宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0205民初2821号原告（反诉被告）：中国人民解放军91576部队。住所地：宁波市江北区倪家堰路***号。代表人：韩晖，该部队站长。委托诉讼代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丹丹，浙江正清和律师事务所律师。被告(反诉原告)：宁波聚诚物流有限公司（统一社会信用代码：91330205551103137N）。住所地：宁波市江北区庄桥街道马径村穆家。法定代表人：陈祥夫，该公司负责人。委托诉讼代理人：李惠芳，浙江甬泰律师事务所律师。原告中国人民解放军91576部队（以下简称91576部队）与被告宁波聚诚物流有限公司（以下简称聚诚公司）租赁合同纠纷一案，于2017年8月14日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，被告聚诚公司在审理过程中对原告提起反诉，本院亦予以受理。本院适用简易程序于2017年10月9日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾丹丹、被告委托诉讼代理人李惠芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。91576部队向本院提出诉讼请求：1.解除中国人民解放军海军宁波房地产管理处（以下简称海军宁波房管处）于2015年11月17日与被告签订的《军队房地产租赁合同》；2.被告将坐落于宁波市江北区倪家堰路机场西侧北国用（1996）字第1820号国有土地使用证项下用地面积为30998平方米的场地和建筑面积为8203平方米的房屋腾退并归还给原告；3.被告支付自2016年7月1日至实际腾退之日按照226360元/年标准计算的租金（截止2017年7月31日为245223元）；4.被告支付违约金7000元。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求，并变更第3项诉请为：被告支付自2017年7月1日至实际腾退之日止按照226360元/年标准计算的租金（占有使用费）。事实和理由：1996年10月9日，中国人民解放军37793部队（后变更名称为本案原告）取得位于宁波市江北区甬江镇压赛村用地面积为4647027.4平方米的土地的国有土地使用证，证号为北国用（1996）字第1820号，该土地日常出租委托海军宁波房管处负责。宁波市祥夫现代机械工程有限公司（以下简称祥夫公司）与聚诚公司的法定代表人均为陈祥夫。原告与祥夫公司、聚诚公司就案涉场地自2006年起建立租赁关系，双方陆续签订了多份租赁合同：原告与祥夫公司于2006年5月11日签订《军队房地产租赁合同》一份、于2007年9月27日签订《土地租赁补充合同》一份、于2009年11月17日签订《土地租赁补充合同》一份。原告与祥夫公司于2013年6月26日重新签订《军队房地产租赁合同》一份、原告于同日与聚诚公司签订《军队房地产租赁合同》两份、海军宁波房管处于2014年12月31日与聚诚公司签订《军队房地产租赁合同》一份。2015年11月17日，海军宁波房管处就祥夫公司及聚诚公司租赁的场地及房屋重新签订了合同编号为海浙[2015]209010号《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：海军宁波房管处将前述位于宁波市江北区倪家堰路机场西侧坐落号海东浙字第1191号的房屋建筑面积8203平方米、场地面积30998平方米出租给聚诚公司使用；租赁用途为物流、仓储；租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日；租金总额679080元，年租金为226360元，租金按年结算。2016年2月，中国共产党中央军事委员会下发通知（以下简称中央军委）要求军队停止开展对外有偿服务。原告认为，因政策原因双方租赁合同无法继续履行，同时因被告存在违法转租、未按约支付自2017年7月1日至2018年6月30日的租金等违约行为，原告提出解除合同，并要求被告立即清退并向原告交付场地（含房屋），经协商无果，原告诉至法院，望判如所请。聚诚公司向本院提出反诉请求：原告赔偿被告损失1190元，庭审中，原告变更诉请金额为1120万元。事实理由及本诉答辩意见：1.原告据以起诉的《军队房地产租赁合同》为无效合同。合同第12条约定合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，该合同并未履行上述手续，应属无效。同时，该份合同签订目的为应付上级检查，并非当事人的真实意思表示。2.被告未支付2017年7月1日后的租金是事实，系按原告指令暂缓支付，被告不存在逾期支付租金和其他违约行为。3.原告主张解除租赁合同，没有依据，被告不予认可，如确需解除，应给予被告合理赔偿。2005年，原告因新型战斗机进场需对机场进行整理，经相关部门介绍，被告与原告达成合意，由被告免费为原告填平机场内的鱼塘及低洼地等，原告将机场北面部分场地出租给被告使用20年，合同先签10年，到期后再签10年，双方并约定被告投资建设的建筑物产权归其所有，双方并签订了租赁合同。被告随后对土地进行平整，并在场地内建造了大量钢棚及办公用房等。2013年，原告以应付检查为由要求被告重新签订租赁合同，并以部队管理需要为由将“建筑物产权归被告”的条款自合同中删除，2015年11月17日，原告以相同理由将被告承租的场地合并后重新签定了案涉编号为海浙[2015]209010号《军队房地产租赁合同》，原告表示，双方权利义务仍按照2006年的合同履行，被告20年承租权不变。被告为案涉场地投入了2800万元，双方约定的20年租期现仅履行了12年，如租赁合同确需解除，原告应赔偿被告损失共计1120万元（2800万÷20年×8年）。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。对被告的反诉请求，原告答辩称，被告的反诉请求不成立。1.案涉建筑面积为8203平方米的房屋确系被告搭建，上述搭建物未办理相应的产权证书，属违章建筑，被告并不能享有上述违章建筑的产权，并且被告在合同履行的过程中已明确将上述搭建物无偿移交给原告。2.2015年11月17日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方均应按该合同履行各自的权利义务。该合同约定租期至2018年6月30日届满，原告主张租期为20年缺乏依据。