江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初4594号原告：东海县农村信用合作联社，住所地东海县牛山街道海陵东路*号。法定代表人：张华，理事长。委托诉讼代理人：程军、薄应光，该联社职员。被告：狄广超，男，1987年8月3日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：夏梦悦，女，1990年9月29日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：徐新忠，男，1969年3月16日出生，汉族，住东海县。被告：张冬梅，女，1968年11月10日出生，汉族，住东海县。被告：连云港江南置业有限公司，住所地东海县经济开发区富宸路62号。法定代表人：狄昌荣，董事长。原告东海县农村信用合作联社与被告狄广超、夏梦悦、徐新忠、张冬梅、连云港江南置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告东海县农村信用合作联社的委托诉讼代理人薄应光到庭参加诉讼，被告狄广超、夏梦悦、徐新忠、张冬梅、连云港江南置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告狄广超、夏梦悦共同归还借款本金135938.77元及利息、逾期罚息（利息从2016年1月21日起按年利率6.55%计算至还清之日止，逾期罚息从2016年1月21日起按年利率3.275%计算至还清之日止）；2.被告徐新忠、张冬梅、连云港江南置业有限公司负连带清偿责任；3.依法拍卖、变卖被告狄广超、夏梦悦的担保财产以偿还借款本息，并对抵押物享有优先受偿权；4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月4日，原告与被告狄广超、夏梦悦签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定，被告狄广超、夏梦悦向原告借款178000元，用于购买商品房。借款期限自2012年12月4日起至2022年12月3日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款年利率6.55%，逾期贷款罚息为合同约定借款利率基础上上浮50%。采用等额本息还款法。自借款发放后，每月20日为还款日。同时约定了违约事件及处理。同日，原告与被告狄广超、夏梦悦签订《房地产抵押合同》（按揭）一份。约定由被告狄广超、夏梦悦以其购买的牛山镇XXX号房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，担保范围包括借款本息、罚息及诉讼费等实现债权的费用。同时，由被告徐新忠、张冬梅、连云港江南置业有限公司提供连带责任保证。上述合同签订后，原告按约于2012年12月20日向被告发放了贷款178000元，并将全部借款直接划入售房人被告连云港江南置业有限公司的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。本金至2016年1月20日被告陆续归还42061.23元，尚欠本金135938.77元，利息还至2016年1月20日。后经原告多次催要至今未按约归还本息。被告徐新忠、张冬梅共同辩称，1.金陵世纪广场开发项目应该2013年底竣工，但至今未竣工。如果原告不提供贷款，我们也不会买房担保。2.原告未对开发商执行合同情况进行跟踪调查，造成合同不能履行，原告应承担责任。3.目前政府正在推进该项目进程，预计2017年12月31日竣工，竣工后愿意配合原告督促被告还款同时承担担保责任。被告狄广超、夏梦悦、连云港江南置业有限公司在法定期限内均未答辩。本院经审理认定事实如下:2012年12月4日，原告与被告狄广超、夏梦悦签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定被告狄广超、夏梦悦向原告借款178000元，用于购买东海县牛山镇XX号房屋。借款期限自2012年12月4日至2022年12月3日止。借款月利率为5.4583‰（年利率6.55%），逾期贷款罚息为合同约定的借款月利率基础上上浮50%。还款方式为分期还款的方式归还本息，采用等额本息还款法。被告徐新忠、张冬梅、连云港江南置业有限公司为借款提供连带责任保证。保证范围为借款本息、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。其中，被告连云港江南置业有限公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同日，原告与被告狄广超（抵押人）、夏梦悦（抵押人）、连云港江南置业有限公司（担保人）签订《房地产抵押合同（按揭）》，合同约定，由被告狄广超、夏梦悦以其购买的位于东海县牛山镇XX号房屋为上述借款提供抵押担保，自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》、《房屋他项权证》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。原、被告双方并对抵押房产办理了预告登记手续。2012年12月20日，原告通过转账方式向被告狄广超支付贷款178000元。合同生效后，至2016年1月20日，被告狄广超归还借款本金42061.23元，尚欠本金135938.77元未还，利息还至2016年1月20日。经原告催要无果，引起诉讼。以上事实，有个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、房地产抵押合同（按揭）、借款借据、贷款到账确认书、被告营业执照复印件、被告身份证及结婚证（复印件）以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告狄广超、夏梦悦之间的金融借款合同依法成立，且合法有效。合同生效后，二被告只偿还了部分借款本息，剩余本金及利息未按期归还属违约行为，该二被告负有偿还借款本息的民事责任。被告徐新忠、张冬梅为借款提供连带责任保证担保，对借款应当承担连带清偿责任。原告与被告连云港江南置业有限公司之间的担保合同系当事人真实意思表示，合法有效，被告连云港江南置业有限公司作为担保人为被告狄广超、夏梦悦的借款提供连带责任保证，因被告狄广超、夏梦悦未取得房屋所有权证，故被告连云港江南置业有限公司在担保期间内，其应当对借款本息承担连带清偿责任。关于原告主张对被告狄广超、夏梦悦的抵押房产享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。同时该法第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。从该两条法律规定可以看出，抵押预登记不具有终局性，其最终可能消灭，也可能转为抵押登记，而抵押登记才属于本登记，即办理了抵押登记，抵押权才依法设立。本案中，因被告狄广超、夏梦悦尚未取得产权证并完成抵押登记，故原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告狄广超、夏梦悦所有的该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告狄广超、夏梦悦于本判决生效之日起十日内共同偿还原告东海县农村信用合作联社借款本金135938.77元及利息、逾期罚息（利息按照年利率6.55%计算，从2016年1月21日起计算至还清之日止；逾期罚息按照年利率3.275%计算，从2016年1月21日起至还清之日止）。二、被告徐新忠、张冬梅、连云港江南置业有限公司对本判决第一项内容承担连带清偿责任。三、驳回原告东海县农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3019元，公告费600元，合计3619元，由被告狄广超、夏梦悦、徐新忠、张冬梅、连云港江南置业有限公司连带负担（已由原告预付，待五被告支付上述欠款时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3019元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  肖汉江人民陪审员  马长宜人民陪审员  丁家刚二〇一七年十一月二十一日法官 助理  鲍艳丽书 记 员  李 薇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。连带责任保证的保证人在主合同规定的债务届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人利息债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。