四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川03民终789号上诉人(原审被告):李寿容，女，1982年5月19日出生，汉族，住四川省富顺县。上诉人（原审被告）：唐宇，男，1982年3月8日出生，汉族，住四川省富顺县。上诉人（原审被告）：王祖国，男，1970年4月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。被上诉人（原审原告）：周尚波，男，1976年6月21日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人:王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:漆丹，女，1977年12月7日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人:王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。上诉人李寿容、唐宇、王祖国因与被上诉人周尚波、漆丹房屋买卖合同纠纷一案，李寿容、唐宇、王祖国不服四川省富顺县人民法院审理后作出的（2016）川0322民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2016）川03民终901号民事裁定，发回重审，富顺县人民法院再次作出（2017）川0322民初350号民事判决。李寿容、唐宇、王祖国不服，再次提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李寿容、唐宇、王祖国上诉请求：1.撤销（2017）川0322民初350号民事判决；2.驳回被上诉人漆丹、周尚波的诉讼请求；3.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由为：1.本案发回重审后以变更诉讼请求的方式审理本案，属于程序违法；2.漆丹、周尚波起诉并未请求过户费，一审判决三上诉人支付“过户费”属于超出诉讼请求；3.《借款合同》和《欠条》没有实际履行。并且在签订《商铺买卖合同》后卖房方不仅没有清偿房屋上的抵押贷款反而继续贷款，因此上诉人没有继续支付购房款不违约。4.《借款合同》做为三上诉人共同承担责任的合同，必须三人同时签字认可。但是唐宇未签字，该合同无效。5.对过户费比列约定不明，三上诉人仅应按照购房款本金3%支付12万元的过户费。6.（2016）川0322民初292号判决书认定李小琴的租金72000元为上诉人所有并在购房款中予以抵减，但是本案一审没有予以判决处理。因此，一审认定事实错误、适用法律不当。被上诉人漆丹、周尚波未提交书面答辩意见。原审原告漆丹、周尚波向一审法院起诉，请求：1.判令李寿容、唐宇、王祖国支付漆丹、周尚波购房款和违约金共计600000元，并偿付自2015年11月26日起至判决生效之日止的利息；2.由李寿容、唐宇、王祖国承担本案所有诉讼费用。一审法院查明：周尚波与漆丹系夫妻关系，李寿容与被告唐宇系夫妻关系，并于2016年2月26日离婚。2014年5月19日，周尚波、漆丹作为（甲方）与李寿容（乙方）签订《商铺买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于富顺县读易硐街74-8-2号(产权证号：201201915-1号)建筑面积893.03平方米的房屋，以5000元/平方米，总价4466000元的价格出售给乙方。付款方式：1.乙方于5月16日向甲方给付720000元；2.乙方在办理完公司注册后，及时向甲方付2000000元；3.乙方通过银行贷款，收到银行付款当日支付余额房款。…甲方保证房屋交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，有关按揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合同生效前办妥。双方责任：1.乙方通知甲方收取第二次房款时，双方积极配合办理过户事宜，一方因故拖延，按每天1%处罚作为补偿另一方；2.