杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0111民初8110号原告：陈新，男，1958年11月1日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：陈梦静，女，1990年1月17日出生，住杭州市富阳区。被告：吴锁寅，男，1951年11月12日出生，汉族，住杭州市富阳区。被告：洪冬花，女，1960年10月7日出生，住杭州市富阳区。上述两被告委托诉讼代理人：郭徐明、李扬，浙江富春江律师事务所律师。原告陈新为与被告吴锁寅、洪冬花确认合同无效纠纷一案，于2017年9月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原、被告及各方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼要求确认陈新与吴锁寅签订的关于杭州市富阳区富春街道振兴路三弄18号楼第二楼的购房协议无效。事实与理由：1996年11月，陈治龙与许其本在��划许可证和建设用地许可证，与陈新共同约定由陈新建造振兴路三弄18号房屋并承担建造费用，建成之后房屋的第二至第五层归陈新。签约后，陈新建造了房屋并承担了费用，并已将第一层和第六层分别交给陈治龙、许其本。2000年8月9日，陈新与洪国荣签订购房协议，将振兴路三弄18号第二层出售给洪国荣，面积为103平方米，结构为三室一厅一卫，并赠送该幢楼一楼西边车库一个（面积约4平方米），购房总价66000元，签约时支付部分房款50000元，陈新向洪国荣出具了收条。根据洪国荣陈述，该50000元房款系其姐姐洪冬花及姐夫吴锁寅支付，购买后房屋实际居住人也是两被告，洪国荣只是名义上购买人，因此陈新与洪国荣签订的购房协议已无实际意义。同日，陈新与吴锁寅重新签订一份关于振兴路18号第二楼的购房协议。原告认为，该房屋坐落的土地性质为农民集体所��，双方之间签订的房屋买卖协议违反了法律法规禁止性规定，应属无效，故起诉要求支持诉请。两被告共同答辩称，同意陈新与吴锁寅签订的购房协议予以解除，该协议并非陈新与吴锁寅之间的真实意思表示，因此，陈新并不具有诉权。从陈新出具的收条看，其真实意思应该是陈新与洪国荣之间签订的购房协议。要求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对陈新提交的水费催款通知单及票据和水费发票拟证明水费以陈新名义开户以及吴锁寅购买涉案振兴路三弄18号第二层等事实，两被告均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：原告提交富���字第025182号房屋产权证（陈治龙）、集体土地使用证（陈治龙）、标准门牌号证、产权证及建设用地许可证遗失登报情况（陈治龙）、农村私人建房用地呈报表（许其本、陈治龙）、原富阳市富阳镇村镇规划建设许可证审批表（许其本、陈治龙）、集体土地使用证（陈治龙）、建设用地许可证（许其本、陈治龙）、浙江省村镇规划建设许可证（许其本、陈治龙）、土地使用权申报审批表（许其本、陈治龙）（加盖法院档案室证明章的复印件），拟证明振兴路三弄18号的土地性质为农民集体所有。两被告质证认为真实性无异议，相反可以证明原告不是适格主体。原告提交了购房协议，拟证明吴锁寅购买振兴路三弄18号第二层房屋的事实。两被告质证认为购房协议有异议，并不是原、被告之间的真实意思的表示。原告提交了（2008）富民初字第1113号民事判决书，拟证明振兴路三弄18号第二层至五层房屋归陈新，其中第二层卖给吴锁寅的事实。两被告质证认为无异议，从而证明被告一直占有、使用、收益涉案房产的事实。两被告提交了（2008）富民初字第1113号民事判决书（复印件）、（2009）浙杭民终字第100号民事判决书（复印件）、水电、燃气缴费单、用水情况查询单、历史电量电费、户口簿（复印件，原件经核对后已当庭返还），拟证明涉案房产经法院判决以及相应的缴费单据确认被告一直占有、使用、收益本案涉案房产的事实。原告质证认为真实性、合法性无异议，可以证明涉案房屋是卖给吴锁寅的。两被告提交了原告与洪国荣购房协议、收条、洪国荣情况说明，拟证明涉案房产由洪国荣出面与原告签订购买，实际所有人是两被告，双方基于该协议达成购房的真实意思表示。原告质证认为真实性无异议，但洪国荣的行为是授权代理行为，并不是实际购买人。两被告提交了原告与胡爱兰、卞洪良签订的购房合同（加盖本院档案证明章），拟证明原告出卖房屋时对办理房产证作出承诺。原告质证认为真实性、合法性无异议，但与本案无关。两被告提交了原、被告签订的购房协议、民事裁定书，拟证明该份协议并不是原、被告间的真实意思表示。原告质证认为真实性、合法性无异议，原、被告之间的购房协议是双方真实意思表示。两被告提交了房屋产权证（复印件）、许其本情况说明，拟证明涉案房产是许其本和陈治龙所有，原告并不是本案���格主体。