四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1999号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：刘红萍，女，汉族，1960年7月15日生，无职业，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告刘红萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告刘红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告刘红萍于2011年10月14日入住东升嘉园。自2016年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行支付物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1518元。2、判令被告支付违约金1200元。3、诉讼费用由被告承担。刘红萍辩称：我家车库在小区里面最东侧，车库里建有卧室。路口西侧两年前建了一个狗笼子，盖的时候物业公司没有管，由于狗笼子离车库较近，车经常刮碰，出入不方便。反映后，物业公司让把狗笼子拆除，但无结果，城管来了也沒有解决。养狗这家每天定时定点遛狗，一天遛两遍，我车轮胎上压了很多狗屎，踩到鞋上带进卧室，很不卫生。我车库不只停车，也有卧室住人，夏天窗户上、屋里都是狗毛。我多次反应这个问题，物业公司只是说他们收拾了，但还是经常压到狗屎。之后，物业公司让我交物业费，我要求把问题解决完再交，物业公司就把我的车库卡给我停了，我车进不去车库，现在已经停我车库卡两年了。车库是我私有财产，我车库未享受到物业公司的任何服务，而且物业公司把我的车库卡停了，对我自身也造成了一定的损失，物业公司已经惩罚过我，不应该再向我索要物业费。此外，东升嘉园二期建造时，我车库的前面应该是一个广场，但入住时发现，在我房屋前面建了一排车库，该车库是违章建造，与我家车库的门只隔了一台车的距离。我找到物业，物业说是开发商的事情，与物业无关。另外，小区成立时，物业公司把整个小区的右侧通道当成车位出租给住户，现在又把左侧通道也全部当车位租给住户，导致现在车辆通行非常困难。总之，物业公司服务不到位，我向物业公司反映的上述问题不解决，就不同意缴纳物业费。即使上述问题解决了，之前的物业费我也不同意交纳。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。2、物业管理托管合同、业主公约，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：合同是我本人签的字。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：对涨价无异议，涨价后也缴纳过物业费，主要是因为服务不到位，所以才拒绝缴纳的。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：无异议。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：2017年没有接到过书面通知，但是物业公司的工作人员找我谈过缴纳物业费的事情。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：我不满意。被告刘红萍向法庭提供证据材料如下：手机里预存照片10张，证明小区业户在被告车库附近遛狗的事实以及狗屎是如何产生的，物业没有进行清理，在被告车库前面违章建车库的事实。原告质证意见：有异议，关于狗笼子的事宜，系第三方侵权，与原告无关，原告已将此事向城管部门进行反应，并且经被告证实，城管部门已经进入园区对此事件进行执法。车库问题系开发公司进行建设的，与原告无关，与本案无关。经审理查明：被告刘红萍的房屋位于四平市铁东区东升嘉园A2-102库室，建筑面积63.27平方米。2011年10月14日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在东升嘉园小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.8元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明及智能维护费180元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得东升嘉园小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告自2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费759元，2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费759元，合计1518元。原告多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告刘红萍支付物业服务费1518元及违约金1200元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告刘红萍支付物业服务费1518元合理。被告应支付原告违约金元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称小区业户在被告车库附近建有狗笼子，养狗遛狗，导致狗屎、狗毛产生，给被告的车辆出行，卧室环境卫生造成了一定的后果问题。由于物业公司没有权利限制小区业户养狗的自由，也沒有权利强制规定遛狗的区域，只能在其职责范费内进行各种垃圾的清理。至于被告所在小区业户建狗笼子，影响被告日常生活，因狗笼子是否属违章建筑物，物业公司沒有权利确定及拆除。被告如果对所在小区业户建狗笼子有异议，应向相关的行政主管部门请求解决。关于被告辩称其车库卡被物业公司停用事宜。因车库卡在被告手中保管，因保管不善致使数据丢失造成的损失，应由被告自行承担。庭审时，被告未能就其主张向法庭提交相关证据予以证明，且原告否认停用被告车库卡。由于被告该项主张证据不足，本院不予采信。关于被告辩称小区在其车库前面违章建车库问题。因该问题不在本案审理范围内，被告如果对小区建车库有异议，应另案告诉处理。关于被告辩称物业公司把整个小区的左、右通道当成车位出租给住户并收费问题。因该问题涉及全体业主和物业公司双方的权利义务关系，如被告对上述费用的收取、使用有异议，可另行诉讼。综上，被告上述抗辩没有法律依据，本院不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1518元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告刘红萍于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1518元、违约金元，合计元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告刘红萍如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘红萍负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