广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13115号上诉人（原审被告）：罗辉强，男，1981年5月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市康富物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区人民北路833号越富大厦负一层管理房（市场地址：越秀区人民北路833号越富大厦G层-3层）。法定代表人：潘国明，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈悦英，广东法颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春丽，广东法颂律师事务所实习律师。上诉人罗辉强因与被上诉人广州市康富物业管理有限公司（以下简称康富物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗辉强上诉请求：1.撤销或变更一审判决第一项，改判驳回康富物业公司的诉讼请求，或改判罗辉强按照1.6元/平方米的标准支付2016年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费；2.撤销一审判决第二项，改判驳回康富物业公司要求罗辉强支付2016年5月1日至2019年7月31日期间的公用电费1297元、公摊费用504.7元；3.康富物业公司承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、康富物业公司未按法定程序进行调价的行为严重侵犯全体业主的合法权益，不应得到支持。1.康富物业公司两次调价行为均未按《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序进行，属于违法违规调价，该行为应当无效。本案中，康富物业公司没有委托会计事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，也未对拟调整物业服务收费标准的相关事项进行公告，更未提供取得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过及公示表决结果60日以上的证据。2.（2017）粤01民终5453号案民事判决已认定康富物业公司擅自调价理据不成立。3.康富物业公司现有举证无法证实1.85元/平方米的标准已经取得“双过半”业主表决通过。康富物业公司在一审开庭3个多月临近审限时才补交196份管理费协议，超过举证期限，不属于新证据，且无法证实其中业主身份及签名的真实性。4.物业公司调价应依法定程序，且应在调价前取得“双过半”业主表决通过。而康富物业公司提供的管理费协议签署时间为2018年11月以后，显然一审判决罗辉强从2016年5月起按照调价后1.85元/平方米的标准支付物业费存在逻辑错误。5.康富物业公司提供的公示公告存在造假，罗辉强及其它部分业主均未见过，不能作为证据使用。在康富物业公司提交落款时间为2018年11月15日的公告中，载明截止至2018年11月12日前已签约的户数为196户，但在康富物业公司2020年3月补交的196分管理费协议中，落款日期在2018年11月12日之后的至少有60多份；统计表中没有业主签名；公示时没有看到签约协议，无法查验业主表决意见。从康富物业公司提交的两份公告内容看，物业公司是擅自调价并忽悠业主分别来签协议，签到一半以上就公告，证实康富物业公司调价没有按法定程序执行。二、康富物业公司无法提供按照1.6元/平方米收费的依据，且其行为违反了《物业管理条例》第三十二条、第三十三条、《广州市物业管理暂行办法》第七十四条、第七十五条、第七十六条、第九十八条规定，且没有完全履行穗发改【2016】992号文件规定的服务内容，提供服务不达标，应打折收费。1.根据广州市越富房地产发展有限公司（以下简称越富公司）于2001年9月1日出具的《授权书》，管理费标准依广州市物价局相关规定或与业主协商收取。康富物业公司仅提交了一份没有原件的2003年物价局的复印件，没有提供此后年审合格文件，故康富物业公司按1.6元/平方米收取物业费没有合法有效依据。2.康富物业公司原有的三级物业资质已于2017年过期，且该公司物业人员不齐亦未取得职业资格证书，违反了《物业管理条例》（2016年修改版）第三十二条、第三十三条有关从事物业管理人员不得无证违规经营的相关规定。3.康富物业公司没有按《广州市物业管理暂行办法》第七十四条、第七十五条的规定每年向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，没有每季度公布物业服务资金的收支情况。