浙江省高级人民法院行 政 判 决 书(2017)浙行终1154号上诉人（原审原告）洪康良，男，1957年11月24日出生，汉族，住浙江省象山县。委托代理人洪微，女，1982年10月26日出生，汉族，住浙江省象山县，系上诉人之女。被上诉人（原审被告）象山县人民政府，住所地象山县丹西街道后堂街21号。法定代表人黄焕利，县长。委托代理人胡海江，象山县人民政府房屋征收办公室工作人员。委托代理人张彦强，浙江元甬律师事务所律师。洪康良诉象山县人民政府房屋征收补偿一案，宁波市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）浙02行初41号行政判决。尚春萍不服，向本院提出上诉。本院于2017年8月28日立案后依法组成合议庭，于同年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人洪康良的委托代理人洪微，被上诉人象山县人民政府副县长卢飞及委托代理人胡海江、张彦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院本院经审理查明，2015年1月23日，象山县人民政府向宁波市住房和城乡建设委员会上报2015年度象山县国有土地上房屋征收计划，将涉案罐头厂地块改造工程列为旧城改建计划。经规划、国土、发展与改革等部门出具证据，涉案建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、选址规划等。2015年4月7日，象山征收办作出《关于象山县罐头厂区块改造项目房屋征收调查摸底登记工作的通告》，进行征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等方面的摸底登记工作。2015年6月5日，象山征收办作出并张贴《关于象山县罐头厂区块改造项目房屋征收调查及意愿征询结果公告》及汇总表，收到拟被征收房屋所有权人提交的征询表70票，其中选择“同意征收”并签字的征询表共68票，选择“同意征收”但尚未签字（按不同意处理）的征询表共2票，“同意征收”票数为总票数的97.14%。2015年8月26日，象山县人民政府办公室作出2015年第162号处理文件，同意在确保保障性住房前提下，将山水人家二期安置房、欢乐家园三期A区限价房统筹用于危旧房改造安置。2015年9月28日，被告组织当地县法制办、发展与改革、住建、××、规划、房屋××、××街道等有关单位对涉案项目房屋征收补偿方案进行论证，次日作出《象山县罐头厂区块改造项目房屋征收补偿方案论证结论书》，论证结论为：因涉案项目需要，需要征收项目范围内国有土地上房屋，符合国务院《征补条例》第八条公共利益情形的规定，并且该项目已经列入2015年度房屋征收计划。该项目符合《征补条例》所规定的相关计划规划要求，征收范围能够满足项目建设实际需要，范围适当；征收补偿方案公平、合理；方案符合经济社会发展需要，并保障了被征收人的合法权益，方案合理、可行，可按此方案实施。2015年9月30日，被告在拟征收范围内张贴《关于征求象山县罐头厂区块改造项目国有土地上房屋征收补偿方案意见的公告（征求意见稿）》，征求公众意见，征求意见期限自上述公告公布之日起计算30天。2015年10月20日，经象山征收办委托，宁波宏正工程咨询有限公司作出《象山县罐头厂区块改造项目房屋征收社会稳定风险评估报告》，评估结论为涉案项目社会稳定风险可控。2015年11月9日，宁波市住房和城乡建设委员会出具《关于罐头厂区块改造项目征收补偿方案审核意见》，提出合法性和合理性审查意见。2015年11月11日，被告作出《关于公布象山县罐头厂区块改造项目房屋征收补偿方案意见征求情况及修改情况的通告》，对安置区块停车位价格、安置区块优惠价、安置房选择、排屋涉及土地赔偿、评估公司选择等问题进行答复，并在征收范围内张贴该通告。2015年11月24日，被告作出象政房征决[2015]第2号房屋征收决定，附《象山县罐头厂区块改造项目房屋征收补偿方案》，并在征收范围内张贴公告。同日，象山征收办发布《关于协商选定罐头厂区块改造项目评估机构的通知》，并附《2015年度宁波市房屋征收评估机构名录》，在被征收范围内张贴。2015年11月30日，象山征收办在其官方网站上发布《关于报名参选罐头厂区块改造项目房屋征收评估机构的通知》。2015年12月4日，象山征收办张贴公布《关于罐头厂区块改造项目投票选定评估机构的通知》，决定以投票方式选定评估机构，公布候选评估机构、投票事项和投票生效要件。2015年12月7日—8日，通过投票方式且由象山县公证处进行公证，确定房屋征收评估机构为象山精诚房地产评估有限公司，并予以公告。评估公司对被征收房屋出具初步评估结果后，2015年12月31日，象山征收办对涉案项目被征收房屋初步评估结果进行张贴公示。同日，象山征收办公布罐头厂区块改造项目安置房选房规定，对签约期限进行公告，签约期限为45日，具体起止日期为2016年1月5日至2016年2月27日（因逢春节顺延10日）。