贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2251号上诉人（原审原告，反诉被告）：中国振华（集团）科技股份有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段268号，统一社会信用代码915200002146000364。法定代表人：杨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭文宗，贵州驰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明杉，贵州驰宇律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区龙山大道大转盘处，统一社会信用代码91522701680154483U。法定代表人：杨薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁中岳，男，1945年3月7日出生，汉族，住贵州省都匀市，系该公司法律顾问，委托诉讼代理人：王宏，贵州宏匀律师事务所律师。原审第三人：安剑，男，1973年11月4日出生，汉族，住贵州省都匀市，上诉人中国振华（集团）科技股份有限公司（以下简称振华集团）与上诉人黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司（以下简称贵侯苑酒店）、原审第三人安剑租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2017年9月29日作出（2017）黔2701民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人振华集团向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，并依法改判为被上诉人于判决生效后十五日内支付上诉人租期内租金10万元，违约金8万元，并自2017年4月1日起按租金160万元／年赔偿上诉人经济损失至实际交还房产之日止；2、依法撤销一审判决第四项，改判为上诉人不承担改建费用；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：第一，租赁合同期间，贵侯苑酒店未按期交纳合同期内租金，已构成违约理应承担违约责任，一审判决违约金标准认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，违约金应兼具赔偿及惩罚双重性质。《房屋租赁合同》第十三条双方明确约定，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，即本案违约金应为年租金40万元的20%即8万元。双方约定的违约金计算标准并未过高而需要解释规则进行调整，应从其约定。第二，租赁合同期满，贵侯苑酒店未按约定交付租赁房产继续占用租赁房产从事经营活动获取收益，已构成恶意违约，给上诉人造成巨额经济损失。一审判决的损失标准与十年前租赁合同约定的年租金40万元相当，变相放任和保护了贵侯苑酒店继续占用租赁房产谋取经营利益的恶意违约行为，上诉人实际经济损失未能得到有效保护，应依法予以改判。1、双方2007年签订的租赁合同，其租金即为40万元，经过十年时间时至今日，因社会经济发展及通货膨胀等综合因素，同等数额货币所代表具体经济价值已相差甚远；2、上诉人对租赁房产于2017年公开招租并由第三人安剑以年租金160万元中标，该中标价格是上诉人面积为5769.39㎡租赁房产，现在时点经济价值的客观体现，亦是上诉人预期利益损失的具体量化标准；3、被上诉人对租赁房产的装饰装修，因设施陈旧已无利用价值，同时亦不符合新承租人经营所需要，新承租人（即第三人）明确表示不再利用需重新装修。因此，该中标价格并不是因被上诉人对租赁房产的装饰装修原因而提高。综上，被上诉人在租赁合同届满后未按约定交付租赁房产，且在明知租赁房产已按公开招租程序由第三人中标情况下，继续占用房产从事经营牟取利益的行为，明显属于恶意违约，加重和扩大了上诉人的经济损失。根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平及诚实信用原则予以改判。第三，关于本案中被上诉人扩建部分费用，一审判令双方各自承担扩建部分50%的责任损害了上诉人的合法权益，无理加重上诉人负担。首先，在该《房屋租赁合同》第九条第1项、第2项明确约定，乙方（指贵候苑酒店）不得随意在所租用的房屋空闲及周边任意修建房屋及其他建筑物，乙方不得随意损害房屋设施，如需改变房屋的内部结构，或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意并保证租期结束后负责修复，所需费用由乙方自理。被上诉人为了其自身的经营需要对原租赁物进行了扩建，没有经得上诉人的同意，实际上是违约行为，上诉人不应当为被上诉人的违约行为承担责任。其次，被上诉人当初投资扩建是为了自身经营活动需要，现被上诉人已经利用该酒店对外经营长达十年之久，其投资改造、扩建部分早已利用及折旧完毕。