大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6985号原告：亿达物业管理有限公司。法定代表人：于世平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，系该公司员工。被告：李春风，女。委托诉讼代理人：吕明勤，男，系被告丈夫。原告亿达物业管理有限公司与被告李春风物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告李春风及其委托诉讼代理人吕明勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠物业费7,778.9元及逾期交费违约金（欠费起始日是2014年1月1日，从2014年4月11日起分段计算违约金，2014年4月11日起计算至2017年6月6日按照同期银行贷款利率计算违约金是611.45元。自2017年6月7日起至实际支付之日止的违约金，按同期贷款利率计算）。事实和理由：被告系第五郡一号地3号楼房屋的业主，房屋面积97.48平方米，原告为案涉房屋提供物业服务。按照物业服务合同的约定，案涉房屋的物业服务费标准为人民币1.9元/月/平方米，按约定应向原告交纳自2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业费7,778.9元，但被告一直拒绝缴费，直至2017年6月6日产生违约金611.45元。综上，原告已依约提供了物业服务，但被告未按时支付物业费，构成违约，严重损害原告的合法权益。故原告诉至法院。被告李春风辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，对房屋面积没有异议，拖欠时间没有异议，计算标准有异议，原告的服务没有达到1.9元的标准。不同意交纳违约金。被告多次和原告反映房屋问题，原告也确实给维修了二次，但至今房屋还是漏雨。从2014年开始出现漏雨的问题，现在越来越厉害了，漏雨已经印到屋里了。烟道也不畅通，原告给维修了3-4次了，没有维修好。卫生间厕所、地面不平，座边安装不稳，地板颜色不同，当时购买房屋时是带装修的，第一任经理把客厅地面给换了，卧室的地面没有换。窗把手螺丝松了，被告向原告报修，但原告也没有来维修。在今年时，被告又报修，原告人员来看了后说下午再来维修，也没来。后来被告花了5元找人维修好了。被告家的花和兔子都被偷了，原告说给赔也没有赔，被告怀疑保安给拿走了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区第五郡一号地小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区第五郡一号地3号楼房屋的业主，房屋面积97.48平方米。2013年8月，大连亿达物业管理有限公司与大连亿达美加房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：住宅1.9月/平方米；公建2.5元/月/平方米。第八条约定“业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用”，第十一条约定“物业服务费用按季度当季交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。”2011年1月17日，被告在承诺上签字确认已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，并同意遵守《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。另查，2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司名称变更为亿达物业管理有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.9元，自2014年1月1日至2017年6月30日依法应向原告交纳物业服务费7,778.9元，被告借故拖欠无理，故原告要求被告支付物业服务费7,778.9元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称的维修不及时、安保不到位等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告辩称房屋漏水的问题，本院认为，房屋漏水与房屋结构等因素有较大联系，并非原告的物业服务所直接造成，因此，对于被告家自有部分的维修维护，应通过启动小区的公共维修基金进行，被告因此拒交物业费无法律依据。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告李春风于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费人民币7,778.9元（自2014年1月1日起至2017年6月30日止）；如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告李春风负担。被告李春风负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。代理审判员  郭艳玲二〇一七年十一月三日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。