福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初3024号 原告：泉州润宇房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇二环南路888号。 法定代表人：蔡加定，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周成铿，福建远佳律师事务所律师。 被告：王玉理，女，1981年10月19日出生，汉族，住福建省安溪县。 第三人：中国农业银行股份有限公司安溪后安支行，住所地：福建省安溪县凤城镇大同路239、241、243、245、247、249号。 负责人：林金慈。 原告泉州润宇房地产开发有限公司（以下简称润宇房地产公司）与被告王玉理、第三人中国农业银行股份有限公司安溪后安支行（以下简称农行安溪后安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案。2017年9月11日，原告润宇房地产公司向本院申请撤回对第三人农行安溪后安支行的诉讼。2017年10月11日，本院依法适用普通程序公开开庭审理本案。原告润宇房地产公司的委托诉讼代理人周成铿、被告王玉理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润宇房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除润宇房地产公司与王玉理于2014年2月24日签订的合同编号为201402240016的《商品房买卖合同》，王玉理立即将址于安溪县二环南路888号润宇.欧洲城一期3号楼2104房屋恢复原状后归还润宇房地产公司；2.王玉理按商品房总价款的10%向润宇房地产公司支付违约金，即72,543.9元；3.王玉理向润宇房地产公司支付截止至2017年10月11日止的代垫款521,443.41元及利息（利息均按年利率6%计算至本判决确定的还款之日止，其中3,561.06元的利息自2016年4月30日起算；9969.28元的利息自2016年7月29日起算；6,600.21元的利息自2016年9月30日起算；9,914.08元的利息自2016年12月22日起算；9,929.51元的利息自2017年3月31日起算；9924.78元的利息自2017年6月27日起算；25,7000元的利息自2017年8月15日起算；3,300.45元的利息自2017年8月15日起算；208,894.74元的利息自2017年8月21日起算；2,349.30元的利息自2017年8月21日起算）；4.王玉理承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月24日，王玉理向润宇房地产公司购买址于安溪县二环南路888号润宇.欧洲城一期3号楼2104号房产。双方签订《商品房买卖合同》，约定：王玉理所购房产的总价款为725,439元，付款方式采用银行按揭付款，王玉理必须在签订购房合同时付清首付款225,439元，余款50万元办理按揭贷款。合同签订后，双方依照《商品房买卖合同》办理银行按揭贷款。2016年4月开始，王玉理未能依照《个人住房贷款合同》的约定按时向农行安溪后安支行偿还按揭贷款。农行安溪后安支行直接从润宇房地产公司的保证金账户扣划12个月的还款金额共计39,974.14元。润宇房地产公司多次要求王玉理支付代垫款以及按时向银行偿还贷款，王玉理均未予理会。润宇房地产公司与王玉理签订的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》合法有效，各方均应履行合同义务。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第6条约定：“若因买受人未按照《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或解除《楼宇按揭借款合同》的，出卖人有权单方解除购房合同并收回房屋。买受人已交的购房款在扣除总房价款10%的违约金和相关损失、费用后，再将余款无息返还买受人。”据此，王玉理逾期还款导致农行安溪后安支行要求润宇房地产公司承担保证责任已构成违约。润宇房地产公司有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋，王玉理已交的购房款在扣除总房价款10%的违约金72,543.9元、代垫款39,974.14元、利息和其他相关损失、费用后，再将余款无息返还王玉理。请求支持润宇房地产公司诉讼请求。起诉后，农行安溪后安支行继续从润宇房地产公司扣款，已扣除剩余全部房款。 王玉理辩称，要求分期偿还房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 润宇房地产公司与王玉理签订的《商品房买卖合同》是否符合合同解除的条件？若是，王玉理是否应支付违约金？若是，应支付多少违约金？王玉理应支付润宇房地产公司的代垫款是多少？ 润宇房地产公司认为，王玉理未按《个人住房借款合同》的约定如期偿还按揭贷款，致农行安溪后安支行划扣润宇房地产公司款项，已构成违约，应解除润宇房地产公司与王玉理签订的《商品房买卖合同》，王玉理还应按总房款的10%支付违约金72,543.9元，并支付代垫款521,443.41元及利息。润宇房地产公司提供如下证据予以证明： 1.安溪县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》各1份，证明润宇房地产公司与王玉理于2014年2月24日签订《商品房买卖合同》及附件，明确双方之间的权利义务，如王玉理违约，润宇房地产公司可以要求解除合同返还房屋，并要求王玉理支付违约金的事实； 2.购房发票2张，证明王玉理支付房款725,439元的事实； 3.业务凭证，证明润宇房地产公司代王玉理支付代垫款计521,443.41元的事实。 