2016年2月15日，象山征收办张贴《罐头厂区块改造项目房屋征收补偿协议签约情况公告》，截止2016年2月15日，共有63户签订了房屋征收补偿协议，占被征收人总户数的90%，达到规定的80%签约比例，符合房屋征收补偿协议生效条件，已签订的房屋征收补偿协议生效。2016年3月18日，象山征收办公布《罐头厂区块改造项目搬迁期限公告》，涉案项目搬迁期限为2016年4月1日—2016年5月30日，超出搬迁期限的，不给予签约搬迁奖励费。原告位于宁波市象山县丹西街道城西路18-1-108室的房屋已列入象山县罐头厂区块改造项目的房屋征收范围，房屋所有权人为洪康良，建筑面积56.69平方米，房屋用途为住宅，该房屋系砖混二等结构。评估公司于2015年12月22日对涉案房屋进行评估，评估金额为532516.00元（包括装修及其附属物价值）。2016年1月4日，象山征收办向原告送达房屋评估报告，见证人赵某，社区工作人员。《房屋评估报告送达通知书》上载明，“自收到通知书之日起10日内，向评估机构书面申请复核。逾期不申请的，视为接受该评估结果”。2016年1月25日，象山征收办工作人员到涉案房屋与原告进行协商，原告提出“被征收房屋评估价值欠高，拆迁成本高拆不起，要求原拆原建”；2016年2月23日协商中，原告又提出“安置房源欠好”、“房屋评估太低”的意见；2月27日协商中，原告坚持“拆迁成本太高，拆不起，要求原拆原建”的意见。至签约期限届满，原告未与象山征收办签订房屋征收补偿协议。2016年7月21日，被告作出《关于象山县罐头厂区块改造项目被征收人洪康良的补偿决定方案》，并附被征收人对补偿决定方案意见书，告知原告“在补偿决定方案送达之日起十五日内，对补偿决定方案提出意见并选择补偿方式。逾期未选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定”。同日向原告送达该方案，见证人为赵某，社区工作人员。在规定期限内，原告未提出意见，亦未选择补偿方式。2016年8月25日，被告作出《房屋征收补偿决定公告》及象征补[2016]第7号《房屋征收补偿决定》，并于同日公告。同年8月29日，被告向原告送达象征补[2016]第7号《房屋征收补偿决定》，见证人赵某，社区工作人员。原告对该房屋征收补偿决定不服，遂提起本案诉讼。原审法院认为，根据《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因象山征收办与被征收人（即本案原告）在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，根据象山征收办的报请，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的法定职权。《征补条例》第十条规定，“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见”。第十一条规定，“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况决定修改方案”。《省征补条例》第十一条第二款规定，因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合《征补条例》和本条例的，设区的市、县人民政府应当组织被征收人代表和公众代表参加的听证会。本案中，被告于2015年9月30日公布《象山县罐头厂区块改造项目国有土地上房屋征收补偿方案意见的公告》，并附《象山县罐头厂区块改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，向公众征求意见，征求意见期限为30日。2015年11月11日，被告对公众意见进行汇总整理，将征求意见情况和修改情况进行公布。因未出现过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《征补条例》且要求听证的情况，被告未组织听证。故被告的以上做法符合《征补条例》的规定，原告提出涉案征收补偿方案未征求社会公众意见，以及被告未依法组织听证的主张，缺乏事实根据，本院不予支持。被告经合法程序选定象山精诚房地产估价有限公司作为涉案项目的评估机构，并委托该评估公司对涉案项目征收范围内的房屋及其装修、附属物价值等进行评估。2015年12月22日，评估公司制作原告所有的涉案房屋的《评估报告》。评估公司完成初步评估后，象山征收办于2015年12月31日在被征收范围内张贴《罐头厂区块房屋征收住宅用房初步评估结果》。2016年1月4日，被告向原告留置送达涉案房屋的《评估报告》，见证人赵某（社区工作人员）。结合2016年1月25日、2月23日、2月27日象山县罐头厂区块改造项目房屋征收补偿协商记录中原告关于“被征收房屋评估价值欠高”等陈述，可以认定，被告已依法向原告送达了涉案房屋《评估报告》。原告主张其至提起本案诉讼时尚未收到过涉案房屋评估报告，缺乏事实根据，本院不予采信。根据《征补办法》第二十八条规定，评估被征收房屋和用于产权调换房屋价值，应当优先采用比较法。结合《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》第二章的规定可以看出，在采用比较法评估住宅房屋的价值时，可比实例应当与比准案例在同一或相当供求范围内，且结构、用途、规模、新旧程度、档次、权利性质等相同或相似。