辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1853号上诉人（原审原告）：王浩，女，1989年2月28日出生，蒙古族，建平县医院工作人员，住建平县。委托诉讼代理人：周保权，建平县万寿街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜春山，男，1964年3月9日出生，汉族，农民，建平县。委托诉讼代理人：林立峰，辽宁承远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，辽宁承远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：朝阳家和兴置业有限公司，住所地：朝阳市建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：张立磊，总经理。委托诉讼代理人：林建宇，男，1984年5月20日出生，汉族，该单位职工，住建平县。上诉人王浩因与被上诉人杜春山、朝阳家和兴置业有限公司所有权纠纷一案，不服建平县人民法院(2020)辽1322民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王浩的委托诉讼代理人周保全，被上诉人杜春山及其委托诉讼代理人林立峰、李岩，被上诉人朝阳家和兴置业有限公司的委托诉讼代理人林建宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，争议房屋位于建平县叶柏寿街道办事处新工社区（家和小区）02幢03062号，其开发单位为第三人朝阳家和兴置业有限公司。2016年12月9日，原告与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定第三人将争议房屋以308，391元的价格出售给原告，2016年12月14日，原告与朝阳市住房公积金管理中心签订《个人购房借款合同》一份，借款19万元用于购买该房屋。原告于2016年12月14日办理了不动产登记证明，对该房屋进行了预告登记。被告与第三人于2016年6月6日签订《家和小区认购协议》一份，双方约定被告以26万元价款购买争议房屋，被告于当日交纳购房款4万元，被告与第三人于2017年10月2日签订《补充协议》一份，约定第三人于2017年10月15日前给被告办理网签备案，被告可在2017年10月领取钥匙并进行装修。被告于当日交纳购房款15万元，并向第三人交纳了物业费、装修维修基金、垃圾清理费、门牌费和取暖费，并且领取了钥匙。被告开始装修，并于2019年初开始入住。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中。原告与第三人签订了房屋买卖合同，被告也与第三人签订了购买房屋的协议，并交纳了购房款，二份合同均未办理物权登记，应认定二份购房合同均成立有效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。即对于一房数卖的情况，应按如下顺序确定权利保护顺位：1、已经办理房屋所有权变更登记的，2、合法占有房屋，3、合同履行情况，4、买卖合同成立先后顺序。本案中，原被告与第三人均未办理房屋所有权变更登记，故应着重考察后三项，被告于2017年10月2日交纳购房款后即向第三人交纳了物业费、装修维修基金、垃圾清理费、门牌费和取暖费，并且自第三人处领取了钥匙，第三人正式向被告交付了房屋，被告合法取得占有权，其后被告开通了水、电，进行了装修，并于2019年开始入住，应认定被告先行合法占有房屋。现原告并未取得物权变更登记，不是房屋所有权人，故原告无权请求被告停止侵权、返还房屋及钥匙，故其诉讼请求本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王浩负担。一审宣判后，原审原告王浩不服，提起上诉。上诉人王浩上诉称：本案中上诉人已经签订了商品房买卖合同，办理了公积金贷款，办理了预告登记，应优先取得该房屋所有权。预告登记使合同债权具有物权性质，否则预售人违反房屋预售登记的内容所做出的处分房屋权利的行为无效。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。被上诉人未签署正式的商品房预售合同，不能取得该房屋的所有权。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审被上诉人杜春山答辩称：一是上诉人与朝阳家和兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，他们之间形式上是买卖关系，实际上是借贷关系。二是上诉人与家和兴置业有限公司之间的预告登记行为无效，办理住房公积金的流程要求必须办理预告登记。本案中上诉人的预告登记系双方虚假行为的子行为，不能产生真实预告登记的法律效力。三是上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》的备案行为，只是对债权进行备案，并不产生物权变动的效力。而答辩人与家和兴置业公司签订了《家和小区认购协议》和《补充协议》，交纳了全部购房款、物业费、装修保证金，并且领取钥匙装修入住，已经实际占有居住至今，合法取得案涉房屋。上诉人提出的《房屋登记办法》和《城市商品房预售管理办法》，其适用的前提必须是上诉人与家和兴公司之间的买卖行为合法有效，且不能违反《民法总则》与合同法的相关规定。综上所述，答辩人合法取得案涉房屋，上诉人请求返还既违背了客观事实，也没有法律依据，请求二审法院维持原判。被上诉人朝阳家和兴置业有限公司答辩称其因开发小区缺少资金，借用上诉人的名义借住房公积金用于开发的资金缺口，答辩人为此也偿还过在朝阳银行贷款，后因上诉人还贷的朝阳银行账户出现问题故障，答辩人也就没有再偿还过贷款，故答辩人与上诉人是借贷关系，不是房屋买卖关系。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，被上诉人朝阳家和兴置业有限公司提供收据1枚、朝阳银行存款凭证5份，欲证明其与上诉人之间为借贷关系，不是房屋买卖关系。因为当初开发小区缺少资金，以上诉人名义借出公积金用于开发资金缺口，朝阳家和兴置业有限公司为上诉人在朝阳银行偿还了公积金5笔，后来因该银行账户出现问题，第三人将现金1800元直接交给了上诉人。被上诉人杜春山对该事实无异议。上诉人认为朝阳家和兴置业有限公司偿还上诉人公积金贷款及给付的1800元均是偿还其他欠款，与本案无关。因上诉人陈述不能自圆其说，且上诉人公积金贷款却由朝阳家和兴置业有限公司偿还亦不符合常理。故本院对朝阳家和兴置业有限公司所证明的上述事实予以认定。本院认定的以上事实，有双方当事人的陈述；上诉人提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款合同》、出警证明，不动产登记证明，查档证明、委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议、还款明细；被上诉人杜春山提供的《家和小区认购协议》，《补充协议》，收据、用电协议书；被上诉人朝阳家和兴置业有限公司提供的收据、朝阳银行存款凭证等证据材料在卷为凭，并经一、二审法院开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，上诉人欲证明其已经取得本案争议房屋的优先购买权，应首先证明其与被上诉人朝阳家和兴置业有限公司之间的房屋买卖行为合法有效。上诉人虽然提供了《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款合同》、不动产登记证明、委托提取住房公积金偿还公积金贷款协议及还款明细等相关证据，但通过二被上诉人的陈述及被上诉人朝阳家和兴置业有限公司提供的朝阳银行存款凭证和收据，能够认定上诉人与被上诉人朝阳家和兴置业有限公司签订的房屋买卖合同是虚假的，双方之间应是民间借贷法律关系。上诉人提出其已签订商品房买卖合同，办理了公积金贷款和预告登记，应优先取得本案争议房屋所有权等上诉理由，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王浩负担。本判决为终审判决。审判长  沈春义审判员  吴 鹏审判员  李 凯二〇二〇年九月七日书记员  赵 岳（法官助理代）