黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0321民初151号原告(执行案外人）：窦勤连，男，1963年4月10日出生，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：李莉芳，黑龙江利和律师事务所律师。被告（被执行人）：窦勤海（未到庭），男，1971年3月24日出生，户籍所在地黑龙江省鸡东县，现下落不明。被告（被执行人）：贾玉英（未到庭），女，1975年11月13日出生，户籍所在地黑龙江省鸡东县，现下落不明。被告（被执行人）：王阳，男，1970年5月17日出生，住黑龙江省鸡东县。被告（被执行人）：王雷，男，1969年7月2日出生，住黑龙江省鸡东县。被告（被执行人）：张福义，男，1961年4月13日出生，住黑龙江省鸡东县。被告（被执行人）：李文凯（未到庭），男，1975年11月7日出生，住黑龙江省鸡东县。被告（申请执行人）：鸡东县农村信用合作联社。法定代表人：郭俊强，理事长。住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇中心大街**号。委托诉讼代理人：赵翠霞，女，1963年5月15日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：关博儒，男，1986年2月19日出生，住黑龙江省鸡东县。原告窦勤连与被告窦勤海、贾玉英、王阳、王雷、张福义、李文凯、鸡东县农村信用合作联社（下称农村信用社）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告窦勤连的委托诉讼代理人李莉芳，被告王阳、王雷、张福义、农村信用社的委托诉讼代理人赵翠霞、关博儒到庭参加诉讼。被告窦勤海、贾玉英、李文凯经本院合法送达传票传唤，逾期无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦勤连向本院提出诉讼请求：1.请求确认产权人为窦勤连的案涉房屋属窦勤连所有；2.请求立即停止对该房屋的强制执行并解除该房屋的查封。事实及理由：1.窦勤连与窦勤海之间未发生案涉房屋买卖合同关系，窦勤连未将案涉房屋出卖给窦勤海。窦勤连的二座房屋是连体房，并不是被告方提交的房屋买卖合同中体现的前门市和后住宅房，实际上均为住宅，各有房屋产权证。前面邻街的房屋是窦勤连的，后面房屋的所有权人为贾玉英。被告方提交的房屋买卖合同与窦勤连房屋状况严重不符，不具有真实性。另外，契税票据是窦勤海自己到鸡东县税务局以窦勤连的名义缴纳的，违反“房屋买卖的契税缴纳应由买卖双方共同到税务机关办理”的规定。2.双方房屋买卖的事实不存在，房款的交付及转移占有案涉房屋的事实亦不存在，窦勤连也从未向窦勤海出具收到房款的收条。被告方提供的房屋买卖合同中卖房人处的签字并非窦勤连本人所签，该合同是伪造的。3.案涉房屋系窦勤连2003年时在向阳镇人民政府处购买并取得了房屋所有权证，按照《中华人民共和国物权法》的规定应以房屋产权证记载的内容确定房屋所有权人。现该房屋产权证登记的所有权人仍为窦勤连，且未办理过转移登记，也未实际转移交付，被告方主张强制执行该房屋不应得到支持。王阳辩称：窦勤海购买窦勤连的房屋卫国村村民都知道，过户手续也是我帮着办的。办理过户手续前，窦勤连和窦勤海在向阳镇乡建办常国明的办公室签的房屋买卖合同，因窦勤海想把案涉房屋办成经营用房，案涉房屋的所有权证就一直没有办下来。农村信用社起诉我们金融借款合同纠纷时，申请查封后面登记在贾玉英名下的房屋时，窦勤海找王阳要回了案涉房屋的产权证。王雷辩称：窦勤海买房子的贷款是我们帮着贷的，办理完贷款手续后我就出门了，后期的事情我不清楚。但卫国村的村民都知道窦勤海购买了案涉房屋。张福义辩称：窦勤海购买案涉房屋和后面的房屋，是连体房，但有两个房屋所有权证，如果不包含案涉房屋就没有那么高的价值了。窦勤海买房子时卫国村居民一般都知道，还请客了，而且窦勤海、贾玉英在该房内经营服装店已经四年了。