辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽14民终1647号上诉人（原审被告）：绥中县西水房地产开发有限公司，住所地绥中县。法定代表人：朱天民，该公司经理。委托诉讼代理人：李万福，辽宁一鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪，女，汉族，职员，住绥中县。委托诉讼代理人：万吉（张雪的丈夫），男，满族，职员。上诉人绥中县西水房地产开发有限公司（以下简称西水公司）因与被上诉人张雪房屋买卖合同纠纷一案，不服绥中县人民法院(2017)辽1421民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人西水公司的委托诉讼代理人李万福、被上诉人张雪及其委托诉讼代理人万吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西水公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判和发回重审，一二审诉讼费由被上诉人张雪承担。事实和理由，一、本案一审判决事实认定错误。1.本案房屋买卖过程中不仅有上诉人与被上诉人，还有张玉书、刘晓梅夫妇，张玉书与刘晓梅系再婚，张玉书与张雪系父女。在西水公司订购房屋的是张玉书、刘晓梅夫妇，并交纳定金和首付款。张玉书购买此楼准备办理贷款涉房屋登记署名，西水公司将首付款交款人登记为张雪，并不代表张雪是该房屋买卖合同的主体。2.张雪在起诉状中与法庭审理中叙述前后矛盾，一是购房款来源，二是房屋未交付的原因。除本案楼房外，张玉书还曾在东戴河购买房屋登记在张雪名下，可见，张雪所说自己出资购买楼房与事实不符。3.本案购买房屋的是张玉书夫妇，张玉书因病去世后，基于刘晓梅的请求，西水公司给其办理退房；二、本案一审判决程序错误，适用法律不当。1.本案一审判决认定双方无直接买卖合同行为，但以张雪委托张玉书购房过程中，张玉书已经向西水公司披露委托购房的事实，认定成立买卖合同缺乏事实依据，张雪提交的只有西水公司出具的收据，没有张雪的签名，双方没有签订正式的购房合同，收据的署名为办理房证和贷款需要。根据本案证人刘晓梅出庭作证所述事实与张雪的陈述不能证明所购房屋是张雪的购买行为或委托行为。2.本案一审判决认定西水公司未按合同约定交付房屋，未征得张雪同意退款给刘晓梅系违约行为，无事实依据。西水公司开发的楼房在2015年下半年交付使用，有业主陆续入住。订购房屋时留存信息均为张玉书夫妇，当时多次联系他们要求办理后续手续，因对方原因没有办理，过错不在西水公司。同时，本案中未出现合同目的无法实现的情形，无论是张玉书夫妇，还是张雪，只要办理后续手续就能办理购房的正式手续，一审法院以西水公司退款给刘晓梅认定西水公司承担违约责任无事实依据和法律依据。3.本案在一审过程中有张雪及其代理人万吉出庭，二人虽为夫妻关系，但没有正当出庭代理手续，属于程序违法。张雪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张雪向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告西水公司继续履行楼房买卖合同，交付原告所购楼房，原告交付该楼购买余款。事实与理由:2012年12月1日，原告通过父亲购买由被告开发的位于绥中县前卫镇中学附近的楼房X号楼1单元3层东户，当时约定全部房款196713.60元，首付房款76713.60元，该楼房因被告的原因，迟迟没有交付，也没有通知原告交付房款。2016年6月，原告去西水公司催问买房事宜，被告称该房还没完成验收及办理产权登记等事宜。故被告没有通知原告办理交付楼房购买的余款。2017年3月21日，原告去被告售楼处询问楼房事宜时，被告通知该楼已被她人办理退款，买卖关系已解除。综上，原告认为被告在没有原告同意的情况下，解除买卖关系，是对原告权力的侵害，故原告请求判定被告继续履行合同，交付约定购买的楼房。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求解除与被告之间的买卖合同，双倍返还原告交付的房款。一审法院认定事实，原告张雪于2012年11月22日委托案外人张玉书订购了被告西水公司开发的商品房一户，张玉书向被告交付定金10000元。被告向张玉书出具了一张专用款收据载明，交款人张玉书，X号楼1单元3层东户，定金概不退还，楼房不得调换。2012年12月1日，张玉书向被告交付楼款76713.60元，被告向张玉书出具专用款收据，载明交款人张雪，总房款约196713.60元，首付76713.60元，X号楼1单元3层东户，预付款概不退还，楼房不得调换。