广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2521号上诉人（原审原告)：惠州新世界物业管理有限公司，住所地：惠州市新世界长湖苑逸翠庭二楼。法定代表人：黄少媚。委托诉讼代理人：鞠晖，该公司员工。委托诉讼代理人：陈仲敏，该公司员工。被上诉人（原审第一被告)：叶志辉，男，汉族，1977年8月21日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人（原审第二被告）：黄玮丰，女，汉族，1982年5月19日出生，住址：惠州市惠城区。上诉人惠州新世界物业管理有限公司因与被上诉人叶志辉、黄玮丰物业服务合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2016）粤1302民初10301号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州新世界物业管理有限公司的委托诉讼代理人鞠晖和陈仲敏、被上诉人叶志辉和黄玮丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州新世界物业管理有限公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判为：判令两被上诉人立即向上诉人清偿拖欠的物业管理费人民币4064.5元（自2015年5月起暂计至2017年4月）及物业管理费滞纳金人民币903.9余额按（各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每月1%的标准，均从每月8月起计付至清款之日止，暂计至2016年9月9日）；判令两被上诉人立即向上诉人清偿拖欠的公摊电费人民币492.2元（2015年4月至2016年8月）、水费人民币52.8元（2016年6月至2016年9月）。2.判令两被上诉人连带承担本案一、二审所有的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决查明事实有误，涉案房屋物业管理费拖欠起算点认定错误，应认定自2015年5月份起拖欠，而非2015年11月。1、按被上诉人签署的《前期物业服务协议》（见上诉人一审证据2，下称物业协议）第8.3.1条约定：首期物业管理费从甲方（被上诉人）签署《收楼手续单》当日起计算，如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品买卖合同》（下称买卖合同）或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业管理费。2、按被上诉人于一审时提供的证据买卖合同补充协议第六条第（一）向第5、6款、第（四）项第（1）（2）款、第（五）项约定，出卖人有权在被上诉人付清全部房价款（包括按揭款）后15天内交付房屋，被上诉人当庭承认其房款于2015年3月中下旬才付清，同时也在其提供的证据《关于对惠州长湖苑物业管理处拒绝3-3-1701业主缴交物业管理费的说明》（见被上诉人证据P47页，下称拒收物管费说明）中明确提到双方约定2015年3月交楼。即双方均确认“涉案房屋约定的收楼时间是2015年3月”。3、鉴于被上诉人在开庭时提出其2015年3月付清全部房价款后出卖人未书面通知其收楼的抗辩，上诉人已于庭后向合议庭提交相关证据（后附，一审判决未作任何认定）。一方面，按照买卖合同补充协议第六条第（五）项约定，买受人（被上诉人）原因导致的延期交房，出卖人无需以书面通知买受人，即被上诉人应当收到银行放款通知后自行前往出卖人收楼，而出卖人无书面通知义务；另一方面，出卖人也实际已于2015年3月22日向其发出了收楼通知书，被上诉人应当按照出卖人指定的时间2015年3月26日前往收楼，否则按照上述买卖合同补充协议约定及物业协议第8.3.1条约定，涉案房屋自2015年3月26日即视为已交付予被上诉人，且从该日其计付物业管理费。4、出卖人向被上诉人赠送的2015年3月26日-4月份的物业管理费收据（见被上诉人提供证据P46页）与上诉人上述关于“涉案房屋应自2015年3月26日计付物业管理费”的主张是一致的。被上诉人领取该收据的行为从侧面证明被上诉人也认同涉案房屋计付物业管理费的起始时间为2015年3月26日。综上，被上诉人主张因房屋质量问题直至2015年11月才签署《收楼手续单》，但按照买卖合同补充协议六条第（八）项约定，质量问题不能构成拒绝收楼的理由，且属另一法律关系，不能构成上诉人拒交2015年5月（出卖人赠送了2015年3月26日-4月份物业管理费）至2015年11月之间物业管理费、公摊电费及水费的有效抗辩理由，被上诉人欠付物业管理费的起始时间仍应为2015年5月。二、一审判决未支持物业管理费滞纳金诉讼请求，属事实认定及法律适用错误。被上诉人关于其同意支付物管费的主张与事实不符，上诉人曾多次电话、上门催促被上诉人缴纳物管费均被拒。