.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初4682号原告（反诉被告）：李进丁，女，1983年9月27日出生，汉族，现住海口市。委托诉讼代理人：王琰，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李羚，海南瑞来律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙雪荣，女，1962年10月15日出生，汉族，现住海口市。委托诉讼代理人：胡永秀，海南新概念律师事务所兼职律师。原告李进丁与被告龙雪荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序审理。被告龙雪荣提出反诉，本院合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李进丁的委托诉讼代理人李羚，被告（反诉原告）龙雪荣及其委托诉讼代理人胡永秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李进丁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租金14400元和押金3200元，共计17600元（房屋租金从2015年12月起计算至2016年8月止，一共9个月，共计14400元）；2.判令被告向原告支付装修补偿款47617.5元（按《海口市琼山区滨江新城二期棚户区改造项目征收补偿方案》计算，D122评估价二层为300元/㎡，房屋面积136.05㎡，则装修补偿金为350×136.05㎡=47617.5元）；3.判令被告向原告支付搬家补助费2993.1元（按《海口市琼山区滨江新城二期棚户区改造项目》评价基准价22元/㎡，22×136.05㎡=2993.1元）；4.判令被告支付原告合理律师服务费1500元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月12日，原告因经营需要与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其位于新大洲大道439号二层（即滨江新城二期棚改项目D122二层）出租给原告用于窗帘加工，租赁期限为五年，自2014年5月1日至2019年5月1日止；被告同意原告将室内的地砖全部重新装修，费用由原告承担；该房屋每月租金为1600元，同时约定原告应在合同签订当天交给被告两个月租金作为押金（即3200元），待租赁期限届满后再返还给原告，合同签订当日原告遂将押金交给被告。原告承租被告铺面后，为经营需要投入了大量的资金用于装修。2015年11月23日，海口市琼山区人民政府出台了《关于海口市琼山区滨江新城二期棚改户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》（以下简称《征收决定》），涉案房产被政府列入征收范围。2016年1月22日，被告与琼山区人民政府签订了《海口市滨江西路南段片区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（以下简称《安置协议》），并领取了装修补偿金、搬迁补助费、租赁房屋底层的铺面补助等补偿款项。前述征收决定一经公告，涉案房产的产权处于不明确的状态，原告房屋租赁合同目的已经无法实现，对于涉案房产何时强制搬迁、何时拆除均无法确认，在此情况下，双方的租赁合同无法继续履行，然而被告仍向原告收取租金收益。原告认为，双方的租赁合同解除且原告已停止在涉案房屋继续经营，被告不应向原告收取租金，且押金也应退还给原告。因此，被告应向原告返还房屋租金14400元和押金3200元，共计17600元（房屋租金从2015年12月起计算至2016年8月止，一共9个月，共计14400元）。同时，原告为搬迁义务的实际承担者，被告应当支付原告相应的搬迁费用。根据《海口市琼山区滨江新城二期棚户区改造项目征收补偿方案》规定：搬家补助费为22元/㎡。该涉案房屋铺面136.05㎡，则被告应向原告支付搬家补助费为2993.1元（22×136.05㎡=2993.1元）。此外，原告承租涉案铺面后，因经营需要原告投入了大量的资金用于店面的装修，该部分属于对租赁物的添附，现租赁合同解除，被告作为该部分添附的受益人，根据《海口市琼山区滨江新城二期棚户区改造项目征收补偿方案》计算，涉案房屋装修评估价为350元/㎡，房屋面积136.05㎡，则被告应向原告支付装修补偿款为47617.5元（350×136.05㎡=47617.5元）。征收拆迁期间，被告仍要求原告继续向其支付房屋租金且并向原告作出允诺，愿意向原告就装修、搬迁补助进行补偿。后被告在未通知原告的情况下，领取了上述征收补偿款，原告多次与被告进行协商，被告均拒绝退还原告2015年12月至2016年8月的房屋租金、押金和支付原告相应的装修补偿金、搬迁补助费。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、九十七条、二百一十二条、二百一十三条的规定，原告作为拆迁房屋D122第二层的承租人，在承租房屋期间，投入了大量的资金用于房屋装修，以及作为拆迁房屋搬迁义务的实际承担者，为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告（反诉原告）龙雪荣辩称，第一，第一项诉讼请求原告要求返还租金的部分应当驳回，因为房屋拆迁之前原告一直占有使用被告房屋，应当按照约定支付相应的租金；第二，第二项诉讼请求应当全部驳回，政府发布拆迁公告后，对拆迁房屋现状没有进行评估，原告也没有对涉案房屋进行装修，在使用过程中虽然有对涉案房屋简单的修修补补，但被告将房屋租给原告的时候是已装修好的房屋，已经达到租赁居住使用要求，并不是毛坯房；第三，第三项诉讼请求中的搬家补助费对被征收人发放的补助，原告不是涉案房屋的被征收人，所以原告无权主张，另外被告曾带原告到拆迁指挥部将双方的租赁合同交给拆迁指挥部，最后政府以困难补贴的方式向原告支付了15000元了结此事；第四，根据相关法律司法解释的规定，律师费在合同中没有约定的，律师费用由委托人自行承担。