南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初3297号原告：南京景汇建设有限责任公司，住所地南京市秦淮区中华路302号401室。法定代表人：杨福强，执行董事。委托诉讼代理人:潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。被告：毛飞宇，男，汉族，1978年2月22日生，住南京市雨花台区。第三人：杜运浩，男，汉族，1983年10月7日生，住南京市玄武区。第三人：刘宝顺，男，汉族，1958年3月20日生，住南京市秦淮区。原告南京景汇建设有限责任公司(以下简称景汇公司)与被告毛飞宇占有物返还纠纷一案，本院于2016年11月9日作出（2016）苏0104民初6121号民事判决，原告景汇公司不服该判决，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院于2017年3月16日作出（2017）苏01民终357号民事裁定，将（2016）苏0104民初6121号案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并追加杜运浩、刘宝顺为第三人，公开开庭进行了审理。原告景汇公司的委托诉讼代理人潘超，被告毛飞宇，第三人杜运浩、刘宝顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景汇公司向本院提出诉讼请求:1.毛飞宇将南京市秦淮区汇景佳园生活配套用房x号商铺（其中约800平方米）腾空后返还给景汇公司并支付房屋占用费（先行主张自2015年1月31日至2016年1月30日房屋占用费30万元，后期房屋占用费按照每年30万元的标准，自2016年1月31日计算至实际返还日）；2.毛飞宇承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年7月30日，景汇公司与案外人黄国宝签订《汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同》，依据该合同约定景汇公司将南京市秦淮区汇景家园小区临时生活配套用房中面积为2245.25平方米的部分用房整体出租给黄国宝用作餐饮、零售等经营使用，租赁期限为5年，自2009年11月1日起至2014年10月31日止。案外人黄国强将汇景家园生活配套用房x号商铺转给南京台风网络服务中心用于经营网吧，租赁期限至2015年1月30日，现该网吧由被告毛飞宇实际负责经营。2013年1月10日，案外人黄国宝向景汇公司提出书面申请，双方协商一致同意提前终止双方签订的《汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同》。租赁合同到期后，毛飞宇从未与景汇公司签订过房屋租赁合同，也从未向景汇公司支付过任何房屋租金，毛飞宇至今仍占据上述商铺拒不迁出，无任何事实及法律依据。景汇公司为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告毛飞宇辩称，如果景汇公司不主张房租，可以将案涉房屋归还给景汇公司；案涉房屋只有一个电表，毛飞宇分担了其他租户的电费，景汇公司要收回房屋，需赔偿毛飞宇的损失；案涉房屋的房租确由毛飞宇收取，2015年1月30日起，毛飞宇与陈磊结束合伙关系，但毛飞宇与陈磊前妻仇宇存在合伙关系，所收房租也进行分成，景汇公司主张的房屋占有使用费不应由毛飞宇一人负担。第三人杜运浩对景汇公司的诉请不持异议。第三人刘宝顺认为其支付了租金，对是否合法不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据有：（2016）苏0104民初6120号民事判决书、（2016）苏01民终1007号民事判决书、（2016）苏0104民初2876号民事判决书、《汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同》、《关于汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同提前终止的申请》、《房屋租赁合同》三份。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，景汇公司为方便百姓生活，自建了南京市秦淮区夹岗村经济适用房小区商业配套用房，但未办理规划许可和建设许可等审批手续。2009年7月30日，景汇公司与案外人黄国宝、张雷签订《汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同》，约定将上述生活配套用房中2245.25平方米出租给黄国宝和张雷做餐饮、超市等经营使用，租赁期限为五年，自2009年11月1日至2014年10月31日，前三年的年租金为45万元，第四年和第五年每年递增5%。2010年2月1日，黄国宝将上述房屋内中部分二楼约800平方米转租给案外人陈磊，经营网吧、棋牌，租期五年，从2010年2月1日至2015年1月30日，年租金20万元。2013年1月10日，黄国宝向景汇公司递交了《关于汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同提前终止的申请》，主要内容为：因本人实在无法继续经营，特申请合同提前终止，并愿意协助景汇公司就本人转租的上述租赁商铺与景汇公司交接；对于所欠房租，愿意分四期全部还清。景汇公司经研究同意黄国宝提前终止租赁合同的申请。后因黄国宝未能按其承诺给付所欠租金，景汇公司于2016年3月24日诉至本院，本院经审理后依法作出（2016）苏0104民初2876号民事判决，判令黄国宝支付截止2013年1月10日的所欠房屋租金80.5万元。景汇公司与黄国宝终止租赁关系后，陆续收回了部分经营用房，因毛飞宇拒绝腾空交还使用房屋，景汇公司诉至法院主张毛飞宇迁出并要求毛飞宇给付自2015年1月31日起至其实际迁出之日止的房屋占有使用费，按30万元/年的标准计算。