四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1502民初5923号原告：四川永辉超市有限公司，住所地四川省成都市锦江区工业园区锦盛路138号4楼2号，统一社会信用代码91510104567182722P。法定代表人：谢香镇。委托诉讼代理人：陈斌，四川明炬律师事务所律师，执业证号15101199020404695。委托诉讼代理人：邓和平，四川明炬律师事务所律师，执业证号15101199010585355。被告：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎州大厦，营业执照注册号511500000050399法定代表人：夏光利被告：宜宾玉龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街53号1幢B单元二层2-3号，营业执照注册号511500000045616。法定代表人：夏光利被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115199410211531。原告四川永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）与被告宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房产）、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永辉超市的委托诉讼代理人陈斌、邓和平，被告银龙房产、玉龙房产的委托诉讼代理人邓健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永辉超市向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告于2012年9月21日签订的《租赁合同》于2016年7月6日解除；2、二被告退还原告交纳的履约保证金100万元人民币、预付的租赁费用500万元人民币、预缴尚未用完的电费204741.86元，三项合计6204741.86元；3、二被告向原告支付违约金540302.4元（按照第一个租赁年度六个月租赁费用计算）；4、二被告赔偿原告经济损失9430238.38元；５、本案诉讼费、保全费等相关费用由二被告承担。事实和理由：2012年9月21日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定原告租赁二被告所有的位于宜宾沿江路与滨江路交汇处银龙广场负一、二层，面积为12507平方米的场地开设超市，租赁期限为18年。合同签订后，原告依照约定向二被告支付履约保证金100万元人民币、预付租赁费用500万元人民币，并按照2015年10月24日《补充协议》缴纳电费25万元。按照《租赁合同》2.4.2条约定，被告物业签约开业率未达70%的期间，原告无需支付租赁费用。2015年2月，原告超市开业，但二被告却未能依约履行自己的义务，截止到2016年7月，二被告的物业开业率未达到70%，原告预缴的电费也未用完。特别是2015年10月开始，二被告的多个债权人（包括大量的集资户）开始长期聚集银龙广场阻塞地下车库及商场进出口通道，在商场内部用高音喇叭播放哀乐，在商场通道悬挂冥用“寿衣、花圈”等方式阻扰顾客进入商场。原告及银龙广场进驻商家多次要求二被告协调处理好其与债权人的关系，以免影响商场经营，但遗憾的是没有任何结果，以至于整个银龙广场变得人迹罕至、阴森恐怖。由于二被告的多个债权人长期堵塞商场通道，严重干扰商场经营，自2015年2月起入驻银龙广场的26户商家，到2016年4月底已经撤场或宣布撤场达18家，在这种情况下，原告仍然希望二被告能协调处理好与债权人的关系，让银龙广场的经营环境有所改善，但是事态没有丝毫好转。由于二被告的债权人长期的严重干扰，原告于2016年的销售额比上年同期下降62%以上，原告如果继续坚持，亏损会越来越大，合同目的不能实现。原告在万般无奈的情况下，被迫于2016年7月1日通知二被告解除三方于2012年9月21日签订的《租赁合同》，二被告于２０１６年７月６日收到解除租赁合同通知书。本案二被告将租赁场地出租给原告作为商业经营之用，有义务协调处理好自己与债权人的关系，确保承租人有一个正常经营的环境。但由于二被告自身债务违约的原因，导致其多个债权人长期阻塞商场进出口，致使商场无法正常经营，二被告的行为直接导致了其与原告之间的《租赁合同》无法履行。经多次协商无果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告银龙房产、玉龙房产辩称：双方签订的租赁合同合法、有效，对双方具有约束力，我们于2016.7.6收到原告送达的解除租赁合同通知书不能代表双方租赁合同解除，我方按租赁合同的约定，移交了物业供原告经营使用，但原告想提前解除租赁合同的原因正如其诉状所诉，是因为其他的自然人聚集、阻碍等不法行为导致原告无法正常经营，此责任不在于二被告，原告应采用正常合法手段去维护正常经营秩序，综上原告的诉请不符合双方当事人解除合同的约定，我方同意退还原告电费204741.86元，请求法院依法驳回原告的其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处（天柏组团A2-X-X地块）宜宾银龙广场商城系被告被告银龙房产、玉龙房产共同共有。