北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10479号上诉人（原审被告）：张乔，男，1960年12月3日出生。被上诉人（原审原告）：陈宏雷，男，1983年9月9日出生。被上诉人（原审原告）：段全丽，女，1986年5月3日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：祁燚，北京市浩东律师事务所律师。上诉人张乔因与被上诉人陈宏雷、被上诉人段全丽（以下简称陈宏雷二人）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张乔上诉请求：撤销一审判决，驳回陈宏雷、段全丽的全部诉讼请求；判令陈宏雷、段全丽向张乔支付违约金51.5万元；本案购房定金20万元，不予退还。理由为：一、一审判决认定事实不清。1、陈宏雷二人要求解除《北京市存量房屋买卖合同》的真实原因系其因征信问题无法获得贷款，陈宏雷在前后两份买卖合同签署后未有任何申请批贷的行为。陈宏雷签订本案第二份合同的目的是免除其第一份合同项下的违约责任。2、一审判决认定《声明》的法律性质存在错误。2017年1月15日，张乔与陈宏雷签完本案买卖合同后，陈宏雷借故逃脱，逃避签署关于付款时间的补充协议，张乔迅速报警并写下给陈宏雷的《声明》，后张乔与陈宏雷在警察的督促下明确了房款的付款时间，并约定随后签署书面补充协议，但是事后陈宏雷拒签补充协议，亦未按约定履行合同。一审法院仅以《声明》作为孤立的审理焦点，系认定事实错误。3、根据合同约定和履行，陈宏雷实际交付张乔的定金为20万元，而非100万元。第二份买卖合同签署后，陈宏雷并无任何付款履约行为，一审法院不应以第二份买卖合同为依据要求张乔返还第一份合同的履约款项。4、2016年6月2日，张乔和陈宏雷签订第一份《北京市存量房屋买卖合同》，陈宏雷逾期付款，构成违约，但其未按照合同约定支付应付款10%的违约金，而是支付了其自认的7500元违约金。二、张乔不存在违约行为。1、张乔以《声明》和报警的方式要求陈宏雷对条款进行补充约定，系催告行为；2、《声明》的内容不构成拒绝履行主要债务。张乔要求对批贷时间和付款时间进行明确是合法、合理、符合交易规则的。如果合同不明确时间将导致无实际履行期限，该观点中介公司亦认可，并体现于张乔和中介公司持有的买卖合同当中。3、一审判决认定张乔没有催告陈宏雷，该认定没有事实依据。张乔一直与中介方保持联系，多次催告并询问陈宏雷贷款和付款情况。三、本案不存在解除合同的法定情形，一审判决解除合同错误。张乔与陈宏雷无法就批贷时间达成一致，不能导致合同解除。四、陈宏雷的违约行为给张乔造成了巨大经济损失。本案一审开庭时，与涉案房屋同小区的房屋价格已经远远高于陈宏雷购买涉案房屋的价格，即便蒙受极大损失，张乔仍恪守合同义务，同意在完善付款条款的前提下继续履行合同，但是一审判决未予公平处理。五、不论陈宏雷是否存在违约行为，只要不具备法定和约定解除合同的情节，一审法院均应当本着促进房产市场公平交易、维护诚信的原则保障合同合法履行。六、张乔无违约责任，不应承担陈宏雷诉请标的的一半诉讼费用。陈宏雷二人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意张乔的上诉请求。张乔向陈宏雷宣布合同无效，拒不配合履行合同已经构成根本违约，该行为符合合同解除情形。2017年1月24日，张乔又以短信的形式向陈宏雷及中介方表达“合同无效”，拒绝了签署补充协议的可能，并要求撤销网签，其行为再次确认其不会按照第二份买卖合同履行。在张乔的无故拖延中，北京出台了限购新政，涉案房屋首付比例提高到80%，无论从首付比例还是购房资格的角度，陈宏雷二人也均因不可归责于自身的原因导致该合同应予解除。陈宏雷二人向一审法院提起诉讼，请求：1、解除陈宏雷、张乔于2017年1月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、张乔双倍返还陈宏雷二人定金200万元；3、张乔返还购房款1007500元；4、诉讼费由张乔承担。一审法院认定事实：2016年6月2日，经北京京成宏远房地产经纪有限公司（以下简称宏远公司）居间介绍，陈宏雷（买受人）与张乔（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。