广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初15908号原告：邹红媛，女，1973年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：胡浩，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋江林，广东言法律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区格林物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良东乐路格林公寓首层7号铺。法定代表人：焦富先。委托诉讼代理人：何泽胜，广东宏骏律师事务所律师。原告邹红媛诉被告佛山市顺德区格林物业管理有限公司（以下简称格林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员范子进独任审判，公开开庭进行了审理。原告邹红媛的委托诉讼代理人胡浩、被告格林公司的委托诉讼代理人何泽胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹红媛的诉讼请求：1、判令被告继续履行《格林公寓房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金7105元；3、判令被告支付违约金30000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2017年6月30日向原告发出《解除合同通知书》（下称通知书），通知书称因修地铁不可预见、不可抗力、情势变更及经营亏损等情形导致其客源中断，以至酒店无法继续经营，故单方面通知解除案涉合同。原告认为双方于2008年10月19日签订的《格林公寓房屋租赁合同》已明确约定将位于顺德区大良东乐路“格林公寓”609的房屋租赁给被告使用，租赁期限为十年。原告认为上述合同属于“返租”形式（即租赁方与开发商在某种程度上联合一起开发返租，保证买方在一定年限内有固定收入的形式出售涉案房产），租金分两个阶段（第一到第五年、第六到第十年）递增，乙方（即被告）租用房子用途亦明确约为自用或租赁。由上可见，该合同纯属被告按自己的利益要求量身定做的格式租赁（返租）合同，在合同仍剩余2年的租赁期限的情况下，被告单方解除合同，其所谓的修地铁因素构成不可抗力从而解除合同的理由不能成立。前述说到，被告当初租用原告房产的用途是自用或租赁，即被告明确知晓该租赁物的用途是由被告自由处分的，故被告应该预见到其可能的风险并且应该自担该风险。况且该租赁物的租金是先低后高，迁就着被告利益（照顾租用方利益，牺牲出租方利益），被告现在所谓的修地铁与合同中租赁物的用途或是合同目的并没有必然的联系，不存在因果关系，所以对案涉租赁合同而言不构成不可抗力因素，不能以此为由单方解除合同。至于情势变更，前述案涉租赁合同的基本事实亦可说明，本案不构成情势变更。退一步说，就算存在一定的情势变更的情形，也不能单方解除合同，可以要求合理调整租金，变更合同内容等。至今，被告已逾期两个多月没有按合同约定支付租金，共欠原告租金7105元，如今被告又单方退租，被告的行为已然构成违约，除按金原告不退外，被告还应支付原告违约金30000元。为此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，特向贵院起诉，恳请贵院依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金、违约金以及继续履行涉案的租赁合同。格林公司辩称，原被告是租赁关系，答辩人集中承租“格林公寓”4-7层经营房屋租赁，其中包括原告的房屋。约2008年初，双方签订有《格林公寓房屋租赁合同》合同签订后，双方一直合作愉快。八年来，答辩人一直按时足额向原告支付租金，将租赁房屋保养得十分完善，且为原告房屋的保值增值做出了极大的努力，使原告的效益最大化，答辩人已经尽到承租人的最大义务。如无不可抗力或者情势变更的情况出现，双方将会继续友好合作一直延续。但是，在合同签订后的第八年，也就是今年2017年初，在所有人都无法预见的情况下，有关部门忽然确定地铁3号线的具体站点位置，就在酒店的面前施工，并将整个格林公寓的正面完全围蔽，汽车不能进行人通行也受到极大的障碍，入住旅客急剧下降，月月巨亏导致酒店无法经营。在双方签订合同的2008年前后,当时格林公寓地处商业环境最成熟的”大良东区商业圈”，是大良最繁华最便利的城市商业中心之一，是毋庸置疑的地王之王。而且，当时的东区人口密度大，人流髙密，酒店餐饮娱乐行业非常兴旺发达。最重要的是，格林公寓作为“顺德至白云机场”机场大巴的上下客点，每天几十趟（几乎每半小时即有对开两趟）机场大巴进出停靠接送前往白云机场的旅客，为酒店带来巨量的旅客，这是酒店的最大客户来源，所占比例超过八成。答辩人也是看中这一点，才高价承租房屋经营租赁业务。在签约时的2009年，谁也不可能想象到有朝一日顺德这个四线城市会建地铁，更不可能想象到地铁建设会导致大良最繁华的路段被封闭而无人问津。