山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9636号上诉人（原审原告）：龚静，女，1962年10月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张向前，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告）：朱常勇，男，1983年12月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张敏安，山东德发祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国华（系朱常勇之妻），女，1984年5月17日出生，汉族，住济南市。上诉人龚静因与上诉人朱常勇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚静上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持龚静全部诉讼请求。2.本案一、二审律师费、诉讼费用由朱常勇承担。事实与理由：1.龚静与朱常勇双方的《合作协议》并非正常情况下的双方合意解除，而是因朱常勇单方违约造成，如该协议不及时解除，将会给龚静带来更大的损失，朱常勇理应承担相应的法律责任。且《终止协议》中载明，“由于乙方(朱常勇)违约在先，故甲方(龚静)保留追究协议内权益的权力”。朱常勇向龚静出具的字条上，也载明了几乎同样内容的字句，“由于本人经营不佳，无力继续经营，故与房主协商终止合同，与之相关的所有责任均由我(朱常勇)本人承担。”前述“追究协议内权益”和“与之相关的所有责任”正是包含了欠付租金和违约金在内的金钱索取与支付，表明了龚静和朱常勇在签订《终止协议》时，一方未放弃对违约金的追索，另一方愿意承担相应的违约责任。一审法院以“双方在《终止协议》中约定因朱常勇违约在先，涉案商铺再次出租之前由朱常勇继续租用支付租金且龚静随时可要求朱常勇搬出，该内容实为对朱常勇履行《合作协议》中的违约行为给龚静造成的实际损失进行补偿的约定”驳回龚静对违约金的诉讼请求，曲解了双方的意思表示，属于认定事实错误。2.《终止协议》应该理解为两个相关联内容的综合体。该协议的前半部分对原《合作协议》的终止时间和双方权利义务的保留与承担做出了约定，明确载明“由于乙方(朱常勇)违约在先，故甲方(龚静)保留追究协议内权益的权力”。该协议的后半部分是一份新的房产租赁协议，约定在龚静未将涉案商铺另行出租成功前，双方形成无固定期限的租赁关系，由朱常勇按月租用，龚静享有对该租赁关系的随时解除权。这两个部分存在时间先后顺序上的关联，且《终止协议》也明显分出了段落，实质上是两个完全独立意思的表达，完全可以拆分为一先一后两个独立的合同。一审判决混淆了两个部分的独立性，属于认定事实错误。3.一审判决援引了“违约金以弥补实际损失的赔偿性为原则，以惩罚性为例外”，但龚静的实际损失并非仅仅是6个月的租金及店铺罚金和律师费，一审法院并未对龚静的全部实际损失给予补偿，遑论惩罚性赔偿。按原《合作协议》的约定，朱常勇应该在2019年4月20日支付6万元租金，而直至2019年5月5日签署《终止协议》时，朱常勇也没交相应租金，至今也一直未交。按《终止协议》第二部分的约定，朱常勇应该在龚静与新的承租人签订合同前，按月租用并付租金，但事实上朱常勇至今也未按新约定履行义务。在判决书判明事项之外，龚静至少还承受了应收而实际未收到租金的利息损失，为将该商铺再次出租而付出的包括但不限于交通费、文印费、通话费、中介费等损失，且该损失是明确存在的。一审法院适用法律错误。4.根据我国合同法第一百一十四条规定，无论是《合作协议》还是《终止协议》，其中都有对违约金的约定条款。朱常勇作为违约方，理应按约定向守约方龚静支付违约金，如果法院认为约定的违约金过高的，可以根据当事人请求给予酌减，但一审法院完全驳回了龚静关于违约金的诉讼请求，属于适用法律错误。5.违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的设立可以使当事人预知不履行的后果。在合同订立以后，当事人对违约可能造成的损失及承担的责任的范围，均能事先了解，而当事人为避免承担支付违约金的责任，就必须正确履行合同。正是从这个意义上说，违约金可以督促当事人严格履行合同，确保债权实现，促进交易的依法依约履行。