广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终18718号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭佩文，女，1989年1月8日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽芳、吴盛河，均为广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈敏庆，男，1971年7月12日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：卢裕沛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市领富房地产代理有限公司，住所地：广州市花都区新华街公益大。法定代表人：陈家荣，经理。委托诉讼代理人：徐伟洲、杨晓辉，均为该公司员工，联系地址。上诉人谭佩文因与被上诉人陈敏庆、原审第三人广州市领富房地产代理有限公司（以下简称领富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谭佩文上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判陈敏庆继续履行谭佩文与陈敏庆于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》，协助谭佩文办理相关过户手续，并将涉案房产办理至谭佩文的名下；2、撤销一审判决第二项，改判驳回陈敏庆该项诉讼请求；3、一审诉讼费、反诉费及二审诉讼费由陈敏庆承担。事实和理由：一、谭佩文、陈敏庆、领富公司在签订2017年3月11日的《房屋买卖合同》时均确认当时签这个合同是同意尽贷的，所以根本不存在谭佩文违约的事情。这个从一审庭审的证据以及二审新交的证据均清楚可知。二、本案的真正的事实是：陈敏庆签订了合同之后，发觉市场房价不断在上涨并且银行评估是79万元，更加确信自己的房子可以卖得更高，于是故意一再地拖延不去办理按揭。其实银行是谨慎行使自己的职权的，现在到处都透明的市场上，怎么能故意评估高?这均是陈敏庆的不想卖房给谭佩文的托辞而已。现在的价格更是上涨到85万元之上了，试想在距离该房子一条街的锦东房子已经是涨价到2.8万元到3万元一平方米了。陈敏庆一再勤换律师，也是因为我方也向他委托的律师阐明了事实的经过，并非我方违约，到最后，甚至我方已经同意按照他的任何要求了，陈敏庆还是故意找借口不卖房子给我方。他自己的律师也认为陈敏庆没有真实全部告知律师实情，而不再代理他的不合理要求。陈敏庆一面说协商，签个协议，一面故意搞鬼。对中介说默认可以提前交房，最后的协议书两份是陈敏庆故意误导谭佩文的，还故意不签马上抢了，我方也说另一份不马上交房的也行，但是陈敏庆马上抢了就走了，并且马上发函解除。这都是陈敏庆设置的圈套。不到24小时就翻天覆地的变化，其实不提前交房我方也是同意的，这个陈敏庆是很清楚的。三、由于上述原因，我们认为陈敏庆是无理起诉，应驳回陈敏庆的起诉，所以一审、二审案件受理费应该由陈敏庆承担。综上所述，种种迹象可以清楚地表明一直是陈敏庆在故意不卖房给谭佩文，而谭佩文天天急着办买房的一切手续，一直是真诚真心实意地买房子，包括一审可以一次性付款，但是一审查明事实只字未提。种种对我方有利的事实一审事实均不提，显失公平。为此，恳请二审查明事实，作出公正的判决，支持我方诉请，以维护谭佩文的合法权益。二审庭审中，上诉人谭佩文提交书面补充上诉意见：一、一直是谭佩文信守合同，履行合同，根本不存在谭佩文违约，反而是陈敏庆见房价猛涨，不想卖房，故意拖着我方。l、从我方新提交的证据可以清楚知道，当时去购买该房子对方是可以尽贷的，不存在我方违约的事实。我方是在2017年3月8日的微信朋友圈看到地产中介发出来陈敏庆的房子的推介，后来签合同时，陈敏庆是同意尽贷，我也表明尽贷，因为当时的中介说首付8万元，其余按揭，当时谭佩文、中介、陈敏庆均同意我方才签合同的。2、从谭佩文丈夫刘锦彪与陈敏庆的微信记录可知，这些微信通话内容都是真实的，当时陈敏庆也从来没有反驳过也就是承认当时是尽贷。