广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤12民终2165号上诉人（原审被告）：肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市高要区南岸南兴三路68号怡景花园二层。法定代表人：莫伟荣，该公司经理。委托诉讼代理人：梁凤娜，广东侨英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张武防，男，1990年8月15日出生，汉族，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：苏凤仪，女，1992年8月21日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。二被上诉人的委托诉讼代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。上诉人肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人张武防、苏凤仪商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒信公司上诉请求：1.依法撤销肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初296号民事判决。2.判决驳回张武防、苏凤仪的诉讼请求。3.本案的一审、二审受理费及其他诉讼费由张武防、苏凤仪承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平公正。一、原审法院认为配电方案的规划调整属于商业行为，且是恒信公司自身规划调整，这显然是错误的。恒信公司建设的“恒信雅湖居”商住小区虽不是政府工程，但涉及工程所有（包括水、电工程）的立项、报建、规划等均受政府部门的审批、监管。纵观本案证据，涉案的新、旧配电规划方案均经供电部门的设计并经规划部门的审批同意。更为重要的是，新的配电方案调整了规划图的总面积，并相应调整增加基底面积，高要区规划部门对该调整方案最终审批公示，属于规划部门行政职能的范围，因此，配电方案的规划与调整具有强制性、合法性与公开性。可见，涉案小区工程的配电方案规划纳入城市规划的范围，并不属于商业行为，更不属于恒信公司自身规划调整，原审法院认定为自身规划调整，并认为属于商业行为以及商业风险，明显系偷换概念，明显认定事实错误。二、原审法院对涉案合同条款的理解错误，从而导致认定事实错误。涉案的《商品房买卖合同》第八条约定：“…如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力……；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；”上述约定，很明确指向“水电工程未能跟进”的情形列入可予以延期的条款，在涉案合同中，对于该“政府工程”我们应按一般人的认识以及合同的目的、惯例习惯，作整体的理解，应理解为经政府审批的工程（包括水电工程在内），对此不应有任何歧义。原审法院认定不属于政府工程，很显然属于断章取义、以文害辞。原审法院解释条款过于片面、脱离实际及拘于文义，明显有失公平公正。三、涉案的配电方案是总体规划的组成部分，属于城建规划部门的规划许可。原配方案规划经高要供电部门的要求而变更，因此，项目总体规划也作相应的调整，城建规划部门最终对总体规划作审批并公示，也是符合城市规划的要求，不属于恒信公司自身原因，原审法院认定配电方案不属于城建规划部门的规划许可范围，明显是错误的。四、原审法院适用法律错误。如前所述，原审法院认为配电方案属于商业行为，从而认定用电报装属于恒信公司与供电部门的另一民事法律关系，并适用《中华人民共和国电力法》、《供电营业规划》作为本案审理的依据，很显然适用法律错误，原审法院对本案的审理欠缺公平公正。综上所述，供电部门要求变更原配电规划设计并导致该供电工程未能跟进，最终造成工程延期交付，完全符合《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可延期交付的约定，是合法合理合约的，不属于恒信公司的自身原因。一审法院认定恒信公司构成违约，并判决恒信公司支付张武防、苏凤仪违约金，理据不足，显属错判，请求二审法院查清事实，正确审理本案，依法撤销原判决，并驳回张武防、苏凤仪的全部诉讼请求。张武防、苏凤仪答辩称，恒信公司主张因配电方案变更导致的审批延迟情形不属于涉案合同约定的城市规划调整及市政配套等工程未能跟进的情形，且配电方案涉及的配电设施及配电用房变更不属于不可抗力情形。恒信公司作为房地产开发企业，在签约时应考虑涉案房屋在合同约定的交付期限届满前是否具备使用条件，应承担相应的开发建设风险。恒信公司逾期交楼的行为违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请二审驳回恒信公司上诉。张武防、苏凤仪向一审法院起诉请求：1、判决恒信公司向张武防、苏凤仪支付从2016年6月26日起暂计至2016年11月30日的逾期交楼违约金22608元，计算方式为每天按已交房价款480000元的万分之三计算，2016年12月1日后的逾期交楼违约金计算到商品房竣工验收合格办理了工程竣工验收备案手续、符合法律规定及合同约定的交楼条件并实际交付使用之日止。2、恒信公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：张武防、苏凤仪（买受人）与恒信公司（出卖人，原高要市恒信房地产开发有限公司）于2015年4月13日签订了编号为201504131470501的《广东省商品房买卖合同》，合同约定，买受人向出卖人购买位于肇庆市××区南岸××“××”××房的预售商品房，购房总价款为480000元。