北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初20906号原告：北京交运通正运输有限责任公司，住所地本市大兴区旧宫镇工业园区南区甲21号。法定代表人：赵冬生，董事长。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。被告：王武，男，1970年10月12日出生，住本市。委托诉讼代理人：申晖，北京市众鑫律师事务所律师。被告：北京巨业通房地产经纪有限公司，住所地本市东城区安定门外大街183号S901。法定代表人：张彩凤。被告：北京聚房房地产经纪有限公司，住所地本市东城区谢家胡同40号1162房间。法定代表人：ＸＸＸ。第三人：北京红森投资有限公司，住所地本市东城区粉厂胡同57号。法定代表人：韩明，董事长。委托诉讼代理人：牛海涛，北京市阳光律师事务所律师。原告北京交运通正运输有限责任公司与被告王武、北京巨业通房地产经纪有限公司、北京聚房房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理。适用普通程序公开开庭进行了审理。2015年9月16日，本院作出（2013）东民初字第10439号民事判决书。被告王武不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2016年9月26日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终3756号民事裁定书，撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第10439号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金小兵，被告王武及其委托诉讼代理人申晖，第三人委托诉讼诉讼代理人牛海涛到庭参加了诉讼。被告北京巨业通房地产经纪有限公司、北京聚房房地产经纪有限公司经本院依法送达开庭传票，逾期未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告北京交运通正运输有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求三被告连带返还原告购房款7347711元；2、被告向原告返还收取的税费4982063.09元；3、诉讼费由三被告承担。事实及理由：2007年8月28日，原告与第三人签订了《集资建房合作协议书》。协议约定，由原告提供集资建房用地，第三人组织具有集资建房资格的本单位职工参加集资建房并筹集集资建房款项,并约定竣工的住宅楼房归第三人单位参加集资建房的职工所有，第三人委托被告王武进行销售工作。王武使用被告北京巨业通房地产经纪有限公司（以下简称为巨业通公司）、北京聚房房地产经纪有限公司（以下简称为聚房公司）的名义对外收取房款和办理房产证的费用。2011年4月26日，原告委托被告王武办理上述房屋的房款缴存等事项。后因王武不向原告返还收取的全部款项，原告于2011年7月29日解除了与王武的委托关系。现原告起诉，诉如所请。被告王武辩称，被告在2011年4月26日接受原告委托后，所收的全部款项已经全部转交给原告。2011年4月26日之前的款项经同第三人对账后结清。被告王武并没有使用被告巨业通公司以及聚房公司的名义对外收取过购房款，上述二被告均是与第三人签订的委托代理合同，故该二被告收取的费用与被告王武无关，不同意原告的诉讼请求。被告巨业通公司未到庭发表答辩意见。被告聚房公司未到庭发表答辩意见。第三人北京红森投资有限公司述称，原告所述合作建房的情况属实。第三人曾委托被告王武对外销售合资建设的房屋。被告王武一开始以被告巨业通公司的名义与第三人签订合同。此后，王武与第三人签订补充协议，将销售主体变更为王武个人。上述合同签订后，王武开始代第三人销售房屋。在一段时间后，不知什么原因，王武又开始代原告销售上述房屋。第三人随即与原告进行协商，原告给付第三人销售尾款人民币491万元。