江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初4602号原告：南京苏宁房地产开发有限公司苏宁环球购物中心，住所地南京市鼓楼区湖南路**。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：康文，江苏高的律师事务所律师。被告：李涛，男，1981年12月12日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘海珍，系李涛配偶。被告：南京韩尚宫影视文化传媒有限公司，，住所地南京市鼓楼区湖南路****法定代表人：李涛，该公司总经理。原告南京苏宁房地产开发有限公司苏宁环球购物中心（以下简称苏宁环球中心）与被告李涛、南京韩尚宫影视文化传媒有限公司（以下简称韩尚宫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁环球中心的委托诉讼代理人康文，被告李涛的委托诉讼代理人刘海珍到庭参加诉讼，被告韩尚宫公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏宁环球中心向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的房屋租金636412.14元，并按合同约定支付自2016年9月起因拖欠租金产生的滞纳金52866元（以上均计算至2017年4月30日，此后的费用另行起诉），两被告互负连带责任；2.两被告向原告支付拖欠的物业管理费42090.75元（计算至2017年4月30日）。事实和理由：2016年4月1日，原告与被告李涛签订了《租赁合同》，约定原告将其所有的位于南京市苏宁环球中心第十一层南侧的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告韩尚宫公司做放映厅使用，原告与被告李涛在合同上盖章签字，被告韩尚宫公司未盖章。合同对房屋面积、租金、租期、租金支付方式、违约责任以及物业管理费等做了详细约定。合同签订后，原告按时交付了房屋，被告李涛、韩尚宫公司对案涉房屋进行了装修，但两被告一直未支付租金及物业管理费。原告认为被告已构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告李涛辩称，租赁合同双方为原告与被告韩尚宫公司，被告李涛系被告韩尚宫公司的法定代表人，在租赁合同上的签字系履行职务行为，法律后果应由被告韩尚宫公司承担，其不是适格的被告，原告在签订租赁合同时对此也是清楚的。综上，请求法院驳回对被告李涛的起诉。被告韩尚宫公司庭审后向本院提交书面答辩意见称，在签订合同时，原告的工作人员向其承诺案涉房屋楼下道路三个月就会修好，但后来一直没完全修好，原告的欺诈行为给其造成了巨额损失，双方的租赁合同已协议解除，且约定的滞纳金过高请求法院予以调整。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：南京市苏宁环球中心第十一层南侧（即案涉房屋）的房屋所有权人为南京苏宁房地产开发有限公司，该公司系原告的关联公司，授权原告苏宁环球中心将案涉房屋对外出租。2016年4月1日，原告苏宁环球中心就案涉房屋签订了《租赁合同》。《租赁合同》的开头处载明的甲方为原告苏宁环球中心（出租方），乙方为被告韩尚宫公司（承租方）。约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，使用功能为放映厅，房屋面积为647.55平方米，实测面积与暂测面积存在误差的，不影响本合同的履行；租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，房屋装修免租期三个月，自2016年4月1日至2016年6月30日，免租期包括在租赁期限内，免租期内乙方仍须承担在发生的包括但不限于物业管理费、装修管理费、水、电费等费用；租期内，如乙方有下列行为之一，装修免租期的租金不免收，仍按约定的租金标准补交：乙方未按时支付租金、物业费等任何费用的或在装修期内未完成装修并开业的等；租赁期内房屋租金标准为：2016年7月1日至2019年3月31日，租赁费标准2.52元/㎡/天，2019年4月1日至2021年3月31日，租赁费标准2.64元/㎡/天，房屋租金按月支付，涉及税费的缴纳由双方各自承担，乙方应在每月10日前向甲方付清当月租金。乙方于2016年7月10日交纳2016年7月1日至2016年7月30日的房租。乙方必须按时交纳房屋租赁费和及时补足履约保证金，每逾期一天乙方应承担欠交费用的千分之一的滞纳金，逾期十天以上的，甲方将停止供水供电，并有权解除合同；乙方应当自租赁开始之日，按照物管规约规定的时间按月交纳物业管理费，物业管理费收费标准为人民币5元/平方米/月，即为3237.75元租金/月。交纳形式为月交，每月10日前交纳下月费用等等。在合同落款处，甲方盖章并有“授权代表”刘宁签字，乙方韩尚宫公司未加盖公章，“授权代表”处有被告李涛签字。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告韩尚宫公司。因道路维修，2016年9月，被告韩尚宫公司向原告的关联公司南京智勤物业有限公司发函要求给与其免租政策。2016年10月，原告回函被告韩尚宫公司同意免除6、7、8三个月的租金，并催促被告韩尚宫公司交纳其拖欠的9月、10月的租金及其他费用，否则将停止水电供应等，并执行原合同相应条款。据工商登记资料显示，被告韩尚宫公司成立于2016年4月19日，登记住所地在案涉房屋，法定代表人为被告李涛。上述事实，有原告提供的租赁合同、工作联系函、告知函、房屋产权证、工商登记资料，被告韩尚宫公司提交的书面答辩意见，以及双方当事人的当庭陈述与抗辩等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。关于合同的主体和效力问题。本案中，《租赁合同》落款处虽有被告李涛签字，但从合同约定的主体上来看，承租方仅为被告韩尚宫公司，被告李涛在授权代表处签名系履行法定代表人职责的行为，且从合同签订后原告与被告韩尚宫公司的信函往来及被告韩尚宫公司向本院提交的答辩状来看，本案的承租人系被告韩尚宫公司。故租赁合同的主体为原告苏宁环球中心与被告韩尚宫公司，原告要求被告李涛承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方当事人签订的《租赁合同》系真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告苏宁环球中心与被告韩尚宫公司均应按租赁合同的约定全面履行各自的义务。关于房屋租金及物业管理费问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告自承租案涉房屋开始未依约按时支付租金、物业费，依双方的约定，其不再享有装修免租期等优惠，故原告主张被告韩尚宫公司支付自2016年4月1日起至2017年4月30日止的房屋租金636412.14元及物业管理费42090.75元，有事实与法律依据，本院予以支持。对于被告韩尚宫公司称合同已经协议解除的辩解意见，因其未提供证据证明其主张，且原告对此亦不予认可，故本院对该项辩解意见不予采纳。关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实质为逾期支付房屋租金的违约金。根据《租赁合同》的约定，承租人逾期支付租金，每逾期一天承租人应承担欠交费用千分之一的违约金。因被告未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，考虑到案涉房屋所在地的道路改造给被告的正常经营造成一定影响，根据公平原则，本院酌定将违约金数额调整为20000元，超过部分，本院不予支持。被告韩尚宫公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、《华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南京韩尚宫影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京苏宁房地产开发有限公司苏宁环球购物中心支付房屋租金636412.14元、物业管理费42090.75元及逾期违约金20000元；二、驳回原告南京苏宁房地产开发有限公司苏宁环球购物中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11114元，减半收取计5557元，由被告南京韩尚宫影视文化传媒有限公司负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩 浩人民陪审员  周晓波人民陪审员  吴文军二〇一七年十一月三十日见习书记员  张璐璐