河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3739号上诉人（原审被告）：南阳市恒昌纺织器材有限公司，住所地南阳市棉纺西厂家属院。法定代表人：李英强，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鹰，北京达略（南阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：好宜家便民南纺店，经营场所南阳新区白河办事处南纺集团院内。经营者：陆全云，女，1971年2月19日生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：李业，河南通义律师事务所律师。原审第三人：南阳市城乡一体化示范区枣林街道办事处，机构地址南阳市伏牛路中段东侧。负责人：石兰润。委托诉讼代理人：郑尚君，该单位工作人员。上诉人南阳市恒昌纺织器材有限公司（以下简称恒昌公司）因与被上诉人好宜家便民南纺店、原审第三人南阳市城乡一体化示范区枣林街道办事处租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人南阳市恒昌纺织器材有限公司的法定代表人李英强及其委托诉讼代理人吴鹰、被上诉人好宜家便民南纺店的经营者陆全云及其委托诉讼代理人李业、原审第三人南阳市城乡一体化示范区枣林街道办事处的委托诉讼代理人郑尚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市恒昌纺织器材有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回好宜家便民南纺店诉讼请求，拆迁停业损失120000元、LED显示屏、消防栓、广告牌、监控的补偿12700元不应当支付给好宜家便民南纺店;2.一、二审诉讼费用由好宜家便民南纺店承担。事实与理由：1.恒昌公司与南纺店房屋租赁合同的签订、履行情况以及该区域通知拆迁、实际拆迁情况。2013年1月1日，恒昌公司与好宜家便民南纺店经营者陆全云的合伙人刘鑫签订租赁合同，租赁案涉房产，建筑面积1200余平方米，共计两层及地下室。年租金第一年、第二年每年人民币16万元整，以后按每年3%递增房租，租赁期限2013年1月1日-2018年12月31日，租期6年。之后因房屋二楼及一楼走道需要扩建改造，双方签订补充协议，好宜家便民南纺店进行了改造，恒昌公司免收其2013年的房租16万元。根据《南阳市人民政府关于溧河综合治理工程房屋征收的通告》，通知溧河城区段沿岸区域房屋征收的时间是2016年7月29日，枣林街道办事处溧河水系综合治理工程拆迁指挥部2018年10月22日下发一号通知，2018年10月26日下发二号通知：望您单位带上相关手续三日内到冉营社区溧河征收指挥部协商拆迁相关事宜。2018年11月1日通知恒昌公司提供好宜家量贩的权属关系（房产、内饰、经营等情况证明）。2018年11月5日双方签署权属说明，约定：①整套房屋的土地及建筑物主体结构所有权，归南阳市恒昌纺织器材有限公司所有。②整套房屋的装饰部分、地板砖、吊顶、墙面、柱面装饰，以及室内的供排水系统、供电系统所有权，归南阳市恒昌纺织器材有限公司所有。③在好宜家超市南纺店合同经营期内（即2018年12月31日前)，经营权归好宜家超市南纺店所有（包括停业损失及搬迁的补偿）。2018年12月31日房屋租赁合同到期之后，南纺店仅续租1个月，支付房租至2019年1月31日，实际2月3日全部搬迁完毕。2019年7月2日，政府统一组织对案涉房产进行了拆除。以上事实可见，拆迁实施发生在南纺店租赁期限届满约半年之后，并未对南纺店的房屋使用造成任何停业损失。2.根据双方签署的权属说明约定，没有在好宜家便民南纺店租赁期间内拆迁，停业损失应归属被拆迁人恒昌公司。权属说明签署时，离房屋租赁合同到期剩余不到两个月时间，根据对拆迁进展情况的预计，在租赁期限内是不可能实施拆迁的，因此在该权属说明中限定：停业损失归好宜家便民南纺店的前提是在租赁期限内拆迁。