北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初38243号原告：北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区外交部南街8号京华豪园北座地下一层。法定代表人：闫素珍。委托诉讼代理人：曹洪军，北京市绅特律师事务所律师。被告：北京雨泽祥发贸易有限公司，住所地北京市丰台区大红门久敬庄甲1号1-2幢216室。法定代表人：刘晶，总经理。委托诉讼代理人：刘宇，男，1972年8月21日生，北京市雨泽祥发贸易有限公司职工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：刘明秋，男，1968年8月25日生，北京市雨泽祥发贸易有限公司职工，住公司宿舍。第三人：中港国际投资发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号415室。法定代表人：李继海，男，1967年5月26日生，中港国际投资发展（北京）有限公司总经理，住北京市通州区。原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会（以下简称原告）与被告北京雨泽祥发贸易有限公司（以下简称雨泽祥发公司）、第三人中港国际投资发展（北京）有限公司（以下简称中港国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹洪军，雨泽祥发公司的委托诉讼代理人刘宇、刘明秋，中港国际公司的法定代表人李继海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2013年11月29日签订的《租赁合同》；2.判令雨泽祥发公司支付2015年5月至2016年3月的租金458333.33元；3.判令雨泽祥发公司支付前述欠付租金自2016年3月20日至实际支付之日止，按每日千分之五计算的滞纳金；4.判令雨泽祥发公司和中港国际公司腾退涉案房屋；5.判令雨泽祥发公司支付自2016年4月至实际腾退房屋之日止，按《租赁合同》租金标准计算的房屋占用费；6.判令雨泽祥发公司支付物业费和水电费共计241652.56元。事实和理由：2013年3月10日，原告委托北京东方华立物业管理有限公司（以下简称华立物业公司）对外出租京华豪园会所三层房屋（以下简称涉案房屋）。2013年11月29日，华立物业公司代表原告与雨泽祥发公司签订《租赁合同》，约定租赁期限为20年，自2013年12月1日至2034年4月30日，装修免租期为4个月，2013年5月1日起计算租金，租金支付方式为半年付，在上一期租金期满之日前10日内付清下一期租金，雨泽祥发公司还应支付相当于剩余租期的租金作为违约金及损害赔偿金。2015年4月30日，雨泽祥发公司出具承诺书，承诺继续履行《租赁合同》约定的全部义务，一旦业主委员会换届工作完成，将在第一时间将应付的到期租金支付给新一届业主委员会指定的银行账户。2015年9月1日，新一届业主委员会成立，但雨泽祥发公司至今未支付租金，故诉至法院。雨泽祥发公司辩称，1、我公司所租赁涉案房屋的实际经营人为中港国际公司，原告对此知情。2、原告所述与事实不符，因原告原因，该小区频繁更换物业公司，致使我方不知道把租金交给谁；中途原告多次通知我方不要把租金交给华立物业公司和后来的北京佳汇物业管理有限公司（以下简称佳汇物业公司），以至于到了2015年5月，新一届业委会产生。我方接到物业的催租通知后积极履行交租金义务，可原告无故刁难，恶意拒收租金，理由是华立物业公司已经撤出小区，必须重新签订租赁合同。因原告要求改动很多原合同的条款并提高租金，故双方一直未能达成一致。我公司先后找过三家物业公司要求交纳租金，其均表示必须经过原告授权才能收取租金，因原告没有固定的办公地点，只能电话沟通，而业委会几个委员都互相推诿说自己没有决定权，必须提高租金并改动原合同的很多条款后才同意继续收取租金。期间华立物业公司多次找我方让我方交租金。3、2016年3月间，在我方不同意更改原合同条款，坚持按原合同履行的情况下，原告让现物业把我方合法承租的房屋上锁并张贴封条，致使我方从2016年4月至今无法正常使用房屋，造成巨大损失。原告必须对此予以赔偿，除去封门期间的租金，剩余款项我方愿意按照合同履行付款义务。综上，我方认为原告不享有合同解除权，合同应当继续履行，故不同意原告关于判决解除合同及腾退涉案房屋的诉讼请求；原告主张的2015年5月至2016年3月期间的租金、物业费及水电费我方同意支付；不同意支付滞纳金和房屋占用费。中港国际公司述称，我方与雨泽祥发公司签订了《协议书》，约定由我公司在诉争房屋内实际经营，雨泽祥发公司除了在前期投入装修款60万元外，剩余的装修费用均为我公司支出，涉案房屋内的家具、电气及其他物品也均为我公司购置。就租赁合同的签订和履行情况，我公司同意雨泽祥发公司陈述意见；就原告的各项诉讼请求，我们也同意雨泽祥发公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对《租赁合同》的相对方为原告及雨泽祥发公司，中港国际公司依据《协议书》在涉案房屋内实际经营，雨泽祥发公司欠付2015年5月至2016年3月的租金458333.33元、物业费17万元、电费49870.80元、水费1781.76元，原告自2016年3月起实际控制涉案房屋的事实没有争议，本院予以确认。