福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0521民初5007号 原告：泉州市建煌房地产开发有限公司，住所地石狮市灵秀镇菲律宾商厦二楼202-203室，统一社会信用代码91350581751367030C。 法定代表人：许丽华，董事长。 委托诉讼代理人：曾晓剑、陈育云，福建议正律师事务所律师、实习律师。 被告：杨惠泉，男，1976年8月26日出生，汉族，住惠安县。 原告泉州市建煌房地产开发有限公司(下称建煌房地产公司)与被告杨惠泉商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告建煌房地产公司的委托诉讼代理人曾晓剑，被告杨惠泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建煌房地产公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付拖欠的购房款16万元。事实和理由：原、被告于2009年11月20日签订合同编号为GF-2000-0171(MF-2000-№0015962)《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于惠安县商品房，用途为店面，建筑面积80.66平方米，总价款40万元。合同第六条约定，采用银行按揭付款，详见附件四。第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四即合同补充协议第一条约定，签订购房合同时，买受人交付首期房款24万元，余款16万元由买受人向银行申请按揭贷款，买受人接到银行贷款承诺书后，10天内到有关部门办理按揭相关手续。按揭款依据银行合同的约定支付，办理购房按揭手续的一切费用由买受人承担。若买受人逾期办理银行按揭手续，则视为买受人自动退购该房产，出卖人有权将该房重新出售，并按买受人购房款总额的20%收取违约金。若因买受人原因按揭款不被银行接纳获准，买受人必须在出卖人的认可下采用其他付款方式。之后，被告只支付首付款24万元，但始终未办理银行按揭手续。案涉商品房已经于2010年3月15日交房，被告也已装修使用。因施工单位的相关手续没有提交完毕，故无法办理银行按揭贷款，导致无法办理银行按揭贷款的原因不在原告，也不在被告。现案涉商品房已经交房许久，被告拖欠的购房款16万元始终不肯支付，原告多次催讨未果。原告曾于2014年提起诉讼，后因欲庭外协商处理而撤诉。之后，原告又通知被告，因现无法办理银行按揭贷款，要求支付房款或退房，但被告至今仍不支付尚欠房款。被告拒绝付款的行为，严重违反合同约定，构成违约。案涉商品房现尚不能办理房屋权属证书，因办理不动产首次登记的一些材料需要施工单位提供，而施工单位拒不移交，原告已经就此事起诉施工单位，双方达成调解协议，但施工单位仍不移交材料。该案已经进入执行程序好几年，但仍未能执行，故未能办理首次登记是因为施工单位不配合和法院怠于执行造成的，原告已经穷尽一切手段尽到应尽的义务，但始终无法解决，原告不应承担过错。而且，是否办理不动产首次登记与银行按揭无关。原告为维护自己的合法权益，故再次起诉。 被告杨惠泉辩称，原告诉称被告严重违反合同约定与事实不符。被告与原告于2009年11月20日签订《商品房买卖合同》，向原告购买其开发的建煌豪园第3幢1层101号店面，总价款为40万元。合同约定付款方式为银行贷款方式，其中首付款24万元，被告应于签订合同时支付，并在接到出卖人通知后五天内向按揭银行提供资信证明，余款16万元由被告向银行申请按揭贷款，被告应于接到银行贷款承诺书后10天内到有关部门办理按揭相关手续，按揭贷款依据银行合同的约定支付。也就是说，余款16万元除了向原告提供的银行申请办理按揭贷款，由按揭银行依据合同约定支付给原告外，并无约定由于原告责任造成无法办理按揭贷款需要以任何第二种形式付款。被告已经按照合同约定交清首期房款24万元，但原告没有提供按揭合作银行，也没有提供办理按揭的相关资料，且案涉楼盘的买卖合同无法向建设主管部门备案。被告向原告购买6间店面，于2017年6月16日查档时仅查到建煌豪园3#101、102、103号店，另外3间即3#106、107、108号店查无备案记录，说明原告连基本的销售义务都无法履行，根本无意为被告提供办理按揭贷款申请的最基本条件。按揭贷款无法办理责任在于原告。众所周知，原告所开发的建煌豪园小区尚未通过竣工验收备案，小区配套不全，质量问题已经一一出现，几乎接近于“危房”。被告所购店面施工尚未完工(内夹层板没倒、水电管线没有安装等)，地板墙面渗水、水泥脱落、化粪池污水倒流等质量问题，无法正常使用，原告并未整改修缮，造成店面无法出租。原告玩失踪多年，电话及手机长期不接，设在本楼盘的办公室长期大门紧闭，并无人员在内办公。案涉楼盘的店面至今不符合交房条件，原告只想自己利益，却不履行合同义务。原告没有提供办理按揭的相关资料，没有提供按揭的合作银行，所开发的楼盘多年来无法通过竣工验收备案，房屋买卖合同无法进行备案及产权登记，烂尾楼无法正常交易既成事实，如果可以办证的话，被告同意支付剩余购房款。原告对合同断章取义，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 经审理查明，原告系经工商登记以房地产开发销售、建筑装璜装修、路桥建设为经营范围的有限责任公司，于2006年4月16日取得惠安县城324国道旁县老人活动中心北侧建煌豪园商住楼建设工程规划许可证，2006年4月30日取得该楼盘建筑工程施工许可证，2007年9月24日取得该楼盘商品房预售许可证。