江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终6112号上诉人（原审原告）:江水清，男，1955年4月25日出生，汉族，住南京市秦淮区太平南路**，现住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京鹏联房地产经纪有限公司，住所地南京市高淳区古柏镇韩村集镇**。法定代表人：孔德平。被上诉人（原审被告）：王馨毅，女，1982年9月20日出生，汉族，住，住南京市建邺区/div>被上诉人（原审第三人）：沈恒亮，男，1977年12月28日出生，汉族，住，住南京市鼓楼区/div>被上诉人（原审第三人）：南京诚厦置业顾问有限公司，，住所地南京市秦淮区黄鹂新村******法定代表人：刘兆发。上诉人江水清因与被上诉人南京鹏联房地产经纪有限公司（以下简称鹏联公司）、王馨毅、沈恒亮、南京诚厦置业顾问有限公司（以下简称诚厦公司）合同纠纷一案,不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人江水清及被上诉人沈恒亮到庭参加诉讼。被上诉人鹏联公司、王馨毅、诚厦公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。江水清上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费、公告费。事实与理由：2014年3月至4月间，被上诉人王馨毅事实上根本没有珠江路488号-033房屋所有权，于是就精心策划和组织了一个诈骗团伙，团伙成员分工明确，以未来城开发商之名销售商品房、商业用房，团伙成员有鹏联公司孔德平、置业顾问刘慧敏及总经理王馨毅。上诉人被这一诈骗组织用出售商铺的骗局骗了713340元购房款，上诉人的购房款交给了在流转单财务凭证上签字的刘慧敏、舒超、陈金玲三名成员，后财务主管陈金玲将购房款全部上交给王馨毅。之后的十天里，上诉人发现了这一诈骗团伙根本没有房屋可卖，也不是未来城开发商，便向舒超和财务主管要求退款被拒绝，舒超说到时会通知上诉人办理过户。到5月9日通知其办理过户，过户的不是商品房变成了沈恒亮的二手房，这个过程其被迫接受。内部流转单是原件而不是复印件，名片上的人员都是被上诉人王馨毅雇佣的。一、原审认定事实不清。上诉人于2014年4月10日、11日连续两天向鹏联公司、王馨毅支付购房款713440元。此时，两被上诉人并没有珠江路488号-033房屋所有权，该房屋所有人为闵卫国。沈恒亮称该房系闵卫国欠款抵债，但没有任何证据能够证明。被上诉人王馨毅称是受沈恒亮委托收取上诉人房款与事实不符。被上诉人王馨毅与沈恒亮当时系夫妻关系，如果存在委托，直接由被上诉人王馨毅出具收条即可，而收据由鹏联公司出具，该行为实属欺诈。二、上诉人与沈恒亮通过诚厦公司签订的《南京市存量房买卖合同》应属于独立的房屋买卖合同。2014年5月9日，上诉人与沈恒亮、诚厦公司签订了《南京市存量房买卖合同》，约定将珠江路488号-033室房屋出售给上诉人，房屋转让款为20万元；2014年6月20日前到相关房地产部门办理该房屋过户手续，并6月20日交房。2014年5月13日已将该房屋过户至上诉人名下。上述房屋买卖合同依法签订已经生效，并已经实际履行。该房屋实际价款为20万元。原审法院认为上诉人与沈恒亮、诚厦公司签订的《南京市存量房买卖合同》约定房屋转让款为20万元，为规避国家税收，应属恶意串通，损害国家利益的行为，该房屋转让价款条款应当无效没有事实依据，上诉人与沈恒亮根本不认识，不可能串通，更不可能存在恶意串通。三、通过上述第一条可以说明，王馨毅和鹏联公司在收到上诉人购房款后，没有将该房屋卖给上诉人，应将购房款713440元返还给上诉人。即使支付给沈恒亮，也只能支付实际购房价款20万元，超出部分应当返还给上诉人。王馨毅和鹏联公司在没有任何法律依据的情况下，非法占有上诉人的购买房屋的余款513440元，属于不当得利行为，应当返还，如果沈恒亮收到该购房余款，则应承担连带返还责任。鹏联公司、王馨毅、诚厦公司均未答辩。沈恒亮辩称，1、上诉人陈述的第一个问题其不清楚，涉案商铺是通过中介公司买卖，其和江水清在交易之前没有见过面，在房产局过户的时候才见面签字。如果是开发商销售，应当签订预售房合同，其和江水清签订的是二手房买卖合同。2、上诉人称其之前没有取得房产，但之前有什么事情和这个房屋买卖无关，其为上诉人办理了过户手续，也收到了售房款。江水清一审诉讼请求：鹏联公司、王馨毅共同向江水清返还购房款513440元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：江水清为购买本市玄武区珠江路488号-033室房屋曾于2014年4月10日、2014年4月11日分两次共向王馨毅支付713440元。2014年4月11日，鹏联公司向江水清出具收据。王馨毅收到上述款项后全部给付第三人沈恒亮。