贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2627民初1713号原告：贵州高品物业发展有限公司。住所地：天柱县凤城镇锦秀花园。法定代表人：舒晓强，总经理。被告：贵州锦绣房地产开发有限公司。住所地：天柱县凤城镇锦绣花园*幢**座**号。法定代表人：李世高，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨敏，男，贵州清水江律师事务所律师。原告贵州高品物业发展有限公司诉被告贵州锦绣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州高品物业发展有限公司的法定代表人舒晓强、被告委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州高品物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州锦绣房地产开发有限公司支付原告物业管理费40946元、滞纳金9939元；2、承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月20日，原告与锦绣花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为2016年1月20日至2020年12月31日，业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。物业管理费价格为步梯楼0.6元/m2，电梯楼为0.8元/m2，商业门面为1.5元/m2，物业管理费已在房管局物价局备案，缴费时间为一年一缴（可预缴），逾期缴费的从逾期之日起每天按应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。被告贵州锦绣房地产开发有限公司所有的房屋、门面、车库的面积及应缴物业管理费如下：门面B栋41号，面积39.81平方米，物业管理费717元；门面B栋42号，面积39.81平方米，物业管理费717元；门面B栋53号，面积39.81平方米，物业管理费717元；门面B栋54号，面积39.81平方米，物业管理费717元；门面C栋7号，面积42.97平方米，物业管理费773元；门面C栋8号，面积45.23平方米，物业管理费814元；门面C栋9号，面积51.8平方米，物业管理费932元；门面C栋43号，面积40.8平方米，物业管理费734元；门面C栋44号，面积51.64平方米，物业管理费930元；门面C栋45号，面积40.8平方米，物业管理费734元；门面C栋46号，面积40平方米，物业管理费720元；门面D栋6号，面积58.45平方米，物业管理费1052元；门面D栋7号，面积59.31平方米，物业管理费1068元；门面D栋24号，面积45.78平方米，物业管理费824元；门面D栋25号，面积45.78平方米，物业管理费824元；门面D栋79号，面积48平方米，物业管理费864元；门面D栋80号，面积53.14平方米，物业管理费957元。车库A栋20号，面积47.28平方米，物业管理费340元；车库B栋3号，面积38.53平方米，物业管理费277元；车库B栋4号，面积41.95平方米，物业管理费302元；车库B栋5号，面积78.75平方米，物业管理费567元；车库B栋15号，面积47.53平方米，物业管理费342元；车库B栋27号，面积37.3平方米，物业管理费269元；车库B栋36号，面积92.7平方米，物业管理费667元；车库B栋37号，面积47.49平方米，物业管理费342元；车库B栋38号，面积52.03平方米，物业管理费375元；车库B栋47号，面积77.88平方米，物业管理费561元；车库B栋48号，面积43.92平方米，物业管理费316元；车库B栋58号，面积36.51平方米，物业管理费263元；车库B栋60号，面积36.21平方米，物业管理费261元；车库B栋62号，面积34.79平方米，物业管理费250元；车库B栋63号，面积36.21平方米，物业管理费261元；车库B栋68号，面积36.21平方米，物业管理费261元；车库B栋69号，面积34.79平方米，物业管理费250元；车库B栋70号，面积34.79平方米，物业管理费250元；车库B栋71号，面积36.21平方米，物业管理费261元；车库B栋72号，面积32.46平方米，物业管理费234元；车库B栋76号，面积31.13平方米，物业管理费224元；车库B栋79号，面积31.13平方米，物业管理费224元；车库B栋80号，面积32.46平方米，物业管理费234元；车库B栋81号，面积36.51平方米，物业管理费263元；车库B栋83号，面积32.46平方米，物业管理费234元；车库B栋84号，面积31.13平方米，物业管理费224元；车库B栋85号，面积39.87平方米，物业管理费287元；车库B栋86号，面积39.87平方米，物业管理费287元；车库B栋87号，面积31.13平方米，物业管理费224元；车库B栋88号，面积32.46平方米，物业管理费234元；车库B栋89号，面积36.51平方米，物业管理费263元；车库C栋9号，面积40.8平方米，物业管理费294元；车库C栋10号