广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民再89号 上诉人（原审原告，被申诉人）：南宁市双生物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路**阳光新都******。统一社会信用代码9145010075122535.3542。 法定代表人：陈宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁培荣，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：粟勤生，广西桂三力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申诉人）：韦建生，男，1959年7月1日出生，壮族，住南宁市。 上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称“双生物业公司”）与被上诉人韦建生物业服务合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院作出了（2011）江民一初字第92号民事判决，已发生法律效力。2015年12月17日南宁市江南区人民检察院以南市江检民（行）监（2015）45010500026号民事再审检察建议书向南宁市江南区人民法院提出再审建议。经南宁市江南区人民法院审判委员会讨论决定，该院于2016年4月21日作出（2016）桂0105民监字23号民事裁定，再审本案，并作出（2016）桂0105民再22号民事判决。双生物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人双生物业公司的委托诉讼代理人梁培荣、粟勤生，被上诉人韦建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双生物业公司上诉请求：1、撤销南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民再22号民事判决；2、维持南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第92号民事判决。事实和理由：一、根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在前期物业管理阶段，物业公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》（包括《补充条款》）对全体业主具有约束力。虽然实践中有些物业企业在业主收楼入住时会与单个业主专门签订类似本案的《前期物业管理协议书》，但其性质类似于告知单个业主履行由开发商和物业公司签订的《前期物业服务合同》中的义务，故单个业主不能以自己所签订的《前期物业管理协议书》否定《前期物业服务合同》（包括《补充条款》）的效力。同时，基于物业管理服务的公共性特点，其实行的是同一个小区，同一个服务标准，故单个业主不能以其没有与物业公司签订过《前期物业管理协议书》或《补充条款》而拒交《前期物业管理服务合同》约定的物业费。二、涉案的连排单栋商住楼是小区中完全独立的一类房屋户型，其物业收费标准在《前期物业管理服务合同》中从未明确约定，根据《合同法》第六十一条、第六十二条规定的原则，应按0.9元/m2·月的收费标准执行。双生物业公司从未就连排单栋商住楼与开发商或业主约定过收费标准，因此不存在双生物业公司单方变更或提高物业收费标准的违规事实。此外，在物价部门已明确商住楼执行市场调节价的情形下，双生物业公司与开发商签订的《补充条款》明确约定连排单栋独户按0.9元/m2·月收取，该约定符合《前期物业服务合同》的约定及当年的物业费定价交易习惯，合乎情理和商业惯例。三、根据法不溯及既往的原则，双生物业公司按0.9元/m2·月收取物业费的行为是否合法有效只能以当时的规定为准。本案事实发生在2004年1月至2006年1月间，故2006年以后实施的国家与地方物业收费文件均不能成为本案的裁判规范，因此《前期物业服务合同》的效力也不能直接适用《物业管理条例》。此外，《关于印发〈南宁市物业管理服务收费暂行办法实施细则〉的通知》及《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》没有关于物业定价需经业主“双过半”同意的规定，其他相关法律也没有此规定，故要求双生物业公司按“双过半”程序与业主协商物业费无法律依据。同样，因前期物业管理阶段并不存在业主大会与业主委员会，故要求物业公司当时召开业主大会与业主协商物业费亦不具有操作性。基于此，南价格[2005]72号、南价检举[2006]64号两份文件仅要求双生物业公司明码标价，并做好业主的说明和解释工作，也并未提到所谓的“双过半”同意。综上，对涉案房屋执行0.9元/m2·月的收费标准是基于各方当事人之前对该类型房屋物业费标准没有约定或约定不明的情形下，依法依约进行“补充协议”的结果，故适用法律时不应简单适用合同相对性和合同变更协商一致的原则，而应适用合同法第六十一条、六十二条关于合同履行的规定。 韦建生答辩称，双生物业公司在上诉状中称2004年前没有相关管理条例是错误的，物业管理条例2001年就颁布了，2004年进行了修正和补充，且购房合同中的内容是相同的，没有更改。一、在再审一审中，业主一再要求双生物业公司提供两个重要的证据，即合同和前期物业的备案手续，并对业主进行明示。如果这两个证据不能提供，说明双生物业公司的整个物业管理都是无效的。二、双生物业公司的资质问题，即双生物业公司是否有物业管理的资质，对此双生物业公司只是提供了一份房产部门开具的证明，如果本案《前期物业管理服务合同》没有进行备案，或双生物业公司没有取得物业管理的资质，则合同是无效的。假设双生物业公司两个条件都不具备，那么其相关行为则是无效和违法的。三、合同法规定，当事人之间约定不明时可以达成补充协议，不能达成补充协议的，可另行协商。双生物业公司称物业合同是特殊合同，但在业主入住南国花园商城时双生物业公司已与各业主都签订了《前期物业管理协议书》，其中已经明确了前期物业的收费标准。但在业主入住小区后，双生物业公司要擅自改变收费标准的时候却不是和业主每家每户签订协议书，而是背着业主去跟原开发商签订补充协议。故双生物业公司的该行为是违法的。此外，2005年时，整个南宁市开发的小区都没有按0.9元/m2·月的标准收费，请双生物业公司提供其他小区当时按0.9元/m2·月收费的证据。四、请双生物业公司提供证据证明其在2005年前采用过什么形式与南国花园商城业主进行过协商并达成协议。五、双生物业公司声称收费标准不适用于2003年的双生物业公司的管理，但其未能提供相关证据，故不存在双生物业公司所说的在此期间不存在相关的管理条例的情形。