广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17983号上诉人（原审被告）：麦丽球，女，1951年10月31日出生，香港居民，住香港九龙。上诉人（原审被告）：黄剑辉，男，1951年12月11日出生，香港居民，住香港九龙。二上诉人的共同委托诉讼代理人：何伟民、付爱玲，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市悦盛金发食品有限公司（以下简称悦盛金发公司）,住所地广州市白云区江高镇江石路333号。法定代表人：谭光耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：何树雄、梁成锋，广东辅安律师事务所律师。上诉人麦丽球、黄剑辉因与被上诉人悦盛金发公司租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人麦丽球、黄剑辉的共同委托诉讼代理人何伟民、付爱玲，被上诉人悦盛金发公司的委托诉讼代理人何树雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦丽球、黄剑辉共同上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。麦丽球、黄剑辉先交付案涉房屋给悦盛金发公司使用，悦盛金发公司当时表示首先支付10万元是表示其一定会兑现签约的承诺，故麦丽球、黄剑辉将其作为订约保证金陈述并无不妥。双方口头协商一致的租赁合同成立并已实际履行合同。后悦盛金发公司明确表示“因市场变化得非常快”不打算再承租涉案房屋并要求退回10万元，麦丽球、黄剑辉基于涉案房屋交付其使用至提出解除租赁关系之日己长达1个多月且重新放租成功需要合理时间等综合因素考虑，提出扣除相当于一个半月租金后返还剩余款项的建议，但被悦盛金发公司以没有使用涉案房屋为由拒绝。至今，涉案房屋钥匙尚末交还麦丽球、黄剑辉。麦丽球、黄剑辉基于租赁关系己成立且是本案基础法律关系故而提出扣抵相当于两个月租金金额后返还剩余预付租金的抗辩并无不妥。一审法院在没有依法释明的情形下，认为麦丽球、黄剑辉提出10万元抵作两个月占用费(或租金)抗辩属另一法律关系可另行主张权利，显属人为增加诉累且不符合法律规定。二、一审法院没有对租赁合同是否成立和生效作出认定显属不当。除起租日期(含是否有免租期)可能尚有争议外，租赁合同不仅成立且已履行，且根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《壹拾万元租金证明》应当认定为案涉房屋租赁合同己成立并己实际履行，合法有效。三、一审法院适用法律不当。“双方并未最终达成案涉商铺的租赁合同”的责任并不在麦丽球、黄剑辉，而在于悦盛金发公司不了解市场需求盲目承诺而后发现选址不当后不是以开诚布公与麦丽球、黄剑辉协商解除租赁关系并予以适当补偿的方式去解决问题，反而利用麦丽球、黄剑辉在缔约过程中对其建立起来的信任关系及由此造成的疏忽，违反诚实信用原则及在此基础上的先合同义务以达到损人利己的不良目的，应判决悦盛金发公司承担缔约过失致他人信赖利益损失的损害赔偿责任(即扣减相当于两个月租金的金额)。悦盛金发公司辩称：因麦丽球、黄剑辉变更原租金的支付期限为新要约，由于我方明确表示拒绝，一审法院综合双方证据确认涉案合同并未成立，有法律和事实依据。涉案合同不能签订及我方无法正常使用案涉房屋的原因在于麦丽球、黄剑辉的无理拖延并转租于第三方，其无权收取租金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持一审判决，由麦丽球、黄剑辉承担本案的诉讼费。2017年5月18日，悦盛金发公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.麦丽球、黄剑辉退回预付租金10万元及利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；2.本案受理费由麦丽球、黄剑辉承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区第十甫路14号是登记在黄剑辉名下的房产，该房屋为3-2/3层钢筋混凝土、混合结构，建筑面积208.08平方米，规划用途首层为商业，其他为住宅。悦盛金发公司委托股东颜思颖洽谈案涉房屋的租赁事宜，颜思颖经中间人庞丽容介绍认识麦丽球，双方口头协商一致，麦丽球将案涉房屋出租给悦盛金发公司，年租金50万元。