上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3108号原告(反诉被告)：上海共好物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘龙，总经理。委托诉讼代理人：吴鑫，上海市君成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳，上海市君成律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海世俊建筑科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张宝相，总经理。委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。原告上海共好物流有限公司(以下简称“共好物流”)与被告上海世俊建筑科技有限公司(以下简称“世俊建筑”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案，本案诉讼期间，共好物流提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告共好物流的法定代表人刘龙、委托诉讼代理人吴鑫、陈泳、被告世俊建筑的法定代表人张宝相、委托诉讼代理人徐佳卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告共好物流向本院提出诉讼请求：1.确认原被告就上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘厂房签订的租赁合同为无效合同；2.判令被告退还押金人民币(币种下同)340,666.67元；3.判令被告支付租金8,077,889.92元；4.判令被告支付原告设备拆装费用544,200元；5.判令被告支付移库费105,764元；6.判令被告返还原告172个货架(376,096元)、4500个托盘(225,000元)。事实和理由：2012年10月，被告称合法拥有上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘厂房租赁权，可以转租给原告使用，当时厂房正在建设，被告承诺建成后会办理相关产权证。原被告遂于2012年10月18日签订租赁合同，合同约定厂房建筑面积约16000平方米，租赁期限6年，自2012年11月16日起至2018年11月15日止，每日每平方米建筑面积租金为0.70元，租金每两年环比递增6%，租金付三押一。厂房于2012年12月15日建成交付原告使用。被告保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。原告租赁厂房后，提供给关联企业佩吉物流(上海)有限公司使用(以下简称“佩吉公司”)，由佩吉公司向被告支付房租，为三菱电机空调影像设备(上海)有限公司(以下简称“三菱电机”)提供仓储服务。2016年11月24日，上海市闵行区公安消防支队对原告租赁的厂房进行消防监督检查，发现消防设施设置不符合规范，于2016年11月25日出具《临时查封决定书》，要求立即整改火灾隐患。原告立即通知被告整改，但被告置之不理。原告无法使用厂房，只能寻找新的租赁厂房，致三菱电机不再与原告续约。2017年1月3日，原被告签订协议，约定解除双方的租赁合同，被告不得设置任何障碍影响原告的经营和搬迁。但被告未遵守协议约定，阻挠原告搬迁，并扣留了172个货架、4500个托盘。在厂房被消防查封后，原告得知系争厂房上海市房地产权证上记载的房屋建筑面积为7788.05平方米，租赁合同中约定的16000平方米厂房没有办理过产权证，实际是违章搭建。系争厂房未取得产证，系违法建筑，被告将未经登记取得房地产权证的违法建筑出租给原告使用，违反《物权法》及《上海市房屋租赁条例》的规定，故双方签订的合同是无效合同，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告世俊建筑辩称，1.双方于2017年1月3日协议解除合同，故合同已经解除。系争房屋系村集体房屋改建，房屋的情况原告是明知的，正出于该原因，被告出租系争房屋的价格低于同地段的价格。2.合同4.6条约定，保证金为30万元，在被告交付房屋后原告首次付款时自动转换为首付款或押金。该笔款项已作为租金的一部分，不存在保证金的说法。3.原告使用系争房屋已有4年，在使用期间没有任何障碍，对租金金额也未提出异议，即使租赁合同无效，也应支付相应的使用费。4.