福建省平和县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0628民初1199号原告（反诉被告）：黄玉美，女，1970年1月1日出生，汉族，住平和县。原告（反诉被告）：张宗恩，男，1962年3月19日出生，汉族，住平和县。委托诉讼代理人：朱卫东，福建元光律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽丹，女，1981年10月27日出生，汉族，住平和县。被告（反诉原告）：张东滨，男，1974年8月8日出生，汉族，住厦门市思明区。被告：石文佳，男，1982年3月17日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告：平和县凯莱商务酒店（普通合伙），住所地平和县小溪镇东大路东景商厦。统一社会信用代码：91350628075044868K。主要负责人：张丽丹，执行事务合伙人。被告：福建东景房地产开发有限公司，住所地平和县小溪镇迎宾大道115号。统一社会信用代码：913506287983765673。法定代表人：张阿镇，总经理。原告黄玉美、张宗恩与被告张丽丹、张东滨、石文佳、平和县凯莱商务酒店（以下简称平和县凯莱商务酒店及合伙人）、福建东景房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，被告张丽丹、张东滨于2017年7月14日提起反诉，本院依法予以受理。本院根据原告黄玉美、张宗恩的申请，依法追加平和县凯莱商务酒店作为本案共同被告参加诉讼。经两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告黄玉美、张宗恩及其委托诉讼代理人朱卫东、被告张东滨到庭参加诉讼，第二次开庭时原告黄玉美、张宗恩的委托诉讼代理人朱卫东、被告张东滨到庭参加诉讼，被告张丽丹、石文佳、福建东景房地产开发有限公司、平和县凯莱商务酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉美、张宗恩向本院提出诉讼请求：1.判令终止双方签订的《租赁协议书》，判令平和县凯莱商务酒店及合伙人将址在平和县城东大路东景商厦401号房屋腾空返还黄玉美、张宗恩。2.判令平和县凯莱商务酒店及合伙人支付拖欠黄玉美、张宗恩租金5196元及利息218.2元及自2017年5月2日起至腾房之日止按每月租金1010.3元计算的房屋占用费，并支付违约金187.1元。3.福建东景房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。4.本案的诉讼费、公告费、保全费由平和县凯莱商务酒店及合伙人、福建东景房地产开发有限公司承担。后变更第1项诉讼请求为：判令解除双方签订的《租赁协议书》，判令平和县凯莱商务酒店及合伙人将址在平和县城东大路东景商厦401号房屋腾空返还黄玉美、张宗恩。事实和理由：黄玉美、张宗恩向福建东景房地产开发有限公司购买址在平和县城东大路东景商厦401号的一套商品房。原告将该房屋返租给平和县怡佳酒店管理有限公司，签订一份《租赁协议书》，但原告没有向平和县怡佳酒店管理有限公司索要《租赁协议书》。福建东景房地产开发有限公司作为担保方在协议上盖章确认。协议签订后，黄玉美、张宗恩又交付了装修款22716元。在协议履行过程中，平和县怡佳酒店管理有限公司并未在工商局注册，也没有挂牌经营，实际经营者为平和县凯莱商务酒店。平和县凯莱商务酒店自2016年11月起无故开始拖欠租金，黄玉美、张宗恩在催讨租金过程中，双方发生冲突，后经多次协商未果。张东滨辩称，1、张东滨在庭审时明确表示同意终止合同，不同意解除合同。黄玉美、张宗恩应赔偿装修损失80000元。2.张东滨不同意支付全部租金，同意支付至2017年2月17日止的租金。3.不同意支付房屋占用费，由于酒店已经被破坏，没办法经营。4.不存在违约金问题，张东滨不同意支付违约金，作为承租方有主动向黄玉美、张宗恩提出协商。张丽丹、石文佳未作答辩。平和县凯莱商务酒店未作答辩。福建东景房地产开发有限公司未作答辩。张东滨、张丽丹向本院提出反诉请求:1.请求黄玉美、张宗恩补偿张东滨、张丽丹经济损失80000元，其中装修款损失70000元，经营损失10000元（估计值，实际应以第三方鉴定为准）。张东滨、张丽丹提出的事实和理由：张东滨、张丽丹与黄玉美、张宗恩签订的《租赁协议书》，约定张东滨、张丽丹租赁黄玉美、张宗恩房屋，用于经营酒店，租赁期限为15年。租赁后，张东滨、张丽丹投入大量资金对租赁房屋进行装修，后因情况变化，双方就租赁问题多次进行协商，然而在协商期间，黄玉美、张宗恩于2017年2月17日至2017年4月3日冲入酒店，将房屋的门撞坏，损失10000多元，还导致酒店客人纷纷逃离，张东滨、张丽丹的名誉造成极坏的影响，造成张东滨、张丽丹无法正常经营，营业额直线下降。