广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8686号原告：中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。主要负责人：周志华，职务村主任。委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。被告：陈健芬，男，1976年1月31日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社（以下简称永益村联合社）诉被告陈健芬土地租赁合同纠纷一案。本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员马孟秋独任审理，于2017年10月9日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人丘英隆、被告陈健芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年4月15日签订的两份《土地租赁合同》，判令被告立即自行拆除建于土地上的违章建筑信号塔，并立即将土地归还给原告；2.判令被告立即支付拖欠的2016年5月1日至2017年度的土地租金共16666元、滞纳金49163元（自2016年5月2日起暂计至2017年7月20日止）、逾期利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至清偿之日止）；3.占用费按每年5000元自2018年1月1日起暂计至归还土地之日止；四、判令没收原告缴纳的租赁保证金6000元归原告所有。事实及理由：2016年4月15日，原、被告签订两份《土地租赁合同》，约定原告将位于中山市东凤镇永××小区（××与××队交界新田地）及第三小区旧砖厂围边地各一块土地（面积约5平方米），以有偿方式租赁给被告使用，租赁期限从2016年5月1日起至2021年4月30日止；土地租金以起点单价每年每亩5000元，按5年一个递增周期，幅度为20%计付租金，并约定了具体年度的租金数额，租金须在每年的12月31日前支付下一年租金；如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1%计罚；另还约定签订合同时须支付保证金各3000元，如违约的可没收保证金。合同签订后，被告一直没有缴纳租金，并在没有征得原告同意及没有办理任何手续的情况下，在第三小区（3队与5队交界新田地）处擅自建起一座信号塔，严重违反了合同相关约定，因此被告的行为已构成根本违约，经多次催促其缴纳租金及拆除所违章建筑信号塔，被告都置之不理，为此诉至法院。被告答辩称，根据中山市城乡规划局中归函[2015]615号，关于计划开展《中山市移动通讯基站专项规划[2015-2020年]》的函，被告方于2016年4月15日与原告方签订了《土地租赁合同》，将合同中租赁的位于中山市东凤镇永益村第三小区两块分别约5平方米的土地建设通讯基站，租期为5年。但在基站主体杆塔建成后，遭到原告方的村民以有辐射为由，要求被告方将杆塔拆迁并提出终止合同，以致该基站自建成后一直未能投入使用。2016年4月15日签订合同后，被告开始投入建塔，原告村民便开始阻扰正常施工，中途村委会经多次协调未果，被告之所以一直暂不支付租金，是由于原告村民阻扰施工行为导致被告无法正常使用该土地，对此原告一清二楚，最终导致被告方直接和间接的经济损失达50多万元。双方曾多次协商都未能达成协议，并亦因此激化了群众与被告方的矛盾，阻碍双方发展，对当事双方都造成更大的损失，而这也不是双方所希望发生的。为此，被告为避免群众矛盾的激化，支持永益村的发展，也避免双方因诉讼而发生的进一步损失，被告作出让步，将已建设的通讯基站杆塔迁移，同意终止与原告方于2016年4月15日签订的《土地租赁合同》，将土地还原告方进行经济建设，相关迁移费用损失由被告方自行承担，合同终止后，被告不承担该土地的租赁租金，原告方退还被告6000元保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：位于中山市××××一副土地证号为中府集有（2013）第030XXXX号、总面积为267.9082**公顷的土地于2013年1月16日登记为原告方农民集体所有，其中153.46814公顷为农用地、104.391527公顷为建设用地、10.0486公顷为未利用地。原告称被告租赁的土地性质为农用地，被告对此不予确认。2016年4月15日，永益村联合社作为出租方也即甲方与作为承租方的陈健芬也即乙方签订两份《土地租赁合同》，其中第一份合同载明：“甲、乙双方经平等协商后共同达成以下的协议：一、租地位置及面积甲方将位于第三小区（3队与5队交界新田地）面积为5平方米的集体用地以有偿形式出租给乙方使用。二、租赁期限为5年，由2016年5月1日至2021年4月30日。三、租金计算、付款方式及保证金：1.租金以起点单价每年5000元，按5年一年递增周期，每个递增周期的递增幅度为20%计付租金；具体为2021年5月1日至2026年4月30日租金单价为每年6000元；2.付款方式为乙方按每年1次结付当年租金，具体在每年的12月31日支付下一年租金；3.