文书内容江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初4451号原告：赵宏武，男，1974年5月10日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：许音怡，女，1977年10月6日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人：张武、陈琳，江苏柯兰律师事务所律师。被告：宜兴万达广场有限公司，住所地宜兴市宜城街道万达广场1号,统一社会信用代码913202825703451311。法定代表人：齐界，该公司董事长。委托代理人：孟公严、袁梓绮，江苏开炫律师事务所律师。原告赵宏武、许音怡与被告宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年6月8日、2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告赵宏武、许音怡的委托代理人张武、陈琳，被告万达公司的委托代理人孟公严、袁梓绮参加了第一次庭审；原告的委托代理人张武、被告的委托代理人孟公严、袁梓绮参加了参加了第二次庭审。本案经审委会讨论，现已审理终结。原告赵宏武、许音怡向本院提出诉讼请求：1.判令万达公司退还装修费用1367750元；2.判令万达公司赔偿延期交房违约金332064元（按3371444元为基数，以年息5%计算至2016年4月20日共计719天）。事实和理由：其依据万达公司对宜兴万达广场商品房介绍及承诺，及对万达公司提供的样板房进行了实地看样，于2013年5月5日在万达公司售楼处签订了《商品房买卖合同》及附件，约定由其向万达公司购买万达广场6幢1单元24层2401室精装修商品房，价格为12324.78元/㎡，总价为3371444元。其中，装修费用为5000元/㎡。合同签订后，其依约支付了全部购房款。后发现万达公司交付的精装修商品房与售房时的承诺及样板房差距巨大，且存在严重装修质量问题和安全隐患，无法正常居住使用。为此，其与其他购房者就装修质量问题进行维权，并向政府部门进行求助。但时至今日，万达公司交付的商品房精装修质量问题还是没有解决。经其多方查实，该精装修商品房存在严重偷工减料、以次充好的情况，每平方精装修工程包干总价仅在1566元左右，该行为已经构成严重欺诈消费者，侵害其合法权益，故依据《合同法》第111条、《价格法》第41条之规定，诉至法院。被告万达公司辩称：1.其公司与赵宏武、许音怡之间从未就涉案房屋精装修价格达成任何协议，双方的商品房买卖合同中仅约定了房屋的总价格，并未对装修价格进行过约定；2.《物价局备案回复表》载明的装修单价5000元/平方米，其性质为行政机构对开发商预售行为定价的行政管理，其公司同意该备案价格目的是为了获取商品房预售许可证，并不构成对赵宏武、许音怡的承诺，该价格不能作为双方达成装修标准的依据。3.退一步讲，即便备案的5000元/平方米被视为承诺，根据双方签订买卖合同的附件三、附件三（补充）所附的《装饰、设备标准》，房屋的单价应当包含双方约定的装饰装修及设备。该5000元/平方米亦是双方自主选择、自由协商的价格。如赵宏武、许音怡认为其公司未按附件三、附件三（补充）的约定交付装修及设备，可就未按约履行部分一一举证，其公司可以继续履行，而非请求返还装修费用。4.根据双方签订的补充协议，精装修的范围包括公共部分的装修及设施设备，亦包括合理的开发建设成本、税金、利润等，还包括供水、供电、供暖、通讯、有线电视、安全监控等基础设施建设费用，不能简单的以万达公司与他人签订的精装修分包合同来确定涉案房屋实际装修价值；5.对于刊登的广告和样板间，根据双方签订的补充协议第十一条，已经明确不构成承诺，并非合同的组成部分，该广告及样板房不应作为确定装修价值的标准。6.根据合同，房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案材料，且该条件是房屋交付的唯一条件。乙方不得以房屋装饰、设备不符合要求等为由拒绝接受房屋。本案的涉案房屋已于2014年3月26日完成竣工交付验收备案，并邮寄了入伙通知书，赵宏武、许音怡也签署了房屋交接单，同意接受涉案房屋，应视为其公司已完成交付，不存在延期交房的情形。经审理查明：2013年5月5日，万达公司（出卖人）与赵宏武、许音怡（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定由赵宏武、许音怡购买位于宜兴市万达广场6幢一单元24层2401号商品房，建筑面积共274.04平方米，套内建筑面积为221.78平方米，单价为每平方米12324.78元。