北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初42901号原告北京通运达物业管理有限公司，住所地北京市通州区车站路**。法定代表人李岩，总经理。委托代理人季宗旗，北京市天正律师事务所律师。被告马国庆，男，1980年10月1日出生，住北京市通州区。委托代理人胡金瑞（被告马国庆之母），1954年5月16日出生，北京市通州区潞城镇东前营村农民。委托代理人陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。原告北京通运达物业管理有限公司（以下简称通运达公司）与被告马国庆排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告通运达公司的法定代表人李岩、委托代理人季宗旗，被告马国庆及其委托代理人胡金瑞、陈国玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通运达公司诉称：2001年12月20日，北京冷冻机厂依法破产清算后，北京金通资产经营管理公司（以下简称金通公司）通过政府部门审批和移交，于2004年10月取得北京冷冻机厂国有非经营性资产（含被告承租的简易住宅楼）所有权，金通公司成为产权人并授权委托原告实施经营管理。2007年9月1日，我公司与马国庆签订《租赁合同》，被告马国庆承租通州区梨园镇半壁店100号4号楼XXX号，每年租金960元，一直租住至今。2014年，经北京中电投工程研究评定中心检测评定，确定简易住宅楼为C级危楼，建议拆除重建。2016年8月，金通公司根据京建法【2012】18号和通住建委函【2016】131号文件规定，实施《北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案》，解除危楼安全隐患。2017年8月，经北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司鉴定，涉案简易楼属于危房D级，必须采取整体加固或拆除重建。虽经金通公司多次协调、宣传、政策解答，被告拒不腾退承租房屋。为使《安置方案》顺利进行，解除重大安全隐患，保障人民群众生命财产安全，现我公司起诉至法院，要求判令被告马国庆立即将北京市通州区梨园镇半壁店100号4号楼XXX号房屋腾退并交还给原告，并要求被告马国庆负担本案诉讼费用。被告马国庆辩称：1、通运达公司的起诉无事实和法律依据。通运达公司曾于2012年起诉过我方，经过两审审理其诉讼请求被法院判决驳回。我方之前确实与通运达公司签订过类似的租赁合同，但是该租赁合同是在安装电表之前签订的，是为了安装电表而签订的，并非真正意义上的租赁合同。通运达公司所称的每年960元租金标准并不属实，我方并未与通运达公司签订过该租金标准的租赁合同，我方提交的一审及二审判决书可以证实。2、通运达公司与我方之间就涉案房屋并不存在市场行为的租赁关系，而是属于原冷冻机厂职工的自住楼，按照北京市高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定，破产企业的职工住房已经签订合同交付房款进行房改交付给个人的，不属于破产财产。没有进行房改的，可由清算组向有关部门申请办理房改事项向职工出售。按照国家规定不具备房改条件或者职工在房改中不购买住房的，由清算组按照实际情况处理。上述规定能够证实涉案房屋非市场行为的租赁关系，若没有进行房改，单位应当向职工出售建委的私有产权住房。3、通运达公司曾经在2002年12月16日发出过通知，内容是决定拆除两栋周转楼新建职工自住楼，后来没有实施。通知明确记载了享受本次房改的对象为原冷冻机厂在册职工，且物业公司有缴费登记。此外，周转楼拆除办法也能够证实涉案房屋并非是租赁房屋，而是因为历史遗留的原因，属于我方及其他案外人的职工自住房屋。4、2016年通运达公司的上级公司北京金通资产经营管理公司制定的涉案房屋周转安置方案等一系列行政部门办法的文件，北京市通州区住房和城乡建设委员会颁发的关于北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案的回复第6条具体规定，以北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案记载职工名册为依据发放周转安置费，因此根据上述政府相关政策、文件及本案客观事实，我方与通运达公司并不存在市场行为的租赁关系。通运达公司的诉讼请求与政府相关的涉案房屋的拆迁安置政策相悖，通运达公司应当与我方和其他案外人就拆迁安置方案先行达成协议之后，再予以拆除和重建。综上请求法院驳回通运达公司的诉讼请求。经审理查明：马国庆原系北京冷冻机厂职工，马国庆经北京冷冻机厂安排居住在北京市通州区半壁店大街100号4号楼XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）。北京冷冻机厂于2000年11月申请破产，于2000年12月经北京市高级人民法院裁定宣告破产，2001年12月，北京冷冻机厂破产程序终结。2002年5月，《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》载明北京冷冻机厂破产清算组将北京冷冻机厂的非经营性资产移交给通州区政府指定的机构，其中移交的非经营性资产中包括通州区半壁店100号院的两栋单身宿舍楼，分别用于单身宿舍、职工周转房及办公用房，其中职工周转房94间，共用厨房21间，《处置方案》的附件中列明了非住宅用房的移交清单、非经营性资产职工花名册（包括本案被告马国庆，房屋使用情况为周转租赁）。