河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终13603号上诉人（原告被告）：孙晨博，男，1988年1月20日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈磊，河南睿东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王少爽，男，1984年3月3日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：王德福，河南格东律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：马玉芳，总经理。委托诉讼代理人：李幸银，该公司员工。委托诉讼代理人：韩朝阳，该公司员工。上诉人孙晨博因与被上诉人王少爽、郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称“房朝公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙晨博及其委托诉讼代理人陈磊，被上诉人王少爽及其委托诉讼代理人王德福到庭参加诉讼，被上诉人房朝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其进行缺席审理，本案现已审理终结。上诉人孙晨博上诉请求：1.请求二审法院对原审判决中第2项孙晨博向王少爽返还定金2万元，赔偿损失18万元部分进行改判或者发回重审。2.一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1.孙晨博、王少爽以及房朝公司签订房屋买卖合同后因国家政策变动，致使合同目的不能实现，遂解除了2016年8月14日签订的房屋买卖合同，此情况由孙晨博原审提供的录音为证。2.房朝公司退还了孙晨博用于办理过户的房产证件。孙晨博多次通知王少爽接收其购房款33万元，王少爽至今拒不接收。3.孙晨博另行出售房屋的行为是合法的处分行为。综上，原审法院在没有查清合同的解除日期以及王少爽的实际损失的情况下就判决孙晨博向王少爽赔偿损失、返还定金，明显是事实认定不清。二、一审法院判决孙晨博向王少爽赔偿损失18万元，缺少证据支撑。三、一审程序违法。一审法院对王少爽提出的司法鉴定申请，既没有组织鉴定，也没有通知双方选定鉴定机构，其审理程序明显违法。被上诉人王少爽辩称，原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审法院应予维持。一、本案房屋买卖交易过程中，王少爽没有违约，孙晨博违约。1.王少爽已经按照《房屋买卖合同》的约定履行了交纳定金、佣金等义务。2.王少爽在《房屋买卖合同》约定支付首付款之前，已经向孙晨博支付了首付款。3.孙晨博拒绝履行房屋买卖合同是因房价上涨为卖高价而故意为之。二、孙晨博应当赔偿王少爽扩大部分的损失。孙晨博将涉案房屋转卖后，既未通知王少爽，也未将首付款退还给王少爽，孙晨博长期占有王少爽的购房款导致王少爽不能购买其他房屋。三、原审法院认定的损失是结合本案案情综合衡量的结果，该结果公正客观。四、孙晨博为高价转卖房屋而将房本从房朝公司要走，随后将房屋出售给第三人，此行为是造成合同解除的根本原因。被上诉人房朝公司未到庭亦未答辩。王少爽向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.被告返还原告33万元首付款（解押款）、利息2475元（利息按银行同期贷款利率从2016年8月23日起开始计算）及双倍返还定金4万元；3.被告按佣金5倍赔偿原告82500元，并赔偿评估费和代办费6572元；4.被告赔偿原告因房价上涨造成的经济损失10万元（具体以评估为准），以上共计601547元；5.判令本案诉讼费用、评估费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月14日，原告与被告孙晨博、第三人房朝公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于郑州经济技术开发区房屋一套，房屋所有权证书号为14××××22，所有权人为被告孙晨博，房屋建筑面积127.33平方米，成交价为145万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押金额为48万元；原告于合同签订时支付房朝公司居间服务费14500元及代办费2000元，支付被告定金2万元，被告同意定金在办理房产过户手续前由房朝公司保管；房屋采用按揭贷款方式付款，双方于签订合同后15日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；原告在网签时，将首付款（以银行审批为准）存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款（以银行审批为准）由贷款银行放款至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付被告；产权过户时间：双方约定在合同签订之日起7个工作日内由被告预约解押，在银行允许解押7个工作日内由原被告双方出资解押，完成解押的7个工作日内日由被告注销他项权证，注销后20个工作日内，原被告双方共同到相关部门办理网签、过户等相关手续；居间服务费的承担：本合同签订后，原被告双方任何一方单方面解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定终止履行，均不影响房朝公司居间服务费的收取。