西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初5190号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。负责人：杨新丰。委托诉讼代理人：付毅，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：和良辉，北京市东元律师事务所西安分所实习律师。被告：刘建勋，男，汉族。被告：陕西昊瑞房地产开发有限责任公司。法定代表人：于吉福。委托诉讼代理人：董保军，男。委托诉讼代理人：贾士宁，男。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘建勋、陕西昊瑞房地产开发有限责任公司（以下简称昊瑞公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付毅、和良辉，被告刘建勋，被告昊瑞公司委托诉讼代理人贾士宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘建勋于2011年7月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告刘建勋偿还原告截止2017年3月8日的借款本金409463.55元、利息6001.58元、罚息12.52元、复息41.33元，合计415518.98元，并按合同约定支付2017年3月9日至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复息；3.判令被告昊瑞公司对上诉第2项债务承担连带清偿责任；4.判令原告对被告刘建勋抵押的位于西安市长安区郭杜街办东环路东侧西五桥南侧西安雅居乐花园第23幢1单元2层10203号房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告刘建勋与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《长安区房地产抵押合同》，向原告借款460000元，用于购买位于西安市长安区郭杜街办东环路东侧西五桥南侧西安雅居乐花园第23幢1单元2层10203号房屋，借款期限为300个月，并以该房屋提供抵押担保。原告与被告昊瑞公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定昊瑞公司对该笔借款承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了借款。被告未按约履行还款义务，已构成违约。被告刘建勋辩称，欠款属实，其于2017年6、7月还款时系统还不进去，遂前往原告西稍门支行还款约13000余元，偿还了前期欠款，要求继续履行借款合同。被告昊瑞公司辩称，其承担的是阶段性连带保证责任。原告与被告刘建勋签订有抵押合同，应优先处置抵押物，不足部分由其承担保证责任，并应享有追偿权。本院经审理认定事实如下：2011年3月2日，原告（债权人）与被告昊瑞公司（保证人）协商签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告昊瑞公司为购置坐落于西安市长安区文苑北路西安雅居乐花园项目所属住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为2亿元的连带责任保证；所担保的债权为自2011年4月25日至2014年4月25日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等内容。2011年7月27日，原告（贷款人）与被告刘建勋（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告刘建勋向原告借款460000元，用于购买坐落于西安市长安区郭杜街办东环路东侧西五桥南侧西安雅居乐花园第23幢1单元2层10203号房屋；借款期限300个月，即自2011年7月27日至2036年7月27日止；借款利率为浮动利率；还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3265.87元；担保方式为抵押加最高额保证；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系，计收罚息和复利等内容。同日，原告与被告刘建勋还签订了《长安区房地产抵押合同》，约定以其所买的上述房屋为借款合同提供抵押担保，担保的范围包括贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。并于2012年3月22日在西安市长安区住房保障和房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案。2011年8月8日，原告向被告发放贷款460000元。被告刘建勋在贷款初期尚能按期偿还月供款。自2016年12月8日起，被告刘建勋未按约还款。截止2017年3月8日，被告刘建勋该借款合同项下尚欠原告借款本金409463.55元、利息6001.58元、罚息12.52元、复息41.33元，合计415518.98元。2017年3月19日，被告刘建勋还款4000元。之后，被告刘建勋账户因逾期还款被原告做冻结处理。上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《长安区房地产抵押合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、银行个人贷款对账单、个人贷款客户拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告昊瑞公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告刘建勋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《长安区房地产抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。合同履行中，原告履行了发放贷款的义务，被告刘建勋未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告昊瑞公司为被告刘建勋该笔借款提供阶段性连带保证责任担保，由于尚未办理房屋他项权证，被告昊瑞公司对于被告刘建勋该借款合同项下的债务应当承担连带清偿责任。被告昊瑞公司在承担保证责任后，有权向被告刘建勋追偿。原告依据合同约定要求解除借款合同、宣布贷款到期，被告刘建勋偿还全部借款本金及相应利息，并要求被告昊瑞公司对刘建勋该债务承担连带清偿责任之诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张就抵押房屋处置所得价款享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘建勋于2011年7月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决生效之日起予以解除；二、被告刘建勋于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿付借款本金409463.55元、利息6001.58元、罚息12.52元、复息41.33元，合计411518.98元，及自2017年3月9日起至实际付款日产生的利息、罚息、复息（按照借款合同约定计算）；三、被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司对被告刘建勋该借款合同所涉债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任；被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告刘建勋追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7532元，由被告刘建勋、陕西昊瑞房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  任惠军审判员  李新元审判员  李静宇二〇一七年十一月十六日书记员  许 贝