广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初12038号原告：广州市白云区金满实业发展有限公司，住所地广州市白云区金沙洲街沙凤路沙贝南街商业综合楼1号九楼9028室。法定代表人：陈金满，董事长。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林叶颜，系该司员工。被告：李广斌，男，汉族，1968年9月30日出生，身份证住址广州市白云区，被告：何莉，女，汉族，1970年12月25日出生，身份证住址广东省从化市，原告广州市白云区金满实业发展有限公司（以下简称“金满公司”）与被告李广斌、何莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金满公司的委托诉讼代理人朱毅华、林叶颜，被告李广斌、何莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金满公司诉称：位于广州市白云区原石井镇沙凤村马头岗的“金满家园”是原告与广州市石井建设开发有限公司合作开发的楼盘。被告对“金满家园”的房屋作了充分了解后，于2002年7月1日向原告购买“金满家园”A座……房，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用并对原告所居住的小区进行了物业管理。但被告分别自2005年8月开始拒交电费、水费，2006年1月开始拒交管理费。除此之外，包括被告在内的小区业主自2005年8月起就开始拒交水电费用，截止至2007年2月期间，原告己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由原告先向供电部门支付，同时原告可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，原告也按照调解书规定已经将款项支付完毕，故原告依法享有该损失追偿权。为此原告向法院提起诉讼，请求判决：一、被告立即付清原告垫付的电费2130.13元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2010年11月8日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；二、被告立即支付水费398.14元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；三、被告向原告支付物业管理费347.28元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；四、诉讼费用由被告承担。被告李广斌、何莉共同答辩称：1、涉案的物业纠纷已经超过诉讼时效；2、被告拒绝缴纳相关费用系因原告向其隐瞒了涉案房屋系违法建设的情况；3、关于水电费，应由水、电表的户主或广州市自来水公司和广州市供电局有限公司行使诉权，原告不是合法的诉讼主体；4、原告没有对“金满家园”小区实施实际的物业管理，无权主张物业管理费。经审理查明：根据（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是金满公司于1996年以“集资房”形式投资兴建，之后金满公司（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井建设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“金满花园”，丙方负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。2007年3月8日及同年8月14日，金满公司就“金满家园”、“金满苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费分别向广州市自来水公司荔湾供水管理所发及广州市白云供电局西郊供电所出具《要求停止供水申请》《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，金满公司与小区业主发生矛盾冲突，金满公司撤出了该小区的物业管理。金满公司垫付小区住户水费至2007年3月。2007年2月7日发的穗规[2007]188号《关于查处“金满家园”违法建设的通告》的文件中及2009年6月29日广州市城市规划局对苏叠华等12名金满家园、金满苑业主做出的《关于“金满家园”、“金满苑”集资房项目是否违法建设问题的复函》中均确认了“金满家园”集资房建设项目2幢9层（自编号A、B座和C、D、E座）、1幢10层（自编号K、F、G、H、J、M座）是违法建筑，广州市城市规划局于2005年7月19日依法以《关于撤销建设用地规划许可证的决定》（穗规[2005]868号）撤销了其《建设用地规划许可证》（穗规地集证字[2000]第22号），于2005年9月16日，白云区规划分局依法以《关于撤销建设工程规划许可证的决定》（穗云规[2005]167号）撤销了其《建设工程规划许可证》（[2000集]穗城规（云）建字第14号），于2007年2月6日，作出了《违法建设行政处罚决定书》（穗规决[2007]257号），对违法建设单位及施工单位金满公司处以罚款1553万元（金满公司已在法定期限内缴纳了全部罚款），金满公司不服行政处罚决定，在缴纳罚款后分别向越秀区法院、市中级人民法院提起行政诉讼，经上述两级人民法院一审、二审判决均驳回了金满公司的诉讼请求，维持了规划部门的处罚决定。目前，“金满家园”行政诉讼案已结案。上述行政处罚决定作出后，违法建筑物（2幢9层、1幢10层商住楼）保留使用，不影响“金满家园”各业主已依法取得的原房地产权，也不影响其正常使用。本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告金满公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告金满公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上债务承担连带清偿责任。”原告称其已于2010年11月7日全部履行完毕调解书的付款义务。2002年7月1日，李广斌、何莉与案外人广州市石井建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李广斌、何莉向其购买广州市白云区金满家园第A座A梯九单元…房（以下称涉案房屋），建筑面积为43.93平方米、套内建筑面积40.03平方米。同年7月31日李广斌签订收楼书，并约定同年8月1日起缴纳物业管理费。李广斌、何莉确认自2005年8月起，未向供电及供水相关部门交过费用。