黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终2570号上诉人（原审被告）：曹明波，男，1978年5月31日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：程大伟，男，1964年5月27日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文彪，男，1974年5月25日出生，汉族，无职业。委托诉讼代理人：杜世平，黑龙江铁人律师事务所律师。原审第三人：杜文军，男，1977年1月2日出生，汉族，无职业。上诉人曹明波因与被上诉人王文彪、原审第三人杜文军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2017）黑0622民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹明波的委托诉讼代理人程大伟、陈树民、被上诉人王文彪及其委托诉讼代理人杜世平、原审第三人杜文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，改判对执行标的许可执行。二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、买卖双方从未对房屋出售达成一致意见，认购协议书未成立。认购协议书出卖人一栏的签章不是出卖闪的意思表示。出卖人处未加盖肇源县宇龙房地产开发有限公司公章，无法定代表人签字或盖章。认购协议书中虽盖有项目经理杜兴海名章，但杜兴海对签订认购协议书并不知情。肇源县宇龙房地产开发有限公司在2016年3月10日发表公告声明从未授权任何人出售房屋，金瑞花园售楼处行为属于无权处分行为。宇龙公司与项目负责人杜兴海共同出具证明，从未以涉案房屋抵顶工程款。认购协议书中认购人一栏中空白，双方未就涉案房屋达成一致意见，不是双方真实意思表示。一审认定被上诉人签订合法有效的书面合同无事实和法律依据。二、提起诉讼是杜文军和王文彪转移财产、恶意串通结果。抵顶工程款数额不一致。上诉人申请执行后，被上诉人对执行裁定提出异议时，被上诉人称抵顶数额为9777820元，并在肇源县房地产交易中心备案。在提起执行异议之诉中，称抵顶数额7035054元并在在肇源县房地产交易中心备案。涉案房屋在不同阶段抵顶数额不同，前后矛盾。金瑞花园小区施工范围不一致。宇龙公司与杜文军签订承包合同中承包范围为金瑞花园A-5、6、11、B-1、2、S-1号楼，而在王文彪和杜文军签订的土建人工费施工合同中施工范围包括A-2、B-1、S-1号楼，杜文军能够将不属于其承包范围内的A-2号楼也包给王文彪。以上看出，王文彪作为杜文军现场负责人从未承包过任何项目，其提证据前后矛盾。三、被上诉人从未进行过预告登记，其所称的预告登记只是房产局对肇源县楼房现状进行的统计，不具备物权登记的效力。被上诉人辩称，一、金瑞花园房屋认购书合法有效，并已经实际履行完毕，应予保护。1、2015年肇源县宇龙房地产开发有限责任公司与被上诉人王文彪签订的《金瑞花园房屋认购书》上盖有肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部印章及项目经理杜兴海的名章，认购人处或委托代理人处有被上诉人的签字。同时肇源县宇龙房地产开发有限责任公司还开具了交款单位为被上诉人王文彪的收据，收据上盖有肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园财务专用章，证明了已收到房款（即抵顶的工程款）。所以无论从认购书的形式上还是履行要件上看，涉案房屋已经出卖给了王文彪，用于抵顶工程款，并且涉案房屋已交付给王文彪，王文彪已实际占有使用，并进行了装修，双方所签订的金瑞花园房屋认购书合法有效的。2、杜兴海是否知情及公司法定代表人是否签章，并不是合同的生效要件，不影响合同效力。盖有项目部印章及开具的收款收据，足以证明以房抵工程款是公司行为。2016年的公告及证明均是单方行为，不能否定作为双方合意的书面证据认购书的效力。二、上诉人所称的转移财产、恶意串通没有任何证据证实。