广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初118号原告（反诉被告）：广东悦干发物业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街大平村朝阳东街5号101-2。法定代表人：徐发军。被告（反诉原告）：罗某某，女，1965年5月10日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：崔某某，女，1963年3月17日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：戴某某，女，1975年8月8日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：李某某，男，1970年5月27日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：何某某，男，1961年9月16日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：郑某某，女，1960年2月29日出生，汉族，住广东省东莞市。六被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王学礼、刘琦，广东纬国律师事务所律师。第三人：广东凯盟教育投资有限公司，住所地广州市天河区珠江西路15号第34层自编3403单元。法定代表人：潘志英，职务总经理。委托诉讼代理人：郭一文，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧石杰，广东满祥律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广东悦干发物业有限公司（以下简称“悦干发公司”）与被告（反诉原告）罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某，第三人广东凯盟教育投资有限公司（以下简称“凯盟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）悦干发公司的法定代表人徐发军，被告（反诉原告）罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某的共同委托诉讼代理人王学礼、刘琦，第三人凯盟公司的委托诉讼代理人郭一文、欧石杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦干发公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠租金192578.8元，水费1535.1元，电费11142.07元；2、解除原、被告签订的《中国建设番禺基地租赁合同》；3、没收被告保证金134000元；4、被告罗某某、被告崔某某返还垫付23万元的协议书原件给原告，同时开具垫资款230000元的收款收据给原告；5、被告支付拖欠款项利息，按人民银行同类同期贷款利润计息，从2016年6月15日起，至款项付清日止；6、由此产生的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月1日，被告与原告签订了《中国建设番禺基地租赁合同》，合同约定，原告将位于广州市番禺区市莲路大龙段南X号中机大院内的前三栋物业及空地出租给被告，租赁物业总建筑面积2867平方米，空地3200平方米，以上三栋物业和空地按现状交付给被告使用，租赁期从2016年3月1日起至2025年7月31日。租金为73000元每月，甲方实收人民币67000元/月，余下人民币6000元支付给许秀贤作为居间服务费用，每月5日缴纳下个月度的租赁费，费用按月缴纳。2016年2月26日被告缴交了10万元给原告，2016年3月4日被告汇款23万元给原告，其中二押一租201000元，预付租金29000元，但直至今日被告一直未缴交租金，只缴纳了二个月水电费。后原告于2016年6月17日、6月18日向戴某某寄发催款通知书，6月20日在租赁物门口张贴催款通知书，此后多次电话、微信及口头催款均无果。2016年10月17日中机建广州分公司对整个园区切断了水电，因此租金应计算至2016年9月30日止，扣除被告已支付的一个月租金，被告还应向原告支付6月-9月租金。由于《中国建设番禺基地租赁合同》没有约定被告实际已使用的电房96平方米、空地面积624平方米的使用费，被告每月需支付电房租金1770元（按单价18元/平方米计算）、空地租金4245.2元（按单价6.8元/平方米计算），因此除租金外，被告每月额外还需支付5935.2元，该部分租金自2016年4月1日起计算至2016年9月30日，合计35719元。被告承租电房、空地也应向原告支付两按一租17859.6元。