江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9103号上诉人（原审被告）：江苏金卫投资发展有限公司，住所地江苏省昆山经济开发区国际商务区兆丰路**。法定代表人：陈志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾明德，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周建圣，男，1955年3月11日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师。上诉人江苏金卫投资发展有限公司（以下简称金卫公司）因与被上诉人周建圣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初16488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金卫公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回周建圣的一审诉请，一、二审诉讼费用由周建圣承担。事实和理由：一、一审法院认定未签订《昆山市商品房购销合同》的原因系双方对于委托经营相关事宜未磋商一致并认定不能归咎于周建圣错误。1、一审法院已经认定周建圣提供的《委托经营租赁授权书》“未有双方签名、按印”而不具有证据效力，但一审法院却又依照该授权书的条款推断周建圣签订《兆丰广场商品房订购书》购买房屋系为了委托经营管理获取租金收益。2、周建圣所称的《委托经营租赁授权委托书》与本案诉争的商品房购销合同是相互独立的法律关系，金卫公司与周建圣所称的“委托经营管理”并无关联性。二、因周建圣违约，其无权要求金卫公司返还已缴纳的定金50000元。1、《兆丰广场商品房订购书》约定周建圣应在签署商品房购销合同之前一次性付清购房款，但其并未按约支付。2、《兆丰广场商品房订购书》约定签署订购书后54天买受人应到出卖人营销中心签署《昆山市商品房购销合同》，但周建圣并未在约定期限到金卫公司处签约。3、金卫公司曾于2016年10月27日即《兆丰广场商品房订购书》约定的签约期限即将届满前发函给周建圣要求其前往签订购销合同，但周建圣仍未按约前往我处签订购销合同。周建圣辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。周建圣向一审法院起诉请求：1.判令金卫公司双倍返还定金100000元；2.金卫公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月7日，周建圣作为买受人、金卫公司作为出卖人，双方签订《兆丰广场商品房定购书》，约定：周建圣购买昆山市花桥镇花安路99号房屋，建筑面积42.96平方米，单价50496.78元/平方米，房屋总价2169342元，签订本定购书的同时，周建圣应一次性交纳购房定金50000元，签订《昆山市商品房购销合同》后，周建圣支付的定金转为购房首付款的一部分，签署本定购书后54天内（即2016年10月31日前），周建圣应到金卫公司营销中心签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议、附件，并一次性付款，周建圣需按本定购书约定的时间和条件，与金卫公司签署《昆山市商品房购销合同》（包括正文、补充协议和全部附件），否则视为周建圣违约，金卫公司有权将周建圣定购的房屋另行出售，且不需另行通知周建圣，已收取的定金不予返还，合同还对其他事宜进行了约定。《兆丰广场商品房定购书》签订后，周建圣支付金卫公司定金50000元。2016年10月24日，上海正源（昆山）律师事务所接受周建圣委托向金卫公司发送《律师函》，函件内容为：委托人在2016年9月7日与贵司订立《兆丰广场商品房定购书》，在合同中约定了签署《昆山市商品房购销合同》的时间，并同时签署《委托经营租赁授权书》，签订完毕后，委托人支付定金50000元，然委托人在10月24口到贵司售楼处签订《昆山市商品房购销合同》，贵司却提出不同于原来约定的《委托经营租赁合同》，且条件明显迥异，严重损害委托人的利益，贵司拒绝按照原合同约定签订《昆山市商品房购销合同》，贵司与委托人之间的《兆丰广场商品房定购书》、《委托经营租赁授权书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规及政策之规定，理应受到法律保护，现贵司违反约定提出严苛的条件，已经构成违约，为此，我所受委托人之委托，特致函如下在接到此函后2天内与委托人订立《昆山市商品房购销合同》，不得附加其他任何条件，否则，视为贵司违约。