河北省辛集市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0181民初2208号原告：王会杰，男，1976年10月5日出生，汉族，住河北省辛集市。委托诉讼代理人：王佳冲、于建峰，河北新雨律师事务所律师。被告：辛集市盛鑫物业服务有限公司。住所地：辛集市。法定代表人：王武元，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏宁，河北嘉园律师事务所律师。原告王会杰与被告辛集市盛鑫物业服务有限公司（以下简称：物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王会杰及其委托诉讼代理人于建锋、被告辛集市盛鑫物业服务有限公司委托诉讼代理人王苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会杰向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告物业费3753.6元、电梯使用费2012元；2.诉讼费等费由被告负担。事实和理由：原告于2013年购得辛集市格林印象小区5号楼2单元701室房屋，2014年1月6原被告签订前期物业服务合同。原告于2014年1月6日缴纳当年物业费1173元、电梯使用费503元。后原告陆续向被告缴纳了2015年度、2016年度、2017年度的物业费和电梯使用费，原告4年共计向被告缴纳物业费4692元、电梯使用费2012元。原告所购房产自交房之日起一直未搬迁入住，也未租赁给他人居住至今闲置。根据相关法律规定，原告认为自己所购房屋交房后一直未能利用，闲置达4年之久，原告4年共缴纳物业费4692元，但原告及其房屋未能享受被告提供的服务。而被告仍照常全额收取原告物业费于法无据。原告认为，因自有房屋闲置无人居住，物业费以按20%收取为宜，对于被告4年多收取的80%物业费3753.6元属于不当得利，应依法返还给原告。原告4年共缴纳电梯使用费2012元，4年时间里，原告因未入住而没有使用电梯，且被告一直未能给付原告电梯通行卡，对于这2012元电梯使用费亦属于不当得利，应依法返还原告。诉至法院要求判如所请。被告辛集市盛鑫物业服务有限公司辩称，双方签订的《前期物业服务合同》、《临时管理公约》是双方的真实意思表示，是合法有效的，答辩人依合同约定收取物业服务费用，合法合理，并非不当得利。双方在合同中明确约定“为了维护全体业主的共同利益，保障小区物业共同设施设备的正常运行转，因业主原因空置房屋照常全额交纳各种费用。物业费的收费标准是物业公司与共同业主的合同约定，为的是维护所有业主的共同利益及小区的正常运转。不能仅以被答辩人个人未居住，未使用电梯，而少交纳物业服务费。故应驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2013年6月份王会杰购买了河北高盛房地产开发有限公司开发的格林印象小区5号楼2单元701室的房产，后办理了房屋交接手续。2014年1月6日物业公司与王会杰签订了《前期物业服务合同》、《临时管理公约》，《前期物业服务合同》第四条物业管理服务费用部分约定：物业管理服务费用业主交费时间从开发商通知业主入住之日起，住宅按建筑面积1元/月/平方米计算。每次交纳费用时间为1年，缴费面积只计算地上的建筑物的建筑面积，不含地下建筑物的建筑面积。物业管理服务费用包括物业费和电梯使用费用。收费比例是7：3。缴费方式为预交。第四条第四项约定：为了维护全体业主的共同利益，保障小区物业共用设施设备的正常运转，因业主原因空置房屋照常全额交纳各种费用。从2014年1月6日王会杰已交纳四年的物业管理服务费用，共计6704年，最后一年2017年的费用期间为2017年3月1日至2018年2月28日。2014年1月6日办理的交房手续，之后原告到现在一直没有入住。《前期物业服务合同》包括以下内容：本协议当事人、第一条：双方的权利和义务；第二条、物业管理服务内容；第三条、物业管理服务质量；第四条、物业管理服务费用；第五条、其他有偿服务；第六条、代收代缴收费服务；第七条交费时间、逾期不交的法律后果；第八条、维修基金的管理与使用；第九条、保险；第十条、广告牌设置；第十一条、违约责任；第十二条、物业公司不承担责任情形；第十三条、不可预见情况的处理；第十四条、不可抗力处理；第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条合同生效及其他杂项事项的处理。当事人争议的焦点问题是：原告已交纳的80%的物业费和全部的电梯使用费是否因原告未居住使用房屋而构成不当得利，应由被告返还。双方当事人围绕焦点问题陈述了各自的观点和理由：一、原告的观点和理由：1、原告的观点：被告4年多收取的80%的物业费3753.6元和缴纳的4年的电梯使用费2012元，均属不当得利，应当返还原告。2、原告的理由：①原、被告所签订的《前期物业服务合同》属于无效合同。该合同属于特殊的专用合同名称，特指建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，原告不应是该专有合同的一方当事人。合同名称上存在瑕疵。②物业服务属于特许经营，需取得相应资质。而被告在工商部门的资质备案只有2011、2013年资质证书，不显示2014年、2015的资质证书。违反了物业管理条例中关于物业管理活动实行资质管理制度的规定。违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。③被告物业公司法定代表人和公司住所地发生变更未按《物业服务企业资质管理办法》第十五条的规定，到原资质审批部门办理资质证书变更手续，因此应当是无效的。