贵州省三穗县人民法院民 事 判 决 书(2015)穗民初字第627号原告：田源，女，1991年5月5日出生，汉族，住贵州省三穗县。原告：杨汉平，男，1984年3月24日出生，侗族，住贵州省三穗县，系原告田源之夫。被告：唐士英，女，1971年8月5日出生，汉族，住贵州省三穗县。被告：杨天赋，男，1998年7月27日出生，汉族，住址同上，系被告唐士英之子。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李田，贵州龙在田律师事务所律师。第三人：杨顺文，男，1970年1月10日出生，汉族，住贵州省三穗县。原告田源、杨汉平诉被告唐士英、杨天赋排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理，因唐士英、杨天赋等另行提起行政诉讼要求撤销涉案房屋的产权证照而中止审理，行政诉讼案件作出一审判决后，本院追加杨顺文为第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨汉平、二被告共同委托诉讼代理人杨洋、第三人杨顺文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田源、杨汉平向本院提出诉讼请求：1、判令二被告搬出原告购买位于三××县××弓镇胜利村西门的房屋；2、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月2日，原告与被告唐士英前夫杨顺文签订房屋买卖合同，杨顺文将位于八弓镇胜利村西门的房屋以40万元价格转让给二原告，买卖协议签订后，双方依法办理了房屋产权过户登记，二原告于2015年6月19日付清房屋转让款40万元。二原告付清款后，正准备对房屋的防盗窗进行维修时，结果二被告强行翻窗进入该房屋居住，经多次劝其退出该房屋未果。另经查明，唐士英与杨顺文已于2010年12月20日自愿离婚，双方协议约定长子杨天熠由杨顺文抚养，次子杨天赋由唐士英抚养，房屋产权由两个小孩共同所有，该协议已发生法律效力，故被告唐士英未享有房屋所有权，而房屋虽按离婚协议为杨天熠和杨天赋共同所有，但因未办理产权过户登记，故房屋产权仍应属杨顺文一人所有，二原告与杨顺文的买卖合同有效。杨天赋要主张自己权利，只能向杨顺文主张，与二原告无关。二被告强行居住原告购买的房屋已构成侵权，应予搬出。被告唐士英、杨天赋辩称：二原告所述房屋属于杨天赋和杨天熠所有，2010年12月20日，唐士英与杨顺文办理离婚手续时，已明确夫妻婚后共同财产三楼一底房屋所有权归杨天赋、杨天熠共同所有，另2015年黔东行初字第264号行政判决书明确判决确认三穗县人民政府于2013年8月9日向杨顺文颁发的穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》违法，而二原告依据一份违法的房产证办理了其现在手上的产权证书，其基础是违法行政行为，二被告已向法院申请撤销，根据以上内容，二原告不是适格的权利主体，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人杨顺文述称：我与原告田源签订房屋买卖合同是因为我在杨汉平那里借了一笔钱，还不起钱才拿房屋去抵押的，后来原告一手操作把房子办理了过户手续。我实际总的只得到原告28万元，没有收到原告购房款40万元。本院经审理认定事实如下：被告唐士英与第三人杨顺文原系夫妻关系，双方生育二子，长子杨天熠（1995年8月2日出生），次子杨天赋（1998年7月27日出生），婚后唐士英与杨顺文在三××县××弓镇胜利村西门共同修建一栋砖房（二间三楼一底）。2010年12月20日，唐士英与杨顺文到婚姻登记部门协议离婚，双方在离婚协议上约定“杨天熠由杨顺文抚养，杨天赋由唐士英抚养，婚后双方共同修建的三楼一底两间房屋的房地产所有权归杨天熠、杨天赋共同所有，房地产权属证照的变更登记手续自杨天熠、杨天赋年满十六周岁办理”。离婚后，唐士英、杨天赋继续在该房屋内居住（唐士英于2013年12月外出务工）。2013年7月30日，第三人杨顺文在未告知唐士英、杨天熠、杨天赋的情况下，向三穗县人民政府申请将上述房屋所有权登记到其个人名下，同年8月9日，三穗县人民政府向杨顺文颁发穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》，将房屋登记为杨顺文个人所有。2014年，杨顺文先后向原告杨汉平借款用于经营装修工程。2015年1月26日，杨顺文与杨汉平签订借款合同，合同约定杨顺文向杨汉平借款23万元，借款期限1个月，从2015年1月26日至2015年2月25日止。还款期限届满后，杨顺文未能偿还借款。2015年3月2日，第三人杨顺文为偿还原告杨汉平借款，将上述房屋以40万元转让给二原告，杨顺文与原告田源签订了《房屋买卖合同》。房屋买卖合同签订后，双方申请办理房地产权属转移登记，2015年3月18日，三穗县人民政府向田源颁发穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》，将房屋所有权人变更登记为田源，共有人为杨汉平，建筑面积为361.41平方米；2015年4月21日，三穗县人民政府向杨汉平颁发穗国用（2015）第12-023号《国有土地使用证》。