昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0102民初9609号原告：邝珂嘉，女，彝族，1968年10月1日出生，身份证住址为云南省昆明市晋宁县,委托代理人：张万华、李静，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汉都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915301025527404614。住所为云南省昆明市五华区龙泉路沙坝营23号云南广播电视大学龙泉校区内办公楼*栋。法定代表人：苏黎明。委托代理人：方鸣，女，彝族，1982年9月9日出生，身份证住址为云南省昆明市五华区，系云南汉都房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告邝珂嘉诉被告云南汉都房地产开发有限公司（简称汉都公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邝珂嘉的委托代理人张万华、李静，被告云南汉都房地产开发有限公司的委托代理人方鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邝珂嘉诉称：原告与被告于2015年6月27日签订天阔3-1103号《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的久皓大院Ⅱ，3幢11层1103号房，房款为：504177元。合同约定的交房日期为2015年12月31日，逾期交房的违约责任为：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，二、逾期90天，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。签订合同后原告支付了204177元的首付款，其余款项为银行贷款支付。现合同约定的交房日期已逾期，被告仍然未将符合交房条件的房屋交付给原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行天阔3-1103号《商品房购销合同》将符合交房条件的久皓大院Ⅱ3幢11层1103号房交付给原告，并办理产权证不动产证办至原告名下；2、被告支付原告自交房届满次日起至2017年7月3日的逾期交房违约金73773.00元（2016年1月1日至2016年3月31日按照每天50元计算，2016年4月1日至2017年7月3日按照已付房款504177.00元的0.03%/天计算）；3、被告支付从2017年7月4日至实际交房之日止的逾期交房违约金（已付房款504177.00元的0.03%/每天计算）；4、被告承担本案案件受理费。被告云南汉都房地产开发有限公司辩称:我公司已陷入经营困难，资金紧缺，正在努力筹措资金，完成小区建设的后续工作。相比昆明随处可见的烂尾楼而言，我公司是在努力的建房，小区建设的后续工作仍需要很多资金完成。根据合同第10条，我公司已完成了五方验收及五方的盖章，并以媒体公告的形式通知乙方进行交房。根据昆明市中级人民法院（2017）云01民终3555号判决书，“中天·久皓大院”楼盘共8幢房屋已符合合同约定的交房条件，法院已经给予了确认。2016年10月30日是交房日。根据合同约定，违约金前三个月按每天50元计算，合同约定的违约金已经高于银行同期贷款利率的两倍，请求法院根据有关法律规定予以调整。综上，我方认为符合交房的时间点是2016年10月30日，延期交房应当到2016年10月30日止。约定的违约金过高，应当予以调整，以生效的裁判文书作为参照予以调整。经审理，本院确认以下案件事实：2015年6月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：天阔3-1103），约定：乙方向甲方购买“久皓大院Ⅱ”第3幢第11层1103号房；房屋总价款为人民币504177元，房屋参考套内建筑面积为61.32平方米；乙方首期支付购房款204177元，付款日期为2015年6月27日，剩余价款人民币30万元向公积金管理中心贷款支付；甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续等内容。若因乙方原因未能按期交接，自合同约定（或甲方通知）期限届满次日起，甲方不承担逾期交房责任。同日，原、被告双方对商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号KM2015062741995）。合同签订后，原告按合同约定履行完毕购房款交付义务。之后被告未能按照合同约定的期限交付房屋。2016年10月28日，“中天·久皓大院”项目的建设、监理、施工、设计、勘察五方在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（共8份）上签字并盖章，确认“中天·久皓大院”1-8栋建筑验收合格。2016年10月30日，被告在云南信息报刊登交房公告。庭审中，原告认为房屋不符合交房条件，至起诉时仍未接房；庭审中，被告要求对违约金进行调整。另确认，1、原、被告双方认可“久皓大院Ⅱ”与“中天·久皓大院”系同一工程项目。2、根据昆明市中级人民法院（2017）云01民终3555号民事判决书，涉案的“中天·久皓大院”楼盘共8栋建筑已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，已符合购房合同约定的交房条件。以上事实，由原、被告的庭审陈述及双方提交的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《公证书》、发票、交房公告、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、（2017）云01民终3555号民事判决书等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告是否已履行交房义务？2、合同约定的违约金是否应该进行调整？关于争议焦点一，原告认为房屋仍不具备交房条件，为此提交了网络截图、昆明市住房和城乡建设局文件（昆建通〔2017〕70号），并申请调取昆明市五华区红云街道办事处的调解记录用以证明其主张。被告辩称房屋已于2016年10月28日通过了五方验收，亦可提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且于2016年10月30日通过新闻媒体发布了交付公告，其已按照合同约定履行了交房义务。本院认为，原告提交的证据不足以证实其主张，具体而言：网络截图的内容系新闻媒体的报道，而非本案当事人的意思表示，本院不予认可。昆建通〔2017〕70号文件，其内容系昆明市住房和城乡建设局认为被告与业主签订的《商品房购销合同补充协议一》第3条违反了合同法的相关规定，并责令被告“抓紧完善配套设施建设，完成竣工验收备案手续后再进行交房”，该文件并未直接否定、也无权否定五方验收的效力，本院认为不能据此否定五方验收的效力。关于原告申请调取的昆明市五华区红云街道办事处的调解记录，我院工作人员前往该处核实，该办事处工作人员表示并无相关调解记录，故本院不予确认。综上，本院认可被告已按《商品房购销合同》约定的方式履行了交房义务。关于争议焦点二，依据合同约定，由于被告未按期（2015年12月31日前）交房，已构成违约，故被告应支付原告在其以媒体公告通知原告办理交房手续前的违约金。其中，对于逾期交房90天内的违约金，合同约定按每天50元支付，原、被告双方对此不持异议，故2016年1月1日至同年3月31日的违约金为人民币4500元。对于逾期交房90天后的违约金，合同约定按原告已付房款的0.03%乘以逾期天数计算，庭审中被告申请予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，综合考量涉案房屋面积、所处位置、合同的履行情况等因素，本院认为双方所签合同约定的违约金确实过高，应予调整，逾期交房90天后的违约金按已付房款0.01%乘以逾期天数的标准计算为宜，按此标准计算违约金的金额为人民币10739元（自2016年4月1日至同年10月30日止共213天）。以上违约金共计人民币15239元。综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系当事人的真实意思，未违反相关法律法规，合法有效。被告虽然逾期交房，但本院认可其已按《商品房购销合同》约定的方式履行了交房义务，原告未能按期接房，根据合同约定，自被告通知次日起，被告不承担逾期交房责任。关于办理产权证不动产证至原告名下的诉请，首先，双方在合同约定原告须在办理完毕房屋交接手续等事项并提供相应的材料后，由被告在240个工作日内负责办理商品房登记手续及抵押登记手续，而原告至起诉时仍未办理完毕房屋交接手续。其次，办理产权登记系由行政部门依法行使行政职权范围内的审批行为，本案系商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，不宜在民事诉讼中处理涉及行政审批行为的事项。故原告的该项诉请不符合双方约定和法律规定，本院不予支持。关于逾期交房的违约金，本院依据相关法律规定，对合同约定的违约金计算标准进行了适当的调整，经计算，逾期交房的违约金共计人民币15239元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邝珂嘉逾期交房违约金人民币15239元；二、驳回原告邝珂嘉的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1644元，由原告邝珂嘉承担3036元，由被告云南汉都房地产开发有限公司承担340元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  杜小伦审 判 员  张薰文人民陪审员  江常伟二〇一七年十一月十三日书 记 员  王怡荔