福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0305民初4788号原告：莆田市荔城区新众望物业有限公司(以下简称新众望公司)，住福建省莆田市荔城区西天尾镇东星居委会德信商业街11幢207室，统一社会信用代码：913503045934953511。法定代表人：林春新，总经理。委托诉讼代理人：郑潮平、刘婷婷，福建普阳律师事务所执业律师，一般代理。被告：莆田市秀屿区交通建设投资有限公司（以下简称秀屿交投公司），住福建省莆田市秀屿区笏石镇顶社新街13号，统一社会信用代码：91350305666862176T。法定代表人：林志凡，总经理。委托诉讼代理人：林玉桂、陈海珊，福建众益律师事务所执业律师，一般代理。原告新众望公司与被告秀屿交投公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新众望公司的委托诉讼代理人郑潮平、刘婷婷，被告秀屿交投公司的委托诉讼代理人陈海珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新众望公司向本院提出诉讼请求：1、判令秀屿交投公司偿还新众望公司物业费429269.44元，并自2016年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金；2、判令秀屿交投公司退还新众望公司履约保证金40000元，并自2016年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。事实与理由：新众望公司中标秀屿交投公司招标的东峤前江、前沁、汀塘、凌烟四个安置区的物业服务项目，并缴纳了4万元履约保证金。2013年12月20日，双方签订《物业服务合同》一份，约定案涉物业建筑面积为47891.3㎡；物业费包干为0.8元/月/㎡，按季支付；合同期限为2013年12月20日至2016年12月20日。合同签订后，新众望公司依约履行了合同义务，但秀屿交投公司仅支付物业费95万元，尚欠429269.44元未付，履约保证金4万元也未退还，其行为严重违约。秀屿交投公司辩称，1、根据双方签订的《物业服务合同》，凌烟安置区也系新众望公司提供物业服务的对象，但新众望物业公司从未进驻凌烟安置区提供服务，该部分物业费297881.568元应予扣除。2、在新众望公司提供物业服务期间，管理秩序混乱，安置户多次投诉卫生、设备设施管理不到位等问题，在服务期限届满时，甚至有大量安置房被侵占。3、新众望公司未按合同约定提供物业服务，已经构成违约，其要求退还履约保证金缺乏依据。4、由于新众望公司的违约行为导致秀屿交投公司未支付剩余物业费，新众望公司要求支付违约金缺乏依据。新众望公司提供以下证据：1、物业服务合同、中标通知书、招标代理费用结算单各一份，欲证明新众望公司中标案涉物业服务项目，双方对物业面积、物业费、服务期限等进行了约定的事实。经质证，秀屿交投公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据无法证实新众望公司依约履行合同义务。收款收据（NO.0013261）一份，欲证明秀屿交投公司收取了新众望公司4万元履约保证金的事实。经质证，秀屿交投公司对该证据没有异议，但认为新众望公司未完全履行合同，履约保证金不应退还。3、中信银行莆田分行营业部业务凭证/客户回单一份，欲证明秀屿交投公司共支付物业费95万元的事实。经质证，秀屿交投公司对该证据没有异议。4、莆秀政（2012）13号《莆田市秀屿区人民政府关于印发进一步加强安置房管理有关规定的通知》一份，欲证明案涉物业项目物业费应由秀屿交投公司支付的事实。经质证，秀屿交投公司认为该证据的真实性由法院认定。5、证人郑某出庭作证的证言，欲证明新众望公司已经对案涉物业项目提供物业服务的事实。秀屿交投公司提供以下证据：投标承诺函一份，欲证明新众望公司曾承诺案涉物业的服务质量不低于莆市价（2008）242号文件《莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（三级）中的服务标准。经质证，新众望公司对该证据没有异议，但认为其已经依约履行了合同义务。银行进账单一组，欲证明秀屿交投公司已经向新众望公司支付物业费95万元的事实。经质证，新众望公司对该证据没有异议。3、12345平台投诉信息两份，欲证明新众望公司提供的物业服务未到位，多次遭安置户投诉的事实。经质证，新众望公司认为其并未收到按投诉的反馈信息。凌烟村委会证明一份，欲证明新众望公司未入住凌烟安置区提供物业服务的事实。经质证，新众望公司认为该证明欲2017年11月6日出具，不应认定。安置房接收情况汇总表一份，欲证明前沁、前江、汀塘三个安置区因物业管理未到位致使安置房存在被侵占等情况的事实。经质证，新众望公司对该证据的真实性没有异议，但认为该汇总表形成于2017年，但新众望公司于2016年12月已经撤出案涉项目，该证据无法证实安置房被侵占在新众望公司提供物业服务期间发生。本院经审查认为，新众望公司提供的书证，秀屿交投公司第一、二、三、五组证据，客观真实，来源合法，本院予以确认。