文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)川08民终1051号上诉人（原审被告）：广元市恒昌房地产开发有限公司，住所地四川省广元市利州区南河南环路9号。法定代表人：覃敬国，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈桦，四川利州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广元市利州区恒星城一期业主委员会，住所地四川省广元市利州区恒星城一期商住小区。负责人：李平元，该业委会主任。上诉人广元市恒昌房地产开发有限公司（下称恒昌开发公司）因与被上诉人广元市利州区恒星城一期业主委员会（下称恒星业委会）业主共有权纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，并于2017年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人恒昌开发公司的委托诉讼代理人陈桦、被上诉人恒星业委会的负责人李平元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒昌开发公司上诉请求:撤销原判，改正一审法院的错误判决，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及主要理由如下：1.一审判决房屋维修资金按照银行同期定期存款利率计算并支付利息，既与银行按照活期利息标准计算严重不符，也没有法律依据。2.上诉人从2006年8月起至2016年一直陆陆续续出售恒星城一期房屋，在房屋销售前期，大部分房屋没有销售出去，维修资金还没有收起来，被上诉人称上诉人在2006年8月4日就代收了业主149万余元的维修资金是严重违背基本事实的。代收的维修资金存放于上诉人专户，在建设部门通知后及时缴存，上诉人没有挪用，也没有违反通知要求的时间缴存至指定专户，被上诉人起诉上诉人违规占用业主维修资金，没有事实根据。被上诉人要求上诉人按年8.208%计算利息既没有计息的前提条件，也没有法律规定，实为被上诉人臆想之举。3.被上诉人作为非法人组织，在没有取得住宅专项维修资金所有权人委托的情况下，擅自主张、决策业主个人财产权利的主张和处分是不合法的，其诉讼主体不适格。被上诉人恒星业委会辩称：一审判决认定事实客观真实，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。恒星业委会向一审法院起诉请求：一、要求广元恒昌公司按商业银行同类贷款年利率8.208%向恒星城一期业委会支付住宅专项维修资金1498562.80元占用期间（2006年8月4日至2016年6月17日）的资金利息123.12万元；二、由广元恒昌公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2002年，广元恒昌公司开始开发修建恒星城一期商住小区，并于2006年3月31日竣工，总建筑面积为75117.95㎡、公共配套建筑面积为189.81㎡，应计算住宅专项维修资金面积为74928.14㎡。2005年，广元恒昌公司开始陆续出售房屋，并在出售房屋时一并向业主收取了住宅专项维修资金。2006年8月4日，广元恒昌公司对恒星城一期的房屋产权进行了初始总登记（房屋所有权人均为广元恒昌公司，证号分别为广房权证城字第E01111号、第E01112号、第E01113号）。2009年6月10日，经广元市房地产管理处备案，恒星城一期业委会成立。2016年4月26日，恒星城一期业委会向广元市城乡规划建设和住房保障局发函，了解恒星城一期住宅专项维修资金情况。同日，广元市房地产管理处资金科在该函上批注：“恒星城一期共应缴纳1498562.8元维修资金，资金利息另算”，并加盖广元市房地产管理处单位印章。2016年6月16日，广元市房地产管理处向广元恒昌公司发出广元市房屋维修资金缴款通知书，通知广元恒昌公司将住宅专项维修资金1498562.8元交至广元市房地产管理处住宅专项维修资金代管账户。2016年6月17日，广元恒昌公司将恒星城一期住宅专项维修资金1498562.8元存入住宅专项维修资金代管账户。一审法院认为，广元恒昌公司开发修建恒星城一期商住小区并于2006年8月4日对恒星城一期商住小区进行房屋产权初始总登记，以及广元恒昌公司于2016年6月17日才将恒星城一期住宅专项维修资金1498562.8元存入广元市房地产管理处住宅专项维修资金代管账户，双方均无异议，本院依法直接予以确认。