西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0104民初3867号原告：西安天亚物业管理有限公司。法定代表人：李小英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘林海，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：刘晓燕，女，1971年2月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：耿妍，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告西安天亚物业管理有限公司（以下简称天亚公司）与被告刘晓燕物业服务合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天亚公司的委托诉讼代理人刘林海、被告刘晓燕的委托诉讼代理人耿妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿物业管理费5103.00元、电梯费3528.00元、卫生费567.00元、暖气费7158.10元,欠费合计16356.10元，拖欠期间产生滞纳金合计43528.27元，以上总计59884.37元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：判令被告赔偿物业管理费3575.25元，其它费用不变，欠费合计14828.35元，拖欠期间产生滞纳金合计41170.63元，以上共计55998.98元。事实和理由：原告为西安市莲湖区138号大唐世家商住楼小区物业服务企业，被告购买该小区六号楼11939号房，建筑面积67.56㎡。原告与被告居住小区的建设单位签订《前期物业服务合同》，委托原告进行物业管理。被告自2012年1月1日起至2017年3月31日拖欠原告物业管理费及滞纳金总计59884.37元至起诉日仍未缴纳。原告自承接本小区物业服务一来，一直为该小区业主提供物业服务管理。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据国务院物业管理条例及前期物业服务合同约定，被告应当交纳相关费用。根据《前期物业服务合同》第九条，原告自购房合同约定的物业交付使用之日起按月收取物业服务相关费用，当月超过15天（含15天）物业相关服务费用按一个月计费，不足15天的按照半个月计费，其他费用按此类推。逾期缴纳物业服务相关费用的，逾期之日起每日加收应缴费用3‰的滞纳金。为妥善解决被告的欠费问题，原告诉至法院，望判如所请。被告刘晓燕的委托诉讼代理人辩称：1、其购买的大唐世家六号楼11939号房屋因暖气片未安装，未达到居住标准，经多次与原告协商，原告非但不解决态度还十分恶劣，故为维护自身权益没有向其交纳物业服务相关费用。2、对原告主张的各项费用金额不予认可。因其房屋未进行装修、居住，依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条第二款的规定，物业服务费、电梯费、卫生费应按物业服务合同约定收费标准的70%收取。暖气费应按照30%收取。3、原告不应收取滞纳金。因房屋未安装暖气片，达不到居住标准，所以才未缴纳物业费，故不应向原告支付滞纳金。即使需要支付滞纳金，该滞纳金按每天千分之三收取每年需支付的违约金高达物业费的110%，显然过高。4、原告的证据中没有催要物业费的证据，诉讼时效超过二年的部分不予认可，即2015年4月1日之前的诉请不予认可。原告天亚公司提供的证据如下：1、《前期物业服务合同》，证明原、被告于2011年1月14日签订物业服务合同后双方具有物业服务关系。根据合同第十条违约责任第四款约定，被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补齐从逾期之日起按每天3‰交纳违约金或停止一切服务。被告违反合同约定并知晓违约条款，应当按照约定支付暖气费本金并承担违约责任。2、经营性服务收费证、商品房交房许可证及声明，证明原告收费符合法律规定，被告在声明中承诺已经详细阅读业主手册，认可前期物业服务合同的内容，同意承担违约的相应责任，被告应当按合同约定支付暖气费本金及违约金，商品房交房许可证证明房屋已经于2011年1月14日交付被告，被告应当支付暖气费本金及承担违约金责任。3、《2012年—2013年自备锅炉价格备案表》、《2013年—2014年自备锅炉价格备案表》、《2014年-—015年自备锅炉价格备案表》，证明原告依照规定收取暖气费，收费合法有据，被告应按照前期物业合同约定承担支付暖气费本金及违约金的责任。