云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0721民初337号原告：丽江玛雅房屋经纪有限公司。住所地：丽江市古城区庆云路**祥和顺天北片临街商网**。法定代表人：韦小洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹力生，男，1963年1月11日出生，汉族，大学文化，云南省昆明市人，丽江玛雅房屋经纪有限公司员工，户籍所在地：云南省昆明市西山区，住云南省丽江市古城区。特别授权代理。被告：玉龙县南口园林绿化园。住所地。住所地：玉龙县南口上吉村表人：和文刚，系玉龙县南口园林绿化园总经理。委托诉讼代理人:赵青蓝，云南李寿刚律师事务所律师。特别授权代理。被告：和春辉，男，1986年9月20日出生，纳西族，大专文化，云南省丽江市古城区人，户籍所在地：云南省丽江市古城区。委托诉讼代理人:张国耀，云南李寿刚律师事务所律师。委托诉讼代理人:和晓翠，云南李寿刚律师事务所律师。被告：和月兰，女，1963年3月25日出生，纳西族，初中文化，云南省丽江市古城区人，户籍所在地：云南省丽江市古城区。委托诉讼代理人:和桂娟，云南李寿刚律师事务所律师。特别授权代理。原告丽江玛雅房屋经纪有限公司与被告玉龙县南口园林绿化园、和春辉、和月兰居间合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丽江玛雅房屋经纪有限公司的委托诉讼代理人曹力生、被告玉龙县南口园林绿化园的委托诉讼代理人赵青蓝、被告和春辉的委托诉讼代理人张国耀、和晓翠、被告和月兰的委托诉讼代理人和桂娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽江玛雅房屋经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付原告居间佣金尾款250,000元；2.判令三被告支付原告违约金38,555元（从2015年1月19日起至2017年6月6日止，共计866天，以本金250,000元，按银行同期贷款年息6.5%计算）；3.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年春节过后，被告和春辉的母亲和月兰前来原告位于古城区白龙盛世11-17号商铺的丽江玛雅柏龙水榭店，要求购买一庭院，原告带其在太和西路某小区看了一套庭院。第二天原告问其要否？和月兰说要将其位于昭庆市场的地及房产卖了才有钱来买庭院，随即她就带领原告去看了那块地及其地上建筑物。2014年8月25日，古城区大研街道新华社区居委会（以下简称新华社区居委会）找到原告，说要购买一个大院子，用作社区的老年活动中心。于是，原告就将和月兰带领原告看过的昭庆市场那块地及地面建筑物一起介绍给新华社区居委会的同志们，亲自带他们去看了实地，并且从被告和春辉的手上查看了房屋所有权证及土地使用权证。当时原告按被告和春辉的要求，报价1200万元。过了几天，新华社区居委会电话告知原告：问房东1100万元卖不卖？若卖，近期即可以签合同办理房地产买卖手续。原告将其意见转告给被告和春辉，被告和春辉同意说卖。原告经过多方努力终于达成了这笔房地产的买卖。于是，原告在2014年8月28日与被告和春辉签订了《委托销售及支付佣金协议》。协议约定：原告受被告委托，代为转让位于丽江市古城区大研街道义和办事处昭庆村的玉龙县南口园林绿化园（丽江县花卉苗木试验场）土地的使用权（证号为：丽国用2005第878号，面积为1288.83平方米，地号L，地号L-01-031，图号48642000建筑物的所有权（证号为丽江市权证丽字第12872号，面积为645.95平方米）给第三方（新华社区居委会），价格为壹仟壹佰万元（11,000,000元）整，原告应得居间佣金伍拾万元整。协议还同时约定：被告在2014年9月初收到受让方（新华社区居委会）支付的第一笔购地款时，即支付原告贰拾伍万元的居间佣金；在2014年11月初收到受让方支付的第二笔购地款时，再支付原告第二笔贰拾伍万元的居间佣金。由于受让方（新华社区居委会）的支付出现了困难，在2014年9月4日支付了被告第一笔购地款300万元后，未能在约定的时间即2014年的11月初支付第二笔款，而是延迟到了2015年1月19日才支付了第二笔107万元的款项。