合同签订后，任何一方不履行合同或毁约，均按合同总金额的50%作为违约赔偿另一方。本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订前，李寿容于2014年4月19日支付定金20000元；2014年5月16日支付400000元；2014年5月19日支付300000元；2014年5月19日双方签订了《商铺买卖合同》。2014年6月3日支付78000元；2014年6月20日支付200000元；2014年7月4日支付24000元；2014年7月27日支付10000元；2014年8月6日支付17000元；2014年8月20日支付18000元；2014年9月18日支付36000元；2014年10月20日支付27000元；2014年10月23日支付24000元；2015年1月月31日支付10000元；2015年3月2日支付17000元；2015年4月29日李寿容支付漆丹、周尚波1000000元。以上合计支付2181000元。2015年6月10日，周尚波、漆丹用争议房屋在富顺县农村信用合作联社抵押贷款800000元，并于2015年11月25日归还了该抵押借款的全部本息。2015年11月25日，周尚波、漆丹与李寿容、王祖国签订《借款合同》。约定：李寿容、王祖国向周尚波、漆丹借款3200000元，用于购买商铺，15日之内归还借款3200000元及利息160000元，如果逾期，每天支付16000元；如果1个月没有归还本金和利息，漆丹、周尚波有权将商铺收回、出租、拍卖，并无条件过户到二人名下；双方过户后，房产证及土地所有权证由漆丹、周尚波保管，李寿容、王祖国到邮政银行贷出的3200000元必须打到漆丹、周尚波指定的账户上，合同终止，双方签字生效。并备注：借款时间以双证到二被告名下之日起计。合同签订后的次日，李寿容、王祖国出具欠条，内容是：“今欠周尚波房屋购买富世镇读易硐街74-8-2号面积893.03平方米的房屋款3200000元，从银行转款3200000元为据，此条作废。利息从2015年11月26日起计”。2015年11月25日，周尚波、漆丹与李寿容、王祖国共同申请办理房屋所有权转移登记。2015年11月26日，周尚波、漆丹将坐落于富顺县读易硐街74-8-2号建筑面积893.03平方米的房屋过户给了李寿容、唐宇、王祖国，其中李寿容、唐宇占53%的份额，王祖国占47%的份额。周尚波、漆丹支付了过户税费801865.77元。李寿容抵押贷款后，于2016年1月12日通过委托支付了周尚波、漆丹2600000元。另查明，李寿容于2014年5月22日在成都市成华工商局注册登记成立了成都广川商业管理有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点有四点：1.关于《商铺买卖合同》与《借款合同》及欠条之间的关系。2014年5月19日，周尚波、漆丹作为（甲方）与李寿容（乙方）签订《商铺买卖合同》，按照合同约定了付款时间，李寿容于2014年5月22日在成都市成华工商局注册登记了成都广川商业管理有限公司，同日李寿容方应向漆丹、周尚波支付应付购房款2000000元，而2015年4月29日才付1000000元，李寿容没有按照合同约定支付购房款，在履行合同过程中有违约行为，致使房屋不能及时过户和交付。2015年11月25日，周尚波、漆丹与李寿容、王祖国签订《借款合同》，并未实际履行出借义务，借款并没有发生。李寿容、王祖国出具的欠条，是真实意思表示，但该欠条只是对房屋买卖的未付购房款、违约金、过户税款的结算。故《借款合同》、欠条系《商铺买卖合同》的补充、特别约定，双方基础法律关系仍是买卖合同关系。2.《商铺买卖合同》和《借款合同》中漆丹方和李寿容方是否违约。根据《商铺买卖合同》的约定“乙方在办理完公司注册后，及时向甲方付200万元”，本案李寿容于2014年5月22日在成都市成华工商局注册登记了成都广川商业管理有限公司，对此，李寿容方应付购房款2000000元，即截止到2014年5月22日李寿容、唐宇、王祖国应按约共计支付房款2720000元，李寿容、唐宇、王祖国仅支付了720000元，故已构成违约，应当承担违约责任。