1、执行异议中所述的抵顶工程款数额9777820元，是指全部抵顶的工程款，而执行异议之诉所说的7035054元是单指本案所涉及的抵顶工程款数额，二者并不矛盾，除了本案涉及的工程款还有其他抵顶的工程款。2、A2#号楼是由吴春雷承包后与杜文军合作施工的，双方约定由杜文军负责，所以杜文军有权将A2#号楼承包给王文彪施工。不存在恶意串通的情形。三、虽然肇源县房产局的登记不属于法律意义上的预告登记，但肇源县房产局并没有开展预告登记的业务，一直以这种方式进行登记，法院的财产保全也是这样登记的。所以应当认定这种法律效力。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人杜文军述称，上诉人所说2号楼不是我承包范围之内不属实，是我承包的，我有书面合同能够证明。不存在恶意转移财产，我方还欠被上诉人一部分工程款，整个工程款2000余万元。被上诉人向一审法院起诉请求：1、要求立即停止对肇源县金瑞花园小区S1号楼房28套305室-310室、314室-322室、406室-410室、415室-422室的强制执行，并解除查封；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月杜兴海与李继挂靠肇源县宇龙房地产开发有限责任公司合作开发建设肇源县金瑞花园小区。2015年宇龙房地产开发有限责任公司取得该小区《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建筑工程施工许可证》等施工审批手续。2014年7月20日杜兴海将该建设工程（建筑面积42882.35㎡）发包给杜文军，签订《建设工程施工承包合同》。约定：工程总造价76538609元，以在建的金瑞花园A-5、8、11，S-1，B-1、2楼房抵顶。被告曹明波及第三人杜文军对发包事实无异议，本院予以确认。2014年6月30日杜文军夫妇、杜兴海夫妇向被告曹明波借款500万元，提供给被告一份2014年5月30日杜兴海与杜文军签订的《楼房抵顶工程款协议书》用以抵押（该协议约定金瑞花园小区S1#楼一层北数第4、5号商服、第2-6层商服以29606400元抵顶工程款给杜文军）。之后被告曹明波就该笔借款向肇源法院提起诉讼，并申请财产保全。2016年2月2日本院作出（2016）黑0622财保23号民事裁定书，依法查封上述部分房屋。原告王文彪提出复议申请，2016年2月16日肇源法院作出（2016）黑0622财保23-1号民事裁定书，解除对上述房屋的查封。被告曹明波与杜文军、杜兴海民间借贷纠纷经法院判决生效后，被告曹明波向本院申请执行。本院立案执行后，作出（2016）黑0622执814号执行裁定书，依法查封杜文军在金瑞花园小区S1号楼36套楼房（在上述抵顶工程款的楼房范围内）。对此原告王文彪提出书面异议。本院另行组成合议庭，对原告异议申请进行审查，于2016年11月25日依法作出（2016）黑0622执异49号执行裁定书，驳回原告王文彪的执行异议。原告在法定期间提起案外人执行异议之诉，要求停止对肇源县金瑞花园小区S1号楼房28套305室-310室、314室-322室、406室-410室、415室-422室的强制执行，并解除查封。一审认为，原告王文彪承包第三人杜文军工程，第三人杜文军以所建楼房抵顶其工程款，双方签订《土建人工费施工合同》和《金瑞花园房屋认购书》，之后原告王文彪对楼房进行装修，交纳相应税费，说明原告实际占有使用诉争房屋。根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告王文彪2014年转包金瑞花园小区工程，2015年与开发商签订认购书，之后对房屋进行装修并实际占有，其行为均发生在本院查封涉案房屋之前。且原告王文彪以工程款全额支付房款。而被告曹明波并未提供有效证据证明涉案房屋归第三人杜文军所有。由于金瑞花园小区实际开发商为杜兴海，原告王文彪与宇龙房地产开发公司未签订商品房买卖合同，宇龙房地产开发公司没有为原告办理房屋产权登记，非因原告自身原因，不影响原告王文彪占有和使用该房。综上所述，原告王文彪就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：停止对肇源县金瑞花园小区S1号楼房28套305室-310室、314室-322室、406室-410室、415室-422室的强制执行，并解除查封。