合同第八条“交付期限”中约定：出卖人应当在2014年5月31日前取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同的第十三条：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方补充协议的相关约定执行。合同附件三中对“装饰、设备标准”进行了约定，具体如下：1.外墙：石材、真石漆、玻璃；2.内墙：壁纸、木套线、玻化砖或石材；3.顶棚：艺术吊顶、乳胶漆、石膏线条；4.地面：石材、玻化砖、实木复合地板；5.门窗：普通铝合金框料+中空玻璃；6.厨房：玻化砖、防水石膏板；7.卫生间：玻化砖、防水石膏板；8.阳台：玻化砖、真石漆、乳胶漆；9.电梯：上海三菱或同档次电梯，电梯轿厢精装修；10.其他：每户设独立水表，户内设置集中热水器；每户设可视对讲机；每户设置独立燃气表，管道天然气入户（由用户自行申请开通）；每户配有户式中央空调，每户设有地暖。合同附件三：“装饰、设备标准（补充）--宜兴项目豪宅交房标准”对上述装修标准作出了更详细的约定，比如：4.室内内墙：厅：天然大理石套线、壁纸。卧室墙面：壁纸。衣帽间：成品衣柜；5.室内顶棚：石膏板造型吊顶，乳胶漆；6.室内地面：厅：天然大理石、玻化砖。卧室：实木复合地板；7.门窗：单元门：可视对讲、定制铜门。主入户门：进口或合资品牌钢制入户门。室内门：实木复合门及门套。工人房入户门：钢制入户门。阳台门：断桥铝合金推拉门，中空钢化玻璃。窗：断桥铝合金中空钢化玻璃。8.厨房：墙面：墙砖。地面：地砖。顶棚：石膏板吊顶。台面：人造石，进口品牌橱柜；进口“SMEG”或同档次品牌水槽及龙头、进口“SMEG”或同档次品牌厨房电器（消毒碗柜、燃气灶具、抽油烟机、微波炉）。9.卫生间：1）主人卫生间：墙面：天然大理石或玻化砖。地面：天然大理石或玻化砖。顶棚：石膏板乳胶漆。配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、浴缸、面盆；配有“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；淋浴房；配有浴巾架、纸架。2）客卫：墙面：玻化砖。地面：玻化砖。顶棚：石膏板乳胶漆。配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、面盆；配有：“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；配有浴巾架或毛巾架、纸架。……同日，双方又签订合同补充协议一份，其中第五条：“关于房屋交付的补充约定”中的第2点约定：双方一致同意将本合同第八条所述的该房屋交付条件修改为：甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。交房条件成就后，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成的房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房的责任。第3点约定：……由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。第4点中约定：“……双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。”第六条“关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定”中第4点约定：如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理。因乙方装修引起的房屋质量问题，甲方不予保修。第5点约定：乙方确认，该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，合同未提及的装修及设施不属于甲方负责范围……。第十一条“关于广告效力及示范单位”第1点约定：甲乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。第3点约定：该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。第十四条“其他条款”中的第10条约定：本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。在签订合同及补充协议后，赵宏武、许音怡全额付清了房款。