文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初8515号原告诸葛劲松，男，汉族，1979年2月8日出生，身份证住址深圳市宝安区，委托代理人李鸿明，广东盈进律师事务所律师。委托代理人黄进健，广东盈进律师事务所实习律师。被告深圳逸凡盛世实业有限公司，地址深圳市罗湖区东门中路2123号东门天地大厦B座2405，统一社会信用代码91440300672987004H。法定代表人廖晓峰。被告陈炎彬，男，汉族，1988年12月7日出生，住址广东省五华县，两被告共同委托代理人李曼琳，广东鹏星律师事务所律师。两被告共同委托代理人林发生，广东鹏星律师事务所实习律师。第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司，住所深圳市龙岗区中心城城市花园二期1栋商业一层，统一社会信用代码91440300557187458L。法定代表人邓殷毅。委托代理人张海燕，系第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司员工。委托代理人马骁勇，系第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司员工。原告诸葛劲松诉被告深圳逸凡盛世实业有限公司、陈炎彬确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诸葛劲松及其委托代理人李鸿明，被告深圳逸凡盛世实业有限公司和陈炎彬共同委托的代理人李曼琳、林发生均到庭参加了诉讼，第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司的委托代理人张海燕、马骁勇于第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告因资金周转困难，但其自身条件不符合向银行贷款的要求，遂与两被告协商借款，将坐落于深圳市宝安区宝城34弘雅花园三期雅豪轩北区8栋702房以“过户”的形式抵押给两被告，各方还对借款金额，支付期限，违约责任，赎回条件等均有约定。过户后，两被告未能按照约定向原告支付借款，原告曾多次与两被告进行协商，要求两被告按照约定将涉案房地产过户回给原告，但两被告没有履行约定，反而私自将涉案房地产抵押给深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司，贷得资金450万元，全部挪为己用！而更为不可思议的是被告陈炎彬竟然将其持有被告深圳逸凡盛世实业有限公司的全部股权以“一元”的价格转让给廖晓峰，企图逃避相关法律责任，规避案件事实！原告认为，双方于2015年4月23日，签订了《深圳市二手房买卖合同》以及《二手房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方真实的意思是以买卖的方式设立借款抵押，双方2015年4月23日签订的《补充协议》以及2015年4月30日签订的《补充协议》等证据均足以证实前述法律关系！特别需要强调的是2015年4月30日签订的《补充协议》第1条第2款的约定甚至明确了若两被告未能按照约定向原告支付借款的，两被告有义务将涉案房地产无条件过户回给原告。另外，双方在过户时签订的《深圳市二手房买卖合同》上的交易价格为1734281元仅为办理过户而虚设，并非双方真实意思表示（仅从第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司贷给被告450万元的事实足以查明涉案房地产的价值远远超出《深圳市二手房买卖合同》上的价格，《深圳市二手房买卖合同》明显不是双方的真实意思，显然是仅为以买卖的方式设立借款抵押并节约相关费用而签署。）综上，原告认为双方签订的2015年4月23日签订《深圳市二手房买卖合同》以及《二手房买卖合同》均为以买卖的方式为借款设立抵押担保而签订的无效合同，依据我国相关法律规定，双方法律关系应还原为民间借贷，被告并不享有涉案房地产的物权！既然被告不享有涉案房地产的物权，其与第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司的抵押行为亦当然无效。同时，依据双方于2015年4月23日签订的《补充协议》以及2015年4月30日签订的《补充协议》等有关约定，两被告未能按照约定向原告支付借款，无论是依约还是依法，两被告均有义务将涉案房地产过户回给原告。