.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市美兰区人民法院稿纸民事判决书（2017）琼0108民初3958号原告：海南百年红房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市美兰区和平南路延长线东侧龙福大厦旁铺面第一号第2间。法定代表人：吴忠清，该司总经理。委托诉讼代理人：吴海坤，海南颍川律师事务所律师。被告：朱镇建，男，1953年12月27日出生，汉族，住海口市机场路南侧金桃苑*栋第*层***房。委托诉讼代理人：李豪，湖南琼武律师律师事务所律师。原告海南百年红房地产营销策划有限公司（下称”百年红公司”）与被告朱镇建居间合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百年红公司的委托诉讼代理人吴海坤、被告朱镇建的委托诉讼代理人李豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百年红公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金40000元及利息（自2017年3月31日起至款项付清日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，暂计至起诉日止的利息约600元）；2、判令被告赔偿原告违约金37800元及利息（自2017年3��31日起至款项付清日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，暂计至起诉日止的利息约567元）；3、本案产生的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月13日，原告百年红公司（甲方）与被告朱镇建（乙方）的委托代理人冯星星签订了《房地产中介服务合同》一份，约定：乙方委托甲方协助出售乙方名下位于海口市××路第3层301房产，房屋建筑面积为112.76平方米，房款总价为63万元，2017年3月31日前签订正式的买卖契约；因乙方未及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订《买卖契约》，若乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付成交价3%的中介费以及成交价3%的违约金。”合同签订当日，原告将买方吴某交来的2万元购房定金汇到被告的账户上，被告代理人冯星星向原告出具了收据。然而合同��订后，随着海南房产价格的持续走高，被告拒绝出售涉案房产，拒不与买方签订《房地产买卖契约》。原、被告签订的《房地产中介服务合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告收受定金后未依约签订《房屋买卖契约》的行为已构成严重违约，被告应按合同约定向原告双倍返还购房定金，并支付违约金37800元。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求！被告朱镇建辩称，一、被告没有违约，系原告构���实质违约。涉案合同签订后，被告即按原告的要求办好《公证书》，并于2017年3月20日专程飞往海口办理涉案房产的过户手续。被告抵达海口后致电原告的工作人员符传平，符要求被告到国土局办理关联手续，被告认为这些手续可以委托原告或他人办理，并不需要被告亲自办理，该要求已超出了合同约定；次日，符微信告知被告”要押一万元预留款在原告处”，但合同并未就此进行约定，加之被告在宾馆等候原告工作人员和买方前来洽谈相关事宜未果，遂于当晚飞回长沙。综上，合同未签订的责任不在被告，系因原告和买方提出苛刻要求，才导致合同无法签订。二、即使被告有责任，原告的诉讼请求也没有法律依据。首先，原、被告双方签订的是中介服务合同而非买卖合同，2万元定金系原告代买方交的，原告自身并未交付定金，因此其无权���求双倍返还定金。即使要双倍返还定金，也应由预付定金的买方来主张而非由原告主张。其次，原告主张的违约金过高。合同约定，只有买卖双方私自签约的情况，被告才应当向原告支付成交价3%的违约金，但被告并不存在同原告介绍的买方私自签约的行为。且原告同被告、第三人签订的两份服务合同，其标的额加起来也不超过1万元。即使被告违约，给原告造成的损失也不超过1万元，因此原告要求被告按成交价63万元的两个3%进行赔偿标准过高。再次，原告既要求赔偿损失，又要求双倍返还定金不符合法律规定，原告只能择一行使。三、被告对涉案两份合同的合法性存疑。因当下政策对房屋买卖有诸多限制性条件，买方是否具有购房资格需要原告举证证明，若买方没有购房资格，则双方的合同当属无效。综上，造成合同无法履行的责任在于原告和买方，原��要求被告赔偿于法无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月12日，原告百年红公司（甲方）与案外人吴某（乙方）签订了《房地产中介服务合同（买方）》一份，约定：甲方协助乙方购买被告名下的位于海口市××路第3层301房产（下称”涉案房屋”），乙方在合同签订时向甲方支付2万元预购订金。若业主在出具购房定金的收据后不出售房屋或逾期不同乙方签订合同的，甲方应先行向乙方全额退还购房订金，并协助乙方向业主追索同等数额的违约金。