河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0103民初7628号原告（反诉被告）：郑州学都置业有限公司，住所地，郑州市二七区郑大市场南街1号。法定代表人：赵文辉。委托诉讼代理人：田慧峰，河南明商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海波，系该公司职工。被告（反诉原告）：河南桃花源投资管理有限公司，住所地，郑州市金水区同乐路168号301室。委托诉讼代理人：王美君、刘燕磊（实习），河南国银律师事务所律师。被告：赵永向，男，1970年8月16日出生，汉族，住郑州市金水区。原告郑州学都置业有限公司诉被告河南桃花源投资管理有限公司、赵永向房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州学都置业有限公司的委托诉讼代理人田慧峰、郭海波，被告河南桃花源投资管理有限公司的委托诉讼代理人王美君、刘燕磊及被告赵永向到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告依法支付所欠原告租赁费用5894036元，此后每日按照所欠租赁费用总金额的万分之五向原告支付违约金，并继续计算至实际支付之日；2、二被告赔偿原告11630521.8元；3、二被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求：1、请求确认原告和河南桃花源投资管理有限公司的租赁关系解除；2、请求判令河南桃花源投资管理有限公司立即将租赁房屋现场设施设备和装修物等全部物品交付原告。事实与理由：2011年6月14日，原告（甲方）和河南桃花源投资管理有限公司（乙方）就位于郑州市大学路与××交叉口中苑名都项目1号楼商业区一层、二层、三层，以及公寓区西座4至9层的房屋签订了《租赁合同》，合同约定租期为15年，租赁费用每三年递增6%，乙方应当按租赁季度支付租赁费用给甲方。若乙方无故未能按时向原告缴纳租赁费用，自逾期第8个工作日起，每延迟一日应按拖欠租赁费用总金额每日万分之五向甲方支付滞纳金；逾期60日的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方的全部经济损失。该赔偿额不低于合同解除之日所属的租赁年度24个月的租赁费用总额，如不足以弥补甲方所遭受的损失，乙方仍应赔偿。此后，由于被告长期拖欠原告的租赁费用，原被告双方于2016年6月2日签订了《租赁合同补充协议》，确认截止到2016年3月31日，被告共欠原告租赁费用520548元。并明确被告应当在2016年5月25日之前，向原告交纳所欠的房屋租赁费用5020548元，剩余租赁费用由被告分期支付，支付的数额和时间也有明确约定。被告应当按照约定按期足额支付，如被告支付任何一笔费用逾期超过10日的，原被告之间的租赁合同及补充协议自动解除。被告在签订补充协议后仅向原告支付了47万元。另外，在《租赁合同补充协议》中还约定2016年4月1日至2018年12月31日期间的租赁费用按照每月335872元计算。被告赵永向自愿为被告河南桃花源投资管理有限公司承担不可撤销的连带保证责任。按照约定，被告应当按期向原告支付租赁费用，但原告多次催要均未果。故依法提起诉讼。被告河南桃花源投资管理有限公司辩称，原告没有按照合同约定履行义务，构成根本违约。被告延付租金是根据租赁合同约定的权利，不是违约，原告不享有单方解除合同权，租赁合同应继续履行。租金包括房租及设备末端运行费，设备末端运行中央空调已于2012年5月18日由被告购买，对于租金有异议，原告无权主张违约金，原告主张赔偿数额过高。被告赵永向辩称，租赁合同履行过程中，被告没有过错，不同意解除合同。关于租金，可以延付租金及其他费用，不存在租金支付方面违约的行为。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告河南桃花源投资管理有限公司反诉称，2011年6月14日，原被告签订《租赁合同》，租赁原告位于郑州市大学路与××交叉口中苑名都项目1号楼商业区一至三层及公寓区座4至9层的房屋，租期15年。《租赁合同》第四条第二款约定：“甲方未能及时提供租赁费用发票，乙方有权延付租赁费用，直至甲方补齐租赁费用发票。”后原告单方拟定《租赁合同补充协议》，将上述约定变更为“甲方在乙方支付费用后将发票交付乙方”，并约定首笔款项未依约支付，《租赁合同》即可解除。之后原告胁迫被告的法定代表人在《租赁合同补充协议》签字盖章，但《租赁合同补充协议》的签订日期晚于约定的首笔款项履行期限，即该《补充协议》自始无法依约履行，系原告为无故解除《租赁合同》并逃避违约责任而拟定的协议，故《租赁合同补充协议》依法应当予以撤销，双方应当继续履行《租赁合同》。