河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0903民初3039号原告：程成诚，男，汉族，1986年11月21生。委托代理人：吴志彪、李政，河北榆轩律师事务所律师。被告：沧州百丰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91130900676000860G。法定代表人：董亮，该公司经理。地址：沧州高新技术产业开发区吉林大道西侧18号。委托代理人：陈伟，河北衡泰律师事务所律师。原告程成诚诉被告沧州百丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程成诚委托代理人李政，被告沧州百丰房地产开发有限公司委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告程成诚诉称，被告开发建设沧州紫御华府小区，被告在售楼之前，承诺该小区大堂五星级精装入户、大理石墙面、免费开通巴士、一梯两户或二梯三户、车位配比为1:1、供水采用24小时直饮水等。原告认为被告开发的楼盘所承诺的条件非常好，便与被告签订房屋买卖合同，并交纳了相应房款，原告入住后，发现被告所承诺的条件根本没有达到，且被告擅自将属于业主公共的绿地和假山喷泉用地建成二层商业楼，业主多次要求拆除，被告置之不理。此外，部分业主购买的楼房楼层与合同约定不一致，被告没有任何说法。综上，被告在交房后，没有达到售楼时所宣传的效果，严重违反了合同约定，且擅自占用公共用地的行为，给业主带来了不便，侵害了广大业主的合法权益，故原告要求被告按合同约定履行相应的义务，包括开通免费巴士，提供符合约定的车位、楼宇门、电梯、饮水设备、大堂五星级精装入户、大理石墙面、地面，恢复侵占公共用地的原状，将属于业主共有的地下车位、车库返还原告，并赔偿原告经济损失50000元，诉讼费由被告承担。被告沧州百丰房地产开发有限公司辨称，原告所述没有事实和法律依据，应依法驳回原告之诉讼请求。原告为支持其诉求向本院提交的证据材料有：一、原被告签订的商品房买卖合同一份，证明原告程成诚在2014年1月17日签订合同，购买被告开发的紫御华府小区G12#楼1单元4层403号。二、被告在销售时向原告(买房人)郑重承诺交房时具有以下配套(清单)的照片，该照片系被告售楼处悬挂，并对外作出的承诺，具体内容即诉求第一项。三、2015年9月25日被告向原告出示的百丰紫御华府入住通知书，以上三份证据证明双方之间的房屋买卖合同关系，被告对小区的整体配套承诺，以及该房屋已经交付原告。四、照片8张，系该占用公共用地的建筑，证明目前小区的大堂外观以及被告私自建设二层商业的情况。五、网络打印被告对其紫御华府小区项目的介绍与宣传(文字)，其承诺了电梯的配置情况。六、被告关于二层商业补办建设工程规划许可证的照片，显示被告是在2015年7月22日才补办的二层商业的规划许可。七、紫御华府小区的整体平面图，从平面图中显示，并没有该二层商业门市，并且多处规划了车库、车位，被告当时当初售房时承诺1：1车位配比，但是目前被告并未按此配比提供车位。被告沧州百丰房地产开发有限公司质证称，一、商品房买卖合同真实性、合法性无异议，对关联性存在异议。该合同系原被告双方之间正式签订的商品房买卖合同，但该合同中对于原告之诉求没有任何记载，也没有起到任何民诉法所规定的证明效力。五原告与我公司签订的合同中附件三明确约定了装饰、设备标准，且原告在收到房屋后，对房屋的装饰设备标准进行验收，并签字确认。二、对入住通知书真实性无异议，但后附的承诺与入住通知书并非配套文件。很明显，后附的承诺应当系原告拍照所得。但是，原告无法证实该照片从何处所取，而且我公司开发的紫御华府小区设有高层建筑、小高层建筑、别墅三个板块。原告仅断章取义的拍取该照片，证实原告所谓的诉求主张显然不妥。因此，原告对于第一诉求并无任何证据提交。