设置消防设施是原告的义务，设备拆装费用及移库费不应当由被告承担。5.双方在2017年1月3日签订的协议书中，明确原告应付清到实际搬离后的租金，才能搬走所有货物，但原告没有履行协议内容，并非被告恶意扣留货物。6.原告在履行租赁合同过程中，存在拖欠租金的情况。原告曾因拖欠租金向被告出具承诺书，承诺将按时支付租金，不再拖欠，并自愿给付被告利息作为补偿，故原告支付的款项中还包括利息损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告世俊建筑向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即将堆放在上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘建筑内的所有物品搬离；2.判令反诉被告按日租金12,584.32元支付自2016年11月16日起至实际清空搬离所有物品之日止的房屋使用费；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金1,531,092.27元。事实和理由：2012年8月，反诉原被告达成租赁意向，由反诉被告承租位于上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘的建筑物，暂定租赁面积大约为16000平方米。此后，反诉原告将部分租赁物交付反诉被告先予使用，并根据反诉被告的要求继续建造建筑物。2012年10月18日，双方签订《租赁合同》，约定反诉被告将上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘厂房，暂定租赁面积大约16000平方米(包括部分二层面积及宿舍面积)。具体面积以厂房完工后双方实测面积为准。厂房每日每平方米建筑面积租金为0.70元，不含税金。租金每二年环比递增6%。反诉被告保证租赁物内的安全，所有内部消防问题和消防安全由反诉被告自行承担，外部消防检查及疏通由反诉原告负责协助反诉被告共同解决。单方面提出解除合同且未经对方同意的，必须向另一方赔偿同等于4个月租金的费用。2012年11月15日，反诉原告向反诉被告交付系争房屋。2012年12月15日，双方签订《纪王镇赵家村黄家巷(43)丘厂房验收交接单》，约定2012年12月15日至2013年2月15日免租，双方均确认面积16000平方米，不包括世俊建筑自建一间办公室面积。2016年11月15日后，由于反诉被告未按时支付2016年11月16日至2017年2月15日的租金，反诉原告向其催讨，并在2016年12月28日以张贴《告知书》的形式向反诉被告书面催讨租金。但反诉被告告知由于系争房屋在2016年11月25日被消防部门查封，故决定解除《租赁合同》，但反诉被告仍留有大量物品在系争房屋内，至反诉原告无法继续使用。反诉被告已使用系争房屋4年，其对于系争房屋的消防问题应当由其自行承担是明知的，但其仍单方面解除合同，且在系争房屋被查封前，反诉被告已经出现未按约支付租金的违约情形，故反诉原告有权追究其违约责任。反诉原告遂诉诸法院要求判如所请。反诉被告共好物流辩称，1.系争房屋内的物品是反诉原告扣留，而非反诉被告滞留。2.因反诉原告扣留相关物品，反诉被告不应当承担使用费，且根据双方于2017年1月3日协议约定，反诉被告使用系争房屋至2017年1月15日，反诉被告已于2017年1月15日将系争房屋交还反诉原告。反诉被告只同意支付至2017年1月15日的使用费28,672.12元。关于使用费标准，系争房屋的租金起算日期是2013年2月15日，2017年2月15日前的标准为每日每平方米0.7元*1.06，2017年2月15日后的标准为每日每平方米0.7元*1.06*1.06。3.因租赁合同无效，故其中约定违约条款也无效。综上，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：纪王镇赵家村黄家巷(43丘)房屋权利人为案外人上海大顺人造皮毛有限公司。权属性质为集体，用途为轻纺工业用地，使用期限为1989年4月24日至2004年4月23日，建筑面积7788.05平方米，幢数9。2012年10月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘，暂定租赁建筑面积大约为16000平方米(包括部分二层面积及宿舍面积)。具体面积以厂房完工后双方实测面积为准。厂房面积计算方式：单层厂房面积以四周外墙面各向外延伸30cm滴水处为长和宽相乘而得面积，二层以上面积外墙面长和宽相乘而得面积，过道半封闭厂房以扣除30cm滴水处的长和宽相乘而得面积为计算面积。