南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初12号 原告（反诉被告）：黄珍，女，1979年6月28日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：王波，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告(反诉原告)：南宁秀隆物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：卢彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：关怀，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。 原告黄珍与被告南宁秀隆物业服务有限公司（以下简称秀隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，被告秀隆公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王波，被告的委托诉讼代理人关怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄珍向本院提出诉讼请求：1.解除黄珍与秀隆公司于2014年11月26日签订的《场地租赁合同》；2.秀隆公司返还黄珍保证金38740元和租金301810元；3.秀隆公司赔偿黄珍损失956630元；4.本案诉讼费由秀隆公司承担。诉讼过程中，黄珍变更第一项“解除黄珍与秀隆公司于2014年11月26日签订的《场地租赁合同》”诉讼请求为：“确认黄珍与秀隆公司签订的《场地租赁合同》无效。”事实和理由：2014年11月26日，黄珍与秀隆公司签订《场地租赁合同》，约定黄珍承租秀隆公司位于南宁市的场地用于经营餐饮等，租赁期限自2014年12月1日起至2024年11月30日止，其中2014年12月1日至2015年3月31日为装修免租期，2014年12月1日至2017年11月30日每月租金为19370元。合同签订后第二天，黄珍即依约向秀隆公司支付了38740元保证金和第一笔租金116220元。黄珍接受场地后投入大量资金用于场地装修和设备购置，在合同履行过程中，经秀隆公司同意，黄珍分别于2015年10月15日、2016年4月27日、2016年5月20日向秀隆公司支付了77480元、58110元、50000元租金。但由于秀隆公司一直未能提供涉案场地的建设工程规划许可证、建设工程主体消防验收意见书、建设主体验收报告等证件，致使黄珍不能办理消防许可证，无法正常经营。为维护合法权利，黄珍诉至法院，请求判如所请。 秀隆公司辩称，双方签订的租赁合同涉及的房屋没有相应的规划手续，该租赁合同为无效合同；虽然合同无效，但黄珍已实际使用涉案房屋，故黄珍要求秀隆公司返还租金没有事实和法律依据；黄珍已以涉案房屋为经营场地办理了营业执照并营业至今，也没有工商行政机关责令黄珍关闭店铺或对其进行处罚，不存在由于秀隆公司的原因致使黄珍无法正常经营的事实，故黄珍要求秀隆公司赔偿损失没有依据。综上，请求法院依法驳回黄珍的诉讼请求。 秀隆公司向本院提出反诉请求：1.确认秀隆公司与黄珍于2014年11月26日签订的《场地租赁合同》无效；2.黄珍支付秀隆公司物业服务费8940元、场地占用费174330元、水费1392元（物业服务费、场地占用费、水费均从2016年10月1日起至2017年2月28日止）；3.反诉费用由黄珍承担。事实与理由：2014年11月26日秀隆公司与黄珍签订一份《场地租赁合同》，约定由黄珍租赁秀隆公司位于南宁市场地。合同签订后，黄珍利用涉案场地开办了一家“南宁市冠佳菌火锅”店，刚开始时，黄珍均能按合同约定支付相应租金、水电费等。但自2016年8月，黄珍开始拖欠物业服务费、场地占用费、水费。为维护秀隆公司权利，提出上述反诉请求，请求判如所请。 黄珍对反诉辩称，双方签订的合同约定，秀隆公司要提供办理营业执照及其他相关证件的材料，但至今秀隆公司都无法提供相应证件，黄珍无法办理消防许可，致使无法经营，故场地占用费不能按商业标准计算；黄珍租金已交至2016年9月30日，该日之后秀隆公司已封锁场地，致使黄珍无法使用场地，故秀隆公司主张2016年10月至2017年6月底的租金没有依据。 本院经审理认定事实如下：2014年11月26日，秀隆公司（甲方，出租方）与黄珍（乙方，承租方）签订一份《场地租赁合同》，约定由黄珍租赁秀隆公司位于南宁市场地用于经营餐饮等用途,租赁期限自2014年12月1日起至2024年11月30日止，其中2014年12月1日至2015年3月31日为装修免租期，2014年12月1日至2017年11月30日每月租金为19370元。合同第三条约定乙方在签订合同之日起三天内交纳保证金38740元；物业费为1117.5元/月。合同签订次日，黄珍向秀隆公司支付了保证金38740元及第一笔租金116220元。黄珍接收场地后进行了装修，并于2014年12月22日在工商行政部门以涉案场地为经营场所注册了“南宁市冠佳菌火锅店”进行经营。 合同履行过程中，黄珍支付租金至2016年9月30日。2017年3月，秀隆公司收回了涉案场地。 