北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6772号上诉人（原审被告）：北京博越超然商务服务有限公司，住所地北京市东城区和平里七区15楼中核和平里招待所309室。法定代表人：袁均，经理。委托诉讼代理人：孙逸，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京中核和平里招待所，住所地北京市东城区和平里七区**楼。法定代表人：王岔生，所长。委托诉讼代理人：刘畅，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨贵生，北京大成律师事务所律师。上诉人北京博越超然商务服务有限公司（以下简称博越商务公司）因与被上诉人北京中核和平里招待所（以下简称中核招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第15567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。博越商务公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、五、六、七项，并依法改判；2、改判中核招待所返还强占博越商务公司的房屋；3、改判中核招待所就其散布的谣言进行书面道歉；4、改判中核招待所赔偿博越商务公司各项经济损失五千元；5、判决中核招待所承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，并且存在程序违法。博越商务公司并非无故不参加一审庭审，系因中核招待所强行收回涉案房屋致博越商务公司未能收到传票；博越商务公司在一审期间提出了反诉，但一审未就此进行判决，致博越商务公司的合法权益未得到保障；博越商务公司在一审期间对中核招待所提交的多份证据提出异议并提出司法鉴定的申请，博越商务公司并未与中核招待所签订《关于支付卫生费协议》，但一审在未鉴定的情况下以此证据为基础进行了判决；中核招待所已于2015年10月24日收回了涉案房屋并出租给他人，博越商务公司不应承担2015年10月31日后的房屋占用费；中核招待所并非涉案房屋的产权所有人，不拥有该房屋的使用权，其无权出租该房屋；博越商务公司承租的房屋没有电源也没有产生电费，一审以面积比例的方式判令博越商务公司承担电费，违反事实，不符合情理。中核招待所辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回博越商务公司的上诉请求，依法维持原判。中核招待所向一审法院起诉请求：1、解除中核招待所与博越商务公司签订的《房屋租赁协议书》、《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》和《关于支付卫生费协议》，判令博越商务公司及时腾退租赁房屋；2、判令博越商务公司按照《房屋租赁协议书》约定向中核招待所支付2015年11月1日至博越商务公司实际腾退之日的房屋租金；3、博越商务公司向中核招待所支付违约金50万元；4、博越商务公司向中核招待所支付2013年10月1日至2015年6月30日博越商务公司承租房屋的电费162419元；5、要求确认由博越商务公司承担2015年7月1日至博越商务公司实际腾退承租房屋之日15号楼全部电费扣除第三方承租房屋电费后的剩余全部电费；6、博越商务公司按约定向中核招待所支付自2015年8月1日至博越商务公司实际腾退之日的卫生费，按每月650元计算；7、博越商务公司向中核招待所支付15号楼卫生间维修费6500元；8、博越商务公司向中核招待所支付15号楼监控设施维修费用3000元；9、博越商务公司向中核招待所支付15号楼公共区域堆放物品清理费1000元。一审法院认定事实：北京市东城区和平里七区15号楼（建筑面积2506.8平方米）登记在国务院机关事务管理局名下。2005年5月13日，国务院机关事务管理局房地产管理司出具《住所证明》，内容为“北京中核和平里招待所系核工业地质局所属事业单位，经营场所位于北京市东城区和平里七区15号楼，使用面积2506.8平方米。该房屋所有权属于国务院机关事务管理局，为我局无偿提供其使用”。