江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7866号上诉人(原审原告、反诉原审被告)：苏州泰华商城有限公司,住苏州市姑苏区人民路383号。法定代表人：苏海峰。委托诉讼代理人：刘雁萍、王珍，江苏盛乾律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原审原告)：苏州祖嘉美容有限公司,住苏州市姑苏区人民路372号。法定代表人：李经伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘军、顾雨挺，江苏正盛律师事务所律师。上诉人苏州泰华商城有限公司、苏州祖嘉美容有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州泰华商城有限公司上诉请求：一、依法改判一审判决第一项苏州祖嘉美容有限公司于判决生效之日起十日内支付租金、管理费共计339753.04元，并支付逾期付款利息；二、依法改判一审判决第二项苏州祖嘉美容有限公司于判决生效之日起十日内腾空房屋，返还本公司，并支付房屋使用费。事实和理由：一审法院认定本公司在2016年8月19日起对涉案店铺采取停水、停电、锁门等措施，没有证据支持。一审法院认定按租金标准的60%计算错误。苏州祖嘉美容有限公司上诉请求撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院关于租金、管理费的认定缺乏事实依据。2016年2月24日两张发票对应的是2016年1月、2月的租金管理费，2016年3月3日的发票对应的是2016年3月的租金管理费，2016年5月3日的发票对应的是2016年5月的租金管理费。2016年4月，本公司交付现金，苏州泰华商城有限公司未出具凭证。本公司租金、管理费已经交付至2016年5月。二、一审法院认为导致合同解除及产生房屋使用费的主要责任在本公司缺乏事实依据。苏州泰华商城有限公司不停更换负责经理、未履行配合本公司开展活动的合同义务，未履行对本公司搬迁店铺进行补偿和美容业态唯一性的承诺。苏州泰华商城有限公司单方强行停水停电、锁门，导致本公司不能经营，货物设备报废，客户流失严重，造成本公司巨大经济损失。证人证言、录音材料、现场照片可以予以证实。苏州泰华商城有限公司违约行为构成根本违约，一审法院认定本公司承担锁门后的房屋使用费错误。三、一审法院对于本公司多次提出店铺遭苏州泰华商城有限公司上锁后设备报废、产品过期等损失的主张不予理睬，且对本公司多次函告法院要求主持店铺交接工作、期望止损的要求不予理睬的做法错误。苏州泰华商城有限公司无权扣押本公司店铺内物品。苏州泰华商城有限公司锁门后，店铺内物品在其掌控下。本公司多次要求苏州泰华商城有限公司开锁开门，并申请在法庭的见证下进行交接，清点物品，现场鉴定，但一审法院未接受这一主张，放任损失扩大。苏州泰华商城有限公司的违约行为导致设备报废、装修损失。一审法院认定事实不清，适用法律错误。苏州泰华商城有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令原审被告支付拖欠的租金、管理费计329806元（截止2016年12月31日），并自2017年1月1日起按同期银行贷款利息承担逾期支付利息；2.判令原审被告支付相当于三个月租金的违约金计69459元；3.判令原审被告清空租赁房屋，并自2017年1月1日起支付房屋占用费至实际清空房屋之日止（房屋占用费参照租金标准计算，2017年1月至2017年10月为23153元/月、2017年11月至2018年10月为24311元/月、2018年11月以后按25527元/月计算），暂算至起诉之日为46306元；4.本案诉讼费由原审被告承担。审理中，泰华商城将第一项诉请中的利息起算点调整至涉案合同解除之日。苏州祖嘉美容有限公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原审被告立即向反诉原审原告在法庭的见证下交接店铺内的物品；2.判令反诉原审被告向反诉原审原告支付货款17261.06元、违约金66150元、返还保证金52000元、赔偿装修损失32万元、货物设备报废损失暂计20万元，共计6554141.06元；3.本案全部诉讼费用由反诉原审被告承担。