河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1302民初2074号原告河南正弘物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区东明路北260号院3号楼24层2402号。统一社会信用代码：9141010574252655。法定代表人：李书剑，系该公司董事长。委托代理人吕关辉，河南尤扬律师事务所律师。特别授权。委托代理人赵芳芳，女，汉族，1992年7月13日出生。系公司员工。特别授权。被告南阳市名矗房地产开发有限责任公司，住所地：南阳市宛城区白河镇长江路30号。统一社会信用代码：91411300752261959k。法定代表人：王小燕，系公司董事长。委托代理人王晓东，河南怡和律师事务所律师。特别授权。原告河南正弘物业管理有限公司（以下简称正弘物业）诉被告南阳市名矗房地产开发有限责任公司（以下简称名矗公司）物业服务合同纠纷一案，原告于2017年5月15日向本院起诉，本院受理后依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知、举证通知书及开庭传票公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人吕关辉和赵芳芳，被告的委托代理人王晓东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告正弘物业诉称，2016年4月11日原、被告签订《名矗·山水中央前期物业服务合同》（以下简称“合同”）约定由原告为被告建设开发的名矗·山水中央项目提供前期物业服务。为更好地筹备山水中央项目一期交房准备工作，协助被告顺利交房，原告于2016年10月14日向被告发函要求确定山水中央项目一期具体交房时间并提前15日书面通知委托人，但被告一直未予答复。2016年10月17日下午三点原告受被告邀请就被告要求下调山水中央项目一期物业费、车位管理费、空置房物业费标准及变更商铺物业管理权事宜进行协商，因原告明确表示不同意被告就上述问题的单方提议，且要求被告严格按照双方签订的合同约定履行，后2016年11月6日被告向原告发函明确声明2016年4月11日双方签订合同作废。原告认为，被告的行为已构成提前单方解除合同的违约事实，给原告造成严重的损失。故原告于2017年2月15日向被告发送律师函要求其承担违约责任并赔偿损失，但被告至今不予理会，为此特向贵院依法提起诉。请求1、依法判令被告向原告支付违约金15万元；2、依法判令被告赔偿原告各项经济损失26316元；3、诉讼费由被告承担。被告名矗公司答辩称，1、2016年4月11日答辩人与河南正弘物业管理有限公司签订《名矗·山水中央前期物业服务合同》属实，但是在合同签订后，正弘物业一直没有人员参与山水中央的前期物业管理工作，答辩人也多次催促，正弘物业才安排水电工一名参与管理工作（工作时间约20日），直到临近答辩人确定的交房日期2016年11月10日，正弘物业仍没有按照合同第15条的约定在办理业主入住手续前30日，向答辩人提交本物业的入住工作计划。2016年10月17日双方就物业服务问题再次进行磋商，正弘物业明确表示不再合作，并将水电工撤离，多名业主在场见证。正弘物业的单方解约行为，直接导致原定的交房日期延迟，故此答辩人保留追究正弘物业违约金15万元的权利。2、按照《物业管理条例》第26条的规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中双方签订的合同未经房地产行政主管部门的批准，应当属于无效合同。正弘物业作为物业管理的企业，对合同的无效具有重大过错，应当赔偿答辩人的经济损失。3、本案的物业服务合同虽然签订但未实际履行，正弘物业没有就履行合同付出工作，就决定单方解除合同，其没有任何经济损失。正弘物业所谓的经济损失，主要指合同签订过程中的差旅费和工人工资，但是答辩人仅见到水电工一名，其他人的差旅费和工人工资没有事实依据，不予认可。综上，答辩人没有违约行为，请求法庭驳回正弘物业的诉讼请求。原告正弘物业为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：第一组证据：1.2016年4月11日原告与被告签订的《名矗·山水中央前期物业服务合同》；证明目的：原、被告的之间具有物业服务合同关系，根据合同二十三条约定，被告擅自解除合同，给原告造成了经济损失，被告应向原告承担15万元的违约金及相应的损失。第二组证据：1、2016年10月14日原告向被告发送的《名矗·山水中央一期相关问题联系函》；2、2016年10月19日被告向原告发送的《名矗·山水中央一期相关问题联系函》；3、2016年10月25日原告向被告发送的关于《名矗·山水中央一期相关问题联系函》的回复；4、2016年11月6日被告向原告发送的《名矗·山水中央一期相关问题联系函》；证明目的：原告作为名矗·山水中央项目的前期物业服务单位，被告却不予告知原告其一期交房的具体时间、阻止原告积极参与交房筹备工作，并单方要求降低物业费、车位维护费、空置房物业费的收费标准，在遭到原告拒绝后，被告书面发函声明合同作废的行为已构成单方解约的违约事实。