合同第八条交付期限第一款约定：出卖人应当在2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……4、该商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第八条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；4、自然环境因素：包括施工中遇到自然灾害的情况，如地震、台风、水灾、火灾等。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2、……本条中的“逾期”是指出卖人除按合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方在《合同附件四：合同补充协议》的第七条约定，双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对提供的资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方。否则，由过错方自行承担一切法律后果。合同签订后，张武防、苏凤仪已向恒信公司支付了购房款480000元。另查明，“恒信雅湖居”原规划设计的用电方案采用外置式变配电方案。肇庆市城乡规划局高要分局于2013年10月审批了该小区的总平面规划图。“恒信雅居湖”的土建工程完成后，恒信公司向广东电网有限责任公司肇庆高要供电局（以下简称高要供电局）申请新装用电，高要供电局于2016年1月12日书面答复恒信公司，认为恒信公司申请的外置式变压器为油浸箱式变压器，会对小区居民留下安全隐患，不符合《中国南方电网公司城市配电网技术导则》第9.5.2.1条关于住宅小区配电站建设配置的安全用电建设要求，决定不同意恒信公司关于采用外置式油浸箱式变压器的申请。并希望恒信公司为住户安全多加考虑，采用无油化的干式变压器，重新合理规划配电站站址。其后，恒信公司重新向高要供电局提交了新的用电设计图纸，2016年5月5日，高要供电局书面答复恒信公司，认为恒信公司提交的雅湖居商住小区永久用电设计图纸经过其会审并核实后，确认新规划的配电站址（原绿化停车位位置）符合安全要求。由于新方案拟在原规划为变压柜及高压配电柜的位置设备一栋4.37Mx8.86M的配电房，调整配电房后的恒信雅湖居的总平面规划图的总面积增加39.63㎡、计容面积不变、基底面积增加38.63㎡，恒信公司将“恒信雅湖居总平面规划图（设置配电房）”上报肇庆市城乡规划局高要分局办理规划变更手续。肇庆市城乡规划局高要分局认为新的规划设计方案符合规划条件，于2016年5月26日至2016年6月4日进行批前公示后，于2016年6月13日批准了恒信公司申请的“恒信雅湖居总平面规划图（设置配电房）”。恒信公司作为建设单位开发建设的“恒信雅湖居工程”A、B、C三幢商品楼于2016年11月18日办理了竣工验收备案登记手续。2016年11月25日，恒信公司通过邮寄快递向张武防、苏凤仪（邮寄地址为双方签订的《广东省商品房买卖合同》中记载的买受人的地址）寄送《业主收楼通知书》，通知业主于收到通知书7日内办理交楼手续。根据邮政部门的邮件查询信息显示，该邮件已于2016年11月28日由本人签收。张武防、苏凤仪在庭审中确认其已于2016年12月22日实际收楼。再查明，广东电网有限责任公司肇庆高要供电局系广东电网有限责任公司设立的分公司。一审法院认为，张武防、苏凤仪与恒信公司恒信公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。上述合同订立后，张武防、苏凤仪依约向恒信公司付清购房款，已履行其应履行的义务，恒信公司也应依约在2016年6月25日前交付符合合同约定条件的商品房给张武防、苏凤仪使用，但恒信公司在2016年11月25日才邮寄通知书通知张武防、苏凤仪办理收楼手续，已超过合同约定的交房期限。本案的争议焦点是恒信公司未按合同约定的交付期限交房是否构成违约的问题。双方在合同第九条约定出卖人需要支付逾期交房违约金的“逾期”是指出卖人除按合同第八约定的据实予以延期的原因外的逾期，第八条第二款约定出卖人可据实予以延期的几种原因（事由）为：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决；3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；4、自然环境因素：包括施工中遇到自然灾害的情况，如地震、台风、火灾、水灾等。恒信公司抗辩认为，恒信公司在政府部门要求下重新规划配电方案，符合双方约定的据实可予以延期的情形，所以变更办理相关审批手续所需的6个月期间应相应予以延期，恒信公司实际延迟交房5个月不构成逾期交房。对于恒信公司的该抗辩意见，该院认为，恒信公司提出的抗辩理由不符合合同第八条第二款约定的事由中的1、2、4点，至于是否符合第3点，该院分析如下：第一，第3点约定的规划调整，明确指向的是城市配套的规划调整，不是指涉案商品楼的建设工程自身的规划调整。恒信公司开发建设涉案商品楼的建设工程（包括与其配套的受电装置的设计、受电工程施工安装等），均系商业行为，该工程显然不是政府工程，其自身的规划调整不是城市规划调整，案涉商品楼的用电设计方案的变更也不是城市规划调整所致。第二，要求恒信公司变更受电装置以及重新规划配电站站址的是高要供电局，高要供电局是供电企业，不是政府部门，并不是恒信公司所认为的政府部门要求恒信公司重新规划配电方案。第三，政府的城建规划部门只是对涉案商品楼小区内的建设项目进行规划许可，而不是对其具体的受电方案进行规划许可。