南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0102民初3933号原告：江西省农业机械科工贸一体化促进中心，住所地：南昌市省府大院北一路3号，统一社会信用代码证号：12360000778821539U。法定代表人：李玲，系该中心主任。委托代理人：许毛仁，江西一信律师事务所律师，执业证号：13601200110800529。被告：南昌以恒科技发展有限公司，住所地：南昌市东湖区北京西路69号39栋1单元101室，统一社会信用代码证号：913601006984644474。法定代表人：吴小敏，系该公司执行董事。原告江西省农业机械科工贸一体化促进中心诉被告南昌以恒科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西省农业机械科工贸一体化促进中心委托诉讼代理人许毛仁到庭参加诉讼，被告南昌以恒科技发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告自2017年1月起至被告搬出租赁房屋之日止每月按7200元向原告支付房屋租金和占用费（暂计算至起诉之日的租金计57600元）；2、请求依法判令被告向原告支付违约金15120元;3、请求依法判令被告自2017年1月起至本案判决生效之日止每日按千分之三支付逾期租金利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，原、被告双方就被告租赁原告位于南昌市省府大院北一路3号农机汽贸大厦300室房屋租赁签订了《资产租赁合同》，该合同中约定，租赁期限为2015年9月1日起至2016年12月30日，租赁期间被告应每月向原告支付租金4200元。如有逾期则每日按千分之三支付逾期租金利息，逾期30天以上需按年租金的30%支付违约金，租赁期满逾期交还租赁资产，每逾期一日按200元另行缴纳租赁占用费，自2016年12月30日起，双方签订的租赁合同期届满，但被告却拒不搬出租赁房屋，也没有向原告支付房屋租金，经原告多次催促，被告无正当理由拒不履行交还租赁资产的责任。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。在庭审中，原告提出其第一项诉讼请求有笔误，将第一项诉讼请求更正为：请求依法判令被告自2017年1月起至被告搬出租赁房屋之日止每月按6000元向原告支付房屋租金和占用费（计算至2017年9月底的租金计54000元，抵扣12600元后尚欠41400元）。被告未到庭应诉，也未递交书面答辩。根据原告的陈述和审查确认的资产租赁合同、江西省汽车工业贸易公司与江西省农业机械工业公司签订的协议书及证明、收款收据、催收租金的微信记录等证据，本院认定事实如下：2015年8月28日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份资产租赁合同，合同约定：1、甲方将位于南昌市省府大院北一路三号农机汽贸大楼399号（实300号，面积约110平方米）出租给乙方使用；2、租赁期自2015年9月1日起至2016年12月30日；3、租赁资产年租金50400元，乙方应按月向甲方交付租金4200元；4、签订本合同时乙方向甲方缴纳合同履约保证金12600元。若租赁期间，应当由乙方承担的费用或违约金等，甲方可直接在保证金扣除。租赁期限届满，双方结算后，若有剩余的，甲方在30日内无偿一次性返还给乙方；5、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按日千分之三支付逾期付款利息，逾期超过三十日的，乙方除支付逾期付款利息外，还应按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，应继续承担赔偿责任；6、租赁期限届满后，乙方逾期交还租赁资产的，每逾期一日，乙方应按200元/天向甲方支付该房屋占用期间使用费，给甲方造成其他损失的，应继续承担赔偿责任。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告也接收了租赁物并按约向原告支付了租金。合同履行期届满后，被告继续使用该租赁物未搬出，但自2017年1月1日起未向原告支付租金，仅于2017年5月27日支付1000元，8月7日支付1400元。原告虽然通过微信方式向被告催讨过租金，但并未就被告继续使用该租赁物的行为提出异议。庭审中，原告陈述被告于2017年9月30日已搬离该租赁物。另查明，位于南昌市省府大院北××农机××大楼××（实××）系由江西省汽车工业贸易公司与江西省农业机械工业公司于1974年10月经批准联合建设的办公楼，1977年完工，建成后的办公楼，江西省汽车工业贸易公司享有60%，江西省农业机械工业公司享有40%，未办理不动产权属登记。原告与江西省汽车工业贸易公司、江西省农业机械工业公司同属江西省机械行业管理办公室下属单位。该农机汽贸大楼自2015年3月1日起由江西省汽车工业贸易公司与江西省农业机械工业公司共同委托原告进行维护和管理，对外以原告的名义进行出租和收取租金。本院认为，原、被告签订的资产租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同期满后，被告继续占有使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告自认被告于2017年9月30日搬离租赁物，本院予以确认，该租赁合同自被告搬离之日起终止履行。被告理应按照原租赁合同的约定支付租金，对于被告欠付的租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其支付租金的事实负有举证义务，因被告对原告的主张未提供证据予以反驳，本院对被告自2017年1月1日至2017年9月30日期间仅支付租金2400元,欠付租金35400元（4200元×9个月－2400元）的事实予以确认。由于原告未举证证明向被告提出过要求腾房的请求，也未在起诉时提出要求被告腾房的诉请，故原告要求被告按合同约定支付200元/天的标准承担房屋占用期间使用费的诉请，无事实依据和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告应按合同约定承担违约金15120元（年租金50400元的30%）及按每日千分之三的标准支付占用期间的逾期租金利息的请求，本院认为，上述约定属于违约金的重复约定，而被告只有一个欠付租金的违约行为，不符合合同违约条款的特定适用性，明显有悖公平原则，且按每日千分之三的标准计算逾期租金利息明显过高，原告要求同时适用上述约定的请求，本院不予支持，对原告要求被告按年租金的30%约定标准承担违约金的请求，本院酌情调整为按欠付租金的30%计算违约金计10620元（35400元×30%）。对原告自认收到被告缴纳的履约保证金12600元，并同意用于抵扣所欠租金，不违反法律规定，本院予以采纳，抵扣后被告尚应支付租金22800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、被告南昌以恒科技发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告江西省农业机械科工贸一体化促进中心支付房屋租金22800元；二、被告南昌以恒科技发展有限公司应承担逾期付款违约金10620元，此款限被告南昌以恒科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告江西省农业机械科工贸一体化促进中心；三、驳回原告江西省农业机械科工贸一体化促进中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市江西省农业机械科工贸一体化促进中心预交的案件受理费2360元，由原告江西省农业机械科工贸一体化促进中心承担1305元，被告南昌以恒科技发展有限公司承担1055元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  胡明哲人民陪审员  张晓茜二〇一七年十一月二十一日书 记 员  陶媛媛附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。