贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2631民初1022号原告:欧阳焯，男，1987年2月18日出生，汉族，住贵州省锦屏县，现住贵州省黎平县。委托代理人：彭双雄，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226201710202019。被告:贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司。地址:贵州省黎平县德凤镇机场专线城区段北塔桥。法定代表人:秦应洪，男，1969年9月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区,委托代理人:余明礼，男，重庆恩特律师事务所律师，执业证号：15001200310643273。原告欧阳焯诉被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖声艳独任审判，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告欧阳焯及其委托代理人彭双雄、顾崇罡,被告委托代理人余明礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳焯向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告按照《商品房买卖合同》约定的时间，把办理房屋转移证书所需要相关文书及时交付原告，并协助原告办理房屋不动产权证；2、依法判令被告向原告支付商品房办证逾期违约金39841.14元（从2016年9月30日起计算到2017年9月29日期间共计365天，按日万分之三计算，即：363846元×0.0003元/天×365天=39841.14元）；3、判决被告按109元/天支付给原告后期逾期办理房地产权转移登记的违约金（从2017年9月30日计算到被告交付办理房屋不动产证所需要文书给原告时止）；4、本案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县万福山社区良瑜滨湖丽景一栋一单元6层1-6-3号，商品房单价3677.44元/㎡，房屋总价款363846元，原告支付了全部购房款、契税、面积补差款及物业管理费等其他服务费。按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项之规定，被告应于2016年9月30日之前将房屋转移登记手续办妥并交付给原告，否则，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因被告言而无信，其长时间的违约行为已严重损害了原告的合法权益，应依法承担违约责任。贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司辩称：对原告诉讼请求第1项没有意见，依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。2015年11月18日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》。合同签订后，答辩人建造商品房于2015年12月31日竣工验收。2016年3月31日答辩人按照合同约定，按时交付了商品房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定和附件八补充协议约定，答辩人没有任何违约事实。1、依照合同约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。办理房屋产权证书，是需要双方共同完成的事项，答辩人应尽的只是协助义务，是双务行为。答辩人为被答辩人办理房屋所有权证书是基于委托行为。被答辩人在取得商品房后，没有到答辩人处申请协助办理不动产权属证书，也没有提交办证所需要的资料，如完税发票；2、答辩人已完成的合同事项：预告登记，有预售合同登记备案表证明，房屋验收合格，按时交付房屋；3、按照合同约定，答辩人为被答辩人办理权属证书，是在房屋交付后的90日内。合同约定是双方共同向房地产管理部门申请办理，办证时限是在被答辩人履行下列义务：付清所有应付款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；提交办证所需的全部资料后。被答辩人在接收房屋后，被答辩人没有向答辩人提交相关办证资料，至今没有向答辩人提交缴纳房屋契税发票。房屋契税是否缴纳，是办理不动产权属证书的必要条件，法律、法规规定契税的缴纳主体是买受人，被答辩人至今没有向答辩人提交缴纳契税的发票，逾期办证的责任应由被答辩人自己承担。对房屋契税，答辩人没有权利代收，而是由被答辩人自行到税务部门缴纳，只有在被答辩人完税后，才能为其办理产权证书。对办证情况，被答辩人没有到答辩人处反映，也没有将完税发票交给答辩人，被答辩人采取拖延的办法故意造成答辩人逾期办证的目的。答辩人对办证行为一直是积极主动的履行，如今已交纳契税发票给答辩人的其他买受人，答辩人已为其取得不动产权属证书。如果被答辩人及时将办证的资料和契税完税票据交给答辩人，答辩人将积极为其办理不动产权属证书；4、延迟办证具有不可抗力的因素。答辩人与被答辩人合同约定的是办理房屋所有权证书。2016年8月1日黎平县人民政府颁布《关于实施不动产统一登记公告》，公告内容：黎平县城区范围内自2016年3月30日起已实施不动产统一登记。9月28日正式受理新证办理业务，颁发《不动产证书》和《不动产登记证明》。因此双方约定的办理房屋产权证书发生变化，办证所需材料也就与以往不同，答辩人就需重新组织材料。