山东省莱芜市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）鲁12行终21号上诉人（原审原告）刘洪军，男，1970年3月30日出生，汉族，住莱芜市钢城区。被上诉人（原审被告）莱芜市房地产管理局，住所地：莱芜市莱城区文化北路10号，组织机构代码：49438106-8。法定代表人李传禄，该局局长。出庭负责人边永生，该局工会主任。委托代理人张群英，山东鲁浩律师事务所律师。原审第三人中国银行股份有限公司莱芜分行，住所地：莱芜市鲁中东大街7号，统一社会信用代码：91371200X1351051X51-1。负责人徐林，行长。委托代理人秦颖，女，1981年10月4日出生，汉族，住莱芜市莱城区，中国银行股份有限公司莱芜分行客户经理。原审第三人张发强，男，1979年2月19日出生，汉族，住莱芜市钢城区。原审第三人张发钢，男，1977年2月18日出生，汉族，住莱芜市钢城区，系张发强胞兄。原审第三人莱芜市钢城区汶源街道北丈八丘村村民委员会。法定代表人张月霞，该村委会主任。上诉人刘洪军与被上诉人莱芜市房地产管理局（以下简称莱芜房管局）、原审第三人中国银行股份有限公司莱芜分行（以下简称中行莱芜分行）、张发强、张发钢、莱芜市钢城区汶源街道北丈八丘村村民委员会（以下简称北丈八丘村委）房屋行政登记纠纷一案，不服莱芜市钢城人民法院作出的（2016）鲁1203行初16号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘洪军，被上诉人莱芜房管局出庭负责人边永生、委托代理人张群英，原审第三人中行莱芜分行委托代理人秦颖到庭参加诉讼，原审第三人张发强、张发钢、北丈八丘村委经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年至2003年，北丈八丘村委以其村委会的名义在钢城区钢都大街329号建设楼房一幢，该楼房实际由张发钢及其家人占有（注：张发钢称该楼房是由其出资建设，北丈八丘村委予以认可）。2007年1月4日刘洪军向张发钢支付65000元，张发钢将该楼房第三层西户（建筑面积102平方米，储藏室5平方米）转让给刘洪军，并于2007年1月9日在莱芜市公证处办理了公证。2009年9月17日，被告莱芜房管局向北丈八丘村委颁发了莱房权证钢城区字第××号房屋产权证（建筑面积1673.61平方米），证书上注明：房屋所有权人为北丈八丘村委（单独所有），房屋坐落于钢城区钢都大街329号1幢，规划用途为商业用房。该房屋的竣工时间为2003年2月1日。2010年1月13日张发强、李真涛（当时系张发钢、张发强姐夫）向被告提交了房屋所有权转移登记申请书，申请将钢城区钢都大街329号1幢楼房的房屋所有权转让给张发强，其中李真涛是以北丈八丘村委代理人的身份代表该村委会办理房屋产权过户（转移登记）手续。申请人提交的材料包括北丈八丘村民代表大会决议、北丈八丘村村主任张水和任职证明、张水和身份证复印件、北丈八丘村委授权委托书（授权李真涛作为代理人办理房屋登记）、代理人李真涛身份证复印件、房屋买卖协议、张发强身份证复印件、张发强无婚姻记录证明、张发强的具结保证书、房产权证、争议房屋的土地使用权证、卖方的纳税申报表、卖方的完税证明、买方的完税证明等。被告莱芜房管局受理后，向张发强、李真涛就登记相关问题进行了询问，经审核后于2010年1月19日向张发强颁发了莱房权证钢城区字第××号房屋产权证。2013年3月张发强与中行莱芜分行签订抵押合同，自愿以名下的房产、土地为吕涛向中行莱芜分行借款提供抵押担保，并在莱芜市国土资源局、莱芜市钢城区房地产产权登记交易中心将其名下的钢城区钢都大街329号1幢楼房整体办理了抵押登记。后因吕涛未按期还款，中行莱芜分行提起民事诉讼，莱芜市中级人民法院于2014年10月24日判决借款人吕涛夫妇偿还借款本金5231498.61元，中行莱芜分行对抵押的房产享有优先受偿权[见山东省莱芜市中级人民法院（2014）莱中商初字第75号民事判决书]。原审法院认为，一、对于原告与所诉行政行为有无利害关系的问题。由于原告与涉案楼房的实际控制人张发钢签订转让协议，张发钢将该楼房三层西户转让给了原告，原告支付了价款，并实际入住。