安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终6599号上诉人（原审原告）：江四昌，男，1980年6月3日出生，汉族，住安徽省舒城县。上诉人（原审原告）：韩芳，女，1977年11月26日出生，汉族，住安徽省舒城县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：卢光华，安徽禾森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽博时房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区海棠路150号创新大厦908室。组织机构代码78490556-0。法定代表人：朱凤萍，总经理。委托诉讼代理人：张还尹，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣礼扬，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。上诉人江四昌、韩芳因与被上诉人安徽博时房地产开发有限公司（以下简称博时公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江四昌、韩芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判博时公司支付江四昌、韩芳违约金2250元。事实与理由：2009年9月17日，博时公司与诚嘉公司签订《全程整合营销代理合同》，约定由诚嘉公司代理销售博时公司开发的海岸星辰小区。江四昌、韩芳于2013年5月19日向博时公司的销售代理商诚嘉公司支付首付款45万元，于2013年8月6日与博时公司签订《商品房买卖合同》并办理备案手续。后诚嘉公司与博时公司之间因房屋销售代理产生纠纷，博时公司不认可诚嘉公司收取江四昌、韩芳的45万元是购房首付款，要求江四昌、韩芳另行支付首付款方可办理涉案房屋按揭手续，该纠纷双方多次协商未果。为此，博时公司以江四昌、孔杰未支付过购房款，于2014年5月12日向法院提起诉讼，要求解除合同，于2014年9月22日撤回起诉。2017年2月24日，博时公司又以同样的理由提起诉讼。江四昌、韩芳认为导致按揭手续未能办理，剩余购房款未支付的根源是双方对诚嘉公司收取45万元购房款的法律后果由谁承担的问题一直有争议。这一争议的产生是因博时公司管理上存在漏洞，并非江四昌、韩芳的过错，故江四昌、韩芳不存在违约行为。而博时公司拒绝办理按揭手续，迟延办证的行为构成违约，应当支付江四昌、韩芳逾期办证的违约金2250元。一审法院认定江四昌、韩芳迟延支付购房款，博时公司有权拒绝办理房屋产权登记，无事实和法律依据。博时公司辩称：江四昌、韩芳未按合同约定办理按揭贷款，显系违约在先。博时公司为维护自身合法权益，有权行使先履行抗辩权，拒绝为江四昌、韩芳办理涉案房屋过户登记手续，不应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院予以维持。江四昌、韩芳向一审法院起诉请求：1、判令博时公司继续履行双方2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》（备案单号：1308002284），即要求博时公司协助江四昌、韩芳办理海岸星辰小区第1#高层12层1206室的按揭贷款及产权登记手续；2、判令博时公司支付违约金2250元；3、判令博时公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：博时公司系海岸星辰小区的开发商，ＸＸ津系合肥德安物业服务有限公司（以下简称德安公司）和合肥诚嘉置业顾问有限公司（以下简称诚嘉公司）的法定代表人。2009年9月17日，博时公司与诚嘉公司签订了《全程整合营销代理合同》，委托诚嘉公司在合同约定的期限内，以博时公司的名义对外销售房屋及各类物业等，由德安公司负责前期物业管理。该合同第十一条第十三款规定：所有销售款均由甲方（博时公司）收取，未经甲方同意，乙方（诚嘉公司）不得直接收取房款据为己有，否则乙方按照所收款额双倍返还甲方，并承担相应的法律责任。合同签订后，诚嘉公司为博时苑项目进行销售代理，后双方于2013年12月3日签订协议解除了上述合同。在诚嘉公司销售代理期间，2013年8月6日，在博时公司售楼部，在ＸＸ津、诚嘉公司其他人员参与下，诚嘉公司以博时公司（出卖人）名义与江四昌、韩芳（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，并于同日在合肥市房产局办理了备案登记，合同上亦加盖了博时公司的公章。《商品房买卖合同》中约定：1、买受人购买海岸星辰小区第1#高层12层1206室商品房，建筑面积142.61㎡，每平方米单价为5222.15元，总金额744730元；2、买受人采取按揭方式付款，首付款454730元，应在2013年8月6日前支付给出卖人，剩余房款290000元，办理按揭贷款；3、买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在六十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的百分之三向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；4、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同中还约定了其他的权利和义务。合同签订后，ＸＸ津以诚嘉公司名义收取江四昌、韩芳购房首付款450000元，诚嘉公司开具了收条（收条日期为2013年5月19日）。2013年8月29日，ＸＸ津又安排人员及德安公司将涉案房产交付给江四昌、韩芳。另查，2013年12月，博时公司在销售余下房产时，发现4套房产（含涉案房产）已备案登记，ＸＸ津将其已售房款挪作个人使用，后与ＸＸ津协商。2014年1月14日，ＸＸ津将4套房产（含涉案房产）资料移交博时公司。在移交单上备注“以上合同备案未经博时房产同意，房款未交付博时”。同日，ＸＸ津向博时公司出具情况说明，情况说明内容：“合肥诚嘉置业顾问因代理博时.