河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀06民终4705号上诉人（原审被告）：石少斌，男，1978年4月11日出生，汉族，住定州市北城区，。委托诉讼代理人：侯少辉，河北顺治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建欣，女，1971年1月19日出生，汉族，住定州市，。委托诉讼代理人：李进福，系被上诉人李建欣的父亲。第三人：河北通达天元房地���开发有限公司（以下简称通达公司）。法定代表人：赵建夯，董事长。上诉人石少斌因与被上诉人李建欣、第三人河北通达天元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2017）冀0682民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。石少斌上诉称：被上诉人李建欣一审时提供的证人录音证据证明上诉人父母知道上诉人卖房的事实，不符合法律规定，证人未出庭。上诉人和被上诉人均提交了拆迁协议，协议上明确写明上诉人在签订拆迁协议时是代表人，并非拆迁赔偿的所有权人。没有所有人石树身的授权或认可买卖无效，应当互相返还。一审法院认定上诉人恶意违约不符合事实，上诉人原以为石树身会同意卖房。综上，请求查清事实，驳回被上诉人诉讼请求。李建欣答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。河北通达天元房地产开发有限公司在答辩期间未提出答辩意见。李建欣向一审法院起诉请求：判决被告履行2016年9月27日的售房协议，被告和第三人向原告交付房屋并在具备办理过户条件时协助原告办理过户手续；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年3月22日，被告石少斌以其家庭4位成年家庭成员的代表身份与通达公司签订了《东门街社区居民拆迁协议书》，约定通达公司为被告家置换定州市东门街新建小区通达紫香园小区单元楼房3套（后又变更为4套）。被告与通达公司签订拆迁协议后不久就将其中一套以石少斌的名义转让给他人，并为购买人在通达公司办理了更名手续。被告石少斌因还想出卖1套置换房屋，石少斌的当家子石忠林、韩会敏知道石少斌���房，便将该信息告诉给了瓮香儒，瓮香儒在原告告诉其要买房后，瓮香儒与石忠林、韩会敏夫妇联系找石少斌协商买房事宜，协商买房过程中，原告询问石少斌夫妇其父母是否知道卖房的事，石少斌夫妇称老人对卖房的事不干涉。经过协商，双方于2016年9月27日订立了售房协议，协议约定：被告石少斌将紫香园小区1号楼1单元301室119.68平米的单元楼房卖给原告，总价款36万元，签订协议当日一次性付清；房屋交付时，如面积超出置换面积，由原告补交多出面积的房价，如不足置换面积，由开发商将差额退给原告；更名和交房时所需费用、办房产证费用由原告负担。2017年4月7日，被告石少斌妻子边聪敏给原告打电话，说卖房其公公不知道，不同意卖了，原告反问边聪敏买房时曾见了其婆婆，其婆婆也说卖房是石少斌夫妇的事，老人不管，边聪敏对此事实承认，但主张其婆婆原先当家管事，后来病后就不管事了，事后原告又与边聪敏电话联系交涉此事并将上述内容制作了录音。边聪敏给原告打电话的当日，原告便与韩会敏和瓮香儒通电话要求出面协调此事，但韩会敏未找被告夫妇调解此事。2017年4月10日，原告找韩会敏谈被告卖房反悔的事，原告制作了谈话录音，谈话中韩会敏对原告说买房前石少斌家商量好的，都知道，边聪敏说的她向其公公提出卖房，为其婆婆治病用，其公公说卖就卖了吧。2017年6月3日，原告再次找韩会敏和石忠林谈此事，韩会敏再次重复了边聪敏承认卖房其全家都知道的事实，石忠林在谈话中说石少斌夫妇反悔就是因为房价涨了，不涨价什么事也没有。现本案的房屋已经竣工，因被告拒绝交付房屋，引起诉讼。一审法院认为，原、被告就在建的置换房屋订立二手房买卖合同，不违反法律强制性效力���规定，合同有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，原告的义务是交付房款，原告依约履行了交付全部房款的义务，被告应当履行向原告交付房屋和在具备办理过户条件时协助原告办理过户手续的义务，但被告以其父亲不知道卖房为由反悔，与事实不符，属于违约行为，应由被告承担继续履行的违约责任。