李寿容、唐宇、王祖国另举示了周尚波用《商铺买卖合同》约定出售的房屋于2015年6月10日到富顺县信用合作联社抵押贷款800000元用于购买酒水，2015年11月25日周尚波归还该笔贷款及利息，是违约行为。漆丹、周尚波在李寿容方未按约定履行而实施房屋贷款，并在房屋过户时归还了贷款及利息的行为，并未影响双方房屋产权交易，也无法律障碍，未实际违约，且双方于2015年11月25日签订《借款合同》约定“李寿容、王祖国向周尚波、漆丹借款3200000元，用于购买坐落于富顺县读易硐街74-8-2号(产权证号：201201915-1号)商铺，15日之内归还借款3200000元及利息160000元，如果逾期，每天支付16000元……”等约定，该《借款合同》是对购房未付款的重新约定和结算（包括购房款、过户税费、违约损失）。李寿容明知周尚波用该房贷款，在结算时可主张违约损失，却未提出异议，应视为认可，且漆丹、周尚波的贷款本息已还清，于2015年11月26日已将房屋过户给了李寿容、唐宇、王祖国，未给李寿容、唐宇、王祖国造成损失，也未影响买卖房屋的过户，因此李寿容、唐宇、王祖国认为产权不清晰，漆丹、周尚波有违约，责任应由二人承担的辩解理由不成立。3.李寿容、唐宇、王祖国是否付清房款。双方之间签订《商铺买卖合同》约定的购房款总价，从李寿容、唐宇、王祖国举示的付款证据：自2014年6月12日至2016年1月12日共计支付4697400元。漆丹、周尚波对上述付款中除400元为“礼金”有异议外，其余均无异议。但当庭提交漆丹与李寿容转款结算单，该单记载：自2014年4月19日至2016年1月12日共计支付4781000元。漆丹、周尚波自认收款4781000元，但认为4781000元中付1920000元和付2600000元系购房款，其余为利息。因双方系房屋买卖，没有借款，因此，付款均应视为支付的房款，故漆丹、周尚波辩解的利息不成立。故李寿容、唐宇、王祖国至今欠购房款85932.88元。4.合同效力和法律适用及是否应当支付利息。双方之间系房屋买卖的民事法律关系，并非借款合同民事法律关系。双方订立《商铺买卖合同》和《借款合同》是双方的真实意思表示，未违反法律规定的强制性效力性规定，《商铺买卖合同》与《借款合同》是主从合同关系，依法成立并生效，依法应受法律保护。因从双方合同履行情况表明，没有任何一方不履行合同或毁约的事实，但李寿容、唐宇、王祖国有逾期支付购房款客观事实，故应当按“1.乙方通知甲方收取第二次房款时，双方积极配合办理过户事宜，一方因故拖延，按每天1%处罚作为补偿另一方”。李寿容于2014年5月22日成立了成都广川商业管理有限公司，同日李寿容方应向漆丹方支付房款2000000元，直到2015年4月29日给付1000000元，按合同约定迟延约345天付款2000000元，应补偿漆丹方（约6900000元）。此外，按《借款合同》约定，领取产权证2015年11月26日，之次日按11月27日至2016年1月12日迟延付款47天，即为47×16000=752000元，漆丹、周尚波诉请600000元未付，该600000元包括了尚欠购房款、利息和违约损失，其超过部分视为放弃。故无论从《商铺买卖合同》约定和《借款合同》约定计算违约或损失均超过漆丹、周尚波之诉请，结合全案和当事人订立合同的真实意思表示，《商铺买卖合同》为基础法律关系，《借款合同》为从合同，是双方结算后形成的，该《借款合同》应视为对本金包括利息、购房款和违约损失的特别约定。但综合评定被告付款之行为应视为支付的购房款，未付部分和未按约定支付购房款，李寿容、唐宇、王祖国应承担未付清购房款和承担未按约定履行的违约责任。漆丹、周尚波以每日16000元计息是包括了购房款违约损失及利息，但该约定超过了最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，对于未付的购房款按24%年利率支付才符合司法解释之规定。漆丹、周尚波主张的利息，因双方之间签订《借款合同》、《借条》并未实际发生借款，是用打欠条的形式对未付房款、利息、违约损失、过户税费等总的结算,故不能按《借款合同》约定的高利率支付利息。客观上李寿容、唐宇、王祖国尚欠购房款85932.88元未支付，给漆丹、周尚波造成了占用资金的利息损失。