第三人从未委托王武代第三人收取购房款。另，第三人从未与王武协商并同意自其收取的购房款中折抵5058716元的情况。就原、被告的争议，第三人不发表意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订了《集资建房合作协议书》。协议约定，根据政府批准，双方同意合作开发建设本市东城区（原崇文区）×××村×××号院住宅及配套项目。甲方拥有乙方51%的控股权。甲方拥有该土地使用权，乙方以甲方的名义完成项目的申报、验收、施工。甲方出资550万元，乙方以职工集资建房形式负责其他资金投入。项目完成后，甲方获得配套公建楼的全部产权，乙方和所属职工获得住宅楼的各自产权。合同签订后，双方开始履行合同。第三人向原告提供了84人集资建房人员名单。另查，2007年7月7日，被告王武代表被告巨业通公司与第三人签订《合作协议书》，约定第三人委托被告巨业通公司代理销售第三人与原告开发建设的×××苑×××号的房屋。第三人按7550元/平方米的价格（含给原拆迁户的补偿款）交给被告巨业通公司销售，超过此价格的部分作为巨业通公司的代理佣金。第三人负责收取客户除税金外的所有款项并办理结算手续。巨业通公司不得代替第三人收取客户的购房款（临时情况销售除外）。同月13日，被告王武（作为乙方，代替原协议单位法人）以个人名义与第三人（作为甲方）签订《补充协议》，约定乙方应付甲方定金100万元，由乙方法人个人（指王武）出具50万元，原协议方出具50万元，共计100万元。由乙方个人出具的50万元，从客户交首付款中退回乙方。乙方销售均价不得超过8100元/平方米，7550元至8100元之间部分为甲方付给乙方的代理佣金，超过8100元的部分双方按照各50%的比例进行分配。因最后施工验收完毕与实际销售面积可能存在差异。乙方最后退款50万元要留40%在甲方。客户办完入住手续后当日甲方退给乙方。上述协议签订后，王武开始代理第三人对外销售房屋。2011年4月26日，原告为被告王武出具《委托书》，内容为“我单位北京交运通正运输有限责任公司依据有关批复文件，利用东城区（原崇文区）×××村×××号院自有土地，以集资建房的方式建设×××村×××号住宅项目。现委托王武同志为我单位代理人，办理该项目购房人的银行按揭贷款审批和房款缴存、代缴相关税费、房产买卖交易过户及房屋交接、代办房屋所有证等相关工作事宜，望予协助”。王武在取得上述委托后，代表原告销售了部分房屋。同年7月29日，原告向王武发出《关于解除委托代理关系的通知》，主要内容为由于王武拒绝将代收的房款、税费转交给原告，编造事实、超越代理权向购房人多收款项，严重侵害了原告及购房人的权益，故原告正式通知王武，自2011年7月29日起，终止原告与王武的全部委托代理关系，王武及王武的关联单位不得再以原告的名义与购房人进行任何形式的接洽。2011年8月1日前，王武及王武的关联单位应当将收取的房款、税费、其他名目的款项全部交给原告，同时将新、旧《集资建房合同》，原告开具的尚未交付房屋的房款发票、房屋钥匙等全部交给原告。王武及其关联单位在委托代理关系终止后，仍以原告名义与购房人进行接洽，或未按时向原告转交款项、文件、物品等的，原告将采取法律途径解决。再查，2012年5月9日，原告（作为甲方）与第三人（作为乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方就合作开发×××苑项目于2006年6月23日签订《合作协议书》，由于项目出现问题，双方又于2007年8月28日签署《集资建房合作协议书》，对6月23日的协议进行了完善和修正。现双方对于相关问题进行如下约定：甲方确认×××苑项目住宅楼84户业主的购房尾款总额为16672657元，此款应属乙方所有，大部分已由甲方收取，甲方应当归还乙方；为了项目业主尽快合理入住等原因，乙方额外支出了保安费72180元、保安餐费及办公费4万元，以及向物业公司及小区业主委员会支付配合费5万元，共计162180元。