青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终63号 上诉人（原审原告）：马牙黑牙（马牙海牙），男，东乡族，1964年10月10日生，住青海省格尔木市。 上诉人（原审原告）：马应忠，男，东乡族，1956年3月5日生，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：马世良，男，东乡族，1991年9月4日生，系马应忠之子，住青海省格尔木市。 二上诉人委托诉讼代理人：星弟，青海君剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马泉梅，女，回族，1962年4月10日生，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：苏合群，青海彰杨律师事务所律师。 原审被告：格尔木市西城区行政委员会，住所地：青海省格尔木市柴达木西路众信巷2号，统一社会信用代码：11632801710515359D。 法定代表人：张效勇，主任。 委托诉讼代理人：汤永泽，男，汉族，1970年4月14日生，青海省格尔木市西城区行政委员会办公室主任，住青海省格尔木市。 上诉人马牙黑牙、马应忠因与被上诉人马泉梅、原审被告格尔木市西城区行政委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2019）青2801民初2589号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马牙黑牙、上诉人马应忠的委托诉讼代理人马世良及二上诉人共同委托诉讼代理人星弟，被上诉人马泉梅的委托诉讼代理人苏合群，原审被告格尔木市西城区行政委员会委托诉讼代理人汤永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马牙黑牙、马应忠上诉请求：1.支持二上诉人一审第一项诉求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审中，上诉人与被上诉人双方均对双方签订的《房地产买卖协议书》真实性，合法性认可，被上诉人并未以合同无效或解除进行抗辩，双方已履行了该协议书，上诉人支付了协议书的对价款，被上诉人已向上诉人交付了该房屋，上诉人已实际占有使用涉案房屋达15年之久，协议约定：申请人购买了坐落于格尔木市××路平房20间，房屋价款为162500元，双方约定2005年9月4日被上诉人马泉梅向二上诉人交付房屋，并将该房屋建筑物范围内的土地使用权一并转移给二上诉人，被上诉人马泉梅保证该房屋权属清楚，若发生产权或债权债务纠纷由出售方负责清理，并承担民事法律责任。被上诉人马泉梅在出售上述房产的同时，将其所有的门面房三层，共计645.50平方米，以502000元的价格出售给二上诉人，此前被上诉人马泉梅已经支付房屋贷款70000元，剩余贷款502000元由二上诉人负责还款，办理房屋不动产的产权手续及费用由二上诉人承担，被上诉人马泉梅协助办理，期间二上诉人已支付被告房款237400元，房屋买卖协议是双方当事人的意思表示，不违反国家的法律法规。二、被上诉人已并非涉案房屋的抵押贷款实际债务人，上诉人始终认可自己应向银行偿还贷款，并承担责任，未偿还贷款只是债权债务关系，并不影响物权已转移至上诉人的事实。三、房屋未过户不影响上诉人对涉案房屋享有，未过户的原因是因为上诉人拖欠银行贷款，抵押关系未泯灭，但不影响上诉人对涉案房屋的物权。四、涉案房屋因质量问题，上诉人重建及维修该房屋，现房屋已非上诉人2005年购买时的房屋。五、一审漏列被告；六、一审中只对三层楼房的权属有争议。 马泉梅辩称，一审法院认定事实清楚，判决公正，上诉人的上诉请求不能成立，没有漏列被告，涉案房屋作为整体的房屋不能分割处理。 格尔木市西城区行政委员会辩称，1、马牙黑牙、马应忠起诉我单位为被告的理由不成立；2、原告马泉梅对房产所有权和拆迁款产生争议的原因与我单位无关；3、因马牙黑牙、马应忠与马泉梅之间存在的房屋所有权争议，我单位后期在得知这一情况下，及时停止了房屋拆迁补偿工作，案涉房屋所有权最终归哪方所有，我单位将以法院的最终判决为准，我单位不承担马泉梅民事纠纷中的不利后果。 马牙黑牙、马应忠向一审法院起诉请求：1.依法确认座落于格尔木市××路的西房8间、北房6间、东房6间，平房共计20间；门面房三层，第一层五间、第二层五间、第三层6间，共计645.50平方米的房产的所有权系二原告共同共有；2.上述房屋的拆迁补偿款390万元归二原告所有；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2005年9月4日马有财、马泉梅与马牙黑牙、马应忠签订《房地产买卖协议书》，双方约定马有财将座落于格尔木市××路的西房八间、北房六间、东房门面共计20间出售给马牙黑牙及马应忠，房屋价款为162,500元。马泉梅将房屋所有权证中载明的座落于格尔木市××路的房屋出售给马牙黑牙及马应忠，马泉梅已向中国工商银行交付按揭贷款7万元，剩余贷款50.20万元由二原告向银行按期交付，办理房屋过户手续产生的费用由二原告承担，被告马泉梅协助办理。同日，马牙黑牙向马有财支付购房款162,500元。马有财、马泉梅将协议书载明的房屋交付给二原告，二原告使用至今。