河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书(2015)丛民初字第03046号原告：李生秀，女，1960年2月29日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：古伟，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。被告：吕占良，男，1967年8月21日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：张高立，北京市京工律师事务所律师。被告：吕兰云，女，1937年2月12日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。被告：李清洋，男，1957年9月19日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。被告：李清湘，男，1965年2月18日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。被告：李清淮，男，1969年4月28日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。被告：李清江，男，1971年2月27日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。被告：李清海，男，1974年5月24日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。被告：李书秀，女，1962年4月5日出生，汉族，，住邯郸市丛台区。被告：河北鼎嘉琪房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区。法定代表人：杜保安，该公司董事长。委托代理诉讼人：戴国铭，该公司法律顾问。原告李生秀与被告吕占良、李玉玺（西）、河北鼎嘉琪房地产开发有限公司（以下简称鼎嘉琪房地产公司）为宅基地使用权纠纷一案，原告李生秀于2015年9月1日向本院起诉，本院受理后在审理过程中，因被告李玉玺死亡、本院依法追加被告李玉玺的继承人吕兰云、李清洋、李清湘、李清淮、李清江、李清海、李书秀作为本案被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2016年6月24日、2017年10月20日公开开庭进行审理。原告李生秀的委托诉讼代理人古伟、被告吕占良及其委托诉讼代理人张高立、被告鼎嘉琪房地产公司的委托诉讼代理人戴国铭到庭参加诉讼。被告吕兰云、李清洋、李清湘、李清淮、李清江、李清海、李书秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李生秀向本院提出诉讼请求：1、依法确认李玉玺与吕占良签订的“转让协议”无效。2、依法确认基于吕占良与河北鼎嘉琪房地产开发有限公司签订的拆迁调换协议安置的北海庄园5-3-8号、北海庄园3-4-3号房屋及该协议其他安置补偿利益归李生秀所有。3、依法判令吕占良限期搬离北海庄园5-3-8号、北海庄园3-4-3号房屋并将上述房产交付李生秀。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年，原告依法取得邯郸市丛台区十里铺村村北宅基地一处，宅基证号为：丛集建（96）字第B0**。该处宅基地东邻胡同，西邻李建兵，南邻胡同，北邻胡同。后李生秀因家庭关系随公婆居住，暂时由父亲李玉玺居住。原告近期得知，李玉玺与吕占良在李生秀不知情的情况下，双方私下签订转让协议，李玉玺将原告所享有的宅基地转让给了另一被告吕占良。以后，河北鼎嘉琪房地产开发有限公司对十里铺村进行拆迁开发，吕占良就本案涉案宅基地拆迁与河北鼎嘉琪房地产开发有限公司签订拆迁安置补偿协议，取得安置房屋、拆迁补偿款及过渡费等拆迁补偿利益。原告认为，本案涉案宅基地系原告享有的合法财产，他人未经原告同意无权进行处分，两被告所签订的协议严重损害了原告的合法权益。同时，被告吕占良非十里铺村村民，其没有权利取得本村宅基地使用权，两被告的行为违反了《合同法》及《土地管理法》的相关规定。故两被告所签订的协议应属无效协议，涉案宅基地系原告合法享有，因拆迁该宅基地所取得的利益应归原告所享有。故原告为维护其合法权益诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。