天津市和平区人民法院民 事 裁 定 书(2017)津0101民申12号再审申请人（原审被告）：任海风，女，1982年7月24日出生，汉族，无职业，户籍地山东省潍坊市寿光市，住天津市和平区。委托诉讼代理人：姜玉星（被告之夫），男，1979年3月23日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。被申请人（原审原告）：天津开发区亚资物业管理有限公司，住所天津开发区鵾鹏街21号2号楼2门301室，现办公地址天津市南开区天津大学新园村二期物业办公楼。法定代表人：吴蕾，总经理。委托诉讼代理人：刘维平，男，该公司法务。委托诉讼代理人：邓建国，男，该公司法务（未出庭）。再审申请人任海风因与被申请人天津开发区亚资物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初5119号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。任海风申请再审称，申请人不服（2017）津0101民初5119号民事判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项规定申请再审。1.请求撤销上述民事判决；2.被申请人的诉讼请求缺乏事实及证据证实，依法驳回原审原告的诉讼请求。事实及理由如下：按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，申请人认为该民事判决书第一、二项均有缺乏事实和理由的情况。1.判决书描述“本院认为，原告与案外人天津市天创置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》均是签订双方的真实意思表示”的陈述有异议。申请人认为该描述不准确、不真实，不合乎近十多年的房产交易流程和本案的实际情况。无论是交房还是服务期间，申请人是第一次见到被申请人与案外人天津市天创置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，在原审庭审之前不了解、不知情、不清楚。该合同是天创物业与被申请人签订的，申请人只签订了服务协议，而上述协议申请人均没有修改和商量的条件。关于被申请人与申请人签订的《前期物业管理服务协议》在交房时申请人没有拿到原件，对协议内容不了解、不知情、不清楚。案外人天津市天创置业有限公司在宣传和交房过程中均以物业是“深圳银典”名义进行宣传和签订购房合同，并不知道被申请人的存在。凡是有过近10年商品房交易的购房人是没有主动权的，只能被动签字领房;2.判决书中描述“原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同和协议的约束，承担给付原告物业管理服务费的责任”，“另因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标”。该判决书描述随意,且无视部分法律法规、地方性指导意见的要求，更未充分引用《中华人民共和国物业管理条例》及引用天津市物业管理的相关法律规定;3.判决书中描述“综合考虑，被告欠交的物业费应当予以适当减免，以一次性给付原告8871.41元作为了结为宜。”该金额的设置无量化依据。另外，对于本案所涉小区其他业主欠费的时长不一，其中部分业主自入住之日起就未曾交物业费，如果最终判决标准也是如此，那么申请人有理由要求“被告认为应支付的价格按照固定的比例，再扣除之前缴纳过的部分”。对申请人提交的证据在判决中的陈述缺乏合理的逻辑性并未充分认可;4.被申请人提供的前期合同中载明总物业面积21.23万平方米的证据，但被申请人只有三级资质，不具备服务如此大面积的小区资质，该项证据在判决书中未有体现;5.在原审中申请人提到被申请人私自改装设备问题，判决书中也未体现;6.在判决书中物业费计算时间以2015年1月1日开始计算，按照《民事诉讼法》时效的规定，即使判决也应从申请人接到传票倒推两年，即2015年8月9日开始计算。此外，起诉书中申请人的联系方式均不是申请人自己使用的联系方式，按照相关规定要求应该对被服务人员的资料进行建档，起诉书可以证明被申请人不清楚申请人的具体联系方式，不能对申请人进行良好的服务。而且被申请人原审中提供的证据只能证明签订了物业合同，不能证明已经履行了相关责任义务。对于履行合同义务方面也没有提供证据。申请人前期交纳一段时间的物业费后因为其提供的服务未达到约定的标准，才不再交的。应该按照实际服务标准交纳物业费，对多交的物业费应予以扣减。被申请人天津开发区亚资物业管理有限公司提交意见称，不同意对（2017）津0101民初5119号民事判决进行再审。