辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1280号上诉人（原审第三人）：周智，女，1987年3月11日出生，汉族，个体，住凌海市。上诉人（原审第三人）：赵越，男，1986年7月2日出生，汉族，个体，住锦州市古塔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：关琦，辽宁正直律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴毓河，辽宁方兴律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路五段24甲。负责人：张弢，该分行行长。委托诉讼代理人：李博，该分行信贷与投资部经理。委托诉讼代理人：张丽丽，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜宁，女，1979年2月6日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：郑洪军（被上诉人杜宁丈夫），1977年10月19日出生，汉族，个体，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：蒋素珍，辽宁言之鼎律师事务所律师。原审被告：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段22-44号。法定代表人：蒋忠山，该公司经理。委托诉讼代理人：赵军，该公司法律顾问。上诉人赵越、周智、中国工商银行股份有限公司锦州分行与被上诉人杜宁及原审被告锦州福兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0702民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。上诉人赵越、周智上诉请求及事实理由：上诉请求：一、请求依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人杜宁一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由被上诉人杜宁和锦州福兴房地产开发有限公司承担。事实与理由：一审法院对《物权法》第二十条理解有误，且事实上该房屋尚未具备“能够进行不动产登记”的条件，二上诉人购买本案涉诉房屋采用的是抵押贷款的方式，在获知该小区相关手续具备可以办理房照以后，二上诉人曾申请产权处为其办理产权登记手续。但是产权处的回复是，如果不能清偿贷款，那么是不可以办理产权登记的，在未清偿贷款之前，预告登记一直有效，不存在时效的问题。因此，在二上诉人无力清偿全部贷款之前，预告登记一直有效，不存在失效问题。因此，在二上诉人无力清偿全部贷款的情况下，也就不具备《物权法》的二十条规定的“能够进行不动产登记”的条件下，这个“能够”，不能仅仅理解为开发公司手续上的能够，还应当包括办理产权登记部门手续的能够。故此二上诉人并非怠于行使相关权利，而是尚未具备行使该权利的条件。二、被上诉人杜宁对与涉案房屋的“占有”行为为非法，而不是合法占有，其不具备优先于二上诉人获得该房屋所有权的资格。1、被上诉人杜宁与被上诉人开发公司签订房屋买卖合同时，二上诉人已经就此房屋办理了预告登记和抵押登记，根据《物权法司法解释一》的相关规定，被上诉人开发公司属于无权处分，而被上诉人杜宁属于非善意取得，杜宁在此情况下占有该房屋行为不合法；2、被上诉人开发公司并未向被上诉人杜宁开具合法有效的入住凭证《住房批准证》，因此，不能证明杜宁对该房屋的实际使用为合法占有。而事实上，开发公司向上诉人开具了合法的《住房批准证》，并收到钥匙，上诉人虽没有实际居住，但也是合法占有。因为钥匙的保管权在上诉人手中，因此也不能认为没有天天实际使用房屋就是没有合法占有房屋，并且上诉人的合法占有时间比被上诉人杜宁要早。3、最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（二）关于一房数卖的合同履行问题的意见中，除了“占有”，还要求同时考虑其他条件，如买卖合同成立先后顺序、主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等。本案中，上诉人无论是签订合同的时间，还是网上备案的时间、办理预告登记的时间、实际上合法交付房屋并管理钥匙的时间，都先于被上诉人杜宁，只是由于暂时没有居住计划，而被被上诉人非法实际使用了。这种非法占有对房屋归属不应该起决定性作用。事实上，截止到被上诉人杜宁提起诉讼，上诉人一直在银行交纳该房屋贷款，这也是对房屋的一种管理行为。综上，请求二审人民法院依法查清案件事实，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。庭审中补充上诉理由：1、在本案上诉手续办理完毕以后，再次到产权部门了解情况，发现产权处在办理不动产登记手续的程序上又发生了变化，对于有抵押登记的房屋，在未清偿贷款的情况下，可以办理不动产登记手续了。于是进一步咨询了办理产权手续的方式，被告知除银行开具相关证明以外，由于案涉房屋的特殊情况，还必须到石油街道盖章。