山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0105民初4396号 原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司，住所地济南市。 代表人：徐宁，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：张洪云，女，该分公司职工。 委托诉讼代理人：侯文，女，该分公司职工。 被告：刘芳芳，住济南市。 被告：徐一，住济南市。 原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司（以下简称北大物业公司）与被告刘芳芳、被告徐一物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北大物业公司的委托诉讼代理人侯文，被告徐一到庭参加诉讼。被告刘芳芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告北大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年1月1日至2016年12月31日所欠物业费5194.3元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。诉讼过程中，原告认为其主张的滞纳金过高，自愿调整第二项诉讼请求的计算方式为：以5194.3元为基数，自2014年1月1日起至实际缴清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：被告是原告所服务的济南市天桥区尚品清河小区的业主，双方于2013年4月28日签订了《尚品清河小区前期物业服务协议》，协议中就双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费等内容进行了明确约定。原告按照协议约定积极履行了相关义务，但被告自2014年1月1日起拒绝缴纳物业服务费，原告多次催缴未果，现根据双方签订的物业服务协议及合同法的相关规定，向法院提起诉讼，希望法院判如所请。 被告徐一辩称，被告之所以不缴纳物业费是因为被告家里的入户门自交房后两三个月门框主体就掉下来而无法使用，地漏老是往外返水，浸泡了室内的地板、门和电器。被告家中的暖气片除了厕所外，其他均不热，报到物业公司后，给予了维修，但未给被告修好。小区内垃圾很多，物业公司卫生清理不及时。小区内人员混杂，有小贩流动摆摊的现象。电梯上瓷砖掉下来也未及时维修。对于业主报修内容，物业人员仅做记录，但并不给维修好。物业工作人员经常更换，记录内容容易丢失，找不到负责人。综上，被告不同意缴纳物业费。 被告刘芳芳在诉讼过程中未答辩亦未提交答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实如下：被告刘芳芳、被告徐一系济南市天桥区尚品清河小区某室（以下简称涉案房屋）的业主，两被告系夫妻关系。2013年4月28日，原告北大物业公司（甲方）与被告刘芳芳、被告徐一（乙方）签订了《尚品清河小区前期物业服务协议》一份，约定由原告北大物业公司对涉案小区进行物业管理服务，该协议第五条约定原告北大物业公司提供的主要物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、房屋维修、环境卫生、绿化管理及养护、协助公安部门维护本物业区域内日常公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的物业服务项目。该协议第四条第一款第5项约定，甲方依据本协议向乙方收取物业服务费等费用。该协议第四条第二款第4项约定，乙方应依据本协议按时交纳物业服务费等费用。原、被告在该协议第六条约定，物业服务费的标准（按建筑面积计算）：高层住宅为1.50元/㎡/月，多层住宅为0.8元/㎡/月。物业服务费的收取方式为：物业服务费自开发建设单位书面告知的入住时间开始起算，业主办理入住手续时向甲方缴付半年的物业管理服务费，并交纳其他应交费用，收费标准见《尚品清河小区物业收费项目一览表》。开发建设单位通知入住后，因业主自身原因延后入住的，物业服务费用按开发建设单位通知入住之日起支付。半年后，业主应于到期的末月28日前交纳下半年的物业服务费等费用，以后物业费的缴纳时间依此类推。业主不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金，按日累计计算，逾期一个月仍不缴交的，甲方向欠费业主发书面通知督促其交纳，逾期二个月仍不交纳的，甲方可向人民法院起诉。第十条约定该本协议期限自签订之日至本小区合法成立的业主委员会与物业服务企业签订《尚品清河小区物业服务合同》之日止。该协议还对原、被告双方的其他权利和义务等问题作出了约定。 另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋为高层住宅，其建筑面积为96.19平方米，根据双方协议约定，涉案房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米1.5元标准收取。 诉讼中，原告北大物业公司述称，被告刘芳芳、被告徐一交纳了2013年5月20日至2013年12月31日期间的物业服务费，现尚欠交2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。原告北大物业公司诉至本院，请求判令：1.被告支付原告2014年1月1日至2016年12月31日所欠的物业服务费5194.3元；其物业服务费计算方式为建筑面积96.19平方米×1.5元/㎡/月×36个月（自2014年1月1日至2016年12月31日）=5194.3元。2.被告支付逾期付款违约金（以5194.3元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。 本院认为，原告北大物业公司与被告刘芳芳、被告徐一之间签订的《尚品清河小区前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，原告北大物业公司按照上述协议约定内容履行了物业管理服务义务，被告刘芳芳、被告徐一在事实上接受原告北大物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务协议的约定履行付费义务。被告刘芳芳、被告徐一未能及时向原告北大物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。结合原告北大物业公司与尚品清河小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告北大物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故，原告北大物业公司要求被告刘芳芳、被告徐一支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5194.3元（96.19平方米×1.5元/㎡/月×36个月），符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，原告北大物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故对原告北大物业公司要求被告刘芳芳、被告徐一支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘芳芳、被告徐一于本判决生效之日起10日内支付给原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司物业服务费5194.3元； 二、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元（已减半收取），原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司负担30元，被告刘芳芳、被告徐一负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  梁艳 二〇一七年十一月十七日 书记员  于蕊