上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初18902号原告：上海农工商华都实业(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号-XXX号4F座。法定代表人：何为群，执行董事。委托诉讼代理人：党瑜。委托诉讼代理人：陆清，上海市申中律师事务所律师。被告：上海春季餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：范荣智。委托诉讼代理人：虞世杰，上海治学律师事务所律师。原告上海农工商华都实业(集团)有限公司(以下简称农工商公司)与被告上海春季餐饮管理有限公司(以下简称春季餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法由审判员朱骏独任审判，公开开庭进行了审理。原告农工商公司的委托诉讼代理人党瑜、陆清，被告春季餐饮公司的委托诉讼代理人虞世杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农工商公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的房屋租金XXXXXXX.46元(已扣除被告支付的100000元，房租计算至2017年9月19日止)；2、判令被告支付违约金570264.54元；3、判令被告支付逾期付款的滞纳金(其中租金517058.26元自2016年11月1日起算、租金570264.54元自2017年1月20日起算、租金570264.54元自2017年4月20日起算、租金383978.12元自2017年7月20日起算，均以每日0.3%的标准计算至本案判决生效之日止)。事实和理由：2012年8月23日，被告为开设餐饮公司向原告承租上海市普陀区桃浦路XXX号1-2层及296号3层、4层01室的房屋(以下简称涉案房屋)，双方约定租赁期限自2012年7月20日起至2022年7月19日止，每季度支付一次租金，先付后用。若逾期支付租金，逾期一日需按日租金的0.3%支付逾期付款违约金，逾期支付租金累计超过三个月，原告有权提前解除合同，违约方需按月租金的三倍支付违约金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告自2014年10月起拒不按照合同约定支付租金，原告曾于2015年10月诉至上海市普陀区人民法院，经法院主持以调解结案。调解书签订后，被告又出现未按约支付租金情况，至2017年9月19日共拖欠租金XXXXXXX.46元。原告目前已将涉案房屋出售给案外人上海建岛置业有限公司(以下简称建岛公司)，原、被告及建岛公司已签订三方协议，约定租赁关系变更为被告及建岛公司，2017年9月19日为租赁关系变更日，租赁押金已经移交给建岛公司。原告多次要求被告支付尚拖欠的租金，未果，故原告诉至本院，请求判决如其诉请。被告春季餐饮公司辩称，租赁关系目前确实已变更为被告与建岛公司，被告拖欠的租金金额无异议，但是被告公司经营状况不佳，希望原告能给予宽限期。关于原告所主张的违约金、滞纳金，加重了被告负担，被告最多只需承担一项违约责任。此外，违约金、滞纳金的计算标准过高，请求法院予以调整。经审理查明，涉案房屋产权人系原告。2012年8月23日，原、被告就涉案房屋分别签订两份《房屋租赁合同》，其中就桃浦路XXX号XXX层、XXX层XXX室签订的合同主要约定如下内容：该房屋建筑面积为1289.73平方米；租赁期限自2012年7月20日至2022年7月19日；该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.2元，月租金合计86304元，每三个月为一个支付期，每三个租赁月的租金应当在此支付期的10日前(即上个租赁月的20日前)付给原告，逾期支付的，每逾期一日，被告需按照日租金的0.3%支付违约金，租金每年递增1%，租赁保证金为212951.4元；被告逾期支付租金累计超过三个月的，原告可书面通知被告解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。就桃浦路XXX号1-2层所签订的合同主要约定如下内容：该房屋建筑面积为1056.08平方米；租赁期限自2012年7月20日至2022年7月19日；该房屋每日每平方米建筑面积租金为3元，月租金合计96367元，每三个月为一个支付期，每三个租赁月的租金应当在此支付期的10日前(即上个租赁月的20日前)付给原告，逾期支付的，每逾期一日，被告需按照日租金的0.3%支付违约金，租金每年递增1%，租赁保证金为297558元；被告逾期支付租金累计超过三个月的，原告可书面通知被告解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，被告经营餐饮公司。2014年10月被告未按合同约定支付租金，原告多次向其催讨未果，遂于2015年10月诉至本院，本院经调解作出(2015)普民四(民)初字第2755号民事调解书。调解书生效后，被告再次未按约支付租金，故原告诉至本院请求判决如其诉请。案件审理中，原告向建岛公司出售涉案房屋。2017年9月19日，原、被告及建岛公司签订《租赁变更协议书》，约定2017年9月19日为租赁关系变更日，自租赁关系变更日起涉案房屋由建岛公司向被告出租，租赁关系变更日前被告未付清的租金，原告有权向被告主张，押金由原告向建岛公司移交。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应按时支付租金，逾期支付累计超过三个月的，原告可书面通知被告解除合同。鉴于原、被告及建岛公司已签订三方《租赁变更协议书》，原告要求被告支付租赁关系变更日前尚拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。原、被告均认可拖欠的租金金额为XXXXXXX.46元，本院予以确认。被告逾期支付租金，还应按照合同约定支付违约金。庭审中，被告提出违约金约定过高，请求法院予以调整。在尊重双方当事人违约金约定的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同实际履行情况及当事人的过错程度，以及考虑原告实际损失，对违约金金额予以酌定。关于原告主张滞纳金之诉请，从滞纳金计算方式及合同约定可看出，该滞纳金性质实为逾期支付租金的违约金，属重复计算，显已加重被告负担，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告上海春季餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海农工商华都实业(集团)有限公司租金人民币XXXXXXX.46元；二、被告上海春季餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海农工商华都实业(集团)有限公司违约金人民币450000元；三、对原告上海农工商华都实业(集团)有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币20256元，减半收取，计人民币10128元，由被告上海春季餐饮管理有限公司负担(原告已预付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 朱 骏二〇一七年十一月九日书记员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。