广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1323民初3516号原告：廖运辉，男，1969年9月14日出生，汉族，惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：钟石光，惠东县第一法律服务所法律工作者。被告：黄金香，女，1946年1月20日出生，汉族，惠东县人，住惠东县，被告：关国新，男，1972年2月4日出生，汉族，惠东县人，住惠东县，原告廖运辉与被告黄金香、关国新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告廖运辉的委托诉讼代理人钟石光到庭参加诉讼，被告黄金香、关国新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告廖运辉向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2017年6月20日签订《房地产买卖合同》有效并继续履行。2、判令位于惠东××××街道黄排管理区操练埔G4、5号的国有土使用证（证号：惠东国用（2014）字第XXXXXX号，建设工程规划许可证：XXXXXXXX号，土地面积：182.10平方米）及在地上建筑物房屋（建筑面积912平方米）属原告所有。3、判令两被告协助原告过户位于惠东××××街道黄排管理区操练埔G4、5号的国有土使用证（证号：惠东国用（2014）字第XXXXXXX号，使用面积182.40平方米至原告名下。4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告经人介绍与两被告购买房屋，原告与被告于2017年6月30日签订《房地产买卖合同》，并于当日支付买房地产款人民币10万元整（￥100000），余款140万元（￥1400000）于2017年6月30日前付清。按约定付清款项后被告应于10天内过户于原告名下���但原告付清款项后，被告总是逃避推诿，对过户房屋一事情一拖再拖，无奈之下才到国土部门询问，才知道被告并没有办理房地产权证，现无法办理过户手续，为维护原告合法利益，原告特诉至法院，望法院在查清事实情况下依法支持原告诉讼请求。被告黄金香、关国新未提出书面答辩意见，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、两被告身份证复印件，证明两被告的诉讼主体资格；证据3、银行转账凭证（中国工商银行）、收条，证实证明原告于2017年6月20日支付首期现金10万元给被告黄金香，2017年6月26日转账140万元给被告黄金香的付款事实；证据4、《房地产买卖合同》、《国有土地使用证》，证明案涉土地使用权人登记在被告黄金香、关国新名下、原告与被��存在房地产买卖关系；证据5、《房地产买卖合同》、转账记录，证明原告与被告存在房地产买卖关系及付款的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄金香与被告关国新系母子关系，涉案的位于惠东××××街道黄排管理区操练埔G4、5号的国有土使用证（证号：惠东国用（2014）字第XXXXXX号，使用面积182.40平方米宗地原使用权人为关天林，2014年12月19日是由其妻子黄金香及儿子关国新以继承方式取得。该宗地现建有六层半的房屋，建筑面积912平方米。2017年6月20日，两被告（出卖人）与原告（买受人）签订了《房地产买卖合同》，约定的内容如下：出卖人向买受人出售被告名下位于惠东××××街道黄排管理区操练埔G4、5号的土地使用证权及地上建筑物（下统称标的物业）。一、标的物业基本情况。1、标的物位于惠东��×××街道黄排管理区操练埔G4、5号的土地使用证权（证号：惠东国用（2014）字第0010011号）、建设工程规划计较可证（证号：XXXXXXX号），土地面积182.40平方米，地上房屋四间五层半建筑面积912平方米；2、标的物目前未取得房屋产权证，已装修，出卖闪承诺对土地上的房屋享有完全权属及处分权，并承诺在本合同签订后办理房产证并过户至买受人名下；3、出卖人并保证房产没产权纠纷。二、房屋总价款。出卖人自愿以房屋总价款人民币150万元将土地房屋转让给受让人。三、付款方式。1、本合同签订成立后，买受人于当日支付房地产首期人民币100000元，余款1400000元于出卖人将房产证办理完毕后付清；2、出卖人应在本合同签订后及收到买受人房地产首期人民币100000元后十天内将房产证办理完毕，办理费完毕十天内办理过户至买受人名下，出卖人承担所有一切办理费用���过户费用。四、房屋交付。买受人支付房屋首期款后的第二日，出卖人应当将房屋交付给买受方使用。五、违约责任。1、出卖人如未按照约定的期限内在房管部门将房产证件办理完毕及过户至买受人名下的，属于违约，买受人有权要求出卖人继续履行本合同或解除本合同；买受人主张解除本合同的，出卖人应当退回已收的全部购房款项给买受方；并按违约的过错方情况承担如下违约责任：(1)出卖人存在过错，出卖人应当按已收房屋总价款的10%支付违约金给买受人；如逾期返房屋总价款给买受人，应当从逾期之日起按未返还房屋总价款，以每日万分之五的利息支付给买受人。