广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初9983号原告：东莞市嘉荣超市有限公司，住所地广东省东莞市××××。法定代表人：梁婉华，该司总经理。委托诉讼代理人：余艳，广东中亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄柳如，广东中亚律师事务所律师。被告：张锦申，男，××××年×月×日出生，汉族，住广东省中山市。原告东莞市嘉荣超市有限公司与被告张锦申房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余艳，被告张锦申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认物业租赁合同及物业租赁合同补充协议（三份）于2017年4月30日解除且物业已经交付。事实和理由：2011年9月14日，原告与中山市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）签订物业租赁合同，承租了位于中山市××镇××号之建筑物（嘉宏世纪豪庭首层商铺，包括临街商铺107至135卡）用于经营大型超市。2011年10月28日，原告与嘉宏公司及被告签订三份物业租赁合同补充协议，约定嘉宏公司将137、138、139卡商铺（以下简称涉案商铺）转让给被告，被告继受原物业租赁合同出租方的权利义务。后因受整体经济环境变化影响，原告经营的东升同乐店持续亏损无法继续经营。2017年4月17日，原告发函告知被告解除租赁合同并将涉案商铺腾空归还，原告愿意按合同约定承担违约责任。但被告一直未予理会。同年6月30日，在住建局主持下，原告与嘉宏公司及相关铺位业主共同确认，相关铺位的供水供电排水等设施、砌墙、安装卡位标识牌工程由嘉宏公司完成。原告认为，被告违反合同约定拒不接收涉案商铺严重损害了原告的合法权益，期间造成的损失也应由被告自行承担。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，双方的合同未解除，原告仍需继续支付租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的如下事实，本院予以确认。2011年9月14日，原告作为乙方（承租人）与作为甲方（出租人）的嘉宏公司签订物业租赁合同，约定内容包括：由甲方将位于中山市××镇××号之建筑物（嘉宏世纪豪庭首层商铺，包括涉案商铺在内的内铺）租赁给乙方；租赁物业交付后，为经营目的，乙方可在不影响建筑结构安全的前提下，对租赁物业进行装修、改造和更新；自租赁物业取得建设工程消防验收意见书次日起，甲方将租赁物业移交给乙方，免租期自该日起算，其中涉案商铺的免租期为4个月；免租期届满之次日为起租日，乙方从起租日开始向甲方计付租金；从起租日向后推算，每满12个月为一个租赁年度；从起租日起，涉案商铺的租赁期限为15个租赁年度；租金是乙方向甲方支付的唯一费用，除租金外甲方不得再向乙方收取任何费用或价款；乙方自行经营产生的物业管理费（每平方米每月2元）等费用由乙方自行负责；涉案商铺（137卡44.75平方米、138卡23.17平方米、139卡20.84平方米）第1至3个租赁年度月租金分别为1343元、695元、625元，第4至6个租赁年度月租金分别为1437元、744元、669元；甲方于每月5日前将当月租金收据提交给乙方，乙方在收到甲方收据5日内将当月租金支付给甲方；乙方向甲方支付550746元作为保证金；合同解除或合同期满终止时，乙方投资的入墙入土的不能移动的固定设施、设备、装饰、管网等无偿归甲方所有，甲方不再要求乙方承担对原商厦改造、装修的恢复；乙方将租赁物业交还甲方时，应签署场地移交确认书；（第十五条第3点）因租赁物业所在地商圈、居住环境、交通状况、城市改造、规划变更、政府行为、公共卫生事件等情势变化，严重影响乙方合同履行能力的，依受影响程度，双方应商讨降租、减少租赁面积、暂时中止、中断租赁或提早终止合同；（第十六条第2点）非因甲方原因而乙方迟延交付租金的，每延迟一天，应按日向甲方支付应付款项的万分之四作为违约金，拖欠租金超过60天的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，没收保证金，同时乙方应当赔偿甲方由此造成的损失；（第十六条第3点）因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权按本条第2点处理。同年10月28日，嘉宏公司作为甲方与作为乙方的原告及作为丙方的被告签订三份物业租赁合同补充协议，约定内容包括：因甲方将涉案商铺转让给丙方，三方确认对原合同（物业租赁合同）项下的涉案商铺出租主体进行变更，涉案商铺的出租方由甲方变更为丙方，权利与义务随本补充协议签订一同转移；（租赁期限及其计算、免租期及其计算、起租日等约定与原合同一致，不重复载明）三方同意自甲方将租赁物业正式移交给乙方起计算免租期；乙方按原合同约定的付款时间自起租日起向丙方支付租金；乙方应支付2686元、1390元、1250元作为保证金及起租日起的第一个月租金1343元、695元、625元给丙方（由甲方在乙方于原合同签订时已支付的保证金及抵扣租金中扣除，于丙方缴清全部商铺购买款及相关费用后15日内直接支付给丙方），原合同期满后，丙方应全额无息退还保证金给乙方。合同履行期间，原告已支付2017年4月30日前的租金。2017年7月中旬，原告通知被告，涉案商铺已砌墙，嘉宏公司已做好排水、供电及卡位标识牌。被告要求原告补偿2个月租金、物业管理费，原告拒绝，双方未达成一致意见。