上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8973号上诉人(原审被告)：上海日用化学工业开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：翁丽珠，董事长。委托诉讼代理人：胡文新，上海昆然律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海豪特之星旅馆经营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郁明，董事长。委托诉讼代理人：徐晟捷，上海市恒业律师事务所律师。上诉人上海日用化学工业开发有限公司(以下简称“日化公司”)因与被上诉人上海豪特之星旅馆经营有限公司(以下简称“豪特公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人日化公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回豪特公司要求日化公司赔偿经营损失的诉讼请求。事实与理由：双方于2005年就上海市房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋租赁合同。系争房屋因地铁工程致损后，豪特公司于2013年1月起拒缴房租，日化公司曾致函豪特公司要求进场修复房屋，遭对方拒绝。后经诉讼，法院判决日化公司修复房屋。日化公司收到判决后，立即联系具备相关资质的施工单位，前往现场实地勘查，遭到豪特公司阻拦。期间，日化公司曾多次致函豪特公司要求其配合施工，豪特公司均不予答复，反而于2016年1月向法院申请执行。在执行过程中，豪特公司仍以种种借口百般阻拦，并向执行部门致函声称，对房屋进行施工修缮前须向消防、安监、公安等部门进行申报，房屋向施工单位移交前还必须签署与工程有关的安全、项目内容、质量验收等一系列协议。因豪特公司阻拦致房屋未能维修，相应的责任应由豪特公司承担。事实上，豪特公司在拒付房租、阻拦日化公司修复房屋的同时，却将系争房屋出租给他人使用以收取大额房租，在庭审中还百般抵赖，拒绝承认出租事实。一审法院的判决缺乏事实和法律依据，理应得到纠正。被上诉人豪特公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。豪特公司曾于2013年致函日化公司要求进场修复房屋，但被日化公司拒绝，故豪特公司有理由拒付房租。因豪特公司经营的是宾馆，可能存在人身安全的问题，所以要求日化公司完成备案等手续并无不当。系争房屋未能修复的责任在于日化公司，故日化公司应当向豪特公司赔偿损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。豪特公司向一审法院起诉请求判令：日化公司向豪特公司赔偿2013年1月1日起至2016年11月30日止的经营损失2,788,707元(计算方法为：以上海市徐汇区人民法院生效判决中确认的豪特公司的2012年度损失912,010元为依据，扣除豪特公司应付而未付的租金)。一审法院认定事实：2014年3月11日，上海市徐汇区人民法院就日化公司、上海轨道交通十三号线发展有限公司(以下简称“轨交公司”)、豪特公司的财产损害赔偿纠纷作出(2013)徐民二(商)初字第2007号民事判决书，该案查明：位于本市93幢用途为“仓储”的房屋产权人为日化公司，其与豪特公司于2005年11月18日签订了《房屋租赁合同》，将上述房屋的三层框架结构向豪特公司出租，租期自2005年12月1日至2016年11月30日，年租金为20万元。考虑到豪特公司的基建改造工程较大，日化公司同意给予其五个月的免租期。如因市政动迁须终止租约的，应对豪特公司在基建、装潢、设备上的投资及经营方面受到的影响予以适当补偿，但豪特公司同意在经营五年后放弃对基建设施投资的补偿要求。之后，轨交公司于2011年的市政施工行为对房屋造成损害，在政府部门的协调下，相关检测单位与工程公司对该损害出具了检测、处理、修复的书面结论，并确认修复造价为717,990元，各方还曾达成赔偿协议，确认“房屋受损矛盾化解的最终一揽子费用”为163万元。后因当事人在各类赔偿款的定性及支付问题等方面互有诉求而无法解决纠纷致产生诉讼。