山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0481民初330号原告：马洪兰，女，1958年4月3日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：宋先伟，山东真谛律师事务所律师。被告：滕州市爱家房地产经纪有限公司。住所地：滕州市杏坛东区解放路**号营业房。法定代表人：王程，经理。委托诉讼代理人：李根，山东滕达律师事务所律师。原告马洪兰与被告滕州市爱家房地产经纪有限公司（以下简称爱家经纪公司）居间合同纠纷一案,本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马洪兰的委托诉讼代理人宋先伟，被告爱家经纪公司的委托诉讼代理人李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马洪兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告居间服务费3000元；2、判令被告赔偿原告购房款32万元；3、判令被告赔偿原告购房款利息损失（以32万元为基数，自2016年1月16日起至判决履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月，原告到被告处咨询是否有出售的房源，被告工作人员向原告推荐“刘彦平在滕州市大同天下C1小区2号楼2单元1206室有暂定109平方米房屋一套”。在被告公司保证房源真实的情况下，原告于2016年1月9日向被告支付居间服务费2000元，向刘彦平支付定金10000元。2016年1月16日，原告与刘彦平签订房屋买卖协议，成交价350000元，被告公司在协议中盖章，经办人王程签字，同日，原告向刘彦平支付房款310000元，向被告支付中介服务费1000元，刘彦平向原告出具320000元收条。卖房人刘彦平在骗取原告购房款320000元后即失踪。原告认为，被告作为专业的房地产经纪机构，却提供虚假房源，给原告造成巨额损失，应承担赔偿责任，请求依法判如所请。被告爱家经纪公司辩称：原告所诉被告提供虚假房源不是事实，被告对刘彦平提供的房产手续亦向开发公司核实，未得到开发公司许可，被告无权亦无能力查询，被告已将此风险告知原告，原告与卖房人刘彦平联系多次到房屋所在地施工现场考察，才签订了买卖协议，并交付刘彦平房款。后刘彦平涉嫌合同诈骗，被公安机关立案侦查。被告在原告与刘彦平的房产交易中只是见证人，被告同意退换原告中介服务费3000元，但不应承担赔偿责任，请求依法驳回原告其他诉讼请求。原告马洪兰围绕诉讼请求依法提交下列证据：1、被告工商登记材料，证明被告主体身份信息；2、2016年1月9日《房屋买卖协议书》，系杨列昶代刘彦平（甲方）与原告（乙方）签订，丙方为被告爱家经纪公司。证明，一、因甲方的房屋被拆迁，甲方自愿将其回迁的位于滕州市大同天下C1小区2号楼2单元2306（2016年1月16日签订合同书时刘彦平改为1206）室的房产卖给乙方；二、明确房产及配套设施总价款35万元，房屋建筑面积暂定109平方米；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10000元，在签订合同7日内向甲方支付房款32万元（含定金），剩余房款3万元过户时支付给甲方；三、明确“因甲乙双方基于丙方的媒介服务而订立房屋买卖合同，丙方有权收取相应的居间报酬，因此，甲乙丙三方在订立房屋买卖合同时，约定居间报酬为3000元，由乙方支付”；3、2016年1月9日杨列昶出具的收条，证明收到马洪兰购房定金1万元；4、2016年1月9日被告向原告出具的收款联，证明中介服务费3000元，付2000元，欠1000元；5、2016年1月16日《房屋买卖合同书（回迁房）》，签订人：出卖人（甲方）刘彦平、买受人（乙方）马洪兰、合同签署见证方（丙方）爱家房产。证明，明确了房号为大同天下C1-2号楼2单元1206室，有刘彦平签字，被告公司经办人王立签字。6、中国工商银行凭证一份，证明，2016年1月16日14时40分原告马洪兰依据2016年1月16日的房屋买卖合同约定向刘彦平支付房款31万元。7、2016年1月16日刘彦平向原告出具收条一份，证明刘彦平已经收到原告支付的大同天下C1区2-2-1206购房款320000元（含定金10000元）。8、2016年1月16日被告向原告出具收款联，客户名称马洪兰，明确中介服务费1000元，加盖被告公司财务专用章，证明原告依据合同实际向被告支付中介服务费共计3000元的事实。9、《房屋拆迁补偿安置协议书》、滕州市大同南路（东西寺院）区域二期高层选房通知单，编号0000055。C1区2号楼2单元1206室拥有产权C1区2号楼2单元506室也拥有产权。10、根据原告2017年2月16日申请，本院依法向滕州市公安局经侦大队调取的“刘彦平涉嫌合同诈骗”材料，证明刘彦平不是经被告向原告出售的大同天下C1区2号楼2单元1206室的实际所有人，被告向原告提供虚假房源，存在重大过错。一、对马洪兰询问笔录中证明原告经被告购买商品房的经过；二、杨列昶的材料，证明杨列昶作为刘彦平的代理人将涉案房屋委托给被告销售的事实；三、三份选房单证明了房源的虚假，0000055号选房通知单显示被拆迁人薛景祥，C1区2号楼2单元1206室被拆迁人王瑞昌，三份选房单被拆迁人均不是刘彦平。被告爱家经纪公司经质证对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均无异议，对证据9被告认为，对证据本身无异议，该协议是刘彦平提供的，对原告的证明目的有异议，该协议原告认为是伪造的，被告亦认可。刘彦平出于诈骗的行为伪造，被告不知情，而且被告尽到了义务，到开发公司调查了解，开发公司不予告知，因此，被告无权也无能力再核查。另外，原告在签订合同之前也进行了调查了解，也未发现是伪造的。从证据5《房屋买卖合同书（回迁房）》可以看出，原告对刘彦平上述出售的房产具体情况已做充分了解，自愿购买刘彦平上述房产。