四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12121号上诉人（原审被告）：杨万奋，男，1962年2月15日出生，汉族，住成都市锦江区。被上诉人（原审原告）：成都利丰物业有限公司。住所地：成都市武侯区航空路*号*栋*层。法定代表人：任显锋，总经理。委托诉讼代理人：梁宗乾，男，1982年6月19日出生，汉族，住四川省剑阁县，系成都利丰物业有限公司员工。委托诉讼代理人：贺艳，女，1988年12月9日出生，汉族，住四川省华蓥市，系成都利丰物业有限公司员工。上诉人杨万奋因与被上诉人成都利丰物业有限公司（以下简称利丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初9088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨万奋上诉请求：撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初9088号民事判决，改判驳回利丰物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一审法院采信锦江区东光街道办事处发布的公告作为认定事实的依据错误，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，物业公司不能以事实服务为借口要求业主支付合同终止后的服务费。被上诉人利丰物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。利丰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨万奋支付2014年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费5665.8元（149.89平方米×1.8元×21个月）及2014年10月1日至2016年6月30日的违约金1766.91元；2.杨万奋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨万奋系位于成都市锦江区业主，房屋面积为149.89平方米。杨万奋于2006年入住该小区。2011年10月31日，利丰物业公司与青房云上第一届业主委员会签订了《青房云上物业服务合同》，约定利丰物业公司为位于锦江区青房云上小区提供物业服务，合同期限为2011年10月1日起至2014年9月30日止；未配备电梯的住宅的物业服务费标准为1.3元/月•平方米；配备电梯的1.8元/月•平方米；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第一个月的15日至30日履行物业服务费交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，利丰物业公司有权对当季未交纳物业服务费从逾期之日起每日按应交费金额的千分之一收取违约金。上述合同签订后，利丰物业公司依约对青房云上小区提供物业服务。杨万奋缴纳了2014年9月30日之前的物业服务费，但拖欠了自2014年10月1日开始至2016年6月30日止的物业服务费，欠费期间为21个月。利丰物业公司以邮寄《律师函》的形式向杨万奋催收物业服务费，催收未果后遂诉至一审法院。一审法院另查明，成都市锦江区东光街道办事处于2014年9月28日向青房云上全体业主发出的《公告》，载明：利丰物业公司与青房云上小区，物业服务合同于2014年9月30日期满，鉴于小区正筹备召开业主大会，为此东光街道办事处东润社区与利丰物业公司多次协商，为保证业主大会期间业主的正常居家生活，由利丰物业暂时对小区代管。当时青房云上已经选举产生了第二届业主委员会。2015年5月开始，青房云上小区第二届业主委员会中有4位委员陆续辞职，之后一直未能召开业主大会，亦未与利丰物业公司续签物业服务协议。一审法院再查明，本案物业青房云上从交付使用之日起一直由利丰物业公司提供物业服务。以上事实，有利丰物业公司的营业执照复印件、杨万奋人口信息（户籍）证明，《房屋信息摘要3》，《青房云上服务合同》，《辞职信》、《情况说明》、《公告》、律师函、邮寄单等证据及庭审笔录在案为证。一审法院认为，利丰物业公司与青房云上第一届业主委员会签订的《青房云上物业服务合同》应系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行各自的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，利丰物业公司与青房云上第一届业主委员会签订的物业服务合同对杨万奋具有约束力。合同期限届满之前锦江区东光街道办事处向青房云上全体业主发出《公告》，告知业主因小区正筹备召开业主大会，为保证业主大会期间小区业主正常居家生活，该物业暂时由利丰物业公司代为管理。之后青房云上小区业主委员会一直未成功召开业主大会，也未与利丰物业公司续签物业服务协议。但本案物业青房云上从交付使用之日起一直由利丰物业公司提供物业服务，且利丰物业公司已按约履行了物业服务义务，杨万奋作为涉案小区的业主，也实际接受了利丰物业公司提供的物业服务，杨万奋应当及时向利丰物业公司交纳物业服务费，因此，利丰物业公司主张杨万奋向其交纳2014年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费5665.8元（149.89元×1.8元/月•平方米×21月），应予以支持。关于违约金。中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”双方签订的《青房云上物业服务合同》已于2014年9月30日期满终止。终止后，该协议对双方均不再具有法律约束力。利丰物业公司根据该协议的约定向杨万奋主张2014年9月30日以后逾期支付物业管理费的违约金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第一条之规定判决：一、杨万奋于本判决生效之日起十日内支付利丰物业公司2014年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费5665.8元；二、驳回利丰物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由杨万奋承担。二审中，上诉人杨万奋提交了1.案涉小区业委会的会议纪要；2.2014年9月23日《关于青房上物业合同期的函》的回复暨工作安排；3.青房云上第10次业委会常务会议记录，以上三份证据拟共同证明锦江区东光街道办事处发布的公告没有法律效力。经质证，被上诉人利丰物业公司认为，证据1系打印件，真实性合法性、关联性均不认可；证据2系复印件，真实性不认可，合法性及关联性也不认可；证据3真实性认可，不认可关联性，未通过业主大会召开并表决，只是针对业委会工作内部的事情的讨论。本院认为，证据1系打印件，该会议纪要上既无参会人员签字也无业委会盖章，欠缺证明力，本院不予采信；证据2、3从内容上能够反映出业委会与被上诉人沟通物业服务管理问题及业委会履行其工作职责，但与上诉人的证明目的之间缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人利丰物业公司出示了公共设施设备安装维修单、客户服务值班记录表、巡查签到登记表、外来人员登记表、小区服务通知等，拟证明被上诉人至今还在案涉小区提供物业服务。上诉人杨万奋认为，业委会未与被上诉人签订服务合同，被上诉人继续提供物业服务是街道办安排的，被上诉人应当找街道办支付物业费。本院认为，被上诉人提供的上述证据材料能够佐证双方一致认可的被上诉人至今仍在案涉小区提供物业服务的事实，本院予以采信。二审另查明，一审庭审质证时，杨万奋对利丰物业公司出示的成都市锦江区人民政府东光街道办事处出具的公告并无异议。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，但本案物业服务合同期满后，为保证案涉小区业主的正常生活，被上诉人利丰物业公司按照成都市锦江区人民政府东光街道办事处的公告要求继续为案涉小区提供物业服务并不属于被上诉人利丰物业公司拒绝退出、移交的情形。故，上诉人杨万奋认为其不应支付物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，杨万奋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨万奋负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  莫 雪二〇一七年十一月八日书记员  刘梦汀