黄玉美、张宗恩对张东滨、张丽丹的反诉辩称，张东滨、张丽丹在反诉状中所陈述的事实与客观事实严重不符，其理由也没有事实和法律依据；张东滨、张丽丹要求黄玉美、张宗恩补偿支付剩余11年的装修款，没有事实和法律依据。石文佳、平和县凯莱商务酒店、福建东景房地产开发有限公司未对张东滨、张丽丹的反诉请求作出陈述。黄玉美、张宗恩围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：证据一.《房屋登记信息查询结果证明》，欲证明：1、平和县凯莱商务酒店及合伙人所租赁的址在平和县城东大路东景商厦401号一套商品房系黄玉美、张宗恩向福建东景房地产开发有限公司购买。2、商洽购房过程中，福建东景房地产开发有限公司以公司要经营酒店，需要租赁整栋公寓楼，要求黄玉美、张宗恩将购买的该套房产返租给福建东景房地产开发有限公司，作为黄玉美、张宗恩的购房条件，黄玉美、张宗恩同意了，在签完《商品房买卖合同》的同时，双方签订一份《租赁协议书》，合同对租赁期限、租金、双方权利义务、违约责任等内容进行约定，原告没有向福建东景房地产开发有限公司领取租赁协议书。证据二.《银行交易明细单》，欲证明在合同履行过程中，平和县凯莱商务酒店及合伙人虽然没有按合同约定的每年5月1日、12月1日前三天按时支付租金，之后也能如数足额支付租金，然而从2016年6月起开始不足额支付；从2016年11月份起，开始拖欠租金，并且分文未付。证据三.《收据》，欲证明合同签订后，黄玉美、张宗恩将讼争房屋交付给平和县凯莱商务酒店及合伙人，但在装修过程中，平和县凯莱商务酒店及合伙人却要求整栋公寓楼4层32套房屋全部业主承担装修款，黄玉美、张宗恩和其他出租方业主一样，被迫交付了装修款22716元，平和县凯莱商务酒店及合伙人进行装修后，作为酒店经营使用。证据四.《内资企业登记基本情况表》，欲证明1、黄玉美、张宗恩后来发现合同上作为承租方平和县怡佳酒店管理有限公司，并未在工商局注册，也没有实际挂牌经营，实际承租人是平和县凯莱商务酒店。2、平和县凯莱商务酒店系普通合伙企业，张丽丹、张东滨、石文佳系合伙人，自2013年8月22日成立并开始营业。张东滨对黄玉美、张宗恩提交的证据质证认为：对于证据一、四无异议，证明内容无异议。对于证据二、三无异议，但证明的内容有异议。当时有与业主代表协商，租金不递增，租金按季度付。不存在强制与强迫，双方当时是平等协商。平和县凯莱商务酒店、张丽丹、石文佳、福建东景房地产开发有限公司就本诉部分未提交证据，也未就黄玉美、张宗恩提交的证据进行质证。张东滨围绕其反诉的诉讼请求依法提交了下列证据：证据一.2017年4月3日报警记录、U盘内容酒店监控记录，欲证明黄玉美、张宗恩破坏酒店时酒店方有报警，黄玉美、张宗恩对酒店经营和酒店门产生破坏的事实。证据二.《平和县凯莱商务酒店汇总表》、《东滨宾馆用》、《漳州和宇电器销售出货单》、《床垫及床架购销合同》、《格力空调购销协议》、《消防梯》、《凯莱精品酒店(监控)》、《凯莱精品酒店—地毯》共计八份，欲证明上述八项酒店装修部分支出合计金额为1566838.47元。黄玉美、张宗恩针对张东滨提交的证据质证认为：对证据一的真实性没有异议，但证明内容有异议，报警记录里并没有体现破坏的事实，从视频上来看，是有踢开一个房间门，但是并没有对房间门有破坏。从视频中也没有看到张东滨所说的酒店顾客，没有对酒店经营进行破坏。在证据二的八份证据中，其中对《平和县凯莱商务酒店汇总表》、《消防梯》、《凯莱精品酒店(监控)》、《凯莱精品酒店—地毯》的真实性和关联性均有异议，其真实性均无法确认。对《东滨宾馆用》、《格力空调购销协议》的真实性有异议，无法确认。对《漳州和宇电器销售出货单》、《床垫及床架购销合同》的关联性有异议，是否用在平和县凯莱商务酒店无法确认。黄玉美、张宗恩就反诉部分未提交证据。平和县凯莱商务酒店、张丽丹、石文佳、福建东景房地产开发有限公司就反诉部分未提交证据，也未就张东滨提交的证据进行质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。平和县凯莱商务酒店、张丽丹、石文佳、福建东景房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃质证权利，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月28日，张东滨、张丽丹代表平和县怡佳酒店管理有限公司作为承租方向黄玉美、张宗恩租赁址在平和县城东大路东景商厦401号房屋，该房屋系黄玉美、张宗恩向福建东景房地产开发有限公司购买。