江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0902民初1098号原告：盐城鑫天地商业街市场有限公司，住所地盐城市。法定代表人：高德学，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。被告：徐亮，男，1976年11月29日生，住盐城市。委托诉讼代理人：��加宽，江苏国磊律师事务所律师。原告盐城鑫天地商业街市场有限公司（以下简称鑫天地公司）与被告徐亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日受理后，被告徐亮在答辩期内提出管辖权异议，认为本案应由其住所地所辖法院，本院于2017年3月21日作出裁定驳回其管辖权异议，被告不服提起上诉，盐城市中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）苏09民辖终字192号民事裁定书，驳回上诉，维持原判。后本院依法组成合议庭于同年9月14日公开开庭进行了审理。原告鑫天地公司的委托诉讼代理人蒋晓东、被告徐亮及其委托诉讼代理人杨家宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫天地公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告于2014年4月4日签订的门面房租赁协议；2、被告支付房屋租金116438元（计算至2017年1月19日）及房屋占用费（从2017年1月20日计算至实际让房之日止）；3、被告立即让出承租的房屋。事实和理由：2011年4月4日，原、被告签订了盐城市××路××院外××号门面房租赁协议，被告承租上述门面房，租赁期限为五年，从2014年5月15日起至2019年5月14日止，年租金17万元，提前一个月缴纳下一年度租金，租赁期间因军事需要原告有权解除本合同，并免除违约责任，租金按实际租用时间计算。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用。被告未能按支付2016年度租金，2016年2月6日，中国共产党中央军事委员会（以下简称中央军委）下发了军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告于2016年12月19日向被告邮寄送达了解除租赁合同通知，要求被告在三十日内让房且按使用期限支付租金。被告至今没有支付租金更没有腾让租赁房屋。被告逾期支付租金已构成违约，依据双方租赁合同的约定和中央军委的通知要求，原告有权要求解除合同。被告徐亮辩称：一、被告因经营餐饮需要，承租了原告位于盐城市××路××院外××房屋××423用于开办明亮饭店，并于2014年4月4日签订一份《门面房租赁协议》，后被告投入100多万元进行装修，经营至今。二、原告未能按约履行合同，构成违约。1、案涉房屋破陋不堪，但原告不予维修，严重影响了被告酒店的经营，被告多次找原告交涉无果，原告的行为构成违约；2、原告未能及时配合被告办理营业执照、经营许可证、卫生许可证等相关手续，影响了被告的开业和经营。三、被告未能缴清租金是原告的行为所致。原告收到中央军委下发的军发[2016]58号文件后，便将该文件复印件送给被告，同时提出要收回出租的房屋，要求被告报送损失材料。同年5月，被告将损失材料报送原告，正值缴纳第��年租金的时间，被告要求缴纳租金，但原告以房屋要收回拆迁不肯收取，并多次与原告协商收回补偿的问题，还张贴包括案涉房屋在内的拆迁规划公告，致被告饭店及周围店铺的生意受到严重影响。同时原告经常来人到被告酒店只谈补偿不谈租金，然后就餐（合同约定就餐费可以抵充租金），原告的做法实际上是许可饭店继续经营，同时也是对约定解除权的怠于行使和放弃，故被告没有缴纳租金是原告的因素造成的。四、原告要求解除合同条件不成立，且无事实及法律依据。被告没有出现合同约定的解除情况，而原告认为是因为被告拖欠租金及中央军委下发的[2016]58号文行使解除权的，但是解除协议的情形中并没有拖欠租金，况且被告拖欠租金是因原告欺诈造成的，不是被告不肯缴纳租金；中央军委[2016]58号文规定“国家将用三年时间处理军队和武警部队全面停止��偿服务活动的问题”，案涉房屋属于军队空余房地产，文件规定空余房地产租赁应在2018年6月底前实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标，因此原告还不能依此与被告解除协议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于盐城市××路××院外××号。该房屋所有权人系中国人民解放军江苏省盐城军分区（以下简称盐城军分区）。2007年开始盐城军分区将包括案涉房屋在内的盐城市××路××院外××号房屋（军分区原办公楼西侧附属楼、北侧操场）租赁给鑫天地公司用于鑫天地公司对外招租，经营服饰卖场及兼营餐饮、宾馆、休闲娱乐等服务性行业，租赁期限从2007年8月1日至2019年7月31日。2014年4月4日，原告鑫天地公司（甲方，出租方）与被告徐亮（乙方，承租方）签订一份《门面房租赁协议》。约定：���、甲方将座落在盐城市××路××院外××号（原“有意思”门市）出租给乙方作经营餐饮专项使用，乙方自行办理与经营相关的一切手续。二、承租期限为5年，从2014年5月15日起至2019年5月14日止，年租金为17万元，双方约定在租金交纳时，乙方可以用餐费形式向甲方支付年度租金中的3万元，其余14万元用现金支付或银行转账，租金实行先交后租，乙方必须提前一个月交纳下一年度租金，逾期不交租金则视为乙方放弃优先承租权，甲方有权收回门市，一切损失和责任由乙方自行承担。三、为保证乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方需于签订本合同的同时向甲方一次性交付人民币2万元的租赁保证金。