于是到石油街道了解情况，石油街道主任向我们说明了相关情况，并出具了2016年到2019年的5份相关文件。总的意思就是，对于福兴家园的房子，在办理不动产登记前，必须由古塔区在《锦州市房屋转移登记申请（契约）书》上盖章，才可以办理。而古塔区具体负责这个事情的部门，就是石油街道。他们在实际操作过程中，对于网上备案和预告登记的权利人与实际居住人不一致的，都不能给盖章，引导当事人向人民法院诉讼解决。本案杜宁的起诉状，甚至都是街道主任亲自帮着写的。因此，本案的涉诉房屋，到现在也是不具备可以办理不动产登记的客观条件，即使是周智和赵越当初去申请办证了，那么结果也是被引导诉讼解决纠纷的，石油街道也不会直接给盖章的。所以，不能办证不是周智和赵越的主观上怠于行使权利导致的，而是客观上仍然不具备办证的条件。2、杜宁与开发公司签订的合同无效。根据《最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条规定，杜宁在周智、赵越已经办理预告登记的情况下仍于2015年2月份购买房屋，并非善意，合同自始就是无效的，无论预告登记是否于2018年6月份失效，均不能导致杜宁合同因此而生效。3、关于合法占有的问题，一审法院认定错误，适用法律错误。一审判决引用了《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条规定，“审理一房数卖合同纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已办理房屋所有权变更登记合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。…”且不论该法条的引用是以双方合同均合法有效为大前提，仅就其中的“办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋”两项对比而言，赵越比杜宁多了预告登记证，比杜宁合法占有房屋在先，也不应当将房屋判归杜宁所有。4、赵越主张，抵押物在登记时应为在建筑中房屋，房产办理了抵押登记表明，争议房屋作为在建筑物，其物权可以并且已经登记在赵越名下，银行也取得该物权的抵押权，也就是说，在建房屋的所有权、抵押权已经变更，只是登记形式与建成房屋不同。因此，按照《八民会议纪要》15条赵越应优先履行合同。一审判决认为预告商品房抵押登记是抵押权预告登记没有法律依据，我国没有楼花按揭制度，一审判决认定错误，并且如果实践中不能保护银行抵押借款购房，将强烈冲击我国房地产金融秩序，造成极坏社会影响。上诉人中国工商银行股份有限公司锦州分行上诉请求及事实理由：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定第三人赵越、周智的预告登记失效属于事实认定错误。首先，没有证据证明第三人赵越及周智有怠于行使权力的情况。在本案一审开庭前，上诉人的代理人曾经到锦州市产权监理处问过涉案产权能否办理产权登记及抵押登记，得到的回答是不能办理。其次，不应依此三个月的期限规定苛求无过错的预告权人，该期限规定是为了规制怠于行使权利的预告权人，赵越、周智及上诉人都对办理产权登记及抵押登记的实现没有过错。对于预告抵押登记权利人上诉人工商银行来说，办理抵押登记完全处于被动情况，因产权登记尚未办理，上诉人工商银行不存在怠于行使权力的情况。所以，预抵押权登记仍然有效。预告登记本身的法律意义就是为了限制一房二卖的情况。故，上诉人的预抵押权登记对诉争的房产的处分仍具有排他性及对抗性。一、一审法院适用法律错误。认定被上诉人杜宁在明知对方为无权处分人并与之签订的合同为有效合同属于法律适用错误。1、《第八次全国民事商事审判会议工作会议纪要》并非司法解释，会议召开时间在2015年12月23日至24日，第15条应适用的范围应为各买受人都是善意的。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一）》生效于2016年3月1日，是正式的司法解释。法律适用上如《第八次全国民事商事审判会议工作会议纪要》15条与与司法解释相冲突，理应适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一）》。2、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一）》第十五条“善意取得中受让人善意的认定受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十六条不动产善意取得中受让人非善意的认定具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一）登记簿上存在有效的异议登记；(二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。根据上述相关规定应认定被上诉人在签订合同时并非善意，被上诉人与锦州福兴房地产开发公司签订的商品房销售合同因是与无权处分人签订的属于效力待定的合同，只有有权处分人追认才能生效。而且就本案来说即使预告登记失效，也改变不了被上诉人已知锦州福兴房地产公司无权处分的事实。