江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2286号上诉人（原审被告）：ＸＸ峰，男，1975年10月12日生，汉族，住安徽省利辛县。被上诉人（原审原告）：仪征市真州镇锦绣园大酒店（个体工商户），住所地仪征市大庆路***号。经营者：万春雷，女，1965年2月5日生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：赵飞，仪征市正信法律服务所法律工作者。上诉人ＸＸ峰因与被上诉人仪征市真州镇锦绣园大酒店（以下简称锦绣园）房屋租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院(2017)苏1081民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ峰上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由锦绣园承担。事实与理由：1、一审判决遗漏事实。原审确认ＸＸ峰2016年2月5日预交锦绣园保证金5000元，但在一审判决中并未提及。原审若认为解除本案租赁合同条件成就，则应对案涉所有问题一并处理。2、对于案涉欠条的基本事实，一审并未查明。ＸＸ峰2016年2月5日向锦绣园出具的欠条中所注“李某转26485+27500”字样，锦绣园经营者万春雷认可系其后来添加，对此ＸＸ峰并不知情也不认可。案涉租赁房屋原由案外人李某承租，李某在租期并未结束之时将房屋转租给了ＸＸ峰。2015年12月18日ＸＸ峰代李某向锦绣园交纳房租10000元。后经ＸＸ峰与万春雷结算，ＸＸ峰在2016年2月5日向锦绣园出具了上述欠条，当晚ＸＸ峰即向锦绣园支付上半年租金27500元、预交保证金5000元，并不存在所谓的“其他费用26485元”。对此事实，一审未能查明，妄下结论。锦绣园答辩意见：ＸＸ峰的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其中已经明确包含了ＸＸ峰上诉所提出的预交的保证金5000元和欠条上53985元的事实问题。请求二审驳回ＸＸ峰的上诉请求。原告锦绣园向一审提出诉讼请求：1、解除与被告之间的房屋租赁合同，被告限期搬离出租房屋；2、被告支付53985元（从2016年8月5日至2017年2月4日期间的房租27500元+其他费用26485元）及其相应利息；3、被告支付2017年2月5日至2017年3月23日的房租7534元（55000元/年÷365天×50天）及其相应利息（自2017年2月4日起至实际给付之日止；4、被告支付2016年6月30日起至2017年3月23日止期间的电费8530元及其相应的利息（自2016年6月30日起至实际给付之日止）。事实和理由：2016年2月5日，被告与原告签订租赁合同1份，约定由原告将仪征市大庆路131号楼负一楼约300平米房屋租赁给被告经营餐饮“安徽人家烧鸡公”。后被告隐瞒原告，将房屋部分分割经营网吧。由于该网吧被主管部门要求停业整顿，2016年12月被告关闭网吧，并将网吧电脑一次性处理。被告尚欠原告锦秀园酒店房屋及水电费60000余元，原告多次催要无果。原告提供的证据有：1、房屋租赁合同1份；2、欠条1份；3、手机照片1张；4、案外人张友生与案外人高世平签订的租赁合同1份；5、万春雷与高世平的结婚证1份；6、案外人张友生房产证1份；7、电费发票8张。被告ＸＸ峰辩称，我方不同意解除租赁合同。原告如需解除合同应当事先及时通知我方。与原告签订租赁合同后，我方已经陆续给付房租共计65000元。我方在2016年12月30日未实际经营，系原告将租赁房屋门锁更换、断水断电导致。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据有：1、万春雷收条1份；万春雷房租、水电费收款收据6份；2、ＸＸ峰银行刷卡记录1份。