湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5704号上诉人（原审被告）：武汉鑫华士投资有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道508号欧林湾大公馆3栋1层3号。法定代表人：王训泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：周凌雷，湖北英达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李和生，男，1965年9月12日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：陈明宝，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈国知，湖北乾行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何佳杰，男，1984年11月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王琳娜，湖北关山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王伟，男，1984年3月4日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：龙武，湖北司典律师事务所律师。上诉人武汉鑫华士投资有限公司（以下简称鑫华士公司）因与被上诉人李和生、何佳杰、王伟返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫华士公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李和生的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由李和生承担。事实和理由：一审未依法审查借款过程中的往来账目，造成认定事实不清，适用法律错误、判决不公。李和生、姚丹萍出具的委托书是其真实意思表示，合法有效，并非担保性的委托书，李和生自2016年房屋转让后至2019年向法院提起诉讼，近三年未向鑫华士公司明确表示任何异议，且未再向王伟支付任何款项，可以合理推断李和生认可房屋出售价格以及用房屋转让款偿还借款的事实。李和生主张鑫华士公司与何佳杰、王伟恶意串通，并未提交证据加以证实。2016年9月12日，鑫华士公司向何佳杰支付了170万元房款，该款项支付电子回执也在一审中提交，鑫华士公司是以合理价格受让房屋，符合善意取得的构成要件，且李和生的主张已经超过诉讼时效。李和生辩称：一、本案系返还原物纠纷，鑫华士公司认为本案的核心是借贷应另行起诉。二、李和生出具的委托书并非其真实意思表示，何佳杰接受委托的目的是为了损害李和生的利益，鑫华士公司、王伟、何佳杰多次采用与本案相同或类似的“公证手法”获取非法利益。三、鑫华士公司、王伟、何佳杰恶意串通明显，其签订的买卖合同无效。四、返还原物不适用诉讼时效制度。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。何佳杰辩称，何佳杰是在李和生与王伟发生借款一年之后接受李和生的委托代理售房事宜，并非为王伟与李和生的借款事宜进行担保，李和生作为完全民事行为能力人，其签署的委托书具有法律效力，是李和生的真实意思表示。何佳杰有权依据公证的委托书代理其处置房屋，所产生的法律后果由李和生承担。李和生并未举证证明王伟、何佳杰、鑫华士公司恶意串通，法院确认恶意串通的事实并不能排除合理怀疑。综上，请求支持鑫华士公司的上诉请求。王伟辩称，王伟与李和生是生意上认识的朋友关系，王伟个人向李和生出借150万元，李和生部分履行了偿还利息的义务，王伟对李和生委托何佳杰以及李和生与鑫华士公司之间的房屋买卖合同并不知情，此事与王伟无关。至于借款合同用鑫华士公司的格式，是因为王伟并非专门从事借款业务，只是因为李和生有资金需求，临时找的合同，不必然将王伟与鑫华士公司关联起来，不能证明存在恶意串通。综上，请求法院支持鑫华士公司的上诉请求。李和生向一审法院起诉请求：1、确认何佳杰与鑫华士公司签订的关于新洲区邾城街××大街××层的房屋买卖合同无效；2、确认何佳杰将新洲区邾城街××大街××层的房屋过户给鑫华士公司的行为无效；3、判令王伟、何佳杰、鑫华士公司向李和生返还新洲区邾城街××大街××层房屋并变更登记至李和生名下，王伟、何佳杰、鑫华士公司承担全部房屋过户费用；4、判令王伟、何佳杰、鑫华士公司向李和生赔偿涉案房屋装修家电家具及贵重物品损失10万元；5、判令王伟、何佳杰、鑫华士公司向李和生支付占有涉案房屋期间（2016.7.26至2019.5.25）的租金损失（253000元/12月×34月）716833.33元，2019年5月25日之后按照21083.3（253000/12）元/月计算租金至腾退房屋给李和生之日止；6、判令王伟、何佳杰、鑫华士公司承担连带清偿责任；7、本案案件受理费、保全费、诉讼保全责任险等全部诉讼费用由王伟、何佳杰、鑫华士公司承担。