广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初1287号原告：赵东平，男，1976年3月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：丁海才，广东伯方律师事务所律师。被告：广东言馨酒店管理集团有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街金睿一街3号（金睿一街3号商业三栋）101房。法定代表人：周勇。委托诉讼代理人：何逸贤，广东品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少媚，广东品智律师事务所实习律师。原告赵东平诉被告广东言馨酒店管理集团有限公司（以下简称为言馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵东平的委托诉讼代理人丁海才，被告言馨公司的委托诉讼代理人何逸贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵东平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金10675元及其违约金53375元（违约金按约定的拖欠租金的5倍计算）；2、判令由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，赵东平增加一项诉讼请求：请求判令原告没收被告支付的7000元租赁押金。事实与理由：2015年8月3日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定由原告向被告出租位于广州市番禺区单元公寓，租赁期限从2015年12月1日至2020年11月30日止，租赁期限为5年。租金从2015年12月1日开始以3500元/月计算，须在每月月底前将上个月租金如数支付给甲方。并在合同第七条约定了违约责任等内容。2016年10月份开始，原告就没有按期如数支付租金，10月、11月租金为3500元/月，12月租金为3675元，共计已拖欠3个月租金10675元，被告的拖欠租金行为显然已侵害了原告的合法权益。按照双方租赁合同第六条第2款第2项的规定，逾期未支付应付租金超过两个月的，原告有权解除租赁关系，因此，原告已经从被告处拿回房屋钥匙，解除了双方的《租赁合同》，己终止双方的租赁关系；又根据双方租赁合同第七条第1款的规定，因被告原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍支付违约金，计至2016年12月份，被告应付违约金53375元。根据交易惯例，被告违约导致合同解除，被告缴纳的7000元租赁押金应由原告没收。为维护自身合法权益，原告诉至贵院，望依法判如所请。被告言馨公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我方没有拖欠原告租金，双方已经解除了租赁合同，不存在赔偿违约金的问题。原告赵东平和被告言馨公司围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、位于广州市番禺区房（以下简称涉讼房屋）为赵东平向奥园集团（广州）有限公司购买，《商品房预售合同》编号为2014610137X。2016年2月19日，原广东言馨酒店管理有限公司名称变更登记为“广东言馨酒店管理集团有限公司”2、2015年8月3日，赵东平作为出租方（甲方），董晓玉作为甲方委托代表，与言馨公司作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；甲方交付公寓选择方式为已有装修，标准参考乙方提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》，甲方应按照上述约定的公寓现状，于2015年12月1日前将公寓交付乙方使用；租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日，共计5年，租金从2015年12月1日起开始计算；乙方应按照每月3500元的标准支付租金；自2016年12月1日开始，月租金在上一年基础上递增5%；乙方应支付两个月的押金给甲方（在合同期满后，甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方）；乙方逾期未支付应付租金超过两个月的，甲方可以解除公寓的租赁关系；任何一方不能履行约定之义务或责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出书面通知后可以终止本租赁合同，则守约方按照相关约定进行索赔；非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿；非乙方过错，甲方提出终止租赁关系或因甲方原因导致租赁关系解除的，甲方应按照当月公寓租金的5倍向乙方支付违约金，如乙方的损失超过违约金金额的，甲方还应对超出部分的损失进行赔偿；乙方未按约定支付租金的，每逾期一天，乙方应按照月租金的10‰向甲方支付日违约金；甲方未按照约定向乙方交付公寓的，每逾期一天，甲方应按照月租金的10%向乙方支付日违约金（作为延误乙方整体运营的经济补偿）；甲方提供的资产，在租赁期间不能够正常使用的或者对于出现影响正常使用的质量问题不能够在24小时内修复的，乙方每停业一天，甲方应按照当月公寓租金的10%向乙方支付日违约金（作为影响乙方正常运营的经济补偿）。董晓玉代赵东平在甲方处签名和捺指印，言馨公司的员工梁允玲在乙方处签名并加盖言馨公司公章。3、上述合同签订当日，赵东平出具《租赁委托书》委托言馨公司全权代理涉讼房屋的出租、管理等相关事宜，委托期限自2015年120月1日至2020年11月30日止。赵东平在业主处签名并捺指印确认，梁允玲在被委托人处签名并加盖言馨公司公章。4、2016年12月19日，言馨公司与董晓玉（代业主）签订《承诺书》，载明涉讼房屋截止至2016年12月19日的水电费及物业管理费全部由言馨公司承担，与业主无关；在2016年12月19日以后房间所产生的任何费用与言馨公司无关，该房间经双方商量同意解除合同协议书，该房间于2016年12月19日业主收回。同日，董晓玉签署《业主换锁确认表》，确认因业主和酒店发生经营和付款纠纷，业主收回房间换锁。5、2017年2月22日，赵东平以言馨公司拖欠租金为由，提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，双方当事人均确认，言馨公司向赵东平付款的情况为：2015年12月21日支付3500元，2015年12月29日支付3500元，2016年1月15日支付3682.97元，2016年1月16日支付350元，2016年2月18日支付4072.25元，2016年3月17日支付3500元，2016年4月26日支付3500元，2016年6月3日支付3500元，2016年6月27日支付3500元，2016年8月23日支付3500元，2016年9月13日支付3500元，2016年10月29日支付3500元，2016年12月6日支付3500元；其中2016年月1月15日有182.97元、2016年1月16日有350元、2016年2月18日由572.25元为水电费和管理费。