新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民再9号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王某某，住新疆克拉玛依市。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新疆火车头国际采购基地有限公司。住所地：乌鲁木齐市奇台路。法定代表人:张献开，该公司总经理。委托诉讼代理人:殷杰，住乌鲁木齐市七道湾。委托诉讼代理人:黄玮，住新疆沙湾县。再审申请人王某某因与被申请人新疆火车头国际采购基地有限公司（以下简称火车头公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2016）新01民终1052号民事判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年11月28日作出（2016）新民申2119号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王某某、被申请人火车头公司的委托诉讼代理人殷杰、黄玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某申请再审称，1.原审认定事实错误。火车头公司并没有将双方合同约定的商铺交付我，委托经营协议是在火车头公司与其下属物业公司欺骗胁迫下签订的虚假协议,是在我未实际取得商铺的情况下签订的;一审时才发现2012年取得房产证的房屋位置发生了变化。2.原审适用法律错误。我当时买的是现房,根据现房和合同地址选定了合同约定的房子,火车头公司现已将合同附件平面图中标注的商铺出售给了案外人乌鲁木齐市商业银行,且更改了原来的平面图,其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的“一房二卖”情形,原审法院认定火车头公司的行为违约但未认定“一房二卖”错误。3.诉讼费用分担不合理,本案是由于对方过错造成,全部诉讼费用应由火车头公司承担。综上,请求予以再审。火车头公司辩称，1.本案不构成一房二卖。涉案商铺我公司已实际交付，王某某在购买商铺的当日就与案外人签订了委托经营合同，合同到期后，又与他人签订委托租赁合同，将涉案商铺委托他人对外出租，涉案商铺2012年王某某就取得了房屋产权证。上述事实证明我公司已将涉案商铺交付王某某。虽然我公司存在出图错误，但未影响王某某对涉案商铺所有权的行使，王某某已取得收益17万元。本案不存在赔偿王某某一倍购房款及房屋差价理由。契税、维修基金不应由我公司返还。本案利息计算方法有误。请求驳回王某某的再审请求。不应由我公司返还。本案利息计算方法有误。请求驳回王某某的再审请求。王某某向一审法院起诉请求：请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令火车头公司退还房款299278元，退还契税、维修基金14963.90元，支付利息211547.65元（314241.90元×6.12%×11年），赔偿我一倍房款损失299278元，赔偿我房屋差价损失772933.92元[按现房屋市场价39800元/平方米计算，(39800元/平方米－11109.06元/平方米)×26.94平方米]，并由火车头公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年10月8日，我与火车头公司签订《商品房买卖合同》一份，约定我购买火车头公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区间。协议签订后，我如约支付了房款，但火车头公司却将该商铺出卖给了案外人乌鲁木齐市商业银行。火车头公司的行为已构成一房二卖，损害了我的合法权益火车头公司答辩并反诉称，我公司与王某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，我公司已履行了合同中房屋交付及办证的义务，现王某某亦在利用所购商铺获得收益，双方之间合同目的已实现。我公司在合同履行中亦不存在一房二卖的情形，仅是因我公司工作人员在签订合同时疏忽，将错误的图纸附在《商品房买卖合同》后，导致合同中标明王某某所购买的F1068号商铺的位置与房产证中所标明的F10**号商铺位置不一致。现王某某坚持要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，我公司亦同意，但应属王某某违约，我方仅同意退还王某某实际支付的购房款179568元及相应利息，同时还应扣除王某某利用该商铺获得的收益款金额。对房款利息，因王某某自2005年3月至2014年11月一直在利用商铺进行收益，故利息应从2014年12月起按每月4.875‰计算，王某某主张的利息有误，不予认可。