湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民再254号再审申请人（一审被告、二审上诉人)：怀化市绿野开发中心，住所地湖南省怀化市鹤城区盈口乡赵家山油菜组。法定代表人：吴泽瑞，该中心主任。委托诉讼代理人：彭苏华，湖南君安达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴清梅，女，1958年10月30日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系怀化市绿野开发中心员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒲光海，男，1957年3月24日出生，苗族，住湖南省新晃侗族自治县。委托诉讼代理人：姜方利，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾韦芸，湖南泓锐律师事务所律师。原审第三人：刘晓云，女，1956年12月12日出生，侗族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：杨莉君，女，1982年3月9日出生，侗族，住湖南省怀化市鹤城区，系刘晓云之女。再审申请人怀化市绿野开发中心（以下简称绿野中心）因与被申请人蒲光海、原审第三人刘晓云、杨莉君土地使用权确认纠纷一案，不服怀化市中级人民法院（2015）怀中民再终字第16号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月14日作出（2016）湘民申891号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人绿野中心的法定代表人吴泽瑞及其委托诉讼代理人彭苏华、吴清梅，被申请人蒲光海及其委托诉讼代理人姜方利、曾韦芸，原审第三人刘晓云、杨莉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿野中心申请再审称：一、原判认定基本事实缺乏证据证明。本案应定性为合作开发房地产合同纠纷而非土地使用权确认纠纷。本案超过诉讼时效。原判查明绿野中心购置土地使用权花费约8万余元，实际上，诉争土地征地连同规划共开支22万余元，蒲光海所投57000元仅是用于完善土地征用的一小部分费用。2001年4月，绿野中心、蒲光海、杨宗政三方一起口头协议“待以后土地完善建房后，由吴泽瑞退还蒲光海的集资”，这有杨宗政的书面《证明》。1999年12月28日绿野中心出具的《证明》只是约定房屋建成后，门面如何分配，不是分地协议。二、原判适用法律错误。涉案《合伙开发协议》、吴泽瑞出具的《承诺书》等均是合作开发房地产所签订的合同，应认定为无效合同，按无效合同处理。即便认定《合伙开发协议》有效，绿野中心自始没有任何违约行为，由于政府调规等客观情况，绿野中心不存在违约行为。《合伙开发协议》约定三方合伙投资建房，只有在《合伙开发协议》不能履行时，才按照《承诺书》约定分给蒲光海，但《合伙开发协议》并不是不能履行，绿野中心在积极履行协议。蒲光海中途退出，将诉争建设用地擅自倒卖给宁顺煌，牟利11.8万元。实际上是蒲光海先行违约，有蒲光海签字的书面笔录证明。请求：一、撤销原一、二审判决；二、依法驳回蒲光海的诉讼请求；三、本案全部诉讼费由蒲光海承担。蒲光海辩称：一、涉案《合伙开发协议》系三方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。二、绿野中心对蒲光海作出的《承诺书》中约定的条件已成就，绿野中心应向蒲光海履行义务。三、蒲光海与宁顺煌达成的转让协议因绿野中心不同意等原因并未实际履行，双方已解除协议。请求：驳回绿野中心的再审申请。刘晓云述称：1999年初，吴泽瑞、蒲光海、杨宗政三人合伙建房，吴泽瑞负责开发工程全盘计划，蒲光海负责出资，杨宗政负责联系人员和记账等。2000年土地已购置，全长70米，蒲光海34米，吴泽瑞25米，杨宗政11米，有书面《证明》为证。2000年8月土地购置到手后，杨宗政找好施工队伍，杨宗政还预付了资金给施工队，因当地村民无理取闹阻挠开工，所以综合楼没有建成。紧接着，由于城市规划修编，致使《合伙开发协议》暂停。2003年10月，诉争土地被置换。