山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初12970号原告：岳水波，男，住所地青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：付钰靖，山东倡通律师事务所律师。被告：青岛福庸阁工贸有限公司，住所地青岛市黄岛区。法定代表人：赵建坤，职务经理。委托诉讼代理人：张婧靓，山东德衡（青岛西海岸经济新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢晓晓，山东德衡（青岛西海岸经济新区）律师事务所律师。原告岳水波与被告青岛福庸阁工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告岳水波的委托诉讼代理人付钰靖，被告青岛福庸阁工贸有限公司的委托诉讼代理人张婧靓、邢晓晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳水波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁费46.5万元、违约金12万元（截至2017年7月31日，主张至被告实际支付之日），共计58.5万元；2.诉讼费由被告承担。后原告申请变更诉讼请求，解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾出所租赁的房屋，要求被告支付拖欠的租赁费25.83万元及违约金16.25万元（截至2017年7月31日，主张至被告实际支付之日）。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于青岛市黄岛区扒山批发市场东侧的厂房出租给被告使用。合同约定，租金为每年31万元，每三年根据市场行情调整一次，涨幅不能超过10%。第一年房租半年一交，从第二年开始一年一交（先交纳租赁费，后使用厂房）。承租方逾期交付租金的，除仍及时如数补交外，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为每天500元。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用，被告支付了2016年6月1日至2016年11月30日期间的租赁费15.5万元。被告一直在使用原告的厂房，按照合同约定，被告应于2016年11月30日前支付2016年12月1日至2017年5月31日期间的租赁费15.5万元，2016年5月31日前支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的租赁费31万元，但被告拖欠至今未付。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告青岛福庸阁工贸有限公司辩称，第一，原告提供的租赁房屋系违章建筑，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，原告主张违约金无合同依据。第二，被告享有不安抗辩权。2016年8月19日，涉案厂房发生墙壁倒塌，导致被告巨额损失。事后，原告亲临现场，表示让被告自行清点货物损失，被告盘点后多次找原告协商赔偿事宜，并明确通知原告，要求以租金抵顶货物损失的方式解决，但原告无故推脱不予处理。原告违约在先，未向被告提供合法、合格的厂房，给被告造成损失，被告出于损失得不到赔偿的不安才未自负剩余“租金”。第三，对原告主张的租金期限有异议，租赁合同无效，原告不能根据合同向被告主张租金，仅能就被告已使用的期间要求支付使用费，无权要求支付未使用期间的使用费。2016年8月由于原告提供的房屋墙体倒塌造成厂房无法正常使用，双方抢修花费一个月，该一个月的使用费应予以扣除。由于原告的过错导致双方签订的租赁合同无效，被告需要重新找房屋搬迁需要过渡期3个月，原告应予以免除3个月的使用费。第四，房屋租赁合同无效，租赁费不能按照合同约定主张。涉案厂房系违法建筑，面临强拆，双方约定的年租金不能做来计算占用费的依据，应当予以调低。第五，由于原告提供的房屋为违章建筑导致被告须搬迁，原告应当承担被告搬迁费用279500元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2016年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案仓库出租给被告使用，租赁期限自2016年6月1日起至2043年6月1日，租赁费为每年31万元，每三年根据市场行情租金调增一次。涨幅不能超过10%。第一年房租半年一交，从第二年开始一年一交（先交纳租赁费，后使用厂房）。第七条约定承租方逾期交付租金的，除仍及时如数补交外，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为每天500元。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用，被告支付了2016年6月1日至2016年11月30日期间的租赁费15.5万元。