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库C栋11号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库C栋12号，面积47.29平方米，物业管理费340元；车库C栋14号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库C栋22号，面积41.75平方米，物业管理费301元；车库C栋35号，面积47.28平方米，物业管理费340元；车库C栋38号，面积68.49平方米，物业管理费493元；车库C栋3号，面积61.64平方米，物业管理费372元；车库C栋5号，面积43.06平方米，物业管理费310元；车库C栋6号，面积50.78平方米，物业管理费366元；车库C栋7号，面积50.78平方米，物业管理费366元；车库C栋8号，面积43.06平方米，物业管理费310元；车库D栋5号，面积37.44平方米，物业管理费270元；车库D栋6号，面积39.64平方米，物业管理费285元；车库D栋7号，面积40.74平方米，物业管理费293元；车库D栋10号，面积47.13平方米，物业管理费339元；车库D栋15号，面积34.71平方米，物业管理费250元；车库D栋16号，面积37.4平方米，物业管理费269元；车库D栋17号，面积41.72平方米，物业管理费300元；车库D栋18号，面积41.72平方米，物业管理费300元；车库D栋19号，面积37.4平方米，物业管理费269元；车库D栋32号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库D栋35号，面积47.12平方米，物业管理费339元；车库D栋36号，面积47.12平方米，物业管理费339元；车库D栋37号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库D栋38号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库D栋45号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库D栋46号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库D栋47号，面积48.1平方米，物业管理费346元；车库D栋48号，面积48.1平方米，物业管理费346元；车库D栋49号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库D栋50号，面积40.72平方米，物业管理费293元；车库D栋53号，面积46.28平方米，物业管理费333元；车库D栋54号，面积46.28平方米，物业管理费333元；车库D栋66号，面积39.67平方米，物业管理费286元；车库D栋67号，面积45.78平方米，物业管理费330元；车库D栋59号，面积46.28平方米，物业管理费333元；车库D栋65号，面积39.67平方米，物业管理费286元；车库F栋2号，面积32.15平方米，物业管理费231元；车库F栋4号，面积29.47平方米，物业管理费212元；车库F栋5号，面积37.15平方米，物业管理费270元；车库F栋8号，面积34.83平方米，物业管理费251元；车库F栋10号，面积50.4平方米，物业管理费363元；车库F栋11号，面积43.2平方米，物业管理费311元；车库F栋12号，面积44.34平方米，物业管理费319元；车库F栋14号，面积44.34平方米，物业管理费319元；车库F栋20号，面积26.8平方米，物业管理费193元。房屋电C栋501号，面积144.19平方米，物业管理费1384元；电C栋502号，面积144.19平方米，物业管理费1384元。按约定，被告应向原告缴纳从2016年1月至2016年12月的物业管理费用40946元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金9939元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。原告是经凯里市房地产事业发展管理局批准成立的物业管理企业，原告在收费情况不尽如意的情况下依然坚持自己的职责，实现小区的公共部位的安保、保洁，水电通畅（供电、供水统一停电、停水除外）设施设备及时养护，没有出现事故，更无偷盗、打砸、恶性事件等案件发生。物业费的收取不到位严重影响了一个企业的正常发展。被告拖欠物业管理费的行为严重违反了《贵州省物业管理条例》第六十七条中关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交”的规定。恳请法院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告辩称：一、被答辩人2016年1月20日与锦绣花园业主委员会签订的《物业服务合同》上对库房要缴纳物业费没有明确约定，该合同只明确了住宅电梯楼0.8元/m2、步梯楼0.6元/m2、商业门面为1.5元/m2。答辩人的物业基本上是未售出的半地下室库房，不是经营性商业门面。若属其他用房，物业服务合同备案表上没有登记备案，没有收费依据。