广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终9235号上诉人（原审原告）：周健，男，汉族，1973年7月3日出生，住广州市海珠区.委托诉讼代理人：田奇生，广东正思律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李敏，女,汉族，1975年11月26日出生，住广州市海珠区.委托诉讼代理人：田奇生，广东正思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市汇韵置业有限公司，住所地佛山市南海区。委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。上诉人周健、李敏因与被上诉人佛山市汇韵置业有限公司商品房预约买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于8月28日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年10月3日，周健、李敏（认购方）与汇韵公司（出售方）签订认购书，约定周健、李敏向汇韵公司认购涉讼商品房，建筑面积50.54平方米，套内建筑面积约32.51平方米（上述面积以政府最后批准文件的产权登记面积为准）。认购价588989元。定金70000元须于签署本认购书时付清；首期购房款228989元须于2016年11月4日前付清；其余购房款290000元须于2016年11月4日前办理银行按揭。周健、李敏在签署本认购书前已经阅读《商品房买卖合同》与附件及认可汇韵公司提供的《购房须知》、《付款方式》、《按揭须知》等文件，并充分了解及接受《商品房买卖合同》及其附件的所有内容，在双方签署《商品房买卖合同》及附件时不得单方提出增加、删除、修改任何条款，周健、李敏不按认购书约定签订《商品房买卖合同》及其附件的，则视为周健、李敏单方违约解除认购书，汇韵公司有权没收定金。周健、李敏须按上述时间到中汇大厦销售中心签约并交付首期楼购房款及每期楼购房款，否则视为周健、李敏自动放弃认购，定金不退还。周健、李敏须承担物业维修基金5889.89元，于签署《商品房买卖合同》后自行到指定银行缴交。周健、李敏须于签署认购书后30天内即2016年11月4日之前，携同此认购书、首期楼购房款收据及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明书及有关代理人的授权委托书、身份证明、未成年人购房由监护人办理并提交监护人公证书，到佛山市南海区销售中心签约部签署《商品房买卖合同》及有关文件。周健、李敏逾期未办理上述事项或不履行认购书的任何条款，即视为周健、李敏单方终止本认购书及放弃本认购书中规定的所有权益，周健、李敏已缴的定金无偿归汇韵公司所有，汇韵公司有权不再另行书面通知认购方而将该物业另行出售。所有与买卖有关的合约与契约、印花税等其他一切有关费用按有关标准由周健、李敏自行负责。周健、李敏须确保以上填写资料准确无误，如有更改须书面通知汇韵公司。任何一方发出的通知均以挂号或特快专递的方式寄至上述双方约定的联系地址。只要寄送的地点及方式与约定的无误，则无论是否退件均视为有效送达。该物业用途为非住宅。该认购书抬头处，周健、李敏预留了通讯地址。2016年12月4日，周健、李敏向汇韵公司交纳涉讼商品房首期款298989元、代收契税16828.26元、物业维修基金5889.89元、印花税294.49元。2016年12月25日，周健、李敏委托律师向汇韵公司发送《律师函（关于要求披露涉诉房屋之具体内容及数据）》，认为公摊面积所包含之具体范围及数据，是周健、李敏购买涉讼商品房的真实情况的重要内容之一，汇韵公司作为商品提供者有义务向消费者公布，敦促汇韵公司收到函件后向周健、李敏提供公摊面积所包含之具体范围及数据并在《商品房买卖合同》中予以体现。2017年1月13日，周健、李敏委托律师向汇韵公司发送《律师函（关于再次要求披露涉诉房屋之具体内容及数据）》，再次敦促提供公摊面积所包含之具体范围及数据，在《商品房买卖合同》中予以体现，并将书面说明及《商品房买卖合同》邮寄至指定地址。2017年1月17日，汇韵公司委托律师以认购书载明的周健、李敏地址为收件地址向周健、李敏发送《律师函》及附件佛山市南海区房地产测绘中心出具的测绘报告书，对周健、李敏送达的上述律师函作出答复，认为已经提供测绘报告书给周健、李敏，周健、李敏提出无理要求，逾期签署《商品房买卖合同》及其附件，已经违反认购书的约定，给汇韵公司造成经济损失，并建议周健、李敏收函后到中汇大厦销售中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，否则汇韵公司保留追究周健、李敏违约的权利。该邮件因无人签收退件。2016年12月2日，佛山市南海区房地产测绘中心出具《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》，载明涉讼商品房建筑面积为50.54平方米，套内面积为32.51平方米，分摊面积为18.03平方米。