北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初4561号原告：胡大富，男，1962年11月24日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：邓少东，男，北京邓少东律师事务所律师。被告：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区泉河园二区乙2号楼3层02室。法定代表人：王国栋，总经理。委托诉讼代理人：苏文武，男，北京贵通律师事务所律师。原告胡大富与被告和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡大富的委托诉讼代理人邓少东，被告和谐置家公司的委托诉讼代理人苏文武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡大富向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2016年5月19日签订的房屋买卖居间合同；2、判决被告立即退还原告购房款143万元；3、判决被告给付原告违约金131万元；4、判决被告退还房屋买卖居间费48600元；5、本案的诉讼费及原告律师费由被告承担。事实及理由：2016年5月19日，原告与被告签订了合同编号0160588号《房屋买卖居间合同》，被告既是合同的出售方甲方，又是居间方丙方。本合同约定被告将北京市怀柔区东关一区×号楼×单元×号房屋出售给原告：约定房屋成交价格243万元，原告首付购房款143万元，支付定金10万元。剩余房款100万元如果原告经两次申请银行贷款都没通过，经被告通知7日内补齐全款。在本合同履行过程中原告已经按照合同约定履行了自己的义务，由于被告以找不到原告为由拒绝为原告办理购房贷款手续，现被告告知原告房屋不能按合同约定的房价出售给原告了，原告认为被告的行为构成违约，而且向原告收取居间费用违反法律规定。原告为了维护自己的合法权益，依据我国《合同法》有关规定，特向法院提起诉讼。原告主张违约金的依据为合同第六条第六款的约定，按照合同总价款的双倍赔偿，但原告的违约金主张金额为131万元。被告和谐置家公司辩称，不同意对方的诉讼请求，造成房屋买卖居间合同不能履行的原因是原告未按照双方约定的时间办理手续，原告方存在违约行为，故此不应由被告方承担相应的违约责任。我方不承担给付违约金和退还居间费的责任。关于合同解除，根据本案的具体情况，我公司同意解除合同，也同意返还原告已支付的购房款。经审理查明，2016年5月19日，原告胡大富（买受方，乙方）与被告谐置家公司（出售方，甲方及居间方，丙方）签订房屋买卖居间合同。合同约定如下：……第二部分房屋买卖合同：第一条买卖房屋的基本情况：1、房屋坐落：北京市怀柔区东关一区×号楼×单元×（以下简称涉诉房屋）；……3、房屋所有权人（空白）；……4、房屋所有权证编号：（空白）；5、该房屋未设立抵押。第二条房屋价格约定：1、甲、乙双方约定房屋成交价为243万元……第三条房款支付方式：本次房屋买卖交易，甲、乙双方约定购房定金为10万元，……2、乙方贷款购房且甲、乙双方一致同意按以下方式划转房款。①本合同签订后，由丙方通知三日内甲方配合乙方向银行申请按揭贷款（公积金），且甲、乙双方按以下方式划转房款：②乙方于（空白）支付购房首付款143万元（包含购房定金）。③乙方通过向银行申请100万元的贷款作为购房尾款，银行放款时直接划入甲方账户。……第四条办理产权过户：甲、乙双方应当于丙方通知之日起3个工作日到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。第五条甲、乙双方的权利义务规定：1、甲方的权利与义务：……②甲方有按合同约定取得购房定金及全部房款的权利；……⑤甲方有如期配合乙方办理银行贷款、产权过户的义务；第六条违约及违约责任：1、本合同签订后，若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为甲方违约。则甲方双倍返还乙方购房定金（以实交定金为准），如已收房款或已做资金监管，以上述款项的20%支付违约金且甲、乙双方应支付给丙方的全部佣金均由甲方承担。……4、逾期办理产权过户责任：甲、乙双方未按合同约定期限办理房屋产权过户的（①和②不做累计）①逾期15日内，每逾期一日，违约方按日计算应向守约方支付已付房款的1‰的违约金，合同继续履行。②逾期15日后，守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；守约方解除合同的，违约方应当承担违约赔偿责任。