重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1667号上诉人（原审被告）：北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺石新路156号1-15-7号,统一社会信用代码500901300028204。负责人：靳文东，该分公司总经理。委托诉讼代理人：扈力，重庆索通（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆万硕房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区两江新区管委会办公楼710房，统一社会信用代码915001015590199769。法定代表人：曹苗，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯砺峰，男，万硕公司副总经理。委托诉讼代理人：谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。原审第三人：重庆市开拓物业管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩路49号12楼,统一社会信用代码915001017094114215。法定代表人：张革，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜雅，女，开拓公司工作人员。上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业重庆分公司）因与被上诉人重庆万硕房地产开发有限公司（以下简称万硕公司）、原审第三人重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称开拓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初5271号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首欣物业重庆分公司上诉请求：1.依法撤销（2016）渝0101民初5271民事判决第一项，驳回万硕公司的该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由万硕公司承担。事实和理由：（一）一审判决认为首欣物业重庆分公司应向万硕公司支付其垫付的电梯维保费和电梯年检费共计123100元的事实认定存在错误。《〈物业管理条例〉实施细则》第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保险期限和保修范围，承担物业的保修责任”，故本案中电梯的维保和年检事项，建设单位应在保修期限承担保修责任，由此产生的相关费用都应该由建设单位自行承担。（二）一审法院已经查明万硕公司未向首欣物业重庆分公司交付电梯设备，且从2014年9月23日首欣物业重庆分公司致万硕公司的书面函件可以看出，首欣物业重庆分公司与万硕公司之间对物业承接查验、资料档案移交等事宜并未进行，表明万硕公司并未向首欣物业重庆分公司完成物业交付工作。根据《重庆市电梯安全管理办法》第十七条规定：电梯使用单位对电梯使用履行安全管理义务，承担安全主体责任其中，电梯使用单位按照以下原则确定：（一）电梯产权人自主管理的，电梯产权人为电梯使用单位；（二）电梯产权人委托物业服务管理的，物业服务企业为电梯使用单位；（三）电梯属共有产权的，共有产权人应当书面委托电梯管理人，电梯管理人为使用单位；（四）建设单位未将电梯移交、委托给其他单位管理的，建设单位为使用单位。本案中，万硕公司并未对电梯等设施设备进行移交，首欣物业重庆分公司既不是使用单位，也不是费用承担人。由此判决确定首欣物业重庆分公司承担该电梯维保费和年检费缺乏法律依据。（三）首欣物业重庆分公司与万硕公司签订了《前期物业管理服务合同》之外，还与各业主定有《前期物业管理服务合同》，约定了电梯费为0.3元/平方米。因万硕公司未交付电梯并移交相关材料，致使该费用没有收取，其责任应由万硕公司承担。此外，即使要计算电梯的维保、年检费用，对于小区未出售、未交付适用的部分房屋也应由万硕公司承担。另外，双方签订的《前期物业管理服务合同》中，没有约定电梯的维保、年检费用的承担问题。一审法院判决首欣物业重庆分公司承担电梯维保费和年检费没有法律依据。万硕公司辩称，第一，首欣物业重庆分公司主张应当按照国家规定在保修期间和范围内承担保修责任。万硕公司认为该观点是针对工程质量缺陷，但维保费和年检费不属于质保范围。万硕公司主张的是2015、2016年的维保费和年检费，而非电梯损害产生的维修费；第二，双方签订前期物业服务合同后，首欣物业重庆分公司进行了物业服务并收取了相关管理费，其中就包括电梯的管理费用。