广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0205民初4422号 原告：广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路22－2号,统一社会信用代码：91450200727658241Y。 负责人：楼璋，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄超，该公司职员。 委托诉讼代理人：吕静，柳州市万和法律服务所法律工作者。 被告：柳子华，男，1979年12月24日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：张莹莹，广西金中大律师事务所柳州分所律师。 原告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司诉被告柳子华租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄超、吕静,被告柳子华及其委托诉讼代理人张莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的仓库租金12152元【从2017年6月1日至2017年7月31日止每月按照1728元计算，扣减2016年10月已交的4300元（10000×43%）、扣减2017年1月已交的6450元（15000×43%）、扣减2017年5月已交的1290元（3000×43%），合计扣减12040元】；二、判令被告向原告支付拖欠的水费合计218元；三、判令被告向原告支付拖欠的电费4746元；四、判令被告向原告支付拖欠的卫生费330元；五、判令被告向原告支付违约金13084.50元（违约金从2017年1月1日计算至2017年9月7日，共250天。违约金的计算基数为12152元+218元+4746元+330元为17446元。违约金计算方式为：17446×3‰×250天=13084.50元。）；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年5月4日与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于柳州市仓库租赁给被告使用。租赁期限为壹年，从2015年8月1日起至2016年7月31日止。被告从2016年6月1日起开始拖欠原告租金。合同期满后被告继续使用该仓库，原告要求被告续签合同，被告不予理睬。在此期间原告要求被告搬离该仓库，但被告仍然占用该仓库，后被告陆续向原告支付了租金人民币12040元。经原告多次追索，被告拒不支付，被告的行为已严重的侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告辩称：原告在诉请中没有扣除押金。 对原告诉请的租金数额没有异议，被告于2016年6月至2017年7月应交的租金是24192元，扣除已付的租金12040元，就得出原告诉请的租金金额12152元。但原告在诉请中没有扣除押金，还应扣除被告在原告处的原告应退还给被告的押金5184元。 对原告诉请的水费、电费、卫生费没有异议。 就押金的问题，被告认为原告已经在多份合同中认可收到押金的数额，并且原告提交的证据中押金一栏中的数额从无到有的过程足以认定原告是在核对收取到押金后做出的确定。 对违约金的诉请没有事实和法律依据，是原告的自身原因导致被告无法向原告支付租金。原告从2012年起一直存在拖欠发票的行为，被告是被迫向原告要求提供对公账户，原告是为了躲税漏税拒绝提供发票，拒绝提供对公账户，被告并无违约情形，不应向原告支付违约金。第二，双方签订的《房屋租赁合同》为格式合同，原告作为格式合同的提供方，应对合同的条款负有解释、提醒和说明的义务，合同中对滞纳金没有作出明确的解释，原告对于合同加重对方责任的条款未进行提醒和说明，该条款应认定为无效条款。第三，即便被告存在过错，合同对于滞纳金的约定过高，原告诉请的违约金过高，被告认为应该以年利率6%（月利率0.5%）计算比较合适。原告计算违约金的基数和天数有误，计算违约金的基数应以各时段被告尚欠租金的金额进行计算。违约的天数应当从被告知道原告的对公账户、有条件能向原告支付租金之日（即2017年9月7日）开始计算。 本院经审理认定事实如下： 2015年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：“第一条：租赁房屋位置及用途1、乙方向甲方租用位于柳州市仓库，建筑面积为96平方米的房屋（以下简称“本房屋”），柳州市北雀路22-2号／空地，用于办公使用；第二条：租赁期限1、租赁期限为壹年，从2015年8月1日至2016年7月31日；第三条：租金及付款方式1、仓库租金为每月每平方人民币18元，空地为每月每平方人民币/元,乙方每月应支付给甲方租金人民币1728元。2、乙方需要每月10号前把当月租金支付给甲方，逾期不付则按每日3‰收取滞纳金。3、乙方签订合同时，预付押金5184元整，并提供营业执照复印件或身份证一份；第四条：其他费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、因本房屋的租赁而发生的有关税费，由甲乙双方各自按国家相关规定承担。4、每月支付给甲方卫生费10元。5、每月支付给甲方水电费5元，用于公厕的冲洗和照明；第六条租赁物的返还和续租：本房屋在租赁合同期满后，本合同自然终止，乙方须返还本房屋，应使本房屋保持原样，并将本房屋清理干净，否则，甲方有权不退还押金。如乙方继续续租的，乙方在同等条件下对本房屋享有优先承租权；第七条第二款第4点约定根据法律规定，转租需征得甲方同意，乙方不得随意转租房屋，否则甲方有权不退还押金；等等。” 2016年7月31日租赁期间届满后，被告继续使用了涉案租赁房屋，原告没有提出异议。 2017年1月24日，原告向被告发出了催收租金及水电费的函。同年2月16日，原告向被告发出催收租金的函，要求被告及时结清租金以便原告收回出租房屋。