若原告支付居间服务费及定金后，被告违约，原告居间服务费损失由被告赔偿，但就居间服务费一项，被告向原告承担5倍的赔偿责任。合同签订当日，原告向房朝公司支付了佣金及代办费16500元、定金2万元，2016年8月22日向房朝公司交评估费5572元及金融代办综合费用1000元。2016年8月23日，原、被告签订《解押协议》，约定涉案房屋解押款48万元，由原告支付33万元，此款项用于光大银行郑州分行营业部支行解押，原告解押款充抵购买该房屋的首付款，剩余解押款由被告自行筹集。当日原告向被告支付了解押款33万元，被告向原告出具收据一份。房朝公司出具证明一份，载明合同签订后，被告配合原告办理了银行贷款按揭手续，原告配合被告孙晨博完成贷款解押手续，后被告不配合办理网签过户手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。原告要求被告支付20万元赔偿金，双方无法达成一致。被告自认已经将涉案房屋出卖给他人。一审法院认为，原、被告双方于2016年8月14日签订的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张房屋买卖合同已解除，被告对此亦予以认可，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同已解除。原告向被告交付了33万元首付款，被告未按合同约定办理网签及过户手续，而是将涉案房屋卖与他人，导致合同解除，应承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。对于原告要求被告返还首付款33万元的请求，一审法院予以支持。对于原告要求双倍返还定金4万元的请求，一审法院予以支持，因该定金由房朝公司代被告收取，一审法院认定第三人房朝公司退还收取的定金2万元，被告支付2万元。原告请求的利息、5倍佣金、评估费、代办费及房屋差价，均系赔偿损失的内容，结合本案情况，一审法院酌定支持18万元，过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王少爽与被告孙晨博2016年8月14日签订的《房屋买卖合同》已解除。二、被告孙晨博于本判决生效后十日内向原告王少爽返还首付款33万元、定金2万元，赔偿损失18万元，共计53万元。三、第三人郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告王少爽返还定金2万元。四、驳回原告王少爽的其他诉讼请求。案件受理费9815元，由原告王少爽承担515元，被告孙晨博承担9300元。二审中，本院经审理查明的事实与一审相同。本院认为，王少爽、孙晨博之间签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因孙晨博不配合办理房屋过户手续，王少爽主张房屋买卖合同已解除，孙晨博予以认可，故原审法院判决解除双方房屋买卖合同并无不妥，王少爽向孙晨博交付的33万元首付款应当退回。孙晨博违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。王少爽交付的2万元定金、合同约定的违约金均不足以弥补王少爽因房价上涨造成的损失，故王少爽有权要求孙晨博按照实际损失承担赔偿责任，一审法院综合本案实际情况酌定的18万元损失赔偿总额包括并高于合同约定的违约金，足以弥补了王少爽损失，故本院对于王少爽要求同时双倍返还定金4万元的请求不予支持，定金2万元返还即可。因该定金由房朝公司代孙晨博收取，故本院认定由第三人房朝公司退还收取的定金2万元。孙晨博上诉称因国家政策导致合同解除、一审程序违法等与事实不符，本院不予支持。被上诉人房朝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理。综上所述，孙晨博的主要上诉主张证据不力，本院不予支持；部分上诉主张符合法律规定，本院予以支持，故本案部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初1152号民事判决第一、第三、第四项；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初1152号民事判决第二项内容为：上诉人孙晨博于本判决生效后十日内向被上诉人王少爽返还首付款33万元、赔偿损失18万元，共计51万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9815元，由上诉人孙晨博负担9100元，被上诉人王少爽负担715元。二审案件受理费4300元，由上诉人孙晨博负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 董忠智审判员 邵晓斐二〇一七年十一月十四日书记员 刘红玉