因双方对利率的约定超过了最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，对于未付的购房款按24%年利率支付才符合司法解释之规定，但违约金不应再计算利息。故漆丹、周尚波主张的利息应以尚欠购房款85932.88元基数，自2015年11月26日起按年利率24%计算至房款付清为止。周尚波、漆丹作为（甲方）与李寿容（乙方）签订《商铺买卖合同》，唐宇虽未在合同上签字，但对李寿容实施签订合同，购买房屋的民事行为是明知的，而且购买的房屋产权登记为李寿容、唐宇共占53%的份额，王祖国占47%的份额。唐宇是明知被告李寿容购买房屋的行为，对此李寿容购房行为对唐宇具有约束力。李寿容与唐宇系夫妻关系，签订合同、购房发生在夫妻关系存续期间，虽2016年2月26日二被告经四川省富顺县人民法院以调解离婚，在调解书中约定该房屋归李寿容所有，李寿容与唐宇之间的该约定不能对抗第三人，且至今也未变更产权登记，故唐宇与李寿容应共同偿还所欠购房款及违约损失。王祖国虽未在合同上签字，但对李寿容实施签订合同，购买房屋的民事行为是明知的，并与李寿容同原告实施了签订《借款合同》、《借条》，是用打欠条的形式对未付房款、违约损失、过户税费等进行结算的民事行为，并系房屋产权人之一，故应当偿还所欠购房款及违约损失。综上判决限李寿容、唐宇、王祖国在本判决生效之日起五日内向周尚波、漆丹支付购房款、过户税费和违约金共计600000元（含尚欠购房款85932.88元）；2.限被告李寿容、唐宇、王祖国于本判决生效之日起五日内向原告周尚波、漆丹支付利息；3.驳回原告周尚波、漆丹的其他诉讼请求。二审期间，上诉人向本院提交了：2014年5月15日在富顺县农村信用社的借款借据一份、2012年4月26日与富顺县农村信用社签订的借款合同一份、《商铺买卖合同》一份、周尚波2014年4月29日和2014年5月14日的个人贷款审批表各一份、周尚波2014年4月30日和2014年5月15日与富顺县农村信用社签订的借款合同各一份；富顺县他房证城字第2012001199号证书复印件一份。拟证明李寿容在签订合同时不知道本案涉及的商铺存在抵押贷款的情况，因此李寿容在支付720000元的第一次付款后，不再继续付款是行使不安抗辩权，不是违约。被上诉人质证认为，《商铺买卖合同》不是新证据；周尚波2014年4月29日和2014年5月14日的个人贷款审批表、周尚波2014年4月30日和2014年5月15日与富顺县农村信用社签订的借款合同、富顺县他房证城字第2012001199号证书均是复印件，对证据的真实性有异议，且李寿容对商铺存在抵押贷款的情况是知情的；2014年5月15日在富顺县农村信用社的借款借据、2012年4月26日与富顺县农村信用社签订的借款合同，对真实性无异议，但是该笔贷款在2014年4月26日已经还清，拿回了房产证，所以才与李寿容签订的商铺买卖合同，一审提交了照片证实这个情况的，而且李寿容对商铺有抵押贷款、出租他人使用等情况是知情的。被上诉人在二审期间提交了：1.富顺县农村信用社开具的银行流水一份，拟证明上诉人在二审期间提出的被上诉人用商铺在2012年4月26日向银行抵押贷款的情况属实，但被上诉人在2014年4月26日已经对该笔抵押贷款偿还完毕。2.（2016）川0322民初292号民事判决书，拟证明借款合同、欠条是对商铺买卖合同中房款、违约责任、过户税费的处理，上诉人应当按照最后的约定履行义务。3.证人证言9份、个人信用报告一份、补充协议一份，拟证明李寿容对将商铺抵押贷款的情况是知情的、2014年5月15日贷的200万已经在2015年6月还清，并约定李寿容方在2015年5月付清272万元房款当天过户等。上诉人质证认为，对富顺县农村信用社的银行流水的真实性无异议，但是提出被上诉人在2014年4月26日还款后，又在2014年4月30日和2014年5月15日用商铺抵押贷款共计300万元；对（2016）川0322民初292号民事判决的真实性无异议，但认为对该判决认定的事实和处理结果不服判，本来要上诉的，因为过了上诉期限才没有上诉；对证人证言的真实性有异议，李寿容坚持称对2014年4月30日和2014年5月15日与富顺县农村信用社签订的借款不知情。