广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初7652号原告（反诉被告）：广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司，住址广州市白云区。法定代表人：张国富委托诉讼代理人：王文倩，广东达生律师事务所律师。被告（反诉原告）：李典春，男，汉族，1972年11月30日出生，身份证住址福建省寿宁县。委托诉讼代理人：唐美珍，广东笃立律师事务所律师。原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告李典春（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人王文倩，被告李典春及其委托诉讼代理人唐美珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告于2016年10月13日签订的《租赁合同》已于2017年5月15日解除；2.被告向我司支付拖欠的租金176460元（自2016年11月25日至2017年5月15日）；3.被告向我司支付拖欠的水电费（按实际发生金额计算至交还场地之日止）；4.被告向我司支付违约金（以每月租金为基数，自应付日次日起每天0.3%计算至实际清偿之日止）；5.被告向我司支付场地占用费（自2017年5月16日计至实际交还场地之日）；6.被告向我司支付律师费15000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月13日，我司与被告签订《租赁合同》，约定我司将位于蟾蜍石农贸综合市场内*面场地租赁给被告作便利综合超市经营使用，建筑面积519平方米，租赁期限九年，每月租金31140元。合同签订后，我司依约将场地交付给被告使用，并于2016年10月17日收到被告支付的履约保证金93420元，被告于2016年11月23日开始进场装修。被告进场后，一直未按合同约定向我司支付场地租金，反而因自身装修问题，向我司提出解除合同，还要求我司赔偿损失、双倍返还保证金。对被告提出的解除合同要求，我司当即不予认同，并书面通知双方签订的租赁合同自本函送达之日起解除。我司认为，双方签订的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力，现被告一直未如约向我司支付租金，已构成根本违约，应当承担违约责任。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告李典春的反诉请求，原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司辩称，我司不同意被告的反诉请求，理由如下：1.被告反诉状中关于我司刻意隐瞒租赁物大门空地实际产权情况不符合事实，实际上，双方签订的租赁合同中并未约定将租赁场地门外的空地交由被告使用支配。2.被告停止装修，终止履行合同，是因被告自身原因所致，与我司无关。被告因自身原因中止装修，且未按合同约定向我司支付租金，已构成违约，我司有权解除合同，无需向被告返还履约保证金，且因被告违约导致的损失应由被告自行承担。故被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。被告李典春辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告出租的租赁场地并无所有权，存在权利瑕疵，且出租面积并非合同约定的519平方米。2.我并未实际使用租赁场地，不需支付租金和场地占用费。双方签订合同后，我按原告的规划对场地装修一周，后场地门口因原告与他人存在纠纷，导致我们的租赁合同无法继续履行，我从来没有使用、占有租赁场地。另外，被告与我没有签订任何场地情况记录等场地交付文件，该场地并未实际交付。如果法院认定我需要向原告支付租金和场地使用费，原告计算的租金和场地占用费也有误，依据租赁合同约定一个月属装修免租期，该期间不应计算租金，另我已于2017年4月27日邮寄解除合同《律师函》给原告，原告于2017年4月30日拒收退回，故双方合同关系已于2017年4月30日解除，后期不应计算租金和场地占用费。3.我并无违约，无需向原告支付违约金。且原告主张的违约金明显过高，法院应当对违约金标准予以适当减少；4.律师费并不属于原告必然的损失，在签订的租赁合同中并未约定被告需要承担律师费，原告要求我承担律师费损失无据。此外，签订合同后我已依约向原告支付了保证金93420元，于2016年11月23日开始按照原告的要求和规划进场装修，在靠近菜市场分界线砌了围墙，打开北面的大门，地上铺了瓷砖。现由于原告刻意隐瞒租赁物大门空地实际产权情况，导致我无法正常装修和开业，导致合同目的无法实现，应当向我退还保证金并赔偿我因此支出的经济损失。