成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0105民初5019号原告：马北奉，男，1976年5月1日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省南部县。原告：田子蓉，女，1980年1月1日出生，藏族，工作单位及职务不详，住四川省南部县。委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。特别授权。被告（原审原告）：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地成都市人民中路一段28号。法定代表人：陆建超，职务不详。委托诉讼代理人：伍思洋，四川天天律师事务所律师。特别授权。被告（原审被告）：张智忠，男，1973年12月12日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市武侯区。被告（原审被告）：文玲，女，1974年9月10日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市武侯区。第三人：四川千祥房地产开发有限责任公司，住所地成都市温江区柳城镇文化路1号2幢110号。法定代表人：徐正伦，职务不详。委托诉讼代理人：黄绍华，四川及第律师事务所律师。特别授权。原告马北奉、田子蓉因被告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业公司）与被告张智忠、被告文玲追偿权纠纷一案、不服本院（2015）青羊民初字第5423号生效民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告马北奉、田子蓉的共同委托代理人杨林，被告住房置业公司的委托诉讼代理人伍思洋，第三人四川千祥房地产开发有限责任公司（以下简称千祥公司）的委托诉讼代理人黄绍华到庭参加了诉讼。被告张智忠、文玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马北奉、田子蓉向本院提出诉讼请求：撤销（2015）青羊民初字第5423号判决书第三项内容。事实和理由：一、（2015）青羊民初字第5423号民事判决书侵害了马北奉、田子蓉对该房产的所有权，该房产系马北奉、田子蓉合法购买并已全款付清，且已装修入住多年。该房产系马北奉、田子蓉于2012年6月29日从千祥公司处合法购买，合同签订后马北奉、田子蓉支付了全额购房款418824元，千祥公司于合同签订日即将该房屋交付给了马北奉、田子蓉。马北奉、田子蓉接收该房屋后立即对该房屋进行了装修并入住至今。马北奉、田子蓉入住后按时缴纳物业管理费等一切税费，至今无任何人向马北奉、田子蓉主张权利。根据情理分析和合理性推测，张智忠、文玲的购买行为应属虚假买卖，其目的是千祥公司为套取银行贷款而假借他人名义做的虚假按揭。放贷银行及住房置业公司自身存在疏于审查借款人的义务，因此存在重大过错。二、张智忠、文玲对案涉房产的预告登记及住房置业公司对案涉房产的预抵押登记早已失效，（2015）青羊民初字第5423号判决书确认住房置业公司的优先受偿权显然无法律依据，属于法律适用错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记制度实为权利保全制度，其登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，是对“请求权”的登记。在预告登记制度中，经登记的“请求权”具有了准物权的效力，即排他效力，这才符合《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的要义和预告登记制度的核心价值所在。另外，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的含义有三：一、原债权请求权的存在是发生预告登记行为的前提，债权一旦消灭，预告登记就失去了其存在的基础，也即失去了效力。二、预告登记使得被登记的不动产物权请求权具有了准物权效力，但并不改变请求权本来的法律关系，原协议中双方当事人基于债权债务关系而享有的抗辩权非因预告登记而消除。三、为预告登记行为效力设定期限，即自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。给权力行使设定期限这是法律作为行为规范的内在属性，不动产物权预告登记制度作为正式登记制度的补充，并不产生物权变更的法律后果。因此，有必要给预告登记行为效力设定期限，促使相关权利人在正式登记条件具备时及时行使权利，结束“预告”状态，而“不能躺在权利上睡觉”。超过该期限后，虽相关权利人依协议而产生的请求权依然存在，但“预告登记”所赋予的物权效力已消灭，不再具有排他性。预抵押登记依附于预告登记，当预告登记不再具有排他性时，预抵押登记就更不应当具有担保的性质。案涉房产在2009年即办理了预告登记，假使张智忠、文玲系真实意义上的买受人，其在正式登记条件成就时三个月内也应当到登记机构办理正式的登记。