2002年6月12日，北京冷冻机厂破产清算组（资产移交方，甲方）与北京通盛达投资管理公司（资产接收方，乙方）签订《北京冷冻机厂非经营性资产移交接管协议》，甲方将非经营性资产清单所列出的未出售房屋的所有权和管理责任、非经营性资产清单所列建筑物相应的土地使用权移交给乙方，交接工作期限为30天，自2002年6月12日起至2002年7月11日。自协议签订之日，乙方全面接管破产企业自管的公有住房享有的权利和义务，资产交接期限过后，开始履行对接管资产的管理职责。2002年6月12日，北京通盛达投资管理公司下发《关于市属破产企业非经营性资产交由北京通运达物业管理有限公司接管的决定》（通盛达（2002）6号），载明：根据市政办发[2002]20号文件，经北京通盛达投资管理公司经理办公会研究决定：将市属破产企业的非经营性资产（其中即包括北京冷冻机厂的非经营性资产）的管理权交由北京通运达物业管理有限公司接管。2004年10月，北京市通州区人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定》（通国资发[2004]28号），决定将原北京通盛达投资管理公司管理的17家企业（其中包括北京通运达物业管理有限公司）划归北京金通资产经营管理公司管理。金通公司委托通运达公司对半壁店100号进行物业管理，2002年9月4日，通运达公司与马国庆签订《房屋租赁合同》一份，约定：通运达公司将冷冻厂小区房屋一间出租给马国庆，租赁期限2002年9月1日至2003年8月31日，月租金80元。2004年9月1日，通运达公司与马国庆签订《房屋租赁协议》一份，约定：通运达公司将XXX号房屋租赁给马国庆使用，租赁期限为三年，从2004年9月1日至2007年8月31日。2012年，通运达公司以租赁合同纠纷为由将马国庆起诉至本院，要求马国庆按照每月450元的标准支付2012年4月至2012年7月期间的租金1800元，本院经审理认为：当事人协商一致可以变更合同。根据本案查明的事实，自2002年9月起，马国庆一直按照每月租金80元的标准向通运达公司支付租金至2012年3月，通运达公司与马国庆之间形成了事实上的租赁合同关系，之后通运达公司要求马国庆按照每月450元标准支付租金，马国庆不予认可，双方未能达成一致意见。通运达公司与马国庆就租金标准未达成一致意见的情况下，单方要求变更合同，要求马国庆按照每月450元标准支付租金，依据不足，不应予以支持。本院于2012年8月作出（2012）通民初字第11802号民事判决，判决驳回通运达公司的诉讼请求。通运达公司不服上述一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为：马国庆居住于通运达公司管理的房屋内，并自2002年9月起一直按照每月80元标准向通运达公司支付租金，通运达公司与马国庆之间形成事实上的租赁合同关系。现通运达公司诉讼要求马国庆按每月450元标准向其支付租金，马国庆不同意该租金标准，双方未能就租金的变更达成一致意见，因此通运达公司单方要求变更合同，没有法律依据，法院难以支持。2012年11月，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第15781号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年6月，为促进本市现存的882栋简易住宅楼改造工作，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合下发了关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知（京建法[2012]18号）。2014年，金通公司委托中电投工程研究检测评定中心对涉案两栋简易楼进行了检测评定，鉴定结论为房屋部分结构构件承载力不能满足正常使用要求，局部结构出现险情，安全性评级为C级，处理建议为：本工程所测京洲园4号楼、5号楼使用时间均已超过40年，房屋安全性等级为C级（局部危险房屋），大量承重墙的抗震承载力不满足现行规范设计要求，部分结构构件存在不同程度的损伤及缺陷，加固改造费用较高且难度较大，建议拆除重建。2016年1月，为保障半壁店100号简易住宅楼改造项目的顺利进行，金通公司根据京建法[2012]18号《关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知》文件规定，并按照区政府2015年民生工程的工作安排，制定了《北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案》。2016年5月，北京市通州区住建委针对金通公司的安置方案出具回复（通住建委函[2016]131号），原则同意金通公司的方案意见，具体安排如下：一、同意你单位（金通公司）作为北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼改造项目实施主体，具体负责住户宣传、施工手续办理、施工管理以及组织验收、结算评审工作；二、认真落实《关于加强房屋建筑抗震节能综合改造工程招投标管理工作的意见》，严格合格承包人名册制度，保证施工监理招标工作公开、透明；三、做好辖区内业主的思想动员和政策讲解工作，告知业主权利和义务，按时完成搬迁工作；四、认真执行简易住宅楼周转安置方案，统一补偿标准，明确安置程序，确保回迁选房公平、公正、公开；五、根据工作进展，适时调整工作方法，主动排查矛盾纠纷，维护社会稳定，保证周转安置工作顺利实施。六、以《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》记载职工名册为依据，发放周转安置费。