浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0523民初4120号原告：邵亚萍，女，1963年8月4日出生，汉族，住安吉县。委托诉讼代理人：单士龙，男，1963年2月8日出生，汉族，住安吉县，系原告亲属。被告：安吉景欣房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道浦源大道38号（二楼）。法定代理人：郑某。委托诉讼代理人：桑晓伟，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告邵亚萍与被告安吉景欣房地产开发有限公司（以下简称景欣公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。邵亚萍及其委托诉讼代理人单士龙，景欣公司的委托诉讼代理人桑晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵亚萍向本院提出诉讼请求：1.确认原告在2004年3月6日与被告签订的《购房优惠承诺书》是一份合法有效的商品房买卖正式合同。2.被告赔偿因一房二卖，恶意违约给原告造成的经济损失共计707.25万元（3套商铺*235.75万元/每套）。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：邵亚萍于2001年向景欣公司购买新街桥1号区块13号营业房3间，但景欣公司收取原告42万元购房款后无法兑现房屋，2004年3月经协商，被告承诺赔偿原告每间商铺20万元损失。被告实际支付给原告的赔偿款是每间14万元，余留每间6万元赔偿款作为购买《购房优惠承诺》中所指的新街桥2#地块房屋的预付款。并与原告等人在2004年3月6日签订了《购房优惠承诺》。协议中明确约定被告同意在新街桥2号地块递铺路段，从L区递铺路北起贰小套（实际相对应的房屋门牌号是××），K区递铺路南起贰大套、贰小套（实际相对应的房屋门牌号是××、494、492、490、488、486号）供应八套给原告等人，从K区南人民路供应贰套，上述共计十套房屋给原告等6人。但在起诉前李水根已在承诺书约定的递铺路之外区域订购了三套营业房，单士龙一套已向安吉县人民法院提起诉讼。现涉案营业房为6套即递铺中路494、492、490、488、486、452号，每套的面积是3.9米（开间）×12.5米（进深）即97.5平米。在签订协议时，被告承诺的层高及规划图纸标注的层高均是2层，每套约定价格为125万元，在此基础上，如开盘价超过该价格，被告承诺不涨价，每套再优惠6万元（即抵扣被告原13#楼违约未支付给原告的每间赔偿款6万元购房预购款）。现被告承诺的新街桥2号地块房屋已建成，被告承诺条件已成就。原告认为，原被告签订的《购房优惠承诺协议》中不仅对房屋坐落位置、房屋面积、房屋总价等均作出了明确的约定，同时对约定的地块不能开发和开盘价超出承诺供应的价格、低于承诺供应的价格时也作了明确约定，并且原告是在被告第一次违约的情况下再次向被告购买房屋。在协议签订的同时原告已支付了18万元购房预付款（赔偿款转换为购房付款）。该购房协议系双方当事人的真实意思表示，是一份合法有效的购房本约合同。原告等人从被告开始建房到销售时无数次要求被告履行承诺交付房屋，但被告为了获取房价上涨后的巨额利益，竟无视民法中的诚实信用原则和相关法律规定，恶意违规，一房二卖，拒不履行承诺书中的约定，被告的上述行为严重违反了《购房优惠承诺》的约定，侵害了原告的合法权益。景欣公司答辩称：原告的主张与事实不符，应当驳回原告的诉讼请求。《购房优惠承诺》并没有载明被告赔偿原告20万元/套房屋，基于原告向被告预订了营业房，因政府无法供地，被告无法交付1号区块13号楼，故被告承诺向原告等人提供2号地块的营业房，该承诺书中明确开盘时如超过双方约定价格，被告给予原告每套6万元的优惠，且特别指明该够优惠款雷同于预付款并不是赔偿款，还指明该地段不能开发的，如果原告购买被告其他地块商铺的，被告同样给原告每套6万元的优惠，故原告在起诉状中称6万元是赔偿款没有事实依据。