江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初3185号原告：易小燕，女，1976年3月2日生，汉族，住本市安源区。委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。被告：萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市开发区三一九国道与320国道交汇处，统一信用代码91360301787294582。法定代表人：黄军华，董事长。委托诉讼代理人：杨杰（被告的法律顾问），男，1969年6月29日生，汉族，住本市开发区。委托诉讼代理人：罗冬根（被告的法律顾问）,男，1991年1月29日生，汉族，住本市安源区。原告易小燕与被告萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司（以下简称“家兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期取得房屋所有权证的违约金8314.5元(按已付房款的每日万分之一的标准计算自2013年12月31日起至2014年8月29日止的违约金，241天×0.0001×345000元=8314.5元)；2.本案受理费由被告负担。事实与理由：原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。被告从2012年12月31日交房后，未在约定期限内将房屋所有权证交于原告。原告一直向被告主张权利，要求被告及时交付房屋所有权证，但被告未能妥善处理。按照合同约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按照约定的方式处理，即原告不退房，被告按日向原告支付房款的万分之一作违约金。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告辩称，1.根据法律规定，原告诉讼主张的诉讼时效为两年，本案已过诉讼时效；2.合同约定其只有协助原告办证的义务，因原告提供办证资料迟延导致办证延期，其不承担逾期办证的违约责任；3.因贷款房的房屋所有权证在银行，是否逾期办证未对原告造成损失，故其对贷款房的逾期办证不承担赔偿责任。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了证据，对于被告无异议的原告的身份证复印件、被告的企业信息打印件、商品房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.2014年10月2日的接处警登记表一份，拟证明四季花城业主邓小海于2014年10月2日因与被告就逾期办证问题发生冲突并报了警，派出所处警后，双方未达成赔偿协议。被告质证后对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，提出邓小海不能代表其他业主。本院经审查认为，原告未提供证据证明其委托了邓小海就逾期办证问题与被告进行协商，故该证据与原告及本案缺乏关联，在被告对该证据的关联性提出异议的情况下，本院对该证据不予认定。2.2017年7月13日的信访事项受理告知书、2017年9月17日的信访事项处理意见书各一份，拟证明四季花城业主张文斌代表其他业主向信访局投诉，要求被告就办证的赔偿问题与业主协商解决，2017年9月17日萍乡经济技术开发区社会工作管理三局出具处理意见书，提出派专人与开发商进行调解协商处理。被告质证后对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，提出与本案无关。本院经审查认为，本案系原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，四季花城业主张文斌就被告逾期办证赔偿问题向信访局投诉及相关行政部门向张文斌出具的答复与本案缺乏关联，在被告对该组证据的关联性提出异议的情况下，本院对该组证据不予认定。3.2017年4月18日、2017年6月30日的录音、2017年7月22日的视频各一份，拟证明原告及其他四季花城业主于2017年4月18日、2017年6月30日分别找了开发商主张办证问题的赔偿事宜，被告委派了其法律顾问杨杰与业主们进行协商谈判，杨杰表态愿意与业主协商解决。被告质证后对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，提出录音未经允许，被告确实于2017年4月18日委派了其法律顾问杨杰就逾期办证事宜向业主们表示会妥善处理，该赔的会赔，亦于2017年6月30日与业主们就延期办证事宜交换了处理意见，杨杰提出了赔偿方案，即只针对全额付购房款的业主进行协商赔偿，对按揭贷款的业主不予赔偿，但业主们不同意该赔偿方案，双方对赔偿事宜未达成一致意见，且杨杰在2017年6月30日明确表示大部分业主已过诉讼时效，但业主们未予录音。本院经审查认为，被告对该组证据的真实性均无异议，但对两份未经允许的录音证据的合法性提出异议，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”之规定，该两份录音均系被告的法律顾问杨杰在公众场合向广大业主发表的言论，原告作为在场听众予以录音之行为未侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，故应认定该两份录音证据系以合法方式取得，本院对其合法性予以确认；根据2017年4月18日的录音记载，被告的法律顾问杨杰就逾期办证事宜与业主们进行协商时曾提出:“一定会处理，不但现在是这样答复，前年也是这样答复”，证明原告就逾期办证事宜一直在与被告协商，被告委派其法律顾问杨杰亦分别于2017年4月18日、2017年6月30日与原告及其他业主就逾期办证事宜进行协商，并作出“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示之待证事实，该两份录音证据本院予以认定；2017年7月22日的视频因不能达到该组证据的证明目的，亦不能证明本案待证事实，与本案缺乏关联，本院不予认定。被告为支持其答辩理由，向本院提交了证据，对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.萍房权证开字第××号房屋所有权证(33号楼)、2017年11月23日萍乡市不动产登记中心出具的说明各一份，拟证明33号楼的大产权证办证的受理时间是2014年6月23日，证书取得时间是2014年8月7日，大产权证附记页填发单位盖章处的受理编码系按日期自动生成，受理时要求资料齐全。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出证书可能是假的，因被告曾自认2015年的产权证都未办下来，故被告应分别提供办证的交费凭证及审批过程、并附登记应提供的资料来佐证产权证、证明的真实性。