吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终1350号上诉人（原审原告）：沈福彬，男，1972年5月5日出生，汉族，现住梅河口市。委托诉讼代理人：秦英杰，吉林秦英杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜薇，女，1990年3月27日出生，汉族，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：张守成，男，1942年9月10日出生，汉族，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：姜文利，男，1968年5月11日出生，汉族，现住梅河口市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：张春红（系姜薇之母、姜文利之妻、张守成之女），女，1968年9月30日出生，汉族，现住梅河口市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘雪梅，女，1970年1月7日出生，汉族，现住梅河口市。委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李权林，男，1952年4月30日出生，汉族，梅河口市长源房地产开发有限公司总经理，现羁押于梅河口市看守所。被上诉人（原审被告）：梅河口市长源房地产开发有限公司，住所地：梅河口市。法定代表人：李权林，总经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：曲乃萍，女，1966年2月11日出生，汉族，该公司副经理，现住梅河口市。原审第三人：柳河盛丰房地产开发有限公司，住所地：柳河县柳河镇。法定代表人：宫国秋，总经理。委托诉讼代理人：郭金伟，男，1975年3月11日出生，汉族，该公司职工，现住梅河口市。委托诉讼代理人：尹德勋，吉林金梅律师事务所律师。上诉人沈福彬因与被上诉人姜薇、张守成、姜文利、刘雪梅、李权林及梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称长源公司）、原审第三人柳河盛丰房地产开发有限公司（以下简称盛丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2017）吉0581民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人沈福彬委托诉讼代理人秦英杰；被上诉人姜薇、张守成、姜文利的委托诉讼代理人张春红、王晓枫；被上诉人刘雪梅委托诉讼代理人王晓枫；被上诉人李权林、长源公司的委托诉讼代理人曲乃萍；原审第三人盛丰公司法定代表人宫国秋及其委托诉讼代理人尹德勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈福彬上诉请求：1、请求二审法院依法撤销梅河口市人民法院作出的（2017吉05**民初592号民事判决。2、请求二审法院依法确认梅河口市福民街高丽村商业街16号6单元402室房屋归上诉人所有，并停止对该房屋的执行。3、要求被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋上诉人是否享有排除强制执行的民事权益，首先要考虑涉案房屋第三人盛丰公司是否具有处分权，原审判决认定盛丰房产公司对涉案房屋没有处分权是错误的，原因有以下四点：1、从原审第三人盛丰公司与被上诉人长源公司关系来看，诉争楼盘为原审第三人所有。原审第三人于2011年受让了被上诉人长源公司的位于梅河口市福民街高丽村院内西侧的土地使用权，并在此地块全资（包括交付开发费用、施工建设等）开发了16号商品房住宅楼，并于2011年12月8日以房屋顶账方式全额支付给了被上诉人长源公司的土地转让款，后于2012年3月29日与长源公司签订了高丽村三期善后有关事项的协议书，协议明确约定双方的权利义务，两公司非隶属关系，也不存在挂靠关系，原审第三人自负盈亏、自主经营、自己对外销售，承担独立的民事责任，该协议的签订进一步明确了诉争楼盘为盛丰公司所有，且盛丰公司有销售权。2、从对外公开效果来看，诉争楼盘为原审第三人盛丰公司所有。盛丰公司本身是具有开发资质的企业，其受让高丽村土地后至国土部门、城建部门办理变更登记时，因手续繁琐（包括重新招排挂），暂时未变更，但盛丰公司开发16号楼的事实国土及城建部门是认可的，施工建设时均以盛丰公司名下进行施工建设的，对外宣传时也是盛丰公司开发的，并以盛丰公司的名义对外进行销售的，所出售的房屋经盛丰公司确认后可到房产部门办理产权过户手续。