内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0502民初2799号原告（反诉被告）：吴秀兰，女，1964年7月10日出生，蒙古族，教师，现住通辽市，公民身份证号码：×××。原告委托诉讼代理人：秦辉，内蒙古义源律师事务所律师。被告（反诉原告）：通辽市新天地商贸有限公司，住所地通辽市科尔沁区团结路（振兴商业村）。法定代表人：宁亚清，职务：总经理。委托诉讼代理人：牛森，系通辽市新天地商贸有限公司职工。原告（反诉被告）吴秀兰诉被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日受理后，依法组成合议庭。审理过程中，被告通辽市新天地商贸有限公司于2017年6月8日提出反诉，本院依法予以准许，并于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴秀兰委托诉讼代理人秦辉、被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司委托诉讼代理人牛森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀兰委托诉讼代理人诉称，2010年8月6日，原告从通辽市华申房地产开发有限公司处购买了一套商品房，房产证号为蒙房权证通辽市字第XX**号。该商铺坐落于通辽市科尔沁区永清办事处华申时代广场综合楼xx室，面积为：16.57㎡。同时，原告还与通辽市华申房地产开发有限公司签订了《华申·时代购物广场1#商铺返祖协议》。现该返租协议于2015年11月26日到期。2015年6月7日，原告与被告在华申写字楼签订一份《华申·时代购物广场商铺租赁合同》，合同编号：XTD-320合同约定由原告将涉案房屋租赁给被告，租赁期间为2016年6月25日至2026年6月24日，第一年和第二年租金为5568元（336/㎡/年*产权登记面积16.57㎡*1年），此后按每两年15%的递增比例进行涨幅。同时还约定商场计划开业时间为2016年1月1日，租金为开业后七个工作日内支付。第二年的租金参照首年支付对应日支付，以此类推。2015年11月5日，双方针对租赁事宜签订《华申·时代购物广场商铺租赁合同》补充协议。补充协议将租赁期限、计租时间和涨租标准进行了更改，租赁期间自2016年7月1日至2026年6月30日止。双方合同约定租金按年支付，第一年至第六年按照每两年15%的递增比例进行涨幅。同时，依据补充协议第三条被告应于2016年7月8日之前支付第一年的房屋租金5568元，经原告多次索要租金无果，欠付租金也拒绝支付。为此，原告诉至法院请求判令1、被告立即向原告支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的房屋租金5568元（336/㎡/年×16.57㎡×1年），违约金1670.40元（5568元×30%），律师费1000.00元，合计8238.40元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告通辽市新天地商贸有限公司辩称，因双方在租赁合同中约定了附生效条件，因该条件未成就，故依照双方合同约定，不予赔偿原告方损失。反诉原告通辽市新天地商贸有限公司诉称，2015年6月25日，被告与原告签订了《华申·时代广场商铺租赁合同》（合同编号为：XTD-320），合同约定反诉原告租赁反诉被告所有的坐落于永清办事处六委华申时代购物广场综合楼xx号的房屋，约定租赁期间为自商场开业之日起至2026年6月24日止。合同约定，如其他业主不配合被告顺利完成商铺租赁合同的签订，致使反诉原告无法对本项目进行盘活启动的，本合同自动解除。故请求判令1、解除反诉原告与反诉被告之间的《华申·时代广场商铺租赁合同》；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告吴秀兰辩称，1、双方合同目前正处于正式履行过程中，反诉原告应当积极履行合同义务，承担法律责任；2、商铺租赁合同作为要式的法律文书，反诉原告没有依据《合同法》的规定，在合理期限内以书面形式告知反诉被告解除租赁合同；3、反诉被告认为涉案的房屋租赁合同并非附生效条件的合同，反诉原告以自己的经营行为已经证实其享受了合同带来的客观利益。原告（反诉被告）吴秀兰为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、出示《商品房买卖合同一份》、蒙房权证通辽市字第XX**号房产证复印件一份，证明：原告系涉案房屋的所有权利人，对该房屋享有占有、使用和获得收益的权利，同时该涉案房屋的实际面积为16.57平方米的事实；2、《华申·时代广场1号楼商品返租协议》一份，证明：原告与通辽市华申房地产开发有限公司达成了返租协议，且该协议已经到期的事实；3、《商铺租赁合同》一份、《华申·时代广场商铺租赁合同》补充协议一份，证明：原告于2015年6月25日与被告就涉案商品达成租赁合同，按照合同约定：被告使用房屋时，应当支付租金、及租金、违约方计算方法，应当承担实现债权而支付律师费，差旅费等费用的事实；4、《经营管理委托合同》一份，证明：被告曾经以受托人的身份对整个华申时代购物广场进行过经营管理和运营的事实；5、照片4张、光盘1张，光盘文字1份，证明：被告将华申时代广场的部分房屋对外出租的事实，并且已经获得了租金的客观收益（已播放光盘）；6、委托合同一份，律师发票一枚，证明：原告已经委托内蒙古义源律师事务所秦辉作为原告代理人，并按照内蒙古律师收费办法按件标准支付了1000元律师费的事实。被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、《华申·时代广场商铺租赁合同》一份，证明：该合同中已经约定了生效条件，已经约定解除条款。同时在该合同中第11条第3项约定了责任的承担方式，该份证据同样证明被告不存在违约行为。2、通辽市华申房地产开发有限公司出具的情况说明一份，证明：通辽市华申房地产开发有限公司其自持商铺面积为3051.11平方米，未与我公司签订合同，结合被告方出示的第一证据，更加证明了与原告签订的合同中11条第3项中约定的条件已经成就，所以被告方不承担赔偿损失的义务。