山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋11民终992号上诉人（原审原告）：张某某。委托诉讼代理人：文俊英，山西旭日明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孝义市翔皓化工有限责任公司，住所地山西省孝义市胜溪湖街道办事处湖滨路8号。法定代表人：郭士维，董事长。委托诉讼代理人：冉军震，山西晋义律师事务所律师。上诉人张某某因与上诉人孝义市翔皓化工有限责任公司（以下简称翔皓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2015）孝民初字第1104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张某某及其委托诉讼代理人文俊英、上诉人翔皓公司的委托诉讼代理人冉军震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某上诉请求：撤销山西省孝义市人民法院（2015）孝民初字第1104号民事判决第二项，改判翔皓公司支付张某某逾期交房违约金37618元（从2013年10月1日至2015年3月15日），本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定翔皓公司交房时间错误。案涉买卖合同明确约定以书面形式通知买受人办理交付房屋手续，原审判决以推理方式认定翔皓公司交付房屋不当。翔皓公司提供的证据不足以证明案涉房屋于2014年4月是否具备交付条件及实际交房时间，不应予以采信。此外，原审判决张某某承担119.3元违约金超出案件审理范围。翔皓公司辩称其于2014年4月即通过电话通知张包括张某某在内的业主办理房屋入住手续，双方虽然在合同中约定以书面形式进行通知，但电话通知方式并不影响合同的履行。翔皓公司所交付的房屋五证齐全，且得到张某某的认可。翔皓公司上诉请求：维持山西省孝义市人民法院（2015）孝民初字第1104号民事判决第一、三项，撤销第二项，改判翔皓公司不承担违约金12632.84元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：翔皓公司与张某某签订之合同约定张某某的付款方式为2013年6月5日当日支付首期房款，并于同年6月7日前交回全部按揭贷款所需资料。实际上，张某某于2013年6月5日缴纳13万元，欠缴54226元，且于2013年8月9日方向银行提交全部按揭所需材料。张某某未按时向银行提交按揭贷款资料，给翔皓公司造成资金压力，应承担违约责任，按照日万分之二标准支付逾期应付款224226元相应的违约金，违约天数为61天。翔皓公司迟延交房有孝义市湖滨路改造的合理抗辩事由，属不可抗力造成。张某某辩称其按时提交了办理银行按揭贷款资料，湖滨路改造在翔皓公司建设案涉楼房时已经完工，翔皓公司的此项上诉理由缺乏事实依据。张某某向一审法院法院起诉请求：确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，判令翔皓公司支付张某某逾期交房期间（2013年10月1日至2015年3月15日）违约金37618元。一审法院认定事实：2013年6月5日，原告张某某与被告孝义市翔皓化工有限责任公司签订了编号为0007056的《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于孝义市湖滨路8号的吉利花苑第4幢2单元201号的楼房，建筑面积共136.16平方米，其中套内建筑面积117.66平方米，房价为354226元。该《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行……第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件五约定:付款方式为按揭贷款，买受人于签约当日支付人民币184226元的首期房款，签约之日起3日内提供全部按揭所需资料，否则视为逾期付款处理。非出卖人原因导致买受人不能办理按揭贷款的或者贷款审批未通过的,买受人的付款方式应改成一次性付款。2013年6月5日，原告张某某向被告孝义市翔皓化工有限责任公司交付房款13万元;同年6月16日,原告张某某向被告交付房款54226元;同年8月12日,原告张某某向被告交付房款17万元;原告张某某分三次付清被告购房款354226元。另查明，2014年4月初，被告孝义市翔皓化工有限责任公司通知购买吉利花苑小区一期楼房的业主办理交房入住手续。2013年8月6日,孝义市拆迁改造指挥部向梧桐地税所发出了湖滨路拓宽改造占用翔皓公司土地情况说明一份，载明：在对湖滨路拓宽改造过程中占用翔皓公司长400米宽68米的土地面积计400×68＝27200㎡(约合土地40亩左右)。湖滨路现路宽80米，除去原来路宽10米以外均为翔皓公司原有土地。以上所说情况有现有道路为证。原告张某某向被告孝义市翔皓化工有限责任公司要求解决违约赔偿事宜未果，诉来该院。一审法院认为，原告张某某与被告孝义市翔皓化工有限责任公司签订之《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容明确，形式合法，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》履行过程中,被告未按约定于2013年9月30日前向原告履行交房义务,直至2014年4月初才通知该吉利花苑小区一期楼房的业主办理交房入住手续(被告作为专门从事房地产开发的公司，虽未提供证据证明于2014年4月初通知原告张某某办理交房入住手续的证据,但应当不会置承担已交房款日万分之二的违约金的合同条款于不顾,只通知其余业主办理交房入住手续,而不去通知原告张某某办理交房入住手续,该院认定被告通知原告张某某办理交房入住手续的时间为2014年4月初),理应承担此迟延交房期间原告已交房款日万分之二的违约金12752.14元(354226元×0.0002×6个月×30日＝12752.14元)。