河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终15123号上诉人(原审原告、反诉被告)：白昆云，男，1980年5月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李梦楠，女，1990年6月25日出生，汉族，住河南省禹州市。上诉人白昆云因与被上诉人李梦楠房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初4980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。白昆云上诉请求：1.请求李梦楠支付白昆云逾期首付款1万元；2.请求二审法院重新审查2017年9月15日开庭房屋纠纷案，因3402号民事裁定书和4980号民事判决书相互矛盾；3.请求法院依法驳回李梦楠认为是履行合同的反诉状；4.本案诉讼费用由李梦楠承担。事实和理由：1.因原购房人徐某某无法办理银行按揭手续，为了不让徐某某钱财受到损失，同意将购房定金转让给李梦楠，并与李梦楠签订了存量房买卖合同；2.白昆云与徐某某、李梦楠签订的都是独立的合同，根据合同约定，合同如有变更需签订书面补充协议，但购房人名字变更后未签订任何补充协议；3.白昆云向李梦楠及**房产公司主张过逾期款。李梦楠辩称，坚持一审答辩意见，一审认定事实清楚。白昆云称的45万元中的1万元已经支付，该1万元作为物业交割保证金已经交由**房产公司保管。白昆云向一审法院起诉请求：1.李梦楠支付白昆云逾期首付款1万元；2.李梦楠支付白昆云违约金3万元（暂计至起诉日，另从2016年10月17日郑州市房管局合同签订日起，按实际欠款金额的千分之一每天向白昆云支付违约金至全款付清为止，依据郑州市存量房买卖合同，合同编号2016162431）；3.本案的诉讼费由李梦楠承担。李梦楠向一审法院提出反诉请求：1.白昆云支付李梦楠违约金3万元（从2016年11月24日白昆云违约日计至2017年6月1日共187天，按合同约定，每逾期一日，按总房款1‰即1200元支付违约金，共计违约金224400元，李梦楠自愿调减至3万元）；2.本案诉讼费用由白昆云承担。一审法院认定事实：2016年8月25日，白昆云（卖方、甲方）、徐某某（买方、乙方）、**房产公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份（合同编号0000530），约定乙方自愿购买甲方位于郑州市管城回族区中州大道****号**号楼*单元*层**号的房屋（以下简称**号房屋），成交价格为120万元；甲乙双方应于签订本合同30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；甲乙双方应在本合同签订之日起70个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；甲方保证在立契之日起90日内将房产名下所有户口全部迁出；如甲乙一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；物业交割保证金1万元于户口迁出当日由丙方交还甲��。后因徐某某不具备银行贷款资格，故由李梦楠申请办理银行按揭贷款手续。2016年10月17日，白昆云（甲方、卖方）与李梦楠（乙方、买方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定甲方自愿将26号房屋出售给乙方，房屋成交价为120万元，乙方于2016年10月17日前向甲方支付房款45万元，于领取房屋所有权证时支付余款75万元，甲方应在房屋产权过户前将其落户于该房屋的户籍关系迁出，关于违约责任，该合同未作约定。上述合同签订以后，徐某某向**房产公司支付6万元，其中佣金24000元、代办费2000元、物业交割保证金1万元、定金24000元。2016年9月5日，徐某某向白昆云支付11万元；2016年9月28日，**房产公司向白昆云支付由其保管的定金24000元；2016年10月17日，徐某某向白昆云支付306000元。截止2016年10月17日，白昆云合计收到44万元。2017年5月，徐某某向一审法院起诉白昆云（案号为2017豫01**民初3402号，以下简称3402号案件），要求白昆云支付违约金3万元，理由是白昆云未按照合同约定迁出户口。一审法院经审理认为，徐某某、白昆云经协商一致将26号房屋过户至李梦楠名下，并由李梦楠办理了贷款手续和过户手续，视为双方对0000530号《房屋买卖合同》变更的认可，故徐某某作为原告不适格，依法驳回了徐某某的起诉。3402号案件民事裁定书送达后，徐某某、白昆云均未提出上诉。在3402号案件诉讼过程中，白昆云于2017年6月7日将落户于**号房屋的户籍关系迁出。