故一审法院判令被上诉人与锦州福兴房地产开发公司签订的合同有效是法律适用错误。三、一审法院判令被上诉人杜宁继续付款7万元给锦州福兴房地产开发有限公司是对一房二卖的错误行为进行肯定，为社会行为作出错误的导向。锦州福兴房地产开发有限公司在一审已经明确房屋已经卖给赵越、周智并办理了抵押手续，上诉人工商银行也履行了全部义务。而被上诉人杜宁并没有给付全部的房款。锦州福兴房地产开发有限公司明确无法履行合同同意退回房款，这一意思表示应该是锦州福兴房地产开发有限公司对自身行为的纠错，但是一审法院在明知锦州福兴房地产开发有限公司已经收到了赵越、周智的首付款，明知上诉人为此房办理了抵押贷款，并且已经将贷款金额全部支付给了锦州福兴房地产开发有限公司的情况下，仍判令被上诉人杜宁将剩余房款支付给锦州福兴房地产开发有限公司，这种支持一房二卖、支持重复收款，是为社会行为作出的错误导向。综上所述，一审判决认定事实及法律适用错误，对一房二卖行为作出错误肯定，违反公序良俗，请求二审法院依法改判。被上诉人杜宁对赵越、周智的上诉理由辩称：一、一审法院认为第三人“赵越、周智对诉争房屋能够办理房屋产权登记时而未办理产权登记……赵越、周智怠于行驶办理房屋产权登记，第三人赵越、周智办理房屋预告登记失效”是正确的。1、《物权法》20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”，即预告登记是房屋不具备办理产权登记条件，为保障将来实现物权而设立的一项登记制度。预告登记所保全的是将来发生不动产物权变动的请求权，该请求权的最终实现需预告登记的权利人积极按照约定的期限后条件行使请求权，在商品房预售中依法支付房款或及时办理房屋所有权登记，如果预告登记权利怠于行使请求权或义务，在能够进行不动产登记时不予申请登记，必然使相对人的处分权长期处于限制状态，不利于发挥财产的经济效益。为此《物权法》20条二款对预告登记权利人进行申请登记设定了期限，规定了相应的法律后果。规定“预告登记后债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效”。2、上诉人曲解能够进行不动产登记的条件，为怠于行使办理产权寻找借口，能够进行不动产登记通常情况下指的是：对预售商品房在建筑物竣工后具备办理所有权初始登记的条件，也就是开发商向房产登记机构提交土地使用证、建设规划许可证、施工许可证、建设用地许可证、商品房预售许可证、综合验收报告等相关手续后具备了能够办理房屋产权登记的条件，而不是指购房者个人具不具备办理的条件，如按赵斌、周智所称，不还清全部贷款就不具备办理产权登记条件，那么《物权法》20条二款就没有规定的必要和意义。3、事实上办理预告登记抵押的房屋能够办理产权登记的，锦州市不动产中心过去和现在一直都在办理，前提只要求贷款的银行同意即可。一审审理时，承办法官到不动产登记中心去咨询的，回答是可以办理的，而且所有银行、所有的抵押登记权利人均都配合预告登记抵押人办理房屋权属登记，本案的第三人工商银行也不应当例外，因为未办理产权登记就不享有现实的抵押权。4、上诉人不履行办理产权登记的义务，怠于行使办理产权登记具有事实依据。一审法院查明诉争房屋于2018年3月就具备了办理产权登记的条件，物业公司、开发公司在辖区范围内张贴通知，庭审中杜宁也向法院提交了同小区业主于明智于2018年3月30日于福兴开发公司签订的《登记转移申请书》、锦州市不动产中心于2018年5月为于明智颁发的锦州市不动产产权第008682号所有权证书。而赵智、周越的代理人只是在杜宁提出预告登记失效之后，于本案一审开庭前才到产权登记中心去咨询，而且直到现在上诉人也未提交向抵押人申请办理产权登记的证据，赵越、周智作为预告登记抵押人，负有该房屋具备产权登记条件时办理产权登记的义务，而怠于行使办理产权登记，一审法院认定赵斌、周智预告登记失效时正确的。二、杜宁与福兴开发公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并不违法合同法第52条之规定。根据物权法15条之规定未办理物权登记，但不影响合同的效力。2、杜宁属于善意占有。他对开发公司已将此房出售给赵越、赵越对此房已经办理了预告登记并不知情。《民商五次座谈会纪要》二十五条规定：“《物权法》191条二款并非是对抵押权转移、转让合同效力性、强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押人同意为由，请求确认转让合同无效的一般不予支持。”本案福兴开发公司虽未经赵越同意将赵越已经办理预告登记的房屋卖给了杜宁，但并不影响杜宁与福兴开发公司签订的房屋买卖合同的效力，故杜宁对房屋的取得是合法的。3、杜宁履行了合同中买方的义务。于2015年2月4日合同签订当日交纳房款30万元，于2016年8月30日交纳房款1万元，另有7万元房款根据双方约定办理产权登记时缴纳，故杜宁请求自愿缴纳房款7万元。4、杜宁办理了合法入住手续。签订买卖合同的当日，杜宁向福兴物业公司缴纳了入住费3275元，包括水、电、煤气、物业费、电梯费、声控灯、防盗门等费用，物业公司为其开具了收款收据，并将诉争房屋的钥匙交给了杜宁。证据表明为杜宁开具房款收据和入住费收据的是同一人，即是福兴开发公司的蒋丽。