北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初17001号原告：禹凯，男，1990年6月12日出生，国航专机组职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于安利（原告之父），男，1965年12月8日出生，中央直属机关管理局职员，住北京市西城区。被告：北京京都宸物业管理有限公司，住所地北京市西城区裕中西里45号。法定代表人：张春彬，董事长。委托诉讼代理人：魏义成，男，1964年9月17日出生，被告公司总经理，住该单位。委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。第三人：张志良，男，1960年12月23日出生，住北京市丰台区。原告禹凯与被告北京京都宸物业管理有限公司（以下简称：京都宸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月18日出具（2016）京0102民初16099号民事判决书，禹凯与京都宸公司均不服提起上诉。北京市第二中级人民法院以（2016）京02民终10608号民事裁定书，撤回原判决，发回重审。原告禹凯与被告北京京都宸物业管理有限公司（以下简称：京都宸公司）物业服务合同纠纷一案，发回重审后，本院依法追加张志良作为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告禹凯，被告京都宸公司的委托诉讼代理人魏义成、刘芳，第三人张志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告禹凯向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告多收取的物业费、取暖费、有线电视费及垃圾清运费共计44722.17元，以及虚假工程款84995.65元；2.要求被告支付原告自2014年6月25日至实际支付之日止的利息（以129719.82元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年初，我通过中介购买了张志良位于北京市西城区××（以下简称涉案房屋）。2014年12月30日，取得了涉案房屋的产权证。取得产权之后，我与我父亲于安利先后多次找被告物业公司员工崔办理入住，均遭到拒绝，其答复称：物业公司不负责办理入住，需要找开发商。我父亲找到涉案房屋出售人张志良，张志良来到被告处交涉，最后崔某答应办理入住手续，但条件是被告收取多少费用，必须无条件答应，且不开发票。我父亲当场拒绝了他的无理要求，有关部门来人协调，最后崔某以不是开发商为由，拒绝办理入住。后在他人指点下来我父亲通过战友给崔某送去了钱物，崔某表示物业公司要求谁办理入住就多交钱。当时由于我急于办理入住，最后违心的向被告交纳了144920.59元。2014年6月25日下午，崔某电话通知我带钱办理入住。到了被告处后，崔某将一份打印好的《请求完善华龙大厦B-××房屋的申请书》，要求我父亲签字，但内容空白，崔某表示不签字不能办理入住。我父亲无奈签了字，并以现金方式向被告交纳了款项，但被告拒绝开具收费明细及发票，此后见我父亲报警，才让财物人员开了发票，金额为56660元，其他款项系崔某本人开的收据。此后，被告为我办理了入住手续，给了我电卡，也供了水。我办理入住时涉案房屋为毛坯房，没有任何装修和完善。根据被告提供收费用途及明细显示，被告从2008年5月1日开始收取我的物业费、取暖费、有线电视费和垃圾费用等费用。现在我家里根本没有有线网和其他网线。被告伪造××号房屋的维修报价单。我交纳的费用中，2014年7月至2016年7月的物业费11065.95元、暖气费4004.82元、垃圾清运及处理费132元，应当由我交纳，其余款项应当退还给我。现诉至法院，请求维护合法权益。被告京都宸公司辩称，我方不同意原告全部的诉讼请求，理由如下：一、我方认为原告起诉的返还工程款84995.65元于本案物业服务合同并非同一法律关系，请求法院驳回该项诉讼请求。二、对于原告交纳的其他费用，原告与我公司签订物业合同，我按照合同收取物业费无可争议，该部分费用由原告承担，因此，原告缴纳物业费理所应当，原告不得以没有实际入住等理由拒绝交纳物业费。第三人张志良述称：当时我在2009年左右通过拍卖取得涉案房屋所有权，当时是毛坯房，且没有通水通电。我认为办理入住手续很麻烦就放到中介销售，我跟原告只约定了房屋的价格，原告一次性支付房屋价款，我方协助办理过户，其他费用由原告承担，这个案件与我没有什么关系。