辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5664号上诉人（原审被告）：张钦臣，男，1991年4月13日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张坤斌，张钦臣的父亲。委托诉讼代理人：佟寅，辽宁法明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连福源地产开发有限公司，住所地庄河市兴达街道光复委（兴达街道办事处办公楼502室）。法定代表人：刘绪盛，该公司经理。委托诉讼代理人：寇连震，辽宁法磊律师事务所律师。上诉人张钦臣因与被上诉人大连福源地产开发有限公司（以下简称“福源公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张钦臣上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回福源公司的诉讼请求或将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对事实的错误认定，导致判决不当。1.一审法院对证据的采纳相互矛盾。一审法院认为若要求上诉人依据《补充协议》的约定承担按日万分之五的标准计算的逾期给付违约金，有违公平，却依据《补充协议》中约定的“上诉人应于合同备案之日起30日内，自行筹集资金如期支付剩余全部房款”这一条款判决上诉人按全额房款30万元支付房款给被上诉人。这份《补充协议》以及《商品房买卖合同》均是被上诉人以隐瞒和欺骗的手段与上诉人签订的，因为在签订该两份合同时，中国银行股份有限公司大连庄河支行已经终止了与被上诉人的房屋贷款项目合作。中国银行股份有限公司大连庄河支行在2020年5月13日出具《说明》一份，内容为“由于庄河市荷塘丽城小区与我行房屋贷款合作项目(2014年3月6日续做2017年3月6日到期)，客户张钦臣在我行申请的房屋贷款无法办理。”根据合同签订时间及终止时间，可以充分说明被上诉人存在欺诈行为。根据《合同法》相关规定，以欺诈手段签订的合同系无效合同。因此一审法院不能将《补充协议》中的条款作为判案依据。2.退一步讲，即便一审法院判决上诉人给付义务，因被上诉人存在欺诈行为，故应按照双方之间签订的《商品房买卖合同》判决上诉人按照按揭贷款的方式交付剩余房款，而不应当武断地要求一次性全额给付。因为上诉人与被上诉人在签订合同时，上诉人是因其经济情况而选择了商品房按揭贷款，无法进行贷款的原因恰恰是因被上诉人所导致，一审法院判定上诉人一次性给付有失法律的公平公正原则。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因，未能订立商品房贷款合同，并导致《商品房买卖合同》不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”结合本案，被上诉人以欺诈手段和上诉人签订《补充协议》以及《商品房买卖合同》，导致上诉人无法进行按揭贷款，应承担全部过错，其无权要求上诉人全额支付房款，一审法院支持了被上诉人的诉讼主张，是对事实的错误认定而导致的判决错误。福源公司辩称,不同意上诉人张钦臣的上诉请求，同意原审判决，请求驳回上诉维持原判。一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对证据的采纳不存在互相矛盾之处。本案的上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，应当认定为合法有效，本案的上诉人有义务按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定依法履行法定义务，不存在上诉人所提到的以欺诈的手段签订合同的情况。二、本案的上诉人和被上诉人签订了商品房买卖合同并已实际履行，上诉人接收了被上诉人的房屋，应当按照《商品房买卖合同》和补充协议的约定依法给付购房款，原审判决依法判决给付购房款并承担利息是对事实的客观认定，公平公正合理。三、上诉人并没有要求解除合同赔偿损失，被上诉人也不存在任何过错，所以本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定。四、本案双方签订合同的当时，被上诉人可以对上诉人依法推荐银行，办理按揭贷款，并且中国银行已经将案涉的房屋办理了抵押登记，所以本案不存在民事欺诈。五、补充协议是双方真实的意思表示，不存在欺诈问题，因为被上诉人和中国银行庄河支行签订的个人房屋贷款合作协议的起止时间是2014年5月27日到2017年5月26日，在被上诉人和上诉人签订合同及办理贷款的期限内。综上所述，上诉人的上诉请求及所依据的事实没有法律根据，请求依法驳回上诉，维持原判。福源公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告给付购房款30万元并承担此款自2017年5月9日起至实际给付之日止按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金(暂计算为130,000元)；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月10日，原告福源公司(出卖人)与被告张钦臣(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的坐落于庄河市兴达街道荷塘丽城小区4号1单元14层02号楼房，建筑面积91平方米，每平方米4838元，房屋总价款430,258元。关于付款方式及期限，合同第六条约定，交首付款140,258元，贷款300,000元，其他各项代收费用于进户时交清。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，原告福源地产公司(出卖人)与被告张钦臣(买受人)签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第一条为有关贷款购房(包括银行抵押贷款或公积金贷款)的约定：1.在买受人以贷款方式支付房款的情况下，如果未获金融机构批准或部分未获批准的，买受人应当自筹资金一次性支付房款或贷款不足部分，如逾期，则按照《合同》第七条的规定向出卖人承担逾期付款的违约责任。2.买受人应当在《合同》签订后3个工作日内，向出卖人指定的金融机构提交办理贷款所需全部证件、证明、资料等，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向金融机构提出正式的贷款申请，并取得金融机构出具的己审查完毕，买受人具备相应贷款资格的证明。出卖人在买受人办理银行贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保金融机构会批准买受人的贷款申请。3.买受人在接到金融机构资格审查完毕通过的证明后3个工作日，与金融机构完成贷款的申请手续，保证在通知或应当领取已备案《合同》之日起30日内，以贷款方式付清房款。