.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城西区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青0104民初1654号原告（反诉被告）：北京神州汽车租赁有限公司(以下简称”北京神州公司”)，统一社会信用代码：×××，住所地：北京市朝阳区望京中环南路**号*层。法定代表人：宋一凡，该公司经理。原告（反诉被告）：北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司（以下简称”北京神州西宁分公司”），统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁市城中区福路巷17号欣荣家园小区*号楼*楼*号商铺。负责人：张英，该公司经理。以上二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：杜晓明,男，汉族，1990年10月2日生，公民身份证号：×××，北京神州汽车租赁有限公司职员，住北京市丰台区彩虹城4区9号楼3单元1704室。以上二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：裴博文，男，汉族，1989年5月28日生，公民身份证号：×××，北京神州汽车租赁有限公司职员，住西宁湟中县西堡镇海湖商城。被告（反诉原告）：西宁城西区泰巍小汽车修理厂（以下简称”泰巍修理厂”），注册号：630XXXXXXXX0268��住所地：西宁城西区彭家寨镇火烧沟海明停车场北侧。经营者：张敏，男，汉族，1982年10月11日生，公民身份证号：×××，西宁城西区泰巍小汽车修理厂总经理，住西宁市城北区建北巷金帝花园*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，男，汉族，1979年12月15日生，公民身份证号：×××，西宁城西区泰巍小汽车修理厂经理，住西宁市城西区西城名邸**号楼***室。原告(反诉被告)北京神州汽车��赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司与被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司委托诉讼代理人杜晓明、裴博文，被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂委托诉讼代理人魏忠、张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司诉辩称,2016年4月13日，原告（���诉被告）北京神州西宁分公司与被告（反诉原告）泰巍修理厂签订了《房屋及土地租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）北京神州西宁分公司承租被告（反诉原告）位于西宁市城西区富兴路8号向南800米的场地，场地面积2998.8平方米，租赁期限10年。按照合同约定，原告(反诉被告)北京神州西宁分公司先后向被告(反诉原告)支付了第一年租金30万元、第二年租金318000元及押金3万元。原告(反诉被告)北京神州西宁分公司装修场地花费共计248000元。西宁凯普汽车维修服务有限公司系原告（反诉被告）在租赁场地上设立的法律主体。2017年5月18日原告（反诉被告）获悉城西区建设局认定被告（反诉原告）出租给原告（反诉被告）的场地系未经批准修建，需要限期予以拆除。此后，当地城管多次到现场催促拆除事宜。原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）沟通，被告（反诉原告）都不予理会。原告（反诉被告）尊重城西区建设局的决定，于7月12日向被告（反诉原告）发出完成腾退的通知。由于被告（反诉原告）未取得建设工程规划许可证，出租给原告（反诉被告）的场地系未经批准修建，该租赁物存在权利上的瑕疵，违反了法律、法规强制性规定，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告（反诉被告）北京神州西宁分公司与被告（反诉原告）签订的《房屋及土地租赁合同》应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，被告（反诉原告）应当予以返还，作为过错方，被告（反诉原告）还应赔偿原告（反诉被告）的装修损失。从2017年5月18日至今，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就退还租金、押金及赔偿损失的事宜沟通无果，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋及土地租赁合同》无效；2、被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）租金、押金共计285597元，计算公式：318000-（318000/12*2+318000/12/31*11）+30000=285597元；3、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）损失109167元，计算公式：（248000-（248000/10+248000/10/12/31*11））*50%=109167元；4、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。