陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕10民终515号上诉人（原审被告）：胡从国，男，生于1963年6月2日，汉族，农民，住陕西省商南县。被上诉人（原审原告）：商南县服装工业有限责任公司。住所地：陕西省商洛市商南县。法定代表人：邱祚祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张慕春，陕西秦东律师事务所律师。上诉人胡从国因与被上诉人商南县服装工业有限责任公司（以下简称：服装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省商南县人民法院（2017）陕1023民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡从国上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的起诉。主要事实与理由：一、原审判决认定上诉人于2015年8月18日交房没有事实依据，该认定错误。上诉人和被上诉人对2015年2月1日之前的租房时间、年租金标准、租金交付情况没有异议。双方争议的焦点是上诉人于2015年8月18日交还房屋还是2015年7月18日交还房屋。上诉人是2015年7月18日将租赁房屋交还给被上诉人。上诉人提供的证据是将租赁房屋的家俱搬出后放置于邓发枝屋内的照片和邓发枝的证言。被上诉人对该证据无异议，原审判决也认可。该证据能证明上诉人于2015年7月16日开始从租赁房屋中搬离，2015年7月18日搬家结束，当天就将租赁房屋的钥匙交给了被上诉人。被上诉人认为上诉人于2015年8月18日交还租赁房屋，其申请证人唐乾坤、陈海斌出庭作证。但唐乾坤是继任租房者，与被上诉人有利害关系，其证言效力低。且上诉人将租赁房屋的钥匙交给了被上诉人，而不是直接交给证人唐乾坤，唐乾坤于2015年8月18日开业，与上诉人交还租赁房屋的钥匙没有任何关系。证人陈海斌的证言，只能证明上诉人交还租赁房屋后拆除顶棚的时间，不能证明上诉人交还租赁房屋的钥匙的时间。且拆除租赁房屋的顶棚与交房是两个时间段发生的事，二者之间没有必然联系。二、上诉人不拖欠被上诉人的房租。上诉人已交纳2015年的房租12.5万元，双方已经认可。上诉人交纳水电费10650元，其中多交水电费10000元，抵2015年的房租。2015年2月1日至2015年7月18日共5个月18天，每月租金2.5万元，租金共计139795元，已交租金135000元，剩余的4795元是被上诉人的一楼广告部使用的电费，2016年4月12日计算水电费时已经扣除。原审判决上诉人租房时间为6个月18天错误，认定上诉人拖欠被上诉人房租39145元没有事实依据。被上诉人服装公司口头辩称，上诉人实际交房时间是2015年8月18日。有以下证据可以证实：1、清理垃圾的工人可以证明，工人把垃圾清理完之后才把钥匙交回。2、之后的承租人唐乾坤可以证明，其提前预交了定金，急于拿到房子的钥匙，其8月19日才开始装修。3、原始的对账记录，证明房屋租金及水电费均计算至2015年8月18日。4、2016年4月12日上诉人交纳水电费650元、房租10000元，并在这一天双方又对了一次帐，水电费650元来源于对账单。关于水电费的问题，2015年8月19日和2016年4月12日的对账单很详细，能证明房租和水电费计算到2015年8月18日，而不是2015年7月18日。广告部使用的水电费719元，已从上诉人的帐上扣减。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。服装公司向一审法院起诉请求：1.由被告胡从国支付房租40000元和迟付租金的利息（日3‰，自2015年2月1日计算至本案执行清结止）；2.被告胡从国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年下半年，被告胡从国与原告服装公司法定代表人邱祚祥口头约定租赁服装公司一楼门面房五间，用于经营祥盛大药房，租期自2013年2月1日至2018年1月31日，年租金30万元。被告胡从国的营业执照系2013年开业前办理。2013年、2014年的房屋租赁费，双方均无争议。