上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初10358号原告：蒋凯，男，1988年4月1日生，汉族，住江苏省溧阳市。原告：刘亚萍，女，1988年3月8日生，汉族，住江苏省溧阳市。两原告共同委托诉讼代理人：应朝阳，上海俊豪律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：沈萌艺，上海俊豪律师事务所实习律师。被告：于承林，男，1974年11月3日生，汉族，住江西省景德镇市。被告：余素珍，女，1970年5月25日生，汉族，住江西省景德镇市。委托诉讼代理人：于承林。第三人：中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区塔城路**。负责人：张青，行长。委托诉讼代理人：俞卫萍。委托诉讼代理人：吴任薇。第三人：张勇，男，1990年5月24日生，汉族，住湖北省潜江市浩口镇才河村**。原告蒋凯、刘亚萍与被告于承林、余素珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加了中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行、张勇作为本案第三人参加诉讼。原告刘亚萍及两原告共同委托诉讼代理人应朝阳、沈萌艺、被告于承林、第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行的委托诉讼代理人俞卫萍、吴任薇、第三人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即涤除上海市嘉定区临泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)上的所有抵押并协助两原告办理系争房屋产权过户手续；2、判令两被告支付逾期办理房屋产权过户手续所产生的违约金(以118万元为本金，按日万分之三计算，从2016年12月1日起算至两被告办理房屋产权过户手续完毕之日止)；3、判令两被告支付逾期办理过户导致增加的税费人民币149,700元(以下币种同)。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。2016年6月26日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份以及《备忘录》两份，约定两被告将系争房屋(含车位)出售给原告，房屋(含车位)售价总额为200万元，固定装修及配套电器设备等售价40万元，合计为240万元。因该房屋存在借款抵押，故双方约定：两被告在签约后的3日内向银行提出还款申请，并将两原告支付的第一笔10万元、第二笔房款70万元交至银行用于还清贷款办理抵押登记注销手续。另，双方还明确约定两被告应于2016年11月30日之前向房地产交易中心申请办理过户手续，如若逾期将承担违约责任。后，两原告依约付款118万元，且双方于2016年7月2日交接了系争房屋，但两被告却未履行清偿贷款、涤除抵押之义务，时至今日，系争房屋依然未办理房屋过户手续，故原告起诉来院，要求判如所请。诉讼中，原告撤回了要求被告支付增加的税费的诉讼请求，并将逾期过户违约金的金额调整为6万元。两被告辩称，对原告诉请的事实和理由没有异议，同意配合原告办理系争房屋的过户手续，但被告目前没有经济能力清偿系争房屋上的贷款及借款从而涤除抵押；同意支付原告逾期过户违约金6万元。第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行陈述，被告清偿贷款后，同意涤除抵押。第三人张勇陈述，被告偿还本金和利息后，同意涤除抵押。本院经审理查明如下事实：2016年6月26日，两原告(乙方)和两被告(甲方)在上海易居房地产交易服务有限公司的居间下签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋的转让价款共计200万元；本合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金人民币10万元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；甲乙双方同意于2016年7月10日前，乙方向甲方支付房款70万元；乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款120万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内；甲方于2016年7月10日前将该房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)、电话(若有)等使用费用进行结算，乙方对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书；双方确认应于2016年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除合同，若守约方选择单方面解除合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金等。同日，双方另行签订两份《备忘录》，约定鉴于甲方所转让的房屋内附有装修装饰及相应的配套电器设备等，甲方在交付该房屋时承诺不再拆除、搬离该些物品，乙方同意就此支付40万元作为合同增加价款；双方同意在2016年9月15日前，乙方应向甲方支付上述合同增加价款38万元，剩余2万元于交房当日由乙方自行支付给甲方；2016年9月15日后5日内甲方结清该房屋内的抵押，乙方在2016年9月30日之前办理银行贷款手续；双方约定本房屋还有一个产权车位也在买卖之内，其出售价格已包含在总房价款内，该产权车位交易事宜由双方另行协商解决等。