3、从双方微信记录以及通话录音可以证明：一是陈敏庆很清楚知道并且同意当时签合同时是尽贷；二是合同上的金额是初步估算金额，当时表明最终以银行评估审批金额为准；三是一直是陈敏庆拖延不去办银行按揭，我方已经多次催促陈敏庆去办理相关手续；四是由于陈敏庆拖延的原因致使谭佩文贷款利率优惠原来可以八五折到现在政策只能是九折。综上，一直违约的是陈敏庆，并非谭佩文。二、其实陈敏庆一直后悔将房产卖给谭佩文价低了，因为银行评估79万元，而且刚签合同后那段时间花都的房价疯涨，涉案房屋至今应该涨了20—30万元，以至陈敏庆一直不配合谭佩文办理有关手续。这个是陈敏庆违约的主要原因：认为价格低，千方百计不想卖房给谭佩文。事后我方听说陈敏庆已经签了合同之后一个星期内还打电话去将该房再次放盘。三、谭佩文一直配合陈敏庆真心诚意地想购买该房，之前陈敏庆是同意尽贷我方才去银行按揭办理一系列的手续，之后陈敏庆诸多借口又反悔。但是谭佩文为了买到该房也按陈敏庆的要求去做了，双方也同意按照合同继续履行，在2017年4月24日开始双方继续履行，而且从5月2日谭佩文多次催陈敏庆去按照合同64万元到房管局办理网签，但是陈敏庆一直出尔反尔。四、从微信及短信记录看，在2017年4月24日前谭佩文与陈敏庆一直都是同意履行合同。在4月15日陈敏庆要求我方签署一份确认书，由于该确认书内容比较简单，所以我方又起草了一份房屋买卖合同补充协议，陈敏庆提出在2017年4月25日下午五点半到按揭公司签署该补充协议，该《补充协议》有两份，一份是说可以提前交楼，一份没有提前交楼。因为之前中介问过陈敏庆，其默认可以提前交楼，所以准备好了两份版本的协议书。当天我方将写好其中一份补充协议交给陈敏庆看，陈敏庆同意，随后让我方先签名，我方签名后将协议递给陈敏庆签名，但陈敏庆将两份补充协议的原件都取走。后来我方马上向中介公司反映并要求陈敏庆在两份补充合同上签名后将其中一份交我方，然后签署按揭相关资料。但等到的却是陈敏庆的律师于2017年4月28日发来的律师函，但该律师函署的日期却是4月25日，这本身就是陈敏庆所设的一个陷阱，因为4月25日晚上双方从按揭公司离开的时间是下午六点多，根本不可能委托律师发律师函。而且律师函内容也是要求终止合同，没收押金，追究我方的违约责任，但其理由根本不存在，因为当时双方己按照原合同履行，而且是陈敏庆一直拖延按揭办理相关手续，其实真正目的就是：一直不想卖房给谭佩文，因为地区房价不断疯长。五、谭佩文是真心实意想买房的，并且在一审法院也是提交了充分的资金证明，可以一次性支付所有房款，但是一审法院也是只字未提。被上诉人陈敏庆二审辩称：一、谭佩文违反合同约定，不如实履行合同义务，我方有权按照合同约定解除合同，并要求谭佩文赔偿违约金，合同约定的买方应在签订本合同后5天内办妥按揭贷款手续，同时也约定违约条款，若买方逾期30天没有按时履行合同义务，卖方有权不再出售房屋，并有权要求买方按物业成交价10%支付违约金，谭佩文在2017年3月13日签订合同，应当在5个工作日，即3月17日办理按揭贷款手续，但是直到逾期30天后，对方仍然没有履行义务，反而在3月17日谭佩文与中介公司私自将双方约定的原本64万房屋出售价提高到79万，并办理网签手续，签订虚假的买卖合同，请法庭注意，该份合同是房屋管理局制定的格式合同，只有在办理网签后才能出具。预留的联系方式是谭佩文个人电话，可见一审证据10.二、合同上的乙方留的电话是为谭佩文办理房屋中介的电话，可以从杨晓辉的微信可知，该合同第2页说明的第11条已经表明，网上申报价格必须要是真实的价格，表明已经代表谭佩文违约，不如实办理按揭手续的事实。事后我方得知谭佩文以虚高的价格办理网签，在我方坚持下网签解除，此时谭佩文不诚信的行为已经严重影响我方对其的信赖，2017年4月25日谭佩文约我方洽谈，我方这时为了可以买房子，依旧打算尽快完成交易，因此双方就约定办理有关手续，但谭佩文并没有如约提供新的网签按揭协议，而是提供房屋租赁补充协议，要求我方马上签字，但该补充协议除了协议名称有问题之外，还有过户时交楼给乙方，由于该条违反合同约定，故我方拒绝签字，此时我方最终认定谭佩文不具有交易的诚意，于是当天我方根据合同逾期30天不再出售房屋的约定，通过律师函的方式告知谭佩文终止，对方也在录音中承诺收到该律师函，综上，由于谭佩文的违约行为，我方已经在4月25日通过律师函方式告知对方终止合同，因此我方无需再履行合同，并且有权要求谭佩文支付违约金。