三、杜宁合法占有诉争房屋五年之久，权利受保护的顺位应优于赵越、周智。杜宁于2015年2月4日合法取得诉争房屋之后。对该房屋进行了装修、占有、使用至今，并依法办理了居住证。本案虽然赵越签订合同的时间早于杜宁。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条规定“审理一房数买”纠纷案件时，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理了房屋所有权登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”根据上述法律规定，合法占有房屋的保护顺位明显优于合同成立的时间，为此，一审法院判决福兴开发协助杜宁办理房屋所有权登记是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。被上诉人杜宁对中国工商银行股份有限公司锦州分行的上诉理由辩称：一、一审法院认定赵越、周智的预告登记失效具有事实依据和法律依据。事实依据：一审法院审理查明2018年3月锦州福兴家园小区张贴办理房照通知。杜宁提交的证据：该小区业主于明智于2018年3月30日与福兴开发签订房屋转移登记契约申请书，2018年5月4日不动产登记中心为于明智颁发房屋所有权证。上述事实证明赵越、周智于诉争房屋具备办理产权登记后的三个月内未办理产权登记。法律依据：物权法22条二款规定：“预告登记后债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，此三个月是为除斥期间。二、一审法院适用法律正确。一审法院认定杜宁与开发公司所签房屋买卖合同有效是正确。上诉人称杜宁明知对方无处分权、有重大过失是非善意人无事实依据。未向法院提供任何证据予以证明。一审法院判决杜宁与开发公司、赵越与开发公司两个合同均有效具有法律依据。全国民商审判座谈会纪要25条规定：《物权法》192条2款（抵押期间未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）并非针对抵押财产转让合同的效为性强制性的规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押人同意为由，请求确认转让合同无效，一般不予支持。该纪要27条明确了一房数卖案件可以存在数份合同均有效的情形。三、一审法院判决杜宁付给福兴开发公司70000元房款正确。杜宁请求继续履行合同约定的义务，向福兴开发交付剩余房款即符合法律的规定又符合双方合同的约定，一审法院予以支持是正确的。四、上诉人对诉争房屋设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此上诉人工商行锦州分行做为诉争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押登记的请求权，但并非对诉争房屋享有现实的抵押权。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告锦州福兴房地产开发有限公司述称：本案的发生是由于我公司经营管理混乱造成的一房数卖，给本案的上诉人与被上诉人造成了损失，我公司同意承但相应的民事责任，故我公司同意与双方当事人协商调解本案。二上诉人对相对方的上诉理由均予以认可。杜宁向一审法院提出的诉讼请求：1、确认原告杜宁与被告福兴开发公司订立的商品房买卖合同有效；2、原告杜宁自愿履行合同向福兴开发公司交纳房款7万元；3、判令被告福兴开发公司协助原告杜宁办理锦州市古塔区房屋所有权登记手续。一审法院认定事实：2015年2月4日，原告杜宁与被告福兴开发公司签订了商品房买卖合同，约定被告将坐落于锦州市古塔区房屋出售给原告，房屋价款38万元，合同约定于2015年2月4日一次性付款。同日，被告为原告出具了收房款30万元的收款收据、收入住费3275元的收款收据，原告杜宁入住该房屋。2016年8月31日，被告为原告出具收房款1万元的收款收据。另查，2014年11月19日，第三人赵越与被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告将从坐落于锦州市古塔区房屋出售给第三人赵越，房屋价款512777元。2014年11月17日，被告为第三人赵越出具了收首付款242777元的收款收据，剩余房款系第三人赵越以中国工商银行商业贷款的方式支付。第三人赵越于2014年12月11日缴纳契税，办理案涉房屋商品房买卖合同预告登记及网上备案登记。被告于当日为第三人赵越出具了销售不动产统一发票，并于2014年12月15日为第三人赵越出具住房批准证及收入住费4847元的收款收据。第三人赵越与周智于2008年7月7日登记结婚，于2016年1月18日离婚，双方在2016年1月20日签订财产分割协议，约定本案诉争房屋归周智所有，房屋所欠贷款由赵越负责清偿。2018年3月，锦州市古塔区士英里福兴花园小区已具备办理房屋产权登记条件，而第三人周智、赵越未到锦州市不动产登记中心办理该诉争房屋的产权登记。