湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初3149号原告武汉新福物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道9号。法定代表人林玉玲，该公司董事长。委托代理人李丹，该公司员工（特别授权）。被告刘军，男，1975年10月23日出生，汉族，湖北省郧西县人，住湖北省郧西县，原告武汉新福物业管理有限公司（以下简称新福物业公司）诉被告刘军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员陈家贵、白德平参加的合议庭进行审理。由于被告刘军下落不明，本院依法于2017年7月28日以公告的方式向其送达诉状副本及相关法律文书，并于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告新福物业公司的委托代理谢启平到庭参加了诉讼，被告刘军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新福物业公司诉称：2010年4月15日，被告刘军与武汉新阳光房地产开发有限公司（以下简称新阳光公司）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定由被告购买新阳光公司开发的、位于武汉市黄��区盘龙城经济开发区的巢上城小区锦园4幢2单元25层1号商品房，房屋建筑面积为112.8平方米。2010年4月15日，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的上述房屋提供物业管理服务，并约定了物业费标准及违约责任等。2016年1月1日，原告和小区业委会签订了《武汉市物业服务合同》，约定由原告继续提供物业服务，并对物业费标准及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但是被告未按约定向原告交纳物业管理费。自2011年12年1日至2016年12月31日，被告共欠物业费8286.96元，滞纳金、违约金共计308.9元，原告多次催要未果，故诉请人民法院依法判令：1、被告向原告支付自2011年12月1日起至2016年12月31日止的物业管理费8286.96元；2、被告向原告支付逾期付款的滞纳金、违约金（2015年12月31日之前按照每日万分之三支付违约金，2016年以后按每日千分之五支付违约金，截止2016年12月31日应支付滞纳金、违约金共计308.9元，此后违约金计算至被告缴清全部物业管理费之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告新福物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、《武汉市商品房买卖合同》。证明：1、2010年4月15日，被告购买了新阳光公司开发的巢上城4栋2单元2501号商品房一套，被告为该房屋的的业主；2、买卖双方在合同中约定出卖人于2010年11月30日前将涉案房屋交付给买受人。证据二、《前期物业管理委托服务合同》。证明2011年8月7日，原告与新阳光公司签订前期物业管理委托服务合同，合同约定原告为案涉房屋所在小区的物业管理单位。证据三、长江日报交房公告。证明2010年11月25日，新阳光公司在长���日报发布了交房公告，通知被告于2010年11月30日办理交房手续。证据四、交房材料一组。证明被告于2010年11月30日已经收房。证据五、《武汉市物业服务合同》。证明2015年11月30日，原告与委托方武汉市巢上城业务委员会签订了一份《武汉市物业服务合同》，委托方选聘原告为案涉房屋所在小区提供物业服务，并约定了双方的权利义务内容。证据六、物业日常服务照片。证明原告按约定履行了物业服务义务。证据七、物业费清单。证明被告自2011年12月1日起至2016年12月31日止所欠的物业费情况。证据八、催费单。证明原告自2011年至2016年，每年都以催费单、律师函、挂号信等形式向被告催缴物业费。被告刘军辩称：（缺席）。被告刘军在法定期间未向本院提交答辩意见，亦未提交任何证据。对原告新福物业公司提交的证据，因被告刘军未到庭发表质证意见，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，由其承担不利后果。本院认为原告提交的证据具有真实性、合法性和关联性，符合证据属性，本院依法予以采信。经审理查明：2010年4月15日，被告刘军与新阳光公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定由被告购买新阳光公司开发的、位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区的巢上城小区锦园4幢2单元25层1号商品房，建筑面积112.8平方米，房屋交付时间为2010年11月30日前。同时，该合同附件五《前期物业服务内容的约定》中约定，物业费的标准为1.2元/M2/月，按半年支付，于每个交费期首月5日前交清费用，具体内容详见《巢上城前期物业服务合同》。