而且电梯使用费，合同约定由首欣物业重庆分公司收取，收取的时间和标准也做了明确约定。从物业合同的内容也反映电梯使用费是首欣物业重庆分公司收取，而且首欣物业重庆分公司在一审中也陈述收取了相关的物业费用。那么，首欣物业重庆分公司就应当支付电梯产生的维保、年检费。该费用已由万硕公司垫付，就应该由首欣物业重庆分公司支付给万硕公司。首欣物业重庆分公司提到的电梯安全管理办法在本案中不具适用性，也不是首欣物业重庆分公司提到的双方未办理验收、承接手续就否定万硕公司垫付了维保费用等的事实。2016年9月26日，一审法院就部分查明的事实作出先行判决：（一）解除万硕公司与首欣物业重庆分公司于2013年3月21日签订的《前期物业管理服务合同》；（二）万硕公司与首欣物业重庆分公司管理重庆分公司、开拓物业公司应当在本判决生效后十日内办理相关物业交接手续。首欣物业重庆分公司、开拓物业公司不服该判决，提起上诉。本院于2017年2月27日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。对于万硕公司提出首欣物业重庆分公司公司向万硕公司赔偿损失583093.72元（包含违约金200000元，万硕公司代首欣物业重庆分公司垫付的水电费以及电梯维保费合计383093.72元。万硕公司在一审中表示，截止2016年8月，万硕公司代垫的水电费以及电梯维保费实际已产生483326.15元，但在本案中仅主张383093.72元）的诉讼请求，一审法院根据双方当事人提供的证据及当庭陈述，对该部分事实综合认定评述如下：（一）关于违约金的问题。万硕公司认为根据其与首欣物业重庆分公司签订的《前期物业管理服务合同》第二十五条第二款“签约双方任何一方无故解除合同的，解除方应向对方支付20万元整的违约金，同时应赔偿因违约给对方造成的全部损失”之约定，首欣物业重庆分公司在合同履行过程中，因自身原因存在明示毁约、现场工作人员未达到合同约定人数等违约行为，导致双方合同无法履行得以解除，故首欣物业重庆分公司应当向万硕公司支付违约金20万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条的规定，明示毁约是指一方当事人无正当理由明确且肯定地向另一方当事人表示不履行合同主要义务的行为。但是，该行为是否被认定为明示毁约行为依赖于合同当事人实施该行为是否具有正当理由。结合2014年7月31日首欣物业重庆分公司函告万硕公司的具体内容、同年9月23日函件载明的终止合同的具体原因（物业承接查验、资料档案等事宜迟迟不能进行，导致物业不能顺利接管入驻等），首欣物业重庆分公司发函终止合同并非没有任何正当理由。2014年11月21日，首欣物业重庆分公司向万硕公司发送建议终止合同的函和书面请示，万硕公司回函提出附条件终止合同的意思表示。后，双方未就终止合同形成合意且继续履行合同。故首欣物业重庆分公司建议终止合同的行为，属于磋商或者协商行为，不属明示毁约行为。另，本案双方当事人在合同履行过程中互有违约行为，万硕公司自签订合同以来，长达三年时间未对相关公用部分、公用设施设备、资料档案进行查验和移交；而首欣物业重庆分公司则在合同履行中存在现场工作人员人数不符合合同约定的违约行为。双方合同的解除不属于合同约定中“任何一方无故解除合同”的情况，故对万硕公司要求首欣物业重庆分公司支付违约金20万元的诉讼请求不予支持。（二）关于电梯维保费。万硕公司举示了发票证明其已垫付2015年电梯检验费20450元、2015年电梯维保费39200元、2016年的电梯检验费24250元、2016年电梯维保费39200元，以上共计123100元，首欣物业重庆分公司辩称因万硕公司未向其交付共用设施设备，导致该公司无法对电梯进行维修维护，且该公司向业主收取的物管费中并不包含电梯使用费，故该笔费用不应由首欣物业重庆分公司承担。一审法院认为，根据《前期物业管理服务合同》第四章第五条“……上述物业服务费中不含物业公共部分之用电、用水所产生的电费、水费及国家收费条例规定的属公摊类的费用（电梯使用费及电费，楼道灯光电费除外）。按照国家及政府相关规定，该部分费用将由物业所有业主及使用人每月据实分摊，由乙方自行向业主及使用人分摊收取”之规定，首欣物业重庆分公司与业主签订的《前期物业管理服务合同》第五部分，关于甲方承担的费用及缴纳中“2.费用标准的核定……2.3电梯电费及维护费保养费按建筑面积0.3元/平方米/月计收……3.1.3物业管理费应按月缴纳。甲方在当月10日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应缴纳费用3‰的违约金”之约定，结合首欣物业重庆分公司在庭审中陈述其向业主收取的物管费为笼统计收，未单独收取电梯电费及维护保养费之陈述，一审法院认为万硕公司虽未向首欣物业重庆分公司交付电梯设备，但根据合同约定，电梯维护保养费的收取方应为首欣物业重庆分公司。