江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终3588号上诉人（原审原告）：郭琳。委托诉讼代理人：季顺，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌星，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:徐州世茂置业有限公司，住所地徐州市三环东路18号金三环汽配市场E2-02南侧301-305。法定代表人：许世坛，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴建平，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳筱，江苏智临律师事务所律师。原审原告：魏建军。上诉人郭琳因与被上诉人徐州世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）、原审原告魏建军商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭琳的委托诉讼代理人凌星，被上诉人世茂公司的委托诉讼代理人裴建平、柳筱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭琳上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人承诺建设世茂百货楼，引进世茂百货品牌等宣传内容属于要约，而非要约邀请，是商品房买卖合同的组成内容，被上诉人违反该内容，应承担违约责任。一审法院认定宣传广告内容为要约邀请，系认定事实错误。二、被上诉人变更徐州世茂广场规划设计，不再建设世茂百货楼、引进世茂百货业态，违反合同约定，上诉人享有合同解除权。同时，该规划变更严重影响了涉案房屋的使用功能和投资收益。一审法院没有考虑涉案房屋以及世茂百货业态的商业属性和整个广场的商业规划布局，导致认定事实错误。三、合同补充协议第8条第（2）款、第（5）款、第21条、24条、28条等条款，是被上诉人提供的格式条款，该条款排除了上诉人的主要权利，免除了被上诉人的违约责任和主要义务，被上诉人也没有尽到提示注意义务，该条款为无效条款。一审法院引用该条款进行判决，依据错误。被上诉人世茂公司辩称：1、双方商品房买卖合同已经履行完毕，上诉人是以被上诉人违反合同约定，导致合同目的不能实现而行使法定解除权，其理由不能成立。2、被上诉人变更规划设计是合法行为，对上诉人权利义务不产生影响，与答辩人履行合同义务无关。该变更属于被上诉人有权进行的变更，并且经过规划部门批准。上诉人所述世贸百货建设对房屋价值影响，过分夸大了世贸百货建设对合同的作用，没有有效的证据证明，因而不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。魏建军、郭琳向一审法院起诉请求：1.判令解除魏建军、郭琳与世茂公司签订的商品房买卖合同；2.判令世茂公司返还魏建军、郭琳购房款678916元；3.判令世茂公司赔偿魏建军、郭琳利息损失（以678916元为基数按照中国人民银行同期贷款利率6.14%，自2010年12月2日计算至实际返款之日）；4.本案诉讼费由世茂公司承担。事实和理由：2010年11月18日，魏建军、郭琳与世茂公司签订商品房买卖合同，合同编号为0252263。合同约定，由魏建军、郭琳购买世茂公司位于徐州世茂广场商业内街1-244号商铺，价格为678916元。同年底，世茂公司通知魏建军、郭琳办理交房手续。交房时，规划的世茂百货楼尚未开始建设。2016年1月，世茂广场整体完工，然而，世茂公司一直承诺建设的世茂百货楼却没有出现。此后，魏建军、郭琳通过徐州市规划局得知，世茂公司于2013年擅自申请变更世茂广场三期规划，原来规划的整栋世茂百货楼变成了世茂外街6#、7#、8#三栋楼，三期商业与已经建成的内街之间的连廊也不复存在，造成整体商业面积减少、三期商铺产权分散，无法由世茂公司集团所属的世茂百货进行大面积的统一经营和品牌推广，更无法实现最初规划的由世茂百货主力店和一期大润发、影城主力店各自吸引的充足人流贯通商业内街而形成合理的人流动线、从而盘活魏建军、郭琳商铺和内街的目的。因此，三期商业规划变更隔断了广场内部商业片区的联系，严重影响了世茂广场整体的人流动线，造成商业内街人流性严重不足，这违背了世茂公司销售商铺时的宣传和魏建军、郭琳购买该商铺的初衷，已然无法实现合同目的。为维护魏建军、郭琳合法权益，特依法提起诉讼。