浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初3483号原告（反诉被告）：嘉兴万达广场投资有限公司,住所地：嘉兴市文桥路382号-B室。法定代表人：齐界。委托代理人：沈益、齐跃平，浙江南湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵后玉,男,1969年10月28日出生,汉族,住嘉兴市南湖区。委托代理人：刘玉军、朱永强，浙江君度律师事务所律师。原告嘉兴万达广场投资有限公司（以下简称嘉兴万达公司）因与赵后玉房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年6月12日受理后，被告赵后玉于2017年7月4日提出反诉，本院于2017年7月5日受理后，决定合并审理，依法由审判员朱邵云独任审判，于2017年7月18日公开开庭审理了本案，原告委托代理人齐跃平、被告委托代理人刘玉军、朱永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴万达公司起诉称，2015年7月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的万达室外步行街（外商33号商铺）出租给被告，合同租期三年，租期从2015年9月1日起至2018年8月31日止；合同同时对每月的租金、租赁物业费用的支付方式、租赁房屋的经营项目及双方的权利义务和违反合同的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将出租的房屋交付给被告，被告装修后开始经营。2016年4月22日被告以商业街人气不旺无法经营为由，向原告提出解除合同申请，原告要求其将所欠租金110605元及物业费予以付清并恢复原状。但被告至今未支付所欠租金、物业费，又未将商铺内的物品搬离，恢复至承租前的状况。原告多次通知被告前来办理相关手续，但被告均予以拒绝。现原告诉讼来院，请求判令：一、原被告签订的《房屋租赁》解除，被告立即搬出所占用的房屋并将房屋恢复原状；二、被告支付租金110605元、房屋占用使用费287573元（暂算至2017年6月1日，日后按每日737元承担至判决生效期间房屋占用使用费）、物业费11834.77元，以上合计人民币415857元；三、被告为履行合同支付的保证金44242元归原告所有；四、本案诉讼费由被告承担。被告赵后玉答辩称，房屋租赁合同在2016年4月22日就已经解除，且被告在解除当天就已经搬出了该房屋并且将房屋归还给了原告，原告所称的被告没有将房屋内物品搬出与事实不符；原告计算租金的时间点错误，本案应该按照被告自2016年4月22日搬出房屋止计算租金，被告总共支付了4个月的租金，即2015年9月1日开业至2015年12月31日的租金，现在租金结欠应该自2016年1月1日至2016年4月22日，也就是2个月零22天，即60456元未付清，不存在原告所称的后续占用房屋所应该支付的占用费；关于物业费，前期被告已经支付了7299.93元的物业费，另外还缴纳了2433.31元的物业费保证金，物业费也应该按照被告实际搬出该房屋即2016年4月22日止，前期被告缴纳的物业费是缴至2016年1月底，尚欠的物业费是自2016年2月1日计算至2016年4月22日，共计3318.15元；原告要求没收44242元的保证金没有事实及法律依据。反诉原告赵后玉反诉称，2015年7月20日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告将自己所有的万达广场室外步行街（外商33号商铺）出租给反诉原告，合同租赁期三年，合同租赁期从2015年9月1日起至2018年8月31日止。合同签订时，除了签订了反诉被告提供的格式合同外，反诉被告还承诺：一、步行街开业时举行隆重的开业仪式，并邀请媒体到现场做采访宣传，在知名网络平台上进行宣传推广；二、该步行街的名称命名为：“禾城左岸”美食一条街；三、整个步行街的商铺在2015年8月底，会有80%的商铺正式营业；四、该条步行街一边靠近河流，公司会利用此资源，进行投资装饰装修整条步行街，会做“亮化工程”等。实际上，该步行街在开业时未按承诺举行过隆重的开业仪式，也没有媒体、网络平台做推广宣传。在步行街开业前，嘉兴万达广场突然将商场上印有“禾城左岸”的指示牌，换成了“水街”的名称，这导致各商铺做的宣传都白费力气，也导致了客人无法找到该条步行街的店面。