广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0881民初3590号 原告：曾家航，男，1974年5月25日出生，汉族,住桂平市。 原告：曾家湘，男，1973年11月29日出生，汉族，住桂平市。 原告：曾家运，男，1978年9月9日出生，汉族，住桂平市。 原告曾家航、曾家湘、曾家运的共同委托诉讼代理人：黄伟刚，广西至通律师事务所律师。 被告:覃地研，男，1963年1963年1月3日出生，汉族,住桂平市。 委托诉讼代理人：李坤志，桂平市城区法律服务所法律工作者。 原告曾家航与被告覃地研租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年10月23日、2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告曾家航、曾家湘、曾家运及其共同委托诉讼代理人黄伟刚，被告覃地研的委托诉讼代理人李坤志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾家航、曾家湘、曾家运向本院提出诉讼请求：1.被告支付场地租金313104元给三原告；2.被告支付迟延支付租金的滞纳金28044.20元（1.以租金4444元为基数，从2016年5月8日起；2.以租金24444元为基数，从2016年6月8日起；3.以租金26196元为基数，从2016年7月8日起；4.以租金26196元为基数，从2016年8月8日起；5.以租金26196元为基数，从2016年9月8日起；6.以租金26196元为基数，从2016年10月8日起；7.以租金26196元为基数，从2016年11月8日起；8.以租金18190元为基数，从2016年12月8日起；9.以租金1190元为基数，从2017年1月8日起；10.以租金26196元为基数，从2017年2月8日起；11.以租金26196元为基数，从2017年3月8日起；12.以租金26196元为基数，从2017年4月8日起；13.以租金11190元为基数，从2017年5月8日起；14.以租金26196元为基数，从2017年6月8日起；15.以租金27936元为基数，从2017年7月8日起；均计至付清租金之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算）给三原告；3.被告支付违约金279360元给三原告；被告支付场地使用期间产生的水电费2413.47元给三原告；以上1-3合计622921.67元。事实与理由：原告与案外人覃洪波于2013年4月8日签订了《租赁合同》，将位于桂平市桂贵路边的1746平方米土地租赁给覃洪波经营汽车销售和维修等。合同约定租赁期限6年，从2013年7月1日起至2019年6月30日止，租金从2013年7月1日至2014年6月30日为11元/平方.月，从2014年7月1日至2015年6月30日为13元/平方.月，从2015年7月1日至2016年6月30日为14元/平方.月，从2016年7月1日至2017年6月30日为15元/平方.月，从2017年7月1日至2018年6月30日为16元/平方.月，2018年7月1日至2019年6月30日为17元/平方.月。合同签订后，双方均按约定履行。2016年3月9日，覃洪波及被告与原告协商，覃洪波将场地转租给被告，由被告承担原合同的权利义务，三方同时签订了《土地租用人变更协议》予以确认。但被告接受场地使用后，没有依约支付租金给原告，经原告多次催促，仍拒不支付。为此，原告特向法院提起诉讼。 被告辩称，一、当事人的诉讼主体不适格。1.涉案土地属桂平市集体所有的建设用地，原告无权出租给他人使用。2.被告的诉讼主体不适格，被告经营的汽车维修服务中心已于2013年11月11日取得营业执照，登记字号为：桂平市宏凯汽车维修服务中心，而原、被告于2016年3月9日签订《土地租用人变更协议》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，原告应以桂平市宏凯汽车维修服务中心为被告。二、涉案土地《租赁合同》无效。根据《土地管理法》第四十三条、第五十九条、第六十条、第六十三的规定，通过出租或合法取得集体建设用地使用权仅限于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法民生转移的情况。而原告出租的土地是属于桂平市集体所有的土地，不具备出租主体资格，双方当事人签订的《租赁合同》因违反国家法律的强制性规定而无效。即使原告出租的土地属承包土地，根据《农业承包法》的有关规定，涉案《租赁合同》属非农建设，同样违反法律的强制性规定，同样无效。三、原告要求被告支付场租金、滞纳金、违约金没有法律依据。1.原告依据无效的合同主张权利，于法无据。根据《中华人民共和国合同》第五十八条的规定，原告已收取被告的租金应予返还，尚未收取的部分，原告无权再向被告主张权利，也不能按照无效合同的约定主张违约责任。故原告的诉讼请求无法律依据，应予驳回。即使原告诉请的租金可支付，也不是租金的性质，而是占有使用费，也不存在滞纳金、违约金。2.原告将属于被告的财产出租给他人使用构成侵权。本案涉案合同尚未解除，原告将被告在租赁土地上依法建设的建筑物及相关设备出租给他人，侵害了被告的合法财产权，应承担侵权责任，并赔偿被告经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告至今未主张合同解除权，合同尚处于履行期间。