辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽03民终757号上诉人（一审被告）：刘春辉。上诉人（一审被告）：张蕊。二上诉人的委托代理人：王晶，辽宁星洲律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张发业。委托代理人：王玉华（系张发业妻子）。委托代理人：张玲（系张发业女儿）。一审被告：陈锡波。委托代理人：景国冰。一审被告：鞍山凯达房屋开发有限公司。法定代表人：陈学德，该公司董事长。委托代理人：于晓敏，辽宁日泽律师事务所律师。一审第三人：海城市英落镇建筑工程公司。负责人：陈锡波。一审第三人：闻凯。一审第三人：闻斌。上诉人刘春辉、张蕊与被上诉人张发业、陈锡波，一审被告鞍山凯达房屋开发有限公司（以下简称凯达公司）、海城市英落镇建筑工程公司（以下简称英落公司），一审第三人闻凯、闻斌返还原物纠纷一案，海城市人民法院于2011年9月5日作出（2010）海民一初字第178号民事判决。宣判后，被告刘春辉和张蕊不服提出上诉，本院于2013年4月10日作出（2012）鞍民一终字第240号民事裁定，以原判认定的基本事实不清，违反法定程序为由，撤销海城市人民法院（2010）海民一初字第178号民事判决，并发回海城法院重审后。海城市人民法院于2013年5月27日追加海城市英落镇建筑工程公司、闻斌和闻凯作为本案第三人参加诉讼。于2013年11月1日作出（2013）海民一初字第00229号民事判决。宣判后，张发业不服向本院提出上诉。本院于2014年3月31日作出（2014）鞍民一终字第67号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，张发业不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年12月15日作出（2014）辽审三民申字第00797号民事裁定，由辽宁省高级人民法院提审本案并于2015年12月23日作出（2015）辽审三民提字第00013号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2014）鞍民一终字第67号民事判决、海城市人民法院（2013）海民一初字第00229号民事判决、本院（2012）鞍民一终字第240号民事裁定、海城市人民法院（2010）海民一初字第178号民事判决。二、本案发回海城市人民法院重审，海城市人民法院于2016年12月1日作出（2016）辽0381民初1184号民事判决。宣判后，刘春辉、张蕊不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘春辉、张蕊及其委托代理人王晶、被上诉人张发业的委托代理人王玉华、张玲，一审被告陈锡波的委托代理人景国冰，凯达公司的委托代理人于晓敏，一审第三人英落公司、闻凯、闻斌经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张蕊、刘春辉不服上述判决，向本院提出上诉称：请求撤销原判，依法驳回张发业的诉讼请求或发回重审。理由是：1、购房合同不能证明张发业为购房者，张发业与陈锡波之间也没有证据证明存在以房抵债的事实；2、银行贷款是陈锡波借用张发业的名义贷的款，张发业并没有支付该门点的首付，以后也没有偿还按揭贷款，都是陈锡波在还，只是在2009年之后，由于陈锡波无力承担还款，银行找到张发业，其偿还了之后的贷款。上诉人张蕊、刘春辉支付了全部的购房款，合法取得了争议房屋的所有权，并且是善意取得。3、张发业在诉讼之前既未入住过该房屋，也未主张过权利，因此依法应驳回其诉讼请求。被上诉人陈锡波辩称：银行贷款是陈锡波借用张发业的名义，该门点陈锡波已经卖给了刘春辉、张蕊。被上诉人凯达公司辩称，应驳回上诉，维持原判。被上诉人海城市英落镇建筑工程公司、闻凯、闻斌既未出庭亦未答辩。一审原告张发业于2010年4月29日起诉至海城市人民法院时称：我于2003年2月10日支付首付款303775元，余款于2003年4月15日申请，2003年5月21日以按揭方式从第三人处购得海城市芳草家园小区6#楼门点，并与中国银行海城分行签订了《购房借款合同》，同时将该门点作为抵押物抵押给中国银行海城分行。因我与陈锡波关系较好，将该门点借于陈锡波使用。2009年12月我发现该门点被一审被告刘春辉、张蕊占有、使用，并声称陈锡波已将该门点出售给他们，故诉至法院，要求确认我与海城市建新房屋开发有限责任公司的房屋买卖合同有效；要求确认海城市芳草家园小区6#楼108号门点归张发业所有；要求确认陈锡波与刘春辉、张蕊签订的顶账协议无效；要求刘春辉、张蕊立即将海城市芳草家园小区6#楼108号门点倒出。