贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初3970号原告：王某，男，1987年2月13日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。委托代理人：邓成，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州黔东南某某置业有限公司。住所地：凯里市迎宾大道中兴东博园*****号。法定代表人：袁公文，系公司执行董事兼总经理。委托代理人：黄学刚，贵州天合律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王某诉被告贵州黔东南某某置业有限公司（以下简称：某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人邓成，被告某某公司的委托代理人黄学刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院请求判决：1、被告立即为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金40617.86元（从2014年12月31日暂计算至2017年10月10日止），后期违约金计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止；3、由被告承担本案受理费。庭审中，原告将诉讼请求“办理房屋所有权证”变更为“交付办理商品房转移登记的有关文书”。事实和理由为：原告与被告贵州黔东南某某房地产开发有限公司（2014年9月17日更名为贵州黔东南某某置业有限公司）于2012年9月13日签订了《商品房买卖合同》，约定将御景天下第1幢1单元3层1-3-2号出售给原告，总房款为400176.00元整。按合同约定，被告应于2014年12月30日之前为原告办理房屋所有权证，然而被告至今未能为原告办理房屋所有权证，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任。原告为维护自身的合法利益，特向人民法院提起诉讼。原告王某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、身份证一份1页，拟证明原告的主体资格；2《商品房买卖合同》一份51页，拟证明原告与被告的权利义务，被告为原告办理房屋所有权证的时间及逾期办理房屋所有权证的违约责任；3、《收款收据》三份3页，拟证明原告按合同约定全额支付购房所需款项。被告某某公司辩称：一、被答辩人诉请答辩人为其办理房屋所有权证没有事实和法律依据。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未申请登记的不动产首次申请登记的……。第十五条规定：当事人或其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。本案中，答辩人与被答辩人签订合同时，根据当时的法律规定，答辩人确实可以代被答辩人办理房屋所有权证。但是在《不动产登记暂行条例》实施后，办理房屋不动产依法应当由被答辩人本人亲自去办理，答辩人再也没有义务为被答辩人办理房屋所有权证。二、被答辩人诉请答辩人支付逾期办理房屋所有权证违约金依法应不予支持。1、被答辩人因逾期交房，已对被答辩人给予赔偿。因此，合同约定的逾期办证时间应当予以顺延。现被答辩人又以答辩人逾期办证为由主张赔偿，且主张的赔偿数额过高，不符合民事交易的公平合理原则。2、凯里市人民政府于2016年9月21日印发的“凯府告[2016]26号”市人民政府关于实施不动产统一登记的公告，明确自2016年9月23日停止办理各类房屋登记业务，由凯里市国土资源局（凯里市不动产登记局）负责建立不动产统一登记制度，承担全市范围内的不动产统一登记作。根据上述法律规定以及凯里市人民政府的规定，自2016年9月23日以后办理房屋不动产权证必须由被答辩人本人亲自去办理，答辩人无权办理。因此，答辩人依法不应承担自2016年9月23日以后逾期办理房屋所有权证的法定义务，更无须承担逾期办证违约金。3、即便答辩人按合同约定为被答辩人办理了房屋所有权证，但因被答辩人按揭购房，其房屋已抵押给贷款银行，被答辩人也不能拿房屋所有权证去抵押贷款或做其他用途。虽然答辩人没有按合同约定为被答辩人办理房屋所有权证，但事实上并没有因此给被答辩人造成任何经济损失，被答辩人也没有任何证据证明因答辩人逾期办证给其造成了经济损失。4、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同第三条转移登记第（四）款第1项约定：双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。本案中，在不动产登记条例实施后，答辩人已经为被答辩人办理了房屋初始登记，被答辩人并没有向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。现被答辩人直接起诉答辩人承担逾期办理房屋所有权证的违约金，显然无事实和法律依据。双方并没有在合同中约定办理房屋所权证的时间。在此特别需要说明的是，由于不动产登记条例实施以后，不动产登记统一由凯里市国土资源局负责办理，改变了在此之前由凯里市房产局办理的历史格局。凯里市国土资源局在此之前并没有接触过该业务，因此在办理不动产业务的过程中难免会碰到很多新鲜事务，办理的时间也相对较长，这也是造成答辩人为被答辩人办理房屋初始登记拖延时间的客观因素，不是答辩人的原因所致。三、被答辩人的起诉已过诉讼时效。被答辩人诉请的依据是双方签订的房屋买卖合同关于办理房屋初始登记的时间约定，而该约定的时间至答辩人起诉已有近三年之久，已超过法律规定的二年诉讼时效。综上，被答辩人的起诉不符合客观事实，且被答辩人没有任何证据证明逾期办证的经济损失，其诉请依法应予驳回。庭审中，被告放弃被答辩人的起诉已过诉讼时效的答辩意见。被告某某公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件各一份，拟证明被告的诉讼主体资格；2、证明、不动产权总证二份3页，拟证明被告已为原告办理了不动产初始登记及办证时间。经审理查明：被告某某公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发销售等。2012年9月13日，以原告王某为买受人、被告某某房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012002826）。合同约定：原告购买被告开发建设位于凯里御景天下项目第1幢1单元3层1-3-2号的住房，属混合结构，建筑面积为109.35平方米；房屋总价款为400176.00元，付款方式为首付房款120176.00元、银行按揭贷款280000.00元。第十一条，交付时间和条件约定，被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房，该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。被告在2014年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过30日后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告王某向被告交纳了购房首付款120176.00元，并通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款280000.00元。事后，被告于2017年3月17日为原告办理不动产初始登记。因被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2017年10月10日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条第三项即“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告未能按时提交相关办理商品房转移登记材料，导致原告未能及时办理房屋产权证，被告应依约承担违约责任。被告辩称因为《不动产登记暂行条例》实施后，办理房产证依法应当由原告本人去办理，自己并无过错，故被告不应支付违约金，但原告办理不动产证书，需先行在被告处领取不动产登记大证方能办理，故被告迟延向原告提供不动产登记大证，已构成违约，故对被告抗辩意见本院不予支持。被告虽已办理了涉案房屋的不动产初始登记，但并未交付原告，对原告提出判令被告提供办理商品房转移登记所需的有关文书的诉讼请求，本院应予支持。对被告提出违约金过高，不公平合理的问题，本案中，虽因被告的违约行为，导致原告未能及时取得不动产登记证，但原、被告对未能及时取得不动产登记证造成的损失进行举证。结合本案实际情况，原告是采取银行按揭贷款抵押的方式购买该房屋，办理不动产登记证后，也是交银行进行抵押，故不动产登记证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实，且不动产登记证办理稍迟对原告并为造成较大损失。另因政策调整，房地产市场低迷，房开企业经营出现困难。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合本案原告未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。按照合同约定，违约金应自2014年12月30日起算，截止到2017年11月23日（本案庭审时间），本案被告应向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金为21169.31元（400176.00元×0.00005×1058天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州黔东南某某置业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告王某提交办理商品房转移登记的有关文书。二、被告贵州黔东南某某置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告王某逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金21169.31元。三、驳回原告王某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费816元，减半收取408元，由原告王某负担200元，被告贵州黔东南某某房地产开发有限责任公司负担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨明二〇一七年十一月二十七日书记员  高扬