湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0191民初524号原告：武汉御甲堂饮食有限公司，住所地武汉市江岸区永清街武汉天地A块一期3-2-2室。法定代表人：韩继茂，系该公司总经理。委托诉讼代理人：凃勇，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟笑然，湖北立丰律师事务所实习律师。被告：夏习元，男，1979年4月2日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：曹维，湖北景盛律师事务所律师。被告：夏建华，女，1986年10月20日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：曹维，湖北景盛律师事务所律师。被告：夏燕，女，1985年3月26日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：曹维，湖北景盛律师事务所律师。原告武汉御甲堂饮食有限公司（以下简称御甲堂公司）与被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告御甲堂公司的委托诉讼代理人凃勇、钟笑然，被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕的共同委托诉讼代理人曹维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御甲堂公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕赔偿原告御甲堂公司直接经济损失2,425,200元（其中装修损失2,160,000元、厨房设备损失210,000元、油烟净化系统损失55,200元），并承担相应的利息损失（利息损失按5年以上同期银行贷款利率7.05%，以损失发生之日起至起诉之日止暂计算为897,122.61元，直至本息付清为止）；2.本案诉讼费用由被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕承担。事实和理由：原、被告于2011年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕提供位于武汉经济技术开发区博学华府1号楼及其附属物给原告御甲堂公司租赁使用，合同期限为十年。因被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕无视环保部门审批意见，将已被法院强制执行的房屋租赁他人用于餐饮，致使合同无法履行产生纠纷。原告御甲堂公司于2013年6月18日向武汉经济技术开发区人民法院起诉，法院作出（2013）鄂武经开民初字第00637号判决。后武汉市中级人民法院二审维持了一审判决。因装修及装修押金损失、电梯设备损失、厨房设备损失、油烟净化系统的相关合同权利义务尚未终止，故生效判决未处理上述损失。原告御甲堂公司于2016年8月20日、2016年9月2日、2016年9月27日分别与武汉市硚口区美盛厨房设备厂、湖北新瑞森建筑装饰设计工程有限公司、武汉创新环保工程有限公司签订了三份《补充协议》，原告御甲堂公司与上述三家公司的权利义务已经终止，损失已可以准确认定。故原告御甲堂公司诉至法院，请求依诉予判。被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕一并辩称，原告御甲堂公司主张的损失已经另案审理。根据原告御甲堂公司申请的造价鉴定，房屋装修造价是743,920.72元，法院应当按照鉴定结果判决被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕承担部分责任。原告御甲堂公司主张的损失无税务发票和银行转账凭证证明具体金额，应当承担举证不能的不利后果。原告御甲堂公司主张的装修补充协议约定相当于多支付20%工程款，原装修合同约定的违约金不高于合同总价的5%，原告御甲堂公司自愿承担的损失不应向各被告主张，原告御甲堂公司也没有告知被告参与协议的签订和履行。厨房设备损失与买卖合同约定的付款方式不符合，约定第二笔货款90,000元的支付节点是提货安装，但是原告御甲堂公司并未提货安装，该笔款项应由原告御甲堂公司自行承担。关于利息损失，原告御甲堂公司至今没有提交证据证明其主张装修损失的具体金额，且原告御甲堂公司在2011年11月停工至今几年的时间怠于处理装修及设备购置合同的相关结算事宜，产生的损失原告御甲堂公司有不可推卸的责任，故原告御甲堂公司主张的利息损失没有法律依据。原告御甲堂公司在租赁房屋后未按照法律规定办理经营许可证就贸然装修，导致产生损失，原告御甲堂公司应承担相应责任。