北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初79907号原告：北京鸿运达物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区广安门内核桃园1号。法定代表人：蒋华茂，经理。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓明，北京市嘉安律师事务所律师。被告：任颖，女，1970年11月22日出生，住北京市朝阳区。原告北京鸿运达物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告任颖（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦强、杨晓明，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费12497.5元。事实和理由：被告为北京市朝阳区甘露园丽景馨居小区3号楼XX室业主，原告为被告的物业服务单位。原告管理的小区的物业管理费收费标准为每月1.64元每建筑平方米。被告的物业面积为115.31平方米。截止到2014年6月30日，被告累计拖欠物业管理费12497.5元，经原告多次催缴，被告仍未支付。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决。被告辩称：原告诉讼主体不合格。原告应移交与丽景馨居小区物业相关的全部资料。1）经北京市规划委审批通过的建设用地规划2000规地字0121号的附图附件。2）经北京市规划委审批通过的建设工程规化许可证的附图附件。3）丽景馨居小区依据北京市规划委审批通过的规划内容建设的各项竣工验收报告。a）小区竣工总平面图及验收报告。b）单体建筑、结构、设备竣工图及验收报告。c）配套设施、地下管网工程竣工图及验收报告。d）设施设备的安装、使用、维护保养等相关技术资料。e）物业质量保修文件和物业使用说明文件。f）业主名册、在建委备案的业主公约，业主手册等物业管理所必需的其它资料。原告恢复经北京市规划委审批通过的丽景馨居小区商品住宅项目规划的全部域内容。原告移交小区3000平米管理用房。原告应公示自2006年11月-2014年6月期间利用小区内一切公共资源获得全部非法所得，并返还给全体业主。原告诉讼主体不合格。进驻小区程序违法：2006年小区前期物业北京文宝物业管理有限公司因其资质年检、复检均不合格，被北京市建委吊销物业管理资质（此要求法院去北京市建委的物业资质审批部门取证）。前期物业掩盖事实真相，以偷梁换柱的手段将丽景馨居小区整体一并转手原告，此严重违反了《物业管理条例》第六十二条相关规定。2004年9月-2008年11月，丽景馨居小区连续两届业主委员会备案成功。原告与前期物业的关系已由（2012）朝民初字第02054号判决书认定前期物业与原告虽有共同上级单位，但二者均属独立核算的法人实体，依据《民法通则》第四十四条规定，企业法人分立、合并或者其它重要事项变更，应当向登记机关办理登记公告，企业法人分立、合并后，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。因原告无法提供其与前期物业为一并债权债务转移之关系，故其无法主张前物业对业主所享有的相关权益。另（2012）朝民初字第02054号及（2016）京0105民初25165号民事判决书中均认定原告自2006年11月接管丽景馨居小区物业项目，而前期物业北京文宝物业管理有限责任公司正式注销为2007年底（此要求法院去相关工商部门取证）。综上所述：原告在前期物业及小区业委会存续期内未经全体业主同意，又未与业委会签订物业服务合同，以整体转包的形式接手小区物业，实属严重违法的侵权行为。因原告与前期物业的共同违法行为，致使我小区物业资源被原告长期强行霸占达8年之久，实施强制服务。在此期间小区业委会曾多次出面交涉，甚至不惜以诉讼的方式索要小区物业的相关资料（2008年在原宣武法院起诉，审案法官叫杨克，可请法院取证，案件一直未判）均未成功。业委会曾召开业主大会得出决议发函公告要求原告撤离小区，原告表面应允，暗地动用社会相关阶层关系，施压业委会，阻挠第三届业委会成立，其目的在于达到继续侵占小区相关资源的目的（其2014年6月突然将小区又转手他人，却依然不移交小区相关占地、管理用房等资料，此已向朝阳房管局物业科、执法大队举报，此案正查处中.请法院前往取证。为此使新物业无法备案，小区地下管道塌陷漏水，无钱维修。已严重影响业主正常生活）。因我小区经审批规划占地为73800平方米。而实际占地面积不详。鉴于前期物业与原告均与开发商有相同上级单位的原因，所以小区竣工平面图从未谋面。两方也从未公示或向法院提交国家相关部门审批的物业费收取的审批文件。1.64元/平米由何而来？法院依据什么判定是1.64元/平米？另：开发商在售房时己将小区经审批的整体规化图做成沙盘展示，而今小区与审批规化相距千里，开发商的丽景馨居商品住宅项目得以顺利通过验收，业主才能入住，因此证明开发商己按审批通过的规划内容进行建设开发并顺利通过验收后移交物业企业接手。小区至今被改得面目全非，均为原告一手造成。