河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1081民初5590号原告：吴肖肖，女，1993年5月14日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：陈学成，男，1955年1月26日出生，汉族，住安徽省临泉县，系原告吴肖肖继父。委托诉讼代理人：张传发，霸州市城区法律服务所法律工作者。被告：薛旺，男，1985年4月23日出生，汉族，住廊坊市广阳区。被告：霸州市怡家房产经纪有限公司，住所地霸州市天祥路隆泰西门103号，统一社会信用代码91131081592471497J。法定代表人：陈昱霏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王春英，女，1964年12月5日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：何兵，河北贾俊清律师事务所律师。原告吴肖肖与被告薛旺、霸州市怡家房产经纪有限公司（以下简称怡家公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法由审判员张会义适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴肖肖的委托诉讼代理人陈学成、张传发、被告薛旺，被告怡家公司的委托代理人王春英、何兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月10日，原告与二被告就一桩房屋买卖居间事宜进行了洽谈、协商。被告薛旺自愿将自己的位于霸州市温泉南区7-2-202楼房一处卖给原告，售价为103万元。被告怡家公司为该房屋买卖提供居间服务，负责向银行贷款。被告怡家公司让原告出30万元首付款，由被告怡家公司向银行贷款73万元。原告于2017年9月7日和2017年9月17日分两次共计付给被告薛旺首付款30万元，被告怡家公司又说只能贷款60万元，原告还得出13万元首付款，原告无奈同意后，被告怡家公司又说60万元也贷不了，不管了。由于被告怡家公司没有尽到居间服务贷款义务，致使这桩房屋买卖没有谈成。因此原告起诉，要求：1、被告薛旺返还原告已付房款30万元；2、被告怡家公司从原告付给被告薛旺30万元首付款第二天起按照月利率20‰赔偿原告经济损失；3、诉讼费由二被告承担。被告薛旺辩称，我只是卖方，原、被告开始协商价格103万元，首付标准是国家和银行定的标准，不是本案原、被告可以确定的，因为我急需用钱30万元，所以要求原告方先支付30万元，然后原告方支付了30万元，我就将钥匙给了原告了，待房屋评估具体价格后由原告足额支付首付款。签订合同后，原告支付给我4万元现金的定金，2017年9月17日原告方给我转款26万元。原、被告双方签订的合同是受法律保护的，原告起诉被告应认为原告不想继续履行合同，也不想承担损失，应认定为违约，被告要求原告支付合同中约定的违约金。如果原告要求解除合同，原告必须按照合同第二条约定的条款赔偿我违约金，不同意退还定金。被告怡家公司辩称，原告所述与事实不符，怡家房产公司从未向原告承诺向银行负责贷款73万元，因为根据交易习惯，银行的贷款数额需要待交易房屋的评估报告，做出评估后由银行进行放款核定。怡家公司根据评估报告与银行协商贷款金额为60万元，在签订合同前进行了明确告知，这一点原告明知，但原告拒绝支付13万元的房屋尾款，且拒绝由怡家公司继续协助办理贷款手续，才导致本案的诉讼。原告计算的损失方式没有事实与法律依据，该30万元并不属于民间借贷，况且二被告对于该30万元购房款没有返还义务，原告也没有任何损失。怡家公司作为中介方发布了本案的售房信息，原告系通过其它中介公司联系到怡家公司，由其它中介公司就房屋的价格和付款方式从中协调，达成了协议，关于房屋价格及首期款的付款方式均由买卖双方签字认可，在该房屋买卖过程中，怡家公司已经完成了作为中介公司为双方提供房屋买卖机会的报告义务，同时在贷款数额放款前对原告进行了明确的提示和说明，已经完成了作为中介公司的合同义务，促成双方签订了房屋买卖合同，在整个房屋买卖过程中，怡家公司不存在任何过错和过失，恳请一审驳回原告的诉讼请求。怡家公司作为中介方保留要求原告支付中介费用的诉讼权利。原告针对其诉讼主张向法庭提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份。