河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终6051号上诉人（原审被告））：赵英杰，男，1956年4月11日出生，汉族，住洛阳市西工区凯旋东路80号院10栋1门501号。被上诉人：（原审原告）：沈志伟，男，1956年10月15日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：尚文茂，河南宇耀律师事务所律师，一般代理。原审被告：付百岁，男，1960年5月16日出生，汉族，住洛阳市。原审被告：洛阳天通房地产开发有限公司，住所地河南省宜阳县城关镇兴宜西路。法定代表人：付豪,该公司经理。二原审被告共同委托诉讼代理人：姚晖，河南金晖律师事务所律师，特别授权。上诉人赵英杰因与被上诉人沈志伟及原审被告付百岁、洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）执行异议之诉纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初4791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵英杰的上诉请求：请求撤销（2016）豫0303民初4791号民事判决，依法维持西工区法院（2016）豫0303执异14号执行裁定书的裁定。事实和理由：一审法院认定沈志伟关于要求撤销西工法院（2016）豫0303执异14号执行裁定书裁定的四项理由根本不能成立，主要一是付百岁在搞房地产开发时曾多次向赵英杰借款，截止目前为至，已欠赵英杰1200多万元，而2013年5月30日赵英杰所抵顶购房款的这300万元，只是其中的一部分，在讨账无果的情况下，为了减少损失，便以700万元的价款购买付百岁390万元的房子，实际只付200万元即可，后又讨回债务300万元，赵英杰认为以500元的价格购付百岁的房产是合理的，一审认为不合理是不能成立的。尽管赵英杰实际占房时间2016年6月30日是在法院的查封之后，而在此之前付百岁已经由原房屋的所有权人而变成了借用人，赵英杰与付百岁签订购房协议后，该房的所有权便已转移，赵英杰何时收回、占有、使用，与本案的执行异议无关，收回房屋时间的先后，不影响赵英杰善意取得的这一基本事实。一审认定的第二条理由也不能成立。三、至于下余200万元的房款是否付清的问题，如果正常买房，理应付清款项，可付百岁欠赵英杰1500余万元的借款不能偿还的情况下，赵英杰无需还清房款，因此一审认定的第三条理由也是不能成立的。四、赵英杰和付百岁之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，并没有侵犯银行的任何利益，在保证银行的贷款未还之前，不申请过户，不给他人重复设置抵押，不需要征得银行的同意，因此，一审判决认定的第四条理由也不能成立。综上，请求二审法院支持赵英杰的上诉请求。沈志伟答辩称：赵英杰的上诉理由不能成立，赵英杰和付百岁之间的房屋买卖不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。付百岁和天通公司答辩称：同意和支持赵英杰的上诉请求和理由。沈志伟向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303执异14号执行裁定书；2.确认位于洛阳新区古城路北、王城大道西金泰盛唐至尊第9幢102房屋所有权归付百岁所有，判令继续对该房屋许可执行；3.赵英杰承担本案的一切诉讼费用。一审法院院经审理认定事实如下：2014年7月31日，付百岁向沈志伟借款2000000元，约定借款期限三个月，月息3.5%，借款到期后经催要无果，沈志伟遂诉至该院。该院在审理沈志伟诉付百岁、洛阳天通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，依沈志伟的诉讼保全申请，依法作出民事裁定书。后依据该民事裁定书，查封了付百岁名下洛阳市洛龙区古城路216号9幢102号房屋（以下简称涉案房屋），查封期限三年，自2016年3月2日起至2019年3月2日止。同年5月13日，该院作出（2016）豫0303民初1054号民事判决书，判决内容为：一、付百岁于判决生效后十日内偿还沈志伟借款1930000元。自2015年1月1日起至判决确定给付之日止按年利率24%计算利息。二、天通公司对上述债务承担连带担保责任。三、驳回沈志伟的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，付百岁及天通公司未能按期及时履行还款义务，故沈志伟向一审法院申请执行，涉案房屋依法转为被执行财产，赵英杰遂向法院提出执行异议。该院于2016年11月15日作出（2016）豫0303执异14号执行裁定书，裁定中止对付百岁位于洛阳新区古城路北、王城大道西金泰盛唐至尊第9幢102号房屋的执行。沈志伟不服向该院提起诉讼，导致本案纠纷。另查明，付百岁于2013年6月15日与洛阳天基地产有限公司签订《商品房预售合同》一份，购买其开发的涉案房屋，涉案房屋建筑面积232.16平方米，房屋总价3900000元。