成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初8130号原告：刘季格，男，1987年1月25日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告：伍琴，女，1988年3月4日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。被告:成都林森房地产开发有限公司，住所地成都市双流区九江街道双九路二段319号。法定代表人：贺晓霞，董事长。委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。原告刘季格、伍琴与被告成都林森房地产开发有限公司（以下简称“林森公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘季格及委托诉讼代理人李帅以及被告林森公司的委托诉讼代理人吴明富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘季格、伍琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2015年12月27日起至实际取得初始权属登记之日止，按原告已付房款的每日万分之一向原告支付违约金（暂算至2016年10月1日为13392元）；2.判令被告从2014年12月27日起365个工作日期满起，即2016年6月20日至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金（暂算至2017年4月19日为14544元）。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了原、被告双方权利义务关系。《商品房买卖合同》第十九条约定了“被告应当在2015年12月26日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的初始权属期间届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，按买受人已付付款的每日万分之一向买受人支付违约金”。同时，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。现被告未按约定的期限取得商品房所在楼栋的权属证明，也未在商品房交付之日起365个工作日内让原告取得房屋所有权证书，应承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。被告林森公司辩称，房屋金额应以发票的金额为准；取得不动产权证时间应以相关部门载明的时间为准；合同十九条第二项第二小项约定，业主就大产权或小产权要求违约金，二者只能择一选择；被告不存在违约情形，原告应当举证证明逾期办证系被告原因导致的，被告才承担违约责任；本案造成案涉房屋所有权转移登记逾期办理的主要原因在于原告未按合同约定提交房屋信息摘要等办理转移登记所需的全部资料；第三方迟延配合办理“决算备案”也是造成逾期办证的原因之一；原告要求的违约金过高，请法院调减。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告双方于2014年5月9日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，原告购买被告开发的位于双流区九江街道泉水凼社区二组“香博城”小区×栋×单元××号商品房屋，房屋总价为480000元。合同同时约定，出卖人（即本案被告）以出让方式取得位于双流区九江镇泉水凼社区二组地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2010］13550号。出卖人应当在2014年12月26日前向买受人（即本案原告）交付该商品房。还约定：“第十九条产权登记（一）初始登记”出卖人应当在2015年12月26日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的初始权属期限届满之次日起至实际取得初始登记之日止，按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内取得房屋退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）初始登记延迟与转移登记延迟所发生的违约金，二者取其一，不作累加计算”。《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人应于签订合同及补充协议的当日内，以自有资金向出卖人一次性付清首期款150000元，其余购房款330000元，自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。《补充协议》第十二条约定：“关于产权登记的补充约定：1.买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证；本补充协议另有约定的除外。2.在出卖人为买受人办理产权转移的相关手续前，买受人应付清合同及补充协议约定的全部款项，包括但不限于购房总价款、政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及其它应当由买受人交纳的费用。买受人应按照出卖人通知的时间办理交付手续，提供办理转移登记所需的全部手续、资料等。如买受人未按合同及补充协议约定支付上述款项或提供相关手续，买受人每日按已付房款万分之一向出卖人支付违约金，至买受人支付上述款项或提供相关手续之日止，同时，办理权属登记的时间相应顺延，出卖人不承担违约责任……4.凡出卖人为买受人的商品房抵押贷款提供保证担保的，视为买受人已委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记的相关手续。上述委托为不可撤销之委托且买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续。买受人在向出卖人缴齐办理房屋所有权证等的手续所需各项资料及费用（包括但不限于契税、维修资金、办证手续费、登记费）后，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人提供上述资料不齐全或费用未全额缴纳的，出卖人有权相应推迟该房屋权属转移登记的办理时间而无须承担延迟办证的责任。5.办理房屋权属登记的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算。