广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1971民初22861号原告（反诉被告，以下统称“原告”）柯建华，女，汉族，1980年11月25日出生，住广东省东莞市东城区，委托代理人胡珊，系广东南天星律师事务所律师。委托代理人范小平，系原告的配偶。被告（反诉原告，以下统称“被告”）林妃大，男，汉族，1983年11月24日出生，住广东省雷州市，委托代理人祁胜举，系广东大洲律师事务所律师。被告（反诉第三人，以下统称“被告”）东莞市惠居房地产咨询服务有限公司，住所地：东莞市万江区新城社区理想0769家园南9栋商铺20号，统一社会信用代码：914419003980132146。法定代表人王丽军。委托代理人邓卫生，系该公司员工。原告柯建华诉被告林妃大、东莞市惠居房地产咨询服务有限公司（以下简称“惠居公司”）以及被告林妃大反诉原告柯建华、第三人惠居公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告柯建华及委托代理人胡珊、范小平，被告林妃大的委托代理人祁胜举，被告惠居公司的委托代理人邓卫生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年9月22日签订的《房地产买卖合同》（该房屋价值1188000元）；2、判令被告赔偿原告损失27278.42元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与其丈夫范小平为东莞市万江区莞穗大道312号万江尚峰广场1号楼2单元402房的业主，该房产至今未取得房产证。因原告及其丈夫先后发生重大疾病需要筹钱治病，欲将该房产出售，但因房产未取得房产证担心无法交易。被告惠居公司的经理承诺2016年11月可以拿到房产证，原告在被告惠居公司工作人员的蛊惑下于2016年9月22日与被告林妃大签订了《房屋买卖合同》，约定房屋转让价为1188000元。但合同签订时原告丈夫范小平与被告惠居公司沟通，明确告知合同应等领取房产证后再签订。后原告仅收取被告林妃大支付的定金5万元。合同签订后，房产证未在2016年11月份办出，原告从2016年11月开始催促两被告尽快解决合同履行事宜，但被告一直未予配合，导致原告自2016年11月起仍须继续还贷和支付物业管理费，该房产也无法继续出租。原告认为，被告惠居公司作出虚假承诺误导原告签订合同，不是原告的真实意思表示，被告林妃大一直拖延不予解决此事，两被告的违约行为导致原告损失，应承担相应赔偿责任。原告于2017年10月24日向本院提出增加诉讼请求：1、判令被告林妃大支付原告违约金68000元（合同总楼价10%的违约金118000元扣除被告林妃大已支付定金50000元）；2、判令两被告共同赔偿原告为本案所付律师费10000元。事实和理由：2017年4月7日，被告林妃大主动提出因耗时太长解除合同，原告予以同意。被告林妃大于2017年4月13日提出要求继续履行合同，原告于2017年4月21日通知房屋已确权，可以办理赎楼手续，并告知被告林妃大准备首付款用于赎楼，被告林妃大予以同意。原告已于2017年6月19日申请提前还贷赎楼，并通知两被告要求被告林妃大将赎楼款（部分首期款）转入原告贷款账户。经原告和被告惠居公司多次通知，被告林妃大均称不支付赎楼款，不再继续履行合同。被告林妃大至今未向原告支付赎楼款，原告有权解除合同，并要求被告林妃大支付违约金，两被告共同赔偿原告因此发生的律师费。被告林妃大辩称，一、原告解除合同的原因是由于房价上涨，原告于2017年8月5日签署可以办理产权登记的资料，但因房价上涨不予办理，导致合同无法继续履行。原告于2017年9月向法院起诉，原告解除合同的理由不成立。二、被告林妃大没有违约，合同约定买方承担赎楼款的条件是以取得银行同贷书且卖方收到银行提前还贷通知为前提，因卖方拒不配合履行合同，买方无法取得银行同贷书。