广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2749号原告：徐国筠，男，1996年3月12日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：徐学华，男，1968年11月3日出生，汉族，住广州花都区。系原告父亲。被告：广州家威房地产有限公司，住所地广州市越秀区解放北路899号308室自编之九，统一社会信用代码91440101054539909R法定代表人：熊文辉。委托诉讼代理人：李晓伟，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈康，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。原告徐国筠诉被告广州家威房地产有限公司（以下简称家威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐国筠的委托诉讼代理人徐学华，被告家威公司的委托诉讼代理人李晓伟、陈康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行双方签订的广州市商品房买卖合同（编号：201506129230）；2.被告按消费者权益保护法赔偿总房价1541129元给原告；3.原告代理诉讼费3500元由被告承担；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：本人于2015年2月8日到家威公司开发的位于花都区建设北路162号家和逸品苑售楼部，准备为日后结婚选购房屋，售楼部工作人员介绍了该楼盘的基本情况和配套设施，称该楼盘分四栋（1-1栋、1-2栋、2-1栋、2-2栋），楼高32层，每栋首层入户大堂全部架空，入户大堂面积约250平方米，其中2-2栋首层入户大堂北面设有星光老人之家和健身室。当时该楼盘四栋楼均己封顶，工程进度完成80%，正进入装修阶段，通过现场查看，每栋楼首层大堂的确全部架空。在售楼部，工作人员指着2-2栋的沙盘模型，声称交楼时首层入户大堂与沙盘模型一致。沙盘模型显示2-2栋首层入户大堂全部架空，大堂北面（即后面）设有星光老人之家和健身室，沙盘模型同样在设置了老人之家和健身室的位置显示首层为实体墙，并未架空。工作人员同时向原告出示了规划公示图，公示图显示首层大堂全部架空，大堂面积约250平方米，星光老人之家及健身室均设在入户大堂北面。原告看到如此宽敞的入户大堂，也看上了2-2栋16层01房的房屋，于是与家威公司签订买卖协议，约定总房价1541129元，并于当日及4月13日、6月6日付清了首期购房款471129元，同时签订《广州市商品房买卖合同》，该合同附件二是经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案总平面，平面图均标明四栋楼房的首层入户大堂全部架空，其中2-2栋首层入户大堂北面（后面）设置有星光老人之家及健身室，合同约定2016年12月31日前交房。2017年1月13日，原告收到被告发出的收楼通知书，并于2017年1月17日前往售楼部办理收楼手续，当时家威公司要求购房人先办理收楼手续再看房，但原告要求看房后再办理收楼手续。无奈之下，家威公司的工作人员只好带原告先验房。在进入小区准备验房时，原告发现2-2栋首层大堂出入口建有一间用实体墙围闭的建筑物且占据了大堂大部分面积（后来才知道是星光老人之家），只剩一条通道进入电梯，并且通道要转三个弯才能到达电梯口，而其他三栋楼的入户大堂均全部架空，无任何围闭物，2-2栋大堂与购房时售楼人员介绍的入户大堂全部架空、大堂面积250平方米不符，与售楼部宣传资料及沙盘模型显示首层入户大堂架空不符，与购房合同附件二修建性详细总规划平面图标明大堂全部架空不符，与购房时开发商出示的规划公示图标明首层入户大堂全部架空不符。原告当时有一种被骗的感觉。住宅入户大堂是展示小区品质的重要区域，作为整个单元住户的集散地，一个设计合理、装修豪华的入户大堂会给业主提供一个良好的交流场所，提升楼盘形象。现在入户大堂不见了，只留一道转三个弯的通道进入电梯，因此原告当时认为该商品房不符合交付标准并拒绝收楼，并以书面形式向开发商提出异议和处理意见。许多业主在办理收楼手续时也发现了2-2栋大堂存在的这一问题，并质问工作人员，工作人员说这是临建的，到时会拆除，恢复空间，因此大部分业主都收了楼。在等待开发商答复的过程中，原告向规划部门进行了信访，得到的答复是在2013年8月份，星光老人之家就已经规划在2-2栋首层大堂入口处。既然星光老人之家设在大堂是合法合规的，为何被告在售楼时不如实告知？被告为了达到诱使原告购房的目的，刻意隐瞒了星光老人之家设在2-2栋入户大堂入口处的真实情况，在签订商品房买卖合同过程中，被告从未向原告出示过已经规划局批准的报建图。被告明知其宣传资料与实际设计不符，仍向原告进行虚假宣传，并通过销售人员口头承诺、销售宣传单、沙盘模型等方式做成入户大堂全部架空的假象，故意隐瞒事实，让原告作出错误的意思表示。更令人气愤的是，被告得知部分业主投诉后，为了毁灭证据，深夜派人拆除售楼部沙盘模型及其它宣传资料，可见被告居心叵测。原告的证据还可进一步证明被告在2015年5月家和逸品苑通过规划部门的验收后，临时把建在2-2栋入户大堂的星光老人之家的两堵墙拆除（拆除成本很小），然后再以2-2栋大堂架空为幌子，继续销售余下的商品房，欺骗购房人；之后被告赶在2016年12月31日交楼前又重新围闭首层大堂，重新建筑星光老人之家。直到原告提起本案诉讼，被告仍没有回复原告提出的异议和处理意见。