广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终20447号上诉人（原审被告）：蔡洁昌,男,1968年12月10日出生,汉族,住广东省罗定市。委托诉讼代理人：黄宇芬，广东安秉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何通柱,男,1983年12月16日出生,汉族,住陕西省乾县，送达地址:广州市科学城科学大道8号。上诉人蔡洁昌因与被上诉人何通柱房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蔡洁昌上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回何通柱全部诉讼请求。事实和理由：蔡洁昌在履行与何通柱的房屋买卖合同中没有违约行为，但因何通柱在通知办理过户手续时未能出具有效同贷书导致过户不能，致使合同履行期限过长。蔡洁昌己无法按预期另购房产入住，如强行判决过户则会导致蔡洁昌一家大小无处居住，鉴于情势变更，不宜再继续履行合同。另外，因蔡洁昌转让房产价格为实收220万元，其他所有税、费均由何通柱承担；但何通柱为减少税费支出，瞒着蔡洁昌私下另找中介方进行了不实的网签合同，该网签合同价格与实际不符，应属无效。蔡洁昌实际上无法根据一审判决协助过户，请二审法院依法驳回何通柱的诉讼请求。二审庭审中，上诉人蔡洁昌补充上诉意见：1、我方处分的是夫妻共有房产，应当追加配偶作为诉讼参与人，查明案件作出正确判决，一审判决认定涉案房产不是夫妻共有是不正确的。2、根据双方的买卖合同第14条约定以及合同法第107条规定，在法律规定可以选择继续履行和赔偿损失的情形下，合同双方在合同中明确约定选择赔偿损失作为违约的处理方式，是允许且合法的，也是当时当事人的真实意思表示，应当尊重当事人的选择权，不应当强制履行合同，在合同有明确约定的情形下，应当排除守约方的再选择权。3、我方在履行买卖合同过程中，没有违约行为，因为何通柱在通知办理过户手续时，没有出具有效的同贷书，导致合同履行期限过长，我方符合合同法的相关规定。4、我方转让房产的价格实收220万，其他费用都是由何通柱承担，一审并未提及，对事实存在遗漏，何通柱为了减少税费的支出，私下另找中介方进行了不实的网签合同，该合同没有双方的签名，我方也完全不知情，网签的价格150万与实际不符，应属无效，但一审中没有提及，对事实认定存在遗漏，本次的交易不存在实际的网签，一审判决实际存在履行不能的情形。请求法院支持我方上诉请求。何通柱近几年都存在因为买卖房产进行诉讼的行为，存在炒房的嫌疑，该房产是蔡洁昌的唯一房产，应该得到法律的支持，而不应该支持何通柱的炒房行为。被上诉人何通柱二审书面辩称：我方认为一审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回蔡洁昌的上诉请求，维持一审判决。一、一审判决认定的事实正确。在本案中，我方一直按照与蔡洁昌的合同约定，履行了相关义务，包括定金的支付和向银行申请贷款。在银行出具了同贷书后，蔡洁昌以种种理由，拒绝配合我方去办理产权过户手续，因此是蔡洁昌违约。我方按照合同的约定要求蔡洁昌继续履行合同，是得到法律支持的。蔡洁昌在上诉状中所陈述的不履行合同的理由，根本不是正当理由。二、一审判决适用法律正确。一审审理过程中，我方己按一审法院要求将未付的购房款提存到法院，履行了合同中我方应履行的付款义务，并足以证明我方有继续履行合同的能力。蔡洁昌不能以我方不具备履行能力为由提出拒绝履行合同的抗辩。二审庭审中，被上诉人何通柱补充答辩意见：蔡洁昌提出的一审关于是否为夫妻共有财产的认定，一审已经作出处理，关于蔡洁昌提出的我方违约的情形，我方在1月22日拿到银行同贷书，不存在上述情形。关于网签价格，蔡洁昌为了避税，提出费用由我方承担，这是双方同意的，不是我方单方的行为。最后，我方之前不存在购房，更不存在炒房的行为。何通柱于2017年6月30日向一审法院提起本案诉讼称：何通柱与蔡洁昌于2016年12月23日签订房屋买卖合同，约定向蔡洁昌购买广州市芳村区芳兴路的华彩街13号X房。之后，何通柱向中国银行申请贷款，并取得了《同意购房抵押贷款意向书》。经何通柱催促，蔡洁昌以尚未还清合同约定房产贷款为由拒不继续履行合同。因此，何通柱起诉要求：1.蔡洁昌继续履行合同并于本判决生效后立即为何通柱办理广州市芳村区芳兴路的华彩街13号X房的过户手续；2.蔡洁昌承担并支付自房屋本应过户之日起至本案结束之日对何通柱造成的相应损失；3.蔡洁昌承担本案的诉讼费。蔡洁昌一审辩称：对于何通柱的第一项诉讼请求，我方不同意，理由如下：1.蔡洁昌擅自处分夫妻共有财产，其妻子知道后已经明确表示反对。房产买卖合同即使有效，但因损害蔡洁昌妻子的合法权益而存在履行障碍。2.因何通柱未履行付款义务，蔡洁昌享有同时履行抗辩权。