太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初2661号原告许丽娟，女，1970年9月14日出生，汉族，住太原市。委托代理人赵惠清，男，住太原市，系原告许丽娟的丈夫。被告山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街****房，统一社会信用代码×××。法定代表人李欣。被告山西欣中房地产开发集团有限公司，住所地，住所地太原市小店区平阳路****iv>法定代表人冯海忠。原告许丽娟与被告山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许丽娟的委托代理人赵惠清到庭参加了诉讼，被告山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的商铺经营收益130140元（2014年7月1日至2017年3月31日）和逾期违约金25990元，共计156130元；2、判令被告向原告支付因逾期未办理商铺产权证的违约金6840元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由为，2013年1月23日，原告购买了位于太原市小店区寇庄西路109号的由山西智伟基业房地产开发有限公司开发销售的商铺一间，面积17.86平方米，总价为380000元，并在当天与被告山西智伟基业房地产开发有限公司签订了编号为1401207080156的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营合同》。合同约定，原告将其拥有的《欣中苑》二层2-A号商铺出租给被告经营，并约定被告每年支付原告经营收益标准为：第1至3年，每年收益45600元，第4至6年，每年收益为49400元，第7至10年，每年收益为57000元，按半年向原告支付经营收益，付款方式为，每年6月25日和12月25日前通过银行转账的方式支付，如被告无正当理由未按时向原告支付经营收益，每延迟一日，被告按应付经营收益的万分之五向原告支付违约金，同时约定被告应当在商品房交付使用后，即原告交清房款后第二天开始700个工作日内，将办理权属登记，如不能在规定期限取得房地产权属证书的，被告每月按已付房价款的0.1%，向原告支付违约金。2014年7月1日开始至2017年3月31日（暂计），被告未按合同约定支付经营收益，其中2014年7月至2015年12月共18个月，每月3800元，拖欠68400元，2016年1月1日至2017年3月31日（暂计），共15个月，每月4116元，拖欠61740元，共拖欠原告130140元，又因被告未按时支付经营收益，构成违约，根据约定，每延迟一日被告按应付经营收益的万分之五向原告支付违约金，共计25990元，被告未按时办理产权登记的违约金6840元。由于原告多次催促被告按合同约定支付应付收益及违约金，被告拒不履行，严重损害了原告权益，为此原告诉至法院。被告山西智伟基业房地产开发有限公司和被告山西欣中房地产开发集团有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年1月23日，原告许丽娟（买受人）与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为1401207080156的《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买欣中苑第1幢2层2-A号商铺，该商品房的用途为商业，建筑面积17.86平方米，单价每平方米21276.59元，总价款380000元，买受人一次性付清购房款。出卖人应当将符合合同约定的商品房交付买受人使用，买受人交清房款后第2日视为出卖人交付房屋日期。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后700个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列三项处理（1）、买受人退房，出卖人90日内将房款退还，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；（2）、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%每月向买受人支付违约金；（3）、出卖人应当在房屋交付使用后800工作日内，将产权证交付买受人。合同还约定了其他条款。同日，被告山西智伟基业房地产开发有限公司向原告出具了涉案商铺购房款380000元的收据。同日，原告许丽娟（甲方）与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（乙方）还签订了一份《商铺委托经营合同》，合同约定甲方将上述涉案商铺出租给乙方经营，委托期限自甲方向开发商付清商铺的全部款项次日起计算至2023年1月23日为止为第一个周期，期满双方协商一致可以顺延。甲方每年经营收益标准为，第1至3年，每年收益为45600元；第4至6年，每年收益为49400元；第7至10年，每年收益为57000元；日经营收益标准按一年365天计算。甲方2012年12月31日前的经营收益，按实际天数在2013年1月31日前一次性全部支付，之后，乙方按半年向甲方支付经营收益，于每年6月25日和12月25日前以银行转账方式支付。合同违约责任还约定，乙方无正当理由未按时向甲方支付经营收益，每延迟一日，乙方应按应付经营收益的万分之五向甲方支付违约金。在该合同尾部有，补充协议：如乙方山西智伟基业房地产开发有限公司不能按时支付甲方经营收益，由山西欣中集团支付字样，并加盖有山西欣中房地产开发集团有限公司的合同专用章。庭审中，原告许丽娟自认涉案商铺没有预售许可证不具备办理产权证的条件；商铺没有交付、签完合同开始返利，按12%的标准支付过一年半的，交房款时抵扣了第一年的收益，实际交付房款334400元，之后又现金支付过半年的收益。以上事实有当事人陈述、《商铺买卖合同》、《商铺委托经营合同》、收据等证据及庭审笔录在案佐证，可以采信。本院认为，被告将未取得商品房预售许可证明房屋销售给原告，该合同依法应当认定为无效合同。依合同取得的财产应返还，但原被告双方均未主张各自返还合同取得的财产，故现原告有权要求被告支付合同涉及的相关收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案中原告将房屋委托给被告经营且被告已经支付了一年半的收益，故被告应当按照合同约定支付剩余年限的房屋占有使用费，现原告要求被告支付从2014年7月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费130140元的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效，对原告主张被告按照合同约定日万分之五支付逾期付款违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告山西欣中房地产开发集团有限公司自愿在被告山西智伟基业房地产开发有限公司不能付款时履行付款义务，故被告山西欣中房地产开发集团有限公司应对上述款项承担共同付款义务。被告山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃权利，后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许丽娟2014年7月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费130140元。二、驳回原告许丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3559元（原告已预交），由被告山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张少华人民陪审员 王计兰人民陪审员 张桂莲 二○一八年十一月六日书 记 员 王艳霞