本案中，评估公司优先选择比较法进行评估，据此得出比准价格，在无证据可以否定其合法性的情况下，可以作为被诉征补决定的依据。原告主张涉案项目位于三类地段，评估价值低于位于四类地段的青草巷区块项目，显失公平。本院认为，两区块项目在结构、用途、规模、新旧程度、档次、权利性质等方面不同，不具有可比性，原告认为比准价格不合理的主张缺乏事实根据，本院不予采信。根据《征补办法》第六十四条的规定，被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁的，按被征收房屋评估价值的一定比例给予签约搬迁奖励。签约搬迁奖励的具体规定由市人民政府另行制定并公布。结合甬政发[2015]28号《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》第三条第一款的规定，被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励。即被征收人获得签约搬迁奖励的前提是“在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁”，结合本案查明的事实，涉案项目的签约期限为45日，具体起止日期为2016年1月5日至2016年2月27日（因逢春节顺延10日）；搬迁期限为2016年4月1日—2016年5月30日。原告未在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁。故原告主张应给予其按期签约搬迁奖励，缺乏事实根据，本院不予支持。综上，被告作出的象征补[2016]第7号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法。原告要求撤销被诉房屋征收补偿决定，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告洪康良的诉讼请求。洪康良上诉称：1.被上诉人未及时送达评估报告，导致上诉人申请复核和申请鉴定的法定权利无法行使。本案象山县房屋征收部门在象山精诚房地产评估有限公司对上诉人的房屋作出房屋价值报告后，上诉人没有接到有关正式的房屋评估报告，至2016年9月27日才送来评估报告，上诉人要求被上诉人当日送达签字，被上诉人拒绝。2.被上诉人在未进行社会稳定风险评估的前提下进行房屋征收，严重违反房屋征收程序性规定。3.被征收房屋面积计算错误。根据《象山县房屋征迁未经登记建筑补偿补助方案》第一条规定，城市建成区规划控制过程中的，在1986年12月31日《中华人民土地管理法》施行前建造的未经登记建筑，实际用途为住宅的，可按照国有土地上合法建筑的有关规定给予补偿，但应扣除相关费用，城市建成区规划控制过程外的或非住宅的，应满足土地政策已补偿到位的条件。4.被征用房屋土地面积计算错误。根据象山县人民政府象政发[2010]29号文件，象山县城区住宅级别基准地价表中明确指出城西路为在类地段。被上诉人给予上诉人的比准价格为7654元，低于属于四类地段的青草巷区块7792元，显失公平。上诉人房屋的比准价应当高于四类地段的比准价。上诉人等70户人家共占地4.48亩，三幢房屋平均分摊占地995.56平方米，尚有1991.10816平方米为共同通道，上诉人应该得到该有的分摊面积。5.被上诉人应当给予上诉人按期签约、搬迁的10%奖励。按照被上诉人的相关规定，被拆迁对象如在规定的期限内签订协议，按期搬迁的，给予总评估价格10%的奖励费。上诉人十分愿意在政府规定的期限内签约、搬迁，但由于被上诉人行政不公，计算错误，才拒绝签约，乃至提起行政诉讼。上诉人的这种行为是正当合法的维权行为。在签约期，上诉人也向被上诉人多次反映，提出合理诉求，被上诉人无视上诉人的正当利益才导致不能按时签约、搬迁。如果上诉人的诉求得到司法支持，那么被上诉人仍应当给予上诉人此项奖励。综上，请求撤销一审判决，发回原审人民法院重审或依法改判。象山县人民政府答辩称：1.案涉房屋征收决定符合公共利益和各项规划，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。2.案涉房屋征收决定程序合法，适用法律、法规正确，一审判决合法有据。房屋征收决定作出后，象山县房屋征收办公室先后发布投票选定评估机构的通知和确定评估机构的公告，并对房屋征收补偿协议签约情况进行了公告。被征收总户数为70户，截止2016年2月15日，共有63户签订了房屋征收补偿协议，占被征收人总户数的90%，达到规定的80%签约比例，符合房屋征收补偿协议生效条件，已签订的房屋征收补偿协议生效。另，答辩人分户评估报告作出后，即于2016年1月4日向上诉人进行送达，上诉人诉称未收到评估报告与事实不符。3.一审法院对被征收房屋面积及土地面积认定正确。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条第一款规定：“被征收房屋的建筑面积按被征收房屋所有权证或其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。”