广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3302号上诉人（原审原告）：博罗五矿哈施塔特商业管理有限公司，住所地：博罗县罗阳镇鸡麻地村八队麦田岭（土名）地段。法定代表人：尹亮，董事长。委托诉讼代理人：何小静，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：利奕萱，女，1995年6月24日出生，汉族，住博罗县，委托诉讼代理人：何宇，重庆宏愿律师事务所律师。上诉人博罗五矿哈施塔特商业管理有限公司与利奕萱房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院(2016)粤1322民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告博罗五矿哈施塔特商业管理有限公司诉称，2015年1月29日，原、被告签订了一份《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》，约定被告拟向原告承租位于哈施塔特小镇××＃××号房屋用于经营平衡车体验馆，约定租赁期为5年，无免租期，租金为每月30000元，意向进场时间为2015年1月中旬，意向开业时间为2015年3月等等。签订《确认书》后，被告于2015年2月10日向原告支付了定金90000元，并于2015年2月14日前领取了涉案房屋的钥匙。之后被告根据使用用途对涉案房屋进行了简单的局部装修，并于2015年3月份开始在涉案房屋内进行营业。2015年4月23日，被告补办了装修申请手续，向涉案房屋的物业管理公司提交了《装修申请表》。在双方签署《确认书》后，原告按《确认书》相关约定，向被告送达了租赁合同文本，即《租赁和商业管理服务合同》。但被告收到该租赁合同后，既未在合理的期间内对合同条款提出异议，又迟迟不签约，并且还不支付租金，故原告在2015年5月18日向被告送达了《关于平衡国体验馆合同签署以及费用支付通知函》，限其在2015年5月20日前完善签约手续，并支付租金、物业管理费等费用，但被告还是未予以理会。因此，原告不得已决定与被告终止商铺租赁事宜，并在2015年5月26日向其函送《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》，通知其原告将于2015年5月29日收回租赁的商铺，并委托广东鸿浩律师事务所在2015年6月5日就返还涉案房屋事宜向被告发送了《律师函》。之后，双方在2015年6月12日签订了《房屋归还确认书》，被告也在当日向原告返还了涉案房屋。根据《房屋归还确认书》第二条约定，被告应自该确认书签订之日将涉案房屋返还给原告，并结清相关租赁、物业等费用，未交清房屋相关费用时，原告有追究相关责任权力。从被告于2015年2月14日前领取涉案房屋钥匙之日起至被告于2014年6月12日返还涉案房屋之日止，已经产生了三个月又29天的租金，按《确认书》约定的租金每月30000元计算，共产生租金（房屋占有使用费）119000元，但被告至今仍未支付，被告拖欠租金（房屋占有使用费）的行为明显违反了上述《房屋归还确认书》的相关约定，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条规定，被告除应向原告支付拖欠的租金（房屋占有使用费）外，还应向原告承担违约损害赔偿金责任。请求：一、请求被告立即向原告支付从2015年2月14日起至2015年6月12日止的房屋占有使用费（租金）共计119000元及从2015年2月14日起至实际支付之日止的利息（利息按同期贷款利率的四倍计算，暂计至2015年11月13日，为14141.16元），房屋占有使用费（租金）及利息合计133141.16元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告利奕萱辩称，3万元租金不是这样，租金无法确认，应按照当地标准，如有必要我方申请对房屋进行鉴定，3万元租金是由5部分组成的，我方认为要扣除商业推广费、露天定点场所等。租金我方不应当支付利息，没有相关依据。原审法院查明的事实经审理查明，2015年1月29日，被告利奕萱与原告博罗五矿哈施塔特商业管理有限公司签订了一份《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》（下称“《确认书》”），约定：被告向原告承租位于哈施塔特小镇××＃××号的房屋用于经营平衡车，原告并提供平衡车行走路线及3处露天定点场所，意向租赁期限为5年，租金为每月30000元（包含房租、平衡车行走路线和露天定点场所、独家经营费和商业推广费），意向进场时间为2015年1月中旬，意向开业时间为2015年3月，双方需签署正签合同，等等。2015年2月10日被告支付了定金90000元给原告。2015年2月28日，原告将租赁房屋的钥匙交给了被告。后，原告提供了一份《租赁和商业管理服务合同》（下称“《租赁合同》”）文本，该合同中没有载明露天定点场所及行走路线，又规定被告使用露天场所须经原告审批同意，以及被告每年需确保至少360天营业时间等内容。被告对《租赁合同》条款有异议，双方未能签订《租赁合同》。2015年5月26日，原告作出《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》，载明原告于2015年2月28日交付钥匙给被告，露天定点场所仅为一处。2015年6月12日，原告与被告签订了一份《房屋归还确认书》，确认双方未能签订正式的租赁合同，由被告将涉案的房屋归还给原告。同日，被告向原告交纳了2015年3月1日至2015年5月31日的物业管理费。另查明，租赁物所在的“哈施塔特小镇”商业区系博罗县碧华房地产开发有限公司开发建设。2014年6月1日，博罗县碧华房地产开发有限公司向原告出具了一份《授权委托书》，授权原告代理“哈施塔特小镇”商业区包括涉案房屋在内的所有商铺的租赁事宜，包括但不限于与承租人签署租赁合同、收取租金等。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告签订的《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》，约定了租赁场所、租金数额，具备合同的必备条款，并经双方意思表示一致，应当认定为双方之间的合同，合法有效。