广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10544号上诉人（原审被告）：广州市顶驾营销策划有限公司。法定代表人：盛军秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锡海、陈必成，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘沛均。委托诉讼代理人：梁巨贤、蔡秀英，均系广东华瑞兴律师事务所律师。上诉人广州市顶驾营销策划有限公司因与被上诉人刘沛均租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初6291号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理，现已审理终结。刘沛均在原审的诉讼请求：1.顶驾公司向刘沛均支付租金790993元并支付违约金（违约金以790993元为基数，按每日千分之一的标准，自2018年1月1日起计至付清之日止，暂计至2019年7月30日为450866元）；2.本案诉讼费由顶驾公司承担。原审法院判决如下：一、广州市顶驾营销策划有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘沛均支付拖欠的租金677455元及违约金（违约金从2018年1月2日开始，以677455元为本金，按照每日1‰计算至付清之日止，违约金总额以677455元为限）；二、驳回刘沛均的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7988元，由广州市顶驾营销策划有限公司负担。判后，上诉人顶驾公司不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉的主要事实和理由：1.刘沛均串通地方基层组织广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，隐瞒真实情况，欺诈顶驾公司于2015年11月5日签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》（以下简称租赁合同）。该行为已构成欺诈，据以形成的合同既违反强制性规定又损害国家利益，应属无效。一审法院在查明相关事实的基础上，错误适用法律，作出错误判决，恳请贵院依法予以撤销并改判。（1）刘沛均串通上述两家地方基层组织蓄意欺诈，使顶驾公司陷入错误认识，违反真实意思签订租赁合同。租赁合同订立期间，刘沛均一再承诺其本人有权出租涉案土地。为打消顶驾公司对涉案土地产权的疑虑，刘沛均找来涉案土地所在地的基层组织广州市增城区新塘镇塘美村村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，三方联合向顶驾公司申明涉案土地出租不存在法律障碍。为进一步加深顶驾公司的错误认识，刘沛均提出“在签订合同当天提供土地所有权证”（见租赁合同第三条第五款）并自愿作出兜底承诺，即如刘沛均无权出租则“刘沛均赔偿顶驾公司因此投入的全部资金和无条件退还双倍押金”（见租赁合同第六条第四款）。其后，广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社为协助确认产权，表示对本次租赁的支持，愿意作为合同监管方盖章确认合同内容。基于刘沛均与广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社的层层确认和保证，顶驾公司误以为刘沛均有权出租涉案土地，于是签署了租赁合同。经（2018）粤0118民初2669号案查明，广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社在一审期间取得一份面积为69890.67干方米的不动产权证〔粤（2019）广州市不动产第10800036号〕。该不动产权证面积虽大于涉案土地（涉案土地为61938平方米），但是经双方指界确认，实际使用面积为57925.96平方米。经广州市规划局和自然资源局复函确认，涉案土地仅有36898.99平方米与不动产权证重合，其余21026.97平方米已于2015年6月8日移交广州市增城区土地开发储备中心储备运营。也就是说顶驾公司与广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社在租赁合同订立过程中明知自己无涉案土地完整权证而利用似是而非的土地权证蒙骗顶驾公司。此外，土地收储涉及对当地村民的补偿，作为本地村民和村民组织，刘沛均及广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社不可能不知道发生了土地收储，但是他们可以隐瞒真实情况，诱骗顶驾公司。顶驾公司系在知悉（2018）粤0118民初2669号案查明的事实后才意识到自己被欺诈。（2）广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社所持不动产权证系以划拨方式取得，非经依法审批并补缴土地出让金，出租划拨土地违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，损害了国家和社会公共利益，该部分合同无效。根据刘沛均一审中提交的广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社取得的粤（2019）广州市不动产第10800036号《不动产权证书》，该地块权利性质为划拨，工业用地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，刘沛均以欺诈方式诱骗顶驾公司就划拨土地签订租赁合同，以租赁形式处分划拨土地使用权，未履行上述法定程序，依法为无效合同。（3）刘沛均以欺诈的方式诱骗顶驾公司承租广州市增城区土地开发储备中心储备运营的土地，损害国家利益，该部分合同无效。经（2018）粤0118民初2669号案查明，涉案土地中21026.97平方米已于2015年6月8日移交广州市增城区土地开友储备中心储备运营。作为当地村民及村民组织，刘沛均及广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社应当知悉这一事实，但是刻意隐瞒，于2015年11月5日对外出租牟利。