北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初21256号原告（反诉被告）：杨芳，女，1965年11月3日出生，住江苏省兴化靶新村**层。委托诉讼代理人赵林，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人聂广杰，北京市信凯律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京赛纳之夜休闲健身俱乐部，住所地北京市海淀区海淀大街44号地下一层。委托诉讼代理人白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。原告杨芳与被告北京塞纳之夜休闲健身俱乐部（以下简称塞纳之夜俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨芳及委托诉讼代理人赵林、聂广杰，被告塞纳之夜俱乐部之委托代理人白振国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨芳向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、塞纳之夜俱乐部赔偿我租金65000元及押金10834元；3、赔偿我装修损失5万元及空调损失8000元；4、赔偿我因房屋不能经营期间造成租用住宅的损失35700元。事实和理由：2016年9月我通过中介公司与塞纳之夜俱乐部联系，签订《房屋租赁合同》，房屋位于×房屋，约定租期从2016年9月18日起到2018年5月30日，年租金为13万元。签订合同当时我交付65000元租金，并交付押金10834元，我对房屋进行全面装修，并安装了空调等奶茶店所需设备，期间为了该门店正常营业，租用海淀区小南庄甲26号院1号楼住宅。装修期间，我积极办理营业执照等开奶茶店和美甲店的必须手续，后发现租赁的商业用房根本无法办理任何公司或个人营业执照，造成我租用涉案房屋的目的无法实现，产生装修、设备、租金及租用住宅的各项经济损失，故诉至法院。塞纳之夜俱乐部辩称，双方租赁合同事实上已经解除。杨芳已经使用了房屋，故不同意退还使用期间的租金，且杨芳拖欠租金构成根本违约，故不同意退还押金。杨芳主张装修损失和购买空调的损失，是因杨芳违约造成的，与我公司无关。塞纳之夜俱乐部向本院提出反诉请求：1、要求杨芳支付实际占用房屋期间的租金16027.4元，自2016年9月6日至2016年9月17日计算11天，自2017年3月18日至2017年4月21日计算34天，共计45天，按年租金13万元计算；2、判令杨芳支付拖欠水费100元、电费3674元；3、判令杨芳支付逾期付款违约金107.12元，自2017年4月22日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；4、判令杨芳支付违约金11023.28元，按照合同总价5%计算；5、本案反诉费用由杨芳承担。事实和理由：2016年9月6日双方签订《房屋租赁合同》，因杨芳拖欠租金超过7日，我公司于2017年4月21日与杨芳解除了租赁合同，杨芳违约应按照合同约定，向我公司支付违约金，并支付实际占用房屋期间拖欠的租金。杨芳对塞纳之夜俱乐部的反诉辩称：2017年3月18日至2017年4月21日期间是免租期，不同意支付此期间的租金。塞纳之夜俱乐部无法协助我办理营业执照，导致我的合同目的无法实现，没有实际营业，因此此后的租金不应支付，此前的租金应退还。我没有拖欠水电费，也不同意支付违约金，造成合同无法履行的过错方是塞纳之夜俱乐部，是该公司违约，应由塞纳之夜俱乐部承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2016年9月6日，出租方塞纳之夜俱乐部（甲方）与承租方杨芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容主要为：“甲方根据乙方申请，同意提供位于×房屋供乙方使用，租赁期限自2016年9月18日至2018年5月30日止，年租金13万元，租金每半年付款，押一付六；乙方有下列情况之一时，甲方有权提前终止合同，收取房屋已收纳的租金及费用不予退还，由此所造成的一切经济损失由乙方负全部责任，与甲方无关，（1）擅自将租赁的房屋转租、转让、转用或私自改变租赁用途的；（2）未经甲方同意，擅自改变房屋设备的；（3）在租用房屋内存放易燃易爆等违禁物品的；（4）利用租用房屋进行非法活动的；（5）乙方拖欠房租超过合同规定的期限7天；（6）乙方逾期不到相关部门缴纳水、电、燃气等费用的。若因乙方原因提前终止合同的，甲方有权收回房屋，对已收纳的房屋租金、押金不予退还，并给予甲方房屋合计租金的5%作为赔偿，乙方前期投入归甲方所有，因乙方造成的一切经济损失由乙方全部承担，与甲方无关。因甲方或乙方的原因需提前终止合同时，均须提前一个月通知对方，双方清点乙方租用的房屋及设备，结清房屋租金及其他应交纳的费用。”合同签订后，杨芳向塞纳之夜俱乐部支付截止至2017年3月17日期间的租金共计65000元，押金10834元。庭审中，双方一致确认杨芳于2017年4月21日腾退租赁场地。另查，涉案房屋产权人为蓝格赛-海龙兴电器设备商业有限公司，设计用途为商业。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、杨芳认为因租赁房屋无法办理营业执照导致合同目的不能实现，因此要求解除房屋租赁合同并赔偿损失。