广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初6928号 原告：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道38-2号，统一社会信用代码：9145010389828087X4。 主要负责人：杨世亮，该营业部总经理。 委托诉讼代理人：陆仕平，广西瀛聪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林仁聪，广西瀛聪律师事务所律师。 被告：南宁润田房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市东盟经济开发区侨光路19号御景名苑5栋1单元601号房，统一社会信用代码：91450100775965027N。 法定代表人：甘驰宇，该公司总经理。 被告：苏文金，男，1973年9月26日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：甘治忠，男，1981年1月5日出生，汉族，住广西桂平市。 三被告的共同委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 三被告的共同委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称“工行广西区分行营业部”）与被告南宁润田房地产开发有限责任公司(以下简称“润田公司”)、苏文金、甘治忠金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆仕平，被告润田公司、苏文金、甘治忠的共同委托诉讼代理人韦善鹏、黄流庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行广西区分行营业部以润田公司未按期偿还借款本息为由，向本院提出诉讼请求：1、被告南宁润田房地产开发有限责任公司向原告偿还借款本金5999940.52元及利息261603.1元（以上利息暂计至2017年5月21日，以后利息按《房地产借款合同》约定计算至实际清偿完毕之日止）；2、被告南宁润田房地产开发有限责任公司向原告支付律师代理费191000元；3、原告有权以被告南宁润田房地产开发有限责任公司所有的位于南宁市东盟经济开发区建设南路北段东侧（现代阳光城小区）的：①18013066号宗地分割的17356.64平方米土地使用权[武他项（2012）第558号《他项权证》]、②58套房产（武房抵字第Ｊ××号）《抵押登记证明》，面积合计7456.56平方米、③22套房产[武房抵字第J15415号《抵押登记证明》，面积合计1880.82平方米]、④53间商铺[（武房抵字第J16713号）《抵押登记证明》，面积合计3615.18平方米]、⑤现代阳光城小区2、3期地下室16260.77平方米车位[（武房抵字第J22693号）《抵押登记证明》]折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿；4、被告苏文金、甘治忠对被告南宁润田房地产开发有限责任公司的上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由三被告共同承担。后原告主张被告已于2017年7月24日偿还了410624元借款本金，故当庭变更第一项诉讼请求为：被告南宁润田房地产开发有限责任公司向原告偿还借款本金5589316.52元及利息261603.1元（以上利息暂计至2017年5月21日，以后利息按《房地产借款合同》约定计算至实际清偿完毕之日止）； 三被告共同辩称，被告方对本案借款本金无异议，但认为律师费应当实际支付后才应当得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 润田公司向工商银行申请住房开发贷款，用于“现代阳光城”二期项目开发。2012年9月25日，润田公司（抵押人/乙方）与工行广西区分行营业部（抵押权人/甲方）签订了《最高额抵押合同》，约定润田公司为其自2012年9月25日至2015年12月1日期间的借款提供最高额为74709973元的抵押担保，抵押物分别为南宁华侨投资区建设南路北段东侧的土地使用权以及该地块的在建工程，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用。2012年9月26日，甘治忠、苏文金作为保证人，分别与工行广西区分行营业部签订了2012年武鸣（保）字0004号、2012年武鸣（保）字0003号《最高额保证合同》，约定甘治忠、苏文金分别为润田公司自2012年9月26日至2015年9月25日期间的借款提供最高额为74709973元的保证，保证方式为连带责任保证，保证期限为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年，并约定主债权存在物的担保，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方（工行广西区分行营业部）有权要求乙方（甘治忠、苏文金）先承担担保责任。 2012年9月27日，润田公司与工行广西区分行营业部就润田公司名下的位于南宁华侨投资区建设南路北段东侧的18013066号宗地分割的17356.64平方米国有土地使用权办理了抵押权登记，证号：他项（2012）第558号，他项权证记事处记载：最高额抵押合同编号：2012年武鸣（抵）0017号，抵押借款总协议编号：2012年武鸣借协0005号。