广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1971民初25673号原告（反诉被告）张颖，女，1979年2月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区，原告（反诉被告）唐兴伟，男，1976年12月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区，两原告的共同委托代理人苏崎、周丽荣，均系广东百勤律师事务所律师。被告（反诉原告）张芯瑜，女，1987年6月22日出生，汉族，住四川省罗江县，被告钟军，男，1975年10月24日出生，汉族，住江西省九江市开发区，两被告共同委托代理人ＸＸＸ，系广东国律律师事务所律师。第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司，住所地：东莞市万江区新城社区金鳌大道理想0769家园B6幢-P-6号铺，统一社会信用代码：914419007977658009。法定代表人罗友良。委托代理人胡耀安、邱治岚，系该公司员工。原告张颖、唐兴伟与被告张芯瑜、钟军、第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司（以下简称“安家公司”）以及被告张芯瑜反诉原告张颖、唐兴伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告张颖及两原告的共同委托代理人苏崎、周丽荣，被告张芯瑜、钟军及两被告的共同委托代理人ＸＸＸ，第三人安家公司的委托代理人胡耀安、邱治岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告及第三人于2017年4月19日签订的《房地产买卖合同》（编号：AJ0001060）；2、被告向原告返还已付定金楼款300000元；3、被告向原告支付因根本违约产生的违约金330000元；4、被告向原告赔偿已经支付给第三人的居间服务费8000元；5、被告向原告赔偿因本案支出的交通费、公证费、快速办证费共7271元；6、被告向原告赔偿因本案支出的律师费23000元；7、被告承担本案诉讼费用。以上各项合计668271元。事实和理由：2017年4月19日，被告就出售其名下位于东莞市南城区××大道××单元××房（以下简称“案涉房屋”）与原告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定：1、转让价为1650000元，原告应于签署合同当日向被告支付定金300000元；2、手续办理至被告办出对第三人指定人员的委托书，且原告取得银行同贷书后的两个工作日内，原告再向被告支付首期楼款200000元，并由担保公司作为托管方对该部分楼款进行托管；3、原告通过申请购房商业贷款的方式支付剩余楼款1150000元。合同签署后，原告向被告支付了定金300000元，并通过微信转账的方式向被告支付了快速办证费4200元。但是被告办理出不动产权证书后一直不配合办理贷款手续，并提出因最终不能确定贷款银行的放款时间，要求原告变更付款方式为一次性支付剩余楼款。原告在接受被告的变更要求后，双方协商拟定《补充协议》，但被告最终拒绝签署。2017年8月17日，第三人向被告发出《告知函》催告被告配合履行，被告无动于衷。原告先后两次委托广东君政律师事务所向被告发送《律师函》，被告拒绝签收。原告认为，遵守合同约定是合同当事人应尽的义务，因被告拒绝配合原告办理银行贷款，在提出变更要求后又拒不配合签署《补充协议》，被告以其行为明确表示不再履行合同义务，被告已经构成根本违约，故依法提起本案诉讼。两被告共同辩称，一、被告钟军不是本案适格被告，案涉房屋是被告张芯瑜的个人财产，案涉合同由原告和被告张芯瑜签订，被告钟军不是合同相对方。二、原告诉请的事实理由与客观事实不相符，原告违约不能按照合同第八条的约定，在银行贷款不能确定的情况下未自筹资金支付购房款，故被告张芯瑜提出反诉要求解除合同及原告支付违约金。第三人发表意见称原告的起诉符合合同要求。