毛飞宇自述，陈磊因吸毒被强制戒毒，案涉房屋由其代管并分割转租给杜运浩、刘宝顺。根据毛飞宇与杜运浩于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》，杜运浩承租面积500平米，租赁期间2016年3月1日至2017年3月1日，月租金1.8万元；根据毛飞宇与刘宝顺于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》，刘宝顺承租面积300平米，租赁期间2016年4月10日至2017年4月10日，年租金8万元。本案审理中，陈磊到庭陈述其与毛飞宇自2015年1月30日止已不存在合伙关系。毛飞宇认可自2015年1月30日开始，陈磊与毛飞宇已没有合伙关系，而是和陈磊的前妻仇宇存在合伙关系。毛飞宇认可与陈磊或仇宇间没有书面合伙协议以及与仇宇进行合伙分成的证据，也不能提供仇宇的身份证号码、住址等具体身份信息。本院认为，本案的焦点有三个：1、本案的诉讼主体是否缺漏的问题；2、原告与被告之间的法律关系问题；3、本案的法律责任问题。关于本案的诉讼主体是否缺漏的问题。由于陈磊自认其与毛飞宇至2015年1月30日止已经不存在合伙关系，毛飞宇亦自认其与陈磊自2015年1月30日后已无合伙关系，其为台风网络服务中心的实际经营者。因此，陈磊对2015年1月30日以后毛飞宇占有使用涉案房屋已不存在因合伙而产生的权利义务，故陈磊并不是本案的适格当事人。而毛飞宇认为其与陈磊前妻仇宇存在合伙关系的主张，本院认为，毛飞宇将涉案房屋分割转租给第三人杜运浩、刘宝顺，并收取房屋，其虽然陈述与仇宇存在合伙关系，但其既不能提供合伙协议，也不能提供合伙分成的任何证据，还不能提供仇宇的身份证号码、住址等身份信息，故本院对于毛飞宇的上述主张，不予采纳。关于当事人之间的法律关系问题。本案涉案房屋在黄国宝、张雷与景汇公司签订《汇景家园餐饮、超市等经营用房租合同》后，由黄国宝与陈磊签订合同将涉案房屋转租给南京台风网络服务中心用于经营网吧，该网吧由毛飞宇与陈磊合伙经营，租赁期限至2015年1月30日。2013年1月10日，黄国宝向景汇公司申请提前终止租赁合同，景汇公司同意提前终止租赁合同，但景汇公司未能收回涉案房屋。根据陈磊的陈述，其与毛飞宇的合伙至2015年1月30日已经终止，其后不再有合伙关系。在陈磊与毛飞宇终止合伙关系之后，根据毛飞宇的自认，涉案房屋在2015年1月30日以后，系毛飞宇以台风网络服务中心实际经营者的身份继续控制涉案房屋，分割转租给了第三人杜运浩、刘宝顺，并收取了租金。而景汇公司至2015年1月30日以及该日后，均未收取毛飞宇占有使用涉案房屋的费用，故毛飞宇与景汇公司亦未构成事实上的不定期租赁关系。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故景汇公司与黄国宝、张雷签订的房屋租赁合同应为无效，进而陈磊与黄国宝签订的用于个人合伙的租赁合同亦当无效。由于2015年1月30日，房屋租赁合同已经到期，且该合同亦为无效，故毛飞宇自2015年1月31日起占有使用涉案房屋均无合法理由，属于非法占有使用涉案房屋。关于本案的法律责任问题。毛飞宇在租赁合同无效、房屋租赁期限届满且未形成事实上的不定期租赁关系的情况下，非法占有使用涉案房屋，已经侵害了景汇公司对于涉案房屋的财产权利，故景汇公司作为财产所有人，向毛飞宇主张返还财产，即返还占用使用的涉案房屋，合法有据，本院予以支持。对于支付标准，景汇公司主张自2015年1月31日即黄国宝转租期限届满次日起至其实际迁出之日止的房屋占有使用费，按30万元/年的标准计算，并无事实与法律依据，本院不予支持。该部分房屋占有使用费应当依据景汇公司与案外人黄国宝租赁合同中约定的租金标准计算。根据上述租赁合同的约定，第五年的房屋租金为496125元，平均租金应为每平方米221元/年。据此，毛飞宇使用的约800平方米房屋租金，应以176800元/年为标准计算。关于毛飞宇认为案涉房屋只有一个电表，毛飞宇分担了其他租户的电费，景汇公司要收回房屋，需赔偿毛飞宇损失的意见，本院认为，即使毛飞宇分担了其他租户电费的事实成立，与本案非同一法律关系，根据债的相对性原理，毛飞宇应另案主张。关于毛飞宇认为其与陈磊前妻仇宇存在合伙关系，所收房租也进行分成，景汇公司主张的房屋占有使用费不应由毛飞宇一人负担的意见，本院认为，案涉房屋由毛飞宇代管并分割转租给杜运浩、刘宝顺，并收取房租；本案审理中，毛飞宇虽陈述其与陈磊前妻仇宇存在合伙关系，但不能提供具体的合伙协议，也不能提供仇宇的身份证号码、住址等具体身份信息，也不能提供具体分成的任何证据；由此，对毛飞宇的上述意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告毛飞宇于本判决生效之日起三十日内腾空迁出本市秦淮区汇景家园生活配套用房x号商铺约800平方米的房屋，并将房屋交还原告南京景汇建设有限责任公司。二、被告毛飞宇于本判决生效之日起三十日内给付原告南京景汇建设有限责任公司自2015年1月31日起至其实际迁出之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按176800元/年计算）。三、驳回原告南京景汇建设有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7675元，由原告南京景汇建设有限责任公司负担3152元，被告毛飞宇负担4523元（被告毛飞宇应负担的案件受理费已由原告南京景汇建设有限责任公司向本院预交，被告毛飞宇于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费用直接给付原告南京景汇建设有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）。审 判 长  采 飞人民陪审员  杨淑云人民陪审员  李朝红二〇一七年十一月十三日见习书记员  牛嘉怡