四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1402民初3577号 原告：丁铃，女，1992年3月19日出生，汉族，眉山市东坡区。 原告：丁丽，女，1990年10月25日出生，汉族，眉山市东坡区。 原告：李利，女，1988年7月13日出生，汉族，眉山市东坡区。 三原告委托诉讼代理人：宋娇，四川齐协律师事务所律师。 三原告委托诉讼代理人：粘渝，四川齐协律师事务所律师。 被告：四川万景房地产开有限公司，住所地：眉山市东坡区二环东路273号万景国际商业楼21层。 法定代表人：廖伦万，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李燕霞（公司员工），女，1977年3月29日出生，汉族，彭山区。 委托诉讼代理人：廖家丽（公司员工），女，1987年8月30日出生，汉族，仁寿县。 原告丁铃、丁丽、李利与被告四川万景房地产开有限公司（以下简称：万景公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁铃、丁丽、李利及其委托诉讼代理人宋娇、粘渝，被告万景公司的委托诉讼代理人李燕霞、廖家丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁铃、丁丽、李利向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月25日签订的《租赁合同》，被告退还原告已交租金63243元及保证金10540元；2.被告向原告支付违约金34822元；3.被告赔偿原告装修损失费133172元；4.被告向原告支付行政罚款损失500元。事实与理由：2017年1月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将万景·金府威尼斯编号为30幢1－2层13号商铺租赁给原告。合同签订后，原告以该商铺作为经营场所成立个体工商户，名称为东坡区法米尼专业儿童摄影经营部。随后进场装修，花去装修费133172元。在原告试营业期间，眉山市东坡区公安消防大队告知原告租赁的商铺1层及楼道与2楼通道属于消防通道，要求原告限期拆除。原告得知此消息后与被告联系，要求被告解释为什么将消防通道作为商铺的一部分租赁给原告还不告知原告，但被告一直拖延时间。2017年8月1日，消防大队对原告作出行政处罚决定书。2017年8月13日原告向被告发了《告知书》要求被告尽快予以答复且妥善处理相应事宜，后经双方多次协商处理，被告同意原告要求，但在签订协议时又反悔。由于被告隐瞒13号商铺1层属于消防通道的事实，违法将消防通道租赁给原告，现13号商铺1层根本无法使用，由于1层没有直接的营业场所导致原告无法实现租赁目的，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。 被告万景公司辩称，2017年8月1日原告接到消防通知后仍在继续装修，8月17日原、被告在自愿协商的条件下签订了约谈单，被告要求按约谈单约定的内容解决双方的争议。商铺1层不是原告经营的必要场所，只是用于放置桌椅与吧台，墙面的照片至今原告也没有拆除，所以对原告的经营没有影响，且原告至今也在营业。故原告请求解除合同的理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告对《租赁合同书》、收款收据、东坡区法米尼专业儿童摄影经营部营业执照、行政处罚决定书、商函、照片10张无异议。对缴费票据、广告制作合同、广告制作清单、装修材料送货单、收款收据、收条若干张，被告认为缴费票据不清晰，对其关联性有异议；广告制作合同、广告制作清单、装修材料送货单、收款收据、收条若干张是自行制作、没有送货单位印章、无原告收货人名称都不予认可。被告只认可1楼的装修损失，2楼原告现仍在使用，且空调等设备都是能移走的，损失不应当计算。 被告围绕其答辩意见依法提交了2017年8月17日约谈单、回复函、照片打印件、物业电损费用明细打印件，证明原、被告对底楼消防通道的占用达成了一致意见，被告对原告提出的问题也在积极协商处理。原告至今还在营业，没有受到影响。原告对被告提交的证据真实性均无异议，对其关联性有异议，认为约谈单只能证明双方就此事进行过协商，但最终没有达成一致意见，双方也没有按约谈单履行。1楼现在除了在墙上挂照片外不能当作经营场所使用，原告仍在营业是基于对商铺合法占有使用，同时也是为了减少损失。1楼已经不能作为经营场所使用，租赁合同目的不能实现，应该解除合同。 以上证据经庭审证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下： 1.对行政处罚缴费票据的真实性，本院结合行政处罚决定书予以确认，罚款金额为500元。 2.对原告提交的广告制作合同、广告制作清单，本院审查认为：广告制作合同有眉山市微森广告有限公司与原告经营的摄影经营部签章，合同中约定了广告费用15600元，且原告也提交了金额为15600元的广告制作清单，故本院对广告制作费采信合同约定的价格，确认为15600元。