何通柱、蔡洁昌签订房产买卖合同后，蔡洁昌于2017年1月27日向抵押权人申请涂销抵押手续。至同年4月27日银行才通知蔡洁昌可以提前还款。蔡洁昌还款后银行至6月份才完全办结涂销抵押手续，故延迟涂销抵押并非蔡洁昌过错，而是由于不可归咎于双方的原因导致。同年6月2日，何通柱通知蔡洁昌一起去办理过户手续，当时蔡洁昌也去了现场，但因何通柱不能出示有效的同贷书，蔡洁昌对何通柱是否有付款能力存在疑问，对何通柱是否能重新获得同贷书没有信心，所以要求何通柱一次性支付相关房款，但何通柱不同意导致僵持至今。房产买卖合同是双务合同，何通柱只支付定金5万元，无权要求蔡洁昌配合过户；3.涉案房产是蔡洁昌一家的唯一住房，如强行判决过户会使蔡洁昌一家无处居住。蔡洁昌不同意何通柱第二项诉讼请求，理由如下：1.蔡洁昌不存在违约情形；2.何通柱未主张损失的具体数额，也未举证证明其损失，该项诉讼请求不应得到支持；3.如果何通柱同意解除合同，蔡洁昌同意退还定金5万元给何通柱。蔡洁昌不同意何通柱的第三项诉讼请求。一审法院经审理查明：广州市荔湾区芳兴路华彩街13号X房（涉案房屋）为蔡洁昌购买并登记为其单独所有的房屋，建筑面积77.62平方米。蔡洁昌与李雪兰为夫妻关系，双方在2005年5月4日登记结婚。2016年12月23日，何通柱（买方）委托代理人王文与蔡洁昌（卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定由何通柱购买蔡洁昌名下涉案房屋，房屋总价2200000元；买方在合同签订当日支付定金50000元，过户当日支付首期款1150000元等等。同日，何通柱向蔡洁昌支付定金50000元。2016年12月26日，蔡洁昌向广州市住房公积金管理中心出具《具结书》，表明涉案房屋为其个人财产非夫妻共有财产，且其配偶李雪兰知悉且同意其出售该房屋，如因其本人出售上述房屋引起的任何纠纷责任均由其本人承担。上述合同签订后，何通柱向中国银行股份有限公司广州海珠支行申请公积金贴息贷款，并签署了《个人二手住房贷款合同》、《住房公积金抵押借款合同》和补充协议等。2017年1月20日，中国银行股份有限公司广州海珠支行向何通柱出具《同意购房抵押贷款意向书》，表明拟同意何通柱的公积金贴息贷款申请，金额1000000元，其中贴息部分金额170000元，商业部分830000元；并同意在买卖双方办妥房屋交易过户手续及以该行作为第一顺位抵押权人的抵押登记手续后将贷款直接划入蔡洁昌在中国银行的指定账户中。后因何通柱、蔡洁昌产生纠纷没有继续履行合同，银行没有发放上述贷款。关于房款支付方式的问题，何通柱与蔡洁昌确认双方签约时约定除了首付1200000元外，剩余1000000元由何通柱向银行申请按揭贷款支付。蔡洁昌另陈述何通柱在2017年2月份有告知其申请贷款获银行方同意的情况，但因蔡洁昌购房时的按揭贷款尚未还清暂无法办理过户手续；同年5月提前还款后6月份从银行赎回契证，双方预约了6月办理过户手续；但因蔡洁昌妻子李雪兰不同意房产买卖以及双方对后续付款方式未能达成一致而没有继续履行合同。蔡洁昌同时也确认签订购房合同时李雪兰是知道且同意的，后因办理涂销抵押手续延迟了4个多月时间，导致另购房屋的计划受到影响，因此蔡洁昌及李雪兰均不同意再履行合同。一审另查，何通柱具备广州市住房限购区域内住房购买资格。对于购房款项支付方式，何通柱也确定可以一次性支付剩余款项的方式履行合同，并已于2017年8月31日将涉案房屋余款2150000元提存至本院代管账户。何通柱明确诉讼请求主张的赔偿费用为其自房屋本应过户之日即2017年6月2日至诉讼期间的交通费及误工费，但对此没有提供证据证明。一审法院认为：何通柱与蔡洁昌签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。蔡洁昌抗辩称涉案房屋为其与配偶李雪兰共有且出售未经其同意，故履行合同存在障碍，对此一审法院不予认可。首先，蔡洁昌在2016年12月26日向广州市住房公积金管理中心出具的《具结书》表明涉案房屋为其个人财产非夫妻共有财产，现又主张该房屋为夫妻共有财产，可见陈述自相矛盾，缺乏可信度。其次，即使涉案房屋为蔡洁昌夫妻共有财产，但权属登记于蔡洁昌一人名下，何通柱依赖登记公信力原则有理由相信蔡洁昌具有完全处分权；且蔡洁昌诉讼中也确认其配偶知悉且同意房屋出售事宜，因此根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”蔡洁昌以其配偶不同意出售房屋为由主张不履行合同于法无据。蔡洁昌抗辩称双方对付款方式未能达成一致意见导致合同无法履行，对此一审法院亦不予认可。首先，虽然合同中除了约定首付款项外没有对余款支付方式进行约定，但双方已确认协商一致除了首付1200000元外，剩余1000000元由何通柱向银行申请按揭贷款支付，对此应予以认可。其次，何通柱已依约申请银行贷款且获《同意购房抵押贷款意向书》，可见其当时具备付款能力且积极准备履行付款义务。