一审法院认定事实：2015年2月3日，李和生及其妻姚丹萍与王伟签订《借款合同》，该合同约定借款金额为150万元，借款期限自2015年2月3日至2015年8月2日，约定月利率为千分之十五，还约定了抵押及其他条款。2月4日，借款人（抵押人）李和生、姚丹萍与出借人（抵押权人）王伟共同办理了（2015）鄂黄鹤内证字第2507号具有强制执行效力的债权文书公证书。2月11日，李和生、姚丹萍以李和生名下的坐落于新洲区邾城街××大街××层，建筑面积265.65平方米的一套房屋[房屋所有权证号：武房权证新字第××号，国有土地使用证号：武新国用（2011）第转1098号]为借款150万元作抵押，王伟取得涉案房屋的抵押他项权证。2月12日，胡家競向姚丹萍个人银行账户转账150万元，同日，姚丹萍向胡家競出借账户分别转账5万元和4万元。同年7月15日，李和生委托湖北大华房地资产评估有限公司对涉案房屋进行评估，该公司出具《报告书》，确认涉案房屋评估市场价格为660.14万元。2016年5月27日，李和生、姚丹萍向何佳杰出具经过公证的《委托书》，载明“委托人李和生、姚丹萍，受托人何佳杰，我们（李和生、姚丹萍）夫妻决定处置坐落于新洲区邾城街××大街××层，建筑面积265.65平方米的一套房屋[房屋所有权证号：武房权证新字第××号，国有土地使用证号：武新国用（2011）第转1098号]，现我们全权委托何佳杰为我们的代理人，代理办理下列事宜：1.此房产办理抵押贷款时，代理我们到房地产管理部门办理递件、抵押登记手续。2.如有抵押状况，代理我们到房地产管理部门办理上述房屋的注销抵押手续。3.代理我们出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收售房款。4.代理我们办理上述房产的交易和过户等相关手续。5.代理我们配合买方办理银行按揭贷款手续。6.如因政策性需换证后再交易则代理我们办理换证及领取新证。7.代理我们办理上述房产相应的水、电、气等，过户及与该房产有关的一切相关手续。受托人无转委托权。受托人何佳杰在授权范围内所签署的相关文件，我们均予承认并承担相应法律责任。委托期限，自公证之日起至上述委托事项办完为止。委托人李和生、姚丹萍”。2016年7月26日，何佳杰与鑫华士公司签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定涉案房屋出售给鑫华士公司，出售价格为170万元，约定的付款方式为一次性付款。当日，鑫华士公司向税务部门缴纳土地收益金、查阅复制费、交易手续费、评估费、个人所得税、契税共计91239元。同年8月12日，涉案房屋过户登记至鑫华士公司名下，当天取得涉案房屋不动产权证书[不动产权证号：鄂（2016）武汉市新洲不动产权第0001478号]。同年9月12日，鑫华士公司向何佳杰的个人银行账户分四次转账共计170万元。备注为：买房款。2017年9月14日，鑫华士公司与闵家平签订《门面租赁合同》，该合同约定：鑫华士公司将涉案房屋租给闵家平用于商业，租赁期限为2017年11月15日至2022年11月14日止，第一年和第二年租金为30万元，第三年租金31.5万元，第四年租金34.02万元，第五年租金37.422万元，每年租金支付方式为半年支付等主要条款。同年11月6日，鑫华士公司提起诉讼，将涉案房屋的先前租户武汉市新洲区新荣华水果店诉至一审法院，案由为房屋租赁合同纠纷，同年12月18日撤诉。一审法院另查明：鑫华士公司成立于2014年6月23日，注册资本人民币100万元，营业范围为投资咨询、对房地产行业项目的投资。王伟与胡家競均系该公司股东，胡家競系该公司出纳。一审法院又查明：李和生与姚丹萍于2013年10月21日办理结婚登记手续。2016年8月12日之前，位于武汉市新洲区邾城街××大街××层涉案房屋的所有权在李和生名下。根据李和生的申请，一审法院于2019年9月23日委托湖北嘉信房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值以2016年8月作为估价时点进行评估，2019年11月13日，该估价公司作出的（鄂）嘉信[2019］房（估）字第××号房地产司法鉴定估价报告，确认涉案房屋的市场价值为317.72万元。现李和生以鑫华士公司、何佳杰、王伟的行为侵害其合法权益为由，诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议的焦点问题：1、李和生、姚丹萍向何佳杰出具的《委托书》及何佳杰与鑫华士公司签订的《武汉市存量房买卖合同》是否有效；２、李和生的诉请是否超过诉讼时效。1、关于李和生、姚丹萍于2016年5月27日向何佳杰出具经过公证的《委托书》及何佳杰与鑫华士公司于2016年7月26日签订的《武汉市存量房买卖合同》是否有效的问题，民间借贷的迅猛发展与其规范化阳光化尚需时日之间的矛盾，使“担保性”房产委托书公证在民间借贷中悄然流行。