北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民初167号原告：刘大勇，男，1972年8月12日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。被告：李明晓，男，1976年10月27日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，1980年2月5日出生，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理，住内蒙古自治区呼和浩特市。第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。法定代表人：皇蒙红，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，1969年5月20日出生，内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司经理，住内蒙古自治区呼和浩特市。原告刘大勇与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产）、第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘大勇的委托诉讼代理人蒋志纯、被告李明晓的委托诉讼代理人赵志东、第三人立元房地产的委托诉讼代理人陈浩、第三人泓森公司的委托诉讼代理人兰军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘大勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除对立元房地产座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）第XXXX号]的查封；2、由李明晓承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月15日立元房地产作为甲方与泓森公司作为乙方签订《合作建房协议书》，协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1、甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2、乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3、甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4、乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担，违约责任等进行了约定。合同附件一对于合作双方按比例面积划分进行了约定。前述合作项目竣工后，经结算泓森公司按照合同附件一的约定分得房屋42套，总面积19158.19平方米（泓森公司分得房屋为：-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、6011号、6012号、6013号、6014号、6015号、6016号、6017号、6018号、6019号、6020号、6021号、6022号、6023号、6024号、6025号、6026号、6027号、6028号、6029号、6030号房屋）。2011年9月1日，泓森公司与刘大勇签订《建筑工程分包合同》，将与立元房地产签订的《合作建房协议书》建设项目中的安防配套设施安装分包给了刘大勇。合同约定：第一条：工程概况1、分包工程名称：尚都综合楼；2、分包工程地点：呼和浩特海拉尔东路；3、分包工程内容：项目整体安防设施安装。第二条：合同价款600万元，最终以工程结算书为准。……第七条：工程款支付。按照已完工程量和总包合同约定的工程量核算，由总包方与开发商《合作建房协议》中总包方划定的房屋中，商定与核算价款相应的房屋抵顶施工各类款项，分包方需要出售给他人或自持抵顶房屋时，由总包方协调分包商与开发商所需办理各类产权手续。合同同时对其他事宜进行了约定。2014年10月11日，刘大勇承揽的前述安防配套设施安装工程施工完毕验收核算，经核算泓森公司需支付刘大勇550万元的工程款。2014年12月1日，泓森公司将其与立元房地产合作建房所分得“尚都综合楼”XXX、XXX号房屋，总面积950.65平方米，按照总价款450万元抵偿所欠刘大勇的工程款，剩余工程款以现金方式支付。泓森公司仅有建设资质而立元房地产具有开发及对外销售的资质，因此《合作建房协议书》约定，双方在该合作项目中取得的房屋均由立元房地产对外签订《商品房买卖合同》。2014年12月3日泓森公司致函立元房地产，将上列泓森公司合作建房中分得的房屋产权办理至刘大勇等人名下，因泓森公司尚未向立元房地产出具建筑业统一发票，立元房地产告知刘大勇等人在泓森公司出具建筑业统一发票后方可签订《商品房买卖合同》。2016年4月26日泓森公司将与立元房地产合作项目中的建筑业统一发票出具给立元房地产。2016年5月28日、6月28日立元房地产按照泓森公司2014年12月3日的指示，分两次与刘大勇补签了前述“尚都综合楼”中XXX、XXX号房屋的《商品房买卖合同》，并于2016年6月29日出具了销售不动产统一发票，两套房屋价值450万元，合同签订后立元房地产为刘大勇在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋转让合同的签订及备案。合同签订后刘大勇多次督促立元房地产为其办理房屋产权证，直至2017年3月17日刘大勇再次要求立元房地产办理“尚都综合楼”中XXX号、XXX号房屋产权证书时得知，因北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2016）京02民初197号民事裁定书查封了立元房地产呼国用（2004）第XXXX号土地使用权无法办理房屋产权证。