故现提出如下反诉请求：1.原告向我返还保证金93420元；2.原告向我赔偿经济损失157740元（包括公寓租金12000元；地砖货款31500元；铺地砖工人工资17000元；图纸设计费30000元；货架订金50000元；砖和河沙费4775元；搬运费和车费2000元；水泥、砂浆王7240元；铲车、余泥、砂浆丸费用3120元；其他杂费105元）；3.原告向我支付律师费35200元；4.原告承担本案全部的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、收据、进场手续、律师函、照片、产品购销合同、借记卡明细、微信截图、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于蟾蜍石农贸综合市场内*面场地（以下简称涉案场地）租赁给乙方作便利综合超市经营使用，该场地建筑面积519平方米；租赁期限为9年，即2016年10月25日至2025年10月24日；月租金为60元/平方米（即每月租金31140元）。租金每隔三年递增10%，每月5日前交纳当月租金，每逾期一天收取当月租金的0.3%滞纳金；2016年10月25日至2016年11月24日免租金；履约保证金为三个月租金，即93420元；本合同签订时乙方必须向甲方交付履约保证金和第一个月的租金；本合同期满双方终止租赁关系，乙方如期迁出后，租金及费用全部结清，甲方在10个工作日内将履约保证金（不计息）全部退还给乙方；乙方除向甲方缴纳租金及每月实际发生的水电费之外（水电费按市场水电费收费标准，水费4.2元/吨，电费1.2元/度，如有调整则按当年度标准执行，水电费由甲方代收代缴），还需分摊公共部分；乙方当月租金等费用于每月5日前交纳，每逾期一天收取当月租金0.3%的滞纳金；甲方同意乙方一个月装修期免交租金，乙方交齐保证金和当月租金，施工图报甲方同意和备案后，乙方自行进场施工，费用由乙方承担等。上述合同签订后，被告于2016年10月17日向原告支付履约保证金93420元。同年11月23日，双方签订《进场手续》，被告确认收到涉案场地钥匙。后被告进入涉案场地进行装修。期间，被告于2017年4月27日向原告发出《律师函》，告知其在装修过程中涉案场地隔壁民房使用人在空地上堆积杂物致使空地无法正常通行，严重影响经营，导致合同目的无法实现，经与原告多次沟通未果，根据法律规定和合同约定，其有权行使解除权，故即日起解除双方签订的租赁合同，并要求被告赔偿损失、双倍返还保证金等。2017年5月12日，原告针对上述《律师函》向被告发出回函，告知因被告至今未按合同约定向其司支付场地租金、水电费等，属于违约行为，为此依法解除与被告之间的租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、水电费，并在收到该函之日起3日内撤离、腾空交还涉案场地等。庭审中，原告提交其司向被告发出的2016年11月25日至2017年5月15日期间的《便利综合超市缴费表》，拟证明上述期间被告使用涉案场地实际发生水电费共计682.4元的事实。从上述缴费表中显示，被告每月均未实际使用发生水电费，上述水电费均为分摊水电费。被告对缴费表认为是原告自行制作，三性不予确认。被告提交平面布局图、照片等拟证明涉案场地大门的状况。从被告提供的照片显示，该涉案场地入口无安装大门，属敞开状态，场地内空旷无其余物品，地板部分面积张贴了瓷砖。另被告提交收款收据、借记卡明细、产品购销合同等证据，拟证明其为装修涉案场地支出装修费用、设计费用等事实。原告对上述证据认为无法证明被告已实际支付了款项，且上述证据与本案无关。另经本院向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的产权和规划报建情况，该局复函表示未查到涉案场地的相关规划报建及产权登记信息。本院根据该查询结果向原、被告双方释明双方签订的租赁合同的效力，原告表示坚持原诉讼请求不变更，被告表示增加第三项反诉请求如上。本院认为，原告提供的现有证据无法证明涉案场地具有合法的产权和已取得规划报建手续，且根据国土规划部门的复函，已明确未查询到涉案场地的产权和规划报建记录，故原、被告双方就未取得产权登记证明和合法规划报建的相关手续的涉案场地签订《租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现原告坚持要求确认双方于2016年10月13日签订的《租赁合同》于2017年5月15日解除不符合法律规定，本院不予支持。被告已向原告交纳保证金93420元，该费用属保证合同或行为履行的费用，现双方签订的合同无效，根据合同无效财产相互返还的原则，原告应向被告退还已收取的保证金。故被告要求原告退还保证金93420元于法有据，本院予以支持。虽上述《租赁合同》无效，但被告依法仍应向原告支付占用涉案场地期间的场地占用费和实际发生的水电费，故原告主张被告支付拖欠的租金应为场地占用费。