北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终257号上诉人（原审被告）：刘自新，男，1952年3月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨玉亭（刘自新之妻），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心，营业场所北京市海淀区。法定代表人：雷琦文，总经理。委托诉讼代理人：江徐来，北京威诺律师事务所律师。上诉人刘自新因与被上诉人北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心（以下简称今日今典物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘自新及其委托诉讼代理人杨玉亭，被上诉人今日今典物业公司委托诉讼代理人江徐来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘自新上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：在本案一审提交的证据和相关事实足以证明，我方与今日今典物业公司签署的《公有住宅租赁合同》《物业管理委托合同书》，是今日今典物业公司在没有任何资质、资格与权利的情况下，违法违规使用欺瞒的方式，弄虚作假所签署的。《公有住宅租赁合同》的登记、签署办法，依法应由房屋产权单位办理实施，今日今典物业公司在一审时即承认其不是今典花园房屋产权单位，只是物业服务单位。根据今日今典物业公司一审时提交的北京安地房地产开发有限责任公司（以下简称安地公司）的授权书足以证明，《物业管理委托合同书》为安地公司签署后，将该合同书项下的全部权利转让给今日今典物业公司，安地公司并未将签署该合同的权利转让，故今日今典物业公司只有实施安地公司签署该合同中具体内容的权利，没有任何资格与权利自行与业主签署《物业管理委托合同书》，且今日今典物业公司与我方签订上述合同书尚未取得授权，是以欺诈的方式签署。两份涉案合同均为虚假合同，造成涉案房屋无法得到合法有效的保护。一审判决违反法定程序，认定事实错误，适用法律错误。我方有证据进一步证明涉案合同均为违法签署的虚假合同。今日今典物业公司不能基于两份违法的合同起诉我方，其为恶意诉讼。今日今典物业公司辩称，同意一审判决，不同意刘自新的上诉请求和理由。今日今典物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令刘自新支付2002年8月24日至2019年12月31日期间的物业服务费共计3654.94元。一审法院认定事实：今日今典物业公司具备物业服务资质，为今典花园小区提供物业服务。刘自新系该小区X号楼XXXX室业主。2001年8月24日，刘自新（甲方）与今典花园物业管理中心（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将XXXX室委托乙方进行管理，甲方有按合同规定标准按时向乙方交纳各种相关费用的义务，乙方有在甲方逾期仍不交费时，向甲方收取滞纳金的权利。庭审中，刘自新确认今日今典物业公司提供物业服务及于上述期间未支付物业服务费的事实，但以开发商、物业公司登记的房屋面积与实际面积相差4.85平方米，故要求物业公司变更登记为由予以抗辩。今日今典物业公司则称上述房屋面积登记问题不属于物业公司提供物业服务的范畴。刘自新另主张今日今典物业公司在提供物业服务时进行收费。今日今典物业公司对此不予认可。一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，今日今典物业公司系今典花园小区的物业管理企业，刘自新系该小区业主。物业管理期间，刘自新与今典花园物业管理中心公司签订《物业管理委托合同》，可作为规范物业管理企业与业主间权利义务关系的依据。根据双方当事人形成物业管理服务关系，今日今典物业公司主要负有提供物业管理服务之义务，刘自新负有支付相应物业服务费之义务。实际履行中，今日今典物业公司履行了物业服务义务，刘自新未全面履行支付相应物业服务费之义务，其应当承担相应的偿付责任。刘自新主张的房屋面积登记问题，不属于物业公司提供物业服务的范畴，与本案不属于同一法律关系，故关于相关争议刘自新可另行解决。刘自新主张今日今典物业公司提供的物业服务有瑕疵，未向法院充分举证，故法院对其该项抗辩主张不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，判决：刘自新于本判决生效后七日内给付北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心2002年11月1日至2019年12月31日期间物业服务费人民币3654.94元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，今日今典物业公司未提交新证据。刘自新提交：证据一、今日今典物业公司的企业信用信息公示报告复印件共八页，证明今日今典物业公司没有资格签署合同，不属于服务范畴。证据二、安地公司公房购买通知复印件一页，证明房屋还是安地公司管理。证据三、案外人与安地公司签署的正规合同复印件，证明涉案合同应由安地公司管理，今日今典物业公司没有权利。今日今典物业公司对证据一的真实性认可、证明目的不认可，经营范围载明了我公司有物业服务管理的资质。对证据二的真实性无法判断、证明目的不认可，与本案无关，今日今典物业公司的收费依据是与刘自新签订的《物业管理委托合同书》。对证据三的真实性无法判断，与本案无关。本院认证意见如下：本案为物业服务合同纠纷，争议的基本事实在于今日今典物业公司是否与刘自新存在物业服务合同关系。关于证据一，刘自新提交的今日今典物业公司的企业信用信息公示报告载明，今日今典物业公司的经营范围包括物业管理，故刘自新认为今日今典物业公司没有权利签署涉案合同、不属于其服务范围的主张不能成立。关于证据二，安地公司公房购买通知载明的是房改售房的内容，与刘自新和今日今典物业公司之间的物业服务合同关系不属于同一性质的法律关系，与本案不具有关联性。关于证据三，案外人与安地公司签署的合同记载的是案外人与安地公司之间的权利义务关系，与在本案中刘自新是否应向今日今典物业公司交纳诉争期间的物业费无关。本院经审查认为，上述证据未形成新的事实，故本院对上述材料不作为新证据采纳。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已查明的案件事实，刘自新与今日今典物业公司已于2001年8月24日签订了《物业管理委托合同书》。今日今典物业公司为今典花园小区提供物业服务，刘自新应当按照合同约定向今日今典物业公司交纳物业费。本案物业费的诉争期间为2002年8月24日至2019年12月31日，故在刘自新未交纳诉争期间物业费的情况下，今日今典物业公司有权依据上述合同向刘自新主张物业费。关于刘自新围绕《公有住宅租赁合同》《物业管理委托合同书》效力提出的上诉理由一节，首先，本案系物业服务合同纠纷，在《公有住宅租赁合同》未约定涉案房屋物业费交纳事宜的情况下，该合同与本案诉争的法律关系属于不同的法律关系，故刘自新基于《公有住宅租赁合同》效力提出的上诉理由，不足以成为其在本案中不交纳物业费的有效抗辩。其次，经审查，今日今典物业公司的经营范围包括物业管理，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，今日今典物业公司作为一家物业管理企业签订物业服务合同不违反法律规定。再者，刘自新与今日今典物业公司签订的《物业管理委托合同书》约定了双方与物业服务相关的权利义务内容，与安地公司将安地公司物业管理中心与涉案小区其他业主签署的《物业管理委托合同书》及《供暖协议书》项下的全部权利转让给今日今典物业公司之间并不冲突，刘自新依据安地公司授权书的内容认为今日今典物业公司不具有签署合同的权利没有法律依据。另，今日今典物业公司对于安地公司出具的授权书并非以证据形式提交，只是作为解释本案背景的材料，刘自新认为一审法院未质证，程序违法的上诉理由不成立。综上，刘自新关于涉案的《物业管理委托合同书》系违法、欺诈签署的虚假合同的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，刘自新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘自新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 张永钢审 判 员 丁少芃二〇二〇年九月四日法官助理 詹 浩法官助理 张丽君书 记 员 郭孟铃