2014年3月26日，涉案房屋取得《竣工交付使用验收备案证书》。2014年5月30日，万达公司向赵宏武、许音怡邮寄送达了入伙通知书，要求其在2014年6月14日办理入伙手续。同日，赵宏武在万达公司房屋验收表上列出了多项验收问题。2014年11月4日，赵宏武在整改验收确认单上签字，载明涉案房屋已按其要求整改完毕，达到交付条件，其对精装单位整改评价为非常满意。2014年11月28日，赵宏武、许音怡签署了房屋交接单。以上事实，由赵宏武、许音怡提供的商品房买卖合同、购房发票、房屋交接单等，万达公司提供的竣工备案证书、入伙通知书、整改确认单、验收表及庭审笔录在卷佐证。庭审中，围绕涉案商品房的精装修应达到何种装修标准，双方展开了举证、质证及辩论。赵宏武、许音怡提供了下列证据：一、宜兴日报刊登的关于万达精装修房屋的广告，用以证明涉案房屋的装修定位为高档装修。在广告中，万达公司频繁使用了“豪宅”、“顶级奢装”等字样，但在广告下方用小字标注：本广告为要约邀请，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。二、2012-2013年期间在新浪网、新华网、e房网上刊登的房产信息，用以证明万达公司在对外宣传上对精装修标准宣称为4000-6000元每平方米。三、宜价房备字（2012）第026号宜兴市物价局备案回复表，用以证明装修标准为5000元/㎡。赵宏武、许音怡陈述其于2015年下半年得知该备案表内容。该回复表在备案内容中载明：“万达广场高层小高层部分平均销售价格：13881元/㎡（含装修费用5000元/㎡）。四、精装修样板房照片，用以证明万达公司在销售涉案房屋时对装修有具体直观的样本，这对购房者签订买卖合同产生了巨大影响。而该样板房现已拆除。赵宏武、许音怡认为，万达公司在宜兴日报、网站上的销售广告、宣传资料、样板房资料应构成要约，视为合同的有效组成部分，而物价局的备案表明确了涉案房屋的装修标准应为每平方米5000元，故万达公司交付的商品房应达到精装修每平方5000元的标准。对于赵宏武、许音怡提供的证据一，万达公司对真实性没有异议，但认为广告并没有明确装修价值为5000元，且广告中注明仅为要约邀请，双方权利义务以商品房买卖合同为准；对证据二，认为所涉房产信息并非万达公司发布的，万达公司亦无授权其发布，对万达公司不具约束力；对证据三的真实性、合法性没有异议，但该表上载明的装修单价并不能作为双方达成装修标准的依据。因为该备案是政府为了控制房价而实施的，意义在于一旦备案，实际成交价格不能高于备案价格。由于万达公寓的精装修房屋在宜兴市场上是首例，价格是当时宜兴市场最高的。房管局出于对房屋价格的管控要求，所以在价格部分注明含装修5000元每平方。万达公司同意该备案价格的目的是为了获取商品房预售许可证，且这个标准既未通知买受人，也没有进行公示，不应作为合同的组成部分。对证据四，样板房照片没有具体的形成时间和参考，真实性不予认可。且在样板房现场明确告知该装修仅供参考，不作为实际交付标准。该样板房现已拆除。万达公司提供了宜房【2011】第43号《关于实施商品住房销售价格备案的通知》（以下简称《通知》），用以证明备案价格并非实际销售价格。该《通知》上载明的备案原则为：房地产开发企业自行确定合理销售价格，向市物价局办理备案手续，由物价局参照市住房局提供的上年度同地段商品房价格水平，依据房地产开发企业上报的价格，提出不合理部分，和市住房局共同商议，提出商品房销售价格建议，并与房地产开发企业沟通后，确定备案价格。房地产开发企业在取得新建商品房预售许可证后，应明码标价，公开表示商品房销售备案价格、相关收费及影响商品房价格的其他因素。商品房销售中，实际成交价格均不得高于备案价格（即备案价格为最高销售价格）。赵宏武、许音怡对该证据真实性没有异议，但认为备案价格应严格执行。庭审中，为了证明万达公司交付的商品房精装修质量恶劣、价值低下，与每平方5000元差距甚大，赵宏武、许音怡提供了以下证据：五、万达公司与第三方之间签订的分包合同协议复印件3份，用以证明万达支付给他人室内装修费用仅1566元左右；六、劣质精装修照片，用以证明装修的实际装修情况；七、2015月10月24日宜兴方正资产评估有限公司受万达公馆6号楼2601、2102室业主委托出具的鉴定报告，用以证明涉案房屋装修经鉴定为每平方1600-1700元左右；八、2015年3月11日东南建设工程安全鉴定有限公司对万达广场2期7幢1单元1601室装饰装修工程质量出具的鉴定报告，用以证明万达公司的精装修房存在许多质量问题；九、万达公馆业主向宜兴市建设局质监站提交的“宜兴万达公馆房屋质量投诉、整改、补偿诉求书”、甲醛监测报告，用以证明万达公司的精装修房存在严重质量问题且甲醛超标。