河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终6049号上诉人（原审原告）：孙飞，男，汉族，1965年8月20日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：徐留敏，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：孙振，河南中冶律师事务所律师，一般代理被上诉人（原审被告）：河南中汇实业集团有限公司，住所地：河南省郑州市东明路588号黄淮宾馆。法定代表人：张博，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩振，李露（实习），河南良承律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：河南中汇实业集团有限公司洛阳分公司，住所地：河南省洛阳市高新开发区芙蓉路7号洛浦公馆小区一楼。负责人：邓金鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：李雷，该公司工作人员，特别授权。上诉人孙飞因与被上诉人河南中汇实业集团有限公司（以下简称中汇集团）、河南中汇实业集团有限公司洛阳分公司（中汇集团洛阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳高新技术开发区人民法院（2016）豫0391民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙飞上诉请求：1.二审法院依法撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院(2016）豫0391民初1097号民事判决书，改判被上诉人向上诉人支付违约金3846.86元人民币；2.依法判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案被上诉人严重违反了《商品房预售合同》第十五条约定的办理不动产所有权初始登记的时间，已经构成严重违约，一审法院应当依法、依约判决被上诉人赔偿上诉人违约金。本案中的一审法院在已经生效的（2015）洛开民初字第343、344、353、356号民事判决书中以“被告向原告交付房屋的日期是2013年9月30日，但被告于2015年2月12日才向有关部门报送了房屋所有权初始登记的资料，超出了附件五第四条约定的期限180日，判决被告洛阳弘业置业有限公司构成违约，依约应当向原告支付违约金。”回归到本案中，上诉人与被上诉人在《商品房预售合同》第十五条明确规定：“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。”本案中，被上诉人向洛阳市不动产登记机关申请办理初始登记的时间是在2016年7月28日，远远超出了《商品房预售合同》第十五条约定的时间，依据合同约定的时间，被上诉人最晚应当在2014年的12月底前申请办理初始登记，但本案被上诉人在逾期长达一年多的时间里始终没有办理不动产所有权初始登记，导致上诉人一直无法取得房产证，参照已经生效的一审法院（2015)洛开民初字第343、344、353、356号民事判决书的判决，一审法院应当判决被上诉人向上诉人支付违约金。二、一审法院判决以区域用电限制，供电部门无法为洛浦公馆小区办理正式用电，最终导致资料不全无法申报登记，责任不在中汇集团，也并非中汇集团的原因，不符合合同第十五条约定的情形，认定被上诉人不构成违约，系认定事实严重错误。上诉人己经在一审法庭辩论中明确向法庭说明过，被上诉人以“洛阳市公共用电负荷已超出现有电网设备最大供电能力”这一因素导致其严重逾期办理不动产所有权初始登记的后果，不能免除其违约的责任。首先，区域用电限制，供电部门无法为洛浦公馆小区办理正式用电是被上诉人作为专业的房地产公司经营中应当能够预见到的经营性风险，是被上诉人在正式交房之前就本应当解决的问题，而不是办理房产证时都还没有解决的问题，更不能作为被上诉人免责的事由。其次，区域用电限制，供电部门无法为洛浦公馆小区办理正式用电，最终导致资料不全无法办理初始登记的因素也不符合我国《民法通则》上规定的不可抗力法定免责事由。我国法律上规定的不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，通常包括以下几种情形：（1）自然灾害，如台风、地震、洪水等；（2）政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、战争等。所以，本案中被上诉人将严重逾期办理不动产所有权初始登记的违约责任企图转嫁给供电部门无法为洛浦公馆小区办理正式用电，最终导致资料不全无法申报登记这一因素是根本不能成立的。中汇集团辩称，一、我国并非判例法国家，且本案与上诉人提供的判例案由完全不同，与本案千差万别，并不是上诉人所称的“同案不同判”，因此上诉人提供的判例不能作为本案认定事实和裁判的依据，一审法院认定事实清楚。二、引起本案发生的原因并非被上诉人过错。合同第十五条中“如因××的责任”这一表述，通常理解是因××的原因，即因××的自身行为造成的。本案中，由于区域用电限制，供电部门无法为洛浦公馆小区办理正式用电，最终导致资料不全无法申报登记，责任不在中汇集团，也并非被上诉人中汇集团的原因，不符合合同第十五条约定的情形，故上诉人的诉求不应予以支持。三、被上诉人积极履行合同义务，并无违约之处。首先，2012年11月28日，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同，约定2014年10月1日前交付房屋，后被上诉人积极履约，并提前交房，在交房之前，被上诉人多次向国网河南电力公司洛阳供电公司申请洛浦公馆项目用电报装，而国网河南电力公司洛阳供电公司于2014年8月22日向被上诉人送达了《国网洛阳供电公司供电预警区域限制报装告知书》、《国网洛阳供电公司基建临时低压带点告知书》，告知被上诉人洛浦公馆项目所在区域，目前公共用电负荷已超出现有电网设备最大供电能力，属于城市供电红色预警区域，无法满足新接入负荷用电需求，无法接受被上诉人项目用电报装或接入工作，因此，洛浦公馆小区未能接入正常市政用电。因上述供电原因影响了洛浦公馆商品房产权登记手续的办理。由被上诉人于2014年8月22日申请电力报装相关情况可知，被上诉人在此之前已经申请办理初始登记。并非上诉人所称的到2016年才申请办理初始登记。