北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终9092号上诉人（原审被告、反诉原告）：立东伟业（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区北甲地路10号院商业1层101室。法定代表人：王立东，总经理。委托诉讼代理人：徐源东，辽宁兴达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李生云，男，1978年12月1日出生，新帘道（北京）家居布艺有限公司总经理，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏水根，男，1967年2月24日出生，住北京市丰台区。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李硕，北京首阳律师事务所律师。上诉人立东伟业（北京）房地产经纪有限公司（以下简称立东伟业公司）因与被上诉人李生云、夏水根房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立东伟业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李生云、夏水根一审的诉讼请求，支持立东伟业公司一审的反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，对证据偏袒性取舍且认定错误，违反公平性原则。首先，2015年3月1日至2015年12月25日期间，立东伟业公司对涉案房屋实际占有并具有使用权，因此依法具有收取租金的权利，一审判决驳回我公司的反诉请求是错误的。其次，一审判决采信北京和义物业管理有限公司（以下简称和义物业公司）于2016年11月25日出具的《说明》及2017年5月30日出具的《证明》是错误的。和义物业公司作为证人并未出庭接受质证，且该两份证据所陈述情况与实际情况不符，在我公司与和义物业公司已发生诉讼中，和义物业公司已主张租金至2015年11月19日，我公司亦将租金支付至该日期。再次，李生云、夏水根在没有和我公司解除合同的情况下即与和义物业公司就同一房屋签订新的合同，明显属于根本违约行为，但一审判决对此未予认定，明显存在偏袒对方的行为。最后，一审判决我公司返还租金明显是错误的。我公司已将双方诉争期间的租金交付给和义物业公司，故李生云、夏水根在与我公司合同未解除的情况下，其理应向我公司支付租金，否则将造成和义物业公司就同一房屋收取双份租金的事实。综上，请求二审法院查清事实，依法维护我公司的合法权益。李生云、夏水根辩称，同意一审判决，不同意立东伟业公司的上诉请求。李生云、夏水根向一审法院起诉请求：1.要求立东伟业公司返还租金15万元；2.要求立东伟业公司返还押金2万元。立东伟业公司向一审法院提起反诉请求：1.要求李生云、夏水根支付2015年9月1日至2015年12月25日的房屋租金95352元；2.要求李生云、夏水根支付滞纳金250299元。一审法院认定事实：2013年11月12日，和义物业公司（出租方，甲方）与立东伟业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市丰台区南苑北和义庄2800平方米出租给乙方；租期自2013年11月13日起至2019年3月12日止，共计5年4个月（其中四个月免租金）；乙方不得将标的物转让、转租、分组、联营或私自调换使用；乙方若擅自将租赁标的转让、转租、联营、分租、转借、抵押给他人或私自调换使用，甲方有权单方提前终止合同，乙方应按照当年租金的5%向甲方承担违约责任，不足以弥补损失的，乙方应负赔偿责任，且甲方有权撤销给予乙方的装修期，乙方应向甲方补缴装修期租金、综合服务费。2014年1月，立东伟业公司（甲方）与李生云、夏水根（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将合法拥有的坐落在北京市丰台区大成里春园1号楼底商房屋（使用面积355平方米）租赁给乙方，租赁物仅作为库房经营使用；甲方向乙方保证对租赁物拥有租赁权，并提供房屋所有权证（或具有同等法律效力的相关文件）以确认其陈述的真实性；租赁期限叁年，自2014年3月1日至2017年2月28日；首次租金按年度支付，乙方需在每半年度开始前提前15天交纳该租赁物租金（每年租金标准为叁拾万元）；本合同签署当日乙方支付押金贰万元整，租赁期满后甲方应立即一次性返还乙方押金（不计利息）；除按照保险条例规定不予赔偿的不可抗力因素外，由于甲方的原因（包括但不限于如下情况：甲方行为；致的第三方行为，且甲方又未能在事发五日内予以消除；租赁物建筑质量原因而发生的重大伤亡事故和财产损失）而使乙方不能营业，甲方应赔偿乙方停业期间所产生的各项经济损失，且乙方有权免交不能营业期间的租金，甲方拒不承担其给所造成的经济损失的，乙方有权从应支付给甲方的租金暂扣与其损失相等的数额，直至甲方承担损失或双方就此问题达成一致意见。李生云、夏水根称上述合同中显示的“北京市丰台区大成里春园1号楼底商房屋”应为“北京市丰台区和义西里北街八号底商一层”。本合同所涉及的355平方米系立东伟业公司从和义物业公司承租的2800平方米中的一部分。2015年1月21日，和义物业公司（甲方）与李生云、夏水根（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方从甲方处租赁北京市丰台区和义西里北街八号底商一层房屋（使用面积355平方米）作为库房使用；租赁期贰年，即2015年3月1日至2017年2月28日；首期租金按照年度支付，乙方需要在每年度提前15天缴纳该租赁物的租金（每年租金标准为叁拾万元）；该租赁物已有乙方实际占用，视为已交付。同日，和义物业公司（甲方）与李生云、夏水根（乙方）签订《补充协议》，载明：“甲方与立东伟业（北京）房地产经纪有限公司于2013年11月12日签订《房屋租赁合同》，约定将北京市丰台区南苑北和义庄2800平方米房屋出租给立东伟业公司使用，立东伟业公司未经甲方同意，擅自将其中355平方米房屋转租给乙方使用，现甲方已起诉解除与立东伟业公司租赁合同关系，考虑到乙方实际占用房屋的事实，甲乙双方经协商一致，甲方同意将该房屋由甲方直接出租给乙方使用，为此甲乙双方已于2015年1月20日签订了编号为2015002号的《房屋租赁合同》，现就相关未尽事宜作出如下补充：若甲方与立东伟业公司之间的租赁合同纠纷，法院生效判决未支持解除租赁合同的，本补充协议甲乙双方于2015年1月20日所签订的《房屋租赁合同》作废，相关纠纷依法处理。”