广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14493号上诉人(原审原告)：广州中泰房地产开发投资公司，住所地广州市黄埔区新港路外轮大新保税公司大院内2号楼501房，统一社会信用代码：914401011906777089。法定代表人：白清侨，总经理。委托诉讼代理人：潘奇伟、潘元君，广东永通律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：罗家秋，男，1965年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：刘兴桂、夏露，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州中泰房地产开发投资公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人罗家秋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初13114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中泰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.罗家秋支付购买涉案28x号0x铺的余款2422550元；3.罗家秋按照约定支付同期银行的贷款利息，以2422550元为本金，从2012年3月15日起计算至付清之日止；4.一、二审诉讼费及保全费由罗家秋负担。事实与理由：一、双方协议最后履行期限是2012年3月15日，2012年5月10日至2016年10月13日应为诉讼时效中止期间，中泰公司于2016年10月21日提起本案诉讼没有超过诉讼时效，一审认定已超过诉讼时效不当。（一）中泰公司2012年5月至2016年9月，没有以公司（法定代表人为白清侨）名义提起过民事诉讼、主张过民事权利。事实上，2012年5月10日中泰公司的营业执照、印章等被公安机关强行扣押，至2015年4月15日才发还，扣押期间中泰公司无法主张民事权利；在公安机关扣押营业执照、印章期间，2013年1月24日至2016年10月13日张敢峰非法变更中泰公司的法定代表人为张敢峰、违法“补发”营业执照。法律上、程序（形式）上，中泰公司在该期间暂时失去了主体资格，无法以公司名义主张民事权利。由于张敢峰非法取得的以张敢峰为法定代表人的营业执照尚未被撤销，2015年4月15日被扣押的营业执照、印章发还时，已经不能使用，直至2016年10月13日工商部门公告作出恢复登记、撤销非法登记后，法定代表人恢复为白清侨，中泰公司才为适格主体。一审认为中泰公司在2015年4月15日公安机关发还后，至2016年10月13日工商部门公告作出恢复中泰公司主体资格前，可以提起民事诉讼，认定事实错误。（二）涉案交易是中泰公司与罗家秋的交易，中泰公司与罗家秋交易的经手人是该公司法定代表人白清侨，罗家秋将交易款项汇入白清侨的账户或指定的账户。白清侨于2012年5月10日被公安机关刑事拘留、逮捕、判刑，至今仍被限制人身自由，无法与中泰公司交接银行账户、交易流水，中泰公司又无法查询知悉罗家秋汇入中泰公司及白清侨账号的交易付款流水账单，至起诉开庭后才确切知道交易付款数目。本案立案时，中泰公司起诉状第一个诉求，就是请求与罗家秋对账。严格来说，诉讼时效，应从白清侨出狱时再行计算，一审认定诉讼时效已过，对中泰公司不公平。（三）在得知被他人非法变更法定代表人、“补发”营业执照后，中泰公司在没有营业执照、没有印章的情况下，以原法定代表人白清侨的名义，于2014年5月向广州市天河区人民法院提起行政诉讼，请求撤销广州市工商行政管理局2013年1月24日非法变更法定代表人、非法补发营业执照的具体行政行为，案号：（2014）穗天法行初字第5xx号，广州市中级人民法院于2016年5月24日作出（2016）穗中法行终字第13xx号行政判决书，撤销了该具体行政行为。白清侨的妻子温少珍发现他人伪造文件、非法变更中泰公司法定代表人、非法窃取变卖公司财产时，于2014年8月向非广州市公安局黄埔区分局（原萝岗区分局）报案，现张敢峰及相关同案人员已被拘留、逮捕，相关案件正在审理、侦查中。中泰公司提起诉讼、报案等，可以中止诉讼时效，现相关案件还在审理中，诉讼时效还在中止。（四）事实上，中泰公司已经多次向罗家秋追讨。1、白清侨与罗家秋是邻里关系，中泰公司没有追讨不合常理。中泰公司前三间商铺以每平方米3万元的低价售与罗家秋，也是基于邻里之情。2、白清侨被限制人身自由后，其妻子温少珍多次上门找罗家秋追讨，请求罗家秋出示单据，对账结算购买商铺的款项，但罗家秋多方推搪，一直不肯出示单据，并称要征得白清侨同意才能与温少珍结算。2015年7月，温少珍与罗家秋一同到监狱探视白清侨，白清侨交待罗家秋要与温少珍结清购买商铺款项，但罗家秋仍然拒绝与中泰公司结算。