云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初6618号原告：昆明市某某办公室住所：昆明市。负责人：陈某某。委托诉讼代理人：谢燕春，系云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜莎，系云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南某某建筑装饰工程有限公司住所：云南省昆明市。法定代表人：孙某某。委托诉讼代理人：纪涛，男，汉族，1986年10月10日出生，现住昆明市西山区，系被告公司员工，特别授权代理。原告昆明市某某办公室（以下简称“昆明某某办”）诉被告云南某某建筑装饰工程有限公司（以下简称“某某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于二0一七年八月三十日受理后，依法组成合议庭，于二0一七年十月十八日公开开庭进行了审理。原告昆明市某某办公室的委托诉讼代理人杜莎到庭参加了诉讼，被告云南某某建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人纪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明某某办向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2005年1月7日签订的《某某工程租赁合同》；2、判令被告将承租的某某小区某某园某某工程返还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的某某工程租金998250元（该租金以年租金798600元为标准，从2016年5月1日计算到2017年7月31日，共计15个月，但请求到被告将租赁物返还给原告为止）；4、判令被告向原告支付违约金20万元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。合计1198250元。事实和理由：原告与被告于2005年1月7日签订了《某某工程租赁合同》，约定由被告承租某某小区某某园某某工程。原告如约将某某工程交付给被告，但被告陆续拖欠租金。原、被告之间的纠纷经盘龙区人民法院、昆明市中级人民法院审理后，确认截止2016年4月30日，被告欠原告租金1492900.50元。判决生效后，被告仍然拒绝履行支付租金的义务，导致拖欠租金不断增加。被告的行为严重违反了合同约定和法律规定，若不及时解除租赁合同，将给原告管理的国有资产带来更大的损失。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求贵院支持原告全部的诉讼请求。被告云南某某建筑装饰工程有限公司答辩称：1、不同意解除双方签订的房屋租赁合同，不同意返还租赁物，要求继续履行合同，被告公司已经致力于开展“菜篮子项目”；2、针对租金来说，应当扣减被告实际为原告垫付的更换消防控制柜、变压器所产生的费用人民币35万元；3、请求法院驳回原告违约金请求。原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：《某某工程租赁合同》，证明：1、原、被告双方于2005年1月7日签订了《某某工程租赁合同》，约定由被告承租原告某某小区某某园某某工程，租赁期限15年，从2005年1月7日起至2020年1月6日止；2、该合同第四条约定：租金以三年为一阶段，每一阶段在上一阶段的基础上浮10%（第十一年起上浮25%），第一阶段为60万元/年；租金的缴纳方式以年度为单位，于当年的2月1日前和7月1日前平均分两次缴清当年的年度租金；3、合同第六条约定了违约责任，对违反本合同中各项条款均为违约，违约方除向另一方赔偿违约金20万元，还应当承担相应的直接和间接经济损失，且另一方有权提前终止合同。第二组证据：（2015）盘法民初字第2871号民事判决书、（2016）云01民终3172号民事判决书，证明：1、由于被告拖欠原告租金，原告曾于2015年11月16日向盘龙法院起诉要求解除合同、支付拖欠租金和承担违约责任。原、被告之间的纠纷经过两审法院审理，确认截止至2016年4月30日，被告尚欠原告的租金人民币1492900.50元，但被告拒绝履行生效判决书确定的义务。2、从2016年5月1日至今被告从未向原告支付租金，再次构成严重违约，双方签订合同的目的已经无法实现，合同应当予以解除。第三组证据：《昆明市某某责令停止违法行为通知书》，证明:被告未经过原告的同意，擅自对租赁物进行装修，该装修行为属于实施危害某某设施的安全和使用效能的装修工程。该行为同样构成违约。对此，被告法定代表人孙某某予以签字认可。第四组证据：《关于对十一届市委第24次常委会议决定的重要工作任务分解立项督查的通知》昆督通（2017）58号，证明：2017年4月13日，昆明市委召开第24次常委会议，讨论研究了8项议题，明确了相关工作任务。其中涉及到原告的工作任务是最大限度发挥某某工程“平时服务”的功能，针对当前昆明交通拥堵、停车难等问题，通过价格调控等方式，鼓励和引导将适合的某某工程开放为停车场地。这也是原告要求解除合同的原因之一。第五组证据：租赁场地的现状图片，证明：被告未经原告审查同意，擅自实施危害某某设施的安全和使用效能的装修工程。