山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1002民初4523号原告：张××。被告：威海××公司。法定代表人：张××，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞光，山东时中律师事务所律师。原告张××与被告威海××公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张××，被告威海××公司之委托诉讼代理人王瑞光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张××向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告支付原告延期交房违约金26459元；2、要求被告为原告购买的库房安装防盗门并交付；3、要求被告为原告办理房屋产权证书；4、赔偿原告提起诉讼的损失包括诉讼费、律师费。事实和理由：原、被告于2011年11月3日签订了《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的位于威海火炬高技术产业开发区××房屋一套，房屋总价款为362438元，被告应于2011年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付原告使用。合同签订后，原告已按约定支付全部购房款，但被告未按约定交付房屋，2012年10月20日，原告在被告通知下收到涉案房屋钥匙（不含库房钥匙），但房屋配套设施中供水于2013年年初才开通，库房至今未安装防盗门并交付钥匙，另外涉案房屋具备办证条件后，要求原告交清物业费用方可协助办理产权登记手续，亦不合理，故诉至法院，要求处理。威海市××公司辩称，一、原告无权向被告主张违约金，因原告所购房屋系从案外人徐承礼处购买而来，后于2010年12月20日通过更改合同买受人的方式与被告签订商品房预售合同，且原告为此向被告出具保证书，承诺不向被告提出任何权利主张；即便原告有权主张违约金，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。二、原告无权要求安装库房防盗门，原告所购库房只安装普通木门，不安装防盗门，因此原告该项诉请没有依据。三、关于原告第三项诉讼请求，被告同意协助办理，并未设置任何条件。四、关于诉讼费、律师费的主张，原告提起本案诉讼没有依据，诉讼费用应自行承担，其所主张的律师费没有依据不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方所提供证据，本院认定事实如下：涉案××室系由被告开发建设，原由案外人徐承礼与被告签订商品房预售合同购买，后由案外人徐承礼转让与原告，遂由原告与被告于2010年11月3日签订商品房预售合同一份，约定由原告购买威海火炬高技术产业开发区××室房屋一套，总购房款362438元；被告应于2011年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付原告使用；该房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告限期办理交接手续；被告若未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款0.02%的违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款0.02%向原告支付违约金，原告不解除合同的，每逾期一天向原告支付总房款0.02%的违约金。另于上述合同签订当日原、被告另行签订认购书一份，约定原告购买××号库房，计价45000元。因原告系概括承继案外人徐承礼相应的权利义务，故原告于2010年12月20日向被告出具保证书一份，载明“本人张××于2010年12月20日自行购买××室徐承礼住宅楼房一套，今后如出现与该房屋有关的一切问题均与威海××公司无关，本人保证不因此向贵公司提出任何形式的权利主张，不要求贵公司承担任何责任。”。后涉案房屋所在建设工程于2011年11月30日由建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位组织验收，竣工工程质量检查情况为：工程质量符合设计和施工质量验收规范要求，上述五单位在《竣工工程质量验收报告》盖章签字确认。2012年10月20日，原告签字确认文平公司房屋入户通知单（包括房号、仓房号、车位），原告领取涉案房屋钥匙。2013年4月18日，涉案房屋所在建设工程在威海火炬高技术产业开发区建筑工程质量监督站进行了备案，2017年8月29日，原告诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金等。庭审中，原告称涉案房屋双方办理交接时仅通电，其他配套设施均不具备，水系2013年4、5月份供应，暖气为2014年间供暖，电梯直到2013年底、2014年初可以使用，被告对此不予认可，主张水电等在涉案房屋单体验收时即可供应。另查，基于此前涉案房屋所在小区业主到威海市信访局提出诉求，2014年8月9日，被告对广大业主的诉求作出书面答复，其中关于补偿问题的答复为：“对于交房初期由于开发商工作的不到位耽误大家装修、入住，给大家造成的种种不便，文平公司真诚地向大家道歉。同时，对符合条件的业主，公司拟通过减免部分物业费的方式给大家适度补偿等等”。被告在其他业主诉其商品房预售合同纠纷案件中，认可电梯逾期交付使用时间为一年。原告称其在领取钥匙后多次向被告主张权利，对此提供署名发函人为袁文虎律师的标注时间为2014年8月4日书面函件及EMS快递单各一份，其中EMS快递单中记载收件人地址为威海市××，电话0631/589****，快递单号1051348113709；署名发函人为原告的标注时间为2016年6月7日情况说明函一份及EMS快递单各一份，其中EMS快递单中记载收件人地址为威海市海滨路98号，电话0631/528****，快递单号××，以上批次快递单为2017年4月印制。被告对以上证据均不认可，主张无法证实被告已收到相应函件。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中双方当事人争议的焦点为：一、原告是否有权向被告主张违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过法定诉讼时效；二、原告其余诉请是否应予支持。关于第一个焦点问题，本院认为，原告系概括承继了案外人徐承礼的相应合同权利义务，经被告同意作为商品房预售合同相对方与被告签订商品房预售合同，进而向被告出具涉案保证书。涉案保证书的内容系对房屋相应问题不再向被告主张权利的相关承诺，但对于合同约定的被告作为买受人按约定期限交付房屋的义务并未免除，被告作为房屋出卖方仍应当承担合同约定的相应出卖人的合同义务，双方合同虽约定交付房屋的条件为经单体竣工验收合格，但考虑到原告购买的涉案房屋系高层住宅，若交付原告使用还应满足基本的使用条件，比如电梯可以正常使用等，根据另案中所认定的事实并结合当事人庭审陈述，可以认定被告应自2012年1月1日至2013年1月1日止承担逾期交房的违约责任。被告存在逾期交房的违约行为，根据相关法律规定，原告作为权利人应当在法定的时效期间内行使权利，否则人民法院对权利人的权利不再进行保护，因此原告应当在领取房屋钥匙，且房屋可正常使用后向被告主张相应权利，方可以引起诉讼时效的中断，原告在本案中提供其此前向被告主张权利的相关证据明显具有瑕疵，不具有证明效力，本院无法认定原告此前向被告就逾期交房问题主张权利，故原告该项诉讼请求已超过法定的诉讼时效，本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，原告要求被告交付库房并按工程验收要求安装防盗门的诉请，对此双方对于库房认购书虽对此并无明确约定，但被告作为出卖方有义务按照公平、诚实信用原则向合同相对方提供符合合同目的的标的物，双方交易标的物为库房，即作为具有储藏作用的房屋附属物，且其使用空间位于房屋之外单独存在，其门窗安装要求即应当符合相应住宅建筑设计规范，被告认可其为涉案库房仅安装了木质门，并无证据证实具有相应的防盗功能，故原告该项请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告协助其办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求，被告对此无异议，亦属被告作为出卖人应当履行的合同义务，且涉案房屋现已具备办理产权登记的条件，故本院对于原告该项诉请予以支持。对于原告要求被告赔偿其律师费用等损失的诉讼请求，对此原告并未提供相关证据，本院对此不予支持。综上，原告的诉讼请求中的合理部分，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内向原告交付涉案库房并安装符合相应建筑设计规范的防盗门；二、被告于本判决生效后十日内协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续；三、驳回原告其余的诉讼请求。案件受理费231元，由原告负担115.5元，被告负担115.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 孙 博 碕二〇一七年十一月二十七日书记员 高颖（代）