湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0302民初3155号原告（反诉被告）：杜明金，男，汉族，1954年8月出生，住湖北省十堰市茅箭区。原告（反诉被告）：董存芝，女，汉族，1964年1月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：杜明金（与董存芝系夫妻关系），男，汉族，1954年8月出生，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：杜涛，男，汉族，1974年6月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：房芳，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收文书等特别授权。原告（反诉被告）杜明金、董存芝诉被告（反诉原告）杜涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月17日作出（2016）鄂0302民初915号民事判决。原告（反诉被告）杜明金、董存芝和被告（反诉原告）杜涛均不服，提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2017年4月6日作出（2017）鄂03民终184号民事裁定，撤销本院上述判决，发回本院重审。发回后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜明金同时以原告（反诉被告）董存芝委托代理人的身份和被告（反诉原告）杜涛的委托代理人房芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜明金、董存芝向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除十堰市康吉达物资贸易有限公司（下称康吉达物贸公司）和杜涛于2001年9月18日签订的《购房协议书》；2、判令杜涛返还位于十堰市××箭区××单元××室房屋给杜明金、董存芝；3、判令杜涛赔偿从2001年9月18日起至今按照每月1000元租金计算的损失；4、诉讼费由杜涛承担。事实和理由：杜明金、董存芝是康吉达物贸公司（于2006年3月18日注销）的股东。2001年9月18日，杜明金代表康吉达物贸公司与杜涛签订《购房协议书》，约定康吉达物贸公司将位于十堰市××箭区××单元××室房屋（三室二厅砖混结构，竣工日期为2001年8月30日）以65000元的价格出售给杜涛。付款方式为：签订本协议，杜涛向康吉达物贸公司按售房总价40%交纳预付款；房屋竣工康吉达物贸公司向杜涛交房门钥匙，杜涛向康吉达物贸公司交纳售房总价40%的预付款；剩余20%等房屋产权证办好交付杜涛时，杜涛交清购房所剩款项；康吉达物贸公司办理房产证期间所需契税、工本费用、交易税由杜涛承担1000元，下余部分由康吉达物贸公司承担。杜涛签订协议后居住该房屋至今，仅支付康吉达物贸公司2万元房款，杜明金、董存芝多次催要办理房产证的税费和剩余房款，杜涛无故推脱拒不支付。杜涛的行为已构成根本违约，致使康吉达物贸公司及股东的合同目的不能实现。为维护康吉达物贸公司及股东即杜明金、董存芝的合法权利，恳请支持杜明金、董存芝的诉讼请求。被告（反诉原告）杜涛辩称：杜明金、董存芝主张解除合同已经过了1年的除斥期间，不应支持；双方签订的协议真实有效，下余付款是在房产证办理后付清，杜涛没有违约，不可能返还房屋；杜明金、董存芝请求赔偿损失已经过了2年的诉讼时效，该请求不应支持。另外，杜涛按约支付房款2万元后，杜明金、董存芝向杜涛交付了房屋钥匙，杜涛对房屋装修居住至今。在此期间，杜涛多次要求杜明金、董存芝办理房产过户，可杜明金、董存芝从2006年起就不在家居住，打电话也总是推脱，或关机停机，致使杜涛一直不能办理房产手续。杜涛提出反诉，请求判令杜明金、董存芝协助杜涛办理136号1单元601室房产的过户手续，并承担诉讼费用。针对原告（反诉被告）的反诉，原告（反诉被告）杜明金、董存芝辩称：杜涛未按约定付款，杜明金、董存芝没有违约；房屋买卖协议是杜昌满操作的，有文件为证。