宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)宁01民终2979号上诉人（原审原告）:银川高新技术开发区聚福源房屋中介服务部，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区水产巷6号楼2单元201室。经营者:杨彦华，该服务部负责人。委托诉讼代理人：李云，男，1993年10月16日出生，汉族，该服务部员工，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：王元元，女，1983年1月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。上诉人银川高新技术开发区聚福源房屋中介服务部（以下简称聚福源房屋中介）因与被上诉人王元元居间合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初8360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人聚福源房屋中介的委托诉讼代理人李云，被上诉人王元元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2017年6月12日，聚福源房屋中介作为乙方与王元元作为甲方签订一份《居间合同》【附《承诺书》一份、《看房记录表》一份】，其中《居间合同》约定：甲方预购买银川市（住宅房、营业房）壹套，委托乙方寻找房屋并提供相关中介服务，协助订立合同；乙方按照甲方的要求为其提供房源信息，尽力为甲方促成交易，向甲方如实报告所看房屋的真实情况，介绍甲方与房主见面及实地察看房屋，协助甲方办理相关手续；甲方在购房以后，按房屋实际成交价值的2%支付中介费；甲方在乙方带领其看过房屋后，不得私自与房主或者其他中介公司（或中介部）进行交易而损害乙方的合法权益，凡是由乙方带领甲方看过的房屋，均为甲方第壹次所看。无论甲方（或甲方的配偶、直系亲属）采用任何方式和房主达成交易，甲方除按照正常收费标准支付给乙方中介服务费以外，还向乙方支付相当于总房款1%的违约金。逾期支付的（以房屋过户当日为准），每日向乙方赔偿相当于中介费10%的逾期付款违约金；甲方与房主正式签订购房合同后视为乙方的中间服务已经完成（包括还未签订书面合同但已经支付定金，或已付房款的全部或者一部分）；甲方给乙方委托期限为一年，自本合同定立之日起乙方完成中介服务任务或者期限届满时止。《承诺书》载明：”因本人与银川高新技术开发区聚福源房屋中介服务部定立了居间合同，所以本人（包括本人的配偶、直系亲属或其朋友）在看完附表中的房屋后绝不私自与房主或通过其他中介公司（中介部）进行交易，并且在上述中介公司（中介部）所看的房屋均为第壹次所看。如果违反上述约定，我（即王元元）自愿支付房屋成交总价2%的中介服务费，同时自愿支付该房屋成交总价1%的违约金和每日相当于中介费10%的逾期付款违约金......”。《看房记录表》载明：房屋坐落兴庆府大院一期18#-1-401；面积151.95；楼层4／10；朝向南北；公示价格136万；产权性质商品房；看房客户认证签字王元元；日期2017年6月23日（注：此处有涂改）。2017年6月23日聚福源房屋中介工作人员带王元元看了位于银川市××区房屋。聚福源房屋中介认可该服务部通过网络采集获取上述房屋出售信息。2017年7月3日，邵峰（甲方）与王元元、柳妍（系王元元丈夫）（乙方）签订一份《银川市存量房买卖合同》，约定：甲方同意出售房屋给乙方，甲方的房屋坐落于银川市××区，房产证号2XX**，建筑面积为151.95平方米......；甲、乙双方共同确认房屋交易价格为人民币102万元。2017年7月11日，上述房屋办理登记为王元元和柳妍共同共有。另，庭审中，王元元申请证人马某某出庭，证人马某某出庭作证称位于银川市××区房屋的产权人为其丈夫邵峰；2017年6月22日晚证人登陆58同城网站发布了上述房屋出售信息，此前其并未委托任何中介公司出售该房；2017年6月23日上午王元元打电话咨询该房出售情况，并约定当晚看房，当晚20点多王元元一家三口看了上述房屋，后达成购房交易，现该房已办理了过户手续。故原告诉至法院，请求依法判令：1.王元元支付聚福源房屋中介中介服务费27200元（1360000×2%）、违约金13600元（1360000×1%），合计40800元；2.本案全部诉讼费用由王元元承担。原审法院认为，聚福源房屋中介与王元元签订的《居间合同》属有效合同。该合同关于”甲方（即王元元）在乙方（即聚福源房屋中介）带领其看过房屋后，不得私自与房主或者其他中介公司（或中介部）进行交易而损害乙方的合法权益，凡是由乙方带领甲方看过的房屋，均为甲方第壹次所看。无论甲方（或甲方的配偶、直系亲属）采用任何方式和房主达成交易，甲方除按照正常收费标准支付给乙方中介服务费以外，还向乙方支付相当于总房款1%的违约金。逾期支付的（以房屋过户当日为准），每日向乙方赔偿相当于中介费10%的逾期付款违约金”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止”跳单”格式条款，该条款存在加重王元元看房责任、排除王元元选择房屋权利的情形，应认定为无效条款。