4、《2012年冬季供暖意见征询单》、《2012年大唐世家小区供暖价格时间意见统计表》、《大唐世家6号楼供热方案》、《2013年大唐世家小区供暖价格时间意见统计表》、《大唐世家6号楼供热方案》、供暖公告照片，证明原告依据冬季供暖征询单进行了书面征询意见，原告收取暖气费合法，被告享受了供暖福利，应当支付暖气费及支付滞纳金。5、2013年至2016年催费通知单照片及2013年、2014年、2016年民事诉状等证据，证明原告有权要求被告支付全部物业费用及滞纳金。被告刘晓燕的委托代理人对以上证据的质证意见为：对第一至第四组证据的真实性认可；对证明目的，证据三原告可以证明其对暖气可以收取暖气费外，其余证明目的均不认可。对第五组证据中原告只提供民事诉状，没有法院立案通知书，所以不能证明诉讼时效发生中断情形；催费通知单只提供复印件，没有原件，不予认可。被告刘晓燕当庭提供照片2张，以证明11939号房屋是空置房，且暖气片未安装不能达到供暖条件；联名函说明被告物业服务存在瑕疵，应当适当减少物业费。原告天业公司对以上证据的质证意见为：1、11939号房屋是LOFT,大唐世家的暖气片都是一层安装到位，二层没有安装，这是开发商的责任，与原告无关。如果该房没有达到标准是不能交房的。2、部分业主不能代表全体业主的意见，且原告每年年末都会公示物业服务费用明细。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年1月14日，被告刘晓燕接收其购买的陕西大唐房地产有限公司开发位于西安市莲湖区大兴西路30号大唐世家小区6幢11939号建筑面积为67.56㎡的房屋，当日，被告刘晓燕与原告天亚公司签订了《前期物业服务合同》，根据合同约定，被告应向原告缴纳物业服务费、卫生费及电梯费，物业服务费以建筑面积67.56㎡为基数，每月按1.2元/㎡交纳，电梯费以建筑面积67.56㎡为基数，每月按0.83元/㎡标准交纳，卫生费每月按9元交纳。被告房屋为空置房屋，故原告按照《前期物业服务合同》第四条第三款的约定，物业费按收费标准的70%缴纳，即物业费每月56.75元（1.2元/月/㎡×67.56㎡×70%=56.75元/月）、电梯费每月56元（0.83元/月/㎡×67.56㎡=56元/月）、卫生费每月9元/月。被告接受原告提供的物业服务，但自2012年1月1日起至2017年3月31日止共计63个月未向原告交纳物业服务费3575.25元、电梯费3528元、卫生费567元，共计7670.25元。大唐世家小区6号楼自2011年交付业主使用后由原告天亚公司自备锅炉为该楼住户供暖，供热备案价格2012年为6.41元/月/㎡、2013年至2016年为6.2元/月/㎡。被告收房后，原告自2012年至2016年之间在采暖季按时向被告所有的11939号房供暖，被告未交纳暖气费。关于本案争议焦点：1、被告对所欠2015年4月1日之前的物业服务、暖气等费用是否享有诉讼时效抗辩权；2、空置房屋暖气费的计算标准如何确定；3、违约金的计算标准如何确定及被告；本院认定如下：1、被告对所欠2015年4月1日之前的物业服务、暖气等费用是否享有诉讼时效抗辩权，查，原告举证证明其已将2013年至2016年催费通知单张贴于被告居住的11939号房屋，并曾于2013年、2014年、2016年向人民法院递交过民事诉状，该证据可以证明原告于2013年起每年均向被告主张权利，原告的行为符合产生诉讼时效中断情形，故被告的抗辩理由不能成立，不予支持。2、被告是否应该交纳暖气费、空置房屋暖气基本运营费的收费标准:被告抗辩因暖气片未安装，未达到居住标准才不交暖气费及滞纳金，查，涉案房屋是否达到居住标准系被告与房屋开发商之间的纠纷，陕西大唐房地产有限公司交房手续已经办理完毕，且被告已与原告签订了《前期物业服务合同》并在声明中签字确认，应受合同约束，其不交纳暖气费之抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据西安市物价局市物发（2008）256号《关于加强热交换站及自备锅炉供暖价格管理的通知》第四条的规定，对具备按照两部制热价计费条件的居民小区自备锅炉供热按照国家发改委、建设部《城市供热价格管理暂行办法》，实行基本热价和计量热价相结合的两部制热价，基本热价可以按照总热30%-60%的标准确定，具体比例由供用热双方协商确定。涉案房屋由原告自备锅炉为该楼住户供暖，且在供暖前与小区大部分业主签订了《供暖意见征询单》，原告对空置房屋收取50%-60%的基本运行费，符合规定，本院予以支持。