重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初3376号原告：杨林，男，1985年8月29日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：杨华峰，重庆星空律师事务所律师。被告：冉龙芳，女，1948年8月28日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：王忠平，重庆剑直律师事务所律师。被告：李燕，女，1976年8月25日出生，住重庆市武隆区。原告杨林诉被告冉龙芳、李燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员王梅独任审判，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告杨林及其委托诉讼代理人杨华峰，被告冉龙芳及其委托诉讼代理人王忠平均到庭参加了诉讼。被告李燕经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨林向本院提出诉讼请求：判决二被告向原告支付停产停业损失补偿费99524元，装修装饰损失72825元，门面搬迁费2000元，共计174349元。事实和理由：2015年7月16日，原告租赁两被告位于XXXXXX的房屋两间（租赁房屋��于武隆区XXXXXX第三、四间）从事个体经营，双方签订了房屋租赁合同，该合同约定租赁房屋的租赁期从2015年8月10日起至2019年10月30日止。2015年8月28日原告在武隆县工商行政管理局办理了个体工商户营业执照，并对房屋进行了装饰装修。因原告租赁的房屋位于武隆县XXX中心项目征收红线范围内，2016年7月9日两被告与武隆县土地储备和土地房屋征收中心签订了征收补偿协议，房屋被征收后导致租赁合同无法继续履行，两被告因征收获得了补偿。原告对于合同的解除并无过错。为此，请求以被告获得的停产停业损失为限，按公平原则对原告进行补偿。其次租赁房屋由原告负责装修，被告房屋被征收后获得装饰装修补偿费是以实际装饰的价值为赔偿依据，原告作为该装饰装修的所有权人，依法应当得到该赔偿款。因此，原告为依法维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。被告冉龙芳辩称，原告主张的各项费用是国家依法赔偿给被告的，应属于被告所有，原告没有任何损失，不应得到赔偿。1、原告要求被告支付停产停业损失的诉讼请求不成立。根据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第三条、第五条规定，由于被告的房屋属于国有土地上的房屋，停产停业损失属于征收部门按照房屋总价值的6%的比例赔偿给被告的赔偿款。2、门面系被告自己装修的，原告要求被告支付装修赔偿款72825元的理由不成立。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条释义规定，因不可抗力导致合同目的不能实现，被告有权单方解除合同，被告应当免除相应的法律责任，不应当赔偿装饰装修款。3、搬迁费属于被告所有，原告无权主张。根据《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条的规定，搬迁费是被告房屋被征收之后，征收部门对征收房屋必然进行的一种补偿，搬迁费属于房屋赔偿款。最后，被告从2016年4月起就未向原告缴纳房租费，其租赁房屋是在被告签订征收补偿协议之后一段时间才没有经营，至少差欠三个月房租6600元，被告应当予以支付，要求在本案中予以扣减。本案中原告将二被告列为共同被告不妥，合同是冉龙芳一人签字，两间门面是分开的，应当通过两个案件诉讼。被告李燕未提出答辩意见。经审理查明，原告杨林于2015年7月7日与案外人王一学签订门面转租协议，约定王一学将位于武隆县XXXXXX转盘第三、四间的门面转租给原告杨林，转让费25000元，包括展示柜、监控、饮水机、空调挂机、货柜及装饰。位于XX镇XXXXXX门面属于冉龙芳和李树所有，位于XXXXXX门面属于李燕所有。冉龙芳和李树系夫妻关系，李燕是冉龙芳的女儿。冉龙芳称因李燕在外地上班，李燕所有的X-X号门面平时都是由冉龙芳经营管理。2015年7月16日，原告杨林（乙方）与被告冉龙芳（甲方）签订了房屋出租协议，约定被告冉龙芳将位于武隆县XXXXXX第三、四间的门面含二楼整层（地址为XXXXXX1-X、1-XX）出租给原告杨林使用，装修由杨林负责。租赁期限：从2015年8月1日至10月30日租金为每月1760元，从2015年11月1日至2016年10月30日租金每月为2000元，从2016年11月1日至2019年10月30日租金每月为2200元。支付方式：租金半年支付一次，乙方应按时缴纳租金。甲方只能收取租金，不能收取其他费用。……乙方若需改变墙体结构，必须得经过甲方同意方可实施。在租赁期间，甲乙双方不得随意解除协议，如确有原因需解除协议，得需双方共同协���达成一致。本合同未尽事宜，双方共同协商处理。合同签订后，原告杨林对房屋的部分设施进行了重新装修，并经营销售土特产，也按约定向被告冉龙芳支付了两套房屋从出租之日至2016年4月30日的租金。2016年6月14日，武隆县人民政府因实施武隆县XXX中心（交通综合设施）项目，决定征收该项目红线范围内的土地和房屋，讼争两间房屋位于该项目红线范围内。2016年7月9日，被告冉龙芳和丈夫李树，被告李燕分别与武隆县土地储备和土地房屋征收中心签订《房屋征收货币补偿协议书》，约定房屋征收补偿协议签订后，征收人在10日内支付搬迁费、临时安置费，被征收人在领取搬迁费、临时安置费后10日内将被征收房屋腾空，经验收合格，交房交钥匙给征收人后，领取除已支付的搬迁费、临时安置费以外的款项。协议书中的房屋征收��币补偿表（附表）中列明了补偿项目的标准和数额，其中涉及出租门面1-XX号（产权人冉龙芳、李树）载明一次性停产停业损失补偿费按总价6%计算为49762.94元，附属物补偿费为52323元（包含地砖2614元、石膏板吊顶1307元，玻璃货架585元，木质货架7920元、木质隔断936元、木质壁柜1956元、瓷砖组合灶828元、墙砖126元、玻璃滑拉门282元、木楼梯764元、铝合金货架786元、钢条防盗网432元、木质阁楼28120元、包门及门套1200元、木质台子930元、广告牌1092元、LED广告显示屏1740元、钢化涂料705元），搬迁费为1209.6元。