黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初5642号原告：常成有，男，汉族，1981年10月20日出生，美发师，住哈尔滨市依安县。被告：李小龙，男，汉族，1992年11月22日出生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：韩忠义，黑龙江欲凌律师事务所律师。被告：李微，女，汉族，1988年3月20日出生，黑龙江中医药大学学生，住哈尔滨市香坊区。第三人：杨金环，女，汉族，1956年8月1日出生，哈尔滨铁路局退休工人，住哈尔滨市香坊区。第三人：吴晶，男，汉族，1952年11月15日出生，哈尔滨铁路局退休工人，住哈尔滨市香坊区。二第三人共同委托诉讼代理人：成亮，黑龙江李易桐律师事务所律师。原告常成有诉被告李小龙、被告李微、第三人杨金环、第三人吴晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告常成有、被告李小龙及其委托诉讼代理人韩忠义、被告李微、第三人杨金环及吴晶的委托诉讼代理人成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年5月15日，原告与被告李小龙签订《兑店合同》，约定被告李小龙将位于哈尔滨市文政街铁路住宅7栋4单元103室南屋出兑给原告经营，被告李小龙有义务协助原告与房东办理交接事宜；兑店费用为39000元，原告一次性交付给被告李小龙；房租为每年30000元，租期为2017年5月15日至2018年3月7日；南北屋中间有隔断墙，经房东允许，原告经营期间可拆除，交还房屋时须恢复原状。2017年5月16日，原告与被告李小龙签订《租房协议书》，约定将位于哈尔滨市香坊区文政街36-1号7栋4单元1楼3号房屋出租给原告，租期为2017年5月18日至2018年3月7日，租金为每月2500元，原告第一次给付10个月租金共计25000元，第二次付款应在第一次租金届满前一个月2018年2月7日交付；原告向被告李小龙交付水电、电子门、房屋等费用押金共计2000元，还房时原告不欠任何费用，被告李小龙全部返还；被告李小龙中途终止合同需退还原告余下租金，原告中途退租被告李小龙不退租金。同时，原房主吴晶同意被告李小龙将该房屋进行转租，并在《租房协议书》上签字确认。2017年5月16日，原告将租金25000元及兑店费14000元交付给被告李小龙。2017年5月17日，原告按照被告李小龙和第三人吴晶的要求，将押金2000元交付给第三人吴晶。此后，原告对房屋进行了装修，并开始营业。但在2017年8月12日，第三人突然将房屋予以收回，不让原告营业。后原告得知是由于第三人和被告李小龙之间产生纠纷致使涉案房屋被收回。2017年8月18日，被告李小龙给原告签订《保证书》，保证原告经营到2018年3月7日，否则赔偿原告剩余房费及兑店费，被告李微在担保人处签字，对上述款项向原告承担连带赔偿责任。原告起诉至法院，请求判令：1、被告李小龙返还原告房租18000元（原告从2017年5月18日经营至2017年8月12日，共计2月24天，按租金每月2500元，实际产生租金为7000元）、兑店费14000元，合计32000元；2、被告李微对上述款项承担连带返还责任；3、案件受理费由被告负担。被告李小龙辩称：第一，原告的诉讼主体不适格；第二，原告在起诉状中第二页第二行，原告认可被告李小龙协助原告与房东的交接事宜；第三，原告也认可2017年5月17日，将坐落于住哈尔滨市香坊区文政街铁路住宅局36-1号7栋4单元103室租房定金2000元交给第三人杨金环，2017年8月12日，第三人杨金环将原告租赁的房屋予以收回，不让原告经营，与被告李小龙无关，是原告自身导致的扩大风险，由原告自行承担，应驳回原告的诉请。被告李微辩称：保证书中保证的是经营过程中房东如提出合同以外的附加条款，但是并没有附加条款，所以不承担担保责任，与诉请并无关联。第三人杨金环、吴晶辩称：第一，涉案合同为原告与被告李小龙签订，与第三人无关，其双方合同履行情况，第三人概不知情；第二，被告李小龙在使用租赁房屋过程中多次欠缴租金及水电等费用，且未经第三人同意私自改动房屋内部水电等设施，已经构成违约；第三人请求法庭依法判令被告李小龙承担违约责任及将房屋恢复原状。