广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2191号 上诉人（原审被告）：文祝权，男，1982年12月12日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：梁锐全，广西诚济律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：李伟红，女，1976年9月10日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：潘宋霞，广西林鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蒲梦,广西林鹰律师事务所实习律师。 原审第三人：贵港市世华中鑫房地产代理有限公司，住所地贵港市荷城路1102号阳光都市11#-C22号。 法定代表人：颜昌平，总经理。 委托诉讼代理人：赵丽梅，女，该公司员工。 上诉人文祝权因与被上诉人李伟红、原审第三人贵港市世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初4062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 文祝权上诉请求：一、撤销一审判决第二项中关于“返还定金5万元”部分及第三项；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的部分事实和法律适用存在错误。一、一审法院认定“李伟红将房屋定金交付给世华公司时生效”属于事实和法律适用错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第二条第三款约定，被上诉人（买方）必须在签订合同当天把定金5万元、首期房款18万元直接支付给上诉人（卖方)。关于此事的事实是：被上诉人将定金（或说诚意金）支付了第三人，没有直接支付给上诉人。关于此事的法律适用应该是：即使上诉人与第三人签订有委托协议，但该协议没有直接写明上诉人委托第三人收取被上诉人的定金（或说诚意金）。上诉人与被上诉人是房屋买卖合同的法律关系，被上诉人就应严格按照《房屋买卖合同》的约定将定金支付给上诉人。上诉人与世华公司（第三人）签订的是《限时销售合同》，是居间合同的法律关系，不能凭《限时销售合同》否定、替代《房屋买卖合同》。上诉人与世华公司（第三人）签订《限时销售合同》第八条约定：上诉人委托第三人收取定金，所收取的定金要直接打入上诉人的帐户。事实上是：被上诉人将5万元转帐给世华公司后，世华公司没有将5万元支付给上诉人。既然被上诉人将定金（或说诚意金）支付给了第三人，又是被上诉人提出解除合同，那么应由第三人返还定金（或说诚意金）给被上诉人。二、被上诉人的购房款是在2018年7月30日分两笔汇至上诉人帐户的，比约定时间迟了两天。一审法院认定上诉人一直没有提出异议是错误的。在庭审中，上诉人己明确此行为属于违约行为。据此，如果说违约，双方都存在违约，且被上诉人违约在先，是双方矛盾激化的起因，现在双方同意解除合同，上诉人返还18万元给被上诉人，完全符合公平原则。 李伟红辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。 世华公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李伟红按照合同约定支付了定金，世华公司收取了47000元中介费。当时上诉人在签订过程中也认同支付中介费以及确认了收到被上诉人的各项款项。我公司按正常程序收取费用，不存在任何过错。 李伟红向一审法院起诉讼请求：1.判令解除原被告、第三人于2018年7月28日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房定金50000元；3.判令被告返还原告购房首付款180000元；4.判令被告向原告支付违约金96000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月16日，文祝权（甲方）与世华公司签订《限时销售合同》，约定位于贵港市房屋在满足以下条件的甲方全权代理乙方出售：1、交易净价格43万元；2、按揭付款；3、买卖双方税费由买方支付；4、收齐楼款交房。乙方按甲方委托条件与买方签订购房确认书，视为乙方居间成功。甲方应当在与买方签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付销售价的2%作为咨询及中介服务费，应将实际售价高于委托价的差额作为咨询及中介服务费。甲方全权委托乙方代其收取购房定金，乙方代甲方收取定金后，可将部分或全部直接转入甲方在中国邮政银行尾号为5506号账户，视为甲方已经收到买方的购房定金。合同还对违约责任、限时销售保证金、签订房屋买卖合同时间等事项进行约定。 