另查明一，汇韵公司在涉讼楼盘销售中心销售信息公示栏中公示《商品房买卖合同（预售）》，合同第二十二条载明：（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明灯附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房等。合同附件十一为签订补充协议须知（含补充协议），该协议第1.1条载明，本项目根据汇韵公司规划建设的、不属于周健、李敏专有部分或共有部分的空间、场所及设施设备（包括但不限于地下室、车库、车位、架空层），其所有权及使用权均属于汇韵公司，汇韵公司有权对签署部位进行销售、出租或使用。另查明二，2015年6月17日，佛山市住房和城乡建设管理局核发《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》，准许汇韵公司预售中汇大厦项目，预售房屋均为商业用房。周健、李敏向原审法院提出诉讼请求：1.解除周健、李敏与汇韵公司签订中汇大厦商品房认购书；2.汇韵公司向周健、李敏退还已付购房款322001.64元，并赔偿周健、李敏一倍定金70000元；3.本案诉讼费用由汇韵公司承担。原审法院认为，周健、李敏与汇韵公司签订的认购书是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据认购书约定，双方针对涉讼商品房买卖须另行签订商品房买卖合同，故该认购书实际为预约合同。双方订立认购书后，均负有诚信磋商的义务。现周健、李敏在磋商过程中提出数项要求，拒不与汇韵公司签订正式商品房买卖合同，原审法院对此具体分析如下：一、关于包装修、包返租的问题。周健、李敏认为汇韵公司承诺涉讼商品房包装修、包返租回报，并要求将其作为正式合同内容予以明确，但其一，周健、李敏未举证证明汇韵公司曾作出上述承诺，应自行承担不利后果；其二，周健、李敏在协商过程中向汇韵公司发送过两份律师函，针对签约提出自己的诉求，但均未提及要求包装修、包返租回报的问题；其三，涉讼商品房为预售商品房，并不必然包装修，而装修作为影响房屋价款的重要因素，应当在订立认购书的过程中有所涉及，且周健、李敏诉称在签署认购书前已经向汇韵公司提出约定包装修的问题，而后认购书并没有相关的约定，故汇韵公司主张认购书价款为毛坯房价款更为合理可信；其四，返租回报涉及租赁等其他法律关系，并非商品房买卖关系的必要内容。综上，原审法院认为，在认购书已经确定交易标的及价款的情况下，周健、李敏针对交易标的提出额外的交付要求（包装修）及附带其他非买卖商品房必须的条件（包返租），属于不诚信、不合理的磋商，其以汇韵公司不同意上述条件为由要求解除认购书理据不足，原审法院不予采纳。二、关于架空层权属的问题。周健、李敏认为汇韵公司不同意在正式商品房买卖合同中明确架空层的权属进而拒绝签约并要求解除认购书，但经查核，汇韵公司公示的且经周健、李敏确认已经阅读知悉的商品房买卖合同的附件之一补充协议中，已经明确载明架空层所有权及使用权归周健、李敏，故周健、李敏上述主张没有事实依据，原审法院不予采纳。三、关于公摊具体项目及面积数据的问题。周健、李敏认为汇韵公司未提供公摊的具体构成项目及面积数据进而拒绝签约并要求解除认购书，但其一，该内容并非商品房买卖合同的必要条款，亦没有法律、行政法规规定汇韵公司在销售商品房时必须提供该等数据信息；其二，周健、李敏根据认购书及佛山市南海区房地产测绘中心出具的测绘报告，已经可以明确知悉涉讼商品房的公摊面积总额；其三，汇韵公司公示的且经周健、李敏确认已经阅读知悉的商品房买卖合同第二十二条已经明确载明：（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同性部分，消防、公共照明灯附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业用房等。该内容已经清晰、具体、明确地列明共有的具体项目，周健、李敏享有共有权益的范围是清晰确定的，而汇韵公司是否提供该等共有部分的具体面积信息并不影响周健、李敏共有权益的享有及行使；其四，公摊面积作为与建筑物面积密切关联的一个因素，在涉讼商品房规划、报建的时候已经确定，汇韵公司在销售商品房时无权单方更改其具体构成及面积，亦不能合法地通过合同的形式限制汇韵公司据此可能享有的共有权益，同时，周健、李敏亦无权要求汇韵公司在合同中作出与其要求相符但与规划、报建内容相悖的约定，受此限制，对此内容的磋商只能是有限的磋商。综上，原审法院认为，汇韵公司在磋商过程中已经履行了必要告知义务，周健、李敏提出的关于公摊项目及面积的要求属于不合理的磋商要求，不当加重了汇韵公司的磋商义务，其据此拒不签订正式合同、要求解除认购书理据不足，原审法院不予采纳。此外，值得一提的是，汇韵公司在其营销场所公示了商品房合同等文件，而周健、李敏亦签署了认购书，确认其已经阅读过正式商品房合同、附件及相关文件，原审法院认为即使周健、李敏实际未阅读上述文件，但其作出书面的确认，即应承担由此产生的后果及风险，故原审法院认定其已经阅读知悉正式商品房合同及附件文本。在此情况下，周健、李敏又在认购书中确认同意按照阅读知悉的合同文本及附件订立合同，亦应承担相应的后果及风险。实际上，若周健、李敏不认可认购书对自己的不利或不当限制，完全可以选择不认购涉讼商品房，进而有条件避免不利后果的出现。