成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初4091号原告：潘大军，男，汉族，1984年10月3日出生，四川省蓬安县。原告：门利，女，汉族，1984年12月7日出生，四川省都江堰市。委托诉讼代理人：周韬，四川蓉信律师事务所律师，一般授权代理。被告：成都海科投资有限责任公司。住所地：成都市温江区创新中心*楼。法定代表人：杨朝，董事长。委托诉讼代理人：赵丹，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。原告潘大军、门利与被告成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月11日作出（2016）川0115民初2211号民事判决。海科公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2017年8月22日作出（2017）川01民终9174号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告潘大军、门利委托诉讼代理人周韬、被告海科公司委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘大军、门利向本院提出诉讼请求：1、判令被告7个工作日内向权属登记机关申请办理本案所涉房屋权属转移登记，并及时向原告移交房屋所有权证书；2、判令被告向原告支付因被告原因未能按照合同要求为原告办理本案所涉房屋转移登记并及时向原告移交房屋所有权证书而产生的违约金14881元；3、判令被告向原告出示本案所涉房屋所在楼栋的权属证明；4、判令被告向原告支付因被告原因未能按照合同要求在约定期限内办理商品房所在楼栋的权属证明而产生的违约金16050元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年1月12日签订《房屋买卖合同》，被告以人民币354312元的价格将“海科智城”X幢X单元X层X号房屋出售给原告，合同第十条约定被告应当在2012年5月1日前交付房屋，第十九条第一款约定被告应当在2013年11月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能按期取得权属证明的，每逾期一日支付全部已付房款万分之一的违约金；第二款约定因被告原因致使原告未能在交付之日起545日内取得房屋所有权证书，每逾期一日被告应当支付已付房款的万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证之日起15日内由被告支付。被告逾期至2015年1月28日才办理初始登记，并逾期至2015年6月8日才办理转移登记，应当承担逾期办理初始登记和转移登记的责任。故此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，特向贵院起诉，请求依法支持诉讼请求。在庭审过程中，原告明确诉讼请求中违约金的计算方式为：1、被告逾期办理涉案房屋所在楼栋的权属证明违约金为16050元（以涉案房屋价款354312元为基数，2013年11月1日至2015年1月28日，每日万分之一计算）；2、被告逾期为原告办理涉案房屋的不动产权转移登记违约金14881元（以涉案房屋价款354312元为基数，2014年4月13日至2015年6月8日，每日万分之一计算）。成都海科投资有限责任公司辩称，1、本案办证日期不是被告主要原因造成。因为近几年房地产交易活跃，大量交易需要证件，房管局办证需要时间，按照房管局要求办证需要时间，由于有些业主的证件没有交齐，所以导致没有办下来；2、本案原告主张逾期办理楼栋权属证明违约金已经全部超过诉讼时效，不应支持。按合同约定2013年11月1日前去办理楼栋权属证明，因此时效从2013年11月2日算至2015年11月1日止。原告现于2016年5月4日向法院起诉，该项诉讼请求全部已过诉讼时效。3、关于办理房屋不动产权证书按照补充协议第六条第三款约定，应扣除房管局从接收办证资料到办理时间的14天，同时该项诉讼请求也全部超过诉讼时效，按照合同约定，从商品方交房之日起545日内取得房屋所有权证书，本案房屋交付时间为2012年10月16日，因此加上545日应在2014年4月13日取得房屋所有权证书，时效从2014年4月13日至2016年4月13日止。现原告2016年5月4日向法院提起诉讼已过诉讼时效，不应受保护；4、原告并没有实际损失，本案买卖合同在2012年签订，原告在当年接收房屋，现已取得证书证明，其能够对该房屋享有占有、使用等收益。因此没有证据证明逾期交房造成损失，请求法院予以调低；5、根据谁主张谁举证，关于房产证取得时间由原告举证。而且根据合同约定，是以产权证上的时间2015年6月8日为准，以产权证上办理时间为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织相关当事人进行了质证。对下列事实，当事人对原被告之间建立房屋买卖关系，涉案房屋的不动产权已转移登记至原告名下无争议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘大军、门利与海科公司于2012年1月12日签订《房屋买卖同》及补充协议，海科公司以人民币354312元的价格将“海科智城”X幢X单元X层X号房屋出售给潘大军、门利。