四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1283号上诉人（原审被告）：潘传友，男，1959年8月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。被上诉人（原审原告）：攀枝花仁和春天物业管理有限公司，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道中段54号A-030号，统一社会信用代码：915104117446901209。法定代表人：何正海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王赟，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201310192522。上诉人潘传友因与被上诉人攀枝花仁和春天物业管理有限公司（以下简称仁和春天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院(2017)川0411民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人潘传友，被上诉人仁和春天物业公司的委托诉讼代理人王赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘传友上诉请求：1.二审法院撤销一审判决；2.改判上诉人应当支付的物业费用为131.55㎡×0.5元×24个月=1578.6元，垃圾清运费189元，共计1767.6元。事实与理由：一、《国务院物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”、第四十一条规定“物业服务收费…收费方法、在物业服务合同中约定”，仁和春天物业公司与攀枝花市仁和春天花园业主委员会（以下简称仁和春天业委会）签订的《物业服务合同》没有约定物业费每月每平方米0.8元的内容，同时并没有宣布物业费每月每平方米0.5元的合同作废，故该《物业服务合同》一直有效。二、对于“关于调整仁和春天花园物业服务费的复函”。1.原《业主大会议事规则》第二十一条规定“调整物业服务内容及标准与收费标准，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”该复函不符合上述条件故应为无效，不应被采信。2.《业主大会和业主委员会指导手册》第二十二规定“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见送交每一位业主，无法送达的应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由参与业主大会的本人签名。”原业主委员会三栋的楼栋长有书面证词，证实本案物业费上涨无记名投票过程中，原业主委员会人员做了手脚任意填写、弄虚作假，故事实上本案物业费上涨无记名投票是无效的。3.仁和春天物业公司提出物业费上调0.1元，是原业委会提出的上调0.3元，在原业委会开会记录上有体现，说明实质不是上调0.3元。4.仁和春天物业公司提出“复函”是经过“56.63%”业主同意物业费上涨作出的，上诉人无意中找到了“56.2%”的数字，更进一步说明物业费上涨无记名投票不真实。5.物业费上涨之前从没有开过业主大会，物业费上涨之前必须召开业主大会充分酝酿讨论，没有进行业主大会书面决议的公布程序，“复函”是无效的。6.仁和春天物业公司在业主委员会成立后，继续为本小区提供物业服务不符合法律程序，所以该物业服务公司主体资格不合法。后来签订物业费每月每平方米0.5元的合同也未告知业主。7.物业费上涨无记名投票的票已经被毁掉，这是不允许的，必须留档存档。一审判决认定，总的票数为1229张，同意票数为696张，不同意票数为191张，同意与不同意的总和对不上总票数，其余的票没有作说明。对这个数字不认可，需出示原始的证据。同时696张同意票数，也没有达到《业主大会议事规则》上所规定的调整物业收费标准必须达到持有投票权业主的总数的2/3以上，故对此坚决不认可。本案只有物业费每月每平方米0.5元的合同，并没有签订物业费每月每平方米0.8元的合同，要求人民法院对上涨物业费每月每平方米0.3元的“复函”予以撤销。8.仁和春天物业公司收取物业费区别对待，实在不公平。三、根据法院的生效判决来审判其他业主的相同案子是不合理的。物业费每月每平方米0.5元的合同到期是2014年年底，也就是2015年1月至8月15日仁和春天物业公司没有签合同，那么按照正规合同延续也应是按0.5元，不应按0.8元收取。四、仁和春天物业公司的服务质量太差，不具备上调物业费的条件。1.路灯几乎全坏，没有修理，晚上业主们经常走路撞到汽车上。2.甚至老人还摔过跤，业主们不满意。3.保安人员无人管理，公然睡觉，致使盗窃案不断上升，至今还没有得到妥善的处理。4.服务质量太差，仁和春天物业公司认为其是管理者而不是服务者。5.监守自盗现象发生，业主们的自行车经常被盗。庭审中潘传友补充提出以下上诉理由：1.一审判决书中载明仁和春天物业公司诉称是2015年提出上涨物业费标准，实际上是从2013年1月就上涨，在此期间没有物业服务合同，又要求按发改委备案进行涨价不合法；2.