广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20562号上诉人（原审原告）：梁雪馨，女，1924年5月1日出生，香港特别行政区居民，现居香港秀茂坪秀贤楼1110室。委托代理人：李荣衍，男，1944年6月22日出生，汉族，住广东省广州市，系梁雪馨儿子。委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秀珍，女，1948年8月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，现住广东省广州市。委托代理人：胡育新，广东启源律师事务所律师。委托代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。上诉人梁雪馨因与被上诉人李秀珍物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人梁雪馨及其委托代理人李荣衍、王汉彬、被上诉人李秀珍及其委托代理人陈硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁雪馨上诉请求：1.撤销原审判决，改判李秀珍立即将变卖广州市豪贤路荣桂里7号401房房价款中的120万元交回给梁雪馨养老；2.李秀珍承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：（一）原审判决认定事实不清、适用法律错误。原审判决查明认定豪贤路荣桂里7号401房于2005年登记在梁雪馨名下，但未查明该涉案房屋系梁雪馨与其丈夫原先共同拥有的豪贤路花樽巷3号房屋被粤海集团公司征用拆迁而获得产权补偿回迁安置的物业，故该涉案房屋依法属于梁雪馨与其丈夫陈礼志生前共同拥有的夫妻共同财产的这一事实。另外，虽梁雪馨丈夫陈礼志在2000年死亡，但其丈夫陈礼志生前没有订立任何遗嘱。对于前述事实，人民法院应该依法适用《中华人民共和国继承法》等法律进行认定，以使本案得到正确的认定和处理。（二）原审判决认定事实错误。一审认定《房地产买卖合同》合法有效错误，因为梁雪馨与李秀珍所签订的《房地产买卖合同》完全是由于李秀珍的欺骗行为所致，其真实性根本不存在。另外，梁雪馨与李秀珍所签订的《房地产买卖合同》在法律上完全不具有合法性。虽然，该涉案房屋产权登记人为梁雪馨，但依法属于梁雪馨与其丈夫陈礼志的夫妻共同财产。梁雪馨丈夫陈礼志去世后，其产权份额已依法归属于有关继承人。对此情况，李秀珍作为梁雪馨的女儿以及梁雪馨丈夫陈礼志房屋遗产的继承人之一是非常清楚的，并非所谓的善意第三人。因而，李秀珍利用欺骗的手段与年迈的梁雪馨签订的所谓《房地产买卖合同》显然侵害了其他继承人依法享有的权益，其所谓买卖行为必然违反了国家的有关法律规定，该行为不能认定为合法有效。（三）涉案房屋系梁雪馨养老用的，当时交由李秀珍与其一起居住，但其不肯。后李秀珍欺骗了梁雪馨，将涉案房屋过户给李秀珍，梁雪馨要求李秀珍承诺不会将涉案房屋出售因其还要回去居住，但李秀珍未经其同意便将涉案房屋出售给了他人。被上诉人李秀珍辩称：（一）涉案房屋转让时，梁雪馨是具有完全民事行为能力人，对于转让行为的效力是清楚的，应承担相应的法律责任。梁雪馨无权就女儿李秀珍购房后过了几年就卖出的房屋，由于市场价格升值而获得的差价主张分配。涉案401房第二次房屋买卖与梁雪馨和李秀珍之间的房屋买卖关系没有关联，其提起了分配第二次卖房所得价款不符合法律规定。（二）因拆迁而由开发商提供异地产权调换的产权性质已不是简单的夫妻共同财产，而是家庭财产，与继承无关。法定继承是从产权人死亡时开始，拆迁房屋是另一法律关系，各权利人对于涉案房屋登记在梁雪馨名下无异议，梁雪馨处置房屋后如何分配售房所得款是其个人自由，如果其他权利人对于梁雪馨售房及分配数额有异议，应提起以梁雪馨为被告的诉讼，该争议与李秀珍无关。（三）由于涉案房屋原登记在梁雪馨名下，梁雪馨是否有完整的处分权，李秀珍是否需要承担法律责任，就程序而言，房屋已经出售了，若以侵权为诉讼，已经超过了诉讼时效，该请求不应得到支持。综上，请求维持原判。