被告云南某某建筑装饰工程有限公司为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：《某某工程租赁合同》，证明原、被告订立租赁合同。第二组证据：盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2871号民事判决书、昆中院（2016）云01民终3172号民事判决书，证明:原、被告纠纷已经经过审理，关于解除合同项生效为继续履行合同，关于违约金项已经有判决，相关案件事实上，确实存在有35万元设备款由被告垫付的事实。第三组证据：告知书，证明原告2015年11月24日下发告知书影响被告正常经营。第四组证据：致王道兴副市长灾情报告，证明2013年7月27日王道兴副市长批复要求原告针对被告受灾给予一定支持。第五组证据：致王喜良市长创业报告及某某菜篮子讯传单，证明:2015年10月16日，被告在灾后转向经营，实践落实中央关于解决菜篮子民生工程建设，并得到王道兴市长的支持，现已经形成规模，并实际投入使用，不适宜解除合同。第六组证据：电气设备预防性试验（调试）报告两份，证明被告为原告安装电气设备花费35万元的事实。第七组证据：发票两张，证明被告为原告支付35万元设备款的事实。经质证被告对原告提交的第一组证据三性认可；对第二组证据真实性、合法性认可，证明目的不认可，提出当时双方因为租金问题、政策支持、遇到暴雨等要素影响，导致原告方到法院提起诉讼；第三组证据真实性认可，对孙某某签字暂时不确认，与本案无利害关系；第四组证据真实性、合法性认可，证明目的不认可，证据附件明确工作任务为创建惠民、利民工程，被告“菜篮子”工程已达到该项目标；第五组证据三性均不予认可。原告对被告提交的第一组证据三性认可；第二组证据三性认可，证明目的不认可；第三组证据真实性认可，证明内容不认可；第四、五、六、七组证据三性均不认可。本院认为：当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。原告昆明某某办提交的证据具有真实性，但是否能够作为认定案件事实的依据，本院将综合原、被告的庭审陈述及其他证据综合评判。被告某某公司提交的第一、二、三组证据具有真实性，且原告无异议，本院予以采信；第四、五组证据，本院确认其真实性，但是否作为认定案件事实的依据，本院将综合原、被告的庭审陈述及其他证据综合评判。第六、七组证据时间存在矛盾，本院不予采信。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2005年1月7日，原告昆明市某某办公室与被告云南某某建筑装饰工程有限公司签订《某某工程租赁合同》，约定被告向原告承租昆明市某某某某工程，租赁期限自2005年1月7日起至2020年1月6日止，即租赁期限15年整。该合同第四条约定租金以每三年为一阶段，每一阶段在上一阶段的基础上浮10%（第十一年起上浮25%），第一阶段为60万元/年；租金缴纳方式以年度为单位，于当年的2月1日前和7月1日前平均分两次缴清当年的年度租金。合同第六条约定了违约责任，即对违反本合同中各项条款均为违约，违约方除向另一方赔偿违约金20万元外，还应当承担相应的直接和间接经济损失，且另一方有权提前终止合同。2015年11月16日，因被告拖欠租金，原告昆明市某某办公室向法院起诉被告云南某某建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷案［（2015）盘法民初字第2871号］，诉讼请求：1、解除昆明某某办与某某公司于2005年1月7日签订的《某某工程租赁合同》；2、某某公司将承租的某某小区某某园某某工程返还昆明某某办；3、某某公司向昆明某某办支付拖欠的租金2485850.47元（截止计算到2015年10月31日）以及自2015年11月1日起至某某公司实际将租赁物返还昆明某某办为止的租金；4、某某公司支付昆明某某办违约金200000元；5、本案诉讼费由某某公司承担。审理中，被告云南某某建筑装饰工程有限公司向法院提出反诉请求：1、双方继续履行租赁合同直至合同期满；2、昆明某某办承担违约责任，向某某公司支付违约金200000元，赔偿各项损失950000元；3、昆明某某办承担本案诉讼费及反诉费。昆明市盘龙区人民法院于2016年5月9日作出（2015）盘法民初字第2871号民事判决书：一、原告（反诉被告）昆明市某某办公室与被告（反诉原告）继续履行双方签订的《某某工程租赁合同》；二、被告（反诉原告）云南某某建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明市某某办公室支付截止2016年4月30日前尚欠的租金人民币1492900.5元；三、被告（反诉原告）云南某某建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明市某某办公室支付违约金人民币200000元；四、驳回原告（反诉被告）昆明市某某办公室的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）云南某某建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。宣判后原、被告双方均上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院审理后，2016年10月12日作出（2016）云01民终3172号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告未履行判决向原告支付租金。