2、2017年9月10日原告与被告薛旺签订的房屋买卖居间合同复印件一份，证明（1）原告和二被告曾经对房屋买卖一事进行过协商，协商过程详见协议；（2）协议是无效协议，理由：A、协议最后明确注明合同一式三份，甲方、乙方、居间方各执一份，签字、盖章之日生效，该协议居间方霸州市怡家房产经纪有限公司未签字、盖章，所以该协议无效，无效的买卖协议预交的首付款应退还原告；B、协议第六条约定丙方为甲、乙双方提供关于房产交易相关的政策法规咨询，为该房屋买卖提供居间服务（协助甲、乙双方办理评估、贷款、交税、过户、抵押等），丙方即居间方霸州市怡家房产经纪有限公司，居间方没有负责向银行贷款，该条款属于空谈，无法实现，所以该条款也证明该协议无效；C、协议第二条第二款中注明的首期款30万元我方认为应为首付款。综上，因为居间方没有尽到负责向银行贷款的义务，给原告造成了损失，所以被告怡家房产公司应承担该损失；D、被告薛旺主张不返还30万元和定金4万元，该协议是无效协议，其主张是针对无效协议提出的，所以法院不应支持其主张，另外薛旺针对其主张应该提起反诉，如果其不提出反诉，法院更不能支持其主张，其提出的主张不符合法律规定。3、被告薛旺给原告出具的收条复印件两份，2017年9月10日收条内容：“今收到吴肖肖交来购买温泉小区南区7-2-202房屋定金肆万元整”；2017年9月17日收条内容：“今收到吴肖肖交来购房首期款贰拾陆万元整”。证明原告已经支付了首期款30万元。4、证陈某明（男，1978年8月22日出生，汉族，霸州市号，身份证8）出庭证言一份，主要内容为：我是本案涉案房屋买卖合同的另一家中介，与原、被告都没有特殊关系。大概在2017年9月份底张某鸥通过微信联系我，说有一个客户要买二手房，我联系了被告怡家房产公司的一个姓赵的业务员，他那有一套温泉小区的房源，当天商定日程带客户和房主一起去看房，买卖双方与我们中介当场一起谈了房价，商定房价103万元，首付款30万元，当天下午到被告怡家房产公司签订了定房协议。首付款数额需要对房屋评估后由银行确定。原告与被告怡家公司就是因为贷款额度能否达到73万元发生的矛盾。5、证张某鸥（女，1969年9月18日出生，汉族，霸州市号，身份证9）出庭证言一份，主要内容为：我在房地产中介公司工作，原告来我公司找房与我认识，我不认识被告薛旺，以前也不知道被告怡家公司。原告在我这买房，我这没有符合原告要求的房，我找了安邦房产（证陈某明所在的公司），安邦房产也没有符合原告要求的房，然后安邦房产找的怡家公司，然后就找到了温泉小区的房源，然后择期看房，看房时，买卖双方、我们中介公司、安邦公司、被告怡家公司都去了人，该房屋当时商定价格为103万元，买方是贷款买房，安邦公司跟我说的是在怡家公司那走手续，当时说首付30万元，其余贷款，然后就去被告怡家公司签了买卖合同，原告随后准备首付款，后来首付款准备齐了，交了26万元首付款，之前交了4万元定金，所以一共交了30万元的首付款，交完30万元之后，被告怡家公司说最多能贷款60万元，其中还有13万元的差价要原告去找，将13万元凑齐了之后再打款给卖方。具体哪天记不清了，原告说借了高利贷凑齐了，要找被告怡家公司继续走手续，我让原告自己跟被告怡家公司联系，再后来，我听原告说与被告怡家公司联系不上，我说你与被告怡家公司接着联系，再往后听原告说贷款没有贷下来才知道贷款没有贷下来，于是原告要求我出庭作证。被告怡家房产公司质证意见：对证1无异议。对证2真实性、合法性认可，不认可原告所述该合同无效的说法，理由：1、该合同系买卖双方在三方中介参与协调下最终签订的合同，合同明确规定了房屋价格及房款的支付方式，系买卖双方真实意思表示，并且原告也依据该合同履行部分合同义务，原告提交了收条作为证据，所以该合同在买卖双方之间具有法律效力，同时根据合同法52条的规定，该合同并不存在依据该法律规定存在的导致合同无效的情形，因此该合同是合法且生效的；2、被告怡家公司并未在该合同上签字确认，但是切实履行了中介的职责，促成了该协议的签订，至于房屋买卖双方因履行合同发生纠纷与中介方无关，所以依据该合同原告也无权要求我方承担任何赔偿责任。对证3真实性认可，但是该收条也恰巧证明原告在得知贷款数额后依然继续支付首批款26万元，说明其愿意购房并履行合同，与其诉讼请求所述系因我方的原因导致不能履行合同相互矛盾。对证4两份证人证言经法庭核实、同时结合证人的陈述，二人也系此次房屋买卖行为的中介方，也收取中介费用，因此二证人与原告具有利害关系，其证言的效力较低，二人均参与了居间合同的签订过程，也就贷款情况参与过沟通，均证实在原告支付26万元房屋款之前原告就已经从我方得知了其贷款额度为60万元。被告薛旺质证意见：同意被告怡家公司的质证意见。