上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9869号上诉人（原审原告）：蒋维红，女，1965年1月12日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审被告）：庞耀民，男，1952年2月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：庞肖清（系庞耀民之子），男，1978年11月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人蒋维红因与被上诉人庞耀民房屋���赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋维红上诉请求撤销一审判决，依法改判支持其一审中的诉讼请求。主要事实和理由：1、一审认定事实有误（具体见事实异议部分）。2、一审仅以《“群租”整治情况月报（计划内）》即认定系争房屋有群租的情况，认定有误。不论是庭审中还是庭审外，蒋维红均不认可系争房屋内有他人居住。2017年4月27日一审第二次庭审中，法庭告知如蒋维红要求继续履行租赁合同，则应当撤回要求返还押金1,700元的诉讼请求。为了表明继续履行合同的诚意，蒋维红撤回了该诉请。庞耀民在租赁期内，在蒋维红没有欠付租金，没有通知蒋维红的情况下，擅自更换门锁，掠夺蒋维红的财物，侵占蒋��红的房屋装修的利益，以翻倍的价格另租给他人，不符合租赁合同的约定。根据法律规定，庞耀民应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条不当，严重损害蒋维红的合法权益。被上诉人庞耀民辩称：不接受上诉人蒋维红的上诉请求，庞耀民请求维持原判。蒋维红向一审法院起诉请求判令庞耀民：1、继续履行租赁合同；2、归还上海市XX路XX弄XX号XX室房屋内的空调、冰箱、洗衣机、淋浴器、油烟机、电动车及两套家具；3、承担蒋维红在外租房支出的高于原租金部分的差额共计100,800元（从2015年2月28日至今）；4、归还蒋维红支付的从2014年12月9日至2015年4月30日的共计租金8,047元及租房押金1,700元。诉讼过程中，蒋维红撤回归还押金1,700元的诉请。一审法院认定事实：系争房屋由庞耀民及案外人共同共有。2010年6月14日，蒋维红（承租方、乙方）与庞耀民（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租系争房屋作居住使用；租赁期为8年，自2010年9月1日至2018年7月31日止；月租金为1,700元，付三押一，租金每三个月结算一次，每季度1日前支付下期的租金；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用应由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方在租赁期内保证在系争房屋的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为；乙方应按合同的规定按时支付租金及其他费用；未经���方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋；房屋的内部装修需甲方同意，如因乙方的过失或过错使系争房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约，则向对方支付违约金3,400元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方3,400元违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。2014年12月16日，蒋维红在系争房屋的房门上张贴“告知书”，称房门门锁被庞耀民更换，要求庞耀民于12月20日前换回。2014年12月30日，蒋维红又张贴“告知书”，再次要求庞耀民换回原来的锁。一审又查明：2015年5月30日，庞耀民与案外人王某签订系争房屋的《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年6月15日��2016年6月14日。2017年3月15日，庞耀民与王某又签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期限自2017年3月15日至2018年3月14日止。一审再查明：系争房屋于2015年12月9日由庞耀民收回。一审中，庞耀民对蒋维红提供的2010年6月14日《租赁合同》的补充条款提出异议，表示蒋维红添加了条款，但庞耀民手中的《租赁合同》已经遗失。在该合同补充条款中记载：在租赁合同期内，如甲方收回该房，需提前2个月通知乙方，除赔3,400元外，甲方赔偿乙方装修损失费25,000元；甲方同意乙方的装修；如甲方在出租期内遇到不可抗力需收回房屋，甲方不承担赔偿，但甲方需提前二个月通知乙方；乙方的装修不得改变房屋的基本结构（附加：甲方同意将出租房客厅分割成二间）；甲方同意乙方将系争房屋转租给第三方。一审中，庞耀民提供了2015年5月9日通过ATM机存入卡号为10XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、金额共计为22,200元的《中国工商银行自动柜员机客户凭条》，称庞耀民已经将包括系争房屋的租金8,047元和另一套房屋的租金归还给蒋维红。蒋维红确认该凭条，也承认收到该钱款，但称不知道这些钱的用途，蒋维红认为该钱款中应该包括8,047元。一审中，庞耀民称系争房屋已经租给他人。蒋维红表示，系争房屋内确有祖孙三代人居住，但不清楚是否是承租人。经一审法院释明，蒋维红仍坚持要求继续履行合同。一审中，庞耀民向一审法院提交了系争房屋物品清单，其中记载其收回系争房屋时，该房屋内有海尔空调1台、海尔双门冰箱1台、申花双筒洗衣机1台、美的电热水器1台等，并称这些物品庞耀民已经处理掉，处理价为1,345元。