湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5947号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1969年5月14日生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：程杰、朱建刚，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯巍，男，1983年6月3日生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：陈宏立，湖北立丰律师事务所律师。原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：高凡春，该公司总监。委托诉讼代理人：魏来，湖北正苑律师事务所律师。上诉人刘斌因与被上诉人冯巍及原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初3947号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘斌的上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，并依法改判为刘斌退还冯巍15000元，驳回冯巍的其他诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由冯巍承担。事实与理由：一、一审认定涉案房屋买卖合同中约定的特别条款为无效属认定事实错误，缺乏法律依据。二、一审认定刘斌未告知冯巍涉案房产系其离婚时未进行分割的财产属于认定事实错误。三、一审判决刘斌向冯巍支付违约金50000元缺乏事实及法律依据。冯巍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回刘斌的上诉请求，维持一审判决。搜房房地产经纪公司述称：一审判决认定事实清楚，请二审依法裁判。冯巍向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除冯巍、刘斌签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2、刘斌返还定金20000元；3、刘斌承担违约金210000元；4、刘斌承担冯巍佣金等各项费用支出损失27055元；5、诉讼费用由刘斌承担。一审法院认定的事实：2016年3月10日，冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司签订《房地产经纪服务事项告知书》、《武汉市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《综合保障服务协议》、《卖房承诺函》、《购房承诺函》，约定刘斌将位于武汉市硚口区天顺园小区323栋2单元301号房屋（建筑面积150.78平方米）的房屋出售给冯巍，总价格为1050000元，合同签订当日支付20000元定金，首付款290000元于过户当天支付，尾款740000元由办理银行贷款方式支付。合同中还约定“如乙方（即冯巍）依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方（即刘斌）向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部款项返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等由违约方承担。在《卖房承诺函》中，刘斌声明其于1998年与陈晓冬结婚，并于2013年离婚至今，并保证其提供的房产证、身份证、户口本、结婚证、离婚协议、判决书、调解书等证件真实有效，如与实际情况不符，因此而产生的交易纠纷、额外费用及法律责任由卖方承担。同时还补充约定：甲（刘斌）、乙（冯巍）、丙（搜房房地产经纪公司）约定若因甲方析产原因不清晰导致交易无法进行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任，并退还所有款项。冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司的工作人员签名，但搜房房地产经纪公司未予以盖章确认。《合同签约提示》中明确约定，在签署的合同中，除需手工填写的地方以外，其他部分均不得随意进行手写补充和修改，否则将会影响合同或条款的有效性；如确实需要对合同中条款进行补充或修改的，请所有签署人在补充或修改处签字按手印或盖章后方为生效。合同签订后，冯巍向刘斌支付了定金20000元，并向搜房房地产经纪公司支付了佣金10500元、担保费和评估费2555元，刘斌向搜房房地产经纪公司支付了5000元物业保证金。冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司到银行办理了公积金贷款审批手续，2016年6月3日，该贷款已获银行审批通过，但同日刘斌以析产不能为由无法过户短信通知冯巍终止合同，并未退还购房定金。此后冯巍及搜房房地产经纪公司多次催促刘斌办理过户手续及协商解决此事，刘斌均未予以理会。另查明，刘斌与陈晓冬于1998年1月22日登记结婚，2013年7月江西省奉新县人民法院作出（2013）奉上民一初字第50号《民事判决书》，判决刘斌与陈晓冬离婚，未对本案诉争房屋进行析产分割。但存于搜房房地产经纪公司及提交给银行用于贷款审批的离婚判决书中，认定本案诉争房屋系刘斌自己购买所得，应为刘斌所有，故判决刘斌与陈晓冬离婚，并判决本案诉争房屋归刘斌所有。经一审法院核实，存于搜房房地产经纪公司及银行处的判决书存在内容造假，与真实判决书在房屋归属上的认定不一致。关于内容虚假的离婚判决书是谁提供的问题，一审法院认为，根据冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司签订的一系列文件中的规定，房屋的房产证、土地证、卖房人的身份及婚姻状况相应材料均由卖房人提交，即本案中的证明刘斌婚姻关系的离婚判决书应由其本人提供。在本案审理过程中，存在两份内容不一致的离婚判决书，刘斌在庭审过程中所提交的离婚判决书系真实的法律文书，但该判决书在整个房屋交易过程中并无存档，反而内容造假的离婚判决书不仅存于搜房房地产经纪公司处，而且还存于办理贷款的银行。刘斌认为其提供的系真实离婚判决书，且已明确告知冯巍及搜房房地产经纪公司真实的婚姻状况及房屋状况的说法并无相应证据证明。刘斌还认为该内容虚假的离婚判决书与己无关，系搜房房地产经纪公司所为，但刘斌并无证据证明此事，且搜房房地产经纪公司系提供买卖信息，促使买卖双方达成合意的居间服务机构，收取居间服务费用，至于买卖双方最终能否交易成功并不是搜房房地产经纪公司的业务范畴，也不是其收取居间费用的前提，且在因析产不能无法进行交易不承担任何违约责任和退还所有费用的补充约定下，该虚假的离婚判决书对搜房房地产经纪公司并不能产生额外利益，故一审法院认为，刘斌认为其虚假内容的离婚判决书与己无关，系搜房房地产经纪公司所为的辩解理由不合常理。