北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初36878号原告（反诉被告）:吴某，男，1979年12月27日出生，北京易思奥达声光设备有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：杨某，男，1973年4月9日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）吴某（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杨某（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴某向本院提出诉讼请求：被告依据《租房协议书》将交纳的租金35000元交还原告，被告承担原告损失4460元、搬家费3300元。事实与理由：2014年10月15日，原、被告签订《租房协议书》，约定原告承租被告所支配（被告自称产权人）的平房房屋12间，厂房108平方米。协议约定租期5年，2018年到期。并约定，租房协议所涉及的时间内“遇国家及政府拆迁时不作任何经济补偿，所有拆迁款全部归甲方所有，与乙方无关”，并备注“不到期全退”。2016年3月4日，原告接到孙河乡政府苇沟村通知，要求2016年3月14日前必须搬离，并于2016年3月14日开始停水、停电并进行封门，造成原告无法正常生活和生产。期间被告拒绝出面协调，并有意阻止原告对生产资料进行搬迁，教唆原告违反苇沟村通告，不配合搬迁。原告因停水、停电，原材料不能搬入等原因，被迫在本村另外紧急租房居住，截止2016年3月支付紧急房租款460元，生产完全停止，造成直接损失4000元以上。生产直接损失为误工费2人，共20天，每天每人误工费200元（2014年原告的加工厂年收入约15万元，平均每天400元）。根据协议内容，原告于2015年共分次支付被告房租35000元，然租期尚未到期。杨某辩称：吴某没有入住的房屋租金我同意退还，但是损失费、搬家费我不认可。认可租房协议书，手写部分是我本人书写的。吴某于2014年10月8日正式入住，我优惠了两天，租赁合同关系正式起算时间是10月10日。吴某2014年-2015年的租金交了35000元：2014年10月12日，吴某给我的代理人魏国兴以现金形式交付了定金1000元；2014年12月，吴某以银行转账的形式给我的建行账户转账2万元；2015年1月份，吴某以银行转账的形式给我的建行账户转账1.4万元。2015年8月份我向吴某催交2015-2016年的租金，认可吴某交了一万五千元。原告提前搬走的原因与我无关。原告主张的损失和搬家费没有证据支持，没有依据，我对其数额亦不认可。原告可以找相关部门主张，跟我没有关系。杨某反诉称：吴某给付杨某电费（2014年10月1日至2015年8月10日）26923.5元，房屋损失费（7个门和7个窗户）6720元，垃圾费1500元，财产损失费（2个美的1.5匹空调挂机）3000元，共计38143.5元。事实与理由：杨某将房屋租给吴某适用，吴某应在每年的8月交纳下一年的房屋使用费，但在2015年，吴某没有足额交纳下一年的房屋使用费，存在违约行为，而且其长期拖欠反诉人的各项费用，给杨某带来了巨大的经济损失。吴某针对反诉辩称：不认可电费，我住的时候我的分电表是15737，更新电表的时候是16363，更新的是总表，之后我的电费都是我自己交的，之前不是我交的。总表除了我这一户外，还有两个分户表，都和我走一个总表。我只认可从15737到16363之间的电费由我负担。对其他费用均不认可。合同上没有此项约定，我没有对门、窗造成损坏。空调我也没有拿走。垃圾费过高。我搬走前多次联系杨某但均未联系上。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。杨某（作为甲方）与吴某（作为乙方）签订《租房协议书》，双方约定：“甲方现有平房房屋共计12间，产权人为杨某，甲方以整体出租的方式对外出租，年租金为3万5千元，电费每度1.5元。第五条约定，（遇有国家及政府拆迁时不作任何经济补偿），所有的拆迁款全部归甲方所有，与乙方无关。”其中，第五条后手写部分有：“备注不到期全退。”合同下方空白处手写部分有：“每年8月15日交房钱，拆迁款拿不到不搬家，提前两个月交”。双方均认可合同真实性，手写部分为杨某所写。双方均认可该书面合同为租房后补签，杨某认为签订时间为2016年4月，吴某称记不清楚了。双方均认可2014年10月8日入住，10月10日正式起算计费，2014年至2015年年度电费已经交纳。双方均认可吴某已于2016年3月14日实际搬出。双方均认可村大队换表后吴某开始自己交纳电费，在此之前是先用后买电。吴某认可在此之前没有交纳过电费。杨某认为2015年11月份换新电表，吴某称具体时间记不清楚了，又称2016年2月2日买电。另，杨某自认涉案院落及房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定，自庭审结束亦未提交相应合法建设手续。