广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终19627号上诉人（原审原告）：姚泳诗，女，1995年2月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄耀明，广东金日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州尚益置业有限公司，住所地：广州市增城区荔城街五一村磨谷地（土名）。法定代表人：郭泽华，职务董事长。委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：周韵沂，该公司员工，通讯地址。上诉人姚泳诗因与被上诉人广州尚益置业有限公司（以下简称尚益公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姚泳诗上诉请求：一、尚益公司向姚泳诗支付延期交房违约金47272.35元；二、尚益公司向姚泳诗支付延迟办理产权证的违约金，自2017年1月7日起每日按所付房款的0.01％标准向姚泳诗支付至实际取得房地产权证之日止，暂计至起诉之日为9738.1元；三、本案诉讼费用由尚益公司承担。事实和理由：2013年6月17日姚泳诗与尚益公司签订商品房预售合同，合同约定姚泳诗按人民币945447元整的价格购买由尚益公司开发的位于广州市增城区荔城街增城大道168号尚东紫御雅苑紫罗兰大街1号1702房的房屋(以下简称“该房屋”)。该合同签订后，姚泳诗已经按照双方的约定全面妥当地履行了自己的合同义务。但尚益公司一直未按合同约定的交付标准和时间(2015年7月31日前)交付房屋并办理房屋产权证。经姚泳诗多次催促，于2016年3月13日尚益公司才向姚泳诗交付房屋，且至今仍未办理房屋产权证，尚益公司的上述行为已经构成违约。在此期间，姚泳诗曾多次要求尚益公司依约赔付违约金，但尚益公司均不予理会。尚益公司此举已经严重侵犯姚泳诗的合法权益，为维护本人合法权益，特向法院提起诉讼。被上诉人尚益公司二审辩称：我方同意一审判决，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回姚泳诗的上诉请求，维持原判。姚泳诗于2017年5月10日向一审法院提起本案诉讼称：姚泳诗、尚益公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定2015年7月31日交房，至今尚益公司仍未向姚泳诗交付符合交房条件的房屋，已构成根本违约。同时，现在距交付房屋之日起已经超过360个工作日，尚益公司仍未办理好产权证，因此，尚益公司应支付逾期办证违约金至姚泳诗实际取得房地产权证之日止。综上，姚泳诗认为尚益公司的前述行为严重违反了相关法律法规，请求法院判令，一、尚益公司向姚泳诗支付延期交房违约金47272.35元；二、尚益公司向姚泳诗支付延迟办理产权证的违约金，自2017年1月7日起每日按所付房款的0.01%标准向姚泳诗支付至实际取得房地产权证之日止，暂计至起诉之日为9738.10元；三、尚益公司承担本案全部诉讼费用。尚益公司一审辩称：尚益公司不完全同意姚泳诗的诉讼请求，本案涉案楼盘除了永久用电外已经符合交付条件，另外逾期交楼的违约金应该按照补充协议的第五条的约定，按照万分之一的标准计算，且不能超过总房款的5%。另现在涉案19个案件中的17户业主已经收楼，交房的违约金应该计算至其收楼日止。且涉案小区现已经取得大确权，小确权虽然尚未办理，但是已经通知小业主可以办理，尚益公司已经通知姚泳诗办理初始登记以及房地产权证。关于逾期办证违约金应该按照补充协议第二十条的约定，计算起点应是实际交付之日起360个工作日的次日。一审法院经审理查明：2009年6月16日，尚益公司经广州市工商行政管理局增城分局登记成立，商事主体类型为有限责任公司，主营项目类别为房地产业。2013年6月17日，姚泳诗（乙方、买方）与尚益公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……增城市荔城街尚东紫御雅苑紫罗兰大街1号1702房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）945447元……。第八条付款方式……3、按揭贷款方式付款……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”该合同附件七补充协议约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。……20、乙方同意甲方应当在该商品房交付之次日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方申请办理产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。否则每逾期一天，甲方按乙方所付房款的万分之一向乙方支付违约金。21、如乙方是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的身申办须经抵押权人同意及协助，因此，该房地产权属证书的申办不受本合同第二十一条及本补充协议19条款的约束，其办理期间以乙方向甲方提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。……25、甲方已办妥该房屋产权登记手续的，但未能将《房地产权证》移交乙方的，乙方确认不以此为由向甲方主张相应的违约责任。