济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4361号 原告：侯涛，女，1973年1月8日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：何青元，山东易济律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：尹丛丛，山东易济律师事务所律师。特别授权。 被告：武卫国，男，1978年5月20日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：仲晓维，山东和翔律师事务所律师。 原告侯涛与被告武卫国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告侯涛委托诉讼代理人何青元、尹丛丛，被告武卫国及其委托诉讼代理人仲晓维到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 侯涛向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年1月24日签订的《房屋买卖合同》，合同总标的额为796000元；二、判令武卫国支付自2017年6月1日起至实际搬出房产之日止占用期间的房屋使用费（按每月租金2500元计算）；三、诉讼费由武卫国承担。事实与理由：2003年6月1日，侯涛作为济南维尔康食品有限公司职工，以公司职工名义参加房改，获得济南市历城区环东佳苑*室房产一套，但因未能缴纳全部相关税费，房产主管部门一直未予颁发房产权证。2017年1月24日，原、被告在济南玛雅卓越房产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：侯涛以796000元价格将房产售于武卫国，武卫国支付首付款项20万元，剩余房款596000元在侯涛将房屋买卖合同变更到武卫国名下，并于交割完毕当日付给侯涛。合同第十一条约定：甲方负责变更买卖合同，负责改合同，改为乙方房产。但合同签订后，双方发现除双方签订的房屋买卖合同外，侯涛并无关于该房产的其他买卖合同，侯涛与单位之间仅有房屋安置搬家补偿协议，并无买卖合同，因此合同第十一条无法履行，并且该条约定规避了国家关于房产过户的税收政策，隐瞒该房产存在两次交易过户的事实，属于无效条款。武卫国在购房时也未提供两年内在济南市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，故本身也不具备购房条件。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》违反了建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的相关规定，故根据合同约定申请判令解除双方签订的《房屋买卖合同》。同时因武卫国在未支付全部房款的情况下，未经侯涛允许，于2017年6月强行进入该房屋，并拒绝搬出。现为维护侯涛合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 武卫国辩称，双方签署的房屋买卖合同合法有效，合同主体具有民事主体资格，具备完全民事行为能力，合同内容是双方当事人真实意思表示，不损害国家集体和他人的合法权益。合同的签订履行不存在违反合同法第五十二条的情形。侯涛认为合同无效所依据的并非是国家的法律法规，所以侯涛认为合同无效的政策依据不具备构成否认合同效力的条件。侯涛认为合同无效是错误的。至于侯涛所称武卫国不具备购房条件，与事实不符。武卫国具有济南市户口，常年在济南市居住、工作，不存在限购的情形。合同不应当解除，应当继续履行。另外，武卫国搬进涉案房屋是根据双方的约定及侯涛的承诺进行的，不应当支付房屋使用费。 根据原、被告提交的证据、质证意见及双方当庭陈述，本院认定事实如下： 2003年6月1日，济南维尔康食品有限公司（甲方）与侯涛（乙方）签订职工房屋安置搬家补偿协议，协议约定：甲方提供佳宝路二号院*号楼住房一套，建筑面积80㎡左右；甲方提供的安置住房为一次性安置，住房均为2003年7月份左右竣工的新房；乙方搬入新房后，按公司职工的名义参加房改，享受济南市现行房改政策，乙方以房改的方式获得产权。之后，侯涛分得涉案房屋。 