内蒙古自治区乌海市海南区人民法院民事判决书（2017）内0303民初121号原告（执行案外人）：刘健，男，1987年8月13日出生，蒙古族，内蒙古科技馆职员，现住呼和浩特新城区西落风街。委托诉讼代理人：高煜（系原告刘健母亲），女，1963年5月23日出生，汉族，现住呼和浩特市侨华世纪村紫华园。被告（申请执行人）：乔海栓，男，1956年2月26日出生，汉族，个体工商户，现住乌海市。委托诉讼代理人：乔霞（系被告乔海栓女儿），女，1982年8月29日出生，蒙古族，无固定职业，现住乌海市。委托诉讼代理人：张飞虎，内蒙古济海律师事务所律师。第三人（被执行人）：王凤英，女，1973年2月3日出生，汉族，现住乌海市海勃湾区和平东街。第三人（被执行人）：石景夫，男，1974年9月22日出生，汉族，现住乌海市海勃湾区。原告刘健诉被告乔海栓、第三人王凤英、石景夫案外人执行异议之诉一案，本院于2017年02月06日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘健及其委托诉讼代理人高煜、被告乔海栓及其委托诉讼代理人乔霞、张飞虎到庭参加诉讼，第三人王凤英、石景夫经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对呼和浩特市赛罕区天江明邸小区3号楼9层1单元901室的房产执行并解除查封；2、确认位于呼和浩特市赛罕区天江明邸小区3号楼9层1单元901室的房产为原告刘健所有；3、一切诉讼费由被告乔海栓承担。事实及理由：2012年8月8日，原告与二第三人签订房屋转让协议，第三人自愿将呼和浩特市赛罕区天江明邸小区3号楼9层1单元901室的房产以50万元的价格转让给原告，原告在2012年8月8日、2013年3月25日两次通过银行给第三人汇款共计40万元，并约定剩余10万元在第三人帮原告办理完更名过户手续并缴纳有关房屋的各种费用之后原告再付余款给第三人，原告从2013年3月25日起实际占有使用该房屋至今。2017年1月25日，乌海市海南区人民法院（2017）内0303执异2号民事裁定书裁定驳回案外人刘健的异议请求，原告认为被告所申请执行的争议房屋为原告刘健所有，而不属于第三人王凤英和石景夫所有。根据《最高院人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、第29条相关规定被告对争议房屋的申请执行没有法律依据，是完全错误的，其行为损害了原告的财产所有权。原告要求立即停止执行解除查封，并要求第三人继续配合原告办理房屋更名过户手续。被告乔海栓辩称，原告2012年购买本案争议房屋，被告2015年申请保全房屋，在保全过程中甚至拍卖前原告均未提出异议，被告对房屋已出售并不知情，且原告并没有办理房屋的过户登记，同时原告既未付清房款也未入住房屋，未登记的房屋买受人的权利归于债权，原告不适用物权优先于债权的法律规定，因此被告认为原告刘健的执行异议之诉不能成立。第三人王凤英、石景夫未到庭亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：原告为证实自己的主张向本院提供了以下证据：证据一、2012年8月8日《购房转让协议》一份，欲证明:刘健与王凤英及石景夫签订了争议房屋买卖合同的事实。证据二、2012年8月8日、2013年3月25日，建设银行银和兴业银行出具行存款凭条、客户回单、汇款委托书、转账凭证单各一份，欲证明：原告依协议两次通过银行向第三人支付购房款共计40万元的事实。证据三、石景夫出具的20万元购房款收款条据2张，计40万元，出具时间分别为2012年8月8日，2013年3月25日；欲证明付款后石景夫出具收条的事实。证据四、内蒙古隆基房地产开发有限公司发票一张，欲证明：第三人将购房发票交付原告。证据五、职工个人住房公积金担保贷款保证合同原件一份，欲证明：2012年8月8日支付第一笔购房款20万元款项的来源。证据六、地下车库使用证复印件一份，欲证明：刘健从内蒙古隆基开发有限公司购买的地下车库，其中标注关联房屋3-1-901是本案争议房屋。证据七、久居物业公司物业费催缴通知单原件两张，欲证明：久踞物业2015年11月13日、2017年3月13日两次向原告催缴2013年12月1日至2016年物业费的事实。证据八、汇款时间为2017年10月30日、金额为10万元的建设银行汇款回单一张，欲证明：原告已按照法院要求将剩余购房款交付法院。被告乔海栓及其委托诉讼代理人针对原告提供的上述八组证据发表质证意见为，对第一组证据的协议真实性不认可，认为并非2012年8月8日所签；对第二组、第三组证据的真实性不认可，证明目的亦不认可，认为汇款凭证无银行流水，同时不能排除原告或汇款人与第三人存在其他经济往来。对第四组证据的证明目的不认可；对第五组证据未发表质证意见；对第六组证据的真实性和证明目的均不予认可，认为购买了地下车库并不代表房屋亦归车库人所有；对第七组证据的真实性不予认可；对第八组证据无异议，认可。被告在本案中未提供任何证据。本院根据原告所提供前七组证据并结合本院向涉案房屋开发商和所在小区物业公司调查了解的情况综合认证认为，原告所提供的购房协议真实有效，被告虽对签订的真实时间有异议，但又不申请司法鉴定，故本院对原告提供的该证据予以采信；第二组证据均系银行出具单据，且庭审中与原件核对无误，被告虽提出不排除原告与第三人有其他经济往来，但未能提供相反证据证明，故本院予以采信原告提供的第二组全部证据；对第三、第四、第六、第七组证据与本院调查笔录中证实的内容可以相互印证，故本院对前述4组证据全部予以采信；对第五组证据，与本案无关联，不予认证；对第八组证据，被告无异议，本院予以采信。