辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10209号上诉人（原审被告；反诉原告）：王京权，男，汉族，1954年1月28日出生，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告；反诉被告）：沈阳高诚物业有限公司，住所地沈阳市和平区南八马路42号。法定代表人：范杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人王京权与被上诉人沈阳高诚物业有限公司（以下简称“高诚物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初19218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王京权上诉请求:1.请求判令被上诉人恢复楼下的排水台或者承担其恢复费用700元；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人在提供物业服务期间，因修复排水管道而将上诉人楼下的排水台毁损，而事后，被上诉人并未予以恢复，为此，上诉人在一审中对此问题提前反诉，但一审法院以上诉人的主张无证据为由驳回上诉人的诉请，故一审法院判决属认定事实错误，适用法律不当。高诚物业公司辩称，请求维持一审判决。高诚物业公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付拖欠的物业费1,031.9元；2.请求被告支付物业费违约金100元；3.本案全部诉讼费由被告承担。王京权向一审法院反诉请求：1.判令被告未尽合同义务降低物业费30%；2.判令被告恢复楼下的排水台，或承担其恢复费用700元；3.判令被告对原告产生直接影响的违建，履行向有权机关及部门反映的义务；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:被告王京权系位于沈阳市和平区胜利南街304-2号39-3幢（房）号1-1-2，建筑面积75.89平方米的房产所有权人。2009年10月28日，沈阳和兴房地产开发有限（甲方）与原告高诚物业公司（乙方）签订《长白新城前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）。合同约定，甲方聘用乙方为长白新城提供前期物业服务；物业服务费由乙方按照房屋建筑面积向业主收取，具体收费标准高层住宅物业服务费1元/平方米?月；本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式；业主应于领取准住通知单之日起交纳物业服务费（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交纳物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按年、季交纳，业主或物业使用人应在首月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每过一日加收千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年11月1日起至2012年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。如甲方在本合同期满后未选聘新的物业企业，而乙方继续进行物业服务的可视为本合同自动延续，本合同继续有效。乙方提供的前期物业管理服务包括以下方面：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、户内上下水维修；10、户内供电设施维修；11、业主需要的其他服务。原告高诚物业公司于2019年4月30日撤离涉案园区，被告王京权未缴纳2017年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。一审法院认为，首先，本案并无证据证明和兴地产与高诚物业公司签订的前期物业服务合同存在自始无效的情形。即，应认定和兴地产与高诚物业公司签订的前期物业服务合同真实有效；其次，和兴地产与高诚物业公司以特定事实发生作为前期物业合同的失效条件，但本案并无证据证明该事实在2012年已经发生。即，和兴地产在合同到期时是否有权选聘新的物业并不影响前期物业合同能否继续履行；最后，结合涉案房产所在园区其他物业服务合同纠纷案件的审理情况可知，长白新城业主委员会于2019年4月30日通知原告解聘。综上，原告高诚物业公司与和兴地产签订的前期物业合同系双方的真实意思表示、合法有效，其起止日期应为2009年10月28日至2019年4月30日，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告高诚物业公司基于上述合同对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。关于被告应缴纳的物业服务费的数额。首先，庭审中，原告主张涉案房产的物业费按照0.8元/月/平方米标准收取，系对其民事权利的合法处分，不违反我国相关法律、法规的规定。本院予以支持；其次，结合涉案房产所在园区其他物业服务合同纠纷案件的审理情况可知，原告在为涉案园区提供物业服务过程中，在绿化养护、维护共用部位及共用设施、园区卫生、电梯维护等服务方面存在重大瑕疵；最后，现有证据可以证明和兴地产与高诚物业公司共约定了11项服务内容，但部分服务内容的重大瑕疵并非被告拒绝缴纳全部物业费的理由；综上，对于被告提出的原告服务存在瑕疵的答辩意见，本院予以采纳。结合本院审理涉房产所在园区其他同类型的物业服务合同案件，酌情确定被告按照其欠费总额的65%予以缴纳，但庭审中，被告王京权答辩同意按照欠缴物业费的70%缴纳物业费系对其民事权利的合法处分，本院予以支持，即被告王京权具体应为722.47元(0.8元/月/平方米×75.89平方米×17个月×70%)。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于反诉原告王京权提出的要求反诉被告将楼下排水台恢复原状或给付恢复费用700元的反诉请求。首先，庭审中，反诉原告王京权未提供证据证明其对该排水台拥有所有权或使用权；其次，庭审中，反诉原告提供的证据无法证实前述排水台系反诉被告高诚物业公司所损毁；最后，反诉原告亦未提供损失具体数额的相关证据。故对于反诉原告的该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告王京权提出的要求反诉被告履行向有权机关及部门反映违建问题的反诉请求。根据物业合同的约定，反诉被告高诚物业公司虽对共用部分负有维护和管理的义务，但反诉被告高诚物业公司已于2019年4月30日撤离涉案园区，现已不具备履行该义务的现实条件，故对于反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王京权于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳高诚物业有限公司2017年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费722.47元；如被告王京权（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二、驳回原告（反诉被告）沈阳高诚物业有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王京权的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告沈阳高诚物业有限公司负担25元，被告王京权负担25元；反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告王京权负担。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人要求被上诉人将楼下排水台恢复原状或给付恢复费用700元的上诉主张，本院认为，关于被上诉人应否承担排水台维修问题，虽庭审中上诉人无证据证明该排水台是否因被上诉人维修下水管道而被损坏，但因该排水台系属公共区域，被上诉人负有维修义务，而被上诉人至今一直未予维修。同时，鉴于被上诉人现已实际撤离园区，故应由上诉人自行维修排水台，维修费用由被上诉人支付。关于维修排水台的费用问题，因上诉人主张维修排水台的费用700元系估算，而非实际发生。故本院根据上诉人的陈述及结合本案的实际情况，酌定被上诉人支付维修排水台的费用为400元为宜，该笔费用在上诉人交付的物业费中予以抵扣。本院对上诉人的该项上诉主张部分予以支持。综上所述，王京权的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初19218号民事判决第二项、第三项即“二、驳回原告（反诉被告）沈阳高诚物业有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王京权的诉讼请求。”；二、变更沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初19218号民事判决第一项即“一、被告（反诉原告）王京权于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳高诚物业有限公司2017年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费722.47元”为“上诉人王京权于本判决生效之日起十日内给付被上诉人沈阳高诚物业有限公司2017年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费322.47元”；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费50元，由上诉人王京权负担；一审案件反诉费50元，由上诉人王京权负担22元，由被上诉人沈阳高诚物业有限公司负担28元；二审案件受理费50元，上诉人王京权负担22元，由被上诉人沈阳高诚物业有限公司负担28元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年九月三日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。