付百岁在《商品房预售合同》签订之日付房屋首付款1950000元，剩余的1950000元房款以按揭贷款方式付清。2013年8月9日付百岁与中国银行股份有限公司洛阳分行签订《个人商业用房贷款合同》一份。2014年4月22日涉案房屋取得房屋所有权证书，登记为付百岁单独所有。同日涉案房屋在房管部门办理抵押登记，他项权证号为：洛房市他字第00080973号，抵押金额为1950000元。2013年9月26日，付百岁作为甲方与赵英杰作为乙方签订“房屋买卖合同”一份，合同约定：付百岁将涉案房屋及其房屋内配置家具一并卖给赵英杰。合同约定的房屋转让价为7000000元。合同第四条约定的付款方式为“本合同签订之日起甲方将2013年5月30日在乙方的借款3000000元作为乙方首付购房款。剩余4000000元购房款买受人应于2013年9月26日前按照甲方的指定汇到付楠的银行账户，二次购房款2000000元，剩余房款2000000元待办理该房屋过户登记前付清”。合同还约定涉案房屋的按揭贷款仍由付百岁按月偿还，付百岁保证在2016年6月30日前将涉案房屋交付给赵英杰。赵英杰向法庭提交银行汇款单两份，其中2013年5月30日汇给付百岁3000000元。2013年7月10日汇给付楠2000000元。一审法院认为：付百岁与赵英杰签订的房屋买卖合同虽不违反法律、行政法规强制性规定，但该合同签订时以及赵英杰付房款时该房屋尚未装修，付百岁仅首付房款1950000元，尚有1950000元系银行按揭贷款。赵英杰就以约定价格7000000元，实付房款5000000元受让该涉案房屋，其约定的房屋转让价格明显高于同类房屋的市场价格及涉案房屋的实际价值，存在不合理之处。本案系沈志伟提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。那么本案中，法院查封涉案房屋是在2016年3月2日，而赵英杰实际占有涉案房屋是在2016年6月30日，故其实际占有涉案房屋在法院查封涉案房屋之后。赵英杰尚有2000000元购房款未支付给付百岁，其没有完成合同约定的付款义务，也未将剩余价款交付执行。赵英杰在购买涉案房屋时明知该房屋上设有抵押物权，那么根据法律规定，买卖抵押财产需经抵押权人同意，本案赵英杰与付百岁买卖涉案房屋并未经银行同意。故不得转让该抵押房产。赵英杰分两次付给付百岁5000000元，该款项足以偿清银行按揭贷款消灭抵押权，但是赵英杰未代为清偿债务消灭抵押权。故其在涉案房屋不能及时进行办理房屋变更登记到其本人名下存在过错。综上，赵英杰要求停止对涉案房产执行的诉求不合理不合法，不予支持。综上所述，赵英杰就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，沈志伟要求准许对涉案房屋继续执行的诉讼请求成立，予以支持。根据相关规定，申请执行人执行异议之诉中判决准许对执行标的执行的，执行异议裁定即失效，故对于沈志伟关于撤销（2016）豫0303执异14号执行裁定的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，缺席判决：一、准许执行洛阳市洛龙区古城路216号9幢102号房屋（房产证号：洛房权证市字第××号）；二、驳回沈志伟的其他诉讼请求。案件受理费10760元，由赵英杰、付百岁负担。本院经审理查明的事实与一审一致。赵英杰在二审庭审过程中，提交其与张玲环2016年1月1日签订的《房屋租赁合同书》一份，主要内容为赵英杰将涉案房屋从2016年6月30日起至2020年5月1日出租给张玲环使用。赵英杰主张付百岁2015年将房屋交付给赵英杰，赵英杰2016年1月将房屋出租，2016年3月法院查封时房子已经出租。沈志伟对上述《房屋租赁合同》不予认可。本院认为，赵英杰对人民法院查封付百岁的房产提出异议，应举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，付百岁在2013年6月以390万的价格购买房屋后尚未装修，即在2013年9月以700万元的价格出售给赵英杰不合常理。涉案房产因办理银行贷款而抵押给银行，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，而赵英杰在明知涉案房产存在抵押的情况下，将房款支付给付百岁而不到银行办理解押，存在明显过错。赵英杰二审主张付百岁2015年即将房屋交付，但其一审庭审和上诉状陈述，以及其提交的《租赁合同》均证实交房时间为2016年6月30日，其说法自相矛盾，故应当认定为赵英杰在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。综上，原审法院支持沈志伟要求对涉案房屋继续执行的诉讼请求并无不当，应予维持。赵英杰的上诉请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10760元，由上诉人赵英杰承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一七年十一月二十日书记员  张 利