双方当事人对于以下事实存在争议：1、关于涉讼房屋的交付情况。赵东平主张，2015年8月3日，其将毛坯房交予言馨公司的关联公司广州三人行装饰设计工程有限公司进行装修，装修完毕后不需再办理交接手续，直接由言馨公司按照合同约定的起租日期开始交租；据赵东平了解，涉讼房屋在2015年12月时尚未开始装修，2016年4月才开始装修。言馨公司则主张，其与广州三人行装饰设计工程有限公司并非关联公司，2015年12月涉讼房屋已装修完毕交由赵东平交付言馨公司使用。2、关于言馨公司支付押金及租金的情况。赵东平主张，言馨公司于2015年12月21日、29日各支付3500元，合计7000元为押金，合同约定自2015年12月1日起计租，故此后支付的金额应优先抵扣此前欠付的租金，抵扣完毕后言馨公司已付清截至2016年9月的租金，2016年10月1日以后的租金没有支付。言馨公司则主张，其向赵东平支付的12笔3500元应为2015年12月至2016年11月的租金，其中2015年12月29日支付的3500元为预付租金，应抵扣2016年6月的租金，2016年12月6日支付的3500元应抵扣2016年11月的租金，2016年12月19日，双方当事人协商解除《租赁合同》，故当月不应计算租金。至于言馨公司是否支付租赁押金的问题，本院在庭审中要求言馨公司庭后7天内书面回复，但言馨公司未对此作出直接回复。3、关于《租赁合同》的解除原因及责任承担问题。赵东平主张，由于言馨公司拖欠租金构成违约，导致《租赁合同》无法继续履行而解除；为避免扩大损失，赵东平同意与言馨公司于2016年12月19日办理交接手续；根据双方签订的《租赁合同》的第7.1条之约定，言馨公司每欠租一个月，应当按照当月租金的5倍计算违约金，现言馨公司共拖欠2016年10月至12月共3个月的租金10675元，应支付违约金53375元（10675×5）；此外，根据交易管理，言馨公司已缴纳的7000元租赁押金应由赵东平没收。言馨公司则认为，虽其未按合同约定于每月15日前按时支付租金，但赵东平对于迟延支付租金一直未提出异议；赵东平曾经提出过解除合同，最终双方于2016年12月19日确定解除合同；根据《承诺书》记载，《租赁合同》是由双方协商一致解除的，并非由于言馨公司违约欠租解除，因此，言馨公司不应承担违约金；而且，合同约定的违约金标准过高，违约金不应超过实际损失的30%；不同意由赵东平没收租赁押金，押金应当抵扣租金。本院认为：赵东平与言馨公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。现双方已在《承诺书》中确认，该合同于2016年12月19日解除，本院对此予以认定。根据双方当事人签订的《租赁合同》约定，赵东平应将符合言馨公司提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》标准的已装修房屋交付给言馨公司使用。虽双方当事人对于涉讼房屋装修情况及交付情况意见不一致，但言馨公司在庭审中已确认于2015年12月1日收到带装修的房屋，故本院认定言馨公司应按合同约定于2015年12月1日开始向赵东平支付租金。关于言馨公司支付押金及租金的情况。除水电费、管理费之外，言馨公司共向赵东平支付了12笔3500元的款项，其中2015年12月支付了两笔，2016年1月支付了两笔，此后2月至6月期间均是间隔一个月左右付款一次。现赵东平主张2015年12月支付的两笔3500元为押金7000元，与《租赁合同》约定一致；而言馨公司主张2015年12月29日支付的款项是预付2016年6月的租金，明显与常理不符，言馨公司不可能提前半年时间预测到自己会在2016年6月欠租一个月，而且，言馨公司未按本院要求在庭后指定期限内对押金的支付情况进行直接说明；因此，本院对于赵东平关于已收款项性质的主张予以采信。2015年12月支付的两笔款项应为租赁押金7000元，此后支付的款项优先抵扣欠付的租金，故言馨公司已付清截至2016年9月的租金，自2016年10月1日开始欠租。由于赵东平已于2016年12月19日收回涉讼房屋，故言馨公司仍应向赵东平支付2016年10月1日至2016年12月19日的租金9252.42元（3500元/月×2个月+3500元/月×1.05×19/31）。对于赵东平主张2016年12月应按整月计算租金，本院不予支持。对于言馨公司抗辩认为截至2016年11月的租金已付清且2016年12月不应计算租金，本院不予采纳。至于赵东平提出没收租赁押金7000元的主张，由于《租赁合同》约定，“甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方”，并未约定赵东平有权没收押金，且赵东平已按合同约定主张解除合同违约金，故该押金应向言馨公司返还。对于言馨公司提出押金应当抵扣租金的抗辩意见，本院予以采纳，抵扣后言馨公司仍应向赵东平支付租金2252.42元（9252.42元-7000元）。对于赵东平诉请言馨公司支付解约违约金53375元的主张。根据《租赁合同》约定，言馨公司逾期未支付应付租金超过两个月的，赵东平可以解除租赁合同关系。言馨公司在庭审中确认赵东平曾向其提出解除合同，最终双方于2016年12月19日确认解除合同，故《租赁合同》系因言馨公司怠于履行支付租金的合同义务而提前解除。双方当事人签订的《承诺书》载明“经双方商量同意解除合同协议书”仅为双方对于解除合同的确认，不应视为赵东平放弃追诉言馨公司违约责任的权利。因此，赵东平主张言馨公司支付解约违约金，理据充分，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据《租赁合同》约定，“非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金”，“当月公寓租金的5倍”应指合同解除当月租金的5倍，而非已欠租的各月均须单独计算违约金，故言馨公司应付解约违约金为18375元（3500元×1.05×5）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵东平支付从2016年10月1日至2016年12月19日止的租金2252.42元；二、被告广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵东平支付提前解约违约金18375元；三、驳回原告赵东平的其余诉讼请求。如被告广东言馨酒店管理集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1401元，由原告赵东平负担986元，被告广东言馨酒店管理集团有限公司负担415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 祎人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十一月二十八日书 记 员  王韵曌