重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0107民初15786号原告：重庆天江物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区龙塔街道尚品路2号天江鼎城雅园1幢1-1。统一社会信用代码：91500112771775365X。法定代表人：邱学军，职务：董事长。委托代理人：刘璐，重庆万同律师事务所律师。委托代理人：秦小燕，重庆万同律师事务所律师。被告：重庆龙井贸易有限公司,住所地：重庆市九龙坡区奥韵新天地之奥韵名街D区，统一社会信用代码：91500107753077803B。法定代表人：夏福生，职务：执行董事。委托代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼,住所地：重庆市九龙坡区奥韵新天地之奥韵名街D区，统一社会信用代码：915001077815755009。法定代表人：肖虹，职务：经理。委托代理人：颜捷，女，汉族，住重庆市九龙坡区。系该公司员工。原告重庆天江物业服务有限公司（以下简称：天江物业公司）诉被告重庆龙井贸易有限公司（以下简称：龙井贸易公司）、重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼（以下简称：休闲茶楼）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆天江物业服务有限公司的委托代理人刘璐、秦小燕，被告重庆龙井贸易有限公司的委托代理人王东、王璐璐，被告重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼的委托代理人颜捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天江物业公司诉称：根据《物业管理委托合同》的约定，原告为被告物业所在的重庆市九龙坡区奥韵新天地奥韵明街提供物业服务，被告应当按月向原告缴纳物业服务费，逾期未交将按日收取违约金。合同履行期间，原告依约提供了物业服务，被告作为实际物业使用人却未按约定支付物业服务费，经原告多次催收，被告一直未支付。为维护自身合法权益，现原告诉至法院请求判决：一、依法判令被告支付原告物业服务费53172.45元；二、判令被告以欠缴的物业费为基数，以日千分之三为标准，支付违约金至实际付清之日止；三、本案的诉讼费由被告承担。被告龙井贸易公司辩称，原告并没有收费的主体资格，原告并未为被告提供物业服务，是被告自己在提供服务，二被告并非涉案房屋的产权人，原告收费的行为属于违规扩大收费范围的行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告休闲茶楼的辩称意见与被告龙井贸易公司的意见一致。经审理查明，被告休闲茶楼是被告龙井贸易公司的分公司。被告休闲茶楼位于九龙坡区××。邹扬军、肖虹、夏旭系九龙坡区×××的登记权利人，建筑面积为420.18平方米，产权证号为114房地证×××号。2005年9月26日，重庆同创奥网体育产业发展有限公司（甲方）与重庆龙井贸易有限公司（乙方）签订奥网中心D区物业管理协议，载明“按照市体育局指示，为缓解奥体中心建设征地后袁家岗村村民失地就业矛盾，维护本地区社区稳定，经双方协商，达成如下物业管理协议：一、乙方所属网球中心休闲茶楼必须接受1-2名袁家岗村村民就业，接收安置就业村民工资由乙方发放。冲抵乙方所交物业管理费。接受安置人员工资如有不足部分，由乙方自行承担。二、因奥网中心D区属一个独立的开放小区，仅有乙方一个业主。甲方同意乙方要求，将该小区物业，交由乙方自行管理，自行承担物业管理责任。甲方不再收取乙方物业管理费。也不承担相应责任。三、本协议一式四份，双方各执两份，均具有同等法律效力。”2008年4月，重庆同创奥网体育产业发展有限公司变更名称为重庆远运物流有限公司。同时，重庆同创奥网体育产业发展有限公司（甲方）即重庆远运物流有限公司与重庆龙井贸易有限公司（乙方）签订《关于购买同创奥网商业街D区商业用房的补充合同》，其中载明“1、甲方所售同创奥网商业街D区商业用房，在移交乙方的同时，随房产将甲方享有的商业街D区的公共交通道路、公共环境及绿化范围内的使用权一并交由乙方管理和使用；2、本补充合同属购买同创奥网商业街D区商业用房合同的一部分，具有与主合同的同等法律效力...”。此后，重庆同创奥网体育产业发展有限公司（更名为重庆远运物流有限公司）因资产重组等原因将部分资产过户至重庆普丰置业发展有限公司名下。