广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初462号原告：惠州市明信物业管理有限公司，住所地：广东省惠州市陈江镇张屋商住区金茂商业广场一楼。法定代表人：吴丽红，总经理。委托代理人：周小兵、申卫军，均系广东惠泰律师事务所律师。被告：吴磊，男，汉族，1987年10月29日出生，户籍住址：武汉市洪山区。原告惠州市明信物业管理有限公司诉被告吴磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市明信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费5344.29元、公摊水电费273.09元、水费471.16元、滞纳金1205.76元，共计7294.3元。2、本案案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回其诉讼请求中要求被告支付2012年8月至2014年6月期间的物业管理费合计2410.4元。事实和理由：2011年4月22日，被告吴磊与惠州市南兴置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2011)10007803],被告购买了惠州市南兴置业有限公司开发的金茂伊顿公馆C1503房，面积：89.56平方米。2012年6月30日被告与开发商惠州市南兴置业有限公司和原告办理了交房入伙手续。当天原告与被告签订了《前期管理物业服务协议》，该协议第四条约定:“1.收费标准：物业服务费，根据物业不同类型,按建筑面积向业主或物业使用人收取,暂定收费标准为：多层住宅：1.20元/㎡/月，商业：3.00元/㎡/月以上价格如遇调整，双方同意按调价文件执行。2.交费时间：自房屋交付使用次月起计交，无正当理由拒绝领取钥匙的，自开发商发出书面交付通知约定领房日期的次月起计交。交房之日预交壹个月的物业服务费用。壹个月以后按月交纳，每月10号前交纳当月的物业服务费。”第十条违约责任“乙方（被告）违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方（原告）可以依照约定收取滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.03%支付滞纳金。双方签订前期管理物业服务协议后，原告即严格按照与被告签订的《前期管理物业服务协议》提供各种物业服务。特别是卫生保洁、垃圾清理和小区门卫保安等方面的服务。被告收楼入伙后，没有按协议书约定交纳物业管理费，到目前为止，被告拖欠2012年8月至2016年10月份物业管理费5344.29元、公摊水电费273.09元、水费471.16元，滞纳金1205.76元,共计7294.3元，原告多次向被告催收无果。原告认为：原告与被告于2012年6月30日签订了《前期管理物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容合法，双方应予履行。原告按照前期管理物业服务协议约定为被告提供了物业管理服务，被告就应按协议约定交纳物业管理费。被告未按协议约定交纳物业管理费，应承担违约责任。依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”为此，原告特向贵院起诉，望法院判如所求。被告吴磊在庭审中辩称：一、被答辩人惠州市明信物业管理有限公司未履行《前期管理物业服务协议》约定的义务，答辩人拒交物业费合理合法。根据答辩人与被答辩人签订的《前期管理物业服务协议》，被答辩人应在物业服务过程中按照该协议约定全面履行合同义务。根据该合同第二条之约定，被答辩人物业公司应对答辩人所处小区公共环境、公共秩序、车辆进出、消防等进行服务和管理。其中，公共卫生包含对共有区域，公共场所，生活垃圾的收集与清运，保障小区的整洁与干净；对公共秩序的管理需要达到小区周界安装报警监控，24小时保安门岗执勤，巡逻检查；对车辆进出管理要达到车辆遵章行驶，有序停放，确保出入口畅通，维护交通秩序等。但是在实际服务过程中，答辩人物业公司根本就没有按照该协议履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区环境卫生恶劣、车辆停放进出无序，小区治安案件频发，严重危及业主的生命财产安全。其中在2012年间，包含答辩人C1503业主在内的E-905、A-1104、E-301、A1301多次被盗，答辩人被盗价值4000余元的笔记本电脑一台。为此，答辩人与其他业主多次向被答辩人物业公司和有关部门反映，要求被答辩人安装监控、进行夜间巡逻、核查进入小区人员及车辆身份等，但被答辩人依然故我，服务质量一直没有任何改变。之后，该现状在事发后一年半左右变得更糟。连进入楼道的门禁系统也多次损坏，电梯停摆，电梯设施维护存在弄虚作假，相关设备形同虚设。服务态度及质量也是每况愈下。为此，全体业主再次于2014年6月29日向被答辩人方反映，并继续要求被答辩人赔偿被盗损失并减免物业费用。被答辩人一再拖延，不予回复。对于上述事实，答辩人在庭审中会提供相关证据予以证实。基于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定赋予答辩人的权利，包含答辩人在内的大部分业主正是基于上述“正当理由”，为抗拒被答辩人物业公司的严重违约行为，才拒交物业费，答辩人的行为完全是符合法律规定的。二、被答辩人未提供充分证据证实其全面履行物业服务合同，应承担举证不能的后果，其无权要求答辩人支付物业费等相关费用。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。本案中，被答辩人应提供证据证实其履行了合同中约定的服务，才有权要求答辩人履行付费义务。然而被答辩人没有提供任何证据证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此应推定被答辩人并没有履行合同义务。