湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0121民初3957号原告王冰睿，女，1981年8月23日出生，土家族，住湖南省长沙县。委托代理人朱海涛，北京中银（长沙）律师事务所律师。被告李成，男，1980年7月17日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托代理人阳征水，湖南中楚律师事务所律师。原告王冰睿与被告李成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、解除原被告于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：MJCS1701311）;2、被告支付原告违约金116000元；3、被告承担本案诉讼费。被告答辩要点：1、被告与原告签订房屋买卖合同时无任何主观过错，对涉诉房屋被预查封并不知情，不存在隐瞒影响房屋买卖合同履行的任何情况；2、房屋被预查封纯属被告意料之外，被告有足够经济实力解决与案外人吴君的合伙协议纠纷；3、被告签订买卖合同后依约积极履行合同义务，促使交易尽快完成，但原告迟迟没有履行合同义务；4、被告与案外人吴君达成了执行和解协议，涉诉房屋将不存在权利障碍，不存在无法继续履行，不构成根本性违约；5、实际上，因长沙市“5.20”限购政策这一不可抗力因素，涉诉房屋在取得产权证两年之后才能上市交易,则房屋被预查封，已不是合同不能继续履行的决定性因素，且被预查封这个权利障碍是可以消除的。综上，原告主张被告构成根本性违约不能成立，被告无需承担任何违约责任。请求法庭从维护市场交易稳定性、保护善意被告的角度出发，公正判决，驳回原告第2、3项诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年4月11日，原告王冰睿（乙方兼买受方）与被告李成（甲方兼出售方）签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告名下位于长沙县星沙镇蝴蝶谷10、11栋1706号房屋，双方约定购房总价款58万元，由原告于合同签订之日向被告支付购房定金2万元。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订当日，被告收到原告交付的定金2万元，由被告向原告出具收据并将该款委托居间方保管。2、案外人吴君诉李成合伙协议纠纷一案，湖南省隆回县人民法院已作出（2016）湘0524民初2751号民事判决书，该判决生效后，因李成未按判决履行对案外人吴君的给付义务，隆回县法院于2017年4月18日依法预查封诉争房屋的产权，且至今未解除查封。3、2017年5月31日，长沙县不动产中心为诉争房屋办理了不动产权属证书，权证号为湘（2017）长沙县不动产权第0018539号。二、双方当事人有争议的事实1、诉争房屋被司法查封是否认定系被告违约。原告认为，诉争房屋被司法查封导致交易无法继续履行，系被告的过错，被告已构成违约。被告认为，涉案房屋被司法查封发生在双方签订合同之后，被告对此无法预料，虽然对合同履行产生影响，但并非被告的过错，被告未构成根本性违约。本院认为，原被告在合同第十一条第1款约定，“……甲方承诺在合同签订前已自行处理完毕且在产权转移后乙方能正常行使所有权及使用权，以及不存在转移登记过程中被司法机关或行政机关查封或以其他形式限制房屋产权转移导致本合同无法履行的情形，并保证能够按照本合同的约定履行合同，否则甲方应向乙方支付房屋出售价20%的违约金及造成的一切损失”，现房屋被查封且至今未解除查封，应认定被告违约。至于长沙市政府颁布“5.20”限购政策，虽影响产权过户手续的办理，但发生在房屋被查封之后，故不能因此否认被告违约的事实。2、合同是否解除。原告认为，诉争房屋被司法查封，交易无法进行，合同目的无法达到，故请求解除合同。被告认为，已于2017年6月26日与案外人吴君达成执行和解协议，约定对所欠吴君的17万元债务在同年11月1日前付清，款项支付到位后，由吴君申请解除对涉案房屋的司法查封，此后合同仍可继续履行，不符合解除条件。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，现诉争房屋于2017年4月18日被司法查封，且至今未解除，直接影响原告实现合同目的。原告起诉并主张解除合同，应予支持。因被告收到起诉状副本的时间在2017年7月27日，故可将该时间认定为合同解除的时间。3、原告的违约损失如何认定。原告认为，因房屋被司法查封，被告构成根本性违约，根据合同第十一条第一款的约定，被告应按房屋出售价的20%承担违约责任，即支付原告违约金116000元（580000元*20%）。被告认为，房屋被司法查封不是被告的过错，且被告同意在房屋产权的查封措施解除后继续履行合同，如法院判决解除合同，被告同意退还原告定金20000元。本院认为，原告主张由被告按房屋出售价的20%承担违约损失，虽符合合同约定，但约定过高。现原告举证证明已交付被告20000元定金外，未举证证明其他损失，本院参考市场行情等实际情况，酌情认定其他损失20000元，故原告的损失认定为40000元。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，合法有效。双方当事人应严格依合同履行各自义务。现被告违约，导致原告无法实现合同目的，原告请求解除合同，并要求被告承担违约损失，于法有据，应予支持。对原告的违约损失，本院已酌情认定40000元，因司法查封发生在合同签订后，原告也未举证证明被告对司法查封系事先明知，不能认定被告系恶意违约，因此，本院根据被告过错程度，结合原告尚未履行其他合同义务的实际情况，酌情认定由被告承担原告的损失30000元（含定金损失）。对被告委托居间方保管的定金20000元，由被告自行向居间方主张退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告王冰睿与被告李成在2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》于2017年7月27日解除；二、限被告李成在本判决生效后五日内赔偿原告王冰睿违约损失30000元；三、驳回原告王冰睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2620元，减半收取1310元，由原告王冰睿负担971元，被告李成负担339元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 邓 翠二〇一七年十一月十七日法官 助理 邓超兰代理书记员 黄立康附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。