一审中，鉴于庞耀民称实物不存在，一审法院向蒋维红予以释明，但蒋维红仍坚持要求庞耀民返还其诉请中的空调、冰箱、洗衣机等实物。一审中，庞耀民提供了“华泾房办”填写的《“群租”整治情况月报（计划内）》，其中记载“该处于2014年11月17日认定为群租违规后整治”。蒋维红认为其没有群租，但确认客厅一分为二。一审中，庞耀民向一审法院表示，自愿补偿蒋维红2,500元。一审法院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。蒋维红、庞耀民所签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据双方在合同中的约定，蒋维红在租赁期内保证在系争房屋的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，鉴于庞耀民提供的证据可以证明蒋维红曾经群租，故蒋维红曾经群租的行为已违反了合同的约定。审理中，庞耀民称系争房屋已出租他人，蒋维红也认可系争房屋目前由他人居住，故蒋维红要求庞耀民继续履行租赁合同存在事实上的障碍，蒋维红的该诉请一审法院不能支持。对于蒋维红要求归还系争房屋内的空调、冰箱、洗衣机、淋浴器、油烟机、电动车及两套家具等的诉请，审理中，庞耀民向一审法院提交了系争房屋物品清单，并称这些物品庞耀民已经处理掉，处理价为1,345元。为此，一审法院向蒋维红予以释明，但蒋维红仍坚持要求庞耀民返还这些实物，并不要求折价款。鉴于蒋维红诉请所涉之实物现不存在，双方对其中的部分物品有争议，蒋维红坚持要求返还实物，不要求折价款，故蒋维红该诉请一审法院不予支持。至于蒋维红要求庞耀民承担蒋维红在外租房高于原租金的部分的诉请，鉴于蒋维红未提供相关证据，且于法无据，一审法院不予支持。��蒋维红要求归还租金8,047元的诉请，因蒋维红在审理中自认收到上述款项，且庞耀民提供了支付款项的原始凭证，故蒋维红此诉请一审法院不予支持。关于押金的诉请，鉴于蒋维红已经撤回，故一审法院在本案中不再赘述与处理。诉讼过程中，庞耀民自愿补偿蒋维红2,500元，因于法无悖，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于二○一七年七月三日判决：一、庞耀民于判决生效之日起十日内给付蒋维红补偿款2,500元；二、驳回蒋维红的诉讼请求。案件受理费减半收取计965元，由蒋维红负担。二审中，上诉人蒋维红提供上海市徐汇区华泾住房保障和房屋管理所出具的说明一份，该说明手写载明“XX路XX弄XX号XX室在2014年11月17日确认不存在群租违规情形”。庞耀民对此不予认可，表示出具该说明的单位并非填写《“群租”整治情况月报（计划内）》的“华泾房办”。鉴于蒋维红并未申请有关证人到庭作证，其主张难以认定。二审中，上诉人蒋维红对一审认定“系争房屋于2015年12月9日由庞耀民收回”提出异议，称是由庞肖清收回。鉴于被上诉人庞耀民对此予以认可，本院予以确认。但鉴于庞肖清系庞耀民之子，因此本院确认由庞肖清收回系争房屋，仅指具体经办事项由庞肖清收回。经审理查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人蒋维红对一审认定“系争房屋由庞耀民及案外人共同共有”提出异议，称2010年6月14日签订房屋租赁合同时，系争房屋为庞耀民夫妻所有，不是与案外人共同共有。庞耀民表示，该房是动迁房，2010年签订租赁合同时还没有房产证，但宅基地拆迁补偿时对应的安置人员包括庞耀民的亲属在内，因此一审认定事实正确。庞耀民提供拆迁补偿安置协议两份，载明被拆迁人均为庞耀民，一份协议载明安置人员为庞耀民等3人，另一份协议载明安置人员为庞肖清等3人。一审中，庞耀民提供2014年3月10日登记的XX路XX弄XX号XX室的房地产权证一份，载明权利人为庞耀民等4人。综上，上诉人蒋维红的该异议不成立。二审中，上诉人蒋维红对一审认定的“庞耀民提供了2015年5月9日通过ATM机……金额共计为22,200元的《中国工商银行自动柜员机客户凭条》……蒋维红确认该凭条，也承认收到该钱款”提出异议，认为其未确认该凭条，也没有承认收到该钱款。经查，本案一审2017年2月23日的审理中，蒋维红认可三张转账凭条的真实性，并表示确实收到了钱；2017年4月27日一审第二次庭审中，庞耀民提供工商银行的有关凭证，蒋维红对证据不予认可，表示那天是有这笔钱，但不是庞耀民转给蒋维红的。在当日上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2864号案件审理中，蒋维红表示认可收到过22,200元，但不是庞耀民支付的。综上，一审认定事实正确，蒋维红的异议不成立。二审中，上诉人蒋维红对一审认定“庞耀民称系争房屋已经租给他人”、“物品庞耀民已经处理掉”提出异议，称房屋并未租给他人，有关物品并未处理掉。经查，一审记载的系庞耀民的陈述，该记载属实，蒋维红的异议不成立。二审中，上诉人蒋维红对一审认定《“群租”整治情况月报（计划内）》中记载“该处于2014年11月17日认定为群租违规后整治”提出异议，称蒋维红并没有群租。经查，一审中庞耀民提供了该月报，月报中记载了相应的内容，一审认定属实，蒋维红的异议不成立。本院认为，租赁合同明确约定，蒋维红在租赁期内保证在系争房屋的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为。一审在查明蒋维红群租违反约定的基础上作出判决，该判决正确，判决理由亦正确。蒋维红虽坚持上诉，但并没有足够的证据，其上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,930元，由上诉人蒋维红负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡建辉代理审判员  叶 佳审 判 员  杨 力二〇一七年十一月六日书 记 员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……