2014年8月，立东伟业公司以房屋租赁合同纠纷起诉和义物业公司，和义物业公司提起反诉。2015年12月25日，法院作出（2014）丰民初字第13782号民事判决书，判决如下：“一、解除立东伟业（北京）房地产经纪有限公司与北京和义物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；二、立东伟业（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将其占有使用的北京市丰台区和义西里北街8号的房屋返还北京和义物业管理有限公司……”立东伟业公司对上述判决不服，提起上诉。2016年11月7日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终3939号民事调解书，该调解书主文第一条确认“立东伟业（北京）房地产经纪有限公司与北京和义物业管理有限公司一致确认：关于北京和义物业管理有限公司与立东伟业（北京）房地产经纪有限公司之间所签订《房屋租赁合同》及《补充合同》项下的租赁房屋，北京和义物业管理有限公司已经全部收回”。2015年3月21日，立东伟业公司向李生云、夏水根发出《催款函》。李生云、夏水根于2015年4月7日将15万元交付立东伟业公司，立东伟业公司对此予以认可。2016年11月25日，和义物业公司出具《说明》一份，载明：“我公司与立东伟业（北京）房地产经纪有限公司租赁合同纠纷案已于2016年11月7日经北京市第二中级人民法院调解结案，根据我公司于2015年1月21日与李生云、夏水根签订的租赁合同约定，我公司已经于2015年3月1日从立东伟业（北京）房地产经纪有限公司收回该房屋，此后应由李生云和夏水根直接向我们付租，故在与立东伟业（北京）房地产经纪有限公司诉讼中我公司向立东伟业（北京）房地产经纪有限公司只主张该场地租金截止2015年2月28日。”2017年5月30日，和义物业公司出具《证明》一份，载明：“北京和义物业管理有限公司与李生云、夏水根于2015年1月21日签订的关于丰台区和义西里北街8号的《房屋租赁合同》租金已付清。”一审法院认为：首先，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。另外，当事人应当按照诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，立东伟业公司未经和义物业公司同意将355平方米租赁物转租给李生云、夏水根，在与李生云、夏水根签订房屋租赁合同时亦未如实告知，有违诚实信用原则。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在李生云、夏水根与立东伟业公司的房屋租赁合同履行期间，租赁物的权利人和义物业公司向李生云、夏水根主张权利，立东伟业公司作为出租方未及时为李生云、夏水根消除合同履行障碍，致使李生云、夏水根与和义物业公司重新签订房屋租赁合同。和义物业公司已于2015年3月1日实际收回所涉355平方米租赁物，对于李生云、夏水根向立东伟业公司支付的2015年3月1日至2015年8月31日的租金15万元，立东伟业公司应当返还。另外，因立东伟业公司违约致使房屋租赁合同无法继续履行，立东伟业公司应将押金2万元返还李生云、夏水根。立东伟业公司要求李生云、夏水根支付2015年9月1日至2015年12月25日的房屋租金以及滞纳金的请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、立东伟业（北京）房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向李生云、夏水根返还租金15万元；二、立东伟业（北京）房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向李生云、夏水根返还押金2万元；三、驳回立东伟业（北京）房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审一致。另经本院核实，在立东伟业公司与和义物业公司房屋租赁合同纠纷案件中，和义物业公司向立东伟业公司所主张的涉案房屋的租金截止至2015年2月28日。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利义务。依查明的事实，在和义物业公司与立东伟业公司所签《房屋租赁合同》中，双方明确约定立东伟业公司不得将标的物转租，但立东伟业公司却在未征得和义物业公司同意，亦未如实告知李生云、夏水根真实情况的前提下，擅自将涉案房屋转租给李生云、夏水根，明显违反合同约定。在和义物业公司就此向李生云、夏水根主张相关权利时，立东伟业公司作为出租方亦未能及时采取补救措施，导致李生云、夏水根与和义物业公司就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》并实际向和义物业公司支付了房屋租金。在立东伟业公司与和义物业公司房屋租赁合同纠纷案件中，和义物业公司主张的涉案房屋租金截止至2015年2月28日，其并未主张此后的租金。鉴于此，足以说明和义物业公司已于2015年3月1日将涉案房屋收回，立东伟业公司亦不应再收取李生云、夏水根2015年3月1日以后的涉案房屋租金，其应将已收取的租金15万元予以返还。同时，因立东伟业公司的违约行为致使其与李生云、夏水根所签房屋租赁合同无法继续履行，故立东伟业公司亦应将李生云、夏水根所交押金2万元予以返还。立东伟业公司的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，立东伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10186元，由立东伟业（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 肖荣远审 判 员 刘苑薇二〇一七年十一月十五日法官助理 廖 慧书 记 员 黄 骏