四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12737号上诉人（原审被告）：李袁俊，男，1987年8月10日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：翟海奎，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王强，男，1976年6月7日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟昊辰，四川拓越律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。法定代表人：徐万刚，总经理。委托诉讼代理人：骆明泽，男，汉族，1991年1月2日出生，住四川省芦山县。上诉人李袁俊因与被上诉人王强、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初4546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人李袁俊向本院提出上诉请求：一、撤销四川省成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初4546号民事判决第三项，改判上诉人不应向被上诉人王强赔偿损失12万元；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人王强承担。主要事实与理由：一、一审法院对于本案被上诉人王强的损失没有正确认定，关于被上诉人王强的损失认定缺乏证据且范围过大。上诉人并非恶意违约，被上诉人王强也未提供证据证明所谓房屋存在的差价损失。即使最终认定被上诉人王强存在一定损失，但案涉房屋买卖合同的双方当事人对于解除合同都没有异议。由于链家公司对中介费用全额退，故此项费用应在上诉人承担的责任损失范围内进行扣减；二、一审法院判决一审诉讼费全部由上诉人李袁俊承担并不公平，应予更正。被上诉人王强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人链家公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王强向一审法院提起的诉讼请求：1、解除王强与李袁俊于2017年3月18日签署的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、李袁俊向王强双倍返还定金20万元；3、李袁俊赔偿王强经济损失330300元（其中，中介佣金30300元、差价损失30万元）；4、李袁俊承担本案全部诉讼费、评估费。一审法院经审理认定事实如下：李袁俊系成都市锦江区房屋所有权人，建筑面积98.56平方米。2017年3月18日，王强、李袁俊签订《成都市存量房屋买卖合同》，并与第三人签订《补充协议》，约定：李袁俊将上述房屋出售给王强，房屋成交价格为80万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价715000元，总价1515000元；王强应在签订本合同当日支付定金10万元，在递件过户前3个工作日将首付款565000元存入银行资金托管账户，待王强取得产权证书后，由当事人持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续将该笔首付款支付给李袁俊，尾款85万元由放贷银行直接支付给李袁俊；该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年5月1日之前到其原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；任何一方逾期履行上述义务，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。同日，王强向李袁俊支付购房定金10万元，向第三人支付佣金30300元。后李袁俊与第三人工作人员协商归还银行贷款事宜。成都市人民政府办公厅于2017年3月23日颁发成办发【2017】10号文件，将二手住房纳入限购范围，规定在成都部分区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。2017年3月27日，李袁俊向第三人工作人员告知，因政府政策原因不再出售上述房屋，要求停止办理一切手续。后李袁俊与王强进行协商，李袁俊称愿意退还定金并补偿3万元，双方未达成一致，王强于2017年5月26日提起本案诉讼。以上事实有王强提交的原李袁俊身份信息、第三人工商信息、《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、聊天记录，李袁俊提交的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、聊天记录，以及当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，王强与李袁俊签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，王强按约支付定金10万元，履行了合同义务。李袁俊以限购政策出台后其出售案涉房屋将无法再购房为由，不愿继续履行合同，李袁俊的行为构成违约。王强主张解除合同，李袁俊对此无异议，一审法院予以确认。关于王强主张李袁俊双倍返还定金20万元，因双方对王强支付的10万元定金的性质并未进行约定，故合同解除后李袁俊应当退还王强定金10万元，王强多主张部分缺乏依据，一审法院不予支持。关于王强主张李袁俊赔偿经济损失330300元，李袁俊的违约行为确给王强造成中介佣金损失及重新购房时因房价上涨而产生的房屋价差损失。但是，限购政策出台后李袁俊即向第三人告知不再出售房屋，原李袁俊协商也未果，王强于本案起诉前已知晓李袁俊不愿意再出售房屋，并于2017年5月26日提起本案诉讼主张解除合同，则王强应采取相应措施防止损失的扩大。一审法院根据公平原则，并综合双方合同履行情况、过错程度，酌情认定李袁俊赔偿王强损失12万元。李袁俊辩称最新的限购政策导致其无法继续履行合同，因王强的购房资格并未受该限购政策影响，合同客观上是可以履行的，故一审法院对李袁俊此项辩称理由不予采纳。李袁俊辩称合同存在无效情形,但未提交相应证据予以证明,故一审法院对李袁俊此项辩称理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十九条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：解除王强与李袁俊于2017年3月18日签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及王强、李袁俊与第三人四川链家房地产经纪有限公司于2017年3月18日签订的《补充协议》中关于王强与李袁俊之间的权利义务条款；二、李袁俊应于判决发生法律效力之日起十日内向王强退还定金10万元；三、李袁俊应于判决发生法律效力之日起十日内向王强赔偿损失12万元；四、驳回王强的其他诉讼请求。如果李袁俊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9218元，由李袁俊负担。二审中，各方对一审查明的事实均无异议。一审法院依法予以确认。二审中上诉人提交了新证据：1、案涉房屋小区2017年5月的成交价格，拟证明被上诉人王强在起诉解除合同时，案涉小区房屋并未升值；2、上诉人与链家公司工作人员的聊天记录，拟证明链家公司承诺，房屋买卖交易没有完成，待合同给解除后，各方的中介费都会退回。被上诉人提交的新证据：1、链家公司与上诉人的微信聊天记录，拟证明2017年5月22日，上诉人仍同意继续履行合同，并让链家公司工作人员办理还款预约。对于二审中出现的新证据，因双方均提供的均为复印件，无法证明证据来源，真实性对方也都不予认可，本院依法不予采信。二审中，双方一致确认李袁俊已经向王强退还10万元定金。本院认为，王强与李袁俊签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。现在双方一致认可解除案涉房屋买卖合同，李袁俊也已经向王强退还10万元定金。二审争议焦点为：一审确认李袁俊应向王强赔偿损失12万元的结论是否正确。首先，在李袁俊对其在合同履行过程中存在违约行为的事实不持异议的情况下，王强有权因案涉房屋买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，向李袁俊主张损失。其次，王强向李袁俊主张的损失包括中介佣金以及房价大幅上涨等内容，一审法院根据合同履行情况，结合双方履行合同的过错程度，综合考量整个成都地区的实际房价上涨幅度等因素，根据公平原则酌情认定李袁俊赔付损失12万元并无不当，本院依法予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2700元，由李袁俊负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一七年十一月十日书记员  马莉