四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0502民初4801号 原告：成都顶好物业管理有限公司泸州分公司。住所地，四川省泸州市江阳区江阳西路**。 负责人：辜正强，董事长。 委托诉讼代理人：张泽滦，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：白连宏，男，该公司员工。 被告:泸州市梓潼路小学校。。住所地，州市江阳区江阳中路**。 法定代表人：魏华，校长。 委托诉讼代理人：邓朝耘，四川辞鉴律师事务所律师。 原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称“顶好物业泸州分公司”）与被告泸州市梓潼路小学校物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顶好物业泸州分公司的委托诉讼代理人张泽滦、白连宏，被告泸州市梓潼路小学校的委托诉讼代理人邓朝耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顶好物业泸州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费157188.98元、消防维保费10977.25元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与泸州水晶广场业主及承租人签订了2010年5月1日至2012年4月30日期间的《物业服务合同》，约定按每月0.9元/㎡的标准缴纳服务费和按建筑面积分摊消防维保费。2012年5月1日至2013年11月30日期间《物业服务合同》约定的标准为1.38元/㎡。2013年12月1日至2014年11月30日期间《物业服务合同》及2014年12月1日至2015年11月30日期间《补充协议》约定的标准为1.5元/㎡。2015年12月1日至2018年11月30日期间《补充协议》约定的标准为1.6元/㎡。被告拥有水晶广场3层1号（建筑面积1338.69㎡）的房产，截止2017年8月31日，共欠原告物业服务费157188.98元、消防维保费10977.25元，经原告催收后仍未履行合同义务。据此原告起诉。 被告泸州市梓潼路小学校辩称，原告主体不适格，其不是被告所有物业的合法管理人。原、被告之间从未签订任何形式的物业服务合同，原告的主张没有任何法律及事实依据，应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：泸州市江阳区江阳中路62号3层1号房屋建筑面积1338.69㎡，属国有自管产，登记所有权人为被告泸州市梓潼路小学校。该房产与江阳中路62号“水晶广场”大楼形成整体结构，属该大楼第三层的一部分，除屋顶与地板外，另有三面竖墙与大楼其余部分共墙。此外，该房屋还与大楼其余部分共用消防水源、部分配电井、部分生活水源及一个化粪池。该房产有一道防火门与大楼防火楼梯相通，主要用作大楼其余部分的火警逃生。被告对该房产的使用方式为一间用作文体器材保管室，一间用作学生休息室，其余为半开放结构（与学校操场邻接）大厅，用作学生食堂。该房产正常进出均通过学校操场。2010年12月24日，为保障消防通道畅通及学生的人身安全，原告顶好物业泸州分公司（作为甲方）与被告（作为乙方）订立《协议》约定：2010年12月24日至2010年12月31日期间，疏散通道三层梓小疏散口上锁，钥匙由甲乙双方值班人员共同持有。……在水晶广场大楼发生消防应急情况时，由值班人员开锁，打开通道，……甲方人员和学生未经乙方允许不得进入乙方大楼经营场所内；乙方值班人员在值班时，未经甲方允许不得进入甲方场地。2013年7月24日，被告领取了消防门智能电子锁管理卡，《领取须知》载明：梓小食堂处消防门平时应保持关闭状态，以保证梓小校园安全；发生火灾时应立即打开，……使用管理卡可将消防门直接打开，……。2014年10月23日，原告向被告发放《告知书》，载明：……近段时间以来，贵校员工有偶尔用桌椅抵靠此门的现象，这将严重影响火灾时人员的逃生和疏散。……被告签收人员签收时在该《告知书》上注明：请贵物业公司加强该常闭式防火门管理，对于夜间未经允许从该门进入我校校园的现象严格管理，确保杜绝此类现象发生。2014年11月17日，原、被告达成《关于确保消防疏散通道，安全出口通畅的协议》载明：2013年7月由本大楼部分业主出资安装了电子锁，平时该门处于关闭状态，发生火灾时由消防控制室打开，……该门随时处于摄像监控状态，值班人员必须24小时对该楼和消防通道进行巡查，确保双方安全。