江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0902民初4549号原告：宜春明月山烟花爆竹销售有限公司。住所地：袁州区西村镇分界村。统一社会信用代码：913609025662564784。法定代表人：张文华，总经理。委托诉讼代理人：黎顺明、辛腾飞，江西爱心律师事务所律师。被告：何国清，男，1965年12月22日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告宜春明月山烟花爆竹销售有限公司（以下简称原告）与被告何国清（以下简称被告）房屋租赁纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宜春明月烟花爆竹销售有限公司的委托诉讼代理人黎顺明和被告何国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《租赁合同》；2.请求判令被告立即支付原告损失，按400元每日计算至原告恢复使用之日止（暂计算至2017年9月11日为4400元）。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月26日，原告与被告经协商一致由被告将坐落在天宝路245号4号及5号商铺出租给原告，合同约定出租期限为2015年9月1日起至2020年8月31日止。前两年的租金按每平方米46元，后三年租金为每平方米50.6元，前期两年租金一次性支付给甲方，后期三年分二次付清（每次支付一年半）。2017年8月31日被告无故将原告承租的商铺上锁强行关闭，致使原告无法正常经营，造成巨大损失。其行为明确不愿意继续履行租赁合同，已经构成违约，应当承担继续履行并赔偿原告损失的责任。原告特依法诉至法院。被告辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，解除双方签订的租赁合同，判令被告将房屋门窗全部更换，将房屋结构恢复至承租前状态，赔偿被告损失260元/天（自2017年9月1日起至实际本案生效之日止）。2015年7月26日双方协商一致将袁州区天宝路245号4号、5号一层店面出租给原告，使用期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止。同时双方口头约定商铺二楼同等面积的房屋免费提供给原告使用两年，暨从2015年9月1日至2017年9月1日。从2017年9月1日开始，如被答辩人愿意继续使用二楼店面应当向被告交纳5万元押金，按照每平方米72元每月计算，每年递增租金30%，以一年一付方式支付租金。如原告不愿意租赁二楼店面则应当无条件撤离，立即搬走办公设备，但不能转让、拆除、损坏二楼两家装饰和其他设施，二楼及店面装饰和其他设施归被告所有。原告应当将二楼广告牌拆除，不能占用二楼外墙，否则后果自负。目前为止，原告仍拖欠了水电费用未交，应当及时缴纳。如原告需要继续承租一楼店面，应当向被告支付押金三万元整。合同第三条约定“后三年租金为每平方50.6元/月”，但是2017年9月1日第三年租期开始之日至今，原告均不向被告按时足额支付店面租金，被告无奈只能暂时将店面上锁。2016年至今，店面楼上和附近居民向消防部门、街道举报原告将大量易燃易爆物品存放在店铺内，严重威胁周边居民人身安全。相关部门也多次到现场检查并要原告搬离该店面。另外原告四辆装了烟花爆竹的车辆长期停放在小区及店面门口。根据《烟花爆竹安全管理条例》第十六条规定“烟花爆竹的经营分为批发和零售。中式烟花爆竹批发的企业和和零售经营者的经营布点应当经安全生产监督管理部门审批。禁止在城市市区布设烟花爆竹批发场所；城市市区的烟花爆竹零售网点，应当按照严格控制的原则合理布设”。第十七条“从事烟花爆竹批发的企业，应当具备下列条件：（二）经营场所与周边建筑、设施保持必要的安全距离”。原告的行为严重威胁到了周边群众的人身和财产安全。被告顶着巨大的压力，加上原告不支付租金，所以要求解除《租赁合同》，同时原告应当在撤出店面时将房屋结构恢复至承租前的状态。综上原告拖欠租金，无权继续使用一楼店面，因二楼店面使用期限已到，如原告不能支付租金也应当无条件撤离，加之原告经营危险物品，给周边群众带来严重危害，故被告请求驳回原告的全部诉请，支持被告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有异议的证据双方当事人举证、质证如下：1.原告提交证据（一）租赁合同，证明租赁期限为2015年9月1日至2020年8月30日。如甲方改成他用应按照实际价格赔偿乙方的装修费用并给予经济补偿金，到目前为止该合同仍在合法有限的租赁内。被告经质证认为合同是原、被告签订的，但是该租赁合同与双方在2015年4月22日签定金协议不同。本院审查认为该合同有双方当事人签名，是双方真实意思，并与本案庭审中查明的事实一致，本院对该合同予以确认并作为认定本案事实的依据。2.原告提交证据（二）照片3张，证明被告2017年9月擅自将租赁给原告的店面锁上并且发租。被告对该证据的三性无异议，认为锁门的原因是原告未在8月31日支付租金，9月2日才把门锁上，9月3日调解时对方也没有支付。本院认为被告对该证据本身无异议，本院对该证据予以确认。3.被告提交证据（一）租赁合同定金协议和押金收据，证明在2015年4月22日原告与被告签订的租赁合同定金协议并缴纳了定金，该定金抵偿了租金。