湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0502民初6396号原告：绿城物业服务集团有限公司湖州分公司。住所地：湖州市御园题山苑**幢*单元***室。负责人：张明，该分公司总经理。委托代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。被告：施小英，女，1973年6月21日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托代理人：朱广阳、祝霖，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。被告：邱金乔，男，1965年12月23日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。被告：方金狗，男，1958年1月2日出生，汉族。住址:湖州市吴兴区。被告：吴爱英，女，1959年3月11日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。原告绿城物业服务集团有限公司湖州分公司（以下简称绿城物业公司）与被告施小英、邱金乔、方金狗、吴爱英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法由审判员苏丹萍适用简易程序于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人章毅安，被告施小英的委托代理人朱广阳、祝霖到庭参加诉讼，被告邱金乔、方金狗、吴爱英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告绿城物业公司起诉称：被告系湖州市吴兴区月河街道红墅湾升华星座湖东路219、221号商铺业主，根据《升华红墅湾前期物业服务合同》约定及《物业管理条例》等相关法律法规的规定，业主应遵守小区的各项管理规定，并按时交纳物业管理费。然而，自2015年6月16日起至2017年8月15日，被告已拖欠物业费156854.52元（含违约金），且经过原告多次、多种形式催讨，被告仍拒不交纳物业服务费。原告为此向法院起诉，请求依法判令：一、被告共同支付原告物业服务费107434.60元（2015年6月16日至2017年8月15日），并向原告支付违约金（统一自2017年1月21日起暂计算至2017年9月8日）49419.92元，2017年9月9日至被告实际支付之日的违约金，按每日214.87元计算。上述费用合计：156854.52元；二、由被告承担诉讼费。被告施小英答辩称：一、原告起诉被告施小英缺乏事实依据，应依法驳回起诉或驳回诉讼请求。1、施小英并非合同当事人，与建设单位及原告之间均不存在合同关系。2、原告的送达方式严重违反法定程序，依法应不予受理，立案后应裁定驳回起诉。二、即便按照原、被告双方存在合同关系（被告施小英否认存在合同关系），原告提供的物业服务质量明显不达标，与其收费标准不相称。业主一方未全额缴纳物业费属于合法行使同时履行抗辩权的行为，因存在合法的抗辩意见，故不应承担违约责任。三、涉案商铺为按份共有，物业费应该按照份额比例由按份共有人分担。施小英一方已经支付的物业费应该在自己应承担的部分予以扣除。四、即使原告主张的前期物业服务合同对被告适用，关于诉讼请求中的违约金的计算方法因原告未提供因违约而给其造成损失的证据，故约定的违约金过高，请求人民法院予以减少。被告邱金乔、方金狗、吴爱英未作答辩。原告绿城物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：据一：《升华红墅湾前期业务服务合同》一份，以证明原浙江绿城物业管理有限公司湖州分公司与湖州升华房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，被告方作为业主应按协议支付物业费用的事实。据二：湖州市不动产权属信息查询记录一份，证明被告方为红墅湾升华星座湖东路219.221号的权利人的事实。证据三：律师函、邮寄回函及照片，证明原告已完成物业费缴纳催告义务的事实。证据四：工商变更登记情况一份，证明原浙江绿城物业管理有限公司湖州分公司于2011年5月29日变更为原告绿城物业公司的事实。被告施小英为支持自己的辩解意见，向本院提交了如下证据：证据一：（2016）浙0502执3352-2号执行裁定书、涉案商铺淘宝网司法拍卖平台页面打印件及《湖州市吴兴区人民法院拍卖成交确认书》各一份，证明本案所涉房屋已经法院拍卖，拍卖公告明确由买受人承担的事实。