就本案中原告是否有权行使《租赁合同》第16.4条（a）项约定的解除权，原告提交雨泽祥发公司在2015年4月30日出具的《承诺书》，主张雨泽祥发公司承诺将继续履行《租赁合同》中约定的合同义务，并承诺将在业委会换届工作完成后第一时间支付应付租金至原告指定的银行账户；雨泽祥发公司对上述《承诺书》予以认可；原告提交落款日期为2016年3月10日的《告知函》，主张2015年9月业委会换届工作完成后，雨泽祥发公司仍未支付租金，故原告于该日发函告知雨泽祥发公司在收到告知函后七日内支付欠付租金、物业费、电费和水费，并指定了收款账户；原告提交EMS快递单及向邮政部门调取的收寄局留存的收件人签收底联、雨泽祥发公司负责日常经营的负责人刘宇与原告的短信记录，证明其已向雨泽祥发公司的住所地、刘宇的地址邮寄送达了上述《告知函》并合法签收。雨泽祥发公司对原告的上述证据不予认可，称从未收到上述《告知函》，并提交（2013）二中民终字第01768号民事判决书、（2013）丰执异字第00092号执行裁定书等证据证明雨泽祥发公司的注册地早已拆迁。本院审查上述证据后认为，原告提交的快递单及签收底联足以证明《告知函》已经由雨泽祥发公司签收，故雨泽祥发公司已经在2016年3月12日前后收到了《告知函》，雨泽祥发公司在收到《告知函》后，至2016年6月原告立案起诉时止始终未按照原告提供的收款方式支付欠付费用，雨泽祥发公司虽主张其曾主动联系原告交纳租金及其他费用，但原告予以拒绝，然而在原告已经通过《告知函》指定收款账户的情况下，雨泽祥发公司完全可以直接支付租金，或以提存或其他方式按期履行债务，故雨泽祥发公司的抗辩不足采信，其已经构成违约，该违约行为已经达到了《租赁合同》第16.4条（a）项所约定解除权行使的条件，故本院认定原告有权要求判决解除《租赁合同》。诉讼期间，本院对涉案房屋进行了现场勘验，勘验显示涉案房屋现由原告实际控制，中港国际公司表示房屋内的装修、家具、电器、空调室外机、消防设施均为其出资施工和购置，上述物品、设施均保持原状。雨泽祥发公司表示其在承租房屋之初曾为涉案房屋装修投资60万元，其余均为中港国际公司实际出资。就涉案房屋内已形成附合的装饰装修物的造价及现值，雨泽祥发公司表示不申请鉴定，后本院于2017年10月30日、2017年11月8日两次传唤中港国际公司到庭就是否申请对上述装饰装修物的造价及现值进行鉴定，中港国际公司均无正当理由未到庭。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案查明的事实，雨泽祥发公司的违约行为已经达到了《租赁合同》第16.4条（a）项所约定解除权行使的条件，原告有权依据上述约定解除合同，故本院对原告关于判令解除双方于2013年11月29日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故2015年5月至2016年3月的租金458333.33元、物业费17万元、电费49870.80元、水费1781.76元，雨泽祥发公司应向原告承担继续履行的违约责任。就上述欠付租金的滞纳金，原告主张按合同约定的日千分之五标准计算，但未就其实际损失进行举证，雨泽祥发公司主张上述滞纳金标准过分高于原告实际损失，并申请对滞纳金予以酌减，本院考虑合同履行情况、预期利益等综合因素，对上述滞纳金标准予以酌减。合同解除后，雨泽祥发公司应将涉案房屋腾退并交还原告；根据雨泽祥发公司与中港国际公司签订的《协议书》，中港国际公司实际占用涉案房屋并在房屋内经营，原告主张中港国际公司与雨泽祥发公司共同腾退房屋，于法有据，本院予以支持。中港国际公司的装饰装修物则应由中港国际公司另案主张权利。就原告主张的自2016年4月至实际腾退房租之日止的房屋使用费，本院考虑房屋实际占用情况和当事人过错程度，酌定按《租赁合同》所约定租金标准的70%即每日1370元标准支持至房屋实际腾退之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会与被告北京雨泽祥发贸易有限公司于二〇一三年十一月二十九日签订的《租赁合同》；二、被告北京雨泽祥发贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会自二〇一五年五月至二〇一六年三月的租金四十五万八千三百三十三元三角三分，以及上述欠付租金自二〇一六年四月一日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的滞纳金；三、被告北京雨泽祥发贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会物业费十七万元、电费四万九千八百七十元八角、水费一千七百八十一元七角六分；四、被告北京雨泽祥发贸易有限公司、第三人中港国际投资发展（北京）有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区外交部南街8号京华豪园三层房屋腾退并交还于原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会；五、被告北京雨泽祥发贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会自二〇一六年四月一日起至实际腾退房屋之日止，按每日一千七百三十元标准计算的房屋使用费；六、驳回原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。案件受理费15524元，由原告北京市朝阳区京华豪园小区业主委员会负担4657元（已交纳），由被告北京雨泽祥发贸易有限公司负担10867元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 郝 卓人民陪审员 李 欣人民陪审员 闫月琴二〇一七年十一月十二日书 记 员 韩 迪书 记 员 吴 丹