广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17438号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐乐意（曾用名唐拥军），女，1969年出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：方忠耀，系广东红棉律师事务所律师委托诉讼代理人：徐胜，系广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市金脉物业管理有限公司，住所地在广东省广州市白云区广园西路景泰西八巷39号首层自编A12。法定代表人：许廷，该��总经理。委托代理人：张伟强，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：陈远简，广东正大联合律师事务所律师。上诉人唐乐意因与被上诉人广州市金脉物业管理有限公司（以下简称金脉公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人唐乐意及其委托代理人方忠耀、徐胜，被上诉人金脉公司委托代理人陈远简到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐乐意上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判2015年3月1日至2015年9月30日期间，唐乐意无需支付房租；2015年10月1日后，依照合同约定的29400元/月，或递增5%的30870元/月，或金脉公司要求的31000元/月的标准支付租金；2.撤销原审判决第四���，改判驳回金脉公司该诉讼请求；3.撤销原审判决第六项，改判金脉公司向唐乐意返还押金60000元，赔偿货物损失699858元。事实与理由：（一）原审判决认定唐乐意与金脉公司签订的《租赁合同书》合法有效，认定事实错误。对《租赁合同书》第七条第4款“不交回房产或不搬迁财物的，视乙方自愿放弃标的物内的财产所有权，由甲方处理”是违约金条款还是赠与条款，一审法院未进行认定。如是违约金条款，由于《租赁合同书》的另一条款“自2015年3月1日起每天应按1500元赔偿我方等”，已经约定承租人违约的违约金计算方式，故合同约定了双重违约金，那么第七条第4款条款应为无效条款。如是赠与条款，根据《中华人民共和国合同法》的规定，赠与以赠与人的主动交付为原则。但第七条第4款约定为强制交付，明显违反法律规定。从上述可知，《租赁合同书》第七条第4款为非法无效条款，因此原审判决认定《租赁合同书》合法有效错误。（二）在房屋无使用价值或使用价值显著降低情况下，原审判决要求唐乐意支付包括违约金在内的房屋使用金，明显违反公平原则，适用法律不当。其一，支付房屋使用金(包括违约金)，应当以房屋能够正常使用为前提。房屋无法使用，却要求支付房屋使用金，于理不合。其二，2015年3月1日，金脉公司切断房屋的电力供应。很显然，在没有电力供应的情况下，唐乐意没有办法开展经营活动，房屋没有使用价值。其三，原审判决认定，金脉公司于2015年5月8日、2015年5月29日两次砸烂房屋的装修及办公物品，并抢走货物。金脉公司的行为，导致房屋的使用价值显著下降，也导致2015年3月1日至9月中旬，房屋处于空置或半空置状态。因此，原审判决唐乐意支付包括违约金在内的全额房屋使用金，明显��违公平原则，适用法律不当。（三）原审判决金脉公司强抢的货物归其所有，处分错误。如前所述，《租赁合同书》约定的“不交回房产或不搬迁财物的，视乙方自愿放弃标的物内的财产所有权，由甲方处理”为非法无效的条款，一审法院据该条款判决唐乐意被强抢的货物归金脉公司所有，是错误的。（四）原审判决已经认定“金脉公司主张没收租赁保证金缺乏事实依据，不予支持。”，却对唐乐意的要求返还押金60000元的诉请没有作出处理，明显漏判。（五）广州市天河区价格认证中心受广州市公安局天河分局的委托，于2015年8月6日作出穗天价认鉴[2015]1440号《关于妒忌服装店两次被盗服装、饰品等的价格鉴定结论书》(简称《鉴定结论书》)，认定唐乐意的损失为699858元。一审时，唐乐意提交了该《鉴定结论书》，以证实唐乐意遭受的损失数额。但原审判决对此没有提及，不作认定，属认定事实不清。（六）唐乐意要求金脉公司赔偿货物损失699858元，于法有据。如前所述，《租赁合同书》约定的“不交回房产或不搬迁财物的，视乙方自愿放弃标的物内的财产所有权，由甲方处理”，为非法无效的条款。金脉公司的打砸抢行为，给唐乐意造成了699858元的货物损失，此事实有公安机关的鉴定为证。因此，唐乐意要求金脉公司赔偿损失，事实依据充分。综上，唐乐意请求二审查清事实，依法支持唐乐意的上诉请求。被上诉人金脉公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，唐乐意的上诉请求没有事实和法律根据，请法院依法驳回唐乐意的上诉请求，维持原判。