而被告承租涉案土地后，经原告同意，已依法向城建规划主管部门申请建造厂房，并已得到批准，而被告建设的厂房投入70多万元，这是被告或修理厂的合法财产，虽本案合同无效，但并不影响被告对合法建造厂房的财产所有权，对此原告无权处分，现原告却擅自处分，应承担无权处分的侵权责任，并予以赔偿损失。四、上述土地中，其中762平方米原告经常用于停放车辆，因此，在覃洪波与原告签订《租赁合同》后，又于2013年10月5日签订了另一个《租赁合同》，约定该762平方米土地的租金以3元/平方.月计算。综上，原告要求被告赔偿损失622921.67元，没有事实依据和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人覃洪波于2013年4月8日签订了《租赁合同》，将位于桂平市的1746平方米土地租赁给覃洪波，合同约定租赁期限6年，从2013年7月1日起至2019年6月30日止，租金从2013年7月1日至2014年6月30日为11元/平方.月，从2014年7月1日至2015年6月30日为13元/平方.月，从2015年7月1日至2016年6月30日为14元/平方.月，从2016年7月1日至2017年6月30日为15元/平方.月，从2017年7月1日至2018年6月30日为16元/平方.月，2018年7月1日至2019年6月30日为17元/平方.月。合同还约定，租金应于每月5日前支付，如逾期则从逾期第3日起，按中国银行同期贷款利率的3倍计付滞纳金，如逾期30日，则原告有权解除合同，如一方违约导致合同提前解除的，须按当月租金的10倍计付违约金给原告。2016年3月9日，原、被告及覃洪波签订《土地租用人变更协议》，约定覃洪波将上述土地转租给被告，由被告承担原《租赁合同》的权利义务。签订协议后，被告于2016年4月7日支付租金24444元、2016年5月30日支付20000元、2016年8月19日支付10000元、2016年12月9日支付8000元、2017年1月25日支付25000元、2017年5月2日支付15000元，合计102444元给原告。至2017年7月31日，已累计拖欠租金313104元。因被告没有按时支付给原告，双方原告于2017年8月收回涉案土地。原告收回土地后，于2017年8月16日为被告支付了电费617.47元、水费280元。 另查明，涉案土地属桂平市的建设用地[集体土地建设用地使用证证号：浔集建（1995）字第23号]的一部分，该队已将上述涉案土地分配给三原告使用。 本院认为，关于本案诉讼主体是否适格的问题。本案涉案土地虽属桂平市所有，但该队已将上述土地的使用权分配给原告，原告有权将土地出租。而原告是与被告签订《土地租用人变更协议》，而不是与桂平市宏凯汽车维修服务中心签订，根据合同相对性原则，应以合同相对人即覃地研为被告。 关于涉案的《租赁合同》、《土地租用人变更协议》是否有效的问题。涉案的《租赁合同》、《土地租用人变更协议》是当事人的真实意思表示，内容合法，应受到法律的保护。被告辩称《租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十九条、第六十条、第六十三条的规定，属无效合同。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款规定，农民集体所有的土地分为农用地和建设用地，第十一条第二款规定农民集体建设用地的用途就是非农业建设，其与“非农业建设”的表述并不冲突。从事物的性质上来说，不存在建设用地能否用于非农业建设的问题；从逻辑上来说，也不存在禁止建设用地用于非农业建设的问题。农民集体建设用地只是农民集体土地中的一种，两者并非同一概念。农民集体建设用地与农民集体农用地是有区别的，农民集体土地中的农用地的用途为“直接用于农业生产”；而农民集体建设用地的用途是“非农建设”。不能笼统地理解第六十三条禁止所有的农民集体土地出租行为，农民集体建设用地符合法定条件是可以对外出租的。对于被告上述辩称意见本院不予支持。 关于被告应否支付尚欠租金、迟延支付利息、违约金给原告的问题。合法、有效的合同，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。被告租赁土地后，没有按约定期限支付租金给原告，违反了双方的约定，因此，被告应支付尚欠租金313104元给原告。被告辩称其中762平方米土地的租金应以3元/平方.月计算，但从其提供的2013年10月5日的《租赁合同》，并未能体现其是对2013年4月8日签订的《租赁合同》的补充，原告也不予认可，且签订协议后，被告于2016年4月7日支付2016年3月份的租金24444元，是按14元/平方.月计算的金额，因此，对被告的上述辩称意见，本院不予支持。 关于迟延支付利息的问题。合同中约定，租金应于每月5日前支付，如逾期则从逾期第3日起，按中国银行同期贷款利率的3倍计付滞纳金。滞纳金是行政处罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金。基于对合同双方真实意思的理解，合同约定的滞纳金名为滞纳金实为迟延支付利息。合同约定迟延支付利息从租金逾期第3天起，按中国人民银行同期同类贷款利息的3倍计算，符合法律规定，本院予以支持。签订协议后，被告于2016年4月7日支付租金24444元、2016年5月30日支付20000元、2016年8月19日支付10000元、2016年12月9日支付8000元、2017年1月25日支付25000元、2017年5月2日支付15000元。