云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民终700号上诉人（原审被告）：罗德荣，男，1963年2月26日生，汉族，教师，住华宁县。被上诉人（原审原告）：玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司。住所地：华宁县宁州街道水阁小区。法定代表人：李亚波，经理。委托诉讼代理人：向亚萍，女，玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县。代理权限：特别授权代理。上诉人罗德荣因与被上诉人玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司（福聚广厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院（2017）云0424民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。罗德荣上诉请求：撤销原判，改判其交物管费893.4元，免除滞纳金。事实和理由：上诉人在原审中提供的工商管理登记证和税务登记证，被上诉人具有某项管理的资质，不能证明具有华城盛景宁秀苑的物业管理资格。被上诉人提交的物业管理合同书因没有加盖华城盛景宁秀苑业主委员会公章，只能代表被上诉人及在上面签名的个人，对上诉人不具约束力。华城盛景宁秀苑从来没有召开过业主大会，业主委员会不是合法存在的，在物业管理合同上签名的业主委员会成员也不是合法有效的。且该合同签订后没有公开或公示过，上诉人不知情，故该合同对上诉人不具有法定约束力。原判以上诉人缴纳了2015年的物业费为由认定上诉人认可该合同，显失公平，上诉人当时向被上诉人交物管费是因为不知道该合同书的事。被上诉人从未向上诉人催缴过2016年的物管费，要求上诉人支付违约金不合法。从被上诉人提交的该合同书可以看出，同一个小区收费标准悬殊太大，楼梯房0.45元/平方米，电梯房1元/平方米，该合同显失公平。该合同的约定与华城盛景宁秀苑服务文件有重大矛盾冲突，服务文件第十一章第四十五条中电梯费和住宅费是分开计算的，楼梯房为0.45元/平方米，电梯费标准为第二层8元/户/月，第三层起每加一层费用递增0.3元/户，上诉人居住在六楼，面积为145平方米，按此标准上诉人应交的物业费为（0.45×145×12）+（8＋4×0.3）×12=893.4元。福聚广厦物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。福聚广厦物业公司向一审法院起诉请求：判令罗德荣支付2016年物业服务费1726元及2016年4月1日至2016年12月31日的滞纳金1423.95元（1726元×0.3%×275天）。一审法院认定事实：福聚广厦物业公司经业主委员会以招标方式取得华城盛景宁秀苑管理权。2015年1月1日，福聚广厦物业公司与华城盛景宁秀苑业主管理委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定管理期限自2015年1月1日至2017年12月31日止，电梯房1.00元/月·㎡×12个月（不含公用配套设施设备重大的更新改造及重大维护费用），并约定收费时间为每年的1月1日至3月31日，业主如不按约定时间交纳物业服务费的，逾期一天，业主每天支付当年应交物业管理服务费0.3%的违约金，但违约金不得超过当年应交费的总额。合同签订后，福聚广厦物业公司按约定对华城盛景宁秀苑提供了物业管理服务。罗德荣向福聚广厦物业公司缴纳2015年物业费1726元，但罗德荣未交纳2016年物业服务费用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，福聚广厦物业公司与华城盛景宁秀苑业主委员会于2015年1月1日签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，《物业管理服务委托合同》对全体业主具有约束力。合同签订后，福聚广厦物业公司向该小区业主提供了物业管理服务，罗德荣所举证据不能证明福聚广厦物业公司未全面履行职责，且福聚广厦物业公司在部分业主未缴纳物业服务费的情况下仍提供物业服务，保障该小区的正常运转，可认定福聚广厦物业公司已履行了物业服务合同的主要义务，作为业主的罗德荣应按合同约定支付相应的物业管理服务费用，故对福聚广厦物业公司主张罗德荣支付2016年度物业服务费的诉讼请求，予以支持，物业费金额参照罗德荣上年度缴纳物业费金额计。