河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初8089号原告张爱芹，女，1958年7月15日出生，汉族，住河南省林州市友谊巷4号院东区。委托代理人刘育龙，河南新天河律师事务所律师。委托代理人申文荟（实习），河南新天河律师事务所律师。被告闫子菡，女，1975年11月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。委托代理人王亚茹，河南周运昌律师事务所律师。原告张爱芹与被告闫子菡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告其代理人刘育龙，被告代理人周喜豪、王亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月21日，原被告签订了一份《房屋买卖协议书》约定被告闫子菡将位于郑州市东区安和小区6号楼3单元601（西户）面积为186.78平方米的房产一套、该商品房的房屋维修基金、车位一个（编号为：6-082）、储藏室意见（编号为6-18）一并转让给原告，总计款228万元。原告应于合同签订之日支付给被告定金20万元，剩余房款在被告闫子菡将房屋买卖合同名字改为原告前付清。合同签订后，原告即按照约定将定金20万元付给被告。2016年9月29日，原告又将剩余房款208万元付给被告，但被告却因看到郑州市房价突然猛涨，就拒不接受原告剩余房款，也不履行《房屋买卖协议书》约定的义务。原告虽然多次多方与被告协商，但均无果。综上，原告与被告自愿签订《房屋买卖协议》，协议生效后，被告依约收取了定金，因房价猛涨，被告就擅自撕毁协议不履行双方约定的义务，被告行为符合《合同法》第94条规定的解除合同条件，请求解除原被告签订的《房屋买卖协议书》。因被告的行为属于恶意违约，被告理应按照定金规则双倍返还原告定金并赔偿原告《房屋买卖协议书》签订时的房价与原告2016年10月第一次起诉时同地段房价差额损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告2016年4月21日签订的《房屋买卖协议书》；2、被告赔偿原告因恶意违约使原告遭受的房价上涨损失95.255万元；3、被告依照定金规则支付原告违约金20万元；4、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。被告答辩称，1、涉案房屋系省检察院内部福利房，没有房产证，故依法不能自由买卖，根据城市房地产管理法，原被告签订的房屋买卖协议书无效，无效的合同不适用解除的规定；2、违约应在合同有效的前提下，本案合同无效，故不存在违约金的适用问题。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组证据：房屋买卖协议书复印件一份、安和小区客服中心出具的《证明》复印件一份、被告闫子菡2016年7月5日向建设单位出具的《变更申请书》复印件一份、《合同信息备案摘要》复印件一份，以上证据证明2016年4月21日，张爱芹与闫子菡签订房屋买卖协议书一份约定被告闫子菡将位于郑州市安和小区6号楼3单元602（即原来在房管局备案的601，西户）面积186.78平方米的商品房一套，及该套的房屋维修基金、车位一个（编号：6-082）、储藏室一间（编号为:63-18）一并转让给原告，总价款228万元。原告应于合同签订之日支付给被告定金20万元，剩余房款在闫子菡将房屋买卖合同名字改为原告时付清；第二组证据：被告闫子菡出具的《收据》复印件一份、华夏银行《个人结算业务申请凭证》复印件一份，共同证明原告与被告签订《房屋买卖协议》后，原告依约将20万元房款交给被告闫子菡的情况；第三组证据：中国农业银行《个人结算业务申请书》复印件一份、被告闫子菡将剩余房款退回原告的凭证复印件一份，共同证明原告在2016年9月29日向被告支付剩余购房款208万元当天被告将该款退回原告的事实；第四组证据：郑州高新技术产业开发区法院（2016）豫0191民初14921号《受理案件通知书》复印件一份，证明被告因房价上涨拒不履行合同，原告无奈向法院提起诉讼的事实；第五组证据：豫价评估（2017）高新法院0901号价格评估结论书和鉴定费票据各一份，证明房屋差价损失92.255元及原告支付鉴定费37860元的事实。被告质证称，对第一组证据中的《房屋买卖协议》真实性无异议，但原告付清全部款项的时间是被告改完合同，故原告于2016年9月29日，强行汇款系违约行为；对安和小区客服中心出具的证明有异议，安和小区客服中心不是独立的法人，没有具体书写人的签名，不符合单位出具证明的形式要件；对《变更申请书》有异议，被告对该申请书不知情，没有被告的签名，该申请书上签名的韩振彪的身份及职务无从考证；对《合同信息备案摘要》有异议，该证据系复印件，没有原件相核对，由于原告到省检察院多次吵闹，导致该房屋被收回，现被告对该房屋不享有任何权利，郑州瑞泰置业有限公司没有证明原告房屋信息情况的权利，其上闫子菡的签名非被告本人所签；对第二组证据无异议；对第三组证据无异议；对第四组证据有异议，被告早在2016年5月份即向原告明确表达省检察院已收回房屋，导致双方房屋买卖协议不能继续履行，故此鉴定时间截止应为2016年5月份，双方合同解除的时间也应是2016年5月份，不应当计算至第一次起诉的2016年10月18日；对第五组证据真实性、合法性、关联性均有异议，该《价格评估结论书》不仅存在评估对象错误、评估依据事实错误、程序、法律依据违法等情况，还存在没有实地查勘区位状况、交通等情况，故不具有任何真实性、客观性，不具有任何参考的意义与价值，对鉴定费票真实性无异议，但不应当由被告承担。