广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民再26号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：万姣娥，女，汉族，1992年1月29日出生，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：梁兆泉，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄惠斯，广东言法律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：秦春梅，女，汉族，1982年4月5日出生，住重庆市开县，委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志义，广东引力律师事务所律师。再审申请人万姣娥因与被申请人秦春梅租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）粤06民终2886号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月21日作出（2017）粤06民申42号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人万姣娥及其委托诉讼代理人梁兆泉、被申请人秦春梅及其委托诉讼代理人吴育华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人万姣娥提出如下再审请求：一、撤销二审判决；二、维持一审判决，即万姣娥只需于判决生效之日起十日内向秦春梅支付租金21840元及水电费690元、滞纳金15.60元，驳回秦春梅的其他诉讼请求。事实和理由：一、二审法院认定有误，导致判决结果明显不公。一、二审法院只是片面认为租金有无迟延交付，而没有正面回应租赁合同是在秦春梅用欺骗、诱导、夸大、不诚信等过错下签订的，没有厘清双方发生本次纠纷的根源核心问题，只字不提秦春梅的过错问题及租赁合同矛盾起源问题。��案矛盾起源在于租赁合同签订之前，秦春梅一直承诺案涉地段会在2015年6、7月通路以及超市开张等条件及承诺，导致秦春梅在错误的意思表示下签订合同。万姣娥在得知自己受到欺骗之下多次与秦春梅交涉，但交涉不成，秦春梅一直不退还任何费用及赔偿损失，甚至断电强迫万姣娥搬离，在此情况下，是秦春梅违约在先，万姣娥才没有继续支付租金。二、二审判决遗漏认定秦春梅过错问题，甚至在秦春梅发出解除合同通知后万姣娥已经搬离商铺的情况下，不但不调整租金标准，甚至将占用费延长至2016年7月，明显不合理、不公平。1、应对租金标准进行调整。如前所述，若非秦春梅的欺诈，万姣娥不会签订租赁合同，也不会以如此高的租金租赁涉案地段的铺位。退一步说，一审法院既然判决解除合同，那么秦春梅的损失最多也只是其向江帆酒店支付的租金���也不应当按照其非法获利的租金计算，并且秦春梅在本次事件中有拉电闸等干扰万姣娥经营的违约行为，存在极大过错，理应承担相应损失，故无论从何种角度，使用费都应作出调整。2、计算占用时间也存在错误。首先，秦春梅先断电，然后发出解除合同通知，秦春梅对于收回场地是积极主动的，如此积极主动收场地，秦春梅不可能不知道万姣娥早已经搬出，且事实上在此情况下，万姣娥早于2015年11月底已经搬离，如要计算使用费也只能计算至2015年11月。其次，退一步讲，即使认为万姣娥不是在2015年11月搬离，但在一审过程中，万姣娥提供的视频证据也早已表明其搬出场地，秦春梅根据一审庭审情况也可以知道秦春梅搬离涉案铺位的事实。秦春梅明知铺位可以收回，仍迟迟不收回店铺导致商铺租不出去，扩大损失应该由秦春梅自行承担。再者，秦春梅在二审并没���提交其向江帆酒店缴纳租金的凭证，不能认定秦春梅有支付租金等实际损失。三、定金不应由秦春梅没收。二审判决罔顾秦春梅的过错问题，单纯僵化以万姣娥未交租金为由没收万姣娥缴纳的定金，该处理方式是错误。应该按照一审法院的处理原则，以没收定金对万姣娥不公平为由，驳回秦春梅没收定金的请求。被申请人秦春梅辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回万姣娥的再审请求。