四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14208号上诉人（原审被告）：欧阳玉富，男，1970年4月30日出生，汉族，住成都市成华区。上诉人（原审被告）：刘卉，女，1973年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：欧阳玉富（夫妻关系）���住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：成都合达联行物业服务有限公司，住所地：四川省成都市温江区万春镇卫星村国色天香西班牙馆。法定代表人：游江。委托诉讼代理人：雷雅云，女，系公司员工。委托诉讼代理人：赵启明，男，系公司员工。上诉人欧阳玉富、刘卉因与被上诉人成都合达联行物业服务有限公司（以下简称合达联行公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2017）川0115民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳玉富、刘卉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回合达联行公司诉请的2016年9月前的物业管理费，2016年9月后的物业管理费按五折计收；2.诉讼费由合达联行公司承担。事实与理由：一、一审法院未向欧阳玉富、刘卉送达传票，致使欧阳玉富、刘卉没能在开庭时举证；二、欧阳玉富、刘卉违约事实不存在，欧阳玉富、刘卉曾多次就物业管理费一事与合达联行公司协商；三、合达联行公司物业管理服务存在较大问题，致使欧阳玉富、刘卉房屋质量问题整改了近三年；四、房屋整改期间的物业管理费应由建设方支付。合达联行公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回欧阳玉富、刘卉的上诉请求。合达联行公司向一审法院起诉请求：1.欧阳玉富、刘卉支付合达联行公司物业管理费7789.3元（2013年7月5日至2017年1月31日）及滞纳金23253.45元，合计31042.75元；2.诉讼费由欧阳玉富、刘卉承担。一审法院认定事实：2011年9月20日欧阳玉富、刘卉与成都嘉康投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：欧阳玉富、刘卉购买位于成都市温江区，建筑面积121.27平方米。同日，合达联行公司与欧阳玉富、刘卉签订《置信.学府杏林前期物业服务合同》。约定：合达联行公司为学府杏林提供物业服务。自物业交付物业买受人之日的次日起至合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照建筑面积每月每平方米1.5元承担。物业服务费按半年为一期缴纳，交房当日支付首期物业服务费，后期费用应在上一个六个月期限届满前15天缴纳。逾期缴纳的，违约金按应缴费用的5‰每天的标准向业主收取。2011年10月14日，该房屋签约备案登记在欧阳玉富、刘卉名下，建筑面积121.14平方米。合同签订后，合达联行公司依约为学府杏林提供了物业服务。2013年6月29日起学府杏林开始交房。欧阳玉富、刘卉从2013年7月5日起未向合达联行公司交纳房屋的物业管理服务费，截至2017年1月31日止，欧阳玉富、刘卉拖欠物业管理服务费7789.3元。合达联行公司多次通过发函的形式向欧阳玉富、刘卉催要物业服务费未果。一审法院认为，欧阳玉富、刘卉与合达联行公司签订的《置信.学府杏林前期物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，对业主具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”合达联行公司依照合同约定进驻学府杏林小区，对小区实施全天候、全方位的管理服务，合达联行公司已经履行了物业服务合同的义务，欧阳玉富、刘卉接受了物业服务，应当按照合同约定向合达联行公司交纳所欠的物业管理费。欧阳玉富、刘卉未按合同约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因合达联行公司未举证证明其因欧阳玉富、刘卉违约受到损失的大小，一审法院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决欧阳玉富、刘卉应向合达联行公司缴纳的违约金为700元。综上所述，欧阳玉富、刘卉应向合达联行公司支付物业管理费7789.3元及违约金700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、欧阳玉富、刘卉于判决生效之日起十日内支付合达联行公司物业管理费7789.3元及违约金700元，共计8489.3元；二、驳回合达联行公司的其他诉讼请求。本院二审期间，欧阳玉富、刘卉提交以下证据：1.照片，拟证明房屋漏水问题整改三、四个月仍然漏水，房屋没有整改就通知欧阳玉富、刘卉验房；2.视频，拟证明欧阳玉富、刘卉曾向合达联行公司缴纳物管费，合达联行公司不收取。合达联行公司质证认为，对照片的三性无异议，对视频的合法性有异议，真实性无异议。合达联行公司提交以下证据：1.温江区人民法院（2015）温江民初字第3443号民事判决，拟证明欧阳玉富、刘卉起诉开发商的纠纷中，欧阳玉富、刘卉败诉；2.工程整改通知单，拟证明合达联行公司尽到了应尽的责任，对提出的问题与开发商进行了沟通。欧阳玉富、刘卉质证认为，对证据1无异议，但败诉系因法院认为通过验收了以及欧阳玉富、刘卉在该案中提交的整改单中没有物业公司盖章；对证据2真实性无异议，但同样的问题没有整改就通知欧阳玉富、刘卉验收，是合达联行公司工作不负责的表现。本院认为，欧阳玉富、刘卉提交的上述证据、合达联行公司提交的上述证据真实、合法，且能反映合达联行公司与欧阳玉富、刘卉在物业服务合同履行中争议的焦点问题，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明的事实除与原审一致外。另查明，欧阳玉富曾至合达联行公司缴纳2016年9月后的物业管理费，合达联行公司员工以不能缴纳部分费用为由拒收。本院认为，本案争议焦点为以下几点，现分别评议如下：一、欧阳玉富、刘卉应向合达联行公司支付物业管理费的标准及时间。《前期物业服务合同》中约定欧阳玉富、刘卉缴纳费用的时间为从开发商通知的交房之日起计收。开发商于2013年6月20日登报通知自2013年6月29日起办理交房，合达联行公司诉请从2013年7月5日起计算物业管理费并无不当。欧阳玉富、刘卉认为前期整改期间的物业服务费应当由开发商承担。根据《物业管理条例》第四十一条关于“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，已交付的物业的物业服务费应当由欧阳玉富、刘卉缴纳。欧阳玉富、刘卉认为房屋存在质量问题系欧阳玉富、刘卉与开发商之间基于商品房买卖合同的法律关系，与本案无关。二、关于违约金。欧阳玉富、刘卉与合达联行公司签订的《前期物业服务合同》中虽约定欧阳玉富、刘卉逾期缴纳物业费的应当支付违约金，但欧阳玉富、刘卉就案涉房屋与合达联行公司积极沟通且曾要求支付部分物业服务费。根据欧阳玉富、刘卉迟延支付的事实及理由、合达联行公司因欧阳玉富、刘卉违约造成的损失，根据公平原则，本院对合达联行公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持。三、关于一审法院送达。一审法院向欧阳玉富、刘卉身份证地址进行直接送达，并张贴公告。该送达程序并无不当，欧阳玉富、刘卉关于未收到一审传票的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，欧阳玉富、刘卉的部分上诉理由成立，原审认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此��依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市温江区人民法院（2017）川0115民初字第1045号民事判决；二、欧阳玉富、刘卉于本判决生效之日起十日内向成都合达联行物业服务有限责任公司支付物业管理费7789.3元；三、驳回成都合达联行物业服务有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费576元、公告费260元由欧阳玉富、刘卉负担；二审案件受理费576元，由欧阳玉富、刘卉负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年十一月二十日书记员  彭奕翙