四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11631号上诉人（原审原告）：李洪明，男，1956年1月28日出生，汉族，住四川省郫县。委托诉讼代理人：王天璇，湖北汉武律师事务所律师。委托诉讼代理人：余钢，湖北汉武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川利文斯顿房地产策划有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路139号30层3001号。法定代表人：李政谕，总经理。委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。上诉人李洪明与被上诉人四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称利文斯顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2016）川0124民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。李洪明上诉请求：裁定撤销成都市郫都区人民法院（2016）川0124民初1053号民事判决，将本案发回一审法院重审或查明事实后改判。事实和理由：一、一审法院对案涉房屋是否达到合同约定的交房条件没有查清。案涉《商品房买卖合同》第十条约定，交付条件包括：规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；案涉房屋交付未达到上述交付条件。首先，《房屋建筑面积测绘成果报告》系不具备资质的房产测绘人员作出，应认定为无效报告。其次，住宅质量保证书、住宅使用说明书提供的时间为2013年2月，此时房屋还未竣工验收，提前交付该两份文件不发生效力。二、一审法院对利文斯顿公司履行了交房程序的认定缺乏证据，且错误地认定李洪明没有积极履行买受人的合同权利。依双方合同第十四条及《补充协议》第三条的约定，利文斯顿公司采取公告方式通知买受人接受房屋，必须是无法联系买受人的情况下才能采取。在合同中已经列明了李洪明的通讯地址和联系电话，利文斯顿公司完全可以通知到。截止交房之时，李洪明没有收到书面通知。李洪明认为，交房时间应当以李洪明知道并实际交付的时间为准。一审法院无视双方约定，加重买受人的注意义务；同时，在利文斯顿公司违约的情况下，还认为李洪明主张的逾期违约金不符合规定，该认定缺乏事实和法律依据。三、一审法院错误的认定李洪明主张赔偿金的理由，造成认定错误。李洪明主张的赔偿金是基于利文斯顿公司出具的《承诺保证书》第七条，即2014年8月10日之前利文斯顿公司未能交房，须另按每户500元/天赔偿，而非对逾期交房实际损失的赔偿。对此，李洪明无须再提供证据。四、一审法院适用法律错误，违法分配举证责任，作出了不利于李洪明的事实认定。依《商品房买卖合同》第十一条约定，体育设施应当于2014年6月30日达到使用条件。一审法院以案涉工程已通过竣工及规划验收为由，认定其他附属设置达到了使用条件。《郫县新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》不能证明备案的附属设施就是公共绿地、公共道路、公共停车场、体育设施。除此之外，利文斯顿公司没有提交其他证据证明交付了约定的其他设施。事实上，案涉“河滨鹭岛”项目4、5幢范围内根本没有任何体育设施。依证据规定第五条，对合同是否履行，应由履行义务的当事人承担举证责任，故是否安装了体育设置的举证责任在于利文斯顿公司。综上，请求判如所请。利文斯顿公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。李洪明向一审法院起诉请求：1、判令利文斯顿公司向李洪明支付逾期交房违约金（2014年6月30日至2014年9月8日）人民币4600.50元；2、判令利文斯顿公司向李洪明支付逾期交房赔偿金（2014年6月30日至2014年9月8日）人民币14500元；3、判令利文斯顿公司向李洪明支付其他设施未达到使用条件的逾期违约金（2014年7月30日至2016年3月15日）人民币12851.17元。一审法院认定事实：2012年12月30日,李洪明、利文斯顿公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定内容有：1、李洪明购买利文斯顿公司开发建设位于社的“河滨鹭岛”项目4幢1单元5层05号房公寓，总价款215986元；2、出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。3、其他设施（含公共绿地、公共道路、公共停车场、体育设施）在2014年6月30日达到使用条件，如在预定期限内未达到使用条件，在约定期限届满之日起30个工作日内仍未达到使用条件的，出卖人按照买受人已支付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金；4、逾期交房责任：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订当天，原告向被告交纳了购房款215986元。2014年7月11日，案涉房屋所在的4号楼及地下室工程取得郫县规划管理局建设工程规划合格证。2014年7月12日，利文斯顿公司出具承诺保证书一份，其中载明内容有：“我司与购房者合同约定时间是2014年6月30日前交房，然而开发商于2014年7月11日才通知业主来郫县交房，这是我们的错。我们保证按合同约定按质保量交房，如延期交房多少天按合同约定赔偿违约金，交房前付清。下次交房计划从2014年7月1日起至2014年8月10日，具体时间另行通知。若下次接到通知，未能交付，除按上述条款赔偿外，另需对前来接房的业主按每户500元每天赔偿，并提供竣工报告。”2014年7月10日，利文斯顿公司与四川华玮物业管理有限公司交接案涉住宅物业管理手续。2014年7月14日，案涉建设项目经竣工验收合格。2014年8月9日，利文斯顿公司在华西都市报刊登交房通知书，通知购房者自2014年8月10日起正式办理物业交付手续。2014年9月19日，郫县房产管理局就“河滨鹭岛”项目向被告颁发《郫县新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》。一审庭审中，双方一致确认李洪明实际收房的时间为2014年9月8日。李洪明另主张：收房当天被告在其应交纳的面积补差购房款、代办产权契税、物管费、维修基金等费用中扣减了2000元作为逾期交房违约金，但该金额李洪明不予认可。