云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初2049号原告：胡波，女，1982年2月8日出生，汉族，工人，住泸西县。原告：廖云松，男，1978年8月12日出生，汉族，工人，住泸西县。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代理人：余某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告胡波、廖云松与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡波、廖云松，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖、和晟晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡波、廖云松向本院提出诉讼请求：1.被告支付二原告2016年度租金30089.92元，支付自2016年7月1日起至2017年9月30日期间2016年度的违约金9265.02元；2.被告支付二原告2017年度的租金43347.44元，支付自2017年7月1日起至2017年9月30日期间2017年度的违约金1950.63元；3.被告继续履行房屋租赁合同及补充协议；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告要求将违约金计算至款项付清之日止。事实与理由：2013年5月26日，二原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号一期5栋2810号商品房一套。同时双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该套商品房，租期3年（自2013年6月1日起至2016年5月31日止），同日，原、被告双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2019年5月31日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。前三年（2013年6月1日至2016年5月31日）的租金抵扣了购房首付款。自2016年起，被告开始拖欠租金。经二原告多次催讨，被告于2017年5月、7月分两次共计支付了2016年6月-9月的租金13257.52元，剩余租金一直未付，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：二原告主张的违约金的计算不对，2016年度的违约金应自2016年11月1日起计算至起诉前一天即2017年9月18日，2016年度的违约金计算的基数应减去已支付的租金。违约金计算的利率按照年利率4.35%计算。另外，原告购房的价格为535441元，租金的计算应以实际购房款的金额来计算，以此计算出的租金包含了税费，应扣除税费。现双方约定的租金过高，应予以调整或解除合同。针对争议事实，二原告向本院提供证据如下：1.房屋质量保证书复印件、房屋使用说明书复印件、房产证各1份，欲证明二原告是湖泉湾1号一期5栋2810号商品房的所有权人；2.房屋租赁合同、补充协议各1份，欲证实原、被告租赁关系合法有效及双方的权利义务；3.商品房购销合同1份，欲证实原告向被告购买的房屋的价格为535411元。经质证，被告对二原告提交的证据1、2、3均无异议。被告为反驳二原告的诉讼请求，向本院提交了房屋租赁合同复印件、补充协议复印件各1份，欲证实被告支付给原告的租金应扣除税费。经质证，二原告对被告提价的证据无异议。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，证据能证明原告主张的事实，予以采信.被告提交的证据，原告无异议，证据能证明被告主张的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2013年5月26日，原、被告双方签订商品房购销合同，合同约定：原告胡波向被告购买暂定名称为“弥勒县财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第5幢第28层10号房，房屋预售建筑面积为76.17平方米，每平方米单价为7113.6元。原告胡波共向被告支付房屋价款535411元。同时，原告胡波与被告签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止，被告按房屋价款的8%向原告胡波支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告胡波支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。同日，原告胡波与被告签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期延长至2019年5月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。2013年至2015年的租金抵扣了购房首付款。2014年11月5日，原告胡波取得该套房屋所有权证，原告胡波、廖云松各享有50%的产权。原告廖云松对原告胡波与被告签订的上述合同及协议均予认可。2017年5月25日，被告向原告胡波转账支付租金9949.14元，2017年7月11日，被告向原告胡波转账支付租金3314.38元。现原告向本院起诉，要求被告支付租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。被告分别于2017年5月25日、2017年7月11日向原告支付租金9949.14元、3314.38元，故被告应付原告2016年度、2017年度的租金为72407.04元（535441元×8%×2年－9949.14元－3314.38元）。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金。原告于诉讼请求中主张的违约金计算起始时间未扣除合同约定的履行期，在计算时应予扣除。被告分别于2017年5月25日、2017年7月11日向原告支付租金9949.14元、3314.38元，自支付次日，计算违约金时应扣除已支付的租金，故至2017年9月30日被告应支付原告的违约金为10970.86元[（42835.28元×0.0005×329天＋32886.14元×0.0005×46天＋29571.76元×0.0005×81天）＋（42835.28元×0.0005×92天）]。三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告胡波、廖云松自2016年6月1日起至2018年5月31日止的房屋租金72407.04元及截至2017年9月30日的违约金10970.86元，共计83377.9元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2017年10月1日起至租金付清之日止的违约金。二、原告胡波才与被告云南昆润高宏投资有限公司分别于2013年5月26日签订的房屋租赁合同、补充协议继续履行。三、驳回原告胡波、廖云松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1916元，减半收取计958元，由原告胡波、廖云松负担15元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李祯祯二〇一七年十一月二十八日书记员  张人尹