谭佩文上诉状的内容都是没有直接证据显示的，大部分都是谭佩文片面主张的，同时请注意领富公司站在商业角度上与谭佩文站在同一方，因为据了解，领富公司收取了中介费，但还没有收取谭佩文的全部中介费，而且该纠纷在很大程度上与领富公司的员工杨晓辉的操作所引起的。因此领富公司在诉讼上相信不太客观的陈述事实。原审第三人领富公司二审述称：我方意见与一审意见一致。谭佩文于2017年5月17日向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈敏庆继续履行谭佩文、陈敏庆于2017年3月11日签订的房屋买卖合同，协助办理过户至谭佩文名下的手续。2、诉讼费用由陈敏庆承担。事实和理由：谭佩文、陈敏庆在2017年3月11日在领富公司处签订了《房屋买卖合同》，约定谭佩文以64万元价格购买陈敏庆位于广州市花都区新华街三东大道的房产。谭佩文、陈敏庆双方同意《房屋买卖合同》附件第四项约定商业贷款支付楼款并办理交易手续，附件第四项还约定了交易过户手续需在2017年6月11日内完成。合同签订后，谭佩文按照合同的约定于2017年3月11日支付了3万元定金给陈敏庆，但是陈敏庆收取定金后，一直以各种理由拒绝配合谭佩文办理贷款手续，导致上述房产无法正常过户，谭佩文多次要求陈敏庆按照合同约定，继续履行合同义务，配合谭佩文办理按揭贷款及房屋过户手续，但是陈敏庆均不予配合。陈敏庆的行为已侵害了谭佩文的合法权益，请求法院依法支持谭佩文的诉请。陈敏庆一审答辩称，谭佩文违约在先，陈敏庆有权按照合同约定解除合同并要求谭佩文赔偿违约金。合同附件第四条第四款约定，谭佩文没有按照合同约定五个工作日内办理按揭贷款手续，陈敏庆有权不出售涉案房屋给谭佩文，具体答辩意见与我方反诉的事实与理由一致。2017年4月25日，谭佩文、陈敏庆当面协商涉案合同的履行情况，谭佩文向我方出示房屋租赁合同补充协议，要求我方签名，该协议与房屋买卖合同部分条款约定不一致，谭佩文在协议中要求过户当天交楼，这条约定侵害了陈敏庆的利益，陈敏庆不予以同意，故双方没有达成一致意见。另外，陈敏庆出售涉案房屋是为了在元邦山清水秀购买房产，当时陈敏庆已经支付了定金，因谭佩文迟迟未履行涉案合同，导致陈敏庆无法购买元邦山清水秀的房产，且元邦房地产已经没收了我方支付的购房定金。为了履行涉案合同，我方向银行贷款涂销涉案房屋，为此支付了高额利息。我方一直积极履行合同，为此还造成了巨大损失，谭佩文诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回谭佩文的诉请。陈敏庆向一审法院提出反诉请求：1、判决谭佩文向陈敏庆支付本案委托律师花费5000元。2、诉讼费由谭佩文承担。事实和理由：2017年3月11日，谭佩文、陈敏庆及领富公司签订了《房屋买卖合同》，约定陈敏庆将其位于广州市花都区新华街三东大道房出售给谭佩文，售价64万元。合同约定谭佩文需在签订合同后五个工作日（即2017年3月17日前）内办妥按揭贷款申请手续。但合同签订后，谭佩文并没有诚实履行该义务，而是在2017年3月17日，为获取银行更高额贷款，与中介公司、按揭公司、谭汉桢串通，在陈敏庆不知情情况下，将谭佩文的房屋交易价提高至79万元来办理网签手续，并因此打印了《广州市存量房买卖合同》。直至2017年4月，陈敏庆才知悉此事，在陈敏庆报警后，谭佩文等人才将网签解除，陈敏庆认为谭佩文在与其交易的行为存在欺诈性质，加之谭佩文迟迟未按合同履行相应的义务，故在2017年4月25日，陈敏庆委托了律师向其发出解除《房屋买卖合同》的律师函。后陈敏庆于2017年5月5日向谭佩文发出了再次确认《房屋买卖合同》于2017年4月25日已经解除的律师函。《房屋买卖合同》第十二条约定，谭佩文未能按时履行本合同义务，逾期30天，陈敏庆有权不再出售该房产，并要求谭佩文支付房屋出售价10%的违约金。现因谭佩文的不诚信及违约行为，陈敏庆解除合同还有权要求谭佩文承担赔偿责任。现谭佩文无视其违约在先的客观事实，反而诬告陈敏庆不履行合同义务，要求继续履行合同，实属无理，鉴于陈敏庆已经另案起诉要求谭佩文承担相应的责任，陈敏庆在本案中金要求谭佩文根据《房屋买卖合同》第十三条的约定，要求其赔偿陈敏庆因此委托律师花费的费用及诉讼费。请求法院支持陈敏庆的反诉请求。谭佩文一审答辩称，本案是陈敏庆没有按照双方签订的房屋买卖合同履行，陈敏庆反诉律师费是陈敏庆没有履行合同产生的不必要发生的费用，该费用应当由陈敏庆自行承担，请求法院驳回陈敏庆的反诉请求。领富公司未到庭参加诉讼，向一审法院提交了书面答辩意见。