广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0114民初4234号原告：广州市冠晖物业管理有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道3号合和新城办公楼首层之一。统一社会信用代码：91440101753477460Y。法定代表人：王永霖。委托诉讼代理人：李伟忠、钟润谋，广东四端律师事务所律师。被告：刘建明,男,1983年4月12日出生,汉族,住江西省南康市，原告广州市冠晖物业管理有限公司（以下简称冠晖物业）诉被告刘建明物业服务合同纠纷一案。本院于2017年5月17日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告冠晖物业的委托诉讼代理人钟润谋到庭参加诉讼，被告刘建明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告于判决发生法律效力之日起10日内向原告支付广州市花都区迎宾大道3号合和新城金枫二街（E栋）1204房从2015年5月份至2017年2月期间的物业服务费3517.8元，以及从每月10日起按当月拖欠物业服务费金额每日千分之一的标准向原告支付至清偿之日止的滞纳金（暂计算至2017年2月28日止滞纳金为1722.68元）；2.判令被告于判决发生法律效力之日起10日内向原告支付本案律师代理费4500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在2009年12月27日向广州市合和（花都）置业发展有限公司购买位于广州市花都区迎宾大道3号合和新城金枫二街（E栋）1204房，建筑面积是93.66平方米。原告受广州市合和（花都）置业发展有限公司的委托对合和新城小区提供物业管理服务。根据原、被告签署的《前期物业服务协议》第四条约定，乙方（即被告）应按月向原告支付物业服务费：住宅（洋房）1.98元／平方米/月（不含公共水电费分摊），每个月的物业服务费在当月10日前以先付款后消费形式支付。乙方逾期付款或因余额不足导致扣费不成功的，应按逾期付款金额每日千分之一的标准向甲方（即原告）支付滞纳金。现被告已付清涉诉房屋至2015年4月止的物业服务费。之后，被告未再支付涉诉房屋的物业服务费，原告亦有多次催促被告支付物业服务费及其他相关费用，但被告一直拖延支付。根据《前期物业服务协议》第十一条第四款约定，甲方（即原告）依法实现权利所支付的诉讼费、受理费、执行费、调查费、律师费及为实现权利所支付的全部费用，均由乙方（即被告）承担。原告为实现权利，委托广东四端律师事务所代理提起本次诉讼，为此原告向广东四端律师事务所支付律师代理费4500元，该费用按约定应由被告承担。被告刘建明没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：广州市合和（花都）置业发展有限公司是广州市花都区合和新城小区的开发商。2009年12月27日，被告与广州市合和（花都）置业发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向该公司购买广州市花都区迎宾大道3号合和新城金枫二街（E栋）1204房（涉案房屋），建筑面积为93.66平方米。合同约定：甲方（出卖人）已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市冠晖物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方米建筑面积1.7元（洋房），由乙方（刘建明）自收楼之日起按月按时交纳。原告为受开发商委托为合和新城小区提供物业管理服务的企业。2009年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：住宅按建筑面积每月交纳物业服务费，住宅（洋房）每月每平方米为1.98元（不含公共水电费分摊）；在办妥房屋所有权证前按《广东省商品房买卖合同》上注记的建筑面积交纳物业服务费；在办妥《房地产权证》之次月起，如《房地产权证》上记载的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积不符，乙方按《房地产权证》上记载的建筑面积交纳物业管理费。每个月的物业服务费在当月10日前以先付款后消费形式支付，乙方逾期付款的，应按逾期付款金额每日千分之一的标准向甲方支付滞纳金。如乙方未按《临时管理规约》或本协议的规定向甲方支付有关的物业服务费、维修资金或其它任何应付款项，或者任何乙方违反《临时管理规约》或本协议约定的行为，甲方可依据《临时管理规约》或本协议采取相关的行动或可依法采取法律手段予以处理。甲方依法实现权利所支付的案件受理费、执行费及在广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费及为实现权利所支付的其他全部费用，均由乙方承担。乙方的权利和义务包括在签署出售、转让、出租或允许其它人使用其物业单位的合同时按《临时管理规约》的约定通知甲方；告知受让方办理手续、签订《临时管理规约》承诺书及物业管理服务协议；对承租人、访客、及其它物业使用人违反《临时管理规约》及本协议的规定承担连带责任。另查明，合和新城《临时管理规约》中业主义务规定：业主须在出售、转让、出租或允许其它人使用其专有物业单位的合同或协议签署后10天内书面通知管理者；并在有关合同或协议中要求购买方、受让方、承租方或其它物业使用人承诺遵守本规约及其它管理规定。业主并需要求购买方或受让方同意在有关物业单位交付前，签订本规约或承诺书及物业管理服务协议，承担及履行本规约规定的业主义务和责任；业主及购买方或受让方需到管理者的客户服务中心办妥所需手续，否则原业主对购买方或受让方的违反本规约行为须负连带责任。2010年11月28日，被告办理收楼手续。被告于2016年1月28日与案外人签订《广州市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人并办妥产权转移登记手续。诉讼中，原告确认被告刘建明已于2016年1月28日将涉案房屋转让给案外人。被告自2015年5月起未向原告缴纳物业服务费，根据原告起诉的主张，涉案房屋每月物业服务费为185.45元（93.66平方米×1.98元/月/平方米）。原告于2017年4月18日与广东四端律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所作为其与刘建明物业服务合同纠纷诉讼法律事务的受委托人，律师费为4500元。2017年5月8日，广东四端律师事务所向原告开具4500元的律师费发票。本院认为:原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第四十二条约定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2015年5月至2016年1月28日期间，被告作为涉案房屋的业主，享受了原告提供的物业管理服务，依约负有向原告交纳物业服务费的义务。原告要求被告承担2016年1月28日之后物业服务费的主张缺乏法律依据，不予支持。因此，被告应向原告支付2015年5月至2016年1月28日期间的物业服务费1651.1元（185.45元×8+185.45元÷31×28天）。被告未按时交纳物业服务费，应按约定向原告支付滞纳金，滞纳金应从欠费当月的11日开始，以每月欠缴物业服务费的基数进行计算，其中2016年1月欠费金额为167.5元（185.45元÷31×28天），其他月份欠费金额分别为185.45元。根据《前期物业服务协议》规定，被告逾期缴纳相关费用的，原告依法实现权利所支付的律师费应由被告承担，该约定并未违反法律法规的强制性规定，且该费用系因被告违约导致原告为实现权利所支出的合理费用，被告应予以承担。基于被告拖欠物业服务费的本金仅1651.1元，本院酌情将被告应承担的律师费代理费调整为3000元。被告刘建明经本院传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第十七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告刘建明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付2015年5月至2016年1月28日期间的物业服务费1651.1元。二、被告刘建明在支付上述第一项物业服务费的同时，支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金给原告广州市冠晖物业管理有限公司（滞纳金的计算方法：其中2016年1月以167.5元为基数，其他各月以每月185.45元为基数；按每日千分之一的标准，分别从欠费当月的11日起计算至付清款之日止；欠费时间为2015年5月至2016年1月28日。上述各月物业服务费的滞纳金数额以不超过该月应交的物业服务费为限）。三、被告刘建明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付律师代理费3000元。四、驳回原告广州市冠晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘建明负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  高 媛人民陪审员  邓燕梅二〇一七年十一月六日书 记 员  彭小容邓国靖