2009年11月20日间，原、被告双方签订编号为GF-2000-0171(MF-2000-№0015962《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发建设的建煌豪园第3幢1层101号商品房，用途为店面，建筑面积80.66平方米，总价款40万元。合同第六条约定，采用银行按揭付款(见附件四)。第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四《合同补充协议》第一条约定，购房合同总价40万元，签订购房合同时，买受人交清首期房款24万元，并在接到出卖人通知后5日内向按揭银行提供资信证明(银行在30个工作日内完成贷款审查)。余款16万元，由买受人向银行申请按揭贷款，买受人接到银行贷款承诺书后，10天内到有关部门办理按揭相关手续。按揭款依据银行合同的约定支付。买受人办理购房按揭手续的一切费用由买受人承担。若买受人逾期办理按揭贷款手续，则视为买受人自动退购该房产，出卖人有权将该房重新出售，并按买受人购房款总额的20%收取违约金。若因买受人原因按揭款不被银行接纳获准，买受人必须一次性付款。合同签订后，被告支付原告首期购房款24万元，后因无法办理银行按揭贷款，导致剩余房款16万元未支付。案涉商品房所在楼房于2009年9月29日经建设单位即原告组织施工、设计、监理、勘察等单位验收，未被确定为消防备案抽查对象。案涉商品房于2010年3月15日交房，被告已经装修使用。原告曾于2014年12月24日向本院提起诉讼，请求被告支付尚欠购房余款，后以拟与被告庭外协商处理为由申请撤诉，本院于2015年2月11日作出裁定，准许原告撤诉。2015年5月19日，原告向被告发出通知函，该通知函载明：“杨惠泉先生：你向本公司购买惠安县房，双方签订了编号：GF-2000-0171(MF-2000-№0015962)《商品房买卖合同》，上述合同虽然约定除交付首期款后其余购房款16万元采用银行按揭贷款付款，现由于无法办理银行按揭贷款，鉴于你已进住所购买的房屋已久，现通知你收到本通知函十日付清余款16万元。如你无法付清余款16万元，你可选择在收到本通知函十日内退回房屋，如你按期退还房屋，本公司也立即退还你已交的购房款。如你既没有交清所有购房款或没有退回房屋，所引起的法律后果概由你承担。办理交款或退回房屋的地址：石狮市灵狮中路菲律宾商厦801室。联系电话：139××××5230，联系人：许丽华。特此通知。”被告于2015年5月20日收到该通知函，但未支付购房余款，也没有退回房屋。另查明，案涉楼盘尚未办理不动产首次登记，案涉商品房尚未能办理权属登记。 以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建筑工程竣工验收报告、《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）、前期物业服务合同、惠安县锦绣大明物业管理有限公司证明、收款收据、(2015)惠民初字第474号民事裁定书及法律文书生效通知书、通知函、邮件详情单及回执查询，被告提供的惠安县住房和城乡规划建设局的情况说明、联名信、泉州市房屋权属登记查档，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应履行各自的义务。交付商品房是原告作为出卖人的主要合同义务，支付购房款是被告作为买受人的主要合同义务。案涉商品房已于2010年3月15日交房，被告也已经装修使用多年，原告作为出卖人应承担的交付房屋的合同义务已实际履行。被告作为买受人，除已支付首期购房款24万元，剩余房款16万元尚未支付，应承担继续履行支付尚欠购房款的合同义务。根据《合同补充协议》载明，双方原约定房款支付方式为签订购房合同时买受人交清首期房款24万元，余款16万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。但后因案涉商品房不能办理银行按揭贷款，导致剩余购房款已不能继续采用原约定的按揭贷款方式支付，该客观事实原告已予自认，且原因不在被告方。鉴于案涉商品房已交房多年，被告也已装修使用，且原告已向被告发出通知函，如实告知由于无法办理银行按揭贷款，由被告选择交清购房余款或退房，而被告并未选择退房，诉讼中被告也未反诉请求解除合同，故原告起诉请求被告支付尚欠的购房款16万元，本院予以采纳。关于尚欠购房款的支付时间问题，鉴于双方未能就尚欠购房款支付方式由原约定的按揭贷款支付改为现款支付以及支付时间重新达成一致意见，结合因案涉楼盘至今仍未能办理首次不动产登记给被告造成先履行债务不安的实际情况，以及被告表示如案涉商品房能办妥房产证其愿意交清剩余房款的意见，本案尚欠购房余款的支付时间可酌情确定在案涉商品房办理不动产首次登记之日起六个月内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条的规定，判决如下： 被告杨惠泉应支付原告泉州市建煌房地产开发有限公司尚欠购房余款16万元，该款项应在案涉建煌豪园第3幢1层101号商品房办理不动产首次登记之日起六个月内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3500元，由被告杨惠泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判长陈秀军 审 判 员  许一鸣 代理审判员  陈细鹏 二〇一七年十一月二十七日 书 记 员  郑榕玲 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。