福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1116号上诉人（原审被告）：海翼置业（三明）发展有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村396幢半地下层23号店面。法定代表人：庄宜彬，总经理。委托诉讼代理人：林绍敬、方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：池兴旺，男，1985年3月24日出生，汉族，住三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：曾晓莲，女，1985年8月12日出生，��族，住三明市梅列区。以上两个被上诉人的委托诉讼代理人：彭晓辉、李小立，福建枫桦律师事务所律师。上诉人海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称“海翼公司”）因与被上诉人池兴旺、曾晓莲房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海翼公司的委托诉讼代理人林绍敬，被上诉人池兴旺、曾晓莲的委托诉讼代理人彭晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海翼公司上诉请求：一、依法撤销三明市梅列区人民法院作出的（2017）闽0402民初1834号民事判决，并依法发回重审或者改判驳回池兴旺���曾晓莲一审的全部诉讼请求；二、依法判令池兴旺、曾晓莲承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定的基本事实明显存在严重错误，适用法律不当，依法应予以撤销。一、本案海翼公司已在合同约定期限内办理了权属预登记，不存在违约，原审法院认定事实错误。首先，在海翼公司通知交房后，池兴旺、曾晓莲逾期至2016年1月14日才与上诉人办理房屋交付手续，池兴旺、曾晓莲自身存在违约迟延收房的情形。其次，海翼公司已于2016年1月13日取得初始预登记收件单，并且在2016年1月26日取得讼争房产所在楼幢的初始预登记证明。海翼公司已在合同约定的期限内提交了办理初始预登记的备案材料，并且也在合同约定内取得了讼争房产所在楼幢的初始预登记证明，不存在违约。二、计算应办理房屋初始预登记的起始日期应当是房屋交付使用之日，而不是“交房期限届满之日”。从条款设计及条款目的上看，“视为……履行了交付义务”，是对池兴旺、曾晓莲承担违约责任的一种约定，并不是池兴旺、曾晓莲可享有的权利，池兴旺、曾晓莲不能据此主张由此开始计算海翼公司应办理房屋初始预登记的天数。依据该约定，因池兴旺、曾晓莲违约，导致其无法客观实际的将房屋的占有转移给池兴旺、曾晓莲，双方就此约定，在法律规定及合同约定义务层面上，视为海翼公司已经履行了相关义务，池兴旺、曾晓莲应当承担由此造成的一切责任。所以，计算海翼公司应办理房屋初始预登记的起始日期应当是房屋实际交付使用之日。因此���本案讼争房产的交房时间应当为池兴旺、曾晓莲实际收房之日即2016年1月14日。三、池兴旺、曾晓莲作为负有履行义务的一方当事人，自身存在多项违约行为，违背诚实信用原则，海翼公司无需承担违约责任。本案中，已通知池兴旺、曾晓莲收房，池兴旺、曾晓莲自身逾期至2016年1月14日才与海翼公司办理房屋交付手续、签订面积及房款差异结算协议、结清购房款，池兴旺、曾晓莲已存在违约，其有权不予以交房及办理所有权证，这均不能视为海翼公司逾期办理房屋所有权证，且由此产生的责任和不利后果都应当由池兴旺、曾晓莲自身承担。其次，缴交住宅专项维修基金是办理房屋初始登记手续的必备要件，池兴旺、曾晓莲迟至交房以后才缴纳该款项。这是池兴旺、曾晓莲自身的原因导致的，其无须承担违约责任。四、计算逾期办证的起算时间应当是讼争房屋交付使用后的第91日，原审法院却错误的认定自交房期限届满之日起第61日，属于认定事实错误。结合上述规定及约定，可以得出，海翼公司仅负责的是办理讼争房产的权属预登记，且违约金是针对90日未拿到权属证明这一违约情形，并非是针对60日内未办理权属登记这一行为。而且，海翼公司要承担违约责任的情形是：在房屋交付使用之日起90日内未“按时将需由出卖人提供的办理该商品房初始登记所需材料报送房屋权属登记机关备案”。因此，原审判决以“海翼公司办证的义务针对的是办理初始登记”作为其认定“逾期时间应从交房后60日次日开始计算”的依据，已完全违背讼争合同第十四条约定内容的真实意思，损害意思���治原则，所作认定无任何依据。五、即便存在逾期办证的情形，并非海翼公司的原因导致，海翼公司已提供充足的证据进行证明，原审法院认定海翼公司存在违约，毫无证据支持，属于认定事实错误。本案中，海翼公司在一审中已经提供充分证据证明在讼争房屋交付使用之前，海翼公司已具备办理初始登记手续所需且应当由海翼公司提供的全部材料，唯住宅专项维修资金交款证明的提交应当以池兴旺、曾晓莲已经预交为前提，唯测绘成果审核意见应当以房屋权属登记机构依法及时审核为前提。