从2016年9月28日后开始办理《不动产证书》和《不动产登记证明》，办理《不动产证书》所需的材料涉及国有土地建设用地使用权，国有建设用地及建筑物、构建物所有权，地役权，抵押权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。答辩人修建的商品房综合备案资料需重新整理审核，为此花费了不少时间，导致办证时间延长，办证逾期责任不应由答辩人承担；5、被答辩人购买的商品房是通过按揭贷款方式购买，被答辩人在取得不动产证件后，证件原件将抵押在银行，答辩人的办证行为及办证时间长短，不会给答辩人造成任何损失问题，答辩人只要被答辩人提交办证资料给答辩人后，答辩人将积极履行办证义务，为答辩人办理不动产权属证件。故对被答辩人请求逾期办证违约金的诉讼请求，请求法院驳回。原告在举证期限内向本院提交以下3份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的合同关系，原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告确未将验收合格的房屋以及房屋转移登记交给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；3、购房款、物业管理费等收据，证明原告按照合同履行付款义务；被告在举证期限内向法庭申请延期举证。延期举证期满后，被告在庭审中向本院当庭提交4组证据：1、黎平县人民政府《关于实施不动产统一登记的公告》，证明不动产权制度的实施是一个过程，国家是2015年3月1日起实施，但原、被告所签合同仍依据旧版本合同签订，政府文件2016年8月1日才发，却说2016年3月30日起实施不动产统一登记，但又说2016年9月28日起办理新证。涉案证件办理正好在此期间，新老交替，政府实施需要一个过程；2、办理不动产资料，证明（1）被告正在为其他业主办理不动产权证，办理不动产权证需要业主提供办证所需资料；（2）办证资料齐全的其他业主，现已取得不动产权证；3、黎平自来水公司出具的出库单、发票和广电入网安装协议书、收据，证明原告存在欠费（自来水表费和广电入网费），导致不能办证。4、会议纪要，证明涉案工程已竣工验收合格。经庭审质证，被告对原告在举证期限内提交的证据表示：对第1份证据没有异议；对第2份证据的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的有异议；对第3份证据没有异议。经庭审质证，原告对被告当庭提交的证据表示：对第1组证据的真实性没有异议，但与本案无关，与本案的诉请没有关联；对第2组证据的真实性、客观性、关联性有异议，因为证人未到庭作证，起不到抗辩的作用；对不动产权证书的问题，请被告拿原件来核对，如果没有原件，有待考究，且与本案的诉求无关；对第3组证据的真实性、客观性有异议，如果欠水表费、广电入网费，应有相关部门凭证证明，即使欠费也与本案的诉请没有关联性，且原告也不知道还欠有什么水表费，物业费都交齐了，怎么可能欠水表钱；广电入网费是真实的，但与本案没有关联性；对第4组证据中的竣工验收表应提交原件或复印件，并且还应有相关部门盖章签名，没有原件我方不认可，即使是真实的，也不能证明被告没有违约的行为。为证明自己系因政策原因，不可抗力导致办证逾期，应当免责的事由，被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司于2017年8月26日向本院申请对该公司有关竣工备案情况核实，为查明案件事实，本院于2017年9月1日向黎平县国土资源管理局政务服务中心首席代表刘汉超调查核实：被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司1号楼，2017年6月房屋质检合格，2017年7月12日具备办证条件。该局2016年9月22日后仍受理办证业务，只是停发旧证，2016年9月28日正式受理办理新证业务。另证实新实施的房屋不动产权证办理政策对开发商提交办证材料的时间不影响。根据被告申请，本院于2017年9月11日向黎平县建设局函询以下两个问题：1、县住建局是否要求被告按照（黔建建字［2015］276号）通知要求补录相关信息？如果要求，是如何要求的？2、根据此工作要求，是否影响被告及时取得工程竣工备案表，是否影响被告办理不动产权证的时间？如果影响，影响期限从何时起至何时止？2017年9月19日，黎平县住房和城乡建设局向本院复函确认：贵州省住房和城乡建设厅发布（黔建建字）［2015］276号文件，要求企业在2015年7月3日至9日将企业信息模板导入我省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台，后为完善在建工程项目信息，建设厅又发布（黔建建通）［2015］291号通知，要求各地建设行政主管部门督促各施工单位于2015年8月20日前登录一体化平台，完善在建工程项目信息。因平台处于前期运行阶段，存在网络卡、慢、端口不够及需各责任主体单位相互配合等原因，未能按期完成，2017年5月18日贵州省住房和城乡建设厅再次下发工程项目信息补录通知，补录时间截止到2018年12月31日前。同时确认，在建工程项目信息未补录，建设单位无法在一体化平台填写《竣工验收备案表》和相关信息后，办理工程项目竣工验收备案（质量验收不受影响），造成竣工验收表无法取得，同时也影响不动产权证的办理。（不动产办理时间从2016年9月26起执行）。经质证，原告对法院依申请调取的调查笔录和黎平县住房和城乡建设局的复函表示：办理房产证的前提是房屋必须验收合格，而调查笔录讲得很清楚，房屋是在2017年6月才验收合格的，那么我方完全认为被告交付的房屋是不合格的，交付的行为是不合法的，他们说免责的理由不成立。房屋是2017年6月以后才具备办证的条件，他以办理老证和办理新证为由完全是被告的一个借口，与实际情况不符合。而且即使2017年6月5日以后，房屋可以办理相关的登记手续，但是被告未通知原告办理房屋转移登记，违反了合同对办理房屋转移登记手续时间的约定，所以我们认为他的违约行为是客观存在的，应当承担违约责任。