福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初6609号 原告：高美水，男，汉族，1978年2月28日出生，住福建省长乐市。 原告：魏彩霞，女，汉族，1981年1月10日出生，住福建省长乐市。 两原告共同委托诉讼代理人：张莲治，福建闽荣律师事务所律师。 被告：张稳强，男，汉族，1990年11月25日出生，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：张佳威、郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告:晋江市梅岭泉南房产中介服务部，住所地晋江市梅岭万达桂华苑9幢38号店面，工商注册号350582603392078。 经营者:张琴。 原告高美水、魏彩霞与被告张稳强、晋江市梅岭泉南房产中介服务部（以下简称泉南中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高美水、魏彩霞及其委托诉讼代理人张莲治，被告张稳强及其委托诉讼代理人张佳威到庭参加诉讼；被告泉南中介服务部未到庭参加第一次庭审活动，其经营者张琴到庭参加第二次庭审活动。本案现已审理终结。 高美水、魏彩霞向本院提出诉讼请求：1.解除三方于2017年3月29日签订的《房屋居间买卖合同》；2.张稳强立即向其双倍返还定金10万元整；3.张稳强立即向其退还房产首付款10万元整及按银行同期同类贷款利率向原告支付自交付之日起至实际退还之日止的资金占用利息；4.泉南中介服务部返还向其收取的佣金5000元，并不得再向其收取《佣金欠条》中剩余佣金4700元及过户和按揭代办手续费1800元；5.泉南中介服务部退还向其收取的7811元整并按银行同期同类贷款利率向原告支付自交付之日起至实际退还之日止的资金占用利息；6.张稳强向其赔偿为解押房产支出的利息2500元及房产增值部分的差价损失。事实和理由：2017年3月29日，高美水、魏彩霞与张稳强、泉南中介服务部签订《房屋居间买卖合同》一份，约定张稳强将其名下座落于晋江市出售予高美水、魏彩霞，房产成交价为65万元。并约定由高美水、魏彩霞将买卖涉诉房屋所需的资料交由泉南中介服务部并由泉南中介服务部提供居间服务。高美水、魏彩霞依约向张稳强支付了定金5万元、首付款10万元及为解押房产支付的利息2500元，并按泉南中介服务部的要求向其提供资料并支付了佣金5000元。2017年5月16日，泉南中介服务部又以需为高美水、魏彩霞代缴个税为由收取了8000元。但张稳强受房产市场价格上升利益驱使，在口头提升房价不成的情况下，于2017年6月20日单方向高美水、魏彩霞发出《解除合同告知函》，明确告知不依据合同约定将涉诉房产售予高美水、魏彩霞，该行为已严重违反了合同义务。泉南中介服务部在履约过程中迟延履行约定义务，并夸大个税金额以代缴个税为由向高美水、魏彩霞收取8000元，实际仅代为缴纳189元，其行为严重违反合同义务并侵害到高美水、魏彩霞的合法权益。 张稳强辩称，诉争《房屋居间买卖合同》签订后，其遵守契约精神，积极履行相应义务，导致该合同无法履行的责任不在其。高美水、魏彩霞要求其双倍返还定金、支付首付款资金占用利息及房产增值部分差价的主张等违约责任的主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持。首先，其在收到高美水、魏彩霞支付的首付款后，依约清偿了诉争房屋的抵押贷款，并办理了相应的解抵押手续，并通知高美水、魏彩霞办理过户手续。导致诉争房屋无法办理过户的原因在于房产交易主管部门出台限购政策，作为买受人一方的高美水、魏彩霞不具备该政策要求的购房资格。这是属于不可归责于双方的事由，高美水、魏彩霞要求其承担违约责任缺乏依据。其次，在限购政策出台，导致双方合同目的无法实现的情况下，其已向高美水、魏彩霞发出解除通知，并要求其提供收款账户，应于退还已付购房款，该解除通知函件送达高美水、魏彩霞已发生解除合同的效力。高美水、魏彩霞收到通知未予配合，因此导致已付购房款无法及时退还的原因不在其，高美水、魏彩霞要求其支付资金占用利息的主张缺乏依据。退一步说，即使其存在违约行为，已付首付款的利息计算也应当截止至2017年6月19日(致函之日)。最后，高美水、魏彩霞未能举证证明损失的具体金额，要求赔偿房屋增值部分差价的主张缺乏相应依据。 泉南中介服务部辩称，同意解除合同，也同意将收取的佣金5000元和补缴个税的7811元退还给高美水、魏彩霞，但不同意支付利息。 