另外，补充几点内容：第一，诉求第一项变更为要求确认张发业与鞍山凯达房屋开发有限公司的房屋买卖关系合法有效；第二，关于对方当事人提出争议房屋实际是闻凯顶账给陈锡波的说法，我方认为无法确定，我方是办理了相关首付手续按揭贷款，按照法律规定房屋登记在张发业名下应归张发业所有。第三，关于对方提出首付款实际未支付的主张，因陈锡波欠张发业钢材款，首付款是张发业要求陈锡波用欠他的钢材款支付的，陈锡波与开发商之间的事我方不清楚，首付款陈锡波实际是否支付我方也不清楚，但张发业手中的确有支付首付款的票据，虽原件丢失，但有复印件。第四，关于张蕊和刘春辉提供的房屋买卖协议书我方有异议，卖方陈锡波的签名无法确定是真实的，协议书中的房屋写明是座落于芳草家园6＃楼西5＃门点，我方主张的是108号门点，因此关联性有异议，卖房款是41万元，明显低于市价，因此张蕊和刘春辉并非善意取得，协议效力不予确认。第五，关于张蕊和刘春辉提供的建新公司给出具的证明我方认为不真实，证据的关联性有异议，内容与一审被告方陈述的相矛盾，房屋顶账给海城市英落镇建筑工程公司，而产权人归陈锡波所有，房屋的产权应以登记为准。第六，关于陈锡波手中有还款凭证这一事实，因陈锡波欠张发业钢材款，双方约定过如资金紧张张发业负责还款，陈锡波也可以用欠张发业的钢材款偿还贷款，因此陈锡波手中有部分还款凭证，陈锡波保留凭证的目的是要与张发业核对。第七，关于陈锡波提供的顶账协议书真实性没有异议，我方有证据证明在2003年时陈锡波就欠张发业2252328元钢材款，陆续抵顶当中包括诉争房屋的预付款和后期用钢材款还银行的贷款。关于陈锡波提供的工程决算书和汇总表与本案无关，对真实性我方也有异议。第八，陈锡波称诉争房屋在2009年前贷款均是他还的这是不属实的，因我方有2005年11月和12月的还款凭证的原件。另外，刘春辉明知该房屋有贷款，还与陈锡波顶账，属于恶意，因此，合同在谁手中该房屋应属于谁。综上，请法院支持一审原告的诉讼请求。一审被告刘春辉、张蕊辩称：要求确认刘春辉与陈锡波签订的买卖协议有效，房屋所有权归刘春辉所有，驳回一审原告诉讼请求。另外补充如下几点：第一，本案争议的房屋是2003年4月21日陈锡波卖给张蕊的，陈锡波是建筑商，该房屋是闻凯建筑该工程时顶账给陈锡波的，当时是陈锡波借张发业身份证在银行贷款，张发业并没有向陈锡波及开发商交首付款，虽然银行卷宗中有首付款收据，但实际是未支付的，开此收据只是协助办理贷款手续，贷完款后由陈锡波负责偿还银行贷款，一直到2009年，陈锡波无力偿还，据我们所知可能是张发业偿还的剩余贷款，但该房屋已由陈锡波卖给刘春辉和张蕊，有房屋所有权，要求法院确认买卖合同有效，判决房屋归刘春辉和张蕊所有。第二，关于闻凯提到的公司底账是谁的名字房屋就是谁的是不对的，房屋所有权人是张蕊和刘春辉。第三，关于一审原告提供的贷款相关手续，因当时是以张发业的名义贷款，手续当然是张发业的，但张发业只是顶名贷款，并不是实际购房人，因为贷款后实际还款人是陈锡波，我们手中有从陈锡波处要的还款收据。第四，关于张发业主张陈锡波欠其钢材款一节，我们不清楚。一审被告陈锡波辩称：本案诉争房屋产权不归张发业所有，当时我在芳草家园施工，和开发商闻凯（即建新公司）签订的施工合同，合同约定工程完工后给我40%的现金，60%的楼。工程结束后，1000多万的工程款，开发商闻凯只给我46万元，其余的全部是用楼房顶账的，包括十多套住宅和四、五套的门点。本案和李方信一案诉争的门点就是闻凯顶账给我的。由于工程施工急于用钱周转，由开发商协助用多人进行银行贷款，亲戚朋友基本上都用到了，还是不够。当时我和张发业有生意上的往来，加上他在建材市场销售钢材，有营业执照可以多贷款，所以就用他的名字进行顶名贷款，也就是本案和李方信一案诉争的两处门点即108和109号门点。当时贷款时我并不欠张发业钢材款，因为是用他的名贷款，所有手续都是他的名，2009年之前的两个门点贷款都是我还的。我用该门点贷的款银行打到开发商账户，然后由闻凯的会计闻丽萍将该款给我的，当时给的是转账支票。该门点实际是没有支付首付款的，当时只是为了方便贷款，开发商开具的票据，所以张发业所说的我用欠他的钢材款支付的首付款是不对的。后来我还不上银行贷款，108门点我顶账给刘春辉和张蕊，109号门点我顶账给李方信，李方信还了其中一处门点的剩余贷款，具体数额我不清楚，当时银行失误，因为两处门点还款是一个账户，因此李方信还的是刘春辉和张蕊的门点。后来我要求刘春辉将另一门点的贷款还清，他没有还，据我所知是张发业偿还的，还了多少不清楚。但银行起诉张发业我并不知道。