原告主张的律师费1500元，也不符合海南省当前关于律师费的管理规定，规定不得低于2000元/件，同时原告也没有提供委托代理合同和发票，所以应当予以驳回。被告（反诉原告）龙雪荣向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2016年9月至2017年6月期间的租金16000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年5月16日，双方签订《租赁合同》，签订合同时反诉原告口头告知反诉被告新大洲大道439号可能列入旧城改造拆迁范围，但具体何时拆迁不得而知。签订合同后，反诉原告将房屋交给反诉被告使用。自2016年9月起，反诉被告以所涉的房屋列入海口市××区改造项目征收范围为由拒绝支付租金和水电费。反诉原告多次要求反诉被告缴纳租金，否则就搬走。反诉被告还是赖着不走，也不肯缴纳租金和水电费，还称要征收补偿款。反诉原告告知反诉被告，征收补偿是政府的行政行为，与反诉原告无关，如果要主张请直接向政府主张。反诉被告向海口市琼山区人民政府主张自己作为租房的人要求征收补偿款未果。为此，为了维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）李进丁辩称，涉案房屋自2015年11月23日被政府列入征收范围。2016年1月22日，反诉原告与琼山区人民政府签订了《安置协议》，并于2016年9月19日领取了征收补偿款。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条”因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效是发生效力”的规定，以及反诉原告与琼山区政府签订的《安置协议》第六条”一、......乙方必须在甲方支付征收补偿款之日起7个工作日内搬迁完毕......”，第七条”乙方应在本协议签订之日将被征收房屋、土地及附属物产权手续移交给甲方，由甲方统一向有关部门办理注销手续，如乙方没有按时将被征收的房屋、土地、及附属物产权移交给甲方的，视为放弃产权主张”之约定，涉案房产产权已于支付征收补偿款时发生转移，反诉原告丧失所有权，反诉原告与琼山区政府签订《安置协议》时将手续移交给政府，并且反诉原告须于2016年9月19日领取征收补偿款后第七个工作日内搬迁。并且，征收决定一经公告，反诉被告无法确认涉案房产何时强制搬迁、何时拆除，严重影响了正常经营活动，导致房屋租赁合同目的无法实现。基于上述事实，反诉原告要求反诉被告支付2016年9月至2017年6月期间租金16000元的反诉请求，既无事实依据也无法律依据。反诉被告认为，反诉原告在明知其无权对外出租涉案房屋的情况下收取的自2015年12月至2016年8月期间租金，应当依法返还反诉被告。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，请求法庭依法予以驳回。原、被告对本案本诉及反诉部分一并举证，原告向本院提交了1.《租赁合同》、2.房屋租金缴纳收据、3.《海口市滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（复印件）、4.《滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目D122征收补偿安置明细表》（复印件）、5.《海口市琼山区滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目D122装修价格明细表》、6.《协议书》、7.装修费用收据（两张）、8.《海口市琼山区人民政府关于海口市琼山区滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》（复印件）、9.《海口市琼山区滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》（复印件）、10.涉案租赁房屋现场照片、11.短信截屏、12.光盘、13.律师函。被告对原告提交的证据5、6、7、13的真实性不予确认，对其他证据的真实性没有异议。被告向本院提交了房屋所有权证、用户账单，原告对以上两份证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。本院对双方没有异议的证据的真实性均予以确认并附卷在案。虽然被告对原告提交的《协议书》、装修费用收据的真实性不予认可，但被告未提交证据推翻该证据的真实性，故本院对该两份证据予以采信。鉴于证据5由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司海南分公司于2017年5月11日出具的《装修价格明细表》，原告无法证明该证据来源，本院不予采信。原告提交证据13.律师函以证明被告收到征收补偿款时间为2016年9月19日，本院综合被告在庭审中的陈述，对该份证据的真实性本院予以采信。对被告申请的证人陈某、张某的证言主要证明原告是2017年6月份搬走，原告在庭审中亦认可其是2017年6月份搬走，故本院对两个证人的证言的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告将其位于海口市新大洲大道439号第二层楼出租给原告经营窗帘加工。经原告同意，被告对涉案房屋室内地砖（第一层25平方米，第二层165平方米）进行重新装修。2014年5月12日原被告双方签订书面《租赁合同》，主要约定：租赁期限为五年，即从2014年5月1日起至2019年5月1日止；室内的地砖全部重新装修费用由原告负担；每月租金1600元，每月1日开始交当月租金；押金3200元，待租期满后再返还原告。2015年11月23日海口市琼山区人民政府（以下简称区政府）发布《征收决定》，将涉案房屋列入征收范围。2016年1月22日原告与区政府签订了《安置协议》，约定被征收房屋建筑面积1089.27平方米、被征收土地面积为150.95平方米；征收补偿、奖励、补助的金额为：土地365752元、房屋框架1904480元（1089.27平方米×1880元/平方米×成新率93%）、房屋装修708026元（1089.27平方米×650元/平方米）、简易及附属物19022元、货币化安置补助及奖励1089270元、按时签约搬迁奖励365752元、提前签约搬迁奖励1784199元、底层住宅私改商用经营用房补助326302元、电话水表电表有线电视迁移补助1560元、搬迁补助费23964元（按建筑面积1089.27计算），合计5133305元。