广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初11922号原告：潘建辉，男，1956年10月10日出生，香港特别行政区永久性居民，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑嘉培，广东泛邦律师事务所律师。被告：佛山市顺德区曼佳乐电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道新城居委会第一工业区6-2-（1）地块之三，统一社会信用代码914406065724315943。法定代表人：洪宏发，该公司总经理。被告：梁淑仪，女，1980年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：支太红，广东聚理律师事务所律师。原告潘建辉与被告佛山市顺德区曼佳乐电器有限公司（以下简称曼佳乐公司）、梁淑仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人孔凡勇、岑嘉培，被告梁淑仪及两被告的共同委托诉讼代理人支太红均到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人孔凡勇及两被告的共同委托诉讼代理人支太红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年3月6日签订的《厂房租赁合同》；2.两被告立即向原告支付2017年5月至2017年7月的租金及电梯维护/管理费合共137748元，以及计至2017年7月31日的滞纳金共计36000元，并自2017年8月1日起按未支付租金的月份每日200元计算滞纳金至实际支付完毕之日止；3.两被告立即向原告退还位于佛山市顺德区勒流镇新安村杏良路2号前座厂房；4.两被告自2017年8月1日起按租金、电梯维护/管理费每月45916元向原告支付厂房占用费至两被告实际退还厂房之日止；5.原告无需向被告退还厂房租赁按金135948元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2015年3月6日签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将位于佛山市顺德区勒流镇新安村杏良路25号前座的厂房租赁给两被告作自主经营生产之用，合同同时约定每月租金46398元（后经实测使用面积，调整租金为45316元）及电梯维护/管理费每月600元。每月的上述费用必须在当月1号前向原告支付。租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，否则原告有权终止租赁合同。合同签订后，原告如约将厂房交付给被告使用，但是被告却违反合同的约定，未能按期足额向原告支付电梯维护/管理费及租金。2017年5月至7月，被告已经拖欠了3个月的租金、电梯维护/管理费共计137748元。期间因逾期产生的滞纳金共计36000元。被告的行为已经严重违反合同的约定，损害了原告的合法利益。根据合同约定，原告有权提前解除合同，要求被告立即退还厂房，并没收被告已缴纳的按金。原告为此起诉至法院。两被告辩称，1.因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，消防验收合格证及未按建设工程许可证的规定建设厂房，所以原告与被告在2015年3月6日所签订的厂房租赁合同属于无效合同，合同中有关滞纳金的条款也相应无效；2.案涉的厂房因离学校间隔未超过150米，依法不能办理环保证，被告也曾多次委托多家环评公司评估，均无法办理，相关行政部门也在环境整治的会议上勒令被告在2017年7月底前搬迁，否则将处以高达10万元以上的罚款，并禁止经营，致使被告无法正常使用案涉厂房，原、被告双方在厂房租赁合同约定的合同目的不能实现，被告依法有权要求解决该合同；3.被告在2017年5月2日已经通知原告要办理案涉厂房的环保证，双方口头约定原告继续办理环保证，若无法办理，则被告可以搬走，到期的租金从被告之前支付的押金中扣除，之后，原告又违反双方约定，多次催收租金的行为也违反了双方的约定；4.被告在2017年7月31日通过邮件，8月14、15日通过电话微信、短信的方式通知了原告，于2017年8月15日将搬离案涉厂房，要求原告办理厂房的交接手续，原告在收到上述通知后拒绝办理，实际上被告在2017年8月15日将整个厂房搬空及进行卫生清洁，将电表、水表显示的度数拍照留底，所以视为案涉厂房已经在2017年8月15日交付给原告，原告只需要支付至该时段的租金；5.被告代原告支付水费9840元，经核算案涉厂房2017年5月至8月15日的租金合计是160706元，扣除代支付的水费9840元，被告仅需向原告支付的费用是11673元，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求，支持被告的答辩意见。被告梁淑仪补充答辩，被告梁淑仪只是被告曼佳乐公司的员工，租赁合同是代表公司签订，是履行职务行为，案涉的厂房使用、租金的支付及日常的管理均由被告曼佳乐公司负责，所以在本案中被告梁淑仪无需承担任何的赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的场地使用证明复印件及关于佛山市顺德区勒流街道新安村杏良中路25号出具场地证明的附件，两被告对其不予确认，经审查，上述证据均为复印件，原告未能提供原件予以核对，在没有其他证据佐证的情况下，本院对上述证据不予采纳；2.原告提供的租金付款通知单，虽然两被告对其不予确认，但是未举证相反的证据予以反驳，本院对该证据予以采纳；3.原告提供的交接协议，两被告对其真实性不予确认，经审查，该协议是原告单方制作，未有双方签名确认，本院对其不予采纳；4.两被告提供的照片打印件九份、录音光盘一份，虽然原告对其不予确认，但是未举证证据予以反驳，经审查，双方在庭审中确认录音光盘形成时间为2017年8月15日，光盘内容与照片内容相互印证，本院对该组证据予以采纳。