重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7179号原告刘荣金，男，1956年8月12日出生，汉族，住重庆市南岸区新建街。委托代理人吴晓（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。被告曾令蓉，女，1965年11月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人赵志民（特别授权），重庆奇麟律师事务所律师。被告重庆浩铭房地产开发有限公司，住所地重庆经开区南湖路****，统一社会信用代码91500108745307250F。法定代表人陆涛，董事长。委托代理人杨光永（特别授权），重庆长弘律师事务所律师。委托代理人卢泽东（特别授权），重庆长弘律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行，，住所地重庆市大渡口区新街道钢花路**统一社会信用代码91500104202997873L。负责人胡泽祥，行长。委托代理人谭映玥，女，1987年4月25日出生，汉族，住重庆市荣昌区昌元街道，系第三人员工。原告刘荣金与被告曾令蓉、被告重庆浩铭房地产开发有限公司（以下简称浩铭公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行（以下简称农行大渡口支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院在2016年2月14日受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘荣金及其委托代理人吴晓，被告曾令蓉及其委托代理人赵志民，被告浩铭公司的委托代理人杨光永，到庭参加诉讼。第三人农行大渡口支行经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘荣金诉称：2004年6月22日，原告与被告浩铭公司签订世纪花园住宅小区安置房订购协议，原告已支付了购房款。但二被告于2008年1月17日就原告已经认购的该套房屋达成了商品房买卖合同。原告从被告交房至今一直居住在该套商品房内。而被告恶意串通损害了原告的利益。为此原告诉至法院，请求：1、依法确认原告与第二被告于2004年6月22日所签订的世纪花园住宅小区安置房定购协议视为本约；2、判决确认二被告在2008年1月17日签订的商品房买卖合同无效，第一被告将南岸区长生路88号房产权过户回第二被告名下；3、第二被告将南岸区长生路88号4栋4单元2-4号房产权过户到原告名下；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告曾令蓉辩称：诉争的南岸区长生路88号4栋4单元2-4号房确由刘荣金与浩铭公司签订拆迁安置协议而来。刘荣金与曾令蓉因系同居关系，且双方有经济往来，双方达成协议将诉争房屋产权办到曾令蓉名下，相关的费用也是曾令蓉支付的。曾令蓉与浩铭公司签合同后递交了办证材料，并取得诉争房屋产权证书。因此曾令蓉合法享有诉争房屋的所有权，不同意原告的诉讼请求。被告浩铭公司辩称：在2014年原告曾经起诉过。对其第一项诉讼请求，房屋买卖的基础为拆迁安置，根据政府与浩铭公司签订的协议，被拆迁人在货币安置后可向浩铭公司购房。安置房订购协议签订后必须要签订正式的商品房买卖合同，订购协议并非正式合同，其中约定签订正式合同后该协议失效，因此原告此项诉求应驳回。对于第二项诉讼请求，不予认可，缺乏事实及法律依据，合同具有相对性，且系缔约双方真实意思表示，已经成立生效并已履行，对该项诉求也不认可。对于第三项诉讼请求，原告与曾令蓉曾是同居关系，曾令蓉对其付出了大量时间、精神和物质。08年是刘荣金和曾令蓉一起到浩铭公司签的正式合同，当时刘荣金表示将诉争房屋产权处分给曾令蓉，浩铭公司才与其签订了正式合同。该合同合法有效，且浩铭公司只收取了一份房款，未得其他超出合同范围的利益，故并不存在与曾令蓉恶意串通谋取不正当利益，对于该项诉求也不认可。第三人农行大渡口支行向本院提交了书面答辩状辩称：曾令蓉与农行大渡口支行签订了《个人借款购房担保借款合同》，约定由农行大渡口支行向曾令蓉借款10万元，借款期限从2010年10月28日到2025年10月27日为止。