其它道路及露天场地部分不再计算面积。甲方厂房建设日期3个月，自2012年7月15日起至2012年11月15日止。实际交付日期以双方签订《厂房验收交接表》为准。租赁期限共6年，自2012年11月16日起至2018年11月15日止，免租期为2012年11月16日起至2013年1月15日止，厂房交付使用日期为2012年11月16日。每日每平方米建筑面积租金为0.70元，租金每两年环比递增6%，租金付三押一。乙方应在签订合同后10个工作日内向甲方支付厂房租赁保证金30万元。保证金在甲方交房后乙方首次付款时自动转换为首付款或押金。甲方出租给乙方的仓库为村集体产权，甲方已经取得合法租赁18年期限的权利。乙方保证租赁物业内的安全，所有内部消防问题和消防安全由乙方自行承担，外部消防检查及疏通由甲方负责协助乙方共同解决。单方面解除合同且未经对方同意的，必须向另一方赔偿同等的4个月租金费用。租赁期间，如因甲方问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿(本厂房为集体工业用土地、为红证产权房)。补充约定中，甲方根据乙方要求建造厂房，并约定相关的技术参数。合同另对其他权利义务作了约定。后，被告将建成后的系争厂房交付原告使用。2012年12月15日，双方签订《厂房验收交接单》，其中《国有土地使用权证》、《竣工验收备案表》、《厂房面积测绘技术报告书》、房屋施工管线图(水、强电、弱点、结构)、消防验收合格意见书等文件均为“无”。主入户配电箱等设施均为“完好”。“说明”中载明，2012年12月15日至2013年2月15日免租。“其他补充说明”载明，双方均确认面积16000平方米，不包括甲方自建一间办公室面积。2015年7月24日，被告法定代表人张宝相(甲方)与原告法定代表人刘龙(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市闵行区纪王镇纪鹤路XXX号，租赁建筑面积为3000平方米。租赁期限约39个月，自2015年8月1日起至2018年11月15日止。免租期为2015年8月1日至2015年8月31日。厂房交付使用日期为2015年8月1日。租金为每日每平方米0.6元，付六押一。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告将该厂房交付原告使用。系争房屋租赁合同履行期间，因原告存在拖欠租金的情况，2016年3月12日，原告及其法定代表人刘龙出具《承诺书》一份，承诺将严格按照原被告于2012年10月18日签订的关于系争房屋租赁合同中约定付款时间付款，即每年度的2月15日前、5月15日前、8月15日前、11月15日前，缴纳所租厂房租金，绝不拖欠，如不能按时缴纳，无条件服从执行租赁合同中相关条款。2016年11月25日，上海市闵行区公安消防支队出具《临时查封决定书》，对上海市闵行区纪鹤路XXX号佩吉物流(上海)有限公司仓库区域予以查封，决定书载明：消防设施设置不符合规范，已不具备防火灭火功能不及时消除可能严重威胁公共安全，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。查封期限：2016年11月28日12时至2016年2月13日12时，你单位(场所)应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封。2016年12月28日，被告向原告发《告知书》，称因原告拖欠租金多时，经多次催讨无果，望原告按合同规定付清厂房租金，如未能在2017年1月2日前付清租金，被告将按合同条款约定，有权停止原告使用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由原告自行承担。2016年12月30日，原告复函称，因系争房屋被消防临时查封，要求被告及时将外部消防泵房维修好，以使消防设施具备使用功能、符合消防规定。但被告不予配合，故原告有权拒付租金。2017年1月3日，双方签订《协议书》一份，约定厂房因消防设备不具备使用功能，存在消防隐患，被消防临时查封，为减少损失，协议如下：1.乙方因消防原因无法继续使用该厂房(至于何种消防问题而被查封的责任归属，双方另行解决)；乙方因为此原因未付2016年11月15日后的租金，租金支付日期至2016年11月15日。2.因双方对房屋面积及租金支付的数额存在争议，双方同意以法院认定为准，乙方暂先按合同约定支付至实际搬离之日的租金15万元，余款在搬最后三车前付清，于2017年1月15日前将厂房及场地交还甲方，待搬离后双方再根据实际情况对合同租金进行最终结算，多退少补。