安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖16民终1958号上诉人（原审被告）：康美（亳州）华佗国际中药城商业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区芍花路甲一号，组织机构代码证68364947-3。法定代表人：许冬瑾，执行董事。委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹维礼，男，1975年12月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区（回春堂），委托诉讼代理人：杨涛，安徽公德律师事务所律师。上诉人康美（亳州）华佗国际中药城商业有限公司（以下简称康美公司）因与被上诉人尹维礼房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第05351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康美公司的委托诉讼代理人宋辉、被上诉人尹维礼的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康美公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、尹维礼违约在先，上诉人与尹维礼签订商铺租赁合同，按照合同约定尹维礼装修效果图、平面布置图及装饰图纸需报上诉人同意，必须在2013年11月20日前装修完毕和在2013年11月24日前开业。尹维礼在2013年11月9日前缴纳租金1064246元后，一直没有上报装修资料并私自改变房屋结构破坏消防设施未正常开业，上诉人之所以租赁给尹维礼商铺就是要求商家按时开业，营造药材大市场营业气氛和形象，可是尹维礼迟迟不装修和按时开业，达不到预期租赁的目的。在2014年4月22日上诉人通过电话和张贴通知函给尹维礼开门营业但其仍然不开业，在2014年8月18日，上诉人又多次通过电话和张贴通知函要求尹维礼在2014年9月1日前开业，但尹维礼仍不予理睬，租赁合同满一年后，尹维礼也不缴纳租金，在2014年12月12日上诉人通知尹维礼解除合同。尹维礼同意解除合同，并于2015年9月6日派史宁、于明将租赁房屋内的物品搬走。后尹维礼找到上诉人的负责人请求退还2013年11月份交的第一年租金计1064246元，上诉人出于人道主义，同意退还给尹维礼第一年的租金，并将其缴纳租金的收条收回，尹维礼占用上诉人房屋两年之久，未支付任何费用，给上诉人造成损失。二、一审法院判决上诉人赔偿尹维礼装修损失费182222元无事实依据。尹维礼装修未报上诉人，上诉人并不知晓。可见尹维礼并没有装修，在开庭前13011/13012号商铺仍在，没有进行装修，尹维礼没有申请法院勘察现场和进行装饰评估。一审法院仅凭装修合同进行判决没有依据。三、根据双方合同的约定，合同解除，除非上诉人要求拆除添附物，否则上诉人就添附物无需给尹维礼任何经济补偿。综上，尹维礼应当承担违约责任，一审判决事实上诉人承担装修损失182222元缺乏事实依据，请二审法院支持上诉请求。尹维礼辩称：一、尹维礼不存在违约在先，是康美公司违约在先。康美公司签订租房协议的前提是康美承诺在2013年9月9日前，老交易中心全部搬迁至康美中药城，事实是2013年年底康美中药城精品屋还没有三分之一户主装修营业。没有形成规范的经营场所，康美公司存在虚假承诺。康美公司单方制作的合同系格式合同，对格式条款未尽到提示说明的义务。该合同亦未约定康美公司的违约责任。尹维礼完全履行了交付房屋资金的义务，康美公司却强行收回房屋，损害尹维礼的财物，构成严重违约。尹维礼交的系13050、13011、13012三房屋的租赁费，而实际上13050铺在2014年元月康美公司强行收回。尹维礼对13011、13012铺装修行使不安抗辩权，尹维礼接受13011铺和13012铺准备装修期间房门就被康美公司强行拆除，并被告知该两间铺面不能再作为精品铺使用。二、康美公司应当承担尹维礼的装修损失及交付房屋租金的利息损失。康美公司称通过张贴的方式告知尹维礼，尹维礼一直未见过两份公告，更没有收到该两份公告。