安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初5604号原告：安徽东磁投资有限公司，住所地合肥市肥西县紫蓬山风景区，组织机构代码：913401237489055120。法定代表人：汤国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙若男，安徽金亚太律师事务所律师。被告：葛长米，女，汉族，1962年2月14日生，住淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：冯戈弋，安徽法戈律师事务所律师。原告安徽东磁投资有限公司（以下简称：东磁公司）诉被告葛长米房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告东磁公司委托诉讼代理人江海俊、孙若男及被告葛长米委托诉讼代理人冯戈弋到庭参加诉讼，原告东磁公司法定代表人汤国强、被告葛长米经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东磁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告支付原告代为垫付的583373.6元；3.判令被告支付违约金439723.5元；4.诉讼费用被告承担。事实和理由：2010年12月31日，原被告就购买名流紫蓬湾L10幢102号房签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。双方约定，房屋总价为2931490元，合同签订时被告须支付购房首付款881490元，剩余房款205万元由被告通过申请贷款方式支付给原告。补充协议第二条约定，被告采取银行按揭贷款方式付款，原告承担保证责任后，被告未能及时清偿的，原告有权单方解除合同及补充协议，并在扣除被告应向原告清偿的全部款项后返还剩余购房款，此外原告有权要求被告按照商品房总价款15%支付违约金。合同签订之后，被告依约支付了首付款，并向中国银行股份有限公司合肥经济技术开发区支行（以下简称：中行合肥经开区支行）贷款，原告为此提供了阶段性连带保证责任。自2015年3月被告断供时起，中行合肥经开区支行开始从原告保证金账户中扣划款项。截止起诉时，中行合肥经开区支行扣划原告保证金共计583373.6元。原告多次联系被告，要求还款，均未果。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。葛长米辩称：1.被告同意解除与原告签订的商品房买卖合同及商品房买卖补充协议，被告建议双方解除合同后，销售涉案房屋，价款用于优先支付欠银行的贷款，支付原告的垫付款，余款给被告；2.原告诉请违约金过高，请求法庭不予支持，原告为被告垫付58万元，但原告诉请的违约金是48万元，根据法律规定，原告诉请违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1.东磁公司提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，该组证据的内容能够证明其观点，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2010年12月31日，葛长米（买受人）与东磁公司（出卖人）就购买名流紫蓬湾L10幢102号房签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，房屋总价为2931490元。补充协议约定：一、关于付款的约定2.1商品房买卖合同签订时买受人须支付购房首付款881490元，剩余房款205万元由买受人通过申请贷款并自商品房买卖合同签订之日起45日内支付给出卖人……二、关于出卖人为买受人承担保证责任的约定（采用银行按揭贷款方式付款适用）买受人采取银行按揭贷款方式，并且贷款银行要求出卖人为买受人贷款提供保证担保的，为保证在出卖人承担保证后向买受人的追偿能够顺利实现，买受人承诺并同意，如出卖人承担保证责任后，买受人未能按照出卖人的要求及时向出卖人清偿的，即为买受人逾期支付房价款，出卖人有权单方面选择以下任一项或任几项或全部方式向买受人追偿、追究买受人经济法律责任。……2、出卖人有权单方面解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，将买受人向出卖人支付的款项，在扣除买受人应向出卖人清偿的包括但不限于出卖人承担保证责任款项、利息、违约金、损害赔偿金、罚息等全部款项后，向买受人返还；如买受人向出卖人支付的款项不足清偿时，出卖人有权继续向买受人追偿；同时，出卖人有权将买受人原购买的商品房转让给其他第三方……4、买受人应当按照《商品房买卖合同》项下之商品房总价款的15%，向出卖人支付违约金……上述合同签订后，葛长米依约支付了购房首付款，并向中行合肥经开区支行办理了房屋按揭贷款，东磁公司为此提供了阶段性连带保证责任。后因葛长米未按期归还银行贷款，自2015年2月28日至2017年2月27日，中行合肥经开区支行直接扣划了东磁公司保证金账户资金合计583373.6元。东磁公司为维护自身合法权益，现起诉至法院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。东磁公司与葛长米均具有完全民事行为能力，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违反公序良俗，系合法有效的。双方均应当按照合同约定全面适当地履行各自的义务。葛长米未按期归还银行贷款，东磁公司依约履行了担保责任，按照补充协议第二条约定，东磁公司有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，葛长米亦同意解除，故本院对东磁公司主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉请予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，东磁公司已履行了保证责任，并提供了合肥高新区人民法院（2016）皖0191民初1946号民事判决书、银行扣款记录在卷佐证，其向葛长米追偿于法有据，故本院对东磁公司主张被告支付其代为垫付的583373.6元予以支持。关于东磁公司主张的违约金439723.5元，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，葛长米未及时偿还东磁公司为其承担保证责任支付的保证金583373.6元，应当承担违约责任，但东磁公司按照补充协议约定的商品房总价款的15%计算的违约金数额过高，庭审中，东磁公司对于其损失未提供证据予以证明，本院参照中国人民银行同期贷款利率酌定为20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告安徽东磁投资有限公司与被告葛长米签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告葛长米于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽东磁投资有限公司代为垫付的583373.6元；三、被告葛长米于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽东磁投资有限公司违约金20000元；四、驳回原告安徽东磁投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14008元，减半收取7004元，由原告安徽东磁投资有限公司负担2873元，被告葛长米负担4131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 杨 勇二〇一七年十一月十五日书记员 苏冰玉附1：本案证据目录一、原告安徽东磁投资有限公司提交的证据和证明目的如下：证据一，原告营业执照复印件，被告身份证复印件一份，证明原告与被告的诉讼主体资格。证据二，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》证明目的：1.《合同》第四条第4款约定，该商品房计价面积为202.95平方米，单价为14444.4元，总金额为2931490元。2.《补充协议》第一条第2.1款约定：在《商品房买卖合同》签订时，被告支付首付款881490元，剩余房款205万元由被告向银行申请贷款。3.《补充协议》第二条约定如果原告承担保证责任后，被告未能及时向原告清偿的，原告有权单方解除《合同》和《补充协议》，被告支付的款项在扣除原告垫付的全部款项后返还剩余部分，此外原告有权按照《合同》总价款15%要求被告支付违约金。证据三，合肥高新区人民法院（2016）皖0191民初1946号民事判决书、银行扣款记录，证明：自2015年3月开始至2017年2月27日，因被告未能按时偿还银行贷款本息，中行经开区支行直接扣划原告保证金共计583373.6元。二、被告葛长米未提交证据附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。