重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0242民初3084号原告:酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局,住所地：重庆市酉阳自治县桃花源街道新民街9号。统一社会信用代码：11500242733961036D。法定代表人：石化军，局长。委托诉讼代理人：唐源明，男，该局职工。委托诉讼代理人：熊绍文，重庆渝鑫律师事务所律师。被告：重庆华弘实业集团有限公司。住所地：重庆市黔江区城东办事处新华东路（新华大道中段*号）。统一社会信用代码：91500114699272607。诉讼代表人：任雷波，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：谢德渊，男，该公司清算组成员。委托诉讼代理人：孙文武，重庆川东南律师事务所律师。原告酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称“酉阳自治县国土房管局”）与被告重庆华弘实业集团有限公司（以下简称“重庆华弘公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告酉阳自治县国土管房局的委托诉讼代理人唐源明、熊绍文，被告重庆华弘公司的委托诉讼代理人谢德渊、孙文武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告酉阳自治县国土房管局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告土地出让金等款项27105341元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月9日，原告和重庆黔程建设（集团）有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，原告将酉阳县钟多镇桃花源中路碧津商贸广场宗地出让给重庆黔程建设（集团）有限公司，面积为15984.50平方米，建筑容积率不高于6.06，出让价款为19386958元，该出让款已经缴纳。后重庆黔程建设集团有限公司和被告于2010年10月21日共同向酉阳发改委申请项目法人变更，酉阳县发改委于2010年10月27日作出批复，同意项目法人变更为被告。被告在项目开发过程中，增加了该项目的建筑容积率，容积率由6.06变更为8.02。经测算，被告应补缴土地出让金等综合价款32105341元，被告于2016年7月、8月分两次向原告补缴了5000000元，尚差27105341元。故提起诉讼。被告重庆华弘公司辩称，原告诉称的增加面积和金额不属实，被告尚欠土地出让金为1021.5万元，该项目属于旧城改造，按照相关文件规定享有减免土地出让金的优惠，而原告及相关部门没有依法给予优惠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《国有建设用地使用出让合同》、《修改土地使用权出让合同申请书》、《关于解决碧津广场项目相关问题的请示》、《建设用地规划公告函》、《建设工程竣工规划核实确认书》、《十二届酉阳自治县委第95次常委扩大会议纪要》、《县规委会第31次会议纪要》、缴款凭证、《催缴土地出让价款通知书》、《酉阳自治县国土房管局关于将碧津商贸广场项目增加建筑面积应补缴的土地出让价款纳入债权申报的申请》和送达回证，被告无异议。对被告提供的《酉阳自治县建委关于碧津项目出让金的协商意见》、《关于碧津广场旧城改造项目申请优惠政策的请示》、《酉阳自治县建委关于碧津广场要求落实相关优惠政策的请示》、原告无异议。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2010年2月6日，酉阳自治县规划局针对案涉建设用地向原告出具《规划公告函》，确定Z37-1/02、Z43-1/02号地块指标：地上总建筑规模为96866.07平方米（其中含拆迁奖励建筑面积为0平方米）。原告依据《规划公告函》于2010年2月9日与重庆黔程建设（集团）有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将位于酉阳县钟多镇桃花源中路（碧津商贸中心），宗地号为Z37-1/02、Z43-1/02号，宗地面积15984.5平方米的土地出让给重庆黔程建设（集团）有限公司，出让金为19386958元。合同签订后，重庆黔程建设（集团）有限公司缴纳了出让金19386958元。2010年10月27日，酉阳自治县发改委应重庆黔程建设（集团）有限公司和被告重庆华弘公司申请，作出《关于同意变更碧津商贸广场第一期、第二期建设项目法人的批复》，将该项目法人变更为被告重庆华弘公司。2010年10月18日，原告向被告颁发了《土地使用权证》。2011年2月27日酉阳自治县规划委员会召开第31次成员会议，会议原则同意将原规划方案中的建筑层数增加7层，容积率由6.06调整为8.02，增加1.96；增加的建筑面积按每平方米不低于净收益1000元标准测算土地综合价金，按程序招拍挂，将政府的收益部分（包含税、规费、新增容积率政府净收益）用于酉阳大剧院建设。2011年3月1日，酉阳自治县十二届县委第95次常委扩大会议，原则同意《碧津广场调增楼层方案》中调整容积率申请，对增加的建筑面积要求按每平方米1000元净收入标准计算土地综合价金。2013年10月11日、2013年12月17日，酉阳自治县规划局分别作出渝规酉（2013）0004号、渝规酉（2013）0008号《建设工程竣工规划核实确认书》，确认该项目楼层地上建筑面积125745.77平方米，地下车库面积19111.87平方米，地下配套设施面积1281.63平方米，地下商业面积19869.55平方米。2015年11月17日，被告向酉阳县城乡建设委员会请示，要求解决碧津广场项目相关问题，主要内容为：1.综合价金结算，按照31次规委会和95次常委会审议通过的标准，容积率从6调整到8.02，计容面积增加了32288.69平方米，根据出让面积18830平方米计算实际增容面积为15215.69平方米，按两会要求实际应缴的综合价金为1000元×15215.69=15215690元；2.争取优惠政策，该项目作为酉阳县重点旧城改造项目之一，拆迁量大，项目建设成本大，建议按渝府发（2008）36号文件享受优惠政策……。2016年，被告分两次共计向原告补缴了土地价款500万元。2017年6月1日，原告给被告下发催缴通知书。被告至今未缴纳，故提起诉讼。本院认为，原告与重庆黔程建设（集团）有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同。