湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初6962号原告：武汉盛唐房地产集团有限公司,住所地武汉市沿河大道**沿江**。法定代表人：叶子生，董事长。委托诉讼代理人：黄鹤，男，1979年3月14日出生，汉族，武汉盛唐房地产集团有限公司员工，住武汉市青山区。被告：武汉市江汉区毛家饭店，住所地武汉市江汉区沿江（沿河）大道**美食街区**。经营者：黄胜华，男，1971年1月20日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：周国卿，湖北汉武律师事务所律师。委托诉讼代理人：童光发，男，1948年2月28日出生，汉族，武汉市江汉区毛家饭店员工，住武汉市江夏区。原告武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐公司）与被告武汉市江汉区毛家饭店（以下简称毛家饭店）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛唐公司委托诉讼代理人黄鹤及被告毛家饭店委托诉讼代理人周国卿、童光发到庭参加诉讼。诉讼中，原告盛唐公司提出保全申请，本院依法裁定对被告毛家饭店及经营者名下价值852786元的财产予以查封、冻结。本案现已审理终结。原告盛唐公司向本院提出诉讼请求：1、被告毛家饭店按照合同约定的租金标准（94754元/月）支付从2016年2月10日使用至2017年3月17日的房屋占有使用费，暂计算至2016年11月9日共计852786元；2、被告毛家饭店向原告盛唐公司支付拖欠的租金共计295740元；3、被告毛家饭店承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年6月30日签订《商铺租赁合同》，约定被告毛家饭店承租原告盛唐公司位于武汉沿江一号美食街区一层1F15-1F19、二层2F11、2F12、2F15、三层3F11、3F12、3F15（含3楼走道一半面积）房屋，用于经营餐饮，租赁期限为2011年7月17日至2017年7月16日，月租金为94754元，每期租金按季支付，被告毛家饭店须在每季度末20天前向原告盛唐公司支付下季度租金，即先付租金后使用商铺。合同签订后，被告毛家饭店一直占有使用至今。自2016年2月10日开始，被告毛家饭店未支付任何费用。截止2016年11月9日，拖欠房屋租金共计852786元。原告盛唐公司多次催要，被告毛家饭店均未支付。为此，原告盛唐公司诉至法院，请求判如所请。被告毛家饭店辩称，被告毛家饭店不欠原告盛唐公司租金。1、从被告毛家饭店承租开始，饭店周边环境发生了极大改变，曾多次要求原告盛唐公司减免租金。原告盛唐公司提供的租赁物属于违章建筑，原副总李霞同意减免租金，被告毛家饭店多次联系原告盛唐公司的管理人员履行减免租金的承诺，但无回应。2、合同约定先付款后使用且拖欠费用达到30日，原告盛唐公司有权终止合同。但被告毛家饭店在没有支付任何费用的情况下，一直使用租赁房屋至2017年，原告盛唐公司始终未终止合同。可见，被告毛家饭店并不欠原告盛唐公司任何费用。3、2016年7月25日，原告盛唐公司给被告毛家饭店发出解除合同的通知，但直到2017年3月8日才终止合同。可见，原告盛唐公司为达到骗取拆迁费用的目的，以承诺减免租金和物业费的形式要求被告毛家饭店继续经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原、被告签订的《商铺租赁合同》，催收函、租金对账单、解除合同通知书、房屋腾退协议书、调查笔录、承诺书、商铺面积测量结果、（2015）鄂江汉民二重字第00001号民事判决书、录音资料及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于武汉沿江**MALL美食街区一、二、三层商业用户，系原告盛唐公司未经有关主管部门批准的临时建筑。2011年6月30日，原告盛唐公司（甲方）与被告毛家饭店以经营者黄胜华的名义（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲乙双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利等基本原则，就乙方租赁甲方商铺事宜，特签订本合同，以共同遵守履行；租赁商铺位于武汉沿江一号MALL（即龙王庙商贸广场B地块，以下简称广场），美食街区一层１F15、1F16、1F17、1F18、1F19号建筑面积为586.37平方米，二层2F11、2F12、2F15建筑面积为664.97平方米，三层3F15、3F12、3F11号（含3楼走道一半面积20平方米）建筑面积为643.73平方米，总建筑面积为1895.07平方米，该面积为商铺租金和物业管理费计算依据；乙方租赁该商铺只能用于经营餐饮；乙方租赁期自2011年7月17日起至2017年7月16日止（暂定6年），甲方给予乙方7个月装修免租期，装修免租期从2011年7月10日（进场装修日）起至2012年2月9日，装修免租期内乙方免交租金，物业管理费从乙方对外营业之日起开始收取；租金标准：每月每平方米（建筑面积）为人民币50元，月租金合计为人民币94754元；本合同签订之日乙方应交付第一期三个月租金284262元，并交三个月物业管理费85278元，以后每期租金按季度支付，乙方须在每个季度末20天前向甲方支付下季度租金，即先支付租金后使用商铺；租金自乙方装修免租期期满第二日起计收；水、电、气等能源费采取分户计量，由乙方承担，自乙方进场装修之日起计收，该费用将根据国家能源价格政策变化而作调整；乙方须于本合同签订之日向甲方支付保证金共计人民币369540元；如乙方未能按本合同约定期限向甲方及管理公司支付租金、物业管理费、能源费及逾期付款滞纳金，则甲方及管理公司可以保证金冲抵，其冲抵金额为乙方前述欠费金额，该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务；本合同终止或提前解除后，如乙方未能完全履行本合同项下义务，则甲方及管理公司在以保证金冲抵乙方拖欠未付之商铺租金、物业管理费、水电等能源费、运营管理费、滞纳金、违约金等应付款项，并在乙方归还商铺后10天内将剩余保证金一次性无息退还给乙方；乙方如拖欠租金、物业管理费、能源费、各项保证金等应向甲方或管理公司支付的任何费用，则每拖欠一日，应按该拖欠费用总额5‰计算，向甲方或管理公司支付滞纳金；乙方按照本合同约定应向甲方或管理公司支付的所有款项，均须到甲方和管理公司处及时交纳。