山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终8049号上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：郑少东，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贺涛，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐燕妮，女，1976年5月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：武玉玺，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘作义，山东国孚律师事务所律师。上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人徐燕妮商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4259号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.请依法撤销一审判决；2.依法改判龙腾公司向徐燕妮减少支付274天逾期交房的违约金；3.依法改判龙腾公司依据徐燕妮所受实际损失向其支付逾期交房的违约金；4.一、二审诉讼费用由徐燕妮承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清，依法判令龙腾公司向徐燕妮少支付274天逾期交房的违约金。龙腾公司在一审审理过程中向法院提交证据一宗，证明施工过程中政府要求停产、停工，导致延误工期274天，一审未予认定，应属认定事实错误。一审判决以该证据为复印件，真实性不能确认为由对政府原因导致延期交房的事实不予认定。龙腾公司提交的证据材料均系济南市相关职能部门印发的正式文件，高考、重污染天气应急措施、北京20**亚太经合组织会议召开等事件均系众所周知的可以导致停工的社会事件，其他文件也均具有相应的政府文件编号，真实合法，停工理由符合龙腾公司与徐燕妮签订的《济南市商品房买卖合同》第八条第二款的约定。对此，龙腾公司认为一审判决认定事实错误，法院应当依法确认因政府原因导致的停工天数，判令龙腾公司对此不承担违约责任，改判龙腾公司向徐燕妮减少支付274天的逾期交房违约金。第二，一审判决适用法律错误，应依法改判龙腾公司根据徐燕妮所受的实际损失向徐燕妮支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，龙腾公司认为根据双方签订的合同约定为违约金为购房款数额的每日万分之一，双方签订的补充协议约定2016年6月30日之后逾期交房的违约金为购房款数额的每日万分之二，上述约定均过高，根据合同法的相关规定应予适当减少。本案中，一审判令龙腾公司向徐燕妮支付违约金数额每月7327.8元，但相同地段的同等面积房屋的租金远远低于合同约定的数额，徐燕妮所受的实际损失亦远远低于合同约定的违约金，应依法适当予以减少。故一审法院适用法律错误，应当根据徐燕妮所受实际损失确定向其支付违约金的标准，依法减少龙腾公司向徐燕妮支付的违约金的数额。第三，徐燕妮收房后，龙腾公司不应向其支付违约金。2017年3月2日，徐燕妮自愿收取房屋，收取房屋后正常装修且不存在其他影响入住的条件，不存在任何损失，故徐燕妮无权要求龙腾公司支付其收房之后的违约金。一审判决适用法律错误，应予改判。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请依法予以改判。徐燕妮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回龙腾公司的全部上诉请求。理由如下：徐燕妮与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律的保护，双方都应本着诚实信用的原则遵守合同约定、全面履行各自的权利和义务。因徐燕妮与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，有双方的签字、盖章，合法有效。徐燕妮已经按照合同的约定履行了交纳购房款的义务，“关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2016年双方签订的补充协议将交付期限变更为2016年6月30日，如果龙腾公司未能在2016年6月30日前将商品房交付给乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由已付房价款每日万分一的比例调整为日万分之二。截止本次法庭调查前，龙腾公司至今未能取得《分期综合验收证明》，应按照合同第八条的约定向徐燕妮支付违约金。一、违约金计算期间正确。龙腾公司在一审提交证据一宗，证明政府要求停工、停产，导致延期274天。徐燕妮对该份证据的来源、真实性均有异议，没有加该政府公章，不能证明是从政府部门取得，而且该证据系复印件，对其真实性不予认可。其次，该份证据不能证明所载明的内容例如高考、重污染天气应急措施、亚太经合组织会议等事件，与涉案开发项目延期交房有因果关系，也不能证明与徐燕妮所购买的龙腾国际花园涉案房屋延期交房有因果关系。《商品房买卖合同》第八条第二款系格式条款，龙腾公司在售房时并没有对于该涉案房屋会因政府原因延期交房导致免责向徐燕妮进行说明和提示，单方面的免责条款无效。合同制定一方为龙腾公司，对于何时能交房，是否会因为政府原因导致延期，龙腾公司能够预见，徐燕妮制作的《商品房买卖合同补充协议》的交房时间是2016年6月30日，徐燕妮基于信赖原则有理由相信龙腾公司会在2016年6月30日向徐燕妮交房，双方基于诚信原则履行合同义务，延期交房的违约责任应由龙腾公司承担。二、违约金计算比例正确，不存在违约金过高的情形。因徐燕妮与龙腾公司签订的合同文本的制定及提供者为龙腾公司，在制定合同初期其应已对其违约的行为可能会造成的后果进行了评估。龙腾公司在主合同约定的违约金为日万分之一，龙腾公司单方制定合同之初并没有同徐燕妮进行协商，现在以违约金约定过高为由要求减轻责任承担，违反了诚实信用原则。徐燕妮基于信赖原则，有理由相信龙腾公司能够按期交房，龙腾公司迟迟没能交房，至今已经接近两年，在龙腾公司明知会无法按期交房的前提下仍然约定了交房日期，损害了徐燕妮的信赖利益，龙腾公司应当按照合同约定承担逾期交房的不利后果。龙腾公司认为一审法院判令的逾期交房违约金过高，龙腾公司并未能够证明逾期交房的实际损失，并且一审法院已经做出认定，龙腾公司按照补充协议日万分之一向徐燕妮支付违约金并不过高，即便是按照日万分之二向徐燕妮支付违约金也并不过高，按照市场房价情形，在2016年-2017年房价上涨，随之房屋租金也大幅度上涨，房屋租金价格基本上等于龙腾公司所应承担逾期交房违约金。所以说并不存在可以调低违约金的情形。三、即使徐燕妮收房，龙腾公司应向徐燕妮支付违约金。