2017年1月24日，在济南玛雅卓越房产中介有限公司的居间下，侯涛作为卖方（甲方），武卫国作为买方（乙方），济南玛雅卓越房产中介有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：甲方自愿出售位于济南市历城区环东佳苑*的房产（注：即侯涛经安置取得的房屋）给乙方，房屋所有权人为侯涛，房屋建筑面积80平方米，产别为私有房产，附属设施包含：地下室两间、两台空调、热水器、两张床；经甲、乙双方协商一致，房屋实际成交价为796000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20万元，甲方自本合同签订时将《房屋买卖合同》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性担保。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并于签订房屋买卖合同当日支付定金20万元给甲方，剩余房款596000元于甲方将房屋买卖合同变更到乙方名下，并交割完毕当日付给甲方。甲方承诺在收到全部房款后3日内搬出此房屋，双方过完户后3日内迁出此房名下所有户口，否则甲方每延误一天，按照100元/天，赔偿给乙方作为滞纳金，并且乙方可以以甲方违约为由，解除双方的交易关系。第六条约定：甲、乙双方承诺在2017年2月24日前到开发商部门办理房屋买卖合同变更手续，甲、乙双方任何一方延迟，按照100元/每天赔偿给对方作为赔偿金，甲、乙双方任何一方逾期30日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系，违约方应按本合同第七条规定承担违约责任。合同第十一条：1、甲方负责变更买卖合同，负责改合同，改为乙方房产；2、若乙方继续出租此房，以收到全款为界，收到全款之后，此租金归乙方所有；3、此房名下无户口，此房无任何纠纷，甲方夫妻及家人同意出售此房，若违约由违约方承担；4、若以后此房下证，甲方无条件配合乙方办理此房办证等相关手续，办证费用由乙方承担，此房改合同后，所有收益与甲方无关，甲方积极配合办理。甲方处有侯涛签字捺印，乙方处有武卫国签字捺印，居间方加盖济南玛雅卓越房产中介有限公司公章予以确认。同日，武卫国支付给侯涛购房定金20万元，侯涛出具了定金收条。 2017年3月初，中介公司拟协调侯涛、武卫国签订《房屋买卖补充协议》。中介公司起草的补充协议约定：1、因此房无法办理改合同事宜，甲乙双方约定于2017年5月8日乙方另行支付甲方部分首付款20万元，甲乙丙三方于当日去甲方原单位，甲方原单位作为见证方在2017年1月24日所签署的合同上盖章，甲方将此房钥匙交于乙方，另约定于2017年10月1日前乙方支付甲方10万元，不能以任何理由延期付款，若延期付款视为违约，剩余296000于此房下证后办理完毕全权委托公证（甲方给乙方做全权委托公证）当日乙方一次性支付于甲方，不能以任何理由延期付款，若延期付款，视为违约。甲、乙双方约定，待房产证下来3日内甲方去给乙方办理全权委托公证，乙方在办理全权委托公证当日先将296000元转到丙方账户由丙方代为保管，待当日办理完毕全权委托公证丙方直接将296000元转给甲方。甲乙双方约定甲方收到全款当日给乙方充值电费1000元；2、环东佳苑3号楼*此房首次办理房产证费用由甲方承担，甲方给乙方办理过户期间所产生的费用由乙方承担；3、若在此房下房产证前此房拆迁，拆迁款归乙方所有，乙方拿到拆迁款同时一次性支付甲方296000元，拆迁款与甲方无关。该协议由济南玛雅卓越房产中介有限公司加盖公章，但侯涛并未签字确认。 2017年3月27日，侯涛丈夫孙茂海出具承诺书一份，内容载明：“今孙茂海（侯涛对象）承诺于2017年3月31日前给武卫国回复，解决环东佳苑*买卖事宜，若2017年3月31日前未给武卫国答复，孙茂海承诺同意武卫国搬进环东佳苑*居住。”2017年6月4日，武卫国入住涉案房屋，并且更换了门锁。 2017年7月17日，侯涛向武卫国发送解除房屋买卖合同通知，内容载明：“本人与您于2017年1月24日签订了《房屋买卖合同》，约定将位于济南市历城区环东佳苑*室房产一套，出售于您。您支付首批款项20万元后，至今未能支付剩余房款596000元，并在2017年6月强行进入该房屋，并拒绝搬出。您的上述行为侵害了本人的合法权益，因此特此通知您：1、请您在收到本通知之日起5日内将剩余房款596000元支付至如下本人账号：账号名侯涛开户行齐鲁银行工业北路支行账号*380，2、如您未能按上述日期支付上述全部款项，则本人与您签订的《房屋买卖合同》自逾期次日起自动解除，本人不再履行《房屋买卖合同》和约定义务”。