云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0328民初1159号 原告：桂朴才，男，回族，1973年6月10日生，沾益区人，农民，住址曲靖市沾益区。 原告：陶柳平，女，回族，1974年1月20日生，沾益区人，住址曲靖市沾益区，系桂朴才妻子。 委托诉讼代理人：王玉华，云南昌迪律师事务所律师，特别授权代理。 被告：董贵明，男，汉族，1969年10月15日生，沾益区人，高中文化，农民，住址曲靖市沾益区。 被告：王粉花，女，汉族，1968年9月16日生，沾益区人，住址，农民，住址曲靖市沾益区西平镇文昌路368号。 委托诉讼代理人：董贵明，男，汉族，1969年10月15日生，沾益区人，高中文化，农民，住址曲靖市沾益区，系王粉花丈夫，一般授权代理。 原告桂朴才、陶柳平诉被告董贵明、王粉花合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行审理。原告桂朴才、陶柳平及其委托诉讼代理人王玉华、被告董贵明、被告王粉花的委托诉讼代理人董贵明到庭参加诉讼。本案现已审结。 原告桂朴才、陶柳平向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行与两被告签订的《建房地基转让协议书》；2、判令两被告承担违约金160000元，并赔偿违约损失349500元，共计509500元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年4月24日，两原告与两被告签订了《建房地基转让协议书》，约定两被告将其拥有的位于曲靖市沾益区光华社区第一村民小组，面积70平方米，地基号为60的地基一套，作价80000元卖给两原告，协议中第四条约定：“不论谁方违约，将承担本次协议总金额双倍的违约金，并赔偿因此造成的相关损失。”协议签订后，两原告依约向两被告支付了80000元，但因村上原因未能办理土地变更手续，2017年5月，两被告未经我方同意，擅自将本协议约定的地基回租给村上，且由村上再次转租给他人建停车场。因此违约，给原告方造成巨大损失（该地基溢价220000元，地基款80000元，地基租赁合同违约金49500元）。 被告董贵明、王粉花辩称，我们与原告方签订的2012年4月24日签订的《建房地基转让协议书》不是我们自愿签订的，是因为我们建房向原告方借了5000元，借款到期，我们没钱偿还，原告方逼迫我们用诉争地基作抵押才签订的，协议写的80000元，实际我们收到55000元，5000元是借款折抵的，20000元是5000元的利息折抵的。原告方起诉我们擅自将诉争地基回租给村上，村上又转租给他人建停车场不是事实。停车场在2014年4月18日建成，通过招投标适用，当时我不是村长，不是我建设的。我们从来没有与任何人签字认可回租给村上。我是2016年5月27日当选小组长的，同年10月28日，街道和社区看到停车场不能产生效益，要求我统一租出去。租金分配时每户都有一份，原告方领取属于他们的一份。综上所述，我们没有违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两被告两原告提交的以下证据持有异议，1、收条，认为收条上的字是董贵明签的，但我们只收到现金55000元，另外5000元是两原告借给我们的钱；2、道路租用协议所说的租给别人，具体是不是事实我们不清楚；3、2017年6月18日的收条及借道通行协议，我们不知道是真假。 本院认为，对于证据1，两被告陈述实际只收到现金55000元，5000元是借款折抵的，20000元是5000元的利息折抵的意见，因其未提交证据予以证实，以致于其陈述意见的真实性，本院无法确认，故对两被告的上述意见，不予采信，该收条符合证据三性，且能与本案中的其他证据相互印证双方转让地基和支付价款的事实，故对证据1，予以采信；对于证据2、3，系两原告在取得诉争地基后，又将该地基出租给他人使用的法律行为，因合同的相对人未出庭对该两组证据的真实性予以证实，故本院无法确认该两组证据的真实性，不予采信。 经审理查明，原告桂朴才、陶柳平系曲靖市沾益区龙华街道办事处双河社区居民，被告董贵明、王粉花系曲靖市沾益区西平街道办事处光华社区居民，被告董贵明系曲靖市沾益区西平街道办事处光华社区第一居民小组小组长。