四川省乐山市沙湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1111民初1031号原告：李凤春女，1964年4月21日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：郑扶平，四川川乐宁律师事务所律师。被告：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区沙湾镇河口路27号。法定代表人：陈秀云，董事长。委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。原告李凤春与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告于2017年9月4日向本院申请司法鉴定。本院于2017年9月12日委托四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋进行类似房地产价值评估。原告李凤春及其委托诉讼代理人郑扶平、被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《协议书》；2、判决被告立即返还原告购房款443,000.00元、办证费23,792.00元、物管费708元，共计人民币467,500.00元；3、判决被告承担违约责任赔偿原告商铺市价（重置价）损失人民币289,200.00元（10,000.00元/㎡×73.22㎡-443,000.00元＝289,200.00元）；4、判决被告支付2016年9月15日至2017年9月15日的过渡安置费（租金）17,573.00元；5、被告承担本案诉讼费用。诉讼中原告在第二项诉讼请求中增加“并从2011年5月2日起按总金额467,500.00元的年利率6%计算，至返还全部购房款时止的资金占用利息”的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2011年1月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2998），原告购买被告出售的“公园一号”一期工程A区1号楼1-2号门市，门市面积实测73.22平方米，单价每平方米6,017.39元/㎡。因被告房屋质量问题严重，被政府部门责任拆除重建。为此，原告与被告又于2016年3月21日签订《协议书》，约定置换门市为原地址、同方位、相同面积；并自2014年9月15日至重建房屋交房之日止，被告每年补偿原告20元/平方米/月的过渡安置费（实为门市租金），每年9月15日由被告一次性支付给原告。被告至今未办理原告购买的门市房屋所有权证。2017年8月23日被告又拿出一份《协议书（原拆原建）的补充协议》要求原告签字。经原告多方了解，才知道被告所承诺的原拆原建的土地已经被人民法院依法查封，准备拍卖，被告原拆原建已不能实现。原告购买的门市现在市场价为10,000.00-12,000.00元/平方米。原告按10,000.00元/平方米计算差价损失，原告门市被拆除后的租金，被告应当支付。原告购买门市的价款以及已缴的办证费用，被告应当返还。被告昶星公司在答辩期内未提交书面答辩状，在庭审中辩称。当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、营业执、商品房买卖合同复印件、协议书复印件、商铺交房缴费清单、收据、房地产咨询估价报告及评估费收据、房屋临时搬迁补偿协议、领款单、汇款业务凭证，经质证双方当事人无异议，本院结合庭审笔录依法予以确认并在卷佐证。本案有异议的证据：原告提供的《协议书（原拆原建）的补充协议》和申请黄某的证人证言，被告质证认为《协议书（原拆原建）的补充协议》没有双方签字，与本案没有关联性，对证人证明的目的有异议。本院认为，《协议书（原拆原建）的补充协议》没有双方当事人的签字认可，没有约束力，不能达到原告证明被告建房土地被拍卖无能力建房的目的，不予采信；黄某的证言，内容属实，但也不能证明被告建房土地被拍卖或者被告不履行主要债务的事实，其证言不予采信。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2011年1月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2998）。合同第三条、第五条约定：原告购买被告出售的“公园一号”1幢2号商铺，房屋预测建筑面积73.62平方米，按照建筑面积计算，该房屋单价为6,017.39元/㎡，房屋总价款为443,000.00元。合同第十六条（二）1、约定“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并且按照银行同期活期存款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议”。合同还对交付条件、逾期交房责任、争议解决方式等进行了约定。2011年5月10日原告向被告支付房款443,000.00元。2012年7月12日，被告向原告交房，其商铺面积实测为73.22平方米，实测总价为440,593.00元，房屋差价为-2,407.00元（系原告多付房款），原告同日向被告一次性支付了国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费等各项费用共计23,782.00元(已扣除原告多付房款2,407.00元)。被告开发的“公园一号”1幢楼（对外称“公园一号”1号楼）因主体结构出现严重的质量问题，已于2016年7月被拆除，本案案涉的2号商铺随即被拆除。2016年3月21日，以被告为甲方、原告为乙方，双方签订了《协议书》。该《协议书》约定：甲乙双方于2011年1月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2998），乙方购买甲方出售的“公园一号”一期工程A区1号楼1-2号的门市，门市面积为73.22平方米（建筑面积），该门市甲方已经交付给乙方。因“公园一号”一期工程A区1号楼工程发生地基沉降等，乙方同意甲方拆除门市重建。甲方同意在原址拆除重建的门市中，为乙方换置同方位、相似面积门市；自2014年9月15日至重建房屋交房之日止，甲方补偿乙方20元/平米/月的过渡安置费，每年9月15日由甲方一次性支付给乙方。协议签订后，被告按协议约定支付了原告2016年9月14日前的过渡安置费。