王玉理质证认为，对证据1、2无异议，对证据3，2017年8月份补充的证据不合法、不合理。 本院认为，王玉理对润宇房地产公司提供的证据1、2无异议，本院予以采信；证据3，系由农行安溪后安支行出具并加盖业务章，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月24日，润宇房地产公司作为出卖人、王玉理作为买受人共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：201402240016，备案号：20141000975，房屋代码：138514）及附件六《合同补充协议》，约定：王玉理向润宇房地产公司购买址在安溪县建安格口片区润宇·欧洲城一期3号楼21层2104号房屋，总购房款725,439元，首付款225,439元，余款50万元向银行申请贷款。附件六《合同补充协议》第一条第6款约定：若因买受人未按照《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或解除《楼宇按揭借款合同》的，出卖人有权单方解除购房合同并收回房屋。买受人已交的购房款在扣除总房价款10%的违约金和相关损失、费用后，再将余款无息返还买受人。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。王玉理已向润宇房地产公司支付了全部购房款，其中首付款225,439元、向农行安溪支行按揭贷款50万元（该款项实际由农行安溪后安支行发放）。自2016年4月起，王玉理未能依约向农行安溪后安支行偿还按揭贷款，致农行安溪后安支行分别于2016年4月30日划扣润宇房地产公司账户款项3,561.06元、2016年7月29日划扣9,969.28元、2016年9月30日划扣6,600.21元、2016年12月22日划扣9,914.08元、2017年3月31日划扣9,929.51元、2017年6月27日划扣9,924.78元、2017年8月15日划扣260,300.45元、2017年8月21日划扣211,244.04元，共计521,443.41元，自此，王玉理就本案讼争房屋向银行按揭贷款已由润宇房地产公司代垫全部结清。润宇房地产公司至今未将讼争房屋交付王玉理使用。 本院认为，润宇房地产公司与王玉理签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，王玉理虽然依约向润宇房地产公司支付了首付款225,439元，余款50万元由王玉理向农行安溪支行申请按揭贷款，但王玉理在取得该银行按揭贷款后，并未按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款，导致润宇房地产公司共代王玉理偿还农行安溪后安支行按揭款、罚息等总计521,443.41元。根据《合同补充协议》的约定，王玉理的行为已构成违约，故润宇房地产公司请求解除该商品房买卖合同，于法有据，本院予以支持。润宇房地产公司请求按总房价款725,439元的10%支付违约金72,543.9元，因该违约金的约定过分高于润宇房地产公司因此造成的损失，应予适当调整，即违约金调整为按总房价款725,439元的8%计算，为58,035.12元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，润宇房地产公司应返还王玉理购房款725,439元，王玉理应支付润宇房地产公司代为偿还的按揭款、罚息等521,443.41元。润宇房地产公司请求王玉理支付代垫款521,443.41元自银行划扣之日起按年利率6%支付利息，因润宇房地产公司未提供证据证明其有向王玉理催还代垫款，故利息起算之日应予调整，即起诉之日前扣划的代垫款计39,974.14元自起诉之日起算，起诉之日后扣划的代垫款自扣划之日起算。因润宇房地产公司至今未交付讼争房屋给王玉理使用，其请求王玉理将诉争房屋恢复原状并归还，本院不予支持，润宇房地产公司也不必再交付该房屋给王玉理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州润宇房地产开发有限公司与王玉理于2014年2月24日就址在安溪县建安格口片区润宇·欧洲城一期3号楼21层2104号房屋签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》，合同编号：201402240016，备案号：20141000975，房屋代码：138514）； 二、王玉理应支付泉州润宇房地产开发有限公司违约金58,035.12元； 三、王玉理应支付泉州润宇房地产开发有限公司代为偿还的按揭款、罚息等521,443.41元及利息（利息均按年利率6%计算至本判决确定的履行期间届满之日止，其中39,974.14元利息自2017年6月19日起算，9,924.78元的利息自2017年6月27日起算，260,300.45元的利息自2017年8月15日起算，211,244.04元的利息自2017年8月21日起算）； 四、泉州润宇房地产开发有限公司应返还王玉理购房款725,439元； 五、驳回泉州润宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述二、三、四项均限于本判决生效之日起15日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,054元，由泉州润宇房地产开发有限公司负担1460元，王玉理负担9594元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王秋琼 人民陪审员  陈秀珠 人民陪审员  林奇坤 二〇一七年十一月二十一日 书 记 员  曾秋华 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。