秦春梅向一审法院起诉请求：一、解除秦春梅、万姣娥2015年4月1日签订的《商铺租赁合同》；二、万姣娥须于判决生效后三天内搬离秦春梅商铺，并将商铺按合同约定交还给秦春梅；三、没收万姣娥的定金15600元；四、万姣娥向秦春梅支付解除租赁合同前所拖欠的租金、水电费、租赁税（暂计算至2015年12月其拖欠的租金为23400元、水电���690元、租赁税960元）；五、万姣娥向秦春梅支付至解除租赁合同前的滞纳金（暂计至2015年12月为468元）。一审法院认定事实：2015年4月1日，秦春梅、万姣娥签订《商铺租赁合同》，将秦春梅从佛山市三水区江帆大酒店有限公司租赁来的物业佛山市XX区XX镇XXXX号的商铺转租给万姣娥使用，租赁期从2015年6月1日起至2021年6月1日止，共六年，并约定了租金、定金、违约责任等相关事宜，后将租金变更为7800元每月。秦春梅在合同签订时向万姣娥作出过涉案地段将于2015年“6、7月份通路”、“对面超市”开张的意思表示。合同签订后，万姣娥对商铺投入装修后使用。2015年10月，双方发生矛盾。秦春梅于2015年11月14日向万姣娥送达《关于甲方解除〈商铺租赁合同〉的追付租金等费用的通知》，主张解除合同。2015年11月底，万姣娥搬离上述商铺。庭审后，法院前往该路段查看，涉案商铺前道路不具备通行条件，对面并无超市开张。一审法院认为：秦春梅将其承租佛山市三水区江帆大酒店的商铺转租给万姣娥，但房屋所有人佛山市三水区江帆大酒店在万姣娥承租期间未提出异议，秦春梅转租是否经过房屋所有人的同意对本合同的效力并无影响。秦春梅主张解除于2015年4月1日签订的《商铺租赁合同》，而万姣娥辩解是在秦春梅欺诈的情况下产生重大误解签订，应当予以撤销。万姣娥提供2015年10月18日秦春梅谈话录音显示,秦春梅在合同签订时向万姣娥作出过涉案地段将于2015年“6、7月份通路”、“对面超市”开张的意思表示。截止庭审时，该条件并未实现，秦春梅该意思表示不诚信。虽然《商铺租赁合同》是在“不通路”、“对面超市”没开张的情况下签订，秦春梅许诺的“通路”、“对面超市”开张等预期条件对万姣娥租赁商铺的��愿、价格及租赁之后的经营状况的合理期盼确有影响。但秦春梅许诺的条件非《商铺租赁合同》的内容，仅是万姣娥愿意签订《商铺租赁合同》的一个判断因素。《商铺租赁合同》本身并无欺诈，秦春梅也实际交付了房屋给万姣娥使用，双方签订合同后两个月才开始计算租期并减少了租金。秦春梅的行为虽不够诚信，但也不宜认定为欺诈，故对万姣娥主张合同应予以撤销的辩解不予采纳。《商铺租赁合同》可以认定合法有效，各方应当按照合同约定行使权利、履行义务。在万姣娥欠缴一个月租金的情况下，秦春梅于2015年11月14日向万姣娥送达《关于甲方解除〈商铺租赁合同〉的追付租金等费用的通知》主张解除《商铺租赁合同》，万姣娥未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“主张解除合同的，应当通知对方”，“合同自通知到达对方时解除”,“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。万姣娥庭审中承认已于2015年10月撤场，2015年11月14日收到《关于甲方解除〈商铺租赁合同〉的追付租金等费用的通知》，已按秦春梅要求于2015年11月底搬离商铺，终止履行。在庭审中也仅对缴纳租金有异议，未对秦春梅方提出解除合同提出异议，故双方于2015年4月1日签订的《商铺租赁合同》已于2015年11月14日因秦春梅行使合同解除权而实际解除。秦春梅主张判令解除合同的诉请，法院不再作处理。万姣娥在2015年11月底搬离商铺后，未告知秦春梅，但在本案开庭审理时已告知了秦春梅搬离商铺的事实，秦春梅第二项诉讼请求已经实现，判决万姣娥交还商铺给秦春梅已无必要，法院不再作处理。关于秦春梅主张没收定金15600元及万姣娥支付解除租赁合同前所拖欠的租金23400元、水电费690元、租赁税960元及滞纳金的问题。万姣娥在合同解除前欠缴一个月的租金，合同解除后实际占用期间也应参照应支付的租金计付标准计至本案开庭审理告知秦春梅已搬离商铺的2015年12月24日。万姣娥欠付租金应为2个月24天，共计21840元（7800×2＋7800÷30×24=21840）。