河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06��终5403号上诉人（原审被告）：王淑敏，女，1954年8月22日生，汉族，现住保定市莲池区。委托诉讼代理人：尹希华，河北亚华律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王金泉，男，1953年2月5日生，汉族，现住保定市莲池区。委托诉讼代理人：李增良，河北宇昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡力争，男，1970年9月30日生，汉族，住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：林洁，河北辅仁律师事务所律师。上诉人王淑敏、王金泉因与被上诉人蔡力争房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院(2016)冀0606民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王淑敏��其委托诉讼代理人尹希华、卢伟伟，上诉人王金泉的委托诉讼代理人李增良，被上诉人蔡力争的委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王淑敏上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销河北省保定市莲池区人民法院作出的(2016)冀0606民初字3095民事判决书，依法予以改判；2.驳回被上诉人蔡力争的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、在本案中，蔡力争与王金泉之间协商购买房产之事，买卖合同并没有成立。2003年12月，蔡力争与王金泉商量购买本案中所涉及的房屋，开始王淑敏不知道，在协商过程中，王淑敏才知道此事，当即王淑敏就表示不同意，明确告诉蔡力争一方不同意卖保定传输局宿舍3号楼3单元402室。在此情况下，蔡力争与王金泉之间的买卖合同没有成立；二、一审法院适用法律错误。座落在保定传输局宿舍3号楼3单元402室房屋是归王淑敏与王金泉夫妻共同所有，根据《婚姻法》和《物权法》的相关规定，王金泉个人无权处分属于夫妻共有的房产。基于此，在王淑敏坚决不同意的情况下，蔡力争与王金泉没有达成买卖合同。上诉人王金泉诉讼请求：1.请求二审人民法院依法撤销河北省保定市莲池区人民法院作出的（2016）冀0606民初字3095民事判决书，依法予以改判；2.驳回被上诉人蔡力争的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、在本案中，王金泉与被蔡力争之间的房屋买卖关系并没有成立，所涉及的房产所有权并没有转移，仍然归王金泉、王淑敏夫妻共同所有。2003年12月，王金泉与蔡力争就买卖本案涉及的房产进行了协商，开始王金泉的妻子王淑敏并不知道，在协商过程中蔡力争给了王金泉10万元定金。但在后期要价16��，蔡力争出价15.5万元。在这期间，王金泉的妻子王淑敏知道了卖房之事并坚决反对，王淑敏坚决不同意王金泉出售属于夫妻共有的房产，致使王金泉与蔡力争没有达成书面买卖协议。最终房屋买卖关系没有成立，房屋所有权证书一直在王淑敏手里保存；二、一审法院认定事实错误，导致判决错误。就买卖本案涉及的房产，王金泉与蔡力争一直在洽谈中，买卖合同并没有完成，也没有实际履行。在协商房屋买卖的后期，由于没有最终达成买卖协议，王金泉想退还蔡力争10万元定金，多次找蔡力争解决。但在此期间，蔡力争调到石家庄工作，后蔡力争又因刑事犯罪服刑，由于这些原因导致双方之间的问题没有得到解决。一审法院认定“合同依法生效”没有任何事实和法律依据。被上诉人蔡力争对王金泉、王淑敏的上诉共同答辩称，原审判决认定的事实清楚，���据充分，适用法律正确。首先，我与王金泉之间的房屋买卖关系成立，房屋买卖合同合法有效，王金泉称房屋买卖关系不成立没有事实及法律的依据。我与王金泉虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方经过中间人李某介绍达成了房屋买卖合意，具备了合同标的、价款交付等买卖合同必要的内容，应当认定合同成立。并且本案合同已实际履行，我支付了购房款，王金泉交付了房屋及地下室。