重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初12454号原告：韦延鑫，男，1981年1月18日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：廖娟，重庆格林威律师事务所律师。被告：李常明，女，1965年12月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘盈，重庆竞凯越律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐兴彬，重庆竞凯越律师事务所律师。被告：重庆三科房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道44-6号，统一社会信用代码91500113793520523X。法定代表人：徐魏，总经理。委托诉讼代理人：龚素兰，女，重庆三科房地产经纪有限公司员工。原告韦延鑫与被告李常明、重庆三科房地产经纪有限公司（以下简称三科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员霍袁平独任审判，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告韦延鑫及委托诉讼代理人廖娟与被告李常明及委托诉讼代理人徐兴彬、三科公司委托诉讼代理人龚素兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦延鑫诉称，2017年3月7日，原告与二被告签订《房地产居间买卖协议》约定，被告李常明将位于重庆市巴南区李家沱融汇大道（以下简称1号房屋）出售给原告，房屋成交价格为1220000元，原告向被告李常明缴纳诚意金20000元，被告李常明签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，原告所交诚意金自动转为定金。原告于本协议签订后原告银行贷款审核通过、被告李常明银行贷款解押当日并被告李常明解除查封交付54万元予被告李常明，原告委托被告三科公司向银行申请贷款66万元支付房款。协议还约定了房屋现状、中介服务费、按揭服务费、违约责任等条款，如因原告或被告李常明违反本协议，则视为违约，违约方向守约方支付该房屋成交总额的20%作为违约金。合同签订后，原告向被告李常明交付定金20000元。2017年4月25日至4月30日，原告多次要求被告李常明办理房屋买卖相关手续，被告以各种理由拖延。2017年5月10日，原告再次要求被告李常明办理房屋买卖相关手续，被告李常明以房屋市场行情涨价为由，拒绝出售该房屋。2017年5月16日，被告三科公司再次发函催告被告李常明，告知其银行贷款已到位，要求办理解除抵押手续并履行其合同义务，被告李常明至今未按照合同履行相应义务。现诉请解除原告与被告李常明、三科公司签订的《房地产居间买卖协议》，被告李常明向原告返还定金20000元，被告李常明及三科公司向原告赔偿违约金244000元。被告李常明辩称，1、原告作为违约方并无解除权。2、被告李常明同意解除《房地产居间买卖协议》。3、被告李常明不同意退还定金，不同意承担违约责任。因被告未看到原告的银行承诺贷款的承诺函及原告未支付解押款，故被告享有不安抗辩权，才未办理解押手续。4、原告起诉的违约金金额过高，请求予以调低。被告三科公司辩称，其不应承担违约责任。被告三科公司已经履行完毕大部分义务，现只有解押和过户没有完成。被告三科公司履行大部分义务并未收取各方任何费用。若相应费用支付完毕，被告三科公司同意解除《房地产居间买卖协议》。经审理查明，2013年10月11日，本院作出（2013）巴法执恢复字第00543号执行裁定书裁定解除本院对梁涛、李常明共有的1号房屋的查封，梁涛对上述房屋享有的40%产权转移由共有人李常明所有，即李常明对上述房屋独立享有所有权。同日，本院向重庆市巴南区土地房屋权属登记中心发出（2013）巴法执恢复字第00543号协助执行通知书，请重庆市巴南区土地房屋权属登记中心协助执行：1、待梁涛、李常明共同所有的1号房屋的抵押权消灭后，将梁涛占有的该房40%的所有权全部过户到共有人李常明名下。2、解除对梁涛、李常明共有的1号房屋的查封。2017年3月7日，原告与二被告签订《房地产居间买卖协议》约定，被告李常明将1号房屋出售给原告，房屋成交价格为1220000元。该房屋处于抵押状态，被告李常明应于签署本协议之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于被告三科公司作为办理产权转移登记手续之用，被告银行贷款由原告解押。原告须于签署本协议时缴纳诚意金20000元予被告李常明，被告李常明签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，原告所交诚意金自动转为定金。诚意金转为定金后，该笔定金将在产权转移登记时作为原告向被告李常明支付的第一部分购房款。原告须于签订本协议书后原告银行贷款审核通过，被告李常明银行贷款解押当日并被告李常明解除查封交付54万元予被告李常明，作为该房的第二部分购房款。