2016年9月15日至2017年9月14日的过渡安置费，被告于2017年11月23日支付原告。2017年9月12日本院根据原告的申请，委托了四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司对涉案已拆除的商铺进行类似房地产价值咨询，2017年10月30日四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司出具咨询报告书（川鹏源鑫咨字〈2017〉第049号），估价结果：坐落于沙湾区门市，面积73.22平方米,房地产总价547,000.00元。原告支付评估费6,000.00元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，协议书，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、原告要求解除《商品房买卖合同》及《协议书》是否有合同依据和法律依据？经查，被告向原告交付的商铺因主体结构出现质量问题于2016年7月被拆除，依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并且按照银行同期活期存款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议”的约定，原告作为购房者或者合同约定的买受人依合同的约定有权要求解除《商品房买卖合同》并要求赔偿损失，或者有权要求被告继续履行合同的权利，原告有约定的民事权利的选择权。2016年3月21日双方签订了《协议书》，对房屋拆除后置换商铺的相关事项进行了约定，可见原告通过签订《协议书》民事行为选择了要求被告继续履行合同的权利，放弃了要求解除《商品房买卖合同》的权利，现原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，不符合双方的合同约定，不予支持；本案的关键点在于2016年3月21日双方签订了《协议书》能否解除的问题，合同的解除按照合同法规定有约定解除和法定解除两种情形。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，此规定为约定解除，从《协议书》的内容审查，双方没有约定解除协议书的条件，不符合合同法规定的约定解除。合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。庭审中，原告主张以合同法第九十四条第一款第（二）、（四）、（五）项的规定行使合同的解除权，本院为此依据原告主张的法定解除条款进行审查，本案双方签订的协议书，约定了重新置换商铺的地点、面积以及重建商铺交房前过渡安置费的数额和支付时间，但没有约定交付商铺房的具体时间（履行期限）以及应承担的违约责任等违约条款。在此情况下，遵循合同法没有约定履行期限的处理原则，原告应当按照合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”规定，与被告签订补充协议，完善履行期限，以期保护其合法权益。或者按合同法第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定行使权利。若原告已向被告发出履行通知且给予被告合理履行期限，被告在合同期限仍未履行，原告可依照第九十四条第一条第一款（三）项的规定有权行使法定解除权，然而在庭审中，原告没有提供证据证实要求被告完善交付商铺房期限或者发出通知要求被告在合理期限内交付商铺房，而是直接向法院提起诉讼要求解除协议书，不符合法律规定；再者原告也没有提供充分证据证实被告已将约定重建商铺房的土地进行拍卖转让他人，导致被告没有开发的土地，不能实现交房的目的；原告也没有证据证明被告明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。实际情况是在本案案件辩论终结前，原“公园一号”一号楼所位于的土地仍属于被告使用开发，并未转让他人，该宗土地的使用权仍属于被告。故原告主张解除2016年3月21日双方签订了《协议书》的理由，不符合法律规定，不予支持。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》及《协议书》，与本案查明的事实不符，也不符合法律规定，不予支持。二、原告要求退还房款443,000.00元和办证费用23,972.00元、物管费708元，共计467,500.00元及从2011年5月2日起按总金额467,500.00元的年利率6%计算，至返还全部购房款时止的资金占用利息及赔偿商铺市场价（重置价）损失人民币289,200.00元是否予以支持？因原、被告之间签订了《协议书》对本案房屋拆除后重置的相关事项进行了约定，原、被告之间的签订的《商品房买卖合同》、《协议书》并未解除，所以原告要求被告退换其购房款、办证费用、物管费、资金占用利息及赔偿商铺重置价的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。三、原告要求被告支付2016年9月15日至2017年9月14日的过渡安置费17,573.00元是否予以支持？经查，原告于2017年8月28日起诉该笔费用，按双方协议书约定被告应在2017年9月15日支付前一年度的过渡安置费，原告起诉时被告尚未到约定支付时间，原告属于提前主张了该项权利，不过本案至2017年9月15日尚未审结，被告应当支付约定的过渡安置费。2017年11月23日被告支付原告2016年9月15日至2017年9月14日期间过渡安置费17,572.80元，为此，原告在庭审中当庭撤回该项诉讼请求，本院依予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一款（四）项、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李凤春的诉讼请求。案件受理费11,543.00元，由原告李凤春负担（已交）,房屋类似房地产价值评估费6,000.00元，由原告李凤春负担(已交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  马树全人民陪审员  张怀均人民陪审员  王全珍二〇一七年十一月二十八日书 记 员  范 霞《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。