重庆普丰置业发展有限公司系九龙坡区奥体运动街×××的登记权利人，建筑面积为18706.4平方米，产权证号为114房地证×××号。重庆同创物业管理有限公司于2012年9月1日起放弃奥网中心商业物业管理工作，重庆同创置业（集团）有限公司向房管部门及社区居委会报批，拟选聘新的物业管理企业，此后由重庆普丰置业发展有限公司牵头按照相关程序重庆选聘物业管理服务企业，并最终选聘原告作为奥网商业中心的物业管理企业。重庆普丰置业发展有限公司（甲方）与重庆天江物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，并于2012年10月18日进行了备案，该合同载明，甲方经同创奥网商业中心2/3以上业主同意并委托，通过议标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就奥体中心的同创奥网商业中心（物业名称）实施本物业区域内的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。坐落位置：重庆市高新区×××；占地面积：12513平方米；建筑面积：20949.56平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。物业服务收费采取包干制为3元/㎡。2012年9月20日双方之间签订补充协议，就双方的违约责任等内容进行了补充规定。另查明，2016年9月6日重庆市九龙坡区×××居民委员会出具证明“兹证明九龙坡区×××自2012年10月起，截止2016年9月6日由重庆天江物业服务有限公司提供物业服务，对该区域进行管理，特此证明”。此外，原、被告在开庭审理中均认可休闲茶楼所使用的水、电费均是由原告代收代缴。审理中，原告认为要求被告交纳物业管理费的依据的是重庆普丰置业发展有限公司与重庆天江物业服务有限公司签订的《物业管理委托合同》，并认为该合同的签订是经过了三分之二以上业主同意并且经过了备案，程序合法，可以证明原、被告之间存在物业合同关系，因此被告依法应当向原告缴纳物业管理费。被告认为重庆普丰置业发展有限公司的地位仅是产权人，与被告茶楼的实际产权人的地位一样，其无权与原告签订物业服务合同，他们之间签订的物业服务合同的效力不能及于被告，原告无权依据该合同向被告收取物业管理费。关于原告是否向被告提供物业服务。被告陈述茶楼所在区域并未接受原告的任何服务，安保、清洁工作都是被告自己在做，化粪池也都是被告请人在进行清掏，以上事实有证人证言予以证实，对于化粪池的清掏，被告并未举示书面证据予以佐证。原告陈述车楼的内部卫生是被告清扫，但茶楼外部的公共区域和楼梯均是原告在进行清洁、绿化保养、安保巡逻、化粪池的清掏都是原告在提供物业服务，并提供了相关的照片及四份化粪池的清掏合同予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告举示的其与重庆普丰置业发展有限公司签订的《物业管理委托合同》中重庆普丰置业发展有限公司并非建设单位、该合同在签订时亦未召开业主大会，故该合同的效力不能及于被告。现原告依据该《物业管理委托合同》要求被告交纳物业管理费，依据不足，本院不予支持。但考虑到由于历史原因，原告一直在为被告代收代缴水电费等费用，且依据双方在庭审中举示的证据，被告所在区域亦包括在原告服务的大范围之内，也即被告也部分享受到了原告所提供的绿化、安保、清洁、化粪池清掏、管网系统维护等相关物业管理服务。根据权利义务相一致及公平原则，被告亦须对享受到的服务支付相应的对价。考虑到双方所举示的证据、被告所在区域的位置及面积大小，本院酌情主张被告应向原告支付物业服务费5000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼于本判决生效之日起十日内向原告重庆天江物业服务有限公司支付2012年9月26日至2016年6月25日期间的物业服务费5000元。二、被告重庆龙井贸易有限公司对上述款项承担连带支付责任。三、驳回原告重庆天江物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1798元，由原告重庆天江物业服务有限公司承担1000元、由被告重庆龙井贸易有限公司奥网中心休闲茶楼和被告重庆龙井贸易有限公司连带承担798元。（此款原告已预交，二被告在履行上述义务款项时将应负担部分款项一并支付给原告重庆天江物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  马依婷二〇一七年十一月一日书记员  陈佩宇