根据黄珍的申请，受本院委托，广西旗开房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，对涉案场地室内装饰装修现状价值进行了鉴定，鉴定意见为：室内装修现状总价值621227元。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《场地租赁合同》、转款凭证、《房地产估价报告》、《企业信用信息公示报告》、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，依照《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审辩论终结前，出租人秀隆公司都未能提供涉案场地的建设工程规划许可证等相应证件，故黄珍与秀隆公司签订的《场地租赁合同》应属无效合同。 关于保证金的问题。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。故对黄珍要求秀隆公司返还保证金38740元的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金及场地占用费的问题。《最高人民法院》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黄珍称因秀隆公司无法提供建设工程规划许可证、消防验收等证件，致使其不能正常营业，对其辩称，黄珍未能提供相应证据予以证明，黄珍租赁涉案场地后，已以涉案场地为经营地注册办理了工商营业执照，且已实际经营了一、二年的时间，故对其辩解本院不予采纳。黄珍又称秀隆公司从2016年10月开始封锁场地，致使其无法使用，但对其所述黄珍亦未能提供证据予以证明，对秀隆公司已于2016年10月收回涉案场地的诉称本院不予采信。秀隆公司自认其于2017年3月收回涉案场地，故黄珍还应按原合同约定的月租金标准支付2016年10月1日至2017年2月28日的场地占用费96850元（计算方式：19370元/月×5个月），故对黄珍要求退还租金301810元的诉讼请求本院不予支持；对秀隆公司要求黄珍支付场地占用费超过96850元的部分本院不予支持。 关于物业服务费的问题。合同无效，但黄珍使用涉案场地，也接受了相应的物业服务，还应支付2016年10月至2017年2月的物业服务费5587.5元（计算方式：1117.5元/月×5个月），故对秀隆公司要求黄珍支付物业服务费超过5587.5元的部分，本院不予支持。 关于水费的问题。秀隆公司提供的证据不能证明黄珍未支付的水费具体数额，故对秀隆公司要求黄珍支付水费的诉讼请求，本院不予支持。 关于损失赔偿的问题。根据鉴定公司的鉴定意见，涉案场地的装修现值为621227元。《最高人民法院》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。秀隆公司将无建设证明的房屋出租给黄珍应承担80%的责任，黄珍在租赁涉案场地时未尽谨慎审查义务应承担20%的责任，故被告应承担的装修现值损失为496981.6元（计算方法：621227元×0.8），故黄珍要求秀隆公司赔偿损失的诉讼请求，对超出496981.6元的部分，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”双方债务符合债务抵销及行使的条件，为避免双方当事人诉累，本院将黄珍应支付秀隆公司的占用费、物业服务费，抵扣秀隆公司应赔偿黄珍的装修损失，抵扣后，秀隆公司还应向黄珍赔偿装修损失394544.1元（计算方法：496981.6元-96850元-5587.5元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条、第二百一十二条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告黄珍与被告南宁秀隆物业服务有限公司于2014年11月26日签订的《场地租赁合同》为无效合同； 二、被告南宁秀隆物业服务有限公司返还原告黄珍保证金38740元； 三、被告南宁秀隆物业服务有限公司赔偿原告黄珍损失394544.1元； 四、驳回原告黄珍其他的诉讼请求； 五、驳回反诉原告南宁秀隆物业服务有限公司其他的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16474元，减半收取计8237元，鉴定费15000元，共计23237元（黄珍已预交），由原告黄珍负担13637元，被告南宁秀隆物业服务有限公司负担9600元；反诉案件受理费1997元（南宁秀隆物业服务有限公司已预交），由反诉原告南宁秀隆物业服务有限公司负担897元，由反诉被告黄珍负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  蓝丹丹 二〇一七年十一月十日 书记员  蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： ……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。…… 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…… 第九条第二款已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。