本院经审理认定事实如下：高美水、魏彩霞（乙方）与张稳强（甲方）、泉南中介服务部（丙方）于2017年3月29日签订《房屋居间买卖合同》，约定高美水、魏彩霞向张稳强购买位于晋江市，建筑面积135.52平方米，房款总价65万元。合同第三条约定：本案协议签订之日，乙方需向甲方支付购房定金人民币（大写）伍万元整（小写：￥50000），并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；2.……合同第三条约定：甲、乙双方同意，乙方将上述房款分期支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2017年3月27日向甲方支付人民币（大写）伍万元整（￥50000）；2.乙方于解押甲方名字产权当天向甲方支付人民币（大写）壹拾万元整（￥100000）；3.乙方于银行放款当天向甲方支付人民币（大写）伍拾万元整（￥500000）；4.……5.乙方向银行申请贷款￥500000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款金额，乙方应于银行放款给予甲方银行账户当日将差额部分支付给甲方；若放款金额多于应付剩余房款金额，则甲方应于放款当日退还多余房款。合同第十一条约定：甲乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。合同第十三条约定：甲、乙双方签订本合同后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方已支付购房款，同时向乙方支付相当于此套房成交总房价款的20%作为违约金；若乙方中途悔约，需向甲方支付相当于此套房成交总房价的20%作为违约金。同时甲方应在自悔约之日起三日内退还乙方已支付购房款（含定金）。在此条件下，违约方向丙方支付该交易所产生甲、乙双方的全部中介费。合同第十五条约定：甲乙双方保证于乙方银行贷款审批通过后五个工作日签订房管局提供的《晋江市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述房款的0.05%作为违约金。若于乙方银行贷款审批通过后10个工作日内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任；若其中一方遇特殊情况没办法及时办理过户手续，双方过户时间另行约定。合同第十六条约定：乙方应在签订《晋江市房地产买卖合同》前5日内向银行提交二手房贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。……合同第二十条约定：甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费，其中甲方支付详见佣金欠条；乙方支付详见佣金欠条；付款方式详见佣金欠条，若迟延向中介方支付相关费用，每逾期一日，违约方应向中介方支付累计应付款的0.05%的违约金。魏彩霞于2017年3月29日出具佣金欠条一份交由泉南中介服务部收执，双方约定佣金数额为9700元，分二次支付，第一次于合同签订当日支付5000元，剩余佣金4700元于过户当日支付；另过户及按揭代办手续费1800元于过户当日支付代办人员。 高美水、魏彩霞于合同签订当日向张稳强支付定金5万元，向泉南中介服务部支付了佣金5000元。买卖双方口头协商于2017年4月28日后再办理过户手续。2017年4月中旬，泉州市限购政策出台，高美水、魏彩霞不符合该政策规定的购房资格。高美水、魏彩霞委托泉南中介服务部代为补缴2016年1月1日至2016年12月31日的个人所得税，并于2017年5月16日向泉南中介服务部支付费用8000元，实际补缴个人所得税金额为189元。高美水、魏彩霞于2017年5月22日支付首付款10万元。张稳强确认收到该房款，并于2017年5月26日清偿涉案房产的住房按揭贷款，办理相关解押手续。高美水、魏彩霞在泉南中介服务部协助下，于2017年5月底向银行申请银行贷款，并办理相关贷款审批手续。嗣后，高美水、魏彩霞又于2017年6月2日向张稳强支付筹措解押资金的利息2500元。因补缴个人所得税后，高美水、魏彩霞仍不符合购房资格，三方于2017年6月17日进行协商，张稳强要求解除合同，高美水、魏彩霞不同意。