上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初25880号原告：刘a，男，1984年11月12日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。被告：上海太平洋房屋服务有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。原告刘a与被告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)居间合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理，本院受理后依法适用简易程序，并于2017年9月13日公开开庭予以审理。原告刘a及其委托诉讼代理人孟锋，被告委托诉讼代理人王显光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘a向本院提出诉讼请求：1.被告返还中介费人民币(币种下同)30,000元及利息；2.被告赔偿原告购房差价导致的损失100万元；3.被告赔偿原告支付的律师费40,000元；4.被告赔偿原告房屋租赁费121,200元；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年4月25日，由被告居间介绍，原告与金某某、薛某签订房屋买卖合同，原告向被告支付佣金30,000元。房屋买卖合同约定：金某某、薛某将位于闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室的房产出售给原告，合同价款317万元。合同签订后，原告按约定支付了金某某96万元房款，由金某某用于归还银行贷款，并在2014年8月15日前将该房屋的抵押登记手续全部注销完毕。待原告办妥贷款审批手续后，将该房屋过户给原告。事实上，金某某收到96万元后并未归还银行贷款、办理注销抵押登记手续。并且原告后来得知，金某某所出售的房屋不仅设定了银行债权抵押，而且还设定了个人债权抵押，并已经先后被杨浦区法院和闵行区法院予以查封。被告作为居间介绍的中介方，为了获取中介费用，在已知该房屋存在个人债权抵押和法院查封的事实情况下，仍然故意隐瞒所介绍房屋的真实信息。由于存在以上抵押和司法限制，加之金某某收款后也未归还银行贷款办理注销抵押登记手续，导致该房屋无法办理产权变更登记手续。为此，原告于2015年8月27日以金某某、薛某为被告，向闵行区人民法院提起诉讼，闵行区人民法院作出(2015)闵民五(民)初字第2033号民事判决，判令解除了买卖合同，金某某、薛某返还购房款并支付赔偿金等。该判决生效后，原告已经向闵行区人民法院申请强制执行，但没有任何结果。被告隐瞒所介绍房屋真实信息，导致原告不能及时购买房屋，原告到目前为止，一直在外租房居住，支付额外租房的费用。而目前购买同样的房屋，目前市场均价在600万元左右，远远高于之前购买价格，给原告造成了巨大经济损失。原告认为，被告作为居间介绍的中介方，故意隐瞒所介绍房屋的真实信息，导致原告合同目的不能实现，给原告造成巨大损失。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，被告应当返还佣金并赔偿原告损失。原告多次找到被告协商均被拒绝，故原告以讼称事由诉至法院。被告太平洋公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在提供居间服务过程中，并不存在故意损害原告利益行为，有权取得部分佣金，按照约定原告应支付佣金数额为55,000元，被告现在就主张3万元。关于原告主张的差价损失，被告并无故意损害原告行为，且该损失在第三人与原告的买卖合同纠纷判决中已获得法院判决的违约金，再起诉将形成重复计算。关于律师费，居间合同并未约定律师费承担问题，此费用为原告与第三人买卖合同纠纷的支出，与本案无关。关于租金，房租是第三人承诺支付给原告的费用，并非被告承诺，要求被告支付无任何法律依据。经审理查明，2014年4月25日，经被告太平洋公司居间介绍，案外人金某某、薛某(出卖人，作为甲方)与原告刘a(买受人、作为乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同上薛某的签字系由金某某代签)一份，约定：甲方将其坐落于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为92.79平方米，转让价款为3,170,000元；付款方式如下：1、乙方于签约时支付甲方房款30,000元；2、乙方于2014年5月2日之前支付甲方房款350,000元；3、乙方于2014年5月25日之前支付甲方房款580,000元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于收到上述还贷款项后20日内前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日办理抵押登记注销手续。)