广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18404号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐财明,男,1976年4月13日出生,汉族,住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄前明，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡锐良,男,1972年7月6日出生,汉族,住广州市增城区。上诉人唐财明因与被上诉人蔡锐良房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。唐财明上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判唐财明向蔡锐良支付房屋使用费及水电费共计13746.9元；2、本案诉讼费用由蔡锐良承担。事实和理由：一、由于蔡锐良对案涉房屋漏水问题一直未予解决，所以唐财明自2015年5月开始，通过延付部分租金和水电费来促使蔡锐良对房屋及时修缮。2015年5月至10月期间，唐财明一直都有给付房屋使用费和水电费给蔡锐良。蔡锐良提交给一审法院的《拖欠租金、水电费说明》亦明确截止2015年10月底，唐财明拖欠租金和水电费合计17474元。二、由于案涉租赁合同无效，对于电费应当按照广州市居民用电计算，而不应当按照双方约定的1.3元每度计算。三、案涉电费按照1.3元每度计算，截至2015年10月底，唐财明共拖欠房屋使用费和水电费共17474元，加上2015年11月的17天房屋使用费3400元及水电费2220元，减去电费计算差额9347.1元，核算得出的拖欠房屋使用费及水电费共计13746.9元。综上，请求二审查明事实，予以改判，维护唐财明的合法权益。蔡锐良二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同意一审判决，不同意唐财明的上诉请求。因本案纠纷，唐财明于2015年11月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、蔡锐良返还唐财明租房押金50000元；二、蔡锐良赔偿装修费25020元；三、蔡锐良赔偿唐财明经营损失61600元。蔡锐良反诉请求：1、唐财明向蔡锐良支付从2015年1月1日到2015年12月31日期间拖欠的租金和水电费32220元，2016年1月至2016年6月的场地占用费36000元，共暂计68220元（目前暂计至2016年6月，具体金额应计算至唐财明撤除其占用场地的生产设备，并向蔡锐良交还厂房门锁、钥匙、门禁卡之日止）；2、判令唐财明参照租赁合同中的违约金计算标准，向蔡锐良支付赔偿金暂计105626元（依据租赁合同，唐财明应支付违约金155626元，扣减已交押金50000元，即105626元，具体金额应计算至唐财明撤除其占用场地的生产设备，并向蔡锐良交还厂房门锁、钥匙、门禁卡之日止）。一审法院认定事实：2014年11月17日，蔡锐良（甲方、出租人）与唐财明（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同书》，载明：“甲方将位于坭紫村庙坑路三楼租给乙方作制衣厂使用。双方达成协议订下条例：一、甲方租给乙方合同期两年，由2015年1月1日至2016年12月31日止，月租金6000元正。二、在租用期内乙方须将月租金1号内交清，如有违反以每天加罚5%滞纳金，超期十天作毁约处理。三、租用期间一切费用由乙方负责……五、甲方收乙方租赁押金50000元正，待期满后，乙方没毁约行为，甲方将押金退回乙方，不计利息……八、在租用期内，乙方不得将房屋结构改建，乙方如须转租要和甲方协商，期满后乙方装修入墙的固定物品（如电线、水管等），不得拆走，并无偿归甲方所有，并非固定物品乙方必须在七天内搬迁，否则归甲方所有。九、以上条约双方协商后签订，合同即日生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份。同日，蔡锐良开具《收款收据》，载明今收到唐财明交来厂房租赁押金50000元。签订合同后，蔡锐良将涉案房屋交付唐财明使用，双方未办理交接手续，唐财明付清2015年4月份前的租金和水电费。2015年1月至3月，蔡锐良出具《三楼制衣厂》和《收款收据》。2015年4月1日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015、4、1，电：（1）2000、（2）1130、（3）880，电：（1）+（2）+（3）=4110-上月2335=1775×1.3=2308；水1950，水：1950-上月1915=35×2.2=77；租6000+电2308+水77=8385元，已交。