重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初2930号原告：陈永良，男，1955年7月25日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张靖鼎，系重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李翼析，系重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告:重庆市大足区双兴铸造有限公司(统一社会信用代码:915002256710463337),住址地:重庆市大足区龙水镇花市街东关巷48号。法定代表人：唐荣博，经理。委托诉讼代理人：赵才君，系重庆市大足区大众法律服务所法律工作者。原告陈永良与被告重庆市大足区双兴铸造有限公司（以下简称双兴铸造公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法由审判员胥杰适用简易程序独任审判,因本案所涉及案情疑难，本院于2017年6月30日裁定转为普通程序审。在审理过程中，原告陈永良与被告双兴铸造公司申请和解，本院依法准许。本案由审判员胥杰担任审判长，与人民陪审员黎春、人民陪审员王龙江组成合议庭，先后于2017年5月3日和2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈永良的特别授权委托代理人张靖鼎,被告双兴铸造公司一般委托代理人赵才君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永良的诉讼请求：一、解除原被告双方签订的租赁合同,责令被告立即腾退原告的厂房及土地；二、被告立即支付原告从2015年12月1日至2017年4月30日的租金141667元，2017年5月1日后直至被告交付房屋之日止按实际占用时间支付房屋占用费（按照约定的年租金计算）；三、被告向原告支付违约金21375元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年11月8日通过司法拍卖的方式，取得位于大足区龙水镇东关巷48号原龙水铸造厂的所有权，同年12月，原、被告签订租赁合同，以100000元/年的租金将该厂房出租给被告。从2015年12月1日起，因被告自身的原因，原告同意推迟到2016年5月清算租金，但被告至今未与原告清算，也没有支付租金。2017年1月26日原告电话告知被告协商，但被告一直没有退厂房，也未与原告清算。原告为维护自身合法权益，特起诉来院，请求法院判令所请。被告双兴铸造公司辩称：1、原告述称的2015年12月1日房屋租赁到期后，由于设备搬迁需要一定的时间，双方口头约定再租五个月，没有约定具体租金，只是口头约定到时结算租金；2、原告要求解除租赁合同以及腾退厂房和土地的诉讼请求不能成立，在2016年4月30日，被告已经搬迁完毕，双方口头约定的再租五个月的期限已到，双方的事实租赁合同关系已经终止，不存在解除合同，被告也未占有租赁物；3、双方至今未结算租金是事实，但主要原因是双方口头约定再租五个月，没有约定租金标准，加上被告对原告的房屋200平方米的房屋进行了修缮的费用应当由原告承担，但一直协商未果，不存在拒缴租金的事实，被告不存在违约，不应支付违约金；4、双方确定的计算租金的期限应为五个月，即到2016年4月30日前被告已将所有设备搬迁完毕，也未再占有原告的厂房，房屋应当由原告自行管理。综上，双方的租赁关系2016年4月30日到期，因双方没有协商好租金标准和修缮费用，故被告不存在拒缴租金的事实，请求法院判决驳回原告的不当诉讼请求。本案在审理过程中，原告为支持自己的诉讼请求，向本院举示如下证据：1、原告身份证复印件。拟证明：原告诉讼主体资格。2、租赁协议书。拟证明：原告与被告签订了租赁协议，协议上确认了双方的权利义务以及违约责任，该协议的期限是2012年12月1日到2013年11月30日，在协议第2页，2013年11月30日、2014年11月8日双方分别对该合同约定继续履行。3、2011足法民执字第00605号执行裁定书、通知单、竞买协议、成交确认书。拟证明：房屋所有权归原告所有。4、变更情况。拟证明：重庆市大足区双兴铸造有限公司的变更情况，起诉被告与合同签订的被告系同一组织。5、电话通话录音光盘，拟证明原告与被告在2017年1月26日之后均确认，被告未腾退原告的厂房及土地，并要求被告腾退后，双方进行结算，但是至今被告也未找原告进行结算。被告对原告提交的1-4项证据三性均无异议，但认为双方的租赁合同关系是在2016年4月30日已经到期，双方没有续签合同。对第5项证据不认可，认为该音频资料并不能证明是原、被告之间通话，且通话内容也没有涉及身份情况。被告双兴铸造公司为支持自己的答辩理由，向本院举示如下证据：1、营业执照、法定代表人确认书、法定代表人身份证复印件。拟证明：被告诉讼主体资格。2、租赁协议书。拟证明：乙方经甲方同意新建的临时建筑及配套设施归乙方所有，不租时可以搬走，也可以与甲方协商售卖。租期是到2015年11月30日到期。3、拍卖成交确认书时间是2012年9月19日。拟证明：被告对房屋进行修善，但是价值没有进行计算。4、大足县劳动互助基金会与被告公司的补充协议。拟证明：乙方对变压器户头、自来水进行修善，户头归被告所有，被告不租的时候，接手人无条件承担相关费用。5、厂房租赁协议。拟证明：在2016年4月24日，被告另外租赁了厂房，被告在2016年的4月20日交了85000元的租金。6、龙水镇人民政府以及花市街社区居委会出具的证明原件各一份。拟证明：在2016年4月30日前，被告已从原告处搬迁完毕。原告对被告提交的1-3项证据无异议，对证据4的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。对证据5的三性均不予认可，对证据6不认可，认为两份证明的格式，字体、内容完全一致，不能达到原告的证明目的。本院对原、被告所举示的证据作如下评述：对原告提交的1-4项证据真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信，对第5项证据，因该音频资料内容不完整，且内容无法证实双方身份情况，故本院对此项证据不予采信。