福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5190号上诉人（原审被告）：吴宗谈，男，1948年11月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：福建融汇物业管理有限公司，住所地福州市台江区上海新村98号楼。法定代表人：黄丹青，董事长。委托诉讼代理人：王威，福建万得律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林宏，福建万得律师事务所实习律师。上诉人吴宗谈因与被上诉人福建融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴宗谈上诉请求：撤销一审判决、驳回融汇物业的全部诉求。事实与理由：1.吴宗谈在融汇江山分配到的房屋中，6#306噪音超标，4#102等于没有门，空调处可直接过房，采光存在严重问题。因融汇物业服务不到位导致吴宗谈东西被偷，物业公司未予赔偿，物业公司领导到家里闹事造成损坏也无赔偿，此外一户一表安装费、噪音检测费、6#306入住款等物业公司一直没有退还。2.一审法院经庭审审查后，已认可吴宗谈拖欠物业费是因为融汇物业在物业管理方面存在不到位之处，但仅不支持融汇物业的利息主张，认为吴宗谈因融汇物业造成的经济损失构成独立之诉而不予处理，要求另案起诉。从减少讼累角度出发，两者存在因果关系，应一并处理。融汇物业服务不到位造成的损失应在合理范围内抵扣吴宗谈应交纳的物业费。而且因为融汇物业服务不到位造成了吴宗谈的经济损失，也没有理由再向业主收取物业费。3.融汇物业直到2015年10月10日才向法院提出诉请要求吴宗谈支付2013年2月至2015年4月的物业费，部分主张已超两年诉讼时效，超过部分不应支持。融汇物业辩称，吴宗谈作为融汇物业服务小区的业主，应根据物业合同的约定交纳物业费，融汇物业和吴宗谈双方达成了事实上的物业服务关系，吴宗谈入住后开始享受物业公司提供的服务，其称家中被盗是由于物业公司没有管理到位，但吴宗谈家中被盗的案件已经被公安机关侦破，实际侵犯吴宗谈权利的人已经找到，吴宗谈应当向实际侵权人请求损害赔偿，故吴宗谈所述没有事实依据。物业公司向所有业主提供物业服务，吴宗谈不缴纳物业费影响到其他业主的权利，其没有正当理由要求物业公司减免物业费，恳请法院依法维持一审判决。融汇物业向原审法院起诉请求：1.吴宗谈立即支付欠付的物业费6642元及利息384.93元（以每月物业服务费246为基数，按银行同期贷款利率，自2013年2月起计算至实际还清之日，暂计至2015年4月止）；2.吴宗谈立即支付拖欠的公摊电费1110.8元（自2013年2月起暂计至2015年3月止）；3.本案诉讼费由吴宗谈承担。一审法院认定事实：2008年12月31日，融汇物业与福建好美家房地产有限公司签订《福州市前期物业服务合同》为江山好美家（融汇江山）2号地块（4号楼）提供物业服务，合同第五条约定，融汇物业按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为：高层住宅：4号楼1.75元/月.平方米；商业物业：3.50元/月.平方米。吴宗谈系福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路289号江山好美家4号楼102单元业主，产权面积为141.04平方米。根据物业服务合同约定，每月物业费用为141.04平方米×1.75元/月.平方米=246.82元，吴宗谈从2013年2月份起至2015年4月份止未向融汇物业缴纳物业费，共欠缴27个月的物业费6642元。2013年5月14日、2015年6月9日吴宗谈以家中被盗、被砸等为由向洪山派出所报警，派出所目前尚无破案结论。一审法院认为，融汇物业与福建好美家房地产有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力及于包括吴宗谈在内的全体江山好美家（融汇江山）2号地块（4号楼）业主。吴宗谈在享受基本物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务。融汇物业主张吴宗谈拖欠从2013年2月份起至2015年4月止共计27个月的物业管理费，合计为6642元，吴宗谈庭审中亦不否认尚未缴纳上述物业管理费的事实，故一审法院对融汇物业该项主张予以支持。关于融汇物业主张吴宗谈应支付上述拖欠的物业费的利息，因本案吴宗谈提供相应证据证实其并非故意不缴纳物业管理费，系因其家中被盗等事由与融汇物业仍在协商等，且吴宗谈提供相应证据证实融汇物业在物业管理确实存在不到位之处，故一审法院对融汇物业主张吴宗谈应支付拖欠的物业费的利息不予支持。融汇物业、吴宗谈双方应积极沟通，融汇物业对吴宗谈提出的关于物业管理的合理意见，应积极采纳，对确实不到位之处，应及时改正，为所在小区的每位业主，创造宜居的环境。关于融汇物业主张的公摊电费，因融汇物业提供的证据是融汇物业单方制作，无相关部门出具的单据和其他证据佐证，不能作为定案依据，故一审法院不予支持。关于吴宗谈辩称融汇物业应赔偿其各项损失等及改造空调外机等，已构成独立之诉，本案不予处理，吴宗谈应另行起诉主张。综上，吴宗谈在享受基本物业管理服务的同时，负有依约支付物业管理费用之义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、吴宗谈应于本判决生效之日起十日内向融汇物业缴纳2013年2月份起至2015年4月止的物业管理费6642元；二、驳回融汇物业的其它诉讼请求。如果吴宗谈未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由融汇物业、吴宗谈各负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴宗谈和融汇物业之间存在物业服务合同关系，物业公司提供了物业服务，业主应该按照合同的约定缴纳物业费。业主拒绝缴纳物业费须基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，吴宗谈提供的证据只能证明融汇物业的服务中有一定瑕疵，但并不存在违法或严重违约的情形，不足以证明融汇物业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，吴宗谈拒绝缴纳物业费没有正当理由。而吴宗谈所称的家中被盗、被砸、房屋缺陷、另一处房产的入住费未退等问题应通过另案诉讼进行主张。业主若认为物业管理服务过程中存在瑕疵，可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。吴宗谈应当缴纳其拖欠的物业费，而融汇物业也应多听取业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，吴宗谈主张物业服务不到位，因为服务不到位而造成的损失可以用来抵扣物业费，此项主张没有法律依据，本院不予采纳。吴宗谈还主张部分费用超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，吴宗谈在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出该主张，本院不予支持。综上，吴宗谈的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴宗谈负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李 杰二〇一七年十一月二日法官助理 张力群书 记 员 吴 超