江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3406号上诉人（原审被告）：李辉，男，1984年4月27日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王勋，江苏金合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李盖，男，1987年6月8日出生，汉族，自由职业，住徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：刘李英，女，1933年12月22日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李盖（系刘李英之孙），男，1987年6月8日出生，汉族，自由职业，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1965年2月15日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。上诉人李辉、李盖、刘李英因与被上诉人刘杰合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初4035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李辉及其委托诉讼代理人王勋、上诉人兼刘李英的委托诉讼代理人李盖、被上诉人刘杰及其委托诉讼代理人陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辉、李盖、刘李英上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定《建房协议书》因违反行政法规的强制性规定无效，但仍按有效协议内容判决，系适用法律错误。双方签订的《建房协议书》因违反行政法规的强制性规定，被认定为无效。依据合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。上诉人应对被上诉人进行损失补偿，即返还被上诉人的出资并补偿利息损失。一审认定协议无效，却按有效协议内容，判决被上诉人享有130平米的房屋利益错误。被上诉人当初只出资几万元，现却违法获利62万元余元。一审明显是在保护被上诉人的非法利益。二、一审法院没有让被上诉人承担相应的责任错误。被上诉人作为国家公务员、共产党员，明知国家法律禁止城镇居民到农村建房，知道房子要拆迁，为自己的利益却不顾国家法律禁止性规定，依然与长年饮酒、没有文化的李某(上诉人李辉、李盖的父亲)及患脑梗后遗症上的李辉签订《建房协议书》。被上诉人违反法律规定，变相侵犯他人的合法权益，被上诉人的过错更大，应承担自己损失70%的主要责任。一审没有判决被上诉人承担自己相应的责任明显错误。三、一审判决有鼓励城镇居民到农村建房之嫌。协议无效依然按有效判决，明显有鼓励城镇居民到农村建房之嫌，与国家的法规、政策相违背。四、一审法院没有查清拆迁部门针对被上诉人建设的房屋拆迁补偿面积，被上诉人建造的房屋拆迁补偿面积为66.58平米并非130平米，被上诉人建造的房屋是在原有一层房屋的基础上加盖，面积与第一层一样多，都是167.2平米，上诉人的第一层房屋有两证，被上诉人加盖的第二层没有证，属于违章建筑，拆迁部门不是按照上下两层房屋的总面积进行的补偿，而是依据拆迁补偿文件按合法有证的房屋1.4倍进行的补偿，该拆迁补偿面积为234.08平米，扣除上诉人合法有证的第一层面积162.7，对第二层无证的房屋实际补偿了66.88平米，应按照上述面积来确定涉案的损失。刘杰辩称，一、上诉人对合同法第五十八条理解错误，根据该条规定，双方均有过错的，应各自承担相应的责任，上诉人无权占有被上诉人的拆迁利益，一审按照建房协议书的约定对拆迁利益进行分配，合法且公平。二、双方的责任是对等的，案涉建房协议书是双方真实意思表示，李某、李辉均为完全民事行为能力人，能以自己独立行为行使权利、承担义务。被上诉人的身份与作为民事主体参与民事活动是不同的概念，不能因被上诉人的身份和信仰限制被上诉人从事正常的民事活动。三、上诉人主张一审判决有鼓励城镇居民到农村建房之嫌错误，城镇居民能否到农村建房，并非其单方意愿，还需要与农村村民之间存在合意。