安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终6350号上诉人（原审被告）：方军，男，1993年2月7日出生，汉族，住安徽省肥东县，委托诉讼代理人：陶波，安徽金的律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孟凡水，男，1990年6月8日出生，汉族，住安徽省长丰县，委托诉讼代理人：张军，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：方彬彬，女，1991年9月11日生，汉族，住安徽省肥东县，上诉人方军因与被上诉人孟凡水、方彬彬房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2016）皖0121民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孟凡水一审全部诉讼请求。事实与理由：《存量房买卖合同》及补充协议中方军签名均是方彬彬代签，20000元定金也是方彬彬代收。方军并没有授权方彬彬与孟凡水签订《存量房买卖合同》及补充协议，也没有对方彬彬代签行为进行追认。故方彬彬与孟凡水签订的《存量房买卖合同》及补充协议应属无效合同，应由方彬彬退还孟凡水20000元定金。一审法院在未查清事实情况下，认定方军对出售房屋知情和认可，明显错误。即使合同有效，依据《存量房买卖合同》附件四，孟凡水并没有按照约定时间履行自己付款义务，已构成违约。一审法院对此没有提及，更没有核实，而直接认定方军违约，判令方军支付孟凡水违约金67400元，明显与事实不符。本案中，全部诉讼费用应由孟凡水承担，一审法院判令方军承担，属于判令错误，应予纠正。孟凡水辩称：《存量房买卖合同》及补充协议为双方自愿签订，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。孟凡水善意购买，如因方彬彬的行为导致孟凡水达不到合同目的，应由方军和方彬彬承担责任。方彬彬的代理行为构成表见代理，孟凡水查看了方军的身份证和房产证，并在合同附件中明确约定了因代理行为造成损失的责任承担，已经尽了注意义务。由于方军和方彬彬的故意违约，导致孟凡水购房成本大幅增加，按照合同约定应向孟凡水支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方彬彬未作书面答辩。孟凡水向一审法院起诉请求：1、判令方军、方彬彬继续履行与孟凡水签订的房屋买卖合同；2、判令方军、方彬彬返还孟凡水20000元定金；3、判令方军、方彬彬支付孟凡水总房价10%的违约金67400元以及逾期交房违约金27701.4元（自2016年5月5日至2016年9月20日，674000X0.0003X137=27701.4元）；4、本案诉讼费由方军、方彬彬承担。后因争议房屋于2016年11月2日出售，在一审法院审理过程中孟凡水放弃原诉讼请求第一项，即：“判令方军、方彬彬继续履行与孟凡水签订的房屋买卖合同”。一审法院认定事实：2016年5月5日，孟凡水与方军签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定孟凡水购买方军位于长丰县双凤工业区蒙城北路西侧北城世纪城B4区腾徽苑19幢1303室房屋一套，建筑面积为96.41平方米，房屋价格为674000元；双方在补充协议中约定：孟凡水向方军支付购房定金20000元；除合同及协议明确约定的违约责任外，因单方原因造成本合同及协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金并承担经纪方在《房地产经纪合同》中约定的违约金以及因交易产生的相关费用。合同签订当天，孟凡水支付20000元作为购房定金，由方彬彬出具收条并收取定金；之后双方因房屋价格进行协商未果，双方发生纠纷，故孟凡水诉讼至一审法院。另查，上述《存量房买卖合同》及补充协议中方军签名均由方彬彬代签。上述争议房屋方军已于2016年11月2日出售。一审法院认为：双方自愿签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，不违反国家的法律、法规，应受法律保护，双方应按合同约定全面履行义务。《存量房买卖合同》中方军的签名虽不是其本人书写，但根据方军、方彬彬当庭陈述，其对出售房屋是知情并认可的，而且还亲自到银行预约还款并还清按揭贷款，故方彬彬代为签订的上述合同及协议对方军是发生效力的，方彬彬签字确认的合同及协议产生的相关责任应由方军承担。