被上诉人提供的拒收物管费说明仅为被上诉人单方制作，是否实际张贴、张贴时间及地点均不明，上诉人一审质证时也否认拒收物管费说明的证据三性。退言之，即使采纳拒收物管费说明为有效证据，根据拒收物管费说明上载明的时间也已为2016年10月22日，此时距2015年5月已严重逾期，至少应按约定计付滞纳金至2016年10月22日。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人合法权利。被上诉人叶志辉、黄玮丰辩称，一、被答辩人关于该房屋物业管理费起算点为2015年5月的主张缺乏事实与法律依据。1、该房屋（合同约定精装修房）至少在2015年10月24日之前还未完全具备房屋支付的必要条件，出卖人无法交楼，答辩人也无法收楼。房屋交付的必要条件见证据1《商品房买卖合同》P8页第十一条和P20页附件四“合同补充协议”第十条：出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即证据2），不出示或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。延期交房责任包括了各项物业管理费用的支付（见证据1《商品房买卖合同》P20页附件四“合同补充协议”第八条）。事实是，房屋出卖人在实际交楼时提供的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》（即证据2）注明的填发日期和交付使用日期均为2015年10月24日，随后买卖双方共同经过相关交接验收等环节，于2015年10月23日完成全部交楼手续（见证据3和证据4的签署生效日期）。2、《前期物业服务协议》（证据3）和收楼手续单（证据4）的签署生效日期均为2015年11月23日，上述证据来自被答辩人的一审起诉状，其真实性得到被答辩人的承认。证据3和证据4上的落款生效日期不仅直接证明了该房屋于2015年11月23日才是被答辩人与答辩人之间物业服务供需契约关系的起点，因此被答辩人主张此日期之间的权利没有依据。3、被答辩人在上诉状承认收取了房屋出卖人赠送给答辩人的252元物业管理费，还借收款之便单方面将收据（证据5）的收费项目打印为“2015年3月至4月住宅管理费”，但该收据打印的收款日期——2015年12月10日正是房屋出卖人继2015年11月23日完成交楼之后兑现酬宾承诺的日期，也证明了被答辩人对答辩人这一合法权益的侵蚀。4、被答辩人在上诉状第一条的综述部分指责答辩人“违反合约拒绝收楼”缺乏法律依据。被答辩人与答辩人的合同关系仅限于《前期物业服务协议》（证据3），关于房屋买卖合同及其补充协议的内容，依据合同的相对性，均与被答辩人无关，被答辩人以房屋买卖合同及其补充协议的内容来主张答辩人违约，缺乏法律依据。二、被答辩人关于物业管理费滞纳金的主张与法律依据。1、答辩人一直主动依约缴纳合法物业费，但至今遭到被答辩人无理拒绝，被答辩人作为收取物业管理费的权利人，对其自身权利的处分应当承担相应的后果。2015年11月23日计起的物管费的合理合法性，双方没有任何争议。答辩人始终认为按时缴纳合法物管费是本人作为业主应尽的义务，自2015年11月23日收楼之日起，答辩人及家人多次向被答辩人缴纳自上述日期计起的各项合理房屋费用及代收费（抵去出卖方赠送的首月物业费，实际应从2015年12月下旬开始计算费用），均遭被答辩人拒收，理由是：“被答辩人公司规定双方无争议的费用必须捆绑有争议的费用一起解决一起收取”。由于被答辩人拒绝及时收取物业管理费而产生的额外损失，应由被答辩人自行承担。一审法院庭审时，面对法官质询，被答辩人当庭承认上述“拒收”的事实和理由，这一事实已由一审法院查明，载入一审判决书（2016）粤1302民初10301号。2、证明被答辩人拒收物管费的证据（证据6、证据7），包括视频、照片、书面说明等，是相互关联印证的证据组合。被答辩人将其中一张书面说明当作“孤证”提出三性质疑非常片面。实际在其他证据相互印证下，该书面说明“张贴在原告物业管理处”这一事实也已得到一审法院确认并载入了一审判决书（2016）粤1302民初10301号。很显然自2015年11月起，被答辩人一直在“拒收”，因此上诉状末尾提出的“至少应按约定计付滞纳金至2016年10月22日”的主张不成立。综上所述，恳请法院支持答辩人以下请求，驳回被答辩人全部诉讼请求，维持一审法院的判决，本案诉讼费用由被答辩人承担。惠州新世界物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令第一、第二被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费人民币4064.50元（自2014年3月起暂计至2016年9月）及住宅管理费滞纳金人民币903.90元（各月滞纳金以每月应缴纳的住宅物业管理费为本金，按每日1‰的标准，均从每月8日起计至付清款之日止，暂计至2016年9月27日）。2、判令第一、第二被告立即向原告清偿拖欠的公摊电费人民币492.20元（2014年5月至2016年9月）、水费人民币52.80元（2016年9月）。