二、答辩人的大量地下室没有销售出去，按物业惯例，不需要缴纳物业费，若需交费，物管公司应与开发商协商。但被答辩人及锦绣花园业主委员会从未和答辩人协商过。业主委员会不能代表开发商，业主公约上也没有这一项约定。业主委员会与被答辩人是一个利益共同体，《锦绣花园物业服务合同补充协议》第5条明确约定：甲方须向乙方提取物业管理费总金额的5%，被答辩人起诉书中按1.5元/m2收取答辩人没有出售没有使用的地下库房，如果是合同签订方甲乙双方的本意，那就是恶意串通损害第三方的利益，该合同是无效的。三、被答辩人对答辩人未售库房没有进行任何服务，反而给答辩人物业造成了严重的破坏和侵占。1、被答辩人擅自非法占用答辩人物业如下：B栋3号、4号、27号、36号、86号库房；F栋11号、14号库房；D栋17号、35号、41号、48号库房，共计522.24平方米，已占用22个月。按答辩人公司规定的出租价格算，被答辩人还应支付库房使用费229785.6元，我公司多次催缴，被答辩人未予支付。2、被答辩人擅自改变原规划设计，在答辩人所持物业的门口墙上开洞排水，造成门口严重污染，无法出租出售。甚至还在答辩人库房内安装排污明管，导致答辩人部分物业无法销售。3、答辩人的未售物业，被告答辩人从来没有维修过，库房漏水都是答辩人自己维修。且地下车库从未使用，不需安保，也不产生垃圾，物业公司凭什么要收取物业管理费？4、这些未出售的地下车库在前几任物业公司管理的很好，从未扯皮，自被答辩人接手以来，禁止货车进入，仓库再无法使用。库房门前禁止停车的，但物业不予管理，导致库房门前大量停车，导致答辩人库房无法销售，这些都和物业公司的管理不善有着直接的联系。综上，被答辩人要求答辩人支付物业费和滞纳金纯属无理要求，请法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，并责令其停止对答辩人物业非法侵占和侵害，承担本案的一切诉讼费用。经审理查明：2016年1月20日，原告与锦绣花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为2016年1月1日至2020年12月31日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。物业管理费价格为步梯楼0.6元/m2，电梯楼为0.8元/m2，商业门面为1.5元/m2，物业管理费已在县住房城乡建设局备案，缴费时间为一年一缴（可预缴），逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的千分之一每天收取滞纳金。被告贵州锦绣房地产开发有限公司所有的尚未销售的房屋、门面、车库的面积如下：房屋电C栋501号，面积144.19平方米；电C栋502号，面积144.19平方米。门面B栋41号，面积39.81平方米；门面B栋42号，面积39.81平方米；门面B栋53号，面积39.81平方米；门面B栋54号，面积39.81平方米；门面C栋7号，面积42.97平方米；门面C栋8号，面积45.23平方米；门面C栋9号，面积51.8平方米；门面C栋43号，面积40.8平方米；门面C栋44号，面积51.64平方米；门面C栋45号，面积40.8平方米；门面C栋46号，面积40平方米；门面D栋6号，面积58.45平方米；门面D栋7号，面积59.31平方米；门面D栋24号，面积45.78平方米；门面D栋25号，面积45.78平方米；门面D栋79号，面积48平方米；门面D栋80号，面积53.14平方米，共计面积为782.94平方米。车库A栋20号，面积47.28平方米；车库B栋3号，面积38.53平方米；车库B栋4号，面积41.95平方米；车库B栋5号，面积78.75平方米；车库B栋15号，面积47.53平方米；车库B栋27号，面积37.3平方米；车库B栋36号，面积92.7平方米；车库B栋37号，面积47.49平方米；车库B栋38号，面积52.03平方米；车库B栋47号，面积77.88平方米；车库B栋48号，面积43.92平方米；车库B栋58号，面积36.51平方米；车库B栋60号，面积36.21平方米；车库B栋62号，面积34.79平方米；车库B栋63号，面积36.21平方米；车库B栋68号，面积36.21平方米；车库B栋69号，面积34.79平方米；车库B栋70号，面积34.79平方米；车库B栋71号，面积36.21平方米；车库B栋72号，面积32.46平方米；车库B栋76号，面积31.13平方米；车库B栋79号，面积31.13平方米；车库B栋80号，面积32.46平方米；车库B栋81号，面积36.51平方米；车库B栋83号，面积32.46平方米；车库B栋84号，面积31.13平方米；车库B栋85号，面积39.87平方米；车库B栋86号，面积39.87平方米；车库B栋87号，面积31.13平方米；车库B栋88号，面积32.46平方米；车库B栋89号，面积36.51平方米；车库C栋9号，面积40.8平方米；车库C栋10号，面积40.72平方米；车库C栋11号，面积40.72平方米；车库C栋12号，面积47.29平方米；车库C栋14号，面积40.72平方米；车库C栋22号，面积41.75平方米；车库C栋35号，面积47.28平方米；车库C栋38号，面积68.49平方米；车库C栋3号，面积61.64平方米；车