因我公司不存在一房二卖情形，且王某某已取得了商铺并利用该商铺获得收益，王某某并不存在损失，该商铺亦不存在权利瑕疵，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，我公司不应承担一倍房款赔偿责任及赔偿损失的责任，王某某该诉讼请求不能成立。关于王某某主张的契税、维修基金，是王某某向相关行政部门交纳，不应由我公司退还。因我公司已为王某某办理了商铺所有权证，现双方均同意解除商品房买卖合同，王某某应协助我公司将该商铺所有权恢复登记至我公司名下，故提出反诉，请求判令反诉被告王某某协助反诉原告将该商铺产权变更登记至我公司名下，并由王某某承担反诉费用。王某某针对反诉辩称，火车头公司提出的反诉与本诉没有牵连性，不应在本案中一并处理，不同意火车头公司的反诉请求。一审法院认定事实：2004年10月8日，王某某与新疆火车头房地产有限公司（后名称变更为新疆火车头国际采购基地有限公司，即本案被告）签订《商品房买卖合同》一份，约定王某某购买乌鲁木齐市奇台路133号火车头外贸城F幢1层F1068号商铺，建筑面积26.94平方米，每平方米单价11109.06元，总金额299278元，由王某某首付209278元，余款90000元在2005年1月30日前全部付清，2005年3月1日前交付房屋等等，合同后附有F1068号商铺位置平面图。同日，王某某（甲方）与新疆火车头物业管理有限责任公司（乙方）签订《委托经营协议》一份，约定甲方将其购买的火车头外贸城F1068号商铺委托给乙方代为经营，委托期限5年，即自2005年3月1日起至2010年2月28日止，乙方按甲方铺位总价的8%的年经营回报率逐季度支付给甲方，每年应支付金额为23942元，乙方应付甲方前5年的经营回报冲减甲方应缴房款119710元，甲方实付房款总额89568元等等。合同签订当日，王某某向火车头公司支付房款89568元，2005年1月30日，王某某又向火车头公司支付房款90000元。2005年3月1日，房屋交付后一直由新疆火车头物业管理有限责任公司代为经营管理，王某某应缴房款119710元由新疆火车头物业管理有限责任公司应付的经营回报款冲抵。2012年5月8日，火车头公司出具销售不动产统一发票一张，其中销售金额为299278元，折扣119710元，合计金额为179568元。2013年5月5日，王某某与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司又签订《商铺委托租赁合同》一份，王某某又将F1068号商铺委托给乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司对外租赁，委托租赁期限3年，自2013年3月1日至2016年2月28日止，由乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司按约支付租金等等。现该合同尚在履行中。另查明，王某某购买涉案商铺后向相关行政部门交纳了购买涉案商铺的契税及维修基金。2012年5月25日，火车头公司为王某某办理了火车头外贸城F幢1层F1068号商铺房屋所有权证，但该房屋所有权证所附商铺平面图中F1068号商铺位置与双方所签订《商品房买卖合同》中所附F1068号商铺位置发生了变化，合同中所附F1068号商铺位置变更为F1210号，该F1210号商铺已由火车头公司出卖给他人。王某某知晓火车头公司交付的商铺位置并非《商品房买卖合同》中标明的F1068号商铺位置后提出异议。一审法院认为，王某某与火车头公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》所附商铺位置平面图亦属合同的组成部分，火车头公司亦应按合同所附商铺位置平面图中所指示的F1068号商铺位置予以交付，但在合同实际履行中，火车头公司交付的商铺位置与合同中所附商铺位置不一致，火车头公司虽已办理了商铺的房屋所有权证，但该商铺所有权证并不能有效证实火车头公司已按合同履行完毕，故火车头公司在合同履行中存在违约行为。关于本诉部分，本案审理中，王某某与火车头公司均同意解除《商品房买卖合同》，视为双方对解除《商品房买卖合同》达成一致协议，故原审法院对王某某要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。《商品房买卖合同》解除后，火车头公司应退还王某某交纳的房款。对火车头公司应退还房款的数额，因双方所签《商品房买卖合同》约定的房款金额为299278元，王某某实际交纳房款金额为179568元，其余119710元房款是王某某通过商铺委托经营产生的收益款冲抵，该委托经营行为已实际履行，且火车头公司亦认可王某某已将全部房款交清，故火车头公司应退还王某某的房款金额为299278元。火车头公司辩称应按王某某实际支付房款金额退还的意见不能成立，一审法院不予采纳。