河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3800号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳农村商业银行股份有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道52号。法定代表人：王涛，男，该行董事长。委托诉讼代理人：田方涛，男，该行员工。委托诉讼代理人：张廷周，洛阳市工区上阳街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁静，女，汉族，1967年12月9日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：彭乃虎，男，河南航星律师事务所律师。上诉人洛阳农村商业银行股份有限公司（以下简称洛阳农商行）因与被上诉人宁静合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人洛阳农商行的委托诉讼代理人张廷周、田方涛，被上诉人宁静及其委托诉讼代理人彭乃虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳农商行上诉请求：1.请求依法撤销一审判决。改判驳回宁静的起诉或诉讼请求，改判支持洛阳农商行的全部诉讼请求。2.请求改判宁静承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决程序违法，导致判决结果不公。1.宁静不具有原告的主体资格，宁静无权代表中国人民解放军河南省洛阳市军分区第一离职干部休养所出租军产、收取租金和主张违约金。即便是中国人民解放军河南省洛阳××××区第一离职干部休养所主张，也因其未按总政、总后的规定办理审批手续，租赁合同不生效，不具有约束力。其次，宁静不是军产的房屋所有权人，中国人民解放军河南省洛阳××××区第一离职干部休养所也不是，故委托书不具有让宁静具备出租军产的资格，不具有让宁静代表军队单位起诉主张权利的资格。在此情况下，一审法院应以主体不适格为由对宁静的起诉不予受理，受理后应该判决驳回宁静的起诉。再次，中国人民解放军河南省洛阳××××区第一离职干部休养所是以个人出租军队房屋，收取军产租金的形式掩盖中国人民解放军河南省洛阳××××区第一离职干部休养所及宁静逃避上缴军产收入，逃避监管和纳税义务的非法目的行为，应属无效民事法律行为。最后，中国人民解放军河南省洛阳××××区第一离职干部休养所出具的《委托书》的内容，不能证明宁静是军产的合法出租人和本案的适格诉讼主体。2.洛阳农商行申请一审法院调取诉争军产的建房审批手续，但法院没有调取，剥夺洛阳农商行的质证权和当事人的辩论权，且一审法院调取的证据未依法在法庭上出示、未经当事人质证，就作为一审判决的定案依据，违反了法律程序。二、一审判决认定事实错误，导致判决严重偏袒宁静。1.2016年中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》明确规定全面停止军产房屋、土地租赁以收取租金的有偿服务活动。洛阳农商行积极响应中央军委和政府的号召，派工作人员于2016年9月24日与宁静电话协商提前3个月解除《房屋租赁合同》，宁静当时表示同意，我行不存在违约事由和情形。后洛阳农商行派人去搬拆银行设备时，遭到宁静等人恶意阻拦，后经中国人民解放军河南省洛阳××××区和第一离职干部休养所领导协调，洛阳农商行才得以把银行设备搬迁完毕。洛阳农商行认为，宁静明知涉案房屋系军产且没有经过合法规划批准的前提下，在洛阳××××区领导责令其限期腾退军产房屋的情形下，为了个人私利，仍以自己名义起诉索要军产房屋违约金获取非法利益，严重损害国家军队利益。2.诉争军产究竟是否是违法建筑，是否取得地方政府有关机关或者军队房地产管理局的规划、批准，是否办理租赁审批等与案件有重大关联的事实，一审法院均未予以查明。宁静将房屋对外租赁，称该房屋系军产，由其个人负责对外租赁、收取租金。在洛阳农商行坚决主张，含该租赁房屋在内的整体三层楼房系未经地方政府规划部门或军队规划许可的无证建筑的情形下，在收到洛阳农商行申请调查取证申请的前提下，不依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定去调查落实。没有落实法律规定的，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的情形是否存在。3.洛阳农商行与宁静提前3个月解除合同，没有任何过错，不承担违约责任，应返还洛阳农商行多交的3个月房屋租金2.5万元，洛阳农商行经宁静同意支付房屋装修费126931.35元，宁静也应支付装修费补偿84621元。