对被告提交的1-3项证据，符合证据规则，本院予以采信。对证据4、5，因与本案无关联性，本院不予采信。对证据6，有人民政府和居委会的公章，符合证据三性，可以互相印证，本院予以采信。经审理查明：原告陈永良2012年11月8日通过司法拍卖方式取得大足区龙水镇东关巷48号原龙水铸造厂的房屋所有权和土地使用权。同年12月4日，原告陈永良（甲方）与被告双兴铸造公司（乙方）签订《租赁协议书》，双方约定：原告以100000元/年的租金将该厂房出租给被告使用。第一年租金在协议签字后十日内付清，未按时支付的，按照日息万分之五支付违约金，超过一个月的，甲方有权中止协议；租赁期为2012年12月1日至2013年11月30日，期满前两个月需要向对方表达续租或不租的意思表示；同时合同约定，乙方经甲方同意新建的临时建筑和配套设施归乙方所有，不租时可自行拆除或搬走，也可双方协商购买，乙方承担房屋使用所产生税费。此协议有原告和被告法定代表人签字和加盖公章。2013年11月30日，该合同到期后，双方又在该协议尾页空白处共同签字，确认2014年继续履行2013年合同各项条款；2014年11月8日，双方又在该协议尾页空白处共同签字，确认2015年继续履行2013年合同各项条款。2015年11月30日，该合同到期后，被告实际继续在租赁该房屋，但此后的租金一直未付，2016年4月30日前，被告因噪声污染问题自行从该厂房搬迁。原告在庭审中陈述其同意在2016年5月清算租金，但被告一直未与原告清算；被告陈述在2016年4月30日其已搬离该厂房，向原告口头告知已搬离，但未提交证据证实，被告只认可2015年12月1日至2016年4月30日的租金未付。因双方对2015年11月30日起的租金计算以及搭建修缮的房屋费用问题协商未果，现原告起诉来院，请求法院判令：一、解除原被告双方签订的租赁合同,责令被告立即腾退原告的厂房及土地；二、被告立即支付原告从2015年12月1日至2017年4月30日的租金141667元（按照100000元/年、8333元/月计算一年零五个月），2017年5月1日后直至被告交付房屋之日止按实际占用时间支付房屋占用费（按照约定的年租金计算）；三、本案诉讼费由被告负担。本案在审理过程中，原告向本院申请，对诉讼请求中的违约金自愿放弃向被告主张。本院认为，本案争议的焦点在于：一、原、被告双方的房屋租赁合同关系是否已经解除？二、被告下欠原告的租金计算方式以及租赁期限应当如何认定？本院逐一评述。一、对双方的房屋租赁合同是否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案来看，原、被告双方2012年所签订的房屋租赁协议约定的期限为一年，2013年到期后，双方同意2014年、2015年继续按照该协议履行。但在2015年11月30日到期后，双方未再续签书面合同，而被告继续在使用该房屋，原告也未提出异议，故双方仍然存在租赁合同关系。而对于租赁合同的解除，依照法律的规定分为约定解除和法定解除，但无论采取何种解除方式，因解除合同意味着双方的债权、债务关系终止，故当事人一方在解除合同时，应当依照法律规定履行告知义务。本案被告认为未缴租金的租赁期限只能计算2015年12月1日至2016年4月30日期间，其实质是认为双方的租赁合同关系在2016年4月30日被告自行搬离时已经解除，但被告并未举示其按照法律规定履行了向原告告知的证据，也尚无其他证据证明原告知晓被告在此时已解除合同的事实，同时被告辩称双方口头约定五个月租赁期限,但没有证据予以佐证,故被告的此项答辩理由于法无据，本院对不予支持。另外，对于合同解除权，按照法律规定，属于形成权，合同的解除以通知送达对方当事人为准，当事人通过诉讼行使解除权时，应当以起诉状送达对方当事人时发生合同解除的效力，故对原告起诉要求解除合同的诉求，本院确定以法院送达被告起诉状副本之日即2017年4月14日依法解除双方所签订的租赁合同。二、对租金的计算方式以及计算期限问题。依照《合同法》第二百三十六条的规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。本案双方约定的租赁期限到期后，被告仍继续租赁，原告也未提出异议，因此双方为不定期租赁合同关系，原、被告之间原所签订的租赁协议仍然有效，对于租金的计算标准在没有其他单独约定的情况下，依照法律规定仍应当按照原租赁协议所约定的标准计算（即100000元/年、8333元/月）；对被告所欠的租金，因本院已确定在2017年4月14日解除合同，故欠付租金的期限从2015年12月1日计算至2017年4月14日止，共计一年零四个半月，欠付金额为100000元/年+4.5个月×8333元/月=137498.50元，本院对此137498.50元予以支持。此后被告以交房之日止按实际占用时间支付房屋占用费（以8333元/月为标准）。因本案在审理中，原告自愿放弃违约金的诉求，系其对自身权利的行使，也未加重被告的负担，故本院予以准许。另外需要说明的是，关于本案所涉及的房屋搭建修缮的费用问题，因双方在租赁协议中已明确约定了对搭建物的处理方式，双方均应当按照该协议约定的处理方式予以执行。综上，依照《中华人共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告陈永良与被告重庆市大足区双兴铸造有限公司2012年12月4日签订的租赁协议于2017年4月14日解除，被告重庆市大足区双兴铸造有限公司于本判决生效后三十日内向原告返还所租赁的厂房和土地；二、被告重庆市大足区双兴铸造有限公司于本判决生效后三十日内支付原告2015年12月1日至2017年4月14日的租金137498.50元，此后被告以交房之日止按实际占用时间支付房屋占用费（以8333元/月为标准）；三、驳回原告陈永良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3560元，由原告陈永良负担558元，重庆市大足区双兴铸造有限公司3002元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胥 杰人民陪审员  王龙江人民陪审员  黎 春二〇一七年十一月二日书 记 员  孙红菊