浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙06民终4039号 上诉人(原审原告)：李胜祥，男，1963年4月18日出生，汉族，住新昌县。 上诉人（原审原告）：金丽华，女，1967年8月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。 两上诉人委托诉讼代理人：楼芝华，浙江近远律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：高丽华，女，1957年11月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：孙新育，绍兴市为民法律服务所法律工作者。 上诉人李胜祥、金丽华因与被上诉人高丽华委托合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初8256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李胜祥、金丽华上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法支持李胜祥、金丽华的诉讼请求；2.本案诉讼费用由高丽华承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间系委托代理关系，非买卖合同关系，一审判决认定买卖合同关系认定事实错误，属主观臆断。（一）上诉人与被上诉人于2017年4月14日签订了一份经过公证的委托合同，该委托合同明确载明上诉人为委托人，被上诉人为受托人，委托事项为“全权委托代为办理房产的买卖、过户、缴纳、代收房款等手续”，故据此可以看出双方的法律关系为委托关系；绍兴市不动产登记中心备案的《绍兴市房屋转让合同》又载明，出卖方为上诉人，买受人为张阿花，被上诉人为委托代理人，从而进一步证实了上诉人与被上诉人之间只有委托关系。（二）一审判决说理自相矛盾，违背客观事实，理由如下：1.一审法院不能以上诉人与所谓的“宋慧娟”于2017年3月23日签订的房屋买卖合同（中介告知已经解除的房屋买卖合同）中上诉人曾经同意以42.5万元价格出卖，就确定上诉人今后只能以这个价格出售，更无法推测上诉人与被上诉人之间存在买卖关系。而事实上，3月23日的合同是中介以欺骗方式订立的一份合同，买方“宋慧娟”没有其人，在第二次庭审时上诉人提交了电话录音，电话录音来自2017年3月23日上诉人与“宋慧娟”所签房屋买卖合同中“宋慧娟”所留88800113这个号码。在一审法院对中介所作调查笔录中，也确认88800113号码是杜利美的，杜利美与“宋慧娟”是表姐妹，电话录音中对方明确说没有“宋慧娟”，只有“宋丽娟”，“宋丽娟”是姐姐。这能证明电话录音的真实性，且没有“宋慧娟”这个人。但一审法院对是否有“宋慧娟”这个人却未进一步查实，对2017年3月23日的买卖合同是否存在欺诈也未进一步审核，竟然采信了42.5万元的价格，还将上诉人与被上诉人之间的委托关系认定为买卖关系。 2.一审判决认为“原告收款并签名，说明其确认收条内容，该收条明确‘高丽华购’是高丽华支付购房款，同时还注明房款全部付清，况且中介签名证实，结合原告知道宋慧娟在约定时间筹不到款项的事实，故原告应当知道高丽华是购房人。同时中介费由被告支付，也符合中介费由买受人承担的中介行业习惯”。上诉人不予认同。（1）关于收条，在庭审中以及中介的笔录，被上诉人及中介已经确认收条并非上诉人书写，上诉人只是在收条上签了个字。“高丽华购”4个字出现在收条的中间，“购”字不易察觉，当时上诉人也在庭审时说明，当时在银行办理业务，没有看清楚收条上写了什么。