经本院审查，原告提交的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据一、被告向原告的转款凭证一份，证明原告违反约定强行向被告汇款，被告在收到208万房款后，立即将全款返还给原告；证据二、2016年9月29日原被告双方的短信记录一份，证明被告已于2016年5月份即向原告通知过解除合同，故鉴定时间截止应为2016年5月份，不应当计算至第一次起诉的2016年10月18日。原告质证称，对证据一有异议，208万的退款原告确已收到，但没有收到被告所述的无法交易的信息，该房屋在第一次开庭时，被告尚对该房屋进行装修，故该房屋现在仍在被告名下，不存在无法交易的事实；对证据二真实性没有异议，但被告没有证据证明合同于2016年5月份已解除，原告至今也未收到被告解除合同的通知，被告退还定金的时间是2016年10月14日，此时原告在准备立案的阶段，2016年10月18日原告正式立案，故鉴定的截止日期应以原告立案日期为准。经本院审查，被告提交的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2016年4月21日，原告张爱芹与被告闫子菡签订《房屋买卖协议书》一份，约定闫子菡将位于郑州市东区安和小区6号楼3单元601（西户）面积为186.78平方米的房产一套、车位（编号：6-082）一个，储藏室（编号：6-18）一个及房屋维修基金卖给张爱芹，总价人民币贰佰贰拾捌万元整（￥2280000），被告闫子菡改完合同，张爱芹付清房款后，该房子、车位、储藏室的产权归张爱芹所有，房子升值贬值与闫子菡无关。合同约定的付款方式为：张爱芹于合同签订之日支付给闫子菡定金人民币贰拾万元整（￥200000），剩余房款在闫子菡把房屋买卖合同名字改为张爱芹前付清。合同另约定，违约条款参照合同法执行。协议签订当天，被告闫子菡向原告张爱芹出具收据一份，该收据显示：收到张爱芹买房定金人民币贰拾万元整（￥200000）。2016年9月29日，张爱芹向被告闫子菡支付剩余购房款208万元，同日，被告闫子菡将上述款项退还原告张爱芹，并表示无法继续交易。房管部门出具的合同信息备案表摘要显示，被告2015年12月21日曾与开发商郑州瑞泰置业有限公司签订商品房买卖合同，并进行过合同备案。2016年10月18日，原告起诉被告请求判令被告闫子菡继续履行原被告2016年4月21日签订的《房屋买卖协议书》约定的义务，确认房屋归原告所有，被告交付房屋，并且向原告支付违约金20万元。后原告申请撤诉，2017年3月18日，本院作出（2016）豫0191民初14921号民事裁定书准许原告撤回起诉。案件审理过程中，经原告申请，本院委托河南省豫华价格事务所有限公司对上述商品房（含维修基金、车位、储藏间）自2016年4月21日至2016年10月18日该商品房的市场差价进行司法鉴定，该鉴定中心于2017年9月7日出具的豫价评估（2017）高新法院0901号价格评估结论书显示：该标的在2016年4月21日至2016年10月18日期间的增值价值为95.255万元。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告张爱芹与被告闫子菡签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，协议签订后，原告向被告支付定金20万元，被告闫子菡出具收据一份，2016年9月29日，原告向被告支付剩余购房款208万元，当日被告将该笔款项退给原告并且表明无法再交易的行为系被告在履行期限届满前以自己的行为表明不履行合同主要义务的行为，原告有权解除该协议，故原告请求解除原被告之间于2016年4月21日签订的《房屋买卖协议》，于法有据，本院予以确认；关于原告请求被告赔偿原告因其恶意违约致使原告遭受的房价上涨损失95.255万元的请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，鉴定机构对涉案房屋在2016年4月21日至2016年10月18日期间增值部分进行了鉴定，鉴定程序合法、结论客观可以作为确定房屋增值部分的参考。国家住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中第十条载明严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。但从双方合同约定看，双方约定更改名字的交易方式违反上述政策，无法继续履行，对此，原被告双方均有一定的责任。鉴于原告在本案中丧失了购得该房后所应当享受房屋价值增值的机会，故对原告的损失应按双方的责任比例赔偿，综合本案案情，合同签订前后郑州市房价行情以及双方当事人的具体情况，为促进社会主义市场经济诚信经营环境，保护、鼓励当事人积极从事交易和经济流转，对原告主张的增值损失，本院酌定支持476275元。关于原告主张被告闫子菡按照定金规则向原告支付违约金20万元的诉讼请求，因本院已经部分支持原告主张的房屋差价损失，故对该项诉讼请求本院不再予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告张爱芹与被告闫子菡签订的《房屋买卖协议》；被告闫子菡于本判决生效后十日内赔偿原告张爱芹支付损失476275元；三、驳回原告张爱芹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15514元，鉴定费36583元，合计52097元，由原告张爱芹负担30569元，被告闫子菡负担21528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  崔 敏审判员  刘红丽二〇一七年十一月二十七日书记员  李晓菲