湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初3052号原告（反诉被告）：李冰。，委托诉讼代理人：秦雪，湖北瀚海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢芩，湖北瀚海潮律师事务所律师。被告（反诉原告）：张乐。委托诉讼代理人：韩跃进，山西辉煌律师事务所律师。被告：高原。委托诉讼代理人：张乐，系高原丈夫。委托诉讼代理人：韩跃进，山西辉煌律师事务所律师。第三人：武汉和信世凯地产经纪有限公司。法定代表人：胡金山，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡威，该公司员工。第三人：中国民生银行股份有限公司武汉分行。代表人：杨德，该行行长。委托诉讼代理人：鄢琦，该行员工。原告李冰诉被告张乐，第三人武汉和信世凯地产经纪有限公司（以下简称和信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄桂武适用简易程序，追加中国民生银行股份有限公司武汉分行（以下简称：民生银行）为第三人参加诉讼公开开庭进行了审理。审理中，被告张乐提出反诉，本院予以受理。经当事人申请，本院追加高原为被告参加诉讼公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告李冰及其委托诉讼代理人秦雪、谢芩，被告张乐及其委托诉讼代理人韩跃进，被告高原的委托诉讼代理人张乐、韩跃进，第三人和信公司的委托诉讼代理人胡威，到庭参加了诉讼。第三人民生银行的委托诉讼代理人鄢琦参加了第一次庭审，缺席第二次庭审。本案现已审理终结。原告李冰本诉诉讼请求：1、被告继续履行《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖补充协议》，将案涉房屋过户至原告名下；2、被告赔偿原告损失25171元，并向原告支付违约金46170元（从2016年7月11日起，以总房款855000元为基数，按2%每月支付至实际付清之日止，暂计算至2016年9月30日）；3、本案诉讼费用由被告方负担。事实和理由：原、被告及第三人于2015年12月29日签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：被告将其名下位于武汉东湖新技术开发区万科城市花园上东六区C1单元601号房出售给原告，房价855000元等。签约后，原告李冰依约支付定金10万元，但被告张乐事后反悔，认为售价过低不配合办理银行提前还贷手续致使无法过户，原告李冰申请武汉仲裁委员会仲裁，后双方达成和解于2016年6月17日签订《房屋买卖补充协议》，约定：考虑房价上涨，原告补偿被告85000元，被告应在2016年7月10日前同原告和第三人办理银行提前还贷，第三人协助双方办理过户等。其后原告撤回仲裁申请，并承担仲裁费25171元。其后，原告积极配合第三人完成案涉房屋初始登记并承担费用27092.69元，多次催促、邀约被告张乐办理房屋还贷手续，但其至今未提供还贷账号和金额，也未来武汉办理还贷手续，致使案涉房屋无法过户。被告行为已明显有不履行合同之意，有悖诚信，故诉至法院请求判如所请。被告张乐辩称：原、被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》后，因按揭房后期贷款还贷付息的手续问题，双方多次协商，不久因市场变化房价不断上涨，按原价格交易显失公平，双方协商解决给予被告补偿85000元，并达成补充协议。原告李冰未按补充协议约定的2016年7月10日前办理清偿贷款事宜，构成违约，被告张乐决定终止合同，违约责任由原告李冰承担。另外，案涉房屋系被告张乐与妻子被告高原的共同财产，房屋买卖合同未经高原同意，系无效合同。被告高原辩称：案涉房屋系被告张乐婚前购买、婚后还贷，被告高原偿还婚后贷款，享有共有权。案涉合同未经被告高原同意，系无效合同。第三人和信公司对本诉述称：原告李冰诉讼请求合理，被告张乐未按照约定办理还贷赎楼手续，有违约行为。签订本案合同时，案涉房屋登记在被告张乐一人名下，且被告张乐陈述系自己婚前个人财产。第三人民生银行对本诉述称：第三人民生银行不清楚被告张乐出售案涉房屋一事，提前还贷需书面申请，没有收到过被告张乐的还款申请，对原告李冰的诉讼请求没有意见。反诉原告张乐反诉诉讼请求：1、反诉被告李冰支付违约金128250元（依补充协议第二条第一款计算855000元×0.5%×30天）；2、解除双方签订的买卖合同；3、反诉费由反诉被告李冰承担。事实和理由：对反诉被告李冰的本诉请求，反诉原告张乐已反驳，事实是反诉被告李冰未在双方补充协议第一条第一款约定时间内办理银行提前还贷事宜，构成违约，故据此提出上述反诉请求。