北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初18235号原告：彭俊，男，1975年4月18日出生，北京瑞得健生物科技有限公司销售部经理，户籍地安徽省金寨县，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘雪华，北京市天安律师事务所律师。被告：北京邦达房地产开发有限公司，注册地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-16，办公地北京市北京经济技术开发区北环东路**。法定代表人：冯耀荣，董事长。委托诉讼代理人：孙雪梅，女，1985年1月22日出生，北京邦达房地产开发有限公司员工，现住该单位宿舍。委托诉讼代理人：杨辉，北京泓聚律师事务所律师。原告彭俊与被告北京邦达房地产开发有限公司（以下简称邦达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭俊的委托诉讼代理人刘雪华，被告邦达公司的委托诉讼代理人孙雪梅、杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭俊向本院提出诉讼请求：1.依法判令邦达公司支付自2016年12月29日至2017年6月5日的违约金18038元；2.诉讼费由邦达公司承担。事实与理由：2013年1月21日，邦达公司与彭俊签订《北京市商品房预售合同》，约定将位于大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目9#办公楼8层803房出售给彭俊，总房款1134488元，交房日期为2014年12月29日。按照合同约定，彭俊委托邦达公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用个人购房的每户800元。如因邦达公司的责任，彭俊未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，则按照双方签订的附件八《北京市商品房预售合同》补充协议约定，彭俊有权按每逾期一日该房屋总房款万分之一向邦达公司收取违约金。此后彭俊依约向邦达公司支付房款以及契税、产权代办费、房屋登记费、权证印花税等相关费用，邦达公司应在房屋交付使用后730日之内即2016年12月28日前为彭俊办理房产证，但邦达公司并未按照合同规定时间为彭俊办理。故诉至法院。邦达公司辩称，一、彭俊的房屋转移登记完毕，故彭俊的诉讼请求没有事实依据；二、彭俊未向产权代办机构提供办理产权证所需的全部资料，彭俊委托北京精信房地产经纪有限公司（以下简称精信公司）代办产权证，并向精信公司交纳了代办费、登记费，权证印花税。邦达公司并不实际负责彭俊房产证的办理工作。在精信公司集中收集代办资料时，彭俊缺少面积差房款发票。精信公司已经通过《委托代办服务合同》附件一的形式及口头方式告知了彭俊需要补充提交的资料，并于2015年年底及2016年6月份电话通知彭俊需要补充提交的资料，并通知业主可以将资料扫描件发至精信公司邮箱，现场提交的可以提交至珺悦国际售楼处及在物业办公区设立的产权代办办公室。但彭俊没有及时提交资料，经精信公司与地税多次沟通协商，通过复印邦达公司发票记账联加盖邦达公司财务章的方式，才将彭俊的契税申报工作办理完毕。在邦达公司以及精信公司尽了合理的通知义务后，彭俊仍未能及时补充提交办证资料，由此造成的延误，应当由彭俊自行承担。根据双方的附件八补充协议约定，因彭俊未能提交全部资料导致的逾期，邦达公司不承担违约责任；三、自2016年7月北京市地税系统金税三期系统升级以来，地税，地税契税申报工作受到了严重的影响2016年下半年珺悦国际项目仅完成契税申报工作280户，导致了办理产权证的逾期；1.2016年1月，精信公司向邦达公司发送了2016年珺悦中心项目报件时间排期表，精信公司根据地税及建委的工作流程，制定了相应的工作计划，计划于2016年2月份至11月份完成珺悦国际项目2000户业主房产证的办理工作。按照此工作计划，在业主资料齐全，且地税、建委工作流程正常的情况下，邦达公司完全能够按照双方签订的购房合同约定的时间内办理完毕珺悦国际项目业主的房产证；2.北京市地方税务局金税三期系统上线，全市地税机关于2016年7月25日至8月8日暂停了除个人所得税完税证明开具、涉税咨询业务之外的全部业务。