黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0103民初5908号原告张荣鹏，女，1954年4月7日生，汉族，退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托代理人张志龙，黑龙江蓝驰律师事务所律师。被告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区汉水路389号。法定代表人董光宇，职务经理。委托代理人邓舒野，男，1962年11月28日生，汉族，该单位经理，住哈尔滨市香坊区。委托代理人孙岩，女，1980年12月2日生，汉族，该单位经理，住哈尔滨市南岗区。原告张荣鹏与被告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司（以下简称天九物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张荣鹏及委托诉讼代理人张志龙、被告天九物业公司的委托代理人邓舒野、孙岩到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，原告系金桂园小区业主，被告系金桂园小区物业实际管理者。原告于2000年购买位于南岗区××路××号金××小区××单元××房产，2001年入住，在2002年9月5日办理了产权证。被告在2014年10月在原告居住地的金桂园小区高层楼内电梯上安装了智能电梯卡时，被告拒绝履行义务，由于被告的违法行为，原告作为不动产所有权人不能使用居住自己的房产，原告有家难回，这严重侵害了原告的合法权利。原告无法使用电梯上楼回家，自2014年10月至今原告只能在外租房居住，目前已经花费房屋租金93600元。给原告造成了重大经济损失。原告为能早日回家多次找被告交涉要求被告为原告办理智能电梯卡，被告均拒绝，无奈诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。一、判令被告立即为原告办理智能电梯卡；二、判令被告立即给付房屋租金93600元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、作为南岗区汉水路389号金桂园小区物业管理者，我公司自小区开建之日就担负起为小区业主服务的任务，历时18年来无论是当初开发商委托的我公司或是之后小区广大业主委托的。本公司一直秉承以人为本、人性服务之宗旨，为小区业主尽心尽力提供温馨、方便的生活环境，受到小区广大业主衷心拥护。二、原告自入住小区以来的16年，从2002年7月至今15年没有交纳过任何费用。累计已高达36524.3元（其中包含电梯费12420元）严重影响到我公司正常的服务工作。为此我物业公司分别于2009年、2016年两次将其诉至南岗法院，依法追缴服务费。与其一起被我公司诉之法院追缴服务费的其他业户都被依法全额追缴。但惟独原告，法院以其安抚、稳定、和谐为由，劝我公司先撤诉，然后再上诉。我公司是一遵章守法与人为善的企业，与任何相关职能部门都相处甚好，无不积极配合工作。三、2014年10月我公司根据哈市中高档小区全配制智能卡安防管理的成功经验和现状,也在其服务的金桂园小区增设更新升级了智能安防管理卡。在充分保证每一业主进出楼宇庭院安全的前提下，同时也增加了限制没有交纳电梯运行费的业主、办公人员随意乘梯的自由。此办法得到业主委员会及广大业主的支持。原告即在被限制乘梯此列。物业公司没有限制其回家的权利。只是因为她没有交纳电梯运行费（电梯费包含运行电费、维修维护等）就没有资格使用电梯，电梯费是市政府明文规定的高层居民必须该拿，并详细制定了交费标准。原告既没有交费就无权乘坐电梯，这是天经地义，就如同你乘坐市政公交车一样，不刷卡或不交费，能乘坐公交吗？四、至于原告说的2014年10月至今因不能乘电梯回家，那是一派胡言。欺骗法官、蔑视法律、法庭，我公司在小区的电梯里都有安装影像记录设备，它可清晰的记录原告使用智能卡（原告通过楼上居民栾金伟和其他邻居帮忙办理的智能卡）上下乘坐电梯，自由生活。五、对于原告说的从2014年至今一直在外租房居住，更是无稽之谈。以上是我公司向法院递交的抗辩书，希望法院依法调查、秉公决断。原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证意见如下：证据一、哈房权证字开国字第××号房产所有权证书、原告户口复印件各一份。证明原告是位于南岗区××小区××单元××室房产的所有权人，具有业主身份，原告与丈夫罗玉山及母亲于凤清共同生活居住。被告对证据一真实性及证明问题均无异议。证据二、原告与被告公司经理董光宇通话录音。证明董光宇拒绝为原告办理智能电梯卡。被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，是因原告不交电梯费我方才没有给原告发放智能电梯卡。