理由如下：1.关于签订的前期物业服务合同和协议是否双方真实意见表示问题。上述合同是天创置业公司与被申请人签订的，协议是被申请人与申请人签订的，协议第5页有业主的签字确认；商品房买卖合同第6页第四条载明“已明示物业合同及公约并明确遵守”，故申请人陈述第一条不符合事实;2.关于物业服务的收费标准问题，天津市是有物业收费服务标准，但是这只是一个指导性的，具体小区物业服务标准和质量是由双方签订的物业合同规定的，价格也是依双方约定为准;3.关于被申请人资质问题，涉诉小区物业招投标是分两次进行的，并签订了两份前期物业合同，一期服务面积是8.117万平方米，二期服务面积是13.113万平方米，合在一起是整体小区的面积，所以被申请人是具有服务资质的;4.关于诉讼时效问题。诉讼时效在一审中未提出，在二审或再审中提到的，不予处理。我们在原审中提交的催费通知和律师函可以引起诉讼时效的中断;5、关于合同履行的举证责任问题，我们在原审中提交的关于电梯维保方面的证据，如签订的电梯维保合同、支付维保金的单据，另有交纳水电费的证据，垃圾清运费用交费单据。对于申请人认为被申请人履行合同不符合约定的证据应由申请人提交。本院经审查查明，2005年9月10日案外人天津市天创置业有限公司（开发建设单位）与被申请人（物业管理企业）签订《天津市前期物业管理服务合同》，申请人于2009年6月1日与案外人天津市天创置业有限公司签订商品房购买合同时，在合同的第四条前期物业管理一项中载明：“已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。”2010年12月9日被申请人与申请人签订《前期物业管理服务协议》。2017年1月3日被申请人委托律师事务所给申请人任海风发函催收所欠交的物业服务费。申请人于2015年1月1日至2017年5月18日期间欠被申请人物业管理服务费13073.53元，2015年2月9日至2017年5月19日违约金2000元，共计15073.53元。被申请人自2017年1月1日起对该涉诉小区物业费管理服务费的标准下调至2.5元/月/㎡，申请人所欠被申请人物业管理服务费应为12673.44元。在听证中被申请人提交证据如下：1.商品房买卖合同一份，2.水、电费、垃圾处理费、污水处理费，电梯检测检验发票五份。（均为复印件）2017年1月5日至2月14日期间天津市和平区房地产管理局向被申请人下达四份整改告知书，四份整改告知书的内容均为被申请人对本案所涉小区提供物业服务期间确实存在物业管理服务不到位的情况。在本次听证调解中，双方均表示同意调解，申请人表示同意给被申请人2000元物业管理服务费，被申请人不同意，要求按原判决执行。本院经审查认为，案外人天津市天创置业有限公司（开发建设单位）与被申请人（物业管理企业）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，被申请人有权对该涉诉小区提供物业服务管理。申请人与案外人天津市天创置业有限公司签订商品房购买合同时，已向申请人明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》。申请人与被申请人签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，并经有关部门备案，合法有效。被申请人虽提供了物业管理服务，但在其提供物业管理服务中确实有不规范、不到位的情况。由于物业管理服务不规范、不到位，为此，天津市和平区房地产管理局已向被申请人四次下达整改告知书，要求整改。而申请人确有欠交物业费的事实，且被申请人已书面催交，但申请人欠交物业费也确实有一定的正当理由。综合考虑被申请人物业管理服务不规范、不到位的情况，对申请人欠交的物业费给予以酌减，在申请人欠交物业费12673.44元的基础上，按70%即8871.14元给付被申请人。同时原审也考虑到由于被申请人提供的物业管理服务有不到位的情况，对被申请人要求申请人给付违约金的主张，未予支持。综上，申请人以上述理由申请再审，不符合法律规定，本院不予支持。在原审庭审中法庭对申请人及被申请人提交的证据均进行了质证，双方均发表了质证意见。关于申请人在申请再审期间提出的诉讼时效问题，原审中申请人未向法庭提出，不予审查。任海风的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定：裁定驳回任海风的再审申请。审 判 长  蒋鹏杰人民陪审员  靳忠霞人民陪审员  殷福琪二〇一七年十一月九日书 记 员  张 颖附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。