最后，海翼公司早已经完成办理初始登记手续的准备工作，海翼公司对逾期办证不存在因其自身原因而导致的情形，海翼公司更没有任何动机、理由或者目的逾期履行办理初始登记的义务。但是，原审判决一方面罔顾由三明市不动产登记中心收件并加盖其印章的《房屋建筑面积测量计算报告书》载明的测量日期为2015年4月20日之事实，迳行作出“不能体现测量完成和提交审核时间”的错误认定，一方面又罔顾三明市12345政务服务平台网页截图载明三明市住房和城乡建设局已明确作出“目前已将全部材料报送测绘部门审核”、“由于近期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响‘海翼·中央领域’项目审核的进度”的答复之事实，忽视《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》因明确商品房产权面积的计算规则而必然影响产权面积计算的客观情况，迳行作出“不足以证明海翼公司在2015年6月份即已将测绘全部材料报送房屋权属登记机构审核及因房屋权属登记机构和新规范实施原因而导致逾期”的错误认定，依法应予纠正。原审判决有关不予扣除逾期测绘审核时间的认定，无法律与事实依据。办理初始登记手续应当以房屋权属登记机构出具测绘成果的审核意见为前置，且因出卖人的原因而导致逾期办理测绘成果审核，并致使初始登记手续的办理相应延期的，出卖人无需承担违约责任。本案中，房屋权属登记机构承诺讼争房屋的测绘成果审核自收件之日起25个工作日内完成，但其逾期26天才出具测绘成果审核意见书，该等情形并非因海翼公司的原因而导致，在案证据亦无法证明海翼公司存在“因提交的材料不符合要求存在顺延办理的情况”。但是，原审判��一方面罔顾房屋权属登记机构已经在客观上逾期出具测绘成果审核意见的基本事实，一方面罔顾三明市12345政务服务平台网页截图已载明逾期测绘审核之真实原因的基本事实，迳行作出“单凭该《收件单》不足以证明是房屋权属登记机构的原因逾期办理测绘审核”的认定，显然既违背客观事实，也无法律依据。六、原审判决关于讼争违约金的计算终点之认定，严重违背讼争合同约定，也明显置池兴旺、曾晓莲的自认于不顾，认定事实明显错误。首先，依据《补充协议》第四条第1款约定，“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务，仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房初始登记所需材料报送房屋权属登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。”这是双方平等协商的结果，是双方真实的意思表示，未违背任何效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。因此，计算违约金的截止时间也应当是海翼公司报送材料之日。其次，办理初始预登记，自海翼公司将所需材料报送房屋权属登记机关备案后，流程已进入房屋权属登记机构负责办理及控制的环节，海翼公司无权也没有相应的能力去控制及影响房屋权属登记机构的行政行为。然而，原审法院却错误的将违约金的计算终点计算至讼争房产权属预登记证明出具之日，认定事实明显错误。综上，一审法院的判决认定的事实存在严重错误，适用法律也确有不当。请二审法院在查清事实的基础上改判，驳回池兴旺、曾晓莲的所有诉讼请求。池兴旺、曾晓莲辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求��审法院依法维持原审判决。池兴旺、曾晓莲向一审法院起诉请求：1.海翼公司向池兴旺、曾晓莲支付逾期办理商品房权属登记违约金13514元（按已支付全部房款907007元，每日0.01%计，从2015年8月29日计至海翼公司实际办理好涉案房产权属初始预登记证明为止，即至2016年1月25日）；2.本案诉讼费用由海翼公司承担。一审法院查明的事实：2012年10月17日，池兴旺、曾晓莲与海翼公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：池兴旺、曾晓莲向海翼公司购买其开发的三明市梅列区乾龙新村400幢801号商品房，房屋总价款907007元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将房屋交付给池兴旺、曾晓莲使用；海翼公司应于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，并将办理权属登记需由���翼公司提供的资料交付池兴旺、曾晓莲。如因海翼公司原因，池兴旺、曾晓莲不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，池兴旺、曾晓莲不退房，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向池兴旺、曾晓莲支付违约金；专项维修资金由池兴旺、曾晓莲按有关规定缴交，于2015年6月30日前交存。合同签订后，池兴旺、曾晓莲支付海翼公司购房款。2016年1月26日，海翼公司取得三明市梅列区乾龙新村400幢的《商品房初始预登记证明书》。