贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终6305号上诉人（原审原告）：涂朝轩，男，1972年10月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：蔡思美，女，1974年5月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二上诉人共同委托诉讼代理人：宋军、徐家丽，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州超一房地产开发有限公司，住所地：贵州省仁怀市盐津街道城南社区超一时代广场。法定代表人：唐超一，该公司董事长。委托诉讼代理人：任泳慧、任泳敏，贵州辅正律师事务所律师。上诉人涂朝轩、蔡思美因与被上诉人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。涂朝轩、蔡思美上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实及理由：1、上诉人在一审庭审中变更第一项诉讼请求为“判令超一房开公司交付办理房产登记的相关文书和材料”，该诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。2、一审判决认定了被上诉人有将办理房产转移登记的文书交付给上诉人，并协助上诉人办理房屋转移登记的义务，但却驳回了上诉人关于要求被上诉人办理房产证的诉讼请求，相互矛盾。上诉人关于要求被上诉人办理房产证的诉讼请求应当得到支持。被上诉人超一房开公司二审期间未提交书面答辩意见。涂朝轩、蔡思美向一审法院起诉请求：一、超一房开公司立即为涂朝轩、蔡思美办理房产过户登记；二、超一房开公司支付涂朝轩、蔡思美因逾期交房产生的违约金6282元；三、超一房开公司支付涂朝轩、蔡思美因逾期办理房产证的违约金141868.5元；四、超一房开公司立即将合同约定的小区四楼平台及4、5、6单元四楼夹空层场地交付涂朝轩、蔡思美使用。诉讼过程中，涂朝轩、蔡思美将第三项诉讼请求变更为：超一房开公司向涂朝轩、蔡思美支付逾期提供商品房初始登记有关文书的违约金141868.5元。一审法院认定事实：2011年10月26日，涂朝轩、蔡思美与超一房开公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：涂朝轩、蔡思美购买超一房开公司位于仁怀市盐××街道酒都新区天××大酒店旁××号（××盐××街道城××社区超××时代广场××号）房屋，建筑面积143.13平方米，套内建筑面积115.94平方米，按照套内建筑面积计价，单价每平方米6020.36元，总价款698000元。涂朝轩、蔡思美应当在2011年10月26日分期支付首期房价款458000元，余款于2011年12月31日前再付房价款100000元，剩余140000元于2012年5月30日前付清。超一房开公司应当在2013年5月30日前向涂朝轩、蔡思美交付该商品房。除不可抗力外，超一房开公司未按约定期限和条件将该商品房交付涂朝轩、蔡思美，逾期30日之内的，按照逾期时间自2013年5月30日的次日起至实际交付之日止，超一房开公司按日计算向涂朝轩、蔡思美支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向涂朝轩、蔡思美支付违约金，合同继续履行。同时，合同第二十二条第三款约定：超一房开公司承诺于2013年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给涂朝轩、蔡思美；超一房开公司不能在2013年8月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定日期起90日内，超一房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，超一房开公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，涂朝轩、蔡思美有权退房，涂朝轩、蔡思美退房的，超一房开公司应当自收到退房通知之日起30日内退还涂朝轩、蔡思美已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；对涂朝轩、蔡思美不退房的情形，双方未明确约定超一房开公司承担违约责任的方式；并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同第二十四条约定：涂朝轩、蔡思美对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。该商品房所在楼栋的屋面使用权归本栋楼产权人共有；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有。涂朝轩、蔡思美按约定向超一房开公司交付房款698000元。2013年7月23日，超一房开公司将合同约定的房屋交付给涂朝轩、蔡思美使用，但超一房开公司至今未对该商品房办理初始登记，亦未将办理商品房转移登记的相关文件交予涂朝轩、蔡思美。现涂朝轩、蔡思美以超一房开公司违反合同约定为由要求其承担违约责任提起诉讼。另查明，2015年6月15日，遵义市规划设计院作出超一时代广场一期、二期竣工测量技术报告，技术结论为：本次竣工测量使用仪器设备可靠、作业方法正确，控制测量和竣工地形图的各项技术指标均满足《规范》及相关规定的要求，可供本工程竣工验收使用。再查明，2017年1月16日，康杰等时代广场业主因房屋产权证办理、幼儿园建设材料堵塞业主通道、地下车库权属、延期交房未付违约金及物业费过高等问题进行信访反映。2017年1月23日，仁怀市住房和城乡建设局作出仁住建函〔2017〕15号关于康杰等人反映时代广场相关问题作出相应的回复。一审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同关系依法成立和有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。对涂朝轩、蔡思美所提出的诉讼请求：一、涂朝轩、蔡思美主张超一房开公司立即为涂朝轩、蔡思美办理房产过户登记的诉请，双方在《商品房买卖合同》中虽然约定超一房开公司有办理初始登记并将有关文书交付给涂朝轩、蔡思美的义务，但并不等同于超一房开公司有为涂朝轩、蔡思美办理过户登记的义务，涂朝轩、蔡思美要求判令超一房开公司为其办理房产过户登记，不符合双方的约定，该诉请缺乏事实依据，不予支持。