一审法院认定上述事实采信了如下证据：有李洪明、利文斯顿公司在庭审中的一致陈述，有李洪明提交的《商品房买卖合同及补充协议》、《承诺保证书》、《收据》，有四川利文斯顿房地产策划有限公司提交的《建设用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《房屋预售许可证》、《报纸公告》、《建设工程规划验收合格证》、《物业承接查勘协议》、《竣工验收报告》、《附属设施备案证明》、《成都市新建注册房屋交付使用办法》等证据。一审法院认为，李洪明、利文斯顿公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方均应按约定履行各自合同义务。关于逾期交房违约金问题，利文斯顿公司未能在合同约定的2014年6月30日前交房构成违约，2014年7月12日利文斯顿公司承诺整改，承诺由其承担逾期交房违约金并确定了下次交房的时间，2014年8月9日利文斯顿公司通过报纸公告了交房时间，后在李洪明实际收房时通过抵扣费用的方式向李洪明支付了逾期交房违约金，双方对抵扣金额进行了确认。利文斯顿公司虽迟延交房，但对李洪明而言，应积极履行买受人的合同权利，即在《承诺书》确定的时间届满前对案涉房屋情况进行检查，对房屋是否能按承诺交付予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，李洪明要求利文斯顿公司承担从2014年7月1日至2014年9月8日期间的逾期交房违约金的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于李洪明主张的逾期交房赔偿金问题。因李洪明并未举证证明因利文斯顿公司逾期交房导致的具体损失，应承担举证不能的不利后果，该主张一审法院不予支持。关于李洪明主张的其他设施未达到使用条件的逾期违约金问题。案涉房屋所在的“河滨鹭岛”建设项目经竣工验收合格，且附属设施设备已实际交付使用，李洪明对其他设施未达到使用条件具有举证责任，因其未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，该主张一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回李洪明的诉讼请求。二审审理中，利文斯顿公司提交了成都市中级人民法院（2017）川01民终2675号生效民事判决确认，2014年6月24日，案涉房屋所在4、5号楼在郫县金准测绘有限公司处取得面积实测报告。另，案涉《商品房买卖合同》第三条关于房屋基本情况的约定为，“该商品房……用途为住宅。”第十条关于交付约定为，“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；”另，《补充协议》中已包含利文斯顿公司出具的《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。对于2014年6月30日至8月9日期间的逾期交房违约金2592元，利文斯顿公司已通过费用抵扣的方式向李洪明进行支付，双方于二审中对此事实均予以认可。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据上诉人李洪明的上诉请求与被上诉人利文斯顿公司的答辩意见，本案的争议焦点为：一、利文斯顿公司向李洪明交付的房屋是否符合合同约定的交付条件；二、利文斯顿公司是否按其承诺向李洪明交付了房屋、是否应当支付逾期交房的违约金及额外赔偿金。现就上述争议焦点的认定分述如下：关于第一个争议焦点：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，利文斯顿交付的房屋需符提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及案涉房屋的规划验收合格证、具备资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。根据本案查明的事实，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》已经作为案涉《商品房买卖合同》补充协议组成部分于合同签订时出具给李洪明。尽管该《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出具时案涉房屋并未交付，但2014年7月14日，案涉建设项目经竣工验收合格，故该两项文件应视为达到了出具条件。关于《房屋建筑面积测绘成果报告》，李洪明提出该报告测绘人员不具有资质故系无效报告，但李洪明未提交足以采信的证据予以证明，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。关于李洪明提到其他附属设施未达到交付条件，据此主张利文斯顿承担逾期交付违约的问题。在二审中，李洪明明确其他设施系约定的“体育设施”。本院经审查认为，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定有体育设施，但该体育设施的种类、数量并未具体明确；同时，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，李洪明主张利文斯顿公司并未修建体育设施、侵害李洪明的合同权利，则应当就体育设施是否存在承担举证责任。但本案中李洪明并未提交证据证明利文斯顿公司存在违反合同约定的情况，故本院对李洪明的该项上诉主张不予支持。关于第二个争议焦点：利文斯顿公司是否应承担逾期交房的违约金及额外赔偿金的问题。利文斯顿公司未能按照合同约定在2014年6月30日前交房，并于2014年7月12日承诺整改，承诺由其承担逾期交房违约金并确定了下次交房时间等内容，后于2014年8月9日通过报纸通知了李洪明交房。而根据合同约定，利文斯顿公司已在2014年8月10日前达到合同约定“该商品房取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”、“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的交房条件，并采用抵扣方式支付了截止2014年8月9日的逾期交房赔偿金。对李洪明而言，其作为买受人，亦应当积极主张自己的合同权利，在《承诺书》确定的时间届满前对案涉房屋的情况进行检查，对房屋是否能按承诺交付予以确认。对于李洪明主张2014年8月9日之后因未实际接收房屋造成的违约金，本院不予支持。鉴于案涉房屋已于2014年8月9日通过刊登报纸交付且具备交付条件，故利文斯顿公司承诺的“若下次接到通知，未能交付”的额外赔偿承诺条件亦未成就，故李洪明依该附条件的额外赔偿承诺主张赔偿金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，李洪明的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由李洪明负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十一月二十七日书记员  何金凤