2015年5月1日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015、5、1，电：（1）3000、（2）1970、（3）1490，电：（1）+（2）+（3）=6460-上月4110=2350×1.3=3055；水2003，水：2003-上月1950=53×2.2=117；租6000+电3055+水117=9172元。2015年6月2日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015年6月份，电：（1）4650、（2）2760、（3）2080，电：（1）+（2）+（3）=9490-上月6460=3030×1.3=3939元；水2083，水：2083-上月2003=80×2.2=176；租6000+电3939+水176=10115元。2015年7月1日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015、7、1，电：（1）6310、（2）3170、（3）2430，电：（1）+（2）+（3）=11910-上月9490=2420×1.3=3146；水2133，水：2133-上月2083=50×2.2=110；租6000+电3146+水110=9256元。2015年8月1日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015、8、1，电：（1）8060、（2）3720、（3）2870，电：（1）+（2）+（3）=14650-上月11910=2740×1.3=3562；水2186，水：2186-上月2133=53×2.2=117；租6000+电3562+水117=9679元。2015年9月2日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015、9、1，电：（1）9900、（2）4370、（3）3180，电：（1）+（2）+（3）=17450-上月14650=2800×1.3=3640；水2226，水：2226-上月2186=40×2.2=88；租6000+电3640+水88=9728元。2015年10月1日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015、10、1，电：（1）10800、（2）4500、（3）3250，电：（1）+（2）+（3）=18550-上月17450=1100×1.3=1430；水2246，水：2246-上月2226=20×2.2=44；租6000+电1430+水44=7474元。2015年11月2日，蔡锐良出具《三楼制衣厂》，载明2015、11、2，电：（1）11665、（2）5130、（3）3395，电：（1）+（2）+（3）=20190-上月18550=1640×1.3=2132；水2286，水：2286-上月2246=40×2.2=88；租6000+电2132+水88=8220元。以以上还欠17474元+8220元，共25694元。一审查明，涉案房屋没有报建手续和房屋的产权证，法庭经向当事人释明并告知涉案合同若为无效合同，是否变更诉讼请求。唐财明当庭表示不变更诉讼请求，蔡锐良表示其诉请第一项的金额保留不变，租金改为占用费。变更第二项诉讼请求，为参照合同无效的违约金标准支付赔偿，金额不变。2016年5月30日，唐财明增加诉讼请求，请求确认对唐财明承租期间的水电费按照广州市公用水电费标准计算，对蔡锐良多收取的部分予以抵扣，抵扣未付的房屋占用费。2016年6月12月，唐财明提交《变更诉讼请求申请书》，诉讼请求变更为：1、确认唐财明与蔡锐良之间签订的租赁合同无效；2、蔡锐良返还唐财明租房押金50000元；3、蔡锐良赔偿唐财明装修费35000元；4、蔡锐良赔偿唐财明生产经营损失61600元；5、蔡锐良返还唐财明多支付的电费9347.1元；6、诉讼费由蔡锐良承担。2017年2月13日，唐财明撤回第二次庭审时变更的诉讼请求，现诉讼请求为：一、蔡锐良返还唐财明租房押金50000元；二、蔡锐良赔偿装修费25020元；三、蔡锐良赔偿唐财明经营损失61600元。2015年12月12日，蔡锐良提出反诉，反诉请求判令，一、唐财明向蔡锐良支付拖欠的租金及水电费32220元（具体金额计算至合同实际解除之日止）；二、唐财明向蔡锐良支付违约金暂计141626元（应付违约金191626元，扣减押金50000元，违约金具体计算至合同实际解除之日止）；三、反诉的全部诉讼费由唐财明承担。2016年5月30日庭审中，蔡锐良变更反诉请求，并于2016年6月7日蔡锐良提交《变更诉讼请求申请书》，现变更诉讼请求如下：1、唐财明向蔡锐良支付场地占用费及水电费共暂计68220元（目前暂计至2016年6月，具体金额应计算至唐财明撤除其占用场地的生产设备，并向蔡锐良交还厂房门锁、钥匙、门禁卡之日止）；2、判令唐财明参照租赁合同中的违约金计算标准，向蔡锐良支付赔偿金暂计105626元（依据租赁合同，唐财明应支付违约金155626元，扣减已交押金50000元，即105626元，具体金额应计算至唐财明撤除其占用场地的生产设备，并向蔡锐良交还厂房门锁、钥匙、门禁卡之日止）。