上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初10576号原告(执行案外人)：毛俊杰，男，1958年9月8日出生，住上海市长宁区。委托代理人：张琳，上海序伦律师事务所律师。被告(申请执行人)：林霄，男，1964年4月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人：孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托代理人：杨苗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告(被执行人)：上海凯阳经济发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱敏，职务不详。原告毛俊杰与被告林霄、上海凯阳经济发展有限公司(以下简称凯阳公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告毛俊杰及其委托代理人张琳、被告林霄的委托代理人杨苗到庭参加诉讼，被告凯阳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告毛俊杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对位于沪房地长字2006第003200号的强制执行，并解除对系争房屋长宁区定西路788弄306室的查封扣押措施；2、请求判令上海凯阳经济发展有限公司继续履行买卖合同，解除对涉讼房屋的抵押，协助原告办理涉讼房屋的产权过户手续。事实和理由：原告方于2004年12月9日与凯阳公司签署认购单，购买位于上海市长宁区定西路788弄306室办公用房，并支付定金人民币(以下币种相同)20,000元。2005年1月7日原告与凯阳公司签订房屋买卖合同，合同约定2005年6月30日交房。2006年5月12日，原告与凯阳公司签订《协议书》，约定原合同总价2,254,000元，增加面积0.67㎡，增加房款10,975元，即总价2,264,975元，另因交房需延后至2006年4月30，凯阳公司赔偿原告26,801元，故原告实际应付购房总金额为2,238,174元。2006年5月15日，原告与凯阳公司补签了正式的《上海市房地产买卖合同》，合同约定总价为2,264,975元，付款方式为2004年12月9日支付20,000元，2004年12月16日前支付435,600元，2005年1月7日前支付446,000元，办理产正时再支付50%房款即1,127,000元，交房时再支付房款10%即225,400元。后原告依合同约定支付了绝大部分房款，尚余房款249,999元未支付。签约当日，原告与凯阳公司至长宁公证处公证了该买卖合同，2006年9月21日原告与凯阳公司指定的员工梁哲慧至长宁公证处签署委托书并办理公证，委托梁哲慧代为办理房产证登记、过户手续等相关事宜。2006年5月12日，凯阳公司向上海凯辉物业公司发出入户通知书，正式将涉讼房屋交付给原告占有适用。2007年7月，原告以该房地址为公司注册地设立了永善商贸(上海)有限公司，并取得相关部门的批准及执照，涉讼房屋被原告合法占有适用至今。2016年12月27日，原告得知上海市长宁区人民法院将拍卖系争房屋，遂提出执行异议，异议期间原告才了解到涉讼房屋在2008年5月8日已被抵押。原告认为，原告与凯阳公司签订的房屋买卖合同合法有效，且已经支付了大部分购房款，并且也愿意将尾款支付至法院。原告在支付了大部分购房款后，对于房屋享有合理的物权期待权，且原告对涉讼房屋合法占有、适用至今，对于房屋未能办理过户不存在过错，根据法律规定足以排除强制执行。被告林霄与凯阳公司的基础债权为金钱，两被告之间签订的公证文书所载债权不具有对抗原告对该房产的物权，并且原告与凯阳公司签订的房屋买卖合同早于两被告的房产抵押借款合同。另外，公证文书对于逾期利息约定千分之二每天明显不符合法律规定，应当认定无效，且公证员对借款事实未予合理审查。两被告恶意串通，制造虚假债权，规避法院审查的风险，损害了原告合法权益。故向法院提起诉讼。被告林霄辩称，原告对系争房屋仅享有债权请求权，而被告林霄享有的是抵押物权，原告无权要求排除林霄的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项的规定，原告没有积极督促房屋过户，导致房屋无法过户的责任在原告。本案系争房屋属于办公楼并非住宅，原告买下系争房屋的用途也是商用非用于居住，故同时也不符合第二十九条的规定，原告对房屋不具有足以排除强制执行的民事权利，请求驳回原告诉请。被告凯阳公司未到庭应诉。原告提供如下证据：(2017)沪0105执异36号执行裁定书、房屋认购单、协议书、上海市房地产买卖合同及附件、(2006)沪长证经字第3249号房屋买卖公证书、(2006)沪长证经字第8312号委托书公证书、入户通知书、凯阳大厦建筑质量保证书、凯阳大厦楼宇验房确认书、永善商贸(上海)有限公司工商登记信息、付款协议、付款商业发票及银行转账凭证、房产抵押借款合同公证、执行证书、上海市房地产他项权利登记证明、上海市不动产登记簿。被告林霄及凯阳公司均未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告林霄对房屋认购单、协议书、上海市房地产买卖合同及附件、付款协议的真实性无法认可；对入户通知书、凯阳大厦建筑质量保证书、凯阳大厦楼宇验房确认书不予认可；对于房地产抵押借款合同公证及执行证书，不认可原告的证明事项，被告林霄认为在公证强执证书时是需要提供相关材料并且也经过了审查，且向法院申请执行并在执行阶段，目前已经进入了清场阶段。关于利息及违约金问题，系经过双方的同意，且违约金对于双方均是对等的。