库C栋5号，面积43.06平方米；车库C栋6号，面积50.78平方米；车库C栋7号，面积50.78平方米；车库C栋8号，面积43.06平方米；车库D栋5号，面积37.44平方米；车库D栋6号，面积39.64平方米；车库D栋7号，面积40.74平方米；车库D栋10号，面积47.13平方米；车库D栋15号，面积34.71平方米；车库D栋16号，面积37.4平方米；车库D栋17号，面积41.72平方米；车库D栋18号，面积41.72平方米；车库D栋19号，面积37.4平方米；车库D栋32号，面积40.72平方米；车库D栋35号，面积47.12平方米；车库D栋36号，面积47.12平方米；车库D栋37号，面积40.72平方米；车库D栋38号，面积40.72平方米；车库D栋45号，面积40.72平方米；车库D栋46号，面积40.72平方米；车库D栋47号，面积48.1平方米；车库D栋48号，面积48.1平方米；车库D栋49号，面积40.72平方米；车库D栋50号，面积40.72平方米；车库D栋53号，面积46.28平方米；车库D栋54号，面积46.28平方米；车库D栋66号，面积39.67平方米；车库D栋67号，面积45.78平方米；车库D栋59号，面积46.28平方米；车库D栋65号，面积39.67平方米；车库F栋2号，面积32.15平方米；车库F栋4号，面积29.47平方米；车库F栋5号，面积37.15平方米；车库F栋8号，面积34.83平方米；车库F栋10号，面积50.4平方米；车库F栋11号，面积43.2平方米；车库F栋12号，面积44.34平方米；车库F栋14号，面积44.34平方米；车库F栋20号，面积26.8平方米，共计面积为3355.67平方米。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告未履行缴费义务，原告多次催缴未有效果。原告诉至法院请求被告向原告缴纳从2016年1月至2016年12月的物业管理费用40946元，滞纳金9939元。上述事实有原、被告陈述和辩解，营业执照、《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《物业服务合同备案表》、物业管理费缴纳通知书在卷佐证，可以认定。本院认为，天柱县锦秀花园业主委员会与原告贵州高品物业发展有限公司签订物业服务合同，委托原告对锦秀花园小区的物业进行管理服务，该合同符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。现原告按合同约定履行了自己的物业管理义务，被告贵州锦绣房地产开发有限公司有按合同约定交纳物业管理服务费的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中要按时交纳物业服务费用”和第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定。被告贵州锦绣房地产开发有限公司系天柱县锦秀花园小区业主，应当根据物业服务合同的约定向原告交纳物业管理费，对于被告的上述门面，原告称被告已出租，但未提供证据证明其该项主张。根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条，“未入住的，由该业主缴纳50%物业管理公共性服务费”的规定，因被告的房屋未出售，应按未入住的情形来支付物业管理费；门面和车库因未出售，也应按步梯房未入住的情形支付物业管理费，本案被告的上述物业应按50%交纳物业管理服务费，即两套电梯房应缴物业费为1384元（288.38平方米×0.4×12），车库和门面应缴物业费共计12080元（3355.67平方米×0.3×12）;原告请求滞纳金，是原告与锦绣花园小区业主委员会签订的物业管理合同约定的。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前缴纳相关物业管理费，但被告至今仍未缴纳。原告要求被告支付滞纳金，按实际应交金额计算为3272元[（12080元+1384元）×0.001×243天]。被告代理人关于“被告的大量地下室没有销售出去，按物业惯例，不需要缴纳物业费”的意见不符合法律的规定，不予采纳；被告代理人称原告对被告的未售库房没有进行任何服务，反而给答辩人物业造成了严重的破坏和侵占，应支付被告库房使用费229785.6元，不属于本案审理范围，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告贵州锦绣房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内一次性支付物业管理服务费13464元、滞纳金3272元给原告贵州高品物业发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贵州高品物业发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费536元（已减半收取），由原告贵州高品物业发展有限公司负担360元，由被告贵州锦绣房地产开发有限公司负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 吴 帆二〇一七年十一月二日书记员 蒲慧琼