重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0238民初2305号原告：刘先安，男，生于1957年9月24日，住重庆市巫溪县。被告:重庆市元亨房地产开发有限责任公司,住所地巫溪县城厢镇滨河南路金土地小区8-201,统一社会信用代码15900238745334435D。法定代表人：余其碧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾俊雅（系该公司员工），男，1972年4月20日出生，住重庆市云阳县。原告刘先安与被告重庆市元亨房地产开发有限公司（以下简称元亨地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘先安及被告元亨地产的委托诉讼代理人贾俊雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振伟向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告支付原告逾期交房的违约金86584.593元（违约金自2013年1月1日起按万分之一计算至实际取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，截止到2017年10月16日暂计86584.593元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年11月30日，原、被告双方签订了关于重庆市巫溪县城厢镇先锋路元亨国际住宅小区A5幢XXXX室《重庆市商品房买卖合同》。约定买受人（即原告）于同日向出卖人（即被告）交付首付款112570.00元，剩余房款由中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行办理按揭贷款。另约定，预售商品房的，被告应该在2012年12月30日前，依照国家和地方的规定，将已进行建设工程竣工验收登记备案登记的商品房交付原告使用。且本商品房交付时应符合以下条件：本商品房特别竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另约定，被告若未按照本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按照原告已付房款百分之三向原告支付违约金。原告要求继续履行合同时的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告积极履行相关付款义务，于2012年11月30日交付首付款112570.00元人民币，并由按揭贷款银行中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行将剩余房款310000.00元一次性划入被告账户，同时，被告向原告出具收据。2012年12月30日被告在未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下将房屋交付使用，因不具备交房条件而将房屋转移给原告占用的行为属于瑕疵履行，被告应承担违约责任。此后，原、被告双方多次就被告瑕疵履行交房事宜进行协商未能达成一致意见，原告认为基于被告原因导致原告不能按时取得安全、合法的房屋，以致不能按期取得《房屋产权证》，被告的行为已违反双方签订的《重庆市商品房买卖合同》相关规定，被告应按照合同约定承担违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关法律规定提起诉讼。被告元亨地产辩称，原、被双方于2012年11月30日签订商品房买卖合同，约定在2012年12月30日前交房且已按时交房。但原告的诉讼请求不应得到支持，其理由如下：一、原告的诉讼请求超过了诉讼时效。实际交房时原告已经知道权利受到侵害，诉讼时效就应当从交房之日起计算，现在提起诉讼，明显超过了诉讼时效；二、若法院认定未超过诉讼时效，在判决承担违约责任时，应当充分考虑原告也有违约行为，予以减轻被告的违约责任。原被告明确约定了交房条件，而原告为了早日入住在明知未竣工验收且无备案登记的情况下依旧接房入住，其行为是造成卖方瑕疵交房并违约的重要原因，被告认为应由原被告各自承担50%的责任；三、如果支持支付违约金，计算违约金的时间、标准、应当兼顾双方利益平衡。因为原告已经接房并实际入住多年，并未对原告造成实质性财产损失，且本案涉及的类似购房户众多，牵涉面大，非被告恶意违约，被告认为即从约定交付的次日起计算至实际办理备案登记证时为止，与双方约定明显不符，且时间过长。综上，原告起诉已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。即使认为未超过诉讼时效，也应当考虑原告也有违约事实，减轻被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据举证、质证以当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年11月30日，刘先安（乙方）与元亨地产（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同属商品房预售合同。合同约定刘先安购买元亨地产开发的位于巫溪县城厢镇先锋路元亨国际小区A5幢XXXX室，购房价款为422570.00元。元亨地产应在2012年12月30前依照国家和地方的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。该合同对逾期交房的违约责任约定如下：1.逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同对其他事项亦进行了约定。合同签订后刘先安已按约付清房款，2012年12月30日元亨地产将房屋交由原告占有使用。元亨地产于2017年7月7日取得对A5幢楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为：原、被告于2012年11月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。原告按约定支付了购房款，被告应当按合同约定的期限将符合约定条件的房屋交付给原告。被告于2017年7月7日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，显然其于2012年12月30日交由原告占有使用的房屋并不符合约定的交房条件，被告的行为显属违约，应当承担相应的违约责任。被告于2017年7月7日才取得备案登记，在此之前被告交付的房屋并不符合合同约定，违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效应从违约行为终止之日即2017年7月7日开始计算，对被告提出诉讼时效的抗辩，本院不予以采纳。原告作为购房者，对被告交付的房屋是否符合约定的条件，负有相应的注意义务，同时对被告的违约行为给原告造成的损失情况，原告亦负有举证证明的责任。本案被告已于2012年12月30日将房屋交给了原告占有使用，与被告未按期交付房屋的情形又有区别。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房的违约金支付标准调整为按已付房款每日0.00004支付违约金。综上所述，原告主张被告支付2013年1月1日至2017年10月16日期间的违约金，因被告于2017年7月7日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故其违约行为于2017年7月6日结束，超出此期间的违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告刘先安支付违约金27805.11元（422570.00元×0.00004×1645天=27805.11元）；二、驳回原告刘先安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费982.30元，由被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  冉光涛二〇一七年十一月十五日书记员  莫镇楷