贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0403民初1565号原告：张仕贤，男，1968年9月8日生，苗族，贵州省安顺市人，小学文化，务农，户籍所在地安顺市西秀区，住安顺市平坝区。委托代理人：张霞，贵州黔平律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告：安顺市平坝区亿丰置业有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处平安广场樱花路12号。统一社会信用代码：91520421322029455X。法定代表人：胡叙鸿，职务：董事长。委托代理人：陈礼平，平坝区中心法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。原告张仕贤诉与被告安顺市平坝区亿丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法由审判员吴丽琴适用简易程序于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告张仕贤及委托代理人张霞、被告的委托代理人陈礼平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行交付房屋义务，将原告购买的亿丰国际商贸城12-1-27号商铺交付给原告使用；2、判决被告支付违约金5840.12元；3、判决被告支付原告租金损失8440.8元；4、判决被告支付律师费1万元。事实和理由：原告于2016年6月与被告签订《商品房订购合同》，向被告订购亿丰国际商贸城12-1-27号35.17平方米商铺一间。原告按照《商品房订购合同》的约定于2016年6月28日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买商铺面积35.17平方米，商铺总价款258072元，首付145072元，银行贷款14万元。合同约定原告购买商铺的出租方式为出卖人未将商品房出租，出卖人应当在2017年5月7日前向买受人交付该商品房，逾期交房90日内，按照已经交付房款每日万分之2支付违约金；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之2的违约金。2016年6��28日，原告签订合同当日支付首付款145072元，于2016年9月23日签订《商业用房贷款借款（担保）合同》，平坝鼎立村镇银行于2017年1月发放贷款，原告于2017年1月22日开始支付按揭贷款1650.88元/月，至起诉时已支付7期12201元。2017年5月7日，合同约定的交房时间到期后，被告没有通告原告收房，原告前往被告处询问，才发现被告将商铺租赁给第三人，租期10年。原告要求被告履行交房义务，被告说商铺已经租赁给第三人，可以将其他位置的商铺调换给原告，但双方没有达成协议。原告认为被告的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担其违约后导致原告的各项损失。被告安顺市平坝区亿丰置业有限公司辩称：原告向被告购买房屋时，被告已经向原告释明，前三年由被告给原告返租，租金已从房价款中扣除，原告向被告要求支付房屋的请求不成立。原告主张交付房屋的事实不成立，被告不应当承担违约金、租金损失及律师费。原告所主张的购房款285072元，系被告给原告优惠政策，以及用前三年的租金折抵后的实际购房款，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，原告与被告签订《商品房订购合同》，原告向被告定购被告开发的位于“亿丰国际商贸城一期1楼”的商铺，房号12-1-27号，建筑面积35.17平方米，房款285072元，原告定购的商品房用途为自营。同年6月28日，原告与其妻唐思慧与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买第12号楼1层27号商品房，建筑面积35.17平方米，房屋总价款285072元，合同约定买受人以银行按揭付款，合同签订当日向出卖人交付首期房款145072元，余款14万元银行按揭支付；合同约定出卖人应当在2017年5月7日前向买受人交付该商品房；合同对逾期交房责任约定为逾期在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之2的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告交付首付款145072元，被告向原告出具收据。同年9月23日，原告与其妻唐思慧与平坝鼎立村镇银行有限责任公司签订《商业用房贷款借款（担保）合同》，向平坝鼎立村镇银行有限责任公司贷款14万元，被告作为保证人为原告的贷款进行担保。借款合同约定原告的还款方式等额本息还款，每月等额还本息金额1650.88元。2017年1月30日，平坝鼎立村镇银行有限责任公司向原告发放贷款14万元，该款付至原告在该行开立的银行卡账户，当日从原告的银行卡账户转账支付给被告。2016年6月至2017年3月，被告将亿丰国际商贸城的商铺整体对外招商引资，引进经营建材的商家入住经营，故被告将原告购买的商铺与其相邻的前后商铺共8间出租给案外人经营。2017年3月，原告发现所购买的商铺被案外人装修后向被告提出异议，双方为此产生纠纷。同年5月7日，合同约定的交付房屋时间到期，被告未向原告履行交付房屋的义务，逾期交房超过90日。同年8月4日，原告因与被告之间的房屋买卖合同纠纷，委托贵州黔平律师事务所代为诉讼，向该律师事务所支付代理费1万元。本案审理中，原告的妻子唐思慧向本院提交申明书，申明其系原告的妻子，是本案所涉房屋的共同共有人，因与原告系夫妻，放弃本案涉及的诉讼权利，由其丈夫原告一人处理。上述事实有原、被告的陈述和提供的证据予以证明。原告提举：1、《商品房订购合同》、《商品房买卖合同》；2、《商业用房贷款借款（担保）合同》；3、收款收据；4、原告在平坝鼎立村镇银行有限责任公司银行卡账户交易流水清单；5、装修房屋照片3张；6、贵州黔平律师事务所开具的代理费发票；7、唐思慧身份证、结婚证及申明书。被告提举营业执照、法定代表人身份证明及身份证。以上证据来源合法、客观真实，并经庭审质证，能证明案件的事实，本院予以采信。被告提举的客户签约确认单系被告单方制作，无原告的签名，原告对此不予认可，不能达到被告主张的返租原告购买的商铺及用返租三年的租金抵扣房款的证明目的，本院不予采信。本院认为，本案系商品房销售合同引发标的物的交付纠纷，争议的焦点被告是否存在违约行为，如果被告的行为构成违约，应如何承担违约责任。原、被告签订商品房买卖合同，未违反法律规定，原告已向被告支付全部价款，已履行买受人的义务，双方之间的买卖关系应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物”的规定，被告应按合同约定的时间即2017年5月7日前向原告交付房屋，现房屋交付的时间已过，原告诉请被告交付房屋，符合法律的规定，本院予以支持。原告购买的房屋为商业用房，双方在定购时约定定购用途为购买人自行经营，被告从合同约定的交付时间至今仍未能向原告交房，而是将原告购买的房屋租赁给案外经营，被告出租原告房屋的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告��担违约责任。根据合同对逾期交房责任的约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，故被告应按已付房款从2017年5月8日起按日万分之2向原告支付违约金。原告已付全部房屋价款为285072元，原告仅请求按首付款和已偿还银行按揭10期的贷款合计162225.64元计算违约金，本院予以支持。双方签订的买卖合同约定逾期交房应承担的违约责任为支付违约金，原告请求被告支付租金损失和代理费无事实依据，本院不予支持。本案被告未举证证明其与原告之间存在返租原告所购房屋的租赁关系，故应由其承担举证不能的法律后果。本案所涉房屋的共同买受人唐思慧与原告系夫妻，其自愿放弃在本案中享有的诉讼权利，由其丈夫原告行使，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告安顺市平坝区亿丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张仕贤交付位于平坝区公园路亿丰国际商贸城第12号楼1层27号房屋。二、被告安顺市平坝区亿丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张仕贤支付违约金（以房款162225.64元为基数，从2017年5月8日起按每日万分之2计算至本判决指定的履行之日止）。三、驳回原告张仕贤的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费408元，减半收取204元，由原告张仕贤负担50元，由被告安顺市平坝区亿丰置业有限公司负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费408元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  吴丽琴二〇一七年十一月六日书记员  常 晓附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公���，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人���主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。