刘沛均在储备运营的土地尚未经合法程序流入市场前，侵占该地块并谋取非法利益，该行为严重损害国家利益，破坏国家土地管控制度，该行为属无效法律行为。因租赁合同无效，顶驾公司依法保留要求刘沛均返还已收取的租金的权利。2.因租赁合同无效，租赁合同所涉违约金条款不得适用，上诉人仅需承担被上诉人有权出租部分的土地占用费。因上诉人承租期间计付租金的土地面积大于实际使用的土地面积，计付租金的土地包含被上诉人无权收租的土地。该两类土地对应租金应在抵消上诉人应付的土地占用费后由被上诉人返还。3.假使租赁合同有效，因上诉人在多次要求被上诉人依约履行场地交付义务而不得，延期支付租金系正当行使先履行抗辩权，不存在过错，不应承担违约金。原审法院查明租赁合同约定刘沛均应当交付的场地标准为“场地有三厢电箱及水源接水口，保证场地通水通电和地面平整（通电标准力功率70kW，电流380A，场地地面水平落差不大于50cm）”。但刘沛均交付的场地照明标准为220V，不符合合同约定。租赁合同第五条第四款约定“刘沛均未按照约定提供场地或者用水用电（70kW、380A）等设施或者条件……应当减收租金，顶驾公司有权要求刘沛均继续履行协议或解除协议，并要求刘沛均赔偿相应的损失。”据此，场地通电条件系顶驾公司切实履行合同的关键要素，双方特别就此约定了合同解除权。事实上，顶驾公司租赁土地系用于举办汽车赛事，专业级汽车赛事对用电有严格要求，场地通电标准决定顶驾公司能否实现订立合同的经营目的。就刘沛均未能依约履行场地交付义务事宜，顶驾公司曾多次提出异议要求改正，且合同履行期间顶驾公司试图以切实履行交租义务的好意行为换取刘沛均的纠正，但是刘沛均始终拒不改正。为此，顶驾公司决定依据合同法第六十七条之规定行使先履行抗辩权，督促刘沛均依约履行义务。顶驾公司不仅不切实纠正合同履行行为，而且借此发难单方解除合同，强行封闭租赁场所。顶驾公司收到解除通知书后再次表现了足够的诚意指明会依约交付租金并再次提出通电问题影响场地经营，要求刘沛均依约补正场地通电标准。此后，因刘沛均一意孤行强制封闭租赁场所导致合同无法继续履行。刘沛均的行为严重违反合同约定，违背诚实信用原则。在刘沛均违约导致顶驾公司无法充分实现合同利益的情况下，苛责顶驾公司继续及时、足额支付租金缺乏合理性。法律应当保护顶驾公司依法行使抗辩权，以实现合同目的。被上诉人刘沛均服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.被上诉人没有欺骗上诉人，对于案涉土地出租时的状况，上诉人是知晓的，双方在签订租赁合同时，也有村委会加盖公章。2.2019年3月15日，村委会、经济联合社、开发区、环保局签订了协议，将案涉土地置换，并不存在上诉人称损害国家利益情况和欺骗情况。3.导致合同解除的根本原因是上诉人经济情况出现问题，未能按时支付租金，其对用电没有提出任何异议，在使用过程中，也没有提出异议。4.对于合同押金问题，没有写明是定金，不能按定金法则适用。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，上诉人顶驾公司提交以下证据：1.涉案土地示意图，拟证明上诉人实际使用土地面积为57925.96平方米。2.（2018）粤0118民初2669号民事判决书；3.广州市规划和自然资源局复函；4.沟通函。证据2-4拟证明：（1）被上诉人提供的不动产权证所涉土地面积大于涉案土地面积、地理位置与涉案土地临近，被上诉人利用这一点欺诈上诉人。（2）被上诉人交付的场地不符合合同约定，导致上诉人并不能物尽其用。上诉人对此已多次要求改正，经多次催告未果后，延期支付租金以对抗被上诉人的违约行为。被上诉人刘沛均的质证意见：1.对于证据1的真实性、合法性、关联性没有异议。2.对于证据2、3、4真实性没有异议，关联性有异议。（1）对案涉土地与不动产权证附图不一致，我方也向2669号法庭做出陈述，村委会与政府部门签订了协议，并不存在欺骗欺诈情形。（2）沟通函内容也明确上诉人逾期支付租金事实，原因是上诉人经济收账未能及时回笼，出现逾期支付情形。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.涉案场地租赁合同的效力；2.租金、违约金的处理。关于涉案场地租赁合同的效力问题。刘沛均与顶驾公司在2015年11月5日签订涉案场地租赁合同时，顶驾公司对场地尚未办领不动产权证书、场地使用情况应属明知。在次日接收场地时，顶驾公司对刘沛均提供发电机作为替代合同约定的三厢电箱的事实也予接受。对于合同的履行，双方当事人在2018年之前并无争议。根据本案查明的事实，涉案租赁场地中36898.99平方米属于广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社不动产权证书范围，另25039.01平方米已纳入政府储备。但该项事实并未影响顶驾公司对承租场地的使用，亦无证据显示相关部门对广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社场地出租予以禁止处理。顶驾公司作为涉案场地的次承租人，使用权已得到保障，其主张涉案租赁合同无效，理据不充分，本院不予支持。顶驾公司上诉所提《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反该条文的行为无效，不应理解为效力性强制性规定。一审判决对涉案合同效力的认定，本院予以维持。关于租金、违约金的处理问题。如前所述，顶驾公司作为涉案场地的次承租人，使用权已得到保障，但未按时支付租金。根据微信聊天记录、《沟通函》的内容记载，欠付租金是因为顶驾公司资金紧张，即顶驾公司自身的资金问题。因顶驾公司并未提出充分证据证明涉案租赁合同因刘沛均未提供使用权证明文件及通电问题不能履行，顶驾公司在其欠付租金之前也未就此向刘沛均提出减收租金、解除合同的抗辩，因此顶驾公司上诉主张其司延期支付租金系行使合同先履行抗辩权，依据不足，本院不予采纳。综上，原审法院按照涉案场地租赁合同约定的标准，计算租金及违约金，并无不当，本院予以认可。顶驾公司主张扣减租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人顶驾公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15976元，由上诉人广州市顶驾营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二〇年九月二日书记员  苏宏榴廖玉萍