四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0823民初659号 本诉原告（反诉被告）：刘静红，女，1967年8月29日出生，汉族，住四川省剑阁县。 本诉原告（反诉被告）：顾俊芝，女，1974年5月23日出生，汉族，住四川省剑阁县。 本诉二原告共同委托诉讼代理人：黄金满，四川剑州律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：剑阁县华宇房产开发有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇修城园区。 法定代表人：李世平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：左建江，四川力发律师事务所律师。 原告刘静红、顾俊芝与被告剑阁县华宇房产开发有限公司（以下简称华宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，被告剑阁县华宇公司于2020年4月7日提出反诉，本院依法予以受理，并组成合议庭，于2020年4月27日、2020年6月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘静红、顾俊芝及委托诉讼代理人黄金满、被告（反诉原告）华宇公司委托诉讼代理人左建江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告刘静红、顾俊芝向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理不动产登记；2.判决被告以原告支付的1400000.00元购房款为基数，自2014年9月29日起按照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算，向原告赔偿损失；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年9月，原、被告经过协商，达成了商品房买卖协议，双方约定：被告将其开发的位于剑阁县的500多平方米的营业用房一套以180万元的价格出售给原告，原告分两次付清，第一次支付房款140万元，被告在收到房款后一个月内登记备案，原告收到房屋备案手续后付清余款，房屋交付和不动产权登记以备案合同约定为准。原、被告达成协议后，原告于2014年9月4日至28日期间，通过银行转款的方式向被告支付了140万元的购房款，被告向原告出具了收据。原告多处筹集资金按照约定向被告一次性支付了购房款140万元，但被告经多次催告并未按照约定履行义务，既不与原告签订书面的《商品房买卖合同》，也不向原告交付房屋。被告不履行合同义务的行为是违约行为，因被告的违约行为致使原告不能及时依法取得该房屋的所有权、行使物权、享有收益，给原告造成了巨大的经济损失，被告应当向原告承担违约损害赔偿责任。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉求。 本诉被告华宇公司辩称，1.原告主张的被告办理不动产登记没有事实依据，不符合原、被告之间的约定，原告没有按照定房协议的约定足额支付购房款，以及签订正式的商品房买卖合同，办理相关备案手续。2.原、被告双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但2014年9月4日原告刘静红与被告华宇公司签订了定房协议书，明确约定了原告购买被告所开发房屋的面积、单价、楼号等信息，该房屋总价款为230万元，并约定原告应于2014年9月20日之前必须到被告处签订正式的商品房买卖合同，否则被告有权将该房屋另行销售，无需通知原告。3.合同签订后，被告多次要求，原告未与被告签订合同，导致2020年3月31日被告向原告发出律师函要求解除定房协议书并返还原告的订房款140万元。4.原告主张逾期支付的赔偿损失我们认为没有依据，原告没有足额交付房款。被告没有义务交付房屋，因此被告可以行使不安履行抗辩权。 反诉原告华宇公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《定房协议书》；2.判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告违约造成的案涉商铺空置的租金损失，从2014年9月20日起以当时市场平均价格计算至反诉被告付清为止的20万元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2014年9月4日，反诉原、被告经过协商签订《定房协议书》，该协议约定：反诉原告将其开发的商铺出售给反诉被告，房屋总价款为230万元，付款方式为一次性付清。同时，协议还约定反诉被告应在2014年9月20日到反诉原告售楼处签订《商品房买卖合同》。但反诉被告并未按照约定时间前来签订正式合同，截止目前，其支付房款仅为140万元，尚有90万元未支付，在反诉原告多次催告下，反诉被告置之不理，故反诉原告诉至法院。 反诉二被告辩称，1.