对于其他证据，被告林霄均予以认可。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告毛俊杰之妻潘彩玉与被告凯阳公司于2004年12月9日签署认购单，购买位于上海市长宁区定西路788弄306室办公用房。2006年5月12日，原告与凯阳公司签订《协议书》，其中约定系争房屋实测面积为138.27㎡，房屋总价为2,264,975元。因原定交房日期为2005年6月30日，现交房延后至2006年4月30日，凯阳公司承担逾期交房的违约责任，赔付原告26,801元。2006年5月15日，原告与凯阳公司签定了正式的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定房屋总价为2,264,975元，付款方式为2004年12月9日支付90,000元，2004年12月16日前支付435,600元，2005年1月7日前支付446,000元，待办理产权证时再支付50%房款即1,127,000元，交房时再支付10%房款即225,400元。原告与凯阳公司于2006年5月15日向上海市长宁区公证处申请办理双方签订的《上海市房地产买卖合同》公证。上海市长宁区公证处于2006年5月30日出具(2006)沪长证经字第3249号公证书，证明原告与凯阳公司于2006年5月15日签订了《上海市房地产买卖合同》，凯阳公司将系争房屋转让给原告，房屋转让价款为2,264,975元。房屋转让时，凯阳公司将中国农业银行上海市长宁支行对系争房屋设有抵押的事实告知了原告。2006年9月21日，原告与梁哲慧签订委托书，委托梁哲慧办理房地产产权登记、过户手续，领取房地产权证和相关权利证明，支付房价款和其他相关合理费用，并向上海市长宁区公证处申请公证。上海市长宁区公证处申请公证于2006年9月25日出具(2006)沪长证经字第8312号委托书公证书。2006年5月12日，凯阳公司向上海凯辉物业公司发出入户通知书，正式将涉讼房屋交付给原告占有适用。2007年7月，原告以该房地址为公司注册地设立了永善商贸(上海)有限公司，并取得相关部门的批准及执照，涉讼房屋被原告合法占有适用至今。另查明，被告林霄与凯阳公司于2008年5月8日签订《房产抵押借款合同》并经上海市黄浦公证处公证，约定凯阳公司向林霄借款2,100,000元，凯阳公司以其所有的上海市长宁区定西路XXX号306室房屋抵押给林霄作为担保。林霄于2008年5月27日对系争房屋设定余额抵押。后因凯阳公司未归还借款本息，林霄向上海市黄浦公证处公证申请出具执行证书。上海市黄浦公证处于2008年11月3日出具(2008)沪黄证执字第77号执行证书，林霄可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，凯阳公司的执行标的为本金2,100,000元，利息156,870元、违约金及债权人为实现债权所支付的相关费用。林霄于2008年12月16日就上述具有执行效力的公证债权文书向本院申请执行。本院于2016年1月18日对系争房屋轮候查封，并于2016年12月27日至现场张贴拍卖公告，责令被执行人立即履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法拍卖或变卖系争房屋。原告于2017年1月5日向本院提出执行异议，本院于2017年4月27日作出(2017)沪0105执异36号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案系争房屋即上海市长宁区定西路XXX号306室，该房的房屋类型为办公楼、房屋用途为办公，非居住用房，且原告也已将该房屋作为注册地址开设公司，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第(二)项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。原告与凯阳公司在2006年5月15日签定《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋尚有中国农业银行上海市长宁支行所设抵押，后该抵押于2006年9月22日已被注销，至此时房屋已经完全具备过户的条件，原告虽已委托案外人代为办理过户，但从2006年9月22日至2008年5月被告林霄取得抵押权前这近两年的时间内，原告并未提供证据证明其有向凯阳公司积极主张要求履约或证明其向法院提出过相关诉讼，故本院认为，该房屋未能顺利过户，原告本身亦存在一定过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项之规定。故原告要求停止执行并解除查封的诉请，本院难以支持。现系争房屋已被本院采取查封措施，本案属案外人执行异议之诉，原告在本案中请求判令被告凯阳公司协助原告办理系争房屋的产权过户手续，属基于合同纠纷的给付之诉，与案外人执行异议之诉并非同类之诉，故对原告的第二项诉讼请求，本院在本案中不予处理，就原告与被告凯阳公司之间的合同纠纷，原告可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告毛俊杰的全部诉讼请求。案件受理费人民币24,800元，由原告毛俊杰负担。如不服本判决，原告毛俊杰可在判决书送达之日起三十日内、被告林霄、上海凯阳经济发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 崎人民陪审员  张天竞人民陪审员  吴 坚二〇一七年十一月二十四日书 记 员  王秉磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百一十三条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。