河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终15754号上诉人(原审被告)：李莉敏，女，1979年9月28日出生，汉族,住郑州市金水区。委托诉讼代理人：黄红玲，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹辉，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付金花，女，1978年9月26日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：乔恒燕，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓亚楠，河南陆达律师事务所实习律师。原审第三人：河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司，住所地郑州市中原区神驰路北、锦绣路东19、20幢1-2层126号。负责人：张连仲，该公司经理。委托诉讼代理人：褚壮，该公司员工。上诉人李莉敏因与被上诉人付金花及原审第三人河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司（以下简称中星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李莉敏上诉请求：1.依法撤销一审判决书第二项内容并改判为李莉敏不承担违约责任；2.一、二审诉讼费用由付金花承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，李莉敏无违约行为，合同无法继续履行的原因在于付金花及中星公司违约。1.付金花未按照合同约定支付首付款，付金花违约；2.涉案《房屋买卖合同》是三方居间合同，本合同的第五条约定内容是三方的真实意思表示，对三方都有约束力，不是一审法院认为的只是李莉敏和中星公司之间的权利义务的关系。付金花辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，依法应予维持。导致合同无法继续履行是由李莉敏违约造成的，一审法院认定事实正确；2.合同履行过程中，李莉敏在未告知付金花及中星公司的情况下，于2017年3月27日将涉案房屋进行了抵押并办理了抵押登记，该行为也导致合同无法继续履行，其应当承担违约责任。李莉敏一直以其有事、出差等各种理由不配合办理相关手续，导致2017年1月31日前未能将相关手续办理完毕；3.李莉敏称是由于付金花违约或中星公司原因导致合同无法继续履行，但却未提交任何证据予以证明，其主张不应得到支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，依法应予维持，李莉敏提出的上诉请求无事实根据和法律依据，依法应予驳回。中星公司述称，房产证办理时间延迟是因为李莉敏的原因导致。付金花向一审法院起诉请求：1.依法判令李莉敏向付金花支付逾期履行义务违约金67万元；判令李莉敏退还5万元定金、承担14000元中介费损失，共计734000元整；2.本案诉讼费、律师费8000元由李莉敏承担。一审法院认定事实：2016年8月22日，付金花（乙方）与李莉敏（甲方）、中星公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，乙方购买甲方位于中原区工人路东、颖河路南*号楼*单元**层南*户的房产，买卖合同书号为09487901，建筑面积84．42平方米，总价款为133万元，乙方于本合同签订时支付定金5万元，该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管，乙方支付佣金26600元，代办费1000元由乙方支付。付款方式按揭贷款，乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由贷款银行向甲方支付。第五条规定，双方同意在签订本合同后房产证下发后65个工作日内（备注若非政策或甲乙双方原因，丙方保证于2017年1月31日前过户完毕），持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。甲乙双方同意在甲方收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清。甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应当双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权收回，丙方有权将定金给付乙方），若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金。合同还约定过完户给乙方交房，甲方保证该房产无抵押。2016年8月28日，付金花向中星公司支付定金5万元、佣金1．4万元，中星公司分别出具了收据。涉案房屋于2017年3月27日办理了抵押登记，抵押权人为李某，于2017年4月6日颁发了不动产证书。2017年5月，中星公司工作人员褚壮与李莉敏进行微信沟通房屋买卖履行情况，李莉敏表示房屋不想出售了，中星公司约定双方见面沟通，李莉敏因其他事由未参与。中星公司工作人员褚壮将情况通过微信方式告知付金花。庭审中付金花、李莉敏均同意解除房屋买卖合同。一审法院认为，付金花、李莉敏及中星公司之间签订的房屋买卖合同依法形成，受法律保护。合同签订后，付金花按合同约定支付了购房定金5万元和佣金14000元，而李莉敏并未在约定的期间内取得房屋不动产证书，未能协助付金花办理按揭贷款申请、立契和过户手续，且在李莉敏与中星公司工作人员微信通话中也明确表示不同意继续出售房屋，综合认定系李莉敏的原因致使该案合同不能继续履行，因付金花、李莉敏均同意解除合同，李莉敏应将定金5万元返还给付金花，因该定金由第三人保管，第三人直接向付金花返还（结合付金花的陈述和赔偿清单，付金花未选择适用定金罚则）。关于违约金和损失，一审法院分析如下：1．合同约定任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付约定总价款2‰的违约金，付金花主张108天的违约金，经计算为287280元。2．房屋差价损失。在双方未协商差价损失、未对房屋市场价值申请评估的情况下，结合付金花所付定金的比例及合同整体履行情况，一审法院参照郑州市政务服务网公布的均价作为房屋涨价损失的依据，因2017年5月，李莉敏明确作出不同意卖房的意思表示，付金花应当防止损失的进一步扩大，故应当以2017年5月作为止损时间。签订合同时的2016年8月郑州市住宅二手房成交均价为9233元／平方米，2017年5月郑州市住宅二手房成交均价为10218元／平方米，均价差价为985元，约定房屋建筑面积为84．42平方米，总差价为83153．7元。因违约金明显高于差价损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院将违约金调整为损失的1．3倍，即108099．81元，差价损失不再支持。关于佣金和律师费，1．4万元佣金系付金花实际支出的费用，李莉敏违约应当向付金花赔偿；合同对律师费并未约定，且律师费非必然支付的费用，对该项主张，一审法院不予支持。关于李莉敏的辩称，一审法院分析如下：合同约定立契当日付清首付款，在未申请按揭贷款和立契网签的情况下，不具备首付款的支付条件，故李莉敏关于付金花未支付首付款而违约的抗辩不成立；合同虽约定了中星公司保证2017年1月31日前过户完毕，该约定系合同履行中的一个时间节点，非整个合同的履行期间，即便存在一定的履行期间，期间内未履行合同义务依然需要承担违约】责任，另外如存在中星公司违约致使合同履行受阻的情形，系李莉敏与中星公司之间居间合同调整的权利义务，不影响付金花、李莉敏房屋买卖合同的权利义务，故李莉敏以中星公司的居间义务未履行对抗原告理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、第三人河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司自该判决生效之日起十日内向付金花返还定金50000元；二、李莉敏自该判决生效之日起十日内向付金花支付违约金108099．81元，赔偿佣金损失14000元，共计122099．81元；三、驳回付金花的其他诉讼请求。如果未按该判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5610元（已减半收取）保全费4230元，共计9840元，由付金花负担7558元，由李莉敏负担2282元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，李莉敏上诉称李莉敏不承担违约责任，但其未提交充足的证据加以证明，付金花与河南中星房地产营销策划有限公司郑州第三分公司对此均不予认可，本院对其上诉请求不予支持。根据当事人提交的证据以及本案的具体情况，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，李莉敏的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2742元，由李莉敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 于岸峰审 判 员 张永军审 判 员 姚付良二〇一七年十一月二十四日法官助理 程佳攀书 记 员 张会敏