彭山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1403民初2336号原告：彭山珠江村镇银行股份有限公司，住所地四川省眉山市彭山区蔡山东路223号，统一社会信用代码915114005727685849。法定代表人：孟志新，董事长。委托诉讼代理人：刘天平，男，生于1979年6月13日，汉族，住四川省眉山市彭山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：谌瑞洁，女，生于1994年8月19日，汉族，住四川省眉山市彭山区，系该公司员工。被告：张保安，男，生于1963年4月13日，汉族，住四川省眉山市东坡区，被告：叶淑容，女，生于1965年2月8日，汉族，住四川省眉山市东坡区，上列二被告共同委托诉讼代理人：谷海洋、孙川页，四川齐协律师事务所律师。被告：四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司，住所地眉山市彭山区凤鸣北路2号，统一社会信用代码915114220644659071。法定代表人：王勤，经理。原告彭山珠江村镇银行股份有限公司（以下简称，彭山珠江村镇银行）与被告张保安、叶淑容、四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司（以下简称：临川房地产彭山分公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘天平和谌瑞洁、被告张保安和叶淑容的共同委托诉讼代理人孙川页到庭参加了诉讼。被告临川房地产彭山分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭山珠江村镇银行向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告张保安签订的《楼宇按揭合同》（合同编号:1000004201500019、1000004201500023）。二、判决被告张保安立即归还原告借款本金596547.53元及截止到还清日的利息、罚息、复利。合同期限内，对正常本金计算正常利息，对未按期归还的本金按月计算罚息；自合同解除之日起至债务清偿完毕之日止，对未归还的本金按月计算罚息；对上述拖欠的全部利息按月计算复息；正常利息计算标准为每月4.9‰,罚息和复利利率标准为每月7.35‰。三、判决被告叶淑容、临川房地产彭山分公司对上述债务承担连带清偿责任。四、判决原告对被告张保安名下位于彭山区2-1栋X单元X层X号、2-3栋X层2-X号、2-3栋X层2-X号、2-3栋2-X号、2-3栋X层2-X号的商品房在拍卖、变卖所得的价款在债权范围内有优先受偿权。五、判决被告承担本案的全部诉讼费、保全费、公告费和实现债权的其他费用。事实和理由：2015年10月13日，原告与被告临川房地产彭山分公司签订了《楼宇按揭合作协议》，约定：原告为被告临川房地产彭山分公司开发建设并依法销售的位于彭山区的“锦秀苑”商品楼宇进行按揭合作，被告临川房地产彭山分公司为原告发放的所有购买该楼宇的购房人每一笔购房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。2015年12月8日，原告与被告张保安签订《楼宇按揭合同》，约定原告向张保安提供借款人民币49万元，借款期限为10年，具体以借据为准。2015年12月17日，原告与被告张保安另行签订《楼宇按揭合同》，约定原告向张保安提供借款人民币16万元，借款期限为10年，具体以借据为准。2015年12月11日，原告与被告张保安签订借款借据，同日原告向被告张保安发放借款49万元,到期日为2025年12月8日，目前执行的月利率为4.9‰，还款方式为按月等额还本付息。《楼宇按揭合同》第22条22.1约定，合同项下贷款利率按照中国人民银行的同期同档次基准利率上浮20%执行，贷款利息按月收回。2015年12月22日，原告与被告张保安另行签订借款借据，同日原告向被告张保安发放借款16万元,到期日为2025年12月17日，目前执行的月利率为4.9‰，还款方式为按月等额还本付息。《楼宇按揭合同》第22条22.1约定，合同项下贷款利率按照中国人民银行的同期同档次基准利率上浮20%执行，贷款利息按月收回。上述借款利息及本金已逾期，逾期本金、利息、罚息经原告多次催收，借款人及保证人至今未归还。被告叶淑容、临川房地产彭山分公司未履行保证责任。根据《楼宇按揭合同》相关约定，我行有权提前收回借款本息。综上所述，鉴于被告未能按约定和原告要求归还借款，使原告的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持原告上述请求。被告张保安、叶淑容辩称，我方对原告借款是事实，对原告提交的所有证据均无异议。因临川房地产彭山分公司未按期交付房屋，故我方未继续支付按揭款。我方正在与临川房地产彭山分公司进行交涉，请求法院依法裁决。被告临川房地产彭山分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，原告与被告临川房地产彭山分公司(原四川临川房地产有限公司彭山分公司)签订了《楼宇按揭合作协议》，该合同约定，原告为被告临川房地产彭山分公司开发建设并依法销售的位于彭山区的“锦秀苑”商品楼宇进行按揭合作。被告临川房地产彭山分公司为原告发放的所有购买该楼宇的购房人每一笔购房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证责任不因借款合同的无效或解除而免除。连带保证责任的期限自原告依其与购房人签订的《楼宇按揭合同》将贷予购房者的款项划入购房人的帐户之日起，至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）起两年。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（即诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用）等内容。2015年11月25日、12月5日，被告张保安与被告临川房地产彭山分公司分别签订《商品房买卖合同》各一份约定：被告张保安购买被告临川房地产彭山分公司开发建设销售位于眉山市彭山区的住宅用房，房款以按揭贷款和部分现金支付等内容。该《商品房买卖合同》已在眉山市彭山区房产管理局办理了备案登记，合同备案号分别为43172、43542。2015年12月8日、12月17日，原告与被告张保安分别签订《楼宇按揭合同》各一份（合同编号：1000004201500019、1000004201500023）约定：原告向被告张保安提供借款人民币49万元、16万元，借款期限均为10年，具体以借据为准。