蔡洁昌不认可何通柱付款能力且不同意履行合同缺乏依据，一审法院不予认可。再次，何通柱符合广州市限购区域的购房条件，诉讼中也已将购房余款2150000元提存至本院代管，现具备充分的履行能力。鉴于上述分析，一审法院认为涉案房屋买卖合同应继续履行，何通柱要求蔡洁昌协助办理房屋权属过户登记手续合法合理，应予以支持。蔡洁昌在履行其合同义务后可径直向一审法院申请领取购房余款2150000元。关于何通柱主张赔偿问题，因未能说明具体损失计算内容，也未提供证据予以证明，对此一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蔡洁昌协助原告何通柱办理广州市荔湾区芳兴路华彩街13号X房的产权过户登记手续。二、驳回原告何通柱的其他诉讼请求。本案本诉受理费50元，由被告负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。蔡洁昌表示，不同意继续履行合同，依据双方签订的合同第14条约定，何通柱只能选择主张我方承担违约责任。何通柱表示不同意蔡洁昌的意见，选择继续履行合同，并表示愿意承担办理过户手续中买卖双方按规定应缴纳的一切税、费。二审另查明，何通柱提交广州市不动产登记中心出示的《购房资格证明》，截至2017年11月22日，何通柱具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。何通柱与蔡洁昌于2016年12月23日签订的《房屋买卖合同》是合同双方的真实意思表示，关于涉案房屋是否是夫妻共同财产而影响合同履行的问题，蔡洁昌主张涉案房屋为夫妻共同财产且出售时未经其配偶同意。根据已查明的事实，蔡洁昌在合同签订后出具具结书，载明“涉案房屋为本人个人财产（非夫妻共同财产），且本人配偶李雪兰已知悉并完全同意本人出售涉案房屋”，即使存在蔡洁昌所述涉案房屋为蔡洁昌夫妻共同财产，作为买方的何通柱根据上述具结书也有理由相信蔡洁昌对涉案房屋具有完全处分权且可以代表其配偶，蔡洁昌在一审庭审中也表示签订合同时其配偶是知道的、当时也是同意的。因此，涉案《房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。蔡洁昌在本案中并未提交任何可以证明其配偶不知情且不同意房屋出售的证据，故蔡洁昌以其配偶不同意出售涉案房屋为由主张不继续履行合同没有依据，本院不予支持。关于涉案合同应否继续履行的问题。首先，蔡洁昌主张在合同履行过程中因何通柱在通知办理过户手续时未能出具有效同贷书导致过户不能。何通柱已依约申请银行贷款且获《同意购房抵押贷款意向书》，可见其当时具备付款能力且积极准备履行付款义务。蔡洁昌不认可何通柱付款能力且不同意履行合同缺乏依据，本院不予采纳。其次，蔡洁昌认为依据涉案合同第14条约定，其有权选择不愿意继续履行合同，而何通柱只能据此主张承担违约责任。根据合同法第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，”在蔡洁昌表示不愿意继续履行合同而何通柱又没有任何违约行为时，何通柱有权选择继续履行合同或要求承担违约责任或赔偿损失等。现何通柱在本案中明确表示要求继续履行合同，符合上述法律规定，本院予以照准，且何通柱也表示愿意承担办理过户手续中买卖双方按规定应缴纳的一切税、费，并已经将购房余款2150000元提存至一审法院代管，表明其具备充分的履行能力，而且何通柱具备本市住房限购区域内住房购买资格。故何通柱要求继续履行合同办理过户手续的主张于法有据，本院予以支持。蔡洁昌不同意继续履行合同的理据不充分，本院不予支持。关于支付购房余款2150000元问题，一审法院未判决何通柱支付购房余款而告知蔡洁昌可径直向法院领取购房余款，处理不够完善，为免诉累，本院一并处理何通柱支付购房余款，对一审第一项予以调整。综上所述，经审查，蔡洁昌上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4709号民事判决第二项以及受理费负担的决定；二、变更广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4709号民事判决第一项为：何通柱于本判决送达之日起十日内向蔡洁昌支付广州市荔湾区芳兴路华彩街13号X房的购房余款2150000元（蔡洁昌可向一审法院申请领取）；蔡洁昌于本判决送达之日起十五日内协助何通柱办理广州市荔湾区芳兴路华彩街13号X房的产权过户登记手续，并由何通柱承担办理过户中买卖双方按规定应缴纳的一切税、费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述法律规定支付迟延履行金。本案二审受理费100元，由上诉人蔡洁昌负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十一月二十七日书记员  陈婷婷