陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终11294号上诉人（原审原告）蔡军强，男，1976年4月26日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托代理人胡尚宇，陕西克利律师事务所律师。委托代理人王璐，陕西克利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西东方新城置业有限公司，住所地：西安市灞桥区纺织城西街221号。法定代表人杨明，总经理。委托代理人安欢，陕西泽界律师事务所律师。上诉人蔡军强因与被上诉人陕西东方新城置业有限公司（以下简称东方公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡军强上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判东方新城置业公司支付逾期办证违约金27322.2元。2、一、二审诉讼费用由东方新城置业公司负担。事实和理由：第一，东方新城置业公司已收取蔡军强的契税、维修基金和产权代办费，事实上已经承认由其公司办理产权证。一审判决对此事实认定不清。如果东方新城置业公司无办证义务，为何最终还是为蔡军强办理了房产证。而且，东方新城置业公司2013年收取上述费用后长达三年半时间未及时代缴，也是造成蔡军强未能按期取得房产证的主要原因。第二，一审判决下调违约金计算标准，不符合法律规定。违约金本具有惩罚性，东方新城置业公司认为违约金过高，应提供相应证据予以证明。而且合同约定的违约金计算标准仅略高于银行存款利率，并不存在过高的问题。东方新城置业公司辩称：第一，一审判决认定事实清楚，东方新城置业公司已于2015年6月5日完成合同约定的备案义务。代收蔡军强契税等项费用，并不代表东方新城置业公司有为业主办理房产证的义务。第二，一审判决适当减少违约金，于法有据，正确合理。合同法对当事人主张违约金过高请求予以减少有明文规定，本案中东方新城置业公司虽存在违约情形，但蔡军强并未举证证明其实际损失，事实上蔡军强并无实际损失。综上，东方新城置业公司不同意蔡军强的上诉请求。蔡军强向一审法院起诉请求，判令支付逾期办理产权登记违约金27322.2元（并承担本案诉讼费用以购房总款571594元为基数，以日万分之一作为标准进行计算，自2014年12月15日计算至2016年4月6日）并由东方公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年7月2日自己与东方公司签订商品房买卖合同一份，自己购买东方公司开发的东方雅居小区房屋一套，合同对关于产权登记事项进行了约定，后东方公司在上述问题上出现违约情况。东方公司辩称，公司已按照合同约定履行了应由公司提供相关材料报登记机关备案的义务。即使公司存在违约行为，蔡军强主张违约金过高，应当予以减少，然蔡军强并未产生实际损失，故蔡军强诉请应当予以驳回。一审法院经审理查明，2012年7月2日双方签订《商品房买卖合同》一份（合同登记号Y12045435），约定蔡军强购买东方雅居第1幢2单元27层22704号商品房一套。合同第四条载明“商品房总金额伍拾柒万壹仟柒佰捌拾元整”；合同第六条载明“2012年5月26日首付人民币贰拾万壹仟柒佰捌拾捌元整，剩余房款人民币叁拾柒万元整办理银行按揭贷款”；第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或3项处理：3.买受人不退房，本合同继续履行，但出卖人逾期提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料的，则每逾期一日按购房款总额的万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后蔡军强依约定方式向东方公司全额交纳上述房款。2013年8月10日蔡军强对交付合同约定之房屋进行了验收。东方公司于2015年6月5日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市房屋产权产籍管理中心出具登记分户表。2017年1月10日蔡军强诉至本院，请求人民法院判令东方公司支付逾期办理产权登记违约金27322.2元（并承担本案诉讼费用以购房总款571594元为基数，以日万分之一作为标准进行计算，自2014年12月15日计算至2016年4月6日）并由东方公司承担本案诉讼费用。庭审中，双方意见分歧较大，经本院调解无效。蔡军强提供的证据有：商品房买卖合同；发票、契税完税证明、收款收据；东方公司提供的证据有：买卖合同；房屋产权证；房屋验收表；登记分户表。另有本院庭审笔录等材料在卷佐证。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应照此履行相关义务。东方公司提供的房屋（室内）验收表可以认定交房时间为2013年8月10日。根据《商品房买卖合同》第十五条，该条款约定中的备案“资料”应理解为由出卖人办理房地产项目整体登记手续之相关资料，结合办理产权登记的实际情况，开发商在办理完开发房地产项目整体登记手续后至办理个人房屋产权登记证期间，该时间受多种因素影响，无法确定，且此过程中开发商系代理购房者提交相关材料并非合同约定的开发商之义务，结合上述情况及西安市房屋产权产籍管理中心出具登记分户表，认定东方公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间为2015年6月5日，即东方公司承担违约金的截止时间。东方公司于收房后（2013年8月10日至2015年1月27日）未按照合同约定的365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应自2015年1月27日起至2015年6月5日向蔡军强承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案蔡军强在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给其造成实际损失的相关证据且蔡军强个人产权证现已办理完毕，故东方公司要求对违约金适当予以减少，依法予以准许，即蔡军强要求东方公司支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，以日万分之零点七为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释4（二）》第二十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陕西东方新城置业有限公司于本判决生效后15日内给付原告蔡军强逾期办证违约金5161.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，蔡军强已预交，由蔡军强承担384元，由被告承担100元（于本判决生效后15日内连同上述应付之款项一并给付蔡军强）。本院二审期间经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，本案的争议焦点问题是违约金计算标准应否适当降低。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条明确规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中蔡军强并未提交其因迟延办理房产证而产生实际损失的相关证据，且其房产证已实际办理完毕，一审判决据此支持了东方新城置业公司适当减少违约金的请求，并无错误。蔡军强认为一审判决下调违约金计算标准不符合法律规定、无事实根据的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，蔡军强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，蔡军强已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年十一月十七日书记员  孙 妍