（一）场地占用费的计付起始时间和标准参照双方签订《租赁合同》中的约定计算。根据上述租赁合同约定，2016年10月25日至2016年11月24日为免租期，2016年11月25日至2019年11月24日的租金按31140元/月计付。故原告要求被告自2016年11月25日起按31140元/月标准支付场地使用费符合合同约定。（二）被告进场装修后，因对涉案场地大门外场地的使用权问题于2017年4月27日向原告发出《律师函》，要求解除双方的租赁合同，并赔偿损失。而原告亦于2017年5月12日向被告发出回函，提出解除双方租赁合同，要求支付拖欠租金及违约金，并要求于收到该函件三日内撤离、腾空交还场地。由此表明，原告在2017年5月12日已明确要求被告限期3日内向其腾空并交还涉案场地。被告在自认为涉案场地存在使用障碍的情况下，自行停止装修，提出解除合同，但未尽将涉案场地交还给原告的义务，故应向原告支付2017年5月15日前的场地使用费。综上，原告要求被告支付2016年11月25日至2017年5月15日的场地使用费有据，本院予以支持。经核算，上述期间的场地使用费共计176460元。（三）从被告提交的照片可反映，涉案场地主要入口并未安装大门，属于敞开状态，且被告装修尚属于初始阶段，场地内并未存在除水泥、沙石等装修材料之外的物品，故从常理看，该情况下，即使被告在限期内未配合将涉案场地内的物品清理或办理交接手续，原告亦应从进一步控制扩大损失的角度自行清空或将场地内的少量存余物品另行放置后收回场地。而实际情况却是，原告向被告发出该函件后，被告已未继续在涉案场地内装修，但原告却以被告未配合清空场地交还涉案场地为由，不主动收回涉案场地，属于放任涉案场地损失进一步扩大的行为，应由其司自行承担由此造成的损失。故对于原告要求被告支付2017年5月16日起至实际交还涉案场地之日的场地使用费欠理，本院不予支持。（四）从原告提交的缴费表反映，每月均未实际发生水电费用，由此表明被告并未实际使用水电，现双方签订的租赁合同无效，原告要求被告支付公摊水电费无据，本院不予支持。双方签订的租赁合同无效，且对于租赁合同的无效，原告作为出租方亦存在过错，故原告要求被告支付违约金、律师费缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告支付律师费亦无据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿经济损失的问题。（一）现有证据可表明，被告承租涉案场地后，对涉案场地进行了包括对场地内部分地板铺设地砖、砌筑隔墙等装修行为。故被告依法有权要求原告对其在涉案场地内已实施的附属装饰装修依照过错责任赔偿损失。被告主张的除附属装饰装修外其他经济损失无据，本院不予支持。（二）对于被告购买的非附属物品或已购买尚未添附的装修材料，被告要求原告赔偿无法律依据，且被告可另作他用。故对于被告支出的购买货架等非附属物品的费用及被告已购买未添附的装修材料费用应当在原告赔偿被告的装修损失中扣除。（三）因双方对租赁合同无效均有过错，本院认定原、被告双方各按50%的比例承担过错责任。结合被告的举证和陈述，本院酌定原告应向被告赔偿装修损失共计20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告李典春向原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司支付2016年11月25日至2017年5月15日的场地使用费176460元；二、本判决生效之日起五日内，原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向被告李典春退还保证金93420元；三、本判决生效之日起五日内，原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向被告李典春赔偿装修损失20000元；四、驳回原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告李典春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6310元，由原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担2481元，由被告李典春负担3829元；反诉费2798元，由原告广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担1284元，由被告李典春负担1514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  林洁仪人民陪审员  龙杰明二〇一七年十一月二十七日书 记 员  林嘉仪陈玉梅