.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省海北藏族自治州中级人民法院民事判决书（2017）青22民终96号上诉人（原审被告）：董幸娟，女，1982年7月23日生，汉族，青海省西宁市城北区居民，住西宁市。公民身份号码×××委托代理人：田明，青海普兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁连县永固建安房地产开发有限公司，住所地祁连县八宝西路，统一社会信用代码XXX。法定代表人：羊仲贤，该公司总经理。委托代理人：宋开钰，男，1944年7月26日生，汉族，青海省祁连县八宝镇居民，住祁连县八宝镇新城区。公民身份号码×××。该公司副经理。上诉人董幸娟因与被上诉人祁连县永固建安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省祁连县人民法院（2017）青2222民初179号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人董幸娟及其委托代理人田明，被上诉人祁连县永固建安房地产开发有限公司法定代表人羊仲贤及其委托代理人宋开钰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祁连县永固建安房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告搬出租赁房屋；2.被告给付原告租金2500000元，并承担逾期给付滞纳金2017年5月2日前1330000元，2017年5月3日至实际给付日期间的滞纳金按每天2000元计算；3.判令被告支付自租金计算截止日至房屋实际交还日期间的房屋占有使用费（按原合同租金计算每日为3562元）。一审法院查明的事实：原、被告于2015年3月26日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：”原告将位于祁连县民族路1号楼的房屋面积为5645.75平米，地下室1477.48平米租给被告使用，租赁期9年（自2015年7月1日至2024年6月30日），年租金为1300000元，被告须在每年7月l日前一次性交清年度租金，不按约定交纳租金，逾期15日原告有权解除合同，收回房屋；合同还约定，被告不按约定足额交纳租金的，按逾期天数每天2000元承担滞纳金，还应承担支付拖欠租金5%的违约金等”。合同签订后，原告将上述租赁房屋交付被告使用，但双方约定租金从2015年7月1日起开始计算，期间被告只支付了100000元租金，剩余租金至今未付。期间被告对租赁的房屋进行了装修，并注册成立了祁连县诚和大酒店。2015年9月24日原告公司给被告下发了催款通知书，原告给被告送达，由被告下属签收。2016年4月9日，被告给原告书写了1份承诺书，被告承诺于2016年7月30日前交2015年租赁费650000元，2017年7月30日前交清2015年尚欠的650000元和2016年度的租赁费，若在2016年7月30日前不兑现承诺，原告公司按合同约定收回出租房屋。后原、被告就拖欠的租金多次协商未果，原告诉至法院。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告公司虽在签订合同时未取得房屋产权，但现在已经取得完全产权，且产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁合同》无效。被告从合同签订后开始对出租房屋进行装修，且注册成立酒店，被告在其期间内应知晓原告未取得租赁物的产权，但在两年的诉讼期限期间未主张权利，视为放弃该权利。因此，被告认为原告没有产权，从而导致《房屋租赁合同》无效和原告主体不适格的理由不能成立，双方签订的合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在租赁合同第二项中约定，如果被告不按约定交纳租金，逾期15日还不交纳，原告有权解除合同，被告未按约定支付租金，经原告催要后，被告仍未给付租金，原告主张解除双方之间签订的租赁合同，并交还租赁房屋的诉求予以支持。对原告主张被告支持拖欠租金2500000元的诉求，被告对拖欠金额并无异议，双方签订的《房屋租赁合同》有效，被告应按合同约定支付租金，被告只支付了100000元租金，剩余2500000元租金至今未付，原告的该项诉求予以支持。对于原告主张2017年5月2日前1330000元滞纳金（实际为违约金）的诉求，由于被告没有按约定给付租金，其迟延付款的行为客观上给原告公司造成了利息损失，原告提出了违约请求，但原告公司主张的违约金高于原告公司所造成的损失，所以依据公平原则和诚实信用原则，对原告公司主张的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算（利息计算时间为2015年度所欠租金1200000元从2015年7月2日起至2017年5月2日止计算；2016年度所欠租金1300000元从2016年7月2日起至2017年5月2日止计算），超过的部分不予支持。对于原告主张被告支付自租金计算截止日至房屋实际交还日期间的房屋占有使用费的，每日3562元的诉求于法有据，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告祁连县永固建安房地产开发有限公司与被告董幸娟于2015年3月21日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效后依法解除，被告董幸娟于本判决生效后三十日内搬出该租赁的房屋；二、被告董幸娟于本判决生效后三十日内给付原告祁连县永固建安房地产开发有限公司拖欠的租金2500000元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付给原告利息（利息计算时间为2015年度所欠租金1200000元从2015年7月2日起至2017年5月2日止计算；2016年度所欠租金1300000元从2016年7月2日起至2017年5月2日止计算）；三、被告董幸娟自本判决生效后三十日内支付自租金计算截止日至房屋实际交还日期间的房屋占有使用费，每日按3562元计算；四、驳回原告祁连县永固建安房地产开发有限公司的其他诉求请求。董幸娟上诉请求：撤销原判，依法判令《房屋租赁合同》为无效合同。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误；2.《房屋租赁合同》损害社会公共利益，应属于无效合同。祁连县永固建安房地产开发有限公司答辩认为，上诉人的主张没有任何事实依据，一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉人的上诉理由，维持原判。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。根据上诉人的上诉请求和理由，及被上诉人的答辩，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否有效。董幸娟认为，本案所涉房屋所有权归祁连县城建局所有，被上诉人无资格租赁该房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。祁连县永固建安房地产开发有限公司答辩认为，上诉人的主张没有任何事实依据，该房屋土地由被上诉人出让所得，租赁房是公司内部的配建房，海北州政府的批复证明涉案房屋所有权由被上诉人完全享有，双方签订的《房屋租赁合同》是双方自愿签订的，是真实意思的表示，并未违反任何法律法规的规定，是有效的合同，应受法律的保护。本院认为，上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》于2015年3月26日签订，此时该租赁房屋所有权由祁连县城建局所有，但依照2016年5月4日海北州政府北政函（2016）26号《关于同意祁连县出售公共租赁住房的批复》及2016年11月10日祁连县住房和城乡建设局与被上诉人祁连县永固建安房地产开发有限公司签订的《配建公租房还款协议》，被上诉人已于2016年11月10日取得本案所涉房屋的所有权，产权明晰，无争议，该效力及于《房屋租赁合同》签订之时，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，因此，上诉人认为被上诉人无所有权，《房屋租赁合同》无效的上诉理由不能成立，不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”上诉人未按合同约定支付租金，经被上诉人催要后，上诉人仍无正当理由拒绝支付租金，被上诉人主张解除双方之间签订的租赁合同，并交还租赁房屋的诉求应予支持；对于被上诉人主张2017年5月2日前1330000元滞纳金的诉求，该主张明显高于上诉人造成的损失，所以一审法院依据公平原则和诚实信用原则，对被上诉人公司主张的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算合理合法，应予支持；对于被上诉人主张上诉人支付自租金计算截止日至房屋实际交还日期间的房屋占有使用费的，每日3562元的诉求于法有据，应予支持。上诉人董幸娟的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人董幸娟的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28029元，由上诉人董幸娟负担，上诉人董幸娟多预交的9411元诉讼费应予退还。本判决为终审判决。审判长董措毛审判员王宪恩审判员杨吉措毛二〇一七年十一月七日法官助理孔繁春书记员张志军