河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终4233号 上诉人（原审被告）：邵温杰，男，1985年6月5日出生，汉族，住河南省新密市。 委托诉讼代理人：郝明，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于丽丽，女，1982年1月20日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张金龙，天津康友律师事务所律师。 上诉人邵温杰因与被上诉人于丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邵温杰上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由:一、“三方书面材料”约定的合同生效条件为：邵温杰是否于2017年1月5日向于丽丽提交办理公证所需的材料。如果核实邵温杰提供的公证资料齐全，能办理公证手续，合同有效；如果核实邵温杰提供的公证资料不齐全，不能办理公证手续则三方无责，合同无效。故三方约定的是属于附生效条件的合同。如此约定，不管对于邵温杰还是于丽丽均没有大的影响，合同效力不确定的时间很短，预见性很强，双方均不会产生经济损失。二、于丽丽一审诉讼请求并没有包含要求返还5万定金的主张，一审法官却违法法律基本原则自主判决邵温杰返还于丽丽5万定金，而且是在于丽丽法庭认可、一审法院明确确认这五万定金邵温杰并没有实际收取的情况下作出的判决。三、于丽丽变更诉讼请求，变更后的诉讼请求金额共计68万元，所以案件受理费应该依据68万元计算，普通程序受理费10600元，简易程序受理费减半为5300元。一审于丽丽诉讼请求金额共计68万元，法院支持其中38万，另外5万在于丽丽诉请之外，一审法院自主判决，并且由此产生的诉讼费全部由邵温杰承担，明显违反法律规定。 被上诉人于丽丽辩称，履行合同过程中，被上诉人及中介多次联系上诉人未果，在2017年1月14日中介公司告知被上诉人上诉人房屋出售给他人，此时标价位265万元。后得知中介该房屋已经过户至别人名下，交易额为210万元左右。一审庭审笔录中一审法官要求上诉人提供是否以卖给第三人的相应证据，上诉人在规定期间未提交任何证据，在上诉状及庭审前的细节描述中此事只字未提。被上诉人不是没有损失，而是在相应价款范围内已经不能购买该房屋，且就在购买该房屋时被上诉人已经将自己房屋卖出，现无居住房屋，这都是被上诉人的直接损失。 于丽丽向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告继续履行与原告签订的《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、本案全部诉讼费用由被告承担。后原告向本院提出变更诉讼请求如下：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金38万元；3、请求法院依法判令被告赔偿原告“一房二卖”赔偿金10万元；4、请求依法判令被告赔偿原告房屋增值差价损失20万元；5、本案全部评估费、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告为证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系向本院提供：一、签订时间为2017年1月4日，有原、被告双方签名的《存量房买卖合同》、《补充协议》各一份。二、签订时间同上，有原、被告双方签名和案外人三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称“兴达置业公司”）签名盖章的《居间服务合同》一份。三、签订时间为2017年1月1日，有原、被告双方签名和案外人兴达置业公司签名盖章的《过户按揭代理合同》一份。上述《存量房买卖合同》约定，被告将自己的位于三河市燕郊开发区，以190万元的价格卖给原告，原告在签订合同时给付被告定金5万元。该合同的第二条“房屋权属情况”的有关内容有：“（一）、……房屋所有权人邵温杰。（二）、该房屋权属性质为下列选项中Ａ种：Ａ.商品房……。（三）、房屋抵押贷款情况为下列选项中Ａ种：Ａ.该房屋未设定抵押……”。《补充协议》第二条第3款第（2）项关于购房款支付约定“分两次支付，乙方于1周内将首付款壹佰万元整，以□自行直接支付／□银行托管的方式支付甲方；剩余房款人民币叁拾万元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方（公证当日，非过户）”。第四条第2款关于违约责任约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。……（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”。