浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初4345号 本诉原告（反诉被告）：陈小莉，女，1977年4月20日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈攀峰、陈伊盼，浙江咨道律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：台州千禧文化创意发展有限公司，住所地温岭市太平街道万寿路258号，统一社会信用代码91331081054222186H。 法定代表人：吴慧敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈晓忠、夏千林，浙江天韵律师事务所律师。 原告陈小莉与被告台州千禧文化创意发展有限公司（以下简称千禧公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理。被告千禧公司于2020年6月24日向本院提出反诉，本院经审查于同日受理，并决定合并审理（为简便，以下原被告均以本诉诉讼地位表述）。本案依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理，原告陈小莉及其特别授权委托诉讼代理人陈攀峰和陈伊盼、被告千禧公司的特别授权委托诉讼代理人陈晓忠和夏千林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《温岭千禧创意园房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；2.判令被告返还履约保证金30000元及合同解除后的租金31666元；3.判令被告返还自2020年1月25日至2020年4月15日的停业租金66666元；4.判令被告赔偿原告违约金150000元；5.判令被告赔偿原告装修及转让费损失共计558000元；6.判令被告向原告支付其为实现债权目前已经发生的律师费10000元；7.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中变更第5项诉讼请求为要求判令被告赔偿原告转让费损失190000元。 事实和理由：2018年11月4日，原、被告签订了《温岭千禧创意园房屋租赁合同》，合同约定将千禧创意园2B-001、2A-002商铺出租给原告陈小莉用于经营美容店；合同的租赁期限为三年五十七天，自2018年11月5日至2021年12月31日止，2018年11月5日至2018年12月31日为装修免租期。该免租期租金原告实际已向前承租人支付，支付总价包括转让费在内共计190000元。被告房屋租金自2019年1月1日起计收，三年租金分别为346000元、346000元、363300元。同时，合同约定租赁期内双方均不得提前终止合同，如任一方单方面擅自终止合同，或因违约而被提前解除合同的，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方。合同签订后，原告按约定向被告支付了30000元的履约保证金和2019年度的租金，并经过被告同意后对商铺进行装饰装修，共计花费368000元。2019年底，原、被告双方达成口头协议，将2020年度的租金变更为30万/年，被告同意原告分期支付2020年度的租金，后原告于2019年11月5日向被告支付了150000元。2020年1月25日至2020年4月15日，由于受疫情影响，千禧创意园停业导致原告无法经营，为此原告提出协商，双方协商未果。2020年5月12日，被告向原告发送《律师函》要求支付租金，之后2020年5月21日向原告发送《解除合同通知书》，通知原告收到之日起租赁合同解除。被告在租期内要求解除合同并且要求原告腾空商铺的行为已构成违约且该违约行为对被告造成了巨大的经济损失。 被告千禧公司答辩并提出反诉请求：1.判令原告陈小莉将坐落于温岭市万寿路258号千禧创意园2B-001、2A-002的房屋（建筑面积480平方米）腾空交还给被告，并按照日租金的1.5倍即每日1421.92元的标准向原告支付自2020年5月22日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；2.判令原告向被告支付装修免租期间的房屋租金54032.88元；3.判令原告向被告支付违约赔偿金173000元；4.判令原告向被告支付其实现债权发生的律师费30000元；5.本案诉讼费用由原告承担。审理过程中变更第1项诉讼请求为判令原告陈小莉按照日租金的1.5倍即每日1421.92元的标准向原告支付自2020年5月22日起至2020年7月17日止的占有使用费81049.44元。 事实和理由：被告对双方签订租赁合同的事实并无异议。