江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初1954号 原告（反诉被告）：江西海润房地产开发有限公司。住所：江西省赣州市定南县广州大道南5号御水尚都。统一社会信用代码：913607286647920043。 法定代表人：黄慧珍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄礼通，江西理公律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：李俊彬，江西理公律师事务所律师。一般代理。 被告（反诉原告）：古为周，男，1973年9月2日生，汉族，住江西省赣州市定南县。 委托诉讼代理人：任向阳，定南县正泰法律服务所法律工作者。特别授权。 原告江西海润房地产开发有限公司（以下简称：海润公司）与被告古为周商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告古为周于2020年7月21日向本院提出反诉。经审查后，本院决定将本诉与反诉合并审理。原告海润公司的委托诉讼代理人黄礼通，被告古为周的委托诉讼代理人任向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海润公司的诉讼请求：一、判令解除原告与被告古为周于2015年3月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20150303000）；二、被告支付的定金20000元不予返还；三、判令被告支付违约金223元。事实和理由：原、被告双方于2015年3月12日签订编号为：20150303000的《商品房买卖合同》，合同约定，被告自愿向原告购买预售商品房一套，购房首付款人民币67000元于2015年3月12日前支付，剩余购房款156000元由被告于签订上述合同之日起6天内前往银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》签订后，原告仅仅通过案外人凌保忠支付了定金20000元，其余首付款、按揭款均未支付。2020年5月8日，原告再次函告被告支付房款，但被告仍然拒绝支付。被告据不支付房款的行为是严重的违约行为，已经构成了根本违约，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法作出判决。在本案庭审中，原告变更其第三项诉讼请求为：判令由被告支付以未付款223000元为本金按年利率6％计算的从2015年3月12日起至解除之日止的违约金。 被告古为周答辩及反诉称：一、被告同意解除双方于2015年3月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》，并向原告海润公司支付违约金223元。原、被告于2015年3月12日签订《赣州市商品房买卖合同》后，被告支付了20000元房款，没有按合同约定支付剩余房款。对于这一事实，被告不予否认。因此，基于合同约定，原告要求解除合同及要求被告支付违约金223元的诉求，被告没有异议。但是，被告说明的是：原告当时的总经理系案外人凌保华，凌保华的弟弟凌保中承包了被告的有关工程，由于凌保中与被告之间工程款结算事宜，凌保中和被告说他会以工程款折抵房款的方式，由他来处理后续的房款事宜。被告并不是有意拖欠房款。二、被告已付20000元房款，不属于定金，如解除合同，原告应依法返还给被告。本案未约定定金以及定金的金额。双方仅于2015年3月12日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，该合同未约定定金以及定金的金额等事宜。双方已签订购房合同，不存在定金事宜。如果原告与被告签订了房屋认购书并交付定金，其后被告违约不购买认购书约定的房屋，或者原告不把认购书约定的房屋卖给被告。这种情况下，才适用定金条款。而本案显然不属于此种情形，原、被告签订合同后，双方受合同约束，按合同享有权利、履行义务。被告反诉请求为：判决反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）返还购房款20000元；反诉费由反诉被告承担。 反诉被告海润公司答辩称：违约金的条款标准过低，不能覆盖反诉被告的损失，合理的违约金应按反诉被告的变更后的诉讼请求承担。反诉原告要求退还20000元没有事实和法律依据。该20000元是反诉原告支付给反诉被告的购房定金，在反诉原告存在根本违约的情形下，反诉被告有权没收定金。即使该20000元是购房款，也应该跟反诉原告应该支付给反诉被告的违约金相抵消。从公平角度看，反诉原告在签订合同后，在长达五年多的时间里未支付任何的购房款，对反诉被告存在不公平，等于在反诉原告有重大违约的情况下，没有受到任何制裁，而所有风险和损失都由反诉被告来承担。 本院经审理认定事实如下：2015年3月12日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150303000），合同约定：被告购买原告开发的位于定南县，建筑面积为80.81平方米，合同总价为223000元。合同约定的买受人逾期付款的违约责任为：按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1％向出卖人支付违约金，……。合同签订后，被告通过案外人凌保中向原告支付了房款20000元。后被告一直未再支付房款。现原告起诉要求解除与被告签订的购房合同，并要求被告承担违约责任。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告海润公司要求解除与被告古为周于2015年3月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》，被告古为周同意解除。故对于原告海润公司要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以准许。 本案双方争议的焦点在于：1、被告古为周于2015年3月12日支付的20000元的性质，该20000元是否应当返还？2、被告古为周逾期付款应当支付的违约金金额？经审查，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中未约定定金条款，并且在2015年3月12日的定南县农村信用合作社（农商银行）现金缴款单中显示案涉20000元的款项来源为房款。对于原告海润公司提交的的2015年3月15日的《收据》，被告古为周不予认可，并且表示其未收到该收据。而该收据的收款事由中备注的内容即“购御水尚都X室定金”系原告海润公司单方意思表示，并未取得被告古为周的认可，不符合定金的性质。因此，原告海润公司提出该20000元为定金的主张，理据不足，本院不予支持。故对于该20000元，原告海润公司应当返还给被告古为周。关于违约金的问题。根据双方签定的《赣州市商品房买卖合同》第七条中明确约定了买受人逾期付款的违约责任为按累计应付款的0.1％向出卖人支付违约金。因此，被告古为周应向原告海润公司应当支付的逾期付款违约金为223元（223000元＊0.1％）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告江西海润房地产开发有限公司与被告古为周于2015年3月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150303000）； 二、被告古为周应在本判决生效后十日内向原告江西海润房地产开发有限公司支付逾期付款违约金223元； 三、反诉被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内返还反诉原告古为周支付的房款20000元； 四、驳回原告江西海润房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告古为周的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），反诉费150元，合计300元，由江西海润房地产开发有限公司负担150元；由古为周负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  严星星 二〇二〇年九月一日 书记员  张运鹏