天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初2226号原告：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交叉口，统一社会信用代码：911201126714953318。法定代表人：吴振山，董事长。委托诉讼代理人：兴百良，该公司职员。委托诉讼代理人：任超伟，该公司职员。被告：马良，女，1989年12月15日出生，汉族，农民，住吉林省东丰县，委托诉讼代理人：张玉山，江苏恒鼎律师事务所律师。被告：王升伟，男，1987年9月25日出生，汉族，农民，住天津市津南区，公民身份号码吗：371323198709257236。委托诉讼代理人：闫富有，天津平实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅，天津平实律师事务所律师。原告天津市天山房地产开发有限公司（以下简称“天山房地产公司”）与被告马良、王升伟确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天山房地产公司之委托诉讼代理人兴百良、任超伟，被告马良之委托诉讼代理人张玉山，被告王升伟之委托诉讼代理人闫富有、王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天山房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认被告马良将购买38-1-130号商铺的首付款723357元更名到被告王升伟名下的行为无效；2.诉讼费由而被告承担。事实及理由：2014年9月15日，原告与被告马良签订《天津市商品房买卖合同》，约定由被告马良购买原告开发的、位于津南区小站镇怡泽轩38-1栋130号商铺，被告马良缴纳了首付款723357元。合同签订后，由于被告马良个人原因无法办理贷款手续，遂双方于2016年1月1日解除买卖合同，并向原告提出将该商铺的购房款更名到被告王升伟购买的51-3号商铺名下，二被告签订了《更名申请》。后原告在办理房屋网退手续时得知，被告马良购买的38-1栋129号商铺早已被天津市东丽区人民法院查封。原告认为，被告马良故意隐瞒38-1栋130号商铺被查封的事实，在原告不知情的情况下仍将该商铺的购房款更名至被告王升伟名下，导致原告至今无法出售38-1栋130号商铺，被告马良的行为属于欺诈和恶意转移财产，应当属于无效的民事法律行为。为维护原告自身的合法权益，原告提出如上诉请。被告马良辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：2014年9月15日，原告与被告马良签订《天津市商品房买卖合同》，约定由被告马良购买原告开发的、位于津南区小站镇怡泽轩38-1栋130号商铺，被告马良缴纳了首付款723357元，双方办理了合同备案和产权预告登记。后由于被告马良自身征信原因无法获得银行贷款，遂要求与原告解除商品房买卖合同，并退还购房款。原告公司销售人员李国辉不同意解除商品房买卖合同，并提议走内部更名手续，将被告马良已缴纳的购房款转至他人名下。于是，在原告公司销售人员李国辉的介绍及主持下，二被告之间于2015年6月签订了《更名申请》，并根据李国辉的要求将签署时间写为2016年1月。被告马良认为，《更名申请》是由原告天山房地产公司提供的制式文本，已经过原告公司内部相关的审批手续，原告天山房地产公司应当知情。该《更名申请》是在原告销售人员李国辉的主持下，二被告自愿签订的，签订前已经过原告的同意，不存在欺诈、胁迫的行为，没有损害国家利益及第三方的合法权益，不存在认定该行为无效的法定事由；且认为该行为应属可撤销的民事法律行为，原告的主张已经超过了1年的除斥期间。被告王升伟辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：二被告素不相识。2015年4、5月份左右，被告王升伟欲购买原告天山房地产公司开发的房屋，原告公司销售人员李国辉在原告公司的售楼处接待了被告王升伟。李国辉提议，可以更名的形式低价购买原告开发的房屋。遂，在被告马良未在场、未签字的情况下，被告王升伟在原告公司销售人员李国辉提供的《更名申请》上签字，约定被告王升伟购买原告公司开发的、坐落于天津市津南区房屋一套。被告王升伟认为，该《更名申请》是原告公司销售人员李国辉代表原告公司主持二被告自愿签订的，并且原告公司亦为其出具了相关票据，且怡泽轩51-3号房屋已由被告王升伟使用多年，二被告不存在欺诈和恶意转移财产的故意，故不应当认定该更名行为无效。原告天山房地产公司提交证据如下：1、合同编号为2011-0107781的《天津市商品房买卖合同》1份，约定被告王升伟购买原告天山房地产公司开发的、坐落于天津市津南区房屋一套，面积为303.24平方米、每平方米价格为5600元、价款为1698144元；2、由被告马良及王升伟签字的《更名申请》1份，内容为“本人马良，身份证号码。本人于2014年9月15日购买天山水榭花都38-1栋129、130号。