上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3675号原告(反诉被告)：司小锋，男，1974年8月28日生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：王文文，上海众律律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹伟宪，上海众律律师事务所律师。被告(反诉原告)：毛兴琼，女，1973年9月2日生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：龚庆斌，重庆聚焦律师事务所律师。原告司小锋与被告毛兴琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日受理后，依法适用简易程序审理。本案于2017年6月6日和6月23日公开开庭审理。因案件复杂，本案转为普通程序进行审理。2017年8月10日，被告就本案提起反诉，本院依法受理。本案再次于2017年8月30日再次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王文文到庭参加第一、二次庭审，原告的委托诉讼代理人邹伟宪到庭参加第一、三次庭审，被告的委托诉讼代理人龚庆斌均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告司小锋向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间租赁合同无效；2、被告归还原告481,550元(按照总的使用年限446个月，扣除原告已经使用的时间计算所得)。事实与理由：上海市松江区洞泾镇砖桥贸易城一区XX幢XX号(以下简称“系争房屋”)系案外人上海甲申经贸有限公司(以下简称“甲申公司”)所建，于2005年1月以转让使用权的方式出租给案外人毛某某，后毛某某转租给被告。2015年10月14日，原、被告双方就系争房屋的租赁事宜达成合意，被告以500,000元的价格将房屋转租给原告，并向原告出具《营业房转让书》，转让书约定该房屋使用权为50年。原告向被告付款500,000元。然而，自2016年6月起，该房屋被行政机关认定为违法建筑，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室下发关于洞泾砖桥贸易城区块环境综合整治的告知书，载明本案系争房屋已被相关政府部门列为拆除范围，其所在市场也将在2017年年初全部关闭。而至起诉之日，原告承租的上述房产已经全部拆除，原告因房屋系违章建筑的原因未获得分文拆迁补偿。原告认为，原被告签订的租赁合同违反了法律强制性规定无效，而被告未告知原告房屋为违法建筑，原告为维护其合法权益，据此原告诉至本院提出如上诉请。被告毛兴琼辩称，1、原、被告从未签订租赁合同，被告也未收取租金，因此原告要求返还租金缺乏依据；2、原告主张合同无效，为形成权，适用1年的除斥期间，即原告应当从事实发生后1年内行使权利；3、原告的对账单同本案无关，被告未收取原告认可款项。据此，被告不同意原告全部诉讼请求。同时，被告毛兴琼提起反诉，要求：1、原告返还房屋内的经营权、客户资源、存货、债权、房屋装修及固定设施设备的作价500,000元；2、原告支付2015年10月14日至2017年2月20日期间使用房屋设施产生的收益400,000元。事实和理由为：2015年10月14日，原告以打包作价的方式从被告处获得系争房屋的使用权。当时双方约定该店铺经营权、客户资源、存货、债权、房屋装修及固定设施设备转让打包作价500,000元。从2015年10月14日至2017年2月20日止，被告实际占有系争房屋并排他性使用。现基于法院释明双方转让合同无效，被告提出如上反诉请求。原告就反诉请求辩称，500,000元仅指房屋使用权。被告并无证据证明包含客户资源、存货、债权、房屋装修及固定设施设备，存货也没有清单。原告自己有营业执照，无需使用被告的营业执照，而且个体工商户营业执照也不允许转让。就原告主张的经营收益，系原告经营活动中获得，不应当返还给被告。据此，原告不同意被告全部反诉请求。经审理查明：2005年1月11日，案外人甲申公司(作为甲方)和毛某某(作为乙方)签订《上海砖桥贸易城(南北干货)营业房使用权转让合同》。合同约定，一、甲方将坐落于上海市松江区沪松公路XXX号内，即砖桥贸易城一区东侧南北干货经营区的营业房伍拾捌幢XX.44平两间计建筑面积壹佰壹拾陆平方米，转让给乙方使用，使用期限五十年，自2003年元月1日起2052年12月31日止。在使用期间内，乙方享有自主经营、出租、转让、赠送、继承或委托甲方代营的权利。二、双方商定以上营业房转让费为人民币壹拾肆万元，一次性付清。七、如将来能补办房产证，所需费用乙方承担。该合同还对水电设施、动迁等进行了约定。2010年3月16日，毛某某出具《营业房转让书》，载明本人毛某某现有砖桥贸易城一区XX幢XX号XX平方米，使用权50年，同意将营业房全权转让，移交给毛兴琼所有，自转让日起，营业房一切权利归毛兴琼继承、使用、出租、转让。我方(转让方)永远无权干涉，特立此书为据。