广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13123号上诉人（原审原告）：马藩洲，男，1985年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：高明燕，系马藩洲之妻。被上诉人（原审被告）：陈美卿，女，1955年6月17日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：林海彦，系陈美卿之子。上诉人马藩洲因与被上诉人陈美卿租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马藩洲上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决陈美卿退还剩余的租房押金4295.54元；3.陈美卿依法承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.涉案房屋广州市海珠区同福西路67号X房，在双方签订合同之前，其房屋的厨房本就已属于违法建筑，业主将原阳台墙体拆掉，改建成厨房，在原阳台的位置上加装了一个洗菜盆，重新铺设地下管道排水，通过地下管道直接将水排入原阳台的主排水管道，导致原阳台排水口闲置。马藩洲2017年7月10日入住之后，发现原属阳台主管道排水口闲置，并有虫蚁出没。为了防止虫蚁骚扰，便用瓷砖盖住排水口，此后的一年半时间一直相安无事，马藩洲并无堵塞原阳台主排水管道的动机和理由。2.2019年2月12日马藩洲发现X房天花板渗水，第一时间通知房东陈美卿，陈美卿也表示知晓，但不做处理。签订的合同第8条载明，房屋整体结构及房屋内部管道质量问题，由房东负责修缮，马藩洲已尽到通知义务，房东置之不理的责任不应该由马藩洲来承担。3.一审判决认为“拦截厨房污水管，导致污水倒灌到701房”，马藩洲不认同。首先，污水倒灌，马藩洲也是受害者，马藩洲盖住的是原阳台主排水管道的支管道口，并非主管道，此行为并不会导致主排水管道堵塞。另外，马藩洲将洗菜盆的水通过明管接到厕所排水口排走，这个行为不但没有影响到该主排水管道，还减轻了已经堵塞的主排水管道负担，否则会有更多水倒灌。再者，污水倒灌是整栋楼的主排水管道堵塞导致，根据合同第8条，房屋整体结构及房屋内部管道质量问题，由房东负责修缮。4.主排水管道堵塞的真正原因，是天台上的一棵树的树根生长到主排水管主管道内部，日渐生长导致该段管道堵塞，并非人为导致。合同第8条载明非人为破坏不属于承租人修缮。701业主陈某聘请的通渠师傅当天在七楼和六楼之间拉出大量活树根，有2019年2月20日通渠师傅廖瑞明现场作业的录音为证。陈某也当庭承认，事后是他督促居委上天台将树砍掉，以绝后患。证人的证言与行为不相符，与事实相违背。该事实情况当日的通渠师傅廖瑞明以及当日南华派出所出警警员胡建华可以作证。5.陈某与马藩洲有利益冲突，所言不实，与陈美卿恶意串通、互为证人，企图通过诉讼侵害马藩洲的合法权益。陈某于2019年12月16日起诉马藩洲，案号为（2020）粤0105民初598号。故其证言不可采纳。陈美卿二审答辩：同意一审判决的处理，不同意马藩洲的上诉请求。马藩洲于2019年8月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.陈美卿退还租房押金5200元；2.陈美卿承担精神损害赔偿费2000元；3.陈美卿承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年7月9日，马藩洲（承租方）与陈美卿（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁的房屋在广州市同福西路67号X房（以下简称“涉案房屋”）；租赁期限期从2017年7月9日至2019年7月8日止；每月租金2600元；于承租方在签订本合同时，需交房租之按金5200元以及首个月的租金2600元……于合同期满后该物业之管理费、水电费、电话费、煤气费等缴清后，出租方三日内无息将按金退还给承租方；租用期间的公共和一般性修缮，除房屋整体结构及房屋内部管道质量、非人为破坏外，及其他问题均由承租方负责；如承租方提前退租，出租方有权没收其按金；如出租方提前收回物业，需退回按金及赔偿按金予承租方；等。