四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终1849号上诉人（原审被告）：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地：四川省遂宁市开善路五建大厦。法定代表人：罗启明，董事长。委托诉讼代理人：张祖国，男，1958年4月12日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。公司员工。委托诉讼代理人：荣清金，四川谦益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王治民，男，1974年12月22日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代��人：杨思永，北京大成（成都）律师事务所律师。原审第三人：绵阳市东明商贸有限公司，住所地绵阳市一环路南段245号天泽大厦2-5-1。法定代表人：王麒懿。委托诉讼代理人：李青梅，四川法银律师事务所律师。上诉人四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）因与被上诉人王治民及原审第三人绵阳市东明商贸有限公司确认合同有效纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2015）成郫民初字第1000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣茂公司上诉请求：一、撤销（2015）成郫民初字第1000号民事判决，改判驳回被上诉人对欣茂公司的全部诉讼请求；二、请求对被上诉人提供的证据“何正伦签署的函件”真实性进行司法鉴定；三、案件所有费用由被上诉人承担。事实和理由：王治民未实际履行《西郡兰庭房屋投资合同》的付款义务，并未支付购房款，也未与上诉人签订正式购房合同，案涉《西郡兰庭房屋投资合同》并未实际履行。被上诉人王治民答辩称，《西郡兰庭房屋投资合同》约定的付款方式特殊，案涉房屋购房款系由欣茂公司直接从应支付给四川省泸州市遂宁市九狮建筑工程有限公司成都分公司（以下简称九狮成都分公司）的工程款中予以抵扣，被上诉人已经实际向九狮成都分公司付清全部购房款，上诉人拒不履行对购房人的义务违反法律规定，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人东明公司述称，东明公司与四川省泸州市遂宁市九狮建筑工程有限公司（以下简称九狮公司）之间系钢材买卖合同关系，与本案投资合同系不同的法律关系，东明公司不是本案适格第三人，东明公司因未收到钢材款，持有合同原件是为了便于收款，本案争议与东明公司没有关系。王治民向一审法院起诉请求：一、确认与欣茂公司签订的关于西郡兰庭A区1幢1单元7楼3号房屋的《西郡兰庭房屋投资合同》为合法有效的商品房预售合同；二、判令欣茂公司及时向王治民交房，并按照合同约定为王治民办理产权登记手续；三、欣茂公司承担迟延交房的违约金500元。一审法院认定事实：2007年5月13日，欣茂公司作为甲方与四川省泸州市九狮建筑工程有限公司（以下简称九狮公司）作为乙方签订《西���兰庭项目建筑施工协议》，约定欣茂公司将西郡兰庭项目工程发包给九狮公司施工，工程总造价约人民币5000万元，工程造价按四川省建筑工程计价定额（SDG1-2000）四类工程三级Ⅱ档及相关配套文件执行，乙方按决算总造价让利3%给甲方，安全文明措施费按0.1%计取，劳动保险费取下限，临时设施费按50%计取，按有场地标准结算。乙方按合同价款10%向甲方缴纳履约保证金，工程竣工验收合格后十五日内退还。基础工程至±0.00完工验收合格后七日内支付履约保证金50%等额的工程款，主体六层楼板完工后七日内支付履约保证金50%等额的工程款，此后按已完工工程量70%支付工程款。