安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终6227号上诉人（原审原告）：凌晓洁，女，1975年5月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：朱培培，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文峰，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥辉翔房产经纪有限公司，住所地安徽省合��市荣事达大道465号金鸟花园13幢101、201室，统一社会信用代码913401009343141326（1-1）。法定代表人：代昕昕，董事长。委托诉讼代理人：孟良，职员。委托诉讼代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。上诉人凌晓洁因与被上诉人合肥辉翔房产经纪有限公司（以下简称辉翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凌晓洁上诉请求：撤销原判，改判支持凌晓洁一审全部诉讼请求，由辉翔公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实严重错误。凌晓洁从未接受红星公司变更租金的要求，凌晓洁的行为不可被认定为默示，一审仅凭手机短信记录认定双方变更了租金标准，违背事实，且一审认定2017年4月后租金按协议约定标准八折计付，自相矛盾，毫无依据。租赁房屋所在道路未全面封路，仅半幅封闭，合同约定的租金减收条件未成就。一审错误适用我国合同法相关条款。辉翔公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凌晓洁向一审法院起诉请求：解除其与辉翔公司签订的房屋租赁合同；辉翔公司腾空并返还合肥市荣事达大道465号金鸟花园13幢101、201室房屋，支付拖欠租金155500元（顺延计算至房屋返还日）、滞纳金27615元（以欠付租金为基数，按月2%标准计算至租金付清日止），承担诉讼费。一审法院认定事实：依据凌晓洁与辉翔公司2015年1月25日签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋面积为385.81㎡，租赁期限96个月，租期自2015年1月26日至2023年3月31日止，月租金2.5���元，租金按季支付，支付时间为提前15天。双方又达成补充约定如下：1、本合同项下两年内租金为25000元，第三至第八年按每年5%递增，以后年份按此类推；2、租金自2015年4月1日起算；3、如临泉路因修地铁而全面封路（合肥市政府公告全面封路期限为准），全面封路期限内，房租经双方协商按八折收取。双方在一审庭审中认可2015年底临泉路因地铁修建封路，但凌晓洁称临泉路未全面封路，双方约定的降价条款未成就。凌晓洁提供的违约金计算清单载明辉翔公司自2016年1月至2017年4月按16000元/月标准支付租金，清单内容与辉翔公司提供的银行转款记录一致。2016年10月15日、2017年1月7日辉翔公司胡敏（手机尾号2810）与凌晓洁的手机短信记录载明胡敏说“你好，房租已经转出，收到回复一下”，凌晓洁答复“好的”，故双方在合同履行中变更了租金标准，即凌晓洁自2016年1月至2017年4月按16000元/月收取租金。辉翔公司提供的胡敏与凌晓洁的手机短信记录载明凌晓洁收到辉翔公司于2017年1月15日交付的房租时，告知胡敏“按照合同今年4月1日两年了，需要涨租了，另按合同修路是按合同金额八折，今年要恢复了，你和你们老板说一下”，胡敏答复“我周一上班和老板说”，故认定双方就2017年4月后的租金未能达成一致。一审法院认为，凌晓洁与辉翔公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行义务。临泉路因地铁修建封路，致双方约定的八折降价条款条件成就，但辉翔公司自2016年1月至2017年1月按16000元/月缴纳租金，凌晓洁在此期间收取租金时未提出异议，应视为双方变更了租金标准，故凌晓洁诉请辉翔公司按25000元/月支付2016年1月至2017年4月前租金，不予支持。双方未能就2017年4月后租金标准达成一致，视为双方就合同履行条款产生争议。合同约定租金自第三年起至第八年按每年5%递增，即自2017年4月起租金应年递增5%，但起算标准为16000元/月或25000元/月应依据整体文义及诚信原则解释，在双方无法达成一致时，应依据书面约定25000元/月按八折计付，即辉翔公司自2017年4月起应按21000元/月（25000元/月×80%×105%）缴纳租金，因辉翔公司已交付2017年4月至6月期间租金48000元，辉翔公司还应补交15000元租金。辉翔公司少交租金系因双方对合同条款解释产生争议，非辉翔公司迟延交付租金，结合辉翔公司不同意解除合同，对凌晓洁诉请解除租赁合同，辉翔公司腾空退房，支付滞纳金，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、合肥辉翔房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向凌晓洁补交2017年4月至2017年6月期间房租15000元；二、驳回凌晓洁的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3521元，由凌晓洁负担3346元，合肥辉翔房产经纪有限公司负担175元。本院二审期间，凌晓洁围绕上诉请求提交了网上路况通知、道路及房屋现场照片、手机短信聊天记录，以证明临泉路未全面封路，双方约定的降价条款条件未成就，辉翔公司表态同意解除合同，辉翔公司已搬离房屋，却拒不返还房屋及缴纳租金；辉翔公司质证称不认可照片的真实、合法性及证明目的。