物业费每月每平方米0.5元的合同也没有公示；3.仁和春天花园小区的广告牌，各楼道大小的广告无数；4.小区收益从来没有公示，没有按照购房面积分配收益；5.泊车位强占公共绿化带，仁和春天物业公司对此视而不见，任其强占、强毁，其行为完全与合同义务不符；6.仁和春天物业公司在管理期间，小区业主家中被盗频发，仁和春天物业公司只做变相的补偿；7.被盗频发致使多数业主加装防盗栏，若发生灾害后果严重。仁和春天物业公司的管理混乱，导致小区产生通道被堵被封的安全隐患，业主委员会不监督，不负责，为了利益弄虚作假；8.小区的传言，仁和春天物业公司区别对待业主。上诉人对物业费承认按每月0.5元/㎡交纳，其它的物业费均不合法合规，不予认可。综上，一审法院对证据认定有误、适用法律错误，导致一审判决不公，请求二审法院在查明事实的基础上，依法进行裁判。仁和春天物业公司辩称，1.上诉人潘传友陈述的上诉理由，大多数与本案无关；2.一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。仁和春天物业公司向一审法院起诉请求：判令潘传友支付2013年1月至2015年8月的物业管理费、垃圾清运费合计3214元及违约金964元，合计4178元；诉讼费由潘传友承担。一审法院经审理查明：潘传友系攀枝花市仁和春天花园小区业主，拥有该小区住房一套，面积131.55㎡。2003年5月26日，仁和春天物业公司（乙方）与仁和春天花园开发商四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由乙方（仁和春天物业公司）为春天花园小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其建筑面积每月0.5元/㎡交纳，合同期限自2003年5月25日起至小区开发完工移交乙方成立业主委员会止。2010年6月10日，仁和春天物业公司（乙方）与仁和春天业委会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定甲方将仁和春天花园委托乙方（仁和春天物业公司）实行物业管理，委托管理期限为2年，自2010年6月10日起至2012年6月9日，住宅物业服务费用由业主按其建筑面积每月0.5元/㎡交纳，每月交纳一次。2012年6月10日，仁和春天物业公司与仁和春天业委会（甲方）续签了《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》，合同约定甲方将仁和春天花园委托乙方（仁和春天物业公司）实行物业管理，委托管理期限自2012年6月10日起至2014年12月30日止，住宅物业服务费用由业主按其建筑面积每月0.5元/㎡交纳。2011年12月8日仁和春天物业公司因调整物业费向攀枝花市发改委申请备案，将多层住宅物业服务费用由0.5元调整为0.8元。攀枝花市发改委签署意见同意备案。仁和春天物业公司多次致函仁和春天业委会请求调整仁和春天的物业费。2012年12月2日起，仁和春天业委会安排各楼栋长将调整物业费表决票发放到小区各业主家中。由小区业主将表决票填好后，自行投入到东门和北门的票箱内。12月8日上午在小区网球场，在老街居委会参与下进行了公开验票。经统计，总票数为1229张，同意票为696张，不同意票为191张。同日，业委会以业主大会的名义对投票结果进行了公示。2012年12月8日，仁和春天业委会向物业公司发出了“关于调整仁和春天花园小区物业服务费的复函”。内容为，攀枝花仁和春天花园物业管理有限公司：贵公司“关于仁和春天花园调整物业费车位费的复函”已收悉。一、泊车位租金暂不作调整。二、经小区业主表决：有56.6%的业主同意仁和春天花园小区物业区域内的物业费在原基础上，上调每月每平方米0.3元，具体执行时间由贵公司自行决定。2012年12月17日仁和春天物业管理有限公司对小区业主发出了调整物业费的通知。2013年1月起，仁和春天物业公司按照住宅建筑面积每月0.8元/㎡向业主收取物业服务费用。仁和春天物业公司与仁和春天业委会（甲方）签订的《攀枝花仁和区春天花园物业服务合同》到期后，仁和春天物业公司继续履行物业管理服务至2015年8月15日。潘传友未交纳2013年1月至2015年8月15日期间的物业管理费及垃圾清运费。一审法院认为，仁和春天物业公司、潘传友签订的《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议履行各自义务。协议签订后至2015年8月15日，仁和春天物业公司作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同约定为春天花园小区提供了物业管理服务，其有权按约收取相应的物业服务费。2013年1月起，春天花园小区住宅物业费调整至0.8元/㎡，仁和春天物业公司已经向攀枝花市发展和改革委员会进行了备案，且经过小区全体业主过半数同意，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。