（一）金脉公司和唐乐意均是具有民事行为能力人，案涉《租赁合同书》及《补充协议》是双方自愿签订，是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律法��的强制性规定，一审法院认定该两份合同合法有效是正确的，唐乐意认为合同中存在无效条款，没有法律根据。（二）一审法院判令唐乐意按合同约定承担占用租赁物的使用费，合理合法。《租赁合同书》第二条约定了租赁期限，第七条第3款约定逾期交还租赁房屋的，唐乐意应支付每日1500元的违约金。在合同约定的租赁期满后，金脉公司多次通过书面、手机短信通知唐乐意交回租赁物，但唐乐意拒不交回租赁物。金脉公司在2015年5月8日及2015年5月29日拟依约自行收回租赁物时，唐乐意仍强行占用租赁物至今。根据《租赁合同书》第二条及第七条第3款的约定唐乐意应承担违约责任，一审法院判令唐乐意按合同约定承担占用租赁物的使用费，合理合法。（三）根据《租赁合同书》第七条第4款的约定，金脉公司在租赁期满向唐乐意发出通知的限期内，唐乐意仍不交回房���或不搬迁财物的，金脉公司是有权对租赁物内的财物作出处理的。故此，金脉公司向法院起诉主张2015年5月8日及2015年5月29日依约从租赁物清理出的物品归金脉公司所有，是基于双方所签的合同约定，理应得到法院支持。（四）唐乐意要求金脉公司退还保证金的请求，理由不成立。唐乐意自2015年2月起即拖欠金脉公司租金，根据《租赁合同书》第七条第2款的约定，金脉公司有权拒不退还房租保证金及水电保证金。（五）唐乐意要求金脉公司赔偿货物损失，没有事实和法律依据。金脉公司一直依照双方签订的《租赁合同书》及《补充协议》履行义务行使权利，并无违约行为。反而唐乐意在合同期满后，置金脉公司多次要求交回租赁物的合理要求不理，一直非法占有租赁物，并一直拖欠租金、水电费，其行为既违反了合同约定，也违反国家法律的规定。因此，唐乐意该���请没有事实和法律依据。（六）唐乐意主张的装修损失和营业损失均无事实和法律依据，如（五）所述，唐乐意违反法律规定和合同的约定，故其请求赔偿损失没有任何法律和事实依据。关于装修事实，涉案房屋是第一份（2009年-2012年）租赁合同时装修的，按照该份合同的约定，租赁期满，即2012年，装修物即归金脉公司所有的。故当第二份租赁合同（2012年3月28日）约定的履行期满，装修便已是金脉公司所有，且第二份合同也约定租赁期满之后，房屋的装饰物归金脉公司所有的，故装修的拆除是金脉公司应有的权利，唐乐意无权要求赔偿。（七）关于电线被剪断的问题，不是金脉公司所为。据金脉公司所知，电线被剪掉之后，唐乐意已私自将电线搭回去，所以不存在因为停电产生损失的问题，且唐乐意也没有按照合同的约定将租赁物交回给金脉公司，所以由此产生的损失应该由其承担。金脉公司向一审法院起诉请求：1.唐乐意向金脉公司支付2015年2月1日至2015年2月28日的租金29400元、2015年1月1日至2015年6月30日期间的水电费2169元及租金滞纳金（以29400元为本金，按每日2%标准，自2015年2月6日计至付清为止）；2.唐乐意按每日1500元向金脉公司支付2015年3月1日至实际交还房屋之日止的房屋占用费；3.唐乐意将广州市天河北路369号广东省社会科学院首层自编3号房屋交还金脉公司；4.金脉公司于2015年5月8日及2015年5月29日清理上述房屋的物品（包括上衣187件、围巾32条、连衣裙65条、半身裙58条、内衣1件、短裤17条、长裤54条、衣架421个、腰带24条、袜裤1条、装饰挂链5条、帽子1顶、挂烫机3个、塑料模特2个上身1个、电脑显示器1个、行李袋2个、三脚架1个、鞋子12对、刷卡机1个、网络硬盘录像机1个、电话机1个）归金脉公司所有���5.诉讼费用由唐乐意承担。唐乐意向一审法院反诉请求：1.金脉公司返还唐乐意押金60000元；2.金脉公司赔偿唐乐意营业损失（自2015年3月1日至2015年9月30日，按每月160000元计算）；3.金脉公司赔偿唐乐意的装修损失53435元；4.金脉公司赔偿唐乐意的货物损失699858元；5.金脉公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月23日，金脉公司（甲方、出租人）、唐拥军（即唐乐意、乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区天河北路369号首层自编3号（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，租期2009年6月23日至2012年3月10日，月租金13000元等，合同进行了备案。2009年3月11日，金脉公司（甲方、出租人）、唐乐意（乙方、承租人）就涉案房屋签订《租赁合同书》，约定：租期为2009年3月11日至2012年3月10日，第一年每月不含税租金18500元，第二年每月不含税租金19425元，第三年每月不含税租金20396元，乙方向甲方支付房租保证金37000元，水电保证金1000元。