第一年装修期间，被告免收57天房屋租金，自2018年11月5日起至2018年12月31日止，若承租人违反合同约定，擅自提前解除合同或终止本合同，则不享有装修期的免租权，应依约向出租人支付租金；租金和物业管理费按年支付，自2019年1月1日起计算收取；依据先付后用原则，上一期租金和物业管理费到期日之前两个月将下一期租金和物业管理费付至出租人指定账户；履约保证金3万元；若承租人违约导致本合同被解除的，则已支付的履约保证金及剩余租金均不予退还；承租人迟延缴纳租金或其他费用超过5日的，出租人有权单方解除合同；如任一方单方面擅自终止合同，或因违约而被提前解除合同的，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方；合同终止后，承租人未能按约交还房屋的，应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向出租人支付占用费；一方如违背本协议，另一方可向温岭市人民法院起诉，要求违约方赔偿因违反此约定给另一方造成的一切损失及主张损失产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全担保费、交通费、住宿费）。 上述租赁合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告使用，原告向被告支付了2019年度的租金和履约保证金，并已在该房屋注册设立温岭市太平悦尚美容院进行经营。按照合同约定应提前2个月支付下一期租金，即第二年度租金的支付时间为2019年11月1日之前。然而，原告因资金紧张，向被告提出分期付款的请求。考虑到双方的长期合作关系，被告同意原告于2019年11月5日前支付150000元、2020年5月1日前支付196000元的口头承诺。原告于2019年11月5日支付150000元后，却未能在其承诺的期限内付清剩余租金196000元。为此，被告曾多次与原告联系，原告明确表示无力继续支付租金。无奈之下，被告不得不于2020年5月21日向原告邮寄送达了《解除通知书》。原告于2020年5月22日收到了前述《解除通知书》后也没有异议，但其至今未将租赁房屋腾空交还给被告，也未向被告支付上述费用以及违约赔偿金。 综上，由于原告未能按照合同约定向被告支付租金长达半年多时间，也未能在其承诺的付款期限内付清租金，原告的迟延付款行为已明显构成违约，被告有权依法依约解除合同。然而，原告却罔顾事实向法院提起诉讼。被告为维护自身合法权益，遂提起反诉请求。 对被告的反诉原告答辩称：违约在于被告方。2020年度的租金双方已口头变更为300000元，原告已于2019年11月5日支付150000元，第二期双方当时口头并未约定具体的支付时间。且2020年5月被告向原告送达解除合同通知书时，原告所支付的租金并未到期。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议的事实在于： 1.2018年11月5日至12月31日的装修免租期被告有无收取租金。原告主张其向前承租人支付了190000元的转让费，其中包括了2018年11月3日至12月31日的房屋租金。被告确认前承租户的租赁期为2013年6月1日至2018年12月31日，其租金确已支付至2018年12月31日。原告实际是向前承租户转让的商铺，因前承租户不愿与原告以后有所瓜葛，故房屋租赁手续是按新签办理的。因两个租赁关系是延续的，故只能享有一个装修免租期，前承租户同意将该免租期给原告，其已支付的2018年11月4日至12月31日的租金不予退还，抵作其原先享有装修免租期的租金，故现被告要求原告承担装修免租期的租金，并不算重复收取该时段的租金。本院经审查认为，原被告签订的租赁合同对装修免租期已经进行了约定，应以双方合同签订的为准，原告并未向被告支付装修免租期的租金。原告与前承租人的约定不能直接约束本案被告。 2.2020年度的租金双方是否已变更为300000元。原告主张双方口头约定对2020年度的租金进行了变更，而被告对此予以否认。因原告未能提交证据以证明，本院对该事实不予认定。 3.原告有无拖欠租金。双方签订的租赁合同约定2020年的年租金为346000元，应于上一期租金和物业管理费到期日之前两个月将下一期租金和物业管理费付至被告指定账户。现双方均认可对2020年的租金支付方式进行了调整，分两期支付，第一期原告已于2019年11月5日支付了150000元，原告主张第二期的时间并未确定，被告主张第二期应于2020年5月1日支付。本院经审查认为，既约定将一年的租金分两期支付，半年支付一次的约定相对更为合理，第一期已于2019年11月5日支付，现被告主张第二期租金于2020年5月1日支付，更符合常理。即使双方并未约定支付时间，被告于2020年5月12日亦出具了催交租金的律师函，原告虽抗辩该律师函是寄送至其老家，其并未签收，但在庭审中原告亦自认其在收到解除通知函前一个星期左右就与被告方协商租金事宜。由此可知，双方于5月中旬对租金支付事宜有过协商但未果，原告确有拖欠租金的行为。 4.被告有无对原告正常营业设置阻碍。原告主张自2020年1月25日至2020年4月15日因疫情停业，且被告停运了原告店面门口电梯，影响了原告的正常营业。被告主张上述电梯自2020年3月23日就已恢复使用，且即使该电梯不能使用，客户仍可以通过正门大厅的楼梯进入店面，并不影响原告营业。本院走访了同楼层周边商户，商户反映其四月上旬找物业谈事情时该电梯已经是能用的了，更早的情况其并不了解。