尹维礼签订装修合同后，对1301和13012进行装修，装修的地点系康美公司的管理和控制范围，康美公司知道尹维礼装修的事实，并未提出异议，应视为其同意装修，但康美公司于2015年1月7日强行收回两间商铺，并将两间商铺租于他人，应承担尹维礼的装修损失。截止到015年1月7日，13050、13011、13012铺均被康美公司强行收回，上诉人退回尹维礼的意向款，还应当承担相应的利息损失。综上，康美公司虚假承诺，强行收回商铺，已构成严重违约。上诉人的上诉理由不能成立。尹维礼一审诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告装修费21万；2、请求判令被告赔偿原告因违约造成的车旅费、电话费、打印费等其他损失5000元；3、诉讼费、保全费等费用由被告负担；4、租赁被告商铺所交费用的利息损失130902.26元；5、因被告的违约和打骂行为造成原告经营损失费10000元。一审法院审理查明：原告尹维礼与被告康美公司签订交易大厅一楼商铺预订书，原告尹维礼认租被告康美公司开发建设的位于亳州市××××道南段东侧康美（亳州）华佗国际中药城交易大厅一层13050号、13011号、13012号商铺。原告尹维礼于2013年8月份至11月份通过银行转账方式支付1067616元的意向款，被告康美公司于2013年11月15日至19日向原告尹维礼出具收据一份，收据上注明13050号、13011号、13012号铺意向款及垃圾清运费。被告康美公司将13011号、13012号、13050铺实际交付给原告尹维礼承租经营，其后将13050号铺收回。原告尹维礼与被告康美公司均提交由被告康美公司制作的商铺租赁格式合同，13011号铺租期为三年，原告尹维礼除对其在合同上的签名不持异议外，对其他起租时间及合同签订时间等内容均认为不是其所签，被告康美公司没有提供已向原告解释说明合同内容的证据。被告康美公司于2014年4月22日、2014年8月18日通过张贴方式告知原告尹维礼，于2014年4月30日之前和2014年9月1日之前正常开门营业。原告尹维礼和合肥金三环装饰有限公司于2014年7月19日签订康美交易大厅13011、13012室装饰工程合同，支付了装修费205000元。13011号、13012号铺装饰完工后，原告尹维礼于2014年9月9日药交会期间经营使用。被告康美公司于2015年1月7日将原告尹维礼所租13011、13012号铺物品搬出后，将两铺收回出租他人，原告尹维礼于2015年9月6日将上述物品从被告处领回。康美（亳州）华佗国际中药城交易大厅一层精品屋的全体业主反映，签订租房协议时被告康美公司承诺，2013年9月9日前，老交易中心的样品号、摊位号、精品屋全都搬迁到新康美中药城，但一直拖至2013年底康美中药城精品屋还没三分之一户主装修营业，没有形成规范的经营场所，精品屋的生意非常冷清，主要原因是被告康美公司承诺没有实现。因原告尹维礼讨要装修费用未果，提起诉讼。一审法院认为：本案的争议焦点为，1、被告康美公司是否违约；2、原告尹维礼的装修损失是否应由被告康美公司承担；3、原告尹维礼的诉请是否超本案审理范围。关于争议焦点一，原告尹维礼于2013年8月份至11月份通过银行转账方式支付1067616元意向款，被告康美公司于2013年11月15日至19日向原告出具收据，收据上注明13050号、13011号、13012号铺意向款及垃圾清运费。被告康美公司将13011号、13012号、13050号铺实际交付给原告承租经营，其后将13050号铺予以收回。被告康美公司收取原告交付的13050号铺租赁意向金及垃圾清运费共计212256元，应将该铺出租给原告尹维礼，其未经原告尹维礼同意将该铺收回他用，存在违约行为。因被告康美公司承诺的市场经营条件未实现，且存在违约收回13050号铺的行为，原告尹维礼行使合同不安抗辩权，未交付后期租金，被告康美公司应通过法律途径解决，被告康美公司未经通知原告尹维礼就单方解除合同，将13011号、13012号铺强行收回他用。原、被告双方签订的格式合同约定租期为三年，在合同未解除时，被告康美公司拆除原告尹维礼所租13011号、13012号铺，存在违约行为。关于争议焦点二，被告康美公司于2014年4月22日、2014年8月18日通过张贴方式告知原告尹维礼，原告尹维礼需于2014年4月30日之前和2014年9月1日之前正常开门营业。