广东省佛山市三水区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0607执异104号 异议人（案外人）：陆耀声，男，1960年9月29日出生，汉族，住佛山市三水区。 委托诉讼代理人：唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。 申请执行人：佛山市三水区农村信用合作联社白坭信用社,住所地：佛山市三水区白坭镇人民一路**，统一社会信用代码：9144060779931769X4。 负责人：乐志平，该社主任。 委托诉讼代理人：曾智宁，该联社职员。 委托诉讼代理人：张洪亮，广东提德律师事务所律师。 被执行人：佛山市三水华尔达织链厂，，住所地：佛山市三水区西南街金本周灶组织机构代码：77186370-1。 投资人：李英标。 被执行人：李英标，男，1963年10月12日出生，汉族，住佛山市三水区。 被执行人：李少华，女，1965年3月25日出生，汉族，住佛山市三水区。 被执行人：佛山市三水澳杰五金饰品有限公司，，住所地：佛山市三水区西南街金本进港大道组织机构代码：77620898-4。 法定代表人：李少华，该公司总经理。 第三人（案外人）：佛山市和联鑫塑料有限公司，，住所地：佛山市三水中心科技工业园西南园****车间一统一社会信用代码：914406075863105073。 法定代表人：张斌。 委托诉讼代理人：唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。 本院在执行佛山市三水区农村信用合作联社白坭信用社（下称白坭信用社）诉被告佛山市三水华尔达织链厂（以下称华尔达厂）、李英标、李少华、佛山市三水澳杰五金饰品有限公司（下称澳杰公司）金融借款合同纠纷（2014）佛三法西执字738、739号两案（两案案由、当事人均相同）中，案外人陆耀声向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人陆耀声称，佛山市三水区人民法院在（2014）佛三法西执字第738、739两案执行中，除去被执行人李英标与陆耀声、佛山市和联鑫塑料有限公司（下称和联鑫公司）签订的关于佛山市三水中心科技工业园西南园B区22-3号（下称22-3号）土地使用权及地上建筑物的租赁合同关系，并限期和联鑫公司搬离该处，同时要求和联鑫公司交付占用费的执行行为违反法律规定。该土地及地上建筑物自2011年起一直处于租赁状态，现由异议人向李英标承租至2033年11月1日止，并转租给和联鑫公司进行承租。李英标于2012年4月9日向陆耀声借款150万因无力偿还，双方签订协议，由异议人租赁涉案土地及建筑物，建立租赁关系，且将该涉案土地和建筑物转租给和联鑫公司，异议人陆耀声按照双方协议于2012年12月17日、2013年6月20日两次向李英标支付十年租金，直到所建立租赁关系延续至2033年10月1止，并且约定由陆耀声向和联鑫公司转租指定的土地。和联鑫公司从2011年至今在该土地上进行实质性的经营生产。而申请执行人白坭信用社与被执行人李英标于2014年4月25日、5月21日起才对上述土地及在建工程进行抵押登记，明显后于异议人的租赁合同的签订及履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因而，异议人请求法院停止上述执行行为，对该土地及地上建筑物实行带租拍卖。 异议人提供的证据有：收据三份、银行转账记录三份、借款协议、三方协议、租赁合同各一份，用以证明异议人与李英标、和联鑫公司之间存在租赁关系。 申请执行人白坭信用社辩称，应驳回异议人的异议。李英标以其土地租赁权去抵偿所欠陆耀声的合同之债，不同于租赁合同，不适用于“买卖不破租赁”原则。22-3号土地使用权抵押登记日期为2012年4月20日，该地块上的综合楼、车间一两宗在建工程的抵押登记时间为2012年5月23日，异议人所提供的2012年4月15日的《三方协议》已经终止了和联鑫公司与李英标之间2011年7月5日所签订的租赁合同，异议人在抵押之前未签订合法有效的书面租赁合同又没有实际占有标的物，《三方协议》仅仅是达成一个意向，其租赁权后于抵押权成立，实现抵押权时依法应除去租赁权。 申请执行人白坭信用社提供的证据有：1.《他项权证》两份，用以证明22-3号土地使用权抵押登记日期为2012年4月20日，该地块上的综合楼、车间一两宗在建工程的抵押登记时间为2012年5月23日；2.借款合同四份、申请书四份、（2014）佛三法坭民初字第76号判决书一份，用以证明华尔达厂（控制人李英标）向白坭信社借款800余万元用于涉案土地厂房建设并且办理在建工程抵押登记，由李英标提供抵押担保，三方约定抵押物出租应取得抵押权人的同意。 第三人和联鑫公司称，第三人的主张与异议人陆耀声的主张一致，且第三人已另案提起执行异议。从2011年7月5日开始，第三人就租赁案涉土地、厂房，并支付租金，同时进行生产经营，该生产经营办理相应登记手续，该生产经营是公开的、外显性的，不会让任何人对其占有涉案土地厂房进行经营产生误解。 