河北省���皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0302民初9686号原告：中国人民解放军92676部队职工服务管理中心，住所地河北省秦皇岛市海港区民族路167号。负责人：吴志勇，书记。委托代理人：刘恩华，河北法建律师事务所律师。委托代理人：刘业文（办公室主任），男，1958年8月13日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。被告：秦皇岛市路峰驾驶员培训有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区海阳二村，统一社会信用代码：×××。法定代表人：栾殿浩，公司总经理。委托代理人：李连东、王花，河北德圣律师事务所律师。原告中国人民解放军92676部队职工服务管理中心（以下简称部队管理中心）与被告秦皇岛市路峰驾驶员培训有限公司（以下简称路峰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告部队管理中心的委托代理人刘恩华、刘业文，被告路峰公司的委托代理人李连东、王花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告部队管理中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即将租赁场地腾退给原告；2、请求判令被告向原告支付拖欠租金27万元，3、请求依法判令被告向原告支付合同期满后场地占用费暂计40657.53元（自2017年5月1日起至2017年8月14日止，按租赁时年租金计算，并要求���延至实际履行之日）4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：中国人民解放军92676部队职工服务管理中心原系中国人民解放军海军工程建设总局秦皇岛工程建设局，简称海军秦皇岛工建局。2012年4月27日，海军秦皇岛工建局作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），签订《军队房地产租赁合同》一份，将位于海阳镇海阳西街海军训练队院外24347.16平方米场地租赁给被告使用。租赁期限为5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止。租金总额59万元，第一年租金9万元，第二年租金11万元，第三年租金12万元，第四年租金13万元，第五年租金14万元。合同签订后，原告将租赁场地交付给被告使用，被告将租金交至2015年4月，尚欠第四年和第五年租金共计27万元。租赁合同期满后，原告多次要求被告腾退租赁场地，被告以种种理由拒绝，为维护原告的合法权益不受侵犯和贯彻执行《军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的指示精神，故根据法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告路峰公司辩称，首先被告是与海军秦皇岛工程建设局签订的租赁合同，而非与本案原告，原告与被告没有租赁合同关系，被告没有诉讼主体资格，本案中，秦皇岛市路峰驾驶员培训有限公司不能作为被告，签订租赁合同时，被告公司尚未成立，乙方盖章处没有单位盖章，是由栾殿浩与海军秦皇岛工程建设局签订的租赁合同。依法应当驳回原告起诉。其次，被告没有故意拖欠房租的行为，希望双方本着和谐理念，协商解决本次纠纷。经本院审理查明事实如下：2012年4月27日，中国人民解放军工程建设总局秦皇岛工程建设局作为出租方（甲方）与被告（乙方）法定代表人栾殿浩签订了《军队房地产租赁合同》一份。合同约定，出租方将位于秦皇岛市海港区海阳镇二村的场地出租给被告，场地面积24347.16平方米，租赁用途为驾校训练场，租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止，租金总额伍拾玖万元。原告主张，原、被告主体资格适格，符合法律规定。原告就其主张提交如下证据：证据一、2014年8月14日，由中国人民解放军92676部队司令部出具的《证明》一份。证明:1、出租给被告的土地使用权证上写的是“中国人民解放军海军后勤部秦皇岛办事处”，该处更名为“中国人民解放军92676部队”；2、与被告签订合同的海军秦皇岛工建局管理中心更名为中国人民解放军92626部队职工服务管理中心；3、由原告负责92676部队海阳镇海阳二村的���地租赁工作。证据二、国有土地使用证，证明对出租给被告场地部队享有土地使用权。证据三、双方签订的《军队房地产租赁合同》一份，证明1、租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，合同已到期；2、合同中承租方是本案的被告，后面签字方的是被告法定代表人栾殿浩，而且在五年租赁期间，原告都是与被告履行的租赁合同，所以原告认为起诉被告是适格的，栾殿浩是被告的法定代表人。