北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初18855号原告：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地本市丰台区右外东三条4号楼202号。法定代表人：冯长祥，董事长。委托诉讼代理人：宫臣，男，1982年6月10日出生，北京金琪鑫杰物业服务有限公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：白子利，男，1955年2月14日出生，北京金琪鑫杰物业服务有限公司职员，住公司宿舍。被告：北京照明器材公司物业管理中心，住所地本市东城区沙子口路76号富莱茵花园12楼二层。法定代表人：祖京敏，经理。委托诉讼代理人：王秋生（兼第三人北京照明器材公司的委托诉讼代理人），男，1963年8月17日出生，北京照明器材公司物业管理中心职员，住该中心宿舍。被告：北京富莱茵国际旅行社有限公司，住所地本市东城区永外沙子口路76号。法定代表人：魏兵，总经理。委托诉讼代理人：王晖芳，女，1969年11月23日出生，北京富莱茵国际旅行社有限公司职工，住该公司宿舍。第三人：北京照明器材公司，住所地本市西城区后半壁街56号9号楼5层。法定代表人：于金钢，经理。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司诉被告北京照明器材公司物业管理中心、北京富莱茵国际旅行社有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理。依法由审判员全玉海适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加北京照明器材公司为第三人参加诉讼。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司的委托诉讼代理人宫臣、白子利，被告北京富莱茵国际旅行社有限公司的法定代表人魏兵及其委托诉讼代理人王晖芳，被告北京照明器材公司物业管理中心及第三人北京照明器材公司的委托诉讼代理人王秋生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付拖欠的2012年2月28日至2017年2月27日期间的物业服务费33000元；支付违约金33000元,并承担本案诉讼费。事实与理由：2012年2月28日，北京市东城区×××小区业主委员会与原告签订《北京市物业服务合同》。合同约定服务期限为6年，自2012年2月28日至2018年8月18日。被告住北京市东城区×××号楼×××层，该房屋建筑面积220平方米。自2012年2月28日起，被告享受了原告提供的物业服务，但未交纳2012年2月28日至2017年2月27日的物业服务费，经原告多次催缴至今未付。被告北京照明器材公司物业管理中心辩称：同意原告的诉讼请求。但二被告之间签订了房屋出租协议，约定物业费由承租人北京富莱茵国际旅行社有限公司进行交纳，被告北京照明器材公司物业管理中心同意法院进行判决。被告北京富莱茵国际旅行社有限公司辩称：被告同意支付原告部分物业费，因为原告的物业服务不到位。1、×××号楼×××层的照明设备不到位，被告公司在×××层办公，但楼道内一直没有照明灯。2、电梯的维护是由×××层的网吧进行维护，并非原告公司，相关电梯被告公司无法使用。3、环境卫生脏乱差。楼道内经常有人随意大小便、随意睡觉，原告不进行清扫，由被告公司以及×××层的网吧自行雇人清理。4、被告公司正常向原告交纳了水费、电费，但原告却随时给被告公司停水、停电，影响了被告公司的经营。5、楼道的安全设施不到位，中控室经常无人看管。6、小区存在漏水的情况，给被告公司经营带来困难。7、原告一直没有向被告催缴过物业费，超过了诉讼时效。故被告不同意原告的诉讼请求。第三人北京照明器材公司述称：北京市东城区×××号楼×××层房屋产权之前为富莱茵物业公司，富莱茵物业公司撤销后，房屋产权归北京照明器材公司所有，但至今未办理完毕过户手续。北京照明器材公司物业管理中心为北京照明器材公司的下属单位，现在该房屋由北京照明器材公司物业管理中心管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于本市东城区×××号楼×××层的房屋（以下简称涉诉房屋）原为北京富莱茵物业公司的产权房屋，北京照明器材公司与北京富莱茵物业公司均为北京一轻控股有限责任公司的下属单位。后北京富莱茵物业公司予以注销，本市东城区×××层房屋权属划转至北京照明器材公司。北京照明器材公司为北京照明器材公司物业管理中心上级单位，涉诉房屋由北京照明器材公司物业管理中心负责管理。现涉诉房屋由北京富莱茵国际旅行社有限公司使用。2011年7月1日，北京照明器材公司物业管理中心作为甲方与北京富莱茵国际旅行社有限公司作为乙方签订《房屋租赁协议》。约定乙方使用坐落于×××层南侧现所用房间，建筑面积220平方米，其中110平方米为乙方承租甲方的办公用房。