2017年1月15日，陈宏雷（买受人）与张乔（出卖人）重新签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方声明对于2016年6月2日签订的房屋买卖合同予以解除，同时约定：张乔将其位于北京市大兴区×××502号房屋出售给陈宏雷，房屋总价款715万元；段全丽为买受人共有权人；买受人同意在签订本合同的同时支付定金100万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起银行批贷后30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；付款方式及期限的具体约定：待卖方收到贷款银行审批贷款通知单（批贷函）后过户当日买方需向卖方补足其余购房款；补充协议及其他约定：卖方需在批贷银行本行领取批贷函（批贷函的形式以银行为准）；声明：张乔与陈宏雷在此合同之前所签署的买卖合同解除，不再依此做为法律主张。陈宏雷、张乔对于双方于2017年1月15日所签订的房屋买卖合同第四条第三项中关于贷款的约定提交了不同的合同版本。其中陈宏雷所提交合同显示：买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额500万元-510万元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：⑵买受人继续申请其他银行贷款，至批贷批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。张乔提交合同显示：买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决：⑴买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。2017年1月15日，因双方所签订的房屋买卖合同中缺少完成批贷的具体时间的约定，张乔在签订完合同后即提出异议，要求补充约定，双方产生争议，张乔随后向宏远公司、陈宏雷及段全丽发出《声明》，称：因买方强行将未完成的补充协议签完整，擅自拿走一方合同，致使卖方不能充分表述，故双方签署的任何协议宣布无效，待重新签订合同后方可有效。一审庭审中，胡庆贤作为证人出庭作证，陈述称：我当时是宏远公司的员工，2016年5月，我带着陈宏雷看的张乔的房子。陈宏雷看上了，就约了张乔到店面去谈，当时以569万签约。张乔当天没有带房本，说是大概200平米，陈宏雷还是愿意购买。过了两天，张乔带着房本来，双方签了正式合同，合同价款就是569万，约定好了付款方式，等着陈宏雷付款。当时约定的是2016年10月30日以前付首付款200万，陈宏雷这个时间只付了80万，剩余没有付。到了2016年11月14日，张乔通知陈宏雷违约，要求解除，陈宏雷表示还是想买，双方就又继续谈，谈了几次没有达成一致。因为第一份合同约定逾期在10日内应按万分之五支付利息，所以陈宏雷就打了7500元的利息给张乔，但逾期10日以上就可以解除合同，陈宏雷打完7500元之后就把卡注销了，在打7500元以前，陈宏雷又打了一部分款，合计是2007500元。2017年1月15日，双方能够达成一致签了第二份合同，第二份合同约定价款715万，约定有贷款金额500万左右，但是没有对贷款的时间进行约定，没有约定贷款完成的时间。签完合同当天，张乔发现合同没有贷款时间，要求双方补签约定时间，继续履约合同，陈宏雷不同意，张乔就报警了。报警之后又把陈宏雷叫回来了，双方还是没有达成补充协议。当时中介和双方口头说要在6月30日以前完成贷款手续。我此前多次问过中介公司老板韩鹏，他曾经说过陈宏雷因贷款征信问题，确定贷不下来500万这么多的款。陈宏雷二人询问证人离开宏远公司的时间及是否亲眼看到双方签订第二份合同的情况，证人称：我是2016年12月底就从公司离职了，但在2017年1月15日双方签合同时，我是陪同张乔去的，但当时的身份不是中介公司的员工。双方签合同时，我在中介公司门口。他们签完后，具体情况是张乔转告我的，包括合同没有约定具体时间也是我发现的。对于上述证人证言，陈宏雷、段全丽均不予认可，张乔予以认可。一审法院另查，陈宏雷、张乔均认可陈宏雷累计向张乔转账2007500元（包含定金100万元），其中7500元是陈宏雷给付张乔对于双方于2016年6月2日签订的房屋买卖合同予以解除的违约金。一审法院当庭询问双方对完成批贷的具体时间能否协商达成补充协议并继续履行合同，陈宏雷二人认为完成批贷需要6个月，张乔认为仅需要15个工作日，双方差距过大，无法对此协商达成一致意见。