江苏省镇江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏11执复60号复议申请人（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司镇江润州支行，住所地镇江市电力路28号。负责人：吴为，该支行行长。委托诉讼代理人：任天生、江苏甘露律师事务所律师。委托诉讼代理人：任慧，江苏甘露律师事务所律师。被执行人：镇江贵诚建材物资有限公司，住所地镇江市丁卯桥路230号恒华苑12幢。法定代表人：郑贵生，该公司执行董事。被执行人：郑贵生，男，1980年9月21日生，汉族，住镇江市。被执行人：余华春，女，1979年3月11日生，汉族，系郑贵生之妻，住址同上。被执行人：江苏泰茂投资有限公司，住所地镇江市丁卯桥路230号恒华苑12幢第5层501室。法定代表人：余惠芳，该公司总经理。第三人：孙月琴，女，1963年1月17日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：徐胜，江苏金银河律师事务所律师。第三人：江苏九鼎轩餐饮管理有限公司，住所地本市新区丁卯桥路230号恒华苑12幢第3层301室。复议申请人中国工商银行股份有限公司镇江润州支行（以下简称工商银行润州支行）不服镇江市润州区人民法院（2017）苏1111执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。镇江市润州区人民法院查明，申请执行人工商银行润州支行与被执行人镇江贵诚建材物资有限公司、郑贵生、余华春、江苏泰茂投资有限公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2013）润商初字第0522号民事判决书已经发生法律效力。该判决查明：2012年5月工商银行润州支行与江苏泰茂投资有限公司签订了《最高额抵押合同》，约定自2012年5月31日至2015年5月31日由江苏泰茂投资有限公司以其所有的位于本市丁卯桥路230号恒华苑12幢301室的房产和土地使用权为镇江贵诚建材物资有限公司的借款提供最高额643万元的抵押担保，抵押担保的范围为全部借款本息罚息及工商银行润州支行为实现债权的律师费用。合同签订后，江苏泰茂投资有限公司于2012年6月将其抵押的房产和土地使用权办理了抵押登记手续。逐判决：一、镇江贵诚建材物资有限公司欠工商银行润州支行借款本息计6402009.80元（截止2014年4月28日，之后发生的利息仍按原合同约定计算，直至还清借款本息为止），于本判决生效后十日内支付给工商银行润州支行。二、镇江贵诚建材物资有限公司于本判决生效后十日内支付给工商银行润州支行律师费用96080元。三、郑贵生、余华春对上述一、二项承担连带责任。四、如镇江贵诚建材物资有限公司不能偿还上述款项，则以江苏泰茂投资有限公司所有的位于本市丁卯桥路230号恒华苑12幢301室的房屋和土地使用权折价、变卖、拍卖所得价款优先支付给工商银行润州支行。案件受理费58327元，财产保全费5000元，公告费606元，合计63933元，由镇江贵诚建材物资有限公司、郑贵生、余华春、江苏泰茂投资有限公司连带承担。因被执行人镇江贵诚建材物资有限公司、郑贵生、余华春、江苏泰茂投资有限公司未能履行生效民事判决，该院依法委托相关机构对被执行人江苏泰茂投资有限公司所有的位于本市丁卯桥路230号恒华苑12幢301室房地产进行评估，评估该房地产市场价值为973.8万元。上述房地产经该院三次拍卖，均已流拍，第三次拍卖的保留底价为623.232万元。2016年8月15日，该院依据申请执行人的申请作出（2015）润复执字第12号执行裁定：对被执行人江苏泰茂投资有限公司所有的上述房地产进行变卖，变卖底价为623.232万元。另查明，2012年4月12日，第三人孙月琴（乙方）与被执行人江苏泰茂投资有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于镇江市丁卯桥路230号恒华苑12幢泰茂大楼3楼和5楼，面积约1800平方米。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期拾年。自2012年4月12日起至2022年4月11日止。