2015年7月中旬，被告胡从国着手从原告服装公司搬离，将药柜搬至证人邓发枝家里存放，同年8月18日，将药房隔离墙砸掉并向邱祚祥交回房屋钥匙。被告胡从国于2015年5月11日通过农业银行向邱祚祥转账20000元；2015年6月，邱祚祥从祥盛大药房财务处拿现金30000元；2015年7月24日，胡从国通过农商银行向邱祚祥转账60000元；邱祚祥妻子于2015年下半年从祥盛大药房财务处拿现金5000元；2016年4月12日，胡从国向邱祚祥支付10650元，共计125650元。一审法院认为，原告服装公司的法定代表人邱祚祥与被告胡从国口头约定的房屋租赁合同合法有效，两人均按照约定履行了2013年、2014年的合同义务。被告胡从国在合同成立生效后才注册成立公司，故本合同主体为服装公司与胡从国个人。本案争议焦点在于被告胡从国搬离争议房屋的时间为2015年7月18日还是8月18日，邱祚祥认可胡从国自2015年7月份开始搬家，但交付钥匙的时间是将房屋清理干净并当面用钥匙试门的时间，这也是房屋租金截止计算的时间，为此提供了证人唐乾坤、陈海斌出庭作证。被告胡从国辩解交付钥匙的时间是2015年7月18日，但提交的相关证据是其开始搬家的时间，无法得出何时交钥匙的结论，因此对该辩解意见不予采纳，交还房屋的时间认定为2015年8月18日。关于2015年的租金，双方均认可每年30万元，每月2.5万元，自2月1日起算，因此原告服装公司应收租金164795元（2.5万元×6个月＋30万元÷365天×18天）。被告胡从国辩解已支付租金135650元，但未提交相关证据证实，本院依法不予采纳。胡从国最后交付的10650元包含了水电费，原告陈述房屋租赁费10000元，水电费650元，但被告胡从国予以否认，且未在水电费对账单上签名，原告服装公司对此未提供其他证据印证，因此该笔费用确定为房屋租金。扣除被告胡从国已经支付的125650元，还应当再支付39145元。关于原告请求的利息问题，原告提交的书面房屋租赁合同虽有迟交房租加收利息的约定，但被告胡从国未在合同上签字且未认可口头对此约定过，因此对于原告该请求，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告胡从国于本判决生效之日起十日内支付原告商南县服装工业有限责任公司房屋租赁费39145元；二、驳回原告商南县服装工业有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费800元（原告已预交），减半收取400元，由原告商南县服装工业有限责任公司负担50元，被告胡从国负担350元。二审审理中，上诉人胡从国提供了两份调查笔录，即朱发财调查笔录和韩诗民调查笔录，证明上诉人从租赁房屋中搬走的时间。经质证，被上诉人服装公司认为，被上诉人不清楚这两个证人是否给上诉人搬家，但上诉人最后一天搬家这两个证人没有参与，且这两个证人只说到搬家问题，没有说到交钥匙问题，不能证明被上诉人的证明目的。本院经综合审查：上诉人提供的两份调查笔录中没有记载交还租赁房屋钥匙的内容，不能证明上诉人的证明目的，该两份调查笔录不予采信。二审查明的案件事实，与一审认定一致。本院认为，本案争议的焦点是租赁房屋返还的时间，及房屋租金是否付清。双方当事人达成口头租赁房屋协议，合法有效，应受法律保护，双方应按约定内容全面履行。被上诉人在一审申请证人唐乾坤、陈海斌出庭作证，及提供的其他证据，能相互印证，证明上诉人于2015年8月18日向被上诉人交还租赁房屋的钥匙。二审中上诉人称其交还租赁房屋的钥匙时，打扫卫生的韩诗民在场，能证明上诉人于2015年7月18日交还租赁房屋的钥匙，但其提供的韩诗民的调查笔录中没有记载交还钥匙的内容。因此上诉人称其于2015年7月18日向被上诉人返还租赁房屋的观点不能成立。本案租赁房屋的返还时间应为2015年8月18日，租赁房屋的租金应计算至2015年8月18日。上诉人认为房屋租金应计算至2015年7月18日不能成立。上诉人称其已付清租赁房屋的租金。但该观点无证据证实且租金计算的期限错误，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人胡从国负担。本判决为终审判决。审 判 长  文改云代理审判员  王 倩代理审判员  李從熇二〇一七年十一月十七日书 记 员  宁 赟