重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初11752号原告石丹，女，1984年9月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人龚燕，重庆矩沃律师事务所律师。被告秦小波，男，1986年8月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告陈兴月，女，1986年9月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人秦小波，男，1986年8月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告石丹与被告秦小波、陈兴月房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员廖有龙独任审判并公开开庭进行了审理。原告石丹及其委托代理人龚燕、被告秦小波、陈兴月到庭参加诉讼。后因争议较大，故依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告石丹及其委托代理人龚燕、被告秦小波到庭参加诉讼，被告秦小波并作为陈兴月的委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。原告石丹诉称，原告于2016年12月通过中介与被告洽谈关于南岸区泰昌路69号8栋26-4号房屋买卖事宜，并于2017年1月2日签订了房地产买卖协议，原告向被告支付定金20000元。后被告称无钱解除涉案房屋上的贷款抵押，双方又于2017年2月20日签订补充协议，原告又向被告付款280000元用于提前还款解押。但被告在将交易房屋的抵押解除后，拒绝继续履行合同以及办理房屋所有权转移事宜。为此原告起诉请求判令二被告继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋产权过户手续并交付房屋；请求判令二被告赔偿违约金200000元；本案保全费用、诉讼费用由二被告承担。原告石丹为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、《房地产买卖居间协议书》；2、秦小波身份证复印件；3、《房地产权证》；4、转帐记录查询；5、2017年1月2日收据；6、《个人住房（商业用房）借款合同》；7、《重庆市房地产抵押合同》；8、《补充协议》；9、《中国银行跨行人民币汇款凭证》；10、2017年2月20日收据；11、微信聊天记录；12、谈话录音；13、《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》；14、《收据》；15、《房屋买卖合同》；16、《法律事务委托合同》及律师费发票；17、《诉讼保全委托担保合同》及《收据》；18、《房屋租赁居间协议》及收条；19、证人证言。被告秦小波辩称，原告所述属实。因我方原因确实不愿继续履行合同，愿意承担一定的违约责任。被告陈兴月辩称，该房屋系二被告共有财产；陈兴月并未同意出售该房屋。不同意继续履行该合同。经审理查明，被告秦小波与陈兴月于2016年2月17日结婚。位于南岸区泰昌路69号8幢26-4号房屋所有权登记于秦小波名下，该房屋建筑面积104.37平方米，套内面积84.73平方米，颁证时间为2014年5月20日，工商银行南岸支行为抵押权人。原、被告交易该房屋时为清水房。2017年1月2日，秦小波与石丹以及居间方重庆中朗房地产顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议书》，约定秦小波将南岸区泰昌路69号8幢26-4号房屋以980000元出售给石丹；签约当日石丹支付定金20000元，余款须申请二手房贷款500000元，在办理房屋产权转移登记时付460000元；在买方已通过银行贷款审批且卖方已经办理注销抵押登记的情况下，买卖双方应按居间方要求在七日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续；卖方产证解押时间以实际为准，且最迟不超过2017年2月25日。同日，石丹通过第三人余泓奕帐户向陈兴月交通银行6222620510009637671帐户转入20000元，秦小波出具收到首付款20000元的收据。2017年1月9日，石丹与中国建设银行重庆分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》，借款50万元用途为购买南岸区泰昌路69号8幢26-4号房屋，抵押物为该房屋。2017年2月20日，秦小波与石丹签订《补充协议》，该协议约定：双方于2017年1月2日就南岸区泰昌路69号8幢26-4号房屋签订买卖合同，石丹已支付20000元用于业主解押；因该物业处于抵押状态，应卖方要求，现协商由买方于2017年2月20日再次支付第二笔定金280000元用于卖方解押；卖方承诺在2017年2月20日将前往该房屋贷款银行进行贷款还款手续，并承诺在2017年3月6日去房交所办理注销抵押登记手续；买卖双方约定在注销抵押后5日内完成过户手续，买方在过户当日支付房款180000元；买方承诺在过户取证后5日内完成抵押登记手续；买方向银行申请贷款的500000元由贷款银行直接支付到卖方帐户；在支付第二笔定金时，卖方将房屋于2017年3月30日前交付给买方，并结清此前的该房屋的杂费。同日，石丹通过其中国银行南岸支行帐户向秦小波工商银行南坪支行帐户转入280000元。秦小波并出具收据。2017年3月3日，涉案房屋办理了抵押注销，产权证原件由秦小波领取。2017年3月2日开始，秦小波向石丹及居间人表示因其家庭原因，不愿再出售涉案房屋。三方经协商未果，石丹以前述诉讼请求起诉来院。本案审理过程中，双方争议焦点是：一、合同是否应当继续履行；二、原告的损失构成。关于合同应否继续履行，二被告表示不愿继续履行。