梁雪馨向一审法院起诉请求：李秀珍立即将变卖广州市豪贤路荣桂里7号401房房价款中的120万元交回给梁雪馨养老。一审法院认定事实：原豪贤路花樽巷3号房屋业主为梁雪馨和陈礼志，该屋经征用拆迁，获产权补偿回迁安置于豪贤路荣桂里7号401房和1号503房。其中豪贤路荣桂里1号503房由梁雪馨、陈礼志于1999年办理赠与合同公证赠与给李荣衍。豪贤路荣桂里7号401房登记在梁雪馨名下，登记日期为2005年12月7日，该屋建筑面积为72.05平方米，房屋用途为居住用房。据复制自广州市房地产档案馆的资料显示，梁雪馨与李秀珍于2010年8月12日签订《房地产买卖合同》，约定梁雪馨将豪贤路荣桂里7号401房出售给李秀珍，交易价格为30万元，由李秀珍一次性付款。据梁雪馨提交的2013年2月20日的《房地产登记簿查册表》显示，豪贤路荣桂里7号401房于2010年8月26日登记至李秀珍名下。对于房款载明30万元的问题，李秀珍于2017年1月10日作出的《情况说明》内称：“因当时房产交易中心对德政北路荣桂里7号401房房产评估的市场价是32万元，而且梁雪馨说只要40万元现金带走，我们出于私心，就在合同上把房价写上30万，为了能少交点房产交易税金。”李秀珍为证明其已付清房款，提交了：1.手写的《收据》，内容为“2010年12月25日收房费200000元整，已收齐李秀珍购买容桂里7号401房费。合总共收60万元（60万元）整房费梁雪馨”。2.户名为李秀珍的储蓄存款利息清单。3.银行存折记录。4.李秀珍自己制作的《房款交付明细》。梁雪馨质证称：对上述《收据》，不予认可，不确认梁雪馨的签名是其本人签的，即便是梁雪馨的签名，也是李秀珍欺骗所至，李秀珍在答辩中也明确梁雪馨是不识字的，只会签自己的名字，加上梁雪馨年纪很大，且不等于李秀珍已经向梁雪馨支付了所谓的60万元；对存款利息清单和银行存折记录均不予确认；《房款交付明细》只是李秀珍单方制作，梁雪馨不予认可。李秀珍提交了李彪作出的《声明》，内容为“我能证明梁雪馨是在清醒的状态下自愿把名下“广州市越秀区豪贤路荣桂里7号401房”房产按法律程度与手续，以商品房买卖方式转卖给其女儿李秀珍。李秀珍总共支付60万元房费给梁雪馨，我被分配得其中10万元。……李秀珍是我妹妹，她答应母亲买下“越秀区豪贤路荣桂里7号401房”的房产后，承诺如果母亲回来广州就到自己家中住，并照顾同母异父的弟弟陈乐成同时也继续照顾母亲，我可以证明李秀珍已经信守承诺。”另，李秀珍申请李彪到庭作证。李彪表示：我与梁雪馨为母子关系、与李秀珍为兄妹关系，梁雪馨、李秀珍之间的买卖过程中我没有参与，但后期买卖成功后梁雪馨有将10万元支付给我，该10万元是补偿我原来出资建设拆迁前的豪贤路的三层房屋的费用。当时是由于梁雪馨年纪大了，身体不适需要用钱，故梁雪馨与各个子女协商由子女购买，梁雪馨曾先问过李荣衍是否购买，后又问过大女儿李可陶及附近街坊是否购买，均没有下文。后来李秀珍称同意购买，梁雪馨也曾告知过各个子女该房屋买卖的情况，故梁雪馨就将涉案房屋出售给李秀珍，房款的分配有按照梁雪馨的意愿分配给各个子孙，我没有与梁雪馨同住，也没有亲眼看到李秀珍向梁雪馨支付60万元。梁雪馨对证人证言质证称：李彪的陈述大部分与事实不符，由于梁雪馨经历过两次婚姻，家庭环境较复杂。梁雪馨只读过夜校，没有文化，年纪较大，记忆力也不好。从李彪的陈述中证明李彪没有到交易现场，不清楚交易有无实际进行，李彪没有亲自见过李秀珍支付60万元，李彪曾收到过10万元，是以曾出资故获得补偿，证明李彪是获得李秀珍支付的好处费，故其陈述不能作为本案定案依据。一审庭审中，梁雪馨明确表示不申请对《房地产买卖合同》中甲方签名一栏的“梁雪馨”是否其本人亲笔签写进行鉴定，并确认该合同中“梁雪馨”的签名是其本人所签。李秀珍表示：涉案房屋在梁雪馨名下时是空置的，卖给我后，李荣衍称自己的房屋需要装修，故搬到涉案房屋内居住，从2010年8月搬入居住至2011年春节，其他兄弟表示涉案房屋已经出售给我，李荣衍应当搬走，李荣衍不同意，曾将房屋大门换锁，也曾在涉案房屋大楼处粘贴通知要求李秀珍在三个月内搬走，2013年开始李荣衍多次对李秀珍进行骚扰，我曾报警处理。