江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初5581号原告（反诉被告）：南京大深智业投资顾问有限公司，住所地在南京市玄武区小卫街228号03幢405室。法定代表人：王秀芝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍静，女，1977年4月8日生，住南京市鼓楼区，系该公司员工。被告（反诉原告）：南京博露爱文化传媒有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛关路815号。法定代表人：俞晓凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，江苏天茂律师事务所律师。原告南京大深智业投资顾问有限公司（以下简称大深公司）诉被告南京博露爱文化传媒有限公司（以下简称博露爱公司）暨反诉原告博露爱公司诉反诉被告大深公司合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理，被告博露爱公司于2017年9月9日对原告大深公司提出反诉。本案由审判员王剑锋适用简易程序，于2017年9月11日及2017年10月20日公开开庭进行审理，原告大深公司的委托诉讼代理人任倩、被告博露爱公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加了两次庭审，原告大深公司的委托诉讼代理人雍静参加了第二次庭审。本案现已审理��结。原告大深公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告博露爱公司立即向原告大深公司支付69万元补偿款；2、判令被告博露爱公司支付违约金（以69万元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月15日计算至2017年7月26日的违约金为45855元，要求继续计算至款项付清之日止）。事实与理由：2016年10月15日，大深公司就其销售代理的位于滁州市中都大道2888号亚太五金机电城项目与安徽国耀金牛置地有限公司（以下简称国耀公司）签订“亚太五金机电城项目办公销售代理合同”（以下简称销售代理合同）一份。2016年12月19日，原、被告双方与国耀公司签订“亚太五金机电城项目办公销售代理转让协议”（以下简称销售代理转让协议），约定将大深公司代理项目未销售部分的房源销售权让与博露爱公司，为弥补大深公司损失，博露爱公司向大深公司支付补偿金。同���，原、被告双方另行签订销售转让补偿协议，约定博露爱公司向大深公司支付104万元补偿金，并约定了付款期限、违约金计算等内容。协议签订后，大深公司按约退场，但博露爱公司仅支付首期款35万元，大深公司多次催要剩余补偿金均未果，故诉至法院。被告博露爱公司辩称：1、销售代理转让协议约定第三方国耀公司和大深公司分别收到博露爱公司支付的买断定金及首期款后生效，因博露爱公司未支付买断定金，故该转让协议未生效。2、大深公司未按照销售转让补偿协议的约定向博露爱公司移交未销售的房源及协助签订包销合同，故博露爱公司有权拒绝履行该协议之约定义务。反诉原告博露爱公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告间签订的销售转让补偿协议；2、判令反诉被告大深公司向反诉原告博露爱公司返还补偿金366666.67元。���实和理由：案涉的销售代理转让协议约定，在大深公司转让销售权给博露爱公司后，由博露爱公司向国耀公司支付买断代理定金200万元，并与国耀公司签订正式包销合同，合同应在国耀公司收到博露爱公司的买断定金后生效。现博露爱公司未向国耀公司支付该笔200万元定金，转让协议未生效。反诉被告大深公司辩称：1、销售代理转让协议及销售转让补偿协议签订后，其收到了首期补偿金35万元及对应税费16666.67元。而博露爱公司在签订三方协议及补偿协议后，又与南京妙日网络科技有限公司（以下简称妙日公司）签订了居间合同，实际由妙日公司替代支付了买断性定金，故销售代理转让协议已生效。2、协议签订后，其已履行自己的合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了亚太五金机电城项目办公销售代理合同、亚太五金机电城项目办公销售���理转让协议、销售转让补偿协议、居间合同、协议书、亚太城办公公寓剩余房源底价表、付款记录、催告函、邮寄回执、发票等证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2016年10月15日，大深公司（乙方）与国耀公司（甲方）签订销售代理合同，约定甲方将其开发建设的“亚太五金机电城”办公部分项目委托乙方进行销售代理，销售代理范围包括该项目办公1、5、9栋部分商品房，共计153套，面积约10695平米，具体代理销售套数及面积以甲方书面确认及预售许可证内容为准。合同起止日期为自签订之日起至2017年5月15日止等内容。