综上，上诉人上诉不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘杰向一审法院起诉请求：1.判令李辉、李盖、刘李英返还位于徐州市泉山区房屋的拆迁征收补偿款685750元（按照房屋测算表5275元/㎡×协议约定的130㎡计算得出）；2.李辉、李盖、刘李英承担诉讼费用。一审法院认定的事实：李辉、李盖系死者李某之子，死者李某在本案审理期间于2019年9月1日去世。李某的妻子李忠民及父亲已先于李某去世。刘李英系李某之母。2011年10月26日，李某、李辉（甲方）与刘杰（乙方）、梁伟（担保人）签订《建房协议书》一份，约定：“1、甲方在九里区苏山村4组有老房屋一套，带小院，老房屋面积为（空白）平方米，甲方想在院内建新房屋，同时老房屋也翻建。2、经甲乙双方充分协商，由甲方出地，乙方出资合作建房，房屋建成后，除去甲方原有的老房屋面积，剩余的房屋总面积和土地总面积给乙方55%，甲方45%。甲方面积为（空白）乙方面积为130平方。3、房屋证件双方各自办理，办证费用各自承担，乙也可帮助甲方办理房屋证件，费用由甲方来出，办证期间甲方必须无条件提供相关手续。4、建房期间由甲方协调好四邻关系，建房期间如有四邻阻挠或甲方的原因，使乙方不能继续建房，乙方所造成的损失由甲方承担。5、房屋建好后大门双方共同使用，水电乙方按正常使用费用交给甲方，住房期间乙方在不违约的情况下，甲方不能借故刁难。6、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决，本协议一式三份，甲乙双方和担保人各一份，双方签字后生效，如有任何一方违约，应付对方违约金伍拾万元人民币。”。房屋建好后，该房一直未办理房屋权属证书。后因国家陆路一类口岸二期项目需要，上述房屋被拆迁。国家陆路一类口岸二期项目出具的《房屋征收补偿核算表》显示被征收人为李辉，征收面积为304.30㎡，合法建筑面积为234.08㎡，奖励面积为70.22㎡；房屋补偿合计1463683元（234.08㎡×4810元/㎡+70.22㎡×4810元/㎡）；附属物补偿合计32292元；搬迁、过渡、奖励合计37463元；货币补贴47302元。补偿总额为1580740元。安置小区泉盛美家27-2-3001室（选房面积108.28，优惠价单价5275，安置房款571177元），泉盛美家32-1-3104室（选房面积97.68，优惠价单价5280，安置房款515750元）；安置房总款1086927元，产权调换差价款493813元。为查明户主姓名为李忠民、房屋座落于的土地性质，一审法院于2019年12月向徐州市自然资源和规划局进行查询。2020年3月3日徐州市自然资源和规划局反馈查询结果为：2004年，李忠民在苏山南村两处房屋办理了国有土地使用证，徐土国用（2004）字第03288号，地号：4-1-10-31；徐土国用（2004）字第04483号，地号4-1-28-5。经查询，两处房屋均未办理产权交易。经向国家陆路一类口岸二期项目部核实徐土国用（2004）字第03288号土地证的原件，保存于国家陆路一类口岸二期项目部的徐土国用（2004）字第03288号土地证原件显示案涉土地性质为划拨，用途为住宅用地。2019年6月27日，刘杰即以李某、李辉为以诉称理由起诉来院，本案审理期间，李某去世，李盖、刘李英作为李某的法定继承人参与了诉讼。应诉后李辉、李盖、刘李英则各以辩称理由予以反驳。经调解无效。一审法院认为，未经有批准权的人民政府批准，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。本案中案涉土地性质为划拨土地，李某、李辉未经相关部门批准，将该土地上的130平方米的土地转让给刘杰使用，双方签订的《建房协议书》违反行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋已被征收，返还已无可能，但李辉、李盖、刘李英应当对刘杰投资所建房屋进行折价补偿。虽然案涉《建房协议书》无效，但是建造的房屋因政府征收所获得的补偿款，双方之间可以按照《建房协议书》约定的期待利益进行分配。刘杰与李某、李辉均信赖《建房协议书》约定的合作形式以及利益分配方式，即按照《建房协议书》的约定，李某、李辉提供土地，刘杰出资建造房屋。