南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初6581号原告:章爱军，女，1972年2月13日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：汪恩华，江苏天听律师事务所律师。被告:黄婷婷，女，1975年12月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：秦明顺，江苏众盛律师事务所律师。原告章爱军与被告黄婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告章爱军及其委托诉讼代理人汪恩华，被告黄婷婷的委托诉讼代理人秦明顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章爱军向本院提出诉讼请求：1.被告退还押金13000元及租金4060元，合计17060元；2.被告支付原告支出的律师费3000元并承担本案诉讼费。事实和理由：2009年4月18日，被告通过房产中介将其名下位于南京市秦淮区东方名苑X室房屋出租给原告经营使用，双方约定租期为10年，自2009年4月18日-2019年6月17日（前2个月为装修期），月租金为6500元（半年支付，每3年递增5%），押金为13000元。2017年初，被告对外发布房屋出售信息，看房人频繁出入影响原告经营，原告向被告提出终止租赁，并要求被告退还押金及剩余租金，被告拒绝后，双方继续履行合同。2017年5月，被告要求5月31日终止合同，并告知原告新租客于6月1日入住，同时承诺退还押金及剩余租金。原告于2017年5月31日搬清物品、结清费用并腾空房屋后，被告拒绝退还押金及租金。经多次催要无果，原告为维护自身合法权益特诉至法院。被告黄婷婷辩称，《房屋租赁合同》约定的租赁期间为10年，原告单方提前终止合同，应向被告赔偿2个月的租金14332元及实际损失，超出押金13000元。被告考虑到原告的租期长达10年，故给予其2个月的免租期用于装修，现原告单方提前终止合同，应补足该2个月的租金。根据补充协议的约定，如原告在租期内单方提前终止合同，必须将房屋恢复原状，房屋内所有设施不得破坏亦不得带走，事实上，原告在交付房屋时已破坏部分设施并带走物品。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交《房屋租赁合同》及附件一《出租房设施及水电气使用清单》复印件各1份、手机短信聊天记录、南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所接处警工作登记表、律师函、委托代理合同、律师费发票。经质证，被告对《房屋租赁合同》复印件的真实性不予认可，对《出租房设施及水电气使用清单》复印件、手机短信聊天记录、接处警工作登记表的真实性均不持异议，对律师函、委托代理合同、律师费发票的真实性不持异议，但提出原告主张律师费于法无据。被告向本院提交《房屋租赁合同》原件1份、房屋照片9张。经质证，原告对《房屋租赁合同》原件的真实性不持异议，但提出该份合同第2页背面所载《补充协议》系事后人为添加，且未经双方签字确认，对双方当事人不具有约束力；对房屋照片不予认可，认为不能反映交接当天房屋内的真实情况。本院经审查对案件事实认定如下：被告系南京市秦淮区石鼓路33号东方名苑X室房屋的所有权人。2009年4月18日，被告与其妹黄阳阳（出租方，甲方）、原告（承租方、乙方）及南京安广不动产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将南京市秦淮区石鼓路33号东方名苑X室房屋出租给乙方作经营使用，乙方在合同期限内所产生的水、电、煤气、物管、公摊费、数字电视费等费用需自行支付；租赁期限自2009年4月18日起至2019年6月17日止；租金为每月6500元，半年支付一次，提前30天支付下半年的租金；押金为13000元，由乙方在2009年4月18日交付给甲方，甲方让给乙方2个月的装修期，乙方于2009年6月18日开始支付租金，在合同终止后，甲乙双方按《出租房设施及水电气使用清单》中条款进行押金结算；合同期内，甲乙双方均不得擅自解除合同，如一方因故需解除合约，需提前1个月向另一方以书面形式提出终止请求，并赔偿另一方2个月的租金和实际造成的损失，甲方应退回剩余的房屋租金。《房屋租赁合同》第十一条“其他约定事项”以手写字迹注明：租期为10年，每3年递增一次，增值率5%，2009年4月18日-2012年6月18日的月租金为6500元，2012年6月18日-2015年6月18日的月租金为6825元，2015年6月18日-2018年6月18日的月租金为7166元，2018年-2019年6月18日的月租金为7524元。