关于王某某主张的房款利息，因火车头公司在合同履行中存在违约过错行为，且火车头公司在收取王某某房款后至今实际占有王某某房款，其应向王某某支付房款利息182372.53元[299278元×4.875‰×125个月（2005年2月至2015年6月）]，王某某要求退还房款及支付利息数额的合理部分诉讼请求，原审法院予以支持。关于王某某已取得的商铺收益，系双方履行《商品房买卖合同》后王某某利用所购买商铺取得的案外人支付的收益，不应当从王某某已交纳的房款中扣除，故火车头公司辩称所退还房款中应扣除王某某取得的收益款的意见，一审法院亦不予采纳。关于王某某主张的契税、维修基金14963.90元，因该费用是王某某基于双方买卖合同而向相关行政部门交纳，并非向火车头公司交纳，不存在由火车头公司退还该款项的事实，故一审法院对王某某该诉讼请求不予支持。关于王某某主张的一倍房款赔偿责任及房屋差价损失，因火车头公司在合同履行中仅存在实际交付商铺与合同约定商铺位置不符的违约行为，并不存在一房二卖的事实，且王某某自商铺交付后至今一直利用商铺获取收益，未实际产生损失，故一审法院对王某某该诉讼请求亦不予支持。关于反诉部分，因火车头公司已根据双方签订的《商品房买卖合同》办理了F1068号商铺所有权证，该房屋所有权证亦是基于双方所签订《商品房买卖合同》而办理，现双方一致同意解除合同，王某某因该《商品房买卖合同》而取得的商铺应返还给火车头公司，故其应协助火车头公司恢复商铺产权登记，一审法院对火车头公司反诉要求王某某协助办理房产恢复登记手续的诉讼请求予以支持。王某某辩称火车头公司反诉请求与本案无关联性的意见不能成立，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、解除王某某与新疆火车头国际采购基地有限公司2004年10月8日签订的《商品房买卖合同》；二、新疆火车头国际采购基地有限公司退还王某某购房款299278元；三、新疆火车头国际采购基地有限公司给付王某某房款利息182372.53元[299278元×4.875‰×125个月（2005年2月至2015年6月）]；四、驳回王某某要求新疆火车头国际采购基地有限公司退还契税、维修基金14963.90元的诉讼请求；五、驳回王某某要求新疆火车头国际采购基地有限公司赔偿一倍房款299278元的诉讼请求；六、驳回王某某要求新疆火车头国际采购基地有限公司赔偿房屋差价损失772933.92元的诉讼请求;七、王某某于本判决生效后十日内协助新疆火车头国际采购基地有限公司将乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路133号火车头外贸城F栋1层F1068号商铺恢复登记至新疆火车国际采购基地有限公司名下。王某某不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：我与火车头公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应严格履行。我已按合同约定支付了全部房款，火车头公司没有向我履行交付合同约定位置的商铺并办理产权证书的合同义务，火车头公司构成违约，应当向我赔偿因违约给我造成的全部损失。火车头公司将已卖给我的商铺再次销售给案外人，导致我办理的商铺产权证书所附的商铺平面图位置与合同约定的位置不同。火车头公司的行为属“一房二卖”，依照法律规定，火车头公司除向我退还房款外还应当向我赔偿一倍房款的损失。我缴纳的契税、维修基金，均是合同解除给我造成的损失，火车头公司应当向我赔偿。我所购买的商铺价格自合同签订时至今已经大幅上涨，合同解除后，商铺的差价损失也是我的实际损失，应当由火车头公司向我赔偿。一审法院判决火车头公司向我支付十年零五个月的利息，但却适用三至五年的贷款利率（年息5.85%）错误，应当适用五年以上的贷款利率（年息6.12%）。综上，一审法院认定事实不清，适用法律有误。火车头公司答辩称，王某某主张解除合同无事实及法律依据，在商铺买卖合同签订后，王某某与案外人签订为期五年的租赁合同，2010年至2014年又将商铺出租案外人，获取四年的租赁收益。王某某与我公司签订的商铺买卖合同及与案外人签订的租赁合同系自愿，并无胁迫行为。王某某主张的损失，根据司法解释的规定应不超过已付房款的一倍，王某某的诉讼请求已经超出一倍，且王某某实际付款只有179000元。综上，王某某的上诉请求不符合合同约定及法律规定，请求二审法院驳回王某某的全部诉讼请求。火车头公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称:一、一审法院认定事实与判决结果矛盾。一审法院查明王某某实际向我公司支付购房款179568元，但却判决我公司向王某某返还购房款299278元并支付相应利息错误。一审法院认定王某某向我公司交纳总购房款为299278元，则利息计算时间应当自王某某总房款付清之日即2010年2月28日起算。二、王某某认可除收取案涉商铺五年的经营回报款外，还收取了商铺2010年3月1日至2014年11月30日期间的租金收益。一审法院判决我公司向王某某支付包含上述期间在内的房款利息显属不当，该部分收益应当从我公司向王某某支付的利息中扣除。