广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤2071民初15694号原告:梁提娟，女，1947年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄志山，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷永胜，广东国晖（江门）律师事务所实习律师。被告：中山市同益房地产开发有限公司，住所地中山市大涌镇励志路（邮政局对面），注册号442000000227527。法定代表人：林伟航，该司总经理。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国权，广东昌联律师事务所律师助理。原告梁提娟诉被告市中山同益房地产开发有限公司(以下简称同益公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁提娟的委托诉讼代理人黄志山、雷永胜，被告同益公司的委托诉讼代理人刘珍彬、梁国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁提娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理××花园××号房的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金717.8元；3.判令被告立即返还代收税费2828元并支付占用期间的利息2206.88元（利息以2828元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付款日为止，现暂从2005年5月11日计至2017年7月10日，此后利息另行计算）。事实和理由：陈荣灯与被告于2005年5月10日签订《广东省商品房买卖合同》。约定原告向被告购买位于中山市××花园××房的商品房（以下简称该商品房），该商品房总价为143560元，双方在买卖合同第十五条中约定“……出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”。合同签订后，陈荣灯一次性支付了购房款，并向被告支付了代交税费合计2828元。其后，多年来该商品房一直未能办理不动产权证书，被告代收取的税费也没有交到相关部门。被告于2015年7月21日，在中山市大涌镇人民调解委员会的见证下，向××幢所有业主发出《承诺书》，承诺2016年3月31日前给予办理不动产权证书和土地使用权证，但至今还没有兑现。原告是通过法院拍卖取得上述房屋，贵院于2016年4月20日作出（2015）中一法执恢字第307号执行裁定书和协助执行通知书，通知中山市国土资源局协助过户，原告已经合法取得上述房屋的所有权及相应的其他权利。综上，被告逾期办理不动产权证书的行为，违反了双方签订的《广省商品房买卖合同》的约定，应当责令立即为原告办理不动产权证书并依法承担违约责任。其代政府收取的税费也没有依法缴纳，应立即返还并支付占用期相应的利息。因此，为了维护原告的合法权益，请求贵院依法判决。原告为支持其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.广东省商品房买卖合同；2.广东省中山市第一人民法院执行裁定书；3.广东省中山市第一人民法院协助执行通知书；4.承诺书。被告同益公司辩称：一、对于梁提娟要求同益公司立即办理产权证以及支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，同益公司不予认可：梁提娟并非本案中《商品房买卖合同》的合同相对方，无权要求同益公司为其办理产权证并支付逾期办理产权证的违约金。退一步说，即使梁提娟有权要求同益公司为其办理产权证，由于市镇质监部门的过错导致逾期办证的后果，不应当由同益公司承担，同益公司已依约切实履行提交资料备案的义务。另外，梁提娟要求支付逾期违约金的诉讼请求已超过诉讼时效；梁提娟也未提交任何证据证明由于逾期未取得产权证而遭受到任何损失，故梁提娟的诉讼请求不应予以支持。1.梁提娟并非本案中《商品房买卖会同》的合同相对方，无要求同益公司为其办理产权证并支付逾期办理产权证的违约金。签订本案中《商品房买卖合同》的合同相对方为陈荣灯，并非梁提娟，梁提娟仅仅通过司法拍卖的方式取得本案中胜景花园F幢F402B房的产权，并不意味着继受性地取得本案《商品房买卖合同》中买方相应的权利及义务，故根据合同相对性原则，梁提娟无权依照本案《商品房买卖合同》的约定要求同益公司为其办理产权证并支付逾期办理产权证的违约金。2.退一步说，即使梁提娟有权要求同益公司为其办理产权证，但是同益公司已经依约在规定的时间内向市镇质监部门提交资料备案，现由于市镇质监部门的过错，导致产权证迟延办理的后果，该责任不应当由同益公司承担，同益公司已经切实完成合同约定的义务。根据本案中《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，该约定表明，同益公司承担违约责任的前提是，由于同益公司的原因导致梁提娟不能按时取得产权证。但在本案中，同益公司已经在规定的时间内向市镇质监部门提交了需要由同益公司提供的资料并且申报备案，同益公司已切实履行《商品房买卖合同》规定的义务，现由于市镇质监部门遗失已提交的备案资料，才导致产权证迟延办理的后果。而由于市镇质监部门的过错而导致的不利后果，不应当由同益公司承担。3.梁提娟要求同益公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，该请求不应当予以支持。