安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0811民初1944号原告（反诉被告）：安徽五州汽车零部件有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。法定代表人：陈亚斯，该公司董事长。委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪神香，安徽中皖律师事务所律师。被告（反诉原告）：安庆市宝洁包装有限公司，工商登记住所地安徽省安庆市宜秀区。法定代表人：杨晓东，经理。委托诉讼代理人：方文琴，安徽中天人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，安徽中天人律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽五州汽车零部件有限公司（以下简称“五州零部件公司”）诉被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司（以下简称“宝洁包装公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五州零部件公司法定代表人陈亚斯及其委托代理人方存山、汪神香、被告（反诉原告）宝洁包装公司委托代理人方文琴、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认被告2017年7月17日发出的解除租赁合同通知无效；2、判令被告继续履行合同，支付原告第一年租金385920元及逾期违约金（按每日1‰标准计算，自2017年5月6日起至实际付清之日止）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年4月20日，五州零部件公司与被告宝洁包装公司签订《租赁合同》，约定由宝洁包装公司租赁的五州零部件公司所有房屋位于安庆市开发区中山大道88号1#生产车间一层，租赁面积2415平方米，办公楼三层租赁面积212平方米；租赁期限自2017年7月1日至2027年6月30日，共计拾年；租金标准为第一年（即2017年7月1日至2018年6月30日）1#生产车间一层租金标准为12元/平米/月，办公楼三层租金标准为15元/平米/月，在此基础上1#生产车间一层从第三年开始租金标准逐年递增0.5元/平米/月，即第三年1#生产车间一层为12.5元/平米/月，依次类推至2027年，此租金价格为不含税价；租金按照租赁面积及租金标准核算，第一年年租金为385920元，租金每年支付一次；本合同签订15日内，宝洁包装公司向五州零部件公司支付第一年租金，此日期作为宝洁包装公司今后每年支付租金的日期，宝洁包装公司租金支付每延期一日，按当期应付租金总额的1%每日标准计收滞纳金；并就其他事项进行了约定。合同签订时，五州零部件公司已将房屋交付给被告使用，宝洁包装公司已在租赁房屋内生产经营。但宝洁包装公司违约，未按合同约定的时间支付第一年的租金。2017年7月17日，宝洁包装公司向五州零部件公司寄送《解除租赁合同通知书（诉前告知）》，要求解除租赁合同，赔偿其损失。原告认为根据《合同法》的规定，被告作为违约方，无约定和法定解除权，依法无权单方解除合同，双方租赁合同合法有效且已实际履行。为维护自身合法权益，现诉至法院。原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一：原告营业执照复印件一份，证明原告主体身份情况；证据二：被告工商登记信息打印件一份，证明被告主体身份情况；证据三：租赁合同复印件一份，证明2017年4月20日，原、被告签订了租赁合同，被告承租原告位于中山大道88号1#生产车间一层和办公楼三层，就租金、租金保准、租金支付时间、违约责任等问题进行了约定；证据四：拍摄图片打印件三张，证明原告已经将房屋交付给被告使用，租赁合同已经实际履行；证据五：解除租赁合同通知书（诉前告知）一份，证明被告未按租赁合同约定的时间（租赁合同签订15日内）支付第一年租金，已构成违约；证据六：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证、竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案凭证复印件各一份，证明原告出租房屋合法。