湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0525民初1124号原告(反诉被告)：张光贵，男，1952年11月23日出生，汉族，湖北省远安县人，住远安县，原告（反诉被告）：张玉华，女，1977年10月5日出生，汉族，湖北省远安县人，住远安县，原告（反诉被告）：张彩云，女，1979年4月1日出生，汉族，湖北省远安县人，现住广州市花都区，原告张玉华、张彩云委托诉讼代理人：张光贵，系二原告父亲。特别授权代理。被告（反诉原告）：宜昌市千秋置业有限公司，住所地远安县鸣凤镇解放路26号远安鸣凤支行办公楼二楼，统一社会信用代码91420525553942313D。法定代表人：贾志刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：易俊，湖北沮城律师事务所律师。特别授权代理。原告(反诉被告)张光贵与被告（反诉原告）宜昌市千秋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，本院依职权追加张玉华、张彩云为共同原告，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张光贵、被告法定代表人贾志刚及委托诉讼代理人易俊到庭参加诉讼。双方申请庭外和解未达成一致。本案现已审理终结。原告张光贵、张玉华、张彩云向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金79570元；2、判令被告赔偿原告临时安置补助费21631.92元。事实和理由：原告系被告开发楼盘的回迁户，双方于2012年2月25日签订拆迁安置补偿协议，并于2013年11月2日签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鸣凤镇东门路××单元××室商品房××套，同时双方在回迁协议中约定被告应当在2014年3月31日前将该房交付原告使用，然而截至2016年3月底，被告仍没有达到交房条件，且至今无法为原告办理房产证，依据双方签订的回迁协议及购房合同约定，被告理应承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金和逾期回迁的临时安置补助费。被告宜昌市千秋置业有限公司辩称：原告起诉超过诉讼时效，双方约定的交房时间为2014年12月28日，原告自该次日起就知道或者应当知道自己的权利受到侵害，诉讼时效就应该从次日起计算，已超过两年诉讼时效而丧失胜诉权，应当驳回全部诉讼请求。另外，按照房屋买卖合同补充协议第4条第三款约定，原告未按期交纳购房款、第一年物业费和房屋办证费，被告有权拒绝交房或者履行本合同其它义务，且不承担由此产生的逾期交房和应由被告履行的办理权属登记逾期的责任，原告违约在先，被告不应承担任何违约责任。本案存在两个合同，即安置补偿协议和房屋买卖合同，均约定了违约责任，延期回迁的安置补偿和延期交房违约金不能重复计算。另，被告主张有七项不可抗力因素导致逾期交房，不应由被告承担违约责任，分别是：1、2013年5月21日，远安县某工地发生塔吊倒塌安全事故，根据远安县住建局《关于全县在建建设工程停工的紧急通知》要求，停工40天；2、2013年11月20日，襄樊市南漳县金南漳国际大酒店项目工地发生高支模坍塌安全事故，根据湖北省住建厅《关于认真贯彻落实省政府领导指示切实加强建筑安全生产工作的紧急通知》要求，停工30余天；3、因“5.21”安全事故影响，湖北省建设工程质量安全监督总站对全省建筑工地巡查，下发执法建议书，停工40余天；4、为确保居民正常休息和控制噪音，远安县环保局发文规定盛世中央项目每天午间停止施工2小时，经测算，影响工期38天；5、2014年1月19日，远安县鱼林溪磷矿发生安全事故，根据远安县住建局《关于全县在建工地立即停工的紧急通知》要求，停工40余天；6、拆迁中因租赁户雷秀芳拒不搬迁，造成工程延期5个月；7、因下暴雨2个月、高考6天、法定节假日26天等原因造成停工合计3个月2天。反诉原告宜昌市千秋置业有限公司向本院提出反诉请求：依法判令反诉被告退还反诉原告多支付的安置补助费8947.29元。事实和理由：反诉原告于2012年2月25日与反诉被告达成协议后，按照协议约定向反诉被告支付了93900元安置补助费，之后又多支付了24000元安置补助费，反诉被告于2015年8月21日回迁，反诉原告共逾期了16.7个月，按照安置补偿协议计算逾期应该补给反诉被告的安置补助费为15052.71元，将该金额在多支付的安置补助费24000元中扣除后，反诉被告应当退还反诉原告安置补助费8947.29元。