证据二：照片二份，证明房屋共用部位存在渗水，至今未修复的事实。被告邱金乔、方金狗、吴爱英未向本院提交证据。对原告绿城物业公司提交的证据，被告施小英质证后对证据一的合法性提出异议，认为没有经过招标程序选定或政府批准且收费标准过高；对证据二没有异议；对证据三认为没有经受送达人签收，不能发生送达的法律效力；对证据四由法院审核。被告邱金乔、方金狗、吴爱英未进行质证，对原告补充提交的证据四均同意由法院审核。本院经审查后认为，原告提交的证据符合有效证据的要件，能够证明原告的证明目的，故本院均认定为有效证据。对被告施小英提交的证据，原告经质证后对证据一认为真实性无异议，但与本案没有关联性。被告与实际拍卖人之间的约定及债务转移承担与原告无关；对证据二的真实性有异议，不能反映被告施小英主张的二楼东侧渗水的事实。被告邱金乔、方金狗、吴爱英未作答辩。本院经审查后认为，原告提交的证据一系房屋拍卖中所涉事由，与本案不具有关联性。证据二系照片二份，因本案所涉房屋面积为2066.05平方米，该照片未注明拍摄时间且未能反映具体地点，仅凭照片载明的图案并未能证明原告所要证明的内容，故本院对其证明目的不予采信。本院经审理，认定事实如下：2010年3月31日，湖州升华房地产开发有限公司与原浙江绿城物业管理有限公司湖州分公司签订《升华红墅湾前期物业服务合同》一份，该合同约定：原浙江绿城物业管理有限公司自交付之日起至第一届业主委员会成立后满三个月止为升华红墅湾提供物业管理服务；前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中商业用房为2元/月/平方米；物业服务费每12个月缴纳一次，缴纳时间为每12个月的第一个月的上旬；该协议还对双方权利、义务作了明确约定。2014年6月23日，被告施小英、邱金乔、方金狗、吴爱英取得红墅湾升华星座湖东路219.221号的房屋产权（至原告查询日即2017年8月22日时尚未转移登记），房屋用途为商业，房屋面积共2066.05平方米。被告方取得房屋产权后陆续支付物业服务费，但自2015年6月16日起未能按时缴纳，原告经催讨未果，以致纠纷成讼。另查明：原浙江绿城物业管理有限公司湖州分公司于2011年5月29日经工商变更名称为绿城物业服务集团有限公司湖州分公司。本院认为：湖州升华房地产开发有限公司与原浙江绿城物业管理有限公司湖州分公司签订《升华红墅湾前期物业服务合同》内容合法有效，对业主均具有约束力。被告施小英、邱金乔、方金狗、吴爱英作为红墅湾升华星座湖东路219.221号的业主，在房屋产权拥有期间应当按照该协议共同交纳物业服务费，其未按约付款显属违约，应承担共同支付物业服务费及逾期付款违约金的民事责任。故原告要求被告共同支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告按每日2‰支付逾期付款违约金的诉请，过分高于造成的损失，应以中国人民银行同期同档次贷款基准利率较为适宜，故本院依法予以调整，具体金额以本院核定的金额为准。本院核定被告方欠付物业服务费为：2015年6月16日至2017年8月15日为107434.60元（2066.05平方米×2元／月／平方米×26个月）。本院核定逾期付款违约金为：2017年1月21日暂计算至2017年9月8日为3127元（以107434.60元为基数，按人民银行同期贷款利率计算），自2017年9月9日起至实际清偿日至的违约金以107434.60元为基数，按人民银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：、被告施小英、邱金乔、方金狗、吴爱英应共同支付原告绿城物业服务集团有限公司湖州分公司自2015年6月16日起至2017年8月15日期间的物业服务费107434.60元及至实际清偿日止的逾期付款违约金（违约金暂计算至2017年9月8日为3127元），限于本判决生效之日起十日内清偿。二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司湖州分公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取1719元，由原告绿城物业服务集团有限公司湖州分公司负担507元，由被告施小英、邱金乔、方金狗、吴爱英共同负担1212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  苏丹萍二〇一七年十一月十五日书记员  王 惠