洛阳农商行因替宁静支付个人所得税3.68万元，宁静也应当返还，以上合计146421元应由宁静返还洛阳农商行。4.一审判决上诉人按照总租金20%向宁静支付126000元违约金，不符合法律规定。宁静辩称：一、洛阳农商行上诉请求不能成立，应当驳回上诉请求，维持原判；二、洛阳农商行上诉理由不成立，根据合同法的规定，合同具有相对性，本案的合同是洛阳农商行和宁静签订的合同，合同权利和义务在宁静和洛阳农商行之间发生法律效力，宁静作为合同的相对方，享有相应的合同权益，可以追究洛阳农商行的违约责任，宁静具有原告资格;三、本案的军产是合法建造的，可以对外出租，不违反法律和行政法规的效力性规定，洛阳农商行提出的相关规定不属于法律和行政法规的效率性规定，不能作为证据使用。洛阳农商行擅自解除合同，部队和宁静均没有通知洛阳农商行解除合同，是洛阳农商行自行擅自解除合同构成的违约。本案租赁合同期限为六年，由于洛阳农商行解除合同,导致后续房屋无法租赁，对宁静造成巨大的损失。洛阳农商行提出的20%的违约金过高，没有事实根据。而且一审中洛阳农商行并没有主张违约金过高，也没有举出违约金过高的数额。综上，一审判决程序合法，认定事实正确，判决结果公正，应予以维持。宁静向一审法院起诉请求：1.判决洛阳农商行向宁静支付违约金126000元；2.判决洛阳农商行向宁静支付律师费及宁静为实现债权支出的其他费用7000元；3.本案诉讼费用由洛阳农商行承担。洛阳农商行向一审法院反诉请求：1.判令宁静补偿洛阳农商行房屋装修费84621元，返还多付的房屋占有使用费25000元，返还替宁静支付的个人所得税36800元，合计应返还洛阳农商行146421元；2.判令宁静交付19246元水电费增值税发票并承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，宁静（甲方）作为出租人与洛阳市西工区农村信用合作联社（乙方）作为承租人签订《房屋租赁合同》一份，约定：由乙方承租甲方位于洛阳市西工区健康东路8号院的房屋一间，建筑面积为43.92平方米；租赁期限6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止；合同总租金63万元，租金每年支付一次，乙方于每年1月31日前将本年度租金交付甲方，如需发票税费用，由乙方承担；水、电等其他费用由乙方承担，甲方应向乙方出具相关的票据；租赁房屋只能用作乙方自助银行使用；协议还约定，乙方如对房屋进行装修改造，必须以书面形式将装修方案报甲方，甲方书面同意后方可施工，乙方装修及不可移动的自装设施归甲方所有（不含银行自助设备），且甲方不支付折旧补偿。在违约责任中约定，甲、乙双方违反法律规定或合同约定单方解除合同，违约方应按本合同总租金20%向对方支付违约金，并赔偿因此给对方造成的损失。违约方还应支付对方未追索上述违约金而支出的全部费用，包括但不仅限于诉讼费、律师费、差旅费等；在租赁期内，乙方如有特殊情况需解除协议的，经双方协商一致后解除本协议，可提前三个月通知甲方，乙方无须承担任何责任，但甲方不再退还已收取的剩余期限的租金。《房屋租赁合同》还对其它方面作了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，洛阳农商行共向宁静交纳两年租金20万元，自2015年1月1日至2016年12月31日。2016年11月1日，洛阳农商行不再租赁涉案房屋并将其全部机器设备撤走。一审法院另查明，1.2010年8月26日，洛阳××××区第一干休所出具委托书一份，载明：洛阳××××区第一干休所招待所今命名为洛阳××××区第一干休所金兴商务酒店，现委托宁静同志为酒店总经理，负责该酒店的经营、管理、对外招租洽谈等一切事宜。2013年12月23日、2014年8月16日洛阳××××区第一干休所出具证明两份，证明洛阳市西工区健康东路8号院门面房是洛阳××××区第一干休所的军产，由宁静对外出租。如发生产权纠纷，由洛阳××××区第一干休所承担解决，军队房地产租赁许可证正在办理之中。2.洛阳农商行向一审法院提交网上下载的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的相关阅读中提到，2016年6月底前，一律不得新签有偿服务合同协议等。以及2005年8月9日总政、总后颁布的《军队空余房地产租赁管理规定》中提到，经军队开发的土地，可进行使用权的有偿有限期转让出租，按有关规定报批，并办理有关手续。3.2016年7月15日，含洛阳市西工区农村信用合作联社在内的多个机构整合改制为洛阳农村商业银行股份有限公司。4.洛阳农商行向一审法院提交《装修工程施工合同》一份，以证明其对涉案房屋装修花费119600元，还提交发票若干。洛阳农商行还提交其向宁静支付20万元租金所缴纳的税费36800元，及水电费收据若干张。5.