若违约方为甲方，甲方应当自乙方解除合同通知送达之日5日内退还乙方全部已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金额的违约金及乙方应付给丙方的佣金；若违约方为乙方，甲方应当自通知乙方解除合同之日起5日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，余款全部退还乙方。……6、甲方将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应自解除合同通知送达之日起5日内按照合同总价款双倍赔偿乙方，若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过已付房款的，差额部分应由甲方据实赔偿。7、违反本合同第二部分第五条权利和义务的违约责任。违约方应赔偿守约方所有损失包括但不限于公证费、律师费等并支付房款总价款10%的违约金。……第三部分其他约定：第一条送达约定：三方均认可，三方之间所签署的所有相关合同/协议，在涉及需要告知其他一方时，须以文字形式、电话、短信、电子邮件、快递、微信等形式送达，以发出日期视为送达。若三方之任何一方签署合同时没有提供通邮地址及联系方式或所提供的通邮地址及联系方式有误或者变更后没有履行告知义务，造成信息发出延时或不能送达的，所导致的违约责任或一切损失由未履行方承担。……该合同落款处除原、被告双方作为买卖双方签字、盖章外，被告同时作为居间方在丙方处盖章。……同日，原告与被告签订佣金确认书一份，约定原告承诺于2016年5月29日前支付给被告48600元佣金。该协议原告签字后在协议上书写手机号为137XXXX****。协议签订后，原告于2016年5月21日向被告支付购房定金10万元，于2016年5月29日支付首付款121万元及中介服务费48600元。原告称对于尚未支付的首付款12万元，系被告未要求原告支付，且如果合同能够继续履行原告可随时支付该款项。2017年7月，原告持所诉理由诉至我院，要求继续履行合同，后将诉讼请求变更为要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。庭审中，原告提供佣金确认书一份，用以证明原告在佣金确认书上书写的电话号码是原告一直使用的手机号，且随时可以接通，但被告并未拨打该电话号码联系过原告办理与房屋有关的手续。被告对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。被告称被告方工作人员联系原告的手机号均系以“139”开头，该手机号是原告与被告方工作人员联系用手机，但没有在原、被告双方的合同中体现。被告提供公司员工杨爱荣出庭作证。杨爱荣证明，原告与被告签订合同后，原告在两个月内到被告公司询问过两次，但在2016年7月以后失去联系。2016年12月中旬可以办理手续后被告无法与原告取得联系，被告曾向原告住址发函，但均联系不上。经本院询问，杨爱荣称她一直拨打“130XXXX****”的手机号码与原告联系，她不知道原告在佣金确认书上所留电话，长时间联系不上也没有查看档案中原告的其他联系方式，对于曾向原告发函告知，杨爱荣称不能提供证据证明。原告另提供委托代理协议一份，用以证明原告在本案诉讼中支付的律师费用，并要求被告负担。被告对该证据不予认可。另查明，本案审理过程中，原告申请我院就涉诉房屋的产权登记及抵押登记情况调查取证。经查询，涉诉房屋于2015年6月11日登记于北京京北鑫民房地产开发有限公司名下，于2016年12月16日登记于周兢兢名下；2017年1月5日，涉诉房屋被办理抵押，被担保的主债权数额为180万，债务履行期限自2016年12月19日至2017年6月18日。2017年9月初，我院将上述调查取证结果告知双方当事人，经本院询问，被告称涉诉房屋的实际所有权人为被告，产权登记于被告公司员工周兢兢名下。本院依法传唤周兢兢到庭说明情况。周兢兢认可涉诉房屋的实际所有权人为被告，周兢兢是应被告要求作为涉诉房屋的名义所有权人登记，且抵押登记也是被告要求办理，被告为抵押贷款的实际使用人。周兢兢明确表示如果和谐置家公司同意为原告办理过户手续，周兢兢可以协助办理，但应当先行解除抵押。基于此，本院明确询问原、被告双方关于本案合同解除或继续履行的意见。原告表示，因抵押担保的债权金额过分高于其未支付的房款金额，故原告不同意代被告偿还债务解除抵押并办理房屋过户手续，原告要求解除合同，并要求被告承担违约责任；被告表示，因涉诉房屋尚在抵押登记过程中，不能为原告办理过户手续，故被告同意解除合同，并返还原告已支付的购房款，但不同意承担违约责任。另经本院释明，被告明确表示原告主张的违约金数额过高，要求法院予以调整，应参照原告的实际损失确定违约金数额。