江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏08民初6号 原告（申请执行人）:赵玉梅。 委托诉讼代理人：唐卫东。 委托诉讼代理人：路丹。 被告（执行案外人）:万良。 委托诉讼代理人：朱显峰。 被告（被执行人）:淮安市投资房地产发展有限公司号。 法定代表人：武政。 被告（被执行人）：淮安市恒基商贸有限公司。 法定代表人：武献红。 被告（被执行人）：淮安市世茂物资有限公司。 法定代表人：武献红，该公司董事长。 被告（被执行人）：江苏洪泽浦酒业有限公司。 法定代表人：张娟，该公司董事长。 被告（被执行人）：武政。 被告（被执行人）：张娟。 原告赵玉梅与被告万良、淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资发展公司）、淮安市恒基商贸有限公司（以下简称恒基公司）、淮安市世茂物资有限公司（以下简称世茂公司）、江苏洪泽浦酒业有限公司（以下简称洪泽浦酒业公司）、武政、张娟执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉梅及其委托诉讼代理人唐卫东、路丹、被告万良的委托诉讼代理人朱显峰到庭参加诉讼，被告投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司、武政、张娟经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵玉梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告万良对淮安市××新村××室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，准许依原告申请执行上述房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告万良所举证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益。首先，被告万良与投资发展公司所签买卖合同无效，在被告万良签订买卖合同之前，被告投资发展公司已明知案涉房屋已网签他人，不能再行出售，且案涉房屋已通过政府房产网公示交易他人，被告万良购房前应对所购房屋状态负有审查义务，故万良与投资发展公司均应该知道案涉房屋不能再行出售，否则将损害第三人的利益，在此情况下，他们仍然签订房屋买卖合同，构成恶意串通，损害了原告的利益，故应当认定他们所签的房屋买卖合同无效；其次，被告万良所举证据不足以证明已付清房价款。万良主张房价款全部现金交付，但是其未能举证证明将房价款汇入被告投资发展公司的银行监管专用账户，而且大额房款通过现金交付也不合常理；最后，案涉房屋未过户被告万良存有过错。分析被告万良未过户的原因主要有两点：一是其从未向相关部门提出过办理过户登记申请，二是其购房时未按国家管理规范依法签订网签备案的商品房买卖合同，即使其他影响过户的原因全部消失，由于其不能提供案涉房屋网签备案的商品房买卖合同，仍无法办理过户登记手续。 万良答辩称，本人于2012年9月25日与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市××新村××室房屋，后按合同约定交纳全部房款643350元，投资发展公司于开具了收到购房款的收据，并将上述房屋的钥匙交给我，并将该房正式交付给我使用。后因投资发展公司一直拒不配合办理过户手续，致该房屋一直未能过户至我名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。贵院执行局据此规定中止执行并无不当，请求法院驳回原告的诉讼请求。 投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司、武政、张娟未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵玉梅申请证人丁某到庭作证，丁某陈述其原是投资发展公司的副总，万良确实与投资发展公司签订了《商品房买卖合同》，但是其本人从来没有收取过万良的购房款，而且根据公司规定，公司不允许公司员工以现金的方式收取购房者的购房款，因此万良的代理人在执行阶段陈述说万良的购房款以现金的方式交给我，系虚假陈述，与事实不符。赵玉梅对证人证言无异议。万良质证认为，丁某并非单位的财务人员，其对于购房款是否交付不知情，而且其代理人在执行阶段只是陈述款项是交给公司财务人员，当时丁某在场。本院认为，丁某的证言并不能推翻公司出具收到购房款收据的行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵玉梅诉武政、张娟、投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月16日作出（2013）淮中民初字第0120号民事判决书，判决：一、被告武政、张娟共欠原告赵玉梅本金971.7万元及利息1988875.34元，于本判决生效后十日内给付，同时从2013年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍支付利息至还清之日止（按本金971.7万元计算利息）；二、被告投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任；三、被告武政于本判决生效后十日内给付原告律师代理费87450元；四、驳回原告其他诉讼请求。 因义务人未按判决书确定的期间履行，赵玉梅申请强制执行，本院于2013年10月21日立案受理，执行案号为（2013）淮中执字第0293号。同年11月1日，执行人员与申请执行人赵玉梅谈话时，赵玉梅称：“石化新村有18套门面房网签给我了，但他又卖给别人了，能否查封一下。”2014年7月9日，本院裁定终结该案本次执行程序。同年12月3日，赵玉梅申请恢复执行，本院于12月8日立案恢复执行，执行案号为（2014）淮中复执字第0008号。2015年7月13日，本院查封淮安市石化新村房屋18套，其中包括案涉房屋，并于同日向淮安市住建局送达了法律文书。2015年9月1日，本院裁定终结该案本次执行程序。2016年10月14日，本案再次恢复执行，执行案号为（2016）苏08执恢62号。11月4日，本院张贴公告，公告明确：本院在执行过程中，依法查封了中煤公司名下位于淮安市××区××新村××室、××室、××室、××室、××室、××室，9幢101室、102室、104室、105室、106室、109室、110室、111室、112室、114室、115室、117室房屋，共计18套。本院将对上述房屋予以评估、拍卖。如对该房屋享有优先权及租赁权等有异议的，于2016年11月20日前向本院提出。逾期，本院则依法启动评估拍卖程序，因此造成的损失和后果由被执行人自行承担。