根据双方签订的合同约定，超一房开公司在取得商品房初始登记并将有关文书交付涂朝轩、蔡思美后，应当协助涂朝轩、蔡思美共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。二、涂朝轩、蔡思美要求超一房开公司支付逾期交房违约金的诉请，超一房开公司提出涂朝轩、蔡思美主张权利已过诉讼时效，不应得到支持。根据双方签订的合同约定，超一房开公司应于2013年5月30日前交付房屋，而超一房开公司实际交付时间为2013年7月23日，自2013年7月24日起，涂朝轩、蔡思美的合法权利已经遭到侵害，依法诉讼时效开始起算至2016年1月3日止届满，但在此期间，涂朝轩、蔡思美未提供证据证明存在诉讼时效有中止、中断等情形，对超一房开公司的辩解理由予以采纳，对涂朝轩、蔡思美的该请求不予支持。三、涂朝轩、蔡思美要求超一房开公司支付逾期提供商品房初始登记有关文书的违约金的诉请，合同约定，自2013年8月31日起至同年11月30日的90日内，超一房开公司应当向涂朝轩、蔡思美支付违约金69.80元；约定日期起90日以后，涂朝轩、蔡思美未选择退房，对此情形原、超一房开公司未明确约定超一房开公司承担违约责任的方式，因超一房开公司的此违约行为，直接导致涂朝轩、蔡思美不能如期办理商品房转移登记，给涂朝轩、蔡思美造成了相应损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，结合本案事实，一审法院酌定违约金根据涂朝轩、蔡思美已付购房款按每日万分之零点二标准计算，自2013年12月1日起至2017年5月30日止，违约金为17826.92元（698000元×1277日×0.002%），则超一房开公司应支付涂朝轩、蔡思美违约金共计17896.72元。超一房开公司认可至今尚未交付涂朝轩、蔡思美商品房初始登记的相关文书，已构成违约，但合同约定超一房开公司应承担的违约金为已付房价款的万分之一，没有约定按日计算，超一房开公司只能按已付房款的万分之一支付违约金的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，超一房开公司的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。四、涂朝轩、蔡思美主张超一房开公司立即将合同约定的小区四楼平台及4、5、6单元四楼夹空层场地交付涂朝轩、蔡思美使用的诉请，双方在合同中对公共部分属全体产权人共有进行了约定，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”规定，诉争的场地属于全体业主共同所有，不属于业主个人所有或个人使用，涂朝轩、蔡思美的该项诉请，于法无据，不予支持，全体产权人可依法另行主张共有权益。诉讼过程中，涂朝轩、蔡思美变更诉讼请求，超一房开公司以涂朝轩、蔡思美变更诉请应在举证期限届满之前，不同意涂朝轩、蔡思美变更的辩解，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：涂朝轩、蔡思美可以放弃或者变更诉讼请求。超一房开公司可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉的规定，涂朝轩、蔡思美在诉讼过程中变更诉讼请求不违反法律规定，且一审法院已告知了超一房开公司涂朝轩、蔡思美变更诉讼请求，对超一房开公司的辩解，不予采纳。综上所述，判决如下：一、限贵州超一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付涂朝轩、蔡思美涂朝轩、蔡思美违约金17896.72元；二、驳回涂朝轩、蔡思美涂朝轩、蔡思美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1632元(已减半)，由涂朝轩、蔡思美涂朝轩、蔡思美负担632元，由超一房开公司贵州超一房地产开发有限公司负担1000元。本院二审期间，上诉人向本院提交了新证据。本院组织双方对证据进行了质证。本院经审理查明，涂朝轩、蔡思美变更第一项诉讼请求为“判令超一房开公司交付办理房产登记的相关文书和材料”的时间为一审庭审结束后。本院经审理查明的其余事实，与原审认定无异。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，上诉人变更诉讼请求，应在举证期限届满前提出，其在一审庭审终结后变更诉讼请求，不符合前述司法解释之规定，故对上诉人所持的已变更诉讼请求为“判令超一房开公司交付办理房产登记的相关文书和材料”的上诉理由，本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人办理房产过户登记的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》约定的是：超一房开公司于2013年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，而未约定出卖人为上诉人办理房产过户登记。另因办理房产过户登记需要出卖人与买受人双方的协助配合，而非可由出卖人单方完成，且涉案楼盘至今未办理初始登记，并不具备办理房屋产权登记的客观条件，上诉人的该项诉请客观上也无法实现，故一审判决驳回该项诉讼请求并无不当。由于被上诉人未如期取得初始登记，客观上导致上诉人不能办理过户登记，故其应承担逾期办证违约金，一审判决驳回上诉人关于办理过户登记的诉讼请求，但支持其关于逾期办证违约金的诉讼请求并不矛盾。关于上诉人在二审审理中要求超一房开公司支付逾期交房违约金的问题，因其在上诉状中未陈述该主张的事实及理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是于本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”、第一百七十四条“第二审人民法院审理上诉案件，处依照本章规定外，适用第一审普通程序”之规定，对上诉人的该主张，本院不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3264元，由涂朝轩、蔡思美承担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅代理审判员  何 容二〇一七年十一月二十四日书 记 员  何红莉