反诉被告刘静红、顾俊芝是共同购买房屋的主体，二人没有与反诉原告签订商品房定房协议书，反诉原告主张的事实是虚假的。2.反诉原、被告之间没有签订书面的商品房买卖合同，但反诉被告在反诉原告售楼部通过刷卡支付的方式支付了购房款140万元，因此，反诉原告主张的反诉被告不予签订合同明显是不符合常理的。3.反诉原、被告约定的房款实为180万元，并非230万元，双方没有书面的协议书确认为房款230万元。4.反诉原告于2014年12月将涉案房屋备案登记为顾俊芝名下，因此反诉原告陈述的事实为虚假。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本诉、反诉当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据:身份证复印件、营业执照、企业公示信息、法定代表人证明书、中国银行持卡人存根、剑阁县华宇房产开发有限公司收据、商品房合同备案查询结果、房屋登记查询结果通知书、定房协议书、中国银行转账凭证、解除合同通知书等本院予以确认，并在卷佐证。 本院根据上述确认的证据及双方当事人的陈述，对本案事实认定如下:2014年9月4日，乙方刘静红与甲方剑阁县华宇房产开发有限公司签订《定房协议书》，达成协议：一、乙方认购华宇公司开发的剑阁县下寺镇下寺老街（高铁站对面）商品房。该商品房用途为商铺，建筑面积为509.23平方米，套内面积为438.96平方米。二、该商品房按建筑面积计价，销售单价为5480元/平方米，付款方式为一次性，优惠幅度为17%，总价款为230万元。乙方自愿在该协议签订当日向甲方交纳定金50000.00元。定金从签订本协议之日起不予退还，若甲方在乙方签订本协议之日起到规定的签订《商品房买卖合同》时间将房屋另作处理，甲方应双倍返还乙方定金。三、乙方承诺在2014年9月20日内必须到甲方售楼处签定《商品房买卖合同》。若乙方不按约定期限签定《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方认购的房屋另行销售而无须通知乙方。四、按揭客户必须在签订《商品房买卖合同》之日起7天内办理相关按揭手续，逾期不办理者视为自动放弃认购权，本公司有权对其预定的房屋另作处理。五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，同样具有法律效力。本协议自双方签字盖章，且甲方收到乙方定金之日起生效。《商品房买卖合同》签订后，本协议自动失效。甲方销售代表母翠萍签字并加盖华宇公司公章，乙方刘静红签字并纳印。2014年9月4日合同签订当日刘静红通过中国银行向华宇公司转账5万元、2014年9月10日转账17万元、3万元、2014年9月18日转账25万元、2014年9月28日转账12万元、8万元。2014年9月18日顾俊芝通过中国银行向华宇公司转账4万元、27万元、29万元、2014年9月28日转账10万元。以上转账金额共计140万元，被告华宇公司收款后向原告出具注明购房定金及购房款的收据。 华宇公司于2020年3月26日通过圆通速递邮寄的方式向刘静红送达了解除合同通知书，解除合同通知书主要内容为因刘静红违反了《定房协议书》的一次性付款的协议规定，至今仍有90万元购房款未向华宇公司支付，并且未到华宇公司售楼处签订《商品房买卖合同》，基于以上的原因，华宇公司决定解除与刘静红签订的《定房协议书》。 另查明，庭审中本诉二原告提交了2020年3月10日顾俊芝通过向剑阁县城乡规划建设和住房保障局申请对剑阁县房屋的查询，结果显示截止查询当日该房屋无抵押、无查封、无限制，通过商品房合同备案查询结果中显示附记栏为:备案号，买受人（取得方）{顾俊芝、刘静红}，备案日期2014年12月12日。对备案这一事实在庭审中本诉二原告表示没有签订正式的商品房买卖合同，华宇公司对原告的说法认可。庭审后，法庭就备案事实到剑阁县不动产管理中心、剑阁县城乡规划建设和住房保障局、剑阁县自然资源局核实备案信息与本诉二原告提交信息一致，未查到备案合同原件（只有本案合同号，无合同文本）。本诉原告刘静红、顾俊芝于2020年3月16日向本院申请诉前财产保全，我院裁定对被申请人华宇公司开发的位于剑阁县营业用房予以查封，保全限额200万元。 本院认为，本案争议的主要焦点为：1.《定房协议书》效力如何认定?该《定房协议书》是否应继续履行或符合解除条件?2.本案的房价款究竟是230万元还是180万元?3.本案双方当事人的违约责任如何认定。对此，本院分别论述如下： 1.（1）关于《定房协议书》效力的问题。刘静红与华宇公司于2014年9月4日签订的《定房协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本诉原告刘静红与华宇公司在签订合同后找到顾俊芝与其共同购买房屋，二人共同支付了购房款140万元(各支付70万元)，华宇公司收取了二人的购房款并开具收据。华宇公司于2014年12月12日将该定购房屋备案登记在买受人顾俊芝、刘静红名下。本案中，当事人双方并未签订《商品房买卖合同》或另行达成《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。