综上，请求法院驳回原告御甲堂公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下：原告御甲堂公司提供的《工程框架协议》及其《补充协议》、《创新牌油烟净化系统施工合同》及其《补充协议》、《产品加工承揽订作合同》及其《补充协议》、转款收据，因各被告未能提供反证，上述证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月15日，被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕（甲方/出租方）与原告御甲堂公司（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定：本合同租赁物业位于武汉市汉阳沌口博学华府1号楼，套内面积约2924.1平方米；甲方是上述房屋的产权人，对该租赁物享有出租收益的权利，房产证及土地证正在办理过程中，不影响本租赁合同的效力；合同租期为十年，从2011年11月28日（起租日）至2021年11月28日止；为利于乙方的装修改造等开业筹备工作，甲方须在2011年8月20日前将租赁房屋交付乙方使用，2011年7月28日至2011年11月27日（即4个月）是甲方提供给乙方的免租金的改造装修期；乙方承租合同内所有房产，主要用途为餐饮等相关商业用途；本合同租赁物业必须能作为餐饮等相关商业用房，否则甲方应赔偿乙方因此产生的一切费用及损失；本合同签订前，乙方已经向甲方支付了100,000元合作意向金（即定金）；租赁期内，甲方收取租赁费用的账号：收款人：武汉铁河劳务分包有限公司；甲方保证出租给乙方租赁物业的产权关系清晰没有争议，甲方有全权出租；甲方陈述与保证：甲方是租赁物业的合法所有人，其有权将该租赁物业出租给乙方，倘若甲方违反此陈述与保证，造成乙方无法依本合同使用场地，甲方同意赔偿乙方所有投资、装修、经营损失及其他一切直接和间接经济损失；甲方未能履行其他相关义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，因甲方违约造成乙方其它损失的，甲方还应赔偿乙方的损失等内容。案外人武汉铁河劳务分包有限公司（以下简称劳务公司）在合同尾部盖章确认。被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕将上述租赁房屋交付后，原告御甲堂公司即开始装修及购置室内物品设备。装修过程中，由于涉案租赁房屋被孝感市中级人民法院查封，致使装修工程于2011年11月左右停工。原告御甲堂公司无法继续装修及使用该租赁房屋，遂于2013年6月18日向本院起诉要求被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕、案外人夏青山、案外人劳务公司赔偿各项经济损失5,600,000元。本院于2015年7月21日作出（2013）鄂武经开民初字第00637号判决，查明：“案外人武汉佳诚房地产开发有限公司（以下简称佳诚公司）系武汉经济技术开发区博学路博学华府商品房小区的开发商。2008年2月1日，武汉经济技术开发区环境保护局下发武开环审表[2008]7号《关于武汉佳诚房地产开发有限公司博学华府住宅开发项目环境影响报告表的审批意见》，载明项目实施过程中，应重点做好以下环保工作：裙楼商铺不得从事餐饮、五金加工、石材加工和其他扰民等行业，其它入住项目需另行办理环保审批手续等内容。2008年6月20日，案外人新八建设集团有限公司（以下简称新八建公司）与佳诚公司签署《建设工程施工合同》，由新八建公司负责佳诚公司博学华府1号楼、3号楼及其地下室的土建工程和水电安装工程。2010年11月1日，佳诚公司（甲方）与新八建公司（乙方）签署《协议书》，约定甲方将博学华府项目工程的门面房屋（详见购房合同）作价抵给乙方，合计面积2924.11平方米，房款冲减甲方所欠部分工程款27,000,000元；协议签订后，甲方把上述房屋的装修钥匙及用户正式钥匙全部交给乙方；甲方承诺上述房屋不存在被查封、抵押或已出售的情况，甲方在本协议签订后也不会对上述房屋另行抵押或出售，否则甲方将承担一切经济及法律责任等内容，夏青山作为新八建公司的代表在协议书上签名。此后，佳诚公司与被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕分别签署《武汉市商品房买卖合同》共11份，约定被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕分别购买博学华府商品房小区1幢1.2层1-8号、1幢4层1号、1幢5层1号、1幢6层1号共11套商铺，合计面积2924.11平方米。