重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民再78号上诉人（第三人、再审申请人）：张益丽，女，1976年3月31日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘兴科，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚联春，重庆石松律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被申请人）重庆饶丰商贸有限公司，住重庆市永川区汇龙大道320号。法定代表人：易正兵，董事长。委托诉讼代理人：张志新，重庆新源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请人）赵依明，男，1966年6月23日出生，住重庆市永川区。被上诉人（原审被告、被申请人）范联美，女，1969年1月5日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：赵依明，男，1966年6月23日出生，住重庆市永川区,系范联美之夫。被上诉人（原审被告、被申请人）赵冬雪，女，1989年12月24日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：赵依明，男，1966年6月23日出生，住重庆市永川区，系赵冬雪之父。原审被申请人（第三人）陈安华，男，1980年8月9日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：张志新，重庆新源律师事务所律师。张益丽因与重庆饶丰商贸有限公司（以下简称饶丰公司）、赵依明、范联美、赵冬雪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2015）永法民再初字第00002号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月18日立案后依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。上诉人张益丽的委托诉讼代理人刘兴科、姚联春，饶丰公司、陈安华的委托诉讼代理人张志新，被上诉人赵依明，范联美、赵冬雪的委托诉讼代理人赵依明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张益丽称，我作为饶丰公司的担保人，对饶丰公司与赵依明等人签订的房屋租赁合同存在利害关系，系（2012）永法民初字第00142号案件的必要共同诉讼人，（2012）永法民初字第00142号认定事实错误，法律适用错误。（2015）永法民再字第00002号案件程序存在重大缺陷，张益丽于2012年9月即提出异议申请，2015年才立案，程序严重错误，应当发回重审。本案系再审案件，再审一审判决按第三人撤销进行处理，对案件没有进行实质审理，再审中张益丽提交了补充协议等，证明有利害关系，原判应予以改判。饶丰公司辩称，我方起诉要求撤销的是租赁合同，张益丽仅仅是担保人，在撤销租赁合同当中，张益丽不是必要的共同诉讼当事人。赵依明隐瞒租赁房屋被抵押的事实，构成欺诈，房屋租赁合同应当撤销，原判正确，应予维持。赵依明、范联美、赵冬雪辩称，原判正确，应予维持。陈安华辩称意见与饶丰公司一致。原审原告饶丰公司诉称，2011年7月11日原告与三被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告方将其合法所有的位于重庆市永川区人民西路12-28号的商铺出租给原告用于商业自营或分零招商使用，租赁期限为20年。被告方隐瞒其出租商铺未取得产权证书和该商铺已被抵押的重要事实致使订立租赁合同的目的根本无法实现，请求撤销原告与三被告订立的房屋租赁合同。重庆市永川区人民法院原审审理查明，2010年10月22日被告赵依明与华创公司签订“华创·渝西新天地”物业买卖协议书，约定由被告赵依明购买华创公司开发的位于重庆市永川区人民东路10号“华创·渝西新天地”西区步行街门牌人民西路10-28号物业（以下简称“华创物业”），销售编号A2-1号，建筑面积为3378.84平方米，总价22000000元。同时该协议书注明了该物业目前由华创公司抵押登记在华夏银行大渡口支行进行贷款，双方按协议书约定履行了相关义务后，由华创公司负责解除该抵押。同年10月28日，被告赵依明与其妻女即本案被告范联美、赵冬雪共同作为买受人与华创公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，对之前赵依明与华创公司签订的“华创·渝西新天地”物业买卖协议书的内容进行了确认并细化了相关权利义务。合同签订后，三被告按约分期支付了华创公司购房款共计22000000元。之后，三被告与华创公司因该商铺设立的抵押权问题产生分歧，双方于2011年6月9日就接房及办理产权证事宜达成补充协议，约定由华创公司给付三被告2011年2月1日至2011年4月18日的逾期交房违约金8470元和2011年8月1日前的逾期办证违约金141530元。2011年7月11日三被告与原告饶丰公司签订《房屋租赁合同》，约定被告方将其所有的华创物业出租给原告饶丰公司用于商业自营或分零招商使用，租赁期限为2011年7月12日至2031年11月11日止。同时查明，华创公司为重庆国人电讯产业有限公司能够获取华夏银行大渡口支行的贷款，在三被告购买其开发的商铺前已将该物业向华夏银行大渡口支行设立了抵押担保，该行作为抵押权人同意华创公司将该商铺对外销售、转让，所得款项用于归还贷款。此外，法庭辩论终结前本案涉及的华创物业仍未解除抵押。重庆市永川区人民法院原审认为，本案诉讼中双方争议的焦点在于原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告方是否存在欺诈行为，是否应当撤销该合同。对于前述争议焦点评判如下：合同双方当事人在签订和履行合同时应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺，如实提供涉及合同的重要事实和真实情况，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，华创公司虽然对外出售其开发的已设定抵押的商铺，但其转让行为取得了抵押权人华夏银行大渡口支行的同意并如实告知了买受人即本案三被告，同时被告方亦按约履行了全部付款义务，故三被告与华创公司签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，依法应受法律保护。