时至今日，该条步行街正常营业的店面寥寥无几，未达到当初承诺时店面开业的数量及整条步行街的装饰装修，至今整条步行街也没有做所谓的“亮化工程”，一直保持该步行街刚刚建造好时的样子。反诉被告未按签订合同时的承诺履行，存在重大的违约。由于反诉被告未履行前期的承诺，且公司的运营管理混乱，导致店铺从开业时候生意就一直不景气。鉴于反诉被告违约在先，2016年4月初，反诉原告多次向反诉被告提出解除合同的要求，于4月22日书面提出解除合同申请，在获得反诉被告同意后，反诉原告即将店铺里物品搬离，反诉被告已经将店铺收回上锁并另作他用。反诉被告未按约定履行合同义务，导致合同解除造成反诉原告损失，为维护自身合法权益，故请求法院支持反诉原告的诉求：一、反诉被告支付反诉原告各项装修款损失138353.7元；二、反诉被告返还反诉原告支付的租赁保证金、质量保证金共计66363元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告嘉兴万达公司答辩称，反诉原被告在签订合同时经协商，反诉原告愿意接受该格式合同，才正式签订的。关于反诉原告陈述的步行街有隆重的开街仪式，美食一条街利用旁边河的资源进行投资等，对此嘉兴万达公司并未作出过相应的承诺，且反诉原告也未能提供相应的证据证明。关于装修损失，反诉原告提前解除合同，装修的费用应由违约方即反诉原告自行承担。本诉原告在诉请中主张了租赁保证金44242元，其他费用没有要求法院予以没收（质量保证金、物业保证金我们没有主张，按照合同规定应该要返还），租赁保证金在租赁合同中有明确依据，不在其范围内，故反诉原告的请求无事实无法律的依据，请法院予以驳回。针对自己的主张，原告嘉兴万达公司提供了下列证据：1、租赁合同1份，证明合同对房屋的租赁期限、交付，原被告双方的权利义务及违约后产生的法律后果，租金及违约金的计算方式等作出明确的约定。2、申请书（复印件）1份，证明被告申请撤铺与原告之间有协商沟通的过程。3、照片1组，证明被告所开店铺撤铺后，并未将租赁房屋恢复原状的事实。4、国内挂号信函收据（复印件）1份，证明原告多次向被告催讨租金的事实。被告赵后玉对原告嘉兴万达公司提供的证据质证如下：对证据1的真实性没有异议，但该合同为格式合同，很多内容都是减轻和免除原告自己责任的条款，相对增加被告的责任和义务，且该合同反映不出没收租赁保证金的权利；对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议;对证据3的真实性无异议;对证据4的真实性不予认可，我们没有收到过，具体什么内容都不能反映。针对自己的本诉抗辩及反诉主张，被告（反诉原告）赵后玉提供了下列证据：1、收款收据1份，证明赵后玉于2015年7月22日缴纳质量保证金22121元的事实。2、收款收据1份，证明赵后玉缴纳物业保证金2433.3元的事实。3、银行现金缴款单、取款记录、收费客户回单各1份，证明赵后玉缴纳12月份租金22121元。4、光盘1张及照片3页，证明被告已经将物品搬离，原告将店铺收回并另作他用。5、装修发票1组，证明被告装修所支付的费用。6、收据、转帐记录各1份，证明2015年7月20日被告赵后玉缴纳了2015年9月份至11月份的房屋租金60605元。原告（反诉被告）嘉兴万达公司对被告（反诉原告）赵后玉提供的证据质证如下：对证据1、证据2、证据6的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3中的现金缴款单真实性无异议，缴款人鲁林明与本案没有关联。赵后玉12月份租金已经付清。对证据4，图一不清楚，图二无异议，但是该图片反映赵后玉并未将租赁房屋恢复原状，图四至六表明被告至今仍占有使用原告的房屋；对证据5不予认可，如有该笔费用应由被告赵后玉自行承担。本院依据被告（反诉原告）赵后玉的申请，准许证人蒋某出庭作证。证人蒋某在庭审中陈述：证人蒋某系承租嘉兴万达公司34号商铺的租户，与赵后玉承租的33号商铺相邻。证人蒋某与嘉兴万达公司签订合同时，嘉兴万达公司的招商经理柴文斌曾经向租户承诺亮化工程、道路美化及水街80%的开张率，但是开业时，柴文斌的上述承诺均未实现。开业后，赵后玉于2016年4月份撤租并搬走店铺内的物品，但是租赁房屋内的锅炉、地砖、墙面还在。原告（反诉被告）嘉兴万达公司对证人蒋某的陈述，认为因证人蒋某系原告嘉兴万达公司34号商铺的承租户，与本案有利害关系，证明力不足，证人的陈述与实际不符，嘉兴万达公司并无柴文斌此人，其整体的规划设计是包给有关单位进行的，并且嘉兴万达公司本身也没有作出相关的承诺。被告（反诉原告）赵后玉对证人蒋某的陈述无异议。