从上述事实完全可以看出，盛丰公司从受让土地、办理审批手续、到施工建设、对外销售均是以盛丰公司的名义进行的，政府相关部门及老百姓均是认可的，认可该楼盘是盛丰公司并不是长源公司的。该行为有别于挂靠和借有开发公司资质进行开发的，因为挂靠和借用资质均是以被挂靠公司和被借用公司的名义进行施工建设和对外销售的。该楼盘虽然登记在长源公司名下，但从对外公开的效果开看，大家均认为该楼盘是盛丰公司所有，若认为是长源公司所有就不可能出现100多购买者与盛丰公司签订房屋买卖合同。基于本案的特殊情况，我国法律对挂靠及借用资质的产权确认的规定不适用本案。3、从法律层面上看，诉争楼盘应认定为原审第三人盛丰公司所有。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，但这种效力只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。事实上，如果事实物权人有相反当证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种法律推定，从而维护事实上真正物权人的权益。根据《物权法》第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，综合分析原审第三人所提供的大量证据，足以认定本案诉争房屋出资人、施工人、出售人等均是盛丰公司，其完全可以推翻产权登记物权推定，从而认定真正的权利人为盛丰公司。4、本案中原审第三人盛丰公司所提出的执行异被驳回裁定并不影响涉案房屋权属确认问题，因为执行异议审查只是书面审查，并没有听证，其对案件只作形式上审查，不作实体审理。对涉案房屋登记物权和权利事实状态冲突并没有予以解决，故该裁定并不影响物权的认定。综上，涉案楼盘从开发审批、施工建设、对外销售均是原审第三人所为，该楼盘归原审第三人所有，其有权对外出售，故原审认定原审第三人不是诉争楼盘的所有权人是错误的。二、原审判决未认定上诉人系合法买受人是错误，本案中上诉人已向法庭提供了与第三人的买卖合同及收据，已证实上诉人的购买行为。原审第三人在庭审时陈述清楚的证实了上诉人购买和占有房屋的时间，同时也说明了本案的另一提异议人汪磊是基于与第三人盛丰公司因存在抵押关系而提出的异议，异议被驳回后其以债权的角度向法院提起诉，该人所提异议并不影响上诉人权利的救济。另外，原审第三人以其房屋开发主体向法院提出执行异议，该行为并不影响本案上诉人的司法救济。故上诉人认为上诉人购买房屋、占有房屋的事实是清楚的，是有证据支持的。综上所述，原审判决认定事实，致判决结果对上诉人明显不公平，严重损害了上诉人的合法权益。恳请二审法院依法作出公正判决，以维护上诉人的合法权益。姜薇、张守成、姜文利、刘雪梅辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，且无法律依据，其上诉请求不能成立，请二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。理由是：上诉人以盛丰公司享有处分权为由，进而主张排除执行的民事权益，这一上诉理由完全错误。一、盛丰公司不享有涉案房屋的物权，对涉案房屋没有处分权，由此上诉人根本没有排除执行的民事权益。首先，涉案的房地产项目系长源公司所有，没有证据能够证明盛丰公司对该房地产项目享有物权。在办理土地、规划、销售等相关手续时，均是以长源公司的名义实施的，梅河口市信访部门的函件对此也能够加以证明。根据《物权法》的规定，不动产权利应当以权利凭证登记的所有权为准。作为房地产开发项目，诉争的房屋所有批建手续都是长源公司的，他人挂靠或者借用房地产开发公司资质开发，主张项目的房产所有权不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目不动产。其次，物权是要式法律行为，即以不动产权利凭证的等级为准，如果双方对权属有争议的也应当由法院确认物权的归属。到目前为止，不动产权利凭证登记的物权所有人仍然是长源公司，也没有任何法律文书确认盛丰公司享有物权。在此情形下，上诉人提出排除执行的理由根本不能成立。再次，上诉人所提及的盛丰公司从长源公司受让了土地使用权并独立开发的理由根本不能成立。上诉人在上诉状中也不否认，涉案的土地使用权没有变更相关手续，涉案的房地产项目也没有变更手续，包括办理房屋产权登记时也是使用的长源公司出具的合同。上述行为明显不符合土地使用权以及房地产项目转让的法律特征。最后，上诉人主张物权程序违法。物权的归属需要行政或司法行为确认，在没有确认盛丰公司享有物权的前提下，上诉人在案外人执行异议之诉中主张盛丰公司公司享有物权，继而上诉人就享有物权，这样的请求内容明显不能得到法院的支持。二、上诉人同盛丰公司的合同不具有合法性，丧失了排除执行的基本前提。