贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2676号 上诉人（原审原告）：赵建利，男，1980年9月13日出生，汉族，湖北省孝感市人，住毕节市七星关区。 委托代理人（特别授权）:张笑，贵州尚恩律师事务所律师。 委托代理人:秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：翟进，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人赵建利因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司（以下简称：创美公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告赵建利提起诉讼，请求判决：（1）解除原、被告签订的《商品房预购合同》；（2）被告支付原告逾期交房违约金2150元（从2015年3月30日至2015年8月31日）；（3）被告退还原告已付购房款266811元，并按银行同期贷款利率支付利息38806元（其中：141422元的利息从2014年11月15日起暂计至2017年4月14日，为23758.90元；125389元的利息从2015年7月14日暂计至2017年7月13日，为15049.70元）；（4）本案诉讼费由被告承担。事实及理由：受被告要约，原告于2013年11月15日与被告签订【创美.世纪城】《商品房预购合同》（合同编号：8308），甲方（被告）将其所开发建设的位于毕节市七星关区××街道社区××大道（创美.世纪城）第二期2栋2层30号商业用途的房屋出售给乙方（原告），该《商品房预购合同》第二条第一款第3项约定：被告出售给原告优惠后房屋总价款为531422.00元；同时约定：本合同签订后当日内向甲方支付房屋总款的10%，计人民币为53142.00元，备注：剩余（15%：88280.00元）；甲方通知乙方正式商品房买卖合同时，支付房屋总款的25%，计人民币130000.00元，通过商会联保/其他方式支付；剩余房款总款的50%，计人民币260000.00元，通过商业银行按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款的方式全额支付。第三条第1项约定：“甲方应保证5#地块商场部分在2015年3月30日可正式开业，除不可抗力外及国家法律法规政策因素之外，因甲方自身原因导致逾期开业的，甲方按照已付房款的万分之一每日向乙方预购支付违约金”第十二条第1项约定：“甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政只管部门的要求最终商品房买卖合同及其补充协议，前期物业服务协议等合同，具体签订时间以甲方通知为准，但本合同所约定的购房条件不变”。合同签订后，原告共向被告支付了购房款266811元，诚实履行了自己的义务。2015年初，被告通知原告签订正式的购房合同，被告销售部工作人员拿出多份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），让原告在上面签字，其工作人员拿出多份《商品房买卖合同》和《补充协议》给原告签字，原告基于对被告公司的信任，在没有时间和机会了解《商品房买卖合同》《补充协议》内容的前提下按照对方指示签字捺印，但直到被告提起本案诉讼，原告都没有收到《商品房买卖合同》和《补充协议》。据此，《商品房预购合同》是双方在自愿、合法的基础上达成的协议，应房屋买卖义务履行的基本依据，应得到法律保护；被告公司骗取原告在《商品房买卖合同》《补充协议》等文书上签字捺印，擅自变更双方在《商品房预购合同》中约定的购房条件，以达到免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的目的，被告公司的上述行为构成合同欺诈，违反《中华人民共和国合同法》《民法通则》之规定；《商品房预购合同》约定，25%购房款采取商会联保方式支付，该支付方式是被告对原告作出的明确承诺，亦是被告应该履行的合同义务，被告未履行该义务，除此之外，被告违反其售房时对原告所作的宣传允诺，擅自更改设计方案，增加商铺容量，且基础设施不符合要求，未按照设计图纸修建5号地块一侧的28米宽大道。被告管理混乱，交付原告使用的房屋已丧失商铺的基本功能，造成原告经营困难，进而导致原告的合同目的不能实现，合同不能继续履行。 原审被告创美公司辩称：一、《商品房预购合同》因《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订而终止，被答辩人主张解除无权利基础。二、《商品房买卖合同》对《商品房预购合同》内容的变更属于合法、正常的民事法律行为，系合同双方意思自治的产物，被答辩人主张答辩人欺诈无事实依据；即便答辩人存在欺诈事实，根据法律规定，存在欺诈的合同属于可撤销合同，合同当事人行使撤销权应当在一年的除斥期限内行使，否则，不再享有合同撤销权。关于被答辩人所称所售商铺管理混乱，丧失商铺基本功能等问题，并非《商品房买卖合同》的构成内容，更不是被答辩人主张解除合同的有效依据。 原审经审理查明：原、被告于2013年11月15日签订《商品房预售合同》，后又于2014年10月12日签订《商品房买卖合同》《补充协议》各一份，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层30号的商业用房一套，该房建筑面积为45.29平方米。总购房款为531422元。合同签订时原告交纳了购房首付款266811元，其余房款采用银行按揭方式支付。被告已依约将涉案房屋交付被告使用，但原告未按照约定时间向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。经原告通知和催告后，被告至今仍未配合办理按揭，也未支付剩余房款。 原审认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。