广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初4452号原告（案外人)：黄桂财,男，汉族，1981年9月12日生,户籍地址:广东省清新县，现住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。被告（申请执行人)：林琼芳，女，汉族，1986年7月16日出生，户籍地址：珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：彭峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：程华伟，男，汉族，1971年5月5日出生，户籍所在地广东省云浮市云城区，住珠海市香洲区，原告黄桂财与被告林琼芳、第三人程华伟案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄桂财及其委托诉讼代理人林耀荣，被告林琼芳的委托诉讼代理人彭峰、第三人程华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄桂财向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令在（2016）粤0402执10437号执行案件中，停止要求原告迁出并向被告移交珠海市××前山梅花路××单元××房的套房（即主人房）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：（2016）粤0402执10437号执行案件，被告是申请执行人，第三人是被执行人。执行依据是珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1021号《民事判决书》，执行的内容之一是第三人将位于珠海市××前山梅花路××单元××房腾退、返还给被告使用。根据珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1021号《民事判决书》对案情的陈述，丁兵于2015年4月15日代理第三人与被告签订了《房屋买卖合同》，将原属第三人所有的珠海市××前山梅花路××单元××房卖给被告，被告此后并取得该901房的权属证书。但是，早于2015年3月3日，第三人已和原告签订了《租房合同书》。根据该《租房合同书》约定，由第三人将珠海市××前山梅花路××单元××房的套房租给原告使用，租期为10年，从2015年3月3日至2025年3月4日。租金额按合同约定。在《租房合同书》签订的当天，第三人还依约收取了原告人民币50000元的押金。现该《租房合同书》仍在履行过程中，原告仍使用着上述的租赁房屋。珠海市香洲区人民法院于近期在珠海市××前山梅花路××单元××房门口贴出（2016）粤0402执10437号《公告》，要求在2017年3月15日前，除第三人外，在珠海市××××区前山梅花路303号5栋2单元901房内居住的其他人员“亦应……自行迁出。到期仍不履行的，依法强制执行。”。但人民法院的该项执行措施明显侵害了原告对珠海市××前山梅花路××单元××房的套房的租赁使用权益，且与法律规定相悖。原告依据事实和相关的法律就人民法院的上列执行行为向贵院提出了执行异议，贵院在未充分查清事实且错误适用法律的情况下，于2017年4月20日作出(2017)粤0402执异81号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，并于2017年5月2日送达原告。原告不服此裁定，认为该载定认定事实不清、理解适用法律错误。首先，2015年3月3日原告和第三人签订的《租房合同书》是真实的，这一点，可以经受任何检验。且原告也一直使用涉案房屋并交纳租金。在日常生活中承租人根据个人需求仅仅租赁一套房屋中的其中一间房或与他人合租一套房屋的现象不在少数，《执行裁定书》以此认为不符合日常的生活习惯没有理据和说服力。其次，《执行裁定书》以所谓出租人与承租人之间的特定关系为由，认为涉案租赁不符合常理，该结论亦为武断。原告和第三人已离婚多年，此后，除了租赁关系，并不存在其它关系。第三人没有免费为原告提供房屋使用的理由。再次，第三人在珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1141号案中的说辞不能作为认定本案租赁关系存在或不存在的依据。因为1141号案的争议性质与本案不同，1141号案的争议并不涉及是否存在租赁关系的事实认定问题，第三人也没有必要展开确认租赁关系的存在。何况，事实上，第三人在1141号案中也没有明确否定过存在租赁的情况。因此，《执行裁定书》仅凭主观臆测，否定既存的租赁关系，是极不严肃的，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。特根据以上事实及法律规定，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，提出上列诉讼。请人民法院查清案件事实，作出公正裁决，支持原告的诉讼请求。被告林琼芳辩称，异议人黄桂财同程华伟所签订的租赁合同属虚假合同，目的是阻碍法院执行，逃避腾退房屋的法律责任。一、被执行人程华伟在庭审中多次陈述涉案房屋由其家人及小孩居住，且经法庭多次确认，所以根本不存在任何租赁的可能性。1、根据（2015）珠香法民三初字第1141号案件判决书（证据一）第12页倒数第四行，经法院查明“…原告家人一直居住在涉案房产内…”。2、根据（2015）珠香法民三初字第1141号案件2015年7月28日上午9时法庭审理笔录（证据二）第19页倒数第二行“原告（程华伟）：我的孩子就在前山念书，我父母都在家里，家里二十四小时都有人在”、第20页第一、二行“审：现在那房屋是谁在使用？原（程华伟）：我父母、孩子我都在那里住”综上来看，被执行人程华伟父母、小孩一直居住在涉案房产之中，根本不存在2013年3月开始对外租赁的可能性。二、黄桂财提交的租赁合同存在多处不合常理的地方，属于杜撰捏造。1、在本案执行异议程序中已确认张秀珍的身份是程华伟的前妻，黄桂财是张秀珍的表弟，所以不难看出正是基于维护其共同小孩居住利益的目的，双方串通杜撰虚假租赁合同，阻碍法院执行。