关于张发业手中前期还款凭证及相关手续原件，因为当时刘春辉的门点剩余贷款我无力偿还，刘春辉也未偿还，我还欠张发业钢材款，因此想将刘春辉和张蕊的门点给张发业，张发业手中的还款凭证及相关手续原件都是我给的。一审被告鞍山凯达房屋开发有限公司（原建新公司）辩称：海城市建新房屋开发公司现已变更为鞍山凯达房屋开发有限公司，2000年5月10日海城市建新房屋开发公司与闻凯签订了一份关于联合改造前进小学的协议书，由闻凯挂靠海城市建新房屋开发公司，在前进小学旧址开发建设芳草家园小区，该协议书约定：乙方闻凯自立账户，独立纳税，与甲方海城市建新房屋开发公司无任何财物关系，甲方海城市建新房屋开发公司对乙方闻凯在此项目全部过程中的任何经济后果都不承担责任。甲方对乙方在外的债权债务关系不承担任何责任，该协议签订后，闻凯独立开发芳草家园小区，独立享受收益，独立承担民事责任，根据海城市建新房屋开发公司与闻凯所签订的协议书的约定，该芳草家园小区在开发销售过程中出现的任何法律事务及责任均由闻凯承担。因此，鞍山凯达房屋开发有限公司不承担任何经济及法律责任。一审第三人海城市英落镇建筑工程公司陈述：芳草家园项目的开发商将该工程承包给陈锡波个人，陈锡波承包工程是走的英落建筑公司的户头，英落建筑公司的法人与陈锡波是父子关系，陈锡波是该公司的经理。本案争议的门点是芳草家园项目的开发商顶账给陈锡波的。该案与英落建筑公司无关。一审第三人闻凯陈述：我是芳草家园这个项目的项目经理，该项目由我全权负责，债权债务完全独立。该项目我承包给陈锡波属实，但协议是建新公司与英落建筑公司的名义签的，因为当时是以竞标的方式发包的。工程结束后，工程款给了一部分现金，剩余工程款是以门点和住宅顶账的。本案争议的门点就是最初顶账给陈锡波代替工程款的。当时顶账给陈锡波，他领几个人办理贷款，至于陈锡波是实际卖给他，还是顶名贷款我就不清楚了。但本案争议的门点所贷的款我应该是给陈锡波的。至于陈锡波以谁的名义贷款，应该事前与我沟通的。本案争议的门点实际是没有交首付款的。另该项目与闻斌无关。本案与我和闻斌均无关。一审第三人闻斌未到庭陈述。海城市人民法院重审查明，2002年5月23日，建新公司作为发包人，英落公司作为承包人，双方签订一份建设工程施工合同，合同约定英落公司负责芳草家园住宅小区1-3号楼的工程建设，该项目的实际发包人为闻凯，实际承包人为陈锡波，闻凯以建新公司的名义开发该项目，陈锡波以英落公司名义承包该项目。建新公司现已变更为凯达公司。闻凯与陈锡波约定，工程完工后，工程款一部分付现金，一部分以楼顶账。工程完工后闻凯将芳草家园小区6号楼108号门点和109号门点顶账给陈锡波，此后陈锡波一直占有使用，直至将门点出售给刘春辉、张蕊。另查，张发业原系海城建材市场万发物资经销处的经营者。2003年4月10日，张发业与建新公司签订《预购楼协议书》，约定张发业购买建新公司在芳草家园小区建设的6号楼1层108户、109户，单价7500元每平方米，面积均为79.17平方米，总价593775元。2003年4月15日，张发业向中国银行鞍山分行提出个人房屋贷款申请。此后张发业与中国银行海城分行签订《购房借款合同》，并于2003年4月21日与中国银行海城支行签订《房地产抵押贷款合同》，以两处门点作为抵押物，各贷款29万元，两处门点的还款账号为同一个，即4197851-00010092201。同日张发业在海城市房产管理处办理了该两处门点的抵押登记。2003年5月28日建新公司通过中国农业银行给付海城建材市场万发物资经销处422000元。重审中，依张发业申请发院调取中国银行存款凭条70份，大部分均写有张发业的名字，另有9份写有王媛（陈锡波的妻子）的名字、1份写有李方信的名字、3份写有他人名字。2009年11月4日因张发业未偿还购买门点的贷款，中国银行股份有限公司鞍山海城支行诉至法院，此后张发业清偿了全部剩余贷款，中国银行股份有限公司鞍山海城支行申请撤诉，予以准许。又查，张蕊和刘春辉系夫妻关系。2003年4月21日，陈锡波与张蕊签订一份房屋买卖协议书，协议内容为：陈锡波将自有的座落于芳草家园6＃楼西5＃门点，面积79平方米，价格41万元整卖给张蕊，双方签订协议时张蕊一次性将款项付清，门点产权归买房人张蕊所有。此后张蕊、刘春辉一直使用108号门点至今。海城市人民法院重审判决认为，张发业与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订《购房借款合同》，并以该门点作为抵押物签订《房地产抵押贷款合同》，且于2003年5月21日到房产部门办理了抵押登记。张发业已通过按揭贷款的方式取得了对该门点的所有权。陈锡波在张发业办理抵押登记的同日与张蕊签订《房屋买卖协议书》，将该门点卖给刘春辉、张蕊。