收条是中介书写，只出具一份，上诉人没有留存联，房款全部付清及中介签名不能排除中介事后添加的可能性。中介在法院对他调查时也强调是“特意”写上的，什么时候特意写就不得而知。被上诉人提供的那份“委托书转让书”也能证明事后添加是他们的惯用手法。（2）“宋慧娟”筹不到款与上诉人是否知道高丽华是购房人没有必然联系，一审判决将“宋慧娟”筹不到款即推断上诉人应当知道高丽华是购房人实属主观臆断，凭主观猜测，而事实上被上诉人确实也不是购房人。当时中介告知上诉人，“宋慧娟”筹不到款，不想买房了，上诉人觉得卖房麻烦，要一次次上门看房不想出售了，但因当时房产证在中介手上，中介又不断劝上诉人办理委托公证，在上诉人对委托他人不怎么信任情况下，中介即提出先支付房款的方法来说服上诉人，最后上诉人勉强同意办理委托。（3）一审判决以中介费由被上诉人支付即认定被上诉人为买受人无任何事实和法律依据。 3.一审判决认为如果上诉人观点成立，即本案属于委托代理合同，然在房屋没有卖出的情形下，上诉人向受托人收取房款显然有悖委托合同。对该认定，一审判决无视上诉人在庭审中的陈述及委托合同的内容。首先，委托合同约定，委托高丽华全权代为办理上述房产的买卖、过户、缴税、代收房款等手续。合同中既然明确约定被上诉人可以代收房款，也就明确了被上诉人应当向上诉人交付房款的义务。其次，在房屋尚未出售之前，上诉人向被上诉人收取房款也是符合当时实际情况。因当时中介提出办理委托时，正如一审法院认为双方并不熟悉，所以上诉人当时有所顾虑，故中介才提出办理委托后先支付房款的方法来说服上诉人办理委托。故根据实际情况上诉人向受托人收取房款（预付款）并不悖于委托合同约定，法律并未此方面的禁止性规定，一审法院不能因为受托人先行支付了房款，委托合同就失去了效力。 4.一审判决认为“出具委托合同并经公证是房屋买卖中介行业中常用做法，原告在委托前不认识被告，双方没有委托代理的基础。两原告与被告签订的委托合同约定的委托期限为二年，况且是无偿的，有悖于交易便捷的常理，相反符合房屋买卖中介行业常用的手法”的说法存在自相矛盾，且从中可以看出一审法院并不了解房屋买卖中介行业常用手法。首先，出具委托合同并经公证确实是房屋买卖合同中介行业常用的做法，但实践中中介办理委托公证确实也只是简单的委托关系，并非含有其他意思，其目的只是为了交易便捷，并不是以名为受托人实为买受人的身份从中赚取不当得利，甚至是非法经营。一般在操作是出卖人与买受人签有房屋买卖合同，然后委托中介机构中某一人与买受人签订房屋买卖合同，然后委托中介机构中某一人代理出卖人与买受人直接办理过户手续，即在操作过程中，买受人与受托人并不是同一人，而本案中按被上诉人说法她是实际买受人的话，那么其即是买受人又是受托人，完全不符合房屋买卖中介行业常用的手法，与事实相违背。其次，既然一审法院认为“出具委托合同并经公证是房屋买卖中介行业中常用做法”，那又怎么认为“原告在委托前不认识被告，双方没有委托代理的基础”，平时在房屋买卖中介办理委托公证时委托人与受托人一般都不熟悉，难不成他们的不熟悉有委托代理的基础，而本案的委托代理就因为双方不熟悉就此否定经过公证的委托关系。第三，一审法院也认为房屋买卖中介行业在办理委托公证中均采用无偿形式，从不收取任何代理费用，其目的只是居间关系中中介所承担的一项附随义务，为了尽快促成买卖关系的成立，可以收取中介费用。故一审法院不能凭委托合同是无偿就此否定委托关系，况且合同法并未明文规定委托合同必须是有偿的。 二、一审判决认定事实证据不足且程序违法。1.