吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终1237号上诉人（原审原告）：于秀东，男，汉族，集安市人，农民，住集安市。委托诉讼代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：集安市中信房地产开发有限责任公司。法定代表人：徐阳，系董事长。委托诉讼代理人：徐艳文，男，汉族，集安市人，经理，住集安市。上诉人于秀东因与被上诉人集安市中信房地产开发有限责任公司（下称中信公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院（2017）吉0582民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于秀东及其委托诉讼代理人刘煜洲、被上诉人中信公司的委托诉讼代理人徐艳文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于秀东上诉请求：撤销一审判决第三项，判令中信公司支付其违约金44万元。事实和理由：中信公司不同意交付诉争房屋是引起本案纠纷的根本原因。中信公司从未要求其办理入住手续，也未提交有效证据证明是其不交费用才导致该公司不交房。房屋迄今未交付，在无其他证据证明系其原因的情况下，应认定系中信公司违约。中信公司在本院二审第一次审理时辩称，该公司一直同意向于秀东交付涉案房屋，故于秀东的上诉请求不成立。在于秀东出示了新证据后，该公司于本院第二次审理时辩称，2013年11月1日《房屋产权调换楼房合同书》部分无效，该公司不同意交付涉案争议房屋，违约金也过高，该公司已另案起诉，故本案应中止审理。于秀东向一审法院起诉请求：1、判令中信公司立即交付产权调换的1号楼五单元210号149平方米、三单元706号114平方米的住宅及1号楼5号、8号的2套车库（每户23平方米），并办理房屋产权手续；2、判令中信公司承担违约金44万元；3、诉讼费由中信公司承担。一审法院认定事实：2013年11月1日，于秀东与中信公司签订《房屋产权调换楼房合同书》，于秀东用位于清河镇沿河西路住宅房屋（建筑面积300平方米加院落共计780平方米）与中信公司开发的中信水岸城1号楼五单元210号房、1号楼706号房、1号楼由东向西阳面5号、8号车库和清河镇丽景水岸名居3号楼106号房、2号楼四单元107号房、4号楼116号车库进行产权调换。约定中信公司于2015年7月1日前将上述房屋交付给于秀东，同时约定中信公司如有逾期违约，愿意按照以上给于秀东调换的住宅及车库总价值的双倍现金赔偿给于秀东，作为逾期违约金补偿。中信公司已将清河镇丽景水岸名居3号楼106号房、2号楼四单元107号房、4号楼116号车库交付给于秀东。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，于秀东要求中信公司交付产权调换的中信水岸城1号楼五单元210号房、1号楼三单元706号房、1号楼由东向西阳面5号、8号车库并办理房屋产权手续，中信公司同意将上述房屋交付给于秀东并协助办理房屋产权手续，故对于秀东的上述诉讼请求予以支持。于秀东与中信公司签订的《房屋产权调换楼房合同书》中未对房屋差价款及相关费用交纳的时间进行约定，但按照交易习惯房屋买受人在补交房屋差价款及相关费用后方能领取房屋。于秀东与中信公司虽然是房屋产权调换，但应参照房屋买卖办理，在于秀东未补交房屋差价款及相关费用前，中信公司有权拒绝交付房屋，于秀东未能提交证据证明其已向中信公司补交房屋差价款及交纳相关费用，故对其要求中信公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告集安市中信房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即将集安市清河镇中信水岸城1号楼五单元210号房、1号楼三单元706号房、1号楼由东向西阳面5号、8号车库交付给原告于秀东（原告于秀东领取房屋时按照上述房屋实测面积补交房屋差价款及相关费用）；二、被告集安市中信房地产开发有限责任公司按照《房屋产权调换楼房合同书》约定时间协助原告于秀东办理上述房屋产权手续；三、驳回原告于秀东要求被告集安市中信房地产开发有限责任公司承担违约金44万元的诉讼请求。案件受理费18671元，于秀东承担5330元，中信公司承担13341元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、于秀东提供其与中信公司徐艳文的通话录音，拟证明其于本案一审诉讼前，多次催要房屋被拒绝。