一审依职权向案外人张友生所作调查笔录1份；拍摄的涉案租赁房屋的电表照片打印件1张。一审查明，2016年2月5日，原告经营者万春雷（甲方）与杨东（乙方，身份证号码与被告ＸＸ峰身份证号码一致）签订房屋租赁合同一份，由原告将其位于仪征市扬子公园东大门地下负一楼共两间半房屋约260平方米出租给乙方作经营使用。原告经营者万春雷，被告ＸＸ峰分别在该合同上签字确认。原、被告均认可其为该合同实际签订主体。合同约定，租期五年，自2016年2月4日至2019年2月3日止，每年租金为55000元整。租金为每年一次性缴纳，先交付后使用。交付日期应提前一个月缴纳下一年租金，依次类推。租金宽限期为10天，超过宽限期即视为违约行为。2016年2月5日，被告向原告出具欠条一份，内容为：今欠到锦绣园大酒店房租伍万叁仟玖佰捌拾伍元，在2016年5月30日之前结清（2016年8月5日-2017年2月4日止），欠款人ＸＸ峰，2016年2月5日。另在该欠条左下角注有“李某转26485+27500”字样。2015年12月18日，原告经营者向被告出具收条1份，内容为：收条，今收到李某房租壹万元正，杨东（ＸＸ峰，下同）付的现金，万春雷，2015.12.18。2016年2月5日至2016年7月26日期间，原告共向被告出具收据6份，载明收到水电费保证金5000元，收到2016年6月30日前水电费2884元（1141元+1743元），以及收到2016年2月5日起的房租47500元（27500元+10000元+10000元）。2016年11月2日，原告收到被告汇款5000元。一审另查明，被告实际使用租赁房屋至2016年12月30日，2016年12月30日原告对房屋采取了换锁以及断水断电措施。一审认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告提供的房屋租赁合同，被告予以认可，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据该合同约定，被告需在2016年2月5日前缴纳2016年2月5日至2017年2月4日期间的房租55000元。因双方均认可被告提供欠条的真实性，即对于房租给付期限原告重新予以被告一定的宽限期，被告应在2016年5月30日前结清2016年8月5日至2017年2月4日期间的房租。根据被告提供的收条，被告2016年1月5日支付2016年2月5日至2016年8月4日房租27500元，于2016年6月7日支付2016年8月5日至2017年2月4日期间房租10000元，于2016年7月26日支付2016年8月5日至2017年2月4日期间房租10000元。即被告已经支付房租共计47500元，尚有房租7500元至今未予支付。被告未能按合同约定时间给付租金，在原告予以一定合理期限后仍未在合理期限支付，原告要求解除与被告的租赁合同，予以支持。本案中，被告系2017年3月13日收到应诉材料，即原告要求解除合同的通知于2017年3月13日送达被告，故双方的房屋租赁合同应于2017年3月13日解除。原被告租赁合同解除后，原告作为该房屋的实际权利人，有权要求被告在限定期限内搬离房屋。被告提供2015年12月28日收条、刷卡记录抗辩其还支付了房租15000元。一审根据被告提供的2015年12月28日收条的具体内容以及原告收到房租出具收条的交易习惯，对于被告抗辩该两份证据中被告支付费用属于2016年2月5日至2017年2月4日期间的房租的抗辩意见不予采信。因原告认可刷卡记录中系被告支付水电费款项，故一审对于原告收到被告2016年6月30日后的水电费5000元的事实予以认定。原告认可2016年12月30日对出租房屋断水断电、更换门锁，故对于原告主张2016年8月5日至2016年12月30日期间的房租以及相应利息以及2016年6月30日至2016年12月30日期间的电费以及相应利息予以支持。