三、原告庭审中所主张的被告的承诺应属于要约邀请，不应作为合同的一部分，因此，即便被告在销售时作出了某种宣传，也不应作为发生法律效力的契约。四、关于照片，真实性无异议。但无法证实原告所主张的该建筑占用了业主的公共用地，且原告也没有证据证明该建筑所处位置就是占用了业主的公共用地。而且，原告提交的第三份证据也证明了我公司在建造该建筑之前已经取得了相关的建设工程规划许可证。五、关于车位配比问题，原告所提交的整体平面图真实性、合法性、关联性均不认可，原告无法证实该整体平面图系我公司出具，也无法证实是什么时间由何部门进行了测绘，目前，我公司开发的紫御华府小区整体鸟瞰图显然比原告所提交的整体平面图更为详尽和真实，而我公司对于小区的业主车位使用问题，延续的是市场交易习惯即有偿使用，因此，原告在未申请也未缴纳使用费用的情况下，无法获取车位的使用权，另外，我公司开发的小区所设立的车位车库均在我公司应人防部门要求建设的人防工程中。六、原告关于50000元损失的主张，没有事实和法律依据，原告与我公司签订的商品房买卖合同明确约定了交房时的标准，以及我公司将要承担的违约责任、违约责任发生的成就条件，但是，通过庭审原告提供的证据针对合同约定我公司将承担违约责任或者赔偿损失的责任并没有任何关联性，也就是说，本案是房屋买卖合同纠纷，所有的诉求前提均应围绕着合同约定，但是，原告的主张在合同约定中均未体现。七、关于程成诚楼层问题，在商品房买卖合同补充协议中，已经明确告知原告程成诚其购买的楼房带1、2层商铺，是由于房管局的网签系统才造成了两层的商铺给合成了一层变成了101，但实际观测楼房，程成诚所购买和实际居住的楼层是一致的，而且，在程成诚收房之前与我公司签订补充协议，亲笔签名确认认可房管局网签出现的所谓楼号差距。被告为支持其抗辩，提供以下证据：一、双方签订的商品房买卖合同中的附件三，证实双方约定的房屋交付时所具备的设施及相关装修范围；二、沧州市城乡规划局出具的建设工程规划审批文件沧规建字【2015】42号文及建设工程规划许可证、现场图各一份。证实我公司建造二层商业合法、合规。三、车库车位使用协议书两张，该两份协议书证实了我司建造的地下车位或车库优先由本小区业主使用，与其他开发公司采用的同样的有偿使用原则。另证实，该地下停车场具有人民防空功能，如遇有战事该地下停车场优先适用于战事防空。四、程成诚收房之前与我公司签订的补充协议。原告质证称，一、对被告提交规划的审批文件真实性无异议，但不能支持其主张，反而从时间上看，该规划的审批文件是2015年7月份，被告与原告方签订商品房买卖合同时间为2013年和2014年，从而说明了被告在售房时、签订合同时均没有该二层商业的规划许可。而在当时售房承诺时也没有该二层商业门市，而承诺的是假山喷泉。对被告提交的两份使用协议书，从内容上看，均与本案原告没有关联性。该协议书即便是真实的，也是被告方单方制作。因为原告方并非被告提供协议的签字人，并且，不能确定协议中的签字人是否是紫御华府的小区业主。二、对于被告提出的关于实地勘测以及网签系统造成的楼层变化，原告方不予认可，被告属于专业的房地产开发公司，对其楼层的设定均是应按照严格的标准进行开发并规划的，作为原告方只是以被告的宣传和楼层价格进行购买，那么，所支付的购房款是以相应的楼层作为标准的，对程成诚和被告公司的补充协议真实性没有异议，但即使这样，楼号也变了，我们仍然坚持50000元损失。经审理查明，原告程成诚与被告沧州百丰房地产开发有限公司于2014年1月17日签订商品房买卖合同，及附件一、二、三、四，购买了被告开发的紫御华府小区G12#楼1单元4层403号房产，现已入住。原、被告之间签订的商品房买卖合同中附件三明确约定：外墙：1-3层为干挂石材，三层以上为高档真石漆，电梯为通力电梯，地面：厅、房、厨卫、阳台均为水泥砂浆拉毛，门窗为高级防盗门、封闭式阳台、铝合金玻璃栏杆等。又查明，被告在紫御华府小区建有地下人防工程，为小区业主配备了车位、车库，优先由小区业主有偿使用，并已与大部分业主通过协议的方式将位于地下人防工程的车位、车库交其有偿使用，而原告在入住后并未向被告申请车位或者车库，也未向被告缴纳任何车位或者车库使用费。