重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初第3872号原告：谢道林，男，1966年8月10日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人��李永大，重庆天朗律师事务所律师。被告：胡祖正，男，1965年7月6日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：刘本会，女，1969年2月24日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。二被告委托诉讼代理人：田荣华，重庆德功言律师事务所律师。原告谢道林与被告胡祖正、刘本会所有权确认纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢道林及其委托诉讼代理人李永大，被告胡祖正、刘本会的委托诉讼代理人田荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢道林向本院提出诉讼请求：1、确认原告占诉争的重庆市铜梁区XX街道办事处XX路XX号房屋20%产权份额；2、判令被告协助原告办理诉争房屋20%产权份额变更登记至原告名下；3、结算诉争2017年度预留税款；4、判令被告承担原告诉争房屋20%产权份额商业用房过户费与住宅房屋过户费差额部分的损失；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年8月18日，原告与被告胡祖正以及案外人周兴华签订《合伙购房协议书》。该协议书约定：原告与被告胡祖正以及案外人周兴华共同出资，合伙购买原重庆市铜梁县百货批发公司所有的XX镇XX路XX号的房地产2735.62㎡（其中商业1213.81㎡，住宅1512.81㎡）。根据出资额，该房地产被告胡祖正占51%的份额，案外人周兴华占29%的份额，原告占20%的份额。以胡祖正的名义参加竞买并将房地产的产权登记在被告胡祖正名下。该房地产在被告胡祖正竞买前，已经租赁给了重庆百货大楼股份有限公司经营至2016年11月，竞买过户后应收取的租金按前述份额进行分配。协议书还约定了其他相关事项。此后，于2014年，被告胡祖正申请将1521.81㎡住宅房地产变更为了商业房地产。在《合伙购买协议书》的履行过程中，胡祖正在一系列涉及合伙的重大事务上擅自行事，严重损害了原告和案外其他合伙人的利益。被告胡祖正未经合伙人协商同意，擅自将诉争房屋为自己及他人提供抵押担保，致使原告不能用自己份额部分的房地产向国家银行融资，所需资金只能通过高息向社会融资，给原告造成了重大损失。被告胡祖正未经合伙人协商同意，为了达到自己多融资的目的，擅自将诉争房屋的住宅部分变更为商业用途。若是原、被告及案外其他合伙人依法分割了诉争房地产后再进行房地产使用性质的变更，就会大大降低分割（过户）费用支出，违反合伙协议约定，给原告造成了损失��被告胡祖正收取诉争房屋承租人的租金后，时常不按上述协议书的约定按时足额分配给原告。被告的行为严重损害了原告合法权益。为维护原告合法权益，诉至贵院。诉讼中，谢道林变更第二项诉讼请求为要求被告支付未支付的原告所占的20%的租金份额中的17%。胡祖正辩称，驳回原告的诉讼请求。理由：第一项诉讼请求，按照三方约定，原告是占有20%的份额本身没有争议，但是在过程中发生了部分住宅变更成商业，而原告对被告的变更行为不认可，对房屋整个价值的不认可，房屋在部分是商业、部分是住宅，与全部是商业其价值不同。对整个房屋变成商业，房屋整体增值的不认可导致三方对房屋分配的份额会产生变化。原告所占的20%的份额自然发生变化，不应当再是20%，应��根据评估的价格重新计算，故，该诉讼请求应当驳回；第二项诉讼请求，原告要求变更登记不具备相应条件，该诉争房屋都处于抵押状态，三方合伙购房协议，按照协议约定，本案原告及周兴华是属于借名登记，借被告的名将其两人应当登记的份额登记在被告名下，过户产生的费用应当由原告自己承担，原告没有缴纳相应过户费用的情况下也不具备过户条件，该请求不应当得到支持；第三项诉讼请求，与前两项诉讼请求是不同的诉讼标的，该预留税款在没有缴纳确定数额的情况下是不能分割的；第四项诉讼请求，原告要求的是损害赔偿之诉，是被告侵害原告的权利，分属不同的诉，原告要求赔偿损失没有事实和法律依据，被告将房屋部分住宅变成商业，是对整个房屋的增值，原告对该变更是获利的，以此要求被告赔偿，不符合法律规定。