另根据双方签订的《房屋及土地租赁合同》第一条1.1，结合附件图纸，原告（反诉被告）承租涉案房屋用于办公，并非承租土地使用权，被告（反诉原告）主张主要租赁物为土地，认为合同有效而提出的反诉请求无事实、法律上的依据。被告（反诉原告）出租给原告（反诉被告）的场地系未经批准修建，原告（反���被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋及土地租赁合同》无效，原告（反诉被告）不存在违约的情形，不负有向被告（反诉原告）支付违约金的义务，故请求依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂辩诉称，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）北京神州西宁分公司于2016年4月13日签订的《房屋及土地租赁合同》是合法有效的合同。被告（反诉原告）出租给原告（反诉被告）的场地符合政府规划的农村非农业建设用地，即：”农村生产用地”。被告（反诉原告）已于2017年7月4日向西宁市城西区人民政府提起行政复议，城西区人民政府于2017年9月29日作出行政复议决定，确认城西区建设局做出的行政行为违法。针对房屋部分，不是所有的未办批建手续的农村建设用地的房屋都属于违法建筑。单纯考虑《土地管理法》第六十三条的规定，村委会的行为构成违法。但按照2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2016〕31号）第六项的规定”农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”，说明国务院的文件对现状集体建设用地使用权流转在政策上已经放宽，按照国务院的规定，村委会的行为并不违法。目前乡村企事业用地的土地使用权主要通过批准拨用、入股、联营等方式取得，还有因兼并、破产等情形转移取得。随着农村社会经济的发展，��镇企业结构的调整，客观上要求对集体建设用地产权权能进行重新设定，在强化土地利用规划控制的前提下，允许集体建设用地使用权依法有偿流转。一是从集体土地所有权上直接派生的集体土地使用权可比照国有土地使用权，通过出让、租赁、作价出资或入股等方式取得；二是依法取得集体建设用地使用权的权利人，在土地使用年限内，可将集体建设用地使用权转让、出租、抵押，对批准拨用的集体土地使用权制定出相应的流转管理办法。从而赋予集体土地产权更为丰富的内容。故不能因为房屋没有批建手续而得出就是违法建筑。且原告（反诉被告）使用关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定主张租赁合同无效，属于适用法律错误。土地租赁是合法有效的，房屋在建设之初是符合规划用途的，房屋没有批建手续原告（反诉被告）也是明知的。原告（反诉被告）在合同有效的前提下，擅自解除合同应当按照合同中第十条第三款的约定支付给被告（反诉原告）违约金，承租期内的租金由原告（反诉被告）自行承担，2017年已交租金不予返还，要求继续履行合同。请求人民法院判令：1、驳回原告（反诉被告）的无理诉求；2、判令原告（反诉被告）违约并支付两个月租金5万元的违约金；3、反诉和本诉的全部诉讼费用由原告（反诉被告）承担。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，彭家寨村民委员会与西宁城西泰慎小汽车修理厂签订《非耕地��股村企联营合同》，约定将火烧沟非耕地10亩入股与西宁城西泰慎小汽车修理厂联营兴办汽修厂。西宁城西泰慎小汽车修理厂于2015年1月1日与被告（反诉原告）泰巍修理厂签订《场地及房屋租赁合同》约定将该火烧沟土地上修建的部分厂房租与被告（反诉原告）。2016年4月13日彭家寨村民委会出具证明，内容为”其于2013年8月20日租给泰慎小汽车修理厂位于火烧沟的土地，在乙方自用不完的情况下，同意乙方自行转租......”。同日，原告（反诉被告）北京神州西宁分公司与被告（反诉原告）签订《房屋及土地租赁合同》，约定被告（反诉原告）将其承租西宁城西泰慎小汽车修理厂位于西宁市城西区富兴路的二间车间、三间办公室、一间门卫、一间仓库转租给原告（反诉被告）北京神州西宁分公司使用，场地面积2998.8平方米，租赁期限10年。按照���同约定，原告（反诉被告）北京神州西宁市分公司于2016年4月20日向被告（反诉原告）支付了押金和第一年租金共计330000元，于2017年4月14日向被告（反诉原告）支付了第二年租金318000元。原告(反诉被告)北京神州西宁市分公司随后进行装修，并交由北京神州公司的全资子公司北京凯普停车管理有限公司在此场所设立的全资子公司西宁凯普汽车维修服务有限公司经营。2017年5月18日西宁市城西区建设局根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，向西宁凯普汽车维修服务有限公司送达了《限期拆除决定》（城建限拆字〔2017〕065号），要求七日内自行拆除，逾期不拆，将依法强制拆除。后西宁市城西区城市管理行政执法局工作人员多次到现场催促拆除事宜。西宁凯普汽车维修服务有限公司于2017年7月12日向泰巍修理厂经营者张敏邮寄通知，内容为”西宁泰慎汽车修理有限公司：......我公司于7月12日搬离租赁场地......”。期间，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付租赁厂房的钥匙被拒绝，后双方未能协商解决，原告（反诉被告）遂诉至法院，致使纠纷产生。另查明，西宁泰慎汽车修理有限公司与泰巍修理厂在同一场所办公，西宁泰慎汽车修理有限公司法定代表人张伟与泰巍修理厂经营者张敏系亲兄弟关系，原告（反诉被告）北京神州西宁分公司承租的该厂房实际由西宁泰慎汽车修理有限公司管理。