另外，在2015年7月22日被告取得沧州市城乡规划局批准并颁发的建设规划许可证，准许被告在小区东侧空地上建一座二层商业楼。但原告入住后发现小区部分配套设施与被告销售商品房时所作的广告宣传存在偏差，且原告购买房屋时小区内原空地上由被告建成一座二层商业楼。原告为此诉至本院，要求被告按合同约定履行相应的义务，包括开通免费巴士，提供符合约定的车位、楼宇门、电梯、饮水设备、大堂五星级精装入户、大理石墙面、地面，恢复侵占公共用地的原状，将属于业主共有的地下车位、车库返还原告，并赔偿原告经济损失50000元，诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同、后附附件及补充协议系双方当事人真实意思表示，且合同义务双方均已履行完毕，合法有效，本院依法予以认定。就原告的第一项诉求，本院认为原、被告之间的权利义务应优先适用双方之间的商品房买卖合同及附件约定。被告在销售其开发的商品房过程中所作出的广告宣传虽存在承诺字样，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，被告所作的销售广告和宣传资料系针对不特定的消费群体，应属要约邀请，虽原告主张被告所作的销售广告存在承诺应视为要约，即使其作为合同内容的一部分，但是原告并未提交任何证据证实被告在进行销售时对其开发规划范围内的房屋及相关设施进行了具体确定并造成所售房屋价格高于原告购买时的市场价格，且原、被告之间成立并生效的合同中附件三明确约定了原告所购买的房屋在交付时所应具备的条件及相关配套设施，该附件三中并未包含被告所作的销售广告的内容，即原、被告双方之间关于原告第一项诉求中的相关装饰、设施应优先适用合同及附件约定，二者之间差异明显，易于认知，因此应认定原告在与被告签订商品房买卖合同及附件时对此是明知的，在当今整个房市居高不下的情况下，恐怕购房者更多关注的是房价本身，而不会更多在意开发商过份夸大的宣传，也更不会将免费巴士与合同条款约定联系起来，基于以上分析和认定，原告关于要求被告履行上述广告内容的主张，本院不予支持。被告与小区内其他业主签订的位于地下人防工程的车位、车库有偿使用协议，且已全面履行，本院对此事实予以认定。小区建筑的地下车库属于人防工程，有严格的规划，被告依此规划进行建设并规划车库车位并无不妥，原告庭审中并未提交其向被告申请购买车位而未果的证据，故本院对此诉讼不予支持。合同订立后，沧州市城乡规划局向被告下发沧规建字【2015】42号文批准被告在其开发建设的紫御华府小区东侧空地上建造二层商业楼，并于2015年7月22日向被告颁发建设工程规划许可证，行为系行政机关依法作出的具体行政行为，被告据此实施建造的二层商业楼工程建设行为合法有效，本院予以认定。依据前述分析和认定，既然该二层商业楼手续合法，建设合法，就不能仅仅以广告宣传内容对其进行约束和适用，故原告要求退还相应空地的诉求不应予以支持。本案系商品房买卖合同纠纷，原告主张被告构成违约应向其赔偿经济损失五万元理应遵循原、被告之间签订的商品房买卖合同及附件中所约定的违约情形条款，提出主张并依法负有举证责任，结合以上分析和认定，被告就原告所诉事实并无违约之处，故该项诉求本院不予支持。综上，原告诉求事实不清，证据不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第十五条第一款，第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告程成诚的诉讼请求。诉讼费1050元，由原告程成诚负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  张德山人民陪审员  武兴忠人民陪审员  马爱平二〇一七年十一月二十八日书 记 员  姚国彦