山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0282民初4334号原告：王彩芳，女，1969年9月20日出生，汉族，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：杨小青，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：青岛远鹏置业有限公司，住所地即墨市通济办事处华桥村富华路7号。统一社会信用代码：913702825611943196。法定代表人：姚志远，总经理。委托诉讼代理人：刘继忠，男，1971年2月10日出生，汉族，住即墨市。系公司员工。原告王彩芳与被告青岛远鹏置业有限公司（以下简称远鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彩芳的委托诉讼代理人杨小青，被告远鹏公司的委托诉讼代理人刘继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彩芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年10月1日起至2015年12月30日至逾期交房违约金4292.91元（以总房款476990元为基数，按日万分之一计算）；2、判令被告支付原告自2015年12月31日起至2017年7月24日至逾期交房违约金54472.26元（以总房款476990元为基数，按日万分之一计算）；3、判令被告支付原告自2017年7月25日起至实际交房之日止，以总房款476990元为基数，按日万分之二计算的逾期交房违约金；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年5月30日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》，原告向被告购买位于即墨市通济街道办事处华桥村兴华路7号《华侨·幸福里》13号楼2单元1层102户房屋一套，面积为88.93平方米，房屋总价款为476990元。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。合同约定，被告于2015年9月30日前将房屋交付给原告，但时至今日，被告仍未交房。被告的违约行为给原告造成经济损失，故原告具状起诉。被告远鹏公司辩称，违约金计算数额有误，且实际履行之日无法确定，原告最好退房。本院经审理查明，2014年6月21日，王彩芳（乙方）与远鹏公司（甲方）网签《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：1、房屋住址：第二条、乙方向甲方购买即墨市通济街道办事处华侨村兴华路7号《华侨·幸福里1.1,1.2期》13号楼2单元1层102户，政府批准的规划用途为住宅；2、房屋价款及付款方式、付款期限：第三条、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5363.66元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币476990元。附件一、付款方式：按揭贷款支付；贷款方式：商业贷款；乙方于2014年5月30日与甲方签约，并付首付房款146990元；乙方于2014年7月30日前支付房款330000元。3、房屋交付：第十条、该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：1、甲方应当在依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方；但如遇下列特殊原因，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：（1）本合同签订后，因遵守国家及地方政府新颁布可能导致甲方延期交房的各种法律、法规和通知而导致延期交房；（2）因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误的；（3）因突发公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的。交付之日商品房内的配套设施状况：……。2、乙方履行下列义务后，甲方可与其办理房屋交付手续：（1）乙方已交付全部房屋价款；（2）乙方已签署《前期物业管理合同》和《业主临时使用公约》；（3）乙方已履行了本合同其他约定的义务。3、甲方可通过登报公告或者电话通知的形式通知乙方办理房屋交付手续。甲方采取登报公告交房通知等，自交房通知刊登之日，视为交房通知已经送达给乙方……。第十一条：甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。4、违约责任：第七条、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任。贰、甲方有权选择书面形式通知乙方解除本合同……；甲方如选择继续履行合同，在乙方迟延付款满30日后，乙方应向甲方按应付款的日万分之三支付从约定付款日到实际付款日止的违约金。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任。贰、逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。5、交房流程：第十三条、该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方发出房屋交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。原告王彩芳提交的2014年6月14日收款收据载明：客户名称：王彩芳；项目幸福里房款13-2-102；金额76990元；2015年9月5日收据载明：客户名称：王彩芳；项目：幸福里一期房款13-2-102；金额70000元。