2013年8月21日，中核招待所（甲方）与博越商务公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将北京市东城区和平里七区15号楼二层及三层部分房屋，建筑面积共一千二百平方米，共44间房屋出租给乙方用于办公，租赁期限自2013年9月1日至2018年10月31日，2013年9月1日至2013年10月31日为免租期；每年租金人民币105万元，自第二次支付房屋租金开始，以半年付款52.5万元方式支付，乙方应在租赁期限开始前一周内支付房屋租金；房屋租赁保证金8.4万元，租赁期满或协议解除后，租赁保证金除抵扣乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在七日内返还给乙方；租赁期内，由甲方承担房屋修缮费，由乙方承担水费、电费、电话费、网费，如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；鉴于甲方为乙方提供了免租装修期，对于房屋及其附属物品、设备设施的维修和维护义务由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，收回房屋，并要求乙方赔偿：1）不按约定支付租金达30日，2）欠缴各项费用达10万元，3）擅自改变房屋用途的，4）擅自拆改变动房屋主体结构的，5）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；乙方有上述情形之一的，应赔偿甲方违约金人民币50万元，租赁保证金不予退还，如乙方对房屋进行破坏，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2013年10月29日，中核招待所与博越商务公司签订《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》，约定：因甲方出租给乙方的和平里七区15号楼二层及三层共44间房屋室内均配有卫生间，并且管线复杂，设施老化，拆除工作复杂困难，经甲乙双方协商决定，由乙方向甲方提出申请，由甲方全权负责乙方所属44间房屋内卫生间的拆除工作；全部工程造价人民币9万元由乙方承担；室内拆除部分完工后，乙方将继续进行室内装修，电路改造由乙方负责，15号楼内上水及下水部分如再发生任何问题，均与乙方无涉。2013年10月30日，中核招待所与博越商务公司签订《房屋租赁协议书（修正案）》，约定：甲乙双方事先约定由甲方出资进行室内卫生间拆除及室内装修，后因房屋老化、设备陈旧、施工复杂等诸多原因，现由乙方出资进行上述改造工作；乙方义务承担本楼的物业管理工作（如卫生、安保、综合维修等）；每年租金为90万元，乙方每三个月向甲方支付一次房屋租金，支付金额为22.5万元，应在租赁期限开始前一周内支付。2014年10月27日，中核招待所与博越商务公司签订《关于支付卫生费协议》，约定：自2014年8月15日开始，北京市和平里七区15楼公共区域卫生费由双方共同负担，每月各支付650元，博越商务公司应承担的卫生费每3个月与房租一起预付。中核招待所提供收据一张，显示博越商务公司于2015年4月27日交纳卫生间劳务费1950元。现中核招待所向博越商务公司主张2015年8月1日之后的卫生费。2015年6月18日，中核招待所曾在博越商务公司承租房屋张贴安装电表的通知，内容为：因原有设备设施不配套，造成自2013年11月份以来租户各房间电费无法正常收取。为确保国有资产安全，中核招待所拟定于2015年6月23日至7月5日期间为各房间安装电表。为顺利完成电表安装工作，请您安排工作人员配合完成电表安装工作，并根据我方工作人员指引办理电表充值手续。因租户原因未能安装电表，造成本楼电费无法收取部分，由未安装电表租户承担。2015年10月24日，中核招待所工作人员曾以租户不让其在和平里七区15楼2层安装电表、进行捣乱为由报警，民警出警后反馈：现场是因为租户与物业因安装电表问题发生纠纷。经查，自2013年9月17日至2015年6月26日，和平里七区15楼共产生电费339029.05元，已先行由中核招待所支付。现中核招待所要求按照博越商务公司承租房屋间数所占15号楼未安装电表的房间数比例计收博越商务公司电费。另查，在博越商务公司提供的其与部分次承租人所签的《房屋租赁协议》中，约定了次承租人应向博越商务公司按实际用电量并按每度1.2元交纳电费。博越商务公司认可未向中核招待所支付过电费，但不认可中核招待所关于电费的计算方式。另查，2015年10月28日，中核招待所因委托北京橄榄树家政服务有限公司对堆放在和平里七区15楼二楼楼道和大门口通道公共区域的废弃物和垃圾进行清理，支付垃圾清运费1000元。2015年12月11日，中核招待所委托北京天通顺达建筑工程有限公司对和平里七区15楼二楼公用厕所进行修理，恢复卫生间基本功能，中核招待所为此支付工程款6500元。2015年12月23日，中核招待所委托北京恒汇达网络科技有限公司对和平里七区15楼二楼和三楼楼道监控进行维修，中核招待所支付监控设备费3000元。博越商务公司已向中核招待所交纳租金至2015年10月31日，此后的租金博越商务公司未向中核招待所交纳。