四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初2003号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：李清岩，男，汉族，1971年5月20日生，无职业，现住四平市铁东区。委托代理人：王妍（李清岩妻子），汉族，1973年10月14日生，无职业，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告李清岩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告李清岩的委托代理人王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告李清岩于2013年7月26日入住华亿紫金城。自2016年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费2676元。2、判令被告支付违约金2300元。3、诉讼费用由被告承担。李清岩辩称：违约应该是双方达成一致意见，如果我不履行，才有违约一说。物业费不是原告公司说多少钱，我就交多少钱，应该是由双方约定价格。原告公司违约在先，我从未入住过该小区，业主公约第六条写明，自房屋交付、使用之日起算物业费，我没有使用，不应该交纳该物业费。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：业主应该享受到物业服务，没有享受到一级的标准，原告公司没有资格收取这个级别的物业费，回迁房应该和商品房的物业费不同，原告公司提前一个月收取下一年度物业费，是否符合国家规定，物业费应该是先享受、后收费。。2、物业服务合同、业主公约，证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：合同即使签了，物业费的标准也没有生效。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：催缴时可以打电话通知，涨价也可以打电话通知业主。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：该证据应该由法庭判定是否有效。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：打电话通知过。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：由法庭判定。李清岩没有向法庭提交证据材料。经审理查明：被告李清岩的房屋位于四平市铁东区华亿紫金城36-2-1308室，建筑面积65.59平方米。2013年7月26日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿紫金城小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月1.2元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对市政共用设施的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2015年多数业主反映电梯维保保险费（高层）100元/户/年，公共照明及智能维护费180元/户/年的收取有失公平，应以面积大小进行收取，泰和物业公司在征得华亿紫金城小区82%业主同意后，将价格调整为电梯维保保险费（高层）100元/户/年不变，公共照明及智能维护费180元/户/年调整为电梯费，1层至5层价格0.4元/月/平方米，6层至顶层价格0.5元/月/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，96%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告自2016年1月1日至2016年12月31日期间欠物业服务费1338元，2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费1338元，合计欠物业服务费2676元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李清岩支付物业服务费2676元及违约金2300元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原告举证、被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李清岩支付物业服务费2676元合理。被告应支付原告违约金802元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告李清岩系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告李清岩一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告李清岩提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称其从未入住、使用过该房屋，不应该交纳物业服务费问题。由于原、被告签订《物业管理托管合同》之时，被告就已经取得房屋钥匙，已经对该房屋享有实际占有权，没有装修及沒有实际入住并不影响被告对该房屋行使占有权和使用权。物业公司已履行了合同义务，对整个小区提供了物业服务，被告未居住是自身原因，原告并无过错。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故本院对被告的辩解不予采信。关于被告辩称物业公司说赠送4个月物业费，但没有赠送，欺骗业主违约问题。因该问题不属本案审理范围，被告如果对赠送物业费有异议，应另案告诉处理。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费2676元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即802元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告李清岩于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费2676元、违约金802元，合计3478元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李清岩如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李清岩负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