按照一审判决，违约方朱常勇并未为自己的违约行为承担相应责任，如以此为判例，必将对社会上的违约行为造成鼓励、助长之势，法律对社会公平正义的保驾护航作用也将沦为空谈。原合作协议中明确约定第五条出现下列事项之一时，甲方有权单方终止此协议，押金、保证金不退，收回房屋并有权自行处置室内所有物品。第（三）合作期间乙方未按规定缴纳各种费用时。（四）乙方未按约定时间支付甲方收益（保证金）时，且在协议最下端空白处明确附加第②条无论任何情况下都不准要求甲方退保证金（收益金）。故，朱常勇交付的1万元保证金不应从应付租金中扣除。朱常勇辩称，答辩意见同自己的上诉意见。该案涉及两份合同，一份是合作协议，一份是终止合作协议同时也是租赁合同，因合作协议已合意解除，因此，该案的焦点问题应是自2019年5月5日之后租金标准、租金承担时间。1万元的保证金龚静应当退还，解除协议中对该1万元保证金没有作出约定，龚静没有获得该1万元资金的合法依据，因此应当退还。朱常勇上诉请求：1.依法改判，支持朱常勇的请求，驳回龚静的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由龚静承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.2018年11月20日双方签订的《合作协议》不是租赁协议，虽然约定：第一年保证金(收益金)壹拾万元，但该约定“保底条款”无效，既然是双方出资合作，就应共担风险、共享收益，根据协议约定：格调女王商铺是龚静办理的工商、税务等登记手续，《终止协议》也明确“经营不佳”，是亏损状态，于2019年5月5日合意终止解除《合作协议》，朱常勇实际使用期间的所有证件、执照、债务、费用、纠纷等等，均由朱常勇继续负责，相关终止作废事宜均由朱常勇自行处理(对外民事法律行为后果由朱常勇承担)，对内清算后果：因龚静没有实际参与经营，朱常勇也没有完善的财务账目，无法确认具体的亏损数额，故仅以“由于乙方违约在先，甲方保留追究协议内权益的权力”，而对收取的六万元收益金没有处理，实际上是对朱常勇违约行为的处理结果，双方互不追究解除《合作协议》，另龚静将双方签订的《合作协议》收回，也符合债务清结，互不追究责任的民间习惯做法。2.虽然双方在《终止协议》上约定“此房在甲方(龚静)未与新租户重新签订合同前，继续由乙方(朱常勇)按月租用，直至甲方与新租户签订合同，交费完成为止，不管何种情况，只要甲方要求乙方搬出时，乙方应无条件搬出，否则视为违约，按原违约金执行”。该约定是基于双方合作亏损解除，为解决房屋空置而导致的后期“租金损失”的方法，是双方签订的新的以实际使用为前提的无期限租赁合同，一审判决也是基于《终止协议》进行处理的，但没有善意理解该协议的核心：（1）.使用交租金，不使用不交租金；（2）.以月交纳租金，是按租赁惯例一个月空置期拟定的；（3）.只要甲方要求乙方搬出时，乙方应无条件搬出的约定，是防止朱常勇无限期占用商铺而导致对外出租不能的发生；（4）.“新租赁”没有约定“租金”标准，是基于朱常勇已交纳一万元保证金没有退还，在龚静的要求下，2019年6月19日朱常勇与商场进行了撤铺验收，商铺钥匙交由“邻居”，以方便新租户看房。二、一审判决适用法律错误。朱常勇不存在违约事实，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，即使沿用《合作协议》对违约行为追究，也应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。用公平原则处理该案，朱常勇承担一个月房屋空置期的租金损失，龚静收取朱常勇的一万元保证金作为违约损失，判决不再退还。三、一审判决结果显然有失公平。《终止协议》明确约定：不管何种情况，只要甲方要求乙方搬出时，乙方应无条件搬出，否则视为违约，按原违约金执行，则龚静明确表明不再追究朱常勇对《合作协议》的违约责任，朱常勇理应不承担十万元的违约责任，一审判决朱常勇承担全部的空置期间六个月“租金”损失及空铺损失六千元，导致朱常勇使用商品与不使用商品均按月租金一万元标准支付租金，显然没有法律依据，更显失公平。另外：1.一审中龚静主张案件标的为186000元，判决支持了58000元，败诉了128000元，根据诉讼费由败诉方承担的基本原则，龚静应承担诉讼费的大部分，而一审判决诉讼费全部由朱常勇负担，显失公平。2.