福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0721民初1076号原告：叶华庆，男，1970年11月12日出生，汉族，个体户，户籍所在地福建省福州市马尾区，经常居住地福建省顺昌县。原告：蔡秋娣(系叶华庆妻子)，女，1969年9月1日出生，汉族，个体户，户籍所在地福建省福州市马尾区，经常居住地福建省顺昌县。两原告共同委托诉讼代理人：朱国燊，福建臻永律师事务所律师。被告：福建豪璟达置业有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道中山中路80号，统一社会信用代码91350721068764517C。法定代表人：廖新华，董事长。委托诉讼代理人:陈平，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄光梓，福建豪璟达置业有限公司职员。原告叶华庆、蔡秋娣与被告福建豪璟达置业有限公司(以下简称豪璟达公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶华庆、蔡秋娣及其委托诉讼代理人朱国燊，被告福建豪璟达置业有限公司的委托诉讼代理人陈平、黄光梓到庭参加诉讼。证人张某出庭作证。本案现已审理终结。叶华庆、蔡秋娣向本院提出诉讼请求：1、要求解除叶华庆与豪璟达公司于2017年1月24日订立的《商铺认购协议书》及《首付款分期付款协议书》；2、由豪璟达公司返还叶华庆交纳的1192866元首付款；3、由豪璟达公司支付违约金200000元；4、由豪璟达公司承担本案诉讼费用。事实和理由：叶华庆与豪璟达公司于2017年1月24日订立《中山城市广场》商铺认购协议书及首付款分期付款协议书，叶华庆于2017年1月16日交纳定金200000元用于订购《中山城市广场》21号商铺。同年1月24日，双方订立《商铺认购协议书》及《首付款分期付款协议书》，叶华庆又交纳了首付款992886元，双方约定后续签订正式《商品房买卖合同》及《商铺回购补充协议书》。当时豪璟达公司称该商铺是大门面，门面宽3.906M，一层可以分割成二层，没有分摊，并提供店面布局平面图一张。当店铺砌了分割墙后，叶华庆发现店面宽度变窄了与平面图不符，也无法分割为二层，便向豪璟达公司反映，但没有给个满意答复。叶华庆认为豪璟达公司已违约，要求退还已交纳的购房款。豪璟达公司辩称，一、根据合同相对性原理，合同项下的权利义务只能赋予当事人，合同只对缔约的当事人产生法律上的约束力，而非合同当事人不得请求、享有和主张合同上的相关权利。因此，蔡秋娣不是本案合同一方当事人，没有资格作为本案的原告主体参加诉讼。二、叶华庆于2017年1月16日向答辩人交纳定金20万元，用于订购《中山城市广场》21号店面。同年1月24日，双方订立《中山城市广场》商铺认购协议书及首付款分期付款协议书，叶华庆向答辩人交纳首付款992886元，双方约定在2017年3月15日前支付剩余首付款50万元后方可签订《商品房买卖合同》，叶华庆以订购的21号店面宽度变窄为由，拒绝向答辩人支付剩余首付款50万元，构成严重违约，答辩人在此保留追究对方违约的民事责任。三、答辩人房屋面积的测量标准，均按照中华人民共和国标准《房屋测量规范》GB/T17986-2000来执行，该标准在《计算全部建筑面积范围》中明确规定：“有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算”。因此，叶华庆订购的上述21号商铺店面的实际宽度是3.906m（与当时答辩人提供给的店面布局平面图上标注：21号店面宽度是3.906m是一致的），该事实清楚。叶华庆在诉状中称：“豪璟达公司将店铺砌了分割墙后，其发现自己订购的21号店面宽度变窄了，与店面布局平面图中所示不符”的说法根本不是事实。叶华庆是有完全民事行为能力的人，其向答辩人购买21号店面的时候，答辩人向其提供了21号店面布局平面图纸，明确向其解释并告知了该21号店面的四周结构和店面的宽度、长度以及该店面的预售建筑面积，同时又带到21号店面的现场进行勘察，叶华庆是在充分了解上述店面四周结构的基础上才向答辩人交纳定金20万元和首付款，请求法院驳回叶华庆的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：豪璟达公司是依法设立的企业法人，并于2016年12月30日取得商品房预售许可。2017年1月24日，叶华庆(乙方)与豪璟达公司(甲方)签订一份《中山城市广场》商铺认购协议书。协议约定：一、乙方在签订本协议书前已认真阅读并同意“认购须知”的内容，愿意在享受选铺当日优惠措施的同时接受“认购须知”条款的制约；二、基于乙方对本项目购买意愿，甲方同意乙方交纳20万元做为本次选铺认购活动的定金，此款项可充做首付款；三、乙方选中商铺位置、面积及总铺款：商铺号21号，面积27.53平方米，价格每平米128000元，总铺款3523840元，四、优惠后总铺款为3382886元；五、(1)乙方须在签订本协议后7日内补齐剩余铺款，双方后续签订正式《商品房买卖合同》，《商铺回购补充协议书》，乙方交纳的款项抵作购铺款；(2)乙方因自身单方原因不能履行本协议时，乙方所交纳的定金金额作为本协议赔偿违约金，甲方有权对乙方所选定的商铺另行处理，本协议生效之日起，甲乙双方必须严格按照以上条款执行。