书面形式合同是确定双方法律关系最有效、最直接的关键证据，本案中上诉人与被上诉人于2017年4月14日签订的一份经过公证的委托合同，足以证明了双方的法律关系为委托关系，绍兴市不动产登记中心备案的《绍兴市房屋转让合同》中载明出卖方为上诉人，买受人为张阿花，被上诉人为委托代理人的事实进一步证实了上诉人与被上诉人之间只有委托关系，而非买卖关系。如果上诉人与被上诉人之间存在买卖关系，理应另行签订房屋买卖合同，因书面形式是房屋买卖合同的法定形式，合同需经双方签字签章生效。上诉人与被上诉人只有那份经公证的委托书，而没有其他双方签字签章的买卖合同，买卖关系如何成立？作为经验丰富的中介在任何一起房屋买卖关系中都会让出卖人、买受人签订书面房屋买卖合同，况且本案的中介更是经验丰富，他在法院的调查笔录中陈述“为了避免日后纠纷，特意在收条中书写了房款全部付清”，那么如果确实是买卖关系，他明知上诉人与被上诉人签有委托合同，为什么不再让双方签订一份书面房屋买卖合同或情况说明以防日后纠纷，而没有将房屋直接过户到被上诉人或其直系亲属名下，反而让被上诉人以委托代理人的身份直接将房屋出卖给张阿花，种种现象明显与被上诉人陈述买卖关系这一事实相违背。但一审法院却以主观臆断及被上诉人毫无法律效力的间接证据否定了上诉人提供的最直接、有效的二份关键证据。 2.一审法院认定“2017年4月11日，因宋慧娟在2017年4月15日前筹不到款项，宋慧娟便将上述房产转卖给了高建萍，同时签订了‘委托书转让书’，约定付款由高建萍、高丽华付”。对于该节事实被上诉人无任何足够证据可以证实，一审法院偏信被上诉人的单方陈述，该“委托书转让书”无任何法律效力。首先，从形式上讲，该“委托书转让书”存在许多事后添加内容，如“转让书”“高丽华”；落款处转让人方也并没有“宋慧娟”签字，而签字的“杜利”“宋小华”却不是房屋转让人，法院如何认定“宋慧娟便将上述房产转卖给了高建萍”这一事实，故该证据存在严重瑕疵。其次，从内容上看，该“委托书转让书”存在自相矛盾，不能表述到底是“转让”还是“委托”。第三，该“委托书转让书”上并未有上诉人签字确认，事后也未经上诉人同意，事实上上诉人对此并不知情。对于房屋出卖人及买受人均未认可房屋转让这一事实的情况下，法院怎么可以认定房产已经转卖给了高建萍的事实，又怎么可以认定“委托书转让书”真实有效，甚至把它作为本案定案关键证据。 3.一审判决认定“基于原告委托中介出卖房屋的事实，中介方对事实的陈述基本中立，故具有证明力。”对此，一审判决认定证据有误，程序违法。首先，证人证言只是间接证据，不能直接作为证据使用。其次，被上诉人与中介鲁长永有利害关系，因被上诉人本身就是中介，被上诉人也陈述鲁长永与高建萍系邻居关系，而上诉人与鲁长永无任何关系，况且鲁长永也是房价差款的受益人之一，故该中介证词不可采信。第三，在第二次庭审快要结束时，主审法官明确告知被上诉人要求其通知中介鲁长永，宋小华、宋慧娟、杜利到场，但在第三次庭审前被上诉人却只通知了鲁长永去法院接受调查，对于其余三人法院不再要求也未深入调查，而且鲁长永也未到庭接受当事人的询问，明显剥夺了当事人询问证人的权利。 被上诉人高丽华答辩称，原审认定事实清楚，程序到位，举证责任分配合理，适用法律正确，证据已经表明双方系买卖合同关系，而并非上诉人诉称的委托关系。被上诉人提供的收条已经明确，买卖主体系被上诉人高丽华。现在上诉人辩称没有看清，不是事实，金丽华系银行工作者，本身从事的是经济往来的业务，是完全民事行为能力人，对该份收条中的内容应当是知晓的。同时，从收款的过程看，上诉人金丽华是与本案被上诉人高丽华一起办理银行交易手续的，可以确认被上诉人即不是中介人员也不是委托方，而是房屋买卖的实际买受人，且双方买卖关系成立。被上诉人也已经作了装璜，如果是委托关系，被上诉人有什么理由把房子再次装璜。