四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初3553号原告：成都润茂市场经营管理有限公司，住所地成都市新都区三河街道承顺街399号40栋2楼，统一社会信用代码91510114698853063G。法定代表人：欧武阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人贺震彬，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。被告：何玉，男，1965年12月2日出生，汉族，住四川省盐亭县。被告ＸＸ，女，1977年7月6日出生，汉族，住四川省盐亭县。被告：成都枫锦酒店管理有限公司，住所地成都市新都区三河街道承顺街17号10栋105、109号（润茂酒店用品城），统一社会信用代码91510114L83670116W。法定代表人：杨涛，该公司董事长。委托诉讼代理人何玉，男，1965年12月2日出生，汉族，系该公司股东，住四川省盐亭县，系该公司股东，特别授权代理。原告成都润茂市场经营管理有限公司（以下简称润茂公司）与被告何玉、ＸＸ、成都枫锦酒店管理有限公司（以下简称枫锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法由审判员陈永珑适用简易程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告润茂公司委托诉讼代理人贺震彬到庭参加诉讼；被告何玉、ＸＸ到庭参加诉讼；被告枫锦公司委托诉讼代理人何玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润茂公司诉称，原告（甲方）与被告何玉、ＸＸ（乙方）分别于2013年7月16日签订《锦门房屋租赁合同》、2014年3月14日签订《锦门商铺（物业）租赁补充协议》。合同约定：原告将“锦门”4栋的5、9号商铺（两层）、3楼整层（除15号铺以外）、4楼整层、5楼整层、负1楼指定区域商铺的房屋、4栋6号商铺第二层房屋（合计面积5844.71平方米）出租给被告何玉、ＸＸ；租赁期限2013年7月17日至2028年7月16日；租金标准35元/平米/月，租赁期前三年租金不变，第四年开始租金每年递增百分之六，第一年租金一次性付清。合同第五条约定：“乙方未经甲方书面同意超过付款期付款时，视为乙方逾期付款。逾期付款违约金每天按所欠金额的千分之二支付。如果逾期达到十五天，经甲方催告，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止向乙方租赁房屋供电、供水、供气；如果逾期付款达二十天的，甲方有权关闭乙方承租房屋；如果逾期达到三十天，乙方未在甲方要求的合理期限内支付所欠金额及违约金，甲方有权单方解除本合同，收回房屋。”合同第七条约定：“倘若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、律师费等）。”合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，但被告何玉、ＸＸ未按照合同约定支付租金。经润茂公司多次催收，与何玉、ＸＸ反复协商，何玉、ＸＸ仍拒不支付租金。被告何玉、ＸＸ承租房屋后，由被告何玉成立了个体工商户（即新都区三河玉泉假日酒店），新都区三河玉泉假日酒店与被告何玉、ＸＸ共同使用了租赁房屋。2017年3月13日新都区三河玉泉假日酒店变更为被告枫锦公司。因此被告枫锦公司与被告何玉、ＸＸ是租赁房屋的共同使用人，被告枫锦公司对被告何玉、ＸＸ承担的债务应当负连带责任。为维护原告合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原告润茂公司与被告何玉、ＸＸ签订的《锦门房屋租赁合同》、《锦门商铺（物业）租赁补充协议》；2、被告何玉、ＸＸ立即腾退租赁房屋，将“锦门”4栋的5、9号商铺（两层）、3楼整层（除15号铺以外）、4楼整层、5楼整层、负1楼指定区域商铺的房屋、4栋6号商铺第二层返还原告润茂公司；3、被告何玉、ＸＸ立即支付原告润茂公司截至2017年3月21日的租金4709556元（大写：肆佰柒拾万玖仟伍佰伍拾陆元）；2017年3月22日起至腾退租赁房屋之日止期间的租金按每天6725.41元计算；4、被告何玉、ＸＸ支付原告润茂公司截至2017年3月21日的违约金1542058.70元（大写：壹佰伍拾肆万贰仟零伍拾捌元柒角）；2017年3月22日起至租金付清之日止期间的违约金以4709556元为基数按月利率2%另行计算；5、被告何玉、ＸＸ赔偿原告成都润茂市场经营管理有限公司律师费300000元（大写：叁拾万元整）；6、被告枫锦公司对被告何玉、ＸＸ承担的第一至五项诉讼请求的全部债务负连带责任。被告ＸＸ在庭审中口头辩称，不同意解除合同，要求继续租赁房屋，是原告违约在先，470多万的租金欠款与实际金额由出入。如果是被告单方违约，被告会承担相应责任。原告没有履行合同全部义务，导致被告经营困难。对于律师费的承担，应该按照责任分配来承担。对被告枫锦公司承担连带责任无异议。被告何玉在庭审中口头辩称，不同意解除合同，天然气在2015年底才开通的，酒店于2016年1月才营业，是原告违约在先。