北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初13730号原告(反诉被告)：北京中恩时代科技有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街甲5号2号楼六层604室内。法定代表人：王振杰，经理。委托诉讼代理人：魏子健，女，1985年1月30日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：韦金莹，北京市华城律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京方和正圆科技企业孵化器有限公司，住所地北京市通州区工业开发区光华路16号。法定代表人：刘宝珍，经理。委托诉讼代理人：李亘，男，1983年9月17日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。原告(反诉被告)北京中恩时代科技有限责任公司（以下简称中恩时代公司）与被告(反诉原告)北京方和正圆科技企业孵化器有限公司（以下简称方和正圆公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中恩时代公司法定代表人王振杰及委托诉讼代理人魏子健、韦金莹，被告方和正圆公司委托诉讼代理人李亘、季宗旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中恩时代公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签署的《办公楼租赁合同》及《厂房租赁合同书》；2、被告返还原告《办公楼租赁合同》合同履约金68438元及未履行租金6083.33元（自2017年2月21日至2017年2月28日）;3、被告返还原告《厂房租赁合同书》合同履约金46811元及未履行租金25485.99元（自2017年2月21日至2017年4月10日）；4、诉讼费被告承担。事实与理由：2016年9月13日,原被告签署《厂房租赁合同书》，约定原告承租被告位于北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路16号的方和正圆工业园内3号厂房东北侧（以下简称涉案厂房），厂房面积342平方米，租赁期限自2016年10月10日至2018年10月9日，租金共计374490元，季付，合同履约金为46811元。2016年，双方签署《办公楼租赁合同》，原告承租被告位于通州区光华路16号北京方和正圆2号办公楼西侧（以下简称涉案办公楼），租用面积375平方米，期限自2016年12月1日至2018年11月30日，租金共计547500元，季付，合同履约金为68438元。2017年2月21日，方和正圆工业园区内突然发生火灾，依据2017年3月8日，北京市通州区公安消防队出具的《火灾事故认定书》显示，起火原因认定排除外来火源、雷击等因素，不排除北京亿佳霖华环保设备有限公司在进行装修施工时将可燃物引发此火灾，认定起火部位为北京亿佳霖华环保设备有限公司租用的方和正圆3号库房（以下简称3号库房）区域西侧，起火时间为2017年2月21日11时45分。该3号库房发生火灾达到烧毁的程度，其中原告租用厂房区域、设备及产品被完全烧毁损失惨重，原告租用的办公楼烧成危楼，被相关部门查封禁止使用。自发生火灾起，原告已办理涉案厂房及办公楼，原被告双方签署的《厂房租赁合同书》及《办公楼租用合同》因标的物不存在，合同目的无法实现。原告分别于2017年3月13日、2017年3月17日向被告发出退租通知，解除两份协议，并要求被告退还合同履约金115249元，已付厂房2017年2月21日至2017年4月10日未履行的租金24624元，已付办公楼2017年2月21日至2017年2月28日未履行租金6000元，但至今被告均未返还。综上,依据《合同法》第94条及第97条的相关规定，原告有权要求解除合同并且由被告退还租金及赔偿相应的损失。被告方和正圆公司答辩并提出反诉称，对原告所述事实认可，但不同意原告诉讼请求。办公楼在火灾中没有受到实际损害，可以继续使用，同时原告也确实还在使用。厂房确实受损，故厂房租赁合同双方可以解除，造成的损失应由实际侵权人赔偿。同时基于双方签订《厂房租赁合同书》，2017年2月21日3号库房西侧发生火灾的事实，我方急需重建厂房，但原告未实际腾退，故提出反诉请求：1、原告将承租的涉案厂房内的全部物品清空并交付给被告；2、原告承担本案诉费。原告中恩时代公司针对反诉答辩称，同意被告的反诉诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月13日,方和正圆公司（出租方、甲方）与中恩时代公司（承租方、乙方）签署《厂房租赁合同书》，约定：甲方将涉案厂房租赁给乙方使用，厂房面积342平方米；乙方承租该租赁物期限为2年，自2016年10月10日至2018年10月9日；本租赁合同的履约金为三个月租金共计46811元，合同履行期内，如因乙方人为因素，对该租赁物及租赁物设施、设备造成损害，给甲方造成直接或间接经济损失，则甲方有权从合同履约金内扣除予以补偿；租赁期内，乙方若擅自将租赁物转租或其他违反本合同约定，视为乙方提前解除合同，甲方有权收回租赁物、扣除合同履约金并追究乙方违约责任；租金第一、二年每天每平方米1.5元，合计两年租金374490元（其中每季度包含服务费16812元），季付；乙方应在合同签订之日向甲方支付合同履约金46811元及第一次租金46812元，合计93623元；租赁期届满，在乙方已向甲方交清全部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁物，履行完本合同所约定违约责任七日内，甲方退还乙方合同履约金（不计利息）；乙方在租赁期届满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并且租赁物完好的交还给甲方。该合同还约定其他内容。同年，中恩时代公司（承租方）与方和正圆公司（出租方）签订《办公楼租赁合同》约定：中恩时代公司承租涉案办公楼，租用面积375平方米，期限自2016年12月1日至2018年11月30日；合同履约金为68438元；租金每天每平方米2元，合计547500元（其中每季度50000元，其余为服务费），租金季付。该《办公楼租赁合同》中双方的其他权利义务与《厂房租赁合同书》中的约定一致。上述协议签订后，方和正圆公司依约将涉案厂房及办公楼交付中恩时代公司使用。中恩时代公司依约交纳的涉案厂房租赁合同的履约金46811元及涉案办公楼租赁合同的履约金68438元。2017年2月21日，方和正圆商贸有限公司院内的3号库房发生火灾，造成3号库房烧毁。北京市通州区公安消防支队于2017年7月5日出具的《火灾事故重新认定书》显示，此次火灾排除外来火源、雷击、小孩玩火等因素；不排除北京亿佳霖华环保设备有限公司承租的库房区域内装修施工过程中引燃周边可燃物所致，认定起火部位为北京亿佳霖华环保设备有限公司租用的3号库房区域西侧，起火时间为2017年2月21日11时45分许。