湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2802民初3813号原告利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地：利川市龙船大道1号。统一社会信用代码：9142280266227991XW。法定代表人李芙蓉，公司经理。委托代理人李崇明，公司常务副经理，特别授权代理。委托代理人张明俊，公司法制科科长，特别授权代理。被告周雷，男，生于1983年1月16日，土家族，湖北省利川市人，居民，户籍地湖北省利川市，现住利川市，委托代理人张孝宇，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。原告利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）诉被告周雷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理。依法由审判员郑兴才适用简易程序，于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告国泰物业公司的委托代理人李崇明、张明俊，被告周雷及其委托代理人张孝宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我公司接受国泰房地产开发有限公司委托，自2010年起负责硒都花园物业管理服务，被告自2016年7月1日起拖欠物业管理费、水费至今，经催收无效。请求判令被告立即支付拖欠的物业管理费1441.50元、水费751.64元，滞纳金分月计算至10月底为1535.87元，共计3729.01元；案件受理费由被告承担。被告辩称：原、被告之间不存在法定的权利义务关系，原告的诉请只能依据合同的约定，在服务合同约定的范围内行使权利，具体，就是在服务合同关系存续期间收取物业服务费的问题，因为双方诉争的（2017）鄂2802民初2994号物业服务合同纠纷一案虽以判决但未生效，且利川市硒都花园业主委员会代表业主在上诉期内已向恩施州中级人民法院提起上诉，故双方的权利义务关系需待另案的判决结果才能确定，故本案应当中止审理；2、水费属于物业服务的范畴，原告不是收取水费的权利主体，应当由城市供水公司收取。原告也没有供水资格，因为供水企业必须经资质审查合格，依法取得取水许可证，卫生许可证登记后方可进行经营活动，房地产开发商也不能将收取水费委托给原告，只有城市供水行政主管部门或者其授权的单位才可以在业主未按规定缴纳水费时责令限期改正；3、小区服务不到位，原告没有尽到义务。小区大门随时是开着的，路灯到处都没有，非小区人员可以随便进出，小区环境卫生很差，电梯多次发生事故，物业电话打不通，停车的问题，外来车辆也可以停在小区的地面停车位上，收取的费用也不知道哪里去了。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：利川市硒都花园6号楼11层4号房系原房主韩冰于2010年12月27日与利川市国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买取得。2012年7月，韩冰将该房转卖给被告周雷，同时将该房的《商品房买卖合同》、《硒都花园小区物业管理合同》一并移交给了被告周雷。从此，被告周雷及家人一直在该房内居住。《商品房买卖合同》第十七条第3项约定：该商品房移交后，乙方（购买人）必须服从小区的物业管理，遵守物业管理公司的各项规章制度；按时缴纳物业管理服务费，爱护公共设施。《硒都花园小区物业管理合同》第四条约定：1、甲方（买房人）交纳费用时间：首期入住一次性缴付六个月物业管理服务费，以后每月25日前交当月的物业管理服务费；2、普通住宅暂按建筑面积每月每平方米0.45元，电梯住宅暂按建筑面积每月每平方米0.8元，商铺暂按建筑面积每月每平方米1.0元收取物业管理费，以后可根据市场行情调整物业管理费；3、生活垃圾按指定的位置堆放，由乙方（原告）配合环卫部门运走；4、涉及二次加压供水的住户，产生的电费核算后均摊到每吨水单价费用中收取；5、甲方出租房屋的，物业管理费用由甲方交纳；6、甲方转让房屋时，须交清转让之前的物业管理服务费及涉及到的其他费用。第六条第3项约定：甲方违反本合同不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。逾期三个月不交纳费用的，乙方可申请人民法院强制执行。被告入住后，按月按标准交纳物业管理服务费（0.80元/㎡）、水费（4.37元/吨）至2016年6月30日，后因双方发生纠纷，被告拒交物业管理服务费、水费至今。