四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1825民初888号原告成都德先物业管理有限公司。地址：成都市锦江区经天西路**号*栋*单元**层****号。法定代表人康诗群,该公司董事长。委托代理人刘俊海，该公司天全分公司经理。被告程天芝，女，汉族，生于1965年6月28日，住四川省天全县。被告黄正强，男，汉族，生于1958年5月5日，住四川省天全县。原告成都德先物业管理有限公司与被告程天芝、黄正强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月25日受理后，依法由审判员牛燕军独任审判，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘俊海及被告程天芝到庭参加诉讼。被告黄正强经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告诉称:原告是天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，被告是该小区业主。从2015年11月1日至2017年7月20日被告一直未交纳物业管理服务费，经原告多次电话通知、业主房门书面贴欠费通知单及小区大门公告（欠费公示），被告均视为不理。被告等业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使原告公司不能正常运转（物业公司已欠员工工资达15万元），也使交了物业服务费的业主得不到相应的服务。为维护原告的合法权益，诉请法院判令被告支付欠付原告20个月20天（2015年11月1日至2017年7月20日）的物业服务费3444元、1‰违约金2016元、垃圾费160元及本案诉讼费25元，共计5645元。原告提供的证据为：缴费通知单、被告与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的物业管理服务协议、原告与四川红泰房地产有限公司天全分公司签订的前期物业管理服务合同及三方（开发商、原告、曲氏英联华公司）签订的“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书、商品房买卖合同、原告营业执照、资质证书、欠费公示单、照片6张。被告程天芝辩称：原告服务不到位，装修期间连续停电7、8天导致被告家无法施工而物业公司漠视不管。原告如果弥补自己停电8小时的误工费，就同意交物业费。小区环境脏乱差，停车乱，未配备保安对小区进行巡查，未对陌生来访人员进行登记，导致个人财产无安全保障，物业未尽到管理义务，所以业主无义务缴费。土地使用证上注明房型为24层，含地下一层，但业主却不能享受地下一层。地下室收费280元/月太贵，合同约定是最高60元/月。物业收费1.5元太高，没有物价局核定收费标准。物业公司对每个业主收费标准不一样。被告黄正强未到庭亦未提交书面答辩意见。二被告未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。被告是天全县翡翠豪庭小区住宅业主，房号为3栋2单元1304号，住房面积为111.11平方米。2013年12月10日，被告购买该小区住房时，与该小区开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司选聘的该小区前期物业管理服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司签订《红泰.翡翠豪庭前期物业管理服务协议》。协议约定高层住宅的物业服务费为1.5元/月.平方米，业主接房首次缴纳物业管理费用时可一次性缴纳一年以上物业管理服务费，后期续费业主可按年、季度向物业管理企业交纳物业服务费，按季度缴纳的于每季度第一个月15日前缴纳。违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴欠费每天5‰的标准支付违约金。2015年5月1日，因成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该小区物业管理服务，开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司另行选聘原告为该小区提供物业管理服务，双方签订《“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；物业管理服务费是住宅房屋每月每平方米1.5元。当日起原告接收该小区的全面物业管理服务。2015年6月25日，四川红泰房地产有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司和原告三方签订《“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书》，确认四川红泰房地产有限公司天全分公司同意成都曲氏英联华物业服务有限公司于2015年5月1日撤出“翡翠豪庭”项目，并就双方所签订的有关该项目的《前期物业服务委托合同》自然终止，由原告对该小区实际进行物业管理服务，该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费，有部分业主以各种理由不交纳物业服务费。因被告拖欠从2015年11月1日起至2017年7月20日共计20个月零20天的物业服务费3444元，原告催收，被告仍未缴纳，原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：1、天全县翡翠豪庭小区业主大会选聘了新物业公司，原前期物业服务合同于2017年7月20日终止，原告于同日向小区业主委员会办理相关移交。2、被告于庭审后向本院提交反诉状，反诉请求为要求法院驳回原告的诉讼请求。以上事实，有原告提供的证据及双方当事人陈述证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：天全县红泰房地产开发有限公司作为翡翠豪庭小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘成都曲氏英联华物业服务有限公司为物业管理服务企业，各小区业主分别与该物业管理企业签订物业管理服务协议，符合我国《物业管理条例》的相关规定，后建设单位重新选聘具有管理资质的原告成都德先物业管理有限公司为该小区的物业服务企业，原物业服务企业退出管理。该行为既维护了该小区业主享受物业服务的连续性和稳定性，又未增加物业服务费用和降低物业服务质量标准，业主享有的物业服务权益实际并未受到损害，且为大多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费，原告与该小区业主也已形成了事实上的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，成都德先物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力。被告应按合同约定的缴费标准向原告缴纳物业服务费。至于被告提出的物业服务质量存在的瑕疵问题，其可根据物业服务合同的约定向原告提出要求整改；也可按规定的程序选聘和解聘物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。故原告请求被告支付拖欠的2015年11月1日至2017年7月20日期间的物业服务费3444元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告请求被告支付违约金，考虑本案的实际情况，本院不予支持。因合同中约定的物业管理服务费用包含了“物业管理区域清洁卫生费用”，故对原告主张生活垃圾清运费的请求，本院不予支持。被告于庭审后向本院提交的反诉状实为反驳意见，并非向原告提出的独立的诉讼请求，且已超过提起反诉的法定期间，故其反诉依法不成立。庭审中，因双方各持己见，致调解无法进行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、由被告程天芝、黄正强于本判决生效后十日内共同支付原告成都德先物业管理有限公司2015年11月1日至2017年7月20日期间的物业服务费3444元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一七年十一月六日书记员  苏宝淋附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。