四川省西充县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1325民初2792号原告：四川西充农村商业银行股份有限公司，住所地四川省西充县。法定代表人：黄海涛，董事长。委托诉讼代理人：黄平，男，汉族，生于1966年5月，住四川省西充，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：仲友昌，四川罡正律师事务所律师。被告：斯孝波，男，汉族，生于1964年11月，住四川省西充县6。委托诉讼代理人：侯谦，四川杉候律师事务所律师。委托诉讼代理人：范炳凯，四川罡正律师事务所律师。被告：斯俊文，男，汉族，生于1991年7月，住四川省西充县。委托诉讼代理人：侯谦，四川杉候律师事务所律师。委托诉讼代理人：范炳凯，四川罡正律师事务所律师。被告：胥根源，男，汉族，生于1986年11月，住四川省西充县。委托诉讼代理人：胥洪强，男，汉族，生于1964年9月，住四川省西充县。委托诉讼代理人：范炳凯，四川罡正律师事务所律师。被告：范杰，男，汉族，生于1984年7月，住四川省成都市。委托诉讼代理人：范伦先，男，汉族，生于1958年12月，住四川省西充县。委托诉讼代理人：范炳凯，四川罡正律师事务所律师。原告四川西充农村商业银行股份有限公司（原西充县农村信用合作联社，以下简称西充农商行）与被告斯孝波、斯俊文、胥根源、范杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西充农商行的委托代理人黄平、仲友昌，被告斯孝波及其委托诉讼代理人侯谦、范炳凯，被告斯俊文的委托诉讼代理人侯谦、范炳凯，被告胥根源的委托诉讼代理人胥洪强、范炳凯，被告范杰的委托诉讼代理人范伦先、范炳凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西充农商行向本院提出诉讼请求：1.四被告共同支付下欠购房款459500元并按年利率8%支付此款从2017年12月14日起至款清止的逾期付款违约金；2.诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2007年，原告把自由坐落于西充县营业用房1-2层委托四川南充民生拍卖有限公司拍卖，2007年12月7日，四被告的代表人斯孝波通过拍卖竞拍到该房，四被告当天签订了《拍卖成交确认书》。四被告购买该房后未按约定足额支付购房款，原告多次催收但被告要求把产权过户办好后才付清，在该房屋双证办理到被告名下后，原告又多次催收，被告又要求原告把出让土地的使用权期限办理成2007年12月7日起至2047年12月6日才付。四被告辩称，原告所诉不是事实，虽下欠原告房款未付清，但应少于原告主张，同时未付房款存在法定事由，原告在办理房屋产权手续时不符合合同中所隐含的条件，其为减少缴纳土地出让金，未将土地性质办理为商业用地，土地使用年限少于40年，侵害了我方的权益。本院经审理认定事实如下：原告委托四川南充民生拍卖有限公司将其所有的位于四川省西充县房屋进行公开拍卖，该司公告了拍卖规则与竞买须知。该房屋系原告于1988年经本院判决后所获得，原西充县国土局于1990年3月8日向其颁发了国有土地使用权申报登记凭证，载明土地性质为集体，土地用途营业部，批准使用期限永久。四被告共同以被告斯孝波为代表参与该房屋拍卖，2007年12月6日，斯孝波提出拍卖申请并填写了《竞买申请表》缴纳了160000元的竞买保证金，拍卖佣金显示为现场成交额的5%。2007年12月7日，斯孝波以139万元价格拍得该处房屋，并签订了《拍卖成交确认书》，该书特别说明中载明：“3、拍卖成交后买受人应在拍卖成交之日起5个工作日内付清全部价款，否则视为违约。4、拍卖成交后买卖不破租赁，即拍卖成交后不能改变现有租赁关系，买受人可在拍卖成交后的次月起，取得租金的受益权。5、拍卖成交买受人付清全部价款后，由委托人协助买受人办理标的产权过户手续，在办理产权过户手续过程中，土地出让金由委托人承担，产生的一切税、费按国家职能部门的规定由委托人和买受人各自承担相应部分。”2008年9月18日原告向被告交割了案涉房屋，2008年9月19日原告与斯孝波共同签字确认了《斯孝波竞买联社东街房产有关情况说明》载明：“一、实际交款情况1、拍卖前，斯孝波直接给联社缴纳现金84万元。2、拍卖前，斯孝波给民生公司缴纳保证金16万元。二、拍卖成功后，斯孝波以139万元价格获得了该处房产的所有权，尚差现金计划依靠联社信贷资金解决，联社原则同意。