金税三期系统上线后，因系统不稳定等原因，导致北京市大兴区地税第二税务所受理批量缴纳契税的数量大幅减少。金税三期系统上线后至2016年底结算，北京市大兴区地税第二税务所就珺悦国际项目仅受理了两批次报税，共计280户。2016年7月至2017年8月，金税三期系统上线一年以来，地税，地税通知的系统维护达到22次系统拥堵影响报税而发出过紧急通知。可见，金税三期系统的升级以及系统升级后的不稳定，严重影响了珺悦国际项目的报税计划，不但导致整个珺悦项目而且造成大兴区众多其他项目产生了契税交纳工作的逾期。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十四条第三款之规定，因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。综上所述，根据合同约定及法律规定，非因邦达公司原因导致的逾期办证，不应由邦达公司承担逾期办证违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。彭俊提交如下证据：1.《商品房预售合同》；2.补充协议；3.契税收据；4.产权代办费收据；5.印花税收据；6.房产登记费；7.房款发票。邦达公司提交如下证据：1.《北京市商品房预售合同》；2.协议书；3.委托代办服务合同；4.微信截图-产权代办办公室；5.精信公司关于珺悦国际产权办理的说明；6.微信截图-大兴地税群；7.大兴区建委办证窗口张贴的《不动产登记批量受理制度》照片；8.2017年中信内经证字102943号公证书；9.照片；10.北京晟邦物业管理有限公司情况说明；11.2017京中信内经证字102207号公证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月21日，邦达公司（出卖人）与彭俊（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定将位于大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目9#办公、商业楼8层803房出售给彭俊，总房款1134488元整。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为个人购房的每户800元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权按每逾期一日该房屋总房款万分之一向出卖人收取违约金，但因非出卖人原因造成逾期的，则出卖人不承担违约责任。2014年12月29日，邦达公司向彭俊交付涉案房屋。截止收房时，彭俊共向邦达公司支付购房款1134488元。此外，彭俊还交纳了契税、产权代办费、房屋登记费、权证印花税等相关费用。涉案房屋产权证取得日期为2017年6月5日。另案中，代办公司精信公司的工作人员出庭作证称：邦达公司与其签订委托合同，委托其代办小区业主的产权证。业主收房当天公司在现场收取了办证材料，包括身份证和购房发票。收房当天业主基本都缺少房屋面积补差款的发票。2015年期间，精信公司的主要工作是对业主的办证资料进行整理和建档。2015年年底陆续通知缺少材料的业主补齐材料。按照原计划，公司每月可申报契税300户，不动产登记机构每月最多可申报400户。按照办理流程，本月申报契税后，下月就可以办理不动产登记。从报税到出房产证的时间基本为3个月。公司自2016年启动办证流程。首先是向税务机关报税。公司将业主的材料录入电脑，同时提交书面材料给税务部门。税务部门审核通过后出具缴款通知书。开发商凭缴款通知书去银行缴款后取得回执。公司再拿缴款回执去税务机关换取完税证明。再持完税证明到不动产登记机构办证。2016年1月份，公司先试报了12户。2016年5、6月份开始大量申报。上半年共计申报了600多户。7月接到税务系统升级的通知，当月没有申报。直到10月份，公司才进行了金税三期系统升级后的第一次申报，但申报流程与原来的不一样。金税三期系统上线前，由税务部门的工作人员填报。升级以后，由公司自己的工作人员上机录入，每次申报不超过120户。原来一个月可以申报完成的工作量，系统升级后则需要3个月。就涉案的金税三期系统等问题，本院到大兴区地税局进行调查了解。地税。地税局答复称金税**系统2017年7月开始改造升级17年8月系统上线。8月份上线后因为系统维护暂停过一个月的申报。