江西省永新县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0830民初785号原告：曾波，男，1978年9月18日出生，汉族，江西省永新县人，住永新县。委托诉讼代理人：曾东波，江西明略律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：江西惠华房地产开发有限公司，住所地：永新县禾川镇锦绣天城住宅社区院内，统一社会信用代码：913608305736042828。法定代表人：王志安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺新华，永新县禾川法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。原告曾波与被告江西惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾波及其委托诉讼代理人曾东波，被告惠华公司委托诉讼代理人贺新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾波向本院提出诉讼请求：1.被告按合同约定向原告交付符合验收合格条件的商品房；2.被告自2015年10月1日起以1462000元购房款总价为基数按万分之五/日向原告支付逾期交房违约金直至被告实际向原告付符合验收合格条件的房屋之日止（截至2017年8月3日为491232元）；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年5月30日签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的惠华财富广场5幢121号房屋，房屋用途为商业，建筑面积46.27平方米，单价为31597.15元/平方米，房屋总价1462000元。《合同》约定被告应在2015年10月1日前向原告交付符合验收合格条件的商品房。若被告逾期交付超过90日，原告要求继续履行《合同》的，自《合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告按约向被告付清了购房款1462000元。而被告未按约向原告交付商品房，截至起诉之日被告已经逾期672天未履行交房义务。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，应依法承担违约责任。被告惠华公司辩称，原告向被告购房是事实，具体交款时间以票据为准，目前争议的商铺被告早已经验收，也履行了通知交付义务；此前，被告没有取得城建局验收合格证书是事实，因为在2017年8月底才取得；《合同》约定的违约金明显过高，应按照法律规定及店铺的实际收益价值进行调整，即按照市场价格的金额作为调整，在这个基础上再增加百分之三十的标准；同地段店面租金的价格基本准价为800元平方米/每年，也有1200元平方米/每年，也有300元平方米/每年，请法庭依法对《合同》约定的违约金进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：1、《商品房买卖合同》（合同编号：20140500100）原件1份，证明原、被告签订的《合同》约定双方的权利义务（其中商品房交付期限为2015年10月1日前）。被告的质证意见为对该证据真实性无异议，对原告主张该证据证明的交房时间也无异议，但表示该证据约定的逾期交房违约金过高，与实际损失和法律精神不符，请求对违约金数额进行调整。本院认为，该证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认；对于被告主张违约金过高应予以调整的意见，经综合考虑各种因素及当事人举证情况，本院酌定对违约金予以调整。2、惠华财富广场现场照片及视频，证明该楼盘目前仍在建设当中，尚不具备交房条件。被告对该证据的质证意见为因原告没有接收店面，对店面没有进行管理，故造成目前较为混乱的局面；目前周边房屋租给了国光超市，该超市正在装修，对本案所涉房屋周边有影响但不至于影响本案所涉房屋的正常使用。本院认为，该证据具有真实性、合法性和关联性，从本案事实来看，至庭审时本案所涉商品房没有符合《合同》约定的交付条件，本院对被告方质证意见不予采纳，本院对该证据依法予以确认。3、被告惠华公司《收据》(编号2837058）原件1份、《江西省地方税务局通用预收款收据》收据联（发票号码101××××3594）原件1份，证明原告向被告交纳本案所涉房屋732000元。被告对该证据的质证意见为对收款收据的时间有异议，具体应以转账时间为准，以转账凭证为凭。本院认为，该证据具有真实性、合法性和关联性，可以达到原告的拟证内容，被告也未主张原告存在逾期付款情形，本院对该证据依法予以确认。被告提供的证据：1、《江西省建设工程竣工规划合格意见单》原件1份，证明本案所涉房屋已经经过城建主管部门验收。原告对该证据的质证意见为该证据与本案不具有关联性。本院认为，该证据系原件，具有真实性；且能证明本案所涉房屋已经过永新县城建主管部门验收。本院对该证据依法予以确认。2、《房屋租赁合同》2份、《店面租赁合同》1份，《店面出租合同》1份及所涉商铺照片，证明同地段店面的出租价格：市场监督局店面年租金是每平方米860元，广告公司店面年租金是每平方米800多元，时装店店面年租金系4800元每平方米，茶叶店年租金系每平方米1000余元米，故如被告要承担违约金也应该要以每平方米年租金800—1000元为准，在此基础上可以上调30%。原告的质证意见为对该证据中的《房屋租赁合同》及《店面租赁合同》、《店面出租合同》的真实性无法认定，与本案也没有关联性，不能证明原告的损失；对该证据中的照片真实性没有异议，但不能达到被告的拟证内容。本院认为，被告提供该证据对于与本案所涉房屋同地段的确定以及店面租金的确定缺乏科学性及全面性，非有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，不能完全证明其拟证内容，本院对该证据依法不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾波与被告惠华公司于2014年5月30日签订了1份《商品房买实合同》（合同编号：20140500100），《合同》约定：被告以竞拍出让的方式取得位于永新县（时代广场对面），编号为无的地块的土地使用权；被告经批准，在上述地块建设商品房，定名惠华财富广场，建设工程规划许可证号为建字第36243020130029号，施工许可证号为36243020130705001/永建施字[2013]第38号，原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为永新县房管局，商品房预售许可证号为（永）房预售证第2014-004号。原告购买被告开发的惠华财富广场5幢121号房屋，房屋用途为商业（店面商铺），建筑面积46.27平方米，单价为31597.15元/平方米，房屋总价1462000元。被告应在2015年10月1日前向原告交付依照国家和地方人民政府的有关规定符合验收合格条件并符合《合同》约定的商品房，若被告逾期交付超过90日，原告要求继续履行《合同》的，自《合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付的已交付房价款万分之五的违约金。《合同》签订后，原告按照《合同》约定向被告付清了购房款1462000元。2014年11月25日，原告为本案所涉商品房办理了预告登记。2017年8月29日，永新县住房与城乡建设局向被告就其在惠华财富广场所建4#、5#楼核发了赣规核字第36243020170004号《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》。至2017年11月16日，本案所涉房屋尚未交付。另查明：《合同》系被告方提供的格式合同，由原告等买受人再行填写，《合同》约定的上述“万分之五”也系被告提供的《合同》预先写明；本案所涉房屋为商业用途（店面商铺）。本院认为，本案的争议焦点在于被告主张调整逾期交房违约金是否成立？如果逾期交房违约金予以调整，应如何进行调整？合同违约责任的产生，以其所依附的合同有效为前提。