反诉被告张光贵、张玉华、张彩云对反诉原告宜昌市千秋置业有限公司的反诉辩称，对反诉原告所说的多支付24000元安置补助费不予认可，双方于2012年2月25日签订了安置补偿协议，载明的安置补助费是93900元，当天另外领取了24000元属实，但这个钱是当时拆迁办的工作人员为了动员拆迁，三方沟通协商达成一致后，由反诉原告向反诉被告支付的拆迁损失，是反诉被告同意搬迁而达成的补偿款，并不是多支付的安置补助费，和93900元安置补助费无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《房屋拆迁补偿安置协议》中列明的临时安置补助费27040元系双方达成约定而进行补偿的一部分，按照协议约定，因被告原因未确保原告张光贵按照约定时间回迁的，需另付临时安置补助费，并非在该27040元临时安置补助费中抵扣；2、原告张光贵在签订《房屋拆迁补偿安置协议》当天除领取该协议约定的补偿合计93900元外，另在被告处领取了24000元，领款单载明系拆迁补偿款，并非安置补助费，且有拆迁工作人员张文宝予以证明系房屋补偿，本院认定该24000元系因房屋被拆迁进行补偿的款项，并非多领取的临时安置补助费；3、关于不可抗力认定，被告主张的事项中有远安塔吊倒塌事故停工、南漳高支模坍塌事故停工、远安鱼林溪磷矿安全事故停工系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力，本院予以认定，其它事项不符合不可抗力，不予认定，根据停复工安排情况，本院确认远安塔吊倒塌事故停工天数为40天、南漳高支模坍塌事故停工天数为29天、远安鱼林溪磷矿安全事故停工天数为36天（已扣除2014年1月31日至2月6日春节法定节假日7天）；4、关于交房时间，被告主张已于2015年5月25日贴出告示通知交房，但告示内容显示仅针对2号楼的交房，未提及原告所在楼栋的交房时间，对此不予认定，原告主张于2015年8月21日拿到房屋钥匙时被告未达到交房条件，视为仍未交房，从双方签字并认可的《盛世中央房屋交付验收单》内容及《宜昌市商品房买卖合同》第九条、第十一条约定内容可以认定，原告张光贵未拒绝交接并于2015年8月21日对房屋转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，视为被告于2015年8月21日将房屋交付原告张光贵使用，基于《房屋拆迁补偿安置协议》内容可以认定，该时间亦为原告张光贵回迁时间。本院经审理认定事实如下：原告张光贵与宋明凤系夫妻，育有子女张玉华、张彩云两名。2012年2月25日，原告张光贵与被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定由被告拆迁原告张光贵位于远安县东门路××号房屋（房产证号：远安县房权证鸣凤镇字第××号，房屋建筑面积112.67㎡）用于建设盛世中央公馆项目，由被告向原告张光贵支付装潢装修补偿费、临时安置补助费、附属物补偿费、搬迁奖励、搬迁补助费合计93900元，另，双方采取自主选房方式进行房屋产权置换，由原告张光贵在盛世中央公馆商品房中选取一套，被告在原告张光贵被拆迁房屋面积上无偿补偿20㎡，即132.67㎡，若原告张光贵选取的商品房面积超出该面积，则由原告张光贵按照开盘价格标准向被告支付多出面积的差价即可购得该商品房所有权。同时约定，被告应确保原告张光贵在2014年3月31日前回迁，因被告原因不能回迁的，被告继续按每月8元/㎡（以被拆迁房屋面积计算）标准另外向原告张光贵支付临时安置补助费。签订该协议当天，原告张光贵在被告处领取协议约定补偿款93900元，被告向原告张光贵出具承诺书，约定商品房多出面积购买价格按照1900元/㎡结算差价。其后，原告张光贵与妻子宋明凤搬至远安县临沮廉租房小区租住。2013年11月2日，原告张光贵及宋明凤作为共同买方与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定由原告张光贵及宋明凤购买被告开发的盛世中央公馆1-031201号房屋，房屋建筑面积139.84㎡，房屋单价及总价款未在合同上列明。同时约定，被告应在2014年12月28日前向原告张光贵及宋明凤交付房屋，如未按该合同约定期限交房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房期限第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告张光贵及宋明凤支付已交付房价款万分之三的违约金。签订该合同当天，原告向被告补交多出面积的房款13623元（多出面积7.17㎡×1900元/㎡）。2015年7月28日，宋明凤去世。2015年8月21日，被告将合同约定的房屋交付原告张光贵使用。原告张光贵诉至法院，主张被告支付逾期交房违约金及因被告原因逾期回迁的临时安置补助费。本院依照《中华人民共和国继承法》规定，追加作为宋明凤合同债权继承人的张玉华、张彩云为共同原告。本院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、《宜昌市商品房买卖合同》均为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务，违约则应承担相应的违约责任。