.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终3318号上诉人（原审被告）:张晓旻，女，1967年9月4日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告）:林水机，男，1972年6月5日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。上诉人张晓旻因与被上诉人林水机房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初1228号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。张晓旻上诉请求：1.涉案房产目前仍然在林水机名下，如何在30天之内过户给林水机，在查明本案事实的基础上依法改判，撤销（2017）琼0106民初1228号民事判决书；2.林水机应立即付清已经拖欠两年多的房款220万元和合同约定的千分之五的违约金，涉案房产回到张晓旻名下，张晓旻再根据已经生效的两份合同依法过户给林水机；3.林水机应按照270万元的买卖合同缴纳相关税费；4.林水机至此拒交220万元的房款和相应的违约金，那么按合同约定的50万元定金不退还，当成是林水机放弃购买；5.一审、二审诉讼费由林水机承担。事实与理由：一、根据海口市龙华区人民法院龙民一初字2042号，2015年12月底判决林水机与戚某代表张晓旻于2015年3月24日在住建局备案的120万《房地产买卖契约》无效，海口市中院的行政判决书（2016）琼01行终150号，已经驳回林水机的上诉，撤销其房产证和土地证的判决已经正式生效，由于双方一直在诉讼中，至今未去撤销，房产依然在林水机的名下。二、林水机无权单方面更改合同，林水机只是履行的270万房屋买卖合同的一小部分，根据《海口市存量房屋买卖合同》，除房屋租赁税由张晓旻缴纳，其余税款由林水机承担。林水机用欺骗的手段只承担了120万的营业税就拿到房产证和土地证，尚欠税款60多万（不包括罚金和滞纳金），据龙华区地税稽查科科长说此商铺的未交税款累计算下来已经过了百万，龙华区税务稽查人员多次打电话给林水机和张晓旻询问此事，张晓旻已经把法院的二审判决复印给他们，并做了书面保证，保证商铺一定会回到张晓旻的名下，只有涉案房产回到张晓旻的名下，林水机才不用承担偷税漏税的刑事责任（按偷税金额可以判刑超过五年）。三、张晓旻在法庭上要求林水机立即付清220万房款和违约金后，就可以按合同重新过户给林水机，若担心纠纷，一审法院法官曾建议把尾款交到法院专属帐号，张晓旻也表示同意，在法律的公平公正面前，一审法院法官和林水机都无权单方面更改两年前就签订好的合同。四、张晓旻委托戚某和林水机签订的两份合同是真实的，可林水机并未履行（只是交了订金50万），导致未能履行的主要责任是林水机听从了委托人戚某的建议暗箱操作，共同欺骗放款银行，以至于放款银行发现后立即停发了已经审批好的160万贷款。而张晓旻在此过程中是毫不知情，林水机是在过户后的两个月后才逐步告诉张晓旻，当知道林水机和委托人违法后按照法律规定，张晓旻去海口市地税局和海南省地税局做的举报，海南省地税局一把手陈局长特意为此事开会责令第一稽查局付局长对此案进行专案调查，调查报告于2016年4月13日已出，在海南省地税局的举报中心有备案。报告要求林水机补交60多万的税款，林水机至今未交。五、林水机不讲信用，谎称涉案房产已经重新登记至张晓旻下，事实是还在林水机名下。林水机曾建议张晓旻协助他把房产证先从房产局拿出来做抵押贷款后在给把剩下的房款给张晓旻，张晓旻不同意。六、林水机谎称不支付220万房款是有关龙华区法院的限制。林水机所欠220万的购房款曾于2015年11月中旬被龙华区法院执行局限制向张晓旻支付，经调查张运坤法官已经将此限制于2016年3月31日解除，案号是（2016）琼0106执63号，同时查封的张晓旻两间西海岸小商铺也已解封。违约金中可扣除此四个月不算，当判决生效时，张晓旻立即就把63号判决的复印件当面交给了林水机，双方商谈无果，林水机故意把判决中四个月当成了永远。林水机答辩称：一、双方所签房屋买卖合同被确认有效，张晓旻必须根据约定办理过户登记。林水机与张晓旻就坐落于海口市金贸西路26号中城商住楼C102B号的房地产先后签订了两份合同，一份是《海口市存量房屋买卖合同》，另一份是《房地产买卖契约》。该两份合同已被海口市龙华区人民法院（2016）琼民初7207号民事判决确认有效，应受法律保护。根据合同约定，张晓旻须于2015年2月17日前将该房产过户给林水机。不管是根据合同约定还是根据交易规则，作为出卖方的张晓旻将房屋过户到买受人都是其应尽的义务。二、合同约定应是先办理过户，再通过按揭贷款支付余款。根据双方合同约定，房屋的转让价格为270万（合同第四条第一项、契约二），先由林水机预付定金50万（合同第四条二1（1）、契约首部），紧接着在2015年2月17日之前由林水机开据60万的银行存款证明、张晓旻将房屋过户给林水机（契约三、十），再于”银行贷款壹佰陆拾万审批当天”办理房屋移交手续（契约三）。事实上，双方也是按照上述约定的先后顺序履行的。林水机先交了50万定金，又办理了60万的存款证明，张晓旻也分别将房产和土地过户给了林水机，林水机申请的银行贷款也得到了银行的批准。就在将要发放贷款的时候，双方发生了纠纷，以致打起官司至今。三、涉案房屋虽仍登记在林水机名下，但已被生效行政判决撤销。如上所述，张晓旻本已将房地产过户给了林水机。未曾料，张晓旻又以备案合同虚假为名提起行政诉讼，法院判决撤销了该房屋的房产证。也就是说，登记在林水机名下的房产已被生效行政判决撤销，只是张晓旻没有申请执行而已。