江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初1216号原告：萍乡市华夏三信置业有限公司，住所地萍乡市安源区长兴南路1号加州阳光绿茵小区森林区1号楼1033号，统一社会信用代码913603017485134638。法定代表人：卢文俊，执行董事。委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。被告：马亮，男，1978年7月27日生，汉族，住萍乡市。委托诉讼代理人：马振（马亮之父），男，1951年4月26月生，汉族，住萍乡市。被告：杨亚丹，女，1977年6月13日生，汉族，住萍乡市。委托诉讼代理人：何力群，江西金鳌律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋学军，江西金鳌律师事务所律师。原告萍乡市华夏三信置业有限公司（以下简称“三信公司”）与被告马亮、杨亚丹房屋买卖合同纠纷案，本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告三信公司的委托诉讼代理人、被告杨亚丹及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告马亮经本院于2017年6月22日公告送达开庭传票后，其委托诉讼代理人马振于2017年7月17日签收开庭传票，并到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三信公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2015年3月8月签订的商品房买卖合同和借款协议；2.两被告向原告返还玉泉山庄2栋1单元504号房屋；3.两被告赔偿原告损失3102.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月8日，原告与两被告签订了一份萍乡市商品房买卖合同，约定原告向两被告购买原告开发的位于萍乡市××山××道路旁的玉泉山庄第2栋1单元504号房，房屋建筑面积为57.72平方米，单价为每平方米3758元，房屋总价为216912元。因当时公司采取可欠首付的方式售房，原告与两被告于同日签订了一份借款协议，约定原告向被告借款23000元，包括第2栋1单元505号房部分首付款46912元，两被告以借款的形式约定了首付款的支付方式、借款期限、还款方式、违约责任等。双方另签订了一份萍乡市商品房买卖合同。合同签订后，原告协助被告办理了上述房屋的银行按揭贷款。至起诉前，被告未按合同的约定向原告支付首付款，且原告替被告偿还银行按揭款15700元，被告还欠缴多期按揭款。原告多次要求被告按合同约定支付首付款并按月偿还贷款，被告均未理睬。原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告马亮辩称，其目前经济能力有限，不能按月按期偿还银行贷款。被告杨亚丹辩称，因原告在本案中提出解除房屋买卖合同和借款协议的诉讼请求不属于同一种法律关系，合同主体也不同，故不能一并处理，且原告要求解除双方的房屋买卖合同不能成立，被告不存在违约行为，故本案房屋买卖合同未达到解除条件，原告要求被告赔偿损失缺乏事实、法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于两被告无异议的原告与两被告于2015年3月8日签订的商品房买卖合同、2015年4月24日被告马亮签订的中国工商银行个人购房借款担保合同、两被告的结婚证复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于两被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.2015年3月8日的借款协议一份，拟证明两被告向原告的总经理黎霆签订了一份220721元的借款协议，该款名为借款，实为504号、505号房屋的商品房买卖合同的首付款，借款协议第五条明确约定了违约责任，即逾期还款两个月，出借方有权收回房产。被告杨亚丹质证后对该证据的真实性、证明目的有异议，提出该协议上原告的印章是事后添加的，被告持有的借款协议未加盖公章，且其是和黎霆个人并非和原告签订的借款协议，黎霆已向两被告支付该笔借款，两被告之后又还给了原告作为504号、505号房屋的购房首付款。被告马亮质证后提出以被告杨亚丹的意见为准。原告针对两被告的质证意见补充说明，该协议上原告的印章确为事后添加。本院经审查认为，两被告对该证据的真实性不认可，原告亦自认其事后在该证据上添盖了印章，故本院对该证据的真实性不予确认，对该证据不予认定。2.还款明细表复印件一份、中国工商银行电子回单及凭证复印件十五份，拟证明原告已代被告支付了涉案房屋的银行按揭贷款共计153102.3元，涉案房屋贷款已全部还清。被告杨亚丹质证后称对该证据真实性不清楚，具体还款金额以法庭核实为准，但是被告也还了6个月贷款。被告马亮质证后提出以被告杨亚丹的意见为准。原告针对被告的质证意见，在庭后向本院提交了中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行出具的证据供本院核实。本院经审查认为，该组证据经核实后，本院对其真实性予以确认，该组证据能够证明原告代被告全部偿还涉案房屋的银行贷款之待证事实，在两被告未提供反证的情况下，本院对该组证据予以认定。两被告针对其答辩意见向本院提交了证据，对于原告无异议的收据、中国工商银行的个人借款凭证各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.