江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终2967号上诉人（原审被告）：淮安市邦德公司有限公司，住所地淮安市淮阴区黄河花园A区15-1B-101室。法定代表人：周圣培，该公司董事长。委托诉讼代理人：金连宝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陆小平，江苏知缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文红，男，1983年11月3日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告）：张文萍，女，1969年7月1日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：夏善刚，江苏穿石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，江苏穿石律师事务所律师。上诉人淮安市邦德置业有限公司（以下简称邦德公司）因与被上诉人王文红、张文萍商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初3797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邦德公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回一审原告诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审认定自2017年5月11日后90个工作日邦德公司应将相关资料报产权登记机关备案是错误的。一审认定该商品房顺延至2017年5月11日交付，同时又认定至2017年6月7日达到交付条件。5月11日至6月7日，承担的是延期交房违约金，应自6月7日起计算90日将相关资料报产权登记机关备案。2、一审判决上诉人自2017年5月11日起至书面通知王文红、张文萍办理房屋交付手续之日止，按200元/天标准支付逾期交房违约金是错误的。一审已认定上诉人于2016年11月11日以EMS方式向王文红、张文萍邮寄《交房通知书》，上诉人的交房行为有效。特别是2017年6月7日达到交房条件后，上诉人又多次通知被上诉人交房，包括一审开庭时，被上诉人就是不接收房屋，被上诉人的行为完全是恶意的。王文红、张文萍答辩称，一审认定2017年5月11日后90日工作日内将相关材料报产权登记机关备案的计算是正确的。合同中约定的起算日为应当具备交付条件之日，而非实际具备交付条件之日，否则上诉人的办证时间将无期限延迟。上诉人一审判决之日尚未书面通知被上诉人办理房屋交付手续，故一审未明确具体逾期交房违约金截止时间是正确的。王文红、张文萍向一审法院起诉请求：1.确认邦德公司的交房行为无效；2.邦德公司支付自2016年11月16日起至取得竣工验收备案之日止的逾期交房违约金（每日按房屋总价款1046792元的0.2‰标准计算）；3.邦德公司支付房屋权属证书逾期办理违约金10000元（按房屋总价款1000000元的1‰标准计算）；4.邦德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月17日，王文红、张文萍（买受人）与邦德公司（出卖人）就位于淮阴区黄河××南侧、××广场东侧××公寓××室房屋订立《商品房买卖合同（编号：1038300000016）》，房屋总价款为100000元。合同签订后，王文红、张文萍已按照约定支付全部房屋价款。合同第八条（交付期限）第一款约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……3.因规划或设计单位要求的变更或发生其他不可归责于出卖人对客观情况（如重大疫情、政府政策变更等）影响交付使用日期，且出卖人在以上情况经有关部门确认或同意后20个工作日内书面通知买受人的，该房交付日期可据实顺延。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金。第十一条（交接）约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……合同第十五条（产权登记）约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意处理方式：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。2016年4月21日，淮安市发展和改革委员会作出《关于淮安市快速路一期建设工程项目建议书的批复》文件，同意淮安市交通运输局实施快速路项目。2016年5月19日，邦德公司以委托方（甲方）身份与作为承建方（乙方）的淮安新奥燃气有限公司（以下简称新奥公司）签订《管道燃气设施配套建设合同》，约定完工时间为进场施工后60日。