此外，原告交付的房屋不符合《租赁合同》约定的交付条件，被告不得不另行支出改善租赁房屋情况，且原告违背《租赁合同》第八条之约定，未依约履行物业维护义务，导致被告无法正常开展商业经营，造成被告巨大的经济损失。被告提起反诉，请求判令：1、依法撤销《租赁合同补充协议》；2、郑州学都置业有限公司继续履行《租赁合同》；3、郑州学都置业有限公司赔偿河南桃花源投资管理有限公司600万元损失；4、原告承担本案反诉费用。原告郑州学都置业有限公司针对反诉辩称：河南桃花源投资管理有限公司的请求一不属于反诉的范围，原被告双方签订的租赁合同及补充协议明确约定合同作废的条件，现该条件已经成立，因此合同已经解除。被告河南桃花源投资管理有限公司请求赔偿600万元损失，原告郑州学都置业有限公司认为不存在违约行为，被告是否存在损失不确定，即使有损失也是自己经营不善造成的，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求和反诉请求分别向本院提交了证据，经过庭审质证，本院对事实认定如下：原告郑州学都置业有限公司就位于郑州市大学路与××交叉口中苑名都项目1号楼商业区一层、二层、三层，以及公寓区西座4至9层的房屋，于2011年6月14日与被告河南桃花源投资管理有限公司签订《租赁合同》，双方约定了租赁费用、支付方式、违约责任。租赁场地面积为：商业区一层约1130.34平方米、二层约1511.76平方米、三层约1631.84平方米、公寓区西座4至9层总面积约3841.98平方米。如与实际面积有误差，以实测面积计算租赁费用。商业区租赁费用第一至第三个租赁年度为80元/月/平方米，第四至第六个租赁年度为84.80元/月/平方米，第七至第九个租赁年度为89.88元/月/平方米，第十至第十二个租赁年度为95.27元/月/平方米，第十三至第十五个租赁年度为100.98元/月/平方米。公寓区第一至第三个租赁年度为30元/月/平方米，第四至第六个租赁年度为31.80元/月/平方米，第七至第九个租赁年度为33.70元/月/平方米，第十至第十二个租赁年度为35.72元/月/平方米，第十三至第十五个租赁年度为37.86元/月/平方米。双方还约定被告未按时交纳租赁费用，按租赁费用总额的日万分之五支付滞纳金。2012年6月8日，在租赁合同履行期间，原告与被告河南桃花源投资管理有限公司签订《补充协议》，其中确认原告已经于2012年1月11日将租赁房屋交付被告河南桃花源投资管理有限公司，双方对交付房屋无任何异议，并且约定如果租赁场地达不到原合同约定的条件，由被告河南桃花源投资管理有限公司自行解决并承担费用。另约定了空调系统设备即安装费共计137万元由被告河南桃花源投资管理有限公司承担。有关租赁场地的停车位的使用、电梯、空调、给排水、用电等设备和系统，由被告河南桃花源投资管理有限公司负责日常管理、维护、维修、疏通、保养及处理等工作并承担费用。此外还对租赁场地天然气设施、设备、墙体等复原进行了约定。在合同履行过程中，被告河南桃花源投资管理有限公司出现欠付房屋租赁费用行为。原被告双方于2016年6月2日签订《租赁合同补充协议》，主要内容为：截止2016年3月31日，被告河南桃花源投资管理有限公司共欠原告郑州学都置业有限公司房屋租赁费用5020548元，以分期支付的方式履行，2016年5月25日前支付520548元，2016年6月25日前支付50万元，剩余400万元于2016年9月25日前支付20万元，11月25日前支付20万元，2017年每月25日前支付5万元，2018年每月25日前支付10万元，2019年每月25日前支付15万元。任何一笔费用超过10日未能支付，甲乙双方的租赁合同及补充协议自动解除，乙方（被告河南桃花源投资管理有限公司）在此已确认解除之日租赁房屋由甲方单方全部收回，乙方（被告河南桃花源投资管理有限公司）租赁房屋现场设备设施和装修物等全部物品无偿归甲方（原告郑州学都置业有限公司）所有。双方确认：2016年5月25日前被告未能足额支付的，原被告租赁合同及补充协议即可作废，并由原告单方收回被告所租赁的全部房屋，被告确认房屋内现场设备设施和装修物等全部物品无偿归原告所有，被告对此无异议。被告除应当继续支付所欠原告租赁费用外，同时原告有权按原租赁合同继续追究被告的违约责任。被告赵永向为被告河南桃花源投资管理有限公司在《租赁合同补充协议》中的义务承担连带责任，担保期限为两年。2016年10月18日，原告在郑州市黄河公证处的见证下向被告邮寄送达了租赁关系解除及声明告知函。本院认为，依法成立的合同，应当受法律保护。2011年6月14日原告与被告河南桃花源投资管理有限公司签订的《租赁合同》双方意思表示真实一致，不违反法律规定，为合法有效的合同，原被告均应当按照合同约定严格履行自己的义务。