苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初755号原告（反诉被告）：朱忠良。委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丹，江苏陈全兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：严勇。被告（反诉原告）：朱锦海。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：郭峰春，江苏渟泓律师事务所律师。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。被告：朱世浩。原告（反诉被告）朱忠良与被告（反诉原告）严勇、朱锦海、朱世浩民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月13日、11月10日、11月17日组织双方进行听证，朱忠良及其委托诉讼代理人周逸宵，朱锦海及其与严勇共同的委托诉讼代理人郭峰春到庭参加听证。其后本院于2017年11月20日公开开庭进行了审理，朱忠良及其委托诉讼代理人薛丹，严勇、朱锦海及其共同的委托诉讼代理人郭峰春到庭参加诉讼，被告朱世浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告朱忠良向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告共同返还原告已支付的转让费168440元、房屋保证金10000元、房租58333.33元和物业管理费962.5元；并共同赔偿原告违约金人民币54400元，合计人民币292135.83元（详见《清单明细》）；2、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2012年10月22日，房东刘明亮与被告朱锦海签订了一份房屋租赁合同，约定将其所有的位于何山路XXXX号纯二楼房屋出租给被告朱锦海，并约定该房屋不能转租。2016年3月1日，被告朱锦海之子被告朱世浩和被告严勇在隐瞒该房屋不得转租的事实的情况下，与原告签订了一份《房屋转租宾馆所有权转让合同》，约定被告朱世浩、严勇将位于何山路XXXX号纯二楼的部分房屋转租给原告使用，并同时把房屋的宾馆转让给原告经营。依照合同约定，原告向被告朱世浩、严勇支付了转让费21万元，房屋保证金1万元，2016年3月4日至2017年3月4日期间的房租10万元，2016年度物业费1650元。同年4月12日，原告与被告严勇签订了一份《补充协议》，约定在承租期间由于被告严勇拖欠房租而导致原告停水停电不能正常营业，被告严勇应该按照每天人民币800元损失赔偿给原告。2016年5月10日、11日由于被告朱锦海未按时向房东刘明亮支付房租，导致原告两天因为停水电不能正常营业；后2016年5月31日，又由于被告朱锦海拖欠房租导致停水电，原告不能正常营业。2016年8月5日，原告与房东刘明亮在苏州市虎丘区人民法院调解下达成了（2016）苏0505民初2990号民事调解书，原告将房屋归还给了房东刘明亮，并将房屋中的物品让刘明亮自行处分。综上，由于被告拖欠房租致使原告归还房屋，即原告不能按照双方所签合同的约定使用该房屋进行四年的经营，合同目的不能实现，现在无继续履行的可能，现在原告要求解除双方之间签订的合同，退还相应的款项。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。本诉被告朱世浩未答辩。本诉被告严勇、朱锦海辩称：1、原告在经营期间多次漏水，导致邻居工商银行反映到房东刘明亮，房东刘明亮与朱锦海一起找到了原告要求原告进行检修，而原告不予理睬，构成违约，且原告在经营期间一直拖欠水费，根据双方的合同第8条“乙方拖欠水电费满一个月，甲方有权收回转租合同，并且追究乙方的违约责任”。2、根据合同第4条规定，乙方逾期支付租金要支付百分之十的违约金，而原告签署合同后没有按期缴纳租金，也构成违约。3、在房屋租赁期内，原告将整个房屋的房门上锁，导致严勇无法进入浴室，后房东在2016年6月20日与原告、朱锦海三方签署了一份协议书，但原告在房东给予的5日内依然不开门，导致被告损失。故请求法院驳回原告的全部诉请。