甲方促成乙方与卖方签署《买卖契约》时，乙方应向甲方支付中介服务费（购房佣金）等费用1万元。2017年3月13日，原告百年红公司（甲方）与被告朱镇建（乙方）的委托代理人冯星星签订了《房地产中介服务合同（卖方）》一份，约定：乙方委托甲方协助出售乙方名下的位于海口市××路第3层301房产，房屋售价63万元；签订本合同时，甲方将收到的购房定金人民币2万元转交给乙方；若乙方收取定金后反悔，不按上述条件出售房屋或因产权问题不能正常过户的，则应无条件向买方退还购房定金，并按同等数额向买方支付违约金；甲方促成乙方与买方签署《房屋买卖合同》时，乙方应向甲方支付中介服务费（售房佣金）5千元；因乙方未及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订《买卖契约》，若乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付成交价3%的中介费，并可要求乙方支付成交价3%违约金。原、被告双方签订合同当日，原告将买方吴某交来的2万元购房定金汇到被告的账户上，被告的代理人冯星星向原告出具了收据。根据被告提交的其与原告工作人员符传平的微信聊天内容，可确认以下事实：应原告百年红公司要求，被告朱镇建与其配偶刘远珊于2017年3月16日办理了处分涉案房产的《公证书》。被告于2017年3月20日飞往海口办理涉案房产的过户手续，在此期间系原告的工作人员符传平同被告接洽，符要求被告先到国土局办理关联手续后再签订房屋买卖合同，同时要求被告将1万元预留款放在原告处，被告对此未提出异议。另查，涉案房屋目前已售予他人并办理过户手续。原告因本案纷争，于2017年6月12日向本院提起诉讼。本院确认的上述事实，有《房地产中介服务合同（买方）》、《房地产中介服务合同（卖方）》、定金收据、微信截图及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、关于原、被告签订的中介服务合同是否合法有效的问题。被告庭审抗辩称，因现行���策对房屋买卖有诸多限制性条件，买方是否具有购房资格需要原告举证证明，若买方没有购房资格，则双方的合同当属无效。本院认为，本案处理的系原、被告之间的居间合同纠纷，只要涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，就应属有效合同，买方是否具有购房资格则在所不问。本案中，被告没有证据证明涉案合同系在违背其真实意思表示的情形下签订的，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故本院对涉案合同的效力予以确认。对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于被告是否应向原告双倍返还购房定金4万元及利息的问题。本院认为，原、被告签订中介服务合同当日，原告即将买方吴某交来的2万元购房定金向被告交付。由此，被告即负有同原告介绍的买方签订《房屋买卖合同》之义务。但目前涉案房屋已经售予他人并办理过户登记，被告的行为构成了根本性违约，依定金罚则其应向买方双倍返还购房定金。虽然原告同买方吴某签订的中介服务合同中约定，若业主在出具购房定金的收据后不出售房屋或逾期不签订合同的，原告应先行向买方全额退还购房订金，并协助买方向业主追索同等数额的违约金。但本案中，原告没有证据证明其已先行向买方退还定金，其自行向被告追索定金于法无据，故本院对其要求被告双倍返还购房定金并支付利息的诉请不予支持，关于定金买方可另案主张。三、关于被告是否应向原告支付违约金37800元及利息的问题。本院认为，依原、被告双方合同约定，原告促成被告与买方签署《房屋买卖合同》时，被告应向原告支付5千元的中介服务费；再依原告与买方的合同约定，原告促成买方与被告签署《买卖契约》时，买方应向原告支付中介服务费等费用1万元。据此，若涉案房屋在原告的促成下得以顺利交易，原告可获得的预期利益也不超过1.5万元。即便本案系因被告的违约行为才导致合同无法履行，但被告主张37800元的违约金明显畸高，且被告对违约金的计算方式提出��抗辩，故本院将违约金予以调整为1.5万元。原告诉请被告支付违约金利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告朱镇建须于本判决生效之日起十日内向原告海南百年红房地产营销策划有限公司支付违约金1.5万元。二、驳回原告海南百年红房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义���，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887元，由原告海南百年红房地产营销策划有限公司负担719元，被告朱镇建负担168元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员李瑛二〇一七年十一月八日法官助理杨浩恺书记员黄雪贞附：相关的法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......第一百一十四条......约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。......《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。