上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终3491号 上诉人(原审原告、反诉被告)：上海王鼎餐饮有限公司，住所地上海市。 法定代表人：孙仙学，执行董事。 委托诉讼代理人：甘宪成，上海市杰豪律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中环广场房地产有限公司，住所地上海市。 法定代表人：邓维聪，董事长。 委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。 上诉人上海王鼎餐饮有限公司(以下简称“王鼎餐饮”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初17832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，王鼎餐饮(承租方)与上海中环广场房地产有限公司(以下简称“中环广场”，出租方)于2013年11月12日，就王鼎餐饮承租位于上海市淮海中路XXX号中环广场第三层315-316室的系争房屋，签订了一份《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，月租金人民币(以下币种均为人民币)130,650元，租期自2013年11月15日至2019年11月14日。租金、空调和管理费须于每个历月的第一日前支付，逾期14天内未支付的，出租方有权解除合同。合同12-17条约定，若承租方未经出租方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则承租方必须向出租方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并赔偿出租方因此而遭致的一切损失(包括但不限于该房屋空置期间出租方根据本合同的规定本可收取的租金等以及出租方追讨该等费用而产生合理的律师费)。合同附表一中约定，商场翻新期间(如有)指整个商场公共区域的翻新工程从施工开始到结束的全部时间段，届时，施工的开始及结束时间以管理公司书面通知或公告的具体时间为准。商场翻新期间该单元的每月租金为94,770元。合同附表四中约定，在租赁期内，承租方在此明确了解出租方为提升商场的环境将就商场的公共区域，包括但不限于天花、过道、橱窗、地面、扶手电梯、门窗等进行改动、变更、增添及其他翻新之工程。承租方将不得因此向出租方提出任何要求或以此为由拒绝或减少支付租金、空调和管理费。以后，双方就SR-5、SR-7储物室又签订了两份《中环广场储物室使用许可协议》。2015年6月17日，双方签订了一份《补充协议》，明确商场翻新期间(2015年4月1日至商场三、四楼翻新结束日)的租金从每月130,650元调低为94,770元。后发生争议，王鼎餐饮租金支付至2015年10月14日。2016年3月28日，中环广场致函给王鼎餐饮，决定于2016年3月31日解除合同。 现王鼎餐饮涉讼，要求确认双方签订的租赁合同于2016年1月28日解除，中环广场返还自2015年4月至2015年10月期间收取的租金和物业管理费共计865,410元、保证金545,730元，并赔偿装修损失费用2,386,997.04元。 中环广场则不同意，并提起反诉，要求确认双方签订的租赁合同于2016年3月31日解除，王鼎餐饮支付各项费用697,255元(拖欠至2016年3月31日的租金473,850元、物业管理费及空调费144,300元、水电费58,705元、SR-5仓库使用费17,600元、SR-7仓库使用费2,800元)；抵消王鼎餐饮已缴纳的545,230元保证金后，尚须支付152,025元。并要求王鼎餐饮支付各项费用逾期利息58,337.39元(租金逾期息47,383.39元、SR-5仓库使用费逾期息8,616元，SR-7仓库使用费逾期息2,338元)，以及要求王鼎餐饮承担代其搬运遗留物品费用43,205元、搬拆煤气费用1,350.7元，承担律师费100,000元和公证费16,500元等。 原审法院审理中，王鼎餐饮就其原审本诉提供了以下证据：一、租赁合同,证明双方的房屋租赁合同关系。二、发票，证明已支付的租金、物业管理费等费用情况。三、公证书，证明王鼎餐饮经营餐厅周边现场情况。四、公证书，证明王鼎餐饮的餐厅实际经营情况。五、装修费用明细表，证明王鼎餐饮的装修损失。六、律师函，证明王鼎餐饮针对中环广场的违约行为致函沟通。