贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0324民初2684号原告：正安县酷业物业管理有限公司（以下简称酷业公司）。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼**号门面。法定代表人：刘开良，男，系该公司总经理。委托代理人：贾进维，女，系该公司职员。被告：帅世会，女，生于1953年2月18日，汉族，无文化，贵州省正安县人，户籍住址正安县，现住正安县，原告酷业公司诉被告帅世会物业服务合同纠纷一案，本院受理后依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告酷业公司委托代理人贾进维、被告帅世会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月，我公司与正安县“德盛苑”、“瑞丰苑”等小区的建设单位依法签订了《前期物业管理服务合同》，2014年8月双方又续签了合同，约定由我公司向上述小区提供物业管理服务，我公司提供物业服务的受益人为该小区物业的全体业主和使用人，受益人按面积向我公司交纳物业服务费，合同签订后，我公司依照约定向该小区提供了物业服务。被告是“德盛苑”小区1栋1单元803室和“瑞丰苑”小区1栋2单元104室业主，房屋面积分别为101平方米和99平方米，该两套住房分别从2014年10月12日和2014年3月7日起一直未支付服务费，经多次催收至今未付，现要求被告按每平方米每月1元支付至2017年8月30日的服务费共7389.79元，及违约金738.97元、资料复印费35元，并由被告承担诉讼费。被告辩称：原告所述《前期物业管理服务合同》，自己的住房面积，欠费时间等我认可，但我没有付服务费是因为：一、我的房子是还房，按协议没有物业管理；二、小区内没有绿化，未享受到合同中约定的绿化；三、小区无门卫，外面的车自由出入并停车，影响通行；四、我女儿2辆摩托车被盗，原告没有处理；五、原告提供服务未经业主同意；六、我房屋的天花板和墙身出现裂缝，原告没有处理。原告为证明自己主张，向本院提交了如下证据：第一组、《前期物业管理服务合同》、续签的《前期物业管理服务合同》及备案证明、与被告签订的《前期物业服务协议》复印件各一份，以证明自己公司与小区的建设单位和被告均依法签订了前期物业服务合同，约定了服务内容、服务费标准、违约责任等。第二组、公司服务期间部份服务费用支出票据：监控摄像头更换和维修费收条、电子门维修费领条、下水道疏通工资领条、主管堵塞维修材料费领条复印件各一份，以证明公司依照合同对该小区的公共设施设备进行了维修，对公共卫生也进行了维护。第三组、公司服务期间部份公用水电费支出发票：电费发票复印件2张、水费发票和污水处理费发票复印件各1张，以证明公司为该小区承担了公用电费和公用水费。第四组、工资发放表复印件1页，以证明公司安排相应职工为该小区提供了服务。第五组、诉讼资料复印费收据原件一份，以证明公司为本诉讼支出复印费35元。被告对上述证据的质证意见是：对证据一的三性无异议，但原告的人员没有统一着装、没有24小时巡逻，财物被盗原告也不管，自己没有享受到原告的服务；证据二不是正规发票，对真实性有异议；证据三体现的水电费是原告自己用的，我没有享受到；对证据四的真实性无异议，但原告发工资不关我的事；证据五无正规发票，不合法。被告为证明自己主张用手机展示了相片8张，以证明自己房屋开裂情况。原告的质证意见是：相片没有体现拍摄时间和地点，对真实性、合法性和关联性均不予认可，房屋开裂属于质量问题，不是物业服务的范围。本院对经庭审质证的证据效力认证如下：原告提交的证据一、证据二中监控摄像头更换和维修费收条、电子门维修费领条、以及证据三、四、五有相关部门的印章、或是正式发票、或有被告签名，且能相互印证，形成证据锁链，对证据三性予以确认，是本案有效证据；证据二中下水道疏通工资领条和主管堵塞维修材料费领条不是正式发票，也无相关单位印章，被告不认可其真实性，对其真实性不予确定，不是本案有效证据。被告展示的手机相片，由于没有拍摄时间和地点，对真实性不予确认中，又由于房屋开裂属于房屋质量瑕疵问题，不是物业服务范围，与原告无关，不具关联性，不能作为本案有效证据。经审理查明：2012年8月8日和2014年8月1日，原告分别与正安县凤仪镇桃园社区“德盛苑”、“瑞丰苑”等小区的建设单位七冶房地产开发有限公司正安分公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定了原告服务的项目为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共环境卫生的维护，公共绿化的日常养护，公共秩序的维持等；合同期限至2015年12月7日，期满后，若仍未成立业主委员会，在双方无异议的情况下合同继续有效；收费标准为多层住宅楼按建筑面积每平方米每月0.5-1元等内容。