2016年9月梁雪馨回广州向我表示，李荣衍与陈强要求我交出50万元，我问其原因，梁雪馨表示因涉案房屋出售给李秀珍时是60万，现在房屋升值了，李秀珍需再拿出50万元进行分配，梁雪馨称如果我不拿出50万元陈强与李荣衍将会对其进行起诉，梁雪馨非常害怕，故要求我拿出50万元。我因为考虑到李荣衍对我多次的骚扰，经与梁雪馨商量一致同意将涉案房屋出租，收取的租金一部分用作照顾陈乐成的费用，一部分用作照顾梁雪馨的费用。后来租户不想承租了，涉案房屋的天花又有水泥掉落，我不想再花钱修缮，故等梁雪馨回广州后，我就与梁雪馨商量将涉案房屋出售，梁雪馨以后再回广州可以到我自有的在天河的房屋居住。梁雪馨表示同意出售，并称梁雪馨回广州可以到我或者李荣衍处居住，后我以150万元的价格出售了涉案房屋。一审法院认为，关于《房地产买卖合同》和《收据》的真实性问题，梁雪馨在起诉状中否认《房地产买卖合同》中梁雪馨的签名的真实性，一审庭审中又对该签名真实性进行确认；既否认《收据》签名的真实性，又称即便是梁雪馨的签名，也是李秀珍欺骗所致。梁雪馨的上述陈述前后矛盾，亦缺乏证据证实其否认的内容，故一审法院对梁雪馨、李秀珍签订的《房地产买卖合同》和梁雪馨出具的《收据》真实性予以确认。梁雪馨、李秀珍签订的《房地产买卖合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。该合同签订后，梁雪馨已出具《收据》确认其收齐李秀珍购买涉案房屋的房款60万元，房屋亦交由李秀珍使用，并实际办理了房产转移登记手续，可见双方的买卖合同已履行完毕。梁雪馨作为卖方，在合同全部履行完毕后，又以其自身无权出售夫妻共有财产为由否认该交易的合法性，进而要求李秀珍交还另行出售涉案房屋价款中的120万元，既缺乏事实和法律依据，亦有悖诚实信用原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年3月30日作出如下判决：驳回梁雪馨的的全部诉讼请求。案件一审受理费15600元，由梁雪馨负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。2017年11月16日二审庭询中，梁雪馨本人到庭，梁雪馨当庭确认买卖合同是其签订，并已收到44万元房款，另外16万元被李秀珍扣下，但没有签收据。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对梁雪馨的上诉请求和理由，本院认定如下：关于涉案《房地产买卖合同》的效力问题。梁雪馨上诉认为涉案合同系被李秀珍欺骗所致，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。梁雪馨本人于二审中当庭确认买卖合同是其签订，并已收到44万元房款。故梁雪馨该上诉理由不能成立，本院不予采纳。梁雪馨又上诉认为涉案房屋系其与丈夫陈礼志的夫妻共同财产，梁雪馨无权处分。经查，梁雪馨于上诉状中称陈礼志于2000年死亡，但涉案房屋于2005年12月7日登记于梁雪馨个人名下，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，因此，一审认定《房地产买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。该合同签订后，梁雪馨已出具《收据》确认其收齐李秀珍购买涉案房屋的房款，涉案房屋亦交由李秀珍使用，并办理了房产转移登记手续，故一审认为双方的买卖合同已履行完毕，并无不当。在此情况下，梁雪馨基于李秀珍之后出售涉案房屋的事实，要求李秀珍交还售房款120万元，缺乏法律和合同依据，一审不予支持梁雪馨的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，梁雪馨的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15600元，由梁雪馨负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十一月二十七日书记员  林漫榆彭诗敏