至于中介的调查笔录，首先中介方系上诉人委托，与被上诉人之间没有任何利害关系，该中介方既然是上诉人所委托的，其在法院陈述的内容完全具有可信度。同时，上诉人凭自己的主观理解认为被上诉人篡改或者添加了收条的内容或者转让手续凭据，既然内容是事后添加，为什么上诉人在一审中没有提出司法鉴定，而是确认收条的真实性。同时就中介的调查，上诉人应该清楚知道在第二次开庭时是法官按照举证责任分配原则，将举证责任分配给被上诉人，要求中介来法院作调查笔录，并不是上诉人所谓的申请证人出庭。上诉人的上诉理由证据不足，事实不清，请求依法驳回。 李胜祥、金丽华向一审法院起诉请求：1.判令高丽华立即支付购房款计人民币15.7万元并支付自起诉之日起至判决确定履行日止的利息损失；2.本案诉讼费由高丽华承担。 一审法院认定事实：李胜祥有位于绍兴市越城区房屋一套，李胜祥、金丽华系夫妻。李胜祥、金丽华委托房屋中介绍兴市永佳房屋信息服务部出卖。2017年3月23日，甲方李胜祥、乙方宋慧娟在中介方的斡旋下签订房屋买卖合同，约定价格425000元，定金2万元，并约定2017年4月15日前到市行政中心办理产权过户或公证手续（宋小华在李胜祥、金丽华、高丽华提供的房屋买卖合同中签名位置不同）。2017年4月11日，因宋慧娟在2017年4月15日前筹不到款项，宋慧娟便将上述房产转卖给了高建萍，同时签订了“委托书转让书”，约定付款由高建萍、高丽华付。2017年4月14日，金丽华在收条上签名，收条内容为：今收到高丽华购昌安新村22幢103室购房款42.5万元，房款全部付清。同时由中介鲁长永在收条上以证明人身份签名。同日，高丽华向中介交纳中介费4250元。同日，李胜祥、金丽华与高丽华签订委托合同并办理了委托公证，委托期限二年。2017年5月26日本案所涉房产出卖给了案外人张阿花，价格为582000元，然网签合同显示出卖人为李胜祥、委托代理人为高丽华。 一审法院认为，本案争点为李胜祥、金丽华、高丽华之间是买卖关系还是委托代理关系。李胜祥、金丽华认为双方之间是委托代理关系，无买卖关系；高丽华持相反观点。该院认为，本案李胜祥、金丽华、高丽华之间的真实意思应是房屋买卖合同关系，而非委托代理关系。第一、李胜祥、金丽华委托中介出卖的事实，可以说明李胜祥、金丽华对买受人是谁不是其考量因素，其考量的主要是价格，然根据2017年3月23日买卖合同，可以证明李胜祥、金丽华同意房屋以42.5万元出卖。第二、李胜祥、金丽华收款并签名，说明其确认收条内容，该收条明确“高丽华购”，是高丽华支付购房款，同时还注明房款全部付清，况且中介签名证实，结合李胜祥、金丽华知道宋慧娟在约定时间筹不到款项的事实，故李胜祥、金丽华应当知道高丽华是购房人。同时中介费由高丽华支付，也符合中介费由买受人承担的中介行业习惯。第三、如果李胜祥、金丽华观点成立，即本案属于委托代理合同，然在房屋没有卖出的情形下，李胜祥、金丽华向受托人收取房款（李胜祥、金丽华称是预收款）显然有悖委托合同。第四、出具委托合同并经公证是房屋买卖中介行业中常用的做法。李胜祥、金丽华在委托前不认识高丽华，双方没有委托代理的基础；李胜祥、金丽华与高丽华签订的委托合同约定的委托期限为二年，况且是无偿的，有悖交易便捷的常理，相反符合房屋买卖中介行业常用的手法。综上，李胜祥、金丽华的诉请没有事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李胜祥、金丽华的诉讼请求。案件受理费减半收取1720元，由李胜祥、金丽华负担。 本院二审期间，上诉人李胜祥、金丽华向本院提交了绍兴市永佳房屋信息服务部于2017年3月23日出具的收条一份，以证明讼争房屋的钥匙以及房产证、土地证、契税证已经交付给了房屋中介。