本案争议焦点一、恒星城一期业委会可否向广元恒昌公司提起支付住宅专项维修资金占用利息之诉。首先，业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。业主委员会由业主大会选举若干委员组成，有自己的主任、副主任、委员和秘书，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案合法成立，其亦具一定可支配的财产，对业主交付的住宅专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权，故业主委员会可以归入我国法律规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。本案中，恒星城一期业委会经广元市房地产管理处登记备案成立，自然具有民事诉讼主体资格。其次，我国物权法第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。作为业主自治管理组织的业主委员会，对涉及全体业主公共利益并属自己直接管理支配的住宅专项维修资金，可以对开发建设单位提起与维修资金相关的民事诉讼。因此，广元恒昌公司有关恒星城一期业委会无权主张住宅专项维修资金占用利息的辩解意见，本院不予采纳。本案争议焦点二、广元恒昌公司应否承担支付住宅专项维修资金占用期间的利息。首先，根据广元市人民政府2006年8月29日公布实施的《广元市房屋共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》（以下简称暂行办法）第六条有关“房屋在销售时，购房者与售房单位应当签订专项维修资金缴纳约定。由购房者按建筑面积每平方米20元向售房单位缴纳专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主所有，不计入销售收入并按规定时限存入指定的专户管理银行账户。空置未售出的房屋由售房（建设）单位在办理房屋产权总登记时按规定标准一次性缴纳，待房屋售出后由售房单位向购房户收取”以及第九条有关“售房（建设）单位在办理房屋产权初始总登记时一次性按规定标准缴纳，不得减免或缓交。售房（建设）单位凭银行开出的缴存证明等相关手续向专项维修资金监督管理部门备案后，方可办理产权初始登记”的规定，售房单位向购房者收取专项维修资金后应在办理房屋产权初始总登记时一次性按规定标准缴纳，对于未售出的房屋的住宅专项维修资金，售房单位也应在房屋产权总登记时按规定标准一次性先行缴纳。本案中，广元恒昌公司早在2006年8月4日就已经办理了恒星城一期的房屋产权初始总登记，广元恒昌公司最迟也应在该暂行办法生效之日即2006年8月29日将恒星城一期包括未出售的房屋在内的所有住宅专项维修资金1498562.80元存入指定的专门代管账户。其次，广元恒昌公司提出的有关业主非同一时间购房，其在2006年8月4日并未收齐1498562.80元住宅专项维修资金的辩解意见，并不能成为其未按规定时限缴纳的理由，其应当何时缴纳法律法规已有明确规定，既不取决于其何时向业主收取，也不取决于房地产管理部门的通知时间，其于2016年6月17日才将住宅专项维修资金1498562.80元存入广元市房地产管理处指定的代管账户的行为，明显与相关法律法规的规定不符。再次，住宅专项维修资金作为用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，事关广大业主的切身利益，广元恒昌公司向业主收取后，长期未将住宅专项维修资金存入专门代管账户，其辩称该行为不构成占用，与客观事实不符，本院不予采信。最后，不论广元恒昌公司在长期占用期间有无使用该住宅专项维修资金投资获利，也不论其从其他渠道获得等额资金所需付出多少对价，其拖延缴纳住宅专项维修资金的行为必然导致该住宅专项维修资金产生存储利息损失，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》（以下简称管理细则）第二十七条有关“维修资金自存入维修资金专户之日起，按照中国人民银行规定的利率计息”的规定，恒星城一期业委会要求广元恒昌公司支付住宅专项维修资金占用利息的诉请，符合事实和法律法规的规定，本院依法应予支持。本案争议焦点三、关于利息金额如何具体计算的问题。首先，用来计算利息的本金应为1498562.80元；利息的起止时间应从广元恒昌公司应当缴纳之日即2006年8月29日起计算至其实际缴纳前一日即2016年6月16日止。其次，关于利率的问题，因管理细则仅规定按中国人民银行规定的利率计算，而中国人民银行又未对住宅专项维修资金的利率执行标准作出专门明确的规定。