广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14982号上诉人（原审原告）：吴福良，男，1962年5月16日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：陈清华，女，1968年12月20日出生，汉族，住广州市番禺区。两上诉人共同委托代理人：黄永青，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区环境保护局，住所地广东省广州市番禺区市桥街德胜路39号。法定代表人：周建中，职务:局长。委托代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。委托代理人：邱金儿，广东合成泰律师事务所实习律师上诉人吴福良、陈清华因与被上诉人广州市番禺区环境保护局（以下简称“番禺区环保局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴福良、陈清华共同向本院提起上诉称：一、一审判决漏查2005年9月28日《番禺日报》及2005年11月9日案外人罗某宝《信访回复》。二、错误认定《关于沙湾海景楼建筑物的重置价格评估函》的真实性。该函与上诉人参加番禺区政府工作会议纪要上所知的并非一致。在区政府办的会议纪要中所明确的评估价，其内容没有土地成本的“建筑物重置价”。《评估函》的制作时间明显早于区政府办的召开，在政府办的会议中，并无采用《评估函》。再者，《评估函》是上诉人通过有关方面了解，并非被上诉人或者国土局给予上诉人的，因此，上诉人不可能清楚《评估函》的内容。三、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人于2007年6月1日签订的《广州市房地产买卖合同》，是执行2006年11月3日番禺区政府办协商会议内容。当时双方对房地产买卖行为不是真实意思表示，只是贯彻保护一级饮用水源，执行区政府办会议内容要求而做的工作。被上诉人后来为达到其目的，就称为单纯的房地产买卖行为，这是欺诈行为。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求：双方于2007年6月1日签订的《广州市房地产买卖合同》无效；被上诉人退还涉案物业予上诉人；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。番禺区环保局答辩称：不同意上诉人的上诉请求，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关于本案争议最大的焦点问题是总价的问题，有一份证据已经很明确了，《关于新海景楼价格问题的请求函》是吴福良自己提出的，至于会议纪要，记录的比较简单，只是摘抄了部分，吴福良提出的请求函中已经清晰的反映了价格，对于上诉人在《请求函》中提出的总价453万元，污水处理、建设费用86万元折成了49万元，只是少了一点，总价我方都是听取了上诉人的相关意见的，税费各负担50%也是经过协商的，污水、设施折旧49万元也是经过协商的，总价358.8万元双方是没有异议的，会议纪要的摘抄，不能以此对抗双方协商的结果，应该从本案一系列的证据看，总价究竟是否包含土地的价格，请求法院综合考虑本案的证据。吴福良、陈清华于2015年8月5日向原审法院起诉请求：1、吴福良、陈清华与广州市番禺区环境保护局于2007年6月1日签订的《广州市房地产买卖合同》无效；2、广州市番禺区环境保护局退还位于番禺××××村沙湾海景楼（原产权证号：43××22）物业予吴福良、陈清华；3、本案诉讼费用由番禺区环保局承担。原审法院经审理查明：位于番禺××沙湾镇农科站南边的独自用地面积及建筑占地面积均为529平方米的原土地使用权人为番禺市沙湾海景楼，土地证号为11-××0，发证日期为1995年7月18日，土地批准用途为商业。位于番禺××××村的建基面积为520平方米、建筑面积为2719平方米房屋的原权属人为番禺区沙湾海景楼，产权证号为43××22，发证日期为1995年9月4日。