也反证法庭审理笔录（证据二）中“我的孩子就在前山念书，我父母都在家里”的陈述是真实可信的。2、涉案一套房产分租两人，租赁合同的期限动辄10年，这在自然人之间的租赁中十分罕见，明显不合常理。3、张秀珍提交的所有租金、押金支付居然没有一份银行转账凭证佐证，根本无法印证，都是手写收据、现金支付，可信度极低，与事实不符。三、张秀珍提交的物业管理费《收费专用收据》、《珠海市供电局用电清单》、银行《账户交易明细》等，不能证明和被执行人之间存在租赁关系。以上证据只能证明，上述费用是在张秀珍的银行账户上扣划的。由于张秀珍是程华伟的前妻，物业、水电、有线电视费、网络费等托收在张秀珍名下的银行账户并不出奇，后来未作更换，程华伟及家人居住期间继续向该账户存缴现金亦属正常，所以根本无法由此证明出张秀珍和被申请人程华伟之间存在租赁关系。综上所述，黄桂财和被执行人恶意串通，捏造租赁合同，阻碍法院正常执行工作，应当坚决予以驳回，以维护被告的合法权益。被告林琼芳为其辩称提交证据：1、（2015）珠香法民三初字第1141号民事判决书；2、（2015）珠香法民三初字第1141号案件2015年7月28日上午9时法庭审理笔录。第三人程华伟辩称，同意原告的诉讼请求。第三人程华伟未提交证据。本院经审理认定事实如下：林琼芳与程华伟物权保护纠纷一案，本院审理后作出（2015）珠香法民三初字第1021号民事判决，判令：程华伟于判决发生法律效力之日起三十日内将位于珠海市××前山梅花路××单元××房腾退、返还给林琼芳使用。该判决宣判后，程华伟不服向广东省珠海市中级人民法院提出上诉，但程华伟未在指定的期限内交纳上诉费，广东省珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终字第2230号民事裁定，裁定：本案按程华伟自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。该民事裁定于2016年11月15日发生法律效力。因程华伟未能自觉履行，林琼芳向本院申请强制执行，案号为（2016）粤0402执10437号。在执行过程中，本院依法向程华伟发出执行通知书、报告财产令。2017年2月28日，本院作出（2016）粤0402执10437号公告，责令程华伟及在位于珠海市××前山梅花路××单元××房居住的其他人员在2017年3月15日前自行迁出上述房屋。本院执行人员将上述公告张贴于珠海市××前山梅花路××单元××房。其后，黄桂财向本院提出执行异议，本院审理后于2017年4月20日作出（2017）粤0402执异81号裁定，驳回了黄桂财的异议请求。黄桂财不服向本院提起本案诉讼，至本案审查终结时，黄桂财及在位于珠海市××前山梅花路××单元××房（以下简称案涉房产）居住的人员均未迁出。黄桂财举证一份2015年3月3日与程华伟签订的《租房合同书》约定：程华伟将其所有的位于案涉房产中的套房出租给黄桂财使用；租赁期为10年，自2015年3月3日至2025年3月2日；合同签订后，黄桂财交纳50000元（其中30000元抵工程款、20000元支付现金）给程华伟作为租房押金；第一年至第三年每月租金为500元、第四年至第六年每月租金700元、第七年至第十年每月租金900元，每月交200元作为水电物业管理费用、有线电视费等；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同时，黄桂财还提交了一份交纳押金的收据以及支付2015年、2016年、2017年部分租金等的相关票据。林琼芳对于上述证据均不予认可，认为上述证据是程华伟与黄桂财恶意串通伪造的。林琼芳辩称程华伟在（2015）珠香法民三初字第1141号案庭审中曾陈述案涉房产由其父母及孩子居住，案涉房产不存在租赁的可能，并提供了（2015）珠香法民三初字第1141号庭审笔录及民事判决书予以佐证。另查明，案涉房产的入门左边两间房亦于2013年3月15日出租给张秀珍【（2017）粤0402民初4433号案原告】，两件房租金为每月600元。张秀珍与程华伟曾系夫妻关系，后于2005年5月离婚，黄桂财系张秀珍的表弟。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告黄桂财请求停止要求其迁出并向被告林琼芳移交案涉房产的套房（主人房），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，即本案焦点系原告是否对案涉房产的套房享有足以阻止交付执行标的的民事权益。首先，原告与程华伟于2015年3月3日签订的租赁合同均有双方的签字、按捺指模，被告主张该合同系伪造或者后补没有提供相关证据，本院依据现有证据认定原告与程华伟签订的租赁合同是真实的。合同约定租赁套房的租金为每月500元，之后递增，但实际上考虑到案涉房产所在地段、出租年份、房屋成新率、小区及周边配套设施以及拆分房间的出租房屋一般较成套出租的市场价格要高等因素，案涉房产的套房于2015年仅以每月500元出租，明显低于市场承租价格。而且原告黄桂财称押金为50000元，是月租金的100倍，明显不符合一般租赁房屋“押二付一或押一付一”的交易惯例。故本院认定程华伟以明显不合理低价将案涉房产的套房出租给原告。其次，虽然原告提供了押金收据及缴纳案涉房产水电费、管理费等支付凭据，但每月租金如何支付并无转账凭证或者其他书面证据予以佐证，又因原告与第三人系亲属关系，仅凭原告、程华伟等人的言辞证据，不能排除存在恶意串通阻却执行的嫌疑，而且程华伟在本院多个案件中对于房屋由谁居住的陈述不一致，黄桂财提供的证据亦不足以证明其说法，故本院无法认定原告一直有按约缴纳租金给程华伟，亦无法认定原告有基于租赁关系而居住在案涉房产。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，原告黄桂财主张停止要求其迁出并向被告林琼芳移交案涉房产套房的请求，事实与法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告黄桂财的全部诉讼请求。案件受理费1618元，由原告黄桂财负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴审 判 员  杨 凡人民陪审员  徐媛媛二〇一七年十一月二十一日书 记 员  郑漫莹朱丹君