第三组证据：1、2017年2月15日原告向被告邮寄的《律师函》及邮寄单；2、被告实际签收《律师函》的签收记录，证明目的：原告在2017年2月15日就被告单方解约的事宜向被告发送《律师函》，要求被告支付违约金及承担相应的损失，但被告签收后一直不予理会。第四组证据：1、原告派驻名矗山水中央项目员工贾炎冰、王海峰、冯建广、郭晓冬、高振洋、刘雅克、赵银生、聂国强、李松义、彭辉与原告签订的劳动合同共十份；2、原、被告合作期间，原告员工去合同履行地工作的外出单：（1）原告员工弱电技术员贾炎冰于2016年5月25日至5月27日、2016年9月26日至9月28日去南阳山水中央项目工作外出单；（2）原告员工王海峰主管于2016年5月25日至5月27日去南阳山水中央项目工作外出单；（3）原告员工土建主管冯建广于2016年9月26日至9月28日去南阳山水中央项目工作外出单；（4）原告员工电梯技术员郭晓冬于2016年9月26日至9月28日去南阳山水中央项目工作外出单；（5）原告员工项目经理高振洋于2016年9月26日至9月28日、10月6日、10月17日去南阳山水中央项目工作外出单；（6）原告员工维修班长刘雅克于2016年8月17日至10月20日去南阳山水中央项目工作外出单；（7）原告员工维修经理赵银生于2016年6月10日、10月17日去南阳山水中央项目工作外出单；（8）原告员工总经理助理聂国强于2016年6月8日至6月9号、6月21日、8月17日、10月6日、10月17日去南阳山水中央项目工作外出单；（9）原告员工电梯主管李松义于2016年8月17日去南阳山水中央项目工作外出单；（10）原告员工工程经理朱丽杰于2016年5月6日去南阳山水中央项目工作外出单；（11）原告员工呼叫中心主管彭辉于2016年5月6日去南阳山水中央项目工作外出单；3、原、被告合作期间，原告员工去合同履行地工作的差旅费报销单和公司派车单：（1）原告员工贾炎冰持正规发票向原告报销贾炎冰、王海峰、冯建广、郭晓冬、高振洋于2016年5月25日至5月27日、2016年9月26日至9月28日期间差旅费1370元和530元；（2）原告员工刘雅克持正规发票向原告报销其于2016年8月17日至10月20日期间住宿、餐饮等差旅费2247元；（3）原告员工聂国强持正规发票向原告报销其于2016年6月8日至6月9号、6月21日、8月17日、10月6日、10月17日期间去南阳山水中央项目的住宿、餐饮等差旅费784元和1962元；（4）原告员工朱丽杰持正规发票向原告报销朱丽杰、彭辉于2016年5月6日期间差旅费635元；（5）原告员工申请的于2016年10月6日出发的目的地为南阳市山水中央的派车单，费用为580元（来回过路费250元，以275公里、每公里油费0.6元测算来回油费为330元）。（6）原告员工申请的于2016年10月17日出发的目的地为南阳市的派车单，费用为580元（来回过路费250元，以275公里、每公里油费0.6元测算来回油费为330元）;原告员工去南阳山水中央项目工作期间差旅费共计8688元。4、合作期间原告员工的银行交易流水明细清单、薪资表:（1）原告员工银行卡的银行交易流水明细清单：原告员工贾炎冰自2016年5月20日至2016年10月30日的银行流水显示其2016年6月17日工资入账3849.17元、2016年10月17日工资入账3463.11元；原告员工王海峰自2016年5月5日至2016年6月27日的银行流水显示其2016年6月17日工资入账4600元；原告员工冯建广自2016年9月5日至2016年10月30日的银行流水显示其2016年10月17日工资入账5025元；原告员工郭晓冬自2016年9月5日至2016年10月31日的银行流水显示其2016年10月17日工资入账3150元；原告员工高振洋自2016年9月8日至2016年11月22日的银行流水显示其2016年10月17日工资入账3856.7元、2016年11月17日工资入账4089.83元；原告员工刘雅克自2016年8月17日至2016年12月21日的银行流水显示其2016年9月19日工资入账2755.1元、2016年10月7日工资入账3680.38元、2016年11月18日工资入账3402.1元；原告员工赵银生自2016年10月4日至2016年11月29日的银行流水显示其2016年11月18日工资入账4070.47元；原告员工聂国强自2016年6月2日至2016年11月19日的银行流水显示其2016年7月19日入账6400元、2016年7月19日入账6400元、2016年9月20日入账6700元；原告员工彭辉自2016年5月1日至2016年6月20日的银行流水显示其2016年6月17日工资入账3904.84元；（2）原告出具的，经原告人力部门计算的员工去南阳上水中央项目期间的员工薪资：贾炎冰2016年5月薪酬563元、9月薪酬563元；王海峰2016年5月薪酬625元；冯建广2016年9月薪酬480元；郭晓冬2016年9月薪酬375元；高振洋2016年9月薪酬1000元；高振洋2016年10月薪酬1000元；刘雅克2016年8月薪酬1733元、9月薪酬3200元、10月薪酬2267元；赵银生2016年10月薪酬467元；聂国强2016年8月薪酬833元、2016年10月薪酬1667元；李松义2016年8月薪酬167元；朱丽杰2017年5月薪酬333元；彭辉2017年5月份薪酬188元；原告员工去南阳山水中央项目工作期间工资共计17628元。