湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初2552号原告周林，男，汉族，1987年2月25日出生，住湖南省株洲县。原告高阳，女，汉族，1990年3月29日出生，住湖南省株洲县。委托代理人周林，男，汉族，1987年2月25日出生，住湖南省株洲县。系原告高阳丈夫，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为上诉和申请再审，代为调解与和解，代为确认文书送达地址和送达方式，代收法律文书，代为申请、变更或放弃民事权利。被告赵峥，男，汉族，1979年5月30日出生，住湖南省株洲市天元区。被告杜文娟，女，汉族，1984年1月13日出生，住湖南省株洲市荷塘区。二被告共同委托代理人肖树根，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解（调解）、提起反诉或上诉、转委托、代为签收法律文书、领取相关款项等。第三人株洲华夏房地产经纪有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人易杰，系公司总经理。委托代理人刘运，男，汉族，1986年8月26日出生，住湖南省凤凰县。系公司员工，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，提出反诉，代为和解等。原告周林、高阳与被告赵峥、杜文娟、第三人株洲华夏房地产经纪有限公司（以下简称华夏房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法组成由审判员徐怀艳担任审判长，由人民陪审员彭福寿、喻朝阳参加的合议庭于2017年10月19日对本案公开开庭进行了审理。书记员马晶晶担任法庭记录。原告周林、高阳，二被告的共同委托代理人肖树根，第三人代理人刘运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告在诉讼过程中向本院提起反诉,但在本院通知的期限内未预交反诉部分的诉讼费，本院依法另行作出裁定按自动撤回反诉处理。原告周林、高阳诉称：原告与被告通过第三人于2017年3月27日签订《房屋买卖合同》（合同编号0000152号），原告购买被告位于株洲市天元区珠江丽园21栋603号房屋，房屋总价款为59万元。因被告用涉案标的房屋在株洲市农村信用社抵押贷款50万元，原、被告双方在合同中约定“原告提供30万元给被告用于提前还款，被告在签订本合同6日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全”。合同签订之日，原告向被告支付购房定金贰万元。合同约定了相应的违约金。原告多次催促被告办理提前还款、解除抵押、房屋过户等手续，但被告以各种理由拖延。被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同并立即为原告办理房产过户手续；2、被告支付原告违约金2万元；3、由被告承担本案诉讼费等费用。被告赵峥、杜文娟共同辩称：1、本案所涉及的603号房屋买卖合同（编号000152号）无效；该房屋系赵峥婚前个人财产，并未授权杜文娟进行买卖；2、本案被告无违约行为，不需要向原告支付违约金；3、即使本案合同有效，也是原告违约在先，如继续履行该合同，要求原告先履行合同义务，支付房款。第三人华夏房产经纪公司述称：1、合同金额为59万元的152号合同是经我公司拟订、签订的，签订时杜文娟电话联系了丈夫赵峥，取得了赵峥的同意及口头授权后才在合同上签字，该合同合法有效；2、合同金额为72万元的164号合同，我并未参与合同的拟定，我不知情，合同上是公章是我公司的公章，但是签名不是我本人所签，我认为该合同是为了贷款审批签订的，该合同无效。我公司仅认可按照152号合同履行。本院经审理查明：原告周林与原告高阳系夫妻关系。被告赵峥与被告杜文娟系夫妻关系。2017年3月27日，二原告与被告杜文娟、第三人华夏房产经纪公司签订《房屋买卖合同》（合同编号为0000152号，以下简称152号合同），约定：被告杜文娟将坐落于天元区珠江花园21栋603号房屋以59万元的价格出售给二原告；买方于2017年3月27日支付卖方购房定金2万元；买方提供30万元给卖方用于提前偿还银行贷款，解除抵押手续；买方于2017年4月7日前将贷款资料交予中介，代银行审批贷款通过后（三个工作日内）办理房屋过户手续，同时支付卖方首期购房款9万元（含定金），剩余50万元通过银行按揭贷款支付给卖方。二原告于2017年3月27日按合同约定向被告杜文娟支付了购房定金2万元。被告赵峥未在该合同上签订。但合同签订后，原告周林于2017年3月30日通过微信与被告赵峥交流了关于履行该合同（152号合同）条款的事宜，被告赵峥也将该房屋的部分钥匙交给原告看房。2017年5月3日，为配合二原告申请该房屋的按揭贷款，二被告共同在华融湘江银行的《面谈笔录》上签署“本人同意将名下坐落于天元区珠江南路珠江丽园21栋603号的房屋转让给买方周林、高阳”的内容，并共同签署《同意转让房屋承诺书》。另，二被告与二原告及第三人就该房屋签订另外一份《房屋买卖合同》（合同编号为0000164号，以下简称164号合同）交于华融湘江银行用于办理按揭贷款手续，该合同约定的合同价款为72万元。原、被告均未持有该份合同（164号）的原件。因双方在履行合同过程中发生纠纷，故产生本案诉讼。另查明：本案涉案的603号房屋系被告赵峥婚前所购买，房屋产权登记为赵峥个人所有。以上事实有原、被告及第三人庭审中的陈述，以及原告方提交的0000152号《房屋买卖合同》、银行转账凭证、《面谈记录》、《同意转让房屋承诺书》、微信聊天记录，被告方提交的结婚证、房产证、164号《房屋买卖合同》复印件予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为本案所涉0000152号《房屋买卖合同》是否有效，二原告要求二被告继续履行合同并支付违约金有无事实与法律依据。具体分析如下：原、被告双方就本案诉争房屋签订了二份《房屋买卖合同》，被告赵峥抗辩称诉争房屋系其婚前个人财产，本人对152号合同的签订不知情，并未授权被告杜文娟签订该份合同，故152号合同应属无效合同，本院认为，152号合同虽无被告赵峥的签字，但从原告提交的双方微信聊天记录、二被告共同签字的《面谈笔录》及《同意转让房屋承诺书》可以看出，被告赵峥对该份合同的内容知情，且事后对该份合同进行了追认，故其提出该份合同无效的抗辩主张，本院不予采纳。双方签订的关于603号房屋买卖的0000152号《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，合法有效。合同签订双方应本着诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。故本院对原告主张要求被告继续履行0000152号《房屋买卖合同》诉讼请求予以支持。被告按合同约定配合原告办理房产过户手续亦在履行该合同的义务范围之内，原告同时主张要求被告办理房产过户手续属于重复的诉请。根据该合同约定，在办理房产过户之前，原告方应向被告方提供解除房屋抵押的赎楼资金30万元，并在办理房产过户时向被告支付首付款9万元，目前原告自己亦未充分履行该合同约定的相关义务，且原告履行义务的时间在被告办理房屋过户手续之前，双方应当按合同约定的时间履行各自的义务。故原告主张要求被告支付违约金2万元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本案经调解未成，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：被告赵峥、杜文娟继续履行2017年3月27日与原告周林、高阳签订的《房屋买卖合同》（合同编号为0000152号）；驳回原告周林、高阳的其它诉讼请求。本案案件受理费9900元，由被告赵峥、杜文娟承担9575元，由原告周林、高阳承担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  徐怀艳人民陪审员  彭福寿人民陪审员  喻朝阳二〇一七年十一月八日书 记 员  马晶晶附本案生效的法律文书：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。