江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初4979号原告：杨培秀，女，1974年10月28日生，汉族，住秦淮区，原告：许威，男，1987年4月15日生，汉族，住南京市江宁区，被告：陈慧如，女，1936年8月22日生，汉族，住济南市天桥区，被告：陈军，男，1968年5月20日生，汉族，住上海市卢湾区，被告：陈恩，男，1975年11月24日生，汉族，住上海市长宁区，被告：陈光明，男，1937年2月5日生，汉族，住上海市闸北区，被告：陈国俊，女，1933年4月3日生，汉族，住南京市秦淮区，被告：王之伟，女，1942年2月16日生，汉族，住西安市雁塔区，被告：陈宁，男，1968年5月30日生，汉族，住西安市碑林区，被告：陈茵，女，美国国籍，住西安市雁塔区，被告：江顺麟，男，美国国籍，住南京市秦淮区，被告：江小林，男，1949年8月16日生，汉族，住南京市鼓楼区，被告：江红麟，女，1951年9月18日生，汉族，住南京市秦淮区，被告：江惠林，女，1953年3月21日生，汉族，住南京市秦淮区，被告：江幼林，男，1959年10月20日生，汉族，住南京市秦淮区，被告：江兰麟，女，1962年1月2日生，汉族，住南京市玄武区，被告：江美麟，女，1947年9月2日生，汉族，住南京市秦淮区，以上十五被告的委托代理人李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。被告：陈国瑞，女，1935年8月16日生，汉族，住南京市秦淮区，委托诉讼代理人：袁巍，江苏天淦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李南，系陈国瑞儿子，住南京市，原告杨培秀、许威与被告陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈国俊、王之伟、陈宁、陈茵、江顺麟、江小林、江红麟、江惠林、江幼林、江兰麟、陈国瑞、江美麟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨培秀、许威，被告陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈国俊、王之伟、陈宁、陈茵、江顺麟、江小林、江红麟、江惠林、江幼林、江兰麟、江美麟的委托诉讼代理人李箕龙，被告陈国瑞的委托诉讼代理人袁巍、李南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认位于南京市××××号（房屋所有权证书号：宁房权证秦转字第××号，丘权号xx）的房屋的百分之九十五所有权归原告所有。（即陈光辉、陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈国华、陈国俊所享有的份额归原告所有）；2、请求法院判令被告陈国瑞所有的南京市秦淮区××房屋××之五的房屋所有权折价归并原告所有，原告支付被告陈国瑞折价款5.2万元；3、请求法院判令被告协助原告将位于南京市××××号房屋（所有权证书号：宁房权证秦转字第××号，丘权号xx）的不动产登记证变更登记到原告名下；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：南京市××××号（房屋所有权证书号：宁房权证秦转字第××号，丘权号xx，以下简称诉争房屋）是被告的祖产，在2015年被告对诉争房屋进行了继承析产，并办理了房屋所有权证和国有土地使用证，其中陈光辉占二分之一的份额，陈慧如占八分之一的份额，陈军、陈恩共同占八分之一的份额，陈光明、陈光辉、陈国瑞、陈国华、陈国俊共同占四分之一份额。因房屋共有人较多，占55%份额的陈光辉住西安市，其他共有人也不居住在诉争房屋内，大家协商房屋挂牌出售。被告陈国瑞占有5%的份额并居住在诉争房屋内，在房屋出售过程中，除陈国瑞外的所有被告均同意以104万元的价格出售，并且在2017年4月20日向陈国瑞发出了优先购买权的告知函，告知陈国瑞诉争房屋以104万元出售，但陈国瑞没有做出要以104万元购买诉争房屋的意思表示。2017年4月27日原告和被告签订了房屋买卖合同，约定，原告以104万元的价格购买诉争房屋，合同签订3天内原告支付定金10万元，余款94万元于房屋过户10日内支付。因被告陈光辉年龄大，其与陈国华出具公证委托书委托江红麟作为代理人代为出售诉争房屋的份额，陈慧如出具公证委托书委托张苇作为其代理人出售房屋。诉争房屋的所有权人除陈国瑞外，均在买卖合同上签字，原告依照合同约定支付了10万元定金，被告也将房屋产权证、国有土地使用权证交付给了原告，但是被告陈国瑞仍拒绝签字。此后陈光辉去世，其立遗嘱，诉争房屋的份额由其妻王之伟继承，其子女均认可该遗嘱并同意由王之伟继承。2016年5月12日陈国华去世，其丈夫江学仁早在1987年去世，两人共育有8子女，江霖未婚未育已于1996年去世，江顺麟、江小林、江惠林、江幼林、江兰麟、江美麟均同意放弃对诉争房屋的继承，将其享有的份额由江红麟一人继承。原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，系双方真实意思表示，对双方均有约束力。被告陈国瑞不同意出售其所占有的5%的份额，而享有95%产权份额的被告不在诉争房屋内居住，且房屋是不可分割的整体，原告要求依照物权法的规定将被告陈国瑞5%的份额以合同总房款的比例折价支付给陈国瑞5.2万元。被告陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈国俊、王之伟、陈宁、陈茵、江顺麟、江小林、江红麟、江惠林、江幼林、江兰麟、江美麟辩称：陈慧如等十五人的意见是均同意将诉争房屋中属于这十五人的份额转让给两原告。