四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0522民初2514号 原告：合江县雄鑫商城有限公司，住所地：合江县合江镇十一段支溪街**路桥公司综合楼**，统一社会信用代码：915105225557957168。 法定代表人：王忠友，董事长。 委托诉讼代理人：贺先明，四川省合江县佛荫法律服务所法律工作者，系特别代理。 委托诉讼代理人：王忠良，男，生于1957年11月24日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县，系原告的工作人员，一般代理。 被告：陶小林，女，生于1975年8月19日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县， 原告合江县雄鑫商城有限公司与被告陶小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案，依法适用简易程序，后因被告陶小林下落不明，转为普通程序，并依法组成合议庭于2017年11月8日公开开庭进行审理。原告合江县雄鑫商城有限公司的委托诉讼代理人贺先明、王忠良到庭参加诉讼，被告陶小林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告合江县雄鑫商城有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金79,647.75元、商业管理费4,674.50元、自用和分摊水电费8,585.27元、违约金156,371.74元，合计249,279.26元。(在诉讼中，原告变更诉讼请求，将五合春天商城负一层233(A)商铺的租金由2,400元变更为5,400元，商业管理费由42元变更为135元；将五合春天商城大寺巷出口左侧商铺的租金5,400元变更为2,400元，商业管理费135元变更为42元；将五合春天商城负一层175、177、179、183、184号商铺的租金由65,247.75元变更为77,173.20元，商业管理费由4,413.50元变更为5,296.20元；将违约金156,371.74元变更为78,449元；放弃要求被告支付水电费的诉讼请求)。事实与理由：被告租赁原告大寺巷出口左侧建筑面积为2平方米的商铺、五合春天商城负一层233(A)建筑面积为6.44平方米的商铺、大寺巷入口通往负一层楼梯旁建筑面积为4平方米的商铺、五合春天商城175、177、179、183、184号建筑面积为126.10平方米的商铺。合同约定期限分别为2013年11月1日至2016年7月31日、2013年11月1日至2016年7月31日、2014年5月1日至2017年4月30日、2014年7月1日至2017年6月30日。被告于2016年2月1日前向原告支付了合同约定的所有费用。但此后至2016年4月30日，被告单方终止合同至今下落不明，尚欠原告房屋租金91,573.20元及商业管理费5,296.20元，并按合同约定支付违约金78,449元。 被告陶小林未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下： 2011年5月15日，合江县利城房地产开发有限公司向原告出具委托书，其内容为：从2011年6月1日起，将委托人合江县利城房地产开发有限公司开发建设的亿鑫商城委托原告对其经营管理，并由原告承担全部经济和法律责任。同年8月10日，原告出具委托书，委托王忠良代表原告与客户签订有关门市出租合同等事项，其合同中约定责任均由原告承担。2014年3月27日，王忠良以原告名义(甲方)与宋文群(乙方)签订委托经营管理协议书，约定“乙方将其在商城负一层184号商铺的使用权交付甲方统一招商经营、管理；商铺的建筑面积为23.74平方米；在委托期间，甲方有权以甲方的名义对外出租或者以该商铺与他人合作经营，并以甲方的名义签订相关合同或者协议；在委托期间，甲方对该商铺的经营(包括不限于甲方自主经营、合作经营、对外出租等)享有收益权……；商铺经营委托管理期限从2014年7月1日至2017年6月30日止……。”2014年5月12日，王忠良以原告名义(甲方)与蒋仕洪(乙方)签订委托经营管理协议书，约定“乙方将其在商城负一层183号商铺的使用权交付甲方统一招商经营、管理；商铺的建筑面积为23.74平方米；在委托期间，甲方有权以甲方的名义对外统一经营或者以该商铺与他人合作经营，并以甲方的名义签订相关合同或者协议；在委托期间，甲方对该商铺的经营(包括不限于甲方自主经营、合作经营、对外出租等)享有收益权……；商铺经营委托管理期限从2014年10月1日至2017年6月30日止……。” 