成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初7953号原告：李纲，男，1987年7月3日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告：吴美，女，1987年10月9日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇兴城大道1899号。法定代表人：郑凯。原告李纲、吴美诉被告成都兴竹置业有限公司（以下简称：兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李纲、吴美到庭参加诉讼，被告兴竹公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。李纲、吴美向本院提出诉讼请求：1、请求判令兴竹公司继续履行双方签订的编号为SSLW-0202的《商品房买卖合同》；2、请求判令兴竹公司支付逾期交房违约金，按已经支付购房款的总金额510648元为基数，自2016年5月31日次日起至实际交付房屋时止依据合同约定的逾期前30日之内按每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，逾期30日之后违约金按每日万分之二计算。事实和理由：2014年8月30日，李纲、吴美与兴竹公司在成都市新都区物联港销售中心签订《商品房买卖合同》一式八份，合同编号为SSLW-0202。合同约定李纲、吴美购买兴竹公司开发的位于成都市新都区南侧（国有土地使用证号：新都国用（2013）第9171号）“盛世香河2期”栋单元楼号商品房一套，房屋总价款为510648元，付款方式为首先支付购房款160648元，然后在中国工商银行股份有限公司成都新都支行按揭贷款350000元，并约定2016年5月31日前交房。合同签订后，李纲、吴美向兴竹公司支付了全部购房款510648元，兴竹公司在签订合同后不久就一直停工至今。现已过交房期限，兴竹公司拒不交房，也不积极组织复工事宜，兴竹公司的行为，不仅违反了合同约定，也违反了法律的明确规定，应当依法承担违约责任。兴竹公司未作答辩，也未提供书面证据材料。经审理查明：2014年8月30日，李纲、吴美与兴竹公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李纲、吴美向兴竹公司购买成都市新都区（“盛世香河2期”栋单元楼号）房屋1套，购买该房屋的总房价款为510648元。合同第十条约定出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，李纲、吴美于2014年8月30日向兴竹公司支付了购房款160648元，并在中国工商银行股份有限公司成都新都支行贷款350000元支付了剩余购房款。另查明，兴竹公司所售房屋在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。涉案项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工至今。本院所确认的上述事实，有李纲、吴美提供的身份证复印件1份及企业信息查询通知单1份，证明主体适格；有李纲、吴美提供的个人房屋信息记录2份、《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份，证明兴竹公司与李纲、吴美签订了房屋买卖合同，并约定了交房期限和逾期交房的违约责任；有李纲、吴美提供的收款收据1份、《个人购房借款/担保合同》1份、借记卡账户历史明细清单，证明李纲、吴美向兴竹公司支付购房款的事实。有李纲、吴美当庭陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。本案系商品房预售合同纠纷，现就李纲、吴美要求兴竹公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和李纲、吴美要求兴竹公司承担逾期交房的违约责任两个问题分别进行分析评判。一、李纲、吴美要求兴竹公司继续履行的签订《商品房买卖合同》的问题。李纲、吴美要求兴竹公司继续履行的签订《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；”的规定，李纲、吴美的该项诉讼请求不具体，故对李纲、吴美的该项诉讼请求，本院不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，兴竹公司主要的合同义务是交付李纲、吴美所购买的“盛世香河2期”栋单元楼号的房屋，“盛世香河2期”虽然主体工程已完工，该项目自2014年10月停工至今。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”的规定，房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求。根据本案的情况，兴竹公司目前不能履行合同的主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对李纲、吴美要求兴竹公司继续履行合同的诉讼请求，兴竹公司属于事实上不能履行合同的情形，故对李纲、吴美的该项诉讼请求，本院暂无法支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时，李纲、吴美可另行主张权利。二、李纲、吴美要求兴竹公司承担逾期交房违约责任的问题。李纲、吴美与兴竹公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李纲、吴美已按合同约定履行付款义务，兴竹公司应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。根据合同约定，兴竹公司应于2016年5月31日前向李纲、吴美交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付房屋,故兴竹公司逾期交房的违约事实存在,应按合同约定承担逾期交房的违约责任。对李纲、吴美要求兴竹公司按照《商品房买卖合同》第十二条的约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、成都兴竹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向李纲、吴美支付逾期交房违约金,计算方法为：以购房款510648元为基数，从2016年6月1日始计算至2016年6月30日止，以日万分之一为标准进行计算；从2016年7月1日始计算至实际交房之日止，以日万分之二为标准进行计算；二、驳回李纲、吴美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，由成都兴竹置业有限公司负担（案件受理费已由李纲、吴美垫付，此款由成都兴竹置业有限公司在支付违约金时一并付给李纲、吴美）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文光辉二〇一七年十一月二十日书记员  张 娜