广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 (2017)粤1973执异130号 案外人唐洪均，女，汉族，1973年8月8日出生，住广东省深圳市龙华新区 委托代理人刘必飞、杨琴，均系广东尚律律师事务所律师。 申请执行人东莞市清溪东鹏印刷厂，住所地为广东省东莞市清溪镇。 经营者林志清，男，汉族，1970年4月7日出生，住广东省东莞市清溪镇。 委托代理人刘卫元、饶素清，均系广东秀轩律师事务所律师。 被执行人洪要水，男，汉族，1973年4月2日出生，身份证住址为广东省丰顺县。 被执行人张宝威，男，汉族，1982年1月18日出生，身份证住址为广东省丰顺县。 被执行人杨小霞，女，汉族，1982年5月22日出生，住广东省深圳市宝安区。 上列被执行人委托代理人方一平、樊燕，均系广东名道律师事务所律师。 在本院执行申请执行人东莞市清溪东鹏印刷厂（以下简称“东鹏印刷厂”）与被执行人洪要水、张宝威、杨小霞租赁合同纠纷一案【案号：（2017）粤1973执731号】中，案外人唐洪均提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人唐洪均称，东鹏印刷厂与洪要水、张宝威、杨小霞租赁合同纠纷一案，东莞市第三人民法院作出（2016）粤1973民初3237号民事判决书、东莞市中级人民法院作出（2016）粤19民终8723号民事判决书。现该案判决书已经发生法律效力并立案执行。法院于2017年4月6日发出执行公告，要求洪要水及其他租户搬离涉案房屋。法院强制执行措施侵害了案外人的合法权益，特提出异议，请求裁定中止（2017）粤1973执731号案件执行。 具体事实与理由为：第一，2012年9月1日，东鹏印刷厂与洪要水签订《租赁合同书》，约定东鹏印刷厂将位于东莞市清溪镇X路（综合楼）X层的房屋出租给洪要水使用，租赁期限为30年，洪要水将成立公司运营承租的物业。此后，东莞华实实业投资有限公司（洪要水为该公司股东）与案外人签订了相关合同，将其承租的房屋分租给案外人，租赁期限为20年，案外人一次性支付了20年的租金，因此，案外人具有合法事由占有租赁铺位。第二，案外人作为合法承租人，从2013年开始就实际使用案涉商铺。东鹏印刷厂作为物权人，在与洪要水签订租赁合同时就约定案涉房屋可以转租，洪要水也明确告知东鹏印刷厂，案涉房屋承租后，将由华实公司进行运营。东鹏印刷厂在2013年知道洪要水将房屋转租后，也并未在6个月内提出异议，应视为认可了案外人与华实公司的租赁关系。所以，东鹏印刷厂现无任何依据要求案外人将案涉商铺予以返还。第三，鉴于租赁期间较长，案外人为经营案涉商铺，花费大量财力和物力。案外人与华实公司签订的商位租赁合同约定租赁期限届满后，商铺归案外人无偿使用。虽然名为商位租赁合同，实际就是案外人购买了商铺的永久使用权。华实公司一直在以该不动产物权人的身份对外出售涉案商铺。第四，历来法律规定及司法实践都在坚持一个不变的理论：相关物权关系的变动不能对抗合法的租赁关系，“买卖不破租赁”规则就是最有力的证明，此点立法本意就是为了保护善意承租人的利益，维护市场经济秩序。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条对此点也有明确规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。虽然本案不涉及物权变动及房屋买卖，但举重以明轻，案外人作为善意次承租人，东鹏印刷厂对案外人的承租行为和大量宣传行为也并未表示过异议，基于公平之考量，继续维持并履行合理的现有租赁状态是合法合情合理。第五，涉案商铺目前涉及的人数达几百户商业业主，涉及人数众多，无论是从公平还是社会稳定性角度考虑，现在都不便直接实施强制措施，要求各租户返还商铺。各业主也已就华实公司的违约行为提起诉讼，本执行案件与该系列诉讼案件存在重大利害关系，应暂停执行案件的强制执行措施。综上，案外人作为合法承租人，东鹏印刷厂亦认可案外人与华实公司的租赁关系，所以东鹏印刷厂现无任何依据要求案外人将案涉商铺予以返还。 经本院释明，唐洪均明确其执行异议是依据民事诉讼法第二百二十七条提出的案外人执行异议，其异议请求为中止将案涉房屋返还给东鹏印刷厂的执行。 案外人唐洪均提交了华实公司工商登记资料、清溪义乌商城广告宣传册、公证书、商位租赁合同、商位委托经营合同、商位管理协议等证据材料。 申请执行人东鹏印刷厂申辩称，第一，东鹏印刷厂有权解除与洪要水的租赁合同，且生效民事判决书确认东鹏印刷厂与洪要水的租赁合同已经解除，并判令洪要水将租赁房屋返还给东鹏印刷厂。