文书内容成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初5721号原告：徐成尧，男，1988年7月2日出生,汉族，住成都市双流区。委托诉讼代理人：贺雯婷，女，1984年5月11日出生，汉族，系徐成尧的妻子，住成都市锦江区。被告:葛萃，女，1982年8月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告徐成尧与被告葛萃房屋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐成尧的委托诉讼代理人贺雯婷、被告葛萃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐成尧向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止《租赁合同》；2、判令被告立即支付租金9000元；3、判令被告立即支付押金2000元；4、判令被告立即支付强行侵占的设备、设施、家具家电等费用34096元；5、判令被告立即支付租赁房屋装修费用50000元；6、判令被告立即支付原告充入租赁房屋预收电费250元。事实和理由：2013年10月1日原告与被告签订了《租赁合同》，被告出租位于四川省成都市双流区蓝光圣菲town城16栋2单元202号房屋给原告用于经营蛋糕甜品工作室。合同约定租赁期为5年，自2013年10月1日至2018年9月30日止，租金为前三年1400元/月，第四年1500元/月，第五年为1600元/月。一年一付，付款时间为每年10月1日前。该房屋承租前为清水毛坯房，无任何设备、设施、家具家电等，装修费用是原告承担的，室内所有物品由原告购买。2017年4月被告突然找人将该承租房屋换锁，强行霸占房屋及屋内所有设备、设施、家具等。经原告和原告妻子贺雯婷电话交涉拒不交出钥匙，后直接不接电话，在此情况下原告妻子贺雯婷发短信告知其违背合同也无回应。原告每年都是按时将租金交予被告。2016年10月1日到2017年9月30日的租金及半年物业费共计18768元，原告妻子贺雯婷已按时在2016年10月1日前通过银行转账支付给了被告。被告是在原告没有任何违约且租金已交，租约未到期的情况下单方面违约，撕毁合同。按照《租赁合同》约定，在五年期满之前如果被告方单方面违反合同提前结束租约要按照原告的实际损失赔付。从2017年4月被告强行霸占租赁房屋开始到2017年9月底，因原告不能使用租赁房屋，给原告造成了6个月租金损失（原告已向被告支付了这段时间的租金9000元）；签订《租赁合同》时原告付给被告押金2000元；原告装修房屋共花费50000元；原告购置的设备、设施、家具家电等费用34096元。现请求法院支持原告的诉讼请求。被告葛萃辩称，原告起诉我强占房屋、违约终止合同不是事实，我只同意退9000元租金，不同意支付其余费用。1、原告在2017年3月7日打电话给我说不租房子了，要提前终止合同，并说把房屋转让给他表姐杨静、杨聪姐弟俩，请求我配合他和新承租人签新的合同。3月8日原告联系杨聪与我签订了租赁合同，我到出租房去时，杨聪已占到出租房了，不知道是谁给他的钥匙，原告没有把出租房的钥匙、门卡、业主卡退给我，我也没有撬过锁、换过锁，杨聪告诉我他换了锁。当时我要求原告亲自到场确认签字，他说在外地做业务过来不了。因为杨聪告诉我已和原告交接好手续并结清了转让费和租金，所以我没有收取杨聪任何转让费和租金，只收了2000元履约保证金和半年物管费（原告只付了半年物管费）。因为原告给我说杨静是他的表姐，4月底杨聪说不租了要搬东西走，我也没怎么关注，就让他们把东西搬走了。杨聪直接把门卡、业主卡、充800元水电费的单子放在房间里，把钥匙放在中介，打电话叫我去拿。原告是怎么转租、怎么经营、有什么设备我一概不知，我也没有拿过原告的设备、设施、家具家电，设备费用不该我赔。通过和杨聪、杨静微信、电话联系，我才知道在这之前原告还把蛋糕店转让给了他的小师妹赵苓君，再从她的手上转让给杨聪、杨静，赵苓君付了4万多转让费给原告，杨聪姐弟又付了2万多（包括设备、租金、技术支持）给赵苓君，赵苓君收到款后就回新疆了。我一直不知道赵苓君是谁，原告也没有将赵苓君的违约情况向我提出过，原告未经我同意与赵苓君签订合同，属于违约。