北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初9756号原告（反诉被告）:高立新，男，1966年7月28日出生。委托诉讼代理人：苗玉亮，北京融显律师事务所律师。被告（反诉原告）:徐丽雅，女，1967年8月22日出生。被告（反诉原告）祁建人，男，1962年9月22日出生。被告：范向阳，女，1968年11月19日出生。委托诉讼代理人：穆南刚（范向阳之夫），1966年10月7日出生。原告（反诉被告）高立新与被告（反诉原告）徐丽雅、祁建人、被告范向阳合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高立新之委托诉讼代理人苗玉亮，被告（反诉原告）徐丽雅、祁建人，被告范向阳之委托诉讼代理人穆南刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高立新向本院提出诉讼请求：1.被告徐丽雅、祁建人、范向阳连带支付原告高立新合同转让款200万元；2.被告徐丽雅、祁建人、范向阳连带支付原告高立新20**年5月1日至2017年4月30日期间的延期付款利息60万元；3.被告徐丽雅、祁建人、范向阳以200万元为基数，按照年利率10%向原告高立新连带支付自2017年5月1日至实际还款之日期间的利息；4.三被告负担案件受理费。事实与理由：2013年4月1日，原告与三被告签订了《二张营村土地租赁及资产买断协议书》（以下简称《协议书》），协议约定原告将土地共计9.26亩租赁给三被告，同时将地上建筑物一并转让给被告。合同总价款为350万元。支付方式为：三被告在签订协议之日向原告支付定金50万元，在签订协议30日内向原告支付100万元，在签订合同之日起90日内向原告支付200万元。合同签订后，三被告在支付原告150万元转让款后，因无法按照合同约定履行期限支付剩余转让款，经过协商，双方于2013年5月26日签订了《延期付款协议书》，约定三被告在2015年5月31日之前一次性支付剩余200万元转让款。同时约定在延期支付期间，被告每年向原告支付20万元利息（按照年利率10%向原告支付利息）,支付方式为每月30日前支付16667元。《延期付款协议书》签订后，三被告在向原告支付了11月的利息后，无故中断向原告支付利息。时至今日，三被告未支付剩余合同款200万元及相应利息。被告徐丽雅、祁建人共同辩称：双方签订《协议书》，约定了涉诉地块及产权清晰等事宜，在协议签订后，我们积极履行，因我们要在涉诉土地建饮片厂，做了一年的准备。但在2014年5月份，我们被告知涉诉土地有私人住宅，并将我们阻止在涉诉地块之外，不得入驻，工程被迫停止，当时报警后警察也到了现场。后私人住宅的主人将我们起诉至法院，我们才知道该地块地上物的物权并不清晰，在签订《协议书》之前，原告向我们隐瞒了该地块有私人房产的事实，造成我方无法使用涉诉地块。我方认为原告存在欺骗情形，《协议书》应属无效，不同意原告的诉讼请求。反诉原告徐丽雅、祁建人反诉称：2013年4月1日，二张营经济合作社与原告、徐丽雅、祁建人、范向阳签订了《协议书》，徐丽雅、祁建人多次向二张营经济合作社及高立新索要二张营经济合作社与高立新签订的原协议，但二者均表示年头太长无法找到搪塞，我们要求到镇政府寻找备案，但被告知没有找到。二张营经济合作社向我们出具了顺义区政府关于该地块的集体土地建设用地使用证复印件，证明该地块产权清晰。我们在高立新及二张营经济合作社欺骗下签订了《协议书》。2014年通过顺义区人民法院民事裁定书（2014）顺民初字第11033号的庭审，我们才得知高立新与二张营经济合作社在2008年签订的《土地租赁及资产买断协议书》中对该地块上私人住房有明确的表述，足以证明高立新及二张营经济合作社明知该地块上有私人房屋，却隐瞒事实与我们签订了《协议书》，实属欺诈行为。