2015年12月初，中核招待所曾向博越商务公司寄送《房屋租赁协议解除通知》，认为按照合同约定博越商务公司应于2015年10月的最后一周向中核招待所支付2015年11月至2016年1月期间的租金，但至2015年12月仍未交纳，故中核招待所要求依据合同约定解除与博越商务公司之间的租赁关系并要求博越商务公司承担相关违约责任。但中核招待所寄送的上述通知因未妥投被退回。中核招待所认可其收到博越商务公司租赁保证金8.4万元，中核招待所同意在双方租赁合同解除后用以冲抵博越商务公司所欠费用。因博越商务公司将其承租中核招待所的房屋转租给多个商户，中核招待所表示博越商务公司转租行为未经中核招待所允许，博越商务公司构成违约。对此，博越商务公司提供由中核招待所出具的落款日期为2013年7月24日的《房屋委托管理证明》，内容为“我单位同意将我单位所属位于北京市东城区和平里七区15号楼，共一千二百平方米的房屋委托北京博越超然商务服务有限公司管理，期限自2013年9月1日起至2018年10月31日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋”。中核招待所对博越商务公司提供的该《房屋委托管理证明》不予认可，但未提供相反证据。博越商务公司认为，涉案房屋产权单位为国务院机关事务管理局，中核招待所无权出租并获取租金，中核招待所与博越商务公司间的租赁关系应属无效。但博越商务公司并未就国务院机关事务管理局对涉案房屋不得出租、中核招待所与博越商务公司间租赁关系应属无效进行举证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案博越商务公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加开庭审理，应视为其放弃了相应答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中核招待所与博越商务公司之间的租赁协议系双方真实意思表示，相关约定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。博越商务公司虽主张涉案房屋产权单位为国务院机关事务管理局且该房屋不得出租，中核招待所与博越商务公司间的租赁关系应属无效，但博越商务公司并未举证，博越商务公司该项意见依据不足，法院不予采信。中核招待所认为，博越商务公司未经中核招待所同意擅自转租房屋构成违约，但博越商务公司将相关房屋转租给次承租人，次承租人在此经营并办理了营业执照，中核招待所亦在此处留有办公房屋，应当了解博越商务公司转租房屋的情况，但中核招待所一直未对此提出异议；且博越商务公司提供的《房屋委托管理证明》亦可证明中核招待所同意博越商务公司将房屋转租。故法院对中核招待所关于博越商务公司未经中核招待所同意擅自转租房屋构成违约的意见不予采纳。但博越商务公司目前仅向中核招待所支付租金至2015年10月31日，没有交纳后续租金；且博越商务公司自租用房屋以来，从未交纳过电费，且经中核招待所催要亦未交纳，中核招待所为明确用电数量、明晰权利义务而在博越商务公司承租区域安装电表并无不当，但中核招待所在安装电表过程中却因受到阻碍而报警。博越商务公司未向中核招待所支付租金的行为及经中核招待所催告后仍拒不交纳电费的行为构成违约，依据双方合同约定，中核招待所有权解除合同。现中核招待所要求解除双方之间相关协议的请求，于法有据，法院予以支持。因博越商务公司违约，中核招待所要求博越商务公司支付违约金50万元，符合双方合同之约定，法院予以支持。因双方之间的租赁关系解除，博越商务公司应将其承租中核招待所的房屋腾退给中核招待所；同时，博越商务公司应按约定向中核招待所支付自2015年11月1日至合同解除之日的房屋租金，并按合同约定的租金标准向中核招待所支付合同解除之后至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。关于电费，因自2013年9月17日至2015年6月26日，和平里七区15楼共产生电费339029.05元，法院结合博越商务公司承租面积所占15号楼总面积之比例，酌情确定博越商务公司应承担该期间电费为15万元。中核招待所主张2015年7月1日至博越商务公司实际腾退之日未安装电表区域的全部电费均由博越商务公司承担，缺乏依据，法院不予支持，中核招待所可待2015年7月1日后的电费金额明确后另行主张。中核招待所要求博越商务公司支付2015年8月1日之后的卫生费，符合双方之约定，法院予以支持。中核招待所收取博越商务公司租赁保证金8.4万元，应冲抵博越商务公司所欠中核招待所的费用。