已交定金1457779元（大写壹佰肆拾伍万柒仟柒佰柒拾玖元整）收据号为1012714/1012715/1012717。因为个人征信原因无法贷款原因向贵公司申请更名为王升伟。身份证号。本人承诺：一.本人马良自动放弃对原房屋即38-1栋129、130号的一切权利。二.房屋更名后不再更名。三.房屋更名后的一切手续办理日期以房屋调换之前即38-1栋129、130号交款及手续办理日期为准。即2014年9月15日之前补交房款（首付款/全款）及签署商品房买卖合同并办理其他相关手续。四.其它未尽事宜以调换后房屋认购协议为准。五.如本人违反以上任意一条条款，本人自动放弃所交定金，贵公司可将房屋另行出售。本人马良已购买商铺38-1-129、38-1-130共计房款1457779元整，现由于个人征信原因，无法贷款将房款转调至51-3号商铺，特此说明。马良2016.1.1”。3、原告为被告王升伟出具的、编号为tjsy0056934的收据1张，日期为2016年1月1日，金额为1817048.35元，注明：楼款，天津水榭花都-2C-51号楼sp-103，缴款人：王升伟，经办人：张诚。4、原告为被告马良出具的、编号为1012715的收据1张，日期为2014年9月15日，金额为724422元，注明：房款，38-1-129，缴款人：马良，经办人：付云林。原告为被告马良出具的、编号为0047277的收据1张，日期为2014年4月13日，金额为10000元，注明：定金，38-1-133，缴款人：马良，经办人：孙……。5、天津市不动产登记簿查询证明2张，证明津南区小站镇怡泽轩38-1号-129号房屋于2015年11月18日被天津市东丽区人民法院查封，查封期限为2015年11月16日至2018年11月15日。6、天津市东丽区人民法院于2015年11月19日出具的（2015）丽民初字第7253号民事调解书1份，调解内容如下：一.被告张东旺、马良给付原告董珍借款本金及利息共计5000000元。执行办法：二被告于2016年1月30日前给付原告900000元，2016年6月1日前给付原告1500000元，余款2600000元二被告于2016年10月1日前付清。二.双方无其他争议。三.案件受理费减半收取25334元、保全费5000元，合计30334元，由被告张东旺、马良负担。7、原告天山房地产公司与被告王升伟于2015年5月29日签订的《商业认购协议书》1份，约定被告王升伟购买由原告开发的、坐落于天津市津南区51楼底商3号商铺，面积为303.24元，单价为7900元/平方米，总房款人民币2395596元。被告马良未向法庭提交证据材料。被告王升伟提交证据如下：1、原告为被告王升伟出具的、编号为tjsy0056934的收据1张，日期为2016年1月1日，金额为1817048.35元，注明：楼款，天津水榭花都-2C-51号楼sp-103，缴款人：王升伟，经办人：张诚。原告为被告王升伟出具的、编号为tjsy0056935的收据1张，日期为2016年1月5日，金额为20000元，注明：定金，天津水榭花都-2C-51号楼sp-103，缴款人：王升伟，经办人：张诚。2、原告为被告王升伟出具的、发票号码为00106931的发票1张，日期为2016年1月12日，注明：付款方为王升伟，不动产项目名称为天山新公爵住宅小区（40＃-57＃楼）项目（怡泽轩51号楼），不动产楼牌号51-3号，建筑面积303.24，单价8000，金额1425920，款项性质为购房款，并备注：总房款2425920.00，累计已交1425920.00。原告为被告王升伟出具的、发票号码为00235753的发票1张，日期为2016年4月21日，注明：付款方为王升伟，不动产项目名称为天山新公爵住宅小区（40＃-57＃楼）项目（怡泽轩51号楼），不动产楼牌号51-3号，建筑面积303.24，单价8000，金额1000000，款项性质为购房款，并备注：00106931，1425920；总房款2425920.00，累计已交2425920.00。3、银行流水打印件10张，证明被告王升伟支付款项数额。4、《天津市商品房买卖合同》1份（盖有“已办退房”），证明被告王升伟于2015年5月28日与原告签订该合同，约定购买原告开发的、坐落于天津市津南区房屋一套，面积为303.24平方米，购房款为1698144元，交房时间为2015年6月1日。5、所有权预告登记登记费票据1张，计550元。6、印花税票据1张，计849元。7、契税票据1张，计50944.32元。8、维修基金票据2张，计42453元经当庭质证，被告马良对原告天山房地产公司提交的证据1、4、5、6、7均认可；对证据2的真实性认可，但认为实际签署日期为2015年6月；对证据3的真实性认可，但被告马良并不知情。被告王升伟对原告天山房地产公司提交的证据1-7均认可；对证据2的真实性认可，但认为实际签署日期为2015年6月；对证据5，认为查封的房屋与王升伟购买的房屋无关。