根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，故梁提娟应在知道或应当知道权利被侵害时的三年内，即逾期办证之日起算三年向同益公司主张权利，但梁提娟并未在上述期限内向同益公司主张权利，故梁提娟在本案中所主张的要求同益公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应予以支持。4.在本案中，退一步说，即使同益公司存在逾期办证的违约行为，但梁提娟并未由此遭受任何损失，梁提娟也未提交任何证据证明由此遭受的损失大小，梁提娟要求同益公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不合理。同益公司已将本案的商品房交付梁提娟使用，故同益公司逾期办证不影响梁提娟对商品房的占有、使用或处分，梁提娟已实现商品房的基本价值，同益公司逾期办证的行为并未对梁提娟造成损失，梁提娟也未提供任何证据证明由此遭受的损失大小，梁提娟要求同益公司支付逾期办证违约金的诉讼请求完全不合理，不应予以支持。二、对于梁提娟要求同益公司返还代收税费并支付占用期间利息的诉讼请求（利息要求以代收税费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自合同签订之日起算），同益公司不予认可：梁提娟并非本案中《商品房买卖合同》的合同相对方，无权要求同益公司返回代收的税费；退一步说，即使梁提娟有权要求返还代收税费，并非同益公司的原因而是市镇质监部门的过错导致产权证迟延办理的后果，梁提娟要求支付逾期利息的请求完全不合理；同时，同益公司已经完成契税的缴纳，梁提娟要求返还代收税费的请求明显不符合实际情况，本案的《商品房买卖合同》中也未约定同益公司逾期缴纳税费应承担的具体责任，梁提娟的诉讼请求亦没有任何依据；即使按照梁提娟要求的利率计算利息，也应当以商品房交付使用之日起720日后计算逾期利息，因此梁提娟的诉讼请求不应予以支持。1.梁提娟并非本案中《商品房买卖合同》的合同相对方，无权要求同益公司返回代收的税费。签订本案中《商品房买卖合同》的合同相对方为陈荣灯，并非梁提娟，梁提娟仅仅通过司法拍卖的方式取得本案中××花园××房的产权，并不意味着继受性地取得本案《商品房买卖合同》中买方相应的权利及义务，故根据合同相对性原则，梁提娟无权返还代收的税费。2.退一步说，即使梁提娟有权要求返还代收税费，并非同益公司的原因导致产权证迟延办理的不利后果，同益公司对梁提娟要求支付代收稅费占用期间利息的请求不予认可。同益公司代收的税费，是办理本案房产权属登记过程中，依法需要向产权登记机关缴纳的费用。现由于出现产权证迟延办理的不利后果，使得该费用不能按时缴纳。而产权证迟延办理后果的发生，是由于市镇质监部门的过错，同益公司已经履行应尽的义务，故同益公司对代收税费不能按时缴纳的结果并不负有责任，因此梁提娟要求同益公司支付税费占用期间利息的诉讼请求完全不合理。3.同益公司已经完成契税的缴纳，梁提娟要求返还代收的税费并支付利息的请求不符合实际情况，也不利于同益公司履行协助办理产权证的合同义务。同益公司已按时完成契税的缴纳义务，梁提娟要求返还代收税费的请求，将导致同益公司无法继续完成协助办理产权证的合同义务，故梁提娟的诉讼请求明显不符合实际。4.退一步说，即使同益公司对代收税费未能按时缴纳的后果需要承担责任，但同益公司与梁提娟签订《商品房买卖合同》中，仅在附件四的合同补充协议中列明了代收税费的名目及数额，并未对同益公司逾期缴纳税费应承担的具体责任予以约定，梁提娟的请求缺乏依据。5.即使按照梁提娟要求的利率计算利息，也不应当以合同签订之日作为利息的起算日期，而应当以商品房交付使用之日起720日后计算逾期利息。同益公司代收的税费，应当在同益公司向产权登记机关提交登记资料时予以缴纳，而根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，退一步说，即便同益公司逾期未缴纳代收的税费需要计算利息，也应当自逾期之日起开始计算，结合上述的约定，应当以商品房交付使用之日起720日后计算逾期利息。被告同益公司为其辩解提交的证据有：1.工程质量监督报告编制通过告知书；2.竣工验收备案受理决定书；3.建设项目规划验收批复书（村镇）；4.契税完税证。经审理查明：同益公司系中山市××花园商住楼的房地产开发企业。2005年5月10日，陈荣灯（买受人）与同益公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：陈荣灯向同益公司购买其开发的位于中山市××花园××房，建筑面积97平方米，购房总价为143560元。合同第六条约定付款方式为：一次性付款：2005年5月10日前支付总房款100%。合同第八条约定同益公司应于2005年5月10日前交付经验收合格的商品房。第十五条关于产权登记约定：同益公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由同益公司提供的资料报产权登记机关备案。如因同益公司的责任，梁提娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：梁提娟不退房，同益公司按已付房价款0.5%向梁提娟支付违约金。除以上房价款外，同益公司依据有关规定代政府收取经下税费：代收契税2153元，其他税费合共2828元。合同还约定了其他事项。2015年7月21日，同益公司在中山市大涌镇人民调解委员会的见证下出具承诺书，承诺该公司开发建设的位于中山市××花园××幢由于综合验收原因至今未办理房产证及土地使用权证，并向××幢所有业主承诺于2016年3月31日前办理完毕前述证书。