吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0202民初2873号 原告：范喜良，现住吉林省吉林市。 被告：尹芳清，1970年3月10日出生，现住吉林省吉林市。 原告范喜良与被告尹芳清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范喜良、被告尹芳清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范喜良向本院提出诉讼请求：一、被告给付2017年合同款项30万；二、被告承担违约金10万元；三、被告在判决日起支付，按银行利息计算；四、被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2010年12月8日签订了一份租赁合同。房屋为商业网点，位于吉林市昌邑区站前街前程小区2号楼北侧1-3层，面积662平方米，租赁期限为20年，年租金为30万元，每年分两次付租赁费。即2月8日为第一次，8月8日付清全部租赁款。双方约定上打房租半年，且任何一方违约自愿支付违约金30万元。此网点在被告使用前系原告开的鑫都酒吧，此房内的一、二、三层装璜，投影仪、音响都失去了价值，设备提供给被告无偿使用，因此为补偿合同。原告收到吉林市中级人民法院民事判决书(2017)吉02民初1409号，找到被告说明年度维修，维修人员已到位，被告说“门打不开，钥匙给二楼老板了”，通用锁5把钥匙，给一把，被告手里还有四把，被告存心有意不开门至今原告无法进入、无法维修设备。被告说谎设备老化，无举证，无证据证明设备老化，新安装设备5年，全世界设备使用5年后，都在正常运行。2015年被告提出地源热泵费用高，要改变取暖设备，原告正在研发燃气取暖设备，当时原告提供设备，被告提供燃气，安装时被告提出无合格证不能使用，被告又提出改用统一集中供热，冬季供热处不受理安装，被告为了节省供暖成本采用电供暖设备。与二楼、三楼达成供暖协议，二楼、三楼正常营业，从无停业。被告每年收取转租房款仅付1万元，14万自用。原告提起诉讼，吉林市昌邑区人民法院民事判决书(2013)昌民一初字第383号，法院认为此非被告过错。原告给转租人提供房屋鉴定，同意适用，转租人将租赁费交给被告，原告提起诉讼，吉林市昌邑区人民法院判决书(2012)昌民一初字第856号，法院认为合同最基本的特性为相对性，被告收取转租款合理，法院认定合法、被告受益，保护了被告权益。被告让原告向转租人收取租赁费是被告不执行判决，是被告违约行为。2017年被告未支付一分钱，事实已构成违约。 尹芳清辩称，不同意支付利息，请法院驳回原告在（2017）吉0202民初2873号的诉讼请求。原告承担诉讼费。原告与被告于2010年12月8日签订了一份租赁合同，2015年11月8日，原告与被告因该房屋不具备使用条件产生纠纷，被告于2016年8月10日从该房屋搬出至今没有使用。吉林市昌邑区公安消防大队设计备案抽查，下发了该房屋需要补正材料的《通知书》，原告的房屋不符合《中华人民共和国消防法》的强制规定，我承租的房屋为营业场所、公众聚集场所，不符合消防安全要求的，不得投入使用营业，原告的房屋不符合消防安全。消防的抽样检查，证实原告的房屋手续不全，不符合《中华人民共和国建筑法》，该房屋不合法，我们之间是一个合同纠纷，合同关系主要是看标的物是否合法，标的物（房屋）不合法，那我们的租赁行为就是无效的。租赁合同无效，我只需要支付占有费用。2016年8月10日，我已经从此房屋搬出，所以原告申请2017年的合同款项30万元，违约金十万元的事实根本不存在。故请贵院驳回（2017）吉0202民初2873号原告的诉讼请求。 经审理查明：吉林市昌邑区站前街前程小区2号楼北侧1-3层房屋为范喜良经过建设工程规划许可并批准的自建房屋。2010年12月8日尹芳清与范喜良签订了补偿合同，约定尹芳清每年向范喜良支付补偿金30万元，补偿期为20年；补偿款一年分2次支付，每年2月8日、8月8日各支付一次；网点地板、地源热泵、消防安全合格证等由范喜良提供给尹芳清；房屋及设备由范喜良负责维修。电费、水费及其它费用由尹芳清负责。合同有效期为20年，尹芳清有优先购买权；经范喜良同意尹芳清有转让权；不按期支付补偿金视为违约，违约金为30万元。2011年2月25日尹芳清经范喜良同意将其承租的房屋2-3层转租给裴立春，使用期为7年，补偿金为每年15万元。2015年11月因地源热泵老化坏了，不能供热，范喜良与尹芳清因更换零件的费用发生分歧，致使无法正常供热。2016年范喜良起诉尹芳清支付租金、违约金，尹芳清提出反诉称双方的合同已于2015年11月8日法定解除，并要求范喜良赔偿其10万元的损失，吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2169号判决书支持了范喜良要求支付租金的诉讼请求，驳回了尹芳清的诉讼请求，吉林市中级人民法院（2017）吉02民终1409号判决书维持了吉林市昌邑区人民法院的一审判决。尹芳清至今未支付范喜良2017年度租金30万元。 上述事实，有范喜良与尹芳清签订的补偿合同书、尹芳清与裴丽春签订的补偿合同，（2016）吉0202民初2169号判决书、（2017）吉02民终1409号判决书，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证以及范喜良、尹芳清的当庭陈述予以确认。 本院认为，关于合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。尹芳清与范喜良签订的补偿合同是双方的真实意思表示，故该合同为有效合同。尹芳清与裴立春签订的补偿合同实质上为转租合同，该转租合同经出租人范喜良同意，转租期在承租期范围内，是双方的真实意思表示，该合同为有效合同。合同有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务，按照合同的约定尹芳清应于每年的2月8日、8月8日给付房屋租金合计30万元，尹芳清未按照合同的约定履行给付义务，违反了合同约定，系违约行为。故原告范喜良要求被告尹芳清给付房屋租金30万元（2017年2月8日至2018年2月7日期间）本院予以支持。关于合同解除，尹芳清主张其在2016年8月因取暖问题搬出了租赁的房屋，双方合同已经解除了，但双方在补偿合同书中未约定解除合同的情形，另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。尹芳清提出承租的房屋不符合消防安全要求，不能投入使用，因此属于法定解除范围，但，尹芳清与范喜良之间签订的补偿合同未约定房屋使用用途，双方在补偿合同当中已经明确了范喜良在将房屋交付尹芳清使用同时交付公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，范喜良交付了该消防合格证，尹芳清接管房屋后改变了使用用途，并转租他人，不能视为范喜良提供的房屋不符合消防安全标准，故对于尹芳清主张其与范喜良之间的补偿合同属于法定解除的范围的主张本院不予认可。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因供暖设备不能正常供暖，范喜良不予维修，尹芳清可自行维修，费用由范喜良负担，但其未依合同约定支付房租属违约行为，应承担相应的违约责任。范喜良未履行房屋供暖设备的维修，造成尹芳清不能正常使用房屋，构成违约。因双方当事人均违反合同约定，故双方过错相抵，各自承担相应的责任。故，对于范喜良要求支付违约金、银行利息的请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第就十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、尹芳清于本判决生效后十日内一次性给付范喜良房屋租金30万元（2017年2月8日至2018年2月7日期间的房租）； 二、驳回原告范喜良的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，由范喜良承担912元、尹芳清承担2738元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 代理审判员 王占峰二〇一七年十一月十四日 书 记 员 刘            爽                            提出执行申请的期限为二年