广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9678号上诉人（原审被告）：佛山市南海合瑞房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：吴石平。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁安武，男，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：吴振山，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海合瑞房地产开发有限公司（以下简称合瑞公司）与被上诉人梁安武因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5499号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。合瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回梁安武的诉讼请求；2.判令一、二审案件受理费由梁安武负担。事实与理由：一、涉案房地产项目无法具备交付条件的原因在于市政配套的水电气不完善，涉案小区无法与市政配套的水电气进行接驳，导致涉案小区不具备通水通电通气的条件。政府相关部门、业主、相关工程单位对此是知悉的，一审法院未对此予以调查。二、合瑞公司在一审期间提交的广东鼎耀工程技术有限公司出具的证明指出了涉案项目工程是由于市政配套的供电、供水、供气没有市政接驳点，故没有通电、通水、通气，无法做分户验收及报建设局联合竣工验收。合瑞公司提交的《关于广佛商贸城片区供电线路建设问题的说明》证明了涉案工程所在的片区没有现成的供电通道，该区电力需求得不到满足，反映了市政配套设施不完善导致涉案工程项目无法通电。合瑞公司提交的《关于共同出资兴建广佛商贸城片区供电线路土建工程一事的复函》反映了合瑞公司已积极配合政府部门处理涉案楼盘通水、通电、通气的问题，积极防止损失进一步扩大，合瑞公司无需就因履行涉案房屋买卖合同扩大的损失承担责任。合瑞公司提交的《佛山市南海区国土城建和水务局关于荟悦园项目逾期交楼信访问题的回复》证明了涉案楼盘因水电气等市政配套不完善，导致项目无法通过竣工验收。该复函的真实性、合法性、关联性已在（2016）粤0605民初8698号案件中被确认，本案一审法院应予以采纳。三、涉案项目土地红线外围市政配套水电气接驳点未确定，而小区内水电气铺设方案要以市政配套水电气接驳点的确定为前提，故涉案项目不存在确定水电气设计施工方案的基础。一审法院机械地认定合瑞公司对此未举证，应承担不利后果显属错误。四、根据合同约定，非合瑞公司原因导致无法按时交付商品房的，合瑞公司有权据实予以延期。五、合瑞公司无法控制市政配套的水电气问题，在本案中没有过错或重大责任，一审法院应通盘考虑不能通水电气的根本原因。一审判决要求合瑞公司承担全部逾期交房违约责任违反公平原则。梁安武二审期间未发表辩论意见。梁安武向一审法院起诉请求判令：1.合瑞公司向梁安武支付逾期交房违约金32500元；2.本案诉讼费由合瑞公司承担。一审法院认定事实：2015年10月31日，梁安武与合瑞公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定梁安武以650000元向合瑞公司购买佛山市南海区1栋1102房。（第七条）买受人逾期支付购房款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（第八条第一款）合瑞公司应在2015年12月31日前将验收合格及竣工验收备案的商品房交付梁安武。（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力…2.买受人未付清购房款…3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。（第九条）除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。签约后，梁安武已支付全部购房款。一审法院向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查，该局2016年6月12日复函载明：由合瑞公司投资建设，位于南海区1至7栋项目，截止2016年6月12日，未办理建筑工程竣工验收及竣工验收备案。1栋、6栋、7栋土建已完工，由于存在塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；地下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，目前该项目不具备分户及竣工验收条件，建设单位未组织分户验收。1、6、7栋工程于2017年3月29日竣工验收并通过竣工验收备案。梁安武在诉讼中陈述，已收到合瑞公司发出的收楼通知，通知梁安武在2017年3月30日前收楼。一审法院认为，梁安武、合瑞公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2015年12月31日前，但涉讼楼宇至2017年3月29日才通过竣工验收备案。根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，涉讼楼宇存在“塔楼给水工程中给水主干管与给水入户管未连接，入户水表没有安装；电气工程中电井桥架内配电主干线电缆未敷设，用户电表没有安装；地下室配电房和生活给水泵房设备尚未安装就位等问题，尚未具备分户验收的条件”。合瑞公司主张因市政水电气配套尚未接到土地红线外围导致合瑞公司未能办理竣工验收，但合瑞公司未能举证证明佛山市南海区国土城建和水务局的复函所载未实施的工程为建设单位施工范围外的工程或这些工程的施工需以市政水电配套已实施为前置条件，合瑞公司未能证明涉讼楼宇在约定交付时间前未具备交付条件符合《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定的情形，一审法院对合瑞公司主张不需承担责任的抗辩不予采纳，合瑞公司应承担逾期交楼的相应违约责任。双方约定合瑞公司逾期交楼超过90日的应按已付房款日万分之三计付违约金，至涉讼楼宇通过竣工验收备案之日，以梁安武已付房款为本金从约定交付期限届满次日（2016年1月1日）起按日万分之三计算的违约金超过购房款总额的5%，梁安武请求合瑞公司支付逾期交楼违约金32500元予梁安武，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：合瑞公司于判决生效之日起十日内支付违约金32500元予梁安武。一审案件受理费减半收取计306.25元（梁安武已预交），由合瑞公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁安武，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，涉案商品房买卖合同第八条第一款约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经竣工验收合格；2.该商品房已经办理竣工验收备案。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为合瑞公司逾期交付涉案房屋是否构成违约，以及应如何承担相应的民事责任。涉案房屋买卖合同约定合瑞公司应于2015年12月31日前将经竣工验收备案的商品房交付梁安武，但涉讼楼宇至2017年3月29日才通过竣工验收备案。合瑞公司称涉案房屋无法按期竣工验收备案并交付业主是因市政配套设施建设的原因导致的。对此，本院认为，佛山市南海区国土城建和水务局的复函已明确指出截止2016年6月12日涉案房屋所在楼栋存在多项设备、设施、管线未安装完成的情况，不具备分户验收及竣工验收的条件，合瑞公司否认上述复函所述的情况，但未举证证明其实际已完成上述复函所述的工程，故本院对此上诉理由不予采信。根据双方签订的商品房买卖合同第八条第一款，合瑞公司应于2015年12月31日前将涉案房屋交付梁安武使用，但截至房屋交付的最后期限合瑞公司未能举证证明涉案房屋同时满足“1.该商品房经竣工验收合格；2.该商品房已经办理竣工验收备案”且涉案房屋属于“符合本合同约定”的条件。因合瑞公司未按商品房买卖合同约定的时间向梁安武交付涉案房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据案涉商品房买卖合同判决合瑞公司向梁安武支付迟延交房违约金32500元并无不当，本院予以维持。综上所述，合瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612.50元，由上诉人佛山市南海合瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年十一月十七日书记员  李嘉敏