江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终1252号上诉人（原审原告）：王善红上诉人（原审原告）：王慧上诉人（原审原告）：王静上诉人（原审原告）：王亮以上四上诉人共同委托诉讼代理人：张长平，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张学明被上诉人（原审被告）：张雪梅被上诉人（原审被告）：张月梅被上诉人（原审被告）：王善法委托诉讼代理人：王荣山，江苏华天人律师事务所律师。原审第三人：王善瑜原审第三人：王益强原审第三人：王宁原审第三人：王敏以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：ＸＸ（系王益强妻子），女，汉族，1979年12月12日生，住江苏省连云港市海州区。上诉人王善红、王慧、王静、王亮因与被上诉人张学明、张雪梅、张月梅、王善法、原审第三人王善瑜、王益强、王宁、王敏物权确认纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭审理了本案。上诉人王善红及王善红、王慧、王静、王亮的委托诉讼代理人张长平，被上诉人王善法及其委托诉讼代理人王荣山，原审第三人王善瑜、原审第三人王益强，原审第三人王宁、王敏的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人张学明、张雪梅、张月梅经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人王善红、王慧、王静、王亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，即确认海州区××××组楼房（楼下7间、楼上6间）归四上诉人所有。事实和理由：一审判决的认定与事实不符，一审判决忽略和回避了本案最关键的事实，那就是被上诉人王善法无权购买涉案房屋的事实。王善法不是浦南村村民，因此其无权购买涉案房屋。一审判决认定王善法享有东院房屋（正房两间，楼上楼下）所有权的事实是错误的。张乐德的证言前后矛盾，不能对抗书证。王某1作为见证人，其证言是可信的。梁某1、梁某2没有参与买房事情，更不能作为定案依据。一审法院关于长期居住便享有物权的推理更是错误的。王善法不是在购房之初而是在几年后才住进去的。王善瑜是否实际控制房屋，是否对东院进行管理使用与其是否享有物权毫无关联。本案中，所有的买房手续均在王善瑜手中，应该认定涉案房屋是王善瑜一人购买的。被上诉人张学明、张雪梅、张月梅未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。被上诉人王善法答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人的上诉理由不成立。1、王善法、王善瑜共同出资购买张乐德涉案房屋事实成立。张乐德作为房屋的所有权人以及土地使用人，到庭证明涉案房屋卖给王善法、王善瑜，钱是二人共同交的。作为所有权人张乐德，他的证明极具证明力，其证言具备了买卖主体、买卖标的以及价格等基本的买卖合同要素，买卖合同成立。证人王某1在通话记录中明确说明房屋是两兄弟购买，一审法院调取的其他案件的卷宗证人梁某1、梁某2（王善法、王善瑜的妹婿）证明房屋是兄弟共同购买。证人王某2证明王善法借钱购买房屋，证人王生美为王善法建设厨房和院墙，证人张某证明王善法购买房屋后喝酒随礼的事实。东国土（2008）0805号土地证宗地图显示王善法是其邻居，浦南幼儿园出具的补偿明细证明曾经给王善法相关给房屋造成损害的补偿。一审中，上诉人、王善瑜认可20余年来，王善法父子居住涉案房屋，并对房屋进行改造修缮，并对房屋居住的现象予以认可。故上述证据足以证明房屋系王善法、王善瑜共同出资购买，且证据之间相互印证。2、王善法与王善瑜所谓的借用房屋与事实和常理不符。