4.如果买受人在合同签署后3个工作日内不能获得金融机构出具的贷款资格证明，则买受人应于合同备案之日起30日内，自行筹集资金如期支付剩余全部房款，如逾期，则按照《合同》第七条的规定向出卖人承担逾期付款的违约责任。商品房买卖合同签订后，被告没有在三个工作日内获得金融机构的贷款证明，但向原告缴纳了案涉房屋首付款45,600元。2017年4月27日原告向被告开具金额为140,258元的大连增值税普通发票及福源·荷塘丽城一期住宅缴费清单。原告法定代表人在缴费清单上签名同意“因朋友介绍按每平方米3800元出售给被告”。原告于当日将案涉房屋交付给被告，被告已装修使用。另查，案涉房屋有他项权登记信息，登记信息显示抵押权人为中国银行股份有限公司大连庄河支行，被担保主债权数额300,000元，于2017年6月14日合同备案，备案权利人为张钦臣。中国银行庄河支行于2020年5月13日出具《说明》一份，内容为：由于庄河市荷塘丽城小区与我行房屋贷款合作项目(2014年3月6日续做2017年3月6日到期)，客户张钦臣身份证号(2102831991××××××××)，在我行申请的房屋贷款无法办理。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行义务。原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告理应按照合同及补充协议的约定办理按揭贷款以缴纳房款。根据不动产登记中心的查询信息显示案涉商品房买卖合同已于2017年6月14日登记备案，而被告又未能在合同签署后的三个工作日内获得贷款资格证明，根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，被告应于合同备案之日起30日内，自行筹集资金如期支付剩余全部房款300，000元，故被告应于2017年7月14日前一次性向原告支付房款300,000元，逾期给付，应承担违约责任。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案，根据中国银行庄河支行出具的说明来看，银行贷款未能发放系因原告与该银行贷款项目合作到期所致，被告张钦臣对贷款未发放不存在过错，若要求其依据补充协议的约定承担按日万分之五的标准计算的逾期给付违约金，有违公平，故对其应承担的违约金标准可予以调整为被告张钦臣应承担购房款300,000元自2017年7月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，作出如下判决：被告张钦臣于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告大连福源地产开发有限公司购房款300，000元，并承担此款自2017年7月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费3875元，由被告张钦臣负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，1.一审中，福源公司提供一份其与中国银行股份有限公司大连庄河支行2014年5月27日签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，二审中补充提交该证据的原件，张钦臣对该证据的真实性并无异议，本院对该证据的真实性予以确认。在该合作协议中约定，甲乙双方就“福源?荷塘丽城”一期项目个人房屋贷款事宜开展合作，符合中国银行贷款条件的购房借款人购买福源公司销售的上述房产，可向中国银行申请个人房屋贷款，贷款手续按银行规定办理；本协议有效期三年。2.案涉房屋上设定有抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司大连庄河支行，抵押登记时间为2017年6月28日。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为张钦臣应否向福源公司一次性支付剩余购房款并支付违约金。双方签订的案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。张钦臣以福源公司欺诈为由主张案涉补充协议无效依据不足。张钦臣上诉称，福源公司与案涉房屋的贷款银行中国银行庄河支行的贷款合作项目在双方签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议前已经到期，福源公司隐瞒了该事实，与张钦臣签订《商品房买卖合同》及补充协议，导致张钦臣无法办理案涉房屋的贷款手续，本院认为，根据福源公司提供的其与中国银行股份有限公司大连庄河支行2014年5月27日签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》的约定，福源公司与中国银行庄河支行的合作有效期为三年，即双方贷款合作业务应于2017年5月27日终止，现无据证明双方合作关系提前解除或终止，且张钦臣在二审中认可其与福源公司于2017年4月到中国银行办理贷款和抵押手续，中国银行于2017年6月28日取得了案涉房屋的抵押权登记。由此表明中国银行庄河支行在双方当事人签订合同后、履行合同过程中配合办理案涉房屋的相关贷款手续，中国银行庄河支行出具的《说明》载明的内容与双方实际履行合同的情况不符，仅凭该证据不足以证明福源公司与张钦臣签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议前福源公司与中国银行庄河支行已终止了贷款合作关系，进而无法证明福源公司存在欺诈行为，故张钦臣主张案涉补充协议无效无充分的事实及法律依据，本院不予支持。根据案涉补充协议的约定，在买受人以贷款方式支付房款的情况下，买受人应在合同签订后三个工作日内取得金融机构出具的贷款资格证明，出卖人不负有任何义务确保金融机构会批准买受人的贷款申请；如买受人未能在上述期限取得贷款资格证明，则买受人应于合同备案之日起三十日内自筹资金一次性支付剩余全部房款，如逾期，按照合同约定承担逾期付款的违约责任。在商品房买卖合同法律关系中，买受人的主要合同义务是支付房款，本案中，张钦臣未能在合同约定的期限内取得贷款资格证明，在案涉房屋2017年4月交付使用后至今一直未支付案涉房屋的剩余购房款。鉴于签订贷款合同系购房人与贷款银行之间的合意，福源公司并无确保张钦臣的贷款申请获得批准的义务，在中国银行庄河支行最终未向张钦臣发放贷款的情况下，张钦臣理应按照合同约定自筹资金一次性支付剩余全部房款，未付款应承担相应的逾期付款违约责任。一审判决判令张钦臣支付剩余购房款并按照同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，张钦臣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元（张钦臣已预交），由张钦臣负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年九月一日书记员  张宁