2、为证明原告岳水波有权出租涉案仓库，原告提交《胶南市人民政府关于灵山卫镇荒里村等单位使用土地的批复》（南政函[1993]36号），青岛市黄岛区长江路街道办事处扒山村民委员会（以下简称“扒山村委会”）与中国建筑第八工程局第四建筑公司（以下简称“中建八局四公司”）签订的《租赁协议》，中国建筑土木工程公司三分公司与原告岳水波签订的《租赁合同》，称涉案厂房及用地经过政府的批准，涉案仓库由扒山村委会出租给中建八局四公司使用，租赁期限为50年（即自1996年7月1日起至2043年7月1日止），2005年11月3日，原告从中国建筑土木工程公司三分公司处租赁了涉案仓库，租赁期限为扒山社区村委会与中建八局四公司签订的《租赁协议》的剩余年限。3、庭审中，原告称，2016年8月19日，涉案厂房的一段墙壁大约20多米被水冲塌，原告及时修复，修复期间未影响被告使用。被告提交房屋墙体倒塌视频1份，称原告提供的租赁厂房不符合质量标准，2016年8月19日雨水冲刷厂房，导致墙体倒塌。被告提交电话录音2份、谈话录音1份，称在2016年8月19日后，被告公司经理薛波已联系原告清点受损货物，原告明确表示由被告自行进行清点，被告清点货物损失为100余万，被告找原告协商赔偿抵三年房租，原告未同意。该组证据原告虽提出异议，但在本院指定期限内未申请鉴定，故对该组证据的真实性本院予以认定。4、2017年7月3日，原告向被告发出书面《催收房屋租费函》，向被告催收房屋租赁费。被告接函后，至今仍未交纳房屋租赁费。5、被告提交责令限期改正通知书一份，称涉案的厂房是违章建筑。原告称，该通知书是青岛市黄岛区综合行政执法局于2017年7月26日发送给宁波得力文具运营中心，接收人既非原告也非被告，根据通知书也无法确认整改的具体地点，假使该份证据针对的是涉案厂房，该通知书也无法证明涉案厂房系违章建筑。6、被告称，其公司的法定代表人跟原告的哥哥是朋友，当时是原告的哥哥与被告法定代表人商谈的，原告的哥哥拿了相关文件的复印件，称原件拿不出来，被告法定代表人基于对原告的哥哥的信任，签署了涉案房屋租赁合同。7、对涉案厂房因被雨冲塌部分墙体造成的损失，被告称，于事故发生后找原告进行了协商，原告要求被告自行盘点损失，被告盘点后将损失金额110万左右告知原告，并要求以三年房租抵偿被告损失，原告没有答复，被告于2017年6月7日起诉至法院要求原告赔偿损失。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：1、涉案房屋租赁合同有效还是无效？2、合同如果有效，合同是否应当解除？3、对于涉案房屋租赁费、违约金应该如何计算？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：针对第一个焦点问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城镇区划内的房屋，庭审中原告未提交涉案厂房的产权证书或建设工程规划许可证，因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应为无效。针对第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效，故该合同对原、被告均没有约束力，原告无需再请求解除《房屋租赁合同》。本案中，原告未能向被告提供合法的手续导致被告不能正常使用涉案厂房，存在一定的过错。被告在签订合同时未认真审查涉案厂房的产权证书等手续，也存在一定的过错。因此，被告抗辩应由原告给予3个月的搬迁过渡期，依据不足，本院不予采纳。针对第三个焦点问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，自被告占用涉案厂房2016年6月1日开始，至被告实际腾出涉案厂房止，被告应按照合同约定租金标准向原告支付租金。原告请求被告支付自2016年12月1日至2017年9月30日的租金25.83万元及之后按照合同约定标准支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。被告抗辩调低租金标准，依据不足，本院不予采纳。因原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效，其中的违约金条款不应适用，故原告依据该合同主张被告承担逾期支付租赁费的违约金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告岳水波与被告青岛福庸阁工贸有限公司于2016年6月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告青岛福庸阁工贸有限公司于本判决生效后三十日内腾出自原告岳水波处租赁的位于青岛市黄岛区扒山批发市场东侧厂房；三、被告青岛福庸阁工贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳水波自2016年12月1日至2017年9月30日的租赁费258300元及之后的租赁费（按合同约定的年租金31万元计算，自2017年10月1日计算至腾退厂房之日）；四、驳回原告岳水波的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9650元（原告已预交），减半收取4825元，由原告负担2695元，被告负担2130元。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘正品二〇一七年十一月六日书记员  赵旭昇