苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初6814号原告：陆宽心，男，1995年7月30日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。被告：郑弘炜，男，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：王佳一，女，1989年1月28日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告王佳一之委托诉讼代理人：张建民、章莉敏，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。原告陆宽心诉被告郑弘炜、王佳一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人沈春明，被告郑弘炜，被告王佳一及其委托诉讼代理人章莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆宽心向本院提出诉讼请求：解除其与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；被告返还其定金20000元，并赔偿其违约金198000元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告及苏州有其屋房产经纪有限公司于2017年3月30日签订编号为1802511《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将其名下位于苏州太湖国家旅游度假区太湖论坛城809幢303室房屋出售给其，总房价990000元。合同同时约定双方须于2017年6月30日前办理资金托管，否则视为违约。合同签订当天，其向被告支付定金20000元。但由于被告一直拒绝配合其办理网签手续，致资金托管未能办理。被告郑弘炜辩称，其同意继续履行合同，签订合同时，被告王佳一未到场签字，故合同应无效或部分无效。现在被告王佳一不肯签字。被告王佳一辩称，涉案房屋系其与被告郑弘炜共有房产，其不知晓原告与被告郑弘炜签订的合同，被告郑弘炜隐瞒其出售房屋，而房屋中介公司也明知被告郑弘炜隐瞒其卖房，中介曾电话告诉其卖房事宜，其明确不同意出售房屋；其不同意卖房，事后也没有同意被告郑弘炜卖房，涉案房屋买卖合同对其不发生效力；其与被告郑弘炜于2015年起关系恶化，现与被告郑弘炜已分居，被告郑弘炜擅自卖房，产生的后果由被告郑弘炜承担；原告明知其系房屋共有人，其未到现场确认签字，原告对此也有责任。为此，其并不知道卖房事宜，事后也未同意，被告郑弘炜无权代理其出卖共有房屋。本院经审理查明如下事实：原告陆宽心（乙方）与被告郑弘炜、王佳一（甲方）及苏州有其屋房产经纪有限公司（丙方）于2017年3月30日签订编号为1802511的《房屋买卖（居间）合同》一份，载明甲方同意将其位于苏州太湖国家旅游度假区太湖太湖论坛城809幢303室房屋（房屋产权证号：苏房权证吴中字第××、00××81号，国有土地使用权证：吴国用2015第06C32340）出售给乙方，建筑面积85平方米，成交总价990000元。付款方式：乙方于2017年3月30日向甲方支付定金20000元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将房产证、土地证等相关权证、凭证、发票交给丙方，余款970000元为网签托管；甲乙双方须在2011年6月30日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；在签订本合同前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2017年5月25日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证；甲乙任何一方违约，将按总房价承担20%违约金；合同就其他事项一并进行约定。上述合同落款处分别由原告、被告郑弘炜及苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦签字，并加盖苏州有其屋房产经纪有限公司合同专用章。合同签订后当日，原告向被告郑弘炜交付定金20000元。因被告未能配合原告办理房屋转让登记手续，原告委托江苏安珀志律师事务所于2017年8月向被告郑弘炜、王佳一邮寄律师函一份，要求被告郑弘炜、王佳一履行《房屋买卖（居间）合同》义务，否则通过法律途径解决。因原、被告协商未果，原告遂向本院提起诉讼。审理中，被告郑弘炜向本院作如下陈述：其与王佳一系夫妻，其婚后由其父亲全款购买该房，因要让小孩至市区报名读书，故要将涉案房屋出卖。被告王佳一对出卖涉案房屋是知道的，亦同意的，只是在签订合同后就不同意了。现在其夫妻关系不好，并已分居。被告王佳一向本院作如下陈述：房屋确实是被告郑弘炜父亲买的，是赠予两被告的。其对原告与被告郑弘炜签订房屋买卖合同不知情，事后也未同意，虽然涉案房屋会影响其小孩在市区报名读书，但并不一定要卖房解决，可以用其他方式解决小孩读书事宜。现其与被告郑弘炜已分居二、三个月，并准备离婚。