原告委托被告三科公司向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计66万元用于支付被告李常明房款。原、被告须积极配合被告三科公司于2017年3月30日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予被告三科公司，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的证件。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。如因被告李常明或原告违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应当向守约方支付该房屋成交总额的20%作为违约金。在该合同尾部备注：原告韦延鑫承诺银行征信良好，无不良贷款记录；由于房地证上产权人有李常明和梁涛，产权人梁涛未亲自到场签字，一切法律违约责任由李常明负责；李常明和其他中介有合约，如果解除不了则三方免责，如解除了合约继续履行合同；原告银行贷款66万元由银行直接汇入被告李常明账户等。同日，被告李常明收取被告三科公司转交的原告购房定金20000元。2017年5月16日，被告三科公司向梁涛、被告李常明发出催告函，该函载明“……根据三方已签订的合同约定以及补充协议规定，您们该房屋为买卖双方按揭交易，卖方李常明同意买方韦延鑫在银行办理按揭贷款66万元，如今买方韦延鑫的银行按揭贷款已经审批通过一个月了，卖方的银行按揭贷款由买方的首付款解押，我们多次催促您们到银行解押，但您们以诸多借口不来配合我们履行合同中卖方银行解押事宜，现根据合同约定卖方银行解押时间已过，为保障合同及协议的顺利履行，特以此催告函的方式告知，请您接到本催告函后予以关注和重视，并于接函后三日内与我公司人员联系，以便继续履行合同。望您按照已签订的《房地产居间买卖协议》尽快履行相应义务，否则，我公司及守约方将通过法律途径依法追究您的法律责任”。另查明，诉争房屋现登记于被告李常明及案外人梁涛名下，该房为按揭房，抵押权人重庆银行股份有限公司李家沱支行，抵押合同号201008060225，产权为被告李常明及案外人梁涛二人按份共有，其中，被告李常明占60%，案外人梁涛占40%。上述事实，有双方当事人陈述、原告韦延鑫提交的房地产居间买卖协议、房地产权证、执行裁定书、协助执行通知书、收款收据、催告函，被告李常明提交的房地产居间买卖协议、房屋登记信息查询证明等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与二被告签订的房地产居间买卖协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和法规的禁止性规定，应属合法有效。据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，原告应于签订协议后去办理银行按揭贷款手续和支付解押款，被告李常明应于签订协议后办理银行贷款解押手续、办理解除查封手续及办理产权转移登记手续，原告举示的证据不能证明其已经通过银行的贷款审核及已向被告李常明支付解押款，在原告的银行按揭贷款手续未完毕时，被告就对1号房屋进行解押并进而进行产权转移，将使被告李常明面临极大的风险，且原告并未向被告李常明支付解押款，导致解押手续也无从办理，故被告李常明对此行使抗辩权，未进行解押的后续手续符合法律规定，故从现有的证据来看，被告李常明并未违约。现原告诉请解除原告与被告李常明、三科公司签订的《房地产居间买卖协议》，因原告并未举示足够证据证明被告三科公司存在违约行为，被告三科公司称相应费用未支付完毕的情况下不同意解除《房地产居间买卖协议》，故本院对原告诉请解除原、被告签订的《房地产居间买卖协议》中的居间合同不予支持；被告李常明同意解除《房地产居间买卖协议》，故本院对原告诉请解除原告与被告李常明签订的《房地产居间买卖协议》中的房屋买卖合同予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原告与被告李常明签订的《房地产居间买卖协议》中的房屋买卖合同已解除，被告李常明应将其收取的购房定金20000元返还原告。原告举示的证据不足以证明被告李常明和三科公司存在违约行为，故对原告要求被告李常明和三科公司赔偿违约金244000元不予以支持。原告、被告李常明及被告三科公司举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告韦延鑫与被告李常明于2017年3月7日签订的《房地产居间买卖协议》中的房屋买卖合同于本判决生效之日起解除；二、被告李常明返还原告韦延鑫购房定金20000元；三、驳回原告韦延鑫的其他诉讼请求。上述第二项，限被告李常明于本判决生效之日起10日内履行，若被告李常明未按本判决指定的期限履行第二项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告韦延鑫负担1400元，被告李常明负担150元，该款项已由原告韦延鑫自愿垫付，限被告李常明于本判决生效后10日内径付原告韦延鑫150元，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  霍袁平二〇一七年十一月六日书记员  田 晶