2016年5月6日，悦盛金发公司向麦丽球、黄剑辉支付10万元。当月，麦丽球、黄剑辉将房屋钥匙交付给悦盛金发公司，悦盛金发公司进行屋内垃圾清理并安装了门窗。2016年6月3日，麦丽球出具《壹拾万元租金证明》，内容为：兹有付款人颜思颖，付款时间2016年5月6日，付款金额人民币100000元整，付款银行农商银行白云新城支行，付款账户02×××85，收款人麦丽球，收款银行中国建设银行股份有限公司东莞常平新南路分理处，收款账号32×××90，收款金额人民币100000元。租约一年共人民币五十万元整，这是预付壹拾万元整租金，还有肆拾万元租金在装修门窗后，与业主签订租赁合同并到政府部门办理租赁合同后再支付。之后，双方并未签订租赁合同。2016年7月，麦丽球、黄剑辉将案涉商铺另行出租给案外人。一审另查，颜思颖在2016年6月至7月期间有通过微信与麦丽球联系，并在2016年7月11日明确提出要求麦丽球、黄剑辉返还10万元事宜。一审庭审中，麦丽球、黄剑辉认为悦盛金发公司支付的10万元是保证金，因悦盛金发公司在2016年5月至7月期间占用商铺，造成麦丽球、黄剑辉损失，故该10万元应抵作两个月的占用费。一审法院认为：本案麦丽球、黄剑辉对于已收取悦盛金发公司10万元款项无异议，关于该10万元的定性，麦丽球、黄剑辉于2016年6月3日出具的《壹拾万元租金证明》已明确记载，悦盛金发公司支付的10万元为预付租金，剩余40万元租金在双方签订租赁合同并到政府部门办理租赁手续后再支付，因此麦丽球、黄剑辉抗辩认为该10万元非预付租金而是保证金缺乏依据，不予采纳。因双方并未最终达成案涉商铺的租赁合同，且麦丽球、黄剑辉也于2016年7月将商铺另行出租给案外人，故麦丽球、黄剑辉无权向悦盛金发公司收取案涉商铺的租金，应予返还。麦丽球、黄剑辉抗辩认为10万元应抵作两个月的占用费，属于另一法律关系，麦丽球、黄剑辉可另行主张权利。悦盛金发公司早于2016年7月已向麦丽球、黄剑辉提出返还10万元的要求，但麦丽球、黄剑辉一直未予退还，现悦盛金发公司要求麦丽球、黄剑辉支付从起诉之日起的利息合法有理，予以支持，利息应按中国人民银行同期存款基准利率计付。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2017年7月13日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告麦丽球、黄剑辉一次性向原告广州市悦盛金发食品有限公司返还预付租金100000元并支付利息（利息从2017年5月18日起，按中国人民银行同期存款基准利率计算至被告实际返还之日）；二、驳回原告广州市悦盛金发食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告麦丽球、黄剑辉负担。二审中，上诉人麦丽球、黄剑辉共同提交了案涉房屋的房产证复印件、（2014）穗荔法民三初字第1460号民事判决书、（2015）穗中法民五终字第3086号民事判决书各一份，拟证明案涉房屋的产权人是上诉人黄剑辉，裁判文书认定了房产证的法律效力。被上诉人悦盛金发公司对上述证据均认可。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人麦丽球于2016年6月3日出具的《壹拾万元租金证明》中已明确载明其收取被上诉人悦盛金发公司支付的10万元为预付租金，剩余40万元租金在双方签订租赁合同并到政府部门办理租赁手续后再支付，故一审判决认定上诉人麦丽球、黄剑辉抗辩该10万元非预付租金而是保证金缺乏依据而不予采纳正确。现上诉人麦丽球、黄剑辉在没有确实、充分的新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。因双方并未最终达成案涉商铺的租赁合同，上诉人麦丽球、黄剑辉亦已于2016年7月将商铺另行出租给案外人，故一审判决认定上诉人麦丽球、黄剑辉无权向被上诉人悦盛金发公司收取预付的案涉商铺的租金而应予返还及支付利息正确，本院予以确认。至于上诉人麦丽球、黄剑辉抗辩该10万元应抵作两个月的占用费，一审判决认定属于另一法律关系，上诉人麦丽球、黄剑辉可另行主张权利，并无不当。综上，上诉人麦丽球、黄剑辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人麦丽球、黄剑辉负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十一月十三日书记员  党春婷