新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终3524号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市七星建材有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：秦邦克，乌鲁木齐市七星建材有限公司总经理。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐三环实业有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：杨长生，乌鲁木齐三环实业有限公司总经理。委托诉讼代理人：王秀英，新疆天阳律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐市七星建材有限公司因与被上诉人乌鲁木齐三环实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初4651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乌鲁木齐市七星建材有限公司上诉请求：请求二审法院依法改判一审法院判决第二、四、五项。事实和理由：一审法院判决我公司归还乌鲁木齐三环实业有限公司的后院及房屋，是对土地使用权与房屋建筑的产权概念的混淆，我公司在涉案土地上投资经营多年，现有22间房屋、厂区围墙等配套设施完全是我公司投资修建的，是我公司合法财产，我公司不可能予以退还。乌鲁木齐三环实业有限公司在收取租金之后应向我公司出具正式发票，因我公司停产多年，不可能产生这么多的电费，一审判决电费明显与事实不符，请求二审法院查明事实，依法改判。乌鲁木齐三环实业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，双方所签房屋租赁合同真实有效。是否开具租金发票，不能成为承租方欠费的理由。电费是按照电表走数计算的，并非我公司凭空捏造。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。乌鲁木齐三环实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除乌鲁木齐市七星建材有限公司与乌鲁木齐三环实业有限公司的房屋租赁合同，乌鲁木齐市七星建材有限公司返还乌鲁木齐三环实业有限公司的房屋及院落；2、判令乌鲁木齐市七星建材有限公司支付拖欠的租金414165.8元（2009年-2017年）；3、判令乌鲁木齐市七星建材有限公司支付拖欠的电费共计45752.95元（2012年-2017年4月6日）;4、判令乌鲁木齐市七星建材有限公司支付拖欠的租金利息共计52249元；5、判令乌鲁木齐市七星建材有限公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2004年4月8日，甲方乌鲁木齐三环商贸有限公司（现名称变更为乌鲁木齐三环实业有限公司）与乙方七星建材公司即乌鲁木齐市七星建材有限公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定：乙方租赁甲方位于乌市燕尔窝路23号后院房屋，用于加工；租期自2004年1月1日至2005年1月1日止；租金每年为60000元；乙方租赁甲方房室期间使用甲方的水、电、暖，水电费由乙方装表按实际用量根据物价部门的价格依表计算收取，暖气费按平方计算，水电费每月结算一次，如在当月三十日前乙方不交付水电费，甲方可立即停止乙方用水用电；由于场地房租金低廉，本合同履行期间乙方建设的一切设施在本合同届满后均归甲方所有。合同签订后，乌鲁木齐三环实业有限公司遂将租赁场地交付乌鲁木齐市七星建材有限公司使用。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，但乌鲁木齐市七星建材有限公司继续使用租赁场地及房屋，并继续向乌鲁木齐三环实业有限公司缴纳相关费用。2011年11月15日，经乌鲁木齐三环实业有限公司与乌鲁木齐市七星建材有限公司双方工作人员对账，共同出具《七星建材对账单》一份，载明：“2010.1.1-2011.12，场地费：60000×2=120000元；电费:135131度-158813度=23682度，23682×0.85=20129.70元；合计140129.70元；2009年欠三环公司44036.10元；（截止）2011年12月欠费184165.80元。”后乌鲁木齐市七星建材有限公司于2012年7月3日向乌鲁木齐三环实业有限公司付款60000元，于2012年8月27日付款60000元，于2013年5月3日付款10000元，合计130000元。2013年11月28日，乌鲁木齐三环实业有限公司向乌鲁木齐市七星建材有限公司公证送达《通知》一份，载明：“乌鲁木齐市七星建材有限公司（秦邦克）：你单位截止今日已欠我公司款项累计金额183424元。限你单位在15日内还清欠款，否则办理退出场地手续，如再不办理我公司将以法律程序强制执行。”此后，乌鲁木齐市七星建材有限公司未再向乌鲁木齐三环实业有限公司支付任何费用。另查，自2016年8、9月开始乌鲁木齐三环实业有限公司对乌鲁木齐市七星建材有限公司实行了断电措施，乌鲁木齐三环实业有限公司主张电费截止日期为2017年4月6日，电表走数为212640度，电费金额45952.75元（212640-158813=53827，53827×0.85=45752.95）。庭审中，乌鲁木齐市七星建材有限公司对2011年11月15日电表走数为158813度认可，但对2017年4月6日的电表走数212640度不认可，认为电表走数有问题，自2016年断电后电表仍在走数，一审法院工作人员于2017年8月16日前往现场查看了电表，当日电表走数为212647。另，乌鲁木齐三环实业有限公司在租赁院落内修建房屋若干间。