文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7287号上诉人（原审原告）：陈春武。委托诉讼代理人：顾萍，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢秋燕。委托诉讼代理人：洪文生，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣然，广东中矩律师事务所实习律师。第三人（原审被告）：谢锐嘉。委托诉讼代理人：李春莺，广东中矩律师事务所律师。上诉人陈春武与被上诉人谢秋燕、原审被告谢锐嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初11988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈春武的上诉请求：1、维持一审判决第一项。2、撤销一审判决第二项。3、判决谢秋燕赔偿陈春武房屋差价损失人民币1358800元。4、判决由谢秋燕承担本案的全部诉讼费用。上诉事实与理由：一审法院对本案的关键事实认定不清，适用法律严重错误，所做出的判决极其不公平、不公正、不合理。一、一审法院一方面认定合同合法、有效，判令合同解除；另一方面却认定陈春武诉求赔偿房屋差价损失没有事实与法律依据，其判案逻辑极其矛盾。合法的合同一经签订，即对双方具有法律约束力，在合同没有合法解除之前，任何一方根本违约，就应向对方承担违约责任。这是《中华人民共和国合同法》最浅显不过的法律逻辑。本案中，一审法院既已认定双方合同合法有效，那么合同没有办法进行下去，合同的目的没有办法实现，到底是哪一方造成的，哪一方属根本违约方，一审法院应当进一步审查，从而才能保护守约方的合法权益。但不知道是疏忽还是故意，一审法院并没有对谁是根本违约方这一情况进行审查及认定。二、谢秋燕在《二手房买卖合同》没有合法解除之前就一房两卖，构成重大违约，理应向陈春武赔偿房屋差价损失。一审法院认定《二手房买卖合同》双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，而该合同在在本案起诉之前并未解除。本案合同签订后，谢秋燕看见房价涨了，为了获取更大的利益，不惜恶意违约，在与陈春武的二手房买卖合同没有合法解除之前，就将该房产以更高的价格（380万元）卖给案外第三人何玲斯，致使陈春武订立本案二手房买卖合同的目的不能实现，谢秋燕的行为构成根本违约。陈春武依法享有合同解除权，并有权要求赔偿房屋差价损失，涉案房屋在起诉时的评估价格(4358800元)与双方合同约定的房屋售价（300万元）的差额即房屋差价。广东高院粤高法[2012]240号《全省民事审判工作会议纪要》第10条规定：在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支持。深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见第十八条明确规定：“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定；没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”由于谢秋燕恶意一房两卖，致使陈春武不能购买涉案房产，陈春武现在如果购买与涉案房产同等地段的房产，将要付出比当时合同约定更高的价格，这个价格差毫无疑问就是陈春武的经济损失。相反，谢秋燕从她自己的恶意违约行为当中，赚取了巨大的非法利益。如果法院不判决支持陈春武要求赔偿房屋差价的请求，无疑是助长谢秋燕的不诚信行为，法律的公平与正义将无法得到体现。三、陈春武本身没有任何违约行为。一审法院认定陈春武未缴付购房款因此无权要求赔偿经济损失是十分错误的。《二手房买卖合同》约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首4期房款90万元，事实上，陈春武早在2015年8月份、9月份就向涉案房产的真正权利人即谢锐嘉交付了房款人民币100万元。尽管谢秋燕与谢锐嘉对这一事实矢口否认，但这就是客观事实，不容否认。谢秋燕刚大学毕业，根本没有经济能力购买深圳的房产，她名下的涉案房产事实上是代其哥哥谢锐嘉持有。退一步讲，即便不认定陈春武已支付了购房款人民币100万元，陈春武也不构成违约，因为合同约定的付款时间还没到。合同约定的支付首期房款90万元的时间为在房地产交易中心缴交税费当天，而缴交税费是要到国土局递件过户之后才会缴交，而本案当中，谢秋燕迟迟不肯将房产证赎出，双方远远没有走到递件过户这一步，后来谢秋燕干脆一房两卖，直接构成根本违约，显而易见陈春武的付款时间还没到，因此本案亦不存在陈春武违约的情况。陈春武已缴付购房款100万元这一事实，即便不被认定，陈春武依据合法签订的合同，亦有权要求赔偿房屋差价损失。鉴此，请求二审法院查明事实，依法判决支持陈春武的全部上诉请求。谢秋燕辩称：本案二手房买卖合同很多主要的条款约定不明确，造成履行上的困难，双方多次协商，无法达成新的补充合同或协议，无法履行合同。