3.甲方不得设置任何障碍，影响乙方的经营和搬迁。4.租赁合同于2017年1月15日解除，但是双方互不免责，双方保留追诉对方的权利。根据租赁合同约定，自2013年2月16日至2016年11月15日，原告应向被告支付16000平方米厂房的费用15,824,032元。自2015年9月1日至2016年11月15日，原告应向被告支付3000平方米厂房的费用795,600元(租金计算方式详见附表)。原告向被告支付的费用共计17,073,076.60元。关于原告多支付的费用，原告称其中30万元为保证金，其余为多支付的租金，被告称因原告于2012年11月15日起实际使用系争房屋，其应自2012年11月15日起支付租金，故该费用均为原告应当支付的租金。且租赁合同履行过程中，原告存在拖欠租金的行为，其中包括原告自愿支付给被告的利息损失。附表：系争房屋应付租金计算表租金覆盖周期计算公式(单价*面积)日租金(元)天数应付租金(元)16000平米仓库租金2013.2.16-2014.11.150.70*XXXXXXXXXXXXXXXXXXX02014.11.16-2016.11.150.742*XXXXXXXXXXXXXXXXXXX23000平米简易仓库租金2015.9.1-2016.11.150.60*XXXXXXXXXXXXXXXXX合计XXXXXXXX反诉查明事实同本诉。审理中，原被告分别于2017年8月22日、同年10月24日前往系争场地清点原告尚未搬走的物品，双方确认原告的物品为货架立柱片273片、货架横梁40捆，具体现场以《清点货架明细》中所附照片为准。原告根据清单情况，将诉请六变更为要求被告返还货架立柱片273片、货架横梁40捆。被告辩称原告须先支付其应付款项后才同意返还上述物品。以上事实，由原告(反诉被告)提供的租赁合同、银行交易明细表、支付凭证、临时查封决定书、关于告知书的复函、告知函、上海市公安局案件报案回执单及警告函、协议书及银行交易明细表、房产信息查询、仓储管理合同、仓储协议、邮件及企业档案机读材料、货架安装合同、空调移机安装合同及增值税发票、增值税专用发票及托运单、收据及银行明细表、视频资料及律师函、租赁合同(2015年7月24日签订)，被告(反诉原告)提供的租赁合同、交接单、承诺书、协议书、上海市房地产权证、告知书、照片以及原告(反诉被告)及被告(反诉原告)的当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，本诉部分，1.关于系争厂房租赁合同的效力问题。根据被告提供的上海市房地产权证载明，房屋坐落纪王镇赵家村黄家巷(43丘)，权属性质为集体，用途为轻纺工业用地，使用期限为1989年4月24日至2004年4月23日，建筑面积7788.05平方米，幢数9。系争房屋为重新建造的厂房，根据相关法律规定，新建的厂房需要办理相关审批手续，但被告对此未提供证据予以证明，故系争厂房没有合法的产权证明，故双方就系争厂房签订的租赁合同应为无效。从原被告双方签订租赁合同内容的表述看，双方对系争厂房没有合法产权证明的情况系明知，故双方对签订租赁合同均有过错，均应对合同的无效后果承担责任。2.关于原告应当支付使用费的标准问题。无效合同自始没有法律效力，但实际使用人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方确认厂房面积为16000平方米，每日每平方米建筑面积租金为0.7元，每二年环比递增6%，原告应当以该标准支付使用费，现原告诉请要求以产证登记的7788.05平方米作为支付使用费的面积依据不足，亦与实际情况不符，本院不予采信。3.关于使用费的起付时间及原告应付的使用费数额。根据租赁合同约定，免租期为2012年11月16日至2013年1月15日，或从实际交房之日起二个月。双方协议商定先付后用，乙方在租金到期前五个工作日内支付给甲方租金。《厂房验收交接单》说明事项中载明2012年12月15日至2013月2月15日免租。被告辩称起租期应自2012年11月15日起算，然而，被告在反诉状事实与理由的表述为“2012年12月15日，双方签订《纪王镇赵家村黄家巷(43)丘厂房验收交接单》一份，其中约定2012年12月15日至2013年2月15日免租。”原告出具给被告的《承诺书》表述为“每年度2月15日前、……缴纳所租厂房租金，绝不拖欠……”，综合上述证据，本院认定系争房屋使用费的起算日期为2013年2月16日，之前原告使用系争房屋的期间均为免租期。因双方于2017年1月3日签订的《协议书》约定，租金支付日期至2016年11月15日。