北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0111民初13156号原告刘娜娜，女，1987年1月24日出生。委托代理人时祯奎，北京市凯诺律师实务所律师。被告王雪莲，女，1979年10月2日出生。委托代理人马键，男，1981年10月9日出生。委托代理人沈哲，北京市盈科律师事务所律师。第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西园甲205号。法定代表人梅虹，总经理。委托代理人吴阳，男，1984年8月28日出生。第三人董艳惠，女，1964年1月26日出生。第三人中国农业银行股份有限公司北京西城支行，住所地北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层。法定代表人柴援，行长。委托代理人谢少雄，男，1986年10月20日出生。原告刘娜娜与被告王雪莲，第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）、董艳惠、中国农业银行股份有限公司北京西城支行（以下简称西城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员肖海珅担任审判长，会同人民陪审员张德志、宋辉公开开庭进行了审理。原告刘娜娜及其委托代理人时祯奎，被告王雪莲及其委托代理人马健、沈哲，第三人满懿公司的委托代理人吴阳，第三人董艳惠，第三人西城支行代理人谢少雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘娜娜诉称，2016年8月11日，第三人董艳惠、被告王雪莲与第三人满懿公司签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》。签订合同当日，第三人董艳惠向被告交纳2万元定金，王雪莲出具收条。2016年9月6日，原告、被告、第三人董艳惠以及满懿公司签订《变更协议书》，由原告受让关于买卖涉案房屋属于第三人董艳惠所有的权利义务，董艳惠向被告支付38万元购房款，约定该购房款仅用于被告解押使用。被告向银行办理解除抵押的还款事宜，但却无故拖延并拒绝向原告交付房屋，被告本人及其爱人向原告、第三人满懿公司表达拒绝履行合同，且表达了增加几十万房款可以继续履行房屋买卖的意思。原告认为，被告拒绝交付房屋的行为严重违反了购房协议的约定，故起诉至法院要求1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《补充协议》的各项义务；2、被告将坐落于房山区瑞雪春堂××的房屋腾退并交付给原告，协助原告履行办理物业交割事宜；3、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（每日940元）至实际交付之日；4、被告协助原告办理网签和办理贷款申请及签约等相关手续；5、被告将房山区瑞雪春堂××的房屋过户给原告；6、被告向原告赔偿房屋逾期交付期间产生的租金损失（自2016年9月7日起至房屋实际交付之日，每个月按照2700元标准计算）；7、诉讼费用由被告承担。被告王雪莲辩称，被告一直在积极履行合同约定的义务，原告称被告不履行合同没有事实依据，被告没有按时将房屋钥匙给付原告是因为涉案房屋中空调没有搬走，搬走空调的问题已经和董艳惠协商好的，被告曾经积极联系中介及第三人董艳惠配合办理房屋核验手续，但原告已经起诉了。根据合同约定，逾期超过15天的，原告有权解除合同让被告承担违约责任，并没有关于继续履行并承担违约责任的条款。原告主张的违约金过高。不同意原告的诉讼请求。第三人董艳惠述称，对原告的起诉没有意见。第三人满懿公司述称，我方已经促使双方签署买卖合同了，已经履行了居间服务。第三人农业银行西城支行述称，与我公司无关，因为被告已经将贷款还清了，被告一直没有来我行办理后续的解押手续，现可以随时办理解押手续。经审理查明，2016年8月11日，王雪莲（出卖人）与董艳惠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人所售房屋坐落房山区瑞雪春堂××房屋，房屋设定抵押，房屋总价款为188万元，买受人拟贷款104万元，该房屋解押当日买方支付38万元支付给卖方将房屋交付给买受人。同时合同约定，逾期交房在15日内，自本合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金。签订合同当日，王雪莲与董艳惠、满懿公司签订《补充协议》，约定双方应于办理房屋解押当日买方支付38万元给卖方时，自行办理物业交割手续；如一方延期履行义务，应当按照总房价日万分之五标准支付对方违约金。当日王雪莲、董艳惠与满懿公司还签订了《居间服务合同》，约定了居间服务内容、完成标准、居间服务费等事项。签订合同当日，董艳惠向王雪莲支付定金2万元。2016年9月6日，王雪莲（出售方）、董艳惠（原买受方）、满懿公司（居间方）与刘娜娜（新买受方）签订《变更协议书》，约定王雪莲、董艳惠、满懿公司签订的就坐落于房山区瑞雪春堂××房屋的买卖事宜，分别或共同签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等相关法律文件项下的董艳惠的权利义务全部转移给刘娜娜，刘娜娜同意接受全部权利义务，四方均同意按照变更后的合同及文件继续履行。同年9月6日，董艳惠向王雪莲支付38万元购房款，王雪莲办理解押，王雪莲未向刘娜娜交付房屋。现涉案房屋抵押款项已还清，尚未注销抵押登记。第三人满懿公司工作人员出庭作证证实合同履行中被告方曾提出涨价、未配合继续履行合同。刘娜娜曾向本院申请诉前保全，申请查封涉案房屋，并支付保全申请费5000元。诉讼中刘娜娜表示同意一次性支付剩余房款，并提交存款证明书以证实有支付尾款的履行能力。诉讼中王雪莲认为违约金标准过高，并申请予以调整。上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《变更协议书》、证人证言等证据在案证实。本院认为，当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》均是其真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，双方应依约履行合同约定的义务。根据合同约定，办理房屋解押、买方支付38万元时，卖方应将房屋交付给买方，王雪莲一方曾欲涨价并未按约定时间交付房屋，应承担违约责任。刘娜娜作为新买受人要求王雪莲继续履行合同、支付逾期交房违约金、腾退并交付房屋、协助办理物业交割、将涉案房屋过户至刘娜娜名下的请求，有合同和法律依据，本院予以支持。关于刘娜娜要求逾期交房期间产生的租金损失，本院认为该项损失应与违约金一并考虑，具体数额根据刘娜娜的实际损失情况结合案情酌情确定。刘娜娜主张的其他过高部分损失缺乏依据，本院不予支持。王雪莲辩称双方曾达成逾期交房的约定，但未提交证据予以证实，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘娜娜于本判决生效之日起十日内给付被告王雪莲剩余房款一百四十八万元。二、被告王雪莲继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议》，于本判决生效之日起十日内将位于北京市房山区瑞雪春堂××房屋腾退并交付给原告刘娜娜，同时协助原告刘娜娜办理物业交割手续（物业交割中涉及案外人权利义务发生争议可另行解决）。三、被告王雪莲在收到上述房款后或原告将上述房款交到本院案款账户后三日内协助原告刘娜娜办理上述房屋产权转移登记至原告刘娜娜名下的相关手续，期间如涉及解押手续，第三人中国农业银行股份有限公司北京西城支行应予配合，过户期间产生的税费由原告刘娜娜负担。四、被告王雪莲于本判决生效之日起十五日内按每天一百二十元标准给付原告刘娜娜逾期交付房屋违约金（自二〇一六年九月七日至实际交付房屋之日止）。五、驳回原告刘娜娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千七百二十元，由被告王雪莲负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告王雪莲负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖海珅人民陪审员  张德志人民陪审员  宋 辉二〇一七年十一月二十二日书 记 员  刘欣然