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行的首先前提是签订合法有效的买卖合同，盛丰公司并非合法的销售者，因此上诉人同盛丰公司之间的合同就不具有合法性，更不具有有效性，从这角度讲原告的请求已经丧失了基本的事实依据。综上所述，答辩人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益，维护法律的公平和公正。李权林、长源公司辩称，原审时对李权林进行了询问，以李权林所说的为准。原审第三人盛丰公司述称，一、本案诉争房屋的物权是由盛丰公司所设立，被上诉人李权林及长源公司无权处分。被上诉人姜文利等人是依据同在押人犯李权林协商达成的执行和解协议进行执行的，这里面存在几个问题：1、李权林系未结案的在押人犯，执行局违规提审李权林首先违反法律规定，其次，执行局在询问李权林时明知只有16#楼李权林不清楚是否卖出，说明李权林同16#楼的牵连不大，但却不问该楼是不是由李权林投资，导致询问笔录具有明显的偏袒性，故被上诉人姜文利等人据以执行的依据不足，再次，被上诉人姜文利等人对该房屋的评估未经任何一方当事人同意，评估程序违法；2、盛丰公司一审提交票据原件18张，虽然名头指向长源公司，但通过“拥有“这个事实便不难看出实际投资人是盛丰公司而不是李权林及长源公司，进而结合二份土地转让合同书、关于高丽村三期开发善后有关事项协议书一份，更能证明盛丰公司同长源公司不存在挂靠关系及借贷关系，只是盛丰公司自主经营、自负盈亏，独立承担民事责任；3、原审判决忽略了一份重要证据，认为其“与本案无关联，不予评判”，该证据就是李权林同盛丰公司之间的购楼合同及收据，该合同及收据是盛丰公司为了履行土地转让合同费用而发生的，中间有一个重要环节，那就是李权林从盛丰公司手中购买16#楼其中的四套房屋、车库（807158元），这充分证明16#楼是盛丰公司投资开发，是所有权人，可见，该证据同本案有重要牵连；4、盛丰公司一审提交审查报告、审查意见书、岩石工程勘察大纲、燃气安装工程合同的原件，能够证明盛丰公司进行了系列审批行为，能够证明该楼为盛丰公司所投资兴建，盛丰公司拥有所有权及处分权；5、盛丰公司一审提交《城乡规划行政处罚决定书》，被处罚人是盛丰公司法定代表人宫国秋，违法是由“擅自建设住宅楼11350.61（同城市规划验收合格通知书相符）”，地址“高丽新村小区院内”，面积、地址均指向诉争房屋，可见该楼是盛丰公司投资兴建，兼之2017年6月14日梅河口市住房和城乡建设局出具的《情况说明》，证明“将原购房户持有的盛丰公司的《购房合同》改为长源公司的《购房合同》，在办理产权登记时，合同中面积与实际测绘面积不符的，必须经盛丰公司与购房户协商同意后方可办理”，这是官方对盛丰公司资格的一种默认。二、原审判决适用法律错误。盛丰公司是实际投资人、建设施工人已经毋庸置疑，即便根据《物权法》认为注册登记的名头是长源公司，但至少应依据《中华人民共和国合同法》第二百七十六条，保证盛丰公司有权申请人民法院依法将工程变卖，所得建设工程价款优先受偿。但原判决教条的将盛丰公司同16#楼的牵连关系完全剥离，导致被上诉人姜文利等人依据该判决强行撬门入住至今，适用法律错误。三、上诉人购买行为合法。上诉人出示了买卖合同及收据，同时领取钥匙，作为商品楼销售的交易行为已经完结。不能如一审判决所论述，“因为在物业没有登记，所以视为没有入住，进而没有买卖行为”。物业登记与否，同商品房销售没有因果关系。一审法院认定事实：2015年12月15日，因姜薇、张守成、姜文利三人与刘雪梅分别依据该院（2015）梅民初字第641号和1275号生效民事调解书申请执行长源公司和李权林民间借贷执行案，经姜薇、张守成、姜文利申请，梅河口市人民法院执行局作出（2015）梅执字第590-3号执行裁定书，将长源公司开发的位于梅河口市高丽新村小区16号楼6单元402室房屋予以查封；依据刘雪梅的申请，于2015年12月15作出（2015）梅执字第813号执行裁定书，将上述房屋予以轮候查封，现两执行案件未终结。盛丰公司曾以其系被查封房屋实际投资人为由，向该院提出异议，要求解除查封。该院执行局于2016年3月23日作出（2016）吉0581执异18号执行裁定书驳回了盛丰公司的异议。后汪磊又以被查封房屋系其于2013年10月20日从盛丰公司手购买为由向该院提出异议，该院执行局于2016年5月18日以（2016）吉0581执异61号执行裁定予以驳回。本案原告沈福彬又以已于2012年11月10日购买了该房屋提出执行异议，该院执行局于2017年2月10日作出（2017）吉0581执异13号执行裁定书，驳回了沈福彬的异议。沈福彬对该裁定不服，特提起本案执行异议之诉。另查明，梅河口市福民街高丽村商业街小区16号楼是由长源公司开发建设。第三人盛丰公司提供的主张由其缴纳土地、有线电视、燃气等税费票据上载明的付款方均是长源公司，盛丰公司称其是靠挂长源公司开发，其与长源公司间有土地转让合同书和高丽村三期开发善后事项协议书。