关于中核招待所主张的垃圾清运费1000元、二楼公用厕所维修工程款6500元及楼道监控设备费3000元，相关费用产生均基于博越商务公司承租房屋之外的公共区域，且中核招待所没有证据证明相应垃圾由博越商务公司堆放、厕所设施由博越商务公司破坏、监控设施原来就具备并遭博越商务公司破坏，中核招待所该三项主张依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于判决生效之日解除北京中核和平里招待所与北京博越超然商务服务有限公司之间的《房屋租赁协议书》、《室内卫生间及附属设施拆除委托协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》和《关于支付卫生费协议》；二、北京博越超然商务服务有限公司于判决生效后二十日内将其承租北京中核和平里招待所的北京市东城区和平里七区十五号楼的房屋腾空交还北京中核和平里招待所；三、北京博越超然商务服务有限公司于判决生效后七日内向北京中核和平里招待所支付自二〇一五年十一月一日起至判决生效之日止的房屋租金（按年租金九十万元计算，北京博越超然商务服务有限公司交纳的租赁保证金八万四千元冲抵相应租金）；四、北京博越超然商务服务有限公司于判决生效后三十日内向北京中核和平里招待所支付自判决生效次日起至北京博越超然商务服务有限公司实际腾空房屋之日止的房屋占用费（按每年九十万元计算）；五、北京博越超然商务服务有限公司于判决生效后七日内向北京中核和平里招待所支付电费十五万元；六、北京博越超然商务服务有限公司于判决生效后三十日内向北京中核和平里招待所支付自二〇一五年八月一日起至北京博越超然商务服务有限公司实际腾空房屋之日止的卫生费（按每月六百五十元计算）；七、北京博越超然商务服务有限公司于判决生效后七日内向北京中核和平里招待所支付违约金五十万元；八、驳回北京中核和平里招待所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，博越商务公司提交新证据，1、十二家公司的登记基本信息表，以证明中核招待所已于2015年10月24日收回了涉案房屋，已出租给十二家公司，并帮助他们办理了营业执照；2、网站下载的政府部门职责介绍网页和通话录音，以证明涉案房屋不能出租；3、实地拍摄涉案房屋的视频，以证明涉案房屋由中核招待所出租给了其他用户。中核招待所认为以上证据在一审时已经存在，不能作为二审新证据，法院不应予以采信。中核招待所对证据1的真实性认可，但证明的目的和关联性不认可，称实际状况是涉案房屋至今还由博越商务公司控制，中核招待所没有向十二家公司出租房屋；对证据2，中核招待所认为电话录音应系证人证言，在不能确认相关人员身份和证人未出庭的情况下，该证据不具有合法性，不认可其证明目的和关联性；中核招待所对证据3的真实性认可，证明目的不认可，认为此视频不能证明涉案房屋处于中核招待所的控制下。博越商务公司称，2015年10月25日、26日双方当时在派出所进行了调解，当时博越商务公司已将涉案房屋返还给了中核招待所，且涉案房屋注册办理工商执照的公司已与中核招待所之间签订了租赁合同。中核招待所称，没有对方所称的已返还涉案房屋的调解记录，而且涉案房屋到目前也没有返还给中核招待所。对此，中核招待所提交了一份博越商务公司出租涉案房屋的租赁协议复印件，以证明博越商务公司一直管理控制着涉案房屋。对该房屋租赁协议，博越商务公司表示不予认可。但博越商务公司未能就其所述的中核招待所已收回涉案房屋一节提供相应证据加以证明。博越商务公司以对中核招待所在一审提交的多份证据的真实性存疑为由，提出司法鉴定申请，要求对涉案《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》、《关于支付卫生费协议》中博越商务公司的合同专用章和孙逸签名的真实性进行鉴定，要求对《安装电表的通知》的实际形成时间与落款标注日期是否一致进行鉴定、对中核招待所提交的电费机打发票的真实性进行鉴定、对国务院机关事务管理局房地产管理司出具的《住所证明》的真实性进行鉴定。经本院庭审中核实，博越商务公司在本案一审审理期间开庭前的质证阶段对《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》及《住所证明》的真实性表示认可。中核招待所亦在一审法院审理期间提交了电费发票网上查询结果，认为博越商务公司申请对发票进行鉴定没有事实依据也没有必要。中核招待所在本案审理期间同时对电费的缴纳方式及计算方式进行了说明。中核招待所在一审法院审理期间提交了博越商务公司已于2015年1月和4月分别实际支付卫生费的银行进账单。博越商务公司表示没有交纳过卫生费，并要求对《关于支付卫生费协议》公章进行鉴定。中核招待所称，博越商务公司已经按照合同约定的每月650元的标准通过银行转账的方式实际支付过卫生费，中核招待所因此认为博越商务公司要求对《关于支付卫生费协议》公章进行鉴定没有事实依据也没有必要。博越商务公司在本院审理期间认可确实发生过该两笔款项，但表示不是交纳的卫生费。