北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初16721号原告：赵东明，男，1972年3月2日出生，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：付海滨，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡楠，北京市达奥律师事务所实习律师。被告：宋东方，男，1964年5月1日出生，住北京市东城区。原告赵东明与被告宋东方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。赵东明之委托代理人付海滨、胡楠到庭参加诉讼。宋东方经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵东明向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方于2013年10月26日签订的《租赁合同》；2.判令宋东方给付赵东明2014年10月26日至2016年10月26日的房屋租金、暖气费、电费、水费共计119041元；3.判令宋东方给付赵东明2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金65962.8元；4.判令宋东方给付拖欠2014年10月26日至2016年10月26日的房屋租金的违约金89041元（按照拖欠数额89041元为基数，每日0.5%的标准计算，自2016年10月30日起至付清之日止，因违约金超过本金，故按本金计算）；5.判令宋东方给付拖欠2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金的违约金，暂计36279.5元（按照拖欠数额32981.4元为基数，每日0.5%的标准计算，自2016年10月27日起至付清之日止，暂计算至2017年5月31日（216天），按照拖欠数额32981.4元为基数，每日0.5%的标准计算，自2017年5月27日起至付清之日止，暂计算至2017年5月31日（4天）；6.依法判令宋东方立即将占用的通州区金榆路x#门脸房（150.6平方米）腾退给赵东明；7.本案诉讼费用由宋东方承担。事实与理由：赵东明与宋东方于2013年10月26日签订《租赁合同》一份，合同约定：1.赵东明将座落于北京通州区金榆路x#门脸房150.6平方米、1.2元/天租赁给宋东方作为字画出售使用；2.租期从2013年10月26日起至2014年10月26日止；3.年租金65962.8元，在合同签订后宋东方须在3日内交付半年租金（32981.4元），到期前一个月交付下半年租金。合同签订后，赵东明如约将上述房屋交付宋东方使用，宋东方使用房屋后，未按照合同约定按期足额支付房屋租金及水电费、暖气费。截止赵东明起诉之日，宋东方仍占用上述房屋使用。据此，赵东明为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。在2017年10月30日的庭审中，赵东明明确第一项诉讼请求中《租赁合同》解除的时间为2017年10月26日；明确诉讼请求第五项为判令宋东方给付拖欠2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金的违约金共计65962.8元。宋东方未答辩。本院经审理认定事实如下：赵东明与宋东方于2013年10月26日签订《租赁合同》，约定：一、赵东明将座落于北京通州区金榆路x#门脸房150.6平方米，1.2元/天租赁给宋东方作为字画出售使用。租赁期间，宋东方不得违法经营，如发生任何违法行为均与赵东明无关。二、租期从2013年10月26日起至2014年10月26日止（即：1年），以后租金每年递增不超10%。三、年租金65962.8元整，在合同签订后宋东方须在3日内交付半年租金：即为32981.4元整。到期前一个月交付下半年租金。四、房屋租赁合同生效后，宋东方应向赵东明交付一个月租金作为押金：即为5496.9元整（不计利息），合同期满后押金退回。五、宋东方必须依约定交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。座落于北京通州区金榆路x#门脸房由宋东方占用至今，此间双方未再签订新的租赁合同。2016年10月30日，宋东方向赵东明出具欠条，内容为：今欠赵东明房租、暖气费、电费、水费共计119041元。具体明细为：2014年10月26日至2016年10月26日房租（24个月×5400元）共计129600元；2014年、2015年暖气费（5600元×2）共计11200元；2016年5月7日电费（5388度×1.3元）共计7004元；2016年5月7日水费（165吨×7.5）共计1237元；扣除2014年12月5日已支付现金20000元及2015年12月1日已支付现金10000元。宋东方欠赵东明各项费用合计119041元。宋东方未依据欠条向赵东明支付119041元，亦未支付2016年10月26日之后的房屋租金。上述事实，有《租赁合同》、2016年10月30日欠条及当事人陈述等在案佐证。本院认为，赵东明与宋东方签订的《租赁合同》不违背法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人宋东方仍占有使用涉案房屋，双方未再签订新的租赁合同，故双方于2013年10月26日签订的《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。合同履行过程中，宋东方负有支付租金的义务。就2014年10月26日至2016年10月26日应付的房屋租金、暖气费、电费、水费，宋东方应依据其出具的欠条向赵东明支付相应款项。赵东明请求判令宋东方给付赵东明2014年10月26日至2016年10月26日的房屋租金、暖气费、电费、水费合计119041元，于法有据，本院予以支持。就2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金，依据双方《租赁合同》约定年租金为65962.8元，赵东明请求宋东方依据《租赁合同》给付2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金65962.8元，本院予以支持。依据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。宋东方迟延履行支付租金义务，经赵东明催告后，宋东方出具了欠条，但宋东方在合理期限内仍未履行支付租金等合同义务，负有违约责任，赵东明有权单方解除合同。依据合同法规定，赵东明请求自2017年10月26日解除《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于赵东明请求宋东方给付拖欠房屋租金的违约金一节，宋东方迟延支付房屋租金已构成根本违约。依据《租赁合同》第五条约定，宋东方拖欠租金按拖欠额每日支付0.5%的违约金。依据《租赁合同》及宋东方向赵东明出具的欠条，经本院核算，赵东明请求宋东方给付拖欠2014年10月26日至2016年10月26日的房屋租金的违约金89041元，不高于合同约定标准，本院予以支持；另，赵东明请求宋东方给付拖欠2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金的违约金65962.8元，亦不高于合同约定标准，本院亦予以支持。合同解除后，双方的权利义务终止，宋东方应在合理期限内将占有使用的通州区金榆路x#门脸房（150.6平方米）腾退并返还赵东明。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵东明、宋东方签订的《租赁合同》于2017年10月26日解除；二、宋东方于本判决书生效后十日内给付赵东明2014年10月26日至2016年10月26日的房屋租金、暖气费、电费、水费共计119041元；三、宋东方于本判决书生效后十日内给付赵东明2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金65962.8元；四、宋东方于本判决书生效后十日内给付赵东明拖欠2014年10月26日至2016年10月26日的房屋租金的违约金89041元；五、宋东方于本判决书生效后十日内给付赵东明拖欠2016年10月27日至2017年10月26日的房屋租金的违约金65962.8元；六、宋东方于本判决书生效后十日内腾退北京通州区金榆路x#门脸房给赵东明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5954元，由宋东方负担，于本判决书生效后七日内缴纳。公告费260元，判决公告费（以实际票据为准），由被告李涛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 曦人民陪审员  丰永全人民陪审员  谈华典二〇一七年十一月十四日书 记 员  聂培培