该《房屋租赁合同》第2页背面载有手写字迹的《补充协议》：1、如果甲方在10年租期内违约，有（原文如此）如下方式赔偿：A.如甲方将房屋转让给新房东，新房东如果愿意承担租赁责任，甲方就无需赔偿乙方损失；B.如甲方将房屋转让给新房东，新房东不愿意承担租赁责任，甲方需赔偿乙方损失，赔偿按装修总金额和年限折旧；2.如果乙方在10年租期内违约，有（原文如此）如下方式赔偿：1.如乙方在租期内违约，必将房屋恢复到原样；2.如乙方在租期内违约，将装修好的房屋设施不得损害，任何东西不得带走。《房屋租赁合同》附件一《出租房设施及水电气使用清单》载明案涉房屋出租时屋内设施有：起居室、主卧、客卧、书房各有空调1台、厨房燃气热水器1台，并约定以上无法正常使用的设施及设备由甲方在15日内修复或更换后提供给乙方在入住期内正常使用。双方同时约定合同到期或终止时，双方就甲方退还乙方押金一事达成如下协议：a)租期满后，在结清水电气及电话费用后，甲方将押金退还给乙方，如水电气及电话费用结算不便，乙方可委托甲方代为结算，甲方在扣除费用结算所需金额后，将押金退还给乙方，并提供所有费用结算发票；b)房屋设施如因乙方使用不当造成房屋、器材及家具损坏应照价赔偿或恢复原状，甲方可直接从押金中扣除赔偿金额，不足部分由乙方补足。合同签订后，被告将案涉房屋交由原告使用，原告向被告支付押金13000元，并支付房屋租金至2017年6月17日。原告在租赁期间内，经被告同意，对房屋内原有装修进行了部分更新，包括更换地板及铺贴墙纸。2017年5月，原、被告通过电话联系，口头协商提前终止租赁合同，并约定2017年5月31日原告腾空、搬出案涉房屋并进行交接。2017年5月31日，原告结清案涉房屋内物业费等相关费用、腾空案涉房屋，并在物业公司参与下与被告父母进行房屋交接。根据原告在物业公司填写的《物资放行登记表》，原告带走物品包括：1.空调4台（1台柜机、3台挂壁机）、2.地板、3.热水器1台、电脑1台、洗衣机1台、4.消毒柜1个、5.沙发、茶几各1个、6.吧台、床10张左右、7、杂物。交接双方对于房屋内部分地板被拆除带走、部分墙纸损坏及阳台门窗损坏等事项产生争议。2017年6月1日，原告向被告发送手机短信要求退还房租及押金，被告表示由于原告未经同意拆除地板并损坏墙体，押金不予退还。当日，双方短信记录中有如下内容：原告：“一开始说好，我们提前退房，你只要租出去，就全数退还押金，如租不出去，我们继续承租，现在你租出去了，下家也找到了，我们也全力配合了，完事了你就赖押金不归还了……”，被告：“你主动致电给我说不再承租，问我是否可以退还两个月押金。我说如果找到租客，按实际时退还，有多少天退多少天。找到意向客户后，你同意5月30号前交给我们钥匙，并要求我回南京清点要带走货品”，原告：“你说只要找到下家，你就退还押金，找不到就不退，我当时就说，你如果不退，我们继续承租，结果你找到了，并急着让我们退房，还说下家房租比租我要高，肯定退，让我们全力配合”，被告：“5月25日中午我与你见面后，你表示想带走三部空调和一台热水器和美容床、沙发，其它任何物品原封不动，本人同意”，原告：“是你找来下家，让他确定东西要不要，要，我就留，不要我就拿走。结果下家说什么也不要，全拆走，我也就拆了属于我的东西，你的我留着，没动”，被告：“5月30日，我打电话要你们交房，你说31日早上十点，到31日早上十点，房子里面一片狼籍，你不仅拆了空调，拆了热水器，还拆了地板，撕毁墙纸，理由是要卖钱。6月1日我们拿到钥匙，现场拍了照片，你拒绝看合同”。当日，原告向南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所报警称其承租的房子，房东答应退房租和押金，现在房东不给退并将房子租给别人。南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所出警后，因被告不在，告知原告等联系上房主再与民警联系调解或采取司法途径解决，并告知其不得采取非法行动。2017年6月1日，被告将案涉房屋另行出租，承租人于当日入住。庭审中，被告自认其应向原告退还2017年6月1日至2017年6月17日期间的房租，金额为4060元。另查明，原告委托江苏天听律师事务所律师于2017年6月14日向被告发出要求其退还押金及剩余租金的《律师函》，并委托该所律师代理诉讼，为此支出律师代理费3000元。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同履行期限内，原、被告协商一致解除合同，并于2017年5月31日完成房屋交接，故本院确认案涉《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告未就解除合同形成书面协议，亦未协议互相免除对方的损害赔偿责任。