2013年10月8日，王忠良以原告名义(甲方)与被告(乙方)签订租赁管理合同，约定“甲方将位于五合春天商城233(A)建筑面积为6.44平方米的商铺出租给乙方经营使用；租赁期限从2013年11月1日起至2016年7月31日止；该商铺按建筑面积计算租金，从约定租赁期起，租赁保证金为3000元；乙方须于本合同签订之日交纳租金保证金，按照先交保证金后使用商铺的原则向甲方交纳首次3个月(从2013年11月1日起至2014年1月31日止)的租金5400元，以后每3个月期满前15天交纳租金一次，每次交3个月租金；乙方在租赁期经营中费用：一、乙方经营中发生的税费及其自身经营中的所有相关费用由乙方自行承担并缴交；二、商管费以每平方米5元计算……未按时交付的逾期按日承担所欠金额10%的违约金；租赁期间，乙方拖欠甲方租金、保证金均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的2%计算违约金”。同日，王忠良以原告名义(甲方)与被告(乙方)签订租赁管理合同，约定“甲方将位于五合春天商城大寺巷出口左侧建筑面积为2平方米的商铺出租给乙方经营使用；租赁期限从2013年11月1日起至2016年7月31日止；该商铺按建筑面积计算租金，从约定租赁期起，租赁保证金为2,000元；乙方须于本合同签订之日交纳租金保证金，按照先交保证金后使用商铺的原则向甲方交纳首次3个月(从2013年11月1日起至2014年1月31日止)的租金2,400元，以后每3个月期满前15天交纳租金一次，每次交3个月租金；乙方在租赁期经营中费用：一、乙方经营中发生的税费及其自身经营中的所有相关费用由乙方自行承担并缴交；二、商管费以每平方米5元计算……未按时交付的逾期按日承担所欠金额10%的违约金；租赁期间，乙方拖欠甲方租金、保证金均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的2%计算违约金”。 2014年4月21日，王忠良以原告名义(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁协议，约定“甲方将位于大寺巷入口通往负一层楼梯旁建筑面积为4平方米的商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为2014年5月1日起至2017年4月30日止；租金及支付方式：2014年5月1日起至2017年4月30日，每季度租金6,600元，首次租金在签订合同时由乙方向甲方一次性支付，以后在每季度租期满前20天内由乙方向甲方一次性支付下一季度租金；乙方的商管费按照商场内商家相同价格交纳；订本协议时，乙方向甲方支付5,000元作为保证金；乙方逾期15天交付租金的，除应及时补交外，还应向甲方支付年租金总额10%的违约金。” 2014年4月23日，王忠良以原告名义(甲方)与被告(乙方)签订经营管理合同(编号为C25)，约定“甲方将位于五合春天商城负一层175号、177号、179号、183号、184号建筑面积为126.10平方米的商铺交给乙方经营使用；使用期限从2014年7月1日起至2017年6月30日止；该商铺按建筑面积计算经营管理费，使用期内经营管理费标准：2014年7月1日起至2015年6月30日为每月每平方米102元，以后年度按照7%递增，原履约保证金15,500元顺延；乙方在经营期中的其它费用：一、乙方在自身经营中的所有费用及产生的税费由乙方自行承担并支付；二、乙方须向甲方每月每平方米缴纳商业管理费5元及设备设施、装饰装修使用和维保费2元共计7元，按季计算2,648元，按季提前15天向甲方支付；在经营期间，乙方拖欠甲方经营管理费、商管费、水电费等视为违约，由乙方按逾期日承担所欠金额10%的违约金；双方为续签合同的，原签订的编号为008号的《经营管理合同书》于合同期满时自动终止，所交保证金转作续签合同的履约保证金，本合同则从双方签字盖章之日起生效。”被告按照原、被告签订的《经营管理合同书》(编号为008号)的约定，于2012年7月18日向原告缴纳履约保证金10000元作为2014年4月23日双方签订合同的履约保证金。2016年1月31日，被告已按合同约定支付了商铺租金及商业管理费(按每平方米7元计算)。从2015年11月1日至2016年4月30日，被告使用(租赁)五合春天商城负一层175号、177号、179号、183号、184号建筑面积为126.10平方米的商铺尚欠原告经营管理费(租金)及商业管理费为77,173.20元、5,296.20元。从2016年2月1日至4月30日，被告租赁五合春天商城233(A)建筑面积为6.44平方米的商铺、五合春天商城大寺巷出口左侧建筑面积为2平方米的商铺、大寺巷入口通往负一层楼梯旁建筑面积为4平方米的商铺尚欠原告租金及商业管理费分别为5,400元、135元；2,400元、42元；6,600元、84元。 