一审法院认为：因双方所签订的房屋买卖合同中缺少完成批贷的具体时间的约定，张乔以此为由发出《声明》宣告合同无效，陈宏雷则因此不再继续履行合同后续义务，但双方均未提交证据证明曾催告对方履行合同，该院据此认定，双方的上述行为，在合同尚未协商解除的情况下，均属于未履行合同后续义务的违约行为，双方对本案均存在一定过错。庭审中，该院询问双方对完成批贷的具体时间能否协商达成补充协议并继续履行合同，双方给出的完成批贷时间差距过大，不能补充达成一致意见，双方已无法再继续履行该房屋买卖合同，故，该院综合考量，对于陈宏雷二人主张解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款及定金的诉讼请求，予以支持，但对于陈宏雷二人主张双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。对于陈宏雷二人主张返还7500元的诉讼请求，因庭审中双方均认可此笔款项为双方解除第一份房屋买卖合同而给付的违约金，且双方签订的第二份房屋买卖合同约定“之前所签署的买卖合同解除，不再依此做为法律主张”，故，陈宏雷二人此项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（五）项之规定，判决：一、自判决生效之日起解除陈宏雷与张乔于二○一七年一月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张乔于判决生效之日起十日内返还陈宏雷购房定金1000000元；三、张乔于判决生效之日起十日内返还陈宏雷购房款1000000元；四、驳回陈宏雷、段全丽的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定的事实：张乔持有的2017年1月15日买卖合同上第四条第三项中“双方同意按照第1种方式解决”的“1”系在原写有的“2”上涂改而成。张乔陈述，签合同时选择了第2项，我要求选第1项，但是陈宏雷不同意在合同上进行更改。本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。上述事实，有当事人陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、银行流水、声明、证人证言等证据材料在案佐证。另，张乔为支持其上诉请求，在二审中向本院提交下列材料欲作为新证据：1、2016年5月31日，关于涉案房屋的房屋买卖定金协议；2、2016年5月31日，关于涉案房屋的购房定金收款凭证；3、张乔名下银行卡交易明细清单，用以证明陈宏雷给付定金情况。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，虽然陈宏雷与张乔在2017年1月15日签订的房屋买卖合同中未约定完成批贷的具体时间，但并不影响该合同依照上述法律规定继续履行，但是在双方未协商解除该合同的情况下，陈宏雷与张乔均未提交证据证明曾要求对方就合同约定的实质内容进行履行，均存在违约。且经一审法院询问，双方对完成批贷的具体时间意见分歧过大，不能达成一致。在此情况下，一审法院经过综合考量，判决解除合同并无不当。一审法院在认定陈宏雷与张乔均有过错，合同应予解除的情况下，判令张乔返还陈宏雷定金和购房款各100万元亦无不当。二、二审中，张乔主张本案合同项下的购房定金为20万元，与其在一审中认可本案合同项下定金为100万元的陈述不符，构成反言，本院不予采信。三、张乔在二审中要求陈宏雷二人支付违约金，系在二审中提出诉讼请求，因陈宏雷二人不同意就该请求进行调解，本院在二审中不予处理。四、张乔在二审中提交的材料不属于新证据，亦不影响本案实体审理，本院不予采纳。综上，张乔的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费61850元，由陈宏雷、段全丽负担30925元（已交纳），由张乔负担30925元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费61850元，由张乔负担（已交纳41372元，剩余20478元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 陈雨菡二〇一七年十一月二十一日书记员 李 丽