我自2003年12月实际占有涉案房屋至今长达十四年之久。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采取书面形式订立合同但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。诉争的房屋所有权登记人为王金泉一人，我无从知晓诉争房屋为共有财产，完全有理由认为王金泉有权处置该房屋。退一万步讲，即便诉争房屋属于王金泉夫妻共有，王淑敏称其不同意转让��并没有证据支持；其次，王金泉在上诉理由中主张支付的是10万元定金，而非购房款，买卖合同没有实际履行。这些主张均与其一审答辩以及当庭陈述相互矛盾。王金泉在一审中称，与我之间有口头约定，房款仅收了10万元。这些都足以证实王金泉已经收取我方的购房款。并且在一审庭审中，王金泉认可合同已经实际履行。被上诉人蔡力争向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告将保定市韩庄路52号保定线务局宿舍3号楼3单元402号房屋产权过户到原告名下；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：王金泉原为保定传输局（现保定市电信线务局）职工，现已退休。2003年12月，经同事李某介绍，王金泉与蔡力争以口头方式约定，由蔡力争购买王金泉位于保定市韩庄路保定传输局宿舍3号楼3单元402号房屋一套（该房屋在保定市住建局产权档案登记为韩庄路52号保定线务局宿舍3号楼3单元402室），蔡力争于2013年12月23日交付房款100000元，王金泉收取并出具收条。后王金泉将房屋向蔡力争交付，由蔡力争占有使用至今。该房屋至今尚未过户至蔡力争名下。对于房屋总价款，蔡力争称为155000元，并称已全部交付，王金泉表示房屋总款是160000元，并答辩称仅收到100000元，对于55000元是否收到记不清。双方对此均无证据出示。另查，涉案房屋为房改房，原单位是保定市电信线务局，购房人王金泉，面积为111.15平方米，房改时间为1998年10月，房屋所有权证发放时间为2001年5月31日，登记所有权人为王金泉，产权档案中登记了王淑敏、王金泉工龄，其中王金泉为26年，王淑敏为36年。王淑敏、王金泉为夫妻关系，结婚时间为1980年1月。涉案房产取得发生在二王淑敏、王金泉夫妻存续期间。一审法���认为，蔡力争与王金泉之间以口头约定方式订立了房屋买卖合同，蔡力争支付了部分款项，王金泉向蔡力争交付了房屋，蔡力争对房屋占有并使用至今，因此确认双方之间的房屋买卖合同事实存在，并依法成立。王金泉辩称房屋属于夫妻共有，王淑敏反对该房屋买卖，主张买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案为普通的房屋交易，明显不符合合同法规定的无效情形。同时房屋所有权证书仅登记王金泉一人，蔡力争在买卖房屋发生时有理由相信王金泉具有出售房屋的权利。根据双方当��人当庭陈述，双方在买卖房屋当时约定的房屋价款为155000元或160000元，该两种价格均符合2003年市场价格，因此双方约定的房屋买卖价格不属于法律上的明显低价，且有证据证明蔡力争已支付100000元的相应对价，而从王淑敏、王金泉当庭答辩来看，不存在蔡力争与王金泉的恶意串通。综上，在本案房屋买卖过程中，蔡力争支付相应对价，属于善意取得，且已实际占有使用房屋，故双方买卖行为依法有效。王淑敏、王金泉辩称王淑敏不知买卖发生，并反对蔡力争与王金泉对该房屋的买卖行为，主张买卖行为无效。王淑敏当庭表示在买卖发生不久就知道了房屋买卖一事，但在之后十余年中，既不向蔡力争退还房款，也不将房屋收回，而是始终将房屋交由蔡力争占有使用，其行为与其当庭主张大相径庭，不合常理，故对王金泉主张合同无效的辩解不予采纳。合同依法生效后，双方应按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在2003年履行100000元房款和交付房屋后，就陷入了十余年的履行停滞期，但在此期间，双方均未提出解除合同的请求，合同依然合法有效。现房屋仍由蔡力争控制，房屋产权仍在王金泉名下，双方之间的房屋买卖合同仍能够继续履行，蔡力争提出继续履行的请求，要求王金泉协助办理过户手续，符合相关法律规定，予以支持。