首欣物业重庆分公司未单独向业主计收该笔费用，但该费用已包含在其已收取的物管费中，故首欣物业重庆分公司对万硕公司垫付的电梯维保费和电梯年检费应予以支付。（三）关于垫付的水电费问题。万硕公司举示了截止2016年8月代收水电气费发票、电力公司电费账单、电费账单、银行回单、用电用水统计表等，证明其垫付的物业办公用电费、公共部分照明电费、电梯运行电费、地下停车场照明电费、公共部分水费等共计364026.15元。首欣物业重庆分公司辩称万硕公司未对相关设施进行查验和移交，因此共有部分使用所需的水电费不能要求首欣物业重庆分公司承担，且万硕公司提交的用电用水统计表为其自行计算得出，但缴费发票为统一开具，未列明费用明细，里面还包含工程用水等不应由首欣物业重庆分公司承担的费用，江城一品小区涉及到共有部分的水电表亦没有独立用表，无法独立计算，故请求驳回万硕公司的此项诉讼请求。在庭审过程中，万硕公司提出对公共区域电费（除小区业主住宅部分）、电梯运行电费、地下停车场照明电费、公共部分水费、物业办公电费进行测算鉴定。一审法院于2016年10月31日委托重庆渝能司法鉴定所进行鉴定，该所于2017年2月13日复函称，“因委托事项不在我所鉴定范围，故不能接受此鉴定委托”。后一审法院与多家司法鉴定机构进行联系，回复均是无法对以上事项作出测算鉴定。一审法院认为，万硕公司提交的发票中未列明费用明细，部分水电表亦未与其他管网区分，万硕公司虽向水电部门垫付了首欣物业重庆分公司应向业主收取的公共区域水电费，但万硕公司提交的证据无法证明垫付的具体数额，应承担举证不能的后果，故对万硕公司的此项诉讼请求不予支持，万硕公司可待证据完善后另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：（一）北京首欣物业重庆分公司管理有限责任公司重庆分公司在本判决生效后十日内支付重庆万硕房地产开发有限公司垫付的电梯维保费和电梯年检费共计123100元；（二）驳回重庆万硕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9630元，由重庆万硕房地产开发有限公司负担4815元，由北京首欣物业重庆分公司管理有限责任公司重庆分公司负担4815元。二审中，双方未提交新证据。本院另认定事实：2016年5月10日，一审法院立案受理原告万硕公司诉与被告首欣物业重庆分公司、第三人开拓公司物业服务合同刚纠纷一案。万硕公司诉请：1.解除万硕公司与首欣物业重庆分公司之间的《前期物业管理服务合同》，并由首欣物业重庆分公司向万硕公司赔偿损失583093.72元（包括违约金200000元，万硕公司代首欣物业重庆分公司垫付的电费以及电梯维保费合计383093.72元）；2.首欣物业重庆分公司和开拓公司立即将万硕江城一品小区撤场，并配合万硕公司办理好物业管理交接和善后工作。一审法院经审理认定事实：2013年3月21日，万硕公司（甲方）与首欣物业重庆分公司（乙方）就万硕江城一品物业的前期物业实质管理服务事宜签订《前期物业管理服务合同》，约定：……“第二条甲方委托乙方实施物业管理服务采用全委托管理模式，由乙方组建重庆助友创美物业管理有限公司“万硕·江城一品”项目管理处，确定与项目特征相适宜的管理服务模式，并对本合同第一条约定的项目范围实施物业管理和服务。”……“第四条乙方提供前期物业服务管理实质服务，其公共性物业服务的主要内容：1、物业共用部位承重结构的日常维修（保修期后）、养护和管理。物业共用部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱）。2、物业非承重结构的共用设施、设备的日常维修（保修期后）、养护、运行和管理。具体包括：外墙面，大堂、公共门厅、公共走廊和过道、化粪池、避雷装置。共用的排水管道、公共照明、电梯维护管理、消防设施设备。3、共用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理（不包括保活期内的更换）。4、附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所。5、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，垃圾收集点的管理、排水管道、污水管道的疏通。6、交通与车辆停放秩序的管理。7、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括秩序监控、巡视、门岗执勤。前述约定事项乙方按《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》之规定承担相应的责任。