被告承继重庆黔程建设（集团）有限公司的合同权利义务，应受该合同的约束。关于被告应否补缴土地价款的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十一条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”《重庆市土地管理规定》第五十条规定：“经有权部门批准扩大建筑面积的，土地使用者应自批准文件下达之日起60日内到土地行政主管部门办理国有土地使用权划拨手续或国在土地有偿使用变更手续，依法缴纳有偿使用费。”《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》第二条规定：“工程建设规划许可建筑面积超出出让合同约定时，应及时修订土地出让合同，并按申办修订合同时的规定补缴土地综合价款。……对土地出让合同中未约定具体建筑规模的历史遗留问题，按土地出让时或之后规划部门首次确定的规划指标核定原土地出让合同建筑规模。”本案中，规划部门首次确定的规划指标核定的地上总建筑规模为96866.07平方米，《建设工程竣工规划核实确认书》确定的建筑面积为166008.82平方米，增加了建筑面积69142.75平方米。被告基于竣工后的建筑面积改变的事实，于2016年7月12日向原告申请修订《出让合同》，虽然双方至今未能对《出让合同》进行修订，但原告对被告增加的建筑面积予以认可，并向被告发出催缴土地出让价款的通知，被告也分两次共计向原告补缴了500万元的土地价款，并对增加部分的建筑面积实际投入使用，双方以行为表明对原出让合同的部分条款作出了变更，被告应按变更后的建筑面积补缴土地价款，对被告认为没有签订补充合同不应补缴土地价款的辩称意见，本院不予采纳。关于容积率调整后增加的地上建筑面积的土地价款如何补缴的问题。合同签订后，酉阳自治县规划委员会第31次成员会议及十二届酉阳县委第95次常委会分别于2011年2月27日、2011年3月8日同意将案涉建设用地的容积率由6.06调整到8.02，增加的建筑面积按每平方米1000元净收入标准补缴土地综合价金。按每平方米1000元标准补缴地上建筑面积土地价款，是双方在调整容积率时均认可的标准，本院予以确认。但对增加的建筑面积数额争议较大，被告认为应按容积率调整比例直接进行计算。本院认为，增加的建筑面积应为工程竣工规划核实确认的建筑面积与规划部门首次确定的规划指标核定的总建筑规模的差额，而非按容积率差计算的结果。故涉案工程增加的地上建筑面积为125745.77-96866.07=28879.7平方米，应补缴的地上建筑面积的土地价款为1000元×28879.7=28879700元，扣除已缴5000000元，实际应补缴23879700元。关于地下车库及地下商业、管理用房的土地价款的如何补缴的问题。地下车库及地下商业、管理用房部分属于增加的地下建筑面积部分，亦应补缴土地价款。但双方对补缴的标准没有约定,应根据合同法规定的原则处理，即不能达成补充约定的，应根据合同其他条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应按订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》第一条规定：“凡在次年内申办增加建筑面积补交土地综合价款的，按增加的建筑面积乘以经评估的对应用途的综合楼面地价的方式计算应补交的土地综合价款。”本案中，原告按渝府发（2000）76号文件公示的经评估的对应用途的底限地价（地下车库和地下商业部分136元/平方米、地下配套设施77元/平方米）作为补缴的标准，并无不妥。《重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则（试行）》规定：“地下用途为商业的，按照土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别商业用途的土地出让金标准，与增加的对应用途不计容建筑面积的乘积补缴地价款；用途为车库的，按照土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别商业用途的土地出让金标准的50%，与增加的对应用途不计容车库建筑面积的乘积补交地价款；用途为管理用房的，按照土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别工业用途的土地出让金标准，与增加的不计容管理用房建筑面积的乘积补缴地价款。”《重庆市国土房管局关于调整部分国有建设用地使用权出让价款测算规定等有关事宜的通知》（渝国土房管[2015]276号）规定：“房地产项目中，计容车库按工业用途标准土地出让金计征土地价款；不计容车库按以下原则处理，住宅建设面积占总建筑面积75%（含75%）以上的不征土地价款，住宅建设面积占总建筑面积75%以下的按住宅建设面积占总建筑面积的实际比例不计征土地价款。”案涉地下车库及地下商业、管理用房为不计容建筑面积，应按不计容车库及地下商业、管理用房计征土地价款的规定处理。故地下车库应补缴的土地价款为136×19111.87×（1-84653.59/166008.82）÷2=636808元，原告主张的金额为424696元，未超过应补缴的金额，系对自身权利的处分，本院予以支持。地下商业部分应补缴的土地价款为136×19869.55=2702259元。地下管理用房应补缴的土地价款为77×1281.63=98686元。综上，原告的诉讼请求于法有据，应予支持，被告应当补缴的土地价款为23879700+424696+2702259+98686=27105341元。至于被告认为案涉楼盘应享受渝府发（2008）36号文件规定的优惠政策的辩称意见，因原告向政府提出要求享受优惠政策的申请至今未得到政府批准，故对其要求按该文件规定减免出让金的理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条第二项、第八十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告重庆华弘实业集团有限公司于本判决生效后十日内向原告酉阳土家族苗族自治国土资源和房屋管理局支付土地价款27105341元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177326元，由被告华弘实业集团有限公司全额负担。退回原告预交费用177326元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  陈高明人民陪审员  冉俊平人民陪审员  黄朝文二〇一七年十一月二十日书 记 员  杨小红