陕西省蓝田县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0122民初1120号原告：郗秀芳，女，1941年1月1日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：张园斐，陕西群鑫律师事务所律师。被告：张英平，男，1969年6月17日出生，汉族，农民。被告：李涛平，女，1976年6月5日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：田丽，陕西白鹿原律师事务所律师。被告：徐立宁，男，1972年4月28日出生，汉族，居民。原告郗秀芳与被告张英平、李涛平、徐立宁确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郗秀芳及其委托诉讼代理人张园斐、被告张英平、被告李涛平及其委托诉讼代理人田丽出庭参加诉讼，被告徐立宁经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告郗秀芳向本院提出诉讼请求：依法确认三被告张英平、李涛平、徐立宁签订的购房合同无效。事实与理由：2010年10月，原告郗秀芳从被告徐立宁处购买徐立宁位于蓝关街道办事处西关村公安局家属楼北楼东单元西户的一套三室一厅房屋及煤房，双方签订房屋转让协议，原告郗秀芳依约定付清房屋转让款100000元，徐立宁将房屋钥匙及房产证交给原告郗秀芳。被告张英平系原告郗秀芳儿子，2012年3月份，被告张英平在原告豪不知情的情况下，与徐立宁另行签订购房合同，并将签订时间提前到2005年4月10日。而在房屋过户手续时，被告李涛平的名字才被添加在徐立宁与张英平签订的合同上，致使郗秀芳购买的房屋过户到被告张英平和李涛平名下。2016年被告李涛平与被告张英平因离婚纠纷一案牵扯出该房后，原告郗秀芳才得知自己购买的房屋已被被告私下办理过户手续。三被告的行为严重侵犯了原告的合同权益，原告诉至法院，请求确认三被告签订的合同无效。被告张英平辩称，原告所称属实，被告张英平是在其母亲郗秀芳不知道的情况下把房产证拿走的，去房管所办理了过户登记。被告李涛平辩称，2010年3月份李涛平与张英平认识，同年6月21日办理结婚登记并同居生活。婚后，李涛平、张英平、徐立宁签订了购房合同。该购房合同是双方真实意思表示，具有法律约束力。购房合同落款为2005年4月10日，是为了少交税款，将时间提前，2011年后李涛平、张英平已实际取得占有了房屋，房屋购房款是李涛平及张英平共同出资，并由李涛平对房屋进行了装修并使用至今。购房合同发生了法律效力，并办理了过户登记手续，发生了物权转移，现该房屋的实际权力人为李涛平及张英平，原告不具有该不动产的物权，其主体不合法，应依法驳回起诉。办理该涉案房屋的转移登记时，是张英平、李涛平和实际出卖人徐立宁订立的购房合同。该合同为买卖双方的真实意思表示，并由双方亲笔签名。2012年3月30日买卖双方再次签订了《房地产买卖契约》进一步确认了买卖行为意思表示的真实性。原告即便是和徐立宁签订了购房合同，根据《物权法》的规定也未取得房屋的所有权，原告不适格，应当驳回其起诉。被告徐立宁未答辩。原告郗秀芳围绕诉讼请求提供以下证据：1、２０１０年１０月１７日房屋转让协议，证明原告与被告徐立宁签订的房屋转让协议真实有效；2、三被告２００５年４月１０日购房合同、房屋产权证书及契税完税证、交易费收据、徐立宁的房屋产权证、（2016）陕0122民初617号民事判决书。证明郗秀芳购买徐立宁的房屋按照协议约定支付了房屋价款100000元，2010年前张英平、李涛平互不认识；三被告签订落款为2005年的虚假购房合同，被告张英平并未支付合同价款，在郗秀芳不知情的情况下将郗秀芳购买的房屋过户到被告张英平、李涛平名下，导致郗秀芳无法过户该房屋。