刘大勇认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”的规定，法院查封立元房地产涉案土地使用权后刘大勇无法办理房产证。泓森公司与立元房地产签订的《合作建房协议书》、泓森公司与刘大勇签订的两份《建筑工程分包合同》均合法有效，泓森公司基于该项目取得的房屋应受到法律保护，刘大勇施工验收完毕后以抵顶工程款的方式取得的房屋亦应受到法律保护。2016年6月28日立元房地产依据泓森公司2014年12月3日的指示，将泓森公司在《合作建房协议》分得的部分房屋产权办理至刘大勇名下，据此立元房地产与刘大勇签订了《商品房买卖合同》、出具了销售不动产统一发票。基于此刘大勇与立元房地产之间为合法的物权法律关系。刘大勇取得房屋后，虽然没有将房屋所有权证书办理完毕，但是以顶抵工程款的方式支付了全部价款并占有该房屋至今，且房屋产权证书未办理完毕非刘大勇怠于行使权利所致，实因泓森公司拖延向立元房地产出具建筑业统一发票及立元房地产一再推诿所致。刘大勇作为“尚都综合楼”中XXX号、XXX号房屋的所有人，且立元房地产为刘大勇在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋转让合同的签订及备案。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该规定中登记并不以发放不动产权属证书为必要，只需要在不动产登记簿上记载名字就可以。立元房地产出具的记载在行政审批工作平台上的表格是刘大勇所有房屋的不动产登记簿，刘大勇交纳了房屋所有权登记费、契税等相关交易税费，房产管理局就会履行下步发放房屋所有权证的程序。因此刘大勇依法取得“尚都综合楼”中的XXX号、XXX号房屋所有权，且经依法登记，已经发生效力，其权利依法应当受到保护。二中院于2016年6月29日将（2016）京02民初197号财产保全民事裁定书及协助执行通知书送达至呼和浩特市国土资源局查封了立元房地产涉案土地使用权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，立元房地产涉案土地使用权属于法院不得查封、扣押、冻结的情形。刘大勇取得房屋所有权在前，二中院查封刘大勇所有房屋项下的土地使用权在后，该财产保全措施明显不符合法律规定。李明晓辩称，不同意刘大勇的诉讼主张，二中院作出的（2017）京02执异109号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回刘大勇的诉讼请求。立元房地产述称，同意刘大勇的诉讼请求，二中院查封的土地使用权不仅仅包含本案所涉的一栋楼，还包含2008年交付使用的四栋，房屋产权证的办理已经接近尾声，不是立元房地产的原因造成房产证不能办理，办理房产证从上报到房产管理部门出具房产证至少需要一年的时间。如果继续查封土地使用权也会影响已经办理完房产证的人。泓森公司述称，同意刘大勇的诉讼请求，涉案房屋是泓森公司抵债给刘大勇的，大部分房屋都办理了房产证，一小部分房屋没有办理房产证。如果继续查封会引起后续多人的诉讼。刘大勇为证明其主张向本院提交以下证据：证据一、（2016）京02民初197号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、（2017）京02执异109号执行裁定书。证明：二中院于2016年6月29日查封了立元房地产涉案土地使用权，2017年3月17日立元房地产在为刘大勇办理房屋产权时得知涉案土地使用权被查封后告知刘大勇，刘大勇提起执行异议，二中院出具（2017）京02执异109号执行裁定书，裁定驳回刘大勇提出的执行异议；证据二、《合作建房协议》、《建设工程施工合同》、《施工备案表》、建设工程施工许可证、《建筑业统一发票》、阳光城四期—尚都综合楼合作双方按比例划分示意图、房屋交接确认函。证明：立元房地产与泓森公司签订《合作建房协议书》，合作项目竣工结算后泓森公司取得《房屋交接确认函》中42套总面积19158.19平方米房屋所有权。《合作建房协议书》约定，双方在该合作项目中取得的房屋均由立元房地产对外签订《商品房买卖合同》。证据三、《建设工程分包合同》、工程结算单、《房屋抵顶协议书》。证明：泓森公司与刘大勇签订《建筑工程分包合同》，将其在《合作建房协议书》建设项目中的安防配套设施安装分包给刘大勇，经结算，泓森公司共计需向刘大勇支付工程款550万元。泓森公司与刘大勇签订《房屋抵顶协议书》，将其总面积950.65平方米的XXX号、XXX号2套房屋按照总房价450万元抵偿所欠刘大勇的工程款，刘大勇自2014年12月3日起实际占有使用至今。证据四、《商品房买卖合同》二份、销售不动产统一发票。证明：2016年5月28日、2016年6月28日立元房地产按照泓森公司2014年12月3日的指示，与刘大勇补签了“尚都综合楼”中103号、104号房屋的《商品房买卖合同》，出具了销售不动产统一发票。证据五、商品房现售合同签约证明、物业费缴费收据、房屋现状照片。证明：2016年5月28日，立元房地产为刘大勇在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋转让合同的签订及备案，刘大勇自2014年12月3日起实际占有使用至今，且经依法登记，刘大勇是“尚都综合楼”中XXX号、XXX号房屋的所有人。