截至该日期，16000平方米厂房使用费应付15,824,032元，3000平方米简易仓库使用费应付795,600元，两项合计16,619,632元。原告实际支付17,073,076.60元，差额为453,444.60元。关于该差额部分，原告认为被告应当退还，被告认为其中包含原告逾期付款的利息损失，但被告未提供证据证明双方对该项损失有过约定，且租赁合同无效，导致相应的违约条款无效，被告要求原告承担违约责任依据不足，故原告多付的款项被告应当退还，其中包含押金30万元。4.关于设备拆装费及移装费。因双方对系争厂房租赁合同的无效均存有过错，被告搬离系争厂房的损失应当由其自行承担，本院对该项诉请不予支持。5.关于货架立柱片273片、货架横梁40捆的返还问题。审理中，该货物经原被告双方清点后确认，被告应当返还原告，故本院对原告要求被告返还上述物品的诉讼请求予以支持。反诉部分，根据本诉部分的论述，租赁合同无效，反诉被告应当将系争厂房腾空后返还反诉原告。故本院对反诉原告要求反诉被告搬离系争厂房内的所有物品的诉讼请求予以支持。关于反诉被告是否应当支付2016年11月16日后的使用费。根据双方于2017年1月3日签订的《协议书》约定，租金支付日期至2016年11月15日。乙方暂先按合同约定支付至实际搬离之日的租金15万元，余款在搬最后三车前付清，于2017年1月15日前将厂房及场地交还甲方，待搬离后双方再根据实际情况对合同租金进行最终结算，多退少补。反诉被告未根据该协议支付15万元，反诉原告亦未允许反诉被告搬运货物，此外，双方在审理中清点货物后，反诉原告仍表示反诉被告支付相关费用后才同意其搬走相关物品，反诉原告的行为本质是行使相关物品的留置权以确保其债权的实现。在此情况下，反诉原告要求反诉被告支付系争厂房至其实际搬离所有物品之日止的使用费的依据不足，本院对此不予支持。双方约定的交接日期为2017年1月15日，故本院确认反诉被告应当支付使用费至2017年1月15日为妥，2016年11月16日至2017年1月15日的使用费标准应以双方约定的15万元为准。关于违约金，租赁合同无效导致违约条款无效，且双方对合同无效均存在过错，故本院对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告上海共好物流有限公司与被告上海世俊建筑科技有限公司于2012年10月18日就上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘厂房签订的租赁合同无效；二、被告上海世俊建筑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海共好物流有限公司押金30万元；三、被告上海世俊建筑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海共好物流有限公司至2016年11月15日期间的使用费153,444.60元；四、被告上海世俊建筑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海共好物流有限公司货架立柱片273片、货架横梁40捆；五、对原告上海共好物流有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、反诉被告上海共好物流有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离其在上海市闵行区纪王镇赵家村黄家巷(43)丘厂房内的所有物品；七、反诉被告上海共好物流有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海世俊建筑科技有限公司自2016年11月16日起至2017年1月15日止的使用费15万元；八、对反诉原告上海世俊建筑科技有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币79,487.32元，由原告上海共好物流有限公司负担75,213.07元，被告上海世俊建筑科技有限公司负担4,274.25元。本案反诉受理费人民币23,175.57元，由反诉原告上海世俊建筑科技有限公司负担22,472.41元，由反诉被告上海共好物流有限公司负担703.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 端人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇一七年十一月二十三日书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。