罗德荣主张业主委员会与福聚广厦物业公司签订的《物业管理服务委托合同》对其不具有约束力的意见，与法律规定不符，不予采纳；主张华城盛景宁秀苑业主大会或业主并未选聘福聚广厦物业公司管理小区的意见，鉴于罗德荣在入住华城盛景宁秀苑后，已实际接受福聚广厦物业公司的物业服务，且罗德荣已按《物业管理服务委托合同》的约定缴纳了2015年度的物业费1726元，罗德荣的上述行为足以认定其对业主委员会与福聚广厦物业公司签订的《物业管理服务委托合同》的认可，故对罗德荣的上述意见，不予采纳。福聚广厦物业公司所主张的滞纳金系《物业管理服务委托合同》约定的违约金，因罗德荣迟延支付物业服务费，故应按合同约定支付滞纳金（违约金），但福聚广厦物业公司主张按合同约定的每天0.3%的标准计算滞纳金过分高于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对滞纳金标准酌情予以调整，按中国人民银行的同期同类贷款利率的二倍计算为宜，且合同约定违约金不超过当年应交费的总额，故违约金以不超过当年应交费的总额为限，双方约定收费时间为每年的1月1日至3月31日，主张滞纳金自2016年4月1日计算至2016年12月31日止的合理部分，予以支持。本案违约金按中国人民银行同期同类贷款年利率二倍计算如下：2016年度物业服务费1726元，2016年4月1日至2016年12月31日止为275天，即该期间违约金为113.14元（1726元×4.35%×2÷365天×275天=113.14元）。综上所述，福聚广厦物业公司主张罗德荣支付2016年度物业服务费1726元和支付滞纳金的合理部分的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“一、由被告罗德荣于判决生效之日起十日内支付原告玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司2016年的物业服务费1726元及自2016年4月1日至2016年12月31日止的滞纳金113.14元；二、驳回原告玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司的其他诉讼请求。”本院二审期间，罗德荣向本院提交了《华城盛景宁秀苑服务文件》的首页及第8页、第10页，称该服务文件是福聚广厦物业公司制作的，其在交房时领取的，证明该服务文件中业主公约第45条第2小点约定的电梯使用费，与现在被上诉方收取物业管理费的约定不相符。福聚广厦物业公司质证认可该服务文件是其公司制作的，当时其公司与开发商签订了前期物业服务合同后该公司制作了该服务文件，其中的收费标准是前期提供物业服务的收费标准，前期物业服务期约定为一年，即2014年，后其公司与宁秀苑小区业主委员会签订了物业服务合同，重新约定了2015年1月1日起的物业服务费标准。另，福聚广厦物业公司向本院提交了宁秀苑业主委员会登记备案时的审批表、印章备案报告及业主委员会委员、候补委员情况表，证明宁秀苑小区业主委员会系合法成立。经质证，罗德荣无异议。本院认为，双方当事人对于对方提交的证据真实性均无异议，本院均予确认。经二审审理，查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，罗德荣主张宁秀苑小区未召开过业主大会，宁秀苑小区业主委员会并非合法选举产生，故宁秀苑小区业主委员会与公司签订的物业服务委托合同无效。经审查，罗德荣对其主张未提交证据予以证明，且与宁秀苑小区业主委员会登记备案的材料载明的内容不相符，宁秀苑小区业主委员会的备案审批表显示：该业主委员会符合业主大会召开、决议的法定程序，符合成立备案要件。且宁秀苑小区业主委员会经华宁县宁州街道办事处和华宁县房屋管理所审批，并经华宁县住房和城乡建设局备案，对外可代表宁秀苑小区全体业主。该委员会与福聚广厦物业公司签订的《华城盛景·宁秀苑物业管理服务委托合同》，对宁秀苑小区全体业主具有约束力。该合同中宁秀苑小区业主委员会虽未加盖印章，但不影响合同效力，现福聚广厦物业公司已实际提供了物业服务，罗德荣应按《华城盛景·宁秀苑物业管理服务委托合同》的约定，缴纳2016年物业服务费。根据合同约定，逾期不缴纳应承担相应的违约责任，故罗德荣提出免除滞纳金的主张也不能成立。综上所述，罗德荣的上诉主张均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗德荣负担。本判决为终审判决。审判长  吴析咛审判员  方明慧审判员  吴晓琳二〇一七年十一月二十二日书记员  简昱佳