江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2696号上诉人（原审被告）：贾留英,女,1985年12月19日出生,汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：徐道红,女,1980年10月4日出生,汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：李静，江苏征远律师事务所律师。上诉人贾留英与被上诉人徐道红合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。贾留英的上诉请求是：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订《转让协议》，约定被上诉人将经营的美容店转让给上诉人，并承诺帮助上诉人维护客户，但在上诉人支付转让费后不久，被上诉人伙同美容师（一审出庭证人胡蝶梦）故意以工资低为由离开上诉人接管的美容院，在自己所住的小区另行开设美容院，其原有客户陆续转走，已经违反协议中“帮助维护客户”的约定，众所周知，美容院的经营基础就是客户，上诉人在支付给被上诉人的转让费中是不包含房租的，所以这笔费用实际上是买的客户资源，但是被上诉人违反协议，收钱后另行炉灶，已构成违约，但原审判决对这一事实避而不谈。上诉人认为签发律师函给被上诉人之日起，已经明确解除合同的时间，应当视为合同已经解除。2、对于该房屋租赁情况，一审法院未能查清该房屋是双桥乡卜桥村孙庄组租赁给杭春金，且杭春金是被上诉人前夫，该房屋杭春金一部分用来经营理发店，被上诉人徐道红用另一部分经营美容店。双桥乡在多年前将房屋租赁给杭春金时，二人是夫妻，原审法院据此认定房东将房屋租给夫妻使用，就能判断出房东也默认将房屋租赁给第三人使用，该观点实属荒谬！二、一审判决认定证据不足，过分偏袒被上诉人一方。原审法院要求被上诉人请双桥乡卜桥村孙庄组相关人员携带房产证到庭说明是否同意转租，但原审第二次庭审时，被上诉人未按照法庭要求提供证据，仅仅提供一段身份不明人和杭春金的通话录音以及杭春金事后补的书面陈述，原审就此认定房东同意转租，实在无法令人信服。房东是双桥乡卜桥孙庄组，同意转租与否的说明应具备官方性质，必须加盖印章。上诉人在办理营业执照时，被要求提供房屋租赁合同，如果转租的需要提供房东同意转租的说明，所以向被上诉人索要，但是上诉人未能提供正式合同，仅提供一份将承租人一栏用白纸遮盖后复印，在遮盖处写了“贾留英”字样的复印件给上诉人，上诉人在拿到该复印件后仔细查看得知该房屋转租，因房屋如转租须经房东同意，被上诉人一直未提供这些材料，因而营业执照未能办理。一审法院以上诉人未能提供“工商部门不予核准的证据，亦未能提供房东明确拒绝协助办理工商登记的证据”为由认定上诉人无充足证据予以证实，裁判理由过于牵强，明显偏袒被上诉人一方。请求二审法院查明事实，维护上诉人合法权益。徐道红答辩意见是：一审法院认定事实清楚，程序正当合法，判决有据，应予以维持。租赁合同注重当事人的信用关系，须经出租人同意。但是出租人的同意不必明示，在事后不反对的可视为同意。杭春金与双桥乡孙庄组签订的房屋协议虽然约定不得擅自转租，但杭春金将部分房屋转租给徐道红开设美容院，双桥乡卜桥村孙庄组并未以此为由解除合同，而且在杭春金按时交纳房租的基础上默认其转租部分房屋行为，可见被上诉人非擅自转租。同时根据《民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，上诉人未能提供证据证明，因被上诉人无权转租，致工商部门不予受理、不予核准营业执照的证据。贾留英向一审法院起诉请求：1、判令解除其与被告之间签订的《转让协议》，被告立即退还其99000元转让款；2、判令被告赔偿其装修损失3万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，原、被告签订《转让协议》一份，约定被告将经营的美容院转让给原告，由被告帮助原告维护原有顾客，被告保证原告可以继续租用店面房屋等。协议签订后，原告办理营业执照时，得知店面的转租和装修需经房东同意，原告才得知被告并没有房屋转租权，导致原告不能办理营业执照也无法进行店面装修，原告转店经营的合同目的不能实现。同时，被告也没有按照协议约定帮助原告维护客户，存在违约行为。原告于2016年11月21日向被告发出《律师函》通知被告解除协议并要求被告返还原告99000元及赔偿损失，但被告置之不理。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告徐道红辩称，美容院的房屋是从隔壁理发店转租的，房东和理发店业主的租赁协商尽管约定不得转租，但现在房东明确表示美容院的房租由理发店业主代收，即房东愿意将房屋租赁给原告开办美容院，我也愿意积极协助原告办理营业执照，不存在违约行为，也不存在原告诉称的合同目的不能实现的问题。原告要求解除合同的根本原因并不是无法办理营业执照，而是在其经营的三个月中，因为我在其场地做美容收入较高，其要求分成未果产生分歧。