否则王某某既获取该期间的收益，又向我公司主张该期间的利息，属双重获益。综上，请求二审法院查清事实，改判我公司向王某某返还房款179568元及相应利息109424.25元。王某某答辩称，不同意火车头公司的上诉请求。火车头公司所说的实际房款，是出卖人的一种营销手段，合同约定返租收益抵房款，返租收益应当作为我交纳的房款，我已经付清了全部房款。我起诉主张的是与火车头公司的商铺买卖合同，只认可1068商铺的收益，我不认可新的房产证及由此产生的收益。我签订租赁合同与火车头公司无关，不同意将收益从利息中扣除。请求二审驳回火车头公司的上诉请求，支持我的上诉请求。二审法院认定事实与一审法院查明事实一致。二审法院认为，本案双方对一审法院判决解除《商品房买卖合同》均无异议，仅对合同解除的后果持不同意见。一、关于王某某已付房款数额问题。王某某虽直接交纳房款179568元，但王某某在与火车头公司签订《商品房买卖合同》的同时，与新疆火车头物业管理有限责任公司签订《委托经营协议》一份，约定王某某将其购买的商铺委托该公司经营，并以前5年的经营收益抵房款，之后，火车头公司出向王某某出具发票一张，金额为299278元。以上表明火车头公司认可王某某与案外人约定的以经营收益抵房款及王某某已于2005年1月30日支付全部房款299278元的事实。合同解除后，火车头公司应当向王某某返还全部房款并支付2005年1月30日之后的相应利息。综上，火车头公司的上诉请求无事实依据，本院不予支持。二、关于王某某上诉主张的损失数额问题。王某某认为火车头公司存在“一房二卖”情形，因此，应向其赔偿房款一倍的损失及房屋差价损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，根据查明的事实，王某某在购买商铺的同日，就与案外人建立委托经营合同关系并就该商铺实际获益。委托经营期限届满后，王某某又与他人签订委托租赁合同，将案涉商铺委托他人对外出租，并获取租金。以上表明火车头公司已向王某某履行了交付房屋的主要合同义务。火车头公司的行为不属“一房二卖”。王某某在2012年即取得房屋产权证，却在三年之后提起合同解除之诉，要求火车头公司向其赔偿一倍房款及差价损失无事实及法律依据。王某某向相关部门缴纳的契税、维修基金，在合同解除后可申请办理退还，该费用尚不属实际损失，且并非火车头公司收取，王某某要求火车头公司返还无事实及法律依据。火车头公司在履行协助王某某办理产权证书的问题上虽存在过错，但王某某自签订《商品房买卖合同》之日即将所购商铺委托他人经营并获取收益至今。《商品房买卖合同》解除后，原审法院判令火车头公司向王某某支付自2005年2月至今其起诉时的利息，且未扣减王某某在此期间的收益，已经弥补了王某某的损失，王某某上诉主张的各项损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上，王某某与火车头公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审认定事实与原一、二审查明事实一致。本院再审认为，根据双方当事人再审中的诉、辩主张，本案争议焦点为一、火车头公司是否存在“一房二卖”行为，应否承担“一房二卖”的法律后果。本案中，王某某在购买商铺的同日，就与案外人建立委托经营合同关系并就该商铺实际获益。委托经营期限届满后，王某某又与案外人签订委托租赁合同，将案涉商铺委托他人对外出租，并获取租金。这期间经营回报款冲减了购房款，以上事实表明火车头公司已向马春发履行了交付房屋的主要合同义务。虽然双方对交付的商铺与合同约定的商铺位置不同原因有争议，但王某某自购买商铺的同日已使用商铺至今，故火车头公司的行为与“一房二卖”特征不符，火车头公司不应承担“一房二卖”的法律后果。二、王某某主张损失的问题。王某某一审诉讼请求中明确要求解除合同，对此火车头公司表示同意，双方就解除合同已达成合意。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”解除合同后双方应相互返还，火车头公司返还王某某购房款，王某某应协助火车头公司办理案涉商铺过户事宜。王某某自签订《商品房买卖合同》之日即将所购商铺委托他人经营并获取收益至今。商铺作为不动产，位置变更多年王某某不闻不问，对于损失的扩大其本人亦有一定过错。《商品房买卖合同》解除后，原审法院判令火车头公司向王某某支付自2005年至起诉时的利息，且未扣减王某某在此期间的收益，已经足以弥补王某某的损失。综上，王某某的再审请求无事实和法律依据，本院再审不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院再审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2016）新01民终1052号民事判决.本判决为终审判决。审判长  郑进民审判员  达莲花审判员  于 翔二〇一七年十一月十七日书记员  谢 丹