贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4597号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈品玉，男，1974年12月12日出生，黎族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州赛维斯物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区解放路51号。法定代表人：令狐宵宇，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋国军，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓艳，贵州黔信律师事务所律师。上诉人陈品玉因与被上诉人贵州赛维斯物业管理有限公司（以下简称赛维斯物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈品玉上诉请求：一、撤销原判第一项，改判上诉人按1.19元/㎡的基础上再打七折支付被上诉人2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费2591元；二、变更原判第二项为：被上诉人退还上诉人已交的停车费1200元；三、撤销原判第四项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失17800元；四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已尽到举证责任证明被上诉人未全面履行物业服务义务以及被上诉人未及时疏通下水管道使上诉人遭受装修及修理费损失，一审判决对上述事实认定不清。上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》系双务合同，被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，上诉人应按被上诉人提供的物业服务实绩支付相应的物业服务费用，二审应改判支持上诉人按70%交纳物业服务费。上诉人交纳了1200元的车位管理费，但被上诉人怠于履行合同造成车位漏水，必然对上诉人的车辆造成相应损害，上诉人要求退还1200元是要求被上诉人承担未全面履行合同义务的违约责任。上诉人的房屋损失客观存在，已经有充分证据证明损害后果及致害原因。一审判决驳回上诉人该部分请求，明显不当。赛维斯物管公司辩称，上诉人拖欠物业管理费是客观事实。漏水是由于上诉人楼上的邻居造成，被上诉人已尽到物业管理的义务，这不是拒交物业管理费的理由，停车位漏水是房开问题不是物管问题。赛维斯物管公司向一审法院起诉请求：1、陈品玉立即向赛维斯物管公司缴纳物业管理费4230.8元（2015年1月1日至2016年12月31日止）及相应的违约金4053.64元。2、本案的全部诉讼费用由陈品玉承担。陈品玉向一审法院反诉请求：1、赛维斯物管公司赔偿陈品玉经济损失17800元；2、赛维斯物管公司退还陈品玉已交的停车费1200元；3、撤销赛维斯物管公司与陈品玉签订的《物业管理服务协议》；四、反诉费用由赛维斯物管公司承担。一审法院认定事实：陈品玉系盛世花城小区业主（牡丹阁202号、建筑面积129.62平米），其于2007年7月20日与赛维斯物管公司签订《物业管理服务协议》，约定由赛维斯物管公司为小区进行物业服务。协议第七条约定物业服务费收费标准为每平方米1.7元，协议第三条约定物业服务内容包括上下水管道、落水管的维护和管理及污水管道的疏通等。2017年4月9日，盛世花城小区业委会与赛维斯物管公司签订《盛世花城小区物业服务协议》，约定由赛维斯物管公司为盛世花城小区进行物业服务，约定物业服务费高层住宅收费标准为每平方米1.36元。自2015年1月1日至2016年12月31日，陈品玉共欠物业服务费4230.8元未缴纳。2016年春节期间，陈品玉房屋因其楼上业主家渗水，致其装修屋顶被破坏，陈品玉自行修复，支付维修人员王霜维修费9800元，陈品玉主张其屋顶仍须再次修复的费用为8000元。自2016年开始，陈品玉购买的停车位出现屋顶漏水、地面积水，赛维斯物管公司在车位上方采取拉遮雨布的临时措施。庭审中，赛维斯物管公司认可收取陈品玉截止2018年3月31日止两年车位管理费1200元。一审法院认为，赛维斯物管公司与陈品玉签订的《物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容合法有效，合同双方均应当按照约定履行合同项下之权利义务。赛维斯物管公司为陈品玉进行了物业服务，陈品玉应当按照合同约定履行向赛维斯物管公司交纳物业服务费及相关费用的义务。现陈品玉未向赛维斯物管公司交纳自2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费的行为，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。赛维斯物管公司要求陈品玉给付物业费4230.8元的诉讼请求，有合同及法律依据，予以支持。依据陈品玉提供的照片，可以认定赛维斯物管公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，而陈品玉亦非无故拖欠物业费，对于赛维斯物管公司要求陈品玉支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于陈品玉反诉主张赛维斯物管公司赔偿经济损失17800元问题，陈品玉主张系赛维斯物管公司未及时疏通下水管道、下水管道堵塞后污水从陈品玉楼上业主家下水口满出所致，根据赛维斯物管公司、陈品玉签订的《物业管理服务协议》第三条“物业服务内容包括上下水管道、落水管的维护和管理及污水管道的疏通”约定，陈品玉未充分证明楼上业主家渗水致其装修屋顶被损坏的原因是由于赛维斯物管公司不及时疏通上下水管道、落水管、污水管道所致，对该请求不予支持。