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，有偿对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格另行约定）。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”……“第五条在全委托服务期内，甲乙双方约定物业管理服务收费采用包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），收费标准如下：1）多层住宅：1.80元/建筑平方米·月；2）商业物业：2.80元/建筑平方米·月；3）车位管理：70元/个·月；4）高层住宅：1.40元/建筑平方米·月。上述物业管理服务费中不含物业公共部位之用电、用水所产生的电费、水费及国家收费条例规定的属公摊类的费用（电梯使用费及电费，楼道灯光电费除外）。按照国家及政府相关规定，该部分费用将由物业所有业主及使用人每月据实分摊，由乙方自行向业主及使用人分摊收取。”……“第六条其他之约定：1、在物业交付前二个月由甲方按国家规定向乙方提供经装修后可以使用的物业管理用房。2、空置房收费：1）甲方已出售但业主将其空置（空置房标准：水电气三表均未走动），乙方按重庆市物业管理规定的物业服务收费标准的50%向物业业主自行收取。2）纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未及时交付给物业买受人的物业服务费用由乙方自愿承担。”……“6、合同期内，在业主委员会未成立之前，经甲方同意小区公共部位经营收入由乙方代为收取，乙方将经营收入（扣除服务成本及税后）全部用于小区设备设施更新改造及维修，使用前应在物业区域内予以公示。”……“第九条共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，按实向业主分摊计收。”……“甲方应履行的义务：1、在乙方实施对项目的物业管理服务过程中，甲方应协助将《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务合同》向业主明示、说明。明确要求业主书面承诺遵守《业主临时管理规约》和履行本合同义务。2、为维护项目的品质，在物业的修缮过程中使用专项维修资金，甲方有义务配合乙方共同向业主明示、说明。但使用专项维修资金必须符合相应规定。3、乙方承接物业时。甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：（1）项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；（2）物业管理区域内道路平整，标识及指示系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备管理的要求；（3）垃圾站点、公告栏、温馨提示、警示标志、路标、楼标、层标等配置齐全并可投入使用；（4）供水、供电、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、安防等设施能保证供应或正常使用（消防、安防、发电机、路灯等设施设备至少有一年的保修期）。（5）园林绿化植物有两年的保活期。4、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题予以书面结合现实照片进行签字确认。双方对移交查验中无问题的移交项须履行书面移交确认书作为界定各自的责任依据。”……“6、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；（2）规划设计资料；（3）设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理所必需的承建商及各商家之联系方式及其他资料；（6）经装修可投入的物业管理服务用房；（7）已售物业业主资料和联系方式。”……“乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本合同约定进行管理，提供专业化高标准的服务。2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用。对于欠交物业服务等费用的业主（使用人），无论其是否入住，乙方可采取合法途径催收，但不得侵犯业主的合法权利。3、根据物业管理条例，乙方可以将物业管理区域内的个别专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，但须提前书面报告甲方备案。4、自主开展各项经营管理活动。5、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。