南纺店2018年12月房租到期之后，仅续租1个月，2019年1月31日到期之后即搬迁。恒昌公司房屋空置至2019年7月2日由政府实施了拆迁。租赁到期之后，好宜家便民南纺店没有续租，搬离案涉房屋之后，显然不存在停业损失。由于没有续租，加之拆迁因素，案涉房产无法另行出租，恒昌公司产生了停业损失即房屋租金的损失。因此权属说明中对好宜家便民南纺店获得停业损失的前提限定在：租赁期限内2018年12月31日前被拆迁，是符合常理的，也是当时双方的真实意思表示。人民法院根据权属说明的约定，结合拆迁的实施时间，应当认定南纺店不应该享有停业损失12万元。3.好宜家便民南纺店2019年1月31日搬迁时已将LED显示屏、消防栓、广告牌、监控拆走或放弃，7月2日拆迁未对其造成损失。LED显示屏、消防栓、广告牌、监控是南纺店房屋租赁到期时可以自行拆走的物品，并不在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定的补偿范围之内。南纺店在搬迁时对消防栓、广告牌、监控拆除带走，LED显示屏没有拆除，是对物品的自行处分，放弃不要。这些能拆走的物品不在补偿之列，因恒昌公司认为政府拆迁补偿标准过低，拆迁部门经过调整以此为名义增加部分金额。因此，此部分补偿款同样不能由好宜家便民南纺店享有。4.恒昌公司对2016年以来因拆迁可能对好宜家便民南纺店造成的影响已进行了合理补偿。根据双方租赁合同约定：前两年房租每年16万，之后每年3%递增。2016年7月政府拆迁通知之后，2017年、2018年，经过协商,恒昌公司仍按照每年16万元收取租金，未再上涨租金，已经对拆迁可能对好宜家便民南纺店造成的影响按照其要求进行了补偿。假定在租赁到期之后，好宜家便民南纺店还继续长租，因拆迁而实际遭受损失，双方应协商由恒昌公司进行相应补偿。好宜家便民南纺店辩称，1.2018年10月26日枣林街道办事处溧河水系综合治理工程征迁指挥部下发征收决定并对涉案房产及其附属物进行登记造册，2018年11月1日征迁指挥部通知恒昌公司做好和好宜家便民南纺店权属关系（房产、内饰、经营等情况证明），以纸质形式递交征迁指挥部，2018年11月5日恒昌公司与好宜家便民南纺店达成一致协议，好宜家超市的停业损失及搬迁的补偿归好宜家便民南纺店所有，2018年12月26日征迁指挥部下发通知，要求2019年1月20日以前涉案房产搬迁完毕，具备拆除条件，好宜家便民南纺店租赁涉案房产至2019年1月31日，通过以上时间节点可以看出好宜家便民南纺店完全按照政府安排配合拆迁工作，在政府要求的时间内完成搬迁，上诉人称2019年7月2日政府进行统一搬迁是政府工作安排，与好宜家便民南纺店无关，且2018年10月26日征迁指挥部下发征收决定后所有的征收范围已确定，明确包含好宜家便民南纺店的超市，同时拆迁工作人员多次到好宜家便民南纺店的超市走访调查采集信息以便确定好宜家便民南纺店的经营损失等具体情况，故上诉人以好宜家便民南纺店租赁期满半年后涉案房产才进行拆除，好宜家便民南纺店没有经营损失的上诉理由不能成立。2.根据南阳市和谐房地产估价有限公司提供的棉纺厂超市房屋、室内装修评估单显示LED显示屏价值2000元、消防栓价值800元、广告牌价值8100元、监控价值1800元，上述合计12700元。显示屏、消防栓、广告牌、监控属于超市经营过程中的必要物品，同时好宜家便民南纺店在2019年1月31日搬迁前，征收部门已经对上述物品进行登记造册，在补偿范围之列，该部分补偿应当归好宜家便民南纺店所有。3.关于恒昌公司称已对好宜家便民南纺店进行合理补偿是不存在的，如果存在就不会出现2018年11月5日恒昌公司与好宜家便民南纺店达成一致协议，好宜家超市的停业损失及搬迁的补偿归好宜家便民南纺店所有的事件，每年房租按照16万收取是因好宜家便民南纺店整租后有三间房子空置未用，双方协商的结果，而不是恒昌公司所称的补偿。南阳市城乡一体化示范区枣林街道办事处述称，没有意见。好宜家便民南纺店向一审法院起诉请求：1.确认好宜家便民南纺店应分得拆迁补偿款226327.6元；2.本案诉讼费由南阳市恒昌纺织器材有限公司承担。一审法院认定事实：好宜家便民南纺店经营者陆全云与刘鑫均称两人系合伙关系。