为此，请求法院判令：1、确认原、被告于2015年4月23日签订《深圳市二手房买卖合同》以及《二手房买卖合同》无效；2、被告深圳逸凡盛实业有限公司与第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司设立的抵押行为无效；3、确认登记在被告深圳逸凡盛实业有限公司名下坐落于深圳市宝安区宝城34弘雅花园三期雅豪轩北区8栋702的房地产归原告所有并判令被告深圳逸凡盛实业有限公司将前述房地产变更登记到原告名下，产生的相关费用全部由被告深圳逸凡盛实业有限公司承担；4、两被告承担本案的诉讼费用。被告深圳逸凡盛实业有限公司答辩称：被告陈炎彬在2016年6月29日通过股权转让协议书将股权100%转让给案外人廖晓峰，并在2016年7月份到市场监督管理局进行了变更登记，股权变更及登记形式完全符合法律规定，也是合法有效的；廖晓峰与被告陈炎彬之间之前因为借款事情也发生了民事诉讼，被告陈炎彬借了廖晓峰和张文辉共192万元，因为无力偿还欠款被廖晓峰和张文辉起诉到龙岗区人民法院，后来被告陈炎彬主动提出将其名下独资的公司的房屋即涉案房屋抵债给案外人廖晓峰（详见债务清偿协议书），扣除银行欠款以后，廖晓峰按照约定另行支付了135万元的差额给被告陈炎彬，廖晓峰取得涉案房屋完全是善意取得，廖晓峰取得房屋后在第三人的银行贷款450万元，另外要支付张文辉的欠款，压力也是非常之大；案外人廖晓峰根本不知道被告陈炎彬与原告还有这些纠纷，当时被告明确告诉他房屋系他买过来的，只是租给其他人居住，综上事实，被告深圳逸凡盛实业有限公司认为其是合法有效成立的，名下的房屋也是案外人廖晓峰通过合法渠道善意取得，原告与被告陈炎彬的法律纠纷应另行协商或通过其他法律途径解决，请求法院驳回原告诉讼请求。被告陈炎彬答辩称，原告与被告陈炎彬双方在2015年4月23日签订的深圳市二手房买卖合同及二手房买卖合同合法有效，原告因为生意周转困难需要资金周转，就想转让房产来套现资金周转，经过介绍与被告陈炎彬协商一致就签署了上述两份合同，深圳市二手房买卖合同是为了规避税收过户房产时约定款为1734281元，但实际上的成交价格是290万元，所以就有了第二份的二手房买卖合同，当时价款也是符合房屋周边的市场价款，当时房屋原告居住了很久可能感情比较深，也向我们提出以后有钱想买回来，但是要支付利息，我们就可以原价卖给原告，原告也同意了，我们这边也按照约定支付了房款给原告，但是原告没有按照双方约定将利息支付给被告陈炎彬，双方在补充协议中也约定了如果原告不按约支付利息给被告陈炎彬，被告陈炎彬有权处理该房产，原告不得有异议；因为原告不按约定支付利息，加上被告陈炎彬本身的资金压力比较大，为了偿还其他债务，只能将涉案房屋按照市场价格抵给案外人廖晓峰，也收取了廖晓峰房屋差额130多万元，廖晓峰根本不知道原告与被告陈炎彬之间的纠纷，完全不知情，至于被告陈炎彬将公司股权转让给廖晓峰也是基于其支付了相应的房屋价款的差额，所以以1元钱转让股权，因为廖晓峰已支付了房屋的款项，所以被告陈炎彬与案外人廖晓峰的转让行为也是合法有效的，综上答辩意见，被告陈炎彬认为，原告与被告陈炎彬之间的合同合法有效，原告也是完全知道双方之间的约定，但是原告不按约定履行，被告陈炎彬完全有权利处置房屋，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司答辩称第三人认为被告深圳逸凡盛世实业有限公司与第三人的抵押行为应为有效，根据《物权法》第6条和第106的规定，第三人善意取得本案涉诉房产的不动产抵押权，理由如下：一、抵押权人取得不动产抵押权是善意的，所谓善意是指抵押权人客观上不知道抵押人无不动产的所有权或处分权的事实，根据原告提供的房产证复印件的证据材料，本案涉诉房产登记在被告深圳逸凡盛世实业有限公司的名下，根据公示公信原则，第三人有理由相信，被告深圳逸凡盛世实业有限公司是合法的产权人，第三人无能力无义务查明该房产的产权是否存在瑕疵；二、根据原告提供的被告深圳逸凡盛世实业有限公司的工商登记信息资料、股权转让见证书、变更备案通知书，2016年7月5日被告深圳逸凡盛世实业有限公司的法定代表人变更为廖晓峰，且其为被告深圳逸凡盛世实业有限公司的唯一股东，廖晓峰作为被告深圳逸凡盛世实业有限公司的法定代表人有权代表被告深圳逸凡盛世实业有限公司进行经济活动，本案涉诉房产登记在被告深圳逸凡盛世实业有限公司的名下，属于公司的法定财产，廖晓峰受让被告陈炎彬的股权其一并取得被告深圳逸凡盛世实业有限公司的完全控制权，廖晓峰向第三人申请贷款时以公司名下的房产做抵押，第三人根据廖晓峰的法律身份有理由相信其有权处分本案涉诉房产；三、从原告提供的房产证复印件来看，被告深圳逸凡盛世实业有限公司用本案涉诉房产进行多次抵押贷款，2015年5月15日抵押给邓胜军，2015年6月11日抵押给杭州银行，多次抵押行为从侧面印证本案涉诉房产的公示权利人为被告深圳逸凡盛世实业有限公司，第三人与被告深圳逸凡盛世实业有限公司签订抵押合同时是善意的，抵押双方当事人已就抵押行为依法办理了抵押登记，根据物权法第9条规定，不动产无权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力，本案第三人与被告深圳逸凡盛世实业有限公司于2016年11月2日就抵押行为依法办理了抵押登记，不动产善意取得的第三点原因，抵押权人支付了合理对价，抵押当事人依法办理了抵押登记，即使事后法律确认登记簿上登记的所有权人并非真正的所有权人，登记名义人在没有处分权的情况下在不动产上设立抵押权，但如果抵押人在办理抵押登记时及时发放了贷款，支付了获得抵押的合理对价，则可依据善意取得维护其自身权益。