领富公司辩称，签署合同时，三方口头约定，该房屋贷款金额以银行审批为准，客户尽贷。合同说明买方有权指定第三人落名。房屋产权抵押在广州农商银行花都支行的，由业主自己赎证的。签署合同后中介方提醒买卖双方准备好银行贷款按揭资料，银行评估价出来就签按揭合同和网签合同。买家也自行找了按揭公司办理银行贷款一切事务。2017年3月17日左右评估出来后买家叫中介方约业主次日到按揭公司进行网签，卖家次日没到按揭公司，买方第三方落名人谭汉桢就先签了网签合同和按揭资料，银行评估价是79万。按评估价贷7成，首付3成来申请，银行到时审批多少就多少，剩余的首付过户当天付清给业主。中介方通知业主去广州竞宇按揭公司网签和签署银行贷款文件。业主接通电话的第一时间就问中介方银行评估价多少？中介方就说银行评到79万，客户按7成贷款，业主就不同意了。中介方也是站在买卖双方中间的立场多次电话与买卖双方沟通，后来都不能达成协商，也约过买卖双方到中介公司谈判，买卖双方也不能达成一致。买卖双方也回去各自思考一下。第二天，业主就打电话给中介方，叫中介方想办法说服买家取消合同交易，退还买家已付定金。事后中介方也多次与买家协商，买家不同意取消合同交易，买家可按合同首付给19万，贷款45万，叫我通知业主过来签按揭配合买家贷款，业主也叫中介方通知买方要签一份由业主写的（确认书）要指定由谁落名，签好字放在中介公司业主才会过来按揭公司签按揭。2017年4月25日买卖双方约定去按揭公司签协议然后业主就签按揭，买家基于自我保护，后来带一份《房屋租赁合同补充协议》过来我公司盖章，买家问中介方当时我说给首付19万元业主，叫业主提前交楼我，业主有拒绝吗？中介方说，业主没有拒绝，也没有说答应，中介方说你到时可以准备两份协议去，一份是有提前交楼的，一份是没提前交楼的，到时当面跟业主协商，哪一份同意大家就签哪份。盖章后一个钟时间左右买家就跑回中介公司说，业主带了另一个男人来，买家以为是律师来的，当时就拿了协议给买家签名，之后业主也没有签，就想把客户签名的那一份拿走，并没有办理网签，双方因此起来争执。然后第二天买家就收到业主发来的律师信，说取消合同，没收定金。事后中介方也多次通过微信、电话与业主沟通，业主也没有接电话。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街，权属人是陈敏庆。涉案房屋已于2017年5月17日办理涂销抵押手续。2017年3月11日，谭佩文（买方）、陈敏庆（卖方）与领富公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及附件，约定由买方以64万元的价格向卖方购买涉案房屋。合同第七条约定，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。第十二条，买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十三条，任何一方违约，守约方为实现权利所产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费）由违约方承担。第二十条，买方有权指定第三方落名人。合同附件约定买卖双方一致同意由买方按下述第4项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延：4、涂销抵押按揭付款【商业贷款】（1）签订本合同时支付3万元作为定金。（2）本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）/元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付。（3）部分楼款共计16万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证据收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2017年6月11日完成（以付清双方交易税费为准）。（4）45万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。合同签订当日，谭佩文向陈敏庆支付定金3万元，陈敏庆向谭佩文出具收到定金3万元的收据。2017年3月17日涉案房屋交易办理网签手续。