经双方协商，由甲方支付以上款项中的10万元，剩余部分由乙方负担；乙方确认乙方收取本属乙方的住宅楼购房尾款为2614199元，甲方于2012年1月13日返还乙方购房尾款100万元；甲方垫付的各项工程款经乙方确认共计479261.37元，该笔款项从甲方交予乙方的购房尾款中扣除；乙方同意继续执行2011年4月12日，由甲乙双方和四川星星公司共同签署的三方协议，由乙方从乙方的购房款尾款中支付四川星星公司工程款和工程质保金共计5473800元；乙方将×××村×××号公建楼租赁他人，收取年租金451万元，并收取押金10万元两项合计461万元，此金额及押金视为甲方已退还乙方的部分购房款。上述金额共计14177260.37元，乙方同意视为甲方退还乙方的部分购房尾款。综上，截止至2012年5月9日，甲方尚欠乙方购房尾款2595396.63元。本协议签订当日，甲方向乙方支付上述购房尾款。同时，甲方同意给予乙方损失补偿款500万元。该款项分两次付给乙方。上述协议签订后，原告按协议约定向第三人支付了购房尾款。庭审中经询，原告表示其诉讼请求分为两部分，一部分为要求王武返还的购房尾款，数额为7347711元，计算方式为，集资建房购房者共计84户，房款总数为16672657元，其中19户购房款系第三人直接收取，应收取的购房款金额为14402068元，王武已向原告支付购房款517.5万元，另有6户共计2070380元购房款已由原告或第三人直接收取，亦应从中扣除。此外经核实，原告认可王武在庭审中提供证据中的492651元并予以减扣，故王武应向原告交纳房款金额为6664037元。另，经原告向钱向军了解，钱向军并未收到王武支付的683674元，但王武在抵扣120万元税款中包括钱向军的这笔款项，故王武在返还原告的购房款中应再加上此款。综上，王武应返还原告钱款共计7347711元。该款项无法划分出是在4月26日以前或以后发生。就此主张，原告提供了其称系王武统计的65户《应收尾款表格》及钱向军的证明。《应收尾款表格》亦系原告与第三人对账并签订结算协议的依据，该表格上载明剩余65户的房屋面积以及单价。另一部分为要求王武返还的税款，经计算王武应返还税款4982063.09元。关于王武向原告及第三人支付的款项问题，王武表示其曾给付原告购房款为517.5万元，税款为120万元，给付第三人房款及税费为5058716元。原告对收到王武购房款及税款无异议。第三人则否认王武曾向第三人支付过房款及税费5058716元。就上述主张，王武提供了2011年4月25日加盖有第三人财务专用章的收据一张，内容为今收到巨业通公司（王武）交来的房款及税费5058716元，并称上述款项中的4893185元系王武为第三人垫付的款项，后与第三人协商应予折抵。另一部分款项为165531元，系向第三人支付的现金。第三人对王武的上述陈述不予认可。另对收据，第三人未对收据上加盖的财务专用章真实性提出异议，但提出上述财务专用章曾被王武控制，如此巨大金额的资金往来，王武应当提供相关的证据。就此主张，王武提供了：1、2007年11月8日韩冬梅20万收条一张；2、2008年4月16日，第三人出具的退还范定焦购房款中有王武垫付25万元的证明；3、2007年7月13日，第三人给王武出具的50万元合同保证金的收据一张；4、2007年7月13日工商银行汇款45万元凭证；5、2007年10月28日汇款30万元凭证；6、2007年10月28日向韩冬梅汇款147万元的凭证；7、2010年5月19日，第三人经理王长源收款2万元收条；8、2009年11月3日向第三人会计张国燕转账30万元收据；9、2010年1月14日，王武向张颖转账583984元的工商银行凭证；10、2011年5月13日，王武通过工商银行向刘佳汇款759201元的凭证。原告及第三人对上述证据不予认可，并称王武提供的证据中有一笔款项的支付系在王武所称对账并出具收据的日期之后，以证明王武出示证据的真实性存在问题。另于诉讼中，王武称其于2011年1月开始收取购房尾款，并确认由其收取的尾款总额为11242516元。针对与原告认可王武收取购房尾款的差额，王武提交了杨有振、尹志子、席俊霞、鲍迪、金江、白伯睿交款的证据。原告及第三人对上述证据不予认可。