涉案的《购房优惠承诺》在2004年6月已事实上终止，原被告签订该承诺书后，由于政府未按2001年的协议向被告供地，被告在原告等购房户的要求下，同意将购房预付款退回，按退一赔一的方式，双方已经终止该承诺书的内容。本案已经超过诉讼时效，承诺书约定的K、L区属于2号地块，该地块国土局于2013年开始重新公开挂牌出让，也就意味着安吉县人民政府没有按照2001年协议将该地块交付给被告开发建设。因此该承诺书因政府的行为导致最后无法实质履行，同时2号地块-2区块，被告于2007年开发完毕。原告没有按照承诺书约定在K、L区地块不能开发的情况下，购买被告开发的其他商铺，原告要向被告主张承诺书不能履行的赔偿请求，应当自2013年计算两年诉讼时效。因为政府的挂牌出让行为是公开的，原告应当知晓该地块已经重新挂牌出让，对其权利受到侵害应当知情，因此按照时间来计算已经超过诉讼时效。该承诺书的性质应当是预约合同，并非商品房买卖合同。签订该承诺书时，被告没有实际取得该地块的使用权证，也没有取得预售证，所以该承诺书不是完整的商品房买卖合同。该承诺书不能履行也不是由于被告造成的，被告不应该承担责任。即便被告要承担责任，也仅仅是缔约过失责任，被告已经履行了相应的赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提供的收款收据、领（付）款凭证、《购房优惠承诺》、《预售证说明》、规划红线图、景欣阁项目规划（建筑）设计方案、《关于景欣阁项目递铺中路沿街部分门牌编制说明》及图表、2004年3月《购房优惠承诺》约定供应的新街桥2号地块递铺路段K区和L区十套房屋位置的总平面图和K区、L区一层商铺平面图复印件、《购房优惠承诺》中K区和L区一层平面图和现建成的景欣阁临递铺路的1号、2号、4号楼一层平面图复印件、新街桥2号地块—1征地地形图和新街桥2号地块—2征地地形图复印件、安吉地名办对景欣阁小区递铺（中）路街面20套营业房门牌编制的重新说明复印件，被告提供的2001年杭州锦江集团公司与安吉县城市建设发展总公司签订的安吉县递铺镇新街桥旧城改造开发建设协议书一份及2001年安吉县人民政府国有土地使用权招标公告一份、工商信息、安土让公字（2013）25号和（2014）2号浙江省安吉县国土资源局国有建设用地使用权拍卖公告一份、2014年3月国有建设使用地使用权出让合同及2014年6月5日开发改委企业投资项目备案通知书一份、2004年新街桥二号地块建筑规划涉及方案总平图、K区一层平面图、L区一层平面图一份、2014年安吉景欣阁项目规划（建筑）设计方案总平图一份、交款单、领款凭证一份、（2016）浙0106民初9456号案件中提交的《房屋分配协议书》一份的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实与证据作如下认定：1.原告提供的2016年10月17日安吉县住房和城乡建设局出具的说明，本案被告在（2016）浙0523民初4942号案件中对其真实性并无异议，故本院对该证据真实性予以认定。2.房屋分配协定书，原告提供该证据以证明经签订《购房优惠承诺》的六位购房户协商，确定将递铺中路南起第二大套（预售证号为1号楼营08-1、营08-2室、营07-1、营07-2室），即递铺中路492、490号营业房，递铺中路北起第一小套（预售证号为4号楼营01-1、营01-2室）即递铺中路452号营业房分配给原告的事实。被告质证认为原告提供的房屋分配协定书与其他购房户提供的购房协定书不一致，有伪造、串通的嫌疑，并提供购房户在（2016）浙0106民初9456号案件中提交的房屋分配协定书以证明。