重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初15853号原告：重庆金科中俊房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区新南路184号附12、13号金科星城，统一社会信用代码91500000059866001Q。法定代表人：喻林强，董事长。委托诉讼代理人：李全，公司员工。被告：朱泉德，男，1974年5月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何桐雨，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可，重庆潜卫律师事务所律师。原告重庆金科中俊房地产开发有限公司与被告朱泉德商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员刘运祥、晏慧耘组成合议庭，共同负责对案件的处理。于2017年11月6日再次公开开庭进行了审理。原告重庆金科中俊房地产开发有限公司司的委托诉讼代理人李全，被告朱泉德的委托诉讼代理人何桐雨、李可到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告重庆金科中俊房地产开发有限公司的诉讼请求为：1、请求判令被告支付所欠购房款1270000元和逾期支付购房款的违约金21590元（违约金暂计算至起诉之日，起诉之日至被告付清之日的违约金按合同约定计算）；2、本案诉讼费由被告承担。2013年12月31日原被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议。约定被告购得原告开发的商品房一套，购房款2250000元。被告应支付首付款1280000元，余款1270000元向银行办理按揭贷款。由于被告至今未与银行签订按揭贷款手续，不能办理按揭贷款。原告多次催收被告履行合同，支付所欠款项。原告要求被告支付购房款，以现金方式支付按揭贷款1270000元并支付逾期付款的违约金，即以1270000元为基数，按每日万分之五的标准从2017年6月10日计算至款项付清之日止。被告朱泉德辩称：双方的房屋买卖属实，但按揭贷款办理不下来的原因及责任不属实。原告的诉请依法不能成立。因原告已交付的房屋存在结构柱，该结构柱在合同中并未约定，影响了被告房屋的使用和价值。加之原告在宣传时称所建房屋旁将建设大型商业体，但现商业体的规划进行了改变，严重影响了被告所购房屋的价值。被告的行为构成根本违约。2016年10月19日原告发函解除了双方的《重庆市商品房买卖合同》，原告要求继续履行合同没有依据。即使合同未解除，至今未能办理按揭贷款的原因和责任也不在被告，原告的诉讼请求不能成立。经审理查明：2013年12月31日，原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，总成交价2550000元。乙方在签订本合同时支付现金人民币1280000元，另向银行按揭贷款人民币1270000元，如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足。原告在合同中预留地址为重庆市渝北区xx号，法定代表人蒋思海。被告合同中预留地址为重庆市沙坪坝区xx号。《金科时代中心（商业）补充协议》第一条关于按揭付款的特别约定。2、乙方应在签订本合同时，按银行及有关部门的要求，提供按揭贷款所需的应由乙方提供的相关资料，并按甲方或银行的要求及时到指定地点办理按揭贷款相关手续并签字确认等；如乙方逾期三日未提供齐办理按揭贷款所需的资料或不到银行签字的，乙方应按拟申请的按揭贷款总额每日万分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期超过15日未提供办理按揭贷款所需的资料或不到银行签字或其他因乙方的原因而不能办理按揭贷款的，甲方有权要求乙方支付全部房价款，乙方应在甲方发出通知之日起15日内付清，乙方如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金；如乙方在甲方发出要求乙方支付全部房价款通知之日起超过45日乙方仍未付清全款，而甲方同意不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之伍的违约金，并于实际支付应付款之当日内向甲方支付违约金，在乙方未付清甲方应付款及违约金前，甲方有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。除另有约定外，双方同意按合同所列地址、电话、电子邮箱及方式进行联络。本合同约定的书面通知方式包括：媒体广告、邮寄、手机短信、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，以签收之时或邮件发出（以邮戳为准）后市内为第3个工作日的中午12时为收讫。买卖双方均同意以合同及本补充协议及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意。因比例或表现方法所限，部分附属物或构附作物可能未在销售广告、宣传资料、沙盘模型、示范单位等上标明，乙方不得以此为由要求甲方承担违约责任。2013年12月31日，被告向原告支付首期房款512000元；2014年6月20日，被告向原告支付二期房款384000元；2014年12月25日，被告向原告支付三期384000元。2017年3月22日，原告向被告发出《催签按揭通知》，要求被告在接到函件后3日内到金科地产中心或按揭银行（中国银行江北支行）签订按揭合同，逾期金科公司应按照买卖合同的约定要求以现金的方式支付按揭款项人民币127000元，并承担相应的违约责任。该邮件原告按被告地址邮寄，邮件于2017年3月30日退回原告处。