王武未对上述款项已交给原告或第三人进一步举证证明。同时，王武表示经原告同意已向住户支付了补偿金、面积差价款、迟延交房违约金、供暖费等共计1173072元，该款亦应从收取的购房尾款中予以扣除。经原告核实，原告认可其中的492651元。另，原告称王武在给付120万元税款时，包括扣除支付钱向军补偿款683674元，后经向钱向军核实，钱向军并未收取上述款项，故该款亦应由王武返还原告。王武对此不予认可。原告对此未提供有效证据予以证实。诉讼中，应王武申请，第三人原总经理王长源到庭作证。证人陈述的事实主要为在其离职前，涉诉房屋的买卖收取的款项主要包括定金及首付款，84户总款项约4000万左右，有几个账户同时在收取相关款项。2011年5月，王长源离职时，尾款尚未收清，余额差多少并不清楚。三被告应当共出售房屋65套，第三人出售房屋18套，原告并未出售房屋。原告及第三人对证人证言不予认可，认为不能单独作为证据采信。王武则表示证人证言可证明原告与第三人单独对账的数额不实。2017年3月23日，王长源作证表示，2011年4月25日的收据如何开具的情况其不了解，对账的细节其也不了解。只是听韩冬梅说与王武结清了。经本院查询工商档案，巨业通公司、聚房公司均已于2013年12月16日被吊销营业执照。同时，2004年1月，巨业通公司的法定代表人变更为王武，此后，法定代表人变更为案外人张彩凤。2007年3月，王武成为聚房公司的股东之一，法定代表人为刘佳。2012年5月，王武、刘佳将公司股权转让给案外人ＸＸＸ，该公司法定代表人同时变更为ＸＸＸ。诉讼中，为查明本案事实，本院向部分购房人了解了购房情况。购房的大致过程为，购房者并非第三人单位职工，有些购房者还向第三人的相关人员支付了部分费用，作为购买购房资格的费用。一般的购房程序为，购房者与第三人的相关人员个人签订一份购房协议，该人放弃购房资格，由购房者购买房屋，为此购房者需要向该人支付相应的补偿，该补偿款系正式购房合同载明的价格与实际支付价格的差额。购房尾款均系向王武支付。同时，王武在与购房者进行沟通时，还以替购房者补交土地出让金，将房屋转为商品房性质为由，收取了部分税款及综合补偿款及地价款，王武均以巨业通公司或聚房公司的名义出具了部分收据。关于相关票据的问题，有一部分购房者在交纳相关款项后，王武以巨业通公司或聚房公司的名义按照交款金额出具了收据，购房者的总房款数额为原告出具的正式发票数额+与红森公司签订协议数额+收据数额。也有一部分购房者，由于交纳的购房款数额过高，该数额已超过了正式发票数额+与红森公司签订协议数额，就差额部分，王武给购房者开具了收据（购房者认为是欠条），收据内容则写为税款及办证费。关于违约金问题，部分购房者表示，在交房屋钥匙时，王武曾让购房者签订一份协议，主要内容为由于产权人延期交房，故给予购房者一定违约金，金额不等，但王武只是将部分违约金或者并未将违约金交付购房者。王武向购房者的解释为此款项系王武为购房者争取或者相关款项折抵了综合地价款。经测算，购房者的购房平均单价高于原告提供的应收尾款表格载明的平均单价。84户购房者现均已办理了所有权登记手续。庭审中，第三人表示该公司与原告签订的《集资建房合作协议书》已履行完毕，第三人与原告的相关账目已经结清，该项目的权利义务已经全部转移给原告。上述事实，有《集资建房合作协议书》，《合作协议书》，《委托书》，《关于解除委托代理关系的通知》，《协议书》，工商档案，询问笔录及原、被告当庭陈述在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告巨业通公司、聚房公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经审理查明，原告与第三人合作开发的住宅楼共计84套，其中第三人自行销售19套，另行65套由王武在同时接受原告及第三人委托的情况下进行销售。《应收尾款表格》记载的应收尾款数额为13884905元。原告认可《应收尾款表格》记载的应结算购房尾款的大部分数额，但认为该表中席俊霞、尹志子的结算尾款数额部分不实。