山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1002民初2384号原告：威海××管理人。代表人：国辉，山东弘誉律师事务所主任。委托诉讼代理人：刘新祝，山东弘誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张××，山东弘誉律师事务所律师。被告：刘××。委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，山东海明达律师事务所律师。第三人：威海××有限公司。诉讼代表人：山东胶东律师事务所，系威海市××有限公司破产管理人。第三人：谌××。原告威海××管理人与被告刘××、第三人威海××有限公司、谌××确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张××、被告刘××之委托诉讼代理人张传军、王玮到庭参加诉讼，第三人威海××有限公司、谌××经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海××管理人向本院提出诉讼请求：1.依法确认威海××（以下简称××置业）与被告刘××之间签订的购买威海市环翠区××房屋的48份《商品房买卖合同（预售）》无效，由被告刘××协助原告办理解除上述房屋的网签备案手续；2.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：威海市环翠区人民法院于2016年10月17日裁定××置业重整，并指定山东弘誉律师事务所担任××置业管理人。原告接管××置业后，发现××置业与威海××有限公司为关联公司，威海××有限公司及其法定代表人韩××为解决资金困难，向被告借款。为保证借款履行将涉案房屋网签至被告名下作为担保，因双方并无商品房买卖的真实意思表示，故原告诉至法院，要求处理。刘××辩称，1、原、被告之间所签订的诉争商品房买卖合同均系原、被告双方真实意思表示，是在平等、协商一致的基础上签订的，不存在合同法规定的无效合同的情形；2、原、被告已经进行了网签手续，具有对外公示的效力，该合同为有效合同，故请求依法驳回原告的诉讼请求。谌××未作答辩。威海××有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方所提供证据，本院认定事实如下：××置业系于2010年2月5日由陈××、耿××发起成立的有限责任公司，后于2016年3月22日法定代表人由张××变更为韩××，经股东会决议及股权转让协议，股东变更为韩××、韩树丽、陈××、耿××。韩××同时任第三人威海××有限公司法定代表人，第三人威海××有限公司于2016年4月29日被本院受理破产重整，××置业后于2016年10月17日被本院受理破产重整，并指定山东弘誉律师事务所担任其破产管理人。××置业破产受理前，于2015年12月9日与被告刘××签订《商品房买卖合同（预售）》48份，约定将其开发建设的位于威海市环翠区××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1534元）、威海市环翠区环翠路××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2129元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2071元）、威海市××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1538元）、威海市××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1832元）、威海市××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1832元）、威海市××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1538元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2071元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2129元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2071元）、威海市××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1538元）、威海市××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1832元）、威海市××（记载约定房屋价款100000元，每平方米单价1832元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2071元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2279元）、威海市××（记载约定房屋价款80000元，每平方米单价2129元），以上房屋总建筑面积为1906.95平方米，房款共计400万元，转让予被告。上述合同签订后，被告刘××未向××置业支付房款，其诉讼代理人庭审陈述称被告刘××与××置业签订商品房预售合同系为购买房屋，且在购房时即欲以第三人谌××的借款抵顶房款，但由于购买房屋价格较低，因此给予××置业一个回购期限，主要考虑的是借款存在利息，支付房款则不存在利息。××置业其与第三人谌××系朋友关系，第三人威海××有限公司破产前向第三人谌××多次借款，被告刘××及其本案诉讼代理人张传军于2016年7月1日经第三人谌××授权委托，作为其在第三人威海××有限公司重整一案中的代理人，代为向第三人威海××有限公司提交债权申报材料一宗，其中包含××担保（韩××）借款情况一份，载明2015年12月8日出借人刘××，借款人为韩××，本金为400万元，抵押物为××48套，所有权人刘××，建筑面积1906.95平方米。