一审法院认为，乌鲁木齐三环实业有限公司与乌鲁木齐市七星建材有限公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方的房屋租赁合同自2005年1月1日届满后，乌鲁木齐市七星建材有限公司继续使用租赁房屋，乌鲁木齐三环实业有限公司继续收取租金，其双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同内容继续有效。不定期租赁合同，乌鲁木齐三环实业有限公司有权随时提出解除合同，并且本案中，乌鲁木齐市七星建材有限公司欠付租金多年未能按时交纳，已构成严重违约，导致乌鲁木齐三环实业有限公司的合同目的不能实现，故对乌鲁木齐三环实业有限公司主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于乌鲁木齐市七星建材有限公司修建的房屋，因双方合同明确约定：“由于场地租金低廉，本合同履行期间乙方建设的一切设施在本合同届满后均归甲方所有”，故合同解除后，乌鲁木齐市七星建材有限公司应当将租赁院落及房屋一并返还乌鲁木齐三环实业有限公司。关于租金欠付的数额，根据双方的对账，乌鲁木齐市七星建材有限公司截止2011年12月，欠费合计184165.80元，之后陆续向乌鲁木齐三环实业有限公司支付款项合计130000元，即乌鲁木齐市七星建材有限公司欠付2011年12月之前的租金54165.80元（184165.80-130000=54165.80）。另，乌鲁木齐市七星建材有限公司还拖欠2012年1月之后的租金340000元（暂计算至2017年8月31日，60000元×5＋60000元÷12×8=340000元），故乌鲁木齐市七星建材有限公司应给付乌鲁木齐三环实业有限公司租金合计394165.80元（54165.80元+340000元=394165.80元），乌鲁木齐三环实业有限公司主张超出部分，不予支持。关于电费欠付的数额，2011年11月15日电表走数为158813度，2017年4月6日的电表走数212640度，即乌鲁木齐市七星建材有限公司用电量为53827度，电费金额45952.75元（212640-158813=53827，53827×0.85=45752.95）。乌鲁木齐市七星建材有限公司辩称电表走数有问题，自2016年断电后电表仍在走数，根据一审法院工作人员2017年8月16日现场查看，电表走数为212647，即电表自2017年4月6日至2017年8月16日共走数7度，属于正常的电表自身运行耗电范畴内，并且乌鲁木齐市七星建材有限公司亦未能提供其他有效证据，故对乌鲁木齐市七星建材有限公司该辩称理由不予采信，乌鲁木齐市七星建材有限公司应给付乌鲁木齐三环实业有限公司电费45752.95元。另，因乌鲁木齐市七星建材有限公司迟延给付租金，给乌鲁木齐三环实业有限公司造成利息损失，故乌鲁木齐市七星建材有限公司应偿付乌鲁木齐三环实业有限公司利息41364.38元（54165.80元×4.75%×5=12864.38元，自2012年1月1日至2016年12月31日计5年；2012年租金60000元×4.75%×4=11400元，自2013年1月1日至2016年12月31日计4年；2013租金60000元×4.75%×3=8550元，自2014年1月1日至2016年12月31日计3年；2014年租金60000元×4.75%×2=5700元，自2015年1月1日至2016年12月31日计2年；2015年租金60000元×4.75%×1=2850元，自2016年1月1日至2016年12月31日计1年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除乌鲁木齐三环实业有限公司与乌鲁木齐市七星建材有限公司之间的房屋租赁合同；二、乌鲁木齐市七星建材有限公司于本判决生效后十日内返还乌鲁木齐三环实业有限公司位于乌鲁木齐市天山区燕尔窝路23号后院及房屋；三、乌鲁木齐市七星建材有限公司给付乌鲁木齐三环实业有限公司租金394165.80元；四、乌鲁木齐市七星建材有限公司给付乌鲁木齐三环实业有限公司电费45752.95元；五、乌鲁木齐市七星建材有限公司偿付乌鲁木齐三环实业有限公司利息41364.38元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。本院二审查明的事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为，乌鲁木齐三环实业有限公司与乌鲁木齐市七星建材有限公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应严格遵守并依约履行。租赁期间届满后，乌鲁木齐市七星建材有限公司继续使用租赁房屋，乌鲁木齐三环实业有限公司继续收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同内容继续有效。乌鲁木齐市七星建材有限公司因未能按时交纳租金且欠付多年，已构成严重违约，乌鲁木齐三环实业有限公司主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。由于双方所签合同约定，乌鲁木齐市七星建材有限公司建设的一切设施在合同届满后均归乌鲁木齐三环实业有限公司所有。故乌鲁木齐市七星建材有限公司应在双方合同解除之后，将租赁院落及房屋一并返还乌鲁木齐三环实业有限公司。至于电费欠付的数额，因系一审法院工作人员现场查验后确定，且双方均有人员在场，故对此本院亦予以维持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1977.93元（乌鲁木齐市七星建材有限公司已预交），由乌鲁木齐市七星建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一七年十一月十五日书记员 焦 玉