反诉原告严勇、朱锦海向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失30万元，并承担相应诉讼费。事实与理由：2016年3月1日，朱忠良与严勇签订《房屋转租宾馆所有权转让合同》后，反诉被告朱忠良经营宾馆期间多次漏水，导致工商银行天天上门来找反诉原告，反诉原告多次要求反诉被告予以修理，但是反诉被告不予理睬，且将整个承租房屋进行了上锁，导致反诉原告经营的浴室也无法营业。反诉原告希望能够继续经营，让房东出面于6月20日达成协议，协议中房东同意转租且同意再放五天时间缴纳租金予以续租，但是反诉被告依然不予以开门，致使反诉原告无法经营，才与房东刘明亮签订了《人民调解协议》，损失惨重。导致反诉原告缴纳的保证金5万元无法索回且造成至少25万元的损失。反诉被告朱忠良辩称：1、针对反诉原告提出的漏水问题，反诉被告认为该漏水问题是在交房时就已经存在的，是反诉原告并未妥善处理好漏水问题，就将房屋转租给反诉被告，因此漏水问题应该由反诉原告自行承担过错，且房东来与反诉被告朱忠良交涉漏水问题时，朱忠良积极配合房东处理漏水问题，后房东收回房屋，对房屋停水停电，朱忠良在此期间仍在房屋中逗留了一两天，想查明漏水的原因，但是依然找不到原因，因此朱忠良认为漏水问题不是其在经营宾馆期间发生的。2、针对反诉原告提出的上锁事宜，反诉被告认为该上锁问题是由房东先加锁，我方仅仅是为了保护宾馆内的相应物品才再加锁，而房东刘明亮加锁的原因是反诉原告拖欠房租导致，因此反诉原告提出的损失应该由其自行承担。针对反诉原告提出的保证金及损失，由于反诉被告不清楚其所述5万元保证金是否无法要回，也没有看到反诉原告针对25万元损失提出证据，因此对于反诉原告提出的30万元赔偿诉求不予认可。经审查本院认定如下事实：2012年10月22日，案外人孙坤荣、刘明亮作为甲方（出租方）与本诉被告朱锦海签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于苏州市何山路XXXX号房屋的第二层房屋出租给本诉被告朱锦海作为旅馆住宿经营，房屋建筑面积为550平方米，租赁期限自2012年10月21日至2018年11月30日，并约定2012年12月1日至2013年11月30日期间的租金为40万元，其后租金逐年递增。合同还约定如乙方未经甲方书面同意擅自将房屋转租给第三人，或乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同。本诉被告朱锦海在承租上述房屋后，用于宾馆和浴室的经营。2015年5月1日，本诉被告朱锦海作为甲方（转租方）与本诉被告严勇作为乙方（承租方）签订了一份《房屋转租宾馆浴室转让合同》，约定甲方将坐落于苏州市何山路XXXX号房屋的第二层房屋转租给乙方，转租期限自2015年5月1日至2018年12月30日，乙方需按甲方原租贷合同的规定按时支付房租，并承担在经营过程中的水电费和物业费。该合同第5条还约定本诉被告朱锦海将其在该房屋经营的宾馆和浴室整体转让给本诉被告严勇，整体转让费为人民币50万元。2015年9月10日，案涉房屋作为经营场所，登记了名为《高新区一生缘商务宾馆》的个体工商户营业执照，登记经营者为本诉被告朱世浩。在庭审中，本诉被告朱锦海自述其系朱世浩的父亲。2016年3月1日，本诉原告朱忠良作为承租方（乙方）与本诉被告严勇作为转让方（甲方）签订了一份《房屋转租宾馆所有权转让合同》，约定甲方将坐落于苏州市何山路XXXX号房屋的第二层总台以西的建筑面积300平方米房屋转租给乙方，同时甲方将宾馆住宿标准房14间转让给乙方。合同约定转让费为21万元，并约定房屋租金为10万元/年，先付后用，转租期限自2016年3月4日至2020年3月4日止。合同第3条约定：“转让用途，乙方经营宾馆住宿业，不得变更其他用途，由甲方负责帮乙方办理相关的变更、过户等一切宾馆营业相关证明，所发生的费用由甲方承担。”合同第10条约定乙方在甲方交付房屋时向甲方支付房屋保证金1万元。合同第11条约定乙方的用电单独计算，乙方的用水以每月1000元为定额计算。在上述合同的乙方签章处，有本诉原告朱忠良的签字；在上述合同的甲方签章处，有本诉被告严勇的签字，亦有本诉被告朱世浩的签字，但在被告朱世浩签字的旁边注有“本人按合同第三条办理”。上述合同签订当日，本诉原告朱忠良委托案外人朱晓岭向本诉被告朱世浩名下账户分两笔转账13万元和1万元，并向本诉被告严勇支付现金3万元，上述共计17万元，本诉被告严勇向本诉原告朱忠良出具了一份收条，载明“今收到朱忠良人民币壹拾柒万元整”；2016年3月4日，本诉原告朱忠良委托案外人朱晓岭向本诉被告朱世浩名下账户转账11万元，本诉被告严勇又向本诉原告朱忠良出具了一份收条，载明“今收到朱忠良转让费壹拾壹万元整”。