该邮件于2017年7月19日由他人代替签收。武卫国未支付剩余购房款，也未搬出涉案房屋。侯涛于2017年7月31日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 另查明，武卫国户籍所在地系济南市。2016年3月15日，武卫国与石砚云离婚。2017年5月27日，武卫国与李洛宁登记结婚。经查询，武卫国名下仅有历下区绿城·济南盛福庄项目*一处房产，李洛宁在济南市不动产登记系统中无房屋登记信息。 2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭限购**住房；非本市户籍家庭在我市限购**住房；加强市场监管，严格执行限购政策；认真落实商品房网签备案规定，依法严厉打击捂盘惜售等行为；严格购房资格认定，严查造假骗取购房资格行为；本通知适用于我市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区，自发布之日起施行。 本院认为，双方争议的焦点问题是：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、合同应否解除；三、武卫国应否支付房屋占有使用费。关于合同效力问题。涉案房屋是侯涛2003年作为济南维尔康食品有限公司职工经单位安置取得的。根据职工房屋安置搬家补偿协议约定，侯涛以房改的方式获得产权。2017年1月24日，侯涛与武卫国在中介公司的居间服务下签订了房屋买卖合同。该房屋买卖合同是在双方平等协商的情况下签订的，系双方真实意思的表示。合同第六条、第十一条第一款规定了履行方式为直接更改买卖合同即侯涛与单位签订的安置搬家补偿协议，此种履行合同的方式属于规避税收法规，应为无效条款。根据法律规定，合同部分无效的，并不影响合同其他部分的效力。侯涛目前虽未取得房屋产权证书，但无证据证实涉案房屋属于不能交易的房屋，因此涉案房屋买卖合同的其他条款并不违反法律、行政法规的强制性规定，也并未损害社会公共利益，应属有效。侯涛认为涉案房屋买卖合同为无效合同，本院不予支持。关于合同应否解除问题。合同签订后，武卫国于2017年1月24日按照合同约定支付了定金20万元，之后双方无法按照变更侯涛与单位、开发商原合同的方式履行，双方也未能达成一致协议。2017年3月27日，侯涛丈夫孙茂海出具向武卫国出具承诺书，承诺3月31日前回复并解决买卖事宜，如未按期回复，同意武卫国入住。之后武卫国于2017年6月4日入住涉案房屋，侯涛于2017年7月18日邮寄了解除合同通知。本院认为，侯涛作为出卖人，有协助办理过户的义务，因目前侯涛未取得所有权证，不具备过户条件。武卫国作为买受人，并未要求侯涛履行过户义务。获得购房款是出卖人的主要合同目的，因不能按双方合同约定的方式履行，双方曾在2017年3月进行了协商，但并未协商一致。审理中武卫国同意再支付购房款396000元，剩余20万元待过户后一并支付，并非显失公平，也并非不能实现合同目的。在这种情况下，侯涛的合同解除权并未成就。关于武卫国购房资格问题，因武卫国家庭属本市户籍，无证据证实其家庭目前已登记有两套住房，且本身涉案房屋目前不具备过户条件，因此侯涛以此为由要求解除合同，理由也不能成立。因此，侯涛主张解除房屋买卖合同，不符合法律规定，本院不予支持。关于房屋占有使用费问题。根据房屋买卖合同约定，武卫国于签订房屋买卖合同当日支付定金20万元，剩余房款596000元于侯涛将房屋买卖合同变更到武卫国名下，并交割完毕当日支付，侯涛在收到全部房款后3日内搬出此房屋。武卫国于合同签订当日支付定金20万元，其未能支付全部购房款的原因系无法办理约定的更名手续，不可归责于武卫国。根据侯涛丈夫孙茂海的承诺书，侯涛称武卫国系擅自强行搬进涉案房屋且主张按每月租金2500元计算占用期间的房屋使用费，不符合法律规定，本院不予以支持。另根据该承诺书，侯涛认为出售房产没有经过丈夫孙茂海同意，与事实不符，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 驳回原告侯涛的诉讼请求。 案件受理11760元减半收取5880元，由原告侯涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十一月二十八日 书记员  岳 静