龙腾公司至今未按《商品房买卖合同》约定的交房条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，也就是说龙腾公司向徐燕妮交付的商品房不符合合同约定，《合同法》第107条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救、或者赔偿损失等违约责任”，虽然徐燕妮为了居住接受了该房屋，在接受房屋时涉案房屋并没有通过综合验收，龙腾公司在徐燕妮接受房屋之后应承担违约责任。徐燕妮向一审法院起诉请求：1.判令龙腾公司向徐燕妮支付逾期交房违约金32958元（自2016年4月1日起暂计算至起诉之日止）直至涉案房屋具备交付条件之日止。一审法院认定事实：一、2013年9月29日，徐燕妮作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定徐燕妮购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园8#楼1-801号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013423号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米8725元，金额1221366元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，龙腾公司与徐燕妮还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。二、徐燕妮按合同约定向龙腾公司支付了购房款1221366元，龙腾公司分别于2013年9月21日、2014年1月10日、1月20日向其开具了收据；徐燕妮另向龙腾公司交纳地下室款38912元，龙腾公司于2013年9月21日向其开具收据。三、因龙腾公司未按与徐燕妮签订《商品房买卖合同》中约定的时间向徐燕妮交付商品房，双方于2016年（无具体日期）签订《补充协议》，载明龙腾公司为甲方、出卖人，徐燕妮为乙方、买受人，内容为：鉴于2013年9月29日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“龙腾国际花园”项目8号楼1单元801室房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金10992.29元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。《补充协议》签订后，龙腾公司向徐燕妮支付2016年1月1日至3月31日的违约金10992.29元。四、徐燕妮于2017年3月1日接收其购买的商品房。本案诉讼中，龙腾公司说明其尚未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》，并说明原因一是供电，二是槐荫区开发楼盘较多，处于排队等待状态导致开发项目无法及时取得该证明。当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：龙腾公司主张本案涉及开发项目在施工过程中因政府原因由相关政府部门要求停产、停工，导致其施工延期274天，其就此主张提供高考、中考期间作好服务工作的通知、重污染天气应急工作、北京20**亚太经合会议期间的通知等复印件，其并说明以上证据均没有原件，系在政府相关部门、网站上的公示取得，并称接到政府相关部门的电话通知或要求停产、停工。徐燕妮对龙腾公司提供以上证据的来源、真实性均有异议，认为不能证明是从政府部门取得的，主张上面没有加盖政府部门的印章，而且文件中所称的中考、高考等原因不能归咎于是政府的原因。一审法院认为，龙腾公司提供的以上证据均为复印件，真实性不能确认。即使以上证据属实，但各通知中的内容是否确实导致龙腾公司本案所涉开发项目的施工延期，即两者之间是否存在关联，仅从以上证据中无法确认。且双方于2016年达成《补充协议》，在该协议中载明龙腾公司未能按《商品房买卖合同》的约定于2015年12月31日前交房，构成违约，双方达成补充协议，即继续履行《商品房买卖合同》，将原合同第八条约定的交付期限变更为2016年6月30日，龙腾公司仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。由此《补充协议》的约定可以看出，龙腾花园在本案诉讼中主张的以上延期原因不能成立。一审法院认为，徐燕妮与龙腾公司于2013年9月29日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，徐燕妮的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向徐燕妮交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司不仅未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，也未按双方2016年签订《补充协议》的约定在2016年6月30日前向徐燕妮交付商品房，且至今尚未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当向徐燕妮承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即徐燕妮支付已交付房价款万分之一的违约金；双方在2016年签订的《补充协议》又另行对逾期交付商品房的违约金标准约定为，自2016年7月1日起，龙腾公司向徐燕妮支付已交付房价款每日万分之二的违约金。徐燕妮现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经一审法院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向徐燕妮承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一及《补充协议》调整违约金的标准为按日支付已交购房款万分之二的标准并不过高，因此一审法院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同中约定的违约金计算标准不予调整。就本案查明事实，徐燕妮虽实际已于2017年3月1日接收了所购买的商品房，但至今龙腾公司也未按《商品房买卖合同》约定的交房条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，也就是说龙腾公司向徐燕妮交付的商品房实际并不符合双方约定的交房条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条明确规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任”，龙腾公司在徐燕妮2017年3月1日实际接收所购买的商品房后仍应承担违约责任，只是鉴于徐燕妮实际接收了商品房，龙腾公司违约行为对其造成的损失势必有所减少，如再按合同的原约定要求龙腾公司全额向徐燕妮支付违约金也明显不妥，鉴于此，一审法院酌定在徐燕妮实际接收所购买的商品房后，龙腾公司按原约定违约金标准的30%向徐燕妮承担违约金。