证据三、（2016）黑0103民初573号民事判决书、（2016）黑1民终4055号民事裁定书各一份。证明被告曾以拖欠物业费为由起诉过原告，南岗区人民法院仅支持起诉时2年诉讼时效内的物业费请求，被告不服在上诉至哈尔滨中院后又自动撤回起诉。南岗区人民法院在判决书中已经认定原告自2014年10月起因被告安装智能电梯卡原告无法回家入住。被告对证据三真实性无异议，但是法院判决以后原告也未交纳任何费用。证据四、原告与房东王某签订的租房协议书3份和王某收条3张（2015年5月5日、2016年4月10日、2017年4月11日）。证明双方约定自2015年5月10日至2016年5月9日、2016年5月10日至2017年5月9日、2017年5月10日至2018年5月9日原告租住王某的房屋，并向其支付了房租93600元。被告对证据四与本案无关，不予质证。证据五、南岗区奋斗街道办事处鸿翔社区情况说明一份。证明自金桂园小区存在至今，该小区没有成立过业主委员会，被告在答辩中向法庭虚假陈述了存在业主委员会的事实。被告对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，我公司成立了业主委员会，原告可以去小区了解。证据六、证人王某证言。证明双方约定自2015年5月10日至2016年5月9日、2016年5月10日至2017年5月9日、2017年5月10日至2018年5月9日原告租住王某的房屋，并向其支付了房租93600元。被告对证据六证人证言不予质证。被告为证明其抗辩主张向本院提交证据及原告质证意见如下：证据一、哈尔滨市政府出台的高层居民交纳电梯费标准文件。证明哈尔滨市高层居民必须要交纳电梯费及相关电梯费标准。原告对证据一该证据不具有证据资格，因为是被告在网上搜集的内容打印而来，并不是证据的原本原件，不能证明其所提出的主张。证据二、2017年7月25日李桂英出具的证明。证明原告委托其他邻居在该小区办理了智能卡，原告可以回家。原告对证据二真实性有异议，根据法律规定，证人应当出庭接受当事人及法庭的询问，因证人无法到庭，该证据没有证明力。证据三、视频资料。证明原告找其他邻居办理的智能卡，原告可以回家。原告对证据三真实性无异议，被告应向法庭出示找哪位邻居办的卡，该卡能否直接到达原告的家里，被告举示的证据仅是3年来原告为生活所必须偶尔去过自己的家里几次，并不能证明3年1000多天原告每天都能正常使用电梯回家，被告举示的证据恰好证明原告为了回家颇费周折，不能从一楼直达自己的家里。评析原告提供的证据一、二、三、五的真实性，本院予以确认。证据四、六无法证明原告的主张，却原告与案外人所签订的租房协议无法确认其真实性，不符合证据规则的规定，本院不予采信。被告提供的证据一、三的真实性，本院予以采信。证据二为证人证言，证人未到庭，不符合证据规则的规定，本院不予采信。根据原、被告的举证，本案经开庭审理质证并分析当事人所提供的证据，确认如下事实：原告系哈尔滨市南岗区汉水路金桂园小区A栋1单元1402室业主，被告系该小区物业服务单位。2014年10月原告所在小区实行智能电梯卡，由于原告十多年不交纳物业及电梯费，被告未给原告办理智能电梯卡。被告曾于2016年作为原告向本院起诉本案原告，要求给付物业费、电梯费及滞纳金，经本院审理下发了（2016）黑0103民初573号民事判决书，判决本案原告给付2013年1月至2015年的物业费6921元；2013年1月至2014年10月的电梯费1449元及上述费用的违约金。但判决生效后原告仍未交纳上述费用。现原告诉至本院，要求被告办理智能电梯卡及在外租房居住的费用。本院认为，被告作为物业服务单位，应对小区居民提供优质服务。原告作为该小区的业主应按时交纳物业服务费用。原告所居住的小区于2014年10月实行智能化管理，由于原告不交纳物业、电梯费用，被告不予办理智能卡。本案中，被告曾因原告拖欠物业、电梯费通过法院判决支持了2015年前的相关费用，2015年后的相关费用可另行主张。现被告以原告不交纳物业、电梯费而不给原告办理智能卡进行抗辩，本院不予支持。被告应以方便原告生活给予办理智能卡。原告以未取得智能卡无法乘电梯，导致其在外租房居住，要求被告承担租金。本院认为，原告不交纳物业、电梯费已侵犯了被告的合法权益，在庭审中被告提供的视频资料可以看到原告仍在该小区居住，如被告不予办理智能卡也不足以导致原告在外租房居住产生租金。故对原告的租金请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨市天九物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内给原告张荣鹏办理智能电梯卡；二、驳回原告张荣鹏的其它请求。案件受理费2140元，由被告承担100元，原告自行承担2040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  董 颖人民陪审员  王丽梅人民陪审员  李 艳二〇一七年十一月四日书 记 员  周洋洋