四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0683民初2776号原告：绵竹市新市镇卫生院，住所地四川省绵竹市新市镇。法定代表人：吴兴胜，院长。委托诉讼代理人：袁国军，四川维扬律师事务所律师。被告：绵竹市土门蒋氏家用电器经营部，住所地四川省绵竹市土门镇玉川街78号，统一社会信用代码：92510683MA64WGYU1L。经营者：蒋友元，男，1949年11月8日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：蒋锐全（系蒋友元之子），男，1973年11月11日出生，住四川省绵竹市土门镇。委托诉讼代理人：袁大鹏（系蒋友元之女婿），男，1968年11月18日出生，住四川省绵竹市剑南镇。原告绵竹市新市镇卫生院（以下简称“新市卫生院”）与被告绵竹市土门蒋氏家用电器经营部（以下简称“蒋氏电器经营部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁国军到庭参加诉讼，被告蒋氏电器经营部的委托诉讼代理人蒋锐全、袁大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新市卫生院向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》，并于合同解除后10日内腾空房屋；2.判令被告支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金23,000元，其后租金从2017年10月1日起至合同解除之日止按照实际天数计算，计算标准为63元/天；3.判令被告赔偿租金占用损失，计算方法为：以本金23,000元为基数，从2016年10月16日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准进行计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，原告将绵竹市新市镇平安路140号（原新市镇卫生院老医院）的7间门面出租给被告，双方就此签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为5年，即从2014年10月1日-2019年9月30日止。合同第四条约定，被告应向原告每年缴纳租金23,000元，缴纳时间为当年10月15日前一次付清。被告拖欠租金一个月以上的，原告可以收回出租的房屋。据此，被告应在2016年10月15日前支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金23，000元，经原告多次催收，被告仍未支付。2017年7月1日，原告向被告送达律师函催收租金，而被告签收后则不予回复。原告认为，被告已经拖欠租金数月，严重损害了其合法权益，遂起诉来院，请求解除合同支付租金。诉讼过程中，原告新市卫生院放弃要求被告支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金23,000元的诉讼请求,并将租金占用损失的计算期限变更为：从2016年10月16日起至2017年10月3日止。蒋氏电器经营部辩称，原告所述不实，其诉请不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。理由如下：1.双方在2009年即建立房屋租赁合同关系，2014年合同到期后，又续签案涉《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日止。在双方合作的8年时间里，被告从未拖欠过租金。2.被告不构成违约。案涉《房屋租赁合同》第四条约定，被告应于“承租当年10月15日前”向原告付清当年租金。据此，被告认为合同约定的租金支付时间应为2015年10月15日前付清当年，即2014年10月1日至2015年9月30日的租金；2016年10月15日前付清当年，即2015年10月1日至2016年9月30日的租金；2017年10月15日前付清当年，即2016年10月1日至2017年9月30日的租金。而事实上，被告均按约于2015年4月21日、2016年5月27日、2017年10月4日向原告支付了近三年以来的租金。3.原告在被告不存在违约支付租金的情形下，曲解合同本意，以被告逾期支付租金为由请求解除合同，有违诚实信用原则。原告围绕其诉讼请求提交了《房屋租赁合同》、快递单、律师函、绵竹市农村信用社交易明细查询单等证据；被告为支持其抗辩意见则提交了《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、绵竹市农村信用社现金缴款单（三份）等证据。双方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，本院对相关证据予以采信，并作为案件定案依据。本院经审理认定事实如下：2009年9月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将绵竹市新市镇平安路北段140号（原老医院在“5.12地震”中轻度受损的）房屋出租予被告使用，租赁期限至2014年9月30日，年租金20,000元。合同到期后，双方于2014年9月30日续签《房屋租赁合同》，并明确出租的房屋为7间门面。合同约定的租赁期限为五年，即2014年10月1日至2019年9月30日，年租金23,000元。