湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5680号原告：王志刚，男，1974年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：湖南红星现代市场经营有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路农博中心、绿色食品城A5097-A5099房。法定代表人：严宣松。委托诉讼代理人：周宇，男，1978年1月29日出生，汉族，系湖南红星现代市场经营有限责任公司法务主管，住湖南省长沙市开福区。原告王志刚（以下简称原告）诉被告湖南红星现代市场经营有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的《租赁经营协议》，将门面腾空并返还给原告；2、被告向原告支付未付租金11653元，银行同期存款利息325元，共计11978元；3、被告承担本案诉讼费用。被告的辩称要点：对欠租事实予以确认，欠租期间自2015年7月至2017年9月，按合同的面积计算2015��7月至2017年9月欠付原告的租金为14301元，每个季度的租金为1589元。查明的事实2007年6月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁经营协议》，约定：甲方将原红星绿色食品城C栋三层090号门面出租给乙方用于统一经营；租赁期限自2007年6月15日起至2027年6月14日止，共计20年；自2015年1月1日起至2018年12月31日，租金标准为每平方米19.28元/月；在计租期内乙方按28.6134平方米的门面面积计算向甲方支付租金；计租期内，乙方以一个季度为周期计算租金给甲方（即每一个计租周期期满后的十日内结算一次）；如乙方无正当理由不支付租金给甲方，应承担延期付款期间的银行同期存款利息。乙方享有完全的、自主的经营权限，甲方不得干涉，乙方的所有经营行为均无需征得甲方的同意（包括但不限于转租、装修等）；甲方无条件同意被告的招租经营方案，租赁期内，由乙方对本市场实行统一经营管理。协议签订后，原告向被告交付了约定商铺，被告亦按约定的计租面积向原告支付了2015年6月前的全部租金。2017年8月17日，原告诉至本院，请求判如所请。在本案审理过程中，原告确认被告认可的欠付租金数额，并称起诉状中所列金额系计算错误，故在庭审过程中更改了其主张的租金数额。另查明，被告将租赁原告的商铺与原红星绿色食品城场地一起整体出租给上海红星美凯龙家居家饰品有限公司（以下简称红星美凯龙）经营，现该租赁合同未到期。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系双方真实意���表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告向被告交付了约定门面，被告应按约支付租金。《租赁协议》约定月租金标准为每平方米19.28元/月，计租面积为28.6134平方米,即每个季度的租金为1654元，故自2015年7月1日至2017年9月30日的应付租金为14886元（1654元/季度×9个季度）。现原告主张被告支付未付租金14301元，未超过上述数额，本院予以支持。被告应按约支付涉案门面2016年4月1日至2017年6月30日的租金，其至今尚未支付已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案协议约定如被告无正当理由不支付租金给原告，应承担延期付款期间的银行同期存款利息。另涉案协议约定，被告以一个季度为周期结算租金给原告（即每一个计租期满后的十日内结算上一季度的租金），根据欠付租金的起始日，每个周期的欠付租金数额及欠付天数，故原告主张的违约金应分段计算：因原、被告一致确认自2015年7月起每季度的租金为1589元，故2015年7月1日至2015年9月30日的违约金，应以1589元为基数自2015年10月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2015年10月1日至2015年12月31日的违约金，应以1589元为基数自2016年1月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2016年1月1日至2016年3月31日的违约金，应以1589元为基数自2016年4月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2016年4月1日至2016年6月30日的违约金，应以1589元为基数自2016年7月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2016年7月1日至2016年9月30日的违约金，应以1589元为基数自2016年10月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2016年10月1日至2016年12月31日的违约金，应以1589元为基数自2017年1月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2017年1月1日至2017年3月31日的违约金，应以1589元为基数自2017年4月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金，应以1589元为基数自2017年7月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日；2017年7月1日至2017年9月30日的违约金，应以1589元为基数自2017年10月11日起按中国人民银行同期存款利率的标准计算至实际清偿之日。因原告仅要求被告向其支付违约金325元，故涉案违约金应325元为限。关于涉案《租赁协议》的解除。涉案协议约定：被告享有完全的、自主的经营权限，原告不得干涉，被告的所有经营行为均无需征得原告的同意（包���但不限于转租、装修等）；原告无条件同意被告的招租经营方案，租赁期内，由被告对本市场实行统一经营管理。该协议生效后，被告将房屋整体出租给红星美凯龙使用，是依约行使对涉案房屋的统一经营管理权力，且目前该房屋客观上仍处于红星美凯龙整体经营业态环境之下，现原告要求解除涉案协议，返还房屋，客观上难以返还；同时，协议的解除将影响涉租场地整体效益的发挥，故上述租赁协议应以不解除为宜。综上，对于原告解除双方于2013年12月19日签订的《租赁协议》的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告王志刚2015年7月1日至2017年9月30日的租金14301元；二、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告王志刚违约金（详见本院认为部分）。三、驳回原告王志刚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费99元，由被告湖南红星现代市场经营有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭 靖人民陪审员  胡伟俊人民陪审员  刘 静二〇一七年十一月二十四日书 记 员  石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责���。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时��付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。