2014年2月，二张营经济合作社与我们的企业北京和盛堂药业有限公司签订了《中药饮片厂项目联营合同》作为《协议书》的再补充，该合同中第十四条14.3款进一步证明二张营经济合作社明知地上物产权不清晰，已被个人部分占有、使用，而与我们的公司签订协议，是欺诈行为。签订上述协议后，徐丽雅、祁建人、范向阳共计向高立新支付150万元，随后范向阳及我们与高立新签订了《延期付款协议书》。2013年8月24日，范向阳退出该协议，我们与范向阳签订了《二张营村土地租赁和资产买断协议书份额变更之三方协议》。从2013年7月1日开始，每月向高立新支付利息共计18.3337万元，直到发现该地块上有纠纷为止，才停止支付利息。2014年，我们为了履行《中药饮片厂项目联营合同》改造了该地块上的变压器，共计花费14.3万元。2014年，我们为了履行《中药饮片厂项目联营合同》办理了环保批文。2013年12月22日，我们为了履行《中药饮片厂项目联营合同》，又与二张营经济合作社签订了《二张营村土地租赁及资产买断协议书》，买断了涉诉土地紧邻的2.7亩土地和房产，共计花费40万元。由于二张营经济合作社及高立新隐瞒事实，造成我们无法如期入驻此地块，应无偿退还我方已经支付的款项并赔偿因此造成的直接和间接损失。2014年5月，我们依照协议拆除该地块的建筑物，同年5月17日，被警察制止，并告知我们拆除了私人住房，随后我们被刘书芬及其子女告上法庭，进驻地块被阻止。该地块发现遗留问题并发生反诉人不能入住被告上法庭至今，高立新从未按照协议约定进行处理，消失的无影无踪，完全违背了协议的约定。因为北京和盛堂药业有限公司的GMP认证有时间限制，我们不能如期入驻施工和完工将导致GMP证书的无效，无奈之下，我们在2014年7月1日租赁了其他房屋，并在2015年11月17日完成了药品的GMP认证。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉要求：1.高立新返还已支付的土地转让款150万元（徐丽雅、祁建人各自75万元）；2.高立新返还已支付利息183337元；3.高立新以150万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年5月22日起至付清150万元之日止的利息;高立新以183337元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年5月8日起至付清183337元之日止的利息;4.反诉案件受理费由高立新负担。反诉被告高立新辩称：双方签订《协议书》时已经明确约定涉诉土地有私房的问题，在合同附件中明确进行了标注，所以不存在高立新违约问题。反诉原告没有在涉诉土地建厂是因为其他原因，据我方了解因为涉诉土地南边有一个河沟，反诉原告的环评没有通过，故反诉原告以此为由解除合同并返还费用没有事实和法律依据。高立新坚持要求继续履行合同。高立新对于范向阳与村里及反诉原告签订补充协议一事不知情，也未经高立新同意，对高立新不生效，不能免除范向阳的各种义务。被告范向阳辩称：我与徐丽雅、祁建人及二张营村委会签订了资产买断协议补充协议及份额变更三方协议，约定将我的份额转给徐丽雅和祁建人，我已经退出了原来签订的《协议书》，高立新对此是知道的，二张营村委会也表示他们可以代表高立新。现《协议书》的履行事宜与我无关。针对反诉原告徐丽雅和祁建人的反诉请求我没有意见。当事人针对本、反诉依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《协议书》一份记载：所有权方（甲方）为二张营村经济合作社，转出方（乙方）为高立新，受让方（丙方）为徐丽雅、范向阳、祁建人。