太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初4013号原告：陈永胜，男，1976年1月23日出生，汉族，个体工商户，户籍地址山西省襄汾县，现住山西省晋中市。委托诉讼代理人：谢高辉，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：山西万豪融诚集团有限公司，住所地太原市杏花岭区新建路187号1幢西塔楼28层2号，现办公地址太原市小店区真武路与康宁街交汇处往北50米万豪商务楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：张良，总经理。委托诉讼代理人：张玲，山西赛诺律师事务所律师。原告陈永胜与被告山西万豪融诚集团有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永胜的委托诉讼代理人谢高辉、被告山西万豪融诚集团有限公司的委托诉讼代理人张玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈永胜向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告向原告返还已付购房款674904元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月25日，原、被告签订两份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于小店区康宁街与真武路交汇处东北角的万马仕商贸城项目的A2-B16-1号、A2-B16-2号房屋，房屋价款总计674906元,付款方式为一次性付款。3月26日，原告按照约定向被告支付购房款共计674906元，购房时被告承诺可以办理房屋所有权证，但至今该项目商品房预售许可证仍未办理。2013年8月7日，山西万豪融诚房地产开发有限公司名称变更为山西万豪融诚集团有限公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同应为无效合同，被告应当返还原告已付购房款。被告山西万豪融诚集团有限公司辩称，首先，房屋买卖合同签订时涉案房屋已经建成，不属于预售商品房，所签合同也非商品房预售合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定；其次，被告提交的（2011）并民初字第109号民事调解书和调解意见可以证明被告对涉案房屋所在土地有合法使用权，没有办理产权证书系因该土地历史原因造成。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，签订合同时原告对涉案房屋不具备权属证书的情形是明知且认可的，目前涉案房屋无产权纠纷且已经实际交付原告，被告在合同的签订和履行过程中不存在过错，原告要求被告返还购房款的主张无事实和法律依据；最后，原告在此期间和山西万马仕商贸城有限公司签订了《委托租赁、管理合同》，将涉案房屋委托该公司管理并从中获利，如果认定《房屋买卖合同》无效，那么原告在将房屋出租获利的前提下要求被告返还购房款的主张不符合公平原则。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告山西万豪融诚集团有限公司原企业名称为山西万豪融诚房地产开发有限公司，2013年8月7日，山西省工商行政管理局核准其将企业名称变更为山西万豪融诚集团有限公司，经企业登记机关变更登记，换发营业执照后企业名称正式生效。2013年3月25日，山西万豪融诚房地产开发有限公司（出卖人）与原告陈永胜（买受人）签订两份房屋买卖合同，主要约定：陈永胜购买位于小店区康宁街与真武路交汇处东北角“万马仕商贸城”项目A2-B16-1号、A2-B16-2号房屋，用途为商业，建筑面积均为20.255平方米，单价为16660.24元/平方米，每套房屋价款为337453元，合计674906元，付款方式为一次性付款；关于产权登记约定：依照法律法规及国家、省、市政府的规定，在该房屋完全具备办理产权登记条件后，出卖人统一代买受人到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，由此产生的费用由买受人承担，如遇法律法规变动或国家、省、市政府的政策调整无法及时办理房屋产权登记的，出卖人与买受人共同协商解决。同日，双方另签订两份补充协议，协议约定：为了保证原告的投资利益，规避投资过程中的风险，双方补充约定自万马仕商贸城开业之日起36个月后，48个月以内，如原告单方自愿提出退房书面申请，在该公司确认原告已按期足额支付全部约定缴付的房款后，同意原告做退房处理，退回原房款，收回房屋所有权使用权；该公司将按照双方签订的房屋买卖合同中约定交付的房款，在原告提出申请之日起3个月内，一次性全额退还原告，双方办妥退房款和交房手续，该房所有权同时归该所有。合同签订后，原告于2013年3月26日一次性支付购房款674906元，山西万豪融诚房地产开发有限公司收到款项后出具两张加盖“万马仕商贸城销售专用章”的收款收据。上述合同签订及付款后，双方之间未办理房屋移交手续。2013年3月25日，原告与山西万马仕商贸城有限公司签订两份委托租赁、管理合同，主要内容为：原告委托山西万马仕商贸城有限公司出租、管理其购买的万马仕商贸城A2-B16-1号、A2-B16-2号商铺，委托期限为3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止，如商场在委托开始时间前开业，至委托开始时间前为免租期，原告不收取该商铺租金。租金及支付方式为：商铺建筑面积为20.255㎡（含公摊），套内面积为12.64㎡。三年内每套商铺每年的租金按2元/㎡/天（按商铺套内面积计算）即9227元/年。每年5月1日前支付当年租金。手续费为租金总额的5%/年。合同签订后，山西顺达元房地产开发有限公司通过银行转账方式支付原告两套商铺2013年、2014年、2015年三年的租金共52596元。另查明，被告在法庭辩论终结前仍未取得涉案房屋商品房预售许可证。以上事实有当事人提交的证据包括：原告提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、统一收款收据、企业名称变更核准通知书、被告提供的《委托租赁、管理合同》、竣工报告及庭审笔录等在案佐证，并经当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于房屋买卖合同的效力问题。本案中原告与山西万豪融诚房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同所指向的标的物为万马仕商贸城项目A2-B16-1号、A2-B16-2号商铺，截至原告起诉之日，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”的规定，故该两份合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。山西万豪融诚房地产开发有限公司实际收取了原告上述房屋的购房款674906元，且被告认可该公司于2013年8月7日将企业名称变更为山西万豪融诚集团有限公司，故对于原告要求被告返还其已支付的购房款674906元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈永胜与被告山西万豪融诚房地产开发有限公司（签订合同时企业名称为山西万豪融诚房地产开发有限公司）于2013年3月25日签订的两份《房屋买卖合同》无效。二、被告山西万豪融诚集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈永胜购房款674906元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10649元（原告已预交），由被告山西万豪融诚集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郭 峰人民陪审员 池凤林人民陪审员 李秀英 二〇一七年十一月三十日书 记 员 赵 苗