2012年9月21日，原告永辉超市（乙方）与被告银龙房产、玉龙房产（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将租赁场地（坐落于宜宾沿江路与滨江路交汇处银龙广场负一、二层，套内建筑面积约12507平方米）租赁给乙方作为商业经营之用，租赁期限18年，自计租起始日开始计算，物业改造期：因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方总共给予乙方物业改造期为四个月，乙方应提前进场装修，其物业改造期开始计算，但甲方保证乙方进场装修2个月时必须通过消防部门主体（一次）消防验收，提供书面一次消防验收合格证书之日，甲乙双方签订正式接房书。如甲方在2个月内未能通过消防部门主体（一次）消防验收，则乙方物业改造期相应顺延。经营培育期：因超市前期经营需要培育市场，故双方确认从物业改造期满之次日起，甲方给予乙方七个月零二十天免费经营培育期。在乙方租赁物业内，如甲方物业已出租签约开业的总套内面积（含乙方总面积）与甲方全部商业物业的总套内面积之比在物业改造器届满时达到70%的，乙方应按时开业。签约开业率达到物业改造期届满时未达到70%的，乙方超市可选择不开业。在开业率达到70%之前的期间，视为物业改造期的延长，直至开业率达到70%之日止。若乙方超市开业，则自乙方超市开业之日起至开业率未达到70%的期间乙方无须支付租赁费用，该期间视为物业改造期的延长。经营培育期顺延。在物业改造期、经营培育期内，乙方无需支付租赁费用（但需承担该期间使用的水、电、气及垃圾清运费）。计租起始日：经营培育期届满之次日。乙方应于本合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳租赁费用100万元，作为履行本合同的保证金。本合同生效后，履约保证金可冲抵乙方应付的首期基础租赁费用及商业管理协议里的基础管理费用，直至全部冲抵完毕为止。乙方于接房之日起5日内，应向甲方预付租赁费用500万元整，在履约保证金抵扣完首期租赁费用之后，继续抵扣该笔预付租赁费用，冲抵乙方应支付的余下基础租赁费用及商业管理协议里的基础管理费用，直至抵扣完毕。租赁费用按合同约定的基础租赁费用7.2元/m2/月（基础费用计算方式：计租面积12507m2，第一个租赁年度为7.2元/m2/月）计算本合同项下包括租赁费用在内的所有支付款项。乙方需承担租赁红线范围内因经营所产生的税费、电费、燃气费、垃圾清运费等费用。甲方应在租赁期内持续维持租赁场地的交付条件，否则乙方可以要求甲方按合同约定予以回复，也可以选择自行或委托第三方完成相关工作，所产生的费用全部由甲方承担，经甲方确认后可从支付甲方的租赁费用中扣除。若甲方违反甲方保证及责任条款中的相关约定的，租赁期限、物业改造期、经营培育期、计租起始日均相应顺延，如因此导致乙方不能正常营业的，乙方还有权延付租赁费用，并免除不能正常营业期间租赁费用，如因此导致乙方无法继续经营或本合同不能继续履行，乙方有权解除本合同。上述甲方的违约行为给乙方造成经济损失的，甲方还应承担全部赔偿责任。一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时六个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应向赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。合同签订后，原告于2015年1月29日向被告银龙公司支付了租赁费500万元；2015年10月27日，原告向被告银龙公司支付250000元。2015年10月24日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《补充协议》一份，协议约定：根据甲乙双方签订的《租赁合同》（以下简称原合同）约定，乙方承租甲方位于宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处银龙广场负一层和负二层之物业，现经双方协商，特约定：按照原合同2.4条约定的开业率，甲方现未能达到70%。故甲方给予乙方新增6个月的免租期（免租期内乙方无需缴纳租赁费用），从经营培育期届满之次日开始计算。《补充协议》是原合同及其附件之不可分割的部分，与原合同具有同等法律效力。本《补充协议》是原合同及其附件之不可分割部分，与原合同具同等法律效力。本《补充协议》是与原合同相关条款不一致的内容，仍按照原合同约定执行。后原告及二被告均在此协议上加盖了公章。协议签订后，二被告于2014年9月1日将租赁场地交付原告，原告经营的永辉超市于2015年2月起正式营业。2015年10月起，二被告的债权人开始聚集银龙广场，并采取放哀乐、悬挂冥用“寿衣、花圈”等方式阻碍超市正常营业。