原告尹维礼和合肥金三环装饰有限公司于2014年7月19日签订康美交易大厅13011、13012室装饰工程合同，装修地点属于被告康美公司管理范围，被告康美公司应当知道装修事实，而未提出异议，应视为同意原告尹维礼的装修行为。13011号、13012号铺装饰完工后，原告尹维礼于2014年9月9日药交会期间经营使用。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现因被告康美公司的违约收回改租他人，不能还原当时装修的现状，对装修残值的损失，被告康美公司应当赔偿。原告尹维礼支付装修费用为205000元，租期为36个月,原告从2014年9月9日使用至2015年1月7日被强制收回，已使用四个月左右，本院合理酌定装修残值为182222元,被告应赔偿原告装修损失182222元。关于争议焦点三，因被告的违约和打骂行为造成的经营损失及要求登报公开道歉，不属本案合同纠纷审理的范围，可另案处理。原告尹维礼诉请的交通费用、电话费、打印费等其他损失5000元，因未提供有效证据证实确因处理本次纠纷所发生，故不予支持。原告尹维礼关于要求被告康美公司支付其租赁被告康美公司商铺所交费用等的利息损失的诉讼请求，因无合同依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：被告康美（亳州）华佗国际中药城商业有限公司于判决生效之日起15日内赔偿原告尹维礼装修损失人民币182222元。二、驳回原告尹维礼的其他诉讼请求。案件受理费7643元，由被告康美（亳州）华佗国际中药城商业有限公司负担3025.9元，由原告尹维礼负担4617.1元。二审中，各方当事人的举证均同一审，本院根据有效的证据查明的事实同一审。本院认为：综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，确定本案的争议焦点为：1、本案中尹维礼是否存在违约在先；2、一审判决上诉人赔偿被上诉人的装修损失是否正确；该装修损失的金额如何确定。针对争议焦点一，本案中双方于2013年9月9日签订租赁合同，合同约定尹维礼承租康美公司的位于亳州市魏××道与××一环交汇处康美（亳州）华佗国际中药城交易大厅的13011、13012、13050号商铺，尹维礼于2013年8月份至11月份通过银行转账方式支付1067616元意向款，其中包括13050号商铺的意向款及垃圾清运费共计212256元。康美公司作为出租方应当将商铺交付给尹维礼使用直至双方合同终止，在双方合同终止前，康美公司将13050号商铺收回，存在违约。双方合同中虽合同约定了尹维礼应当在2013年11月24日前达到开业状态，但康美公司于2014年4月22日、2014年8月18日通过张贴方式告知原告尹维礼，需于2014年4月30日之前和2014年9月1日之前正常开门营业，该两份通知应视为康美公司对合同约定开业期限的变更，尹维礼于2014年7月19日与合肥金三环装饰有限公司签订康美交易大厅13011、13012室装饰工程合同，并于2014年9月9日药交会期间经营使用，并未违反该变更后的约定，不能视为尹维礼违约在先。上诉人康美公司主张尹维礼违约在先的上诉理由本院不予支持。针对争议焦点二，上诉人康美公司上诉称其于2014年12月12日通知尹维礼解除合同，由于其未提供证据证明其将该解除合同的通知送达给尹维礼，该解除通知对尹维礼不产生法律效力，在双方签订的租赁合同未解除前，康美公司强行收回该租赁房屋，给承租人造成的损失，康美公司应当赔偿。一审中尹维礼提供了13011、13012号商铺被拆除的照片及当时的报警记录，上诉人上诉称一审法院未查明该房屋是否装修的上诉理由本院不予支持。一审法院结合尹维礼的装修合同认定尹维礼支付的装修费用为205000元并无不当，上诉人如对装修损失有异议，应当提供证据证明该装修损失或申请法院对装修损失进行评估，由于其一审中未提交相关证据亦未提交鉴定申请，一审法院依据装修合同认定装修费用并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3944元，由上诉人康美（亳州）华佗国际中药城商业有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长  赵 亮审 判 员  许 林代理审判员  沙启峰二〇一七年十一月十六日书 记 员  孟 蕾