北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初20131号原告（反诉被告）：北京江帅香村餐厅，住所地北京市石景山区金顶街岗卡。（统一社会信用代码92110107MA00G0E898）经营者：白占江，男，1976年6月8日出生，住北京市石景山区金顶街岗卡。（公民身份号码xxx）委托诉讼代理人：王金印，北京市义博律师事务所律师。被告（反诉原告）：李爱娜，女，1966年1月19日出生，住北京市朝阳区。（公民身份号码xxx）委托诉讼代理人：秦圣涵（系李爱娜之子），男，1989年12月2日出生，住同上。委托诉讼代理人：张祎（系李爱娜儿媳），女，1990年10月18日出生，住同上。原告（反诉被告）北京江帅香村餐厅（以下简称江帅餐厅）与被告李爱娜（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田江海独任审判，公开开庭进行了审理。原告江帅餐厅的负责人白占江及其委托诉讼代理人王金印，被告李爱娜的委托诉讼代理人秦圣涵及张祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）江帅餐厅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告转让费200000元、装修损失660585元、营业损失200000元，共计1060585元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于北京市石景山区京武字0112号建筑面积约160平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于经营北京江帅餐厅使用，每年租金为人民币十五万元。租赁合同中第六条明确约定：租赁期内，被告应当保证出租的房产符合租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理。但是，合同中约定的租赁房屋的房屋所有权人系中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队（以下简称“武警十一支队”），被告于2014年6月自武警十一支队处承租的该处房屋，签订了租赁期限自2014年6月7日至2015年6月6日的《武警部队房地产租赁合同》。被告与原告签订的房屋租赁合同期限远超过武警十一支队与被告签订的租赁合同期限。现武警十一支队解除了与被告签订的合同，要求被告腾退房屋，被告遂要求原告腾退房屋，因原告与被告的合同还未到期，腾退房屋给原告造成巨大损失。为了维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告李爱娜（反诉原告）辩称，不同意江帅餐厅的诉讼请求。2015年11月16日，江帅餐厅是交了五万元租金，但是2015年12月3日部队通知不让再出租房屋，被告与部队无法续签合同。江帅餐厅2011年开始经营至今，转让费与原告无关，被告没有让原告装修，也未承诺续签五年合同，关于五万元可以按租金计算。合同中第七条的第三款已经注明….，如果确定改造装修….，原、被告之间没有签署书面同意书，什么时间装修的不清楚。关于白占江清退房屋的事跟部队的要求有关，部队要求清退，一审判决书也有体现，由于部队政策原因收回房屋，合同也体现风险约定。而且合同时间是2011年1月28日至2015年12月4日。被告李爱娜（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人按照房屋租金年90000元的标准，给付反诉人房屋占用费（从2016年6月25日计算）至实际房屋腾空并交付反诉人之日止及违约金50000元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人和被反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉人将座落于北京市石景山区武京字00112号建筑面积160平方米的房屋出租给被反诉人用于经营北京江帅餐厅使用，每年租金为人民币十五万元整。该房屋租赁期限自2011年1月28日起至2015年12月4日止。自房屋合同终止后，被反诉人与反诉人并未签署任何续签合同，合同现已到期，且房屋租赁合同中并未就反诉人出租的房产出现权属不清及纠纷作出相关约定。因此，被反诉人要求反诉人赔偿损失150000元的请求不合理，被反诉人的请求应予驳回。房屋租赁合同中第九条合同的解除与终止明确约定：（一）反诉人应地方城市规划建设和部队需要提前终止明确约定：（二）反诉人应地方城市规划建设和部队需要提前终止合同的，被反诉人应当自接到反诉人通知之日起一个人月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归反诉人的全部财产交还反诉人，反诉人按被反诉人实际使用时间计收租金。依据中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队要求反诉人2015年12月3日清还房屋，这属于房屋合同中的第九条合同的解除与终止（一）中相关约定。故反诉人第一时间通知被反诉人北京江帅香村餐厅经营者白占江，并要求其在一个月内腾退房屋，但是被反诉人北京江帅香村餐厅一直拒绝清退房屋，至今仍在正常经营餐厅。根据中院判决，反诉人于判决生效之日起十日内，按照年租金给付中国人民武装警察部队北京总队第十一支队房屋占用费（从到期之日计算至实际房屋腾空并交付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队之日止）。因被反诉人为涉案房租实际占有使用人，故要求被反诉人向反诉人支付相应房屋占用费。按照房屋租金年十五万元的标准给付反诉人房屋占用费（从2015年12月4日计算至实际房屋腾空并交付反诉人之日止）及违约金五万元。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回被反诉人起诉的同时，判决支付反诉人的全部诉讼请求，做出合法公正的判决。原告（反诉被告）江帅餐厅针对反诉辩称：不同意反诉请求，我们认为被反诉人合同期内至2015年12月14日的租金支付完毕，年付九万。2015年11月16日又交了50000元，我们认为被反诉人不存在违约行为，不应该支付违约金，反诉人李爱娜无权要求使用费，合同已于2015年6月6日已经解除了，我们认为李爱娜不是适合的合同主体，无权主张使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年，武警十一支队与李爱娜签订编号为武京（2014）0043107号的《武警部队房地产租赁合同》一份，该租赁合同有以下内容：武警十一支队（甲方）将位于北京市石景山区模式口路（坐落号：武总京字第3105号）的房屋出租给李爱娜（乙方）。