辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终741号上诉人（原审原告，反诉被告）：王庆友，男，1959年11月11日出生，汉族，退休干部，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：秦岩，辽宁木鱼石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：锦州市太和区锦营天然大理石厂，住所地锦州市太和区营盘乡营盘村。负责人：孔繁昌，该厂厂长。委托诉讼代理人：李凌杰，辽宁润祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：王闫好，女，2016年2月5日出生，汉族，幼儿，住锦州市凌河区。法定代理人：王宏吉（王闫好之父），1985年7月15日出生，汉族，公司员工，住锦州市凌河区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：孔繁昌，男，1962年1月20日出生，汉族，锦州市太和区锦营天然大理石厂负责人，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：杜锦秀（孔繁昌之妻），1972年11月14日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。上诉人王庆友、锦州市太和区锦营天然大理石厂因与被上诉人王闫好、孔繁昌房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王庆友及其委托诉讼代理人秦岩、上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂的委托诉讼代理人李凌杰、被上诉人孔繁昌的委托诉讼代理人杜锦秀到庭参加诉讼，被上诉人王闫好经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆友上诉请求：依法撤销原审判决，改判被上诉人支付违约金219,300元并协助办理房屋产权证书。由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院混淆涉案楼房交工与涉案房屋交钥匙的概念和事实，造成判决错误。1.《房屋购销合同》约定2003年12月30日“交工”应为符合建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》所规定的竣工验收条件下的“交工”。而本案中被上诉人于2005年7月22日将房屋钥匙交给我们是基于当时被上诉人在将涉案房屋卖给我们后，又将卖给我们的房屋抵押给他人，被上诉人害怕抵押权人强占抵押的房屋，而他们又没有精力和人力看管这些房屋的情况下，将房屋钥匙交给我们。当时房屋没有水电气暖等配套设施，他们将房门钥匙交给我们只是让我们代为看管，而不等于交工。所以，原审法院以2005年7月22日将房屋钥匙交给上诉人的时间计算“逾期”交工的时间是错误的。2.由于被上诉人将我们购买的房屋抵押给其他债权人，案外人薛小梅诉被上诉人买卖合同纠纷并申请执行，在执行过程中锦州市中级人民法院2005年12月8日将涉案房屋依法查封。为此，被上诉人将涉案房屋己经出售给我们的情况向锦州市中级人民法院执行庭提出执行异议，而为佐证他们所述的真实性，他们拟制了一份我们购房者已经对购买房屋进行装修的情况说明，并让我们在该说明书上签字（实际上装修并不存在）。但这些资料并没有解除锦州市中级人民法院对我们购买房屋的查封。之后，围绕案涉房屋的权属开始了漫长的诉讼。直到2009年7月30日锦州市中级人民法院（2009）锦审民再终字第00014号民事判决书才最终确认涉案房屋属于上诉人所有。因此，原审法院以2005年7月22日被上诉人交给我们钥匙时间，认定被上诉人交给我们购买房屋的交工时间并计算违约金的截止时间是错误的。二、原审法院程序违法。1.本案中的原审原告有二位，而原审法院并没有就王闫好的诉求进行询问。2.对于上诉人提出被上诉人协助上诉人办理入住手续的诉讼请求原审法院没有进行审理和确认，就毫无理由的驳回，违反了《民事诉讼法》的相关规定。三、原审法院判决上诉人支付16,000元的入户费没有事实和法律依据。由于被上诉人所建造的房屋因各种原因迟迟不能配置房屋验收而必须的配套设施，后在政府的干预下，将该房屋交给锦州市信德房地开发有限公司，在该公司接管后，才逐步完善了配套设施，具备了验收的条件和使用的条件及办理房屋产权证的条件。所以，在被上诉人没有提供任何凭证的基础上原审法院确认其反诉所主张的“16,000元入户费”没有任何依据,并且办理入住时应交付什么费用应由接管的公司收取而不是被上诉人收取，因此被上诉人没有任何理由收取入户费。四、上诉人应交的余款，已经有生效的判决明确在被上诉人给上诉人办理房屋产权证后给付，因此，原审法院没有理由从被上诉人应给付上诉人的违约金中直接抵扣并判决上诉人为此支付该款项的诉讼费。综上，请求二审法院查明事实做出公证的判决。锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌辩称，请求驳回上诉人的上诉。1.交房时间有已生效的法律文书确定为2005年7月22日。2.交付入户费、面积差款及房屋价款差额是双方的协议行为，对方自认应当履行。