本院经审查认为，该组证据均系原件，经行政机关盖章确认，在原告提出异议但未能提供相应反驳证据的情况下，本院对该组证据的真实性予以认定，该组证据能够证明被告办理、取得大产权证的时间，本院对该组证据予以认定。2.缴纳一手房契税申报所需资料一份，拟证明根据萍乡市地方税务纳税服务局提供的该资料说明，在办理涉案房屋所有权证的过程中，原告作为买受人也应提交相关材料，故原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任不仅限于被告，根据双方的合同约定，由于被告的责任原告不能在规定期限内取得房产证的，被告才承担违约责任。原告质证后对该证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，提出不能证明本案未逾期办证，也不能证明本案逾期办证不是开发商的责任。本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明萍乡市地方税务纳税服务局出具的缴纳一手房契税申报所需资料显示，在办理涉案房屋所有权证的过程中，原告作为买受人负有提交其身份证、契税纳税申报表、家庭住房情况查询表等材料之义务的待证事实，本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年9月23日签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于开发区××大道××小区××楼××单元××号房屋一套，房屋性质为预售，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。”原、被告均认可，原告向被告支付了购房款345000元，被告于2012年12月31日向原告交付了房屋。2014年6月23日，产权登记机关受理了被告关于该小区33号楼的大产权证办理申请，并于2014年8月7日向被告颁发了萍房权证开字第××号房屋所有权证。原告于2014年9月29日取得涉案房屋的房屋所有权证，于2014年12月11日取得涉案房屋的国有土地使用证。另查明，萍乡市地方税务纳税服务局出具的缴纳一手房契税申报所需资料显示，办理涉案房屋所有权证的过程中，原告作为买受人负有提交其身份证、契税纳税申报表、家庭住房情况查询表等材料之义务。再查明，原告就逾期办证事宜一直在与被告协商，被告委派其法律顾问杨杰亦分别于2017年4月18日、2017年6月30日与原告及其他业主就逾期办证事宜进行协商，并向业主作出了“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示。本院认为，根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本院归纳本案争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、被告是否为涉案房屋的办证义务主体；三、被告在涉案房屋的办证过程中是否存在违约情形及违约责任。关于本案是否已过诉讼时效的问题。因原告就逾期办证事宜一直在与被告协商，被告委派其法律顾问杨杰分别于2017年4月18日、2017年6月30日与原告及其他业主就逾期办证事宜进行协商，并向业主作出“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示，应视为被告对原告关于逾期办证的赔偿主张之认可。被告抗辩其法律顾问杨杰于2017年6月30日与业主们进行协调时表示大部分业主已过诉讼时效，因被告未提供相应证据证明，应认定其举证不能，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案的诉讼时效因被告向原告及其他业主作出“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示而中断，本案诉讼时效从2017年6月30日重新计算，故本案未过诉讼时效。被告辩称本案已过诉讼时效之答辩理由缺乏事实、法律依据，本院不予采纳。关于本案的办证义务主体的问题。根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商即被告向产权登记机关提交相应手续取得大产权证完成房屋初始登记后，买受人即原告再提出办证申请，由产权登记机关进行审查登记。此过程中，原、被告互有协助履行的义务。本案合同中未明确约定涉案房屋的办证义务主体，仅约定被告应在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故在原告未能提供其他证据证明被告负有办证义务的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告缺乏证据证明被告负有办证义务，原告应承担举证不能的不利后果。故在本案中不应认定被告为涉案房屋的办证义务主体，被告仅对涉案房屋的办证负有协助义务。被告辩称其合同义务为协助原告办证之答辩理由，本院予以采纳。关于被告在涉案房屋的办证过程中是否存在违约情形及违约责任的问题。根据双方签订的合同第十五条约定，被告应在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋的权属登记系转移登记，应以房屋初始登记为前提，故在双方未作特别约定的情况下，被告的协助办证义务为完成房屋初始登记即取得大产权证。本案中，涉案房屋的交付时间为2012年12月31日，根据合同约定，被告的合同义务应是在2013年12月27日之前取得大产权证，而被告实际取得大产权证的时间为2014年8月7日，逾期224天，导致原告延迟取得涉案房屋的房屋所有权证，故应认定被告在涉案房屋的办证过程中存在违约情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应按合同约定向原告支付逾期取得房屋所有权证的违约金7728元（345000元×0.0001×224天=7728元）。本院对原告超出部分的诉讼请求不予支持。被告辩称其不承担逾期办证的违约责任、贷款房不予赔偿之答辩理由，因缺乏事实、法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求未过诉讼时效，被告应向原告支付逾期取得房屋所有权证的违约金7728元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起五日内向原告易小燕支付逾期取得房屋所有权证的违约金7728元；二、驳回原告易小燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告易小燕负担4元，被告萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 员  邹小蓉二〇一七年十一月二十八日代理书记员  肖天凤