2017年11月、12月期间，因需要集中办理拆迁项目的产权证，商业项目共暂停申报过了一个月。金税三期系统上线前，录入方式为电子导入，每次批量报税可达到约300户。金税三期系统上线后，录入方式变为手工录入，每次可录入的数据取决于录入的速度和材料的复杂程度。本地区需要批量报税的房地产开发项目约有六、七十个。每个房地产项目每个月平均可申报一至二次。申报单位于每个月末提前申请下一个月业务，由税务部门安排每个项目的排期。自金税三期系统上线后至2016年年底，共计为精信公司安排过3天半的上机录入时间。双方对于上述调查内容无异议。但彭俊认为税务系统升级对于办证申报的影响不大，而且11、12月份时，大部分业主的办证期限已经超过。关于催缴业主补齐办证所缺材料一事，邦达公司对其所主张的催缴时间及催缴方式，未提交相关证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。邦达公司与彭俊签订的《北京市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人应当依约履行各自的合同义务。彭俊已经足额交纳购房款。邦达公司应当依照合同约定的日期将涉案房屋产权证办理完毕。现房屋产权证实际的取得时间已经超出合同的约定日期。邦达公司所委托的精信公司，在业主收房后长达1年期间未及时启动办证流程，存在办证拖延的行为。关于邦达公司抗辩业主未能按时提交房屋差价款发票的理由，因开票义务人为邦达公司，其既未能在业主补交差价款后及时出具发票，亦未及时将补开的发票交付业主或转交其所委托的精信公司。即使存在业主交付发票不及时的情形，也非业主自身原因造成。如果发现缺少发票的情况，应及时通知业主提交。既然其在经过一年时间的准备后，从2016年开始申报契税，就应视为所有业主的办证材料已经齐全。综上，关于邦达公司提出业主迟延提交办证材料的抗辩理由，本院不予采信。邦达公司应当承担逾期办证的违约责任。至于本案中是否存在可减轻逾期办证违约责任的情形，本院将作如下分析。精信公司自2016年1月起已开始实际进入办证阶段。按照代办机构制定的契税申报计划，根据产权证办理的一般周期推算，截止合同约定日期，虽同样会发生部分业主的产权证逾期，但逾期时间基本为1至2个月。之所以发生产权证逾期时间较长的情况，其中报税系统的升级也是不可忽略的客观因素之一。税务系统升级发生在合同履行期限内，客观上影响了产权证办理流程的正常推进。此种影响包括两个方面，一是工作时间缩短。2016年下半年中，代办机构被停止申报的周期总计约3个月。在可进行申报的3个月中，代办机构总计只有三天半的录入时间。二是工作效率减低。因录入方式的变化，导致实际工作效率仅有原来的三分之一。因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。根据前述，邦达公司因前期存在拖延履行办证义务的行为，故虽然在合同的后期履行中遇到客观障碍，但不构成免除违约责任的理由。至于上文所述的两方面影响是否均应作为减轻违约责任的考量因素，本院认为应区分对待。其中完全因外在原因而停止契税申报工作的3个月，因该情况发生在合同的履行期限内，且非邦达公司所能控制和避免。客观上确实缩短了合同原约定的办证履行期限，系导致违约日期被延长的客观因素。故应作为违约责任的减轻情形加以考量。而对于系统改革后录入效率降低的问题，不应作为减轻违约责任的考量因素。一是因邦达公司前期存在办证拖延的情况。二是效率降低存在录入人员和录入方式主、客观两方面的原因，不具备量化的客观标准。三是如考虑录入方式的影响，会发生与被缩短的录入时间重复评价的情况，且录入方式影响的主要是合同已经逾期后的补救阶段。由于涉案的业主取得产权证日期不同，本院综合考虑前述情形对于涉案项目产权证办理的影响程度，对于邦达公司应承担的违约责任酌情减轻30%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京邦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭俊迟延办证违约金12626.6元；二、驳回原告彭俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由被告北京邦达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇一七年十一月三十日书记员  董 惠