被告以西安市物价局、西安市市政公用局下发的《关于进一步明确城市集中供热价格有关问题的通知》第三条抗辩原告应以30%收取基本运行费，查，涉案房屋为自备锅炉供暖小区，原告以西安市物价局市物发（2008）256号文件收取基本运行费，符合文件规定，故被告抗辩理由不能成立，本院不予支持。经核算,被告刘晓燕2012年应交纳暖气费：1350.9元（6.41元/㎡×67.56㎡×1.733×3个月×60%）；2013年、2014、2015年、2016年应交纳暖气费：5807.2元（6.2元/㎡×67.56㎡×1.733×4个月×60%）×4，以上共计7158.10元。3、关于违约金的计算标准。查，原、被告签订的《前期物业服务合同》第四条第九款约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方从逾期之日起每日按应缴费用的3‰收取滞纳金。该约定中的滞纳金应为违约金。被告刘晓燕拖欠原告天亚公司物业服务费及其他相关费用，已构成违约，应向原告支付违约金。但原告按每日千分之三计算违约金明显过高。违约金的数额以弥补刘晓燕拖欠物业服务费及其他相关费用给天亚公司造成的经济损失为宜，故本院酌情确定被告刘晓燕按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付违约金，分段进行计算。经核算：被告刘晓燕应支付原告逾期支付相关费用的违约金为：1、物业服务费、电梯费、卫生费的违约金：以每季度应交费365.45元为基数，分别从2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日起计算利息；2、暖气费的违约金，2012年度以该采暖季应交暖气费1350.9元为基数，从2012年11月15日起计算利息，2013年之后以每个采暖季应交暖气费1451.8元为基数，分别从2013年11月15日、2014年11月15日、2015年11月15日、2016年11月15日起计算利息。本院认为，原告为大唐世家小区提供物业服务，被告刘晓燕作为大唐世家小区6幢11939号房屋的所有权人实际接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费及其他相关费用。本案中被告刘晓燕未向原告交纳2012年1月1日至2017年3月31日止共计63个月的物业服务费及2012年至2016年5个采暖季空置房屋暖气费共计14828.35元。被告刘晓燕拖欠原告物业服务费及其他相关费用，已构成违约，应向原告支付违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付，分段进行计算。原告其他诉请，无事实或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《最高人民法院》第二条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条、第四十五条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告刘晓燕支付原告西安天亚物业管理有限公司自2012年1月1日至2017年3月31日止共计63个月的物业服务费3575.25元、电梯费3528元、卫生费567元及2012年至2016年5个采暖季空置房屋暖气费7158.10元，以上共计人民币14828.35元。二、本判决生效后十日内，被告刘晓燕支付原告西安天亚物业管理有限公司逾期支付相关费用的违约金，具体为：1、物业服务费、电梯费、卫生费的违约金：以每季度应交费365.45元为基数，分别从2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日起计算利息；2、暖气费的违约金，2012年度以该采暖季应交暖气费1350.9元为基数，从2012年11月15日起计算利息，2013年之后以每个采暖季应交暖气费1451.8元为基数，分别从2013年11月15日、2014年11月15日、2015年11月15日、2016年11月15日起计算利息。上述1、2项计算利息的利率以中国人民银行同期贷款利率进行计算，计算至本判决确定的给付之日止。三、驳回原告西安天亚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1297元（原告已预交），本院减半收取648.5元，由原告西安天亚物业管理有限公司承担64.85元，被告刘晓燕承担583.65元（本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  谢玲二〇一七年十一月十四日书记员  刘亭