福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初9074号 原告：方琼，女，1980年5月26日出生，汉族，住漳州市芗城区县。 被告：福建钱隆置业有限公司，住所地漳州市延安北路**。统一社会信用代码：91350602784519563J。 法定代表人：陈伟红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴秋香，女，福建钱隆置业有限公司工作人员。 原告方琼与被告福建钱隆置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方琼，被告福建钱隆置业有限公司公司的委托诉讼代理人吴秋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期未办理房屋权属证书的违约金139500元×0.001%×710天=990.45元（自2012年12月30日始计算至2014年12月9日止，每日1.395元计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月12日，原告向被告购买芗城区元光北路29号钱隆首府8幢-13幢地下室停车位C057号，双方为此签订一份编号为35060108022302189的《商品房买卖合同》，原告按约支付购房款139500元。被告应于2012年9月30日将该车位交付后60日内，向当地房屋权属登记机构提供资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。根据合同约定，被告应于2012年9月30日前办理房屋所有权初始预登记，被告直至2014年12月9日才办理房地产初始登记，因此被告已经构成违约。本案不存在超过诉讼时效的问题，我方认为违约金的诉讼时效起算点应该从违约结束的次日起开始计算，因此诉讼时效的起诉点应该从2014年12月9日，并没有超过诉讼时效。而且我方认为，违约金应该从交付房产后90日开始计算，而不应该从交付房产后365天开始计算。被告所主张的365天的约定明显减轻被告的义务，属于格式条款，应该属于无效条款。 被告辩称，1、请求法院驳回原告的诉讼请求。我公司按照《商品房买卖合同》的约定于2012年9月30日将讼争房产交付给原告。根据合同第十四条及附件六第五条第2款的约定“自商品房交付使用之日起365日内取得房屋权属证书”，即原告应于2013年10月1日起至2015年9月30日前提出主张逾期办证违约金，但是原告在2015年11月18日才提起诉讼，本案已经超过诉讼时效。2、合同约定的违约金按日计算只是违约金的一种计算方式，与诉讼时效无关。根据附件六的约定，原、被告已经将“交房后90日内”更改为“交房后365天”，该条款并没有加重原告的义务或者减轻我方的义务。 本院经审理认定事实如下：2012年7月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：GF-2000-0171（MF-2012-NO.35060108022302189）】，合同约定（摘要）：原告向被告购买芗城区元光北路西侧钱隆首府8幢--13幢地下室车位C057号，建筑面积40.3平方米，总价款139500元。合同第八条约定被告应在2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告；合同第十四条及合同附件六补充协议第五条第2项约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按原告不退房，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向原告支付违约金。合同签订当日，原告依约支付了全部房价款，被告于2012年9月30日将房屋交付给原告使用。2014年12月9日，漳州市房管部门发出公告：福建钱隆置业有限公司开发的钱隆首府8幢-13幢地下室车位已经房屋初始登记，该处房屋的业主可持相关资料到漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心申请办理产权登记。原告于2015年11月18日诉至本院。 本院认为，本案存有二个焦点：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第五条第2点的约定是否有效？2、本案原告所主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效？ 焦点一：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第五条第2点的约定是否有效？ 根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，原告认为被告在补充协议中延长办证时间，减轻了被告的义务，属于格式条款，因此补充协议的第五条第2点无效。首先，违反法律及行政法规的强制性规定的合同条款才是无效的条款，补充协议的第五条2条并未违反法律及行政法规强制性规定，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定，原、被告双方当事人可以就何时办理房屋所有权初始预登记等事宜作出特殊约定；其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原、被告可以就合同未尽事项进行补充约定。不能仅因补充约定对履行协助办证义务的期限进行延长，即认定该条款属于免除被告责任，加重原告责任的免责条款。由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限包含了相关行政机关审核、批准的时间，根据我市办理商品房权属登记的实践，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期限确实较短，而补充协议第五条第2点约定交房后365日内完成房屋所有权初始预登记尚且在合理范围内。讼争补充协议第五条第2点所约定的期限并未显著超过商品房权属证书办理的实际，因此原告主张上述条款无效，理由不能成立，本院不予采纳。 焦点二：本案原告所主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效？ 针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从原告向法院提交材料之日起（2015年11月18日）向既往时间倒推的2年，即2013年11月18日至2014年12月9日，原告主张的违约金诉请没有超过诉讼时效，2013年11月18日之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。至于原告认为诉讼时效应该从2012年12月30日开始起算的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告从2013年9月30日起就应当其权利已经受侵害，原告又未能提供证据证实本案诉讼时效存在中止或者中断的情形，因此原告主张诉讼时效从2014年12月9日开始起算，本院不予采纳。 综上所述，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，因被告的原因，原告未能在房屋交付使用之日起365日内取得房屋权属证书的，被告即构成违约，应承担相应违约责任。本案被告于2012年9月30日交付给原告车位，依合同约定被告应在2013年9月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告能够办理房地产权属证书。但时至2014年12月9日方可办理房地产权属证书其中一证房屋产权证书，原告于2015年11月18日起诉主张，在2013年11月18日前的未主张的违约金已超过二年的诉讼时效，故2013年11月18日至2014年12月9日计387天未超过诉讼时效，即被告应付逾期办证违约金为139500×0.001%×387=540元。因此，原告请求判令被告支付给原告逾期办理房屋产权证违约金及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项的规定，判决如下： 一、被告福建钱隆置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告方琼因迟延办理房屋权属证书的违约金人民币540元； 二、驳回原告方琼的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，减半收取为25元，由原告方琼负担15元，由被告福建钱隆置业有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郑解民    二〇一七年十一月二十八日 书记员  王小玲