四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1503民初2275号原告：宜宾鼎泰房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸大坪街。法定代表人：陈祖全,职务：董事长。委托诉讼代理人：王永江，四川蜀南律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝永（系该公司员工），男，汉族，1985年7月12日出生，住宜宾市屏山县福延镇街村。被告：肖亚西，男，1974年9月27月出生，汉族，住宜宾市南溪区长庆厂一村。原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司（以下简称：鼎泰房产公司）与被告肖亚西房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎泰房产公司的委托诉讼代理人王永江、祝永，被告肖亚西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎泰房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方于2014年11月9日签订的房屋租赁合同，并判令被告将房屋返还与原告；2、判决被告支付从2017年2月9日起至2017年8月8日止的房租80000元；3、请求人民法院依法判决被告从2017年8月9日起至实际交还房屋之日止按照每月13333.33元的标准支付原告房租；4、请求人民法院判决被告承担违约责任，支付原告违约金18000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月9日。原告委托职工陈祖彬与被告签订一份房屋租赁合同，约定被告租赁原告修建的座落在宜宾市南溪区滨江路首府小区1号楼商业区房屋建筑面积172.27平方米，房屋建筑面积95.57平方米，共计267.84平方米的房屋作为营业用房，租赁期限为十年，即自2014年11月9日起至2024年11月8日止。第一年的月租金合计为17200元，以后每年租金在上一年的基础上上浮8%，双方在合同中分别明确了每年应当支付的租金金额。租金支付方式为6个月支付一次，即承租人在每年的第一个月开始五日前支付前六个月的房租，第七个月的5日前支付后六个月的房租。第二年开始租金为年度（12个月）支付一次，由被告每年度每一个月5日之前支付本年度（12个月）租金。双方在合同第44条约定了解除条件及违约责任，即如承租人逾期支付租金，自应支付之日起每日按100元向甲方支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金，拖欠租金超过15天的，出租人有权收取房屋并追究承租人的违约责任。合同签订后，原告将房屋交付与被告使用，履行了合同约定交付房屋的义务。后因被告提出经营困难申请下调租金，原告口头同意被告将租金调整为40000元一个季度。被告交纳租金到2017年2月8日，截至2017年8月8日，被告已欠缴租金两个季度80000元。经原告多次催收未果，为维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。被告肖亚西辩称：认可欠房租80000元，不同意解除租赁合同，原、被告曾书面口头协商三个月缴纳一次房租，若两个季度或三个季度未完清的房租可以在年终的时候付清，不认可支付违约金。本院经审理认定事实如下：坐落于宜宾市南溪区南溪街道北滨路二段1号滨江首府系原告鼎泰房产公司单独所有的商业服务房屋。2014年11月9日，陈祖彬作为甲方与被告肖亚西作为乙方签订了《房屋租赁合同书》，约定：房屋概况：坐落于四川省南溪区滨江路滨江首府小区，共计面积267.84平方米；租赁期限：自2014年11月9日至2024年11与8日止；租金标准及支付方式：上述房屋租金为66元/平方·月，上述房屋租金为61元/平方·月，合计月租金为17200.00元（大写：壹万柒仟贰佰元整），以后每年租金在上一年基础上上浮8%，第二年月租金为18576.00元；第三年月租金为20062.00元；第四年月租金为21667.00元…；第一年租金为半年支付一次，即本协议签订时支付第一年度前六个月的租金；第二年开始租金为年度支付一次，由乙方每年度第一个月5日之前支付本年度的租金，先付后用；乙方的权利与义务：根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起30天内搬出全部设备、物件；租赁保证金：乙方须在签订本合同时一次性缴纳租赁保证金17000元（大写：壹万柒仟元整）给甲方。租赁期满，甲、乙双方完善交接手续后7个工作日内，甲方将该租赁保证金17000元（大写：壹万柒仟元整）无息退还给乙方；违约责任：乙方逾期支付应支付租金，自应支付之日起每日按100元向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达15天以上，甲方有权断水、断电且有权收回房屋并追究乙方违约责任。2014年11月10日，原告鼎泰房产公司向陈祖彬出具委托书，委托陈祖彬全权代表鼎泰房产公司签订属权利人鼎泰房产公司的坐落于南溪街道北滨路二段的所有商业门市租赁合同。2014年11月9日，被告肖亚西向原告缴纳了保证金17000元，并按照合同约定缴纳了2017年2月9日之前的房屋租赁费用。在合同履行期间，原、被告双方口头约定第三年（即2015年11月9日至2017年11月8日）的租金按季度支付，每季度租金为4万元。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原告鼎泰房产公司的委托代理人陈祖彬，以其个人名义在代理权限内实施民事法律行为，经原告同意并追认，所实施的民事法律行为产生的法律后果对原告产生效力。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告抗辩在合同履行的第三年，双方将租金标准及支付方式进行了口头变更，原告认可租金第三年的租金变更为每季度4万元，租金按季度支付。被告虽抗辩“若两个季度或三个季度未完清的房租可以在年终的时候付清”，但并未举证予以证明，故应承担举证不能的法律责任，因此，对该抗辩理由本院依法不予采纳。被告自2017年2月9日起未按照约定向原告支付租金，客观上产生了违约行为。被告逾期未支付租金，且在合理期限内仍未向原告支付，原告可主张解除合同。合同解除后，被告应当按照合同约定腾空交付租赁物。原、被告双方对违约金进行了约定，但其约定及所请求的金额超出法律规定，本院依法将违约金的计算标准调整为按照年利率6%进行计算。因此，被告应支付的违约金应以每季度应支付的房屋租赁费用为计算基数，从该季度起始之日起至房屋租赁费用实际支付之日止，按照年利率6%为标准进行计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司与被告肖亚西签订的《房屋租赁合同书》，被告肖亚西于本判决生效之日起三十日内按照合同约定向原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司腾空返还租赁物；二、被告肖亚西于本判决生效之日起十日内向原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司支付房屋租赁费用,房屋租赁费用的计算方法为：从2017年2月9日起至本判决生效之日止，按照40000元/季度为标准进行计算，但应扣除保证金17000元）；三、被告肖亚西于本判决生效之日起十日内向原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：以40000元为计算基数，从2017年2月9日起至实际支付房屋租赁费用之日止，按照年利率6%为标准进行计算；以40000元为计算基数，从2017年5月9日起至实际支付房屋租赁费用之日止，按照年利率6%为标准进行计算；以40000元为计算基数，从2017年8月9日起至实际支付房屋租赁费用之日止，按照年利率6%为标准进行计算；以2017年11月9日起至本判决生效之日止应支付的房屋租赁费用为计算基数，从2017年11月9日起至实际支付房屋租赁费用之日止，按照年利率6%为标准进行计算。四、驳回原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2250元，减半收取计1125元，由被告肖亚西负担1000元，原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  胡平二〇一七年十一月十三日书记员  吴敏