广东省潮州市枫溪人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5191民初275号原告：张汉强，男，汉族，1969年11月20日出生，住潮州市枫溪区。委托代理人：陈旭东、黄秋哲，均系广东新佳律师事务所律师。被告：吴志坚，男，汉族，1976年7月16日出生，住潮州市枫溪区。被告：蔡楚娇，女，汉族，1979年11月26日出生，住潮州市枫溪区。第三人：陈伟光，男，汉族，1963年4月10日出生，住潮州市湘桥区。委托代理人：陈伟明，系广东潮之州律师事务所律师。原告张汉强诉被告吴志坚、蔡楚娇、第三人陈伟光确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月29日受理后，依法适用普通程序进行审理，第三人陈伟光在案件审理期间向本院申请笔迹鉴定，本院经审查予以允许。于2017年10月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈旭东、黄秋哲，第三人陈伟光及委托代理人陈伟明到庭。被告吴志坚、蔡楚娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汉强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》有效；2、被告吴志坚、蔡楚娇协助原告到房屋管理部门办理将潮州市枫溪区凤新西路如意居朝凤新西路A区14号门市的权属变更登记为原告的手续；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年4月30日，原告和被告吴志坚、蔡楚娇签订《房屋转让协议》，约定两被告将其位于潮州市枫溪区凤新西路如意居朝凤新西路A区14号门市（产权证号为粤房地证字第C3738480号）及水电等配套设施一并转让给原告，转让款为人民币150万元。由于当时该套房产已由两被告办理了抵押借款，须至2016年5月份才能注销抵押登记，取回房地产权证后才能到房管部门办理过户手续，故双方约定在2016年6月3日前交付房地产权证，未能及时办理房产过户手续。协议签订后，原告付清转让款，履行了约定义务；两被告在收到转让款后也依约将有线电视缴费卡、电力缴费卡、水缴费卡等物品交给原告，并将房产及配套设施交给原告管业、使用、所有。原告在该门市经营志诚数码手机铺至今。2016年6月2日，两被告如期取回应交付给原告的《房地产权证》，为了明确产权证移交手续，原、被告通过广东创兴律师事务所进行律师见证，签订《房屋转让补充协议书》，广东创兴律师事务所指派律师对交付产权证的真实性和合法性进行审查后出具了见证书。与此同时，原告还多次要求两被告从速协助办理房产的过户登记手续，直至2016年7月份，两被告突然告知该门市经案外人陈伟光申请已被潮州市枫溪人民法院查封，无法办理过户。为此，原告认为，原被告在先所签《房屋转让协议》合法有效，原告已经支付全部价款并实际占有房屋，行使了管理和使用的权利，对房产的变更登记原告没有任何过错，人民法院依法不得查封。因此，鉴于房产已被查封而无法过户登记，请人民法院撤销查封裁定，判令两被告应继续履行协议，协助原告办理过户登记手续。原告张汉强对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、居民身份证复印件一份一页。二、见证书复印件一份十七页。三、房地产权证复印件一份八页。四、电力缴费卡及缴费发票、自来水缴费卡及缴费发票复印件二份六页。第三人陈伟光答辩称：第三人认为本案是原告与两被告恶意串通、虚构事实、伪造证据，意图侵害第三人的合法权益，请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人陈伟光对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、身份证复印件一份一页。二、（2016）粤5191民初199号《民事判决书》复印件一份四页。三、案件生效证明书复印件一份一页。四、（2016）粤5191民初199号《民事裁定书》复印件二份四页。被告吴志坚、蔡楚娇没有在举证期限内向法院提供相关的证据及书面答辩状予以抗辩，应承担相应举证不能的法律后果。经开庭质证，第三人陈伟光对原告张汉强提供的证据发表以下质证意见：对证据一没异议，对证据二，第三人认为该组证据不客观不真实，不能证明原、被告双方房屋转让关系的事实，从该组证据看，第三人认为其所谓的房屋转让形式，以及所谓的具体履行情况来看，是不符合房屋的交易惯例以及日常使用，因为涉案房产是设置了抵押，存在他人权利，那么作为原告涉案房产的受转让方，在房产处于抵押状态，转让方是否能消除权利的障碍确保房屋转让顺利进行存在不确定性，作为所谓的受转让方也即是原告，用一次性付款方式来承担这种不确定性带来的交易风险。由此可见，这种交易本身是违反日常的使用及交易惯例，并且通过对涉及房产的转让协议、补充协议及两份收条的鉴定已经充分证明了原告的陈述对交易时点陈述是矛盾的。鉴定结论与前面的高度质疑充分证明了这组证据是原告与两被告串通所炮制的虚假证据。对证据三没异议。对证据四里面电力缴费卡、缴费发票、及水的缴费卡及发票，这些证明了涉案房产个别月份的电费使用情况，并不能证明涉案房产是由原告实际使用，对该组证据中证明书的质证意见为：出具证明的居委会不是房产的管理部门，其没权对房产的转让情况出具转让证明，并且从证据形式看，该证明书只加盖单位印章，没有单位负责人签名，从形式上看不具备证明的要求，因此该证明书不能证明原告要证明的事实。