事实上，如前文所说，答辩人实际上也没有全面履行合同义务。因此，被告人要求答辩人按合同约定支付物业费依据不充分。三、答辩人不应支付所谓的滞纳金。答辩人拒交物业费完全是由于被答辩人物业公司违约行为造成，答辩人是行使正当的抗辩权，因此不应承担违约责任，相应的也不应支付所谓的滞纳金。四、被答辩人诉求的2014年12月前发生的物业费已过诉讼时效。根据物业服务协议，物业服务费用系交房之日起每月10日支付当月物业费。但依据被答辩人起诉时间来看，其提请诉讼的时间为2016年12月13日。对于2014年12月份之前的物业费应已经超过法律规定的两年诉讼时效。虽然，被答辩人提供了“缴费通知单”试图证实其诉讼时效中断。但该通知单上催告主体为“金茂伊顿公馆管理处”，并不是被答辩人公司，也没有加盖被答辩人公章，不能证实其系催告主体。基于以上情形，被答辩人已经丧失2014年12月前发生的物业费诉求的胜诉权。综上所述，被答辩人诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。查明的案件事实经审理查明：2011年4月22日，被告与惠州市南兴置业有限公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2011）10007803]，约定被告购买惠州市南兴置业有限公司位于惠州市××办事处白云山村××北××街金茂伊顿公馆C栋15层03号房，该房建筑面积为89.56㎡。2012年6月30日，原告与被告签订了《前期管理物业服务协议》，约定由原告为被告上述物业提供物业管理服务，多层住宅物业服务费为1.20元/㎡/月，交房之日预交壹个月的物业服务费用，壹个月以后按月交纳，每月10号前交纳当月的物业服务费；被告不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的0.03%支付滞纳金；双方还对其他事项进行了约定。同日，被告与原告、惠州市南兴置业有限公司办理了入伙手续。2017年1月13日，原告以被告拖欠物业管理费用为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告对原告提供《三期欠费业主名单》无异议。该名单示，被告自2012年8月至2016年10月期间未交纳的物业管理费5344.29元、住户水费471.16元、公摊水电费273.09元，合计7294.3元。本案在诉讼过程中，原告对被告提交的《致业主公开信》的真实性提出异议，并向本院申请鉴定，后又申请撤回该鉴定。对被告提出家庭财物被盗问题，原告称小区存在被盗记录，但被告没有提供报案记录，不清楚是否是被告家财物被盗。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《前期管理物业服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方均应按照协议约定履行各自义务。原告已向被告提供了物业管理服务，被告亦应按约定向原告支付相应的物业管理费用。本案双方争执的焦点为：一、原告主张2014年12月前所发生的物业管理费是否已超过诉讼时效？二、被告拒交物业管理费用是否符合法律规定？根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告于2017年1月13日向本院提起诉讼，主张被告应支付其2012年8月至2016年10月期间的物业管理费用。其中原告主张2014年1月13日以前的物业管理费用已超过三年的诉讼时效，依法不受法律保护。被告对原告提供《三期欠费业主名单》无异议。该名单显示，被告自2012年8月至2016年10月期间未交纳的物业管理费5344.29元、住户水费471.16元、公摊水电费273.09元，合计7294.3元。原告在诉讼过程中撤回其诉讼请求中要求被告支付2012年8月至2014年6月期间所欠物业管理费2410.4元，系其民事处分行为，未侵害他人的合法权益，本院予以准许。据此，被告应支付原告2014年7月至2016年10月期间的物业管理费为3023.5元（5344.29元-2410.4元）、2015年9月至2016年10月期间所欠公摊水电费273.09元、水费471.16元。提供物业管理服务与支付相应物业管理费系物业服务合同的主要义务，原告已为被告提供了物业管理服务，从原、被告的陈述及被告提供的相关证据材料可以反映，原告为被告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，但该瑕疵并不足以构成其免交物业服务费的法定事由，被告称其拒交物业费合理合法的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。故，原告要求被告支付物业管理费3023.5元、公摊水电费273.09元、水费471.16元的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。因原告为被告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵。故，原告要求被告支付滞纳金1205.76元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴磊应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市明信物业管理有限公司支付物业管理费3023.5元、公摊水电费273.09元、水费471.16元，合计人民币3767.75元。二、驳回原告惠州市明信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务和利息。本案受理费50元（原告已预交），由原告惠州市明信物业管理有限公司负担10元，由被告吴磊负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  苏绿琴人民陪审员  彭 波二〇一七年十一月三日法官 助理  周莎莎书 记 员  陈嘉东