因为2016年6月24日已经开过庭，只是由于诉讼期间有一被告李玉玺去世，人民法院依法追加李玉玺的法定继承人参加诉讼。李生秀为证明自己的主张向本院递交如下证据：1、吕占良和李玉玺于1999年3月4日签订的《转让字据》1份，证明吕占良和李玉玺转让协议的事实存在；李生秀在该转让协议中没有签字，足以证实李生秀对转让协议并不知情，诉讼时效应计算至知道或应当知道时。2、1996年4月10日李生秀向丛台区土地局调取的涉案土地的集体土地建设用地使用权档案1份，证明本案涉案宅基地由李生秀合法享有，该土地性质为十里铺村宅基地。3、向丛台区土地局调取的变更完毕后吕占良集体土地建设用地变更登记档案1份，证明本案吕占良与李玉玺签订转让协议时并非十里铺集体组织成员，该档案中没有李生秀的签字，证明李生秀对涉案宅基的转让不知情，并未参与办理登记变更手续，在办理转让宅基时，李生秀不在场。4、2012年8月21日邯郸市丛台区苏曹乡十里铺社区居委会、中国共产党邯郸市丛台区苏曹乡十里铺支部委员会关于十里铺社区居民李生秀与吕占良宅基地纠纷的情况说明1份，证明吕占良和李玉玺签订转让协议时，李生秀没有在场，李生秀对于吕占良和李玉玺签订的转让协议的情况是在2012年年初才知晓的，诉讼时效并未过法定时间。5、涉案协议中证人李某的证人证言1份，出具该证人证言的李某即转让协议中的中证人，证明李生秀对其交易行为并不知情。6、涉案协议中中证人王某的证人证言1份，证据5、6证明李生秀未参与吕占良和李玉玺之间的买卖涉案宅基地的行为，两证人在原案件中李某出庭作证。7、原告向法院调取原卷中的开庭笔录，证明李玉玺对于整个交易过程的陈述及李某在原庭审中的证明情况。8、河北鼎嘉琪房地产开发有限公司出具的十里铺村居民房屋拆迁产权调换协议书、拆迁协议、结算凭证审批表、回迁安置房屋入住通知单，证明涉案宅基地回迁房屋的坐落位置、面积；开发公司已交付了两套房屋，面积均是90平方米，还有99.86平方米没有交付，由于拆迁所产生一系列补助补贴、过渡费、奖励等。被告吕占良辩称，1、吕占良于1999年和李生秀的代理人其父亲李玉玺签订了房屋买卖协议，我支付了价款，李玉玺把该房屋的集体土地建设用地使用权证交付给我，我和家人搬入该房屋居住。在办理过户登记时，邯郸市土地管理局丛台分局要求买卖双方同时到场，我与李生秀一起到邯郸市土地管理局丛台分局办理了过户登记，李生秀提供了自己的身份证和复印件，邯郸市土地管理局丛台分局收回了李生秀的集体土地建设用地使用权证，给我颁发了新的集体土地建设用地使用权证。这说明李生秀对其父亲代理其签订房屋买卖协议是明知并同意的，原告诉状中说她不知道是说假话。我是1999年购买的房屋，至今已达17年之久，2006年十里铺村开始拆迁改造，这是人人皆知的事情。并且关系到每个拆迁户的切身利益，至今已有10年之久，李生秀能不知道吗？2、我购买李生秀房屋时我和我家人都是农民，我和我家人已把户口迁入十里铺村，并到土地管理部门办理了过户登记，土地管理部门已给我颁发了集体土地建设用地使用权证。这说明我购买房屋是合法有效的，依法受法律保护。3、原告诉状中所提的三个诉讼请求不是一个法律关系，不能合并审理，第一请求是买卖合同纠纷，第二请求是房屋拆迁合同纠纷，并且与吕占良无关，第三诉讼请求是侵权纠纷，不能同案审理，应驳回原告诉讼请求。4、原告所述是宅基地纠纷，吕占良与李玉玺签订的房屋转让，所以本案不存在宅基地使用权纠纷。5、本案已过诉讼时效，转让字据签订于1999年3月4日，该字据签订后吕占良对原房屋进行了重建，吕占良及其家人自1999年一直居住到2006年达六年多，李生秀经常回十里铺村看其父亲，应该知道该房屋是他人居住，并且该房屋于2006年拆迁，该房屋在2006年以后已经消失，集体用地已变成国有建设用地，从2006年至李生秀2012年12月起诉已长达七年之久，她不可能不知道自己的房屋已经变成了一块平地，由此说明李生秀在2012年在申请主张权利已过诉讼时效，已丧失到法院主张权利的权利，应驳回李生秀诉讼请求。综上，我和李生秀的代理人签订的房屋买卖协议合法有效，并且履行了法定程序，依法应受保护，李生秀诉讼请求没有实施根据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告吕占良为证明自己的主张向本院递交如下证据：1、1999年3月4日签订的转让字据，证明本协议转让房屋不是被告说的宅基地；签订该转让字据虽然是李生秀父亲李玉玺签的，并且有两个中证人在场，本案被告吕占良可以认定为李玉玺具有代理权，故本协议合法有效应得到法律保护，并且吕占良当时是农民并于购买房屋后将户口迁入了十里铺村。