原告未于签约当日付清被告首期房款人民币184226元,支付了被告首期房款13万元,迟延至同年6月16日第二次支付被告购房款54226元,交清被告首期房款,应依约承担相应的违约责任,即按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金119.30元(54226元×0.0002×11日＝119.30元)。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。两相折抵后，由被告支付原告违约金12632.84元（12752.14元-119.30元＝12632.84元）。被告辩称,迟延交房系原告违约所致，原告未按约定于2013年6月8日前将按揭贷款所需的全部资料交回被告处，迟延了61日；被告迟延交付商品房，还受到国家政策、特殊自然天气等诸多不可抗力因素的影响。被告未提供相应证据证明原告迟延91日交回按揭贷款所需全部资料，亦未提供有效证据证明孝义市委市政府对湖滨路进行拓宽改造，占用被告土地从而影响按期交房的事实，故对其辩解依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：（一）原告张某某与被告孝义市翔皓化工有限责任公司签订之《商品房买卖合同》有效；（二）被告孝义市翔皓化工有限责任公司支付原告张某某违约金12632.84元；（三）驳回原告张某某的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由被告孝义市翔皓化工有限责任公司承担196元，由原告张某某承担624元。二审庭审中，张某某当庭提交孝义市翔皓公司孝规土证字（2012）第01号建筑用地规划许可证，拟证明孝义市湖滨路改造属十一五规划期间重点工程，2012年已经完工，故不存在湖滨路改造耽误房屋修建。翔皓公司质证称案涉工程建设周期涵盖湖滨路改造工程期间，不能证明对其施工没有影响。二审查明事实同一审，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、翔皓公司基于不可抗力造成迟延交房之辩解是否成立；2、翔皓公司通知张某某接收案涉房屋的时间；3、本案买卖合同履行过程中张某某是否存在迟延交付办理按揭贷款手续之违约情形。翔皓公司与张某某签订商品房买卖合同，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照约定全面履行约定义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施后者赔偿损失等违约责任。案涉合同约定交房时间为2013年9月30日前。本案中，翔皓公司未能按照合同约定期限交付张某某案涉房屋，但主张系孝义市湖滨路改造之不可抗力造成。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。翔皓公司自认湖滨路改造工程于2013年上半年完工，而翔皓公司于2013年6月5日与张某某签订商品房买卖合同。翔皓公司提供的证据不足以证明其工程因湖滨路改造造成延期，而即使湖滨路改造工程对工程造成影响，翔皓公司在其与张某某签订案涉合同时湖滨路改造工程已基本完工，应当能够预见改造工程对工期造成的影响，但翔皓公司仍然在合同中约定于2013年9月30日交付房屋，故其不可抗力之辩解缺乏事实与法律依据，本院依法不予采信。案涉合同约定交付方式为书面形式通知买受人办理交房手续，翔皓公司主张其于2014年4月初通知张某某办理交房手续，并提供吉利花苑小区一期业主梁永安、郭生连出具的书面证明及业主李晶文、贾奋梅、刘支长、王亮、郭继红（郭士雄）、郭生连（李仁拴）、李富荣、冯改英、冯兴文、杜小琴、杨风全、张世英、杨大林等人于2014年4月至6月接收房屋时缴纳房产费用、煤气入网费、供热入网费等费用的收据加以佐证，而且业主梁永安、郭生连、郭继红在一审庭审中出庭予以作证。据此，可以认定翔皓公司于2014年4月初曾通知张某某接收案涉房屋。虽翔皓公司未按照合同约定以书面形式通知张某某，但其已实际告知张某某接收房屋，通知方式的改变并未影响张某某的实体权利，现有证据亦不足以证明张某某因通知方式的改变遭受损失，且原审已判令翔皓公司因违反合同约定承担支付违约金义务，原审认定并无不妥，本院予以确认。张某某主张2015年3月15日方通知其接收房屋，应当计算违约金至当日，但未提供相应反驳证据，且如翔皓公司在通知部分业主接收房屋的情况下不通知张某某明显与常理不符，故本院对其此项上诉请求依法不予支持。翔皓公司主张张某某迟延提交按揭贷款手续，构成违约，但其提供的证据不足以证明待证事实，不予采信。翔皓公司以张某某逾期支付首期房款作为抗辩，经审查，张某某的确存在迟延交付首期房款情形，原审认定张某某承担119.3元违约金于法有据，本院予以确认，该部分违约金依法应在翔皓公司应付违约金中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由上诉人孝义翔皓化工有限责任公司负担116元，上诉人张某某负担425元。本判决为终审判决。审判长  杜晓凤审判员  薛 昊审判员  王晓强二〇一七年十一月十三日书记员  王 慧