金满公司主张2005年8月至2007年12月的电费，每度电0.61元，2005年8月至2007年4月的用电度数按照实际抄表度数计算，2007年5月至2007年12月的用电度数根据2006年5月至2007年4月的平均数估算；主张2005年8月至2007年3月的水费，2005年8月至2005年12月的水费，每吨水1.6元，2006年1月至2007年3月的水费，每吨水2.02元，用水吨数按实际抄表吨数计算；主张2006年1月至2007年4月的管理费，按每月21.71元（0.5元/m2，43.41m2/月）计算。李广斌、何莉对水、电费的实际用量不予认可，抗辩称2005年之后的管理费已向业主自治小组缴纳，金满公司无权收取。金满公司提交了水、电费的发票和收据，拟证实其主张的收费标准依据及其确有代包括李广斌、何莉在内的“金满家园”业主缴纳水、电费。金满公司自2007年、2009年、2011年、2013年、2015年、2017年各向李广斌、何莉所有的涉案房产所在地址寄送过一份催收欠费通知书。以上事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、民事调解书、金满花园收楼书、收据、发票、费用计算明细表、原告自行记录的电费、水费用量明细、快递单及投递情况及双方当事人的陈述等证据证明。本院认为：关于李广斌、何莉对诉讼时效的答辩意见，本院认为虽然金满公司主张的是2005年至2007年的相关费用，但自2007年至2017年，金满公司持续地通过向李广斌、何莉名下的涉案房产地址邮寄催收欠费通知书的方式主张涉案房产的水、电费和物业管理费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，金满公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。金满公司已为李广斌、何莉房屋提供物业管理服务，李广斌、何莉已享受该服务故应支付对价。李广斌、何莉抗辩称“金满家园”系违法建设，金满公司并未实际履行管理义务，2005年8月以后的物业管理费系向业主自治小组缴纳的。本院认为“金满家园”虽然系违法建设，但相关部门已确认该违法建设行为不影响“金满家园”业主的依法取得的原房地产权，不影响其正常使用，李广斌、何莉以“金满家园”系违法建设为由拒绝交纳相应物业管理费，于法无据，故本院对被告的抗辩不予采纳。根据2005年8月以前的物业费收据，李广斌、何莉对物业方的计收标准并无异议，金满公司2007年5月9日撤出“金满家园”，现金满公司主张2006年1月至2007年4月的物业管理费，合计347.28元，本院予以支持。根据李广斌、何莉确认2005年8月起未再缴纳水、电费，金满公司提交的水、电费发票及已有生效民事调解书，金满公司确缴纳了“金满家园”2005年8月至2007年12月的电费及2005年8月至2007年3月的水费，李广斌、何莉应对金满公司垫付的水、电费如数清偿。金满公司提交了其自行记录的用水用电记录拟证实李广斌、何莉的用水用电量，在李广斌、何莉无提供证据证明实际用水用电量或者实际发生用水用电量低于金满公司主张的情况下，考虑涉案小区实际情况，金满公司主张用水量按其实际记录数值计算，本院予以采纳，故2005年8月至2007年3月，李广斌、何莉应支付水费合计398.14元；金满公司主张用电量自2005年8月至2007年4月按其实际抄表度数计算，2007年5月至2007年12月按2006年5月至2007年4月一年平均数即每月84.79度计算合理，本院予以采纳，故李广斌、何莉应支付电费合计2130.13元。关于物业费、水电费逾期付款利息、本院认为，该利息属于金满公司的损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，金满公司主张按中国人民银行同期贷款利率计算合法合理。金满公司主张称其依照（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书内容于2010年11月7日全部履行完毕付款义务，故逾期支付电费的利息起算时间自2010年11月8日起算，金满公司于2007年5月9日撤出“金满家园”小区，故逾期支付水费、物业管理费的利息从2007年5月10日起算。本院认为金满公司并无举证证实其履行（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书内容的实际情况，故本院对其主张自2010年11月8日起计算李广斌、何莉逾期支付电费的利息不予支持。本院依据（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书约定的金满公司履行支付义务的最后期限即2011年11月8日次日起计算李广斌、何莉逾期支付电费的利息。金满公司于2007年5月9日撤出“金满家园”的小区管理，故李广斌、何莉逾期支付水费、物业管理费的利息从2007年5月10日起计算为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李广斌、何莉于本判决生效之日起五日内，向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年8月至2007年12月的电费2130.13元及逾期利息（利息以2130.13元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年11月9日起计算至付清之日止，支付利息金额以2130.13元为限）；二、被告李广斌、何莉于本判决生效之日起五日内，向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年8月至2007年3月的水费398.14元及逾期利息（利息以398.14元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，支付利息金额以398.14元为限）；三、被告李广斌、何莉于本判决生效之日起五日内，向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2006年1月至2007年4月的物业管理费347.28元及逾期利息（利息以347.28元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，支付利息金额以347.28元为限）；四、驳回原告广州市白云区金满实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李广斌、何莉负担，并由被告李广斌、何莉于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区金满实业发展有限公司直接支付（原告同意其预交案件受理费由被告在本判决生效之日起五日内直接向原告支付，本院不再退还）。本判决为终审判决。审判员  张秋月二〇一七年十一月二十日书记员  梁玉霞