对此向本院提供了被告郑弘炜与苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员的微信对话截图，主要载明如下内容：被告郑弘炜与苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员就房屋买卖事宜进行沟通，被告郑弘炜称因被告王佳一不肯签字，称要离婚了，并询问是否可以其一人签名。苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员称因房产证有王佳一名字，故要求王佳一也要签字，但王佳一接到房产中介电话就挂断，并拒绝加微信，要求郑弘炜沟通，以及如果最终不能协商，则要通过诉讼途径解决，并将起诉郑弘炜、王佳一。针对被告王佳一提供的上述微信对话截图，被告郑弘炜对微信截图内容认可，但认为被告王佳一对其卖房是知情的。原告对被告王佳一提供的微信截图内容不予认可，并作如下陈述：其知道房屋是两被告共有，其与被告郑弘炜签订合同时，被告王佳一是不在场，亦无签字，但被告郑弘炜称被告王佳一知情并同意的。原告为此要求苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦到庭陈述。苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦向本院作如下陈述：本案《房屋买卖（居间）合同》签订地点是在被告郑弘炜父亲家里签订的，签订合同时，其曾联系被告王佳一，但电话未打通。当时，其就被告王佳一是否知道询问被告郑弘炜，被告郑弘炜称知道的，因被告王佳一未签字，故其在合同中添加甲方承诺已与房屋共有人王佳一充分沟通，同意按此合同出售该房屋，如有争议一切责任由郑弘炜、王佳一共同承担。原告对苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦无异议，该陈述可以反映，签订合同时被告王佳一虽然不在现场，但根据被告郑弘炜电话联系情况，以及两被告小孩读书情况，反映被告王佳一对卖房是知情的，否则会向中介公司提出异议。被告郑弘炜对苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦陈述无异议。被告王佳一认为，其知道小孩读书涉及房屋，但其并不同意卖房，其不接电话就说明不同意卖房。审理中，本院就能否继续履行《房屋买卖（居间）合同》组织原、被告调解。调解期间，两被告表示同意继续履行合同，而因互不信任就房屋转让后的房款收取账号产生纠葛，该事由经本院调解达成一致，但因原告已另行购买房屋而不同意继续履行合同，导致调解未果。上述事实，由原告提供《房屋买卖（居间）合同》、收条、律师函及被告王佳一提供的微信记录复印件、调解笔录、庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告郑弘炜通过苏州有其屋房产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思表示，且与法不悖，该合同合法有效。被告郑弘炜以被告王佳一未签名为由主张合同无效，于法无据，本院不予采信。合同生效后，因房屋共有人被告王佳一未同意出售房屋，致合同未能履行，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告郑弘炜收取原告的定金20000元应予以返还，故本院对原告要求返还定金20000元的诉讼请求予以支持。关于违约责任。原告要求两被告赔偿违约损失198000元（按房屋总价20%）。根据原告与两被告及苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员就涉案房屋买卖过程的陈述及被告郑弘炜与苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员微信内容反映，结合本案审理中所反映出两被告夫妻关系并不正常的情形，可以确定被告郑弘炜与原告签订《房屋买卖（居间）合同》并未取得被告王佳一同意，事后被告王佳一亦未同意出售涉案房屋，无论被告王佳一就房屋买卖事宜是拒绝接听电话，或者拒绝添加微信，均可反映被告王佳一反对出售房屋，故原告主张的违约责任应由被告郑弘炜承担，原告要求被告王佳一共同承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。现有证据均不能反映被告王佳一知晓并同意原告与被告郑弘炜签订的《房屋买卖（居间）合同》，故本院对原告及被告郑弘炜称被告王佳一知晓并同意出售房屋的意见不予采信。原告作为买受人在未确认被告王佳一是否同意卖房，且被告王佳一未到场签名的情形下，仍然与被告郑弘炜签订合同并交付定金，亦存在过错，原告对此应承担相应的责任。本院据此确定被告郑弘炜向原告支付违约金158400元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告陆宽心与被告郑弘炜于2017年3月30日签订编号为1802511《房屋买卖（居间）合同》于本判决生效后解除。二、被告郑弘炜应于本判决生效后十日内返还原告陆宽心定金人民币20000元。三、被告郑弘炜应于本判决生效后十日内支付原告陆宽心违约金人民币154000元。四、驳回原告陆宽心的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计人民币6850元，由原告陆宽心负担1370元，被告郑弘炜负担5480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 韩 勇二〇一七年十一月二十八日书记员 华霞英