经审查，原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告签订的《合同》约定，被告应在2015年10月1日前向原告交付符合验收条件的商品房。若被告逾期交付超过90日，原告要求继续履行《合同》的，自《合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。根据《合同》约定，被告交付的商品房系依照国家和地方人民政府的有关规定符合验收合格条件并符合《合同》约定的商品房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，建设工程必须经过有关部门竣工验收合格后方可交付使用；另根据《中华人民共和国城乡规划法》第45条第一款规定关于“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”及《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定关于“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”的规定，只有规划核实合格的房地产方可进行竣工验收，本案所涉房屋在2017年8月29日取得《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，此时才可提交竣工验收，至庭审时本案所涉房屋尚不符合交付条件；被告就商品房交付而言，其未主张延期交房存在不可抗力及《合同》约定免责事由，故原则上存在故意或过失，应当承担违约责任。被告在庭审中也认可应当承担违约责任。被告辩称《合同》约定的违约金明显过高，应按照法律规定及店铺的实际收益价值进行调整，应按照市场价格的金额为基础进行调整，在这个基础上再增加百分之三十的标准作为违约金。对于被告上述主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从上述规定中可以看出，《中华人民共和国合同法》对当事人在合同中约定的违约金数额确定的原则界线是，高于造成的损失的必须是过分高的约定违约金，才允许当事人请求人民法院或者仲裁机构进行调整，体现出侧重保护守约方的权益。在调整时，还要以公平和诚实信用原则作为依据。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，在商品房买卖合同中当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以调整。被告提出《合同》中约定的违约金数额太高请求人民法院予以调整的，对于具体损失，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任，故被告首先必须举证证明原告因违约造成的损失，被告提供的证据对于与本案所涉房屋同地段的确定以及店面租金的确定缺乏科学性及全面性，非有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，应承担举证不能的责任。即使确定了有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，该标准虽与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性，但通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种“推定”。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的系如果合同中对逾期交房违约金未作约定的情形下逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，在《合同》对逾期交房违约金已作约定的情形下，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条不能同时适用，故本院对被告主张的损失计算标准不予确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）关于“7.人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”的规定，因违约造成的损失因当事人举证不能而不能确定，本院酌定以《合同》约定为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素：1.《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定了合同严守原则，即当事人对其约定应当严格遵守。《合同》系被告方提供，系被告事先拟定好的格式合同，由原告等买受人统一填写，在确定违约责任方面，原告基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，《合同》约定的“万分之五”也系被告提供的《合同》预先写明；2.《合同》约定交房时间为2015年10月1日，至庭审时已经逾期长达713天；3.被告在2017年8月29日取得《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，此时才具备提交竣工验收的条件，而《合同》约定的交付条件系依照国家和地方人民政府的有关规定符合验收合格条件并符合《合同》约定的商品房，故造成交付不能的全部责任在于被告；4.长期未交房造成原告预期利益的损失。同时考虑因本案所涉房屋为商业用途，相对于普通住房，逾期交付期间必然会产生逾期租金等较大损失。综上，同时遵循违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，考虑双方当事人在合同中所约定的过分高于本地店面租赁租金行情及《合同》约定违约金条款惩罚性因素较大，本院酌定自《合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三点五的违约金。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五、第一百三十六条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告江西惠华房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向原告曾波交付符合《商品房买实合同》（合同编号：20140500100）约定交付条件的惠华财富广场5幢121号房屋；二、被告江西惠华房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告曾波2015年10月2日至2017年11月20日期间逾期交房违约金399126元，并从2017年11月21日起至实际交付上述房屋之日止以购房款1462000元为基数按日万分之三点五支付逾期交房违约金；三、驳回原告曾波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8669元，由原告曾波负担1626元，被告江西惠华房地产开发有限公司负担7043元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  肖 镇人民陪审员  陈忠泉人民陪审员  陈家斌二〇一七年十一月二十九日书 记 员  周方桢附录一当事人提供无异议的证据：原告方提供的证据：1、原告居民身份证1份，证明原告的主体资格；2、永民预私字第20140854号房屋预告登记证明1份，证明原告向被告购买的5#-119铺商品房已经预告登记；3、《永新县按揭购房贷款登记协议书》[（2014）永房贷字第0036号]、《个人购房借款/担保合同》[（2014）永农信联个购房借字第1810420141125、10010001号]，证明原告已向被告付清全部购房款1462000元；4、《房屋预告登记证明》（永房预私字第20141390号）1份，证明原告为本案所涉商品房办理了预告登记。附录二本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。