针对住建局的复函，我们认为这是被告应当去完成的事项，与原告办理房产证没有什么关联性，而且房屋连竣工验收都没有，所以登陆不了。经质证，被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司对法院依申请调取的调查笔录和黎平县住房和城乡建设局的复函表示：对于复函，没有意见，属实，能够证明我们免责的事实；对于调查笔录，办理新证我认为确实是从政府颁布的时间（公告时间）才开始办理。确实我们当时是咨询过了的，新证办理的具体程序不是很明确，后来就收到个通知。我们认为可以免除，我们是2015年3月份就已经通过了验收，我们有综合验收记录。如果当时不做这个网络平台，我确实是可以在规定时间内办理好证件的。经审理查明：2015年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县万福山社区良瑜·滨湖丽景一栋一单元6层1-6-3号商品房，商品房建筑面积123.49㎡，套内建筑面积98.94㎡，房屋总价款为363846元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件8《补充协议》约定：甲（被告）、乙（原告）双方应相互配合办理商品房合同登记备案，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，乙方应提交办证所需的全部材料。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，但至今未缴纳了住房买卖契税。2016年3月25日，被告开发建造的良瑜·滨湖丽景1#楼完成了勘察、设计、施工、监理、建设五个单位的合格验收，2016年8月26日前完成了建设工程消防验收；2016年3月底，被告按约向原告交付了房屋，2017年6月5日被告向黎平县住房和城乡建设局提交备案申办材料，于2017年7月12日具备办理不动产权证的条件。2017年7月3日，原告以被告违约为由，向法院提起诉讼，请求判决被告按照《商品房买卖合同》约定的时间，把办理房屋转移证书所需要相关文书及时交付原告，并协助原告办理房屋不动产权证；判令被告向原告支付商品房办证逾期违约金39841.14元；判决被告按109元/天支付给原告后期逾期办理房地产权证转移登记的违约金（从2017年9月30日计算到被告交付办理房屋不动产证所需要文书给原告时止）；本案诉讼费由被告承担。同时查明，黎平县人民政府于2016年8月1日发出《关于实施不动产统一登记的公告》，9月28日正式受理不动产登记新证办理业务，新证办理政策对及时受理办证业务不影响。根据贵州省住房和城乡建设厅的要求，在建工程需将企业信息模板导入我省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台，要求在建工程项目信息于2015年8月20日前登录完善，因平台处于前期运行阶段，存在网络卡、慢、端口不够及需各责任主体单位相互配合等原因，未能按期完成。后省建设厅再次下发通知，补录时间截止到2018年12月31日前。建设工程在一体化工作平台上的信息及时录入是及时获取工程项目竣工验收备案表的前提，竣工验收表对申请办理不动产权证有影响。2016年9月30日，原、被告约定的办证时限届至时被告没有及时告知原告逾期办证的原因。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据和本院依法调取的证据在卷证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。关于原告请求被告将办理房屋转移证书（现称：不动产权证，以下统称：不动产权证）所需要相关文书及时交付原告，并协助原告办理房屋不动产权证的诉求。庭审中，原告表示若被告具备办证的条件，则不需要法院判决，放弃此项请求，由双方自己协商处理。被告亦于2017年7月12日具备办理房屋不动产权证的条件，故本院予以确认。关于原告请求被告按照约定支付逾期办证违约金的第2、3项诉讼请求，本院认为，根据合同及合同附件八《补充协议》第七条第1项：“甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记……；（3）付清所有应付房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证……。”的约定。原告委托被告为原告办理房屋产权登记手续，自己应按合同约定缴清房款、税等费用，并向被告提交办证所需的材料。时至法庭辩论终结止，原告未缴纳购房契税，自身尚不具备办理不动产权证的条件。且根据合同约定，双方应相互配合办理商品房合同登记备案，原告委托被告办理房屋产权登记手续，原告应提交办证所需的全部材料。合同在履行过程中，被告已将房屋交付给原告，但被告接受房屋后至今未有完全按照合同约定将办证所需材料交付被告办理房屋权属证书。原、被告所签订的合同系双务合同，其履行存在时间顺序，即一方先履行，另一方后履行。在本案中，原告只有先缴纳完所有应付款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的其他费用，提交办证所需的全部资料后，被告方能办理房屋权属证书，这同时也是双方合同的约定，原告未有先履行上述义务，故不能请求被告履行办证义务及支付办证违约金，被告具有后履行抗辩权。为此，对原告请求支付逾办证违约金的请求，本院不予支持，对被告的辩解予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告欧阳焯请求被告贵州良瑜房地产开发有限公司黎平北城公司支付商品房办证逾期违约金的全部诉讼请求。案件受理费796元，减半收取398元，由原告欧阳焯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  廖声艳二〇一七年十一月三日书记员  聂晓彬