广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0126民初3592号原告：广西建设房地产开发公司宾阳县分公司，住所地广西壮族自治区宾阳县宾州镇永武街166号。代表人：胡丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖福星，男，该公司项目经理。被告：欧伟英，男，1931年12月23日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。原告广西建设房地产开发公司宾阳县分公司与被告欧伟英农村建房施工合同纠纷一案，本院2017年9月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭审理。原告广西建设房地产开发公司宾阳县分公司代表人胡丹及其委托诉讼代理人肖福星到庭参加诉讼，被告欧伟英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广西建设房地产开发公司宾阳县分公司诉称，1993年，宾阳县新圩镇人民政府根据上级的要求，决定在该镇政府所在地建立镇南街开发区。经宾阳县人民政府批准建设用地后，新圩镇人民政府决定将开发区交由原告负责建设。由于资金不足，原告便邀请建筑队的负责人肖福星等人共同投资，并已在开发区投入了大量资金。开发区建设初具规模后，原告便向社会公开销售已经建设好的房屋。1997年，欧伟英经过了解后，决定向原告购买，双方签订了《代建住房协议书》，确定房屋总价款为18000元。协议书签订后，欧伟英已经向原告支付了购房款7000元，原告也已将协议确定的房屋交给了欧伟英。但欧伟英一直没有向原告支付所欠的购房款11500元（含应付水电安装费500元），为此原告不间断地向欧伟英追索。原告已经履行了合同所约定的义务，欧伟英却没有支付代建房屋款，其行为已构成违约，应承担违约责任。诉讼请求：1、欧伟英支付原告代建房屋款11500元及利息（利息的计算：以11500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2000年7月30日起计至付清之日止）；2、本案的诉讼费用由欧伟英负担。原告为证明其主张的理由成立，提供以下证据：1、《企业法人营业执照》、宾阳县工商行政管理局的《证明》。证明广西建设房地产开发公司宾阳县分公司的营业执照被吊销但未注销，诉讼主体资格合法；2、宾政征【1998】157号《县人民政府关于同意新圩镇广播站补办征用土地手续的批复》、宾政征【1998】158号《县人民政府关于同意县工商局补办征用土地手续的批复》、宾政征【1998】159号《县人民政府关于同意新圩镇人民政府补办征用土地手续的批复》、宾政征【1998】169号《县人民政府关于同意新圩镇文化站补办征用土地手续的批复》、宾政征【1998】190号《县人民政府关于同意新圩镇规划建设管理所补办征用土地手续的批复》以及时任新圩乡乡长欧生荣的《关于街开发区开发情况的说明》。证明欧伟英委托原告代建房屋的用地是由政府统一征地和统一规划；3、《代建住房协议书》、《收款收据》、《户籍登记证明》。证明原告与欧伟英存在代建房屋合同关系，合同价款18000元，欧伟英仅交纳代建房屋费用7000元，尚欠11500元（含应付水电安装费500元）；4、《会议记录》、《关于加快代建房收费归还贷款的紧急通知》、《通知》。证明原告在各个时期向业主催收代建房屋款的事实；5、南宁市中级人民法院2016年12月20日作出的（2016）桂01民终1849号《民事判决书》。证明南宁市中级人民法院已发生法律效力的判决确定梁翠利、周崇达、周群履行《代建住房协议书》的支付代建房屋款及利息的义务。原告分别与欧伟英、周相承（梁翠利、周崇达、周群系周相承的继承人）签订的《代建住房协议书》均属同时期、同性质的协议书，欧伟英也应当依法履行支付尚欠代建房屋款11500元及利息的义务。被告欧伟英既未答辩，也未提供证据。本案审理重点：1、《代建住房协议书》的性质和效力的认定；2、被告应否支付原告代建房屋款11500元及利息。经过开庭质证，欧伟英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为主动放弃举证和质证的权利。经核证，本院认定原告提供的证据1、2、3、4合法有效，作为本案的定案依据。原告提供的证据5是南宁市中级人民法院已生效的法律文书，本院依法采用其确认的法律事实和判决理由。根据当事人的陈述和确认的证据，以及南宁市中级人民法院生效判决确认的事实，本院查明如下事实：1993年，宾阳县新圩镇人民政府根据上级的要求，决定在该镇政府所在地建立镇南街开发区，建设项目由镇党委、政府统一领导、统一规划。