二审查明的其他事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案上诉人博越商务公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加开庭审理，一审法院视为其放弃了相应答辩和质证的权利，并依据博越商务公司在一审庭前质证阶段发表的质证意见及一审缺席审理查明的相关事实作出认定和处理，程序上并无不当。博越商务公司在一审审理期间未能及时到庭参加诉讼、依法行使答辩权，其应当承担相应的法律后果。博越商务公司以此为由不同意一审判决，该上诉理由不能成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中核招待所与博越商务公司之间的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，博越商务公司未对其主张的涉案房屋产权单位不同意出租一节提供充分证据加以证明，故博越商务公司该项上诉意见依据不足，本院不予采信。经本院庭审中核实，博越商务公司在本案一审审理期间开庭前的质证阶段对《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》及《住所证明》的真实性表示认可。基于博越商务公司已经在一审法院审理期间明确认可以上证据的真实性的相关事实，博越商务公司在本院审理期间对《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议书（修正案）》及《住所证明》的真实性又提出异议并据以提出鉴定申请，博越商务公司的鉴定申请依据不足，本院不予支持。博越商务公司未交纳2015年11月1日以后的租金，一审判决博越商务公司交纳租金及后续的房屋占用费并无不当。博越商务公司上诉称中核招待所已收回涉案房屋并出租给他人，其不应承担2015年10月31日后的房屋占用费，但博越商务公司上诉提交的登记基本信息表及视频不能证明中核招待所已收回涉案房屋，博越商务公司亦未能提交证据证明在涉案房屋中已经注册办理工商执照的公司已与中核招待所之间就涉案房屋的使用另行签订了租赁合同，故博越商务公司未能就其上诉所称的中核招待所收回涉案房屋的事实提供充分证据加以证明，博越商务公司拒绝交纳租金及房屋占用费的该项上诉意见依据不足，本院不予采信。博越商务公司自租用房屋以来未交纳过电费，亦未交纳2015年11月1日以后的租金，一审法院据此判决解除双方之间的相关协议、博越商务公司腾退涉案房屋并由博越商务公司支付违约金及电费，符合双方的合同约定。关于博越商务公司上诉所称电费数额问题，一审法院结合涉案房屋的实际情况酌情确定博越商务公司应承担的自2013年9月17日至2015年6月26日期间的电费数额并无不当。博越商务公司未能就其上诉所称的涉案房屋没有电源、没有产生电费一节提供相应证据加以证实，博越商务公司的该项上诉理由事实依据不足，本院不予采信。至于博越商务公司上诉提出要求对中核招待所提交的电费机打发票的真实性进行鉴定的问题，中核招待所提交了电费发票网上查询结果对发票的真实性进一步进行佐证，博越商务公司未能就其异议提供相反证据加以证实，故博越商务公司的该项鉴定申请没有依据，本院不予支持。对于博越商务公司提出的对《安装电表的通知》进行鉴定的申请问题，本院认为，该通知系中核招待所单方出具，不影响本案判决结果的认定，且双方确因涉案房屋安装电表问题发生过纠纷，故本院对博越商务公司的该项鉴定申请亦不予支持。关于博越商务公司上诉表示其并未与中核招待所签订《关于支付卫生费协议》并要求对该协议进行公章鉴定的问题，本院认为，中核招待所提交了博越商务公司已于2015年1月和4月两次分别实际支付卫生费的银行进账单，博越商务公司的实际付款行为和支付数额与双方签订的《关于支付卫生费协议》的约定相符，可以互相印证，博越商务公司提出的鉴定申请依据不足，且没有正当理由，本院不予支持。一审法院依此判决博越商务公司支付卫生费，并无不当，博越商务公司的该项上诉请求不应得到支持。关于博越商务公司上诉所提一审法院未对其反诉进行判决的问题，因反诉的性质系属于独立的诉讼请求，博越商务公司在一审法院审理期间未交纳反诉费，一审判决未予处理并无不当，不影响博越商务公司依法另行行使诉权，博越商务公司就此可以另行解决。综上所述，博越商务公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22450元，由北京博越超然商务服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 平审 判 员  李明磊审 判 员  何江恒二〇一七年十一月二十日法官助理  何海云书 记 员  刘梦辰