福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初2543号 原告：福清融辉置业有限公司，住所地福建省福清市宏路街道机关大院内，组织机构代码69191404-6。 法定代表人：郑长胜，总经理。 委托诉讼代理人：张锦程，男，公司法务专员。 被告：郑训锋，男，1973年12月28日出生，住福建省福清市。 原告福清融辉置业有限公司（以下简称融辉公司）与被告郑训锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理，于2016年5月25日作出（2015）融民初字第3763号民事判决，判决驳回原告融辉公司的诉讼请求。融辉公司不服提出上诉，福州市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）闽01民终4587号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告融辉公司的委托诉讼代理人张锦程到庭参加诉讼，被告郑训锋经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告融辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年2月4日签订的编号为20110270119的《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理讼争合同预告登记的注销手续；3.判令被告支付解除合同违约金315026.6元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月4日原、被告签订一份编号为20110270119的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的福清市宏路上郑村金辉华府第11号楼3002号复式单元房，总价款为3150266元，其中首付款950266元，余款220万元由被告申请办理银行按揭手续。商品房买卖合同附件六补充协议约定，原告为被告按揭贷款提供阶段性担保，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时；如因被告逾期还贷导致原告承担相应的保证责任，被告每日按原告代偿款项的千分之五向原告支付违约金；被告逾期不还累计或连续超过3个月，视为被告对商品房买卖合同的根本性违约；原告为解除合同而支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担，合同解除后，原告应在注销预告登记和备案登记之日起30日内向被告退还扣除上述费用后的购房余款。上述合同签订后，被告向原告支付包括定金在内的首期购房款950266元，原告办理了上述商品房的预告登记。2012年5月28日被告与兴业银行股份有限公司福清支行（以下简称兴业银行）签订编号为“个住1160120120136”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由兴业银行向被告提供按揭货款220万元，期限为240个月，原告在同日向兴业银行出具《不可撤销阶段性担保函》，同意对上述借款提供阶段性连带保证，保证期间自借款合同签订之日至借款人取得产权证并办妥房产抵押登记之日。之后兴业银行发放了上述贷款。2015年3月起，被告未能按时足额偿还每期按揭贷款，2015年3月31日后兴业银行向原告发出多份《履行连带担保责任通知书》，要求原告履行被告未还贷的担保责任，要求原告代被告偿还每期贷款本息。原告代被告偿还了3期费用共计48036.69元。被告逾期不还贷达3个月，其行为已构成对商品房买卖合同的根本性违约。 被告郑训锋未作答辩，也未举证、质证。 因被告郑训锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告所提供的证据进行审理，经审理查明，原告所述原、被告签订《商品房买卖合同》及附属补充协议、被告支付首付款、讼争房屋办理预告登记、被告与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》及原告代被告偿还款项的事实属实。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中对公积金、商业贷款的约定为：买受人同意出卖人保留本合同项下房产的所有权，直至房地产主管部门产权登记办理完毕时止，原告同意为被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以被告与贷款银行签订的担保合同条款为准，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金。如果被告逾期还贷累计或连续超过3个月，视为被告对商品房买卖合同的根本性违约，原告有权解除合同，被告应支付购房款总价的10%作为违约金。原告在解除合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将剩余贷款本息直接返还给银行，在商品房注销登记手续办妥后，余下购房款扣除违约金和相关费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后无息退还被告；原告为实现前述债权而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担。 再查明，因郑训锋未如期偿还讼争房屋的按揭贷款，兴业银行遂向本院起诉。原告兴业银行与被告郑训锋、融辉公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理，于2017年4月7日作出（2016）闽0181民初4983号民事判决书，判决解除兴业银行与郑训锋签订的编号为“个住1160120120136”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，郑训锋偿还兴业银行借款2028529.19元及利息、罚息（含复利）、律师代理费10000元，融辉公司对前述债务承担连带清偿责任；郑训锋于判决生效之日起三十日内协助兴业银行办理讼争房产抵押登记手续，融辉公司应督促郑训锋并配合其办理抵押登记，抵押登记手续办妥之日，融辉公司的保证责任终止；抵押手续办妥后或郑训锋仍未办理抵押登记的，兴业银行就讼争房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，优先受偿后有余款的，应优先清偿融辉公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息，再有余款的退还郑训锋；融辉公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向郑训锋追偿。该判决作出后各方均未上诉，现已生效。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、销售不动产统一发票、转账凭证、入账通知书、履行连带担保责任通知书、现金存款凭证、进账单、预告登记证、不可撤销阶段性担保函、（2016）闽0181民初4983号民事判决书和原告庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，福州市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）闽01民终4587号民事裁定书，以一审法院未告知贷款银行可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼为由，裁定撤销一审判决，发回本院重审。因案涉贷款银行即兴业银行已就讼争按揭贷款偿还事宜于2016年8月9日向本院起诉郑训锋、融辉公司，本院亦于2017年4月7日作出（2016）闽0181民初4983号民事判决书，判决两被告还款等内容，其中包括判决融辉公司应督促郑训锋办理讼争房屋的抵押登记后续，抵押手续办妥之日，融辉公司的保证责任终止，并确认兴业银行对讼争房产享有优先受偿权。该判决亦已经生效。故本案不予追加兴业银行作为第三人参加诉讼。前述判决兴业银行对讼争房屋享有优先受偿权，系以郑训锋作为抵押人将其购买的讼争房屋作为抵押物为前提，在此情况下，融辉公司以郑训锋违反商品房买卖合同及其补充协议的约定为由要求解除商品房买卖合同并承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。融辉公司因承担保证责任而享有的追偿权，应依案涉《个人购房抵押（保证）借款合同》另行主张。被告郑训锋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，判决如下： 驳回原告福清融辉置业有限公司的诉讼请求。 本案受理费32000元，由原告福清融辉置业有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  游 捷 人民陪审员  严明杰 人民陪审员  陈海兵 二〇一七年十一月七日 书 记 员  林方圆 -6-