2018年7月19日，世华公司(甲方、代理方)与李伟红(乙方、买方)签订《承购确认书》，其中约定：通过甲方居间服务，乙方对位于贵港市观天下3幢1702号房产有购买意向，并向业主文祝权提出如下签约条件，售价48万元，原业主收齐楼款当天交付房产，付款方式为按揭付款，交易税费由买方承担，买方同意首付款为23万元。乙方在签订本确认书时同意交付5000元给甲方代为保管，作为购买该房产的保证金。若业主同意该房产售价为48万元或低于这个金额，同意上述规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金等内容。该确认书尾部还备注：上述业主同意此价格出售，甲方可将该诚意金转给业主作为购房定金，乙方需在三天内补齐购房定金50000元，如不按时交付购房定金，则视为乙方自动放弃优先购买权，该诚意金没收作为违约金，本合同自然终止。 同日，李伟红通过微信转账向世华公司支付了5000元。2018年7月21日，李伟红向世华公司支付了45000元，以上共计50000元。 2018年7月28日，文祝权(卖方)与李伟红(买方)、世华公司(经纪人)签订了一份《房屋买卖合同》，约定：文祝权将登记在其名下的位于贵港市房屋以价格48万元出卖给李伟红，该房建筑面积70.49平方米，不动产权证号为贵房预字2014第010号。付款方式：签订本合同时支付50000元定金，定金自动转为购房款。首期房款为18万元，由买方在签合同当天直接支付给卖方，余款25万元由买方申请商业贷款，买方应在签订本合同10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖双方完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款当天以现金支付给卖家，否则，视为逾期付款。三方约定于2018年10月20日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完后10个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金等内容。合同还对三方的权利义务、按揭贷款余额、借资解押等事项进行约定。文祝权和李伟红以及世华公司的经办人黄宁在合同上签名并捺手印，世华公司在合同上盖章。 2018年7月28日，文祝权与世华公司签订《服务确认书》，文祝权确认，经世华公司介绍成功出售位于贵港市房屋，确认房屋出售净收价433000元，交易成交价高于净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费。文祝权在确认书上签名、捺指印，世华公司在确认书上盖章，经纪人为刘丹。 2018年7月28日，文祝权出具收款收据，收据载明：文祝权是贵港市港北区观天下3幢1单元1702号业主。现约定该房产售价为48万元，现收到买方李伟红交来购房款23万元。 2018年7月30日，李伟红从其在中国银行开户的尾号为5801的银行账号向文祝权在中国工商银行尾号为2230的银行账号分两笔转账共18万元。 2018年7月30日，世华公司出具收据，收取文祝权中介服务费共47000元。 文祝权于2019年5月7日法庭审理中明确表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。 案件在审理过程中，经本院释明，文祝权抗辩称本案是因李伟红的违约行为而发生，申请法院适当减少违约金。 另查明，2018年7月27日，贵港市国土资源局将贵港市港北区中山北路147号（观天下）3幢1单元1702号房屋登记到文祝权名下，证号为(2018)贵港市不动产权第0013587号。该房因银行贷款22万元于2018年8月13日办理抵押登记手续。 一审法院认为，文祝权与李伟红为了变动登记在文祝权名下的位于贵港市（观天下）3幢1单元1702号房屋的不动产物权，双方在平等、自愿的基础下缔结的《房屋买卖合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应确认有效。诉讼中，文祝权明确表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，应视为双方就合同的解除达成了协议，合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此对李伟红的该项请求，该院确认该合同于2019年5月7日起解除。 本案当事人争议焦点是：1、李伟红是否已经给付购房定金5万元；2、文祝权未能消灭抵押权并协助李伟红办理房屋产权转移登记手续是否构成违约行为，应如何承担违约责任；3、李伟红未按合同约定支付购房款是否构成违约行为。 关于第1个争议焦点。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于购房定金。李伟红向世华公司支付购诚意金5万元，世华公司与文祝权达成以诚意金抵销房屋成交价与净收价差额的协议。由于世华公司是文祝权委托代收购房定金的代理人，因此，本院确认李伟红已经向文祝权给付购房定金的义务，该定金在李伟红交付给世华公司时生效。