湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初第2360号原告：徐某某，女，汉族，住岳阳县某某路。委托诉讼代理人：张某某，男，住岳阳市某某路。被告：某某公司。住所地岳阳市某某路。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋某，男，汉族，系该公司副总经理，住岳阳市某某路。委托诉讼代理人：刘礼伟，湖南岳州律师事务所律师。原告徐某某与被告某某公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托诉讼代理人张某某，被告某某公司的委托诉讼代理人蒋某、刘礼伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告按已支付购房款的每日万分之三向原告支付违约金至房屋实际交付之日止；2、判决被告支付地下车位6万元总价款20%的违约金12000元；3、判令被告赔付由于被告违约造成原告申请仲裁所支出的仲裁费、律师代理费及撤销仲裁裁决申请费；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月19日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：两原告购买被告开发的碧水香樟第1幢27层2703号房，总价款491919元，余款银行按揭支付；被告应在2014年12月16日前将经验收合格的商品房交付两原告使用，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款。2014年12月5日，原告与被告签订了碧水香樟地下车位转让协议。双方约定;原告购买被告开发的碧水香樟项目负一楼168号地下车位的使用权，总价款6万元；付款方式为一次性付款；被告应在2014年12月16日前将地下车位交付原告；如一方违约，另一方支付总价款20%的违约金。合同签订后，原告支付了6万元价款。2014年12月12日，被告在岳阳晚报上刊登了交房公告，告知两原告于2014年12月16日携带相关资料开始交房。在交房过程中，原告发现碧水香樟的房屋存在电梯候梯厅空间过度狭窄等质量问题，同时被告公示的建设工程竣工验收报告上质量监督机构人员一栏无人签名，各单位验收意见栏内没有签验收意见也没有验收日期。在向岳阳市住建局质监站反映这些问题时，得知被告在组织竣工验收时，违反房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定，没有提前一周书面通知质量监督机构人员到场监督验收过程，属于违规无效的竣工验收。岳阳市质监站于2015年1月29日向被告下达了岳阳市房屋建筑工程和市政工程立即停止使用告知书，要求被告应按程序组织工程竣工验收，该工程未经竣工验收合格前，必须立即停止使用。2016年7月6日，岳阳市岳阳楼区人民法院作出的2016湘06**行初182号行政判决书，在撤销岳阳市住建局对被告作出的行政处罚决定书的同时，也认定违反该规章的程序性规定影响的只是验收报告的有效性。2016年4月20日，在向岳阳市岳阳楼区人民法院提起行政诉讼的同一天，被告也向岳阳市住建局质安处递交了申请完善碧水香樟工程竣工验收程序的报告，并于5月2日完成了竣工验收，得到了政府主管部门的认定，被告以此次竣工验收的行为和事实，否定并改正了此前2014年12月份的所谓竣工验收报告。由于被告拒不承认违约，坚持违规交房，经多次协商未果后，原告于2015年11月向岳阳市仲裁委员会申请仲裁，2016年9月，仲裁庭支持了原告的仲裁申请。被告不服，向岳阳市中级人民法院提出申请，岳阳市中级人民法院于2017年3月8日以仲裁委同案不同裁为由，撤销了仲裁裁决。被告在明知2014年12月份组织的竣工验收程序违规，交房证明文件无效，自身已经违约的情况下，拒不承担违约责任，迫使业主申请仲裁维权，由此造成原告仲裁费及律师代理费等经济损失，应由被告承担。被告某某公司辩称，1、答辩人没有违约行为。答辩人按照合同及补充协议的约定如期交付了房屋，补充协议约定要有证据证明房屋有质量问题才能拒收房屋，岳阳市仲裁委员会的(2015)22号仲裁裁决书认定答辩人未延期交房，符合合同约定标准，岳阳市中级人民法院维持了该仲裁裁决，撤销了其余24份裁决答辩人承担违约责任的仲裁裁决；2、答辩人的房屋质量合格，不存在质量问题，不应承担违约责任。商品房经验收合格，应指符合合同目的的实质性条件，即房屋本身质量合格，行政主管部门参与五方验收属管理性规范，不调整和影响民商合同的目的，是否违约的判断应侧重合同双方目的是否能够达到，而非行政程序上的完美无瑕。2014年12月8日，答辩人对房屋进行的五方验收是合格的，后来岳阳市住建局质监站主导的综合验收也是合格的，充分证明了答辩人的房屋质量是合格的。岳阳楼区法院依法撤销岳阳市住建局对答辩人的行政处罚行为，该行政行为自始无效，不产生任何法律效力，两原告对法院分析意见断章取义，拟证明验收不合格，却刻意回避判决书中结论性的内容：“并不导致工程的整体质量应受到否定性评价”，即验收程序上的瑕疵并不能改变房屋质量合格的客观事实。双方签订的商品房买卖合同补充协议明确约定：买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在问题等严重影响正常居住使用的质量外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出买人书面通知买受人办理房屋交付手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。同时约定：买受人主张房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题的，应当取得岳阳市质监站出具的质量检测结论性鉴定意见，应视为房屋不存在质量问题；3、被答辩人要求答辩人赔付仲裁费、律师代理费及执行申请费于法无据。综上，应驳回被答辩人的全部诉讼请求。