2016年11月27日，新奥公司出具《关于邦德云鼎小区中压燃气施工延误复函》，内容概要：“邦德云鼎小区户内、庭院燃气工程已于2016年11月15日施工结束，但由于快速路项目，所有手续停办，不允许管道施工。从2016年9月开始，新奥公司会同邦德公司多次申请，均未获批准。新奥公司承诺一旦办理好燃气施工手续，将以最快速度做好气源供应工作。”2017年1月5日，邦德公司会同新奥公司向淮阴区政府请示，请求同意邦德云鼎公寓燃气线路走向。2017年2月24日，淮安市规划局发文，同意新奥公司关于建设黄河东路顶管敷设中压天然气管道工程。2016年6月21日，淮安市规划局发布快速路项目选址批前公示，公示时间自2016年6月21日至2016年7月2日。该公示载明：黄河路-西安路-延安路属于快速路项目规划的内环线。2016年9月6日，因快速路建设导致电力施工建设受阻，邦德公司向淮阴区政府请示，请求批准建设邦德云鼎公寓楼10KV临时电力线路，获原则同意。2016年9月26日，邦德公司会同国网江苏省电力公司淮安供电公司（以下简称淮安供电公司）共同出具《关于“邦德云鼎公寓”10KV用电情况的说明》，内容概要：“因快速路项目建设，根据市政府会议精神要求沿途所有红线范围内管网必须全部改造迁移，导致供电部门已于2016年5月20日施工完毕的2.5公里10KV顶管线路不能使用，致使邦德云鼎公寓无法按照原计划供电。邦德云鼎公司已经向区供电营业部请示，请求采取临时供电。”2016年9月27日，淮安市规划局发文，同意淮安供电公司新建淮安邦德云鼎公寓10KV临时电力线路工程，并作出具体规划要求。2016年10月24日，邦德公司发出《邦德云鼎项目延期交付告知函》，告知因快速路项目建设，导致邦德云鼎已施工完毕的10KV供电方案不能投入使用，将争取在2016年11月12日前交付。并于10月25日以EMS方式向王文红、张文萍邮寄，二人拒签。此外，自2016年7月1日至2016年11月15日止的逾期交房违约金（每日按照房屋总价款0.2‰标准计算，合计28891元），双方已结算，由王文红领取。2016年11月11日，邦德公司组织专家对邦德云鼎公寓进行工程分户验收，并于2016年11月15日验收合格。2017年5月22日，邦德云鼎公寓经淮安市公安消防支队验收合格。2017年6月7日，邦德云鼎公寓经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收，综合验收结论为合格。2016年11月11日，邦德公司以EMS方式向王文红、张文萍邮寄“交房通知书”。一、关于涉案房屋约定的交付使用条件内涵。商品房交付使用是商品房买卖过程中风险责任与负担转移的节点，亦是商品房利益承担与孽息归属转移的节点。2000年1月30日起施行，《建设工程质量管理条例》；2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。由此可以看出，国务院通过制定《建设工程质量管理条例》，取消行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，对竣工验收的程序进行了调整，将完全由建设行政主管部门所行使的验收权部分交由建设单位行使，但建设单位必须要在法定日期内向建设行政主管部门备案，否则将承担相应的行政处罚。即由建设单位组织进行、由建设行政主管部门监督的竣工验收制度已取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，结合《商品房买卖合同》第八条第一款约定可知，双方合意的“验收合格”是指质量竣工验收合格,即质监机构确认的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收合格。关于邦德公司是否有权将房屋的交付日期据实顺延。一方面，虽然快速路项目的公示结束时间晚于买卖合同约定的房屋交付日期，但从邦德公司所举证据可切实看出2016年5月20日已施工完毕的顶管线路不能使用系造成涉案房屋不能如期交付的主要原因，且此后申请的临时电力线路走向亦可佐证。另一方面，快速路项目虽然对邦德云鼎公寓的建设造成了影响，但此种影响并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力，而应当属于《商品房买卖合同》第八条第二款第三目中约定的情形。邦德公司虽未及时在合同约定的时间内将延期交付事宜以书面形式通知王文红，但已以支付合同约定的逾期交房违约金的形式承担了逾期通知责任。此后，邦德公司在2016年10月27日向王文红以EMS方式送达《邦德云鼎项目延期交付告知函》，即在房屋验收合格交付使用前，已将上述情况告知业主，业主对上述情况也是知晓。故认定邦德公司可将房屋的交付日期据实顺延。关于邦德公司可据实顺延的截止日期。邦德公司虽有权根据合同约定将房屋交付日期据实顺延，但亦当秉持诚实信用原则，尽快完成施工。快速路项目对邦德云鼎公寓造成影响的最后工程为黄河东路顶管敷设中压天然气管道工程，淮安市规划局于2017年2月24日同意该工程方案，考虑其他相关审批手续以及施工日常，结合邦德公司与新奥公司原先约定的施工期限，该工程应当在2017年4月26日前完成施工。