广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14027号上诉人（原审被告）：广州万维立视数码科技有限公司。住所地：广州市黄埔区。法定代表人：徐能胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖梓平，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州开发区投资控股有限公司。住所地：广州经济技术开发区。法定代表人：吴晓煌，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舜谦，广东广开律师事务所实习律师。上诉人广州万维立视数码科技有限公司（以下简称万维公司）与被上诉人广州开发区投资控股有限公司（以下简称开发区投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万维公司及其委托诉讼代理人廖梓平，被上诉人开发区投资公司的委托诉讼代理人刘彦一、黄舜谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万维公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判万维公司无须向开发区投资公司支付房屋占有使用费；3.开发区投资公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审中，开发区投资公司的诉讼请求为“1.请求法院判令确认解除编号为YLB209903续的《房屋租赁合同》；2.判令万维公司向开发区投资公司支付2019年7月1日至实际腾空返还场地止租金及违约金(租金暂计至2019年9月31日为人民币8421O元，违约金计算标准为拖欠月租金的2‰/日，暂计至2019年9月23日为人民币10020.99元)；3.判令万维公司承担本案全部诉讼费用”。而一审法院判决第三项为万维公司向开发区投资公司支付房屋占用费8421O元。租金与占有使用费是两种不同性质的款项，租金系基于租赁合同关系所产生的利益，占有使用费则是基于侵权行为而产生的返还利益。开发区公司的诉讼请求为租金，其在一审庭审中并未增加诉讼请求，未向万维公司主张房屋占有使用费。因此，房屋占有使用费不属于开发区公司的诉讼请求事项。而一审法院判决万维公司承担房屋占有使用费，违反了“不告不理”的原则，增加万维公司的义务，严重侵犯了万维公司的合法权益。被上诉人开发区投资公司辩称：同意一审判决处理，不同意万维公司的上诉请求。事实与理由：一、开发区投资公司起诉时双方租赁合同还没有解除，没有办法确定解除时间,所以以租金代指万维公司占用房屋的费用。二、一审法院虽然判决万维公司需要支付占有使用费，但是实际上费用的标准与原租赁合同的租金标准是一致的。开发区投资公司一审起诉时提出要求计算租金至实际返还租赁场地之日止，一审判决没有超出开发区投资公司的诉讼请求。三、一审判决占用费实际上基于双方的租赁关系产生的，一审时双方虽然确认了租赁合同于2019年8月19日解除，但开发区投资公司并没有表示要免除后续占有场地的费用。开发区投资公司于2019年10月8日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令确认解除编号为YLB209903续的《房屋租赁合同》，万维公司将租赁房屋腾空并返还开发区投资公司，否则开发区投资公司有权自行清理；2.判令万维公司向开发区投资公司支付从2019年7月1日至实际腾空返还场地止租金及违约金（租金暂计至2019年8月31日为人民币84210元，违约金计算标准为拖欠月租金的2‰/日，暂计至2019年9月23日为人民币10020.99元）；3.判令万维公司承担本案全部诉讼费用。庭审后，双方确认万维公司于2020年3月17日将租赁房屋物品腾空并交还开发区投资公司，开发区投资公司因此变更第一项诉讼请求为请求法院判令确认解除编号为YLB209903续的《房屋租赁合同》。一审法院经审理查明：根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的产权人为广州永龙建设投资有限公司。2019年6月3日，广州永龙建设投资有限公司变更登记名称为广州开发区投资控股有限公司。