所谓“担保性”房产委托书，是指委托人同时也是民间贷款的借款人，以自己的房产为自己的借款作担保，授权他人(××)代为办理房产的出售、收款等事宜而单方签署的法律文书。其初衷在于房产既为委托人的借款做了担保，又能保证借款人在不能及时清偿借款时，其不能亲自处理房产的相关事宜提供了方便，同时又为受托人及时收回借款提供了信用。“担保性”委托书一般操作流程如下：资金出借人要求借款人到公证机构申请办理委托书公证，内容为全权委托出借人或出借人指定的人代为出售其房产，委托权限含签订买卖合同、办理房产交易过户、领取售房款等。如借款人到期不还款，受托人利用委托书督促其还款，否则就将其房产出卖用于还款。2016年5月27日，李和生、姚丹萍出具的《委托书》就是“担保性”委托书，双方的真实法律关系是借款担保关系，其处分的房产实际是借款的担保物或抵押物。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。本案中李和生的借款双方设定了抵押权，但是抵押权人既不与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，又不通过向人民法院主张抵押权的方式，而是以“担保性”委托书方式追债的，出借人可以不经协商直接出卖委托人的房产用于抵债，且出借人及受托人出卖委托人的房产又不协商出售价格，以明显低于市场价格处分委托人的房产，委托人实际上完全丧失了诉讼权利，且本案没有对担保的涉案房产进行公平、准确的评估，出现房产价值大大高于抵押借款的情况，出借人没有考虑其差额，要求借款人出具全权委托卖房的委托书，而且委托书又不限制出卖的最低价格，因借款人不能按时还款，受托人极有可能故意低卖或隐瞒真实成交价格，也有可能搞虚假买卖、卖给指定的人。事实上，这种委托卖房抵债方式必将损害委托人的合法利益。其合法权益必然受到侵犯。从委托的目的来看，委托的本意是为了实现委托人的目标——卖房，但“担保性”委托书的真实目的不是卖房，只是以委托形式担保债务；即使不按时还款，也不一定要卖房还债，也可以以其他方式筹措资金还款。借款人如真的要以卖房形式借款，何必要向他人借高额利息贷款，不如直接卖房解决资金困难。由此可见，委托人的真实意思表示应当是以委托书为自己提供一个还款担保，给予出借人一个保障而已，而不是真正的卖房。但在其委托书内容中显示的是全权委托，以虚构的关系、极大的信任、最大的权限向出借人出具委托书，显然其意思表示是虚假的。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，行为人的意思表示应当真实是民事法律行为成立和产生效力的实质要件之一，如果虚假，那么委托行为显然不能成立和产生效力。委托何佳杰出售房屋并不是李和生、姚丹萍的真实意思表示，违反法律的效力性强制性规定，因此，李和生、姚丹萍于2015年5月27日向何佳杰出具了《委托书》无效。2015年2月3日，李和生、姚丹萍与王伟签订了《借款合同》，同日，李和生、姚丹萍并以涉案房屋为借款150万元作抵押。后李和生、姚丹萍又于2015年5月27日向何佳杰出具了《委托书》,委托何佳杰出售本案诉争房屋，但是，结合《借款合同》、《委托书》的内容来看，《委托书》和抵押登记的性质都是作为《借款合同》的担保，委托何佳杰出售房屋并不是李和生、姚丹萍的真实意思表示，双方的真实法律关系应该是民间借贷关系。一般情况下，处理买卖房屋等重大事项除本人亲力亲为外，如确需委托他人办理，应委托与本人关系密切、足以信任之人代为办理。目前并无证据证明何佳杰与李和生、姚丹萍在此之前关系密切或有过经济往来，在此前提下，李和生、姚丹萍单纯委托何佳杰售房不符合常理。且何佳杰在没有与李和生、姚丹萍协商房屋价款的情况下，直接以明显低于市场的不合理的价格（成交价170万元，本案诉讼过程中，一审法院委托评估价为317.72万元）与鑫华士公司交易，且没有房款交易流水及凭证，严重损害了李和生、姚丹萍的利益，应属于恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，何佳杰与鑫华士公司签订的《武汉市存量房买卖合同》应属于无效合同。２、关于李和生的诉请是否超过诉讼时效的问题。本案返还原物属于物权请求权，返还原物物权请求权不适用诉讼时效制度，故本案不存在超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，鑫华士公司应当将涉案房屋返还给李和生、姚丹萍。故李和生要求鑫华士公司返还涉案房产及将该房屋产权恢复登记至李和生名下的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李和生请求确认何佳杰将诉争房屋过户给鑫华士公司的行为无效的诉讼请求，因该项诉讼请求涉及到对涉案房屋所有权转移登记行为的审查，不属于人民法院民事案件的受理范围，一审法院不予审理。关于李和生要求王伟、何佳杰、鑫华士公司支付占有涉案房屋期间的租金，因王伟、何佳杰、鑫华士公司的恶意串通行为确实给李和生造成了损失，其非法占用期间收取的租金应支付给李和生，王伟、何佳杰、鑫华士公司应承担连带责任。