保证金为乙方须付保证金3000元给甲方，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方。四、双方的责任和义务：1、乙方不得中途退租且必须按时缴交租金，如逾期缴交租金的，每逾期一天按所欠租金的1%计罚；经甲方追收，超过当年乙方仍未全额缴纳当年租金的，则视乙方单方违约，因此所产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。2、……3、租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续，但所需一切费用由乙方承担。……六、违约责任：1.甲方违约，保证金双倍退还给乙方，本合同终止；2.乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，同时乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等全部无偿归甲方所有。……”另一份《土地租赁合同》的租地位置及面积为甲方将位于第三小区旧砖厂围边地面积为5平方米的集体用地以有偿形式出租给乙方使用；合同其他内容与第一份合同内容均一致。2016年4月14日原告出具收款收据共收取被告土地保证金6000元，双方确认签订合同后原告将土地交付被告使用。被告称其租赁场地是用于建设信号塔，并于合同签订10日内，被告在第一份合同所涉土地第三小区（3队与5队交界新田地）建设信号塔，但因原告方村民投诉因信号塔存在辐射而未能投入使用；对此原告称对被告租赁场地用于建设信号塔不知情，并称原、被告在签署合同时并无注明租赁场地用途，且第三小队表决会议并无说明该场地系用于建设信号塔。双方确认第二份合同所设土地第三小区旧砖厂围边地因村民阻拦而未能施工。庭审中，双方同意解除合同，原告要求被告支付2016年5月1日至2017年12月31日租金、滞纳金，并没收被告缴交的保证金6000元，对此被告称其一直没有使用过第二份合同所涉土地且第一份合同所涉土地的建设物未投入使用，故被告方同意拆除信号塔和返还土地并自行承担拆除费用，不同意向原告支付租金、滞纳金,亦不同意原告没收保证金。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该规定属于强制性规范，而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现原告作为土地所有者确认系将农用地出租并用于非农业建设，且并未办理转为建设用地的审批手续，违反了法律强制性规定，故原、被告签订的两份《土地租赁合同》均属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告要求被告立即拆除信号塔返还土地使用权，于法有据，本院予以支持。而被告要求原告返还租赁保证金6000元，亦于法有据，本院予以支持；原告要求没收租赁保证金，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的占用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于被告方确认合同签订后已使用第三小区（3队与5队交界新田地）用于建设信号塔，故被告应自2016年5月1日起按5000元/年的标准向原告支付占有使用费至涉案土地使用权返还之日止。关于原告主张的第三小区旧砖厂围边地租金，因原告确认被告并未实际使用该土地使用权，故原告主张该副土地的占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金及逾期支付利息，因涉案合同无效，且原告具有过错，故对此两项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告陈健芬于本判决生效之日起15日内拆除中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社第三小区（3队与5队交界新田地）信号塔并将该土地使用权返还原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社；二、被告陈健芬于本判决生效之日起20日内向原告支付土地占有使用费[占有使用费按5000元/年的标准自2016年5月1日起支付至中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社第三小区（3队与5队交界新田地）土地使用权返还之日止）；三、原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社于本判决生效之日起20日内向被告陈健芬返还租赁保证金6000元；四、驳回原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费为798元，由原告中山市东凤镇永益村股份合作经济联合社负担598元，被告陈健芬负担200元（该款原告已缴纳，被告陈健芬应于本判决生效之日起七日内向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  马孟秋二〇一七年十一月二十日书记员  梁少玲周淋淋