被告张英平未提交证据。被告李涛平提供2005年4月10日购房合同、完税证、房屋所有权证、三被告身份证明、徐立宁及陈晓茹结婚证、配偶证明、2012年3月30日张英平、李涛平、徐立宁再次签订的《房地产买卖契约》、房产转移登记申请书及申请人情况及登记表，证明李涛平、张英平与徐立宁签订的购房合同真实合法，且已办理了产权登记手续。本院与被告徐立宁、徐立宁之妻陈晓茹、郗秀芳外甥张颖做了谈话笔录并调取蓝田县人民法院（2016）陕0122民初617号卷宗。1、与徐立宁的谈话笔录，徐立宁称：其将本案争议的房屋卖给了郗秀芳；郗秀芳和其外甥张颖到他家先后给了徐立宁10万元房款,徐立宁把房产证及钥匙给了郗秀芳；2005年4月10日的合同是张颖拿去让徐立宁签的，张英平和李涛平没来和其见面，且为了逃税，把时间提前了；给张英平和李涛平办房产证的时候，郗秀芳不在场；郗秀芳提交的徐立宁与郗秀芳签订的合同是真实的。郗秀芳没有向徐立宁说过把房产证办到李涛平和张英平名下，张英平和李涛平办房产证的时候徐立宁也没告诉郗秀芳。2、与陈晓茹的谈话笔录中，陈晓茹称：当时陈晓茹知道是把房子卖给郗秀芳了；办房产证的时候，徐立宁、陈晓茹、张颖、张英平在场，李涛平是否在场记不清了，郗秀芳不在场。3、与张颖的谈话笔录，张颖称：郗秀芳系其姨母，2010年左右，郗秀芳找张颖，说想买套二手房，张颖找到徐立宁蓝关镇西关新村公安局家属楼北楼东单元的房子，徐立宁说要100000元，郗秀芳分两次把钱给徐立宁，每次给了50000元，两次给钱的时间、地点、支付方式，张颖记不清了，徐立宁说郗秀芳把钱给完了，让把协议签了，张颖就答应了，张颖作为见证人，双方签订了购房合同，合同是张颖写的，中证人也是张颖签的字，当时徐立宁把钥匙给郗秀芳了，房产证是否给郗秀芳张颖记不清了；后来张英平找到张颖，说想把房子办到他名下，张颖问张英平，其母郗秀芳是否知道，张英平说知道，张颖问需不需要给郗秀芳打个电话，张英平说不需要；张颖联系了徐立宁，张英平、徐立宁和张颖一起写了购房协议，为了少交契税把价格写成了78000元，时间写到2005年4月15日，当时李涛平没有签字，后来李涛平怎么签上去的，张颖不知道；郗秀芳没有对张颖说过把房产证办到张英平和李涛平名下，张颖也未给郗秀芳说过把房产证办到张英平和李涛平名下的事，给李涛平、张英平办房产证时，张颖不在场。4、蓝田县人民法院（2016）陕0122民初617号卷宗第42页庭审笔录载明：李涛平承认落款日期为2005年4月10日的购房合同其签名是在房管所的时候加上去的。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、２０１０年１０月１７日房屋转让协议的真实性及郗秀芳是否支付100000元房款。原告郗秀芳提供２０１０年１０月１７日房屋转让协议，（2016）陕0122民初617号民事判决书在查明事实部分证实了2０１０年１０月１７日房屋转让协议的真实性及郗秀芳支付100000元房款的事实。本院与徐立宁、张颖、陈晓茹的谈话印证了，原告郗秀芳、徐立宁签订房屋转让协议是双方真实意思表示，且郗秀芳支付了房款。2、2005年4月15日的合同是否真实。（2016）陕0122民初617号民事判决书在查明事实部分认定张英平与徐立宁签订虚假购房合同，将购房时间写为2005年4月10日，又将李涛平的姓名亦写在购房合同上，并在房屋管理部门办理了房屋登记手续。张英平的当庭陈述、本院与徐立宁、张颖、陈晓茹的谈话证明2005年4月15日的合同时间是虚构的，张英平、李涛平并未交付78000元房款。故2005年4月15日的合同不是徐立宁与张英平、李涛平真实意思表示；张英平、李涛平并未交付78000元房款。