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系海翼公司与池兴旺、曾晓莲的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。海翼公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。池兴旺、曾晓莲要求海翼公司按其已付购房款的日0.01%计算违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。池兴旺、曾晓莲要求逾期天数从2015年8月29日计至2016年1月25日的诉讼请求，因起止时间计算有误，予以调整，以确定的150天为准，计算金额为907007元×0.01%×150天=13605元，池兴旺、曾晓莲主张金额为13514元，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：海翼置业（三明）发展有限公司应于判决生效之日起三日内支付给池兴旺、曾晓莲逾期办理商品房权属登记违约金13514元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五���三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取计69元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。二审中，上诉人海翼公司提交二组新证据：一、EMS快递单、交房通知书、交房需知，证明其于2015年6月4日通过EMS通知池兴旺、曾晓莲收房；二、房产交接单，证明池兴旺、曾晓莲逾期至2016年1月14日才与其办理收房手续。经池兴旺、曾晓莲质证认为，海翼公司提交二组证据的真实性没有异议，但其认为快递单上可以看出收件情况是退回寄件人，从而可证明其没有收到交房通知，海翼公司没有履行通知义务，其不懂当时可以收房，人在外地。本院认为，海翼公司提交二组证据，真实性应予以认定，因池兴旺、曾晓莲在外地，快递单上收件情况是退回寄件人，责任在于池兴旺、曾晓莲。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中双方当事人争议的焦点为：逾期办理讼争房产初始登记是否海翼公司原因导致的问题。对此，本院分析认定如下：海翼公司认为：池兴旺、曾晓莲在通知交房后，其逾期至2016年1月14日才与公司办理房屋交付手续，池兴旺、曾晓莲自身存在违约迟延收房的情形。海翼公司已于2016年1月13日取得初始预登记收件单，并且在2016年1月26日取得讼争房产所在楼幢的初始预登记证明。双方合同约定办理房屋初始预登记的起始日期应当是房屋交付使用之日，因此，海翼公司已在合同约定的期限内提交了办理初始预登记的备案材料，并且也在合同约定内取得了讼争房���所在楼幢的初始预登记证明，不存在违约。池兴旺、曾晓莲认为：海翼公司应于2015年6月25日将商品房交付给其使用，海翼公司未于合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致池兴旺、曾晓莲未于交房后90日内取得房屋权属证书，根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼公司构成违约，应支付逾期办理房屋登记的违约金。本院认为，涉案《商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。根据本案查明的事实，池兴旺、曾晓莲在海翼公司通知交房后，逾期至2016年1月14日才与海翼公司办理房屋交付手续，缴交住宅专项维修基金是办理房屋初始登记手续的必备要件，池兴旺、曾晓莲自身存在违约迟延收房的情形。海翼公���于2016年1月13日取得初始预登记收件单，且在2016年1月26日取得讼争房产所在楼幢的初始预登记证明。海翼公司已于交房后90日内为池兴旺、曾晓莲取得初始预登记收件单，根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼公司不构成违约，不应支付逾期办理房屋登记的违约金，海翼公司不存在逾期办理讼争房屋所有权初始登记的情形。故海翼公司关于其无需为逾期办理初始登记承担违约责任的上诉主张，本院予以支持。一审判决海翼公司承担逾期办理初始登记的违约责任错误，应予纠正。综上所述，海翼公司的上诉请求成立；一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1834���民事判决；二、驳回池兴旺、曾晓莲的诉讼请求。二审案件受理费138元，由池兴旺、曾晓莲负担。一审案件受理费138元，由池兴旺、曾晓莲负担。本判决为终审判决。审判长 王  瑞  峰审判员 林  炬  火审判员 程  哲  明二〇一七年十一月十三日书记员 陈月虹（代）附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第��审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。