江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初10339号原告：南京阅江商贸有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路426号8楼。法定代表人：范德生，该公司总经理。破产管理人：江苏东方清算事务所有限公司，住所地南京市鼓楼区清江南路19号02幢503室。委托诉讼代理人：丁杰，管理人成员。委托诉讼代理人：刘婷，管理人成员。被告：南京奔旭新型建材有限公司，住所地南京市秦淮区虎踞南路28号金墙大厦309室。法定代表人：窦昌武，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱希强，该公司员工。原告南京阅江商贸有限公司（以下简称阅江商贸公司）与被告南京奔旭新型建材有限公司（以下简称奔旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阅江商贸公司的委托诉讼代理人丁杰、刘婷，被告奔旭公司的委托诉讼代理人朱希强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阅江商贸公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2013年4月7日签订的《租赁协议》；2.被告向原告支付2013年6月10日至2017年10月1日的租金124369.86元及解除后至实际搬离房屋之日的占有使用费及利息（利息暂计16982.53元，自2013年6月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告自合同解除之日起15天内搬离租赁房屋。事实和理由：2013年4月7日，阅江商贸公司与奔旭公司签订了房屋租赁合同，约定由阅江商贸公司将其所有的位于南京市鼓楼区热河路50号104室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给奔旭公司使用，租金30000元/年，先付后用，租赁期限自2013年6月10日起至2018年6月9日止。2016年5月9日，本院作出（2016）苏0106民破2-1号民事裁定书，裁定受理阅江商贸公司的破产清算，并于2016年7月5日作出决定书，指定江苏东方清算事务所有限公司担任阅江商贸公司的破产管理人。接管后，管理人发现奔旭公司自合同签订以来未向阅江商贸公司支付过房租，管理人于2017年8月22日发函催收，奔旭公司于2017年8月24日支付房租5000元，对剩余租金仍未履行，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告奔旭公司辩称，1.2013年6月10日至2017年6月9日的租金均以现金的方式向原告阅江商贸公司支付完毕，2017年6月和8月支付了两笔租金，共10000元。因原告破产，支付对象不明，故被告不敢付款；2.租赁房屋漏水，对被告的装修造成了破坏，原告一直未予解决。本院经审理认定事实如下，原告阅江商贸公司系南京市鼓楼区热河路50号104室房屋的产权人。2013年4月7日，原告阅江商贸公司与被告奔旭公司签订了房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给被告奔旭公司，租金30000元/年（不含水、电费），先付后用，租期自2013年6月10日起至2018年6月9日止，免收物业管理费。合同签订后，原告将案涉房屋及车位交付被告使用至今。被告奔旭公司为证明其已经支付了2013年6月10日至2017年6月9日的租金合计120000元，向本院提交由原告出具的2013年的收条（租金对应期间为2013年6月10日至2014年6月9日）一张及2014年（租金对应期间为2014年6月10日至2015年6月9日）、2015年（租金对应期间为2015年6月10日至2016年6月9日）、2016年的租金发票三张，收条与发票载明的金额每年均为30000元，合计120000元。庭审中，原、被告一致认可被告于2017年6月和8月分别向原告破产管理人支付租金各5000元，合计10000元。被告收到本院起诉状副本的日期为2017年10月23日。2016年5月9日，本院作出（2016）苏0106民破2-1号民事裁定书，裁定受理阅江商贸公司的破产清算，并于2016年7月5日作出决定书，指定江苏东方清算事务所有限公司担任阅江商贸公司的破产管理人。上述事实，有原告阅江商贸公司破产管理人提供的民事裁定书、决定书、房屋登记簿、房屋租赁合同、催款函，被告奔旭公司提供的租金收条、发票，以及双方当事人当庭陈述与抗辩等证据予以证实。本院认为，原告阅江商贸公司与被告奔旭公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于收据、发票的问题。被告向本院提交了由原告出具的收条、租金发票，以证明其支付了2013年6月10日至2017年6月9日的租金120000元。本院认为，作为商事主体，被告应支付的30000元并非大额交易，先付款后开发票符合一般租赁市场的交易习惯，原告虽然不认可发票为已付款凭证但并未提供相反的证据证明其主张。故本院认定被告已向原告支付了2013年6月10日至2017年6月9日的房屋租金120000元。被告于2017年6月、8月再次向原告破产管理人支付租金10000元，故被告已向原告支付租金至2017年10月9日。关于原、被告签订的房屋租赁合同是否解除及被告应否返还案涉房屋的问题。根据双方合同约定，被告应先付租金后使用房屋，但被告于2017年6月22日、2017年8月23日支付租金均已逾期，且在法庭辩论结束前仍有房租未支付。故原告要求解除合同的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告提起本次诉讼后，本院于2017年10月23日将起诉状副本及应诉相关材料送达至被告，故原、被告双方的房屋租赁合同自2017年10月23日解除。合同解除后，被告应当及时将承租的案涉房屋返还原告，故原告诉请被告返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租金、占有使用费及利息问题。因原、被告双方在合同中明确约定了租金支付标准，现原、被告双方之间的房屋租赁合同已经解除，被告应当按照合同约定向原告支付租金及合同解除次日起至实际返还房屋之日期间的占有使用费。故原告主张租金未超过1150元（30000÷365×14）部分，于法有据，超过部分，本院不予支持。原告主张被告自合同解除后即自2017年10月24日至实际返还房屋之日，按照每年30000元的标准支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。对于逾期利息问题，因原告处于破产清理状态，客观上对被告支付租金造成了一定的障碍，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原、被告之间于2013年4月7日签订的《租赁协议》；二、被告南京奔旭新型建材有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于南京市鼓楼区热河路50号104室的房屋腾空并返还原告南京阅江商贸有限公司；三、被告南京奔旭新型建材有限公司于本判决生效后十五日内向原告支付租金1150元及占有使用费（按每年30000元的标准，自2017年10月24日起至实际迁出上述房屋之日止）；四、驳回原告南京阅江商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3078元，减半收取计1539元，由原告南京阅江商贸有限公司负担539元，被告南京奔旭新型建材有限公司负担1000元（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  韩 浩二〇一七年十一月二十八日见习书记员  张璐璐