湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终1266号上诉人（原审原告）：陈秋萍，女，1967年4月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：周丽华，北京市奕明（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北振鹏实业发展有限公司。住所地：湖北省应城市八汤线松林岗。统一社会信用代码：9142098156270371XB。法定代表人：林榜昭，该公司董事长。委托诉讼代理人：何军，湖北横空律师事务所律师。上诉人陈秋萍因与上诉人湖北振鹏实业发展有限公司（以下简称振鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2017）鄂0981民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈秋萍的委托诉讼代理人周丽华、上诉人振鹏公司的委托诉讼代理人何军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈秋萍上诉请求：一、维持一审判决第一、三项并加判：振鹏公司于判决生效后十日内将位于应城市汤八路松林岗御璟花园1幢2单元2-1004号和2-1104号房交付陈秋萍，向陈秋萍出具商品房销售发票并履行办理房地产权证的义务。二、变更第二项为：振鹏公司于判决生效后十日内向陈秋萍支付逾期交房违约金（自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按已交购房款613358元的日万分之五计算）。三、一、二审诉讼费用由振鹏公司承担。事实与理由：一、一审判决未明确振鹏公司继续履行合同的具体内容及履行期限，请求二审法院予以纠正。陈秋萍在一审提出了具体的诉讼请求，即：一、判令振鹏公司继续全面履行双方于2015年10月12日签订的两份《商品房买卖合同》，将位于应城市汤八线松林岗御璟花园1幢2单元2-1004号和2-1104号房交付陈秋萍；二、判令振鹏公司向陈秋萍出具商品房销售发票并履行办理房地产权证的义务；三、判令振鹏公司自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日向陈秋萍支付已购房款613358元的万分之五的逾期交房违约金，暂计至2016年12月31日止，振鹏公司应向陈秋萍支付逾期交房违约金人民币111937元；四、判令振鹏公司向陈秋萍支付逾期办理房地产权证违约金613元；五、判令振鹏公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理后，判令振鹏公司继续履行与陈秋萍于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》是正确的，但对于继续履行的具体内容，即陈秋萍在一审提出的第一、二项的诉讼请求，一审判决却未予明确，且未明确履行期限。陈秋萍现根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第二款“法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容”的规定，请求二审法院予以纠正。二、一审判决振鹏公司向陈秋萍支付逾期交房违约金的截止日期有误，应计算至振鹏公司实际交付房屋之日止。陈秋萍与振鹏公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上述商品房的交付期限为2015年12月31日，第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人（陈秋萍）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（振鹏公司）按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。据此，陈秋萍在一审的第三项诉讼请求为：判令振鹏公司自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日向陈秋萍支付已交购房款613358元的万分之五的逾期交房违约金。为方便一审法院计算诉讼费，陈秋萍在起诉状中列明了暂计算至2016年12月31日止的违约金为人民币111937元。但一审判决却确定违约金的截止日期为2016年12月31日，明显有误，请求二审法院予以纠正。振鹏公司辩称，陈秋萍与振鹏公司没有发生实际的房屋买卖关系，陈秋萍的购房款均由案外人陈建民支付，根据应城市公安局的调查，已对案外人陈建民非法占用振鹏公司资金以及虚假诉讼进行立案。陈建民涉嫌犯罪，因此陈秋萍购买房屋的资金实际来源于振鹏公司，故陈秋萍与振鹏公司签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力，请求二审法院驳回陈秋萍的诉讼请求。振鹏公司上诉请求：1.撤销湖北省应城市人民法院（2017）鄂0981民初262号民事判决；2.依法驳回陈秋萍的起诉；3.本案一、二审诉讼费用由陈秋萍承担。事实与理由：一、本案认定事实不清。涉案的商品房买卖合同签订、支付购房款的时间均为案外人陈建民实际控制振鹏公司期间发生的，且在此期间，陈建民利用侵占振鹏公司的资金为陈秋萍购买商品房，已涉嫌犯罪，对此，振鹏公司已向公安机关报案，应城市公安局已受案调查。同时，陈秋萍一直未陈述与陈建民的关系，也未提交任何证据证明，而相关房屋买卖合同手续等均为陈建民办理。