重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终1090号上诉人（原审被告）：陈大和，男，1967年1月27日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）。委托诉讼代理人：陈大彪，男，1975年6月4日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审原告）：包秋兵，男，1975年2月11日出生，苗族，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：吕兴文，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。上诉人陈大和与被上诉人包秋兵房屋买卖合同纠纷一案，彭水县人民法院作出（2017）渝0243民初3376号民事判决，陈大和对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，以调查询问的方式审理了本案。上诉人陈大和及其委托诉讼代理人陈大彪，被上诉人包秋兵的委托诉讼代理人吕兴文接受了法庭的调查询问。本案现已审理终结。陈大和上诉请求：撤销彭水县法院（2017）渝0243民初3376号民事判决，驳回包秋兵的起诉。事实和理由：本案构成重复起诉，应当裁定驳回包秋兵起诉。包秋兵明知没有产权而购买房屋且未按双方约定在2012年年底交付尾款，属非常严重的不诚信行为，对于合同效力、合同履行均存在过错，陈大和不应当退还定金和支付定金利息损失。合同无效的损失必须明确具体。如果合同无效，也给陈大和造成了损失，包秋兵应当赔偿。案涉房屋所使用的土地为国有土地，一审错误认定为集体土地。小产权房并非在宅基地上修建，法律没有明确规定不允许小产权房买卖。双方并未签订书面的房屋买卖合同，因此包秋兵提交的合同系伪造，一审法院未对合同的真伪进行鉴定。包秋兵答辩认为，本案不属于重复起诉，本次起诉理由不同于前次起诉。陈大和建房占用的系集体所有的宅基地，陈大和和包秋兵不属于同一集体经济组织，因此双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效就应当返还定金、赔偿损失。请求驳回上诉，维持原判。包秋兵向一审法院起诉请求：1.确认包秋兵、陈大和签订的房屋买卖合同无效；2.陈大和退还包秋兵定金27000元；3、陈大和按银行同期贷款利息支付至付款时止；4.本案诉讼费由陈大和承担。一审法院认定事实:陈大和在普子镇鼓田居委四组（普子小学附近）购买一处旧房。2011年，陈大和拆除旧房后在原址重新修建五楼一底房屋一幢，该房屋于2012年完工，但未办理房屋权属证书。2012年6月12日，包秋兵与陈大和约定，陈大和将其房屋第四楼以157000元的价格转让给包秋兵，包秋兵支付定金27000元，还欠130000元，于2012年年底付清，如果付不清就按167000元履行，如果陈大和在年底前转让给他人就得返还双倍定金。包秋兵向陈大和支付了定金27000元，但未在约定的时间内支付房款，陈大和遂于2016年年底将房屋转让给他人。2017年2月20日，包秋兵以陈大和将房屋转让他人违约为由向该院提起民事诉讼，要求陈大和返还其双倍定金，后于2017年5月11日撤回起诉。2017年5月15日，包秋兵以陈大和的房屋未依法登记领取权属证书为由，请求确认双方的房屋买卖合同无效，并返还包秋兵购房定金27000元，该院审理后作出（2017）渝0243民初1919号民事判决，判决确认陈大和与包秋兵订立的房屋买卖合同无效，陈大和返还包秋兵购房定金27000元。陈大和不服，向本院上诉，在二审过程中，包秋兵提出撤诉申请，经陈大和同意后，本院于2017年8月28日作出（2017)渝04民终767号民事裁定书，裁定撤销该院(2017)渝0243民初1919号民事判决，准许包秋兵撤回起诉。包秋兵在普子镇凤凰村有一间半瓦房。庭审中，包秋兵陈述其本次提起诉讼的主要事实和理由系双方不属同一集体经济组织。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。陈大和否认与包秋兵订立书面合同，但根据双方的陈述，可以认定双方已经订立了口头的房屋买卖合同。包秋兵未出示证据证明其取得了涉诉房屋的土地使用权，也无证据证明涉诉房屋占用的土地性质系国有土地，根据本地乡镇实际情况，未依法办理农用地转用审批手续的均系集体土地，即陈大和建房占用的系集体所有宅基地。在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，是给予本集体经济组织成员的居住福利。受让人取得村民转让的私房后，房随地走，事实上同时对宅基地行使使用权。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）中指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”。