天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初6177号原告：袁洪帅，女，1986年10月6日出生，汉族，农民，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：赵国胜，天津昭元律师事务所律师。被告：林文杰，男，1970年12月12日出生，汉族，户籍地海南省海口市美兰区，现住天津市河西区。被告：韩雪苓，女，1979年12月30日出生，汉族，户籍地河北省任丘市，现住现住天津市河西区。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司津南区第十四分公司，营业场所：天津市津南区双港镇微山南路西侧普泰花园15-底商7号。负责人：孙志彬，职务：总经理。委托诉讼代理人：苗贵峰，男，1989年4月9日出生，汉族，该公司业务员，住天津市津南区。原告袁洪帅与被告林文杰、韩雪苓及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司津南区第十四分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁洪帅的委托诉讼代理人赵国胜，被告林文杰，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司津南区第十四分公司（以下简称“金乐家公司”）的诉讼代理人苗贵峰到庭参加诉讼，被告韩雪苓经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁洪帅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告、第三人签订合同编号为TJJLJ：0017212的《房屋买卖居间合同》；2、二被告连带退还原告双倍定金240000元，赔偿违约金112500元；3、判令被告赔偿原告居间服务费45000元、评估费500元、代办贷款服务费600元。4、诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系，诉争房屋坐落于天津市津南区双港镇梨双公路西北侧普泰花园2-2-1801号，登记在被告韩雪苓名下，被告林文杰受被告韩雪苓的委托将诉争房屋出售给原告并代为签署房屋出售合同、收取定金。2017年3月8日，原告与被告林文杰、第三人签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定二被告将诉争房屋出售给原告，房屋总价款为2250000元，定金120000元，诉争房屋尚有140000元贷款，由被告负责还清，双方约定于2017年5月30日前去房管局签订网签协议。约定的期限届满后，二被告未能偿还银行贷款，也未能办理网签合同，原告及第三人于2017年6月12日函告二被告要求于2017年6月21日办理诉争房屋抵押登记注销手续，但二被告仍未能按期办理。据原告了解，诉争房屋因二被告与案外人之间的纠纷，已被人民法院查封，《房屋买卖居间合同》不能实际履行，二被告的违约行为给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告林文杰辩称，双方签订的居间合同中，确实约定了2017年5月30日前前往房管局办理过户的条款，确实出现了诉争房屋被查封、无法继续履行的事实。但是，一方面，被告曾与原告协商，并表示希望解封之后诉争房屋再继续出售给原告，但原告说因为有查封，故不想继续买。因为北辰区人民法院答应可以解封，可以继续出售给原告，故被告不想解除合同，但国家调控政策出来以后，原告需要6成的首付，当时也说过这个情况，是原告不想继续购买。另一方面，双方的买卖合同中明确约定了5%的违约金条款，但并没有约定双倍返还定金这一项。综上，仅同意按照总房款5%承担违约金，但不同意双倍返还定金、不同意原告的其他诉讼请求。被告韩雪苓未做答辩。金乐家公司述称，1、合同约定了有关期限，被告没有按照期限履行，可以视为违约。但如果被告要求第三人向原告进行劝说、继续履行，第三人也会尽最大努力协助进行调解。2、根据其公司的规定，定金超过5万，必须查询核实房本，签订居间合同时，第三人进行了查询，当时诉争房屋并未被查封，所以才进行交易。3、按照双方约定的买卖流程：应该由房主先还贷款，但因房主一直没有清贷款，停了很长时间也没有清完，导致该合同不能按期继续进行网签。4、出现未清贷、查封以后，第三人亦组织双方进行协商，2017年6月，第三人组织双方协商，希望双方让一让，被告想继续出售给原告，但原告认为这种情况下不能继续购买了，双方没有商量出来结果。故诉至人民法院。原告围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同1份、定金收据1张、中介费收据1份、贷款服务费1份、评估费收据1份、不动产登记簿查询证明1份、催告函1份、结婚证复印件1份，经质证，被告林文杰与第三人金乐家公司对上述证据均无异议，对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。被告林文杰、韩学苓、第三人金乐家公司均未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，诉争房屋登记在被告韩学苓名下。2017年3月8日，原告袁洪帅与被告韩雪苓（由被告林文杰代替）、第三人金乐家公司签署《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：由原告购买被告所有的天津市津南区双港镇梨双公路西北侧普泰花园2-2-1801房屋，价款为2250000元，居间方为金乐家公司。合同还约定：“甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当与本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任”。