广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0184民初2799号之一原告：黄浩良，男，1967年6月19日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：周其俊、金明姬，广东广信君达律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。第三人：陈始华，男，1953年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市，现羁押于广东省东莞市看守所。第三人：广东濠盈投资有限公司，住广东省东莞市石龙镇。法定代表人：陈启邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀源、刘思敏，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、实习律师。原告黄浩良与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）、第三人陈始华、广东濠盈投资有限公司（以下简称濠盈公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员黄丽平公开开庭进行了审理。原告诉称：2014年9月15日，原告与第三人陈始华、濠盈公司签订了一份《借款协议》，约定第三人向原告借款人民币60万元，借款期限为2014年9月15日起至2015年3月15日止，第三人同意以房产编号为街口镇××房作为借款承担。据此，原、被告于当日签订《名城御景绿洲认购书》，被告同意以60万元的价格将从化××房的房屋转让给原告。通过上述行为，若将来第三人无法偿还60万元借款及利息，被告是同意履行上述《名城御景绿洲认购书》约定义务的，即将房屋过户至原告名下。由于有以上担保，原告遂于当日向第三人发放了借款60万元。上述《借款协议》到期后，第三人至今没有偿还任何借款，原告曾要求被告履行《名城御景绿洲认购书》的义务，但被告一直拒绝履行。因此，被告的行为已经违反了原、被告《名城御景绿洲认购书》的相关约定，严重侵害了原告的合法权益。另，1.本案的被告国泰公司与濠盈公司曾经签订合作合同，约定涉案房屋是归濠盈公司所有，在销售房屋事项中，濠盈公司才是涉案房屋的出卖人，国泰公司仅仅是代理人，但由于土地使用权证的权属人是属于国泰公司的，因此濠盈公司在销售房屋的时候是以国泰公司的名义进行；2.据原告了解，濠盈公司对于原告的诉讼请求没有异议，濠盈公司认为国泰公司拒绝办证和交付的行为已经严重违反了国泰与濠盈公司签订的合作合同的约定，如果国泰公司拒绝履行，可能涉嫌合同诈骗；3.濠盈公司怠于要求国泰公司履行合同义务，因此原告有权以代位权要求国泰公司履行义务。故请求判令：1.被告将位于从化市××房的房地产所有权登记至原告名下；2.被告将上述房屋交付原告；3.被告负担本案的全部诉讼费用。被告辩称：1.原、被告于2014年9月15日签订的《名城·御景绿洲认购书》并非双方就买卖位于从化市××号，套内面积140.72平方米商品房的真实意义表示。2.签订的《名城·御景绿洲认购书》后，原告并未按照该认购书履行支付购房款给被告，也未签订正式的《商品房买卖合同》，原告已严重违反认购书的约定。3.原告与第三人所签订的借款协议与被告无关，原告对借款的情况和偿还情况均不知情。4.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。5.原告的诉求超过诉讼时效。另，根据原告的陈述，其行使的是代位权，其应先起诉濠盈公司，其纠纷是发生在濠盈公司与原告之间，与被告无关。被告已与濠盈公司进行解除相关合作的诉讼，目前正在广州市中级人民法院审理，原告代位权是否成立应有相应的判决支持，不能直接起诉。中院的案件涉及到开发涉案楼盘的权属分配，被告认为涉案房屋权属于被告。第三人陈始华述称：涉案借款情况属实，借款是陈始华个人的借款，但其将借款用于濠盈公司的经营。该笔借款本金为60万元，陈始华予以确认，但是现在没有办法偿还给原告。对于借款协议中第八条第三款约定：“甲方有权处理房产”，是因为原告是做房地产中介生意的，陈始华当时的意思是原告有权将涉案房产出售，出售后扣除原告的借款和利息后，多余的房款还应退回给我。当时国泰公司签订的认购书是按陈始华和濠盈公司的要求协助签订的，以涉案×房作为涉案60万元借款的担保。该房产的价值不只60万元，如果濠盈公司同意将该房产过户给原告用作偿还该笔借款，那么陈始华也同意，如果濠盈公司不表态的情况下，陈始华认为该房产现价值过高，用于抵债对其他债权人不公平应按照借款进行还款，不同意过户给原告。其他答辩意见与第三人濠盈公司一致。第三人濠盈公司述称：1.濠盈公司对原告的借款协议和印章予以确认，涉案借款协议的借款人是第三人陈始华，不是濠盈公司；2.借款协议中约定的借款利息过高，超过我国法律的规定；对原告是否实际支付该款项以及付款金额，应由第三人陈始华予以确认；3.对该项目濠盈公司确认是由被告国泰公司与濠盈公司合作开发的，涉案房屋濠盈公司与国泰公司曾有约定，属于濠盈公司所有；4.对于原告的诉讼请求，濠盈公司认为应当按照陈始华的意见处理，陈始华表示不同意过户的，则濠盈公司也不同意过户给原告。经审理查明：2014年9月15日，原告（甲方）与第三人陈始华、濠盈公司（乙方）签订《借款协议》，约定乙方向甲方借款60万元；借款期限从2014年9月15日至2015年3月15日，借款用途为个人借款；利息按月息5%计算给原告；超出借款期限6内未能还款及支付利息，甲方有权处理乙方的借款抵押物；乙方同意以编号为街口镇××房作为本次借款承担；乙方未能在约定日期后10天支付利息给甲方，甲方有权处理该房产。同日，原告与被告国泰公司签订《名城·御景绿洲认购书》，约定由原告认购被告名城·御景绿洲楼盘×栋×层××号房，套内面积140.72平方米，原价为865738元，优惠价600000元。原告在签订本认购书时付清定金60万元，在本认购书签订之日起7日内签订正式的《商品房买卖合同》并一次性付清全部购房款，买方已缴纳定金自动转为部分购房款。该认购书第6条约定：在签署正式的《商品房买卖合同》之前，卖方若因任何理由致使该物业不能出售时，卖方不受任何事前约定约束，只需退换所收定金给原告，而不必支付利息及做出赔偿，在退还所有定金后，此认购书自动作废，双方权利义务即告终止。双方还约定了其他权利义务。另查，被告国泰公司和第三人濠盈公司合作开发涉案楼盘，国泰公司负责提供用地，濠盈公司投入项目的建设资金，并负责项目的营运、销售（以国泰公司名义对外销售），建成后的房产等全部利益国泰公司享有40%，濠盈公司享有60%等。另，被告国泰公司于2017年9月4日就本案提起反诉，请求解除原告和被告于2014年9月15日签订的《名城·御景绿洲认购书》，后又提出撤回反诉，经审查，本院予以准许。本院经审查认为：原告以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼。原告虽然与被告国泰公司签订了涉案房产的认购书，但该认购书与涉案借款协议同时签订，实际是对原告2014年9月15日借款的担保，这能从该借款协议中约定以涉案××房作为本次借款的承担，约定借款期限以及借款人未能在约定日期后10日内支付利息的情况下借款人才有权处理房产等，以及陈始华的陈述中得以证实，若双方仅是买卖合同关系则无需做上述约定。因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案应当按照民间借贷法律关系审理。经本院在庭审时向原告释明本案应按照民间借贷处理，并询问原告是否变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求，故本院裁定驳回原告的起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告黄浩良的起诉。本案受理费9800元，本院退回给原告黄浩良；财产保全费3520元，由原告黄浩良负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黄丽平人民陪审员  李力保人民陪审员  李伯清二０一七年十一月二十七日书 记 员  高淑仪