河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初19474号原告李新杰，女，汉族，1978月12月2日出生，住河南省杞县。委托代理人马文筱，河南金苑律师事务所律师。被告张梦龙，男，汉族，1992月12月13日出生，住河南省郏县。第三人兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈端广场14号楼。负责人刘健。委托代理人高行健，男，回族，1986年11月28日出生，住郑州市金水区，系该公司员工。原告李新杰诉被告张梦龙、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称“兴业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人马文筱到庭，第三人兴业银行委托代理人高行健到庭，被告张梦龙经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新杰诉称，2016年3月21日，原、被告签订编号为L512703的《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑东新区××楼××单元××房屋××套，房屋总价870000元整。合同约定原告先支付180000购房款，用于被告办理在第三人处的贷款解押，被告在收到180000元购房款的同时交付房屋，且被告应在房产证下来后25日内办理解押。郑州市房管局于2016年8月19日向被告颁发郑房权证字第××号房产证，但被告至今未解押，已构成违约，故原告要求被告继续履行合同，并按合同约定支付违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行2016年3月21日签订的编号为L512703的房屋买卖合同，办理解押手续并协助原告过户；2、被告支付逾期履行违约金272050元；3、被告支付原告律师费25000元；4、本案诉讼费用由被告承担。第三人兴业银行辩称，原、被告要先清偿我方金水区人民法院（2017）豫0105民初19928号判决书确定的贷款金额及相应诉讼费用，我方随后配合办理相关解押手续。被告张梦龙未答辩。原告李新杰为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：证据一、李新杰身份证复印件一份，证明原告主体资格；证据二、编号为L512703的房屋买卖合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应按合同约定向其贷款银行办理解押，被告未按照合同约定履行义务，应按照本案《房屋买卖合同》第十八条第六款的约定，按日向原告支付总房款千分之一的违约金；证据三、转账凭证及收据各一份，证明原告已按照合同约定向被告支付购房款180000元；证据四、房产证复印件一份，证明诉争房屋房产证已于2016年8月19日下发。第三人兴业银行质证称，对上述证据均无异议，请求法院依法审查。经本院审查，原告提交的上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。第三人兴业银行为支持其答辩意见向本院提交如下证据材料：金水区人民法院（2017）豫0105民初19928号民事判决书及被告张梦龙账户信息查询单各一份，以上证明截止2017年11月14日，被告张梦龙仍欠我行贷款本金502474.58元、逾期利息7109.78元。原告李新杰质证称，对第三人上述证据无异议。经本院审查，第三人提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。具体债务数额应以已经生效的（2017）豫0105民初19928号民事判决书为准，对于该民事判决书已经确认的合同债权债务数额，本院在本案中不再予以审查。被告张梦龙未质证，亦未向法庭提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况，查明事实如下：2016年3月21日，原告李新杰作为买方（乙方）、被告张梦龙作为卖方（甲方）、郑州千万间房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订编号为L512703的《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将位于郑州市郑东新区永平路南、康平路东16号楼1单元32层106号房屋出售给原告，房屋面积75.75平方米，房屋价款为870000元。涉案房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后、房产证下发后25个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款180000元整，解押款冲抵房款，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。合同签定后甲乙双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，应向本合同守约方支付本合同约定的总房价款千分之一的违约金。合同备注：乙方需在2016年3月23日之前向甲方支付房款人民币180000元，此房款专用于甲方办理解押事宜，同时甲方将房屋交付乙方装修并居住。原、被告双方及第三人郑州千万间房地产营销策划有限公司分别在合同上签字、签章予以确认。同日，被告张梦龙向原告李新杰出具《收据》一份，载明其收到涉案房屋购房款180000元。另查明，涉案房屋产权证已于2016年8月19日下发，产权证号为郑房权证字第××号。庭审时经法庭询问，原告称，被告已于2016年3月21日将涉案房屋交付原告占有使用，且原告已经实际装修入住。另，涉案房屋尚未解押，因其他纠纷，现处于被郏县人民法院查封状态。本院当庭向原告释明被查封房产履行存在的风险及当前郑州市的限购政策，原告自认其符合购房资格，坚持继续履行合同，并陈述称相应法律后果由其自行承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。合同签订后，原告方依约向被告支付了180000元首付款，被告也已将房屋实际交付原告占有并使用，合同已经切实履行，对该事实，本院予以确认。经查，涉诉房屋产权证已于2016年8月19日下发，鉴于原告已经履行了合同约定的前期付款义务，被告方也应按照合同约定积极办理银行解押事宜，协助原告办理房屋产权过户手续，故对于原告请求被告继续履行合同、办理解押手续并协助原告将涉案房屋产权过户至原告名下的诉请，本院予以支持。但鉴于该房产存在银行按揭尚未清偿，设定有抵押权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。为保护第三人兴业银行的合法权益，现原告请求办理所有权转移登记手续，应当依法还清银行按揭、清偿银行债务。对于剩余房款，原告在清偿按揭、确定具体数额后，如有结余，可直接向被告履行，也可予以提存，在此予以释明。另，涉案房屋因涉及其他案件现仍处于查封状态，直接履行存在障碍，法庭向原告释明后，原告仍坚持其诉请，要求被告继续履行《房屋买卖合同》，综合考虑以上案件情况，本院酌定被告在原告清偿银行债务、抵押解除及房屋解封后三十日内协助原告将上述房屋转移登记至原告名下。如出现履行不能的后果，由原告自行承担。关于原告主张被告支付违约金272050元的诉请，因原告未提供足以证明其存有损失的证据，考虑到双方合同实际履行情况、涉诉房屋现状、房款交付时间及金额、当前郑州市同等位置房产市场行情等因素，本着促成交易后期履行及维护买卖双方利益的原则，对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的律师费25000元，因原告方未提供相应发票证明发生的具体金额，且涉案合同关于律师费未有明确约定，故本院不予支持。被告张梦龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李新杰与被告张梦龙之间于2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效，应继续履行；二、被告张梦龙于原告李新杰清偿银行债务、抵押解除及郑州市郑东新区永平路南、康平路东16号楼1单元32层106号房屋（产权证号：郑房权证字第××号）解封后三十日内协助原告李新杰将上述房屋转移登记至原告李新杰名下；三、驳回原告李新杰的其他诉讼请求。案件受理费11971元，保全费4605元，合计16576元，由原告负担6026元，由被告张梦龙负担10550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年十一月三十日书记员  蔡 佳