陈敏庆称，因该网签手续是谭佩文在隐瞒陈敏庆的情况下以79万元的价格办理，陈敏庆提出异议，该网签手续在2017年4月25日解除。在涉案合同的履行过程中，谭佩文自认谭佩文办理按揭贷款时，评估公司评估涉案房屋的价格为79万元，故谭佩文可贷款52-53万元，首期款可支付9-12万元，但总价仍按64万元履行。因陈敏庆不同意谭佩文按照79万元办理按揭贷款，谭佩文经考虑后决定向陈敏庆支付首期款19万元，剩余房款45万元按揭贷款。故谭佩文再次约陈敏庆办理网签，但陈敏庆要求谭佩文签署确认书，要求谭佩文明确涉案房屋要过户至谭汉桢名下。谭佩文不愿签署该确认书。2017年4月25日，谭佩文与陈敏庆协商，要求陈敏庆签订《房屋合同租赁补充协议》，该协议约定房屋交付之日为过户之日。陈敏庆不同意，认为谭佩文不诚信，要求解除合同。谭佩文称，谭佩文最初是自行拟定了房屋买卖合同补充协议，并未约定陈敏庆在过户当天交付涉案房屋。在领富公司的建议下才拟定房屋租赁补充协议。谭佩文当天将两份协议均带去与陈敏庆协商，若陈敏庆不愿在过户当天交楼，谭佩文也无异议。但陈敏庆未与谭佩文协商就将房屋租赁补充协议拿走。后谭佩文、陈敏庆因合同履行产生纠纷，陈敏庆委托广东伟通律师事务所于2017年4月25日向谭佩文发出律师函，通知谭佩文，陈敏庆已决定终止合同、没收押金并追究谭佩文违约责任。陈敏庆再次于2017年5月5日向谭佩文发出律师函，谭佩文确认收到该律师函。陈敏庆为处理本案纠纷，于2017年6月1日与北京市盈科（广州）律师事务所签订《委托代理合同》，陈敏庆为此支付律师费5000元。一审另查明，谭佩文截止至2017年8月9日具备本市住房限购区域内住房购买资格。陈敏庆称其在签订合同后向涉案房屋的抵押权人申请提前还贷，抵押权人于2017年3月15日向其发出温馨提示，要求陈敏庆在2017年5月5日前将还款金额298494.72元存入还款账户。陈敏庆为此提供了温馨提示拟证实其主张。谭佩文认为该证据上并未盖有抵押银行的公章，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。一审还查明，陈敏庆于2017年5月25日以房屋买卖合同纠纷为由，将谭佩文诉至一审法院，请求：l、请求法院判决谭佩文向陈敏庆作出以下赔偿：(1)根据《房屋买卖合同》向陈敏庆赔偿违约金64000元；(2)赔偿因谭佩文违约造成陈敏庆不能另行购置“元邦?山清水秀花园”房屋导致的直接损失40000元；(3)赔偿陈敏庆因信赖谭佩文会如约履行合同，自行筹集大笔资金涂销抵押所造成的利息损失，为人民币9514.4元（本金295302.55元，以年利率24%，从还款日即2017年3月31日计至2017年5月19日）；(4)根据《房屋买卖合同》，赔偿陈敏庆为实现权利所产生的费用即律师费8500元；以上金额总计122014.4元。2、本案诉讼费用由谭佩文承担。一审法院认为，谭佩文、陈敏庆及领富公司签订的《房屋买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。合同签订后，陈敏庆已按照合同约定，申请提前还贷并办理了涂销抵押手续。谭佩文应在合同约定的期限内办理按揭贷款手续。因谭佩文要求变更首期款及贷款数额，陈敏庆不同意。且谭佩文多次要求变更合同约定，无法与陈敏庆协商一致，无法办理按揭贷款手续。谭佩文的上述行为违反了合同附件的约定，陈敏庆有权解除合同，不再将涉案房屋出售给谭佩文。陈敏庆在2017年4月25日向谭佩文发出律师函，通知谭佩文解除涉案合同，而谭佩文已收到该份律师函，故谭佩文、陈敏庆之间的房屋买卖合同关系已解除。对于谭佩文要求陈敏庆继续履行合同，将涉案房屋过户至谭佩文名下的诉讼请求，一审法院不予支持。因谭佩文违反合同约定，按照《房屋买卖合同》第十三条的约定，谭佩文应向陈敏庆支付律师费。现陈敏庆已提供证据证实其已因本次诉讼纠纷支出律师费5000元，对于陈敏庆要求谭佩文支付律师费5000元的反诉请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、驳回原告谭佩文的全部诉讼请求；二、原告谭佩文自本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈敏庆支付律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5100元，反诉案件受理费25元，共计5125元，由原告谭佩文负担。