换地后，蒲光海、吴泽瑞私自把土地转给别人，而杨宗政对此不知情。再后来，引发本案诉争。请求将杨宗政的11米地判给刘晓云、杨莉君。蒲光海向一审法院起诉，请求：判令绿野中心将其位于湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米的土地使用权的536.62平方米确定给蒲光海所有，办妥权属证书。一审法院认定：绿野中心是由吴泽瑞等人申请注册的股份合作制企业，主要从事种植、养殖及销售，法定代表人为吴泽瑞。1999年初，绿野中心以本单位职工无正式住房需建设一幢住宅楼为名，向有关部门申请购置一宗建房用地，并由吴泽瑞等人自筹建房所需资金。该建房申请获得有关部门同意，但需交纳土地购置费、土地出让金、税等有关购置土地费用。因绿野中心无购置土地及建房所需资金，吴泽瑞请求杨宗政帮忙找人投资合伙购地建房，于是杨宗政介绍蒲光海一起合作。经协商，吴泽瑞、杨宗政、蒲光海针对修建绿野中心宿舍楼于1999年10月24日签订一份《合伙开发协议》，协议约定：由吴泽瑞负责办好土地征用手续和报建手续、收集集资款到位、协调因工地引起的矛盾和纠纷，蒲光海负责出资5万元完善土地征用手续及平整地皮费用，综合楼第一层楼盖板后再出资5万元用于购置建材及进场人员的部分工资，杨宗政负责组织队伍平整土地、负责组织施工队伍进场和保证综合楼的基础及完成一层楼盖板垫资；还约定：按总投资额除去协议三方所投入部分，其余利润的分成比例为吴泽瑞占35%、蒲光海占35%、杨宗政占30%，余下地皮由协议三方共同开发，其分成比例均分等。协议签订后，蒲光海心存顾虑。吴泽瑞为使蒲光海消除顾虑，在三人签订协议的当天，以绿野中心名义向蒲光海作出书面《承诺》：“蒲光海为我绿野中心投资5万元用于完善土地征地费用，我中心如果不能遵照三人协议精神修建综合楼，我中心愿将完善后的土地权属的二分之一分割给蒲光海所有，并且有关该宗土地的使用权手续由蒲光海保管”。吴泽瑞在承诺上签名，绿野中心未在承诺上加盖公章。协议签订后不久，蒲光海先后出资59000元用于绿野中心购置位于五0七厂北侧1225平方米（70m×17.5m,其中代征公路面积560平方米）土地使用权。该宗土地使用权购置所需出让金等费用交清后，该宗土地的规划许可证、建设用地批准书、出让合同书、红线图等有关土地使用权手续也先后办妥。至1999年12月，绿野中心已取得该宗出让土地的使用权。绿野中心购置该宗土地使用权花费资金约8万余元，其中蒲光海出资59000元。绿野中心按照吴泽瑞向蒲光海出具的承诺将已获得的五0七厂北侧的1225平方米土地的使用权手续资料交给蒲光海保管。绿野中心所购置的该宗土地使用权手续办好后，吴泽瑞等人准备组织建房，但遭到盈口乡二组、九组部分村民的阻拦，建房无法进行。在此情况下，经协商，绿野中心同意将位于五0七厂北侧的1225平方米（70m×17.5m）土地的使用权分割34m×17.5m归蒲光海所有，以作为对蒲光海出资的补偿，并于1999年12月28日向蒲光海出具书面《证明》进行承诺。蒲光海、杨宗政对该《证明》无异议，但未到国土管理部门办理土地使用权变更登记手续。由于盈口乡二组、九组的部分村民阻拦绿野中心建房，该宗土地一直闲置。2002年1月，怀化市总体规划将花溪路由16米拓宽为24米，原绿野中心购置的五0七厂北侧1225平方米被道路占用部分面积，已无法建房。鉴于绿野中心已取得该宗出让土地的使用权，怀化市国土局决定将该部分土地使用权置换到怀化市湖天开发区2号小区医专西侧、面积1104.8平方米（其中代征道路面积245.8平方米），并于2003年10月8日办理了该宗置换后的土地规划许可证，后于2004年初签订了土地使用权手续。绿野中心未花费土地置换费用。在绿野中心取得湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米空地的土地使用权（性质为出让地）后，绿野中心认为置换后的土地面积减少了121平方米，要求怀化市国土局补足用地面积并赔偿经济损失。绿野中心至今未到国土局申领该宗土地的土地使用权证书。2005年3月18日，绿野中心与宁顺煌等人签订联合建房合同书，由宁顺煌等人出资在绿野中心位于湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米土地上建一幢综合楼，建成后绿野中心分割房屋所有权的30%，宁顺煌等人分割70%。