福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽01民终5711号 上诉人（原审原告）：福州市住房保障局和房产管理局，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道**福州市东部新城商务办公中心区7/****。 法定代表人：罗若谷，局长。 委托诉讼代理人：刘勇，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市二建房地产开发公司，住，住所地福建省福州市台江区国货西路**南公商厦**/div> 法定代表人：张聪伟，总经理。 委托诉讼代理人：周桂，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：方宝贵，男，1956年1月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱承巧，男，1983年2月2日出生，汉族，住福建省福鼎市。 上诉人福州市住房保障局和房产管理局（以下简称房管局）与被上诉人福州市二建房地产开发公司（以下简称二建公司）、方宝贵、朱承巧确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 房管局上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持房管局的一审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由二建公司、方宝贵、朱承巧承担。事实与理由：一、一审法院认为“房管局一直未去办理福州市台江区XXX等三间店面的所有权证，且对讼争店面已办理两次所有权证的事实均已知情”是对客观事实的错误认定。首先，讼争店面属于直管公房的等值拆迁置换房，双方签订的协议对讼争店面的产权归属、移交时间、移交资料等内容均已作了明确约定。二建公司掌握房屋总登记资料，房管局曾多次要求办理产权过户登记手续，二建公司始终以人员调整情况不熟悉为由未予配合。其次，二建公司在向不动产登记交易中心申请办理房屋买卖手续时隐瞒了讼争店面的国有房产性质，并将讼争店面的地址和名称由“福州市台江区XXX店面”变更为“福州市台江区XXX店面”。二建公司刻意隐瞒讼争店面实际名称和地址以达到非法出售讼争店面的行为，违反《民法通则》第五十八条第七项与《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，属于以合法形式掩盖其占有国有资产的非法目的，应认定为无效。再次，福州市房地产交易中心于2002年挂牌成立，国有房产的管理和过户分属于两个职能部门，一审法院认为两次过户行为是在房管局处办理不符合事实，房管局对两次讼争房屋的过户行为完全不知情。二、一审法院关于“二建公司与方宝贵、方宝贵与朱承巧之间的合同未违反法律法规的效力性强制规定，不符合合同法规定的无效情形”的认定是对法律条文理解的严重偏差。首先，讼争店面系直管公房的等值置换房，2000年安置协议签订时的置换价格为4600元/平方米，而二建公司于2009年7月29日将讼争店面以仅仅5000元/平方米的价格出售给方宝贵，远低于市场价值。方宝贵于2014年以低于购入价的4560元/平方米将讼争店面出售给朱承巧，几次交易均不符合交易常理。二建公司为偿还债务不惜将国有资产随意处置，各方之间的房屋买卖合同严重侵害了国家集体的利益，导致国有资产的流失，应属无效合同。其次，讼争店面属于法律规定不得转让的房地产。房管局已通过行政性合同方式对讼争店面的相关权利（包括管理、租赁、权属等）进行了限制，故讼争店面应按照行政协议中的指令性内容进行安置，而不得由建设开发单位通过市场行为随意处置。最后，讼争店面是国有公房的性质决定了其财产权利的专属性，二建公司及任意买受人均无权取得所有权，这也与房地产管理法第三十八条第七款的兜底条款中关于其他法律法规禁止转让的情形相契合。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销并依法改判。 二建公司答辩称：房管局所述没有法律依据，从1996年开始，二建公司作为拆迁实施单位因拆迁补偿款资金不足故用8间店面进行等值置换，但后续置换合同没有履行。后店面被法院冻结，经法院调解，与方宝贵的交易已经完成。各方交易都是在房管局交易，且房管局在办理总登时将商场内部编号由其内部测绘处重新编号，二建公司按照该编号进行登记，交易都是通过正常合法渠道，对该交易房管局应知情。综上，请求驳回房管局的上诉请求，维持原判。 方宝贵答辩称：一、二建公司与方宝贵、方宝贵与朱承巧之间买卖合同系当事人的真实意思表示，符合合同主体要求，且内容本身亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不具有法律规定的无效情形。房管局主张合同无效，但未能提供任何可以证明符合《合同法》第五十二条规定无效情形的证据，房管局的诉请没有事实和法律依据。二、房管局虽为国家行政机关，但在本案拆迁法律关系中，其法律地位应为民事主体，所签订的拆迁补偿安置协议也不具有行政合同性质，房管局更不可能由此对讼争店面的相关权利进行直接的限制。