地块面积合计9.26亩（以实地测量为准，四至图详见附件一）。土地性质为集体建设用地，有集体建设用地使用证，地上建筑物面积有1766.35m2[详见附件二]。附图已经乙丙双方签字并经甲方确认盖章。地块所有权人为二张营经济合作社，为盘活闲置资产，2008年2月1日甲乙双方签订了名为土地租赁及资产买断协议书，租期为30年，即自2008年2月1日至2038年1月31日止……乙方经甲方同意，将该地块使用权转让给丙方从事中药饮片项目。租赁期限：从协议书签订之日起计，丙方承租该地块年限为乙方承租的剩余年限25年，即自2013年4月1日始至2038年1月31日止。地块及地上建筑物总体价格为人民币350万元。支付方式：本协议签订之日丙方向乙方支付定金50万元，本协议签订之日起30天内丙方向乙方支付100万元，本协议签订之日起90天之内丙方向乙方支付剩余的200万元。自签订本协议之日起，甲乙双方原签订的土地租赁及资产协议书自动解除，乙方不再享有该地块的土地使用权，并承诺3日内退离土地……乙方承诺该地块及地上物产权明晰，未被抵押、质押、担保、查封、扣押、交易和重复抵押的事宜，乙方承诺协议签订之日后就该地块的所有遗留纠纷归乙方处理。如因乙方的遗留问题造成丙方不能正常进驻，乙方无偿退还丙方支付款项并赔偿因此造成的损失。本协议签订后，甲方确保丙方享有该土地的使用权……如有出现纠纷，双方尽量协商解决，协商不成时，可由当地人民法院仲裁。甲方处有二张营村经济合作社盖章及张永刚签字，乙方处有高立新签字，丙方处有徐丽雅、范向阳、祁建人签字，日期为2013年4月1日。附件：1.地块四至图，2.土地使用证复印件。双方对该《协议书》真实性均认可，但三被告表示只收到了土地使用证复印件，并未收到地块四至图。2.《延期付款协议书》一份，甲方为范向阳、徐丽雅、祁建人，乙方为高立新。甲乙双方于2013年4月1日签订了《协议书》，双方在《协议书》中约定，乙方将顺义二张营村地块一次性转让给甲方，该地块转让总价款为350万元。甲方已向乙方支付了转让款150万元，乙方对此已确认无任何异议。甲方由于资金原因，请求延期支付上述转让款的剩余款项，乙方同意甲方此请求，就此情况双方经协商一致，签订协议如下：1.乙方同意甲方延期支付合同剩余款项200万元的请求，期限2年；2.甲乙双方同意将还款日期暂定为2015年5月31日之前；3.延期付款利息每年为20万元整，利息支付方式：每月30日前甲方向乙方指定账户汇付16667元，第一次付息时间为2013年6月30日之前；4.本金200万元于2015年5月31日前一次性付清。甲方处有范向阳、徐丽雅、祁建人，乙方高立新签字，时间为2013年5月26日。双方对《延期付款协议书》真实性认可。徐丽雅、祁建人表示二人一直按照约定支付利息至2014年5月7日，之后因有私人房屋纠纷就没有继续支付。3.集体土地建设用地使用证复印件一张。土地使用者登记为二张营城建基地，土地类别非耕地，用途办企业，建筑占地1766.35m2，四至：东至渠、西至道、南至河、北至道。附图中显示土地东侧有五排建筑，西侧有三排建筑。双方对于该份证据真实性认可，三被告表示该份证据中并未注明有私人住宅。4.（2014）顺民初字第11033号民事裁定书，刘书芬、张京生、张京平、张京秋、张京庆于2014年7月15日起诉徐丽雅、祁建人、二张营村委会、二张营村经济合作社恢复原状纠纷一案中，北京市顺义区人民法院认为双方之间争议实际为土地使用权争议，该争议并非法院受理民事诉讼的范围，故驳回刘书芬、张京生、张京平、张京秋、张京庆的起诉。后刘书芬、张京生、张京平、张京秋、张京庆提起上诉。在2015年11月26日刘书芬、张京生、张京平、张京秋、张京庆撤回上诉。该份裁定书已经生效。双方对于该民事裁定书的真实性予以认可。5.