签订《确认书》后，原告交付了房屋给被告，被告进行了装修、试营业等活动。被告抗辩的月租金3万元包含商业推广费项目，而原告未对其开展商业推广；原告主张商业推广系对整个景区在特定时间内进行宣传、营销，并非对单个商户进行推广，故商业推广具有不确定性，被告抗辩原告违约，理由不成立，本院不予支持。关于原告实际交付给被告使用的租赁物租金的问题，《确认书》约定租赁物为房屋一间、户外定点三处，被告抗辩原告实际至交付房屋一间及户外定点一处，原告在2015年5月26日发出的《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》亦确认户外定点仅有一处，本院予以确认，鉴于原告并未向被告交付户外的另两处定点，而被告从事的平衡车租赁经营业务需户外开展的情况，减少两个户外营业点已实际影响到被告的经营，本院酌情扣减租金30%，即被告应每月支租金21000元（30000元/月×70%）。关于被告实际适用租赁物时间的问题，原告主张自2015年2月14日交房给被告，但其所发出的《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》载明2月28日交付钥匙给被告，结合被告自2015年3月1日起交付物业费的事实，应当认定租金自2015年3月1日起计算至2015年6月12日，共计3个月12天，即租金共计71400元（700元/天×12天+21000元/月×3月）。原告要求被告支付未付租金的利息，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告利奕萱应于本判决生效之日起十日内向原告博罗五矿哈施塔特商业管理有限公司支付租金71400元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1481元，由被告881元，原告负担600元。当事人二审的意见上诉人博罗五矿哈施塔特商业管理有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求撤销（2016）粤1322民初3563号《民事判决书》，并依法改判被上诉人向上诉人支付从2015年2月14日起至2015年6月12日止的房屋占有使用费（租金）共计119000元及从2015年2月14日起至实际支付之日止的利息（利息按同期贷款利率的四倍计算）；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服博罗县人民法院作出的（2016）粤1322民初3563号《民事判决书》，依法提起上诉，请求二审法院撤销该《民事判决书》，并依法改判被上诉人向上诉人支付房屋占用使用费（租金）及利息，具体事实和理由如下：一、一审法院仅以被上诉人从2015年3月1日起交付物业费就认定涉案房屋于该日交付并计算租金，理由不充分，属于认定事实错误。从上诉人提交的《收款收据》可知，被上诉人于2015年2月14日向五矿悦居物业管理有限公司交付了装修押金2000元，按照日常交易习惯，业主或承租人只有在房屋交付后才会启动装修，方才向物业管理部门申请办理装修申请手续及交付装修押金，并且，在本案原二审开庭时，被上诉人在庭审中也亲自承认，其在2015年春节前已经领取了涉案房屋的钥匙，而2015年春节（年三十）之日即为2015年2月18日，这与前述《收款收据》所载时间也能相互印证。所以，上诉人主张被上诉人于最迟于2015年2月14日就领取了涉案房屋的钥匙并实际占有、使用涉案房屋并自该日起要求计付租金，有理有据。而一审法院仅以被上诉人从2015年3月1日起交付物业费就片面认定涉案房屋于该日交付，进而从该日起计算租金，是错误的。二、上诉人已经按照约定向被上诉人交付房屋及四处户外场所，一审法院认定上诉人实际交付给被上诉人的户外定点仅有一处并因此扣减租金，属于明显的认定事实错误，二审法院对此应予以纠正。首先，从上诉人提供的照片，可以充分证明上诉人已经按照双方签订的《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》（以下简称《确认书》）将相应的商铺、露天定点场所交付给被答上诉人使用、允许其工作人员在约定的露天场所摆放平衡车、做户外宣传，以及允许其工作人员及客户在指定路线中行驶。其次，被上诉人声称上诉人拒绝提供行走路线及仅提供一处露天定点场所，仅是其一面之词，并未提供任何证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。再者，上诉人在2015年5月26日发出的《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》要求被上诉人将“商铺内物品以及露天场地外摆全部清理完毕”，该表述中的“露天场所”是指上诉人交付的户外场所的统称，而并非仅指一处户外场所，从该表述也并不能推断出上诉人仅仅交付了一处户外营业点，一审法院据此认定上诉人仅交付给被上诉人一处户外营业点并据此扣减租金，明显是主观臆断、断章取义，是片面的和错误的。三、被上诉人逾期支付租金，根据法律规定，应承担违约损害赔偿责任，合同无约定违约金标准的，人民法院可以参照银行同期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，一审法院以无合同依据为由不予支持上诉人要求被上诉人支付租金的利息的请求属于适用法律不当，也是错误的。首先，被上诉人逾期支付租金，违反了《确认书》的约定，造成了上诉人的损失，应当承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上诉人在《确认书》签订后，已经按约向被上诉人交付了涉案房屋及户外营业点，积极履行了合同义务，被上诉人逾期支付租金的违约行为，给上诉人造成了损失，上诉人有权要求其承担损失赔偿的违约责任。