工程竣工验收合格交付使用后七日内给付合同价款总额的80%，工程竣工验收合格备案后三十日内给付合同价款总额的90%，工程竣工发包方收到竣工决算报告后三个月内办理完工程决算或提出意见，工程竣工决算完成后九十日内付决算价款总额的95%，留存5%作为工程质量保修金，保修金按国家规定退还，不计利息。该协议第十一条约定：乙方在完全知晓该项目的具体情况下，决定投资购买该新居工程房屋五十套，A区按2850元每平米均价确定每套房屋的价格；每次甲方拨付工程款时，乙方按所投资购房金额的30%支付投资购房款（直至扣清购房款为止），财务互换票据。具体另签投资购房者协议，协议内容除价格外应与甲方本项目其他投资购房协议内容基本一致。2008年3月3日，王治民与欣茂公司签订《西郡兰庭房屋投资合同》，约定欣茂公司就其所投资的“西郡兰庭新居工程”项目与王治民合作建设，王治民在熟知该项目的情况下，自愿投资，在签订投资合同后，欣茂公司不支付现金给王治民，而分配等值的房屋作为王治民的投资及回报。合同并约定王治民投资所分配的房屋为A区1幢1单元7层3号，用途为住宅，面积为118.94平方米。王治民按建筑面积投资，单价为每平方米3086元，总投资金额为367048元。王治民付款方式：在2008年3月30日前在九狮公司工程款中全部扣清。合同并对欣茂公司交房期限、交接程序、产权登记约定、逾期交房违约责任、物业服务等均进行了约定。按合同约定，欣茂公司应当在2009年3月26日前，将工程竣工验收合格的房屋交付王治民，如逾期交房超过90日，欣茂公司应按日向王治民支付已缴付总投资款万分之十的违约金。九狮成都分公司负责人何正伦2008年3月4日签署发给欣茂公司函件，同意在应收工程款中扣除房款。2013年11月12日欣茂公司向王治民邮寄《解除合同通知》。一审另查明，1．欣茂公司是“西郡兰庭新居工程”项目开发建设单位，该项目用地于2009年4月3日取得国有土地使用权证，所涉房屋于2009年5月14日取得商品房预售许可证。本案所涉房屋于2009年末竣工。2．九狮公司是“西郡兰庭新居工程”项目建设工程施工承包单位，实际施工由其设立的成都分公司负责，九狮成都分公司负责人为何正伦。至本案一审法庭辩论结束时九狮公司及其成都分公司尚未与欣茂公司进行工程价款结算；3．2008年2月28日东明公司与九狮成都分公司订立《工业品买卖合同》，为“西郡兰庭新居工程”项目建设供应钢材。因九狮成都分公司欠东明公司钢材款，九狮成都分公司负责人何正伦将从欣茂公司取得的涉及项目14套房屋的《西郡兰庭房屋投资合同》交与东明公司，作为履行钢材款支付义务的措施。本案诉争房屋（A区1幢1单元7层3号房屋）包含于前述14套房屋中。后东明公司将其中8套房屋《西郡兰庭房屋投资合同》退还给九狮成都分公司，该8套房屋中包含王治民另一份《西郡兰庭房屋投资合同》中所涉及的1套房屋（A区1幢2单元16层3号房屋），该套房屋经法院一审二审判决已交付给王治民。本案诉争房屋（A区1幢1单元7层3号房屋）《西郡兰庭房屋投资合同》原件目前仍存放在东明公司处；4．欣茂公司出具《房屋单元编号说明》，因办理预售许可需要，测绘机构将案涉房屋编号1幢1单元调整为2幢3单元，房屋楼层及房号顺序不变。一审法院查明以上事实，有当事人提供的《西郡兰庭房屋投资合同》复印件、《西郡兰庭项目建筑施工协议》复印件、何正伦签署的函件复印件、成��中院询问笔录复印件、律师调查笔录复印件、（2012）成民终字第589号民事判决书复印件、（2014）成民终字第1189号民事判决书复印件、《解除合同通知》复印件、EMS邮寄信息复印件、欣茂公司提供的东明公司出具的情况说明复印件、领条复印件、承诺书复印件、暂缓交房说明复印件、收条复印件、房屋编号说明及当事人的当庭陈述等予以证实。一审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，应当继续履行合同并按约定支付违约金。合议庭对本案当事人争议的主要问题：1．王治民是否与欣茂公司签订��及西郡兰庭项目A区1幢1单元7层3号房屋的《西郡兰庭房屋投资合同》；2．