广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初8514号原告：刘燕，女，1972年10月10日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李朝阳，广东旭瑞律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲区银桦路8号601房。法定代表人：李永山。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：谭柏年。委托诉讼代理人：林新全，男，汉族，1983年1月20日出生，住珠海市斗门区，系被告员工。原告刘燕与被告珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘燕及其委托诉讼代理人李朝阳，被告时代百货及诺德置业的委托诉讼代理人谢春暑、何志锋，被告中山永通的委托诉讼代理人林新全到庭参加诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院判决被告时代百货双倍返还购房款233400元，违约金11670元（违约金按已付房款233400元的5%来计算）；3.请求法院判决被告中山永通返还“服务费”150000元，利息7865.75元（利息按中国人民银行同期贷款利率从2016年7月1日起计算至起诉日止，此后利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止）；4.请求法院判决被告金山公司、被告诺德置业对上述第2项诉讼请求承担连带责任；5.请求法院判决被告金山公司、被告时代百货对上述第3项诉讼请求承担连带责任；6、请求法院判决本案诉讼费由上述四被告承担。事实与理由：时代百货是本案涉案商铺的实际销售者，诺德置业是其代理销售商。2016年5月15日，原告与诺德置业签订《时代广场商铺认购书》。(合同编号：S0GC-RG-5O5)，约定原告购买时代广场六层301商铺，总价款为778000元，合同第五条约定，2016年6月30日之前双方签订正式的商品房买卖合同。《时代广场商铺认购书》签订当日（2016年5月15日），原告向时代百货支付购房定金100000元。2016年7月1日，原告向时代百货支付购房款134000元。另有150000元购房款，由中山永通加盖公章，并写明为“服务费”，当时原告提出质疑，诺德置业工作人员以关联公司走账、避税为由，欺骗原告。原告支付上述款项后，时代百货经营出现问题，迟迟不与原告签订正式的商品房买卖合同，同时也无法按约定向其他购买商铺的业主交付商铺。经原告多次催促，都没有任何结果。时代百货于2016年10月26日向珠海市住房和城乡建设规划建设局回复《复函》确认：1、时代百货由于没有取得商铺物权，确实无法按约定交付商铺，2、承诺督促中山永通退还以服务费名义收取的购房款，3、承认诺德置业是其销售代理人，4、同意承担相关的违约责任。原告在知道商铺不可能交付后，多次向被告追讨已支付的定金及购房款，但被告总是以种种理由推托，上述款项至今分文未付。时代百货所销售的房产为金山公司开发，该房产己被相关债权人轮候查封，且该房产在销售的时候，没有取得政府主管部门颁发的商品房预售许可证。但时代百货在销售房产时故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实。诺德置业明知时代百货未取得商品房预售许可证，仍然违法代理销售，理应对时代百货承担连带偿还责任，现在原告所购买的房产所在的整体项目处于停工状态将近一年，被告己经丧失依约签订商品房买卖合同及交付房产的能力，原告与诺德置业签订《财代广场商铺认购书》在实际上已经不可能再履行。为维护原告合法权益，原告特向贵院起诉，恳请法院依法判如所请！被告时代百货、诺德置业辩称，①被告诺德置业同意与原告解除商铺认购书及商品房买卖合同。②被告时代百货不同意双倍返还购房定金，被告诺德置业与原告已经在2016年7月1日签订了商品房买卖合同，原告所支付的定金已经转为购房款，相应的违约责任应依据买卖合同履行，不再适用定金罚则。③被告诺德置业代为签订涉案商铺的买卖合同是获得时代百货的授权，时代百货对其签约行为予以认可。时代百货与被告诺德置业是民事代理关系，相应的退款责任应由时代百货独立承担。④被告时代百货对中山永通私下收取了服务费事宜并不知情，该15万元的服务费返还责任应由中山永通独立承担。被告中山永通答辩称，同意返还代理服务费15万，不同意支付利息，因为没有相关约定。被告金山公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。本院审理查明如下：2016年5月15日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订一份《[时代广场]商铺认购书》（编号：SDGC-RG-505），就原告认购卖方时代广场项目六层301号商铺进行约定。第一条约定，买方确认卖方已在销售现场公示【时代广场】项目销售公示文件，包括但不限于《房地产权证》、《建设用地规划学科正》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《时代广场商铺买卖合同》及附件、《时代广场前期物业服务合同》、《销售授权书》。买方确认在签订本认购书前，卖方已就前述公示文件所有内容和条款向买方如实告知并作出详细说明，买方同意并接收前述公示文件的全部内容和条款，双方不存在任何歧义和误认。第三条、第四条及第六条中关于价款及付款方式约定，成交商铺总价款778000元，买方向卖方支付100000元作为购铺定金，买方应在2016年6月30日前向卖方支付商铺首期房价款233400元（含购房定金），买方应在2017年9月30日前向卖方支付商铺第二期价款155600元及第三期价款389000元。第五条约定，双方同意在2016年6月30日或之前于时代广场销售现场与卖方签订买卖合同，合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分。第七条第3点约定，若因买方原因在本认购书约定的期限内未能与卖方签订买卖合同的，或买方未能依时付款的，买方所交纳的购铺定金不予退还，卖方有权处理买方所认购的商铺且无需另行通知买方，在本认购书约定的期限内，若卖方无故解除本认购书，则卖方应向买方双倍返还购铺定金。第七条第6点约定，发展商正依法依规向政府申请该项目商铺分割办证，政府批准之分割方案与买方认购商铺之位置、面积不一致的，买卖双方另行协商解决方案。同日，被告时代百货向原告出具100000元定金收据。被告中山永通向原告出具150000元收据，载明为“服务费”。原告主张上述两笔款项分别于2016年5月1日和5月15日在售楼处刷卡支付。关于该15万元款项，原告主张为购房的首期款；被告中山永通主张收取的是代理服务费15万元。2016年7月1日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：6-324），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层301号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，时代百货向原告出具133400元首期款收据。被告时代百货、诺德置业确认收到上述定金及房款。