……49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。合同签订后，姚泳诗已依约支付了涉案房屋的购房款。2015年8月13日，广州市增城区邮政部门同意增城区荔城街尚东紫御雅苑紫罗兰大街1-4号的通邮申请。2016年1月5日，广州市增城自来水有限公司出具供水证明，证明“广州市增城区增城大道168号开发的尚东紫御雅苑小区高层区（G-1#、G-2#、G-3#、G-5#）住宅楼自来水管网经我司验收合格，现正式通水”。2016年10月10日，《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》载明“工程名称广州增城市尚东紫御雅苑燃气管道工程……以上工程建设单位已办理供用气合同、开户及履约保证金手续，同意点火……”。2016年3月13日，姚泳诗收取了涉案房屋。2017年3月27日，广州市增城区住房和建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明“尚东紫御雅苑商业、住宅、地下室（自编号G-S#、D1户型、P-D）工程的竣工验收备案文件已于2017年3月24日收讫，文件齐全”。2017年5月10日，一审法院立案受理本案。2017年5月25日，尚益公司向姚泳诗开具《广东省增值税普通发票》，载明总楼款为947024元。一审庭审过程中，一、尚益公司确认涉案房屋还未符合永久用电的交房条件。二、姚泳诗主张按照合同约定的价计算逾期交楼违约金。在逾期交楼违约金与逾期办证违约金重合情况下，姚泳诗优先主张逾期交楼违约金。一审审理中，姚泳诗陈述以下事实，1、对于《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议七中第二十一条条款的约定，是格式条款，姚泳诗根本没看过就签了，尚益公司没有就该条款对姚泳诗进行提示或暗示，该条款不公平，且即使是按揭付款，但合同也是约定从交付之日起360个工作日办理房产证，同时“其办理期限以乙方向甲方提出协助申请记载抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算”的约定也不公平，按合同约定，姚泳诗委托尚益公司办理房产证有关事宜，只要尚益公司提出要姚泳诗协助办理，姚泳诗肯定马上协助尚益公司的。2、要求尚益公司协助办证了，且是尚益公司通知姚泳诗后，姚泳诗就前往协助办证。尚益公司陈述以下事实，1、《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议七中第二十一条中载明的“如乙方是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助，因此，该房地产权属证书的申办不受本合同第二十一条及补充协议第19条款的约束，其办理期间以乙方向甲方提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算”中“19条款”是笔误，应为20条。2、尚益公司没有收到姚泳诗书面协助申请，尚益公司也没有收到抵押权人的相关资料。一审法院认为：姚泳诗、尚益公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，尚益公司应在2015年7月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付姚泳诗使用；尚益公司理应在合同约定的交房期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给姚泳诗。一审庭审之日，尚益公司确认涉案房屋尚未具备永久用电的条件。尚益公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。姚泳诗、尚益公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算，上述约定为双方合意达成，应予采信。姚泳诗已经于2016年3月13日收楼，故延期交房违约金应计算至收楼之日止。本案中，姚泳诗主张按合同约定价款945447元计算违约金，是姚泳诗对自身权利的处分，并无不当。经核算2015年8月1日起至2016年3月13日期间的延期交房违约金21367.10元（每日以购房款945447元的万分之一，延期226天计算），于法有据，一审法院予以支持。至于姚泳诗要求尚益公司支付2016年3月14日起至尚益公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，理据不足，本案不予支持。至于姚泳诗起诉要求尚益公司支付逾期办理房地产权证违约金能否支持的问题。双方争议为办理房地产权证登记期间的起算日期，姚泳诗认为起算日期为合同约定的商品房交付之日，尚益公司则认为是尚益公司实际收取涉案房屋之日。现根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议“乙方同意甲方应当在该商品房交付之次日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方申请办理产权登记”的约定，该约定的办理产权登记的起算日期理应为合同约定的交楼之日，因尚益公司的违约行为导致延迟交付涉案房屋，其延后收楼导致办证时间的迟延，其后果不应由姚泳诗负担。