双方没有借用合同，且从未有借用房屋的意思表示，被上诉人使用房屋20余年，对房屋进行了装修，分东西两院居住，水电分家，王善瑜从未对房屋行使所有权的职能，因此借用与事实不符。3、王善法与张乐德之间的买卖合同成立，但是否无效与上诉人无关。因为如果确定王善法也是购买人的话，那么合同的主体也就是张乐德与王善法，合同的效力只涉及到王善法和张乐德，而不涉及到上诉人。上诉人无权对张乐德、王善法之间的买卖合同提起确认无效之诉。同时即使王善法与张乐德的买卖合同无效，也不必然代表产权就归上诉人。4、本案一审并未对王善法是否享有物权作出判决，应当是另外的法律关系，上诉人的上诉理由均是建立在王善法享有物权这一判断上。原审第三人王善瑜答辩称：认可上诉人的上诉观点，一审判决是错误的，应予撤销。涉案房屋是我一个人在王某1的见证下向张乐德购买的，买卖合同是我一个人签订的，购房款69000元也是我支付的，所有的购房手续也是张乐德交给我的。本案合同符合法律规定，房屋买卖合同是要式法律行为，王善法没有参与购房，也没有支付任何购房款。王善法不是浦南村村民，无权在浦南村购买宅基地和房屋。房屋是我于2002年借给王善法居住的。一审罔顾本案事实判决，严重侵害我和上诉人的合法权益。请求二审法院依法改判，维护法律的公正性和严肃性。原审第三人王益强答辩称：王善法和王善瑜是亲兄弟，具体的过程我不知道，但兄弟之间的信任无需证据证明。原审第三人王宁、王敏答辩称：无意见。王善红、王慧、王静、王亮向一审法院起诉请求：1.请求法院确认王善瑜与张乐德之间签订的房屋买卖协议中位于海州区××××组楼房归王善红、王慧、王静、王亮所有，张乐德协助王善红、王慧、王静、王亮办理过户手续；2.本案诉讼费由张乐德承担。一审诉讼中，王善红、王慧、王静、王亮将诉讼请求变更为要求确认海州区××××组楼房（楼下7间、楼上6间）归王善红、王慧、王静、王亮共同所有。一审法院认定事实：王善红与王善瑜原系夫妻关系，双方于2007年10月29日协议离婚，王慧、王静、王亮系二人子女。张乐德原为本案被告，于本案诉讼中去世（2015年11月28日去世），因其妻子也已去世，一审法院依法追加了其子女张学明、张雪梅、张月梅作为本案被告参加诉讼。王善法系王善瑜的哥哥，王善法的妻子已经去世，王益强、王宁、王敏均系王善法的子女。王善法原为江苏省东海县浦南镇吕湾村村民，王善瑜与张乐德原为江苏省东海县浦南镇浦南村村民。1990年，张乐德取得宅基地使用证，张乐德在浦南镇浦南村建造了一幢楼房（楼上6间，楼下7间）。因建房需要，张乐德在当时还缴纳了占用土地费、建房费及税费。1995年7月15日，王善瑜与张乐德签订《出售楼房协议书》，约定张乐德将在浦南镇驻地楼房一幢上6间下7间（即所建房屋，以下称诉争房屋）售于王善瑜，总金额69000元，税收由王善瑜承担；先交定金20000元，余下49000元等楼房搬家时交清，房产证已交王善瑜等。王某1作为见证人在该协议书上签字。1995年7月22日，张乐德出具收条一张，称收到王善瑜买房款69000元。1995年7月23日，张乐德出具“转让房产距离”说明一份，标明房产四周情况。宅基地使用证、收条、“转让房产距离”说明及张乐德当时交纳的占用土地费收据、建房费收据、税费收据均在王善瑜处，因王善瑜与王善红离婚，上述材料均由王善红、王慧、王静、王亮持有。诉争房屋由正房四间（两层楼）和西面三间偏房（其中两间是两层楼）组成，张乐德出卖后不久即由王善瑜及王善法两家居住。以正房四间的中间位置为界，用院墙隔开，该房屋被分成了东西两个院落，分走不同的大门。王善法家居住在东院（东面两间正房，楼上楼下），在东院内添设了厨房、楼梯等，后因王益强结婚需要，王善法将该房屋交给王益强居住至今。王善瑜家居住在西院，王善瑜与王善红离婚后，该房屋由王善红、王慧、王静、王亮居住。王善法称该房屋系其与王善瑜共同出资购买，其出资29000元，但王善红、王慧、王静、王亮及王善瑜均不予认可。证人王某1到庭作证称该房屋系王善瑜个人购买，而张乐德在去世前作为被告到庭证明该房屋是卖给王善法、王善瑜弟兄俩的，钱是弟兄俩交的。