2016年4月20日，本院作出（2015）中一法执恢字第307号执行裁定，该裁定记载：申请执行人东莞创辉缝纫机有限公司与被执行人陈荣灯买卖合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的(2013)中一法沙民二初字第406号民事判决，向上述被执行人发出执行通知，责令其履行上述法律文书确定的付款义务，但被执行人陈荣灯拒不履行。本院依法查封了被执行人陈荣灯所有的中山市××房的房地产[预售许可证号：2004109；合同业务编号：HT200509932]并进行财产变现。在变现过程中，本院于2016年4月7日10时至2016年4月8日10时止（延时的除外）在本院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：××./0760/0l，户名：中山市第一人民法院）对上述标的进行了公开拍卖，最终由买受人梁提娟（公民身份号码）以271000元的最高竟价拍卖成交；并裁定：一、中山市××花园××房的房地产[预售许可证号：2004109；合同业务编号：HT200509932]的所有权及相应的其他权利归买受人梁提娟（公民身份号码）所有，上述房产过户应缴税金及所需费用均由买受人承担。所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人时转移。二、解除(2014)中一法执字第4269号裁定书对上述房地产的查封。三、强制注销上述房地产的抵押及注销原房地产权证、国有土地使用证及房地产他项权证（抵押编号：××）等相关产权证书。2017年8月22日，梁提娟以同益公司至今仍未为其办理上述房产的权属证书为由诉至本院，主张前述实体权利。另查：同益公司在庭审中提交证据证明涉案的××花园××幢已通过规划竣工验收，该公司代陈荣灯交纳涉案房地产的契税2153元；并陈述涉案的房地产至今尚未办理权属证书，原因为没有通过综合验收。目前除××幢5、6层住户和××幢××房外，其他业主户已于2017年9月11日通过综合验收并具备办证条件，但目前均未办理好权属证书。梁提娟对此不持异议。同益公司称由于市、镇质监部门的过错导致2017年才出具竣工验收报告并导致发生办理上述权属证书迟延的情况，但是没有提交证据予以证明。本院认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府：房地产管理部门和土地部门登记备案”的规定，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权，就法律属性而言，梁提娟通过司法拍卖取得的是陈荣灯就中山市××花园××房享有的合同权利，因此本案仍为商品房预售合同纠纷。陈荣灯与同益公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规定的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。梁提娟通过司法拍卖取得了涉案房地产，属于合同权利义务的概括转让形式，其相应地成为同益公司的合同相对方，梁提娟与同益公司均应继续恪守履行上述合同。根据合同约定，同益公司应当在商品房交付使用后720日内向产权登记机关提供资料进行备案。同益公司于2005年5月10日将上述商品房交付给业主使用，但至今仍不未能为业主向产权登记机关提供资料进行备案，也未提交可免责事由的相关证据，故应认定同益公司的行为已构成违约，应按合同约定以已付房价款143560元的0.5%即717.8元向梁提娟支付违约金。但是因双方约定的违约金为固定金额，则应从合同约定的履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。合同第十五条关于产权登记约定：同益公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由同益公司提供的资料报产权登记机关备案。即应从2005年6月30日同益公司将商品房交付给使用后720日期限届满之次日开始计算诉讼时效。在未有证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长之情形下，梁提娟于2017年8月22日向本院提起本案诉讼主张权利，显然已湮于诉讼时效。故同益公司认为梁提娟主张违约金的诉求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。对梁提娟的该项诉求，依法应予驳回。协助梁提娟办理涉案房地产的权属证书是同益公司必须履行的附随合同义务和法定义务，故梁提娟主张同益公司继续履行协助办理涉案房地产权属证的转移登记手续的义务，本院应予支持。关于梁提娟要求同益公司返还代收税费并支付占用期利息的问题，同益公司已提交其代缴契税2244元的证据，故不存在占用的事实，对其该主张本院不予支持。其他细项的代收税费，因为涉案房地产仍未办理完毕权属证书，暂时不能最后确定费用是否存在多退少补的情形，故本院对此不作处理。梁提娟可在办理完毕上述房地产的权属证书后视具体情况另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市同益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内履行协助原告梁提娟办理位于中山市××花园××房房地产权属转移登记的义务；二、驳回原告梁提娟的其他诉讼请求。案件受理费3286元，减半收取为1643元（原告梁提娟已预交），由原告梁提娟负担63元，由被告中山市同益房地产开发有限公司负担1580元（被告中山市同益房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告梁提娟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一七年十一月十七日书记员  雷 珊陈奇