河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终13529号上诉人（原审被告）：李锦锦，男，1985年10月24日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：代全喜，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟景，女，1990年10月31日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：温海洋，河南元慧律师事务所律师。原审被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。法定代表人：鲍胜凯，该公司董事长。上诉人李锦锦因与被上诉人孟景、原审被告郑州市正天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李锦锦上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2016年11月底协商一致解除了房屋买卖合同，上诉人是从原审被告郑州市正天房地产经纪有限公司工作人员处取得被上诉人银行账户，已将定金及损失共计135000元转至被上诉人账户，不存在违约。孟景辩称，上诉人在没有通知被上诉人的情况下将房屋转卖他人，上诉人退回的135000元里有10万元是定金，35000元是被上诉人办理贷款的费用，并非上诉人向被上诉人支付的损失，被上诉人从未与上诉人达成任何解除合同的合意，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑州市正天房地产经纪有限公司未答辩。孟景向一审法院起诉请求：判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；判令被告李锦锦偿还原告违约金300000元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月3日，原告与被告李锦锦经被告正天经纪公司居间，签订房屋买卖合同，约定：被告李锦锦将位于郑州市郑东新区东风东路36号2号楼6单元8层802号的房屋及配套设施出售给原告，总价款3000000元；原告在本合同签订之时支付定金及佣金100000元，向被告正天经纪公司支付佣金60000元、过户服务费1000元；房款以按揭贷款方式支付，原告与被告李锦锦于合同签订后45个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告应在贷款审批通过后10个工作日内，将首付款1500000元交于房管局资金监管账户/被告李锦锦，剩余房款1500000元由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/被告李锦锦，同时被告李锦锦配合原告办理产权过户手续；被告李锦锦承诺于收到全部房款一周内腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于原告，并于过户前将户籍迁出；该房屋处于法院保全状态，解除保全所需费用由被告李锦锦自理，被告李锦锦保证法院手续走完，新的房屋所有权证出来后，该房屋约定的价格不变，积极配合原告及被告正天经纪公司办理各项手续，否则视为被告李锦锦违约；被告李锦锦新的房屋所有权证出来后，原告须积极配合被告李锦锦、正天经纪公司办理各项手续，否则视为原告违约；无论原告与被告李锦锦谁违约，均须违约方赔付被告正天经纪公司成交价2%的中介费；原告的定金由被告正天经纪公司转交被告李锦锦，被告正天经纪公司不作托管，但被告正天经纪公司须担保该定金，保障原告利益；被告李锦锦办理该房屋登记在其名下的所有权证期限为签订本合同之日起60个工作日，若被告李锦锦不能办理出登记在被告李锦锦名下的所有权证导致该合同不能正常履行则视为被告李锦锦违约；原告支付被告正天经纪公司中介费45000元，后经沟通调整至40000元；若原告未能依据合同约定支付房款，超过3日，视其违约，被告李锦锦有权解除合同，另行出售房屋；任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生违约，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金；如因不可抗力和法律、政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或不能履行的，买卖双方、居间人互不承担违约责任。当日，原告向被告李锦锦支付购房定金30000元，通过被告正天经纪公司向被告李锦锦支付购房定金70000元。原告与其丈夫李果于2016年9月30日向中国农业银行花园支行提出个人借款申请，被告李锦锦配合原告办理了按揭贷款面签。2016年10月8日，原告丈夫李果的银行贷款审批通过，贷款金额为1500000元。2016年9月27日，郑州中隽房地产经纪有限公司出具收据一份，载明原告丈夫李果向其支付贷款费用34260元。2016年11月16日，被告李锦锦取得本案房屋的房屋所有权证。2016年12月1日，被告李锦锦与案外人ＸＸ签订存量房买卖合同，将本案房屋转让并办理了房屋所有权转移登记。2016年12月1日，被告李锦锦向原告转账支付135000元。原告认为被告李锦锦所退款项为定金100000元、贷款费用35000元；被告李锦锦认为所退款项为定金100000元、利息35000元。一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约履行。原告在签订合同后向被告李锦锦支付100000元购房定金，被告李锦锦配合原告办理按揭贷款，都是积极履行合同的行为。被告李锦锦擅自出卖已经被人民法院查封的财产，违反了法律规定，也违背了诚实信用原则。根据合同约定，原告应于2016年10月20日之前将房屋首付款交于房管局资金监管账户/被告李锦锦，但该条款在履行中的歧义会引起不同的法律后果。如首付款交于资金监管账户，根据二手房买卖的交易习惯及流程，买卖双方应当先签订存量房买卖合同，方可进行资金监管，则原告不构成违约。如首付款应当交于被告李锦锦，原告未按合同约定支付首付款，构成违约，则被告有权解除合同，另行出售该房屋。在签订房屋买卖合同时，房屋处于查封状态，并且被告李锦锦没有取得房屋的不动产权证，即使买卖双方约定首付款应当在应在2016年10月20日之前由原告支付给被告李锦锦，原告仍可以行使抗辩权。因此，原告没有支付首付款并不构成违约。根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方。即使本案房屋买卖合同达到约定的解除条件，被告李锦锦应当通知原告解除合同。被告李锦锦虽然在2016年12月1日向原告支付135000元，但该付款行为并不能证明其已经通知原告解除合同或与原告协商一致解除合同。被告李锦锦主张2016年12月1日已经口头协商解除了房屋买卖合同，没有证据，不予采信。现本案房屋买卖合同已经无法履行，原告请求解除房屋买卖合同，予以支持。被告李锦锦在2016年11月16日取得本案房屋不动产权证后，应当催告原告履行支付首付款的义务或者通知原告签订存量房买卖合同后由原告向资金监管账户支付首付款，但被告李锦锦没有通知及催告原告，在房屋买卖合同没有解除的情况下将本案房屋另行出售他人，构成根本违约，应当承担违约责任。原、被告约定的违约金为房屋实际成交价的10%，被告李锦锦应当支付违约金300000元。被告李锦锦除退还原告100000元定金外，另行支付的35000元，原告主张为贷款费用，被告主张为利息，不论该款系何种性质，均系原告的损失，且该损失可以从违约金中弥补，故认定被告李锦锦支付的35000元系违约金。原告请求被告李锦锦偿还违约金300000元，该35000元应予扣除，对原告该项请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告孟景与被告李锦锦、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于2016年9月3日签订的房屋买卖合同。二、被告李锦锦支付原告孟景违约金300000元，扣除已支付的35000元，下余265000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告孟景负担525元，被告李锦锦负担5275元。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。李锦锦称2016年11月底与孟景协商一致解除房屋买卖合同，对此孟景不予认可，李锦锦在诉讼中又未能提交相关证据予以证明，李锦锦在双方房屋买卖合同履行过程中，未经孟景同意，将涉案房屋转卖与他人，明显违约，一审法院根据在案证据，结合全案案情，认定李锦锦构成根本性违约并判决其按照双方合同约定承担违约责任，合法有据，并无不当。故李锦锦的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人李锦锦负担。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 张林利审判员 王明振二〇一七年十一月二日书记员 王梦娇