2017年2月13日，蔡锐良明确第一项诉讼请求为从2015年1月1日到2015年12月31日期间拖欠的租金和水电费32220元，2016年1月至2016年6月的场地占用费36000元。本案审理过程中，一、唐财明、蔡锐良确认以下事实：1、涉案房屋位于广州市增城区新塘镇坭紫村庙坑西路6号3楼，建筑面积约1000平方米，三楼楼顶简易房7间，约70多平方米，唐财明对已有厨房进行改建为两个厕所和冲凉房。2、双方确认至2015年11月止产生水电的数量。二、唐财明陈述以下事实：1、涉案房屋于2015年3月起多处漏水，要求蔡锐良修缮一直未解决，唐财明不得不通过拒付租金，并出示照片为证；2、蔡锐良拆除3楼顶层7间房屋，另安排4间给唐财明使用；3、蔡锐良于2015年11月初强行断电，严重影响唐财明的经营，还扣押货物，阻止唐财明发外加工等，造成唐财明经营损失61600元，提交《加工合同》等；4、唐财明主张涉案房屋花去装修费35000元，并提交相关证据为证；5、唐财明主张于2015年11月17日向蔡锐良发出了《解除合同通知书》，并搬走设备；6、唐财明确认2015年11月17日之前的租金和水电费，也同意支付。三、蔡锐良陈述以下事实：1、蔡锐良主张涉案房屋是其父亲蔡灼林，并委托其租赁等，涉案房屋暂没有产权证、没有报建文件，目前增城、新塘的房屋没有产权是普遍现象，属于历史遗留问题，并提交《授权委托书》、《营业执照》等；2、蔡锐良主张唐财明于2015年5月起拖欠租金和水电费，其行为已构成违约；3、厂房楼顶渗漏是唐财明改建后造成，不影响唐财明生产；4、唐财明拖欠工人工资而被工人举报，2015年11月28日唐财明将所有的设备和生产资料搬离厂房，可见唐财明提出厂房渗水是唐财明的借口；5、唐财明剩余板床未搬，未交还厂房门锁、钥匙、门禁卡，2016年6月1日蔡锐良将厂房出租他人，并出示《租赁合同》。一审法院认为：蔡锐良在庭审中确认涉案房屋并未取得建设工程规划许可和房屋权属证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，蔡锐良与唐财明于2014年11月17日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。唐财明依合同约定向蔡锐良交纳了押金50000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，故唐财明起诉请求蔡锐良返还押金的请求，合理合法，予以支持。关于唐财明要求蔡锐良赔偿装修费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合同的装饰装修的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因折除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合同的装饰装修的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，本案唐财明使用了涉案房屋，唐财明主张对涉案房屋进行了装修并花去装修费35000元，因唐财明未提供合法有效证据证明，且庭审表示不申请评估，故唐财明要求蔡锐良赔偿装修费，不予支持。关于唐财明要求蔡锐良赔偿生产经营损失61600元问题，涉案合同为无效合同，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。唐财明主张生产经营损失了61600元，既没有提供损失的合法依据，又未经有关部门合法确认损失多少，故不予采纳，其请求不予支持。涉案房屋唐财明已实际使用，双方对唐财明付清涉案房屋2015年4月份前的使用费和水电费，双方无争议，予以确认。关于涉案房屋的使用费问题，分析如下：1、关于唐财明使用涉案房屋的期限和水电费按何标准计算问题，唐财明主张涉案房屋于2015年11月17日搬离设备，并送达了《解除合同通知书》，而蔡锐良也承认唐财明于2015年11月搬离了大部分设备，故涉案房屋使用费应计算至2015年11月17日止。蔡锐良以2016年5月强行破门拆除唐财明的板床，并于2016年6月1日涉案厂房才出租他人为由，主张要求涉案房屋使用费计算至2016年5月31日止，不以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，蔡锐良要求唐财明支付房屋占有使用费，予以支持。经核算，2015年5月至11月17日涉案房屋使用费为39400元（6000元×6个月+17天×200元/天=39400元）。蔡锐良主张超过金额39400元的房屋使用费部分，不予支持。关于水电费按何标准计算，从唐财明提供的《三楼制衣厂》可知，唐财明已缴交2015年1月至4月之前的水电费，水费是按2.2元计算，电费是按1.3元计算，现唐财明抗辩水电费按照广州市供用水电费的标准计算，不予采纳。