陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终11223号上诉人（原审原告）张璇，女，1989年6月10日出生，汉族，中国联通西安市分公司职员，住西安市长安区。委托代理人杨肖肖，陕西汉廷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）崔侠，女，1964年6月18日出生，汉族，西安西电后勤资产管理中心职工，住西安市莲湖区。原审第三人：西安市高新区鑫邦房地产信息咨询服务部，住所地西安市高新区丈八西路高科尚都3幢2单元20101号。经营者陈铜川。委托代理人任萌，女，1986年10月25日出生，汉族，该公司员工，住长安区。上诉人张璇因与被上诉人崔侠，原审第三人西安市高新区鑫邦房地产信息咨询服务部（以下简称鑫邦服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年12月31日鑫邦服务部分别与张璇、崔侠签订《购房委托书》及《二手房买卖承诺书》。鑫邦服务部与张璇签订的《购房委托书》约定：张璇欲以壹佰肆拾捌万元的价位购买西安市××新区××路××尚都小区××单元××室、建筑面积167平方米的房屋，由鑫邦服务部作为居间方代购该物业（房屋）。张璇依约向鑫邦服务部支付保证金壹万元。双方约定，在委托期间（2016年12月30日至2017年1月7日）内，若居间方按买方购房条件与卖方达成一致，即视为买方授权居间方将诚意金（保证金）转为买方购买该物业（房屋）的定金。鑫邦服务部与崔侠签订的《二手房买卖承诺书》约定：……崔侠同意出售其位于西安市××新区××路××尚都小区××单元××室（房屋）。并委托鑫邦服务部向买方收取定金壹万元。如本人（卖方）在签署本承诺书后不依承诺书约定将该物业出售于买方或不按时签署《房屋买卖居间合同》，或与买方或其亲属、授权人、代理人私下交易，本人（卖方）承诺向贵公司（第三人）支付相当于售价3%即人民币（小写￥4.44万）作为违约金。……本人（卖方）保证，如因该物业（房屋）被抵押、查封或产权不明了等不能达成交易时，或本人不依照承诺书所述条件将该物业售予买方的，本人将向买方双倍返还所收取的定金。……本人承诺在签署本承诺书7日内与买方签署《房屋买卖居间合同》。同日，崔侠向鑫邦服务部出具收款收据，署明：本人崔侠今收到鑫邦服务部转交来张璇小姐购买本人位于西安市××新区××路高科尚都11-2-201的物业之定金∕首期楼款∕剩余楼款人民币壹万元整（小写￥10000）。张璇于2017年4月11日诉至西安市莲湖区人民法院称，2016年12月31日，崔侠与鑫邦服务部签订《二手房买卖承诺书》，出卖其位于西安市××新区××路××尚都××单元××室、面积167平方米的房产，售价148万元。在该承诺书第二条约定：“崔侠承诺出售该物业，并委托鑫邦服务部向买方收取定金人民币壹万元整。”当天，张璇与当事人签订了《购房委托书》，购买崔侠要出售的上述物业，并按照约定支付了壹万元的定金，崔侠开具收据。在签订上述承诺书及委托书后，鑫邦服务部发现因西安市房管局限购政策原因崔侠与张璇暂时不能签订《房屋买卖合同》，因该房属一房两证，称等政策确定后再签订，崔侠无异议。2016年2月10日，政策最终落实，上述房产可以买卖，张璇、鑫邦服务部与崔侠沟通签订《房屋买卖合同》事宜，但崔侠却不愿与张璇签订《房屋买卖合同》。张璇认为，张璇、崔侠与鑫邦服务部签订的《购房委托书》、《二手房买卖承诺书》真实、合法、有效，皆应本着诚信原则良好地履行义务，崔侠应严格遵守合同约定，现崔侠单方提出不愿出售该房产，致使张璇丧失了买房的时间及机会，同小区的房价已上涨15万元左右，张璇自行将该损失降低为3万元；根据法律关于定金罚则的规定，请求法院判令：1、被告向原告双倍返还定金2万元；2、被告向原告赔偿房屋差价损失3万元；本案诉讼费用由被告承担。崔侠辩称，一、张璇、崔侠之间未达成《房屋买卖合同》，双方之间也没有定金罚则的约定，没有形成买卖房屋的合意。张璇与鑫邦服务部签订《购房委托书》中约定的1万元费用为保证金，对崔侠不产生定金法律效力。