装修材料送货单、收款收据、收条若干张，本院经审查，予以确认的金额有：2017年7月31日格栅吊顶1270元；2017年3月18日眉山市东坡区宏图电脑监控安装1980元；2017年8月27日欣欣布艺窗帘4566元；2017年3月5日地板、墙纸8070元；2017年8月4日墙纸2310元；2017年3月8日电视安装费220元；2017年3月3日神州电器电视2900元；2017年1月15日、2月8日瓷砖1652元；2017年2月13日、14日、16日泓达装饰材料费3406元；2017年2月9日泓达装饰材料五金1000元；2017年2月17日浴室柜840元；2017年2月7日眉山万**水电建材材料费1310元；2017年3月1日涂现彬刮灰打底喷漆8000元；2017年2月18日涂伦明监工工资与木工工资9720元；2017年3月3日东坡区汇通漆业浮光漆1580元；2017年7月28日、30日、8月1日东华装饰材料木材3245元；2017年7月29日移动脚手架180元；2017年8月4日神州电器空调2849元；2017年7月8日宏春制冷设备公司空调3900元；2017年8月25日防盗门补砖及材料费320元；2017年8月4日涂伦明钢化费、电工费、木工费6900元；2017年3月12日涂伦明定制吧台与吊顶全包费10000元；2017年8月24日防盗门2600元；2017年3月4日两扇推拉门3057元。对其他送货单、收款收据、收条，因无收货单位名称或无相关人员签字，无法证明装修材料直接用于原告经营部，相应装修费用系由原告经营部产生，故本院不予采纳。以上广告费与装修费金额合计97475元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月25日，原告丁铃、丁丽、李利（乙方）与被告万景公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定由乙方承租甲方经营管理的位于眉山市东坡区岷江大道万景●金府威尼斯，商铺编号为30幢1－2层13商铺，建筑面积为292.79平方米。租期为5年，从2017年8月18日起至2022年8月17日止。每年租金为：第一年度（2017年8月18日至2018年8月17日）租金为63243元；第二年度（2018年8月18日至2019年8月17日）租金为63243元；第三年度（2019年8月18日至2020年8月17日）租金为68302元；第四年度（2020年8月18日至2021年8月17日）租金为73766元；第五年度（2021年8月18日至2022年8月17日）租金为79667元。乙方承租甲方商铺5年的租金共计348221元。乙方在签订合同当日须支付给甲方第一年度的租金。乙方在签订合同当日须向甲方支付两个月租金10540元作为房屋保证金。合同经甲、乙双方签字盖章之日起生效，非因法律规定或者双方约定的原因，任何一方不得擅自变更或解除，否则为违约，违约方须向守约方支付按总租赁费计算10%的违约金。合同还对双方其他权利义务作了约定。 合同签订当日，原告向被告支付了第一年租金63243元，交纳了保证金（押金）10540元。2017年2月15日，原告设立的名称为东坡区法米尼专业儿童摄影经营部工商注册登记成立，经营者登记为原告丁铃。被告万景公司将租赁的1－2层商铺交付原告后，原告便开始对商铺进行装修。2017年3月18日，东坡区法米尼专业儿童摄影经营部开始试营业，2017年7月31日，眉山市东坡区公安消防大队消防监督员在对经营部进行消防监督检查时，发现该场所堵塞安全出口，遂于8月1日对经营者丁铃发出行政处罚决定书，对丁铃作出处以罚款500元的行政处罚。2017年8月17日，原告与被告形成《威尼斯物业业主投诉约谈单》，约谈内容：关于威尼斯30幢1－2层13商铺使用消防通道事宜。约谈结果：1.业主丁丽在无条件配合消防大队要求限时将占用消防通道区域物料移出其他位置，满足消防相关验收要求。2.万景房产与业主丁丽协商并取得业主丁丽同意后由万景房产补贴现金60000元给租户丁丽，此后该租户丁丽将不再以此提出其他要求。3.万景房产同意为该商铺2层入户大门安装防盗门。4.业主丁丽与万景房产重新调整租赁合同面积、年限等相关信息。2017年9月4日，被告万景公司向原告发出《商函》，主要内容：因工作人员失误将消防通道计入租赁面积及装修阻碍消防通道，双方达成了约定（指约谈单达成的内容），请原告务必于2017年9月10日前到公司就此商铺另行签订租赁合同。经审查核实，在约谈单确定的内容履行过程中，双方就补贴费6万元以及安装防盗门费用是以现金还是折抵租金方式支付，双方发生分歧。除防盗门系由原告垫支安装外，其他内容均没有履行。 另查明，原告在被眉山市东坡区公安消防大队行政处罚后，将案涉13号商铺1楼的装修予以拆除，同时将原本1楼作为接待客户的区域全部移到二楼，并进行了局部重新装修。原告在庭审中陈述，装修过程中的工人涂伦明是现场施工的监工以及负责木工，工人涂现彬是负责墙面。东坡区法米尼专业儿童摄影经营部至今仍在营业。 本院于2017年10月19日到案涉商铺进行现场调查，形成现场调查笔录一份与照片6张。原、被告双方对调查笔录与照片均没有异议。经现场调查核实，案涉13号商铺1楼入户玻璃大门已被拆除，1楼以及1楼连接2楼的楼道都是公用的消防通道，2楼第二道防盗门以内的空间才是原告能够独立经营使用的面积。