综上，原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。刘本会辩称，被告并非本案适格被告，被告不是本案合伙购买协议书的相对人，也不是诉争房产登记共有人，应当驳回原告的诉讼请求。本院经过庭审质证认定如下事实：2006年8月18日，胡祖正、周兴华、谢道林三人签订《合伙购房协议书》，约定：“胡祖正、周兴华、谢道林共同出资562.905万元，（其中购房款536.1万元，佣金26.81万元）合伙购买了重庆铜梁县百货批发公司所有的XX镇XXX路XX号（即原XX街X号、现重百铜梁商场）非住宅房地产2546平方米，胡祖正出资287.08155万元，占51%；周兴华出资163.24245挖宝元，占29%；谢道林出资112.581万元，占20%；以持有的出资收据为准。现就合伙购买该房有关事项达成如下协议：一、原重庆铜梁县百货批发公��所有的XX镇XXX路XX号即原XX街X号非住宅房地产（现重百铜梁商场），被铜梁县人民法院依法委托重庆集成拍卖有限公司公开拍卖。事前，经三合伙人协商上述比例即胡祖正出资51%，周兴华出资29%，谢道林出资20%共同出资以胡祖正个人名义参加竞买。2006年1月23日胡祖正代表三合伙人以536.1万元购买。根据有关法律规定，以谁名义竞买，只能将其房产过户给竞买人。故该房屋只能过户到胡祖正名下。但三合伙人对该房屋享有按出资比例的产权，过户后三合伙人如需过户到个人户上或三人成立的龙庭商贸公司户上都按出资比例分配。二、该房屋在铜梁县人民法院委托拍卖前，已由铜梁县百货有限公司将购物中心转租给重庆百货大楼股份有限公司经营15年，租赁期限为2001年11月至2016年11月14日止。根据法律规定，买卖不破租赁，三合伙人购买该房后，自产权过户到���祖正名下，重庆百货大楼股份有限公司应付的租金应由三合伙人收取，其收取的租金仍按其出资比例进行分配，胡祖正享有51%，周兴华享有29%，谢道林享有20%。三、铜梁县百货有限公司与重庆百货大楼股份有限公司的租赁期届满后，根据法律规定，出租人即三合伙人可以收回，也可以继续出租给重庆百货大楼股份有限公司，也可租赁给他人。如需收回、或继续出租给重庆百货大楼股份有限公司、或租赁给他人；租金、租期等重大事项的决策必须有三合伙人协商一致后，并以书面协议的方式作出，（注：因不能约束第三方，故只能改为“由产权文件上的产权人出面订立合同”）重大事项的决定由三合伙人协商处理，协商不成时，按投资比例大小行使表决权，涉及整体财产处置事宜，需有三分之二多数通过方可施行。四、若三合伙���协商一致需对购买的重庆铜梁百货批发公司所有的XX镇XXX路XX号（即原XX街X号、现重百铜梁商场）非住宅房地产进行拆除改造，需另投入资金，亦应按照购房出资比例进行投入（即胡祖正投入51%，周兴华29%，谢道林20%），新产生的收益亦按该比例进行分配。五、合伙人转移财产份额或合伙份额，其他合伙人享有优先购买权。六、出资收据为记名式凭证，记名人为权利人，合伙人未按规定比例出资，应承担90%的违约金及因此产生的其他损失。七、未尽事宜，三合伙人经协商一致后，再签订补充协议。”三合伙人均在协议书尾部签字。2006年5月8日，胡祖正出具收条，载明：收到周兴华代谢道林交来购买铜梁XX街X号物业投资款壹佰壹拾贰万伍仟捌佰壹拾元股份为此物业的百分之贰拾。2013年8月30日，胡祖正向原铜梁县建设委员会、县国土房管局、县消防大队提出《房屋用途变更申请》，申请将位于铜梁县XXX镇XX街X号（现重百铜梁商场）的房地产第二至四层建筑面积为1521.81平方米的房屋用途由住宅变更为商业。