阳江市阳东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤1704执异33号 案外人：黄桂连，女，汉族，1988年7月23日生，住阳江市江城区。 委托代理人：叶发展，广东真智律师事务所律师。 申请执行人：敖立沛，男，1993年12月27日生，汉族，住阳江市江城区。 委托代理人：郑天蓝，女，1970年11月17日生，汉族，住阳江市江城区，系敖立沛的母亲。 被执行人：阳江市阳东恒福房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区东城镇龙日路13号。 法定代表人：张振程，该公司经理。 委托代理人：张炳毅，江城区城东街道法律服务所法律服务工作者。 本院在执行申请执行人敖立沛与被执行人阳江市阳东恒福房地产开发有限公司（以下简称恒福房地产公司）商品房预约合同纠纷一案过程中，案外人黄桂连对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开举行了听证，案外人黄桂连委托代理人叶发展，申请执行人敖立沛及其委托代理人郑天蓝，被执行人恒福房地产公司委托代理人张炳毅参加了听证。现已审查终结。 案外人黄桂连称，2012年9月25日，案外人与恒福房地产公司签订《认购协议》，后在2014年4月3日双方以网签形式签订了合同编号为：2014040159的《商品房买卖合同》，案外人按约定已支付全部购房款，履行了合同全部义务，恒福房地产公司亦已向案外人交付该房产，案外人已取得该房产并已实际占有。后因恒福房地产公司违约，案外人为此向法院请求恒福房地产公司履行办理所有权登记手续义务及支付违约金，该案件业经人民法院两审终审判决，现已生效并进入执行程序【执行案号：（2017）粤1704执624号】。另查，贵院在办理执行案号为（2016）粤1704执405号的案件过程中，强制执行阳江市××东区××镇××迎宾大道××花园××房，并拟拍卖该房产。案外人特此提出异议，理由如下： 一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，案外人已支付全部购房款并实际占有，并对未办理过户登记手续的没有任何过错。 二、根据《物权法》相关规定，因该房产属于案外人所有，案外人通过购买行为已经成为该房产的所有权人，物权变动依据法理应当生效。物权性具有当然的排他效力。申请执行人不能要求对案外人的房产进行执行。申请执行人查封房产权利是基于与被执行人之间的债权债务关系，不属于登记公信力保护的范围，故法院应当中止对该房产的执行。 为此，请求法院中止对位于阳江市××东区××镇××迎宾大道××花园××房的执行。 申请执行人敖立沛称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人在本案中提供的证据并不能证明全部满足上述条件。并且根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为恒福房地产公司，申请执行人提出查封及拍卖案涉房屋符合法律规定。综上，案外人提出的执行异议与事实不符，请法院调查事实真相，依法驳回案外人的异议请求。 被执行人恒福房地产公司称，我公司与黄桂连签订《房屋买卖合同》是事实，至于案外人黄桂连异议是否成立，就由法院依法认定。 本院查明，申请执行人敖立沛与被执行人恒福房地产公司商品房预约合同纠纷一案，根据本院于2016年5月20日作出的（2016）粤17民终250号民事判决，被执行人恒福房地产公司应当在该判决生效之日起十日内返还购房款276280元、办证费用18000元及相关利息，并赔偿110512元给申请执行人敖立沛。本案在本院一审期间，本院依原告敖立沛的财产保全申请，于2015年10月19日作出（2015）阳东法东民初字第247号民事裁定，其中查封被告恒福房地产公司开发的位于阳江市××东区××镇××迎宾大道××花园××房和位于阳江市阳东区东平镇白沙居委会迎宾大道8号恒福花园B5幢906房。上述判决生效后，恒福房地产公司未按判决确定的时间履行义务，敖立沛于2016年7月12日向本院申请执行，本院即日立案执行[案号为（2016）粤1704执405号]。本院在执行过程中，依法向被执行人恒福房地产公司发出执行通知，责令其在指定期限内履行上述生效民事判决确定的义务，但恒福房地产公司至今仍未履行。为执行本案，本院于2016年10月27日作出（2016）粤1704执405号执行裁定，拍卖上述被查封的两套房屋。由于上述诉讼保全查封的期限将届满，本院于2017年10月9日作出（2016）粤1704执405号之二执行裁定，继续查封上述两套房屋，期限为三年。