因此，一审判决认定该买卖合同合法有效，于法不符。二、一审判决适用法律不当。依《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，涉案商品房买卖及另案的民间借贷等款项与应城市公安机关受案调查为同一事实。因此，应裁定驳回陈秋萍的起诉或中止本案的审理。综上所述，请求二审法院依法审理，支持振鹏公司的诉求。陈秋萍辩称，一、陈秋萍与振鹏公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审判决振鹏公司继续履行合同并承担逾期交房、预期办证违约金是正确的。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。陈秋萍已依约履行了付款义务，但振鹏公司未在约定期限内交付房屋并办妥房地产权证，已构成违约。一审判决振鹏公司继续履行合同并承担相应的违约责任是正确的，但对继续履行合同的内容及履行期限未予明确，对违约金截止日期的计算有误，陈秋萍已依法提起上诉。二、振鹏公司提出案外人陈建民利用侵占振鹏公司的资金购买商品房纯属无中生有，其要求驳回起诉或中止审理的上诉请求缺乏事实和法律依据。振鹏公司现上诉提出案外人陈建民利用侵占振鹏公司的资金购买商品房，涉嫌犯罪，并援引《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定要求驳回起诉或中止审理，但振鹏公司无法提供其财产遭受侵占和有犯罪行为发生的任何证据予以证明，应城市公安部门也没有认为案外人陈建民涉嫌犯罪，也没有立案；上述司法解释适用的前提是“不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑”，而本案属人民法院管辖的民事纠纷案件。因此，振鹏公司上诉要求驳回起诉或中止审理的上诉请求缺乏事实和法律依据。一审已查明，涉案《商品房买卖合同》系陈秋萍亲自签署，振鹏公司也出具有收据确认收到陈秋萍交付的购房款，不存在所谓代办的问题。且陈秋萍向振鹏公司购买涉案房屋之前已与案外人陈建民离婚，即便案外人陈建民涉嫌侵占振鹏公司财产的犯罪嫌疑也与陈秋萍无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，请求二审法院驳回振鹏公司的全部上诉请求。陈秋萍向一审法院起诉请求：1.判令振鹏公司继续全面履行双方于2015年10月12日签订的两份《商品房买卖合同》，将位于应城市汤八线松林岗御璟花园1幢2单元2-1004号和2-1104号房交付陈秋萍；2.判令振鹏公司向陈秋萍出具商品房销售发票并履行办理房地产权证的义务；3.判令振鹏公司自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日向陈秋萍支付已交购房款613358元的万分之五的逾期交房违约金，暂计至2016年12月31日止，振鹏公司应付陈秋萍逾期交房违约金为人民币111937.84元；4.判令振鹏公司向陈秋萍支付逾期办理房地产权证的违约金613.36元；5.判令振鹏公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月12日，陈秋萍与振鹏公司双方通过房地产管理部门的预售商品房网络,签订了两份合同编号为YC15002806和YC15002805的《商品房买卖合同》，该合同约定，振鹏公司将位于应城市汤八路松林岗御璟花园1幢2单元2-1004号和2-1104号的两套商品房销售给陈秋萍，每套商品房的建筑面积为118.82平方米。其中御璟花园1幢2单元2-1004号房每平方米建筑面积单价为2638.24元,房价款为313475元;御璟花园1幢2单元2-1104号房每平方米建筑面积单价为2523.84元,房价款为299883元;两套商品房价款合计为613358元,以一次性付款方式支付。振鹏公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付陈秋萍，若振鹏公司逾期交房超过30日的，陈秋萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，振鹏公司按日向陈秋萍支付已交付房价款万分之五的违约金。此外,双方还达成了合同第十六条关于产权登记的约定:出卖人(振鹏公司)应当在商品房交付使用后180个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任,买受人(陈秋萍)不能在规定期限内取得房地产权证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后,陈秋萍于2015年10月17日向振鹏公司支付了房价款人民币60万元,随后在19日付清了购房尾款13358元,履行了支付购房款613358元的全部义务。但振鹏公司至今未能将上述两套商品房交付给陈秋萍,也没有将办理权属登记所需的资料(包括商品房销售发票)报产权登记机关备案,致使陈秋萍不能在规定期限内取得房地产权证书。为此成诉。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。陈秋萍依合同约定将购房款613358元交付振鹏公司后，振鹏公司未按合同约定将商品房及时交付陈秋萍，也未将办理权属登记所需的资料(包括商品房销售发票)报产权登记机关备案,已构成违约，陈秋萍要求振鹏公司继续履行合同并承担逾期交房违约金和逾期办理房地产权证违约金的理由正当，应予以支持。