因一审未列明认定事实，本院补充查明事实如下：2015年1月25日，凌晓洁（出租方、甲方）���辉翔公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：甲方将其合法拥有的坐落于合肥市荣事达大道465号金鸟花园13幢101、201室房屋及附属设施出租给乙方，房型为商业用房，建筑面积385.81㎡，租赁期限96个月，自2015年1月26日起至2023年3月31日止；房屋月租金为人民币2.5万元，租金以季度方式支付，支付时间为提前15天，第一次租金应在乙方接受房屋之日支付；乙方自接受租赁房屋之日向甲方缴纳押金3万元整，甲方按合同约定收回租赁房屋之日将押金返还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，并收回房屋“1、擅自将房屋转租、转让、转借的，如转让须经甲方同意，转让费与甲方无关；2、擅自改变房屋用途，利用房屋从事其他商业经营活动的；3、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；4、逾期超过15天（含）未支付租金的”等。前��合同附件载明的合同补充违约条款为：1、本合同项下两年租金为每月2.5万元整，第三至第八年按每年5%递增，即2017年4月1日至2018年3月31日租金为26250元/月，以后按此类推；2、本合同签订当时，乙方支付甲方1万元租金定金，三日内再支付2万元押金，乙方将剩余第一期租金7.5万元在2015年3月15日前支付至甲方指定银行账户，租金自2015年4月1日起计算；3、乙方应按约定及时向甲方支付租金，如逾期支付，除补缴正常应缴租金外，每逾期一天，按每天一千元计算向甲方支付滞纳金，如逾期时间超过15日（自然日），乙方必须在甲方限定期限内无条件搬出房屋并交还钥匙，同时甲方不退还含保证金在内的所有押金……5、若临泉路因修地铁而被全面封路（以合肥市政府公告全面封路期限为准），全面封路期限内，房租经双方协商按八折收取等。凌晓洁、辉翔公��认可租赁房屋所在地临泉路于2015年底因合肥轨道交通建设被采取封闭措施，截至二审庭审封闭措施未终结，辉翔公司于2017年4月15日支付了截至2017年6月的最后一笔季度租金48000元。凌晓洁于2017年6月19日起诉至一审法院，二审中辉翔公司表示同意解除房屋租赁合同。本院认为，凌晓洁、辉翔公司就合肥市荣事达大道465号金鸟花园13幢101、201室房屋及附属设施租赁事宜达成了书面房屋租赁合同，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。凌晓洁诉请解除房屋租赁合同，辉翔公司返还合同项下租赁物，辉翔公司二审中表示同意，本院对该两项请求予以支持。经查辉翔公司按48000元/季度（即16000元/月）标准向凌晓洁支付了2016年1月至2017年3月期间五期季度租金，凌晓洁接受了辉翔公司的履约行为���未对缴租数额提出异议，视为双方在合同履行中变更了原合同条款，凌晓洁诉请辉翔公司按原合同约定增付前述期间租金，一审不予支持，并无不当，本院予以确认。辉翔公司提供的手机短信记录证明了凌晓洁对2017年4月1日后租金支付标准提出异议及主张，一审依据原合同约定的租金计算及扣减条款，计算辉翔公司应支付2017年4月至6月季度租金63000元（25000元/月×105%×80%×3个月），扣除辉翔公司已缴纳的48000元后，认定辉翔公司还需补缴15000元租金，有合同及法律依据，本院予以认同，凌晓洁上诉称合同约定的租金减收条件未成就，本院不予采纳。凌晓洁诉请辉翔公司按月利率2%标准，支付欠缴租金的滞纳金，未超过法律规定标准，结合合同约定“租金以季度方式支付，支付时间为提前15天”，以及辉翔公司最后一期租金缴纳时间为2017年4月15日，本院认定���翔公司应支付自2017年4月16日起，按月利率2%标准计算至15000元实际付清之日止的滞纳金，此外，辉翔公司应按21000元/月（25000元/月×105%×80%）标准，向凌晓洁支付至房屋返还日止的租金。综上所述，凌晓洁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4551号民事判决第一项，即：合肥辉翔房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向凌晓洁补交2017年4月至2017年7月期间房租15000元；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初4551号民事判决第二项；三、解除凌晓洁、合肥辉翔房产经纪有限公司于2015年1月25日签订的《房屋租赁合同》；四、合肥辉翔房产经纪有限公司于判��生效之日起二十日内，腾空合肥市荣事达大道465号金鸟花园13幢101、201室房屋，并向凌晓洁返还前述房屋；五、合肥辉翔房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内，支付凌晓洁自2017年4月16日起，按月利率2%标准计算至15000元实际付清日止的滞纳金；六、合肥辉翔房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内，支付凌晓洁自2017年7月1日起，按21000元/月标准计算至房屋返还日止的租金；七、驳回凌晓洁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3521元，由凌晓洁承担2500元，合肥辉翔房产经纪有限公司承担1021元；二审案件受理费3962.3元，由凌晓洁承担2500元，合肥辉翔房产经纪有限公司承担1462.3元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十一月二十五日书记员  徐文强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法��程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。