2010年11月3日，双方以诉争房屋为抵押物办理了抵押登记手续。农行大渡口支行认为，其对诉争的南岸区长生路88号房享有合法的抵押权，原、被告之间的纠纷与贷款银行无关，不同意变更抵押物所有权人。原告刘荣金向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、2014年10月10日民事起诉状，（2014）南法民初字第00353号民事裁定书，用以证明曾令蓉曾起诉刘荣金，要求刘荣金搬离诉争房屋，排除妨害，在此时刘荣金才知道诉争房屋产权已经属于曾令蓉；2、《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、106房地证2008字第36813号房地产权证书，均为原告在不动产登记中心查询所得，用以证明二被告恶意串通，将诉争房屋产权证办至曾令蓉名下；3、《“世纪花园”住宅小区安置房定购协议》，用以证明刘荣金向被告浩铭公司购买了诉争房屋并支付了购房款；4、2015年5月5日庭审笔录，用以证明刘荣金支付了大部分房款，曾令蓉只支付了补差款，在该次庭审中浩铭公司称将诉争房屋过户给曾令蓉是经过了刘荣金同意，但没有证据可以证明。被告曾令蓉对证据1的真实性予以认可，但是不足以达到其证明目的。对证据2的真实性予以认可，但是认为曾令蓉与浩铭公司签订房屋买卖合同系经过刘荣金同意的，不能达到其证明目的。对证据3真实性认可，对支付房款的事实没有异议。对证据4的真实性予以认可。被告浩铭公司对证据1真实性不予认可，认为与浩铭公司无关，即使真实也无法证明刘荣金2014年10月才知道诉争房屋在曾令蓉名下。对证据2真实性认可，但是无法达到其证明目的，不足以证明二被告之间存在恶意串通行为，恰好能证明刘荣金处分了自己的权利将诉争房屋让与曾令蓉，且诉争房屋所有权登记已经完成的事实。对证据3真实性予以认可，但是无法达到原告的证明目的。对证据4的真实性认可，但应全面理解不应分割判断依据，签订正式合同时确实是刘荣金和曾令蓉到场协议变更产权人的，后曾令蓉补交了差价，相关手续因时间太久遗失了，笔录上关于开具发票后回收了收据也是事实，但有些属刘荣金单方陈述，不属实也与浩铭公司无关。第三人农行大渡口支行未出庭发表质证意见。被告曾令蓉向本院提交以下证据证明其抗辩内容：5、《契税完税证》、《销售不动产统一发票》（2008年6月16日），用以证明曾令蓉与刘荣金曾有经济往来，刘荣金将该房屋转让给曾令蓉以了结双方的经济纠纷，曾令蓉因此获得诉争房屋所有权，且税费是曾令蓉支付的；6、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》，从南岸不动产登记中心查询得来，证明曾令蓉在签订合同后申请办理诉争房屋权属登记；106房地证2008字第36813号房屋产权证（复印件），用以证明诉争的南岸区长生路88号房屋产权人系曾令蓉，产权证原件在银行办理抵押贷款；7、电力公司缴费发票两张，水费发票三张，购买空调的发票一张，均是曾令蓉的名字，时间是2012年到2013年，用以证明刘荣金住在诉争房屋时就知道诉争房屋在曾令蓉名下；8、2010年11月3日《重庆市房地产抵押合同》以及贷款还款流水，用以证明诉争房屋由曾令蓉办理了银行抵押贷款，抵押权人系第三人中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行，曾令蓉按月向银行还款。原告刘荣金对证据5、证据6的真实性予以认可，但是认为这些证据不能证明刘荣金将诉争房屋权利转让给曾令蓉，二被告系恶意串通损害了刘荣金利益。对证据7、证据8真实性无异议，但认为与本案无关。被告浩铭公司对证据5、证据6、证据7、证据8真实性均无异议，但是认为房款是由刘荣金支付的，曾令蓉是通过刘荣金的转让取得诉争房屋产权的。第三人农行大渡口支行未出庭发表质证意见。