房屋建筑面积为582平方米，租赁用途为餐饮和商店经营，租赁期限为2014年6月7日起至2015年6月6日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）160000万元每年，租金按年支付，合同约定武警十一支队应在2014年6月7日前将房屋交付李爱娜，租赁期满或者合同解除后，李爱娜应返还房屋及其附属设施，同时约定租赁期满，合同解除。承租人有违反合同约定或法律规定行为的，出租人有权解除合同，同时承租人应向出租人支付100000元作为违约金。合同签订后，李爱娜将承租的涉案房屋转租给江帅餐厅，约定租期2011年1月28日至2015年12月14日，年租金90000元。2015年6月6日李爱娜与武警十一支队的租房合同到期后，双方未再能续签新的租赁合同。2015年11月16日，李爱娜收取了江帅餐厅租金50000元。另查明，2016年6月23日，武警十一支队以房屋租赁合同纠纷为由将李爱娜，第三人北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅，诉至本院，诉讼请求：一、确认武警十一支队与李爱娜签订的《武警部队房地产租赁合同》已经于2015年6月6日到期解除;二、判令李爱娜及第三人立即将涉案房屋腾空并完好交还；三、判令李爱娜支付自2015年6月7日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按房屋租金标准计算）及违约金100000元;四、诉讼费用由李爱娜承担。2016年12月23日，本院出具了(2016)京0107民初4495号民事判决书：一、被告李爱娜及第三人北京金马和众餐厅（马军驰）、北京江帅香村餐厅（白占江）、北京和为福火锅店（崔立强）、北京牧林餐厅（张熠）于本判决生效后三十日内将北京市石景山区模式口（军武字第00112号）房屋分别腾空并交付给原告中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队；二、被告李爱娜于本判决生效之日起十日内，按照年租金十六万元的标准，给付原告中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队房屋占用费（从二零一五年六月七日计算至实际房屋腾空并交付原告中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队之日止）；三、被告李爱娜于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队违约金三万元；四、驳回原告中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队其他诉讼请求。判决后，第三人不服，均提起上诉。北京市第一中级人民法院于2017年8月11日出具了(2017)京01民终5376号民事判决书：驳回上诉，维持原判。庭审中，江帅餐厅提交了《转让协议》证明2011年2月15日从他人处用一次性转让费20000元承租到了涉案房屋，江帅餐厅还提交了装修报价单和(2017)京01民终5376号民事判决书以证明装修损失及李爱娜以没有权利继续出租涉案房屋。李爱娜对江帅餐厅提交的证据的证明目的均不予认可，表示2015年11月16日收取的50000元是租金。李爱娜提交了(2016)京0107民初4495号民事判决书证明通知了江帅餐厅解除合同，江帅餐厅不认可证明目的。江帅餐厅认为武警陈述不代表李爱娜实际通知，白占江表示当时报警是因为要李爱娜跟我签合同，但是李爱娜不签，目的是为了写个收据。现涉案房屋仍由江帅餐厅占用。上述事实，有2015年11月16日租金收据、2016年5376号判决书、装修票据、照片及当事人陈述等证据，在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，江帅餐厅与李爱娜对自己的主张分别负有举证义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，江帅餐厅与李爱娜签订的租赁合同于2015年12月14日租赁期满。2015年11月16日，李爱娜另行收取了江帅餐厅50000元租金，李爱娜认可收取的50000元是截止2016年6月25日的租金。双方未订立书面合同，构成不定期租赁合同关系。上述情形发生于2016年6月23日武警十一支队起诉李爱娜之前。江帅餐厅经营者白占江参加了武警十一支队与将李爱娜、第三人北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅房屋租赁合同纠纷的诉讼，并知晓李爱娜与江帅餐厅应将涉案房屋腾空并交付的判决结果，江帅餐厅至今未履行判决书中确定的义务。现江帅餐厅向李爱娜主张，判令赔偿转让费200000元、装修损失660585元、营业损失200000元，共计1060585元。江帅餐厅在与李爱娜形成不定期租赁合同关系后，截止2016年6月25日合同期限届满，即便江帅餐厅与李爱娜形成的租赁合同关系，因其期限超过武警十一支队与李爱娜的房屋租赁合同期限而无效，李爱娜存在违约的事实，也未实际影响江帅餐厅一直在使用涉案房屋。江帅餐厅没有证据证明李爱娜的行为造成江帅餐厅营业损失。合同期限届满后，承租人的装修费用及转让费用视为用尽。在已不存在合同关系的情况下，江帅餐厅主张转让费、装修损失及营业损失，没有法律依据。房屋租赁合同履行期限届满后出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可参照租赁合同约定的租金标准酌情确定。李爱娜提出反诉主张，要求江帅餐厅按照房屋租金年90000元的标准，支付房屋占用费至实际房屋腾空并交付之日止的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。江帅餐厅认可李爱娜与江帅餐厅事实存在合同关系，同时认为李爱娜不是适合的合同主体，无权主张使用费的意见，没有法律依据，本院不予采纳。李爱娜未提交证据证明江帅餐厅违约，李爱娜关于江帅餐厅支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京江帅香村餐厅于本判决生效后七日内给付李爱娜自2016年6月26日起至实际房屋腾空并交付之日止的房屋占用费（按年租金90000元标准计算）；二、驳回北京江帅香村餐厅的全部诉讼请求；三、驳回李爱娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，由北京江帅香村餐厅白占江负担（已交纳1650元，剩余12690元于本判决生效后七日交纳）反诉费2150元，由北京江帅香村餐厅白占江负担2000元（于本判决生效后七日交纳），李爱娜负担150元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田江海二〇一七年十一月二十七日书记员  陈 瑶