其次，尽管《确认书》没有约定逾期付款的违约金标准，但是人民法院可以参照银行同期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释（1999）8号）“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行1996年４月30日发布的银发（1996）156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”、《最高人民法院关于修改的批复》法释（2000）34号“将最高人民法院法释（1999）8号批复中“参照中国人民银行1996年４月30日发布的银发（1996）156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，尽管本案双方当事人没有在《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》中约定被上诉人逾期支付租金的违约金，人民法院也可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金：现行的金融机构逾期贷款利息是在贷款利率水平上加收30%—50%。一审法院以无合同依据为由不支持上诉人要求被上诉人支付租金利息的要求，违反了法律的有关规定，是错误的。综上所述，被上诉人一系列违反诚实信用的行为，损害了上诉人的利益，造成了上诉人的实际损失，而一审判决却未能查明本案关键事实且认定事实错误，导致作出了错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，故上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。被上诉人利奕萱答辩称：一、原审法院事实认定清楚。1、根据《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》（下称《确认书》）约定，答辩人要先支付押金才能申请装修，同时根据上诉人提供的《租赁和商业管理服务合同》附件四第2条之约定，上诉人“在交付房屋提前7天应当以书面形式通知乙方”，故本案房屋交付时间不能以答辩人支付装修押金的时间为起算点，应当结合上诉人在交付房屋前的书面通知为时间依据，而上诉人又无法举示相应的证据，应当依法承担举证不能的责任。2、本案依据合同支付租金的条件不成就，应当按照实际情况支付费用。根据《确认书》第3条及第6条之规定，租金（30000元/月）组成包括：房租、平衡车行走路线、露天定点场所（租赁房屋××号门前、喷水池旁和音乐广场）、独家经营费和商业推广费。对于租金起算时间，答辩人坚定认为应当是在合同条件成就之时，即上诉人交付符合约定的标的，也即交付租赁房屋，让答辩人使用平衡车行走路线、提供租赁房屋××号门前、喷水池旁和音乐广场等露天场所使用、让答辩人享受独家经营特权、进行独家商业推广之时。若上诉人提供了相应符合约定的标的，作为对价答辩人才应当支付。但本案上诉人实际并未完全履行其义务，就强行适用《确认书》约定要求答辩人支付租金，这是明显缺乏事实和法律上的依据。同时《确认书》租金所包含的各部分的费用，应当根据上诉人交付的时间按各自标准分别予以计算。3、上诉人自己举证的《平衡车体验馆合同签署以及费用支付通知函》、《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》、【2015】粤鸿律函字第036号《律师函》等均有说明交付给被上诉人的实际上只有定点一处。现在上诉人却说该事实认定错误，这无疑是搬起石头砸自己的脚。二、原审法院法律适用正确。对于上诉人主张的利息，答辩人认为，利息并无相关约定，也无法律依据，不应当得到支持。在涉案房屋占有使用费（租金）不确定的情况下，答辩人无法履行义务，过错不在答辩人，而是上诉人提供错误的计算标准所致。同时上诉人的违约行为导致本案合同根本无法履行，这是不争的事实，故上诉人应当承担相应过错责任，依法不能向答辩人主张逾期支付租金的损害赔偿责任。综上，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应依法予以维持，请求贵院依法驳回上诉人之请求。上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点为房屋占有使用费的计算问题。关于房屋占有使用费的计算问题。首先，关于期间，上诉人主张被上诉人房屋占有使用期间应从2015年2月14日被上诉人向物业管理部门交付装修押金时开始计算，利奕萱辩称房屋占有使用期间应以上诉人在交付房屋前出具的书面通知为依据，不能以支付装修押金的时间为起算点。根据现有的证据无法确认上诉人实际交付房屋的时间。根据上诉人出具的《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》显示的上诉人于2月28日交付钥匙给被上诉人利奕萱，结合被上诉人利奕萱于2015年3月1日起交付物业管理费，原审法院认定房屋占有使用费从2015年3月1日起计算，处理并无不当，本院予以采信。其次，上诉人主张其已按照约定交付房屋及四处户外场所，被上诉人利奕萱应全额支付租金。根据现有的证据无法证明上诉人已经交付了《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》约定的三处露天定点场所，而上诉人举证的《关于平衡车体验馆合同签署以及费用支付通知函》、《关于盛盈平衡车合作意向终止的通知函》及《律师函》均显示“露天定点场所一处”，且上诉人已自认合同约定的两处户外场所的使用需提前向上诉人申请，经批准方可使用，即证明了上诉人无法按照《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》中所约定的户外场所进行交付。因此原审法院以上诉人未交付户外另外两处定点实际影响经营为由酌情扣减租金30%，处理并无不当，本院予以支持。至于上诉人主张被上诉人逾期支付租金，应承担违约损害赔偿。根据查明的事实，双方签订的《哈施塔特小镇商户进场事项确认书》并未对支付租金的时间作具体约定，也未对违约责任作出约定，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1481元，由上诉人博罗五矿哈施塔特商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十一月二十八日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；