2016年12月19日，国耀公司（甲方）、博露爱公司（乙方）、大深公司（丙方）签订销售代理转让协议，协议载明2016年10月15日，甲丙双方签订销售代理合同，现经甲、乙、丙三方友好协商，就该���售代理业务的转让达成如下约定：甲、乙、丙三方协商一致同意丙方将所代理项目未销售部分房源销售权转让给乙方；甲乙双方采用买断性代理模式合作；甲、丙双方签订的销售代理合同在本协议生效前继续有效，自本协议生效之日起自动终止。乙方在本协议签署次日向甲方支付买断性代理定金200万元，甲乙双方在此协议生效三日内，另行签署正式报销合同；乙方承诺于2016年12月31日前向甲方支付买断性代理房款200万元，再于2017年1月10日前再向甲方支付买断性代理房款800万元，剩余买断性代理房款不迟于2017年3月15日前支付。为弥补丙方为该项目投入的前期费用和后期销售的预期收益的损失，乙、丙双方协商签署销售转让补偿协议，补偿协议另行签订；在签署本协议次日向丙方支付首期补偿金35万元，乙方承诺于2017年1月10日前再向丙方支付二期补偿金30万元，剩余��偿金按最终实际销售面积于2017年3月15日前支付。本协议自甲方收到乙方支付的买断性代理定金及丙方收到乙方支付的首期补偿金后，正式生效；本协议生效后，任何一方都不得擅自终止，否则需赔偿另外两方的全部经济损失。丙方应自本协议生效后，停止房屋销售工作，将所有未售房源表交给乙方等内容。同日，大深公司（甲方）与博露爱公司（乙方）签订销售转让补偿协议，约定2016年10月15日，甲方与国耀公司签订销售代理合同，合同约定销售安徽省滁州市中都大道2888号的亚太五金机电城项目1号楼、5号楼、9号楼办公产品。现甲方将所代理项目未销售部分销售权转让给乙方，为保障甲乙双方的共同利益，经双方协商一致，达成如下条款：1、本协议签署后，甲方即可停止原有销售行为，将所有未售房源移交给乙方，并协助乙方与国耀公司签署销售包销��议。2、为弥补甲方为该项目投入的前期费用和后期销售的预期收益的损失，乙方承诺按未售面积约6500平方米（按未售房源交接表为准），按照160元/m2计算，合计约104万元给予甲方转让补偿金；乙方承诺于签约次日支付首期补偿金35万元，2017年1月10日前支付二期补偿金30万元，2017年3月15日前支付剩余补偿金。3、如乙方未按协议规定时间支付，则按每日千分之一利息承担违约金。如超过规定时间30天未支付，则乙方赔偿甲方所有经济损失100万元。4、上述费用支付税费由乙方承担。…8、本协议自甲方收到乙方支付首期补偿金后正式生效等内容。2016年12月20日，国耀公司（甲方）与博露爱公司（乙方）签订居间合同，载明2016年10月15日，甲方与大深公司签订第一份销售代理合同，约定销售安徽省滁州市中都大道2888号的亚太五金机电城项目1号楼、5号楼、9号楼办公产品，销售底价均价为2500元/m2，销售面积10695m2。现经介绍，第三方妙日公司向甲方提出买断性的销售代理，且销售底价均价为3100元/m2，销售面积约为6642m2。为解除第一份代理合同及分配该6642m2面积中3100元/m2与2500元/m2销售底价均价的差额部分，经友好协商，甲乙双方签订本居间合同。1、由乙方出面，协调大深公司，并负责解除其与甲方签订的第一份销售代理合同；第一份合同解除后，由乙方协调甲方与第三方妙日公司签订第二份销售代理合同。2、在第一份销售代理解除，第二份销售代理合同签订后，对两份销售代理合同之间的差额600元/m2（以实际差额为准），面积约6642m2（具体以两份代理合同为准），合计约3985200元为乙方的居间费用。甲方在收到第三方妙日公司各笔进度款后3日内分别按比例支付第三方进度款对应的差额部分（居间费用）给乙方…5、本次居间活动，甲方除上述居间费用外（单价差额部分），不承担任何费用，如果大深公司向甲方主张违约责任、赔偿或第三方妙日公司要求甲方承担额外费用的，均由乙方负责协调、处理。如造成甲方损失的，则无需支付乙方居间费用等内容。2017年6月21日，国耀公司（甲方）又与博露爱公司（乙方）签订协议书一份，载明甲乙双方就前期居间合同结算事宜经协商达成如下协议：一、对妙日公司2016年12月20日支付的2058958元，居间费用360650元，甲方已支付乙方。二、对妙日公司2016年12月30日支付的2058958元，居间费用360650元，甲方已经支付乙方。三、对妙日公司、南京奇豆2017年1月27日通过借款支付的2366000元，居间费用414429元，涉及借款利息尚未付清，及甲方担保。另销售的5-610等房屋居间费用130922元。现双方累计结算居间费用为545352元（已扣税）。四、对第三条确定的545352元居间费用，甲方在2017年6月22日支付乙方10万元，余款甲方在2017年7月11日之前付清等内容。审理中，博露爱公司确认暂已收到居间费130万元。另查明：一、博露爱公司通过其法定代表人俞晓凤的个人农业银行卡，于2016年12月21日向大深公司转账25万元、2016年12月29日向徐向上转账16666.67元（载明35万税费）、2016年12月30日向大深公司转账10万元（载明亚太补偿款）。