本院对证据的认定：对上诉人提交的证据，1.《商铺买卖合同》不属于二审新证据，不予采纳；2.对2012001199号他项权证复印件、2014年4月29日、2014年5月14日的两份贷款审批表，无原件核对，不予采信。3.对2012年4月26日、2014年4月30日、2014年5月15日三份抵押合同、2014年5月15日富顺县农村信用社出具的借款借据的真实性、关联性、合法性予以确认且能证明在2014年5月19日《商铺买卖合同》签订前卖房一方有将商铺抵押贷款致使在合同签订生效时，商铺产权存在抵押等情况，与本案具有关联性，予以采信。对被上诉人提交的证据：1.（2016）川0322民初292号民事判决书，因上诉人据此判决主张其对李小琴支付的72000元房租在购房款中予以抵减，视为对该份判决书的认可，因此对该证据予以采信；2.对富顺县农村信用社的银行资金流水因系银行出具且盖有公章，并能证明归还2012年4月26日贷款情况，予以采信；3.对证人证言因证人未到法院接受询问且缺乏其他客观证据予以佐证，因此不予采信；4.周尚波的个人信用报告系网上自行打印材料，且仅能证明2015年6月对2014年5月15日的一笔贷款还款情况，故该证据不能证明上诉人方知晓将房屋抵押贷款的情况，因此不予采信；5.对补充协议，因此复印件无原件予以印证，因此不予采信。本院查明，2012年4月26日、2014年4月30日、2014年5月15日周尚波三次以涉案房屋作抵押，向富顺县农村信用社贷款。其余事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。本院认为，关于三上诉人围绕上诉请求提出的各项理由：1.一审在本案发回重审后以变更诉讼请求的方式审理本案属于程序违法问题。因本案发回重审后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求，因此漆丹、周尚波变更诉讼请求符合法律规定。一审程序并无不当。2.漆丹等起诉并未请求过户费，一审判决“过户费”属于超出诉讼请求且对过户税费比列约定不明，三上诉人仅应按照购房款本金3%支付120000元的税费的问题。因本案系房屋买卖合同纠纷，在《商铺买卖合同》中明确约定了过户费用双方共同承担。因此一审将合同中约定的且卖房方也实际支付了的过户费用包含在购房款请求中一并予以处理，判决双方各承担50%的费用并无不当。3.《借款合同》、《欠条》未实际履行，且漆丹、周尚波先用商铺抵押借款在前，因此上诉人未按协议付款系行使不安抗辩权，不构成违约的问题。因双方约定的第二次付款时间是李寿容公司注册成立之日，李寿容成都广川商业管理有限公司是在2014年5月22日注册成立的，因此李寿容等人应在2014年5月22日向漆丹、周尚波支付200万购房款。李寿容等人在应付第二次购房款时没有提供相关证据并通知漆丹方及时还贷，视为对周尚波抵押贷款行为的认可和不安抗辩权的放弃。因此三上诉人不能以被上诉人方有抵押贷款的情况做为违约支付购房款的理由。2015年11月25日双方签订借款合同做为商铺买卖合同的结算和补充，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。虽双方没有实际履行借款义务，但对支付第三次购房款的时间约定应予遵守。李寿容等人在签订借款合同后，于第二日即2015年11月26日便领取到商铺的产权证，但没有按约支付剩余房款，视为违约，应支付违约金。4.借款合同做为上诉人三人共同承担责任的合同，必须三人同时签字认可，唐宇未签字，该合同无效的问题。经查，该合同虽仅有李寿容、王祖国签字确认，但此时李寿容与唐宇系夫妻关系且唐宇与李寿容对商铺产权系共同共有至今未分割。因此一审认定唐宇对借款合同承担责任恰当。5.（2016）川0322民初292号判决书认定李小琴的租金72000元为上诉人所有并在购房款中予以抵扣，但本案一审过程中三上诉人没有对此提出诉求。因此三上诉人可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件诉讼费9800.00元由上诉人李寿容、唐宇、王祖国负担。本判决为终审判决。审判长  周玉萍审判员  陈品强审判员  曾伟贤二〇一七年十一月七日书记员  党若丹