一审法院另查明，2007年10月29日，王善红与王善瑜协议离婚，在离婚协议中，王善瑜表示诉争房屋归王善红、王慧、王静、王亮所有。2014年6月10日，王善红、王慧、王静、王亮曾以王益强及其妻子ＸＸ作为被告起诉至原连云港市新浦区人民法院，认为系将诉争房屋借给王益强、ＸＸ结婚使用，要求王益强、ＸＸ搬出并返还借住的房屋。在该案审理过程中，王益强、ＸＸ曾提供了案外人梁某1与王某1的通话录音，王某1在通话录音中认可该房屋系王善法与王善瑜共同购买。梁某1亦到庭作证证明王某1说过诉争房屋系王善法、王善瑜共同购买。王善法、王善瑜的妹婿梁某2也到庭证明房屋是两家共同出资购买。2014年8月28日，连云港市海州区人民法院作出（2014）新民初字第2629号民事裁定书，裁定驳回王善红、王慧、王静、王亮的起诉。王善红、王慧、王静、王亮对该民事裁定书不服，提起上诉，2014年10月26日，连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第01790号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。一审法院又查明，1995年9月15日，东海县浦南镇浦南村民委员会曾向镇建房办出具证明一份，内容为：“原张乐德房屋现转卖给我村陆组村民王善玉，现到建房办办理有关手续请到时给予办理为谢，特此证明”。2004年8月23日，东海县国土资源局曾向王益强下发东海县土地证书查验通知书。2014年8月29日，连云港市海州区浦南镇浦南村民委员会出具证明称：“本村村民王善瑜因住房需要，经村委会同意购买村民张乐德位于浦南村××组房屋一套，本人在浦南村内无其他宅基地，情况属实”。但是，至今诉争房屋并没有办理房屋所有权证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张乐德交纳了占用土地费、建房费等费用，并于1990年取得宅基地使用证建造了诉争房屋，其有权将其所有的诉争房屋进行出卖。张乐德曾到庭表示诉争房屋是卖给王善法、王善瑜两人的，案外人梁某1与中间人王某1的通话录音、梁某1的证人证言以及梁某2的证人证言相互印证，形成了完整合理的证据链条，能够证明张乐德将诉争房屋出卖给王善法、王善瑜兄弟两人，且由两人共同出资购买房屋这一事实。从诉争房屋的使用及装修情况来看，购房之初，王善法及王善瑜已经分为东西院居住，分走不同的大门，因此，可以认定王善法及王善瑜在购买诉争房屋时已经对诉争房屋的归属问题作出了约定，即东院房屋（东面正房两间，楼上楼下）归王善法所有，西院房屋（西面正房两间，楼上楼下，偏房三间，其中两间楼上楼下）归王善瑜所有。购买诉争房屋以后，王善法居住诉争房屋东院多年，后东院又由其子即王益强长期居住使用，王善瑜从未以房屋所有权人之名对东院房屋管理使用，也未实际控制过东院房屋，其称东院房屋是出借给王益强结婚使用的理由与常理及事实不符。王善瑜与王善红在离婚协议中约定诉争房屋归王善红、王慧、王静、王亮所有，王善瑜予以认可，该离婚协议是双方真实意思表示，王善红、王慧、王静、王亮有权依据该离婚协议主张诉争房屋的所有权。但是，王善红、王慧、王静、王亮只能主张王善瑜所购买的西院范围内的房屋所有权，对于东院范围内的房屋所有权无权主张。综上，对于王善红、王慧、王静、王亮要求确认连云港市海州区××××组楼房中西院范围内的房屋由王善红、王慧、王静、王亮共同所有的诉讼请求，一审法院予以支持，对于涉及东院范围内的房屋所有权确认要求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、连云港市海州区××××组王善红、王慧、王静、王亮所居住的房屋（西面正房两间，楼上楼下，偏房三间，其中两间楼上楼下）归王善红、王慧、王静、王亮共同所有；二、驳回王善红、王慧、王静、王亮的其他诉讼请求。