农村信用社辩称：案涉房屋窦勤连已经转让给窦勤海，房款已付清、房屋已交付，且已申请办理房屋过户登记，窦勤连不是案涉房屋的所有权人，该房屋应准予执行。鸡东县人民法院查封的案涉房屋，窦勤连已于2012年8月5日连同窦勤连所有的房屋一并转让给窦勤海和贾玉英，双方签订了房屋买卖合同，到相关部门办理了转让手续。相关部门根据窦勤连的申请，于2012年8月15日对案涉房屋进行了评估，窦勤海根据评估结果，于2012年8月16日开具了销售不动产统一发票，于2012年8月20日办理了完税证，案涉房屋转让的相关手续已办理完毕。窦勤连与窦勤海签订房屋买卖合同的同时，已将案涉房屋连同产权证号为×××号房屋一并交付给窦勤海和贾玉英，由窦勤海、贾玉英占有、使用、收益至今，窦勤连已不再是案涉房屋的所有权人，窦勤连要求停止对案涉房屋强制执行没有事实和法律依据，其陈述的事实亦没有证据支持，应依法驳回其诉讼请求。窦勤海、贾玉英、李文凯未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。窦勤连提供证据黑龙江省村镇房屋所有权证、鸡东县人民法院（2016）黑0321执异22号执行裁定书、单位往来资金结算票据，被告方对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。上述证据结合当事人陈述能够认定：鸡东县人民政府于2003年6月9日向窦勤连颁发村镇房屋所有权证，将位于向阳镇向阳村砖木结构的68平方米私有房屋登记在窦勤连名下，房屋性质为住宅。本院就信用社与贾玉英、窦勤海、王阳、王雷、张福义、李文凯金融借款合同纠纷一案作出（2014）鸡东商初字第490号民事判决书，判决被告方连带向信用社承担清偿借款义务。案件审理过程中，信用社申请诉讼财产保全，本院依法作出（2014）鸡东商初字第490号民事裁定书，查封了登记在贾玉英名下的位于鸡东县向阳镇向阳村的房屋。民事判决发生法律效力后，信用社向本院申请强制执行，本院于2016年8月17日作出（2016）黑0321执恢157号执行裁定书，查封了登记在窦勤连名下的位于鸡东县向阳镇向阳村的房屋。窦勤连不服该裁定，向本院提出书面执行异议。经本院审查，于2016年12月26日作出（2016）黑0321执异22号执行裁定书，认为窦勤连只依据该两座前后连体房屋中的68平方米房屋的所有权证，不能对抗本院对该68平方米房屋采取的查封措施和执行措施。以窦勤连提出的执行异议理由不成立为由，驳回窦勤连的异议请求。窦勤连不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。2017年4月27日，本院对案涉房屋的租金10000元进行提存，并以窦勤连为交款人出具单位往来资金结算票据，收款项目为执行款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：窦勤连提供证据1.委托书，证明2015年10月20日，窦勤连因在外地往返不便，在离开前将案涉房屋委托给亲属桂云利管理，由桂云利代为出租出售。被告方对证据的真实性提出异议，称桂云利是窦勤连、窦勤海的亲属，其并没有对房屋进行管理，委托书内容不真实。证据2.房屋租赁合同，证明桂云利接受窦勤连的委托后，于2016年11月1日将诉争房屋出租给谢洪娟使用至今。信用社对证据提出异议，认为桂云利、谢洪娟未到庭，没有证据证实房屋出租的事实。王阳等三人称，桂云利租房之前该房屋已被查封，是强行占有后出租的，我们知道的时候执行局已经将租金查扣了。王阳提供证据1.证人贾玉芹（系贾玉英妹妹、王阳前妻）证言，证明案涉房屋是贾玉英、窦勤海夫妇在窦勤连处购买的，二人以该房屋经营服装店，证人也去帮过忙，房屋已不属于窦勤连。当时王阳帮助窦勤海办理案涉房屋的所有权转移登记，但没有办下来，是证人在乡建办取回案涉房屋产权证和9000元钱交给了窦勤海。窦勤连对贾玉芹所称的从乡建办取回的房屋所有权证面积200多平方米、所有权人为贾玉英的陈述无异议。