三、康富物业公司已于2014年4月至2016年4月期间按2.1元/平方米违规收取了罗辉强物业服务费4183.2元，生效的（2017）粤01民终5453号判决已对此作出认定，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《广州市物业管理暂行办法》第九十八条规定，康富物业公司应退回违法调价期间多收的价款，或直接抵扣欠费。四、康富物业公司主张的公摊费用依据不充分，应驳回其对此的诉求，待其提供合法有效依据后另行主张。1.对公摊电费，无法查清是否独立设置电表。根据《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价〔1997〕173号）第一条规定，应由物业管理综合服务费统一列支，不得向住户分摊。根据《广州市物业管理暂行办法》第七十六条规定，对于住宅物业管理区域内已安装独立表计费的水泵、电梯及公共照明产生的用电量，由供电企业直接向业主收取分摊电费。对康富物业公司提交的电费发票，经罗辉强抽查发现，对部分电费发票的分摊计算存在不合理及错误之处。2.对维修费，康富物业公司只提供了维修费用发票，没有具体维修的公告及维修前后的相关图片或业主见证，故对无有效证明的维修公摊费用均应予扣除；3.康富物业公司未经过半数业主同意自行购买财产综合险和公众责任险的费用应由康富物业公司承担，不应分摊给业主。虽然康富物业公司提供了购买保险的公告，但并无提交过半数业主同意的证据，无法证明公告的真实性，且该公告方式亦不合法，应发公告征求所有业主意见，并取得双过半或三分之二以上业主同意才能购买保险并分摊，不能强行购买并分摊。康富物业公司在公告中亦未告知业主需要分摊保险费。4.康富物业公司主张按住宅60%、商场30%、停车场10%的比例分摊所有公摊费用的比例不合理，没有合法有效的依据。商场人流量大、面积也大，分配比例应大于住宅。五、康富物业公司收取了罗辉强更换越富大厦新电梯的分摊费用5419.49元，该费用应从物业专项维修资金支出，请求法院判令康富物业公司退还或直接抵扣。六、根据康富物业公司提供的《越富大厦物业管理委托合同》第五条、第六条规定，康富物业公司应将2001年9月至今的越富大厦福利基金用作大厦及业主整体福利。综上所述，康富物业公司擅自调整物业管理费不符合相关规定及程序，其主张无合法有效依据，提交虚假证据材料进行虚假诉讼，请求二审法院查明案件事实，支持罗辉强的上诉请求。被上诉人康富物业公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，罗辉强的上诉理由不成立，康富物业公司同意一审判决结果，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审查明双方当事人已建立物业管理合同关系，康富物业公司管理越富大厦的权限来自于开发商的授权委托，管理费用标准依据广州市越秀区物业局相关规定收取或与业主、用户、住户协商授权等。2003年5月22日越秀区物价局批准越富大厦物业管理综合服务费高层住宅每月每平方米1.6元；2014年4月被告曾与业主协商一致将物业管理费调整为2.1元／平方米／月，后因追讨管理费涉诉，(2017)粤01民终5453号民事判决书判决康富物业公司按调价后的2.1元／平方米的标准收取物业管理费的依据不成立；2018年11月康富物业公司与业主达成新的物业管理费收费标准，即有专有部分占总面积的87.87％和专有业主占比率为87.5％的业主同意从2014年4月1日起物业管理费调整为1.85元／平方米／月。罗辉强是广州市人民北路835号12H房的产权人，有义务向康富物业公司支付物业管理费用。一审法院在查明上述问题的前提下判决罗辉强向康富物业公司每月按每平方米1．65元的标准支付2016年5月1日至2019年7月21日物业管理费，适法得当。二、罗辉强上诉要求改判按1.6元／平方米的标准支付涉诉期间的物业管理费，同时又主张康富物业公司按1.6元／平方米收取物业管理费没有依据，自相矛盾。康富物业公司调整物业管理费的价格标准的程序合法，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定第三款，以及广州市物业局、广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》第六条第二款的规定。截止到2018年11月12日前，根据管理处统计已签署《越富大厦住宅物业管理费协议》的面积和户数已经达到法定的50％以上。后其他业主陆续签名同意物业管理费的调整方案，同意调价的业主专有部分占面积是16938.11平方米，专有部分占总面积的87.87％；同意调升管理费的业主有196户，专有业主数占比率87.5％。后除个别业主外，全部按照新的收费标准支付物业管理费，至今亦未收到已签约业主的异议反馈。