《土地租赁及资产买断协议书》一份，甲方为二张营村经济合作社，乙方为高立新，地块位置及面积：该地块土地性质为集体土地建设用地，用地面积6026.42m2，合9.04亩，其中建筑面积有1706.35m2（不含私人住宅）。该地块详见附件一，地块四至图详见附件二。租赁期限为自协议书签订之日起计，乙方承租该地块年限为30年。租赁价格：地块租赁价格为7万元/亩/30年，租赁费共计63.28万元/30年，地上物买断价格为26.72万元，两项合计为人民币90万元/30年。双方对《土地租赁及资产买断协议书》真实性认可，但被告徐丽雅、祁建人表示在签订《协议书》时，二人多次要求高立新提交与二张营村经济合作社的协议书，但高立新一直未交，隐瞒了含有私人住宅的事实，与出租给三被告的土地面积不符。6.《二张营村土地租赁及资产买断协议书》一份，所有权方（甲方）为二张营村经济合作社，受让方为徐丽雅、祁建人。面积合计2.7亩。租赁期限为2013年12月31日至2043年12月31日，地块及地上建筑物总体价格为40万元。《中药饮片厂项目联营合同》一份，甲方为二张营村经济合作社，乙方为北京和盛堂药业有限公司，双方就利用建设用地及地上物从事中药饮片厂项目事宜达成协议。地块为北京市顺义区北石槽镇二张营村南地块及东边紧邻的地块。被告徐丽雅、祁建人表示租赁2.7亩土地的用途就是要与本案涉诉土地一起开发建中药饮片厂。高立新表示该份协议书与本案涉诉土地无关，无法证明二被告的目的。7.《二张营村土地租赁和资产买断协议书》份额变更之三方协议一份。甲方为徐丽雅，乙方为祁建人，丙方为范向阳。甲、乙、丙三方一致同意原协议中受让方范向阳退出原协议。丙方同意放弃原协议中受让方范向阳在原协议中约定的一切权利及义务……自本协议生效之日起丙方在原协议中的一切权利及义务丧失。日期为2013年8月24日，甲乙丙三方有徐丽雅、祁建人、范向阳的签字。三被告对该份协议书真实性认可，并表示本案涉及所有权利义务均与范向阳无关。高立新对该协议书不认可，表示不知情，不同意。8.《二张营村土地租赁和资产买断协议书》补充协议-受让方变更之三方协议一份。甲方为二张营村经济合作社、二张营村委会，乙方为徐丽雅、祁建人，丙方为范向阳。甲、乙、丙三方一致同意原协议中受让方范向阳退出原协议。丙方同意放弃原协议中受让方范向阳在原协议中约定的一切权利及义务……本协议甲方盖章，乙、丙签字后生效。日期为空白，甲方处有张永刚签字及二张营村委会盖章，乙方处有徐丽雅、祁建人签字，丙方处有范向阳的签字。三被告对该份补充协议真实性认可，并表示本案涉及所有权利义务均与范向阳无关。高立新对该补充协议不认可，表示不知情，不同意。另查明，被告徐丽雅、祁建人称双方签订合同后至2014年5月7日期间，其一直积极履行合同，但在拆除租赁房屋过程中，被人阻拦并报警，后二被告撤离了涉诉场地，并未与原告高立新进行场地和钥匙的交接，但之后一直未使用涉诉土地及房屋。后场地被部分围挡圈起来并堆放了垃圾，大门亦被锁。对此高立新表示不知情。经我院与二张营村委会了解，二张营村委会表示徐丽雅、祁建人、范向阳确实在很早就搬走了，时间差不多是2014年，后因镇里环境整治，涉诉土地没人管理，经常有人放羊及堆放垃圾，村里在2016年底焊了大门上了锁，因冬天风大把门刮坏了，在2017年又重新修了大门，重新上锁。涉诉场地内部分垃圾是村委会堆放的，还会再清走。本院认为：经二张营村经济合作社同意，高立新与徐丽雅、范向阳、祁建人于2013年4月1日签订了《协议书》，该份《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但租赁期限超过20年的部分无效，双方当事人均应全面履行合同。范向阳称其在2013年8月24日与徐丽雅、祁建人及二张营村委会、二张营村经济合作社协商一致将《协议书》中权利义务全部转让给徐丽雅及祁建人，就此高立新表示不知情也不同意，在范向阳未能举证证实其将合同义务全部转移给徐丽雅、祁建人已经过高立新同意的情况下，仍应按照《协议书》的内容全面履行合同义务。