崔侠与第三人签订的《二手房买卖承诺书》第六条约定，崔侠承诺7日内与张璇签署《房屋买卖居间合同》，期限为2016年12月30日至2017年1月7日。超过7日张璇、崔侠均未履行时，则上述约定的内容不再约束双方。二、7日内未签订《房屋买卖居间合同》的责任在于张璇和第三人。张璇诉称“西安市房管局限购政策原因导致张璇、崔侠暂时不能签订《房屋买卖合同》，等政策确定后再签订，崔侠无异议”与事实不符。事实是所谓“一房两证”并不受西安市房屋限购政策影响交易。崔侠一直坚持要求按照7日的承诺期限履行合同，崔侠不可能等张璇符合条件后再签约。因为房价的确跟签约时间密切相关。基于张璇、崔侠均未在7日内签订《房屋买卖居间合同》，应视为双方不再履行承诺，则承诺书的内容对崔侠没有法律效力。张璇、崔侠没有合同基础，故张璇要求崔侠双倍返还定金和赔偿损失没有法律依据，认为法院应当驳回张璇的诉讼请求。第三人经原审法院依法传唤，未到庭应诉，亦无提交书面陈述意见。原审法院认为，本案争议焦点为：1、张璇、崔侠双方是否采取要约、承诺的方式订立合同？2、因何事实导致三方未能签订《房屋买卖居间合同》？第一、《中华人民共和国合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示；承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案鑫邦服务部分别与张璇签订的《购房委托书》及与崔侠签订的《二手房买卖承诺书》，内容均能反映张璇希望购买属于崔侠的房屋要求，崔侠也表示愿意出售自己房屋的意见。在鑫邦服务部分别与张璇、崔侠签订的《购房委托书》及《二手房买卖承诺书》中言明的房屋位置、买卖价格及定金约定等均显示一致。鑫邦服务部与双方分别签订的《购房委托书》、《二手房买卖承诺书》能够反映出作为中介方完整无误向双方相互传递要约、承诺信息及双方达成要约、承诺一致的事实。据此，本院认定张璇、崔侠在鑫邦服务部的居间行为下，通过要约、承诺的方式订立了关于买卖本案诉争房屋的合同。第二、根据第三人与双方分别签订的《购房委托书》、《二手房买卖承诺书》内容查看，张璇、崔侠采取要约、承诺订立合同约定的事项除对此次买卖房屋的位置、价款、定金等认识一致外，最主要的是约定了签订《房屋买卖居间合同》的期限。即确定合同履行期限为2016年12月30日至2017年1月7日。该约定属附生效期限及附终止期限的合同，自期限届至时生效，自期限届满时失效。根据张璇诉称，三方未能在约定期限内签订《房屋买卖居间合同》的原因是出现了崔侠的房屋属“一房两证”受政策限制而暂不能签订合同的事实。对此事实理由崔侠否认。庭审中张璇提交的证据《西安市住房保障和房屋管理局关于落实住房限购政策有关问题的通知》，其中并不显示涉及买卖“一房两证”房屋受政策限制的内容。诉讼中张璇无证据证明崔侠在2016年12月30日至2017年1月7日期间内反悔合同的事实。故张璇无证据证明崔侠存在违约行为造成不能签订《房屋买卖居间合同》的事实。而超过约定履行期限后，张璇、崔侠及第三人再未能达成新的约定，张璇认为应当继续履行合同已无事实依据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，张璇、崔侠此次达成的合同权利义务自合同期限届满已经失效。现张璇提出崔侠双倍返还定金、赔偿损失之请求无事实及法律依据，本院不予支持。上述合同基于履行期限届满而失效，故崔侠应予退还张璇支付的定金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条第一款、第四十六条、第九十一条第（七）项、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决；一、被告崔侠应自本判决发生法律效力之日起十日内，退还原告张璇定金人民币10000元；二、驳回原告张璇其余之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已预交），由原告张璇负担900元，由被告崔侠负担150元。