被告浩铭公司向本院提交以下证据证明其抗辩内容：9、《“世纪花园”住宅小区安置房订购协议》，购房款收据两张，现金进账单一张，用以证明刘荣金将诉争房屋权利转让给曾令蓉时是一起到浩铭公司签的合同，并将其持有的购房款收据、进账单交给浩铭公司，从而将诉争房屋的产权处分给曾令蓉；10、（2011）南法民初字第232号民事诉状，调解协议及民事调解书，用以证明1980年刘荣金与何萍结婚，2011年离婚，调解书上确认双方无夫妻共有财产，因为在双方离婚之前刘荣金就已经将诉争房屋转让给曾令蓉；11、2007年5月29日重庆锐康物业公司照片六张，2007年8月6日浩铭公司照片六张，用以证明锐康物业和浩铭公司在诉争房屋所在小区张贴通知，要求业主持认购协议、票据和身份证原件、复印件去浩铭公司签订正式合同；证明两份，由茶园派出所和茶园新区开发建设管理委员会出具，证明上述照片中的通知确在诉争房屋所在小区醒目位置张贴过，原告若在诉争房屋内居住，在07年就知晓签订正式合同的事宜和需准备的材料；12、光盘一份，内容是重庆电视台《拍案说法》节目，证明是刘荣金将房子处分给曾令蓉的。原告对证据9、证据10、证据11、证据12的真实性均无异议，房款是刘荣金支付的，但不能证明是刘荣金处分了其关于诉争房屋的所有权。且拆迁安置款是刘荣金的个人财产，上述证据不足以证明是刘荣金与曾令蓉一起去浩铭公司办理了相关手续，视频里也反映出刘荣金并未将诉争房屋所有权转让给曾令蓉。被告曾令蓉对证据9、证据10、证据11、证据12的真实性均无异议，视频里显示刘荣金早就知道房子在曾令蓉名下的事实。第三人农行大渡口支行未出庭发表质证意见。第三人农行大渡口支行向本院提交以下证据证明其答辩内容：13、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（2010年10月28日签订）、《重庆市房地产抵押合同》（2010年11月03日签订），用以证明曾令蓉以诉争房屋为抵押，向其贷款十万元，贷款期间为2010年10月28日到2025年10月27日；14、《个人贷款发放通知单》、《个人借款凭证》，用以证明其向曾令蓉发放了贷款，对诉争房屋依法享有抵押权。原告刘荣金对证据13、证据14的真实性予以认可，但是认为该两份证据与本案没有关联。被告曾令蓉对证据13、证据14的真实性予以认可。被告浩铭公司对证据13、证据14的真实性予以认可。根据原、被告的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院经审理查明：2004年6月22日，原告刘荣金（乙方）和被告浩铭公司（甲方）签订《“世纪花园”住宅小区安置房定购协议》，约定刘荣金购买浩铭公司开发的位于重庆市南岸区茶园新区“世纪花园”房屋，建筑面积60.82平方米，单价1020元/㎡，总价款62036元（以产权部门核定后的面积和双方认可的单价结算，多退少补）。该协议一经签订首付房款90%（55832元），余款10%（6204元）于房屋建设至一层时五日内付清，如未按时付清余下房款视为刘荣金自动放弃认购权，同时所付房款不退，浩铭公司无任何责任。签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。上述协议签订后，刘荣金于2004年6月26日向被告缴纳购房款55832元，于2005年7月1日向浩铭公司缴纳购房款6204元，合计62036元。刘荣金与曾令蓉于2000年开始同居，并在诉争房屋中居住，双方后因感情问题在2013年4月分手。2007年5月29日，重庆锐康物业有限责任公司在诉争房屋所在的世纪花园小区醒目位置张贴通知，通知小区业主将房屋户主（原认购协议姓名或认购协议上安置人口姓名）的身份证复印件交至世纪花园九号楼一号门面处，以作为签订商品房买卖合同的前期准备工作，办理时间是2007年5月29日到6月30日。2007年8月6日，浩铭公司在诉争房屋所在的世纪花园小区醒目位置张贴通知，通知小区业主携带原认购协议、购房收据、原认购协议签订人或认购协议上安置人的身份证原件和复印件，其中诉争房屋所在的4栋的业主在2007年8月6日到8月20日，到世纪花园九号楼一号门面签订商品房买卖合同。重庆市公安局南岸区分局茶园派出所和重庆市茶园新区开发建设管理委员会分别在2013年6月19日和2013年6月24日出具证明，证明上述照片中的通知在诉争房屋所在的世纪花园小区醒目位置张贴过相关的通知。2008年1月17日，曾令蓉与浩铭公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定曾令蓉购买浩铭公司开发的位于重庆市南岸区茶园新区长生路88号世纪花园房屋，建筑面积61.39平方米，套内面积53.53平方米，套内单价1169.77平方米，总价62618元。