原告诉请被告支付违约金、律师费及赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告惠居公司辩称，一、案涉合同是三方在自愿前提下签署的，原告称合同虚假不属实，房屋确权事宜由开发商与原告直接沟通确定，被告惠居公司的房源信息来自原告，合同也明确注明买卖流程以卖方办理完房产证开始计算，卖方房产证办出后才开始办理银行按揭、赎楼、注销抵押、过户相关手续，双方对此都亲自确认，故原告要求支付违约金、赔偿损失和律师费、诉讼费没有依据。二、因开发商一再延迟确权办证，被告惠居公司在后续与原告沟通中，原告于2017年5月14日明确告知案涉房屋已经升值，如果要卖给被告林妃大不能以先前的价格出售，让被告惠居公司通知被告林妃大。三、2017年8月被告惠居公司致电原告有无办理一手房产证，原告未给予明确答复，被告惠居公司到案涉房屋管理处询问得知原告已领取相关资料。由于原告也未明确告知不卖房子，故被告惠居公司一直与被告林妃大协商不要起诉原告，直到收到原告起诉状才得知原告确定不卖房子。被告林妃大向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告林妃大违约金并继续履行《房地产买卖合同》，违约金暂计算为57024元（按照每日总楼价千分之一计算，从2017年8月6日计算至原告继续履行合同为止，暂计算至提起反诉之日）；2、判令原告赔偿被告林妃大中介费22000元、律师费30000元；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：合同签订后，被告林妃大依约履行了支付定金5万元和中介费22000元的义务。但原告在案涉房屋具备办理房地产权证后拒不配合办理一手房产证和协助被告林妃大办理银行贷款按揭手续，且经惠居公司通知后，原告仍不予办理，并向法院起诉要求解除合同。原告因为房价上涨恶意撕毁合同，请求法院查明案件事实依法裁判。原告对被告林妃大的反诉答辩称，一、原告不存在任何违约行为，被告惠居公司明确表示原告自合同签订至起诉前从未明确提出不再交易案涉房屋。原告所有行为都是按照合同约定进行，不存在不办理房产证及不协助被告林妃大办理按揭手续的情况，且原告从未收到两被告的催告，被告林妃大也未提交证据证明原告存在违约行为，被告林妃大的反诉请求没有事实依据。二、本案是被告林妃大违约导致合同无法履行，被告林妃大未按约定向原告支付部分首付款赎楼，合同签订时原告已告知案涉房屋没有办理房产证，被告惠居公司称房产证将于2016年11月办理，原告才签订案涉合同。由于房产证未能于2016年11月办理，被告林妃大多次与原告进行沟通要求惠居公司提出解决方案。惠居公司称房产证将于2017年3月办理，要求继续履行合同，但由于开发商与其他业主的诉讼尚未处理完毕，房产证未能于2017年3月办理，原告与被告林妃大于2017年4月7日协商一致解除合同。后双方于2017年4月21日达成新的合意，一旦房屋确权即办理提前还贷手续，被告林妃大支付首付款赎楼。原告于2017年6月19日办理提前还贷手续，并告知被告林妃大于2017年6月27日前将赎楼款转入原告指定账户，但被告林妃大至今没有支付任何款项赎楼。两被告对本案均有过错，构成违约，应承担本案责任。惠居公司对被告林妃大的反诉发表意见称，合同签署至今不存在任何一方违约，案涉房屋至今没有办出房产证，合同明确约定办完房产证才开始流程，不存在被告林妃大需要支付首期楼款。惠居公司称原告没有明确不卖房子是指三方没有达成共识继续履行合同或者解除合同，在此期间原告明确告知惠居公司由于楼价上涨不卖房屋而导致纠纷发生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《房地产买卖合同》尾部三方落款上方手写注明“注：买卖双方流程从卖方办理完房产证开始计算。”，该合同三联均显示该内容。原告则称从第一联存根联的原件可知，该备注内容在原告捺印之上，该内容是事后添加，原告对备注内容不知情，是事后发生纠纷才知情，原告及其配偶范小平在事后的沟通协商中均对该备注内容有异议。被告林妃大则称三方的合同均有该手写备注内容，备注内容在合同尾部，合同当事人容易看到，聊天记录可知原告清楚该备注内容。