广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1323民初3515号原告：包某倩，女，1986年3月10日出生，汉族，浙江省台州市人，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：钟石光，惠东县第一法律服务所法律工作者。被告：刘某福，男，1957年11月20日出生，汉族，江西省井冈山市人，现住惠东县。被告：肖某娥，女，1960年1月22日出生，汉族，江西省井冈山市人，现住惠东县。原告包某倩与被告刘某福、肖某娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告包某倩的委托诉讼代理人钟石光，被告刘某福、肖某娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包某倩向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2017年8月19日签订《房地产买卖合同》有效并继续履行。2、判令位于惠东××××河东的国土使用权[证号：惠东国用（2013）字第10XXX92号，地号441323XXXXXXGB00398号，使用面积131平米方]及地上建筑物房屋（建筑面积约共1900平米方）属原告所有。3、判令两被告协助原告过户位于惠东××××河东的国土使用权[证号：惠东国用（2013）字第10XXX92号，地号441323XXXXXXGB00398号，使用面积131平米方]至原告名下。4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告经人介绍与被告购买房屋，原告与被告于2017年8月19日签订买卖房屋合同，双方约定价格为450万元，原告于约定时间内2017年8月21日支付买卖房地产款120万元给被告，约定余款分三期支付给被告（详细情况见《房地产买卖合同》）。支付第一期房地产买卖款120万元后，原告多次催告被告办理过户国土手续至原告名下，但被告总是逃避原告，对过户房屋事情一拖再拖。为维护原告合法利益，原告特诉至法院，望法院在查清事实情况下依法支持原告诉讼请求。被告刘某福、肖某娥共同答辩，1、答辩人同意继续履行协议内容过户位于惠东××××河东的国土使用权[证号：惠东国用（2013）字第10XXX92号，地号：441323XXXXXXGB00398号，土地面积131平米方，建筑面积约共1900平米方]。2、答辩人多次去问相关部门关于过户情况，当时答辩人签订协议时同意过户后再支付其他款项，现只是没有资金办理过户手续。3、答辩人请求法院判令被答辩人于合同期内支付剩余款项给答辩人。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2被告身份证及结婚证，证两被告的诉讼主体资格；证据3《国有土地使用证》，证明案涉土地使用权人登记在被告刘某福名下，原告支付转让款项后被告将原件交给原告；证据4《房地产买卖合同》、转账记录，证明原告与被告存在房地产买卖关系及付款的事实。开庭后，原告补充证据：《放弃优先购买权声明》及声明人李某望的身份证，证明案涉房屋承租人李某望放弃对案涉房地产的优先购买权。两被告对原告提交的上述证据均没有异议，本院予以确认。被告对其主张提交如下证据：《楼房租赁合同》；证明案涉房地产卖给原告之前已租给案外人李某望。原告对该证据没有异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘某福与被告肖某娥系夫妻关系，双方于1985年6月15日登记结婚。被告刘某福在惠东××××河东购买一块土地，于2013年5月6日办理了《国有土地使用证》，证号为惠东国用（2013）第10XXX92号，地号为441323XXXXXXGB00398，使用权面积为131㎡。被告刘某福在上述土地上建筑了11层的楼房，作为公寓出租，但一直没有办理房产证。2014年1月1日，被告刘某福（甲方）与案外人李某望（乙方）签订了《楼房租赁合同》，约定甲方将位于惠东县吉隆镇桥东新市场位于圣安庭隔壁（即吉隆镇供电所旁）的房屋一楼两个铺位租给乙方使用；租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，前六年每年租金200000元，后四年租金按每年市场价调整计算；房租每一年交一次，交租时间为每年1月1日。2017年8月19日，两被告（甲方）与原告（乙方）于签订了《房地产买卖合同》，约定的内容如下：甲方向乙方出售甲方名下位于惠州市××县××河东地块国有土地使用权及地上建筑物（下统称标的物业）。一、标的物业基本情况。标的物业的土地使用权人为刘某福，位于惠州市××县××东，土地证号为惠东国用（2013）第10XXX**号，地上建筑物共11层，现有建筑面积约为1900平米方，该建筑物已由甲方出租给李某望（公民身份号码：），甲方已预收了李某望支付的2014年1月1日至2018年12月31日期间的租金。