江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2040号上诉人（原审被告）：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ华，江苏凯归律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜亚云，江苏凯归律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘志胜，男，1969年3月10日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）：夏冬琴，女，1973年2月6日出生，汉族，住扬州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李长生，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。上诉人扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）因与被上诉人潘志胜、夏冬琴商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初3212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。美凯公司上诉请求：撤销一审判决，改判美凯公司按每日万分之二支付违约金。事实和理由：1.美凯公司在2014年即已向潘志胜、夏冬琴发出交房通知书，且已实际交房。2.一审未按举证责任分配规则引导当事人对违约金是否过高进行举证。潘志胜、夏冬琴购买的是商铺，租金是唯一损失。与潘志胜、夏冬琴房屋同地段的房屋年租金只有1万元，自2015年1月1日算至2017年4月12日仅有2万余元，一审判决50余万元，明显过高。潘志胜、夏冬琴辩称，1.美凯公司要求减少违约金，无事实依据。潘志胜、夏冬琴购买商铺系用于自营，损失不能以租金计算。2.双方约定每日万分之五的逾期交房违约金，体现了对违约方的惩罚，符合法律规定。应按约定的标准计算违约金。3.案涉房屋被美凯公司对外出租，请求将违约金计算至美凯公司实际交房时止。潘志胜、夏冬琴向一审法院起诉请求：1.判令美凯公司立即出示建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案证明等证明文件；2.判令美凯公司以1262000元为基数按照每日万分之五的标准给付潘志胜、夏冬琴自2015年1月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。一审法院认定事实：扬州聚源潮置业发展有限公司(以下简称聚源潮公司)于2016年9月变更为美凯公司。2014年4月6日，潘志胜、夏冬琴与美凯公司（时为聚源潮公司）签订了《商品房买卖合同》，约定，潘志胜、夏冬琴向美凯公司购买位于东方国际商业广场B区4-1190号房屋，面积45.51平方米，价款126.2万元。美凯公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案证明（2008年12月31日前已取得工程竣工验收备案证明的除外），且符合合同约定的商品房交付潘志胜、夏冬琴使用。美凯公司逾期交房超过30日后，潘志胜、夏冬琴有权解除合同。潘志胜、夏冬琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年1月1日起至实际交付之日止，美凯公司按日向潘志胜、夏冬琴支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，美凯公司应当书面通知潘志胜、夏冬琴办理交付手续。双方进行验收交接时，美凯公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。美凯公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，潘志胜、夏冬琴有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由美凯公司承担。合同签订后，美凯公司于2014年4月10日向潘志胜、夏冬琴开具了金额为1262000元购房发票。美凯公司当庭陈述其于2014年、2015年、2016年年底均向潘志胜、夏冬琴邮寄了交房通知书，潘志胜、夏冬琴当庭陈述其只于2017年4月12日收到美凯公司邮寄的《交房及不动产证办理通知书》，并当庭提供美凯公司邮寄的相关材料。美凯公司当庭提供了建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明、商品房交付使用备案证明，故潘志胜、夏冬琴撤回了要求美凯公司出具相关证明文件的第一项诉请。一审法院认为，潘志胜、夏冬琴、美凯公司双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，当事人均应按照合同约定全面履约。