蒲光海得知绿野中心的土地被置换后，要求绿野中心履行承诺将置换后的1104.8平方米土地使用权分割一部分给自己，但遭到绿野中心拒绝，双方遂酿成纠纷。另认定，一、绿野中心已于1999年被怀化市工商局吊销。怀化市绿野农林科技开发研究所是原怀化市工商局鹤城分局登记的个人独资企业，成立于2005年5月27日，投资人吴泽瑞，注册资金数额30万，该企业于2010年1月15日被吊销。二、绿野中心向蒲光海出具的《承诺书》，除了有一审查明内容，并附注：“如果蒲光海投入资金后三人协议又无法圆满实施，我中心同意将从公厕红线往东方向划32m归蒲自行经营”。三、2008年9月26日绿野中心就已置换土地办理了土地使用权证，使用权人为绿野中心。四、1999年12月28日绿野中心向蒲光海、杨宗政出具《证明》，证明内容为：“绿野开发中心在507厂后面征用土地1225㎡，全长70m，其中蒲光海门面占地34m，杨宗政门面占地11m，共计45m，余下部分归绿野开发中心集体所有”。五、在争议土地上，绿野中心已与怀化市远东房地产公司签订开发协议，并将房屋修建至二层半，对于该房屋的建设未办理规划许可证和施工许可证。六、绿野中心认为蒲光海已将其应得利益转让给案外人宁顺煌。对此，蒲光海称当时确实与案外人宁顺煌达成权利转让协议，并已收取定金10000元，但是因为绿野中心不同意转让，故转让未成，定金也已退还。一审法院判决：一、绿野中心将位于怀化市湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米土地使用权，自西南向东北方向分割536.62平方米土地使用权归蒲光海所有，并于本判决生效后30日内为蒲光海办妥前述土地使用权证书；二、驳回蒲光海的其他诉讼请求；三、驳回刘晓云、杨莉君的诉讼请求。案件受理费2085元，由绿野中心负担。绿野中心不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回蒲光海的诉讼请求。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实基本一致。另认定，本案杨宗政于2007年6月5日死亡。二审法院认为：本案系合伙建房引起的纠纷，当事人的权利义务均源于签订的《合伙开发协议》，以及绿野中心出具的《承诺书》和《证明》，蒲光海和刘晓云、杨莉君正是基于上述三份协议主张部分土地使用权归其所有，诉讼主张均是围绕合伙建房合同法律关系产生的请求权，故本案应定性为合伙建房合同纠纷，一审定性为土地使用权确认纠纷不当，应予纠正。本案吴泽瑞作为绿野中心法定代表人与蒲光海、杨宗政签订的《合伙开发协议》共有六款内容，约定三方合伙修建507厂后门绿野中心宿舍楼，明确三方出资比例、职责义务、合作分工以及利润分成比例，符合合伙建房合同法律特征。吴泽瑞作为绿野中心法定代表人，其签约行为是代表绿野中心行使职权，属职务行为，行为的后果理应由绿野中心承担。该协议系三方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规强制性规定，应为有效协议。绿野中心上诉称《合伙开发协议》为无效合同的理由，不予采纳。绿野中心出具的《承诺书》和《证明》是对《合伙开发协议》所作的补充约定，系绿野中心真实意思表示，且蒲光海和杨宗政未有异议，该《承诺书》和《证明》应为有效。从《合伙开发协议》的内容来看，修建绿野中心宿舍楼三方实行分期合作，前期准备工作由绿野中心与蒲光海合作，后期宿舍楼修建工作，由三方共同合作。根据《合伙开发协议》第一款（1）项“甲方（吴泽瑞）负责办好土地征用手续和报建手续（费用按协议执行）”、第二款（1）项“乙方（蒲光海）出资五万元完善土地征用手续及平整地皮费用”的约定可知，《合伙开发协议》签订时绿野中心没有取得507厂后门土地的使用权，绿野中心上诉称在合伙之前土地使用权就归其所有的理由与事实不符，不予采纳。按照约定，蒲光海履行了前期出资义务，绿野中心以其名义办好了该宗土地的使用权手续和房屋报建手续，双方合作完成前期准备工作。当三方继续履行后期宿舍楼修建工作时，因当地村民的阻工，《合伙开发协议》无法继续履行，导致合建房屋的最终合同目的不能实现，合同义务的履行终止在绿野中心与蒲光海的前期合作阶段。绿野中心正是基于蒲光海投入的资金用于土地征用，在《合伙开发协议》签订时即对蒲光海书面承诺：“蒲光海为我绿野中心投资伍万元，用于完善土地征用费用，我中心不能遵照三人协议精神修建综合楼，我中心愿意将完善后的土地权属的二分之一归蒲光海所有”。