文祝权与李伟红签订合同后，文祝权依据该合同收取李伟红购房款18万元，房屋买卖合同解除后，文祝权应将已收取的款项予以返还。因此李伟红请求返还购房定金5万元以及返还购房款18万元符合法律规定，对该项请求该院予以支持。 关于第2个争议焦点，文祝权将涉案房屋出买给李伟红，收取李伟红的购房定金以及购房首付款后，未能消灭房屋的抵押权，造成李伟红无法办理按揭贷款、造成涉案房屋未能办理产权转移登记手续，导致合同目的无法实现，其行为构成违约行为，应承担支付违约金的违约责任。关于违约金，根据合同法规定，当事人可以约定一方违时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，文祝权签订协议收取李伟红的定金以及首期购房款后，长期未能办理消灭房屋抵押权手续，长期不履行协助办理涉案房屋产权转移变更登记，违约主观故意明显。文祝权应按双方约定向李伟红支付成交价款的20%违约金。诉讼中，文祝权认为双方约定的违约金属违约金约定过高情形，但未能提供证据证明，对其抗辩主张该院不予采信。因此，李伟红按合同约定主张违约金96000元（480000元×20%），符合合同约定及法律规定，该院予以支持。 关于第3个争议焦点。文祝权于合同签订当天给李伟红出具收款收据，确认已经收取李伟红购房款23万元。之后，李伟红于合同签订两天后才通过银行转账方式向文祝权实际支付购房款18万元，文祝权对此一直没有提出异议，应确认双方对支付购房款的期限已重新达成协议，因此，该院认定李伟红未按合同约定的时间付款并未构成违约行为。 综上所述，李伟红的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，一审判决：一、确认原告李伟红与被告文祝权、第三人贵港市世华中鑫房地产代理有限公司于2018年7月28日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除；二、被告文祝权向原告返还购房定金50000元及购房首付款180000元，共计230000元；三、被告文祝权向原告李伟红支付违约金96000元。 二审期间，本院组织当事人进行了询问。双方当事人均无新的证据提交。经查证，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，世华公司是房地产商品交易中介机构，文祝权通过世华公司提供中介服务，与李伟红签订了《房屋买卖合同》，该合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照合同约定全面履行己方义务，否则就可能构成违约。 第一，关于李伟红向世华公司交付50000元是否可认定为其按《房屋买卖合同》约定向文祝权支付定金问题。文祝权、李伟红通过世华公司提供中介服务达成房屋买卖合意及签订合同，在签订《房屋买卖合同》前，双方当事人都分别与世华公司签订了中介合同。文祝权与世华公司签订的中介合同约定，其房屋成交净价格为430000元，其委托世华公司代其收取购房定金，房产实际售价高于委托价的差额作为咨询及中介服务费归世华公司。李伟红与世华公司签订了《承购确认书》，同意以480000元价格购买文祝权出卖的房屋，并按约定向世华公司支付了50000元购房定金。此后，文祝权与李伟红签订《房屋买卖合同》，双方约定签订合同当日，李伟红向文祝权支付定金50000元，首付房款180000元。合同签订当日，文祝权向世华公司出具《收款收据》，载明收到李伟红的购房款230000元。签订合同后两天，李伟红通过银行转帐向文祝权支付了180000元。以上事实足以证明，李伟红向世华公司支付的50000元，已通过世华公司与文祝权的结算支付给了文祝权，文祝权也已确认。至于文祝权抗辩认为，李伟红没有直接将50000元支付给其，就不能认定为已向其支付了定金问题，与其已明确授权世华公司代其收取定金的事实不符，其理由不成立。一审判决认定李伟红已向文祝权支付定金50000元有事实根据。 第二，关于李伟红迟延支付首付款180000元是否违约并导致根本违约问题。李伟红在签订《房屋买卖合同》两日后向文祝权支付购房首付款180000元，付款时间比合同约定晚两天，其行为属违约，但文祝权接受了该款项且也未提出异议，应视为其同意李伟红支付购房首付款时间的变更。此后文祝权因与世华公司就办理案涉房屋按揭贷款手续等问题意见分歧，拒绝履行其合同义务，从而致使合同目的无法实现，构成根本违约，责任在文祝权而不在李伟红。因此，文祝权应承担违约责任。文祝权抗辩李伟红迟延交付首付款也是导致《房屋买卖合同》无法履行的原因，缺乏事实根据，一审判决其承担违约责任符合法律规定。 综上，文祝权上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3220元，由上诉人文祝权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年九月三日 法官助理 黄祝芳 书 记 员 邹贵琦