上述事实，有当事人陈述意见、房屋买卖居间合同、佣金确认书、收据、证人证言等在案佐证。本院认为，原告胡大富与被告和谐置家公司签订的房屋买卖居间合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方及涉诉房屋的登记所有权人周兢兢均认可和谐置家公司为涉诉房屋的实际所有权人，本院不持异议。按照法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务以及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行的，对方当事人均有权解除合同。本案合同签订后，原告依约支付了部分房款，但被告将涉诉房屋办理抵押，且抵押金额远超出原告未支付的房款数额，抵押期限远长于合同约定的房屋过户期限，导致涉诉房屋至今不能办理过户手续，可以认定被告以自己的行为表明不履行主要债务。现原告要求解除合同，被告同意，本院不持异议。被告亦同意返还原告已支付的购房款，本院亦不持异议。原告虽未按合同约定支付全部首付款，但被告并未以此作为原告违约的抗辩事由，故此可以认定原、被告双方就原告迟延支付首付款已达成约定，本院依原告实际交付的首付款数额确定被告应返还金额。对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告和谐置家公司以自己的行为明确表示不履行合同，构成违约，原告有权要求被告支付违约金。原告要求按照合同第六条第六款的约定，即被告将涉诉房屋出卖给第三人，导致原告不能取得房屋所有权证的，被告应按照合同总价款的双倍赔偿原告计算违约金。本院认为，现被告将涉诉房屋办理抵押，并未出售给第三人，不符合该项合同约定的违约金计算条件。另因原告在合同签订后未积极督促被告履行合同义务，且在被告长时间不履行合同义务的情形下未及时通过诉讼主张权利，导致损失扩大，其不得就扩大的损失向被告主张违约赔偿。综合上述情形，本院认为，应按照合同第六条第一款的约定计算违约金，即以已付购房款的20%为违约金计算标准，违约金数额认定为26.2万元。对于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明原告该项损失的实际发生，故本院难以支持。对于原告要求和谐置家公司返还中介费的诉讼请求，按照法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。被告同时作为中介公司在为合同订立提供居间服务的过程中，在涉诉房屋办理过户之前将涉诉房屋抵押，且未向原告如实报告该重要事实，导致合同无法履行，损害原告利益，故被告不得要求原告支付报酬，其已收取的中介费应当予以返还。原告该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于被告辩称，原告未按合同约定履行办理贷款手续的义务，且经被告催告仍不办理，构成违约的意见，首先，被告提供的证人明确表示在对原告进行催告的过程中未拨打原告在佣金确认书上预留的电话，且不能提供函告被告的书面证据，故被告提供的证据不足以证明其在合同履行过程中对原告进行合法、有效的催告；其次，即使被告曾告知原告办理相关手续，但在合同未经法定程序解除前被告将涉诉房屋抵押，已构成违约。故此，被告此项辩称意见依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，第四百二十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告胡大富与被告和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于二〇一六年五月十九日签订的房屋买卖居间合同解除。二、被告和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还原告胡大富购房款一百三十一万元。三、被告和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告胡大富违约金二十六万二千元。四、被告和谐置家（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还原告胡大富中介费四万八千六百元。五、驳回原告胡大富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千一百二十元，由被告和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一七年十一月二十九日书记员  孙 晴