2012年3月27日，唐乐意向金脉公司交付房租保证金58000元、水电费保证金2000元。收据备注“原押金38000元作废，实收22000元”。2012年3月28日，金脉公司（甲方、出租人）、唐乐意（乙方、承租人）就涉案房屋签订《租赁合同书》，约定：租期为2012年3月11日至2015年2月28日，第一年租金每月不含税29000元，第二年租金每月不含税30450元，第三年租金每月不含税31973元，租金及有关费用按月支付，每月租金为甲方净收，所有房产税费由乙方负责缴付，乙方应主动在每月的5日前向甲方缴清当月总租金、上月的水、电费及税费等有关费用，付款方式为现金或转账。双方签订合同之日，乙方应向甲方一次性缴纳房租保证金58000元，并缴纳水电费保证金2000元，租赁期满结清一切费用、办理标的物交还甲方后，乙方如没有违反本合同所约定的条款，保证金原额退回给乙方，在租期内，保证金不能用作抵扣租金、水、电及其它费用。水、电费按乙方的分表数加损耗和公用分摊收取，水、电单价由甲方按有关水、电管理部门定价的基础上加收0.5元/度、吨的管理费。水、电用具、设施损耗部分按租户用量分摊。在乙方退租或合同终止后，甲方负责乙方租赁场地及各项设施的检查验收、结清各项费用，做好标的物交还甲方的手续后乙方退出。在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得随意改动、拆除楼房的结构及设施，如确须改动或装修，须征得甲方书面同意，并报有关政府部门的批准后方可施工，完工经验收合格后才能使用，所有费用由乙方负责。否则，甲方有权解除合同并要求乙方恢复原状，乙方应赔偿由此给甲方造成的经济损失。合同终止后，乙方不可移动的增建装修物、装饰物归甲方所有，乙方不得毁坏拆除，乙方毁坏的应赔偿损失，可移动的财产由乙方在合同终止日前搬离完毕。租期满后，如续签，在同等条件下，乙方享有优先权。违约责任：乙方逾期交付租金、水、电费、管理费的，每逾期一日，按应付金额的5%比例向甲方交付滞纳金；逾期三十天不交房租、水费、电费、管理费的，甲方有权立即停止水、电供应，终止合同，收回房产，保证金及所交费用不予退还，并保留有追收所欠租金、水费、电费的权利。因租赁期满或解除合同时，乙方应当将所承租的房产交还甲方。乙方逾期交还租赁房屋的，每日向甲方支付1500元的违约金。合同期满、协议终止、被甲方解除合同的，乙方必须在甲方发出通知的限期内把标的物内属乙方的财物��迁完毕，并无条件将房产交还甲方。在甲方发出通知的限期内仍不交回房产或不搬迁财物的，视乙方自愿放弃标的物内的财物所有权，甲方有权处理，本合同自动解除，乙方承诺不得提出任何补偿理由，并承担全部损失责任。乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止合同，收回房屋：…（4）乙方拖欠租金、水、电费共达30天的；合同经双方签字盖章后生效。下列条件成就时终止：（1）合同期满；（2）双方协议终止；（3）乙方违约，按合同规定解除终止。本合同及补充协议为甲乙双方执行合同。应乙方要求，乙方为了办理营业执照的方便，另立其他版本的合同仅供办理相关证照用，如与本合同相抵触，则以本合同为准。乙方在签订合同时需一次性向甲方交付进场费50000元，作为取得该租赁物租赁权费用，甲方在收取该笔费用后，将不再退还。2013年8月20���，金脉公司（甲方、出租人）、唐乐意（乙方、承租人）签订《补充协议》，约定：合同剩余租期租金更改为：2013年6月1日至2014年5月31日，每月不含税总租金28000元，其中房租为28000元，管理费为0元；2014年6月1日至2015年2月28日，每月不含税总租金为29400元，其中房租为29400元，管理费为0元，本补充协议与原《房屋租赁合同》有不一致之处的，以本补充协议的约定为准。关于租金支付流程，唐乐意表示通常由金脉公司的法定代表人向其发出短信，通知缴费金额及账户再行交租，为此其提交其中短信记录：1.2014年10月21日，唐小姐，你好！卡号62×××67（户名许廷……），10月租金、水电费30738元，请于本月22日前汇到本账户上；2.2014年11月21日，唐小姐，你好！卡号62×××67（户名许廷……），11月租金、水电费30652元，请于本月22日前汇到本账户上；3.2014年12月23���，唐小姐，你好，卡号62×××67（户名许廷……），12月租金、水电费30391元，请于本月24日前汇到本账户上；4.2015年1月22日，唐小姐，卡号62×××67（户名许廷……），1月租金、水电费30094元，请于本月23日前汇到本账户上。从金脉公司提交的流水单显示，2014年12月24日，许廷账户入账30391元；2015年1月24日，许廷账户入账30094元。自2015年2月1起，唐乐意未向金脉公司支付租金或使用费。