南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初726号 原告(反诉被告):苏清林，男，1962年7月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南宁启成物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：董光平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐建勇，广西天狮灵动律师事务所律师。 原告苏清林与被告广西南宁启成物业服务有限公司（以下简称启成物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序审理。被告启成物业公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏清林的委托诉讼代理人叶茂昌，被告（反诉原告）启成物业公司的委托诉讼代理人唐建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏清林向本院提出诉讼请求：1.被告启成物业公司向原告苏清林支付租金1368064元、违约金437780元（以1368064元为基数，按年利率24%，从2016年3月31日暂计至2017年7月31日，之后的计至启成物业公司清偿租金之日止）；2.本案诉讼费用由被告启成物业公司承担。事实与理由：2011年4月23日，原告苏清林与被告启成物业公司签订《综合楼租赁合同》，约定由被告承租原告位于南宁市综合楼。合同签订后，原告将房屋移交被告使用，但被告长期拖欠租金，给原告造成较大经济损失。鉴于被告已严重违约，原告于2016年3月31日正式解除与被告的《综合楼租赁合同》。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告启成物业公司辩称：1.其为增加层高及征用绿化用地共支出37万元，该费用应冲抵其拖欠的租金；2.其于2015年5月13日与19日共向苏清林支付购置变压器的钱73000元，当时苏清林也同意其用该款项冲抵租金，而苏清林立案时所列启成物业公司已交的租金清单中并未包括该款项，该款项应冲抵其拖欠的租金；3.其已向原告苏清林支付履约保证金200万元，该保证金抵扣拖欠的租金后，其已不再拖欠原告租金，也无需支付拖欠租金的违约金。 被告（反诉原告）启成物业公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告苏清林向反诉原告启成物业公司返还履约保证金454936元；2.反诉被告苏清林向反诉原告启成物业公司支付违约金30万元；3.本案的诉讼费用由反诉被告苏清林承担。事实和理由：2011年4月23日，启成物业公司与苏清林签订《综合楼租赁合同》，约定由启成物业公司承租苏清林位于南宁市综合楼一至八层（以下简称某综合楼），履约保证金200万元，启成物业公司违约给苏清林造成损失或需承担赔偿责任时，苏清林可从履约保证金中扣取。租赁合同第一条第2点约定，苏清林在签订合同时应向启成物业公司提供租赁房屋的土地所有权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、第一次消防验收合格证等证件的复印件。合同第十条第6点约定，苏清林未按照约定提供租赁财产的（包括水电的供应、租赁证明文件的提供等），每违约一天应向启成物业公司支付违约金2万元，苏清林连续违约十五天以上的，视为苏清林违约终止本合同，启成物业公司有权要求苏清林承担相应的违约责任，此外合同对租期、租金的支付等双方的权利义务均进行了约定。合同签订后，启成物业公司依约向苏清林支付履约保证金和租金，苏清林于2012年10月1日将房屋移交给启成物业公司使用，开始计算租期，但苏清林并没有按合同第一条第2点的约定将某综合楼的土地所有权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、第一次消防验收合格证等租赁证明文件的复印件移交给启成物业公司。在启成物业公司拖欠部分租金（1545064元）的情况下，苏清林于2016年3月31日将某综合楼出租给案外人。启成物业公司所交的履约保证金200万元冲抵拖欠的租金后，苏清林应退还剩余履约保证金454936元。因苏清林未向启成物业公司交付某综合楼的相关建设、消防合格证等文件的复印件，启成物业公司酌情向苏清林主张十五天的违约金共计30万元。为维护合法权利，启成物业公司提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）苏清林辩称：1.启成物业公司拖欠租金违约，导致合同提前解除，苏清林有权依据合同约定不退还启成物业公司所交的履约保证金；2.苏清林已经向启成物业公司移交秀灵综合楼的土地所有权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、消防验收合格证等材料的复印件，否则启成物业公司在承租房屋后将房屋转租他人经营酒店不可能正常营业，启成物业公司以苏清林未交付上述证件的复印件为由，要求苏清林支付违约金，无事实和法律依据，法院不应支持。 本院经审理认定事实如下：2011年4月23日，原告（反诉被告）苏清林（甲方，出租方）与被告（反诉原告）启成物业公司（乙方，承租方）签订《综合楼租赁合同书》，约定：1.甲方将其拥有出租权的位于南宁市（总建筑面积约8552平方米，规划面积4999平方米）出租给乙方从事商业经营，租期20年；2.甲方在签订本合同时向乙方提供租赁财产的土地所有权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、第一次消防验收合格证等租赁证明文件的复印件以及土地所有权人同意甲方出租租赁财产的证明文件；3.