河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1522民初412号原告：王开亮，男，1954年1月5日出生，汉族，居民，户籍地光山县。委托诉讼代理人：冯忠旗，光山县法律援助中心律师。被告：胡宗禄，男，1966年10月10日出生，汉族，经商，户籍地光山县。委托诉讼代理人：易海燕，河南紫弦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玉敏，河南紫弦律师事务所实习律师。原告王开亮与被告胡宗禄房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王开亮及其委托诉讼代理人冯忠旗、被告胡宗禄的委托诉讼代理人易海燕和邓玉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王开亮向本院提出诉讼请求：1、判令胡宗禄继续履行与王开亮2010年1月3日签订的合同，并于2017年9月30日前交付置换的两间两层门面房；2、胡宗禄赔偿合同履行后王开亮应当获得的房屋租赁费350000元；3、胡宗禄赔偿王开亮违约金3000000元。事实与理由：2010年1月31日，胡宗禄拟对××小区临街进行开发建设，与原告签订协议书并经过公证处公证。协议约定，原告于2010年2月9日以前迁出位于光山县城××路北侧××及附房，被告于2010年7月30日交出确定置换的临街门面房，该房屋位于九龙东××小区，坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层。现原告按协议履行完义务，被告却拆迁至今未动工交房，严重损害了原告的合法权益，特具状起诉。胡宗禄辩称，1、原告诉称被告未能如期交付置换房屋，属于政府未能如期交地所致，责任不在被告。××小区建设用地是光山县东城建设指挥部办公室于2002年9月依法公开向社会挂牌出让，被告以光山县城建开发公司名义竞得。出让合同约定，该出让土地上的房屋拆迁及附着物处理都由东城办负责，因该土地上有部分拆迁户不愿拆迁，致使该地块临九龙东与二环路交叉口约8亩土地未能如期交付给被告，导致没能开发建设。而原告要求置换的房屋位置正位于该8亩土地范围内。被告与原告签订置换协议时，确实无法预见发生这种情况，政府拆迁不能交地，也是被告无法避免和克服的，应属于不可抗力致使被告不能如期交付置换房屋，被告不应承担违约责任。2、原告诉请继续履行合同，被告没有异议。根据原、被告之间的《协议书》，原告的住房置换××小区拟建坐北朝南、从西向东第四单元两间两层临街门面房。该两间置换的门面房市场价约100万元。因政府拆迁原因没能交地给被告建设，继续履行交房，暂时无法实现，但政府正在想办法拆迁，若政府拆迁完毕交地给被告建设，实现继续履行交房给原告是可以的。退一步讲，如果政府拆迁时间长或不可能，也可依合同约定，按该两间置换的门面房100万元补偿给原告，这也是继续履行合同方式之一。3、原告要求恢复拆迁房屋原状，已不可能。原告的原住房在××小区建设用地范围，属于应拆迁的房屋，早已拆迁完毕，不可能再恢复原状，原告的这项请求没有法律依据，法院不应支持。原告的房子拆迁后，为了解决其临时住房问题，答辩人将××小区3单元4楼的一套房子借给了原告居住至今，在原告的置换房屋没有交付或拆价补偿之前，原告可以居住，被告并没有索要，这也是被告经原告同意所采取的补救措施。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院开庭组织当事人进行了质证。当事人对下列事实和证据无异议。根据光山县城镇建设规划许可，胡宗禄拟对光山××××路北侧的××小区临街进行开发建设，2010年1月31日，王开亮与胡宗禄签订《协议书》，协议主要约定，拆除王开亮位于光山县城××路北侧××及附房，该房屋的产权证记载，房屋所有权人王开亮，房产证号02××43，注册号41125；置换胡宗禄开发的九龙东北侧××小区临街门面房，坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层，该两间门面房市场价约1000000元，建筑面积约200平方米；对房屋工程质量、建筑结构、水电等进行了约定；王开亮交房时间为2010年2月9日之前，胡宗禄交置换的房屋时间为2010年12月30日；还约定，胡宗禄如不能按本协议所述内容及条款履行，承担王开亮现有置换房三倍补偿；王开亮如不能按本协议所述内容及条款履行，负同等责任。2010年2月1日，光山县公证处出具（2010）光证民字第041号公证书，对该协议进行公证。