物业及空地、电房的两按一租原告应在10年才向被告退回。被告拖欠的房租268000元、空地租金及电房租金35719.2元、两按一租17859.6元，上述款项合计321578.8元，扣除签订合同时被告支付了10万元定金、被告支付物业两按一租多支付了29000元（两按一租被告实际支付了23000元），因此被告拖欠租金192578.8元。水电费是按供水供电部门规定收取，园区有400千瓦的电，幼儿园要求150千瓦的电，原告主张的是6-7月水电费，幼儿园设有单独水电表，按约定的分摊比例支付，通常水电费是由被告向原告支付，再由原告向水电部门支付。被告已自行向水电部门支付了3、4、5、8、9月的水电费，被告拖欠的6-7月水电费原告已实际向水电部门支付，要求被告偿还。原告为被告缴交水电费均有发票，其中6月的水费791.2元、7月水费564.1元；6月电费3753.4元、7月电费3652.25元。除此之外没有其他水电费发生。根据原、被告2016年3月1日签署的《中国建设番禺基地租赁合同》第十一条违约及赔偿责任第3款约定，乙方延期支付租金或物业及其他能源费用，超过15天的按银行贷款利息向甲方支付违约金：延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，保证金不退还。被告应于每月15日支付当月租金，被告拖欠自2016年6月1日至2016年9月30日期间的租金，应以每月拖欠的租金67000元为本金，自当月15日起按人民银行同期同类贷款利率计息至款项清偿之日止。另外，23万元已在房租中抵扣，根据会计基础工作规范，被告理应开具收款收据并退回协议书给原告。2016年3月25日左右原告与被告签署了《协议书》，约定被告罗某某、崔某某代我向凯盟公司支付租金230000元，用于原告公司归还曹美珍的欠款。我确认该《协议书》的真实性，并且同意以该被告代我垫资的230000元抵扣租金，因此我方要求被告返还该协议书原件，并且开具收条。综上，为了维护原告的合法利益，特向贵法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某共同辩称：涉讼物业由中机建广州分公司出租给广东凯盟教育投资有限公司使用，作为我方承租的前3栋系由广东凯盟教育投资有限公司授权原告签署了《中国建设番禺基地租赁合同》。根据我方提供的证据可见，中机建广州分公司已与广东凯盟教育投资有限公司解除了租赁合同，广东凯盟教育投资有限公司拖欠中机建广州分公司的租金已达57.5万元。在解除通知第2条明确广东凯盟教育投资有限公司与承包方、其他公司或个人签署的授权协议，自拖欠中机建广州分公司之日起自行失效。既然广东凯盟教育投资有限公司与中机建广州分公司已租赁合同已解除，那么原、被告签署的租赁合同已于2016年8月11日解除，实际上原、被告的租赁合同也已经履行不能，原告丧失了物业授权的资格。关于租金的支付及结算情况，根据我方提交的会议纪要第2条第3款显示，幼儿园方崔某某、罗某某先后向原告法人徐发军支付429865元，用于抵扣幼儿园向原告支付的租金，这属于原、被告对于租金的再约定。2016年8月11日如果原、被告解除合同，即便抵扣了租金，加上两租一按及保证金，被告向原告支付的款项已达669665元，原告还余468665元未向被告返还，故原告据此提起了反诉，原告主张被告拖欠租金一事并不存在。原告主张的水电费不属实，被告已全额付清了水电费，合同解除后，被告还继续向原告支付了款项。原告主张的该23万元款项是原告应向曹美珍支付的撤场补偿费，这与罗某某及崔某某等人毫无关联，只是徐发军无力支付该款，因此罗某某、崔某某等人以垫付租金的方式，代徐发军向曹美珍支付了23万。我方确认该《协议书》真实性、合法性、关联性，这23万元作为罗某某的租金予以抵扣也是徐发军确认的事实，因此原告增加的诉讼请求根本是不知所谓。遂恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人凯盟公司辩称：我方最初是应原告其中股东黄翔的请求，向中机建公司承租了涉讼租赁地块，由于当时中机建并不愿意将土地出租给个人，要求出租给公司，因此尚未成立的原告公司借用了凯盟公司的名义，与中机建公司签署了租赁合同。租赁地块后，地块的经营使用及租金的缴纳，一直是由黄翔及后期成立原告公司进行操作，凯盟公司从未实际参与，合同的权利义务均归于原告公司。直至2016年8月，由于黄翔与原告公司长期拖欠中机建公司的租金，因此该公司要求解除合同，解除合同名面上是中基建与凯盟公司签署，但自我方提交的证据可见，黄翔、原告也与凯盟公司签署了解除承诺书，对欠租行为、解除合同的程序及后果作出了相应的约定。综上所述，原告在本案中只是借用了我方公司名义给原告公司或黄翔承租地块，未作实际经营管理，原告如何对外出租、出租的情况如何，收取租金等，我方一概不知，因此对本案的相关情况及证据真实性、合法性、关联性均无法确认。