宝洁包装公司辩称：原告的第一项诉求不符合法律规定，解除租赁合同通知是行为，该行为自原告收到之日起即生效，法律对此有明确规定，因此原告该项诉讼请求无法律依据，应予驳回；原告的第二项诉求，因解除租赁合同通知已经书面送达原告，该合同自原告收到之日起已经解除，被告享有法定和约定的解除权，有权解除租赁合同，因被告不再租用原告的厂房，无需给付租金。宝洁包装公司为证明其抗辩主张，向本院提交下列证据：证据一：原、被告的营业执照复印件一份，证明原、被告诉讼主体资格；证据二：租赁合同复印件一份，证明原、被告双方约定了解除条件（租赁合同第十三条）；证据三：解除租赁合同通知书复印件一份、快递单复印件一份，证明被告向原告发出解除租赁合同的通知，原告收到该通知书；证据四：卫生行政执法文书复印件一份、邮件截屏5张、TUV证书复印件一份，证明租赁合同的合同目的无法实现。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令解除宝洁包装公司与五州零部件公司于2017年4月20日签订的租赁合同；2、判令五州零部件公司返还宝洁包装公司支付的履约保证金20万元及支付利息损失；3、判令五州零部件公司赔偿宝洁包装公司经济损失25万元及违约金38592元；4、判令五州零部件公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月20日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，约定本合同租赁期限自2017年7月1日至2027年6月30日，计10年。从合同约定的租赁期限可知，反诉人是长期租赁的意思。但被反诉人交付租赁物1#生产车间不仅没有房屋所有权证书、未经建筑工程竣工验收，而且没有相关消防验收的证书和资料。致使反诉人在申办相关生产企业许可证时被要求整改，下发了《卫生监督意见书》，给反诉人造成了极坏的影响。整改的起因是因上述相关联证书和材料没有，且整改要达到要求必须完善建筑工程竣工验收及相关消防验收的证书和材料。反诉人多次要求被反诉人立即完成工程竣工验收、消防验收、备案等工作，但被反诉人置之不理。反诉人于2017年7月17日向被反诉人发出《解除租赁合同通知书》。该通知书自到达被反诉人处即生效。综上，反诉人依据相关法律规定，享有解除权。因被反诉人的过错导致该合同的解除，被反诉人应该赔偿反诉人的各项损失。特提出反诉，请判如所请。宝洁包装公司为证明其反诉主张，向本院提交下列证据：证据一：反诉人营业执照、被反诉人营业执照复印件各一份，证明诉讼主体资格；证据二：解除租赁合同通知书、邮政特快专递快递单、查询单复印件各一份，证明反诉人已经向被反诉人发出解除租赁合同通知、该解除通知已经送达被反诉人，被反诉人已经收到了该通知，收到的日期；证据三：租赁合同、收据、转款凭证复印件各一份，证明合同约定的解除条件已经成就；证据四：卫生行政执法文书、接处警情况登记表、视频、建设工程竣工验收消防备案凭证复印件各一份，证明截止2017年7月17日，反诉人发出解除通知时，被反诉人的租赁厂房仍没有通过消防验收，从消防备案凭证中可以看出，安庆市菱北公安消防大队才受理被反诉人的验收申请。反诉人于2017年7月17日发出解除通知时具备法定的解除条件即租赁厂房没有通过消防验收。租赁厂房不符合合同根本目的，因该厂房存在其他纠纷，导致案外人不断地骚扰反诉人；证据五：厂房搬迁腾空声明复印件1张、快递单及快递查询单复印件3张、短信截屏复印件2张，证明反诉人已经腾空了厂房并通知到了被反诉人，被反诉人已经收到了腾空声明，租赁合同已经合法解除；证据六：证明复印件1张，证明被反诉人在收到合同解除通知后，没有在通知的期限内回复反诉人，反诉人认为解除合同已经生效，与案外人达成了厂房租赁的新意向并签订了新的租赁合同，与被反诉人的租赁合同解除；证据七：施工合同、工程预算表、收据、搬迁费用明细表、收条及凭证复印件16张、照片打印件6张，证明租赁合同解除给反诉人造成的损失。