另外一间门面1-X号（产权人李燕）载明一次性停产停业损失补偿费按总价6%计算为49762.94元，附属物补偿费为20502元（包含地砖3324元、玻璃隔断347元、木质隔断222元、墙砖1264元、木质壁柜420元、LED广告牌1463元、摄像头844元、暗线暗管2540元、广告布1399元、玻璃隔��4330元、红板装饰墙1264元、钢化涂料706元、铝合金滑拉门2120元、铝塑门260元），搬迁费为1209.6元。之后，二被告均领取了两间门面的各项补偿费用。2017年9月4日，原告起诉至本院，提起本案诉讼。庭审中，原告陈述6月中旬进行了搬迁，搬迁的时候仅将空调、货柜和办公家具搬走了，因家中有事未及时搬迁，其他物品和门均被盗走。因在2016年5月份就不能正常经营，原告杨林认为双方的合同解除时间为2016年5月份。被告冉龙芳陈述原告一直拒绝将钥匙交付给原告，双方的合同解除时间为签订协议的时间即2016年7月9日。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告举示的营业执照、房屋租赁协议、收条、现场照片、武隆县土地储备和土地房屋征收中心证明两份、门面转让协议，被告冉龙芳举示的身���证和房产证复印件、《房屋征收货币补偿协议书》及房屋征收货币补偿表（附表）两份、出租协议等证据在案为凭，经质证审查，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨林租赁二被告所有的两间商业用房用作原告的经营场所，原告因此与二被告建立了租赁合同关系。虽然被告李燕未在合同上签字，但是由于被告冉龙芳与被告李燕系母女关系，冉龙芳也认可李燕委托她长期经营管理李燕的房屋，原告杨林在签订出租协议后，实际租用了李燕的房屋经营使用，也按约定交付了房租，其有理由相信冉龙芳有代理权，故该租赁合同也对被告李燕产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情��之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，因武隆县XXX中心（交通综合设施）项目建设需征用被告的房屋，原告陈述租赁的房屋经多次丈量面临被拆迁，因不能正常经营就在2016年6月中旬就搬迁了，本院认为因原告搬离租赁房屋，代表不再履行租赁合同，有解除合同的意思表示，故双方的租赁合同于2016年6月中旬解除。被告提出原告经营至2016年7月9日搬迁，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于原告请求被告将《房屋征收货币补偿协议书》中所列的装饰装修补助费共计72825元支付给原告的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。解释第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。本案中，因租赁合同的解除，部分未形成的附合的装饰装修物，原告应当及时搬离，因自身保管不善被盗走，不能要求被告承担责任。对其他剩余租赁期内的装饰装修残值损失，原告也未举示证据予以证明，但是根据本案的实际情况，原告对租赁房屋进行了重新装修，租赁期为四年，合同解除时经营使用不到一年，鉴于房屋被拆迁时被告冉龙芳、李燕获得���国家对装饰装修物的补偿，本院结合被告陈述原有的装修情况、原告租赁后装修的项目及国家对被告的补偿项目费用，本院酌定由被告冉龙芳补偿杨林26000元，被告李燕补偿原告杨林10000元。被告冉龙芳抗辩原告杨林从2016年5月1日起未支付租金，要求在本案中抵扣6600元，但因被告李燕未到庭参加诉讼，也未提出抗辩意见，无法查清两间房屋各自的租金金额，二被告可以另行主张。原告请求被告以《房屋征收货币补偿协议书》中所列的停产停业损失补偿费99524元、搬迁费2000元为限赔偿给原告停产停业损失、搬迁费，本院认为，被告与征收单位签订《房屋征收货币补偿协议书》并因此获得的停产停业损失补偿费、搬迁费等补偿款项，是被告作为讼争房屋的产权人基于其所有的房屋被征收，国有土地使用权被收回而享有的征收单位依照相关规定给被征收人的相应补偿，并没有明确赔偿给承租人。而且就原、被告之间的租赁合同而言，原告并未举证证明其与被告合同解除后腾退房屋的搬迁费用进行了约定，也未举证证明其在租赁期间因被告的过错产生了停产停业、搬迁费用的损失、或因征收原因造成的恢复经营的损失情况，而本案双方签订的租赁合同被解除，也是因为不可抗力的因素，并非被告违约造成，故原告主张被告领取的停产停业损失和搬迁费应赔偿原告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告冉龙芳抗辩的，本案涉及两间房屋出租，应当作为两个案件进行处理，但是本案诉争的两间房屋系在同一个出租协议中明确了相应的权利义务，为了减轻当事人的诉累，本案一并审理裁判，并不违反法律规定，故对被告冉龙芳的该项抗辩请求，本院不予支���。综上所述，原告杨林的诉讼请求部分予以成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冉龙芳在本判决生效之日起五日内补偿原告杨林装修装饰费26000元；二、被告李燕在本判决生效之日起五日内补偿原告杨林装修装饰费10000元；三、驳回原告杨林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二���五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1894元（原告已预交），由原告杨林负担1500元，被告冉龙芳负担294元，被告李燕负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王 梅二〇一七年十一月八日书记员 谭玉鹏左智宇