上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13104号原告：张慧娟，女，1986年1月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。被告：王佳昳，女，1982年11月10日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：贲韬，男，1981年10月1日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。两被告共同委托诉讼代理人：张晓雪，上海山田律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：金鑫，上海山田律师事务所律师。原告张慧娟与被告王佳昳、贲韬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛剑峰，被告王佳昳及两被告共同委托诉讼代理人张晓雪、金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧娟向本院提出诉讼请求：1.要求两被告向原告支付自2016年9月15日至2017年8月11日止，按每日900元标准计算的滞纳金。庭审中，原告增加诉请2.要求两被告赔偿装潢损失35,000元。事实和理由：原被告于2016年8月11日签订房屋买卖合同，被告与原告应于2016年9月15日前完成后房屋交接，但被告故意隐瞒将房屋租给二房东的事实，并故意拖延交房时间，现租客凭借5年的租赁合同占有房屋至2017年8月11日才搬离，故现向两被告主张滞纳金。另，原告认为其在购房的时候已经支付了装修的折价款而现场的装潢被拆除造成损失，故而要求两被告予以赔偿。现原告诉至法院，要求支持其诉请。两被告辩称，双方约定的交付时间是11月底而非合同约定的9月15日，现原告依据的其实是第二份合同，当时中介只是说要重新签订合同，所以被告没有仔细核对日期便签名。且原告在11月前并未对被告进行交房的催告也没有通过中介要求9月交房也证明实际双方是约定在11月才交房。被告实际在11月5日交付房屋给原告，依据合同约定交付钥匙就是交接房屋，且此后原告也实际入住，所以被告的交房义务已经完成后，不应承担延迟交房的滞纳金。即便应支付滞纳金，那么原告主张的违约金标准也过高，远超过原告的实际损失。原告不能入住涉讼房屋存在其自身原因，所谓损失也应该就是涉案房屋同地段、户型标准的相关租金，请求法院依法降低原告主张的违约金标准。对于原告主张的装潢损失，被告认为双方的买卖合同中没有约定房屋是有装修的，所以也就没有折价款和补偿款之说。本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，原告张慧娟作为买受人(合同乙方)与被告王佳昳、贲韬作为卖售人(合同甲方)就上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年9月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第十条第(三)款约定，若甲方未按本合同约定的时间办理房屋交接手续，则每逾期一日，甲方应按已付款的万分之五每日支付滞纳金予乙方，滞纳金自本合同规定的甲方应交房日之第二天起至实际交房之日止。若逾期超过15天，则乙方有权通知甲方单方面解除合同。甲方除收到上述书面通知之日五日内支付滞纳金外，还应按房款总价的20%支付违约金给乙方，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件二约定，设备：按现状，装饰：按现状。同年11月5日，原被告至涉案房屋进行交接。当日，屋内有租客曹某某居住在内，经被告与其交涉后，其同意搬离并亲笔手书：“本人于2016年11月5日收到房东王小姐所退房租押金和未住满房租计2,898元，并解除合同关系。”原告于当日入住涉讼房屋。同月11日，原告联系被告王佳昳称被二房东赶出涉讼房屋后通过微信形式告知被告王佳昳。同年12月8日，被告王佳昳至本院起诉案外人吉某某并递交诉状。同月15日，本院调解员联系被告并通知其2017年1月6日至法院调解。2017年1月6日，被告王佳昳撤诉后联系原告并将相关其与案外人吉某某的租赁合同等证据以微信形式发送给原告。同年4月14日，被告王佳昳微信联系原告要求原告拿钥匙收房，在4月24至4月25日期间，双方就原告何时拿钥匙以及房屋现状进行商谈，终无果。同年5月10日，原告就本案诉至法院。同年7月29日，原被告双方与案外人吉某某均至涉讼房屋商谈交房事宜，但未谈妥故未交房。同年8月11日，在本院主持下，原、被告至涉讼房屋现场进行房屋交接并制作《调查笔录》。涉讼房屋现场留有：SHARP空调一台(无遥控器)；地板；五斗橱、抽屉柜、衣架各一件；马桶一个；无其余物品。《调查笔录》制作过程中，双方同意对屋内损坏搬离物品价值评估由法院酌定并当日交接钥匙并进行房屋交接。另查明，2017年6月16日被告王佳昳、贲韬至本院起诉案外人吉某某，案号为(2017)沪0112民初17633号。