内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）内民再105号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈乃新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：肖红纲，男，1974年8月10日出生，汉族，神华集团公司职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张磊，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。再审申请人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（简称盛业公司）因与被申请人肖红纲房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第00958号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）内民申228号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。盛业公司的委托诉讼代理人王志、刘璐，肖红纲的委托诉讼代理人张磊、庞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛业公司申请再审称，通州建总集团有限公司不交付竣工材料，住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，所以不能办理房屋权属证书，以上事实说明不能给业主办理房屋权属证书是因为存在不可抗力的因素。一审法院判令盛业公司为肖红纲办理所购房屋的所有权证并于判决生效后30日内履行完毕是无法实现的。对出卖人办理房屋产权证书期限未约定或约定不明的，以出卖人取得登记机构准予初始登记的批复作出时间，作为出卖人应履行协助买受人办理产权证的起算时间。盛业公司由于不可抗力的因素，尚未取得登记机关准予初始登记的批复，因此待盛业公司取得初始登记的批复时，才作为盛业公司履行协助办理产权证的时间起算点，故盛业公司不应承担延期办理房产证的违约责任，原审判决适用法律错误。请求依法改判。肖红纲辩称，房屋出卖方应该交付验收合格的房屋。业主进行了解，未能验收的原因是盛业公司增加楼层导致。请求依法驳回盛业公司的再审申请，维持原判。肖红纲向呼和浩特市新城区人民法院起诉请求：盛业公司为肖红纲办理房屋产权证书；赔偿延期办理房屋产权证违约金，按照中国人民银行贷款利率计算至2014年12月31日为46372元，并给付至办理完房屋产权证止。呼和浩特市新城区人民法院一审查明：2009年6月19日，刘建勇与盛业公司签订认购协议书，定购盛业城市广场1号楼6单元23层东户房屋，建筑面积132.64平方米，总价411184元。认购协议书签订后，刘建勇陆续向盛业公司支付购房款411184元。2011年7月23日，盛业公司将房屋交付刘建勇使用。2012年10月18日，肖红纲从刘建勇处购买了该房屋，经过刘建勇和肖红纲申请，于2012年11月1日在盛业公司处办理了更名手续，支付了2万元名字变更费，同时，肖红纲与盛业公司签订了商品房买卖合同，约定：肖红纲购买的商品房为××楼东户），建筑面积暂测131.95平方米，总价款411184元。关于产权登记的约定为空白。2012年11月1日，办理完变更手续后刘建勇将房屋交给肖红纲。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，呼和浩特市新城区人民法院于2015年5月26日作出（2015）新民一初字第00077号民事判决：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司为肖红纲办理所购呼和浩特市盛业城市广场1号楼6单元23层东户房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行；二、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付肖红纲违约金46372元，于判决生效后10日内履行完毕。并从2015年1月1日继续给付违约金至办理房屋所有权证止（按已付房款总额411184元和同期中国人民银行贷款利率计算）。案件受理费480元，由盛业公司承担。盛业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回肖红纲的诉讼请求。呼和浩特市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，盛业公司提交新证据，即呼和浩特市公安消防支队作出的《责令限期改正通知书》，拟证明：住宅部分住户封堵一个安全出口（厨房内），导致不能进行消防安全验收，房产局不可能办理初始登记。肖红纲认可真实性，不认可关联性。二审对该证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的不予确认。呼和浩特市中级人民法院二审认为，双方当事人对于原审法院查明的签订《商品房买卖合同》、交付房款的时间、数额及交付房屋的具体日期等事实均不持异议。争议的焦点问题在于相关法律的适用方面，即原审法院判决盛业公司为肖红纲办理房屋所有权证并支付相应违约金的认定有无法律依据的问题。关于盛业公司辩称其能否为肖红纲如期办理房屋所有权证取决于盛业公司能否取得办理房屋所有权初始登记证所需要的房屋竣工证明及其他材料的上诉理由，二审认为，盛业公司作为房地产开发企业，应熟知有关商品房买卖的相关法律规定，且应对商品房买卖过程中可能出现的情况有所预判，并在此基础上全面履行其法定或约定的义务，否则应承担相应的不利后果。本案中，取得房屋竣工证明和其他材料并完成房屋所有权的初始登记是盛业公司的法定义务，未能及时履行的不利后果应由盛业公司承担，盛业公司不能以此作为未办理房屋所有权证的抗辩理由，亦不能对抗买受人要求其办理房屋所有权证的正当性，故其该项抗辩理由不能成立，不予采纳。原审法院判决其限期为买受人办理房屋所有权证，意在督促其全面、及时地履行自身义务，并无不当，予以维持。关于违约金的问题，消防部门要求限期整改的通知并非盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，亦非法律规定中"不可抗力"所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且在消防部门作出上述处罚时，违约行为已经存在，故盛业公司以此辩称不应承担违约责任的上诉理由不能成立，不予支持。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决盛业公司承担相应违约金并无不当，于法有据，予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，呼和浩特市中级人民法院于2015年10月30日作出（2015）呼民一终字第00958号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由盛业公司负担。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致，予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：盛业公司不能办理房屋所有权证是否构成违约及如何承担违约责任。盛业公司与肖红纲签订的合同未约定产权登记时间。2011年7月23日，盛业公司将房屋交付刘建勇使用。2012年11月1日，办理完变更手续后刘建勇将房屋交给肖红纲。盛业公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使肖红纲未能在法定的期限内取得房屋权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。盛业公司辩称因通州建总集团有限公司不交付竣工材料，住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，所以不能办理房屋权属证书，因盛业公司与肖红纲形成的是平等民事主体间的合同关系，其以第三方原因即通州建总集团有限公司不交付竣工材料为抗辩履行合同义务的理由不能成立。消防部门要求限期整改的通知并非盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，亦非法律规定中"不可抗力"所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且在消防部门作出处罚时，违约行为已经存在，故盛业公司以此辩称不应承担违约责任的理由不能成立。根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑盛业公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及肖红纲可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，酌定盛业公司承担违约金的数额为肖红纲已付购房款411184元的15%，即盛业公司给付肖红纲迟延办理房屋产权证的违约金为61678元。综上，原审判决认定事实清楚，但确定违约金数额不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、撤销呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第00958号民事判决；二、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00077号民事判决第一项即"内蒙古盛业房地产开发有限责任公司为肖红纲办理所购呼和浩特市盛业城市广场1号楼6单元23层东户房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行"；三、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00077号民事判决第二项即"内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付肖红纲违约金46372元，于判决生效后10日内履行完毕。并从2015年1月1日继续给付违约金至办理房屋所有权证止（按已付房款总额411184元和同期中国人民银行贷款利率计算）"为："内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付肖红纲违约金61678元，于本判决生效后10日内履行完毕"；四、驳回肖红纲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费480元，二审案件受理费960元，由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 英审判员 赵小林审判员 张 军二〇一七年十一月二十日书记员 祝 蕾