广东省深圳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）粤03民终14476号	上诉人（原审被告）：张某。	委托诉讼代理人：江雪莲，广东百利孚律师事务所律师。	委托诉讼代理人：张裕，广东百利孚律师事务所实习律师。	被上诉人（原审原告）：古某某。	委托诉讼代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。	委托诉讼代理人：蔡彬彬，广东承鹏律师事务所实习律师。	被上诉人（原审被告）：李某。	被上诉人（原审被告）：唐某。	上诉人张某与被上诉人古某某、李某、唐某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。	张某上诉请求：一、撤销一审判决第二、四项，驳回古某某针对张某的全部诉讼请求；二、古某某与李某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：判决书中“经审理查明”部分认定，“李某将上述20万元定金中的10万元转账给了唐某，唐某分别于2015年6月29日、30日转账52000元、48000元给张某的父亲张某苏，李某于2015年7月1日通过支付宝分两笔共向张某的父亲张某苏支付10万元。审理中，张某确认其父亲张某苏收到的上述共计20万元系涉案房产的定金。”这一事实张某予以认可，这一事实恰恰说明张某没有收到古某某支付的定金。李某和唐某承认的己支付定金不是事实。因张某父亲张某苏与李某、唐某有很多生意往来和资金往来，不能认为李某、唐某向张某父亲支付的款项为涉案合同定金。且张某与其父亲是两个独立的民事主体，不能认为相关款项给了张某父亲就是给了张某。古某某没有证据证明张某授权或指令古某某将定金支付给张某父亲。判决书中“一审法院认为”部分认定，“古某某已依照转让价为510万元的《二手房买卖合同》的约定支付了定金20万元”。这一认定是错误的，没有事实和证据来支持。综上所述，张某从未收到古某某的定金，所以判决让张某返还古某某定金20万元和支付20万元违约金是错误的判决。为维护张某合法权益，恳请法院予以纠正。另外，由于张某未收到古某某的定金20万元，古某某违约致使合同被解除，张某有权请求古某某按照合同的约定，以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，张某将就此另行提起诉讼。	古某某答辩称，张某否认收到20万元定金缺乏事实依据。一审开庭时张某已经明确确认收到了20万元定金，且李某、唐某均明确有收到20万元定金的情况。张某主张其父亲收到并非其本人收到没有依据，应当认定古某某已按照合同约定支付了20万元定金，因此张某应当承担违约责任。	李某答辩称，答辩意见同古某某的答辩意见一致。	古某某向一审法院起诉请求：1、解除古某某与张某签署的《二手房买卖合同》；2、张某向古某某支付违约金51万元，违约金数额按房屋转让价款510万元的百分之十计算；3、张某向古某某返还定金20万元；4、李某、唐某对上述返还20万元定金承担连带担保责任；5、张某承担本案的全部诉讼费用。	一审法院认定：2015年6月29日，古某某（买方）与张某（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定张某将其名下的涉案房产以510万元出售给古某某；买方在合同签订之日起3日内向卖方支付定金20万元；定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2015年7月3日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（减去银行贷款）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺的为准；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起60日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；卖方应于收到全部楼款3日内将涉案房产交付于买方；卖方若未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。合同备注条款约定：如买卖双方违约，买卖双方均放弃追究对方按转让成交价支付20%违约金的违约责任，其他违约责任不变。	合同签订后，古某某依约支付了20万元定金，其中10万元系古某某父亲古某强于2015年6月30日在深圳市某某地产置业顾问有限公司代古某某刷卡支付的，另外10万元古某某转账给了李某（深圳市某某地产置业顾问有限公司的工作人员）。李某将上述20万元定金中的10万元转账给了唐某，唐某分别于2015年6月29日、30日转账52000元、48000元给张某的父亲张某苏，李某于2015年7月1日通过支付宝分两笔共向张某的父亲张某苏支付10万元。审理中，张某确认其父亲张某苏收到的上述共计20万元系涉案房产的定金。	2015年6月30日，李某、唐某向古某某出具《保证书》，载明：李某、唐某就古某某向张某购买涉案房产支付定金20万元做担保人，如本次交易未成功，导致古某某所交定金造成损失无法挽回，由担保人李某、唐某共同承担古某某所交定金20万元（连带担保责任），如卖方违约买方无需支付佣金。	另查，古某某与张某于2015年6月29日还签订了另一份关于买卖涉案房产的《二手房买卖合同》，约定的转让成交价为620万元。庭审中，张某与古某某均承认签署该份《二手房买卖合同》的目的是为了古某某能向银行获取更多的贷款以减轻古某某的资金压力。后古某某以该份房屋转让价620万元的《二手房买卖合同》向中国农业银行深圳布吉支行申请按揭贷款。2015年7月2日，古某某向其在中国农业银行开户的个人账户存入1488080元，并于2015年7月3日与张某及中国农业银行深圳布吉支行签署了《二手房交易结算资金托管协议》，约定古某某为购买涉案房产将购房款1488000元托管于中国农业银行深圳布吉支行，古某某在签署该协议后5个工作日内一次性存入托管资金，托管期限自协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年10月8日。