一审法院认为，原告与被告及第三人赵越与被告签订的房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条确定的区分原则，当事人之间订立的房屋买卖合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。因此上述买卖合同均应为有效合同。原告陈述被告与第三人赵越、周智之间的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，第三人赵越未交付房屋首付款242777元，第三人周智提供其银行卡银行流水用以证明其交付首付款，现原告未有充分证据予以证明。故从原、被告及第三人提供的现有证据，两份房屋买卖合同均应认定为有效合同。两份房屋买卖合同应当如何履行的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中第三人赵越、周智对诉争房屋能够办理房屋产权登记时而未办理房屋产权登记，按上述法律规定，第三人赵越、周智怠于行使办理房屋产权登记，第三人赵越、周智办理房屋预告登记失效。关于诉争房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依据上述规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求具有排他效力。因此工行锦州分行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分。但并非对诉争房屋享有现实的抵押权。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。…对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中关于合法占有房屋情况，因原告杜宁与被告签订房屋买卖合同，原告向被告交付出房款及入住费用后就占有使用该诉争房屋至今，原告应将剩余房款7万元交付给被告福兴开发公司，故原告的诉讼请求本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杜宁与被告锦州福兴房地产开发有限公司于2015年2月4日签订坐落于锦州市古塔区房屋的商品房买卖合同有效；二、原告杜宁于判决生效后三日内给付被告锦州福兴房地产开发有限公司房款7万元；三、被告锦州福兴房地产开发有限公司协助原告杜宁办理锦州市古塔区房屋所有权登记手续；四、驳回第三人赵越、周智其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司负担。反诉受理费4514元，由第三人赵越、周智负担。二审中，上诉人赵越、周智提供了锦州市信访工作联席会议的五份《会议纪要》，用以证明本案诉争房屋不能正常办理产权登记手续，必须经过古塔区的审核，并经过人民法院的判决，才能办理产权登记手续。被上诉人杜宁认可五份《会议纪要》的真实性，但提出五份《会议纪要》中涉及的房屋并不包括本案诉争房屋。本院认为，从五份《会议纪要》的内容看，无法确认涉及的房屋包括本案诉争房屋，即使包括本案诉争房屋，权利人也可以与案外人于明智一样，由古塔区石油街道办事处加盖印章后，申请办理产权登记手续。故上述证据材料不能证明待证事实，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实。本院另查明，本案诉争房屋所在的锦州市古塔区士英里福兴花园小区业主于明智，于2018年3月申请房屋权属登记，其申请登记的《契约》书（表一）中有锦州市古塔区石油街道办事处加盖的印章。2018年5月4日，于明智取得不动产权证书。上述事实，由被上诉人杜宁在一审时提供的于明智房屋登记材料证实，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一是本案诉争房屋是否能够办理产权登记手续，如能够办理登记手续，从什么时间开始可以办理。二是被上诉人杜宁与原审被告锦州福兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。三是被上诉人杜宁对诉争房屋的占有是否系合法占有。关于第一个争议焦点。房地产开发企业在法律上具备为消费者办理房屋权属登记条件，消费者能够办理房屋权属登记之日，应视为《中华人民共和国物权法》第二十条第二款中的“能够进行不动产登记之日”。本案中，有证据证明诉争房屋所在的锦州市古塔区士英里福兴花园小区于2018年3月已具备办理房屋产权登记条件，故一审法院认定本案诉争房屋从2018年3月即能够进行不动产登记并无不当。上诉人赵越、周智所提因未能清偿贷款故本案房屋不能办理产权登记的上诉理由无事实与法律依据，不予支持。关于上诉人赵越、周智主张福兴家园的房子，在办理不动产登记前，必须由古塔区石油街道在《锦州市房屋转移登记申请（契约）书》上盖章才可以办理的问题，因案外人于明智在申请办理其自己的房屋产权登记时，确有古塔区石油街道办事处加盖了印章，但此充分说明石油街道办事处加盖印章之后是能够办理房屋产权登记的。故上诉人赵越、周智提出的本案诉争房屋不能办理产权登记的主张不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，上诉人并无证据证明原审被告锦州福兴房地产开发有限公司与被上诉人杜宁签订的商品房买卖合同违背上诉法律的规定，故原审被告锦州福兴房地产开发有限公司与被上诉人杜宁签订的商品房买卖合同合法有效。