山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1602民初3584号原告（反诉被告）：宋朝霞，女，1972年11月30日出生。委托诉讼代理人：苏献忠，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿震，山东一衡律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：苏小兵，男，1972年9月28日出生。委托诉讼代理人：苏献忠，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿震，山东一衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：牟兰亭，男，1962年12月20日出生。委托诉讼代理人：盖元刚，山东圆刚律师事务所律师。委托诉讼代理人：任月红，山东圆刚律师事务所律师。原告宋朝霞、苏小兵与被告牟兰亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告牟兰亭于2017年10月12日向本院提起反诉，本院依法进行合并审理。原告（反诉被告）宋朝霞、苏小兵及其共同委托诉讼代理人苏献忠、鹿震，被告（反诉原告）牟兰亭及其委托诉讼代理人任月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋朝霞、苏小兵向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原被告于2017年3月10日签订的售房合同书；2.本案的诉讼费、保全费用被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：被告协助原告办理房产过户手续或棚改拆迁变更手续。事实和理由：2017年3月10日，原告与被告签订售房合同书，约定被告将其坐落于滨州市滨城区某室（房屋产权证号：滨字第××号）以28万元的价格出售给原告，并将合同在山东省滨州市鲁滨公证处公证。合同签订后，原告如约支付给被告20万元购房款，被告已将房屋交付给原告，但尚未办理过户登记。因涉案房屋面临拆迁，被告欲解除售房合同书收回该房屋，因该售房合同书的签订均为原被告的真实意思表示，故该合同合法有效。被告欲解除合同的行为，严重损害了原告的合法利益。被告牟兰亭辩称，被告与两原告于2017年3月9日签订的委托书及2017年3月10日签订的售房合同，系被告在两原告欺诈的情况下作出的错误意思表示，且售房合同内容显失公平，应当予以撤销。具体事实与理由如下：被告与原告宋朝霞系同事关系，原告宋朝霞系单位办公室工作人员，本案所涉房产系单位统一建房。2017年3月9日，被告因为资金严重困难，经双方确定将被告涉案房产以出卖的方式转让给原告，原告说涉案房产作价28万元。因为涉案房产有可能拆迁，被告不同意该数额。原告宋朝霞声称其系办公室人员，知道拆迁内幕，称涉案房产目前不会拆迁，并称如果拆迁时超过该数额则被告可反悔，但是需要向其支付违约金。因当时被告缺钱，为此同意了原告提出的要求。原告宋朝霞于当天书写了委托书让被告签字，要求被告委托其办理不动产权证及棚改拆迁等手续，于2017年3月10日向被告出具了其起草的售房合同，并进行了公证，该售房合同第六条确约定如果被告不同意出售房屋则向两原告支付高额违约金和巨额赔偿。2017年8月份，被告得知涉案房产在5月已经出了拆迁公告但却没有任何单位通知被告。被告找到拆迁办公室才知道公示的被拆迁人竟然是原告宋朝霞，房产拆迁价值为657188元。这时被告才知道被原告欺骗了，且按照2017年3月9日委托书被拆迁人应该是被告，原告宋朝霞只是代理人。为此，被告多次要求两原告撤销公示内容，撤销原售房合同。两原告没有经过被告同意，直接将涉案房产的拆迁被公示人书写为原告宋朝霞，实际上涉案房产目前所有人仍是被告，被公示主体与原告所明确的诉讼请求相互矛盾，原告是在欺骗被告及拆迁部门的情况下而取得的被公示主体资格。整个案件事实就是原告宋朝霞在明知涉案房产马上被拆迁，其在明知被告急需用钱的情况下骗取被告签订合同，并签订了高额的违约金条款。两原告的欺诈行为导致被告无家可归流离失所，现两原告要求被告履行合同的诉讼请求没有依据，请求依法驳回两原告的诉讼请求。反诉原告牟兰亭向本院提出反诉请求：1.撤销反诉原告与两反诉被告于2017年3月9日签订的委托书及2017年3月10日签订的售房合同；2.本案的本诉费用及反诉费用均由反诉被告承担。反诉的事实和理由：内容同本诉部分牟兰亭答辩中具体事实与理由。反诉被告宋朝霞、苏小兵对反诉原告牟兰亭的反诉辩称，反诉原告的反诉事实与理由不实，双方之间的交易是双方基于房屋买卖所进行的真实意思表示，合同主文第七行明确约定双方在平等、自愿、协商一致的情形上达成的转让协议，且双方在鲁滨公证处进行了公证，双方对合同内容并无异议，由此可见反诉原告在反诉状中所称反诉被告对反诉原告存在欺诈，由此主张撤销双方所签订的委托书和售房合同，没有事实根据，也不符合合同法相关规定，请求依法驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的如下证据：公证书、银行转账单、收据、房屋产权证书、国有土地使用证书、房屋登记费收据、住宅专项维修资金专用票据、测绘费发票、住宅专项维修资金交存通知书、离婚登记审查处理结果表、离婚协议、委托书、售房合同、不动产登记资料查询结果证明，本院确认的事实如下：宋朝霞与苏小兵系夫妻关系。2017年3月9日，牟兰亭（委托人）与宋朝霞（被委托人）签订委托书，载明牟兰亭将位于滨州市滨城区某室房产转卖给宋朝霞。因国家政策暂时不允许办理不动产权交易，本人委托宋朝霞作为其合法代理人，全权代表其办理该房产相关事项（包括办理不动产权证、棚改拆迁等手续），对被委托人在办理该房产相关事项过程中签署的有关文件，其均予以认可，并承担相应法律责任。