上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终9919号上诉人(原审原告)：孙正源，男，1989年1月14日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙其广(孙正源之父)，男，1954年2月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张路，男，1951年2月22日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：曹秀兰，女，1962年8月21日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：张晓清，女，1994年7月16日出生，汉族，户籍所在地上海市。上诉人孙正源因与被上诉人曹秀兰、张晓清房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初8787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙正源上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持孙正源的一审诉讼请求。事实和理由：2016年8月12日，孙正源与曹秀兰、张晓清签订《上海市房地产买卖合同》，双方并未约定通过上海华誉置换有限公司第一分公司居间介绍，一审法院认定双方系经过上海华誉置换有限公司第一分公司居间介绍的认定缺乏依据。孙正源与曹秀兰、张晓清签订的《上海市房地产买卖合同》中约定曹秀兰、张晓清将上海市虹口区广灵一路广中五村XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)过户给孙正源的日期为2016年10月31日，并经双方签字确认，但因系争房屋存在违章搭建，导致曹秀兰、张晓清实际将系争房屋过户给孙正源的日期为2016年11月15日，曹秀兰、张晓清和中介公司对违章搭建是知情的，应当告知孙正源，因违章搭建而影响过户时间的责任在曹秀兰、张晓清和中介公司一方，曹秀兰、张晓清应承担逾期过户的违约责任，逾期过户的违约天数为15天。同时，合同约定曹秀兰、张晓清应于2016年11月30日向孙正源交付系争房屋，但曹秀兰、张晓清实际直至2017年2月24日才将系争房屋交付孙正源，因此，曹秀兰、张晓清应承担逾期交房的违约责任，逾期天数应为85天。孙正源与曹秀兰、张晓清之间的买卖合同中关于违约金的约定是经过双方签字确认的，违约金的金额应当按照合同约定计算。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判，支持孙正源的上诉请求。曹秀兰书面意见辩称，不同意孙正源的上诉请求。2016年7月，曹秀兰、张晓清全权委托宏强房地产经纪事务所将系争房屋挂牌出售，并将系争房屋存在违章搭建的事实告知中介方。2016年8月3日，孙正源看中系争房屋，中介方在孙正源实地看房时已经将房屋有违章搭建的事实告知孙正源，并且中介方也明确告知孙正源如果房屋交易时因违章搭建的原因受阻碍，孙正源可以提出放弃购买系争房屋，但孙正源仍支付定金并坚持购买系争房屋。之后在系争房屋过户交易时，孙正源要求拆除违章搭建后进行过户，并签订了补充协议，孙正源通过短信形式通知中介方不得晚于2016年11月15日进行房屋过户，双方实际也于2016年11月15日办理了房屋过户交易，曹秀兰、张晓清不存在过户违约的情形。2016年12月21日，曹秀兰、张晓清收到孙正源最后一笔房款时，已经及时通知中介方与孙正源进行房屋的交付，但因孙正源的一再拖延导致房屋未进行交付，曹秀兰、张晓清并没有怠于交房。张晓清未作辩称。孙正源向一审法院起诉请求：1.要求曹秀兰、张晓清支付逾期办理房产过户手续违约金人民币(以下币种均为人民币)3,750元；2.要求曹秀兰、张晓清支付逾期交房违约金42,500元。一审法院认定事实：孙正源(乙方)与曹秀兰、张晓清(甲方)于2016年8月12日签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过上海华誉置换有限公司第一分公司居间介绍，甲方向乙方转让系争房屋，转让价款为100万元。合同第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2016年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。”第六条约定：“甲、乙双方确认，在2016年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……”。第十条约定：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方交付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。……”。合同附件三《付款协议》约定：“1、乙方于2016年8月3日支付甲方购房定金人民币壹拾万元正。2、甲乙双方于2016年8月12日前签订网签合同，同时乙方支付甲方购房首付款人民币叁拾捌万元正。3、乙方公积金贷款人民币伍拾万元正，由银行直接打入甲方账户，贷款不足部分乙方以现金补足甲方。4、余款人民币贰万元正待甲方交房时乙方付清。”同日，双方还签订了一份《补充协议》，内容如下：“乙方购买甲方上海市虹口区广灵一路广中五村XXX号XXX室总房价款为人民币壹佰陆拾伍万元整(￥XXXXXXX.00元整)，此房屋总价为甲方到手价，甲乙双方在交易当中所产生的税费由乙方承担。