租期自2011年7月1日起。乙方自行承担220平方米的物业费、供暖费和水电费。2012年2月28日，北京市东城区×××小区业主委员会（甲方）与原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》。该合同约定，乙方为甲方坐落于北京市东城区×××花园提供物业服务。物业服务期限为6年，自2012年2月28日至2018年8月18日。乙方提供的物业服务包括制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关工程图纸、档案与竣工验收资料；负责物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。合同第十三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，普通住宅0.59元/平方米·月；甲级住宅2.02元/平方米·月；有电梯高层住宅1.1元/平方米·月，无电梯高层住宅0.69元/平方米·月，办公楼2.5元/平方米·月，商业物业2.5元/平方米·月。业主违反合同第十三条、第十五条约定，经乙方书面催缴。未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日5‰的标准向乙方支付违约金。现被告未交纳2012年2月28日至2017年2月27日期间的物业服务费。庭审中，原告提供法律催缴函，拟证明原告对于欠付的物业费进行过催缴。对此，被告北京照明器材公司物业管理中心不发表意见，被告北京富莱茵国际旅行社有限公司称没有收到过催缴函。庭审中，被告北京富莱茵国际旅行社有限公司提供公司住所地证明，拟证明北京富莱茵国际旅行社有限公司注册地为本市东城区×××层（建筑面积110平方米）。对此，原告认可真实性，但不认可关联性。被告北京照明器材公司物业管理中心认可真实性。另，被告北京富莱茵国际旅行社有限公司提出，在法院第一次开庭时，被告即提出×××号楼的窗户损坏，原告一直不予修复，并提供了现场照片。对此，原告认可。本院第二次开庭时，被告提出损坏的窗户仍未修复，说明原告不履行物业服务义务。对此，原告承认未修复，但强调是没有人向原告报修。诉讼中，经本院向北京市东城区房屋管理局物业科核实，北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会与原告签订的《北京市物业服务合同》在该主管部门有备案。上述事实，有《北京市物业服务合同》，《房屋租赁协议》，催缴函，照片，房屋档案及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主委员会与业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会与原告签订《北京市物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同对富莱茵花园小区业主具有约束力。同时，二被告之间就租赁位于北京市东城区×××层南侧房屋达成的出租合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。依据该份合同，被告北京富莱茵国际旅行社有限公司应交纳在租赁、使用房屋期间的物业费、供暖费和水电费。现原告提供了物业管理服务，被告北京富莱茵国际旅行社有限公司在接受有关服务后，应当按时交纳相关费用。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费，有合同和法律依据，本院予以支持。针对被告提出的诉讼时效抗辩意见，原告提供2016年11月10日张贴的催缴函，证明其对被告进行过催缴。对之前物业费催缴的情况，原告未提供证据予以证明。故被告提出的诉讼时效抗辩意见成立，原告所主张的物业费超过诉讼时效期间部分，本院不予支持。就原告未超出诉讼时效期间部分的物业费，本院应予支持。但考虑到原告在提供物业服务期间没有完全按照合同约定履行义务，对公共区域的设施设备维护不到位，故物业费应适当酌减，具体数额由本院酌定。关于原告主张违约金一节，因原告在物业服务中存在一定瑕疵，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告北京富莱茵国际旅行社有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司自二○一四年十一月十日至二○一七年二月二十七日期间的物业服务费一万三千六百六十二元；二、驳回原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担575元（已交纳）；由被告北京富莱茵国际旅行社有限公司负担150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 全玉海二〇一七年十一月二十七日法官助理 宿云达书 记 员 王倩玉