一审法院经向洛阳××××区第一干休所调查核实，洛阳××××区第一干休所认可委托宁静对外出租该涉案房屋，宁静有权收取租金及违约金。并称该涉案房屋产权为军方，也有相关的批复，并按照上级通知要求在规定时间内停止有偿服务。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。2015年1月1日，宁静与洛阳农商行签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）系双方真实意思表示。该合同明确约定租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日。如洛阳农商行有特殊情况解除协议，需经双方协商一致并提前三个月通知宁静。现洛阳农商行辩称，2016年9月24日，宁静在电话协商中已同意解除该协议，但并未提交相应证据予以证明，故对其该项辩称，不予采信。则洛阳农商行单方面解除合同应承担相关违约责任。合同中约定，违约方应按本合同总租金20%向对方支付违约金，并赔偿因此给对方造成的损失。现宁静依据该约定，要求洛阳农商行支付违约金126000元（630000×20%），符合法律规定，予以支持。则宁静应退还已收取的洛阳农商行未使用的两个月租金16666.7元（200000元÷24个月×2个月）。关于宁静要求洛阳农商行支付其他费用7000元，无充分证据予以证实，不予支持。合同还约定，洛阳农商行装修及不可移动的自装设施归宁静所有（不含银行自助设备），且宁静不支付折旧补偿。故洛阳农商行反诉要求宁静补偿房屋装修费84621元，不予支持。至于洛阳农商行辩称宁静主体资格不适格，不是本案原告，因洛阳××××区第一干休所出具的委托书及相关证明已认可宁静具有出租该涉案房屋的权利，则对洛阳农商行的该项辩称，不予采信。合同还约定，如需租金发票，税费用由洛阳农商行承担，则洛阳农商行要求宁静返还其支付租金20万元的税费36800元，不予支持。依合同约定，水电等费用由洛阳农商行承担，宁静应向其出具相关的票据，现宁静已向洛阳农商行开具其收取水电费的收据若干，符合合同约定，因合同中并未要求宁静必须出具水电费增值税发票，故对洛阳农商行要求宁静交付19246元水电费增值税发票，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限洛阳农商行于判决生效后十日内支付宁静违约金126000元。二、限宁静于判决生效后十日内返还洛阳农商行租金16666.7元。三、驳回宁静的其他诉讼请求。四、驳回洛阳农商行的其他诉讼请求。上述一、二项冲抵后，限洛阳农商行于判决生效后十日内支付宁静109333.3元。如洛阳农商行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2960元，由洛阳农商行负担。反诉受理费1807元，由洛阳农商行负担1507元，由宁静承担300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年1月1日，宁静与洛阳农商行签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同明确约定租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日。如洛阳农商行有特殊情况解除协议，需经双方协商一致并提前三个月通知宁静。洛阳农商行上诉称，其与宁静已经在2016年9月24日电话协商同意解除该协议，一审判决洛阳农商行承担违约金不符合法律规定，但洛阳农商行并未提交相应证据予以证明，一审法院认定洛阳农商行单方面解除合同，并判令其承担相关违约责任并无不当。洛阳农商行上诉称一审判决程序违法、认定事实错误，宁静不具有原告主体资格等，并申请法院调查涉案房产的合法手续，经审查，2010年8月26日洛阳××××区第一干休所出具委托书一份，委托宁静为洛阳××××区第一干休所金兴商务酒店总经理，负责该酒店的经营、管理、对外招租洽谈等一切事宜。2013年12月23日、2014年8月16日洛阳××××区第一干休所出具证明两份，证明洛阳市西工区健康东路8号院门面房是洛阳××××区第一干休所的军产，由宁静对外出租。一审法院还对宁静是否有权对该涉案房屋对外出租，收取租金、违约金，并就涉案房屋的性质、相关手续等向洛阳××××区第一干休所进行了调查核实。洛阳农商行的上诉理由没有充分证据证实，本院对其上诉理由及申请不予支持。综上所述，洛阳农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5715元，由洛阳农村商业银行股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一七年十一月三日书记员 赵 洁