合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初7545号原告：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路**宝业?城市绿苑******，统一社会信用代码91340100766875003N。负责人：杨欢迎，经理。委托诉讼代理人：方长云，员工。委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。被告：鲁家强，男，1973年8月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司（以下简称“宝业合肥分公司”）诉被告鲁家强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝业合肥分公司的委托诉讼代理人方长云、任倩、被告鲁家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2010年2月9日至2017年12月31日的物业费5675元；能耗费175元，照明费105元，共计5955元；2、依法判令被告按照每日千分之三的标准支付违约金18981元（暂计算2010年2月9日-2016年12月31日，款清违约金止）；3、本案所有诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系原告所管理的宝业?城市绿苑的业主，被告与开发商签订了《商品房买卖合同》，购得宝业?城市绿苑东区26#306室，建筑面积97.69平方米。被告于2009年5月9日接收该物业时与原告签订了《宝业?城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定原告向被告提供物业管理服务。被告于2010年起按0.55元/月/平方的标准向原告缴纳物业费，被告2013年起按一费制0.65元/月/平方的标准向原告缴纳物业费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业费，被告自2010年2月9日至2017年12月31日欠物业费5675元，能耗费175元、照明费105元、滞纳金18981元，经原告多次催讨无果。原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法判如所求。被告鲁家强辩称：我家楼南面阳台主卧漏水，我方入驻的时候南阳台也不知道什么原因被砸了。我家一楼就是公共厕所和农贸市场的杀鸡房，杀鸡房是私自搭建的，当时没有告知我们，且二楼有个违章建筑也是公共厕所，也影响外观。二楼原来是空置的房间，物业将其改造成物业用房，不是住宅，造成下水道经常堵塞。2011年下水道爆管，导致积粪，有50公分深，业主无法进出楼道。2014年我家电瓶车电瓶被盗，当时报警了，也找物业了，物业说赔偿，到现在也没有赔偿。我家还有一辆助力摩托车也被盗了，当时调监控保安都看见了，但是没有制止。当时租了停车位，后来在我不知道的时候物业将停车位转租给别人了，导致我家车辆进出不方便。上述问题解决了，我方该交多少物业费就交多少。经审理查明：被告鲁家强系合肥市瑶海区宝业.城市绿苑东区26幢306室业主，该房屋建筑面积为97.69平方米。2010年4月25日，原告以变更前企业名称“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”（甲方）与被告（乙方）签订《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，双方约定:乙方所购房屋座落宝业?城市绿苑东区26#306室，系多层住宅，建筑面积97.69平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：多层按建筑面积0.55元/平方米/月收取，小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米/月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,原告按约为该小区提供物业服务。因被告鲁家强自2010年2月9日起未交纳物业费，原告催交未果后遂诉讼来院。2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司”。另查明，2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，物价部门批准的该小区多层物业费按建筑面积0.65元/平方米/月收取，小高层、高层物业费按建筑面积1.15元/平方米/月收取。本院认为：原告宝业合肥分公司与被告鲁家强签订的《宝业?城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告鲁家强作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。现原告2010年2月9日至2017年12月31日期间的物业费应为5672元，符合法律规定，本院予以支持。由于物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。被告鲁家强对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。因本院在审理涉案小区其他关联案件中发现原告提供的物业服务存在不完善的地方，出现问题时未能与业主很好的沟通，导致物业费长期拖欠，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。对于原告主张的能耗费和电梯费,因原告仅提供其自制的公共耗能统计表，未提供相关的缴费票据及分摊的依据予以证实，本院不予支持。被告鲁家强辩称其单元楼下农贸市场和公共厕所存在的问题，因涉及第三人的权利义务，且与本案不是一个法律关系，当事人可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告鲁家强于本判决生效之日起十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2010年2月9日至2017年12月31日期间的物业费5672元；二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，减半收取205元，由原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担155元，被告鲁家强负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日内十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 方 芳二〇一七年十一月十四日书记员 胡晓君附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。