被告按月等额归还借款本息，供款总期数为120期，每月还款日为20日。被告若在还款期限内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或者全部借款到期超过三个月仍未清偿的，原告即可以合法的方式对抵押进行处分以实现债权。被告任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告可采取相应的方式实现全部债权。被告违反本合同规定之任何条款，可能影响原告债权实现的，原告有权单方解除本合同，要求被告立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮20%执行，贷款利率按约计收。原告有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止，被告不能按期支付的利息，原告有权在贷款到期后按罚息利率计收复利等内容。2015年12月8日、12月17日，原告与被告叶淑容分别签订《保证合同》各一份，约定：叶淑容为张保安在原告处的上述两笔借款均提供连带责任保证担保。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和实现债权的费用（即诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用）等。保证期间为借款合同约定的主债务履行期届满之日起两年。2015年12月10日、12月21日，被告张保安分别以位于彭山区的商业用房以及2-1栋X单元X层X号的住宅用房向原告提供抵押担保，并在眉山市彭山区房产管理局办理办理了预购商品房抵押预告登记（彭房预抵彭山字第15475号、15523号）。2015年12月11日，原告与被告张保安签订了《借款借据》（编号：1000004201500019001），借据上载明了借款金额人民币49万元，借款用途购买商品房，借款月利率为4.9‰，还款方式为按月等额归还本息，到期日为2025年12月8日。同日原告向被告张保安发放借款49万元。2015年12月22日，原告与被告张保安签订了《借款借据》（编号：1000004201500023001），借据上载明了借款金额人民币16万元，借款用途购买商品房，借款月利率为4.9‰，还款方式为按月等额归还本息，到期日为2025年12月17日。同日原告向被告张保安发放借款16万元。另査明，截止2017年11月12日被告张保安向原告所借两笔借款均累计逾期10期未归还借款本息，尚欠原告借款本金596547.53元，利息26366.54元，罚息2122.09元。以上事实有营业执照、税务登记证、开户许可证、组织机构代码证、身份证、《商品房买卖合同》、收据、《楼宇按揭合作协议》、《楼宇按揭合同》、《借款借据》、《保证合同》、预购商品房抵押预告登记信息、贷款信息查询清单以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告临川房地产彭山分公司所签订的《楼宇按揭合作协议》、原告与被告张保安签订的《楼宇按揭合同》、《借款借据》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，本院予以认可。各方当事人应依照合同约定履行各自的义务。借款合同签订后，原告按约向被告张保安发放了两笔借款共计65万元,履行了自己的义务。根据查明的事实，现被告张保安上述两笔借款均已逾期10期未按约归还借款本息。截止2017年11月12日，被告张保安尚欠原告借款本金596547.53元，利息26366.54元，罚息2122.09元。张保安的上述行为系属违约，根据双方签订的借款合同，原告有权单方解除合同。对原告主张的解除原告与被告张保安签订的《楼宇按揭合同》，并由被告张保安归还上述借款本金及利息、罚息及从2017年11月13日起至付清时止的罚息、复利的请求，符合合同约定、且不违反法律规定，本院予以支持。本案中，被告叶淑容与原告签订了两份《保证合同》，约定叶淑容为张保安的两笔借款均提供连带责任保证担保。并约定了担保的范围及期限。另被告临川房地产彭山分公司与原告签订了《楼宇按揭合作协议》，该协议约定了临川房地产彭山分公司为原告发放的所有购买该楼宇的购房人每一笔购房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。亦约定了担保的范围及期限。现原告请求被告叶淑容、临川房地产彭山分公司对张保安应给付的上述款项承担连带清偿责任，其理由正当、证据充分，本院予以支持。另根据查明的事实，张保安以五套按揭房产向原告提供抵押担保，并在眉山市彭山区房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记。原告以此主张在上述抵押物拍卖或变卖后享有优先受偿权。本院认为，本案案涉房产上设立的为抵押预告登记。原告在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实的抵押权。故对原告主张的此项请求，本院不予支持。另对原告主张的保全费、公告费和实现债权的其他费用，因上述费用目前尚未实际发生，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告彭山珠江村镇银行股份有限公司与被告张保安于2015年12月8日、12月17日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号:1000004201500019、1000004201500023）。二、被告张保安于本判决生效之日起十日内归还原告彭山珠江村镇银行股份有限公司借款本金人民币596547.53元及截止2017年11月12日的利息26366.54元、罚息2122.09元，并支付2017年11月12日以后的逾期罚息及复利（逾期罚息以所欠借款本金为基数，以月利率7.35‰为标准计算至本判决确定的本金履行之日止；复利从欠息次月起以之前所欠利息为基数，以月利率7.35‰为标准计收复利至本判决确定的本金履行之日止）。三、被告叶淑容、四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司对张保安应履行的上列债务承担连带清偿责任。四、驳回原告彭山珠江村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4883元（原告已垫交），由被告张保安、叶淑容、四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司负担，在本判决确定的归还本金之日一并向原告给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 吴 伟二〇一七年十一月十七日书记员 谢小丽