金卫公司收到上述《律师函》，但是，金卫公司对于《律师函》的内容不予认可，金卫公司陈述：周建圣于2016年10月24日来过公司，但是周建圣说不是来签订合同，而是来谈条件的，一个条件涉及到提前一年计算租金，金卫公司要求周建圣按照合同约定付款，周建圣不同意支付。金卫公司收到《律师函》后，向周建圣回函，周建圣收到回函。但是对于回函内容，双方提供的证据不一。根据周建圣提供的证据，回函内容为：周健圣先生，您委托上海正源（昆山）律师事务所吴景贵律师律师函已经收悉，您于2016年9月7日与我司订立《兆丰广场商品房订购书》及《委托经营租赁授权书》，并支付定金50000元，我司现通知您于2016年10月31日前携齐2119342元至我司营销中心支付购房款并签署《昆山市商品房购销合同》及补充协议、附件（周成威经营租赁合同），逾期视为违约。回函落款为金卫公司名称，无金卫公司公章。根据金卫公司提供的证据，回函内容为：上海正源（昆山）律师事务所吴景贵律师，贵所律师函已收悉，请通知贵所委托人周健圣先生于2016年10月31日前携齐2119342元至我司营销中心支付购房款并签署《昆山市商品房购销合同》，逾期视为违约。回函落款盖有金卫公司公章。双方未签订《昆山市商品房购销合同》，遂引起纠纷。关于未签订《昆山市商品房购销合同》的原因，周建圣陈述：签订《兆丰广场商品房定购书》时，周建圣还签署了《委托经营租赁委托书》，将购买的房产交由昆山兆丰广场管理有限公司进行招商经营管理，委托期限为10年，自2015年10月31日至2025年10月30日，但是，签订《昆山市商品房购销合同》之时，金卫公司出示的《委托经营租赁合同》中的委托期限变为2016年10月24日至2025年10月31日，即9年，周建圣要求按照10年的委托期限签订《昆山市商品房购销合同》，金卫公司置之不理，因此，双方未签订《昆山市商品房购销合同》。周建圣提供的证据为：一、《委托经营租赁授权书》，该份证据仅为首页，其上无当事人签名、按印，其上载明的内容为，受托方为昆山兆丰广场管理有限公司，委托方系座落于昆山市花桥××室营业用房的所有权人，委托方决定将该房产交由受托方进行招商经营管理，委托期限为10年，自2015年10月31日至2025年10月30日，前三年租金为每年以购房总价款（2746002元）的7%计算支付租金，以购房价格优惠并直接从购房总价款中抵扣，已在委托人购买该房产时直接抵扣，第四年至第五年租金每年以购买房价款（2746002元）的7%计算支付租金，以现金方式支付，后五年采用下列方式计算支付……。对于该《委托经营租赁授权书》的来源，周建圣表示系签订《兆丰广场商品房定购书》时一并签的文件，签字之后由金卫公司收走，其没有原件；金卫公司认为该证据仅仅是打印件，且从内容、形式上看是向案外人出具的，因此金卫公司对该证据的真实性、关联性不予认可；二、《委托经营租赁合同》，其上无当事人的签名、按印，其上载明的内容为，甲方为周成威，乙方为昆山兆丰广场管理有限公司，丙方为金卫公司，甲方全权委托乙方代理其在兆丰广场所购置的144室房屋的出租管理与运营管理，甲方委托乙方对外出租与经营管理的期限自2016年10月24日至2025年10月31日止……。周建圣陈述周成威系其儿子，金卫公司认为《委托经营租赁合同》系打印件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。上述事实由周建圣提供的《兆丰广场商品房定购书》、《委托经营租赁授权书》、收据、《律师函》、快递单、《委托经营租赁合同》、《签约通知函》、快递单、金卫公司提供的聊天记录、《函》、快递单及双方当事人在一审庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：双方签订的《兆丰广场商品房定购书》系双方真实意思表示，合法有效。《兆丰广场商品房定购书》属于预约合同，系确保正式的《昆山市商品房购销合同》可以签订的合同，《兆丰广场商品房定购书》虽然约定“签署本定购书后54天内（即2016年10月31日前），周建圣应到金卫公司营销中心签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议、附件”，但是，签订正式的合同系双方的义务，故不能以周建圣未在2016年10月31日前与金卫公司签订正式的合同为由认定周建圣违约，本案的争议焦点为《昆山市商品房购销合同》未签订的原因能否归咎于双方当事人。