广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终4380号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东中兆实业集团有限公司，住所：广东省东莞市东城区主山东城中路南81号辉煌商务大厦8楼A02，统一社会信用代码为9144190072788963XB。法定代表人：张学勤，董事长。上诉人（原审被告）：张学勤，男，汉族，1971年8月26日出生，住址：广东省东莞市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李庆军，广东赋诚律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉环，广东赋诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦国伦，男，汉族，1963年12月17日出生，住址：广东省东莞市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温妙萍，女，汉族，1965年12月6日出生，住广东省东莞市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：江伟强，系广东星啸律师事务所律师。原审被告：东莞市尚一城商业管理有限公司，住所：广东省东莞市东城区主山东城中路南81号辉煌商务大厦七楼B03，统一社会信用代码：9144190007790995XX。法定代表人张学勤，董事长。原审被告：莫静琴，女，汉族，1972年11月1日出生，住址：广东省东莞市。以上两原审被告共同委托诉讼代理人：刘箫音，广东赋诚律师事务所律师。以上两原审被告共同委托诉讼代理人：张蕴，广东赋诚律师事务所律师。上诉人广东中兆实业集团有限公司（以下简称中兆公司）、张学勤因与被上诉人麦国伦、温妙萍，原审被告东莞市尚一城商业管理有限公司（以下简称尚一城公司）、莫静琴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2014)东一法东民一初字第2575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广东中兆实业集团有限公司于判决生效之日起七日内支付麦国伦、温妙萍房屋转让款10000000元及利息（利息以10000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年11月10日起计至实际清偿之日止）；二、张学勤对广东中兆实业集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回麦国伦、温妙萍对东莞市尚一城商业管理有限公司、莫静琴的诉讼请求；四、驳回麦国伦、温妙萍本诉的其他诉讼请求；五、麦国伦、温妙萍于判决生效之日起七日内支付广东中兆实业集团有限公司已垫付款101710.57元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费82101.50元，保全费5000元，反诉费1167.10元，共计88268.60元。该款原告负担2820元，被告中兆公司、张学勤共同负担85448.60元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院(2014)东一法东民一初字第2575号民事判决]中兆公司、张学勤向本院提起上诉，请求：判令撤销原审判决第一、二项，发回重审或驳回麦国伦、温妙萍的全部诉讼请求。事实与理由：（一）案涉交易标的为二楼写字楼及一楼商铺，麦国伦、温妙萍只完成了二楼写字楼的产权过户，故案涉交易标的交接并未完成。1.案涉《协议书》、《补充协议书》中约定的交易标的均为二楼写字楼及一楼商铺，现只完成二楼写字楼的过户手续，未交付一楼商铺，故麦国伦、温妙萍无权要求支付全部交易款项。2.交易当时现状是一楼商铺与二楼写字楼相连，一楼商铺约500平方米（麦国伦称无证，但属于其所有），但后来发现麦国伦并非一楼商铺的所有人，一楼商铺不能交接，故一楼商铺的款项不应支付。（二）双方因交易标的交接存在极大争议，中兆公司、张学勤也在法定撤销期内起诉申请了撤销《补充协议书》，原审法院亦作出裁定，要求以抗辨方式合并在本案审理，但原审法院并没有进行审理，反而依此作为最终定案依据系错误的。1.《?充协议书》明确了交易标的物为二楼写字楼及一楼商铺，中兆公司、张学勤在交接时发现一楼商铺并非属麦国伦所有，麦国伦无法完成交接。2.麦国伦已明确表示没有商铺的所有权，但原审法院却以《补充协议书》中“全部法律手续已经完成”为最终判决依据没有任何依据。（三）本案证据已显示了二楼写字楼的价值只有三、四百万，远低于1050万，以二楼写字楼来确定案涉交易明显显失公平。原审法院拒绝中兆公司、张学勤的评估申请，也不对交易标的价值进行核查，且将一份经政府部门鉴证的合同认定为阴阳合同没有任何依据。（四）温妙萍、麦国伦恶意违约，导致交易标的空置多年及双方成本增加，中兆公司、张学勤已就案涉二楼写字楼另案起诉要求办理实物交接手续。综上，请求本院支持中兆公司、张学勤的上诉请求，以维护中兆公司、张学勤的合法权益。麦国伦、温妙萍向本院答辩称：（一）案涉转让房产的范围并不包括一楼商铺。1.案涉房产实际过户的面积与案涉《协议书》约定的转让面积完全一致。富雅花园E、F座一楼的商铺面积达2000多平方，按东莞2013年当年市价达2000多万元，转让范围不可能包括一楼的商铺。案涉《协议书》，所约定转让的二楼的房产位置及面积及相关房产信息有充分细化说明，但对一楼铺位的房产信息并无任何数据表示，这表明转让内容并不包括一楼。2.双方在2013年12月6日在办理房产过户时，仅是对二楼的写字楼进行过户，中兆公司、张学勤并无提出任何异议。3.