锦州市太和区锦营天然大理石厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：原审判决对于双方签订的《协议书》、《收条》等关键证据未进行合理分析而直接认定无效错误。1.《协议书》、《收条》由王庆友亲手以王闫好名义签订，目的在于为孙女王闫好谋取房屋更名的利益，其签名依法对王庆友本人及王闫好产生法律效力。原审判决既然认定王庆友以本人及王闫好的名义提起诉讼的效力，即应对《协议书》、《收条》的效力予以同样认定。对同一性质法律事实采取“双重认定标准”，观点错误。2.签订《协议书》、《收条》是诺成性法律行为，王庆友本人签字显示其有缴纳款项、房屋变更到王闫好名下的清晰、明确、真实的意思表示。依法成立的《协议书》、《收条》对被上诉人王庆友产生合同效力，反悔行为构成违约。原审判决未审查签署行为的合同效力，未认定《协议书》、《收条》契约效力，属于证据采信错误。3.有关房屋权属争议的民事判决已经生效，涉案房屋归被上诉人所有。相关确权的法律文书生效后，原审判决再以司法解释规定的3%面积价差计算方式，推翻双方按照同类地区市场价格3000元每平米结算面积价差的约定，适用法律错误。综上，上诉人认为原审判决偏离客观事实，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。王庆友辩称，我们双方都认为一审法院的判决是错误的，锦州市太和区锦营天然大理石厂认为协议书和收条均是王庆友亲自以王闫好的名义签订，即为有效是错误的。因为王闫好当时是不满三岁的幼儿，而王庆友并非是王闫好的法定监护人，因此王庆友没有权利代王闫好签订任何的协议及收条，因此是无效的。对于锦州市太和区锦营天然大理石厂实际交付给王庆友的房屋超面积部分应该按照法律规定即不超过百分之三的，按双方约定的合同价格予以计算，因此大理石厂的上诉理由不成立，应依法驳回。王闫好未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。孔繁昌辩称，王庆友签的收条和协议具有法律效力，是王庆友本人真实意思，房屋购销合同也是王庆友本人和大理石厂孔繁昌本人签订的，有生效判决涉案房屋所有权归王庆友，所以王庆友对房屋有合法的处置权，他签订协议是有法律效力的。房子的价钱我们双方没有规定，所以应该按照市场价格计算。王庆友、王闫好向一审法院起诉请求：判令锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌赔偿违约金304,300元，协助王庆友、王闫好办理入住手续。本案诉讼费用由锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌承担。孔繁昌向一审法院提出反诉请求：判令王庆友、王闫好履行协议，给付入住费等25,800元。一审法院认定事实：王庆友与锦州市太和区锦营天然大理石厂于2003年10月7日签订《房屋购销合同》，约定：王庆友购买由锦营天然大理石厂承建的锦州市华兴里大理石厂综合楼东一单元四层西屋，建筑面积104平方米，房款总价85,000元，于2003年10月26日前一次性付清80,000元，其余5000元竣工后付清；锦营天然大理石厂应于2003年12月30日交工，逾期每天按总房款的0.05%给付违约金。王庆友按照合同约定交付80,000元购房款后，因房产始终无法办理房屋过户等原因，王庆友起诉至锦州市太和区人民法院，经太和法院（2007）锦太民一初字第00552号民事判决书、（2008）太民再字第00019号民事判决书，锦州中院（2009）锦审民再终字第00014号民事判决书认定，孔繁昌已于2005年7月22日交付房屋钥匙，房屋实际面积105.6平方米。同时，判令锦州市太和区锦营天然大理石厂综合楼东一单元四楼西户（即本案争议《房屋购销合同》所约定买卖之房产）归王庆友所有，王庆友应于房产执照办好当日给付剩余购房款5000元。2019年5月8日，为办理房照等相关事宜，王庆友以王闫好的名义与孔繁昌签订《协议书》，约定王闫好自愿向孔繁昌缴纳入户费16,000元，并对原购房合同中违约金条款不予追究。同日，王庆友同样以王闫好的名义在收条上签字，收条载明“房主王闫好交付入户费用25,800.00元整”，但该收条并未实际履行。一审法院认为，诉讼双方签订的2003年《房屋购销合同》系双方真实的意思表示，对合同双方具有约束力。（2007）锦太民一初字第00552号民事判决书、（2008）太民再字第00019号民事判决书，（2009）锦审民再终字第00014号民事判决书均已发生法律效力，本案所涉房产已于2005年7月22日交付王庆友，按照2003年《房屋购销合同》的约定，自2003年12月30日至2005年7月22日，孔繁昌属延迟履行，应当按照合同约定支付违约金24,097.5元。2005年7月22日之后，无法办理房照属客观原因，不属于孔繁昌违约，故对2005年7月22日之后的违约金不予支持。关于2019年《协议书》，王庆友虽以签字时未得到代理权限，不具备主体资格为由主张无效，但其中的入户费16,000元为办理房照必须的相关费用，王庆友不能因《协议书》无效而拒绝承担入户费。同时，本案所涉房产的实际面积为105.6米，与双方在《房屋购销合同》中约定的104平方米的房屋面积相差1.6平方米，王庆友应按照《房屋购销合同》中每平米817元的价格补上差价1307.2元。