2008年6月16日，浩铭公司向曾令蓉出具62618元的购房发票。2008年9月19日，曾令蓉取得涉案房屋房地产权证（106房地证2008字第36813号）。2008年11月5日，曾令蓉取得诉争房屋的契税完税证明。据刘荣金和曾令蓉当庭陈述，上述房款的大部分，即62036元系刘荣金以其拆迁安置款支付，尾款582元以及相关税费939.27元系由曾令蓉支付。曾令蓉与农行大渡口支行分别在2010年10月28日、2010年11月3日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》，曾令蓉以诉争房屋为抵押，向该银行贷款十万元，贷款期间为2010年10月28日到2025年10月27日，现曾令蓉仍在按月偿还该笔贷款。2011年7月25日，刘荣金与其前妻何萍在本院离婚，在（2011）南法民初字第232号民事调解书中确认，双方无夫妻共有财产。另查明，2014年10月10日，曾令蓉以刘荣金侵占其房屋为由诉至本院，要求判令刘荣金立即搬出涉案房屋，本案现已中止审理。现刘荣金以曾令蓉起诉后才知晓其权利被侵犯为由诉至本院，请求判如所请。现该案已中止审理。2015年1月12日，刘荣金曾以房屋买卖合同纠纷为由，以浩铭公司为被告，曾令蓉为第三人向本院起诉，诉称浩铭公司一房二卖，要求判令解除安置房定购协议，浩铭公司退还购房款62036元及利息，赔偿62036元，另赔偿200000元损失。2015年5月5日本院就该案公开开庭审理，2015年11月9日刘荣金向本院申请撤诉，本院作出（2015）南法民初字第07449号民事裁定书。另查明，证据12视频资料（2014年5月24日重庆电视台《拍案说法》栏目“讨欢心赠情人房产，不想最后人财两空”），节目第35秒开始，刘荣金自述：“她去办房产证就办到她名下了，我心想都是一家人，用不着彼此争论。”第45秒开始：“刘师傅所说的她是自己之前的女朋友曾女士，两人在一起很多年，08年为这套安置房办房产证，曾女士就直接办成了自己的名字。”第58秒开始：“刘师傅称自己和曾女士都是二婚，对方提出要把房子过到自己名下的时候刘师傅是同意的，但是没想到过户之后曾女士就不同意结婚了。”第1分13秒开始：“曾女士不同意结婚刘师傅也没办法，而两人一直在一起生活，过得也不错，刘师傅也就一直没提房子的事。2009年9月刘师傅去非洲打工，去了15个月才回来，回来就发现有点异常。”之后的节目内容主要是刘荣金与曾令蓉因感情纠葛分手，刘荣金想要回诉争房屋，查询后发现是曾令蓉用他的身份证去与浩铭公司签订了商品房买卖合同，将诉争房屋的所有权登记在曾令蓉名下。本案的争议焦点为：一、曾令蓉与浩铭公司签订商品房买卖合同是否属恶意串通？二、诉争房屋能否变更产权人？原告刘荣金认为，曾令蓉在其不知情的情况下，自行持《“世纪花园”住宅小区安置房定购协议》和票据原件到浩铭公司签订商品房买卖合同，并将其认购的安置房过户到曾令蓉名下，属恶意串通，二被告签订的合同属无效合同，曾令蓉应当将诉争房屋产权退回浩铭公司。2004年6月22日刘荣金与浩铭公司签订的安置房定购协议应当为本约，浩铭公司应将诉争房屋过户至刘荣金名下。被告曾令蓉认为，与浩铭公司签订商品房买卖合同需要齐备的手续才能完成，即要持有原被拆迁人刘荣金身份证、定购协议和交纳房款的票据才能签订。当时刘荣金在场，并备齐了全部所需要的材料，刘荣金当场将诉争房屋处分给曾令蓉，浩铭公司才与曾令蓉签的合同，因此二被告并没有恶意串通的行为，不属无效情形。被告浩铭公司认为其系经刘荣金同意后才就诉争房屋与曾令蓉签订合同，相关证据因时间久远遗失，但根据其举示的其他证据可以认定：一、曾令蓉支付的房款系抵扣刘荣金之前缴纳的房款，曾令蓉仅支付了部分差价款和税费；二、2011年7月25日南岸法院出具（2011）南法民初字第232号民事调解书可见，刘荣金与何萍于1980年结婚，婚姻期间未添置共同财产，无存款、债权、债务等，印证刘荣金在其离婚之前已将涉案房屋过户给曾令蓉；三、被告于2007年即在世纪花园小区向业主发出签订正式合同的通知，被告应当知晓；四、视频资料（2014年5月24日重庆电视台《拍案说法》栏目——“讨欢心赠情人房产，不想最后人财两空”），刘荣金在节目中承认将涉案房屋过户给曾令蓉。因此二被告不存在恶意串通。第三人农行大渡口支行认为，其依法享有对诉争房屋的抵押权，不同意变更产权人。