上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初15763号原告(反诉被告)：何茶朵，女，1966年9月27日生，汉族，户籍地浙江省嘉兴市。委托诉讼代理人：石哲伟，浙江信顺律师事务所律师。被告(反诉原告)：王平，男，1963年2月11日生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)何茶朵诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)王平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何茶朵的委托诉讼代理人石哲伟，被告王平及其委托诉讼代理人许伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何茶朵向法院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金人民币777,220元。事实与理由：2014年7月29日，原告与被告签订《房屋转让协议》。合同约定，原告将上海市宝山区真陈路XXX号101商铺(以下简称“系争商铺”)出售给被告，房屋总价为500万元。合同签订后，被告未按约定时间及金额付款，现虽已付清房款，但已构成违约。故原告向法院提起诉讼。被告王平辩称，不同意原告诉请。原告违约在先，按照合同约定交付的房屋必须尚未使用，但原告一直在使用房屋，堆放了杂物，因此被告履行不安抗辩权未支付房款。之后房款已经付清，不存在违约，不同意支付违约金。被告王平向法院提出反诉请求：1、判令原告立即向被告交付房屋，并办理产权过户手续；2、判令原告支付占用房屋使用费，暂计237,497元(按2元每平米每天计算，自2016年2月5日计算至实际交付之日，暂计至2017年8月30日)；3、判令原告支付逾期办证造成的利息损失，暂计163,418元(按年利率4.95%，自2017年1月1日计算至实际过户之日，暂计至2017年8月30日)。原告何茶朵针对反诉辩称，系争房屋已经满足过户条件，只要被告结清违约金，随时可以过户。房屋内是施工方堆放的材料，与原告无关。合同签订后，被告即可使用房屋，所以不存在逾期交房租金损失。原告欠付物业费并非原告违约。合同约定2017年1月办证，2016年底就已经符合过户条件。合同约定原告协助被告办理过户手续，被告从未向原告提出过何时进行过户，所以责任不在原告，不存在利息损失。本院经审理认定事实如下：系争商铺产权人为何茶朵。2014年7月29日，何茶朵(甲方)、王平(乙方)、监督方(丙方)签订《房屋转让合同》。合同约定，乙方向甲方购买系争商铺，转让价500万元；付款方式：乙方应在签订本合同后十天内支付100万元定金，2014年8月底前支付200万元，2014年9月底前支付200万元；乙方如未按本协议规定时间付款，甲方有权追究违约利息，每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的万分之八作为滞纳金，逾期超过30天，视为乙方违约，定金不予返还；房屋交付：没有房屋欠账，如电话费、电费、物业管理费、水费等，本房屋尚未使用，房屋由监督方开发，现有房屋缺陷由监管方承担维修责任；鉴于房屋尚有缺陷，所以暂缓办理二手房过户手续，待到2017年1月启动办理二手房过户手续，甲方协助乙方办理上述手续，产生的税费及相关费用由乙方全部承担。另查明，2014年7月29日，王平与杨见儿、周志良分别签订两份《房屋转让合同》。约定，王平向杨见儿购买上海市宝山区真陈路XXX号303商铺，转让价1,200万元；向周志良购买上海市宝山区真陈路XXX号XXX-XXX层商铺，转让价700万元。上述三份合同签订后，王平向楼康富账户支付500万元，向周志良账户支付1,500万元。付款明细如下：2014年9月3日支付250万元，9月16日支付150万元，9月30日支付90万元，11月18日支付100万元，12月17日支付50万元，12月26日支付50万元；2015年1月12日支付110万元，1月22日支付100万元，2月5日支付100万元，2月7日支付100万元，2月11日支付100万元，2月13日支付100万元，2月15日支付100万元，7月17日支付135万元，9月29日支付95万元，12月24日支付100万元，12月28日支付100万元；2016年2月4日支付170万元。审理中，原被告均表示，合同中的丙方是指系争商铺建设方“绿地公司”。关于房款，原告表示，上述付款系被告支付的三套房屋价款，按照周志良、何茶朵60%，杨见儿40%的比例分摊，被告已付清本案系争商铺房款500万元。杨见儿、周志良在另案中对房款分摊比例亦表示认可。被告表示，对付款金额没有异议，但不同意分摊比例。根据被告与周志良的协议，有关款项是支付给周志良账号的，所以支付的款项先算为周志良的款项，多出来的钱款算作支付给楼康富的。因被告与何茶朵之间有纠纷，所以有关钱款暂缓支付，自2015年7月17日开始向何茶朵付款。本院认为，本案的争议焦点在于，被告已付房款中用于支付系争商铺房款的时间和金额如何确定。根据查明的事实，被告支付给楼康富(杨见儿)房款500万元，支付给周志良房款1500万元，与合同金额不相匹配。根据原告的陈述及被告同时与三方签订房屋转让合同的情节，可以认定被告所支付的房款系同时支付三套房屋的房款。原告与杨见儿、周志良均同意按照周志良、何茶朵60%，杨见儿40%的比例分摊房款，本院予以准许。因此，被告已支付系争商铺的房款金额为500万元，但付款时间不符合合同约定，应当支付逾期付款违约金。被告最后一期付款发生在2016年2月4日，原告于2017年5月份向法院递交诉状，原告主张权利未超过诉讼时效。关于违约金的计算标准，合同约定按照逾期付款金额的日万分之八计算，被告认为该标准过高。本院结合被告的付款时间、付款金额，以及原告的损失等因素，酌情判令被告支付原告违约金20万元。根据合同约定，双方应于2017年1月启动办理过户手续，被告现要求办理过户手续，符合合同约定，本院予以支持。被告虽存在逾期付款的情节，但主要合同义务已经履行，原告不能以此为由拒绝过户。本院酌情判令原告按照每日500元的标准向被告支付自2017年1月1日至实际过户日止的违约金。关于交房问题，被告已付清房款，原告应当将系争商铺交付给被告。但双方合同中并未约定交房时间，被告亦没有证据证明曾催告原告交付房屋。因此，被告要求原告支付逾期交房造成的租金损失，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王平于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)何茶朵支付违约金20万元；二、原告(反诉被告)何茶朵于本判决生效之日起十日内配合将上海市宝山区真陈路XXX号101商铺过户至被告(反诉原告)王平名下，并将该商铺交付给被告(反诉原告)王平；三、原告(反诉被告)何茶朵于本判决生效之日起十日内按照每日500元的标准，向被告(反诉原告)王平支付自2017年1月1日起至过户之日止的违约金；四、驳回被告(反诉原告)王平的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,786元，由原告(反诉被告)何茶朵负担3,636元，被告(反诉原告)王平负担2,150元；反诉案件受理费减半收取计3,657元，由原告(反诉被告)何茶朵负担1,700元，被告(反诉原告)王平负担1,957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯利兵二〇一七年十一月十五日书记员  薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。