四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初2020号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：常晶新，女，汉族，1959年6月10日生，无职业，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告常晶新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告常晶新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告常晶新于2013年11月13日入住华亿紫金城。自2016年1月20日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费3068元。2、判令被告支付违约金3000元。3、诉讼费用由被告承担。常晶新辩称：我入户时原告说赠送4个月的物业费，后来原告没有按合同履行赠送4个月的物业费，原告公司违约在先。小区没有业主委员会，原告公司私自涨价，业主应该有知情权，收费标准不统一，同等面积有多有少，物业公司物业管理不是二级，三级都不够。因对原告公司违规乱收费有异议，我起诉到法院，起诉期间，原告公司给我家停水、停电、停电梯卡扣，一直到现在都处于停水、停电等状态，给我家造成很大麻烦。当时，我报案了，市局出面给解决了，恢复了用电、用水，我们给公安部门局长送了锦旗。由于物业公司原因，我家房屋不能租也不能卖，多次去物业沟通，也得不到解决，我要求原告公司赔偿我在外租房所产生的费用以及华亿紫金城的房屋卖不出去的费用。总之，我对原告公司的服务管理不满意，他们服务不到位，小区环境卫生差。基于上述原因，我不同意缴纳物业费。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：应该按照合同收取物业管理费，应按照政府46号文件调整物业费价格。2、物业服务合同、业主公约，证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：合同是我本人签的字，但是合同上没有原告公司的签字及盖章，属于无效合同。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：没看见过，原告起诉后才知道涨价了，涨价没有和业主协商，剥夺业主知情权。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：没有这回事，是不属实的。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：打电话催要过服务费。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：起诉物业公司人较多，物业所调查的回访统计表不真实。常晶新向法庭提交证据材料如下：1、四平市住房和城乡建设局文件四住建字（2015）99号文件，证明收取28个月物业费赠送4个月物业费，原告公司没有给赠送。原告质证意见：文件本身是复印件，政府文件依法不能作为证据使用，赠送物业费系政府调查情况与事实不符，该情况物业公司已书面向住建局进行说明，该事情在另案中已经由铁东区人民法院予以驳回，关于入住环节相关费用收缴问题的解释系原告公司工作人员笔误所致，已向住建部门书面致函更改。2、四平市发展和改革委员会文件、四平市住房和城乡建设局发布的四发改收管联字（2013）46号文件，关于印发《四平市物业服务收费管理办法》的通知，证明业主委员会没有成立前，原告公司不得随意涨价，应按合同执行物业费原有价格。原告质证意见：文件本身是复印件，政府文件依法不能作为证据使用，该文件第7条第2款已经规定了物业服务企业可以以公告形式向业主提前公示价格，进行告知。3、手机里预存照片3张（庭后提交法庭正式照片），证明原告公司对我所居住的房屋停水。原告质证意见：有异议，该照片的出处不明，位置不详，并不能证明是被告所说的停水，从照片上看是缺少水表，并没有掐水或者是断水的情况，与本案无关。经审理查明：被告常晶新的房屋位于四平市铁东区华亿紫金城30-1-701室，建筑面积77.10平方米。2013年11月13日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿紫金城小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月1.2元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明及智能维护费180元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2015年多数业主反映电梯维保保险费（高层）100元/户/年，公共照明及智能维护费180元/户/年的收取有失公平，应以面积大小进行收取，泰和物业公司在征得华亿紫金城小区82%业主同意后，将价格调整为电梯维保保险费（高层）100元/户/年不变，公共照明及智能维护费180元/户/年调整为电梯费，1层至5层价格0.4元/月/平方米，6层至顶层价格0.5元/月/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，96%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告自2016年1月20日至2016年12月31日期间欠物业服务费1055元，电梯费440元，2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费1110元，电梯费463元，合计拖欠物业服务费3068元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告常晶新支付物业服务费3068元及违约金3000元是否合理？根据原告陈述，被告答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告常晶新支付物业服务费3068元合理。被告应支付原告违约金920元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告常晶新系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告常晶新一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告常晶新提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称原告公司说赠送其4个月物业费，但没有赠送，欺骗业主违约问题。因该问题不属本案审理范围，被告如果对赠送物业费有异议，应另案告诉处理。关于被告辩称原告公司对其停水、停电、停电梯扣问题。本着“谁主张,谁举证”的原则,由于被告庭审时没有提供相应的证据证明，且原告予以否认，故被告应当承担举证不能的不利后果。鉴于被告该项主张证据不足，本院不予采信。关于被告辩称原告公司私自涨物业费问题。我国目前物业服务价格分为政府指导价和市场调节价，随着社会的发展，物业成本的不断上涨，2015年原告在征得华亿紫金城小区82%业主同意后，将物业费价格作了适当调整，并将调整后的物业费价格以公告的形式在小区予以公示，96%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。因调整后的物业服务费价格符合当地经济收入及正常消费水准，价格较为合理，故本院对原告调整后的物业服务费价格予以保护。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费3068元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月20日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即920元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告常晶新于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费3068元、违约金920元，合计3988元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告常晶新如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告常晶新负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