被上诉人积极履行合同义务，未能按照商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定向房屋登记机关及时送达登记备案材料是因为洛阳市公共用电负荷已超出现有电网设备最大供电能力这一不可抗力因素所造成的，被上诉人不能够预防也不能够克服这一客观情况，被上诉人并未构成违约。四、引起本案发生的原因确为不可抗力，退一步来讲，即便不属于不可抗力，也不能归责于被上诉人。我国《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。洛阳市公共用电负荷已超出现有电网设备最大供电能力符合不可抗力的构成要素。即使洛阳巿公共用电负荷已超出现有电网设备最大供电能力不属于不可抗力，这一因素也是根据城巿的发展和现有电力设备超负荷这样的客观原因所造成，也超出了被上诉人的可预测范围，引起本案发生的原因也不是由于被上诉人造成的，不符合合同中第15条明确约定的“如因××的责任”这一情形。故被上诉人不构成违约，不应承担违约责任。综上所述，一审法院审理事实清楚、适用法律正确，程序合法，上诉人要求被上诉人支付违约金及本案诉讼费用的诉求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，维持原判。中汇集团洛阳分公司辩称，同意中汇集团的答辩状及一审法院判决。孙飞向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付《商品房预售合同》规定的违约金3846.86元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月28日，孙飞（××）和中汇集团（××）签订一份《商品房预售合同》，购买了洛浦公馆1单元1-2007号商品房，总价款为384686元，交付日期为2014年10月1日前。合同第十五条关于产权登记的约定部分主要内容是：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或者2项处理：1.××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。2.××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。中汇集团洛阳分公司收取了孙飞的购房款，并开具了发票。但是，孙飞一直未缴纳房屋的面积差价款。2014年9月，房屋交付孙飞。另查明，2014年8月，中汇集团申请用电报装时，国网洛阳供电公司告知，受涧西、高新区城市管网建设整体预留不足，架空无走廊，入地无沟道以及部分群众对电力建设的误解和抵制，为该区域提供电源支撑的220千伏城西、谷水变电站，110千伏丽春路、青岛路变电站选址、环评工作开展困难，造成上述变电站不能及时落地，影响了该小区所在区域的电力供应。洛浦公馆所在区域公共用电负荷已超出现有电网设备最大供电能力，属于城市供电红色预警区域，无法满足新接入负荷用电需求。因此，无法接受该项目的用电报装或接入工作。该区域供电紧张情况已引起市、区政府的高度重视，多次召开会议全力推动该区域内变电站的建设工作，争取早日解除该区域限制报装。此后，中汇集团和国网洛阳供电公司达成以基建临时电源低压带电的方式解决小区供电问题，并报备到了洛阳高新管委会。因属于临时用电，不能满足消防正式用电的可靠性要求，导致申报登记相关材料一直不齐备。直到2016年7月28日，中汇集团向洛阳市不动产登记中心提交了不动产登记所需的材料。2016年9月18日，河南中冶律师事务所向中汇集团发出一份《律师函》，主要载明：自2014年9月交房后的2年时间内没有报送房屋初始登记的资料，违反了合同约定，构成严重违约。2016年9月21日，中汇集团复函称，在交房之前已经多次向国网河南电力公司洛阳供电公司申请洛浦公馆项目用电报装，但被告知所在区域用电超出现有电网最大供电能力，属于城市供电红色预警区域，无法满足新接入负荷用电需求，无法接受项目用电报装或接入工作。洛浦公馆小区未能接入正常市政用电，影响了洛浦公馆产权登记手续的办理，上述情况已经告知了广大业主。上述情况是不可抗力因素造成的，我公司不能预防也不能克服，不构成违约。一审法院认为，虽然收取购房款及开具发票的是中汇集团洛阳分公司，但其与中汇集团属于分公司和总公司的关系，与孙飞签订《商品房预售合同》的毕竟是中汇集团，依法成立的合同只能约束合同的双方，故只能由中汇集团享有和承担合同的权利义务，孙飞对中汇集团洛阳分公司的诉求，本院不予支持。《商品房预售合同》是孙飞和中汇集团的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立有效。有效的合同对双方均具有约束力，故应当按照合同的约定来判断是否存在违约。合同第十五条中“如因××的责任”这一表述，通常理解是因××的原因，或是因××的自身行为造成的。本案中，由于区域用电限制，供电部门无法为洛浦公馆小区办理正式用电，最终导致资料不全无法申报登记，责任不在中汇集团，也并非中汇集团的原因，不符合合同第十五条约定的情形，故孙飞的诉求法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条和第一百二十五条第一款之规定，判决：驳回孙飞的诉讼请求。本案一审受理费50元，由孙飞承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙飞（××）和中汇集团（××）于2012年11月28日签订的《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定：“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，××退还已付房价款并按已付房价款的1%赔偿××损失；或是××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金”。2014年9月中汇集团向孙飞交付本案房屋，2016年7月28日向洛阳市不动产登记中心提交了不动产登记所需的材料。中汇集团虽未按上述约定提交材料，但逾期提交的原因系区域用电限制，供电部门无法为洛浦公馆小区办理正式用电，最终导致资料不全无法申报登记，该原因不属于双方合同约定的“因××的责任”，故孙飞要求中汇集团按双方所签《商品房预售合同》的约定支付违约金的诉求，一审法院未予支持并无不妥。综上所述，孙飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙飞负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  邢 蕾审判员  于 磊二〇一七年十一月二十一日书记员  王丽锋