二审庭审中，上诉人谭佩文提交共13份证据：证据1，领富公司关于涉案房屋的卖楼广告，拟证明谭佩文看房之前的宣传已是尽贷的价格；证据2，谭佩文先生刘锦彪与按揭公司业务员微信记录，拟证明谭佩文早已按照合约规定在五个工作日内办妥按揭贷款申请手续，反而陈敏庆未按照约定全力配合我方办理相关手续，陈敏庆的行为己构成违约；证据3，谭佩文丈夫刘锦彪与陈敏庆的微信聊天记录、谭佩文与陈敏庆的通话录音、中国电信语音通话清单、谭佩文与陈敏庆的短信往来记录，拟证明谭佩文与陈敏庆以及中介方均三方清楚在三方签订合同时已经说明该房子是可以尽贷的，之后谭佩文也是为了尽贷做了准备材料，后来陈敏庆出尔反尔不同意尽贷，经中介调解，双方又同意继续履行不尽贷合同，双方一直同意履行合同；证据4，2017年3月25日和2017年3月27日中介公司与陈敏庆通话录音文本两份、中国电信语音通话清单，证明在2017年3月25日和2月27日陈敏庆在与我方签订合同后，还将该房以69.8万元至70万元再次放盘出卖，证明陈敏庆一早就想反价，不想将房子卖给谭佩文；证据5，《房屋买卖合同补充协议》，证明2017年4月25日当天谭佩文是准备了两个版本的《房屋买卖合同补充协议》去与陈敏庆签名的，谭佩文—直是同意履行合同的，是陈敏庆故意设局骗谭佩文说同意过户交房，先让谭佩文签名，之后又取走协议原件，诬告我方不同意签；证据6，《补充证据清单》（中介公司员工杨晓辉与陈敏庆的微信记录），该证据由陈敏庆于一审期间提交，证明2017年4月24日两份《房屋买卖合同补充协议》是陈敏庆提出，谭佩文再缴纳16万元就同意过户当天交楼给谭佩文，所以之后我方才会带两份不同版本的《房屋买卖合同补充协议》前往与对方签；证据7，中介与谭佩文的微信记录，证明因陈敏庆的要求，中介转达陈敏庆要求谭佩文签署一份确认书的事实，双方同意履行合同；证据8，谭佩文与陈敏庆的律师邓激文2017年4月28日及4月29日的通话录音文本两段、中国电信语音清单，证明陈敏庆由始至终都知道并同意谭佩文的银行贷款是尽贷的事实，根本不存在我方违约的事实；证据9，关于律师函的快递单详情，证明4月25人下午17:30，谭佩文与陈敏庆约定一起签订《房屋买卖合同补充协议》继续履行合同，陈敏庆又在当天发律师函给谭佩文，该行为有意捏造歪曲事实，并是陈敏庆导致了合同违约；证据10，工商银行凭证一份，证明谭佩文一审早已备好购房资金，同意按照规定全额支付购房款的事实；证据11，工商银行凭证一份，证明谭佩文从提起二审至今，一直都备好购房资金，同意按照规定全额支付购房款的事实；证据12，同地段同一楼盘网上报价截图，证明该地段同一楼盘的房屋价格的单价由之前均价七千多远上涨到现在的一万二千元，这也是陈敏庆在签订合同后以诸多理由不配合我方的交易过户手续的真正原因；证据13，光碟一张，证明证据3和证据6。被上诉人陈敏庆质证认为：证据1，真实性、合法性没有异议，关联性有异议；该份证据是领富中介方自编的宣传广告，看不出谭佩文所要证明的事实，首先证据所示房屋看不出是涉案房屋，其次证据上面没有显示任何关于“尽贷”的信息，故该证据与本案无关联性；证据2，真实性、合法性、关联性有异议；单凭该证据不能证明聊天双方是刘锦彪和按揭公司的业务员，也不能证明刘锦彪与谭佩文的关系，因此真实性存疑；该证据不能显示谭佩文有按照合同约定的时间去办理按揭贷款申请手续，只是一些聊天记录，不能证明谭佩文有办理手续的事实，同样也无法证明陈敏庆没有配合办理相关手续的事实，因此关联性存疑；另外，该证据第二页中“那你们帮我打，因为买卖双方合同已经签了，先把房子的网签锁定”等聊天记录，也侧面显示了谭佩文瞒着陈敏庆私自网签的事实；证据3，首先，关于谭佩文丈夫刘锦彪与陈敏庆的微信聊天记录，真实性、合法性没有异议，关联性持有异议，该证据不能显示陈敏庆清楚、同意尽贷的事实，也证明不了陈敏庆出尔反尔不同意尽贷，所谓的“尽贷”也都是对方单方面的陈述，陈敏庆由此至终都没答应过所谓的“尽贷”；该证据反而多处显示了陈敏庆要求对方一定要按照合同的真实价格去履行合同，但对方置之不理的事实；其次，关于谭佩文与陈敏庆的通话录音，真实性、合法性没有异议，对关联性持有异议；该证据不能显示陈敏庆清楚、同意尽贷的事实，也证明不了陈敏庆出尔反尔不同意尽贷，所谓的“尽贷”也都是对方单方面的陈述，陈敏庆由此至终都没答应过所谓的“尽贷”，一直强调