富物业公司对物业管理费实施调价前已经依照上述法律法规规定，取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、罗辉强应支付公用电费和公摊费用。一审判决已查明康富物业公司已经提交越富大厦电费分摊总数表、公摊费用发票、电费发票，一座应缴费公布等证据予以证明公摊电费是设有独立电表的。康富物业公司的制作分摊公式是根据广东省物价局粤价(1997)173号文《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》、穗价函(1999)116号《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》(含附件)及《广州市物业服务收费管理实施细则》等相关规定作出。罗辉强在2015年4月前也是愿意并实际向康富物业公司支付了公用电费、公摊费用的。而在(2017)粤01民终5453号生效民事判决书中载明业主张绘宇亦需向支付公摊电费、公摊费用。越富大厦没有维修基金，各项维修费用和公众责任保险和设备险均由康富物业公司垫付后根据分摊规则由业主承担，故罗辉强拒付公用电费和分摊费用的上诉理由不成立。康富物业公司向一审法院起诉请求：1.罗辉强向康富物业公司支付2016年5月1日至2019年7月31日期间共39个月的物业管理费5967元（以建筑面积82.79平方米，按1.85元/平方米/月计，即153元/月）及逾期支付物业管理费的违约金（逾期支付当月物业管理费的违约金，从次月1日起每日按当月所欠费用的千分之一计算至实际支付之日止）；2.罗辉强向康富物业公司支付2016年5月1日至2019年7月31日期间的公用电费1297元、公摊费用504.70元及逾期支付上述费用的违约金（自起诉之日2019年9月30日起，每日按所欠费用的千分之一计至实际支付之日止）。一审法院经审理查明：越富公司是广州市人民北路839号越富大厦的开发企业。1998年9月18日，越富公司（委托方、甲方）与康富物业公司（受委托方、乙方）签订《越富大厦物业管理委托合同》及《补充协议》，约定甲方将越富大厦的物业委托乙方实行统一管理，期限自1998年11月1日起为十年，甲方委托乙方对违反业主公约及大厦管理规定和条例的行为进行处理，以适当及有效措施对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人进行催交、催改；乙方按规定向业主/使用人收取管理费及其他应收费用；乙方由1998年11月1日起接管越富大厦物业管理权；甲方同意在此接管日起收取管理费如下：已被收楼单位应向该单位业主/使用人收取，未收楼/未售单位暂由甲方支付管理费；越富大厦管理费应按广州市越秀区物价局所批准的管理费为依据等。在此合同没有约定物业管理费用的给付时间。2001年9月1日，越富公司向康富物业公司出具《授权书》，委托康富物业公司对越富大厦进行物业管理，期限自2001年9月1日起至越富大厦成立业主委员会接管并另行协商或指定物业管理公司时为止，管理费用标准依据广州市越秀区物价局相关规定收取或与业主、用户、住户协商收取等。2001年12月28日，越富公司（委托方、甲方）与康富物业公司（受委托方、乙方）又签订《越富大厦物业管理委托合同》，约定甲方将越富大厦的物业委托乙方实行统一管理（该物业总面积31523平方米，两栋住宅14层共224户，五层商业裙楼，地下室二层、-3层），期限自2002年1月1日起至越富大厦成立业主委员会接管并另行协商或指定物业管理公司时为止，甲方委托乙方对违反业主公约及大厦管理规定和条例的行为进行处理，以适当及有效措施对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人进行催交、催改；乙方按规定向业主/使用人收取管理费及其他应收费用等。在此合同也没有约定物业管理费用的给付时间。2003年5月22日，广州市越秀区物价局向康富物业公司发出越价函（2003）7号文《关于越富大厦物业管理服务费问题的通知》，批准越富大厦物业管理综合服务费高层住宅每月每平方米1.60元。2006年6月5日、2015年2月13日，广州市国土资源和房屋管理局发出物业服务企业资质证书，列明康富物业公司资质等级为三级。因与业主之间的物业服务合同纠纷，康富物业公司曾于2015年向一审法院提起诉讼，要求越富大厦其中一业主张绘宇支付拖欠的物业管理费1669元（其中2014年3月按每月每平方米1.60元计，从2014年4月开始调整为每月每平方米2.10元计）等。一审法院作出（2015）穗越法民三初字第2338号民事判决，判令张绘宇向康富物业公司一次性支付物业管理费1669元等。