四川省攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0411民初2016号原告：汪辰宇，男，1998年2月10日出生汉族，居民，住四川省攀枝花市东区。法定代理人：蒯艳华（系原告之母），女，汉族，生于1971年5月17日，住址同上。法定代理人：汪上飞（系原告之父），男，汉族，生于1969年6月12日，住址同上。被告：攀枝花市仁和房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市仁和区。法定代表人：胡基元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵川，男，1986年1月20日出生，汉族，该公司职工，住四川省米易县。原告汪辰宇与被告攀枝花市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序于2017年11月22日、11月24日公开开庭进行了审理。原告汪辰宇的法定代理人蒯艳华、汪上飞，被告仁和房产的委托诉讼代理人赵川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪辰宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担从约定交房之日起，至2017年10月25日期间逾期交房的违约责任。违约金暂计为199600元（从2015年12月31日起，暂计算至2017年10月25日，共计665天，扣除60天的免责期，按照605天计算违约金659834元×万分之五×605﹦199600元）。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同中对于交房日期、交房条件、违约责任（包括购房者延期付清房款、开发商不能如期交房等违约行为均有涉及）等内容进行了明确的约定。原告已按照合同的约定付清了购房款，然而被告在合同约定的交付期却没有达到约定的交付条件，严重违约，侵犯了原告的合法权益。故原告向人民法院起诉。被告仁和房产辩称，对违约金计算方式和时间不认可，商品房买卖合同签订的时间是2016年4月6日，我方在2016年8月29日进行了竣工验收，前期的规划、消防、水电气都验收完毕，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，经验收合格就可交付使用，违约金的截止时间应是2016年8月29日。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，有2个月的免责期，按照合同签订日期2016年4月6日顺延2个月，应当从2016年6月6日开始计算违约金。关于违约金计算比例，仁和辖区其他开发商签订的商品房买卖合同违约金为每日万分之零点五至万分之二之间，我公司是每日万分之五，且高于仁和、炳草岗片区同等面积商品房房租标准。请法院对违约金比例进行下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，本院认定如下：《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房预售合同网上备案表》、《收据》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《四川省工程质量监督报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等书证具有真实性、关联性、合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2014年9月13日向被告交纳定金20000元，2014年10月15日向被告交纳购房款639834元（不含定金）。2016年4月6日，原、被告签订合同编号为102243的《四川省商品房买卖合同（预售）》、2014年10月15日签订《商品房买卖合同补充协议》。双方约定被告将其开发的“仁和·水岸沙弯”小区第9幢8层8-1号房屋预售给原告，该商品房单价为4718元/㎡，总价款659834元；原告应在2014年10月15日前支付该商品房的全部价款。该份合同上载明：“……第十五条商品房交付条件㈠该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。㈡该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件㈠基础设施设备……㈡公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）……5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2015年12月30日达到使用条件；……第十八条交付时间和手续㈠出卖人在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。……第十九条逾期交房责任……⑵逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。……”《商品房买卖合同补充协议》载明“第四条：商品房的交付1、甲方交付商品房的拟定日期为2015年12月30日，除甲方推迟交房日期外，届时甲方不再另行通知交房日期。交付期限届满时房屋未达交付条件的，乙方给予甲方二个月的交付宽限期，宽限期内乙方放弃追究甲方的违约责任，但甲方须及时通知乙方。”2016年4月8日，该诉争房屋办理商品房预售合同网上备案。2016年9月7日，诉争房屋所属4号楼经攀枝花市公安消防支队综合评定消防验收合格。2016年9月30日，诉争房屋所属4号楼经攀枝花市仁和区建设工程质量安全监督站检测合格，并建议进入备案程序。2017年3月24日,攀枝花市住房和城乡规划建设局收讫了包括诉争房屋所属4号楼竣工验收备案文件，该局于2017年11月20日在竣工验收备案部门意见一栏签署“同意备案”，并加盖了攀枝花市住房和城乡规划建设局备案专用章。庭审中，原告将违约金截止日期变更为2017年11月20日，违约金金额变更为208837元。本院认为，原、被告所签的商品房买卖合同及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案当事人诉辩情况，本案当事人间的争议焦点是：一是逾期交房违约金计算的起算点、止算点应如何认定。二是违约金是否需要人民法院予以调整。关于争议焦点一，原、被告在合同中约定的交房日期是2015年12月30日，依据本案查明的事实，在合同约定的房屋交付日期2015年12月30日，所诉争房屋所属楼栋还不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件。原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》落款日期虽为2016年4月6日，但合同约定的交房日期是2015年12月30日，故此时间应作为逾期交房违约金计算的起算点。对被告提出的按合同签订日期为逾期交房违约金计算的起算点顺延2个月，从2016年6月6日开始计算违约金的意见，因合同签订日并不是交房日，故对该意见本院不予采信。本案中，通过庭审查明诉争房屋所属4号楼已经竣工验收合格，并于2017年3月24日经备案机关进入备案程序。诉争商品房已具备交付条件，但因开发商的交房通知不符合法律的相关规定。庭审中，原告将违约金截止日期确定为2017年11月20日。综上，本院认为，应以商品房买卖合同中约定的交房日期2015年12月30日为违约金计算的起算点，扣除二个月的交付宽限期。原告主张2017年11月20日为违约金止算点，不违反法律规定，本院予以确认。被告共计逾期交房天数为631日。关于争议焦点二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由此可知，我国法律支持的逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内。在本案中，双方合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋的租金水平，被告的违约行为给原告造成的损失明显低于双方约定的逾期交房违约金。被告提出的要求下调违约金比例的意见，符合法律规定，故本院予以采纳。综上，本院酌情确定按已付房款每日万分之一点五的标准计算违约金为宜。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。原告诉请中未得到支持部分的诉讼费由原告自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告攀枝花市仁和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告汪辰宇支付逾期交房违约金62453元（659834元×0.15‰×631日）；二、驳回原告汪辰宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4292元，减半收取2146元，由原告汪辰宇负担785元,被告攀枝花市仁和房地产开发有限公司负担1361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 徐 琼二〇一七年十一月二十九日书记员 张泽润