2、吕占良集体土地建设用地使用权证1份，证明被告吕占良取得了该块集体建设用地的合法使用权，并且做了确权登记，故对房屋有合法所有权，原告无权对该房屋主张任何权利。3、吕占良与鼎嘉琪公司签订的产权调换协议书，证明鼎嘉琪公司与吕占良根据国家法律及相关政策签订的协议，该协议合法有效；吕占良取得的产权调换房屋是依据原产权调换来的，原告李生秀对原产权房屋不具备有所有权和其他权益，故李生秀对调换房屋无权主张权利。该块土地已经变为国有建设用地，李生秀所主张的原宅基地上的房屋已经消失，原告现在主张转让字据的效力问题已经没有任何意义，因为该事实已经不可能复原，吕占良得到的拆迁置换产权房屋是依据吕占良所建的房屋。被告吕兰云、李清洋、李清湘、李清淮、李清江、李清海、李书秀辩称，李玉玺就李生秀与被告李玉玺、吕占良、河北鼎嘉琪房地产开发有限公司为宅基地使用权纠纷一案，提出以下答辩意见：一、李玉玺在未经李生秀同意下，与吕占良签订了《转让字据》。1996年李生秀（系李玉玺之女）依法取得邯郸市丛台区十里铺村村北宅基地一处(宅宅基证号为：丛集建(96)字第B0**，后因家庭矛盾李生秀未在上述宅基地之处居住，一直与公婆住在一起，该房屋一直由李玉玺占有，1999年3月4日，李玉玺没有征得李生秀同意，与吕占良就李生秀享有上述宅基地签订了《转让字据》，将李生秀享有的上述宅基地卖给了吕占良，李玉玺取得该宅基地的转让费，李玉玺与吕占良签订协议时候李生秀未到场，也未在字据上签字，之后李玉玺也并未告知李生秀已将其享有的上述宅基地转让，也未将该转让费转给李生秀。被告吕兰云、李清洋、李清湘、李清淮、李清江、李清海、李书秀未提交相关证据。被告鼎嘉琪房地产公司辩称，1、2006年鼎嘉琪公司响应丛台区政府改造城中村号召，对李生秀所述的十里铺村进行征前改造，在具体实施中跟土地所有者房屋实际占有人，经过村委会的实际测绘丈量后与吕占良签订协议，并且根据协议约定已经兑现了吕占良的三套房屋，合同义务已经履行完毕。2、鼎嘉琪公司在对十里铺村的拆迁改造过程中，包括对吕占良的调换协议中符合法律规定，并无不妥，根据产权目前登记状况，可以说明李生秀在对当时的两次协议中是同意并知情的，根据目前房屋登记信息也是配合同意的，因此事后反悔没有法律依据。3、再次从稳定社会市场交易角度出发，也不应对目前产权状态进行调整。4、李生秀诉讼请求中确认之诉、侵权之诉，请法院对诉讼请求的合理性正当性进行审核。被告鼎嘉琪房地产公司为支持自己的主张提交十里铺村居民房屋拆迁产权调换协议一份。经审理查明，李生秀系邯郸市丛台区苏曹乡十里铺村村民，1996年4月10日，李生秀申请宅基地登记，土地坐落十里铺青年胡同12号，地籍号02-05-352，面积132平方米（11*12米），建筑面积72平方米（老宅），该处宅基地东邻胡同，西邻李建兵，南邻胡同，北邻胡同。经土地管理部门批准，给原告李生秀颁发了丛集建（96）字第B352号集体土地建设用地使用权证，李生秀依法取得该块宅基地的使用权。1999年3月4日，李生秀的父亲李玉玺未经李生秀同意，私自与吕占良（当时非十里铺村村民）协商签订了一份《转让字据》，将李生秀所有的上述宅基地卖给吕占良。转让协议的内容为：“本人85年所建砖木结构平房五间，因与四邻关系难处，一直没有居住。自愿将此房连同宅基地（11*12米）使（施）用权一起转让给思达汽车货箱改装有限公司职工吕占良，转让费叁万元整。转让费一次性付清，转让是终身转让，关于办转让手续所交一切税务费用均由吕负担和自办，空口无凭，立此为证。立字人：原房主李生秀，代笔（毕）李玉玺，新房主吕占良，中证人李某、王某，1999年3月4日”。1999年12月12日，被告吕占良依据该转让协议（转让字据）向土地管理部门申请土地登记，1999年12月13日土地管理部门对吕占良的申请进行了土地登记审批。土地登记审批表上记载土地坐落丛台区十里铺胡同12号，地籍号02-05-352-1，面积132平方米（11*12米），建筑面积72平方米，该处宅基地东邻胡同，西邻李建兵，南邻胡同，北邻胡同。1999年12月27日，给吕占良颁发了丛集建（99）字第C050352号集体土地建设用地使用权证。另查明，2003年丛台区十里铺村被邯郸市人民政府列入城中村改造范围，2004年1月19日，邯郸市国土资源局发布了关于公开出让四季青等5个城中村改造地块国有土地使用权的公告，其中包括十里铺村，2004年2月18日吕占良将户口迁至十里铺村青年胡同**。2004年6月2日，邯郸市国土资源局将十里铺村旧改范围内的土地出让给了鼎嘉琪房地产公司，并依据国有土地使用权出让合同为其颁发了国有土地使用证。根据邯郸市人民政府收回国有土地使用权的公告（2004）05号，双方争议的宅基地已被收归国有，并出让给了鼎嘉琪房地产公司。