反诉被告李冰辩称：案涉房屋买卖合同合法有效，反诉被告李冰无违约行为，反诉原告张乐不具有单方解除合同的条件，请驳回其反诉请求。第三人和信公司对反诉述称：反诉原告张乐的诉讼请求不合理。第三人民生银行未就反诉单独发表意见。经审理查明：张乐与高原系夫妻关系，两人于2012年5月18日登记结婚。张乐在婚前于2008年以个人名义购买有位于武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科城市花园上东六区C栋C1单元6层01室房屋一套，该房屋至今在房管部门登记为张乐一人名下，无共有人信息；该房屋系以按揭形式购买，还贷期间持续至两人婚后，至本案开庭审理时尚在持续还贷过程中，在2017年2月尚有本金277154.82元未清偿。第三人民生银行对案涉房屋登记有抵押权，权利价值40万元，期限从2008年7月15日起至2028年7月15日止。2015年12月29日，张乐（甲方，卖方）与李冰（乙方，买方）、和信公司（丙方，经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，甲方房屋坐落于武汉东湖新技术开发区万科城市花园上东六区C1单元601号，建筑面积81.71平方米，合同编号WH-CH-SD6-C1-601；第二条，房屋成交价855000元；第三条，付款方式约定：分期付款，1、甲、乙、丙三方于2015年12月29日签订三方合同，签约当日乙方支付购房定金10万元，其中1万元交丙方保管作为物业尾款，2、甲、乙两方约定时间去银行办理赎楼手续，赎楼款由乙方代为支付；第四条，房屋交易税费乙方承担所有；第九条，甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日按已付房款的1%向乙方支付违约金……第十条，乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的3%向甲方支付违约金……第十四条，发生争议协商不成的，提交武汉仲裁委员会仲裁等内容。该合同为李冰、张乐签字捺印以及和信公司加盖合同专用章并由经办人陈松签名。签订上述合同时，高原未出具委托书，也未参与。签约当日，李冰支付定金10万元，张乐出具金额10万元的收据，并将1万元交和信公司用作物业尾款。随后，双方就合同履行出现争议，李冰向武汉仲裁委员会申请仲裁，武汉仲裁委员会于2016年5月20日受理，并预交交纳仲裁费25171元。受理期间，李冰、张乐庭外和解。张乐（甲方）、李冰（乙方）、和信公司（丙方）于2016年6月17日签订《房屋买卖补充协议》，约定：“三方友好协商就主合同未尽事宜达成补充协议：一、付款及房屋交付方式补充约定，1、乙方为取得房屋所有权，决定代为清偿该房屋的甲方住房抵押贷款，甲方应在2016年7月10日前同乙方及丙方办理银行提前还贷相关事宜，乙方代甲方清偿房贷后，乙方支付给甲方的剩余购房款应当为主合同成交价扣除乙方代为偿还的房贷及10万元定金，2、考虑房价上涨因素，经甲乙双方协调，乙方补偿甲方85000元，3、在上述提前还款手续全部办理完毕后，甲方在20日内，须协助乙方及丙方办理该房屋两证（两证办理到乙方名下）及乙方银行贷款申请……二、违约补充约定，1、甲乙任何一方违反本协议项下第一条定的，自违约当日起，违约方每逾期一日，因按总房款的0.5%向守约方支付违约金，违约方逾期达30日以上的，守约方有权单方终止合同，2、甲乙任何一方因违反主合同及本协议条款造成本次交易无法继续履行或者被单方终止的，违约方应退还所收全部房款（或所收房屋），并按主合同房屋总价款的35%向守约方支付违约金，若上述违约金不足以弥补给守约方造成的全部经济损失（包括但不限于主合同签署后至合同终止时的房价波动损失），则违约方还须向守约方赔偿全部的经济损失……”。上述补充协议内容由李冰、张乐签名捺印，和信公司加盖合同专用章，高原未参与。另，根据张乐提交的补充协议原件共4页，以上内容记载在前3页，在第4页上记载有手写内容：“一、两证办理，2016年6月20日已开始办理两证，领取凭证2016年6月20日交中介，届时由中介陪同去领取两证，2016年7月30日之前领取到两证后须交给中介（丙方）保管，二、银行还贷，2016年7月10日前去贷款银行还贷，2016年7月25日前领取他项权证，委托中介办理，三、房屋过户，两证办理及银行还贷完成后10日内完成房屋过户，7月25日预约过户，8月25日拿到房产证，四、银行贷款申请，2016年7月30日申请”，上述补充内容有和信公司盖章，李冰无异议并认可系其手书，张乐认为未经其签名同意，但张乐提交的合同版本中除“三、房屋过户，两证办理及银行还贷完成后日内完成房屋过户”中的具体时间为空白、无和信公司印章外，其余手写内容一致。