北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民再7号原告：吴建元，男，1981年8月25日出生，户籍所在地河北省任丘市，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张德民，男，1973年6月26日出生，住北京市丰台区。被告：孙燕，女，1975年1月3日出生，户籍所在地北京市东城区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李巧玲，北京市东易律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨岚，北京市东易律师事务所律师。被告：王立成，男，1980年3月8日出生，户籍所在地吉林省榆树市，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。第三人北京居家伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑西一区30号楼3单元。法定代表人郎辰春，经理。原告吴建元与被告孙燕、王立成确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月10日作出（2014）昌民初字第07812号民事判决。王立成不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年3月24日作出（2016）京01民终1799号民事判决，维持原判。终审判决生效后，孙燕不服，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）京01民申165号民事裁定，再审本案。经再审，北京市第一中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）京01民再138号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回本院重审。本院受理后，追加北京居家伟业房地产经纪有限公司（以下简称：居家伟业公司）为第三人。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴建元及其委托诉讼代理人张德民，被告孙燕及其委托诉讼代理人李巧玲、杨岚，被告王立成的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，第三人居家伟业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴建元向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告孙燕之间的房屋买卖合同无效；2、判令二被告承担连带责任，赔偿原告损失97.379031万元，重审中，其变更为64.189031万元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年2月吴建元向王立成借款20万元，实收18万元，该借款的利息为每月16000元。吴建元以自己所有的昌平区东小口镇天通苑小区某房屋作为还款的担保，并向王立成交付了该房屋的产权证书。后经王立成要求，双方于2009年2月28日签订一份《委托合同》，约定在吴建元无力偿还借款时王立成可以代办上述房屋的出租出售，并在北京市中信公证处办理了公证。吴建元于2009年3月和4月分别向王立成偿还利息16000元现金。因连续三个月未偿还本金，王立成于2009年5月底让吴建元写下分期三个月归还本息的保证书。2009年6月和7月，吴建元通过银行转账向王立成偿还5万元本金及16000元利息。2009年7月31日，吴建元因涉嫌非法经营罪被任丘市公安局刑事拘留。同年9月8日被依法逮捕羁押于任丘市看守所。2010年8月22日，任丘市人民法院判处吴建元有期徒刑五年六个月，吴建元不服提出上诉，2010年10月25日，吴建元被沧州市中级人民法院驳回上诉并开始服刑。2013年6月23日，吴建元被沧州市中级人民法院裁定假释，回到北京后发现自己的房屋已被出售。经查，2010年3月23日，王立成以吴建元代理人身份与孙燕签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，由孙燕购买吴建元的该套房屋，合同价款为101万元整。在房屋市价为280万元的情形下，王立成以101万元的低价将吴建元的房屋卖给孙燕，而孙燕作为鑫尊房地产公司的员工在明知房屋市场价格的情况下，仍以明显低于市价的价格购买房屋，两者的行为明显属于恶意串通，损害第三人利益。故请求判令王立成以吴建元名义与孙燕签订的房屋买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故孙燕对该房屋无所有权，吴建元有权要求孙燕返还房屋。但孙燕在购房一个月后又将房屋卖给了陈水秀，并已办理了过户登记手续。现房屋已归陈水秀所有，无法要求其返还，吴建元也并未收到王立成代为出卖房屋所得价款。根据相关法律规定，王立成和孙燕应承担连带责任，故诉至法院。被告孙燕辩称，2010年3月17日，孙燕与吴建元的委托代理人王立成在居家伟业公司的居间下签订了《北京市存量房屋居间买卖合同》，合同总价款207万元，与当时市场房价一致，属于正常的房屋买卖行为。王立成持（2009）京中信内民证字01262号公证授权委托书与孙燕进行签约，公证委托书当时提供的是原件，孙燕基于对该委托公证书的信赖才与王立成在中介公司居间下签订了合同，两人不认识。合同签订后，王立成代吴建元收取房屋定金7万元整，2010年3月18日，孙燕替吴建元还清浦发银行贷款共计176.187419万元，2010年3月23日，王立成代吴建元收取房屋款23.8万元，该房屋款项已经全部支付。孙燕替吴建元支付浦发银行房屋赔偿款共计17664.5元，支付中介费4万元，总计211万元，还有其他的过户费用及契税，一共花费230万元左右。一审及二审判决，吴建元提供的“孙燕”信息为鑫尊房地产员工孙燕的联系方式，两级法院也是向该“孙燕”送达的开庭通知及判决书，导致被告孙燕无法出庭应诉。从本案的事实及经过，孙燕购房时是通过居家伟业公司看房，按照行规签约前中介机构不允许看房人和房主吴建元及其委托代理人私下进行沟通见面交易，双方按市场价格协商在中介机构的监督下签订三方协议。孙燕在签约前核实了吴建元委托的王立成的身份及授权情况，孙燕有理由相信王立成有权利替吴建元卖房。综上，2010年3月17日孙燕与吴建元的委托代理人王立成在居家伟业公司的居间下签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在与人恶意串通。相反，我们认为王立成与吴建元存在恶意串通损害孙燕利益的行为，二审审理中，王立成认可实际交易价格与网签价格一致为101万元，根据孙燕提交的证据，证实王立成对房屋买卖的真实价款207万元是明知的，该款项孙燕早就履行完毕支付给王立成，王立成的行为明显是与吴建元串通，意图通过判决让孙燕支付更多款项。因为孙燕出庭了，王立成在再审中才改口承认房屋成交价为207万元。