河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀10民终4467号 上诉人（原审原告、反诉被告）：闫险峰，男，1974年5月7日出生，汉族，户籍所在地安微省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：马学斌，北京市盈科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：马树果，男，1983年5月29日出生，汉族，户籍所在地河南省新蔡县。 委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人闫险峰因与被上诉人马树果房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初6264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人闫险峰上诉请求：请求撤销原审判决第二、三、四项判决，改判被上诉人支付上诉人478000元违约金或发回重审。事实和理由:一、造成合同不能履行的原因在被上诉人一方。二、马树果及其家庭在合同履行期间有无房产这一事实未查清。三、关于2016年10月8日未能进行面签的原因，上诉人要求被上诉人出示购房资格证明属于行使不安抗辩权。四、被上诉人未提交实际支付中介费的证据。五、即使认定上诉人违约，承担的违约责任显然过高。 被上诉人马树果辩称，第一，被上诉人认为一审法院审理案件事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，不存在任何错误。第二，针对上诉人的上诉意见答辩如下：首先，本案的根本违约方是上诉人一方。根据《补充协议》第二条第二款之约定，上诉人应在2016年9月5日之前向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。根据该条约定，上诉人应在2016年9月5日前还清银行贷款并在房管局办理完毕抵押注销手续。然而，通过证据可知2016年9月12日上诉人才还清贷款，原贷款银行才为其出具撤销抵押申请，实际办理完毕解押手续的日期更是靠后，上诉人至此已经构成违约。但被上诉人仍希望继续顺利履行合同，因此催促中介方分别于2016年9月21日、9月30日、10月8日，三次预约办理银行面签手续。根据三方签订的《过户、按揭代理合同》第三条第一款之约定，买卖双方应积极配合中介方办理贷款手续等相关事宜，根据房地产市场交易习惯，办理各项手续中介方都是提前通知，不存在办手续当天通知的情形。然而在三次预约面签办理均因上诉人原因未能完成，第一次9月21日上诉人一方未出现，被上诉人多次给上诉人打电话发短信，中介郭佳新也在当天给其发短信“大哥我是福成小郭，客户那边要给您打首付款，做面签了，刚刚给您打电话您没接啊，看到了方便回个电话”但上诉人拒接电话拒回短信，违约意图明显。第二次9月30日因上诉人妻子未到依旧未能办理，到了2016年10月8日，被上诉人夫妻双方与上诉人夫妻双方总算都到了银行，但上诉人一方突然要求被上诉人提供有资格购买此房屋的证明，并明确表示，必须提供否则就不配合办理。而这些证明在办理贷款阶段是根本不需要提供的，更不需要向上诉人一方提供。被上诉人认为，因为当时燕郊地区房屋价格飞涨，上诉人以各种理由推脱拒不配合被上诉人办理银行面签手续，目的就是见有利可图，拒绝履行合同。其次，关于更名办理银行贷款手续相关事宜，通过一审中介证人出庭作证及上诉人自身提供的录音证据可知，在合同签订前买卖双方就由被上诉人的亲属办理贷款手续等事宜已经达成了一致。只是在上诉人不想卖房后，拒不承认了而已。而且在上诉人方自己提供的录音证据20160930录音8中，被上诉人已经明确的告诉上诉人，如果不同意用别人的名义办贷款过户，“那过给我（马树果）”。由此可见，在上诉人以此推拒后，被上诉人为了合同的继续履行同意以自己名义办理贷款及过户手续。因此双方在当天未办成贷款手续后又预约了2016年10月8日，并在10月8日均到了贷款银行，如果上诉人当天配合履行，合同是可以顺利完成的，但就是因为，被上诉人一方表示若被上诉人不提供办理贷款根本不需要的所谓有购房资格的证明就不配合办理贷款，才导致合同无法继续履行。然而，上诉人不配合履行合同后，却在3天内以被上诉人违约为由要求解约继而向三河市人民法院起诉解除合同，根本违约行为明显。第三，关于中介费的证据，被上诉人已经在一审中向法院提供，根据合同及相关法律规定，应该予以确认。最后，违约金不只有弥补损失的作用还具有惩罚性。本案合同系买卖双方签字认可的，且不违法律的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行，那么约定的违约金条款也不应例外，应系双方真实意思表示。只有违约金具有惩罚性，才会有震慑力，才更能保证合同的履行。合同约定根本违约方应承担总价款20%的违约金即47万8千元，一审法院判令其支付30万已经是考虑到违约金约定过高酌减后的结果。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。 闫险峰向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原被告间的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；2、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币478000元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。 马树果提出反诉请求，要求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令反诉被告双倍返还反诉原告定金60万元，并赔偿房屋的差价损失100万元；3、赔偿反诉原告中介费等损失53800元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由同反诉原告在本诉表述。 