乙方要求甲方把上海市房地产买卖合同的房屋买卖总价写成人民币壹佰万元整(￥XXXXXXX.00元整)，乙方另外陆拾伍万元整按装修补偿款支付给甲方，且在交易过户前乙方必须把陆拾伍万(￥650000.00元整)整支付给甲方。”截止孙正源起诉时，孙正源共计支付了房款163万元。一审审理中，孙正源与曹秀兰、张晓清确认以下事实：2016年9月30日，孙正源、曹秀兰和张晓清办理系争房屋产权过户手续，因系争房屋存在违章搭建而无法办理。之后，孙正源与曹秀兰、张晓清、中介于2016年10月24日达成协议并拆除了系争房屋内的违章搭建，孙正源以短信形式告知中介，表示系争房屋产权交易过户不得晚于2016年11月15日。2016年11月15日，孙正源与曹秀兰、张晓清办理了系争房屋产权过户手续。2016年12月1日，系争房屋登记权利人变更为孙正源。2016年12月29日起，孙正源即通过短信形式就办理交房手续多次与中介方联系，先后确定交房日期为2017年1月1日和1月5日，但均因孙正源对中介费和房款尾款的支付等存有异议，未能办理房屋交付。一审审理中，孙正源与曹秀兰、张晓清于2017年2月24日办理了房屋交付手续，孙正源支付曹秀兰、张晓清购房尾款2万元，房款已结清。一审法院认为，孙正源向曹秀兰、张晓清买受系争房屋时，应当知道系争房屋存在违章搭建，可能影响到产权过户的办理，事实上，双方于2016年9月30日办理产权过户过程中，确因违章搭建的原因而未成功。嗣后，双方就拆除违章搭建达成协议，并于2016年10月24日拆除了违章搭建，至此，产权过户的障碍已消除，孙正源进而确定过户日期不得晚于2016年11月15日。鉴于曹秀兰、张晓清已按照孙正源的要求，于2016年11月15日和孙正源办理了产权过户手续，系争房屋已于2016年12月1日变更登记至孙正源名下，孙正源主张曹秀兰、张晓清逾期办理过户不符合实际情况，孙正源要求曹秀兰、张晓清承担逾期办理产权过户的违约责任，缺乏依据，不予支持。关于房屋交付，首先，合同中明确约定曹秀兰、张晓清应于2016年11月30日前交付房屋，曹秀兰、张晓清以2016年12月31日才收到孙正源45万元贷款，应在收到房款之后才向孙正源交付房屋为由，认为其并未违约，然而，根据合同的约定，曹秀兰、张晓清所述情节并非房屋交付的先决条件，曹秀兰、张晓清应当依照合同约定的时间及时向孙正源交付房屋。其次，根据庭审中确认的事实，曹秀兰、张晓清通过中介，与孙正源先后两次确认了交付房屋的时间，即2017年1月1日和1月5日，虽然因孙正源与中介之间因中介费支付等存有异议而致房屋未能交付，但此后果并非曹秀兰、张晓清造成，与曹秀兰、张晓清无涉。综上所述，曹秀兰、张晓清最早通知孙正源交付房屋的时间为2017年1月1日，该日期晚于合同约定的交付日期，曹秀兰、张晓清已经违约，应承担相应的违约责任，向孙正源支付违约金。孙正源主张的违约金金额过分高于曹秀兰、张晓清违约行为造成的损失，法院根据孙正源的实际损失、系争房屋买卖合同的履行情况、曹秀兰、张晓清的过错程度等，酌情确定违约金金额。判决：一、曹秀兰、张晓清于判决生效之日起十日内，支付孙正源逾期交付房屋违约金3,000元；二、驳回孙正源其余诉讼请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然因系争房屋存在违章搭建致使曹秀兰、张晓清与孙正源未按合同约定在2016年10月31日之前办理过户手续，但孙正源在签订合同时应当知晓系争房屋存在违章搭建并应当预见到可能影响产权的过户，并且之后双方通过协商就拆除违章搭建达成协议并拆除了违章搭建，孙正源亦通过短信的方式重新确定过户日期不得晚于2016年11月15日，后双方实际于2016年11月15日办理了房屋过户手续。据此，一审法院认为孙正源主张曹秀兰、张晓清逾期办理过户不符合实际情况，对孙正源要求曹秀兰、张晓清承担逾期办理产权过户的违约责任的诉请不予支持，并无不当。孙正源上诉要求曹秀兰、张晓清按照合同约定支付逾期办理产权过户手续违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋的交付，双方在合同中已明确约定交房日期为2016年11月30日之前，该约定未附任何条件，曹秀兰、张晓清未按约定交付房屋应当承担违约责任。关于违约期限，孙正源主张应计算至实际交房之日2017年2月24日止。而根据查明事实，曹秀兰、张晓清已通过中介与孙正源先后确定2017年1月1日和1月5日交付房屋，虽然未能在该日期交付房屋，但系因孙正源与中介方对中介费支付等存有异议而导致，据此，一审法院认为此后果并非曹秀兰、张晓清造成，进而确定曹秀兰、张晓清承担逾期交房违约责任的期限计算至2017年1月1日止。本院认为一审所作认定并无不妥，孙正源主张应计算至实际交房之日止，依据不足，本院不予采纳。曹秀兰、张晓清主张违约金的金额过分高于其违约行为造成的损失，要求酌情予以调整，一审法院综合双方对合同的履行状况、曹秀兰、张晓清的过错程度等，酌情确定违约金数额3,000元，于法不悖，本院予以认同；孙正源上诉要求按照合同约定计算违约金金额，本院不予支持。综上，孙正源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币881.25元，由孙正源负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一七年十一月十日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……