秦春梅在2015年11月14日发出的《关于甲方解除〈商铺租赁合同〉的追付租金等费用的通知》中通知秦春梅应缴的水电费为669.50元，考虑到万姣娥已于2015年11月底才搬离商铺，期间也会产生一定的水电费用，法院酌情对秦春梅主张的水电费690元予以支持。秦春梅主张万姣娥应支付租赁税960元，虽然《商铺租赁合同》中约定，所产生的税费均由乙方负责（包括房屋租赁税、清洁费），但无证据显示秦春梅确有向税务机关缴纳了租赁税，秦春梅该请求缺乏事实依据，法院不予支持。秦春梅主张没收定金15600元和万姣娥应付���欠房租至合同解除前的租金滞纳金，秦春梅主张的滞纳金实际上是万姣娥延迟支付相关款项的违约金，秦春梅同时主张适用定金罚则没收定金和按照约定计付违约金没有法律依据。万姣娥租赁商铺投资巨大，还另行支付了秦春梅不少于8万元，万姣娥缴纳租金虽然违反约定，且毕竟存在秦春梅许诺的“通路”、“对面超市”开张等条件未实现，主观恶意不大，违约情节轻微，支付给秦春梅资金也有抵扣所欠的租金条件，万姣娥行为不足以导致秦春梅收取租金的目的不能实现。双方签订的合同期限为六年，仅履行四个月后即发生矛盾。在万姣娥仅拖欠一个月租金几天的情况下，秦春梅即解除了合同，秦春梅的实际损失仅有万姣娥延迟支付租金的滞纳金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，综合考虑秦春���、万姣娥对合同的履行情况以及公平原则和诚实信用原则，法院酌情判令万姣娥支付延迟支付租金期间的滞纳金，没收定金对万姣娥不公，对秦春梅主张没收定金15600元的诉请不予支持。由于《商铺租赁合同》中约定按所欠款项总额每日3%计取滞纳金亦明显超过其合理损失，秦春梅主张按同期同类商业银行贷款利率四倍月利率2%计付亦无明显不当，法院酌情予以支持。合同解除前所欠的租金仅有2015年10月的租金7800元，该部分租金自2015年11月11日开始计付滞纳金至2015年11月14日合同解除前，计得万姣娥应付的滞纳金为15.60元（2%÷30×3×7800=15.60）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、万姣娥须于判决生效之日起十日��向秦春梅支付租金21840元及水电费690元；二、万姣娥须于判决生效之日起十日内向秦春支付滞纳金15.60元；三、驳回秦春梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即414元，由秦春梅负担187元，由万姣娥负担227元。秦春梅不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除双方签订的《商铺租赁合同》；3.万姣娥支付至二审判决生效之日止的租金、水电费、租赁税（暂计至2016年3月30日，租金46800元、水电费690元、租赁税1920元，合计49680元）；4.没收万姣娥的定金15600元及至二审判决生效之日止的滞纳金5994.72元。二审法院认定事实：一审判决认定事实清楚，法院予以确认。另查明：万姣娥在二审中陈述涉案商铺仍留有万姣娥安装的空调以及货架，但万姣娥在一审中已明确放弃对上述物品的使用权和所有权。再查明：法院于2016年7月8日组织秦春梅、万姣娥到涉案商���办理涉案商铺交接手续，万姣娥将涉案商铺的钥匙交付给秦春梅。涉案商铺现状与万姣娥在一审中提交的光盘所反映的涉案商铺状况以及万姣娥在二审中的陈述基本一致。本院二审认为：根据秦春梅的上诉请求和万姣娥的答辩意见归纳案件二审的争议焦点为：（一）应否解除秦春梅与万姣娥签订的《商铺租赁合同》；（二）万姣娥应向秦春梅支付的租金金额；（三）秦春梅应否没收万姣娥支付的定金15600元及万姣娥应否向秦春梅支付滞纳金5994.72元。关于第一个争议焦点。秦春梅、万姣娥签订的《商铺租赁合同》第三条约定，万姣娥每月在十号前付清本月租金及上月的水、电费等费用，如超过一个月未付的，秦春梅有权终止合同。