云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2823民初944号原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路502号。法定代表人：ＸＸＸ，职务执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员。特别授权代理。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被告：曹建红，女，1971年02月21日出生，汉族，湖南省娄底市人，个体工商户，住勐腊县南腊新城Ｂ区。委托诉讼代理人：邹小安（被告丈夫），住勐腊县南腊新城Ｂ区。特别授权代理。原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告曹建红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告曹建红及其委托诉讼代理人邹小安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2014年4月1日至2017年3月31日期间的物业费及年垃圾处理费、年水电运行费共计3720元（其中，物业费3312元、年垃圾处理费108元、水电运行费300元）。2、判决被告支付原告上述拖欠款项的违约金共计240.18元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，2014年4月1日至2015年3月31日期间应收额1312元，违约日期从2015年6月1日起至2017年8月31日止，共780天。4.35%×130%×1312元÷360天×780天=160.75元；2015年4月1日至2016年3月31日期间应收额1204元，违约日期从2016年6月1日起至2017年8月31日止，共420天，4.35%×130%×1204元÷360天×420天=79.43元）。以上合计3960.18元。事实和理由：2010年4月29日，被告与勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订了1份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县××新城××区××单元××号商品房，建筑面积122.09㎡（含公摊面积）的住宅。2010年3月12日，海诚公司与原告签订了《南腊新城物业服务委托合同》，海诚公司委托原告为勐腊县南腊新城小区提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2011年4月6日，海诚公司向被告发出入伙通知书，被告与海诚公司及原告办理了入伙手续，正式交接房屋给被告。同年4月6日，被告与原告签订了《物业管理服务合同》，双方约定了相关权利义务，其中双方签订的《物业管理服务合同》第八章第二十条约定了违约责任：甲方（指被告）违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（指原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按5‰交违约金，逾期60天起，乙方有权停止服务和停水、停电。此后，原告按照合同中约定为被告所在南腊新城小区提供物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费及水电运行费，被告从2014年4月1日至今，一直拒交物业费及其它费用，原告多次催交未果。据统计，被告欠原告2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1312元，欠2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1204元，欠2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1204元，违约金按逾期的天数、金额，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%上浮30%进行计算，共240.18元。综上所述，原告依法接受海诚公司的委托为被告所在的南腊新城小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和水电运行费，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告拒交物业费的行为已构成违约，依法应承担违约责任，为此原告依法具状诉至法院。被告辩称，依法驳回原告不合理且不合法的诉讼请求。事实和理由：根据《物业管理条例》第一章第二条之规定：物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配备的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。1、被告所居住房屋（位于2楼）于2010年在海诚公司购买，2010年-2013年物业费用每年都己按时交纳。3年后被告的厨房于2013年1月份开始因下水道堵塞回水严重，渗透回水臭不可闻，厨房全部都是水，根本进不了人，水深足有3-5公分。被告向原告反映二次有保安来看过并与被告一同抬过冰箱（因为厨房水太深，已淹过冰箱底部），有时水大时厨房回水会渗到餐厅、客厅，致使被告餐厅、客厅门框底部已被水浸坏、霉烂（见证据4），被告每天要3次耗时1小时以上清理回水，影响了被告的正常生活和工作。被告只好自己花费100元请家政公司疏通下水道（见证据1）。2014年5月又开始出现此情况，原告同样不给被告解决，被告又于6月10日花费80元请家政公司疏通（见证据1）。