五州零部件公司针对反诉请求辩称：被反诉人并没有违约，是反诉人拒不支付第一年租金构成违约，因此反诉人无约定和法定解除权，其2017年7月17日发出的解除合同通知无效，反诉人应继续履行合同；反诉人诉称被反诉人交出的租赁物没有房屋所有权证书、未经工程竣工验收，没有相关消防验收证书和资料，导致其被下发卫生监督意见书无事实和法律依据，首先根据合同并未约定反诉人交付工程竣工验收、消防验收等资料，反诉人依约交付房屋就已经履行了合同义务，其次，卫生监督意见书是对卫生管理的意见，与反诉人是否提供相关证书无关，再次被反诉人出租房屋已经竣工验收、通过消防验收，变更公司住所不需要提供房屋产权证，反诉人说法无事实和法律依据；由于反诉人拖欠租金达6个月之久，已经构成违约，根据合同第十条约定，反诉人要求返还履约保证金请求没有依据；根据合同第五、八条约定，反诉人在未报被反诉人同意装修且违约的情况下，也无权要求被反诉人赔偿损失，综上，请法庭依法驳回反诉人反诉请求。五州零部件公司为证明其反诉抗辩主张，向本院提交下列证据：证据一：工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案抽查公告通知单复印件各一份，证明被反诉人出租给反诉人宝洁包装公司的房屋于2017年6月12日竣工验收合格，2017年7月17日通过消防备案，2017年7月19日消防验收抽查合格，符合出租条件；证据二：安庆海翔汽车销售服务有限公司营业执照复印件一份，证明2017年3月13日，安庆海翔汽车销售服务有限公司将五州零部件公司的厂房地址即开发区中山路**作为住所办理营业执照，，因此没有房产证并不影响公司住所变更登记，宝洁包装公司诉称因房产证无法办理企业住所变更登记无事实依据证据三：关于腾空厂房的回复函一份、邮政快递单一份、投递回执一份，证明被反诉人在收到反诉人腾空厂房的声明后，要求反诉人继续履行合同，房屋租赁合同并未解除。经庭审举证、质证，双方当事人对上述证据的质证意见如下：针对本诉宝洁包装公司对五州零部件公司提交证据的质证意见为：对证据一、二无异议；对证据三、五真实性无异议，对证明目的有异议，没有租赁办公楼三层；对证据四，真实性无异议，证明目的有异议，原、被告租赁合同仅成立，但原告没有按租赁合同标准履行；对证据六，真实性无异议，证明目的有异议，原告提供的消防备案明确写明应当依法对消防及消防是否验收合格进行备案，该证据仅是消防备案，不是申请消防验收。针对本诉五州零部件公司对宝洁包装公司提交证据的质证意见为：对证据一，无异议；对证据二，真实性无异议，达不到其证明目的，当天履约保证金到账，租金是签订合同十五日内支付，所以合同成立并生效，并未解除；对证据三，真实性无异议，原告收到该通知书，被告无权解除合同，解除合同理由不成立；对证据四，其中卫生行政执法文书真实性无异议，但是达不到被告证明目的该文书与租赁合同履行无关，邮件截屏和TUV证书与本案租赁合同履行无关联性，达不到被告的证明目的。针对反诉五州零部件公司对宝洁包装公司提交证据的质证意见为：对证据一，无异议；对证据二，真实性无异议，证明目的有异议，该解除租赁合同通知无效，无约定和法定解除合同的权利；对证据三，真实性无异议，达不到证明目的，合同签订当日，反诉人已经支付20万元保证金给被反诉人，合同合法有效，并未达到解除条件；对证据四，卫生行政执法文书真实性无异议，但该文书并不是因为被反诉人的原因才下发的，接处警情况登记表、视频形式上无异议，但达不到反诉人证明目的，不能证明是被反诉人原因导致反诉人被骚扰，建设工程竣工验收消防备案凭证真实性无异议，达不到反诉人证明目的，反诉人与被反诉人合同中并未约定是否通过消防验收是解除合同的条件；对证据五，真实性无异议，达不到反诉人证明目的，被反诉人在收到反诉人腾空声明后，已经回函，被反诉人不同意解除合同，该租赁合同并未解除；对证据六，形式上真实性无异议，但达不到反诉人证明目的与本案无关联性，反诉人是否与他人签订合同，与被反诉人无关，是反诉人的自愿行为；对证据七，真实性请法庭依法核实，达不到反诉人的证明目的。针对反诉宝洁包装公司对五州零部件公司提交证据的质证意见为：对证据一，真实性无异议，对证明目的有异议，2017年7月17日发出解除通知时，没有通过消防验收且消防验收的火灾危险性为丁类，不符合反诉人生产车间的等级要求；对证据二，真实性、关联性均有异议；对证据三，达不到其证明目的。