振鹏公司辩称：“公司不构成违约，是因市政公司的天然气、自来水没有通到矿山公园，公司要自建天然气站及自来水站，因此不该承担违约责任”之理由，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，振鹏公司将交房时间延期不属于合同所约定的据实可以延期交房情形，且本案在审理过程中，振鹏公司未提交足以证明不构成违约的相关证据，故对振鹏公司的辩称未予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：一、湖北振鹏实业发展有限公司继续履行与陈秋萍于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》。二、湖北振鹏实业发展有限公司于判决生效后十日内向陈秋萍支付逾期交房违约金111937.84元（从2016年1月1日起计算至2016年12月31日，按日支付已交购房款的万分之五计算）。三、湖北振鹏实业发展有限公司于判决生效后十日内向陈秋萍支付逾期办理房地产权证的违约金613.36元。案件受理费11052元，由湖北振鹏实业发展有限公司承担。本院二审期间，振鹏公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。振鹏公司提交的证据为2017年8月28日15时，应城市公安局发出的《立案告知书》。拟证明：案外人陈建民涉嫌侵占公司资金、虚假诉讼，已由公安机关立案侦查。陈秋萍对该证据的真实性、关联性有异议，认为振鹏公司以购房款的来源涉嫌犯罪来推论案涉商品房买卖合同无效缺乏法律依据，购房款的来源是否合法对案涉商品房买卖合同的效力没有任何影响。本院经审查，对振鹏公司所提交证据的真实性予以确认，但认为该证据与本案没有关联性，本院对该证据的拟证目的不予采信。二审经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系陈秋萍与振鹏公司签订案涉《商品房买卖合同》后，因该合同的履行而产生的纠纷，故应定性为商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点问题是：一、本案应否中止审理或驳回陈秋萍的起诉，案涉《商品房买卖合同》的效力应如何认定。二、案涉《商品房买卖合同》所约定的相关违约责任范围应当如何确定。关于焦点问题一，本院认为：本案中，陈秋萍系从案外人陈建民个人账户支付案涉《商品房买卖合同》约定的价款，货币系种类物，振鹏公司在未提交证据证明陈秋萍所支出的购房资金系案外人陈建民侵占振鹏公司资产所得的情况下，主张本案应适用《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定中止审理或驳回陈秋萍起诉缺乏事实和法律依据。基于以上理由，本院对振鹏公司关于案涉《商品房买卖合同》无效的主张不予支持。关于焦点问题二，本院认为：按照案涉《商品房买卖合同》关于“振鹏公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付陈秋萍，若振鹏公司逾期交房超过30日的，陈秋萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，振鹏公司按日向陈秋萍支付已交付房价款万分之五的违约金”、“出卖人(振鹏公司)应当在商品房交付使用后180个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”的约定，案涉商品房的交付时间应确定为2016年1月1日；计算逾期交房违约金的起止时间应确定为2016年1月1日起至实际交付案涉商品房之日止；振鹏公司协助陈秋萍办理权属登记的履行期限应确定为实际交付案涉商品房之日起180个工作日内。另，因出具商品房销售发票属国家税务机关行政管理的范畴，故陈秋萍应向相关行政管理部门提出要求振鹏公司向其出具商品房销售发票的主张，本院对此不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、维持湖北省应城市人民法院（2017）鄂0981民初262号民事判决第三项。二、变更湖北省应城市人民法院（2017）鄂0981民初262号民事判决第一项为：湖北振鹏实业发展有限公司继续履行与陈秋萍于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》，于本判决生效后十日内将位于应城市八汤线松林岗御璟花园1幢2单元2-1004号和2-1104号商品房交付给陈秋萍；于实际交付前述商品房之日起180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。三、变更湖北省应城市人民法院（2017）鄂0981民初262号民事判决第二项为：湖北振鹏实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陈秋萍支付逾期交房违约金（以已交购房款613358元为基数，自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之五计算）。四、驳回陈秋萍的其他诉讼请求。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费11052元，由上诉人湖北振鹏实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 代绍娟二〇一七年十一月七日书记员 毛雅婷附相关法律条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；2．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。