2004年3月12日，番禺区环保局发出《关于征询意见的函》，将“关闭或搬迁新海景酒楼”列为清理整治对象和任务，并要求由沙湾镇牵头，区工商分局、环保局协助，在2004年12月底前完成。2005年5月12日，番禺区环保局向吴福良发函，称沙湾新海景酒楼位于番禺区沙××水道饮用水源一级保护区范围内，根据相关法律规定，饮用水地表水源一级保护区内禁止新建、扩建与水设施和保护水源无关的建设项目，原已建成的建设项目，由县级以上人民政府制订拆除计划，限期拆除。2006年8月2日，广州市番禺区国土资源和房屋管理局向番禺区环保局出具《关于沙湾海景楼建筑物重置价格评估的函》（番国房函[2006]300号），载明该局根据《区政府常务会议纪要》（番府十四届124次[2006]19号）的决定对沙湾镇海景楼地价和建筑物重置价格进行了现场实勘和评估计算，结果如下：一、沙湾海景楼建筑面积为2719平方米，用地面积为529平方米，根据广州市番禺区商业用地基准地价，测算地价结果为969216元；二、建筑物造价取1250元/平方米（按番禺区框架结构造价850元/平方米，基础等其他费用400元/平方米），建筑物保养较好，结构较完好，建筑物于1995年建成，已用11年。经综合各方面的因素，成新率取85%，则建筑重置价（总价）为：2888938元（1250×85%×2719）；三、该宗房地产重置成本总价为969216＋2888938＝3858154元，取整385.8万元。2006年8月7日，海景楼业主吴福良向广州市番禺区政府办公室及番禺区环保局发出《关于新海景酒楼价格问题的请求函》，提出以下意见：一、不论政府以何种形式向我支付款项，我要求所收到的款项是纯收入，我将不负担任何税费；二、由国土局出具的价格评估函，经了解，没有把我在建设时增容的200kv电负荷（含变电箱等）、100度的水负荷的建设费用、酒楼污水处理设施（其中电约34万元、水约16万元，污水处理设施30万元，共计80万元）计算、评估在内，如以已用11年计，则按85%计价也应为68万元，故本人建议在该评估价的基础上加上68万元，即合共计453万元作为总价款。2006年11月20日，叶某榆（区政府办），陈某明、曹某求（区国土房管分局）、罗某荣（区环保局）、罗某节（沙湾镇政府）及吴福良、陈清华（新海景酒楼）达成《关于收购新海景酒楼问题的会议纪要》，称根据区政府常务会议纪要（番府十四届124次[2006]19号文）关于“区国土房管分局根据重置成本法对位于沙湾镇新海景酒楼的建筑物价值进行评估后，与该建筑物业主协商由区政府收购作沙湾水道环境监测监控中心使用”的要求，会议经协商，新海景酒楼业主同意区政府作价购买该建筑物，会议议定事项如下：一、新海景酒楼业主同意区国土房管分局提出的该建筑物重置成本价为385.8万元，用电负荷、用水负荷、污水处理设施等折旧余值49万元作价；二、该建筑物过户手续需缴纳的相关税费约49.6万元由区政府和新海景酒楼各负担50%；三、新海景酒楼业主主要在正式交楼前保管好该建筑的所有物业；四、由区环保局向区政府请款并办理有关收购手续。2007年5月18日，番禺区环保局作为甲方（买方）与广州市番禺××沙湾镇海景楼酒楼作为乙方（卖方）签订《办理收购新海景酒楼事务协议书》，约定：一、办理酒楼过户手续需缴纳的相关税费，按实际发生额由甲乙双方各负担50%，为方便承办单位结算，可由甲方代垫付所有税费后，再按分摊比例向乙方收取；二、根据会议纪要及区财政制度规定，甲方支付给乙方的款项包括：该建筑物重置成本385.8万元；用电负荷、用水负荷、污水处理设施等折旧余值49万元户，合计434.8万元，由甲方向区政府请款并采用财政国库直接支付方式，乙方需提供区财政国库可办理直接支付的银行账户；三、双方各自提供办理过户手续所需资料。吴福良、陈清华作为广州市番禺××沙湾镇海景楼酒楼的委托代理人在该《协议书》中签名确认。2007年6月1日，广州市番禺××沙湾镇海景楼酒楼作为卖方（甲方）与番禺区环保局作为买方（乙方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定甲方将位于番禺的房地产权证号为43××22、房屋建筑面积为2719平方米、国有土地使用权面积为529平方米的房屋出售给乙方，房地产交易价格为4348000元，甲方应当在2007年6月8日前将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。