2015年10月14日，被告毛兴琼出具《营业房转让书》，载明本人毛兴琼现有砖桥贸易城一区XX幢XX号XX平方米，使用权50年，同意将营业房全权转让，移交给司小锋所有，自转让日起，营业房一切权利归司小锋继承、使用、出租、转让。我方(转让方)永远无权干涉，特立此书为据。2015年10月15日，原告妻子钱海辉向被告支付250,000元。2015年11月2日，原告妻子钱海辉向被告支付150,000元。2015年11月3日，原告妻子钱海辉向被告支付100,000元。2016年6月22日，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室张贴《告知书》，载明为全面贯彻市委、市政府关于环境综合整治工作精神，切实消除公共安全隐患，优化生活环境，维护地区社会问题，根据区委、区政府统一部署、从即日起对上海沪淮农副产品批发市场进行以“五违”(违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污和违法居住)为主要内容的区域环境综合整治，并于2017年1月10日前关闭市场。2016年11月22日，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室再次张贴《告知书》，要求核心区域砖桥贸易城市场将在2017年1季度全部关闭。现系争房屋已经被拆除。审理中，被告申请证人秦某和董某某出庭以证明系争房屋所在市场的交易习惯，原、被告经营同类业务。秦某出庭陈述其在砖桥贸易城负责房屋出租工作，该贸易城门面房双方达成合意后均私下签订协议，之后将房屋的装修和经营的业务一同转让。贸易城的商铺收益不确定，好的能有2、30万，不好的会亏钱。董某某陈述其从事贸易城房屋的中介工作，贸易城中的房屋转让都是转让双方定价的，里面商户经营都是赚钱的，没有听说亏钱的。原告认为上述证人证言无法证明被告的反诉主张。被告认可证人证言。审理中，原告陈述已经于2016年6月搬离系争房屋。被告陈述仅认可原告于2017年2月20日政府最后清退租户时作为原告的搬离日期。后原告陈述为了便于法院判决，同意将2017年2月20日作为原告实际搬离日期。审理中，被告认为原、被告之间经营权转让关系，转让款系经营权、装饰装修设备的打包作价。本院询问被告是否能举证其所述的装饰装修、设施设备的具体组成和对价，被告称交易时间较长无法提供。审理中，本院释明原、被告之间成立房屋买卖合同关系，鉴于系争房屋并无合法建造手续，故该买卖合同关系无效。被告据此提出反诉主张。在本案法庭辩论终结后，被告将其反诉主张进行了变更，本院依法向其释明，法庭辩论终结后被告变更后的主张本案不予受理，要求其明确原诉请是否变更，未能回复视为不做变更。被告未向本院进行书面回复。原告陈述并未收取过系争房屋拆迁补偿款项。以上事实，有《上海砖桥贸易城(南北干货)营业房使用权转让合同》、《营业房转让书》、浙江泰隆商业银行对账单、告知书，及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《上海砖桥贸易城(南北干货)营业房使用权转让合同》的约定，甲申公司将系争房屋转让给案外人毛某某使用，使用期为50年，自2003年1月至2052年12月31日。使用期间，毛某某享有自主经营、出租、转让、赠送、继承的权利。转让费一次性支付。如将来能办产证，费用由毛某某承担。以上约定表明，该转让合同包含的内容并非仅为租赁权益，实际为系争房屋所有权的转让。之后被告毛兴琼、原告司小锋受让房屋，也是对房屋所有权的受让。鉴于系争房屋并无合法建造手续，故该原、被告之间就系争房屋的买卖关系应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《营业房转让书》的内容载明双方转让对价为营业房的继承、使用、出租、转让权利。现双方合同无效，原告基于《营业房转让书》向被告支付了500,000元，现其自愿根据已经实际使用的期间主张返还481,550元房款于法不悖，本院予以支持。就被告主张的存货、债权、装修及固定设施设备等作价500,000元缺乏事实依据，本院不予认可。另，就被告主张原告占有使用房屋期间的收益，本院认为，经营收益为原告的经营行为，与被告无关，故就该项反诉请求亦不予认可。审理中，被告在法庭辩论终结后变更其诉讼主张，其变更后的主张本院不予处理，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)司小锋与被告(反诉原告)毛兴琼就上海市松江区沪松公路XXX号砖桥贸易城一区XX幢XX号的营业房转让关系无效；二、被告(反诉原告)毛兴琼于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)司小锋房款481,550元；三、驳回被告(反诉原告)毛兴琼全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，反诉案件受理费6,400元，财产保全费2,995元，合计诉讼费用18,195元，由被告(反诉原告)毛兴琼负担(已付6,400元，剩余11,795于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一七年十一月十五日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。