虽然被告方购买的该商铺尚未办理房屋产权证，但其已实际享有了该商铺的占有、使用、收益等权利且房屋产权证书正在办理之中，该套房屋也未发生权属争议，故被告方以其合法购买并已完成交付的房屋出租的行为并不违反法律规定，原告诉称被告方与华创公司签订的《商品房买卖合同》未登记，被告也未取得房屋产权证，不具备对该商铺占有、使用、收益、处分的权利亦不得对外出租的理由不能成立，重庆市永川区人民法院不予认可。原、被告签订的《房屋租赁合同》期限长达20年，首年租金1297475元并以一定的比例逐年递增，该租赁合同的租期、租金和经营用途等情况决定了承租人对租赁商铺的竣工验收，配套设施，权利瑕疵等情况均具有严格的要求。根据庭审查明的事实，三被告在购买该商铺时已经知道其已设立抵押权的事实，但在与原告签订《房屋租赁合同》时并未明确告知出租的商铺存在抵押权的事实，且被告亦未提供充分证据证明其与原告签约时已将这一情况告知原告，应当承担举证不能的法律后果。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。为此，本案中涉及的商铺是否存在抵押权对原告是否与被告方签订租赁合同以及其是否能够顺利实现合同目的均具有重大影响，被告负有如实告知真实情况的义务，而原告是否核实被告出租的商铺存在抵押权不能作为被告方免责的理由，被告隐瞒这一真实情况的事实足以造成原告方作出错误的意思表示，故被告辩称被告方出租已抵押的房屋并不违反法律规定，且该商铺是否已设立抵押权对原告租赁该商铺的意思表示没有影响；被告不存在欺诈行为，原、被告均是出于租赁的目的签订协议，现在亦建立的租赁合同关系，原告并未作出错误意思表示；原告认为被告未告知租赁物已设定抵押导致其作出错误的意思表示，但未举示相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果；原告在签订《房屋租赁合同》时知道或应当知道该房屋已经抵押的情形，原告对于租赁的商铺是否设定有抵押权应当予以核实的理由均不能成立，重庆市永川区人民法院依法不予采纳。综上，原告请求撤销与三被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求成立，予以支持。同时，经重庆市永川区人民法院释明合同被撤销所产生的相应法律后果后，原告仍坚持原有的诉讼请求亦不违反法律规定，重庆市永川区人民法院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第二款和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十八条之规定，于2012年3月14日作出（2012）永法民初字第00142号民事判决：撤销原告重庆饶丰公司与被告赵依明、范联美、赵冬雪于2011年7月11日签订的《房屋租赁合同》。重庆市永川区人民法院再审查明：2011年7月11日赵依明、范联美、赵冬雪与张益丽签订了位于重庆市永川区人民西路10-28号的《房屋租赁合同》。其合同主要约定，赵依明等三人将购买的华创公司开发的位于重庆市永川区人民东路10号“华创·渝西新天地”西区步行街第二层A2-01号商铺，建筑面积为3378.84平方米，套内面积为2420.86平方米的房屋出租给张益丽。租期20年，时间2011年7月12日至2031年11月11日止。租金为每月每平方米32元，第一个10年每月每平方米租金递增按8%计算，第二个10年每月每平方米租金递增按10%计算。2011年9月16日张益丽与饶丰公司(法定代表人易正兵)、陈安华就其张益丽所签合同进行转让，达成补偿协议书，其主要内容为，原合同约定的租赁面积、租赁时间、租赁费用租金递增比列不变；由饶丰公司按每平方米6元对张益丽进行补偿，同时赵依明等三人与饶丰公司签订了《房屋租赁合同》，张益丽、陈安华为该合同饶丰公司的担保人，但合同落款时间是2011年7月11日，至此张益丽退出了与赵依明等三人签订的原合同。同时查明原案判决后，赵依明等三人不服向重庆市第五中级法院提出上诉，2012年5月8日赵依明、范联美、赵冬雪共同取得了重庆市永川区人民西路10-28号的房产证，于同年6月22日赵依明、范联美、赵冬雪申请撤回了上诉。其余事实与原审查明的一致。重庆市永川区人民法院再审认为，张益丽提出原审应当进入诉讼而未通知参与诉讼其剥夺了诉讼权利的理由，从原审的审理情况看，该案是房屋租赁合同纠纷，张益丽作为原审原告方的合同担保人，其对原告承担担保责任，原审原告对其所签合同提出撤销之诉，并不影响其权利义务，故张益丽不是该案的必要诉讼当事人，原审未通知其参与诉讼没有违反法律规定，故张益丽提出的诉讼理由，重庆市永川区人民法院不予采纳，其提出要求撤销原判决的诉讼请求，有悖于相关法律规定，重庆市永川区人民法院依法予以驳回。重庆市永川区人民法院作出的（2012）永法民初字第00142号民事判决认定事实清楚，适用程序合法，经重庆市永川区人民法院审判委员会讨论决定，维持原判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，第二百零七条之规定，判决如下：驳回再审第三人张益丽的诉讼请求。本院二审确认一审查明的事实。本院认为，张益丽是饶丰公司的担保人，担保人是担保债务人债务的履行，而不是限制债务人合同权利的行使。即使担保人依据其与债务人之间的合同关系，享有担保利益，亦无权限制债务人行使合同撤销权。在债务人行使撤销权的诉讼中，担保人不是必要共同诉讼人。因此，张益丽主张（2012）永法民初字第00142号民事判决违反法定程序的上诉理由不能成立。现合同双方当事人均认可撤销《房屋租赁合同》，张益丽主张不可撤销无法律依据，其上诉理由均不能成立。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持重庆市永川区人民法院（2015）永法民再初字第00002号民事判决。二审案件受理费80元，由张益丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  代贞奎审 判 员  蒲宏斌代理审判员  何小兵二〇一七年十一月二十九日书 记 员  李 亚