王治民是否承担向欣茂公司支付房屋价款义务，作出如下评议意见：一、关于王治民是否与欣茂公司签订涉及西郡兰庭项目A区1幢1单元7层3号房屋的《西郡兰庭房屋投资合同》。王治民复印于一审法院（2013）成郫民初字第2523号案件卷宗的《西郡兰庭房屋投资合同》复印件，是欣茂公司在该案中提交的证据材料。欣茂公司庭审中辩称，在（2013）成郫民初字第2523号案件中未提交《西郡兰庭房屋投资合同》复印件，与事实不符。合议庭责令第三人东明提交《西郡兰庭房屋投资合同》原件，经当庭核对原件复印件与原件内容一致，原件上加盖有欣茂公司合同章。欣茂公司向王治民发出的《解除合同通知》，也可以印证王治民与欣茂公司签订涉及西郡兰庭项目A区1幢1单元7层3号房屋的《西郡兰庭房屋投资合同》。欣茂公司为开发房地产经营需要，与王治民订立《西郡兰庭房屋投资合同》，是双方在平等自愿基础上订立的合同，没有任何证据证明订立合同时有欺诈或者其他违背诚实信用原则的行为。双方订立的《西郡兰庭房屋投资合同》依法成立，按照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，应当受法律保护，当事人应当按约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。《西郡兰庭房屋投资合同》原件因九狮成都分公司购买钢材的经营需要，王治民交九狮成都分公司负责人何正伦存放于第三人东明公司，涉及第三人东明公司与九狮成都分公司订立的《工业品买卖合同》钢材价款支付。《西郡兰庭房屋投资合同》和《工业品��卖合同》分属两个独立合同，《工业品买卖合同》钢材价款是否支付完毕和《西郡兰庭房屋投资合同》原件存放于第三人东明公司的事实，不影响合议庭对于王治民与欣茂公司签订涉及西郡兰庭项目A区1幢1单元7层3号房屋的《西郡兰庭房屋投资合同》的事实认定。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，王治民与欣茂公司订立的《西郡兰庭房屋投资合同》应认定为房屋买卖合同。关于合同的效力，依庭审查明事实，王治民与欣茂公司签订该房屋投资合同时，欣茂公司并未取得开发项目的土地使用权，也未取得商品房预售许可证，其不具有对外预售商品房的资质，但欣茂公司在2009年4-5月间取得了土地使用权证及商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审法院确认该合同有效，对双方具有约束力。欣茂公司应当按合同约定履行交房义务。二、关于王治民是否承担向欣茂公司支付房屋价款义务。首先，欣茂公司至本案一审法庭辩论结束时仍未与九狮公司对案涉工程价款依法办理结算，其主张的超额支付工程价款的事实，缺少依法认定的前提条件。其次，欣茂公司是否超额支付工程价款，是其与九狮公司履行《西郡兰庭项目建筑施工协议》发生的工程价款结算争议，该结算争议与本案《西郡兰庭房屋投资合同》当事人的争议，分属两个独立合同，结算争议如何处理、何时处理以及处理结果如何均不是欣茂公司拒绝履行本案《西郡兰庭房屋投资合同》义务的合法事由。第三，欣茂公司如果严格按照《西郡兰庭项目建筑施工协议》约定条款支付工程进度款，不会超出工程总造价。从2008年3月30日起至2009年底工程竣工前，欣茂公司在向九狮公司支付工程进度款时，有条件在九狮公司工程款中扣收全部房款。如果依法办理工程竣工结算后尚有应付工程尾款，欣茂公司仍可扣收房款。依法办理工程竣工结算后至工程质量保证期满，如果未发生工程质量问题使用工程质量保修金，欣茂公司仍可从《西郡兰庭项目建筑施工协议》约定留存的工程结算总价5%的工程质量保修金中扣收全部房款。第四，王治民与欣茂公司在《西郡兰庭房屋投资合同》中，关于付款方式及期限“在2008年3月30日前在九狮公司工程款中全部扣清”的约定是手书合同条款，没有欺诈或者其他违背诚实信用原则的行为发生，属于当事人的真实意思表示，合同双方约定将王治民支付合同对价的义务转移至九狮成都分公司，符合《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八十四条的规定。