江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0902民初3122号原告：王琍，女，1981年2月23日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：秦悌兵，江苏法鼎律师事务所律师。被告：李玮，女，1969年12月8日生，住盐城市。委托诉讼代理人：李金红，江苏一正律师事务所律师。第三人：盐城市中亚房地产经纪有限公司，住所地盐城市XX路悦达西园东门口。法定代表人：刘光杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱大祥，男，1994年6月4日生，住盐城市盐都区。原告王琍与被告李玮、第三人盐城市中亚房地产经纪有限公司（以下简称中亚经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告王琍的委托诉讼代理人秦悌兵、被告李玮的委托诉讼代理人李金红，第三人中亚经纪公司的委托诉讼代理人朱大祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琍向本院提出诉讼请求：1、被告李玮返还原告购房定金28000元，并承担合同违约金118000元；2、被告李玮赔偿原告已支付给第三人的佣金11000元及律师费5000元。事实与理由：2017年2月23日，原、被告及第三人经协商签订一份《房地产经纪转让合同》，约定被告将座落于市区XXX路XX号都市花园*区X号楼XXX室及X号楼XXX室出售给原告，售价为118万元。合同签订后，原告按合同约定支付了定金28000元及佣金11000元。2017年2月26日，被告口头通知原告，称因朋友需购，该房不出卖给原告。后原告与被告多次协商无果，2017年3月9日，原告为维护自己的合法权益发函给被告，要求被告明确该房屋的出售意愿，但被告收函后置之不理。原告认为被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了较大的经济损失，为维护自己的合法权益，故提起本案诉讼。被告李玮辩称：一、原、被告签订的《房地产经纪转让合同》未生效。案涉房产系被告与案外人倪险峰共同共有，被告与原告签订转让合同未征得共有人的同意，事后亦未得到其追认。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，故原、被告签订的转让合同因共有权人倪险峰的反对而未生效，对双方未产生法律约束力。二、既然原、被告签订的《房地产经纪转让合同》对双方没有法律约束力，那么合同约定的定金、违约金等条款亦未生效，原告不能依据未生效的违约责任条款追究被告的违约责任；原告明知合同的签订需要经共有权人的同意，仍与被告签订该合同，对该合同未生效存在过错，当然被告并不否认自身存在一定的过错；根据合同法的规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告的损失应由其自行承担。三、被告收取的2万元定金已经返还，原告要求被告返还28000元的诉讼请求没有依据。第三人中亚经纪公司述称：被告李玮是在与其丈夫倪险峰确认后才签字的，房产系李玮与其丈夫倪险峰共有，被告李玮有权出售。如果合同没有履行，违约方需要支付买卖双方的佣金，没有违约的一方已经支付的佣金在协商后才可以退回。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，原告王琍（买方，乙方）、被告李玮（卖方，甲方）、第三人中亚经纪公司（经纪方，丙方）签订一份《房地产经纪转让合同》。与本案有关的约定有:1、房屋基本情况甲方所售房屋所有权人倪险峰（李玮丈夫），共有权人李玮，所有权证号为盐房权证市区字第××号，座落于市区XXX路XX号都市花园*区X号楼XXX、X号楼XXX室，建筑面积185.27平方米，车库建筑面积约22.25平方米；2、房屋转让价格为118万元，过户中所需缴纳的相关各种税费、工本费（包含本合同签订后过户前新增的所有税、费）由乙方独自承担；3、甲方委托丙方出售案涉房屋并代办产权转移、房屋交付、房款划拨等相关事宜；乙方委托丙方购买案涉房屋并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、房款交付、土地使用证等相关事宜；3、甲乙双方在2017年2月23日签订合同时间，乙方支付28000元定金，甲方同时将房屋所有权证、国有土地使用权证交予丙方定位、查档、验证，在2017年5月20日前至市区房产交易中心办理交税等相关手续；乙方签约后做好房款70万元的打款准备，于2017年5月20日办理交税、过户手续当日划入到托管中心账户或甲方指定银行账户；4、甲方保证房屋所有权人（含共有人）已委托甲方以代理的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行甲方签订的本合同，则甲方自愿无条件赔偿乙方房屋成交价的10%作为违约金；5、签订合同当日，甲方向丙方支付佣金按该房屋售房款的1%，乙方向丙方支付佣金按房屋售房款1%和贷款申贷额的1%，甲、乙方应于签合同时支付给丙方，甲乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约方仍应按本合同约定支付丙方的佣金；6、甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的，（2）未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的，（3）相互或与他人串通，损害丙方利益的，（4）未能按合同约定支付佣金的，（5）其他造成丙方无法委托事项的行为；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上约定的违约责任，均由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金金额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。上述合同签订当日，原告向被告支付现金8000元（定金），被告向原告出具一份收条，载明:“今收到王琍购买市区XXX都市花园*区XX号X幢XXX室、X幢XXX室房屋购房定金人民币贰万捌仟元整（小写28000元）。”次日，原告通过倪启柱（原告丈夫）的银行卡向被告李玮转账2万元。合同签订后，原告向第三人中亚经纪公司支付佣金11000元，中亚经纪公司向原告出具了相应的收据。后被告李玮明确告知原告不再履行出卖义务，并于2017年3月1日向原告王琍的丈夫倪启柱汇款2万元。因本案诉讼，原告委托江苏法鼎律师事务所代理，并于2017年3月8日向该所支付律师费5000元。本院认为：原告王琍与被告李玮签订的《房地产经纪转让合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告签订合同后拒绝履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任,其收取的定金应当向原告返还，扣除已经返还的2万元，应返还余款为8000元。关于违约金，原、被告约定违约方应向守约方支付房屋成交价的10%即118000元作为违约金，被告签订合同后明确表示不再履行合同，属故意违约，但被告在订立合同后几日内即告知原告不再履行合同，未给原告造成重大的经济损失，双方约定的违约金标准过高，本院予以适当调整，酌定为8万元。关于原告主张的佣金损失11000元，因原告已经主张违约金，而该损失即便存在也未超出上述违约金的范围，该部分诉讼请求不予支持。关于原告主张的律师代理费5000元，因双方无合同约定，原告主张无依据，亦不予支持。关于被告辩称双方签订的合同因房屋共有权人倪险峰不同意出卖房屋应认定无效的意见，被告与倪险峰系夫妻关系，《房地产经纪转让合同》也明确载明了被告的行为已经征得共有权人的同意，其行为构成“家事代理”，对该辩称意见，不予采信。关于被告辩称仅收到定金2万元的意见，与其出具的定金收条不符，且未能对此作出合理的说明，对该辩称意见，亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李玮应于本判决生效之日起十日内返还原告王琍定金8000元并支付原告王琍违约金8万元。二、驳回原告王琍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，由原告王琍负担1540元，被告李玮负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  张福桂人民陪审员  胡月明二〇一七年十一月二十四日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方给对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。2、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。