贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初2770号原告贵州新世界房地产有限公司，住所地贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：熊敏，该公司总经理。委托代理人向家礼，男，汉族，1989年9月27日生，住所地贵州省毕节市大银镇，系该公司员工，特别代理。被告黄英，女，汉族，1971年11月6日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人毕驰、唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师，特别代理。原告贵州新世界房地产有限公司（以下简称新世界房开）诉被告黄英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏荣宇适用简易程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告新世界房开的委托代理人向家礼，被告黄英及其委托代理人唐诗奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界房开向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《金阳新世界租赁合同》，被告将承租房产交还原告；2、判决被告向原告支付拖欠房屋租金暂计154427元（暂从2016年9月1日起至2017年3月31日止，2017年4月1日之后的租金继续计算）；3、判决被告向原告支付免租期内的房屋租金255273元（从2015年6月1日至2015年11月30日止，从2016年3月1日至2016年8月31日止）；4、判决被告向原告支付违约金132366元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年5月8日签订《金阳新世界租赁合同》，被告承租原告所有的贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界黔贵里B区3/5/6号物业，租赁面积为191平方米，租赁期限为60个月，从2015年6月1日至2020年5月31日。根据合同约定，从2015年12月1日至2016年5月31日止，该期限内租金每月为21010元；从2016年6月1日至2017年5月31日止，该期限内的租金每月为23164元，从2018年6月1日起至2019年5月31日止，该期限内的租金每月为24322元，从2019年6月1日至2020年5月31日止，每月为25538元。租金按季度结算，被告每期租金应于10日前向原告支付，首期租金63030元于签署合同当日支付。被告自2016年6月1日起至今未交过租金，经过原告多次催收，被告仍未履行支付租金义务，并长期占用商铺。根据合同约定，原告有权单方解除合同并要求被告承担相应违约金。现为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告黄英答辩：本案纠纷产生的原因是原告根本违约在先，其出租的房屋没有有经过消防验收，违反合同及相关法律的规定。且原告涉嫌虚假宣传，导致被告无法承担高额租金、无法经营。原告主张的免租期内的租金没有依据，请求法院查明案件事实，依法维护原告的合法权利。本院经审理认定事实如下，原告与被告于2015年5月8日签订《金阳新世界租赁合同》，约定：被告向原告承租贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界黔贵里B区3/5/6号房屋，承租面积约191平方米，租赁期从2015年6月1日起计至2020年5月31日止，共计60个月，除另有约定外，免租期（如有）满后的第一日即为计租日；被告租赁该物业的免租期为6个月，其中装修免租期3个月，经营免租期3个月，免租期自双方按本合同约定签署《物业交付确认书》或视为交付日之日起计，装修免租期届满次日起进入经营免租期，免租期内，被告无需支付租金，2015年6月1日至2015年11月30日月租金为0、2015年12月1日至2016年5月31日，月租金为21010元、2016年6月1日至2017年5月31日，月租金为22061元、2017年6月1日至2018年5月31日，月租金为23164元、2018年6月1日至2019年5月31日，月租金为24322元、2019年6月1日至2020年5月31日，月租金为25538元；租金按季度结算，每期租金应于10日前向原告支付；被告必须在装修期内（即在物业交付后90日内/2015年8月31日前）完成该物业的全部装修工程；被告逾期支付租金的，从逾期之日起，因按逾期金额每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权选择解除合同并依照本合同第11.5条约定要求被告支付违约金（11.5条约定的违约金为：被告须按剩余租赁期总租金的20%向原告支付违约金，该违约金最高不得超过合同解除之日当月租金的6倍）；因被告原因导致租赁关系提前终止的，被告不能享受免租期优惠，被告须在接到原告书面通知之日起5日内，按计租日的月租金标准向原告补足免租期内的租金。签订合同当日，双方签订有《物业交付使用确认书》作为合同的附件二，确认被告于签订合同当日交接验收承租房屋，被告于2015年5月13日向原告交纳租金保证金42020元。合同签订后，被告对承租房屋进行了装修用于经营“尚美铁板烧”。案件审理中，原告向本院提交《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，证明案涉房屋于2015年4月7日取得竣工备案。被告向本院提交涉案房屋周边环境的视频资料一份，欲证明涉案房屋周边商业环境比较差，原告没有履行招租时的宣传承诺。因被告未按照合同约定交纳租金，原告遂诉来本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《金阳新世界租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，本院依法予以确认。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告未依约支付租金引致诉争，应当承担相应的法律责任，对原告诉请解除合同、腾还房屋及被告支付2016年9月1日至腾还房屋期间的租金本院依法予以支持。同时，根据双方合同约定的“因被告原因导致租赁关系提前终止的，被告不能享受免租期优惠，被告须在接到原告书面通知之日起5日内，按计租日的月租金标准向原告补足免租期内的租金”，因被告未依约支付租金导致租赁关系提前终止，故其应当按照合同的约定补足免租期租金，合同约定的免租期为2015年6月1日至2015年11月30日，该期间租金为21010元/月X5=105050元；鉴于原告主张的2016年3月1日至2016年8月31日并非双方约定的免租期，原告该部分免租期的租金本院难以支持。原告主张的违约金132366元符合双方合同约定，本院亦予以支持。被告主张承租房屋未通过消防验收，与案件查明事实不符，涉案房屋于2015年4月7日取得竣工备案，备案文件中包括公安消防部分出具的认可文件，且房屋是否通过消防验收并未使用被告对房屋的使用，与合同效力并无必然联系，故本院对被告此答辩观点不予采纳。同时被告未举证原告在招商时对其作出与租金支付有关联性的承诺或者宣传，故被告主张原告未履行招商承诺证据不足，其对商业风险的预见不足或经营不善等原因不能作为拒付租金的合法理由。综上所述，本院对原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告贵州新世界房地产有限公司与被告杨伟财于2014年7月29日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除，被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵州新世界房地产有限公司腾还贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界黔贵里B区3/5/6号房屋；二、被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵州新世界房地产有限公司支付2016年9月1日至实际腾还房屋期间的租金，租金计算方式为2016年9月1日至2017年5月31日期间按照月租金22061元计算，2017年6月1日至2018年5月31日期间按照月租金23164元计算，2018年6月1日至2019年5月31日期间按照月租金24322元计算，2019年6月1日后按照月租金25538元计算；三、被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵州新世界房地产有限公司支付2015年6月1日至2015年11月30日期间的租金105050元；四、被告黄英于本判决生效之日起十日内向原告贵州新世界房地产有限公司支付违约金132366元；五、驳回原告贵州新世界房地产有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9220元，由原告贵州新世界房地产有限公司承担2220元，被告黄英承担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇一七年十一月二十二日书记员  王胜楠