成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0124民初4779号原告:方秋生,男,1957年8月18日出生,60岁,汉族,住四川省荣县。原告:冯秀英,女,1956年4月12日出生,61岁,汉族,住四川省荣县。二原告共同委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师，系特别授权。被告：四川吉翔建设发展有限公司，住成都市金牛区羊西线两河路13号。法定代表人：宋羽茜，系该公司总经理。委托代理人：黎志，该公司员工，系一般代理。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川多元律师事务所律师，系一般代理。原告方秋生、冯秀英与被告四川吉翔建设发展有限公司（以下简称吉翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，依法由审判员张耀元适用简易程序公开开庭进行了审理，原告方秋生、冯秀英委托诉讼代理人徐茂辉到庭，被告四川吉翔建设发展有限公司委托诉讼代理人ＸＸ、黎志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方秋生、冯秀英诉称，原、被告于2013年1月30日签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，双方约定：出卖人（被告）将位于郫都区犀浦镇两河村五社的金枫名苑x幢xx层xxxx号房售与买受人（原告），该房成交价348939.22元。预售许可证号为1011号。2013年10月30日，被告应向原告交房，办理入住手续。后被告未依约为原告办理房屋产产权证及国土使用证，根据合同约定，如被告在这方面违约，“因出卖人原因未能在约定时间内取得该商品房所有权证书，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。依据法律规定，被告应向原告承担相应的违约责任，遂诉至法院，请求法院判令：1、被告立即为原告办理分户产权证书、土地使用权证；2、被告向原告支付违约金至产权证办下止截止起诉日暂计算为18389.1元；3、被告承担本案全部诉讼费。被告四川吉翔建设发展有限公司辩称，1、被告不应当承担办理国土证的责任。原告诉请要求办理房屋产权证及土地使用证，现房屋产权证已经办理，根据《补充协议》第12.7条，土地使用证的办理不在双方合同约定的办证义务中，故被告无需为其办理土地使用证。此外，2016年9月8日起，土地使用证已统一合并为不动产登记证，不再单独对外办理。被告考虑到业主的利益，已于政策变化后主动通知广大业主到被告处领取《国有土地使用权分摊表》后，持本人的房屋产权证原件即可到不动产登记中心换领不动产登记证。故，该项请求不能成立。2、被告不应当承担房产证办理迟延的违约责任。依据《补充协议》第12条的约定，原告怠于履行合同义务，被告应当免责。根据《补充协议》第12条第一款、第二款的约定，原告应在合同约定的交房时间即2013年6月30日前将委托办理房产证的全套资料及税费交至被告处，但事实上，经被告多次催交税费及资料，原告于2015年8月8日才支付了由被告代缴的税费及维修基金，于2016年1月14日后才将其他委托代办所需手续（包含查房证明、结婚证复印件等）交至被告，逾期提交时间远远超过了《补充协议》第十二条第二款约定的15日。3、初始登记于2015年7月22日取得并非被告原因。在2013年5月28日，被告就已经取得了《竣工验收报告》，并于2013年6月28日正式向郫县建设局提出了备案申请。2013年9月，被告开始了郫县犀浦镇两河村金枫名苑小区的房屋交付工作。但在交付后，业主反应房屋存在质量问题，进行投诉以及维修专项基金账户未建立等问题，办理产权手续的交件时间推迟了三个月。综上，从办理房屋产权证的过程中可以看出，被告一直在积极推进工作，尽到了勤勉尽责义务，其中因为业主方、行政管理部门的原因造成了初始登记共计延误长达725天，因业主方未按期提交资料及相关税费导致了分户产权证未能按期办理。因此，被告不应承担房产证办理迟延的违约责任。经审理查明，原、被告于2013年1月30日签订了《商品房买卖合同》及其《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告建设开发的金枫名苑x幢xx层xxxx号商品房一套，套内面积为47.34平米的房屋总价为346628元。第十九条第二款，“（二）转移登记。......2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）见《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》”《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条约定“双方同意对合同第十九条的补充约定：12.1双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”该条第二款约定“买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。因此造成房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用；12.2因出卖人原因未能在约定的时间内取得该商品房所有权证书，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金......12.7双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限；12.8第二款若买受人未在规定时间内向出卖人及时提供自行缴纳税费的相关凭证或委托出卖人代收有关费用，出卖人不承担延期办理其合同或权证等相关责任”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。同时，《商品房买卖合同》第十条约定：（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房……。被告于2014年4月28日向原告交付了房屋。2013年11月13日，二原告向被告缴纳契税及维修基金。2016年5月5日吉翔公司已经将办证材料提交房屋产权登记部门，2016年5月30日方秋生、冯秀英所购房屋完成了所有权转移登记，取得房屋产权证书。以上事实，有原、被告双方在庭审中的一致陈述、双方身份信息；《商品房买卖合同》及附件、购房发票、收据、交房流程表、情况说明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，原告方秋生、冯秀英与被告四川吉翔建设发展有限公司应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告四川吉翔建设发展有限公司是否有办理分户产权证书、国有土地使用权证的义务。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证的义务，二原告已于2016年5月30日取得房屋产权证书。目前因不动产政策调整，已不再单独办理土地使用权证，房屋所有权证和国有土地使用权证已双证合一变更为不动产权证；同时《补充协议》“12.7双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户过于土地使用证的办理和取得期限”的约定，被告没有协助办理国有土地使用权证书的义务。另外，原告可到被告处领取土地分摊表，凭房屋产权证自行到不动产登记中心办理换取不动产证。因此原告请求吉翔公司办理房屋产权证书、国有土地使用权证书的请求，本院不予支持。关于被告吉翔建设是否承担逾期办理产权证的违约责任。本案中，《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条约定“双方同意对合同第十九条的补充约定：......第二款买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。因此造成房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用；......12.8第二款若买受人未在规定时间内向出卖人及时提供自行缴纳税费的相关凭证或委托出卖人代收有关费用，出卖人不承担延期办理其合同或权证等相关责任”。合同约定的房屋最后交付之日为2013年6月30日，而被告在该日期并未交房，被告于2014年4月28日向原告交付了房屋。因此，被告抗辩主张原告在被告书面通知的办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）即2013年6月30日之后逾期15天未交付税费等相关办证资料，则免除被告延期办理房屋权属证书的责任，而被告无证据证明因原告的原因在上述指定期间内逾期，被告无任何事实依据，本院不予采纳。依据补充协议12.1条的约定，被告应当自实际交房之日即2014年4月28日起540日内为原告办理房屋权属证书，而被告于2016年5月5日将办证材料提交房屋产权登记部门，2016年5月30日方秋生、冯秀英所购房屋完成了所有权转移登记，因此，被告未在合同约定的期限内履行协助办证的义务，故，原告请求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，原告未明确其因被告逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据。本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告主张的违约金过高，并酌情将违约金调整为2500元，原告主张超出此金额部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川吉翔建设发展有限公司于本判决生效后十日内向原告方秋生、冯秀英支付逾期办理房屋权属证书的违约金2500元。二、驳回原告方秋生、冯秀英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由原告方秋生、冯秀英承担115元，被告四川吉翔建设发展有限公司承担115元,该费用已由原告方秋生、冯秀英预交，被告四川吉翔建设发展有限公司在本判决生效后十日内支付给原告方秋生、冯秀英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张耀元二〇一七年十一月十七日书记员  张 斐