同时本案合同履行存在双方义务，蔡力争并未提供充足证据证明其已履行了交付全部购房款的义务，故蔡力争在要求王金泉履行协助过户义务时，也应继续履行交付全部购房款的义务，但本案中王金泉并未对对房款履行提出反诉，双方当事人对此可另行提解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条之规定，判决：“被告王金泉、王淑敏于本判决生效之日起七日内协助原告蔡力争将保定市韩庄路52号保定线务局宿舍3号楼3单元402室房屋产权过户到原告蔡力争名下。案件受理费80元，由被告王金泉、王淑敏负担。”二审中，当事人没有提交新证据。另查明，上诉人王金泉在一审开庭时明确承认其与蔡力争之间有买卖房屋的口头约定，并收取了100000元房款的事实。蔡力争在一审提交的本案诉争房屋2014-2016年用电单据中，记载的用户名为王丽静。王丽静系蔡力争的妻子。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”该条明确了口头约定也是合同的合法形式。根据一审庭审笔录第84页的记载，王金泉在一审庭审中虽不认可签订过房屋买卖合同，但称其与蔡力争存在口头约定，且收到100000元房款。证人李某在一审出庭作证时证称，是其介绍王金泉与蔡力争在2003年当面商议买卖本案诉争房屋。蔡力争称王金泉在收到房款后，向其交付了房屋。而依据诉争房屋的用电费用由蔡力争一方缴付这一事实，亦可以证实该房屋由蔡力争一方长期管理、使用。根据上述证据及查明的事实，王金泉已经收取了购房款，蔡力争也在事实上占用了诉争房屋。现合同双方均履行了各自在房屋买卖合同中的主要义务，合同相对方也予以接受，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应当认定王金泉与蔡力争就本案诉争房屋以口头形式订立了房屋买卖合同，且该合同不存在法定无效的情形。王金泉关于其与蔡力争之���并未最终订立房屋买卖合同的上诉主张，不能成立。王淑敏虽然上诉称其一直反对出售涉案房屋，但在蔡力争提起本次起诉之前，其作为王金泉的妻子，在长达14年之久的时间里始终没有与王金泉一起向蔡力争退还购房款，也没有依法采取提存的方式证明自己要退还购房款，更没有对诉争房屋进行实际掌控，亦未主动提起相关诉讼。《中华人民共和国民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”王淑敏未能提交充足证据证实其在合理期限内积极采取行动维护自身权益，其诉讼主张与实际行为相悖，不符合民事诉讼中对诚实信用原则的规定。同时，王淑敏关于自己是房屋共有人，未经共有人同意合同不成立、无效的主张，没有法律根据，且不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，故对其诉求依法不予支持。王淑敏不应以不同意为由对抗蔡力争的购房主张。协助办理房屋过户手续是买卖房屋中出卖房屋方理应承担的一项附随义务，王金泉、王淑敏夫妻作为房屋出卖方理应积极履行该项义务，协助蔡力争办理相关手续。同时，王金泉主张本案约定的购房款是160000元，并认可已经收到100000元。虽然蔡力争称房屋价款为155000元，但其所提交的证据不足以证实向王金泉交付过除100000元以外的购房款，应自行承担举证不能的法律后果。在此情形下，应按照王金泉的陈述认定诉争房屋的购房款为160000元。为妥善解决本案纠纷，减少当事人诉累，蔡力争应在王金泉、王淑敏履行协助义务的同时，向王金泉、王淑敏给��剩余房款60000元。综上所述，上诉人王金泉、王淑敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但应当一并判决蔡力争向王金泉给付剩余房款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省保定市莲池区人民法院(2016)冀0606民初3095号民事判决；二、蔡力争于本案判决生效之日起七日内向王金泉、王淑敏给付剩余购房款60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费7000元，由上诉人王金泉、王淑敏负担3500元，被上诉人蔡力争负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长 梁曙光审 判 员 郑金梁审 判 员 翟乐光二〇一七年十一月一日法官助理 陈 宁书 记 员 杜少童