加上王庆友尚欠5000元购房款，王庆友应向孔繁昌支付入户费、房屋面积差价、剩余购房款合计22,307.2元。与孔繁昌应当给付的违约金24,097.5元相互抵消，孔繁昌还应向王庆友给付1790.3元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决：一、孔繁昌于本判决生效10日内向王庆友给付违约金1790.3元；二、驳回王庆友、王闫好的其他诉讼请求；三、驳回孔繁昌的其他反诉请求。案件受理费2932元（已减半收取），由孔繁昌负担201元，王庆友、王闫好负担2731元；反诉费223元（已减半收取），由王庆友、王闫好共同承担。本院二审期间，上诉人王庆友围绕上诉请求依法提交了证据。本院在二审庭审中，对上诉人王庆友提交的证据进行了质证。因上诉人王庆友所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人王庆友主张剩余购房款5000元不应直接折抵一节，经查，王庆友与锦州市太和区锦营天然大理石厂2003年签订的《房屋购销合同》已经生效法律文书确认其效力，并判决王庆友为案涉房屋所有权人，锦州市太和区锦营天然大理石厂负责协助办理产权过户手续，王庆友应于房产执照办好当日给付剩余购房款5000元。因此，原审判决此款与违约金直接折抵不妥，应按生效判决结果确认的给付时间为房产执照办好当日。关于2019年5月8日《收条》的效力问题，经查，该收条记载：今收锦营大理石厂房屋88-3-43号，房主王闫好交付入户费用25,800.00元整。落款交款人由王庆友签署王闫好、收款人孔繁昌签名。从收条记载内容及形式可见，应为实际收到款项而出具的书面证明，此收条并不具备合同约定的形式要件，亦不能产生合同约定的法律后果。王庆友辩称此收条系应孔繁昌的要求签署，为了出示给其他购房人以方便孔繁昌收取入户费用，并非其真实意思表示。并且孔繁昌自认并未实际收到该款项。因此，该收条并不具备合同约定的法律效力，对其记载的金额本院不予认定。关于2019年5月8日《协议书》的效力问题，二审中，王庆友及锦州市太和区锦营天然大理石厂、孔繁昌均认可2019年5月8日双方进行协商时，达成一致意见将房屋买受人由王庆友直接变更为其孙女王闫好并签订该协议书，以便日后将产权证直接办理到王闫好名下。因此，变更合同主体亦为协议内容之一，即王庆友将其购买的案涉房屋直接无偿转让给王闫好并取得房屋出卖方认可，王闫好在此协议中属于纯获利益的一方，王庆友作为房屋买受人在协议书上直接签署王闫好名字的行为不违反相关法律规定，亦不影响该协议的效力。因该协议书是签署各方真实意思表示，应为有效合同，各方均应按照协议约定履行。因此，王庆友应依《协议书》约定支付入户费16,000元，不予追究购房合同约定的违约金，承担办理产权证的一切费用。锦州市太和区锦营天然大理石厂应协助办理房屋产权登记手续到王闫好名下。故对王庆友提出支付违约金的上诉请求本院不予支持。对于王庆友、王闫好提出协助办理房屋产权证书的诉讼请求，因已经有生效判决予以判定，本院应予支持。关于房屋面积差价款，本案所涉房产的实际面积为105.6平方米，与双方在《房屋购销合同》中约定的104平方米的房屋面积相差1.6平方米，原审认定王庆友应按照《房屋购销合同》中约定的每平米817元的价格补交差价款1307.2元并无不当，锦州市太和区锦营天然大理石厂主张按照房屋现价计算差价无事实和法律依据，本院不予支持。关于主体问题，案涉房屋出卖方为锦州市太和区锦营天然大理石厂，系孔繁昌的个人独资企业，至今尚未注销，因此，原审判决由孔繁昌承担合同义务不妥，应由作为合同主体一方的锦州市太和区锦营天然大理石厂承担，本院予以纠正。综上所述，上诉人王庆友、上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1345号民事判决；二、上诉人王庆友于本判决生效后十五日内支付上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂入户费16,000元、房屋面积差价款1307.2元；三、上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂于收到上述款项之日起五日内协助将锦州市太和区锦营天然大理石厂综合楼东一单元四层西屋楼房的产权登记办理到被上诉人王闫好名下；四、上诉人王庆友于房屋产权登记办好当日给付上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂剩余购房款5000元；五、驳回上诉人王庆友的其他上诉请求；六、驳回上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂的其他上诉请求。一审案件受理费2932元（已减半收取），由上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂及被上诉人孔繁昌共同负担50元，上诉人王庆友负担2882元；一审反诉费223元（已减半收取），由上诉人王庆友负担138元，由被上诉人孔繁昌负担85元。二审案件受理费5004元，由上诉人锦州市太和区锦营天然大理石厂负担169元，上诉人王庆友负担4835元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年九月二日法官助理范宇文书记员张丹