另查明，原告同意将被告所缴纳的履约保证金抵扣被告应支付的违约金，被告不再另行向原告支付违约金，原告不再向被告返还履约保证金。 上述事实，除原告陈述外，有合江县利城房地产开发有限公司的委托书、原告与宋文群、蒋仕洪签订的委托经营管理协议书、租赁管理合同、经营管理合同、房权证合房字第××、20××32、20××92号、房产登记信息查询情况说明、雄鑫公司专用收据五张、被告欠付费用清单等证据在卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然原告未享有上述租赁标的物的所有权，但从合江县利城房地产开发有限公司出具的委托书、原告与宋文群、蒋仕洪签订的委托经营管理协议书来看，原告享有对外出租、获取收益的权利。原告与被告签订的租赁管理合同、经营管理合同时，被告并不知道原告与委托人合江县利城房地产开发有限公司、宋文群、蒋仕洪之间存在代理关系，并有被告实际向原告支付房屋租金及商业管理费的事实，因此原、被告签订的租赁管理合同、经营管理合同只能约束原、被告，并不涉及委托人。原、被告签订的经营管理合同，虽然约定被告向原告支付经营管理费，并没有约定支付租金，但该合同的内容，与原、被告签订租赁管理合同的内容大体相同，并且从原告出具委托书，委托王忠良代表原告与客户签订有关门市出租合同的事实，可以认定该经营管理费实质就是租金。原告已按合同约定向被告交付租赁标的物，被告理应按合同约定支付租金及商业管理费，但被告逾期未支付租金及商业管理费，已构成违约，因此对原告要求被告支付租金、商业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告应支付的租金及商业管理费，经本院审核，从2015年11月1日至2016年4月30日，被告使用(租赁)五合春天商城负一层175号、177号、179号、183号、184号建筑面积为126.10平方米的商铺尚欠原告经营管理费(租金)及商业管理费为77,173.20元、5,296.20元。从2016年2月1日至4月30日，被告租赁五合春天商城233(A)建筑面积为6.44平方米的商铺、五合春天商城大寺巷出口左侧建筑面积为2平方米的商铺、大寺巷入口通往负一层楼梯旁建筑面积为4平方米的商铺尚欠原告租金及商业管理费分别为5,400元、135元；2,400元、42元；6,600元、84元。另外，原告同意将被告所缴纳的履约保证金10,000元抵扣被告应支付的违约金，系原告诉讼权利的行使，不违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利，但不影响本院根据已查明的事实依法缺席裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三第一款、第一百一十四条第一款、第二百十二条、第二百二十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、从2015年11月1日至2016年4月30日，被告陶小林使用(租赁)五合春天商城负一层175号、177号、179号、183号、184号建筑面积为126.10平方米的商铺尚欠原告合江县雄鑫商城有限公司经营管理费(租金)77,173.20元、商业管理费5,296.20元。 二、从2016年2月1日至4月30日，被告陶小林租赁五合春天商城233(A)建筑面积为6.44平方米的商铺尚欠原告合江县雄鑫商城有限公司租金5,400元、商业管理费135元。 三、从2016年2月1日至4月30日，被告陶小林租赁五合春天商城大寺巷出口左侧建筑面积为2平方米的商铺尚欠合江县雄鑫商城有限公司租金2,400元、商业管理费42元。 四、从2016年2月1日至4月30日，被告陶小林租赁大寺巷入口通往负一层楼梯旁建筑面积为4平方米的商铺尚欠原告合江县雄鑫商城有限公司租金6,600元、商业管理费84元。 五、被告陶小林向原告合江县雄鑫商城有限公司支付违约金10，000元(以被告陶小林所缴纳的履约保证金抵扣被告陶小林应支付的违约金，被告陶小林不再另行支付违约金，原告合江县雄鑫商城有限不再向被告陶小林返还履约保证金)。 六、上述款项，被告陶小林于本判决生效后十日内向原告合江县雄鑫商城有限公司支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5039元，由被告陶小林负担(此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  赵益平 人民陪审员  李洪云 人民陪审员  杨 学 二〇一七年十一月十五日 书 记 员  龚启明