开发区的用地采取以镇政府和申请用地的镇直属单位名义提出申请的方式报县人民政府审批（其中以新圩镇广播站的名义征用1.239亩、以宾阳县工商局的名义征用3.257亩、以圩镇人民政府的名义征用6.91亩、以新圩镇文化站的名义征用3.139亩、以新圩镇村镇规划建设管理所的名义征用9.872亩），所征用的土地首先满足上述5个单位用地指标，余下部分由镇政府与开发商签订开发协议后交由开发商进行开发，并向社会公开销售。由于资金不足，原告邀请建筑队的工头肖福星和叶凡瑜共同投资施工。开发区所征用的农民集体土地，原告已经按照规定向农民集体经济组织支付了土地补偿费、青苗费等各种费用。1994年8月份，原告进场按照新圩镇人民政府的规划图作业，投入了大量资金进行平整土地、建设街道和市场、铺设水电线路等基础建设。开发区的建设初具规模后，原告向社会公开销售土地共计80多宗（每宗土地的面积为81平方米，价款则按宗地位置以及代建项目造价确定）。原告销售每宗土地时均与业主签订《代建住房协议书》，其主要内容如下：1、乙方（业主）必须按协议要求交付建房款，服从甲方（开发商）安排；2、建造住房之房产权归乙方所有；3、乙方申请建房地位于开发区规划范围内；4、甲方只根据开发区规划和设计图纸进行施工，不受乙方干扰；5、所有代建房屋按照设计图纸建__层，房屋为砖混结构，甲方包下五层基础；6、乙方交付代建房屋款后，甲方保证按照国家施工规范建好给乙方，并负责办理产权手续；7、收款办法：如建筑房屋的要在完成主体楼板混土完毕后，付清所有款项；8、如有资金不足的购房者，可购买基础的商品房。要预交定金11500元，工程进度完成一半再交5000元，工程完毕交完全部工程款。原告与欧伟英于1995年3月8日签订《代建住房协议书》，欧伟英向原告购买了一宗落好房屋基础的宅基地即协议书约定的“基础的商品房”（房屋编号：推广站东面第8号），价款为18000元，另外加收水管安装费500元，两项共计18500元。欧伟英向原告交纳代建房屋款7000元（于1995年3月8日、1995年10月16日分别交纳2000元、5000元）后，便自行在该宗地上建设房屋，并于1997年入住，却拖欠代建房屋款11500元。由于部分业主没有按照合同约定支付款项，原告于1995年12月28日在开发区张贴通知，要求未交完代建房款的业主在期限内交清，但欧伟英至今仍未支付。2011年，业主要求新圩镇人民政府出面协调，新圩镇人民政府为此多次召开业主座谈会，部分业主参加座谈会。到会的业主对欠代建房屋款均无异议，但表示待办得产权证才交代建房屋款。对于业主拖欠的代建房屋款，原告多次向欧伟英追收，但欧伟英一直没有支付。1998年，宾阳县新圩镇镇南开发区的建设用地业经宾阳县人民政府分别以宾政征【1998】157号、158号、第159号、169、1990号文件予以批准，同意宾阳县新圩镇人民政府征用土地6.91亩、宾阳县工商局征用土地3.257亩、新圩镇广播站征用土地1.239亩、新圩镇文化站征用土地3.139亩、新圩镇村镇规划建设管理所征用土地9.872亩，并补办征用土地手续。宾阳县土地管理局于1998年12月10日、12月28日，向上述5单位发出《宾阳县非农业建设用地清查处理交款通知书》，要求上述5单位交纳各项税费、罚款后补办征地手续，但土地实际使用者至今没有交纳所需的各种款项和办理用地手续。2011年12月21日，原告及叶凡瑜分别与肖福星签订《债权债务转让协议书》，约定将代建房屋款追缴及还贷统一由肖福星负责，并由肖福星承受一切债权债务。肖福星曾多次向欧伟英追款，但欧伟英仍然以种种理由没有支付。因催收代建房屋款未果，肖福星以自己的名义作为原告，选择性地将其中一个业主颜锦付为被告诉至本院，要求颜锦付支付尚欠的款项。本院于2013年3月28日作出(2012)宾民一初字第1860号《民事裁定书》，以原告将债权转让给肖福星时未通知债务人不符合法律规定、债权转让不成立，肖福星作为原告起诉的主体不适格为由，裁定驳回肖福星的起诉。经调查，原告所销售的土地中，已经有部分业主办理并获得了国有土地使用权证，办理的时间约在2003年到2009年期间，宾阳县国土资源管理局办理的理由是：该宗土地经宾阳县人民政府批准征用已属于国有土地，办理国有土地使用权出让手续符合法律规定，批准文件有效；办理出让手续的各种费用均由业主交纳，其中所交纳的国有土地使用权出让金为每平方米37.21元。2012年12月5日，宾阳县人民政府发出《关于进一步规范各乡镇遗留用地办理出让手续的通知》要求：自通告之日起，凡符合条件未办理土地使用权出让手续的使用者（个人）要主动申请办理，并按办理批文的相关要求提交申请人身份证明、土地权属来源证明等完整的材料，办理的时间截止2013年3月1日，逾期不再办理。