被告张芯瑜向本院提出反诉请求：1、解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2、原告向被告张芯瑜支付违约金330000元；3、诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年4月19日，原被告签订《房地产买卖合同》，前期双方履行合同尚好，之后因原告银行贷款不能确定，根据合同第八条约定原告应自筹资金支付房款，但原告无法筹集便借口种种拖延履行合同，也不愿一次性支付。原告为掩饰其违约及逃避违约责任，竟颠倒事实起诉被告。原告对被告张芯瑜的反诉答辩称，被告张芯瑜反诉的事实与客观事实不符，并非原告无法办理贷款，而是被告在办出房屋不动产权证后不配合原告办理贷款申请，并将案涉物业再次抵押，导致案涉交易风险增大，被告不予配合导致合同无法履行。第三人发表意见称，并非原告无法办理银行贷款，第三人撮合原被告双方去银行办理贷款申请手续时，被告不同意配合，拒绝去银行签字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告主张被告不配合办理申请银行贷款手续，为此提交微信聊天记录、《告知函》及《律师函》为证。微信聊天记录反映原告在2017年8月3日明确表示“那就等你们拿到证后，我们去办一次性付款的相关手续吧”，原告自2017年8月12日起多次催促被告张芯瑜签署一次性付款合同或按合同去签银行贷款。第三人于2017年8月17日向被告张芯瑜邮寄《告知函》，注明：因你方数日来一直未配合我司及担保公司办理签署银行贷款等相关资料，造成合同至今无法正常履行，通知你方于收函后2个工作日内配合我方继续履行合同办理相关手续。原告于2017年8月23日通过EMS快递及微信方式向被告发出《律师函》，催促被告配合第三人及担保公司签署银行贷款合同的律师函。2017年9月8日、9日，原告和第三人在微信中多次要求被告配合走程序（前往银行签商业贷款或签署一次性付款的补充协议）。原告主张双方未就一次性付款协商一致的情况下，应按案涉合同约定继续履行，被告拒不配合办理银行贷款手续导致合同无法正常履行，构成违约。被告确认上述证据的真实性，但主张收到《告知函》和《律师函》后已进行回应，并召集各方于8月25日一同到中国银行听工作人员的解答，三方已经明确不申请银行贷款，故被告没有必要配合办理银行贷款手续。第三人称被告拒绝到银行签署申请贷款资料。本院对上述证据的真实性予以确认。2、原告提交的录音是2017年8月25日原被告、第三人及担保公司在中国银行沟通时录制，银行回复放款要排队，不能保证什么时候可以放款，故原告同意不通过银行贷款方式买房而是一次性付款，原告和第三人提出先由被告去银行申请提前还款，可以提前还款时原告支付部分款项，过户时支付剩下所有款项，交易耗时约两个月，被告则明确表示不同意，要求一次性付款，双方未能协商达成一致意见。三方确认该录音的真实性，但原告主张录音证明两被告不同意履行合同，被告则称由于银行放款没有希望，三方已明确同意放弃银行贷款方式，故三方应按合同第八条的约定进一步协商一次性支付楼款，虽然双方未能协商一致，但被告一直追问原告是否履行合同，但原告回复已起诉至法院。双方确认该录音的真实性，本院予以认定，该录音反映双方未能就变更购房款的付款方式达成协商一致的约定。3、两份补充协议。原告于2017年8月26日通过微信发出《补充协议》，内容是买卖双方经协商一致同意买方一次性付款购买该物业，付款方式是在卖方申请提前还款后，银行通知可以还款当天，买方支付部分款项帮助卖方还银行贷款，剩下部分等到过户完税当天支付给卖方。被告于2017年9月8日通过微信发出《补充协议》，内容是买卖双方经协商一致同意买方一次性付款购买该物业，付款方式是本补充协议签订当日，买方支付第二笔购房款72万元，在卖方申请提前还款后，银行通知可以还款当天买方支付63万元帮助卖方还银行贷款。上述两份《补充协议》均没有双方签名捺印。被告主张原告的《补充协议》是双方不认同的，其拟定的《补充协议》是买卖双方认同的，内容与合同第八条的内容相符且有所放宽，但原告拒绝签署。原告则不认同被告单方拟定的《补充协议》，称该协议内容明显缺乏公平合理性，要求原告在未注销抵押前支付全部楼款与二手房交易惯例不相符，极大增加原告的交易风险。第三人也称被告拟定的《补充协议》不符合二手房交易流程的安全性。三方对上述证据真实性没有异议，本院予以认定。从微信聊天内容及原被告分别拟定内容不同的《补充协议》且均没有签署可知，原告积极敦促被告履行合同，双方对于变更付款方式事宜未能协商达成一致意见。