河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初7050号原告王孟华，男，1984年10月2日出生，汉族，住河南省西平县。委托代理人张存义，河南嘉同律师事务所律师。被告驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。统一社会信用代码：91411700733856084N。法定代表人李艳红，董事长。委托代理人智勇，河南尚成律师事务所律师。原告王孟华与被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王孟华的委托代理人张存义、被告新天地房产公司的委托代理人智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王孟华诉称，2012年1月3日原告和被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定:1、原告购买被告开发的新天地紫禁城住宅小区（一期）的2号楼B栋202号房；2、房屋总价款366111元；3、交房日期为2012年8月30日，逾期交房的违约金按照已交房款的万分之一每日向原告支付。合同签订当日，原告按照合同约定向原告支付了首付款，余款也按合同约定通过贷款方式支付给被告。原告履行完自己的合同义务后，直到现在被告未向原告履行交付房屋的义务。现请求被告向原告支付自2012年8月31日到2017年8月9日（1804天）的违约金66046.42元，并履行至交房时的违约金。被告新天地房产公司辩称，原告违约在先，被告有权拒绝交房并不承担逾期交房责任。本案双方合同附件四第二条第2、约定：××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：2、维修基金。本案被被告维修基金等费用一直没有缴纳，由于被被告没有按照约定缴纳相关费用，被告有权拒绝交房并不承担逾期交房责任。原告请求的违约金部分超过诉讼时效，应从起诉之日起向前计算两年。合同约定交房日期2012年8月30日，此时合同约定的义务履行期限届满，从2012年8月31日起原告就知道权利受到侵害，就应该起算诉讼时效，并且，双方合同约定了每天可以按已交房款的日万分之一计算违约金，明确具体。因此，原告要求从2012年8月31日起支付违约金超过了两年的诉讼时效。本案被被告已经于2016年9月11日领取了涉案房屋钥匙，被告已经将房屋交付给了原告占有、管理、使用、收益。双方合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接。本案原告既然进行了交接，就认可了被告的交房行为，被告完成了合同主要义务，原告实际取得占有使用房屋的合同目的已经实现，从交房之日起被告不存在交房延期违约问题。因此，被告逾期交房的违约行为应截至到2016年9月11日。应从其起诉状写明的2017年8月11日起向前推算两年计算违约金，并免去2016年9月11日至2017年8月11日期间的违约金。本案争议房屋所在的2号楼早已经达到入住条件，并且有其他业主已经入住，原告可以领取钥匙入住，其怠于行使权利，不应由被告承担违约责任。经审理查明，2012年1月3日，原告王孟华（××）与被告新天地房产公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要内容为：××购买出卖人开发的位于驻马店市××新区××中××北侧“××天地·××城”住宅小区××楼××房屋××套（商品房预售许可证号为：驻房字第××号）；该商品房预测建筑面积共128.19平方米，单价每平方米2856元，总价款366111元；付款方式为：签订合同当日付清首付款126111元，余款240000元作住房公积金贷款，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将该房屋另行出售，且已交房款不予退还；出卖人应当在2012年8月30日前，将经验收合格的商品房交付给××；出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：…②逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金等。该合同附件四“合同补充协议”第二条约定：“××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、暖气、天然气初装费…。该合同落款出卖人处加盖有新天地房产公司合同专用印章，××处显示有王孟华署名并按印。合同中并未约定维修基金等其他费用的缴纳时间。合同签订当日原告向被告交纳首付款126111元，余款240000元办理了住房公积金贷款。2016年9月21日，被告向原告交付诉争房屋的钥匙。庭审中，1、原告明确表示不选择解除合同，并要求合同继续履行；2、原、被告均认可交房时诉争的房屋尚未办理竣工验收手续；2、原告明确请求赔偿违约金的时间为自2012年8月31日起至2017年8月9日止。上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2012年1月3日，原告王孟华与被告新天地房产公司签订的《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。根据法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约已支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未按合同约定的履行期限即2012年8月30日前，履行其交房义务，构成违约。被告辩称因原告未按照合同约定缴纳维修基金，违约在先，其依约不承担逾期交房责任，因本案合同中对缴纳维修基金的时间未约定，被告也没有提交能够证明其已进行过催要而原告拒绝缴纳的证据，且诉争房屋至今未通过竣工验收备案，故对被告该抗辩意见，不予采纳。关于诉讼时效，合同约定“出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付××使用…逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”。本案中，被告未依约在2012年8月30日前将房屋交付原告，至2016年9月21日才将房屋钥匙交给原告，此时诉争房屋未办理竣工验收手续，原告应当知道该房屋不具备法定交付条件而接收房屋，应当视为接收房屋时原告知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效应从2016年9月21日起计算，至其向本院起诉之日2017年8月16日并未超过两年，故对被告抗辩主张违约金已经超过了诉讼时效，本院不予采纳。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。依据合同约定，经计算自2012年8月31日起计至2016年9月21日止（共计1483日），按已付购房款366111元的日万分之一计算的违约金为54294.26元（366111元×0.1‰/日×1483日）。关于原告请求继续支付直至交房时止的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王孟华支付逾期交房违约金54294.26元。二、驳回原告王孟华的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，原告王孟华负担130元，被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 宋 方二〇一七年十一月十五日书记员 党晶晶