新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终3114号上诉人（原审被告）：新疆汇友房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡建朝，男，1986年11月25日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被上诉人（原审原告）：冯志鹏，男，1987年8月30日出生，汉族，新疆智辰天林科技信息有限公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：吴江，新疆德洋律师事务所律师。上诉人新疆汇友房地产开发有限责任公司(以下简称汇友公司)因与被上诉人冯志鹏商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初5557号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汇友公司的委托诉讼代理人蔡建朝、吴乃新，被上诉人冯志鹏及其委托诉讼代理人吴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇友公司上诉请求：1.撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初5557号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费用由冯志鹏负担。事实与理由：1.一审判决认定有误，一审判决未按照双方对违约金的约定审理，明显错误。双方签订的《商品房预售合同》中对于违约金的计算方式已有明确约定，该合同内容是双方当事人真实意思表示，逾期办证的违约责任及违约金计算方式约定明确，应当按照合同约定承担违约责任；2.一审法院查明事实不清，在未认定本案中不能办理房屋权属证书的责任全部归责于我公司的情况下，判决我公司承担71,231.47元违约金错误。涉案房屋所在的小区，开发建设手续完备，因政府的拆迁工作未能完成导致该小区部分房屋未能办理房屋权属证书，不能将全部责任归责于我公司；3.一审法院适用法律错误，司法解释规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案中，双方的合同约定明确，不应当适用司法解释的相关规定；4.一审法院举证责任划分错误，冯志鹏应当承担举证不能的责任。冯志鹏在一审庭审中并未举证证实实际损失，一审法院在没有任何证据证明冯志鹏有多少实际损失的情况下，调整增加违约金的数额，相当于免除冯志鹏的举证责任，严重损害我公司的合法权益；5.冯志鹏要求支付违约金的请求已过诉讼时效，一审法院未对诉讼时效进行审理，存在错误；6.一审法院在未审查无法办理房屋权属证书的原因、没有相应证据证明的情况下，适用法律错误，将《商品房预售合同》中明确约定的违约金金额提高近三十多倍，加重我公司经营负担，对我公司不公平。冯志鹏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。汇友公司上诉请求中的事实与原审查明的事实不符，《商品房预售合同》中逾期付款违约金和逾期未办证的违约金是由汇友公司自行填写，双方签订的《商品房预售合同》中的违约金约定并不合理，因政府未完成相应合同义务对汇友公司造成的损失与我方无关。关于是否能够办理房屋权属证书的原因，汇友公司在一审中并未举证向房产部门递交过手续，我方认为未及时办理房屋权属证书的过错在汇友公司，我方至今未取得房屋权属证书，该预售合同的义务还在履行当中，并未超过诉讼时效。请求二审法院驳回汇友公司的上诉请求，维持原判。冯志鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令汇友公司支付延期办理房屋权属证书的违约金136,527.8元;2.判决汇友公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月11日，汇友公司、冯志鹏签订《商品房预售合同》，约定冯志鹏购买汇友公司开发建设的沙依巴克区平顶山路39号中央郡小区7栋1单元302号房屋，总价为608,816元，双方还约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，冯志鹏依约履行义务，支付了全部房款，汇友公司于2013年2月27日向冯志鹏交付房屋，办理入住，但房屋权属证书至今未办理。庭审中，冯志鹏向一审法院提交了《商品房预售合同》、购房发票，证明汇友公司、冯志鹏之间存在合同关系，冯志鹏已依约向汇友公司支付了全部房款且本案的诉讼请求未过诉讼时效。汇友公司对《商品房预售合同》真实性、有效性、关联项均认可，但认为冯志鹏提交的购房发票仅为买卖关系凭证且出具日期为2013年4月11日，本案诉讼时效已过。一审法院认为，《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，汇友公司、冯志鹏均应依合同约定行使权利，履行义务。本案中冯志鹏按合同约定向汇友公司支付了全部购房款，汇友公司未按合同约定的期限为冯志鹏办理房屋权属证书，构成违约，应当承当违约责任。汇友公司答辩称冯志鹏的诉讼请求已过诉讼时效，经查，汇友公司开发建设的中央郡小区至今整体仍未办理房屋权属证书，冯志鹏也陈述其一直在向汇友公司主张逾期办理房屋权属证书的违约金，故对汇友公司的答辩意见，一审法院不予采纳。另汇友公司主张办理出卖房屋权属证书的主要责任在于冯志鹏未提供证件资料与事实明显不符，一审法院不予采信。关于逾期办证的违约金，冯志鹏认为双方约定的违约金明显过低，请求法院调整。一审法院认为，开发商违背诚实信用原则逾期办证的情形下，结合不动产区别于动产的特殊性质，冯志鹏的权利明显受损且数额难以确定。按双方的约定，违约金数额不足以弥补冯志鹏的损失，且与汇友公司的违约程度不符，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，对损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故冯志鹏主张违约金的计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，即月息4.875‰一审法院予以支持，一审法院酌情支持违约金计算期限为两年。一审法院确认的违约金数额为71,231.47元。（608,816元×4.875‰×24个月）。判决：一、新疆汇友房地产开发有限责任公司向冯志鹏支付逾期办证违约金71,231.47元；二、驳回冯志鹏的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，汇友公司、冯志鹏签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力强制性规定，属有效合同。双方签订的合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案中，汇友公司未按照合同约定的期限向产权登记机关对涉案房屋登记备案，致使冯志鹏在规定期限内未能取得涉案房屋的不动产权证书，汇友公司违反了双方合同约定的义务，应当向冯志鹏支付违约金。双方签订的合同中对违约责任及违约金的计算标准约定明确，不应适用司法解释条款中关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”规定计算违约金。从尊重契约自由和保障合同全面履行的角度，对于当事人合同明确约定的违约金标准，在不存在严重偏离交易习惯、损害公共利益的情况下，人民法院不宜对当事人合意约定的违约金标准进行调整。依照双方合同约定，汇友公司应当向冯志鹏支付逾期办证违约金3,044.08元（608,816元×0.5%），汇友公司上诉认为应当按照合同约定的违约金计算标准向冯志鹏支付违约金，符合合同约定及法律规定，该上诉理由本院予以采信。关于汇友公司认为冯志鹏的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，因双方合同约定的办证义务，汇友公司至今未能履行，在二审庭审过程中，汇友公司同意按照合同的约定向冯志鹏支付违约金，其提出冯志鹏的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，汇友公司的上诉请求合理部分，本院予以支持；一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初5557号民事判决；二、上诉人新疆汇友房地产开发有限责任公司向被上诉人冯志鹏支付逾期办证违约金3,044.08元.以上上诉人汇友公司给付被上诉人冯志鹏款项共计3,044.08元，限本判决生效之日起十日内一次履行完毕，逾期不付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的136,527.8元，核定给付标的3,044.08元元，占请求标的的2.2%，一审案件受理费1,515.28元（冯志鹏已预交），由冯志鹏负担1，481.94元，由汇友公司负担33.34元。二审案件受理费1,580.79元（汇友公司已预交），由汇友公司负担67.97元，由冯志鹏负担1,512.82元。本判决为终审判决。审 判 长  董慧审 判 员  陈琛审 判 员  卫杨审 判 员  冯宁代理审判员  徐岚二〇一七年十一月十五日书 记 员  杨扬杨文新