.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4062号上诉人（一审被告）：呼和浩特市伊兰吉祥斋餐饮有限责任公司。法定代表人：马世华，该公司经理。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰州律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：呼和浩特市世纪兴物业服务有限公司。法定代表人：宋凤娥，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭书田，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张芸，女，该公司职工。上诉人呼和浩特市伊兰吉祥斋餐饮有限责任公司（下称吉祥斋公司）因与被上诉人呼和浩特市世纪兴物业服务有限公司（下称世纪兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉祥斋公司委托诉讼代理人马世勇、被上诉人世纪兴公司委托诉讼代理人郭书田、张芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥斋公司上诉请求：1.请求撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初1355号民事判决书并发回重审或者依法改判；2.诉讼费由世纪兴公司承担。事实和理由：1.世纪兴公司与阳光明座开发商内蒙古建发房地产开发有限责任公司签订的《前期物业合同》存在瑕疵，一审法院未予认定。世纪兴公司并没有针对该《前期物业服务合同》已经备案的事实进行举证，应承担举证不能的不利后果。一审法院对该事实未予认定，属于认定事实不清；2.一审法院在物业费认定上与事实不符。吉祥斋公司作为业主理应享有对共用部位的物业服务的具体事项的知情权，世纪兴公司并没有对自己履行物业职责的情况进行举证，也没有说明都进行过哪些服务，一审法院简单的以合同约定一概而论，认为其完全履行了合同约定的服务，是不尊重事实的行为，世纪兴公司实际并没有履行合同约定的所有义务如垃圾清理、管道疏通等，让吉祥斋公司为没有享受到的服务买单违反法律的公平正义。世纪兴公司没有完全履行合同约定义务违反了”费用与服务水平相适应的原则”在收费上存在违法情形；而且吉祥斋公司作为饭店应根据”区别不同物业的性质和特点”的规定收取物业管理费用而不是以住宅的标准一概而论。世纪兴公司并没有进行过相关的公示，在一审中也没有对吉祥斋公司的质询进行答复或举证证明其完全履行了合同中约定的所有义务，应承担不利后果。世纪兴公司辩称，1.吉祥斋公司称世纪兴公司与阳光明座的开发商内蒙古建发房地产开发有限责任公司签订的《前期物业合同》存在瑕疵，不是事实。根据《呼和浩特市关于实施前期物业管理的暂行办法》的规定：世纪兴公司与阳光明座开发商签订的书面合同是呼和浩特市房产管理局监制的《前期物业服务合同示范文本》并按规定日期上报市物业管理处备案，一审法院的事实认定是清楚的，适用法律是适当的；2.吉祥斋公司称自己是业主，说世纪兴公司没有履行物业合同义务，没有享受物业服务，不是事实；3.世纪兴公司说物业费收费标准不合理，没有事实依据；4.阳光明座小区物业服务费选择包干制方式，盈余或亏损全部由世纪兴公司享有或承担，因世纪兴公司收取的物业服务费实行包干制的可以不向业主公布资金的收支情况。一审法院认定事实：吉祥斋公司系呼和浩特市阳光明座6号（二楼）、7号（一楼东半部，二楼全部）、8号、9号一、二层连体商铺承租人，世纪兴公司是具有合法资质的物业服务企业，自2007年12月内蒙古建发房地产开发有限责任公司做为阳光明座小区开发商与世纪兴公司签订了《前期物业服务合同》，受其委托为该小区提供物业管理服务，服务期限自合同签订之日起到业主大会成立另聘物业公司之日止，商业物业费按每月每平米1.5元收取。同时该合同第八条约定，物业费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前半月内履行交费义务。吉祥斋公司系呼和浩特市赛罕区大学东路阳光明座底商实际使用人，房屋面积共计1322.28平方米。吉祥斋公司拖欠自2012年5月31日至2016年12月31日物业费109088.1元（1.5元×1322.28平方米×55个月）。另查明，自2012年10月1日起至2015年9月28日，世纪兴公司职工在吉祥斋公司用餐费及其他往来款共计23405元。一审法院认为，根据法律规定建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，世纪兴公司与内蒙古建发房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对吉祥斋公司具有约束力，世纪兴公司与吉祥斋公司形成物业服务合同关系，吉祥斋公司接受了世纪兴公司提供的物业服务，应向世纪兴公司支付物业服务费，世纪兴公司也应依照合同约定的物业管理事项对主下水管道等共用设施进行养护管理。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（二）款规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认定为物权法第六章所称的共有部分。依照合同约定，世纪兴公司物业管理区域四至范围为东至德美公寓，西至金宇文苑，北至金宇文苑，南至大学东路，吉祥斋公司所在区域位于合同约定的物业管理范围内，因此世纪兴公司应当依照合同约定对其服务范围内除去市政共用部分的区域提供物业服务。关于吉祥斋公司辩称的2015年2月9日之前的物业费已过诉讼时效的意见，依据世纪兴公司与2016年7月26日向吉祥斋公司发出的《法律顾问函》，要求吉祥斋公司支付2012年5月31日至2016年6月30日的物业服务费，又依合同第八条约定，世纪兴公司对于2014年9月31日以前的物业费应当在2016年7月15日前主张权利，但世纪兴公司实际于2016年7月26日主张权利，因此2014年9月31日以前的物业费已经过诉讼时效，故上述期间的物业费已过诉讼时效的意见，一审法院予以支持，对于吉祥斋公司主张2014年10月1日至2015年2月9日的物业费已过诉讼时效的意见，一审法院不予支持。吉祥斋公司应当支付自2014年10月1日至2016年12月31日的物业费共计53552.34元（1.5元×1322.28平方米×27个月）。上述费用折抵双方往来款23405元后，合计30147.34元。关于世纪兴公司请求吉祥斋公司支付违约金的诉讼请求，因合同未约定违约金数额，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、呼和浩特市伊兰吉祥斋餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付呼和浩特市世纪兴物业服务有限公司物业服务费30147.34元；二、驳回呼和浩特市世纪兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1031元，已减半收取，由呼和浩特市世纪兴物业服务有限公司负担754元，由呼和浩特市伊兰吉祥斋餐饮有限责任公司负担277元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院经查证与一审认定事实一致。本院认为，本案系世纪兴公司在提供物业服务中与吉祥斋公司发生的物业服务合同纠纷。根据庭审查明，世纪兴公司与内蒙古建发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定，世纪兴公司为”阳光明座”提供物业管理服务，服务期限自合同签订之日起到业主大会成立另聘物业公司之日止，商业物业费按每月每平米1.5元收取。吉祥斋公司租赁的房屋位于”阳光明座”6号、7号、8号、9号、一二层连体商铺，属于世纪兴公司提供物业服务的范围。结合世纪兴公司提供的证据，可以认定世纪兴公司已经为”阳光明座”整体提供了物业服务。吉祥斋公司应该按照《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准，根据其使用面积向世纪兴公司支付物业费。吉祥斋公司未按时交纳物业费已经构成违约，应承担给付物业费的责任。吉祥斋公司称世纪兴公司未能按约提供物业服务，其未能提供证据证明其观点，对其应不予支付物业费的意见，不予支持。综上所述，呼和浩特市伊兰吉祥斋餐饮有限责任公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2062元，由呼和浩特市伊兰吉祥斋餐饮有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长段惠智代理审判员额日德尼代理审判员卜芳二〇一七年十一月一日书记员张珮