浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0212民初9674号原告：徐南，男，1981年12月23日出生汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：叶甬蓉，浙江浙甬律师事务所律师。被告：张志明，男，1973年10月29日出生汉族，住宁波市鄞州区。原告徐南与被告张志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告徐南的委托诉讼代理人叶甬蓉、被告张志明到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告徐南向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告于2015年9月28日签订的《首南鲍家土耷房屋买卖合同》，被告立即向原告返还购房款97万元并赔偿损失20万元。庭后，原告自愿撤回要求被告赔偿损失20万元的诉讼主张。事实和理由：2015年9月28日，原、被告签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告自愿将其位于宁波市鄞州区首南街道鲍家土耷小区9幢203室房屋出售给原告，房屋出售价为100万元，其中97万元原告于当日付清，余款3万元于房产证、土地证及契证做出后支付给被告。因涉案房屋系村中大龄青年安置房，受政策局限，该房屋在签订合同时尚不具备过户条件。现经原告了解，该房屋自2017年4月起可办理过户手续，但被告不予配合。原告曾于2017年5月5日向宁波市鄞州区人民法院起诉要求继续履行合同，被告在庭审中明确表示不愿继续履行，其行为已构成违约，故呈诉法院。被告张志明辩称，原、被告间本系借贷关系，三年前被告陆续向原告借款，后经结算，被告欠案外人石韶峰16万元，欠原告37万元，共计53万元。石韶峰和原告提出该款项折抵房款用于购买被告名下位于宁波市鄞州区首南街道鲍家土耷小区9幢203室房屋，故被告与原告签订了涉案的房屋买卖合同并出具了收据，但被告并未仔细阅读合同及收据的内容。现被告不愿继续履行合同，因被告仅收取了53万元，故愿意向原告返还53万元。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《首南鲍家土耷房屋买卖合同》、房产收款收据各一份，拟证明被告将涉案房屋出售给原告；被告已收取97万元房款；被告应配合原告办理过户手续。2.身份证、承诺书各一份，拟证明被告自愿出售涉案房屋，合同系双方的真实意思表示。3.拆迁调产结算清单一份，拟证明涉案房屋系被告拆迁安置所得。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，亦认可合同、收款收据、承诺书中的签字系本人所签，但认为被告并未实际收取97万元的现金，而是以53万元的债务折抵房款。原告向被告提供合同及收据时内容均已填好，但被告并未仔细阅读，仅在落款处签名。本院认为，因被告对证据的真实性未提出异议，本院对真实性予以认定。被告未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：位于宁波市鄞州区首南街道鲍家土耷小区9幢203室房屋系被告张志明拆迁调产安置所得。2012年起，被告张志明陆续向原告徐南借款，每次数万不等，均以现金形式交付。另被告向石韶峰借款，后债权转让给原告。因被告借款未还，原、被告对账后，协商一致以借款抵房款，故原告徐南（购买方、乙方）与被告张志明（出售方、甲方）、案外人石韶峰（见证方、丙方）于2015年9月28日共同签订《首南鲍家土耷房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将上述房屋出售给乙方；房屋价格为100万元；2015年9月28日付首付款97万元；在房产证、土地证及契证过户至乙方后再付余款3万元；在国家规定可以过户情况下，甲方在七天内无条件配合过户。合同第八条约定：若甲方中途违约，即退还乙方所付的购房双倍定金和承担所有中介费，并赔偿乙方相关损失。另合同第十条补充约定：如甲方违约，退还房款97万元，赔偿已装潢的费用，并以逐年10万元违约金赔偿给乙方；等等。落款由原、被告及石韶峰签字，并由宁波市鄞州鼎天房产经纪有限公司盖章并由其法定代表人朱益军备注“本中介见证该房双方同意交易”。同日，被告出具收据一份，载明收取原告涉案房屋的房款97万元。原告将数张借条返还给被告。原告曾于2017年5月5日向本院起诉[案号为（2017）浙0212民初4992号]，要求被告继续履行合同，并配合办理过户手续。在2017年7月19日庭审中，被告表示涉案房屋已具备过户条件，但其不愿继续履行合同。后原告撤诉。本院认为，本案的争议焦点如下：一、涉案房屋买卖合同的效力。原、被告均认可二者间先前建立有民间借贷关系，后因被告未按约偿还借款本息，故双方经对账结算后，另行达成房屋买卖的合意，将借款抵作购房款。因此，本院认为，2015年9月28日的对账结算并另行签订房屋买卖合同的行为已表明了原、被告间协商一致终止原借款合同关系，双方另行建立了房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，该合意不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的“作为民间借贷合同的担保”，且该交易基于原、被告意思表示一致，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖合同具有法律效力。合同明确约定了付款及过户的时间节点，根据约定，被告应在国家规定可过户时于七日内配合原告办理过户手续，2017年7月19日庭审时，被告当庭表示涉案房屋已具备过户条件，但其拒绝履行，其行为已违反了合同约定，原告有权行使单方解除权。故原告要求解除合同的主张于法有据，本院予以支持。二、购房款的组成及合法性的审查。原告本人在（2017）浙0212民初4992号案件中陈述称涉案的97万元包含本人的债权65万元、石韶峰处受让的债权20万元，原告替被告支付给原承租人的5万元及利息7万元，而被告在该案中陈述称借款共计53万元，包含欠原告的37万元、欠石韶峰的12万元，欠其他投资公司的4万元（含2万利息），在本案庭审中，其陈述称借款53万元包含欠石韶峰的16万元、欠原告的37万元，其中原告的37万元又包含原告代其向原承租人支付的4万元。本院认为，涉案购房款系由借款本金及利息转化而来，原、被告双方均认可借款真实发生，且在房屋买卖合同签订后借条均交还给被告，故就借款本金的认定应由被告负举证责任。被告作为完全民事行为能力人，其自愿签署涉案合同并出具了收据，认可收到了97万元，应当知晓自身行为的法律后果，现其抗辩称仅实际收到53万元，但未提供任何证据加以证明，且两次庭审中就款项的组成陈述不一，应承担举证不能的不利后果。至于原告主张的利息是否过高，本院认为，庭审中经向原、被告双方询问后，双方均无法准确陈述借款的起止时间及借款利率，现借条均已由被告收回，在被告无法举证证明借款利率过高的情况下，本院以被告于2015年9月28日出具的收据来认定款项金额。合同解除后，原告有权要求被告就其违约行为承担违约责任。本案中，合同第八条、第十条均就违约责任作出了约定，但第八条系格式条款，第十条系手写添加内容，根据法律规定，当格式条款和非格式条款不一致时，应当采用非格式条款，故作为非格式条款的第十条应作为认定违约责任的依据。根据该条规定，如被告违约，应退还97万元，并赔偿已装潢费用，并以逐年10万元违约金赔偿给原告，现原告主张被告退还97万元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐南与被告张志明于2015年9月28日签订的《首南鲍家土耷房屋买卖合同》。二、被告张志明于本判决生效之日起十日内返还原告徐南97万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费13500元，减半收取6750元，由被告张志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员 陈 奕二〇一七年十一月十四日书记员 陈栎桦