四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11751号上诉人（原审被告）：成都市青白江区小丫幼儿园，住所地：成都市青白江区红阳路***号。负责人：尹丽娜，校长。委托诉讼代理人：张学怡，女，单位员工。委托诉讼代理人：凌鹏，男，住成都市青白江区，成都市青白江区红阳街道华严社区居民委员会。被上诉人（原审原告）：成都美佳宜物业服务有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇朝阳街1号11栋1层22号。法定代表人：章烈，经理。委托诉讼代理人：何顺明，四川志宽律师事务所律师。原审被告：成都市居安达房地产实业总公司，住所地：成都市青白江区安居路88号。法定代表人：钟红伟，总经理。委托诉讼代理人：唐远雨，四川达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。上诉人成都市青白江区小丫幼儿园（以下简称小丫幼儿园）因与被上诉人成都美佳宜物业服务有限公司（以下简称美佳宜公司）、原审被告成都市居安达房地产实业总公司（以下简称居安达公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小丫幼儿园上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回美佳宜公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由美佳宜公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，小丫幼儿园不属于美佳宜公司物业服务范围，一审错误套用《青白江区•和盛花园物业管理服务合同》的内容进行判决；二、美佳宜公司并未对小丫幼儿园提供物业服务，不应收取物业费；三、从法律规定和公平原则上讲，小丫幼儿园也不应向美佳宜公司交纳物业费。美佳宜公司辩称，一、一审认定事实清楚、正确，美佳宜公司与和盛花园业委会签订的合同合法有效，小丫幼儿园属于美佳宜公司物业服务对象，应当交纳物业费；二、一审认定证据确实充分，美佳宜公司提交的证据证明其对所属物业进行了充分、合法、有效的管理，小丫幼儿园租赁物业属于小区一部分，一审判决支付物业费正确。故请求驳回小丫幼儿园的上诉请求，维持原判。居安达公司述称，小丫幼儿园与和盛花园小区彼此独立，该商铺实际并未享受到美佳宜公司提供的安保、清洁、停车等服务，故美佳宜公司向小丫幼儿园收取物业费不合理。美佳宜公司向一审法院起诉请求：1.小丫幼儿园与居安达公司连带支付从2015年8月8日至2017年6月7日止的物业服务费36590.4元、违约金71630.6元；2.本案诉讼费由小丫幼儿园与居安达公司承担。一审法院认定事实：2015年8月8日，美佳宜公司作为乙方与甲方成都市青白江区红阳路和盛花园第二届业委会签订了《青白江区•和盛花园小区物业管理服务合同》（以下简称“合同”），约定由美佳宜公司对位于青白江区红阳路278号的“和盛花园”小区提供物业服务，合同期限从2015年8月8日起至2016年8月7日止。合同签订后，美佳宜公司开始对“和盛花园”小区提供物业服务。关于物业服务费，合同第二十一条约定：“……2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳；商业用房按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；……6、业主出租其拥有的物业，其应当承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任”；关于滞纳金，合同第二十一条约定：“9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第2项处理：……（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金”。2016年8月26日，美佳宜公司作为乙方与甲方成都市青白江区红阳路和盛花园第二届业委会续签了《青白江区•和盛花园小区物业管理服务合同》，合同期限从2016年8月8日起至2017年8月7日止。关于物业服务费及滞纳金，第二份合同第二十一条中的约定与上一份合同基本一致。居安达公司系成都市青白江区华逸路9号（面积297.73平方米）、红阳路212号（面积1083.95平方米）的业主。小丫幼儿园在2015年8月8日前就已从居安达公司处租赁了以上两处房产，并约定由小丫幼儿园来支付相关物业服务费。2015年8月8日至2017年6月7日期间，小丫幼儿园、居安达公司未向美佳宜公司交纳物业服务费。一审法院认定上述事实的证据有：各方当事人提交的营业执照、企业信息、民办学校办学许可证、身份证、《物业管理服务合同》、居委会证明、各项费用收缴明细登记表、收款收据、照片、租赁合同、平面图、证人证言及当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为，美佳宜公司与成都市青白江区红阳路和盛花园第二届业委会签订的两份《物业管理服务合同》均系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，均属合法有效，应当受到法律保护。关于美佳宜公司要求小丫幼儿园、居安达公司连带支付2015年8月8日至2017年6月7日的物业服务费请求，因美佳宜公司自2015年8月8日起即在和盛花园小区为小丫幼儿园、居安达公司提供物业服务，且合同约定物业费按照1.2元/月·平方米标准收取，小丫幼儿园、居安达公司应依约连带支付2015年8月8日至2017年6月7日期间物业服务费36476.35元（1381.68平方米×22个月×1.2元/月·平方米）；关于美佳宜公司起诉小丫幼儿园、居安达公司支付未交物业费的违约金的请求，因美佳宜公司“和盛花园”小区提供物业服务期间与小丫幼儿园、居安达公司沟通不畅，对小丫幼儿园、居安达公司提出的物业管理服务问题没有及时反馈及协助处理，从而导致小丫幼儿园、居安达公司对其提供的物业服务极其不满并拖欠物业费，美佳宜公司的物业管理服务质量及态度均存在问题，因此一审法院不予支持。如美佳宜公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务给小丫幼儿园、居安达公司造成损失的，小丫幼儿园、居安达公司可依法向美佳宜公司主张自己的合法权利。据此，依据《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、小丫幼儿园、居安达公司向美佳宜公司连带支付物业管理费36476.35元；二、驳回美佳宜物业公司的其他诉讼请求。以上给付义务，于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1097元，由美佳宜公司负担679元，由小丫幼儿园负担418元。本院二审期间，小丫幼儿园为证明其上诉理由，向本院提交：证据1.小丫幼儿园全体老师签字的情况证明，拟证明小丫幼儿园与美佳宜公司之间不存在服务关系，不应交纳物管费；证据2.清通下水道及房屋漏水照片、收条、小丫幼儿园全体老师签字的说明，拟证明即使小丫幼儿园在美佳宜公司服务区域内，也有不交纳物管费的正当理由，否则，小丫幼儿园当然不应向美佳宜公司交纳物管费。美佳宜公司质证认为，证据1系小丫幼儿园制作及其员工签字形成，对真实性及关联性均不认可；证据2与本案无关，且真实性无法查证，厨房属于私有部分，漏水与美佳宜公司无关。居安达公司质证认为，对房屋漏水照片证据三性不予认可，对其余证据均无异议。本院认为，小丫幼儿园提交的证据1系其单方制作，该证据后虽有签名，但签名人未到庭接受质询，无法核实身份身份，本院对该证据不予采信；证据2与本案争议事实无关，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点为小丫幼儿园是否在美佳宜公司提供的物业服务范围内，小丫幼儿园应否向美佳宜公司支付物业费,现评议如下：美佳宜公司与成都市青白江区红阳路和盛花园第二届业主委员会签订及续签的《物业管理服务合同》约定，美佳宜公司提供物业服务的范围为“和盛花园”小区。庭审中小丫幼儿园认可案涉房屋楼上住宅部分系该小区范围，属于美佳宜公司服务范围，本院认为，建筑物具有不可分割性，案涉房屋应为小区底商，属于《物业管理服务合同》约定的物业服务范围。故本院对小丫幼儿园关于其不属于美佳宜公司物业服务范围的上诉理由不予支持。美佳宜公司履行了物业管理服务义务，小丫幼儿园也应履行缴纳物管费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，小丫幼儿园如果认为美佳宜公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张。综上，小丫幼儿园的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2194元，由成都市青白江区小丫幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年十一月二日书记员  彭奕翙