贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初174号原告贵州龙蓝波湾房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区新天办事处新添大道北段**，统一社会信用代码915201127705639693。法定代表人樊筑川，系该公司董事长，委托代理人韩玉、王俊，贵州文福律师事务所律师。被告彭明燕，女，1988年10月23日出生，汉族，，住所地贵州省修文县委托代理人肖友林、冯义钧，贵州准据律师事务所律师。第三人贵州正德家邦百货管理有限公司，，住所地贵阳市乌当区新添大道北段**蓝波湾-新天卫城-红景街区****转换层**统一社会信用代码915201120856956134。法定代表人樊筑川，系该公司董事长，委托代理人韩玉、王俊，贵州文福律师事务所律师。原告贵州龙蓝波湾房地产开发有限公司（以下简称蓝波湾公司）与被告彭明燕房屋租赁合同纠纷一案，审理过程中，依法通知贵州正德家邦百货管理有限公司（以下简称正德家邦公司）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蓝波湾公司及第三人正德家邦公司的共同委托代理人韩玉、王俊，被告彭明燕的委托代理人肖友林、冯义钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝波湾公司向本院提出请求：1、判决解除原、被告于2015年9月15日签订的《物业租赁合同》，并自合同解除之日起七日内由被告将其所租位于贵阳市××区新添寨新天卫城正德家邦4F-04G号物业腾空并返还给原告；2、判决被告支付原告租金143128.21元，并自2017年1月1日起按照《物业租赁合同》约定的租金支付方式继续计算租金至腾空返还租赁物业为止；3、判决被告支付原告违约金80000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，2015年9月15日，原、被告双方本着平等自愿、互惠互利的原则，经协商，共同签订了一份《物业租赁合同》，由原告将位于新添寨新天卫城正德家邦4F-04G号物业租赁给被告，租赁期60个月，租金按月收取，2015年12月1日至2016年11月30日按每月租金12495元计算，2016年12月1日至2017年11月30日按每月13744.5元计算。合同签订后，被告未按照合同约定支付上述租赁费用，原告多次催索未果，因此，请求法院判决上述请求。被告彭明燕辩称，1、被告不是本案适格的主体。因为：第一，原被告2015年9月15日没有签订《物业租赁合同》。2015年10月1日原被告双方虽然签订了《物业租赁合同》，但被告与原告签订租赁合同后，被告进行了工商登记，原告应以经登记的经营实体作为被告。2、原告与被告签订《物业租赁合同》的同时，被告与正德家邦公司签订了《物业商业营运管理合同》，被告发现两份合同权利义务混淆不清，而实际履行物业管理的又是另一家物业管理公司即贵州龙荣瑞物业管理有限公司。3、原告的诉讼主张没有相应的事实依据和法律依据支撑。原告至今没有交付租赁物给被告，被告也没有按《物业租赁合同》的约定履行缴纳保证金给原告。对于原告主张的费用问题，合同约定“面积以双方实际测量的面积为准”，至今原告未对房屋面积进行实际测量并经被告确认。4、本案涉及的《物业租赁合同》不是被告的真实意思表示。被告最初与正德家邦公司签订《商铺定位意向书》的目的是为了入驻正德家邦购物中心商圈，依靠该商圈的商业气息从事经营活动，并不是以租房为目的。在与正德家邦公司签订的《物业商业营运管理合同》中，正德家邦公司有宣传、推广营造商圈气息的义务，但正德家邦公司没有尽到上述义务，商圈没有商业气息，致使商圈内的大部分商户没有生意无法经营。原告提供的房屋存在空调漏水，屋顶渗水等情况，由于管理物业的不是签订合同的原告或正德家邦公司，这些问题找不到人解决，原告没有尽到维修房屋的法定义务。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人正德家邦公司述称，原告陈述的事实我公司认可，商铺前期招租以及签订意向协议等工作，均是原告委托第三人代理。经审理查明，2014年4月30日，原告蓝波湾公司与第三人正德家邦公司签订《商业委托管理合同》，合同约定原告蓝波湾公司将其拥有的正德家邦购物中心委托第三人正德家邦公司为该物业进行商业管理，负责前期招租，代签租赁合同，制定经营方案，收取租户租金以及催缴租金工作。2015年7月9日，第三人正德家邦公司（甲方）与被告彭明燕（乙方）签订一份《正德家邦购物中心商铺租赁定位意向书》，乙方就租赁甲方经营管理的“正德家邦购物中心”达成以下初步意向:商铺编号4F-04G，租赁期限60个月，租赁使用面积294平方米，租赁建筑面338平方米，经营品牌为“餐饮”，首年租金每平方米每月85元，商场管理费（第1-3年）每平方米每月15元，定位订金10000元（签订正式合同后转为保证金）。