物权的所有关系除了登记之外，生效判决也决定着物权的归属。房产证既已被撤销，权利已不复存在，林水机要想取得该房产的权利，必须重新办理过户登记，而这是张晓旻应该履行的义务。四、张晓旻所谓的偷税漏税目前已不存在，不影响过户登记。张晓旻以偷税漏税为由，要求法院确认备案合同无效，并撤销房产过户登记，法院已支持了张晓旻的请求，作出了终审判决。房产证已被撤销，过户就当没有发生，当然没有了纳税的义务，不存在偷税漏税的问题。买卖双方现在重新办理过户登记，以有效的合同进行备案，按规定依法纳税，是对原有错误的纠正，使交易回到正常的轨道，维护正常的经济秩序，这正是林水机起诉的目的所在。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，不存在张晓旻所说的枉法裁判的情形，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林水机向一审法院提出诉讼请求：1.判令张晓旻将海口市金贸西路26号中城商住楼C102B号房地产过户给林水机；2.判令张晓旻支付违约金70400元（暂计算至起诉之日）；3.判令张晓旻承担本案诉讼费用。一审法院确认的事实：2014年12月23日，张晓旻及案外人吴某作为委托人出具了委托案外人戚某办理海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房、C102B房的相关买卖事宜的委托书，案外人戚某的代理权限为：1.代为撤销上述房产的抵押登记；2.签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续（包括收取买受人按揭款）等相关事宜。案外人戚某无转委托权，委托期限自委托之日起至办完上述事项时止。该《委托书》经由海南省海口市琼州公证处公证。案外人戚某作为受托人以张晓旻的名义与林水机就海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》，约定：林水机购买该C102B房的价款为2700000元，林水机支付定金500000元，并于2015年2月17日前开具600000元的银行存款证明给张晓旻，其余1600000元由林水机向银行申办抵押贷款；双方同意于银行贷款1600000元审批确认当天由张晓旻将该C102B号房产正式交付给林水机，张晓旻于2015年2月17日前将该C102B号房产过户给林水机；林水机不能按期向张晓旻付清购房款或张晓旻不能按期向林水机交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房价款0.2‰的滞纳金。林水机未能在2015年2月20日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理，自林水机应取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，张晓旻按日计算向林水机支付全部已付款0.2‰的滞纳金。其中《海口市存量房屋买卖合同》的特别条款约定：本次交易过程中产生的税费经买卖双方协商，契税、营业税、个税、调节基金由林水机承担，其余税费及滞纳金由张晓旻承担，张晓旻的委托人负责协调张晓旻及原租客相关事宜；另《房地产买卖契约》又约定，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由林水机、张晓旻双方按规定各自承担。张晓旻配合林水机办理银行按揭手续、签订银行相关文件，银行批贷金额加首付款如超出该房屋总价款，则张晓旻应在三日内退还超出部分，不足部分则由林水机现金补足。上述《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》签订后，林水机向案外人戚某支付了定金500000元。2015年2月17日，林水机开立了600000元的个人存款证明，该存款证明有效期届满后，600000元返回到林水机的账户。林水机依约向银行申请了1600000元的贷款，但该贷款因故未向张晓旻支付。林水机实际仅向张晓旻支付了购房款500000元。2015年6月24日，案外人戚某向林水机交付了涉案C102B房。另查，海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房的房屋所有权及土地使用权分别于2015年3月30日及2015年4月2日登记于林水机名下[房屋所有权证证号：海口市房权证海房字第XX**号、土XX**号：海口市国用（2015）002623号]。留存海口市住房和城乡建设局作为过户之用的是案外人戚某以张晓旻名义通过拍卖途径与”林水机”于2015年3月24日签订的成交金额为1200000元的《房地产买卖契约》，张晓旻于2015年7月向本院提起确认该《房地产买卖契约》无效的民事诉讼，本院于2015年12月14日作出（2015）龙民一初字第2042号民事判决书，判决确认该买卖契约无效。基于此，本院于2016年6月8日对张晓旻与海口市住房和城乡建设局、案外人戚某、林水机撤销行政作为纠纷一案，作出（2015）龙行初字第30号行政判决书，撤销海口市住房和城乡建设局于2015年3月30日颁发给林水机的海口市房权证海房字第XX**号《房屋所有权证》。林水机不服该行政判决，向海口市中级人民法院提起上诉，该院作出（2016）琼01行终50号行政判决书，驳回林水机上诉，维持原判。涉案房产已经重新登记至张晓旻名下。再查，2016年5月19日龙华区人民法院作出（2016）琼0106民初4265号民事裁定书及协助执行通知书，要求林水机将应付张晓旻的涉案房产购房款2200000元转入龙华区人民法院。