中泰公司一审中第一次开庭时提交的支付买卖商铺款的清单（手抄件），是中泰公司提起本案诉讼前，中泰公司法定代表人白清侨的妻子温少珍，请求罗家秋计算购买商铺款项，根据罗家秋2016年9月、10月期间口述的数字记录下来的，怎能说中泰公司没有追讨。在罗家秋提供前，中泰公司没有具体的支付款项数据，该清单是中泰公司提出诉讼请求的初步依据。二、一审法院认定罗家秋已经全额支付购买商铺的款项有误。（一）一审庭审中，罗家秋称支付了632121元现金，但又说不知道哪个账户支付，后来又改口称全部是转账支付。说明双方在买卖四间商铺的交易中，全部是转账支付，不存在现金交易的事实。（二）前三间商铺即“27x号x铺、28x号0x铺及28x号0x铺”，从2010年9月26日至2011年10月13日，罗家秋及其妻子王惜华汇入白清侨及其指定的温少倩（白清侨妻子妹妹）账户，共588万元。该588万元中，包含未履行的租赁合同的租金、押金，因租赁合同没有履行，租金、押金转为购买商铺款项。罗家秋购买前三间商铺，尚欠702900元未支付。第四间商铺即“28x号0x铺”，罗家秋分四次汇入白清侨账户共90万元，尚欠2422550元。罗家秋没有按协议约定的支付期限支付购买商铺款项。三、有争议的三个问题。（一）2011年11月29日的“收条”有多个疑点，不应采信。1、抬头是“收条”，但“内容”不是“收条”内容。2、中泰公司没有收到739.7万元现金，罗家秋在法庭上也承认没有交付739.7万元“现金”。单凭该“收条”，不能说明已经履行，还应有其他证据，如转账记录。3、买卖前三间商铺的总价款6582900元，如按已支付739.7万元计算，至2011年11月29日罗家秋多支付了81.41万元，不合常理。（二）案外人许克斌支付杨柳的50万元。1、许克斌参与了买卖四间商铺的全过程，该“收条”是许克斌手书。如果许克斌2011年6月25日支付杨柳的50万元计算在购买商铺款项内，就应当计算在购买前三间商铺的739.7万元内，不应在购买第四间商铺的款项内扣减。2、2011年12月28日签订购买第四间商铺的协议时，许克斌在该协议上签名确认：“在2012年3月15日前付清。许克斌”。罗家秋并没有提出前三间商铺已经多支付价款，要在第四间商铺价款中扣除。许克斌也没有说其于2011年6月25日代支付杨柳的50万元，要在此扣除，也没有说购买前三间商铺多支付了款项，要在第四间商铺扣除。一审法院将许克斌支付杨柳的50万元，在第四间商铺款项中扣减，没有依据，也不合常理。3、许克斌与杨柳的关系，是另一法律关系，应另案解决。事实上，中泰公司及白清侨，不认识杨柳，与杨柳没有任何关系，没有任何经济往来。（三）罗家秋支付广州市方圆房地产负责有限公司（以下简称方圆公司）的80万元。2011年12月28日签订买卖第四间商铺的协议时，罗家秋没有提及买卖前三间商铺已多支付了款项，没有提及罗家秋已支付方圆公司80万元要在第四间商铺中扣除。按照经办人白清侨陈述，该80万元是中泰公司3万元低价售与罗家秋的代价，是要罗家秋承担的款项，是不计算在买卖商铺价款中的。况且，中泰公司低价转让商铺给罗家秋已经履行，罗家秋支付给方圆公司80万元也已经履行，后来签订的协议也没有提出扣除，说明罗家秋当时是认可的。另外，如果2011年11月29日罗家秋已支付前三间商铺价款739.7万元，多支付了814100元，必然在协议上列明扣除，不会在签订买卖第四间商铺的协议时，约定罗家秋按价、按时支付款项。罗家秋二审答辩称：同意一审判决，不同意中泰公司的上诉请求。事实与理由如下：一、本案无任何构成诉讼时效中断、中止的法定事由。（一）根据《民法通则》第一百四十条的规定，中断诉讼时效的事由包括起诉、请求、认诺，本案无任何构成诉讼时效中断的法定事由。根据《民法通则》第一百三十九条的规定，在诉讼时效期间的最后6个月内因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，才发生诉讼时效中止的法律后果。本案中泰公司所称法定代表人被捕、公章被扣押，均不是发生在诉讼时效期间的最后六个月内，故本案亦无任何诉讼时效中止的法定事由。（二）即使中泰公司的法定代表人被捕、公章被扣，也并不必然导致该公司无法向罗家秋主张民事权利，该公司依然具备民事行为能力，白清侨被刑事处罚是其个人触犯刑法导致的后果，中泰公司从未被吊销、注销或查封，一直处于正常营业状态。2012年5月之后中泰公司一直陆续出售名下物业，也参与行政诉讼、民事诉讼，一直具备合格的民事诉讼主体资格，该公司不能以其法定代表人被拘、公章被扣等理由主张诉讼时效中止。二、罗家秋已经支付完四个商铺的全部款项，不存在欠款。双方之间从未对285号01铺约定违约金，在罗家秋已经付完全款的情况下，不存在任何违约金，中泰公司有关“贷款利息”的第三项上诉请求，没有依据。一审法院在判决书第10-11页已经对罗家秋支付的款项金额进行认定，但是有三点需要说明：（一）罗家秋超额支付的购买前三间商铺款项814100元。因中泰公司称无钱可以退还该814100元，于是罗家秋向中泰公司购买了第四间商铺，该814100元抵作购买第四间商铺的款项；（二）关于98万元租金押金。