因此，我国法律法规将农村宅基地使用权及宅基地上房屋的转让限定于本集体经济组织内部，而向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房的，违反了集体经济组织的成员权属性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。陈大和和包秋兵并非同一集体经济组织，包秋兵在拥有一处宅基地后再购买房屋也违反了《中华人民共和国土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应此双方签订的房屋买卖合同无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈大和与包秋兵订立的房屋买卖合同无效，应当返还收取的购房定金27000元。关于损失赔偿金，即包秋兵起诉的利息，因合同无效双方都有过错，且过错相当，故该院确定各承担同期同类贷款利息50%的损失，包秋兵也无证据证明陈大和何时收到其27000元购房定金，该院确定从第一次起诉时即2017年2月20日起算。关于陈大和提出包秋兵的本次起诉属于重复起诉的意见，第一、包秋兵本次起诉的诉讼请求不同；第二、因包秋兵于2017年5月15日以陈大和的房屋未依法登记领取权属证书为由，请求确认双方的房屋买卖合同无效，而包秋兵本次起诉依据的是双方不属同一集体经济组织等理由，属于新的事实、新的理由；第三、本次诉讼不是在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，因此不属于重复起诉，应依法予以受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认包秋兵与陈大和订立的房屋买卖合同无效；二、陈大和于判决生效之日起十日内返还包秋兵购房定金27000元及经济损失（经济损失以27000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利息的50%，从2017年2月20日起计算至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取计238元，由陈大和负担。在本案二审调查询问过程中，陈大和举示收条一份，欲证明在2012年卖房给包秋兵的价格高于现卖给曾建海的价格，由此包秋兵给其造成了损失。包秋兵质证认为，系复印件、无原件以供核对，且陈大和谈不上有损失。本院经审查认为，该份证据系复印件，且陈大和并未提起反诉，该份证据与本案也无关联性，本院不予采纳。包秋兵在本案二审期间未向本院举示新的证据。本院二审查明：1.（2017）渝0243民初1919号民事案件，包秋兵的诉讼请求为：“1.确认包秋兵、陈大和签订的房屋买卖合同无效；2.陈大和退还包秋兵定金27000元；3.本案诉讼费用由陈大和承担。”2.陈大和在二审中称案涉房屋性质为小产权房。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.包秋兵是否构成重复起诉；2.包秋兵与陈大和之间的房屋买卖合同是否无效。本院对前述争议焦点评述如下：对于焦点一。包秋兵在（2017）渝0243民初1919号民事案件中诉讼请求与本案包秋兵诉讼请求并不相同，而是多出了“陈大和按照银行同期贷款利率支付利息”的请求。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，本案不构成重复起诉。对于焦点二。陈大和不能举示案涉房屋所使用土地国有土地使用权证，根据案涉房屋所处位置，以此陈大和本人对房屋性质的自认，可以认定案涉房屋所使用的土地为集体所有性质。在集体土地上修建的房屋进行转让，出让方和受让方应均须同一集体经济组织成员，所出让的房屋使用的土地也应属出让方、受让方所在的集体经济组织所有。陈大和、包秋兵买卖既非出让方、又非受让方所在的集体经济组织所有土地上的房屋，会导致集体土地所有权的落空，损害社会公共利益。故一审法院认定陈大和、包秋兵签订房屋买卖合同无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于合同无效，陈大和自应返还收取的包秋兵的27000元及该款项交付陈大和时起产生的法定孳息即资金利息。一审判决陈大和仅支付27000元自2017年2月20日起产生的利息的50%，虽有不当，但因包秋兵未提起上诉，本院不再纠正。因合同既有书面形式，又有口头形式和其他形式。在陈大和陈述认可其与包秋兵有房屋买卖合同关系以及收取了包秋兵27000元款项等事实的前提下，一审法院是否对包秋兵提交的书面合同的真伪性进行鉴定并未影响本案审理。综上所述，陈大和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人陈大和负担。本判决为终审判决。审判长  丁咏梅审判员  王军峰审判员  陈明生二〇一七年十一月二十日书记员  曹 琳