张稳强于2017年6月19日、6月29日两次向高美水、魏彩霞及泉南中介服务部发送《解除合同告知函》，并要求高美水、魏彩霞提供收款账号以退还定金及首付款。张稳强已将涉案房产转让给案外第三人并于2017年7月13日办理了权属转移登记手续。 本院认为，本案《房屋居间买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 在合同签订后，高美水、魏彩霞依约支付了定金及购房款10万元，张稳强亦依约办理了涉案房屋的解押手续，高美水、魏彩霞也于2017年5月底向银行申请贷款，并配合办理贷款审批手续。双方在合同中约定，在高美水、魏彩霞银行贷款审批通过后五个工作日办理权属转移登记手续。而双方未能在约定期限内办理权属转移登记手续的原因在于泉州市出台了限购政策，高美水、魏彩霞不具备该政策要求的购房资格。虽高美水、魏彩霞于2017年5月中旬试图通过补缴个人所得税的方式取得购房资格，但未能成功。本案涉案合同是在限购政策实施前签订的合同，履行合同过程中，因限购政策影响导致合同无法继续履行，系属于不可归责于当事人双方的事由，属于《合同法》第九十四条第（五）项可以解除合同的情形，任意一方当事人可据此要求解除合同。合同三方当事人于2017年6月17日协商不成后，张稳强于2017年6月19日、6月29日两次向高美水、魏彩霞及泉南中介服务部发送《解除合同告知函》，该函件业已送达高美水、魏彩霞及泉南中介服务部，故本案《房屋居间买卖合同》自该函件送达之时即已解除，本院对该解除合同的效力予以确认。高美水、魏彩霞在该合同已解除后又起诉要求解除合同，本院不予支持。 因合同解除系因不可归责于双方的事由，双方互不承担违约责任，故高美水、魏彩霞以张稳强违约为由，要求其双倍返还定金赔偿房屋增值差价损失的主张，本院不予支持。合同解除后，张稳强应将收取的定金5万元及购房款10万元返还给高美水、魏彩霞。张稳强在《解除合同告知函》中已明确要求高美水、魏彩霞提供收款账户以退还款项，但高美水、魏彩霞并未提供，导致款项未能及时退还，故高美水、魏彩霞要求张稳强支付资金占用期间利息，本院不予支持。高美水、魏彩霞另向张稳强支付了利息2500元，张稳强在诉讼中表示同意予以退还，本院予以照准。 高美水、魏彩霞与泉南中介服务部约定佣金9700元，过户及按揭代办手续费1800元，并已支付了佣金5000元。根据合同法第四百二十六条规定，居间人促进合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但在审理中，泉南中介服务部表示同意退还已收取的佣金5000元，本院予以照准。鉴于合同已解除，故泉南中介服务部不得再收取《佣金欠条》中载明的剩余佣金4700元及过户和按揭代办手续费1800元。 高美水、魏彩霞委托泉南中介服务部代为补缴个人所得税，并于2017年5月16日支付了8000元，而实际补缴税费金额仅为189元，泉南中介服务部收取余款7811元没有相关依据，应予以返还并支付自2017年5月16日起至实际退还款项之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。 综上所述，高美水、魏彩霞的诉讼请求，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张稳强应于本判决生效之日起十日内退还原告高美水、魏彩霞定金5万元、购房款10万元及已付利息2500元； 二、被告晋江市梅岭泉南房产中介服务部应于本判决生效之日起十日内退还原告高美水、魏彩霞已收取的佣金5000元，并不得再向原告高美水、魏彩霞收取剩余佣金4700元及过户和按揭代办手续费1800元； 三、被告晋江市梅岭泉南房产中介服务部应于本判决生效之日起十日内退还其向原告高美水、魏彩霞收取的款项7811元并按银行同期同类贷款利率支付自2017年5月16日起至实际退还之日止的资金占用期间利息； 四、驳回原告高美水、魏彩霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，因适用简易程序，减半收取计5150元，由原告高美水、魏彩霞负担3415元，由被告张稳强负担1675元，由被告晋江市梅岭泉南房产中介服务部负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 代理审判员  蔡燕萍 二〇一七年十一月二十五日 书 记 员  黄钟越 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －2－ －3－