2017年6月30日，西宁泰慎汽车修理有限公司总经理张伟以西宁凯普汽车维修服务有限公司法定代表人赵慧军为申请人，对《限期拆除决定》（城建限拆字〔2017〕065号）不服，向西宁市城西区人民政府申请行政复议，西宁市城西区人民政府经过行政复议于2017年9月29日作出决定如下：确认被申请人西宁市城西区建设局作出的行政行为程序违法。再查，被告（反诉原告）转租给原告（反诉被告）北京神州公司西宁分公司位于西宁市城西区富兴路的二间车间、三间办公室、一间门卫、一间仓库等厂房至今未办理相关建设审批手续。上述事实有原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的陈述、提交的相关证据经庭审质证、认证予以认定。本院认为，本案争议焦点为原告（反诉被告）北京神州西宁市分公司与被告（反诉原告）签订的《房屋及土地租赁合同》是否有效、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）各项诉讼请求能否得到支持。彭家寨村民委员会与西宁城西泰慎小汽车修理厂签订《非耕地入股村企联营合同》后，西宁城西泰慎小汽车修理厂将该土地上修建的部分厂房租与被告（反诉原告），后被告（反诉原告）将该厂房转租给原告（反诉被告）北京神州西宁市分公司，与其签订《房屋及土地租赁合同》，明确租赁物为”二间车间、三间办公室、一间门卫、一间仓库”。房屋需附着于土地之上，并不能独立存在，按合同约定及租赁物使用目的可认定本案租赁物实际为房屋，而非土地。西宁市城西区人民政府经过行政复议虽就《限期拆除决定》（城建限拆字〔2017〕065号）确认被申请人西宁市城西区建设局作出的行政行为程序违法，但被告（反诉原告）未能举证该厂房已取得建设工程规划许可证，可认定该厂房系未取得建设工程规划许可证而建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出���人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由此认定西宁城西泰慎小汽车修理厂与被告（反诉原告）泰巍小汽车修理厂签订的租赁合同无效，被告（反诉原告）将此厂房转租给原告（反诉被告）北京神州西宁市分公司亦属合同无效。根据合同相对性，原告（反诉被告）要求确认原告（反诉被告）北京神州西宁市分公司与被告（反诉原告）签订的《房屋及土地租赁合同》无效的诉求合理合法，应予支持；该租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）北京神州西宁市分公司向其支付租金及押金钱款的数额无异议，原告（反诉被告）现主张被告（反诉原告）退还2017年7月12日至2018年4月30日期间其支付的租金、押金共计285597元的诉讼请求，应予支持；原告（本诉被告）北京神州西宁分公司在被告(反诉原告)对该租赁厂房的权利不完整的情况下与其签订租赁合同，亦有一定责任，故其所产生的装修费用应自行承担，对要求被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）损失109167元的诉讼请求，不予支持。原告（反诉被告）北京神州西宁市分公司与被告（反诉原告）签订的《房屋及土地租赁合同》无效，双方对违约责任等条款的约定亦属无效，故被告（反诉原告）请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求、判令原告（反诉被告）违约并支付两个月租金50000元违约金的反诉请求于法无据，不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司与被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂签订的《房屋及土地租赁合同》无效；二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司向被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂交付其承租被告（反诉原告）位于西宁市城西区富兴路的厂房。三、被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂返还原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司的租金255597元、押金30000元，共计285597元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司要求被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂赔偿其损失109167元的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂的反诉请求。如果未按本���决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取3611元，由原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司负担819元，被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂负担2792元；反诉费525元，由被告（反诉原告）西宁城西区泰巍小汽车修理厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员李雯君二Ｏ一七年十一月十五日书记员严曼舒