对于2016年12月30日后的房租以及水电费应当由原告自行承担。原告主张其锁门、断水断电系因被告变卖电脑、实际不经营导致，但未提供相应证据，故不予采信。根据双方合同约定以及原告提供的电费发票、电表照片，一审依职权拍摄的电表照片、被告提供的水电费收条，被告应当支付2016年8月5日至2016年12月30日期间的房租21849.31元（55000元/365天×145天），2016年6月30日至2016年12月30日期间电费7136.19元[（21483度-12953度）×0.8366元/度]。被告已经实际支付上述期间房租20000元、电费5000元，还应支付房租1849.31元(21849.31元-20000元)、电费2136.19元，并支付上述未付房租以及电费合计3985.5元的相应利息。本案中，原告提供的欠条，被告予以认可，即被告认可其欠付原告除2016年8月5日至2017年2月4日的房租27500元之外的其他费用26485元，故原告主张被告偿还该欠条中26485元以及相应利息，亦予以支持。关于原告主张各项费用利息以江苏省农村商业银行同期贷款基准利率计算，因无事实和法律依据，不予支持。判决：一、锦绣园与ＸＸ峰的租赁合同于2017年3月13日解除；二、ＸＸ峰于本判决生效之日起30日内腾让出租赁房屋（位于扬子公园东大门地下负一楼共计两间半房屋），并将该房屋交付给锦绣园；三、ＸＸ峰于本判决生效之日起10日内支付锦绣园房租、电费以及其他费用共计30470.5元以及相应利息（以30470.5元为本金，自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。四、驳回锦绣园的其他诉讼请求。案件受理费1552元，依法减半收取776元，由被告ＸＸ峰负担。本院经审理查明，在一审查明的基本事实基础上，再查明：在本案双方当事人签订租赁合同之前，案涉房屋由锦绣园出租与案外人李某家庭用于经营饭店。本案双方租赁合同第二条第3项约定，为防止发生水电费拖欠及合同违约行为，本合同签订之日，ＸＸ峰向锦绣园缴纳租房保证金伍仟元；若合同期满，ＸＸ峰无违约行为，锦绣园将保证金无息退还；若ＸＸ峰未按时缴纳房屋租金或由其他违约行为，锦绣园有权不予退还保证金。根据原审法院庭审同步录音、录像和庭审笔录记载，锦绣园万春雷与ＸＸ峰在实际履行租赁合同时，双方口头协商一致，将ＸＸ峰支付租金的方式和期限，由合同约定的一年一交变更为半年一交。对于讼争欠条中“房租53985元”所涉“李某转26485+27500”的事实问题，锦绣园举证并主张认为，按照合同约定，ＸＸ峰应先一次性缴纳一年的房租。后经协商ＸＸ峰出具了讼争欠条。2016年8月5日之前半年的租金双方已经两清。讼争欠条中的“53985元”，并不是ＸＸ峰欠我一整年的房租55000元，而是由ＸＸ峰所欠2016年8月5日至2017年2月4日的半年租金27500元和ＸＸ峰前任租户李某家庭所欠房租、水电费26485元构成，对李某家庭的该笔费用，ＸＸ峰在我们双方签订租赁合同的时候是认可的，我在打欠条时就已注明。ＸＸ峰则否认锦绣园的说法，质证认为，讼争欠条的由来是一年的房租，根据合同约定是一年一付，我已经支付了2016年8月5日之前半年的房租，应从中扣除。在一审法庭反复向其询问、释明“被告（ＸＸ峰），欠条明确说明了2016.8.5-2017.2.4是半年房租，那你为什么看到欠款总额53985元的时候还要在欠条上签字？”的问题时，ＸＸ峰举证陈述并主张认为，2015年12月18日我给付锦绣园前任租户李某的欠款房租10000元，锦绣园万春雷出具了收条；2016年2月5日我又给了锦绣园40000元，是我2016年2月5日至2016年8月5日半年的房租跟前任租户的欠款；当时我们协商租金半年交一次，讼争欠条中的款项53985元，是2016年2月5日至2017年2月4日一年的房租，我在欠条中用括号注明了期间，证明我已支付了2016年8月5日之前的半年房租；之所以金额是53985元而不是合同约定的55000元，是因为我带的钱多，锦绣园扣除了相应的钱。