一审案件受理费1530元，公告费800元，合计2330元，由王善红、王慧、王静、王亮承担1565元，由王善法承担765元,王善法承担部分，于判决生效后十日内给付王善红、王慧、王静、王亮。上诉人王善红、王慧、王静、王亮在二审期间向本院提供以下证据：1、连云港市中级人民法院（2016）苏07民终2168号民事判决书，证明本案与（2016）苏07民终2168号的诉讼标的、争议焦点、诉请以及双方出具的证据及法律适用方面几乎完全一致，该案对本案的争议焦点涉及到证据如何认定的问题。2、王某1的谈话笔录一份，与王某1在一审时的陈述大体一致。3、房屋照片九张，证明根据农村的习惯，靠近路面的房屋要开设大门，王善法家没有开设大门，可以证明王善法没有所有权。另外，王善法和王益强在两年前已经不再居住，王善法一直走小土路的小门，可以证明其没有权利进行改造。北面的二楼通道没有封闭，还是连在一起的。被上诉人张学明、张雪梅、张月梅未到庭，视为其放弃质证权利。被上诉人王善法质证称：证据1是其他案件的判决，与本案无关；对证据2，不是新证据，不予质证；对证据3，真实性无异议，但对于证明目的不认可，照片不能证明房屋的所有人和使用人。原审第三人王善瑜质证称：同意上诉人的观点。原审第三人王益强质证称：拍摄照片的角度都是有选择性的，不全面。原审第三人王宁、王敏质证称：没意见。本院结合双方质证情况，对上诉人王善红、王慧、王静、王亮提供证据的认证意见如下：对于王善红、王慧、王静、王亮提供的证据1的真实性予以认可；对于证据2，王某1的证人证言因与一审证言一致，不属于新证据；对于证据3，因被上诉人王善法对其真实性予以认可，故本院对证据3的真实性予以认可。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：涉案房屋是由王善瑜一人出资购买还是由王善瑜、王善法兄弟二人共同出资购买。本院认为，关于该争议焦点，王善瑜主张是其一人出资，主要证据有其买房的相关手续以及中间人王某1的证人证言。王善法主张是其与王善瑜共同出资购买，主要证据是卖房人张乐德的证言及其邻居、建房工人、同事等人的证言，以及水电费发票、《幼儿园工程补偿明细》等书面证据。本院经审查后认为，首先，从出资情况来说。涉案房屋在1995年交易时作价69000元，王善瑜主张是其一人出资，但未能举证其具体的资金来源，同时王善瑜自1987年从部队复原之后，工作时间相对较短，同时又变更过工作，其与王善红又均为普通员工。反观，王善法自1974年浦南镇农技站工作至1995年已有近20年工龄，1995年时已是中层干部，其妻子亦有固定工作。同时，王善法举证其支付购房款35000元时，仍出现一万多元的借款，对此王善法提供了当时借款人的证人证言予以证明。对于剩余款项，王善法举证其所在单位浦南镇农技站集资分红所得5000元加上本金10000元。两相比较，69000元在1995年时亦属数额巨大，从出资情况上，本院认为王善法所举证据的优势性更大于王善瑜所举证据。一审法院认定王善法出资29000元，王善瑜出资40000元并无不当，本院对此予以确认。其次，从关键证人的证言来看。王某1作为该笔交易的中间人和见证人，其出庭作证时多次陈述交易时仅有王某1、王善瑜、张乐德三人在场，以此证明涉案房屋是王善瑜一人购买的。而张乐德作为出卖人，其出庭作证时陈述交易时不仅有王某1、王善瑜、张乐德三人在场，还有王善法在场，其表示当时就知道是兄弟俩共同购买，至于具体出资情况不清楚。本院经审查后认为，第一，王某1与王善瑜有亲属关系，而张乐德与双方均无亲属关系。王某1自1995年买房后一直与王善瑜保持联系，且在王善瑜与王善法发生矛盾后作为中间人协调过该事件，而张乐德自买房后即搬离涉案地区，且与双方均无联系，直到王善法与王善瑜发生纠纷后才介入本案。第二，从王善法对于交易时如座位方向、出资情况等细节描述时较为细致。而且本案自2014年双方第一次诉讼至今，王善法多次对于细节的陈述基本一致。第三，即使王某1的证言属实，其证言也仅表述了交易时在场的人员、购房款的数额及其签字人，并不能证实该钱款实际上的出资者。