二原告用23万元债权抵偿部分购房款，并扣除双方约定应由杨顺文负担的因办理房地产权属转移登记产生的各种费用7万元，实际支付杨顺文房屋转让款11万元（其中支付给杨顺文部分家用电器折价款1万元）。办理房地产权属转移登记后，杨顺文与其子杨天赋搬出了房屋（长子杨天熠外出不在家），将所转让房屋交付给二原告占有使用，部分家用电器折价变卖给二原告。杨顺文与杨天赋搬出房屋后，二原告更换了门锁。随后，杨天赋电话告知在外务工的唐士英，唐士英获知后立即返回，并翻窗进入房屋后另行更换了门锁，其子杨天赋随之入住。二原告准备安装防盗窗时，发现被告唐士英等人已入住，经劝其搬出未果，遂以二被告强行居住其买受的房屋构成侵权为由提起诉讼，请求判令二被告搬出房屋。在诉讼过程中，唐士英、杨天赋与杨天熠一起向黔东南州中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》，因房屋所有权转移登记给二原告后，穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》已被注销，不具备撤销内容，2016年5月10日，黔东南州中级人民法院作出一审判决，判决确认三穗县人民政府2013年8月9日向杨顺文颁发的穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》违法，该判决已生效。随后，唐士英与杨天熠、杨天赋又向黔东南州中级人民法院提起行政诉讼，分别请求撤销三穗县人民政府颁发给田源和杨汉平的穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》和穗国用（2015）第12-023号《国有土地使用证》，黔东南州中级人民法院经审理后于2017年5月18日和6月27日分别作出（2017）黔26行初11号和（2017）黔26行初8号行政判决，驳回唐士英、杨天熠、杨天赋的诉讼请求，唐士英三人不服一审判决，提起上诉，现二审法院正在审理中。上述事实，有原告田源、杨汉平身份证、结婚证复印件、二被告及杨顺文身份信息、杨顺文与唐士英离婚证及离婚协议、房屋买卖合同、杨顺文原持有房屋所有权证、二原告持有的房屋所有权证及国有土地使用证、国有建设用地使用权出让合同及地籍调查表、申请书、收款收据、三穗地方税务局存量房交易调查结论表、借款合同、（2015）黔东行初字第264号行政判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭举证质证，查证属实，可以认定。本院认为，原告田源、杨汉平与第三人杨顺文之间房屋买卖合同意思表示真实。杨顺文转让房屋时，其与唐士英已离婚，杨顺文未有告知二原告关于离婚后夫妻共有房屋已赠与儿子所有的事实，且持有所有权登记为其个人所有的穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》，二原告有理由相信杨顺文转让的房屋为其个人所有。房屋买卖合同签订后，二原告已全部付清购房款，第三人亦将房屋交付给原告占有使用，并办理了房地产权属转移登记，双方均已履行了合同约定的义务。二原告与第三人杨顺文之间的房屋买卖符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”规定的善意取得情形，依法二原告取得杨顺文出让的位于三××县××弓镇胜利村西门的房屋所有权。被告唐士英、杨天赋事后强行入住二原告购买并取得所有权的房屋，拒不搬出，其行为已侵害了二原告的合法权益，依法应予搬出，二原告请求二被告搬出房屋的事实与理由充分，应予支持。被告唐士英、杨天赋辩称二原告所述房屋属于杨天赋和杨天熠所有，二原告不是适格权利人，本院认为，唐士英与杨顺文办理离婚手续时虽然约定房屋归杨天赋、杨天熠共同所有，但因尚未依法办理房屋所有权转移登记，物权未有发生变动，不能对抗善意受让人，二被告的辩解理由不能成立，不予采纳。虽然三穗县人民政府于2013年8月9日向杨顺文颁发的穗房权证三穗县字第××号《房屋所有权证》已被依法判决确认违法，但并未影响对二原告依据房屋买卖合同的基础事实取得房屋所有权的认定，故二被告关于“二原告依据一份违法的房产证办理了其现在手上的产权证书，其基础是违法行政行为，二被告已向法院申请撤销”的辩解理由不能成立，亦不予采纳。杨顺文擅自出卖房屋，侵害了其他权利人的合法财产权益，属另一法律关系，权利人可依法另行向杨顺文主张赔偿权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第六十六条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告唐士英、杨天赋于本判决生效之日起六十日内搬出第三人杨顺文转让给原告田源、杨汉平所有的位于贵州省××县××弓镇胜利村西门的房屋。案件受理费人民币60元，减半收取30元，由被告唐士英、杨天赋负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  潘年聪二〇一七年十一月二十七日书记员  李定娜