同日，牟兰亭（转让方、甲方）与宋朝霞（受让方、乙方）签订售房合同书，约定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的上述房屋转让给乙方一事达成转让协议，该房屋建筑面积76.51平方米及储藏室一间面积8.17平方米；房屋产权证为房权证滨字第××号、国有土地使用权证为滨国用（2003）第6343-24号；房屋转让价格为28万元；付款方式：签订合同之日，乙方支付给甲方20万元，剩余8万元，待协助乙方办理不动产权证所有手续或棚改交易结束后，全部结清；房屋交付：甲方应于本合同生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方；房屋过户：房屋交付乙方后，根据国家规定能够办理不动产权证时，甲方应立即办理转让手续到乙方名下，办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担，双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋不动产权证、土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉；甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户及棚改拆迁时，不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人或反悔不出售该房屋，否则，应立即退回乙方已交购房款20万元，向乙方支付购房款30%的违约金，并承担由此给乙方造成的经济损失补偿金20万元；甲方保证出后房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷；甲方应在2017年3月10日将该房产交付乙方；甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担；今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有，若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续，若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。甲方落款处牟兰亭签字捺印，乙方落款处宋朝霞签字捺印，见证人魏某、董某、王某签字确认。2017年3月10日，牟兰亭与宋朝霞、苏小兵就上述涉案房屋签订售房合同书，合同内容与2017年3月9日的售房合同书内容一致，并在山东省滨州市鲁滨公证处进行了公证。2017年3月11日，宋朝霞以银行转账形式向牟兰亭支付购房款20万元。同日，牟兰亭向宋朝霞出具收据。同日，牟兰亭将涉案房屋及其房屋产权证书、国有土地使用证书、房屋登记费收据、住宅专项维修资金专用票据、测绘费发票、住宅专项维修资金交存通知书一并交付宋朝霞、苏小兵。2017年5月，拆迁公告载明涉案房屋被拆迁人为宋朝霞，房产拆迁价值657188元。涉案房屋尚未办理过户，因棚改政策，暂不能办理不动产过户手续。另查明，2007年7月27日，牟兰亭与穆景荣协议离婚，约定住房一套归牟兰亭所有。涉案房屋登记在牟兰亭名下，单独所有。本院认为，一、本诉部分：宋朝霞、苏小兵与牟兰亭之间签订的售房合同书，明确约定“甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户及棚改拆迁时，不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人或反悔不出售该房屋，否则，应立即退回乙方已交购房款20万元，向乙方支付购房款30%的违约金，并承担由此给乙方造成的经济损失补偿金20万元……今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有”，牟兰亭对拆迁价格是否知晓，并不影响其对房屋买卖作出真实意思表示，该售房合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按照合同约定依诚实信用原则全面履行自己的义务。牟兰亭、宋朝霞、苏小兵系平等民事主体，双方的买卖交易中不存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，故双方的买卖合同不能认定为显失公平。牟兰亭作为具有完全民事行为能力人，应当明知其签订合同的行为所产生的法律后果，其对合同相关内容具备相应认知的能力，对房屋交易市场及价格应有相应的认知能力。牟兰亭以显失公平、欺诈为由，要求撤销合同的理由，本院不予支持。牟兰亭与宋朝霞、苏小兵签订合同时有见证人，后双方又办理了公证，牟兰亭亦已将涉案房屋及相关手续交付宋朝霞、苏小兵，宋朝霞、苏小兵亦依约将涉案购房款20万元交付牟兰亭。现宋朝霞、苏小兵要求继续履行合同，因房屋买卖合同系双务合同，宋朝霞、苏小兵作为买受人应依约在牟兰亭协助其办理不动产权证所有手续或棚改交易结束后支付余款8万元。现为避免讼累，本院对继续履行及宋朝霞、苏小兵应支付牟兰亭的后续房款8万元一并作出处理。故对宋朝霞、苏小兵要求继续履行合同的主张，本院依法予以支持。二、反诉部分：关于牟兰亭要求撤销2017年3月9日的委托书及2017年3月10日签订的售房合同书的主张，本院不予支持。具体理由如下：第一，从时间节点来看，牟兰亭与宋朝霞于2017年3月9日签订委托书后，2017年3月10日牟兰亭与宋朝霞、苏小兵又签订了售房合同书，并办理了公证，内容相互印证；第二，从合同订立来看，该售房合同书系双方当事人的真实意思表示，具体理由同本诉部分理由，在此不再赘述；第三，从合同履行情况来看，宋朝霞、苏小兵作为买受人已依约履行支付购房款的义务，牟兰亭亦依约将涉案房屋及其相关手续交付宋朝霞、苏小兵，合同主要义务已依约履行。综上，牟兰亭的该项主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告宋朝霞、苏小兵与被告牟兰亭于2017年3月10日签订的售房合同书继续履行；二、原告宋朝霞、苏小兵于本判决生效后十日内支付被告牟兰亭购房款8万元；三、被告牟兰亭于本判决生效后十日内协助原告宋朝霞、苏小兵将滨州市滨城区某室不动产权人变更为原告宋朝霞、苏小兵，如无法办理上述变更手续，被告牟兰亭于上述时间内协助原告宋朝霞、苏小兵在政府相关棚改拆迁管理部门将因上述不动产而产生的棚改拆迁房户名变更为原告宋朝霞、苏小兵；四、驳回反诉原告牟兰亭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，减半收取计2750元，反诉案件受理费50元，合计2800元，由牟兰亭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  孙春华二〇一七年十一月六日书记员  唐梦瑶