七、挂号信收据及快递单，证明王鼎餐饮已将律师函寄给对方。八、1885、滨江店营业额，证明中环广场翻新期间，王鼎餐饮的中环店营业额骤降。九、公证书，证明中环广场一至三层现状，王鼎餐饮无法经营。 中环广场对王鼎餐饮提供的上述证据一，认为真实性认可，双方在签约时就商场翻新已达成合意，合同第22页附表1、第29页附表4。证据二，真实性无异议，证明王鼎餐饮存在拖欠租金的情况，违约在先。证据三，形式上真实性无异议，但不能证明王鼎餐饮举证的目的，无法体现餐厅现场情况。证据四，形式上真实性无异议，但不能证明王鼎餐饮举证的目的，无法体现餐厅营业情况。证据五，真实性无法确认，是王鼎餐饮与案外人发生的关系。装修费用损失应由王鼎餐饮自行承担。证据六，真实性无异议，但不认可内容和对方证明目的。证据七，真实性无异议。证据八，真实性、关联性、合法性无法确认，是王鼎餐饮自己出具的，即使是真实的，也并非系争房屋店铺的营业额，不同店铺可能因地理位置、经营管理等营业额有所差异。证据九，形式上真实性予以认可，其中的照片拍摄的具体位置无法确认，后面的几张照片不是商场经营区域，公证是2016年8月23日的，并非王鼎餐饮2016年1月份要求解除合同时的商场状态。 中环广场就其原审反诉提供了以下证据：一、《补充协议》，证明双方于2015年6月17日签订《补充协议》，明确商场翻新期间的租金从每月130,650元调低为94,770元。二、律师函及公证书，证明中环广场曾向王鼎餐饮多次催款不成后，发函解除合同。三、《中环广场储物室使用许可协议》(SR-5、SR-7)及提前终止协议，证明中环广场有权向对方收取储物室使用费。四、公证费、律师费、煤气费及煤气拆除费用发票，证明上述费用金额。五、公证书及光盘，证明王鼎餐饮擅自迁出后，未按约恢复原状，并遗留大量物品。六、往来邮件及照片，证明商场翻新期间，中环广场尽力为对方提供广告和指引服务。七、王鼎餐饮的月度营业额报表，证明商场翻新期间该公司的营业情况。八、《委托代理合同》及律师费支付凭证，证明中环广场花费的律师费用。 王鼎餐饮对中环广场提供的上述证据一，认为真实性没有异议，但不认可中环广场的证明目的。证据二，真实性没有异议，但不认可中环广场的证明目的。王鼎餐饮在2016年1月31日发出解除函。证据三，真实性没有异议，中环广场应将翻新期间的费用退还。证据四，真实性不认可，系与案外人发生。证据五，真实性没有异议，证明了中环广场擅自对王鼎餐饮的物品进行拆卸、搬离。证据六，照片未反映全貌。证据七，真实性没有异议，但不认可中环广场的证明目的。证据八，《委托代理合同》系2016年7月25日签订，律师费支付凭证中有银行盖章的7,000元系2016年6月21日，显然不是本案律师费。另外一张93,000元的律师费支付凭证没有银行盖章，故都不予认可。 原审法院经审理后认为，双方签订的关于系争房屋的租赁合同及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行。双方在合同和补充协议中明确有商场翻新及因此调低租金的条款，现王鼎餐饮以商场翻新为由要求解除合同及返还相关费用等，没有合同依据及法律依据，不予支持。关于原审反诉，由于王鼎餐饮在2015年10月14日以后未支付租金等，故中环广场要求确认双方签订的租赁合同于2016年3月31日解除、王鼎餐饮支付拖欠至2016年3月31日的店铺租金、物业管理费及空调费，SR-5仓库、SR-7仓库使用费，以及上述费用的逾期利息。根据合同约定，均可予支持。关于中环广场要求对方支付水电煤气费，承担搬运遗留物品的费用、搬拆煤气的费用，以及律师费、公证费，因上述费用均系必要支出，且金额合理，也有合同依据。故亦予支持。 原审法院据此作出判决：一、驳回上海王鼎餐饮有限公司要求解除合同及返还相关费用等诉讼请求；二、上海中环广场房地产有限公司与上海王鼎餐饮有限公司签订的关于上海市黄浦区淮海中路XXX号中环广场第三层315-316室房屋的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年3月31日予以解除。三、上海王鼎餐饮有限公司应在判决生效后十五日内给付上海中环广场房地产有限公司至2016年3月31日的店铺租金473,850元、物业管理费及空调费144,300元，水电费58,705元，SR-5仓库使用费17,600元，SR-7仓库使用费2,800元，合计697,255元；抵扣上海王鼎餐饮有限公司已缴纳的545,230元保证金后，实际支付152,025元。