张绘宇不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2017年7月19日作出（2017）粤01民终5453号终审民事判决。其中认为：关于缴费标准问题，……根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价〔2010〕99号）第六条亦规定，住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的有关前期物业服务约定执行。物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于物业服务费提价属于涉讼物业有关共有和共同管理权利的其它重大事项，因此，康富物业公司在对物业管理费实施提价前应当依照上述法律法规规定，取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现康富物业公司提供的证据不足以证明其调价时已取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，康富物业公司主张按调价后的2.10元/平方米的标准收取物业管理费理据不成立，一审法院判决张绘宇按2.10元/平方米的标准支付2014年4月后的物业管理费不当，广州市中级人民法院予以纠正。遂对一审判决的相关判项予以改判。2018年9月30日，康富物业公司作出《关于完善越富大厦物业管理收费标准的公告》，载明：就越富大厦住宅物业管理费收费标准事宜，有部分业主向管理处提出要求，同意自2014年4月调升原管理费标准，但希望将2.10元/平方米标准调整为1.85元/平方米交费，在2018年8-9月期间，经我管理处工作人员与业主充分沟通，与大部分业主达成1.85元/平方米标准收取管理费的意见，请各位业主能在2018年10月31日前，前往管理处签署相关文件等。2018年11月15日，康富物业公司作出《关于调整越富大厦住宅物业管理收费标准的公告》，载明：现截至11月12日前，根据管理处统计已签署《越富大厦住宅物业管理费协议》的业主和户数，同意按1.85元/平方米收费的业主已达到法定50%以上，现将统计结果公示如下，物业管理费标准自2018年11月起按每月1.85元/平方米执行，另欠缴2014年3月前的物业管理费按每月1.60元/平方米计付，欠缴2014年4月1日后的物业管理费，按每月1.85元/平方米计付等。2018年11月19日，康富物业公司向越富大厦的业主发出通知，称就物业管理费的收费标准，康富物业公司与业主友好协商达成共识如下，在2018年11月起由原来的2.10元/平方米/月调整为1.85元/平方米/月。据广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表记载，罗辉强是广州市越秀区人民北路8xx号1xx房(建筑面积82.7992平方米，用途为住宅)的产权人。罗辉强曾按2.10元/平方米/月标准向康富物业公司交纳了2014年4月至2016年4月的物业管理费，及交纳了上述期间的公用电费和公摊费用。因本案纠纷，康富物业公司于2019年9月30日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，康富物业公司称：确实是从2014年4月份将1.60元的标准调到2.10元，后2018年11月开始按1.85元标准来执行，从2019年开始将2.10元与1.85元的差额部分退还业主。越富大厦没有维修基金，故有关更换电梯的费用由业主分摊。就其主张的公用电费及公摊费用，康富物业公司提交了罗辉强欠费明细表、应缴明细单，向罗辉强发出的催收管理费用欠费通知，越富大厦电费分摊总数表、公摊费用发票、电费发票，越富大厦一座应缴费公布等证据予以证明。康富物业公司并针对罗辉强提出的异议作出了回应和解释。另康富物业公司就其主张还提交了《越富大厦住宅调整管理费业主签约情况统计表》以及康富物业公司与越富大厦业主签订的《越富大厦住宅物业管理费协议》196份。其中《越富大厦住宅调整管理费业主签约情况统计表》载明：1.已签约业主196户、没签约的28户；2.越富大厦住宅总面积19276.32平方米，同意户数所占面积是16938.11平方米、专有部分占总面积的87.87%；3、越富住宅总户数224户，同意调升管理费有196户，专有业主占比率87.5%。与业主签订的《越富大厦住宅物业管理费协议》的内容为：1.双方一直同意参考广州市发展和改革委、广州市住房和城乡建设委员会、广州市物业管理行业协会共同签发的穗发改992号文有关《广州市住宅物业管理服务收费参考标准的通知》执行；2.广州市康富物业公司管理有限公司属三级物业管理公司资质，应按四项服务范围内容的标准为业主服务；3.