而今天的现实情况是，从2017年4月起，地铁东乐站开始围蔽施工，格林公寓门前禁止通行车辆，仅留约2米的狭窄小道供行人通过。留出来的路面还坑坑洼洼，满地尘土，还经常发生路人磕磕碰碰的事件发生，一般人根本不愿意经过。现在的这一段东乐路大多数的商店已经关门停业，行人寥寥。由于路上不能通车，机场大巴已经停止经停上下客，也再无机场客入住。酒店周围每天施工噪声隆隆，经常为了赶工到深夜不止歇。工程机械的巨大轰鸣声、工人的喧哗声，地面的震动等交集一处，不仅让人白天也无法安心工作，晚上是让人彻夜难眠，根本不能住人。而且，工程施工引起的扬尘不说遮天蔽日了，起码酒店的窗户是不敢打开的。但即使不打开，那些灰尘依然无孔不入，整个酒店每天都是脏兮兮的，门可罗雀，近来入住人数更是低到令人发指，酒店月月巨亏。在这种情况下，答辩人还继续坚持了几个月，并及时与原告协商下调租金，希望大家共度时艰熬过去。可惜因双方分歧较大，大部分业主与答辩人无法达成一致。无奈之下，答辩人确实因不可抗力原因无法继续履行合同，最后只能遗憾地解除合同。答辩人认为，解除合同属于不可抗力的免责条款。首先，双方合同签订在八年前，合同签订时根本就没有所谓的地铁的概念，地方政府是直到2017年才最终确定建设地铁，这是合同双方签约时都不可能预见的；其次，地铁施工封路且造成重大不利环境破坏，导致客源中断，酒店不能经营，是谁都不能能避免的客观事实；最后，地铁声称施工两年，时间参照禅城区类似工程均有超期，最多长达五六年之久，光靠原告贴钱死扛，根本不能克服。因此，这是《民法通则》规定的“不能预见、不能避免和不能克服的客观因素”。此外，地铁封路阻断客源是在合同成立生效并已经履行多年后，突然出现的“不可归责于双方当事人的原因发生情势变更”致合同之基础丧失，若继续勉强维持下去显失公平，本次答辩人请求解除合同符合合同法规定的“情势变更原则”。恳请法院予以支持。由于，答辩人尚有三个月的按金交付给了原告，但解除合同的责任又不在于答辩人，根据公平原则，双方解除合同互不追究，答辩人可以继续使用房屋到按金抵扣租金期满之日即2017年9月1日。临近到期日，答辩人又多次以书面邮寄、电话通知、短信/微信通知等方式告知原告收楼，并给予最大的配合。综上所述，因情势变更和不可抗力因素，造成双方租赁合同无法履行，答辩人已经依法定程序解除了双方的租赁合同关系。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：邹红媛在诉状中所主张的事实，有其提供的证据以及当事人的陈述可以印证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否依法享有解除权？这涉及到被告主张的不可抗力、情势变更。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”不可抗力涉及的是履行不能，本案中并不存在履行不能的情形，只要被告主观上有履行意愿，租赁合同是可以继续履行的，所以本案不适用不可抗力的法律制度。情势变更规定于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该原则的适用务求谨慎。双方签订租赁合同之时，均通过对未来的预测、判断而认为可以获得利益，所以甘愿受债之拘束，即使判断失误而蒙受不利，也应该承担履行的责任，这是契约正义的要求。被告在签订合同之际，自然会考虑当时的社会和经济情事，并且对将来可能发生的变化也多少有些预期，包括商圈的繁荣、客流量的增加等；同时，商圈的萧条、客流量的减少也应该在其考虑范围之内，否则就是其对商业风险的考虑不足。因此，也许地铁的修建非其能预见，但或地铁的修建或其他原因导致客流量减少的商业风险，并非其不能预见；地铁的修建导致客流量减少，是一种商业风险，并不能适用情势变更原则。综上，被告并不享有法定解除权，其发出并到达原告的解除通知书，不发生解除合同的效力。原告要求被告继续履行租赁合同，并支付拖欠的租金，有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的违约金，适用的前提是被告提前退租且原告同意的情形下，本案中，原告既然要求继续履行合同且获得本院的支持，则不应当适用此项违约金的约定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告邹红媛与被告佛山市顺德区格林物业管理有限公司签订的《格林公寓房屋租赁合同》继续履行；二、被告佛山市顺德区格林物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹红媛支付租金7105元（2017年7月-9月）；三、驳回原告邹红媛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为363.81元（已减半收取），由原告邹红媛负担338.81元，由被告佛山市顺德区格林物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范子进二〇一七年十一月二十八日书记员  冯秋莹