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、兑店合同一份、租房协议书一份、收条一份，证明原、被告之间是租赁关系，兑店费39000元；证据二、保证书一份、收条打印件两张，证明原告交给房主押金2000元，小屋租金2000元，二被告保证原告经营到2018年3月7日；证据三、2017年8月12日录音一份、书面摘记一份，证明被告李小龙与第三人之间有纠纷，2017年8月12日第三人收房，被告李小龙在场，第三人将原告撵出拿走钥匙。被告李小龙质证：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，原告提供的2017年5月16日租房协议符合被告陈述的内容，被告李小龙转租给原告经过房主同意并且签字声明，包括其内容，破坏房屋结构是房主允许的，合同到期恢复原状，是三方承诺的，合同正在履行期间，没有终止也没有到期，第三人的请求无法律依据；对证据二中两份收条真实性无异议，对证明问题有异议，2017年5月17日，此证据符合原告与第三人交付房屋押金2000元，在合同中押金条款合同为附合同，房屋协议为主合同，也就是说实际原告租赁的房屋直接从房主手中租赁的，与转租人无关；对证据三有异议，原告提供的录音来源不明，当庭播放杂音太大听不清楚，提供的书面证据来源不明不予质证。被告李微质证：对证据一质证意见同被告李小龙质证意见，房屋改造是原告改的，房屋交付之前并没有改动，第三人所述的三道门均是原告拆的，房东在合同期内违约涨价，被告交纳的押金是整个房屋的押金并不只是三道门的押金；对证据二中担保书真实性无异议，担保书第三段违约责任是指原告与房东吴晶签订主合同之后附加条款的违约责任，并不是主合同的违约责任，原告没有提供吴晶与其签订的附加条款，所以被告李小龙与担保人李微无约可违；对证据三质证意见同被告李小龙质证意见。第三人杨金环、吴晶质证：对证据一真实性无异议，上述证据皆为原告与被告李小龙之间签订的，第三人对此概不知情，合同履行的具体情况与第三人无关，第三人从未同意原告或者被告可以更改房屋结构以及上下水；对证据二中两份收条的真实性无异议，对证明问题有异议，押金2000元为原告在使用小屋的过程当中所产生各项费用的押金，与更该房屋结构、水电等设施无关，担保合同为原、被告双方与被告李微签订的，第三人不知情，该保证书第三段中如果是被告违约可以退还原告剩余房费及兑店费，如因原告个人原因造成的损失应由原告自行负责，其双方的约定与第三人无关；对证据三真实性无异议，该证据是原、被告及第三人、其他邻居现场都在的情况下，第三人向原、被告收回房屋时所形成的，在录音中，第三人反复说明与被告形成以及履行租赁合同期间，被告多次的违约行为，包括欠缴水电费房租、卫生费、以及房屋设备的维修费用房屋改动格局时也没有通知第三人，被告李小龙对此没有否认，根据第三人与被告李小龙签订的合同书，被告李小龙已经违反了合同约定，第三人有权将房屋收回。被告李小龙为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：第三人出具的收条一份，证明2017年8月17日，被告李小龙将坐落于哈尔滨市香坊区文政街36-1号7栋4单元103室租赁房屋所欠的费用一次性向房主补交完毕，所欠费用共计5620元，合同正在履行中。原告质证：对证据有异议，收房日期是2017年8月12日，交款日期是2017年8月17日，虽然交清费用，但是被告并未将房子要回交给原告。被告李微质证：对证据无异议。第三人杨金环、吴晶质证：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该份收条形成于2017年8月17日，是在第三人向被告李小龙收回房屋之后所形成的，该证据与原告所提交的证据三可以相互印证，在第三人收回房屋之前，被告李小龙已经欠缴房屋费用高达5620元之多，违反了第三人与李小龙之间的合同约定，再结合原告所提交的证据二中的保证书，李小龙应当保证在房屋转租之后原告可以继续经营，但其欠缴各项费用的行为，已经影响到原告的正常经营，因此，法律责任应由被告李小龙承担。被告李微为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：录音一份，证明各项费用已交清，并且录音中第三人与李小龙已经说明其二人之间没有债务关系，其他押金应向原告常成有收取。