由于恒信公司根据高要供电局的要求重新规划了配电房，导致原已审批的“恒信雅湖居”总规划方案出现改动，才需要上报城建规划部门重新审批。此外，无任何证据显示城建规划部门在审批过程中存在延误审批的行为。第四，根据《供电营业规则》第十六条、第十九条、第三十九条、第四十条的规定，恒信公司对案涉商品楼报装用电，应先到高要供电局提出申请，办理手续，由其确定供电方案后才能根据供电方案进行受电工程设计。受电工程设计方案通过其审核同意，方能进行施工，否则，供电企业将不予检验和接电。《中华人民共和国电力法》第三十一条第二款规定，用户受电装置的设计、施工安装，应当符合国家标准或者电力行业标准。本案由于高要供电局认为恒信公司提交的受电设计方案不符合相关标准而不同意该方案，恒信公司才需要调整受电装置和重新规划配电站站址。用电报装和供用电合同的履行问题属于恒信公司与第三人高要供电局之间的另一民事法律关系，即使双方发生争议引致案涉工程的规划变更从而导致延迟交房，也是恒信公司自身应当承担的商业风险，不属于双方在合同中约定的可以延期交房的事由。综上，恒信公司关于其交房行为并未构成违约的抗辩主张，理据不足，该院不予采纳。恒信公司未依约如期交付案涉商品房给张武防、苏凤仪使用，已构成违约，其应依约承担支付逾期交房违约金的违约责任。恒信公司未能在合同约定的最后交付期限（2016年6月25日）前交付涉案商品房给张武防、苏凤仪使用，合同第八条约定自最后交付期限的第二天起计违约金，故计算逾期交房违约金的开始时间应为2016年6月26日。2016年11月25日，恒信公司按合同记载的买受人收信地址寄出收楼通知书，通知张武防、苏凤仪前往办理收楼手续，此时涉案房屋已经办理竣工验收备案手续，符合合同约定的交付使用条件，应视作恒信公司已按合同约定履行了通知张武防、苏凤仪收楼的义务。张武防、苏凤仪收到通知后，应当及时办理接收房屋的手续，此日期后不接收房屋的责任在张武防、苏凤仪，因此计算逾期交房违约金的终止时间为张武防、苏凤仪收到恒信公司邮寄的收楼通知书的日期2016年11月28日。张武防、苏凤仪诉请计算2016年11月28日后的逾期交房违约金，该院不予支持。综上，从2016年6月26日起至2016年11月28日止共计156天，逾期天数超过90天，张武防、苏凤仪诉请恒信公司依照合同第九条承担“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”的违约责任，视为张武防、苏凤仪选择继续履行合同，依该合同条款之约定，逾期交房违约金按张武防、苏凤仪已交付房价款480000元的日万分之三的标准按日计算，恒信公司应当支付的逾期交房违约金为22464元（480000元×日万分之三×156天＝22464元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、恒信公司自判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金22464元给张武防、苏凤仪。二、驳回张武防、苏凤仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，由张武防、苏凤仪负担3元，恒信公司负担362元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是恒信公司是否存在迟延交楼的违约行为。涉案《广东商品房买卖合同》约定，张武防、苏凤仪付清购房款，恒信公司应在2016年6月25日前交楼，但恒信公司在2016年11月25日才通知张武防、苏凤仪收楼，张武防、苏凤仪于2016年11月28日正式收楼，恒信公司已超过合同约定的交楼期限。恒信公司上诉认为是由于涉案小区的配电方案变更导致小区总体规划调整而导致延误交楼，该情形符合涉案《广东商品房买卖合同》第八条第二款约定出卖人可据实予以延期的几种原因（事由）中的第3点约定：“……3、社会环境因素：包括城市规划调整，市政配套（如水、电等工程）等政府工程未能跟进，以及政府有关审批文件的延误等；……”。首先，涉案配电方案不属于城市规划范畴。本案中，恒信公司是因变更配电方案导致配电房的调整而需向肇庆市城乡规划局高要分局办理对原已批准的规划图进行变更，虽然调整配电房受规划部门的约束，但本案并非因城市规划调整而变更涉案配电方案，涉案配电方案是由当地供电局审批管理，并非肇庆市城乡规划局高要分局对涉案小区项目建设规划的管理范畴。其次，根据上述可延期交楼的第3点约定“社会环境因素”及相应约定内容的表述可知，符合该约定的情形应该是社会外部非因行为主体自身原因引起的事项，具体应为行政部门的行政管理行为约束所致的事项。本案中，配电方案变更事项是因恒信公司自身原因致使原配电方案未能获当地供电局同意而需重新调整。由此可知，涉案配电方案变更并非因外部因素及行政部门的行政行为约束所致，不符合上述可延期交楼事由的第3点约定的情形。此外，无证据显示肇庆市城乡规划局高要分局存在延误审批的行为。故，恒信公司主张涉案配电方案属于城建规划部门的规划许可范畴，因涉案配电方案变更而进行的相应审批属于上述可延期交楼的第3点约定的情形，没有依据，本院不予支持。恒信公司未在合同约定的期限交楼行为已构成违约，并应承担相应的违约责任。至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。综上所述，恒信公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397元，由肇庆市高要区恒信房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  张秀丽代理审判员  黄国涛二〇一七年十一月三十日书 记 员  李少锋