第二，案涉房屋已返还给东鹏印刷厂，案外人提出的“暂停返还商铺”、中止执行的客观条件已不存在。第三，生效民事判决书已经确认“与东鹏印刷厂签订《租赁合同书》的主体是洪要水，而不是东莞市华实实业投资有限公司。案外人和华实公司签订的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》，与东鹏印刷厂和洪要水签订的《租赁合同书》没有直接关联，其法律后果应由相关当事人自行承担，与东鹏印刷厂无关。案外人和华实公司签订的《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》显示，华实公司拥有位于东莞市清溪镇香芒中路26号的用益物权，但没有任何证据显示华实公司拥有用益物权。第四，本案并不涉及物权变动及房屋买卖，并不适用“买卖不破租赁”规则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条。案外人与华实公司因租赁产生的问题应由当事双方进行解决，案外人相关的权利义务应向华实公司主张。综上，案外人提出异议的事实与理由根本不成立，也没有任何法律依据，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 申请执行人东鹏印刷厂提交了租赁合同书、民事判决书等证据材料。 被执行人洪要水、张宝威、杨小霞申辩称，第一，案外人是案涉租赁物的合法承租人。2012年9月1日，洪要水从东鹏印刷厂取得案涉租赁物的使用权。洪要水于2012年11月13日成立了东莞市华实实业投资有限公司，对案涉租赁物进行运作管理，根据被执行人与申请执行人签订的编号为东20120901租赁合同书第12.5条之约定，华实公司是实际承租人，有权转租案涉商铺。第二，案涉租赁物的商铺是由三百多家租户承租，现因洪要水与东鹏印刷厂的房屋租赁纠纷，强行让三百多家租户搬离，会引发群体性事件，不利于社会稳定。被执行人在案涉纠纷中存在过错，从解决问题的角度出发，申请执行人可与各分租租户进行协商，以申请执行人的名义继续与次承租人签订租赁合同，缓解矛盾，减少损失。 被执行人洪要水、张宝威、杨小霞未提交证据材料。 本院查明，2012年9月1日，出租方（甲方）东鹏印刷厂与承租方（乙方）洪要水签订一份《租赁合同书》（编号：东20120901），约定甲方将其位于东莞市清溪镇香芒西路（综合办公楼）房屋的1-3层及周边车位、附属设施（房地产权证号：粤房地证字第**）作为租赁物出租给乙方使用，租赁期限为30年，即从2012年9月1日起至2042年8月30日止。该合同书第12.5条约定，乙方以洪要水作为承租人，待洪要水为东鹏商业广场运作成立新公司后，新公司作为实际承租人，乙方所有权利及义务转让给新公司，自新公司在此合同上盖章之日起生效。 2012年11月13日，东莞市华实实业投资有限公司（以下简称“华实公司”）成立，公司住所为东莞市清溪镇X路****办公室，法定代表人为洪要水，公司股东为洪要水、张宝威。 2013年11月4日，华实公司与唐洪均签订《东莞清溪义乌商城商位租赁合同》、《东莞清溪义乌商城商位委托经营合同》、《东莞清溪义乌商城商位管理协议》。上述合同约定，华实公司拥有位于东莞市清溪镇X路X号的用益物权（经营使用权），该物业拟命名为清溪义乌商城，唐洪均承租该物业X层X区X号商位（计租面积为25平方米）。租赁期限为20年，自2012年9月1日起至2032年8月31日止，华实公司于2013年10月1日前将商位交付唐洪均使用。唐洪均将其承租的商位委托华实公司经营，委托经营期限为五年，从2013年10月1日至2018年9月30日止。该商位20年租金总计534483元，扣减五年委托经营收益224483元，剩余租金310000元，唐洪均应于2013年11月4日支付155000元，剩余款项155000元三年内分期支付完毕。唐洪均提交收款收据及银行流水，证明已经全额支付租金310000元。 另查明，原告东鹏印刷厂诉被告洪要水、张宝威、杨小霞房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）粤1973民初3237号民事判决。被告洪要水不服，提起上诉，广东省东莞市中级人民法院作出（2016）粤19民终8723号民事判决，驳回上诉，维持原判，该民事判决书于2016年12月29日发生法律效力。依据上述生效法律文书，东鹏印刷厂与洪要水签订的《租赁合同书》于2016年2月29日解除，洪要水应于判决生效之日起三十日内将其承租的位于东莞市清溪镇香芒西路（综合楼）1-3层的房屋返还给东鹏印刷厂，洪要水应于判决生效之日起三日内向东鹏印刷厂支付租金、占有使用费，等等。