云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2528号原告：云南展鹏物业服务有限公司。以下简称展鹏物业公司。统一社会信用代码：91530112309570036M。法定代表人：丁帅，系该公司经理。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：赵书亮，系云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：徐永香，女，汉族，1982年9月23日生，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：许仕勤，系被告徐永香的丈夫，特别授权代理。原告展鹏物业公司诉被告徐永香物业服务合同纠纷一案，于2020年8月7日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员殷惠独任审判，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告展鹏物业公司的委托诉讼代理人赵书亮，被告徐永香及其委托诉讼代理人许仕勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告展鹏物业公司的委托诉讼代理人诉称，原告于2014年10月21日接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托，为龙湖花园一期提供物业管理服务，并于当日进驻该小区，双方于2014年11月1日签订正式的物业管理服务委托合同。合同约定：被告位于该小区的住房委托原告管理服务，住房以其拥有建筑面积0.6元/㎡的价格向原告一次性支付本年度的物业管理费用。除此之外，住房还应按相关规定，以100元/年的价格收取垃圾清运处置费用。但被告拒不交纳2015年11月1日至2019年10月31日的物业服务费6325元。其中房屋物业费149.93㎡X0.6元/㎡X48个月=4317元，车库物业费22.52㎡X0.6元/㎡X48个月=648元，垃圾清运及处置费100元/年X4年=400元，生活用水二次加压费20元/月X48个月=960元；2、诉讼费由被告承担。被告徐永香及其委托诉讼代理人辩称，1、被告所在小区从未召开过业主大会，并按照程序选举产生业主委员会，被告没有授权任何人与原告签订物业服务合同，同时被告也未与原告签订过物业服务合同；2、原告向法庭提交的物业服务合同是虚假的；3、被告的收费标准无物价部门的审批文件；4、被告物业管理服务不到位，小区管理服务差；5、该小区物业收费账目未向业主公布；6、原告起诉的2015年11月1日至2016年10月31日的物业服务等费已经超过诉讼时效。为证明自己的主张，原告展鹏物业公司提交了以下证据：第一组，营业执照、法人身份证，用于证实原告诉讼主体资格；第二组，物业服务合同书2份，用于证实被告徐永香居住的会泽县龙湖花园一期小区业主委员会与原告签订物业管理服务合同书，双方约定2015年11月1日至2019年10月31日会泽县龙湖花园一期小区由原告进行物业服务管理，且对各项物业服务费用进行明确约定。经质证，被告及其委托诉讼代理人对原告出示的第一组证据没有意见；对第二组有意见，物业服务合同被告不知情，被告小区从未按照法定程序召开业主大会并选举产生业主委员会，被告也没有授权谁与原告展鹏物业公司签订物业服务合同。针对自己的抗辩，被告徐永香出示一下证据：第一组，照片20张，用于证实物业管理服务不到位，特别是小区安全隐患没有人管理；第二组，照片26张，车辆修理的结算单，用于证实物业管理服务不到位，安保服务不到位，没有做到24小时站岗巡查，放任车辆乱停乱放，导致被告的车库门被堵。因小区交通堵塞，致使被告自己驾驶车辆并将车辆撞坏，造成损失1040元；第三组，照片6张，用于证实物业服务绿化管理不到位；第四组，照片3张，用于证实被告对公共设施的维修义务没有尽到；第五组，照片6张，用于证实小区内乱贴小广告，被告不清理；第六组，照片2张，证实被告未及时制止违章搭建。上述照片被告陈述从其未交纳交物业服务费开始自己就陆续拍了照片，照片截止到开庭前三天。经质证，原告的委托诉讼代理人对被告提交的六组证据三性不认可，该证据无法证实被告方的抗辩情况。如果被告所举证据属实，被告可通过其他法律手段保证自己的利益，与本案的物业管理费无关。经庭审质证，本院认为，原告展鹏物业公司提交的证据符合证据的三性，本院予以确认；被告徐永香提交的证据，能够证实原告物业服务存在瑕疵的部分，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托，为龙湖花园一期提供物业管理服务，双方于2015年9月12日签订《物业管理服务合同》，合同约定，管理服务期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止，委托管理范围及服务为：该小区安全保卫工作，公共道路清洁、保洁工作，小区绿化管理工作，小区区域内供电、供水、消防、通信设施、地下管网等公共设施、设备的日常工作。住房、车库以其拥有建筑面积0.6元/㎡的价格向原告一次性支付本年度的物业管理费用，生活用水二次加压费每户每年240元、垃圾清运处置费按每年每户100元的价格收取。合同期限届满后，原告又再次接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托，为龙湖花园一期提供物业管理服务，双方于2017年10月21日签订《物业管理服务合同》，合同约定，管理服务期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，委托管理范围及服务为：该小区门卫及巡逻工作，公共道路清洁、保洁工作，小区绿化管理工作，住宿小区、公共绿化区域内供电、供水、消防、通信设施、地下管网等公共设施、设备的日常工作。住房、车库以其拥有建筑面积0.6元/㎡的价格向原告一次性支付本年度的物业管理费用，生活用水二次加压费每户每年240元、垃圾清运处置费按每年每户100元的价格收取。被告徐永香系会泽县龙湖花园一期1栋1单元501号房屋业主，其房屋建筑面积为149.93㎡、车库面积22.52㎡。合同履行过程中，原告展鹏物业公司履行了合同义务，但存在管理服务瑕疵。被告徐永香未向原告展鹏物业公司交纳2015年11月1日至2019年10月31日期间房屋的物业服务费4317元、车库的物业服务费648元、垃圾清运费400元，生活用水二次加压费960元，合计6325元。另查明，原告展鹏物业公司的法定代表人吴泽华，于2019年9月16日变更登记为丁帅。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据展鹏物业提交的营业执照，经营范围含物业管理，其接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托后，与其签订的《物业管理服务合同》合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告展鹏物业公司已对被告居住的小区提供了物业管理服务，被告徐永香作为该小区业主，接受了物业服务，依法应按照约定向原告展鹏物业公司支付物业服务等费用。庭审中被告提出原告起诉的2015年11月1日至2016年10月31日的物业服务等费已经超过诉讼时效。就本案而言，业主接受物业管理服务以及物业管理是持续发生的，交纳物业服务费的义务属同一合同项下的同一性质的定期给付之债，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《物业服务委托合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。且原告至今都还在对被告居住的小区提供物业服务，故被告辩称部分物业服务费已超过诉讼时效的意见本院不予采纳。鉴于原告物业服务过程中存在一定瑕疵，故本院酌情扣减被告徐永香应交纳的物业管理等费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告徐永香于本判决生效后15日内一次性支付给原告云南展鹏物业服务有限公司物业管理服务费、垃圾清运费、二次加压费合计人民币6000元；二、驳回原告云南展鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告云南展鹏物业服务有限公司已预交），由被告徐永香负担，并与前述款项一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员 殷 惠二〇二〇年九月一日书记员 周红师