2018年7月11日，广州永龙建设投资有限公司（出租人、甲方）与万维公司（承租人、乙方）签订编号为YLB209903续《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道162号创意大厦B2栋第4层401单元出租给乙方做办公用房使用，租赁期为2018年8月1日至2020年7月31日，租金42105元/月，管理费6015元/月，房屋内自用水电费据实收取，租金、管理费、水电费等费用按月结算，租金由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式缴付；乙方应于合同签订之日起五个工作日内向甲方交履约保证金126315元，双方正常履约，租赁期满或合同解除后乙方在30天内将乙方工商、税务登记等手续迁出本合同所租赁场地，且乙方按甲方要求交还租赁房屋及正常办理退方手续、清缴所有费用、交还履约金发票之日起，甲方在十个工作日内将履约保证金无息退回乙方；第六条违约责任，乙方不支付租金或逾期支付租金时，甲方有权以停水停电或停用其他设施或在租赁房屋园区内的公告栏上张榜公示乙方欠费情况等方式催促乙方缴纳租金，乙方并须按当月租金额的2‰/天向甲方支付违约金。乙方欠费超过30天的，除乙方按前述约定交付违约金外，甲方有权解除合同，没收履约保证金收回房屋，并更换房间门锁，造成的损失由乙方承担；第七条第6点约定，乙方违约导致甲方依约行使合同解除权的，乙方同意：（1）乙方收到甲方解除合同的书面通知后须在甲方规定的期限内交还租赁房屋，否则，视为乙方非法占有，乙方除补交占用期租金外，并应按占用期内租金总额的两倍向甲方支付占用费，且履约保证金不予退还；（2）若乙方未在甲方规定的期限内按甲方要求交还租赁房屋，甲方有权在公证人员在场的情况下进入房屋，并将屋内物品予以清点、撤离、另行保管或提存，更换门锁，公证费用、报关费用或提存费用均由乙方承担，且若因此给乙方造成损失的，亦由乙方自行承担，甲方无需承担任何侵权或违约责任；（3）若乙方超过甲方规定的期限6个月仍未按甲方要求交还租赁房屋，则甲方在通知乙方无果后可以直接进入租赁房屋将该房屋的全部物品作为无主财产加以处理，并更换门锁，因此造成的损失由乙方承担，甲方不承担任何侵权或违约责任；第7点，乙方因本合同终止离场或因其他原因提前离场，但余有租金或/和履约保证金及其他费用未予清结的，甲方可暂扣留乙方设施设备、物品，待双方争议解决后方予放行。开发区投资公司、万维公司分别在合同末页签字盖章。2015年8月4日开发区投资公司向万维公司出具《发票》，载明收款押金金额126315元。2019年7月22日，广州凯云物业服务有限公司创意大厦物业服务中心向万维公司发函追缴截至2019年7月22日的租金168420元、逾期违约金18357.78元、物管费、公摊水电费、自用水电费及逾期违约金共计38681.67元，并敦促万维公司于7月24日前清缴上述费用。2019年8月13日，开发区投资公司在案涉租赁房屋门前张贴《清场通知》，通知万维公司已欠缴2019年4-8月份租金共计210525元，敦促其自8月13日起5个工作日内清缴欠费并办理退园手续，否则将按合同条款执行场地清理，收回房屋并没收履约保证金，保留追索违约金权利。庭审中，双方明确确认案涉租赁合同于2019年8月19日解除。万维公司向一审法院提交其法定代表人方永明与开发区投资公司法务黄律师、员工周小姐的短信截图记录，开发区投资公司对上述短信的真实性均予以确认。在双方的短信沟通中，万维公司法定代表人方永明从2019年11月22日开始多次向开发区投资公司表示希望减少业主损失，想将案涉场地的物品清理出来。2019年11月26日，方永明再次表示愿意主动清场搬出公司物品，开发区投资公司表示要先把费用缴清了，场地物品任你方处置。开发区投资公司主张万维公司从2019年4月1日起欠缴租金，同意以万维公司支付的履约保证金126315元抵扣2019年4月至6月租金。因此要求万维公司支付从2019年7月1日起的租金及违约金。一审庭审中，一审法院向双方释明应尽快进行场地的交接，否则产生的扩大损失由相应的责任方承担。双方确认已于2020年3月17日办理案涉房屋的交接手续，万维公司清空所有物品将场地交还给开发区公司。以上事实有《房屋租赁合同》《关于清缴各项费用的函》及明细、《清场通知》、发票、缴费通知书、不动产权证书、短信截图及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为:开发区投资公司与万维公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚意履行。庭审中，双方对案涉合同于2019年8月19日解除无异议，一审法院依法予以确认。万维公司从2019年4月1日起未支付租金，开发区投资公司主张以履约保证金126315元抵扣2019年4月至6月租金，系对自身权利的处分，一审法院依法准许。