同日，双方就润田公司名下的南宁-东盟经济开发区武华大道43号现代阳光城2-5号楼办理了抵押登记，证号为武房抵字第Ｊ××号的《抵押登记证明》备注有：该宗房地产转为正式抵押后，抵押证明自动失效。 2012年12月3日，润田公司与工行广西区分行营业部签订了编号为2012年（武鸣）字0017号《房地产借款合同》，具体约定如下：一、借款金额为1000万元，二、借款期限：3年，到期日为2015年12月9日；三、利息：月利率以基准利率（为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率）上浮20%；罚息：逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%，挪用借款罚息利率在原借款利率基础上加收100%；四、资金监管专用账号：21×××68；五、还款方式：借款人须按照项目销售进度及时归还借款，项目销售20%开始归还借款，项目销售率（已销售面积占总可销售面积的比例）达到50%时归还不低于贷款发放金额的50%，项目销售率达到75%（商用房开发贷款销售率达到70%）前，全额归还借款本息（经贷款人同意的除外）；六、违约责任：借款人未按约定偿还本合同项下借款本息或其他应付款项的，或未履行本合同项下任何其他义务，或违背在本合同项下任何陈述、保证或承诺的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款之间其他合同项下未偿还的借款或其他融资款项立即到期，立刻收回未偿还款项；七、律师费：借款人承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。该合同后附有《提款通知书》，记载润田公司拟于2012年12月10日提款1000万元。当日，工行广西区分行营业部与润田公司签订了编号为2012年武鸣（抵）字0019号《最高额抵押合同》，约定润田公司提供其现代阳光城小区91套在建工程房产（2号楼、5号楼）作为抵押物，为其2012年12月3日至2016年6月30日期间的借款提供最高额为14493254元的抵押担保。双方于2012年12月7日就约定抵押物办理了抵押登记，证号为武房抵字第J15415号的《抵押登记证明》备注有：该宗房地产转为正式抵押后，抵押证明自动失效。2012年12月13日，中国工商银行股份有限公司武鸣县支行向润田公司实际发放了该笔1000万元借款，借据编号为21021170000001260。 2013年8月30日，工行广西区分行营业部与润田公司签订了编号为2013年武鸣（抵）字0012号《抵押合同》，约定润田公司提供“现代·阳光城”小区53间商铺在建工程作为抵押物，为其与工行广西区分行营业部于2012年9月26日、2012年12月3日、2013年1月21日签订的《房地产借款合同》（编号分别为：2012年（武鸣）字0013号、2012年（武鸣）字0017号、2013年（武鸣）字0007号）所形成的债权提供抵押担保。双方于2013年9月6日就约定抵押物办理了抵押登记，证号为武房抵字第J16713号的《抵押登记证明》备注有：该宗房地产转为正式抵押后，抵押证明自动失效。 2015年8月31日，工行广西区分行营业部与润田公司签订了编号为2015年武鸣（抵）字0006号《抵押合同》，约定润田公司提供“现代·阳光城”小区2、3期地下室在建工程作为抵押物，为其与工行广西区分行营业部于2012年9月26日、2012年12月3日、2013年1月21日签订的《房地产借款合同》（编号分别为：2012年（武鸣）字0013号、2012年（武鸣）字0017号、2013年（武鸣）字0007号）所形成的债权提供抵押担保。双方于2015年9月8日就约定抵押物办理了抵押登记，证号为武房抵字第J22693号的《抵押登记证明》备注有：该宗房地产转为正式抵押后，抵押证明自动失效。 2016年2月29日，润田公司（借款人/担保人1）、甘志忠（担保人2）、苏文金（担保人3）与工行广西区分行营业部（贷款人）签订了《房地产借款合同要素变更协议》，约定因借款人不能按期偿还与贷款人签订的《房地产借款合同》[编号：2012（武鸣）字0017）]项下的借款，双方就借款期限和利率进行调整：1、原借款合同项下借款金额1000万元，借款人已偿还400万元，涉及调整期限合同金额600万元；2、到期日由借据记载的2015年12月9日调整为2016年11月23日；3、还款计划：计划于2016年3月31日还款600万元；4、借款利率调整为人民银行公布的3-5年期贷款基准利率上浮20%，未按照约定偿还本息的，贷款人有权自逾期之日起按照罚息利率（合同利率上浮50%收取）计收利息，并对未按时支付的利息计收复利；5、保证人继续对借款人在原借款合同和本补充协议项下的全部义务承担担保责任，保证人提供的担保为保证担保的，保证期限变更为自本协议约定的借款期限调整后的到期日之次日起两年。同日，双方分别签订了编号为2016年武鸣（补）字0001号、2016年武鸣（补）字0002号、2016年武鸣（补）字0003号、2016年武鸣（补）字0005号《抵押合同补充协议》，分别就编号为2013年武鸣（抵）字0012号《抵押合同》、2012年武鸣（抵）字0019号《最高额抵押合同》、2015年武鸣（抵）字0006号《抵押合同》以及2012年武鸣（抵）字0017号《最高额抵押合同》，均约定抵押人同意延长2012年（武鸣）字0017号《房地产借款合同》项下的贷款期限至2016年11月23日，并继续提供抵押担保。