2016年2月-4月27日，被告厨房又出现下水道堵塞、厨房被淹的问题，被告只能又请装修人员密封了二楼下水管道，另进行安装，购买了各种材料及支付工资花费1260元（见证据确1）。每次被告向原告反映，得到的回复是解决不了。疏通管道应是原告的义务及职责，但原告却失职、失责、不作为，推卸责任。2、根据《物业管理条例》第35条规定：“物业服务企业应当按物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司对小区内的车辆、车位具有统一管理妥善保管的职责，因其怠于履行安全保障义务而使业主的车辆发生损失的，应该承担损害赔偿责任。被告车辆先后在2015年6月20日、2016年9月16日，停放在被告自家楼下，被其他车辆将被告的车左前灯刮花；停放在停车位内，车子前引擎盖上方被他人砸出巴掌大的坑（均见证据3）。被告向原告反映，答复小区没有安装监控设备为由而无音讯。原告是否为被告提供了财产保护？是否尽到管理职责了？3、《物业管理条例》第二章第六条（七）项规定：业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，（八）项规定：业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。原告把小区内的共用部分和相关场地当成私有物，擅自在消防通道上加划停车位（见证据4）、小共内商户随意加盖棚子占用人行道（见证据5），在绿化带加盖车库（见证据6）、小区大门出入口环境常年脏、乱、臭气熏天（见证据7），小区大门口两侧紧挨门卫室随意乱停车辆（见证据8）给被告开车出入造成安全隐患。4、根据《物权法》第73条、第74条第3款规定：建筑区划内的道路、绿地、公用设施和物业用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》第80条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（被告购房面积为124.8m2，室内面积只有110.94m2）被告应有13m2的公摊面积一直被原告占用收取相关费用，原告应将此13m2按平均1天1晚24小时8元计收停车所得费用，一年共计2880元。被告一年公摊面积所得费用就有2880元，7年就是20160元。房屋是被告所购买，被告不是租房户，被告有权利享受原告出租公摊场地所得的这20160元的费用。未经业主同意，物业服务公司无权将小区楼间空地划出车位出租。即使其划出一定的场地进行停车看管服务，收取费用也应该归业主。原告不但擅自出租小区停车位给小区外客户，还擅自将B14幢后面公共场地、消防通道、绿化带共约200㎡出租给信用社长期使用（见证据6），这是违约行为，是法律不允许的，也是不道德的行为。被告对原告水电费的收取存有疑问，1年收取100元是如何计算出来？有何凭证？因为答辩人所居住的B14幢、B15幢、B16幢及前面公寓房共计有业主82户，人行道晚上只有一盏较昏暗的照明灯（82户就是8200元），原告应拿出收取凭据，否则被告有权拒交。5、2015年11月6日原告在未征得任何业主同意的情况下，擅自在B15幢后面（唯一的消防通道）乱盖停车棚，被告等几位业主前去制止，但原告经理却说，这是他的地盘，业主说了不算，不给停工。被告认为怎能把属于小区业主的公共场所、消防通道是严禁任何单位、个人占用的，如占用是违法行为。原告擅自乱盖停车棚一事后来在被告及多位业主的共同努力下，找到勐腊县消防大队，由消防大队长亲自到场查看后，不允许原告的行为，当场责令原告拆除私搭乱建的违章建筑。原告只想利用小区资源从业主身上捞取钱财，不考虑怎么提供服务，原告无资格为被告提供服务。6、《物权法》75条规定：业主可以设立业主大会，成立业主委员会。根据相关法律法规规定，原告有责任、有义务协助小区业主成立业主委员会，这是正当、合理、合法的权利。2015年8月28日星期五，被告与小区业主在南腊新城居委会拿相关申请材料时，原告竟然在新城居委会办公场所叫嚣闹事，干涉、阻挠被告成立业主委员会。原告的服务性质已发生质的改变，原告已丧失为被告提供服务的资格，何来道理收取被告的物业费？7、原、被告签订的《物业服务手册》第一条明确写到对公共部位（屋顶、楼梯、门窗、地面、管道、围墙、道路等）区域的不同进行定期的检查维修、更换、疏通、清淘，根据种类的不同，进行定期修剪、松土等。2017年5月15日，被告的厨房又出现下水道回水漫过餐厅、渗到客厅，导致被告电源线及开关漏电、闸刀损坏。被告又请人来维修，买材料花费850元（见证据2）。被告居住的客厅后阳台都被树枝全遮挡，并有树枝伸进防盗窗内（见证据2）。被告曾多次向原告反映修剪，但原告一直未修剪（见证据2），影响了被告的生活起居和房间正常采光。另，被告居住的B14幢1单元出入防盗门被小偷弄坏有5年多时间，现在形同虚设，未起到任何防盗保障作用，致被告在2015年6月家中被盗铂金戒指一枚，价值6000多元。被告所住单元一楼楼梯已坏5年多时间，无人修理。8、原、被告签订的《物业管理服务合同》第三章第一条（1）项明确规定：甲方维护自身的合法权益，享受乙方提供的物业服务。现在南腊新城小区搭建的棚子随处可见，小区人行道原有5米多宽现人行道全部没有了，任何一条人行道全被商贩占用了，导致被告行走、开车极其不安全。现在被告所居住的小区秩序管理越来越乱、安全隐患越来越糟糕、小区被盗案件越来越多。已在城南派出所立案有4起之多。种种问题的存在都是因为原告没有认真履行合同约定、疏于管理、没有尽职尽责造成。9、原、被告签订的《物业服务管理合同》第八章违约责任第二十一条明确规定：乙方（即本案原告）违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，甲方（即本案被告）有权利拒绝交纳，乙方已经收取的，甲方有权利要求乙方返还。(1)被告严格按此约定在2014年11月份之前在原告没有擅自提高物业费用、服务各方面比较尽职尽责、小区人行道没有被人占用的情况下，每年都是按时交纳物业费。