2011年8月7日，原告新福物业公司与新阳光公司签订了一份��武汉市前期物业管理委托服务合同》，合同约定：新阳光公司将“巢上城锦园”委托于原告实行物业管理；委托管理期限暂定三年，自2011年9月1日起至2013年8月31日合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积，高层每月每平方米的物业管理费为1.2元，每年交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金。同时，双方对物业管理服务事项、质量及违约责任等内容进行了约定。2015年11月30日，原告新福物业公司与武汉市巢上城业主委员会签订《武汉市物业服务合同》一份，双方约定：武汉市巢上城业主委员会委托原告对“巢上城锦园”提供物业管理服务，合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止；高层每月每平方米的物业管理费为1.2元；业主违反合同约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日千分之五的标准支付违约金。2010年11月30日，被告办理了涉案房屋的收房手续，但一直未按约定向原告支付2011年12月1日至2016年12月31日期间的物业管理费，经原告多次催要亦无果，由此双方发生诉讼。本院认为：原告新福物业公司与新阳光公司签订的《武汉市前期物业管理委托服务合同》及原告新福物业公司与武汉市巢上城业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规禁止性规定，当属合法有效合同。被告刘军作为涉案房屋的买受人，在实际收房之后理应成为原告提供物业服务的对象，故上述二份合同对其均有法律约束力。根���《物业管理条例》第四十二条第一款之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，按时交纳物业服务费系被告应履行的合同义务。但2011年12月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，被告均未交纳，其行为已构成违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任，故被告应向原告支付2011年12月1日至2016年12月31日的物业服务费为8257元（112.8M2×1.2元/M2/月×61个月）。同时，由于上述合同中未约定业主每次交纳物业服务费的具体期间，按照通常的交易习惯，本院确认被告以一个年度为交纳物业服务费的期间较为合理，接受物业服务的业主在当年度内未足额交纳物业服务费的，应按合同约定支付相应的违约金。至于被告应如何支付违约金的问题，本案中，原告主张被告自2016年以后按每日千分之五支付违约金的诉讼请求，明显不符合《合同法��及其司法解释中关于我国违约金制度所秉持的补偿性为主、惩罚性为辅的精神和原则，属于“违约金约定明显过高”之情形。因此，即使被告因缺席而未主张调整，法院仍可依据公平原则和诚实信用原则，对明显偏高的违约金进行调整。结合原告的诉讼请求，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，将违约金标准调整为以被告应付物业服务费的金额为基数，从逾期之日起按日0.3‰支付。因被告自2011年12月1日起应支付的物业服务费系按年度计付，故其逾期支付所应承担的违约金亦应分段计算，即自2011年12月1日至2012年12月31日期间的违约金，被告应以1759.68元（112.8M2×1.2元/M2/月×13个月）为基数，按日0.3‰自逾期之日（2013年1月1日）起计算至付清之日止。以此类推，2013年至2016年的各年度，被告未付物业服务费所应承担的违约金则均以1624.32元（112.8M2×1.2元/M2/���×12个月）为基数，按日0.3‰分别自2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日及2017年1月1日起计算至付清之日止。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘军向原告武汉新福物业管理有限公司支付2011年12月1日至2016年12月31日期间的物业服务费8257元；二、被告刘军向原告武汉新福物业管理有限公司支付因未交纳2011年12月1日至2012年12月31日期间的物业服务费所应承担的违约金（该违约金以1759.68元为基数，按日0.3‰自2013年1月1日起计算至付清之日止）；三、被告刘军向原告武汉新福物业管理有限公司支付因未交纳2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费所应承担的违约金（该违约金以年度分段并按日0.3‰计算，每个年度均以1624.32元为基数，分别自2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日起至付清之日止）；四、驳回原告武汉新福物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李黎嘉人民陪审员  陈家贵人民陪审员  白德平二〇一七年十一月二十七日书 记 员  张 明