北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初17051号原告：马华，男，1953年4月16日出生，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：段淑兰，女，1951年8月31日出生，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：谭庆生，男，1953年10月3日出生，户籍所在地辽宁省朝阳市，现住辽宁省沈阳市于洪区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：何慧贤，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。原告马华、段淑兰与被告谭庆生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告马华及二原告共同委托诉讼代理人朱洪喜，被告谭庆生及其委托诉讼代理人何慧贤、赵丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马华及段淑兰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《买房合同书》无效；2.判令被告将位于北京市顺义区×××号宅院返还给原告；3.判令被告承担本案受理费。事实和理由：二原告于2002年将位于北京市顺义区×××号宅院以90000元的价格卖给了被告，并签订了《买房合同书》，当时院内有十二间房屋，其中北正房五间、西厢房两间、东边棚子五间。因被告不是本村村民，双方之间的买卖行为是不合法的，故要求法院确认双方签订的《买房合同书》无效并要求被告返还涉诉宅院。本案审理过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求。被告谭庆生辩称：双方合同签订的时间应该是1998年8月8日，不存在原告所述的2002年签订协议。签订协议后，被告已经按照约定完全履行了合同义务，并且经过了×××村委会和×××人民政府规划管理科审批，并且有国家税务总局发布的文件，依法缴纳了相关契税。当时的顺义县财政局和北京市财政厅分别对双方房屋交易的事项进行了签章确认，并且发放了北京市房屋契证证明，被告已经取得了房屋的所有权，双方合同不存在无效的事由，原告的诉讼请求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区×××号院所在宅基地登记在马华名下。马华曾与谭庆生就上述宅院内共十二间房屋包括北正房五间、西厢房两间以及东边棚子五间的买卖达成协议，约定马华将上述房屋出售给谭庆生。后马华将涉诉宅院及房屋于2002年交付给谭庆生，谭庆生将九万元购房款支付给马华。本案审理过程中，原告向本院提交《买房合同书》一份，共三页，其中第三页为合同落款页，马华与谭庆生在落款页签名捺印。该合同记载：出卖方为北京市顺义区×××马华、段淑兰（甲方）；购买方为北京新华联房地产公司谭庆生（乙方）。第一条：乙方购买甲方坐落在北京市顺义区×××房屋壹所宅院壹拾贰间，用地面积508.14平方米。第三条：上述房地产的交易价格玖万元整（90000元整）。第四条：1.乙方应于2002年3月4日前向甲方付购房款柒万元，与此同时，甲方负责将该房产及地产的所有有效法律文件均变更为乙方。2.其余款贰万元2002年7月1日前，甲方全部搬出后当日一次付清。第五条：甲方在乙方付柒万元房款后，先交给乙方2间房屋供乙方使用，甲方保证在2002年7月1日前在乙方付清其余2万元房款的当天，将交易的房产全部交给乙方，完成交易。第六条：本合同交易包括：院内所有房屋、院墙、室内暖气系统、锅炉、大门、灯具、太阳热水器及院内树木。第九条：合同主体1.甲方是北京市顺义区×××马华，段淑兰共2人，其身份证号×××（仅记载该一人身份证号），代表人是马华。2.乙方是谭庆生，身份证号是：×××。该合同未填写签署时间。被告认可上述合同中“谭庆生”的签名是其本人所签，但称该合同已经作废。被告另提交一份《买房合同书》，其中第一页为复印件，与二原告提交的《买房合同书》的第四、五条约定不同，被告的《买房合同书》第四条内容为：1.乙方于1998年3月4日前向甲方付购房款柒万元……。2.其余款贰万元1998年7月1日前，甲方全部搬出后当日一次付清。第五条：甲方在乙方付柒万元房款后，先交给乙方2间房屋供乙方使用，甲方保证在1998年7月1日前在乙方付清其余2万元房款的当天，将交易的房产全部交给乙方，完成交易。其中，三处“1998”有明显的变造痕迹。被告无法出示其所持《买房合同书》第一页的原件。就双方房屋买卖事宜，被告向本院提交1998年8月8日《买卖房屋草契》一份，记载：“卖房人马华今将房壹所计壹拾贰间，坐落顺义区×××，凭中人李津洲说和情愿卖与谭庆生名下永远为业，言明卖价每间三千三百元共计人民币叁万玖仟六百元，笔下交清，并无短少。日后如有任何纠葛，俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭，立此草契为证”。该草契上有立卖契人马华的签名及捺印，并加盖了×××村委会及×××人民政府土地管理科的公章。被告称双方于1998年达成房屋买卖协议，约定房款为39600元，并约定于2002年交付房屋。但双方于2002年交房时，原告将房屋价款涨至九万元。二原告认可《买卖房屋草契》的真实性，但称实际交易时间为2002年。被告另向本院提交涉诉房屋交易的《北京市契税纳税收据》（1998年11月22日)、《北京市房屋契证》（记载：现立契约日期：1998年11月23日）及村委会出具的文件两份，用以证明涉诉房屋买卖交易的合法性。其中×××村委会于2002年10月8日出具给顺义区房屋土地管理局的文件内容为：我村村民马华于1998年11月28日将本户的房屋和宅基地一同出卖给谭庆生，谭庆生同志前往去贵处办理房屋、宅基地变更手续，望贵处见信后给予接洽。2004年8月12日庄子营村出具的《证明》记载：谭庆生在我村×××号自家房申办福运成工程信息技术咨询有限公司，该院总面积:508平方米。房屋拾贰间，价值80万元，产权归谭庆生所有。涉诉院落内12间房屋的主体格局无变化，被告购买后对房屋院落进行了部分装修改造。被告为非农业户籍，户籍所在地为辽宁省。经本院释明，被告称如法院认定涉诉合同无效，关于合同无效的后果不要求在本案中解决，其另行主张权利。本案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告返还涉诉宅院的诉讼请求。上述事实，有庭审笔录、《买卖房屋草契》、《证明》、《北京市房屋契证》、《宅基地登记卡》、《买房合同书》等在案佐证。本院认为：二原告提交的《买房合同书》系原件，且被告认可合同书上被告的签名为其本人所签，故本院对二原告提交的《买房合同书》的真实性予以确认；因该合同书上未签有订约时间，从被告提交的草契、契证等文件可以看出双方买卖农村房屋的合意在1998年即已达成。《买房合同书》的签订时间虽然不确定，但该合同书对买卖双方的权利义务进行了明确约定。因段淑兰并未在上述合同书上签名，结合草契内容及契证记载的出让人为马华，本院认定《买房合同书》的另一方当事人为马华，段淑兰不是《买房合同书》的一方当事人。被告所提交的《买房合同书》第一页为复印件，且有明显变造的痕迹，本院对其真实性不予采信。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体所有，只有本集体经济组织成员才能享有宅基地使用权。而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。被告非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，故原告马华于1998年8月8日签署的《买卖房屋草契》及原、被告签订的《买房合同书》违反了上述法律规定，均应属无效，原告要求确认《买房合同书》无效，本院予以支持。被告所提关于村委会出具的证明、《北京市契税纳税收据》及《北京市房屋契证》等均无法证明双方交易的合法性。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于合同无效的后果，双方均不要求在本案中处理，本院对此不持异议，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条之规定，判决如下：确认原告马华与被告谭庆生签订的《买房合同书》无效。案件受理费三十五元，由原告马华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨秀芝二〇一七年十一月三日书记员  郭文攀