山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初4483号 原告：宋波，男，1969年11月19日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：宋威威，男，1992年9月6日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：枣庄中安城建开发有限公司。 住所地：枣庄市市中区青檀路152号。 法定代表人：刘媛，总经理。 被告委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 原告宋波与被告枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋威威、被告委托诉讼代理人杨清芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2.判令被告自2017年8月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止以购房款总额496,123元为基数,按照每日万分之一计算向原告支付违约金；３、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款496,123元，被告向原告交付了其所购买的商品房。原告于2014年2月10日之前实际入住该住房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告未按照约定将权属登记备案所需的材料报产权登记机关备案，未按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今尚未取得房屋所有权证书，致使原告无法实现合同目的，损害了原告切身利益。为维护原告的合法权益，依据法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告辩称，1、办证不是被告的义务而是产权登记机关的工作，根据合同及商品房管理条例的规定，被告即开发商的义务是将办理产权登记的资料交产权登记机关备案，请求法院驳回原告的诉讼请求。2、原告办理产权证欠缺的条件是该道南里所有业主没有全部交齐专项维修资金。根据合同第二十二条税费约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”。而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日做出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记。3、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请，原告不履行缴纳维修资金义务，被告无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。4、原告要求逾期办证违约金超过诉讼时效的诉讼请求没有事实依据。违约金立法的依据是有实际损失产生，自原告交接到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房款《收据》两张；3、《山东省住宅专项维修资金专用收据(业主使用)》一份；4、电梯房《收据》一张。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、枣庄市市中区物业管理办公室2017年8月8日做出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》。被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议，对证据4的真实性不予认可，被告认为房屋交付时间为合同约定日期2013年12月30日之前。原告对被告提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安城建开发有限公司投资开发了“道南里棚户区安置小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证:(枣)房预售证第1217号。 2013年11月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为YS0023729的《商品房买卖合同》，原告以496,123元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，被告于2013年12月30日前将涉案房屋交付给原告，原告实际支付给被告商品房购房款496,123元，被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告枣庄中安城建开发有限公司应当承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2013年12月30日前，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，被告的违约行为自实际交付房屋后90日起一直延续至今，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2020年8月1日网上提交诉状诉至本院，原告诉请被告支付自2017年8月1日起的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区君山西路车益巷35号道南里棚户区安置小区4号楼1单元1305室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告宋波办理房屋所有权转移登记； 二、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告宋波违约金（以496,123元为基数，计算时间自2017年8月1日起至办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1160元，减半收取计580元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  杨 斌 二〇二〇年九月七日 法官助理  王福营 书 记 员  刘潇蔓