协议签订后，王开亮向胡宗禄交付了房屋，该房屋已经拆除，胡宗禄提供其开发××小区3单元4楼的一套商品房给王开亮居住。2002年9月,光山县东城建设指挥部办公室依法公开向社会挂牌出让××小区建设用地，胡宗禄以光山县城建开发公司名义竞得，因出让的土地上有部分拆迁户没有拆迁，胡宗禄没能开工建设，致应置换给王开亮的房屋没能交付，遂引起本案的诉讼。双方当事人对下列事实和证据有异议。1、胡宗禄举证的光山县东城建设指挥部办公室2017年3月12日出具的情况说明，内容为：“××小区建设用地是光山县东城建设指挥部办公室于2002年9月依法公开向社会挂牌出让的土地，由胡宗禄以光山县城建开发公司名义竞得。按合同约定，该出让土地上的房屋拆迁及附着物的处理应由东城办负责。因为拆迁的原因，该地块临九龙东与二环路交叉口约8亩土地未能如期交付使用，致使该地块至今没能得到开发建设”。胡宗禄认为，因为东城办对出让的土地未完成拆迁，导致其不能开工建设，不能向原告交付置换房屋的责任属于政府，胡宗禄不应承担违约责任。王开亮认为，胡宗禄与光山县东城建设指挥部办公室是国有土地使用权出让法律关系，王开亮与胡宗禄房屋置换法律关系，二者的法律关系不同，王开亮要求按照与胡宗禄房屋置换协议，由胡宗禄承担违约责任。2、王开亮举证光山县东城“财富广场”2号楼、5号楼商铺销售价格表，价格每平方米13600元、14000元不等；“东方名都”优惠后的价格每平方米11349元、11583元不等，王开亮主张如果被告不能交付房屋，比照此房价交付房款。胡宗禄认为，“财富广场”、“东方名都”商铺销售价格与本案无关，同一地段房屋不同位置根据小区服务水平有关，不能证明其房屋的价值，原告置换房屋的价值在协议中已经约定处理；王开亮主张的违约金过高。为了确定置换房屋现在的市场价值，王开亮向本院提出申请，要求进行市场价值鉴定。本院于2017年5月18日委托安徽中衡司法鉴定中心司法鉴定，2017年10月12日该鉴定中心向本院复函，“无法受理此案，将该案件予以退回”。本院认为，2010年1月31日王开亮与胡宗禄签订的《协议书》合法有效，双方均应按协议的约定全面履行自已的义务。胡宗禄没有履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任。胡宗禄抗辩不能向王开亮交房的原因是政府拆迁不能交地，应属不可抗力致使不能按期交付置换房屋，胡宗禄不应承担违约责任；本院认定胡宗禄抗辩理由不能成立，胡宗禄承担本案的违约责任后，如认为政府部门有过错责任，可依法行使权利。综上所述，原告王开亮诉请判令被告胡宗禄继续履行与王开亮2010年1月3日签订的合同，并于2017年9月30日前交付置换的两间两层门面房，本院判令被告胡宗禄在本判决生效之日起六个月内向原告王开亮交付其开发的坐落在光山××××路北侧××小区临街门面房（坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层，建筑面积200平方米）。原告王开亮诉请判令被告胡宗禄赔偿合同履行后王开亮应当获得的房屋租赁费350000元及赔偿违约金3000000元，被告胡宗禄陈述合同约定的违约金过高，本院判令比照买卖合同的司法解释，由被告胡宗禄赔偿原告王开亮违约损失，以《协议书》约定的房屋市场价1000000元按中国人民银行同期同类人民币贷款利率基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，从2011年1月1日起计算至交付房屋之日止，其过高的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告胡宗禄于本判决生效之日起六个月内向原告王开亮交付其开发的坐落在光山县城九龙东路北侧××小区临街门面房（坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层，建筑面积200平方米）。二、被告胡宗禄赔偿原告王开亮违约损失（以《协议书》约定的房屋市场价1000000元按中国人民银行同期同类人民币贷款利率基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，从2011年1月1日起计算至交付房屋之日止）于本判决生效之日起十日内付齐。三、驳回原告王开亮其他过高诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33600元，原告王开亮负担25550元，被告胡宗禄负担8050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘忠焰审 判 员  陈 钢人民陪审员  陈谟良二〇一七年十一月十日书 记 员  李 玮