2014年2月10日，被告与罗某订立劳务合同，聘用罗某为被告保洁人员，工作形式为日常保洁。2014年、2016年，被告安排罗某的工作范围为保洁塑胶跑道、风雨操场、1-6楼男厕。2013年、2016年、2017年，被告陆续向四川元亨消防工程有限责任公司支付消防维保费，对包括江阳中路62号3层1号房屋部分消防设施在内的消防系统进行了维护保养。 上述事实，有原、被告提交的江阳中路62号3层1号房屋产权登记证书，本院现场勘验照片，原告提交的《协议》《领取须知》《告知书》《关于确保消防疏散通道，安全出口通畅的协议》《消防工程竣工图》，被告提交的《劳务合同》、工作范围表、增值税普通发票、现场照片，原、被告陈述等证据证实。 对于当事人有争议的事实，本院结合相关证据依法审查判断： 1、关于原告顶好物业泸州分公司从事物业管理资质的事实。原告提交的营业执照载明的经营范围包含物业管理，在无反证的情况下，应当认定原告具备对“水晶广场”大楼进行物业管理的资质。 2、关于原告与包括被告在内的“水晶广场”大楼业主之间是否存在物业服务关系的事实。原告对此提交了2004年至2016年其与“水晶广场”大楼业主及物业使用人订立的《物业管理服务合同》，2013年至2017年其与孙某订立的“化粪池及排污管道系统等清淘施工协议”及相关费用发票，2011年至2017年“水晶广场”大楼业主、物业使用人及原告先后与泸州市现代消防工程有限公司订立的《消防维保合同书》及相关费用发票，《欠费催缴通知书》及邮寄单，水费收据。经庭审质证及本院审查，确定上述证据能够作为认定事实的根据。据此结合当事人的陈述可以认定： 2010年5月，原告（作为乙方）先后与“水晶广场”大楼负一楼至二楼、四楼、五楼、六楼至七楼、八楼、九楼至十三楼的业主或物业使用人（作为甲方）订立了《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供七类服务事项：1、物业区域内公共物业公用部位及附属配套设施的日常管理。2、物业公共设备的日常管理。3、物业管理区域内公共秩序维护。4、物业管理区域绿化管理养护。5、物业管理区域内的消防管理。6、水电气等能源费用代收代缴服务。7、物业管理区域内保洁服务。物业管理费标准为0.9元/㎡/月，……服务期限为2010年5月1日至2012年4月30日。消防管理：……消防中控中心设专人值班，……不定期检查设备设施运转情况，……严格监督配合消防维保公司的维保工作。本物业管理费未含消防系统维保维修费用……。 2012年4月，原告（作为乙方）先后与“水晶广场”大楼负一楼至二楼、四楼、五楼、六楼至八楼、九楼至十三楼的业主或物业使用人（作为甲方）订立了《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供的服务事项除“物业管理区域绿化管理养护”和“水电气等能源费用代收代缴服务”被剔除外，其余与2010年5月订立的合同约定一致。同时，约定物业管理费标准为1.38元/㎡/月，……服务期限为2012年5月1日至2013年11月30日。消防管理内容同2010年5月订立的合同约定一致。 2013年11月，原告（作为乙方）先后与“水晶广场”大楼负二楼、负一楼至二楼、四楼、五楼、六楼至八楼、九楼至十三楼的业主或物业使用人（作为甲方）订立了《物业管理服务合同》，服务事项与2012年4月订立的合同约定一致。同时，约定物业管理费标准为1.50元/㎡/月，……服务期限为2013年12月1日至2014年11月30日。消防管理内容同2010年5月订立的合同约定一致。 2014年10月至2015年1月期间，原告分别与“水晶广场”大楼业主或物业使用人订立《补充协议》，约定将双方于2013年11月订立的《物业管理服务合同》延续一年，合同期限自2014年12月1日至2015年11月30日。2015年9月至2016年11月期间，原告分别与“水晶广场”大楼业主或物业使用人订立《补充协议》，约定双方对2013年11月订立的《物业管理服务合同》及后面订立的《补充协议》相关事项继续合作，协议期限自2015年12月1日至2018年11月30日，物业管理费标准为1.60元/㎡/月，原合同的其他各项约定不变。其中，与负一楼业主代表的《补充协议》约定履行期限为2015年12月1日至2016年11月30日，后又延续至2017年11月30日。 上述《物业管理服务合同》及《补充协议》中载明的业主或物业使用人均不含3楼1号房屋业主即本案被告。 