2015年之前，我方没有给原被告出具过关于房屋需要维修的证言。本院经审理认定事实如下：2007年11月28日，北京市第一中级人民法院发布公告，主要内容为：“北京市第一建筑工程公司诉北京京都商业中心管理有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，北京仲裁委员会于2007年5月9日作出的（2007）京仲裁字第0365号裁决书已经发生法律效力，因北京京都商业中心管理有限公司未履行裁决书确定还款义务，北京市第一建筑工程公司依法向本院申请强制执行。……公告如下：一、本院于2007年5月28日依法查封了北京京都商业中心管理有限公司名下的位于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼共计104套商品房及地上一至五层商业全部面积房屋产权及土地使用权，具体房号如下，……，B单元：……××、……；三、责令北京京都商业中心管理有限公司于本公告发布之日起十日内履行完毕所欠本案80757091.21元及逾期利息。逾期本院将依法评估、拍卖已被本院查封的上述房屋产权及土地使用权。”后由北京中立拍卖行有限责任公司对于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼共计71套商品房及土地使用权组织拍卖，并形成由竞拍人北京中卫房地产开发有限公司、北京中立拍卖行有限公司及拍卖师盖章、签字的《拍卖成交确认书》，其中载明：本拍卖人于2008年4月30日依法组办拍卖会，会上持有6、1、8号号牌的竞买人通过竞价，获得第1号标的位于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼共计71套商品房房屋产权及土地使用权的购买权，自愿签署本成交确认书，……，四、拍卖人声明事项：（1）本标的按照拍卖时的当前现状进行拍卖，拍卖人所提供的文字介绍资料仅供参考，买受人已经实地查看了标的现状，拍卖人不承担声明事项之外的瑕疵担保责任。……。竞拍人处为北京中卫房地产开发有限公司。2008年10月17日，北京市第一中级人民法院出具（2007）一中执字第866-25号民事裁定书，内容为：“本院在执行中，依法查封了被执行人北京京都商业中心管理有限公司名下的位于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼共计71套商品房。经委托北京中立拍卖行有限公司进行公开拍卖，张志良（身份证号：×××）以人民币八十九万九千九百六十五元竞得B单元××号面积为108.8平方米的房地产。本院认为，上述拍卖及竞买行为意思表示真实，合法有效，应予确认。……二、将原北京京都商业中心管理有限公司名下的位于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼B单元××号面积为108.8平方米房地产一套归张志良所有。本裁定书送达后立即生效。”2014年3月3日，原告与案外人张志良签订《存量房屋买卖合同》，约定张志良将其位于北京市西城区××号房屋出售给原告，建筑面积105.39平方米，并约定房屋过户后交付给原告。2014年6月25日，原告父亲于安利代表原告禹凯向被告出具《请求完善华龙大厦B-××号房屋申请书》，内容为：“本人于安利系华龙大厦B-××房屋业主，该房屋系由北京市第一中级人民法院委托北京中立拍卖行有限公司，连同其他共71套房屋于2008年4月30日公开拍卖，北京中卫房地产开发有限公司以现状整体购得，本人又从北京中卫房地产开发有限公司购得该房屋，并于2012年11月20日办理了房屋所有权登记，登记证号096934；由于该房屋当初系现状拍卖，拍卖时尚有部分工程未完工，无法入住，无法正常使用，中卫房地产公司竞拍后未进行任何完善施工，因此本人购得此房屋时仍是拍卖时的现状，至今无法入住；贵公司是华龙大厦的物业管理单位，对完善该房屋原本没有任何义务，但为使该房屋能够正常使用，解决本人的实际困难，现特请求贵公司对华龙B-××房屋进行完善施工；在此本人确认，本人对华龙B-××该房屋享有完整的所有权，对此次完善施工承担一切法律责任，因本次完善施工产生的任何纠纷及费用都由本人承担，此次完善施工的费用为84995.65元，工程开工前一次性向贵单位付清。”2014年8月2日，于安利作为禹凯的家属向京都宸公司提交《房屋装饰装修申请表》，其中装饰装修项目为铺木地板，厨房、卫生间铺地板，墙砖、装门、涮白，预计完成时间自2014年8月2日起至2014年8月10日止（8天）。