四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初5005号原告：谢喜,男,生于1984年3月22日,汉族,住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：孟圣祥，重庆昆德律师事务所律师。被告：四川恒阳房地产开发集团有限公司。住所地，四川省邻水县鼎屏镇古邻大道三完校南大门旁。法定代表人：郑恒，董事长。委托诉讼代理人：谭金锋，四川信和信律师事务所律师。特别授权。原告谢喜诉被告四川恒阳房地产开发有限公司（以下简称“恒阳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢喜及委托代理人孟圣祥、被告恒阳公司的委托代理人谭金锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢喜诉称，2015年1月26日，原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于广安市某号商品房，建筑面积117.19㎡，单价3885元/㎡，总价款455283元整。合同第6条“付款方式及期限，买受人采取第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价款的40%，其余价款可以向指定银行或者住房公积金管理中心银行借款支付”。合同第11条“交付条件(一)出卖有应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付应符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅使用说明书》；1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》”。合同第13条“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按第11条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加(1)…(2)逾期超过60日后，买受人有权退房…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。现原告已经支付购房款，办理了接房手续，被告未按照合同约定的期限和条件将房屋交付原告，给原告造成了巨大的经济损失，故提请法院依法判令被告：1、支付原告违约金30185.26元，并从2017年8月19日起以违约金数额按银行同期贷款利率支付资金占用损失至付清时止。2、承担本案诉讼费。诉讼中，原告将其请求金额变更为29912.09元，并从2017年8月24日起以违约金为基数按银行同期贷款利率（年利率6%）支付至付清之日止。被告恒阳公司辩称，原告主张的违约金过高，请求参照同地段同期限的房屋租金确定原告的实际损失，逾期交房时间段为2017年1月1日至2017年4月21日，共计117天，以每天50元标准计算违约金。审理查明：2015年1月26日，原告谢喜（买受人）与被告恒阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：谢喜所购商品房项目名称：恒阳·瑞锦城，商品房位于广安市，房屋建筑117.19㎡，总价455283元，单价3885元/㎡，以贷款方式付款，交房时间在2016年12月31日前;交房时，出卖人应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，《住宅工程质量分户验收表》等条件;逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金等。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2016年10月被告以书面方式向原告发送了接房通知，2017年4月26、28日，被告以短信的方式，向原告谢喜在签订购合同时预留的电话发送了通知接房的短信，内容为：尊敬的恒阳.瑞锦城业主：你好！我公司于2016年11月1日通知接房，若您至今尚未前来办理接房手续，现我公司再次正式通知您携带相关证件于2017年5月10日前来办理接房手续，以便您早日入住，顺利办理不动产登记证。庭审中，原告认可其实际接房屋时间是2017年8月8日。同时查明，因房屋交付事宜，“恒阳·瑞锦城”各购房户与被告发生纠纷，2017年5月，“恒阳·瑞锦城”1幢购房户朱某某因被告逾期交房（房屋面积80㎡）向本院提起诉讼，被告主张违约金过高，要求法院降低，本院在朱某某未提供具体损失依据的情况下，根据涉案房屋地段综合因素考虑，确定以每日50元租金标准计算违约金，该判决已经发生法律效力。另查明，2017年4月21日，被告取得涉案“恒阳·瑞锦城”2、3号楼、一期车库、幼儿园《竣工验收备案书》，《竣工验收备案书》中附《住宅工程质量分户验收记录表》《住宅工程质量分户验收结果表》《房产面积测绘成果报告》。认定上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、接房通知、《竣工验收备案书》、《交房纠纷调解书》、本院（2017）川1602民初某号民事判决书以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履其义务。根据双方合同约定，被告交付房屋的期限是2016年12月31日前，交房时应当具备规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收记录表、房产面积测绘成果报告等条件，被告在2017年4月21日才取得《竣工验收备案书》，此时才具备双方约定的交房条件，所以，在之前，原告仍然有权拒绝接收房屋，被告应当承担逾期交房的违约责任。虽然原告在2017年8月8日才实际接房，但被告在具备交付房屋的条件下，向原告履行了通知其于2017年5月10日前接房的通知义务，在此情况下，原告仍不接收房屋，责任不在被告，故原告要求被告承担2017年5月10日后逾期交房的违约责任，本院不予支持。原被告在合同中约定逾期超过60日后交房，被告承担从约定的交房期限届满的次日起至实际交付之日止之，以原告已付房款的日万分之三的违约金，被告明确表示约定的违约金过高，要求法院参照原告的租金损失予以降低，原告也未提供因被告违约而造成实际损失的依据，法院无法衡量其主张的违约金是否低于或高于实际的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院根据涉案房屋地段、面积等综合因素考虑，结合本院已经生效的判决，对被告确定以每日60元租金标准计算违约金。原、被告双方合同约定的交房时间是2016年12月31日，截止到2017年5月10日，被告逾期交房时间130天，被告应当向原告支付的违约金7800元（60元∕天×130天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川恒阳房地产开发有限公司向原告谢喜支付违约金7800元；二、驳回原告谢喜的其他诉讼请求。案件受理费554元，减半收起277元，由原告谢喜承担180元，被告四川恒阳房地产开发有限公司承担97元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  周小波二〇一七年十一月十七日书记员  王 雪附法律文书《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。