双方与其他业主一样签订一份《租赁协议书》。租赁期限为十五年，自2013年2月1日起至2028年2月1日止；每年租金计算方式为：年租金=回报率×黄玉美、张宗恩购买房屋总金额（价款），其中第1-3年的回报率为6%；第4-6年的回报率为7%；第7-9年的回报率为8%；第10-12年的回报率为9%；第13-15年的回报率为10%；黄玉美、张宗恩购买的房产建筑面积为37.86平方米，总金额为173200元。另外，双方约定自2013年2月1日起至2013年4月30日止为装修期、免租金。付款方式为半年支付，由承租方在每年的5月1日、12月1日前三天内将租金划转黄玉美、张宗恩指定账户。双方还约定，在租赁期间，任何一方不得以任何理由提出解除合同，但承租方逾期交付租金的，逾期部分每日按租金万分之二向出租方支付违约金。如承租方连续逾期90日不支付租金承租方，则出租方有权终止合同，并追究承租方的违约责任；出租期间，出租方同意承租方根据实际需要对该物业进行装饰装修、平面格局、间隔墙包括相邻房间间隔墙的调整；在本合同租赁期满后双方未续约时，出租方同意承租方在交房时按租赁物当时的改造装修现状交房给出租方（包括装修、家电设施等）等条款。福建东景房地产开发有限公司作为担保方在《租赁协议书》中盖章。协议签订后，黄玉美、张宗恩缴纳装修款22716元，作为出租房屋主体改造费用。平和县怡佳酒店管理有限公司实际并未成立，也未至工商管理部门注册登记。黄玉美、张宗恩出租的房屋由平和县凯莱商务酒店实际承租使用，平和县凯莱商务酒店于2013年8月22日成立，由石文佳、张东滨、张丽丹作为合伙人的普通合伙企业，其中石文佳的持股比例为30%；张丽丹的持股比例为10%；张东滨的持股比例为60%。平和县凯莱商务酒店承租后，依照上述《租赁协议书》约定缴交至截止2016年11月30日的租金，2016年12月1日起没有向黄玉美、张宗恩缴交租金。另查明，除黄玉美、张宗恩外，有三十多户业主与黄玉美、张宗恩情况类似，均系向福建东景房地产开发有限公司购买房产，并将所购房产出租给平和县凯莱商务酒店经营管理。2017年2月至4月期间，上述三十多名业主要求平和县凯莱商务酒店支付租金未果，2017年4月3日，三十多名业主中大部分业主再次到达酒店要求平和县凯莱商务酒店支付租金，在协商过程中，发生冲突，导致平和县凯莱商务酒店的经营场所中的多处房间门被撞坏，冲突发生后，黄玉美、张宗恩于2017年5月22日向本院提起诉讼。同时起诉的还有另外十一位业主。本案在审理过程中，黄玉美、张宗恩向本院明确表示不同意利用除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物。本院认为，租赁合同是指出租方将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张东滨、张丽丹以平和县怡佳酒店管理有限公司的名义与黄玉美、张宗恩签订的《租赁协议书》，而平和县怡佳酒店管理有限公司实际并不存在。在庭审中，黄玉美、张宗恩虽未能提供租赁协议，根据实际情况，可以认定原告与张东滨双方均认可本案讼争的租赁房屋由平和县凯莱商务酒店实际承租，并签订《租赁协议书》，双方表示按协议约定履行。由于平和县凯莱商务酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼,而该企业系普通合伙型的企业，张东滨在该企业中占60%的股份，故可认定本案讼争的租赁房屋由平和县凯莱商务酒店实际承租，并按《租赁协议书》的约定履行合同。平和县凯莱商务酒店在承租过程中，仅缴交至2016年11月30日止的租金，根据《租赁协议书》的约定，平和县凯莱商务酒店应在2016年12月1日前三天缴交半年的租金，但未缴交，黄玉美、张宗恩为此请求解除《租赁协议书》，符合《租赁协议书》中第八条的约定：“如果乙方连续逾期90日不支付租金给甲方，则甲方有权利终止合同，并追究乙方的违约责任……”和《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，黄玉美、张宗恩享有合同法规定的约定解除权，其要求解除《租赁协议书》及要求平和县凯莱商务酒店将租赁物腾空返还黄玉美、张宗恩的诉讼请求，本院予以支持。由于黄玉美、张宗恩向本院明确表示不同意利用除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物，鉴于黄玉美、张宗恩在出租时已经缴纳装修款22716元，作为出租房屋主体改造费用。因此，平和县凯莱商务酒店应拆除除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物交还黄玉美、张宗恩。黄玉美、张宗恩请求平和县凯莱商务酒店支付从2016年12月1日起的租金，符合法律规定，可以支持。