租期届满后，如果甲方继续出租本合同中的房屋，同等条件下乙方享有优先承租权。……五、乙方有下列情形之一，甲方有权随时解除合同，收回房屋，追究乙方��约责任并由乙方承担相关费用及一切经济损失。1、乙方办理的工商及税务执照户名不是其本人姓名，或实际经营人与工商及税务执照上的户主不是同一人；2、乙方利用承租房屋进行违法活动，有损害甲方或第三人利益以及公共利益的行为；3、乙方违反国家相关政策规定的。合同解除或终止后三日内该门面房内如仍有余物，则视为乙方放弃该物所有权，甲方有权自行处理。……十、租赁期内，因军事需要甲方有权解除本合同，并免除违约责任，租金按实际租用时间计算。依据本条解除合同的，甲方应当提前30日书面通知乙方，通知到达乙方时合同解除，甲方对乙方不予任何形式的补偿。按甲方通知要求无条件让出租赁房屋，逾期遗留在租赁房屋内的物品，视同乙方遗弃，甲方有权处理。十一、本合同期满后或依法解除后，租赁房屋的固定设施无偿移交甲方。上述协���签订当日，被告向原告支付保证金2万元。协议签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告按约支付租金至2016年5月14日，后未继续支付租金。2016年2月16日，中央军委下发了军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,《通知》要求：综合运用行政、法律和经济手段，用三年左右时间，按计划、分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，内容包括“空余房地产租赁”等10个行业，2017年底基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标。2016年12月19日，原告向被告发出一份《通知》，主要内容为“租赁合同约定你应于每年5月15日前一个月交纳下一年度租金，但你2016年未按合同约定支付租金，你已违反了协议的约定。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（以下简称中央军委）下发了军发[2016]58号《关于军队和���警部队全面停止有偿服务活动的通知》，依据该通知的要求，部队的房屋均不再对外出租，盐城市军分区已依据该通知要求我公司返还租赁房屋。故我公司依据门面房租赁协议第十条的约定和《合同法》第93条、第96条的规定书面通知你：一、通知到达之后，解除你与我公司于2014年4月4日签订的门面房租赁协议。二、请你于通知到达后三十日内让出租赁的房屋。三、请你按实际租用时间向我公司支付租金。逾期遗留在租赁房屋中的物品，我公司将依据协议第十条的约定，视为你遗弃物品，我公司将自行处理。2017年3月15日，徐亮诉至本院，要求确认鑫天地公司该解除合同的行为无效。本案审理过程中，原告同意将收取的保证金冲抵租金；被告认为根据中央军委[2016]58号文的要求，案涉租赁协议应在2017年年底解除，但原告应给与被告合理的补偿。另被告提供���8份案外人就餐的签字单据，总金额计3246元，称系原告单位工作人员在明亮饭店就餐的票据，应冲抵租金，原告认为该费用是否可以冲抵租金取决于是否是原告安排就餐，需要双方进行确认。本院认为：原、被告签订的《门面房租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于原告是否有权解除合同及要求被告让出承租房屋的问题。《门面房租赁协议》约定租金实行先交后租，被告必须提前一个月缴纳下一年度租金，否则原告有权收回门市。根据该约定，被告应当在2016年4月15日前缴纳2016年5月15日至2017年5月14日年度的租金，但被告未能按期缴纳，双方约定的解除合同的条件成就，原告有权解除合同，故原、被告签订的《门面房租赁协议》在被告收到原告于2016年12月19日向被告发出的《通知》之日已经解除，本院依法予以确认。协议解除后，被告应当让出案涉房屋并交付给原告，故原告要求被告迁让出案涉房屋的诉讼请求应予支持。关于被告辩称其未能及时支付租金是因为原告拒收的意见，未能提供证据证实，对该意见依法不予采信。（二）关于被告是否应当支付拖欠的租金及房屋占用费问题。被告未按约支付租金应承担相应的民事责任，合同解除后被告未能及时让出案涉房屋，应按租金标准继续支付房屋占有使用费，故原告要求被告支付租金及房屋占用费的诉讼请求应予支持，被告支付的保证金可作相应的冲减。关于被告辩称的就餐费应当冲抵租金的意见，因其提供的就餐单据均是个人签字，其无证据证实签字人系受原告公司安排就餐，故该费用不作租金冲抵，被告可另行主张。关于被告辩称原告出租的房屋存在质量问题的意见，因其未能提供证据证实其曾要求原告修理房屋，且其一直正常经营，对该辩称意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告盐城鑫天地商业街市场有限公司与被告徐亮于2014年4月4日签订的《门面房租赁协议》解除；二、被告徐亮应于本判决生效后十五日内迁让出座落于盐城市××路××院外××号门市，交付给原告盐城鑫天地商业街市场有限公司；三、被告徐亮应于本判决生效后十五日内向原告盐城鑫天地商业街市场有限公司支付租金及房屋占有使用费（计算期间及标准：从2016年5月15日起至实际让房之日止，按年租金17万元标准计算后扣除保证金2万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由被告徐亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  张福桂人民陪审员  胡月明二〇一七年十一月二十八日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二��六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负���举证责任的当事人承担不利的后果。