天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初9337号原告：陈传忠，男，1976年2月1日出生，汉族，住址：黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：盖剑坤，天津行高律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡成红，天津行高律师事务所律师。被告：王文栋，男，1983年11月8日出生，汉族，住址：天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘宝环，天津雄成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈友三，天津毕成律师事务所律师。被告：天津市郡利达房屋信息咨询有限公司，住所地：天津市武清区下朱庄街君利新家园商业门脸33-35号。法定代表人：田秀英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王铁塔，男，1982年8月21日出生，汉族，系该公司职员。原告陈传忠与被告王文栋、天津市郡利达房屋信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈传忠委托诉讼代理人盖剑坤、被告王文栋及其委托诉讼代理人刘宝环、陈友三、被告天津市郡利达房屋信息咨询有限公司委托诉讼代理人王铁塔到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。陈传忠向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2016年11月22日签订的《郡利达房屋买卖（置换）合同》；2.依法判令被告王文栋返还原告购房定金40万元；3.判令被告天津市郡利达房屋信息咨询有限公司退还中介费16200元；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2016年11月22日，原告与被告王文栋经天津市郡利达房屋信息咨询有限公司居间签订《郡利达房屋买卖（置换）合同》，约定王文栋将其位于天津市武清区下朱庄街文汇路东侧，明德道北侧龙盛园13-2-701室97.13平米房屋以157万元价格出售给原告，原告依约交付王文栋定金40万元，并交纳中介费、代办费16200元，原告一直等待王文栋还清房贷后办理买卖手续。2017年4月1日天津市政府发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明”，原告因不具备天津市户籍且没有两年社保或个税证明，无法继续履行房屋买卖合同。因限购政策原因，原告与二被告协商解除合同，退还费用，但二被告拒不退还定金、中介费，无奈，原告诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求。王文栋辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，被告王文栋的主要合同义务已经履行完毕。合同签订后，被告王文栋依约定于2017年1月1日将合同约定的房屋及电器、家具交给了原告，原告至今仍占有使用收益涉案房屋及物品。涉案合同未能履行完毕原因是原告的违约行为造成的，其无权要求返还定金，被告王文栋依约将涉案房屋交付原告后，原告未依约定履行其支付房款的合同义务，才造成涉案房屋买卖合同未能继续履行。原告提出其因政策原因无法继续履行房屋买卖合同，本被告不予认可。2017年4月1日天津市政府实施限购政策后，该政策并非法律法规，原、被告签订合同是在该限购政策实施之前，被告的合同义务也在该政策发布前就已经履行完毕，原告无权依该政策主张被告返还定金，而且依据本案事实，原告一直未通知过被告不具备购房的主体资格，至今仍占用涉案房屋，原告起诉后，被告向中介公司了解后才得知，政策发布后，中介公司曾多次联系原告，但原告均未表示其不具备购房资格，因此被告认为原告一直未履行合同是因其想占用被告房屋同时观望当地产市场价格波动，因其看到现在房地产市场价格下调，而违背诚实信用原则提出解除合同要求，其无权主张返还定金。原、被告签订涉案合同后，原告即要求被告向其交付房屋，被告依约将涉案房屋及家电都交付给了原告，在此期间一直在外租住房屋造成了本被告巨大的经济损失，综上，本被告认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。天津市郡利达房屋信息咨询有限公司辩称，原告起诉属于房屋买卖合同纠纷，本被告不属于本案的适格被告，原告与本被告不存在房屋买卖合同关系，本被告是否应该退还原告的居间服务费用，不在本案审理范围内。本被告已经依约投入巨大人力促成原、被告之间的房屋买卖合同，被告王文栋已经将房屋实际交付原告使用近一年，合同已经履行完毕，本被告不应该退还任何费用，综上所述，原告起诉本被告在事实上没有任何法律依据，故要求法院依法驳回原告对本被告的诉请。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年11月22日签订了《郡利达房屋买卖（置换）合同》，合同约定：原告陈传忠为乙方，被告王文栋为甲方，被告天津市郡利达房屋信息咨询有限公司为丙方，甲方自愿将坐落于武清区下朱庄街龙湾城龙盛园13-2-701号房屋出售给乙方，房屋总价款157万元，甲乙丙三方签订合同时，甲、乙方均需向丙方支付服务费15700元，乙方于2016年11月22日交付人民币40万元给甲方作为定金，甲方承诺于2017年1月1日腾空该房屋，并承诺于2017年1月1日将该房屋钥匙交于乙方，如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任。甲乙双方约定该房屋因未满2年，甲乙双方约定于2017年7月8日开始办理房屋买卖手续，如乙方黑龙江省绥化市房屋于办理天津市房屋手续之前卖掉，提前支付甲方房屋费用，如未能成功售出最晚2017年7月8日前办理手续。合同还约定了其他相关事项。合同签订当日，原告通过银行转账给付被告王文栋40万元，给付被告天津市郡利达房屋信息咨询有限公司中介服务费15700元，房屋评估代办金500元。2017年1月1日，被告王文栋与原告办理了房屋交接手续。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布了津政办发（2017）第48号文件《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，实施意见中关于深化区域性住房限购政策中对于本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手房。上述文件另规定：本实施意见自2017年4月1日起实施，此前相关政策规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。根据天津市政府办公厅颁发的限购政策，原告自2017年4月1日起不再具备在天津市武清区购房的资格。本院认为,原、被告之间签订的《郡利达房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，本院确认合法有效。双方应遵循公平、诚信的原则履行各自义务。就原告主张解除合同的请求，原告与被告签订房屋买卖合同后，在履行过程中遇天津市实施房地产市场调控政策，根据政策规定，原告不具备再购买新建商品房或二手住房的资格，因此导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，故其要求解除合同，于法有据，本院予以支持；原告主张返还购房定金40万元，虽然双方在房屋买卖合同中写明系“定金”，但根据相关法律规定，定金不得超过合同标的额的百分之二十，超出部分应当视为购房款，本案涉及的40万元无论双方定性为定金或购房款或二者皆有，基于合同中约定如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任，被告王文栋应当予以返还，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张被告天津市郡利达房屋信息咨询有限公司退还中介费，鉴于导致合同不能履行系因不可归责于双方当事人事由，如中介费全部不退，有失公平，综合合同履行的进展情况、双方的权利义务关系等因素，本院认为以退还中介费的50%为宜。原告主张的房屋评估代办金，因房屋并未评估，故原告该主张事实充分，本院予以支持。被告王文栋辩称合同未能履行系因原告违约行为导致等意见，缺乏事实依据，本院不予采信。被告天津市郡利达房屋信息咨询有限公司辩称不是本案适格被告，鉴于原告主张退还的中介费、房屋评估代办金的法律基础均是基于双方所签订的房屋买卖合同，故原告在本案中主张该项诉请并未不妥，故本院对被告天津市郡利达房屋信息咨询有限公司的意见不予采信。被告王文栋称在履行合同过程中，原告给造成了很大经济损失，被告王文栋可另行主张。此案经调解，双方未达成一致意见。综上，原告的部分诉讼请求，理由充分，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：原、被告于2016年11月22日签订的《郡利达房屋买卖（置换）合同》。二、被王文栋于本判决生效之日起5日内返还原告陈传忠支付的购房款项40万元。三、被天津市郡利达房屋信息咨询有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告中介费7850元（15700×50%）、代办金500元。四、原四、原告的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6292元，由原告担负92元，由被告担负6200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  马平和二〇一七年十一月十七日书 记 员  王志华附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：或者以自己的行为表明不履行主要债务。三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。