第四条第3款关于违约责任约定“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”。第五条第3款中的“其他约定”约定的内容是：“甲方夫妻双方准备好真实有效的资料和证件，无条件配合乙方在北京或燕郊办理委托公证手续，委托期限至委托事项办理完毕时止。乙方有权将此房过户或公证到乙方指定名下。甲方剩余尾款由甲乙双方公证后乙方还款（约60万）。双方在2017年1月20日之前办理公证手续。甲方如果单方撤公证委托手续视为违约，定金和首付双倍退回。房屋在过户当日后出现的纠纷由乙方负责”。原告为证明原告按约定给付了被告定金，向法庭提交《收条》一张，《收条》的内容是：“今收到于丽丽身份证号3710811982××××××××购买金桥嘉苑14-2-1602房产证23××76的购房定金大写伍万元整小写50000.00。收款人：邵温杰。身份证号4101821985××××××××日期：2017年1月4日”。针对上述原告提交的合同和《收条》，被告提出以下三点质证意见：一、对合同上的被告签名“邵温杰”和合同没有被告签名的页的内容需要核实，但被告未申请鉴定签名“邵温杰”是否是被告邵温杰本人所签。二、被告印象打过收条，但没有收到钱，钱在中介公司。三、签订合同时被告表述过房产已经抵押给贷款公司了，贷款公司不一定同意被告买卖涉案房屋，这种不确定因素，使原、被告签订的合同处于效力待定的状态。因此原、被告与兴达置业公司三方签署了一份书面材料作为补充协议，按当时达成的补充协议，如果1月5日被告不能从贷款公司拿回办理房屋买卖公证手续所需材料（包括房本等所有材料），三方都是无责的，所签订合同无效、作废。被告为证明其所提出的上述第二点、第三点质证意见有事实依据，向法庭提交中介公司业务经理孙某打的《欠条》一张和一份原、被告及案外人兴达置业公司三方签署的书面材料。上述《欠条》的内容是：“今欠金桥嘉苑14号楼2单元1602室业主邵温杰购房订金大写伍万元小写50000元，2017年1月5日邵温杰把房本交给兴达置业金桥嘉苑店定金交给邵温杰2017年1月4日孙某372926198211171147”。上述三方签署的书面材料的内容是：“甲方公证处所出示材料：①房本。②契票（证）。③不动产票。④公共维修基金票。⑤购房合同。⑥贷款合同。⑦夫妻双方的身份证、户口本和结婚证（三种证件的号码必须一致和真实有效）。⑧钥匙和水电卡、室内机顶盒。邵温杰与于丽丽签的房屋买卖交易签约合订本与2017年1月5日核实邵温杰公证资料，如不能办理公证手续三方无责合同作废，订金退还买方于丽丽。甲方：×××（签字无法辨认）乙方：于丽丽中介方：兴达置业”。原告对被告提交的上述《欠条》和三方签署的书面材料的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，主张此欠条仅仅证明5万元定金是在被告将房本交给中介后，中介将定金转交给被告；三方签署的书面材料内容是指如果被告提供的资料不能办理公证手续，三方无责。除上述事实外，在购房首付款上原告认可至今原告未给付被告首付款。 一审法院认为，被告虽然对原告提交的有原、被告双方签名的《存量房买卖合同》和有原、被告双方签名和案外人兴达置业公司签名盖章的《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》及《补充协议》未予认可，但被告未申请鉴定签名“邵温杰”是否是被告邵温杰本人所签，故本院认定原告提交的上述合同是被告邵温杰分别与原告和案外人兴达置业公司签订的，内容客观真实、合法有效。原告提交《收条》能够证明，被告于2017年1月4日收到原告定金伍万元，被告提交中介公司业务经理孙某打的《欠条》，能够证明原告给付被告的定金在中介公司处，虽然定金在案外人中介公司处，但仍应认定原告按约定履行了给付定金义务，至于为什么在中介公司处，可以有多种解释；被告提交的原、被告及案外人兴达置业公司三方签署的书面材料，证明在合同签订后的2017年1月5日，被告应向原告提交办理公证所需的各种材料，经核实如果被告提交的材料不能满足办理公证的需要，原、被告及案外人三方均不承担违约责任，所签所有合同终止。可是被告未提交证据证明，被告按原、被告及案外人兴达置业公司三方签署的书面材料的约定，在2017年1月5日向原告提交了办理公证手续所需的材料，也就是说三方免责和合同终止的条件没有成就。综上，被告所主张的原、被告所签订的合同处于效力待定的状态是不成立的，原、被告和原、被告及案外人兴达置业公司三方签订的合同未终止，原、被告双方应依合同行有权利，承担义务。在合同义务的履行顺序上，原告按约定给付被告定金后，被告应按原、被告及案外人兴达置业公司三方签署的书面材料的约定，在2017年1月5日向原告提交办理公证手续所需的材料，原告应按上述《补充协议》第二条第3款第（2）项的约定，在签订合同后的一周内即2017年1月11日前给付被告首付款壹佰万元。