先交租金后使用房屋，租金每半年为一期支付，第一年至第三年每月每平方米租金28元；4.签订本合同当天，乙方须向甲方交纳租赁保证金100万元，秀灵综合楼封顶五日内再向甲方支付租赁保证金100万元；5.租赁期间，乙方全面履行合同义务的，租赁期满，双方清算完毕后，甲方在五个工作日内全额无息退还租赁保证金200万元；若乙方出现违约行为对甲方造成损失或需赔偿责任的，甲方可从履约保证金中扣取；6.乙方逾期不交租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金每日按所欠金额的千分之三计付，如超过一个月（30天）不交租金视为乙方违约终止合同，乙方须承担违约责任；7.从甲方提供某综合楼首次消防验收合格证给乙方之日起六个月（180天）内为免租装修期；8.乙方拖欠租金时间累积达一个月以上且在收到甲方催款通知后七日内仍不支付的，甲方可解除合同并收回某综合楼，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；9因乙方原因导致合同终止或解除，乙方对某综合楼装修的设备设施投入，甲方不予赔偿，乙方已交保证金、租金等全部归甲方所有；10.甲方未按约定提供租赁财产的（包括水电的供应、租赁证明文件的提供等），每违约一天应向乙方支付违约金2万元；甲方连续违约十五天以上的，视为甲方违约终止合同；同时，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，启成物业公司向苏清林支付履约保证金200万元。 2011年11月7日，苏清林与启成物业公司签订《秀灵村委综合楼建设标准补充》，内容为：1.一楼层高5.5米，增加部分由启成物业公司出资（共计17万元）；2.二、三楼层高4米（三层按一、二层建设标准执行），四楼以上层高3.2米；3.启成物业公司支付征用绿化用地费用20万元。启成物业公司已实际支付上述费用共计37万元。 2012年3月31日，苏清林与启成物业公司签订《补充协议书》，主要内容为：1.乙方出资160.96万元加建涉案房屋的第九层和第十层（每平方米730元），建设期为3个月；2.免租期增加到9个月，加层完成和场地交付后开始计算免租期。2013年7月1日，马某雨代表启成物业公司与苏清林签订《房屋交接确认书》，主要内容为：1.苏清林已于2012年10月1日将涉案房屋移交启成物业公司使用，并正式计算租赁起始日期（交纳第一期租金时减免一个月租金，按五个月计算）；2.确认房屋建筑面积为8496平方米；3.下列工程项目由乙方出资建设，在交付第一期租金时抵扣出资款：首层门17980元、天面防水隔热层63900元、楼梯步级17600元，合计99480元。2015年5月13日，启成物业公司的法定代表人董光平向苏清林转账支付34000元；2015年5月19日，董光平再次向苏清林转账支付39000元；上述两份银行电子交易回单上注明的用途均为“变压器”。 2015年6月23日，苏清林向启成物业公司发出《请款函》，要求启成物业公司交纳拖欠的租金1427328元。2015年12月24日，苏清林向启成物业公司发出《请款函》，要求启成物业公司交纳拖欠的租金1650752元。2016年3月22日，苏清林向启成物业公司发出《请款函》，要求启成物业公司交纳拖欠的租金2650752元。2016年3月31日，苏清林向启成物业公司发出《关于解除的函》，内容为：启成物业公司自2015年开始拖欠租金，截止2016年3月31日尚欠苏清林租金共计2650752元，苏清林从发出该函之日起解除双方签订的《综合楼租赁合同》，并收回综合楼使用权。 另查明：《建设工程规划许可证》载明某综合楼的建筑面积为4999.59平方米，建筑工程施工许可证注明房屋楼层为地面6层。租赁合同约定的租赁面积为8496平方米（8层），双方均确认超出规划许可的面积系加建导致。2012年3月15日，南宁市公安消防支队向南宁市某村民委员会（以下简称某村委会）出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，表示某村委会已经在网上备案受理系统进行了某综合楼工程竣工验收消防备案，备案号为450****8，该工程未被确定为抽查对象。2012年5月12日，启成物业公司将涉案房屋转租给案外人陆某雄经营某酒店有限公司（以下简称某酒店）。诉讼中某酒店出具《情况说明》，表示其早已用获得的建设工程规划许可证、集体土地所有权证、竣工验收消防备案凭证等材料办理经营所需手续，酒店一直正常经营。 庭审中，苏清林确认：1.从2015年1月1日起给予启成物业公司租金优惠，租金按每月每平方米26元收取；2.启成物业公司已向其支付租金5809992元；3.只要求启成物业公司将租金支付至2016年3月31日；4.启成物业公司向其支付的标注用途为“变压器”的款项73000元可以冲抵租金。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《综合楼租赁合同》、《房屋交接确认书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《关于解除的函》、《某村委综合楼建设标准补充》、《补充协议书》、《请款函》、《情况说明》、保证金收据、北部湾银行电子交易回单、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋许可建设的建筑面积为4999.59平方米，而苏清林出租涉案房屋的建筑面积为8496平方米，故苏清林与启成物业公司于2011年4月23日签订的《房产租赁合同》中第一至第六层规划许可面积为4999.59平方米的租赁部分有效，超过该面积的租赁部分无效。合同有效的部分，对双方当事人均具有约束力。 关于合同解除的问题。