本案中，潘传友2013年1月1日至2015年8月15日未交纳物业管理费，仁和春天物业公司自愿要求潘传友按照0.73元/㎡的标准支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持，故潘传友应支付仁和春天物业公司自2013年1月至2015年8月15日止的物业管理费3024.99元（131.55㎡×0.73元/月×31.5个月）。关于生活垃圾清运费，仁和春天物业公司要求潘传友支付189元，潘传友无异议，一审法院予以支持。关于违约金，潘传友曾向仁和春天物业公司明确表示愿意按照0.5/㎡交纳物业管理费，双方仅在物业管理费交纳标准上存在争议，故仁和春天物业公司主张违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、潘传友于本判决生效之日起十五日内支付攀枝花仁和春天物业管理有限公司2013年1月至2015年8月15日期间的物业管理费共计3024.99元及生活垃圾清运费189元，合计3213.99元；二、驳回攀枝花仁和春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，潘传友向法庭提交了以下证据：1.2015年8月16日至2017年12月31日交纳的物业管理费和垃圾清运费收据原件一份，拟证明：物业管理收费标准是按照每月0.55元/平方米计收的；2.《业主公约》复印件一份，拟证明：仁和春天小区的绿化带被强毁、强平，人行通道被泊车位强占；3.关于仁和春天物业公司起诉潘传友不交纳物业费的辩护理由及证据，拟证明：被上诉人物业管理费上涨到0.8元的标准不符合规定；4.2011年4月20日《业主委员会会议记录》复印件，拟证明：仁和春天物业公司向业主委员会提出的只要求每平方米涨0.1元的涨价意见；5.关于业主委员会在物业管理费上涨中作弊的证明复印件一份；6.小区业主与仁和春天物业公司在法庭协调物业收费开的收据复印件一份；7.仁和春天物业公司财务人员向业主开具的每月0.5元/平方米收费标准的收据复印件一份；8.仁和春天物业公司财务人员向业主开具物业管理费的每月每平方0.5元收费标准的依据复印件一份；9.潘传友家中被盗，仁和派出所出警记录登记表一份；10.图片打印件25张共四页，拟证明：小区绿化带被强毁强平，通道被强占，小区业主阳台和窗户加装防护栏，小区一楼乱搭蓬房，证明小区发布广告及安装直饮水机的情况；11.潘传友家中被盗物业公司补偿的收据复印件一张；12.2012年6月10日双方签订的《物业服务合同》复印件，拟证明：2012年6月10日仁和春天物业公司与业主委员会签订的合同，物业管理费用按每月每平方米0.5元的收费标准，属于承包制，自负盈亏。仁和春天物业公司质证意见为：1.交费收据与本案无任何关联性，该份证据的真实性和合法性由法院认定；2.《业主公约》跟本案没有任何关联性，该份证据是复印件，其真实性和合法性由法庭依法认定；3.该组证据是上诉人的单方认识，不属于证据范畴，不予以质证；4.《业主委员会会议记录》是复印件，其真实性、合法性、关联性均不予以认可；5.该组证据是复印件，真实性不予以认可，证明应当按证人证言来对待，证人没有到庭对真实性关联性不予以认可；6.收据的真实性、合法性、关联性均不予认可；7、8组证据是复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认可；9.报警记录与本案没有任何的关联性，本案是物业服务合同纠纷；10.照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，看不到拍摄的时间、地点，是上诉人单方制作的；11.对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；12.该合同是复印件，是不真实的。本院审查潘传友二审中提交的上述证据，其绝大部分均为复印件，且其证明的内容与本案双方争议的待证案件事实之间缺乏必要的关联性，不能达到潘传友举证的证明目的，本院依法不予采信。本院对一审查明的无争议案件事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：潘传友是否应当补交物业管理服务费及垃圾清运费，补交的标准是什么。一、仁和春天物业公司与仁和春天业委会于2010年6月10日、2012年6月10日签订的《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》，均系仁和春天物业公司与仁和春天业委会的真实意思表示，内容并未违反法律法规的禁止性规定。通过四川省攀枝花市仁和区人民法院（2013）仁和民初字第762号生效民事判决认定的事实，本案双方当事人于一、二审期间所举证证据以及二审庭审中潘传友自愿按照“住宅建筑面积每月0.5元/㎡”的标准交纳物业费用的陈述，均印证小区业主上述物业合同的内容认可并愿意按照该合同的约定标准交纳物业服务费用，故潘传友以其不知道上述物业合同为由，主张合同对其不具有约束力，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定不符，本院对此依法不予支持。二、对于潘传友应以何种标准向仁和春天物业公司补交物业服务费及垃圾清运费。