被告没有按约定向原告提交办理公证手续所需的材料，被告应依法承担相应违约责任，原告没有按约定给付被告首付款，是在被告没有按约定向原告提交办理公证手续所需的材料之后，故原告不需承担违约责任。按《补充协议》第四条第2款关于违约责任的约定，如果被告将卖给原告的房屋出售给第三方，被告构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并且被告应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向原告支付违约金。庭审中原告主张被告在与原告签订房屋买卖合同等其他有关合同后，又将卖给原告的房屋另行出售给他人，对此被告（代理人）表示可以核实，本院责令被告庭后核实这一情况，三天内提交书面材料，但被告未在规定的时间内提交书面核实材料，故本院合理推定原告的该项主张成立。根据上述《补充协议》第四条第2款关于违约责任的约定原告有权解除合同，并且被告应按被告卖给原告的房屋的价格的20%给付原告违约金。被告出售给原告的房屋约定价格为190万元，故违约金应为38万元。关于原告给付被告的定金5万元，合同解除后，被告当然应返还给原告。至于原告主张的“一房二卖”赔偿金10万元，房屋增值损失20万元，因原告未提交证据证明因解除合同给原告造成的实际损失大于上述违约金数额，故对原告主张的“一房二卖”赔偿金10万元和房屋增值损失20万元，依法不应予以维护。 综上所述，原告请求被告给付违约金38万元，符合法律规定，本院予以维护，并且被告应返还原告定金5万元；原告主张的其他损失事实和法律依据不足，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款规定，判决如下：一、被告邵温杰于本判决生效之日起五日内返还原告于丽丽定金50000元，并给付原告违约金380000元，共计430000元。二、驳回原告于丽丽的其他诉讼请求。案件受理费21900元，减半收取计10950元，由被告邵温杰负担（于本判决生效之日起三日内交纳）。 本院二审期间，上诉人向法庭提交了与兴达置业的业务员任龙龙的录音资料一份，拟证明被上诉人系兴达置业业务员。被上诉人的质证意见为：被上诉人于2017年3月去兴达公司上班，已经签订劳动合同，在2017年8月份离职。被上诉人二审庭审时申请证人孙某出庭作证，孙某出庭陈述：“我是给买卖双方签订的合同，邵温杰说第二天就把房本给我们，但是并没有给，后邵温杰的房屋于2017年1月14日再次在我方系统上出售，卖给第三人，并在三河市公证处做了公证。……，我认为邵温杰给我们设了圈套，因邵温杰本人知道房本押在小额贷，房本有可能拿不出来，为自己找一个后路，后有证据证明邵温杰有能力履行与于丽丽合同，就是邵温杰高价卖给别人的。……约定第二天邵温杰拿给房本，但没有拿过来，后邵温杰说要先拿一百万才能把房本从小额贷款中拿出”。上诉人对证人证言的质证意见为：证人与被上诉人是同事关系，证言没有证明力。房屋不是邵温杰本人能够控制的，因房本在小额贷手中。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为,《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《补充协议》及三方签署的书面材料（邵温杰与于丽丽签的房屋买卖交易签约合订本与2017年1月5日核实邵温杰公证资料，如不能办理公证手续三方无责合同作废，订金退还买方于丽丽。甲方：×××（签字无法辨认）乙方：于丽丽中介方：兴达置业）均为2017年1月4日签订，均是当事人真实意思表示。三方签署的书面材料是双方争议的主要问题。虽上诉人与被上诉人对三方签署该书面材料的原因说法各不相同，但可以确定的是三方对2017年1月5日能否办理公证手续均认为存在不确定因素，三方认可如于2017年1月5日不能办理公证手续，三方无责，合同作废，订金退还于丽丽。应认定2017年1月5日是否能办理公证手续为合同生效所附条件。因2017年1月5日未能办理公证手续，生效条件未成就，故合同并未生效，按约定应三方无责合同作废，订金退还于丽丽。至于上诉人在2017年1月5日之后是否与他人办理了公证手续、是否出售房屋均是在2017年1月5日合同未生效之后，不构成上诉人违约的理由。被上诉人于丽丽在2017年1月5日之后即可要求中介公司退还订金，另行选择合适房源。且从当事人于2017年1月4日签订合同至于丽丽向法院提起诉讼仅19天时间，被上诉人于丽丽要求上诉人支付违约金38万元并赔偿巨额损失的诉讼请求缺乏事实依据，不能成立。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初796号民事判决; 二、驳回被上诉人于丽丽的全部诉讼请求。 一审案件受理费7000元由被上诉人于丽丽负担；二审案件受理费7750元，由上诉人邵温杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年十一月二日 书记员  李 煜