原告经质证对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，一开始是原告与被告签订的定金协议，之后在7月26日签订了正式的租赁合同，原告租赁被告的店面用于经营和办公使用，这两万元押金也在签订正式合同时转为租金。本院认为该证据与庭审查明的事实一致，协议及收据属实，本院对该组证据予以确认。4.被告提交证据（二）水电费缴纳收据5张及电费通知单，证明原告到2017年9月1日尚欠的水电费是由被告垫付的。原告对真实性和合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为不能确认这个是租赁店面的水电费，在8月底原告交租金的时候被告不收，被告要求涨租金。本院核对后发现，被告提供的证据中仅有发票号码为01687110的供电公司机打发票用电地址与本案争议商铺的地址相符，本院对该发票予以确认，其余票据因其所载地址无法确认，本院不予确认。5.被告提交的证据（三）照片23张，证明按照法律规定租赁店铺不应卖烟花爆竹，但是原告在租赁的店面内销售烟花爆竹。原告对真实性和合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，原告租赁店面本身用于销售烟花爆竹及办公，经营期间没有给被告的房屋造成安全隐患和损害，原告经营烟花爆竹获得了相关单位的批准，其合法经营销售并没有违反租赁合同的约定。本院认为原告承租被告店铺经营烟花爆竹，该组证据反映的情形与原告经营项目相符，关联性可以确认，本院对该组证据予以确认。本院根据审查确认的证据及当事人的陈述，查明以下事实：2015年4月22日原告的股东杨祥凡与被告签订《租赁合同定金》协议，拟租赁被告位于宜春天宝路××、××号店面，协议确定两店面面积共计154㎡，租期五年（前两年租金为46元/㎡、后三年租金为50.6元/㎡），定金2万元。同日，杨祥凡向被告交付定金2万元，被告向杨祥凡出具收据。2015年7月26日，原告（承租方、乙方）与被告（出租房、甲方）签订《租赁合同》，合同载明“经双方协商同意，甲方将座落在宜春市宜阳区天宝路245号4#（86㎡）、5#（68㎡）商铺出租给乙方经营及办公使用，具体事宜如下：一、出租期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止。二、前两年租金为每平方米46元，后三年租金为每平方米50.6元。三、乙方将前期两年的租金一次性付给甲方，后期三年分二次付清（每次支付一年半租金）。四、本合同到期，甲方按市场同等价格优先租给乙方，甲方不能抬价或其它理由终止乙方继续租赁。乙方无权转让。五、乙方在自愿继续租用的同时，甲方如要改做它用，应按实际价格赔偿乙方的装修费，并对乙方的搬迁给予经济补偿。六、乙方自己承担水电和物业等费用，甲方不承担乙方经营期限的任何费用。七、乙方续租最少要有十年的租赁权。八、本合同一式二份，双方各执一份，双方签字生效。虽未公证，但受法律保护。甲方：何国清电话：151××××1207乙方：宜春市明月烟花爆竹销售有限公司电话：0795-36000182015年7月26日”。承租店面后，原告将店面用作办公和烟花爆竹销售，期间依约支付了两年的租金。2017年8月底，被告要求原告增加租金并要求原告立即支付后期租金，双方未能协商成。9月2日，被告将原告租赁的店面封锁，并张贴出租广告。现原告要求继续租赁店铺，遂向本院提起诉讼。本院认为，1、原、被告之间签订的租赁合同是否有效，被告是否应当继续履行合同？2、原告的损失如何计算，是否应当由被告承担？关于原、被告之间签订的租赁合同是否有效，被告是否应当继续履行合同的问题。本院认为，原、被告于2015年7月26日订立的《租赁合同》有双方的签字、盖章，是双方当时真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的合同已经履行了两年，双方应依照诚实信用原则应继续履行合同。合同约定后三年的租金分两次支付、每半年支付一次，但未约定何时支付，双方本应善意、积极地协商，稳妥解决，现被告擅自将店铺封锁、中断商铺租赁，有违合同约定和法律规定，原告要求被告继续履行合同的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告的损失如何计算，是否应当由被告承担的问题。本院认为，被告在合同履行期间将原告租赁的店面封锁，导致原告无法使用租赁房屋，属被告违约。被告违约应当承担违约金和原告的损失。原告要求被告赔偿其停业期间的损失，但原告未能提供证据予以证实，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。但原告可以扣除被告封锁店面期间的租金。对于被告在庭审中要求解除合同和由原告赔偿损失，因被告未向本院提起反诉，本院在此不作审查，被告可以另行主张自己的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告何国清应继续履行双方于2015年7月26日签订的《租赁合同》。二、驳回原告宜春明月山烟花爆竹销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告何国清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  孙慈亭人民陪审员  单锦林人民陪审员  晏丽峰二〇一七年十一月三十日代书 记员  彭 琪