被告惠居公司也称三方在合同上签名、捺印或盖章，买卖双方对于合同的全部内容知情。由于三方的合同均显示手写备注内容，原告辩称对该内容不知情理据不足，本院不予采纳。该《房地产买卖合同》是三方平等自愿签订，合同内容不违反法律法规的强制性规定，本院认定合同合法有效，对签约方均有法律约束力。2、原告主张惠居公司在合同签订时承诺案涉房屋将于2016年11月办出房产证，并承诺确权之后马上可以赎楼，惠居公司提供虚假信息，对案涉合同无法履行存在重大过错，应承担原告的损失及律师费，为此提交录音为证。被告林妃大称合同签订时惠居公司口头称房产证将于2016年11月办出，但没有明确承诺。被告惠居公司则称没有承诺办房产证时间，房屋办证事宜是开发商与原告直接沟通确定，合同签订时买卖双方对于房屋未能办理房产证知情，故合同上备注房产以办证时间为准。原告提交的录音是房产证迟迟未能办出时三方协商解决的内容，不足以证明合同签订时惠居公司承诺房产证于2016年11月办出，原告以此主张惠居公司对合同无法履行存在重大过错理据不足，本院不予采纳。3、原被告及第三人提交的微信及短信聊天记录。2017年4月12日，原告和被告林妃大在微信中就解除合同及原告退还定金达成一致意见。由于惠居公司不同意退还中介费，被告林妃大以短信方式告知原告及惠居公司要求继续履行房屋买卖合同。2017年4月15日，原告告知被告林妃大出租案涉房屋，被告林妃大对此没有异议。2017年4月21日，原告微信告知被告林妃大“我们的房子已经确权了，明天通知中介，可以赎楼了，半个月后办证了”，林妃大回复“那是好消息”。2017年4月22日原告称“是的，你们准备好首付款，应该要到银行去赎楼了，然后房产证拿到了你们就可以贷款过户了”，林妃大回复“嗯，流程要问中介才清楚，你们银行贷款还剩多少？”，原告称“25万以内”。2017年5月18日原告称“今天中介应该有和你们说我的房子不想卖了，价格太低了，我到东城，莞城，万江都问过房价了，比市场低三十万，再加上限购政策出来了，我原本打算卖了到新塘买一套的现在买不到了，我们按合同走，我违约的就按违约赔偿给你们好了。如果你们不同意有法律程序的话最终也是让我按合同的违约责任赔给你们而已，不信你们也可以到处去咨询一下的”。原告于2017年6月15日微信惠居公司工作人员吴振汉“吴经理你好，我老公说他和你说了他不同意违约了，按合同卖，我们明天去银行申请提前还款了，大概要一个月左右就要还款了，你让买家准备好钱吧。”，吴振汉回“好的”。原告于6月20日再发微信给吴振汉“吴经理你好，还要还235000，这个月27号之前打款，到东莞银行，150000007352860，户名柯建华”。惠居公司工作人员于2017年9月6日微信原告称“买方今天打电话给我叫我和你们说一下，你们既然决定不卖了，那他们以后都不会再打你们电话了，这两天他们会请好律师发律师函给你们……”，原告回“现在房产证还没有下来你们找我干什么？我记得只告诉过买家要等律师那边的结果出来后才给答复给他们，没有说卖或不卖的话，请你不要随便乱传话。”三方对于上述聊天记录的真实性予以确认。原告主张案涉合同签订是基于被告惠居公司提供虚假信息告知房产证将于2016年11月办出，原被告为节约交易时间达成新的合意，双方继续履行合同，确权后办理赎楼手续，原告已申请提前还款，多次通知林妃大支付首期款赎楼，林妃大拒绝支付构成违约，原告在5月18日发送的微信是基于惠居公司诱导原告解除三方合同，惠居公司称房子可以卖到更高价钱且负责和林妃大谈，原告才发送该微信给林妃大，但原告丈夫事后已提出异议，不存在原告因房产涨价不卖房子的情况，从完整的微信聊天记录可知原告从未明确表示不再交易房屋。被告林妃大则称4月22日微信聊天的内容是原告的单方意思表示，林妃大没有同意原告提出房屋确权后申请提前贷款及支付首期款用于赎楼的内容，仅回复“流程要问中介才清楚”，原告解除合同是由于房价上涨。被告惠居公司则称双方协商沟通解除合同，原告明确告知由于房屋价格上涨不同意卖房，三方没有协商确定确权后赎楼，惠居公司已明确告知双方赎楼款等房产证办出后卖方申请银行贷款取得同贷后才支付首期赎楼款。