惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1651号原告：邹某，女，汉族，1979年7月23日出生，户籍地：湖南省新化县。委托代理人：刘令波，广东广和律师事务所律师。委托代理人：别彦豪，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市东部房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头金润东方公寓12号。法定代表人：冯林林。委托代理人：熊更新，广东深腾律师事务所律师。被告：惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓1栋101号房。法定代表人：郑少聪。委托代理人：熊更新，广东深腾律师事务所律师。委托代理人：许媚媚，广东深腾律师事务所实习律师。原告邹某诉被告惠州市东部房地产经纪有限公司（以下简称东部公司）、惠州市金润隆房地产开发有限公司（以下简称金润隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年8月1日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人别彦豪，两被告委托代理人熊更新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹某诉称，2016年5月11日，原告与被告东部公司签订房屋租赁合同，租赁合同对租金、租赁期限、付款方式、提前终止合同的条件、违约责任等条款有明确的约定。租赁合同第四条约定：“2016年7月1日至2017年6月30日租金为25050元，2017年7月1日至2018年6月30日租金为30060元”；合同第十一条约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商同意并签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；乙方最迟半年内将房屋交还甲方。”现原被告双方未能就是否解除租赁关系达成一致意见。租赁合同第十三条关于违约责任明确约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方承担违约责任并赔偿损失。”2017年5月，被告开始无故拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任。现被告不讲诚信，未提前三个月通知，欲单方解除租赁合同，己严重侵犯原告的合法权益，并给原告造成了损失，被告应另行支付三个月的租金作为未提前通知的代通知金即7515元。租赁合同第十三条第二款约定，若原告无法定理由单方解除解除租赁合同，则应按半年租金总额赔偿被告东部公司损失。根据对等原则，现被告无法定理由解除租赁合同，应当也按半年租金总额赔偿原告损失即15030元。综上总计22545元。案涉房屋系被告金润隆公司以八年返租高额利益回报的置业计划诱导原告购买，两被告存在不可分割的利益关联，且被告金润隆公司实际履行支付租金义务，被告金润隆公司应承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告立即向原告支付违约赔偿金22545元；二、被告承担本案全部诉讼费。原告邹某向本院提交了租赁合同、银行交易流水明细清单、解除合同通知书、房产证、置业计划等证据，拟证明其诉称事实。被告东部公司辩称，原告要求被告东部公司支付未提前三个月通知的代通知金，以及根据对等原则应按半年租金总额赔偿原告损失无法律依据。原告与被告东部公司基于自愿平等的原则签订《房屋租赁合同》，合同中已明确双方违约责任的承担方式，该违约责任条款中并没有约定未提前三个月通知解除合同，要支付三个月的租金作为未提前通知的代通知金，也没有约定被告东部公司无法定理由解除合同，应根据对等原则，按半年租金总额赔偿原告损失。按照合同法违约责任的相关规定：“违约责任有约定按约定，无约定的按照法律规定。”既然房屋租赁合同双方约定了违约责任的承担方式，按照合同意思自治原则，原告无权要求被告东部公司支付三个月的租金作为代通知金，以及根据对等原则，按半年租金总额赔偿原告损失。原告也没有提供任何证据证明其受到的损失。被告东部公司未向本院提交证据。被告金润隆公司辩称，一、原告请求被告金润隆公司和被告东部公司承担连带赔偿责任无事实和法律依据，被告金润隆公司在本案中不应作为适格的被告。本案属于房屋租赁合同纠纷，合同签订双方为被告东部公司与原告，根据合同法相对性原则，本合同约束的双方为被告东部公司与原告，其双方签订的房屋租赁合同与被告金润隆公司无直接的关联。原告以证据中所提供的《置业计划》证明被告金润隆公司以长租返利形式诱惑原告购买高价商品房，被告金润隆公司和被告东部公司应承担连带责任，此说法毫无法律和事实依据，纯属原告的一面之词，《置业计划》仅仅记载了原告所购买的房号，建筑面积，购房价格以及租期租金等内容，内容中无被告金润隆公司的任何承诺或约定，也无被告金润隆公司的签字及确认，根本无法证明被告金润隆公司与被告东部公司存在连带赔偿责任。原告与被告东部公司签订房租租赁合同以及向被告金润隆公司购买涉案房屋都是基于平等自愿的，原告对合同条款也是认可的，不存在任何欺诈胁迫的行为，那有何来被告金润隆公司诱惑原告购关高价商品房之说？