因此，房管局提出其对讼争店面作出了行政决定、讼争店面不得转让的主张，于法无据。同时，根据合同相对性原理，无论房管局与二建公司之间属于何种合同关系，对于合同之外的第三人均不产生法律效力。房管局如认为二建公司存在违约及过错责任，一审判决也已告知其可以另行依法主张。三、本案不适用国家专属所有权的特别保护。房管局主张讼争店面专属于国家所有，该主张不能成立。首先，根据物权公示原则和不动产物权登记生效制度，房管局从未取得过讼争店面的所有权。其次，《中华人民共和国物权法》第四十一条规定的国家专属所有权针对的是国有土地、海域、水流、矿产资源、野生动植物资源、无线电频谱资源等有专门法律法规规定属于国有所有的不动产和动产，而普通房产不属于国家专属所有权保护的范畴。综上所述、房管局的上诉请求没有事实和法律依据，恳请依法驳回上诉请求，维持一审判决。 朱承巧未答辩。 房管局向一审法院提出诉讼请求：1.确认二建公司与方宝贵、朱承巧之间转让福州市台江区XXX店面的交易合同无效；2.二建公司、方宝贵、朱承巧将福州市台江区XXX店面（上述三间店面建筑面积共计94.54平方米）返还房管局（如该店面已为第三方占有，二建公司、方宝贵、朱承巧应负责清退第三方占有人），并协助房管局办理上述店面的房屋所有权及土地使用权登记手续；3、二建公司、方宝贵、朱承巧共同承担包括公告费、评估费、财产保全费、律师费等在内的全部诉讼费用。 一审法院查明：1996年5月16日，以房管局为甲方、福州市晋安区拆迁工程处为乙方，双方签订了一份《福州市直管公房拆迁补偿安置合同》，内容为：二建公司经福州市人民政府榕政地（95）333号文批准，征用福州市台江区XX地段作为综合楼、住宅楼建设用地，并委托乙方拆除该地段内属于甲方产权的房屋……甲方被拆除房屋座落在福州市台江区，总建筑面积12365.96平方米，其中住宅12310.76平方米，店面55.2平方米……。 2000年6月28日，以房管局为甲方、福州市晋安区拆迁工程处为乙方、二建公司为丙方，三方签订了一份《福州市台江区XX直管公房拆迁补偿安置补充协议》，内容为：……一、……甲方原则同意丙方对余下未偿还面积中的3797.3平方米住宅进行等值置换安置，即将甲方住宅按每平方米280元价格折算，丙方共计应偿还甲方住宅价值人民币壹佰零陆万叁仟贰佰肆拾肆元正；丙方拟向甲方提供台江区XXX店面231.14平方米作为等值置换安置（位置详见附图），该店面每平方米价值肆仟陆百元，总计价值亦为人民币壹佰零陆万叁仟贰佰肆拾肆元整。二、丙方确保在2000年7月13日前，将上述店面的产权及使用权直接移交给甲方接管、归甲方所有，并办理有关书面交接手续，逾期丙方应赔偿甲方经济损失。因甲方接管的上述店面为敞开式暂无法进行围护，对此丙方将负责免费为甲方代为看管上述店面直至今后甲方（书面通知）安排承租户进入使用为止，看管期间丙方应确保甲方的店面不被他人占用、损坏等……。 2000年7月18日《店面移交单》，内容为：房管局根据其2000年6月28日与二建公司签订的拆迁补偿安置补充协议规定，于2000年7月18日派员到实地对二建公司移交的台江区XXX店面产权及使用权进行现场接收。房管局此次接收的店面建筑面积共计231.14平方米（该面积有待今后市房地产产权监理处核实后确定），具体位置详见附图。因此次接管的店面为敞开式暂无法进行围护，对此二建公司将负责免费代为看管上述店面直至今后房管局招租确定承租户进入使用为止。店面移交方加盖二建公司的公章，店面接收人加盖福州市房地产管理局房管科公章，并备注：市局现场移给王庄所管理经营。店面移交时间为2000年7月18日。 2008年7月13日，二建公司与方宝贵签订讼争店面的《商品房买卖合同》，约定二建公司将位于福州市台江区XXX店面（建筑面积94.54平方米）以肆拾柒万贰千柒百元出售给方宝贵……。方宝贵于2009年8月25日取得台江区XXX房屋所有权证（榕房权证Ｒ字第××号）。 2011年3月31日，二建公司致函给房管局，内容为:……但由于我司内部原因，我司在代管期间将上述XX号店铺出售给他人并已办理产权至买受人名下，XX店铺因我司与他人存在纠纷被台江区人民法院冻结至今，XX号店铺产权也已更名。对此我司愿承担一切责任，为弥补贵方损失，我司承诺在位于福州市台江区的其他店铺中对贵方进行调剂补偿，将我司所有的与上述鳌峰店铺相同面积相近位置的店铺交还贵方并归贵方所有……。 2014年1月26日，方宝贵与朱承巧就本案讼争店面签订《房地产买卖契约》，约定方宝贵将位于台江区的房产建筑面积94.54平方米，以肆拾叁万壹仟壹佰元的价格出售给朱承巧。朱承巧于2014年2月8日取得上述讼争店面的所有权证（R1405991）。 一审诉讼中，二建公司提交2007年8月14日《执行和解协议书》一份，内容为：根据台江区人民法院（2004）台民初字第649号民事调解书，经双方协商同意如下条款：一、依照调解书确定违约金，二建公司共差欠方宝贵7396**元违约金……逾期执行违约金，逾期交房违约金，方宝贵同意二建公司用XX店面（3-224、3-225、3-226）约97m2作抵偿，其面积按预售合同……。一审法院依职权调取（2004）台民初字第649号方宝贵作为原告诉二建公司商品房预售合同纠纷一案中的《财产保全申请书》一份、《保证函》一份、《民事裁定书》一份、《民事调解书》一份，证实方宝贵向二建公司购买位于台江区店面，二建公司逾期交房，方宝贵在该案诉讼中对二建公司位于福州市XX店面申请财产保全，一审法院出具了（2004）台民初字第649号《民事裁定书》查封冻结二建的该店面。