双生物业公司认为0.9元/m2·月的收费标准是符合当时收费情况的，但现有的物业收费仍按0.5元/m2·月收取，作为一个企业，其应当对自己的行为承担责任。综上，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回双生物业公司的上诉请求。 双生物业公司向南宁市江南区人民法院起诉请求：l、韦建生向双生物业公司支付物业管理服务费6419.79元；2、韦建生向双生物业公司支付违约金19142.65元；3、韦建生承担本案诉讼费。 南宁市江南区人民法院原审查明，双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡·月,商铺1元/㎡·月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《补充条款》，约定“物业服务费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元/㎡·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业服务费用按1元/㎡·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。韦建生向阳光嘉园房地产公司购买了南国花园商城C2栋1号房，该房属于商住性质，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的产权面积为146.37㎡，其中住宅建筑面积为111.02㎡,铺面建筑面积为35.35㎡，共有分摊面积为4.64㎡。2004年1月19日，双生物业公司与韦建生签订了《前期物业管理协议书》，明确韦建生于2004年1月19日入住南国花园商城C1栋1号房，并约定双生物业公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为韦建生提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后韦建生交纳了2004年3月至2005年12月的商铺及住宅物业服务费。南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元/㎡·月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。另查明：双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。 南宁市江南区人民法院经审理，作出（2011）江民一初字第92号民事判决：一、韦建生支付双生物业公司2006年1月至2010年1月22日的物业服务费6417元；二、韦建生支付双生物业公司欠交2006年1月至2010年1月22日物业服务费的违约金（违约金计算：以131.733元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按每日千分之三十计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月一次计算）；案件受理费439元，由韦建生负担。 南宁市江南区人民检察院向一审法院提出再审检察建议称，本案与双生物业公司起诉的南宁市南国花园商城其他业主的案件性质同属物业服务合同纠纷，是属于同一事实与性质的系列案件，该系列案件中的部分广西壮族自治区高级人民法院已经作出了再审终审判决，撤销了南宁市江南区人民法院和南宁市中级人民法院分别作出的一、二审判决。因广西壮族自治区高级人民法院作出的再审判决对该系列案件具有法律上的既判力，故建议南宁市江南区人民法院对作出的（2011）江民一初字第92号民事判决一案予以再审。 韦建生再审请求：1、驳回双生物业公司提出的诉讼请求；2、双生物业公司赔偿韦建生精神损失1元；3、双生物业公司登报道歉，消除对韦建生的不利影响；4、诉讼费用和执行费用由双生物业公司负担。 南宁市江南区人民法院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，2003年7月4日双生物业公司经工商行政管理机关核准成立，原称“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为“南宁市双生物业服务有限公司”。 南宁市江南区人民法院再审认为，阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡﹒月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。2004年1月19日韦建生与双生物业公司签订的《前期物业管理协议书》约定物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例执行）执行，表明韦建生愿意接受《前期物业管理服务合同》的约束。《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2004年3月1日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费收费标准。该《补充条款》约定的收费标准未经物价部门核准，亦未经韦建生或者是占南国花园商城专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《补充条款》仅在合同相对人之间产生效力，对韦建生无法律约束力。对此，本案原审认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误，应当依法改判。双生物业公司按《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》的约定提供了物业服务，韦建生按约定向双生物业公司交纳了2004年3月至2005年12月期间南国花园商城C1栋1号房产的物业服务费，履行了合同义务，从2006年1月起，双生物业公司按0.9元/㎡·月收取南国花园商城C1栋1号房物业服务费，擅自提高了物业服务费收费标准，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定及《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》的约定，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，韦建生提出双生物业公司违规收费的抗辩，理由成立，应当支持。