2017年5月25日，原告向被告发出《关于要求以现金方式支付房价款的通知》，要求被告在通知发出后15日内现金方式支付不能办理银行按揭的款项1270000元。该邮件原告邮寄至被告地址。邮件于2017年5月26日他人收。对于原告发出的《催签按揭通知》、《关于要求以现金方式支付房价款的通知》及对应的EMS详情单和查询回执被告对真实性无异议，但提出被告未收到相关通知。另查明：2016年10月19日，被告向原告发出《律师函》，以原告拟交付门面内存在结构柱，与合同约定的附图内容不符，同时被告所购门面旁的大型集中商业综合体迟迟未能动工修建甚至有可能被取消，将导致被告所购门面的使用和价值受到严重影响，无法实现合同目的。要求解除双方的《重庆市商品房买卖合同》。该邮件原告以蒋思海作为收件人，单位名称为原告，地址重庆市经开区xx号。被告称重庆市经开区xx号是其了解到的原告的经营地，因在类似案件中原告的委托诉讼代理人向原告合同载明地址邮寄后被退回。联系方式中的手机是蒋思海本人的手机，座机也是向原告的工作人员询问得到的，不能确定是否是原告的电话号码。原告称其未收到被告于2016年10月19日发出的律师函。重庆市经开区xx号是重庆金科房地产开发有限公司的办公地址，该公司与原告是关联公司，但是两个独立的法人主体。邮件详情单中的手机号和座机号均不能确定是原告的电话号码。被告称原告是重庆金科房地产开发有限公司的一个项目公司，即开发一个项目就成立一个公司。对于房屋内的结构柱问题，双方均确认房屋内存两根靠墙的结构柱，原告称结构柱面积不足1平方米，被告称不清楚结构柱面积。被告另向法庭举示了如下证据：1、EMS详情单复印件，该证据系从邮政拍照取得，但邮政机构拒绝加盖印章，证明被告邮寄律师函的收件人为陈刚，系被告公司法务部工作人员；2、出庭证人徐某的证言及（2016）渝0112民初6738号、（2016）渝0112民初5026号民事调解书，徐某的证言为：其购买了原告的商铺，销售人员告知会在金科和约克郡要修商业，有可能连通，商业体量大。其接房后发现房屋内有结构柱，故选择退房。对修建商业没有证据证明，什么时候修建商业记不清楚了。当时陈述的是要修建大型商业。被告拟证明原告临近的房屋由于结构柱的问题解除了合同。原告对被告的证据1的真实性有异议，系复印件，陈刚并不是重庆金科房地产开发有限公司法务部的工作人员，原告的委托诉讼代理人系重庆金科房地产开发有限公司法务部的工作人员；对证据2的真实性无异议，民事调解书并未注明解除合同的原因，证人和原告解除合同与本案无关。出庭证人无证据证明商业体的描述属实。对于被告另举示的证据本院认证如下：被告的证据1系复印件，原告对真实性不予认可，本院不予采信。证据2因证人的案件是双方调解解除合同，并无法院的认定，与本案无关，本院不予采信。被告另向法庭提出调查取证的申请，要求调取原告开发的金科时代中心约30万平方米的集中商业的规划资料，拟证明原告在销售时向被告宣传要修建商业综合体且告知已有规划，虽该内容未载入合同，但现原告实际未修建商业综合体，影响原告房屋的使用及价值，无法实现合同目的。原告称合同中约定宣传内容不能作为合同内容。原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，有双方当事人的陈述，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，购房款收据、《催签按揭通知》、《关于要求以现金方式支付房价款的通知》、EMS回执单及查询回执，《律师函》及EMS回执单、庭审笔录在卷佐证。本院认为：原被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定履行义务。被告向原告发出《律师函》，但EMS详情单中载明的地址和电话均不是合同中约定的邮寄地址和电话。即使双方均认可EMS详情单中的地址为原告关联公司的地址，在原告称未收到的情况下，不能以此认定原告收到了该份邮件。故被告邮寄的解除合同通知书应当认定未送达原告，不能达到解除合同的效力。且对于房屋内有结构柱的问题，首先结构柱系靠墙，并不是独立的结构柱，加之双方合同中“因比例或表现方法所限，部分附属物或构附作物可能未在销售广告、宣传资料、沙盘模型、示范单位等上标明，乙方不得以此为由要求甲方承担违约责任”的约定，原告以房屋内存在结构柱解除合同的理由不能成立。对于宣传存在大型商业综合体的问题，双方在合同中约定“甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力”，现大型商业综合体并未载入合同，对原告方并无约束力，故被告的这一解除合同理由亦不成立。对被告要求的调取证据申请不予准许。被告未向原告足额支付购房款。按双方协议的约定，原告所发出的《催签按揭通知》及《关于要求以现金方式支付房价款的通知》是按照被告在合同中所预留的地址及电话号码进行的邮寄，应当在邮件发出的第3个工作日即视为已到达被告。《关于要求以现金方式支付房价款的通知》的发出时间为2017年5月25日。被告应当在2017年6月9日前向原告付清以现金方式支付全部购房款。被告在收到原告的通知后，即未按时签订按揭贷款资料，也未向原告支付以现金方式支付全款，已构成违约。应当按合同约定承担违约责任。故原告要求被告从2017年6月10日起按应付款的日万分之五的标准支付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告朱泉德在本判决生效后立即向原告重庆金科中俊房地产开发有限公司支付购房款1270000元及逾期付款的违约金，逾期付款的违约金计算方式为：以1270000元为本金，从2017年6月10日起，按日万分之五的标准计算至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16420元，由被告朱泉德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡可萍人民陪审员  刘运祥人民陪审员  晏慧耘二〇一七年十一月八日书 记 员  吴朋爱