海岸星辰，有四户房屋，分别为1#1701、1#1206、1#806、1#1906室，因是熟人购买，没有经过开发商同意而进行了出售。四户共计收房款96万元，现本公司承诺将上述房款退还给贵公司，并将合同完善（注：以上款项在本月23号前付清）”。此后双方协商未果，博时公司遂向公安机关报案。2015年1月4日，ＸＸ津被公安机关抓获归案。2016年12月20日，合肥市中级人民法院以（2016）皖01刑终506号刑事判决书认定：2013年4月至8月期间，ＸＸ津以代为销售博时公司房产的便利，私自收取吴新芝（束庆明户）购房首付款（1＃806室）23.6万元、江四昌购房首付款（1＃1206室）45万元、凡义玲（孔杰户）购房首付款（1＃1906室）23万元、方影购房款（1＃1701室）68万元，共计159.6万元未上交博时公司。ＸＸ津作为诚嘉公司法定代表人，利用代为销售房产职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用，数额较大，且不退还，其行为构成挪用资金罪。再查，2014年5月12日，博时公司将江四昌起诉至一审法院，要求解除涉案房屋的《商品房买卖合同》，并要求江四昌返还房屋、支付违约金。2014年9月22日，博时公司撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2016年10月27日，江四昌、韩芳将博时公司起诉至一审法院，要求继续履行《商品房买卖合同》并要求博时公司协助办理产权登记、支付违约金。2016年12月1日，江四昌、韩芳撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2017年2月24日，博时公司又诉至一审法院，案件在审理过程中，江四昌、韩芳承诺对购房尾款不采取按揭贷款方式支付，愿意一次性支付，并于2017年7月12日将房款294730元转入一审法院账户。一审法院认为：2013年8月6日的《商品房买卖合同》是诚嘉公司以博时公司名义与江四昌、韩芳签订，但诚嘉公司作为博时苑项目的销售代理商，系博时公司委托代理人，其行为产生的民事法律后果，应由委托人博时公司承担，且《商品房买卖合同》上亦加盖了博时公司公章，现博时公司对该合同予以认可，因此《商品房买卖合同》的约定合法有效，对博时公司和江四昌、韩芳均具有法律约束力，双方理应按约全面履行各自的义务。关于总房价的认定。江四昌、韩芳称双方签合同前，在洽谈时，博时公司将总房价优惠至740000元，鉴于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》约定房价为744730元，无优惠内容的约定，应视为双方并未就优惠价达成合意，江四昌、韩芳主张总房价为740000元，该院不予采信。关于450000元的认定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，ＸＸ津以诚嘉公司名义收取江四昌、韩芳购房首付款450000元，诚嘉公司作为博时苑项目的销售代理商，由于ＸＸ津系德安公司和诚嘉公司的法定代表人，其身份特殊，在ＸＸ津介绍、参与下双方又签订了合同，且加盖了博时公司公章，并在房产部门完成登记备案，因此合同在履行过程中，江四昌、韩芳均有理由相信ＸＸ津、诚嘉公司或德安公司有代理权，因此450000元应视为江四昌、韩芳支付博时公司的购房首付款。博时公司称ＸＸ津收款行为系其个人行为，与法律规定不符，该院不予采纳。关于违约金的认定。根据商品房买卖的交易惯例，购房人在房屋交付前，理应付清房款。本案中，由于诚嘉公司、ＸＸ津与博时公司之间的纠纷，江四昌、韩芳未及时办理房屋按揭手续并怠于履行给付剩余房款的合同义务，尤其是自2013年8月29日房屋交付至今，在长达三年多时间未支付剩余房款294730元（744730-450000），其行为构成违约。在江四昌、韩芳履行债务不符合约定的情况下，博时公司有权拒绝协助办理相应产权登记，江四昌、韩芳主张违约金，该院不予支持。鉴于在审理过程中，2017年7月12日，江四昌、韩芳将剩余房款294730元已履行至法院账户，江四昌、韩芳请求继续履行合同并要求博时公司协助办理海岸星辰小区第1#高层12层1206室产权登记手续，该院予以支持。该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、安徽博时房地产开发有限公司应继续履行2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》（备案单号：1308002284），并于判决生效之日起10日内协助江四昌、韩芳办理海岸星辰小区第1#高层第12层1206室产权登记手续；二、驳回江四昌、韩芳其他诉讼请求。案件受理费11270元，由安徽博时房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为：2013年8月6日，江四昌、韩芳虽与诚嘉公司就涉案1206室商品房签订《商品房买卖合同》，但诚嘉公司是作为博时公司的委托代理人，以博时公司的名义与江四昌、韩芳签订《商品房买卖合同》，且该合同首部明确载明出卖人是博时公司，博时公司亦在该合同尾部出卖人处加盖了公司公章，故《商品房买卖合同》应对博时公司、江四昌、韩芳均具有法律约束力。双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，尤其在江四昌、韩芳自2013年8月29日收房后至今，江四昌、韩芳未向博时公司支付剩余房款294730元，显已构成违约。由于江四昌、韩芳履行债务不符合合同约定，博时公司有权拒绝履行协助江四昌、韩芳办理房屋产权登记的义务。一审法院据此驳回江四昌、韩芳要求博时公司支付其逾期办证违约金2250元的诉请，于法有据。综上所述，江四昌、韩芳的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由江四昌、韩芳负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一七年十一月十三日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。