原告陈述，在承租商铺时被告工作人员从未告知1楼是消防通道，且还将该消防通道作为商铺出租给原告。原告在承租商铺时被告工作人员告知1－2层整个13号商铺是能由原告独立经营使用的，原告因此对1－2层整体进行了装修，现13号商铺现状已经完全背离原告承租商铺的初衷，虽然原告至今仍在营业，但也是为了减少损失。现在原告只能利用商铺2层进行经营活动，已经对原告经营活动造成严重影响，合同目的也不能实现，故要求解除合同。被告陈述，商铺计租面积包含了公摊面积，楼道以及2楼消防通道也算作公摊面积内，公司以合同面积计算租金是没有错的。1楼虽是消防通道要把大门打开，影响了原告的使用价值，但公司已经在约谈单中承诺补偿原告6万元。且原告的商铺至今仍在营业，原告租赁商铺的合同目的并未受到影响，故不同意解除合同。 本院认为，本案争议焦点：一、原告诉请解除合同的理由是否成立？二、原、被告形成的《威尼斯物业业主投诉约谈单》是否表明双方已就租赁合同的继续履行达成了一致意见？ 关于原告诉请解除合同的理由是否成立？租赁合同是出租人将租赁物将付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。本案中，合同约定被告应交付的商铺为30幢1－2层13号商铺，但从商铺现状看，被告交付的13号商铺已经由合同约定的30幢1－2层变成了30幢2层。1楼本是消防通道，并不能作为商铺出租使用，被告辩称是工作人员失误将消防通道计入租赁面积造成的，本院认为，被告作为商铺的经营管理者，对其所管理的商铺性质应当有充分的了解，将消防通道当作商铺出租给原告使用，被告本身的行为就存在重大过错。现13号商铺原告仅能独立使用2楼防盗门以内的空间，其余空间都将作为公共消防通道使用，不能再由原告独立经营使用，13号商铺的格局已经发生了重大改变，也违背了原告承租13号商铺的初衷。被告交付的商铺与合同约定严重不符，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，原告诉请解除合同的理由依法成立。关于被告辩称原告仍在营业，并不影响商铺的使用，其租赁商铺营业的目的已经实现。本院认为，原告在双方纠纷未解决前，仍然是商铺的合法占有者、使用者。双方在纠纷解决过程中，原告继续使用商铺是合法使用，同时也是为了不扩大双方因纠纷产生更多不必要的损失。但原告此举并非代表原告对商铺现状是接受和认同的，故被告的该辩称理由，不能成立。原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 关于原、被告形成的《威尼斯物业业主投诉约谈单》是否表明双方已就租赁合同的继续履行达成了一致意见？本院认为，原、被告形成的约谈单，表明双方在纠纷发生后及时进行了沟通与协调，双方对协商方案达成了初步意见。但该约谈内容对双方权利义务约定并不明确，履行方式也约定不明。由此才产生了后来双方因如何履行意见不一，导致双方再起纠纷。同时，约谈内容除防盗门已安装外，其他内容均未实际履行。故被告辩称应当按约谈单内容确定的权利义务，由双方继续履行租赁合同的理由不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，被告应当退还原告已交纳的租金63243元及保证金10540元。关于原告损失赔偿：1.装修费损失合计97475元，但其中应当扣除能够拆除的物品金额：窗帘4566元、电视2900元、空调6749元（2849元＋3900元），装修费损失计算为83260元，应当由被告赔偿；2.行政罚款500元，系因被告过错导致原告受到行政处罚，应当由被告赔偿。合计损失83760元，应当由被告赔偿。由于被告的严重违约行为，导致合同解除，被告应当承担相应违约责任。原告请求被告支付违约金34822元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决如下： 丁铃、丁丽、李利与被告四川万景房地产开有限公司于2017年1月25日签订的《租赁合同书》。二、被告四 万景房地产开有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告丁铃、丁丽、李利租金63243元、保证金10540元，合计73783元。三、被告四 万景房地产开有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁铃、丁丽、李利损失83760元。四、被告四 万景房地产开有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁铃、丁丽、李利违约金34822元。五、驳回原 五、驳回原告丁铃、丁丽、李利的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6926元，减半收取计3463元，由被告丁铃、丁丽、李利负担1281元，被告四川万景房地产开有限公司负担2182元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯靖雅 二〇一七年十一月二十七日 书记员  姜 晨