根据查明事实，该院认为，上述赔偿总金额中，修复费用717,990元应由轨交公司向日化公司支付并由日化公司根据其与豪特公司之间的租赁合同将此费用用于修复房屋，但轨交公司对豪特公司主张的2012年12月之后的经营损失不具有过错，其仅需向豪特公司支付912,010元的经营损失费。该案判决后，日化公司于2014年4月以豪特公司为被告向一审法院提起(2014)普民四(民)初字第980号民事诉讼，以租赁房屋遭轨交公司施工损坏后，本方已获得专项赔偿款但豪特公司却拒绝配合对房屋进行修理且自2013年起欠租为由，要求解除租赁合同并结算租金与利息损失，豪特公司则认为系争房屋遭轨交公司施工损坏后，日化公司已获赔偿却拒绝对房屋进行修缮，故本方拒付租金有理有据，同时提起反诉请求顺延租期、由日化公司返还2012年全年租金并按既定方案对房屋进行修复、赔偿错误保全的损失等。该案查明，日化公司与豪特公司就系争房屋签订了租赁合同并就租期、租金及保证金的支付作了约定，还载明了租期内不得擅自解约，否则出租方须支付与保证金等额的违约金并就承租方的投资、正常经营损失等作出赔偿的条款。履约过程中因市政施工导致房屋受损，在财产损害赔偿方面经诉讼处理完毕后租赁双方又就租赁合同的履行、房屋的修复等问题再次涉讼。该案经审理后认为，出租方对承租方于租期内因房屋受损而自2012年1月起停业系明知，且双方在(2013)徐民二(商)初字第2007号财产损害赔偿诉讼后对房屋的修复事宜未能达成一致意见，故对日化公司要求支付租金及违约金的诉请不予支持，而审理中当事人对由日化公司按相关工程预算书修复房屋达成一致意见，故日化公司应完成该修复工作并将房屋向豪特公司交付，自交付日起租赁合同继续履行，豪特公司对施工应予以配合，同时，豪特公司于2012年的全年租金损失已通过财产赔偿案件自轨交公司处获得弥补，其要求返还租金、顺延租期、赔偿错误保全损失等反诉诉请均有与法相悖之处，故除判令租赁合同继续履行、日化公司应按预算书对系争租赁房屋进行修复后限期向豪特公司交付房屋外，对当事人的其余本反诉诉请均未予支持。该案于2015年1月16日判决后经二审维持。2016年1月，豪特公司就(2014)普民四(民)初字第980号案件申请执行，执行过程中，当事人就房屋修复问题多次沟通未果，日化公司于2016年3月16日向执行部门出具情况说明，表示因土地性质等原因，行政部门对本方的加固整修申请不予备案，鉴于房屋长期空置为租赁双方带来较大经济损失，且租期将届满，故要求收回房屋同时给予豪特公司适当补偿。豪特公司则于2016年3月27日向执行部门致函表示，因宾馆属于特许经营单位，故对房屋进行施工修缮前须向消防、安监、公安等部门进行申报，房屋向施工单位移交前还必须签署与工程有关的安全、项目内容、质量验收、完工、管理等一系列协议，本方将于上述前期工作实施完毕后方能移交房屋。2016年3月28日，豪特公司以日化公司有意拖延修复工程，本方决定另行提起返还修复费及赔偿损失之诉为由申请终结执行程序。2016年4月8日，一审法院作出(2016)沪0107执408号执行裁定书，以执行过程中查明相关行政部门对系争房屋的加固装修不予备案、申请人豪特公司拟另行提起赔偿之诉为由，终结该次执行程序。2016年5月3日，豪特公司提起本案诉讼，请求判决如其诉请。诉讼过程中，当事人已于涉案租赁合同租期届满后完成了房屋的返还及保证金的交付。一审法院认为：围绕系争租赁房屋损害发生后所产生的诸多争议，如财产损失后的赔偿、钱款给付、房屋修复、租赁合同履行等已经前案生效判决对相关事实与法律适用进行了确认与论证，本案中不再赘述并在前案认定的基础上对豪特公司诉请的合法合理性进行判定。现经查明，系争租赁房屋的修复问题虽经前案判决认定，但日化公司在案件执行阶段曾书面请求收回房屋并同意作适当补偿、豪特公司则申请终结执行并就赔偿问题另行起诉，上述行为表明双方当事人在房屋尚未修复的情形下均表达了重新选择通过费用补偿而不是恢复标的物原状的方式来解决本次纠纷，鉴于租赁合同已终止，作为租赁标的物的房产已由出租方收回，对于承租人而言已无恢复原状及使用的必要，故租赁关系终止后按责任进行权利义务方面的经济结算是目前唯一符合客观事实且具备实际操作可能的争议解决途径，一审法院对此予以确认。