北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0106民初28531号原告：高斐，女，1967年10月29日出生，中铁置业集团有限公司经理，住北京市门头沟区。被告：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。法定代表人：杜骏，常务副总经理。委托诉讼代理人：钱振华，男，1994年7月19日出生，北京西联万博商业管理有限责任公司法务，住北京市丰台区莲花池南里8号楼1单元501号。原告高斐与被告北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高斐，被告西联万博公司的委托诉讼代理人钱振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高斐向本院提出诉讼请求：1、被告西联万博公司支付自2014年7月1日起至2016年12月31日止的租金103020元及2017年1月1日起至2017年10月31日止的房屋使用费34340元。2、被告西联万博公司支付迟延支付租金的违约金41208元。3、诉讼费用由被告负担。事实理由如下：2013年10月11日，我与西联万博公司签订了一份《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称“协议书”），约定我将位于北京市丰台区西站南广场地下车库及商业项目丰台区广安路1幢-1层1069号商铺租赁给被告。租期从2014年1月1日至2016年12月31日，租金每年41203元，租金支付方式为季付。我多次索要，被告仅支付了一个月的租金，剩余租金均未支付。现双方租赁合同已到期，被告占有使用房屋至今，故提起本案诉讼，要求被告支付租赁期间租金、2017年1月到10月的房屋使用费及逾期支付上述钱款的违约金。被告西联万博公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、原告诉求中自2014年7月1日起至2016年6月30日期间租金已超过诉讼时效。依据法律规定，拒付或者延付租金的，诉讼时效期间为一年。原告未在逾期支付租金一年内及时主张权利，丧失该部分租金主张的胜诉权。2、本案存在不可抗力情况，我公司应免责。我公司于合同签订后，积极履约，开展招租招商工作，有序开展国际箱包城项目，立即向西站工商分局递交国际皮具箱包城营业执照审批手续，但因北京出台相关导向性政策，箱包城项目未获审批通过，经我公司多方努力亦无果。此情况系我公司无法预见、无法避免、无法克服之不可抗力事件，应免责。3、发生不可抗力事件后，双方应共同付出努力，原告也应承担相应风险责任。我公司曾向原告在内的业主发出转型经营超市的请求，但原告未同意变更合同，因本租赁合同中经营用途为“国际箱包皮具城”项目，是双方真实意思表示，发生不可抗力后，双方都应为此付出努力，以使合同能继续履行。但原告方并未付出努力，对此，原告存在过错，应承担相应的风险及责任。4、双方合同现已到期，商铺随时可以腾空，不存在使用费的问题。5、针对原告主张的违约金，西联万博公司无理由承担且违约金约定标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》、房屋产权证书等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高斐系位于北京市丰台区广安路1幢-1层1069号商铺的所有权人。2013年10月11日，高斐（甲方）与西联万博公司（乙方）签订了《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，约定甲方将其商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止；甲方同意给予商户五个月免租期，免租期自2014年1月1日起至2014年5月31日止；在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额686711元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付当月租金；在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割；关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任；乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。西联万博公司曾支付给高斐一个月租金，剩余租金均未支付。庭审中，西联万博公司提出，高斐未于逾期支付租金一年内向西联万博公司要求支付租金，高斐部分诉讼请求已超过诉讼时效；西联万博公司另称，双方约定的租赁用途即“皮具箱包城”无法通过审批，系不可抗力，且主张合同约定的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整。本院认为：高斐与西联万博公司签订的《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。协议签订后，高斐依约将商铺交由西联万博公司经营管理，西联万博公司理应依约支付高斐房屋租金。合同到期后，西联万博公司未将房屋返还，应当按租金标准支付房屋使用费。关于西联万博公司提出的诉讼时效抗辩，本院认为，北京市高级人民法院在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中指出，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日计算，适用一年的诉讼时效。本案中，双方租赁期限于2016年12月31日届满，最后一期租金应于最后一个季度的第一个月的十五个工作日前支付，高斐于2017年9月提起诉讼，未超过诉讼时效，故本院对西联万博公司所持此项抗辩意见不予采纳，对高斐要求西联万博公司支付房屋租金及房屋使用费的诉讼请求予以支持，但高斐计算租金及房屋使用费数额有误，应以合同约定为准。西联万博公司称因“皮具箱包城”无法通过审批，属不可抗力的抗辩理由，因双方在合同中约定西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得原告高斐同意，西联万博公司亦有权调整经营方向，故其辩解本院难以采信。关于违约金一节，现西联万博公司拖欠租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任。考虑到虽然“箱包皮具城”系西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，高斐主张的违约金过高，西联万博公司已于庭审中要求法院依法调整，本院依据公平原则予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付高斐二〇一四年七月一日至二〇一六年十二月三十一日所欠的房屋租金一十万零三千零六元六角五分。二、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付高斐二〇一七年一月一日至二〇一七年十月三十一日所欠的房屋使用费三万四千三百三十五元五角五分。三、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付高斐迟延支付二〇一四年七月一日至二〇一七年十月三十一日房屋租金及房屋使用费的违约金二万七千四百六十八元四角四分。四、驳回高斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1936元，由被告北京西联万博商业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  石婷婷二〇一七年十一月十四日书 记 员  申 璐