四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9344号上诉人（原审原告、反诉被告）：满堂红（成都）置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区莲花西路8号2栋5号。法定代表人：谭自力。委托诉讼代理人：骆明泽，男，1991年1月2日出生，汉族，住四川省芦山县，系该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗瑶，女，1973年10月26日出生，汉族，住四川省内江市市中区。上诉人满堂红（成都）置业有限公司（以下简称满堂红公司）与上诉人罗瑶居间合同纠纷一案，均不服成都市锦江区人民法院(2015)锦江民初字第2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。满堂红公司的上诉请求：一、请求撤销(2015)锦江民初字第2330号判决中的第一项判决内容，判令被上诉人罗瑶一次性支付上诉人居间服务费及违约金共计9615元；二、本案的诉讼费用由被上诉人罗瑶承担。事实和理由：一审法院认定上诉人在居间服务中存在过错及居间服务内容的认定上存在错误。1、上诉人不存在欺诈行为，罗瑶应该支付居间服务费。首先，满堂红公司与罗瑶签订的《房地产买卖及居间合同》是当事人双方的真实意思表示，也符合相关的法律、行政法规规定，该合同中已经明确了满堂红公司促成罗瑶与卖方买卖合同成立后即可收费，不包含满堂红公司为罗瑶办理贷款及过户的服务内容，满堂红公司另以《二手房交易须知》的书面形式告知了罗瑶可自主选择是否委托满堂红公司办理按揭，故上诉人满堂红公司已经尽到了明确告知义务。其次，上诉人已经核实交易物业办理有房屋所有权证，可推定该物业已具有或可办理国土使用权证，即使未在房屋产权过户时同步办理国有土地使用权证变更登记，对罗瑶亦无任何不利影响，且协助罗瑶办理国有土地使用权证非上诉人的义务，罗瑶避开上诉人的工作人员私自办理交易物业的国有土地使用权证，又以上诉人未陪同办理为由拒付居间服务费，已构成违约；按照罗瑶向上诉人另行出具的支付承诺书，罗瑶于2015年4月30日取得国土证后即应支付剩余的居间服务费。2、一审法院适用交易习惯作为裁判依据错误。一审法院已经认定上诉人有权向罗瑶主张相应报酬，但是又以交易习惯为由驳回上诉人的一审诉讼请求，上诉人与罗瑶有明确的合同约定而不违反法律规定，且在一审中罗瑶未提出适用交易习惯并单独举证，一审法院却在判决中适用交易习惯驳回上诉人的诉求。综上，上诉人认为一审法院基本事实已经查清，但在认定上诉人存在一定过错而主动援引交易习惯驳回上诉人的一审诉求，适用法律错误。罗瑶辩称，一审法院适用交易习惯没有问题，满堂红公司应该思考社会公众对房地产中介没有好感的原因。罗瑶的上诉请求：一、请求撤销(2015)锦江民初字第2330号判决中的第二项判决内容，支持罗瑶的全部诉讼请求；二、一、二审的案件受理费由满堂红公司承担。事实和理由：一、满堂红公司在与上诉人签订合同过程中有欺诈行为，首先，在订立合同过程中，满堂红公司未如实陈述服务内容，对代办贷款做出虚假承诺，诱使上诉人以为代办贷款只需向银行支付费用，从而接受其中介服务及报价；其次，订立合同过程中，满堂红公司谎称亲见房屋国土证，虚构交易物业有房屋国土证的事实，使上诉人相信房屋无产权瑕疵，做出购买决定，一审法院对此认定有误；再者，一审法院未查明满堂红公司阻扰上诉人办理按揭贷款、胁迫上诉人支付中介费、未提供房屋交接服务和国土证过户登记的行为；二、本案一审本反诉中，居间合同纠纷与消费者权益纠纷并存，应根据本反诉性质分别适用法律进行审理，一审对案件的法律关系定性错误，法律适用错误，应予纠正。满堂红公司辩称：商品房买卖很特殊，满堂红公司不存在欺诈行为，并不适用消费者权益保护法中关于为生活消费需求而购买的目的规定。满堂红公司一审的诉讼请求：1、判令罗瑶一次性向满堂红公司支付所欠房地产买卖居间服务费7500元及违约金（从2014年12月14日起至实际付清之日止，每日按所欠房地产买卖居间服务费7500元的千分之三计算）；2、本案诉讼费用由罗瑶全部承担。