梁孝业所购买的土地符合土地出让条件，可以办理国有土地使用权证，但梁孝业在有效期间内未主动申请办理国有土地使用权手续。目前，宾阳县人民政府对类似性质的土地是否继续办理国有土地使用权证尚没有明确的规定。另查明，原告于1993年2月25日设立登记，因未按规定参加1996年度企业年检，于1997年12月22日被宾阳县工商行政管理局吊销营业执照。目前，该公司并未注销，企业法人主体仍然依法存在。原告确认其起诉被告欧慧英的真实姓名为欧伟英。本院认为，关于《代建住房协议书》的性质以及效力的问题。从当事人约定的权利义务及履行事实看，《代建住房协议书》既有委托代建房屋的内容，也有出让土地使用权的内容。其中，关于代建房屋的合同内容系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效。关于土地使用权转让的合同内容，尽管《代建住房协议书》签订时处于特定的历史时期和社会环境，但对于土地的开发、利用，仍应遵循法律的规定，应在合法的框架下进行。《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第二条第四款规定，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）第八条第二款规定，土地使用权出让应当签订出让合同；第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记；第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《代建住房协议书》中涉及的土地经政府征收，未转变为商业用地，政府转让给原告过程中，未办理出让用地的手续。根据以上规定，原告在未办理相关土地使用权出让手续的情况下，与欧伟英订立转让土地使用权的合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》（1988年）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）的规定。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：…；（五）违反法律或者社会公共利益的；…”的规定，《代建住房协议书》中关于转让土地使用权的合同内容应属无效。关于欧伟英应否向原告支付代建房屋款11500元及利息的问题。尽管《代建住房协议书》中关于转让土地使用权的部分被认定无效，但关于代建房屋的部分被认定为合法有效，故当事人应当依法恪守合同的有效部分的约定。根据查明的事实，原告的代建费用仅为土石方工程的基础造价费用，并不包含办理土地使用权证和房屋产权证的相关费用。原告已依约完成代建房屋基础的义务，欧伟英仅支付代建房屋款7000元便自行在此房屋基础上建房，且已于1997年起入住，实际使用至今已达十多年,但应支付的代建房屋款11500元仍未支付已构成违约，应当依法承担违约责任。欧伟英应当及时向原告支付代建房屋款11500元，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，从欠代建房屋款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款计算利息向原告支付违约金。原告诉请欧伟英支付代建房屋款11500元且从2000年7月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，符合法律规定，予以支持。至于涉诉房屋能否办理房屋产权证、办理产权手续的费用及土地出让金如何负担的问题，属于其他法律关系，不在本案中进行审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告欧伟英支付原告广西建设房地产开发公司宾阳县分公司代建房屋款11500元及利息（利息的计算：以11500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2000年7月30日起计至付清之日止）。案件受理费455元，减半收取227.50元,由被告欧伟英负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  和大新二〇一七年十一月二十四日书记员  李思琴附本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》：第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》：第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。