律师为当事人提供法律服务是有偿的，收取律师费完全应当，且收费标准取消上限规定，因此，龚静提供委托协议是20000元，因无法证明是否实际收取，自认交纳2000元，因双方没有约定律师费的承担，无论是否实际支付律师费，均不应由朱常勇承担律师费。综上所述，请求二审法院支持朱常勇的上诉请求。龚静辩称，第一，根据终止协议的相关约定，本案系因朱常勇单方违约造成龚静方损失不断扩大，为了及时止损，双方达成终止协议，但终止协议中明确约定由于乙方（朱常勇）违约在先，故甲方保留追究协议内权益的权利，且朱常勇给龚静出具的一份保证字条中也载明由于本人（朱常勇）经营不佳，无力继续经营，故与房主协商终止合同，与之相关的所有责任均由朱常勇本人承担。根据合同法第九十八条的规定，合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，合同解除后当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理，即违约金条款可作为合同法第九十八条规定的结算清理条款继续有效。第二，终止协议的第二部分其实是一份新的无固定期限的房屋租赁合同，对方提出的使用交租金，不使用不交租金的说法完全违背市场规律和大众认知。2019年6月19日朱常勇与商场进行撤铺验收时及之后均未通知过龚静，龚静一直不知道该商铺已经完成撤铺的事实，直至天天淘宝街下达罚款通知时方得知此事，这期间的租金费用由朱常勇承担合法合理，且其向龚静出具的保证条里也明确载明在新租户未与甲方（龚静）签订合同之前由我（朱常勇）继续租用。终止协议第二部分也注明此房在甲方（龚静）未与新租户重新签订合同前继续由乙方朱常勇按月租用，直至甲方与新租户签订合同交费完成为止。第三，合作协议第三条双方责任权利义务中乙方第三项约定，装修、经营、水、电、物业、工商、税务、广告、纠纷、风险、盈亏、诉讼等等及一切未预料到的费用和问题均由乙方（朱常勇）自己负担解决。故，本案诉讼费、律师费等相关费用应当由朱常勇负担。龚静向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2018年11月20日签订的合作协议。2.请求判令朱常勇支付龚静租金（收益金、保证金）60000元，违约金10万元。3.请求判令朱常勇赔偿龚静损失6000元。4.诉讼费、律师费由朱常勇承担。一审法院认定事实：2008年10月20日，龚静取得历城区花园路101号海蔚广场商业北侧1幢B-004房屋涉案房屋的所有权证。2018年11月20日，龚静（甲方）和朱常勇（乙方）签订《合作协议》，主要约定：第一条双方出资情况甲方同意将位于历城海蔚广场B004号属于甲方本人产权的商铺，作为合作经营的出资；除甲方出资的经营场地（商铺）之外的一切所需资金和费用等由乙方出资。第二条本协议暂定三年，自2018年11月20日至2021年11月19日，保证金前两年每年为壹拾贰万元，第三年为壹拾叁万贰仟元。第三条双方责任、权利、义务乙方：在签订协议时，乙方需要向甲方缴纳押金壹万元，第一年保证金（收益金）壹拾贰万元；乙方接手经营场地后，自主经营，自负盈亏，乙方无论盈亏必须保证甲方每年的最低收益，最低保证金金额按照本协议第二条约定的金额，每年的10月20日前必须将下年的保证金全款交于甲方方可进行下一期的经营使用，否则追究乙方违约金壹拾万元；装修、经营、水、电、物业管理费、工商、税务、广告、纠纷、风险、盈亏、诉讼等一切未预料到的费用和问题，均由乙方承担、解决。第四条利益分配1.乙方无论盈亏必须保证本协议第二条里约定的甲方收益（保证金），无论何种情况都不得要求甲方退。2.乙方自主经营、盈亏自担。第五条出现下列事项之一时，甲方有权单方终止此协议，押金保证金不退、收回房屋并有权自行处置室内所有物品：（三）合作期间，乙方未按规定缴纳各种费用时；（四）乙方未按约定时间支付甲方收益（保证金）时。附加：1.第一年保证金每半年支付一次，其余2年年付；2.无论任何情况下，都不准要求甲方退还保证金（收益金）；3.交费期可宽限十天。合同签订当日，朱常勇支付6万元保证金和1万元押金，并向龚静出具的保证一份，载明“淘宝街B-004下半年六万租金（保证金）保证2019年4月20日之前付清”。龚静交付了涉案商铺，朱常勇在该商铺内经营美甲美睫，店铺名称“格调女王”。2019年5月5日，朱常勇向龚静出具字条一份，载明“由于本人经营不佳，无力继续经营，故与房主协商终止合同，与之相关的所有责任均由我本人承担。在新租户未与甲方签订合同之前由我继续租用，并承诺，只要甲方要求搬出无条件搬出。”