三、民生公司取得16万元保证金后，按拍卖方（联社）3%和竞买方（斯孝波）5%收取佣金，从16万元保证金中扣除了联社缴纳佣金4.17万元和斯孝波缴纳佣金6.95万元，剩余4.88万元以汇款方式划到西充联社。四、斯孝波应还应向联社缴纳该处房产现金是45.95万元。五、现房转让情况：由于该处房屋拍卖时已出租在前，租房到期时间是2008年9月15日。拍卖成功后，经与斯孝波协商，双方同意在在2008年9月15日房产到期时办理现房交接手续。由于恰逢到期时间是中秋节，双方于9月18日在联社进行了房产交接。由于还有两家人暂时不能限期搬出，事前已向新房主办理申请得到了认可，因此，这两家就和新房主商谈继续租房事宜，与联社无关。冯爱平照相馆房子已清空，房子正式交到斯孝波手中。至于该房产地下室问题，由联社负责清空后交由斯孝波处理。六、房产产权手续问题。联社承诺在2008年12月末前，与斯孝波方配合，将该处房产新的产权手续（房产证、土地使用证）交到对方手中，同时，斯孝波将尚查房款45.95万元交到联社。对上述情况说明，双方签字认可，并约定在12月底以前继续配合把产权手续、房子差款事宜办理好，双方做到平等、友好、信任，坚决不留后遗症。”2012年8月22日，原告向西充县人民政府提出减免案涉房屋土地出让金的请示，时任副县长何晓林批示“鉴于信用联社正在组建农商行，需政府给予支持，同时，县信用联社对县域经济发展支持和贡献很大，且正在落实县上几宗项目贷款，该三宗抵债资产土地出让金政府不能免收，为支持信用联社发展，同意按信用联社取得土地（资产）的时间补交土地出让金后办理相关手续。”后原告协助四被告办理了房屋产权登记并于2014年3月21日取得产权证（，办理了土地使用权登记并于2015年11月1日取得产权证载明：“地类（用途）商务金融用地，使用权类型出让，终止日期2034年4月30日。”原告多次向被告催收房款，斯孝波于2017年6月16日致函原告载明：“2007年12月，本人斯孝波作为法定买受人通过拍卖竞买到贵行（原西充县农村信用合作联社）坐落于西充县晋城镇营业房1-2层。现贵行黄平同志已多次催告我们办好了该房的房屋所有权证和国有土地使用权证，要求我们支付下欠购房款45.95万元。我们一直同意支付下欠购房款45.95万元，但付款前提要求贵行对国有土地使用权登记的如下两点内容进行变更：1地类（用途）：商务金融用地变更为商业出让用地2.对终止日期2034年4月30日要求以拍卖成交日期2007年12月7日起算，终止日期变更为2047年12月6日。否则，我们不会支付下欠购房款。”本院认为，案涉房屋经拍卖，被告签署《拍卖成交确认书》后原、被告之间的房屋买卖关系即告成立，双方应按照约定履行各自的合同义务。斯孝波作为四被告的代表，其行为对四被告具有约束力，四被告欠付原告购房款45.95万元的事实从2008年9月19日斯孝波与原告签署的《斯孝波竞买联社东街房产有关情况说明》及2017年6月16日斯孝波向原告的致函及实际的缴付款项来看可以确认。按照2008年9月19日斯孝波与原告签署的《斯孝波竞买联社东街房产有关情况说明》第六条的约定，被告欠付的房款是在原告办理完毕房屋产权变更手续后再支付，而案涉房屋的房屋产权证已于2014年3月21日取得，土地使用权证已于2015年11月1日取得，虽原告履行办证义务存在迟延，但现已履行完毕其合同义务，被告即应按约定支付剩余购房款，若因原告迟延办证给被告利益造成了损害，被告可另案主张。同时，被告虽存在迟延交付房款的行为，但双方并未约定迟延交付房款的违约责任，故对于原告主张的逾期付款违约金本院依法不予支持。对于被告辩称的原告为少交土地出让金致使其房屋土地使用权年限不足40年及土地用途非商业出让用地，但案涉房屋已经办理了相关产权，原告已按约定履行了其合同义务，产权已转移给了被告，且产权登记是行政行为，行政机关登记的内容无法通过民事判决变更，若因案涉房屋土地使用权年限不足法定最高年限40年给被告利益造成了损害，被告可依法另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告斯孝波、斯俊文、胥根源、范杰在本判决生效后十日内向原告四川西充农村商业银行股份有限公司支付房款45.95万元；二、驳回原告四川西充农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费8192元，减半收取4096元，由被告斯孝波、斯俊文、胥根源、范杰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  梁辉二〇一七年十一月二十七日书记员  何波