2015年2月10日下午4:24，唐乐意向金脉公司物业经理刘某发出短信：你好刘生，塞车很严重，麻烦多等15分钟，4:40左右能到，谢谢。刘回复短信：好吧！我等到16：45，不到我就走了，因为我17:00另外有约客户，谢谢！2015年2月28日，唐乐意向刘某发出短信：金脉物业你好，我是妒忌服饰唐小姐！本月已多次致电你处办公室协商均未成功达到交谈。现致你处我方意见及建议：首先，我已租用此处6年了，租时已跟你处谈过，我是专业做时尚服装的，会给你方带来稳定和长期合作，像我这样的客户，是很多物业和商场竞相争用和挽留的，并给以很多优惠策略，而你方的所为实在难以理解不知你方想干嘛。2.合同应该本着公平公正、互惠互利这个基本，才会有人给你签才会合作，“没有比你傻的客户”这句话是真理，这个社会是透明的对吧？3.隔壁的月租一间是47000多，一间是44000，我们这间是小铺面，一半大，本来已很难经营了，如果29000元，我方就跟你签继续合作，否则你方不愿意的，那就退回二月押金及水电费保证金办好退款我方立即搬走。4.本来小铺的确很难经营，我是有心跟你签现在搬走的那家（第一家），如果你以47000/月（跟第二家同等条件），我方愿意跟你签合同，但希望你方态度有所改善有诚意，或你要稍高一点你方都可以来跟我谈，又考虑你方的利益，我方可以同时跟你签第一家和现在这家。2015年3月1日，刘某向唐乐意发出短信：唐小姐你好！你说的这条件公司没办法接受，我司早已向你电话通知并多次发函，可你都不配合，不理不采，老以自己身体不舒服为由，所以我司一切将按照双方签订的《租赁合同》执行。唐乐意回复：什么身体不舒服为由？生病无法说话期间都有致电你方，和赶来跟你方面谈二次。你方别那么不诚信和在中间使诈，这样的行为我方实属不敢合作，前天下去我已通知你方昨天下午5-6点过来办交接，该付的房租付，该退的押金退，办好手续我方立即搬走。如果不退也可以，那就押金里扣出租金，这个月我就使用到月底，立即搬走。2015年3月1日，唐乐意称涉案房屋被金脉公司断电，为此提交电表照片，金脉公司予以否认当日断电。2015年3月2日，唐乐意称向金脉公司发出函件，内容主要为：我方服装店与你处所签租赁合约已期满，我方有优先租赁权，本来我方有诚续约，但租赁使用此门面6年来，你各种暴利涨租、起事，所作所为严重骚扰我方生意进程。此次期满前，你方又以涨租20%要挟不与我方续租，故我方在期满前已多次当面、电话、信息通知你方于2015年2月27日、2月28日来办理交接手续退还我方所交的租赁押金，并约了时间于店铺等你方，你方坐视不理，于至今不办理退押金一事，致使我方在此等至今天。合同是双向规定的，所以你方违约退押金，应自2015年3月1日起每天应按1500元赔偿我方等。金脉公司否认收取该函件，唐乐意未就函件有效送达进行举证。2015年3月7日，唐乐意向金脉公司法定代表人许廷发出短信：首先，能在此处物业做到6年及9年12年以上，以此小铺实属不易！试问有几家能做到？几次致电你办公室给你协商一下铺面事宜都未果找不到你，为什么你们听不进良好的互惠互利的建议？你们把第1间（原司歌店45000元租金做不下来走了的）租给现哥弟，是你认为哥弟服装产品好还是向上发展趋势？近年来实体店面不好做你不知道？哥弟在体育西路、东山区的、体育东路店都关了吧？说到服装产品有没有风格特点和好不好，你派来的人及你不懂的话，你可以问一下秋菊作为一个女性她喜欢哪一家的服装？你再调查一下客户和周围（这条路不是步行街，只有开车可以来），是谁家服装产品把客户吸引来的？你隔壁小店换了多少家你说？是我在这里的服装产品和我稳扎稳打的时装专业才把客户带来的！1.我在哪里都挺招财的，2.由于我的专业和爱美艺术，我服装在哪里都是商家和客户争相愿意合作的！我先跟你谈把第1间铺租给我方，价格可以谈，并且比你现在租出的价高，你要租给哥弟，第1，哥弟已经够大了，现还二大间连起，你叫人家隔壁几家小店怎么做生意？第2，以后其他牌子像样一点的有点知名的牌子谁来租，不像样的普通低端的服装又怎么做？你不如直接全部租给哥弟好了，这样……你自己想象下效果。第二，小店对于我这么专业的人来说都很难做了，你看一下还有其它哪些服装可以做好？（现在隔壁店都在3.8折了），做生意已经很不容易了，你还年年来乱涨价到我店各种欺蛮年年来搞事，我方人员说你现在是搞到我们没有做事的心情了！跟你致电商量：做生意要和气生财，互惠互利，和气生财！你次次拒听电话，各种出差各种不在？经营路段要有整体规划看长远一点别只顾眼前利益。现在2个方案：1.此铺跟你续签的话，租金29000，带第1间租与我方，租金55000-57000谈。2.如果只签我店现小铺，（你都多次说此铺太小了），租金28000，我就帮你方签此铺！其它旁边大小店的与我无关。备注：我方合同到期前，已多次电话。2015年3月7日，金脉公司法定代表人许廷向唐乐意发出短信：唐小姐有些事情不是你说没有就没有的，我方有没有人去？到你店铺谈过多少次？你自己很清楚，我们的监控也记录得很清楚，所以不是光凭你一句话就说没有的。一直都和你好商量，你不愿意听，一天推一天。