现周健、李敏同意认购商品房，又试图通过不合理的磋商要求将己方需承担的因自己行为而产生的风险及后果转由汇韵公司承担，其主张不应被采纳。周健、李敏主张解除认购书的理据均不能成立，而汇韵公司要求继续履行认购书，故周健、李敏诉请解除认购书没有依据，原审法院不予支持。周健、李敏主张汇韵公司退还已付款以认购书解除为前提，原审法院亦不予支持。周健、李敏未举证证明汇韵公司在磋商签约的过程中有违约情形，且认购书未被解除，故周健、李敏主张汇韵公司赔偿一倍的定金亦没有依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回周健、李敏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3590.1元，由周健、李敏负担。周健、李敏上诉认为：一、周健、李敏因受到汇韵公司的诱导，听信了汇韵公司的诸多口头承诺，与汇韵公司签订了《认购书》。汇韵公司承诺其所认购的涉案房屋包装修，且交楼后包返租回报，但拒绝向周健、李敏出示《商品房买卖合同》文本。字周健、李敏签订《认购书》、缴纳首付款后，才看到《商品房买卖合同》，并要求将汇韵公司的承诺写进合同，但汇韵公司并未理睬，导致本案纠纷的发生。一审法院认定汇韵公司在销售现场公示涉案合同及其附件照片，是周健、李敏事后不拍的，实质上该照片反映的不是客观事实，亦没有载明拍摄日期、无法反映是何时拍摄的。二、一审法院寄送的证据涉没有相关附件，亦即周健、李敏为进行质证，由此程序错误；2016年12月25日、2017年1月13日向汇韵公司寄送的律师函中告知其变更了收取邮件的地址，但汇韵公司并未理睬，仍按原地址寄出。《测绘报告书》仅提供了公摊的总面积，但并无法证明其已履行了必要的告知义务。周健、李敏提出包装修、包返租的问题，是源于汇韵公司的承诺。汇韵公司有义务向买受人公布“公摊面积”所包含之具体范围及数据，而不提供公摊面积，即影响了买受人的知情权，以致磋商失败，无法签订商品房买卖后庭。至此，请求：1.撤销原审判决。解除《中汇大厦商品房认购书》，并要求退还已付购房款322001.64元，并赔偿周健、李敏一倍定金70000元；2.一、二审案件受理费由汇韵公司负担。汇韵公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。本案二审期间，周健、李敏为支持其主张，向法庭提交证据两份：《关于对佛山市南海区项目办公室公摊率进行估测的顾问报告》、《关于佛山市南海区项目办公室部分公摊率的估测报告》，以此证明汇韵公司出售的案涉办公室公摊面积明显偏高，周健、李敏的怀疑具有合理性。被上诉人汇韵公司对该份证据的质证意见为：对以上两份证据的真实性、关联性与合法性均不予确认。由于该份证据系周健、李敏单方委托取得，能否证实周健、李敏的主张本院将在后文中统一阐述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人周健、李敏提出的上诉请求与理由，以及被上诉人汇韵公司的答辩意见，本案二审争议焦点：周健、李敏主张解除涉案合同是否有事实和法律依据。经核查，周健、李敏与汇韵公司签订的《认购书》中已就涉案房屋的面积、具体位置、面积、房价、付款方式等进行了约定（仅就涉案房屋的交付期限未进行约定），且买受人已按照约定交纳首期房款及定金。本院认为，判定涉案合同应否解除，应基于以下考虑：首先，《认购书》的效力及履行情况。本案中，涉案的《认购书》系双方真实意思表示，并就涉案房屋的位置、面积、价款、付款期限等主要条款有明确约定，且买受人已缴纳定金以及首期购房款，双方缔约合意已初步达成并未违反国家法律法规等强制性规定，合法有效，双方应按照该认购书约定履行各自的权利义务。其次，涉案合同是否应予解除。合同解除有法定解除和约定解除。鉴于《认购书》中并未约定解除条件，故周健、李敏主张涉案合同的解除主要取决于其是否符合法定解除条件。而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于法定解除条件的规定，周健、李敏主张汇韵公司存在在合同中未详尽公布办公楼的公摊面积，未履行包装修、包返租的承诺以致其知情权受到侵害等的情形，即便以上事实存在，亦属于汇韵公司履行涉案合同存在瑕疵，并不影响涉案合同的主要义务的履行，亦未导致合同的根本目的无法实现，故原审判决驳回周健、李敏关于解除合同的诉请并无不当，本院予以维持；周健、李敏主张其是基于汇韵公司导购人员的口头承诺、导购人员并未出示商品房销售合同而签订的涉案合同，以上主张与周健、李敏作为完全民事行为能力人，应对自己的行为有清晰的认知与判断明显相悖，在周健、李敏未提交充分证据证实对方确实存在虚假诱购的陈述的情形之下，其要求解除涉案合同的主张明显与事实不符，于法无据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。本案系周健、李敏以汇韵公司违约提请的解除合同，如周健、李敏确实认为不愿继续购买涉案房屋，可另行主张返还购房款。综上，周健、李敏的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7180.02元，由周健、李敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十一月二十八日书 记 员  梁 理