福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0803民初1935号原告：龙岩市永定区万星置业有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道办事处东大道烨华大厦11层，统一社会信用代码：91350822084337128W。法定代表人：薛佑许，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张承荣，福建永宏律师事务所律师。被告：张锦玲，男，1971年9月2日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。被告：陈禄英（张锦玲之妻），女，1977年12月20日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。原告龙岩市永定区万星置业有限公司（以下简称：万星置业公司）与被告张锦玲、陈禄英商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万星置业公司委托诉讼代理人张承荣到庭参加诉讼，被告张锦玲、陈禄英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万星置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除万星置业公司与张锦玲、陈禄英签订的《商品房买卖合同》（预售）包括附件十一《补充协议》；2.判令张锦玲、陈禄英支付逾期支付购房款225000元从2016年1月14日起至合同解除之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金（暂计至起诉日2017年9月14日止，共20个月）违约金67500元；3.判令张锦玲、陈禄英承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月7日，万星置业公司与张锦玲、陈禄英签订了一份《商品房买卖合同》（预售）包括附件十一《补充协议》，张锦玲、陈禄英向万星置业公司购买“永定土楼万星电影城”2#、2-a#幢602号商品房，并于2016年1月11日办理了该商品房买卖预告登记的手续。双方签订的合同第六条第2项和第七条第3项约定：该商品房总价款为300643元，张锦玲、陈禄英应于2016年1月7日前支付总房价款25%的首期购房款75643元，余款225000元，张锦玲、陈禄英向银行机构申请贷款支付。同时双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条第1项还特别约定：张锦玲、陈禄英应于本协议签订之日起七天内向万星置业公司提供银行（或公积金中心）要求的完整按揭贷款材料，并保证所提供材料的真实性、完整性…等内容，若张锦玲、陈禄英未按前述约定履行义务的，自上述约定期限届满之日起视为张锦玲、陈禄英违约逾期付款，张锦玲、陈禄英应按未付购房余款和逾期天数承担日万分之五计算的违约金。上述双方签订的合同和补充协议，明确了双方的权利与义务关系。双方签订购房合同后，张锦玲、陈禄英除依约支付了首期购房款75643元外，既未按合同约定的期限向万星置业公司提供办理银行按揭贷款所需资料，也未向万星置业公司付清购房余款225000元。此后万星置业公司多次通知张锦玲、陈禄英应履行合同义务，并于2017年7月31日通过万星置业公司法律顾问向张锦玲、陈禄英发出书面《催收逾期购房款律师函》，要求张锦玲、陈禄英在接函后五天内履行合同义务，付清拖欠的购房余款225000元和逾期违约金。但张锦玲、陈禄英至今既未支付拖欠的购房余款，也未向万星置业公司提供办理银行按揭贷款所需的相关资料。因张锦玲、陈禄英的过错行为造成了合同违约，致使双方不能实现合同的目的。根据《合同法》第九十四条的相关规定，万星置业公司有权依法解除与张锦玲、陈禄英签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》。为维护万星置业公司的合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持万星置业公司上述诉讼请求。张锦玲、陈禄英未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，万星置业公司与张锦玲、陈禄英签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：201600011，包括附件十一《补充协议》），张锦玲、陈禄英购买万星置业公司开发的位于龙岩市永定区寨下“永定土楼万星电影城”2#、2-a#幢602号商品房，建筑面积77.10平方米。合同约定：商品房单价为每平方米3899.39元，总价款300643元；买受人应于2016年1月7日前支付总房价25%的首期款75643元，余款225000元向银行机构申请贷款支付；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金；附件十一《补充协议》第二条约定：1、买受人应于本协议签订之日起七日内向出卖人提供银行（或公积金中心）要求的完整按揭贷款材料，并保证所提供材料的真实性、完整性，如果贷款银行（或公积金中心）认为买受人提交的材料不完整或者有瑕疵，则买受人必须在收到贷款银行（或公积金中心）或者出卖人的通知之日起7日内根据通知要求重新提交；买受人自接到签订按揭贷款合同之日起七日内与银行签订贷借款合同；……若买受人未按前述约定履行义务的，自上述约定期限届满之日起视为买受人违约逾期付款，买受人应承担逾期付款违约金（按未付的购房款余款，以逾期天数日万分之五计算，收取违约金）。合同还约定了其他权利和义务。同日，张锦玲、陈禄英支付了购房首期款75643元。2016年1月11日，所购房产办理了预告登记。因张锦玲、陈禄英未按合同约定向银行办理按揭贷款支付剩余购房款，2017年7月31日，万星置业公司通过其常年法律顾问以特快专递方式向张锦玲、陈禄英邮寄一份《催收逾期购房款律师函》，要求张锦玲、陈禄英接函在五天内与万星置业公司联系，并付清拖欠的购房余款225000元和逾期违约金，以免发生不必要的诉讼纠纷。2017年8月6日张锦玲、陈禄英收到催收函后，至今仍未向万星置业公司履行付款义务。涉案房屋万星置业公司尚未交付张锦玲、陈禄英使用。以上事实，有万星置业公司提供的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件十一《补充协议》）、《预告登记证明》、《聘请常年法律顾问合同》、《催收逾期购房款律师函》和庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，万星置业公司与张锦玲、陈禄英签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一《补充协议》），系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。本案中，张锦玲、陈禄英作为买受人应当按照合同约定及时履行付清购房款的合同义务，但张锦玲、陈禄英支付首期款75643元后，剩余75%的房价款225000元未按合同约定办理按揭贷款支付，属违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”因此，万星置业公司有权解除合同。万星置业公司在起诉状中提出解除合同请求，本院已将起诉状副本送达给张锦玲、陈禄英，可视为万星置业公司已书面通知张锦玲、陈禄英解除《商品房买卖合同》，根据合同第八条约定“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”万星置业公司可按合同约定要求张锦玲、陈禄英按累计应付款225000元的1%支付解除合同违约金2250元（225000元×1%），同时，退还张锦玲、陈禄英已付房款75643元。万星置业公司主张张锦玲、陈禄英按《补充协议》第二条约定以日万分之五计算逾期付款违约金，因该条款约定的是合同继续履行情况下买受人应承担的逾期付款违约责任，现万星置业公司选择解除合同，应当按照合同第八条约定解除合同后的违约责任计算违约金，万星置业公司请求按《补充协议》第二条约定以日万分之五计算逾期付款违约金，本院不予支持。综上，万星置业公司在扣除张锦玲、陈禄英应当支付的解除合同违约金2250元后，尚应退还张锦玲、陈禄英73393元（75643元-2250元）。张锦玲、陈禄英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、龙岩市永定区万星置业有限公司与张锦玲、陈禄英签订的编号为201600011《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一补充协议）于本判决生效之日解除；二、张锦玲、陈禄英向龙岩市永定区万星置业有限公司支付解除合同违约金2250元；三、龙岩市永定区万星置业有限公司向张锦玲、陈禄英返还购房首期购款75643元；综合上述一、二项后，应由龙岩市永定区万星置业有限公司向张锦玲、陈禄英返还73393元，上述款项限于本判决生效之日起15日内付清。三、驳回龙岩市永定区万星置业有限公司的其他诉讼请求。如果龙岩市永定区万星置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1487.5元，因适用简易程序审理减半收取743.75元，由龙岩市永定区万星置业有限公司负担693.75元，张锦玲、陈禄英负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 员 卢  海  标二〇一七年十一月十七日法官助理 杨    晓书 记 员 游秀红(代)附主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。