万达公司对赵宏武、许音怡提供的证据五认为无原件核对，真实性不发表意见，关联性有异议，但未在法院指定的期限内提供原件；证据六的真实性、关联性均不予认可；证据七系业主单方委托，不予认可；证据八真实性无异议，但所涉及的业主并非赵宏武、许音怡，故与本案无关；证据九的真实性、关联性均不予确认。万达公司认为，赵宏武、许音怡提供上述证据为了证明涉案房屋质量不好，但其诉请却是要求返还装修款，房屋质量问题与返还装修款之间并没有因果关系，故不应予以采纳。本院对原被告提供证据的真实性均予以确认，对关联性及证明力将综合本案全部证据和事实予以确定。审理中，经赵宏武、许音怡申请，本院委托对包含本案涉案房屋C三种户型所涉精装修工程造价进行鉴定。2017年9月12日，无锡新鑫工程咨询有限公司出具锡新价鉴（2017）003号造价鉴定报告，其鉴定结论为：精装修A户型商品房屋内精装修工程鉴定价为1072583元。其中土建毛坯层的鉴定价为47567元已包括在上述鉴定价中；精装修B户型（即本案所涉房屋）商品房屋内精装修工程鉴定价为859163元。其中土建毛坯层的鉴定价为38815元已包括在上述鉴定价中；精装修C户型商品房屋内精装修工程鉴定价为783474元。其中土建毛坯层的鉴定价为34636元已包括在上述鉴定价中。因原被告双方对下列费用存疑，故鉴定造价尚不含下列费用：1.设计费，经测算为300元/平方；2.人工费，300-400元/平方；3.装饰垃圾清运、保洁费，30元/平方。赵宏武、许音怡对该鉴定报告不予认可，理由为：1.正因为万达公司存在以次充好、偷工减料其才申请鉴定，但鉴定机构却仍依据万达提供相应材料鉴定，这与鉴定目的不符；2.鉴定机构未按照实际现场实际用材进行鉴定，而是根据万达公司提供的图纸、合同文件所载明的装修材料品牌、规格、型号作为鉴定依据。实际上万达公司现场装修材料与其图纸中的品牌、规格、型号完全不符；3.具体鉴定材料与现场不符之处包括：鉴定为墙布，实际为墙纸；地板的品牌、规格、型号与现场不符；现场橱柜是三无产品，鉴定机构却根据品牌橱柜定价；4.鉴定机构未采纳其主材询价的意见，鉴定价格并不公平公正。万达公司对鉴定报告的意见为：1.其不同意启动鉴定程序；2.既然已经启动鉴定，其对鉴定程序、机构选定及鉴定机构依据的鉴定标准没有异议；3.鉴定存在遗漏，如设计费、人工费、企业管理费、装饰造价代理费、监理费、税费等。根据赵宏武、许音怡的申请，本院依法通知鉴定人出庭作证。鉴定人员对双方的质疑作了以下回复：1.其接受法院委托做的是装修造价鉴定，而非质量鉴定，如赵宏武、许音怡认为工程存在偷工减料、以次充好，则应启动质量鉴定。其鉴定的依据是现场和图纸，如现场表面能看到材料即按现场确定，如是隐蔽工程无法看到材料，在不破坏的情况下只能按照图纸来确定；2.在鉴定报告分部分项工程清单中虽载明是墙布，但该内容仅是为了确定位置而套用图纸上的名称，实际在计价表清单名称中已经明确为墙纸，其价格也是按照墙纸的价格确定。对于地板品牌，因实际在现场取样时未发现品牌标志，其经询价，根据同等类型的市场平均价格确定了地板的价格。对于橱柜，赵宏武、许音怡称其为三无产品，但这并非工程造价来确定。其根据万达公司提供的采购合同，以第三方身份咨询厂家确定橱柜的价格；4.对万达公司提出的设计费并非鉴定范围，人工费因家庭装修的精度、深度不同，实际市场价没有定性的量化，故该费是按照定额指导价确定，并非按照实际市场价执行；万达公司提出的招标代理费、企业管理费等均是开发商在经营过程中发生的费用，不在工程造价鉴定的范围内。本院认为，本案的争议焦点为：一、鉴定意见是否应予采纳；二、赵宏武、许音怡主张返还装修价款是否应予支持。关于争议焦点一，本院认为，鉴定意见应予以采纳。理由为：1.赵宏武、许音怡申请、法院委托的是对涉案房屋精装修工程的造价鉴定，并非工程质量鉴定，故该工程是否存在以次充好、偷工减料的情况，并非本次委托鉴定的目的；2.赵宏武、许音怡认为该鉴定报告中的内容并非按照实际现场用料进行鉴定，并提出若干鉴定内容与实际不符之处。对此，鉴定人员已经出庭做了回复。赵宏武、许音怡无证据证明鉴定的内容与实际不符，其主张并无事实依据，本院不予支持；3.按照鉴定程序，鉴定人员应对鉴定事项独立作出判断，赵宏武、许音怡主张鉴定未采纳其询价结果，并无法律依据，本院不予采纳；4.至于万达公司提出的鉴定遗漏设计费、人工费，鉴定机构对相关费用已经单列，是否计入由本院依法判断；对万达公司提出的鉴定遗漏企业管理费等规费，属于开发商在经营过程中发生的费用，不在精装修工程造价的鉴定范围。综上，鉴定意见程序合法，依据充分，本院予以采纳。