一审法院认定事实：世茂公司通过宣传手册、媒体、网站、商业活动等方式对徐州世茂广场进行宣传：徐州世茂COSMO，位于徐州市××区，紧邻汉文化景区，建筑面积约26万平米，业态类型丰富齐备，涵盖时尚ShoppingMall、菁英SOHO、摩登商业街、连锁超商（大润发）、世茂百货、世茂院线、健身中心、美食娱乐城等于一体，是徐州首座全天候、一站式时尚主题商业大都会；2层商铺均设有连廊，使其与“大润发”、“世茂百货”相互连接，3部自动扶梯从广场直达2楼连廊；徐州世茂COSMO吸引了国内外众多知名品牌商家的关注，纷纷争相入驻，其中包括连锁商超大润发、田亮阳光健身俱乐部等知名商企。2010年11月18日，郭琳（买受人）与世茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及其附件各一份（合同编号为0252263），约定：买受人购买出卖人开发的徐州世茂广场商业内街1-244号房，用途为商服，建筑面积为46.27平方米，总房款为678916元。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。附件四合同补充协议第8条第（2）款约定：在保证该商品房所在项目整体各项规划设计指标要求的情况下，在不实际损害买受人使用该商品房的基础上，买受人同意出卖人可以对项目部分规划设计进行适当调整而无须书面通知买受人，并无条件接受该等调整或变更方案，且不因此追究出卖人的违约/赔偿责任。若由于政府规划政策及要求调整等原因，致使该商品房所在商业项目区域平面布局（指出卖人之任何宣传、陈述、承诺、展示、陈列或文件中提及的“商业项目区域平面布局”）发生变化的，出卖人不承担违约责任。附件四合同补充协议第8条第（5）款约定：本条所述规划、设计变更须导致买受人所购商品房质量或使用功能受到实质影响时，买受人才有权选择退房，除此以外的规划设计内容变更，买受人自愿放弃退房解约权。买受人亦不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。附件四合同补充协议第21条约定：小区外部环境和其他配套设施以政府有关部门的验收为准，由于政府规划要求或经政府部门核准的规划变更，致使小区平面布局或其他事项变化，出卖人不承担违约责任。附件四合同补充协议第24条约定：出卖人承诺遵守本合同之约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的以该商品房交付现状为准，有关该商品房的广告、样板房、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。附件四合同补充协议第28条约定：买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，且出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。郭琳与世茂公司分别在上述合同及其附件买受人、出卖人栏目后签名或盖章。同日，郭琳与牡丹江世茂商业运营有限责任公司徐州分公司签订委托招商管理协议，郭琳就所购房屋委托该公司按照徐州世茂商业项目的统一规划进行统一招商和统一商业经营管理。世茂公司与牡丹江世茂商业运营有限责任公司徐州分公司的股东均为上海世茂股份有限公司。郭琳交纳全部购房款后，2011年6月27日世茂公司向郭琳开具销售不动产统一发票，载明：建筑面积46.26平方米、购房款金额678769元。2011年6月29日世茂公司把徐州世茂广场商业内街1-244号房交付给郭琳，该房的经营方式为委托招商，郭琳向黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司缴纳2012年1-6月的物业管理费4163元。2016年2月18日该房地产权利人登记为郭琳、魏建军，共有情况为房屋共同共有，建筑面积为46.26平方米。郭琳、魏建军于2001年1月5日登记结婚，系夫妻关系。2010年7月27日、2010年11月19日、2010年12月21日、2011年8月3日、2012年7月24日由徐州市规划局盖章确认的徐州世茂广场平面图中标注有世茂百货，2013年4月26日由徐州市规划局盖章确认的徐州世茂广场平面图中原世茂百货的位置变更为商业外街6#、7#、8#楼，该规划经徐州市规划局于2013年3月27日在徐州日报上公示通告。2014年4月14日由徐州市规划局盖章确认的徐州世茂广场平面图中未标注世茂百货，变更为商业外街6#、SOHO3#、4#及地下室，商业外街6#于2015年12月25日竣工验收备案。