广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初9833号原告：何维，男，1987年2月14日出生，汉族，身份证住址重庆市荣昌区。原告：王凤霞，女，1988年8月27日出生，汉族，身份证住址重庆市垫江县。上述两原告的共同委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：张海圆，广东保得利律师事务所实习人员。被告：李碧怀，女，1976年7月8日出生，汉族，身份证住址四川省西充县。被告兼被告李碧怀的委托诉讼代理人：张裕明，男，系被告李碧怀的配偶，1973年4月21日出生，汉族，身份证住址四川省西充县。委托诉讼代理人：黄钲顺，广东云智律师事务所律师。第三人：广州金朗房地产代理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李丽珺。委托诉讼代理人：吴学勇，男，系该司职员。原告何维、王凤霞与被告张裕明、李碧怀，第三人广州金朗房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何维及其与原告王凤霞的共同委托诉讼代理人谭智，被告兼被告李碧怀的委托诉讼代理人张裕明及其委托诉讼代理人黄钲顺，第三人广州金朗房地产代理有限公司的委托诉讼代理人吴学勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何维、王凤霞共同向本院提出诉讼请求：1.两被告向我们双倍返还定金760000元及支付逾期付款的违约金（违约金以760000元为基数，按每日千分之一的标准从2017年7月15日起计算至两被告付清全部返还的定金之日止）；2.两被告向我们返还按揭费5000元；3.本案的诉讼费、财产保全费全部由两被告承担。事实和理由：两被告为夫妻关系。2017年1月8日，我们和被告张裕明及第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告张裕明将位于广州市白云区XX街X号XXX房出售给我们，出售房屋的面积为82.4平方米，成交总价为1320000元，付款方式为涂销抵押后付款，由我们在2017年1月8日支付给被告张裕明定金50000元，首期楼款330000元由我们在原贷款银行通知还贷之日起5天内付至被告张裕明供款帐号内，余下首期款220000元我们于递件成功当天直接支付给被告张裕明等。此后，被告张裕明以资金困难为由多次要求我们将首期款330000元作为定金提前支付给他用于办理提前还贷手续，我们分别于2017年1月10日支付定金50000元、2017年1月16日支付定金80000元及2017年1月19日支付定金200000元，合计共支付给被告张裕明定金380000元。2017年3月30日，我们向广州汇和按揭代理有限公司支付按揭服务费5000元。支付定金后，我们一直等待并催促被告张裕明办理好提前还贷手续，但后来了解得知，被告张裕明隐藏了涉案房屋存在二次抵押的事实（二次抵押的金额高达1850000元），且被告张裕明收取定金380000元后未用于办理提前还贷手续，而是用于他用，被告张裕明已无力归还抵押的欠款，无法办理提前还贷手续，双方签订的《房地产买卖合同》被告张裕明根本履行不能，为此，我们与两被告于2017年6月9日达成了《解除合同协议》，约定确定由于两被告没有按时履行《房地产买卖合同》的第二条第三点义务，导致我们的购房目的无法实现，双方同意于2017年6月1日达成解除双方于2017年1月8日签订的《房地产买卖合同》，两被告同意双倍返还定金760000元给我们，其中380000元为定金退还给我们，另外380000元作为赔偿我们的违约金，并同意赔付第三人咨询代理费14000元及赔付我们的按揭费5000元。协议还约定，如两被告未在2017年7月15日和2017年12月31日前分别将上述定金和违约金支付给我们，我们有权要求两被告承担违约责任等。上述协议签订后，两被告至今分文未付。综上，为维护我们的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告张裕明、李碧怀共同辩称，1.双方约定的定金金额远远超出房价的20%，违反了合同法的相关约定，超出部分应视为无效约定；2.原告主张的每日千分之一的标准计算基数不应当为760000元，应当为380000元，且该标准明显过高，即使我们没有按时足额还款，根据双方约定的补充协议，其损失的只是未及时还款导致的资金损失，该标准应当按银行贷款利率计算；3.原告在进行财产保全的金额远远超出了其应主张的诉求资金，由于其错误的查封行为，导致我们两套房产和银行存款全部被查封，导致我们无法用自己的存款还款，说明我们不能及时还款的重要阻力是原告的错误查封所致，因此利息应该计算到原告查封我们的两套房产和银行存款之日。第三人广州金朗房地产代理有限公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房地产买卖合同及附件、收款证明、收据、查册表、解除合同协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月8日，两原告（买方）与被告张裕明（卖方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件（合同编号：00XX9），约定：卖方将位于广州市白云区X街X号X房（以下简称涉案房屋）出售给买方，建筑面积为82.4平方米，总楼价为1320000元；付款方式为涂销抵押后付款，定金50000元买方须在2017年1月8日支付给卖方；卖方应在签订本合同后90天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用；首期楼款（不含定金）330000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起5天内付至卖方供款帐号内；余下首期款220000元买方须于递件成功当天直接支付给卖方；楼价余款买方须在合同签订后110天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助等。