本院分析认为，与景欣公司在2004年订立《购房优惠承诺》的案涉其他购房户均已起诉，且均提供了房屋分配协定书，协定书之间可以相互印证原告提交的房屋分配协定书系相关购房户的真实意思表示，故对原告举证的房屋分配协定书予以认定，对景欣公司举证的房屋分配协定书的证明对象不予采信。经庭审并据本院依职权调取的（2017）浙05民终967号民事判决书，本院认定事实如下：2001年10月11日，原告、单士龙等六人欲购买景欣公司开发的位于安吉县昌硕街道新街桥1号区块13号楼营业房向景欣公司交纳了预付款（每间14万元，本案原告交纳了3间42万元）。2004年3月6日，景欣公司因无法兑现上述定购的房屋与原告、单士龙等六人签订《购房优惠承诺》约定：“因乙方（即原告、单士龙等六人）预购甲方（即景欣公司）新街桥1#区块13#营业房，甲方不能兑现乙方预购房屋，经双方协商，甲方承诺如下：一、甲方同意乙方在新街桥2号地块递铺路段，从（L区递铺路北起贰小套，K区递铺路南起贰大套、贰小套）区供应捌套给乙方，从K区南人民路凸出供应贰套，共计拾套。二、递铺路每套以3.9米（开间）×12.5米（进深）为计算依据，每套定为壹佰贰拾伍万元整，在此基础上，如开盘时超过该价格，甲方承诺不涨价，给予每套优惠陆万元整（该优惠款类同于购房预付款）。如所指地段不能开发，甲方开发的其他地方如乙方愿意购买，在10间范围内，同样每套优惠陆万元整。三、乙方负责将甲方承诺供应的10套房落实到每个户主。四、如开盘价低于125万元／套，以同类区块开盘价为准，每套优惠陆万元整”。此外，景欣公司退还了原告交纳的预付款42万元并于2004年6月17日、7月份赔偿了原告42万元。2013年10月25日，安吉县规划局批准了景欣公司作为建设单位的案涉“新街桥2号地块”三期规划。2015年12月24日，景欣公司建设的“新街桥2号地块”项目取得了安吉县住房和城乡建设局出具的《商品房预售证》，将该项目定名为景欣阁。新街桥2号地块建筑规划设计方案中的K区、L区与景欣阁小区地块的地理位置基本重合。2016年8月20日，原告、单士龙等六人签订《房屋分配协定书》对《购房优惠承诺》相关债权进行分割，原告单独享有其中3套营业房的合同债权。嗣后，景欣公司以双方《购房优惠承诺》业已解除为由拒绝向原告兑现承诺，以致纠纷成讼。2016年8月15日，本案所涉《购房优惠承诺》中的一方当事人单士龙向本院提起诉讼，要求本案被告交付涉案房屋或者赔偿损失200万元，2017年6月12日，本院作出（2016）浙0523民初4942号民事判决书，单士龙及本案被告均不服该判决向湖州市中级人民法院提起上诉，2017年10月16日，湖州市中级人民法院作出（2017）浙05民终967号民事判决书，该判决书对以上两案均涉及的事实进行了认定并认为：一、基于单士龙等六人（包括本案原告）与被告签订的《购房优惠承诺》所体现的进一步缔结商品房买卖合同的目的以及约定内容的非完整性，该《购房优惠承诺》性质应为预约。二、景欣公司并无证据证明其与单士龙达成了解除合同的合意，也无证据证明其将解除合同的主张通知了对方。景欣公司主张因政府无法按约供地，《购房优惠承诺》可依情势变更规则而予以解除，但该原因属于房地产开发的正常商业风险，且只造成景欣公司迟延取得相应的土地，故据此主张合同解除缺乏依据。此外，景欣公司主张其向单士龙退还了购房款并进行了赔偿，故双方签订的《购房优惠承诺》已经解除。但是，退赔款项并非《购房优惠承诺》中约定的合同解除条件，不能以此推定景欣公司该行为是行使合同解除权的行为，也无法据此认定单士龙接受退赔即意味着双方达成解除合同的合意。景欣公司退还的款项系单士龙于2001年向景欣公司交付的购买新街桥1号区块13号楼的预付款，景欣公司在收取购房款两年之后未能履约故而做出退还并赔偿的处理也存在一定的客观基础，且景欣公司提交的领（付）款凭证所记载的“赔款13#楼”也能印证上述事实。综上，对景欣公司关于《购房优惠承诺》已经解除的主张不予采信。三、违反预约合同亦构成违约，应承担违约责任。