四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初3003号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街。法定代表人：宋炳秀，经理。委托诉讼代理人：王天佑（公司员工），男，汉族，1964年5月20日出生。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。被告:刘远正,男,汉族,1968年11月15日出生。委托诉讼代理人：张均兰(被告刘远正之妻)，女，汉族，1969年9月14日出生。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告刘远正物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后,依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。除被告刘远正经本院传票传唤未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年10月10日至2017年2月28日物业服务费4616元（1元/平方米×113.7平方米×40个月）。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月10日，原告与被告住宅小区的武胜县沿口镇龙景·山水绿城业主委员会订立《龙景.山水绿城物业服务合同》。合同第二十一条第2款约定：本物业管理服务费，住宅物业由业主按其建筑面积高层每月1元/平方米，多层每月0.5元/平方米，非住宅由业主按建筑面积每月2元/平方米交纳。合同第二十一条第3款约定：本物业管理服务费每年缴纳一次，每次缴纳费用时间为当年1月10日前。被告从2013年10月10日至2017年2月28日未向原告缴纳物业管理服务费4616元，原告多次催收未果，故提起诉讼。被告刘远正辩称，山水绿城业小区主委员会与景宏物业公司签订的《龙景.山水绿城物业服务合同》不合法，是无效合同。本案中原告主张的物业服务费，原告一直未向被告发出催交物业费的通知，2015年7月之前未交纳的物业服务费已过诉讼时效。原告未按物业合同约定，提供物业服务，违约在先，原告对本小区进行物业管理期间对小区的管理存在以下违反合同的行为：保安没有尽到安全管理的义务，没有对小区进行巡查、非小区人员可以随意进出小区，多家业主电动车等物被盗；消防设施完全瘫痪、监控设备形同虚设；小区的卫生环境差，小区的树木未进行修整维护；不解决业主反映的问题；原告利用小区条件收取广告费，侵害了小区业主的权益，该广告费应属业主所有；原告垄断小区业主购买的装修材料，坑害业主等违反合同的行为。原告没有先履行物业合同约定的义务，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告的身份情况；2、物业服务合同、委托物业管理服务合同，拟证明原被告之间的合同约定的权利义务关系；3、（2017）川1622民初836号民事判决书，拟证明原告多收取2个月物业服务费的原因是政府协调下要求原告多提供两个月的物业服务；4、物价局文件，拟证明原告是在政府指导下收费。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实无异议，但该合同程序违法；对证据3真实性无异议，但该证据不能达到其证明目的；对证据4无异议。本案被告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、龙景山水绿城业主委员会备案资料，拟证明前届业主委员会成立不合法；2、证词、照片，拟证明原告物业服务不到位；3、倡议书，拟证明业主不同意物业公司管理；申诉材料，拟证明部分业主向广安市领导进行了申诉；4、消防设施设备检验清单，拟证明原告对消防通道处理不到位；5、报案记录、受案回执，拟证明被告的电动三轮车在小区被盗。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1与本案不具有关联性；对证据2、3、4不能达到证明原告没有履行物业服务义务的目的；对证据5真实性无异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据1、2、3、4，被告提交的证据5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认证如下：原告对被告提交的证据1的关联性有异议，本院认为，对被告提交的该证据的真实性本院予以认可，但该证据不能充分证明涉案小区上一届业主委员会成立程序不合法，亦不能证明本案涉案物业合同无效。被告提交的证据2、4，本院认为，结合被告提交的证据3、4、5以及本院受理的原告向本院提起诉讼的涉案小区其他物业服务合同纠纷案件的审理查明的事实，能够证明原告没有按照物业合同约定完全履行物业服务义务，履行物业服务义务存在瑕疵；对被告提交的证据3、4其主张的事实与本案不具有关联性，对其主张的事实本院不予采信。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，四川飞龙建设集团房地产开发有限公司作为甲方与武胜县景宏物业管理有限公司作为乙方签订了《委托物业管理服务合同》，四川飞龙建设集团房地产开发有限公司委托武胜县景宏物业管理有限公司对原告所在的山水绿城小区进行前期物业管理。2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会代表杨友廉（甲方）与武胜县景宏物业管理有限公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会将龙景山水绿城小区委托给武胜县景宏物业管理有限公司实行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行了约定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元,多层每月每平方米0.50元向原告交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。