该承诺系绿野中心针对合同目的不能实现情形下作出的对蒲光海出资补偿的意思表示，符合民法的公平原则，且蒲光海对此也予以认可，根据诚实信用原则，并结合本案《合伙开发协议》已无法履行的客观情况，绿野中心应当按照《承诺书》向蒲光海履行。虽然后来由于怀化市规划修编，该宗土地部分被政府修路征用，但政府采取土地置换的形式予以了补偿，将该宗土地置换到怀化市湖天开发区2＃小区医专西侧，土地并没有消失，现按原土地位置约定的分割已无法实际履行，因此，绿野中心应当就置换后土地按约定向蒲光海履行承诺义务。蒲光海主张分享置换后土地的使用权536.62㎡，未超过土地使用权总面积的二分之一，符合双方的约定，应予以支持，一审判决并无不当。绿野中心上诉称现在仍能合伙建房的理由，因与客观事实不符，不予采纳；上诉称蒲光海已退出合伙的理由，因无证据证实，不予采纳；上诉称本案已超过诉讼时效的理由，因蒲光海知道权利被侵害的时间是在土地被置换到湖天开发区2＃小区医专西侧之后，未超过2年诉讼时效，故不予采纳。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2085元，二审案件受理费2085元，共计4170元，由绿野中心负担。再审查明的事实与二审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：蒲光海系依据当事三方签订的《合伙开发协议》以及绿野中心出具的《承诺书》和《证明》向绿野中心主张权利，要求绿野中心将位于湖天开发区2号小区医专西侧1104.8平方米的土地使用权中的536.62平方米确定给蒲光海所有。因此，本案是基于合伙投资建房产生的土地使用权确认纠纷，应定性为土地使用权确认纠纷。涉案《合伙开发协议》约定绿野中心、杨宗政、蒲光海三人合伙修建507厂北侧绿野开发中心宿舍综合楼，并明确了三方出资比例、职责义务、合作分工以及利润分成比例。该协议系当事三方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效协议。在上述协议签订当天，绿野中心还向蒲光海出具书面《承诺书》，承诺其若不能遵照三人协议（即《合伙开发协议》）精神修建综合楼，其愿意将完善后的土地权属的二分之一归蒲光海所有。该《承诺书》系绿野中心针对《合伙开发协议》合同目的不能实现的情况下对蒲光海出资所作的补偿承诺，符合公平原则，且蒲光海对此予以认可，绿野中心应遵照执行。事实上，绿野中心随后已按《承诺书》约定将已获得的五0七厂北侧的1225平方米土地使用权手续资料交给蒲光海保管。之后，蒲光海按照《合伙开发协议》约定履行了前期出资义务，绿野中心亦以其自身名义办妥了涉案土地的使用权手续和房屋报建手续，绿野开发中心宿舍综合楼项目前期准备工作就绪。当协议三方继续履行后期宿舍楼修建工作时，因当地村民阻工，导致《合伙开发协议》无法继续履行，该协议的合同目的客观上已无法实现。此时，《承诺书》所设定的“不能遵照三人协议精神修建综合楼”的生效要件已成就，绿野中心应当按照《承诺书》的承诺将完善后的土地权属的二分之一归蒲光海所有，否则有违诚实信用原则。此后，由于怀化市规划修编，涉案五0七厂北侧的土地被政府置换到湖天开发区2号小区医专西侧，但绿野中心并未为上述土地置换花费费用，因此，绿野中心仍应按照《承诺书》约定的土地分割比例就置换后土地向蒲光海履行承诺义务。鉴于土地被置换后已无法按原土地约定方案分割土地，原二审判决蒲光海分割置换后土地使用权536.62平方米未超过土地使用权总面积的二分之一，基本符合双方约定和公平原则，并无明显不当，故本院对原二审判决予以维持。绿野中心再审主张诉争土地征地连同规划共开支22万余元，但绿野中心对此并未提供充分证据证实，故对该主张不予支持。绿野中心还主张本案已超过诉讼时效，由于蒲光海知道权利被侵害的时间是在土地被置换到湖天开发区2号小区医专西侧之后，未超过2年诉讼时效，故其该项主张亦不能成立。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持怀化市中级人民法院（2015）怀中民再终字第16号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓晖审判员  曾 光审判员  欧阳卓二〇一七年十一月八日书记员陶止戈