北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初25704号原告戴钰桀，男，1983年7月22日出生，住北京市海淀区。委托代理人武月姣（原告戴钰桀之妻），女，1988年3月9日出生，渣打银行。被告孟通，男，1983年11月15日出生，住北京市西城区**楼。原告戴钰桀与被告孟通房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴钰桀到庭参加诉讼，被告孟通经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告戴钰桀诉称：2016年11月4日，原告与被告签署了房屋租赁合同，原告租住被告一居室，租期一年，押一付三。每月租金3500元。2017年5月，原告告知被告将停止租住该一居室，被告同意。原告答应被告帮助被告将此房转租他人，后原告依约为被告找到了新租户，2017年6月，被告与新租户签署了房屋租赁合同，并承诺将尽快退还原告押金及剩余的房租。之后原告与被告多次交涉，但被告以各种理由搪塞拖延。仅于同年8月返还933元，剩余欠款拒不退还。综上，被告口头表示只要我把房屋转租出去，就不算我违约。后原告经联系帮助被告将房屋转租给新租户，并于6月25日将房屋交接给被告。房租还比原合同租金高了，因此，原告不算违约。故原告现将被告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋租赁押金和租金共计7117元及利息；2、判令被告承担本案诉讼费。被告孟通经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经审理查明：2014年9月3日，被告（出租方）与原告（承租方）签订了《北京市房屋承租合同》，约定被告将坐落于西城区安德北街x院x楼x房屋现有装修及设施租赁给原告。租赁期限：乙方承租期限为12个月，即自2014年11月4日至2015年11月3日。承租价格为3400元／月。本合同签订之日，乙方（原告）应向甲方交付1个月房屋租金作为保证金。房屋租金交付方式为季度付，需提前30日到甲方签约中心交付……合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还给乙方。在任何情况下，乙方不得以任何理由以押金冲抵房租。押金不计息，退还日期为乙方退还房屋、结清应承租的房屋之相关费用，并提交缴费的相关凭证后15天内……本合同有效期内单方解除合同视为违约，由提供解除合同乙方支付守约方二个月租金作为赔偿对方的违约金。2014年9月3日，双方办理了房屋和物业交割手续。2015年11月8日，双方又续签了上述合同，承租期限子2015年11月4日至2016年11月3日，承租价格为3450元／月，其他内容同上述合同。2016年11月，双方再次续签了上述合同，承租期限自2016年11月4日至2017年11月3日，承租价格为3500元／月，其他内容同上述合同。2017年2月4日，原告向被告支付了房屋租金10500元。2017年5月5日，原告向被告支付了房屋租金10500元。后原告向被告提出终止合同，被告表示同意。2017年6月25日，被告将涉案合同从原告处收回，并为原告书写了收条。2017年6月25日，经原告联系，案外人黄某与被告就涉案房屋签署了《北京市房屋租赁合同》（自行成交版），租赁期限2017年6月25日至2018年6月24日，共计1年。租金为3800元／月。现原告持诉称事实及理由将被告起诉至本院，提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告5000元房屋租赁押金和租金7117元及利息；2、判令被告承担本案诉讼费。被告办理了应诉手续，但以原告违约不同意原告诉讼请求，也未出庭参加诉讼。审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、承租合同两份，最近的一份是2016年11月4日至2017年11月4日；2、收条；3、物业交接清单（日期为2015年11月8日）；4、银行转账记录；证明原告于5月5日给被告打款10500元。5、电话录音，（2017年5月4日），原告：“因为个人原因，工作地点可能发生变化，现在还不太确定。所以先跟您商量一下，看您想采取哪种方式。比如说下个季度（房租从5月4日交至8月4日），我就住两月，有一个月就不住了，这种情况，我现在跟您该怎么弄？孟通：你租出去，你租出去。你在你的原价上租出去可以，要不可是违约。原告：可以是吧？孟通：对……本人：也就是，您同意这种方式就行，别的到没什么。孟通：对，对，对。本人：那租的话，一个是因为这样，倒不是说我自己怎么，因为您提出来不是说肯定会涨价么。我以原价租的话，您（到时候）涨得太多。孟通：不行!不行!不行！你不能以原价租，你最起码在原价上最少最少要涨，嗯，两百块钱，这是最少的。这个季节是旺季，不可以这个价格租。本人：行，行。反正我尽量，如果这个价格能租出去，我就肯定按您说的这个价格租。如果我租不出去，我再想别的办法，反正也跟您说了这事了。到时候，那怕到咱合同结束的时候，您再租，能不能以这个价格成交，到时候您再看，行吧？孟通：嗯，嗯，行，行。本人:反正我这边，比如说哪怕我可能三千三租出去了，这价格我承受，我就跟原来李靖一样，相当于我便宜点租出去，我求那什么了，那到最后合同结束，您再跟他再签约，行吧？当然我肯定是按您说的这个，先加价租，至少标价我先标出去，行吧？孟通：嗯，嗯，你先租出去吧，好吧？本人：成。那就这样，那我明天或者今天直接给您打过去就行了，这倒没什么了。孟通：嗯，好的。原告以此证明被告答应原告在原价租出去可以，不能算违约。2、网页截屏，证明解约后，原告一直在帮被告转租房屋；3、微信截图，证明新租户即黄某是原告帮助被告联系上的；4、证人黄某证言，证明如下事实：我在网上看到租房信息，我联系了原告，周末也把房东约出来了，随后我和房东签署了合同，每月3800元，房东把原告旧合同收走了，当时听原告说有押金还在房东处，还有些房租，房东当时表示把账算清楚后再把钱给原告，房东没提违约的事情，也没明确说不追究违约。5、被告与新租户黄某就涉案房屋签署的北京市房屋租赁合同。以上事实，有双方当事人陈述以及原告提交的上述证据在案佐证，予以证实。本院认为：由于被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，并说明理由，视为被告自动放弃了答辩及质证的权利，本院对此案予以缺席审理。本案的焦点是原告提前终止合同是否属于擅自解除？应否承担违约责任？按照合同约定：合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还给乙方。在任何情况下，乙方不得以任何理由以押金冲抵房租。押金不计息，退还日期为乙方退还房屋、结清应承租的房屋之相关费用，并提交缴费的相关凭证后15天内……本合同有效期内单方解除合同视为违约，由提供解除合同乙方支付守约方二个月租金作为赔偿对方的违约金。因此，如果单纯按照涉案的书面合同，可以认定原告构成违约。但原告要求终止合同是否属于擅自违约？不仅需要依据合同，还应该视具体案情作进一步分析。从原告提交的证据显示：原告提前终止合同已提前告知被告，并征得被告同意。被告称：“你在你的原价上租出去可以，要不可是违约。”此话可以理解为：“如果原告不能将房屋转租或转租的租金低于原价，被告将视原告违约，反之则不构成违约。”而根据原告提交的证据，原告在征得被告同意终止合同前，已按照被告的要求介绍新租户给被告，且租金还高于原有租金标准，被告也与新租户就涉案房屋签署了房屋租赁合同，期间，房屋并没有出现租金损失，故被告应按照承诺不再追究原告的违约责任，并退还原告交纳的押金和剩余租金。因此，原告要求被告退还原告房屋租赁押金和租金7117元，理由正当，本院予以支持，但原告作为提前违约方，亦应自行承担利息损失和诉讼费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟通自本判决书生效后七日内向原告戴钰桀退还房屋租赁押金和剩余租金共计七千七百一十七元。二、驳回原告戴钰桀的其他诉讼请求。如果被告孟通未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元，由原告戴钰桀负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李凤新二〇一七年十一月十七日书记员  刘晓冉