同日，双方还签订一份《首付款分期付款协议书》，协议约定：乙方(叶华庆)于2017年1月16日购买甲方(豪璟达公司)中山城市广场项目21号商铺，总房款为3382886元，已签订认购协议并交纳定金20万元，因个人原因导致无法按时交齐首期款，现乙方自愿申请首期款分期支付，具体付款方式如下：2017年1月24日前支付首付款992886元，2017年3月15日前支付剩余首付款50万元(生效时间以签订项目《首付款分期付款协议书》为准，首付款全部到期方可签订《商品房买卖合同》)。双方还达成以下协议：1、乙方必须在规定的期限按时付款；2、如乙方未按协议规定的时间付款，乙方自愿放弃上述所购房屋全部权利，甲方有权处理房产出售给他人，且不退还乙方所缴纳房款及认购定金，如乙方拒绝配合甲方，甲方有权在当地人民法院提起诉讼；3、协议期内，乙方不得随意变更业主身份，不得退房，不得单方面终止该协议。上述协议签订后，叶华庆向豪璟达公司交纳了定金20万元及首付款992886元。在交纳剩余50万元首付款之前，叶华庆发现21号商铺的分割墙已砌上，其自己丈量后，认为铺面宽度变窄，未达到认购时承诺的宽度，便拒绝交纳应于2017年3月15日前支付的首付款50万元。此后双方经多次协商，未能达成一致意见，也未签订正式的《商品房买卖合同》。2017年6月9日，叶华庆向豪璟达公司发出一分书面的《合同解除通知书》，以豪璟达公司违约，致使叶华庆的预购目的无法实现，要求解除双方订立的《中山城市广场》商铺认购协议书及《首付款分期付款协议书》，退还已交纳的定金及购房款1192866元。庭审中，叶华庆、蔡秋娣向本院申请自行委托第三方测量机构进行，豪璟达公司同意其委托测绘，2017年8月10日，叶华庆、蔡秋娣向本院递交了书面申请，但未能向本院提交测绘结果。2017年9月4日，叶华庆向本院递交书面申请，请求法院依法委托有资质的测绘机构对21号商铺的店面宽度进行测定。本院于2017年10月11日依法委托顺昌县城镇规划设计室对诉争店面的面积及尺寸进行测量，顺昌县城镇规划设计室于2017年10月30日向本院函复：由于福建豪璟达置业有限公司中山城项目属在建工程，尚未竣工验收。测绘事项如存在尺寸偏差，建设单位尚可采取整改的方式进行处置。故对尚未竣工项目内部尺寸进行测绘并不能代表最终竣工验收的结果。对于本案案由应定为预约合同基础法律关系，本院于2017年9月18日向叶华庆的委托诉讼代理人进行释明，叶华庆表示坚持原诉讼请求，不同意变更诉求。本院认为，商品房买卖合同有预约合同和本约合同之分。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同。预约合同当事人的义务是订立本约合同，一方只能请求对方订立合同，而不能就预约的本约合同内容请求对方履行。本案中，叶华庆与豪璟达公司签订的《中山城市广场》商铺认购协议书及《首付款分期付款协议书》，从协议的内容上看，双方明确约定了将来还应签订正式的《商品房买卖合同》及《商铺回购补充协议书》。据此，认购协议书从性质上看属于预约合同。协议书仅对认购的定金及首付款的支付期限作出约定，对其余价款的支付方法及期限、房屋的交付时间、违约责任的承担方式、产权证书的办理期限等均未作出明确约定，协议书的内容未能满足商品房预售合同的要件，不能认定为商品房预售合同。从认购协议书订立的情况看，认购协议书是预售人和预购人双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，其内容已具备了合同的标的、价款等契约的一般条件，是平等主体之间为设立某种民事权利义务而订立的协议，符合合同定义的规定，可以成为独立的合同且依法有效。叶华庆应当依据预约合同全面履行合同义务。叶华庆主张豪璟达公司违约的理由是：其认为认购的21号商铺店面宽度窄于认购时豪璟达公司承诺的宽度，构成违约，据此要求解除合同并退还已交纳的购房款及定金。但经本院委托第三方顺昌县城镇规划设计室对诉争尺寸进行测量，答复是：由于福建豪璟达置业有限公司中山城项目属在建工程，尚未竣工验收。测绘事项如存在尺寸偏差，建设单位尚可采取整改的方式进行处置。故对尚未竣工项目内部尺寸进行测绘并不能代表最终竣工验收的结果。从顺昌县城镇规划设计室的答复可以看出，第三方测绘机构尚不能出具测绘报告，即使能出具测绘报告，现时的测绘结果也不能作为定案依据。故叶华庆请求解除预约合同，退还预交的购房款的条件尚不具备，其请求事项不属于预约合同约定的内容，解除合同没有法律依据，应予驳回。对于蔡秋娣的诉讼主体资格，因叶华庆与蔡秋娣系夫妻，叶华庆以夫妻共同财产认购商铺，虽以叶华庆一人名义签订认购协议书，但基于叶华庆与蔡秋娣系夫妻关系，蔡秋娣可以作为本案原告参与诉讼。综上所述，叶华庆、蔡秋娣的诉讼请求，无事实和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回叶华庆、蔡秋娣的全部诉讼请求。案件受理费17336元，减半收取计8668元，由叶华庆、蔡秋娣共同负担。本案受理费应在本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  庄志鉴二〇一七年十一月三日书记员  陈璐婷本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。