因此，合同解除后，确因一方的过错造成另一方损害的，有过错的一方应向受害方赔偿损失，不因合同解除而免除赔偿责任。关于租金。根据庭审查明的事实，原告向被告支付租金至2017年6月17日，其实际使用案涉房屋至2017年5月31日。原告主张被告退还2017年6月1日至2017年6月17日的房屋租金4060元的诉讼请求合法有据，被告亦不持异议，本院应予支持。关于押金。原、被告在案涉《房屋租赁合同》附件一《出租房设施及水电气使用清单》中对于合同到期及终止后的押金处理作出约定，即原告在结清水电气及电话费用后，被告将押金退还给原告；如原告使用不当造成房屋或设施、器材及家具损坏应照价赔偿或恢复原状，被告可直接从押金中扣除赔偿金额。原告向被告支付押金13000元，在双方协议解除合同且原告结清租住期间相关费用的情况下，被告应向原告退还押金。但由于原告在承租使用及腾空案涉房屋过程中，造成地板、墙纸、阳台门窗等部分设施损坏，应照价赔偿或恢复原状。鉴于被告已将案涉房屋另行出租并已交付给下一任承租人，按照原告租住案涉房屋期间的状况恢复原状对于下一任租客而言并无实际用途，故被告有权根据合同约定直接从押金中扣除相应赔偿金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，原告经被告同意，对案涉房屋进行了满足己方经营需要的装饰装修，并添置了部分电器、家具等设施。在双方协议解除合同后，原告可在不损害被告合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，如家电、家具等，但对于地板、墙纸等与房屋已形成附合的装饰装修物并非完全独立于案涉房产，系不可拆除的附着物，原告进行部分拆除取回，对于案涉房屋的地面及墙面必将造成一定程度的破坏，从而产生修复成本，影响案涉房屋的正常使用。故被告有权根据租赁合同的约定，从押金中扣除赔偿金额。由于案涉房屋已由被告另行出租并交付，不具备进行司法评估的条件，且双方均未主张对损失金额进行评估，故本院酌情确定案涉房屋的地板、墙纸及阳台门窗损坏金额为3000元。被告在扣除上述赔偿金额后，还应向原告退还押金10000元。被告称由于原告在合同履行期间单方提前退租，应适用《房屋租赁合同》补充协议关于“如乙方在租期内违约，必将房屋恢复到原样，将装修好的房屋设施不得损害，任何东西不得带走”的约定，对于所有装饰装修及添附物品均无权取回，故被告不应退还押金。对此，本院认为，原、被告虽然未就解除房屋租赁合同签订书面协议，但根据双方完成案涉房屋交接后的2017年6月1的短信记录的内容，可以确定双方口头协商解除合同的过程：原告于2017年向被告提出提前解除合同，被告承诺在找到下一任承租人的情况下可提前解除合同并按实退还押金，原告则表示如被告不退还押金，愿意继续承租房屋。此后，被告通知原告已经找到下一任承租人，并要求原告2017年5月30日交房，双方经协商约定2017年5月31日上午10时交接房屋。上述短信记录内容完整明确，反映了双方当事人对于提前解除房屋租赁合同、房屋交接时间等事项经过磋商且均无争议，并非原告未经被告同意擅自解除合同。故被告称原告系单方提前退租的抗辩事由无事实及法律依据，本院不予采纳。被告亦未能举证证明原告在履行合同过程中存在违约的情形，故被告关于原告应当根据合同补充协议的约定承担赔偿责任的抗辩事由无事实及法律依据，本院不予采信。被告提出曾给予原告2个月的免租期用于装修，现因原告单方提前终止合同，应补足该2个月的租金的抗辩事由，无事实及法律依据，本院亦不予采纳。关于律师费。案涉《房屋租赁合同》并未约定双方履行合同过程中发生争议后律师费的承担，该项费用也不属于原告因履行合同所产生的直接损失，故原告主张被告承担律师费3000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告退还房屋租金4060元及押金10000元，以上两项合计14060元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告黄婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告章爱军租金及押金合计14060元；二、驳回原告章爱军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为114元，由原告章爱军负担34元，被告黄婷婷负担80元（被告黄婷婷应负担的案件受理费已由原告章爱军预交，被告黄婷婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告章爱军支付）。本判决为终审判决。审 判 员  王 芃二〇一七年十一月十三日见习书记员  董媛媛