作为张智忠、文玲的担保人住房置业公司也应当及时督促其办理正式登记并进而将预抵押登记变更为抵押登记。但该房屋所属楼盘在2012年即可以办理正式登记，且张智忠、文玲与千祥公司也约定了办理产权的时限。但在正式登记时间成就之后3年之久预告登记权人及预抵押权人均未办理正式登记。对这种躺在权利簿上睡觉的权利法律是不应当保护的。显然（2015）青羊民初字第5423号民事判决书没能注意到该法律的规定，而错误适用《担保法》进行裁断。三、根据最高人民法院审判规则和一房多卖的权利保护顺位，该房屋的所有权归申请人所有。本案中的房产是在千祥公司虚假出售给张智忠、文玲后又解除的情形下出售给了马北奉、田子蓉，且马北奉、田子蓉已付清全部房款并交付入住至今。在未登记的情况下，合法占有系最先权利顺位予以保护。综上，（2015）青羊民初字第5423号民事判决书对案涉房屋优先受偿权的设定系法律适用错误，侵害了实际所有权人马北奉、田子蓉的权利，应予撤销。被告住房置业公司辩称，第一，请求法院裁定驳回马北奉、田子蓉的起诉，马北奉、田子蓉没有证据证明其是合法购买人，马北奉、田子蓉主体不适格，其和千祥公司签订虚假合同，在提交的收据中没有房管局的盖章；第二，对于马北奉、田子蓉说预告登记已经失效，是因为张智忠、文玲没有履行办证的权利，才一直处于预告登记的状态；第三，现在房屋的备案登记是在张智忠，文玲名下，房屋应该还是以登记为准，房管局公示的登记人是在张智忠、文玲名下，张智忠、文玲交付价款的时间也是在先的，即便马北奉、田子蓉与千祥公司签订的合同是真实的，但是在签订合同的时候，在房管局涉案房屋已经进行了备案登记被告张智忠、文玲未到庭答辩，也未提交证据。第三人千祥公司述称，马北奉、田子蓉于2012年与千祥公司签订合同，购买房屋并交付房屋是真实的，对于张智忠、文玲的预告登记原因，张智忠、文玲曾经有过商品房买卖合同的事实，双方的合同在与马北奉、田子蓉签订合同前就已经解除了，是因为千祥公司没有及时退还银行的按揭款而导致了本案的诉讼。经审理查明，2008年12月29日，出卖人千祥公司与买受人张智忠、文玲签订《商品房买卖合同》，由千祥公司将温江区的房屋（以下简称德通桥房屋）出售给张智忠、文玲。合同签订后，张智忠向千祥公司支付了购房首付款。2009年7月16日，千祥公司就该德通桥房屋办理了备案登记，合同签约备案号为78101，同时，《商品房买卖合同摘要》上载明的买受人为张智忠，共同买受人为文玲，房屋位于温江区德通桥路，建筑面积为99.72平方米，总价为422613元，房屋按揭信息为：按揭银行及抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都温江支行（以下简称工行温江支行）。2009年7月20日，住房置业公司与张智忠、文玲、工行温江支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定张智忠、文玲为购买住房向工行温江支行借款210000元。住房置业公司向张智忠、文玲提供连带责任保证。该合同经四川省成都市蜀都公证处公证，并出具了（2009）川成蜀证内经字第187453《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，住房置业公司与张智忠、文玲签订《个人住房／商业用房抵押（反担保）合同》，主要约定：1、张智忠、文玲因购房向工行温江支行借款210000元，住房置业公司应其要求为该笔借款提供连带责任保证担保；2、张智忠、文玲将德通桥房屋抵押给住房置业公司作为反担保。2010年2月8日，住房置业公司、张智忠、文玲就该德通桥房屋办理了预抵押登记，同时成都市温江区房产管理局向住房置业公司出具温房预抵温江区字第52585号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为住房置业公司，预告登记义务人为张智忠、文玲，期限为2009年7月20日至2029年7月20日。因张智忠、文玲连续三期（累计五期）未按时还款，且在工行温江支行催告后仍未归还，遂由住房置业公司于2015年5月28日代张智忠、文玲清偿了其所欠工行温江支行的全部贷款共计176960.73元。住房置业公司支付代偿款项后，将张智忠、文玲作为被告，起诉至本院，要求“1.张智忠、文玲支付住房置业公司代为偿还的贷款本息共计176960.73元及自2015年5月29日起至清偿之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.张智忠、文玲支付住房置业公司违约金63000元、律师费9898元；3.住房置业公司对张智忠、文玲所有的位于成都市温江的房屋享有优先受偿权，住房置业公司有权依法处分抵押物优先受偿；4.本案诉讼费由张智忠、文玲承担。庭审中，住房置业公司放弃第1项诉讼请求中利息的请求。”