2016年8月12日，鑫华士公司取得涉案房屋不动产权证书。一审庭审中，李和生自认涉案房屋2017年1月1日之前的租金被其收取，李和生提交的案外人出具的证明，载明案外人承租租期至2016年12月8日止，结合（2017）鄂0117民初3516号民事裁定书，可以认定2017年1月1日之后的租金被鑫华士公司收取。鑫华士公司提交的证据租赁合同显示涉案房屋租金为30万元/年，第三年开始逐年递增，李和生提交的证据显示涉案房屋租金2014年为23万元/年，此后逐年递增。李和生的诉求为253000元/年，系对自身权益的处分，故李和生的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于李和生要求王伟、何佳杰、鑫华士公司赔偿涉案房屋装修家电家具及贵重物品损失10万元的诉讼请求，因李和生未提交有效的证据，故一审法院不予支持。鑫华士公司、何佳杰、王伟的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条、第一百五十七条、第一百六十二条、第一百六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认何佳杰与武汉鑫华士投资有限公司于2016年7月26日签订的关新洲区邾城街××大街××层层的房屋买卖合同无效；二、武汉鑫华士投资有限公司于一审判决生效之日起十日内向李和生返还坐落于武汉新洲区邾城街××大街××层层的房屋[不动产权证号：鄂（2016）武汉市新洲不动产权第0001478号]，并将该房屋产权恢复登记至李和生名下；三、武汉鑫华士投资有限公司于一审判决生效之日起十日内赔偿李和生的损失（按253000元/年为标准，自2017年1月1日起算新洲区邾城街××大街××层层的房屋产权恢复登记至李和生名下之日止）；四、何佳杰、王伟对上述判决三项承担连带清偿责任；五、驳回李和生其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11968元，保全费5000元，涉案房屋评估费用21600元，由李和生负担3568元，鑫华士公司、何佳杰、王伟共同负担35000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鑫华士公司向本院提交2016年9月中商情报网下载的楼市房价信息和2017年2月湖北卫视长江云网站显示的楼市信息，拟证明2016年7月，鑫华士公司受让涉案房屋的价格符合新洲区房价的市场行情。李和生向本院提交（2017）鄂0107民特33号民事裁定书复印件、（2020）鄂01民终986号民事判决书复印件，拟证明王伟、胡家競、王桂芳、何佳杰、吴述辉等人均系鑫华士公司的股东及员工，其以鑫华士公司为平台，多次采取相同或相似的手段非法侵占他人房产，鑫华士公司及其股东、员工恶意串通、有预谋、有配合，打着借贷的幌子非法侵占包括李和生在内的受害人的房产，损害了他人的权益。经质证，李和生对鑫华士公司提交证据的意见为：真实性及证明目的均有异议，李和生在一审中已经申请了评估，应以评估结果为裁判依据。何佳杰、王伟对鑫华士公司提交的证据无异议。鑫华士公司对李和生提交证据的意见为：真实性请法院核实，两份证据与本案无关，无法达到其证明目的。何佳杰对李和生提交证据的意见为：真实性请法院核实，两份文书没有出现何佳杰的名字，说明何佳杰与鑫华士公司无关联，不能证明恶意串通。王伟对李和生提交证据的意见为：真实性请法院核实，两份证据与本案无关，无法达到其证明目的。本院认为，鑫华士公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。李和生提交的证据与本案无关，本院不予采信。本院对以一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2015年2月3日，李和生、姚丹萍与鑫华士公司的股东王伟签订了《借款合同》，同日，李和生、姚丹萍以涉案房屋为借款150万元作抵押。后李和生、姚丹萍又于2016年5月27日向何佳杰出具了《委托书》，委托何佳杰出售涉案房屋。涉案房屋的评估价格为317.72万元，但何佳杰在没有证据证明其与李和生协商了房屋价格的情况下，直接将房屋出售给了鑫华士公司，且在没有证据证明其取得了李和生授权的情况下，直接将售房款交付鑫华士公司的股东王伟。鑫华士公司主张其是善意取得涉案房屋，但对此并未提交充分的证据予以证明。一审综合本案事实，认定涉案房屋出售给鑫华士公司属于恶意串通，应属无效，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当。鑫华士公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，鑫华士公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11968元，由武汉鑫华士投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年九月七日书记员  于 宁