龚静提交《终止协议》一份，主要载明：“由于乙方经营不佳，经双方协商同意，2018年11月20日所签协议于2019年5月5日终止，与此相关的乙方协议内外的一切权益均随签字之时终止作废，乙方实际使用期间的所有证件、执照、债务、费用、纠纷等等，均由乙方继续负责，相关终止作废事宜均由乙方自行处理。由于乙方违约在先，故甲方保留追究协议内权益的权力。双方新约定：此房在甲方未与新租户重新签订合同前，继续由乙方按月租用，直至甲方与新租户签订合同，交费完成为止，不管何种情况，只要甲方要求乙方搬出时，乙方应无条件搬出否则视为违约，按原违约金执行。”朱常勇在乙方处签名捺印予以确认，落款时期2019年5月5日。该终止协议系在朱常勇经营的另一个美容店办公室内进行的协商，在场人龚静及朱常勇夫妻。虽然龚静未在该协商上签字，但其当庭认可终止协议系双方协商一致的真实意思表示，由其持有所以没有签名。朱常勇认可该《终止协议》的真实性，认为双方于2019年5月5日协商解除合作协议。故一审法院确认《终止协议》是双方真实的意思表示。2019年6月19日，朱常勇退还商铺，并经天天淘宝商城进行撤铺验收。由于空铺违反天天淘宝街的管理规定，天天淘宝街于2019年11月15日给予龚静罚款6000元，收据上载明“原格调女王商铺空铺180天商场管理处罚金6000元”。朱常勇陈述涉案商铺于2019年12月1日再次出租，经营都市丽人服装。龚静自认于2019年11月25日将涉案商铺租赁给新租户。2019年11月19日，龚静委托山东高信律师事务所律师代理本案诉讼，约定龚静先支付2000元作为基础代理费，后期等案件处完毕再缴纳1.8万元。一审法院认为，龚静、朱常勇签订的《合作协议》、《终止协议》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。《合作协议》签订后龚静按约履行了交付房屋的义务，朱常勇亦应履行相应的支付保证金（收益金）的义务。本案中朱常勇支付了押金1万元和半年保证金6万元（2018年11月20日至2019年5月19日），后向龚静承诺于2019年4月20日之前付清下半年六万租金（保证金），但朱常勇经营不善未能按约支付下半年租金（保证金）。双方于2019年5月5日形成《终止协议》，协商确认终止《合作协议》，故《合作协议》已于2019年5月5日解除。《终止协议》约定在龚静再次出租之前，由朱常勇按月租用并支付租金，朱常勇自愿承担与终止合同相关的所有责任。涉案店铺于2019年11月25日再次出租成功，朱常勇已支付保证金（租金）至2019年5月19日，朱常勇应向龚静支付自2019年5月20日至11月25日（6个月零6天）的租金，龚静自愿主张六个月的租金6万元，系对自己诉权的处分，该项请求事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。关于空铺罚款6000元。朱常勇辩称其撤铺经过龚静同意，不应赔偿空铺罚款6000元，但所提交的撤铺验收单中并无龚静的签名，亦未提交其他证据予以佐证，对其辩称一审法院不予支持。朱常勇于2019年6月19日撤铺，涉案商铺因空铺时间180天被天天淘宝街罚款6000元，系朱常勇给龚静造成的实际损失，应予赔偿，故龚静主张朱常勇赔偿损失6000元的请求，于法有据，一审法院予以支持。关于律师费2万元。龚静自述因资金紧张现已支付律师费2000元，该费用系朱常勇违约行为给龚静造成的实际损失，一审法院予以支持。龚静主张的律师费1.8万元尚未实际发生，可待实际发生后另行主张。关于违约金10万元。龚静主张朱常勇支付违约金10万元，依据《合作协议》中关于“乙方拖欠保证金（收益金）应承担违约金10万元”的约定。一审法院认为，双方协商于2019年5月5日解除《合作协议》，相对应的权利义务终止，双方在《终止协议》中约定因朱常勇违约在先，涉案商铺再次出租之前由朱常勇继续租用支付租金且龚静随时可要求朱常勇搬出，该内容实为对朱常勇履行《合作协议》中的违约行为给龚静造成的实际损失进行补偿的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金以弥补实际损失的赔偿性为原则，以惩罚性为例外，龚静再依据《合作协议》的约定主张违约金10万，一审法院不予支持。综上，一审法院对龚静主张朱常勇支付租金6万元、赔偿空铺损失6000元、律师费2000元的请求，予以支持，对其他诉讼请求不予支持。