由于万姣娥未向秦春梅支付2015年10月、11月租金，秦春梅依据合同约定于2015年11月14日向万姣娥送达《关于甲方解除〈商铺租赁合同〉的追付租金等费用的通知》，主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，万姣娥对秦春梅该主张无异议，因此双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年11月14日解除，基于此，秦春梅上诉请求判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院不予支持。关于第二个争议焦点。双方签订的《商铺租赁合同》虽然于2015年11月14日已解除，但涉案商铺至2016年7月8日在本院的组织下才进行交接。万姣娥辩称其已于2015年11月搬离涉案商铺，但至双方对涉案商铺进行交接之时，涉案商铺仍存放着万姣娥未搬离的货架等物品且被万姣娥上锁，万姣娥亦未能举证证明秦春梅拒收涉案商铺的钥匙，因此万姣娥实际上仍占用着涉案商铺，影响了秦春梅将涉案商铺进行对外出租，万姣娥仍应参照涉案合同的租金支付标准向秦春梅支付涉案合同解除后涉案商铺的使用费。考虑���秦春梅于2015年11月曾对涉案商铺停电，影响了涉案商铺的正常经营，法院酌定万姣娥支付2015年11月租金3000元。综上，万姣娥应向秦春梅支付2015年10月至2016年7月7日使用费67220元（7800元×8个月+3000元+7800元÷30天×7天）。一审判决认定涉案商铺使用费计算至一审开庭之日即2015年12月24日，处理不当，本院予以纠正。秦春梅上诉请求万姣娥支付使用费至二审判决生效之日，缺乏事实根据，本院不予支持。秦春梅上诉请求万姣娥向其支付租赁税，由于秦春梅并未提交证据证明其已缴纳了该费用，故本院对秦春梅的该上诉请求不予支持。关于第三个争议焦点。秦春梅、万姣娥签订的《商铺租赁合同》第三条约定：“……万姣娥每月在十号前付清本月租金及上月的水、电费等费用，逾期未付的，按所欠款项总额每日3%计取滞纳金，如超过一个月未付的，秦��梅有权终止合同，并没收万姣娥定金及追讨滞纳金。”第四条约定：“秦春梅收取万姣娥贰个月的租金作为定金，收到定金及在此合同签订后，商铺同时交付使用。定金在合同期满万姣娥如期交还商铺及经秦春梅检查商铺无损后退回。”由于万姣娥至一审判决作出之时仍未向秦春梅支付2015年10月、11月的租金，其行为已构成违约，秦春梅上诉请求没收万姣娥支付的定金15600元，有合同依据，本院予以支持。一审判决驳回秦春梅关于没收万姣娥支付的定金15600元的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。因没收万姣娥支付的定金15600元足以弥补万姣娥的经济损失，本院对秦春梅关于万姣娥支付滞纳金5994.72元的上诉请求不予支持。一审判决万姣娥向秦春梅支付滞纳金15.60元，处理不当，法院予以纠正。综上所述，秦春梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法坭民初字第339号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法坭民初字第339号民事判决第一项为：万姣娥须于判决生效之日起十日内向秦春梅支付使用费67220元及水电费690元；三、秦春梅没收万姣娥支付的定金15600元；四、驳回秦春梅的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取414元，由秦春梅负担114元，万姣娥负担300元。二审案件受理费1011.47元，由秦春梅负担211.47元，万姣娥负担800元。再审申请人在再审期间提供了万姣娥与佛山市三水区江帆大酒店有限公司马经理的通话录音，证明秦春梅仅仅向该公司缴纳租金至2016年3月份左右，秦春梅并没有损失。经质证，秦春梅对录音的真实性有异议，认为万姣娥所指的“马经理”身份��明，录音真实性有异议，且录音资料与本案无关。本院经审查认为，由于本案所处理的万姣娥与秦春梅之间的租赁合同纠纷，而秦春梅与佛山市三水区江帆大酒店有限公司之间的租赁合同关系属于另一法律关系，故录音资料与本案无关，本院对该证据不予采纳。本院再审查明：2015年4月1日，秦春梅与万姣娥签订了《商铺租赁合同》，秦春梅从佛山市三水区江帆大酒店有限公司租赁了佛山市三水区XX镇XXXX号的商铺，秦春梅将上述商铺转租给万姣娥使用，租赁期从2015年6月1日起至2021年6月1日止，共六年，并约定了租金、定金、违约责任等相关事宜。