上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11769号上诉人（原审原告）：楼丹灵，女，1988年8月10日生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：曹兴龙，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇金山大道3966号501室。法定代表人：沈丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：沈勇，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晶，上海市联合律师事务所律师。上诉人楼丹灵因与被上诉人上海得意家装饰市场经营管理有限公司（以下简称得意家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初5316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人楼丹灵之委托诉讼代理人曹兴龙，被上诉人得意家公司之委托诉讼代理人沈勇、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人楼丹灵上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：在新的托管期内，被上诉人有义务及时进行结算，如实告知上诉人实际经营情况，现在商铺出租状况确实不好，但是在新的托管期内曾经有过经营。被上诉人一直拒不支付租金，也不按约定进行结算，已经拖延了很长时间，商城的经营状态也没有得到改善，如果这样的状态一直持续，只会使损失继续扩大。因此，上诉人请求解除合同，取回自己的房屋。被上诉人得意家公司辩称，根据合同约定，在新的托管期内，被上诉人支付的不是固定租金，而是根据实际经营状况计算的回报，商城是整体经营的，上诉人主张解除合同，但还有其他几百户小业主还在维持和被上诉人的合同关系，考虑到商城全体小业主的整体利益，故被上诉人不同意解除合同。被上诉人正在努力改善经营状况，寻找大客户。由于上诉人等业主与被上诉人存在矛盾，给被上诉人的经营管理造成了很大影响。被上诉人并不是完全拒绝支付回报，但目前尚无法确认之前的经营期是否有回报，双方尚没有完成结算。商城现在处于空关状态，如果将来经营状况得到改善，被上诉人会按照实际经营状况来制定合理的回报标准的。楼丹灵诉至一审法院，请求判令：1、解除楼丹灵与得意家公司双方签订的《商铺委托经营管理协议》，得意家公司将商铺恢复原状并返还楼丹灵；2、得意家公司支付楼丹灵2015年5月30日起至2015年8月31日止拖欠的租金及利息损失人民币10,000元（以下币种相同）。一审法院认定事实：楼丹灵为上海市金山区XX大道XX号XX室房屋（以下简称涉案商铺）的买受人和产权人，购房款为314,784.16元。2013年10月4日，楼丹灵与得意家公司签订《上海金山国际贸易城·（得意家家具广场）商铺委托经营管理协议》，约定：将涉案商铺委托得意家公司经营管理；第一个托管期为2010年5月30日至2015年5月29日；前三年免租，第四年甲方（楼丹灵）享受购房款的8.5%为回报，第五年享受购房款的9%为回报；以五年为一个标准的托管期，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延，托管期内双方不得擅自解除、终止协议；托管期届满后，甲方可继续委托乙方（得意家公司）经营，另行协商委托条款和收益分配，甲方也可自行经营或另行委托经营，但须符合乙方对市场整体业种业态的统一布置规定，不论甲方自行经营还是委托经营均须在托管期届满前三个月提出书面申请告知乙方，逾期视同继续委托并已接受乙方根据市场实际回报制定的经营回报率。第一个托管期结束后，楼丹灵与得意家公司没有正式续签具体的托管合同。截至起诉之日，得意家公司仍占有使用涉案商铺，且未向楼丹灵支付使用费用。楼丹灵没有提供具体明确的证据证明曾在第一个托管期届满前三个月提出书面申请告知得意家公司。此外，楼丹灵不同意就得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率而确定的租金收益进行审计，而是坚持按照涉案商铺价款的9%要求得意家公司支付费用。一审法院认为：楼丹灵和得意家公司签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除的问题，由于楼丹灵没有提供具体明确的证据证明曾在第一个托管期届满前三个月提出书面申请告知得意家公司，因而根据协议约定，视同楼丹灵继续委托并已接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率。结合协议中关于托管期以五年为准顺延的约定，目前双方处于第二个托管期之内。根据协议约定，托管期内双方不得擅自解除、终止协议，因而楼丹灵解除合同的诉请难以支持。