广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终8541号上诉人（原审被告）：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园一期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：刘学斌。委托诉讼代理人：李永生，广东春之声律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠青，东莞市富盈房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：陈玉芬，女，汉族，1994年9月3日出生，住广西博白县，委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司(以下简称富兴公司)因与被上诉人陈玉芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初11145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的法律规定，判决：一、限富兴公司于判决发生法律效力之日起五日内以700238元为本金，按日万分之一点六四四的标准，从2016年4月17日开始向陈玉芬支付延迟交楼违约金至实际交付房屋之日止；二、驳回陈玉芬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1752元，由富兴公司负担。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初11145号民事判决。]上诉人富兴公司向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判富兴公司应按每日万分之一的标准，以700238元为本金，从2016年6月26日起支付迟延交楼违约金至2016年12月28日止。事实与理由：1、案涉商品房于2016年11月24日通过了五方验收，于2016年12月30日取得了竣工验收备案证书。原审庭审富兴公司提交书面答辩状称案涉商品房已通过验收，业主可去收楼。陈玉芬确认收到该答辩状，应视为富兴公司已履行通知收楼义务。富兴公司按合同约定，从逾期之日起按日支付已交付房价款万分之一的违约金至2016年12月28日止。2、我国实行竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为条件。富兴公司能够提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且认为根据合同约定应在双方现场验房时出示。富兴公司已履行通知收楼义务，陈玉芬拒绝收楼所产生的法律后果应由其承担。3、每日万分之一的违约金标准是双方共同约定，若陈玉芬认定过低应提供证据证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《关于公布我市部门镇街公共租赁住房租金标准的通告》[东发改（2016）610号]，再结合案涉商品房附近地段的租金，案涉违约金标准远高于同地段同类房屋租金标准。本案为商品房预售合同纠纷，不应适用民间借贷计算标准。4、案涉《商品房买卖合同》的补充协议是双方真实意思表示，违约金起算时间应为2016年6月26日。被上诉人陈玉芬书面答辩称：1、富兴公司请求按每日万分之一标准计算违约金没有依据。合同约定若陈玉芬迟延支付购房款，应支付每日万分之五的违约金；若富兴公司迟延交付房屋，则需承担每日万分之一或每日万分之零点五的违约金，该合同约定对陈玉芬不公平。2、以每日万分之一计算违约金远低于银行同期贷款利率，不能弥补陈玉芬的损失。3、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，原审判决以已付或未付的房款的年利率6%计算违约金合理合法。4、原审开庭时间为2016年12月28日，直至原审辩论终结前富兴公司没有提交案涉房屋住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收合格证，故富兴公司请求违约金计至2016年12月28日没有依据。综上，请求驳回富兴公司上诉请求。二审期间，富兴公司向本院提交以下两组新证据：第一组证据为东发改[2016]610网上截图，第二组证据为住宅质量保证书、住宅使用说明书、收楼通知书邮单回证和竣工验收备案证书。证据一拟证明同一路段房屋的租金，本案违约金可参考对比同一路段的租金计算，合同约定的每日万分之一标准高于同一路段租金；证据二拟证明案涉房屋均已经过竣工验收且富兴公司已经通知收楼；其中，2栋房屋竣工验收时间为2017年7月31日，于2017年7月29日邮寄交楼通知书；3－5栋竣工验收时间为2016年12月30日，3栋交楼通知书于2017年1月10日寄出；4、5栋交楼通知书于2016年12月28日寄出。陈玉芬发表以下质证意见：1、对证据一的真实性、合法性及关联性均不予确认；参照同一路段的租金的前提是合同没有约定违约金，而本案已经约定了违约金，故不应适用该条款，应以《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定；2、对住宅质量保证书的真实性、合法性及关联性均不予确认；住宅质量保证书签发的时间早于竣工验收备案时间；3、收楼通知书邮单回证的真实性、合法性及关联性不予确认；4、竣工验收备案证书的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，竣工验收备案时间不能证明案涉房屋已经达到交楼条件。陈玉芬提交物业协议、物业费收据作为新证据，拟证明案涉房屋的实际收楼时间为2017年4月17日，迟延交楼违约金应计算至实际收楼之日。富兴公司确认上述证据的真实性、合法性，不确认其关联性。本院经审理查明，对原审法院查明的其他事实予以确认。本院另查明，案涉房屋竣工验收备案时间为2016年12月30日。陈玉芬确认2016年12月29日由他人签收了收楼通知书。双方确认案涉房屋的实际收楼时间为2017年4月17日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人富兴公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：（一）富兴公司应否承担迟延交楼责任。（二）迟延交楼违约金的标准。（三）迟延交楼违约金的起止时间。关于争议焦点一。根据案涉《商品房买卖合同》及附件约定，富兴公司应于2015年12月31日前交楼，交楼条件为经验收合格，验收合格是指五方验收。富兴公司在原审期间并未提交证据证明案涉房屋已经符合交楼条件，根据富兴公司二审提交的竣工验收备案证书显示，案涉房屋于2016年12月30日才通过竣工验收备案，远迟于双方约定的交楼时间，故富兴公司已经构成违约，富兴公司应当按照合同的约定承担迟延交楼违约责任。关于争议焦点二。根据案涉《商品房买卖合同》附件约定，买受人逾期付款，买受人按每日买受人逾期付款金额万分之五的标准计付违约金；而出卖人逾期交房的，出卖人按每日万分之零点五的标准计付违约金；因此，双方约定的权利义务显然不对等，而且每日万分之一的违约金标准也不足以弥补买受人的损失，故原审法院调整本案的违约金为每日万分之一点六四四（即年利率6%）并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。首先，关于违约金的起算时间。根据案涉《补充协议》第二条第2款约定：“甲方需向乙方支付2016年1月1日起至甲方通知乙方收楼日止延迟交楼的违约金，……”第四条约定：“如交楼迟于2016年6月25日的，甲乙双方另行协商处理，甲方将提前通知乙方。”案涉房屋未在2016年6月25日前符合交楼条件，根据上述约定，双方应就违约金的事宜另行协商处理。由于双方就违约金的事宜协商不成，故原审法院根据案涉《商品房买卖合同》第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止……”的约定，认定富兴公司按照案涉《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的次日计算违约金依法有据；其次，关于违约金的截止时间。案涉《商品房买卖合同》第九条第1款第2项约定违约金计算至实际交付之日止；第十一条约定，“商品房达成交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行的交付义务；……”由于案涉房屋已经竣工验收，符合交楼条件，故原审法院判令迟延交楼违约金计至实际交付房屋之日应理解为案涉房屋竣工验收后，出卖人书面通知买受人办理交付手续的，买受人应当在合理期限内办理收楼手续，买受人没有正当理由又拒绝收楼的应当视为出卖人已经按合同履行的交付义务。综上所述，上诉人富兴公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1752元，由上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 鹏审判员 杨 浩审判员 廖志明二〇一七年十一月二十七日书记员 梁玮珊