3、第九条第五款约定，租赁期满，合同解除。证据四、2017年6月12日《停止租赁通知书》一份。证明：1、原告多次告知合同到期不再续租。2、合同到期后，催促被告腾退租赁场地。而且上面还有法定代表人栾殿浩签字，实际租赁场地就是被告。证据五、2017年8月2日《催收租金通知书》一份。证明原告向被告催收租金27万元。关于租金和占用费依据，依据租赁合同第15条，约定五年的租金，目前被告拖欠第四年租金13万元，第五年租金14万，合计27万元。占用费计算方式为，按第五年租金计算每日平均租金：140000元÷365天，占用时间106天，自2017年5月1日至2017年8月14日；占用费：140000元÷365天×106天=40657.53元。被告对原告提交的证据质证意见为，对于证据一、该证据不具有关联性、合法性，首先关于军队内部机构设置与更名应该有军队的规则、规定和相应审批文件，单纯靠一份证明，不能证实军队改革的设置，该文件是92676司令部出具的，是原告内部出具的，是原告为证明自己出具的。第二、该证据不能证明原告在部队中的身份和级别，从该证据可以看出原告属于部队的一个机构部门，部队内机构部门不具备民事诉讼主体资格。对于证据二的真实性没有异议，该土地使用者是中国人民解放军海军后勤部秦皇岛办事处，原双方签订合同的主体是办事处下属的工程建设局，该工程建设局更名为原告名称，该部门原则上是海军后勤部秦皇岛办事处下属机构，从原告提供土地使用证，结合证据一，可以看出具备诉讼主体资格的最低应该是办事处级别。该份证据能够证明原告不具备本案诉讼主体资格。对证据三的三性均没有异议，对证据四也没有异议，需要说明的是该证据同样没有被告公司公章，只有栾殿浩签字，证明了租赁合同的主体是栾殿浩个人而不是被告。对于证据五的真实性、关联性有异议。被告主张，被告对拖欠原告租金的事实没有异议。被告就其主张证据提交被告营业执照副本一份，该证据证明被告公司成立时间是2012年8月17日，而栾殿浩签订租赁合同时间是2012年4月27日，当时公司尚未成立，证明被告��不适格的。原告对被告提交的证据质证意见为，对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告对原告提出拖欠27万租金没有异议，说明栾殿浩以法定代表人名义签订的租赁合同成立以后，被告是予以确认的，并且被告已经实际与原告履行了租赁合同的权利义务，因此被告应承担合同责任。也是符合公司法关于公司未设立前发起人以个人名义对外签订合同，公司成立后，对该合同应承担民事责任的相关规定。上述事实，有原、被告当庭陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，2012年4月27日，中国人民解放军工程建设总局秦皇岛工程建设局作为出租方与被告法定代表人栾殿浩签订的《军队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告抗辩该合同不是被告所签，但被告一直实际占有使用租赁场所至今。现原告是合同的甲方变更而来，乙方签字为被告的法定代表人栾殿浩，公司未设立前，发起人以个人名义对外签订合同，公司成立后，新公司对该合同应承担民事责任，且双方一直履行着合同的权利和义务，应视为原、被告主体资格适格，被告抗辩理由不成立。按照合同约定，被告租赁期间为2012年5月1日起至2017年4月30日止，租赁合同期满后，被告应及时足额支付租赁期间的租金。被告尚欠原告2017年4月30日之前的租金27万元，应予支付。合同租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，因此，后来双方的租期视为不定期租赁合同，其租金标准应以后续租期（2016年-2017年度）租金标准为宜，原告要求被告支付占用费为合理请求，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市路峰驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起30日内搬出中国人民解放军工程建设总局秦皇岛工程建设局出租的场地，并将该场地交付原告；二、被告秦皇岛市路峰驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起10日支付原告中国人民解放军92676部队职工服务管理中心租金27万元及占用费（占用费自2017年5月1日起至被告交付场地之日止，以年租金14万元为基数进行计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5960元，减半收取即2980元，由被告秦皇岛市路峰驾驶员培训有限公司承担，于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员  韩有强二〇一七年十一月十三日代理书记员  张立娟