塞纳之夜俱乐部表示已向杨芳提供了办理营业执照所需的房产证复印件及经营场所证明，双方合同并未约定租赁房屋用于经营，故杨芳无法成功办理的责任不由其公司承担。杨芳认可收到塞纳之夜俱乐部提供的房产证复印件及经营场所证明，但称无法办理营业执照是因为租赁房屋面积大需要分割。塞纳之夜俱乐部对此向本院提交案外人北京世纪顺通商贸中心企业信息一份，以及北京豫乡斋食品有限公司营业执照，证明案外人已在涉案场地办理了营业执照，其中营业执照中住所为“×１”。杨芳称其租赁地点为×，与塞纳之夜俱乐部提交的营业执照上不是同一地址。庭审中，塞纳之夜俱乐部要求确认合同已于2017年4月21日杨芳实际搬离租赁房屋之日解除，杨芳亦表示认可双方签订的房屋租赁合同于2017年4月21日解除。塞纳之夜俱乐部称因杨芳未按合同约定支付房租超过7天，按照合同约定出租方有权终止合同，并要求承租方按照房屋合计租金5%进行赔偿。杨芳称是塞纳之夜俱乐部强行将其赶出租赁房屋，自2017年3月17日起未交纳租金是因为租赁房屋无法办理营业执照。2、就杨芳主张的装修及购买设备损失，杨芳向本院提交购买吧台、柜子、广告灯箱收据一张，金额为36500元；购买空调收据一张，金额为8000元；另提交手写装修费收条两张，金额共计13500元。塞纳之夜俱乐部对上述证据的真实性均不予认可，亦不同意赔付。3、就杨芳主张租房损失，杨芳称因租赁房屋不能经营，导致其在经营场所附近租用住宅自住。塞纳之夜俱乐部对此不予认可，认为与本案无关。4、就塞纳之夜俱乐部主张杨芳应支付自2016年9月6日至2016年9月17日期间共计11天的租金，杨芳称此时间为免租期，不同意支付。5、就塞纳之夜俱乐部要求杨芳支付实际占用期间水电费共计3774元，杨芳表示未拖欠水电费。塞纳之夜就其主张未能提供相应证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律拘束力。当事人对自己的主张应提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨芳与塞纳之夜俱乐部签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。在双方实际履行过程中，杨芳交纳租金至2017年3月17日，此后未交纳租金直至2017年4月21日腾退涉案房屋。对此，塞纳之夜俱乐部表示杨芳未按合同约定交纳租金构成违约，其公司有权依法解除合同并要求其承担违约责任。杨芳表示因塞纳之夜俱乐部无法办理营业执照导致合同目的不能实现，系塞纳之夜俱乐部违约行为，因此未支付后续租金。对于杨芳主张塞纳之夜俱乐部应承担无法办理营业执照的责任，塞纳之夜俱乐部称已将办理营业执照所需材料交给杨芳，杨芳对此表示认可，塞纳之夜俱乐部另提交案外人营业执照用以证明租赁地点可以办理营业执照，杨芳对此虽不予认可，但亦未能提交相应反证。且双方租赁合同中未约定塞纳之夜俱乐部需配合杨芳办理营业执照的义务及责任，故本院杨芳要求解除合同的理由不予采纳。因杨芳实际占有涉案房屋但未支付相应租金，按照合同约定出租方有权解除合同，现双方均认可合同已于2017年4月21日解除，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因杨芳违反合同对于支付租金的约定，双方租赁合同的解除系杨芳违约行为导致，故杨芳要求塞纳之夜俱乐部退还租金及押金的主张，本院不予支持；对于其要求塞纳之夜俱乐部赔偿装修损失、设备损失、租金损失的主张亦不予支持。杨芳应交纳合同解除日之前的租金，故对于塞纳之夜俱乐部主张自2017年3月18日至2017年4月21日期间租金，本院予以支持。杨芳违反合同约定应承担相应违约责任，故对塞纳之夜俱乐部要求其承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。杨芳在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院结合本案的实际情况、杨芳的逾期时间等因素，酌情判定杨芳按照合同总租金百分之二标准向塞纳之夜俱乐部支付违约金。对于塞纳之夜俱乐部主张自2016年9月6日至2016年9月17日期间租金，无合同依据，本院不予支持。对于塞纳之夜俱乐部要求杨芳交纳水电费的主张，未提交充分证据，本院不予支持。对于塞纳之夜俱乐部要求杨芳支付自2017年4月22日起至实际给付之日止逾期付款违约金，无合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨芳与被告北京塞纳之夜休闲健身俱乐部签订的《房屋租赁合同》于二○一七年四月二十一日解除；二、原告杨芳于本判决生效后十日内支付被告北京塞纳之夜休闲健身俱乐部自二○一七年三月十八日至二○一七年四月二十一日期间租金人民币12465.75元；三、原告杨芳于本判决生效后十日内支付被告北京塞纳之夜休闲健身俱乐部违约金人民币4409元；四、驳回原告杨芳的全部诉讼请求；五、驳回被告北京赛纳之夜休闲健身俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3690元，由原告杨芳负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费1100元，由原告杨芳负担550元，于本判决生效后七日内交纳，由被告北京赛纳之夜休闲健身俱乐部负担550元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙婉仪人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  宗亚荣二〇一七年十一月一日书 记 员  刘珊珊