案件受理费61045元，由被告曹明波负担。本院二审期间，上诉人提交证据如下：一、肇源县房地产管理处于2017年11月16日出具的情况说明1份。欲证明2016年2月因金瑞花园小区房屋出现一房多卖现象，为了解该小区房屋出售情况，房产处通知购房人持购房手续到房产处进行统计，其中金瑞花园S1号楼包括涉案房屋在内的由购房人持金瑞花园项目部公章的购房合同进行统计登记，该统计不属于备案登记。该证据否定了被上诉人所说持有金瑞花园项目部商品房认购书在房产处备案登记的事实。被上诉人进行质证称对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该情况说明仅仅是证明现在所进行的这种统计登记不属于备案登记，但作为肇源县房地产管理处并没有开展预告备案登记业务，所以以这种统计登记来代替预告登记，而从房产局出具的S1号楼的登记表中可以看出该房屋登记在被上诉人王文彪名下，同时法院的财产保全登记也是采取这种办法进行登记，所以说这种登记具有法律效力，否则法院的财产保全登记也没有效力，上诉人所执行中得保全也没有效力。原审第三人质证称对证据的真实性无异议。在备案登记之前认购书已经出具给王文彪，而且是在金瑞花园项目部出具的，已经是王文彪名下。本院对该证据的真实性予以确认。二、宇龙房地产公司于2016年3月1日通知复印件1份（宇龙公司于2017年11月16日加盖公章，复印于宇龙公司）。欲证明宇龙房地产公司发现其所开发的金瑞花园小区杜兴海、李继（李季）私自刻制金瑞花园小区项目部的印鉴和售楼处的财务章通知其二人停止对该两枚印鉴的使用，以前用这两枚印鉴开具的任何手续和文件与公司无关。被上诉人质证称对证据的真实性及证明的问题均有异议。该证据是属于在复印件上加盖公章的，对复印件上加盖公章的真实性也无法确认，而这份证据的原始看就是宇龙房地产公司出具的，现在在复印件上盖章是属于自己证明自己，并且从这个复印件上看存在着拼制或者伪造的嫌疑，因为在通知的正文与公章、签字之间存在明显痕迹，同时更不能证明通知上杜兴海和李继（李季）所签写，并不能排除签名是属于复制上去的。这份证据也不属于二审中法律上的新证据。原审第三人质证称对证据的真实性有异议，在该小区出售的其他房屋也是以项目部公章出具的认购书、盖有售楼处财务章的收据在宇龙房地产公司办理了产权手续。且小区内1000余户全部用这种认购书和财务收据办理了手续。本院对该证据的真实性予以确认。三、大庆市肇源县文化广电体育局广告部刊登肇源县宇龙房地产开发有限责任公司公告复印件1份（复印件加盖公章，复印于该广告部）。欲证明宇龙房地产公司通过肇源电视台公告的形式确认金瑞花园售楼处开出的房源，我公司未给予授权，不承认售楼处售出的房源，特此公告。公告时间是2016年3月10日，这份证据形成原因是宇龙公司发现金瑞花园项目部私刻公章一房多卖，及时整顿，向社会公告。被上诉人质证称对证据的真实性及证明问题均有异议。这份证据虽然是盖有广告部的公章，但其公告本身是由宇龙公司单方出具的，而本案真实的情况是涉案房屋是由杜兴海和李继二人挂靠宇龙房地产公司进行开发，全部的投资是由杜兴海和李继二人投入，宇龙房地产也授权二人所开发的房屋进行出售，李继在一审出庭也证实了宇龙房地产开具给被上诉人的认购书及收据均有备案，是真实的；对于同样盖有金瑞花园项目部的建设工程施工承包合同一审时上诉人对真实性予以认可，所以可以确认项目部公章是真实合法，上诉人或宇龙公司说印章属于私自刻制并没有任何报案材料和公安机关的认定，私自刻制的说法没有依据，同样出售房屋均是以这种公章对外出售的，所以应当认定项目部公章及财务章的效力。原审第三人质证称该小区除回迁户，已经有400余户业主以认购书与售楼处的收据购买入住，并已入住两年左右。本院对该证据的真实性予以确认。本院二审期间，被上诉人提交证据如下：2016年12月27日肇源县劳动保障监察局出具关于金瑞花园王文彪欠薪案补充材料1份。欲证明涉案的金瑞花园工地王文彪为五项承包人，至今因欠工人工资而导致工人到劳动保障监察局投诉，能够证明王文彪是该工程的实际施工人，开发商以房屋抵工程款是符合客观实际情况，应当确认有效。