现一审仍然要求上诉人为其承担50%的扩建费用，于法无据。上诉人贵侯苑酒店向本院提出上诉请求：l、撤销一审判决第四项、第五项；2、支持上诉人的一审反诉请求；3、由上诉人、被上诉人依法分担一审诉讼费用以及涉案的评估费用，二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，本案认定事实错误。l、一审将案涉合同第二条出租旧厂房作为酒店改造用房的缔约目的，认定为酒店经营，这一只能在改造任务完成后实施的后续行为（合同的第二层意思）当作了合同的唯一目的，并将酒店用途当作是上诉人行为不妥。在签订合同的2007年1月26日上诉人的公司尚未成立，当日所签合同的公章也不是上诉人现在所使用的公章。2、案涉合同性质，是一份假以租赁名义，实际是由出租人将旧厂房作为改造酒店用途的原材料交由承租人加工定作改造用途的材料之物。承租人在承揽出租人定作加工后的权属归谁，租赁合同期届满后如何处置这一加工成果（酒店）因均无约定，是导致上诉人一审反诉的法律事由，一审未采纳上诉人的理由很不充分。3、一审将承揽定作加工酒店之实的系统工程，省略简约成对租赁房屋的装饰和装修，以法条中的装饰装修直接等同于附合、添附的法律概念，以偏概全，回避了改造成果而形成的新的物权这一事实，属于案件重要事实的认定错误。第二，一审判决适用法律不当。1、本案争议不存在无效合同、解除合同，以及改建装修和同意与未同意的情形，相关处置并不适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释的具体规定没有包含本案的主要争议，在涉及过错责任分担的情形，全责在被上诉人。2、涉及扩建未办理手续的过错责任，一审以对等分摊不妥。上诉人于2008年9月9日注册成立，厂房的改造行为始于2007年1月此时上诉人尚未设立，并无办理合法建设手续的主体资格。而办理合法建设手续的主体应为原产权所有人，因为出租人将此用途性质的旧厂房擅自变更，又以出租名义改变其来作商业用途的性质是明知的，是直接导致因改造酒店而扩建的直接原因，其责任完全在出租方定作人，而不在上诉人。3、扩建费用按评估价计算明显错误，依法应当按扩建造价实际发生的费用计算。原审原告振华集团向一审法院起诉请求：1、判决被告贵侯苑酒店返还原告位于贵州省××市经济开发区××大道房产（房产面积：5769.39㎡，产权证号：都匀市房权证匀字第××号）；2、判决被告向原告支付租期内（2017年1月至2017年3月）租金10万元，并支付违约金8万元及经济损失（自2017年4月至案涉房产交付之日止，按年租金160万元计算的损失）；3、本案诉讼费用由被告承担。原审被告贵侯苑酒店向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告振华集团对因租赁物的改造、装修、添附（扩建）补偿反诉原告贵侯苑酒店400万元（具体数额以评估数据为准）；2、2017年3月31日，原租赁合同终止后，反诉原告贵侯苑酒店使用租赁物的房租按原租赁合同约定的租金执行。一审法院认定事实：2007年1月26日，振华集团与都匀开发区贵侯苑商务酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由都匀开发区贵侯苑商务酒店有限公司承租振华集团所有的案涉房产作酒店经营。合同签订后，振华集团将案涉房屋及附属设备、设施等交付都匀开发区贵侯苑商务酒店有限公司。2008年9月9日，贵侯苑酒店成立，登记名称为黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司，法定代表人杨薇。酒店成立后，实际由其使用案涉房屋并交纳租金。贵侯苑酒店在接收房屋后，对案涉房屋进行了多处装饰装修及扩建，扩建部分未办理合法建设手续。2011年1月30日，振华集团作为出租方（合同甲方）与贵侯苑酒店作为承租方（合同乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将其坐落于贵州省都匀市开发区房屋（建筑面积5769.39㎡，房地产权证号为匀字××号）出租给乙方作酒店（含宾馆）改造用房；租赁期限自2007年1月1日至2017年3月31日，共计10年零6个月；该房屋第1年到5年租金为（人民币）36.6万元（季租金为91500元）。该房屋第6年到第10年租金为（人民币）：40万元（季租金为10万元）；乙方应于本合同生效之月起按季度支付租金，于每季度第一个月的10日前交付给甲方，且第一次租金必须于本合同生效之日起10日内支付。鉴于乙方前期的装修时间较长，乙方在合同签订后三个月不计算房租；乙方不得随意在所租用房屋空闲间及周边任意修建房屋及其他建筑物。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构，或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意并保证租期结束后负责修复，所需费用由乙方承担；租赁期满后，本合同终止，届时乙方必须将房屋退还甲方。