因中泰公司无法履行租赁合同，罗家秋要求其退还该租金押金，中泰公司称可以该款项抵扣第四间商铺的购房款，罗家秋同意；（三）关于垫付税费问题。因罗家秋尚未支付完第四间商铺全部购房款，中泰公司要求罗家秋垫付税费，以垫付的税费从未付购房款中抵消。中泰公司与罗家秋互负金钱债务，通过口头方式达成抵销的合意，产生抵销的法律后果。三、关于中泰公司上诉提及的相关事实。（一）中泰公司一审中提交的支付买卖商铺款的清单（手抄本），是在第一次开庭时法官要求中泰公司确认诉讼请求计算依据，中泰公司作为证据提交的，在此之前罗家秋未见过该清单。对中泰公司关于该清单“根据罗家秋2016年9月、10月期间口述记录”的陈述，罗家秋不予确认。罗家秋在2012年与白清侨对接涉案四铺的买卖，所有款项支付都是经过白清侨，相关单据也都在白清侨手上。罗家秋对中泰公司提交的该手抄清单内的金额均予确认，但另有已支付款项未列入清单。对中泰公司主张的588万元转账金额和支付期间，罗家秋予以确认，但该588万元中并未包含租赁合同的租金、押金共98万元。该98万元是分两次现金支付的，第一次48万元现金有收据，该收据在一审中已经提交，第二次50万元现金在“2011年11月29日收条”中有体现。（二）租赁合同的租金、押金共98万元确实转为购买商铺款项，但应该明确是转为第四间商铺的购铺款。（三）罗家秋购买涉案商铺的款项，除了转账之外，还有大量的现金支付。（四）许克斌支付杨柳的50万元，确实在第四间商铺购铺款中扣减。该50万元是许克斌受罗家秋的委托按照白清侨的要求支付给案外人杨柳的，该笔款项在一审中中泰公司已经确认，因为该公司已将该50万元款项列入手抄清单。（五）中泰公司上诉关于“按照经办人白清侨陈述，该80万元是中泰公司3万元低价售予罗家秋的代价，是要罗家秋承担的款项，是不计算在买卖商铺价款中的”的陈述，罗家秋不予确认。3万元每平方米是市场价，并非低价出售，该80万元是前三间商铺的购铺订金，是按照中泰公司的要求支付给方圆公司的。2016年10月21日，中泰公司向一审法院起诉，请求：1.罗家秋与中泰公司对账，支付购买商铺的余款2615613元；2.罗家秋支付2615613元为基数的违约金，从2012年3月开始计算，每日万分之五。后中泰公司于庭审中变更诉讼请求如下：1.罗家秋支付购买翰云路27x号0x铺、28x号0x铺、28x号0x铺的余款702900元以及翰云路28x号0x铺的余款2422550元，两项合计3125450元；2.罗家秋以702900元为基数，从2011年8月10日计算起（2011年5月31日，已经过户至罗家秋名下；50个工作日、7周），暂计算至2017年2月10日，共5年6个月，2008日，按协议支付违约金，每日千分之五，至结清之日止；3.罗家秋以2422550元为基数，从2012年3月15日计起，暂计至2017年3月14日，年利率6.4%计算，共5年，至实际付清之日至止；4.本案的诉讼费用由罗家秋承担。一审法院查明事实：2011年3月25日，中泰公司（甲方）与罗家秋（乙方）签订《商铺售卖协议书》，约定中泰公司将位于广州市白云区翰云路星瑞居首层27x号x铺、28x号0l铺、28x号0x铺共三间商铺出售给罗家秋。三商铺总面积220.3平方米，单价为30000元/平方米，由此产生的税费由双方各自承担，各付各税。甲方给乙方的税票约15000元/平方米左右。乙方先支付甲方订金80万元整。违约责任：2011年6月1日前搞不定给乙方，甲方无条件退回以上款项给乙方。乙方在领证后30个工作日内必须支付280万元给甲方，50个工作日交齐商铺全部款项。2011年4月23日，中泰公司、罗家秋就上述27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺又签订《商铺出售协议书》，约定中泰公司将三商铺出售给罗家秋。三商铺总面积共217平方米，单价30000元/平方米。双方各付各税，总价650万元。罗家秋于签订协议书当日前向甲方支付60万元，余款等罗家秋拿到银行贷款后全部付清。2011年5月17日，中泰公司与罗家秋再次签订一份《协议》，约定中泰公司将上述27x号x铺（面积48.8592平方米）、28x号0x铺（面积69.2631平方米）、28x号0x铺（面积101.309平方米）以单价为30000元/平方米出售给罗家秋。成交方式：除今日以前所付的款项外，罗家秋承诺在三间商铺的产权证转到其名下的即日起四十个工作日内付清余款给中泰公司，绝对不超过50个工作日。同时，罗家秋承诺在签订协议后，在当月的20日前支付280万元给中泰公司。否则，应按日千分之五的罚款交纳中泰公司。同时，罗家秋为了减轻各自税费，中泰公司只需开具每平方米12000元的票据给罗家秋即可，罗家秋没有异议。2011年12月28日，中泰公司、罗家秋又签订一份《过户协议书》，约定中泰公司将广州市白云区翰云路28x号0x铺（面积94.93平方米）以每平方米35000元的价格出售给罗家秋。