我在原告要求下和杨聪签订合同并没有违约,原告是以实际行为终止了原、被告的租赁合同，不应该赔偿原告的装修费用损失。同时，租赁房已经使用了3年，相应的装修费用应该折旧。2、原告租赁房屋后打通了两堵墙，把套二变成了套一的房屋，他现在不愿意恢复墙体。我曾在2017年4月打电话和他协商以原告的履约保证金2000元作为对损坏墙体的补偿，大家各承担一部分损失，原告当时同意了。所以不应退还2000元押金。3、2017年3月8日后是杨聪充的水电费，不是原告充的电费的。本院经审理认定事实如下：一、对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人无争议的事实有：1、2013年10月1日，原告（甲方，承租方）、被告（乙方，出租方）签订一份《租赁合同》，被告受其父亲葛渝华的委托将葛渝华所有的位于双流县西航港街道黄河路中二段36号蓝光圣菲town城内16栋2单元202号门面房（房产登记为住宅，面积79.74平方米）出租给被告作为蛋糕甜品店使用，双方约定了租赁期为五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日，前三年租金为1400元/月，第四年1500元/月，租金一年一付，付款时间为每年十月一日前；每月物管费按半年付给甲方；合同生效后乙方向甲方交付一年租金和押金共计18800元；合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日退还乙方全部押金；该房屋为清水毛坯房，无家具家电，装修费用由乙方承担；在期满前如甲方单方面违反合同提前结束租约则按乙方实际损失赔付；如乙方单方面违反合同提前结束租约则无需退还两千元保证金；合同期内在不影响甲方原租金收益的前提下，乙方可将房屋转让、转租第三人，第三人享有甲方所有权利和义务；合同第五条约定，任意一方根本违约，导致合同目的不能实现的，甲乙任意一方可以解除本合同，乙方解除合同需书面通知甲方等等。签订合同后，原告向被告支付了2000元押金及房租，被告将出租房屋交付给了原告使用。原告对该房屋进行了装修，更改了房屋结构，打通了两堵墙，把套二变成了套一的房屋，并购置了家具家电、设备等物品经营蛋糕店。2016年10月，原告向被告转账支付了一年（即2016年10月1日至2017年9月30日期间）房租和半年物业费18768元。2、2016年10月27日，原告的妻子贺雯婷（甲方）与原告的朋友赵苓君（乙方）签订一份《蛋糕工作室转让合同》，约定：甲方将位于圣菲town城三期×栋×单元×号的蛋糕工作室转让给乙方使用，甲方现有设备有烤箱、冷藏柜、工作台、沙发、空调等，甲方所有设备及装修共108596元，现以50000元一并转让给乙方；因甲方已交房东2016年10月1日至2017年9月30日一年的房租及物管费共19590元，由乙方从2016年11月1日至2017年9月30日止，每季度月初一号前付给甲方三个月的房屋租金等费用，平均一季度4897.5元；2017年12月31日前付清转让费50000元；在甲方与房东一年租金到期之前在乙方付清转让费和垫付租金之后，甲方需协同乙方和房订之后的租赁合同，同时自动解除甲方与房东合同；乙方付清转让费和垫付租金之后，住房现有的装修、装饰物品及其他所有设备的使用、安全等义务一并归乙方所有；如乙方未按时交纳租金或转让费，甲方有权收回房屋及其装修、装饰物品及其他所有设备，按违约终止合同。合同签订后，原告收取了赵苓君部分转让费和房租，将涉案房屋交给了赵苓君使用。原告未将与赵苓君签订转让合同的事宜告知被告。3、2017年3月8日，被告与杨聪签订了一份《租赁合同》，约定被告将蓝光圣菲town城内×栋×单元×号门面房出租给乙方作为作为蛋糕甜品店使用，合同有效期从2017年3月8日至2018年9月30日；杨聪应向被告支付租金、押金的标准、支付方式、合同解除的条件等均与原、被告签订的《租赁合同》相同，对退还押金的条件约定为：合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应等原乙方付完次卧墙体费用的70%以后退还乙方全部押金。被告收取了杨聪半年的物管费和押金2000元。