原告提交了一份时代百货出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德时代置业顾问有限公司被委任为珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购买每一间商铺均向中山永通或是珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）支付15万元，收据中亦均载明为“服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，缴纳15万元后享受房价的折扣；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体是珠海永通或中山永通。被告中山永通主张，其与被告诺德置业是销售代理关系，合约上约定在销售结束后由被告诺德置业支付给中山永通，在实际销售过程中向买方收取该笔费用时代百货和诺德置业是知情的。被告时代百货和诺德置业主张，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，收取该15万元是中山永通的私下行为，被告金山公司、时代百货和诺德置业均不知情。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为金山公司，被告时代百货于2014年1月向金山公司购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。再查明，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。庭审中，被告时代百货、诺德置业同意解除《商品房买卖合同》（编号：6-324）；被告时代百货同意返还原告购房款233400元并支付违约金11670元，但还款时间待定；被告中山永通同意返还服务费15万元，但不同意支付利息，并表示可以在6个月内支付；被告诺德置业认为其是基于被告时代百货的委托签订买卖合同的，不应对返还房款及支付违约金承担连带责任；被告时代百货认为服务费15万元并非其收取的且合同并未约定除房款外的其他费用，不承担返还服务费的连带责任。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，部分原告提交了以下两份证据：一.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。二、被告时代百货于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买裙楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订认购书时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。关于原告要求解除合同的请求。被告时代百货超过合同约定的交付期限30日未交付商铺，原告请求解除合同，时代百货亦表示同意，事实和法律依据充分，本院予以支持。关于原告要求被告时代百货返还购房款233400元及支付违约金11670元的请求。该房款包含在合同约定的总价款中，因被告时代百货逾期交付房产，原告选择合同解除，被告应按照合同约定返还原告并支付相应的违约金，合同约定违约金应为支付房款的5%，故原告要求被告时代百货返还购房款233400元及支付违约金11670元的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。关于原告要求返还“服务费”及利息的请求。本案中，根据中山永通出具的150000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同等服务的意思表示，故该15万元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对15万元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该15万元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示中山永通在收取该15万元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为中山永通，但对于购房者来说，在缴纳该15万元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款，因此，原告有权要求时代百货返还150000元款项，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于利息，原告主张以150000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从支付之日，即2016年7月1日起计算至起诉之日即7865.75元，符合规定，本院予以支持。中山永通是150000元款项的收取方，但并非是买卖合同的主体，在庭审中同意返还150000元款项但不同意支付利息，故原告请求中山永通对返还150000元款项，本院予以支持，对利息承担返还责任，不予支持。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者，被告时代百货以中山永通收取为私下行为而认为对150000元不承担连带责任的抗辩不能成立。关于金山公司的责任。被告金山公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中对6层商铺的业主承诺，若产权分割不能或未能依时完成产权登记的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故原告请求被告金山公司对时代百货的上述义务承担连带返还责任，本院予以支持。关于诺德置业的责任。如前述，被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对时代百货的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：—、解除原告刘燕与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司于2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：6-324）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘燕返还购房款233400元及支付违约金11670元；三、被告中山永通商业运营管理有限公司珠海时代百货有限公司于本判决发生效力之日起十日内向原告刘燕返还150000元款项；四、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘燕支付利息7865.75元；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带责任；六、被告珠海时代百货有限公司对上述第三项中的债务承担连带责任；七、驳回原告刘燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7093元，由被告珠海金山房产有限公司、珠海时代百货有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 莫宇兴二〇一七年十一月七日法官助理 陈绮琦书 记 员 刘嘉茵周倩雯