原告张汉强对第三人陈伟光提供的证据发表以下质证意见：对证据一、二、三没异议。对证据四裁定书原告认为这份裁定书是在涉案房产转让之后进行查封的，根据最高人民法院的司法解释，原告对涉案房产享有产权，法院不得查封，所以这份裁定书是不合法，应予以纠正，原告在知道这份裁定书之后立即向人民法院提出异议，后来是因为异议程序不符合规定，所以才提起本案诉讼，原告认为这份裁定书不合法，应予以纠正。本案在审理过程中，第三人陈伟光向本院申请对落款时间“2013年4月30日”的《房屋转让协议》及落款时间“2013年4月30日”的《收条》进行鉴定，鉴定该两份文本实际制作时间（包括打印文本及签名）与其落款标称时间是否一致；2、委托司法鉴定机构对落款时间“2013年4月30日”的《房屋转让协议》、落款时间“2013年4月30日”的《收条》以及落款时间“2016年6月2日”的《房屋转让补充协议》、落款时间“2016年6月2日”的《收条》进行鉴定，鉴定该四份文本是否为同一时间段制作进行鉴定，本院经申请，予以准许。经本院委托广东财安司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为：落款时间“2013年4月30日”的《房屋转让协议》、落款时间“2013年4月30日”的《收条》、落款时间“2016年6月2日”的《房屋转让补充协议》、落款时间“2016年6月2日”的《收条》四份文件为同一时间段制作。另外，因原、被告无法提供2013年4月30日同期或相近时间样本进行比对，致鉴定机构无法确定2013年4月30日《房屋转让协议》与2013年4月30日《收条》实际制作时间与标称时间是否一致。原告张汉强对鉴定意见书发表如下质证意见：鉴定结论与事实一致，原告在2013年4月30日确实与两被告签订房屋转让协议并交付款项，但是后来由于原件遗失，后来补签了房屋转让协议及收条，同时进行了律师见证。第三人陈伟光对鉴定意见书发表如下质证意见：对鉴定结论没意见。这份鉴定证明原告所提供的证据二这组证据是虚假的证据，证明原告诉状的陈述与客观事实不符，这份鉴定结论同时证明了这个案件是原告与两被告精心策划的虚假诉讼。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的事实认定如下：第三人陈伟光提出原告张汉强所提供的落款时间为2013年4月30日的《房屋转让协议》和落款时间为2013年4月30日的《收条》是虚假的证据问题。在庭审中，原告张汉强承认其所提供的落款时间为2013年4月30日的《房屋转让协议》和落款时间为2013年4月30日的《收条》是在2016年6月2日补写的，原因是在2013年4月30日所写的《房屋转让协议》和落款时间为2013年4月30日的《收条》原件已遗失，该项事实本院予以采信。第三人陈伟光提出原告张汉强所提供的证据不能证明涉案房产是由原告实际使用，从原告张汉强所提供的电力缴费卡及缴费发票、自来水缴费卡及缴费发票上记载户名是吴铭忠，原告张汉强又没有提供证据证明涉案房产已移交其管理及使用，故第三人陈伟光的该项主张，本院予以采信。原告张汉强提出已支付涉案房产的购房款，并提供收条予以证明，但法庭调查中，原告张汉强只称购房款的资金来源是做生意所得，没有提供具体的资金来源依据予以证明，原告张汉强所提供的证据不足以证明该项主张，故本院不予采信。原告张汉强在庭审及调查中还承认原、两被告在签订《房屋转让协议》时，两被告并没有告知讼争的房屋已抵押，两被告又没有提供证据证明将讼争的房屋转让给原告时，已通知抵押权人并告知原告张汉强，本案应认定原、两被告在签订《房屋转让协议》时，两被告没有通知抵押权人并告知原告张汉强转让物已经抵押的情况。本院认为：原告张汉强与被告吴志坚、蔡楚娇在签订《房屋转让协议》时，两被告没有通知抵押权人并告知原告张汉强转让物已经抵押的情况，违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，两被告在转让房产时也未经抵押权人同意，在签订《房屋转让协议》时，也未约定受让人代为清偿债务消灭抵押权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。”的规定，且原告张汉强又没有提供证据证明涉案房产已移交其管理及使用，其主张已支付涉案房产的购房款，并提供收条予以证明，但法庭调查中，原告张汉强只称购房款的资金来源是做生意所得，没有提供具体的资金来源依据予以证明，原告张汉强所提供的证据不足以证明该项主张，故原、被告所签订《房屋转让协议》无效。2016年6月2日原、被告签订《房屋转让补充协议》，该补充协议是以《房屋转让协议》为基础，因《房屋转让协议》无效，《房屋转让补充协议》也应认定无效。被告吴志坚、蔡楚娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。综上所述，原告张汉强的诉讼请求依法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张汉强的诉讼请求。本案受理费18300元，由原告张汉强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  蓝 寻人民陪审员  黄丽雪人民陪审员  陆培文二〇一七年十一月六日书 记 员  刘 铿