内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内05民终1809号上诉人（原审被告）:通辽市天福房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。法定代表人:王景福，职务经理。委托诉讼代理人:李宝进，通辽市经济技术开发区天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:杜思博，女，1989年9月6日出生，蒙古族，通辽电视台职员，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：张龙，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司因与被上诉人杜思博商品房预约合同纠纷一案，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院于2016年2月15日作出（2015）科民初字第6348号民事判决，宣判后，通辽市天福房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日作出（2016）内05民终字第771号民事裁定，裁定发回重审。发回重审后，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院于2017年8月23日作出（2016）内0502民初5374号民事判决。宣判后，通辽市天福房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通辽市天福房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定双方当事人订立的商品房认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照合同约定收取购房款的事实没有事实依据。上诉人在一审答辩中已说明被上诉人所持有的商品房认购书中加盖的公章是案外人韩某某使用私刻上诉人公司的公章签订的合同，该合同与上诉人没有任何关系，上诉人更没有收到被上诉人交付的购房款。原审判决解除双方当事人签订商品房认购书，并判决上诉人向被上诉人支付购房款、利息及赔偿各项损失合计1885219元没有事实依据。杜思博辩称，被上诉人持有的合同上面的尾数为1750号的公章与上诉人在房产局为该栋房屋办理登记备案手续时的公章一致，上诉人称该公章系韩某某私刻是错误的，同时上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经由生效的法律文书确认为有效。因此上诉人提出的该部分上诉理由不成立。原审法院作出的判决符合客观事实及法律规定，应当依法予以维持。杜思博向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除通辽市天福房地产开发有限责任公司与杜思博签订的《商品房认购书》；2、通辽市天福房地产开发有限责任公司立即返还购房款703440.00元，支付利息126619.00元（截止2015年12月10日）；3、通辽市天福房地产开发有限责任公司立即双倍返还定金351720.00元；4、通辽市天福房地产开发有限责任公司立即赔偿杜思博交纳的相关费用（物业费、取暖费等）损失18207.00元；5、通辽市天福房地产开发有限责任公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿购房款703440.00元（上述款项合计1903426.00元）；6、通辽市天福房地产开发有限责任公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告杜思博与被告通辽市天福房地产开发有限责任公司于2011年11月2日订立《商品房认购书》。按照《商品房认购书》约定，由杜思博购买天福公司开发建设的”某某花园”小区第X号楼1X1室和2X1室，建筑面积地上约117.24平方米，地上面积协议价格为每平方米8500.00元，总房款为996540.00元，最终以房产局测绘面积为准；签署本认购书时，买受人向出卖人交付定金879300.00元，该款在签署正式商品房买卖合同后转为购房款，总房款879300.00元，先付300000.00元，于2011年11月6日支付400000.00元，剩余房款于2011年12月10日前付清。合同订立后，原告杜思博按照约定的期限支付给被告天福公司房款合计879300.00元，被告天福公司交付杜思博房屋，杜思博在占有使用房屋期间，向被告天福公司缴纳相关物业费用，包括电表费300.00元，预存电费300.00元，水表费500.00元，预存水费202.00元，垃圾清运费600.00元，装修保证金5000.00元，取暖费3705.00元，物业费2850.00元，维修资金4750.00元，上述款项合计18207.00元。杜思博占有使用的房屋在房产局登记号码却是1X0室和2X0室（该房屋已经由人民法院生效判决书判决由杜思博返还天福公司），而在房产局登记号码为1X1室和2X1室房屋已经由天福公司于2012年10月17日出售给徐某某，并被徐某某占有，导致《商品房认购书》无法履行。另查明，案外人韩某某系被告天福公司的股东，涉案房屋是韩某某与被告天福公司合作开发，被告天福公司与韩某某签订了协议，韩某某负责销售。再查明，原告杜思博于2011年11月2日与被告通辽市天福房地产开发有限公司签订”商品房认购书”以87.9万元的价格认购某某小区X号楼1X1、2X1室，此房不涉及科尔沁区公安局办理的韩某某涉嫌合同诈骗案。一审法院认为，被告与原告订立的《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，而且出卖人已经按照合同约定收取购房款，被告与原告杜思博订立的《商品房认购书》意思表示真实，不违反法律规定，合同应受法律保护。在订立合同后，被告将房屋出卖给他人并被他人实际占有，致使原告无法取得所购房屋，不能实现合同目的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告杜思博有权请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；同时，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，原告杜思博有权请求被告双倍返还定金。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金不得超过主合同标的额的20%。本案中主合同标的额为879300.00元，20%为175860.00元，依照上述规定，确定杜思博支付的定金为175860.00元，双倍返还定金应当是351720.00元，剩余款项即703440.00元为购房款，利息为168825.00元（自2011年12月10日至2015年12月10日，按照年利率为6%计算）。对于原告请求因被告违约行为造成的物业费等损失，由于原告对其占有的房屋使用，已经享受相关物业服务并消费水、电、暖等资源，因此原告请求被告赔偿物业费等损失18207.00元的诉请不予支持。对于被告通辽市天福房地产开发有限责任公司辩解的”原告所签订的合同是与案外人韩某某二人签订的，将款项全部交给了韩某某，原告涉案的房屋交房款应该向韩某某主张权利”因在本案中案外人韩某某与被告合作开发涉案小区，被告与韩某某签订了协议，韩某某负责销售，可见案外人韩某某是有销售权的，且本案不涉及某某区公安局办理的韩某某涉嫌合同诈骗案。故对被告的辩解不予采纳。综上所述，原告杜思博请求解除合同、返还已付购房款及利息、承担已付购房款一倍的赔偿责任以及双倍返还定金的诉请成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除原告杜思博与被告通辽市天福房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购书》；二、被告通辽市天福房地产开发有限责任公司返还原告杜思博购房款703440.00元，支付利息126619.00元（截止2015年12月10日），双倍返还定金351720.00元，赔偿购房款703440.00元，合计1885219.00元，于判决发生法律效力后立即执行；三、驳回原告杜思博的其他诉讼请求。案件受理费21930.00元，由原告杜思博负担164.00元，被告通辽市天福房地产开发有限责任公司负担21766.00元。二审期间，被上诉人杜思博围绕上诉请求出示其申请我院从通辽市房产档案馆调取的案外人马某某在上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司处购买房屋后办理的预告登记档案材料三页。本院组织双方当事人进行了举证、质证。因该证据来源合法，且上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因已发生法律效力的（2015）科民初字第XXXX号民事判决已确认本案双方当事人就争议房屋于2011年11月2日签订商品房认购书，及上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司已按照合同约定向被上诉人杜思博收取购房款的事实，故原审认定上述事实符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项的规定，并无不当。上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司虽提出被上诉人杜思博持有的商品房认购书加盖的公章系案外人韩某某私刻，且上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司从未与被上诉人杜思博签订商品房认购书，亦未收取被上诉人杜思博购房款，但上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司未能提交充分证据证明其主张，故上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司据此提出的原审认定事实错误的主张，依据不足，不予采纳。结合被上诉人杜思博出示的案外人徐某某就本案争议房屋与上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司签订的商品房认购书复印件及上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司认可本案争议房屋现被案外人徐某某占有使用的事实，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定判决上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司向被上诉人杜思博承担赔偿责任符合法律规定，并无不当。上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司虽主张其未将争议房屋出售于案外人徐某某，但其未提交充分证据证明其主张，故因其主张，缺少事实及法律依据，不予采纳。综上所述，通辽市天福房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21930元，由上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘景国审判员  郑旭然审判员  王琳琳二〇一七年十一月三日书记员  道日娜