因达成上述补充协议，李冰撤回仲裁申请，武汉仲裁委员会于2016年8月5日下发《撤销案件决定书》。据李冰提交的2016年10月17日仲裁费发票，金额为25171元。2016年7月20日，李冰缴纳了案涉房屋的维修基金10730元、税费16362元，用于办理不动产权登记。2016年8月5日，武汉市不动产登记局为案涉房屋出具不动产权证书，登记为张乐单独所有。2016年7月22日，张乐发短信给李冰称“李哥，他还没回去，回去之后让他和你联系。给我带还款的事情要到什么时候了？我好做个时间上的准备，别再因为这事儿耽误时间”。李冰回复“好的，我这边一直在催，不会因这事耽误的，请放心”。2016年8月7日，张乐发短信给李冰“李哥，还有就是办证那里你找到人没有？还有贷款你准备什么时间帮我还清？”李冰回复“办证的人我已经找好了，明天联系问一下结果，看看最快什么时间能拿到，根据房产证的进度我来想办法还贷款，到时提前跟你说”。2016年8月21日李冰发短信给张乐“张总，不动产权证办下来了，接下来要申请贷款和你的银行还款，请安排时间来武汉办理后面的手续，谢谢”，张乐回复“好的，知道了……”。2016年8月24日，李冰发短信给张乐“张总，请查一下你的贷款需要还的具体金额，我这两天准备一下，谢谢”，张乐回复“这两天我去不了武汉，得到下周四五了”。后，李冰短信“……请你看一下后面的时间安排，克服一下，尽量9月1日赶银行的节点”。2016年8月26日李冰发短信给张乐“张总，还款账号发给我，谢谢”。2016年8月31日李冰发短信给张乐“张总，看到短信请回电话：一、你明天能否过来？二、如果明天不能过来，具体什么时间能过来？”，张乐回复“李哥不好意思，明天肯定过不去了，这两天一直在上夜班，白天在睡觉”，李冰“那你具体哪天能过来？这个事情我比较着急，当时谈的时候也跟你说过了”，张乐“一两天就定下来，定了告你”。2016年9月6日，张乐向李冰寄出《解除合同通知书》（落款为8月24日）：“张乐先生……你未按约于2016年7月10日之前同我办理提前还贷事宜，并已逾期30日以上，现我依合同约定特与你单方解除房屋买卖合同及补充协议，并要求你按合同约定支付逾期违约金128250元（855000元×0.5%×30天），特此通知”。李冰收到《解除合同通知书》后，要求继续履行合同，向张乐邮寄书面通知未果后，诉至本院。在诉讼中：一、经李冰申请，本院对案涉房屋进行了查封，期限2年，从2016年10月14日起至2018年10月13日止。二、李冰表示可将剩余房款一次性提存至人民法院账户。三、当事人要求对案涉违约金依法进行调整。四、张乐在第一次庭审时向法院陈述妻子高原清楚案涉房屋交易，高原在本院当庭向其电话调查情况时也陈述清楚并同意该交易，由张乐做主处理；在第二次庭审时张乐又陈述该交易未获得高原同意，高原则陈述不同意该房产处分行为。以上事实，有当事人陈述、《存量房居间（买卖）合同》、收据、《房屋买卖补充协议》、银行凭条、不动产权证书、解除合同通知书、短信记录等证据材料在卷佐证。本院认为：李冰、张乐、和信公司签订的《存量房居间（买卖）合同》、《房屋买卖补充协议》，系各方当事人真实意思表示，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，且张乐与高原在第一次庭审的陈述能相互印证两人均同意本案的房屋买卖交易，故对张乐、高原第二次庭审时变更陈述口径从而提出张乐未经高原同意处分夫妻共有财产即案涉房屋导致所签订合同无效的抗辩意见，本院不予支持。《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖补充协议》系有效合同，对签约各方具有法律约束力。签约后，李冰依约支付了定金10万元。双方出现履约争议后，又达成《房屋买卖补充协议》，则应先以在后的《房屋买卖补充协议》确定双方权利义务关系，该补充协议未约定的，以原《存量房居间（买卖）合同》确定双方权利义务关系。李冰在签订《房屋买卖补充协议》后，承担费用为案涉房屋办理了不动产权证书，并数次邀约张乐前来武汉办理提前还贷手续，为履行双方买卖合同进行准备。张乐提出李冰未在2016年7月10日前代为清偿银行按揭贷款构成违约，发文要求解除合同，但：一、代为还款需张乐作为贷款人提前向银行申请，并由买卖双方相互配合共同完成，但张乐未向贷款人民生银行提出过相应申请，其证据也不足证实在张乐催告后，因李冰无力还款或拒绝还款而造成还款不能；二、从双方签订补充协议后的履约情况和信息来往看，李冰无拒绝还款或要求延期还款的意思表示，第三人和信公司的陈述亦印证李冰积极履行合同而张乐违约不配合赎楼等；三、2016年7月10日之后，双方仍在继续沟通办理两证、提前还款的时间安排，表明双方此时仍有意愿继续履行合同，直至2016年8月5日案涉房屋不动产权证才办理完成，且该期间除政策因素影响合同进程外，其他尚属完成二手房买卖的合理时间范围内；四、本案合同没有造成不能履行的其他障碍。