越富大厦住宅物业管理费暂定1.85元/平方米的标准收费，执行时间自2014年4月1日起执行，此前已按2.10元/平方米标准支付物业管理费的业主，可在之后应付物业管理费中按月分期抵扣前期差额0.25元/平方米；4.越富大厦业主欠缴2014年3月前的物业管理费，按1.60元/平方米支付，欠缴2014年4月1日后的物业管理费，按1.85元/平方米支付；5.越富大厦业主应在每月月底前支付当月物业管理费用，逾期支付的，由次日起按欠缴金额的千分之一计收违约金。一审法院认为：建设单位越富公司与康富物业公司签订物业管理委托合同，委托康富物业公司作为越富大厦的物业服务企业对越富大厦提供物业管理服务，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的规定。该前期物业服务合同对越富大厦包括罗辉强在内的业主均具有约束力。康富物业公司依据其与建设单位签订的物业管理委托合同，为越富大厦业主提供了物业管理服务，依法可向业主或物业使用人收取相应的物业服务费用。关于物业管理费标准的问题。康富物业公司提供了其与越富大厦业主签订的《越富大厦物业管理费协议》以及《越富大厦住宅调整管理费业主签约情况统计表》，证明越富大厦物业管理费从自2014年4月1日起从每月1.60元/平方米调升至每月1.85元/平方米，已取得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款和《物业管理条例》第十一条第（七）项的规定，合法有效。罗辉强抗辩主张本次物业管理费调价违法违规，一审法院不予接纳。罗辉强应当按照上述物业管理费标准向康富物业公司支付2016年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费共5967元。关于公用电费、公摊费用的问题。就其主张的公用电费及公摊费用，康富物业公司提交了罗辉强欠费明细表、应缴明细单，向罗辉强发出的催收管理费用欠费通知，越富大厦电费分摊总数表、公摊费用发票、电费发票，越富大厦一座应缴费公布等证据予以证明，并针对罗辉强的异议也作了合理的回应和解释，结合罗辉强之前也愿意并也向康富物业公司支付公用电费、公摊费用的情况，一审法院对康富物业公司的该项诉讼请求也予以支持。至于逾期支付上述费用的违约金问题。一方面，越富公司与康富物业公司签订物业管理委托合同并无约定物业管理费用的给付时间；另一方面，康富物业公司曾调升物业管理费至每月2.10元/平方米，经生效判决认定该调价无效，故罗辉强对康富物业公司的本次调价相关事宜提出异议属于合理怀疑，双方对物业管理费收费标准存在争议。罗辉强并非恶意拖欠物业管理费用，康富物业公司要求主张逾期支付物业管理费用的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2020年4月13日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗辉强向广州市康富物业公司管理有限公司支付广州市越秀区人民北路8xx号1xx房2016年5月1日至2019年7月31日期间共39个月的物业管理费5967元（按建筑面积82.79平方米×1.85元/平方米/月即153元/月计）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗辉强向广州市康富物业公司管理有限公司支付广州市越秀区人民北路8xx号1xx房2016年5月1日至2019年7月31日期间的公用电费1297元、公摊费用504.70元；三、驳回广州市康富物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113元，由广州市康富物业公司管理有限公司负担43元，罗辉强负担70元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，罗辉强为证明其上诉主张，向本院提交了如下证据：1.《越富大厦物业管理费调价行为证明（一座）》《越富大厦物业管理费调价行为证明（二座）》，罗辉强称该证据是其与二座9xx房的陈小姐一起于2020年6月逐户上门请求业主签名证明的；2.越富大厦管理处于2020年6月张贴的有关维修高压柜的《公告》《发现用户设备隐患及整改通知书》《报价函》；3.越富大厦管理处于2020年6月的物业收费公告。经本院组织质证，康富物业公司认为：1.不确认证据1的真实性、合法性和关联性，其中有多人签名笔迹相同，疑似出自同一人笔迹；且其中部分业主已于2018年11月与康富物业公司签订了《越富大厦住宅物业管理费协议》，明确同意从2014年4月1日起调价至每月每平方米1.85元，此前已按2.1元的标准交费的，可在后期应付管理费中抵扣前期差额，如证据1中签名属实，则这些业主前后意思表示不一致，该证据不具有异议效力，不能以个别业主反对意见而否定康富物业公司调价方案。2.