如乙方需要继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前二月内向乙方作出答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，租金双方另行商定；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期交付租金的，五天以上每逾期一天，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金；此合同签订后，甲方原与都匀开发区贵侯苑商务酒店有限公司签订的房屋租赁合同同时废止。2016年12月30日，鉴于租赁期间即将届满，贵侯苑酒店依约向振华集团提出书面申请，请求延长合同期限五年，并承诺租金在现有基础上每年递增2%。2017年1月23日，振华集团向贵侯苑酒店发出《关于贵侯苑酒店延期租赁有关事项的回复》，载明：合同租赁期满，合同即终止，即2017年3月31日合同终止。根据振华集团《物业租赁经营管理办法》的规定，房屋等物业的租赁应采取公开招租的市场化原则选择承租人。因此，双方房屋租赁合同期满后，将于2017年4月1日收回所属房屋及设施等，并于2017年3月31日前组织公开招租，在同等承租条件下，可保留前期承租人的优先权。2017年3月6日，振华集团与贵州阳光产权交易所有限公司签订《委托合同》，委托贵州阳光产权交易所有限公司对案涉房产按现状进行公开招租。振华集团提供的《招租挂牌申报表》载明：1、标的物名称：都匀开发区龙山大道整体房产（房屋建筑面积5769.39㎡，含塔楼1-6层、主体1层至5层及构成房屋整体的电梯，用途：工业，结构：钢混，附属建筑物约600㎡、停车场约1370㎡，折合55个中型停车位）；2、租期3-5年。2017年3月15日，贵侯苑酒店向振华集团作出《酒店情况汇报》，恳请振华集团在招租过程中考虑贵侯苑酒店的实际投资情况，如贵侯苑酒店在招租中未中标，请求给予一个月时间拆除其投资设备、设施，并对其投资的不动产考虑予以补偿。2017年3月23日，贵州阳光产权交易所有限公司向振华集团作公开招租信息披露说明，载明意向承租方包括：杨洪（贵侯苑酒店股东）、安剑、陈国楚。2017年3月29日，振华集团向贵侯苑酒店发出书面通知书，通知书载明：因双方就续签事宜未能达成一致意见。房屋租赁期满，合同即终止，贵侯苑酒店须将租赁房屋（含构成房屋整体的电梯）及房屋围墙内临时性建筑物、停车场等附属设备设施（除贵侯苑酒店拥有的可移动、非装修添附或维修添附物外）按现状交还振华集团，交还期限为合同终止日起十日内，即2017年4月10日内。房屋及附属物在交还期内，贵侯苑酒店应妥善保留房屋装修现状（因正常使用而装修装饰出现的自然损耗和磨损除外）并迁离该房屋；除贵侯苑酒店拥有的可移动的、非装修添附或维修添附物外，不得实施拆除、改装、毁损等行为。交还期内，贵侯苑酒店可随时通知振华集团到场交验。2017年3月29日，贵侯苑酒店在收到前述交还通知书后，回复称，已报名参加公开招租，租赁期限届满后，只将房产交还振华集团，贵侯苑酒店有权处理其投资所建的不动产、设备、设施。2017年3月31日，第三人安剑就案涉房屋招租中标，成交价格为年租金160万元。2017年5月3日，振华集团以合同期限届满，合同终止后贵侯苑酒店未依约返还房产为由诉至法院。2017年5月22日，贵侯苑酒店以振华集团应对其添附进行补偿为由提出反诉。同日，贵侯苑酒店提出司法鉴定申请，请求对其案涉房产添附（包含装修、装饰、新增、改建、扩建）价值进行评估，经依法委托贵州皓天价格评估有限责任公司进行评估，经振华集团、贵侯苑酒店双方现场确认添附范围，贵侯苑酒店支付评估费10万元后，该公司于2017年8月5日作出（2017）皓评字第262号《评估报告》，评估总价格为：装修工程评估价格（1173140元）+土建工程评估价格（1048491元）+设施设备评估价格（1903201元）﹦4124832元，其中装修工程部分为形成附合的装饰装修物。2017年9月25日，经依法向贵州皓天价格评估有限责任公司调查取证，评估公司对（2017）皓评字第262号《评估报告》中的“土建工程”作出说明：报告书中的“土建工程”是指新建房屋、水泥地坪、钢架棚等，不涉及改建项目。另查明：案涉房屋位于贵州省××市开发区××大道，原为振华集团所有的厂房，产权证号为都匀市房权证匀字第××号，建筑面积5769.39㎡，房屋总层数6层。再查明：贵侯苑酒店自2017年1月后，未依约向振华集团支付租期内租金。因原、被告就添附补偿未达成一致意见，贵侯苑酒店在租赁合同期限届满后仍继续使用案涉房屋至今。一审法院认为：关于本案系租赁合同关系或是具有承揽性质的改建合同关系问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》的内容包含了租赁物名称、用途、租赁期限、租金及支付方式、租赁物维修等主要条款，该合同行为系由出租人振华集团让渡房屋使用权，承租人支付租金的法律行为，符合关于租赁合同的前述法律规定，故本案原、被告应为租赁合同关系。被告贵侯苑酒店辩称该合同第二条房屋用途“乙方作为酒店改造用房”的约定系改建合同的意思表示，本案应为具有承揽性质的改建合同。