只是从2014年11月份后，由于原告擅自提高物业费由原来的1100多元提高至1600多元，以及原告的诸多不作为才导致了被告未能按期交纳物业费用的事情发生。被告与原告签订的《物业服务管理合同）第八章第二十二条明确约定：乙方将有权撤出或停止提供服务（见证据7）。被告与原告签订《物业服务管理合同》是甲乙双方真实意思的表示，现在原告无视甲乙双方当时签订的合同，不但不自行撤出，反而把被告起诉到法院，是不合理，也无法律依据，被告不认可。原告没有为被告提供过任何一件事情的帮助与解决，留之何用？原告完全可以自行撤出、可以停止为被告提供服务。10、对于原告所说逾期60天，原告有权停止服务和停水、停电（见证据30）。《物业管理合同》第七章物业的使用与维护，上面根本就没有写被告不交物业费原告能够停水停电之内容。原告的理由，是没有任何法律依据的（请原告找出有权利给被告停水停电的相关法律依据来）。而据被告所知相关法律法规规定：物业公司若擅自给业主停水、停电，由此而造成的损失，将由物业公司承担侵权损害赔偿责任。11、被告于2014年开始一直向原告反映所居住的房子存在质量问题：每间楼板都从正中间贯通炸裂、钢筋裸露（见证据5）、下水管道时常堵塞需要疏通、小区人行道上私搭乱建棚子、小区走路不安全、环境脏、乱、差、小区内饲养家禽、车辆乱停乱放、树枝需要剪枝、楼梯栏杆损坏、防盗门损坏需要维修、治安状况有待改善、未安装监控、消防通道占用、小区门口弯道停车、公共场地出租等诸多问题一直从2014年开始反映到2017年9月16日都没有得到原告的任何回音，以上问题都没有得到改变。12、根据《物业管理条例》第四章（物业管理服务）第35条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告对原告起诉状中提及的卫生费、年垃圾处理费这二项费用是认可的，是没有异议的。但这项费用被告早就说过是可以交的，是因为原告的强词夺理、为所欲为地想收取不合理的费用才导致这两项费用被告没有及时交纳，是原告自己造成的，与被告无关。12、被告对原告出具的证据提出以下两点意见：（1）原告提供的这些证据都是无关紧要的。因为根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（2）原告提供的（证据8）《西双版纳州发改委和州住建局》【2014年3号文件】被告非常赞成。根据该文件十九条（第5页）明文规定：物业服务企业自立名目、自立标准擅自收费、不实行明码标价、只收费不服务的或未经当地价格主管部门备案而收费的，按《中华人民共和国价格法》相关条款进行处罚。物业公司的前提是必须要履行好服务义务，为被告提供好相应的服务才能收费。为被告提供服务是原告的义务及其职责所在。原告正是因为只知道自立名目、自立收费标准、不实行明码价、只收费不服务、擅自提高物业费，从来不与被告协商。原告并未在其职责范围内尽心尽力为业主提供好服务，这些只能证明被告购买了海诚公司的房子，不能证明原告提供过真实性服务。综上，被告认为，并不是被告不交纳物业费，是因为原告不尽职、不尽责、有重大过错造成的，从而导致上述诸多问题的持续发生。被告不交纳物业费不但未违法，还是维护自己的合法权益不受侵犯。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同、临时管理规约各1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告曹建红向海诚公司购买位于勐腊县××新城××区××单元××室的事实。2、身份证复印件、入伙通知书、入伙承诺书及业主（住户）资料卡各1份（均系复印件，除身份证为复印件外，其余与原件核对无异），欲证明被告与海诚公司及原告于2014年4月6日办理入住手续、交接房屋的事实。3、南腊新城物业服务委托合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明2010年3月12日，原告与海诚公司签订南腊新城物业服务委托合同，约定了双方相关权利和义务，原告受海诚公司委托为南腊新城小区提供物业服务的事实。4、物业管理服务合同、房屋装饰装修管理协议各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告与原告签订物管服务合同及房屋装饰装修管理协议，约定相关权利义务的事实。5、催费通知书3份、费用明细1份、律师函1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告向被告催缴物业费的事实以及被告欠费的详细统计情况。6、违约金计算表1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明违约金计算方法的事实。7、腊发工（2012）48号文件、收款收据各1份（均系复印件，收款收据与原件核对无异），欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一缴纳垃圾费的事实。8、腊发工（2015）64号文件、物业服务收费公示牌各1份（均系复印件，物业服务收费公示牌与原件核对无异），欲证明从2015年4月1日起，物业服务标准为普通住宅每平方米0.75元，及原告把收费标准向发改委备案登记的事实。9、照片3张（系打印件），欲证明原告把州、县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。10、南腊新城B区粘贴文件的照片3张（系打印件），欲证明原告对南腊新城小区提供物业服务的事实。11、南腊新城服务中的照片3张（系打印件），欲证明B14栋1单元的护栏易修理的事实。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、7、9、10认可。证据5律师函没见过，不认可。证据6不认可，因为原告没有提供相应的服务。证据8不认可公示牌，没见过公示牌。认可腊发工（2015）64号文件。