顾俊芝与刘静红共同支付房款的行为应视为对《定房协议书》的追认，应当受到《定房协议书》的约束。顾俊芝称其不知有定房协议的辩解理由不能成立。(2)关于《定房协议书》是否应继续履行或符合解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，买受人刘静红在与华宇公司签订了《定房协议书》后，顾俊芝作为共同买受人，其二人未按协议约定的在2014年9月20日前履行一次性支付清购房款230万元的行为，导致《定房协议书》目的不能实现。反诉原告华宇公司请求解除《定房协议书》符合法律规定，本院应予支持。 2.关于本案双方争议的购房款究竟是230万元还是180万元的问题，庭审查明，2014年9月4日本诉原告刘静红与剑阁县华宇房产开发有限公司签订的《定房协议书》第二条明确约定:商铺经优惠17%后的房屋价款为230万元，付款方式为一次性付清。本诉原告刘静红、顾俊芝主张房款为180万元而不是230万元，其二人并未提交有效证据予以证明该房款为180万元，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”双方未签订由230万元的购房款变更为180万元的补充协议，现有证据能证实的购房款是230万元，对本诉二原告主张房款180万元因无证据支持，本院不予采信。 3.关于双方的违约认定问题。本诉原告在签订《定房协议书》后，未按照约定付清定购房款违约在先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”支付购房款是买受人的主要合同义务，买受人刘静红与被告华宇公司约定以一次性付款的方式支付购房款，但刘静红、顾俊芝在支付了购房款140万元后，在长达近6年的时间没有完成剩余购房款的支付，违反《定房协议书》约定，应承担违约责任。依据定金罚则，被告华宇公司收受的50000.00元定金应不予退还本诉二原告。在本诉原告刘静红、顾俊芝违反《定房协议书》约定后至2020年3月26日，本诉被告华宇公司在近六年时间里怠于向二原告主张权利，亦未按照协议约定第三条规定将该定购房屋另行销售，房屋虽然由本诉被告备案在本诉原告名下，但该房一直处于被告华宇公司控制之下，二原告并未就该房屋获得利益，对反诉原告华宇公司主张该房屋租金损失的请求，本院不予支持。 综上，本案讼争的房屋因二原告既未结清定购房款，以未明确表示不予购买已先行违约，应按双方签订《定房协议》约定的其所缴纳5万元定金不予返还。本诉被告华宇公司在2014年9月20日前未与买受人(本诉二原告)签订《商品房买卖合同》的情况下，于2014年12月12日单方将该房屋备案在二原告名下，之后其既未按照双方签订协议的约定行使其享有的权利将买受人(本诉二原告)定购的房屋另行销售，也未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使解除权而未行使其权利，而是在该案已进入诉讼程序后，本诉被告华宇公司于2020年4月7日向法院递交反诉状主张解除合同，并要求反诉被告(即本诉二原告)承担造成该商铺一直空置的租金损失，造成该商铺一直空闲华宇公司自身也存在过错，故华宇公司主张因刘静红、顾俊芝违约造成涉案商铺空置的租金损失的请求本院不予支持。 诉讼中，本诉二原告在庭审后向本院递交书面申请要求解除与华宇公司签订的《定房协议》，并要求华宇公司承担其占用资金利息的请求，本案双方当事人于2014年9月4日签订《定房协议书》后，本诉二原告未在约定时间于2014年9月20日付清定购房款时，华宇公司即应依据约定解除合同或将房屋另行销售，其行为致使不能实现合同目的，且长期占用本诉二原告所缴纳的定购房款1350000.00元未予退还，责任在反诉原告华宇公司，其应承担相应的占用资金利息损失。因本案本诉、反诉双方均同意解除合同，本院考虑该案其合同目的已不能实现的实际情况，该《定房协议》解除对双方均有利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条一款(四)项、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告刘静红、顾俊芝与本诉被告剑阁县华宇房产开发有限公司于2014年9月4日签订的《定房协议书》； 二、由反诉原告（本诉被告）华宇公司在本判决生效之日起十日内返还本诉原告刘静红、顾俊芝购房款1350000.00元，并承担占用资金利息,计息时间自2014年9月29日起至该款付清之日止(利率标准为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回本诉、反诉原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17400.00元，由本诉原告刘静红、顾俊芝共同承担7400.00元、本诉被告华宇公司承担10000.00元；反诉案件受理费13400.00元，由反诉原告华宇公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  梁玉秀 审 判 员  徐永南 人民陪审员  杨宇东 二〇二〇年九月一日 书 记 员  张 璐