武胜县景宏物业管理有限公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。被告刘远正系龙景山水绿城小区的业主，住该小区X号,该房屋为高层，面积为113.7平方米，合同签订后被告未交纳2013年10月10日至2017年2月28日期间（含政府出面协调延长的2个月物业服务）的物业管理费。原告诉讼请求中主张0.5元/m2为笔误，原告在庭中已变更为1.0元/m2。另查明，《龙景.山水绿城物业服务合同》2016年12月31日到期后，经政府部门协调，原告景宏物业公司为被告所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。同月13日，该小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司违反合同，要求景宏物业公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，本院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决，判决景宏物业公司向被告小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，并驳回业主委员会的其他诉讼请求。还查明，原告在对被告居住的山水绿城小区进行物业管理期间，未完全履行物业合同约定的物业服务义务，其履行物业服务义务存在瑕疵的违约行为。本院认为，本案争议焦点有：一、合同效力问题；二、诉讼时效问题；三、原告景宏物业公司是否未完全履行物业合同约定的物业服务义务，是否应承担相应的违约责任问题；四、被告是否应按合同约定支付物业服务费及应支付的具体金额问题。一、关于被告小区业主委员会委员杨友廉与原告景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否有效问题。被告辩称，山水绿城业小区主委员会与景宏物业公司签订的《龙景.山水绿城物业服务合同》程序不合法，是无效合同。本院认为，庭审中被告并未举出充分的证据证明上述合同存在法律规定的合同无效的情形。故被告的该辩称意见，本院不予采纳。二、关于本案原告的诉请是否已过诉讼时效问题。被告辩称，本案中原告主张的物业服务费，原告一直未向被告发出催交物业费的通知，2015年7月之前未交纳的物业服务费已过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案中，原告并未提供证据证明其主张被告交纳2013年10月10日至2017年2月28日期间被告所欠物业服务费，已向被告进行了催交，其主张的权利未过诉讼时效期间，应由其承担举证不力的法律后果，故被告辩称，原告请求被告支付物业服务费的部分期间已过诉讼时效期间的理由成立，本院予以采纳。但其主张的二年诉讼时效期让的规定，已不符现法律规定，本院不予采纳，据此，本院认定，本案原告于2017年9月20日向本院提起诉讼三年前，即原告主张被告交纳的2014年9月20前的物业服务费部分已过诉讼时效期间，对该部分主张，本院不予支持。对原告主张被告交纳物业管理费的期间应从2014年9月20日起算。三、原告景宏物业公司是否未完全履行物业合同约定的物业服务义务，是否应承担相应的违约责任。本院认为，本案在审理中通过原告提交的相关证据以及结合本院在审理本院受理的原告向本院起诉的本案涉案小区的物业服务合纠纷案件中查明的相关事实，足以认定原告在履行物业服务合期限间未完全履行物业服务义务，原告此行为属违约行为，理应承担相应的违约责任，根据本案中原告履行物业服务合同的具体情况，原告应当承担的违约责任与被告应交纳的物业服务费相扣减，本院合理认定扣减被告应纳的物业服务费20﹪为宜。四、被告是否应按合同约定支付物业服务费及应支付的具体金额问题。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，龙景山水绿城小区业主委员会代表杨友廉与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，是合法有效的，被告刘远正作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。被告应当按照合同约定交纳物业服务费。合同期满后，原告根据政府部门协调，该小区业主委员会与原告均同意对被告小区继续服务两个月，且原告已实际履行，故原告要求被告支付物业服务费至2017年2月28日，符合法律规定，被告辩称，原告没有先履行物业合同约定的义务，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定。本案中原告既使有先履行义务，但原告并不是未履行，原告事实上已履行了大部分合同义务，其未履行部分义务的违约行为，应由其承担相应的违约责任。根据上述法律规定，后履行一方有权拒绝相应的履行要求，本案中原告应承担的违约责任部分即是被告拒绝原告相应的履行要求部分。被告辩称意见中拒绝原告全部履行要求，无事实和法律依据，本院对被告的该辩称意见不予采纳。结合上述被告应交纳的物业服务费起算时间，本案中本院认定被告应交纳物业服务费期间为2014年9月20日至2017年2月28日。扣减原告应承的违约责任，被告应交纳的物业服务费本院认定为2665.13元〔（﹙1元/平方米×113.7平方米×29个月﹚+﹙1元/平方米×113.7平方米×1个月÷30×9﹚〕×80﹪同时被告辩称的摩托车丢失、原告收取的广告费应归业主所有，原告垄断小区业主购买的装修材料，坑害业主等行为与本案的服业服务合同属不同的法法律关系，有关权利人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十四条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告刘远正支付原告武胜县景宏物业管理有限公司的物业管理费2665.13元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘远正负担（原告已垫付25元，执行时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  陈兴全二〇一七年十一月十三日书记员  秦 翠