同时甲方按照乙方每天单店销售总额的20%进行提点。”依据此约定，马艾明主张返还被收取的营业收入4682.39元，应扣除20%提点，故实际应返还马艾明的金额为：3745.9元（4682.39元×80%）。齿留香餐管公司认为因《租赁合同》约定“进场费不论乙方是否如期履约均不退还。”故案涉的30000元进场费不应退还。本院认为，上述合同约定仍应以齿留香餐管公司无责任或依约全面尽到了合同义务为前提更为公平。齿留香餐管公司作为马艾明的出租人，应保障马艾明所租赁的场所能够正常经营。本案中齿留香餐管公司未能尽到此义务，存在过错。齿留香餐管公司认为案涉进场费就是马艾明应承担的经营场所的装修费用缺乏合同依据。综合考虑双方的合同期限以及马艾明实际经营的使用周期，故马艾明交纳的30000元进场费应予退还。齿留香餐管公司上诉有理的部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17009号民事判决第一项（即一、马艾明与武汉齿留香餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年7月2日解除）；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17009号民事判决第三项；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17009号民事判决第二项为：武汉齿留香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还马艾明进场费30000元、营业收入3745.9元，共计33745.9元；四、驳回马艾明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1042元，减半收取计521元，由武汉齿留香餐饮管理有限公司负担（此款马艾明已垫付，由武汉齿留香餐饮管理有限公司连同上述款项一并给付马艾明）。二审案件受理费收取1042元，由武汉齿留香餐饮管理有限公司负担942元，马艾明负担100元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年九月九日书记员 陈喜兰