江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0206民初2950号原告（反诉被告）：无锡市陡门货场，统一社会信用代码91320206782072796M，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾陡门村。投资人：蒋惠昌，该货场经理。委托诉讼代理人：秦佳君，江苏神阙律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌锦清，男，1965年7月14日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：吴亚吉（系凌锦清的妻子），女，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陆耀忠，江苏仁勤律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡市陡门货场（以下简称陡门货场）与被告（反诉原告）凌锦清租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陡门货场的投资人蒋惠昌及委托诉讼代理人秦佳君、被告（反诉原告）凌锦清及其委托诉讼代理人吴亚吉、陆耀忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陡门货场向本院提出诉讼请求：1.判决陡门货场与凌锦清之间租赁合同关系于2017年6月8日解除，2.判令凌锦清立即从承租的土地和房屋中迁出，3.本诉诉讼费由凌锦清承担。事实和理由：自2005年起，其向惠山区洛社镇陡门村村民委员会（以下简称陡门村）租赁土地经营货场。2007年5月，其将部分货场转租给凌锦清，约定租期为3年。租期届满后，双方形成了不定期租赁关系，其可以随时提出解除租赁关系。其已于2016年3月左右通知凌锦清从租赁场地搬离并解除租赁关系，但凌锦清至今未搬离，故诉至法院。被告凌锦清辩称：陡门货场与陡门村已终止租赁关系，但未在终止前与其解除租赁关系，故陡门货场已无权要求解除双方之间的租赁关系，并要求其从租赁场地迁出。其不同意从租赁场地迁出，请求驳回陡门货场的诉讼请求。反诉原告凌锦清向本院提出反诉请求：1.判令陡门货场赔偿其自2016年5月1日起至2017年6月30日止的承包费损失350000元、看船工工资191250元，2.反诉诉讼费由陡门货场承担。事实和理由：2013年1月10日，其将在陡门货场租赁场地经营的船只及部分设备承包给孔进军经营。2016年4月28日，陡门货场勾结政府封闭其租赁场地南面的河道，逼其搬离，并导致孔进军至今无法经营，期间其未收取承包费，且需与其妻子及雇工看管船只。另外，陡门货场将租赁场地出租给了无锡市成达物流有限公司（以下简称成达公司，法定代表人为李伟），不仅侵害其优先承租权，也导致其产生上述损失。陡门货场应对其上述违约行为承担违约责任。反诉被告陡门货场辩称：凌锦清的反诉请求没有事实和法律依据，主张的损失并非其导致，且系间接损失，其不负赔偿责任。请求驳回凌锦清的反诉请求。经审理查明：2007年5月30日，陡门货场与凌锦清签订出租协议，约定陡门货场将部分货场出租给凌锦清，租金每年180000元，租期3年；租约期满后，凌锦清享有优先续约权（应提前3个月告知对方）。租期届满后，凌锦清继续租赁货场，租金自2011年起调整为每年200000元，自2015年起调整为每年230000元，但双方未再签订书面租赁协议。目前，凌锦清已付清2015年之前的租金，并支付了2016年的租金20000元。2017年6月5日，陡门货场诉至本院，要求解除双方之间的租赁关系，本院于2017年6月8日向凌锦清送达了诉状副本。审理中，陡门货场主张：其于2005年起向陡门村租赁了十几亩土地，双方没有约定租赁期限，是不定期租赁关系；陡门村已通知其将终止租赁关系，待其将货场的租赁户清退后，双方正式终止租赁关系。陡门货场提交了陡门村出具的情况说明，载明：2005年，342省道通车后，陡门村将位于342省道以南的一宗土地出租给陡门货场；2016年初，根据石塘湾信息物流园区的要求，将对342省道两侧环境进行整治，还有部分土地将由石塘湾信息物流园区统一规划征用，陡门村无权再出租，故要求陡门货场整体搬迁。经质证，凌锦清对情况说明的真实性无法确认，不清楚陡门货场与陡门村之间是否存在租赁关系，要求陡门货场或陡门村提交书面租赁协议；据其了解，陡门货场与陡门村之间的租赁关系已经终止，因为陡门村已将其租赁的土地出租给了成达公司。