陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10732号上诉人（原审原告）：陈阳，男，1986年9月14日出生，汉族，籍住陕西省洛川县长缨街***号付****号，现住陕西省西安市曲江新区。委托代理人：贾海亚，陕西耀轩律师事务所律师。委托代理人：赵樱子，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁二十一局集团德盛和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区曲江池北路曲江梧桐苑17号楼。法定代表人：李让平，董事长。委托代理人：郅旭鹏，陕西洪振（北京）律师事务所律师。委托代理人：闫正阳，陕西洪振（北京）律师事务所实习律师。上诉人陈阳因与被上诉人中铁二十一局集团德盛和置业有限公司（以下简称德盛和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初4493号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈阳之委托代理人贾海亚、赵樱子、被上诉人德盛和公司之委托代理人郅旭鹏、闫正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈阳上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金12039.05元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人提供的单位质量竣工验收记录（4#楼）系伪造形成，该验收记录有涂改痕迹，且与政府部门备案的验收时间相冲突。一审法院未接受上诉人提交的鉴定申请，并以伪造的验收记录作为裁判依据，明显认定事实不清，证据不足。2、被上诉人交房时未达到法定及合同约定条件，交房时出具伪造的验收记录（4#楼），并未如实告知房屋未验收情况，在不具备交房条件时不正当地促成交房行为，被上诉人交房行为应属无效。3、本案所涉房屋在收房后长期不能正常使用，被上诉人应承担逾期交房违约责任。德盛和公司辩称：1、被上诉人竣工验收记录真实，一审法院已经充分查明相关事实，上诉人所述无事实依据；2、本案所涉房屋满足质量要求；3、上诉人在上诉中提到质量问题，但至今为止未提供房屋存在质量问题的合法依据，不能证明其房屋不能正常使用，上诉人以此为由要求被上诉人承担逾期交房违约金，与事实不符。德盛和公司现不同意上诉人的上诉请求。陈阳向一审法院起诉请求：判令德盛和公司支付陈阳逾期交房违约金12039.05元（自2015年1月1日至2016年1月18日），并承担本案诉讼费。一审法院审理查明，2014年11月24日，陈阳与德盛和公司签订合同登记号为Y14150878的《商品房买卖合同》，约定由陈阳购买德盛和公司开发的位于西安市曲江新区曲江路以东、南三环以北中国铁建·国际城（一期）第4幢1单元23层12301室商品房（以下简称涉案房屋）一套，房屋建筑面积为124.84平方米，总房款为630317元。合同第六条“付款方式及期限”约定，首期190317元于2014年11月24日付清，余款440000元需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭形式付清。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同附件六第八条约定，通知（入伙通知书、催款通知书、解除合同通知书或其他通知书等）方式中出卖人可以选择买受人提供的以下一种或几种方式履行通知义务，包括：1、挂号信或特快专递、电子邮件、电话短信、报纸公告等形式。合同签订后，陈阳按照合同约定向德盛和公司支付全部购房款。2014年12月27日，德盛和公司通过邮政EMS向陈阳发出入伙通知书。2015年2月12日，陈阳收房。2016年1月18日，涉案房屋所在的4#楼取得竣工验收备案登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈阳与德盛和公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。陈阳已经履行了买受人的付款义务，德盛和公司作为出卖人应按期向陈阳交付符合条件的房屋。本案争议的焦点问题是德盛和公司交付的房屋是否符合交付条件及是否应向陈阳承担违约责任。本案双方在合同中约定，涉案房屋经验收合格后应当在2014年12月31日前交付买受人使用。而根据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件”、《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”等规定可以看出，商品房验收合格的证明文件应为取得竣工验收备案表。而涉案房屋在德盛和公司向陈阳发出通知时，尚未取得竣工验收备案表，未达到合同约定和法律规定的交付条件，德盛和公司在此期间构成逾期交房的违约行为。但是，陈阳又于2015年2月12日在德盛和公司处实际收房，其向德盛和公司主张此日之后的逾期交房违约金缺乏事实依据。故德盛和公司应承担自2015年1月1日至2015年2月12日期间的逾期交房违约金，因上述期间未超过90日，故德盛和公司应按照已付房价款630317元的日万分之0.5向陈阳支付逾期交房违约金1355.18元。陈阳称德盛和公司利用虚假的五方验收报告促成其收房，与事实不符。关于德盛和公司提出双方合同已经解除一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，陈阳并未向德盛和公司提出明确的退房理由并发出通知，而陈阳在涉案房屋窗户悬挂“退房”条幅针对的对象并不特定，且德盛和公司称陈阳穿有退房二字白色衣服前往公司售楼部并未提交证据，故该公司认为陈阳向德盛和公司发出了解除合同的通知，双方合同已经解除的辩称，不符合法律规定，一审法院不予采信。一审判决：一、中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈阳支付逾期交房违约金1355.18元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回陈阳其余的诉讼请求。案件受理费101元，由中铁二十一局集团德盛和置业有限公司承担50.5元，陈阳承担50.5元。因陈阳已预交，中铁二十一局集团德盛和置业有限公司于支付上述款项时一并支付陈阳。二审中，上诉人陈阳提交了两组新证据，第一组：《政府信息公开申请答复书》、《建设工程消防验收意见书》，证明本案所涉4号楼直到2015年10月15日才经消防部门验收合格，向开发商出具了消防验收意见书，交房行为违反法律合同约定应视为无效。第二组：中国铁建国际城一期五标段4#楼的楼宇公示牌照片，证明涉案房屋竣工日期为2015年12月23日，说明对方此前提交的4号楼2014年12月26日经过竣工验收是虚假的。被上诉人德盛和公司质证意见认为：对两组证据的举证程序均不认可，两组证据不属于新证据。对第一组证据真实性认可，证明目的不认可，对第二组证据真实性、证明目的均不认可。被上诉人德盛和公司认为双方在合同中约定房屋经验收合格是指建设单位组织的工程参与方进行验收，验收过程中已对消防进行初验，而验收意见书是对消防进行复验，由此可以看出工程符合消防要求，上诉人已经实际使用房屋，不应再支持逾期交房违约金。本院经审理查明，一审认定的事实属实。本院认为，本案中上诉人陈阳与被上诉人德盛和公司所签商品房买卖合同中明确约定涉案房屋经验收合格后应当在2014年12月31日前交付使用，但德盛和公司实际于2015年2月12日才向陈阳交付房屋，因此德盛和公司存在逾期交房的违约行为，理应向陈阳承担逾期交房违约责任。虽然德盛和公司在交付房屋时未取得竣工验收备案表，但陈阳已于2015年2月12日实际收房，故其主张收取房屋后德盛和公司仍应按逾期交房承担违约责任无事实和法律依据，一审未予支持并无不妥。陈阳上诉认为该房屋竣工验收表是德盛和公司伪造的，但涉案房屋已取得竣工备案，说明德盛和公司交给其的房屋达到双方约定的使用条件，且其已实际接收，故其认为德盛和公司交房行为无效的上诉理由不能成立。陈阳认为涉案房屋长期不能正常使用的上诉理由，因未提供相应证据予以证明不能使用该房与德盛和公司逾期交房有关，故其要求德盛公司承担逾期交房违约责任无事实依据和法律依据，故其请求亦不能成立，本院依法不予采信。综上，陈阳的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元（陈阳已预交），由陈阳承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年十一月一日书 记 员  孙 妍