但同时依据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议七中第二十一条“21、如乙方是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的身申办须经抵押权人同意及协助，因此，该房地产权属证书的申办不受本合同第二十一条及补充协议19条款的约束，其办理期限以乙方向甲方提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。”的约定，现尚益公司陈述抵押权人没有递交任何资料，且姚泳诗亦无证据表明其向尚益公司递交书面协助办证申请及抵押权人确认同意协助的日期，故姚泳诗应承担相应举证不能的不利后果，一审法院对姚泳诗主张尚益公司支付延迟办理房地产权证登记违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州尚益置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金21367.10元给原告姚泳诗；二、驳回原告姚泳诗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，分别由原告姚泳诗负担383元和被告广州尚益置业有限公司负担230元。二审庭审中，上诉人姚泳诗提交一份证据为办理房地产权证的通知，证明尚益公司在通知中没有提到我方申请才能办证，证明所有的业主都是经过尚益公司的通知以后才提交有关材料进行办证，如果业主没有收到通知之前，尚益公司答复都是要等通知才能办证。被上诉人尚益公司质证认为：对于该材料的真实性予以确认，因为该材料不属于二审新证据，补充协议21条实际上对办证约定了三个条件，应该由业主申请、抵押权人确认，业主提交办证资料三个条件才能办证，姚泳诗称所有业主都是经过开发商通知才能办证，但姚泳诗并无证据证明其他业主是经过我方通知才能办证。根据合同约定，必须满足约定的三个条件才能办证。故对于该材料的合法性、关联性我方不予确认。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明，1、关于逾期交楼问题，在二审庭审中，姚泳诗称虽然其在2016年3月13日实际收楼，但涉案房屋尚未符合交楼条件，故逾期交楼违约金应计算至符合交楼条件之日。尚益公司称逾期交楼违约金应计算至姚泳诗在2016年3月13日实际收楼之日。2、关于逾期办证问题，在一审庭审中，姚泳诗主张合同补充协议第20条约定的“房屋交付之次日”是指合同约定的房屋交付日的次日，故逾期办证的起算时间应从合同约定的房屋交付日的次日起计算，尚益公司则主张合同补充协议第20条约定的“房屋交付之次日”是指实际收楼日的次日，逾期办证的起算时间应从实际收楼日的次日起计算。在二审庭审中，双方均确认涉案房屋的房产证的出证时间为2017年7月24日，姚泳诗领取房产证的时间为2017年7月30日，姚泳诗当庭表示尚益公司支付延迟办理产权证违约金的截止时间为2017年7月30日。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。姚泳诗、尚益公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》包括附件七补充协议是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。关于尚益公司承担逾期交楼违约责任的计算问题。根据涉案合同约定，尚益公司应当在2015年7月31日将符合合同约定交楼条件的房屋交付给姚泳诗使用，现尚益公司因尚未具备永久用电的条件，未能在合同约定的期限内履行交房义务，应当承担逾期交楼的违约责任。根据双方确认，姚泳诗已经在2016年3月13日实际收楼。姚泳诗在涉案房屋尚未符合交楼条件的情况下实际收楼，应视为对交楼标准的让渡，逾期交楼违约金的截止日期应该计算到该日止。故姚泳诗主张逾期交楼违约金应计算至符合交楼条件之日，理由不成立，本院不予采纳。一审对此处理并无不当，本院予以维持。关于尚益公司应否承担逾期办证违约责任的问题。对逾期办证的起算时间，姚泳诗主张应适用合同补充协议第20条的约定并从合同约定的房屋交付日的次日起计算，而不适用合同补充协议第21条的约定；尚益公司则主张应适用合同补充协议第21条的约定而不适用合同补充协议第20条的约定。对此，本院认为，根据姚泳诗的上述上诉意见，先不论应适用合同补充协议第20条还是第21条的约定，即使按照姚泳诗所述根据合同补充协议第20条的约定，该条约定的“该商品房交付之次日”应理解为尚益公司实际将涉案房屋交付给姚泳诗使用2016年3月13日之次日，而非合同约定的房屋交付之次日，也就是说从2016年3月13日之次日起算360个工作日即2017年8月18日前尚益公司申请办理产权登记，而双方在二审中均确认涉案房屋的房产证的出证时间为2017年7月24日，姚泳诗领取房产证的时间为2017年7月30日。因此，尚益公司在合同约定的办证期限内履行了办证义务，并不构成违约。故姚泳诗主张尚益公司逾期办证，理据不成立，本院不予支持。一审对此处理也无不当。综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。姚泳诗的上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费766元，由上诉人姚泳诗负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十一月二十四日书记员  陈婷婷