北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初5806号原告：许欣妹，女，1986年11月26日出生。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号。社会信用代码：91110000067294955M法定代表人：何礼萍，总经理。委托代理人：廖仕富，男，1979年10月29日出生。原告许欣妹与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。许欣妹、廖仕富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金10000元；2、被告按照合同约定将窗户材质更换为断桥铝或赔偿折价款12000元；3、被告按合同约定将外墙铺设文化砖。事实和理由：2016年7月，原、被告签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于平谷区夏各庄某地块的商品房一套，约定2016年12月28日前交付房屋。依合同约定，该房屋窗户材质为断桥铝，外墙为文化砖、涂料，但原告收房时发现窗户材质为塑钢，外墙未铺设文化砖，并且房屋内的上下水、燃气、供暖等均未按照合同约定的日期达到使用条件，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。理由是：1、原告小区内联排住宅的窗户为断桥铝合金材质，外墙面为文化石、面砖、涂料的组合，洋房住宅为塑钢窗和涂料外墙面，原告的房屋属于洋房，我公司在打印合同时误将洋房住宅的窗户材质和外墙面与联排住宅的窗户和外墙面进行了混同。原告房屋窗户在开发、设计、施工以及备案过程中均为塑钢材质，现该房屋已经验收合格，且不影响原告居住使用，另外未经建设部门批准也不能随意更改方案，所以我公司不同意重新更换窗户、修改外墙面。本着业主利益最大化的原则，我公司同意补偿原告窗户差价。2、住宅小区的外墙面属于业主共有，应当由业主委员会主张权利，原告不具有请求修改外墙面的主体资格。3、根据预售合同附件十的约定，出卖人因集中或大量安排买受人办理房屋交付手续，晚于合同第十二条约定的交付日期30日以内的，不属于逾期交房，我公司不构成逾期交房。4、预售合同第十四条约定的逾期交房违约责任仅是针对出卖人未按合同第十二条约定交房的责任约定，并不适用于第十三条，如原告因此产生实际损失，可另行主张。本院经审理认定事实如下：2016年7月，原、被告签订商品房预售合同，原告向被告购买位于北京市平谷区夏各庄镇某地块某住宅楼某层某单元某号房屋一套，总价款1217474元。双方签订的预售合同第十二条约定：出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付房屋，该商品房交付时应当满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：上水、下水、供暖、燃气于2016年12月28日达到使用条件；电话通信线、有线电视线于2016年12月28日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人办理商品房交付手续的，由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十七条商品房质量、装饰、设备标准约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定标准修复，具体装饰和设备标准的约定见附件六。附件六装饰和设备标准约定：1、采暖系统为锅炉集中供暖；3、外墙：文化砖、涂料；7、门窗型材：断桥铝。合同签订后，原告全额向被告交纳了购房款。2016年12月底，被告向原告交付了房屋。交房时，原告户内未通水、燃气、暖气，电视电话线敷设到单元门户箱，窗户为塑钢材质。2017年3月中旬，原告户内通水。2017年6月，原告方可办理燃气入户手续。本案审理过程中，被告提供了以下证据：1、涉案建筑项目的《建筑设计说明》，其中《说明》第十二外装修工程项载明：本工程联排住宅外墙饰面采用文化石、外墙面砖、外墙涂料三种形式组合。洋房和商业楼外墙饰面为涂料。《说明》第十三门窗设计项载明：联排外窗采用断桥铝合金；洋房住宅、商业楼和社区配套楼采用塑钢窗。2、2016年1月8日北京市平谷区夏各庄镇人民政府《关于解决夏各庄新城中弘地产项目用气问题的意见》，主要内容为：夏各庄新城按照规划使用管道气，但管道气一直未通，2011年为解决回迁小区用气问题，绿都公司投资建设了CNG站，建成后委托北京燃气管理，由于建设时只考虑解决回迁小区用气问题，中弘5-A地块的采暖和炊事用气已将CNG站余量用完，目前已没有余量解决中弘5-B地块和其他地块的用气问题；会议确定在元旦过后由区市政市容委和北燃平谷分公司出面约请北京燃气集团相关负责人到平谷协商落实2017年夏各庄新城通气问题。3、2016年12月1日燃气四方验收表，证明燃气工程已完工，通气后即可使用；4、北京中弘文昌物业管理有限公司夏各庄由山由谷分公司出具的《情况说明》，主要内容为：由谷嘉园项目于2016年12月25日在与业主办理交房时，由于燃气未通未能给业主供暖及业主燃气灶具无法使用，开发商北京弘轩鼎成房地产开发有限公司对小区业主提供临时用电供业主冬季采暖及日常生活使用，小区业主免费使用至今。上述证据经过质证，本院均予确认。本院认为：原、被告双方签订的合同文本由被告提供，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，在原、被告双方签字确认后，应属于合法有效的合同。依法成立的合同，受法律保护，根据双方所订合同第十七条和附件六的约定，被告向原告交付的商品房的窗户材质应为断桥铝合金，外墙应为文化砖、涂料，但被告实际交付的房屋的窗户材质和外墙装饰不完全符合上述约定，应当认定被告的履约行为不全面，存在瑕疵。诉讼中，双方对于被告履约瑕疵的补救方式产生争议，根据现已查明的事实，在原、被告签订商品房预售合同以前，被告委托的设计单位在对夏各庄镇某地块住宅楼项目进行建筑设计时，最终确定的该住宅项目内洋房外墙饰面的设计方案即为涂料，外窗的设计方案即为塑钢材质，在后期实际施工过程中，施工单位也是按照上述设计方案拟定施工方案并严格按照设计和施工方案进行的施工，上述设计和施工方案的形成时间均早于原、被告签订商品房预售合同的时间，也即在原、被告签订商品房预售合同时，被告开发的夏各庄镇某地块住宅楼项目中洋房的窗户早已确定为塑钢材质，外墙饰面也早已确定为涂料，被告并非在双方签订合同以后故意违反合同约定，擅自将窗户材质和外墙饰面材料进行了替换、变更，在主观上，被告不具有违反合同约定的本意。在被告不具有违约本意，并且涉案住宅建设项目已竣工并通过验收，相关商品房已交付业主使用，且现有窗户、外墙设计、施工方案不影响原告正常居住使用的情况下，对于原告要求被告按照合同约定修复窗户和建筑外墙的请求，本院不予支持，并酌情判令被告按照房屋实际情况给付原告一定差价补偿。关于原告主张的违约金损失，根据双方签订的预售合同约定，被告在向原告交付商品房时，相关房屋的上水、下水、供暖、燃气需于2016年12月28日达到使用条件，电视电话线需于2016年12月28日敷设到户，否则，被告应按预售合同第十四条的约定承担违约责任。根据本案现已查明的事实，被告在向原告交房时，相关房屋并未满足上述约定条件，因此被告应按合同约定向原告支付违约金。对于违约金的数额，本院根据被告的违约情形、过错程度并结合双方合同的实际履行状况和违约条款的内容酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告许欣妹房屋差价款2200元；二、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告许欣妹违约金5050元；三、驳回原告许欣妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 胡怀松二〇一七年十一月二十二日书记员代 晓 玉