2016年3月31日，按照本诉被告朱锦海的要求，本诉原告朱忠良委托案外人朱晓岭向案外人周文娟名下账户转账5万元，对于其中的4万元本诉被告朱锦海向本诉原告朱忠良出具了一份收条，载明“今收到朱忠良房租费40000元正”。在本案审理过程中，本诉被告严勇表示本诉被告朱世浩已将其银行卡交给了严勇，其出具收条后已经拿到了本诉原告交付的28万元（17万元+11万元），此外严勇还表示，本诉被告朱锦海系代其向本诉原告收取租金及物业费等相应款项，严勇认可本诉原告已向其交付了21万元转让费、10万元房租和1万元保证金。2016年4月26日，本诉原告支付了1650元物业费，并由本诉被告朱锦海代严勇出具了一份收条，载明：“收到朱忠良物业费1650元整（2016年度物业管理费）”。在本案审理过程中，本诉被告严勇表示朱忠良仅支付了第一个月的水费，其后两个月的水费并未支付。对此朱忠良表示其并不结欠水费，但朱忠良并未提供相应证据对此予以佐证。关于朱忠良结欠两个月水费2000元的事宜，本诉被告严勇、朱锦海均表示其仅是口头向原告追要过水费，但是从未表达过解除合同的意思表示。另查明，2016年4月12日，本诉原告朱忠良作为乙方与本诉被告严勇作为甲方还签订了一份《补充协议》，载明本诉原告已付清自2016年3月4日至2017年3月4日全部房租，并约定在此期间由于甲方拖欠房租导致乙方停水停电不能正常营业，甲方应按照每天800元损失赔偿给乙方。在庭审中，本诉原告朱忠良自述因为2016年5月31日宾馆已停电，故其于2016年6月10日左右已将宾馆内14间房中的大约11-12个长虹电视机和一个登记入住的电脑主机搬走。经查，案涉房屋自2016年6月1日至8月5日期间的电表总数均为3519.43，在上述时间段电表读数没有变化。但对于电表读数无变化的原因，原告并未对此进一步予以举证证明。2016年6月20日，由于本诉被告朱锦海欠付案涉房屋的租金，导致出租方案外人刘明亮至苏州市何山路XXXX号房屋将整个二层上锁，刘明亮上锁后，朱忠良亦在门上又加了一把锁。当日，刘明亮、朱锦海、朱忠良三方签署了一份协议书，载明：“本人房东刘明亮于2012年10月份把何山路XXXX号商业房二楼租给朱锦海开宾馆浴场，至2016年3月份朱锦海未经过房东同意（不知情）私自转租给朱忠良，期间朱锦海付房租至2016年5月底，至今未付，故今天我去收房上锁，现经双方同意，再放五天时间（至6月25日晚），如朱锦海交房租则继续租，满五天未交房租则我收回所租房屋及设施（违约金额已达25万元），另外要求朱忠良将所属房屋内所缺失物品回归原处”。在该协议书项下，有刘明亮、朱锦海、朱忠良的签字确认。上述协议书签订后，朱锦海并未如约交付房租，因此朱锦海作为乙方与刘明亮作为甲方于2016年6月27日在苏州高新区枫桥街道人民调解委员会签订了一份《人民调解协议书》，载明：“1、由朱锦海将何山路XXXX号门面房归还给刘明亮；2、房屋内的所有设施及装修附着物作为甲方的违约金和赔偿金”。在庭审中，朱锦海表示上述《人民调解协议书》签订后当日，刘明亮就将其在案涉房屋上的锁拿掉了。再查明，由于朱忠良一直将案涉房屋上锁，致案外人刘明亮等人将朱忠良作为被告诉至我院，要求朱忠良立即将房屋返还并按每日1268元的标准支付自2016年6月20日起的租金损失。该案案号为（2016）苏0505民初2990号，在刘明亮等人的诉状中，其明确表示系由于朱锦海拖欠房租达两个月，致使刘明亮解除了与朱锦海之间的房屋租赁合同。该案其后双方达成和解，本院于2016年8月5日出具了（2016）苏0505民初2990号民事调解书，载明：“一、被告朱忠良于2016年8月5日前将位于苏州市虎丘区何山路XXXX号房屋（第二层，面积为550平方米）归还给原告刘明亮、刘如蔚、孙坤荣、孙玉婷、朱鸿君、朱景鸿（已履行）；二、位于苏州市虎丘区何山路XXXX号房屋（第二层，面积为550平方米）内的所有物品归原告刘明亮、刘如蔚、孙坤荣、孙玉婷、朱鸿君、朱景鸿所有，由原告自行处分；三、双方就本案所涉纠纷一次性解决，再无其他任何纠葛。”在本案审理过程中，本诉原告朱忠良制作了一份《一生缘宾馆物品清单》，列明了其宾馆内物品品名包括电视机、空调、床、马桶等，并列明了相应物品的原价和现价，原价总金额为86830元，现价总金额为41560元。