本院经审理认定事实如下：2001年9月18日，康吉达物贸公司（甲方）和杜涛（乙方）签订《职工选购住房协议书》。协议约定：甲方将本单位员工分配住房剩余的几套公开出售,其中坐落在十堰市××箭区××单元××室房屋以65000元卖给乙方,为三室二厅砖混结构,竣工日期为2001年8月30日。关于付款方式，协议第四条约定：分两次付款，首次付2万元，剩余房款等房产证半毕，一次付清。在该条款上还有括号，里面的内容为“签订本协议，即由乙方向甲方按总售价40%交纳预付款（金额未写明），房屋竣工甲方向乙方交房门钥匙，乙方向甲方交纳售房总价40%预付款，剩余20%等房屋产权证办好交付乙方时，乙方交清购房所剩款项。除20%以外的下余款，在十五日内不能一次性交清房款的，按公司规定交纳15%滞纳金。”。关于办理产权证，协议约定：甲方交付钥匙之日起，竣工后六个月内房屋产权证办理完毕交给乙方，超期办证按国家规定赔偿乙方的一切经济损失。协议还约定：甲方在办理房产证期间所需费用契税、工本费用、交易税乙方承担1000元，下余部分由甲方承担。协议签订后，杜涛当日支付房款2万元，康吉达物贸公司将房屋交给杜涛，杜涛装修后入住。此后，康吉达物贸公司未给杜涛办理产权证，杜涛亦未支付下余房款。另查明:杜明金、董存芝是康吉达物贸公司的股东。2006年，杜明金、董存芝申请注销了康吉达物贸公司，并承诺此后关于康吉达物贸公司的债权债务问题一律由杜明金、董存芝承担。因杜明金反映“杜昌满在审理原告十堰市凯盛房地产开发有限公司诉被告十堰市康吉达物资贸易有限公司商品房预售合同定金纠纷案期间，为其弟弟向被告十堰市康吉达物资贸易有限公司购买房屋”的问题（杜昌满和杜涛是兄弟关系），本院调查后，根据《人民法院审判纪律处分办法（试行）》第二十九条的规定，于2015年11月30日给予杜昌满警告处分。本院认为：法官在审判活动中应当遵守审判纪律，杜昌满在审判活动中，为其弟向康吉达物贸公司购买房屋，该行为违反审判纪律，应按照规定受到处理，但康吉达物贸公司和杜涛签订的《职工选购住房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。康吉达物贸公司注销后，杜明金、董存芝应根据承诺继受权利、承担债务。关于涉诉协议约定的付款方式，应认定是“分两次付款，首次付2万元，剩余房款等房产证半毕一次付清”。理由有以下几点：1、根据汉语表述习惯，括号内的内容通常是用于解释或补充，涉诉协议括号前的内容明确、具体，在此情况下，对协议的理解应以括号外的内容为准；2、括号内的付款方式约定的背景与本案实际情况不相符，该付款方式分三次，第一次是预付，第二次是在房屋竣工后支付，涉诉协议已明确说明房屋已于签订协议前竣工，没有必要适用此种付款方式；3、从协议履行看，括号内的方式是房屋竣工甲方向乙方交房门钥匙，乙方支付至房款的80%，而实际情况是杜涛支付了2万元房款，康吉达物贸公司即将房屋交给杜涛，该履行方式与括号内的约定方式不一致，恰好与括号外约定的付款方式相吻合。因此，杜明金、董存芝主张杜涛构成违约不能成立。法律规定，解除权行使期限届满，当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述规定，即便协议约定的付款方式为交房时支付房价款的80%，杜涛的行为构成违约，杜明金、董存芝行使解除权也因超过合理期限而消灭。综上所述，杜明金、董存芝的诉讼请求不应支持。杜明金、董存芝没有为杜涛办理房屋产权证构成违约，杜涛主张杜明金、董存芝承担办理房屋产权证的违约责任应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第一百零七条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杜明金、董存芝于判决生效后六十日内为被告（反诉原告）杜涛办妥位于十堰市茅箭区杨家沟巷136号1单元601室房屋的产权证书；二、驳回原告（反诉被告）杜明金、董存芝的诉讼请求。本诉案件受理费3520元，反诉案件受理费713元，合计4233元，由原告（反诉被告）杜明金、董存芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张京郧审 判 员  杨思孝人民陪审员  彭绣霖二〇一七年十一月八日书 记 员  彭 苗