陈品玉反诉主张退还停车费1200元问题，赛维斯物管公司应当履行服务义务，确保陈品玉安全使用车位及车位的干净、整洁，但对陈品玉停车位出现漏水、积水问题未能有效处理，导致陈品玉对其停车位使用不便。根据权利义务一致原则，陈品玉应当返还相应停车费，酌情支持600元为宜。陈品玉反诉主张撤销与赛维斯物管公司签订的《物业管理服务协议》问题，该协议于2007年7月20日签订，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销；……”规定，陈品玉于2017年5月9日提起反诉要求撤销《物业管理服务协议》，不符合法律规定，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、陈品玉在本判决生效之日起三日内支付原告贵州赛维斯物业管理有限公司物业服务费4230.8元；二、贵州赛维斯物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内返还陈品玉停车费600元；三、驳回贵州赛维斯物业管理有限公司其它诉讼请求；四、驳回陈品玉其它诉讼请求。本诉案件受理费100元，由贵州赛维斯物业管理有限公司承担50元，陈品玉承担50元。反诉案件受理费163元，由贵州赛维斯物业管理有限公司承担50元，陈品玉承担113元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审中，陈品玉提供了以下证据：1、照片、视频、微信聊天记录，拟证明赛维斯物管公司带头私搭乱建、将小区顶楼、公共设施出租给他人和给自己居住、小区卫生差、乱贴广告、有人在小区乱挂衣服、地下停车场漏水、停车不规范、无消防设施、对讲系统损坏、陈品玉家漏水是因为主水管被堵，堵住楼上业主的地漏满出来才让陈品玉家漏水、小区以外的人员自由进出小区、他人在小区开设食堂等；2、证人谢某、王某的证言，拟证明物管服务不到位，物管对小区设施、设备不维修。证人谢某述称，其系盛世花城业主，小区卫生脏乱差，时常发生偷盗事件，其房屋入住第二年就漏水，物管找各种理由推卸责任，车位停放不规范，影响小区车辆进出，并易发生刮擦事故。证人王某述称，物业管理由欠缺，车位价格不一样，停车场封闭出口，进出不方便，车辆停放不规范，外来服务人员有小区门禁卡，住户极度不安全。经质证，赛维斯物管公司对陈品玉提交的证据均不认可，认为漏水的原因是由于陈品玉楼上的业主安装的下水管堵了才渗水到陈品玉家的天花板。停车不规范、乱挂衣服是业主的问题，物管只能加强管理。车位漏水是由于地基下沉，物管已在车顶上搭建了临时雨篷。陈品玉提交的违法广告单的照片实际张贴的是法院的公告，并不属于广告，与本案没有关联性。损坏的对讲系统是房开提供安装的，物业已自费更换了新的门禁系统。出租的房屋是业主的多媒体活动教室、公共设施等，都是为了为业主提供服务，绝大多数业主是同意设置的。小区大门有专人值班和门禁。在小区开设食堂是业主的私人行为，不能证明是物管允许的。车位不足的问题是房开的规划问题，物管摆放了锥筒维护秩序。另查，二审中，赛维斯物管公司称赛维斯物管公司与陈品玉签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准实际是按1.36元/平方米/月履行的，陈品玉对此予以认可。除此之外，二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于陈品玉交纳物业管理费标准的问题。赛维斯物管公司与陈品玉签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。《物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准为1.7元/平方米/月，但双方均认可在实际履行中是按1.36元/平方米/月收取物业管理费的，故陈品玉应按1.36元/平方米/月的标准向赛维斯物管公司交纳物业管理费。陈品玉主张赛维斯物管公司提供的物业管理服务有瑕疵，应当在1.19元/平方米/月的标准上再打七折进行支付，但是根据赛维斯物管公司与陈品玉签订的《物业管理服务协议》的相关内容来看，均未明确约定当赛维斯物管公司提供的物业服务未达到管理服务质量时，业主可以直接通过打折交纳物业管理费的方式来维护自己的权益，一审判决认定陈品玉应向赛维斯物管公司交纳2015年1月1日至2016年1月31日欠交物业管理费期间的物业费4230.8元（1.36元/平方米/月×129.62平方米×24个月）并无不当，本院予以维持。关于陈品玉的房屋天花板漏水是否是因为主水管堵塞，赛维斯物管公司未尽物业管理义务的问题。陈品玉居住房屋的天花板漏水系因其楼上住户渗水所致，但陈品玉提交的证据并不足以证明陈品玉楼上住户渗水是因主水管堵塞所致，一审判决以陈品玉未提交充分有效的证据证明赛维斯物管公司未及时疏通上下水管道、落水管、污水管，导致其房屋天花板漏水并损坏为由，对其要求赛维斯物管公司赔偿其17800元的经济损失的请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于赛维斯物管公司是否应退还陈品玉车位管理费1200元的问题。陈品玉向赛维斯物管公司交纳了截至2018年3月31日两年的车位管理费1200元，自2016年开始，陈品玉购买停车位出现屋顶漏水、地面积水，必然给陈品玉停车带来一定的不便，但对停车位屋顶漏水的原因的排查、漏水妨害的排除，是否需要启动房屋维修基金进行维修必然需要经过一定的时间和程序，赛维斯物管公司已经在漏水车位的上方采取了拉遮雨布的临时措施，应认定赛维斯物管公司已尽到物业管理义务，陈品玉认为赛维斯物管公司系怠于履行合同造成车位漏水，已构成违约，要求赛维斯物管公司全额退还车位管理费1200元的主张不能成立。一审判决赛维斯物管公司退还陈品玉车位管理费600元，赛维斯物管公司未提出异议，故本院予以维持。综上所述，陈品玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163元，由陈品玉负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  邓 艳审判员  谌致华二〇一七年十一月七日书记员  陈 燕