广元恒昌公司拖延缴纳住宅专项维修资金的行为不仅有违诚实信用原则，也属于不履行法定义务的违法行为，在其拖欠期间致使相关主管部门及恒星城一期业委会对该住宅专项维修资金无从管理、支配，严重损害了恒星城一期业主的合法权益，且其拖欠近10年之久，应以中国人民银行公布的同期存款基准利率计算，更显公平合理。因此，广元恒昌公司有关最高应按活期存款利率上浮20%即年利率0.385%计付利息的辩解意见，本院不予采纳。最后，关于利息的具体数额。在本案审理过程中，本院经委托广元市利州区农村信用合作联社按中国人民银行同期存款基准利率分段计算的利息为595868.11元。因此，广元恒昌公司理应支付住宅专项维修资金占用利息595868.11元；恒星城一期业委会超过此限的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，并经本院审判委员会研究决定，遂判决：一、限广元市恒昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将迟延交付广元市利州区恒星城一期住宅专项维修资金的占用利息595868.11元缴至住宅专项维修资金专户（开户银行：广元市利州区农村信用合作联社，账号30330120000001692）；二、驳回广元市利州区恒星城一期业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费15881元，由广元市利州区恒星城一期业主委员会负担8195元、广元市恒昌房地产开发有限公司负担7686元。二审审理期间，上诉人恒昌开发公司围绕上诉请求依法提交了三份证据：1、广元市利州区农村信用社关于恒星城一期住宅专项维修资金利息情况的说明。2.四川省建设行政处罚事先告知书。3.四川省建设行政处罚决定书。主要证明：房屋维修资金的利率是按银行活期存款利率0.385%计算的，占用利息是55711.21元。被上诉人恒星业委会质证认为，除对处罚决定书的真实性无异议外，对其他证据的三性均有异议。上诉人提交的证据不能达到其证明的目的。本院认证：信用社的说明是按广元市房地产管理处的要求对恒星城一期住宅专项维修资金利息按活期存款利率0.385%计算的利息。处罚事先告知书和处罚决定书只能证明上诉人挪用恒星城一期专项维修资金受到广元市城乡规划建设和住房保障局的处罚，至于住房维修资金是按银行活期存款利率标准计算利息还是按银行定期存款利率标准计算利息，本案依照法律规定进行计算。二审查明的事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。本案争议的焦点为：1.被上诉人恒星业委会向上诉人恒昌开发公司主张住宅专项维修资金占用利息的主体资格是否适格；2.涉案住宅房屋维修资金应按什么标准计算利息；3.上诉人恒昌开发公司代收业主住宅专项维修资金的时间、金额，是否违规占用以及占用利息应从什么时间开始计算。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，对外代表业主进行民事活动所产生的法律后果由全体业主承担。恒星业委会是经广元市房地产管理处登记备案依法成立的非法人组织，具备了法律上的民事诉讼主体资格，有权代表业主履行相关职责，但提起诉讼应当属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《物业管理条例》第十一条第七项、第十二条第三款规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。恒星业委会起诉前，未依照上述法律法规的规定征得业主同意，其不具备起诉资格。基于恒星业委会不具备起诉资格，故有关本案所涉的有关住宅专项维修资金代收的起始时间、金额、占用利息及利息计算标准等本院不再进行实体审查和评判。综上所述，原审判决被上诉人恒星业委会有权直接提起诉讼不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第十一条第七项、第十二条第三款之规定，裁定如下：一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初1056号民事判决；二、驳回原审原告广元市利州区恒星城一期业主委员会的起诉。一审案件诉讼费15881.00元，原审原告广元市利州区恒星城一期业主委员会经批准缓交，但未予缴纳。二审案件受理费15881.00元，退回上诉人广元市恒昌房地产开发有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  陈明义审判员  李开彦审判员  王振茂二〇一七年十一月十三日书记员  曾梦佳