内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2017）内08民终1287号上诉人（原审原告）：焦某，个体户，住内蒙古自治区。被上诉人（原审被告）：郭某，住内蒙古自治区。上诉人焦某因与被上诉人郭某互易合同纠纷一案不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2016）内0826民初2830号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭（任明强、甄玉红、邬忠良）对本案公开进行了审理，上诉人焦某、被上诉人郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人焦某上诉请求：撤销内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2016）内0826民初2830号民事判决，改判支持焦某的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。本案非房屋买卖合同，而是债权债务概括转移纠纷。2012年6月15日，巴彦淖尔市瑞丰房地产开发有限责任公司富锦家园项目部（以下简称瑞丰公司项目部）将商品房一套（21号楼4单元302室）抵顶给项目经理李文军，李文军又将该房抵顶给焦某。2016年5月9日，焦某与郭某达成协议，约定郭某以自己的马自达轿车（×××）置换焦某的上述房屋，并由郭某向焦某支付差价9万元。郭某当时支付了2万元，并给焦某出具了7万元的欠条。之后，郭某与瑞丰公司项目部签订了房屋认购书，2016年11月，郭某向瑞丰公司项目部缴纳了各种费用、领取了钥匙。至此，焦某已将涉案房屋的权利转让给了郭某，全部履行了合同义务。本案中，反而是郭某不履行合同义务。被上诉人郭某辩称，2013年5月9日，我与焦某达成房屋买卖合同，房屋价值26万元，当时我用一辆车顶了17万元，又给了2万元现金，剩余款项约定房屋交工后给清，但是房屋迟延3年交工，我认为我给的2万元现金就足以抵顶该套房屋。焦某在一审中的诉讼请求：1、要求被告郭某偿还购房款7万元及利息，利息从2016年11月2日起至实际还款之日止按月利率2%计算；2、要求被告协助原告办理马自达牌轿车车户（车牌号：×××）变更登记过户手续。一审法院认定事实：2012年6月15日，巴彦淖尔市瑞丰房地产开发有限责任公司富锦嘉园项目部划拨给项目部经理李文军楼房一套，房号21#-4-302室，后李文军将该房抵顶给本案原告焦某。2016年5月9日，原被告协商，约定被告郭某以自己所有的马自达牌轿车（车牌号：×××）并支付差价款9万元，置换原告焦某的上述楼房，双方签订了车辆交易协议。协议主要内容为：“甲方（被告）于2013年5月9日将车辆及相关证件交付乙方（原告），车款一次付清，甲方（被告）要配合乙方（原告）完成过户手续”。协议达成后，被告向原告交付车辆，支付房屋差价款2万元。同日，被告给原告出具欠条，欠条载明：“欠条今欠到焦某人民币柒万元（70000元），购房合同拿到手后三个月内付伍万元（50000元）三个月内如付不清伍万元（50000元）按2分钱利息归还，剩余贰万元（20000元）拿到钥匙后一次付清欠款人：郭某2013.5.9”。此后，被告于2016年11月向瑞丰富锦嘉园小区项目部交纳取暖费、大修基金等费用7000余元，并从该处领取房钥匙，商品房买卖合同未签订。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原被告达成的房车互易买卖合同，是双方真实意思表示，该合同依法成立。原被告对购房价款7万元约定给付条件为，被告签订购房合同后三个月内支付原告5万元，剩余2万元拿到钥匙后一次付清。国家法律规定，商品房物权的取得，签订商品房买卖合同是前置程序之一，被告取得房屋物权必须以商品房买卖合同签订在前，现购房合同未签订，约定支付5万元的条件不成就。根据当事人约定，结合商品房买卖交易流程顺序分析，剩余2万元支付的前提条件应是签订购房合同，然后在拿到钥匙时支付。被告虽然提前取到了钥匙，但合同的目的是购房确认房屋权属，现购房合同尚未签订，该2万元亦不应提前支付，待被告与开发商签订了商品房买卖合同后支付。