2017年4月22日左右，杨聪告诉被告不租了，并将出租房的钥匙、门卡等交还了被告,被告也打电话告诉原告其朋友不租房了。4月26日左右，原告找被告拿房门钥匙表示要放东西，被告未同意，原告认为被告单方终止合同违约，双方产生纠纷。二、本院对当事人有争议的事实、证据分析认定如下：（一）原、被告是否协商同意终止租赁合同？被告将涉案房屋出租给杨聪是否经原告同意？被告主张以下事实：2017年3月8日按原告要求终止了租赁合同，并经原告同意把房屋租给了杨聪。被告提交了以下证据证实：2017年3月8日被告与杨聪签订的租赁合同，被告与杨静和杨聪的通话录音资料（主要内容为杨静、杨聪告诉被告他们是从一个姓赵的小姑娘手上转让的房子，杨静向姓赵的支付了一万多元转让费（包含设备和房租）、微信聊天截图，2017年8月24日被告老公梁敬与原告的手机通话录音资料、被告的手机通话详单等。原告对被告主张事实及所举证据均有异议，认为终止租赁合同是被告单方的说法，原告并没有向被告提出过终止租赁合同,也没有同意被告将涉案房屋租给杨聪，原告并不认识杨聪、杨静二人，原告将出租房屋开办的蛋糕工作室转让给赵苓君后，赵苓君并没有付清租金，是赵苓君转租给了杨聪，原告当时要求赵苓君转租要和原告签合同，但杨聪没有和原告签合同，而是和被告私自签的合同，原告并没有收到杨聪租金；被告所举证据不具有真实性、关联性和证明力，不能作为证据。经审查，本院认为，被告虽提交了与杨聪、杨静的手机通话录音资料、微信聊天截图等证据，但并未举证证明上述证据的来源合法、内容真实，上述证据不具备合法性、真实性和证明力，依法不予采信。被告提交的租赁合同、被告老公与原告的手机通话录音资料、被告手机通话详单虽然具有真实性、合法性和关联性，但在上述证据内容中，并没有原告向被告要求提前终止租赁合同、同意被告将涉案房屋重新出租给杨聪的内容，手机通话录音资料中虽然有原告称杨女士为其朋友的内容，但并不能据此推断被告与杨聪签订租赁合同是经过原告同意。故上述证据不具有证明力，不能证实被告的主张，依法不予采信。综上所述，被告所主张的事实因无有效证据证明，本院依法不予确认。（二）原告是否已为租赁房屋充值预收电费250元？原告主张已为租赁房屋充值，但并未提供有效证据证明。被告辩称系另一租房人杨聪充值的水电费，原告主张该项事实，因缺乏证据，本院不予确认。本院认为，原告要求被告支付2017年4月至2017年9月30日期间租金9000元，其实质为要求被告退还原告已预付的2017年4月至2017年9月30日期间的房屋租金，被告愿意退还原告租金9000元，系被告自行处置其民事权益，符合法律规定，对双方当事人已确认无争议的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对双方有争议的诉讼请求，本院分析认定如下：关于原告要求终止与被告所签订租赁合同的诉讼请求，原告的该项诉讼请求实质是要求解除与被告签订的租赁合同。根据查明事实，被告在履行与原告所订租赁合同的过程中，在合同租期尚未届满的情况下，未经原告同意，擅自将已出租给原告使用的房屋另行出租给杨聪，在原告要求其拿出租房钥匙以便使用出租房后，被告至今仍拒绝将出租房屋交给原告使用，被告的该行为已构成根本性违约，导致原告使用租赁房屋的合同目的不能实现，原告起诉要求解除与被告的租赁合同，符合合同第五条关于“任意一方根本违约，导致合同目的不能实现的，甲乙任意一方可以解除本合同”的约定以及法律规定，对该项诉讼请求本院予以支持。被告辩称租赁合同已于2017年3月8日经原告要求终止，并未提供双方有解除合同的明确意思表示以及向对方履行过通知义务的有效证据，该抗辩不成立。关于原告要求被告支付押金2000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，在原、被告所订租赁合同解除后，合同中关于是否退押金、保证金的两项约定对双方均有约束力：合同第一条第2项约定“乙方单方面违反合同提前结束租约则无需退还乙方两千元保证金”，第三条第1项约定“合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方方应于合同届满之日退还乙方全部押金”。因原告只向被告交纳了2000元押金，该2000元押金是合同约定的“保证金”还是“押金”，当事人没有确定。