秦小波称，其与陈兴月于2005年即开始恋爱，2012年买的房，钱是一起出的，当时陈兴月因还在读书，所以合同上没有写陈兴月的名字，但该房是两人共有财产；陈兴月不同意售房，其卖房行为无效。陈兴月称，该房屋系其与秦小波共有财产，其未同意售房，合同无效。原告石丹称，涉案房屋所有权登记于秦小波一人名下，且于二被告结婚前购买、颁证，故属秦小波婚前个人财产，秦小波对房屋有独立处分权；同时，在合同签订时陈兴月在场，并未反对签约；首笔20000元房款亦是转入陈兴月银行帐户内，说明陈兴月是同意签订房屋买卖合同的。原告石丹为证实陈兴月知晓秦小波卖房且用行为表示同意卖房，向本院举示了一张有秦小波身份证复印件的纸页，在该纸页右上方有手书的“陈兴月”三字。原告解释称，合同签订后，原告欲通过银行转帐方式支付首笔款20000元，二被告表示付至陈兴月交通银行帐户内，因不清楚陈兴月的姓名具体是哪三字，陈兴月遂亲笔在该纸页上书写下“陈兴月”三字。原告并申请了居间方工作人员徐正伟出庭作证。徐正伟称，知道陈兴月是秦小波妻子；其在房屋买卖过程中是与秦小波联系，但陈兴月在商谈及签订合同时均在场，没有表示反对意见；陈兴月在身份证复印件上签字是事实，好像是陈兴月没有带身份证，当天肯定是同意买卖房屋的；因为产权证上只有秦小波一人的名字，房子又是婚前财产，所以合同只需要秦小波一人签字即可。陈兴月表示，其仅在签订合同这一天到场，并私下向秦小波表示不同意卖房，但秦小波坚持要签；交通银行的卡也是秦小波经常在用，卡号是秦小波向原告方提供；因为问及其姓名，其就在身份证复印件上书写；若是同意签订合同，就应在合同上签名而非在随意的一张纸上书写姓名。关于损失构成，原告称，由于被告单方违约不履行合同义务，给原告造成了租房损失每月3500元、装修保证金20000元、诉讼费、保全费、为申请财产保全向担保公司支付的担保费2000元、律师费15000元等各方面损失，加上诉讼费、保全费，被告应当向原告赔偿。原告对此举此了下列证据证明损失：1、2017年4月8日承租长嘉汇8栋16-5号房屋租赁合同及付款收据。原告据以证明其向案外人蒲渠承租房屋，租期自2017年4月9日至2018年4月8日，月租金标准为3500元；并支付3500元押金和6个月租金2、2017年2月23日装修合同及设计费20000元收据。原告据以证明其于2017年2月23日与重庆市叁辰室内设计有限公司签订签订家装合同，约定从2017年4月1日起开始装修，工期100天；原告并支付设计费20000元；3、2017年3月11日《法律事务委托合同》及律师费15000元发票。4、2017年3月13日《诉讼保全委托担保合同》及2000元收据。被告对原告所主张损失不予认可。原告另于2017年3月15日向本院申请诉前财产保全，本院依法对涉案房屋予以查封。同时为保证合同履行，原告将应于合同约定过户时支付的购房款余额180000元向本院提存。上述事实有原、被告举证及庭审陈述为证。本院认为，原告石丹与被告秦小波以及居间人签订的《房地产买卖居间协议书》系各方真实意思表示。对于涉案房屋的所有权人，本院认为，该房屋颁证登记时间为2014年5月20日，登记所有权人为秦小波；秦小波与陈兴月于2016年2月17日结婚；仅从表面看，该房屋应为秦小波婚前个人财产，秦小波享有独立的处分权；退一步而言，即使如秦小波所述该房屋系其与陈兴月的共有财产，从合同签订过程反映，签订合同当天，陈兴月到场并收取了20000元定金，并无明确反对交易的意思表示；同时，在秦小波的身份证复印件上手书自己的名字。按照原告的解释，因其要向陈兴月银行卡内转账支付定金，又不清楚陈兴月姓名具体是哪几个字，故陈兴月写在复印件上；而被告方对此未作出相反的或其他原因的合理解释。故本院认为，在签订合同当日，陈兴月亦是同意交易的。故该合同合法有效。现秦小波、陈兴月不愿继续履行合同无法律及合同依据，同时现该房屋无履行不能的障碍，故原告要求继续履行合同的请求本院予以支持。原告与秦小波所签订的补充协议，是对合同履行过程中的相应细节事项进行的变更和明确，亦属有效。根据原告与秦小波签订的补充协议，在原告于2017年2月20日支付280000元后，秦小波应于2017年3月30日前交付房屋，故被告亦应将房屋交付给原告。由于该房屋原抵押已注销，原告亦取得银行贷款审批通过，同时原告亦将其应于房屋过户时支付的180000元提存至本院，故本院认为房屋亦应及时转移所有权登记。对于原告所主张损失，由于被告未按约定交付房屋，同时拒不履行后续合同义务，致使原告对房屋的使用、收益权利遭致损失，被告应予赔偿。原告以其所承租同楼幢房屋的租金发生事实作为损失赔付依据。本院认为，被告应交房时间为2017年3月30日，而原告主张的租金损失的租期为2017年4月9日始，此系原告权利的处分，故本院确认原告对房屋的使用、收益的权益损失从2017年4月9日开始起计。对于损失标准，原告主张3500元/月，本院酌情按2450元/月支持；原告暂主张5个月的损失，本院予以支持。对于原告主张的设计费、律师费、担保费，因相关费用的发生为被告不能预见，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告秦小波、陈兴月继续履行与原告石丹签订的《房地产买卖居间协议书》及《补充协议》，并于本判决生效之日履行将南岸区泰昌路69号8幢26-4号房屋的房地产权属转移登记并交付房屋给原告石丹的义务。二、被告秦小波、陈兴月赔偿原告石丹2017年4月9日至2017年9月8日未能按期接房的损失12250元。三、驳回原告石丹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，诉前财产保全申请费5000元，合计9300元，由被告秦小波、陈兴月承担（此款现由原告石丹向本院缴纳，被告秦小波、陈兴月于本判决生效之日起三日内支付给原告石丹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  廖有龙人民陪审员  陈作秀人民陪审员  刘红光二〇一七年十一月十三日书 记 员  陈晓露