3、经双方协商该房屋租金总额为100万元，租金一次性支付，付至镇江甄诚金属物资有限公司。4、目前现有租赁户租赁期间管理权限归乙方，如有退租、到期等即交付乙方使用。现有租赁户的租金由乙方收取，税费发票由甲方提供。甲方使用的五楼，择期搬出，如不搬出则由乙方返租给甲方，双方另行签订租赁协议。2013年4月18日，第三人孙月琴（乙方）与被执行人江苏泰茂投资有限公司（甲方）又签订一份房屋租赁合同，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于镇江市丁卯桥路230号恒华苑12幢泰茂大楼1层至5层，出租房屋面积共约7000平方米。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期共20年。自2013年4月20日起至2034年5月19日止。3、经双方协商该房屋租金总额为500万元，双方商定用余惠芳向乙方的借款一次性冲抵500万元。4、目前现有租赁户租赁期间管理权限归乙方，如有退租、到期等腾让房屋即交付乙方使用或转租。现有租赁户的租金及费用由乙方收取，发票由甲方提供。还查明，上述房产中的三楼部分房屋计571.4平方米，第三人江苏九鼎轩餐饮管理有限公司于2011年4月13日与被执行人江苏泰茂投资有限公司签订租赁合同，到期后又于2016年9月30日与孙月琴续签合同。另，孙月琴与余惠芳、江苏泰茂担保有限公司、江苏泰茂投资有限公司民间借贷纠纷一案，2013年11月29日镇江市中级人民法院作出（2013）镇民初字第82号民事调解书，已发生法律效力。镇江市润州区人民法院认为，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在租赁期限内对抵押物的受让人继续有效。第三人孙月琴与被执行人江苏泰茂投资有限公司就本市丁卯桥路230号恒华苑12幢301室签订房屋租赁合同的时间早于异议人与其办理房屋抵押登记的时间，且依据合同的约定“目前现有租赁户租赁期间管理权限归乙方，如有退租、到期等即交付乙方使用”，与第三人江苏九鼎轩餐饮管理有限公司与被执行人江苏泰茂投资有限公司签订的租赁合同并不矛盾，房屋租赁合同依法成立并生效，租赁房屋已由第三人孙月琴实际管理。工商银行润州支行认为，第三人与被执行人江苏泰茂投资有限公司恶意串通、规避执行，所签租赁合同无效，应除去租赁关系拍卖的请求缺乏依据，该院不予支持。2017年6月14日，该院作出（2017）苏1111执异1号执行裁定，驳回工商银行润州支行的执行异议。工商银行润州支行向本院申请复议称，工商银行润州支行与江苏泰茂投资有限公司就案涉的丁卯桥路230号恒华苑12幢301室设定抵押权的时间是2012年6月11日，而且该案涉房产是江苏泰茂投资有限公司租赁给江苏九鼎轩餐饮管理有限公司使用，租期为2011年6月16日至2016年6月15日。在这种情况下，2012年4月12日，江苏泰茂投资有限公司又与孙月琴签订房屋租赁协议，将包括案涉房产在内的丁卯桥路230号恒华苑12幢的3楼和5楼共1800平方米的房产租赁给孙月琴，一房两租，符合常理；1800平方米的房产十年的租金仅为100万元，明显低于市场价格；孙月琴并没有一次实际给付100万元的租金。综上，可以证明双方是恶意串通的，依法不应对丁卯桥路230号恒华苑12幢301室带租拍卖。请求撤销润州区人民法院（2017）苏1111执异1号执行裁定。本院查明的事实与润州区人民法院查明的事实一致。本院认为，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在租赁期限内对抵押物的受让人继续有效。本案中，江苏泰茂投资有限公司将案涉房产出租在先，抵押在后，法院可以带租拍卖。工商银行润州支行除去租赁关系拍卖的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。提出的依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回中国工商银行股份有限公司镇江润州支行复议申请，维持镇江市润州区人民法院（2017）苏1111执异1号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 于 竞审判员 李书文审判员 章晓东二〇一七年十一月十日书记员 孙敏瑶