广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初14148号原告：中山市万泰物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷三期A1幢101房，统一社会信用代码91442000731474680B。法定代表人：陈立影。委托诉讼代理人：胡泳仪，该司员工。委托诉讼代理人：罗娟，该司员工。被告：高美玲，女，1988年11月19日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业公司）诉被告高美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泰物业公司委托诉讼代理人罗娟到庭参加诉讼。被告高美玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万泰物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即支付所欠原告的物业服务费4140元及违约金4098.6元（物业服务费自2015年6月起，按每月180元计算，暂计至2017年4月；违约金自2015年6月6日起，按银行同期利率每日千分之一计算，暂计至2017年4月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准），以上合计8238.6元。诉讼中，原告万泰物业公司将物业服务费变更为5760元，从2015年4月起至2017年11月止，按每月180元计算（96.37平方米×1.8元/平方米+梯灯费7元），并将违约金的计算方法变更为：以当月所欠物业服务费为基数，从违约之日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算。事实与理由：原告于2013年9月13日受中山市xx房地产开发有限公司的委托，并签订了《xx华庭前期物业服务合同》，对中山xx华庭小区物业进行物业管理，合同均约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取。另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日千分之一的违约金。被告为xx华庭x栋xxx房的业主，其物业面积分别为96.37平方米，每月应向原告交纳物业管理费180元，但被告自2015年6月至今一直未交纳，经原告多次催收均拒不交纳，共计欠费4140元。逾期违约金原告按所欠金额每日千分之一计算至2017年4月为4098.6元。原告认为，被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现根据合同法、物业管理条例等相关法律法规的规定，特向法院起诉，请法院依法判决。原告万泰物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.xx华庭前期物业服务协议；3.xx华庭前期物业服务合同；4.催款通知书、再次催款通知书；5.广东省经营服务性收费许可证、物业服务收费备案表、中山市物价局的复函；6：中山市不动产登记资料证明表。被告高美玲未作答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月7日，高美玲与案外人中山市xx房地产开发有限公司（以下简称xx房地产公司）签订《中山市商品房买卖合同》，高美玲出资购买xx房地产公司开发建设的位于中山市xx镇xxx路x号xx华庭2幢803房的房地产，建筑面积96.37平方米。高美玲购买上述房地产后，成为xx华庭小区的业主。2013年9月12日，案外人xx房地产公司与万泰物业公司签订《xx华庭前期物业服务合同》，将其开发建设的位于中山市xx镇xxx路（街道）x号xx华庭小区的物业委托万泰物业公司进行前期物业服务，服务期限从2013年9月15日起至该小区成立业主委员会之日止。2013年11月10日，高美玲、万泰物业公司分别作为甲方、乙方，双方签订《xx华庭前期物业服务协议》，约定：物业坐落位置中山市xx镇xxx路（街道）x号，甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理；乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，但公用梯间的梯灯费另计，按每户每月7元收取；本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第四条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，商铺按建筑面积每月每平方米2元收取，写字楼按建筑面积每月每平方米1元；乙方应在本合同生效后开始实施物业服务工作，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每季首月5日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，万泰物业公司为xx华庭小区提供物业服务。高美玲也按时向万泰物业公司交纳物业服务费，但自2015年4月起未交纳每月物业服务费。2017年1月5日，万泰物业公司xx华庭花园管理处向高美玲发出催款通知书，主要内容为：您所拥有位于xxx路（街道）x号住宅x栋xxx单位，面积96.67平方米，自2015年4月至2017年3月止，共24个月，尚未缴纳物业管理费共计4320元（每个月管理费是180元）。请收到此函后5日内与我处联系，及时缴纳上述费用。2017年2月6日，因高美玲未在指定的期限内交纳拖欠的物业服务费，万泰物业公司xx华庭花园管理处发出再次催款通知书，主要内容为：您自2015年4月至2017年3月止尚未缴纳物业管理费共计4320元，现通知您务必于2017年2月15日前一次性向物业公司缴齐，如逾期不缴纳，自2017年2月15日起按日万分之五收取滞纳金。再次催款通知书发出后，高美玲仍未在指定的期限内交纳拖欠的物业服务费。万泰物业公司经多次催讨未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，根据《中山市不动产登记资料证明表》，位于中山市xx镇xxx路x号xx华庭2幢803房的权利人为高美玲，房产建筑面积为96.37平方米，高美玲自2015年4月起拖欠物业服务费，至2017年11月，累计拖欠32个月物业服务费未交纳，高美玲每月应缴物业服务费180.47元（96.37平方米×1.8元/平方米+梯灯费7元），万泰物业公司按每月180元收取，故高美玲共计拖欠物业服务费5760元（180元/月×32个月）。又查，根据中山市发展和改革局出具的物业服务收费备案表及中山市物价局的复函，万泰物业公司收取xx华庭小区高层住宅的物业服务费标准为每月每平方米1.8元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。万泰物业公司与高美玲分别作为xx华庭小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。万泰物业公司已依约向xx华庭小区提供物业服务，高美玲则应按时向万泰物业公司交纳物业服务费用。现高美玲从2015年4月至2017年11月期间未交纳物业服务费，已构成违约，依法应向万泰物业公司交纳物业服务费共计5760元。关于逾期付款违约金，万泰物业公司与高美玲签订的《xx华庭前期物业服务协议》约定“业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金”，该费用实际是由于违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。高美玲拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定违约金按每日千分之一计算，符合法律、行政法规的规定。而高美玲未到庭参加诉讼，未请求减少违约金，故应向万泰物业公司交纳违约金。故违约金的计算方法为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起分别计算至实际支付之日止，按每日千分之一计算。综上所述，万泰物业公司的诉求合法有据，本院予以支持。高美玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由其承担相应的诉讼风险。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告高美玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付从2015年4月起至2017年11月期间的物业服务费5760元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起分别计算至实际支付之日止，按每日千分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告中山市万泰物业管理有限公司已预交)，由被告高美玲负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市万泰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  赵 波人民陪审员  张子锋二〇一七年十一月八日书 记 员  谭银娣