麦国伦、温妙萍与中兆公司、张学勤在2014年4月21日签订《补充协议书》中，明确双方案涉的房产买卖的法律手续已全部完成。4.案涉房产在双方签订上述《协议书》后，钥匙就已交由中兆公司、张学勤了，房产过户也是中兆公司、张学勤负责办理，麦国伦、温妙萍仅是配合过户。一楼商铺产权人为案外人所有，中兆公司、张学勤也是知晓的。5.需要说明的是，双方产生纠纷是因是否愿意再次延期4个月付款的问题才产生，而不是转让范围的问题。原审法院在判决前曾组织双方进行调解，调解的方案为因中兆公司、张学勤无法还款，房产返还给麦国伦、温妙萍，中兆公司、张学勤赔偿麦国伦、温妙萍损失285万元，调解笔录都打好了，后因为中兆公司、张学勤了解到过户时所交的税款需要80多万元，所以最终没有调解成功。（二）关于《补充协议书》的撤销问题。中兆公司、张学勤为了拖延时间，对《补充协议书》另行提起撤销之诉。（三）关于2013年12月6日双方签订的《房地产买卖合同》问题。1.该合同明显是一个备案合同，目的是为了少交税款，但房管部门认为该转让价过低，都会按规定的标准计税。2.麦国伦、温妙萍在2003年购得案涉房价是248万元，中兆公司、张学勤对此也以确认，至2013年时已是十年后，房价不可能是305万元。3.备案合同显示，双方在签订该合同后，中兆公司要交付麦国伦、温妙萍10万元定金，但事实上，在签订《协议书》后，中兆公司、张学勤已交付了定金50万元了，说明该备案合同并不是双方的真实意思表示。4.中兆公司、张学勤与麦国伦、温妙萍对案涉房产就价格有明确约定，实际转让面积与约定面积也一致，且已办妥房产过户手续，又对转让款作了付款约定，中兆公司、张学勤要求对案涉房产进行价值评估没有任何意义。5.备案合同是中兆公司、张学勤与尚一城公司签订的合同，若该合同是真实合同，那么承担付款责任的是尚一城公司，而不是中兆公司、张学勤。6.双方都没有该备案合同的原件，只有房管部门才有。（四）中兆公司、张学勤要求麦国伦、温妙萍承担房产空置的责任及拒不承担逾期支付房款的责任的问题。1.事实上，在签订《协议书》后，房产钥匙已交付中兆公司、张学勤。2.中兆公司、张学勤已在该房产上已进行了装修使用，包括一楼的楼梯间，其认为一楼的楼梯间是二楼的共用通道，而二楼的E、F座房产只有一个产权人。3.尚一城公司事实上正使用案涉房产，其注册地址也在案涉房产的地址。4.尚一城公司有交付管理费及收取广东金达照明科技股份有限公司租金的事实。尚一城公司、莫静琴称无答辩意见。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。中兆公司、张学勤向本院申请评估案涉写字楼价值以及向东莞市税务局东城分局调取案涉写字楼的评估报告。另查明，中兆公司、张学勤确认签订《协议书》时没有了解房产的真实情况，案涉房产办理过户后，没有核实真实情况，就签订了《补充协议书》。还查明，双方签订《协议书》后，麦国伦将二楼写字楼的钥匙交给了中兆公司、张学勤。中兆公司、张学勤对二楼写字楼进行了简易装修，但中兆公司、张学勤主张麦国伦一直未交付一楼商铺。中兆公司、张学勤还称其于2014年9月发函给麦国伦以解决案涉纠纷。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕中兆公司、张学勤上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：案涉房产交易的范围是否包括案涉一楼商铺。首先，案涉《协议书》、《补充协议书》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规强制性规定，应属合法有效的协议。从《协议书》约定的内容来看，有转让标的物名称、所有权人、房地产权证号、建筑面积、套内面积，除转让标的物名称包含“一楼商铺”外，房地产权证号、建筑面积、套内面积均没有包括一楼商铺的信息，相反，所有权人、房地产权证号、建筑面积、套内面积等信息均能够与转让标的物名称中的“二楼写字楼”的房产信息相对应；其次，2014年4月1日，双方完成案涉房产的过户手续，转让房产的过户面积与《协议书》中约定的面积完全一致，双方在完成房产过户当天签订了《补充协议书》。虽然该《补充协议书》再次出现“一楼商铺”的字眼，但中兆公司亦确认上述房产转让的法律手续已完成，且确认已收到上述房产新的产权证明并承诺在2014年10月20日前清偿未付房款。按照常理，如果案涉房产交易范围包括一楼商铺，中兆公司、张学勤不可能在《补充协议书》中确认案涉房产转让的手续已完成且承诺何时付款时间；再次，根据已查明的事实，案涉一楼商铺的房产权人并非麦国伦，而本案转让房产价格高达1000多万元，但中兆公司却称在签订《协议书》前没有了解案涉一楼商铺的房产登记信息情况，在案涉房产过户后，也没有核实房产过户情况就签订了《补充协议书》，其解释太不符合常理，本院难以采信；最后，中兆公司、张学勤确认签订《协议书》后收到二楼写字楼的钥匙并进行了装修，但中兆公司、张学勤称麦国伦一直未交付一楼商铺。本院认为，中兆公司、张学勤在2013年9月25日签订《协议书》后到案涉房产过户，再到2014年9月其发函前，长达一年的时间里，没有任何证据证明中兆公司、张学勤曾提出过一楼商铺未交付的事实，故中兆公司、张学勤主张案涉房产交易范围包括一楼商铺，本院不予采信。综上所述，原审法院认定案涉房产转让范围不包括一楼商铺并无不当，本院予以维持。如前所述，由于案涉房产转让范围为二楼写字楼，并不包括一楼商铺，故中兆公司、张学勤申请评估二楼写字楼的价值以及向东莞市地税局东城税务分局调取案涉写字楼的评估报告均不影响本案实体处理结果，故本院均不予准许。综上所述，中兆公司、张学勤的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由广东中兆实业集团有限公司、张学勤负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年十一月二十八日书记员 刘丹青