因此，被告应支付的迟延支付利息应为：1.被告支付场地租金313104元给三原告（暂计至2017年7月31日止）；2.被告支付迟延支付租金的滞纳金28044.20元（1.以租金4444元为基数，从2016年5月8日起；2.以租金24444元为基数，从2016年6月8日起；3.以租金26196元为基数，从2016年7月8日起；4.以租金26196元为基数，从2016年8月8日起；5.以租金16196元为基数，从2016年9月8日起；6.以租金26196元为基数，从2016年10月8日起；7.以租金26196元为基数，从2016年11月8日起；8.以租金18190元为基数，从2016年12月8日起；9.以租金1190元为基数，从2017年1月8日起；10.以租金26196元为基数，从2017年2月8日起；11.以租金26196元为基数，从2017年3月8日起；12.以租金26196元为基数，从2017年4月8日起；13.以租金11190元为基数，从2017年5月8日起；14.以租金26196元为基数，从2017年6月8日起；15.以租金27936元为基数，从2017年7月8日起；均计至付清租金之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算。 关于违约金的问题。合同约定一方违约导致合同提前解除的，违约金须按当月租金的10倍支付违约金。本案中，因被告逾期不支付租金导致合同解除，属被告违约，被告应支付违约金给原告。被告辩称合同至今未解除，被告没有违约。本院认为，合同约定如逾期30日支付租金，原告有权中止合同。现从被告2016年5月起逾期支付租金，已超过30日，原告有权解除合同，且已以其实际行动表示于2017年8月收回土地，从原告收回土地起，合同即已解除。对被告上述辩称意见，本院不予支持。但违约金的约定过高，违约金即是给对方所造成的损失，违约金的数额相当于另一方所受的损失。庭审中，原告自认，其于2017年8月份收回涉案土地后，已于2017年9月已出租给他人使用，由此可见，原告的损失只是2017年8月的租金损失，2017年7月份的租金是27936元，因此，本院支持违约金27936元。被告辩称原告将其在涉案土地上依法建设的建筑物及相关设备出租给他人使用，侵害了其合法权益应赔偿其损失。本案是合同纠纷，被告主张原告赔偿损失不是同一法律关系，不应在本案中处理，被告可另行起诉向原告主张权利。 关于被告应否支付原告垫付的电费、水费给原告的问题。被告在涉案土地上经营，所产生的电费、水费应由其自行负担，因此原告已为被告垫负的电费、水费，被告应返还给原告。但原告主张的电费中，其中1517.45元是案外人曾立干户所用，本院不予以支持。因此，被告应返还电费617.47元、水费280元，合计897.47元给原告。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第三款、第十一第第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告覃地研应支付尚欠租金313104元给原告曾家航、曾家运、曾家湘； 二、被告覃地研应支付迟延支付利息（1.被告支付场地租金313104元给三原告（暂计至2017年7月31日止）；2.被告支付迟延支付租金的滞纳金28044.20元（1.以租金4444元为基数，从2016年5月8日起；2.以租金24444元为基数，从2016年6月8日起；3.以租金26196元为基数，从2016年7月8日起；4.以租金26196元为基数，从2016年8月8日起；5.以租金16196元为基数，从2016年9月8日起；6.以租金26196元为基数，从2016年10月8日起；7.以租金26196元为基数，从2016年11月8日起；8.以租金18190元为基数，从2016年12月8日起；9.以租金1190元为基数，从2017年1月8日起；10.以租金26196元为基数，从2017年2月8日起；11.以租金26196元为基数，从2017年3月8日起；12.以租金26196元为基数，从2017年4月8日起；13.以租金11190元为基数，从2017年5月8日起；14.以租金26196元为基数，从2017年6月8日起；15.以租金27936元为基数，从2017年7月8日起；均计至付清租金之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算）给原告曾家航、曾家运、曾家湘。 三、被告覃地研应返还电费617.47元、水费280元，合计897.47元给原告； 四、驳回原告曾家航、曾家运、曾家湘的其他诉讼请求。 本案受理费5014元（按简易程序收取，原告已预交），由原告曾家航、曾家运、曾家湘共同负担2978元，由被告覃地研负担2036元。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并预交上诉案件受理费，款汇至贵港市中级人民法院财政专户，开户银行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：45×××93，或通过邮局直接向贵港市中级人民法院汇足上述款项，逾期不交，也不提出缓交，免交申请的，按自动撤诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇一七年十一月二十日 代书记员 董嘉琳