江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初17027号原告：陈德平，男，1979年7月14日生，汉族，住江苏省江都市。原告：师香港，女，1982年11月1日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：陈德平（系原告师香港配偶），男，1979年7月14日生，汉族，住江苏省江都市。被告：中基（昆山）置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市北门路1115号。法定代表人：陶子鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐辉，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。原告陈德平、师香港与被告中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告陈德平（同时为原告师香港的委托诉讼代理人），被告中基公司的委托诉讼代理人宋丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德平、师香港向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金25367.9987元（754999.96349元×0.02%×168天）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的“XX园”小区X号楼X单元XX室房屋，房屋总价为754999.96349元。合同约定房屋交付时间为2017年3月31日前，并约定逾期交房的违约责任为每日已交房款的万分之二。合同订立后，原告按照合同约定支付房款，但被告于2017年9月15日才将房屋交给原告。被告的行为违反合同约定，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告中基公司辩称：原告要求被告承担逾期交房违约责任缺乏事实依据，被告按照合同约定有权延期交房。原、被告签订的合同约定，存在特殊事由导致延期的，被告免责，具体包括政府政策延期66天、非出卖人可控制原因及政府原因延期197天、政府政策变更、非出卖人可控制原因以及设计变更延期127天、不可抗力大暴雨延期10天，另原告延期支付购房款10天，被告可顺延10天。本院经审查认定事实如下：2015年11月24日，原告陈德平、师香港（买受人）与被告中基公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定买受人向出卖人购买其开发的位于昆山高新区，购房总价755000元；买受人签订本合同时支付首付款30000元，2015年12月1日前支付197000元，余款528000元买受人必须于2016年1月1日前办理贷款到账，若非甲方原因，贷款金额不足，买受人需以现金方式付清；出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府政策因素；3、非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。该合同附件四补充协议第七条约定，买受人逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时出卖人有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延。上述合同签订，原告支付了被告首付款227000元，余款528000元通过贷款方式于2016年1月12日支付被告。2017年9月13日，被告向原告发出交付通知书，载明办理交房手续的时间自2017年9月15日至9月25日。2017年9月22日，原告与被告办理了涉案房屋的交付验收流程。涉案房屋所在工程于2015年5月开工建设，XX号楼、XX号楼、XX号楼的保温工程验收时间为2016年7月，而X号楼、X号楼、X号楼、X号楼的外墙保温工程验收时间为2016年12月，整体工程于2017年4月28日经竣工验收合格。2015年11月9日，苏州市住房和城乡建设局下发苏住建质[2015]63号《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，要求即日起至11月25日，我市在建工地一律全面停工，所有项目在恢复施工前必须进行自查自纠，并报请项目所在地住建部门组织复查，达到要求和标准后工程项目才能复工。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括XX路以西、XX路以南、XX路以东、XX路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面清结、保持不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于XX小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，被告开始进行X号楼、X号楼、X号楼、X号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日被告再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对X号楼、X号楼、X号楼、X号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。2016年4月28日，被告向昆山市高新区规建局递交《申请》一份，载明被告通过挂牌出让方式取得国有土地使用权，并分两期交地；在一期土地交付后，被告进行整体方案涉及并审批通过，该方案中已将二期配电房设计在内，使用部分二期土地，故申请将配电房整体先行报建和施工。2016年10月14日，被告取得配电房一和二的建设工程规划许可证。2017年7月31日，被告取得配电房的交付备案证明。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、发票、交付通知书、房屋交接单、文件、工程联系单、申请、规划许可证及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行相关义务。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而被告实际通知交房时间为2017年9月15日，晚于合同约定的交付时间。关于被告提出的免责事由，在原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》中明确约定了被告可延期交付的情形，其中包括政府政策因素。涉案房屋所在工程于2015年5月开工建设，而政府及职能部门分别于2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日下发文件，要求停工的时间累计66天。涉案房屋所在工程作为当年度本市在建工程，为做好重大会议的会期保障工作，被告有义务遵守主管部门的停工要求，属于合同中约定的政府政策因素的免责事由，故本院对被告主张的顺延交房66天予以支持。关于被告主张配电房建设工程规划许可证延期办理的免责事由，被告承建工程共分两个地块，涉案房屋项目为一期开发建设，被告在进行一期开发建设时二期地块尚未交付，但被告在进行整体方案设计时将二期配电房设计在内，并占用部分二期土地，因二期土地尚未交付，故配电房的开工建设受到限制，导致被告于2016年10月14日才取得一、二期的配电房的建设工程规划许可证，影响了整体工程竣工进度。被告在进行项目整体规划时，明知二期地块尚不具备交付条件，仍将二期配电房纳入整体规划方案中并占用二期部分地块，造成工期延误，系被告对二期地块交付时间和条件的预料不足所致，被告完全可以在一期整体规划时避免该风险，不属于合同约定的可免责事由，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。关于被告主张的外墙保温材料变更的免责事由，被告主张系主管部门要求变更，对此被告并无充分证据佐证。但建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，被告于2016年6月20日开始进行设计变更的审查报审，后经两次报审，第一次为2016年8月31日送审，审查完成时间为2016年9月7日，第二次送审时间为2016年10月8日，完成时间为2016年10月24日，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统，建造成本由原来的66.23元/平方米增加到111.6元/平方米。被告关于外墙保温系统的设计变更，虽未能提供建设主管部门的强制要求的书面材料，但外墙保温工程质量与小区业主的人身、财产安全息息相关，被告基于小区业主长远的公共利益考量，在增加原有建造成本的情况下，变更外墙保温系统的设计导致了工期延误，可酌情给予部分宽宥期限，应扣除必要的图纸设计和报审时间。被告主张顺延127天过长，且外墙保温系统设计变更与申请配电房建设工程规划许可证在时间上存在重合，而该期间内工程并非处于全部停工状态，主张全部扣除明显不妥。被告第一次报审后退回至第二次报审，应视为必要的图纸设计时间，第二次图纸报审至审查完成应为图纸审查时间，合计47天，应予以扣除，工期相应顺延（2016年9月8日至2016年10月24日）。关于被告主张的特大暴雨的免责事由，被告作为专业的房地产开发商，理应对可能影响工期的各种因素进行充分的预估，并事先合理扣除。且本院经查询历史天气，在被告主张的时间节点前后（2015年6月15日至2015年6月17日），仅存在小雨转中雨、中雨转大雨、中雨转阵雨的天气，未达到被告不能克服的程度，异常天气只有达到一定程度才构成法律上的不可抗力，故本院对被告主张的该免责事由不予采信。关于被告主张的原告逾期付款的免责事由，合同约定原告的购房款528000元通过贷款方式于2016年1月1日之前到账，而该款实际于2016年1月12日到账，延迟11天。根据该合同附件四补充协议第七条之约定，买受人逾期付款的除了要承担相应的违约责任外，出卖人有权将交房时间按照逾期付款的天数相应顺延，故本案中被告取得11天延迟交付房屋的正当事由。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而被告实际通知原告办理交付手续的时间是2017年9月15日，迟于合同约定交付时间168天，扣除被告基于合理事由有权顺延的124天，被告存在逾期交房44天，被告应该承担违约责任。合同约定逾期交房违约金的标准为已收房款的日万分之二，该约定标准适宜，本院不做调整，故被告应承担的违约金应为6644元（755000元×44天×0.02%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中基（昆山）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈德平、师香港逾期交房违约金6644元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，减半收取217元，由原告陈德平、师香港负担192元，被告中基（昆山）置业发展有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员 张 伟二〇一七年十一月二十四日书记员 徐丹丹