同日，于安利作为禹凯的家属向京都宸公司提交《自装承诺书》，内容为：“本人系华龙大厦B座××室的产权人，于2014年8月2日向北京京都宸物业管理有限公司提出申请办理装修手续。因本人自行聘请专业工人对居室进行简单装修，无法提供营业执照、资质证书及装修合同。本人承诺严格遵守华龙大厦关于装修方面的管理规定，并承担由于装修施工引起的任何法律及赔偿责任。”2014年10月，原告父亲于安利代表禹凯与京都宸公司签订《物业管理委托合同》，约定：委托方为华龙大厦B座××室业主原告，受托方为被告，原告将华龙大厦住宅B座××室建筑面积108.8平方米委托被告实施物业管理；第四章物业管理服务费用，第十九条第一款物业管理服务费，1、本物业住宅（六层至二十四层）物业管理服务费标准为建筑面积4.2元每月每平方米，……；二、公共代收代缴费用（随时根据政府价格调整执行），1、供暖费住宅19元每平方米每供暖季，2、有线电视收视费18元每月每户，3、生活垃圾清运费30元每户每年，……，10、光缆网络工程费300元每端（一次性）；第六章合同期限，第二十七条委托管理期限为10年，即2014年10月1日至2024年9月30日止，合同期限届满原、被告如无异议，本合同自动顺延，顺延时间和本合同订立时间相同。2014年12月30日，涉案房屋登记到原告禹凯的名下。原告禹凯向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告多收取的物业费、取暖费、有线电视费及垃圾清运费共计44722.17元，以及虚假工程款84995.65元；2.要求被告支付原告自2014年6月25日至实际支付之日止的利息（基数按照129719.82元，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。被告京都宸公司以其答辩意见不同意禹凯的诉讼请求。第三人认为本案与其无关。另查，一、庭审中，原告禹凯出具的2015年6月25日发票显示，原告禹凯向被告京都宸公司交纳了物业费40669.44元、供暖费13600元、有线电视费1902元、垃圾清运处理费489元。诉讼中，原告禹凯表示其在2014年6月按照崔某的列表向被告京都宸公司交纳了2008年5月至2015年9日期间物业费、供暖费、有线电视费、网络初装费及垃圾清运费59924.44元，加上支付的完善施工费84995.65元，共计144920.59元。被告认可收到费用共计141656.09元，分别为完善施工费84995.65元、2008年5月1日至2015年9月30日物业管理费40669.44元、2008年11月15日至2016年3月15日的供暖费13600元（2013年之前单价19元，此后单价为30元）、2008年至2015年有线电视1602元（每月18元）、2008年至2015年垃圾清运费489.5元（每月5.5元）、网费初装费300元。庭审中，被告京都宸公司出示一份物业管理委托合同显示委托方为华龙大厦B座××室业主张志良，委托期限为6年，即2008年5月26日至2014年9月30日，合同落款代表人处为于安利。原告禹凯虽认可上述合同的真实性，但认为其父于安利在该协议签字时为空白，没有填写委托期限，是在其父于安利交完装修款及物业费后，应被告京都宸公司的要求签字。同时，被告京都宸公司提交2014年4月2日落款处为“张志良”的委托书，载明：“北京市西城区北三环中路甲29号院3号楼8层2单元××房产原属我本人名下，去年12月份通过中介公司介绍，经网签审查后卖给了禹凯，现网签审查已通过，而且禹凯已把卖房资金全款付给了我，等在过三个月我房满五年时给禹凯办房产证更证手续。该房屋以后无论收什么费用都由禹凯支付，入住手续由禹凯办理。”原告禹凯对该份证据真实性不认可；第三人张志良亦表示该份委托书并非其本人签字，张志良认为其与禹凯约定一次性支付全部房款，因房屋的其他费用均由禹凯自行承担。三、庭审中，原告禹凯提交北京市宏超装饰工程有限公司营业执照及装饰装修工程施工合同、测量明细以及申请证人刘某出庭，证明涉案房屋的实际面积及我方2014年自行装修的情况，与被告京都宸公司完善施工的面积差距较大。被告京都宸公司不认可以上证据的真实性、关联性，认为装修与本案并非同一法律关系，同时亦不认可原告禹凯的证明目的，认为宏超装饰工程有限公司不具备测量资质，营业执照复印件无法核实真实性，且没有加盖公章；装修合同是否实际履行无法核实，亦不能证明我方没有进行完善施工；被告京都宸公司不认可证人证言，且认为与本案没有关联性，主张证人刘某并没有说出具体装修的地点及装修内容，且原告禹凯提交的《房屋装饰装修申请表》表明原告找的个人进行施工，而证人确以公司名义签订合同，与原告陈述矛盾，故认为证人证言为虚假陈述，同时京都宸公司提交会议纪要，证明当时华龙大厦未完工，开发商在政府的指导监督下，对华龙大厦进行完善施工，原告禹凯应当支付相关费用；原告禹凯不认可以上证据。