公司最后决定：你如果要继续签合同，以31000元/月可以继续租你，如不签，就按你上次说的，我司将于15年3月9日下午2点去贵店铺办理退租手续，谢谢！2015年3月11日，金脉公司称向唐乐意发出《律师函》，内容为：2015年2月租金、水电费你至今未付，合同期满后，你既不续约，也不交还租赁房屋。要求收到函件五日后交还租赁房屋，清缴费用等。唐乐意否认收取该函件。金脉公司未就函件有效送达进行举证。2015年3月19日，金脉公司称向唐乐意发出《关于物业收回函》，内容为：合同于2015年2月28日到期，但你方至今未办理退租手续，并已强行占铺19天，应承担违约责任等，请于2015年3月20日下午前搬离并自行清理室内财物，否则有权处理室内物品等。唐乐意否认收到该函件，金脉公司未就函件有效送达进行举证。2015年4月13日，唐乐意向许廷发出短信：2月28号合同到期，我们从2月27号起，你给我退押金及误工赔偿，一分不能少。2015年4月13日，许廷向唐乐意发出短信：合同之事于今年2月28日到期终止了，你方应按约定履行交回房产，你不但2月份至今租金恶意不交，房产至今仍不交回故意占用，你已经严重违反合同。2015年4月14日，唐乐意向许廷发出短信��给你提个醒，2013年你指使的上门撬锁盗窃打砸抢恶意违法犯罪行为已全部录像保存，二年内有效起诉你是要判刑的；许廷回复：唐小姐，你好，我司会按照合同及律师函处理，请你二天内搬去贵铺，不然我司将强制收铺，并追缴一切费用。2015年5月8日，唐乐意向广州市公安局林和街派出所报警。2015年5月8日、2015年5月29日，金脉公司表示其自行收铺，对铺位物品进行清点，并制作清单，内容有：包括上衣187件、围巾32条、连衣裙65条、半身裙58条、内衣1件、短裤17条、长裤54条、衣架421个、腰带24条、袜裤1条、装饰挂链5条、帽子1顶、挂烫机3个、塑料模特2个上身1个、电脑显示器1个、行李袋2个、三脚架1个、鞋子12对、刷卡机1个、网络硬盘录像机1个、电话机1个）。唐乐意表示不在现场。2015年5月21日，金脉公司许廷向唐乐意发出短信：你方的合同于2015年2月28日已到期，至今还强占铺面不退，现再次正式通知你方，请你方于2015年5月22日上午10点前撤走所有物品，并退回物业，否则我司将强制收铺，一切责任将由你承担。2015年5月29日，唐乐意向广州市公安局林和街派出所报警。从唐乐意提供的视频显示，铺位曾出现多人聚集情况，另照片显示铺位存在破坏情形。一审庭审时，唐乐意表示2015年5月29日后铺位被破坏，直到2015年8月底自行重新装修，于2015年10月重新营业。2015年6月25日，广州市公安局天河区分局对“唐乐意被故意损毁财物”进行立案侦查。2015年6月27日，广州市公安局天河区分局向唐乐意作出《鉴定意见通知书》，鉴定意见是广州市天河区天河北路369号1楼妒忌服饰店内在2015年5月29日凌晨被损坏的财物价格共价值53435元。2016年1月13日，一审法院派员��场勘查，唐乐意表示商铺现由其控制使用，另其表示：由于一个月内被金脉公司打砸抢后店面破烂、货物被抢，商铺内服装货品被洗劫一空，此情况持续了五个月，其于2015年9月中旬对商铺店面进行装修，投入装修费用大概8-9万元等。因合同期已届满，一审法院询问双方是否交接场地，唐乐意表示要求金脉公司赔偿损失及退还押金方才退场。一审法院认为：金脉公司、唐乐意于2012年3月28日签订的《租赁合同书》及于2013年8月20日签订的《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。合同约定“乙方应主动在每月的5日前向甲方缴清当月总租金、上月的水、电费及税费等有关费用，付款方式为现金或转账”，金脉公司未在合同中预留金脉公司的收款账户，从短信记录及银行流水单可见，由金脉公司法定代表人向唐乐意发出收款通知，唐乐意获悉收款金额（租金及水电费）后支付，双方多月的交易习惯应遵循。金脉公司主张唐乐意恶意违约拒绝支付2015年2月租金缺乏依据，不予采纳。在合同届满前2015年2月10日及2015年2月28日短信记录，双方曾协商续租条件，金脉公司未提及缴纳2015年2月租金事项，未告知具体付款账户，唐乐意未及时付款基于当时协商续租背景，金脉公司主张没收租赁保证金缺乏事实依据，不予支持。唐乐意主张金脉公司于2015年3月1日对商铺进行断电，仅提交照片，缺乏关联证据佐证，不予采纳。合同至2015年2月28日届满，合同约定唐乐意享有优先承租权，但合同续租具体条件应双方协商一致，一方意思表示不得强迫对方接受。唐乐意抗辩金脉公司未取得业主授权出租，其抗辩拒绝交还商铺缺乏法律依据，���违合同相对性原则，不予采纳。唐乐意向金脉公司支付租赁保证金58000元及水电费保证金2000元，按约定“租赁期满结清一切费用、办理标的物交还甲方后，乙方如没有违反本合同所约定的条款，保证金原额退回给乙方”，唐乐意主张先退还租赁保证金再交还房产缺乏合同依据，不予采纳。