3、判令第一、第二被告连带承担本案的所有诉讼费用。以上暂计人民币5513.40元。庭审中，原告变更诉讼请求为诉请一中更改：2015年5月开始计算物业管理费至开庭当日，公摊电费从2015年4月开始计算至2016年8月，水费从2016年6月计算至2016年9月。一审法院认定事实：第一、第二被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向第一、第二被告所有的惠城区新世界长湖苑三期3号楼3单元17层01房（建筑面积148.23平方米）提供物业管理服务，第一、第二被告按建筑面积1.7元/平方米的标准每月7日前向原告缴纳物业管理服务费。第一、第二被告未能按时足额交纳物业费用的，应向原告支付违约金。涉案房产的收楼手续单上原、被告双方签名确认的收楼时间为2015年11月。物业管理费2015年11月份至2017年4月份为251.99元/月（148.23平方米×1.7元/月·平方米），第一、第二被告从2015年11月份至2017年4月份拖欠物业服务费为4535.82元（251.99元/月×18个月），公摊电费302.05元，水费52.80元，共计4890.67元。第一被告前往原告物业管理处缴交相关费用，原告物业管理处工作人员拒收。原告将《关于对惠州长湖苑（新世界曦岸）物业管理处拒绝3-3-1701业主缴交物业管理费的说明》张贴在原告物业管理处。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与第一、第二被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。第一、第二被告作为涉案房屋的业主，自签订协议后一直在接受原告提供的各项物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系。根据《前期物业服务协议》的约定，第一、第二被告应每月向原告支付物业服务费。第一、第二被告自2015年11月份起未按期向原告缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。第一、第二被告从2015年11月份至2017年4月份拖欠物业服务费为4535.82元，公摊电费302.05元，水费52.80元，共计4890.67元。第一、第二被告的相关抗辩理由，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：第一被告叶志辉、第二被告黄玮韦应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2015年11月份至2017年4月份拖欠物业服务费为4535.82元，公摊电费302.05元，水费52.80元。上述合计为4890.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由第一被告叶志辉、第二被告黄玮韦负担。本案二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是，1、物业服务费缴纳应从何时开始起算；2、被上诉人是否应缴纳滞纳金。关于物业服务费缴纳应从何时开始起算的问题。被上诉人与上诉人签订的《前期物业服务协议》第8.3.1条的约定“如甲方（被上诉人）接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费”，2014年2月26日惠州新世界康居发展有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，结合以上合同约定的来看，只有房屋具备《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的情况下，才能适用《前期物业服务协议》第8.3.1条的“首期物业服务费从甲方（即被上诉人）签署《收楼手续单》当日起计算”的约定确定收取物业费的起算日期。本案中，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的填发日期均为2015年10月24日，故根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被上诉人不承担之前的物业管理费。故一审认定从2015年11月开始计付物业费并无不当。关于被上诉人是否应缴纳滞纳金的问题。上诉人在双方对缴纳物业服务费的起算点有争议的情况下拒收，才导致的被上诉人未能按期缴纳物业服务费，故被上诉人无需缴纳滞纳金。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元由上诉人惠州新世界物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年十一月七日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；