河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1202民初4982号原告：解红军，男。被告：河南蓬业房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区文化路128号院1号楼8层。法定代表人：薛山民，该公司总经理。委托代理人：姚风，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告解红军与被告河南蓬业房地产开发有限公司（以下简称蓬业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解红军、被告蓬业房地产公司的委托代理人姚风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解红军向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告赔偿原告延期交房违约金（按总房款乘以从2015年12月31日起计算的违约天数乘以日万分之0.5计算至正式交房之日止）；3、判令被告退还延期交房期间原告支付的物业费1812元；4、判令被告赔偿因其延期交房导致原告无法办理房地产权属证书违约金（按总房款乘以银行同期贷款利率6%乘以从2016年12月31日起的违约天数计算至办证之日止）；5、判令被告继续履行开具维修基金专用发票的义务；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于三××市开发区××街坊××楼××单元××号房屋一套出卖给原告，合同约定房屋总价款554405元，交房期限为2015年12月31日，同时被告应在交房后360日内，将办理全书登记所需其提交的资料报产权登记机关备案，合同第八条、第十五条分别对双方违约责任有详细约定。合同签订后，原告按照合同约定已全额支付了购房款，先后缴纳房屋维修基金，一年物业费。截止起诉日，原告多次催促交房，但被告至今都没有按照合同约定提供相关的房屋验收合格证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，没有书面通知原告正式办理房屋交付手续，被告也始终没有向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。被告蓬业房地产公司辩称：1、被告公司已经履行了商品房交付义务，原告起诉要求交房无事实依据。被告公司开发的嘉和城市广场的整体工程于2016年5月11日通过竣工验收，2016年5月15日开始交房，原告办理了交房手续，并缴纳了房屋维修基金、物业费等实际入住。交房时我公司的房屋验收合格文件等手续齐全，不存在无法交房的情形。2、原告主张的逾期交房违约金事实不当。因施工原因，交房逾期近5个月，对此被告公司多次通知原告协商处理，不存在逃避责任的问题。但是原告接收房屋实际入住后，再要求逾期交房违约金与事实不符，说法不能成立。3、关于逾期办证，属办证程序变化引起的不可抗力事件，被告公司不应承担任何责任。被告公司已经准备好了办理房产证的材料，申请办理房产证书，但因政策变化，相关办证部门现停止办理房产证，统一改为办理不动产产权证，现处于政策过度期，原告无法得到产权证明与我公司无关，我公司不应承担任何责任。4、原告的其他请求也无法成立。原告已经实际入住，要求我公司赔偿物业费于法无据。维修基金发票正在办理过程中，即使办理不到位，也不影响原告的合法权益。故要求赔偿损失无法成立。经审理查明：解红军与李小梅系夫妻关系。2015年10月9日，原告解红军、共有人李小梅和被告蓬业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于三××市开发区××街坊××楼××单元××号商品房。该商品房建筑面积136.89平方米，房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4050元，总金额为伍拾伍万肆仟肆佰零拾伍元整（554405元）。付款方式：其他方式，银行按揭贷款，合同签订之日首付224405元，剩余房款330000元办理银行按揭款，买受人必须具备贷款资格，利率按银行规定执行。交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；政府政策变更因素等；非本公司原因而延期交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于交接。商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房作为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人发出交房通知之日起15天内办理房屋移交手续，付清相关费用后领取钥匙。买受人逾期不办理房屋移交手续的，视该商品房已经买受人验收合格，并按期交付买受人，房屋的风险，物业费用及其它相应费用由买受人承担。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1-2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议约定：买受人签订合同后交房前交清配套费及其他相关费用。买受人要服从小区物业部门统一管理，按时交纳物业管理费，必须服从物业管理制度。合同签订后，解红军按合同约定付清该房屋的全部房款554405元，蓬业公司于2016年4月28日向解红军开具了发票。蓬业公司于2016年8月15日向解红军交付房屋。原告解红军认为被告未向其交付房屋相应的两书一表，房屋没有正式交付，并多次找被告催要逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书违约金，均遭到被告推诿拒绝。原告遂诉至本院。庭审中，解红军提交蓬业公司向其出具的收款收据复印件一张，用以证明2015年10月11日缴纳维修基金8213元；解红军提交三门峡大唐物业服务有限公司出具的收据复印件两张，用以证明2016年9月18日向该物业公司缴纳一年的物业费1812元。2017年10月12日又向该物业公司缴纳一年的物业费1812元。蓬业公司称在2016年5月15日通知所有业主交房领钥匙，解红军称2016年8月15日蓬业公司通知入住，当天领取的钥匙。另查明：被告蓬业公司的房屋于2016年8月19日竣工验收合格。本院认为：原告解红军与被告蓬业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，符合法律规定，合同真实有效。原被告双方均应履行合同义务。解红军按照合同约定付清全部购房款554405元，被告蓬业公司也应按照合同约定履行交房义务。2016年8月15日，被告蓬业公司向原告交房房屋，原告收到房屋并已经装修入住，被告已经履行了合同约定的交付义务。原告并未因出卖人未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》而拒绝交接，原告解红军以被告未向其交付房屋相应的两书一表为由，主张房屋没有正式交付，要求被告继续履行合同约定的交房义务，于法无据，本院不予支持。关于延期交房违约金，原告解红军已按合同规定缴纳全部房款，故蓬业公司的交房日期应为2015年12月31日，但是其未按期交付房屋，直至2016年8月15日才向解红军交付房屋。解红军诉求延迟交房赔偿违约金应予以支持。被告蓬业公司称2016年5月15日电话通知原告交房，但并未提交证据予以证明，原告也不予认可，故本院不予采纳。关于违约金计算方法，合同约定交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，该违约金的比例未超出法律规定，应予支持，本案中被告于2016年8月15日向原告解红军交付房屋，违约金应自2016年1月1日起按已交房款554405元的日万分之0.5的标准计算至2016年8月15日，该项计算为554405元×0.05‰×227天=6292.5元。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业费1812元，因原告缴纳的是交房后的物业费，并非迟延交房期间的物业费，房屋交付后，业主享受物业服务，缴纳物业费是履行物业服务管理合同中的合同义务，故其主张没有法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金，根据《城市开发商经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务”。原告依约定履行了支付房款的义务，被告蓬业公司应当按照合同约定，在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其未履行，故被告应当承担相应的违约责任。被告实际交房日期为2016年8月15日，应在2017年8月9日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。故逾期办证违约金应按已付房价款554405元的0.5%计算为2772.025元。原告主张逾期办证违约金按照银行同期贷款利率计算不符合合同约定，本院不予支持。关于开具维修基金专用发票，系双方商品房买卖的附随义务，双方虽未有明确约定，但是被告蓬业公司应在三十日内向原告开具上述发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市开发商经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：被告河南蓬业房地产开发有限公司支付原告解红军逾期交房违约金6292.5元，限本判决生效之日起十日内履行。被告河南蓬业房地产开发有限公司支付原告解红军逾期办理房地产权属证书违约金2772.025元。限本判决生效之日起十日内履行。被告河南蓬业房地产开发有限公司在三十日内为原告解红军开具维修基金专用发票。驳回原告解红军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取420元，由原告解红军负担329元，被告河南蓬业房地产开发有限公司负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭路二〇一七年十一月三十日书记员  韩累