反诉原告罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某共同向本院提出反诉请求：1、反诉被告退还反诉原告多交租金等费用共计人民币698665元；2、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月1日，反诉原告与反诉被告签订了《中国建设番禺基地租赁合同》，合同约定反诉被告将位于广州市番禺区市莲路大龙段南X号公司院内的前三栋物业及空地出租给反诉原告，租赁物业总建筑面积2867平方米，空地3200平方米，以上三栋物业和空地按现状交付给反诉原告使用。租赁期从2016年3月1日起至2025年7月31日。租赁成本费用每月73000元，经协商，租赁费用按月缴纳。反诉被告实收每月67000元，余下人民币6000元支付给许秀贤作为居间服务费用。并约定反诉原告缴纳“两按一租”。还约定免租装修期为4个月，自双方合同签订之日起二个月，剩余两个月在第二年最后两个月免租。合同还约定了其他内容。合同签订前，反诉原告即在2016年2月26日缴纳给反诉被告100000元定金：合同签订后，反诉原告于2016年3月4日又缴纳201000元给反诉被告作为两按一租，即两个月的租赁保证金134000元和2016年5月份的租金67000元。另反诉原告以借款或合作款等形式缴纳给反诉被告后协商抵扣租金的款项合计人民币429865元，还有维修电缆由反诉原告垫资但由反诉被告承担的维修电缆款38800元，以上反诉原告预交的保证金、定金和租金等金额合计为669665元。另外，反诉原告在2016年4月期间代反诉被告向曹美珍垫付了23万元，我方向反诉被告已支付899665元。因反诉被告所出租物业是从广东凯盟教育投资有限公司转租而来，广东凯盟教育投资有限公司从2016年4月开始拖欠业主方中国机械工业集团有限公司广州分公司租金，直至2016年8月份，已拖欠租金5个月，共计人民币57.5万元。所以，2016年8月10日，涉案租赁物业的业主向广东凯盟教育投资有限公司下发了“关于我司解除与广东凯盟教育投资有限公司签订的《中国建设番禺基地租赁合同书》通知书”，通知双方的租赁合同及广东凯盟教育投资有限公司与反诉被告签订的授权协议等从拖欠业主租金之日自行失效。8月11日，广东凯盟教育投资有限公司与业主中机建广州分公司签订了“解除《中国建设番禺基地租赁合同》协议书”，约定双方租赁合同解除并于8月19日前办理移交等内容。以上租赁合同的解除，导致反诉原告与反诉被告的租赁合同无法履行，反诉原告无法实现租赁合同的根本目的。综上所述，反诉原告认为，反诉原告与反诉被告的租赁合同自2016年8月11日起解除，反诉原告向反诉被告预交的租金、保证金和定金等费用合计899665元，扣除应支付反诉被告的6月、7月及8月11日前的租金等，还剩余698665元反诉被告必须返还给反诉原告。反诉被告悦干发公司辩称，8月11日中机建广州分公司与广东凯盟教育投资有限公司解除合同。原告不清楚被告主张已给了徐发军支付了429865元款项的构成，被告称9、10月的水电费已向我支付，但却又主张9月起我没有权利收取租金。电缆确实是由被告修复的，金额不确定。2016年3月1日原、被告签订了租赁合同，应自3月起向原告支付租金，被告只愿意支付6-8月的租金，3-5月的租金至今未付。第三人凯盟公司辩称，第三人与原告悦干发之间不是代理关系，原告是涉讼地块的实际承租人，权利、义务由原告自行承担，本案与第三人无关，第三人对具体情况也毫不知情。悦干发公司、罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某及凯盟公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：悦干发公司是一家经广州市工商行政管理局番禺分局核准于2015年8月12日成立的有限责任公司，经营范围为房地产业，徐发军及黄翔为该公司股东，其中，徐发军作为法定代表人享有51%的股份，黄翔享有49%的股份。2015年7月26日，凯盟公司作为甲方，与黄翔作为乙方签订《协议书》，鉴于乙方未有成立新公司，为使乙方能够在短时间内取得中机建在石基旧物业的出租经营权，甲乙双方达成如下协议：一、由甲方先行提供营业执照、法人代码证、国地税证照等复印件给乙方，与中机建签订石基旧物业相关租赁合同；二、乙方负责对石基旧物业进行招商以及运营，并成立新公司（新公司与甲方无任何关系），重新与中机建签订该物业租赁合同，甲方与中机建石基旧物业租赁合同自行失效；三、甲方不负责该物业经营性及法律性的风险；四、该物业所产生的权责利与甲方无关，如日后由此引发的经济纠纷和法律纠纷由乙方负责解决。