双方最终于7月28日达成调解，协议内容如下：“一、原告贲韬与被告吉某某一致同意于2017年7月28日解除关于上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、原告王佳昳、贲韬同意向被告吉某某支付补偿款35,000元；三、被告吉某某于2017年8月7日前搬离并向原告王佳昳、贲韬返还上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、原告王佳昳、贲韬于被告吉某某搬离并返还上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋之日起三日内向被告吉某某支付第二项补偿款35,000元；若被告吉某某未能按约搬离并返还上述房屋，则原告王佳昳、贲韬无需支付第二项补偿款35,000元；五、原告王佳昳、贲韬放弃其余诉讼请求；六、原、被告双方就上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜无其他争议；七、案件受理费减半收取计337.50元，由原告王佳昳、贲韬负担。”对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《买卖合同》、不动产权证、光盘，由被告提供的《租客解除合同声明》、微信记录一组、电话录音、被告起诉材料一组，7月29日谈话录音及光盘一组予以佐证，本院予以确认。庭审中，两被告表示若最终判决其需承担滞纳金，则同意将原告尚未支付的房屋尾款10,000元抵扣相关的滞纳金。本院认为，原告张慧娟与被告王佳昳、贲韬签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。原告认为两被告未按照约定日期2016年9月15日交房，实际直至2017年8月11日才接收房屋，故两被告应承担期间的逾期交房滞纳金。另，原告认为房屋内原有装修被案外人吉某某拆除，故产生装潢损失35,000元，亦应由两被告负担。经审理查明，现本院认为本案争议焦点如下：一、两被告是否应承担原告主张的逾期交房滞纳金；二、两被告逾期交房的时间段的确定以及滞纳金的计算标准是否适当；三、房屋的装潢损失金额如何确定。首先，两被告是否应承担原告主张的逾期交房滞纳金？庭审中，两被告多次陈述其已经向原告交房，不应再承担由于逾期交房的滞纳金。对此，本院认为在签订合同前两被告未告知原告、亦未妥善处理涉讼房屋与案外人吉某某之间的房屋租赁关系，显有过错。双方虽于2016年11月5日曾交接过房屋，但基于原有的租赁合同关系，当时房屋的使用权实际处于案外人吉某某的控制下。所谓房屋交接应包括房屋的实物交接以及相关物权的转移，故本院认定当日房屋交接并未成功，而原告此后被案外人吉某某赶离涉案房屋失去对该房屋的控制亦不存在过错。此后，两被告与案外人吉某某的诉讼也可证明，两被告并未完成房屋交付的合同义务。综上，两被告应承担原告主张的逾期交房滞纳金。其次，是否应按照双方合同约定的2016年9月15日作为两被告逾期交房的违约起算日？虽然庭审中，两被告认为双方实际在第一份合同中约定了于11月交房但在正式签订网签合同时没有注意到交房条款的日期与原合同相比发生变更，而在签约后双方也依旧认可实际交房日是在11月，所以两被告认为不应承担该段期间的逾期交房违约金。但在合同已经明确约定2016年9月15日作为交房日的前提下，双方对于约定迟延交房理应由两被告提供相关证据方可得以佐证。而审理过程中，两被告并未向法庭提交相关证据。依据法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。然基于合同约定的最后交房日为2016年9月15日，原告以该日即作为违约的起算日亦不符合合同约定，本院确定按照合同约定以2016年9月16日作为逾期交房滞纳金的起算节点。另，实际双方在法庭主持下于2017年8月11日交接房屋，故确定逾期交房滞纳金的计算截止日期为2017年8月11日。再次，原告主张的按照合同计算每日万分之五的逾期交房滞纳金标准是否适当？庭审中，两被告抗辩称原告主张的滞纳金标准过高，且原告在房屋买卖过程中存在过错应相应减少赔偿金额。按照原告主张的合同标准，滞纳金高达近30万，参考房屋总价180万元，滞纳金金额显属过高，考虑到滞纳金作为违约金的一种兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑两被告在事发后积极、及时处理与案外人吉某某的租赁关系、对原告造成的实际损失等因素后，本院酌定为50,000元为宜。另，庭审中两被告同意将原告尚未支付的房屋尾款10,000元抵扣相关的滞纳金，在抵扣后两被告仍应向原告支付滞纳金40,000元。最后，对于原告主张的装潢损失35,000元。两被告一度称合同中没有约定屋内有装修，所以不存在装潢损失费。此后，两被告又抗辩称，装修装潢是承租人(案外人吉某某)砸毁的，所以不应由两被告承担赔偿责任。两被告的前后陈述存在明显矛盾，且结合房屋交接现场情况可见，涉讼房屋确曾有装修装潢，且实际在厨房有明显的设备被拆除痕迹。但双方均不能提供原有房屋的相关装修照片或者材料予以证明房屋买卖时的房屋原状，现双方为减少相应损失，一致同意不申请专业评估机构对屋内装修进行评估而由法院予以酌定，参考房屋内明显被拆除设备以及部分损坏部分的价值，本院将装潢损失估定为4,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王佳昳、被告贲韬于本判决生效之日起十五日内向原告张慧娟支付自2016年9月16日起至2017年8月11日止的逾期交房滞纳金40,000元；二、被告王佳昳、被告贲韬于本判决生效之日起十五日内向原告张慧娟支付装潢损失4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1,662元，由被告王佳昳、被告贲韬负担。(被告王佳昳、被告贲韬于本判决生效之日起十五日内向原告张慧娟直接支付)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年十一月二十九日书记员  钱 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。