涉案院落目前已被拆除。双方有争议的事实：1、关于2015年10月10日至2016年10月10日的租金。吴某称其于2015年8月中旬在承租房屋内以现金形式给了杨某三万元，没有打条。第二次于2015年10月中旬以银行汇款的形式给被告账户五千元，但未有转账凭证提交。杨某对此不认可，表示仅认可收到了次年租金一万五千元，并提交其名下银行明细。吴某对银行明细认可。2、吴某提交《关于限期搬离腾退的通告》照片一张，上显示：“杨金忠出租大院，你大院存在大量彩钢建筑，存放大量易燃物品，安全隐患严重，极易发生群死群伤事故，对群众生命和财产安全造成重大损失。现通告如下：此大院从即日起禁止人员居住，停止生产经营，至2016年3月14日12时前所有人员搬离，所有物品清空。”杨某对该通告认可。吴某据此称自己提前搬家产生损失，其主张损失费用均为估算：因在承租院落做加工组装、库房存放的生意，误工期10日，平均每日损失400元；在本村临时找到二间房屋紧急租住，未签合同，因每间租金230元，故主张损失460元。吴某称找了四个人，两辆中型货车，搬家三天，故此主张搬家费3300元，包括：一人240元的劳务费，车每次150元。吴某主张的损失和搬家费均未有证据提交，称估算。杨某对此不认可，称没有票据。3、关于电费。杨某提交收据一张，上载明：“2015年10月8日，今收到电费17979度*1.5元=26923.5元，收款单位前苇沟村委会，交款人杨金钟”，杨某称被告入住时系新安装的电表，表字为0，此收据的费用为更换新电表钱的数目，均应由吴某负担。吴某提交照片三张，第一张为其本人手写记账单，上显示：“2015年2月2号买电字500个*1.5=750元，我电表数16363度起，邻居电表数18286度起，以前电15737”；第二张电表显示字数为17949,；第三张照片电表显示字数为18452.吴某称第二张为其搬走前其电表字数，第三张为搬走前拍摄的邻居的电表字数。杨某对收据不认可，对第二张电表字认可，并称邻居的电是吴某与他人的事与其无关。吴某称更新电表后，其他两家走的是吴某的电，但未有证据提交。杨某认可更新之后另外两家用的是吴某的电表，吴某自己买电。杨某开始称吴某入住时电表多少字不清楚，后又称电表入住时为零。杨某提交收据若干，证明存在垃圾费、门窗损失。吴某对此不认可，称不是其破坏的，其要求杨某来收房但杨某迟迟不来，是杨某自身过错。庭审中，经杨某申请，魏国兴出庭作证，其发表证言称：“我与杨某系朋友关系，杨某委托我负责房子的对外出租。吴某住我隔壁，2015年10月份入住的，当时没有签合同。没有见过关于限期搬离的通告。吴某入住之前就有电表，入住时候多少字不清楚。我们用电表走我们的字，吴某用他的电表走他的字。水房有一个大总表，各自分出来三个分表，我们的一直没有更新过，听说吴某更新电表了。”杨某对证言认可，吴某不认可。以上事实，有《租房协议书》、收据、照片、银行明细等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未有相应规划许可，故双方之间的房屋租赁合同当属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。吴某未提交充分证据证明其已全额交纳了次年房屋“租金”，本院认定其交纳金额为一万五千元，结合双方均认可的实际占用时间，吴某应支付的费用为14583.33元。吴某主张提前搬离的损失，其并未提交任何证据予以证明金额，且搬离原因其自身亦负有一定过错。杨某主张因吴某的搬离给其造成的损失，证据并不足以证明其损失金额的真实发生，且其自身对此亦负有一定过错。故对二人主张损失的主张，本院均不予支持。关于电费，杨某并未举证证明其主张的电费数额为吴某自入住到搬出的实际使用量，本案依据吴某自认的情形酌情予以计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一、被告（反诉原告）杨某于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）吴某房屋占有使用费四百一十六元六角七分；二、原告（反诉被告）吴某于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）杨某电费九百三十九元；三、驳回原告（反诉被告）吴某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，由吴某负担800元（已预交），由杨某负担70元（吴某已预交，杨某于本判决生效后七日内给付吴某）；反诉受理费754元，由杨某负担700元（已预交），由吴某负担54元（杨某已预交，吴某于本判决生效后七日内给付杨某）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘海洋人民陪审员  王艳芬人民陪审员  骆尚朴二〇一七年十一月二十日书 记 员  杨龙澜