对于该份清单，本诉原告朱忠良表示“严勇转给我的时候，这些物品也差不多和我清单中载明的原价差不多价格”，本诉被告朱锦海、严勇表示“朱忠良提供的清单上原价应当是当时严勇转让给朱忠良的价格”。在庭审中，关于反诉原告朱锦海、严勇诉求的30万元损失，反诉原告仅表示该诉求的30万元系由从刘明亮处无法索回的保证金5万元和至少25万元的损失所构成，但经本院释明，反诉原告并未举证证明其当时已经交付了该5万元保证金，也未举证证明刘明亮已经没收了该保证金，也未举证证明25万元损失的构成，仅表示该25万元的数字金额来源于2016年6月20日三方签订的《协议书》。以上事实由《房屋租赁合同》复印件、《房屋转租宾馆浴室转让合同》、个体工商户营业执照、《房屋转租宾馆所有权转让合同》、收条四份、转账凭证四份、银行流水、《补充协议》、苏州供电公司新区服务中心出具的电表明细、协议书、《人民调解协议书》、（2016）苏0505民初2990号民事调解书、《一生缘宾馆物品清单》及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。在本案中，本诉原告朱忠良与本诉被告严勇签订了《房屋转租宾馆所有权转让合同》后，双方均应按约履行，朱忠良按约向严勇交付了21万元宾馆转让费、10万元房租、1万元保证金后，本诉被告严勇理应按约保障本诉原告朱忠良对于房屋的租赁使用以及宾馆经营的合同权利。本案案涉房屋系朱锦海从案外人刘明亮处租赁，再由朱锦海转租给严勇，再由严勇通过案涉的《房屋转租宾馆所有权转让合同》出租给本诉原告朱忠良。通观《协议书》和《人民调解协议书》可知，由于朱锦海拖欠房租致使刘明亮解除了与其的房屋租赁合同，从而朱锦海无法保障严勇租赁使用房屋的合同权利，进而严勇亦无法保障本诉原告朱忠良租赁使用房屋的合同权利，鉴于宾馆的经营亦依托于案涉房屋的租赁使用，而严勇无法继续按约提供租赁房屋的违约行为导致其与朱忠良的《房屋转租宾馆所有权转让合同》再无继续履行之可能，因此本诉原告朱忠良在案件审理过程中提出解除合同确有事实和法律依据。而合同解除后，严勇作为与本诉原告朱忠良签订《房屋转租宾馆所有权转让合同》的转让方（出租方），对此理应将其已收取的相应的转让费、房租、保证金等费用退还给本诉原告朱忠良。关于本诉被告辩称的本诉原告拖欠两个月水费的意见，本院认为，虽然合同约定了本诉被告在本诉原告拖欠水费满一个月时有解除合同的权利，但本诉被告在庭审中明确表示其从未向本诉原告表达过解除合同的意思表示，因此本院对于本诉被告的这一辩称意见不予理涉，但该笔拖欠的2000元水费应在返还款项中予以扣除。关于本诉原告诉求的转让费168440元，本院认为，朱忠良与严勇签订的《房屋转租宾馆所有权转让合同》中所约定的宾馆转让费21万元，应系包含宾馆相应的物品价值以及宾馆经营权的价值，而鉴于本诉原告已于2016年6月10日左右将宾馆中的部分物品搬走，且根据（2016）苏0505民初2990号民事调解书可知，本诉原告朱忠良已将宾馆内剩余的物品归案外人刘明亮等人所有，即朱忠良已对于宾馆内所有的物品进行了自行处分，因此朱忠良诉求的转让费中应对此予以扣除。鉴于在庭审中本诉原告与被告均认可《一生缘宾馆物品清单》中载明的原价86830元系严勇转让给朱忠良时宾馆物品的价格，因此转让费21万元扣除86830元后尚余123170元。根据双方《房屋转租宾馆所有权转让合同》的约定可知合同期限为4年，而本诉原告朱忠良自2016年3月4日开始经营后，即由于被告严勇无法按约交付租赁房屋导致本诉原告于2016年8月5日即将房屋交回给了案外人刘明亮，从而丧失了其后的经营权。综上，上述123170元对应4年经营权在扣除了2016年3月4日至2016年8月5日这5个月后，剩余价值应为123170元/48个月*（48个月-5个月）=110339.79元。因此，本诉被告严勇应向本诉原告退还的转让费金额为110339.79元。关于本诉原告诉求的自2016年8月5日至2017年3月4日房租58333.33元，本院认为，鉴于本诉原告已向本诉被告严勇支付的房租系截至2017年3月4日，且根据（2016）苏0505民初2990号民事调解书可知朱忠良已于2016年8月5日将房屋返还给了案外人刘明亮，而自2016年8月5日至2017年3月4日这7个月的房租参照合同约定的10万元/年的租金标准计算确为58333.33元，故本诉被告严勇理应将该笔58333.33元房租退还给本诉原告。