罗家秋于2011年12月28日过户当天向中泰公司支付现金60万元；2012年1月18日前罗家秋应再向中泰公司支付现金30万元；2012年2月底前罗家秋应向中泰公司支付现金100万元；剩余部分应在该商铺过户完毕抵押后一次性付清。因双方自身原因导致不能将上述商铺顺利过户给罗家秋，其后果由中泰公司负责，并将罗家秋所付的现金全部退回。关于涉案商铺的付款情况。中泰公司提交《购买商铺款项清单》证明罗家秋支付的款项如下：对于涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺，中泰公司确认已收款588万元，尚欠702900元；对于涉案28x号0x铺，中泰公司确认已经收款90万元，尚欠2422550元。罗家秋对于中泰公司确认已收取的款项678万元（588万元+90万元）无异议，同时，罗家秋提交了《罗家秋付款情况汇总》、收款收据及银行流水、发票等，其中2011年3月25日代中泰公司向方圆公司垫付税费80万元，2011年4月12日代为支付地税费用84879元，另以现金形式支付了632121元；并于2011年11月29日中泰公司向罗家秋出具收条，载明截止至2011年11月29日共收到罗家秋买铺现金7397000元。2012年2月8日代为向广州市房产交易中心支付税费285元，2012年2月1日至2012年2月3日共代向白云区税务局支付税费196721.83元；2010年10月1日支付租金押金480000元；2011年11月29日补交租金押金500000元；2011年6月25日，罗家秋应中泰公司要求由案外人许克斌向案外人杨柳支付50万元。以上款项共计9974006.83元。2017年3月29日，案外人广州市方圆房地产发展有限公司（即方圆公司）向一审法院出具一份《回复函》并提交《委托付款函》、银行转账凭证等，载明中泰公司于2011年3月25日委托罗家秋向广州市方圆房地产发展有限公司支付保证金80万元，罗家秋通过银行转账形式支付给广州市方圆房地产发展有限公司80万元。2013年12月5日，广州市方圆房地产发展有限公司通过转账向中泰公司退还保证金80万元。《委托付款函》上载明罗家秋向广州市方圆房地产发展有限公司支付上述款项的行为视为中泰公司向广州市方圆房地产发展有限公司的付款行为。罗家秋主张中泰公司的起诉已经超过两年诉讼时效。中泰公司辩称：2012年10月5日，中泰公司法定代表人被限制人身自由至今未释放；中泰公司的法定代表人于2013年1月变更后至2016年6月中旬才变更回来；2012年5月10日中泰公司印章印鉴被公安机关扣押，2015年4月才取回；因此，中泰公司的起诉并未过诉讼时效。罗家秋则认为：2012年5月中泰公司法定代表人被限制人身自由后，中泰公司在2013至2014年期间将涉案商场的剩余商铺已经全部出售并办理了相关的手续，期间也在其他法院进行了相关案件的诉讼，法院也没有认定主体不合格问题；以上事实说明中泰公司的法定代表人被监禁、公章被扣押期间中泰公司没有丧失民事行为能力，其拥有民事主体资格；故中泰公司不能以公章被扣来主张其民事行为能力中断。一审另查明，中泰公司于2010年10月1日曾出具《授权书》，授权罗家秋全权处理位于广州市白云区翰云路荷塘月色二期A、B、C、D栋x楼、x楼的出租事宜。同时，签订《广州市房屋租赁合同》约定罗家秋向中泰公司承租白云区高尔夫荷塘月色星瑞居商铺（建筑面积共2986㎡）。2011年7月28日，因中泰公司原因导致上述租赁合同未实际履行，遂签订《补充协议》约定商铺使用权的移交问题。2011年11月29日，罗家秋出具《承诺书》，载明若所租商铺全部起租，罗家秋承诺承担涉案四间商铺的所有办证过户加快费用等。一审庭审中，双方确认涉案租赁合同及补充协议并未实际履行。涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺于2011年5月31日过户登记至罗家秋名下，28x号0x铺于2012年2月13日过户登记至罗家秋名下。其中，27x号0x铺于的建筑面积为48.86平方米，28x号0x铺的建筑面积为69.26平方米，28x号0x铺建筑面积为101.31平方米，28x号0x铺的建筑面积为94.93平方米。以上事实，有商铺售卖协议书、商铺出售协议书、协议、过户协议书、购买商铺款项清单、付款情况汇总、银行转账凭证、收款收据、发票、说明、回复函、授权书、租赁合同、补充协议、发票、收款收据、不动产权证及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，中泰公司与罗家秋签订的《商铺售卖协议书》、《商铺出售协议书》、《协议》以及《过户协议书》等四份协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中泰公司将涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺及28x号0x铺出售给罗家秋，双方确认涉案四铺的总价为9905450元。