被告薛旺针对答辩意见举证如下：1、被告薛旺的身份证复印件一份，证明被告薛旺的身份。2、2017年9月10日原告与被告薛旺签订的房屋买卖居间合同，证明原告与我达成了房屋买卖的意见，该合同对买卖双方具有法律效力，买卖双方签字后合同生效。原告质证意见：对证1、2均没有意见。被告怡家公司质证意见：对证1、2真实性、合法性认可。被告怡家公司举证如下：1、营业执照复印件、法定代表人身份证书、法定代表人身份证复印件各一份，证明被告怡家房产公司的主体身份。2、录音U盘一份，录音形成时间2017年9月17日上午7时左右，通话双方为原告吴肖肖的母亲和我方工作人员王春英。（庭后七日内提交书面录音笔录）证明在房屋贷款数额确定后我方与原告吴肖肖多次进行沟通，原告母亲承认关于73万元的贷款数额是由另一方中介即本案证陈某明所说，原告母亲要陈某明给予明确说法，承认贷款金额与我方无关。原告质证意见：对证1真实性无异议。对证2录音不具有法律效力，不能作为证据使用，理由：（1）录音的一方是原告的母亲，有特殊关系，但是原告吴肖肖并没有委托其母亲和中介任何一方进行洽谈，就如本案原告吴肖肖的继父参加诉讼是由吴肖肖本人委托；（2）该录音中一方是原告的母亲，但是原告的母亲的所述只能是作为旁观者的看法，原告吴肖肖的母亲对此事没有权利参与；（3）该录音实质为证人证言，证人应出庭作证，原告吴肖肖的母亲没有出庭作证，所以该录音不能采信。被告薛旺质证意见：对被告怡家房产公司的所有证具均无异议，认可。经审理查明，原告吴肖肖到证张某鸥所在的房地产中介公司买房，该公司没有符合原告要求的房源张某鸥将原告介绍到证陈某明所在的房地产中介公司也没有合适的房源，证陈某明又介绍原告到被告怡家公司，被告怡家公司将被告薛旺所有的位霸州市温泉南区号推介给原告。经过被告怡家公司和证陈某明张某鸥三家中介撮合，原告与被告薛旺于2017年9月10日签订房屋买卖居间合同，约定被告薛旺将其位霸州市温泉南区、房屋所有权证号为：廊房权霸字第××4、建筑面积为134平方米、包含地上储物间一间的房屋卖给原告吴肖肖，房屋价格为103万元，本合同签订当日，原告支付给被告薛旺定金4万元，原告在一周内筹备齐首付款（首期款30万元整），剩余房款于2017年10月15日前按揭付清。并约定，原告或者被告薛旺毁约应当向对方支付双倍定金赔偿，并支付房屋成交价30%的违约金。被告怡家公司作为居间方没有盖章签字。2017年9月10日，原告吴肖肖交付给被告薛旺定金4万元，被告薛旺为原告出具收条一份，2017年9月17日，原告支付给被告薛旺购房款26万元，被告薛旺为原告出具收条一份。此后原告和被告薛旺均没有继续履行合同，按揭贷款也没有办理。原告主张已经同意再支付13万元首付款，准备了后续的13万元首付款，但是没有举证。原告主张被告怡家公司在原告准备好首付款后失去联系，没有举证。本院认为，原告吴肖肖与被告薛旺于2017年9月10日签订的房屋买卖居间合同是双方真实意思表示，对双方具有约束力。被告怡家公司虽然没有盖章签字，但是为合同订立和履行做了相应的准备工作。二手房买卖按揭贷款应当按照相关政策和银行相应业务，对交易房屋价格评定，并根据评估结果确定首付款数额。原告主张他交付给被告薛旺4万元定金和26万元房款，已经满足交易房屋的首付款，没再支付首付款，造成交易无法继续。原告与被告薛旺订立的房屋买卖合同目的不能实现，应予解除，被告薛旺收取原告的26万元购房款应当返还。原告主张在付给被告薛旺30万元后，又筹集了13万元，没有举证证明，证据不足，不予认定。原告起诉要求被告薛旺退还已付定金和房款，明确不再履行合同，属于主动毁约，无权要求返还定金4万元。被告薛旺要求原告另外按照交易房屋价格的30%赔偿损失不符合法律规定，本院不予支持。原告不能证明已经付清首付款，无权要求被告怡家公司承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告吴肖肖与被告薛旺于2017年9月10日订立的房屋买卖居间合同。二、被告薛旺返还原告吴肖肖已付购房款260000元。三、驳回原告吴肖肖的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，原告吴肖肖负担400元，被告薛旺负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉案件受理费5800元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张会义二〇一七年十一月十九日书记员  李东旺