上诉人质证称对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据内容中所体现王文彪为工地五项承包人这一事实是来自于工人报案所称，属于传来证据。从内容上看王文彪拖欠工人工资32万余元和21万余元，也仅能证明王文彪在金瑞花园有一些承包小的劳务，证明不了王文彪与第三人存在着承包关系，也证明不了该承包工程总量能够达到抵顶涉案房产额度。该证据能够证明被上诉人所要证明的问题，本院对该证据予以确认。本院二审期间，原审第三人提交证据如下：建筑工程施工承包合同、协议书各1份。欲证明A2号楼是由第三人说了算，有权承包给王文彪。上诉人进行质证称对协议书和承包合同的真实性有异议，该行为不是公司行为。被上诉人质证称对证据的真实性及证明的问题均无异议。A2号楼是杜文军与吴春雷合资承建，协议书中约定一切事项由杜文军负责，所以杜文军有权将A2号楼承包给被上诉人，且实际上A2号楼工程中的五项和材料是被上诉人施工的。本院对该组证据的真实性予以确认。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点为被上诉人王文彪对本案所涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据被上诉人王文彪在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与宇龙公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。一、被上诉人与宇龙公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，被上诉人王文彪提供的证据能够证实其实际承包了宇龙公司开发的的金瑞花园部分涉案工程、通过涉案楼房抵顶其工程款，且其所签订的涉案金瑞花园房屋认购书加盖了宇龙公司项目部章及项目经理杜兴海的签名，抵顶被上诉人的房产也已在肇源县房产局登记在被上诉人名下，故被上诉人王文彪一审、二审提供的证据能够相互佐证双方对认风书达成了一致意见，认购书均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。上诉人提供的证据不足以证实双方签订的认购书未成立。认购书签订的日期为2015年11月15日，时间在一审法院作出（2016）黑0622执814号执行裁定之前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定及《商品房销售管理办法》第十六条规定，认购书均明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款,且被上诉人已经按照认购书的约定交付全部款项，宇龙公司亦向被上诉人出具了收到价款的收据。认购书均已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。二、被上诉人在所购房产被人民法院查封之前是否已合法占有。本案中，被上诉人提供的其与装饰公司签订的装修合同及交纳案涉房产的物业费收据等相关证据，能够证明其已在2016年11月2日法院作出执行裁定查封之前合法占有、使用涉案房产。三、被上诉人是否已交付涉案车库的全部价款。本案中，根据认购协议的约定及宇龙公司给被上诉人出具的收款收据等证据，可证实被上诉人以房产抵顶工程款的形式已全额缴付案涉房产的对价款。四、是否因非买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人已经履行了全部合同义务，支付了涉案房产的全部价款，且各方当事人均未提供充分证据证明因被上诉人个人原因导致涉案房产无法办理过户登记，故本院认定非被上诉人个人原因导致涉案房产未办理过户登记。因此，被上诉人的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之相关规定，依法应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费61045元，由上诉人曹明波负担。本判决为终审判决。审 判 长 解恒奎审 判 员 刘 放审 判 员 赵 伟二〇一七年十一月三十日法官助理 赵 悦书 记 员 刘 佳