2017年9月14日，原告起诉来院，提出前述请求。另查明，利川市自来水公司向硒都花园小区供水只有一块总水表，各业主从总表以下接分表，利川市自来水公司按月收取水费时，只向被告物业公司收取，然后由被告分别向各业主收取。一阶梯水费的基准价为3.05元（净单价2.10元，污水处理0.95元，不含二次供水加压的费用）。被告周雷居住在该小区6号楼1单元1104号，享受了二次加压供水服务，2016年7月2日用水量水表止数为533吨，截止2017年10月30日用水量水表止数为717吨，实际用水量为184吨。上述事实，有经庭审质证的《硒都花园前期物业服务委托合同》、《商品房买卖合同》、《硒都花园小区物业管理合同》、被告交费《收据》、催缴受用通知书、截止日期水表读数照片、欠费明细表、自来水公司水费发票及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》、《硒都花园小区物业管理合同》，符合相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告作为物业公司已履行了合同约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利，被告从韩冰处受让该房，实际取得该房的居住权，作为小区的业主，实际享受了原告提供的物业管理服务，理应履行交纳物业管理费的义务，故原告要求被告支付2016年7月1日至2017年9月30日的物业管理费的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院应予支持。原告请求被告支付未按时交纳物业管理费的滞纳金的问题，双方在《硒都花园小区物业管理合同》中有明确约定，从其约定。关于被告欠交水费的问题，被告居住的硒都花园小区只有一块总水表，没有分表，利川市自来水公司只向原告收取，原告垫交后，再按各业主的分表数收取各业主的水费。该行为表明原告既不是取水单位，也不是供水单位，也没有从事饮水经营，只是向利川市自来水公司垫交清硒都花园小区应交水费后，随之而取得的追偿权，对此，原告不需要具有相关资质证、许可证。现原告已将小区水费交至2017年10月30日，故，原告要求被告交纳2016年7月1日至2017年10月30日之间垫交的水费，符合法律规定，本院支持。原、被告在《商品房买卖合同》、《硒都花园小区物业管理合同》中均未约定业主交纳水费的具体时间，以及未按时交纳应否承担违约责任、如何计算滞纳金的问题，现原告要求被告承担未按时交纳水费的滞纳金，无事实依据，本院依法不予支持。原告请求水费按单价4.37元/吨收取，但原告未能提交二次供水加压所需费用的证据，不能有效证明二次供水加压每吨水需要的费用为（4.37-3.05）1.32元，对此，原告应承担举证不能的法律后果，故，原告该请求本院不予支持，酌定按照自来水公司一阶梯计价3.05元/吨计算。原告请求的物业管理费应为1441.50元，滞纳金为1054.90元（见计算表）；水费为3.05×184=561.20元。被告辩称本案应以（2017）鄂2802民初2994号物业服务合同纠纷一案（已上诉）的终审判决为依据，要看终审判决是否解除原告与硒都花园业委会之间的服务合同后，本案才能继续审理。本院认为，本案与（2017）鄂2802民初2994号物业服务合同纠纷一案，系两个不同的法律关系，不管原告与硒都花园业委会之间的服务合同是否解除，对原告已经提供的服务和已经垫付的水费，被告已享受服务和实际用水，被告均应支付，故，被告该项辩称理由不成立，本院不予采纳。被告辩称原告服务不到位、未尽到管理职责，不应给付物业管理费，但未向本院提交相关证据予以证明，本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、地一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周雷于本判决生效之日起十日内向原告利川市国泰物业管理有限责任公司支付2016年7月1日至2017年9月30日的物业管理费1441.50元，滞纳金1054.90元，共计2496.40元。二、被告周雷于本判决生效之日起十日内向原告利川市国泰物业管理有限责任公司支付为其垫交的2016年7月1日至2017年10月30日期间的水费561.20元；三、驳回原告利川市国泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告周雷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑兴才二〇一七年十一月四日书记员  瞿 佳