双方未签订《昆山市商品房购销合同》的原因系双方对于委托经营管理相关事宜未磋商一致。周建圣主张双方在签订《兆丰广场商品房定购书》时，双方另外确定了《委托经营租赁授权书》的具体条款。周建圣提供的《委托经营租赁授权书》未有双方签名、按印，一审法院无法认定双方确定了《委托经营租赁授权书》的具体条款。但是，周建圣提供的《委托经营租赁授权书》中载明“前三年租金为每年以购房总价款（2746002元）的7%计算支付租金，以购房价格优惠并直接从购房总价款中抵扣，已在委托人购买该房产时直接抵扣”，2746002元的7%为192220.14元，3年的租金为576660.42元，2746002元扣除576660.42元为2169342元，而2169342元恰好与《兆丰广场商品房定购书》中约定的房屋总价款相一致，因此，一审法院认定《兆丰广场商品房定购书》约定的房屋总价款系扣除3年租金后的价款，可以认定周建圣签订《兆丰广场商品房定购书》购买房屋系为了委托经营管理获取租金收益，且双方在周建圣签订《兆丰广场商品房定购书》时对委托经营管理进行了初步磋商。金卫公司陈述“周建圣于2016年10月24日来过公司，但是周建圣说不是来签订合同，而是来谈条件的，一个条件涉及到提前一年计算租金”，同时，周建圣向一审法院提供了《委托经营租赁合同》的打印件，因此，可以认定周建圣在签订《昆山市商品房购销合同》之前就房屋的委托经营管理的相关事宜与金卫公司进行了再次磋商但是未达成一致，其中就应当包括周建圣所述的委托经营管理期限的问题，因此，一审法院认定双方未签订《昆山市商品房购销合同》的原因系委托经营管理相关事宜未磋商一致。未签订《昆山市商品房购销合同》的原因不能归咎于双方。周建圣购买房屋的目的系为了委托经营管理获取收益，委托经营管理事宜系签订《昆山市商品房购销合同》需要磋商的重要事宜，委托经营管理条款系附属于《昆山市商品房购销合同》的重要条款，周建圣因委托经营管理相关事宜未磋商一致未与金卫公司签订《昆山市商品房购销合同》并非违约。周建圣提供的《委托经营租赁授权书》无法证明双方在签订《兆丰广场商品房定购书》时确定了《委托经营租赁授权书》具体条款，周建圣并未提供证据证明金卫公司在签订《兆丰广场商品房定购书》与签订《昆山市商品房购销合同》时关于委托经营管理的承诺前后不一，因此，金卫公司并不存在违约行为。综上，未签订《昆山市商品房购销合同》的原因不能归咎于双方当事人。因此，一审法院对于周建圣要求金卫公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持，金卫公司仅需返还周建圣定金50000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：江苏金卫投资发展有限公司于判决生效后十日内返还周建圣定金50000元。案件受理费2300元，由江苏金卫投资发展有限公司负担1050元，由周建圣负担1250元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，从周建圣在一审中提供的《委托经营租赁授权书》、周建圣委托律师于2016年10月24日向金卫公司发送的《律师函》、《委托经营租赁合同》打印件，另结合金卫公司在一审中陈述“周建圣于2016年10月24日来过公司，但是周建圣说不是来签订合同，而是来谈条件的，一个条件涉及到提前一年计算租金”，前述材料足以证明周建圣签订《兆丰广场商品房订购书》购买房屋系为了委托经营管理获取租金收益且双方当事人在签订正式商品房购销合同之前曾就涉案房屋的委托经营管理事宜进行过磋商，金卫公司虽对此予以否认但并未能提供充分的反驳证据。据此，双方当事人未能签订商品房购销合同的原因在于双方针对委托经营管理的具体事宜未能达成一致意见，该原因不能归责于双方当事人，故一审判决金卫公司向周建圣返还定金正确。综上所述，金卫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由江苏金卫投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年十一月二十九日法官助理黄源榕书记员袁丽媛