故本院认为，张乐德的证人证言较为可信。再次，从本案其他证据来看。本院经审查后认为，第一，对于王善法何时入住涉案房屋的问题。王善瑜称王善法的儿子王益强结婚时，其才将房屋借给他居住，时间为2002年。而王善法主张其自1995年底就入住该房屋。为此，王善法举证当时为其修建厨房、围墙、楼梯等设施的工人王生美出庭作证予以证明。同时亦举证王善法与王善瑜共同的妹婿梁某2以及王善法的同事刘宝成出庭作证予以证明。从证据优势性来说，王善法的说法更为可信。第二，对于是否存在借住的问题。王善瑜主张存在借住，时间是在2002年之后，但是未能举证予以证明。中间人王某1与案外人梁某1的通话录音中，王某1认可其录音的真实性，但不认可内容的关联性。本院审查录音内容后认为，该段录音中王某1确曾陈述过房屋是兄弟俩共同购买。另外，在王某1与ＸＸ、王善法调解的录音中，双方一直围绕是“卖一间还是让一间”的问题商谈。若确如王善瑜所说，是借住关系，为何还要委托王某1去商谈其中一间房屋的归属问题而不是全部房产的归属，该点明显不符合常理。另外，从涉案房屋的邻居许开创妻子的录音来看，许开创的妻子多次表述涉案房屋的东部院落一直由王善法居住近20年，并未听说有借住情况。结合上述几点，本院认为，王善瑜主张出借事实并不存在。第三，对于王善瑜掌握全部买房手续的问题，本院认为，王善瑜与王善法一母同胞，至亲之间在无矛盾纠纷时不书写书面合同或收条并不违反常理。结合上述几点，本院认为，涉案房屋的归属问题不能仅依据合同以及收条，还应结合具体的出资情况、当事人的陈述、证人证言和系争房屋的历史情况等综合认定。本案中，通过对这些情况的综合分析，可以认定涉案房屋应为王善法和王善瑜共同出资购买。一审法院对此的认定并无不当，本院依法予以确认。上诉人主张是王善瑜一人购买的上诉理由不能成立。关于涉案房屋物权归属的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》自2007年实施。涉案房屋的买卖行为发生在1995年，应适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同时，集体土地只能在同一集体经济组织成员之间流转。本案中，王善瑜、王善红、王慧、王静、王亮与张乐德同为浦南镇浦南村人，属于同一集体经济组织成员，张乐德与王善瑜之间转让涉案房屋以及王善瑜在离婚时将涉案房屋的西部院落处分给王善红并不违反法律规定。1995年张乐德将涉案房屋的西部院落交付给王善瑜时，王善瑜即取得该部分财产的物权，王善红依据其与王善瑜的离婚协议获得该部分房产不违反法律规定，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。对于涉案房屋的东部院落，因该部分房屋系王善法出资购买，且王善法及其家人已实际居住近二十年，王善红无权主张该部分院落的物权。至于本案中张乐德与王善瑜购房协议的效力问题及涉案房屋的东部院落的物权归属问题不属于本案的审查范围，本院不予理涉。《诗经》有云：“此令兄弟，绰绰有裕；不令兄弟，交相为瘉。”（大意是：这是善良好兄弟，相互宽容能包涵；如果兄弟不良善，互相伤害生祸患），又云：“常棣之华，鄂不韡韡，凡今之人，莫如兄弟。”（大意是：常棣开花色彩新，花苞花蒂不可分。如今世上一般人，关系最数兄弟亲）。兄弟本属至亲血缘，本应相互扶助，若因蝇头小利，至骨肉相斗，上对不起父母的养育之恩，下不能做子女的道德垂范，还为外人耻笑，希望各方三思而后行。综上，上诉人王善红、王慧、王静、王亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由上诉人王善红、王慧、王静、王亮负担。本判决为终审判决。审判长  顾长洲审判员  于延亮审判员  严伟晏二〇一七年十一月十日书记员  孙潘红法律条文附录一、《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。