其他证言内容因证人与贾玉英是姐妹关系，2014年信用社起诉后其与王阳离婚，证人与本案被告具有法律上的利害关系，其对被告有利的陈述没有其他证据佐证，不应采信。2.证人任金山（信用社职工）证言，证明窦勤海在信用社办理贷款时，将案涉房屋所有手续交给信用社工作人员的过程。窦勤连认为证人系信用社工作人员，与被告和本案诉讼结果均有法律上的利害关系。证人称信用社起诉金融借款合同纠纷前贾玉英取得了后面207平方米房屋的产权证，但根据（2016）黑0321执异22号执行裁定书第9页记载，后面的207平方米房屋取得销售不动产统一发票的时间是2016年8月16日，且证人陈述其并未向出卖人窦勤连核实房屋出售的事实，证言内容不真实，不应采信。信用社提供证据1.2012年8月5日契约，证明窦勤连已将前门市和后住宅卖给窦勤海，房款已付清。原告对证据提出异议，认为从契约上卖房人处的签名看，经窦勤连辩认，并非其本人书写，契约不具有真实性、合法性。而且案涉房屋从产权登记上看，房屋性质为住宅，但因该房临街窦勤连一直在进行商业使用。并不是被告方想要证明的前门市、后住宅，认识错误不能改变本案事实，以虚假证据不能证明窦勤连、窦勤海对案涉房屋存在买卖合同关系。证据2.个体工商户登记档案、照片三张，证明窦勤海在窦勤连处购买连体房屋，房屋已实际交付。房屋的实际经营人是贾玉英，非窦勤连。原告对证据的真实性无异议，但证据中的介绍信体现“贾玉英办照房屋面积170平方米，房产证在办理中”。认为：工商登记行为是法律规定的行政法律关系，所管理的内容是工商登记而不是民事权利的确认，二者之间既不是同一部门法也不是同一法律关系，二者之间不存在相互援引的问题，何况登记档案中存在的虚假介绍信更不能证明信用社的主张成立。照片没有拍摄时间，而且写明是王阳提供，无法确认房屋买卖交付的时间和真实性，不能证明拍照与房屋买卖之间存在相应的法律关系，证据不具有关联性。证据3.（2016）黑0321执异22号执行裁定书，其中第9页法院依职权调取的房屋所有权档案、完税证、销售不动产统一发票是真实的，来源合法，与本案具有关联性，证明案涉房屋及连体的产权证尾号为216的房屋由窦勤连转让给窦勤海，案涉房屋和产权证尾号为216的房屋已经同一时间、同一手续申请办理转移登记，窦勤连已不是案涉房屋的所有权人。原告对证据的真实性无异议，但认为房屋所有权转移登记首先应当建立在合法有效的房屋买卖关系基础上，窦勤连并没有将诉争房屋出卖给窦勤海、贾玉英，也没有与窦勤海到乡建处办理产权转移登记。双方当时出让207平方米房屋价款为45万元，只是口头约定，并无书面合同。窦勤海、贾玉英如何伪造证据办理虚假转移登记，窦勤连未参与也不知情，仅凭虚假证据不能损害窦勤连对案涉房屋的合法物权。被告不能就自己提供证据真实性、合法性予以证明，是被告举证不能，不影响原告的合法权益。结合本院提存案涉房屋租金10000元的事实，能够认定桂云利受窦勤连的委托出租案涉房屋的事实，窦勤连提供的委托书、房屋租赁合同具有真实性，予以采信。王阳提供的证据1，欲证明案涉房屋的买卖合同关系及证人将案涉房屋产权证交与窦勤海的事实。但证人陈述其自乡建办取回的是贾玉英名下的200余平方米的产权证，后又称取回的是哪个产权证记不清了。因证人与贾玉英系姐妹关系，且案涉房屋的产权证至今仍由原告持有，证言缺乏真实性，不予采信。证据2，虽然证人陈述窦勤海为办理贷款将案涉房屋的全部手续交到证人处，但其并未对窦勤连核实买卖关系是否存在，即便证言真实亦与房屋买卖关系是否成立无关，证言缺乏关联性，不予采信。信用社提供的证据3与窦勤连提供的（2016）黑0321执异22号执行裁定书一致，能够证明执行过程及采取强制措施情况，且是窦勤连提起本次诉讼的依据，予以采信。信用社提供证据1的来源虽然合法，但缺乏真实性，不予采信。证据2虽然具有真实性、合法性，但其中介绍信写明贾玉英办照用房170平方米，与连体房屋的总面积275平方米相去甚远。亦不能证明窦勤海与窦勤连就案涉房屋存在有效的买卖合同关系，证据缺乏关联性，不予采信。