证据11近期没有回家，所以不清楚。被告向本院提交如下证据：1、收据1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告请人疏通下水管道堵塞及维修的事实。2、收条1张（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告请人维修更换电源线、闸刀以及开关等的事实。3、图片2张（系打印件），欲证明被告小车被人砸坏的事实。4、图片2张（系复印件），欲证明小区消防通道乱停放车辆。5、图片8张（系打印件），欲证明小区各处人行道被全部侵占的事实。6、图片1张（系打印件），欲证明小区绿化带被原告加盖停车位的事实。7、图片4张（系打印件），欲证明小区大门口右侧出入口绿化带被损坏成臭水沟的事实。8、图片2张（系打印件），欲证明小区大门口随意乱停车的事实。9、图片1张（系打印件），欲证明B15幢后面的消防通道。10、图片5张（系打印件），欲证明被告家客厅阳台、客卧被树枝遮挡并伸进室内的事实。11、图片4张（均系打印件），欲证明被告居住的B14幢防盗门损坏、楼梯损坏的事实。12、图片7张（均系打印件），欲证明被告居住的室内渗水、下水管回水及门损坏的事实。13、图片3张（均系打印件），被告室内墙体发霉、炸裂、钢筋裸露的事实。14、图片1张（系打印件），欲证明原告出租公共用地的事实。15、物业服务管理合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告与原告签订《物业服务管理合同》的事实。16、照片1张（系机打件），欲证明被告出入人行道照明灯。经质证，原告对被告提交的证据1、2真实性、合法性、关联性不认可，理由为系白条无法证明什么，系业主专属部分，不属于物业公司范围；证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、16真实性、合法性、关联性均不认可，对被告表达的观点都不认可，比如无法证明车辆损坏是在何地发生的。被告提交的证据是断章取义，体现不出来是小区所发生的事情，私搭乱建不属于物业范围，属于行政部门管辖；证据15对物业管理合同真实性、合法性、关联性均不认可，因为合同中当事人不是被告曹建红。对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1、2、3、4、7、9、10被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据5能够证明被告应缴费用明细，本院均予以采信，但不能证明原告催缴的事实，对原告催缴的证明观点本院不予采信。证据6系原告单方制作，属于原告对诉请主张的明确，本院在说理部分进行评判。证据8腊发工【2015】64号文件被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。物业服务收费公示牌，系原告单方制作，原告亦未提交其他证据印证证实将该物业服务收费公示牌向勐腊县发改委备案登记的事实，本院不予采信。原告证据11与被告证据11能够相互印证证实被告居住的单元楼楼梯扶手损坏，原告近期进行了修复的事实，本院均予以采信。被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、12、13、14、16不属于本案审查范围，本院不予采信，被告可另案主张。证据10能够证明树枝伸进房屋内的事实，本院予以采信，但不能证明具体住房位置。证据15《物业服务管理合同》中一方当事人并非本案被告，无法证实与本案的关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年3月12日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊新城物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊新城提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。2011年4月6日佳和物业公司与曹建红签订《物业管理服务合同》其中合同第四章“物业管理服务质量”第四条第五项约定，公共绿化景观照明用电、用水费用由全体业主进行公摊，每户业主收取100元，此费用每年收取一次。第五章“服务费用”第七条约定，本物业服务区域物业管理服务收费标准：（以房产证面积为准），多层楼房的物业管理服务费每户为0.65元/㎡/月。业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下方式对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：（一）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（二）与小区业主委员会共同商定确认；（三）征得小区1/2业主同意。垃圾处置费（政府部门要求代取项目），具体收费标准参照勐腊县发展计划局《关于勐腊县城区生活垃圾处理价格的请示》的批复执行。第八条约定，物业服务费用（物业服务资金）曹建红应依据本合同向佳和物业公司按时足额交纳。业主或物业使用人应在每年元月份的一日到十日，交纳上半年的物业服务费，七月份一日到十日，交纳下半年的物业服务费。第八章“违约责任”第二十条约定，曹建红或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的5%交纳。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口12.00元/月/户收取。曹建红系勐腊县南腊新城B区14幢1单元201室建筑面积为122.09.28㎡住宅的业主。佳和物业公司通过《缴费通知书》、《明细表》要求曹建红交纳原告2014年4月1日至2017年3月31日期间的物业费3312元、年垃圾处理费108元、水电运行费300元，共计3720元。