一审法院经审理查明，2014年7月25日，泰华商城（甲方）与祖嘉美容公司（乙方）签订合同书一份，约定甲方为乙方提供经营场所，原审被告在原审原告经营场所设立专柜，合同第一部分协议条款的第一条约定专柜位置在泰华商城西楼八层，面积约280平方米，专柜经营韩国美妍美容品牌；第二条约定甲方交场日为2014年8月31日，甲方交场日即乙方进场装修日；乙方开业日为2014年11月15日；合同期限自2014年11月1日至2019年10月31日止；乙方于签约后次日起5个工作日内缴纳履行合同保证金4.2万元；合同第三条第五项约定乙方应承担专柜水电费和管理费，甲方按核定电量向乙方计收电费，按1.2元/度计算，管理费每月1500元，甲方提供给乙方相关税务规定的发票；第四条约定乙方的营业额必须全部进入甲方的收银系统，否则甲方视为乙方违约；第十九条约定双方均不得违反本合同的任何约定，若违反则视为违约，违约金双方约定为三个月的定额租金，且守约方有权提前终止合同；合同第三部分其它条款的第一条约定租金为先缴后用，逐月支付，每月25日支付下月租金。租金标准为第一年21000元/月，第二年22050元/月，第三年23153元/月，第四年24311元/月，第五年25527元/月；乙方有入甲方收银的货款，可抵作租金，租金自2014年11月15日开始收取。合同签订后，泰华商城如约交付了店铺，祖嘉美容公司装修后开业经营美伊妍养生会所。2014年11月至2015年8月，祖嘉美容公司均按约支付了租金和管理费。2015年9月至11月，祖嘉美容公司未支付租金、管理费，后于2015年12月、2016年1月分别支付租金、管理费22500元、24600元。2016年8月9日、8月17日、10月22日，泰华商城向祖嘉美容公司的店铺及吴中永旺店发函，要求其交纳2015年10月至2016年7月期间的租金199570.54元，三份函上均有工作人员的签名；2016年11月2日、11月8日、11月14日，泰华商城三次通过EMS向祖嘉美容公司的店铺邮寄送达催讨函，但均被退回；2016年12月27日，泰华商城向祖嘉美容公司的店铺及原法定代表人邱通宇的工作地点邮寄通知函，载明祖嘉美容公司自2015年9月起未按约支付租金、管理费，后于8月19日以内部装修为由关门走人，收到泰华商城通知后也不前来处理，双方所签的合同因祖嘉美容公司严重违约而解除，要求其前来清偿，并支付结欠的租金、水电费，承担2016年8月起至纠纷解决时的场地占用费。但该函件均未妥投。对此，祖嘉美容公司称从未收到泰华商城所发的公函，对于有工作人员签字的函件无法确认签字的真实性，邮寄的函件均被退回。审理中，祖嘉美容公司提供了租金管理费发票的复印件和税务部门就两张发票出具的情况说明，欲证明其支付了2016年2月至4月的租金管理费。泰华商城对复印件不予认可，对税务部门出具的情况说明，泰华商城认为该两份发票对应的就是祖嘉美容公司于2015年12月和2016年1月支付的租金管理费，两笔金额都是转账，故发票是2016年2月补开的。审理中，泰华商城提供照片一张，认为祖嘉美容公司已于2016年8月19日以内部装修为由关门停业，原审被告对此不予认可。原审被告申请顾客李悦和美容师刘静到庭作证，李悦到庭陈述：“2016年8月19日下午五点多做美容时听到男人的声音，就让美容师出去看一下，灯突然熄灭了…我就穿好衣服走了…走的时候来电了”；美容师刘静陈述：“2016年8月19日大概六点左右，我在服务顾客听到大厅有男人的声音，…我刚出房间门，就停电了…然后我再出来大厅，看见两个男的穿着工作服在我们的电闸处，我问你们在干嘛，男的就把电闸推上去了，他们说我们来看一下电闸，然后问我是不是美伊妍的，我说是的，然后他们就走了；第二天我们正常上班，开电闸发现已经没有电了，水也停了，保安说是商场停的；后来一直到下午两三点来了个男的，给了我一张纸条，上面写了孙，后面是手机号码…商场有一个人就把大门锁上了，是链条锁，我也在门上加了把插锁，然后我就走了”。审理中，一审法院工作人员于2017年5月5日组织原审原被告至现场进行店铺交接，涉案商铺门口只有一把铁链锁。原审原被告双方为铁链锁是不是泰华商城的发生争执，泰华商城不认可铁链锁是其工作人员所加，按照一审法院工作人员的要求通知锁匠前来开锁。但祖嘉美容公司店长孔慧慧、原法定代表人邱通宇未经一审法院许可通知媒体记者携带录像设备至交接现场，不听从一审法院工作人员的劝阻，执意进行录像，致使交接程序无法顺利进行。2017年5月8日，一审法院工作人员与祖嘉美容公司的委托诉讼代理人谈话，告知其因该公司不听从法庭指挥，阻挠交接程序，导致店铺未能正常交接，祖嘉美容公司对此应承担相应的责任，并要求其与泰华商城尽快办理交接手续。但截至庭审结束，双方仍未交接完毕。庭审中，原审原被告确认祖嘉美容公司经营期间进入泰华商城收银系统的货款总额为17261.06元，并同意保证金4.2万元和货款17261.06元均用于抵扣租金。另查明：一审法院于2017年3月14日向祖嘉美容公司的注册登记地邮寄副本，但被退回，后一审法院与祖嘉美容公司的原法定代表人邱通宇电话联系，按照其告知的地址重新投递，该副本于2017年3月21日妥投，快递单签收人显示系“同事钱影”。