2013年1月1日，南阳市恒昌纺织器材有限公司与刘鑫签订租赁合同一份，约定将南阳市恒昌纺织器材有限公司位于南阳纺织集团有限公司北大门东侧生活区内的房屋一座出租给刘鑫用于经营，租赁面积1200平方米，共计二层及地下室，租期六年，该房与归属地政府及企业整体规划相抵触时，由双方协商解决。并签订补充协议一份，载明：“甲方：南阳市恒昌纺织器材有限公司乙方：刘鑫恒昌公司位于南纺集团生活区的超市2013-2018年，六年期承租给乙方经营，但二楼及一楼走道需进行扩建改造…三、上述工作内容以2013年甲方应收取乙方租金全额的16万元，以大包干形式给乙方施工完成…四、甲方超市的所有改造扩建任务全部由乙方承担，乙方以独立完成的形式完成此项工作…五、乙方按照甲方要求改造完毕，甲方验收合格后，甲方2013年应收乙方的房租相冲抵乙方的改造费用，扩建改造的建筑产权归甲方所有，租赁期内乙方享有使用权…”。房屋改造完成后，好宜家便民南纺店在该房屋内经营超市。2018年11月5日，双方签署关于溧河北岸好宜家超市权属说明一份，载明：“…2．整套房屋的装饰部分、地板砖、吊顶、墙面、柱面装饰，以及室内的供排水系统、供电系统所有权，归南阳市恒昌纺织器材有限公司所有。3．在好宜家超市南纺店合同经营期内，（即2018年12月31日前）经营权归好宜家超市南纺店所有。（包括停业损失及搬迁的补偿）…”另查明，2018年10月26日枣林街道办事处溧河水系综合治理工程征迁指挥部通知双方决定对案涉房屋进行征收。2019年11月22日，南阳市拆迁安置建设开发公司与南阳市恒昌纺织器材有限公司法定代表人李英强签订拆迁补偿费用分户结算表，结算被征收房屋的地面附属物及室内装修的市场价值为1531175元，停产停业损失120000元，合计1651175元。南阳市恒昌纺织器材有限公司一直未领取该款。一审法院认为，双方之间关于好宜家便民南纺店拆迁后补偿部分的事宜签署了权属说明一份，该说明不违反法律规定，合法有效原审法院依法予以确认。《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人排除在被征收人和补偿协议签订人之外，但在征收补偿中又有承租人应得的装修补偿、搬迁补偿、经营（停产停业）损失等应得的份额，房屋所有权人（被征收人）领取后仍应给予承租人。关于好宜家便民南纺店主张的停业损失，本案中南阳市拆迁安置建设开发公司出具的拆迁补偿费用分户结算表中确认被征收房屋的营业面积为800平方米，停产停业补偿金额为120000元，而好宜家便民南纺店作为拆迁征收时在此处从事经营活动的主体，该部分费用由好宜家便民南纺店依法享有。关于室内装修补偿部分，因双方在补充协议上已明确约定扩建改造工程由好宜家便民南纺店承担，南阳市恒昌纺织器材有限公司以应收好宜家便民南纺店的租金相冲抵，扩建改造的建筑产权归南阳市恒昌纺织器材有限公司所有，故对好宜家便民南纺店主张的钢梯、楼梯栏杆的补偿部分不予认可。又因双方签订的权属说明中已载明吊顶归南阳市恒昌纺织器材有限公司所有，故对好宜家便民南纺店主张的石膏板吊顶的补偿部分不予认可。对好宜家便民南纺店主张的LED显示屏、消防栓、广告牌、监控部分，因属于超市经营过程中必要物品，原审法院予以认可。根据南阳市和谐房地产估价有限公司出具的房地产估价报告书中确认LED显示屏价值2000元、消防栓两个价值800元、广告牌价值8100元、监控价值1800元，原审法院确认室内装修部分好宜家便民南纺店应当享有12700元补偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十七条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认好宜家便民南纺店的停业损失及拆迁补偿款为132700元；二、驳回好宜家便民南纺店的其他诉讼请求。