故，本院认为，张乐发函要求解除合同，但无法定或约定的解除权充分依据，该函不能达到解除双方合同的效果，其反诉要求解除合同、支付违约金的诉求也无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方约定，李冰应提供资金代为清偿剩余按揭贷款以涤除抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，可消除房屋变更登记的履行障碍。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张乐无正当理由拒绝继续履行合同，导致双方交易不能顺利进行，构成违约。案涉合同登记在张乐一人名下，交易对方根据物权公示公信原则有理由相信其处分权，为保证诚实信用的正常交易安全，在案涉合同无法定履行障碍的情况下，本院对李冰要求继续履行合同的诉讼请求，予以支持，张乐、高原应当对该合同的履行予以配合。关于高原提出自己就案涉房屋享有共有权的意见，可在夫妻关系内部处理。对于李冰支付至本院账户的购房余款84万元，可用作偿还民生银行抵押权项下现余房屋按揭贷款；双方当事人未就还款后的剩余部分提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，张乐可在完成本案房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书来本院领取。关于李冰要求赔偿损失25171元仲裁费的诉讼请求，该费用属于应在仲裁程序中处理的费用，且双方在仲裁中达成和解并由李冰撤回仲裁申请，故该费用不宜纳入双方后续履约损失处理，本院对该诉请不予支持。关于李冰要求按总房款855000元的2%即17100元每月支付违约金的诉讼请求，虽双方在《房屋买卖补充协议》中确有约定违约金标准为每日按总房款的0.5%合月15%，但明显过高，在履行合同情形下李冰的实际损失主要为不能按预期时间正常行使房屋所有权导致的损失，本院考虑双方履约情形和市场环境等因素，酌情按2000元/月标准，从2016年9月29日起计算至张乐、高原配合完成房屋变更登记手续之日止。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第一百九十一条，据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李冰与被告（反诉原告）张乐、第三人武汉和信世凯地产经纪有限公司就武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科城市花园上东六区C栋C1单元6层01室房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》、《房屋买卖补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）张乐于本判决生效之日起五日内办理武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科城市花园上东六区C栋C1单元6层01室房屋的注销抵押权手续，被告高原、第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行予以必要配合；三、被告（反诉原告）张乐于本判决生效之日起二十五日内协助原告（反诉被告）李冰将武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科城市花园上东六区C栋C1单元6层01室房屋变更登记至原告（反诉被告）李冰名下，被告高原予以必要配合；四、被告（反诉原告）张乐向原告（反诉被告）李冰支付违约金（按2000元/月从2016年9月29日起计算至完成房屋变更登记手续之日止），此款应于本判决生效之日起二十五日内给付；五、驳回原告李冰的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张乐的反诉请求。本案案件受理费6528元、财产保全费4795元、反诉费1432.50元，由原告（反诉被告）李冰负担2000元，被告（反诉原告）张乐负担10755.50元（此款李冰已预交，张乐于本判决生效之日起十日内直接向李冰支付10755.50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇一七年十一月三日书记员  于振婷