经庭审举证、质证，本院对五州零部件公司、宝洁包装公司在本诉、反诉中所提交的证据作出如下确认：对五州零部件公司在本诉及反诉中提交的证据均来源真实，其证明目的本院结合案情综合认定；对宝洁包装公司在本诉及反诉中提交的证据均来源真实，其证明目的本院结合案情综合认定；本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，原告五州零部件公司与被告宝洁包装公司签订《租赁合同》，约定由宝洁包装公司租赁五州零部件公司所有房屋位于安庆市开发区中山大道88号1#生产车间一层，租赁面积2415平方米，办公楼三层租赁面积212平方米；租赁期限自2017年7月1日至2027年6月30日，共计拾年；租金标准为第一年（即2017年7月1日至2018年6月30日）1#生产车间一层租金标准为12元/平米/月，办公楼三层租金标准为15元/平米/月，在此基础上1#生产车间一层从第三年开始租金标准逐年递增0.5元/平米/月，即第三年1#生产车间一层为12.5元/平米/月，依次类推至2027年，此租金价格为不含税价；租金按照租赁面积及租金标准核算，第一年年租金为385920元，租金每年支付一次；本合同签订15日内，宝洁包装公司向五州零部件公司支付第一年租金，宝洁包装公司租金支付每延期一日，按当期应付租金总额的1%每日标准计收滞纳金。合同签订当日，宝洁包装公司支付履约保证金20万元。履约保证金在合同租赁期满后返还（不计息）。合同签订时，五州零部件公司将房屋交付给宝洁包装公司使用，宝洁包装公司对上述租赁房屋进行装修，并投入生产。2017年7月17日，宝洁包装公司向五州零部件公司寄送《解除租赁合同通知书（诉前告知）》，以五州零部件公司无法提供房屋所有权证书、消防及其他批文致使其无法正常经营、无法办理相关证照过户为由。要求：1、五州零部件公司退还20万元履约保证金及利息损失；2、五州零部件公司按照租赁合同第十一条约定赔付年租金10%的违约金；3、五州零部件公司赔偿宝洁包装公司因铺设厂房环氧地坪、卫生间装潢、电缆铺设、搬迁费用合计25万元。因就上述房屋租赁问题协商未果，五州零部件公司于2017年7月31日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，被告宝洁包装公司针对本诉，提出反诉。在本院第一次庭审中，五州零部件公司提出诉讼请求，要求宝洁包装公司支付其自2017年4月20日起至2017年8月21日的水费540.6元和电费43785元，两项共计44298.6元，在第二次庭审中，五州零部件公司当庭撤回该项诉讼请求。另查明，本案所涉房产的土地依法取得国有土地使用权，并办理国有土地使用权证。所涉房产依法确定建设用地规划许可证、施工许可证，上述房产于2017年6月12日通过竣工验收，上述房屋尚未办理房产证件。第一次庭审后，针对本案中所涉房产是否通过消防验收，本院依职权向安庆市菱北公安消防大队发函咨询，该大队于2017年10月27日复函我院：五州零部件公司位于安庆市中山大道88号ABT汽车高端装备项目工程（1-3#生产车间、装备、无尘车间、办公楼、倒班楼）分别于2016年12月1日和2017年7月17日申报消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案，该大队对该项目工程实施备案抽查，抽查结果合格。同时根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》（公安部第119号令）等相关法律规定，公安机关消防机构依法对建设工程实施审查，根据性质、规模进行消防设计审核、验收或者备案抽查。五州零部件公司ABT汽车高端装备项目工程依法属于消防备案抽查项目。针对宝洁包装公司能否办理企业住所地变更的问题本院依职权向安庆市工商行政和质量技术监督管理局发函咨询，，该局于2017年11月1日复函我院：1、在2017年10月1日前企业住所地变更登记提交的材料应当包括变更住所的使用证明未取得房屋产权证的、属于城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可许可证复议件；；2、在2017年10月1日后办理企业住所变更登记不再需要提供上述使用证明，只需填写《市场主体住所（经营场所）登记承诺书》，根据这个原则，，宝洁包装公司如在2017年10月1日后办理企业住所变更登记则不需要提供住所使用证明；3、宝洁包装公司至今没有办理将企业住所变更至安庆市中山路**的登记手续本院认为，本案本诉的争议焦点为，本案双方当事人是否存在违约行为致使合同目的是否无法实现？