大深公司收到上述款项后，开具总计35万元策划服务费的发票予被告。二、2017年2月27日，大深公司向博露爱公司送达催告函，该函记载“我司已按协议约定将所代理项目未销售部分销售权转让给贵司，贵司也按合约补偿我司在项目上投入的前期费用和预期收益的损失的第一期费用35万元。按协议约定，贵司应于2017年1月10日前支付我司第二期补偿金30万元，经我司财务核实��今未收到该笔款项，为了保证双方的权益，我司人员也电话通知，微信联系贵司人员，至今没有收到贵司明确打款的时间。至此，我司现书面呈函再次提醒贵司履行协议约定，否则我司要求贵司赔偿我司所有经济损失100万元，税费由贵司承担，特此函告，望贵司慎行！”。三、审理中，经大深公司申请调查，国耀公司向我院出具了书面的“亚太城办公公寓剩余房源底价表”，该表记载国耀公司与原、被告三方签订销售代理转让协议时所确认的房源明细，共计有98套房源、合计6641.8m2未售。本案争议焦点：1、原、被告间的销售代理转让协议是否生效；2、被告是否取得销售代理转让协议和销售转让补偿协议约定的未售销房屋的销售代理权。本院认为，原、被告间签订的销售转让补偿协议是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。关于原、被告间销售代理转让协议是否生效问题。博露爱公司辩称因其未向国耀公司支付200万元买断性代理定金，故三方所签的销售代理转让协议未生效。对此，本院认为，虽然该合同约定协议自国耀公司和大深公司分别收到博露爱公司支付的200万元定金和35万元首期补偿金后生效，但博露爱公司未再支付200万元定金的原因系其变更亚太五金机电城销售代理权的处置方式，即从对房屋的自行销售变为居间给妙目公司代理销售，对原合同的变更系博露爱公司和国耀公司的合意所致，因此，博露爱公司和国耀公司为自己的利益而单方变更销售代理转让协议的行为，并不影响原、被告间关于亚太五金机电城销售代理权转让协议的生效。且既使该销售代理转让协议未生效，如果博露爱公司已因该协议取得了亚太五金机电城销售代理权，博露爱公司仍应依据销售转让补偿协议的约定向大深公司支付相应的补偿金。关于双方争议的博露爱公司是否取得《补偿协议》所约定的未售房源销售代理权问题。本院认为，博露爱公司已实际取得亚太机电城的未售房源销售代理权，理由如下：1、从案涉亚太五金机电城项目的商品房预售许可证看，案涉房产经房地产管理局批准的售房单位为国耀公司。本案大深公司于2016年10月与国耀公司签订销售代理合同，并据此从国耀公司处取得亚太五金机电城中10695平方米商品房的销售代理权。之后大深公司与博露爱公司签订协议将上述商品房中的未销售部分代理权转让给博露爱公司，转让行为也通过于2016年12月19日签订三方协议的方式，取得国耀公司同意。2、大深公司在签订销售代理转让协议后，停止了对亚太五金机电城房产的销售。现国耀公司确认��深公司退出时未售房屋面积约为6641.8平方，该面积也得到博露爱公司与国耀公司所签订的居间合同内容的印证，故大深公司转让的未售房屋代理权的面积亦符合其在销售转让补偿协议中的承诺。3、博露爱公司在受让亚太五金机电城的房屋销售代理权后，虽然未以自己公司名义与国耀公司签订销售包销协议，但其于2016年12月20日与国耀公司签订居间协议，居间妙日公司取得案涉未售房屋的销售代理权。博露爱公司的居间行为实质是对受让的销售代理权进行再次处置，且博露爱公司依据该居间合同约定获得的居间费用达398.52万元，该费用亦超出其受让案涉房屋销售代理权需支付给大深公司的补偿金。综上，博露爱公司应按照销售转让补偿协议约定，于2017年3月15日前向大深公司付清受让亚太五金机电城未售面积代理销售权的补偿款和相应税费，逾期付款的还应在法律规定的范围内承担约定的逾期付款违约金。但截至目前，博露爱公司仅支付了35万元及税费16666.67元，故对大深公司要求博露爱公司支付余欠补偿款69万元、并按照每日万分之五的标准计算利息损失的主张，本院应予支持。对反诉原告博露爱公司反诉要求解除销售转让补偿协议，并要求反诉被告大深公司返还已取得366666.67元补偿款的诉讼请求，因没有事实依和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京博露爱文化传媒有限公司应于本判决生效后十日内给付原告南京大深智业投资顾问有限公司补偿款69万元，并自2017年3月16日起按照每日万分之五的标准支付计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、驳回反诉原告南京博露爱文化传媒有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费5579元、反诉费3400元、保全费4270元，共计13249元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京汉口路支行；账号：43×××18。审 判 员  王剑锋二〇一七年十一月六日法官 助理  朱 丹见习书记员  栾昕然