合同补充约定：“1、被买卖房屋的贷款余额1400000元，由被告在两个月内自行清偿。双方应于2017年5月30日前前往房管局打协议。2、若甲方违约（被告），中介费、定金退回，并赔付乙方购房款的5%作为违约金；若乙方（原告）违约金，定金、违约金不退回，并赔付甲方购房款的5%作为违约金。”原告于合同签订当日（即2017年3月8日），向被告林文杰支付定金120000元，向第三人金乐家公司支付居间服务费45000元、评估费500元、代办贷款服务费500元。被告林文杰、韩雪苓未按照合同约定的日期，清偿涉案房屋的抵押贷款，截止到庭审之日，涉案房屋仍有约1450000的抵押贷款未清偿。2017年5月24日，因被告与案外人的纠纷，涉案房屋被天津市北辰区人民法院查封，查封期限至2020年5月22日。2017年6月12日，原告再次函告韩雪苓于2017年6月21日前办理涉案房屋的“旧房产证注销抵押登记手续（赎楼），否则诉至人民法院，但二被告仍未办理涉案房屋的抵押贷款清偿。2017年7月，双方在第三人的协调下进行商谈，被告想继续出售涉案房屋给原告，但原告认为涉案房屋在抵押贷款1400000元未清偿、被人民法院查封的状态下，风险较大，不再同意购买。为此双方发生争议，原告诉至本院，诉如所请。本院认为，原、被告于2017年3月8日签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应本着诚实守信的原则，恪守承诺，全面履行自己的义务。本案双方存在以下争议焦点：一、本案的违约方是谁？二、双方签订的居间买卖合同是否应予解除？三、原告主张的各项损失是否应予赔付，应如何赔付？围绕第一个该争议焦点，本院做以下分析：居间买卖合同明确约定：被告应在两个月内清偿涉案房屋抵押贷款、双方应在2017年5月30日前办理网签手续，但被告始终未能办理涉案房屋的贷款清偿手续至庭审之日，致使后续的房屋买卖合同程序无法进行，且由于自身的原因致使涉案房屋被查封，显然被告一方属于违约方。尽管被告提出希望继续履行合同，但原告不同意，根据合同法第六十六条、第六十七条之规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据合同法第九十四条第四款，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。显然，在被告未清偿抵押贷款、未将涉案房屋解除查封的情况下，原告拒绝继续购买的行为，不构成违约。围绕第二个该争议焦点，本院做以下分析：1、根据合同法第九十四条第四款，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告未能办理清偿抵押贷款1450000元的主要债务，经原告在2017年6月12日催告后，仍未能清偿抵押贷款，故原告袁洪帅依法享有单方解除权；2、被告负有保证涉案房屋所有权完整、能够转移过户的主要义务，但涉案房屋被人民法院查封，合同不能继续实际履行，故应予以解除。现原告袁洪帅依法要求解除合同，于法有据，应予以支持。围绕第三个争议焦点，本院做以下分析：1、根据合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；本案中，双方在合同正本中不仅约定了合同总价款5%的违约金，还约定了120000元的定金。但在补充条款中对违约金、定金又进行了特别约定，即“若甲方违约（被告），中介费、定金退回，并赔付乙方购房款的5%作为违约金；若乙方（原告）违约金，定金、违约金不退回，并赔付甲方购房款的5%作为违约金。”显然，双方当事人在订立合同之初，即对选择适用违约金还是定金做出了选择：如被告有违约情形，不适用定金罚则，由被告退回定金，被告赔偿5%的违约金、退还45000元的中介费作为违约惩罚条款，该条款系双方当事人自行选择，不违反法律规定，本院予以保护。2、评估费、代办贷款服务费，因上述费用尚未实际发生，不属于原告的损失，应属于原告与第三人之间的纠纷，双方可自行协商如何处理，鉴于本案，原告并未要求第三人承担相应的责任，故不属于本案解决范畴。综上，对原告诉请解除合同的主张，予以支持。对原告诉请双倍返还定金240000元的主张，不予支持，仅支持还定金120000元。对原告诉请赔偿违约金112500元的主张，本院予以支持。对原告诉请赔偿居间服务费45000元的主张，本院予以支持。对原告诉请赔偿评估费、贷款代办服务费的主张，本院不予支持。被告韩雪苓经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对抗辩权的放弃，应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告袁洪帅、被告韩学苓、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司津南区第十四分公司于2017年3月8日签订的编号为TJJLJ：0017212的《房屋买卖居间合同》。二、被告林文杰、韩雪苓于本判决生效后十日内退还原告袁洪帅定金120000元。三、被告林文杰、韩雪苓于本判决生效后十日内于本判决生效后十日内赔偿原告袁洪帅违约金112500元。四、被告林文杰、韩雪苓于本判决生效后十日内于本判决生效后十日内赔偿原告袁洪帅居间服务费损失45000元。五、驳回原告袁洪帅的其他诉讼请求。如被告林文杰、韩雪苓未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元、保全费2020元，由原告袁洪帅承担1719.58元，由被告林文杰、韩雪苓承担3940.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审  判  员  白全仁二〇一七年十一月六日书记员（代）  刘信亮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。