四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12448号上诉人（原审被告）：倪晟，男，1963年9月26日出生，汉族，住成都市金牛区。被上诉人（原审原告）：成都蜀信物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区龙门巷6号。法定代表人：刘正丰，总经理。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。原审被告：谌艳，女，1968年11月1日出生，汉族，住成都市金牛区。上诉人倪晟因与被上诉人成都蜀信物业服务有限公司（以下简称蜀信物业公司）、原审被告谌艳物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪晟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回蜀信物业公司的该诉讼请求；2.诉讼费由蜀信物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定倪晟、谌艳提出的蜀信物业公司诸多未履行物业服务合同约定的事实与物业服务、拒不缴纳物业服务费理由不存在关联性系认定错误；二、一审关于诉讼时效的认定系认定事实错误，蜀信物业公司在一审庭审中提出的了张贴催费通知单催收物业服务费，倪晟、谌艳提出不具有证明力，但一审未予认定。张贴催费单不是有效的送达；三、一审判决物业费计算期间及金额、计算标准存在明显错误。蜀信物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告谌艳未到庭陈述。蜀信物业公司向一审法院起诉请求：1.倪晟、谌艳向蜀信物业公司支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及2016年1月1日至2016年12月31日期间的车位费共计53781.6元及违约金（按每日千分之三计算违约金至实际支付完毕物业服务费为止）；2.倪晟、谌艳向蜀信物业公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的垃圾清运费96元；3.倪晟、谌艳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：倪晟、谌艳是位于成都市武侯区住宅用房及156/157号地下车位的业主，住宅用房的建筑面积共计218.09平方米。2008年12月12日，蜀信物业公司与四川川投置信房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定蜀信物业公司为置信丽都花园城2期B区小区提供物业管理服务，合同期限自房屋出售之日起至业主大会与依法选定的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止；按房屋建筑面积每月5元/平方米每半年交纳物业服务费，地下停车位按照每个车位每月60元的标准每半年交纳车位物业服务费，车位物业服务费仅限用于照明、交通设施的维护、环境卫生清洁等服务成本；未按约定交纳物业服务费及其它费用的，蜀信物业公司有权从逾期之日起按每日应缴费用的千分之五收取违约金；蜀信物业公司可提供水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务，业主或使用人逾期交纳水电气等费用的，从逾期之日起每天按应缴费总额的3%交纳滞纳金；物业服务内容包括物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备（包括消防设施、公益性文体设施等）及其运行的维护和管理；协助公安机关维护物业区域内的公共秩序，物业服务质量包括房屋外观完好整洁、无违章搭建、公共设施设备维护管理得当、交通秩序良好车辆共用道路通畅、建筑区划主入口24小时站岗值勤、对重点区域重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的实施24小时监控。上述合同签订后，蜀信物业公司为置信丽都花园城2期B区小区提供物业服务至今。蜀信物业公司向成都市武侯区簇锦街道办顺江社区居民委员会缴纳了涉案物业在2016年1月1日至2016年12月31日期间的垃圾清运费。倪晟、谌艳未支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费、2016年1月1日至2016年12月31日期间的车位物业服务费及垃圾清运费。蜀信物业公司先后于2013年10月12日、2014年6月15日、2015年5月13日、2016年5月27日、2016年10月17日通过在涉案物业处张贴缴费通知单的方式向倪晟、谌艳催收物业服务费。另查明，1.案涉小区的可视对讲系统于2014年损坏，蜀信物业公司以无法购买相关配件为由未对可视对讲系统进行维修，直至2017年3月对门禁系统进行了改造，增加刷卡及APP访客系统。2.案涉小区车辆入口处在交房时无道闸系统，2015年、2016年底先后对车辆进出道闸系统进行了改造。3.