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下：2013年12月18日，新众望公司中标秀屿交投公司招标的秀屿区东峤镇四个安置区（凌烟、前沁、前江、汀塘安置区）物业服务项目，中标通知书载明中标价为0.8元/月·平方米，总建筑面积为48651㎡，服务期限3年，履约保证金4万元。在中标前的2013年12月13日，新众望公司向秀屿交投公司发出《投标承诺函》，承诺若中标案涉项目，提供的物业服务质量不低于莆市价[2008]242号文件《莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（三级）规定的服务标准。同年12月20日，秀屿交投公司与新众望公司签订《物业服务合同》，载明案涉物业项目总建筑面积为47891.3㎡，约定物业服务收费采取包干制0.8元/月·平方米，物业费由新众望公司按季收取；物业管理单位必须保管好秀屿交投公司移交的为安置剩余安置房及工具间的钥匙，对剩余安置房进行看管，保证剩余安置房不被他人侵占，保护门窗及电线等设施的完整；在合同终止时，新众望公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，新众望公司不移交物业资料、物业管理用房、占用物业共用部分、共用设施设备的，每逾期一日应向秀屿交投公司支付委托期限内平均物业管理年度费用1%的违约金，由此造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿；合同期限自2013年12月20日起至2016年12月20日止。合同签订后，新众望公司开始为案涉四个安置区提供物业服务。秀屿交投公司先后支付了95万元物业费。2015年4月及9月，汀塘安置区有安置户先后两次向12345平台投诉包括安置房被占用等物业服务问题。另查明，由于凌烟安置区没有物业用房，新众望公司未能在该安置区提供24小时值勤等服务。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。本院认为，新众望公司与秀屿交投公司签订的《物业服务合同》及中标通知书、投标承诺函系双方真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行合同义务。秀屿交投公司主张新众望公司未为凌烟安置区提供物业服务，但仅在合同期限届满后提供村委会证明欲予以证实，而未在合同履行期限内提出任何异议，显然难以采信。且若新众望公司未为凌烟安置区提供物业服务，秀屿交投公司在合同约定的第一季度结束后支付了四个安置区大部分物业费10万元也与该事实相悖。故应认为新众望公司对案涉四个安置区均提供了物业服务。新众望公司主张其完全履行了合同义务，但12345服务平台的投诉显示新众望公司存在垃圾未及时清理、安置房被侵占等问题，新众望公司申请出庭作证的证人郑某的证言以及经新众望公司质证无异议的安置房接收汇总表也表明案涉安置房存在被侵占的情况，故应认为新众望公司提供的物业服务存在瑕疵，其并未完成履行合同义务。由于秀屿交投公司未能提供充分证据证实新众望公司的瑕疵履行行为严重影响安置户的正常生活或给其造成其他经济损失，即使物业服务过程中存在不尽如人意之处，亦不足以构成秀屿交投公司拒交物业费的理由。新众望公司要求秀屿交投公司支付拖欠的物业费0.8元/月·㎡×47891.3㎡×36月-950000元=429269.44元，应予支持。在合同中双方虽未约定逾期付款的利息计算方式，新众望公司要求秀屿交投公司支付自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，符合法律规定，应予准许。由于履约保证金的目的是担保新众望公司完全履行合同，本案新众望公司履行合同义务存在瑕疵，其丧失收回履约保证金的权利，故新众望公司要求秀屿交投公司退还履约保证金4万元，缺乏依据，不予支持。为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：莆田市秀屿区交通建设投资有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市荔城区新众望物业有限公司欠款429269.44元，并自2016年12月21日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。二、驳回莆田市荔城区新众望物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8656元，减半收取4328元，由莆田市荔城区新众望物业有限公司负担313.5元，莆田市秀屿区交通建设投资有限公司负担4014.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  方慧敏二〇一七年十一月二十八日书记员  林 晶附相关法律条文及法官提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。