福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初256号 原告：林敏，女，1976年3月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福州恒斌信息技术有限公司，住所地：福州市鼓楼区洪山街杨桥西路157号世纪佳源1#楼2层01店面。 法定代表人：陈孔良。 委托诉讼代理人：唐辉、胡晨晞，福建辉扬律师事务所律师。 原告林敏与被告福州恒斌信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林敏及其委托诉讼代理人方美羡、被告福州恒斌信息技术有限公司委托诉讼代理人唐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林敏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方《租赁合同》于2016年12月6日解除；2.被告赔偿原告装修残值300000元，并支付经济赔偿135300元；3.被告偿还履约保证金50000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于福州市仓山区的房屋编号为：第B号的房屋的二层租赁给原告使用，租赁期限为5年，自2015年6月10日至2020年6月9日，每月租金为22550元。原告按照合同约定，已向被告支付履约保证金人民币5万元以及截止到2016年11月的租金。后经原告查实，福州市人民政府已于2011年10月10日决定对租赁物所在的东升新苑二期土地进行征收。被告在2015年5月13日与原告签订房屋租赁合同之前，应当知道租赁物已被列入征收拆迁范围，却故意隐瞒这一事实，仍与原告签订房屋租赁合同，致使合同目的不能实现，构成了根本违约。由于被告的违约行为，原告已于2016年12月5日腾空，并于2016年12月6日发函告知被告即日解除该房屋租赁合同，同时要求被告于2016年12月10日上午10时办理移交手续，由于按照被告注册地所邮寄的律师函无人签收，原告于2016年12月9日再次向被告发函要求被告于2016年12月12日上午10时办理移交手续，被告拒收该份函件，应视为该函件已经送达被告并办理了讼争房屋移交手续。按照原、被告签订的房屋租赁合同约定：“合同生效后，因甲方原因要求解除合同的，甲方应全额退还乙方的履约保证金，赔偿乙方不少于当年6个月租金的经济损失，赔偿乙方装修残值（残值=乙方装修费用÷60×余下的合同月份，装修费用以乙方事先提交相关单据并经甲方认可的部分）。”原告装修残值暂计300000元（实际金额以评估为准）；经济损失（按六个月租金算）=6×22550=135300元。被告隐瞒租赁物已被列入征收范围的行为构成根本违约，致使原告遭受经济损失，协调无果。 被告福州恒斌信息技术有限公司辩称，双方签订的合同是合法有效的；被告不存在违约或欺诈的行为，原告无权解除合同，并且原告的诉讼跟主张是相互矛盾的，其称受到欺诈，根据法律规定是可撤销的，也没有事实根据，不能成立；原告诉请赔偿损失及返还押金的诉请没有事实跟法律依据，不应支持，根据合同第10条第2款规定，如遇见拆迁不追究任何责任，第66条第2款，合同终止后，房屋无偿归出租方，因此不存在违约责任，因此原告的诉请没有事实跟法律依据不能成立；原告单方终止合同并拒绝缴交租金的行为构成违约，被告保留追究的权利，第10条第2款规定，如遇拆迁，原告应按被告通知的时间搬离，搬离的时间不低于15日，原告在未接到被告搬迁的通知之下，私自搬离，已构成违约，被告依法保留追究的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《福州市人民政府关于福州市土地发展中心城市建设储备用地征收集体土地的批复》、《征地补偿安置方案公告》、《关于申请启动东升新苑二期项目集体土地上房屋征收补偿工作的函》、《福州市仓山区人民政府房屋征收决定书》、《福州市仓山区人民政府房屋征收公告》（东升新苑二期），均系东升新苑二期土地征收过程形成的有关文件，本院对其真实性予以确认。律师函及快递寄件人存单，系原告通过邮政特快专递所发，本院对其真实性予以确认。银行流水明细，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。照片，系涉讼房屋现场照片，本院对其真实性予以确认。被告提交的《租赁合同》、《关于商请支持收储原福州电容器厂地块的函》，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；福州电容器厂通知，盖有该厂印章，本院对其真实性予以确认；出租房屋现状照片，系涉讼房屋周边照片，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月30日，福州市仓山区人民政府发布房屋征收公告，因东升新苑二期项目建设需要，决定对东升新苑二期项目范围内所有房屋进行征收，签约期限为2014年11月30日至2014年12月29日,被征收人应当在签约期限内与房屋征收实施部门签订补偿协议并腾空房屋完成搬迁。2015年5月13日，被告福州恒斌信息技术有限公司作为甲方与原告林敏作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于福州市仓山区编号为第B号房屋的二层楼租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2015年6月10日至2020年6月9日，甲方确认租赁房屋没有安全隐患，可供乙方举办教育机构使用。合同第九条约定，合同生效后，因甲方原因要求解除合同的，甲方应全额退还乙方的履约保证金，赔偿乙方经济损失及装修残值。合同第十条约定，若因国家政策、政府规划拆迁、征地等政府行为导致租赁房屋被征收、拆除或改造（以政府通知为准），本合同即行终止，乙方应按甲方通知的时间搬离,并不得要求甲方支付任何补偿费用。合同签订当天，原告向被告支付履约保证金50000元，并对租赁房屋进行二次装修，用于开办新韵培训学校，工程造价173148元。之后，原告得知租赁房屋已被列入征收范围遂寻求解决租赁问题，福建瑞权律师事务所于2016年12月9日代原告向被告发出关于合同解除的律师函，但被拒收。原告因本案纠纷于2017年1月10日诉至本院，本院于2017年2月16日将其诉讼材料送达被告。诉讼过程中，涉讼房屋因政府征收而被拆除。 本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，属于合同法调整的范围。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。同时，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，政府发布房屋征收公告要求限期签约搬迁，被告作为出租方在应知道涉讼房屋即将被拆迁的情况下，仍与原告签订长达五年的租赁合同，并未向原告告知上述重大事项，致原告没有预见房屋征收的重大变化，在违背其举办教育机构目的的情况下与被告订立合同。合同在订立过程中，当事人一方违反先合同义务会产生缔约过失责任，并不必然导致违反先合同义务一方承担违约责任，但是当违反先合同义务一方的行为导致不能全面履行合同则构成违约可以追究违约责任，故被告关于不能适用租赁合同第九条而以合同第十条主张遇见拆迁不追究任何责任的抗辩理由，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原告以发出解除合同函之日即2016年12月6日作为解除合同的时间，但该函件未顺利送达，不能作为解除合同的依据，本院不予确认。本院根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定原告解除合同的意思表示通过本案诉讼于2017年2月16日送达被告时租赁合同解除。合同解除后，涉讼房屋被征收拆除，被告收取原告履约保证金应予返还，并赔偿原告投入装修的损失。根据本案实际情况，原告在租赁房屋时未尽审慎调查义务，自身也存在一定的过失，根据公平原则，本院酌定被告按双方确认的工程造价173148元的50%赔偿原告装修损失86574元，剩余损失应由原告自行承担。对于原告主张的经济赔偿135300元，未提供有效证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、被告福州恒斌信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林敏装修损失86574元； 二、被告福州恒斌信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林敏履约保证金50000元； 三、驳回原告林敏的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8580元，由原告林敏负担4290元，由被告福州恒斌信息技术有限公司负担4290元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 人民陪审员  秦 霖 人民陪审员  陈贵容 二〇一七年十一月二十四日 书 记 员  林雪玉 附一：本民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。