广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终811号上诉人（一审原告）：徐正斌，男，1981年11月26日出生，壮族，住广西武宣县。委托诉讼代理人：黄寅，广西法严律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西武宣荣和置业有限公司，住所地武宣县武宣镇二小路1号。法定代表人：梁喜英，公司经理。委托诉讼代理人：覃富文，公司员工。委托诉讼代理人：覃炳飞，广西仙城律师事务所律师。上诉人徐正斌与被上诉人广西武宣荣和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2017）桂1323民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月30日公开开庭进行了审理，上诉人徐正斌及其委托诉讼代理人黄寅，被上诉人广西武宣荣和置业有限公司的委托诉讼代理人覃富文、覃炳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐正斌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审时的合理诉求；2.案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。一是认定事实错误。一审判决认定“从双方订立合同的根本目的来看，出卖方的合同目的是为了获取售房收益；购房方的合同目的是为了接收房屋并使用……可见双方的合同主要目的均已得到实现”是错误的。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的根本目的是取得该房产的所有权，而不是使用权。一审判决认定双方办理所有权登记已无法律上的障碍且可以实现没有依据。上诉人按合同约定提供了办理所有权登记的全部资料，但从房屋交付至一审法院作出判决，被上诉人仍无法为上诉人办理所有权登记。二是适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，不论是基于事实，亦或是依据法律，上诉人均有权解除合同，并要求被上诉人承担违约责任，赔偿损失。二、一审判决驳回上诉人一审诉讼请求的理由不能成立。上诉人认为一审法院从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，上诉人与被上诉人继续履行合同较符合上诉人与被上诉人双方的利益，也有利于社会市场经济交易及安全的观点是错误的。双方签订了《商品房买卖合同》，就应依合同办事，若一方违约，则应承担违约责任。本案中，因被上诉人的违约行为，造成上诉人无法依约依法取得房屋产权证，是被上诉人的违约行为不利于社会市场经济交易及安全，故法院应当以事实为依据，以法律为准绳，而不应考虑法律之外的因素。三、一审判决有失公正。一审判决片面维护被上诉人的利益，不顾事实和法律规定，违背公平正义原则。被上诉人广西武宣荣和置业有限公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订合同的根本目的是出卖人获得卖房利益，买受人取得房子并使用房子。被上诉人已将房屋交付给上诉人，上诉人亦已装修入住，现被上诉人已办理好大的不动产权证书，且也会有其他业主陆续办理好各自名下的不动产权证书，上诉人没有办理好不动产证是因上诉人不配合提交相关材料。二、一审判决驳回上诉人的一审诉讼请求的理由是成立的，一审判决适用法律正确，判决正确。三、一审判决是公正的，并没有偏袒被上诉人，本案中不仅要考虑双方签订的合同内容还要考虑市场经济的交易及安全。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，请二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人徐正斌向一审法院起诉请求：1.判令解除徐正斌与广西武宣荣和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.广西武宣荣和置业有限公司退还徐正斌已支付的首付款及徐正斌已向中国工商银行股份有限公司来宾分行偿还的贷款本金共计人民币l71068.86元(148265元+22803.86元)；3.广西武宣荣和置业有限公司支付徐正斌购房首付款的利息31074元；4.广西武宣荣和置业有限公司退还徐正斌已向中国工商银行股份有限公司来宾分行支付的贷款利息30244.01元；5.广西武宣荣和置业有限公司负责偿还中国工商银行股份有限公司来宾分行借款担保合同项下剩余的贷款及利息；6.广西武宣荣和置业有限公司退还徐正斌代缴的契税5223.97元；7.广西武宣荣和置业有限公司赔偿徐正斌装修房屋支出的费用60000元；8.广西武宣荣和置业有限公司赔偿徐正斌支付的保险费1193.61元。一审法院认定事实：2013年10月24日，徐正斌与广西武宣荣和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由徐正斌购买广西武宣荣和置业有限公司出售的荣和苑2号楼8单元202室的商品房一套，总价款为348265元，2013年10月29日徐正斌支付购房款148265元，余款200000元，进行按揭。2014年9月3日，徐正斌、广西武宣荣和置业有限公司与中国工商银行股份有限公司来宾分行三方签订了个人购房借款担保合同，徐正斌向中国工商银行股份有限公司来宾分行贷款200000元，期限为15年，贷款利息为年利率6.55％，该贷款已经转入广西武宣荣和置业有限公司的银行账户。根据合同约定，广西武宣荣和置业有限公司应于2013年11月28日前将符合国家和地方政府规定条件的商品房交付给徐正斌使用。