中信公司质证认为，该录音不完整，当时徐艳文告知于秀东该接收房屋就接收，是于秀东拒绝收房，但未能提供反驳证据。本院认为，该录音中，于秀东数次要求中信公司交房，但被告知双方存在纠纷，故“不可能”，且中信公司在本院第二次审理时明确表示涉案《房屋产权调换楼房合同书》部分无效，不同意交房。故，本院对于秀东所举该证据予以采信。2、中信公司提交该公司2012年与于秀东签订的2份《产权调换协议书》、2013年11月1日《土地调换楼房协议书》及《房屋产权调换楼房合同书》、集安市人民法院（2015）集民重字第1号民事判决书、本院（2016）吉05民终1052号民事判决书，拟证明于秀东以欺骗手段与该公司签订的《房屋产权调换楼房合同书》，该公司已经另案起诉该合同无效。于秀东质证认为，中信公司所举证据与本案无关，《房屋产权调换楼房合同书》已经明确写明以前的协议作废，以该协议为准，其不存在欺诈行为。本院认为，即使于秀东采取了欺骗的手段，但因中信公司未在法定期限内申请撤销《房屋产权调换楼房合同书》，仍应认定该合同有效，故本院对该合同予以采信。3、于秀东提供其与案外人签订的买卖协议书，拟证明其将1户房屋卖给他人，若其违约需要赔偿他人15万元（尚未交付）。中信公司质证认为，听说过此事，但该案外人先是不同意支付房屋尾款4.9万余元，后因为贷款出问题而破产。本院认为，该证据不足以证明于秀东已实际发生或必然发生损失，故不予采信。另外，中信公司认为于秀东应补交房屋差价款及相应费用共计83416元，于秀东对此数额认可并同意随时交付，故本院予以确认。双方当事人经协商，折中后均认可涉案两户住宅每年租金均为7500元，两户车库每年租金均为2500元，故本院予以确认。本院二审查明的事实与一审基本一致。另查明，于秀东请求中信公司交付涉案房屋，但因为双方存在纠纷，中信公司不同意交付，于秀东遂提起诉讼。于秀东同意向中信公司补交房屋差价款及相应费用共计83416元，双方当事人经协商后均承认涉案两户住宅每年租金均为7500元，两户车库每年租金均为2500元。本院认为，中信公司与于秀东于2013年11月1日签订了《房屋产权调换楼房合同书》，约定中信公司拆迁于秀东的房屋，并以面积和位置具体、明确的房屋安置，双方形成拆迁安置合同关系。中信公司认为于秀东在签订合同过程中存在欺诈行为，但未在法定期限内行使撤销权，故应认定该合同有效，对中信公司申请中止审理本案的请求无法支持。有效合同对签约的双方当事人均有法律约束力，当事人不得擅自变更和解除，且均应当按照约定全面履行自己的义务，若违约，应承担违约责任。中信公司确实未按照合同约定的期限向于秀东交付全部回迁安置房屋，存在违约行为，应支付违约金。因为中信公司提出于秀东主张的违约金过高，并请求减少，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本院予以调整，可在租金基础上上浮30%。双方约定房屋时间为2015年7月1日前，迄今为止2年零4个多月，考虑涉案房屋地处村镇，当地大面积房屋及车库不容易出租，且房屋出租前需要装修及招租均需要一定期限及于秀东亦需要交纳83416元房屋尾款等,实际情况，本院酌定保护于秀东2年的租金损失，并上浮30%，即52000元。综上所述，于秀东二审提出了新证据，其上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：维持吉林省集安市人民法院（2017）吉0582民初61号民事判决第一项和第二项，即“一、被告集安市中信房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即将集安市清河镇中信水岸城1号楼五单元210号房、1号楼三单元706号房、1号楼由东向西阳面5号、8号车库交付给原告于秀东（原告于秀东领取房屋时按照上述房屋实测面积补交房屋差价款及相关费用）；二、被告集安市中信房地产开发有限责任公司按照《房屋产权调换楼房合同书》约定时间协助原告于秀东办理上述房屋产权手续”；二、撤销吉林省集安市人民法院（2017）吉0582民初61号民事判决第三项，即“三、驳回原告于秀东要求被告集安市中信房地产开发有限责任公司承担违约金44万元的诉讼请求”；三、集安市中信房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付于秀东违约金52000元。一审案件受理费18671元、二审案件受理费7900元，由集安市中信房地产开发有限责任公司负担14274元，由于秀东负担12297元。本判决为终审判决。审判长  王文立审判员  崔红霞审判员  郭丽萍二〇一七年十一月十三日书记员  于 诗