第十五条规定，“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。根据以上法律规定，《商品房买卖合同》的解除应当符合合同法对合同解除的相关规定。具体而言，当事人可依法解除《商品房买卖合同》的事由包括：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。本案中，首先双方签订的《商品房预购合同》是缔约合同，《商品房买卖合同》是正式合同，《补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方签订《商品房买卖合同》后，《商品房预购合同》不再对双方具有约束力，且双方当事人约定的原告解除合同条件为未成就，只能适用法定解除，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，本案未达到法定解除的条件，故对于原告请求解除《商品房预购合同》的诉讼请求，不予支持。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，双方原、被告双方的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务，在合同履行过程中被告已按合同将房屋交付给原告，且原告已正常使用被告交付的房屋用于经营活动，被告并未违约，故对于原告请求被告支付逾期交房违约金、退还已付购房款并承担利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回原告赵建利的诉讼请求。 案件受理费2958元，由原告赵建利承担。 一审宣判后，赵建利不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：本案涉及受害商户几百户，涉案金额和社会影响十分巨大，应适用普通程序，原审适用简易程序审理，程序错误。被上诉人采取欺诈手段骗得上诉人在《商品房买卖合同》和《补充协议》上签字后，以需要登记备案为由，一直不将合同文本交付上诉人，被上诉人自行在合同上根据自身意愿填写内容，将其意愿强加于上诉人，故案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》并非上诉人真实意思表示，属于尚未成立的合同，或依法应认定为无效合同。原审认定《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，不符合本案客观事实；被上诉人销售房屋时向上诉人作出了“案涉批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目，有500户商家整体入驻，5号地块一侧有28米宽大道，配有约6000个停车位，首付仅需25%”等虚假宣传，该虚假宣传内容对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定存在重大影响，被上诉人未兑现承诺构成违约，上诉人有权主张解除合同，不应支付购房尾款；创美世纪城5号地块一侧的28米款大道与创美世纪城的高价格定位之间有着紧密联系，直接影响上诉人是否决定购买本案诉争房屋以及房屋价格的确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，因被上诉人所作承诺未能实现，导致上诉人未能订立商品房担保贷款合同，进而导致《商品房买卖合同》不能继续履行，上诉人有权请求解除合同和赔偿损失，被上诉人应当将收受的购房款本金及其利息返还上诉人。 被上诉人创美公司答辩称：上诉人要求解除合同无事实及法律依据；双方签订的《商品房买卖合同》就房屋面积等内容进行约定，合同经上诉人签字确认，对上诉人产生法律效力；《商品房买卖合同》签订后，《商品房预购合同》自然终止，如果上诉人认为答辩人交付的房屋不符合合同约定，其应当在接收房屋时提出；上诉人主张答辩人进行虚假广告宣传的事实不成立，因为上诉人所称的宣传广告实为媒体所作的新闻报道，并非答辩人对上诉人作出的承诺，该报道的真实性应由新闻媒体负责。上诉人的上诉于法无据，请求予以驳回。 二审中，上诉人赵建利提交以下证据：竣工图，证明：创美公司未兑现其宣传承诺，开发的创美世纪城现状与竣工图不符，未按照设计修建28米宽大道、5000个停车位。被上诉人创美公司质证认为：对该证据三性均有异议；上诉人主张该证据是其向档案部门调取，但出具单位未盖章确认。同时，档案部门也不具有保管竣工图的行政职权。被上诉人创美公司提交以下证据：1、经七星关区城乡规划局审核通过的创美世纪城设计总平面图；2、经毕节市土地贮备开发中心签章确认的创美世纪城宗地实测图；3、经毕节市国土资源局审定的创美世纪城宗地图。证明目的：创美世纪城5号地块一侧的28米宽大道不在创美世纪城开发红线范围内。上诉人赵建利质证认为：1、宗地图是在房屋销售之后才形成的，该图记载的内容与上诉人决定买房时看到的设计图纸不符，不能作为定案依据；2、宗地实测图与上诉人提供的竣工图大体一致，28米宽大道在该宗地实测图上亦有体现，印证了上诉人主张的真实性。 经审查，赵建利所举竣工图无出具单位签章确认，证据真实性无法核实，且根据竣工图载明的信息反映，28米宽大道不在创美公司开发的创美世纪城地块规划范围内，达不到赵建利的证明目的，对该证据的证明力不予确认；创美公司所举证据1-3经行政主管部门签章确认，证据真实合法且相互印证，客观反映了创美世纪城地块规划范围，可予采信作为定案依据。 经审理查明：创美世纪城5号地块一侧的28米宽大道属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路，该大道不在创美公司开发的创美世纪城地块规划范围内。二审认定的其余事实与一审认定无异。 综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：一、一审法院适用简易程序审理本案是否违法；二、案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》效力如何认定？