广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0604民初14928号原告：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。被告：马伟星，男，1979年11月26日出生，汉族，住，被告：郑欢欢，女，1989年10月22日出生，汉族，住，两被告共同委托诉讼代理人：李强,广东正大联合律师事务所律师。原告佛山市圆方房地产有限公司诉被告马伟星、郑欢欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓兆堃及被告的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付购房款余款120000元。2、两被告向原告支付违约金24696元(暂计至2017年9月18日,主张计至实际付清之日)。3、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2015年7月27日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定两被告向原告购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层687号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为242372元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款120000元，结算时间2015年7月27日,现金122372元，结算时间2015年7月27日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间，两被告在本合同签订之日起90日内将银行贷款支付给原告或贷款不足以支付应付商铺价款的，则两被告应于期限届满之日起7天内以现金方式向原告付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。两被告已向原告支付购房款合计122372元，但原告至今仍未收到两被告通过商业贷款方式或无法通过贷款需要一次性支付的购房余款120000元，及因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年11月2日起暂计至2017年9月18日为24696元（120000元×686天×0.03%=24696元），原告主张计算至两被告实际付清之日止。综上所述，两被告逾期付款的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特起诉。两被告辩称，不同意原告的诉请，涉案商铺至今没有实际交付，被告不支付尾款是履行不安抗辩权。委托经营协议中约定铺位三年收益在买卖合同中用于折抵购房款，因涉及第三人，此中应有一份由千色汇公司与原告、被告签订的协议，以反映三年租金收益的具体冲抵办法，但原告在本案中并未提交。如无此协议或合同，更加证明委托经营协议不真实。从商铺移交问题看，涉案商铺既然在2015年8月移交，移交当时商铺是何种状态及装修情况，应有书面交接文件予以反映，但原告也未提交。诉讼中，原告提交以下主要证据：原告营业执照副本、被告身份证复印件；2、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营协议书》；3、《竣工验收备案表》、《通知函》、《移交确认函》；4、预收款收据、签购单。诉讼中，两被告未提交证据。本院依法组织当事人进行证据交换及质证。对原告的证据，本院认定如下：原告提交的《委托经营协议书》、《竣工验收备案表》、《通知函》及《移交确认函》，均有原件核对，且与本案具有关联性，两被告虽不予确认，但并无有效证据予以反驳，故本院对上述证据真实性予以确认；其他证据，被告无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年7月27日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1501015142），约定由被告向原告购买涉案佛山市禅城区江湾一路2号负一层687号房，合同主要内容为：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区江湾一路2号负一层687号。该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构……该商品房合同约定建筑面积共9.76平方米，其中，套内建筑面积5.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.72平方米……。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米48089.68元，总金额（人民币）242372元。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：√3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：120000元（人民币）；付款比例：50%；约定日期：2015-07-27；（2）结算方式：现金；约定金额：122372元（人民币）；付款比例：50%；约定日期：2015-07-27；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2、出卖人以同等质量的材料设备代替，或双方协商由出卖人补回装饰设备差价。……”。上述合同附有附件一至四，附件一为《房屋平面图》；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三为《装饰、设备标准》，但未对房屋各部位的具体装饰装修或设备标准作出约定；附件四为《合同补充协议》，包含质量保证书及住房能源消耗指标和节能措施内容。同日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《补充协议》，主要内容为：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称‘本合同’）的补充：一、该商铺的装饰、设备1、公共设备、设施及公共区域装修地面：主通道铺高级抛光砖供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具安全：提供24小时智能监控空调：中央空调消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统2、商铺装修标准地面：高级抛光砖供电：独立分电表间隔：轻钢龙骨硅钙板门面：豪华卷闸天花：轻钢龙骨石膏板天花……三、按揭付款的方式及期限1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。