双方在2015年2月10日曾协商，在2015年2月28日，唐乐意提出意向续租条件，但金脉公司未予承诺；2015年3月7日，金脉公司提出“租金31000元/月条件续租”，并表示“我司将于15年3月9日下午2点去贵店铺办理退租手续”，至此唐乐意应知悉要退还商铺，办理结算。2015年4月13日，金脉公司再次要求“请你二天内搬离商铺，不然我司将强制收铺，并追缴一切费用”，唐乐意仍拒绝交还商铺未果致使双方交恶，按合同约定“合同期满、协议终止、被甲方解除合同的，乙方必须在甲方发出通知的限期把标的物内属乙方的财物搬迁完毕，并无条件将房产交还甲方。在甲方发出通知的限期内仍不交回房产或不搬迁财物的，视乙方自愿放弃标的物内的财物所有权，甲方有权处理，本合同自动解除，乙方承诺不得提出任何补偿理由，并承担全部损失责任”，金脉公司在多次通知未果下自行于2015年5月8日收铺并无不当，唐乐意在当日未交还商铺，其继续占用，致使金脉公司于2015年5月29日再次收铺，从照片显示，铺位内的装饰被破坏，金脉公司行使合同权利，不因此承担赔偿责任。唐乐意主张赔偿营业损失及装修损失缺乏合同依据，依法驳回。唐乐意在通知后未搬迁，视为自愿放弃商铺内的财物所有权，金脉公司有权处理，金脉公司的第4项诉讼请求具有合同依据，一审法院予以支持。唐乐意主张赔偿货物损失缺乏合同依据，不予支持。合同届满，金脉公司发出有效通知唐乐意交还商铺，唐乐意拒绝交还商铺占用商铺缺乏合同依据，金脉公司的搬迁请求具有合同依据，予以支持。一审法院判令唐乐意于本判决发生法律效力之日起10日内交还商铺。对于金脉公司主张的2015年2月租金29400元，一审法院予以支持。综合本案事实，唐乐意至今未交付该月租金，造成金脉公司损失，一审法院从公平角度，判令唐乐意自2015年3月1日起承担金脉公司的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清为止。2015年3月1日至2015年5月28日，唐乐意应向金脉公司支付商铺使用费；2015年5月29日起，虽然商铺装修被拆除，该拆除行为为金脉公司行使合同权利的处分行为，但唐乐意仍事实控制商铺，未交还商铺，故此应承担使用费。关于使用费用标准，鉴于唐乐意在通知后仍拒返还商铺，按约定“乙方逾期交还租赁房屋的，每日��甲方支付1500元的违约金”，唐乐意构成违约，依约承担违约责任。综合本案查明的事实，鉴于双方就续租事项进行协商，在协商未达成一致双方交恶致使金脉公司自行收铺，一审法院从公平角度，判令唐乐意向金脉公司按29400元/月约定的标准支付2015年3月1日至2015年5月28日期间使用费，2015年5月29日至实际交还商铺之日，按每日1500元使用费标准计算。对于金脉公司主张的超出部分，一审法院予以驳回。对于金脉公司水电费的主张，该主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。鉴于唐乐意至今未交还商铺及结算水电费用，其主张返还租赁保证金时间条件未成就，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月7日作出如下判决：一、唐乐意于本判决发生法律效力之日起10日内，向金脉公司支付2015年2月租金29400元及逾期支付租金的利息（以29400元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年3月1日计至付清为止）。二、唐乐意于本判决发生法律效力之日起10日内，向金脉公司交还广州市天河北路369号广东省社会科学院首层自编3号房屋。三、唐乐意于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市金脉物业管理有限公司支付上述房屋自2015年3月1日至实际交还之日止的使用费（其中2015年3月1日至2015年5月28日按29400元/月标准计算；2015年5月29日至实际交还房屋之日，按每日1500元计算）。四、金脉有限公司于2015年5月8日及2015年5月29日清理上述房屋的物品（包括上衣187件、围巾32条、连衣裙65条、半身裙58条、内衣1件、短裤17条、长裤54条、衣架421个、腰带24条、袜裤1���、装饰挂链5条、帽子1顶、挂烫机3个、塑料模特2个上身1个、电脑显示器1个、行李袋2个、三脚架1个、鞋子12对、刷卡机1个、网络硬盘录像机1个、电话机1个）归金脉公司所有。五、驳回金脉公司的其它诉讼请求。六、驳回唐乐意的反诉请求。如果唐乐意未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向金脉公司支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6270元，由金脉公司负担500元，由唐乐意负担5770元；反诉受理费11100元由唐乐意负担。本院二审期间，唐乐意提交证人熊某、李某、田某的书面证言，并申请证人出庭作证。证人熊某出庭证实：我是一名环卫工人，负责路段处于社科院前。