案涉合同的目的意思表示为贵侯苑酒店承租振华集团的厂房作酒店经营，合同目的为租赁，合同第二条房屋用途“乙方作为酒店改造用房”之约定系贵侯苑酒店承租案涉房产后的使用目的及经营方式，而非向振华集团交付改建后的工作成果，振华集团给付相应报酬，根据《中华人民共和国合同法》第二百五十一条“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同”的规定，案涉合同不符合承揽合同的规定，故对贵侯苑酒店的此项辩称意见，不予采信。关于贵侯苑酒店是否构成违约及违约损害赔偿。一、违约问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同相对人应全面履行合同义务。案涉租赁合同第五条付款方式约定：承租人应于本合同生效之月起按季度支付租金，于每季度第一个月的10日前交付给出租方。贵侯苑酒店自2017年1月后未交付租金为本案已查明事实。虽然贵侯苑酒店辩称与振华集团就添附补偿未能达成一致意见而未付租金，但其此项抗辩不能对抗其依约应支付租金的合同义务，其拒付租金10万元的行为已构成违约，故对振华集团主张贵侯苑酒店支付租期内（2017年1月1日至2017年3月31日）租金10万元，并承担违约责任的诉讼请求，予以支持；二、违约金问题。振华集团主张按《房屋租赁合同》第十三条“……任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金”之约定，以年租金40万元的20%即8万元计算违约金，该数额明显高于其实际租金损失10万元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定予以酌减，酌定按照《房屋租赁合同》第十三条“乙方逾期交付租金的，五天以上每逾期一天，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金”的约定计算为30000元（40万元/年÷12月×1%×3个月）；三、经济损失问题。本案租赁期限为2007年1月1日至2017年3月31日，租赁期限届满后，合同依约终止，振华集团有权基于物权请求权及《房屋租赁合同》第十一条“租赁期满后，本合同终止，届时乙方必须将房屋退还甲方”的约定，要求贵侯苑酒店返还案涉租赁物，故对振华集团主张贵侯苑酒店返还租赁物的诉讼请求，予以支持。租赁期限届满后，贵侯苑酒店仍继续使用案涉租赁物至今，造成振华集团经济损失，理应承担赔偿责任，鉴于振华集团请求的赔偿数额系基于贵侯苑酒店对原租赁物进行装修装饰及扩建后的价值，经济损失按照《房屋租赁合同》原租金标准40万元/年计算较为适宜。关于振华集团是否应对贵侯苑酒店就案涉房屋的添附进行补偿问题。首先，贵侯苑酒店是否为善意添附。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物”的规定，本案中，《房屋租赁合同》第九条虽约定：“乙方不得随意在所租用房屋空闲间及周边任意修建房屋及其他建筑物。”但案涉房屋在贵侯苑酒店承租前实为振华集团所有的厂房，将其改造为酒店必然产生装修装饰及扩建，振华集团明知贵侯苑酒店对房屋进行装修装饰及扩建而没有明示反对，且振华集团在2017年的公开招租中，将贵侯苑酒店扩建部分作为招租范围，可视为振华集团对贵侯苑酒店的扩建行为形成事实上的认可，故贵侯苑酒店的添附行为应视为经出租人振华集团同意，为善意添附；其次，善意添附的装饰装修物及扩建部分是否应予补偿。一、对于未形成附合的装饰装修物，原告可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”的规定，自行拆除；二、对于形成附合的装饰装修物，案涉租赁合同对租赁期满后形成附合的装饰装修物的处理没有约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本案承租人贵侯苑酒店虽系善意添附，但依据前述法律规定，对其主张振华集团补偿形成附合装修装饰费用的反诉请求，依法应不予支持；三、关于本案中贵侯苑酒店的扩建部分补偿问题。贵侯苑酒店承租案涉房产后，对原租赁物进行了扩建，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错承担”的规定，贵侯苑酒店的扩建行为虽有出租人振华集团的同意，但并未办理合法建设手续，双方均有过错，酌定各自承担50%的责任，鉴于本案就扩建部分（即“土建项目”：新增房屋、水泥地坪、钢架棚等）已委托贵州皓天价格评估有限责任公司进行评估，价值为1048491元，故该部分费用由原、被告各承担524245.50元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）中国振华（集团）科技股份有限公司所有的位于贵州省××市开发区××大道房产（产权证号：都匀市房权证匀字第××号，建筑面积5769.39㎡，房屋总层数6层）；二、被告（反诉原告）黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）中国振华（集团）科技股份有限公司