聚福源房屋中介并非涉案房屋的独家代理销售方。证人马某某的证言可以证实涉案房屋原房主通过58同城网站发布了出售信息，王元元可以通过该网站获得这一信息，并促成房屋买卖合同的成立，进而办理房屋过户手续。王元元通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，其有权选择报价低、服务好的方式促成房屋买卖合同的成立，而不构成”跳单”违约。故对聚福源房屋中介要求王元元支付中介服务费及违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第四百二十四条规定，判决：驳回聚福源房屋中介的诉讼请求。案件受理费820元，减半收取计410元，由聚福源房屋中介负担。宣判后，聚福源房屋中介不服原判，提起上诉请求：1.撤销兴庆区人民法院（2017）宁0104民初8360号民事判决；2.改判被上诉人向上诉人支付《居间合同》中介服务费27200元（1360000×2%），违约金13600元（1360000×1%），合计40800元；3.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院认定事实错误。2017年6月23日早上9点11分上诉人的工作人员打电话给王元元，在电话沟通中王元元第一次获得涉案房屋出售信息。王元元利用上诉人提供的涉案房屋信息与涉案房屋业主私下联系达成交易。王元元与58同城客服的录音是在聚福源房屋中介的工作人员第一次电话邀约带其看房后，王元元与涉案房屋业主私下达成交易并过完户才产生的，此录音不能证明王元元是通过58同城获得房源信息。王元元在录音中明确说明，聚福源房屋中介工作人员邀约带看完后，私下通过朋友一直寻找涉案房屋业主信息，最后通过朋友找到了。很明显就是想跳开上诉人私下通过朋友与涉案房屋业主成交，而与事实严重不符。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定上诉人与王元元签订的《居间合同》属有效合同，又认定该《居间合同》的第三条第一小条为无效条款属于适用法律错误。王元元自愿签订《居间合同》及合同中的承诺书”在看完房屋后绝不私自与房主进行交易，并且在上述中介公司（中介部）所看的房屋均为本人第壹次所看。如果违反上述约定，我自愿支付房屋成交总价2%的中介服务费，同时自愿支付该房屋成交总价1%的违约金”。王元元在聚福源房屋中介的工作人员带看完涉案房屋后，跳开聚福源房屋中介私下业主取得联系达成交易，严重违反了居间合同的约定，应当承担相应的违约责任。被上诉人王元元辩称，被上诉人在58同城看到涉案房屋出售信息，于2017年6月23日联系了房主，房主在一审对此作证可证明。请求驳回上诉，维持原判。在二审中，上诉人聚福源房屋中介提交了以下证据：证据一、通话记录一份，证明：王元元在一审中陈述的看房前与聚福源房屋中介联系得知的房屋信息并通过聚福源房屋中介工作人员带看涉案房屋。被上诉人王元元的的质证:证据一的真实性认可，关联性及证明目的不认可。聚福源房屋中介给其打电话是2017年6月23日9时11分，只能证明聚福源房屋中介带其看了涉案房屋。证据二、微信聊天记录一份，证明：聚福源房屋中介员工告知王元元房屋费用清单，王元元是在通过聚福源房屋中介得知房屋信息、房屋过户流程及相关费用后私自联系业主达成跳单。被上诉人王元元的质证:对该证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可。只能证明聚福源房屋中介给王元元算过房屋费用，王元元没有表明购买房屋的意向，证据上没有载明房主信息。被上诉人王元元提交了以下证据：证据一、与原房主的通话记录一份，证明：王元元是在58同城得到房主电话后与其联系的。上诉人聚福源房屋中介质证：对该证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可。事实是王元元从聚福源房屋中介了解房屋的信息后与房主联系的。上述证据均不属于新证据，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人聚福源房屋中介与被上诉人王元元虽然签订了《居间合同》，但合同中约定的涉案房屋是原房主在58同城网站发布的出售信息。上诉人并不是唯一出售信息的刊登着，被上诉人有权选择联系原房主的途径。对于被上诉人看完房后不得与原房主联系的约定加重了被上诉人的责任，应认定为无效条款。被上诉人王元元通过58同城网站获得该房屋出售信息，与原房主取得联系进行房屋买卖并无不当。综上，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人银川高新技术开发区聚福源房屋中介服务部负担。本判决为终审判决。审判长  牛有成审判员  倪新秀审判员  王 刚二〇一七年十一月二十四日书记员  吴恩玲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。