凌锦清向本院提交了无锡市公安局惠山分局石塘湾派出所（以下简称石塘湾派出所）出具的情况说明，载明：2016年6月20日，石塘湾派出所接到报警，经查，系镇防汛指挥部在惠澄大桥南面河道内施工，前段时间已张贴公告要求该河道内的货船在当月17日前驶离，但凌锦清的货船不肯离开码头，施工方遂将凌锦清的货船拖离码头，与凌锦清夫妇发生冲突；2017年2月27日，石塘湾派出所两次接到凌锦清报警称有人拆他围墙，但民警在现场未看到有人拆围墙，经了解，李伟称已向陡门村租借了此地，凌锦清称土地是土地，土地上的房子还没协商好。经质证，陡门货场表示对李伟所称向陡门村租赁了场地的情况不清楚，其未把凌锦清租赁的场地出租给其他人。为查明陡门货场与陡门村之间的租赁关系，本院向陡门村书记张建刚进行了调查，张建刚陈述：2005年，342省道通车后，342省道以南，锡澄运河以西的约十多亩土地被闲置了，陡门村将该宗土地出租给了陡门货场，当时未签订书面租赁协议，也未约定租赁期限，说好若要收回土地，就提前通知陡门货场；当时未约定陡门货场能否转租土地，后陡门货场将部分转租给他人，陡门村知道后未提过异议；凌锦清于2009年左右办营业执照需要陡门村出具证明，陡门村才知道凌锦清租赁了陡门货场的场地，具体情况不清楚；2016年初，石塘湾信息物流园区要求对342省道两侧环境进行整治，并将征用部分土地，故陡门村要求陡门货场尽快清退租赁户，将土地清场后返还陡门村，正式办理解除租赁关系的手续，目前陡门货场尚未将租赁户全部清退，故尚未终止租赁关系；陡门村未将上述土地出租给成达公司；2016年，因陡门货场南面河道在前几年经常出现险情，故防汛指挥部决定把河道封起来，以应对险情。经质证，陡门货场对调查笔录无异议。凌锦清认为张建刚未如实反映情况，警方调查了解的情况表明成达公司已租赁了其租赁场地。关于凌锦清租赁场地的具体情况，经现场勘查，双方一致确认：陡门货场将342省道以南、锡澄运河以西约6亩土地出租给了凌锦清，用于经营沙石买卖、脚手架租赁业务；租赁场地北部是一排房屋，东面是一段围墙和一个路口，南面是河道泊岸（河道现已填平），西面是一段围墙（现已拆除），陡门货场交付租赁场地时尚未平整，仅在场地上建设了7间平房，安装了1台吊机（现已拆除）；后凌锦清平整了土地，加建了15间瓦房、1间磅房、1台地磅、3段围墙、4条传输带、1座操作台、1个料斗、2块水泥场地，并在陡门货场建造的部分平房内进行了装修；目前凌锦清仍在使用上述房屋，并在租赁场地的西面半幅堆放了大量钢管。陡门货场称，凌锦清未征得其同意即加建房屋并在其房屋内装修，其已告知凌锦清自行搭建的违章建筑可能被相关部门强制拆除。凌锦清称，陡门货场口头同意其搭建房屋并装修，且从未向其作出相关告知，现其已使用多年，租金也已上涨，也表明陡门货场对其搭建房屋并装修是明知的。陡门货场主张：2016年3月左右，其已通知包括凌锦清在内的4个租赁户搬离，并带他们寻找新的场地，但凌锦清一直不搬，故其起诉要求解除合同；现要求凌锦清将所建固定设施和动产拆走或者搬走，将在其房屋内的装饰装修及附属物全部拆走，如果不愿意拆走或者搬走的，其也不要求凌锦清恢复原状了。陡门货场提交了李军、缪鹜渊、蒋志峰出具的证人证言。李军、缪鹜渊称：他们原系陡门货场的租赁户，陡门货场于2016年初通知他们搬离，并让他们找新的租赁场地；李军和凌锦清一起去找过其他场地，缪鹜渊和凌锦清探讨过搬迁赔偿的问题。蒋志峰称：2016年3、4月份，陡门货场的负责人带一个做钢管租赁业务的姓凌的人向其协商租赁场地，因为陡门货场的场地可能要被收回了，不能对外出租了。经质证，凌锦清对证人证言不予认可，并表示陡门货场在2016年初通知过搬离，但没有明确要求解除租赁关系；双方对搬迁问题没有协商一致，故其一直没有搬离，现不同意搬离；如果要迁出，因为土地将被征用，故要求给予征地拆迁补偿。陡门货场表示，不同意给予凌锦清补偿，其后续将把租赁场地交还给陡门村，不再继续租用该土地了，不会利用凌锦清搭建的房屋及附属物，其尚未收到征地拆迁的通知。凌锦清主张：2013年1月10日，其将在陡门货场租赁场地经营的船只及部分设备承包给孔进军经营；2016年4月28日，陡门货场勾结政府封闭其租赁场地南面的河道，逼其搬离，并导致孔进军至今无法经营，期间其未收取承包费，造成承包费损失350000元；其与妻子及雇工鲁金元轮流看管船只，产生工资损失191250元（425天×150元/天·人×3人）；陡门货场已将租赁场地出租给了成达公司，侵害其优先承租权，也导致其产生上述损失。凌锦清申请孔进军、鲁金元出庭作证，并提交了与孔进军于2013年1月10日签订的合作协议。孔进军称：其承包了凌锦清租赁的部分场地及一条船，经营沙石；2016年4月28日，河道被封闭后，其就无法经营了。