广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初12480号原告：范志勇，男，1975年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴顺昌，广东天道勤律师事务所律师。被告：广东美的物业管理股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道6号美的总部大楼写字楼D区10楼C区。法定代表人：綦海生。委托诉讼代理人：孙启明，该公司员工。委托诉讼代理人：蒙传春，该公司员工。上列原、被告因物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范志勇的诉讼请求：1.被告无权按4.8元/月/平方米的标准向原告收取物业管理服务费；2.被告立即向原告公布美的广场的全部物业服务资金的收支情况；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是顺德大良美的广场擎峰3座1301号房屋的业主，于2014年10月11日与被告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》及相应的补充协议，约定由被告为美的广场提供的物业服务，被告承诺按照《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》规定的收费等级标准、服务内容（全部按照一级标准）提供物业管理服务。但实际上，被告的收费标准4.8元/月/平方米已经远远高于《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的最高标准3元/月/平方米，而被告所提供的物业服务质量却远远低于其所承诺的一级服务标准。因此，被告根本无权以4.8元/月/平方米的收费标准向原告收取物业管理服务费。此外，被告自接管顺德区大良美的广场以来，从来没有公布物业服务资金的收支情况，已经违反了《顺德区（前期）物业服务协议书》第三条第2点的约定。因此，原告为维护自身合法权益，特提出诉讼。被告美的物业公司辩称，一、被告按4.8元/月/平方米收取物业管理费是合法有据的，具体理由如下：1.被告取得美的广场项目的物业管理服务合法，被告通过中标后与开发商签署了《顺德区前期物业服务合同》并于2012年6月12日取得佛山市顺德区国土建设和水利局的备案手续。2.物业收费标准4.8元/月/平方米是合法有据的。佛山市顺德区发展规划和统计局于2012年5月28日通过《关于核定美的尚峰花园前期物业服务最高收费标准的批复》，批复明确同意前期物业服务最高收费标准为5元/月/平方米（按建筑面积，包含公共水电费及电梯分摊），而被告确定的4.8元/月/平方米，比该批复低0.2元/月/平方米。而被告与开发商签订的《顺德区前期物业服务合同》第九条第1款及被告与原告于2014年10月11日签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》第三条第一款第2项明确约定物业收费标准为4.8元/月/平方米。二、被告已经按《顺德区前期物业服务协议书》的约定及法律规定，每年不少于一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。2016年的被告对美的广场的物业服务资金的收支情况已经于2017年1月20日在小区的公告栏公告明示，具体公布情况详见被告提供的照片。另，原告从2016年8月至今未按《顺德区前期物业管理协议》约定向被告缴交物业管理费，截止目前已拖欠共14个月，拖欠金额约为25777.83元。物业公司主要收入来源于业主的物业费收取，业主的不缴交或者延迟缴交物业管理费都会直接或间接影响物业公司的正常运营及管理，在原告不缴交物业管理费的情况下，被告仍按《顺德区前期物业管理协议》的约定履行义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的照片2张，虽然照片显示的收费标准高层住宅的物业管理费为2.52元每平方米，但不能证明该照片的拍摄地点和时间，且原、被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，已就物业服务费的收费标准达成约定，故本院对该证据不予采信。2.被告提供的物业服务收支情况明细表、公示照片，依上述事项的性质，上述证据只能是由被告单方制作，而上述证据本身及其相互间并无矛盾之处，故在原告未提供相反证据的情况下，本院认定其真实性并予以采信。3.原、被告提供的其他有争议证据，双方对真实性均无异议，经审查客观真实，可作为定案的依据。本院经审理查明：范志勇购买了顺德大良美的广场擎峰3座1301号房屋。2014年10月11日，范志勇与美的物业公司（负责该小区的物业管理）就上述房产签订《顺德区（前期）物业服务协议书》及相应的补充协议，约定由美的物业公司对范志勇上述物业所在的美的广场进行前期物业管理服务，高层住宅服务费按建筑面积每月每平方米4.8元计收，商品房达到竣工交付使用条件，业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。协议书第二条约定，本物业交付使用后，美的物业公司参照《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》规定的收费等级标准、服务内容提供物业管理服务，其中综合管理服务参照一级标准提供服务，物业共用部位和共用设施设备维护参照一级标准提供服务，公共秩序维护参照一级标准提供服务，保洁服务参照一级标准提供服务，绿化养护参照一级标准提供服务。具体的服务内容和质量标准详见本协议附件。另查，2012年5月8日佛山市顺德区发展规划和统计局作出了《顺德区发展规划和统计局关于核定美的尚峰花园前期物业服务最高收费标准的批复》，核定涉案住宅小区前期物业服务最高收费标准为5元/平方米（按建筑面积计，不含公共水电费用分摊），具体由美的物业公司与物业买受人约定。本院认为，本案首要争议焦点在于：美的物业公司提供的物业服务是否存在重大缺陷。从涉案小区目前的现状来看，美的物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵。但从相关的法律规定看，物业服务合同具有其特殊性，物业费虽在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，若允许部分业主动辄以物业服务企业履行服务义务有小瑕疵而少交或不交费用，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供服务。基于此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。其中的“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”应有顺序意义。而从本案查明的事实看，范志勇指被告具体的缺陷主要为：1.美的广场每栋楼的大堂虽然设有专门的接待处但没有人在岗接待；2.停车场的地面有破损，没有及时的处理，而且也出现车辆乱停乱放的现象；3.垃圾桶过小，设置不合理，也没有及时地清理垃圾；4.部分区域管家已经离职，但被告还没有及时地更换照片；5.清洁用具乱摆放；6.没有公布美的广场的全部物业服务资金的收支情况。被告对于上述问题，其认为物业在管理中出现部分瑕疵是难免的，但其已按照协议履行，发现问题时物业方也会及时解决；对于玻璃掉下问题，被告只能保证及时维修，并不能保证玻璃不会掉下；对于保安巡岗问题，被告有电子巡岗记录，证明保安比2小时巡查一次的标准更严格；消防演习物业方也会每年组织2次以上；关于车库地面破损的问题，物业方已在2017年8月份通知业主进行维修，现还在施工中；关于保洁的问题，也是因为个别业主乱丢垃圾造成的；公共秩序维护员的实操培训是每天都会进行的；对物业员工的工资问题，原告可以申请业主代表大会请第三方进行审计；对于资金的收支情况的公布，被告已提交了证据证明已经公布。综合原、被告的陈述和举证，可以看出美的物业公司的物业服务虽然存在瑕疵，但其已积极改正，采取了补救措施，原告范志勇的请求并无充足依据，本院不予支持。另对原告要求选定第三方评估监理机构对涉案小区所提供的物业服务质量进行评估的申请，本院亦不予支持。但美的物业公司应当吸取教训，认真与业主沟通，听取业主的意见，积极提高物业服务水平，减少纠纷的发生。如因美的物业公司提供的物业服务存在瑕疵，导致范志勇损失的实际发生，范志勇可另行向美的物业公司主张权利。如果大部分业主确实不满意美的物业公司提供的物业服务，亦可依法通过业主大会解聘美的物业公司，另行选聘物业管理企业。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告范志勇的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为50元（原告已预交），由原告范志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  彭晓辉二〇一七年十一月二日书记员  吕绮程