根据相关法律规定，房屋租赁过程中，应由出租方即日化公司确保租赁物符合使用功能，现租赁物因案外人之故受损后导致承租方即豪特公司自2012年起无法对房屋进行正常使用的事实已经前案确认，故日化公司应就豪特公司在经营方面产生的、按常理可预见的损失承担适度赔偿责任，鉴于2013年前的损失赔偿问题已经前案诉讼解决，本案须认定的赔偿款所对应的期间为2013年1月起至合同终止日即2016年11月30日止，双方当事人在赔偿款计算标准方面所表述的观点均有失偏颇，部分主张缺乏证据与法律依据，而租赁合同又未针对此情形作出明确约定，故赔偿款的实际数额由一审法院酌情而定，酌定的依据有：前案中对事实与法律适用的认定、当事人于纠纷各阶段的行为与意思表示、履约产生障碍的原因及过错程度，房屋的实际经营与使用状况、合同关于租期、租金及其他方面违约责任的约定等。据此，一审法院作出判决：日化公司应于判决生效之日起十日内向豪特公司支付经济损失1,000,000元。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，日化公司提供了其为维修系争房屋而申请报备案的相关材料，欲证明豪特公司对系争房屋的维修事宜提出了不恰当的要求，日化公司一直在做工作，并未敷衍了事；系争房屋处的水电费单据及明细表、上海好心情宾馆有限公司与中国电信股份有限公司上海分公司签订的《通信基站租赁合同》、上海好心情宾馆有限公司与中国铁塔股份有限公司上海市分公司签订的《基站楼顶抱杆场地协议书》、上海好心情宾馆有限公司与上海仁通再生资源利用有限公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明豪特公司虽称停业，但仍然实际使用系争房屋，并通过对外出租等方式获得收益。对此，豪特公司表示，对上述材料的真实性没有异议，但认为上述证据显示日化公司直至2015年11月8日前未与施工单位签订维修承揽合同；豪特公司没有对外营业的情况，系争房屋中居住的都是豪特公司的员工。二审中，日化公司申请证人柯某某、叶某某出庭作证，欲证明日化公司已与上海华懋建筑工程股份有限公司签订《维修工程承揽合同》，是由于豪特公司的阻挠才未能实际进场维修；豪特公司所称系争房屋中居住的都是豪特公司员工的说法不属实，系争房屋的现承租人在接手时发现系争房屋中住有租客。对此，豪特公司表示，柯某某的证言能够证明豪特公司同意日化公司进场勘查房屋受损情况，但进场维修需要备案并提供施工单位的资质证明，日化公司并未提供；证人叶某某自述其是于2016年12月20日左右进驻系争房屋，而豪特公司主张的是2013年1月1日至2016年11月30日的经营损失，故该证人证言不能证明日化公司的主张。本院认为：二审中，双方的争议焦点在于日化公司应否对系争房屋未予维修的事实承担相应责任。日化公司认为其自2013年起多次函告豪特公司要求进场维修，对于豪特公司提出的不恰当要求也尽力做工作，但最终是由于豪特公司的阻挠才未能进行房屋维修，因此日化公司对此不应承担任何责任。但从(2014)普民四(民)初字第980号案件执行过程中日化公司向执行部门出具的情况说明内容来看，日化公司明确表示因土地性质等原因，行政部门对其提出的加固整修申请不予备案，为减少双方损失，日化公司要求收回房屋，并给予豪特公司适当补偿。由此可见，系争房屋未进行修复的责任并不能完全归咎于豪特公司。日化公司作为房屋租赁合同中的出租人，有义务提供符合合同约定的租赁房屋。而系争房屋因故受损后导致豪特公司无法正常使用的事实已有生效判决予以确认。因此，日化公司应当对因系争房屋无法正常使用而导致的豪特公司的经营损失承担相应的赔偿责任。二审中，日化公司虽举证证明豪特公司在占有系争房屋期间仍然利用系争房屋获得收益，但这并不能否定豪特公司因房屋损害而无法完全正常使用的事实。一审法院基于前案中对事实与法律适用的认定、当事人于纠纷各阶段的行为与意思表示、履约产生障碍的原因及过错程度，房屋的实际经营与使用状况、合同关于租期、租金及其他方面违约责任的约定等因素，酌情确定日化公司赔偿豪特公司经济损失1,000,000元，尚属合理，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,786元，由上海日用化学工业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一七年十一月二十一日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……