四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1976号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：苏晓红，女，汉族，1973年8月14日生，无职业，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告苏晓红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告苏晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告苏晓红于2011年11月29日入住文府小区3-3-605室。自2013年11月29日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费4459元。2、判令被告支付违约金4000元。3、诉讼费用由被告承担。苏晓红辩称：我入住时一起交了两年的物业费，雨季时，房屋墙壁大面积渗水，墙皮脱落。在这两年期间，我多次找到物业公司，业主手册第6条第2款写明了可以找物业公司维修，物业后来维修了一次，维修后，第二年雨季还是漏雨。物业几任经理到我家看了以后，都不了了之，物业公司一直推脱，说不在他们的负责范围内，那么房屋漏雨责任、损失应该由谁解决。此外，小区绿化特别差，楼宇门维修各个方面服务不到位，楼宇门费用交了，但是坏了之后，一直都没有修理,门上贴了很多小广告。只要找到物业公司，物业公司就开始推脱，等到第三年收取物业费时，对于拒绝缴纳物业费的住户，物业公司就采取相关措施。我的车在小区里被划了很多道子，物业公司也不允许业主看录像，说只有公安机关可以看录像，也不负责。我因为上述原因，才拒绝缴纳物业费。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。2、物业服务合同（业主公约）证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：合同是我本人签的字，内容我也清楚。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：价格调整清楚，但是涨价没有经过业主同意。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：有很多不同意的是没办法，因为物业公司采取相关措施。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：没有收到过，但是接到过物业的催费电话，每次接电话我都说房子事情怎么解决，物业公司都说解决不了，不在他们的服务范围内。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：该证据不真实，小区里98%的业主对物业都有意见。苏晓红向法庭提供证据材料如下：照片7张，证明所居住的房屋顶部漏雨，墙壁渗水，墙体墙皮大面积脱落，墙体长毛，但是没有裂纹。业主手册第6条第2款明确写明，房屋存在问题向物业报告，物业公司负责联系，组织修缮。原告质证意见：有异议，被告未委托原告对其室内房屋进行维修，原告无义务承担被告室内的房屋维修义务，该组证据与本案无关。物业公司已经按照约定履行了协调施工单位进行维修的义务，并且在被告答辩过程中已经进行了证实，维修单位对其进行了维修，同时原告已经告知被告按照房屋买卖合同向第三方主张房屋质量存在问题的权利。经审理查明：被告苏晓红的房屋位于四平市铁东区文府小区3-3-605室，建筑面积94.77平方米。2011年11月29日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在文府小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明费60元/年/户、楼宇防盗门维护费60元/年/户、社区监控系统维护费60元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得文府小区92.89%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，95%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告自2013年11月29日至2013年12月31日期间欠物业服务费99元，2014年1月1日至2014年12月31日期间欠物业服务费1090元，2015年1月1日至2015年12月31日期间欠物业服务费1090元，2016年1月1日至2016年12月31日期间欠物业服务费1090元，2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费1090元，合计拖欠物业服务费4459元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。被告以下雨房顶漏雨、墙壁积水、墙皮脱落物业不处理，绿化不好、楼宇门维修不力、车辆受损物业公司不给调取监控录像等为由上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告苏晓红支付物业服务费4459元及违约金4000元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告苏晓红支付物业服务费4459元合理。被告应支付原告违约金1337元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告苏晓红系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告苏晓红一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告苏晓红提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称其房屋顶部漏雨，墙体墙壁大面积渗水，墙皮脱落，物业不维修解决问题。依据原、被告之间签订的《物业管理托管合同》，房屋渗水、漏雨等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。因此，被告房屋的保修责任应由开发建设单位承担。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。被告如果对房屋顶部漏雨、墙体渗水、墙皮脱落等因房屋质量问题有异议，可另行诉讼解决。关于被告辩称小区绿化不好、楼宇门维修不到位问题。本着“谁主张,谁举证”的原则,由于被告庭审时没有提供相应的证据予以证明，故被告应当承担举证不能的不利后果。鉴于被告该项主张证据不足，本院不予采信。关于被告辩称其车辆在小区被划了很多道子，物业不作为问题。因被告车辆被划受损属于治安案件，有实际的侵权人，被告应向公安机关反映解决，以此佐证物业公司不作为缺乏事实依据。综上，由于被告上述辩解主张缺乏事实依据和法律依据，故本院不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费4459元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2013年11月29日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即1337元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告苏晓红于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费4459元、违约金1337元，合计5796元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告苏晓红如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告苏晓红负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