长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初1794号原告：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所地：长春市朝阳区崇智胡同46号。负责人：任喜杰，总经理。委托代理人：张敏，该公司系统负责人。委托代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。被告：商长和，男，汉族，1963年10月31日生，住长春市高新技术产业开发区。委托代理人：李刚，吉林金证律师事务所律师。原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司诉称，2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与原告签订物业服务合同一份，约定原告为长春融创上城小区提供物业服务，业主应及时缴纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用0.3%标准向原告支付违约金，原告已按照合同约定提供了物业服务，现被告未缴纳2015年7月至2017年12月的物业费用26847.12元，同时产生违约金5861.78元。原告为维护其合法权益，特向贵院提出诉讼。诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费26847.12元，违约金5861.78元，以上合计32708.90元。2、诉讼费用由被告承担。被告商长和辩称，答辩请求：1、驳回原告诉讼请求。2、诉讼费由被答辩人承担。3、被答辩人不作为造成的损失赔付给答辩人。事实与理由：答辩人曾交物业费，从2011年8月交到2012年8月。从2012年9月以后未缴纳，其事实与理由有以下几点。一、答辩人所购买的房屋质量不合格，室外通向一楼的楼梯倾斜裂缝坍塌。整个房屋断电由答辩人自己施工接通。二、物业公司未尽服务业务，具体以下几点，1，有线电视到现在为止未开通。2，电话线未开通。3，网络线未开通。4，安防设施未开通。因为未开通安防设施，业主投资三万元的安防设备无法使用，导致业主两次被盗。。造成经济损失1000元。5,至今未安装可视对讲门。三，物业未尽维修业务，有以下几条。1，业主门前道路破损严重，物业不给予维修，迫使业主自己维修道路。因我家下水倒呛，外边管线高于我家室内，下水无法排除，故不敢用水，严重破损的道路晴天车和人会将沙土带入室内，雨天会带入稀泥无法清理，因此业主自己投资维修道路。2,业主家外边的小区主线下水井出口高于业主家地面，因此下水无法排出，物业至今为给予维修。业主多次雇人维修室外下水管线.由于物业主干线堵塞，至下水倒灌到业主家中，将业主家中财物损毁。在发生下水倒灌时业主与管家联系请求物业派人帮助抢救屋内物品，掏水，疏通主千下水遭管家拒绝，管家说现在没人下午再说吧，业主雇人自救。花费1000元。综上几点，由于物业公司未尽服务业务造成业主财产损失共计9.0250万元，其中木门4万元，墙皮脱落维修费1万元，地脚线850元，楼梯维修2.5万元，接通电源0.5万元，道路维修0.8万元，下水维修1400元，请求法院判令物业公司赔偿业主损失。业主房屋质量严重不合格，物业公司未尽服务义务，我花费千万元的房屋无法正常使用，给我造成巨大损失，因此物业公司无权要求业主缴纳物业费。2015年10月1日之前有了两位年轻人自称是长房物业工作人员，问对物业公司入住小区有无意见，我向他们反映了我家房屋存在的问题无法正常居住，公司能否给予解决，两人表示如果解决不了不收物业费，公司入住2个月后不见给予解决问题，我找到管家，管家说你这些问题都是以前遗留的，谁遗留你找谁，我问他当初两个人的承诺你们为什么不兑现，他说因为长房公司为了入住小区才这么说，我是万科物业的，现在长房公司又来要物业费，我搞不清楚这是为什么，在以前的公司因为未履行义务认可我的做法从没向我要过物业费。经审理查明，2015年7月3日，长房物业与长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会签订《过渡期物业服务合同》，约定长房物业为商长和所在的融创上城小区提供过渡期间物业服务，物业服务时间为2015年7月1日至2015年9月30日。物业服务费由业主按建筑面积缴纳，商长和所在的融创上城四期90栋105室，房屋面积323.07平方米，收费标准为2.5元/月/平方米，应缴物业费为2423.03元（323.07×2.5×3）。2015年10月1日长房物业与融创上城业主委员会签订《物业服务合同》，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，该合同还约定“按年、季、月交纳，业主或物业使用人应于每年季月15日前向乙方交纳当期的物业服务费。在下年季月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金”。该《物业服务合同》签字栏处盖有融创上城业主委员会公章，并由融创上城业主委员会主任王金祥等七名业主委员会成员签字。被告商长和所居融创上城四期90栋105室，物业费收费标准为2.8元/月/平方米，2015年10月1日至2017年5月30日，被告商长和应缴物业费为18091.92元（323.07×2.8×20）。2017年5月14日，长房物业向商长和送达《物业服务费催缴函》要求商长和缴纳2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费，承担日3‰的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与长春融创上城业主委员会签订的《过渡期物业服务合同》、《物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费于法有据，本院予以支持。（一）关于物业服务费用问题。关于原告主张2015年7月至2017年12月止物业服务费的问题，本院认为，原、被告之间的物业合同中对于物业费的收取的时间和方式并未作出约定，因此被告承担物业费应当以合同实际履行的期限中所发生的物业费为准，原告主张提前收取的尚未发生的物业费没有事实及法律依据，不予支持，但对原告请求合理的部分，予以支持。（二）关于原告主张的违约金的诉讼请求。合同约定“每逾期一日应按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金”，该项约定明显过高，应予调整，调整依据，考虑民间融资成本按照《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释之规定》第二十六条之规定计算，违约金按照被告应给付原告物业费数额为本金，按照年利率24%的标准计算的主张本院予以支持。（三）关于被告抗辩以所购房屋质量不合格、室外通向一楼的楼梯倾斜裂缝坍塌、整个房屋断电等理由拒缴物业费。因房屋质量不合格系开发公司造成，与其缴纳物业费属于不同法律关系，被告对其主张应另行告诉，故被告该项主张本院不予支持。（四）关于被告辩称服务通讯设施未开通、园区下水管线高于被告室内房屋造成下水倒灌致使财物受损、要求赔偿一项。因被告已在本院提起民事诉讼要求原告赔偿，故被告该项主张本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、被告商长和于本判决生效后立即向原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司支付拖欠的物业管理费20514.95元（自2015年7月起至2015年9月止按2.5元/月/平方米计算；自2015年10月起至2017年5月30日止按2.8元/月/平方米计算）；二、被告商长和于本判决生效之日起立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司违约金（以物业费20514.95元为基数，自2017年6月1日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；三、驳回原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司及被告商长和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告商长和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  王国华二〇一七年十一月十五日书记员  姜 赫