按照约定,被告方此时应将50万元的居间佣金支付给原告。但是，原告至此只收到了其中一半的居间佣金，还有25万元的尾款未收到。原告从2015年1月20日起就一直在向被告方索要该笔居间佣金，但始终未果。被告方说要等到全部购地款收完后才支付，原告只有耐心等待。2017年6月5日，被告方已收到最后一笔195万元的购地尾款。按被告方口头约定的支付原告居间佣金尾款的最后时间，也应该支付原告25万元的居间佣金尾款，但被告方仍然未支付。被告方已经严重违约，极大地损害了原告的合法权益。希望法庭主持公道，判决支持原告的诉讼请求。被告玉龙县南口园林绿化园辩称，第一、原告所说的土地确实是玉龙县南口园林绿化园的，但玉龙县南口园林绿化园并没有委托和春辉签订销售协议，在2014年签订协议时玉龙县南口园林绿化园也没有参与。第二、收到诉状后经玉龙县南口园林绿化园与和春辉核实，在土地交易当中，原告并没有任何的居间行为，没有代办相关的手续，所以居间费用不应该由玉龙县南口园林绿化园承担，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告和春辉辩称，第一，答辩人与被答辩人之间订立的《委托销售及支付佣金协议》（以下简称居间合同）系无效合同。在本案中，答辩人是以玉龙县南口园林绿化园的名义与被答辩人订立了居间合同，被答辩人也应该熟知这一情况。该居间合同中的涉案房屋所有权人为玉龙县南口园林绿化园，而答辩人只是玉龙县南口园林绿化园的委托代理人，代为处理房屋买卖的相关事宜。但是因答辩人没有玉龙县南口园林绿化园的明确的授权委托书，答辩人根本没有代理权限，就导致答辩人与被答辩人之间订立的居间合同系答辩人无权代理行为，无权代理所订立的合同的法律效果，就其效力而言，是效力待定合同。结合玉龙县南口园林绿化园的答辩意见，其对于这份效力待定合同是不予追认的，那么这份合同就是无效合同。另外，根据法律规定，约定的居间佣金不能超过一定的限制，根据建设部、国家计委颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定：“房地产经纪收费当中的房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”。本案中，房屋的成交价格为1100万元,原告与被告约定的房屋买卖代理费用（居间佣金）为50万元明显违反了上述规定。第二、答辩人与被答辩人订立的居间合同并未实际履行，被答辩人也并未履行约定的合同义务，原告诉请被告支付居间佣金尾款250,000元以及违约金38,555元无事实及法律依据。一般来说，居间报酬要根据居间人的劳务合理确定，所谓的“合理”应考虑诸多原因，如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素，综合合理确定。结合本案，被答辩人作为居间人，虽然与答辩人签订了居间合同，详细约定了双方相关的权利义务，但本案中被答辩人并没有尽到基本的居间合同的义务，被答辩人不能仅仅因为与答辩人一方签署了一份居间合同就要求答辩人支付居间报酬，这违背了《合同法》第427条的强制性规定。三、本案已超过诉讼时效。根据双方订立的居间合同的约定，答辩人应当于2015年1月19日向被答辩人支付第二笔居间佣金，但被答辩人怠于主张，据此，诉讼时效应从2015年1月19日开始计算，按照普通的诉讼时效期间为两年的规定，诉讼时效最晚在2017年1月18日就已经届满。而本案被答辩人的起诉时间为2017年6月7日，明显已经超过了诉讼时效。根据法律规定，超过诉讼时效，权利人就失去了胜诉权，即胜诉权利归于消灭。综上，被答辩人的诉讼请求于法无据，请求人民法院依法驳回原告所有的诉讼请求。被告和月兰辩称，第一、本案是居间合同纠纷，和月兰不是居间合同当事人中的任何一方，原告也没有提交任何证据证明和月兰与本案《委托销售及支付佣金协议》有任何关联，故和月兰不是本案适格的被告。第二、涉案房产的产权人是玉龙县南口园林绿化园，和月兰对该房产没有任何的权属，其没有权利委托他人处置该房产。