福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽09民终1416号上诉人（原审原告）：潘洪辉，男，1966年8月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被上诉人（原审被告）：福建远成物流有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇后坂村杨前98号，统一社会信用社代码91350100567313569N。法定代表人：黄远成。上诉人潘洪辉因与被上诉人福建远成物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2017）闽0902民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人潘洪辉到庭参加诉讼，被上诉人福建远成物流有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。潘洪辉上诉请求：撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2017）闽0902民初2202号民事判决，依法改判支持潘洪辉的一审诉讼请求。本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2015年12月15日，潘洪辉与福建远成物流有限公司签订了《房屋承租合同》，承租期限是从2015年12月15日至2017年12月14日止共两年，2017年3月15日后福建远成物流有限公司擅自搬出店铺不付租金关闭店门，潘洪辉多次向宁德经理和福州经理询问如何解决，答复是不租了，并口头说将押金付给潘洪辉了事。按双方签订合同的第14条规定，乙方不租需提前15日书面通知甲方，但潘洪辉至今未接到书面通知，福建远成物流有限公司没有按合同规定操作办理退还店铺，合同还在生效，使得潘洪辉不能出租他人，福建远成物流有限公司应当支付潘洪辉2017年3月15日至2017年6月14日止三个月房屋租金8550元。按双方签订合同的第15条第2、3款规定，福建远成物流有限公司需支付潘洪辉两个月租金5700元作为违约金，并支付因迟延未付租金违约金（以季付租金8550元为基数，自2017年3月15日至还清欠付租金之日止，按日千分之一计算）。福建远成物流有限公司擅自不租房屋后，其押金2500元应予没收，潘洪辉手写押金条应予退还。潘洪辉还发现福建远成物流有限公司有故意损坏承租房屋的主体结构，在装修店铺时，安装玻璃门时因为玻璃尺寸比店铺宽度过大，就擅自凿开店铺主体立柱一条漕（高约3米、宽约7公分、深约5公分，就露出部分钢筋）进行安装，是故意破坏的做法。依照双方签订合同的第12条第三款规定，潘洪辉有权终止合同，并要求福建远成物流有限公司赔偿损失并修复。福建远成物流有限公司未作答辩。潘洪辉向一审法院起诉请求：1.解除潘洪辉、福建远成物流有限公司双方订立的《房屋承租合同》;2.判令福建远成物流有限公司支付潘洪辉自2017年3月15日至2017年6月14日止三个月房屋租金8550元；3.判令福建远成物流有限公司支付潘洪辉违约金5700元，并支付逾期支付租金的违约金（以季付租金8550元为基数，自2017年3月15日至还清欠付租金之日止，按日千分之一计算）；4.判令潘洪辉没收福建远成物流有限公司的租房押金2500元；5.判令福建远成物流有限公司赔偿损失并修复店铺损坏部分。一审法院认定事实：案涉房屋宁德市蕉城区葫芦花园SZ32-34号房屋的所有权人为潘洪辉。2015年12月15日，潘洪辉与福建远成物流有限公司签订了《房屋承租合同》，潘洪辉将案涉房屋出租给福建远成物流有限公司，承租期限是从2015年12月15日至2017年12月14日止共两年，次年月租金2850元，租金按季度支付，季度租金应于已上缴上一季度房屋租金到期3日内支付。合同第12条第（3）项约定：故意损坏承租房屋的主体结构和重大设备、设施的，甲方可立即终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；第15条第（2）项约定：乙方无法定或约定许可情形单方解除本合同的，乙方须向甲方支付二个月租金作为违约金；第15条第（3）项约定：乙方未经甲方同意迟延支付租金的，应按未付租金的日千分之一向甲方支付违约金，逾期支付租金超过90日的，甲方有权解除本合同。合同签订后，潘洪辉收取福建远成物流有限公司房屋押金2500元，潘洪辉将案涉房屋交付福建远成物流有限公司使用，福建远成物流有限公司支付潘洪辉房屋租金至2017年3月15日。嗣后，福建远成物流有限公司于2017年3月25日交还一把钥匙给潘洪辉，于2017年4月初将案涉房屋腾空。2017年6月23日潘洪辉将案涉房屋出租给案外第三人。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。潘洪辉与福建远成物流有限公司签订的《房屋承租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。福建远成物流有限公司在2017年3月25日交还一把案涉房屋钥匙并于2017年4月初将案涉房屋腾空，且已超过90日未支付租金，其以行为明示不再履行上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同”，潘洪辉享有合同解除权。现潘洪辉诉请解除其与福建远成物流有限公司签订的《房屋承租合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。在合同解除前，双方仍应依约履行合同义务，但潘洪辉为减少损失，于2017年6月23日将案涉房屋出租给案外第三人，现诉请福建远成物流有限公司支付自2017年3月15日至2017年6月14日止三个月房屋租金8550元并支付逾期支付租金的违约金（以季付租金8550元为基数，自2017年3月15日起至还清欠付租金之日止），于法有据，予以支持，但违约金，应以补偿为主，惩罚为辅，由于合同约定的违约金过分高于给潘洪辉造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定福建远成物流有限公司应负担的违约金按月利率2%计算。根据前述诉请，案涉合同已由潘洪辉主张合同解除权，不存在福建远成物流有限公司单方擅自解除合同应承担违约金的情形，故潘洪辉诉请解除合同的同时，依据案涉合同第15条第（2）款主张福建远成物流有限公司支付违约金5700元的诉请，不予支持。案涉合同没有约定合同权利义务终止后房屋押金的处置方式，现潘洪辉诉请没收房屋押金，没有事实和法律依据，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，潘洪辉未提供证据证明福建远成物流有限公司承租期间对房屋主体结构造成损坏，潘洪辉应承担不利后果，即潘洪辉关于判令福建远成物流有限公司赔偿损失并修复店铺损坏部分的诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决：一、解除潘洪辉与福建远成物流有限公司签订的《房屋承租合同》；二、福建远成物流有限公司应于判决生效之日支付潘洪辉自2017年3月15日至2017年6月14日止三个月房屋租金8550元；三、福建远成物流有限公司应于判决生效之日支付潘洪辉逾期支付租金的违约金（以季付租金8550元为基数，自2017年3月15日起至还清欠付租金之日止，按月利率2%计算）；四、驳回潘洪辉的其他诉讼请求。本院二审期间，对一审判决查明认定事实，双方当事人没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：潘洪辉关于判令福建远成物流有限公司支付违约金5700元、没收房屋押金以及福建远成物流有限公司赔偿损失并修复店铺损坏部分的主张能否成立？本院认为，根据谁主张谁举证的原则，潘洪辉主张福建远成物流有限公司赔偿损失并修复店铺损坏部分，举证责任在潘洪辉。在福建远成物流有限公司2017年3月25日腾空房屋、2017年4月初交还钥匙后，潘洪辉作为房屋所有人已接收出租的房屋并于2017年6月23日将出租房屋另行出租案外人，此期间潘洪辉作为积极主张的一方完全可以保全有关福建远成物流有限公司造成损坏的证据以及进行有关损失的评估，但潘洪辉一、二审均未对此提供足够的证据，一审法院对潘洪辉该主张未予支持，并无不当。同样，潘洪辉对于没收房屋押金的主张，并无合同的约定，一审法院对潘洪辉该主张亦未予支持，并无不当。一审对本案违约金的调整，符合合同法的第一百一十四条的规定，并无不当。综上所述，潘洪辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人福建远成物流有限公司无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘洪辉负担。本判决为终审判决。审判长  许晓武审判员  彭祖斌审判员  林 斌二〇一七年十一月十日书记员  林建玉附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。