对证据2的真实性无异议，关联性有异议，该证据证明了康富物业公司充分保障业主知情权，积极履职。3.对证据3的公告，只能证明康富物业公司不再投保，不代表之前的收费没有依据。二审另查明，一、经本院询问，双方当事人均确认如下事实：1.目前案涉小区没有成立业主委员会；2.涉案小区包括住宅及商铺，其中住宅有224户，商铺数量不清楚；就本案所涉调价问题，没有召开业主大会，亦未征求商铺业主的意见。二、对康富物业公司在一审中提交的《越富大厦住宅调整管理费业主签约情况统计表》以及196份《越富大厦住宅物业管理费协议》，经本院审查发现：上述所有协议后均未附房产证及身份证复印件，且协议版本及内容相同，其中均未载明物业面积，部分协议的落款签名后写有“代”字；部分签名不完整或字迹潦草无法看清；部分协议的落款日期在2018年11月15日之后甚至有2019年的。对此，经本院询问，康富物业公司表示：1.该196份调价协议对应业主的专有物业建筑面积合计16938.11平方米，而小区住宅224户的专有物业建筑面积为19276.32平方米，但康富物业公司没有提交小区业主清册；2.上述调价协议是康富物业公司工作人员上门与每个业主沟通后签订的，其中确实存在部分业主家属代签名的情况。因为上门的工作人员已在涉案大厦工作超过十年，他们可以自行识别业主或租户，故没有一一查阅业主身份及房产证；3.在上述调价协议签订前后，康富物业公司曾向街道报备过，但未提交证据证明；4.上述统计表并非2018年11月15日公告时张贴的统计表，而是康富物业公司在一审诉讼过程中重新统计提交的。经康富物业公司统计，在2018年11月15日前签约的户数已过半，之后又陆续有业主签约，至一审诉讼前已签约业主达到196户，康富物业公司据此重新制作该统计表并提交一审法院。三、据罗辉强一审提交的物业管理费发票记载，2014年4月前的物业管理费为133元，2014年4月的物业管理费为174元。四、本院在同楼盘另案即（2017）粤01民终5453号民事判决中判令支持了康富物业公司主张的公用电费、公摊费用等诉求。五、康富物业公司在二审庭询后向本院提交了代理词，并将5453号案补充证据清单及其在该案中提交的落款日期为2017年5月24日的《广州市康富物业管理有限公司2013年度财务收支情况专项审计报告》复印件、本案一审代理词和两份有关公摊费用的情况说明、2020年7月28日拍摄的电梯机房空调照片、越富大厦二座706房业主李华广出具的《说明书》等作为附件一并提交本院。对此，罗辉强认为：1.上述2013年的审计报告是2017年5月24日出具的，说明康富物业公司在2014年调价时并未对2013年的经营情况出具专项审计报告，更未公示，证明康富物业公司违法调价的行为无效。而且，从该审计报告内容看，康富物业公司的管理及收费存在严重问题。证据清单是另案材料，与本案无关，不是本案二审新证据。2.李华广的《说明书》内容不属实，且没有证据证明。六、罗辉强在二审庭询后向本院提交了《二审庭审意见》，并附列表，其中载明：罗辉强认为在康富物业公司2018年11月15日发出的公告中载明的截止日期2018年11月12日之后签订的调价协议共有62份；罗辉强对2018年11月12日之前的调价协议抽查了80户，发现其中不符合要求的统计表共有26户，原因包括“查无此人”、无书面授权、房号不对、家属代签、业主在美国并未签名等；据此计算，即使仅按住宅224户计算，同意调价的户数未过半（196-62-26=108份）。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。鉴于罗辉强与康富物业公司均确认涉案物业所在越富大厦目前尚未成立业委会，亦未召开业主大会，而康富物业公司系基于建设单位越富公司的委托对越富大厦提供物业管理服务，故越富大厦目前仍处于前期物业服务阶段。针对罗辉强的上诉，二审争议焦点为物业管理费的标准，即前期物业服务单位有关提价的主张能否成立，以及公摊费用的负担问题。具体分析如下：一、关于物业管理费的标准。康富物业公司主张按1.85元/平方米，罗辉强认为康富物业公司调价行为违反法定程序，且认为康富物业公司原1.6元/平方米的收费标准亦没有合法依据。对此，本院认为康富物业公司的调价程序不当，仍应按原1.6元/平方米的收费标准，一审对此认定有误，应予纠正。具体理由如下：首先，康富物业公司原1.6元/平方米的收费标准合法有据。根据一审证据可知，涉案物业1.6元/平方米的物业管理费标准已经物价部门批准，同楼盘类似案件（2017）粤01民终5453号生效判决亦对此予以确认。在康富物业公司已经提供了物业服务的情况下，罗辉强作为业主理应按该标准向康富物业公司支付相关物业管理费。