2015年3月原告面向社会招商优惠三年租金，被告是最早入驻的商家，应当享有同等待遇，得到通知后被告方发了公函给原告，但原告没有回复也没有来收租金，原告没有实现当初的招商承诺，在酒店外有一栋旧楼挡在外面影响酒店正常营业，当时招商经理口头承诺半年内会拆除。被告枫锦酒店在庭审中辩称，同意被告何玉、ＸＸ的答辩意见，对承担连带责任无异议。原告润茂公司为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据：1、原、被告的身份信息。证明原、被告诉讼主体适格，2017年3月13日新都区三河玉泉假日酒店变更名称为枫锦公司。三被告对该证据质证时无异议。2、原告润茂公司与被告何玉、ＸＸ于2013年7月16日签订《锦门房屋租赁合同》、2014年3月14日签订《锦门商铺（物业）租赁补充协议》。证明原告将“锦门”4栋的5、9号商铺（两层）、3楼整层（除15号铺以外）、4楼整层、5楼整层、负1楼指定区域商铺的房屋、4栋6号商铺第二层房屋（合计面积5844.71平方米）出租给被告何玉、ＸＸ；租赁期限2013年7月17日至2028年7月16日；租金标准35元/平米/月，租赁期前三年租金不变，第四年开始租金每年递增百分之六，第一年租金一次性付清。合同第五条约定：“乙方未经甲方书面同意超过付款期付款时，视为乙方逾期付款。逾期付款违约金每天按所欠金额的千分之二支付。如果逾期达到十五天，经甲方催告，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止向乙方租赁房屋供电、供水、供气；如果逾期付款达二十天的，甲方有权关闭乙方承租房屋；如果逾期达到三十天，乙方未在甲方要求的合理期限内支付所欠金额及违约金，甲方有权单方解除本合同，收回房屋。”合同第七条约定：“倘若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、律师费等）。”三被告对该证据质证时无异议。3、业主接房验收表。证明原告润茂公司将租赁房屋于2014年1月15日交付给被告何玉、ＸＸ。三被告对该证据质证时无异议。4、租金及违约金统计表。证明截止2017年3月21日的被告累计欠原告租金4709556元；合同约定的逾期支付租金的违约金为应付金额每日千分之二，原告自动调低违约金计算标准，将违约金调为按月利率2%计算，截止2017年3月21日累计的违约金为1542058.70元。三被告对该证据质证时认为2016年原告向被告主张的租金金额是4909556元，当时双方对租金进行协商，最后被告支付了200000元，剩余租金金额及支付方式另行协商。5、锦门酒店租房欠款催交事宜的回函。证明被告对截止2017年3月21日累计欠原告租金4709556元签字确认。三被告对该证据质证时对真实性无异议。6、四川省律师收费标准、委托代理合同、律师费发票。证明原告为诉讼主张租金已经支付律师费100000元。三被告对该证据质证时无异议。三被告为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据：1、《锦门房屋租赁合同》。证明水电有问题，天然气是2015年底才通的。原告对该证据质证时对合同真实性无异议，但对关联性有异议，不能达到被告的证明目的，根据《业主接房验收表》可以证明在交房时水电气都已开通。2、情况说明。证明原告的招商经理口头承诺基础设施改善。原告对该证据质证时对真实性、合法性、关联性均有异议，《租赁合同》28.2条明确约定口头约定均无约束力，双方的权利义务以书面合同为准。3、原告发布的优惠三年的微信平台信息。原告对该证据质证时认为原告新的招商政策与原被告之间的权利义务关系无关。4、照片一组。证明2016年下半年和2017年上半年原告扰乱被告的正常经营秩序。原告对该证据质证时对真实性、合法性、关联性均有异议。5、招商资料。证明在酒店外的一栋楼是不存在的，但是至今未拆除，影响酒店经营。原告对该证据质证时对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原被告的权利义务应当以书面合同为准。本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合原、被告的陈述，查明下列事实：原告（甲方）与被告何玉、ＸＸ（乙方）告分别于2013年7月16日签订《锦门房屋租赁合同》、2014年3月14日签订《锦门商铺（物业）租赁补充协议》。合同约定：原告将“锦门”4栋的5、9号商铺（两层）、3楼整层（除15号铺以外）、4楼整层、5楼整层、负1楼指定区域商铺的房屋、4栋6号商铺第二层房屋（合计面积5844.71平方米）出租给被告何玉、ＸＸ；租赁期限自2013年7月17日至2028年7月16日；租金标准35元/平米/月，租赁期前三年租金不变，第四年开始租金每年递增百分之六，第一年租金一次性付清。合同第五条约定：“乙方未经甲方书面同意超过付款期付款时，视为乙方逾期付款。逾期付款违约金每天按所欠金额的千分之二支付。如果逾期达到十五天，经甲方催告，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止向乙方租赁房屋供电、供水、供气；如果逾期付款达二十天的，甲方有权关闭乙方承租房屋；如果逾期达到三十天，乙方未在甲方要求的合理期限内支付所欠金额及违约金，甲方有权单方解除本合同，收回房屋。”