安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初7473号原告：安徽行政学院安徽经济管理学院，住所地安徽省合肥市望江东路115号，组织机构代码48500104-3。法定代表人：吴良仁，该学院常务副院长。委托诉讼代理人：程秋生，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林尘，安徽汉合律师事务所实习律师。被告：黄跃兵，男，1973年12月8日出生，汉族，个体户，住安徽省合肥市肥东县。原告安徽行政学院安徽经济管理学院（以下简称“行政经管学院”）诉被告黄跃兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告行政经管学院的委托诉讼代理人程秋生、林尘到庭参加诉讼，被告黄跃兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告行政经管学院向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间于2016年7月5日签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》（编号为201605）有效，且合同已经于2017年6月30日到期终止；2、判令被告立即搬离并腾空租赁房屋：3、判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金共计5878元，房屋占有使用费5439元（从2017年7月1日至8月15日止，以后顺延至实际交房）；4、判令被告向原告承担迟延支付租金的违约金815.85元（以月租金为基数，暂定逾期4个月15天）5、判令被告支付从2017年1月1日至2017年6月30日的水电费共计2910元（顺延计算到实际退还房屋为止）；6、本案律师费及诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月5日，双方签订了一份房屋租赁合同，约定黄跃兵承租行政经管学院所有的位于合肥市望江东路115号的门面房，建筑面积约为40.3平方米，租赁期限1年，自2016年7月1日至2017年6月30日，月租金3626元，年租金43512元。租金每三个月支付一次，先付后用，在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前3日付清后三个月租金；若未按约定期限支付租金长达20日的，行政经管学院有权单方解除合同，黄跃兵除应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按5%向原告支付违约金。在行政经管学院将房屋出租给黄跃兵后，黄跃兵自2017年4月起一直拖欠租金，租赁期满后，在行政经管学院现场向被告送达《房屋租赁合同期满退房通知书》并告知其不再续签合同时，被告仍拒绝支付房租并交付房屋。为此，原告诉至法院。被告黄跃兵答辩期内未提交书面答辩，举证期内亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：自2010年起，黄跃兵租用行政经管学院位于合肥市望江东路115号的房屋，合同一年一签，租期均约定一年。自2014年始，黄跃兵将租赁房屋转租于他人，但仍旧由其与原告续签合同。2016年7月5日，黄跃兵（乙方）继续与安徽行政经管学院后勤集团（甲方）签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于合肥市望江东路115号的房屋出租给乙方，建筑面积约40.3平方米，租赁房屋用途为美发店，甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。二、租赁期限共壹年，甲方自2016年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年6月30日收回，最长租赁期限��得超过5年。三、租期内租金总额为43512元，租金每三个月支付一次，先付租金后使用，乙方应在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前3日付清后三个月租金。四、乙方首次租赁时，向甲方一次性交纳履约保证金3626元，本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。五、租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财务并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。六、租赁期间，租赁房屋发生的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费以及房屋、附属物、相关设施设备的日常维修费等所有费用，均由乙方承担。……九、乙方未按约定期限支付租金达20日的，转租、���租、出借、转让该房屋或以其他方式将该房屋让与他人使用的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。自甲方终止合同的通知到达乙方时，本合同立即终止。……十一、乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按5%向甲方支付违约金。乙方未按约定支付违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。……合同签订后，黄跃兵继续将涉案房屋转租给他人使用。自2017年4月起黄跃兵不再支付房屋租金及水电费。行政经管学院多次催款未果。另查明：涉案房屋的建设单位为安徽省经济管理干部学院。1996年，安徽省经济管理干部学院与安徽行政学院合并，合并后的学院，一个机构，两块牌子。1998年，安徽省经济管理干部学院更名为安徽经济管理学院。2007年7月，《安徽行政学院安徽经济管理学院职能配置、机构设置和人员编制实施方案》中载明后勤集团为行政经管学院内设正处级后勤服务机构。上述事实，除当事人当庭陈述外，还有原告提供的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、催款函、催款函送达登记表、《建设工程规划许可证》、《关于省行政学院省经济管理干部学院合并的通知》、《关于同意安徽经济管理干部学院更名的批复》、《安徽行政学院安徽经济管理学院职能配置、机构设置和人员编制实施方案》、《学院中校区门面房承租户统计表》等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为：原告安徽行政经管学院后勤集团系行政经管学院的内部机构，无独立的人格，其对外签订合同的民事责任应由行政经管学院承担。现行政经管学院作为涉案房屋的所有权人及合同相对人，与被告黄跃兵订立房屋租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，不违反法律、法规的强制性规定。双方当事人应按合同的约定，履行各自的义务。现承租期内，黄跃兵未经原告安徽行政经管学院的许可，将涉案房屋转租与他人，已经违反了合同第九条约定的相关义务。且租赁期满后，被告黄跃兵也未将涉案房屋交还与原告，现原告无意与被告黄跃兵续签合同，由于租赁期限届满，黄跃兵应腾空、返还房屋，并支付租期内的租金及合同终止后的房屋占有使用费。其中，被告黄跃兵欠付租期内租金5878元，租赁期满之后的占有使用费按合同约定的标准即3626元/月计算支付至房屋实际返还之日止。黄跃兵支付给原告的履约保证金3626元在合同到期、房屋返还后应抵扣所欠租金，故截至2017年6月30日黄跃兵应支付原告租金2252元。根据合同约定，水电费应由黄跃兵承担，现原告主张被告黄跃兵欠付2017年1-6月水电费共计2910元，本院予以支持。另原告行政经管学院主张水电费计算顺延至房屋交付之日止，因顺延期间的费用是否实际发生，原告未举证证明，故本院对此节诉请不予支持。合同约定逾期支付租金的，每逾期一天按所欠租金5%支付违约金，该违约金约定明显过高，本院酌定以年利率24%的标准计算违约金。关于原告诉请律师费，因合同中未有明确约定该笔费用发生后，是否由违约方承担，故本院对此节诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄跃兵于本判决生效之日起十日内将合肥市望江东路115号门面房腾空并返还给原告安徽行政学院安徽经济管理学院；二、被告黄跃兵于本判决生效之日起十日内支付原告安徽行政学院安徽经济管理学院2017年4月1日至2017年6月30日的租金2252元及违约金（以租金2252元为基数，自2017年3月28日起按年利率24%计算至租金实际付清之日止）；三、被告黄跃兵于本判决生效之日起十日内支付原告安徽行政学院安徽经济管理学院房屋占有使用费（自2017年7月1日起，按3626元/月的标准计算至房屋实际返还之日止）；四、被告黄跃兵于本判决生效之日起十日内支付原告安徽行政学院安徽经济管理学院水电费2910元；五、驳回原告安徽行政学院安徽经济管理学院的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3002元，减半收取1501元，由原告安徽行政学院安徽经济管理学院负担51元，被告黄跃兵负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李玥玥二〇一七年十一月二十二日书记员  沈 蓉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。