在加上席俊霞50000元及尹志子467163元后，原告最终确认应收购房尾款为14402068元，扣除原告自行收取的2070380元，认为王武应收购房尾款数额为12331688元。王武确认自己实收购房尾款数额为11242516元。诉讼中，王武称其于2011年1月开始收取购房尾款，2011年4月26日前系受第三人委托收取的购房尾款，其后系受原告委托收取的购房尾款。而原告认为其于2011年1月即开始委托王武收取购房尾款。第三人则否认委托王武收取过购房尾款。庭审中，原告、王武及第三人均未对此提交有效证据。根据目前的证据，无法核实原告与王武及第三人的各自陈述。但有一点本院可以认定，双方已就王武收取购房尾款的具体数额进行了举证质证。在此基础上，双方在确认的购房尾款的差额、已交款项、折抵款项、支出款项等的基础上进行了举证质证。通过举证质证，本院认定，王武已交纳原告购房款为5175000元、税费120万元。另通过王武举证及《应收尾款表格》记载的情况，本院认为原告将席俊霞的50000元及尹志子467163元计算在王武应交购房尾款中有误，应予扣除。在王武称从其收取的购房尾款中应扣除已经支付业主的补偿金、面积差价款、迟延交房违约金、供暖费等共计1173072元，原告仅认可其中的492651元，对此部分本院予以确认。关于供暖费为53894.64元，证据充分，本院予以确认。其他部分，因王武所举证据不足，本院不予采信。关于5058716元一节，第三人对此予以否认。经查，王武所称的上述款项分为两部分，一部分为折抵款4893185元，另一部分为现金支付。王武虽提供了盖有第三人印章的收据，且提交了曾向韩冬梅等人付款的证明，但第三人否认曾与王武对账结算并同意在王武收取的购房尾款中折抵的事实。故王武所举的证据，不能作为第三人同意折抵购房尾款的依据。王武亦未对另一部分现金提供支付凭证。故王武仅凭其提交的现有证据，尚不能证明该笔款项曾与第三人对账结算的事实，对此，本院不予采信。在原告向第三人支付相关结算款后，原告与第三人就集资建房的相关款项已经结清，第三人亦将相关权利义务转让给原告，故原告有权要求实际售房者王武将其收取的全部购房尾款支付给原告。综上，本院对原告要求王武支付购房尾款中的6092979.36元予以支持。关于原告要求被告支付代收税款的诉讼请求，根据已查明的事实，原告系委托王武代缴相关税费，根据本院了解的相关情况，王武向购房人收取了税费、综合税费、产权交易代办费等多种项目的税费，其中一部分已经超越了原告对于王武的授权。同时，该部分费用应属于代收代缴费用，以实际发生额为准，多余部分应当退还交款人。经询，虽然房屋产权证现已办理，但相关税费并未全部缴清，故应缴纳税费的具体数额并未确定。在此情况下，原告要求王武将相关税费交付原告，无相关法律依据，本院对此不予支持。该部分费用应当据实结算后，再行处理。关于原告要求巨业通公司及聚房公司与王武一起承担连带给付责任的诉讼请求，根据现有事实，上述公司均与王武存在一定联系，且在王武销售房屋时，曾以上述二公司的名义出具收款收据，在此情况下，巨业通公司、聚房公司亦应承担连带付款义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王武于本判决生效后十五日内返还原告北京交运通正运输有限责任公司购房尾款人民币六百零九万二千九百七十九元三角六分，被告北京巨业通房地产经纪有限公司、北京聚房房地产经纪有限公司就被告王武的上述返还义务承担连带责任；二、驳回原告北京交运通正运输有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71943元，由原告负担17493元，三被告负担54450元（原告已交纳，三被告于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告北京巨业通房地产经纪有限公司、北京聚房房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 新代理审判员  高子惠人民陪审员  谢利中二〇一七年十一月十四日书 记 员  陈 朝