上述合同签订当天，两原告向被告张裕明支付定金50000元。2017年1月19日，被告张裕明出具收款证明一份，该证明主要内容为：本人张裕明现收到客户王凤霞、何维交来承购涉案房屋的定金330000元。2017年3月30日，两原告为办理购买涉案房屋的抵押贷款手续，向广州汇和按揭代理有限公司支付按揭服务费5000元。此后被告张裕明一直未履行办理银行提前还贷手续的义务。2017年6月9日，两原告（买方）与两被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《解除合同协议》，约定：双方于2017年1月8日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：00XX9），由于卖方没有按时履行该合同附件页的第二条第三点的义务，导致买方的购房目的至今无法实现。现卖方向买方明确表示没有能力偿还银行贷款，导致无法继续履行该合同的义务，因此，双方在自愿平等、协商一致的基础上，就解除该合同的相关事宜达成如下协议：一、买卖双方同意于2017年6月1日达成解除双方于2017年1月8日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：00XX9）的协定，正式解除合同生效时间以卖方全部返还定金并赔付以下所有款项的当天，并且以银行到账或现金支付凭证为准，双方同意在解除合同生效起叁天内解除《房地产买卖合同》。二、卖方同意双倍返还定金总计760000元给买方，其中380000元为定金退还给买方，另外380000元作为赔偿给买方的违约金。三、卖方同意赔付广州金朗房地产代理有限公司咨询代理费14000元，以及赔付买方已支付的按揭费5000元。四、卖方应在2017年7月15日前将定金380000元及按揭费5000元合计385000元汇款至买方指定账户，若逾期付款，买方有权要求卖方立即支付双倍返还的定金及按揭费，并有权要求卖方每逾期一日按760000元的千分之一支付违约金；卖方应在2017年7月15日前将经纪方咨询代理费14000元支付至广州金朗房地产代理有限公司的指定账户，若逾期付款，经纪方有权要求卖方每逾期一日按照总咨询代理费14000元的千分之五支付违约金；卖方应在2017年12月31日前将违约金380000元汇款至买方指定账户，若逾期付款，买方有权要求卖方每逾期一日按380000元的千分之一支付违约金等。上述协议签订后，两被告至今未向两原告支付2017年7月15日前应支付的款项。本院认为，被告张裕明与两原告就涉案房屋签订《房地产买卖合同》后，因被告张裕明自身原因无法偿还银行贷款导致上述买卖合同无法继续履行，并在此基础上两被告与两原告共同签订了《解除合同协议》，该解除合同协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据上述协议约定，两被告同意向两原告双倍返还定金760000元，该760000元其中380000元为定金，另外380000元为违约金。两被告同意于2017年7月15日前向两原告返还定金380000元及按揭费5000元，但两被告至今未向两原告支付上述款项，已构成违约，应当承担违约责任。故根据上述协议关于若两被告逾期支付2017年7月15日前应支付款项的，两原告有权要求两被告立即支付双倍返还的定金及按揭费，并有权要求两被告支付违约金的约定，现两原告要求两被告向其支付双倍返还定金760000元及支付违约金，并支付按揭费5000元合理合法，本院予以支持。合同约定按每逾期一日按欠付款项760000元的1‰计付违约金标准确属过高，本院酌情调整为每逾期一日按0.5‰的标准计付。违约金的起算时间应从协议约定应当支付款项的次日即2017年7月16日起算，计至付清之日止，并以本金为限。关于两被告抗辩上述解除协议中约定的定金数额超出房价约定的20%，违反了合同法的相关规定，超出部分应为无效的意见。（一）原告主张的双倍返还定金760000元并非直接根据相关法律规定适用定金罚则而提出，该数额是双方在自愿平等、协商一致的基础上通过签订协议而确定的数额。（二）双方之所以达成两被告向两原告双倍返还定金760000元的约定，是基于两被告在实际履行房屋买卖合同过程中的违约行为导致合同无法继续履行，且两原告已向被告张裕明支付定金达380000元的基础上而作出的。该约定较为客观地体现了双方对两被告违约行为的惩罚和对两原告因两被告违约行为导致遭受实际和预期利益损失补偿之间达成一致意见的意思表示。综上，两被告的上述抗辩意见欠理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告张裕明、李碧怀向原告何维、王凤霞支付双倍返还的定金760000元及违约金（违约金以760000元为基数，按每日0.5‰的标准从2017年7年16日计至实际付清之日止，并以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告张裕明、李碧怀向原告何维、王凤霞支付按揭费5000元；三、驳回原告何维、王凤霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11750元，保全费4495元均由被告张裕明、李碧怀共同负担，并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  林碧玉人民陪审员  梁 刚二〇一七年十一月二十八日书 记 员  陈玉梅