原告则称通过惠居公司得知被告林妃大不同意支付赎楼款。被告林妃大则称惠居公司告知房产证尚未办出，同贷书尚未出具，现在支付首期款有风险，建议按合同办。本院对上述聊天记录的真实性予以确认。虽然原被告于2017年4月12日就解除合同初步达成意向，但被告林妃大于4月13日明确提出继续履行合同，双方就继续履行合同继续沟通协商。虽然原告在2017年5月18日提出不卖房屋，但原告于2017年6月15日告知惠居公司工作人员同意按合同卖房。微信聊天记录不足以证明原告和被告林妃大就房屋确权后办理提前还贷手续及支付首期款赎楼的内容协商一致，原告主张双方在4月21日达成新的合意与惠居公司的陈述也不相吻合，原告的主张依据不足，本院不予采纳。4、原告提交收款收据、租赁契约、个人贷款还款计划和物业管理费发票、民事委托代理合同、律师费发票证明因不能按时办理过户手续，造成原告物业管理费损失、租金损失、还贷损失及律师费损失等。两被告对上述证据关联性不予确认，被告林妃大称原告还贷不构成损失，原告在得知可以办理房产证后委托律师提起诉讼解除合同，是严重的违约行为。被告林妃大提交诉讼代理合同和律师费发票证明因本案支出律师费30000元。原告对真实性和关联性不予确认，称无法体现与本案的关联性。本院对上述证据的真实性予以认定。5、第三人于2017年9月5日向原告邮寄《催告函》，要求原告协助买方办理银行按揭，该邮件因收方客户拒收没有成功投递。原告对该证据不予确认，对《催告函》的内容也不予确认，称合同履行过程中协商均由原告提出，两被告从未提出协商。由于原告没有签收该《催告函》，本院对《催告函》不予确认。6、原告主张其于2017年10月17日领取案涉房屋的不动产权证，案涉房屋目前处于抵押状态。被告林妃大坚持继续履行合同，要求按合同约定由林妃大申请银行贷款，待同贷书出具后向原告支付赎楼款注销抵押登记。原告明确表示基于惠居公司的不诚信行为及林妃大不配合赎楼的行为，不同意协助配合办理银行按揭贷款手续。被告惠居公司则称原告不协助配合无法办理银行按揭贷款手续。经本院释明，被告林妃大坚持继续履行合同的诉讼请求，并表示暂时不能一次性支付购房款。本院庭后传唤被告林妃大本人到庭接受询问，并告知在本案中继续履行合同需一次性支付购房款及追加案涉房屋的抵押权人为第三人参加本案诉讼，被告林妃大未在限期内提交书面追加第三人申请书，但提交变更反诉请求申请书要求解除合同等诉请。本院认为，本案的争议焦点有三，一是合同履行过程中哪方存在违约行为；二是被告林妃大要求继续履行合同是否成立；三是原被告主张的违约金及赔偿损失是否合理有据。关于焦点一。首先，支付首期款的赎楼时间。《房地产买卖合同》第六条按揭付款第（3）项B款约定“买方应取得银行同贷书且在卖方收到银行提前贷款通知的七天内将（含定金）250000元支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款。”从原告和被告林妃大的聊天记录可知，林妃大对原告提出先赎楼、拿房产证后贷款过户的内容没有给予肯定的同意答复，且惠居公司明确告知双方赎楼款等房产证办出后卖方申请银行贷款取得同贷后才支付，可见原告和林妃大未就变更首期款赎楼的时间达成协商一致的约定。原告要求被告林妃大在确权后支付部分首期款赎楼不符合《房地产买卖合同》的约定，原告据此主张被告林妃大逾期支付首期款赎楼构成违约，理据不足，本院不予采纳。其次，虽然原告在2017年5月18日以房价上涨为由提出不卖房屋，但原告又于2017年6月15日告知惠居公司同意按合同卖房，并积极申请提前还款和催促林妃大支付赎楼款等继续履行合同事宜，被告林妃大据此主张原告以房价上涨为由解除合同构成违约，理据不足，本院不予采纳。但《房地产买卖合同》约定买卖双方流程从卖方办理完房产证开始计算，原告于2017年10月17日领取案涉房屋不动产权证，原告于2017年8月9日草拟并签署起诉状，于2017年9月4日向本院提起诉讼要求解除合同，缺乏事实和法律依据，其单方提出解除合同构成违约。