甘治忠与苏文金亦分别于当日与工行广西区分行营业部签订了《最高额保证合同补充协议》，分别约定双方于2012年9月26日签订的2012年武鸣（保）字0004号、2012年武鸣（保）字0003号《最高额保证合同》继续有效。 后，润田公司未按时还款付息，截止至2017年5月21日，润田公司欠息合计261603.1元，本金余额5999990.52元。庭审中，工行广西区分行营业部认可润田公司已于2017年7月24日偿还了借款本金410624元，本金余额为5589316.52元。 另查明，工行广西区分行营业部于2017年6月1日委托广西瀛聪律师事务所就本案纠纷提供法律服务，双方约定本案的律师代理费为191000元，广西瀛聪律师事务所于2017年9月14日开具了《收据》，载明已收到工行广西区分行营业部支付的律师代理费191000元。 本院认为，工行广西区分行营业部与润田公司签订的2012年（武鸣）字0017号《房地产借款合同》各方当事人主体适格，意思表示真实一致，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据涉案借款合同约定，贷款人在借款人润田公司未按合同约定偿还贷款本息的情况下，有权要求借款人清偿全部剩余贷款以及所产生的利息、罚息。关于律师费。工行广西区分行营业部要求润田公司赔偿其已实际支出的律师代理费191000元，并为此提交了《委托代理合同》以及《收据》为证，依据双方合同约定以及相应的律师收费标准，工行广西区分行营业部有权要求润田公司承担180018元，剩余部分本院不予支持。关于抵押权。润田公司与工行广西区分行营业部签订了抵押合同，为其借款提供抵押担保，双方就南宁市东盟经济开发区建设南路北段东侧的18013066号宗地分割的17356.64平方米国有土地使用权办理了抵押权登记，现借款人未按约还本付息，原告有权要求就上述抵押物实现优先受偿权。原告与润田公司就南宁市东盟经济开发区武华大道43号“现代阳光城”小区2至5号楼，2号、5号楼，2号、3号、4号楼，2、3期地下室分别办理了抵押登记，但《抵押登记证明》均注明“该宗房地产转为正式抵押后，抵押证明自动失效”，即上述抵押物并未办理正式抵押登记，抵押权并未设立，原告要求就上述抵押物实现优先受偿权的条件尚未成就，本院不予支持。被告甘治忠、苏文金通过签订《最高额保证合同》及其补充协议，自愿为润田公司的借款提供连带责任保证担保，现借款人未按约还本付息，原告有权要求被告承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁润田房地产开发有限责任公司向原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿还借款本金5589316.52元; 二、被告南宁润田房地产开发有限责任公司向原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部支付借款利息、罚息（计算方法：截至2017年5月21日，利息、罚息合计为261603.1元；自2017年5月22日起至2017年7月24日止，以5999990.52元为基数；自2017年7月25日起至上述债务实际清偿之日止，以本金5589316.52元为基数；以上按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）； 三、被告南宁润田房地产开发有限责任公司向原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部赔偿律师代理费180018元； 四、为实现上述第一、二、三项债权，原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部对权属被告南宁润田房地产开发有限责任公司的位于南宁市东盟经济开发区建设南路北段东侧18013066号宗地分割的17356.64平方米国有土地使用权（他项权证证号：武他项（2012）第558号）有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 五、被告甘治忠、苏文金对被告南宁润田房地产开发有限责任公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，被告甘治忠、苏文金承担保证责任后，有权向被告南宁润田房地产开发有限责任公司追偿； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费56947元，保全费5000元，以上两项合计61947元，由被告南宁润田房地产开发有限责任公司、甘治忠、苏文金共同负担58250元，由原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部负担3697元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡艳杰 人民陪审员  江 萍 人民陪审员  卢志芬 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  覃雪婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。