合同还特别约定，甲方保证乙方承租房屋能够正常使用，乙方不要求甲方提供承租房屋的产权证明、消防验收合格证明等，但甲方须配合乙方办理各项事务，保证正常营业。合同签订后，被告毛家饭店于2011年7月1日向原告盛唐公司交纳了租金284262元。嗣后，被告毛家饭店进场装修。2012年1月16日，被告毛家饭店向原告盛唐公司交纳了保证金369540元。另查明，截止2016年2月9日，原告盛唐公司共向被告毛家饭店交纳租金4252452元，其间2012年10月10日至2013年8月9日的租金947540元及物业管理费284260元合计1231800元，转为被告毛家饭店经营者黄胜华向案外人曾敏的借款，双方于2012年10月1日签订了《借款协议》，并于2013年4月23日办理了公证。截止起诉时，黄胜华已向案外人曾敏偿还了租金转为借款中的651800元，尚欠295740元未偿还，所欠转为借款的物业管理费另案处理。庭审中，原告盛唐公司提交案外人曾敏书写的承诺函，载明“待武汉盛唐房地产集团有限公司及武汉世纪行物业管理有限公司向法院申请增加追讨上述借款的诉讼请求，法院受理合并审理后，本人不再以任何途径向黄胜华追讨上述借款”。但被告毛家饭店不同意该款由原告盛唐公司主张，案外人曾敏也未向黄胜华发出债权转让的通知。再查明，原告盛唐公司于2016年2月24日、5月7日两次向被告毛家饭店发送《催收函》，要求被告毛家饭店支付2016年2月10日以后的租金。庭审中，被告毛家饭店提交了其经营者黄胜华的配偶童桂花在2016年5月19日与原告盛唐公司市场部经理赵旭的对话录音。该录音显示，市场部经理赵旭经请示领导后，双方对从2016年2月开始免除房屋租金事宜达成一致，但被告毛家饭店要求减免物业费的事宜协商未果，被告毛家饭店拟就减免物业费事宜继续找原告盛唐公司董事长协商。2016年7月25日，原告盛唐公司向被告毛家饭店发出《解除合同通知书》，并要求被告毛家饭店腾退房屋、承担违约责任。2017年3月8日，原、被告签订了《房屋腾退协议书》，双方就租赁房屋的腾退事宜达成一致意见。同年3月17日，被告毛家饭店将租赁房屋移交给原告盛唐公司。审理中，被告毛家饭店对《商铺租赁合同》约定的建筑面积提出异议，申请对租赁房屋的建筑面积进行鉴定。本院两次委托武汉市房产测绘中心进行鉴定，该中心均以“当事人双方对该房屋的测量方法及公用部分的认定无法达成一致，且无法提供该栋房屋的由设计部门出具并经规划部门审批的施工图纸，导致对该栋房屋的测量范围及共有关系无法确定”为由予以退案。因此，武汉市房产测绘中心未出具该案的鉴定报告。还查明，原告盛唐公司与湖北海陆空酒店发展管理有限公司、陈娈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月20日作出（2015）鄂江汉民二重字第00001号民事判决，该判决认定原告盛唐公司的租赁房屋未经主管部门批准建设，其订立的租赁合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未经批准建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告盛唐公司出租给被告毛家饭店用于经营的房屋未经主管部门批准建设，双方于2011年6月30日签订的《商铺租赁合同》应确认无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告盛唐公司主张被告毛家饭店支付2016年2月10日以后的租金。从被告毛家饭店提交的录音证据来看，原告盛唐公司主管市场的经理经请示领导后，对于自2016年2月起免除被告毛家饭店房屋租金的口头约定系其真实意思的表示，被告毛家饭店有理由相信该市场部经理有代理原告盛唐公司的权利，该约定对原、被告有效。因此，原告盛唐公司的上述主张，没有事实依据。原告盛唐公司主张被告毛家饭店支付2012年10月10日至2013年8月9日的租金295740元。因该租金已转为被告毛家饭店经营者黄胜华向案外人曾敏的借款，且经公证处公证。案外人曾敏即债权人承诺原告盛唐公司在本案中追讨后不再向以任何方式向黄胜华主张，但黄胜华不予认可。且案外人曾敏对于该债权的转让，并未通知债务人。因此，该转让行为对被告毛家饭店经营者黄胜华不发生效力，原告盛唐公司的上述主张，没有法律依据。综上所述，原告盛唐公司要求被告毛家饭店支付自2016年2月10日后的房屋占有使用费及拖欠租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第五项、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉盛唐房地产集团有限公司的诉讼请求。案件受理费12328元，保全费4784元，合计17112元，由原告武汉盛唐房地产集团有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余文庆人民陪审员  黄早荣人民陪审员  纪世荣二〇一七年十一月二十四日书 记 员  施圣杰