原、被告之间的其他纠纷与第三人无关。本院认为，第一，根据《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘荣金主张二被告在其不知情的情况下就诉争房屋签订了商品房买卖合同，属于恶意串通。本院认为，刘荣金举示的证据，即曾令蓉起诉其搬迁腾房的起诉状、曾令蓉与浩铭公司签订的商品房买卖合同、刘荣金与浩铭公司签订的定购协议，以及本院2015年5月5日的庭审笔录，上述证据并不足以证明二被告存在恶意串通的情形。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二，从1996年到2013年4月3日期间，刘荣金与曾令蓉曾系同居关系，在长达十六年的时间里二人关系亲密，且也在诉争房屋内居住。2007年浩铭公司为诉争房屋签订正式合同及办理产权登记时，曾在小区内醒目位置张贴了公告，而刘荣金和曾令蓉一直居住在诉争房屋内，理应知情。对于不动产一类的高价值的财产，刘荣金理应尽到基本的注意义务，即对签订合同及办理产权证书等事宜应当表现出积极地关心，而非消极的不知情。对此，刘荣金虽辩称其从04年开始其断断续续在外打工并不知情，但是本院认为此项主张并不能成为其对签订合同和办理诉争房屋产权登记事宜不知情的合理抗辩。另，在第一次庭审中，刘荣金举示证据1，其证明目的为在2014年曾令蓉起诉其搬迁时，才知道诉争房屋在曾令蓉名下；第二次庭审中，刘荣金又称其在2009年看到家中的水电费缴费单才发现诉争房屋在曾令蓉名下，两次庭审中刘荣金的陈述不一致。因此，本院认为刘荣金称其不知晓办理产权登记的陈述并不属实。第三，根据2014年5月24日重庆电视台《拍案说法》节目内容可知，刘荣金对曾令蓉办理诉争房屋产权的事实是知情的，只是当时觉得二人今后会结婚就没有计较，在2008年为诉争房屋办理房产证时，经过刘荣金的同意，曾令蓉便把诉争房屋产权办到其名下。但此后曾令蓉不同意结婚，二人又因感情纠葛分手，刘荣金才对诉争房屋的产权提出了异议。故本院认为，刘荣金与曾令蓉系因感情纠纷导致对诉争房屋的物权归属产生争议，但刘荣金对诉争房屋物权的异议与其诉讼请求中所涉的房屋买卖合同关系并非同一法律关系。综上，本院对原告刘荣金要求确认曾令蓉与浩铭公司在2008年1月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。对原告刘荣金要求确认其与浩铭公司在2004年6月22日所签订的《“世纪花园”住宅小区安置房定购协议》为本约的诉讼请求，其成立的前提为第二项诉讼请求成立，即二被告在2008年1月17日签订的商品房买卖合同无效，但该项诉求本院未予支持。且刘荣金与浩铭公司签订的《“世纪花园”住宅小区安置房定购协议》第12条载明：“签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效”，故对于原告刘荣金的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告刘荣金要求曾令蓉将诉争房屋产权过户回转至浩铭公司名下，并由浩铭公司过户给原告刘荣金的诉讼请求。第一，因刘荣金的前两项诉求未得本院支持，故与之相关的此项诉求本院亦不予支持。第二，诉争房屋上现设有第三人农行大渡口支行的抵押权，期间自2010年10月28日至2025年10月27日，现曾令蓉尚未清偿全部贷款，抵押权尚存续，第三人农行大渡口支行不同意变更诉争房屋的所有权人。依照《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产。据此，本院认为诉争房屋因有他物权未经涤除，变更所有权人的条件并不成立。因此，对原告刘荣金的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘荣金的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由原告刘荣金负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  姚静婷人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一七年十一月七日书 记 员  文 青