其中涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺面积合计219.43平方米，约定单价为30000元/平方米，该三铺款项合计6582900元；涉案28x号0x铺面积为94.93平方米，约定单价为35000元/平方米，该商铺款项为3322550元。对于涉案四铺的款项支付，中泰公司仅确认罗家秋支付了涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺款项共588万元以及28x号0x铺款项90万元。罗家秋主张其支付的总款项已超过涉案四铺的总价，为此提交了银行转账凭证、收款收据、发票、说明等证据以证明其代为支付了保证金、涉案商铺相关税费及租金押金等。对此，结合该院查明的事实，2011年11月29日中泰公司向罗家秋出具的《收条》载明截止至该日中泰公司共收取罗家秋买铺款项7397000元。而中泰公司在代理词中陈述该7397000元的计算应是包含转账给广州市方圆房地产发展有限公司支付的保证金80万元以及涉案三铺的税款等。广州市方圆房地产发展有限公司确认上述保证金80万元是中泰公司委托罗家秋代为支付，该院予以确认；虽然罗家秋对以现金形式支付的632121元款项未能提供证据，但罗家秋提供的《收条》足以证明截止至2011年11月29日罗家秋向中泰公司支付了买铺款项共7397000元。至此，对于涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺的款项，罗家秋已经支付完毕。关于涉案28x号0x铺的款项支付问题。其一，双方于2011年12月28日签订购买涉案28x号0x铺协议时并未约定就之前罗家秋已支付7397000元超出部分的款项用以抵扣涉案28x号0x铺款项。其二，虽然中泰公司确认因租赁合同及补充协议无法履行，故将涉案商铺售卖给罗家秋。但中泰公司并未确认将罗家秋在此过程中支付的租金押金用以抵扣购买商铺的款项。故罗家秋抗辩其支付的租金押金等98万元是用于抵扣购买第四间商铺款项的主张，该院不予采信。其三，对于罗家秋代为垫付税费的部分，涉案协议约定双方各付各税，虽然契税、土地增值税、逾期申报罚款、土地使用税、房产税、营业税等项目均属于作为卖方的中泰公司应缴纳的义务，但中泰公司对于罗家秋代为支付税费的行为不予确认，也不认为可以抵扣购买涉案商铺的款项。因此，对罗家秋代为垫付的税费，与罗家秋应当履行支付涉案商铺的款项无关。至于案外人许克斌向杨柳支付的50万元，中泰公司已经列入汇款明细账中，而后又予以否认，该公司前后陈述相互矛盾，对于其否认的意见，该院不予采纳。故上述50万元应视为罗家秋向中泰公司支付的购买商铺款项。依照协议约定，扣除罗家秋已支付的90万元及案外人许克斌向杨柳支付的50万元，罗家秋仍欠付中泰公司285号01铺的款项共1922550元（3322550元－900000元－500000元）。本案审理过程中，罗家秋主张中泰公司的起诉已经超过诉讼时效。涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺于2011年5月31日登记在罗家秋名下，履行付款期限为2011年8月9日之前；涉案28x号0x铺于2012年2月13日登记在罗家秋名下，履行付款期限双方确认为2012年3月15日之前。中泰公司辩称2012年10月2日其法定代表人被限制人身自由，且公司公章被公安部门扣押直至2015年4月才取回，本案已构成诉讼时效的中断。对此，该院认为，中泰公司作为合法存续的公司法人，其法定代表人被限制人身自由、公司公章被公安部门扣押并不代表中泰公司本身不能主张民事权利。况且，在此期间中泰公司还参与了其他的民事诉讼活动，事实上其是可以行使请求权的。因此，中泰公司的抗辩没有事实依据，该院不予支持。在涉案债务履行期限届满后，中泰公司一直未向罗家秋主张权利，直至2016年10月21日提起本案诉讼。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，该院认定中泰公司主张罗家秋支付涉案商铺余款及其违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。至此，中泰公司、罗家秋之间的债务纠纷可另循其他途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回原告广州中泰房地产开发投资公司的诉讼请求。案件受理费29325元、诉讼保全费5000元，均由原告广州中泰房地产开发投资公司负担。经查，上述2011年11月29日罗家秋出具的《承诺书》内容如下：“一、罗家秋租白清侨先生商铺之事，如果所租商铺全部起动（起租），罗家秋承诺拿出贰拾万元出来买石头和绿化商铺广场。二、罗家秋所买白清侨四间商铺所有办证过户、加快费用由罗家秋承担。三、购第四间商铺所开发票不能低于每平方米壹万伍仟元。过户交易税费由罗家秋承担。”