在庭审过程中，**房产公司的员工张东照出庭作证称，李梦楠交纳的1万元物业交割保证金现在**房产公司处保管，之前因为双方物业尚未交割完毕，且存在3402号案件纠纷，故未向白昆云退还该1万元物业交割保证金，待该案结案后，即可向白昆云退还1万元物业交割保证金。一审法院认为，白昆云与徐某某签订的0000530号《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，后因徐某某不具备贷款资格，在与白昆云协商一致后，由李梦楠继续办理贷款手续，并将**号房屋过户至李梦楠名下，视为徐某某将0000530号《房屋买卖合同》的权利和义务一并转让给了李梦楠，李梦楠取代徐某某，成为0000530号《房屋买卖合同》的一方当事人，可以享有该合同的权利，亦应履行该合同的义务。白昆云、李梦楠于2017年10月17日签订的《郑州市存量房买卖合同》作为在房管部门备案的合同，其主要作用在于房管部门进行行政管理，对外公示，防止出现“一房二卖”等交易风险。因此，白昆云、李梦楠即使签订了《郑州市存量房买卖合同》，但不影响0000530号《房屋买卖合同》的效力，白昆云、李梦楠依然应当履行0000530号《房屋买卖合同》约定的义务。但��郑州市存量房买卖合同》作为在房管部门备案的合同，虽为房管部门提供的格式合同，但白昆云、李梦楠双方均对该合同予以认可，故该合同同样对白昆云、李梦楠双方具有约束力。从内容上看，《郑州市存量房买卖合同》是对0000530号《房屋买卖合同》的进一步确认，而关于两份合同在首付款支付日期以及户口迁出日期约定不一致之处，因《郑州市存量房买卖合同》签订日期在后，视为白昆云、李梦楠对该内容进行了变更，故应以《郑州市存量房买卖合同》约定为准，但《郑州市存量房买卖合同》未约定事宜，仍应以0000530号《房屋买卖合同》约定为准。根据《郑州市存量房买卖合同》约定，李梦楠应在2016年10月17日向白昆云支付首付款45万元，虽然白昆云截至2016年10月17日仅收到44万元，但李梦楠已经实际支出的首付款为45万元，差额的1万元作为物业交割保证金已��由李梦楠交给**房产公司保管。根据0000530号《房屋买卖合同》约定，只要白昆云将户口迁出，**房产公司即可将该1万元交给白昆云，白昆云已于2017年6月7日将户口迁出，已经具备了领取该1万元物业交割保证金的条件，且**房产公司的工作人员在庭审中表示，在该案结案后，即可将该1万元交给白昆云。因此，白昆云应向**房产公司主张要求支付该1万元，其要求李梦楠再次向其支付1万元及违约金，理由不足，一审法院不予支持。根据《郑州市存量房买卖合同》约定，白昆云应于26号房屋过户前将户口迁出，李梦楠于2016年12月1日取得**号房屋的不动产证书，故白昆云于此日期之前将户口从**号房屋中迁出，但白昆云于2017年6月7日将户口迁出，已经超过约定的时间，故应承担逾期迁出户口的违约责任。《郑州市存量房买卖合同》关于违约责任未做约定，故应按照0000530号《��屋买卖合同》的约定承担违约责任，0000530号《房屋买卖合同》约定违约方按照合同成交价的日1‰支付违约金，但该约定明显过高，根据白昆云的违约情形以及白昆云继续履行合同的情况，一审法院酌定违约金为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、白昆云于该判决生效之日起十日内支付李梦楠违约金5000元。二、驳回白昆云的诉讼请求。三、驳回李梦楠的其他反诉请求。当事人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，反诉费275元，由白昆云负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据0000530号《房屋买卖合同》约定，只要白昆云将户口迁出，**房产公司即可将该1万元交给白昆云，白昆云已于2017年6月7日将户口迁出，已经具备了领取该1万元物业交割保证金的条件，且**房产公司的工作人员在一审庭审中表示，在本案结案后，即可将该1万元交给白昆云。根据《郑州市存量房买卖合同》约定，白昆云应于**号房屋过户前将户口迁出，李梦楠于2016年12月1日取得**号房屋的不动产证书，故白昆云于此日期之前将户口从**号房屋中迁出，但白昆云于2017年6月7日才将户口迁出，已经超过约定的时间，一审法院认定白昆云应承担逾期迁出户口的违约责任，并无不当。根据当事人提交的证据以及本案的具体情况，一审法院酌定的违约金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，白昆云的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支��；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由白昆云负担。本判决为终审判决。审 判 长 于岸峰审 判 员 张永军审 判 员 姚付良二〇一七年十一月二十日法官助理 程佳攀书 记 员 张会敏