二、原告要求赔偿违约金无法律依据。原告与被告东部公司基于自愿平等的原则签订《房屋租赁合同》，合同中已将原告与被告东部公司双方的各自违约责任的承担方式列明，违约责任中并没有说明被告东部公司需要按照违约责任第二条按半年租金总额赔偿原告，按照合同法违约责任的相关规定：“违约责任有约定按约定，无约定的按照法律规定。”既然房屋租赁合同双方约定了违约责任的承担方式，按照合同意思自治原则，无权要求被告东部公司依据合同违约责任第二条承担赔偿责任。并且被告金润隆公司并不是房屋租赁合同的签订方，租赁合同的效力无法约束被告金润隆公司，原告更无权要求被告金润隆公司承担违约金责任。被告金润隆公司未向本院提交证据。经审理查明，2016年5月11日，原告邹某作为出租方（甲方）与被告东部公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、房屋基本情况：被告东部公司承租原惠州市××区××大道××东方公寓××号02号的房屋（建筑面积72.24平方米）；二、租赁期限的约定：2016年7月1日至2024年6月30日止，共8年即96个月；三、租金标准的约定：2016年7月1日至2017年6月30日年租金为25050元，2017年7月1日至2018年6月30日年租金为30060元，2018年7月1日至2019年6月30日年租金为35070元，2019年7月1日至2024年6月30日年租金为40080元，每个月的30日以转帐方式付一次租金；四、解除合同的约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商同意并签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；五、违约责任的约定：1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方承担违约责任，并赔偿损失；2.甲方无法定理由单方要求解除本合同，或因甲方原因致使乙方使用该房屋受阻或本合同无法履行的，由甲方承担违约责任，退回多收的租金，并按半年租金总额赔偿乙方损失；3.乙方未按约定支付租金的，应按每日租金的万分之五赔偿甲方，如超过半年未支付租金的，甲方有权单方解除本合同，追究乙方违约责任。合同第十五条原告手写确认：本合同为甲乙双方协商一致后打印制作之协议，并非格式合同条款，合同内容均为双方真实意思表示。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告东部公司按月支付租金至2017年10月，自2017年11月起便不再支付原告租金。2017年6月3日，被告东部公司向原告发出《解除合同通知书》，称因经营发生困难，自2017年6月5日起，解除与原告的房屋租赁合同，并要求原告于2017年6月10日前到被告处办理房屋移交相关手续。原告遂向本院起诉，提出如上诉请，庭审中，原告表示同意解除合同。以上事实，有原告提交的租赁合同、银行交易流水明细清单、解除合同通知书、房产证以及当事人陈述等证据经质证核实，予以认定。本院认为，原告与被告东部公司双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相关的权利和义务。根据合同约定，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商同意并签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。原告收到被告东部公司发出的《解除合同通知书》后，并未与被告东部公司签订终止合同书，亦未向被告表示同意自2017年6月起解除合同，直至庭审时原告才表示同意解除合同，故双方签订的房屋租赁合同应当至庭审之日即2017年11月8日解除。房屋租赁合同解除前，被告仍应按照合同约定支付原告租金，根据合同约定，2017年11月1日-2017年11月8日应付租金658.85元（30060÷365×8）。被告于2017年6月通知原告解除合同并履行合同已满三个月，原告诉讼请求中被告应提前三个月通知解除合同的三个月租金被告已支付。原告认为解除合同应得到赔偿，要求被告参照合同中对于原告承担违约责任的条款支付半年租金，本院认为该条款不应适用于被告解除合同的情况，原告在合同上明确表示合同内容均为双方真实意思表示，并非格式合同条款，合同中并没有对被告提出解除合同应承担的责任作出约定，故原告要求被告承担额外支付半年租金的违约责任，本院不予支持。合同解除后，原告逾期向被告收回房屋造成原告的损失扩大，由原告自行承担。被告金润隆公司并不是《房屋租赁合同》的合同当事人，且原告未提供证据证明其与被告东部公司存在关联性，根据合同相对性原则，原告要求被告金润隆公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告惠州市东部房地产经纪有限公司自本判决书发生法律效力之日起10日内支付原告邹某租金658.85元；二、驳回原告邹某其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363.62元，由原告邹某负担352.99元，由被告惠州市东部房地产经纪有限公司负担10.63元，此款原告已预交，被告可径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇一七年十一月二十八日书 记 员  陈 婷