2016年2月26日，凯盟公司作为甲方与悦干发公司作为乙方签订《授权协议合同》，约定根据甲方与中国机械工业建设集团有限公司广州分公司（以下简称“中机建广州分公司”）签订的《中国建设番禺基地租赁合同》（SINOCONST-HI-ZL-2015006），甲方委托事项如下：1、全权交由乙方管理中国机械建设有限公司所属的位于市莲路大龙段X号物业，该园区所产生的权责利与甲方无关；2、授权乙方对外签订一切租赁协议；3、授权时间与物业租赁合同同时；4、乙方在上述物业管理和出租过程中由此引发的经济问题以及法律纠纷与甲方无关；5、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，抄送中机建广州分公司一份。2016年3月1日，悦干发公司作为甲方与罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某共同作为乙方签订《中国建设番禺基地租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市莲路大龙段南X号公司院内的前三栋物业及空地（以下简称“涉讼物业”）出租给乙方使用，甲方出租给乙方的租赁物业总建筑面积为2867平方米，空地约3200平方米，以上三栋物业和空地按现状交付给乙方使用；租赁物的租赁期为2016年3月1日至2025年7月31日，租赁成本费用73000元/月，甲方实收67000元/月，余下6000元支付给许秀贤作为居间服务费用，租赁费用按月交纳；双方签订合同后三天内，乙方须先交纳两个月的租金作为租赁保证金及一个月租赁费，然后按顺序每月5日缴纳下个月度的租赁费；租赁物配电150K；免租装修期为4个月，自双方合同签订之日起二个月，剩余的两个月在第二年最后两个月免租；租赁期内，消防设备由乙方负责维护和年审，变压器由甲乙双方共同维护，费用按实际用量比例分摊；乙方延期支付租金或物业及其他能源费用，超过15天的按银行贷款利息向甲方支付违约金，延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，保证金不予退还。该合同中另用手写字体写明：“租赁合同签订后甲乙双方产生的业务交接，乙方派罗某某、崔某某、戴某某三人为代表，甲方以徐发军为代表进行交接。”徐发军及黄翔均作为甲方签约代表在该合同上签名确认。悦干发公司确认崔某某曾于2016年2月26日向其缴交了涉讼物业租赁定金100000元，徐发军出具编号为1482357的《收据》，载明：今收到崔某某交来位于广州市番禺区市莲路大龙段南X号公司院内租前三栋物业及空地租赁保证定金100000元。2016年3月4日，罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某向悦干发公司支付了230000元，包括涉讼物业租赁保证金201000元及用以抵扣租金29000元。2016年4月26日，刘勇、车兰兰、崔某某、罗某某、戴某某、黄翔、徐发军在番禺中机建设基地大院就相关问题商谈并形成《会议纪要》，载明：中机建设刘勇经理和悦干发公司黄翔、徐发军经理商谈，徐发军尽快将3月、5月租金交中机建设，最迟不得晚于5月15日前，如再次发生拖延情况，业主方将根据合约予以处置原合同；针对幼儿园提出的有关问题，中机建设、幼儿园及悦干发公司三方还达成如下意见：1、预期投资600万以上，希望租期延长，因暂时无法承诺延期，但业主方承诺在公司无重大战略规划改变其用途时，在同等条件下会优先考虑给予续租；2、配电房到电柜电缆丢失，之后新补电缆发生费用由徐发军负责；3、幼儿园方崔某某、罗某某先后支付徐发军429865元，分期用于抵扣幼儿园给徐发军交租费用；4、悦干发公司法人代表徐发军具体负责园区事宜，黄翔退出；5、有关申请及租赁承诺书（中机建设、幼儿园、悦干发公司三方已签字盖章），按照协商内容三方遵守执行。刘勇、徐发军、戴某某、罗某某、崔某某均在该《会议纪要》中签名确认。2016年8月10日，中机建广州分公司向凯盟公司及黄翔出具《关于我司解除与广东凯盟教育投资有限公司签订的通知书》，称因凯盟公司及黄翔原因，原双方于2015年8月1日签订的《中国建设番禺基地租赁合同》自本通知书发出后并签署协议书后自行解除，凯盟公司及黄翔需在2016年8月19日之前与我司办理交接手续并签署解除协议，否则视为我司完成交接，原合约自行解除；凯盟公司与悦干发公司签订的授权协议从拖欠我公司租金之日起自行失效。2016年8月11日，中机建广州分公司作为甲方与凯盟公司作为乙方签订《解除协议书》，约定：甲乙双方于2015年8月1日签订《中国建设番禺基地租赁合同》，按照合同约定租赁费用11.5万元/月，现乙方从2016年4月开始已未向甲方缴纳租金，拖欠租金5个月，共计57.5万元，现乙方的承包方在园区的运营管理上已经出现了严重混乱的局面，没有继续经营的条件，根据原合约的有关条款，双方同意签订解除协议：一、原《中国建设番禺基地租赁合同》自签署协议书后自行解除，乙方需在2016年8月19日之前与甲方办理交接手续并签署解除协议，否则视为与甲方完成交接，原合约自行解除；二、凯盟公司与承包方和其他公司或个人签订的授权协议从拖欠甲方租金之日起自行失效；三、凯盟公司的承包方前期对园区的投入及有关债权债务由其自行解决，在不影响园区正常经营秩序的情况下可以与园区后续承租方协商；四、任何公司或个人以及承包方与凯盟公司及其授权的物业公司的债权债务与甲方无任何关系。