被告为该楼房办理所有权转移登记的行为，在一定程度上影响原告的权益，因此应认定原告与所诉行政行为有利害关系，其主体资格适格。二、原告起诉是否已超过起诉期间。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定，被告认为原告起诉超过法定起诉期限的，由被告承担举证责任。本案中，被告所办理的房屋登记，只是记载于被告的档案材料中，并未以张贴公告或者以新闻媒体、互联网等显著方式向社会大众公开，因此被告的登记不是公示行为，现有证据不能认定原告起诉已超过法定期限。三、对于本案是否属于先行解决民事争议的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，但本案中并不存在该民事争议，因此不存在先行解决民事争议的情形。四、被告房屋登记行为是否合法的问题。根据《房屋登记办法》第三十七条规定“申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)证明发生变更事实的材料；(五)其他必要材料”，本案中，申请人张发强、北丈八丘村委提交的申请材料是完备的，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致，应予办理登记。根据该办法第十一条及第十八条的规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，而房屋登记机构有查验申请登记材料职责。房屋登记机构的审验，主要是审查法律、法规规定的登记材料是否完备、材料记录信息是否存在矛盾和冲突、是否符合法定形式要件等，对于申请材料的真伪鉴定和核实属于实体审查，法律没有赋予登记机构对申请材料进行真伪鉴定的职权。因此即使申请人提交的申请登记材料中的部分签名、印章存在虚假，亦不能由此认定被告办理行政登记违法。综上，被告办理该房产登记符合相关法律、法规的规定，原告起诉要求撤销被告颁发的莱房权证钢城区字第××号《房屋所有权证》的理由不成立，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告刘洪军的诉讼请求。上诉人刘洪军上诉称，被上诉人莱芜房管局的行政登记行为违反法定程序，存在重大瑕疵。第三人北丈八丘村委陈述未委托李真涛办理房屋初始登记及变更登记，第三人张发强不知道房屋如何登记在其名下，被上诉人在办理房屋登记过程中未尽到形式审查的义务，其行政登记行为违法，请求依法改判，撤销被上诉人颁发的莱房权证钢城区字第××号《房屋所有权证》。被上诉人市房管局答辩称，我局在办理北丈八丘村委与第三人张发强涉案房屋所有权转移登记过程中，严格依照《房屋登记办法》的相关要求，认真审查了申请人提交的相关材料，认为申请人的申请符合法律规定、相关资料齐全。并据此，向张发强颁发了莱房证钢城区字第××号《房屋所有权证》。该登记行为所依据的事实清楚，程序合法，适用法律正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二、三款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，上诉人以涉案房屋系其于2007年1月从第三人张发钢处购买并经公证为由提起诉讼，但未对涉案房屋2009年9月登记在北丈八丘村委名下的首次转移登记行为提起诉讼，仅对2010年1月的后续转移登记提起诉讼，按照上述规定，上诉人刘洪军未对首次转移登记行为提起行政诉讼，直接对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理，已经立案的，应当裁定驳回起诉。原审法院受理刘洪军的起诉并作出实体判决不当，本院予以纠正。上诉人上诉请求改判的理由不成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（十）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销莱芜市钢城区人民法院（2016）鲁1203行初16号行政判决；二、驳回原审原告刘洪军的起诉。本上诉案件不收取受理费。一审案件受理费50元由原审法院退还刘洪军。本裁定为终审裁定。审判长  蔚大鹏审判员  李 胜审判员  刘永刚二〇一七年十一月六日书记员  时阿楠