被告主张其拟定但未经原告签署确认的《补充协议》经双方认同缺乏依据，本院不予采纳。4、关于案涉合同第八条的理解。案涉合同第八条约定“如初次约定的贷款银行无法批准或者贷款额度不足的，甲乙双方应在15个工作日内协商并重新确认贷款银行、签订贷款合同并提交贷款所需全部资料及支付所需费用。如乙方最终无法通过贷款审批或银行审批贷款额度不足的，乙方应在接到丙方通知后15个工作日内以自筹现金支付至甲方”。被告主张从录音中可知银行不能够保证放款，原告应按该合同的约定在15个工作日内以现金方式支付购房款给被告，从录音中原被告同意一次性付款可视为第三人已经通知原告按第八条履行，原告未按该合同约定履行构成违约。原告和第三人则称买卖双方还没有去银行递交申请贷款的资料，不存在银行无法审批贷款或贷款额度不足的问题。第三人明确表示没有向原告发出过向被告支付购房款的通知。5、不动产（房产）登记信息查询结果显示案涉房屋有两个抵押权人，其中抵押权人招商银行股份有限公司东莞分行的抵押金额是66万元，抵押期间在2014年8月14日至2044年8月14日，抵押权人刘大勇的抵押金额是80万元，抵押期间在2017年8月8日至2022年8月8日。原告主张被告在领取不动产权证后于2017年8月8日再次办理抵押登记，两次抵押金额高达143万元，可知两被告存在明显恶意及不愿继续履行合同的违约行为。被告则称抵押金额143万元低于合同交易金额，二次抵押并不影响原被告之间交易的进行，原告主张被告违约不成立。6、原告提交两份《民事委托代理合同》和律师费发票证明因委托律师向被告发出《律师函》支出律师费3000元及因本案诉讼委托律师代理支出律师费20000元。被告则称律师函的律师费不属于合同约定的损失项目，与本案无关。原告提交飞机票订单、公证费发票证明原告在案涉交易中支出交通费2791元和公证费280元。被告主张机票与本案没有关联性，原告自行办理公证委托支出的公证费与被告无关，被告也办理公证委托手续支出公证费。原告提交微信聊天记录证明为被告加快办理案涉房屋一手房产证向被告支付快速办证费4200元，被告确认收到该款项，但已用于房产部门办理房产证。7、原告提交公证书及结婚证证明两被告是夫妻关系，且被告钟军认可案涉房屋买卖事宜，被告钟军实际是合同的共同卖方，两被告应共同承担违约责任。被告确认证据的真实性，但提交个人购房借款及担保合同、税收缴款书、东莞市运通房地产按揭服务有限公司代收收据证明案涉房屋是被告张芯瑜的个人婚前财产，被告张军不是本案适格被告。原告确认上述证据的真实性，但主张两被告于2014年8月15日结婚后一直以夫妻共同财产偿还银行债务，故案涉房屋应当属于两被告共同所有，且微信聊天记录及短信记录可知被告张军一直实际参与交易流程，两被告存在共同出售房屋的意愿。本院对上述证据的真实性均予以认定。本院认为，《房地产买卖合同》是两原告和被告张芯瑜、第三人基于平等自愿签订，合同内容不违反法律规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。两原告和被告张芯瑜均向本院提出解除合同的诉讼请求，双方对于合同解除不持异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点有二：一是被告张军是否为本案适格被告，二是合同履行过程中哪方存在违约行为。关于焦点一。被告张军未在《房地产买卖合同》上签名确认，被告张军不是案涉房屋买卖合同的当事人。虽然两被告是夫妻关系及原告提交的《委托书》显示两被告欲共同出售案涉房屋，但该委托书仅反映两被告共同委托案外人出售案涉房屋，未注明出售房屋的对象是两原告，《委托书》对原告不具有约束力，不足以认定被告张军与两原告就案涉房屋成立房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，被告张军不是本案适格被告，两原告要求被告张军在本案中承担责任缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二。案涉合同约定部分购房款通过委托担保公司办理购房商业贷款方式支付，从原告提交的录音、微信聊天记录可知，受银行贷款政策的影响无法确定购房贷款获批的时间，故三方协商同意不通过银行贷款方式支付购房款，变更付款方式为一次性付款。