广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初1627号原告：柳州市新蕾物业服务有限责任公司，住所：广西柳州市雅儒路470号。法定代表人：陈跃生，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁继，广西起航律师事务所律师。被告：罗冬梅，女，1977年2月3日生，壮族，户籍所在地：广西柳州市。原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司(以下简称新蕾物业)与被告罗冬梅物业服务合同纠纷一案,本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司委托诉讼代理人翁继到庭参加诉讼。被告罗冬梅经本院依法公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新蕾物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司支付物业管理费2118元；支付拖欠的停车费7200元，合计人民币9318元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。在庭审过程中,柳州市新蕾物业服务有限责任公司申请增加诉讼请求:判令被告立即向原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司支付2016年7月至2017年11月的物业管理费666元及停车费2040元。事实和理由：2011年6月2日，2013年6月27日原告与柳州市欧维姆大院业主委员会签订《欧维姆大院物业管理服务委托合同》，该合同约定原告新蕾公司是欧维姆大院业主委员会选聘提供物业管理的企业。事实上原告也提供了合同约定的物业工作。但被告2011年7-12月、2012年全年、2013年7-12月、2014年全年及至2016年6月的物业管理费2118元拖欠未交。此外，尚拖欠从2011年起停车费7200元（车牌号：桂Ｂ×××××)。经原告多次催收未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。原告新蕾物业对其陈述事实提供的证据有：1、2011年6月2日《欧维姆大院物业管理服务委托合同》，2013年6月27日《欧维姆大院物业管理服务委托合同》各一份，证明：原告约定了物业费的标准，被告与原告存在物业管理的事实，并且签订有委托合同；2、2016年6月30日柳州市鱼峰区南亚社区居民委员会出具《证明》、《户籍证明》各一份，证明：被告居住在欧维姆大院5栋3单元202号房屋的事实；3、2015年6月催费照片、2016年6月30日催费照片各一张，证明：原告多次上门催收并在门口张贴催费单均无果；4、柳州市房产资料查询结果一份，证明：被告是柳州市东环路210号欧维姆大院5栋3单元2-2号房屋的所有人。被告罗冬梅未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面答辩意见及证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。本院经审理认定事实如下：新蕾物业系具备物业管理资质的有限责任公司。罗冬梅系柳州市东环路210号欧维姆大院5栋3单元2-2号房屋业主，该房屋建筑面积为94.37平方米。2011年6月2日，新蕾物业与欧维姆大院业主委员会签订《欧维姆大院物业管理服务委托合同》，约定新蕾物业为柳州市东环大道210号欧维姆大院提供物业服务，住宅物业管理服务费按建筑面积0.4元／㎡/月收取，合同期限为2011年7月1日至2013年6月31日。2013年6月27日，新蕾物业与欧维姆大院业主委员会续签合同，约定住宅物业管理服务费按建筑面积0.45元／㎡/月收取，合同期限为2013年7月1日至2015年6月31日。新蕾物业在庭审中陈述，上述合同期限届满后，其未与欧维姆大院业主委员会续签合同，该业委会向其出具委托书，并向业主发出公告，由其继续为欧维姆大院提供物业服务,业主罗冬梅自2011年7-12月、2012年全年、2013年7-12月、2014年至2017年11月未交物业管理费，并拖欠2011年至今的停车费。新蕾物业经书面催收无果，故酿成本案诉讼。本院于2017年8月16日依法向罗冬梅发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，罗冬梅仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。新蕾物业因本案支出公告费700元。本院认为，欧维姆大院业主委员会与其选聘的新蕾物业签订的物业服务合同对业主具有约束力，上述合同期限届满之后，新蕾物业继续为欧维姆大院提供物业服务至今，故新蕾物业与欧维姆大院业主存在事实上的物业服务关系。新蕾物业为欧维姆大院提供物业服务，被告作为小区内的业主，享受了新蕾物业提供的物业服务，应履行交费义务。物业服务具有长期性、持续性,物业公司为小区提供维护和管理等服务的经费主要来源于业主的物业管理费。若物业公司提供的服务出现瑕疵，小区业主即拒交物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区管理及长期的发展，侵害到已交纳物业费的业主的合法权益，同时亦不能保证被告自身的合法权益。小区业主与物业公司是利益共同体，应互相支持维护所居住小区的正常生活。当业主发现物业公司的服务存在瑕疵时，应与物业公司保持良性沟通，提出合理化建议。物业公司亦应及时整改，完善物业管理方式，提高服务水平。若物业公司拒不改正的，业主可以通过法律途径维护自己合法权益，而不应通过拒交物业费的方法进行对抗，违反合同的约定。关于物业费，原告提供证据证明其已履行向被告书面催收2011年7月至2012年12月及2013年7月至2016年6月期间物业费的义务，故原告诉请要求被告交纳上述期间物业费，本院予以支持;对于2016年7月至2017年11月期间的物业费，因原告未经书面催收,本院不予支持。另，庭审查明新蕾物业为该小区提供的物业服务确有不完善之处，因此，本院确认被告按应交物业费的90%交纳2011年7月至2012年12月及2013年7月至2016年6月期间的物业管理费，即1987.43元（94.37㎡×0.4元／㎡/月×18个月×90%+94.37㎡×0.45元／㎡/月×36个月×90%）,原告主张超过的部分，本院不予支持。关于停车费，原告未能提供证据证明被告存在使用停车位的事实，故对于原告主张被告支付停车费，本院不予支持。被告经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院可缺席判决。原告因本案支出的公告费700元，应由被告负担。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告罗冬梅支付原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司物业管理费1987.43元；二、驳回原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费人民币50元，公告费700元，合计750元（原告已预交750元），由被告罗冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 周 钢人民陪审员 杨 柳人民陪审员 银 燕二〇一七年十一月二十一日书 记 员 杜家敏附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。