2014年5月9日，江水清（乙方）与第三人沈恒亮（甲方）、诚厦公司（丙方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，同意该房屋转让价款为20万元，乙方通过一次性付款的方式付清房款；甲、乙双方定于2014年6月20日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲、乙双方定于2014年6月20日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应在2014年6月20日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲、乙双方同意，在本合同生效后60日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，乙方领取《房屋所有权证》后，双方应按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续，办理以上手续应当缴纳的税费由乙方承担等等。2014年5月13日，案涉房屋转移登记至江水清名下。2014年5月26日，江水清（甲方）与案外人南京乐澳商业管理有限公司（乙方）签订《委托租赁及经营管理合同》，约定甲方将拥有合法处置权的案涉房屋使用权交付乙方统一规划、统一经营、统一管理；委托经营管理期限为15年，自签订本合同起至2029年5月25日止等等。一审审理中，江水清陈述其付款时对于案涉房屋价格为713440元仅是议定的价格，实际价格应为合同签订的20万元，江水清与沈恒亮签订的买卖合同应为有效。沈恒亮陈述其出售案涉房屋的价格为713440元，也实际收取了713440元，其与江水清在签订买卖合同前并不认识，不可能以20万元的价格出售案涉房屋。对当事人有争议的证据，一审法院分析认定如下：对江水清提供的收据、本票，虽然王馨毅提出其未见过收据，沈恒亮对该组证据不清楚，不发表意见，但收据、本票符合证据的形式要件，与王馨毅及沈恒亮陈述的案涉房屋价款一致，可以作为认定本案相关事实的证据；对内部流转单、名片，江水清虽提供了名片的原件，但因内部流转单系复印件，王馨毅、沈恒亮对该组证据均不予认可，江水清未能证明名片上的两个人与本案具有关联性，故对内部流转单不予确认，名片与本案不具有关联性。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，如未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应当无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，江水清与沈恒亮事实上是按照713440元履行了房屋买卖合同义务，但江水清与沈恒亮却签订了房屋转让价款为20万元的《南京市存量房买卖合同》，约定该20万元价款的行为系为了规避国家税收，应属恶意串通，损害国家利益的行为，该房屋转让价款条款应当无效，但合同的其他条款系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同价款条款的无效不影响其他部分的效力，故其他部分仍然有效。江水清以鹏联公司、王馨毅隐瞒案涉房屋转让价款应为20万元，向鹏联公司、王馨毅主张返还多收取的购房款，但鹏联公司、王馨毅并非案涉房屋出卖人，且已将收取的房屋价款全部给付出卖人即沈恒亮，故江水清的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回江水清的诉讼请求。案件受理费8934元、公告费600元，合计9534元，由江水清负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人陈述，其当时在售楼处看的商铺与沈恒亮签订买卖合同的系同一商铺，报价是80多万元，其认为被上诉人以开发商名义卖房，构成欺诈。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人江水清与沈恒亮签订的《南京市存量房买卖合同》，除有争议的房屋转让价款条款外，其他条款系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同价款条款不影响其他部分的效力，故其他条款应为有效。上诉人虽主张其于2014年4月10日、11日向鹏联公司、王馨毅支付购房款时，鹏联公司、王馨毅没有珠江路488号-033房屋所有权构成欺诈，属于不当得利行为，应将购房款返还给上诉人。但其在随后的房屋买卖合同履行过程中，取得了该房屋的所有权，且出卖人沈恒亮亦认可王馨毅代为收取房款的行为，上诉人的该项上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张该房屋实际价款为20万元，应将超出部分返还的问题，根据上诉人庭审中的陈述，其与沈恒亮根本不认识，当时该房的报价是80多万元，且根据涉案合同签订时的市场行情以及案涉商铺所处的区位，沈恒亮不可能以如此畸低的价格与上诉人达成交易，一审法院认定双方约定该20万元价款的行为系为了规避国家税收，属恶意串通损害国家利益，该房屋转让价款条款应当无效并无不当。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，江水清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8934元，由江水清负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十一月十七日书记员  王 慧