一审法院认定事实：2016年8月7日，原告闫险峰与被告马树果在三河市福成房产置业经纪有限公司居间下，签订了《房屋买卖业务交易签约合订本》，该合订本包括《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《福成地产签约提示》。该《存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定主要内容如下：一、原告闫险峰将其名下位于三河市燕郊开发区房屋（三河市房权证燕字第××号）出售给被告马树果，房屋总价款人民币239万元。二、双方约定了付款方式。被告马树果签订协议当日给付购房定金30万元，首付款42万元于涉案房屋解押后自行支付，其余剩余房款被告马树果以银行按揭贷款方式给付原告闫险峰。三、原告闫险峰应于2016年9月5日前向原贷款机构还款解押并办理完毕解除抵押登记手续。四、原、被告应在涉案房屋解押后10日内办理贷款申请手续。五、原、被告在贷款机构通知批贷后15日内共同办理房屋所有权转移登记手续，于过户当日办理物业交接手续。六、双方约定了违约责任。原、被告若一方出现根本违约，另一方应在违约行为发生之日15日内按该房总价款的20%向对方支付违约金，原告还需赔偿被告支付的中介服务费。 合同签订当日（即2016年8月7日），被告马树果支付给原告闫险峰购房款20万元，同年8月14日给付购房款10万元，原告对被告逾期给付购房款予以接受。2016年9月5日，原告一次性向贷款银行支付了涉案房屋贷款，9月12日，贷款银行给原告出具了撤销抵押申请，9月17日，原告告知被告贷款银行已经出具撤销抵押申请，被告同意在一周左右时间给付购房款42万元。中介公司约定原、被告于9月21日到贷款银行进行被告申请银行按揭贷款面签，同时被告马树果给付原告闫险峰购房款42万元。9月21日，原告未到贷款银行，且拒接电话，被告马树果未支付给原告闫险峰购房款42万元。9月30日，因原告妻子未到贷款银行而面签未成功。10月8日，原告在贷款银行处无理要求被告必须出具购房资质而拒绝签字，面签未成功。10月11日，原告向被告发出房屋买卖合同解除函。2016年11月17日，被告在其名下登记有涉案房屋之外的房产（房权证号：三河市房权证燕字第××）。另查，被告马树果因其购买涉案房屋交纳中介服务费53800元；被告户籍所在地为河南省新蔡县，非三河市居民，按照2016年限购政策只能购买一处房产。 一审法院认为，原告闫险峰与被告马树果签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同和补充协议均合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在庭审中均同意解除房屋买卖合同，本院准许，原告闫险峰应返还给被告马树果购房款30万元。原告闫险峰于2016年9月12日获得撤销抵押申请，9月17日告知被告马树果该消息，超出了2016年9月5日之前办理完毕涉案房屋解押登记手续之约定，造成2016年9月15日前申请银行按揭贷款面签推迟，而原告闫险峰在原、被告及中介约定的2016年9月21日的时间又拒不到贷款银行接收首付款，致使申请按揭贷款面签再次推迟，9月30日和10月8日的面签均因原告的不配合而造成申请贷款不能成功。原告闫险峰的不作为说明其不愿意履行协助被告马树果申请银行按揭贷款面签的义务，系其根本违约，因此原告闫险峰应承担相应的违约责任。被告马树果在2016年9月21日、9月30日、10月8日未付购房款42万元，系其行使不安抗辩权，理据充分，本院予以支持。对原告闫险峰要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告马树果已有于2016年11月17日登记在其名下涉案房屋之外的房产（房权证号：三河市房权证燕字第××），且被告马树果又系非本地居民，无资格再购置涉案房屋，即使原告闫险峰无违约行为，被告马树果也实现不了涉案房屋买卖合同之目的，因此反诉原告马树果要求反诉被告闫险峰赔偿房屋的差价损失100万元，理据不充分，本院不予支持。被告马树果因购买涉案房屋交纳中介服务费53800元，依据双方约定，原告闫险峰应予赔偿。双方在《补充协议》中约定的一方出现根本违约行为，承担该房总价款的20%的违约金，本院认为数额过高，应予以减少，综合考量，原告闫险峰因其根本违约承担30万元违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告闫险峰与被告马树果于2016年8月7日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、原告闫险峰返还给被告马树果购房款人民币30万元（于判决生效后五日内履行）。三、反诉被告闫险峰给付反诉原告马树果违约金人民币30万元，并赔偿反诉原告马树果支付的中介服务费人民币53800元，共计人民币353800元（于判决生效后五日内履行）。四、驳回原告闫险峰其他诉讼请求。案件受理费8470元，反诉受理费19684元，由原告闫险峰负担16252元（于判决生效后三日内交纳），被告马树果负担11902元（已预交）。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为,依据双方之间的通话录音、中介工作人员赵文强的出庭证言、中介工作人员与上诉人之间的短信记录可证明上诉人一方在履行合同过程中存在违约情形。上诉人的违约行为包括：1、超出了2016年9月5日之前办理完毕涉案房屋解押登记手续之约定，造成2016年9月15日前申请银行按揭贷款面签推迟。2、2016年9月21日又拒不到贷款银行接收首付款，致使申请按揭贷款面签再次推迟。3、9月30日和10月8日的面签均因上诉人的不配合而造成申请贷款不能成功。双方在《补充协议》中约定一方出现根本违约行为，承担该房总价款的20%的违约金。一审综合考量，判令闫险峰因其根本违约承担30万元违约金，已对违约金数额进行调整，上诉人主张违约金过高的理由不能成立。 综上所述，闫险峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11774元，由上诉人闫险峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  柴秋芬 审判员  韩静威 审判员  梁志斌 二〇一七年十一月二十二日 书记员  李 煜