被告陈国瑞辩称：本案中诉争的房产系由八人采用按份共有和共同共有两种形式共同拥有，同时目前该房产下的产权人有部分已经过世，因此该涉案房屋的权属目前尚未清晰。在此情况下，被告认为原告基于与部分产权人签订的买卖合同的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，相关权属在未确权时，原告的诉讼请求没有依据。被告陈国瑞与其他四人共同共有该房屋四分之一的权属，在未经得陈国瑞明确同意，对该部分权属，其他共有人无权对外作处分行为，因此原告对该部分的权属基于合同要求履行，也是没有事实和法律依据。其他被告发出的一份告知函，并不具备法律规定的优先购买权告知的生效条件，因此陈国瑞的优先购买权并未丧失，陈国瑞在本案中可随时提出优先购买权。诉争房屋已经过南京市房屋安全鉴定处鉴定被评价为危房，不具备上市条件，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：坐落本市秦淮区白下路××（××号xx，建筑面积101.2平方米）的房屋原属被告家祖产，由陈光辉、陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈国俊、陈国华、陈国瑞于2015年领取了宁房权证秦转字第××号房屋产权证，登记为按份共有、共同共有，即陈光辉享有二分之一份额，陈慧如享有八分之一的份额，陈军、陈恩共同享有八分之一的份额，陈光明、陈光辉、陈国瑞、陈国华、陈国俊共同享有四分之一份额。2016年5月12日陈国华去世，其丈夫江学仁早在1987年去世，两人共育有8子女，江霖未婚未育已于1996年去世，江顺麟、江小林、江惠林、江幼林、江兰麟、江美麟均同意放弃对诉争房屋的继承，将其享有的份额由江红麟一人继承。2017年4月20日被告陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈光辉、陈国俊、陈国华向被告陈国瑞发出“告知函”，将该函张贴于诉争房屋大门，载明：因该房屋的共有人年纪较大，一致同意将共有房屋出售，经过一年多的挂牌，多人去现场查看，现所有人都同意以104万元的价格出售该房屋，根据法律规定你有优先购买权，与买受人签订正式房屋买卖合同之前通知你，望收到该函3日内答复，逾期未答复，视为放弃优先购买权。同日，上述产权人又以快递邮寄了该函给陈国瑞。上述告知函留有江红麟的联系电话及联系地址。4月24日江红麟收到陈国瑞的回函，载明：来函于23日收到，来函所有人没有身份信息，无法确认真实性，104万元也不是我认可的价格，我本人有房屋共有权，该价格对我不适用，我本人居住在该房屋内无其它住所，在核实来函所有人身份后，大家再协商解决。2017年4月27日两原告（乙方）和被告陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈光辉、陈国俊、陈国华（甲方）签订了房屋买卖合同，约定，乙方以104万元的价格向甲方购买诉争房屋，合同签订3天内原告支付定金10万元，余款94万元于房屋过户到乙方名下10日内乙方一次性支付；鉴于甲方房屋共有权人众多，经协商一致，甲方共有权人同意将上述款项汇入甲方指定的江红麟交通银行账户；甲方收到款项后内部分配问题与乙方无关。同年4月28日江红麟出具收条，确认收到原告定金10万元。2017年4月29日，陈光辉去世，其立有遗嘱，诉争房屋的份额由其妻王之伟继承，其子女均认可该遗嘱并同意由王之伟继承。2017年5月10日，两原告到被告陈国瑞的住处，商谈以总价104万元购买诉争房屋事宜，被告陈国瑞明确表示“我不是要这个钱，我要不改变居住空间。”本院认为，处分共有的不动产或动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。诉争房屋由按份共有和共同共有组成，被告陈国瑞在对按份共有1/4产权的前提和份额内与陈光辉、陈光明、陈国华和陈国俊共同共有1/4产权，因此该案在适用共有不动产处分时应适用物权法关于按份共有处分的规定，现按份共有人陈光辉、陈慧如和陈军、陈恩的按份共有份额已超过总份额的2/3，原告基于与本案除陈国瑞之外的共有人签订的债权合同应发生物权变动效力。被告陈国瑞于2017年4月24日向江红麟所作的回函即向两原告于2017年5月10日所作的意思表示实质上已放弃了在同等条件下的优先购买权。本案系合同之诉，两原告主张的有关确权诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条，《中华人民共和国民情诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈国俊、王之伟、陈宁、陈茵、江顺麟、江小林、江红麟、江惠林、江幼林、江兰麟、江美麟、陈国瑞于本判决生效之日起五日内协助原告杨培秀、许威办理南京市秦淮区白下路x号（房屋所有权证书号：宁房权证秦转字第××号，丘权号xx）的不动产权登记手续，将上述不动产权登记至原告杨培秀、许威名下。二、原告杨培秀、许威在取得上述不动产权登记后十日内给付被告陈慧如、陈军、陈恩、陈光明、陈国俊、王之伟、陈宁、陈茵、江顺麟、江小林、江红麟、江惠林、江幼林、江兰麟、江美麟房款88.8万元（定金10万元已扣除）。三、原告杨培秀、许威在被告陈国瑞协助办理上述不动产登记的同时给付陈国瑞房款5.2万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费14160元，由被告陈国瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹 春人民陪审员  甘继勇人民陪审员  钱红漫二〇一七年十一月二十日见习书记员  章 涵