被告京都宸公司提交华龙大厦B-××号完善工程竣工报告、华龙大厦B-××号检修维修报告、华龙大厦B-××号维修报价单、《北京市装饰装修工程施工合同》、华龙大厦B-××号维修决算单、收据、《关于华龙大厦B-××号维修决算清单》说明，证明涉案房屋入住前房屋未完工，需要维修施工的事实，以及该房屋由北京南北艺林装饰有限公司完善施工，达到入住标准并由被告京都宸公司支付工程款的事实；原告禹凯对以上证据均不认可，主张华龙大厦B-××号完善工程竣工报告、检修维修报告及维修报价单系虚假证据。第三人张志良表示对上述证据均不知情。诉讼中，原、被告均认可华龙大厦B-××号房屋即为西城区××号，京都商业中心8号楼即为西城区西三环中路甲29号院3号楼。上述事实，有原、被告的陈述，房屋产权证、发票、申请书、证人证言、证明、物业服务合同、存量房买卖合同、一中院执行公告、拍卖公告、拍卖确认书等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告禹凯认可2008年5月26日至2014年9月30日的《物业管理服务合同》及2014年10月1日至2024年9月30日的《物业管理服务合同》由其父亲于安利代为签署，该两份合同中明确约定了委托管理的期限及物业管理服务费、公共代收代缴费用的构成和标准，禹凯主张其当时交付的款项是被告京都宸公司列明的包括2008年5月至2015年9月期间的物业服务费、供暖费、有线电视费、垃圾清运费以及网络初装费共计59924.44元，其中供暖费禹凯主张交付金额为16864元，但京都宸物业公司认可其收取上述期间各类款项共计56660.44元，其中供暖费为13600元，结合原告禹凯提交的发票显示各项金额总和亦为56660.44元，故在禹凯提交的证据不足以证明其所主张交纳金额的情形下，本院对向京都宸公司所认可禹凯交纳上述费用的金额不持异议。原告禹凯主张其父于安利代为签订《物业管理服务合同》时，合同存在多处空白，但其未提交证据予以佐证；张志良在诉讼中表示，其与禹凯系一次性将房屋价款交割完毕，其他费用包括物业费应当由禹凯支付。原告禹凯在其父代为签订合同并支付相应费用后，以其并未实际入住且京都宸公司未提供物业服务为由，要求被告京都宸公司返还其主张物业服务费、供暖费、有线电视费、垃圾清运费以及网络初装费的诉讼请求，因被告京都宸公司提供的物业服务，系对小区公共设施及共用部分的管理和维护，且上述款项支付系存在合同约定且经双方确认，故原告禹凯主张被告京都宸公司退还上述数额费用缺乏法律依据，本院不予支持。被告京都宸公司收取物业费和供暖费计收的面积有误，但经核算仅物业服务费存在超出部分，故被告京都宸公司应退还原告禹凯超出部分的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。对禹凯要求京都宸公司退还完善施工费用的诉讼请求，因禹凯之父于安利在2014年6月25日向京都宸公司提出《请求完善华龙大厦B-××号房屋申请书》系对禹凯所购房屋专有部分房屋进行施工，双方在《物业管理服务合同》中并未涉及上述工程施工的收费进行约定；另，京都宸物业公司基于上述申请收取费用，并称组织北京南北艺林装饰有限公司对涉案房屋进行施工，因此,原告禹凯与与被告京都宸公司就涉案房屋的完善施工工程存在其他合同关系，但该合同关系与本案并非同一法律关系，故本院对原告禹凯对于该项诉讼请求不予支持，原告禹凯可另行主张。原告禹凯要求被告京都宸公司按照同期人民银行利率支付上述款项利息的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，判决如下：本判决生效后七日内，被告北京京都宸物业管理有限公司返还原告禹凯物业费一千二百七十四元六角六分。驳回原告禹凯的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百八十五元，由原告禹凯负担三千一百五十七元，原告禹凯已支付一千五百九十二元，剩余一千五百六十五元于判决生效后七日内交纳；由被告北京京都宸物业管理有限公司负担二十八元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  瞿义莲人民陪审员  刘序昕二〇一七年十一月二十二日书 记 员  姜 洁书 记 员  郭莹莹