上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30563号原告：陆焱虹。委托诉讼代理人：王路明。委托诉讼代理人：陆某某。原告：王路明。委托诉讼代理人：张春侠，河北姜钟律师事务所律师。被告：史阿大。原告陆焱虹、原告王路明与被告史阿大房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序。本院受理后分别于2016年12月22日、2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告陆焱虹的委托诉讼代理人王路明、陆某某，原告王路明及其委托诉讼代理人张春侠，被告史阿大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆焱虹、原告王路明向本院提出诉讼请求：判令被告履行双方签订的《房地产买卖协议》所约定事项，立即搬离并向原告交付房屋；2、判令被告支付原告违约金，从2014年6月30日到开庭之日按照协议所签订的每天976元计。庭审中原告明确违约金主张的金额以800,000元计。事实与理由：原告夫妻二人与被告于2013年8月3日签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产出售给原告，并于2014年6月30日前搬离房屋并向原告交付使用。双方协议约定逾期交房，被告向原告支付违约金，每日违约金为976元。《房屋买卖协议》约定的日期到期后，被告并没有按时搬离房屋，交由原告使用。经原告多次催促，被告依然拒绝交房，也没有向原告支付违约金。经原告实地走访，发现被告已将房屋交由他人居住。原告为取得房屋使用权，通过多种渠道联系被告，并多次到XX路居委会申诉未果。由于被告恶意不履行协议，致使原告既无法取得房屋使用权，又无法处置该房产，原告夫妻双方家庭的感情、生活受到很大影响。故原告诉至法院，提起上述诉请。被告史阿大辩称，不同意原告的诉请。原告尚有850,000元的房款未支付给被告，故其无须支付违约金。本院经审理认定事实如下：2013年8月3日由原告陆焱虹作为乙方(买方)、被告史阿大作为甲方(卖方)签订《房产买卖协议》，协议约定：1、甲方自愿将坐落于XX路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方。该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让；2、双方议定的上述房地产成交总价为1,476,000元；三、甲方保证该房产的所有权完全归甲方个人，该房产除作为抵押物向中国银行贷款三十万元外没有任何的债权债务纠纷，保证提供的材料真实有效，不含虚假内容。如违反上述约定，甲方愿承担全部赔偿责任；四、双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付300,000元首付(支付方式双方另行约定)，双方应迅急一起到房产局办理过户手续，具体由乙方承办，过户税费由乙方承担；甲方应积极协助乙方办理过户手续，由甲乙任何一方不配合所造成的损失，由过错方赔偿守约方；五、办理完所有产权过户手续、乙方拿到房产证当日，乙方即向甲方支付第二笔款项200,000元整。逾期付款，甲方按该笔款项每日0.1%收取违约金；六、甲方向乙方交房的第二天，乙方向甲方支付预付款976,000元，交房日期为2014年6月30日。逾期交房，乙方每日按应付款总额的0.1%向甲方收取违约金。如乙方不能及时支付剩余房款，甲方每日按应收款总额的0.1%向乙方收取违约金；七、签订本协议之后，所售房屋室内设施不再变更。至甲方交付房屋之前，甲方负责房屋的维修保养及生命财产安全。保证在交房时该房屋没有纠纷，房屋交付使用之前的有关费用由甲方承担，交付后由乙方承担；八、甲方保证在办理完过户手续之日起30日内，将户口迁出，逾期乙方每日按已付款的0.1%收取违约金。另查明，2013年8月15日由原告陆焱虹、王路明作为买受人(协议乙方)、被告史阿大作为卖售人(协议甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，第一条、房地产座落XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积90.52平方米；第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计990,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；……第六条甲、乙双方确认，在2013年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。嗣后，两原告分别于2013年8月20日支付给被告房款300,000元，2013年8月29日支付房款200,000元，2014年7月4日支付房款150,000元，合计被告已经收到的房款金额为650,000元。2014年7月4日被告出具的收据中载明其承诺于2014年7月12日交出房屋钥匙。庭审中双方一致确认房屋出售的金额为1,500,000元。另查明，2013年8月21日涉案房屋的产权已经变更登记至原告陆焱虹、王路明名下，但目前涉案房屋被告仍未交付给原告陆焱虹、王路明，涉案房屋由被告的母亲实际居住。庭审中，原告陆焱虹、王路明于2017年11月23日将剩余房款850,000元汇至本院的代管款账户中。以上事实，由原告陆焱虹、王路明提供的证据：1、原、被告签订的上海市房地产买卖合同；2、收款收据、承诺书一份；3、房产买卖协议一份；4、房款收据一份；5、房地产权证一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告陆焱虹、王路明与被告史阿大就涉案房屋的买卖已达成合意，双方于2013年8月3日所签订的《房产买卖协议》结合双方庭审陈述的内容，可以确定作为出售方的被告以1,500,000元的净到手价格出售涉案房屋，该份买卖补充协议体现了双方的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对合同双方均具有合同约束力，原、被告均应按照买卖协议的约定全面、善意地履行各自的合同义务。而双方在2013年8月15日所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为990,000元，确属做低房价，目的为规避税费。但是即使避税条款认定无效，也不影响《房产买卖协议》及《房地产买卖合同》中其他合同条款的效力。即原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房产买卖协议》合法有效，其中所涉的避税条款是虚假的意思表示且侵害了国家利益，认定为无效，但仍应按照双方真实的意思表示进行房屋交易。经查原、被告已经完成了涉案房屋的产权变更登记手续。本案中规避税费的受益者是两原告，然而被告作为出售方明知做低房价但仍与原告签署了该买卖合同，且双方在履行合同过程中，两原告已经按约支付了部分房款，被告亦确认收到上述房款。庭审中两原告亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至本院，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，另考虑到原、被告均有继续履行合同的意愿，故本院认为双方之间的买卖交易应继续履行。另按照房产买卖协议的约定以及被告方的多次承诺，被告理应在2014年6月30日之前实际交付房屋，但目前涉案房屋仍由被告方的母亲在实际居住，被告方未能按约交付房屋的行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。然被告认为由于原告未能及时支付后续房款，故其未能按时交付房屋，故其认为不应承担违约责任。对此本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的计算方式予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告史阿大于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告陆焱虹、王路明；二、被告史阿大于本判决生效之日起十日内支付给原告陆焱虹、王路明逾期交付房屋的违约金从2014年7月1日起算至被告史阿大实际交付涉案房屋之日止，按照每月2,000元的标准计付逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,835元。由被告史阿大负担(被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付给原告陆焱虹、王路明)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年十一月二十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……