商铺保证金50000元（约三个月租金和管理费）。签订《意向书》后，第三人正德家邦公司于2015年9月16日出具收据，收取了被告彭明燕交纳的租赁保证金50000元。2015年10月1日，第三人正德家邦公司将两份正式合同交由被告彭明燕签订，一份由原告蓝波湾公司（甲方）与被告彭明燕（乙方）签订《物业租赁合同》；一份由第三人正德家邦公司与被告彭明燕（乙方）签订《物业商业运营管理合同》。原告蓝波湾公司（甲方）与被告彭明燕（乙方）签订的《物业租赁合同》主要约定：1、租赁标的物位于贵阳市××区××号，蓝波湾新天卫城卫央生活广场4F层4F-04G号物业，计租使用面积294平方米，计租建筑面积338平方米（含公摊），面积以甲乙双方实际测量面积为准。2、租赁期限为60个月，自该物业交付之日起计算。3、交付日为2015年10月1日，交付后，乙方可享有120天免费装修期。4、固定租金及其支付方式，首年度月租金为12495元；甲方从第二年起，每一年上调一次租金，递增为上年租金价格的10%。第一年2015年12月1日至2016年11月30日，租金单价42.5元/㎡·月，月度租金12495元、第二年2016年12月1日至2017年11月30日，租金单价46.75元/㎡·月，月度租金13744.5元。5、租金采取先付后用的原则，每月交纳一次，在签订合同后7日内交纳首月2015年12月1日至2015年12月30日的租金，次月租金在前一个月的20日至30日交纳。6、在签订合同后7日内交纳保证金50000元，保证金在合同终止时，乙方交回房屋结清费用后30日内退还。7、违约责任：乙方在逾期20日内未按本合同约定向甲方交纳租金的，除补交租金外，乙方还应每日按本次应交租金的1%向甲方交纳滞纳金，逾期60日，甲方有权解除合同。《物业租赁合同》第70条还约定：“甲方具有物业的所有权利，乙方需遵守甲方的经营管理规定，及时足额缴纳商业运营管理费，甲方委托授权贵州正德家邦百货管理有限公司与乙方签订《物业租赁合同》及《物业商业运营管理合同》，如贵州正德家邦百货管理有限公司在租赁期内与甲方解除委托关系，甲方将委托其他商业运营管理公司接管或是直接接管此项目，均对以上两份合同不造成任何影响，并将继续履行以上两份合同的各项条款”。第三人正德家邦公司（甲方）与被告彭明燕（乙方）签订的《物业商业运营管理合同》约定的管理标的物位置、面积、管理期限、交付日期、装修期与《物业租赁合同》约定一致，“固定商业运营管理费及支付方式”与《物业租赁合同》中约定的“固定租金及其支付方式”在单价、月总额、每年上调比例等方面完全一致。合同签订后，原告按约定的时间将涉案房屋交与被告装修，因多种原因被告于2016年9月停止营业。被告一直未交纳过租金，原告遂诉来本院要求判决如诉所请。另查明，原告贵州龙蓝波湾房地产开发有限公司、第三人贵州正德家邦百货管理有限公司以及管理购物中心物业的贵州龙荣瑞物业管理有限公司的法定代表人均为樊筑川，三个公司的自然人股东均为樊筑川和周萍。庭审中，原告提供了“正德家邦购物中心”房屋的产权证，证明原告是适格主体。被告则认为是与第三人正德家邦公司签订的合同，正德家邦公司没有尽到宣传、推广营造商圈气息和修缮房屋的义务，不同意原告诉求。被告提交照片等证据，拟证明涉案房屋漏水，原告不予认可。被告提交一份由14家餐饮商户签名于2016年5月17日致正德家邦公司的《关于正德家邦三四楼餐饮商户开展自救和要求商场协助自救的函》，该函主要内容是商场管理运营团队营销能力差，商场人气不足，商户经营困难，提出了免一年租金、更换运营团队、加强商场宣传等自救措施，并承诺在经营形势好后，立即交费。原告认为《自救的函》是向本案无关的主体提交，与原告无关。被告承认除交纳50000元保证金外未交纳过租金（备注：被告辩称另交纳的10000元定位金已经被第三人冲抵水电费）。庭审中，被告辩称涉案房屋早已被原告强行收回。本院依职权向贵阳市公安局乌当分局金江派出所调取了2016年11月29日该所的接处警登记表，该表载明：被告报警后警察出警到涉案房屋内，确认的确有人进到涉案房屋内。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，《商业委托管理合同》，《正德家邦购物中心商铺租赁定位意向书》，《物业租赁合同》，《物业商业运营管理合同》，收据，《关于正德家邦三四楼餐饮商户开展自救和要求商场协助自救的函》，贵阳市公安局乌当分局金江派出所接处警登记表等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本案争议的焦点在于：1、原、被告主体是否适格；2、是原告还是第三人在与被告履行合同；3、合同不能继续履行的原因、合同需要解除的过错在谁。