即使康富物业公司的物业服务资质证书已到期，由于物业服务企业资质证书并非物业服务合同有效的必要条件，且根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事顶的决定》（国发﹝2017﹞7号），取消的事项目录中包括物业服务企业一级及以下资质认定；《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房﹝2017﹞75号）第一条规定，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件，故罗辉强以康富物业公司的资质证书已过期为由，上诉主张1.6元/平方米的物业管理费标准不合法，理由不成立。至于康富物业公司所提供的物业服务质量和标准是否到位，属于合同履行范畴，并不因此而必然影响物业管理费的标准。上述1.6元/平方米的物业管理费标准系经物价部门核定，并非实行酬金制，故康富物业公司是否公布物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况并不影响本案物业管理费的标准，罗辉强对此的上诉亦不成立。其次，康富物业公司要求按调价后的1.85元/平方米的标准收取本案物业管理费缺乏理据。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，并应经专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主同意。而物业服务费提价属于涉案物业有关共有和共同管理权利的其他重大事项，康富物业公司主张提价应符合上述法律规定。鉴于双方当事人均确认目前越富大厦没有成立业主委员会，亦未召开业主大会，故越富大厦目前尚处于前期物业服务阶段，而对于前期物业服务合同关系中的具体提价程序，应参照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定，即“业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。”虽然康富物业公司为此在一审中提交了《越富大厦住宅调整管理费业主签约情况统计表》、196份《越富大厦住宅物业管理费协议》及相关公告等为证，且在二审提交的代理词后附上曾在（2017）粤01民终5453号案中提交的《广州市康富物业管理有限公司2013年度财务收支情况专项审计报告》复印件，但上述证据无论从形式上还是内容上，显然与上述规定不相符，分析如下：1.康富物业公司2018年9月30日出具的《关于完善越富大厦物业管理收费标准的公告》的形式及内容均不符合上述规定中有关调价前公告的要求。形式上，该公告中没有显示康富物业公司已按上述规定要求将审计报告一并予以公示。内容上，虽然康富物业公司在该公告中称已与大部分业主达成自2014年4月调升物业管理费至1.85元/平方米的意见，但并无相关证据佐证；且康富物业公司在该公告中要求业主限期内前往管理处签置相关文件，并未按上述规定要求在公告期内听取和收集业主意见，亦未将要求业主签署的文件予以公示。2.康富物业公司提交的审计报告的出具时间及内容均不符合上述规定。该审计报告落款时间为2017年5月24日，审计内容仅为康富物业公司2013年度财务收支情况，并不包括对调价方案的审计。该审计报告亦不属于本案二审新证据，本院不予采纳。3.康富物业公司提交的196份《越富大厦住宅物业管理费协议》从内容及形式上均不足以证明其调价已达到法定的面积和人数均“双过半”条件。一方面，该196份协议的版本及内容均相同，康富物业公司在二审中亦确认该些协议均是由其工作人员上门与每个业主沟通后签订的，故该些协议系康富物业公司单方提前印制好的格式文本，并不能充分体现其与业主的协商过程。另一方面，该些协议均未附房地产权证及业主身份证复印件，其中存在部分落款签名字迹潦草不清、签名不完整、他人代签的情况，难以核实业主身份及签名真实性。而经本院询问，康富物业公司亦确认部分协议中存在业主家属代签名的情况。再者，从落款时间看，该些协议形成于2018年11月至2019年期间，但其中约定的提价起始时间为2014年4月1日，即该些协议中约定对签约前4年左右的物业管理费予以调价，这不合常理，亦能反证康富物业公司2014年4月1日调价时并未满足法定的“双过半”条件。故此，该些协议并不足以证明康富物业公司的调价已达到法定的“双过半”条件。此外，康富物业公司亦未举证证明其就相关调价事宜有书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。综上述，康富物业公司所主张的提价，并不符合相关程序规定，且康富物业公司作为提价事宜的直接受益方，在缺乏相关行政主管部门监督的情况下，由其直接主导制作相关协议版本并分别找业主一一协商签约的模式，难以充分保障广大业主对诸如调价等涉及小区物业管理重大共益事项的知情权及选择权，故本院认为康富物业公司调价依据不足，应按原物业费标准计收物业欠费，即本案中，罗辉强应向康富物业公司支付2016年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费合计5187元（按建筑面积82.79平方米×1.6元/平方米/月=133元/月的标准计算）。