《房屋拆迁补偿安置协议》系双方就房屋拆迁补偿方面达成的约定，《宜昌市商品房买卖合同》系双方就购买商品房方面达成的约定，前者关于另外支付临时安置补助费之约定系对不能按时回迁之违约补偿，后者关于逾期交房违约金之约定系对逾期交房之违约补偿，性质不同，且并无明显过高情况，本院认为应当同时适用，因被告原因既存在逾期交房又存在逾期回迁情况的，应当承担两份合同各自的违约责任，不存在冲突。本院对原告关于由被告支付逾期交房违约金及临时安置补助费的诉讼请求予以支持。被告以《宜昌市商品房买卖合同》补充协议第四条第三款约定有“买受人未付清该房屋所有房价款（含办理权属证书相关费用及预交第一年物业服务费）时，出卖人有权拒绝交付该房屋或履行本合同及补充条款约定的其他义务，且不承担由此产生的逾期交房和应由出卖人履行的办理权属登记逾期责任……”为由，认为原告未按期交纳购房款、第一年物业费和办理权属证书费用，被告有权拒绝交房并不产生逾期违约，本院查明原告已按期交纳应当补交的购房款，不存在违约情况，对未预交第一年物业费即可拒绝交房并不承担逾期交房违约责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该格式条款属于加重对方责任，权利义务显失对等性，且收取物业费的主体不应是被告，该条款无效，对于未交纳办理权属证书费用，从该条约定内容来看，应属仅对办理权属证书方面的约定，即若原告未交纳办理权属证书费用，则被告不承担逾期办理权属证书的违约责任，而并非可以拒绝交房和不承担逾期交房违约责任，原告在诉讼过程中已撤回关于支付逾期办证违约金的诉讼请求，本案中不涉及逾期办证争议，因此，对被告该抗辩，本院不予支持。关于诉讼时效及溯及力问题。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”被告逾期交房行为发生并持续存在于2017年10月1日之前，无对《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效溯及既往的特别规定，因此本案关于原告的诉讼请求应当适用《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效规定。关于逾期交房违约金。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算，则原告关于支付逾期交房违约金诉讼请求的诉讼时效应从约定交房时间次日开始，即从2014年12月29日起计算两年，原告起诉日期为2016年12月19日，不存在超过诉讼时效的情况，逾期交房违约金应从2014年12月29日计算至实际交房的前一天，即2015年8月20日，逾期天数为235天，双方于2013年11月2日签订《宜昌市商品房买卖合同》后，发生不可抗力情况有南漳高支模坍塌事故停工29天、远安鱼林溪磷矿安全事故停工36天，不应由被告承担该部分的违约责任，故被告在逾期交房方面违约天数为170天。因双方约定以产权置换方式购房，合同中并未列明房屋单价及总价款，虽原告张光贵按照1900元/㎡标准仅支付多出面积差价，但应视为原告张光贵已交付全部房价款，按照1900元/㎡及房屋面积139.84㎡计算，即已支付房价款为265696元，逾期交房违约金为13550.5元（265696元×170天×0.0003）。关于临时安置补助费。同理，原告关于支付临时安置补助费诉讼请求的诉讼时效应从约定回迁时间次日开始，即从2014年4月1日计算两年，原告起诉日期为2016年12月19日，则2014年12月19日之前的（2014年4月1日至2014年12月18日）临时安置补助费诉请已过诉讼时效，对该部分的诉讼请求，本院不予支持。从2014年12月19日至2015年8月20日期间未过诉讼时效，逾期天数为245天，双方于2012年2月25日签订《房屋拆迁补偿安置协议》后，发生不可抗力情况有远安塔吊倒塌事故停工40天、南漳高支模坍塌事故停工29天、远安鱼林溪磷矿安全事故停工36天，不应由被告承担该部分的违约责任，则因被告原因逾期回迁违约天数为140天，应由被告另外支付的临时安置补助费为4206.3元（112.67㎡×8元/㎡×140天÷30）。另，本院查明事实认定被告不存在向原告张光贵多支付临时安置补助费的情况，对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条规定，判决如下：一、被告宜昌市千秋置业有限公司于本判决生效后五日内向原告张光贵、张玉华、张彩云支付逾期交房违约金13550.5元、临时安置补助费4206.3元，合计17756.8元；二、驳回原告张光贵、张玉华、张彩云其它诉讼请求；三、驳回反诉原告宜昌市千秋置业有限公司诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2400元,由原告张光贵、张玉华、张彩云承担1995元、被告宜昌市千秋置业有限公司承担405元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长 刘 杨审判员 林桂玲审判员 郑小清二〇一七年十一月十七日书记员 胡雪琴