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”。本案是二手房买卖合同纠纷，案涉交易房屋已办理抵押登记，被告林妃大提出按合同约定通过向银行申请按揭贷款方式支付部分购房款，故合同的继续履行需要原告配合办理贷款申请。原告明确表示不同意配合办理贷款申请手续，且被告林妃大能否通过银行贷款审批及审批金额、审批时间均无法确定，本案被告关于继续履行合同的诉请不适于强制履行。被告林妃大未明确表示同意一次性付清购房款，也未在限期内向本院追加抵押权人为第三人以便于消灭抵押权及继续履行合同，且以书面方式表示要求解除合同，故案涉合同存在事实上不能履行的情况。本院对林妃大要求继续履行合同的诉请不予支持，林妃大在法庭辩论终结后提出变更反诉请求不符合法律规定，本院不予准许。原告以诉讼方式要求解除合同，其以自己行为表明不履行主要债务，故解除合同通知到达被告林妃大和惠居公司之日起合同解除，本院依法确认案涉《房地产买卖合同》已经解除。关于焦点三。合同解除后，原告收取被告林妃大定金5万元没有依据，应予以返还。原告要求被告林妃大支付违约金及扣除定金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告林妃大主张继续履行合同的诉请未获支持，其基于继续履行合同主张的违约金也没有事实和法律依据，本院亦不予支持。出售房屋是原告的真实意思表示，原告是案涉房屋的权属人，应当清楚掌握房屋产权证办理的相关信息，其在产权证尚未办出的情况下出售房屋，应当承担由此可能产生的风险及后果。被告惠居公司不负有办理原告一手产权证的能力和义务，且对房屋未能在2016年11月办出产权证不存在任何过错，原告主张被告惠居公司承诺房产证在2016年11月办出理据不足，原告以此为由要求被告惠居公司赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告作为产权人负有偿还房贷及支付物业管理费的义务，原告要求两被告赔偿2016年12月至2017年6月房屋空置的租金损失、按揭还贷款项及物业管理费，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。原告向法院起诉要求解除合同导致合同无法继续履行，被告林妃大诉请原告赔偿已支付的居间代理费22000元符合合同第八条第三款“在履行合同中，任何一方不履行合同，守约方已支付中介费的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。”的约定，于法有据，本院予以支持。合同第十二条约定“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于律师费、评估费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”。本案原告诉请律师费均不符合该条款的约定，本院不予支持。被告林妃大诉请继续履行合同未获法院支持，其因此支出的律师费本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告柯建华和被告林妃大、东莞市惠居房地产咨询服务有限公司签订的《房地产买卖合同》解除；二、原告柯建华应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告林妃大支付居间代理费22000元；三、驳回原告柯建华其他诉讼请求；四、驳回被告林妃大其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8743.75元（原告已预交）、反诉费1240.24元（被告林妃大已预交），由原告柯建华承担5120.75元，被告林妃大承担4863.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一七年十一月二十九日书记员  简凤娇蔡亚虹（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。