3、郗秀芳对三被告签订合同、办理房产证是否知情，原告郗秀芳、被告张英平的当庭陈述、与徐立宁、张颖、陈晓茹的谈话互相印证，证明被告张英平、李涛平、徐立宁及陈晓茹办理房产证时，郗秀芳不在场。庭审中无证据证明原告郗秀芳对三被告另行签订2005年4月10日购房合同并将房屋产权证办到张英平、李涛平名下知情。经审理查明：被告张英平系原告郗秀芳之子。2010年6月21被告张英平、李涛平登记结婚。2010年10月17日，原告郗秀芳与被告徐立宁签订房屋转让协议，协议载明：徐立宁自愿将蓝关镇西关新村公安局家属楼北楼东单元二楼西户一套三室一厅（70㎡及煤房有偿转让给郗秀芳）；经双方协商同意，房屋转让费用为壹拾万元整，交款方式：二0一0年十月十七日郗秀芳将房款交清，徐立宁将房屋及煤房钥匙及房产证移交给郗秀芳。本协议一式三份，中证人，转让人，受让人各执一份。原告郗秀芳向徐立宁付款100000元后，受让人郗秀芳、转让人徐立宁、中证人张颖分别在转让协议上签字，中证人张颖系郗秀芳外甥。此后张英平、徐立宁另行签订落款日期写为2005年4月10日的购房合同，约定：甲方徐立宁,乙方张英平、李涛平,甲方自愿将其坐落于蓝关镇西关新村公安局家属楼北楼东单元二楼西户一套家属楼面积70平方米，售给乙方，房产证号为：蓝房权字24**号；乙方一次性付清房款：柒万捌仟元整（78000元）；甲方协助依法办理房产证，费用由乙方负担；本合同一式两份，双方自签字之日起生效。合同中李涛平的签字是办理房产证时被告李涛平补签上去，被告张英平、李涛平未支付房款。2012年3月至4月被告张英平、李涛平与被告徐立宁、徐立宁之妻陈晓茹将该房屋产权证办到张英平、李涛平名下。随后张英平、李涛平对房屋进行装修，并在该房屋内共同生活。庭审中无证据证明原告郗秀芳对三被告另行签订落款日期写为2005年4月10日的购房合同并将房屋产权证办到张英平、李涛平名下知情。2016年3月张英平诉至本院要求与李涛平离婚纠纷，请求判令本案争议的蓝关镇西关新村公安局家属楼北楼东单元二楼西户房屋归其所有。原告郗秀芳由此得知其购买的房屋被三被告私下办理过户手续，原告诉至本院，请求：确认被告张英平、李涛平、徐立宁签订的2005年4月10日的购房合同无效。庭审中，被告张英平不同意调解，本案无法调解。本院认为，原告郗秀芳与被告徐立宁20**年10月17日签订房屋转让协议出于自愿，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原告郗秀芳已支付100000元购房款，履行了合同义务。被告张英平、李涛平、徐立宁签订的落款日期为2005年4月10日的购房合同虚构了房屋转让价格和合同签订时间，合同签订后被告张英平、李涛平并未实际支付房款，三被告签订合同只是为了将房屋产权证书办理至被告张英平、李涛平名下。本案中无证据证明原告郗秀芳对三被告另行签订2005年4月10日购房合同、将房屋产权证办到张英平、李涛平名下知情。三被告签订的2005年4月10日的购房合同存在恶意，侵犯了原告郗秀芳的2010年10月17日房屋转让协议的合同权利。2012年3月30日张英平、李涛平、徐立宁再次签订的房地产买卖契约是基于2005年4月10日的购房合同签订的，同样在原告郗秀芳不知情的情况下签订，亦未支付房款，故并不影响对2005年4月10日购房合同效力的认定。综上所述，三被告签订的2005年4月10日购房合同无效，原告的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：被告张英平、李涛平、徐立宁签订的落款日期写为2005年4月10日的购房合同无效。案件受理费100元（原告已预交），由被告张英平、李涛平、徐立宁负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毛朝晖代理审判员  刘 贤代理审判员  惠文娟二〇一七年十一月十三日书 记 员  陈 妍