被告提出购房时双方约定房屋于2013年8月交工，其于2016年11月才领取到房屋钥匙，现不同意购买此房的辩解，被告向富锦嘉园项目部缴纳大修基金、取暖费7000余元并领取该房钥匙，说明被告有买房的意愿，在本案买卖合同未依法解除之前，双方当事人应按约定履行义务，所以被告不同意买房的辩解不成立，本院不予采纳。被告向原告交付了交易车辆，有义务协助原告办理过户登记手续。综合本案实际情况，原告应协助被告与开发商签订《商品房买卖合同》，以尽快完成原被告的房车买卖交易。综上所述，原告焦某的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决:郭某于本判决生效后十日内协助焦某办理马自达牌轿车（车牌号：×××）过户手续；驳回焦某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由焦某负担1179元，郭某负担471元。二审查明的基本事实与一审认定事实相同，本院予以确认。另查明，2012年6月15日，瑞丰公司项目部与李文军签订《富锦嘉园工程款顶账房内部认购书》，将富锦嘉园21号楼4单元302室（以下简称涉案房屋）抵顶给了李文军。2013年5月9日，李文军同意将涉案房屋转到焦某名下，再转让给郭某；同日，瑞丰公司项目部出具证明，同意将涉案房屋转到郭某名下。本院认为，本案法律关系为焦某与郭某之间形成的互易合同关系。郭某将自己的轿车卖给焦某，焦某将自己名下的涉案房屋“卖给”郭某，相互折价补差。双方达成一致后，由郭某就互易差价给焦某出具了“欠条”。本案中存在两个法律关系：郭某与焦某之间形成的车辆买卖合同关系和焦某与郭某之间形成的“房屋买卖合同关系”。前一个法律关系中，郭某将标的物交付焦某后，双方的交易即告完成；但由于机动车管理的特殊性，机动车交易后，出卖方应当协助受让方办理相关的转移登记。而后一个法律关系，并不是当事人认定的“房屋买卖合同”关系：首先，它不是商品房买卖合同关系。根据我国现行法律的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案并不符合商品房买卖合同的形式要件。其次，它也不是普通的房屋买卖合同关系。普通的房屋买卖合同应当是出让人将自己所有的房屋出让给买受人，由买受人支付价款的合同。而本案中，焦某将开发商转让给自己的、尚未进行物权登记的“房屋”卖给郭某的行为，并不是法律意义上的“房屋买卖”行为，而是焦某将自己对该房屋享有的债权请求权以及相关义务转移给了郭某，它是涉案房屋债权债务关系的概括转移。本案中，焦某与郭某达成一致，并通过开发商将自己对涉案房屋享有的权利和承受的义务全部转让给了郭某，双方的交易即告完成；本案中，由于焦某向郭某承诺剩余欠款“拿到钥匙后一次付清”，且该承诺并不违反法律规定，本院应当尊重当事人的意思表示；同时，由于当事人双方对交钥匙的具体时间陈述不清，只记得是2016年11月，本院认为将此时间点定为2016年11月底比较合理。因此，焦某关于要求郭某协助办理车辆过户登记、支付剩余价款及利息的请求不违反法律规定，应予支持。郭某关于“我与焦某达成房屋买卖合同，房屋价值26万元，当时我用一辆车顶了17万元，又给了2万元现金，剩余款项约定房屋交工后给清，但是房屋迟延3年交工，我认为我给的2万元现金就足以抵顶该套房屋”的抗辩没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求合理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定判决如下：一、维持内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2016）内0826民初2830号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2016）内0826民初2830号民事判决第二项；三、郭某于本判决生效后十日内向焦某偿付欠款7万元及利息（利息按月利率2%，从2016年12月1日起至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者相应的迟延履行金。一、二审案件受理费共计3,300元，由被上诉人郭某负担。本判决为终审判决。审判长 任明强审判员 甄玉红审判员 邬忠良二○一七年十一月十三日书记员 刘全普