鉴于黄玉美、张宗恩在催讨租金过程中，与其他三十多名业主采用不恰当的手段，导致平和县凯莱商务酒店房间受损，故其请求租金的利息和违约金，本院不予采纳。黄玉美、张宗恩请求平和县凯莱商务酒店及合伙人共同承担责任，由于平和县凯莱商务酒店属于普通合伙型企业，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。本案实际承租方为平和县凯莱商务酒店，作为责任承担的主体。黄玉美、张宗恩请求平和县凯莱商务酒店及合伙人共同承担责任依据不足，但石文佳、张东滨、张丽丹作为平和县凯莱商务酒店的合伙人，应对平和县凯莱商务酒店不能清偿到期债务承担无限连带责任。福建东景房地产开发有限公司虽在《租赁协议书》中作为担保方盖章，但在该协议书中并没有约定担保方是为出租方担保或承租方担保，也未约定担保方应承担何种担保责任，由于本案系租赁合同纠纷而非一般债权纠纷，福建东景房地产开发有限公司作为东景商厦公寓楼的开发商，不能由此而认定福建东景房地产开发有限公司为承租方的债务提供担保；另外，在《租赁协议书》中，承租方为“平和县怡佳酒店管理有限公司”，而实际承租的是平和县凯莱商务酒店，承租主体已经发生变化，黄玉美、张宗恩请求福建东景房地产开发有限公司对平和县凯莱商务酒店及合伙人的债务承担连带责任，但未能提供证据证明福建东景房地产开发有限公司对变更承租主体后有同意继续担保的意愿。根据《中华人民共和国担保法》第二十四条：“债权人与债务人协议变更主合同，应当取得保证人书面同意，未经保证人同意的，保证人不再承担保证责任。”规定的精神，黄玉美、张宗恩的请求与法不符，本院不予支持。张东滨、张丽丹反诉请求黄玉美、张宗恩应补偿其装修款70000元，由于平和县凯莱商务酒店在《租赁协议书》履行过程中，已逾期超过90天未缴交租金，其行为已经违反《租赁协议书》约定的解除条件，黄玉美、张宗恩享有合同法规定的约定解除权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，黄玉美、张宗恩向本院明确表示不同意利用除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物。因此，张丽丹、张东滨的反诉请求本院不予支持。张东滨、张丽丹反诉请求黄玉美、张宗恩应赔偿其经营损失10000元（估计值，实际应以第三方鉴定为准），在本院审理过程中，张东滨明确表示损失10000元为估计值，是因为包括黄玉美、张宗恩在内的已经起诉的十二名业主甚至包括未提起诉讼的其他业主，在2017年2月17日至2017年4月3日冲入酒店，将房屋的门撞坏，导致酒店客人纷纷逃离，造成张东滨、张丽丹无法正常经营，营业额直线下降以及对张东滨、张丽丹的名誉造成极坏的影响等所造成的总体损失。鉴于本案审理的是黄玉美、张宗恩与平和县凯莱商务酒店及合伙人、福建东景房地产开发有限公司就平和县城东大路东景商厦401号产生的租赁合同纠纷，并不涉及另外其他十一名已经起诉的业主甚至其他未起诉的业主。张东滨、张丽丹的该项反诉请求和理由涉及到多数出租方是否侵权的行为，与本案不是同一个民事法律关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条：“反诉的当事人应当限于本诉当事人的范围”，因此，本院不宜合并审理。张东滨、张丽丹可另行主张权利。平和县凯莱商务酒店、石文佳、张丽丹、福建东景房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条,《中华人民共和国担保法》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：一、解除黄玉美、张宗恩与平和县凯莱商务酒店的租赁关系。二、平和县凯莱商务酒店应在本判决生效后十日内腾出租房协议中的租赁房屋（址在平和县城东大路东景商厦401号）交还黄玉美、张宗恩。三、平和县凯莱商务酒店应在本判决生效后十日支付黄玉美、张宗恩自2016年12月1日起至实际交付租赁房屋之日止按《租赁协议书》约定的租金计算方式（年租金=回报率×173200元）计算的房屋租金。四、石文佳、张丽丹、张东滨对平和县凯莱商务酒店的上述不能清偿到期债务承担无限连带责任。五、驳回黄玉美、张宗恩其他诉讼请求。六、驳回张东滨、张丽丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由黄玉美、张宗恩负担50元，平和县凯莱商务酒店负担200元，反诉受理费800元,由张丽丹、张东滨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  卢海滨人民陪审员  黄文亮人民陪审员  黄丽琼二〇一七年十一月十三日书 记 员  周榕城