综上，请求法院依法驳回原告对和月兰的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告玉龙县南口园林绿化园、和春辉、和月兰未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《委托销售及支付佣金协议》（证据1）客观、真实，结合原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》（证据2）、证据3中号码为0013352的收款收据、证据5中的收款收据，本院对原告提交该证据证实被告和春辉作为玉龙县南口园林绿化园的委托代理人与原告签订《委托销售及支付佣金协议》的事实予以认定。因该《委托销售及支付佣金协议》上并无和月兰签名，故对原告主张和月兰作为玉龙县南口园林绿化园的委托代理人与原告签订《委托销售及支付佣金协议》的事实，本院不予认定；《房屋买卖合同》、《补充协议》二份（证据2）、收款收据（证据3）、情况说明（证据4）、收款收据、短信记录（证据5）、收据（证据9）客观、真实、合法，对其证明力，本院予以认定；玉龙县南口园林绿化园个人独资企业营业执照复印件、《土地使用权证》复印件、《房屋所有权证》复印件、玉龙县南口园林绿化园投资人和文刚的身份证复印件、被告和春辉的身份证复印件（证据6）能够证实原告提交该证据所要证明的内容，对其证明力，本院予以认定；《房地产估价委托合同》、照片、《土地评估报告》（证据8）虽然真实，但不能充分证明原告提交该证据所要证明的内容，对其证明力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，被告玉龙县南口园林绿化园作为甲方，丽江玛雅房屋柏龙水榭店作为乙方签订了一份《委托销售及支付佣金协议》。协议约定，玉龙县南口园林绿化园自愿将其位于丽江市大研街道义和办事处昭庆村的地号L-01-31，图号48642000，使用权面积1288.83平方米的土地及地面上的所有房产通过丽江玛雅房屋柏龙水榭店，介绍并促成丽江市古城区新华社区来购买，三方协议的总价格为11,000,000元。玉龙县南口园林绿化园承诺新华社区在2014年9月初支付第一笔购地款时即支付丽江玛雅房屋柏龙水榭店250,000元的居间佣金，在2014年11月初支付第二笔购地款时，再支付丽江玛雅房屋柏龙水榭店第二笔250,000元的居间佣金，居间佣金合计为500,000元。丽江玛雅房屋柏龙水榭店应配合玉龙县南口园林绿化园将房产证及土地证在2015年11月底以前过户给新华社区，同时督促新华社区在2015年11月底以前将第三笔购地款支付给玉龙县南口园林绿化园。该《委托销售及支付佣金协议》中甲方委托代理人一栏处有被告和春辉的签名。2014年8月29日，玉龙县南口园林绿化园作为甲方，和春辉、和月兰作为甲方委托代理人与案外人古城区大研街道新华社区居民委员会就上述房屋所有权及土地使用权签订了《房屋买卖合同》，由古城区大研街道新华社区居民委员会以人民币11，000，000元的价格购买该房产。双方约定，签订《房屋买卖合同》当日，古城区大研街道新华社区居民委员会向玉龙县南口园林绿化园支付首付款人民币3,000,000元；2014年11月10日之前支付购房款3,000,000元；2015年5月30日前支付购房款5,000,000元。《房屋买卖合同》签订后，古城区大研街道新华社区居民委员会于2014年9月4日向和春辉支付首付款3,000,000元，向丽江玛雅房屋经纪有限公司支付房屋中介费220,000元。被告和春辉在2014年9月份向原告支付了居间佣金250,000元。该《房屋买卖合同》履行期间，因古城区大研街道新华社区居民委员会资金短缺，未能在约定的时间支付第二笔购房款，而是延迟到了2015年1月19日才支付了第二笔1,070,000元的款项。2015年4月15日古城区大研街道新华社区居民委员会向玉龙县南口园林绿化园支付了购房款3,980,000元后，双方于2015年4月28日签订《补充协议》，将剩余购房款的支付时间延迟到了2017年5月30日前。现涉案房地产的价款已全部付清。但被告玉龙县南口园林绿化园未向原告支付剩余的居间佣金250,000元，该款经原告多次催要，未有结果，为此，原告起诉至本院，要求判如所请。另查明，被告玉龙县南口园林绿化园系个人独资企业，投资人为和文刚。