根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。2017年4月20日，原、被告双方订立的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并无违反法律规定的情形，应当受法律保护。通过庭审查明，五州零部件公司在该合同履行过程中，并无违约行为，致使该合同无法履行,宝洁包装公司抗辩主张，本案所涉房屋未取得消防验收，本院经调查了解，本案所涉房屋已经通过消防部门的竣工验收，宝洁包装公司抗辩主张生产车间火灾危险性为丁类，不符合其生产车间的等级要求，因其未能提供证据证明其生产车间的专业要求，故该项抗辩主张本院不予支持；宝洁包装公司抗辩主张五州零部件公司房屋并未取得产权证书，致，致使其无法办理企业住所变更手续院经调查了解，企，企业办理住所变更手续2017年10月1日前，住，住所房屋未办理产权证的，提供房屋竣工验收证明亦可办理住所登记变更手续017年10月1日后，不，不需要提供住所使用证明需填写《市场主体住所（经营场所）登记承诺书》即可办理，同时安庆市工商行政和质量技术监督管理局复函我院，宝，宝洁包装公司没有办理将企业住所变更至安庆市中山路**的登记手续宝洁包装公司该项抗辩主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行合同比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。综上，本案中，宝洁包装公司未能及时交付房屋租金已经构成违约，但该行为并未妨碍合同目的的实现。因此，五州零部件公司主张确认宝洁包装公司2017年7月17日发出的解除租赁合同通知无效及主张继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；五州零部件公司主张宝洁包装公司向五州零部件公司支付第一年租金385920元的诉讼请求，因租金的给付，双方在订立的《租赁合同》中均有约定，对给付第一年租金385920元的诉讼请求，该项诉讼请求，本院予以支持；对五州零部件公司主张上述租金逾期违约金（按每日1‰标准计算，自2017年5月6日起至实际付清之日止）的诉讼请求，因其约定违约金较高，本院酌定为逾期违约金按月利率2%计算，自2017年5月6日起至款实际付清之日止。宝洁包装公司在反诉中，主张的诉讼请求，结合本诉审理查明的事实可以认定，宝洁包装公司在反诉中的各项请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司于2017年7月17日向原告（反诉被告）安徽五州汽车零部件有限公司发出的解除租赁合同通知无效；二、双方继续履行2017年4月12日签订的《租赁合同》；三、被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）安徽五州汽车零部件有限公司支付第一年租金385920元及逾期违约金（自2017年5月6日起至款实际付清之日止，违约金按月利率2%计算）；四、驳回原告（反诉被告）安徽五州汽车零部件有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司的各项反诉诉讼请求。本诉案件受理费7090元，减半收取3545元，保全费2870元，合计6415元。由被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司负担，反诉费8628元，减半收取4314元，由被告（反诉原告）安庆市宝洁包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。本判决书将于宣判之日起十日内送达双方当事人。审判员  吴宜俊二〇一七年十一月二十八日书记员  方 倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，由责任提供证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。