当天，陈美卿向马藩洲出具《收款收据》：收到马藩洲租涉案房屋押金5200元。据粤房地权证穗字第××号不动产权凭证记载，涉案房屋权属人为林俊彦。本案于2019年12月5日开庭审理。一审庭审中，马藩洲表示：燃气费于7月10日通过支付宝缴纳了，水费出账单在8月上旬，尚未缴费，对金额没有异议；电费是7月20日之前缴纳，当时还没有出账单，马藩洲尚未缴纳，对5月到6月的434.46元的电费无异议；对水费110元也没有异议，同意支付该笔费用，同意在押金中扣除水电费。签合同时候并不知道有垃圾费，需要凭证。对陈美卿主张的物业管理费有异议，马藩洲是7月9日搬进去，当时楼下有两个阿姨是管理员，马藩洲这里有缴费的收据，3个月一交，交到了2018年6月30日。然后6月30日当天楼下的阿姨和马藩洲说他们要撤出了，不管理了，所以之后就没交了。马藩洲还表示：大概在2019年2月12日左右发现有房屋下水管堵塞情况；因为马藩洲并不清楚下水道堵塞的原因，就打算看看是什么情况，在12日当天因为有污水倒灌，马藩洲就停止往该管道排水，马藩洲就自己从洗菜盆接了个管子到卫生间的下水道；马藩洲发现是厨房的排污水口倒灌，就拿一个瓷砖板把它盖住。陈美卿表示：垃圾费是居委会通知陈美卿的每月15元，这个陈美卿还没有代交，如果马藩洲不去交，到时候居委回来找业主，陈美卿就只能代交上去。经一审法院释明诉讼风险后，陈美卿当庭表示：要求马藩洲支付2018年7月1日至2019年7月8日的管理费。马藩洲表示：从2018年7月1日开始就没有人管理了，在合同里面也没有写明管理费是多少，不愿意缴纳。陈美卿为证明其主张还申请了证人陈某出庭作证。证人陈述：“2018年12月底，大概是30日左右，我方是701的业主，我把房屋租给了一个租客，当时租客打电话给我，一大早就发现灌水了。发现漫水，有几公分，把木地板一直泡着，我去到的时候一直都在冒水，我方找了六楼的租客，该租客嫌弃通渠太贵，就没有通，过了一两天我方没有办法，就自己找人出钱去通，之所以让马藩洲去通水，就是因为我那天在601的厨房，看到八楼到楼下的去水的主管被沙包堵住了，那个管是阳台的管，是大渠的，但是该租客把它打掉了，用沙包堵住塞在那里，还有洗菜盘有一条管直通到洗手间。再过了一天还是两天，因为六楼到五楼那部分不通，我方倒了两桶水，六楼也漫水上来了，我方就确认，我房屋到六楼是没有堵塞的，堵塞的是六楼到五楼。我自己那里先通，没有什么大问题，后来我方想进601，601的两个老人家不准进，这两人今天不在现场。之前第一次漏水的时候，已经找了居委会的人了，但是居委会没有好好解决，只说我们自己解决，当时我就尽量自己去找601的两住客，但是他们不配合。一是不愿意出钱，其次我让他们找房东，他们说找房东找不了，没有电话，最后居委会去了，才找到601的业主”。“是我报警的，2月20日报警，通渠也是2月20日，我方叫清洁工去，包括马藩洲妻子和她家人，不让我们进去，我方没办法，才打120报警，说了好久，清洁工说我上面没问题，啰嗦了很久才让清洁工进去”。（清洁工在7楼捞出了）“就一点点、很细的、比电话线还小的树根。”“要是马藩洲当时配合，三两百元大家通了水渠什么问题都没有。”对于上述证言，马藩洲表示：“证人有提到活树根这东西就是主管道堵住的主要原因，关于证人说不配合，几次证人要去我们家我方都开门了，因为后来损害到七楼的家具导致证人心情不好态度也比较恶劣，20日当天上午高明燕去产检不在家。”陈美卿表示：没有意见。一审庭审后，陈美卿还提交了2017年7月-2019年6月期间每3个月为一期的“垃圾处理费15元，居民卫生清洁费30元”发票。马藩洲提交了书面的《辩护意见》，其中部分内容为：“签合同前陈美卿并没有告知马藩洲有卫生费的存在，合同中也没有列出该项费用，如果有此费用，陈美卿可以按供应单位之收费单与发票向马藩洲收取，马藩洲愿意支付该项费用”。