北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10720号上诉人（原审原告）：张成芳，女，1978年5月26日出生，。委托诉讼代理人：徐高，男，由北京企业法律顾问协会推荐。被上诉人（原审被告）：李敏，女，1980年6月24日出生。被上诉人（原审被告）：纪鼎有，男，1979年2月17日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住北京市大兴区安定镇工业东区二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，该公司工作人员。上诉人张成芳因与被上诉人李敏、纪鼎有、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张成芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李敏、纪鼎有向张成芳支付违约金人民币758000元。事实和理由：第一，李敏、纪鼎有的违约行为对张成芳造成了很大的损失，丧失了购买同时期同类价格其他商品房的机会，也增加了再次买房的心理负担、家庭压力、时间和金钱的成本，应按合同约定执行；第二，李敏、纪鼎有退还定金的行为是自行决定的，并非与张成芳协商一致；第三，李敏、纪鼎有存在严重违约行为，还试图通过要求确认合同无效加重张成芳的维权成本，法院应基于他们的行为酌情给予重判。李敏、纪鼎有辩称，同意一审判决，不同意张成芳的上诉请求。我爱我家公司述称，服从法院判决。张成芳向一审法院起诉请求：1．解除纪鼎有代李敏与张成芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．李敏、纪鼎有向张成芳支付中介费81864元、违约金75.8万元。一审法院认定事实：2017年1月8日，纪鼎有作为代理人，代李敏（出售方、甲方）与张成芳（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋位于北京市丰台区402房屋（以下简称402号房屋），房屋成交总价为379万元。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。乙方依照本合同的约定单方解除本合同，甲方应按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。签订合同当日，张成芳向纪鼎有支付了定金10万元。签订合同当晚，纪鼎有致电张成芳，告知张成芳因李敏不同意售房，402号房屋不再出售。2017年1月12日，李敏、纪鼎有将定金10万元退还张成芳。另查，在签订合同时，李敏本人不在场，纪鼎有持有402号房屋的产权证、授权委托书、其与李敏的身份证、户口本、结婚证的原件代李敏签署合同。授权委托书的内容为：“委托人李敏，受托人纪鼎有。本人李敏出售位于北京市丰台区402号房屋一套。因本人工作原因，不能亲自办理签署正式的存量房屋买卖合同、居间合同、履约服务合同、其它相关附件及补充协议，收取定金。现委托纪鼎有作为我的代理人，受托人代理本人签订上述文件并且收取定金，本人均予承认，本人承担因此产生的一切法律责任，本人同意办理后续需本人到场时，本人亲自到场办理。委托人：李敏。2017年1月8日。”李敏和纪鼎有称：售房未经李敏许可，授权委托书中李敏的名字由纪鼎有书写；张成芳称：未见证授权委托书形成过程，与纪鼎有见面时其已持有证件原件以及该份授权委托书，故以为授权委托书是李敏亲自书写；而纪鼎有、我爱我家公司共同确认书写授权委托书时张成芳确不在场，纪鼎有在签订合同过程中出示授权委托书、但未告知张成芳其未获得授权。一审法院询问授权委托书如何形成。纪鼎有称：授权委托书上的内容均由我爱我家公司工作人员书写，底部李敏的签名由纪鼎有书写；我爱我家公司称：因纪鼎有来到门店签合同时持有一张空白纸张，底部签有李敏名字，故工作人员以为李敏名字系本人书写，工作人员在授权委托书上书写了其他内容。一审庭审中，张成芳和我爱我家公司均称由我爱我家公司工作人员带张成芳看过402号房屋，看房时李敏在家。李敏亦认可我爱我家公司工作人员带人看过房，但对张成芳并无印象。另查，402号房屋登记在李敏名下，登记时间为2010年8月18日，房产证显示共有情况为单独所有。李敏和纪鼎有称402号房屋为两人婚前取得，应为夫妻共同财产。本案审理中，张成芳撤回要求李敏、纪鼎有支付中介费的诉讼请求。