另外，需要指出的是，本案双方争议所指向的涉案商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，楼丹灵在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。因此在商场内大部分业主已经正式续签托管合同的情况下，楼丹灵主张解除合同的诉请也实难支持。关于收益支付的问题，根据协议约定，涉案商铺的具体收益应以得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率为准，但诉讼中楼丹灵不同意对就得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率而确定的租金收益进行审计，而是坚持按照涉案商铺价款的9%要求得意家公司支付费用，显然缺乏合同依据，难以获得支持。由于楼丹灵主张的收益没有合同依据，依附的利息损失自然亦是难以支持。不过，需要说明的是，得意家公司作为受托方，应当对委托人尽到勤勉、诚信的管理义务。在第二个托管期内，得意家公司应当依照合同约定尽快与楼丹灵确认新的收益标准，明确具体的费用承担问题以及其他托管事项，及时足额支付经营收益，以积极行为改善自身管理状况，取得楼丹灵的信任。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一七年六月二十七日作出判决：驳回楼丹灵的诉讼请求。一审案件受理费人民币25元，由楼丹灵承担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。2017年9月15日，被上诉人向本院发表书面意见称：一、计划通过发送通知函等形式，让业主选出各个楼层代表，监督被上诉人的运营管理以及租金、管理费等费用的收取、支出情况；二、计划定期向全体业主公示租金、管理费的收取、支出财务数据；三、计划加大对商城的推广、招商力度，以招来更优质的商户，稳定并提高业主的租金收益水平；四、计划严格按照与业主约定的时间定期与业主结算租金等费用。本院认为，涉案商铺委托经营管理协议为双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于上诉人主张的经营回报收入的问题。双方的合同关系现已延续到第二个五年托管期，并实际履行了一段期间。根据合同约定，在第二个托管期内，应由被上诉人根据市场实际回报制定经营回报率。既然上诉人可取得的回报需要以商铺的实际经营收入为基础，作为商铺的管理者，被上诉人有义务对上诉人如实告知其名下商铺的具体经营状况，并完成对经营收入的统计、核算工作，制订统一的回报率标准，对每个业主应得的回报金额给予具体明确的回复。但是，截至目前，被上诉人在本案二审中依然表示无法最终确定就已经履行的第二个托管期间，其是否应向上诉人支付回报金额，更无法确认应付的具体金额。被上诉人称目前商城经营遇到严重困难，可能存在无前期应付金额的情况，但无论实际经营状况如何，也不能免除其对上诉人的告知与结算义务。在被上诉人未履行核算、告知义务的前提下，上诉人无法就是否应当支付回报以及具体回报金额的问题进行有针对性的主张。鉴于目前实际经营收入及回报标准均未确定，上诉人主张被上诉人对其支付回报金额，本院难以支持；被上诉人在二审中已经发表书面意见，表示计划启动收入、支出的公开与结算程序。对此，本院认为，上述程序不应无限期拖延，被上诉人应当在本判决生效之日起三个月内完成告知、核算义务，如被上诉人逾期未完成上述义务或对被上诉人的核算结果存在异议，上诉人可另行主张权利。二、关于上诉人主张的合同解除权问题。双方当事人均认可，目前商城整体经营处于严重困难阶段。商城的经营确需考虑到整体业主的利益，一审法院认为商场须统一经营管理方能发挥实际效益，有一定合理性。经营状况的改善既需要被上诉人的招商管理，也需要上诉人的理解配合，但同时还取决于客观市场环境，并非一方当事人可主观控制的范畴。如果经过被上诉人的长期努力，仍然无法改善商城的经营困境，不能为上诉人带来可预期的收益，将损害合同继续履行的基础条件。本案二审中，被上诉人表示其正在进行招商，尽力改善经营状况。综合考虑上述因素，本院认为，一审法院在本案中鉴于当前实际情况，认定上诉人行使的解除权尚不成就，具有一定合理性，本院予以维持。但是，如果被上诉人在本案判决生效后的三个月内仍然无法改善经营困境，不能按约给予上诉人明确可预期的经营回报，上诉人可另行主张权利。需要说明的是，本案纠纷主要系因被上诉人怠于履行告知、核算义务所引发，故本院认定一、二审案件受理费均由被上诉人负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币25元；二审案件受理费人民币50元，均由上海得意家装饰市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈强代理审判员  钱卫审 判 员  李兴二〇一七年十一月一日书 记 员  曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……