因世茂公司未取得建设工程规划许可证于2014年4月擅自建设世茂广场三期工程7#、8#、商务酒店3栋楼房，徐州市规划局于2014年5月6日对世茂公司作出行政处罚：责令限期改正，罚款62700元，该三栋楼房于2014年12月23日竣工验收备案。一审法院认为，郭琳与世茂公司于2010年11月18日签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，依法成立并有效。虽魏建军与郭琳系夫妻关系且涉案房产登记为魏建军、郭琳共同共有，但与世茂公司签订商品房买卖合同的是郭琳，合同对郭琳与世茂公司具有法律拘束力。魏建军不是合同一方当事人，依据合同相对性原理，魏建军无权依据该商品房买卖合同向世茂公司主张权利，故魏建军不是本案适格原告。从魏建军、郭琳提交的宣传资料来看，宣传广告内容为要约邀请，双方合同也明确约定“宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”。郭琳购买涉案房屋时应当清楚合同内容并不包括宣传资料所记载内容，且郭琳作为投资人，购买商业用房属于风险性较高的投资行为，应对广告宣传中所包含的不确定性事项及不确定性事项所带来的经营风险存在合理预期。世茂公司部分变更徐州世茂广场规划设计业经相关政府部门批准，变更对郭琳投资收益是否产生负面影响及影响程度均无从判断，现有证据不足以证明无法实现合同目的，且合同约定“由于政府规划要求或经政府部门核准的规划变更，致使小区平面布局或其他事项变化，出卖人不承担违约责任”。故，郭琳以诉称理由主张解除与世茂公司签订的商品房买卖合同既没有合同依据也不符合法律相关规定，不予支持。世茂公司已按合同约定履行房屋交付义务，郭琳要求世茂公司返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回魏建军、郭琳的诉讼请求。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否具备解除条件。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：上诉人购买被上诉人世茂公司开发的徐州世茂广场商业内街1-244号房，根据上诉人签字的房屋交接确认书，涉案房屋已于2011年6月29日由世茂公司交付给郭琳，且上诉人确认该房屋的现状及房屋质量符合该房屋《商品房买卖合同》约定的交付标准。郭琳后于2016年2月18日完成了房屋权属登记。据此，可以认定被上诉人全面履行了《商品房买卖合同》约定的义务。上诉人认为被上诉人关于建设世茂百货楼，引进世茂百货品牌等宣传内容属于要约，是《商品房买卖合同》的组成内容。但在双方签订的《商品房买卖合同》并无关于建设世茂百货楼，引进世茂百货品牌等内容，且双方签字认可的合同补充协议（二）第24条约定：“出卖人承诺遵守本合同约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准。本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的广告、样板房、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”。故上诉人主张宣传内容构成要约，缺乏合同依据。上诉人认为被上诉人变更徐州世茂广场规划设计，不再建设世茂百货楼、引进世茂百货业态，影响了其购买房屋的使用功能和投资收益，违反合同约定。本院认为，被上诉人关于世茂广场的规划设计均已经过了相关规划部门的批准，且双方签订的《商品房买卖合同》中并未对建设世茂百货楼作出约定，故上诉人关于被上诉人违反合同约定的理由不能成立。上诉人认为合同补充协议（二）第8条第（2）款、第（5）款、第21条、24条、28条等条款，是格式条款，应为无效。本院认为，合同补充协议（二）第28条的内容为：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，且出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。”上诉人在该条款下方的买受人处签名并按手印，应视为对上述条款的认可。故上诉人以被上诉人没有尽到提示注意义务为由主张以上条款无效，理由不能成立，不予采信。上诉人要求解除合同的以上理由均不能成立，不予支持。综上，上诉人郭琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12941元，由郭琳负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 史善军审判员 程 叶二〇一七年十一月十五日书记员 侯梦池