一审法院认定该《承诺书》载明“若所租商铺全部起租，罗家秋承诺承担涉案四间商铺的所有办证过户加快费用”，其表述有失准确，本院予以纠正。一审法院查明其他事实基本无误，本院予以确认。二审另查明：一、上述中泰公司一审中提交的“中泰公司收到罗家秋支付的《购买商铺款项清单》”内容显示：（一）前三间商铺已收款588万元，具体如下：2010年9月26日，罗家秋向白清侨转账支付18万元；2010年9月26日，王惜华向白清侨转账支付11万元；2010年11月24日，罗家秋向白清侨转账支付20万元；2011年3月1日，王惜华向白清侨转账支付10万元；2011年7月22日，罗家秋向白清侨转账支付50万元；2011年8月12日，罗家秋向白清侨转账支付150万元；2011年10月13日，罗家秋向白清侨转账支付150万元；2011年6月11日，王惜华向温少倩转账支付173万元；共计588万元。（二）第四间商铺已收款90万元，均为向白清侨转账支付，具体如下：2011年12月28日支付60万元；2012年1月21日、2012年2月12日及2012年3月13日，各支付10万元；共计90万元。二、根据中泰公司一审中提交的“汇款明细账”（手抄件），罗家秋转账支付款项总额为729万元，其中包括案外人许克斌2011年6月25日支付给杨柳的50万元。一审庭审中，对于其起诉请求罗家秋支付的购买商铺余款2615613元是如何计算得出的问题，中泰公司表示：9905613元减去729万元得出，是按照罗家秋提交的数字计算出来的。三、上述“2011年11月29日《收条》”内容如下：“截止2011年11月29日，共收到罗家秋买铺现金柒佰叁拾玖万柒仟元整。（￥7397000元）。租商铺二个月押金和一个月租金共伍拾万元整。（￥500000.00元）。此条有许克斌先生代写，白清侨先生签字。”该《收条》上有签名如下：“罗家秋”、“白清侨”、“见证人兼代笔人：许克斌”，“见证人：梁洗林”。四、上述2010年10月1日中泰公司与罗家秋签订的《广州市房屋租赁合同》相关内容：2010年10月1日至2011年8月30日为免租装修期，2011年9月1日至2013年9月2日的月租金额为16万元；罗家秋向中泰公司交纳“320000元保证金（可以收取不超过三个月租金数额）”。五、上述罗家秋一审中提交的“2010年10月1日支付租金押金48万元”收款收据，具体如下：中泰公司出具的时间为2010年10月1日、内容为“租金16万元”的《收据》一张；中泰公司出具的时间为2010年10月1日、内容为“商铺押金32万元”的《收据》一张。六、根据罗家秋一审中提交的《罗家秋付款情况汇总》内容，其以上述“2011年11月29日《收条》”作为证据，证明该《收条》中的7397000元，包含了“现金支付632121元”。七、上述方圆公司向一审法院提交的《委托付款函》、银行转账凭证内容显示：该《委托付款函》为中泰公司于2011年3月25日向方圆公司出具，罗家秋于2011年3月25日向方圆公司转账支付80万元。八、一审中，（一）对于“是否要求对账”的问题，中泰公司表示：由于罗家秋已经提交了付款情况汇总，故该公司不需要要求罗家秋对账了。（二）对于罗家秋主张的48万元租金、押金，中泰公司表示：中泰公司已收到了罗家秋转账的48万元租金加押金，该48万元包含在罗家秋转账款588万元内。对此，罗家秋表示：不同意中泰公司关于“该48万元包含在罗家秋转账款588万元内”的主张，该48万元是2012年10月1日另外支付的。（三）中泰公司表示：“租赁合同的房屋包括了买卖合同中的商铺”，“当时是先签订租赁合同一直履行不了，后来才转卖给被告的”。（四）罗家秋主张其转账支付了“2011年11月29日补交的租金押金50万元”。对此，中泰公司不予确认。罗家秋未能就此提供证据证实其该项主张。（五）对于“最后一笔杨柳50万元中原告的证据4已经列入汇款明细账里面，50万元支付的是哪一个商铺？”的问题，中泰公司表示：“我方一开始是不知道情况的。50万元是属于前三套商铺与第四套房屋没有关联性。”罗家秋则表示：“该50万元是用来抵扣第四套商铺的款项。”（六）对于第四间商铺的税费，罗家秋表示其代中泰公司支付了第四间商铺的税费197006.83元，应予以抵扣购买商铺款项。中泰公司表示：罗家秋确实支付了所有交易的税费，但根据《承诺书》税费应由罗家秋承担。对此，罗家秋表示：“我方的承诺是有条件的，如果全部起租承诺才生效。”九、一审中，中泰公司提交了该公司加盖公章确认的《代理词》，其中的相关陈述显示：（一）中泰公司确认：2010年10月1日签订租赁合同时的押金及一个月租金48万元，后来转换为购买商铺的价款；上述“2011年11月29日《收条》”中的7397000元的计算，包含了转账支付白清侨、温少倩账户588万元，转账到方圆公司80万元，前三间商铺的税款等大约“七、八十万”，合计约739万元。该739万多元，包含“按合约协议收取的租金押金”。（二）对罗家秋主张的“补交租金押金50万元”的事实，中泰公司不予确认。