同样的道理，原审被告锦州福兴房地产开发有限公司与上诉人赵越、周智签订的商品房买卖合同亦合法有效。关于二上诉人提出的被上诉人杜宁明知锦州福兴房地产开发有限公司为无权处分人，仍与之签订商品房买卖合同，并非善意，合同应为无效合同的上诉理由。上诉人并无证据证明被上诉人杜宁明知锦州福兴房地产开发有限公司为无权处分人，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十六条规定的是不动产物权转让行为，而本案是普通消费者从房地产开发企业购买商品房以备物权设立登记的行为，本案并不适用该法条规定的情形，不能当然认定被上诉人杜宁明知锦州福兴房地产开发有限公司为无权处分人。被上诉人杜宁系普通消费者，购买的是房地产开发企业开发的商品房，其有理由相信其购买的商品房初始登记在房地产开发企业名下，购买初始登记在房地产开发企业名下的商品房不同于购买二手房，苛求普通消费者去房产登记部门调查了解房地产开发企业开发的商品房的登记情况是不现实的，也是不必要的，法律上也未有此要求。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人的该上诉理由无法律依据，不予支持。关于第三个争议焦点。被上诉人杜宁与原审被告锦州福兴房地产开发有限公司于2015年2月4日签订了合法有效的商品房买卖合同，并于当日交纳房款30万元，交纳入住费3275元，亦交纳了水、电、煤气、物业等费用，取得房屋钥匙后即装修入住至今，锦州福兴房地产开发有限公司对被上诉人杜宁装修入住本案诉争商品房从未提出异议，被上诉人杜宁入住过程合理合法，不存在过错，其对房屋的占有使用是善意的，系合法占有。上诉人赵越、周智虽有住房批准证，亦取得该房屋钥匙，但其并未实际占有使用该房屋，其主张对该房屋亦属实际占有无事实依据，不予支持。关于本案商品房买卖合同预告登记和预购商品房抵押登记问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。充分说明，不动产预告登记是以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，本质系请求权的登记，不是现实物权登记，它是在现实物权登记条件还不具备时，为了将来现实物权登记能够顺利实现而进行的请求权登记。故上诉人赵越、周智对本案商品房买卖合同预告登记不代表其享有本案商品房的现实所有权，预购商品房抵押登记亦不代表上诉人中国工商银行股份有限公司锦州分行享有本案商品房的现实抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案诉争商品房同一天办理了商品房买卖合同预告登记和预购商品房抵押登记之后，2018年3月能够进行不动产登记（现实所有权及现实抵押权登记），至2018年7月18日本案一审立案时，超过三个月未申请现实物权登记，本案预告登记依上述法律规定已失效。关于上诉人中国工商银行股份有限公司锦州分行提出的原审判令被上诉人杜宁继续付房款7万元给锦州福兴房地产开发有限公司，是为社会行为作出的错误导向的上诉理由。本案系商品房销售合同纠纷，被上诉人杜宁与锦州福兴房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同合法有效，被上诉人杜宁有权要求继续履行该合同，在合同能够继续履行的情形下，为保障交易安全，应按照实现合同目的的原则继续履行。被上诉人杜宁称口头约定剩余房款7万元于办理房屋登记手续时交纳，原审被告锦州福兴房地产开发有限公司对此未予否认，原审判决被上诉人杜宁给付原审被告锦州福兴房地产开发有限公司房款7万元并无不当。原审被告锦州福兴房地产开发有限公司对原审判决并未提出上诉，视为对原审判决的认可。上诉人中国工商银行股份有限公司锦州分行的该上诉理由无法律依据，不予支持。另，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案二审庭审后，上诉人赵越、周智于2020年8月29办理了本案诉争商品房的不动产权证书及不动产抵押权登记证明。本院认为，本案诉争商品房的权属纠纷正在诉讼过程中，权属处于待定状态，有待于人民法院裁判解决，上诉人赵越、周智于诉讼过程中办理了诉争商品房的物权登记，系恶意办理登记的行为，非善意取得，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的被上诉人杜宁。综上，上诉人赵越、周智及上诉人中国工商银行股份有限公司锦州分行的上诉请求不成立，不予支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9028元，由赵越、周智负担4514元，由中国工商银行股份有限公司锦州分行负担4514元。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  王 翔306705012065000审判员赵洪全663575017145000二0二0年九月四日05715000法官助理韩雨露书记员暴思洋