11月18日，万良、林海霞向本院书面提出异议。 另查明，2012年9月25日，异议人万良与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市××新村××室商铺，建筑面积86.36平方米，双方约定房屋总款为625200元。同日，万良从自己的银行卡内提取现金，向投资发展公司交现金625200元，投资发展公司向万良出具收据1张，交款金额为625200元，交款时间为2012年9月25日。投资发展公司将房屋交付给万良，万良实际接收该房屋出租给他人。本案恢复执行中，投资发展公司给本院的书面材料显示，该公司出售给万良的6幢102室房屋款项已全部付清。后2016年11月30日，林海霞书面撤回异议申请。 再查明，2012年6月10日，赵玉梅给投资发展公司出具《商品房网签抵押函》，该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区××新村××、××共××套商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。武政提出，上述网签的19套商铺，每出售一套，归还等额借款资金后，对出售的商铺予以解押。本人同意武政要求，并承诺归还等额资金后，负责落实中煤公司解押手续。特此致函。”中煤公司在该函上签署“同意”二字，并加盖印章。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为1018530000243，合同空白栏相关内容为机打），购买位于淮安市××新村××室商铺。该份合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门缴纳契税。 2016年11月17日，赵玉梅在本院另案中谈话时称，在询问赵玉梅借款给武政为何将房子网签到中煤公司名下时，赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”11月18日，本院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市××新村××室房屋权属登记情况，经查该房屋无产权登记信息。 本院依据上述事实，于2016年12月15日支持了万良的异议申请，裁定中止对淮安市××新村××室房屋的执行。赵玉梅对此裁定不服，向本院提起诉讼，形成本案。 本院认为，本案争议焦点为：被告万良对淮安市××新村××室房屋是否享有排除强制执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，如万良对淮安市××新村××室房屋享有足以排除执行的权利需同时满足如下条件：1、万良与投资发展公司之间签订了合法有效的买卖合同；2、已支付全部房款；3、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、非买受人的自身原因未办理过户登记。经审查，万良同时满足了以上四个条件，理由如下： 首先，万良与投资发展公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。因为该合同系双方当事人真实意思表示，且并不违反国家强制性法律法规的规定。虽然在此之前中煤公司与被告投资发展公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理了网签手续，但中煤公司并未支付合同约定的款项，该房屋之所以网签到中煤公司名下，赵玉梅和中煤公司均认可是赵玉梅借款给武政所作的抵押担保，该抵押担保不符合物权法和担保法的相关规定，故中煤公司与投资发展公司之间并无真实的房屋买卖行为，该网签给中煤公司的房屋实际上仍属投资发展公司所有。而且根据赵玉梅给投资发展公司出具的《商品房网签抵押函》的内容可以看出，赵玉梅是同意投资发展公司对外出售案涉房屋的，在此情况下，投资发展公司对外出售房屋并不存在恶意的前提，至于投资发展公司并未按照《商品房网签抵押函》的约定将收取的购房款归还赵玉梅的借款，对此应是投资发展公司对原告违约的行为，与万良无关，且赵玉梅并无证据证明万良与投资发展公司存在恶意串通及《合同法》五十二条规定的合同无效的其他情形，因此万良与投资发展公司签订的《商品房买卖合同》应认定为合法有效。 其次，万良已经支付了案涉房屋的全部房款。当事人对自己的主张应该提供证据予以证明。本案中，投资发展公司于2012年9月25日向万良出具了收到全部房款的收据，足以说明投资发展公司认可收到了万良的全部房款，且在执行过程中，投资发展公司仍然认可其已经收到万良的全部房款。基于赵玉梅对万良款项交付提出的异议，万良也提供了房款来源的相应银行取款明细等证据，该系列证据与收据能够形成证据锁链，故万良已经完成了房款交付的初步举证责任。反之，赵玉梅未能提供任何证据证明万良未支付款项，也未能提供任何证据证明万良与投资发展公司及其他被执行人之间存在其他关系。而对于原告提出万良未将房款汇入投资发展公司银行监管专用账户及现金缴纳房款不合情理的主张，对此本院认为，作为购房者，其义务是按照合同约定交付房款，但是以何种形式缴纳房款、交至哪个账户，一般都是按照开发商的要求操作，最终只要开发商出具收到购房款的证明即可，因此原告提出的未将房款汇入银行监管专用账户的问题，应是投资发展公司的内部管理问题，与万良无关。且万良亦解释，当时因投资发展公司外欠债务较多，故投资发展公司没有要求将购房款汇至公司专有账户，也符合此类公司的操作惯例。综上，根据证据优势原则，本院认为万良已经支付了全部房款。 再次，在万良支付房款后，投资发展公司即将案涉房屋交付给万良，万良在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 最后，未办理过户登记非万良的自身原因。因为在2016年11月18日，本院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市××新村××室房屋权属登记情况，经查该房屋仍无产权登记信息，即投资发展公司至2016年年底还未将涉案房屋的大产权办至其名下，因此案涉房屋无办理过户的前提条件，故未办理房屋过户，非万良的原因导致。 综上，原告赵玉梅诉请无事实与法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵玉梅的诉讼请求。 案件受理费10234元，由赵玉梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《国务院诉讼费交纳办法》有关规定缴纳上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行及帐号：中国农业银行南京市分行山西路支行，03329113301040002475。 审 判 长  蒋同宝 代理审判员  黄春丽 人民陪审员  郑蓉华 二〇一七年十一月十六日 书 记 员  刘 悦