2016年7月，金通公司在涉案半壁店100号张贴《通知》，内容为根据《北京市通州区住建委关于北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案的回复》（通住建委函[2016]131号）文件规定，金通公司作为北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼改造项目实施主体，通知如下：一、于2016年8月1日起实施通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼改造工作。二、搬迁范围（略）。三、与改造项目相关的文件、政策和周转安置方案将于2016年8月1日按户发放。上述搬迁范围内的房屋及其附属物需要拆除重建，全部需要搬迁的承租人请主动配合，做好房屋的腾退工作。2017年8月，金通公司委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司对涉案京洲园4号楼、5号楼房屋结构综合安全性进行了鉴定，鉴定结论为京洲园4号楼、5号楼房屋结构综合安全性等级评定为D级，房屋结构安全性不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的安全性要求，影响整体安全；建筑抗震能力严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009和《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能及整体抗震性能。处理建议为：根据综合安全性鉴定结果，必须采取整体加固或拆除重建等措施。通运达公司表示根据上述房屋结构安全性鉴定结论及通州区住建委批复的安置方案，马国庆现居住房屋所在的京洲园4号楼系D级危房，应当立即整体加固或拆除，通运达公司作为接受金通公司委托的物业管理单位，有权要求马国庆从其居住的涉案房屋腾退并将房屋交付给通运达公司，以便进行京洲园4号简易住宅楼的整体拆除工作。本案审理过程中，马国庆称因通运达公司系接受金通公司委托对涉案房屋进行物业管理的单位，并非产权人，因此通运达公司作为本案的原告不适格。上述事实有北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法、北京冷冻机厂非经营性资产移交接管协议、关于市属破产企业非经营资产交由北京通运达物业管理有限公司接管的决定、关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定、关于北京通盛达投资管理公司名称变更的批复、关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知、通州区住建委《关于北京市通州区梨园镇半壁店100号简易住宅楼周转安置方案》的批复、北京市重大项目建设指挥部办公室《关于通州区简易楼和抗震节能综合改造规划设计方案的请示》的回复、公告、房屋租赁合同、收据、房屋建筑安全鉴定报告、（2012）通民初字第11802号民事判决、（2012）二中民终字第15781号民事判决及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，京洲园4号楼、5号楼两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经专业机构鉴定，2017年8月鉴定机构出具鉴定结论为，两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经鉴定为D级，处置建议为必须进行整体加固或拆除。再结合建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）的规定，D级危房是整栋楼的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房，需立即停止使用、整体拆除的房屋。本案中两栋简易住宅楼的产权人原系北京冷冻机厂，2000年北京冷冻机厂破产后，包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给北京通盛达投资管理公司接管，后北京通盛达投资管理公司将接管的市属非经营性资产（包括两栋简易住宅楼）交由通运达公司接管。2004年10月，通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理，马国庆亦向简易楼的管理单位通运达公司交纳房费及水费等费用，因此通运达公司作为涉案两栋简易住宅楼的实际接管和管理单位，在两栋简易住宅楼经鉴定为D级危房，需要整体拆除重建的情况下，有权以自己的名义提起诉讼，要求马国庆将居住的涉案XXX号房屋腾退和交付，马国庆所称通运达公司并非本案适格原告的辩解意见，依据不足，本院不予采信。马国庆作为涉案XXX号房屋的居住人，在房屋所在楼栋被确定为D级危房，继续居住将存在重大人身、财产安全隐患的情况下，应立即将其居住房屋腾退并交付给管理单位予以拆除重建。综上，对通运达公司要求马国庆将其居住的涉案XXX号房屋腾退并交付的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条之规定，判决如下：被告马国庆立即将北京市通州区梨园镇半壁店100号4号楼XXX号房屋腾退并交付给原告北京通运达物业管理有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清。案件受理费70元，由原告北京通运达物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新东人民陪审员  张万良人民陪审员  崔爱民二〇一七年十一月三日法官助理邹金宏书记员马翔