案涉小区内的游泳池未开放使用，蜀信物业公司因游泳池形状不符合开放要求于2013年向案涉小区的建设单位四川川投置信房地产开发有限责任公司发函请求四川川投置信房地产开发有限责任公司整改游泳池，在四川川投置信房地产开发有限责任公司拒绝整改的情况下，2016年向小区业主征询使用维修资金整改游泳池的意见。4.蜀信物业公司就案涉小区的违章搭建向相关业主发出装修整改通知单。5.案涉小区部分物业住改商开设会所，因小区业主的介入会所得以关闭。一审法院认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》及附件、《临时管理规约》、缴费通知单、催收照片、垃圾清运委托收费协议、证明、电梯保养及维护记录、环境维护员巡视记录、消杀记录表、访客登记表、装修整改通知书、关于置信丽都花园城B区可视对讲的情况说明、关于花园城（内）B区道闸改动业主签名表、工作衔接函、关于置信花园城B区游泳池整改进度的情况说明、关于花园城（内）B区游泳池整改动用维修资金的征询意见表、小区照片、证人证言等。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案中，蜀信物业公司与四川川投置信房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对置信丽都花园城2期B区小区的全体业主具有约束力，蜀信物业公司作为物业管理企业为置信丽都花园城2期B区进行了物业管理服务，蜀信物业公司履行了物业服务义务且为倪晟、谌艳代缴了垃圾清运费，倪晟、谌艳应当及时向蜀信物业公司支付物业服务费、车位物业服务费及由蜀信物业公司代缴的垃圾清运费。关于倪晟、谌艳抗辩蜀信物业公司在履行合同时存在瑕疵，一审法院认为，1.对于倪晟、谌艳提出的电梯照明未启动、监控设备无法使用、小区消防通道常年被车辆堵塞，倪晟、谌艳未举出关于电梯照明问题的证据，且举出的小区通道停满车辆的照片系发生蜀信物业公司主张的物业服务费欠费期间之外，与本案缺乏关联性，故一审法院对倪晟、谌艳的该抗辩意见不予采信。2.对于倪晟、谌艳提出的小区违章搭建问题，蜀信物业公司向相关业主发出装修整改通知单，故倪晟、谌艳以蜀信物业公司未对涉案小区存在的违规搭建行为进行管理为由拒交物业服务费理由不成立。3.对于倪晟、谌艳提出的小区游泳池设施未开放使用的问题，从蜀信物业公司举出的证据可以看出，蜀信物业公司自2013年起持续对游泳池的开放问题进行处理，并组织小区业主投票拟使用维修资金整改游泳池，故倪晟、谌艳以蜀信物业公司未开放使用游泳池为由拒交物业服务费理由不成立。4.对于倪晟、谌艳提出的小区车辆进出的道闸系统问题，结合证人证言可知案涉物业交房时小区车辆入口处无道闸系统，而蜀信物业公司在小区业主的要求下先后于2015年、2016年底对车辆进出道闸系统进行了安装和改造，因此倪晟、谌艳以此主张蜀信物业公司未履行合同约定的安全保障义务理由不成立。5.对于倪晟、谌艳提出的小区门禁可视对讲系统问题，虽然蜀信物业公司以无法购买相关配件为由在2014年至2017年长达3年时间内未对可视对讲系统进行维修，但在这3年内蜀信物业公司未采取其他措施解决可视对讲系统损坏的问题，导致可视对讲系统长期处于无法使用的状态，就此而言蜀信物业公司履行合同存在瑕疵。6.对于倪晟、谌艳提出的蜀信物业公司对小区部分物业住改商开设会所情况未进行管理问题，小区物业住改商尤其是开设会所涉及小区的公共秩序维护和管理，蜀信物业公司未对该问题进行管理，而是由其他业主介入得以处理，就此而言蜀信物业公司履行合同存在瑕疵。考虑到物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若倪晟、谌艳单以个别理由拒绝交纳物业服务费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益，因此，一审法院综合考虑各方当事人合同履行情况、过错程度及损失情况，酌情将蜀信物业公司主张的2013年1月1日至2016年12月31日住宅物业服务费收费标准调整为每月每平方米4.5元，故倪晟、谌艳应向蜀信物业公司支付物业服务费47107.44元（4.5元/月·平方米×218.09平方米×48个月）。蜀信物业公司主张的车位物业服务费符合《前期物业服务合同》的约定，由于《前期物业服务合同》约定车位物业服务费仅限用于照明、交通设施的维护、环境卫生清洁等服务成本，而倪晟、谌艳未举证证明蜀信物业公司在车位管理服务方面存在瑕疵，故一审法院对蜀信物业公司主张的车位物业服务费1440元（60元/月×2×12个月）予以支持。蜀信物业公司代倪晟、谌艳缴纳了垃圾清运费，故一审法院对蜀信物业公司要求倪晟、谌艳支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的垃圾清运费96元的诉讼请求予以支持。对于蜀信物业公司主张的违约金，鉴于蜀信物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，导致倪晟、谌艳未按约支付物业服务费，因此一审法院对蜀信物业公司要求倪晟、谌艳支付违约金的诉请不予支持。关于诉讼时效。