同日，黄翔并悦干发公司作为甲方与凯盟公司作为乙方签订《解除承诺书》，约定因甲方自2016年4月起未向中机建广州分公司缴纳租金，甲方在园区的运营管理上已经出现了严重混乱的局面，没有继续经营的条件，故双方协议：甲方前期对上述物业的投入及有关债权债务由其自行解决，与乙方无任何关系；任何公司或个人与甲方的债权债务与乙方无任何关系；甲方应积极配合妥善处理园区遗留事宜，恢复园区原貌以及由此产生的一切法律后果，乙方保留追究甲方责任。2017年4月19日，凯盟公司出具《证明》，内容为：根据2015年7月26日我司与黄翔签订协议书以及2016年2月26日我司与广东悦干发物业有限公司签订授权合同，授权黄翔和广东悦干发物业有限公司对中国机械工业建设集团有限公司所属的位于市莲路大龙段南X号物业进行对外出租、管理、经营，该物业所产生的租金及费用支出全部由广东悦干发物业有限公司自行收付，与我司无关，即权、责、利与我司无任何关系。2017年1月5日，悦干发公司向本院提起诉讼，要求罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某支付拖欠的租金及水电费，没收已付保证金，并解除双方签订的《中国建设番禺基地租赁合同》。诉讼中，悦干发公司确认中机建广州分公司与凯盟公司的《中国建设番禺基地租赁合同》已于2016年8月11日解除，其尚未将物业移交中机建公司，而涉讼物业在上述中机建与凯盟公司签订的租赁合同解除后，已由罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某与中机建签订租赁合同并直接向中机建支付租金。关于罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某已向悦干发公司缴交的租金问题。罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某提交了《与广东悦干发物业有限公司资金往来明细》，称2016年2月26日缴纳租赁定金100000元，3月4日借款29000元给悦干发徐发军作租金抵扣，3月18日借款47000元给悦干发徐发军作租金抵扣，3月27日借款18000元给悦干发徐发军用于抵扣租金，3月27日借款1625元给徐发军用于抵扣租金，4月2日借款35000元给徐发军用于抵扣租金，4月5日转账161930元给徐发军用于抵扣租金，4月8日支付租金34500元，另有部分现金交易未记载，在4月26日《会议纪要》中统一确认前述支付给徐发军的款项为429865元用于抵扣租金；另3月4日缴纳租赁保证金及一个月租金共201000元，5月17日代悦干发公司垫付修复电缆费用38800元用于抵扣租金，2016年4月期间垫付租金款230000元用于悦干发公司归还曹美珍欠款，故罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某已向悦干发公司缴交的涉讼物业租金款项共计899665元，对此并提交了部分《收据》、《收条》、《业务委托书》、《确认书》及《协议书》予以证明。其中2016年3月18日的《收条》系黄翔出具，载明：现收到罗某某崔某某所交市莲路大龙段X号中国机械建设集团有限公司广州分公司园区内前三栋的相关租金费用47000元，并已转账黄焕萍指定的账号；《确认书》的内容为：高宇恒、崔某某、徐发军曾于2016年3月27日签订中机建番禺基地物业开发合作协议，但后来因各自原因取消合作，在中机建领导、戴某某等人见证下友好解除合同，退回所有金额，包括崔某某34500元（徐发军已确认用于抵扣幼儿园场地租金）；2016年5月17日《协议书》由承租方崔某某及出租方悦干发公司签订，约定由于悦干发公司未能提供涉讼物业用电，罗某某、崔某某等人先修建供电设施，电缆170米21800元、配电箱5000元电缆井、管道辅料及人工12000元，合计总价38800元，悦干发公司已确认以上事项并同意先由罗某某、崔某某等人垫付，后在罗某某、崔某某交付的租金内扣减。悦干发公司对前述证据质证认为，3月18日黄翔出具的47000元《收条》与本案无关，该款是凯盟公司与第三方解除合同应支付的违约金；4月5日向徐发军转账的161930元与本案无关，该款是悦干发公司与崔某某、高宇恒三方合作企业的费用；4月8日支付的34500元由徐发军直接个人收取，与本案无关，《确认书》中记载的“用于抵扣幼儿园场地租金”并非本案租金；2016年5月17日的《协议书》是受罗某某、崔某某等人的欺骗而签订的，悦干发公司并不清楚涉讼物业的电缆维修情况，对罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某主张的其余款项予以确认。