被告和春辉系被告玉龙县南口园林绿化园法定代表人和文刚的儿子，被告和月兰系和文刚的妻子。本院认为,本案原告提交的《委托销售及支付佣金协议》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、被告和春辉向案外人古城区大研街道新华社区居民委员会收取购房款的收款收据、被告玉龙县南口园林绿化园的营业执照复印件、《土地使用权证》复印件、《房屋所有权证》复印件、玉龙县南口园林绿化园投资人和文刚的身份证复印件、被告和春辉的身份证复印件能够相互印证，结合被告玉龙县南口园林绿化园与案外人古城区大研街道新华社区居民委员会就涉案房屋所有权及土地使用权签订的《房屋买卖合同》已履行完毕、被告和春辉已向原告支付第一笔居间佣金的事实，本院对被告和春辉受被告玉龙县南口园林绿化园的委托与原告签订《委托销售及支付佣金协议》的事实予以认定。对被告提出和春辉无玉龙县南口园林绿化园明确的授权委托书，其无权与原告签订《委托销售及支付佣金协议》，涉案《委托销售及支付佣金协议》事后亦未经玉龙县南口园林绿化园追认，属于无效协议的抗辩主张，本院不予采纳。本案中，被告玉龙县南口园林绿化园与原告签订的《委托销售及支付佣金协议》符合《中华人民共和国合同法》规定的居间合同的特征，其内容不违反法律规定，依法应受法律保护。本案原告促成了被告玉龙县南口园林绿化园与古城区大研街道新华社区居民委员会签订《房屋买卖合同》，从而获得了居间报酬请求权，且双方约定的居间报酬明确具体，符合当事人意思自治原则，故被告玉龙县南口园林绿化园应依约向原告支付居间报酬500,000元。扣除已支付的250,000元，被告玉龙县南口园林绿化园还需再行支付原告居间报酬250,000元。关于原告主张的违约金，本院认为，虽然原告与被告玉龙县南口园林绿化园签订的《委托销售及支付佣金协议》未约定违约金，但该《委托销售及支付佣金协议》约定，玉龙县南口园林绿化园于2014年11月初收到古城区大研街道新华社区居民委员会支付的第二笔购地款时，再支付原告第二笔250,000元的居间佣金。本案由于古城区大研街道新华社区居民委员会在履行《房屋买卖合同》期间出现资金短缺，直到2015年1月19日才向玉龙县南口园林绿化园支付第二笔购地款，根据上述约定，被告玉龙县南口园林绿化园应于2015年1月19日向原告支付第二笔250,000元的居间佣金，因被告未支付，其行为已构成违约，应当支付逾期付款违约金。原告主张从2015年1月19日起至2017年6月6日止，以本金250,000元，按银行同期贷款年利率6.5%计算支付逾期付款违约金38,555元，符合法律规定，本院予以支持。关于本案是否已过诉讼时效的问题。本院认为，被告玉龙县南口园林绿化园应于2015年1月19日向原告支付第二笔250,000元的居间佣金而未支付，本案的诉讼时效从2015年1月19日开始起算，结合原告的陈述及原告提交的短信记录，本院对被告提出本案已过诉讼时效的抗辩主张不予采纳。本案中，被告和春辉系受被告玉龙县南口园林绿化园的委托与原告签订《委托销售及支付佣金协议》，被告和春辉与原告签订《委托销售及支付佣金协议》的民事责任依法应由被告玉龙县南口园林绿化园承担。关于被告和月兰主体是否适格的问题，本院认为，本案系居间合同纠纷，因被告和月兰不是本案《委托销售及支付佣金协议》的当事人，根据合同的相对性原则，原告起诉和月兰主体不适格。故对原告要求被告和春辉、和月兰支付原告居间佣金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条规定,判决如下:一、被告玉龙县南口园林绿化园于本判决生效之日起十日内支付原告丽江玛雅房屋经纪有限公司居间报酬250,000元（贰拾伍万圆）及该款自2015年1月19日起至2017年6月6日止的逾期付款违约金38,555元（叁万捌仟伍佰伍拾伍圆）；二、驳回原告丽江玛雅房屋经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,628元，由被告玉龙县南口园林绿化园负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李正丽审 判 员  和国慧人民陪审员  和凤琼二〇一七年十一月六日书 记 员  杨云翔