十、对于上述《收条》中确认的金额7397000元，为何超过前三间铺的购铺款总额，该7397000元超额支付了哪些商铺款项的问题。罗家秋表示：该7397000元是支付前三间商铺款项。“1、被告担心原告反悔，原告向被告要现金，被告就给了。2、多出的金额是因为被告想起动租赁合同，故此对原告要钱的要求就有求必应。”对于“原告是基于什么要求拿739.7万元”的问题，罗家秋表示：“买铺。因为被告有求于原告，故此当时就给了。当时双方是有签订租赁合同的，但是双方一直没有实际的履行，我方为了讨好原告才给了700多万。”十一、上述2011年12月28日中泰公司、罗家秋签订的《过户协议书》，其中“剩余部分应在该商铺过户完毕抵押后一次性付清”之后添加了手写的“在2012年3月15日前付清。”及“（许克斌）”签名字样。二审中，中泰公司表示：李克斌是罗家秋的朋友。对此，罗家秋承认李克斌是其朋友，并表示对上述“2011年11月29日《收条》”真实性、合法性、关联性予以确认。中泰公司向本院提交证据材料如下：1.营业执照，拟证明中泰公司是2016年7月20日办好三证合一的营业执照，才能主张民事权利。2.2016年10月13日《广州日报》登载的广州市工商管理局公告，拟证明广州市工商局2016年10月13日才公告中泰公司企业法人营业执照正本、副本（编号01313001107，法定代表人为张敢峰）作废，中泰公司于2016年10月13日才恢复民事主体资格，才可以主张民事权利。对此，罗家秋质证意见如下：1、对上述证据材料的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；从证据材料形成时间看，明显不是新证据。2、中泰公司办理三证合一的营业执照，工商局刊登的公告均涉及中泰公司的内部行为，只要其未被吊销、注销或者查封，其依旧可以主张合法的民事权利；白清侨本人并不等同于中泰公司，即使白清侨被违法变更法定代表人资格，其依旧作为公司股东存在，并非不能向罗家秋主张权利，而且即使不能起诉罗家秋也可以通过主张权利要求罗家秋履行义务的方式来达到诉讼时效中断的目的，但2012年5月至今罗家秋未收到中泰公司任何主张权利的邮件、信件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、罗家秋购买涉案285号01铺的款项是否已经支付完毕；二、中泰公司提起本案诉讼，主张涉案285号01铺购房款及逾期支付购房款的利息，是否超过诉讼时效。对此，本院认定如下：关于争议焦点一。（一）关于“2011年11月29日《收条》”。中泰公司上诉虽主张该《收条》存在疑点、“不应采信”，但其所持证据及理由并不足以推翻该《收条》的真实性，本院对其该项主张不予采纳。一审法院根据该《收条》内容，认定截止至2011年11月29日罗家秋向中泰公司支付了购买商铺款项共7397000元，至此，对于购买涉案27x号x铺、28x号0x铺、28x号0x铺的款项，罗家秋已经支付完毕，并无不当，本院予以确认。（二）上述《收条》中7397000元的相关构成。双方均确认该7397000元包含“转账支付的588万元”，相关争议点如下：1、关于租赁合同的租金、押金。首先，中泰公司主张罗家秋及其妻子王惜华2010年9月26日至2011年10月13日汇入白清侨及其指定账户的共计588万元，包含了其收取的未履行的租赁合同的租金、押金48万元。对此，罗家秋不予确认。中泰公司提供的该588万元的转账时间及对应金额，与罗家秋提供的该48万元租金、押金收据显示的时间及金额不相符，该公司未能举证证实其该项主张，本院对其该项主张不予采信。其次，该《收条》内容显示截止2011年11月29日，中泰公司共收到罗家秋购买商铺款项7397000元及“租商铺二个月押金和一个月租金”50万元，其文义并没有“增加支付或补交租金、押金50万元”的意思。一审中罗家秋主张该50万元为“2011年11月29日转账补交的租金押金”，但中泰公司对其“补交租金押金50万元”的事实不予确认，罗家秋未能就此提供转账凭证、补交50万元的协议等证据予以证实，二审中罗家秋又主张该50万元是现金支付，与其一审的陈述相矛盾，且根据上述租赁合同的约定，“二个月押金和一个月租金”的总额应为48万元，而非50万元，罗家秋亦未对此作出合理解释，其提供的证据不足以支持其关于在已支付租金、押金共48万元的基础上“补交租金押金50万元转为购铺款”的主张,本院对其该项主张不予采信。双方于2011年7月28日签订的《补充协议》及罗家秋于“2011年11月29日《收条》”签署当日出具的《承诺书》，均显示双方仍有继续履行租赁合同的意愿，该《收条》对中泰公司截至2011年11月29日已收取“租金、押金”的金额予以单独列明，并没有约定“二个月押金和一个月租金50万元”用于抵扣购铺款，故本院认定该7397000元并不包含租金、押金50万元。鉴于双方签署该《收条》已确认中泰公司截至2011年11月29日收取“租金、押金50万元”的事实，本院对此予以认定。