乙方应履行的义务：1、履行本合同，提供专业化高标准物业管理服务，并保证甲方一期现场工作人员不低于30人，一二期总工作人员不低于130人。2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验、拍照，并做好书面记录和签认工作。4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。5、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划。”……“第十六条甲方按照有关规定，在物业交房之前二个月向乙方提供经装修后能够直接投入使用的物业管理用房（包括乙方项目管理处、乙方员工住宿、食堂及其他用房）由乙方无偿使用，具体面积按国家有关物业管理法律法规确定。”……“第二十条前期物业管理实质委托服务合同期自甲方书面通知业主接房文件内载明交房之日起为期3年，或业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同终止。”……“第二十五条甲、乙双方任何一方在对方未能履行本合同说列明的任何约定，而在给予对方书面通知两个月后无正当理由仍为改进或采取适当之补救措施时，守约方有权解除本合同，并要求对方赔偿所有损失。签约双方任何一方无故解除本合同的，解除方应向对方支付20万元整的违约金，同时应赔偿因违约给对方造成的全部损失”。该《前期物业管理服务合同》由万硕公司与首欣物业重庆分公司的代表签字并加盖万硕公司的合同专用章及首欣物业重庆分公司的公章。2014年6月3日，万硕江城一品以其工程1号楼、2号楼完成建设工程竣工验收备案登记，2014年7月1日通知业主接房。2014年4月22日、4月27日、7月31日本案双方多次就合同履行情况进行交流，以期改善物业服务质量。首欣物业重庆分公司在万硕江城一品小区业主接房时，分别与业主签订了《前期物业管理服务合同》，约定花园洋房物业管理费按建筑面积1.2元/平方米/月计收，电梯电费及维护保养费案建筑面积0.30元/平方米/月计收，服务期限为小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时自动终止。2014年9月23日，首欣物业重庆分公司向万硕公司发出关于终止物业管理合作的函，提出自2014年10月8日起终止物业管理合作，并由万硕公司在该项目上的亏损给予合理补偿，请万硕公司安排新的物业公司接受小区物业或提出合理解决方案，首欣物业重庆分公司将配合办理好撤场手续。2014年9月24日，万硕公司对首欣物业重庆分公司进行回函，认为系首欣物业重庆分公司以接受相应档案将产生费用为由而多次拒绝接受，并多次与业主发生冲突，管理混乱，监管不力，希望首欣物业重庆分公司能尽快与万硕公司完成查验等一系列交接手续，提高管理服务质量，若坚持撤场，应当向万硕公司赔偿损失。2014年11月21日，首欣物业重庆分公司就万硕江城一品前期物业服务运营困难的问题向万硕公司提出请示，建议自2014年11月30日起终止在万硕江城一品小区的物业管理委托服务关系，退回扣除实际费用后预售现业主的物业费、装修押金、除渣费等费用。同日，首欣物业重庆分公司正式向万硕公司提出终止物业管理合作。2015年3月10日，首欣物业重庆分公司与开拓物业公司签订《秩序维护、保洁分包协议》，约定“为了提高江城一品小区物业服务，甲乙双方经过认真考察，自愿结为物业管理强强联手的战略伙伴，经双方充分协商，一致同意就江城一品小区物业服务其中秩序、保洁工作分包的有关事宜大会达成如下一致意见：一、分包范围，江城一品小区物业服务中的秩序维护、保洁工作由甲方交给乙方负责完成，所需人员按甲方要求全部由乙方安排，乙方所有员工应当服从甲方项目中心管理，认真做好相应工作。二、费用标准，甲方根据乙方所派人员数量每月及时支付费用。现场人员每人包干费：1500/月·元+社保+每人每月100元标准管理费，该费用在次月20日前甲方据实支付给乙方。另甲方可对乙方工作表现每月进行考评，如考评成绩优良，甲方可对乙方进行奖励，该费用随以上费用一同支付给乙方。三、质量标准，乙方应按照甲方与小区业主所签订的物业服务合同约定的内容提供物业服务，并按照甲方工作质量要求，做好小区秩序维护和保洁服务。甲方管理人员发现工作中存在问题，有权进行纠正，并按照甲方管理标准进行处罚。对经教育仍不能达到要求的人员，有权要求乙方调换。四、协议有效时间，本协议自二0一五年三月十二日开始生效；有效期与甲方同小区业主所签订前期物业服务合同期限一致。五、本协议未尽事宜由双方协商解决。六、本协议一式四份，双方各执一份，双方签字盖章后生效”。该协议由首欣物业重庆分公司与开拓物业公司的代表签字并加盖首欣物业重庆分公司及开拓物业公司的公章。之后，本案双方多次产生摩擦，矛盾不断升级，亦时常往来函件，对对方未按照合同要求履行合同的问题进行说明。