吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终926号上诉人(原审被告)：白山市恒基市场经营管理股份有限公司。住所：吉林省白山市浑江区河口大街*号。法定代表人：胡起铭，董事长。委托代理人：孙建华，吉林荆卫华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘崇江，男，1944年9月23日生，汉族，无固定职业，住吉林省白山市浑江区。委托代理人：郑义安，吉林乾羽律师事务所律师。白山市恒基市场经营管理股份有限公司因房屋买卖纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院(2017)吉0602民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘崇江一审提出诉讼请求：依法判令恒基公司支付违约金141834.24元（按照本金393984元，年息6%计算，从2011年3月30日至2017年3月30日止），恒基公司协助刘崇江办理产权过户手续并承担诉讼费。事实与理由：2010年9月15日，刘崇江与恒基公司订立产权出售协议，约定刘崇江购买恒基公司名下的红旗贸易城四楼103.68平方米营业面积，总价款为393984元，2011年3月30日之前办理完毕产权证。合同订立后，刘崇江按照约定履行付款义务，恒基公司却以各种理由拖延，迟迟不给刘崇江办理产权证，现刘崇江为维护自身的合法权益，故诉至法院。恒基公司原审辩称：恒基公司同意协助刘崇江办理产权过户登记，但不同意向刘崇江支付违约金，未能过户登记是因为原产权部门要求变更一至三楼的产权登记，但由于改制时公司前身的相关手续已经被销毁，所以一直未变更名称导致不能办理。红旗贸易城有两本房照，1-3楼一本，4-5楼一本，4-5楼的房照已经更名完毕。经恒基公司到不动产登记中心咨询，已经有希望办理本案所涉房屋过户。恒基公司同意协助刘崇江办理过户。根据产权出售协议约定，刘崇江主张违约金已经超过法定诉讼时效期间。原审法院审理查明，2011年3月14日刘崇江（乙方）与恒基公司（甲方）就出售红旗贸易城四楼部分营业面积签订产权出售协议一份。双方约定：乙方购买甲方红旗贸易城四楼，套内面积103.68平方米。办理产权证时，以产权部门测绘为准（具体位置见附图）。总价为39.3984万元，套内面积每平方米3800元。甲方负责办理产权分户，乙方协助，乙方承担契税、工本费，其他税费由甲方承担。办理产权过户（房照）的最后时限为2011年3月30日，到期分户手续办理不完，如果是甲方的责任，甲方承担违约责任。如果是乙方的原因不能按时办理，责任由乙方承担，乙方预留10%产权分户保证金，办理产权分户时交给甲方，办理产权分户使用。产权协议双方签订后，购买产权款交清，产权即归属乙方所有，乙方自管时间从2011年12月31日起等。协议签订后，刘崇江于2010年9月17日交付恒基公司购房款393984元，未扣留产权分户保证金。刘崇江与恒基公司对协议约定营业房屋的面积、位置均没有异议。2011年3月14日签订协议后，因诉争房屋在出售刘崇江前已经出租给其他业户，刘崇江同意暂时由恒基公司代管，原租赁合同履行至2011年12月31日期满。恒基公司按每平方米16元给刘崇江租金至2011年12月31日。刘崇江实际管理该房屋的时间是2012年1月1日。红旗贸易城1-3层房屋所有权登记在白山市市场经营开发总公司名下，登记时间为2010年12月28日。红旗贸易城4-5层房屋所有权原登记在在白山市市场经营开发总公司名下，现登记在恒基公司名下，登记时间为2016年4月21日。原审法院于2017年5月15日经询问白山市不动产登记中心的工作人员邵伟得知，红旗贸易城4层可以办理分户的房产证照，1-3层与4-5层分别是两个独立的大房照，办理4-5层房产证照手续与1-3层无关。房屋只要无抵押、无查封，双方申请，卖方配合，改制前后均可办理。根据房屋所有权证记载，红旗贸易城4-5层房屋曾于2009年6月24日被设定他项权，2016年2月29日解除抵押。原审法院认为：恒基公司与刘崇江签订的产权出售协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。恒基公司应当按照合同约定在2011年3月30日前为刘崇江办理产权过户手续。