北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初50212号原告：费元星，男，1993年8月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵俐，辽宁明召律师事务所律师。被告：朱秀光，男，1973年10月30日出生，汉族，住北京市海淀区。原告费元星与被告朱秀光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费元星及其委托诉讼代理人赵俐，被告朱秀光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。费元星向本院提出诉讼请求：1、判令朱秀光返还租金2987元；2、判令朱秀光返还押金2600元；3、判令朱秀光支付违约金2600元；4、退还垃圾处理费和维修费157.26元。诉讼过程中，费元星增加诉讼请求：要求判决解除双方于2016年11月3日签订的《房屋租赁合同》；变更押金诉讼请求：要求返还押金1300元。事实和理由：我和朱秀光于2016年11月3日签订《房屋租赁合同》，朱秀光将位于北京市海淀区502号一间房屋出租给我。2017年8月中旬，朱秀光要求我搬走，我多次和朱秀光沟通未果，被迫于2017年8月26日搬走。后我要求朱秀光返还剩余租金及押金，但多次索要未果，故起诉。朱秀光辩称，我同意解除合同。我和费元星于2016年5月7日签订了《房屋租赁合同》，将北京市海淀区502号房屋的中客厅隔断间出租给费元星。2017年8月10日，清河街道针对房屋出租进行整改，我就通知了费元星，双方经过协商解除了合同，均不承担违约责任。且对出租房屋进行整改是政府政策原因导致，并非我违约。双方合同约定居住一人，但是实际两个人居住，导致床板损坏，费元星存在违约行为。且费元星每次支付租金都存在迟延，2016年7月5日应当交纳租金，实际是2016年7月15日交纳，2016年10月5日应当交纳租金，实际是2016年10月15日交纳，2017年1月5日应当交纳租金，实际是2017年1月16日交纳，2017年4月5日应当交纳租金，实际是2017年4月15日交纳，2017年7月5日应当交纳租金，实际是2017年7月17日交纳，共计晚交53天，按照合同约定迟延交纳租金一日，每日应当交纳滞纳金100元，费元星所剩余房租和押金不足以扣除滞纳金，故我方不存在退款的情况。本院经审理认定事实如下：位于北京市海淀区502室为三室二厅结构（以下简称502号房屋），包含三个卧室、一个餐厅、一个客厅。朱秀光在该房屋餐厅打隔断一间，客厅打隔断两间，并将502号房屋各卧室及隔断间分别进行出租。2016年5月7日，费元星（乙方、承租方）与朱秀光（甲方、出租方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区502室南小隔（以下简称租赁房屋）出租给乙方，房屋租赁期自2016年5月5日至2017年11月16日，租金标准为每月1300元，房屋租金交付方式为季度付，提前叁拾日交付下季度房租；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为1300元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在七个工作日内退还乙方房屋租赁保证金；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方过期交纳房租未超过叁天的，则按每日壹佰元向甲方交纳滞纳金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房；否则将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，朱秀光将租赁房屋交予费元星使用。费元星向朱秀光支付了押金1300元，2017年11月17日至2017年11月16日期间的垃圾处理费和维修费700元，并支付房屋租金至2017年11月16日。2017年6月6日，502号房屋内客厅、餐厅的隔断间被强制拆除。费元星向本院提交视频资料一段，显示502号房屋内隔断间被强制拆除的情况，视频显示费元星租赁的隔断间被拆除。2017年8月21日，朱秀光与费元星进行短信沟通，内容如下：朱秀光发送内容“费元星房间隔断是打不了了，这几天赶紧找房子吧，周末之前把房子退了，到时你剩余多少房租退你”后费元星于2017年8月26日搬离。庭审中，费元星主张朱秀光存在提前收房的违约行为，并据此要求解除双方合同，要求朱秀光退还押金、剩余租金、剩余垃圾处理费和维修费，并赔偿违约金。朱秀光对此不予认可，抗辩双方系协商解除合同，互不承担违约责任，但朱秀光未就其主张的双方协商免除违约责任的事实向本院提交相应证据。朱秀光抗辩政府对出租房屋进行整改并拆除隔断间系政策需要，故其不存在提前收房的违约行为，并为此向本院提交了2017年3月20日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市工商行政管理局联合发布的《关于依法治理违法群组房的通告》一份，通告要求出租房主依法出租房屋，严禁违反相关限制条件出租房屋；严禁将改变房屋内部结构分割出租的房屋出租住人。朱秀光另主张费元星两人居住租赁房屋，且造成床板损坏，但未就此提交相应证据。朱秀光另抗辩费元星多次逾期支付租金，应向其支付滞纳金，费元星虽认可存在逾期支付租金的事实，但主张双方已就租金支付时间重新达成一致意见。经本院释明，朱秀光未针对其主张的逾期支付租金滞纳金提出反诉。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，费元星与朱秀光签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效。依据双方合同约定，朱秀光负有保证费元星在租赁期间内正常使用房屋的义务。从双方陈述及现有证据内容可以确认，朱秀光曾于租期未届满前要求费元星提前搬离房屋，故朱秀光未能依约履行自身义务，应属违约。费元星实际搬离租赁房屋的行为，可视为双方当事人已于2017年8月26日对解除合同关系一节达成一致意见，故本院确认双方合同于2017年8月26日解除。合同解除后，朱秀光应退还费元星剩余租金及垃圾处理费和维修费，本院对费元星的上述诉讼请求予以支持。朱秀光未举证证明费元星存在多人居住及损坏床板的事实，本院对其以此要求扣除押金的抗辩不予采信。费元星虽认可存在逾期支付租金的事实，但双方对是否应支付滞纳金存在争议。经本院释明，朱秀光未就其主张的逾期支付租金滞纳金一节提出反诉，朱秀光可对此另案主张。本院对费元星要求退还押金的诉讼请求予以支持。朱秀光未就其主张的双方协商解除合同且相互免除违约责任的事实，向本院提交相应证据，本院对朱秀光的主张不予采信。朱秀光作为房屋出租人，应对房屋出租政策明知并严格遵守，现朱秀光将502号房屋打隔断进行出租，导致被要求整改，不能作为其免除违约责任的合理抗辩理由。现费元星主张的违约金，符合双方合同约定，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认费元星与朱秀光于2016年11月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月26日解除；二、朱秀光于本判决生效后7日内退还费元星押金1300元、租金2987元、垃圾处理费和维修费155元，并支付费元星违约金2600元，以上共计7042元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由朱秀光负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员  刘雪琳二〇一七年十一月二十四日书 记 员  赵鸣鸣