据此，认定被征收房屋的面积应以房屋所有权证为准。上诉人提出的增加面积的理由根本没有事实依据。一审法院依职权调取的被征收房屋的原始登记材料，证实上诉人房屋所有权证的记载内容是客观真实的。上诉人提及的《象山县房屋征迁未经登记建筑补偿补助方案》是2016年4月1日开始施行的，而且该方案所称的未经登记建筑是指单独可以审批原拆原建的住宅用房。上诉人被征收房屋根本不适用该方案。至于土地面积，面积计算表已列明了计算公式，不存在计算错误的问题。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。二审庭审中，本院围绕象山县人民政府被诉房屋征收补偿决定认定被征收房屋建筑面积及相关土地面积是否正确、评估程序是否合法等审理重点进行了审查。经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：一、被诉房屋征收补偿决定认定被征收房屋建筑面积是否正确。根据住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。宁波市人民政府于2015年3月18日公布并施行的《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条第一款规定：“被征收房屋的建筑面积按被征收房屋所有权证或其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。”经审查，上诉人涉案房屋所有权证记载的房屋建筑面积59.76平方米。评估报告按房屋所有权证记载的建筑面积评估计算，被诉房屋征收补偿决定对此予以确认，符合上述规定。象山县房屋征收办公室2016年3月31日印发的《象山县房屋征迁未经登记建筑补偿补助方案》所称的“未经登记建筑”，是指单独可以审批原拆原建的住宅用房。涉案被征收房屋中的阁楼并不属于该情形，故不适用该方案。涉案房屋原先并没有阁楼，阁楼系上诉人购买该房屋后未经审批自行搭建，房屋所有权登记时也未将阁楼予以登记。上诉人诉称房屋面积计算应以房屋现状为依据，并要求对其房屋一层按契税证上显示的建筑面积计算、其自行搭建的阁楼也作为被征收房屋建筑面积计算的理由，均缺乏相应的事实和法律依据。二、被诉房屋征收补偿决定认定被征收房屋的土地面积是否正确。经审查，上诉人的涉案土地使用证记载土地使用权面积为105.35平方米，其中共用分摊面积11.91平方米。涉案评估报告按该土地使用证记载的土地面积进行评估计算，被诉房屋征收补偿决定对此予以确认并无不当。涉案房屋的通道面积已计入土地使用证面积。上诉人诉称其土地使用证显示的“土地共用分摊面积并不包括所在区域的通道分摊面积”等理由，均缺乏相应的事实依据。三、涉案房屋征收评估报告是否送达。涉案房屋征收评估报告于2015年12月22日作出，象山县罐头厂项目改造房屋征收指挥部工作人员于2016年1月4日向上诉人发送《房屋评估报告送达通知书》，告知“现将评估报告送达给你。对估价报告有异议，请自收到本通知书之日起10日内，向评估机构书面申请复核。逾期不申请的，视为接受该估价结果。”上诉人拒绝签收该通知书。上诉人诉称其“未接到正式的房屋评估报告，致使对房屋评估价格申请复议、申请鉴定权利的丧失，属于严重违反法定程序”等理由，均缺乏相应的事实依据。四、是否应给予上诉人按期签约、搬迁奖励。根据《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第六十四条的规定，被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁的，按被征收房屋评估价值的一定比例给予签约搬迁奖励。《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》第三条第一款的规定，被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励。因上诉人未在规定的签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁。故上诉人诉称被上诉人“应当给予上诉人按期签约、搬迁的10%奖励”的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。至于上诉人对房屋征收决定合法性提出的异议，不属于本案审理范围。住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字。涉案房屋征收分户评估报告中，估价师以印章代替签字，不符合该办法的规定。象山县房屋征收办公室向上诉人发送的《房屋评估报告送达通知书》未加盖印章，存在不当，本院均予以指正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人洪康良负担。本判决为终审判决。审判长 江 勇审判员 董跃进审判员 王玉岳二〇一七年十一月十日书记员 张 莹