第三人在与廖晓峰、被告深圳逸凡盛世实业有限公司签订贷款合同及抵押合同之后，办理了抵押登记后及时向抵押人发放贷款，支付了获得了抵押权的合理对价。综上所述，第三人善意取得本案涉诉房产的不动产的抵押权，原告的第二项诉讼请求应予以驳回。经审理查明，2015年4月23日，原告与被告陈炎彬签订《二手房买卖合同》约定原告将位于深圳市宝安区洪雅花园三期雅豪轩北区8栋702出售给被告（房产证号为50××99），转让价格为人民币290万元；被告陈炎彬同意在合同生效之日起3日内向原告支付定金人民币10万元；涉案房产红本在手，没有租约没有附存户口；卖方收到定金后须将该物业至房地产证原件及其他产权证明资料交予第三方作为过户之用，上述定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款，第二部分楼款为人民币280万元于2015年5月30日前一次性支付；涉案交易产生的全部税费由被告陈炎彬负担；涉案房产五年内仍有原告居住；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月23日，原告与被告陈炎彬签订补充协议，约定合同楼款为人民币290万元，买方须在2015年4月30号前支付给卖方人民币130万元，卖方须每月按月息两分三厘支付利息给予买方，期限为两个月；剩余款项人民币160万元，买方在卖方已支付一百三十万元利息两个月后支付给买方（如果在此期间因为买方的原因没有支付给卖方，在未支付该款项期间，卖方无须支付第一笔款130万利息给予买方），290万的利息按月息7厘每月支付给买方，期限为五年；在五年期限内，卖方拥有该房屋上的使用权，买方无权干涉；五年期满后，如果卖方在此期限内按月支付利息给予买方，买方需在卖方返还人民币290万本金后，无条件将该房产过户于卖方，所有税费均由卖方支付。2015年4月23日，原告与被告深圳逸凡盛世实业有限公司签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定将位于深圳市宝安区宝城34区弘雅花园三期雅豪轩北区8栋第7层702房产（房地产证号50××99）以人民币1734281元的价格转让给被告深圳逸凡盛世实业有限公司。2015年4月30日，原告与被告陈炎彬再次签订《补充协议》称：首期楼款人民币130万元在2015年5月1日前支付卖方人民币57万元整，2015年5月8日前支付剩余款项人民币73万元，如果买方在上述日期规定时间期限内没有支付该笔款项，则买方承诺一部分款项人民币58万元整半年内无偿给卖方使用（期间不用支付任何利息）；尾款双方约定人民币160万元支付时间为2015年7月10日前支付，如果买方没有及时按该补充协议所约定的时间前支付，则视为买方违约，买方需无条件将该房屋产权过户给卖方（期间的产生所有税费均由买方负担）；在5年期限内，卖方按月支付利息给买方，没有拖欠，买方承诺在原有成交价的基础上再拿出人民币5万元整，5年内免息给予卖方使用，前提是必须满5年，如中途卖方提前还款或没有按时还款，则该款项人民币5万元整卖方需支付利息给予买方；买方在5年期限内用该物业红本抵押贷款不能超过该协议成交价人民币290万元，买方在5年期限内不能买卖该房产；在该协议履行过程中如果卖方连续三个月没有支付利息给买方，则视为卖方违约，买方可以自行处理该房产，卖方无异议。2016年3月1日，原告诸葛劲松（甲方）、被告陈炎彬（乙方）、被告深圳逸凡盛世实业有限公司（丙方）和案外人蒋兴元（丁方）签订协议，约定甲方于2015年4月23日与乙方签订位于深圳市宝安区××雅××房产的深圳市二手房买卖合同及两份补充协议，因为乙方本人社保未达到贷款要求条件，甲方将位于深圳市宝安区××雅××房产过户给乙方公司丙方，乙方公司丙方履行以下所有二手房买卖合同的权利及义务；乙方、丙方承诺在2016年3月20日前与丁方去深圳市宝安区国土局办理位于深圳市宝安区××雅××房产（房产证号码：深房地字第××号）将此房产过户到丁方名下的所有手续；乙方于2015年4月30日至2016年1月2日期间转账给甲方人民币1845300元，此款项由丁方委托第三方担保公司监管，待乙方、丙方将位于深圳市宝安区弘雅花园第三期雅豪轩北区8栋7××号房产过户到丁方名下并拿到房产证后，由第三方担保公司直接把人民币1845300元转给乙方账户；以上所有过户费及第三方监管费用由丁方承担；如果乙方、丙方未按以上约定时间把位于深圳市宝安区××雅××房产过户给丁方，乙方将赔偿人民币100万元给丁方座为赔偿；乙方、丙方将位于深圳市宝安区弘雅花园第三期雅豪轩北区8栋7××号房产过户到丁方名下并拿到房产证后五日内如果第三方担保公司还没将人民币1845300元转给乙方账户，甲方、丁房赔偿100万人民币给乙方。