北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第67345号原告:李志兵，男，1976年2月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李冬霞，北京东财律师事务所律师。被告：辛利人，男，1969年7月28日出生，住北京市昌平区。被告：鲍帆，女，1981年8月23日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯菲，北京庞标律师事务所律师。原告李志兵（以下简称原告）与被告辛利人、被告鲍帆（以下一并提及时简称二被告，分别提及时简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李冬霞，辛利人，鲍帆及其委托诉讼代理人侯菲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求二被告按照约定支付35万元（已收取的定金25万元、赔付服务费3万元和违约金7万元）、并支付逾期付款违约金3.5万元、返还另一倍的定金25万元。事实和理由：二被告原系夫妻关系，2009年9月2日签订离婚协议书，约定鲍帆将朝阳区农展南里东2号楼5门402号房屋过户给辛利人所有。2015年9月，二被告拟共同出售该房屋，2015年9月26日，辛利人收取原告购房定金2万元，2015年9月28日，原告与鲍帆签订《存量房买卖合同》、《补充协议》以及《居间服务合同》，辛利人均签字确认。同日，鲍帆收取原告购房定金23万元。但协议签订后，二被告以各种理由拒绝履行合同。居间人多次上门协商催促继续履行合同，均遭到拖延和拒绝。2015年12月2日，二被告明确不能继续履行合同，要求解除购房协议，二被告和原告以及第三人签订了《退单声明》，解除房屋买卖合同，并约定二被告一次性向原告支付35万元，若二被告不按时支付全部钱款，应承担支付额度10%的违约金。综上，原告认为，被告违反诚信，收取定金后拒不履行合同，签署《退单声明》又不遵照履行，属于多次违约，被告不退还原告钱款，使原告无法继续购房，造成巨大损失。故诉至法院，要求二被告按照约定赔偿损失。辛利人辩称：合同解除是因为原告不同意支付75万元购房款，以各种理由导致我方无法解押，合同无法成立。解除合同是商量好的，退单声明是临时制作的，当时说退还原告定金，我才签的。我没有违约，是原告违约。鲍帆辩称：二被告之前系婚姻关系，后来离婚。离婚协议约定将房屋给辛利人。辛利人要出售涉案房屋，想让我协助买卖合同过户的事情。签订合同时原告是知道相关情况，也知道房屋的真实权利人是辛利人。我不知道签订过退单声明，是辛利人签字的。原告诉请赔偿的责任应该由辛利人承担，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告原为夫妻关系，后于2009年9月2日登记离婚。同日，双方签署《离婚协议书》，约定：位于北京市朝阳区农展南里东2楼5厅402号房屋（以下简称涉案房屋），房屋所有权人为鲍帆，鲍帆自愿将房屋所有权过户给辛利人。2015年9月26日，辛利人（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《购房定金合同》，约定乙方购买甲方位于北京市朝阳区农展南里2号楼5门402号房屋（即涉案房屋），房屋的交易价格为229万元，乙方在签署本合同时，向甲方支付购房定金5万元，甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出具收款凭证。同日，辛利人收取定金2万元，并签署《收条》一份。2015年9月28日，鲍帆（作为出卖人）与原告（作为买受人）签署《存量房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告，房屋成交价格为229万元。同日，鲍帆（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《补充协议》，约定，甲方同意将涉案房屋出售给乙方，甲方出售房屋净得价款为229万元，甲乙双方自行划转购房首付款，甲方预向商业银行贷款129万元，首付款为100万元。甲方协议购房定金为25万元。签署合同时支付定金5万元，剩余定金待甲乙双方一同前往房屋权属登记中心核实该出售房屋相关档案当日乙方向甲方补齐。乙方应在该出售房屋网签后至银行面签之前支付甲方购房首付款100万元，其中含定金25万元。《补充协议》签订后，原告向鲍帆支付定金25万元。鲍帆出具《定金收据》，载明：今收到买受方李志兵购买朝阳区农展南里东2号楼5门402号房屋定金25万元整，含26号支付辛利人2万现金。2015年12月2日，辛利人（作为甲方）与原告（作为乙方）、北京汇融天下房地产投资管理有限公司（作为丙方）签订《退单声明》，约定：第一条因甲方自身原因导致合同不能正常履行，乙丙双方没有任何法律责任，经友好协商，同意解除涉案房屋出售相关事宜以及一切有关的补充协议、声明等。第二条甲方造成根本违约陈述：甲方无法以自身能力解除该出售房屋的所有抵押。甲方在合同履行过程中向乙丙双方陈述与现实不符，导致合同无法正常履行。第三条三方同意上述选中的合同及相关补充协议按照本协议声明规定达标终止。第四条自本合同签订之日起，甲乙丙三方有责退单，乙方已支付甲方的购房定金25万元整，甲方应全额退还乙方，另外甲方需向乙方支付7万元作为违约金赔偿乙方损失。第五条甲乙双方约定于2015年12月3日进行购房定金、赔付服务费、违约金的交接。甲方需一次性向乙方支付总金额35万元。第六条如甲方不按时支付全部欠款的，应承担应支付额度10%的违约金。庭审中，鲍帆提交落款日期为2015年9月28日的《收条》一份，主要内容为辛利人收到鲍帆转来李志兵购房定金23万元。鲍帆自述其并非涉案房屋的实际权利人，其签字仅为协助办理房屋出售手续。经询，原告认可二被告曾向其出示离婚协议。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与二被告自愿签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《退单声明》符合法律规定，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据《退单声明》所示，因辛利人的违约行为导致买卖合同解除，辛利人同意于2015年12月3日进行购房定金、赔付服务费、违约金的交接，一次性向原告支付35万元。如不按时支付全部欠款的，应承担应付额度10%的违约金。现辛利人违约在先，原告诉请要求其支付35万元及违约金3.5万元，符合双方约定，本院予以支持。对于原告主张返还另一倍的定金损失25万元，并无法律及合同依据，本院难以支持。关于鲍帆应承担的责任，本院认为，《离婚协议书》约定涉案房屋归辛利人所有，辛利人享有房屋的所有权。原告在购房时明知二被告已签署《离婚协议书》，并就房屋分割达成一致意见，鲍帆与原告签署出售房屋协议，应为协助办理房屋出售手续。《退单声明》签署人并不包含鲍帆，原告依据《退单协议》要求鲍帆承担赔偿责任，本院难以支持。但鉴于买卖合同已解除，鲍帆应将其收取的定金25万返还原告。至于鲍帆是否将定金交付辛利人，属于二被告之间的内部关系，不具有对抗第三人的效力，鲍帆可另案主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告辛利人于本判决生效后七日内给付原告李志兵赔偿款三十五万元、逾期付款违约金三万五千元；二、被告鲍帆对被告辛利人的上述给付义务在二十五万元限额内承担连带责任；三、驳回原告李志兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10150元，由原告李志兵负担3075元（已交纳），由被告辛利人负担7075元（原告李志兵已交纳，被告辛利人于本判决生效后七日内交纳至本院）。公告费260元，由被告辛利人交纳（原告李志兵已交纳，被告辛利人于本判决生效后七日内给付原告李志兵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  李秀敏人民陪审员  王振民二〇一七年十一月十四日书 记 员  毛珂歆