潘志胜、夏冬琴已经支付了全部购房款，美凯公司应当按照合同约定交付房屋。由于合同约定的2014年12月31日交付期限届满时，美凯公司未能提供相关证明文件证明房屋符合交付条件，美凯公司应当按合同约定向潘志胜、夏冬琴支付违约金。对于违约金的计算期间问题，因潘志胜、夏冬琴当庭陈述其已于2017年4月12日收到美凯公司的交房通知，且美凯公司已提供符合交付条件的证明文件，故支持以1262000元为基数按照每日万分之五的标准从2015年1月1日计算至2017年4月12日止的违约金。对于美凯公司认为违约金约定标准过高，要求适当调整违约金的要求，一审法院认为无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：美凯公司于本判决生效之日起十日内向潘志胜、夏冬琴支付以1262000元为基数按照每日万分之五的标准从2015年1月1日起计算至2017年4月12日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6478元，由美凯公司负担。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美凯公司提交的证据是：1.2015年1月2日的收据，证明潘志胜、夏冬琴缴纳了物业费1911元；2.潘志胜、夏冬琴缴纳的生活垃圾运费的清单，证明房屋已交付；3.房屋租赁合同4份，证明与潘志胜、夏冬琴同地段的商铺的租金情况，与此对比，一审判决的逾期交房违约金过高。潘志胜、夏冬琴质证认为，按合同约定，交付房屋必须办理交付手续，签署交接单，收据不能证明美凯公司交付了房屋。生活垃圾运费清单是复印件，不予质证。4份房屋租赁合同与本案不具有关联性。潘志胜、夏冬琴提交的证据是：1.潘志胜、夏冬琴向美凯公司发出的《关于敦促办理交房手续和交付房屋的函》，内容为：由于贵公司不服一审判决提起上诉……为减少逾期交房的损失，我方已多次前往贵公司要求办理交房手续和交付房屋，但贵公司负责接待的张总经理却告知，房屋已被公司租出，现无法交房。该房系我方所购，为我方自营商铺，你公司无权出租，特在此书面致函，敦促贵公司从速办理交房手续并交付房屋……；2.潘志胜、夏冬琴先后两次发函的凭证，其中2017年6月18日邮寄的函件被张松明(即函件中的张总经理)签收；3.案涉房屋现被全友家居使用的现场照片，证明一审判决后美凯公司仍未交付房屋，该房屋已被美凯公司出租给他人销售全友家居。美凯公司质证认为，函件是邮寄给法定代表人李正妹的，实际被张松明签收，因李正妹不在扬州，故未交付李正妹；如美凯公司将潘志胜、夏冬琴的房屋出租而未征得潘志胜、夏冬琴同意，是侵权纠纷而非商品房销售合同纠纷，不应在本案中处理。二审期间，潘志胜、夏冬琴在本院限定的举证期限内，未能提交因美凯公司逾期交房造成其损失的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：依据潘志胜、夏冬琴提交的证据，可以证实美凯公司虽于2017年4月向潘志胜、夏冬琴发出交房通知书，但房屋已被美凯公司出租，双方未能对案涉房屋进行验收交接，也未签署房屋交接单。故美凯公司并未按双方合同约定向潘志胜、夏冬琴交付房屋。二审争议焦点为，美凯公司承担违约责任的标准应如何确定？本院认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，现美凯公司未按合同约定向潘志胜、夏冬琴交付房屋，而潘志胜、夏冬琴又要求继续履行合同，则美凯公司应承担逾期交房的违约责任。因美凯公司一直未交付房屋，故潘志胜、夏冬琴要求将其承担逾期交房违约金的期限计算至实际交房之日止，符合法律规定，应予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……。本案中，美凯公司主张双方合同约定的违约金过高，请求减少，并提交了同地段其他商铺的租赁合同证实其观点；而潘志胜、夏冬琴未举证证实因美凯公司逾期交房对其造成的损失，因此，美凯公司的主张具有事实和法律依据，本院予以采信，并将美凯公司逾期交房应承担的违约金调整为按潘志胜、夏冬琴已付房款每日万分之二计算。综上所述，美凯公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初3212号民事判决；二、扬州美凯置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向潘志胜、夏冬琴支付违约金【自2015年1月1日起至案涉房屋交付之日止，按每日252.4元（1262000元×万分之二）计算】；三、驳回潘志胜、夏冬琴的其他诉讼请求。一审案件受理费6478元，二审案件受理费6478元，合计12956元，由扬州美凯置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坚审判员 邱世国审判员 陈少君二〇一七年十一月七日书记员 王 媛