原告天山房地产公司对被告王升伟提交的证据1、2均认可；对证据3认为与本案无关；对证据4不认可，原告公司未就诉争房屋与被告王升伟签订过《天津市商品房买卖合同》（经鉴定为假公章），且该合同上已盖有“已办退房”；对证据5、6、7、8均不认可，因为原告公司并不知情。被告马良对被告王升伟提交的证据1-8均认可。本院经审查分析认为，原告天山房地产公司提交的证据1、3、4、5、6、7及被告王升伟提交的证据1、2、3，均符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力均予以确认；原告提交的证据2，本院将结合具体案情在判决理由部分综合予以认定；被告王升伟提交的证据4，由于该合同中的公章是假的，故本院对该份合同的真实性不予确认；被告王升伟提交的证据5、6、7、8，由于该四份证据是国家机关根据双方签订《天津市商品房买卖合同》后向被告王升伟收取的附加费用，故本院对该四份证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：被告马良欲购买原告天山房地产公司开发的、坐落于天津市津南区房屋。2014年4月13日，被告马良向原告缴纳怡泽轩38-1-130房屋定金10000元、怡泽轩38-1-133房屋定金10000元，原告天山房地产公司分别为被告马良出具了收款收据2张。2014年9月15日，被告马良向原告缴纳怡泽轩38-1-130房屋房款150000元及563357元、怡泽轩38-1-129房屋（怡泽轩38-1-133调为怡泽轩38-1-129房屋）房款724422元，原告天山房地产公司分别为被告马良出具了收款收据3张。后，由于被告马良无法办理房屋贷款，遂向原告公司提出退房的口头申请，原告未准许。另，2015年4月，被告王升伟到原告天山房地产公司售楼处，欲购买原告开发的房屋。原告公司销售人员李国辉称，由于被告马良已提出退房申请，为了减少被告王升伟的购房款（当时房屋已涨价），可以参照被告马良购买房屋时的价格，但需签订《更名申请》，被告王升伟表示同意。2015年5月28日，原告与被告王升伟签订了《天津市商品房买卖合同》（经鉴定为假合同），约定被告王升伟购买原告天山房地产公司开发的、坐落于天津市津南区房屋，面积为303.24平米，房款为1698144元，并于同日缴纳了所有权预告登记登记费550元、印花税849元、契税50944.32元及维修基金1160元；后于同日办理了退房手续。2015年5月29日，双方重新签订了《商业认购协议书》，约定总房款为2395596元。2016年1月1日，在原告公司员工李国辉的主持下，被告马良、王升伟签订了《更名申请》，约定被告马良放弃怡泽轩37-1-129及38-1-130两套房屋的一切权利，房款共计1457779元转调至怡泽轩51-3号商铺。另，2016年10月，原告公司员工李国辉为被告王升伟缴纳怡泽轩51-3号房屋的购房款150000元，并以同样《更名申请》的方式将案外人刘长荣的购房款379269.35元转至被告王升伟名下。另查，2015年11月12日，案外人董珍与被告马良及其夫张东旺民间借贷一案，天津市东丽区人民法院于2015年11月19日作出（2015）丽民初字第7253号民事调解书，调解内容为：1、张东旺、马良给付董珍借款本金及利息共计5000000元，执行办法：二人于2016年1月30日前给付董珍900000元、2016年6月1日前给付1500000元、余款2600000元二人于2016年10月1日前付清；2、案件受理费减半收取25334元、保全费5000元，合计30334元，由张东旺、马良负担。后，2015年11月18日，天津市东丽区人民法院查封了登记于被告马良名下的、坐落于天津市津南区房屋。原告天山房地产公司认为，该公司并未实际收到天津市津南区房屋的购房款，且该上述房屋现仍处于被查封状态，导致原告无法继续出售，为原告造成了损失，故呈讼本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，被告马良在明知位于津南区小站镇怡泽轩38-1-129及38-1-130号房屋被天津市东丽区人民法院查封的情况下，仍与被告王升伟签订《更名申请》，该行为的目的是为了规避天津市东丽区人民法院作出的（2015）丽民初字第7253号民事调解书的执行，损害了第三人的利益，故本院认为该《更名申请》无效。因此，原告天山房地产公司要求确认被告马良将购买38-1-130号商铺的首付款723357元更名到被告王升伟名下的行为无效的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于被告马良提出的该更名行为系可撤销的民事法律行为的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告马良将购买38-1-130号商铺的首付款723357元更名到被告王升伟名下的行为无效。案件受理费80元，由被告马良、王升伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  魏丽彤代理审判员  尹 洁人民陪审员  赵玉琢二〇一七年十一月三日书 记 员  孙瑞祥速 录 员  王 莹