证明目的：原、被告合作期间，原告在履行合同中产生费用的实际损失共计26316元。被告名矗公司对原告第一组证据，真实性无异议，对证明目的有异议，不是被告擅自解除合同，而是原告决定不再合作，解除合同。对第二组证据，真实性无异议，对证明目的有异议，而是原告先单方解除合同，被告后发函声明合同作废。对第三组证据，只是双方协商的一种方式，不是有效证据，不予质证。对第四组证据，真实性有异议，且与本案无关，自身提供自己员工的工资不符合证据的形式要求。被告名矗公司提供证人贾某出庭作证。原告对证人贾某证明内容的真实性不予认可，1、被告申请证人的程序不符合法律程序，2、证人是由被告开发小区的业主，与被告有利害关系。3、证人的证言与本案的争议无关联性，只是涉及物业费高低的协调问题，不能达到被告的证明目的。依据上述有效证据，结合原、被告的陈述，本院确认以下事实：“名矗·山水中央”项目座落于南阳市××与××路交叉口向××路南。为解决被告名矗公司山水中央项目前期物业服务问题，2016年4月11日，原、被告双方经协商签订了《名矗·山水中央前期物业服务合同》，约定由原告为被告建设开发的名矗·山水中央项目提供前期物业服务，前期物业服务期限自2016年4月11日至第一届业主委员会依法成立，并依法通过全体业主大会选聘新的物业服务企业，签署《物业服务合同》正式生效之日止。该前期物业服务合同同时对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、权利和义务、合同终止、违约责任、争议解决等进行了约定。合同中双方约定的物业服务费标准为：住宅1.45元∕平方米∕月，商铺2元∕平方米∕月，车位管理费40元∕个∕月。2016年10月17日，原、被告为合同中物业服务费和车位维护费标准问题与部分业主代表进行协商，未能达成一致意见。2016年10月17日至20日，原告方员工陆续撤离名矗·山水中央项目。2016年12月31日，山水中央第一批4号和5号楼交房。本院认为，一、依法成立的合同，自成立时生效。原告和被告签订的《名矗·山水中央前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并由双方签字盖章，应为有效合同。被告辩称按照《物业管理条例》第二十四条的规定，本案合同未经房地产行政主管部门的批准，应当属于无效合同。《物业管理条例》第二十四条的规定属于行政管理规范的范畴，并非对民事行为的效力性界定规范，建设单位未经上述程序选聘物业服务企业的，并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同本身无效，故对被告的辩解理由本院不予支持。二、合同签订后，因原、被告及部分业主代表为合同中物业服务费和车位维护费标准协商未果，原告方员工撤离名矗·山水中央项目，后原、被告均未继续履行合同。原告因双方发生争议撤离名矗·山水中央项目，系以自己的行为表明不再履行合同，后被告发函表示同意不再合作，这是原、被告双方合意解除合同的一种表现。现原告仅依据双方之间的《联系函》主张被告违约，要求被告支付15万元违约金的诉请，证据不足，本院不予支持。三、原、被告双方合意解除合同，故原告要求被告赔偿损失于法无据。但合同签订之后至解除之前，原告为协助被告工作，指派员工从郑州到达南阳必然产生一定的费用。根据合同的实际履行情况和合同性质，被告公司应结合原告公司损失给予原告适当的补偿。原告为证实其为履行合同而所产生的实际费用，向本院提交了其派往原告处员工的劳动合同、差旅票据、交易流水、薪资计算表等证据用以证实原告的损失合计26316元，因上述证据均系原告公司内部登记、管理及报账的相关凭证，被告不予认可，本院酌定由被告公司补偿原告公司20000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告南阳市名矗房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内补偿原告河南正弘物业管理有限公司各项损失共计20000元。二、驳回原告河南正弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3764元，由原告河南正弘物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  李 斌人民陪审员  乔卿俊二〇一七年十一月六日书 记 员  叶 帅