因洪要水等没有按生效法律文书履行义务，东鹏印刷厂申请执行，本院于2017年1月12日以（2017）粤1973执731号立案受理。 执行过程中，2017年4月6日，本院到现场执行，并在案涉租赁房屋处张贴公告，限洪要水及其他租户自公告之日起十五日内将位于东莞市清溪镇X路（综合楼）X层的房屋返还给东鹏印刷厂。当日，申请执行人东鹏印刷厂已派驻工作人员进驻并实际管理、控制商场，申请执行人确认关于返还案涉租赁房屋的判项已经执行完毕。2017年4月13日，被执行人洪要水向本院提交《情况说明》，确认东鹏印刷厂客观上已经收回、控制租赁物，洪要水已经完成交付租赁物的义务。2017年5月16日，唐洪均向本院提出案外人执行异议。 再查明，洪要水承租的位于东莞市清溪镇X路（综合楼）X层与华实公司运作经营的位于东莞市清溪镇X路X号清溪义乌商城，均指粤房地证字第X号房屋X层，即洪要水应返还给东鹏印刷厂的租赁物。2017年5月16日，唐洪均向本院提起租赁合同纠纷诉讼，请求解除与华实公司签订的《商位租赁合同》、《商位委托经营合同》、《商位管理协议》，华实公司、洪要水、张宝威、东鹏印刷厂连带返还租金及利息等。2017年7月27日，案外人在本案执行听证时当庭提交《公证书》、清溪义乌商城广告宣传册，拟证明对洪要水成立华实公司转租转让商铺行为，东鹏印刷厂是明知的，而且提供了协助，并导致案外人对案涉租赁物的产权权属状态产生错误认识而一次性支付20年租金。东鹏印刷厂对《公证书》内网页、图片、视频所涉内容的真实性及关联性不予确认，对广告宣传册不予确认。 以上事实，有租赁合同书、工商登记资料、商位租赁合同、商位委托经营合同、商位管理协议、民事判决书、公告、执行笔录、情况说明、民事起诉状及执行听证笔录等在卷佐证。 本院认为，案外人唐洪均对将粤房地证字第X号房屋X层返还给东鹏印刷厂的执行提出书面异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案属案外人异议。综合案外人唐洪均的异议请求及申请执行人、被执行人的申辩意见，本案争议焦点为案外人唐洪均对其承租的商铺是否享有足以排除强制执行的权益。对此，本院分析如下： 第一，依据发生法律效力的广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终8723号民事判决，东鹏印刷厂与洪要水签订的《租赁合同书》于2016年2月29日解除，洪要水应于2017年1月28日前将其承租的位于东莞市清溪镇X路（综合楼X层的房屋返还给东鹏印刷厂。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行；一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本院依据东鹏印刷厂的申请，依法执行生效判决，将洪要水承租的案涉房屋返还给东鹏印刷厂符合法律规定。在（2017）粤1973执731号案件执行过程中，申请执行人东鹏印刷厂于2017年4月6日确认关于返还案涉租赁房屋的判项已经执行完毕，被执行人洪要水于2017年4月13日确认东鹏印刷厂客观上已经收回、控制租赁物，洪要水已经完成交付租赁物的义务。 第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租租赁物的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。转租、分租等不影响原租赁合同效力，不影响原租赁合同当事人依法律途径维护自身合法权益。根据合同的相对性原则，唐洪均认为华实公司造成其损失的，可以与华实公司协商解决或提起诉讼，不影响原承租人洪要水依法履行生效判决确定的返还租赁房屋的义务。本案中，唐洪均已经以华实公司等为被告，向本院提起租赁合同纠纷诉讼，请求解除租赁合同、返还租金及利息。 综上所述，唐洪均对案涉商铺不享有足以排除强制执行的权益，唐洪均关于返还案涉租赁房屋应中止执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条、第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人唐洪均的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘 伟 审 判 员  梁 晨 人民陪审员  林富裕 二〇一七年十一月六日 书 记 员  李彩娣