锦绣园万春雷质证认为，2015年12月18日我出具收条收到10000元，是我前任租户李某的房租欠款，与本案无关。二审中，ＸＸ峰则主张认为，2015年12月18日，我头一次代李某向万春雷支付现金10000元，其中8000多元是抵充李某所欠的房租，多余的1000多元，从我一年的房租55000元中扣除，故形成53985元的欠条。锦绣园仍持其在一审中的主张。二审期间，本院就讼争欠条中“26485元”一节事实，委托一审法院通知证人李某出庭作证和双方当事人到庭质证。锦绣园万春雷主张，当时我们三个人一起在场进行了结算，李某家还欠我费用26485元，因为有水电费所以才会有零头。然后ＸＸ峰说这个钱他来付，我和ＸＸ峰重新签订租赁合同，约定ＸＸ峰先预付一年租金55000元，但ＸＸ峰和我协商说没有那么多钱，先支付半年27500元，另一半27500元加上李某欠的26485元，并出具了讼争欠条。我在欠条下面记录了“李某转26485+27500”字样，用来提醒自己欠条中款项的组成。ＸＸ峰主张认为，2016年2月5日上午，我去找万春雷签合同，合同约定需要预付一年房租55000元，当时我没有这么多钱，就先打了欠条给万春雷，之所以金额是53985元，是因为之前代李某支付了万春雷10000元结清房租水电费后，还剩余1000多元抵充我部分的租金形成。同天晚上，我带40000元给了万春雷半年房租27500元和水电费保证金5000元，一共是32500元，剩余的钱我就带回去了，就是说我还欠锦绣园半年的房租。证人李某当庭述称：其家庭在租赁案涉房屋经营期间拖欠有锦绣园的租金、水电费，但具体金额不清楚；其父亲对ＸＸ峰负有债务，具体欠多少其不清楚；ＸＸ峰曾向其提出将房屋转让，转让费给ＸＸ峰抵债，因转让未果，ＸＸ峰提出自己接手房屋开店；其曾与ＸＸ峰一道支付给万春雷现金10000元，这10000元就是之前其家庭所欠万春雷的水电费和房租费，这是其最后一次在场；其没有和万春雷与ＸＸ峰共同在场针对其家庭租房开店所欠锦绣园费用进行过结算，但其曾与锦绣园万春雷单独结算过，但结算金额不记得了；其曾对ＸＸ峰说过，其和万春雷结算了XX钱，还剩XX钱未结清，但具体欠多少记不得了；店里的房租水电之类都有其父亲负责，其本人不清楚。李某对于双方讼争欠条，当庭表示：其从始至终没有见过这张欠条，不发表任何意见。经双方当事人质证，对于万春雷向证人提出的“关于26485元是由我最后和你结算的时候算的账，你还记得吗？”问题，李某表示：万春雷是喊我去结过一次账，那天就我们两个人在场，结算到我去的那天，但具体的金额我记不得了。对于ＸＸ峰向证人提出的“当时去结账的时候，锦绣园万春雷是不是和你说结清了才能转租？”问题，李某表示：当时去结账的时候，ＸＸ峰给了锦绣园万春雷10000元，用来结清之前的费用，万春雷收了之后打了一张收条，然后我和ＸＸ峰就走了。锦绣园万春雷质证认为，ＸＸ峰给的10000元是在结清26485元之前的事情，与这26485元没有关系；我在欠条上注明“李某转26485+27500”，是ＸＸ峰认可并当着他的面写上去的；我有工作习惯，对每笔款项的具体来处、项目，都会加以注明。对此，ＸＸ峰予以否认。此后，锦绣园万春雷就其在讼争欠条加注“李某转26485+27500”一节事实，进一步举证，提供了2016年2月份的“锦绣园大酒店营业报表”。其中2016年2月5日记载：收杨东2016年2月5日-8月4日房租27500元，水电费保证金5000元；☆下欠：李某转房租水电费共计26485.（元月31日结），2016年8月5日-2017年2月5日房租27500元；杨东有26485+27500元欠条一张；收现金32500元。上黏贴有万春雷出具给杨东的房租27500元，水电费保证金5000元收据（存根联）。经质证，ＸＸ峰认为“锦绣园大酒店营业报表”系锦绣园万春雷单方制作，不认可其该报表中所记载的事实。