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案房屋买卖合同的效力系双方争议的焦点。现李敏和纪鼎有认为纪鼎有无权代理李敏出售房屋，故本案房屋买卖合同应为无效合同。授权委托书中李敏的签字书写过程无他人见证，李敏以及纪鼎有均称不是李敏本人所写。法院认为，若该签字系李敏所书写，纪鼎有系有权代理，则房屋买卖合同有效。若该签字不是李敏所书写，那么首先，在与张成芳签订房屋买卖合同时，纪鼎有以李敏之夫的身份出现并出示了授权委托书及相关的证件的原件，使得张成芳有理由相信纪鼎有具备出卖房屋的授权。虽授权委托书中李敏签字非其本人所签，但相对人张成芳对该事实不知情，并尽到了谨慎注意义务。对于相信纪鼎有有代理权，张成芳系善意且无过失。其次，张成芳通过专业的房地产中介公司，事先看房，再与持有授权委托书的纪鼎有签订房屋买卖合同，亦已尽到了合理的注意义务。再者，李敏明确知悉我爱我家公司带看房屋的行为，纪鼎有具有代理权的假象与李敏对出售房屋一事的默许有直接关联，房屋交易相关的风险亦在李敏可以控制或预见的范围内。综上，即便授权委托书并非李敏的真实意思表示，但并不影响纪鼎有的表见代理行为。故法院认为纪鼎有在签订房屋买卖合同时符合表见代理的构成，李敏应承担该表见代理行为的后果，双方之间的房屋买卖合同有效。由于李敏明确表示不履行合同且已退还张成芳所付定金，合同目的无法达到，故对张成芳要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。李敏拒绝履行合同，显属违约，李敏与纪鼎有系夫妻关系，应当共同承担违约责任。法院对于张成芳要求李敏、纪鼎有支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的具体金额，李敏、纪鼎有提出约定的违约金标准过高。因违约金本身具有惩罚性和补偿性，法院考虑到合同的履行情况，签订合同当晚，李敏、纪鼎有既已告知张成芳出售未获李敏同意一事，随后及时退还了张成芳支付的定金。法院根据当事人的过错程度以及张成芳的损失情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额依法予以调整，具体数额由法院酌定。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年7月4日判决：一、解除张成芳与李敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、李敏、纪鼎有于判决生效之日起七日内向张成芳支付违约金六万元。三、驳回张成芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。本院审理中，张成芳主张自己的损失有：房屋差价损失；支付律师费损失；参与诉讼各项损失。关于房屋差价损失，张成芳主张以2017年6月24日李敏、纪鼎有网上报价410万作为依据；李敏、纪鼎有认可房屋曾经对外出售挂牌价格410万，但目前尚未出售，而且签订合同当日就表示不再出售，要计算差价最多是参考2017年1月12日的价格。关于律师费损失，各方均认可张成芳为本案诉讼支付律师费2万元。关于参与诉讼各项损失，张成芳没有提出具体数额。另查明，张成芳向法院起诉解除的时间是2017年1月22日；李敏、纪鼎有收到起诉状的时间为2017年2月27日。本院认为，根据当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：一审法院将违约金由75.8万元酌定为6万元是否适当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，张成芳仅支付了10万元定金，2017年1月8日签订合同当日纪鼎有就向张成芳告知不再履行，2017年1月12日李敏、纪鼎有就退回了定金，而张成芳又于2017年1月22日就起诉至法院要求解除合同，综合上述因素，合同约定的75.8万元过高，应予以酌减。虽然合同约定的定金是10万元，但张成芳诉讼主张的并非定金罚则，而是要求适用违约金的约定，所以一审法院对违约金酌减时没有考虑到定金罚则的适用，直接将违约金酌减为6万元，并无明显不当，本院不予调整。综上所述，张成芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10780元，由张成芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军审 判 员 蒋春燕审 判 员 李 淼二〇一七年十一月十五日法官助理 高 磊书 记 员 杨 竹