《购房优惠承诺》对双方意向交易房屋的地理坐标和方位位置有较为准确的表述，且基本与景欣公司开发的景欣阁小区相关临街店铺一致。因此，景欣公司在取得该项目的《商品房预售证》后，有与单士龙等购房户进一步订立商品房买卖本约之义务。但基于双方的一致陈述，相关商品房已经另售，景欣公司并未与单士龙等购房户订立本约，应依法承担相应的违约责任。由于景欣公司系2015年12月24日才取得景欣阁小区的预售证，双方至此方具有缔结本约之合法基础，故单士龙于2016年8月15日起诉主张景欣公司的违约责任，显然未超过诉讼时效。预约本身系本约缔结的一个过程，预约确定的相关权利义务，实为本约的先合同权利义务，故预约违约赔偿损失的范围可以考量本约缔约过失损害赔偿的范围，即本约缔结之信赖利益，且以不超过本约的履行利益为限。具体判定时，还要从公平诚信和利益平衡原则出发，综合考虑双方的履约情况、过错程度、合理成本支出等因素。案涉《购房优惠承诺》对意向购买的商品房的位置和计价上限作了较为明确约定，根据安吉县住房和城乡建设局登记的该位置商品房成交价格，两者的差价可以作为本约履行利益的衡量范畴。基于此，进一步考量以下因素，酌情确定景欣公司赔偿单士龙实际损失50万元更为恰当：1.单士龙与景欣公司签订《购房优惠承诺》后未支付任何费用，无资金成本之损失；2.《购房优惠承诺》并未限定单士龙等购房户同期另行购买相近条件商品房的权利，且未支付相应的购房款，客观上也未削弱其另行寻求合同机会的能力；3.《购房优惠承诺》中约定“如所指地段不能开发”的附条件条款，说明主观上双方对于本约能否订立及相关的商业风险均存在一致的不确定预期。因此，虽然双方对于本约的订立期间没有明确约定，但该合理的期间不应认为可至2015年底景欣公司取得景欣阁小区商品房预售证时止，故超过合理期间而造成实现本约的基础即开发项目并获得商品房预售证的成本增加部分，预约的双方应合理分担；4.根据现有证据，从2004年双方订立《购房优惠承诺》至景欣公司违约，单士龙并未与景欣公司就本约缔结事项进行积极协商。本院认为，（2017）浙05民终967号民事判决书为生效判决书，其对本案原被告所争议的《购房优惠承诺》性质进行了确定，故本院据此认定《购房优惠承诺》的性质为预约。因被告在本案中亦未举证证明其与原告之间的《购房优惠承诺》已解除，其主张的因政府无法按约供地，《购房优惠承诺》可依情势变更规则而予以解除缺乏依据，其退赔款项并非《购房优惠承诺》中约定的合同解除条件，不能以此推定景欣公司该行为是行使合同解除权的行为，也无法据此认定原告接受退赔即意味着双方达成解除合同的合意，故原被告之间的《购房优惠承诺》未解除。另根据（2017）浙05民终967号民事判决书确定原被告之间争议的诉讼时效起算时间应为2015年12月24日，故原告于2017年6月20日向本院提起诉讼未超过诉讼时效。现涉案相关商品房已经另售，景欣公司并未与原告订立本约，应依法承担相应的违约责任，至于违约赔偿的数额，本院将同样参考（2017）浙05民终967号民事判决书所考虑因素进行认定，单士龙享有《购房优惠承诺》所涉一间房屋的份额，而本案原告享有预约三间房屋的份额，本院参考（2017）浙05民终967号民事判决书确定的违约赔偿数额，酌定由被告赔偿原告损失150万元。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告安吉景欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邵亚萍实际损失150万元。二、驳回原告邵亚萍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费30652.5元（已减半），由原告邵亚萍负担24151.5元，被告安吉景欣房地产开发有限公司负担6501元，限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  黄银霞二〇一七年十一月三十日书记员  顾 秀