合同第七条约定：“倘若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、律师费等）。”被告何玉、ＸＸ承租房屋后，由被告何玉成立了个体工商户（即新都区三河玉泉假日酒店），利用租赁房屋开展酒店经营。2017年3月13日新都区三河玉泉假日酒店通过工商登记变更为有限公司，即被告枫锦公司。原告润茂公司将租赁房屋于2014年1月15日交付给被告何玉、ＸＸ。2014年3月14日的《业主接房验收表》记载水电气已开通。但被告何玉、ＸＸ并未支付租金，原告为诉讼解决租金问题，已经支付律师费100000元。另查明，截止2017年3月21日，被告何玉、ＸＸ仅支付租金20万元，累计欠原告润茂公司租金为4709556元。被告何玉、ＸＸ应支付的租金情况为：2015年2月19日支付1027389元，2015年8月22日支付1227389元，2016年2月19日支付1227389元，2016年8月22日支付1227389元。本院认为，原告润茂公司与被告何玉、ＸＸ2013年7月16日签订《锦门房屋租赁合同》、2014年3月14日签订《锦门商铺（物业）租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方应当按照合同约定履行。针对原告的诉讼请求，现作如下分述。1.关于原告润茂公司是否有权解除合同的问题。合同签订后，原告将租赁房屋于2014年3月14日交付给了被告何玉、ＸＸ使用；但被告何玉、ＸＸ未按照合同约定支付房租，拖欠房租长达两年之久，所欠租金金额较大，被告何玉、ＸＸ的行为已经违反合同约定，根据双方签订的租赁合同第五条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，润茂公司有权解除合同，被告何玉、ＸＸ应当腾退租赁房屋，并返还给润茂公司。2.关于原告主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在《锦门房屋租赁合同》合同第五条约定：“乙方未经甲方书面同意超过付款期付款时，视为乙方逾期付款。逾期付款违约金每天按所欠金额的千分之二支付。”该约定的违约金计算标准明显过高。三被告也对此予以了抗辩。且由于原告润茂公司主张按月利率2%计算违约金，本院结合原告润茂公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认违约金以所欠金额为基数按月利率2%计算，即截至2017年3月21日的违约金为1542058.70元；2017年3月22日起至租金付清之日止期间的违约金以4709556元为基数按月利率2%另行计算。3、关于原告主张被告赔偿律师费30万元的问题。根据原被告签订的合同，合同第七条约定：“倘若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、律师费等）。”因此被告应当承担原告追讨欠款发生的律师费，但原告实际仅支付10万元律师费，所以本院酌情支持10万元律师费。4、关于被告枫锦公司是否应当承担连带责任的问题。被告ＸＸ、何玉租赁房屋后，由被告何玉成立了个体工商户（即被告新都区三河玉泉假日酒店），2017年3月13日新都区三河玉泉假日酒店变更名称为被告枫锦公司，且被告枫锦酒店是租赁房屋实际使用人，被告枫锦酒店在答辩中自愿对被告何玉、ＸＸ承担的全部债务负连带责任。因此对原告润茂公司主张被告枫锦酒店承担连带责任的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成都润茂市场经营管理有限公司与被告何玉、ＸＸ签订的《锦门房屋租赁合同》、《锦门商铺（物业）租赁补充协议》；二、本判决生效后十日内，被告何玉、ＸＸ腾退租赁房屋（“锦门”4栋的5、9号商铺（两层）、3楼整层（除15号铺以外）、4楼整层、5楼整层、负1楼指定区域商铺的房屋、4栋6号商铺第二层）返还原告成都润茂市场经营管理有限公司；三、本判决生效后十日内，被告何玉、ＸＸ支付原告成都润茂市场经营管理有限公司截至2017年3月21日的租金4709556元；四、本判决生效后十日内，被告何玉、ＸＸ支付原告成都润茂市场经营管理有限公司2017年3月22日起至腾退租赁房屋之日止期间的租金按每天6725.41元计算；五、本判决生效后十日内，被告何玉、ＸＸ支付原告成都润茂市场经营管理有限公司截至2017年3月21日的违约金1542058.70元；2017年3月22日起至租金付清之日止期间的违约金以4709556元为基数按月利率2%另行计算；六、被告何玉、ＸＸ赔偿原告成都润茂市场经营管理有限公司律师费10万元；七、被告成都枫锦酒店管理有限公司对被告何玉、ＸＸ承担的全部债务负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28825元（已减半收取），保全费5000元，合计33825元，全部由被告何玉、ＸＸ负担（此款原告成都润茂市场经营管理有限公司，执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一七年十一月二十二日书记员  魏瑞廷