因此，王治民应付房款应当由欣茂公司从其应付九狮公司工程款中抵扣，王治民不应再承担向欣茂公司支付房款的义务。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第六十四条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认王治民与欣茂公司2008年3月3日签订的合同记载房号为西郡兰庭A区1幢1单元7楼3号房屋的《西郡兰庭房屋投资合同》有效；二、欣茂���司在该判决生效后十日内向王治民交付合同记载房号为西郡兰庭A区1幢1单元7楼3号的房屋，并按合同约定协助办理产权登记；三、欣茂公司在该判决生效后十日内向王治民支付违约金500元。本案案件受理费50元，由欣茂公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。欣茂公司在二审庭审后向本院提交鉴定申请，申请对何正伦签署的2008年3月4日的函件形成时间、何正伦指印形成时间以及是否是何正伦的指印进行鉴定。本院认为，本案系发回重审的案件，欣茂公司在第一次审理及发回重审过程中均未对何正伦签字的函件申请鉴定，在二审庭审后申请鉴定，已经超过了举证期限，且该函件真实性已经为本院（2014）成民终字第1189号民事判决所确认，故对欣茂公司的该鉴定申请，本院不予准许。本院对一��查明的事实予以确认。二审中，欣茂公司陈述仍然未与九狮成都分公司就西郡兰庭项目办理结算。本院认为，欣茂公司投资建设的西郡兰庭项目已经取得商品房预售许可证以及项目占用范围内的国有土地使用权证，故欣茂公司与王治民于2008年3月3日所签《西郡兰庭房屋投资合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王治民是否实际支付了案涉西郡兰庭A区1幢1单元7楼3号房屋的价款，欣茂公司是否可以据此抗辩拒绝交付案涉房屋及协助办理产权登记，系双方在二审中的争议焦点。对此本院评议如下：首先，根据已经生效的（2012）成民终字第589号民事判决和（2014）成民终字第1189号民事判决确认的事实，案涉《西郡兰庭房屋投资合同》中约定的“泸州九狮”实为九狮成都分公司，而《西郡兰庭房屋投资合同》之所以约定购房款在“2008年3月30日前在泸州九狮工程款中扣清”，是系基于九狮成都分公司与欣茂公司的施工协议和投资分房协议，但该合同缔约主体是欣茂公司与王治民，合同中的权利义务应约束欣茂公司和王治民双方。其次，该付款方式的约定表明，王治民、欣茂公司、九狮成都分公司三方对王治民根据《西郡兰庭房屋投资合同》向欣茂公司支付购房款的义务转移给九狮成都分公司达成了一致意见。第三，欣茂公司辩称根据投资分房协议，王治民应将购房款支付给欣茂公司，但从与本案情况类似的（2012）成民终字第589号民事判决和（2014）成民终字第1189号民事判决认定的事实看，在实际操作过程中，购房人既有向九狮成都分公司交纳购房款，也有向东明公司��纳购房款的情况，表明欣茂公司与九狮成都分公司在实际履行中并未严格按照投资分房协议约定的方式履行。第四，欣茂公司与九狮成都分公司约定该付款方式主要目的是欣茂公司以购房款抵扣应向九狮成都分公司的工程款，在九狮成都分公司认可收到王治民的购房款之后，应视为王治民已经完成了合同约定的支付购房款义务。结合王治民提交的借条、何正伦代表九狮成都分公司出具的函件，可以认定王治民已经履行了合同约定的支付购房款义务。第五，因欣茂公司与九狮成都分公司尚未就西郡兰庭项目进行结算，欣茂公司客观上不存在无法抵扣工程款的情形，且其提供的证据也不足以证明超付了工程款，故对欣茂公司主张未扣收到案涉购房款、王治民未完成支付购房款义务的主张，本院不予支持。综上所述，欣茂公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冠男审判员  陶田源审判员  谈光丽二〇一七年十一月三十日书记员  罗 刚