原审其余事实认定部分无出入。本案二审的争议焦点：一、案涉2016年2月5日讼争欠条中涉及的26485元如何认定？二、双方在租赁合同中约定5000元保证金是否应当一并予以处理？一、关于讼争欠条中“53985元”构成问题。ＸＸ峰在上诉状中自认，经其与锦绣园结算，由其出具讼争欠条。双方对欠条总金额“53985元”中，包含有ＸＸ峰欠锦绣园括注期间的半年房租27500元无异议。争议的焦点在于，因万春雷单方在欠条上添加的内容“李某转26485+27500”，导致双方对除租金27500元外的“26485元”部分，其产生缘由和款项性质，各执一词。对照ＸＸ峰在一、二审期间的陈述和主张，其对讼争欠条金额的由来构成，特别是在其携款向锦绣园万春雷支付房屋租金细节上，一说“2016年2月5日，我给了万春雷40000元……，之所以金额是53985元而不是合同约定的55000元，是因为我带的钱多，当时带了40000元给万春雷，万春雷扣除了相应的钱”；一说“按合同约定需要预付一年房租55000元，当时我没有这么多钱，就先打了欠条给万春雷，之所以金额是53985元，是因为之前代李某支付了万春雷10000元结清房租水电费后，还剩余1000多元抵充我的租金部分形成。同天晚上，我带了40000元给了万春雷半年房租27500元和水电费保证金5000元，一共是32500元……”，其前后所作陈述并不尽然一致。ＸＸ峰在一审中虽主张其代为李某家庭结付了拖欠锦绣园的相关费用，但除上述2015年12月18日支付的10000元外，其并无证据证明2016年2月5日当天实际向锦绣园万春雷支付房屋租金27500元和保证金5000元中，含有代李某家庭结付拖欠锦绣园费用的数额。ＸＸ峰主张讼争欠条中53985元款项为一年房租，未能作出合理解释并充分举证证明其主张，事实依据不足，难予采信。本案双方当事人在诉讼中不争的事实是，ＸＸ峰系在锦绣园与案外人李某家庭协商终止案涉房屋租赁关系、并进行清理结算的过程中，介入并接手原由李某家庭承租的房屋后，与万春雷重新签订了本案的租赁合同，且双方亦均认可ＸＸ峰有从中代为李某家庭与锦绣园万春雷进行清理结算往来账目的事实存在。综合双方当事人的陈述与主张和证人李某的证言，不能认定李某家庭拖欠锦绣园房租、水电费确切金额的事实，也不能排除尚有部分费用未经其双方实际结算的情形。最后再落实到讼争欠条的内容，ＸＸ峰在明知其已支付锦绣园2016年2月5日至8月4日半年租金的情况下，再出具欠款金额为53985元的讼争欠条，对此虽经一审法庭反复向其询问和释明，但ＸＸ峰并未能作出合理解释，故难以推导与得出ＸＸ峰所主张的“53985元”为其所欠锦绣园万春雷一年房租的事实和结论，ＸＸ峰应对其出具讼争欠条行为及其产生的后果，承担相应的法律责任。万春雷称依其个人在日常经营中形成的记账习惯，在欠条上加注“李某转26485+27500”字样，不违常理。据此，对于ＸＸ峰出具的讼争欠条金额中，除其所欠锦绣园半年房租27500元外，其余26585元部分，属其对他人所负锦绣园债务的自愿加入。二、关于讼争“保证金”5000元问题。根据案涉房屋租赁合同中“保证金及交纳条款”的内容表述，“5000元保证金”系双方约定，为防止发生ＸＸ峰拖欠水电费、逾期缴纳房屋租金等违反合同行为的保证金。因此该“保证金”款项属于ＸＸ峰预付的房屋租金、水电费性质，故一审对“保证金”5000元一节未作理涉，并无不当，可在双方履行判决时，将“保证金”5000元，用以冲抵ＸＸ峰应交或拖欠锦绣园的房屋租金、水电费等。综上所述，ＸＸ峰的上诉理由，因缺乏事实根据和相应的证据支撑，故不能成立，本院不予采信和支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审审案件受理费1552元，由ＸＸ峰负担。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一七年十一月二十七日书记员  陈 诚