1.2012年6月10日的《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》并未明确约定物业服务费用的收取标准，在实际履行过程中是延续了2010年6月10日《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》约定的住宅建筑面积每月0.5元/㎡收取，但该物业服务合同第六章物业管理服务费用第二十条第4款亦约定了“本物业管理公共服务费标准的调整（由甲方召开业主代表大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整/甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整）”，在仁和春天物业公司向仁和春天业委会提交上调物业服务费的申请后，仁和春天业委会组织小区业主对该事项进行了投票表决，过半数的业主同意上调费用0.3元。此后仁和春天业委会向仁和春天物业公司发出“关于调整仁和春天花园小区物业服务费的复函”，同意“上调每月每平方米0.3元，具体执行时间由贵公司自行决定”。故上调物业费不仅有合同约定，且经过了多数业主的同意，并非是仁和春天物业公司擅自调价；2.仁和春天物业公司因物价上涨导致提供管理服务的成本增高，其申请将小区物业费调整为“住宅建筑面积每月0.8元/㎡”并未明显过分高于其成本支出，且调价行为已经攀枝花市发改委进行备案；3.上调物业费后，有其他业主向四川省攀枝花市仁和区人民法院提起（2013）仁和民初字第762号案件诉讼，要求撤销仁和春天花园业委会于2012年12月8日发出的“关于调整仁和春天花园小区物业服务费的复函”，该案经四川省攀枝花市仁和区人民法院判决驳回其诉讼请求后，本院二审审理后对一审判决结果予以维持，该判决已经发生法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实当事人无需举证证明：…（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，该案认定的事实与本案的处理结果具有直接的关联性，应予采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，在仁和春天花园业委会的决定被撤销前，该决定对业主具有约束力，上诉人潘传友作为该小区业主，理应按照“住宅建筑面积每月0.8元/㎡”的标准交纳物业服务费用。虽然2012年6月10日的《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》于2014年12月30日到期后，双方未续签合同，但仁和春天物业公司于物业合同服务期满后一直提供物业服务直至2015年8月15日仁和春天业委会聘任新的物业公司为止，故2015年1月至2015年8月15日期间，仁和春天物业公司与潘传友之间形成事实上的物业服务关系，对此期间的物业服务费用一审法院参照双方之前物业合同约定的价格予以支持并无不当，本院依法予以维持。由于潘传友认可应当交纳垃圾清运费且对数额无异议，本院对此予以确认。三、对于潘传友上诉提出的事实及理由，1.本案已查明仁和春天物业公司与仁和春天业委会于2010年6月10日、2012年6月10日分别签订了《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》，并延续了《前期物业管理委托合同》约定的物业费收取标准。2.“关于调整仁和春天花园物业服务费的复函”，其作出程序符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，潘传友二审中提交的原业主委员会三栋楼栋长的书面证据，因系复印件，且证人未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、第七十三条的规定出庭作证，本院对此依法不予采信。3.潘传友二审中提交的其他复印件证据，因仁和春天物业公司不予认可，且与本案争议的待证案件事实之间缺乏必要的关联性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，本院依法不予采信。4.潘传友认为根据生效的（2013）仁和民初字第762号民事判决确认的事实审查认定本案不合理。由于该生效民事判决所确认的事实亦是本案双方争议且需查明的待证案件事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实当事人无需举证证明：…（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，潘传友的该上诉理由与上述司法解释相悖，本院依法不予支持。5.潘传友二审中提交的图片，因未能证明其拍摄时间和地点，本院对此依法不予确认。其主张仁和春天物业公司的物业服务质量太差，不具备上调物业费条件，因无证据予以证实，缺乏相应事实依据，本院对此依法不予支持。综上所述，潘传友的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由潘传友负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐贝贝审 判 员 张渝婕审 判 员 黄 雷二〇一七年十一月十六日法官助理 鲁 艳书 记 员 谭 莉