3、新天地商贸公司出具的情况调查8份，证明：该情况调查中，未与我公司签订合同其中的8位业主与我公司因租金问题拒绝签订租赁合同，该份证据与证据2同样证明原被告双方所约定的条件已经成就。经庭审质证，本院综合认证如下：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）出示的双方签订的《华申·时代广场商铺租赁合同》、《支付定金协议书》，以及原告（反诉被告）出示的《华申·时代广场商铺租赁合同》补充协议一份、《商品房买卖合同一份》、《经营管理委托合同》、照片4张、光盘1张，光盘文字1份均来源合法，具有真实性，并且与本案具有关联性，本院均予以确认。2、原告（反诉被告）出示的委托合同一份，律师发票一枚与本案不具有关联性，本院不予确认。3、新天地商贸公司出具的情况调查8份及通辽市华申房地产开发有限公司出具的情况说明一份，具有客观性，本院予以确认。经庭审质证、认证及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2011年7月24日，原告（反诉被告）在通辽市华申房地产开发有限公司处购买了一套商品房，房产证号为蒙房权证通辽市字第XX**号。该商铺坐落于通辽市科尔沁区永清办事处华申时代广场综合楼xx室，面积为：16.57㎡。同时，原告还与通辽市华申房地产开发有限公司签订了《华申·时代购物广场1#商铺返租协议》。2015年6月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在华申写字楼签订一份《华申·时代购物广场商铺租赁合同》，合同编号：XTD-320，合同约定由原告（反诉被告）将涉案房屋租赁给被告（反诉原告），租赁期间为2016年6月25日至2026年6月24日，第一年和第二年租金为5568元（336/㎡/年*产权登记面积16.57㎡*1年），此后按每两年15%的递增比例进行涨幅。同时还约定商场计划开业时间为2016年1月1日，租金在为开业后七个工作日内支付。第二年的租金参照首年支付对应日支付，以此类推。合同签订后，原告及时将房屋交付了被告，被告一直未给付原告租金。另查明，原告（反诉被告）购买的华申时代广场综合楼商铺，每个商铺之间没有房间及隔断间隔。另，双方签订的《华申·时代购物广场商铺租赁合同》中第十一条第3项约定，”2015年6月20日前，甲方即通辽市新天地商贸有限公司需与华申已售782户商铺的业主完成80%签约率，甲方方可对华申时代购物广场进行盘活启动，如其他业主不配合甲方顺利完成商铺租赁合同的签定，致使甲方无法对本项目进行盘活启动，甲方即放弃华申对甲方的经营委托授权，同时放弃对华申时代购物广场的经营管理，本合同自动解除，甲方不予赔偿乙方一切经济损失”。本院认为，原告（反诉被告）吴秀兰与被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司于2015年6月25日签订的《华申·时代购物广场商铺租赁合同》，合同编号：XTD-320合同及2015年11月5日《华申·时代购物广场商铺租赁合同》补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。双方签订合同后，因被告（反诉原告）实际控制该房屋，原告（反诉被告）已将房屋交付了被告（反诉被告），故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的房屋租金和违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）要求支付律师费用的诉讼请求，因双方签订的合同中没有明确约定，故本院不予支持。双方签订的《华申·时代购物广场商铺租赁合同》中关于”通辽市新天地商贸有限公司需与华申已售782户商铺的业主完成80%签约率，甲方（被告）方可对华申时代购物广场进行盘活启动”。而通辽市新天地商贸有限公司未完成该约定，是由于被告（反诉原告）在自身经营活动中的责任和其他原因造成的，且实际占有。被告（反诉原告）不能将未完成80%业主签约率的责任强加于原告方。故该约定违反公平原则。被告（反诉原告）辩称，因合同附条件，而附条件未成就，不支付原告（反诉被告）一切损失的辩解理由不能成立，本院不予支持。同时，通辽市新天地商贸有限公司没有完成与华申已售782户商铺的业主80%签约率，也没有对华申时代购物广场进行盘活启动，致使合同的目的没有实现，故被告（反诉原告）诉称要求判令解除双方签订合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）吴秀兰支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的房屋租金人民币5568元（336元/㎡/年×16.57㎡×1年），违约金1670.40元（5568×30%）；合计人民币7238.40元；二、解除原告（反诉被告）吴秀兰与被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司于2015年6月7日签订的《华申·时代购物广场商铺租赁合同》（合同编号：XTD-320）及2015年6月25日签订的《华申·时代购物广场商铺租赁合同》补充协议；三、驳回原告（反诉被告）吴秀兰的其他诉讼请求；四、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）吴秀兰承担25元；被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司承担案件受理费25元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）通辽市新天地商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  庞晓峰人民陪审员  刘国忠人民陪审员  郑连柱二〇一七年十一月十六日书 记 员  梁 媛