2016年10月13日龙华区人民法院作出（2016）琼0106民初7207号民事判决书，确认林水机与张晓旻于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》有效，该民事判决已发生法律效力。林水机多次与张晓旻协商合同履行未果，遂诉至本院。一审法院认为，林水机与张晓旻于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》已经生效的法律文书确认为有效合同，林水机已依约支付购房定金500000元，剩余购房款未向张晓旻支付是因张晓旻对外债务被一审法院限制向张晓旻支付。林水机主张张晓旻按照合同履行涉案房产过户的义务，有事实和法律依据，一审法院予以支持。林水机、张晓旻约定张晓旻逾期办证的起算时间为2015年2月7日，违约金为已付购房款日0.2‰计，至今林水机尚未取得涉案房产的房屋所有权证书。但未能办证的原因是林水机、张晓旻办理过户的合同依据被认定无效后，已经办理至林水机名下的权属证书被撤销，林水机、张晓旻在其中均存在过错。撤销权属证书后，张晓旻才具备履行办证过户的可能。而撤销权属证书的终审法律文书为海口市中级人民法院（2016）琼01行终50号行政判决书，时间为2016年12月8日。因此一审法院认为违约金的计算方法应确定如下：以500000元为本金，利率按日利率0.2‰计，自2016年12月9日起至林水机取得涉案房产权属证书止。林水机主张张晓旻支付违约金超过以上计算得出数额的部分，本院不予支持。张晓旻以涉案房产已经行政审判被撤证，不应再次受理案件，林水机应先行缴纳税款为由，认为林水机的起诉，应予驳回。原已办证至林水机名下的权属证书被撤销是因为提交房产部门的合同并非林水机、张晓旻真实履行的合同，林水机依据生效判决诉请过户不属于重复起诉，其辩解没有事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限张晓旻于本判决生效之日起三十日内将位于海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房过户至林水机名下；二、限张晓旻于本判决生效之日起三日内向林水机支付违约金（违约金的计算方法如下：以500000元为本金，利率按日利率0.2‰计，自2016年12月9日起至林水机取得涉案房产权属证书止）；三、驳回林水机的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元由张晓旻负担。二审诉讼中双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院于2016年10月13日作出（2016）琼0106民初7207号民事判决书，确认林水机与张晓旻于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》有效，该民事判决已发生法律效力。林水机已依约支付购房定金500000元，并依约出具了60万元的存款证明，剩余购房款未向张晓旻支付是因张晓旻与他人之间的债务被一审法院限制向张晓旻支付，林水机之前依据不是双方真实意思表示的《房屋买卖合同》办理的房屋产权证已被一审法院及本院生效的行政判决撤销，现林水机根据双方真实意思表示的《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》诉请张晓旻按照合同履行涉案房产过户的义务，有合同依据和法律依据，原审法院予以支持正确，本院予以维持。根据权利义务对等履行原则，以及为避免当事人讼累，林水机应将剩余购房款220万元支付给张晓旻，尔后由张晓旻将涉案房产过户至林水机名下，双方按国家相关规定各自缴纳过户税费。林水机、张晓旻约定张晓旻逾期办证的起算时间为2015年2月7日，违约金为已付购房款日0.2‰计。至今林水机尚未取得涉案房产的房屋所有权证书。但未能办证的原因是林水机、张晓旻办理过户的合同依据被认定无效后，已经办理至林水机名下的权属证书被撤销，林水机、张晓旻在其中均存在过错。撤销权属证书后，张晓旻才具备履行办证过户的可能。而撤销权属证书的终审法律文书为海口市中级人民法院（2016）琼01行终50号行政判决书，时间为2016年12月8日，因此违约金应自2016年12月9日起算至本判决生效之日止,林水机诉请张晓旻支付违约金超过以上计算得出数额的部分，本院不予支持。张晓旻的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初1228号民事判决；二、限林水机于本判决生效之日起三十日内向张晓旻支付购房款220万元；三、限张晓旻在林水机在履行完上述第二项义务后次日起三十日内将位于海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房过户至林水机名下；四、限张晓旻于本判决生效之日起十日内向林水机支付违约金（违约金的计算方法如下：以500000元为本金，利率按日利率0.2‰计，自2016年12月9日起至本判决生效之日止）；五、驳回林水机的其他诉讼请求；六、驳回张晓旻的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费28400元，由张晓旻承担14200元，林水机承担14200元；二审案件受理费28400元，由张晓旻承担14200元，林水机承担14200元。本判决为终审判决。审判长黄玉臣审判员刘华琪审判员林梅二〇一七年十一月十五日书记员杜立速录员刘梦微速录员刘梦微附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；