重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初8315号原告：重庆平顶物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225673351825G），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，汉族，重庆市大足区人，系公司职工，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告:陈文强，男，1973年11月10日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司诉被告陈文强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法由审判员刘大华适用小额诉讼程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告重庆平顶物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗加斌、张靖鼎,被告陈文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆平顶物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付物业管理费、公摊费共计2996元（2014年11月至2017年7月31日止33个月，面积为101平方米，每月0.8元/平方米、公摊费10元/月计算），从应交物业管理费之季度末开始，按照每天万分之五支付违约金；2、本案诉讼费由被告陈文强、武明英负担。事实和理由：原告于2012年9月与大足商贸中心业主委员会签订了物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2014年8月31日到期后，原告仍然为该小区提供服务至2014年10月30日，原告又于2014年11月与大足商贸中心业主委员会签订了物业委托合同，由原告仍然为该小区提供物业服务，合同于2019年10月30日到期。被告却不按合同约定交纳物业管理费等，截止2017年7月31日止，被告下欠原告物业管理费、公摊费684元，从应交物业管理费之季度末开始，按照每天万分之五支付违约金，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈文强答辩称,被告陈文强之前缴纳到2014年10月31日给原告公司，现在原告已经不是被告小区的物业公司而是重庆市富士达物业公司，原告主体不适格。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日，原告重庆平顶物业管理有限公司与大足区商贸中心业主委员会签订了《物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止。对于物业服务费用,合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元（多层），公摊用能费每月每户暂定5元/月，……高层每月每平方米1.10元，公摊用能费每月每户暂定10元/月……，向业主或物业使用人收取。4、业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的千分之三交纳违约金。2014年10月16日，原告重庆平顶物业管理有限公司又与重庆市大足县商贸中心业委员会签订了《大足区商贸中心物业服务委托合同》，合同第十六条约定：合同期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日时止。对于物业服务费用,合同第六条约定：物业服务费按季、半年收取,其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）、电梯住宅:0.80元/月.平方米；公摊费10元/户/月；……。合同第七条约定：对恶意未交物管费的业主，按逾期之日起每日应交管理费的3‰交纳违约金。被告陈文强系重庆市大足区某某小区某某号房业主，该物业面积100.93平方米。从2012年9月1日起，原告重庆平顶物业管理有限公司一直为被告陈文强所在小区提供了物业服务。被告陈文强从2014年11月起至2017年7月期间未交纳相关物业服务费和公摊费等费用。经原告催收未果，现起诉请求法院按照其诉讼请求依法判决。另查明，1、重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会作为原告于2016年7月15日向本院起诉，请求判令被告重庆平顶物业管理有限公司立即退场并搬离大足区龙岗街道商贸中心小区所占物管用房，将该物管用房交还原告。本院于2016年10月30日作出(2016)渝0111民初5148号民事判决（判决结果：限被告重庆平顶物业管理有限公司于本判决生效后十日内从重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心小区撤离，并将其占用的物管用房交还给原告重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会。）。重庆平顶物业管理有限公司对本院于2016年10月30日作出的(2016)渝0111民初5148号民事判决不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，2017年1月19日重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终9239号民事判决（判决结果：驳回上诉，维持原判。），重庆平顶物业管理有限公司对重庆市第一中级人民法院作出的（2016）渝01民终9239号民事判决不服，向重庆市高级人民法院提出再审申请，重庆市高级人民法院于2017年6月8日作出（2017）渝民申616号民事裁定，裁定驳回重庆平顶物业管理有限公司的再审申请。2、2017年2月15日，重庆平顶物业管理有限公司向大足县商贸中心业主委员会发函，请示是否退出大足商贸中心小区的物业管理。2017年2月16日，大足县商贸中心业主委员会向重庆平顶物业管理有限公司复函，复函的第二条载明“我委经研究不同意贵司单方面擅自终止本合同，你司不得停止对该小区进行的物业服务工作，......。”。2017年2月22日，重庆市大足县商贸中心业委会作为原告，向本院提起诉讼，要求重庆平顶物业管理有限公司履行双方于2014年10月16日签订的《大足区商贸中心物业服务委托合同》至合同期满。本院于2017年4月13日作出(2017)渝0111民初1364号民事裁定（裁定结果：驳回原告重庆市大足县商贸中心业委会的起诉）。重庆市大足县商贸中心业委会不服(2017)渝0111民初1364号民事裁定，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2017年6月7日作出(2017)渝01民终4166号民事裁定（裁定结果：驳回上诉，维持原裁定。）,(2017)渝01民终4166号民事裁定的生效时间为2017年9月21日。3、重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会向本院申请执行本院于2016年10月30日作出的(2016)渝0111民初5148号民事判决，本院于2017年7月28日发出公告责令重庆平顶物业管理有限公司在2017年7月31日上午9时30分向重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会办理物管用房及其相关资料、设施设备的交接手续，并于当日12时前从重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心小区撤离。本院于2017年9月11日作出（2017）渝0111执1076号结案通知书，载明（2017）渝0111执1076号案执行完毕。4、原告向本院提交了本院于2017年10月23日作出的(2017)渝0111民初5913号民事判决书。5、原告当庭放弃了要求被告从应交物业管理费之季度末开始按照每天万分之五支付违约金的诉讼请求。本院认为,关于物业服务费，支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。2012年9月1日原告重庆平顶物业管理有限公司与大足区商贸中心业主委员会签订的《物业管理合同》对物业服务费的标准作了明确约定，该《物业管理合同》于2014年8月30日合同到期。但因对2014年10月16日原告重庆平顶物业管理有限公司与重庆市大足县商贸中心业委员会签订的《大足区商贸中心物业服务委托合同》的效力一直处于争议状态，原告重庆平顶物业管理有限公司对被告小区的物业服务一直持续到2017年7月31日，构成事实物业服务关系。被告陈文强系大足商贸中心业主，在原告服务期间，被告从2014年11月至2017年7月未交纳物管费，应承担相应的民事责任。原告要求按0.8元/平方米/月计算物业管理费，低于2012年9月1日的《物业管理合同》约定的单价，符合当地的价格水平，本院予以支持。故被告陈文强应向原告重庆平顶物业管理有限公司支付物业管理费、公摊费2994.55元（即0.8元/平方米/月×100.93平方米×33个月+公摊费10元/月×33个月）。原告当庭放弃了要求被告从应交物业管理费之季度末开始按照每天万分之五支付违约金的诉讼请求，系原告对其权利作出的处分，不违背法律禁止性规定，本院予以准许。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告陈文强于本判决生效后五日内支付原告重庆平顶物业管理有限公司自2014年11月至2017年7月期间的物业管理费（含公摊费）共计2994.55元；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈文强负担。本判决为终审判决。审判员  刘大华二〇一七年十一月三十日书记员  徐世其附：本法律文书适用法律条文链接《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第五项按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。