；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,210,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；房屋交付时间：甲、乙双方应于2014年8月15日之前且甲方办妥房屋全部抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算；逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方(被告在合同上填写的地址即涉案房屋所在地)。该合同还对双方的其他权利义务作了约定，当日双方还签订《补充协议》一份，约定：本次交易甲方承诺该房屋为其家庭在上海市唯一一套住宅且拥有该房屋产权满五年，甲方应缴纳的所有税费及中介费均由乙方承担并支付；双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可等。签约当日，案外人金某某出具了《承诺书》，承认其代被告薛某签约，并承诺已取得该房屋权利人薛某关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同，且薛某会于4月27日前签订买卖合同。若于4月27日前因自身原因(除不可抗拒因素外)未在上述期限签订买卖合同，则其愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿买受方及自愿赔偿中介费服务费损失。同日，被告太平洋公司(签约甲方)与原告刘a(签约乙方)签订《佣金确认单》一份，约定：乙方支付甲方服务费55,000元，乙方于签约当日支付14,000元，于2014年4月6日支付16,000元，于过户当日支付25,000元；乙方应于限期内支付上述费用，如果乙方未按照上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算等。原告于2014年4月25日向被告支付佣金14,000元，于2014年4月26日向被告支付佣金16,000元。买卖合同签订后，原告于2014年4月25日、2014年5月25日先后给付案外人金某某30,000元、580,000元并由案外人金某某出具收据，于2014年5月3日向案外人薛某的银行账户转账350,000元，原告持有该笔款项收款人为薛某的收据一张。收款后，案外人金某某、薛某未按合同约定前往贷款银行办理还款手续及房屋抵押注销登记手续。2015年7月13日，原告分别以系争房屋所在地为送达地址向金某某、薛某邮寄告知函，以金某某、薛某在收到款项后未用于归还银行贷款并办理注销抵押手续，后原告得知该房产除设有银行贷款抵押外，还存在个人债权抵押及产权司法限制等情况，导致该房产在合同约定的期限内无法办理过户手续，合同目的无法实现为由，通知金某某、薛某即日起解除双方签订的房地产买卖合同，上述告知函于次日被签收。因该房屋买卖未能按约履行，原告一直在外租赁房屋居住。另查明，金某某、薛某于2009年1月9日成为涉案房屋的权利人。目前，系争房屋的产权登记簿上设有两位抵押权人，一是中国建设银行股份有限公司上海闵行支行，该行于2008年12月31日在系争房屋上设有债权金额为730,000元的抵押权，期限从2008年12月29日起至2028年12月29日止。二是案外人何某，何某于2010年9月21日在系争房屋上设有债权数额为400,000元的抵押权。2013年11月18日，涉案房屋因民间借贷纠纷被上海市杨浦区人民法院查封。2014年10月28日，涉案房屋因民间借贷纠纷被上海市闵行区人民法院查封。2014年5月27日，金某某、薛某经本院主持调解自愿离婚。2015年5月20日，金某某因信用卡诈骗罪被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑二年六个月，缓刑二年六个月，罚金人民币二万元。2016年2月22日，金某某再次因信用卡诈骗罪被上海市宝山区人民法院判处有期徒刑六年，并处罚金人民币120,000元。又查明，原告于2015年8月起诉至本院，请求判令解除买卖合同，并要求金某某、薛某返还购房款96万元并支付违约金634,000元。该案审理过程中，被告太平洋公司出具《证明》，载明：兹证明漕宝路XXX弄XXX号XXX室业主金某某于2014年10月承诺承担刘a及父母在沪租房租金(按实际租赁合同租金计算)，承担期限为2014年10月1日至买卖交易交房为止。原告在该案中聘请律师支付律师费4万元。本院审理后于2016年5月5日作出(2015)闵民五(民)初字第2033号民事判决，认为：原告与金某某、薛某于2014年4月25日签订的《上海市房地产买卖合同》属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定的付款方式先后向支付了房款96万元，但金某某、薛某并未按合同约定将上述款项用于提前归还尚欠银行的购房贷款及注销银行对系争房屋设有的抵押权，在双方签订房屋买卖合同前涉案房屋业已被人民法院司法查封，金某某、薛某未举证证明曾将上述情形告知原告，故金某某、薛某理应承担违约责任。现原告按约向金某某、薛某发送告知函要求解除合同，该告知函自2015年7月14日到达金某某、薛某在合同上记载的地址后即生效。故原告要求确认双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月14日解除的诉讼请求，本院应予支持。