根据《广州市商品房买卖合同》约定，乙方（徐国筠）认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方（家威公司）在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方提出的异议事实成立，该商品房视为未交付。原告从2017年1月17日提出异议至今已超过60日。综上，被告已经承认了隐瞒事实、虚假宣传的行为，其行为已构成欺诈，应承担总房价双倍赔偿的责任。原告所购房屋己办银行按揭，从2015年7月份己开始供楼，所购房屋的户型及楼盘的位置符合自己的要求，再加上近段时间花都楼价暴涨，选择退房对原告损失更大，因此请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告与被告签订认购协议及商品房买卖合同时，已实地现场查看楼盘，对2-2栋首层星光老人之家的建设已知晓且没有提出异议，同意购买涉案房屋，因此原告起诉的事实与理由与实际不符，违反诚信。二、对于原告提出的预售合同附件及楼盘模型中2-2栋首层星光老年之家的标识与实际建设不一致的问题，原告认为属被告的欺诈行为是没有法律依据的，依法不能成立。三、原告要求被告双倍赔偿购房款没有事实及法律依据。四、原告属公民代理，依法不能收取费用，其要求我方支付代理费也没有法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告家威公司是位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20140430号的《商品房预售许可证》。2015年6月6日，原告徐国筠（买方、乙方）与被告家威公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买家和逸品苑自编2-2栋1601房，该商品房建筑面积共114.06平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16297.9元，总房价1541129元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照本合同附件七“补充协议”第五条约定执行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。该合同附件二为涉案小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图。该平面图显示涉案2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态。合同附件七为本合同补充协议，其第一条约定：甲乙双方一致确认：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑，所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图及附件……乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同。2.甲方提供的有关该商品房和该商品房所在建筑、所在项目各种宣传资料、介绍资料、销售广告并非要约，不构成合同内容……乙方在甲方售楼现场或通过其他途径所获取的关于该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划、设计等各方面信息（包括但不限于甲方发布的售楼书、售楼广告、楼盘模型、区域模型等资料上所反映的信息）不作为甲方向乙方交付房屋的标准，交房标准以双方签订的合同约定为准。第五条约定：甲方逾期交房，应自合同第十三条约定的交房日起的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款的0.005%赔偿乙方损失，逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。合同签订后，原告依约向被告支付购房款。另查明，原告购房时，家和逸品苑销售中心所摆设的介绍涉案楼盘项目的沙盘模型显示，星光老年之家及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与涉案小区其他三栋楼房一致，均为全架空开放状态。2017年1月13日，徐国筠收到家威公司发出《收楼通知书》。2017年1月17日，徐国筠前往家和逸品苑小区办理收楼手续时，发现其所购房屋所在项目2-2栋楼的首层入户大堂南面大部分区域被实体墙围起来，作为星光老年之家使用，首层大堂仅留有一条通道进入电梯，且须转三个弯才能到达电梯口，与买卖合同附件二总平面图和家和逸品苑销售中心摆设的沙盘模型完全不一致。徐国筠因此拒绝收楼，并向家威公司发出《拒绝收楼告知书》，认为购房合同规划图中标示星光老年之家位于2-2栋首层北面，现却建于该栋楼首层大堂入口南面，且占据入口大堂三分之二面积；售楼部沙盘模型显示2-2栋首层大堂全部架空，现却发现首层大堂基本被实体墙围闭，质问是否家威公司在销售时隐瞒事实，并要求家威公司拆除首层大堂入口围闭处，恢复首层大堂入口处全架空状态，将星光老年之家项目按购房合同标示，建在2-2栋北面。2017年1月10日，包括原告在内的60多名业主代表向家威公司发出《抗议书》，抗议家威公司未经2-2栋全体业主同意，擅自将首层大堂砌墙、围闭、用作它用，造成消防通道不畅，大堂空间窄小，与购房合同规划图中标示的首层大堂架空不符，严重侵害了楼上全体业主的利益；要求家威公司立即拆除大堂围闭空间，恢复首层架空。