同年7月7日，原告向被告发出了《关于催收房屋租赁欠款和回收出租房屋的函》，该份函载明:“柳子华先生：2015年8月1日，我单位将位于北雀路22-2号南13-14仓库出租予你，根据双方签订的《房屋租赁合同》，你须于每月10号前向我单位支付租金人民币1728元，否则按日收取3‰滞纳金，截止2017年7月6日，你已累计7个月未按时交纳租金，应交纳租金和滞纳金合计14682元。我单位于2017年1月27日发函催收租金及告知回收出租房屋，你一直没有积极处理。按合同约定，此仓库租期已于2016年7月31日届满，租赁合同自动终止，我单位有权收回该仓库。但本着友好合作精神，我方仍让你使用仓库至今。为维护我单位合法权益，也使贵方避免不必要的损失，我方特通知你，请于2017年7月10日前结清所有欠款，并清理个人物品，将出租房屋交还我单位。我单位保留采取法律手段维护合法权益的权利。”。被告均签收了上述函件。同年7月18日，原告向被告发出了《关于回收出租房屋的函》，通知被告于2017年7月23日前结清所有欠款并清理个人物品，原告将回收出租房屋。原告于2017年7月23日将被告留存在涉案租赁房屋内的物品从租赁房屋内搬离了出来。因被告尚拖欠租金、水费、电费、卫生费，故原告提起本案诉讼。经本院庭审查明，涉案的《房屋租赁合同》条款内容系原告拟定的，在签订合同时系由原告将合同文本出具给被告签字。被告拖欠原告的租金数额为12152元、水费218元、电费4746元、卫生费330元。 以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《租金催缴通知》、《关于催收房屋租赁欠款和回收出租房屋的函》、《关于回收出租房屋的函》、《租金催缴通知签收表》、水费计价单、水费发票、电费计价单、电费发票、《水电费抄表单》及当事人的陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。2016年7月31日租赁期间届满后，被告继续使用了涉案租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。但被告在承租涉案房屋期间并未按约向原告支付租金、水电费和卫生费，被告的行为属违约行为，且在原告多次催告后仍未支付，原告据此解除双方的不定期租赁合同关系并收回房屋，符合法律的规定。双方之间的不定期租赁合同关系解除后，两被告理应支付拖欠的租金、水电费及卫生费。原告诉请被告支付尚欠的租金12152元、水费218元、电费4746元、卫生费330元，被告对上述数额没有异议，且与本院查明事实相符，故本院予以支持。 本案的争议焦点为被告是否支付了5184元的押金，押金是否能在本案诉请中予以扣除。关于该项争议焦点，本院作如下分析：首先，原告提交的《房屋租赁合同》原件第三条第3点预付押金后的空白处用黑色的笔书写了“5184”。该份《房屋租赁合同》其他空白处也均用黑色的笔书写了内容，如卫生费后书写了“10”、水电费后书写了“5”，或用黑色的笔划了斜扛，如“柳州市北雀路22-2号／空地”、“仓库租金为每月每平方人民币18元，空地为每月每平方人民币/元。”，《房屋租赁合同》原件条款内空白处均未留白。其次，该份《房屋租赁合同》条款内容系原告拟定的，在签订合同时系由原告将合同文本出具给被告签字。再次，在原、被告履行该份租赁合同过程中，原告并未提出过被告未按时交纳押金的主张。综上，经本院审查并结合上述相关事实，认为被告在签订合同时已预付了押金5184元事实的存在具有高度可能性，故本院认定被告在签订合同时已预付了押金5184元。本案中双方的不定期租赁合同关系解除后双方互负返还义务，原告已收回了涉案租赁房屋，原告已收取的涉案租赁房屋的押金理应退还给被告，本着公平和诚实信用原则，为了减少当事人的诉累，本院认为被告已付的押金5184元可以用于抵扣原告在本案中提出的诉请中的金额。 对于原告诉请的违约金。被告关于其并未违约的辩称没有事实依据，本院不予采信。因被告提出违约金过高的辩称，本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的违约程度，认为本案的违约金按照三个月的租金总额即5184元酌定为宜。因被告在签订合同时预付给了原告涉案租赁房屋的押金有5184元，该笔押金可与被告应支付的违约金进行抵扣，该项违约金债务被告无需再向原告履行。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、被告柳子华于本判决生效之日起十日内向原告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司支付租金12152元； 二、被告柳子华于本判决生效之日起十日内向原告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司支付水费218元； 三、被告柳子华于本判决生效之日起十日内向原告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司支付电费4746元； 四、被告柳子华于本判决生效之日起十日内向原告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司支付卫生费330元； 五、被告柳子华向原告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司支付违约金5184元（该项违约金债务用被告已预付的押金5184元进行抵扣，该项债务被告无需再向原告履行。）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费563元（原告已预交），减半收取，由被告柳子华负担281.50元，本院退回原告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司材料租赁分公司281.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 黎 鹂 二〇一七年十一月九日 书记员 辜治杰 附： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”