一审法院认为，原审原被告就涉案店铺签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，租金先付后用，逐月支付租金，但祖嘉美容公司未按约支付2015年9月至11月以及2016年2月以后的租金和管理费，已构成违约。祖嘉美容公司抗辩称其租金、管理费已付至2016年5月，但其提供的发票系复印件，且模糊不清，对于其提供的税务部门就两张发票出具的情况说明，泰华商城对此指出该两份发票对应的就是祖嘉美容公司于2015年12月和2016年1月支付的租金管理费，因两笔金额都是转账，故发票于2016年2月补开；一审法院认为，泰华商城对于发票的解释尚属合理，对祖嘉美容公司已支付2015年12月至2016年1月租金、管理费的事实予以认定。鉴于祖嘉美容公司无法提供转账凭证或者收据等其他能够证明已经全额支付租金、管理费的证据材料，故对于祖嘉美容公司的该抗辩意见不予支持。因祖嘉美容公司未按约足额支付租金、管理费，且经泰华商城多次书面催讨仍未履行支付义务，泰华商城有权以欠付租金、管理费为由通知解除涉案租赁合同，但泰华商城于2016年12月27日邮寄的解除函并未妥投，故一审法院认定涉案店铺租赁合同于祖嘉美容公司签收副本之日即2017年3月21日解除。关于祖嘉美容公司提出泰华商城于2016年8月19日停水停电、8月20日锁门，并申请了两位证人到庭作证，泰华商城认为证人证言不能证明案件的实质内容，没有证据价值，对此一审法院认为，涉案商铺位于泰华商城内，泰华商城不仅是出租方，亦是管理方，对处于商城内的店铺负有安全管理等职责，如泰华商城并未对涉案商铺上锁，完全可以提供监控视频等证据予以佐证，但其未能提供；另外，祖嘉美容公司当庭出示了U形插锁，与现场的铁链锁不同，结合生活和一般常理判断，店家在大门上同时加两把锁具的可能性不大，故一审法院对祖嘉美容公司对上述事实的主张予以采纳。关于泰华商城主张的租金、管理费。根据双方签订的店铺租赁合同自2014年11月15日起计租，第一年21000元/月，第二年22050元/月，第三年23153元/月，祖嘉美容公司未按约支付2015年9月至11月以及2016年2月以后的租金和管理费，故其应当支付2015年9月至11月以及2016年2月至2016年8月18日的租金、管理费共计236540元（21000元/月×2个月+22050元/月×8个月+1500元/月×10个月+22050元/月÷30天×4天+1500元/月÷30天×4天）。考虑到祖嘉美容公司未按约履行交付租金的义务，违约在先；然泰华商城在2016年8月19日起对店铺采取停水、停电、锁门等措施，其目的虽在于督促祖嘉美容公司尽快缴纳房租，但在双方租赁合同尚未解除的情况下，泰华商城单方面采取断水、断电、锁门等措施要求其支付租金的行为既不利于化解纠纷，亦不利于减少损失，该措施不值得提倡。泰华商城作为出租方、管理方亦负有防止损失进一步扩大的义务。虑及泰华商城停水、停电、锁门后祖嘉美容公司已无可能继续合理使用房屋，且泰华商城对损失扩大亦负有一定责任，故一审法院酌情按合同约定租金标准的60%，对2016年8月19日至合同解除之日2017年3月21日的租金认定为97484.4元[（22050元/月÷30天×13天+22050元/月×2个月+23153元/月×4个月+23153元/月÷30天×21天）×60%]。泰华商城主张自合同解除之日起按同期银行贷款利率承担逾期支付利息的诉请，不违反法律规定，一审法院予以准许。关于泰华商城主张管理费计算至2016年12月31日，然因其在2016年8月19日对涉案店铺进行停水停电，8月20日锁门，其后祖嘉美容公司未再开业，故对泰华商城主张2016年8月19日之后管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于泰华商城主张的房屋使用费。鉴于涉案店铺租赁合同于2017年3月21日解除，合同解除后祖嘉美容公司应及时向泰华商城交还涉案房屋。现祖嘉美容公司仍占用涉案店铺，应当支付泰华商城2017年3月22日至房屋交接之日期间的房屋使用费。2017年3月22日至2017年5月5日的房屋使用费亦参照原租金标准的60%计算，认定为20837.70元（23153元/月÷30天×45天×60%）。2017年5月5日一审法院组织双方交接店铺，因祖嘉美容公司的阻挠未能顺利交接，故从2017年5月6日起的房屋使用费应参照租赁合同的租金标准计算。关于泰华商城主张的违约金。本案系泰华商城以祖嘉美容公司未按约支付租金、管理费行使合同解除权所致，祖嘉美容公司对合同解除应当承担违约责任。