是否符合法定解除条件？三、创美公司应否承担逾期交房违约责任？ 本院认为：关于焦点一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。”及第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件”的规定，本案不属于法律禁止适用简易程序审理的情形，且一审法院审理本案过程中，已就适用简易程序审理本案问题征求双方当事人意见，双方当事人对此均无异议，故赵建利主张一审法院适用简易程序错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点二，依法成立的合同具有法律拘束力，合同双方均应按约全面履行自身义务。本案争议双方基于买卖房屋的意思合意签订《商品房预购合同》，并于创美公司订立买卖合同条件成就时签订《商品房买卖合同》《补充协议》，以上合同内容、形式均符合法律规定，且由于《商品房买卖合同》《补充协议》内容未完全涵盖《商品房预购合同》就购房条件等双方权利义务所作约定，而该约定直接关系合同双方订约意思的形成以及订约目的的实现，结合《商品房预购合同》第十二条关于“本合同为预购合同，乙方对于本合同签订时甲方所取得的建设手续状况及开发建设实际情况均已经充分了解并完全认可，甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同，但本合同所约定的购房条件不变”之约定，应认定案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》均具有法律效力。对此，赵建利以《商品房买卖合同》《补充协议》系创美公司采取欺诈手段签订，合同内容不是赵建利本人真实意思表示，损害其合法权益为由，对合同效力不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，如果《商品房买卖合同》《补充协议》具有可撤销事由，赵建利有权在合同签订后1年内行使撤销权，因赵建利怠于行使，该撤销权归于消灭。本案中，赵建利另以创美公司利用虚假广告宣传骗取其签订合同，创美公司在销售期间所作的创美世纪城批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目，有500户商家整体入驻，5号地块一侧有28米宽大道，配有约6000个停车位，以及25%购房款采取商会联保方式支付等允诺均未兑现，导致赵建利购买案涉房屋的合同目的不能实现为由，主张解除《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》。经查，赵建利主张的上述理由不成立，具体分析如下：其一，当事人对其提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任。一、二审中，赵建利均未举证证明创美公司在售房过程中存在虚假宣传的事实，应承担举证不力的不利后果；其二，商品房开发商为经营需要，往往利用广播、电视、报纸等新闻媒体的广告栏目或者自行印制的售房广告资料等形式进行售房宣传，对于上述宣传内容的性质，应作“一般性宣传”和“过分商业吹嘘”的区分，对于一般性宣传，如在广告中声称“理想居所”“置业首选旺地”“升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量评价指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，不应构成广告许诺。本案中赵建利所称的“创美世纪城批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目”等宣传语即属此类一般性宣传广告，创美公司无须对此承担相应民事责任。其三，根据本案查明的事实，双方争议的创美世纪城5号地块一侧的28米宽大道属于毕节市天河城建开发投资公司负责建设的市政道路，该大道不在创美公司开发的创美世纪城地块规划范围内，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的应当视为合同内容的要约，故即便创美公司的商业宣传广告包含该内容，依法不应视为合同内容，创美公司无须对此承担违约责任；其四，《商品房预购合同》约定25%购房款通过“商会联保或其它”方式支付，该款项约定在合同第二条“支付方式及优惠方式”中，结合该条载明的“以上优惠已包括乙方的付款方式优惠及其它应享全部优惠”可知，“商会联保”系创美公司认可的赵建利可以采取的25%款项支付方式之一，至于“商会联保”条件是否成就，非创美公司所能决定，亦不属于其应当承担的合同义务，故赵建利称创美公司未实现其关于“商会联保”的允诺构成违约，无事实依据，依法不予采信。据此，案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》依法成立并生效，不具备法定解除情形，赵建利主张解除合同无事实和法律依据。 关于焦点三，根据《商品房买卖合同》第十一条，创美公司应当于2015年8月31日前交付诉争房屋。一审中，创美公司所举《接房流程单》证实，其已于2015年7月14日将房屋交付赵建利管理使用，赵建利对此予以签字确认。故赵建利关于创美公司逾期交房的主张与本案事实不符，赵建利主张创美公司承担逾期交房的违约责任无事实依据，不予支持。 综上，上诉人赵建利的上诉理由及请求于法无据，本院不予采信和支持。一审判决认定《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，《商品房预购合同》对双方当事人不再具有约束力不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2958元，由上诉人赵建利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十一月二十五日 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