原告于2016年7月1日向二被告出具了《关于解除租赁合同的通知》，内容为：1、贵方上述行为已构成根本违约，我们双方签订的原合同于2016年7月1日起解除；2、请贵方收悉本函之日起15日内，返还我司预付未折抵的租金及保证金共计600万元并赔偿对我司造成的经济损失；3、请贵方收悉本函之日起15日内，与我司办理房屋交接手续，否则由此产生的损失由贵方承担；4、我司保留追究贵方其他违约责任的权利。二被告于2016年7月6日收到了该解除合同通知，原告于当日撤场。现二原告诉来本院，请求人民法院依法判如所请。庭审中，二被告认可原告向供电部门（二被告的户头）预存了电费204741.86元，现二被告已使用部分，并自愿退还原告电费204741.86元。本院认为：原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法、有效，本院予以认定。二被告按合同约定将租赁场地于2014年9月1日交付原告后，原告在营业期间多次受到二被告的债权人聚集银龙广场，并采取放哀乐、悬挂冥用“寿衣、花圈”等方式阻碍原告方正常营业，本案中，二被告虽然在合同约定时间内将场地交付原告，但二被告的债权人的上述行为确影响了原告的正常营业，加之原告在营业期间存在亏损的事实，并结合《租赁合同》第14.5之约定：合同有效期内如原告亏损严重，可提前三个月书面通知二被告，提前终止本合同，此种情况下不视为原告违约，故结合本案实际情况，本院认定原告享有合同解除权，原被告双方的《租赁合同》及《补充协议》应自解除合同通知到达对方时（2016年7月6日）解除，原告的此项请求，本院予以支持。根据上述情况，原告并非违约方，其请求退还履约保证金100万元，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告退还其交纳的租赁费用500万元，根据《租赁合同》之约定：在物业改造期、经营培育期内，原告无需支付租赁费用，在开业率达到70%之前的期间，视为物业改造期的延长，直至开业率达到70%之日止，若原告开业，则自原告开业之日起至开业率未达到70%的期间，原告无须支付租赁费用；结合《补充协议》之约定，可证明签订补充协议之日（即2015年12月16日），二被告的开业率尚未能达到70%，且《补充协议》中明确约定给予原告新增6个月免租期，故在2016年6月16日前均属于合同约定的免租期，原告均无需支付租赁费用。现原告于2016年7月6日撤场，关于2016年6月16日至2016年7月6日（20日）期间的租赁费用应当按合同约定予以支付，经计算，在此期间的租赁费用根据合同约定计算为60033.6元（12507m2×7.2m2/月÷30天×20天），原告请求二被告退还的租赁费用500万元，应当扣减租赁费60033.6元，剩余4939966.4元二被告应当退还原告。原告请求二被告退还其预存电费204741.86元，该电费虽存于供电局（户名系二被告），但二被告已实际使用部分，且二被告当庭表示愿意退还原告此款，故该请求，本院予以支持。原告请求二被告支付违约金540302.4元，本案中，虽存在二被告之债权人闹事等行为影响原告正常经营的事实，但二被告已按《租赁合同》的约定向原告交付了租赁场地，原告的合同目的已经实现，二被告之债权人的闹事行为并不足以造成《租赁合同》无法履行，但考虑到上述事实确给原告的经营造成了一定影响，故本院结合本案实际情况，对该违约金酌情支持为200000元，超出部分，本院不予支持。原告请求被告赔偿损失9430288.38元，因二被告之债权人闹事以及开业率未达70%与原告的损失之间并无直接因果关系，故该请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告四川永辉超市有限公司与被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于2012年9月21日签订的《租赁合同》于2016年7月6日起解除。被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告四川永辉超市有限公司履约保证金100万元以及租赁费4939966.4元。被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告四川永辉超市有限公司电费204741.86元。被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告四川永辉超市有限公司违约金200000元。驳回原告四川永辉超市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费144408元，减半收取计72204元，由原告四川永辉超市有限公司负担32204元，被告宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司负担40000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 王 利二〇一七年十一月三十日书记员 杨象婷