根据“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，蜀信物业公司多次在涉案物业处张贴缴费通知单催收物业服务费，构成诉讼时效中断，故倪晟、谌艳主张诉讼时效中断的理由不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下：一、倪晟、谌艳于判决生效之日起十日内向蜀信物业公司成都蜀信物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费47107.44元；二、倪晟、谌艳于判决生效之日起十日内向蜀信物业公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的车位物业服务费1440元；三、倪晟、谌艳于判决生效之日起十日内向蜀信物业公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的垃圾清运费96元；四、驳回蜀信物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3543元，减半收取1771.5元，由倪晟、谌艳负担1000元，蜀信物业公司负担771.5元。本院二审期间，倪晟为证明其上诉理由，向本院提交以下证据：1.小区业主QQ群、微信群聊天记录，拟证明可视系统从入住至今都无法使用，物业工作人员对倪晟辱骂；2.照片、《池内防水情况说明》，拟证明物业公司维护工作不到位；3.短信，拟证明很多业主没有缴纳物业费；4.《整改落实函》，拟证明业主向物业公司多次提出整改，但没有得到解决。蜀信物业公司质证认为对所有证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，证据1、3系复印件无法与原件核实，本院不予采信。证据2、证据4能够证明物业公司履行物业服务合同的部分情况，本院予以采信。被上诉人蜀信物业公司未证明其理由，向本院提交《可视对讲系统情况说明》，拟证明蜀信物业公司已经完成对可视对讲系统的更换。倪晟质证认为，该证据中更换的并非可视系统，而是道闸更换，不能达到蜀信物业公司的证明目的。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，在本案的审理中，倪晟提出蜀信物业公司在履行物业管理服务中存在的瑕疵，但蜀信物业公司作为物业服务企业履行了其主要物业管理服务义务，倪晟应当履行缴纳物管费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，倪晟如果认为蜀信物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张。一审法院按4.5元每月每平方米计算物业服务费并无不当。蜀信物业公司诉请的物业服务费范围为2013年1月1日至2016年12月31日期间，一审亦系按照该期间计算48个月物业服务费，判项中关于倪晟、谌艳支付费2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费应为笔误，本院予以更正。关于诉讼时效。虽然双方在《前期物业服务合同》中约定每半年交纳物业服务费，使得各期物管费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且蜀信物业公司一直在为倪晟、谌艳提供物业服务。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算，蜀信物业公司要求倪晟、谌艳支付案涉物业服务费并未超过诉讼时效。综上，倪晟的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，一审判决存在笔误本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4602号民事判决第二、三、四项即“二、倪晟、谌艳于判决生效之日起十日内向成都蜀信物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的车位物业服务费1440元”“三、倪晟、谌艳于判决生效之日起十日内向成都蜀信物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的垃圾清运费96元”“四、驳回成都蜀信物业服务有限公司的其他诉讼请求”；二、变更成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4602号民事判决第一项“倪晟、谌艳于判决生效之日起十日内向成都蜀信物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费47107.44元”为“倪晟、谌艳于判决生效之日起十日内向成都蜀信物业服务有限公司支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的住宅物业服务费47107.44元”。二审案件受理费3543元，由倪晟负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年十一月七日书记员  彭奕翙