必须按照原合同办事；另外，该份证据反而多处显示之前谭佩文私自以虚高的价格网签了陈敏庆的房屋，结果导致自己不能去办理按揭手续，属于谭佩文自己的过错；再次，关于中国电信语音通信清单，真实性、合法性、关联性没有异议；最后，关于谭佩文与陈敏庆的短息往来记录，真实性、合法性没有异议，对关联性持有异议；该证据不能显示陈敏庆清楚、同意尽贷的事实，也证明不了陈敏庆出尔反尔不同意尽贷，所谓的“尽贷”也都是对方单方面的陈述，陈敏庆由此至终都没答应过所谓的“尽贷”；另外，从短信的日期上可以显示案件的经过，4月24日，谭佩文尚未将第三人资料及新的网签协议给予陈敏庆，4月25日谭佩文约了陈敏庆洽谈后，陈敏庆就因谭佩文再次失信的行为，决定了解除合同，而该份证据也显示了谭佩文收到解除合同的律师函，5月5日，谭佩文在短信中提交一份《房屋买卖合同补充协议》给予陈敏庆，由此证明证据五是谭佩文在5月5日后重新修改的，并非4月25日在按揭公司现场同时提交两份给予陈敏庆选择。证据4，真实性没有异议，对关联性、合法性持有异议：该证据不能直接证明陈敏庆想反价，而不将房子卖给谭佩文的事实，不具有关联性，而且该所谓的“房天下中介”本身就是领富中介的员工。其实陈敏庆在3月27日通话的过程中已经有所警惕，对方冒充房天下的中介小钟，说在保安处拿到锁匙看房，这是不可能的。因为此前签了合同后陈敏庆已经收回该房产的全部锁匙，任何中介都不可能拿到锁匙看房，通话结束后陈敏庆马上用微信查阅该“房天下中介”小钟的电话号码，头像显示是领富中介的销售。该录音明显是领富地产帮谭佩文来给陈敏庆下套的，不然谭佩文怎么会有这个莫名的录音，而且连通话清单都有了，所以合法性存疑，同时也侧面显示了领富地产与谭佩文间的利益关系。另外陈敏庆作为正常人，即使有其他中介打给他电话，他随口了解下市场价格也是合情合理的。证据5，真实性、合法性、关联性持有异议；该份证据没有地方能显示是4月25日，谭佩文一起带过去的，可能是谭佩文和领富地产事后再出具的，所以不具有真实性、合法性和关联系；另外，如前所述，该证据的空白版本最早出现在2017年5月5日，谭佩文与陈敏庆的短信中(谭佩文提交)，明显是修改之前的《房屋租赁合同补充协议》的，而之前4月24日一一5月5日，如此重要的证据，双方所有的通话录音、手机短信息以及4月28—29谭佩文与邓激文律师的通话录音都没有提及有第二版本的《协议》，由此可以推断该证据是谭佩文与领富地产杨晓辉事后串通伪造的。证据6，真实性、合法性没有异议，关联性持有异议；该份证据不能显示谭佩文所要证明的事实，因此没有关联性，反而证明了陈敏庆一直要求按照合同约定履行合同和谭佩文违约的事实；证据7，真实性、合法性、关联性没有异议；证据8，真实性、合法性没有异议，关联性持有异议；该证据是谭佩文收到解除合同的律师函后，与陈敏庆原委托的邓激文律师的通话，显示不出谭佩文所要证明的事实，不具有关联性，反而该通话录音中谭佩文也多次被邓律师告知其之前持续一个多月的违法违约行为(骗贷、不合法评估、不合法网签)，显示出其知道自身违约的事实。事后邓激文律师电话联系陈敏庆，告知他不想受到谭佩文等人(花都本地人)的骚扰，而且他6—7月份要出国，所以陈敏庆才转而委托北京市盈科(广州)律师事务所处理本案。证据9，真实性、合法性、关联性没有异议；证据10、11，对该两份证据的真实性、合法性没有异议，关联性持有异议；谭佩文是否备好资金购房与其违约行为不具有关联性；证据12，真实性、合法性没有异议，关联性持有异议；该证据只显示房价的上涨，但不能证明陈敏庆因此不愿出售的事实，不具有关联性，同时，也证明了陈敏庆待购买的其他房产价格也已经大幅上涨，损失巨大。证据13，真实性、合法性没有异议，关联性持有异议，证明不了证据6的事实，不具有关联性。原审第三人领富公司质证认为：一、我方对谭佩文提供的证据的三性均没有异议。二、其中证据4是我方提供给谭佩文的。由于在2017年3月11日三方签订《房屋买卖合同》后，我方多次催促卖方陈敏庆提交业主应提交的按揭资料给买方以及前去办理网签手续及按揭手续，但卖方陈敏庆总是推托，我方觉得奇怪，以正常卖家的行为不应该这样，所以我方想知道是怎么回事，于是我方从其他同事得知卖家陈敏庆原来签了合同后一直还在放盘，寻找更加出高价的客户，作为中介我方是在买方谭佩文决定起诉卖方陈敏庆后才将此情况告诉了谭佩文。因为之前不想他们双方发生不必要的矛盾和误会，所以没告知。