至于虚假内容的离婚判决书究竟是谁提供的问题，一审法院认为，该问题涉及刑事违法行为，应由公安机关予以侦查认定，一审法院不予处理。关于《卖房承诺函》中因析产原因不清晰导致交易无法进行的，冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司均不承担违约责任的补充条款是否合法有效，刘斌能否拒此免责的问题，一审法院认为，该约定是手写添加在卖房承诺函上空白处的补充条款，且只有冯巍、刘斌的签名和手印和搜房房地产经纪公司的工作人员的签名，并无搜房房地产经纪公司的盖章，根据在签约提示中的约定，“在签署的合同中，除需手工填写的地方以外，其他部分均不得随意进行手写补充和修改，否则将会影响合同或条款的有效性；如确实需要对合同中条款进行补充或修改的，请所有签署人在补充或修改处签字按手印或盖章后方为生效。”该补充条款由于未获得搜房房地产经纪公司的盖章确认，且其工作人员签名也未经搜房房地产经纪公司授权追认，故该补充条款未生效。本案中刘斌明知涉案房屋在其离婚时未进行析产分割，仍与冯巍签订买卖合同，收取订金，并以添加该补充条款来免除其违约责任有违合同交易公平、诚实信用原则，故刘斌不能据此补充条款免责。综上，冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司签订的《房地产经纪服务事项告知书》、《武汉市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《综合保障服务协议》、《卖房承诺函》、《购房承诺函》，系三方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，上述合同文件合法有效，三方当事人均应按约履行各自的权利和义务。冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司的工作人员在《卖房承诺函》中手写的“因析产原因不清晰导致交易无法进行的，冯巍、刘斌及搜房房地产经纪公司均不承担违约责任”的补充条款因该约定是手写添加在卖房承诺函上空白处的补充条款，且只有冯巍、刘斌的签名和手印和搜房房地产经纪公司的工作人员的签名，并无搜房房地产经纪公司的盖章确认，根据三方在上述合同文件中的约定，未经过搜房房地产经纪公司盖章确认及其工作人员签名也未经搜房房地产经纪公司授权追认，故该补充条款未生效。冯巍按照合同约定向刘斌支付购房定金，办理银行贷款审批手续，向搜房房地产经纪公司支付佣金及综合保障服务费用，履行了合同约定的义务，但刘斌在冯巍银行贷款审批通过后拒绝与其办理过户手续，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。现冯巍要求解除合同，返还定金，刘斌也同意解除合同，返还定金，一审法院予以准许。至于刘斌认为冯巍所支付的20000元定金中有5000元交给了搜房房地产经纪公司，只愿意向冯巍返还15000元购房定金的辩解意见于法无据，不予支持，刘斌向搜房房地产经纪公司支付的5000元可另行主张权利。刘斌认为其出售的房屋是因析产不能的原因无法进行交易过户，且在合同中已明确约定因析产不能的原因导致交易无法过户的，不应承担任何违约责任的辩解意见，因该补充条款未生效，不产生法律效力，刘斌不能据此免责。另刘斌所述房屋析产不能的原因系其在判决离婚时未对夫妻共同房产进行析产分割，该原因刘斌在签订买卖合同时即已明知，而刘斌不仅未向冯巍及搜房房地产经纪公司告知房屋真实状况，反而与冯巍签订买卖合同，收取定金，添加该补充条款来免除其违约责任，配合冯巍去办理了银行贷款审批手续，并且在已明确知道不能办理过户，交易无法进行时一直未与冯巍协商解除合同，退还购房定金，致使产生此次诉讼。刘斌的上述行为有违合同交易公平、诚实信用原则，应承担冯巍为此交易支付的所有费用即佣金、综合保障费用及诉讼代理费共计27055元。至于刘斌应承担的违约责任，根据合同约定，刘斌应按照房屋成交总价的20%向冯巍支付违约金即210000元，现刘斌认为自己未违约，考虑到本案中冯巍只支付了20000元购房定金及其他综合情况，故一审法院酌情决定，刘斌应向冯巍支付违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除冯巍、刘斌与武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司于2016年3月10日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》。二、刘斌于本判决书生效后三日内一次性向冯巍返还购房定金20000元。三、刘斌于本判决书生效后三日内一次性向冯巍支付违约金50000元。四、刘斌于本判决书生效后三日内一次性向冯巍支付其已支出的佣金等各项费用损失共计27055元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、案件受理费5156元，由刘斌负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。冯巍与刘斌就涉案房屋签订的《武汉市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。在双方就涉案房屋的交易过程中出现虚假内容的离婚判决，致使本次交易无法完成，作为中介机构的搜房房地产经纪公司已经履行了其中介服务的义务，至于买卖双方最终能否交易成功并不是搜房房地产经纪公司的业务范畴，也不是其收取居间费用的前提，且在因析产不能无法进行交易不承担任何违约责任和退还所有费用的补充约定下，提供虚假的离婚判决对搜房房地产经纪公司并不能产生额外利益，刘斌认为提供虚假内容的离婚判决书与己无关，系搜房房地产经纪公司所为的辩解理由不合常理。2013年7月，江西省奉新县人民法院作出（2013）奉上民一初字第50号民事判决书发生法律效力后，刘斌对于涉案房屋的权属状况在签订买卖合同时即已明知，而刘斌不仅未向冯巍及搜房房地产经纪公司告知涉案房屋权属的真实情况，反而与冯巍签订买卖合同，收取定金，添加该补充条款来免除其违约责任，配合冯巍去办理了银行贷款审批手续，并且在已明确知道不能办理过户，交易无法进行时一直未与冯巍协商解除合同，退还购房定金，致使产生此次诉讼。刘斌的上述行为有违合同交易的公平、诚实信用原则，刘斌应承担违约责任，一审根据涉案合同约定，结合本案的实际情况并兼顾公平原则对本案进行实体处理正确，刘斌的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10312元，由刘斌承担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一七年十一月十三日书记员  何 瑛