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求金某某、薛某返还购房款960,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的赔偿金634,000元，实为按房价的20%计算的违约金，金某某提出该违约金过高，要求予以调整。本院结合金某某、薛某在履行合同过程中的违约行为、过错程度、违约给原告所造成的实际损失，并兼顾到金某某、薛某在实际合同履行中的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，对金某某此项抗辩意见予以采纳，并酌情调整为580,000元。被告薛某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。本院判决确认原告刘a与金某某、薛某签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月14日解除，金某某、薛某于本判决生效之日起十日内返还原告刘a购房款人民币960,000元并偿付原告刘a赔偿金580,000元。一审判决后，当事人均未上诉，该案现已生效。上述事实，由原告提交的《佣金收据》及付款凭证、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、2015年6月1日调取的上海市房地产登记簿、证明、租赁合同、聘用律师合同及律师费发票、告知书及邮寄凭证、(2015)闵民五(民)初字第2033号民事判决书等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明金某某曾向被告说明房屋抵押查封情况，向本院提交询问笔录及2014年4月11日调取的上海市房地产登记簿，被告对该两份证据不予认可。本院认为，就该两份证据原告并未提交原件，对于真实性难以认定。且金某某的询问笔录为其单方陈述，未有其他证据予以佐证，故对于该两份证据本院难以采纳。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告作为居间方，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款之规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。原告与案外人经被告居间就系争房屋达成买卖合同，该买卖合同在履行过程中因房屋上存在抵押及查封，导致未能在合同约定的期限内完成交易，因案外人违约导致合同解除。经本院生效判决确认双方的买卖合同于2015年7月14日解除，案外人返还房款并应向原告支付违约金。现本案争议的焦点为被告是否在居间过程中存在故意隐瞒房屋的抵押及查封信息，恶意促成双方交易。原告与案外人于2014年4月25日签订买卖合同之时，系争房屋上已存中国建设银行股份有限公司上海闵行支行、案外人何某两项抵押及上海市杨浦区人民法院民间借贷纠纷案件的查封，均为足以限制交易之障碍。而双方签订的买卖合同中仅对银行的抵押予以明确，案外人何某的抵押及查封未能告知原告。就此原告认为案外人就该情况明确告知过被告，且被告还在签约前的2014年4月11日调取过系争房屋的产调信息，被告对抵押及查封的情况系明知。如前所述，就原告的该意见，因其提交之证据难以采信，并未能确认被告对此限制交易信息属明知，故未能认定被告存故意隐瞒之嫌。其次，因案外人违约导致所应承担之违约责任，本院于(2015)闵民五(民)初字第2033号民事判决中已予以明确，本院在结合案外人的违约情况及原告的实际损失后确认案外人支付相应违约金。因案外人缺乏可执行之财产导致该判决结果尚未能履行，原告所认为的此期间扩大的损失并非由被告所致，故原告要求被告赔偿购房差价的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的律师费，前案中已经考量到原告损失后就违约金作出判决，该项诉讼请求并无依据，本院不予支持。关于原告主张的租房费用，被告虽曾出具说明，但内容系确认案外人曾愿意负担原告之租房费用，并未承诺其承担相应付款义务，原告的该项诉讼请求亦无依据，本院不予支持。另，虽现无证据证明被告在居间过程中存在故意隐瞒系争房屋的抵押及查封情况，但被告作为居间机构，就房屋买卖如此重大的财产处分事项，较买卖双方更为清楚相应的交易流程、风险及注意事项。被告在促成交易之前，未尽其审慎义务，在可以轻易调取房屋产调信息的情况下，未能全面了解房屋情况，也未向原告明确交易风险，仓促促成双方达成买卖，在居间服务上被告存在过失，故本院确认被告将收取的佣金予以返还。至于原告主张的佣金利息，其在本案中才予以明确返还，该项诉讼请求本院不予支持。同时，虽本院未支持原告的其他诉讼请求，但考量到其损失较大且被告在居间中的过失，本案诉讼费由被告负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘a返还佣金30,000元；二、驳回原告刘a的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,760.40元，由被告上海太平洋房屋服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年十一月二十九日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。