查明的事实2013年8月19日，原告徐某某与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告开发的碧水香樟第1幢27层2703号房，房屋总价款491919元，首付151919元，余款银行按揭支付；被告应在2014年12月16日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同的补充条款第二条第四项约定：买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋，但买受人接受房屋的，不视为出卖人所应承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题，应当取得岳阳市质监站出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。原告于2013年8月4日支付定金2万元，2013年8月19日支付首付款131919元，2013年11月15日支付购房款34万元。2014年12月5日，原告徐某某与被告签订了碧水香樟地下车位转让协议。协议约定：原告徐某某购买被告开发的碧水香樟项目负一楼168号地下车位的使用权，总价款66000元，签合同当日付定金2万元，于2014年12月16日前支付余款44000元，被告应在2014年12月16日前将地下车位交付原告，如一方违约，另一方支付总价款20%的违约金。原告于协议签订当日支付了66000元车位款。2014年12月12日，被告在岳阳晚报上刊登交房公告，通知购房户于2014年12月16日携带相关资料收房。2014年12月15日，被告组织建设、设计、施工、监理、地质勘察等五家单位，对碧水香樟项目进行工程竣工验收，验收结论为合格。在交房过程中，两原告认为碧水香樟的房屋存在电梯候梯厅空间过度狭窄等质量问题，同时发现被告公示的建设工程竣工验收报告上质量监督机构人员一栏无人签名，各单位验收意见栏内没有签验收意见，也没有验收日期。原告在向岳阳市住建局质监站反映这些问题时，得知被告在组织竣工验收时，没有提前一周书面通知质量监督机构人员到场监督验收过程。岳阳市质监站于2015年1月29日向被告下达了岳质监告字（2015）第0101号岳阳市房屋建筑工程和市政工程立即停止使用告知书，告知被告碧水香樟工程未经竣工验收已交付使用，严重违反了法律规定，要求被告应按程序组织工程竣工验收，该工程未经竣工验收合格前，必须立即停止使用。2015年9月29日，岳阳市住建局作出岳建行罚字（2015）27号行政处罚决定书，认为被告竣工验收未提前通知岳阳市质安处，致使其未能现场监督，其行为违反了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称验收规定）第六条第三项，应当视为竣工验收不合格，其后被告擅自交付的行为因违反国务院《管理条例》第五十八条第二项，市住建局作出处罚决定，责令被告必须依据《验收规定》再次组织竣工验收，并处罚款30万元。被告不服该处罚，于2015年11月27日向岳阳市人民政府申请行政复议，2016年4月11日，岳阳市人民政府维持了岳阳市住建局的处罚决定。2016年4月20日，被告向岳阳市岳阳楼区人民法院提起行政诉讼，2016年7月6日，岳阳市岳阳楼区人民法院作出（2016）湘0602行初182号行政判决书，该判决书认定违反住建部有关工程验收的程序性规定，影响的只是验收报告的有效性，并不导致工程的整体质量应受到否定性评价，程序性欠缺可以弥补，并撤销了岳阳市住建局对被告作出的行政处罚决定书。2016年4月20日，被告向岳阳市住建局质安处递交了申请完善碧水香樟工程竣工验收程序的报告。2016年5月2日重新完成了竣工验收。另查明，碧水香樟的业主杨剑锋于2015年4月20日向岳阳市仲裁委员会申请仲裁，要求与被告解除合同，并要求被告返还购房款、支付违约金。岳阳市仲裁委员会于2015年8月21日作出岳仲决字（2015）22号裁决书，认定2014年12月15日对所涉房产进行的验收是合格的，符合交房条件，驳回了杨剑锋的全部仲裁请求。杨剑锋不服，向岳阳市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。岳阳市中级人民法院于2016年5月4日以（2015）岳中民二（仲）撤字第33号裁定书裁定不予撤销，岳仲决字（2015）22号裁决书自此生效。原告于2015年11月向岳阳市仲裁委员会申请仲裁，要求解除商品房买卖合同、退还购房款491919元、支付违约金49191.9元。2016年9月，岳阳市仲裁委员会作出岳仲决字（2016）48号裁决书，支持了原告的仲裁申请。被告不服，向岳阳市中级人民法院提出撤销申请，岳阳市中级人民法院于2017年3月8日以仲裁委同案不同裁为由，撤销了仲裁裁决。原告花去仲裁费15867.9元，诉讼费400元，律师代理费8000元。判决的结果及理由本院认为，原告徐某某与被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。本案争议的焦点是被告通知原告收房时，被告建设并出售给原告的房屋是否具备交房条件。岳阳市仲裁委员会于2015年8月21日作出的岳仲决字（2015）22号裁决书，认定本案所涉房产于2014年12月15日的验收是合格的，符合交房条件，岳阳市中级人民法院维持了该裁决书，因此本案所涉房产已经生效裁定书确认于2014年12月15日验收合格。被告在合同约定的时间内通知原告收房，且交付的房屋质量合格，因此，被告没有违约行为，原告要求被告支付延期交房违约金、延期交付车位违约金、支付原告维权花费的仲裁费、律师代理费及诉讼费，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐某某的全部诉讼请求；案件受理费1577元，由原告徐某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  杨艳红人民陪审员  龙红翔人民陪审员  李碧云二〇一七年十一月三日书 记 员  姜湖广附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。