案外人黄桂连遂向本院提出前述异议。 另查明，被执行人恒福房地产公司是一家从事房地产开发销售等业务的企业。本案执行的两套房屋是由该公司开发的住宅用途商品房。2012年9月25日，案外人黄桂连与恒福房地产公司签订《恒福花园商品房认购协议书》，约定由黄桂连向恒福房地产公司认购上述两套房屋中的位于阳江市××东区××镇××迎宾大道××花园××房（以下称案涉房屋），认购房价格为326200元，单价为2800元/平方米，并约定黄桂连于2012年11月23日前付清购房款。按照协议约定的付款方式，黄桂连于2012年11月23日一次性付清前述的购房款给恒福房地产公司，同时也支付了该房屋的办证费用25000元给恒福房地产公司。2014年4月3日，黄桂连与恒福房地产公司双方签订了合同编号为2014040159的《商品房买卖合同》，明确约定黄桂连向恒福房地产公司购买案涉房屋，建筑面积为114.50平方米（其中套内建筑面积为100.50平方米），房屋总价为200000元。合同还约定了交付期限（出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经当地房管部门初步分期综合验收合格，报房管部门申请验收）以及产权登记等内容。2016年2月26日，黄桂连以恒福房地产公司未按约定时间让其取得房地产权证，向本院提起诉讼，请求恒福房地产公司即为其办理案涉房屋的所有权登记手续，并按购房价格326200元以每日万分之一的标准从2015年10月1日起向其支付违约金，直至取得房地产权属证书时止。该案经本院一审[（2016）粤1704民初350号]和广东省阳江市中级人民法院二审[（2016）粤17民终755号]，广东省阳江市中级人民法院终审认为，黄桂连与恒福房地产公司签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，除商品房交付的约定违反了法律强制性规定之外，其他约定并没有违反法律法规强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。双方确认案涉房屋已在合同约定的期限内交付。案涉房屋未能办理产权登记手续的原因在于恒福房地产公司尚未办理案涉房屋所在的房地产项目验收备案手续，黄桂连主张恒福房地产公司存在逾期办证行为，应承担逾期办证的违约责任，充分，应予采纳等。遂于2016年11月25日作出（2016）粤17民终755号民事判决，一、撤销阳江市阳东区人民法院（2016）粤1704民初350号民事判决；二、恒福房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4860.38元给黄桂连。 现没有证据证明黄桂连名下还有其他用于居住的房屋。 本院认为，本异议案焦点是案外人黄桂连对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益的问题。本案中，在本院查封案涉房屋之前，案外人黄桂连已与开发商恒福房地产公司签订了书面的买卖合同，该合同经法院生效法律文书认定除商品房交付的约定违反了法律强制性规定之外，其他约定并没有违反法律法规强制性规定，应为有效，并且案外人黄桂连付清了合同约定的购房款，案涉房屋属住宅用途，没有证据证明黄桂连名下还有其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，案外人黄桂连对案涉房屋提出异议，能够满足该条规定的条件。而且，被执行人恒福房地产公司与黄桂连双方确认案涉房屋已在合同约定的期限内交付，又没有证据证明黄桂连对案涉房屋未过户存在过错。故黄桂连主张的权利能够排除本院对案涉房屋的执行，本院对其异议请求应予支持。 综上所述，案外人黄桂连提出的异议，理由成立，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，本院应依法裁定中止对案涉房屋的执行。申请执行人如未在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼的，本院将依法解除对案涉房屋采取的执行措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项的规定，裁定如下： 中止对被执行人阳江市阳东恒福房地产开发有限公司位于阳江市阳东区东平镇白沙居委会迎宾大道8号恒福花园B5幢905房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  李孔石 人民陪审员  梁昌健 人民陪审员  陈宗强 二〇一七年十一月二十五日 书 记 员  曾凡雄