11份合同均约定合同自双方签订之日起生效，但双方均未在合同内注明签署时间。……2010年12月24日，湖北省孝感市中级人民法院作出（2010）孝民三初字第7-2号民事裁定书，裁定查封佳诚公司开发的位于武汉经济技术开发区博学华府1号楼1-2层2号、3号、4号、5号、6号建筑面积为1173.34平方米（登记权利人为魏祥德）的商业房产。2011年，魏祥德与佳诚公司解除合同并向房地产主管部门办理解除合同备案。2011年7月8日，佳诚公司与案外四人网上签约，将1号楼1-2层的2号、3号门面房出售给案外人刘和琳，将1号楼1-2层的4号门面房出售给案外人周天笑，将1号楼1-2层的5号门面房出售给案外人张群英，将1号楼1-2层6号门面房出售给案外人陈思。后前述四名案外人与佳诚公司协商一致解除合同，并于2011年11月18日向房地产主管部门办理撤销合同备案。2012年1月，新八建公司就与佳诚公司的建设工程施工合同争议申请仲裁。2012年7月17日，武汉市仲裁委员会作出（2012）武仲裁字第00364号仲裁裁决书，裁决新八建公司在人民币29,714,348元的限度内就博学华府1栋/单元1/2层2号、3号、4号、5号、6号房屋，1栋/单元3层3号，1栋/单元4层4号以及3栋2单元2604号、2605号房屋享有工程款优先受偿权等内容。2014年7月7日，经本院前往武汉经济技术开发区住房保障和房屋管理局查询，上述博学华府小区1号楼1-2层2-6号商铺从2010年12月27日起被湖北省孝感市中级人民法院查封，1号楼1-2层1号商铺从2012年4月13日起被湖北省武汉市中级人民法院查封。”（2013）鄂武经开民初字第00637号判决认定：“原告御甲堂公司主张的装修及装修押金损失、电梯设备损失、厨房设备损失、油烟净化系统损失，因相关合同权利义务尚未终止，且原告御甲堂公司在本院限定的期限内对相关合同的后续事宜未作出积极处理，使损失情况存在可变因素，无法准确认定，故上述损失不宜在本案中一并处理”，判决：一、被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕与原告御甲堂公司于2011年8月15日签订的《租赁合同》自该判决生效之日起解除；二、被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕赔偿原告御甲堂公司损失费用合计990,261元；三、被告夏习元向原告御甲堂公司返还房屋租金押金100,000元；四、被告夏建华、被告夏燕对被告夏习元的上述第三条判决义务承担连带责任；五、驳回原告御甲堂公司的其他诉讼请求。”原告御甲堂公司不服（2013）鄂武经开民初字第00637号判决，上诉至武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院于2016年4月5日作出（2016）鄂01民终656号民事判决，认为一审法院查明的事实基本属实，驳回原告御甲堂公司的上诉，维持原判。本案庭审时原告御甲堂公司自认装修押金损失、电梯设备损失与相关利害关系人尚存在纠纷，本案中不予主张。原告御甲堂公司认为装修损失、厨房设备损失、油烟净化系统损失已经确定，故再次诉至法院，请求判如所请。还查明：原告御甲堂公司租赁涉案房屋后，关于装修、购买厨房设备及油烟净化的履行情况如下：（1）装修部分的情况：2011年9月15日，原告御甲堂公司与案外人湖北新瑞森建筑装饰设计工程有限公司（以下简称新瑞森公司）签订《工程框架协议》，约定：由新瑞森公司承接原告御甲堂公司博学华府临街1-4楼武汉御甲堂饮食有限公司沌口分店室内外装修工程；工程总造价3,600,000元；付款方式：施工单位进场后三日内支付合同价款20%即720,000元；完成整体工程量40%，且全部隐蔽工程施工完毕并经过甲方书面确认，支付合同价款40%即1,440,000元；执行过程中，任何一方无故单方面终止合同，则视为违约，违约方需向守约方支付合同总价5%的违约金等内容。因装修工程中途停工，装修合同未能履行完毕。原告御甲堂公司提供收款收据，证明其已按合同约定付款进度向新瑞森公司支付两期工程款共计2,160,000元。2016年9月22日，原告御甲堂公司与案外人新瑞森公司签订《补充协议》，约定：双方于2011年9月15日签订的《工程框架协议》自该协议签订之日起解除；《工程框架协议》解除后，原告御甲堂公司所欠协议工程尾款1,440,000元无须再支付给新瑞森公司；原告御甲堂公司已支付的工程进度款2,160,000元，因原告御甲堂公司违约，新瑞森公司不予退返；新瑞森公司放弃对原告御甲堂公司其他违约责任的追究等内容。（2）购买厨房设备情况：2011年9月13日，原告御甲堂公司与案外人武汉市硚口区美盛厨房设备厂（以下简称美盛设备厂）签订《产品加工承揽订作合同》，原告御甲堂公司向美盛设备厂定作厨房设备，合同价款233,000元。