对证据10，被告无异议。本院经审查，对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述，结合当事人提交的证据，本院确认以下事实：2016年1月9日，原告马洪兰(买受人乙方)与刘艳平（出卖人甲方）委托的中介工作人员杨列昶、被告爱家公司（合同签署见证方丙方）签订《房屋买卖协议书》,被告爱家公司在协议书上加盖公章；2016年1月16日，原告马洪兰（买受人乙方）与刘彦平（出卖人甲方）、被告爱家房产（合同签署见证方丙方）签订《房屋买卖合同书（回迁房）》，被告爱家公司工作人员王立在合同书上签字。“协议书”、“合同书”约定：因刘彦平的房屋被依法拆迁，刘彦平自愿将其回迁的位于滕州市大同天下C1小区2号楼2单元1206室的房产卖给乙方，房屋建筑面积109平方米；（甲方）刘彦平承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系，（乙方）马洪兰对刘彦平上述出售的房产具体情况已做充分了解，自愿购买刘彦平上述房产，刘彦平承诺其直系亲属同意出售此房产，并在此房产证办理过户手续时给予配合；双方经协商一致，同意合同项下房产及其配套设施的总价款人民币350000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10000元，乙方在签订合同当日将购房款320000元（含定金）支付给甲方，剩余房款30000元，乙方应于过户当日支付给甲方，甲方应当在收到购房款全款当日内配合乙方办理房屋产权过户等手续，甲方应积极配合不得故意拖延；甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷，乙方买受后，如果该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行驶，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失；甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓；因甲乙双方基于丙方的媒介服务而订立房屋买卖合同，丙方有权收取相应的居间报酬，甲乙丙三方在订立房屋买卖合同时，约定居间报酬由乙方支付，乙方按照总价款的1%，即人民币3000元，于合同签订当日向丙方全额支付居间报酬3000元，因甲方或乙方的原因致使合同未履行的，居间报酬不予退还。“协议书”签订后，原告于2016年1月9日向刘彦平支付定金10000元，“合同书”签订当日，原告向刘彦平支付购房款320000元（含定金）。原告分两次共向被告爱家经纪公司支付居间报酬3000元。卖房人刘彦平收取原告房款320000元后即失去联系，原告向滕州市公安局经侦大队报案，滕州市公安局以刘彦平涉嫌合同诈骗立案侦查。刘彦平提供给原告的《房屋拆迁补偿安置协议书》、滕州市大同南路（东西寺院）区域二期高层选房通知单（编号0000055）均系伪造，因此其卖房给原告的事实是虚假的。原告马洪兰向滕州市公安局报案后，未得到刘彦平的赔偿。根据当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告间的居间合同是否有效；2、被告是否应向原告赔偿购房款损失。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。针对焦点1，原告马洪兰虽未与被告爱家经纪公司单独签订居间合同，但其事实上作为居间方，向原告提供房源信息，使原告与刘彦平签订了《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书（回迁房）》，并且在该协议书上加盖公章、在合同书上有其工作人员王立签字。马洪兰与爱家公司之间建立的事实上的居间合同关系，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。针对焦点2，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中被告爱家经纪公司作为专业的房地产经纪机构对刘彦平提供的虚假房源信息应当进行核实，庭审中，被告称尽到了义务，到开发公司调查了解，开发公司不予告知，因此，被告无权也无能力再进行核查。本院认为被告并未穷尽其了解房源真假的措施，并没有尽到应尽的调查核实义务，对原告的损失负有一定责任。原告作为买受人，对合同书约定的“乙方对甲方上述出售的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产”应当熟知，应积极主动了解房源的真实性，但原告并未提交证据证明已履行了上述义务，最终导致损失的发生，对此，原告负有主要责任，被告负有次要责任，本院酌定双方以8:2的比例对上述损失进行分担，因此，被告爱家经纪公司应当向原告马洪兰赔偿64000元。综上所述，原告要求被告退还居间服务费3000元，被告亦同意，对此请求予以支持，原告要求被告赔偿购房款320000元，本院依法支持64000元，原告要求被告赔偿利息损失，无事实、法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滕州市爱家房地产经纪有限公司退还原告马洪兰居间服务费3000元；二、被告滕州市爱家房地产经纪有限公司赔偿原告马洪兰购房款损失64000元；三、驳回原告马洪兰的其他诉讼请求。上述一、二项被告应于本判决生效后五日内履行完毕。如果被告滕州市爱家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告马洪兰承担4880元，被告滕州市爱家房地产经纪有限公司承担1220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 诸葛端广审判员 王 向 阳审判员 孙 茂 林二〇一七年十一月八日书记员 徐  静