本院认证如下：一、原告（反诉被告）嘉兴万达公司提供的证据1、证据3符合证据的采信要件，被告质证对其真实性无异议，本院予以认定；原告提供的证据2虽系复印件，被告质证对其无异议，且能证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据4系复印件，且从该挂号信函收据上无法证明嘉兴万达公司向赵后玉催讨租金的事实，本院不予认定。二、被告（反诉原告）赵后玉提供的证据证据1、证据2、证据6符合证据的采信要件，且能证明待证事实，本院均予以认定；被告提供的证据3，结合原告提交的情况说明，本院对赵后玉2015年12月份租金付清的事实予以认定；证据4能够证明赵后玉搬离租赁房屋的现状，本院予以认定；证据5能够证明被告赵后玉装修租赁商铺花费的装修费用，本院对该事实予以认定；三、证人蒋某证言结合原被告陈述能够证明被告申请撤铺后搬离的事实，本院对该事实予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2015年7月20日，嘉兴万达公司与赵后玉签订租赁合同（JXWD-ZL-0021）1份，约定嘉兴万达公司（甲方）将位于万达广场室外步行街（外商33）号店铺出租给赵后玉（乙方）用于经营餐饮，经营品牌为奇鱼夫。该店铺的建筑面积为221.21平方米，套内建筑面积为180.78平方米，租赁期限为36个月，自2015年9月1日起至2018年8月31日止。该店铺月租金为22121元，首期租金（租金期间为2015年9月1日至2015年11月30日）66363元应于本合同签订后五个工作日内支付。关于物业服务费，双方约定赵后玉自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费，按该房屋的计租面积计算，每平方米每月5.5元，首期物业服务费（收费期间为2015年8月1日至2016年1月31日）7299.93元应于本合同签订后五个工作日内支付。关于保证金，双方在合同第六条作出约定：“合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币44242元（相当于两个月月租金标准）作为租赁保证金（甲方在确认乙方应付的租赁保证金到帐后五个工作日内，向乙方开具收款收据）；同时向物业服务公司支付人民币2433.31元（相当于两个月物业服务费）作为物业服务费保证金。本合同终止且经甲方确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方及物业服务公司将剩余的租赁保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息分别退还予乙方，乙方应同时退还租赁保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方或物业公司有权从租赁保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，由此造成的租赁保证金或物业服务费保证金的不足部分，乙方应在收到甲方通知后7日内补足；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。”合同第10.6条约定：“乙方应在开业日（2015年9月1日）到来前向物业服务公司支付22121元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金…合同终止后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。”合同在第二十二条对违约责任作出约定，其中第22.4条约定“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还项下的租赁保证金。”合同第24.5条约定：“在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交换确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。”合同签订后，赵后玉于2015年7月22日缴纳质量保证金22121元、物业保证金2433.3元。另赵后玉缴纳租赁保证金44242元。2015年8月1日，嘉兴万达公司向赵后玉交接租赁商铺即外商33号商铺，赵后玉验收后签署了房屋交接验收确认单。2016年4月20日，赵后玉因商业街人气不旺、经营困难、亏损严重为由，向嘉兴万达公司提出申请，要求撤铺。