朱常勇支付的押金1万元可以折抵相应租金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认龚静、朱常勇于2018年11月20日签订的《合作协议》于2019年5月5日解除；二、限朱常勇于判决生效之日起十日内支付龚静租金6万元（朱常勇支付的1万元押金可折抵租金1万元）；三、限朱常勇于判决生效之日起十日内赔偿龚静损失6000元；四、限朱常勇于判决生效之日起十日内赔偿龚静律师费损失2000元；五、驳回龚静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3440元，由朱常勇负担。二审中，龚静向法庭提交了2020年7月28日二审律师费发票一张。朱常勇不同意一并处理。朱常勇向法庭提交了其与龚静店铺的邻居微信聊天记录截图一宗，拟证实龚静知道其撤铺，而且让其把钥匙交到隔壁商铺，帮龚静收着，期间看房的人，龚静都给邻居打电话看房。龚静质证称，对证据的真实性和关联性不予认可，无法确定时间、对方当事人的身份，内容、意思不明确。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有：1.朱常勇是否应该向龚静支付商铺租金及违约金。2.是否应该支持龚静主张的空铺损失及律师费。3.朱常勇支付的押金1万元是否应该退还。4.一审案件受理费负担是否正确。关于争议焦点一。2018年11月20日龚静与朱常勇签订的《合作协议》，虽然采取了保证金或收益金的表述，但综合分析该合作协议的内容来看，龚静提供涉案商铺作为经营场所，朱常勇接手经营场地后，自主经营，自负盈亏，无论盈亏必须保证甲方每年的最低收益。双方名义上是合作关系，实际上属于租赁关系。2019年5月5日双方认可达成《终止协议》，约定《合作协议》于2019年5月5日终止，并约定此房在龚静未与新租户重新签订合同前，继续由朱常勇按月租用，直至龚静与新租户签订合同，交费完成为止。2019年6月19日，朱常勇退还商铺，并经天天淘宝商城进行撤铺验收。在上述协议的履行过程中，朱常勇仅支付了第一个租赁年度中半年的租金6万元，剩余半年的租金未支付。本院认为，龚静请求支付租金的数额应以合同的实际履行期限为准，据前所述，合同的实际履行期限为2018年11月20日至2019年6月19日，此后商铺交回龚静继续出租，朱常勇不再继续占有使用涉案商铺，一审法院径直依据《终止协议》认定朱常勇支付剩余半年的租金6万元不当。但考虑到龚静收回商铺继续出租确实需要一定的时间，龚静按照《合作协议》主张的违约金确实过高，应予调整，因此综合本案的实际情况，一审判决中多支持的部分租金可以抵作违约金，本院对此不再予以调整。关于争议焦点二。关于空铺损失。2019年5月5日双方认可达成《终止协议》，约定《合作协议》于2019年5月5日终止，并约定此房在龚静未与新租户重新签订合同前，继续由朱常勇按月租用，直至龚静与新租户签订合同，交费完成为止。2019年6月19日朱常勇撤铺，涉案商铺因空铺时间180天被天天淘宝街罚款6000元，系龚静产生的实际损失，朱常勇应予赔偿。关于律师费。《合作协议》约定，装修、经营、水、电、物业管理费、工商、税务、广告、纠纷、风险、盈亏、诉讼等一切未预料到的费用和问题，均由朱常勇承担、解决。因此，根据上述约定，一审法院支持龚静实际支出的律师费并无不当。关于争议焦点三。押金的性质为合同履行的担保，在合同关系终止之后，承租人不欠付租金并且没有对房屋结构毁坏的情况下应予退还。本案中，本院已经认定朱常勇应支付实际占有使用期间的租金，龚静亦未举证证明朱常勇存在破坏房屋结构的情况，因此，朱常勇交纳的押金1万元应予退还，一审法院认定该押金折抵租金并无不可。关于争议焦点四。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，一审判决仅支持了龚静的部分诉讼请求，案件受理费应该按照相应比例予以分担。一审法院判令由朱常勇承担全部案件受理费不当，应予纠正。综上所述，上诉人朱常勇、龚静的上诉请求均不成立，应予驳回。一审案件受理费负担部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取计3440元，由龚静负担2182元，朱常勇负担1258元。二审案件受理费4000元，由龚静负担2500元，朱常勇负担1500元。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年九月三日法官助理 乔斌书 记 员 李杨