安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1323民初3910号 原告：徐善勇，男，1966年10月21日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：姜广辉，安徽朱友生律师事务所律师。 被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵城解放路建行二楼。统一社会信用代码913413237690287581(1-1)。 法定代表人：王兴清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋国平，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。 原告徐善勇与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理。依法由审判员李朝刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐善勇及其委托诉讼代理人姜广辉，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人蒋国平、陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐善勇诉称：2009年8月13日、2011年8月9日，原、被告分别签订了0076号、450号灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换补偿安置协议书，被告将原告的二处房屋拆除，约定：被告提供房屋与原告进行产权调换，过渡期为18个月，逾期被告按每日万分之二承担违约金。时至2017年8月9日被告交付房屋，被告对两份协议均违约。 76号协议中的105号房，安置面积87.77平方米，被拆除77.77平方米，自己又买了10平方米，从2010年1月5日到2017年8月9日，扣除过渡期之后违约天数为2193天，按照日万分之二计算，共计165532元（乘以4300元一平方米，按照安置房价格）。450号协议中是80.13平方米，又买了10平方米，共计90.13平方米，计算时间从2012年8月22日到2017年8月9日，扣除过渡期之后违约天数为1187天，按照日万分之二计算，共计32095元（乘以1500元一平方米，按照拆迁房价格）。按照协议约定，被告应当承当责任，但拒绝按约承担责任。故原告起诉要求：1、请求判令被告承担违约责任，向原告支付违约金197627元；2、诉讼费由被告承担。 灵璧县中楠房地产开发有限责任公司辩称：整个事实部分我们认可，也一直愿意承担违约责任，但双方在违约金的计算方面不一致。违约金结算清单表是按照安置房补充协议计算的标准，这方面双方存在异议。被告建设安置房2712套，商品房800套，其中800套要承担3000套建设费用以及过渡费和违约金等各种费用。商品房和安置房不一致，安置房只是建筑成本价，各项费用免除，安置房建筑费用1500元一平方米，两者不一样；双方签订的是安置房协议，不是商品房协议，计算要按照安置房签订的协议，应按照1500元一平方米计算。由于双方计算方式不一致，导致结果不一样。该表计算方式对1182户都是这样安置的。 经审理查明：2009年8月13日，被告灵璧县中楠房地产开发有限公司（拆迁人）委托案外人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与原告徐善勇（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议号：0076。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供F区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置F-03楼1层105号房，房屋建筑面积为91㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为77.77㎡，安置面积超出被拆除面积为13.23㎡,10㎡以内按成本价找补（即10㎡*1500元/㎡=15000元），超出10㎡（3.23㎡）按本地块市场开盘价找补（未付）”；合同第五条第四项规定:“被拆迁人在完成搬迁十五日内将原房屋所有权证、土地使用证等证件交给委托拆迁人，由拆迁人交主管部门统一注销。被拆迁人应提交相关证件，积极配合拆迁人办理安置房屋的产权证”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第八项规定：“安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补”；合同第六条规定：“其他约定：该户房屋钥匙2010年1月5日已交，过渡期限从2010年1月5日起计算”。 2011年8月9日，被告灵璧县中楠房地产开发有限公司（拆迁人）委托案外人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与原告徐善勇（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议号：450。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供F区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第四条第三项规定：“安置房屋（住宅）位置F-09楼3层306号房，房屋建筑面积为98㎡。其中：安置房屋与被拆迁房屋同等部分的建筑面积为80.13㎡，安置面积超出被拆除面积为17.87㎡,10㎡以内按成本价找补（即10㎡*1500元/㎡=15000元），超出10㎡（7.87㎡）按本地块市场开盘价找补（未付）”；合同第五条第四项规定:“被拆迁人在完成搬迁十五日内将原房屋所有权证、土地使用证等证件交给委托拆迁人，由拆迁人交主管部门统一注销。被拆迁人应提交相关证件，积极配合拆迁人办理安置房屋的产权证”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按被拆迁房屋面积总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第八项规定：“安置房面积应以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补”；合同第六条规定：“其他约定：该户过渡期限从2012年8月22日开始算起”。 另查明：2017年8月9日被告将温州商城F3-105号、F9-306号房屋交给原告。原告已领取0076号协议房屋（2011年7月5日至2017年8月7日）过渡费34063元和450号协议房屋（自2014年4月22日至2017年8月7日）过渡费19231元。 F3-105号房实际面积为77.77㎡，现安置面积为88.71㎡,其中优惠10㎡，应补面积0.94㎡。F9-306号房实际面积为80.13㎡，现安置面积为94.23㎡,其中其中优惠10㎡，应补面积4.1㎡，被告要求原告应补面积按每平方米4200元价格补齐房款。 上述事实，有原、被告陈述、房屋拆迁补偿安置协议书、公证书、安置户房款及违约金结算清单在卷佐证，双方对证据真实性均无异议，本院予以支持。 本院认为：原、被告所签订的0076号和450号两份《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。因原告与被告之间签订的是房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书，并非商品房买卖合同，故该案迟延交房违约金的计算方式应按房屋拆迁安置补偿价格计算，超出的应补面积按照商品房价格计算违约金。 按合同约定，被告交房日期应为原告完成搬迁之日起18个月内；0076号协议书约定的房屋过渡期从2010年1月5日算起，即被告应于2011年7月5日前交房。450号协议书约定的房屋过渡期从2012年8月22日算起，即被告应于2014年4月22日前交房。本案中被告没有在合同约定的期限内交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。按0076合同约定被告应自2011年7月6日起至房屋交付之日（2017年8月9日）止，按安置房总价值每日万分之二支付违约金。故被告应向原告支付迟延交房的违约金为：〔(77.77㎡+10㎡)×1500元／㎡﹢0.94㎡×4200元／㎡〕×0.0002元／天×2222天＝60216.97元,房屋安置过渡费为：77.77㎡×73月×6元＝34063.26元。按450号合同约定被告应自2014年4月23日至房屋交付之日（2017年8月9日）止，按安置房总价值每日万分之二支付违约金。故被告应向原告支付迟延交房的违约金为：〔(80.13㎡+10㎡)×1500元／㎡﹢4.1㎡×4200元／㎡〕×0.0002元／天×1204天＝36701.53元。房屋安置过渡费为：80.13㎡×40月×6元＝19231.2元。因原告在两合同中的应补房款均未支付,故该部分房款应从迟延交房违约金中扣除。至于过渡费，过渡费是房屋征收部门对被拆迁人在没有提供周转用房的情况下支付的临时安置费，逾期交房违约金是合同当事人之间约定的违约承担方式，二者之间并无冲突。故被告主张从违约金中扣除已向原告支付的房屋安置过渡费，本院不予支持。 综上，被告应给付原告迟延交房违约金合计96918.5元，扣除原告应补交的房款21168元，被告还应给付原告违约金75750.5元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决生效后10日内付给原告徐善勇违约金75750.5元； 二、驳回徐善勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2126元，由徐善勇承担1126元，灵璧县中楠房地产开发有限责任公司承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  李朝刚 二〇一七年十一月十日 法官助理张帅 书记员吴娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。