经审理查明后，本院认为张智忠、文玲自愿将德通桥房屋向住房置业公司提供抵押并按约定办理了抵押预告登记，该民事法律行为合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”之规定，住房置业公司关于要求对张智忠、文玲所有的德通桥房屋享有优先受偿权的主张本院予以支持，并于2015年9月6日作出（2015）青羊民初字第5423号《民事判决书》，判决“……三、原告成都市住房置业融资担保有限公司对被告张智忠、文玲所有的位于成都温江的抵押房屋在上述债权范围内享有优先受偿权，即有权以上述抵押物折价或者变卖、拍卖所得价款在前述款项范围内优先受偿。”该判决已经生效，该案已进入执行阶段。另查明，1.田子蓉、马北奉于2012年6月29日与千祥公司签订《商品房买卖合同》，约定由千祥公司将德通桥房屋出售给田子蓉、马北奉，房屋总价款为418824元，付款方式为一次性付款。并约定由千祥公司于2012年7月1日向田子蓉、马北奉交付该商品房，千祥公司应当与田子蓉、马北奉共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，田子蓉、马北奉向千祥公司支付了全部购房款及契税、印花税、维修基金、产权工本费等费用。千祥公司向田子蓉、马北奉交付了德通桥房屋。田子蓉、马北奉一直居住使用该房屋至今。2.2013年11月28日，千祥公司取得德通桥房屋所属楼栋的大产权，业务件号为权2239654号。上述事实当事人陈述，马北奉、田子蓉身份证、住房置业公司工商信息、张智忠户籍证明、文玲户籍证明、千祥公司工商信息，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、温房预抵温江区字第52585号《房屋预告登记证明》、发票、收据、2015）青羊民初字第5423号《民事判决书》、《房屋装饰装修管理协议》、《居民供用气合同》、《承诺书》、《消防责任书》、《前期物业服务管理协议》等证据及庭审笔录在案佐证。审理中，千祥公司表示，其出售给马北奉、田子蓉德通桥房屋时，已经与张智忠、文玲解除了房屋买卖合同，双方签订了解除协议，但是未提供证据证明。本院认为，首先，关于马北奉、田子蓉是否是适格主体的问题。千祥公司就德通桥房屋先后与张智忠、文玲，及马北奉、田子蓉签订了《商品房买卖合同》，虽然千祥公司表示其与张智忠、文玲之间的买卖合同已经解除，但是未提交证据证明，而张智忠、文玲也未到庭确认，故对千祥公司的该抗辩意见不予确认。千祥公司与张智忠、文玲，马北奉、田子蓉签订的两份《商品房买卖合同》，从合同履行情况来看，均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，均合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，千祥公司虽然就德通桥房屋与张智忠、文玲办理了合同的备案登记，但是该备案登记并不发生物权变更的效力。而马北奉、田子蓉作为德通桥房屋的第二买受人，虽然其与千祥公司签订的《商品房买卖合同》在后，但是马北奉、田子蓉实际占有并使用德通桥房屋，且全额支付了房屋款项，因此，马北奉、田子蓉应为可以主张德通桥房屋所有权的买受人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”之规定，马北奉、田子蓉有权向本院提起诉讼，其诉讼主体适格。对于住房置业公司的优先受偿权问题。现马北奉、田子蓉主张撤销（2015）青羊民初字第5423号《民事判决书》第三项判决内容即“原告成都市住房置业融资担保有限公司对被告张智忠、文玲所有的位于成都温江的抵押房屋在上述债权范围内享有优先受偿权，即有权以上述抵押物折价或者变卖、拍卖所得价款在前述款项范围内优先受偿”，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，虽然住房置业公司就德通桥房屋办理了预抵押登记，但是该预抵押登记与抵押登记不同，并不产生物权效力，因此，住房置业公司不能依据其预抵押登记而对德通桥房屋享有优先受偿权。因此，（2015）青羊民初字第5423号《民事判决书》中第三个判项依据预抵押登记来确认住房置业公司的优先受偿权，存在错误，现马北奉、田子蓉主张撤销该判决内容，符合法律规定，本院予以支持。综上，对于马北奉、田子蓉的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十二条之规定，判决如下：撤销成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第5423号民事判决第三项，即“原告成都市住房置业融资担保有限公司对被告张智忠、文玲所有的位于成都温江的抵押房屋在上述债权范围内享有优先受偿权，即有权以上述抵押物折价或者变卖、拍卖所得价款在前述款项范围内优先受偿”。案件受理费100元，已由原告马北奉、田子蓉预交，由被告成都市住房置业融资担保有限公司承担50元，由被告张智忠、文玲承担50元，并在本判决生效之日起十五日之内一并支付给原告马北奉、田子蓉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 罗 维人民陪审员 王 川人民陪审员 彭淑清二〇一七年十一月三日书 记 员 刘锦然