根据合同的相对性原则，因第三人负有向被告交付房屋的义务，而被告负有向原告交付房屋的义务，为减少执行环节，由第三人在具备交付房屋条件时直接向原告交付本案的房屋，如第三人已向被告交付房屋，则由被告向原告交付房屋，并由被告和第三人在具备办理过户条件时协助原告办理过户手续，因办理过户按照行政法律、法规、规章需要交纳的税费等费用由原告负担。关于被告提出的其父亲不知道卖房一事，不应当履行合同的抗辩理由问题。根据《关于适用民事诉讼法的解释》第106条“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。”的规定，上述证据属于法律明定的必须排除的证据，即只有上述三种证据才属于不合法和不具有证据资格的证据，除此之外，均属于具有证据资格的证据。本案中，原告提供的对石少斌夫妇卖房过程中以及反悔后交涉过程的录音中也都证明当时石少斌夫妇承认全家都知道卖房一事，同时，原告与韩会敏的谈话录音中韩会敏也证明石少斌夫妇当时承认其父母知道卖房一事，尤其是原告与边聪敏的对话中边聪敏也承认卖房前其婆婆出面说明石少斌夫妇卖房老人不管，石少斌夫妇的自认和韩会敏在录音中的原始谈话以及原告与边聪敏对话的内容相互关联，相互印证，且不属于法律排除的证据，具有证据效力，足以证明被告全家都知道卖房之事，故对其抗辩理由，本院不予支持。退一步来说，即使被告的抗辩理由成立，但在《物权法》实施后，无权处分合同不因无权处分而无效，合同仍然有效，但权利人可以阻止履行，而合同不能履行的后果是违约方承担违约责任，在此情况下的违约责任就是返还房款并赔偿损失。而损失范围的确定，根据《合同法》第113条第1款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，损失等于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，并以违约方订立合同时可预见或应当预见的可能损失为标准。多年来房价呈不断上升趋势，这是一个大多数人都知道的事实，即使不存在该事实，被告在订立合同时也应当预见到以后房屋有涨价的可能，涨价反悔就会对原告造成差价损失，差价损失是被告应当预见到的事实，定州市的房价在2016年后半年至2017年上半年大幅上涨近一倍的事实是众所周知的事实，该事实无需举证即可予以认定，这应当是被告违约的根本原因，原告与韩会敏、石忠林夫妇的对话中石忠林也证明了这一事实，因此，在合同不能履行后，应由被告返还原告房款并赔偿现在的房价与订立合同时的房价差额，否则，被告的恶意违约就不会得到惩罚，相反被告因违约还会得到重大的不当利益，从而助长社会不诚实守信的不良风气，这为法律所禁止，不应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定，判决：一、被石少斌和第三人河北通达天元房地产开发有限公司在具备交付房屋条件时将本案争议的定州市东门街新建小区紫香园1号楼1单元301室单元楼房直接交付给原告；二、被告石少斌和第三人河北通达天元房地产开发有限公司在具备办理过户条件时协助原告办理过户至原告名下的登记手续。案件受理费6700元，减半收取3350元，诉讼保全费2320元，均由被告石少斌负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，拆迁协议上被拆迁人石少斌系其家庭成员授权代表人，其处分行为对其家庭成员具有法律效力，石少斌在处分拆迁分得房产时其家庭成员应当知道，况且拆迁所分得房产并非石少斌父亲单独所有，现石少斌以其父不知道为由进行抗辩有失诚信，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，论理充分，应予维持。依照《中���人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人石少斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵志宏审 判 员 于纪芳审 判 员 付术勇二〇一七年十一月六日法官助理 杨亚军书 记 员 刘 淼