2011年4月至2017年4月，原告连续与泸州市现代消防工程有限公司订立《建筑消防工程维护维修合同》，约定原告作为甲方，将“水晶广场”大楼的消防系统维修维保工程委托该公司（乙方）进行，工程维修范围包括火灾报警、联动控制、消防水、应急广播、防排烟。每年的维保费为45000元，维保费由业主或物业使用人根据其房屋建筑面积分摊。2013年3月至2017年4月，原告与孙某订立的“化粪池及排污管道系统等清淘施工协议”，约定原告作为甲方，委托孙某对甲方管理的“水晶广场”大楼化粪池、排污管道系统、排水明沟、地下负**积水坑进行疏通清掏，每年的包干费用7000或7900元不等，其中包括3楼1号房屋厕所的化粪池。 2017年9月，原告向被告寄送《欠费催缴通知书》，要求被告缴纳2010年至2015年的物业服务费，2012年至2017年的消防维保费。同年10月，原告向被告代收了9月至10月的水费。 本院认为，首先，原告顶好物业泸州分公司自2010年5月起连续与“水晶广场”大楼业主及物业使用人订立的《物业管理服务合同》及《补充协议》，均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，且对合同各方具有法律约束力。其间原告与他人订立的消防维保协议及化粪池清掏协议均属履行物业服务合同义务的行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，也应当认定为有效。由此，原告依法具有对“水晶广场”大楼有关公共设施进行管理、服务的权利和义务。其次，由于被告泸州市梓潼路小学校所有的江阳中路62号3层1号房产与江阳中路62号“水晶广场”大楼形成整体结构，属该大楼第三层的一部分，除屋顶与地板外，另有三面竖墙与大楼其余部分共墙，并且，该房屋还与大楼其余部分共用消防水源、部分配电井、部分生活水源及一个化粪池，因此，虽然原、被告未直接订立物业管理服务协议，被告房屋也具有较大程度的独立性，但原告在履行与“水晶广场”大楼其他业主及物业使用人订立的《物业管理服务合同》过程中，客观上也为被告提供了消防水源、部分配电井、部分生活水源、化粪池等公共设施的管理和服务，被告也事实上接受了这些服务。同时，该房屋与大楼防火楼梯之间的防火门虽然主要用于大楼其余部分的火警疏散用，而非被告自用，并且该防火门如管理不善客观上还对被告的校园安全秩序有一定影响，但这是当时整栋大楼建造时考虑不足所致，在此前提下，原告对防火门进行值班管理事实上也在一定程度上维护了被告的校园安全秩序，因此，可以确定原、被告形成了事实上的物业管理关系，被告应当向原告支付一定的物业管理服务费用。同时，由于物业管理费中并未包含消防系统维保费用，该费用系“水晶广场”大楼其他业主及物业使用人另行分摊缴纳，原告无权以自己的名义主张，故对原告要求被告支付维保费用的主张不应当支持。最后，根据原告与“水晶广场”大楼其余业主及物业使用人订立的《物业管理服务合同》约定看，其服务事项主要集中在保洁、消防管理等五个方面，考虑到被告在使用其3层1号房屋过程中保洁及主要的安保秩序、房屋内的消防设施维保均由其自行委托他人进行，房屋进出也属单独通道，故其向原告支付的物管费用宜为原告与其他业主约定标准的五分之一。具体为：2010年5月1日至2012年4月30日期间为0.18元/㎡/月×24个月×1338.69㎡=5783元；2012年5月1日至2013年11月30日期间为0.276元/㎡/月×19个月×1338.69㎡=7020元；2013年12月1日至2015年11月30日期间为0.3元/㎡/月×24个月×1338.69㎡=9638元；2015年12月1日至2017年8月31日期间为0.32元/㎡/月×21个月×1338.69㎡=8996元。合计31437元。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州市梓潼路小学校在本判决生效之日起十五日内，支付原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司物业服务费31437元； 二、驳回原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3664元，简易程序依法减半收取1832元，由原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司承担1483元，被告泸州市梓潼路小学校承担349元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 方 强 二〇一七年十一月十七日 书记员 胡晋豪