《前期物业服务合同》第四条第四款属于无效的格式条款。该条款违反了《石家庄市物业管理条例》第三十七条：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按20%交纳物业服务费，属违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款，该条款加重了原告的责任，而且被告并未对该加重原告责任、排除原告主要权利的条款履行提示说明义务，属于无效条款。二、被告的观点和理由：1、被告的观点：《前期物业服务合同》对空置房屋照常全额交纳各种费用有明确约定，原告依约收取物业服务费用，合理合法，并非不当得利。2、被告的理由：《石家庄市物业管理条例》第三十七条有空置按20%交纳物业费的规定，但同时规定“物业服务合同双方另有约定的除外”的例外规定，合同中明确约定为了维护全体业主的共同利益，保障小区的物业共同设施设备的正常运转。因原告原因空置房屋照常应当全额交纳各种费用（包括：物业管理服务费用）。《前期物业服务合同》中的空置交费条款并非格式条款，是每一个服务合同中均应有条款。该条并没有加重原告义务、也符合国务院颁布的《物业管理条例》第41条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用）和国家发改委、建设部的联合发文《物业服务收费管理办法》第11条、16条的规定。没有扩大收费范围和标准。被告方是有物业资质的，有2016年的物业服务企业资质证书，2014年、2015年的资质证书因年检都收回去了。电梯使用费并非只有电费，还有维修费、日常运行维护费用、年检、易损件的更换等费用，属于物业共用设施设备。不应由于原告没有居住就不缴纳。本院认为，原告认为双方签订的《前期物业服务合同》是无效合同的主要理由有三项：1、合同名称有瑕疵，经审查该合同的主要内容，与前期物业管理服务协议（示范文本）所要求的基本内容相同，因此名称瑕疵不影响合同的效力。2、无2014、2015年企业资质证书，物业资质证书是连续年检的证书，其提供了2016年的企业资质证书，2014年、2015年应当有企业资质证书。这一无效的理由不能成立。3、企业资质证书变更未办理变更登记手。《物业服务企业资质管理办法》并不是国家的法律、行政法规，违背该项规定，并不导致合同无效。关于《前期物业服务合同》第四条第四款空置仍要交费的约定是否是无效格式条款的问题：该条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，当属格式条款。但并非一定无效。该条款无效必须符合以下条件：该条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条情形，或者是提供格式条款一方（物业公司）免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款作了更为明确细化的规定：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款无效。分析审核该条款未发现有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的情形，物业管理服务具有公共属性，即使业主未入住，物业公司所提供的公共服务包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（包括电梯）、环境卫生的维护，小区公共秩序的维护，并不会因为部分业主的未入住而打折，而仍应正常进行。并且电梯费用并非只有电费，还有维修费、日常运行维护费用、年检、易损件的更换等其他费用。因此该条款并不是免除物业服务企业责任、加重未入住业主责任、排除未入住业主主要权利的条款。虽然被告未举证证明曾提示业主注意免除或者限制其责任的条款，但因该条款不具条合同法第四十条规定的无效情形，因此不能认定该条款无效。2016年修正后的国务院《物业管理条例》并未规定“业主未入住物业服务公司收取物业费的行为”无效。原、被告均提到了《石家庄市物业管理条例》，辛集市现属省直管市，签订合同当时辛集市是否适用该条例，双方未举证证明，即便应当适用，该条例同时有“空置期间20%交纳物业服务费的规定”和“双方另有约定除外的例外情形”的规定，且该条例属于地方规章，并不是法律、行政法规，违反其规定并不必然导致合同无效。因此双方签订的前期物业服务合同合法有效，被告按前期物业服务合同第四条第四款的约定，在原告未入住的情况下，收取物业管理服务费用（包括：物业费和电梯费）有合同约定，该合同约定是原告收取物业服务费用的合法根据，本案未发生利益不当变动的法律事实，不构成不当得利，不应返还。确认是否构成不当得利，应当适用行为时的法律，故应当适用《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，被告的抗辩理由成立，原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：驳回原告王会杰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告王会杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。提起上诉的应当在提交上诉状时一并交纳上诉费（就本判决结果整体不服的，交纳上诉案件受理费50元，就本判决结果部分不服的，就不服部分的上诉请求数额按照普通程序交纳相应的案件受理费），上诉费可向我院交纳，亦可向石家庄市中级人民法院直接交纳。上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。二〇一七年十一月六日审判员张海涛二〇一七年十一月六日书记员  冯蕾