2008年8月3日两被告在沾益县光华社区第一村民小组分配地基时，通过抓阄的方式取得了位于曲靖市沾益区光华社区第一村民小组，面积70平方米，地基号为60号的建房地基一套。2012年4月24日，两原告与两被告签订了《建房地基转让协议书》，约定两被告将上述地基，以80000元的价格转让给两原告。协议签订后，两原告依约于当天向两被告支付了转让款80000元，并约定付款后于2012年10月1日起归两原告使用。2017年5月15日，曲靖市沾益区西平街道办事处光华社区第一居民小组开会决定，将本组所有的沾益区玉林路西侧土地收回，统一作为停车场开发出租，诉争地基亦包含在开发范围之内。现停车场由沾益区综合执法局承租使用。审理过程中，两原告变更诉讼请求，要求两被告返还购买地基款80000元，并赔偿损失429500元（地基溢价220000元、违约金160000元、地基租赁合同违约金49500元）。 另查明，诉争地基未办理土地变更手续，亦未建盖房屋。 本院认为，本案双方争议的焦点是：1、双方签订的《建房地基转让协议书》是否有效；2、两原告要求两被告返还购买地基款80000元，并赔偿损失429500元的主张是否成立。 一、关于双方签订的《建房地基转让协议书》是否有效的问题。 合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。土地管理法规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，诉争的地基系曲靖市沾益区西平街道办事处光华社区分给被告董贵明、王粉花的宅基地，该土地系集体所有，两被告具有使用权，该地两被告的转让只能在本经济组织成员范围内有效。原告桂朴才、陶柳平系曲靖市沾益区龙华街道办事处双河社区居民，与两被告并非同一经济组织成员，虽然双方的转让行为均系双方的真实意思表示，但因违反了法律规定，因此，双方于2012年4月24日签订的《建房地基转让协议书》应当属于无效协议。 二、关于两原告要求两被告返还购买地基款80000元，并赔偿损失429500元的主张是否成立的问题。 合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述规定，因本案中，双方签订的转让协议无效，故两被告应当向两原告返还购买地基的购地款80000元，诉争地基应当由两原告返还两被告，故对两原告要求两被告返还购买地基的价款80000元，具有事实和法律依据，予以支持。至于原告主张的违约金160000元，其依据为转让协议中的违约条款，因双方签订的转让协议无效，不具有履行合同的条件，故并不产生违约的法律后果，所以，两原告主张赔偿违约金的理由不成立，不予支持；对于两原告主张的租金收益49500元、地基增值的价值220000元，因无效合同不应当予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护，因此，涉诉地基产生的租金及地基增值的价值属于履行合同而可以获得的利益，系两原告获得的非法利益，不应当受到法律保护，对两原告要求两被告赔偿租金49500元及地基溢价220000元的主张，不予支持。 综上所述，对两原告的主张，因转让协议无效，其理由不能完全成立，本院予以部分支持。庭审中，对于被告董贵明抗辩实际只收到购地款55000元，其余25000元是5000元借款和5000借款的利息折抵的意见，因无证据予以佐证，故对该意见，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条的规定，判决如下： 一、由被告董贵明、王粉花于判决生效后十日内返还原告桂朴才、陶柳平的购买地基款80000元；由原告桂朴才、陶柳平于判决生效后十日内将位于曲靖市沾益区光华社区第一村民小组，面积70平方米，地基号为60号的建房地基一套返还给被告董贵明、王粉花； 二、驳回原告桂朴才、陶柳平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8895元，由原告桂朴才、陶柳平和被告董贵明、王粉花各负担一半即4447.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。 审 判 长  莫 渊 人民陪审员  李石平 人民陪审员  杨三和 二〇一七年十一月二十日 书 记 员  杨红叶