现原告诉至法院，主张其诉请中的权利。另查明，2017年9月1日，原告昆明市某某办公室认为被告云南某某建筑装饰工程有限公司未经其同意擅自改造某某工程，向其出具《昆明市某某责令停止违法行为通知书》，内容为：“经查，你单位（云南某某建筑装饰工程有限公司）在某某园小区某某工程内，未经某某主管部门审查同意，擅自实施危害某某设施的安全和使用效能的装修工程的行为，违反了《云南省实施〈中华人民共和国某某法〉办法》第十七条第一款的规定，根据《云南省实施〈中华人民共和国某某法〉办法》第二十五条第四款的规定，现责令你单位立即停止违法行为，听候处理。”该通知书落有执法机关印章为昆明市某某办公室。对此，被告法定代表人孙某某予以签字认可。结合原、被告双方的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点如下：一、原、被告双方于2005年1月7日签订的《某某工程租赁合同》是否符合约定或法定解除条件？二、被告要求扣除的35万元更换变电器费用是否真实存在？是否应当扣除？三、原告主张的违约金20万元是否存在重复诉讼？被告是否应当向原告支付该违约金？本院认为：关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方于2005年1月7日签订的《某某工程租赁合同》真实、合法、有效，该合同对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告交付了租赁物，但被告未按照合同约定履行其支付租金的基本义务，导致原告曾于2016年诉讼要求解除合同，2016年10月12日，法院判决确认，被告应当于十日内支付截止2016年4月30日前被告尚欠原告的租金人民币1492900.5元，同时向原告支付违约金人民币200000元，双方合同继续履行。但至今，被告未履行上述判决确定的租金和违约金，也未向原告支付2016年4月30日后产生的租金，导致原告再次起诉。首先，被告长期拖欠租金的行为违反了合同约定，根据合同第六条约定，原告有权提前终止合同。其次，被告作为承租方，支付租金系其基本的主要义务，其违反合同约定不按期支付租金并且在原告起诉后未履行判决支付租金也未支付判决生效后产生的新租金的行为构成根本违约，致使合同目的不能实现。再次，在原告第一次起诉时，法院已经考虑到原告的实际经营状况，给予其宽限期，未支持原告要求解除合同的主张，但被告至今未支付分文租金给原告，其拖欠租金在不断增加，原告作为出租人收取租金的权利已无法实现，故原告要求解除合同的诉请具有事实和法律依据，符合约定和法定解除条件，本院予以支持。解除合同后，被告向原告返还其承租的某某小区某某园某某工程，并向原告支付租金，其中2016年5月1日起至2017年7月31日的租金人民币998250元，2017年8月1日至租赁物返还给原告时止的租金按照年租金人民币798600元的标准计算支付。关于争议焦点二，被告答辩称租金应扣除35万元更换变电器费用，但其提供证据时间上相互矛盾，且该答辩意见在（2015）盘法民初字第2871号民事判决书和（2016）云01民终3172号民事判决书中已作处理，系重复主张，本院不予采信。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。涉案合同第六条约定了违约责任，即对违反本合同中各项条款均为违约，违约方应向另一方赔偿违约金20万元。原告认为被告不仅未履行生效判决支付租金和违约金，且不支付判决生效后产生的新租金构成新的违约，主张违约金20万元，被告认为20万元违约金系重复起诉。本院认为被告不按合同约定支付租金的行为构成违约，故（2015）盘法民初字第2871号民事判决书和（2016）云01民终3172号民事判决书确认被告向原告支付违约金人民币20万元。判决生效后被告未履行判决向原告支付判决确定的租金和违约金，且未支付判决生效后产生的新租金，对于（2015）盘法民初字第2871号民事判决书和（2016）云01民终3172号民事判决书而言确属新的违约行为，但鉴于该违约行为系迟延支付租金的延续行为，系违反合同同一条款的持续违约行为，本案不再重复支持，故原告主张的违约金本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告昆明市某某办公室与被告云南某某建筑装饰工程有限公司于2005年1月7日签订的《某某工程租赁合同》；二、被告云南某某建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市某某办公室返还其承租的某某小区某某园某某工程；三、被告云南某某建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市某某办公室支付2016年5月1日起至租赁物返还给原告时止的租金。其中2016年5月1日起至2017年7月31日止的租金为人民币998250元，2017年8月1日起至租赁物返还给原告时止的租金按照年租金人民币798600元的标准计算支付；四、驳回原告昆明市某某办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币15584元由被告云南某某建筑装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 陈 云人民陪审员 王 玫二〇一七年十一月二十八日书 记 员 赵路娟