另查明，本院与本案一起受理的（2017）粤2072民初9986、9987号等案件的相关证据及认定事实反映，2012年6月28日，涉案商铺所在的租赁物业取得建设工程消防验收意见书（验收合格），事后相关小业主亦取得了相关商铺的权属证书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的授权委托书及函、快递单、查询结果反映，原告授权中山市嘉荣超市有限公司（以下简称中山嘉荣公司）处理租赁涉案商铺所在租赁物业的相关事宜。2017年4月15日，中山嘉荣公司向被告发出一份函件，主要载明“我司东升同乐店自开业至今，受中山市整体经济环境变化影响……持续亏损并无法延续经营，我方于2017年3月1日起已停止营业并已将属于同乐村委的物业移交还同乐村委。我司自2017年4月1日起安排工作人员与贵方电话沟通并已告知贵方我司门店已停止营业、于2017年4月30日将物业交还给贵方。2017年4月30日前产生的水电费、物业管理费由我方负责结清。我司于2017年4月25日将贵方物业按原甲方提供的蓝图按现状分割砌墙完成并将用电拉至商铺内。根据双方签署的合同约定，因我司原因导致合同提前解除的贵方没收保证金。除此之外，贵方不再向我方要求其他的赔偿。有关贵方与我方的终止协议解除，还请贵方安排人员同我司指派人员对接；希望贵我双方本着尊重合同、平等友好的原则协商处理，避免因沟通不畅、拖延时间等导致双方遭受不必要的损失”等内容。原告提交的会议纪要反映，2017年6月30日，东升镇住建局主持召开协调会，经原告、嘉宏公司及相关商铺业主（被告未参加）讨论决定如下：1.开发商承诺按设计图为每间商铺做好供水、供电、排水等设施；2.开发商承诺由原告按开发商提供的设计图为每间商铺砌墙间隔；3.开发商承诺按设计图为每间商铺做好卡位标识牌；4.开发商承诺于2017年7月15日之前为以上3个问题出具具体恢复实施方案。被告对上述证据均不予确认，并称没有收到上述文件，未参加协调会。因查询结果反映被告已签收函件，故本院对原告向被告发函的事实予以认定，但被告没有参加协调会，故本院对该会议纪要与涉案商铺的关联性不予认定。原告提交回复函拟证实住建部门已对涉案商铺进行验收。被告对该证据不确认，因该证据仅反映嘉宏公司于2017年7月30日向住建部门反馈相关商铺的修复情况，未反映住建部门的验收情况，故本院对其证明效力不予认定。本院认为，原告与嘉宏公司签订物业租赁合同，约定由嘉宏公司将包括涉案商铺在内的物业出租给原告使用，后因嘉宏公司将涉案商铺转让给被告，三方签订物业租赁合同补充协议，约定将涉案商铺的出租方变更为被告，将嘉宏公司于物业租赁合同涉案商铺项下的权利、义务一并转让给被告，原告与被告双方由此形成房屋租赁合同关系，该合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。关于原告诉讼请求确认其与被告之间的合同已于2017年4月30日解除的问题。依照物业租赁合同第十五条第3点约定的文义理解，出现情势变更时的处理方式是协商解决，可选择的解决办法包括降租、减少租赁面积、提早终止合同等，而协商选择具体解决办法的依据是受情势变更影响的程度。即该条款仅约定了出现情势变更时可以通过协商解决办法的方式进行处理，协商时可以选择的解决办法包括提早终止合同，而从可供选择的解决办法的约定层次看，应是在受情势变更影响非常严重的场合方可选择提早终止合同。但无论如何，该条款并未赋予原告单方解除合同的权利。因此，原告未经与被告协商一致即单方于2017年4月15日发函通知被告解除合同，不符合合同约定。同时，没有任何证据证实其在解除合同的通知函件中所主张的情势变更具体情形如何、是否获得被告认同、其受影响的程度如何，是否已达到合同无法继续履行的程度、只能选择提早终止合同。综上，原告于2017年4月15日单方发函通知解除合同缺乏充足的理据，更不符合合同约定和法律规定，其据此主张双方合同已于2017年4月30日解除不能成立，本院不予认定，并对其相应的诉讼请求不予支持。关于原告诉讼请求确认涉案商铺已经于2017年4月30日交付的问题。首先，从双方在原告于2017年4月15日第一次发函后的往来沟通内容（原告于2017年7月中旬通知被告完成砌墙，被告提出补偿要求）看，涉案商铺在2017年4月30日并不存在事实上的交付，故原告该诉讼请求缺乏事实依据。其次，原告以其已于2017年4月15日第一次发函通知解除合同的同时要求被告于2017年4月30日接收涉案商铺，而被告拒绝接收为由，主张涉案商铺已经于2017年4月30日交付，但其单方解除合同的行为经本院认定不能成立，即被告拒绝接收涉案商铺并无不妥，故原告该主张也不能成立。因此，原告该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如上认定，因双方合同未在2017年4月30日解除，即此后仍应继续履行。虽然原告的行为已表明其无意继续履行合同，被告亦向原告提出了相关补偿要求，但因双方未能就合同解除的条件达成一致意见，且涉案商铺是否经处理达到了交付条件亦没有充足有效的证据证实，故应认定双方合同未经协商一致解除，亦未因实际的交接行为导致实际终止。但鉴于原告已无意继续履行合同，故为防止双方损失的进一步扩大，若涉案商铺确实已经处理达到交付条件，原告应积极将相关情况告知被告，并约同双方或提请住建部门组织双方对涉案商铺进行交接。至于双方未能就合同解除达成一致意见的问题，双方可在涉案商铺交接的同时再行协商或在涉案商铺交接、合同先行终止后，另行通过诉讼方式解决因合同提前终止导致的相关违约责任（包括损失赔偿）问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：驳回原告东莞市嘉荣超市有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计100元，由原告东莞市嘉荣超市有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一七年十一月二十八日书记员  何尧敏书记员  王翠婷