合同还约定，由买受人委托出卖人办理房屋所有权登记；出卖人应当在商品房交付使用后壹年内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理超过上述约定时间的贰年后，双方同意按(1)、(3)项处理：“(1)买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内退还买受人已付房款本金(不计算利息)。…(3)未按合同约定办理登记备案、预告登记的，按以下方式处理：由出卖人补办。未按合同约定办理房屋所有权登记的，按以下方式处理：房屋所有权登记手续延迟办理不超过合同约定时间的贰年内，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的0.5％”。合同书还约定了其他事项。2014年2月5日，广西武宣荣和置业有限公司将徐正斌购买的商品房交付给徐正斌，徐正斌即对房屋进行装修，并于2014年6月份入住使用至今。一审法院认为，徐正斌与广西武宣荣和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》属双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从双方订立合同的根本目的来看，出卖方的合同目的是为了获取售房收益；购买方的合同目的是为接收房屋并使用。合同签订后，徐正斌以首付款及按揭付款的方式付清了购房款；广西武宣荣和置业有限公司于2014年2月5日将荣和苑2号楼8单元202室的商品房交付给了徐正斌，徐正斌即对房屋进行装修，并从2014年6月入住使用至今，可见双方的合同主要目的均已得到实现。徐正斌以广西武宣荣和置业有限公司逾期办理房屋所有权登记，导致合同目的无法实现为由主张权利。本案中，广西武宣荣和置业有限公司确实逾期未办理房屋所有权登记，存在违约行为，但广西武宣荣和置业有限公司已取得了《商品房买卖合同》项下的国有土地使用权证、预售商品房许可证等，双方办理房屋所有权登记已无法律上的障碍，广西武宣荣和置业有限公司的该违约行为并未构成根本性违约，办理房屋所有权登记是可以实现的。虽然徐正斌、广西武宣荣和置业有限公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定了徐正斌可退房的条件，即买受人退房，出卖人退还买受人已付房款本金(不计算利息)，但是徐正斌不仅请求已付房款本金，还请求已付房款的利息、房屋装修费、保险费等，徐正斌的诉请与双方约定不符。综合整个合同条款签订的目的来看，徐正斌对诉争房屋已实际占有使用，合同的主要目的已实现，徐正斌主张其合同目的不能实现，与事实不符。从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，徐正斌、广西武宣荣和置业有限公司继续履行合同，较符合徐正斌、广西武宣荣和置业有限公司双方的利益，也利于社会市场经济交易秩序及安全；对于广西武宣荣和置业有限公司的违约行为，徐正斌可通过其他方式追究广西武宣荣和置业有限公司的违约责任。综上所述，徐正斌的诉请，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：驳回徐正斌的诉讼请求。案件受理费5782元(徐正斌预交)，减半收取计2891元，由徐正斌负担。二审期间，被上诉人向本院提交新证据：编号为0001374号、0001040号、0001348号不动产权证书，证明被上诉人于2017年10月20日已办好大的不动产权证书，上诉人所购买的房屋分别为上述大的不动产权证书的分户。上诉人质证意见：对证据的真实性无异议，但被上诉人在一审时未提交该份证据，故上诉人不同意质证。被上诉人提交的不动产权证书的所有人是被上诉人，按合同约定，被上诉人应办理登记在上诉人名下的不动产权证书，而非登记在被上诉人名下的不动产权证书。本院认证意见：该份证据因与本案有一定的关联性，可作为本案定案的参考性依据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人徐正斌与被上诉人广西武宣荣和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。上诉人徐正斌签订《商品房买卖合同》的目的是为了取得购买房屋的使用权和所有权。关于上诉人徐正斌是否可取得房屋使用权问题。上诉人以首付款及按揭付款的方式付清购房款后，被上诉人广西武宣荣和置业有限公司于2014年2月5日已将荣和苑2号楼8单元202室的商品房交付给上诉人徐正斌，且上诉人徐正斌已对房屋进行装修，并从2014年6月入住使用至今，可见，上诉人已取得购买房屋的使用权。关于上诉人徐正斌是否可取得房屋所有权问题。虽然目前上诉人徐正斌尚未取得房屋产权证书，但被上诉人广西武宣荣和置业有限公司在二审期间提交涉案房屋所在楼栋的不动产权证书及同小区其他业主已办好的不动产权证书等证据证明现涉案房屋已可以办理不动产权证书，日后，上诉人徐正斌提交相关办证材料后，即可办理涉案房屋的不动产权证书，由此可见，上诉人徐正斌取得房屋所有权的合同目的亦可以实现。因此，上诉人徐正斌签订合同的目的均可实现，则其请求解除双方签订的合同并退房的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。至于被上诉人广西武宣荣和置业有限公司逾期办证的违约责任，上诉人徐正斌可另行主张追究其违约责任。综上，上诉人徐正斌的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5782元，由上诉人徐正斌负担。本判决为终审判决。审判长 邓 媚审判员 侯永魁审判员 黄月秀二〇一七年十一月十七日书记员 龙 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。