每天早上5点上班，2015年3月1日之前，每天都能看到广东省社科院1楼处的几家店铺开门做生意。3月1日当天，几家店都开门做生意了，可妒忌服装店迟迟不开门做生意，里面也黑灯瞎火的，后来有一群人在电箱旁，我也去看了，当时电线已经被切断了，像这样持续了2个多月，一直到2015年5月28日店面被打砸，期间妒忌服装店一直没开门做生意。以上证言完全属实，愿负法律责任。证人李某出庭证实：我是林和派出所保安，派驻广东省社会科学院上班。在值班期间巡逻发现天河北路369号一楼妒忌服装店里，黑灯瞎火，然后我到妒忌服装店后门查看发现金脉物业公司的人把妒忌服装店的电线剪掉，然后造成妒忌服装店无法经营。以上讲的完全属实我愿付一切法律责任。证人田某出庭证实：我叫田某，我是林和派出所保安。我每天上班都要巡视天河北路段。2015年3月1日，我在天河北路巡逻看见北路段369号的妒忌服装店没电，一排店面��这家店黑灯瞎火。从3月1日那天起，这家店面持续处于无电状态，我其后经常看到这帮人在门店外面闹事。金脉公司质证称：唐乐意提交的证人证言不属于二审新证据。一、对于熊某的证言，金脉公司认为不全部真实，其连电箱在哪里都说不清，其陈述的电箱是在街的外面，其实电箱是在社科院的里面，在店铺的背后，而且是一个电房，电房是有门的，所以该证人的证言是不可信、不真实的。二、对于李某的证言，也有很多矛盾的地方，开始说是破门进去，又说是钥匙开门进去，而且说电箱是在大院里面，大院门口也是有保安的，其负责的区域应该是在大院外面的，其庭审表示看见了，金脉公司认为该证人的陈述不真实。三、对田某的证言，金脉公司认为是不真实的，因为与之前的保安的说法是矛盾的，同一个地段只有一个保安，为何上班时间重叠，一��说下午3点剪了电线，一个说是晚上。据金脉公司所知，唐乐意是一直有用到电的，保安也说了门被砸了，门要开就需要接电。二审庭后，唐乐意向本院提交了以下证据：1.唐乐意与案涉房屋隔壁租户的通话录音，拟证明在同等条件下，金脉公司出租相邻物业给隔壁租户的租金远低于唐乐意的租金，1500元每天的违约金过高，且足以弥补金脉公司的经济损失；2.照片8张，拟证明金脉公司工作人员一直对涉案房屋进行破坏，阻碍唐乐意正常营业，涉案房屋使用价值贬损。金脉公司质证称：对上述证据的合法性、真实性、关联性均不予确认。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，唐乐意当庭补充上诉请求：要求判决金脉公司赔偿唐乐意2个月的营业损失160000元及装修损失53435元。本院于2017年10月13日向唐乐意送达《预交诉讼费通知单》，限唐乐意接收到通知之次日起七日内缴纳该两项上诉请求的二审受理费4624元，逾期不交的，本院依法按其自动撤诉处理。唐乐意于2017年11月9日缴纳了该费用。二审中，双方确认：涉案租赁房屋已于2017年10月25日移交金脉公司。金脉公司陈述：从涉案房屋清理的物品还在该公司仓库。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。对于唐乐意二审补充的上诉请求，唐乐意未在本院限定的期限内缴纳该上诉请求的案件受理费，不履行法定的二审诉讼义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十九条、第二百一十三条的规定，按唐乐意自行撤回该两项上诉请求处理，本院对唐乐意要求判决金脉公司赔偿其2个月的营业损失160000元及装修损失53435元的主张，不予审查。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《租赁合同书》、《补充协议》的效力；二、唐乐意应否支付2015年3月1日至2015年9月的房屋使用费以及唐乐意占用涉案房屋期间使用费的计付标准问题；三、金脉公司主张从涉案房屋清理的物品归其所有是否合法有据及唐乐意主张金脉公司赔偿其货物损失699858元应否支持；四、涉案租赁保证金60000元的处理问题。本院分析如下：关于焦点一。唐乐意上诉认为《租赁合同书》第七条第4款“不交回房产或不搬迁财物的，视乙方自愿放弃标的物内的财产所有权，由甲方处理”为无效条款，故一审认定《租赁合同书》有效错误。经查，上述合同第七条第4款系当事人对于合同期满、终止、解除后租赁房屋交回的相关约定，系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，本案也无证据显示涉案《租赁合同书》、《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当无效的情形。因此，一审认定涉案《租赁合同书》、《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。唐乐意该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案《租赁合同书》约定：“因租赁期满或解除合同时，乙方应当将所承租的房产交还甲方。”