2017年1月26日，广州市花都区国土资源和规划局向徐国筠的代理人徐学华出具《关于徐学华信访事项的处理意见》，内容为：您向我局反映“家和逸品苑”2-2栋住宅消防通道不通畅问题的信访材料已收悉，我局进行了调查处理，现答复如下：一、“家和逸品苑”为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。我局于2013年5月以穗规函〔2013〕2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证〔2013〕1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证〔2015〕205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、根据批复的修建性详细规划方案，该项目在2-2栋住宅首层位置设置星光老年之家及居民健身活动场所，上述设施在批复《建设工程规划许可证》阶段已经落实，且已按程序进行批后公示，该项目符合规划要求。经核实，该项目2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形。现该星光老年之家已经移交花都区花城街道办……四、反映小区售楼部沙盘与我局批复及实际工程不一致问题，建议你向住建部门反映，或通过法律途径进行解决。2017年2月9日，广州市花都区花城街道办事处（以下简称花城街道办）作出《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，回复王敏敏等信访人，载明：家和逸品苑小区内星光老年之家由花城街道办根据上级规定的程序接收，花城街道办于2016年4月和家威公司签订《广州市花都区房地产开发项目配套星光老年之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老年之家由花城街道办管理和使用；经了解，2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形。再查明，根据2013年5月21日广州市规划局向家威公司出具的《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函〔2013〕2510号）显示，星光老年之家项目面积为120平方米。诉讼中，本院组织双方当事人到家和逸品苑小区进行调查，经调查，现场与原告起诉状描述基本一致，涉案2-2栋楼房共32层，首层为局部架空，首层大堂南面为星光老年之家；2-2栋共有住宅153套。本院认为：徐国筠与家威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现对原告的各项诉讼请求进行分析，认定如下：一、关于继续履行《广州市商品房买卖合同（预售）》问题。本院认为，民事主体提请人民法院裁判的前提是必须具有法律上的争议性，以使其具备通过民事诉讼获得救济的必要性和实效性。本案中，家威公司并没有向徐国筠提出解除或继续履行合同的主张，从双方的诉辩意见来看，双方对继续履行合同并不存在实际争议和纠纷，徐国筠对本项诉求没有诉的利益，对此本院予以驳回。二、关于徐国筠要求家威公司按总房价1541129元进行赔偿的主张。根据商品房买卖合同附件二项目总平面图显示，家和逸品苑小区内星光老年之家项目位于2-2栋楼房首层北面，该栋楼首层南面为完全架空状态，星光老年之家并未占用首层南面空间。现家威公司已完成的涉案房屋所在2-2栋项目首层大堂南面被星光老年之家占用，现状与合同附件所示不一致，即使家威公司对此没有违反项目建设规划要求，但其已违反买卖双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，构成违约。另外，虽然本案买卖合同补充协议约定家威公司发布的售楼广告、楼盘模型、区域模型等资料上所反映的信息不作为其向徐国筠交付房屋的标准，但项目售楼部放置的沙盘模型是对项目的格局、外观设计、周边环境等进行的展示，必将影响购房者的购房选择，相关沙盘模型应与经批准建设的规划方案一致。根据国土规划部门的答复，涉案项目在销售时，包括星光老年之家在内的整个楼盘项目建设规划早已落实。在此情况下，家威公司仍在销售现场摆放与规划方案不一致的沙盘模型，存在误导购房者的行为。综上，家威公司应根据其违约及过错程度，对造成徐国筠的利益损失予以赔偿。因合同对相关违约责任并未进行约定，考虑合同仍继续履行，本院结合徐国筠购买时的单价（16297.9元/平方米）、星光老年之家的面积（120平方米）及2-2栋的总户数（153户），酌情确定家威公司向徐国筠赔偿25565元（16297.9元/平方米×120平方米÷153户×2）。对超出25565元部分的主张，本院不予支持。三、关于代理诉讼费3500元，徐国筠要求家威公司支付该费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州家威房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告徐国筠赔偿25565元；二、驳回原告徐国筠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9351元，由原告徐国筠负担9196元，被告广州家威房地产有限公司负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇一七年十一月十七日书记员  孙雪芳彭小容