经质证，被上诉人高丽华认为与本案无关，从收条的内容看，恰恰证明了上诉人李胜祥、金丽华委托中介出售房屋，委托关系明确。经审查，本院认为，该收条与双方为委托合同关系或买卖合同关系无直接联系，本院不予认定。 上诉人李胜祥、金丽华还向本院申请传唤鲁长永出庭。本院认为，一审法院依职权已经向鲁长永进行了调查，现上诉人李胜祥、金丽华要求再次传唤鲁长永，已无必要，本院不予准许。 被上诉人高丽华未向本院提交新的证据。 本院二审查明如下事实：李胜祥有位于绍兴市越城区房屋一套，李胜祥、金丽华系夫妻。李胜祥、金丽华委托房屋中介绍兴市永佳房屋信息服务部出卖。2017年3月23日，甲方李胜祥、乙方宋慧娟在中介方的斡旋下签订房屋买卖合同，约定价格425000元，定金2万元，并约定2017年4月15日前到市行政中心办理产权过户或公证手续（宋小华在李胜祥、金丽华、高丽华提供的房屋买卖合同中签名位置不同）。该房屋买卖合同未实际履行。2017年4月14日，金丽华在收条上签名，收条内容为：今收到高丽华购昌安新村22幢103室购房款42.5万元，房款全部付清。同时由中介鲁长永在收条上以证明人身份签名。同日，高丽华向中介交纳中介费4250元。同日，李胜祥、金丽华与高丽华签订委托合同并办理了委托公证，委托期限二年，公证费用由高丽华交纳。2017年5月26日本案所涉房产出卖给了案外人张阿花，价格为582000元，网签合同显示出卖人为李胜祥、委托代理人为高丽华。 本院认为,本案二审的争议焦点仍是双方之间应当认定为买卖关系还是委托代理关系。首先，从2017年4月14日金丽华出具的收条看，金丽华确认收到的是高丽华购房款，且写明房款全部付清。在未受欺诈、胁迫的情况下，金丽华在收条上签字确认，相应的法律后果应当由金丽华承担。金丽华作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在处理价值几十万元的房屋时，应当足够审慎，更何况，收条内容较为简明，字体也大，现金丽华称来不及看清楚收条内容，本院不予采信。其次，双方于2017年4月14日交付房款的同日办理委托公证，且委托公证的费用由被上诉人高丽华支付，若为委托代理，按常理，公证费用应当由委托人支付。而且，上诉人李胜祥、金丽华已经委托房屋中介居间出售房屋，又在居间人撮合下，再次委托高丽华出售房屋，显然有违常理。再次，从高丽华的角度看，其支付了合理的房屋价款并由金丽华出具了收条确认收款事实，且其系通过房屋中介购得房屋，高丽华善意地且有理由相信自己是购房人，该信赖利益应当予以保护。至于双方之间所办理的委托公证，应当是房屋居间行业为了交易便捷而采取的常用做法，上诉人李胜祥、金丽华与被上诉人高丽华之间的实际法律关系认定为房屋买卖关系更符合实际情况。最后，一审法院系依职权对讼争房屋居间人鲁长永进行调查，鲁长永并非当事人申请的证人，上诉人李胜祥、金丽华认为鲁长永未出庭接受质询致使一审程序违法，本院不予采纳。 至于讼争房屋买卖过程中是否真实存在“宋慧娟”、“杜利”、“宋小华”均不影响本案的处理。上诉人李胜祥、金丽华称被上诉人高丽华与房屋居间人联合起来制造骗局，仅凭现有证据，本院不予采信。 综上所述，上诉人李胜祥、金丽华的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3440元，由上诉人李胜祥、金丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 靓 审判员 陆卫东 审判员 彭丽莉 二〇一七年十一月二十九日 书记员 曹颖颖 ?*MERGEFORMAT?2? ?*MERGEFORMAT?1?