但三方在一次性付款的具体付款时间和条件上存在明显分歧，且各持己见，经过协商无法达成一致的约定，导致无法签订《补充协议》及合同无法继续履行。受银行信贷政策的影响，双方协商变更付款方式故两原告和被告没有向银行提交贷款申请及相关资料，双方就一次性付款事宜未能协商达成一致意见，后被告张芯瑜不配合两原告到银行办理贷款申请，故本案尚不存在合同第八条约定的两原告最终无法通过贷款审批或者贷款额度不足的情形。从双方关于一次性付款方式和条件协商的情况及被告自行拟定的《补充协议》来看，双方对于一次性付款采取分两期现金支付的内容不存在异议，仅对付款时间和条件存在异议。第三人也明确表示从未向两原告发出通知要求自筹现金支付给被告。故，被告主张两原告未按合同第八条约定自筹资金向被告支付购房款构成违约，理据不足，本院不予采纳。被告张芯瑜于2017年8月8日将案涉房屋抵押给案外人刘大勇并办理抵押登记，为案涉合同履行设置障碍，该行为与被告在合同中披露的关于物业基本情况的说明内容相违背，有违诚实信用原则。被告张芯瑜在案涉房屋存在二次抵押的情况下，坚持要求原告在还清银行贷款前付清全部购房款，有违公平合理原则。被告张芯瑜在合同签订后再次设定抵押的行为构成违约，其无理要求原告提前支付全部购房款，其在合同履行过程中的实际行为表明其不履行主要债务，是导致合同无法继续履行的原因。原告在合同履行中积极主动，不存在任何违约情形。原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告张芯瑜收取定金300000元及快速办证费4200元没有依据，原告诉请返还于法有据，本院予以支持。原告诉请被告张芯瑜支付违约金符合合同第十七条第二款的约定，违约金为1650000元×20%=330000元。被告张芯瑜提起反诉要求原告支付同等金额的违约金，故被告抗辩违约金过高理据不足，本院不予采纳。被告张芯瑜要求原告支付违约金于法无据，本院不予支持。原告诉请被告张芯瑜赔偿已支付的居间服务费8000元，符合合同第十七条第三款的约定，本院予以支持。原告因本案诉讼委托律师代理支出律师费20000元有《民事委托代理合同》及律师费发票予以佐证，原告诉请该笔费用符合合同第二十一条的约定，本院予以支持。原告因发送《律师函》支出的律师费3000元不属于合同约定的违约赔偿项目，没有合同依据，本院不予支持。原告诉请被告赔偿交通费和公证费没有合同依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告张颖、唐兴伟与被告张芯瑜、第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司签订的《房地产买卖合同》（编号AJ0001060）解除；二、被告张芯瑜应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告张颖、唐兴伟定金300000元；三、被告张芯瑜应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张颖、唐兴伟违约金330000元；四、被告张芯瑜应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张颖、唐兴伟居间服务费8000元；五、被告张芯瑜应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张颖、唐兴伟律师费20000元；六、被告张芯瑜应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告张颖、唐兴伟快速办证费4200元；七、驳回原告张颖、唐兴伟其他诉讼请求；八、驳回被告张芯瑜其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5241.36、保全费3861.35元，已由原告张颖、唐兴伟预交，该款由两原告负担110.71元，被告张芯瑜负担8992元。本案反诉费3125元，已由被告张芯瑜预交，该款由被告张芯瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一七年十一月三十日书记员  简凤娇冷静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。