合作协议载明：甲方惠山区洛社镇石塘湾增吉建材经营部（系凌锦清的妻子吴亚吉设立的个体工商户，已于2016年1月12日注销登记，以下简称增吉经营部）将其名下的营业执照、苏无锡02330船等承包给乙方孔进军经营，乙方每年上交承包费270000元；甲方所经营的场地租自陡门货场，近年来未订租赁协议，陡门货场如要收回经营场所，乙方应无条件退场解约，甲方不承担任何责任；协议期限自2013年1月10日至2014年1月10日，在到期前一月双方不提出解约，则顺延一年，最后截至日为2018年1月20日，至时自动解约。鲁金元称：从2016年5、6月份起，其与老板凌锦清、老板娘吴亚吉轮流看管增吉经营部的船；其工资为150元/天，去年结工资20000多元，以现金结算，今年尚未结算工资。经质证，凌锦清对孔进军、鲁金元的证人证言无异议，认为可以证明陡门货场通知其搬离后，因河道被封闭，导致其经营损失；其与吴亚吉不需要支付工资，但按鲁金元的标准主张损失。陡门货场认为如果凌锦清有损失，也不是其导致的；鲁金元称是凌锦清的工人，但未提交证据，其对鲁金元称以现金方式结算工资也表示怀疑。以上事实，有出租协议、情况说明、调查笔录、现场勘查笔录、证人证言、合作协议、结婚证、营业执照、准予个体工商户登记通知书、个体工商户准予注销登记通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：陡门货场向陡门村租赁土地后，将部分土地转租给凌锦清，陡门村知道后未提出异议，陡门货场与凌锦清之间的租赁合同关系应属有效。双方签订了租赁协议，并约定租期为3年，期满后，凌锦清继续使用租赁场地，陡门货场对此未提出异议，双方也未签订新的协议，应视为双方之间建立了不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方当事人的陈述，陡门货场已于2016年初即通知凌锦清从租赁场地搬离，因双方协商不成，陡门货场诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同关系。本院认为，陡门货场已在合理期限之前向凌锦清表示了将解除租赁合同关系的意思，并在本案起诉时明确要求解除双方之间的租赁合同关系，本院已于2017年6月8日向凌锦清送达了诉状副本，故双方之间的租赁合同关系已于2017年6月8日解除。凌锦清抗辩称陡门货场已与陡门村终止租赁关系，已无权要求解除双方之间的租赁合同关系，但与陡门货场及陡门村的陈述相悖，且没有事实和法律依据，本院不予采信。租赁合同关系解除后，凌锦清应当从租赁场地迁出，并将租赁场地返还给陡门货场。凌锦清主张陡门货场同意其在租赁场地上加建房屋并在陡门货场建造的房屋内装修，但未举证证明，陡门货场也不予认可，故本院不予采信。现陡门货场要求凌锦清从租赁场地迁出，并表示不会利用凌锦清加建的房屋及附属物，要求凌锦清将所建固定设施和动产拆走或者搬走，将在属于陡门货场房屋内的装饰装修及附属物全部拆走，如果凌锦清不愿意拆走或者搬走的，其也不要求凌锦清恢复原状了，合法有据，本院应予支持。凌锦清主张陡门货场勾结政府封闭其租赁场地南面的河道，并将其租赁场地出租给了成达公司，导致其承包费及看船工工资损失。陡门货场认为凌锦清主张的损失并非其导致，且系间接损失，其不负赔偿责任。本院认为，陡门货场已于2016年初即通知凌锦清从租赁场地搬离，已经给予凌锦清充分的搬迁准备时间，凌锦清应当及时处理好与孔进军之间的承包关系，并开始搬迁工作，以免损失产生及扩大。后封闭河道并非陡门货场负责施工，即使造成了凌锦清的损失，也非陡门货场所能预见，陡门货场未构成违约，也不存在过错，故凌锦清要求陡门货场赔偿其承包费及看船工工资损失，于法无据，本院不予支持。至于凌锦清主张陡门货场将其租赁场地出租给了成达公司，造成其损失，陡门货场不予认可，且其未举证证明，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡市陡门货场与凌锦清之间的租赁合同关系于2017年6月8日解除；二、凌锦清于本判决发生法律效力之日起十日内从向无锡市陡门货场租赁的土地和房屋（详见现场勘查图）中迁出；三、驳回凌锦清的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由凌锦清负担，该款已由陡门货场预交，凌锦清于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给陡门货场。反诉案件受理费9212元，减半收取计4606元，由凌锦清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈 强人民陪审员  孙耀龙人民陪审员  吴 星二〇一七年十一月十三日法官 助理  周 腾书 记 员  姚 澄