泰华商城主张按合同约定以三个月租金标准作为解除合同违约金，一审法院虑及泰华商城后期重新招租可能出现的空置期以及可能给予新承租人一定的免租期，支持泰华商城主张按三个月租金标准要求祖嘉美容公司支付违约金的诉讼请求，违约金为69459元(23153元/月×3个月)。审理中，原审原被告均同意保证金4.2万元和货款17261.06元均用于抵扣租金，一审法院照准，故祖嘉美容公司还应支付租金、管理费共计274763.34元（236540元+97484.4元-42000元-17261.06元）。关于祖嘉美容公司主张泰华商城支付违约金、赔偿装修损失等诉请，因祖嘉美容公司未按约及时向泰华商城支付租金，对合同解除应承担违约责任，且一审法院在确定房屋租金及管理费中已经考虑泰华商城停水、停电、锁门等因素，故在祖嘉美容公司应对合同解除承担责任的情况下，其主张泰华商城违约，应予赔偿装修损失之诉请缺乏事实与合同依据，一审法院不予支持。关于祖嘉美容公司要求泰华商城赔偿货物设备报废损失等诉请，因其未能提供相应证据材料，且阻挠交接程序的正常进行，故对该诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决如下：一、原审被告苏州祖嘉美容有限公司于本判决生效之日起10日内支付原审原告苏州泰华商城有限公司租金、管理费共计274763.34元，并支付逾期付款利息（自2017年3月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。二、原审被告苏州祖嘉美容有限公司于本判决生效之日起10日将位于苏州市泰华商城西楼八层的店铺腾空，返还原审原告苏州泰华商城有限公司，并支付原审原告苏州泰华商城有限公司房屋使用费（自2017年3月21日起至2017年5月5日的房屋使用费为20837.70元，2017年5月6日起的房屋使用费参照租赁合同的租金标准计算至店铺实际交接之日止）。三、原审被告苏州祖嘉美容有限公司于本判决生效之日起10日内支付原审原告苏州泰华商城有限公司违约金69459元。四、驳回原审原告苏州泰华商城有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原审原告苏州祖嘉美容有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7984元，适用简易程序减半收取3992元，由原审原告苏州泰华商城有限公司负担722元，原审被告苏州祖嘉美容有限公司负担3270元。反诉案件受理费10354元，适用简易程序减半收取5177元，由原审被告苏州祖嘉美容有限公司负担。上述费用于本判决生效之日起10日内由原审原被告自行结清。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。苏州祖嘉美容有限公司认为2016年2月24日两张发票对应的是2016年1月、2月的租金管理费，2016年3月3日的发票对应的是2016年3月的租金管理费，2016年5月3日的发票对应的是2016年5月的租金管理费，但未能提供之前的交付依据，在苏州泰华商城有限公司未能认可的情况下，一审法院认定未补交费用合理。苏州祖嘉美容有限公司认为通过转账、现金支付租金至2016年5月，但未能予以证实，本院难以采信。根据苏州祖嘉美容有限公司提供的证人证言，在苏州泰华商城有限公司公司未能提供其管理的监控视频反驳的情况下，一审法院采信苏州泰华商城有限公司对涉案店铺于2016年8月19日停水停电、8月20日锁门合理。考虑苏州祖嘉美容有限公司未按时支付租金违约在先，苏州泰华商城有限公司采取停水停电、锁门措施亦有不当，一审法院酌情认定按照租金标准的60%计算合理。涉案租赁合同的解除，系因苏州祖嘉美容有限公司多期未按约支付租金所导致，应由苏州祖嘉美容有限公司承担违约责任。苏州祖嘉美容有限公司要求苏州泰华商城有限公司承担装修损失无法律依据。2017年5月5日，一审法院组织双方当事人交接涉案店铺，苏州祖嘉美容有限公司无正当理由拒不按照一审法院的安排交接店铺，一审法院认定苏州祖嘉美容有限公司承担相应责任，继续支付房屋使用费合理。苏州祖嘉美容有限公司认为一审法院未理睬其要求交接店铺的主张与事实不符，本院不予采信。对于设备报废损失等诉请，因苏州祖嘉美容有限公司未能提供证据证实，未按照一审法院的安排交接店铺，一审法院未予支持不违反法律规定。综上所述，苏州泰华商城有限公司、苏州祖嘉美容有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14901元，由苏州泰华商城有限公司负担6917元，由苏州祖嘉美容有限公司负担7984元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年十一月二十日书记员  毛莉莉