镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1191民初2025号原告:乘展,男,1963年4月28日出生,汉族,住南京市。委托诉讼代理人：唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国蓉，江苏大唐人律师事务所律师。被告：镇江亿都家居建材城有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。法定代表人：蔡刘祈，该公司董事长。委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。原告乘展与被告镇江亿都家居建材城有限公司合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐雷洪、李国蓉，被告委托诉讼代理人李卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》、《商铺委托经营管理合同关于租金的补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、判令被告支付所欠第六年度租金92869元（自2015年3月28日起至2016年3月27日止）；3、判令被告支付原告所欠租金5%的违约金即4643.45元；4、判令被告向原告返还镇江市丁卯桥路371号第精3C幢第1层126、127室，并按照合同约定向原告支付自2016年3月28日起至被告实际交还房屋之日止的租金；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年7月11日签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将名下位于亿都家居建材城第精3C幢第1层126、127室商铺交给被告委托经营管理，委托期限为2010年3月28日至2020年3月27日；前三年的商铺租赁收益作为市场培育费，后七年被告支付原告固定收益，支付时间为每满一年期最后一个月内一次性支付；若被告逾期3个月未支付当年租金，原告有权解除本合同；原告解除合同的，被告除支付当年租金外，另按当年期租金额的5%向原告支付违约金等。现被告逾期支付第六年度租金，原告为维护自身权益，诉至法院。被告辩称：双方签订商铺委托经营管理合同是真实的，但由于经济下行等因素，导致合同约定的回报率不符合客观事实。在此情形下，被告无法再负担原合同中约定的租金。被告与包括原告在内的一期900多户业主进行协商，要求将原委托经营合同中租金的支付期限进行变更。绝大多数业主同意变更，并且与被告签订了相应的补充协议。在此情形下，被告并不存在违约。根据物权法第76条、78条规定，虽然被告没有通过召开业主大会的形式作出相应决定，但是被告已经与绝大多数业主（即超过三分之二以上的业主，约600多户）进行协商，并形成一致意见。在此情形下，绝大多数业主的意见应当对原告产生拘束力。原告的物权的行使应当受到绝大多数业主共同利益的限制，原告要求支付租金、违约金、解除合同、返还房屋的诉讼请求不能成立。另物权人享有其物权，但是其物权在行使过程中并非不受限制。商铺在经营、使用时需服从被告统一经营管理。涉案商铺与其他商铺具有整体性和不可分割性。故在原告行使其物权时，必然受到所有业主的限制。目前市场未成立业主委员会是事实，业委会成立与否与绝大多数业主意见并不矛盾。即使业委会未成立，绝大多数业主的意见如果形成，原告也应受绝大多数业主意见的约束。从物权法及其他相关法规来看，业主不单只能就物管问题发表意见。就双方单个事务来说，双方签订的商铺委托经营管理合同具备合同相对性，但放在整个市场看，就不单单是双方之间的合同问题。绝大多数业主意见的效力将涉及原告，原告不能因其自身物权的需要，否定绝大多数业主共同的意见。现一期业主总数为926户，600多户业主与被告签订补充合同的行为，说明绝大多数业主已经与被告就租金支付期限的变更问题达成一致意见。最后，虽然法律未明确说明建材城的整体性和不可分割性，但原、被告之间签订的委托经营管理合同中载明，原告将其商铺交由被告统一经营管理，说明原告对商铺需要被告进行统一经营管理是明知的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房产证，被告并无异议，能够证实原告系涉案商铺的所有权人，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商铺委托经营管理合同》以及《补充协议》复印件，拟证明原告与被告签订委托经营合同，双方对委托期限、租金、租金给付期限、违约责任均作了约定。被告对该组证据材料的真实性无异议，但认为原告购买的涉案商铺位于整个亿都家居建材城市场中，其物权应受到其他业主共同决定的限制，故原告应继续委托。2、被告提交的被告于2016年6月15日出具的《致一期业主函》以及《商铺委托经营管理合同》补充合同样本复印件，拟证明就有关合同变更问题，被告已向包括原告在内的全体业主发函（该函内容同被告与绝大多数业主所签订的补充合同的主要内容），要求业主在收函后予以明确的书面答复，逾期则视同知悉并同意补充协议中内容，后原告并未书面答复。原告认为《致一期业主函》系复印件，且该函中业主王瑾并非本案原告，与本案无关联性。原告未收到该函件，即使原告收到该函，该函对原告亦无约束力，原告不予回复不构成默认的意思表示。