云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初112号原告：杨映红，女，生于1974年1月12日，汉族，大专文化，云南省昆明市盘龙区人，现住昆明市盘龙区。原告：余舟洋，男，生于1985年8月25日，满族，大专文化，云南省昆明市五华区人，个体户，现住昆明市五华区。二原告共同委托诉讼代理人：赵源丽，普洱市法律援助中心法律援助律师（代理权限：特别授权代理）。被告：普洱兴隆房地产开发有限公司（统一社会信用代码：915308020752636731）。住所地：普洱市思茅区环城路北段**号。法定代表人：卓海明，系该公司总经理。原告杨映红、余舟洋与被告普洱兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨映红、余舟洋的委托诉讼代理人赵源丽到庭参加诉讼，被告兴隆房产公司经本院公告送达应诉材料及传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告杨映红、余舟洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房购销合同》约定的交房义务，向原告交付其所购买的位于普洱市××区××镇××村××坝“××××”D区4幢第二单元第5层501号房；2.判令被告承担逾期交房的违约责任，支付原告第一段、第二段违约金计5539.98元（其中：第一段自2016年7月1日至2016年9月28日止90天的违约金为270元，第二段自2016年9月29日至2016年12月31日止94天的违约金为5269.98元），第三段的违约金自2017年1月1日至实际交房之日止按已付房款560637元的日0.01%标准计算支付；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月4日，原告杨映红、余舟洋与被告兴隆房产公司签订了合同编号为PE2016010400048的《商品房购销合同》，该合同已在普洱市房地产管理局登记备案。该合同约定：被告将其开发的位于普洱市××区××镇××村××坝“××××”D区4幢第二单元第5层501号房出售给原告。《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。第九条约定，被告如未按合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天3元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订当日，原告按合同约定一次性向被告全额支付了房屋总价款560637元。现合同约定的交房时间早已逾期，但被告仍未向原告交房，致使原告不能按期用房，其预期的经济利益受到重大损失。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告兴隆房产公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。二原告的举证情况本院在卷佐证。对二原告提交的证据，本院认定如下：1.《商品房购销合同》原件一份，能证明原、被告于2016年1月4日订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于普洱××××区“××××”D区4幢第二单元第5层501号房屋，双方同时约定了合同价款、付款方式及付款期限、房屋交付期限、违约责任等事项，该合同已在普洱市房地产管理局登记备案的事实，本院予以采信；2.《收据》原件一份，结合原告提交的其他证据，能证明被告向原告出具《收据》，载明收到55套房屋购房款1500万元，款实际是用双方之前的债务折抵的事实，本院予以采信；3.《借款合同》原件一份、《债权转让协议》原件一份、《划款委托书》原件一份（附《收条》、《居民身份证》各一份、《网上银行电子回单》四份、《转账信息》一份）、《商品房团购协议书》原件一份，能证明被告兴隆房产公司向案外人张云华借款1500万元，此后经张云华与原、被告三方协商，债权转让给二原告，2015年5月12日，经原、被告协商，由原告向被告团购被告开发的“茶马·人家锦上”55套商品房，房源总价为30449846元，在此基础上按五折作价1500万元的事实，本院予以采信。为查实本案所涉房屋是否具备交房条件，本院依职权向普洱市城乡规划局进行查询，根据该局作出的《关于查询思茅区××××A区、D区相关手续的复函》，该房屋尚不具备交房条件。原告对该证据无异议，其亦认可房屋不具备交房条件的事实。该证据本院予以采信。根据原告举证及本院对证据的认定，本院查明如下法律事实：2014年6月3日，案外人张云华向被告兴隆房产公司出借1500万元，其中转账支付1375万元，现金交付125万元，借款期限自2014年6月3日至2014年9月2日。2015年3月27日，经原、被告及张云华三方协商，被告拖欠张云华的借款本金1500万元及借款利息194万元，合计1694万元，全部转让给二原告，该协议为不可撤销、解除的协议。2015年5月12日，原、被告签订《商品房团购协议书》，约定由原告向被告团购被告开发的“茶马·人家锦上”55套房屋，房源总价为30449846元，在此基础上按五折作价1500万元。在此之后，原、被告将团购的55套房屋变更为29套并分别签订《商品房购销合同》，该合同已在普洱市房地产管理局进行了备案登记。本案原告主张权利的房屋系合同编号为PE2016010400048号《商品房购销合同》所涉及的房屋，双方在合同中约定：二原告向被告购买位于“××××”D区4幢第二单元第5层501号房屋；建筑面积为113.82平方米，每平方米为4925.65元，房屋价款为560637元，付款方式为一次性付款，款于2016年1月4日支付；被告应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告，如逾期交房，则从交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天3元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。双方同时对其他权利义务等事项进行了约定。合同订立后，原、被告到普洱市房地产管理局办理了备案登记手续。另查明，本案涉及的房屋购房款系用原告从张云华处受让的对被告享有的债权进行购买。本院认为，本案争议焦点为：原、被告之间的法律关系如何认定。根据查明的法律事实，因债权转让，被告对二原告负有1694万元债务，本案所涉商品房买卖合同是在被告未履行债务偿还义务的情况下，经双方重新协商并对账，将债权债务关系转变为商品房买卖合同关系，将债务本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务进行了约定，是当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，据此，原、被告之间的《商品房购销合同》合法有效。原、被告约定被告将29套房屋以略低于市场价值卖给原告并不违反法律规定，并无证据证明在商品房买卖之前原、被告的债权债务关系中存在利息支付超出法律规定的民间借贷利率保护上限的情形，据此，应认定原告已履行完毕支付购房款的义务，被告应按照合同约定履行交房义务。但根据本院查实的情况，该房屋尚不具备交房的条件，故原告要求被告履行《商品房购销合同》约定的交房义务的诉讼请求，本院不予支持，待该房屋具备交房条件，原告可另行诉讼主张相关权利。关于原告主张的违约金问题。根据《商品房购销合同》约定，被告应于2016年6月30日前履行交房义务，如逾期交房，则从交房时间届满后的次日起90天内，被告按每天3元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，该约定不违反法律规定，本院予以确认。被告未履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。自2016年7月1日至2016年9月28日止90天，按每天3元计，被告应支付违约金270元；自2016年9月29日至本判决作出之日止即2017年11月30日止，共计428天，被告应支付违约金23995.26元（560637元×0.01%×428天），以上合计24265.26元，在此之后的违约金，原告可另行诉讼主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，被告兴隆房产公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告普洱兴隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨映红、余舟洋支付自2016年7月1日起至2017年11月30日止的逾期交房违约金24265.26元。二、驳回原告杨映红、余舟洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406.63，由被告普洱兴隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  黄 俊审判员  杨昌金二〇一七年十一月三十日书记员  白文琳