如因买受人原因或不可抗力原因导致权属登记时间超过合同第二十条约定期限延期的，出卖人不承担违约责任”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款480000元，被告也于2015年1月6日向原告实际交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用。被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。另查明,双流区房管局于2016年9月1日受理了“香博城”项目1、3、4、6、7、9、10栋办理初始登记的申请，2016年9月5日该登记生效；双流区房管局于2016年10月14日受理了该项目2、5、8、11、12、13、14、15栋办理初始登记的申请，2016年10月18日该登记生效。成都市双流区不动产登记中心于2017年5月31日受理刘季格、伍琴案涉房屋的转移登记申请,于2017年7月10日完成不动产权登记。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、交纳契税、房屋维修基金等收据、成都市双流区不动产登记中心相关复函、个人及家庭房屋登记记录信息证明、相关办证流程资料以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告刘季格、伍琴与被告林森公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期办理初始登记及房屋所有权转移登记的违约行为并承担违约责任；2、原告主张的办理初始登记及房屋所有权登记的违约金是否合理合法。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、被告是否存在逾期办证（逾期办理初始登记及房屋所有权转移登记证书）的违约行为并承担违约责任。本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：被告应当在2015年12月26日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，本案中，区房管局于2016年10月14日受理了涉案项目的13栋的初始登记申请，2016年10月18日该登记生效，故被告存在逾期办理初始登记的违约行为。合同还约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时双方在《商品房买卖合同补充协议》又补充约定买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证；本补充协议另有约定的除外。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告也按约向原告交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用，且被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。按照原、被告双方合同约定，被告应于商品房交付之日起365个工作日内协助原告办理完毕房屋所有权证书。本案中被告未在合同约定的办理房屋所有权转移登记的期限届满前为原告办理相关的房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。虽然被告提交了关于原告于2016年12月补充提交查房证明（个人及家庭房屋登记记录信息证明）的证据材料，但因被告没有提交充分的证据证明其于何时以合理充分有效的方式向购房业主履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，被告也应承担相应的违约责任。综上，被告存在逾期办理房屋初始登记及房屋所有权证书的违约行为，应承担相应的违约责任。2、关于原告主张的办理初始登记及房屋所有权登记的违约金是否合理合法的问题。本院认为，被告逾期办理初始登记及房屋所有权转移登记事实清楚。按照合同约定，办理初始登记的计算时间应自2015年12月27日计算至2016年10月14日；同时，按照原、被告双方合同及补充协议约定，被告应于商品房交付及买受人完成相关缴纳完毕税费等手续之日起365个工作日内协助原告办理完毕房屋所有权证书，故转移登记违约金的计算时间应自商品房实际交付之日起365个工作日之次日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容，故被告从2016年10月30日起不应按照合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记违约条款承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。但根据双方合同明确约定，初始登记延迟与转移登记延迟所发生的违约金，二者取其一，不作累加计算。虽然该项约定在第十九条第二款的第2项中作为选择项，原、被告上方对合同条款的理解存在争议，但结合合同上下文，根据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等来看，该项约定是对前述第十九条中关于初始登记和转移登记作出的进一步约定，并无作为第2项的选择项的应有之意，故该约定对双方具有法律拘束力。庭审中，经向原告释明，原告对两项违约金的主张拒不作出选择。根据公平原则和诚实信用原则，为充分维护原告的合法权益，本院仅支持对原告更有利的即原告主张的办理初始登记的违约金。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，原告未举出被告逾期办理初始登记造成实际损失的有效证据，但被告违约的事实客观存在，故本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为3784元为宜。对于被告方提出的其他抗辩主张，因缺乏充分的事实及法律依据，故本院在本案中不予支持。综上，被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋初始登记，应依约承担相应的违约责任；结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情确定违约金数额为3784元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,之规定，判决如下：一、被告成都林森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘季格、伍琴支付逾期办理初始登记的违约金3784元；二、驳回原告刘季格、伍琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由被告成都林森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  梁 宪二〇一七年十一月十三日法官助理  何晓娇书 记 员  聂 华