且约定被征收人于收到征收款之日起7个工作日内搬离。被告于2016年9月19日收到上述征收款。双方因租赁房屋被拆迁协商补偿事宜未果，原告自2016年9月拒绝交付租金直至2017年6月份搬走，被告因此拒绝退还原告3200元押金，故本案成讼。另查明，原告提供协议书、装修费用收据以证明其拆除第二楼室内地砖，并重新对第一、二层的室内进行贴砖，材料费和人工费共计14790元。本院认为,第一，关于原、被告之间的租赁关系起止时间及原告是否存在拖欠租金的问题。自2014年5月1日起原告租赁被告的房屋经营窗帘加工，一直按约定交付每月租金直至2016年8月份。2016年9月份原告因与被告协商赔偿事宜未果拒绝向原告交付租金，并继续使用房屋直至2017年6月份。根据原告与海口市琼山区人民政府签订的《安置协议》，涉案房屋腾空搬迁之日应为2016年9月28日。虽然根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，政府的征收决定生效之日起即自2015年11日24日，政府已经取得了被征收房屋的所有权，但政府允许被征收人将被征收房屋腾的限期届满前对房屋继续享有合理占有、使用的权利，即被告仍有权对涉案房屋行使租赁权直至2016年9月28日。自此之后被告无权对征收房屋主张任何权利，故原被告之间的租赁关系自2016年9月29日已经解除。自2016年9月份起未交付租金，故原告应向被告支付自2016年9月1日至2016年9月28日租金1493.33元（=1600元/月÷30天/月×28天）。原告在2016年9月份前亦一直使用涉案房屋，因此原告要求被告返还2015年12月至2016年8月份期间的租金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。自2016年9月29日后原告继续占有被征收房屋属于违法占用，即使原告应支付自2016年9月29日起至2017年6月份搬离之日期间所租用房屋的费用，也不宜由被告主张。故本院对被告向原告主张支付2016年9月29日至2017年6月期间的租金没有法律依据，本院不予支持。被告在原告租赁房屋时收取了押金3200元，约定待租赁期限届满后返还原告，但鉴于在租赁期内房屋便被征收，不存在原告违约的情形，故被告无权收取该笔押金，应返还原告押金3200元。第二，关于原告诉请装修补偿金、搬家补助费的问题。涉案房屋在租赁期限内被征收，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行，双方在租赁合同中未约定如租赁物被征收应如何处理，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项规定，经被告同意原告对征收房屋的第一层（部分）、第二层室内地砖进行重新贴砖，且该部分形成了房屋的附和装饰装修物，加之征收人针对房屋装修损失已经向被告支付了装修补偿金，故被告应在其获得的装修补偿款范围内，对原告的装修剩余价值进行补偿。因涉案房屋已被拆迁完毕，本院无法对原告实际投入装修部分的剩余价值进行评估。原告称其为了经营窗帘加工，不仅对室内地板进行了重新贴砖，还购置LED显示屏、广告招牌、灯饰。对此事实原告除了对地板装修的费用进行了举证，并未对其他装修花销费用举证，但LED显示屏、广告招牌、灯饰并未形成附和装饰装修物，可以在搬离时拆除带走后，进行二次处理使用。结合剩余租期与全部租期的比例，根据公平原则，本院酌定被告支付原告装修补偿金8874元（14790元÷5年×3年）。征收人对被征收人因腾空搬迁被征收房屋所需花费补偿了搬家补助费。原告虽然不是被征收人，但其亦为房屋的实际搬迁人，故被征收人应在其受偿的范围内向原告支付所花销的搬迁费用。原告主张参照《海口市琼山区滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》搬家补助费标准22元/平米房的规定，应按其租赁的房屋面积支付其搬家补助费2993.1元（=136.05平方米×22元/平方米）。由于原告未提交其因搬迁房屋所产生的实际费用，但鉴于原告搬迁腾房确为事实，故原告主张按其承租的面积获得搬迁补助费2993.1元的诉请有事实依据，本院予以支持。第三，关于原告主张被告支付律师费1500元。在诉讼中产生的律师费不是纠纷发生所产生的必要损失，且原告也没有提供相关票据、委托合同等证据证明其有产生具体的费用。故本院对该项请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百七十九条，《最高人民法院》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告龙雪荣于本判决生效之日起十日内返还原告李进丁押金3200元；二、限被告龙雪荣于本判决生效之日起十日内支付原告李进丁装修补偿费8874元、搬家补助费2993.1元，合计11867.1元；三、限反诉被告李进丁于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙雪荣自2016年9月1日至2016年9月29日的租金1493.33元；四、驳回原告李进丁的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告龙雪荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费771.38元（原告已预缴），由被告龙雪荣负担166.79元，由原告李进丁自行负担604.59元；反诉部分案件受理费100元（被告已预缴），由原告李进丁承担9.33元，被告龙雪荣自行负担90.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员陈雪婷二Ｏ一七年十一月二十七日书记员何佳速录员陈文燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。