但在后期催促陈敏庆办理按揭手续中，卖方陈敏庆—直不配合，所以我方告知谭佩文。可是一审中，卖方陈敏庆所陈述的并非事实。三、其实谭佩文是—直在履行合同，反而卖家陈敏庆—直在以种种理由推托，我方作为中介公司，在中介方角度上一直推进他们双方的工作，我方也是知道谭佩文一直都是很想购买该房子。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。一审认定谭佩文、陈敏庆及领富公司签订的《房屋买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方当事人二审对此均无异议，本院亦予以确认，各方均应恪守合同约定。根据现有证据以及谭佩文、陈敏庆及领富公司在本案中的陈述，合同签订后，陈敏庆已按照合同约定，于2017年3月15日办理了申请提前还贷的手续。谭佩文也在合同约定的期限内于2017年3月17日办理了申请按揭贷款手续，在办理申请按揭贷款手续、以及合同网签手续的过程中，谭佩文向陈敏庆提出按照79万元办理按揭贷款以及按照79万元办理网签合同手续，目的是想多贷些款，可视为谭佩文提出想变更合同约定的首期款及贷款数额，这需要双方进行协商一致，但陈敏庆知道后表示不同意谭佩文按照79万元办理按揭贷款以及双方按79万元办理网签手续，此后买卖双方在中介方的协调下进行协商，包括2017年4月25日谭佩文向陈敏庆提出签订补充协议而陈敏庆表示不同意等等行为，均为双方对变更合同约定的贷款数额、首期款及房屋交付之日等条款进行协商，最终双方未能达成一致意见。按谭佩文自述的按照79万元办理按揭贷款以及双方按79万元办理网签手续，但总价仍按64万元履行，陈敏庆知道后表示不同意时，其经考虑决定向陈敏庆支付首期款19万元，剩余房款45万元按揭贷款。由此可以看出，谭佩文在陈敏庆表示不同意其按照79万元办理按揭贷款以及双方按79万元办理网签手续时，并无表示不愿意购买涉案房屋，故在谭佩文提出变更合同约定的贷款数额、首期款，双方对此经协商而未能达成一致意见的情况下，不能认定谭佩文因此违反合同的约定而构成违约。据此，一审法院认定谭佩文违反合同约定而构成违约，显然不当，本院予以纠正。但谭佩文称陈敏庆知道后表示不同意时其经考虑决定向陈敏庆支付首期款19万元，剩余房款45万元按揭贷款，而谭佩文并无实际支付首期款19万元向按揭公司办理45万元按揭贷款，因此，在双方无法就贷款数额、首期款及房屋交付之日等条款协商一致，无法就合同如何继续履行达成一致意见时，陈敏庆可以提出解除合同，不再将涉案房屋出售给谭佩文，故陈敏庆在2017年4月25日向谭佩文发出律师函，通知谭佩文解除涉案合同，而谭佩文已收到该份律师函，谭佩文、陈敏庆之间的房屋买卖合同关系已解除，而因双方经协商未能达成一致意见而导致合同解除，不可归责于双方。综上，谭佩文请求陈敏庆继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。如上所述，谭佩文的行为不构成违约，陈敏庆请求谭佩文按合同约定向其支付律师费，理据不成立，本院不予支持，一审对此处理不当，本院予以纠正。此外，关于定金3万元的问题，虽然谭佩文在本案中提出要求继续履行合同而没有提出请求陈敏庆返还定金3万元，但既然谭佩文提出要求继续履行合同被驳回，为避免双方当事人的诉累，定金3万元可以在本案中一并进行处理。在本案中本院认定双方经协商未能达成一致意见而导致合同解除不可归责于双方，那么，陈敏庆应向谭佩文返还定金3万元。因此，本院在本案中判决陈敏庆向谭佩文返还定金3万元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4268号事判决第一项;二、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初4268号事判决第二项;三、被上诉人陈敏庆自本判决送达之日起十日内向上诉人谭佩文返还定金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费5100元，由上诉人谭佩文负担，一审反诉案件受理费25元，由被上诉人陈敏庆负担；二审案件受理费10225元，由上诉人谭佩文负担10200元，由被上诉人陈敏庆负担25元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十一月八日本书记员  陈婷婷