本案双方至今未按照合同约定对万硕江城一品物业的共用部分、共用设施设备、资料档案进行查验和移交，亦未成立重庆助友创美物业管理有限公司“万硕·江城一品”项目管理处，自2014年7月起，小区公共部分的水电费、电梯维修费等费用支出由万硕公司垫付。在本案审理过程中，本案双方再度发生激烈纠纷，在物业所在地造成恶劣影响。另查明，万硕江城一品小区至今未成立业主大会。一审法院经审理认为，前期物业合同是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为避免物业管理的真空，选聘有资质的物业服务企业负责物业的管理工作所签订的合同，本案双方应当按照《前期物业管理服务合同》约定全面履行合同义务，首欣物业重庆分公司代理人提出万硕公司不是本案适格当事人的代理意见于法无据，不予支持。本案双方当事人在合同履行过程中互有违约行为，万硕公司自签订合同以来，长达三年多时间未对相关共用部分、共用设施设备、资料档案进行查验和移交；首欣物业重庆分公司对万硕江城一品小区管理不到位，多次提出解除合同，并将秩序维护、保洁等主要物业服务项目转包给开拓物业公司。双方当事人长期的矛盾纠纷造成该小区物业管理混乱，开发商与物业管理公司职责不清，经双方当事人的多次协商，仍不能恢复小区物业管理的良好运行，使合同得到全面履行。在本案审理过程中，考虑到前期物业合同不仅涉及到房地产开发公司与物业服务企业，也关系到业主利益的特殊性，多次组织本案双方进行调解，但双方当事人仍不能达成一致意见，房地产开发公司与物业服务企业的恶劣关系及合同履行现状，势必影响到已入住小区业主的生活环境，与该合同签订目的相悖，为保证小区物业的管理的正常运行，应当解除《前期物业管理服务合同》为宜，万硕公司应当根据法律法规规定，按照法定程序选聘新的物业服务企业与首欣物业重庆分公司、开拓物业公司进行交接。综上所述，一审法院对已经清楚的部分事实先行判决，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，于2016年9月26日作出（2016）渝0101民初5271号民事判决，判决：（一）解除重庆万硕房地产开发有限公司与北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司于2013年3月21日签订的《前期物业管理服务合同》；（二）重庆万硕房地产开发有限公司与北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司、重庆市开拓物业管理有限公司应当在本判决生效后十日内办理相关物业交接手续。首欣物业重庆分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日作出（2016）渝02民终2661号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案讼争是万硕公司支付的案涉万硕·江城一品物业小区13栋楼25部电梯2015年、2016年的电梯检验费、维保费应由谁承担。首欣物业重庆分公司主张应由万硕公司自行承担，其理由是：一是电梯在保修期范围内应由建设单位自行承担维保和年检费用；二是万硕公司没有对电梯等设施设备进行移交，且首欣物业重庆分公司不是电梯使用单位，也非费用承担人；三是首欣物业重庆分公司虽在与业主个人签订了《前期物业管理服务合同》约定了电梯费0.3元/平方米，但因万硕公司未移交相关资料而未向业主收取。案涉25部电梯是否尚在保修年限内，首欣物业重庆分公司并未就此提供证据证明，该主张应不予支持。根据各方当事人的陈述，以及一审法院认定的事实，首欣物业重庆分公司与万硕公司确实未对案涉物业小区的共用部分资料进行移交，但首欣物业重庆分公司事实上已对该小区提供物业服务。根据本案双方签署的《前期物业管理服务合同》的约定，业主的电梯使用费是由首欣物业重庆分公司自行向业主收取，而从首欣物业重庆分公司与各业主签订的《前期物业管理服务合同》上也明确约定业主除交纳物业管理费外，另外还应按建筑面积0.30元/平方米/月交纳电梯电费及维修保养费。至于首欣物业重庆分公司辩称因为万硕公司没有移交资料而未收取有关电梯使用的费用，但其与万硕公司签订的前期物业合同是有效的，该合同也明确约定由该公司自行向业主收取电梯使用费，且该公司也实际对该小区物业进行了物业服务，首欣物业重庆分公司自称没有向业主收取电梯使用费，系其自身原因造成，与万硕公司未移交资料无必然联系。综上所述，首欣物业重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2762元，由北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李洪武审判员  龙江莉审判员  向 亮二〇一七年十一月一日书记员  陈 冉