另外，对于垫付曹美珍230000元欠款，悦干发公司提交一份《协议书》复印件，载明：悦干发物业有限公司共欠曹美珍267000元，曹美珍现要求先收230000元，罗某某、崔某某等人愿意先垫付租金230000元用于悦干发物业有限公司归还曹美珍的欠款，余下欠曹美珍37000元的款项悦干发承诺于2016年8月归还。悦干发公司确认罗某某、崔某某等人代其垫付了上述230000元，并同意以该款抵扣涉讼物业的租金，但应向其开具相应收据，并向其返还《协议书》原件。关于罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某已缴交的水电费问题，其提交了广州供电局有限公司2016年8月19日开具的涉讼物业6、7月份电费机打发票（编号分别为00012461、00012462），显示6月电费20718.62元，7月电费21919.25元，并提交广州市番禺石碁自来水有限公司8月29日开具的6月至8月水费、排污费发票，金额12735.86元。经质证，悦干发公司确认罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某已缴交了涉讼物业2016年6月、7月的电费及2016年6月至8月的水费、排污费。以上事实有悦干发公司及罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某、凯盟公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，凯盟公司自中机建广州分公司处承租涉讼物业所在番禺区市莲路大龙段X号物业，并于2016年2月26日与悦干发公司签订《授权协议合同》，将该物业全权交由悦干发公司管理及签订一切租赁协议。2016年3月1日，悦干发公司与罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某签订《中国建设番禺基地租赁合同》约定悦干发公司将涉讼物业出租给罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某使用，该租赁合同主体适格，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据合同约定，涉讼物业总租赁建筑面积2867平方米，空地约3200平方米，悦干发公司每月实收的租金为67000元，租赁期自2016年3月1日至2025年7月31日，免租装修期为4个月，自合同签订之日起二个月，剩余的两个月在第二年最后两个月免租。后中机建广州分公司与凯盟公司于2016年8月11日签订《解除协议书》，约定双方原签订的《中国建设番禺基地租赁合同》自签署协议书后自行解除，凯盟公司与承包方和其他公司或个人签订的授权协议从拖欠甲方租金之日起自行失效。悦干发公司在本案庭审中确认涉讼物业在上述中机建广州分公司与凯盟公司签订的租赁合同解除后，已由罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某与中机建广州分公司签订租赁合同并直接向中机建广州分公司支付租金。故悦干发公司与罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某签订的《中国建设番禺基地租赁合同》已于2016年8月解除，罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某应向悦干发公司支付涉讼物业自2016年5月至2016年8月的租金，对于悦干发公司要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予调处。悦干发公司起诉称罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某实际使用了双方租赁合同中并未约定的电房96平方米及空地624平方米，应当向其支付相应租金及租赁保证金，罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某对此不予确认，而悦干发公司并未对此提交相应证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对于该项起诉事由，本院不予采纳，罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某应向悦干发公司支付的涉讼物业租金总计268000元（67000元/月×4个月）。罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某在诉讼中主张其已向悦干发公司支付租金899665元，包括2016年2月26日缴纳租赁定金100000元，3月4日借款29000元，3月18日借款47000元，3月27日借款18000元，3月27日借款1625元，4月2日借款35000元，4月5日转账161930元，4月8日支付租金34500元，另有部分现金交易未记载，后在4月26日《会议纪要》中统一确认前述支付给徐发军的款项为429865元用于抵扣租金。虽悦干发公司对3月18日的47000元、4月5日的161930元、4月8日的34500元均不予认可，但根据刘勇、车兰兰、崔某某、罗某某、戴某某、黄翔、徐发军于2016年4月26日的《会议纪要》载明，崔某某、罗某某先后支付徐发军429865元，分期用于抵扣幼儿园给徐发军交租费用，悦干发公司的法定代表人徐发军亦在该《会议纪要》中签名确认，故对于该《会议纪要》的内容，本院予以采纳，罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某先后向悦干发公司支付429865元用以抵扣租金。另外，根据崔某某及悦干发公司于2016年5月17日签订的《协议书》载明，悦干发公司确认修建涉讼物业供电设施款项38800元并同意先由罗某某、崔某某等人垫付，后在罗某某、崔某某交付的租金内扣减。悦干发公司称其受欺骗签订了该《协议书》，相关内容并非其真实意思表示，但悦干发公司对此并未提交任何证据予以证明，故对于罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某要求已垫付的38800元修建供电设施款用以抵扣涉讼物业租金的主张，本院予以支持。同时，悦干发公司还确认罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某已于2016年3月4日向其缴交了两个月租赁保证金134000元和一个月租金67000元，并同意代其垫付曹美珍欠款230000元可以抵扣租金，故罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某已向悦干发公司缴交的涉讼物业租金共计899665元（429865元＋134000元＋67000元＋38800元＋230000元），悦干发应将罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某多缴交的631665元部分（899665元－268000元）予以返还。因罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某并不存在拖欠租金的行为，对于悦干发公司要求罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某支付拖欠租金及利息，并以此主张要求没收保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于悦干发公司主张2016年6月至7月涉讼物业的水电费问题，罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某在诉讼中提交了相关缴费发票，悦干发公司经质证确认罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某已缴交了涉讼物业2016年6月、7月的电费及2016年6月至8月的水费、排污费，故对于悦干发公司的该项诉讼请求，本院予以驳回。关于悦干发公司要求罗某某、崔某某将垫付23万元的《协议书》原件返还并向其开具垫资款230000元收款收据的主张，悦干发公司在诉讼中同意罗某某、崔某某代其垫付曹美珍欠款230000元可以抵扣租金，但该230000元的款项是罗某某及崔某某向曹美珍支付，相应收款收据应由曹美珍开具，悦干发公司要求交付《协议书》原件亦无事实和法律依据，故对于悦干发公司的该项诉讼请求，本院亦不予支持。对于悦干发公司的其余诉讼请求及罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某的其余反诉请求，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、反诉被告广东悦干发物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某退还多缴交的租金631665元；二、驳回原告（反诉被告）广东悦干发物业有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用6389元，反诉费用5393元，合计11782元，由原告（反诉被告）广东悦干发物业有限公司负担11447元，由被告（反诉原告）罗某某、崔某某、戴某某、李某某、何某某、郑某某共同负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  张海燕人民陪审员  马智英二〇一七年十一月十四日书 记 员  陈淑如