一审法院认为：马藩洲、陈美卿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。上述合同约定的期限届满，马藩洲也已将涉案房屋交还给陈美卿，则双方应结清相关款项。本案中涉及了两笔费用：一、马藩洲向陈美卿支付的押金5200元；二、马藩洲在使用涉案房屋期间产生的相关费用。第二笔费用中，马藩洲对陈美卿主张的水费110元、电费434.46元，没有异议，一审法院予以采纳；陈美卿还主张2017年7月-2019年6月的垃圾处理费（含居民卫生清洁，每3个月45元），该费用确为马藩洲使用涉案房屋期间产生，且有发票为证，故一审法院亦予以确认。上述费用共为：110+434.46+360=904.46元。陈美卿主张的2018年7月1日至2019年7月8日的管理费（每月35元），缺乏依据，一审法院不予采纳。从马藩洲、陈美卿在本案的陈述可以看出，双方均有在押金中扣除上述相关费用的意思表示，故为避免双方当事人诉累，本案中对两笔费用进行抵销。抵销后，剩余押金4295.54元。对于剩余押金是否退还的问题。根据合同的相关约定，收取押金的目的是为保证合同的正常履行。本案中，陈美卿抗辩称马藩洲在使用期间“拦截了厨房的污水管，导致污水倒灌到701”。上述主张与证人陈述一致。而且，从证人的陈述还可见，如马藩洲及时进行简易修缮本可以解决涉案房屋管道堵塞问题，从而减少“污水倒灌”所产生的损失。但，马藩洲既未尽合同约定的“一般性修缮”义务，也未及时联系陈美卿解决问题，反而将涉案房屋排污水口“盖住”，从而引发与楼上业主的纠纷，则应认定马藩洲在履行租赁合同中存在过错。因此，马藩洲要求退还剩余押金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。马藩洲要求陈美卿赔偿精神损失费，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十之规定，于2020年2月13日作出一审判决：驳回马藩洲的全部诉讼请求。本案受理费50元，由马藩洲负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：林俊彦、陈美卿作为原告以马藩洲为被告向一审法院提起诉讼，请求马藩洲赔偿同福西路67号X房屋及设施的损失35400元，一审法院于2020年1月6日以（2020）粤0105民初2063号立案审理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：陈美卿本案是否应当向马藩洲退还剩余押金4295.54元。本案需要处理的是押金退还事项。审查涉案房屋租赁合同的内容，有关押金的约定，在于保障合同期满后承租方对管理费、水电费、电话费、煤气费等费用的清缴以及对租赁双方提前终止租赁合同的制约。鉴于涉案房屋租赁合同履行期限届满，租赁双方均无提前终止租赁合同的情形，一审判决对涉案押金5200元与租赁期间马藩洲应承担的费用进行抵销处理，符合合同约定。但必须指出的是，依涉案租赁合同的约定，陈美卿本案抗辩所提马藩洲未妥善处理管道堵塞问题与押金退还处理并不构成对应关系，尤其是陈美卿已就此另案提起赔偿诉讼，主张损失35400元，该数额远远高于剩余押金4295.54元。在此情况下，陈美卿所提损失赔偿争议属于另案处理的范围，一审判决本案对马藩洲要求退还剩余押金4295.54元不予支持，与陈美卿另案所提赔偿诉讼处理混同，并不符合本案的诉讼标的，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23168号民事判决；二、陈美卿于本判决发生法律效力之日起五日内向马藩洲退还剩余押金4295.54元；三、驳回马藩洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈美卿负担30元，由马藩洲负担20元。二审案件受理费50元，由陈美卿负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年九月四日书记员  吴敏玲黄咏欣