所以请求法院判定原告恢复开发商按照审批规划通过的内容建成小区的原貌。开发商移交小区物业时，曾给付物业管理用房3000平方米，并写于业主公约中，现如今物业管理用房不足200平方米（请法院实地取证），而物业管理用房依法律相关规定为全体业主所有。原告在霸占小区期间利用此房经营获利。我小区占地73800平方米，而实际占地不足16000平方米（法院可找相关职能部门实地勘测验证，请求法院取证），多余部分均为原告侵占获利，所以请求法院判定原告公示一切非法所得并返还全体业主。因原告违法，故要求法院判定原告退还被告因不明真相，相信共产党领导的企业诚实可信，从而在受欺骗状态下交付的物业费并赔偿给被告造成财产、时间及精神上的损害。本院经审理查明：被告系朝阳区甘露园南里三区3号楼XX号房屋的业主。自2006年，原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，按照1.64元/月/建筑平方米的标准收取物业服务费。被告未交纳2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费，拖欠12481.15元。原告曾起诉本小区其他业主郭业文，本院做出（2016）京0105民初42556号民事判决书，双方均不服一审判决，北京市第三中级人民法院做出（2017）京03民终567号民事判决书，在该案查明以下事实：北京市公交房地产开发公司（以下简称公交房地产公司）系北京市朝阳区甘露园19号院丽景馨居小区的开发商，公交房地产公司系北京文宝物业管理有限公司（以下简称文宝物业公司）的控股公司，其受聘作为丽景馨居小区的前期物业服务企业。2006年，文宝物业公司根据政策调整下调了物业服务费标准，每建筑平方米物业服务费为每月1.64元。同年，文宝物业公司被注销后，由鸿运达物业公司成立鸿运达公司文宝兴业分公司开始对丽景馨居小区实施物业管理。基于上述事实，北京市第三中级人民法院认为：本案中，根据生效判决认定的事实，文宝物业公司系丽景馨居小区的前期物业服务企业，在文宝物业公司注销后，由鸿运达物业公司成立鸿运达公司文宝兴业分公司自2006年11月1日开始为丽景馨居小区提供实际的物业服务，其与业主之间存在事实的物业服务合同关系。现鸿运达物业公司已经为郭业文居住的涉案房屋所在小区提供了物业服务，鸿运达物业公司要求郭业文交纳自2006年11月1日开始的物业费，有法律和事实依据。郭业文上诉提出鸿运达物业公司非法入住小区，但未提交证据证明其该项主张，故本院对此不予采信。郭业文提出存在广告牌灯光影响休息以及房屋喷漏等物业服务问题，一审法院根据查明的事实，确认鸿运达物业公司提供的物业服务确存一定的瑕疵，并对鸿运达物业公司提供服务期间的物业服务费予以酌减并无不当，本院对此予以确认。关于诉讼时效一节，一审法院考虑到物业服务合同具有公共服务性和强制继续履行的特点，认为在适用诉讼时效时不宜过苛并无不当，故本院对郭业文关于本案已超诉讼时效的上诉意见不予采纳。综上所述，郭业文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。原告称其于2014年6月30日将小区的各项手续以及物业用房交接给新的物业公司，已经撤出。经询，被告称小区曾成立业主委员会。被告还称小区物业用房被出租给宾馆、商户及居委会，到底谁出租的不清楚，原告否认撤出小区后，存在将小区房屋出租的情况。被告未提交证据。上述事实，有当事人提交的（2017）京03民终567号民事判决书、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：根据生效判决查明的事实，文宝物业公司系丽景馨居小区的前期物业服务企业，在文宝物业公司注销后，由原告成立鸿运达公司文宝兴业分公司开始为丽景馨居小区提供实际的物业服务，服务期间自2006年11月1日至2014年6月30日，故原告与业主之间存在事实的物业服务合同关系。原告为被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，被告应及时履行向原告交纳物业服务费的义务，因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告收取的物业费适当酌减。被告称原告存在将小区物业用房出租、侵害业主利益等情形，原告否认，因相关事项涉及全体业主利益，亦可能涉及开发商、新接手的物业公司等案外人，且被告未提交相应证据，故本案不予处理，如被告所述属实，相关权利人可另行通过合法途径向责任方主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告任颖于本判决生效后十日内支付原告北京鸿运达物业管理有限责任公司物业服务费八千七百三十六元八角。二、驳回原告北京鸿运达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由原告北京鸿运达物业管理有限责任公司负担62元（已交纳56元；余款6元，于本判决生效后七日内交至本院），由被告任颖负担50元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  雷恩强人民陪审员  邢卫东人民陪审员  宋 怡二〇一七年十一月二十一日书 记 员  边美琛