上述合同签订后，原告共计支付被告房款118万元。同年7月，被告将系争房屋交付原告。2017年4月8日，被告于承林向原告出具《承诺书》一份，承诺因系争房屋过户迟延造成银行贷款利率和税率增加的部分由其负责承担。同年7月，因被告未按约涤除抵押、办理过户，原告向被告发出催告函，催告被告继续履行合同，并要求承担违约责任。另查明，2011年11月9日，系争房屋经核准登记至两被告名下；同日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行，债权数额为79万元的抵押权登记于系争房屋之上。截至2017年9月13日，上述贷款剩余本金为689,745.36元。2015年9月14日，抵押权人为张勇、债权数额为45万元的抵押权登记于系争房屋之上。被告与第三人张勇确认，截至2017年10月25日，被告尚欠张勇本息共计16.5万元。本案诉讼期间，两原告向本院申请保全，本院就本案于2017年7月24日对系争房屋进行了轮候查封。在本案轮候查封之前，本院于2016年10月27日因(2016)沪0114执3847号案件(被执行人为本案被告于承林)对系争房屋进行了正式查封。审理中，原告代被告缴纳了3847号案件11万元的执行款，本院遂解除了该案对系争房屋的正式查封。被告同意上述原告代付的11万元执行款直接抵作房款。另，原告表示愿意代被告偿还系争房屋上的银行贷款及张勇的抵押借款，并已将剩余房款111万元支付至本院代管款账户。同时，原告承诺其在本市具有购房资格，若因其购房资格问题导致无法继续履行买卖合同，所产生的不利后果由其自行承担。以上事实，有上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《备忘录》、收款收据、承诺书、催告函、结婚证、个人所得税纳税清单、代管款收据等书证以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以认定。本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖》及《备忘录》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告已支付了约定款项，被告却未能及时涤除抵押，按约与原告办理系争房屋的过户手续，显属违约。因系争房屋上存有第三人的抵押权，只有在抵押权消灭后，房屋才能进行产权过户。根据相关规定，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，抵押人可以转让抵押财产。审理中，原告表示愿意代被告清偿欠款，涤除系争房屋上的抵押权，故原告要求过户的诉讼请求合法有据，本院予以支持。截至目前，原告已向被告支付房款129万元，尚余111万元房款未支付，原告代为清偿债务后，可在其应付房款中扣除。第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行和第三人张勇应在原告代为清偿债务后协助办理抵押登记的注销手续。原告主张逾期过户违约金6万元，被告同意支付，于法不悖，本院予以确认。原告撤回要求被告支付增加的税费的诉讼请求，系其处分自己诉讼权利的行为，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、被告于承林、余素珍应于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行清偿上海市嘉定区临泽路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；二、被告于承林、余素珍应于本判决生效之日起十日内向第三人张勇清偿上海市嘉定区临泽路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的剩余借款本息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；三、若被告于承林、余素珍不履行上述两项还款义务的，准许原告蒋凯、刘亚萍自愿代为清偿；四、被告于承林、余素珍、第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行、第三人张勇应于上述第一、第二项欠款清偿之日起十日内注销设立在上海市嘉定区临泽路XXX弄XXX号XXX室房屋之上第三人的抵押权登记；五、被告于承林、余素珍应于上述房屋抵押登记注销后十日内协助原告办理过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至原告蒋凯、刘亚萍名下；六、原告蒋凯、刘亚萍应于上述房屋过户完成之日起十日支付被告于承林、余素珍房屋尾款人民币111万元；若原告蒋凯、刘亚萍履行第三项代为清偿义务的，代为清偿金额予以扣除；七、被告于承林、余素珍应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋凯、刘亚萍逾期过户违约金人民币6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,300元，减半收取计650元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,650元，由被告于承林、余素珍负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一七年十一月二十八日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。