李明晓对刘大勇提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性和证明目的没有异议；对证据二的真实性表示无法确认，并提出多张建筑业统一发票的开具日期为2015年2月至2016年4月，总金额共计16736万元；对证据三的真实性无法确认，提出刘大勇没有消防工程资质，合同应属无效，无法认定房屋冲抵工程款真实有效；对证据四的真实性有异议，发票没有付款凭证对应，房屋是泓森公司抵给刘大勇的，但是《商品房买卖合同》是立元房地产和刘大勇签署的，两者之间存在矛盾；对证据五的真实性和证明目的无法认可，体现不出交纳了相关费用，照片无原件，且照片显示房屋是空置状态。立元房地产对刘大勇提交的上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的没有异议。泓森公司对刘大勇提交的上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的没有异议。李明晓未向本院提交证据。立元房地产提交的证据与刘大勇提交的证据二、证据四、证据五一致；泓森公司提交的证据与刘大勇提交的证据二、证据三一致。刘大勇对立元房地产、泓森公司提交的证据没有异议，李明晓对立元房地产、泓森公司提交证据的质证意见同其对刘大勇提交证据的质证意见。经过对当事人提交的上述证据进行质证认证，本院认定以下事实：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司（以下简称蒙元煤炭公司）、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司（以下简称神泽蒙华公司）、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全的民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第XXXX号]，查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。刘大勇作为案外人向本院提出书面异议,本院于2017年5月18日作出（2017）京02执异109执行裁定书，裁定驳回案外人刘大勇的异议请求。刘大勇于2017年6月8日向本院提起案外人执行异议之诉。刘大勇提交的其与立元房地产于2016年5月28日、2016年6月28日签订的两份《商品房买卖合同》中记载，项目建设依据：出卖人以有偿出让方式取得位于新城区海拉尔东街北、证号为呼国用（2004）字第XXXX号地块的土地使用权，该地块土地面积为28500平方米，规划用途为城镇混合住宅用地，出卖人经批准在上述地块上建设商品房现用名丽苑阳光城四期。商品房销售依据：买受人购买的商品房为现房，房屋所有权证号为呼房权证新城区字第XX**号。买受人购买的商品房分别为尚都商业综合楼XXX号房（建筑面积587.87平方米）、XXX号房（建筑面积362.78平方米），单价每平方米4500元。立元房地产向刘大勇出具了销售不动产统一发票显示，2016年6月29日立元房地产分别收取了两套房屋的购房款。2016年5月28日，立元房地产为刘大勇在呼和浩特市住房保障和房屋管理局办理了网上房屋转让合同的签订及备案。本院另查明，对于李明晓与立元新技术公司、立元房地产等被告的借款合同纠纷，本院于2016年12月19日作出判决：一、立元新技术公司于判决生效之日起七日内向李明晓偿还借款本金5200万元；二、立元新技术公司于判决生效之日起七日内向李明晓给付2012年5月20日至2013年5月20日借款利息1248万元；三、立元新技术公司于判决生效之日起七日内向李明晓给付逾期利息（以5200万元为基数，按年利率24%计算，自2014年5月21日起至本息付清之日止）；四、立元房地产、蒙元煤炭公司、神泽蒙华公司对上述第一项、第二项、第三项判决内容承担连带责任；立元房地产、蒙元煤炭公司、神泽蒙华公司承担保证责任后，有权向立元新技术公司追偿；五、驳回李明晓的其他诉讼请求。李明晓不服提起上诉，要求法院判令立元新技术公司控股股东、负责人黄睿对立元新技术公司的债务承担连带责任。该案于2017年11月9日审理终结，判决结果为：驳回上诉，维持原判。上述事实，有（2016）京02民初197号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、（2017）京02执异109号执行裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案系刘大勇对本院2017年5月18日做出的（2017）京02执异109号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人刘大勇对（2016）京02民初197号案件诉讼保全过程中查封的立元房地产的土地使用权是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，就查封的不动产，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据本案查明的事实，涉案土地使用权登记在立元房地产名下，该土地使用权涉及土地面积达28500平方米，刘大勇占有的两套房屋所在的“尚都综合楼”仅为该块土地上的部分建筑，因刘大勇并未举证证明涉案土地使用权可以由房屋所有人按份享有以及其所占有的两套房屋所对应涉案土地使用权份额的具体情况，故无论刘大勇是否享有该两套房屋的所有权，刘大勇均不享有足以排除对立元房地产名下整体土地使用权的查封的权益，其要求本院解除对涉案土地使用权查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，判决如下：驳回刘大勇的诉讼请求。案件受理费70元，由刘大勇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后7日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钱丽红审 判 员 种仁辉审 判 员 韩耀斌二〇一七年十一月十五日法官助理 姜 源书 记 员 何 柳