恒基公司抗辩未办理产权过户手续原因是原产权部门提出红旗贸易城是整体房屋，要求将1-3层所有权登记变更至恒基公司名下，原产权部门不同意恒基公司以改制文件作为变更登记手续，导致未能办理，但对其抗辩未能提供证据证明。经原审法院询问产权部门工作人员，红旗贸易城4-5层房屋如果无抵押、无查封情形，改制前后均可办理分户手续，且办理4-5层房屋证照手续与1-3层无关。而本案诉争房屋所在的红旗贸易城4-5层房屋在出售时，恒基公司已取得房屋所有权，但在2009年6月24日已被设定他项权，2016年2月29日才解除抵押，无法办理，其过错在于恒基公司，故恒基公司应按合同约定承担违约责任。因合同未约定违约金，损失数额亦难以确定，故刘崇江主张按年息6%，从2011年3月30日至2017年3月30日（共六年）的违约金，不违反法律规定，予以支持。违约金数额应为141834.24元（393984元×6年×年息6%）。关于恒基公司抗辩刘崇江主张超过诉讼时效。对此，刘崇江已提供相关录音资料证明，且恒基公司回复业户称当时不能办理分户手续，等待延期办理，因此本案未过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，原审法院判决：“一、白山市恒基市场经营管理股份有限公司于本判决生效后十五日内协助刘崇江办理红旗贸易城四楼、套内面积103.68平方米（具体以产权部门测绘为准）房屋的产权过户手续；二、白山市恒基市场经营管理股份有限公司于本判决生效后十五日内支付刘崇江违约金141834.24元。案件受理费7210元，减半收取3605元，由白山市恒基市场经营管理股份有限公司负担。”恒基公司上诉认为：一、恒基公司的房屋未能按约定办理产权过户登记不是恒基公司的责任，是原产权管理部门(变更为不动产登记中心之前)不给红旗贸易城办理产权过户登记。恒基公司的是由白山市市场经营开发总公司改制后成立的，原公司的相关手续及证照、公章在2006年-2009年改制后全部销毁。原产权管理部门不同意恒基公司以改制文件作为变更登记手续。因此导致恒基公司未能按时办理红旗贸易城的产权过户登记。不动产登记中心成立后，经协商同意办理产权过户登记。2016年10月13日，恒基公司在红旗贸易城张贴通知，告知红旗贸易城业主可以办理产权分户手续。恒基公司未能按时办理红旗贸易城的产权过户登记属不可抗力原因造成，与恒基公司是否将房屋设定他项权无关。恒基公司于2009年6月24日设定他项权，早于2011年3月14日刘崇江与恒基公司签订房屋买卖合同签订的时间。恒基公司没有过错，不应给付刘崇江违约金。二、按合同约定办理产权过户登记的时间为2011年6月30日，刘崇江要求恒基公司办理房屋产权过户的诉讼请求时效期间应当从2011年6月30日起计算，至刘崇江起诉时，已超过二年的法定诉讼时效期间。请求二审法院依法作出公正判决。刘崇江答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。二审查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：刘崇江与恒基公司签订房屋买卖合同，协助刘崇江办理标的房屋的物权变更登记是恒基公司作为出卖人的合同义务。恒基公司上诉主张其未按合同约定的期限为刘崇江办理物权变更登记系因该公司改制，恒基公司不持有原公司的公章，房屋产权管理部门不给办，故不应承担向刘崇江支付违约金的义务。因恒基公司对其此项主张未提供证据，且2011年3月14日，涉案房屋出售给刘崇江时的房屋出卖人即为恒基公司，其对于恒基公司的名称与房屋产权证照上登记的所有人名称不一致的事实为明知。故即便恒基公司主张的事由成立，亦是其自身原因所致，恒基公司将该理由归结为不可抗力没有法律依据，本院对其此项上诉主张不予支持。一审审理期间，刘崇江提供录音证据，证明恒基公司已告知业户不能办理分户手续，等待延期办理，故原审原审法院认定本案刘崇江的诉讼请求没有超过法定的诉讼时效期间并无不当。恒基公司上诉主张刘崇江要求恒基公司办理房屋产权过户的诉讼请求时效期间应当从2011年6月30日起计算，至刘崇江起诉时，已超过二年的法定诉讼时效期间没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由上诉人白山市恒基市场经营管理股份有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  朱瑛华代理审判员  郭惠靖代理审判员  兆艳红二〇一七年十一月二十四日书 记 员  李 勇