另查，涉案房产登记在被告深圳逸凡盛世实业有限公司名下，抵押给第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司，抵押金额为4500000元。上述抵押已经办理抵押登记手续。再查2016年6月29日，被告陈炎彬与案外人廖晓峰签订《股权转让协议》，约定被告陈炎彬将被告深圳逸凡盛世实业有限公司的全部股权以人民币1元的价格转让给廖晓峰，并于2016年7月5日办理了变更（备案）手续。以上事实，有二手房买卖合同、补充协议2份、协议、深圳市二手房买卖合同、股权转让见证书、房地产权证书、不动产抵押登记查询表、变更（备案）通知书等证据及庭审笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，2015年4月23日，原告诸葛劲松与被告陈炎彬签订了《二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》以及《补充协议》共计三份合同。从三份合同的内容和履行情况看，原告与被告陈炎彬在签订《二手房买卖合同》后，在被告陈炎彬尚未履行任何付款义务的情况下，双方便签订了用于过户的《深圳市二手房买卖合同》与交易习惯及常理不符。而在原告诸葛劲松与陈炎彬签订的《补充协议》中，约定在诸葛劲松偿还被告陈炎彬交付的购房款本金和约定利息后，被告陈炎彬将涉案房产过户回原告诸葛劲松名下。综合上述情况，原告诸葛劲松与被告陈炎彬之间真实的法律关系为借款关系，涉案的《二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》以及《补充协议》应当整体视为一个借款合同，而签订二手房买卖合同将涉案房屋过户至被告陈炎彬名下的行为应当认定为债的担保方式，具体借款事项应当以补充协议的约定为准。上述民间借贷关系系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效。原告将相互联系的多个合同及补充协议割裂开，请求单独确认《二手房买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告深圳逸凡盛实业有限公司与第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司设立的抵押行为的法律效力。本院认为，在第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司与被告深圳逸凡盛实业有限公司签订抵押合同时，涉案房产已经登记在被告深圳逸凡盛实业有限公司名下，没有证据显示第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司与被告深圳逸凡盛实业有限公司存在恶意串通损害原告利益的事实，且第三人深圳龙岗鼎业村镇银行股份有限公司与被告深圳逸凡盛实业有限公司就涉案房产设立抵押权的行为已经登记生效，故原告请求确认被告深圳逸凡盛实业有限公司与第三人设立就涉案房屋设立抵押行为无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张确认涉案房产归原告所有，且判令被告深圳逸凡盛实业有限公司将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求。不动产所有权的认定应当以不动产登记簿记录为准，现涉案房产登记在被告深圳逸凡盛实业有限公司名下，在没有证据证明不动产登记簿记录有误的情况下，涉案房产归深圳逸凡盛实业有限公司所有，原告请求确认涉案房产归原告所有缺乏事实和法律依据。原告与被告陈炎彬存在民间借贷关系，被告陈炎彬处分了涉案房产，原告与被告陈炎彬之间债权关系成立。但原告与被告深圳逸凡盛实业有限公司之间并不存在事实上的法律关系，原告无权请求被告深圳逸凡盛实业有限公司将涉案房产过户至原告名下。故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案案件受理费20409元，保全费5000元，由原告诸葛劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一七年十一月十日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。