二审中,双方均确认“租金、押金转为购铺款”，无证据证明该“租金、押金50万元”转为前三间商铺的款项，故本院认定该“租金、押金50万元”转为购买第四间商铺的款项。2、关于罗家秋向方圆公司支付的80万元。根据本案查明的事实，中泰公司与罗家秋2011年3月25日签订的买卖涉案前三间商铺的《商铺售卖协议书》约定“乙方先支付甲方订金80万元整”，中泰公司于当日向方圆公司出具《委托付款函》，委托罗家秋向方圆公司支付80万元，并明确罗家秋支付该80万元的行为视为中泰公司向方圆公司的付款行为，罗家秋已于当日实际支付了该80万元，后该80万元已由方圆公司退还中泰公司。中泰公司出具该《委托付款函》的时间及委托付款金额，与该《商铺售卖协议书》签订时间及约定的“乙方先支付甲方订金”的金额，罗家秋向方圆公司支付款项的时间及金额，均相互吻合，结合中泰公司盖章确认的《代理词》内容显示该7397000元的计算包含该80万元，本院认定该80万元包含在该7397000元之内。中泰公司上诉主张“该80万元是要罗家秋承担的、不计算在买卖商铺价款中的款项”，缺乏依据，本院不予采信。3、关于案外人许克斌向杨柳支付的50万元。一审法院认定该50万元应视为罗家秋向中泰公司支付的购买商铺款项，并无不当，本院予以确认，不再赘述。中泰公司将该50万元列入汇款明细账，并以此作为确定其向罗家秋主张购买商铺余款金额的依据，应视为其已对该汇款明细账中的数据进行核实并予以确认，其上诉主张该50万元不应计入罗家秋支付的购买商铺款项，本院不予采纳。上述“2011年11月29日《收条》”签署时，许克斌已向案外人杨柳支付该50万元，中泰公司上诉主张该50万元“不应在购买第四间商铺的款项内扣减”，符合常理，罗家秋未能举证证明双方约定该50万元用于抵扣购买第四间商铺款项，本院对中泰公司的该项主张予以采信，认定该50万元包含在该7397000元之内。一审法院将该50万元计入购买第四间商铺的款项，缺乏依据，亦与常理不符，本院予以纠正。（三）关于税费。双方对根据《承诺书》的约定，相关税费应由谁承担的问题有争议。中泰公司对罗家秋主张的“代付税费”不予确认，亦不确认该“代付的税费”可抵扣购买商铺的款项，罗家秋并未举证证明“双方通过口头方式达成抵销的合意”，一审法院认定“代付的税费”与罗家秋应履行的支付涉案商铺款项义务无关，双方当事人均没有就此上诉提出异议，本院对此予以维持。（四）综上，鉴于双方于2011年12月28日签订买卖涉案28x号0x铺协议时，并未约定之前罗家秋已支付的7397000元超额支付部分的款项用以抵扣涉案28x号0x铺的购铺款，故本院认定扣除罗家秋已支付的90万元及租金、押金共50万元，罗家秋仍欠中泰公司购买28x号0x铺款项共1922550元（3322550元-900000元-500000元=1922550元）。中泰公司上诉主张罗家秋尚欠购买28x号0x铺款项2422550元依据不足，本院不予认定。关于争议焦点二。根据上述“2011年12月28日《过户协议书》”的约定，罗家秋应于2012年3月15日前付清购买涉案285号01铺的款项，其至今尚欠余款1922550元，应向中泰公司支付拖欠的款项1922550元并以1922550元为基数计付自2012年3月15日起至清偿所欠款项之日止的利息损失。罗家秋购买涉案商铺的款项，属于其取得涉案不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，其针对购铺款项本金及利息的诉讼时效抗辩理据不充分，本院不予支持。一审法院适用诉讼时效规定，驳回中泰公司要求罗家秋支付涉案28x号0x铺余款1922550元及利息的诉讼请求不当，本院予以纠正。至于逾期支付购买涉案28x号0x铺款项利息的计付标准，鉴于双方对此没有约定，本院酌定按照中国人民银行同期同类定期存款利率标准计付。中泰公司请求罗家秋“按照约定支付同期银行的贷款利息”，缺乏依据，本院不予采纳。上述中泰公司二审中提交的证据材料，不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，中泰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初13114号民事判决;二、罗家秋于本判决送达之日起10日内，向广州中泰房地产开发投资公司支付1922550元及利息（利息以1922550元为基数，按中国人民银行公布的同期同类定期存款利率，自2012年3月15日起计至付清款项之日止）；三、驳回广州中泰房地产开发投资公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29325元，由罗家秋负担18038元，广州中泰房地产开发投资公司负担11287元；诉讼保全费5000元，由罗家秋负担。二审案件受理费29281元，由罗家秋负担23237元，广州中泰房地产开发投资公司负担6044元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年十一月二十七日书记员  杨仁义