此两笔款付完后，被告未向张玉书和原告交付房屋。2016年张玉书病故，2017年1月8日，被告与案外人刘晓梅达成协议，解除房屋买卖合同，被告将购楼定金及购楼款86713.60元退给刘晓梅，刘晓梅向被告出具的收据载明，西水公司付张玉书家属楼款86713.60元，给予退回其家人刘晓梅，同时该住房2号楼1单元302退还给西水公司，双方达成一致。2017年1月9日，被告向刘晓梅退还购楼款及定金。一审法院认为，原被告双方虽无直接的房屋买卖合同行为，但原告委托其父张玉书在被告处购房事实存在。在原告委托张玉书购房过程中，张玉书已经向被告披露了委托人购房的事实，原被告间实际上形成了买卖合同。被告未按合同约定向原告交付房屋，未征得原告同意与案外人刘晓梅达成解除该买卖合同协议，将房款退付给刘晓梅，属违约行为，导致原告合同目的无法实现，侵害了原告的合法权益，被告应承担违约责任。被告提出原被告之间并非存在买卖关系，被告与张玉书、刘晓梅存在买卖关系，原告非合同主体的抗辩，因被告向张玉书、刘晓梅出具的收据(2012年12月1日据)上明确载明，付款人为原告，视为被告已知悉张玉书所交款项系原告购买楼房，其抗辩本院不予支持。综上，原告解除与被告之间房屋买卖合同请求本院予以支持，双倍返还楼款的请求无法律依据，本院不予支持。被告应向原告返还购楼款，并自原告交付购楼款之日起向原告支付利息，同时双倍返还原告定金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十五条之规定，判决一、解除原告张雪与被告绥中县西水房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告绥中县西水房地产开发有限公司返还原告购楼款76713.60元，并自2012年12月1日始按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；三、被告绥中县西水房地产开发有限公司双倍返还原告张雪定金20000元。上述二、三款确定的义务自本判决生效后10日内给付。案件受理费2120元，邮寄送达费80元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是西水公司与张雪之间的房屋买卖合同是否成立。西水公司主张张玉书、刘晓梅夫妇在该公司订购房屋，交纳定金和首付款，是本案房屋买卖合同的主体。西水公司将首付款交款人登记为张雪是为了办理贷款，并不代表张雪是该房屋买卖合同的主体。为了证明其主张，西水公司在一审时申请刘晓梅出庭作证，本院查阅一审庭审笔录（一案卷宗第27页），刘晓梅的证言是，我交了一万元钱，后来又交了七万多元，首付款写张雪是为了以她的名义办理贷款，当时没有征求张雪的意见，买房张雪也不知道。本院认为，刘晓梅作为张雪的继母，在没有征求张雪能否为其买房办理贷款的情况下，将首付款交款人登记为张雪不合常理。此外西水公司就本案出售的房屋仅出具了定金和首付款两张收款收据，如果刘晓梅是交款人和买房人，那么两张收款收据应由刘晓梅持有，但实际情况是刘晓梅不持有，而是由张雪持有两张收款收据并作为交款和买房的证据提交法院。再有上述两张收款收据记载了交款人、房号及房屋的定金、首付款、总价款，并加盖了西水公司的公章。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”的规定，结合本案当事人提交的证据、证人的陈述及案件的审理等情况，可以认定，张雪委托其父张玉书在西水公司买房事实存在，西水公司与张雪之间的房屋买卖合同成立。西水公司在未征得张雪同意的情况下，与刘晓梅解除房屋买卖合同，将房款退给刘晓梅属于违约行为，西水公司应对张雪承担违约责任。关于西水公司主张“在一审过程中有张雪及其代理人万吉出庭，二人虽为夫妻关系，但没有正当出庭代理手续，属于程序违法”一节，本院查阅一审卷宗没有发现张雪委托万吉的代理手续，故一审程序存在瑕疵。二审期间，万吉提交了委托代理手续，庭审时本院征求西水公司意见，西水公司对万吉代理无异议，经审查万吉可以为张雪代理。对于西水公司的其他上诉请求，经审理无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，西水公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4240元，由绥中县西水房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程歆谦审判员  李 加审判员  刘思嘉二〇一七年十一月二十八日书记员  刘子男