根据北京的规则，网签价格低于实际成交价格，这是普遍存在的，中介也都是这么操作的，我们的实际成交价格，符合市场价格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王立成辩称，吴建元提出公证无效，不属于本案的审理范围。实际存在两个孙燕。吴建元与王立成借高利贷是事实，为了确保债权人债权的实现，才签订了委托卖房协议，并进行公证，我们处置房屋，属于行使担保权。王立成与孙燕并不认识，在中介监督下签订合同，因为要解抵押，所以房屋的价格低了五万元。王立成与吴建元或者孙燕任何一方都没有串通。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人居家伟业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，其法定代表人代表公司于庭前向本院提交了书面声明：1、本公司于2010年至今一直处于停业状态，因各种原因未办理公司注销手续。2、本案件与我公司无关，不参与本案件审理。3、因多次搬家导致公司公章丢失，不能加盖公章，本人系公司法人。经审理查明：吴建元原系北京市昌平区东小口镇天通苑小区某房屋登记的所有权人。因向王立成借款，2009年2月18日，吴建元（委托人）与王立成（受托人）签订《委托合同》，主要内容为：吴建元委托王立成为其代理人，代理其办理上述房屋的出租、出售、交纳相关税费、物业交割及验收、产权过户、协助买方办理银行贷款签署相关的贷款文件，代收房款及银行转款等一切有关事宜；代为办理上述房产的银行或典当行及个人提前还款的所有相关手续，同时在房地产管理部门办理解除设立在上述房产上的抵押登记事宜并领取房产证等，双方还约定了其他内容。当日，双方对该《委托合同》进行了公证，北京市中信公证处出具(2009)京中信内民证字01262号《公证书》。2010年3月17日，王立成代吴建元（出卖人）与孙燕（买受人）、居家伟业公司（居间方）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，主要内容为：出卖人所售房屋，坐落为昌平区东小口镇天通苑小区某号；经出卖人和买受人协商一致，同意该房屋成交价为人民币207万元；佣金共计人民币4万元，买受人支付；各方还约定了其他内容。当日，王立成代吴建元收取孙燕所交涉案房屋定金7万元。2010年3月18日，孙燕通过转账替吴建元还清涉案房屋的银行剩余贷款本金、利息及罚息共计174.420969万元。同日，孙燕替吴建元向贷款银行支付律师损失费、案件受理费17664.5元。2010年3月23日，王立成代吴建元收取孙燕所交房款23.8万元。2010年3月23日，王立成代吴建元与孙燕签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孙燕以101万元的价格购买涉案房屋，并于当日将涉案房屋过户至孙燕名下。庭审中，孙燕表示该合同为网签和支付税款用途的合同，目的是为了少交税，合同载明的交易价格虽为101万元，但实际交易价格为207万元，双方是按2010年3月17日所签的《北京市存量房屋居间买卖合同》实际履行的。王立成对此予以认可。2010年4月23日,孙燕与案外人陈水秀签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉案房屋出售给陈水秀，并于当日将涉案房屋过户至陈水秀名下。另查，2009年7月31日，吴建元因涉嫌非法经营罪被刑事拘留，2010年8月22日，吴建元被判处有期徒刑五年六个月。2013年6月26日，吴建元被裁定假释。再查，原审中，经吴建元申请，本院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司出具的估价报告显示：涉案房屋在价值时点2010年3月23日的市场价值为238.61万元。评估过程中，因该房屋已经出售给案外人，由案外人居住使用，故评估机构未能进入室内，其出具的估价报告中装修系毛坯标准。上述事实，有《公证书》、《北京市存量房屋居间买卖合同》、《房地产估价报告》、《刑事裁定书》、《假释证明书》、贷款合同信息查询单、收条、上海浦东发展银行个人转账凭条、银行还款证明、上海浦东发展银行北京分行个贷中心个人贷款还款通知单、收款条、吴建元与孙燕房屋买卖的房屋登记档案、孙燕与陈水秀房屋买卖的房屋登记档案及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据诉辩双方的主张及已查明的案件事实，本案的争议焦点在于孙燕与王立成是否存在恶意串通，以及涉案房屋买卖合同的效力问题。关于吴建元主张孙燕与王立成存在恶意串通。所谓恶意串通的合同，应指合同双方对于损害第三人的利益存在通谋的故意。本案中，孙燕在购买涉案房屋时与吴建元的委托代理人王立成签订了两份合同，分别为2010年3月17日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》和2010年3月23日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，按照孙燕在庭审中提交的证据，证实双方实际是按照2010年3月17日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》所约定的价款予以履行的，即孙燕向吴建元的委托代理人王立成支付了购房款共计207万元，故双方的实际交易价格并非吴建元所称的明显低于市价的价格。吴建元称孙燕系鑫尊房地产公司的员工，本次庭审中，其并未提供证据对此予以证明，故对其主张，本院不予认可。结合双方提交的证据，难以认定孙燕与王立成存在恶意串通损害第三人利益之行为。关于涉案房屋买卖合同的效力。本案中，孙燕与吴建元的委托代理人王立成，在居家伟业公司的居间下，于2010年3月17日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在无效之情形，应属有效。尽管孙燕与王立成在2010年3月23日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中为规避国家税收监管故意隐瞒涉案房屋真实的交易价格，导致《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《北京市存量房屋居间买卖合同》中关于房屋价款的条款存在差异，但是当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的，该价格条款无效，不影响合同其他部分的效力。综上，吴建元要求确认王立成代其与孙燕签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于吴建元要求孙燕与王立成承担连带责任，赔偿其损失64.189031万元，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回吴建元的诉讼请求。案件受理费一万零二百一十九元，由吴建元负担（已交纳）。评估费六千七百七十元，由吴建元负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁永胜审 判 员  谢 肖人民陪审员  张 峰二〇一七年十一月二十九日书 记 员  张子妺