韦建生尚欠2006年1月至2010年1月22日期间南国花园商城C2栋1号房产的物业服务费，应当按《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》约定的收费标准交纳，其中住宅物业服务费为2703.87元（111.02㎡×0.5元/㎡×48月＋111.02㎡×0.5元/㎡÷31日×22日＝2703.87元），商铺物业服务费为1721.89元（35.35㎡×1元/㎡×48月＋35.35㎡×1元/㎡÷31日×22日＝1721.89元）。上述物业服务费及相应利息，韦建生应当支付双生物业公司。韦建生再审请求驳回双生物业公司提出支付物业服务费的诉讼请求，住宅超出0.5元/㎡﹒月部分，商铺超出1元/㎡﹒月部分，予以支持；因双生物业公司违反合同约定擅自提高物业服务费收费标准是韦建生拖欠物业服务费的主要原因，韦建生请求驳回双生物业公司提出的支付滞纳金的诉讼请求，理由成立，应当支持；韦建生提出的其他诉讼再审请求，超出原审诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”的规定，本案不予审理。 综上所述，南宁市江南区人民法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第十二条第一款、第四款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定判决：一、撤销南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第92号民事判决；二、韦建生支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城C2栋1号房2006年1月至2010年1月22日期间住宅物业服务费2703.87元、商铺物业服务费1721.89元，共计4425.76元；三、韦建生支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城C1栋1号房2006年1月至2010年1月22日期间物业服务费的利息（利息计算：以111.02㎡×0.5元/㎡+35.35㎡×1元/㎡=90.86元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；四、驳回南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。案件受理费439元，由韦建生负担219.50元，南宁市双生物业服务有限公司负担219.50元。 本院二审对南宁市江南区人民法院再审判决查明的事实予以确认。 本案争议焦点为：1、韦建生是否拖欠双生物业公司的物业管理服务费，若拖欠，应如何支付；2、韦建生是否应向双生物业公司支付违约金，若支付，应按何标准计算。 本院认为，关于韦建生是否拖欠双生物业公司的物业管理服务费；若拖欠，应如何支付的问题。本案中，双生物业公司根据其与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》而对南国花园商城小区进行了物业管理，故双生物业公司有权向各业主收取物业管理服务费；韦建生作为南国花园商城小区的业主，亦有依约按时交纳物业管理服务费的义务。因韦建生自2006年1月至2010年1月22日期间尚未向双生物业公司支付物业管理服务费，故双生物业公司有权要求韦建生交纳所拖欠的物业管理服务费。《前期物业管理服务合同》关于住宅房屋的物业管理服务费按0.5元/㎡·月收取的约定已经南宁市物价局相关文件的批准；经营性房屋物业管理服务费按1元/㎡·月收取的约定，亦与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，且未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定。故双生物业公司可以按住宅0.5元/㎡·月，商铺1元/㎡·月的收费标准向韦建生收取物业管理服务费，而韦建生亦按该收费标准向双生物业公司交纳了2004年3月至2005年12月的物业管理服务费。但2004年3月1日，双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费。同时，经双生物业公司向南宁市物价局提出重新审核南国花园商城小区收费的请求后，该局作出的南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》指出，“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，并按合同规定履行各自的职责和义务，并未同意双生物业公司按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取南国花园商城小区物业服务费。之后，双生物业公司亦未就提高物业服务费等事项与韦建生签订补充协议。故双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的补充条款仅在合同相对人之间产生效力，不能约束韦建生。此外，双生物业公司未经南国花园商城小区专有部分占建筑总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意，单方提高物业服务收费标准，要求按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取物业服务费，该行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”故韦建生关于双生物业公司违规提高收费标准收取物业管理服务费的主张，于法有据，本院予以支持。因此，一审法院再审判决按照《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》约定的住宅0.50元/㎡·月，商铺1元/㎡·月的收费标准要求韦建生向双生物业公司支付2006年1月至2010年1月22日期间的物业服务费，并支付利息并无不当，本院予以维持。 关于韦建生是否应向双生物业公司支付违约金，若支付，应按何标准支付的问题。本案中，韦建生拖欠双生物业公司物业管理服务费的主要原因在于双生物业公司违反合同约定单方提高物业服务收费标准，故对双生物业公司要求按每日3‰的标准计付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民再22号民事判决。 二审案件受理费439元，由南宁市双生物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇一七年十一月六日 书记员  李瑞莹 刘嘉敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。