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”依据上述规定，被执行人在案外人处购买的需要办理过户登记的财产具备以下条件时，人民法院可以查封、扣押、冻结，即：1.被执行人与案外人就执行标的物具有合法有效的买卖合同；2.已支付部分或者全部价款并实际占有；3.虽未办理产权过户登记手续，且被执行人向案外人支付部分价款的情形下，需要申请执行人向案外人支付剩余价款或者案外人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。上述条件具体到本案，案涉房屋自2003年起登记在窦勤连名下，并未办理产权过户登记手续，房屋所有权依法应当根据有效的物权凭证确定，即案涉房屋的所有权人仍为窦勤连。关于窦勤连与窦勤海之间是否存在真实有效的买卖合同关系的问题。首先，房屋买卖关系相对人之外的信用社提供契约证实买卖关系成立，但经窦勤连确认契约上卖房人处的“窦勤连”并非其本人笔迹，且称本案卷宗内起诉状、公证书上签署的“窦勤连”才是其本人所签。因此，被告方对窦勤海、窦勤连之间具有买卖合同关系的基本事实负有举证证明责任。但被告方对契约上的“窦勤连”是否是窦勤连本人签署均不申请笔迹鉴定，其依法应当承担举证不能的不利法律后果。其次，被告方陈述“窦勤连与窦勤海签订合同、交付房款时被告等人均不在场”、“贾玉芹将案涉房屋产权证取回后交与了窦勤海”。但产权证至今仍由窦勤连持有，且信用社工作人员并未向窦勤连核实买卖房屋的真实性。即使窦勤海在办理贷款时将案涉房屋的手续都交到了信用社，亦不能认定窦勤海购买了案涉房屋。第三、被告方主张窦勤连将案涉房屋及连体的207平方米房屋一并出卖给窦勤海，房屋虽然是连体房，但有各自的所有权证。在房屋使用性质均为住宅的情况下，窦勤海只将靠后的207平方米房屋办理产权过户登记手续，登记在贾玉英名下，却没有办理案涉房屋的产权过户登记手续，与常理不符。王阳提出窦勤海请其帮忙在办理过户登记时直接将案涉68平方米房屋的使用性质由住宅改成经营用房的观点，与事实不符，与相关法律规定相悖，不予采纳。虽然交纳契税、开具不动产发票的事实存在，但现有证据不能证明上述行为是在窦勤连处分案涉房屋的基础上进行的，也无证据证明窦勤连实际参与了上述行为。因此，窦勤海在窦勤连处购买案涉房屋的事实不能认定。关于是否实际占有的问题，《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条中所称的“实际占有该财产”，应是基于有效房屋买卖合同，部分或者全部履行合同义务后的占有，而非基于其他法律关系、实施其他法律行为而成就的有权或者无权占有。综上所述，案涉房屋具有法律规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件，窦勤连享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。但窦勤连要求确认案涉房屋归其所有，因房屋所有权证书登记的所有权人即为窦勤连，无需本院再行确认，该请求不予支持。解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不属于本案的调整范围，不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下：一、不得对登记在窦勤连名下的位于鸡东县向阳镇向阳村的68平方米房屋强制执行；二、驳回窦勤连的其他诉讼请求。窦勤连已交纳的案件受理费100元，由窦勤海、贾玉英、王阳、王雷、张福义、李文凯、鸡东县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。本院（2016）黑0321执异22号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  丁建波人民陪审员  赵立霞人民陪审员  周国华二〇一七年十一月二十日法官 助理  詹冀尧书 记 员  柳丹妮