合同约定因军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方互不赔偿，被告要求原告进行赔偿缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对2015年11月17日《军队房地产租赁合同》有异议，但其在该合同中已加盖公章，故本院对该合同予以认定。经审理，本院认定案件事实如下：1996年10月，中国人民解放军37793部队取得位于宁波市江北区甬江镇压赛村用地面积为4647027.4平方米的土地的国有土地使用证，证号为北国用（1996）字第1820号。中国人民解放军37793部队名称后变更为本案原告。该土地日常出租原告委托海军宁波房管处负责。2006年始，祥夫公司就讼争土地的租赁事宜与原告签订了四份租赁合同，分别为2006年5月11日签订的《军队房地产租赁合同》一份、2007年9月27日签订的《土地租赁补充合同》一份、2009年11月17日签订的《土地租赁补充合同》一份。2013年，祥夫公司及聚诚公司就前述租赁的场地重新与原告签订了租赁合同三份，分别为：原告与祥夫公司于2013年6月26日签订的《军队房地产租赁合同》一份、原告与聚诚公司于2013年6月26日签订的《军队房地产租赁合同》两份及海军宁波房管处于2014年12月31日与聚诚公司签订《军队房地产租赁合同》一份。2015年11月17日，原告委托海军宁波房管处与聚诚公司就祥夫公司和聚诚公司租赁的场地及场地内房屋合并签订了编号为海浙[2015]209010号《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：海军宁波房管处将位于宁波市江北区倪家堰路机场西侧坐落号海东浙字第1191号的房屋建筑面积8203平方米、场地面积30998平方米出租给聚诚公司使用；租赁用途为物流、仓储；租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日；租金总额679080元，年租金为226360元，租金按年结算，聚诚公司通过转账方式于每年的前十日内交付海军宁波房管处；聚诚公司不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经海军宁波房管处同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；聚诚公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，海军宁波房管处按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，军宁波房管处有权解除合同并收回按合同约定属于原告的全部财产；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，合同解除，双方均不承担责任；本合同为受法律保护的唯一有效合同，双方以前签订的任何协议、承诺、约定、文字和语音记录均无效；被告投资建设的建筑物，原告不予以任何补偿。原告确认讼争租赁场地内的房屋等系由被告投资建设。2015年11月18日，海军宁波房管处向被告送达了《关于宁波聚诚物流有限公司租赁项目事》，该函载明，因被告免费帮助部队对护场河道及周边水塘进行疏通填平，并主动配合部队将原租赁合同中明确归承租单位的房屋产权无偿移交给部队所有等实际情况，待该合同到期后（2018年6月30日），在符合军队政策规定下，被告继续享有续租权及优先权。另查明：1.被告租金付至2017年6月30日，其中2015年7月1日至2016年6月30日的租金于2016年10月20日付清，2016年7月1日至2017年6月30日的租金于2017年9月4日付清。2.中央军事委员会于2016年2月16日下发通知，要求军队全面停止开展对外有偿服务。本院认为，被告就涉案场地及场地内房屋承租与海军宁波房管处签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，被告抗辩该合同属无效合同，缺乏依据，本院不予采纳。双方当事人均应恪守约定，按约履行各自义务。原告主张，被告未经其同意违法转租，未能提供证据证明，合同约定被告需于每年的前十日将租金交付原告，但双方并未按此实际履行，庭审中原告亦认可被告暂缓支付租金征得其许可，现原告又以被告未按时缴纳租金为由主张合同解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。现中央军委要求军队全面停止开展对外有偿服务，系属因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行，原告据此主张解除合同，符合法律规定及合同约定，本院可予支持。合同解除的，当事人可以要求恢复原状，现原告诉请要求被告腾退讼争场地及场地内房屋，于法有据，本院可予支持。被告欠付自2017年7月1日起的租金，现原告诉请要求被告支付租金（占有使用费），有事实及法律依据，本院亦予以支持。合同第九条第四项明确约定因国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行，双方均不承担赔偿责任，据此，被告无权要求原告对其进行赔偿，故对被告相关诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除中国人民解放军海军宁波房地产管理处与宁波聚诚物流有限公司于2015年11月17日签订的合同编号为海浙[2015]209010号《军队房地产租赁合同》；二、宁波聚诚物流有限公司于本判决生效之日起三十日内将其承租的坐落于宁波市江北区倪家堰路机场西侧北国用（1996）字第1820号国有土地使用证项下用地面积为30998平方米的场地和建筑面积为8203平方米的房屋腾退并返还中国人民解放军91576部队；三、宁波聚诚物流有限公司于本判决生效之日起三十日内向中国人民解放军91576部队支付自2017年7月1日至实际腾退之日止按照226360元/年的标准计算的租金及占有使用费；四、驳回宁波聚诚物流有限公司的反诉请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：20×××17，开户银行：宁波市市区农村信用合作联社江北信用社。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审判员  王媛媛二〇一七年十一月十日书记员  林璐蕾