《协议书》的附件部分明确记载有地块四至图及土地使用证复印件，对此三被告已经签字确认，现又表示仅收到土地使用证复印件未收到地块四至图，在三被告就此未提交证据证实情况下，本院对其辩解意见不予采信，故对于地块四至范围及涉诉土地上所有房屋的情况，三被告应属明知，在此情况下三被告仍与原告高立新签订《协议书》，对《协议书》不能继续履行存在一定过错。根据查明的事实可知，涉诉租赁房屋确有部分房屋存在权属争议，造成三被告无法使用涉诉场地及房屋，现三被告要求解除合同，本院予以支持。高立新明知涉诉房屋存在权属争议情况下仍将房屋及场地出租，亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三被告自2013年4月1日起使用房屋及场地，应支付相应的租金。后涉诉房屋存在产权争议，造成三被告确实无法使用房屋及场地至今，对此期间产生的租金，因三被告与高立新均未采取措施避免及减少损失发生，对损失的扩大均存在过错，本院对此期间的租金数额予以酌情处理。在合同解除后，三被告应将涉诉场地及房屋腾退返还给高立新，在全部腾退返还之前的占有使用费应由三被告和高立新予以合理分担。对于三被告拆除涉诉房屋造成的损失，由三被告予以适当赔偿。反诉原告徐丽雅、祁建人要求高立新支付已付转让款150万元及已付利息183337元的利息，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十四条、第九十七条、第二百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、原告高立新与被告徐丽雅、范向阳、祁建人于二〇一三年四月一日签订的《二张营村土地租赁及资产买断协议书》于本判决生效之日起解除；二、被告徐丽雅、范向阳、祁建人按照每年五万元标准支付原告高立新自二〇一三年四月一日至《二张营村土地租赁及资产买断协议书》解除之日止的租金，于《二张营村土地租赁及资产买断协议书》解除之日起七日内付清；三、被告徐丽雅、范向阳、祁建人于本判决生效之日起三十日内将涉诉土地腾退返还给原告高立新；四、被告徐丽雅、范向阳、祁建人按照每年五万元的标准支付原告高立新自《二张营村土地租赁及资产买断协议书》解除之日起至被告徐丽雅、范向阳、祁建人按照本判决第三项内容实际腾退返还之日止的占有使用费，于实际腾退完毕之日起七日内付清；五、被告徐丽雅、范向阳、祁建人支付原告高立新地上物补偿款十万元，于本判决生效之日起七日内付清；六、反诉被告高立新返还反诉原告徐丽雅、祁建人转让款各七十五万元，于本判决生效之日起七日内付清；七、反诉被告高立新返还反诉原告徐丽雅、祁建人已支付利息十八万三千三百三十七元，于本判决生效之日起七日内付清；八、驳回原告高立新的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告徐丽雅、祁建人的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万七千六百元，由原告高立新负担一万六千五百六十元（已交纳一万三千八百元），被告徐丽雅、范向阳、祁建人共同负担一万一千零四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费九千九百七十五元，由反诉原告徐丽雅、范向阳、祁建人共同负担三千九百九十（已交纳），由反诉被告高立新负担五千九百八十五元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  胡军霞人民陪审员  张小雪二〇一七年十一月二十一日书 记 员  张 旭