原被告双方围绕诉讼请求依法提交了转让协议、收条、转账凭证、装饰合同、律师函、房屋租赁协议、电话录音等证据，本院组织双方质证后查明事实如下：2016年9月14日，原被告签订转让协议一份，约定被告将美容院转让给原告，转让费用99000。被告徐道红应帮助原告贾留英维护顾客。之前所留顾客的债务纠纷与原告贾留英无关。房租55000元/年，半年一交，已交到2016年11月15日，续租3-5年优先。店里原有顾客做微项目，徐道红只收本钱，利润归贾留英。以后徐道红借用贾留英场地做微项目，且如果以后贾留英不经营此店，徐道红有优先接收权。协议签订后，贾留英支付了99000元过店费。又查明，双桥乡卜桥村孙庄组与杭春金就扬子江北路328号门面房签订了房屋租赁协议，该协议约定不得擅自转租。后杭春金将部分房屋分租给徐道红开设美容院，徐道红经营一段时间后将该店转让给了贾留英。贾留英接收美容院经营了两个月，在办理营业执照时无法提供经营场所使用证明，以无法办理个体工商户营业执照为由提起本案诉讼，要求解除转让协议。另查明，徐道红出具书面陈述，载明扬子江北路328号门面房由杭春金总承租，其中5间分租徐道红，徐道红房租由杭春金代收统一交双桥乡卜桥村孙庄组。杭春金签字证明陈述属实。双桥乡卜桥村孙庄组在该书面陈述上盖章并证明杭春金房租已交。原审认为，原被告双方签订的转让协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自权利和义务。原告主张徐道红无权转租房屋，导致其无法办理营业执照，仅提供工商登记业务流程，并未提供工商部门不予核准的证据，也未能提供房东明确拒绝协助其办理工商登记的证据，故原告的主张无充足证据予以证实，本院不予支持。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据上述规定，本案不存在不可抗力的问题，原告不能依据不可抗力主张解除合同。杭春金和双桥乡卜桥村孙庄组签订的房屋租赁协议中约定不得擅自转租，后杭春金将部分房屋转租给徐道红开设美容院，双桥乡卜桥村孙庄组并未以此为由解除合同，且从徐道红提供的录音证据和书面陈述可以看出，双桥乡卜桥村孙庄组在杭春金按时缴纳房租的基础上是默认其转租部分房屋行为的，即被告并非擅自转租，原告也不能依据被告有其他违约行为致使合同目的不能实现为由主张解除合同。综上，原告主张转店经营的合同目的不能实现的事实和证据不足，原审不予支持，依法应驳回其诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告贾留英的诉讼请求。案件受理费2880元，由原告贾留英负担（已预交）。二审审理期间，当事人双方均未能提供新证据。经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案争议焦点是：案涉《转让协议》是否具备解除条件？本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《转让协议》，意思表示真实，没有违反法律禁止性规定，协议合法有效，当事人双方均应按照协议约定履行各自权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，从上述规定中可知，对于承租人未经出租人同意转租的，《合同法》给出租人（而非是承租人）设定的救济途径是可以解除原租赁合同而非宣告合同无效。就本案而言，上诉人贾留英主张徐道红无权转租房屋，导致其无法办理营业执照，原审中仅提供工商登记业务流程，并未提供工商部门不予核准的相关证据，然，本案中，案外人杭春金和双桥乡卜桥村孙庄组于2015年11月11日签订的房屋租赁协议中虽约定不得擅自转租，但杭春金将部分房屋转租给徐道红开设美容院，双桥乡卜桥村孙庄组并未提出异议，并以此为由解除合同，且从徐道红提供的录音证据和杭春金的书面陈述中可以看出，双桥乡卜桥村孙庄组在杭春金按时缴纳房租的基础上是默认其转租部分房屋行为，退一步讲，即使双桥乡卜桥村孙庄组知道杭春金擅自转租的事实，但未明确表示反对，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人未在6个月内提出异议，推定为出租人同意转租”，因此，从杭春金与孙庄组房屋租赁协议签订的时间上，亦可推定出租人同意转租。同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，上诉人贾留英在二审中亦未提供证据证明被上诉人有其他违约行为致使《转让协议》目的不能实现，从而主张解除合同。据此，案涉《转让协议》尚不具备解除条件，上诉人的上诉理由，本院难以支持。综上所述，上诉人贾留英的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由贾留英负担（已负）。本判决为终审判决。审判长 刘 平审判员 朱恩松审判员 李 响二〇一七年十一月二十三日书记员 殷梦非附《中华人民共和国民事诉讼法》法律条文:第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。