原告御甲堂公司与美盛设备厂均确认，合同项下定作的特定物已制作，但原告御甲堂公司未提货未安装，货款未全部付清。原告御甲堂公司提供收款收据，证明已向美盛设备厂支付合同款210,000元。2016年8月20日，原告御甲堂公司与案外人美盛设备厂签订《补充协议》，约定：双方于2011年9月13日签订的《产品加工承揽订作合同》自该协议签订之日起解除；《产品加工承揽定作合同》解除后，原告御甲堂公司所欠合同尾款23,000元无须再支付给美盛设备厂；原告御甲堂公司已支付的合同款项210,000元，因原告御甲堂公司违约，美盛设备厂不予退返；美盛设备厂放弃对原告御甲堂公司其他违约责任的追究等内容。（3）购买油烟净化系统情况：2011年10月17日，原告御甲堂公司与案外人武汉创新环保工程有限公司（以下简称创新公司）签订《创新牌油烟净化系统施工合同》，约定创新公司承接原告御甲堂公司沌口店厨房油烟净化及新风系统，合同总价款138,000元。原告御甲堂公司与创新公司均确认，该合同项下定作的油烟净化设备已制作，但未提货未安装。原告御甲堂公司提供收款收据，证明已向创新公司支付货款55,200元。2016年9月27日，原告御甲堂公司与案外人创新公司签订《补充协议》，约定：双方于2011年10月17日签订的《创新牌油烟净化系统施工合同》自该协议签订之日起解除；《创新牌油烟净化系统施工合同》解除后，原告御甲堂公司所欠合同尾款82,800元无须再支付给创新公司；原告御甲堂公司已支付的合同款项55,200元，因原告御甲堂公司违约，创新公司不予退返；创新公司放弃对原告御甲堂公司其他违约责任的追究等内容。本院认为，被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕与原告御甲堂公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，除其中关于因权属争议和餐饮经营争议造成损失由出租方承担一切损失赔偿责任的条款约定无效外，其他合同条款未违反法律规定，应属有效。根据环保部门的审批意见，涉案房屋系住宅开发项目周边的商铺，不得从事餐饮经营。被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕无视环保部门审批意见，将已被法院查封的房屋租赁他人用于餐饮经营，由此酿成本案纠纷并造成损失，被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕应承担90%主要赔偿责任。原告御甲堂公司在签订租赁合同时对租赁房屋权属未尽谨慎审查义务，在未取得环保部门环境影响评价批复文件的情况下即行餐饮店铺装修工程，对损失的产生存在过错，应自行承担10%次要责任。原告御甲堂公司主张的装修损失、厨房设备损失、油烟净化系统损失，因相关合同权利义务已终止，本院认定装修损失2,160,000元、厨房设备损失210,000元、油烟净化系统损失55,200元。上述损失合计2,425,200元，应由被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕承担90%的赔偿责任，即2,182,680元。剩余10%的损失由原告御甲堂公司自行承担。原告御甲堂公司要求被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕承担相应利息损失的请求，因原告御甲堂公司怠于处理装修、购置厨房设备及油烟净化系统的相关合同权利义务，且原告御甲堂公司在本案中亦存在过错，该请求本院不予支持。被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕关于装修损失高于《工程框架协议》约定的合同总价5%的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，故被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕的该抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕于本判决生效之日起十五日内赔偿原告武汉御甲堂饮食有限公司装修及购置厨房设备、油烟净化系统的损失合计2,182,680元；二、驳回原告武汉御甲堂饮食有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33,378元，由原告武汉御甲堂饮食有限公司负担9,117元，由被告夏习元、被告夏建华、被告夏燕负担24,261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 婧人民陪审员  谭忠元人民陪审员  章礼华二〇一七年十一月一日书 记 员  柯 婷