本院认为，关于第一个争议焦点，即原、被告主体是否适格的问题，原告是涉案房屋的所有权人，原告对涉案房屋有占有、收益、处分的权利，原告是适格主体；被告彭明燕以自己的名义与原告签订《物业租赁合同》，合同的相对方是被告彭明燕，因此，被告彭明燕的主体适格。关于第二个争议焦点，即是原告还是第三人在与被告履行合同的问题。原告蓝波湾公司与第三人正德家邦公司签订的《商业委托管理合同》约定，原告蓝波湾公司将其拥有的正德家邦购物中心委托第三人正德家邦公司为该物业进行商业管理，负责前期招租，代签租赁合同，制定经营方案，收取租户租金以及催缴租金工作。同时，原告蓝波湾公司与被告彭明燕签订的《物业租赁合同》第70条也约定“甲方具有物业的所有权利，乙方需遵守甲方的经营管理规定，及时足额缴纳商业运营管理费，甲方委托授权贵州正德家邦百货管理有限公司与乙方签订《物业租赁合同》及《物业商业运营管理合同》，如贵州正德家邦百货管理有限公司在租赁期内与甲方解除委托关系，甲方将委托其他商业运营管理公司接管或是直接接管此项目，均对以上两份合同不造成任何影响，并将继续履行以上两份合同的各项条款”。根据两份合同的约定，原告蓝波湾公司与第三人正德家邦公司之间的关系是委托与被委托、代理与被代理的关系。两份合同对原、被告双方均有约束力。《物业租赁合同》是原告与被告彭明燕签订的，履行《物业租赁合同》的主体是原告蓝波湾公司。第三人正德家邦公司收取被告彭明燕10000元商铺定位金和50000元保证金的行为，是在代理权限内履行原告的委托事务，因此，第三人正德家邦公司收取的10000元商铺定位金和50000元保证金，应认定为原告蓝波湾公司实际收取。关于第三个争议焦点，即对合同不能继续履行的原因、合同解除的过错在谁的问题。原、被告签订的不是单纯的房屋租赁合同，被告入驻正德家邦购物中心是为了利用原告创立的商圈开展经营活动，该商圈的商业氛围关系到被告的经营活动，如果被告的经营活动不能盈利，也不能继续履行租赁合同。从被告提交的由14家餐饮商户签名于2016年5月17日致正德家邦公司的《关于正德家邦三四楼餐饮商户开展自救和要求商场协助自救的函》和原告通过本院诉讼与多家商户解除租赁合同的情况来看，经营困难亏损的商户不止被告一家，说明原告没有履行好《物业商业运营管理合同》中的管理、营销、推广购物中心的义务；在《物业租赁合同》中没有履行好修缮房屋漏水的义务。原告对不能继续履行合同有一定过错。被告没有按约按时交纳房租也存在一定过错。因此，双方对不能继续履行合同均有过错。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，原告蓝波湾公司与被告签订的《物业租赁合同》以及第三人正德家邦公司与被告彭明燕签订的《物业商业运营管理合同》，对原、被告双方均有约束力。原告要求解除《物业租赁合同》，并腾空返还租赁房屋的请求，因原被告双方均同意解除，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付2016年12月之前的租金143128.21元的问题，按照《物业租赁合同》约定，从2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金为12495×12=149940元。对于原告主张2017年1月1日之后的租金继续计算的问题，因从原被告双方的陈述，结合贵阳市公安局乌当分局金江派出所接处警登记表，以及涉案房屋完全是在被告方封闭管理范围内的事实，本院对原告的前述主张不予支持。为减少双方当事人诉累，对被告交付的保证金50000元予以扣除。因原告对不能继续履行合同有一定过错，对于原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条和四百零二条的规定，判决如下：一、解除原告贵州龙蓝波湾房地产开发有限公司与被告彭明燕于2015年10月1日签订的《物业租赁合同》，被告彭明燕于本判决生效之日起七日内将贵阳市××区新添寨新天卫城正德家邦4F-04G号房屋腾空并返还给原告；二、被告彭明燕在本判决生效后七日内，给付原告贵州龙蓝波湾房地产开发有限公司房屋租金149940元（扣除被告向交付原告的保证金50000元，被告实际尚需支付99940元）；三、驳回原告贵州龙蓝波湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费4647元，由原告贵州龙蓝波湾房地产开发有限公司与被告彭明燕各负担2323.5元（因该费原告已预交，被告彭明燕负担的部分，在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审 判 长  李照黔人民陪审员  彭正先人民陪审员  文沛德二〇一七年十一月二十八日书 记 员  王 兰