本院认为，原告未能举证证明被告对原告的正常营业设置了阻碍，故对原告主张的该事实，本院不予认定。 综上，本院认定案件事实如下：2018年11月4日，原、被告签订了《温岭千禧创意园房屋租赁合同》，合同约定将千禧创意园2B-001、2A-002商铺出租给原告陈小莉用于经营美容店；合同的租赁期限为三年五十七天，自2018年11月5日至2021年12月31日止，2018年11月5日至2018年12月31日为装修免租期。租金自2019年1月1日起计收，三年租金分别为346000元、346000元、363300元。合同并对双方的权利义务和违约责任等作出了详细的约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了30000元的履约保证金和2019年度的租金。2020年的租金经双方协商分两期支付，第一期原告已于2019年11月5日支付了150000元。2020年5月12日，经催讨未果后，被告向原告发送了律师函，要求原告支付剩余租金196000元并支付逾期付款违约金。后双方就租金事宜协商未果，被告于2020年5月21日向原告发送了解除合同通知书，原告于次日收到并表示同意解除合同。后双方关于解除后事宜未达成一致，原告于2020年6月5日向本院提起诉讼。审理过程中，双方经协商，原告于2020年7月17日按现状交付了房屋并撤回对装修损失的诉请。 根据诉辩双方的陈述，本案的争议焦点在于：双方是否存在违约行为，应否承担违约责任。原被告双方均认为对方存在违约行为。本院认为，原告确有存在逾期交付租金的行为，被告为此要求解除合同，其行为并不违约，故原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。至于原告逾期交付租金的行为应否承担违约责任，本院认为，最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。新冠疫情的发生，属于不可抗力，对原告所在的美容行业存在一定的负面影响。在今年5月初美容行业开放营业不久、原告营业收入明显减少的前提下，原告未能及时支付房租，双方应积极协商、共克时艰，协商不成亦可通过诉讼的方式请求法院判决确定租金事宜，被告不宜直接通知解除合同。现虽原告亦同意解除合同，但违约责任应当免除。故被告向原告主张违约责任，本院亦不予支持。 双方提前解除合同，确因此而遭受损失，该部分损失，按照公平原则，应在原被告之间合理分担。原告于2020年5月22日收到通知之后明确表示同意解除合同并找被告工作人员协商办理合同解除后事宜，但双方因故未能协商处理，原告于2020年6月5日向本院提起诉讼，后经协商于2020年7月17日按现状交还商铺，故2020年5月23日至2020年7月17日期间该商铺产生了占用损失。租赁合同提前解除，被告亦需要一定的时间重新招租。综合考虑被告给予的装修免租期情况、合同解除后房屋的占用时间和未及时腾空原因、重新招租的时间、原告装修后的使用时间以及租金标准，因双方提前解除合同给被告造成的租金损失，本院酌情确定由原告按346000元每年的租金标准承担105天。原告因疫情影响而申请减租的请求，本院综合考虑原告的从业行业、参照国家关于租金减免的有关政策，酌情确定减免原告30天的租金。综上，原告2020年1月1日至2020年5月22日的租期为143天，加上承担损失105天，扣减疫情影响租期减免的30天，原告应当支付租金的总天数为218天，按年租金346000元的标准计算，应支付租金206652.05元，原告已支付150000元，还需支付56652.05元。因原告已承担了损失，其在被告处的押金30000元应予退还，相抵后，原告尚需支付给被告26652.05元。至于原告主张的转让费损失，本院认为，该损失并非基于原被告间的租赁合同而直接产生，本院不予支持。关于律师费，因双方未能协商处理导致诉讼而产生，该费用由双方各自承担。 综上，原被告合理的诉请，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告（反诉被告）陈小莉与本诉被告（反诉原告）台州千禧文化创意发展有限公司2018年11月4日签订的《温岭千禧创意园房屋租赁合同》于2020年5月22日解除。 二、本诉原告（反诉被告）陈小莉于本判决生效之日起十日内支付给本诉被告（反诉原告）台州千禧文化创意发展有限公司租金损失26652.05元。 三、驳回本诉原告（反诉被告）陈小莉其余的诉讼请求。 四、驳回本诉被告（反诉原告）台州千禧文化创意发展有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4906.5元，由本诉原告陈小莉承担4631.5元，由本诉被告台州千禧文化创意发展有限公司承担275元。反诉案件受理费2876.5元，由反诉原告台州千禧文化创意发展有限公司承担2268元，由反诉被告陈小莉承担608.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  梁必静 二〇二〇年九月三日 书记员  叶青星 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash?-11-?