《商铺委托经营管理合同》补充合同样本与原告无关，对被告陈述的600多户业主与其签订的补充合同，请法庭核实，原告认为600多份补充合同也与本案无关，被告将其他业主与其签订的补充合同强加给原告，无法律依据。本院认为，原告提交的《商铺委托经营管理合同》以及《补充协议》收集合法，内容客观真实，且与本案均有关联性，本院均予以确认。被告提交的《致一期业主函》以及《商铺委托经营管理合同》补充合同样本中收件人并非原告，原告亦表示并未收到该函，不能证实被告向原告寄送了相关材料，故对被告提供该份材料的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告分别于2009年7月11日及2010年9月24日签订《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》各一份，约定：原告将位于亿都家居建材城第精3C幢第1层126、127室商铺两间交给被告统一经营管理，委托期限为2010年3月28日至2020年3月27日；原告自愿放弃前三年经营收益用于市场培育，第四、五年每年租金为75984元，第六、七年每年租金为92869元，第八、九、十年每年租金为101312元；后七年的租金，每满一年期最后一个月内一次性支付给原告，逾期被告应按同期活期存款利率承担违约金，逾期三个月未支付当年期租金的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向原告支付违约金。另查明，上述涉案商铺于2011年3月1日登记于原告名下。2016年7月5日，原告委托律师向被告发送律师函，认为被告逾期支付租金构成违约，同时解除与被告签订的商铺委托经营管理合同及补充协议。本案争议焦点：原告主张解除合同应否支持；如合同解除，原告处置涉案商铺的权利是否需受到其他业主共同决定的限制。本院认为：关于合同解除的问题。原告乘展与被告签订的《商铺委托经营管理合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。根据商铺委托经营管理合同约定，每满一年期最后一个月内一次性支付租金；逾期三个月未支付当年期租金的，原告有权解除合同。现被告至今未给付原告第六个合同年度（2015年3月28日至2016年3月27日）的租金，原告请求本院依照合同约定解除其与被告签订的《商铺委托经营管理合同》及其《补充协议》，符合合同约定，本院予以支持。关于商铺返还的问题。涉案商铺虽权证上载明单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，具有不宜分割的属性。同时，该商铺作为市场的一部分，整体使用有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。对此，原告在购买涉案商铺当日签订《商铺委托经营管理合同》时已预见并接受这种运营模式，故涉案商铺作为亿都家居建材城商业广场一期九百余间商铺中的两间，其业主在大多数业主的商铺由被告继续经营的情况下需受到其他商铺业主整体意志的约束。综上，原告要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主及承租方的权利。因此，尽管原告享有涉案商铺的所有权，根据目前的状况，该商铺不宜立即返还，本院对原告要求立即返还商铺的诉讼请求，暂不予支持。关于租金问题。被告对结欠原告第六个合同年度租金92869元并无异议，现原告主张被告给付该笔租金，本院予以支持。被告逾期支付该笔租金给原告造成损失，原告主张被告按照合同约定支付未付租金5%的违约金4643.45元，有事实依据，本院予以支持。对于原告主张被告按照合同约定支付2016年3月28日至被告实际交还房屋之日止的房屋租金诉请，其中2016年3月28日起至合同解除之日止的租金，应当根据合同约定予以支付；对于合同解除后，商铺返还前的房屋占有使用费用，因尚未产生，本院不予支持。原告可待实际产生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、原告乘展与被告镇江亿都家居建材城有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》、《商铺委托经营管理合同关于租金的补充协议》自本判决生效之日起解除；二、被告镇江亿都家居建材城有限公司于本判决生效后十日内给付原告乘展第六个合同年度（2015年3月28日至2016年3月27日）的租金92869元及违约金4643.45元；三、被告镇江亿都家居建材城有限公司于本判决生效后十日内给付原告乘展2016年3月28日至2017年11月16日期间的租金157820元（2017年11月17日至本判决生效之日止的租金按照年标准101312元予以计算）；四、驳回原告乘展的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2758元、保全费1270元，合计4028元，由被告镇江亿都家居建材城有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾晓青人民陪审员  吴和芳人民陪审员  黄陆林二〇一七年十一月十六日书 记 员  吴 丹附法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。