2016年6月2日《租赁合同补充协议》中约定第一笔付款的时间在该补充协议签订日期之前，在签订协议时已不能实现，本院认定该条款无效，但其他条款并不违反法律规定，合同部分无效并不影响其他条款的效力，因此《租赁合同补充协议》为部分有效协议。原告和被告河南桃花源投资管理有限公司对交付房屋的标准有明确约定，原告已经按照约定将符合约定的租赁场地交付给被告河南桃花源投资管理有限公司，被告河南桃花源投资管理有限公司在《补充协议》中予以确认。所以，原告作为出租方，已经按照合同约定将租赁物交付被告，被告河南桃花源投资管理有限公司作为承租方，应当按照约定及时缴纳租金，其未能按照约定及时支付房屋租赁费用，系违约行为，应当继续支付租赁费用并承担违约责任。在《租赁合同》履行过程中，被告拖欠原告租赁费用共计5020548元，原被告双方在《租赁合同补充协议》予以确定，并约定合同自动作废的条件。根据合同法的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。被告超过10日支付租赁费用，已经达到解除条件，原告与被告河南桃花源投资管理有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已经解除，解除的时间应当以《租赁合同补充协议》第二期应缴纳租赁费用的时间为准，即2016年6月25日之后的第十日为解除之日。被告河南桃花源投资管理有限公司应当按照约定将租赁房屋现场设施设备和装修物等全部物品交付原告。合同约定违约金日按照万分之五的标准计算不违反法律规定，本院予以支持。被告河南桃花源投资管理有限公司未将租赁物交付原告，应当继续支付租金作为赔偿。原告主张自2016年8月1日之日起至实际将租赁标的交付之日止合法有据，本院予以支持。被告赵永向对被告河南桃花源投资管理有限公司在租赁合同及本补充协议中的义务承担不可撤销的连带保证责任担保，且为独立担保，原告要求被告赵永向对上述债务承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。对于被告的答辩和反诉，本院认为，2012年6月8日的《补充协议》第一条第三款约定，租赁区域空调由被告河南桃花源投资管理有限公司自行安装，可以看出，《租赁合同》约定的设施设备及末端运营费并不包括该部分的运营费用，因此本院对此抗辩不予支持。双方还约定，原告在被告河南桃花源投资管理有限公司支付费用后将发票交付，被告并未及时支付费用，所以原告未能及时出具发票不能作为对抗支付房屋租赁费用的理由。被告河南桃花源投资管理有限公司称在签订《租赁合同补充协议》时受到胁迫，因没有提供相关证据证明胁迫事实的存在，其请求撤销《租赁合同补充协议》的诉讼请求不予支持。被告河南桃花源投资管理有限公司要求原告赔偿济损失600万元，因其未能提供相应损失的证据，应当承担举证不能的法律后果，本院对此反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郑州学都置业有限公司与被告河南桃花源投资管理有限公司之间的《租赁合同》及《补充协议》于2016年6月25日解除；二、被告河南桃花源投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内将租赁房屋现场设施设备和装修物等全部物品交付原告郑州学都置业有限公司；三、被告河南桃花源投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告2016年7月31日之前的租赁费用5894036元，并以5894036元为基数，自2016年7月31日起按照每日万分之五的标准支付违约金至实际支付之日）；四、被告河南桃花源投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失（损失计算标准为自2016年8月1日起至实际交付租赁标的之日期间按照《租赁合同》约定的租赁费用标准计算租赁标的占有使用费，最后30日不计算租赁费用，并自2016年8月1日起至租赁标的交付原告之日，按照《租赁合同》约定逾期支付租赁费用的天数，按照每日万分之五的标准计算违约金）；五、被告赵永向对第三项、第四项债务承担连带清偿责任。六、驳回原告（反诉被告）郑州学都置业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告桃花源投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费126947元、反诉费26900元，全部由郑州桃花源投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张卫青人民陪审员  赵红彩人民陪审员  郜郑香二〇一七年十一月十日书 记 员  苏东晓