在本案庭审中，原告沈福彬与盛丰公司均称，沈福彬与盛丰公司于2012年11月10日签订《售楼合同书》，实际是以楼抵顶建16号楼赊欠沈福彬的水暖材料款；原告称欠23万多，具体欠数额因未结算不清楚，也没有到物业办理入住登记手续，盛丰公司称房屋钥匙在售楼处。盛丰公司称2013年与汪磊签订买卖合同实际不是买卖，而是向汪磊借款抵押。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，其争议焦点是原告沈福彬作为执行案外人对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈢非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一、沈福彬与盛丰公司均称他们间的售楼协议并非实际的房屋买卖，而是以房抵债，但又不能提供充分证据证明债权存在和债权数额，本案诉前盛丰公司及其他案外人均以自己的名义另案主张权利，原告提供的供热费票据的付款人为售楼处，所以沈福彬提供的售楼协议和供热费票据不能证明以房抵债的真实性；且该售楼协议书本身不具备合法性，因为该争议房屋的合法开发单位是长源公司，即使争议房屋是盛丰公司投资建设，其与长源公司的对内债权效力也不能对抗长源公司为开发房产所有权人的对外物权效力；即使沈福彬与盛丰公司间以房抵债是真实的，在没有查封等公权力干预的情况下，他们间的以房抵债售楼协议也需经长源公司确认，才能获取房屋产权准许取得产权证照；二、沈福彬没有实际占有争议房屋，因其自认争议房屋是空着的没有其任何东西，也没有办入住登记手续；三、沈福彬没有取得房屋权属证书是有过错的，因其没有尽到长源公司才是争议房屋的所有人的注意义务，其仅凭与盛丰公司间的协议是无法取得房屋产权证照的。综上，沈福彬的权利主张不符合法定要件，其就争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对沈福彬要求确认位于梅河口市福民街高丽村商业街小区16号楼6单元402室房屋归其所有并要求停止对上述房屋进行强制执行的主张，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，遂判决：驳回原告沈福彬的诉讼请求。沈福彬向一审法院起诉请求：1.请求确认位于梅河口市福民街高丽村商业街小区16号楼6单元402室房屋归原告所有；2.要求立即停止对位于梅河口市福民街高丽村商业街小区16号楼6单元402室房屋的强制执行，并解除查封扣押；本案在二审期间，上诉人沈福彬未提交新证据。被上诉人姜薇、张守成、姜文利、刘雪梅提交一份新证据，即吉林省梅河口市人民法院（2017）吉0581民初599号民事判决书（复印件）。经质证，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认。被上诉人李权林、长源公司未提交新的证据。原审第三人盛丰公司提供了四组新证据：新证据1，即城市规划验收合格通知书（复印件）。经质证，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认；新证据2，即行政处罚决定书（复印件）。经核对，该复印件与原件一致。经质证，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认；新证据3，即情况说明（复印件）。经核对，该复印件与原件一致。经质证，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认；新证据4，即和解协议书及两份询问笔录，均为复印件。经质证，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是上诉人沈福彬是否享有足以排除强制执行的民事权利。长源公司在取得国有土地使用权后开发高丽新村小区项目，该项目有关的规划、建设许可等均由长源公司办理，房屋所有权均登记在长源公司名下。盛丰公司虽然在二审提交了新证据，但并不足以证明盛丰公司对高丽新村小区16号楼盘享有所有权。因上诉人沈福彬在一审提交的证据不能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，并已合法占有争议的不动产，并支付全部价款，故上诉人沈福彬不享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，沈福彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4638.00元，由上诉人沈福彬负担。本判决为终审判决。审判长  王大勇审判员  盖晓晨审判员  李尧川二〇一七年十一月十三日书记员  张 楠