涉案平房20间至今未办理相关房产手续，座落于格尔木市××路的房屋因被告马泉梅向银行按揭贷款，该房屋已抵押至银行。因二原告未向贷款银行支付房屋贷款亦未向马泉梅、马有财支付剩余购房款，2009年7月2日马有财、马泉梅向格尔木市人民法院起诉，要求马牙黑牙、马应忠支付银行冻结马泉梅、马有财的工资及住房公积金并偿还银行贷款。后经双方协商，2009年8月17日达成协议，内容为：一、马应忠、马牙黑牙支付马有财、马泉梅自2008年12月1日至2010年3月31日的工资、住房公积金款及烤火费共计2万元；二、自2010年4月1日起，每年4月1日马应忠、马牙黑牙支付马有财、马泉梅工资、住房公积金款及烤火费共计2万元，直至银行解除冻结马泉梅的工资及住房公积金款时止；三、若违反上述约定，原告有权收回全部房屋，并由马应忠、马牙黑牙共同赔偿由此产生的银行贷款利息及损失12.60万元。协议达成后，2009年8月18日、2010年4月13日马应忠分两次分别向马泉梅支付2万元，马泉梅对此均出具收条。2011年3月3日马应忠向房屋贷款银行支付涉案房屋贷款14,900元。之后二原告未按约定履行协议内容，2011年11月14日马有财、马泉梅向格尔木市人民法院申请强制执行，要求马牙黑牙、马应忠支付马有财、马泉梅2万元工资，同时收回全部房屋并支付损失12.60万元。2011年11月22日马应忠、马牙黑牙向马泉梅支付2万元，剩余款项至今未付。另外马泉梅系马有财的女儿，马有财已死亡。因涉案房屋被列入格尔木市老城区河滩片区改造项目，2018年1月17日格尔木市西城区行政委员会与马泉梅签订《房屋征收与补偿协议书》，载明被征收房屋即本案涉案房屋补偿金额为3,913,848元，该房屋至今未拆迁。 一审法院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。也就是说不动产的共同共有的前提是已取得该不动产的所有权。本案中，马泉梅的父亲马有财将座落于格尔木市××路的西房八间、北房六间、东房门面共计20间出售给马牙黑牙及马应忠，双方虽然已实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务，但该房屋至今未办理相关房产手续，故二原告仅取得该房屋的使用权而非所有权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。座落于格尔木市××路的房屋虽然办理了相应的房产手续，但被告马泉梅将房屋抵押至银行，二原告及被告马泉梅至今未将贷款支付完毕，该房产的登记所有权人并未变更至二原告名下，故二原告并未取得该房产的所有权。综上，二原告主张涉诉房产为马应忠、马牙黑牙共同共有的诉讼请求，一审法院不予支持。关于二原告主张要求被告格尔木市西城区行政委员会将涉案房屋拆迁款支付给二原告的意见，一审法院认为，本案涉及的拆迁补偿款是基于拆迁补偿安置协议的前提下而发生的，该房屋至今尚未拆迁，且二原告并未取得涉案房屋的所有权，加之确认房屋补偿款的归属不属于人民法院民事诉讼受理的范围，故二原告主张的该项诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第（一）项、第九十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项之规定，判决：驳回原告马牙黑牙、马应忠的全部诉讼请求。案件受理费38000元，由原告马牙黑牙、马应忠负担（已交纳）。 本院二审期间，双方当事人提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，上诉人马牙黑牙、马应忠与被上诉人马泉梅签订《房地产买卖协议书》后，至今未办理房屋产权变更登记，该房屋产权仍登记在马泉梅名下，故马泉梅系该房屋的所有权人且合同签订之时上诉人已明知该房产已被抵押，并约定由上诉人对抵押房屋的贷款按期进行还款，2005年9月4日合同签订后上诉人按合同约定支付了162500元的价款。关于银行贷款上诉人在2011年3月3日向银行偿还了14900元贷款，在2009年到2011年之间向马泉梅支付房款60000元，并未按照协议约定定期向银行偿还贷款，房屋至今仍未解除抵押。关于涉案房屋物权已转移给马牙黑牙、马应忠的上诉理由应予驳回。 关于二上诉人称一审漏列被告的意见，经查，因案涉房产登记在马泉梅名下，与银行签订抵押合同的也是马泉梅，并不存在漏列被告的问题，故该意见本院不予采纳；关于上诉人马牙黑牙、马应忠称一审只对三层楼房与20间平房应当分别判决的意见，经查，案涉《房地产买卖协议书》中涉及20间平房及其对应的162500元价款和格尔木市金峰西路金北E栋015室的房屋对应的约定按期还款义务。该协议系一整体，约定事项密切关联，依据本案证据及查明的事实，上诉人马牙黑牙、马应忠诉请该楼房及平房应分开判决，无事实及法律依据，故本院不予采纳。 综上，上诉人马牙黑牙、马应忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10445元，由上诉人马牙黑牙、马应忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊 旭 华 审 判 员 哈斯朝鲁 审 判 员 张 永 涛 二〇二〇年九月一日 法官助理 罗 丽 娟 书 记 员 马 绍 颖