因此，一审法院计算万维公司应支付从2019年7月1日起至2019年8月19日的租金为67911.29元（42105元＋42105元÷31天×19天）。关于违约金，租赁合同约定按当月租金额2‰支付，万维公司抗辩认为违约金过高，开发区投资公司亦未举证证实其实际损失数额，一审法院依法将违约金标准调整为当月租金金额的0.5‰／天。万维公司应向开发区投资公司支付2019年7月份的违约金以42105元为基数，2019年8月份的违约金以25806.29元为基数，均按照0.5‰／天的标准计算，从当月11日计算至实际支付之日止。合同解除后，万维公司继续占用案涉房屋缺乏依据，其占用期间应向开发区投资公司支付相应的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。开发区投资公司发出清场通知后，万维公司应及时将办公物品搬离案涉房屋，开发区投资公司亦应采取适当措施减少损失，结合租赁合同第七条第6款第（2）点的约定，若万维公司未在开发区投资公司规定的期限内交还租赁房屋，开发区投资公司有权在公证人员在场的情况下进入房屋，并将屋内物品予以清点、搬离、另行保管或提存，更换门锁。同时从双方确认的微信聊天记录可以看出，万维公司于2019年11月开始多次向开发区控股公司要求清空撤场，开发区控股公司均要求万维公司先要将费用缴清了。综上情况，一审法院依照公平原则及诚实信用原则酌情给予开发区投资公司两个月的时间处置案涉房屋内万维公司的办公物品，处置期间需要占用案涉房屋，万维公司应支付该两个月合理占用期间的占用费，一审法院参照原租金标准计算占用费为84210元（42105元/月×2个月），对开发区投资公司超过两个月合理处置时间造成的扩大损失一审法院不予支持。因租赁合同已解除，开发区投资公司主张占有使用费的逾期违约金没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年4月9日作出一审判决：一、确认广州开发区投资控股有限公司与广州万维立视数码科技有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：YLB209903续）于2019年8月19日解除；二、广州万维立视数码科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州开发区投资控股有限公司支付从2019年7月1日起至2019年8月19日租金67911.29元及违约金（2019年7月份的违约金以42105元为基数，2019年8月份的违约金以25806.29元为基数，均按照0.5‰／天的标准计算，从当月11日计算至实际支付之日止）；三、广州万维立视数码科技有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向广州开发区投资控股有限公司支付房屋占用费84210元；四、驳回广州开发区投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，由广州万维立视数码科技有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：一审法院判决万维公司承担租赁合同关系解除后的占有使用费是否超出开发区投资公司的诉讼范围。本案中，开发区投资公司向一审法院提起诉讼，其中请求万维公司向开发区投资公司支付从2019年7月1日至实际腾空返还场地止的租金及违约金。一审诉讼中万维公司与开发区投资公司均确认《房屋租赁合同》于2019年8月19日解除。《房屋租赁合同》解除后，万维公司继续占有涉案房屋已无合同依据，万维公司应及时采取积极措施搬离涉案房屋，现双方当事人均确认万维公司于2020年3月17日将涉案房屋腾空交还开发区投资公司，一审法院根据及时止损原则判决万维公司支付相当于两个月租金的房屋占用费，并无超出开发区投资公司的诉讼请求，租金与房屋占用费均为使用房屋的对价。万维公司上诉主张一审法院超出开发区投资公司诉讼请求作出处理的依据不足，本院不予支持。一审法院关于房屋占用费的处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人万维公司的上诉请求不成立，本院均不予支持。一审认定事实清楚，处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1905.25元，由上诉人广州万维立视数码科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年九月一日书记员 冯冠豪郭丽淳