重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初18084号原告：杨家万，男，1965年7月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：刘少芳，女，1967年5月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆大丰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪红锦大道19号，统一社会信用代码91500112621922614R。法定代表人：罗进，总经理。委托诉讼代理人：代宇，男，公司员工。委托诉讼代理人：满增堂，男，公司员工。原告杨家万、刘少芳与被告重庆大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员贺前春独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨家万、刘少芳，被告大丰公司的委托诉讼代理人满增堂，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨家万、刘少芳向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告逾期交房违约金，以367428元为基数，从2016年4月30日起至大丰公司将验收合格的房屋交付原告之日止，按照每日万分之一计算；2.被告立即退还原告多缴纳的契税11023元及利息。诉讼费由被告负担。事实和理由：大丰公司系xx小区的开发商。2015年5月26日，原告与大丰公司签订重庆市商品房买卖合同，购买xx小区房屋一套，成交总价367428元，并已付清全部房款。合同约定大丰公司应于2016年4月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。如逾期未交，应当按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。约定的交房日到期后，大丰公司以各种理由拒不交房。被告大丰公司辩称，大丰公司愿意按照合同约定承担违约责任，但支付条件尚不具备。愿意退还契税差额部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对商品房买卖合同、购房款发票、契税收据、按揭贷款合同、延期交房承诺书、延期交房通知、契税缴纳统计表、建设工程竣工验收备案登记证、商品房预售许可证、交房登记表等证据，因双方无异议，本院予以采信并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2015年5月26日，以大丰公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，由甲方将其开发的xx小区的xx幢xx号房屋预售给乙方。合同约定成交价格为367428元，签订合同时付款110428元。预售商品房的，甲方应当在2016年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应当已经通过竣工验收备案登记，并取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方应于确定的交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式交付时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方拒不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。乙方未按约定支付款项，甲方有权拒绝交付房屋，乙方应支付完应付款项后甲方才可交房。除遭遇不可抗力的情况外，甲方如未按照合同约定的期限将房屋交付乙方使用的，逾期在30日内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同《补充协议》约定：买方所购房屋为期房的，买卖双方同意以合同约定的时间为实际交付时间，双方无需另行通知。但若卖方根据实际情况需提前交房或延后交房，则以卖方书面通知的交房时间为实际交房时间。买方应在接房前结清房价款和因办理产权证应由买方承担的一切税费，否则卖方不予交房并相应顺延办理产权证的期限，并不承担逾期交房的违约责任。原告在约定的交房日前已付清全部购房款367428元，并向大丰公司缴纳契税11023元，大丰公司代其向税务机关缴纳契税3674.28元。2016年4月26日，大丰公司向xx业主发出《关于xx延期交房的通知》，载明：xx项目因工程进度问题，未能按合同约定的交房时间2016年4月30日如期交房，我司将根据商品房买卖合同第七条约定承担相应的违约责任，并调动公司全部相关资源加快工程进度以尽快达到交房条件，具体交房时间以本公司另行通知为准。2016年5月5日，大丰公司向业主发出《延期交房承诺书》，载明：关于延期交房违约金，严格按商品房买卖合同约定的赔偿标准执行，办理时间为违约行为终止之日即实现交房当日办理。另查明，案涉工程于2017年7月1日竣工验收，2017年8月14日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。大丰公司认可在取得竣工验收合格证后未向业主发放接房通知。原告于2017年10月8日前往小区物管公司办理了接房手续。大丰公司认可以此时间作为通知接房和实际接房的时间。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照双方合同约定，大丰公司应当在2016年4月30日前将取得竣工验收备案登记证的房屋交付原告使用，但大丰公司并未按约交房。按照大丰公司的承诺书和合同约定，在延迟交房后，在实际交房日前，大丰公司应当向业主发出接房通知并交付房屋，但大丰公司并未发放书面接房通知，直至2017年10月8日原告才能在小区物管公司完成办理正式交房手续，故大丰公司延迟交房的行为构成违约，应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。依照双方合同约定，大丰公司逾期交付房屋的，应当在房屋实际交付日起30日内向乙方支付违约金，即逾期交房违约金须以房屋的实际交付为前提条件。而大丰公司2016年5月5日的《承诺书》表示，在实现交房当日即办理支付违约金，应当视为对支付时间的变更。现大丰公司认可以2017年10月8日作为通知接房和实际接房时间，故大丰公司应从2016年5月1日起至2017年10月8日止，以367428元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付违约金。关于原告主张退还契税的问题。根据查明的事实，原告向大丰公司缴纳契税11023元，大丰公司代原告向税务机关缴纳契税3674.28元，差额为7348.72元。原告要求大丰公司退还契税，大丰公司也愿意退还原告契税差额，本院予以支持。对原告主张的利息，因原告已在约定的交房日前向大丰公司缴纳契税11023元，大丰公司应当及时代原告向税务机关缴纳契税，就代缴税后产生的差额部分，大丰公司应当及时予以返还，现大丰公司至今未返还该差额部分，应当支付利息，故对原告主张的契税利息（以7348.72元为基数，按银行同期贷款利率标准，从2016年5月1日起计算至付清为止）的诉讼请求，本院予以支持，对超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆大丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨家万、刘少芳逾期交房违约金，计算方式为：从2016年5月1日起至2017年10月8日止，以367428元为基数，按每日万分之一的标准计算；二、被告重庆大丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨家万、刘少芳契税7348.72元并支付利息（计算方式：以7348.72元为基数，按银行同期贷款利率标准，从2016年5月1日起计算至付清为止）；三、驳回原告杨家万、刘少芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费490元，减半收取245元，由被告重庆大丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  贺前春二〇一七年十一月十六日书记员  何江兰