因施工完毕后需进行综合验收，酌定给予15天时间，即邦德云鼎项目完成综合验收工作时间不应晚于2017年5月11日。综上，认定邦德公司可据实顺延的截止日期为2017年5月11日。四、关于邦德公司是否应承担逾期办理产权登记责任。虽然邦德公司负有按时交房与按时交付权属证书的双重义务，但买卖合同第十五条约定邦德公司应当在商品房交付使用后90个工作日内将相关资料报产权登记机关备案，前述已认定房屋的交付时间应当为2017年5月11日，故应当自该日计算90个工作日，现约定的期限尚未届满，即承担逾期办理产权登记责任的条件尚未成就，故对王文红、张文萍的该项诉讼请求，难以支持。五、关于邦德公司提前交付房屋的行为定性。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定可知，邦德公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。从规范设立的目的看，禁止的不是房屋交付使用行为本身，而是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；从行为后果看，邦德公司如违反了该规定，则其应承担相应的行政责任，故“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范，邦德公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。综上，邦德公司交付房屋行为有效，但违约。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第七十二条规定可知，在合同履行过程中，债权人可以拒绝债务人部分履行债务。涉案房屋在2017年6月7日方达到交付条件，作为买受人的王文红、张文萍有权在2016年11月11日拒绝接收未经竣工验收合格的房屋。按照买卖合同第十一条约定，邦德公司应当在2017年6月7日后再以书面形式通知买受人领取房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：淮安市邦德公司有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向王文红、张文萍支付逾期交房违约金（自2017年5月11日起至书面通知王文红、张文萍办理房屋交付手续之日止，按200元/天标准计算）。二、驳回王文红、张文萍其他诉讼请求。案件受理费1110元，减半收取555元，由淮安市邦德公司有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点为：1、邦德公司应将相关资料报产权登记机关备案时间起算点是2017年5月11日，还是2017年6月7日；2、邦德公司支付王文红、张文萍逾期交房违约金自2017年5月11日起至书面通知王文红、张文萍办理交付手续之日止是否错误。一、邦德公司应将相关资料报产权登记机关备案时间起算点是2017年5月11日，还是2017年6月7日。本院认为，邦德公司与王文红、张文萍签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”由此可以认定，报产权登记机关备案的前提条件是商品房达到交付使用的条件。2017年5月11日为该房顺延应当交付之日，2017年6月7日为该房经验收合格达到交付条件之日，故应认定2017年6月7日为报产权登记机关备案起算之日。2017年5月11日至6月7日，上诉人应承担的是延期交房违约金，该期间也就不应再承担逾期办证的责任。一审认定2017年5月11日为报产权登记机关备案起算之日，认定错误，本院予以纠正。二、邦德公司支付王文红、张文萍逾期交房违约金自2017年5月11日起至书面通知王文红、张文萍办理交付手续之日止是否错误。本院认为，2016年11月11日，上诉人虽通过EMS向被上诉人邮寄了“交房通知书”，但涉案房屋于2017年6月7日才达到交付条件，依《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故上诉人于2016年11月11日的交付不符合合同约定，也不具有法律效力。2017年5月11日为争议房屋顺延应当交付之日，但在该日没有交付或没有达到交付条件，依约上诉人应承担逾期交房的违约责任。一审法院认定邦德公司支付王文红、张文萍逾期交房违约金自2017年5月11日起并无不当。综上所述，邦德公司部分上诉理由成立，但并不影响本案实体处理结果，故对一审判决应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人淮安市邦德公司有限公司负担1000元，被上诉人王文红、张文萍负担110元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 孙 洁审判员 蒋其举二〇一七年十一月二十八日书记员 费婉燕