四、上海王鼎餐饮有限公司应在判决生效后十五日内给付上海中环广场房地产有限公司店铺租金的逾期利息47,383.39元、SR-5仓库使用费逾期利息8,616元，SR-7仓库使用费逾期利息2,338元。五、上海王鼎餐饮有限公司应在判决生效后十五日内给付上海中环广场房地产有限公司搬运遗留物品的费用43,205元。六、上海王鼎餐饮有限公司应在判决生效后十五日内给付上海中环广场房地产有限公司搬拆煤气的费用1,350.7元。七、上海王鼎餐饮有限公司应在判决生效后十五日内给付上海中环广场房地产有限公司律师费100,000元、公证费16,500元。 原审判决后，上诉人王鼎餐饮不服，向本院提起上诉称：2015年4月1日，被上诉人中环广场在系争房屋所在地进行彻底返修，导致租户纷纷停业、顾客无法进入上诉人经营的系争房屋餐厅。被上诉人的装修行为不是翻新，而是对整个商业环境的改造，且又未保持场地的清洁状态，违反双方合同约定的仅限于公共区域的范围，且无法保证上诉人的正常经营，致使上诉人的营业额骤降，损失巨大，故根据双方合同以及法律的规定，因不能实现租赁合同目的，上诉人有权解除租赁合同，并有权要求对方赔偿造成上诉人的经济损失，且对方应予返还其翻新、翻建等装修期间，上诉人已支付的租金、物业管理等费用。上诉人在上诉中提供的一份公证书证明，整个商场状态极差，被上诉人对外的告知中亦写明，工程到2018年结束。可见不是对方所称的翻新，而是进行的重新改造，恶意损坏了整个商业环境，也未办理任何手续。最后仅有上诉人一家租户在第三、四层经营，对方还将卫生间停用，导致上诉人根本无法正常经营。原审判决认为上诉人因对方翻新等整修为由要求解除合同和返还相关费用等，无合同和法律依据，有违事实与法律。由于被上诉人违约在先，上诉人不存在任何违约行为，故上诉人发函至对方要求解除租赁合同的日期，即2016年1月28日，应为双方合同解除日期。但原审判决要求上诉人支付租金至同年3月31日，与事实不符，且上诉人不应支付被上诉人装修期间的租金等。被上诉人未经上诉人同意擅自拆除、搬离上诉人的遗留物品、设备，侵害了上诉人的合法权益。而原审法院超出民事诉讼举证期限的规定，全部支持被上诉人的原审反诉诉请，与事实严重不符。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判驳回被上诉人的原审反诉诉请、支持上诉人的原审本诉诉请。 被上诉人中环广场辩称：双方签署租赁合同时，考虑到被上诉人需对系争房屋所在的场地进行翻新，时间大概需要2-3个月，故在合同中约定降低该装修期间的租金。上诉人王鼎餐饮在上诉中举证的证据，虽然反映了目前的商场现状，但与双方发生纠纷时的状态不一致，上诉人不认可翻新，被上诉人不同意。翻新的范围是第三层的一半和第四层的整层公共面积，而且当初签署租赁合同时，被上诉人并没有承诺过结束时间，上诉人拖欠租金是在2015年10月，现以2016年取得的公证书来证明其拖欠租金的理由，不符合逻辑。上诉人以被上诉人翻新为由要求解除双方的合同，不符合租赁合同的约定。其拖欠租金，被上诉人有权依据合同的约定享有解除权。由于双方的合同对于被上诉人进行公共部位的翻新进行了约定，故无论商场现状如何，双方的合同可以履行。据此，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于系争房屋所在的商场进行重新装修、改造，双方当事人在签署的租赁合同中，对装修过程中的租金收取标准等事项明确进行了约定，且实际履行。被上诉人王鼎餐饮认为被上诉人中环广场的装修行为，导致其营业额骤降，损失巨大，但因证据不够充分，本院难以采信。上诉人据此认为对方的装修行为导致其经营环境恶化，无法实现租赁合同的目的，证据不足，本院难以采纳。原审判决关于上诉人以商场翻新为由要求解除合同及返还相关费用等，没有合同依据及法律依据，故不予支持，本院予以认同。鉴于上诉人确未按照双方合同的约定按期履行支付租金的义务，违反合同的约定，故原审法院按照租赁合同的约定，以及查明的事实，支持被上诉人中环广场相应的原审反诉诉请，并无不当，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38,273.70元，由上诉人上海王鼎餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年十一月二十一日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……