罗瑶一审的反诉请求：依法撤销罗瑶与满堂红公司之间的《居间服务合同》，判令满堂红公司向罗瑶赔偿45000元并承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月18日，杨莉、李学利作为卖方，罗瑶作为买方，满堂红公司作为经纪方三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：卖方将其所有的位于成都市青羊区建筑面积为60.92平方米的房屋售予买方，而买方已全面检查并清楚该物业的所有情况而并无异议。买卖双方同意该物业总房价为600000元，付款方式为按揭付款，买方须于2014年10月24日支付给卖方定金50000元，于过户递件受理成功之日支付给卖方首期房款150000元，在办妥产权交易过户及抵押登记后由贷款银行将房价余款划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；为便于交易的顺利进行，经纪方建议买卖双方委托经纪方推荐的按揭机构代为办理银行按揭手续，若买卖双方或一方自行办理或另行委托其他按揭机构办理按揭手续的，买卖双方须自行跟进并催促该按揭机构的办理进度。卖方合法持有《房屋所有权证》，且承诺该物业已取得国土证或可取得国土证；卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权转移登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失。买卖双方同意该物业交付使用的时间为递件成功当日。基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，且已尽到如实告知义务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中，买方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费15000元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按买卖居间服务费总金额的千分之五支付违约金，至全部支付完毕之日止；该居间服务费系经纪方促成双方买卖合同成立即可收取的服务费用，经纪方无偿为交易双方提供签约后的房地产交易咨询、按揭贷款咨询、协助产权转移登记服务。交易能否顺利完成的主因在于买卖双方是否按照合同约定履行各自的合同义务，而并非经纪方能把控。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更；本合同之外的一切形式的“经纪方承诺”，凡未加盖经纪方合同专用章的，经纪方不予认可，买卖双方自行向出具该承诺的经办人追究法律及经济责任。该合同所附《二手房交易须知》载明：在签订房屋买卖合同后，买卖双方及时提供完整真实的交易资料是交易顺利进行的关键，满堂红公司的经纪、交易专员将竭诚协助您完成二手房交易。二手房交易流程：1、签署房屋买卖合同，2、买卖双方准备资料，3、卖方预约提前还贷（产权有抵押），4、签署银行贷款合同，5、贷款审批通过、完成提前还贷、注销抵押登记，6、核税、过户递件受理，7、缴纳税费、领取产权证，8、抵押、放款、物业交接。买方按揭付款的，为便于交易的顺利进行，经纪方建议买方委托经纪方或经纪方推荐的按揭服务机构为买方提供按揭代办服务，买方应按买卖合同约定时间提交办理按揭所需资料给按揭服务机构，卖方应提供必要协助；经纪方或经纪方推荐的按揭服务机构代办按揭的收费标准中贷款服务费为：商业贷款金额×1.5%，公积金贷款/组合贷款金额×2%。同日，罗瑶向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》一份，载明：本人委托贵司代理购买位于成都市青羊区的房产，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，并代表本人与出售人就买卖条件进行多次磋商。