涉案租赁合同约定，启成物业公司拖欠租金时间累积达一个月以上且在收到苏清林催款通知后七日内仍不支付的，苏清林可解除合同并收回综合楼。苏清林多次向鑫正公司发出《请款函》，要求其支付拖欠的租金，但启成物业公司未及时补交应支付的租金，启成物业公司拖欠租金逾期一个月以上，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案租赁合同有效部分解除的条件已成就。苏清林向启成物业公司邮寄《关于解除的函》，启成物业公司于2016年4月1日签收，故苏清林解除合同的意思表示于该日送达至启成物业公司。根据《合同法》第九十六条第一款规定，本院依法确认原告（反诉被告）苏清林与被告（反诉原告）启成物业公司签订的《综合楼租赁合同书》有效部分于2016年4月1日解除。 关于苏清林所列租金清单中是否有遗漏启成物业公司已支付的租金。双方的争议点主要有两项：1.启成物业公司支付增加层高及征用绿化用地共37万元，启成物业公司认为该费用应算作其已支付的租金，而苏清林未将该款项计入其支付的租金内。本院认为，增加层高和征用绿地，系启成物业公司出于商业经营的需要，增加原租赁物之外的其他需求，该补充协议明确约定由启成物业公司支付，并未约定该费用可以冲抵租金，故对启成物业公司提出用上述两笔费用共计37万元冲抵租金的意见，本院不予采纳。2.董光平于2015年5月向苏清林支付变压器费用73000元，双方均认可该款项应冲抵租金，苏清林认为该款项已冲抵租金清单中2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金，该期间其少收了启成物业公司8万元的租金；启成物业公司则认为，这少收的8万元是其他方面的冲抵，与其支付的变压器费用73000元无任何关系，且数额也不吻合。本院认为，启成物业公司支付变压器费用73000元发生在2015年5月，按照常理不应将该费用算作2013年下半年启成物业公司支付的租金，且该数额也与8万元不吻合。综上，对苏清林称已将启成物业公司支付的变压器费用73000元冲抵租金的意见，本院不予采信。 关于苏清林诉请的支付租金的问题。本案租期从2012年10月1日起计算，免租期为9个月，计租日为2013年7月1日，租金每半年为一期支付，第一年至第三年每月租金为每平方米28元，苏清林自认从2015年1月1日起给予启成物业公司租金优惠，租金按每月每平方米26元收取，即2013年7月1日至2014年12月31日期间的月租金为237888元，2015年1月至2016年6月期间的月租金为220896元。即2013年7月1日至2016年3月31日期间的租金为7595424元（237888元×18个月+220896元×15个月）。因第一期租金减免一个月租金，同时启成物业公司的支付的装修款99480元和变压器费用73000元可冲抵租金，此外，启成物业公司还向苏清林支付租金5809992元。综上，启成物业公司还拖欠苏清林租金1375064元（7595424元-237888元-99480元-73000元-5809992元）。现苏清林只诉请支付租金1368064元，未超出其权利范围，本院予以准许。启成物业公司已向苏清林支付履约保证金200万元，苏清林可从该保证金中扣取，抵扣拖欠的租金后，启成物业公司未拖欠苏清林租金，启成物业公司所交的履约保证金还剩余631936元（2000000元-1368064元）。 关于苏清林诉请的逾期支付租金违约金的问题。因启成物业公司用所交的履约保证金冲抵租金后，未拖欠苏清林租金，故无需向苏清林支付逾期违约金。 关于反诉原告启成物业公司诉请的返还履约保证金的问题。本院认为，租赁合同中的履约保证金是一方当事人将一定费用放在对方处保证自己的行为不会对对方的利益造成损害，如果造成损害的，可以以此费用据实支付或赔偿，在双方法律关系不存在且无其他纠纷或抵扣后有剩余，所交或剩余保证金应予以退还。启成物业公司用所交的履约保证金200万元冲抵拖欠的租金后，还剩余履约保证金631936元，苏清林应当予以退还。现启成物业公司只诉请返还履约保证金454936元，未超出其权利范围，本院予以准许。 关于反诉原告启成物业公司诉请的违约金的问题。涉案租赁合同约定，苏清林未按约定提供租赁财产（包括水电的供应、租赁证明文件的提供等）的，每违约一天应向启成物业公司支付违约金2万元。双方约定该条款的目的是保障启成物业公司承租房屋后能顺利进行商业经营，实现合同目的。事实上启成物业公司承租秀灵综合楼后就将该房屋转租给陆某雄经营某酒店，凯帝酒店称其已经获得某综合楼房屋报建、消防合格证等材料，并用上述材料办理了经营所需手续，凯帝酒店一直正常经营至今。故对启成物业公司称苏清林未交付房屋租赁证明文件的意见，本院不予采信。启成物业公司据此诉请苏清林按每日2万元的标准支付违约金30万元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、反诉被告苏清林向反诉原告广西南宁启成物业服务有限公司退还履约保证金454936元； 二、驳回原告苏清林的诉讼请求； 三、驳回反诉原告广西南宁启成物业服务有限公司的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21052元，减半收取计10526元（原告已预交），由原告苏清林负担；反诉案件受理费5675元（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告广西南宁启成物业服务有限公司负担2255元，反诉被告苏清林负担3420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  邓立新 二〇一七年十一月二十日 书记员  蒙美丞 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。