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，陈锡波在张发业已经办理了抵押登记取得门点所有权的情况下，将该处门点卖给刘春辉、张蕊，属无权处分。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有的不动产或者动产的，权利人可以申请返还原物”的规定，刘春辉、张蕊应将其占有的张发业门点倒出。关于被告刘春辉、张蕊、陈锡波提出的该门点以张发业的名义向中国银行申请的商铺贷款，是陈锡波借用张发业名义所为，按揭办完之后，都是由陈锡波偿还的辩解，因张发业在与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》，并到房产部门办理的抵押登记，刘春辉、张蕊未提供证据否认《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》的真实性，依张发业申请法院调取的中国银行存款凭条，大部分均签写张发业的名字，被告虽辩解由陈锡波还贷款，但并未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，刘春辉、张蕊、陈锡波应承担举证不能责任，故对刘春辉、张蕊、陈锡波的辩解，不予采信。据此判决：一、坐落于海城市芳草家园小区6号楼108号的门点归一审原告张发业所有；二、一审被告刘春辉、张蕊于本判决生效后一个月内将该门点倒出；三、驳回一审原告张发业的其他诉讼请求。案件受理费9738元，由一审被告刘春辉、张蕊承担。本院二审认定事实与一审判决认定事实基本一致。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为：张发业与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订《购房借款合同》，并以该门点作为抵押物签订《房地产抵押贷款合同》，于2003年5月21日到房产部门办理了抵押登记，张发业已取得了对该门点的所有权。陈锡波此后与张蕊签订《房屋买卖协议书》，陈锡波在张发业已经办理了抵押登记，张发业已取得了对该门点所有权的情况下，将该门点又卖给张蕊，属无权处分。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”刘春辉、张蕊应将其占有的张发业门点倒出。关于上诉人刘春辉、张蕊主张撤销一审判决，依法驳回被上诉人张发业诉讼请求，或者发回重审的上诉请求，刘春辉、张蕊提出张发业和凯达公司（原建新公司）之间不存在实际的房屋买卖关系的辩解，因张发业在与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订了《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》，并到房产部门办理的抵押登记，刘春辉、张蕊未提供证据否认《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》的真实性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应承担举证不能责任，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。关于一审被告陈锡波提出的其用门点借用张发业的名字向银行贷款，由其偿还贷款的辩解，依张发业申请法院调取的中国银行存款凭条，其中大部分均签写张发业的名字，陈锡波虽辩解由其还贷款，但并未提供证据证明，陈锡波应承担举证不能责任，故对陈锡波的辩解，不予采信。关于一审被告鞍山凯达房屋开发有限公司辩称，陈锡波与刘春辉的买卖合同无效，张发业虽然未占有门点，张发业提供的一系列证据，可以证明房屋就是张发业所有，对方说门点是顶名贷款是没有证据的，请求驳回上诉，维持原判，与本院认定事实一致，予以采信。综上所述，上诉人刘春辉、张蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院对此予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果是正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9738元，由上诉人刘春辉、张蕊承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 宇审 判 员  李红兵代理审判员  程继国二〇一七年十一月二日书 记 员  贾开萍