3、银行按揭批复放缓，造成买受人银行按揭贷款延迟划入出卖人账户的，经双方协商，出卖人不追究逾期付款责任。……四、买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。……”。同日，两被告（甲方、委托方）与案外人千色汇公司（乙方、受托方）签订《委托经营协议书》，主要内容为：“一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层的商铺（铺位号）687（以下简称‘该商铺’）委托乙方经营管理。该商铺的建筑面积为9.76平方米。二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为三年，自商城正式开业之日起至三年期满之日止。2、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。本合同于2015年10月1日后签订的，委托经营期满日仍为2018年9月30日，双方对委托经营期进行相应的调整。……4、委托经营期内，双方同意本合同为不可撤销合同。5、委托经营方式、收益；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。6、商铺交接；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。7、装修；（1）甲方同意，乙方或向乙方承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用有乙方承担。（2）委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。8、委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权。……”2015年8月23日，案外人千色汇公司向原告发出《通知函》，上载：“贵公司位于佛山市禅城区江湾一路2号‘明福智富广场’负一层商铺，因该层商铺业主已与我公司签定《委托经营协议书》，由我司全权办理商铺交接手续，现我公司需要对商城进行策划、行业分布、招商、装修等事项工作，请贵公司予以协助。”同日，案外人千色汇公司出具《移交确认函》，确认收取原告移交的位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺。诉讼中，原告陈述：涉案负一层商铺现无经营，但已装修完毕。除原告提交的《移交确认函》外，原告与案外人千色汇公司之间无其他书面交接资料或书面协议，但案外人千色汇公司已进场装修并支付物业管理费。诉讼中，两被告确认原告主张的已付款金额和未付款金额，并陈述：包含涉案商铺在内的负一层商铺现为一片空地，无基本的间隔卷闸。另查明一，2015年7月17日、2015年7月26日，原告分别向两被告出具（预收款）收据，确认收取两被告支付的定金30000元及首期房款92372元。另查明二，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及被告与案外人千色汇公司签订的《委托经营协议书》，均系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。两被告在质证中虽抗辩认为原告与案外人千色汇公司存在经营欺诈行为，应予撤销上述《委托经营协议书》，但并未提供有效证据予以证明，且两被告作为完全民事行为能力人，其亦应对所签订的书面协议尽审慎注意义务并知悉及承担相应法律后果，故本院对两被告的上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张两被告支付购房余款及违约金的诉请。根据《广东省商品房买卖合同》第六条的约定，两被告负有依约按时足额支付购房款的合同义务。诉讼中，两被告对原告主张的已付购房款金额及未付购房款金额均予以确认，故两被告拖欠购房余款属实并已构成违约，原告有权依据《广东省商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定主张两被告支付购房余款及承担逾期付款违约金。另据本院查明的事实，两被告已向原告支付购房款合计122372元，结合涉案《广东省商品房买卖合同》第六条约定的分期付款方式，可推知两被告尚欠原告的购房余款为商业贷款性质，再依据双方的《补充协议》第三条第2项关于“本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款”的约定，两被告应向原告支付购房余款120000元，并以120000元为本金、自2015年11月2日起按《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》的约定标准即日万分之三向原告计付违约金至两被告实际清偿之日止。原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。至于两被告抗辩认为原告尚未交付商铺且商铺现状不符合合同约定标准的意见，首先，包含涉案商铺在内的佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目已于2015年12月8日竣工验收，案外人千色汇公司亦已依据《委托经营协议书》的约定全权代表两被告接收、装修涉案商铺，故两被告主张原告尚未交付商铺无事实依据；其次，涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》已明确约定购房款支付时间及支付办法，而就商铺装修标准问题，涉案《广东省商品房买卖合同》第十三条也已就解决途径作出另外约定，据此，两被告不能以商铺装修标准问题对抗其依约支付购房款的合同义务。综上分析，两被告的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告马伟星、郑欢欢于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款120000元及违约金（违约金以120000元为本金，自2015年11月2日起按日万分之三计至被告马伟星、郑欢欢实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1597元，由被告马伟星、郑欢欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一七年十一月二十七日书记员  吴章斐