重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0236民初3417号原告：付玉梅，女，1988年2月27日出生，汉族，教师，住重庆市奉节县。原告：李某1，女，2013年3月22日出生，汉族，学龄前儿童，住重庆市奉节县。法定代理人：付玉梅，女，1988年2月27日出生，汉族，教师，住重庆市奉节县。被告：重庆盛畅房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区红狮大道5号48幢附2#，组织机构代码09120293-4。法定代表人：彭刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李治，男，1968年7月1日出生，汉族，该公司职工，住重庆市奉节县，有特别授权。被告：彭刚，男，1979年4月15日出生，汉族，重庆盛畅房地产经纪有限公司法定代表人，住重庆市江北区。原告付玉梅、李某1与被告重庆盛畅房地产经纪有限公司、彭刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法由审判员吴琳担任审判长，与代理审判员龙宇、人民陪审员胡其金组成合议庭共同负责案件的审判，并适用普通程序于2017年11月21日公开开庭进行审理。原告付玉梅（原告李某1法定代理人）、被告重庆盛畅房地产经纪有限公司委托诉讼代理人李治(特别授权)到庭参加诉讼。被告彭刚外出不在家，本院于2017年8月16日在重庆法院公众服务网刊登送达公告，公告期满被告彭刚仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告付玉梅、李某1向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年3月29日签订的房屋买卖合同，返还购房款88000元、税金3897元；2、从2014年3月29日起以购房款为基数按照银行同期贷款基准利率计付损失；3、诉讼费由被告支付。以上责任要求二被告连带承担。事实与理由：2014年3月29日，被告将奉节县永安镇竹枝路346号1栋附二层3号商铺卖给原告，合同约定房屋总价款88000元。随后原告将购房款减除原告所得两年租金14080元后，共73920元支付给被告，但被告并未按照合同约定为原告办理房屋产权登记。后来原告才了解到被告至今并未取得该商铺所有权，也无法为原告办理产权登记。被告采用欺诈手段与原告签订房屋买卖合同，致使原告无法办理房屋所有权登记，被告的行为构成根本违约，合同目的已不能实现。根据合同第五、六条的约定，《合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。故原告诉至法院，主张相应权利。被告重庆盛畅房地产经纪有限公司辩称：对原告诉称的扣减租金金额无意见，但对原告主张返还的购房款金额有异议，约定的购房款是88000元，但扣减了租金14080元后原告实际缴纳的为73920元，原告主张按88000元返还无依据。公司不同意解除合同，房产证没有办下来是因为从他人手中买的房屋，现在房屋登记在苏能久名下，该房屋尚未过户给我公司，我公司要求继续履行合同。农贸超市的现状是关闭了，我公司的现状是营业执照吊销尚未注销，被告彭刚是公司法定代表人，购房合同是原告和公司签订的，是公司行为，被告彭刚在合同上签章是代表公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告举示的房屋买卖合同、商铺委托租赁管理合同、概算书、收据两张、常住人口登记卡复印件经庭审质证和本院审查具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为定案依据；对被告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、组织机构代码、税务登记证、房屋买卖合同、奉节商务发（2013）14号奉节县商务局文件，经庭审质证原告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认；对被告提交的银行存款明细账与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明：2014年3月29日原告付玉梅、李某1与被告重庆盛畅房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告重庆盛畅房地产经纪有限公司将座落于奉节县永安镇竹枝路346号1栋附第二层3号的商铺出售给原告付玉梅、李某1，该房屋属框架结构，用途为商业服务；房屋成交价格按套计算，每套总价为人民币73920元；付款方式为一次性付款，原告应于2014年3月29日前将购房款73920元一次性支付给被告重庆盛畅房地产经纪有限公司；如因被告重庆盛畅房地产经纪有限公司原因不能实现合同目的的，原告有权解除本合同；原告与被告重庆盛畅房地产经纪有限公司应当在本合同签订之日起180工作日内向房地产行政管理部门提出申请，并如实申报成交价格，办理房屋转让登记手续。原告与被告重庆盛畅房地产经纪有限公司均认可：1、原告方购买的商铺实际总价款为88000元；2、原告与被告重庆盛畅房地产经纪有限公司在签订房屋买卖合同的同时，原告将商铺委托重庆诚远商业管理有限公司进行租赁，该商铺二年委托租金总计14080元，租金在总房款中予以品除，原告方实际支付房款73920元；3、房屋买卖合同中的房屋价款73920元是在总房款88000元的基础上抵扣了14080元的租金。原告付玉梅（原告李某1法定代理人）于2014年3月29日向被告方支付商铺房款73920元及税金3897元。另查明，被告重庆盛畅房地产经纪有限公司尚未取得涉案房屋所有权证书。被告彭刚系被告重庆盛畅房地产经纪有限公司法定代表人。本院认为：依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告重庆盛畅房地产经纪有限公司尚未取得涉案房屋的所有权证书，无法办理涉案房屋产权转移登记手续，合同目的无法实现，现原告要求解除原告与被告重庆盛畅房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原告已向被告重庆盛畅房地产经纪有限公司支付购房款及税金，故原告要求返还购房款及税金并支付资金占用损失的请求应予支持。具体返还的金额上，原告实际向被告支付购房款73920元、税金3897元，故应按原告实际支付的金额返还其购房款73920元、税金3897元，合计77817元；原告于2014年3月29日向被告方支付了购房款及税金，故原告请求以其购房款为基数计算资金占用损失的请求应予以支持；因原、被告双方对于如何计付损失并无约定，故本院认为资金占用损失应从原告支付款项的次日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告返还原告购房款之日止。责任承担上，原告要求二被告承担连带责任，本院审查后认为，被告彭刚系被告重庆盛畅房地产经纪有限公司法定代表人，法定代表人以法人名义从事的民事活动其法律后果应由法人承担，故应由被告重庆盛畅房地产经纪有限公司承担相应的房款返还和支付资金占用损失的责任。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十七条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告付玉梅、李某1与被告重庆盛畅房地产经纪有限公司于2014年3月29日签订的《房屋买卖合同》；二、被告重庆盛畅房地产经纪有限公司返还原告付玉梅、李某1购房款及税金77817元；三、被告重庆盛畅房地产经纪有限公司以购房款73920元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告付玉梅、李某1支付从2014年3月30日起至被告返还购房款之日止的资金占用损失；上列款项限被告在本判决生效后15日内履行。四、驳回原告付玉梅、李某1的其他诉讼请求。案件受理费2098元，由被告重庆盛畅房地产经纪有限公司负担1745元，原告付玉梅、李某1负担353元。义务人如果未按本判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 琳代理审判员 龙 宇人民陪审员 胡其金二〇一七年十一月二十二日书 记 员 熊苗苗