2007年6月7日，广州市国土资源和房屋管理局核发了位于广州市番禺××××村的《房地产权证》（粤房地证字第C5146523号），权属人为番禺区环保局，房屋所有权来源于2007年6月向番禺市沙湾海景楼购买，土地使用权来源于2007年6月由番禺区沙湾海景楼转让，建基面积为482.8平方米，建筑面积为2685.3平方米。2015年8月5日，吴福良、陈清华以其与番禺区环保局签订的《广州市房地产买卖合同》无效为由诉至原审法院，要求番禺区环保局向其退还位于番禺××××村沙湾海景楼的物业。原审另查明，吴福良、陈清华原为广州市番禺区沙湾海景楼酒楼的业主。后广州市番禺××沙湾镇海景楼酒楼于2009年办理了工商注销登记。原审诉讼中，吴福良、陈清华认为根据广州市国土房管部门的答复，建筑物重置成本价是建筑物按同等面积、同等装修的情况下所构成的成本价，不包括土地出让金，故《关于沙湾海景楼建筑物重置价格评估的函》（[2006]113号）中载明的新海景楼重置成本价385.8万元仅是建筑物的造价成本，该费用未包括建筑物用地价格，番禺区环保局应支付的款项除建筑物重置成本价385.8万元外，还应向其补偿新海景楼相应用地面积的土地，且番禺区环保局在要求其拆迁时，亦同意另外提供相应土地面积的其他土地对其进行补偿。但番禺区环保局对此不予认可，称结合本案所有证据来看，《广州市房地产买卖合同》的成交价格已是全部的交易总价，是交易双方协商一致的结构，且合同已经履行完毕。以上事实，有吴福良、陈清华及番禺区环保局提交的证据、当事人在庭审中陈述等证据予以证明。原审法院认为：吴福良、陈清华向原审法院起诉主张番禺区环保局与其签订的《广州市房地产买卖合同》本质上是履行番禺区人民政府工作纪要，不符合双方的真实意思表示，且建筑物的重置价并未包括土地出让金，因此双方的房产交易行为具有欺诈性，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”另外，根据广州市番禺区国土资源和房屋管理局于2006年8月2日出具的《关于沙湾海景楼建筑物重置价格评估的函》（番国房函[2006]300号）所载明的评估结果，沙湾海景楼测算地价为969216元，建筑物重置价为2888938元，房地产重置成本总价为969216＋2888938＝3858154元，取整385.8万元。吴福良、陈清华亦在2006年11月20日区政府《关于收购新海景酒楼问题的会议纪要》中与番禺区环保局等共同议定新海景酒楼重置成本价385.8万元，该价格与《关于沙湾海景楼建筑物重置价格评估的函》所载明的地价与建筑物重置价的总价一致，加上用电负荷、用水负荷、污水处理设施等折旧余值49万元，即《广州市房地产买卖合同》所约定的房地产交易价格434.8万元，亦符合双方在区政府工作会议中已议定的事项内容。事实上，双方在2007年6月1日签订《广州市房地产买卖合同》之前，双方已就涉案房屋通过书面或当面会谈达成会议纪要等形式多次进行磋商，其中包括，1、2006年8月7日吴福良向广州市番禺区政府办公室及番禺区环保局发出《关于新海景酒楼价格问题的请求函》中提出意见；2、2006年11月20日达成《关于收购新海景酒楼问题的会议纪要》；3、2007年5月18日，番禺区环保局与广州市番禺××沙湾镇海景楼酒楼签订《办理收购新海景酒楼事务协议书》等。吴福良、陈清华在此过程中一直有积极参与协商，吴福良、陈清华现并未提交其他证据证明双方签订的《广州市房地产买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的无效情形，故应认定吴福良、陈清华与番禺区环保局就新海景楼签订的《广州市房地产买卖合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。