根据合同约定，合同中所述的“保证金”的性质约定为承租人（即本案原告）是否单方违反合同提前结束租约的担保,而本案中原告并无单方违约提前结束租约的情形，故本案不具有合同约定不返还原告2000元保证金的情形；关于“押金”，合同约定了退还的条件为：合同期届满如承租人不续租即应退还全部押金。合同并未设定不退还押金的其它条件，因押金的性质一般为担保金，本案当事人就该押金的担保内容未进行过其它约定，在当事人没有合意的情况下，不能任意扩大对“押金”担保内容的解释、加重一方当事人的民事责任，故本案被告以要求原告赔偿损坏房屋墙体损失为由不退还押金的行为，不符合合同约定和法律规定，对原告要求退还押金的诉讼请求应予支持。被告要求原告赔偿恢复受损房屋墙体的损失，未提出反诉，应另案处理。关于原告要求被告赔偿设备损失、装修损失的诉讼请求。因原告已于2016年10月27日和案外人赵苓君签订了《蛋糕工作室转让合同》，将涉案房屋的装修及设备作价5万元出卖给了赵苓君，根据原告自述，赵苓君已实际接收了房屋装修及设备，并支付了转让费，该合同已实际履行。被告辩称原告未经其同意签订转让合同,属违约行为,但根据双方所订租赁合同的约定，在不影响被告原租金收益的前提下，原告有权将房屋转让、转租，故原告与他人签订的转让合同并未违反约定，不属违约行为，被告的抗辩不成立。在无证据证明该转让合同不是双方当事人的真实意思表示、违反国家法律规定的情况下，该转让合同对签订合同的双方均有约束力。该转让合同中关于出让涉案房屋的装修及设备的部分实际为买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，该合同标的物（房屋装修及设备）的所有权在交付时已依法转移给买受人即赵苓君，原告享有的是收取转让费的权利。虽然转让合同约定如赵苓君未付清费用（包括转让费和租金），原告有权收回房屋及其装修、装饰物品及其他所有设备，但该约定设定的是原告收回标的物所有权的条件，并不是设定标的物所有权转移的条件，即该条件成就后，原告有权收回上述标的物的所有权，并不是该条件成就后，标的物的所有权就转移给原告。在原告尚未实际收回标的物的情况下，标的物的所有权仍然属于赵苓君，原告只有在向赵苓君实际收回标的物后才取得标的物的所有权，原告并不能因为赵苓君未付清款项，就取得了已售物品的所有权。综上所述，在原告未举证证明赵苓君已实际向原告交回房屋装修及设备的情况下,原告对已出卖并交付给赵苓君的设备和房屋装修并不享有所有权，并不享有向被告主张设备损失的法定或约定权利，且原告也无证据证明被告实际占有了已转让给赵苓君的设备，原告要求被告赔偿设备损失的诉讼请求,缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，因原告已将房屋装修作价出卖给了赵苓君，原告依据该合同以丧失标的物所有权的方式取得案外人的合同价款，原告要求追究被告违约责任赔偿的“房屋装修损失”并不客观存在，如果原告所称的“房屋装修损失”系指赵苓君拖欠转让费，那么该项损失的债务人应是赵苓君，而不是本案被告，原告要求被告赔偿房屋装修损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付为租赁房屋充值预收电费的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。审理中，本院已向原告进行法律释明，告知原告应追加赵苓君为本案被告，向赵苓君主张权利，否则将承担不利的法律后果,但原告至今未追加赵苓君为本案被告,本院依法根据原、被告提供的现有证据进行判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告徐成尧与被告葛萃签订的《租房合同》。二、被告葛萃在本判决生效后十日内退还原告租金9000元。三、被告葛萃在本判决生效后十日内退还原告押金2000元。四、驳回原告徐成尧的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，由原告徐成尧负担546元,被告葛萃负担546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  王涛二〇一七年十一月六日法官助理周杨书记员陈文维