本院二审期间，恒昌公司向本院提交三组新证据：1.2019年7月2日案涉租赁房屋的拆迁视频一段及照片一张，证明案涉房屋的实际拆迁时间为2019年7月2日，在2018年12月31日好宜家便民南纺店租赁合同到期半年之后，在双方签订权属说明约定限定好宜家便民南纺店取得停业损失的时间期限之后，依照约定好宜家便民南纺店无权取得停业损失；2.2019年1月1日至2019年1月31日收款收据、2019年2月3日水电表结算留存记录照片三张、拆迁前案涉房产2019年5月26日照片两张、2019年6月26日视频一段，证明2018年12月31日租赁到期之后，好宜家便民南纺店不再租赁，搬离过程使用房屋一个月，缴纳了一个月的使用费，2019年2月3日，好宜家便民南纺店全部搬离案涉房产，案涉房产的另一租户三色鸽持续经营至2019年6月26日，7月2日拆迁没有给好宜家便民南纺店造成任何停业损失，恒昌公司因房屋空置产生了约五个月的租金收入损失；3.出入境记录，证明恒昌公司的法定代表人李英强因新冠疫情在台湾探亲，客观原因未能参与一审诉讼。好宜家便民南纺店经质证认为，该三组证据不属于新证据，对证据的真实性、关联性均无异议，对证明目的有异议，征收时间是2016年7月29日至2018年12月31日，搬迁时间是2019年1月20日，2019年7月2日的拆除不是拆迁，恒昌公司在指定期间内搬走实际上产生损失，补偿是给经营者，租赁合同到期后又延续一个月，因此好宜家便民南纺店在这一个月内的损失应当补偿，恒昌公司可以写明因疫情延期开庭，但置之不理，所以不能作为新证据。南阳市城乡一体化示范区枣林街道办事处经质证认为，对证据拆除照片时间没有异议，其他不发表意见。好宜家便民南纺店无新证据向本院提交。本院对上述证据的真实性予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：停业损失以及LED显示屏、消防栓、广告牌、监控的补偿款项是否应支付给好宜家便民南纺店。首先，关于停业损失。《河南省实施若干规定》第十二条规定，“被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。”第十六条规定，“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本规定相关内容对生产经营者给予适当补偿。”本案中，恒昌公司作为被征收人享有涉案房屋所有权，且有营业执照，经营期限为2002年09月11日至2030年09月10日，经营范围为纺织器材及配件、五金、百货、日杂、副食、服装、纺织品销售、租赁。恒昌公司出租涉案房屋的行为本身也是经营行为，该经营行为因房屋被拆迁而停止，必然产生停业损失。另一方面，根据恒昌公司与好宜家便民南纺店签订的权属说明第三条显示，“在好宜家超市南纺店合同经营期内（即2018年12月31日前），经营权归好宜家超市南纺店所有（包括停业损失及搬迁的补偿）。”涉案房屋实际拆除时间为2019年7月2日，在合同经营期届满之后，根据双方的约定，停业损失应当归恒昌公司所有。但是，征迁指挥部于2018年10月份已经发出了拆迁通知，发出通知的时间和实际拆除的时间有距离，拆迁通知发出后，毕竟对好宜家便民南纺店正常经营环境造成了一定的不利影响，基于公平原则，应当对好宜家便民南纺店的经营损失给予适当补偿，本院酌定补偿金额为30000元。其次，关于LED显示屏、消防栓、广告牌、监控的补偿款项合计12700元，因该部分设施不属于权属说明中双方约定属于恒昌公司所有的部分，实际应为好宜家便民南纺店经营过程中的必要物品，应当为好宜家便民南纺店所添置，因此，该部分补偿款应当为好宜家便民南纺店所有。综上所述，南阳市恒昌纺织器材有限公司的上诉请求部分成立，其合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初766号民事判决；二、确认好宜家便民南纺店的停业损失及拆迁补偿款为42700元；三、驳回好宜家便民南纺店的其他诉讼请求。一审案件受理费2347元，二审案件受理费2954元，合计5301元，由好宜家便民南纺店负担4301元，南阳市恒昌纺织器材有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 李新华审判员罗军审判员杨乐二〇二〇年九月二日法官助理孙方超书记员王萌