古某某称其在签署资金托管协议前一天存入首期款是应资金监管银行的要求，银行在三方签署资金监管协议后于2015年7月8日将古某某的首期款转入资金监管账户，张某确认古某某向中国农业银行支付1488080元首期款监管资金的事实。	2015年8月24日，中国农业银行深圳布吉支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意向古某某发放贷款434万元。	又查，古某某（买方）与张某（卖方）于2015年6月29日还签署了一份《补充协议》，内容为：买卖双方就成交涉案房产达成如下协议，古某某按成交价620万元向银行申请按揭贷款，须向银行监管首期款148万元，其中92万元是张某配合古某某贷款而用，由古某某支付，在张某收到上述首期款148万元后两日内无息退还给古某某92万元，古某某收到上述首期款退款后两日内再向国土局办理抵押登记。	再查，涉案房产于2005年3月9日登记在张某名下，2012年8月28日抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行并办理了抵押登记，2016年4月5日被一审法院以（2016）粤0304执4784号裁定续封【原查封案号为（2014）深福法民二初字第3110号】，2015年7月16日被广东省鹤山市人民法院以（2015）江鹤法民三初字第284号-8协助执行通知书第一位轮候查封，2015年12月21日被深圳市南山区人民法院以（2015）深南法民一初字第1367号协助执行通知书第二位轮候查封，2016年8月16日被广东省鹤山市人民法院以（2016）粤0784执保242号-1、243号-1第三、四位轮候查封。截至2017年4月25日，上述抵押、查封均未解除。	一审法院认为，古某某与张某就涉案房产交易签订的转让价为510万元的《二手房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方实际履行的亦是该份《二手房买卖合同》，双方均应受该合同约束。古某某与张某还就涉案房产交易另行签署了一份转让价为620万元的《二手房买卖合同》，双方均承认该份合同系为了向银行高贷而签署的，非实际履行的合同，该份合同的存在，不影响转让价为510万元的《二手房买卖合同》的效力，张某据此主张转让价为510万元的《二手房买卖合同》为无效合同，无法律依据，一审法院不予采纳。但古某某与张某为了向银行高贷而签署另一份转让价款不实的《二手房买卖合同》的行为，有违诚信，双方均应引以为戒，不得再有类似行为。	古某某已依照转让价为510万元的《二手房买卖合同》的约定支付了定金20万元，并履行了首期款资金监管、取得银行贷款承诺函的合同义务，张某未依约办理委托赎楼手续，且涉案房产因被告张某的原因被法院多次查封，导致无法办理过户手续，张某已构成根本违约。古某某请求解除古某某与张某签署的《二手房买卖合同》、返还定金20万元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。	关于违约金。依转让价为510万元的《二手房买卖合同》备注条款的约定，古某某与张某已明确放弃追究对方按转让价20%支付违约金的违约责任，即在张某逾期履行超过5日或者根本违约的情形下，古某某可解除合同并要求双倍返还定金。古某某主张张某按双倍定金承担违约责任不足以弥补古某某的经济损失，故请求张某以承担转让价10%违约金的方式赔偿古某某损失51万元。一审法院认为，首先，古某某未举证证明其因张某的违约导致的实际经济损失超过双倍定金；其次，古某某主张按转让价10%赔偿违约金没有合同依据。故一审法院根据双方合同的约定及本案的实际情况，酌定以双倍返还定金的金额部分支持古某某诉请的违约金即张某向古某某支付违约金20万元，古某某过高的违约金请求部分，一审法院不予支持。	关于李某、唐某对张某返还定金20万元承担连带担保责任的问题。李某、唐某向古某某出具了《保证书》，承诺对涉案房产交易定金20万元承担保证责任，庭审中亦确认并同意对此承担连带担保责任，古某某请求李某、唐某对张某返还定金20万元承担连带担保责任即连带清偿责任，一审法院予以支持。	综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除古某某与张某于2015年6月29日签订的《二手房买卖合同》；二、张某应于判决生效之日起十日内向古某某返还定金20万元；三、李某、唐某对张某上述返还定金20万元的债务承担连带清偿责任；四、张某应于判决生效之日起十日内向古某某支付违约金20万元；五、驳回古某某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10900元（已由古某某预交），由古某某负担3600元，由张某负担7300元（李某、唐某对其中的4300元承担连带责任）。	除一审认定的“审理中，张某确认其父亲张某苏收到的上述共计20万元系涉案房产的定金”外，本院确认一审查明的其他事实。另查明，2015年6月29日，张某出具收款收据一张，收到古某某交来购买青海大厦29C定金330000元。同日，出具确认书，该确认书内容为：“2015年6月29日卖方向买方出具的收据，卖方实际收取买方定金贰拾万元整，其余定金壹拾叁万元整是卖方为配合买方贷款所做…”。	本院认为，古某某与张某就涉案房产交易签订的转让价为510万元的《二手房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应受该合同约束。	古某某与张某均认可双方交易系深圳市某某地产置业顾问有限公司员工李某促成，双方在二手房买卖合同中约定，定金交由双方所约定的第三方监管。古某某于合同签订次日即分两笔交纳定金，一笔10万元定金在深圳市某某地产置业顾问有限公司刷卡支付，一笔10万元定金转账给李某，至此，古某某已如期履行合同约定的定金支付，并且是按约支付给了合同约定的第三方。故张某是否收到该定金并不影响其合同的履行。况且，张某亦在确认书中认可了其实际收取定金20万元。故张某上诉称其因未收到定金不构成违约的理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费7300元，由上诉人张某负担。	本判决为终审判决。	审判长 唐 毅	审判员 曹 静	审判员 张 睿		二〇一七年十一月十日	书记员 李开宇