《房屋买卖合同》第十九条一款约定：“出卖人应当在2013年11月1日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理。2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。第二款第二条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。另查明，房屋实际交付时间为2012年10月16日，海科公司于2015年1月28日为涉案房屋办理了初始登记，并于2015年6月8日将涉案房屋的不动产权转移登记至潘大军、门利名下。上述事实，有当事人的陈诉、《商品房买卖合同》及《补充协议》，交房票据、立案查询记录、资料清单、分户产权证等证据予以佐证。本院认为，潘大军、门利与海科公司签订《商品房买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。《最高人民法院关于适用解释》第九十条第二款规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。潘大军、门利并无证据证明海科公司应当为涉案房屋办理初始登记和转移登记，并且经过审理查明，海科公司于2015年1月28日为涉案房屋办理了初始登记，并于2015年6月8日将涉案房屋的不动产权转移登记至潘大军、门利名下。故潘大军、门利请求海科公司7个工作日内向权属登记机关申请办理本案所涉房屋权属转移登记，并及时向潘大军、门利移交房屋所有权证书，海科公司向潘大军、门利出示本案所涉房屋所在楼栋的权属证明的诉求无事实依据。根据潘大军、门利与海科公司的约定，海科公司应当在2013年11月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但海科公司在2015年1月28日才取得商品房所在楼栋的权属证明，本应当按已付房款每日万分之一的标准支付违约金。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，潘大军、门利应当在知道或应当知道权利被侵害之日起两年内向人民法院请求保护其合法权益，而潘大军、门利在2013年11月1日海科公司未能取得楼栋权属证明时，就应当知道自己权益被侵害，潘大军、门利却于2016年5月4日才提起诉讼，故对2013年11月1日至2014年5月4日的违约金请求权因已过诉讼时效而不予支持。本案立案受理时间为2016年5月4日，因此潘大军、门利向海科公司主张其权利的诉讼时效的保护期间应为2014年5月5日至2015年1月27日。潘大军、门利主张2013年11月1日至2015年1月28日的违约金，由于海科公司对超过诉讼时效的违约金进行抗辩，故本院只支持在诉讼时效保护期间的违约金，即2014年5月5日至2015年1月27日的违约金。故按合同约定，被告应当向原告支付楼栋权属证明文件迟延办理违约金9495.56元（354312元×268天×0.0001）。另外，本案中潘大军、门利与海科公司在《房屋买卖合同》第二款第二条中约定潘大军、门利应当在商品房交付之日起545日内取得涉案房屋的所有权证书，即潘大军、门利应当在2014年4月15日之前取得所有权证书，交房时间为2012年10月16日，但潘大军、门利实际取得涉案房屋的所有权证书时间为2015年6月8日，即在2014年4月15日至2015年6月7日，此期间是海科公司的违约期间。但本案立案受理时间为2016年5月4日，因此潘大军、门利向海科公司主张其权利的诉讼时效的保护期间应为2014年5月5日至2015年6月7日。潘大军、门利主张2014年4月13日至2015年6月8日的违约金，由于海科公司对超过诉讼时效的违约金进行抗辩，故本院只支持在诉讼时效保护期间的违约金，即2014年5月5日至2015年6月7日的违约金。故按合同约定，被告应当向原告支付楼栋权属证明文件迟延办理违约金14137.04元（354312元×399天×0.0001）。海科公司关于应扣除房屋登记机关办证时间14天的主张于法无据，本院不予支持。但是因潘大军、门利已接收房屋，海科公司逾期办证的行为对潘大军、门利造成的损失相对较小，本院酌情将上述两项违约金调整为共计14137.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条第一款，《最高人民法院关于适用解释》第九十条第二款的规定，判决如下：资有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付潘大军、门利逾期办证违约金14137.04元。二、驳回潘大二、驳回潘大军、门利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。审 判 长  魏义欢人民陪审员  鲜 平人民陪审员  熊 冰二〇一七年十一月二十三日书 记 员  刘小燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。