现双方均确认合同已经履行完毕，广州市国土资源和房屋管理局已于2007年6月7日核发了原新海景楼的《房地产权证》（粤房地证字第C5146523号），权属人为番禺区环保局，房屋所有权来源于2007年6月向番禺市沙湾海景楼购买，土地使用权来源于2007年6月由番禺区沙湾海景楼转让，建基面积为482.8平方米，建筑面积为2685.3平方米，故对于吴福良、陈清华主张其与番禺区环保局于2007年6月1日签订的《广州市房地产买卖合同》无效及要求番禺区环保局退还位于番禺××××村沙湾海景楼的诉讼主张，原审法院均不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月25日作出如下判决：驳回原告吴福良、陈清华的诉讼请求。本案受理费41584元，由原告吴福良、陈清华负担。二审审理期间，上诉人吴福良、陈清华共同向本院提交以下材料作为新证据，证据1：《资产评估报告书》，业评报字（2006）第078号及2006年5月的银行进账单，该报告是由被上诉人支付评估费的，建筑物的评估价值是包括土地和房产的，价值为6525600元，拟证明双方清楚实际资产价值，银行进账单的原件在评估公司。证据2：《资产评估报告书》，业评资字（2009）第131号，这份评估报告是上诉人委托的，根据被上诉人指定的同一个评估企业，拟证明双方在合同签订前，知道资产的实际价值。在征收当时，上诉人和被上诉人分别委托由被上诉人指定的番禺区政府认可的资产评估公司的评估报告，并且关于建筑物和房产的评估，所支付的费用是由被上诉人自己支付的，另外属于建筑物内的资产包括装修、设备等是由上诉人支付其评估的费用，该两份资产评估报告清楚载明资产。评估报告列明的是不含土地的建筑物重置价，并不含土地使用权。被上诉人番禺区环保局质证称：我方不认为上诉人提交的两份材料作为二审新证据。证据1是上诉人单方委托评估的，请法院注意，这份评估报告出来的时间是2006年4月17日，本案重要的证据之一，也就是2006年8月2日的国土局出具的关于沙湾海景楼重置价的函，判决书第7页第1段提到的函件，已经非常明确的将涉案的酒楼的地价以及建筑物的重置价列出来，也就是上诉人一直在强调的385.8万元是没有包含地价，一审也重点审查了这点，8月2日的函件已经明确了385.8万元是包括了地价以及建筑物重置价，2008年8月7日吴福良向我方发出的请求函，也是本案的重要证据之一，上诉人已经充分的表述了其对涉案酒楼价格的意见，其中是其不承担税费，要增加设施的价款，对于385.8万元的价格是没有提出异议的。2006年10月20日，三方再次做了确认交易的价格，交易的价格与三方签订的买卖合同是一致的。上诉人提交的新证据，即使上诉人在一审的时候提交了资产评估报告书，也就是证明上诉人当时是知道评估报告的内容的，国土局出具的函件是后于评估报告的，上诉人在知道两份评估不同价格的情况下，仍然接受这个价格，是三方协商一致的结果。三、证据2也是资产评估意见，意见与证据1的意见一致。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的主要焦点在于涉案物业的对价是否包括用地面积。上诉人坚持认为，被上诉人仅交付了涉案物业建筑的对价，提出多方会议已经明确交付的是重置价格，经有关部门解释，该概念并不包括涉案物业的用地，认为对方当事人存在欺诈行为。经审核，双方当事人就涉案物业的处理，历经通知、评估、函复、组织会议、签订协议、合同，整个过程比较完整，各环节中亦无充分证据证实存在欺诈内容。对于是否包括用地对价的问题，应从双方当事人的真实合意进行审查。上诉人对于原评估报告已经提出相应的要求，并通过函件及会议交换意见，故此，上诉人坚持其不清楚原评估报告内容的陈述缺乏事实依据，亦有悖常理，本院不予采纳。进而，双方会议协商到签订协议，理应基于原评估报告进行，如按上诉人排除用地对价的理解，所涉利益重大，自当在此后协商中明确提出，双方亦应就此特别约定明确。上诉人提出，被上诉人口头已经明确地价另行置换处理，但并无充分证据证实。上诉人该部分陈述亦缺乏证据，且有违常理，本院不予采纳。原审依据现有证据进行判决，本无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41584元，由上诉人吴福良、陈清华共同负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十一月十七日书记员  冯冠豪