在此情况下，合同的解除，双方都有这个权利，且不构成违约，正如陈春武上诉状所述，即使没有支付100万元购房款，也不构成违约。即使任意一方构成违约，根据二手房买卖合同第六条约定，也只能退回或者双倍退回定金或已付款项，但本案，陈春武没有支付给谢秋燕任何款项，故依合同的约定，不用承担违约责任。陈春武没有支付任何定金、购房款，且要求赔偿房屋差价138万元，不符合民法的权利义务对等原则以及公平原则，其上诉状所引用的相关解释，与本案的情况根本不同，不能适用，既然陈春武没有支付任何对价，其要求赔偿房屋差价的诉请不应得到支持，否则是不公平的。请求二审法院公平判决，驳回上诉，维持原判。谢锐嘉述称：谢锐嘉与陈春武之间是朋友，双方之间存在的只是借贷关系，涉案房产是谢秋燕的个人物业，与谢锐嘉没有任何关系。对于涉案合同的内容和履行情况，谢锐嘉并不知情，陈春武所述的谢锐嘉收取购房款，没有任何依据。因此，请求法院驳回上诉，维持原判。陈春武向一审法院起诉请求：1、解除陈春武、谢秋燕于2015年9月10日签订的《二手房买卖合同》。2、谢秋燕、谢锐嘉向陈春武返还购房款人民币100万元。3、谢秋燕、谢锐嘉赔偿陈春武经济损失人民币1358800元。4、由谢秋燕、谢锐嘉承担本案的诉讼费用。陈春武一审庭审时当庭明确诉讼请求三：请求法院判令谢秋燕、谢锐嘉赔偿陈春武房屋差价损失1358800元。一审法院认定事实：2015年9月10日，陈春武（买方、乙方）与谢秋燕（卖方、甲方）签订《二手房买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落在深圳市xx区xxx路xxx巷13号综合楼2-304的房产，建筑面积为108.97平方米，交易价格为人民币300万元；甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币90万元整给甲方，剩余房款人民币210万元整于产权交割完毕当日付给甲方；经双方协商，交易税费由乙方负担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担；违约责任：甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；合同还对双方其他权利义务进行了约定。谢秋燕原系涉案的深圳市xx区xxx路xxx巷13号综合楼2-304房产的产权人。2016年2月26日，涉案房产已转移登记至案外人何玲斯名下。2015年3月2日至2015年11月1日期间，陈春武的银行账户与谢锐嘉的账户有200余次的资金往来。陈春武陈述其与谢xx之间有其他往来，其在2015年8月21日、9月6日、9月7日向谢xx的账户转账支付了购房款人民币100万元。谢xx陈述其与陈春武之间存在多次借贷关系。一审法院认为，陈春武与谢秋燕签订的《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。陈春武诉请解除《二手房买卖合同》，谢秋燕在庭审中亦对解除合同没有异议，陈春武要求解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。陈春武陈述谢xx为涉案房产的实际产权人，其向谢xx支付了100万元的购房款，谢xx、谢秋燕对此均予以否认。一审法院认为涉案房产原登记在谢秋燕名下，陈春武提交的证据无法证明涉案房产为谢xx所有，且陈春武与谢秋燕并无将购房款支付给谢xx的约定，陈春武与谢xx资金往来频繁，双方均认可存在其他的借贷资金来往，故陈春武主张其支付给谢xx的款项中有100万元购房款的陈述没有事实依据，一审法院不予认可。故一审法院认为陈春武与谢秋燕签订涉案买卖合同后，未向谢秋燕支付购房款，陈春武要求谢秋燕、谢xx返还购房款及支付经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除陈春武与谢秋燕于2015年9月10日签订的《二手房买卖合同》；二、驳回陈春武的其他诉讼请求。案件受理费人民币25670元，由陈春武负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案合同于2015年9月10日签订，陈春武主张在此之前即在2015年8月21日、9月6日、9月7日支付了购房款100万元，该主张不合常理，亦与合同约定不符，原审法院未予采纳并无不当。涉案合同签订后，在长达5个多月的时间双方没有任何实际履行合同的行为或意思表示，可视为双方均无意履行合同，双方对合同解除均有过错，陈春武请求赔偿损失缺乏事实与法律依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，陈春武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17030元，由上诉人陈春武负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十一月六日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。