同理，关于本诉原告诉求的相应期间内的物业费，本诉被告严勇亦应予以退还，经计算为962.5元，对此本院予以支持。关于本诉原告诉求的保证金1万元，鉴于双方的合同解除系源于本诉被告严勇的违约行为，故严勇亦应将上述1万元保证金退还给本诉原告，但鉴于本诉原告尚有2000元水费未交付，故对此应予以扣除。综上，本诉被告严勇应向本诉原告退还保证金8000元。关于原告诉求的违约金54400元（800元/天*68天），本院认为，虽然本诉原告与本诉被告严勇签订的补充协议中约定了“由于甲方拖欠房租导致乙方停水停电不能正常营业，甲方应按照每天800元损失赔偿给乙方”，且自2016年6月1日至8月5日期间案涉房屋的电表读数确实无变化，但本诉原告并无证据证明案涉房屋电表读数无变化的原因系本诉被告拖欠房租所致，因此，本院对于本诉原告的这一诉求不予支持。关于本诉被告朱世浩在本案中应承担的责任，本院认为，虽然朱世浩在《房屋转租宾馆所有权转让合同》的甲方下方有签字，但其签字旁明确注明有“本人按合同第三条办理”，结合合同第3条约定为“转让用途，乙方经营宾馆住宿业，不得变更其他用途，由甲方负责帮乙方办理相关的变更、过户等一切宾馆营业相关证明，所发生的费用由甲方承担”，再结合案涉《高新区一生缘商务宾馆》的个体工商户营业执照登记经营者为朱世浩，本院认为本诉被告朱世浩在甲方处的签字的意思表示应仅为合同约定的“负责帮乙方办理相关的变更、过户等一切宾馆营业相关证明”，而不宜将其认定为案涉宾馆的转让方和房屋的出租方，因此，本院对于本诉原告要求本诉被告朱世浩返还转让费、租金、保证金、物业费的诉求不予支持。关于本诉被告朱锦海在本案中应承担的责任，本院认为，案涉的《房屋转租宾馆所有权转让合同》系由本诉原告与本诉被告严勇所签订，朱锦海并未在该合同中签字，其并非该合同的相对人，其向本诉原告出具收条的行为亦由本诉被告严勇认可为其系代严勇收取相应款项。因此本诉原告要求本诉被告朱锦海返还转让费、租金、保证金、物业费的诉求并无相应合同依据，故本院对于本诉原告的这一诉求不予支持。关于反诉原告严勇、朱锦海要求反诉被告朱忠良赔偿30万元损失的诉求，本院认为，首先，反诉原告并未举证证明其5万元保证金无法索回，也未证明其25万元损失的存在；其次，反诉原告表示反诉被告将房屋上锁导致其无法经营，但反诉被告的这一行为系发生于案外人刘明亮因反诉原告朱锦海拖欠租金而将案涉房屋于2016年6月20日上锁之后，且反诉原告朱锦海已于2016年6月27日签订《人民调解协议书》确认因其拖欠租金而导致其与刘明亮的房屋租赁合同解除，并确认将房屋内的所有设施及装修附着物赔偿给刘明亮，因此反诉被告的上锁行为并未导致反诉原告蒙受损失。最后，通观《协议书》和《人民调解协议书》可知，案外人刘明亮解除与反诉原告朱锦海之间的房屋租赁合同的原因在于朱锦海拖欠租金，其解除合同与反诉原告所述的漏水事宜并无关联，因此即使反诉原告因为租赁合同的解除导致了损失，也系由于反诉原告朱锦海自行拖欠房租所致，与反诉被告无关。综上，本院对于反诉原告的上述诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本诉被告严勇于本判决生效之日起十日内向本诉原告朱忠良退还转让费110339.79元、房租58333.33元、保证金8000元、物业费962.5元，以上共计177635.62元。二、驳回本诉原告朱忠良的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告严勇、朱锦海的全部反诉请求。上述款项如采用转账方式支付，请汇入本诉原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行，账号6228400407001888464。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5682元，公告费600元，合计6282元，由本诉原告朱忠良负担2827元，由本诉被告严勇负担3455元。反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由反诉原告严勇、朱锦海自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。审 判 长  游进国审 判 员  艾罗伟人民陪审员  黄木根二〇一七年十一月二十七日书 记 员  张沛力