随后，鼎嘉琪房地产公司对本案争议的宅基地进行拆迁改造，2006年6月7日，鼎嘉琪房地产公司与吕占良签订了《十里铺村居民房屋拆迁产权调换协议书》。该协议约定：乙方（吕占良）在十里铺村有宅基地面积138.56平方米，原房屋建筑面积108.49平方米，应回迁房屋建筑面积221.70平方米，奖励回迁房屋建筑面积55.42平方米，回迁房屋建筑面积合计277.12平方米；搬迁补助费（搬家费），按原房屋建筑面积计算，其中楼房按一层、二层合计建筑面积计算，每平方米10元；搬迁临时安置补助费（过渡费），按原房屋建筑面积计算，其中楼房按一层、二层合计建筑面积计算，每平方米10元。2007年5月，被告鼎嘉琪房地产公司根据拆迁协议，给吕占良分配第一套即北海庄园一期3号楼4单元3号房屋一套，建筑面积为88.26平方米，储藏室面积14.21平方米；2008年11月，鼎嘉琪房地产公司根据拆迁协议，又给吕占良分配第二套即北海庄园一期5号楼3单元8号房屋一套，建筑面积为89平方米，储藏室面积7.54平方米。至目前为止，剩余99.86平方米房屋鼎嘉琪房地产公司未予安置。再查明，李玉玺与吕兰云系夫妻关系，双方共生育子女七人，其中长子李清洋、次子李清湘、三子李清淮、四子李清江、五子李清海、长女李生秀、次女李书秀。李玉玺于2017年3月11日因病去世。本院认为，本案涉案宅基地系李生秀享有的合法财产，他人未经其同意无权进行处分。李玉玺未经李生秀同意，其与吕占良签订了《转让字据》，将李生秀所有的宅基地私自卖给吕占良。吕占良也非十里铺村村民，其无权取得十里铺村宅基地使用权。根据《合同法》和《土地管理法》的相关规定，李玉玺与吕占良签订的《转让字据》应属无效协议。故对李生秀请求依法确认李玉玺与吕占良签订的《转让字据》（转让协议）无效，本院予以支持。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产及补偿，应当予以返还。故李玉玺所得购房款30000元，应当返还给吕占良；李玉玺与吕兰云系夫妻关系，在婚姻关系存续期间李玉玺所得的财产，应视为夫妻共同财产，李玉玺已经去世，该款应由吕兰云负责返还。对返还数额不足部分，由李玉玺的法定继承人在继承遗产范围内负责偿还。由于本案涉及的宅基地系李生秀合法财产，因该宅基地拆迁所取得的回迁房屋及其利益应归李生秀所享有。吕占良依据该争议宅基地与鼎嘉琪房地产公司签订的《十里铺村居民房屋拆迁产权调换协议书》所取得的回迁房屋及权益应归李生秀所有。但李生秀对回迁安置房屋以外的其他安置补偿利益，其未向本院递交相关证据予以证明，故本院对李生秀请求确认基于吕占良与鼎嘉琪房地产公司《十里铺村居民房屋拆迁产权调换协议书》安置回迁房屋归李生秀所有及吕占良将该回迁房屋交付给李生秀，依法予以支持，对李生秀要求的其他安置补偿利益不予支持。对吕占良辩称在办理档案时李生秀到场了，李生秀也提供了自己的身份证复印件，说明李生秀亲自到场办理的过户。吕占良未递交李生秀在办理过户登记时亲自到场的证据，在吕占良的土地登记档案中只有李生秀的身份证复印件，无李生秀本人的签字确认，不能证明李生秀亲自去办理过转让登记。对于吕占良的此辩称，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李玉玺与吕占良1999年3月4日签订的《转让字据》无效。二、邯郸市北海庄园一期3号楼4单元3号房屋一套，建筑面积为88.26平方米，储藏室面积14.21平方米、北海庄园一期5号楼3单元8号房屋一套，建筑面积为89平方米，储藏室面积7.54平方米归李生秀所有。吕占良在本判决生效之日起三十日内将上述房屋及储藏室滕清交付给李生秀。三、被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司与吕占良签订的《十里铺村居民房屋拆迁产权调换协议书》中尚未安置的建筑面积99.86平方米回迁房在本判决生效之日起三十日内直接交付给李生秀所有。四、限被告吕兰云在本判决生效之日起三十日内向被告吕占良返还购房款30000元，不足部分由吕兰云、李清洋、李清湘、李清淮、李清江、李清海、李书秀、李生秀在继承李玉玺的遗产范围内承担偿还责任。五、驳回李生秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9840元，由吕占良承担2952元、吕兰云承担6888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  周长代人民陪审员  安李梅人民陪审员  薛 晶二〇一七年十一月三日书 记 员  李 冰