第三人和联鑫公司提供的证据有：1.2011年7月5日签订的《租赁合同》一份、和联鑫公司组织机构代码证、税务登记证、核准登记通知书、开户许可证、机构信用代码证、职工社保参保证明、公司章程及修正案、二手车购置发票、增值税发票各一份、涉税证明一份、供用电合同两份、产品购销合同一十四份、增值发票十张、配电安装款、电费发票、租金收据三份，用以证明其租赁涉案土地并生产经营的事实。2.《三方协议》一份，陆耀声与和联鑫公司签订的《租赁合同》一份（陆耀声已举证），用以证明李英标、陆耀声及和联鑫公司之间存在的租赁关系。 三被执行人均未提供答辩意见或者证据。 本院查明，白坭信用社诉华尔达厂、李英标、李少华及澳杰公司金融借款合同纠纷（2014）佛三法坭民初字第75、76号两案中，本院判决确认华尔达厂应在该判决生效之日起十日内向白坭信用社偿还借款本金4890000元及相关利息、借款本金7081000元及相关利息，白坭信用社对李英标22-3号综合楼、车间一两宗在建工程折价或者拍卖、变卖所得价款在借款本金7081000元及相关利息债权范围内享有优先受偿权，对李英标22-3号土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款在借款本金4890000元及相关利息的债权范围内享有优先受偿权。两判决生效后，经申请执行人申请，本院立案执行，案号为（2014）佛三法西执字第738、739号，2017年9月20日，本院向该两执行案件各当事人发出（2014）佛三法西执字第739号之一《评估、拍卖事项告知书》，表明将对22-3号土地使用权及地上建筑物进行公开拍卖，并于同日发出（2014）佛三法西执字第739号《强制执行通知书》，告知陆耀声及和联鑫公司：“经依法调查发现，被执行人李英标将上述财产出租给你们占有使用，因该租赁事由对本案债权的实现有影响，现申请执行人佛山市三水区农村信用合作联社白坭信用社提出剔除上述租赁关系，对上述财产进行评估拍卖的申请”，并通知二者：“一、从本通知送达之日起，除去即终止被执行人李英标与陆耀声、佛山市和联鑫塑料有限公司签订的关于上述财产的租赁合同关系；二、佛山市和联鑫塑料有限公司应于上述财产被成功处置后30日内搬离。逾期拒不搬离的，本院将依法强制执行，由此发生的费用由佛山市和联鑫塑料有限公司承担；三、鉴于佛山市和联鑫塑料有限公司已占有使用上述财产的事实，以及考虑搬离需要时间，故从本通知送达之次日起，按照每日2600元的标准，每月5日前向本院支付上述财产的占有使用费用，直至搬离之日止，并以12475095元为限。”该通知中的“上述财产”为22-3号土地使用权及其地上抵押给白坭信用社的建筑物。 另查明，上述白坭信用社拥有抵押权的22-3号土地使用权抵押登记日期为2012年4月20日，该地块上的综合楼、车间一两宗在建工程的抵押登记时间为2012年5月23日。 此外查明，异议人陆耀声与第三人和联鑫公司提交的证据显示，对于涉案财产的租赁，先后存在四份租赁合同：1.合同1：第三人和联鑫公司提供的落款签订日期为2011年7月5日的《租赁合同》中约定，华尔达厂作为出租方（甲方），承租方为乙方（合同首部载明的乙方为空白，落款的乙方为“黄旭伟”字样手写签名），甲方将某地块（该地块名称或位置在合同中没有写明）建厂房、行政综合楼租赁给乙方经营塑料包装制品使用，租赁期为15年，甲方约于2012年1月10日前将厂房、行政综合楼交给乙方使用。2.合同2：2012年4月15日，李英标（甲方）、和联鑫公司（乙方）、陆耀声（丙方）签订《三方协议》，其中第二条约定：对于甲方尚欠丙方的借款本息200000元的清偿，经甲方及乙方的一致同意并根据《借款协议》第六条约定，从2012年4月15日起至2013年12月31日，甲方所有的22-3号地块及地上建筑物租赁给丙方，再由丙方转租乙方，则乙方将应付甲方的租金转为丙方所收，以冲抵甲方所欠丙方借款。第三条约定：丙方同意在2012年12月31日前，若甲方无法筹集到200万元建设资金，则丙方同意向甲方预交租金的方式，以每年70万元的租金一次性预交三年共210万元的租金租赁甲方22-3号地块及地上建筑物，即租期自甲方向丙方付款日起算（合同原文如此，但根据上下文意思，应为丙方向甲方付款日），具体租赁条款待甲方与丙方另行商议再签订《租赁合同》，且乙方同意在丙方预交租金后，终止与甲方的剩余租赁期间。3.合同3：2012年12月15日，李英标（甲方）与陆耀声（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租22-3号地块及地上建筑物给乙方，租赁期为20年，自2013年11月1日起至2033年11月1日止，乙方须在2012年12月18日前交付第一年至第三年的租金210万元及50万元的保证金（其中保证金可转为租金）。4.合同4：2013年5月20日，陆耀声（甲方）与和联鑫公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将22-3号地块及所建厂房、行政综合楼租赁给乙方经营塑料包装制品使用，租赁期为15年，租期自2013年11月1日至2028年10月31日止。 