根据《建房协议书》第2条约定，刘杰可享有130平方米房屋的利益，其余的房屋利益由李某、李辉享有。根据国家陆路一类口岸二期项目出具的《房屋征收补偿核算表》显示李辉获得的拆迁补偿款系按照4810元/㎡计算，因双方争议的案涉房屋所获补偿系按《房屋征收补偿核算表》计算所得，故刘杰主张的利益亦应按4810元/㎡标准予以计算。因此，对于刘杰主张的应获利益，应按拆迁面积130㎡为基数进行计算，即625300元（130㎡×4810元/㎡）。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第五十二条、第五十八条之规定，遂判决：一、判决生效后十日内，李辉、李盖、刘李英在获得位于徐州市泉山区房屋（征收编号1-32）征收补偿利益的范围内向刘杰支付625300元；二、驳回刘杰的其他诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交了涉案房屋征收安置补偿方案一份，证明涉案房屋在确定合法面积时是按照有证房屋1.4倍计算。经质证，刘杰对该份证据的真实性没有异议，涉案房屋已经被政府实际征收并作出了房屋征收补偿核算表。二审查明，涉案房屋征收时的总面积为334.87㎡，征收面积为304.3㎡（其中合法建筑面积为234.08㎡，奖励面积70.22㎡），无证建筑面积为30.57㎡。涉案房屋征收时，对于合法建筑面积为234.08㎡及奖励面积70.22㎡，是按照4810元/㎡计算房屋补偿款并按照80元/㎡计算装潢及附属物补偿款，无证建筑面积为30.57㎡是按照260元/㎡予以补偿。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为,涉案《建房协议书》约定由李某、李辉提供土地，刘杰出资合作建房，并约定房屋使用权及所有权的分配。一审法院结合涉案住宅用地的性质，认定该协议违反了法律的强制性规定，应属无效，并无不当，本院对此予以确认。关于一审对拆迁利益的分配是否适当的问题。虽然《建房协议书》被认定为无效，但双方客观上存在合作建房的事实，且所建房屋已被政府征收，实际获取了拆迁利益，一审法院综合上述事实，参照《建房协议书》中对双方权利义务的约定，认定上诉人应向刘杰返还130平方米房屋的拆迁利益，并无不当，本院予以确认。但结合二审查明事实，涉案房屋建成后面积为334.87㎡，仅有304.3㎡按照4810元/㎡进行的补偿，结合涉案《建房协议书》的约定的房屋面积分配方案，以及在案证据显示的涉案房屋翻建之前的备案登记材料和当事人陈述，本院认定涉案房屋重建前的老房屋面积按照100㎡计算，该部分拆迁补偿利益应按照合法面积计算补偿利益。刘杰应分得的130㎡的拆迁利益应在剩余面积234.87㎡拆迁利益中分配，鉴于房屋拆迁时有30.57㎡被认定为无证建筑面积，本院认定刘杰应分得的130㎡的拆迁利益应按照下列方式计算：首先，依上述比例计算，130㎡对应的无证面积为16.92㎡（130/234.87×30.57），该部分补偿款为16.92㎡按照260元/㎡予以补偿，经计算为4399.2元；其次，对于剩余113.08㎡的补偿利益，应按照4810元/㎡计算房屋补偿款并按照80元/㎡计算装潢及附属物补偿款，经计算补偿利益应为552961.2元。综上，刘杰应分得的补偿利益总计为557360.4元。综上，基于二审查明的事实，上诉人李辉、李盖、刘李英的上诉主张部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初4035号民事判决；二、本判决生效后十日内，李辉、李盖、刘李英在获得位于徐州市泉山区房屋（征收编号1-32）征收补偿利益的范围内向刘杰支付557360.4元；三、驳回刘杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由李辉、李盖、刘李英负担9373.6元，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳；由刘杰负担426.4元。二审案件受理费9800元，由李辉、李盖、刘李英负担9373.6元；刘杰负担426.4元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 陈 禹审判员 孙守明二〇二〇年九月八日书记员 王俞卜