原告质证认为真实性、合法性无异议，但与本案无关。两被告提交了查询记录，拟证明涉案房产是两被告的唯一房产，两被告在本辖区无其他房产。原告质证认为真实性、合法性无异议，但与本案无关。对前述证据材料的真实性，本院均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻。原告及两被告均非富春街道后周村集体经济组织成员。1996年11月，陈治龙、许其本在富春街道后周村振兴路三弄18号经审批取得村镇规划建设许可证和建设用地许可证，并与陈新约定由陈新建造振兴路三弄18号房屋，建造费用由陈新负担，建成后房屋的第一层���陈治龙、第六层归许其本、第二至五层归陈新。之后，陈新对整幢房屋进行了建造并承担了相关费用，并将第一层交付陈治龙、第六层交付许其本。后，陈新分别将涉案的第二、三、五层房屋卖给吴琐寅、胡爱兰、卞洪良，第四层由陈新自住。2000年8月9日，陈新与洪国荣签订《购房协议》一份，载明：甲方（即陈新）将振兴路三弄18号第二层住房出售给乙方（即洪国荣），面积为103平米房，结构为三室一厅一卫；购房总价为66000元，房屋转户费3000元；签约时付50000元，余款19000元在房产证办好后一次性付清等等。同日，陈新与吴锁寅签订《购房协议》，内容除乙方更名为吴锁寅、余款19000元未约定具体付款时间外与前述《购房协议》一致。陈新同日出具《收条》一份，载明收到洪国荣购房款50000元。后，陈新将涉案振兴路三弄18号��二层及该幢房屋底层靠西面的一个车库（两被告称面积约3～4个平方左右）交给吴锁寅、洪冬花。吴锁寅夫妻在接收该房屋及车库后即以吴锁寅名义办理了水电及燃气等手续，并居住使用至今。2008年6月30日，陈治龙以卞洪良为被告向本院提起诉讼，要求卞洪良及时从振兴路三弄18号五楼房屋腾退并承担案件诉讼费。该案审理中，本院追加陈新为第三人参加诉讼，并根据卞洪良的申请通知吴锁寅到庭作证。吴锁寅陈述称涉案振兴路三弄18号第二层房屋系其于2000年8月经其妻舅（即洪国荣）联系向陈新购买。案经审理，本院于2008年11月12日作出（2008）富民一初字第1113号民事判决，驳回了陈治龙的诉讼请求。陈治龙不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州中院经审理后于2009年4月9日作出（2009）浙杭民终字第100号民事判决，驳���上诉，维持原判。2017年8月7日，陈新以洪国荣为被告向本院提起诉讼，要求确认其与洪国荣之间签订的前述购房协议无效。在该案审理中，洪国荣提出当初其姐姐（即洪冬花）需要购房，2000年8月9日以其名义与陈新签订购房协议，但实际购房者是其姐姐及姐夫（即洪冬花、吴锁寅），所有房款也是其姐姐姐夫出的，之后也一直由其姐姐姐夫占有使用至今，其仅仅是名义购买人，并出具了书面《情况说明》。2017年9月14日，陈新申请撤诉，本院同日作出（2017）浙0111民初6560号民事裁定予以准许。本院认为，本案双方讼争的焦点主要有：陈新是否具有相应的诉权？是否是本案适格原告？陈新与洪国荣或者与吴锁寅分别签订购房协议，到底应以哪一份为真实意思表示？协议的效力？关于诉权及主体资格问题：无论陈新以哪一份协议提出主张，其作为签约一方，要求确认协议的效力，均具有相应的诉权，因此，被告辩称陈新并不具备原告主体资格的理由不能成立，本院不予采信。关于协议的真实意思表示问题：虽然陈新与洪国荣、吴锁寅分别签订了购房协议，但无论是洪国荣在陈新起诉的前一案件中的陈述或其在本案中出具的情况说明，还是吴锁寅在陈治龙起诉卞洪良一案中的作证陈述，又或是吴锁寅在接收涉案房屋之后以其自己的名义申请水电及燃气的开户手续，均表明涉案房屋的实际购买人为吴锁寅、洪冬花，而并非是洪国荣，吴锁寅、洪冬花自购买涉案房屋后至今居住使用，也印证了该节事实，因此，被告的该项主张，显然与客观事实不符，本院不予采信。关于协议的效力：涉案房屋坐落的土地为富春街道后周村的集体土地，而本案原、被告均非该集体经济组织成员，在房地一体化的基础上，对于涉案房屋的交易，违反了法律禁止性规定。陈新因此要求确认其与吴锁寅之间签订的购房协议无效，具有相应的法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：确认陈新与吴锁寅于2000年8月9日签订的《购房协议》无效。本案受理费80元，减半收取40元，由原、被告各负担20元。原告陈新于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴锁寅、洪冬花于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。原告于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  傅红盛二〇一七年十一月三日书记员  叶磊磊