再查明，和联鑫公司的成立日期为2011年11月16日，其营业执照登记住所为**车间一。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”基于异议人的本案异议所主张的理由及请求，结合案件执行情况，按照上述规定，本院依民事诉讼法第二百二十七条的规定对本案异议进行审查，审查的焦点为：异议人主张的对22-3号土地使用权及厂房、行政综合楼的租赁关系是否能排除本院对该财产实行非带租拍卖。 由于22-3号土地使用权及厂房、行政综合楼是（2014）佛三法西执字第738、739号两案中申请执行人白坭信用社对应债权的抵押物，白坭信用社申请执行以实现其抵押权，故本院能否对上述财产予以非带租拍卖取决于白坭信用社的抵押权能否对抗异议人主张的租赁关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因而，异议人主张的租赁关系能否对抗白坭信用社的抵押权进一步取决于该财产的出租时间与抵押权设立的先后顺序。 根据合同的定义，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。因而，当事人之间存在多份有效合同时，每份合同均产生与该合同相对应的法律关系。本案中，陆耀声与和联鑫公司共提供了四份租赁合同，该四份租赁合同各产生与之对应的租赁合同关系，每一租赁合同关系均存在租赁物对应的出租时间。在租赁物被承租方一直占有的情况下，每一租赁合同的生效时间即为其所对应的租赁物出租时间。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，各租赁合同上双方当事人的签字时间即为该合同对应的租赁物的出租时间。 异议人陆耀声与被执行人李英标之间签订的涉案租赁合同包括上述合同2与合同3，其中合同2的签订时间为2012年4月15日，早于22-3号土地使用权抵押登记日期即2012年4月20日，也早于该地块上的综合楼、车间一两宗在建工程的抵押登记时间即2012年5月23日。合同3的签订时间为2012年12月15日，晚于上述抵押登记时间。依照上述法律规定，合同2的租赁关系可以对抗白坭信用社的抵押权，合同3的租赁关系不能对抗白坭信用社的抵押权。因而，本院2017年9月20日采取上述执行行为时，异议人主张的租赁关系能否对抗白坭信用社的抵押权更进一步取决于其时异议人与李英标的租赁关系是根据合同2还是合同3而存在。 异议人陆耀声提供的合同2中涉及租期的条文有第二条和第三条，据第二条约定，异议人对涉案标的物的租赁期为2012年4月15日起至2013年12月31日。第三条约定，在2012年12月31日前，若李英标无法筹集到200万元的建设资金，异议人陆耀声向李英标租赁涉案标的物，一次支付三年租金，租期从陆耀声付款日起。具体租赁条款陆耀声与李英标另行商议。和联鑫公司同意在陆耀声预交租金后，终止与李英标的剩余租赁期。该第三条并无约定的具体租赁期限，且根据该条款，陆耀声是否向李英标另行继续租赁尚处于不确定状态，因此，本院2017年9月20日采取上述执行行为时，异议人与李英标之间的租赁关系并非因合同2第二条或者第三条而存在。与此同时，异议人提供的合同3，载明了双方的租赁期为2013年11月1日起至2033年11月1日止，可以看出，本院2017年9月20日采取上述执行行为时，异议人所主张的租赁关系是基于合同3而存在的。根据上述分析，该租赁关系不能对抗白坭信用社已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据此，本院在执行过程中可以除去异议人及第三人主张的22-3号土地使用权及综合楼、车间一上的租赁权。本院2017年9月20日《强制执行通知书》中所表述的“终止被执行人李英标与陆耀声、佛山市和联鑫塑料有限公司签订的关于上述财产的租赁合同关系”，所除去的为该财产上的基于相关租赁合同关系而存在的租赁权。该除去租赁权的执行行为并不是对异议人、出租人及其他人之间的相关租赁合同关系的否认，异议人、出租人及其他人之间因此所产生的相关租赁合同履行不能或者其他纠纷，其可以另行诉讼。除去租赁权后，异议人或者第三人占有、使用异议标的物，本院依法可以限期其搬离，并支付搬离前占用相关财产的对价，故本院在《强制执行通知书》中通知和联鑫公司限期搬离且要求其支付搬离前使用财产的费用的执行行为并无违反法律规定。 综上所述，异议人陆耀声主张的租赁关系不能排除本院对22-3号土地使用权及综合楼、车间一的非带租拍卖的执行行为，异议人的本案异议请求缺乏依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人陆耀声的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判、监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 蔡学锋 审判员王璋 审判员 廖连载 二〇一七年十一月十七日 书记员 李剑宇