两份收据分别加盖青岛远鹏置业有限公司财务专用章。原告王彩芳通过银行贷款方式支付剩余购房款330000元。2016年1月30日，被告远鹏公司通过报纸公告方式发布交房公告，内容如下：尊敬的华桥·幸福里各位业主：您所购买的13#、16#-22#楼住宅已经达到合同约定的交房条件。将于2016年1月31日办理交房手续，请您携带本人身份证、购房合同、购房款收据等资料到营销中心办理交房手续，逾期视同已交付。被告远鹏公司提交的2017年1月11日加盖即墨市市政公用事业管理处公章的《即墨市市政公用事业管理处关于华侨幸福里1.1、1.2期项目集中供热情况说明》内容如下：建管处：青岛远鹏置业有限公司开发建设的华侨幸福里1.1、1.2期项目，位于即墨市华桥村兴化路7号，建筑面积845140.45㎡。该项目周边无市政集中热源，申请不使用集中供热。根据即政发【2013】18号文件，对不具备供热配套条件或不使用供热配套设施的建设项目，经城乡建设主管部门和相关供热专营单位共同认定同意，可暂不缴纳相应的供热专项配套费。以上项目，如达到配套条件或因项目变更，需使用供热配套实施的，应经城乡建设主管部门同意，重新办理相关手续并按规定标准补缴供热专项配套费及热计量表费。另查明，截止法庭调查结束之日，涉案房屋未办理竣工验收备案证，王彩芳也没有接收该房屋。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房预售合同》、收款收据、银行一手住房贷款合同，被告提交的交房公告、《即墨市市政公用事业管理处关于华侨幸福里1.1、1.2期项目集中供热情况说明》等证据在案佐证，经质证和本院审查，本院予以确认。本院认为，原告王彩芳（乙方）与被告远鹏公司（甲方）于2014年6月24日网签的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，原告王彩芳已履行其付款义务，被告远鹏公司亦应依约将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告王彩芳。2016年1月30日，被告远鹏公司通过报纸公告方式发布的《交房公告》，因涉案房屋未办理竣工验收备案证，不符合合同约定的交付条件，其交付行为应属无效。根据双方约定：被告远鹏公司应于2015年9月30日前将该房屋交付给原告王彩芳。但直至法庭调查结束之日（即2017年9月19日），被告未提交证据证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，亦未提交证据证明其已向原告交付房屋，远鹏公司的行为已违反双方合同约定，其应依约承担违约责任。双方在合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任。贰、逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。”据此，被告远鹏公司应依据双方合同的上述约定承担逾期交房责任。被告远鹏公司提交的即墨市市政公用事业管理处出具的《即墨市市政公用事业管理处关于华侨幸福里1.1、1.2期项目集中供热情况说明》仅是市政公用事业管理处对被告申请不使用集中供热作出的答复，并不能证明被告延期交房是因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非被告原因造成的，故被告该抗辩意见，本院不予采信。原告要求被告支付自2015年10月1日起至2015年12月30日止逾期交房违约金4292.91元（以总房款476990元为基数，按日万分之一计算）的诉讼请求及要求被告支付自2015年12月31日起至2017年7月24日止逾期交房违约金54472.26元（以总房款476990元为基数，按日万分之二计算）的诉讼请求，符合合同约定和法律规范，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2017年7月25日至实际交付之日止，以总房款476990元，按日万分之二计算逾期交房违约金的诉讼请求，因实际交房之日无法确定，无法计算出违约金的具体金额，故以计算至法庭调查结束之日即2017年9月19日为宜，之后的逾期交房违约金，待远鹏公司实际交房日期确定后，王彩芳可另行主张。经计算远鹏公司应支付王彩芳自2017年7月25日至2017年9月19日逾期交房违约金5437.69元（476990元×0.2‰×57天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告青岛远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王彩芳自2015年10月1日起至2015年12月30日止逾期交房违约金4292.91元；二、被告青岛远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王彩芳自2015年12月31日起至2017年7月24日止逾期交房违约金54472.26元；三、被告青岛远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王彩芳自2017年7月25日至2017年9月19日逾期交房违约金5437.69元；四、驳回原告王彩芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1405元（原告预缴），由被告青岛远鹏置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  衣泽远人民陪审员  刘方超人民陪审员  王显文二〇一七年十一月三日书 记 员  徐建龙附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”