但徐燕妮在本案中要求龙腾公司承担违约金至取得涉案房屋竣工综合验收备案证明之日止有不妥之处，因龙腾公司至今尚未取得涉案房屋竣工综合验收备案证明，且取得时间不能确定，而本案审理作出裁判及裁判文书生效的时间是明确的。鉴于此，一审法院确定龙腾公司向徐燕妮承担违约金的截止时间为本案判决生效之日止，但如在此时间之前龙腾公司实际取得了涉案房屋的竣工综合验收备案证明，则以该实际取得时间为承担违约金的截止时间。综上，以徐燕妮向龙腾公司交纳的购房款1221366元为基数，自2016年4月1日起至6月30日止，按《商品房买卖合同》约定的违约金标准日万分之一计算；自2016年7月1日起至2017年3月1日，按《补充协议》约定的违约金标准日万分之二计算；自2017年3月2日起至判决生效之日止（在判决生效前，如龙腾公司实际取得开发项目《分期综合验收备案证明》，则计算至该实际取得时间），按一审法院酌定的《商品房买卖合同》约定的日万分之二的30%（即万分之0.6）计算。综上，判决：一、山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向徐燕妮支付逾期交付龙腾国际花园8#楼1-801号商品房的违约金（以1221366元为基数，自2016年4月1日起至6月30日止，按日万分之一计算）；二、山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向徐燕妮支付逾期交付龙腾国际花园8#楼1-801号商品房的违约金（以1221366元为基数，自2016年7月1日起至2017年3月1日止，按日万分之二计算）；三、山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向徐燕妮支付逾期交付龙腾国际花园8#楼1-801号商品房的违约金，以1221366元为基数，自2017年3月2日起计算至判决生效之日止（在判决生效前，如山东龙腾房地产开发有限公司实际取得开发项目《分期综合验收备案证明》，则计算至该实际取得时间），按日万分之0.6计算；四、驳回徐燕妮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2306元，减半收取计1153元，由徐燕妮负担450元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担703元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，徐燕妮与龙腾公司于2013年9月29日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同第八条交付期限中约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品交付给买受人徐燕妮使用。龙腾公司至今未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。龙腾公司主张因政府相关部门要求停产、停工等原因导致涉案商品房未能按期交付，其应少承担274天的逾期交房违约金。龙腾公司在一审中提供的证据均系复印件，真实性无法确定。此外，即使龙腾公司提供的证据属实，但龙腾公司未能提供证据证实政府相关部门要求停产、停工等与涉案商品房交付迟延之间的因果关系。故龙腾公司主张因政府原因导致商品房迟延交付的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金问题。涉案《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向徐燕妮支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，徐燕妮有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。徐燕妮已于2017年3月2日实际接受涉案房屋，龙腾公司应当根据合同约定承担2016年1月1日至2017年3月1日之间的逾期交房违约金。龙腾公司在2017年3月2日仍未实际取得涉案开发项目的分期综合验收备案证明，但徐燕妮在明知龙腾公司未取得涉案开发项目的分期综合验收备案证明的情况下，仍实际接受房屋，应视为双方以实际行为变更了合同约定。龙腾公司在一审中认可系因供电问题造成无法取得分期综合验收备案证明，但徐燕妮作为涉案商品房的买受人及实际占有人，并未举证证明因供电问题导致其生活的不便，亦未举证证明因龙腾公司在未取得分期综合验收备案证明即交付房屋导致其无法使用涉案商品房或使用受限，故其要求龙腾公司承担2017年3月1日之后的违约责任于法无据。关于违约金具体数额，2016年1月1日至2016年6月30日，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，以徐燕妮交付的购房款1221366元为基数，按照日万分之一计算违约金。关于2016年7月1日至2017年3月1日的违约金，因双方签订的《补充协议》中约定若龙腾公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付徐燕妮，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由徐燕妮已付房价款每日万分之一的比例调整为徐燕妮已付房价款每日万分之二的比例执行。故应以徐燕妮交付的购房款1221366元为基数，按照日万分之二，计算违约金。综上所述，龙腾公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4259号民事判决；二、上诉人山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人徐燕妮支付逾期交付龙腾国际花园8#楼1-801号商品房的违约金（以购房款1221366元为基数，按日万分之一的标准自2016年1月1日起计算至2016年6月30日止；按日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至2017年3月1日止）；三、驳回被上诉人徐燕妮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2306元，减半收取1153元，由徐燕妮负担553元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担600元；二审案件受理费2306元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担1200元，由徐燕妮负担1106元。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一七年十一月十日书记员  朱俞颖