根据原被告庭审陈述及双方对证据的质证意见、本院调取的证据和证据认证结果，本院确认如下事实：2012年8月8日，第三人王凤英、石景夫与原告刘健签订《房屋转让协议》，该协议约定，第三人将位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区合林村天江明邸3号楼1单元9楼西户，购买人网签登记为王凤英名下的房屋转让给刘健，房屋转让总价50万元整，分三次付清，首付款20万元于合同签订当日付清，第二笔购房款20万元于交付房屋当日付清，剩余10万元购房款在第三人办理完变更手续及交清与房屋有关费用后付清。在协议签订的当日首付款是由原告继父王月高替原告向第三人支付购房款20万元，2013年3月25日原告的父亲刘智聪又替原告向第三人支付购房款20万元，第三人在收到原告支付的第二笔购房款的同时，将房屋钥匙交付给原告刘健，同时给原告交付了其购买房屋时，由房地产公司开具的发票一张；该房屋交付时未装修，处于毛坯房状态，后原告刘健对涉案房屋进行了水电管线改造。2015年本院受理乔海栓与王凤英、石景夫借款合同纠纷一案，审理中，经本院主持调解涉案双方达成调解协议，本院根据调解协议制作了（2015）海南民一初字第857号民事调解书。该调解书生效后，第三人未按期履行调解书所确定的付款义务，乔海栓遂向本院申请强制执行，本院于2016年1月18日对上述房产予以查封，并于2016年7月28日作出裁定拍卖该房产。2016年12月30日，案外人即本案原告刘健向本院提出执行异议，经本院审查后，于2017年1月19日作出（2017）内0303执异2号民事裁定，驳回刘健的执行异议申请。2017年2月6日，刘健向本院提起案外人执行异议之诉，审理过程中，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第三项的规定，通知原告刘建将剩余购房款交付本院执行，原告刘健根据本院通知，已于2017年10月30日将剩余十万元购房款汇入本院执行账户。另查明，第三人至今尚欠涉案房屋开发商内蒙古隆基房地产开发有限公司购房款7592元未交清，该房屋的分户房屋产权证尚未办理完毕。涉案房屋坐落地址在原告与第三人所签订的房屋买卖协议中表述为"呼和浩特市赛罕区合林村天江明邸3号楼1单元9楼西户"，在房管部门网签登记的坐落地址表述为"呼和浩特市赛罕区车站前街天江明邸3号楼9层1单元901室"，表述上产生的差别是因开发时确定的临时地址名称和登记时确定正式名称不一致导致，实际是同一套房屋。本院认为，原告与第三人所签订的《房屋转让协议》是双方当事人在平等、自愿情形下的真实意思的表示，协议内容亦不违反法律法规的强制性规定，且是法院查封之前签订，虽未办理物权登记，但并不影响其效力；被告所提本案现有证据无法证实原告与第三人所签订的落款时间为2012年8月8日的《房屋转让协议》系当时所签订的主张，因被告既不申请对《房屋转让协议》签订日期进行笔迹形成时间的鉴定又未提供相反证据予以证明，因此该协议属于有效合同，本院予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"该条款的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案被告乔海栓基于借款纠纷申请执行，在本院查封涉案房屋之前原告刘健早在2012年就与第三人王凤英、石景夫签订了《房屋转让协议》，且于2013年3月25日取得了该房屋钥匙，且负责该房屋所在小区物业管理的物业公司亦知晓该房屋已由原购买人即本案第三人转让给了本案原告，物业公司也曾直接向本案原告催收物业费，据此可认定原告已经取得对涉案房屋的管理与支配权，合法占有了涉案房屋。与此同时原告还按照协议约定支付了大部分购房价款，且将剩余购房款按照本院要求已汇入本院执行账户；涉案房屋虽至今未办理过户登记，但未过户的原因系因第三人尚未取得涉案房屋产权证而暂时无法过户，而非原告刘健原因所致。被告提出的原告未入住涉案房屋，因此并未合法占有涉案房屋的主张，因原告是否入住并不影响对房屋合法占有的成立，更不是判断是否合法占有房屋的必要条件，况且本案中涉案房屋系毛坯房，要求原告入住毛坯房显然不合理，故对被告的该主张不予支持。综上所述，原告要求停止对争议房屋执行的诉讼请求，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定情形条件，能够排除执行标的，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告请求确认争议房屋为原告刘健所有的诉讼请求，因涉案房屋现尚未取得登记在第三人名下的房屋产权证，故暂时不具备确权的条件，待确权条件成就后，原告可另案请求确权。因此对原告在本次诉讼中的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行呼和浩特市赛罕区车站前街天江明邸小区3号楼9层1单元901室的房屋。二、驳回原告刘健的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告乔海栓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审判长 刘和平审判员 李钢人民陪审员 王玉萍二○一七年十一月二十三日书记员 杨科