根据鉴定意见，区分是否扣除土建毛坯层以及是否增加设计费、人工费，经测算，三种户型平均装修工程造价如下：（元/㎡）鉴定总价              平均价              扣土建毛坯              加设计人工                  户型A  (261㎡)              1072583              4109              3927              4739                  户型B (240㎡)              859163              3580              3418              4210                  户型C（218㎡）              783474              3594              3435              4224      由上表可见，万达公司交付的万达公寓精装修商品房A、B、C三种户型的平均装修造价幅度大约在3400-4700元之间。关于争议焦点二，本院认为，赵宏武、许音怡主张返还装修价款不应予支持。理由为：1.双方对精装修价值并无单独约定。首先，商品房买卖合同中仅约定了总房价及精装修的用材、设施标准，而对装修价值并无明确约定。双方也未就装修价值达成其他补充协议，无法确认双方曾就装修价值达成过合意；其次，万达公司在宜兴日报上所做的广告虽然频繁使用“奢华”、“顶级豪装”等标示装修档次的用语，但这些用语所指向的装修价值并不具体确定，不能作为要约。网上房产信息中虽对装修价值有明确指向，但无证据证明此类信息系万达公司发布或经万达公司的授权；且根据合同约定，双方权利义务仅以合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。报纸、网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为双方确定权利义务的依据。因此，万达公司所作的广告中对装修价值的宣传并不能作为合同的组成部分；2.万达公司交付的商品房精装修工程从装修造价上看，并不显失公平。本院之所以同意启动装修造价鉴定程序，是为了防止万达公司交付的商品房精装修价值畸低，显失公平，严重损害购房者利益。但目前从鉴定结果看，三类户型总体的装修造价在3400-4700元/平方的区间之间，从本地区装修平均花费、物价水平等日常经验来看，该装修价值与房价的比例在合理区间内，并不显失公平，也不明显违背万达公司通过广告等宣传手段所营造出的房屋精装修档次；3.退一步讲，即使宜兴市物价局备案回复表中载明装修单价5000元/平方作为合同的组成部分，该5000元/平方亦系销售价格，系交易双方针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，对万达公司而言，必然包含适当的利润。只要该利润在合理范围内，应予支持。现赵宏武、许音怡要求退还装修销售价格与装修成本之间的差价甚至全额退还装修价值，无相应法律依据。4.从赵宏武、许音怡主张的请求权基础看，无论是合同法111条还是价格法41条，其适用的前提均是双方对标的价款有约定。而本案争议的标的为精装修房的装修价值，在双方仅约定了房屋总价，精装修价值无法从房屋总价中剥离的情况下，上述条款均不适用本案的情形。如赵宏武、许音怡认为万达公司未按合同约定的装修和设备标准交付，可以要求万达公司按此标准履行，若认为万达公司交付的装修质量有问题，也可以就装修质量问题主张相应权利，但要求退还装修价款无事实和法律依据，本院不予支持。关于赵宏武、许音怡主张逾期交付违约金，本院认为，根据合同约定，甲方取得竣工验收备案文件是唯一的交付条件，现涉案房屋已通过了工程竣工验收备案，并按照合同约定的时间向赵宏武、许音怡邮寄入伙通知书，可以视为万达公司已经按照合同约定的时间与条件交付了涉案房屋。虽赵宏武、许音怡因装修质量问题直至2014年11月28日才签收房屋交接单，但这并不影响房屋的交付。如涉案房屋确实存在装修瑕疵，赵宏武、许音怡可另行主张维修责任及损失，其主张延期交房违约金无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告赵宏武、许音怡的诉讼请求。本案受理费20098元、保全费5000元、鉴定费13233元，由原告赵宏武、许音怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  盛 熹代理审判员  吴时力人民陪审员  蒋其明二〇一七年十一月十五日书 记 员  蒋 珍