庭审中，唐财明、蔡锐良对涉案房屋的用电、用水数量无争议，故予以确认，蔡锐良反诉请求唐财明支付水电费符合法律规定，予以支持。经核算，2015年5月至11月的电费1.3元×16080=20904元，水费2.2×336=739.2元，合计21643.2元。蔡锐良主张超过金额21643.2元的水电费部分，不予支持。因《房屋租赁合同书》为无效合同，蔡锐良反诉要求唐财明支付违约金于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年5月3日作出判决如下：一、蔡锐良于本判决发生法律效力之日起十日内向唐财明返还押金50000元；二、唐财明于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡锐良支付2015年5月至2015年11月17日的房屋使用费39400元；三、唐财明于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡锐良支付水电费21643.2元；四、驳回唐财明的其他诉讼请求；五、驳回蔡锐良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3240元，由唐财明负担2140元，蔡锐良负担1100元。反诉受理费1888元，由蔡锐良负担1228元，唐财明负担660元。二审查明，在一审庭审中，唐财明对蔡锐良提交的证据《拖欠租金、水电费说明》进行了质证，对该证据的真实性没有异议。二审中，蔡锐良再次确认该说明为其所写。依照《拖欠租金、水电费说明》记载，双方逐月对房屋租金、水电费进行结算，截止2015年10月，唐财明共拖欠租金和水电费为17474元。蔡锐良抗辩认为该结算是对双方之间货款的结算，但没有提供证据证明。二审庭审中，双方当事人均确认2015年11月份案涉房屋17天的占有使用费为3400元、水电费为2220元。一审法院其他查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人唐财明提出的上诉请求进行审查。蔡锐良在一审庭审中确认案涉房屋未取得建设工程规划许可和房屋权属证，一审法院对案涉《房屋租赁合同书》的效力认定及合同无效的处理适用法律正确，认定合法，本院不再赘述，予以维持。一审法院认定唐财明于2015年11月搬离案涉房屋，房屋占有使用费计算至2015年11月17日，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方现在争议的是2015年5月至2015年10月期间，案涉房屋的使用费及水电费金额。根据蔡锐良一审提交的证据《拖欠租金、水电费说明》可知，双方当事人对2015年5月至2015年10月之间的租金、水电费已经进行了结算，唐财明对该证据的真实性予以确认。根据该说明上的结算，2015年5月至10月期间，唐财明尚欠蔡锐良案涉房屋使用费及水电费共计17474元。关于2015年11月的房屋使用费和水电费，双方均确认2015年11月份17天的房屋占有使用费为3400元、水电费为2220元。因此，唐财明应向蔡锐良支付2015年5月至11月的房屋占有使用费及水电费共计为17474+3400+2220=23094元。一审法院对此事实查明不清，处理不当，本院予以纠正。至于蔡锐良抗辩认为《拖欠租金、水电费说明》的内容是对货款的结算，但没有提供充分证据予以证明，也与证据本身内容不符，本院对其抗辩不予采纳。关于唐财明主张案涉房屋电费应当按照广州市居民用电计算的问题，一审法院对此已有论述，唐财明的主张没有依据，本院予以维持。综上所述，唐财明的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审法院部分事实查明不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初第1790号民事判决第一、四、五项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初第1790号民事判决第二、三项；三、唐财明于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡锐良支付2015年5月至2015年11月17日的房屋占有使用费及水电费共计23094元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3240元，由唐财明负担2140元，蔡锐良负担1100元。反诉受理费1888元，由蔡锐良负担1415元，由唐财明负担473元。二审案件受理费982.4元，由唐财明负担405元，由蔡锐良负担577.4元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十一月八日书记员  眭 翘李倩妤