庭审中，原告嘉兴万达公司自认租赁合同于2016年4月30日解除。另查明，赵后玉缴纳房屋租金至2015年12月31日，缴纳物业服务费用至2016年1月31日。本院认为，被告赵后玉在原告嘉兴万达公司处租赁店铺，原、被告之间的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。现原被告双方对于解除租赁合同的事实无异议，关于合同解除的时间，被告赵后玉认为其向原告递交申请书要求撤铺的时间即2016年4月20日为解除合同的时间，然被告发送申请书以“因商业街人气不旺、造成经营困难，亏损严重……”为由主张撤铺，但被告并未提供证据证明其提出解除合同符合法定解除条件或双方约定的解除条件，故被告发送申请书不产生解除合同的效力。庭审中，原被告对于解除合同达成一致意见，原告自认合同解除的时间为2016年4月30日,故本院取在后的时间即2016年4月30日为租赁合同解除的时间。关于恢复原状，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案原告将租赁物交付被告用于经营餐饮，被告按照约定进行了装饰装修，按照法律及双方当事人的约定，在合同解除后，除可搬移的外，无偿归原告所有，原告要求被告恢复原状，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋占用使用费，根据证人证言及原被告的陈述，本院对赵后玉已经搬离租赁店铺的事实予以确认，原告以赵后玉在店铺内遗留物品及未恢复原状为由主张被告支付房屋占用费用，无事实与法律的依据，本院不予支持。关于租金，赵后玉支付房屋租金至2015年12月31日的，尚欠房屋租金（租期2016年1月1日至2016年4月30日共计4个月）为22121元／月×4月=88484元；关于物业服务费用，赵后玉缴纳物业服务费用至2016年1月31日，尚欠物业费用（2016年2月1日至2016年4月30日共计3个月）为1106.05元／月×3月=3318.15元。原被告在租赁合同第六条约定“……甲方（嘉兴万达公司）或物业公司有权从租赁保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费……”，故被告赵后玉向原告支付的租赁保证金44242元、物业保证金2433.3元应在其欠付的租金、物业服务费中相应扣除，即赵后玉应向原告支付租金44242元（88484元-44242元=44242元）、物业服务费用884.85元(3318.15元-2433.3元=884.85元)共计45126.85元。合同第10.6条约定：“乙方(赵后玉)应在开业日到来前向物业服务公司支付22121元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金…合同终止后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。”故被告赵后玉向原告支付的质量保证金22121元应在其欠款中予以扣除，即45126.85元-22121元=23005.85元。反诉部分，赵后玉认为嘉兴万达公司未能实现其关于亮化工程、隆重开业仪式等承诺存在违约，然其未能提供有效证据证明系该违约情形导致被告店铺经营困难致解除合同，故应由赵后玉自行承担解除合同面临的损失。赵后玉要求嘉兴万达公司赔偿各项装修款损失138353.7元的诉请，缺乏无事实与法律的依据，本院不予支持。赵后玉要求嘉兴万达公司返还的租赁保证金及质量保证金已在本诉部分就其欠付的租金、物业服务费中予以扣除，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告嘉兴万达广场投资有限公司与被告赵后玉签订的租赁合同（合同编号：JXWD-ZL-0021）解除；二、被告赵后玉于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴万达广场投资有限公司租金、物业费共计23005.85元；三、驳回原告嘉兴万达广场投资有限公司的其余本诉请求；四、驳回赵后玉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4101元，由原告负担3928元，由被告负担173元，于判决生效后七日内缴纳；反诉案件受理费减半收取2185元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。审判员  朱邵云二〇一七年十一月三十日书记员  王鑫玲