另对孟凡水放弃“方军继续履行与孟凡水签订的房屋买卖合同”的诉讼请求，系其真实意思表示，该院予以准许。关于孟凡水提出返还定金20000元，并要求支付总房价10%的违约金67400元以及逾期交房违约金27701.4元。本案中，方军同意返还定金，但不同意支付上述违约金，该院认为，孟凡水按约支付定金后，方军依约应配合孟凡水办理相关过户手续，但方军未按约配合办理房屋过户手续，且现涉案房屋方军已出售，故双方合同目的已不能实现，方军已构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，双方在补充协议中约定“除合同及协议明确约定的违约责任外，因甲、乙单方原因造成本合同及协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金并承担经纪方在《房地产经纪合同》中约定的违约金以及因交易产生的相关费用”，该违约金条款的约定系双方在平等、自愿基础上协商确定，是双方真实意思表示，违约金数额亦未超过法律强制性规定，故该违约金约定是合法有效的，孟凡水有权要求按补充协议中约定支付违约金67400元（674000元×10%=67400元），且方军同时应将孟凡水支付的20000元定金予以返还，故对孟凡水要求返还定金20000元及要求支付违约金67400元的请求，该院予以支持；关于逾期交房违约金27701.4元，因双方的合同目的不能实现，故不存在交房且孟凡水提交的合同及补充协议中未书面约定交房时间，因此，该院对此请求不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、方军返还孟凡水定金20000元；二、方军支付孟凡水违约金67400元；三、驳回孟凡水对方彬彬的诉讼请求。以上款项合计87400元方军应于判决生效之日起十日内一次性履行完毕。案件受理费2602元，减半收取1301元，由方军负担。二审中，方军向本院提交2016年5月5日《存量房买卖合同》（原件）一份，用以证明同一房屋买卖行为，中介填写了两份内容不同的房屋买卖合同，方军二审提交的《存量房买卖合同》附件四约定孟凡水应于2016年6月30日前将17万元存入托管账户，余款504000元由孟凡水向商业银行申请抵押贷款，而一审中孟凡水提供的《存量房买卖合同》附件四是空白的，可以看出，两份合同虽都是方彬彬所签，但本次房屋买卖行为及所签合同存在意思表达不一致情形，且孟凡水未按照附件四的约定付款，系先行违约。孟凡水质证对真实性不予认可，认为《存量房买卖合同》附件四就是空白的，方军二审提交的合同附件四的内容书写主体不明，不予认可，一审庭审时已对孟凡水提交的《存量房买卖合同》进行了质证，方军并无异议。因方军提交的上述证据在本案起诉前就已形成，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据。故本院对上述证据的证明效力不予确认。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，方彬彬作为房屋产权人方军的代理人与孟凡水签订《存量房买卖合同》及补充协议时虽然没有得到方军的书面授权，但其持有涉案房屋产权证的原件，并自称是方军的姐姐，使得孟凡水对方彬彬具有代理权形成合理信赖。一审法院认定涉案《存量房买卖合同》及补充协议真实有效、方彬彬的代理行为对方军发生效力，并无不当之处。现方军上诉认为涉案《存量房买卖合同》及补充协议应为无效，理由不能成立，本院不予采信。涉案《存量房买卖合同》及补充协议签订当日，孟凡水支付20000元定金，代理人方彬彬收款并出具收条一张。结合本案查明的事实及方彬彬二审陈述可反映，方军事后因房屋合同价款过低而拒绝继续履行合同，并于2016年11月2日将涉案房屋出售给他人，导致本案合同目的无法实现，已构成根本违约。一审法院将违约责任归责于方军，并判令方军返还孟凡水定金20000元及支付孟凡水违约金67400元，具有合同依据及法律依据，本院依法予以维持。综上，方军的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2602元，由方军负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一七年十一月二十八日书记员  吴丁蔷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。