借款协议一份，拟证明两被告与黎霆签订了一份220721元的借款协议，黎霆是原告公司的工作人员，该220721元借款用于支付504、505号房的购房首付款,该笔借款未偿还。原告质证后对该证据三性无异议，对证明目的有异议，提出黎霆系原告公司的总经理，该借款协议实为两被告向原告签订的504、505号房的首付款分期支付协议书，协议第五条约定了如两被告逾期还款原告有权收回房屋，可见协议的相对方应为原告而非黎霆，黎霆未向两被告方支付该220721元借款，亦未向原告支付该笔款项，故该证据不能达到两被告的证明目的。本院经审查认为，原告对该证据的三性无异议，本院对该证据予以认定；至于能否达到两被告的证据目的，本院将在下文进行论述。本院经审理认定法律事实如下：2015年3月8日，原告与两被告签订了一份萍乡市商品房买卖合同，约定两被告向原告购买位于萍乡市××山中大道的玉泉山庄第2栋1单元504号商品房，房屋建筑面积为57.72平方米，单价为每平方米3758元，房屋总价为216912元，付款方式为签订合同之日付清首期房款66912元，并办理银行按揭贷款150000元，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。原告与两被告于当日另签订了一份商品房买卖合同。后两被告向原告支付了购房首付款20000元。同日，两被告与原告的工作人员黎霆（甲方）签订了一份借款协议，约定的主要内容为：因两被告购买玉泉山庄2栋1单元504、505室房产资金紧张不够首付，故向甲方借款220721元，借款时间为2015年3月8日至2016年5月8日，还款时间为2015年4月6日前还10000元，2015年5月6日前还10000元，2015年6月6日前还40000元，2015年9月6日前还40000元，2015年12月6日前还40000元，2016年5月8日前还80721元，约定期限内不计息，两被告未按时还款，甲方将收取欠款金额每日万分之五的违约金，逾期两个月，甲方有权要求收回房产。之后，被告马亮与中国工商银行签订了一份个人购房借款担保合同，向中国工商银行贷款150000元购买玉泉山庄第2栋1单元504室房屋，保证人为原告，贷款放款账号为原告账号。后中国工商银行向原告发放了该笔贷款。因两被告未按期向银行偿还贷款，中国银行先后从原告账户划扣153102.3元，玉泉山庄第2栋1单元504室房屋的银行贷款已还清。因两被告未按约向原告支付剩余购房首付款及未按期偿还银行贷款，原告遂诉至法院。庭审过程中，原告与两被告均认可涉案房屋尚未交付；两被告自认黎霆未向其支付借款协议所约定的款项。两被告经本院释明后，对是否要求原告继续履行涉案商品房买卖合同或解除涉案商品房买卖合同后原告应否返还已付的购房首付款表示不在本案中提出反诉。另查明，两被告于2001年8月份登记结婚。两被告在庭审过程中自认现已解除婚姻关系。本院认为，根据原告的诉讼请求与两被告的答辩理由，本院总结本案的争议焦点如下：一、本案的借款协议是否具备了生效要件；二、本案的商品房买卖合同是否符合解除情形；三、原告损失是否有事实依据。关于本案的借款协议是否具备了生效要件的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”之规定，借款合同系实践性合同，应以提供借款之实践行为为生效要件。两被告主张本案借款协议合法有效，但未能提供证据证明黎霆已履行该协议所确定的支付借款义务，且两被告当庭自认黎霆并未向其支付该协议约定的款项，故本案的借款协议不具备生效要件。故原告要求解除本案借款协议之诉求，本院不予支持。关于本案的商品房买卖合同是否符合解除情形的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，两被告未向原告足额支付购房首付款，并在偿还银行按揭贷款的过程中中断还款，导致银行划扣原告的保证金，两被告的行为属于根本违约，导致原告出售房屋获利的合同目的不能实现，故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同于法有据，本院对其该项诉讼请求予以支持。关于原告的损失是否有事实依据的问题。中国工商银行向原告发放涉案房屋的购房贷款为150000元，因两被告未按期还贷产生相应违约金，导致银行划扣原告资金153102.3元。本案合同解除的原因系两被告根本违约，故银行多划扣原告的3102.3元系原告因本案合同解除导致的损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，两被告应赔偿原告损失3102.3元。本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上所述，因两被告根本违约导致本案商品房买卖合同解除，两被告应赔偿原告因此产生的损失。因原、被告均承认涉案房屋未交付，故原告要求两被告返还涉案房屋之诉求，本院不予支持。两被告明确表示不在本案对针对已付的购房款提出反诉，故本院对此不予处理。据此，判决如下：一、解除原告萍乡市华夏三信置业有限公司与被告马亮、杨亚丹于2015年3月8日签订的商品房买卖合同；二、被告马亮、杨亚丹应在本判决书生效之日起五日内赔偿原告萍乡市华夏三信置业有限公司损失3102.3元；三、驳回原告萍乡市华夏三信置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4853元，由原告萍乡市华夏三信置业有限公司担2426.5元，由被告马亮、杨亚丹负担2426.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决书内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 长  邹小蓉审 判 员  张小平人民陪审员  肖天凤二〇一七年十一月十八日代理书记员  彭 双