宣判后，张璇不服西安市莲湖区人民法院上述判决，向本院上诉称，一、一审判决书认定“西安市住房保障和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》并不显示涉及买卖“一房两证”房屋受政策限制的内容”存认定事实严重错误。二、涉案的房产属于典型的一房两证，是否受2017年1月1日西安市住房保障和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》第一条的约束，在2017年1月1日政策刚刚出台时尚不明晰，需要明确，后在2017年2月2日才得以明确；三、2017年1月1日，西安市住房保障和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》属于不可抗力，不可抗力消失后的7天内应为被上诉人承诺的签订《房屋买卖居间合同》时间；四、三方签订的协议有效，上诉人理应遵守诚实信用原则及合同约定，被上诉人试图通过违反合同约定的方式获得不正当利益，是法律不能容忍的。被上诉人在不可抗力消失后的7天内应该与上诉人签订《房屋买卖居间合同》，现拒绝签订，给上诉人造成巨大损失，现上诉人要求被上诉人双倍返还定金2万元，恳请贵院支持上诉人的上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2017）陕0104民初3505号民事判决书第一项“退还上诉人定金10000元”改判为“退还上诉人定金20000元”；2、本案讼费用由被上诉人承担。崔侠辩称，张璇所称的2017年2月10日政策终于落实，可以买卖上述房产与事实不符；张璇所称，2017年1月1日西安市住房保障和房屋管理局发布的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》属于不可抗力，不可抗力消失后的7天内应为崔侠承诺的签订《房屋买卖居间合同》时间，与事实不符；张璇所称三方签订的协议有效，更是与事实不符。经审理查明，原审法院认定事实属实。本院认为，本案中，鑫邦服务部于2016年12月31日与张璇签订的《购房委托书》约定由鑫邦服务部作为居间方以壹佰肆拾捌万元的价格为张璇代购登记在崔侠名下的本案涉案房屋。双方并约定，在委托期间（2016年12月30日至2017年1月7日）内，若居间方按买方购房条件与卖方达成一致，即视为买方授权居间方将诚意金（保证金）转为买方购买该物业（房屋）的定金。张璇向鑫邦服务部支付保证金壹万元。同日，鑫邦服务部与崔侠签订《二手房买卖承诺书》约定，崔侠同意出售本案涉案房屋，约定7日内与买方签署《房屋买卖居间合同》。崔侠于2016年12月31日收到鑫邦服务部转交壹万元为张璇交付的购房定金。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。按照张璇、崔侠分别于鑫邦服务部签订的《购房委托书》、《二手房买卖承诺书》的约定，崔侠、张璇双方应于2017年1月7日前签订《房屋买卖居间合同》的期限约定明确，双方均应按照《购房委托书》、《二手房买卖承诺书》约定履行义务。2017年1月1日，西安市住房保障和房屋管理局发布关于落实住房限购政策有关问题的通知。双方未在上述期限内签订《房屋买卖居间合同》。张璇主张崔侠应双倍返还其已付崔侠的定金2万元。鑫邦服务部与崔侠签订的《二手房买卖承诺书》第五条载明，本人（卖方）保证，如因该物业（房屋）被抵押、查封或产权不明了等不能达成交易时，或本人不依照承诺书所述条件将该物业售予买方的，本人将向买方双倍返还所收取的定金。张璇并未提交证据证明崔侠违反了《二手房买卖承诺书》第五条之约定应向其双倍返还崔侠所收取的定金。故原审法院判决崔侠返还张璇定金1万元并无不当，张璇上诉请求崔侠双倍返还定金无事实依据，其上诉请求不予支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张璇负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年十一月二十日书 记 员  岳 咪