四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0181民初1496号原告：成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：成都市金牛区九里堤西路*号*栋*楼*号。法定代表人：刘琬戈，公司总经理。委托诉讼代理人：邴其云，男，1988年7月6日出生，汉族，住成都市武侯区，系原告成都市斯培行物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：张清蓉，女，1968年11月28日出生，汉族，住四川省都江堰市，系公司员工。被告：董志强，男，1967年6月30日出生，汉族，住成都市锦江区。原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）与被告董志强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告董志强需公告送达，本案不宜适用简易程序进行审理，本院依法将本案转为普通程序，并于2017年11月6日公开开庭审理本案。原告斯培行公司的委托诉讼代理人邴其云到庭参加诉讼，被告董志强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告斯培行公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费3189.6元（2015年1月1日起至2016年12月31日止）；2、被告向原告支付垃圾清运费120元（2015年1月1日起至2016年12月31日止）；3、被告支付违约金至付清物业服务费止，暂计算至2016年12月31日的金额为830元。事实和理由：位于都江堰市“逸水青城·兰卡威”楼盘是成都皇朝置业有限公司（以下简称皇朝置业）开发的楼盘。2011年10月28日，皇朝置业与原告斯培行公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告董志强是“逸水青城·兰卡威”小区15栋1单元1楼2号住房（面积：120.85平方米）的业主。按照《物业服务合同》第七条1款规定：业主交纳物业服务费的金额是（电梯住宅）按每月每平方米1.1元计算交纳。被告应当交纳的物业服务费每月是：132.9元。第十一条约定：物业服务费交纳时间是按月收取，在每月5日前交纳，逾期按照每日应当交纳的物业服务费的千分之三支付滞纳金（违约金）。2015年1月1日起，被告欠交物业服务费，截止2016年12月31日，被告未支付物业公共服务费为3189.6元、垃圾清运费120元，算至2016年12月31日，违约金为830元，合计4139.6元。原告斯培行公司多次催收未果，故诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告董志强未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：一、位于都江堰市“逸水青城·兰卡威”楼盘开发商系皇朝置业。2011年10月28日前该楼盘的前期物业服务公司系泓山物业，后泓山物业从该小区退场。原告斯培行公司于2011年10月28日与皇朝置业签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，合同约定：合同物业基本情况：1、物业名称：兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、座落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。第七条：按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：电梯住宅：1.10元/月·平方米；多层洋房0.80元/月·平方米；多层叠拼1.00元/月·平方米。其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用。第八条：业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告斯培行公司每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。第二十四条：合同期限，自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。原告于2011年11月7日在都江堰市城乡房产管理局备案。二、2016年3月29日，都江堰市城市管理局（以下简称城市管理局）与原告斯培行公司签订《生活垃圾委托清运处置协议书》，协议书主要内容有：斯培行公司委托城市管理局负责清运处置生活垃圾；委托清运时间为2015年1月1日至2015年12月31日；斯培行公司全年支付城市管理局生活垃圾清运处置费18000元等。都江堰市奎光塔街道滨河社区物业服务中心（以下简称滨河服务中心）与原告斯培行公司签订《生活垃圾委托清运处置协议书》，协议书主要内容有：斯培行公司委托滨河服务中心负责清运处置生活垃圾；委托清运时间为2016年1月1日至2016年12月31日；斯培行公司全年支付滨河服务中心生活垃圾清运处置费18000元等。三、被告董志强系都江堰市滨江街道办事处走马河西路下段232号“逸水青城·兰卡威”小区15栋1单元1楼2号住屋的业主。该房屋建筑面积为120.85平方米，系电梯住宅，物业服务费用标准为1.10元/月·平方米，每月物业服务费为132.9元。原告斯培行公司在“逸水青城·兰卡威”小区提供物业服务期间，被告董志强自2015年1月1日起至2016年12月31日未支付物业服务费用。上述事实，有原告斯掊行公司提交的双方当事人身份信息资料、《“逸水青城”前期物业服务合同》、《前期物业服务委托合同备案表》、《生活垃圾委托清运处置协议书》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、原告斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市城乡房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行公司与成都皇朝置业有限公司签订了《“逸水青城”前期物业服务合同》，由原告斯培行公司对都江堰市“逸水青城.兰卡威”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告董志强系“逸水青城.兰卡威”小区业主，该《“逸水青城”前期物业服务合同》对被告董志强具有法律约束力。二、关于原告斯培行公司主张被告董志强应支付物业服务费3189.6元、垃圾清运费120元、违约金830元的问题。本案中，原告斯培行公司依约向被告董志强提供了物业服务，被告董志强应当支付相应的物业服务费用，原告斯培行公司主张的被告董志强应支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费金额为3189.6元，本院予以支持。对于原告斯培行公司主张2015年、2016年的垃圾清运费金额120（5元/月×24个月）元，本院予以支持。对于原告斯培行公司主张的违约金830元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告董志强存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告斯培行主张的违约金过高，本院认定330元较为适宜。被告董志强无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告未到庭未举证的行为系其放弃了其享有的相应诉讼权利，应当承担相应不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告董志强于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司一次性支付物业服务费3189.6元。二、被告董志强于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司一次性支付垃圾清运费120元。三、被告董志强于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司一次性支付违约金330元。四、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告董志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  毛爱军审 判 员  曾晓泉人民陪审员  李国平二〇一七年十一月二十九日书 记 员  雷 琪