鉴于贵司提供的上述服务，贵司现成功促成出售人与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为15000元，本人承诺将于递件成功当日付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。上述合同签订后，满堂红公司于2014年12月13日协助买卖双方向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记手续。2014年12月21日，罗瑶取得了案涉房屋的所有权证。同日，在满堂红公司要求下，罗瑶向其支付了居间服务费7500元。此后，由于罗瑶与满堂红公司经办人员就案涉房屋按揭贷款办理及国有土地使用权变更登记事宜产生争议，罗瑶自行在中国建设银行股份有限公司成都第三支行办理了按揭贷款，并向国土部门申请办理案涉房屋的国有土地使用权变更登记。现因满堂红公司向罗瑶催收剩余的居间服务费7500元未果，遂起诉来院。诉讼中，罗瑶提起反诉，请求撤销双方签订的居间服务合同，并要求满堂红公司给付居间服务费三倍的赔偿金45000元。本案庭审中，罗瑶提供的证据显示满堂红公司在签订合同时未对案涉房屋是否已取得国有土地使用权证进行实质审查，因当时卖方未取得案涉房屋的国有土地使用权证而无法及时办理国有土地使用权变更登记，致使罗瑶于2015年4月30日才取得该房屋的国有土地使用权证。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，满堂红公司委托罗瑶提供订立房屋买卖合同的媒介服务并签订居间合同，双方之间形成居间服务合同关系，该合同关系是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。依据本案查明的事实，在满堂红公司居间服务下，罗瑶与卖方签订了房地产买卖合同，且罗瑶出具《买卖代理费支付承诺书》确认了应付居间服务费金额及支付条件，并承诺同意支付，表明满堂红公司居间已成功，其后案涉房屋也已实际完成了买卖交易行为。依据合同约定，居间人促成房屋买卖双方合同成立的，委托人应当按约向居间人支付相应报酬。罗瑶主张满堂红公司在订立合同及提供居间服务的过程中存在欺诈行为，虚构案涉房屋已取得国有土地使用权证以及故意隐瞒自身并不具备提供按揭贷款代办服务能力的事实，故满堂红公司不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。但罗瑶提供的证据尚不足以证实其主张。同时，从《房地产买卖及居间合同》、《二手房交易须知》上可以看出，对案涉房屋权属状况并未明确当时是否已取得国有土地使用权证的事实，且对按揭贷款事项也并未直接约定为代为办理。而罗瑶作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当对此予以充分注意，并理应多渠道多方面地全面了解案涉房屋相关交易信息，对其签订合同产生的后果有充分的认知，故罗瑶认为满堂红公司存在欺诈行为的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。罗瑶据此反诉请求撤销双方居间服务合同并要求满堂红公司赔偿损失的主张，缺乏充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。关于满堂红公司主张居间服务费的具体数额。本案中，一审法院认定满堂红公司有权向罗瑶主张相应报酬，但并不代表能够主张全部报酬，而要主张全部报酬则取决于其是否按照约定全面合法地完成了居间服务内容。因满堂红公司作为提供房屋买卖中介服务的专业性机构，在从事居间服务过程中应负有较高的谨慎注意义务。而本案中满堂红公司未对案涉房屋是否已取得国有土地使用权证进行实质审查并已向罗瑶如实告知，导致罗瑶未能及时办理国有土地使用权变更登记手续，其居间行为确实有违“如实报告”等忠实、尽力义务。此外，根据双方居间合同的约定以及成都市二手房买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供协助配合完成贷款办理、房屋权属过户登记和房屋交接等一系列后续服务。但满堂红公司在提供后续服务过程中，并未实际协助罗瑶办理完成案涉房屋的按揭贷款和国有土地使用权变更登记手续。