其中，合同第四条约定：“乙方（被告）每年向甲方缴纳房屋租赁费2.3万元，并于承租当年10月15日前一次性付清。乙方如拖欠租金一个月以上，甲方（原告）可以收回出租的房屋。”2017年7月1日，原告委托四川维扬律师事务所律师袁国军向被告送达律师函（以顺丰快递方式送达，被告于同日签收），主要内容：申明被告应于2016年10月15日前即应付清2016年10月1日至2017年9月30日的租金，被告拖延支付租金的行为已构成严重违约，要求被告“在收到本律师函之日起5个工作日内，与我方委托人或本律师进行联系沟通，明确你方付款时间及应当承担的违约责任”。2017年10月16日，原告以被告拖欠2016年10月1日至2017年9月30日的租金已达数月，已经严重损害其合法权益为由起诉来院，请求判如所请。另查明，中国人民银行于2015年10月24日发布（此后央行未再发布新的利率）的人民币贷款基准利率中，短期贷款：一年以内（含一年）年利率4.35%，中长期贷款利率：一至五年（含五年）年利率4.75%，五年以上年利率4.90%。本案的争议焦点为：1.被告是否构成违约，即对案涉《房屋租赁合同》第四条租金支付时间的认定；2.本案中，原告是否享有合同解除权及案涉合同应否解除。焦点1：关于被告是否构成违约。案涉《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方（被告）每年向甲方缴纳房屋租赁费2.3万元，并于承租当年10月15日前一次性付清。乙方如拖欠租金一个月以上，甲方（原告）可以收回出租的房屋。”本案中，双方当事人对10月15日前应支付的“当年”租金存在争议，原告认为的“当年”租金是指当年10月1日至次年9月30日期间的租金（即先付租金后使用房屋），而被告理解的“当年”租金则是上年10月1日至当年9月30日期间的租金（即先使用房屋后付租金）。本院认为，根据《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”而对合同进行解释的首要方法则为文义解释，即按合同使用的词语、语句所表达的含义来还原当事人的真实意思。本案中，双方系在2014年9月30日签订的案涉房屋租赁合同，约定的租赁期限是从2014年10月1日至2019年9月30日，按通常理解，双方合同第四条约定的“并于承租当年10月15日前一次性付清”中的“当年”应是指（第一年）2014年10月1日至2015年9月30日。相应的双方争议的2016年10月1日至2017年9月30日的租金支付时间，应是在2016年10月15日前，而原告支付2016-2017年度租金的时间是在2017年10月4日，已构成违约。焦点2：本案中，原告是否享有合同解除权及案涉合同应否解除。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在合同中约定，被告拖欠租金一个月以上时，原告获得合同解除权。而实际上被告拖欠2016-2017年度租金近一年之久，因此，原告享有案涉合同解除权。但这并不意味着合同当然解除，只有在解除权人按一定的程序或方式行使合同解除权后（解除权人也可选择让对方承担违约责任，而非解除合同），合同才会解除。上述法律第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述规定，解除权人行使解除权需以明示的方式向对方提出。据现有事实来看，原告在本案涉诉前，并未行使合同解除权（原告在2017年7月1日向被告送达的律师函仅是申明追究对方违约责任，并未提出解除合同）。而在原告向本院起诉请求解除合同前，被告则于2017年10月4日向原告补交了违约应支付的租金，本院认为，原告接受对方履行且未及时提出异议（如被告的前两次给付一样）视为其放弃所享有的相应解除权。当事人一方违约时，守约方可选择要求对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，抑或在符合解除合同条件时要求解除合同。本案中，原告选择接受对方履行（即继续履行合同），其享有的解除权因其以默示的方式放弃而消灭。据此，原告请求解除案涉房屋租赁合同、腾退房屋及主张2017年10月1日起至合同解除之日止租金的相应诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的租金占用损失。本院认为，本案中虽然原告放弃了解除权，但是这并不意味着其放弃了损害赔偿的权利，根据合同约定，被告应于2016年10月15日前付清2016-2017年度的租金，现原告请求被告支付逾期期间的租金损失，符合双方的约定，于法不悖，应予支持。具体数额可根据《合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”中规定的计算标准确定。因此，本案中原告的相应租金损失（计算期间2016年10月16日-2017年10月3日）可参照上述规定确定为：23,000×4.35%×130%÷365×353=1258元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告绵竹市土门蒋氏家用电器经营部于本判决生效之日起十日内向原告绵竹市新市镇卫生院支付逾期支付租金的损失1258元；驳回原告绵竹市新市镇卫生院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告绵竹市土门蒋氏家用电器经营部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 江永强二〇一七年十一月十三日法官助理 叶莉君书 记 员 吴丽华