本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，原告与被告曼佳乐公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于佛山市顺德区勒流镇新安村杏良路25号前座的厂房出租给被告曼佳乐公司作为自主经营生产，厂房面积为4347.3平方米，租赁期限为5年，由2015年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金为46398元，当月租金需在每月1号或之前以现金方式交给原告，如被告曼佳乐公司拖欠租金超过14天，原告有权向被告曼佳乐公司罚滞纳金200元/天，双方签订合同时，被告曼佳乐公司须交付139193元厂房租赁按金。合同第十一条约定被告曼佳乐公司需每月支付电梯维护费600元给原告，被告曼佳乐公司需要原告配合办理营业执照等的，原告应配合，如因厂房原因导致被告曼佳乐公司不能办理营业执照、不能正常使用的，被告曼佳乐公司有权解除合同。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告曼佳乐公司向原告支付了厂房租赁按金139193元。原告将案涉厂房交付给被告曼佳乐公司使用。后双方对案涉厂房进行测量，原告将部分厂房租赁按金退回给被告曼佳乐公司，原告实际收取了厂房租赁按金135948元。双方经实际测量厂房面积后重新确认每月租金为45316元，每月电梯维护管理费为600元。被告曼佳乐公司按约向原告支付租金及电梯维护管理费至2017年4月。2017年5月，被告曼佳乐公司收到新安村民委员会通知参加有关环境保护和安全生产相关工作会议。相关部门要求案涉厂房办理环保证，但原告及被告曼佳乐公司经过了解，案涉厂房因距离学校较近无法办理环保证。被告曼佳乐公司为此通知原告，其在2017年8月15日将厂房交还给原告。原告答复要求收厂房前必须付清尚欠的5、6、7和8月的租金但按金不退回，且明确原告在未收妥尚欠的租金前不与被告曼佳乐公司办理交收手续。原告于2017年8月2日起诉至本院。被告曼佳乐公司于2017年8月15日搬离案涉厂房，但原告未与被告曼佳乐公司办理交接手续。2017年10月13日，原告的委托人谭鉴开通知被告曼佳乐公司到厂房进行钥匙交收工作，但双方对租金计算存在争议，未能顺利交接钥匙，原告的委托人谭鉴开向勒流派出所报警。另查明，案涉厂房未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、案涉的《厂房租赁合同》效力如何？二、被告梁淑仪是否案涉厂房的承租人？三、厂房交还、租金、电梯维护管理费、滞纳金及厂房租赁按金如何处理？就上述争议焦点，分析如下：一、案涉的《厂房租赁合同》效力如何？原告出租的案涉厂房属于城市、镇规划区内的房屋，原告在庭审中已明确案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，案涉的《厂房租赁合同》无效，不受法律保护。该合同对双方自始不发生法律效力。由于合同无效，原告主张解除案涉的《租赁合同》没有依据，本院不予支持。二、被告梁淑仪是否案涉厂房的承租人？案涉的《厂房租赁合同》首部书写承租方为曼佳乐公司/梁淑仪，但签名只有梁淑仪，未有曼佳乐公司的盖章，被告梁淑仪辩称其是代表公司与原告签订合同，案涉厂房的承租人为曼佳乐公司，结合原告举证的收据、租金付款通知单及两被告举证的租金收据，原告均仅确认被告曼佳乐公司为承租人，可见原告对于被告梁淑仪代表公司与原告签订合同的事实是确认的，因此本院对被告梁淑仪的抗辩意见予以采纳，确认案涉厂房的承租人仅为被告曼佳乐公司，被告梁淑仪无需承担相应的法律责任。三、厂房交还、租金、电梯维护管理费、滞纳金及厂房租赁按金如何处理？1.原告在庭审中已明确其于2017年10月15日收回案涉厂房，因此原告再主张要求退还案涉厂房缺乏事实依据，本院不予支持。2.由于案涉的《厂房租赁合同》已经上述认定为无效，原告没有理由没收被告曼佳乐公司支付的厂房租赁按金135948元，应予以返还给被告曼佳乐公司。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告可主张要求被告曼佳乐公司参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，房屋占有使用费应计算至被告曼佳乐公司实际使用完毕之日止，两被告提供的证据能证明被告曼佳乐公司在2017年8月15日已经搬离案涉厂房，之后没有再产生水、电费，且已经通知原告在当天办理交接手续，原告收到了通知，但以未收妥尚欠的租金前不作交收为由不予办理交接手续，原告拒绝接收案涉厂房不影响被告曼佳乐公司实际使用案涉厂房至2017年8月15日止，经计算，2017年5月1日至2017年8月15日的房屋占有使用费（含电梯维护管理费）共160706元（45916×3.5＝160706元）。4.由于案涉的《厂房租赁合同》无效，且从两被告提供的微信聊天记录反映被告曼佳乐公司是因为双方协商处理案涉厂房的环保证问题而未交纳租金，因此原告主张要求按合同约定支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。5.庭审中，原告确认被告曼佳乐公司代其支付了水费9840元，如法院判决其需要退还厂房租赁按金，原告同意将厂房租赁按金与水费9840元及被告曼佳乐需要支付的租金相互抵减。综合上述分析，原告应向被告曼佳乐公司返还厂房租金按金135948元及水费9840元，合共145788元，被告曼佳乐公司需向原告支付房屋占有使用费160706元，相互抵减后，被告曼佳乐公司需向原告支付房屋占有使用费14918元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区曼佳乐电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘建辉支付房屋占有使用费14918元；二、驳回原告潘建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5945.44元（原告潘建辉已预交），由被告佛山市顺德区曼佳乐电器有限公司负担286.4元，由原告潘建辉负担5659.04元。如不服本判决，原告潘建辉可以在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市顺德区曼佳乐电器有限公司、梁淑仪可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何自梁人民陪审员  邓雪珍人民陪审员  黄木华二〇一七年十一月二十三日书 记 员  邓丽雯