该费用曹建红至今未缴纳。本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，南腊新城未成立业主委员会，原告提供的物业服务来源于与海诚公司签订的《南腊新城物业服务委托合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，该合同属于前期物业服务合同。而后原、被告双方又签订《物业管理服务合同》，该合同未违反法律规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”及第十七条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”对于原告要求被告支付物业费3312元的诉请，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”及第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”原告通过诉讼的方式向被告进行催告要求其交纳物业费等费用，但被告至今未履行，故对于原告诉请的物业费，有事实依据，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于物业费支付金额，根据原、被告双方签订的《物业管理服务合同》第五章“服务费用”第七条约定，本物业服务区域物业管理服务收费标准：（以房产证面积为准），多层楼房的物业管理服务费为0.65元/㎡/月，故本院予以支持2014年4月1日至2017年3月31日物业费2857元。对于原告诉请的年垃圾清运费108元，因被告无异议，且符合原、被告双方签订的《物业管理服务合同》约定及《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》规定，本院予以支持。对于原告诉请的年水电运行费300元，符合原、被告双方签订的《物业管理服务合同》约定，本院予以支持。因被告未按期交纳物业服务费，根据原、被告双方签订的《物业管理服务合同》约定其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”的规定，对于原告要求被告支付违约金240.18元的诉请，原告按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%进行计算，未违反法律规定，本院予以确认。但对于原告计算违约金的物业服务费金额不符合双方约定，本院按照予以支持的相应年度物业服务费金额，按原告主张的计算标准及期间进行计算，予以支持违约金180元。原告根据西发改价格【2014】3号文件的指示，商业类物业费可根据物价水平适当调整，故主张2015年4月1日起物业服务费按0.75元/㎡/月收取，对于原告的该主张因与原、被告双方签订的《物业管理服务合同》约定不符，双方在合同中并未约定物业服务费的调整按此方式进行调整，故对原告按0.75元/㎡/月收取物业服务费的主张本院不予支持。对于被告提出的楼板从正中间贯通炸裂、钢筋祼露、家中财物被盗、车辆被损坏、占用人行道私搭乱建棚子、车辆乱停放、公共场地出租等问题，与本案非同一法律关系，不属本案审理范围，本院不作评判。对于被告提出的小区环境脏、乱、差的问题，因无法确定该标准，本院不予采纳。对于被告提出的下水管道堵塞需要疏通、小区走路不安全、小区内饲养家禽、树枝需要剪枝、防盗门损坏需要维修、治安状况有待改善、未安装监控、消防通道占用、小区门口弯道停车等问题均非被告可以不缴纳物业费的法定及约定理由，故对于被告的上述辩解，本院均不予采纳。对于被告提出的原告陈述逾期60天，原告有权停止服务和停水、停电之言，并非本案审查范围，本院不予评判。对于被告提出原告有责任、有义务协助小区业主成立业主委员会，原告却干涉、阻挠被告成立业主委员会，原告的服务性质已发生质的改变，原告已丧失为被告提供服务的资格，不应向被告收取物业费的抗辩，对于是否干涉、阻挠，被告并未提交证据予以证实，而对于被告提出的原告有责任、有义务协助小区业主成立业主委员会的理由，不符合《物业管理条例》第十条规定：“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”故被告的该抗辩不成立，且该抗辩也不能作为被告拒交物业费的理由。从原、被告双方《物业管理服务合同》的相关约定来看，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为概括，导致业主与物业公司对物业管理和服务的标准认识上存在较大差异。小区物业居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同支持，物业公司应当多做业主的劝解及说服工作，以长期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度；原告作为物业服务的提供者应增强服务意识，努力提高服务质量，在以后的服务中应该充分理解与尊重业主提出的合理化意见和建议，积极回应业主诉求不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一.被告曹建红在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2014年4月1日至2017年3月31日期间勐腊县南腊新城B区14幢1单元201室的物业费2857元、年垃圾清运费108元、水电运行费300元及违约金180元，共计3445元；二.驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担3元，被告曹建红负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陶琪仙二〇一七年十一月二十九日书记员  周 波