2016年6月27日，胡祖正（出租方）与刘银平（承租方），周兴华、谢道林（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在原重庆市铜梁区XX街道办事处XX路XX号的房屋出租给乙方，乙方已对其进行了充分的了解，自愿承租该房屋；甲方将该房交给乙方的状况为重庆百货大楼股份有限公司腾空后的房屋状况，甲方不再进行设备的完善；乙方租赁该房屋的租期为十年，装修期为三个月，支付租金的租赁期自2017年2月16日至2027年2月15日止；自乙方租赁日起，前三年每年租金为人民币陆佰万元整，第四年至第六年每年租金为人民币陆百伍拾万元整，第七年至第十年每年租金为人民币柒佰万元；在签本合同时，乙方当即支付人民币陆佰万元整给甲方作为双方交房与接房的定金（乙方于2016年6月15日通过李世群重庆农村商业银行转账给甲方的人民币壹佰万元整定金在本次支付款项中抵扣），乙方接房后，此笔款自动转为第一年应交租金，在达到交房条件情况下，如经甲方书面通知乙方在规定时间内不接房，甲方有权单方解除合同并不退还乙方定金；如甲方在约定的交房时间顺延90日后仍不能交房，乙方有权单方解除合同，甲方必须双倍返还乙方所交的全部定金。此后从2018年起，每年1月15日前乙方支付下一年度租金给甲方。租金支付方式采用转账支付至以下账户：年租金暂扣税费17%后的29%支付至周兴华在中国建设银行铜梁支行账号为623668376000097XXXX的账���内；20%支付至谢道林在中国建设银行铜梁支行账号621488376000XXXX的账户内；剩余租金（包括暂扣税费）全部支付至胡祖正在中国农业银行账户为622849041800008XXXX的账户内。税费在甲方与丙方内部据实结算，多退少补，与乙方无关。另查明，胡祖正与刘本会系夫妻关系。案涉房屋已经抵押给银行并办理了抵押登记。以上事实有谢道林举示的《合伙购房协议书》、收条、现金支票存根、房屋租赁合同、户籍证明、重庆市土地房屋登记审核表及双方当事人的陈述等在案为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，谢道林、胡祖正及周兴华签订的《合伙购房���议书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议书合法有效。根据协议书的约定，谢道林、胡祖正及周兴华系案涉房屋的共有人，且为按份共有，谢道林享有该房屋的20%的所有权。胡祖正认为案涉房屋的性质已经全部变更为商业性质，提高了案涉房屋的价值，但因谢道林不认可胡祖正变更房屋性质的行为，故，谢道林已经不再享有案涉房屋20%的所有权的问题。本院认为，胡祖正的抗辩理由不成立，谢道林享有所有权的份额应当依据其购买房屋时出资所占的比例确定，而不应当以房屋现有价值来确定，故，谢道林要求确认享有案涉房屋20%的产权的请求，本院予以支持。关于谢道林要求将案涉房屋20%的产权份额变更登记至其名下的问题。庭审中，双方确认案涉房屋已经抵押给银行并办理了抵押登记，且谢道林不同意代胡祖正偿还银行贷款。根据相关法律规定，该房屋无法进行变更登记，因此，该诉讼请求本院不予支持。关于要求胡祖正支付未支付的谢道林所占的20%的租金份额中的17%的问题。根据《房屋租赁合同》中“税费在甲方与丙方内部据实结算，多退少补，与乙方无关”的约定，现双方对税费并未进行结算，谢道林也未举示证据证明本案中案涉房屋的纳税情况，因此，谢道林的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于商业用房过户费与住宅房屋过户费差额部分的损失的问题。庭审中，谢道林并未举示证据证明商业用房过户费用与住宅用房过户费用的损失的证据，该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告谢道林对位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX路XX号房屋享有20%的产权份额；二、驳回原告谢道林的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半缴纳40元，由被告胡祖正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  尹杰二〇一七年十一月一日书记员  刘雨