该案于2004年11月18日调解结案，调解结果为：二建公司应支付方宝贵20**年3月26日起至2004年2月18日止的逾期交房违约金559406元；支付自2004年2月19日起至2004年11月25日止的逾期交房违约金……后方宝贵向一审法院申请强制执行，案号为（2005）台执行字第196号，一审法院调取了该案中《执行和解协议书》复印件一份，即诉讼中二建公司提供上述材料，由方宝贵本人签名并注明由其提供该复印件，调取方宝贵《询问笔录》一份，证实《执行和解协议书》系方宝贵真实意思表示，调取《协助执行通知书》一份，证实一审法院于2007年12月15日解除了对被执行人二建公司所有的坐落于福州市XX店面500平方米及其产权的查封。 一审法院认为：本案系确认合同无效之诉。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定评价，而认定合同无效的条件是合同主体或者内容本身违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案讼争的《拆迁补偿安置协议书》是否存在上述无效情形，是本案争议的主要焦点。从本案事实来看，房管局系被拆迁人，在其与二建公司签订的拆迁补偿安置补充协议中约定由二建公司提供台江区XX店面231.14平方米作为等值置换安置，但房管局自2000年7月18日从二建公司处接收上述店面后，一直未办理上述店面的所有权证，在2009年二建公司将本案讼争店面出售给方宝贵时，双方至房管局处办理了讼争店面的所有权证，2014年方宝贵又将讼争店面转卖给朱承巧，亦是在房管局处办理了讼争店面的所有权证，对此，房管局表示对讼争店面办理了两次讼争店面所有权证不知情不合常理，故对其提出系二建公司隐瞒讼争店面的具体位置的意见，不予采纳。现讼争店面已由原产权人方宝贵从二建公司处购买，在办理所有权证后又转卖给朱承巧，目前讼争店面业已登记在朱承巧名下，且二建公司与方宝贵、方宝贵与朱承巧之间的讼争店面买卖合同系签约当事人的真实意思表示，符合合同主体要求，且内容本身亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，不符合合同法规定无效情形。现房管局以国家利益受损为由主张二建公司与方宝贵、方宝贵与朱承巧之间的讼争店面买卖合同无效，却未能提供证据证明“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”或者存在“恶意串通”的情形，亦不符合无效合同认定条件。综上，房管局提出二建公司与方宝贵、方宝贵与朱承巧之间的讼争店面买卖合同无效，并要求二建公司、方宝贵、朱承巧将讼争店面返还房管局并协助办理上述店面的房屋所有权及土地使用权登记手续的主张，均于法无据，不予支持。二建公司将已安置给房管局的店面抵偿他人，负有过错责任，由此给房管局造成的损失，房管局可另行依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回福州市住房保障和房产管理局的诉讼请求。案件受理费17400元，由福州市住房保障和房产管理局负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，二建公司与方宝贵、方宝贵与朱承巧之间的买卖合同系当事人真实意思表示，符合合同主体要求。房管局虽为国家行政机关，但在与二建公司的拆迁安置补偿法律关系中，属于一般民事主体，与二建公司签订的拆迁补偿安置协议不因其行政机关的身份而具备行政合同性质。房管局关于已对讼争店面作出行政限制、不得转让的主张，并没有证据予以证明，且讼争店面已完成两次过户登记手续，本院不予采信。本案讼争店面系普通房产，不属于《中华人民共和国物权法》等规定的国家专属所有权保护的范畴，房管局关于讼争店面专属于国家所有、应适用国家专属所有权特别保护的主张亦不能成立。因此，二建公司与方宝贵、方宝贵与朱承巧之间的买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形；房管局诉请两份买卖合同无效，无事实和法律依据，应不予支持。虽然房管局与二建公司之间的《福州市台江区东风新村3-12座直管公房拆迁补偿安置补充协议》将讼争福州市台江区XX店面等值置换给房管局，但并未进行产权登记，不发生物权变动的效力。讼争店面由二建公司出售给方宝贵，方宝贵再出售给朱承巧，均已办理产权过户登记手续，发生物权变动的法律效果。一审法院对于房管局要求二建公司及方宝贵、朱承巧返还该店面及配合办理过户登记的诉请不予支持并无不当。至于二建公司将已安置给房管局的店面抵偿他人，负有过错责任，由此给房管局造成的损失，房管局可依法另行主张。 综上所述，房管局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费17400元，由福州市住房保障和房产管理局负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  李文颖 二〇一七年十一月二十九日 法官助理贲丹丹 书记员  肖 晶