浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终1317号上诉人（原审原告）：湖州金程物业管理有限公司，住所地德清县武康镇舞阳街御景公馆诚园5幢106室。法定代表人：倪建武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏建伟，浙江宪道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚小月，女，1974年2月10日出生，汉族，住德清县。委托诉讼代理人：姚有林（住德清县，系被上诉人父亲）。上诉人湖州金程物业管理有限公司（以下简称金程物业公司）因与被上诉人姚小月物业服务合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2017）浙0521民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金程物业公司上诉请求：1.依法改判姚小月支付物业服务费8304元，逾期付款违约金1600元；2.一审、二审诉讼费用由姚小月承担。事实与理由：一、认定事实方面。一审认定姚小月为装修于2017年3月15日在金程物业公司处领取钥匙及附属配套钥匙，对2017年3月15日之前的物业费酌情认定，没有考虑到物业服务合同纠纷案件的性质及本质。涉案物业服务合同合法有效，金程物业公司已经为河滨城市公寓小区业主提供物业服务，姚小月受合同约束，应按照合同约定交纳物业费。钥匙的交接是房屋开发商和姚小月之间的事情，与物业公司无关。且在金程物业公司之前，有两个物业公司先后为河滨城市公寓小区提供物业服务，姚小月一直未领取钥匙不是金程物业公司的原因，金程物业公司在没有姚小月通讯方式的情况下，只能保管好钥匙，等姚小月来拿。姚小月不拿钥匙的本意就是为了逃避物业费。钥匙问题不是姚小月拒交物业费的理由。至于姚小月房屋一直空置，金程物业公司没有提供物业服务，姚小月也不需要物业服务的问题，金程物业公司是为整个小区提供物业服务，而不是为一个业主，主要金程物业公司为整个小区提供了物业服务，姚小月就应按合同交纳物业费。二、适用法律方面。一审根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定判决，系适用法律错误。该条款不适用本案，且《中华人民共和国合同法》是一般法，按照特别法优于普通法的适用原则，本案主要适用《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条。姚小月辩称，一、一审判决确实不公，但是对姚小月不公，金程物业公司的诉讼请求没有法律依据，与事实不符，一审法院判决姚小月承担50%的物业费没有依据。二、本案不是物业服务合同纠纷，实际是侵权案件，是金程物业公司侵犯姚小月房屋使用权。三、因为金程物业公司扣留姚小月房屋钥匙数年，给姚小月带来极大不便和巨大的经济损失，这是姚小月拒交物业费的原因。四、房屋钥匙交付姚小月之前的物业费，姚小月是不会交纳的，如果房产公司不是要金程物业公司代扣姚小月房屋钥匙而是要金程物业公司转交，金程物业公司却没有转交，物业费也应由金程物业公司自己负责。故请求二审法院维持原判。金程物业公司向一审法院起诉请求：１.姚小月支付物业管理服务费8304元，违约金1600元；２.姚小月承本案诉讼费。一审法院认定事实：姚小月于2006年9月购买河滨城市公寓东苑新村62幢1单元802室（面积138.44㎡），并有75号地下车位一个，一直未予入住。金程物业公司自2013年始与河滨城市公寓第一届业主委员会签订物业管理服务合同，由金程物业公司为河滨城市公寓全体业主和使用人提供物业管理服务，已连续四年，自2013年8月1日至2017年7月31日，其中7-10层收费标准为1.25元／月.平方米。姚小月为装修于今年3月15日在金程物业公司处领取房子钥匙及部分附属配套钥匙。一审法院认为，物业公司与业主委员会订立的物业管理服务合同的效力及于全体业主，住房钥匙实际影响到业主对房屋所有权的行使，一般应由房产公司在交房时一并交付给业主，但本案住房钥匙的交接却在物业公司和业主之间，金程物业公司、姚小月在长达十年的时间未交接钥匙，有悖常理，对此双方均不能提出有利于己方的令人信服的理由和证据，因此该院认定由于双方的懈怠，导致无法正常完成交接，对本案物业费纠纷的产生均存在过错，故酌情认定由姚小月承担钥匙交接前即2017年3月15日前50%的物业管理服务费（138.44㎡×1.25元／月.平方米×43.5个月×50%=3764元），钥匙交接后即2017年3月15日至7月31日的物业管理服务费应全额交纳（138.44㎡×1.25元／月.平方米×4.5个月=779元），金程物业公司诉请之违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、姚小月于判决生效之日起十日内支付湖州金程物业管理有限公司物业管理服务费4543元；二、驳回湖州金程物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由湖州金程物业管理有限公司负担。本院二审期间，金程物业公司向本院提交德清兴隆房地产开发有限公司书证一份，证明姚小月在2008年10月24日已从房地产开发商处领取涉案房屋房产证和土地证。姚小月经质证认为，对证据待证事实予以认可，房产证、土地证确实在该时间段左右领取，但是房地产开发商没有交付房屋钥匙、房屋质量保证书等。本院经审查认为，双方对待证事实并无争议，本院对该证据的的效力予以确认，姚小月确于2008年10月左右领取涉案房屋房产证和土地证。姚小月未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审法院认定2017年3月15日之前的物业费，姚小月按照物业服务合同约定的50%交纳，是否正确；二、一审法院适用法律是否正确。关于争议焦点一，根据《物业管理条例》第四十二条及规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，姚小月于2006年9月购买涉案房屋后，一直未取得房屋钥匙，如确因建设单位原因未完成涉案房屋钥匙的交付，导致姚小月未实际占有涉案房屋，则金程物业公司无权向姚小月主张2017年3月15日之前的物业费，该部分物业费应由涉案房屋建设单位交纳，但姚小月提供的证据尚不能证明其未领取钥匙的原因在于建设单位，因此姚小月不予交纳2017年3月15日之前的物业费的抗辩理由，依据不足。但金程物业公司认为交付钥匙是姚小月与建设单位的事，与自己无关的上诉理由，依据亦不足，现实中大量存在建设单位委托物业公司交付房屋钥匙的情形，金程物业公司该项上诉理由缺乏证据支撑，本院不予采纳。故一审法院最终酌情判决姚小月按合同约定的50%交纳2017年3月15日之前物业费，尚属合理，符合公平原则，本院予以维持。关于争议焦点二，物业服务合同属于合同的一种，可以适用《中华人民共和国合同法》相关条款，物业服务企业为业主提供服务，业主应根据双方合同支付约定价款或者报酬，一审法院引用《中华人民共和国合同法》第一百零九条作为判决的法律依据，并不属于法律适用错误，但在法律适用上确实存在瑕疵，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，本院维持一审判决，仅对一审法律适用上的瑕疵予以纠正。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对金程物业公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖州金程物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 静审判员 朱 莹审判员 梁 帅二〇一七年十一月三日书记员 沈文婷