原告质证：对该证据有异议，表达事情不清楚，听不清里面所述的内容，与本案无关，不能证明押金与原告之间纠纷的问题，就是在聊天。被告李小龙质证：对该证据无异议。第三人杨金环、吴晶质证：对该录音证据本身有异议，被告李微没有提供原始载体，但第三人与被告李小龙之间2017年8月17日协商偿还之前欠缴的费用以及继续履行合同和增加补充条款一事，被告李小龙在协商之后向第三人补交之前欠下的5620元费用，但未形成新的租赁合同，被告所提交的录音文字整理版缺漏内容较多，且文字中的表述不清，不具有对录音的参考意义。第三人杨金环、吴晶为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：第三人吴晶与被告李小龙签订的租房协议书两份，证明2016年3月7日，第三人吴晶与被告李小龙签订的租房协议书，双方具有租赁房屋关系的事实，租赁期间的水、电、治安费等费用应当由被告李小龙承担，其向第三人所交纳的2000元押金为电子门以及房屋在使用过程中所产生的费用押金，收房时所欠缴的费用可以在押金中扣除，该押金不含更改房屋设备结构等抵押金。原告质证：对真实性无异议，对证明问题有异议，被告李小龙与第三人之间有纠纷，因他们的纠纷导致原告没有继续经营，被告李小龙有义务保证原告经营到2018年3月8日。被告李小龙质证：对两份协议书真实性无异议，对证明问题有异议，李小龙与吴晶之间的协议内容及各条款的履行在被告李微提供的证据中清楚阐述了吴晶与李小龙都按照2016年3月7日第十条补充协议履行完毕，并且在合同履行期间，李小龙与第三人进行细致清算，例如水、电、床、门及欠款合计为5620元，被告李小龙一次性支付完毕，与第三人没有任何债务关系，原告起诉的标的额是由自身产生的，应当自行承担，与二被告无关。被告李微质证：质证意见同被告李小龙。经审理查明：第三人吴晶与第三人杨金环系夫妻关系。2016年3月7日，第三人吴晶与被告李小龙签订《租房协议书》，约定第三人吴晶将其所有的哈尔滨市香坊区文政街36-1号7栋4单元1楼3号房屋出租给被告李小龙，租期为2016年3月8日至2017年3月7日；协议第二条约定：“每月租金为2300元，乙方第一次付12个月租金合计27600元，第二次付款应在前次租金期满前一个月2017年2月7日支付。租期满不续租提前一个月通知甲方，如逾期不交乙方应主动搬出。否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决。在乙方搬走时，请乙方把室内的设施恢复原样”；第四条约定：“乙方交给甲方水电、电子门、房屋等费用押金合计人民币2000元，还房时，乙方不欠任何费用，甲方全部返还人民币2000元，如果欠费则由乙方补交或在押金中扣除后，余额全部返还给乙方”；第五条约定：“承租期内乙方应自觉爱护房内设施，未经甲方同意，不得转租、转借、转卖、改变房屋结构，如因管理不善发生水灾、火灾及人为损坏或违法行为，法律责任及经济损失由乙方承担，甲方有权收回住房的权力”；该协议补充条款特别约定被告李小龙续租不涨价（三年）。2017年5月15日，原告与被告李小龙签订《兑店合同》，约定被告李小龙将涉案房屋出兑给原告经营，兑店费用为39000元，租金为每年30000元，租期为2017年5月15日至2018年3月7日，两年不涨价；被告李小龙有义务协助原告办理与房东的交接事宜；南北屋中间有隔断墙，经房东允许，原告在经营期间可拆除，交还房屋时须恢复原状。2017年5月16日，原告与被告李小龙签订《租房协议书》，被告李小龙将涉案房屋出租给原告，租期为2017年5月18日至2018年3月7日；协议第二条约定：“每月租金为2500元，乙方第一次付10个月租金合计25000元，第二次付款应在前次租金期满前一个月2018年2月7日支付。租期满不续租提前一个月通知甲方，如逾期不交乙方应主动搬出。否则甲方有权将房屋收回或通过诉讼解决。在乙方搬走时，请乙方把室内的设施恢复原样”；第四条约定：“乙方交给甲方水电、电子门、房屋等费用押金合计人民币2000元，还房时，乙方不欠任何费用，甲方全部返还人民币2000元，如果欠费则由乙方补交或在押金中扣除后，余额全部返还给乙方”；第五条约定：“承租期内乙方应自觉爱护房内设施，未经甲方同意，不得转租、转借、转卖、改变房屋结构，如因管理不善发生水灾、火灾及人为损坏或违法行为，法律责任及经济损失由乙方承担，甲方有权收回住房的权力”；该协议第十条补充条款特别约定：“经房东允许拆除小屋与南屋隔墙，交还房屋时，乙方需恢复原样”。