租期内租金100000元，并自2017年4月1日起按租金400000元/年赔偿原告经济损失至实际交还房产之日止；三、驳回原告（反诉被告）中国振华（集团）科技股份有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）中国振华（集团）科技股份有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司扩建费用524245.50元；五、驳回被告（反诉原告）黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13932元，由原告中国振华（集团）科技股份有限公司承担9390元，被告黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司承担4542元。反诉案件受理费19400元，由被告（反诉原告）黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司承担16940元，由原告（反诉被告）中国振华（集团）科技股份有限公司承担2460元。评估费100000元,由原告中国振华（集团）科技股份有限公司承担12700元，被告黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司承担87300元。二审中，当事人没有提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、一审认定双方之间的合同关系是否正确；2、贵侯苑酒店逾期交纳租金和退还租赁物应承担的违约责任；3、振华集团是否应当承担贵侯苑酒店的装修工程、设施设备和土建工程费用。本院认为：第一，对于双方签订的合同关系问题。因双方签订的《房屋租赁合同》内容包含了租赁物名称、用途、租赁期限、租金及支付方式、租赁物维修等主要条款，该合同行为系由出租人振华集团让渡房屋使用权，承租人支付租金的行为，虽然贵侯苑酒店在签订合同后，对涉案的标的物进行得有部分改扩建，但其改扩建的目的仍然是为了将租赁的标的物作酒店经营之用，并非是按照振华集团要求进行改扩建后向振华集团交付改扩建成果，故双方签订的合同目的并未改变。一审认定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，双方之间为租赁合同关系正确，应予确认。第二，对于贵侯苑酒店应承担的违约问题。因双方对租期届满后的处理未能协商一致，导致贵侯苑酒店最后一个季度的租金未按期交纳和合同期满后未交还租赁的标的物，故贵侯苑酒店存在违约行为，根据双方合同第十三条“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。贵侯苑酒店逾期交付租金的，5天以上每逾期1天，振华集团有权按月租金的1%向贵侯苑酒店加收滞纳金”的约定，首先，双方对逾期交纳房屋租金的违约已经明确约定了该承担的违约责任，应当按照合同约定执行，即贵侯苑酒店逾期交付租金5天以上，每逾期1天按月租金的1%加收滞纳金为30000元（40万元/年÷12月×1%×3个月）；其次，对于租赁期限届满后贵侯苑酒店未交还标的物的违约行为，振华集团要求按年租金160万元计付经济损失不符合双方的约定，一审基于贵侯苑酒店对原租赁物进行装修装饰及扩建后的价值，经济损失仍然按照《房屋租赁合同》原租金标准40万元/年计算并无不当，应予确认。第三，对于贵侯苑酒店的装饰装修工程、设施设备和土建工程费用的处理问题。虽然贵侯苑酒店租赁标的物后进行了装饰装修、添置了设施设备和改扩建，但双方对此在合同期满后如何处理未作约定，现合同期满后双方又不能协商一致。首先，对于未形成附合的装饰装修物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”的规定，贵侯苑酒店可以自行拆除；其次，对于形成附合的装饰装修物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，贵侯苑酒店主张振华集团补偿形成附合装修装饰费用于法无据，不予支持；再次，对于本案中贵侯苑酒店的改扩建部分补偿，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错承担”的规定，贵侯苑酒店承租案涉房产后进行了改扩建，因出租人振华集团未提出异议视为同意，但并未办理合法建设手续，一审据此认定双方均有过错，酌定各自承担50%的责任并无不当，应予确认。同时鉴于本案就扩建部分经委托鉴定机构评估价值为1048491元，由双方各承担524245.50元。综上所述，双方上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人中国振华（集团）科技股份有限公司所交的13932元由其自行承担，上诉人黔南州贵侯苑商务大酒店有限责任公司所交的9042元由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  陈福江审判员  蔡云飞审判员  王天才二〇一七年十一月三十日书记员  皮奕婷