经查，双方租赁合同已于2015年2月28日期限届满。从本案的证据显示，双方从2015年2月开始确实在商谈是否续租事宜，但对于续租的租金标准双方始终未能协商一致，双方并没有重新签订租赁合同或就延长租赁期限达成一致协议。之后，金脉公司多次向唐乐意明确表示收回房屋未果，导致金脉公司于2015年5月8日、5月29日两次强行收铺，引发双方的冲突。2015年5月29日后，双方仍然未能就延长租赁期限达成一致协议。据此，唐乐意继续占用涉案房屋无合法依据，依照上述法律规定，唐乐意应负有交还涉案房屋的责任，这也是唐乐意应尽的合同义务。而唐乐意不履行合同义务，甚至未征得出租人的同意，自行对涉案房屋重新装修，重新营业。显然，唐乐意的行为并非一个诚实信用的民事主体所为。至于金脉公司派员强行收铺的行为，对此公安机关已经介入调查，并对相关人员立案侦查。金脉公司由此应该承担相应的法律责任，但不能以此免除唐乐意应当履行的交还涉案房屋的合同义务。综上，在租赁期限届满且金脉公司明确表示收回房屋的情况下，唐乐意应当履行返还租赁物的义务，但唐乐意仍然占用涉案房屋，缺乏法律依据，双方合同对于逾期交还租赁房屋的违约责任已经作出了约定，唐乐意应依约承担违约责任。本案二审期间，唐乐意申请证人熊某、李某、田某作证，结合本案其他证据，可以认定金脉公司于2015年3月1日对涉案商铺进行断电的事实，但唐乐意提交的证据不足以证实涉案商铺连续断电且断电的持续期间。鉴于该断电行为确对唐乐意的经营造成影响，再结合《租赁合同书》“逾期三十天不交房租、水费、电费、管理费的，甲方有权立即停止水、电供应，终止合同，收回房产”的约定，一审综合本案事实、证据情况，从公平角度判处唐乐意按原合同约定的29400元/月的标准支付2015年3月1日至2015年5月28日的房屋使用费，并无不当。因二审双方均确认涉案房屋已于2017年10月25日交还金脉公司，故一审判决第二项无需执行，予以撤销，涉案房屋的使用费应计算至该日止。至于2015年5月29日至2017年10月25日期间的使用费标准，如上所述，唐乐意拒不交还房屋，一审按照合同约定每日1500元的标准计付使用费，并无不当，本院予以维持。唐乐意该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点三。虽然《租赁合同书》约定“在甲方发出通知的限期内仍不交回房产或不搬迁财物的，视乙方自愿放弃标的物内的财物所有权，甲方有权处理。”但本案金脉公司系以非正当法律途径强行收铺，金脉公司据此要求���认从涉案商铺清理取得的物品归其所有，缺乏法律依据，也不符合双方上述合同约定的本意，应不予支持。关于唐乐意要求赔偿该物品损失699858元的请求，如上所述，唐乐意拒不交还房屋的行为，构成违约，由此造成的后果应由其自行承担，故一审对唐乐意该主张不予支持，并无不当。金脉公司二审陈述从涉案房屋清理的物品还在该公司仓库，唐乐意可自行向金脉公司取回，金脉公司应予以配合。关于焦点四。唐乐意主张退还租赁保证金60000元，鉴于合同期限届满后唐乐意继续占用涉案房屋，尚有水电费未支付，一审基于此认为唐乐意要求返还租赁保证金时间条件未成就，不予支持唐乐意该主张，并无不当。至于唐乐意二审庭后提交的证据，不足以证实其主张，本院均不予采信。综上所述，唐乐意的部分上诉请求理由成立，应予以支持。其他的不能成立，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，导致部分处理结果不当，且二审出现新的事实，本院一并改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1300号民事判决第一、五、六项；二、撤销广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1300号民事判决第二、四项；三、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1300号民事判决第三项为：唐乐意于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市金脉物业管理有限公司支付上述房屋自2015年3月1日至2017年10月25日止的使用费（其中2015年3月1日至2015年5月28日按29400元/月标准计算；2015年5月29日至2017年10月25日，按每日1500元计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6270元，由广州市金脉物业管理有限公司负担600元，由唐乐意负担5670元；反诉受理费11100元由唐乐意负担。本案二审案件受理费11399元，由广州市金脉物业管理有限公司负担100元，由唐乐意负担11299元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十一月十六日书记员  林漫榆黄咏欣