之后双方协商将租金变更为7800元每月。合同签订后，万姣娥对商铺进行装修后使用。万姣娥从2015年10月份开始欠缴租金。2015年11月14日，秦春梅向万姣娥送达《关于甲方解除的追付��金等费用的通知》，主张解除合同。2015年10月18日，秦春梅与万姣娥就涉案商铺的租赁事宜进行协商，万姣娥对此进行录音。根据录音材料，秦春梅作过以下陈述：“我说6、7月份通，也是老板说6、7月份可能会通“、”“我们现在就是聊天嘛，我们也是猜测啊”、“可能是6、7月份通，谁给你承诺过啊”、“我们有告诉过你一定会通吗？”、“只能说是老板跟我说的大概是6、7月份可以通，是老板说的啊”。万姣娥在二审中陈述涉案商铺仍留有万姣娥安装的空调以及货架，但万姣娥陈述其在一审中已明确放弃上述物品的使用权和所有权。本院二审于2016年7月8日组织秦春梅、万姣娥到涉案商铺办理交接手续，万姣娥将涉案商铺的钥匙交付给秦春梅。本院再审认为：一、关于秦春梅的行为是否构成欺诈问题。万姣娥主张秦春梅在签订合同��承诺涉案商铺前道路于2015年6、7月份通车，对面超市10月份开张，但实际上上述条件均无实现，故秦春梅构成欺诈。万姣娥提供了2015年10月18日的录音资料证明其主张。但根据录音资料反映，秦春梅陈述“6、7月份可能通”、“只能说是老板跟我说的大概是6、7月份可以通”，该陈述多次用到“可能”等不确定的字眼，且有部分内容转述案外其他人的陈述，故根据录音资料不足以证明秦春梅在签订合同时明确承诺涉案商铺一定于2015年6、7月份通车的事实。对于影响合同当事人履行合同的重要条款，应该通过双方充分协商的方式确定后在合同等正式材料中予以记载，既可以明确双方的权利义务关系，可便于当事人举证。而本案中，万姣娥主张的上述条件是影响其是否签订合同的重要因素，但在租赁合同中只字未提，录音材料亦不足以证明秦春梅曾作出过明确承诺，故本���对万姣娥提出的秦春梅构成欺诈的再审理由不予支持。二、关于本案租金及占有使用费如何计算问题。秦春梅、万姣娥约定的租金标准为每月7800元，双方应该严格按照约定执行该租金标准。如前所述，由于万姣娥举证不足以证明秦春梅构成欺诈，故其请求调低租金标准没有依据。至于秦春梅是否已经向佛山市三水区江帆大酒店有限公司缴纳租金，与本案不属同一法律关系，万姣娥不能据此主张调整租金。对于租金计算期间问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，返还租赁物是租赁合同中承租人的一项主要义务。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”在本案中，双方当事人对返还铺位的时间发生争议，应该由负有履行返还义务的一方即万姣娥举证证明返还时间。万姣娥主张其在2015年11月已经搬离涉案商铺并在一审庭审过程中告知秦春梅搬离的事实，但万姣娥未能举证证明其已经将商铺钥匙返还秦春梅或者要求秦春梅接收钥匙而秦春梅予以拒绝。结合本院二审组织双方对商铺进行交接时，涉案商铺仍存放着万姣娥未搬离的货架等物品且商铺仍被万姣娥上锁的事实，二审判决认定万姣娥于2016年7月7日才履行返还铺位的义务并无不当。二审判决认定万姣娥应向秦春梅支付2015年10月至2016年7月7日的租金和占有使用费共67220元并无不当，本院再审予以维持。三、关于秦春梅是否有权没收万姣娥定金问题。万姣娥拖欠从2015年10月份起的租金，已经构成违约。万姣娥的违约行为除了导致秦春梅的租金利息损失外，还造成本案租赁合同被提前解除，秦春梅需要另寻合适租户，必然存在一定空租期，结合本案双方当事人约定的租金标准，二审判令由秦春梅没收万姣娥支付的定金15600元有理，与万姣娥违约给秦春梅造成的损失相当，不存在违约金过高的情形，本院对二审判决由秦春梅没收万姣娥支付的定金15600元予以维持。综上所述，本院二审生效判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2016）粤06民终2886号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉代理审判��焦艳辉代理审判员 欧阳凤霞二〇一七年十一月二十三日书 记 员 严 惠 珊