二、交易价格及交易条件。1、乙方购买标的物业的总价款为人民币4500000元。抵扣甲方预收的2017年10月1日至2018年12月31日期间的租金310000元，乙方还需向甲方支付的总价款为4190000元。2、乙方应在本合同签订之日起10日内向甲方支付定金1200000元，甲方应同时将标的物业国有土地使用权证原件及地上建筑物的所有施工、建筑文件资料移交给乙方，并在收到乙方定金之日起3日内将标的物业过户登记至乙方或乙方指定的第三方（以下皆同）名下，剩余尾款由乙方在标的物业过户登记至甲方名下及交付房屋给乙方后10日内交付。3、如甲方未依约办妥过户登记的，乙方有权止付剩余款项，并立即起诉要求甲方履行过户义务，如法院支持乙方要求将标的物业过户至乙方名下的诉求，则乙方在判决生效之日起10日内支付第二笔价款1000000元，并在判决生效后4个月内支付第三笔价款1000000元。4、判决生效后，甲方应当无条件配合乙方将标的物业过户至乙方名下，乙方在标的物业过户至乙方名下后10日内向甲方支付尾款990000元。5、标的物业过户（无论是直接过户还是依据判决过户或其他方式过户）给乙方所应支付的相关税费及手续费由甲乙双方各承担一半。6、甲方应在2017年10月1日前将标的物业按现状交付给乙方，甲方应办妥有关水、电、煤气、燃气、有线电视、网络等过户至乙方名下的手续并结清上述费用，其中水电过户费约20000元由甲乙双方各承担一半。乙方同意标的物业第10层借给甲方本人免费居住三年（自2017年10月1日起至2020年9月30日止），甲方应在不影响标的物业其他住户居住的前提下合理使用居住，且不再将该层转租给第三方，三年期满后，房屋内各类设施设备按现状交还给乙方。……。签订合同后，原告于2017年8月21日通过银行转账支付了定金1200000元给被告刘某福，并于2017年中秋节前通过银行转账支付了两笔、每笔100000元的款项给被告刘某福。在原、被告双方签订上述房《地产买卖合同》，案外人李某望于2017年8月18日签名出具《放弃优先购买声明》，自动放弃对上述土地使用权及地上建筑物优先购买权。另查，原告庭后提交惠东县国土资源局吉隆国土资源所于2017年8月17日盖章出具的《利用土地档案证明书》，证实上述案涉土地使用权无司法及行政对土地权利限制情况，无他项情况，无其他情况。本院认为，原告包某倩与被告刘某福、肖某娥协商一致，将被告刘某福名下的土地使用权及地上建筑物即房屋转让给原告，为此签订了《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示。案涉土地使用权办理了国有土地使用证，虽然房屋未办理所有权证，也未取得建设工程规划许可证，在原、被告双方转让前，上述土地及房屋不存在司法和行政机关依法查封或者以其他形式限制房地产权利，以及他项、抵押等情况，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”的规定，上述房屋应认定为两被告所有。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》依法有效，本院予以确认。双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。原告已经按照合同约定支付了定金1200000元及转让款200000元，按照合同第二条第2项的规定，两被告应当在收到定金后3日内将案涉房地产过户到原告名下，但两被告至今未办理，现原告诉请两被告协助原告办理上述被告刘某福名下的土地使用权转移登记，理由充分，予以支持。同时，原告应当按照合同约定支付房地产转让款给两被告。但原告诉请上述土地使用权及地上建筑物即房屋归其所有，因该土地使用权及地上建筑物尚未办理权属转移登记，本院不予确认。至于上述土地使用权能否过户到原告名下，属于不动产登记机构的职能范围，由不动产登记机构依法办理。综上所述，原告的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告包某倩与被告刘某福、肖某娥于2017年8月19日签订的《房地产买卖合同》依法有效，双方应继续履行合同；二、被告刘某福、肖某娥于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告包某倩办理被告刘某福名下位于惠东县吉隆镇河东的土地使用权[国有土地使用证证号为惠东国用（2013）第10XXX92号，地号为441323XXXXXXGB00398，使用权面积为131㎡]转移登记至原告包某倩名下；三、驳回原告包某倩的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告包某倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟广鸣审 判 员  杨光辉人民陪审员  古美云二〇一七年十一月四日法官 助理  林莉莎书 记 员  熊志东