(2)如买受人存在过错，买受人就要当按已支付房屋价款的的10%支付违约金给出卖人。因买受人存在过错，出卖人解除本合同的，出卖人在扣除违约金后十天内返还房屋价款给买受人，不支付利息；如逾期返还房屋价款的，应当从逾期之日起按未返还言情总价款，以每日万分之五的利息支付给买受方。六、本合同自买卖双方签字后成立生效；八、如发生纠纷，买卖双方可另行协商解决，如协商不成，可向惠东县人民法院提起诉讼。另查，原告于2017年6月20日支付首期现金10万元给被告黄金香，2017年6月26日转账140万元给被告黄金香的付款事实。查明，2017年10月10日本院向惠东县国土资源局询问该宗地是否可以办理土地的过户手续？若不能过户，尚需完善那些相关手续？同年10月16日，惠东县国土资源局作出惠东国土资函[2017]935号复函称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，要依法取得房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设��地使用友及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。为此，黄金香、关国新在依法取得的上述土地上建成的六层房屋，应当完善房屋所有权首次登记手续后才能依法办理土地使用权转移变更登记。原告庭后提交惠东县国土资源局于2017年11月16日盖章出具的《惠东县不动产登记资料查询结果证明》，证实上述案涉土地使用权无司法及行政对土地权利限制情况，无他项情况，无其他情况。本院认为，原告廖运辉与被告黄金香、关国新协商一致，将被告黄金香、关国新名下的土地使用权及地上建筑物即房屋转让给原告，为此签订了《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示。案涉土地使用权办理了国有土地使用证和建设工程规划许可证，但房屋未办理所有权证，在原、被告双方转让前，上述土地及房屋不存在司法和行��机关依法查封或者以其他形式限制房地产权利，以及他项、抵押等情况，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”的规定，上述房屋应认定为两被告所有。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》依法有效，本院予以确认。双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。原告已经按照合同约定付清购房地产款1500000元，按照合同第三条第2项的规定，两被告应当在本合同签订后及收到买受人房地产首期人民币100000元后十天内将房产���办理完毕，办理费完毕十天内办理过户至原告名下，两被告承担所有一切办理费用及过户费用。但两被告至今未办理，现原告诉请两被告协助原告办理上述被告名下的土地使用权转移登记，理由充分，予以支持。同时，原告应当按照合同约定付清房地产转让款给两被告。但原告诉请上述土地使用权及地上建筑物即房屋归其所有，因该土地使用权及地上建筑物尚未办理权属转移登记，本院不予确认。至于上述土地使用权能否过户到原告名下，属于不动产登记机构的职能范围，由不动产登记机构依法办理。被告黄金香、关国新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视作其放弃抗辩，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，原告的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款���第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告廖运辉与被告黄金香、关国新于2017年6月20日签订的《房地产买卖合同》依法有效，双方应继续履行合同；二、被告黄金香、关国新于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告廖运辉办理被告黄金香、关国新名下位于惠东县平山街道黄排管理区操练埔G4、5号的土地使用证权（证号：惠东国用（2014）字第XXXXX号）、建设工程规划计较可证（证号：XXXXXXXX号），土地面积182.40平方米，地上房屋四间五层半建筑面积912平方米转移登记至原告廖运辉名下；三、驳回原告廖运辉的其他诉讼请求。案件受理费500元（原告已预交），由被告黄金香、关国新共���负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李彬雄审 判 员  李丽丽人民陪审员  黎秀永二〇一七年十一月十七日法官 助理  李英明书 记 员  林灵玲