被告刘××主张双方系房屋买卖合同关系，且其已支付相应房款，对此提供协议书一份，载明“甲方：威海××实际控制人韩××，乙方：谌××，丙方：姜××、刘××，丁方：威海××有限公司法定代表人：韩××，甲、乙、丙丁四方就借款及房产买卖事宜协商如下：1.韩××作为甲方实际控制人于2016年1月27日前向乙方共计借款本金3300万元整，已还本金522万元，欠息100.7万元，本息共欠2878.7万元。甲方为其中900万元本金借款提供担保；2.甲、乙双方原先确定由甲方以环翠路21号-2-6、环翠路21号-3号18、19层48套房产进行抵押担保，现甲方始终无法办理抵押担保手续，且该房产已预售给丙方，但丙方在签订合同之后发现甲方有资金紧张、经营不善的情况，不可能按期交房，与甲方协商，在甲方确定能综合验收日期的情况下，丙方立即支付房款，因此现在尚未支付以上房款；3.甲、乙、丙、丁四方协议如下：（1）甲、乙方不再以以上房产对乙方借款抵押担保；（2）乙方以借给丁方借款7623904元代丙方刘××、姜××支付甲方环翠路21号-2-6、环翠路21号-3号18、19层48套房产全部款项。丁方将以上款项负责支付甲方，乙方免除丁方以上借款还款义务，乙方免除甲方900万元的担保责任，甲方不再向丙方主张以上房款付款义务，只能向丁方主张。甲方承诺2017年年底综合验收，如不能综合验收，丙方有权转让以上房产给乙方，乙方不得拒绝，剩余房款由乙方在甲方综合验收后向甲方缴纳，但丙方应书面通知甲、乙方。如丙方通知甲、乙方房产转让乙方后，丙方不需向乙方支付任何款项，甲方协助乙方办理过户手续。现甲、丙方自签订本合同之日起互不追究之前延期付款及延期交房办证责任。乙方用借款抵顶丙方房款后，丙方以各自抵顶房款额负责偿还乙方借给丁方款项，丁方不再承担还款责任，除非甲方行使本条（3）项回购权；（3）甲方对以上房产有回购权，回购期限为2017年1月20日，逾期则甲方无条件丧失回购权，甲方以售给丙方价格原价回购，如甲方向丙方回购，丙方不得以任何理由拒绝，但甲方应提前15日书面通知乙方、丙方，通知之日起三日内支付丙方定金100万元整，通知之日起12日内付清丙方6623904元，丙方在收到款项之日起付给乙方7623904元。”协议落款甲方及丁方处有注明公司借款抵房，并附有署名“韩××”的签名，乙方落款后有署名谌××的签名，丙方处署有姜××、刘××的签字，落款打印时间为2016年3月4日。原告质证称，对该份证据的真实性无法确认，××置业并无该份协议，该份证据中并未加盖××置业公章，对××置业不应发生法律效力，且从协议中看，××置业将涉案房屋网签至被告名下，系为借款提供担保，即在约定期限内不能还清则转让给被告，属于典型的让与担保，故涉案合同应属无效。本院认为，本案争议的焦点问题为××置业与被告间系房屋买卖合同关系还是借款担保法律关系。本院对此分析如下：首先，从民事法律行为的意思表示上看，双方虽通过网签签订了商品房买卖合同，但在被告与××置业签订商品房买卖合同时，被告并未按约支付购房款，与一般的房屋买卖关系相比，合同约定的房款明显过低，在此种情况下，按照被告陈述因双方约定房款较低因此被告又同意给予××置业回购期限，与被告所称其真实意思表示系购买房屋相矛盾，与之相对，××置业将多套房屋以明显较低的价格出售与被告，亦明显不具有出售房屋的真实意思表示；其次，从民事法律行为的履行上看，双方仅签订了涉案的商品房买卖合同，此后被告并未实际支付房款，××置业亦无其他履行行为，被告称其系以第三人谌××借款抵顶房款，对此提供仅有韩××签字确认而并未加盖××置业印章的四方协议书，从工商登记情况看，在协议所记载签订时间韩××并非××置业法定代表人，无法确认其是否有权代表××置业对外进行民事活动，被告主张韩××系××置业实际控制人，对此亦未提供证据，本院对此不予确认，另外，从协议内容上看，其以第三人谌××出借给第三人威海××有限公司款项予以抵顶涉案房屋价款，且房屋价款的支付义务由第三人威海××有限公司负担，但第三人威海××有限公司并未向××置业支付房款，且第三人谌××在协议标注签订时间后仍向第三人威海××有限公司破产管理人申报相应债权（含协议中已抵顶房屋价款部分），均说明即便从被告所主张的以借款抵顶房屋价款的角度来说，被告亦未履行支付房屋价款的义务，故可以认定在双方签订了相应的商品房买卖合同后，双方均未进行实际履行，与正常的房产交易行为存在区别；最后，被告作为第三人谌××的委托人向威海××有限公司破产管理人申报借款债权时，其自行制作并提供的债权申报材料中明确载明涉案房屋系为被告借款的担保，对此被告并未提出异议，上述证据形成于双方诉讼前，且双方对该宗证据真实性均予以认可，可以就此认定被告与××置业之间虽签订商品房买卖合同，但究其真实意思表示系为荣昌公司向被告借款提供担保，而非真实的商品房买卖合同关系，双方签订涉案商品房买卖合同仅为债务履行的担保方式，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同的意思表示，涉案商品房买卖合同不具有有效构成要件，应为无效。在双方之间的涉案商品房买卖合同已确认无效的情形下，相应的网签备案手续已无实质意义，但该网签备案手续的继续存在，在事实上会影响对涉案商品房的处分，从方便当事人及全面解决本案纠纷的角度考虑，应由被告协助解除相应的涉案商品房买卖合同的网签备案手续为宜。综上依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：确认××置业与被告间就签订的购买威海市环翠区××房屋的48份《商品房买卖合同（预售）》无效；被告于本判决生效后十日内协助原告解除上述房屋的网签备案手续；案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 孙 博 碕人民陪审员 刘   甄人民陪审员 林 桂 芹二〇一七年十一月七日书 记 员 高颖（代）