2017年9月10日，北京市公安局消防局作出复核决定书维持上述《火灾事故重新认定书》。2017年3月17日，中恩时代公司向方和正圆公司发出《紧急退租函》，载明：2017年2月21日，非我司原因，贵院区发生重大火灾，将我司租赁的三号厂房北侧全部烧毁，并将办公楼西侧的办公楼烧成危楼，至今被相关部门查封禁止使用。本次火灾造成我公司设备全部烧毁，生产经营活动停顿。自发生火灾起，贵司事实上无法依据两份租赁合同对我司租赁行为提供服务和保障。为保证公司持续经营，我司只能退租。现要求贵司在2017年3月20日前退还两份租赁合同项下押金115249元，自2017年2月21日至2017年4月10日止的三号厂房北侧房租24624元、2017年2月21日至2017年2月28日止2号办公楼西侧办公楼房租6000元，以上总计145873元。在本案庭审过程中，方和正圆公司对《紧急退租函》的真实性认可。经询问，中恩时代公司表示涉案办公楼内还有空调和部分物件，涉案厂房内有所有的检测设备。上述事实，有《厂房租赁合同书》、《办公楼租赁合同》、《火灾认定书》、《紧急退租函》等及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点在于涉案《厂房租赁合同书》及《办公楼租赁合同》是否应予解除，如应解除则方和正圆公司是否负有返还履约金及租金的责任。合同解除可以分为法定解除和约定解除。法定解除权，是当事人在法律规定解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。法律规定的法定解除权行使的条件有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。判断是否符合法定解除权行使条件的关键在于合同目的是否无法实现。本案中中恩时代公司与方和正圆公司签订《厂房租赁合同》及《办公楼租赁合同》的目的在于，承租涉案厂房及办公楼用于生产经营。现涉案厂房内发生火灾，造成租赁物烧毁，使中恩时代租赁租赁物用于生产经营活动的合同目的无法实现。故符合合同法定解除权行使的条件，中恩时代公司有权解除《厂房租赁合同》及《办公楼租赁合同》。方和正圆公司主张因办公楼未达烧毁程度仍可使用，故不同意解除该合同。因中恩时代公司承租涉案厂房的同时承租了办公楼，办公楼是企业为进行生产经营行为的办公场所，即使不直接用于生产活动，仍与企业生产经营行为密不可分。故因涉案厂房烧毁，如继续履行《办公楼租赁合同》，并不能实现中恩时代公司承租该办公楼的合同目的，同时考虑到，涉案办公楼也因火灾造成一定的损坏。故对方和正圆公司该辩解意见，本院不予采纳。因此，中恩时代公司发出《紧急退租函》属于行使合同解除权的单方意思表现，自该《紧急退租函》到达对方之日起发生解除合同的效力。故《办公楼租赁合同》及《厂房租赁合同书》自2017年3月17日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中恩时代公司应将涉案厂房、办公楼腾退返还给方和正圆公司，故对方和正圆公司该项反诉诉求，本院对此予以支持。根据《厂房租赁合同书》及《办公楼租赁合同》的约定，中恩时代公司支付的合同履约金属于履约保证金，因中恩时代公司不存在违约行为，故方和正圆公司应将该笔款项返还给中恩时代公司，对中恩时代公司该项诉求，本院予以支持。因火灾发生后，中恩时代公司无法占有、使用涉案厂房及办公楼，故方和正圆公司应将火灾发生日之后的租金退还中恩时代公司，具体数额经核实，《办公楼租赁合同》项下应退还的租金为6083.33元，《厂房租赁合同书》项下应返还租金为24965.86元，超出部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司与被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司于二〇一六年九月十三日签订的《厂房租赁合同书》于二〇一七年三月十七日起解除；二、原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司与被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司签订的《办公楼租赁合同》于二〇一七年三月十七日起解除；三、被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司返还原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司《办公楼租赁合同》的合同履约金68438元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司返还原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司《厂房租赁合同书》的合同履约金46811元，于本判决生效之日起七日内付清；五、被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司返还原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司《办公楼租赁合同》的租金6083.33元,于本判决生效之日起七日内付清；六、被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司返还原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司《厂房租赁合同》的租金24965.86元,于本判决生效之日起七日内付清；七、原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司将位于北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路16号的北京方和正圆工业园内3号厂房东北侧腾退并返还给被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清；八、驳回原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1618元，由原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司负担5元（已交纳）;由被告（反诉原告）北京方和正圆科技企业孵化器有限公司负担1613元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）北京中恩时代科技有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一七年十一月二十四日书记员  张媛媛