第三人吴晶作为涉案房屋的房主在该协议书上签字并约定：“严格执行租房协议书上各条款，本房主同意李小龙转租2017年5月18日至2018年3月7日期间，房主与李小龙于2016年3月7日签的协议仍然有效，新房客常成有如违约李小龙须负有全责，如常成有本人续租，两年内不涨房价。”当日，被告李小龙向原告出具收条一份，显示被告李小龙收取原告39000元。2017年8月12日，第三人吴晶因被告李小龙欠缴水电费、卫生费等相关费用而将涉案房屋收回。2017年8月18日，被告李小龙向原告出具保证书一份，该保证书第一条约定：“李小龙保证帮常成有在香坊区文政街铁路住宅7栋4单元1楼3号经营到2018年3月7日，房屋押金李小龙帮常成有承担50%”；第三条约定：“经营过程中房东如果提出合同以外的附加条款，李小龙帮助解决。如果李小龙违约，赔偿常成有剩余房费及兑店费。如果因常成有个人原因对房屋造成合同外的损失，不能经营由常成有负责。”被告李微作为担保人在该保证书上签字。另查明，2017年8月17日，第三人吴晶向被告李小龙出具收条一份，显示第三人吴晶收取被告李小龙所欠费用5620元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据原告与被告李小龙于2017年5月16日签订的《租房协议书》显示，第三人吴晶作为涉案房屋的房主在该协议书上签字确认，应视为被告李小龙将涉案房屋转租给原告系经过第三人吴晶同意。故原告与被告李小龙之间的转租行为合法有效，被告李小龙作出转租人应当按照约定将涉案房屋交付给次承租人即原告，并在租赁期间保持涉案房屋符合约定的用途；原告作为次承租人应当按照约定的方法使用涉案房屋和交付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失，承租人应当赔偿损失。根据各方当事人的陈述及举示的证据可以证实，2017年8月12日，因被告李小龙欠缴水电费、卫生费等相关费用并造成房屋内物品损失，第三人吴晶、杨金环将涉案房屋收回，导致原告无法继续承租涉案房屋，故被告李小龙在转租期间存在违约行为，应当对原告的损失承担赔偿责任。关于被告李微是否承担保证责任的问题，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”被告李微在保证书中担保人处签字确认，未约定保证方式，故被告李微对原告的损失应承担连带责任。关于原告财产损失的计算，根据2017年5月16日，被告李小龙向原告出具的收条显示，被告李小龙收取原告39000元，包括房屋租金25000元和兑店费14000元。2017年5月19日，被告李小龙向原告交付涉案房屋，2017年8月12日，第三人杨金环、吴晶将涉案房屋收回，涉案房屋的租金为每月2500元，故原告的房屋租金损失应计算为17916.67元[25000元-（2500元/月÷30天×85天）]；原告与被告李小龙的转租期间为2017年5月18日至2018年3月7日，故原告的兑店费损失应计算为9938.57元[14000元-（14000元/月÷293天×85天）]。综上，应由被告李小龙向原告返还房屋租金17916.67元、兑店费9938.57元，被告李微应当对被告李小龙的给付义务承担连带赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李小龙于本判决生效之日起7日内向原告常成有返还房屋租金17916.67元；二、被告李小龙于本判决生效之日起7日内向原告常成有返还兑店费9938.57元；三、被告李微应当对第一项、第二项承担连带赔偿责任；四、驳回原告常成有的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元（原告已预交），由原告常成有负担104元，被告李小龙、被告李微共同负担496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  邓丽梅人民陪审员  周凤芝人民陪审员  齐 蓉二〇一七年十一月二十一日书 记 员  姜 颖