合同签订后，原告按约定向该小区提供了相应的物业服务。被告在“德盛苑”小区1栋1单元803室和“瑞丰苑”小区1栋2单元104室有住房各一套，建筑面积分别为101平方米和99平方米。2013年10月12日和2012年9月7日原被告就该两套住房分别签订了《前期物业服务协议》，同样约定了上述物业服务的内容，同时约定收费标准为多层住宅楼按建筑面积每平方米每月0.50元；每6个月交纳一次服务费，在每年1月和7月5日前交纳，逾期，则每日加收0.05%滞纳金。该两套住房分别从2014年10月12日和2014年3月7日起被告以自己的房子是还房，按协议没有物业管理；未享受到合同中约定的绿化；小区无门卫，外面的车自由出入并停车，影响通行；自己女儿两辆摩托车被盗；原告提供服务未经业主同意；自己房屋天花板和墙身出现裂缝等为由一直拒绝支付服务费。另查明，该小区通道与另两个小区及小区外的通道相连，不是封闭式管理小区，不能进行封闭式物业管理；本小区外的车辆能自由出入和停在该小区，对通行有一定影响；该小区没有规划绿化。本院认为：原告与“德盛苑”、“瑞丰苑”等小区的建设单位七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订的《前期物业管理服务合同》和续签的《前期物业管理服务合同》以及与被告签订的《前期物业服务协议》，均是双方在平等自愿的基础上通过协商一致签订的，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，均是有效合同，对原告和小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告按照合同约定履行了相应服务义务，被告是小区业主，应当依照合同约定按时向原告支付服务费，现原告要求被告支付所欠服务费，符合上述司法解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应予支持。由于《前期物业管理服务合同》约定的物业服务费标准为住宅楼每平方米每月0.50-1元，标准约定不明确不具体，而原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准为每平方米每月0.5元，因此，原告要求按每平方米每月1元计算服务费不合理，应当按每平方米每月0.50元计算，至2017年8月30日，被告所欠服务费应为3694.90元。被告辩称自己的房子是还房，按协议没有物业管理，原告提供服务未经业主同意，均与庭审查明的事实不符；被告辩称小区无门卫，外面的车自由出入并停车，影响通行，自己未享受到合同中约定的绿化，这主要是因为小区不能进行封闭式物业管理造成的，对存在的上述情况不属于物业服务范围，属于社会管理范畴，物业服务企业只有劝导权，没有强制行政执法权，被告没有享受到小区绿化，是因为该小区本身就没有规划绿化，存在这些情况不是原告的过错造成的；被告还辩称自己女儿两辆摩托车在小区被盗，乱搭乱建原告不制止，水电费是原告自己用的，自己没有享受到原告的服务等，均未提交有效证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对被告的辩解不予采信；被告辩称自己房屋出现裂缝，也没有提交有效证据，且即使是事实也属于房屋质量瑕疵，与原告的物业服务没有关联性。如果原告确实存在服务不到位，被告应当通过正当途径向原告提出合理要求，或成立业主委员会依法与原告解除合同，被告以此为由拒绝支付服务费没有法律依据。对原告主张的违约金以及因诉讼产生的复印费，由于被告拒绝支付服务费与小区停车秩序较乱、没有绿化等有一定关系，因此，对原告主张的违约金和复印费不予支持。为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告帅世会于本判决书生效后5日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司至2017年8月30日前所欠物业服务费3694.90元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原被告各承担12.50元。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。审 判 员  纪 鹏二〇一七年十一月九日（）书记员  吕佳勇