对于罗辉强已按2.1元/平方米/月的标准向康富物业公司交纳的2014年4月至2016年4月的物业管理费，罗辉强要求退回多收部分或直接抵扣欠费，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有关“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部分规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提前抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定。经计算，罗辉强多支付的2014年4月至2016年4月的物业管理费为1025元（按174元/月－133/月=41元/月计算）。为减轻当事人诉累，本院认为以直接抵扣为宜，按此计算，罗辉强应向康富物业公司支付的2016年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理欠费金额为4162元（即5187元-1025元）。一审对此认定及处理不当，本院依法予以改判。鉴于双方当事人对于物业管理费的标准存在争议，罗辉强并非恶意拖欠物业管理费，故一审法院不支持康富物业公司主张的逾期支付物业管理费的违约金，并无明显不当。双方当事人对此亦未提出上诉，本院对此予以维持。二、关于公摊费用的负担问题。康富物业公司在本案一审中提交了其向供电部门缴交电费的发票以及支出公共设施维修费、保险费等的付费凭证，并根据垫付的上述费用，结合越富大厦实际分摊情况制作了相关欠费及分摊明细表等，计得罗辉强户2016年5月至2019年7月期间的公用电费、公摊费用，理据较为充分。针对罗辉强提出的各项异议，康富物业公司在一、二审中也作了相应回应和解释。一审法院结合罗辉强之前也愿意并已实际向康富物业公司支付了公用电费、公摊费用的情况，判令支持了康富物业公司的该项诉讼请求，合理有据。罗辉强在二审中提交的证据，均形成于本案一审判决作出之后，其中的《越富大厦物业管理费调价行为证明（一座）》《越富大厦物业管理费调价行为证明（二座）》，形式上属于证人证言，本院无法逐一核实其中签名的真实性及业主身份；而越富大厦管理处于2020年6月张贴的有关维修高压柜的《公告》《发现用户设备隐患及整改通知书》《报价函》及2020年6月的物业收费公告，与本案争议的欠费分属不同时段，即与本案处理无关，不属于本案二审新证据，本院均不予采纳。鉴于罗辉强确认其未支付2016年5月至2019年7月期间的公用电费、公摊费用，而罗辉强现有举证不足以证明其有关公摊费用的上诉主张，亦不能举证推翻康富物业公司对此的举证，且同楼盘同类型案件的生效判决亦对康富物业公司主张的公摊电费、公摊费用予以支持，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条有关“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，罗辉强不同意支付上述期间拖欠公用电费、公摊费用的上诉主张缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，罗辉强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41092号民事判决第二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41092号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41092号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，罗辉强向广州市康富物业管理有限公司支付广州市越秀区人民北路8xx号1xx房2016年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费4162元；四、驳回广州市康富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113元，由广州市康富物业管理有限公司负担59元，罗辉强负担54元。二审案件受理费70元，由广州市康富物业管理有限公司负担16元，罗辉强负担54元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年九月八日书记员 张冰玲李逸丹