因此，满堂红公司的居间服务行为存在一定过错，且未完整提供后续服务，其无权要求罗瑶全额支付居间服务费。根据满堂红公司居间服务的过错程度和实际提供的服务内容，一审法院酌定罗瑶应向满堂红公司支付的居间服务费数额为7500元。鉴于罗瑶已向满堂红公司支付居间服务费7500元，故对满堂红公司诉请要求罗瑶再另行支付居间服务费7500元的主张，一审法院不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：驳回满堂红公司的诉讼请求；驳回罗瑶的反诉请求。本诉案件受理费25元，由满堂红公司承担；反诉案件受理费463元，由罗瑶承担。为支持其上诉主张，罗瑶在二审期间提交了与满堂红公司员工之间邮箱往来信息，拟证明罗瑶不是私自办理国土使用权证，在办理之前与满堂红公司联系过。满堂红公司质证后认为，邮箱往来信息真实性认可，但是不能达到证明目的，满堂红公司员工没有进行实质性回复，双方未达成一致，且协助办理国土证不是满堂红公司的合同义务。本院认为，对邮箱往来信息的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点包括两个方面：一是满堂红公司在订立、履行合同过程中是否存在欺诈；二是罗瑶应否再向满堂红公司支付居间服务费。一、关于满堂红公司在订立、履行合同过程中是否存在欺诈的问题。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，构成欺诈必须具备相应条件：第一，欺诈人具有欺诈的故意；第二，欺诈人具有欺诈行为；第三，被欺诈人陷于错误是基于欺诈人的欺诈，即被欺诈人并非因自己疏忽之故，而是因欺诈之故陷于错误；第四，被欺诈人因错误认识而为一定的意思表示。从本案来看，罗瑶认为满堂红公司存在欺诈主要基于两方面的理由：一是在订立合同过程中，满堂红公司未如实陈述服务内容，对代办贷款做出虚假承诺，诱使罗瑶以为代办贷款只需向银行支付费用，从而接受其中介服务及报价；二是在订立合同过程中，满堂红公司谎称亲见房屋国土证，虚构交易物业有房屋国土证的事实，使罗瑶相信房屋无产权瑕疵，做出购买决定。本院认为，从罗瑶与满堂红公司签订的合同内容看，代办贷款系满堂红公司提供的增值服务，而非房屋居间人所必须尽到的基本义务；该服务对罗瑶与满堂红公司建立居间服务关系，并无决定性的影响；从现有证据看，满堂红公司欺诈的故意以及欺诈行为并不明显，罗瑶基于此产生错误而签订居间服务合同的理由也不充分。因此，罗瑶主张满堂红公司对代办贷款做出虚假承诺构成欺诈，不能成立。关于满堂红公司是否虚构具有国土证的问题。本院认为，从《房地产买卖及居间合同》《二手房交易须知》上看，承诺该物业已取得国土证或可取得国土证是出卖人，而非满堂红公司；国土证的相关信息来源于出卖人，并非满堂红公司凭空捏造；从信息传递的过程看，罗瑶主张系满堂红公司亲自告诉，但并未提交相应的证据证明具体内容；另外，核实案涉房屋是否具有国土证，罗瑶具有同样的便利条件，并非满堂红公司单方享有；因此，罗瑶主张满堂红公司虚构具有国土证存在欺诈，其理由也不能成立。二、关于罗瑶应否再向满堂红公司支付居间服务费的问题。本院认为，满堂红公司在为罗瑶提供居间服务过程中，虽不存在欺诈，但确实存在瑕疵。主要表现在：一是满堂红公司未审慎审查案涉房屋是否具有国土证，未合理披露相关信息，给罗瑶履行房屋买卖合同带来障碍，增加了一定的风险及成本；二是在促成买卖双方签订合同后，满堂红公司未尽协助配合完成贷款办理、房屋权属过户登记和房屋交接等一系列后续义务。鉴于满堂红公司提供的居间服务存在瑕疵，一审法院综合考量居间服务完成的状况、居间服务的瑕疵等因素，酌情确定罗瑶支付满堂红公司居间服务费7500元，对满堂红公司要求罗瑶再另行支付居间服务费7500不予支持，并无不当。综上所述，满堂红公司、罗瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由满堂红（成都）置业有限公司负担50元，由罗瑶负担876元。本判决为终审判决。审判长 陈  良  谷审判员 吴爽审判员马雯二〇一七年十一月十一日书记员 蒋     红