北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9320号上诉人（原审原告）：师多应，男，1974年6月1日出生。委托诉讼代理人：窦慧娟，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙欢，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐红星，男，1969年5月26日出生。委托诉讼代理人：李永慧，北京市银雷律师事务所律师。第三人：魏红，女，1981年8月22日出生。上诉人师多应、上诉人徐红星因与第三人魏红房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初40000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人师多应及其委托诉讼代理人窦慧娟、孙欢，上诉人徐红星及其委托诉讼代理人李永慧，第三人魏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师多应上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人赔偿上诉人房屋涨价损失2175694.3元；一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：对方违约造成的损失远远高于违约金，要求对方赔偿损失。徐红星上诉请求：撤销原判第一项、第三项，改判双方签订的合同无效；一、二审诉讼费用由师多应承担。事实与理由：魏红未取得徐红星的授权，魏红签的是意向合同，合同上都没有日期，师多应付的款项为意向金。魏红辩称：同意徐红星的上诉请求和理由，不同意师多应的上诉请求和理由。师多应向一审法院起诉请求：1、解除师多应、徐红星双方之间的房屋买卖合同；2、徐红星向师多应返还定金8万元；3、徐红星赔偿房屋涨价损失共计2175694.30元；4、本案诉讼费由徐红星承担。一审法院认定事实：北京市海淀区602号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人系徐红星，房屋建筑面积70.7平方米。2016年3月17日，徐红星与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订协议，委托链家公司自2016年3月17日至2016年9月16日独家出售房屋。2016年7月2日，师多应通过链家公司现场查看涉案房屋，后师多应与我爱我家公司联系，欲通过我爱我家公司购买涉案房屋。7月2日当天，我爱我家公司员工蒋某与徐红星短信联系“大哥，您朋友明天上午能过来吗？客户那边我没说死，在等我电话呢？目前虽然没有100%确定可以接受480这个价，但我有把握，问题不大，望尽快回复，谢谢!”，徐红星回复“小蒋，我毕竟是链家的签约客户，我不想他们来找我麻烦，如果我们见面，你和客户还有我爱我家的所有同事都应该保密，不让任何人知道……”；7月8日，蒋某与徐红星短信联系“徐叔，这是客户刚给我发的两条信息，明天正常，如果可能的话，还是希望您能抽空过来，那样大家都踏实，拜托了”，徐红星回复“明天台风，飞机都飞不了，或者我回不了上海了我可以开免提的”，中介回复“好的，客户刚也表示理解了，明天记得让您朋友带上房本等证件”，徐红星回复“好，没问题”；7月9日，魏红带着徐红星的房屋所有有权证、购房发票、契税等原件来到我爱我家公司，据双方庭审陈述及我爱我家公司提供的现场监控录像显示：魏红带着徐红星的房屋产权证、发票等先到达我爱我家公司，后师多应到达公司，该公司员工蒋某、师多应对上述证件进行查看，后蒋某、师多应与徐红星通过现场电话沟通，商谈房屋买卖相关事宜，双方确定房屋总价482万元；后蒋某现场打印好《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》进屋现场填写合同，载明房屋成交价格为482万元，定金20万元，当天暂交8万元，剩余12万元定金在房源查档当日补齐，并就其余房款付款方式、付款时间、房屋交付、过户、税费、违约条款、户口迁出等进行列明；后蒋某将合同分别交予徐红星与魏红，二人开始逐页查看合同具体条款，蒋某同时进行讲解；后原告在合同买受人、乙方处签字；后徐红星通过魏红告知师多应徐红星的银行账户，魏红将手机递给师多应，向其出示徐红星的定金支付账号，原告抄写账号；后原告及其爱人分别打开手机支付宝，准备向被告银行卡转账，期间，魏红在合同上甲方、出卖方处签写“徐红星”的名字；魏红签完字后，师多应通过指纹验证确认转账，将转账结果出示给魏红，魏红拿手机进行拍照；后师多应的爱人操作手机确认转账，并将转账结果出示给魏红，魏红拿手机进行拍照；后魏红在中介公司打印好的定金收据上签字“徐红星”。上述协议均未签署日期。其中《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同的，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。其中《补充协议》第三条约定，由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交8万元，余额部分在房源查档当日补齐。7月17日，徐红星给师多应发短信，称其爱人不太愿意牵涉到任何纠纷，她要是不同意，买卖很难做下去。7月19日，徐红星给师多应发短信，称其对魏红签署的合同及补充协议具体约定不知情，当时只是为了达成初步意向，并没有达到正式签买卖合同的地步，本人未签署任何书面委托文件，不认可上述合同，且当时只想达成意向，收一两万诚意金就可以了，没想到上来就是正式合同。之后双方多次就涉案房屋买卖事宜沟通，未达成一致意见。2016年9月，师多应从案外人处另购一处海淀区知春里的房屋，该房屋建筑面积73.4平方米，成交价格612万元，师多应称，新购的房屋比涉案房屋贵了130万元，且根据二手房网站查询，涉案房屋市场价值已经涨价到了690余万元，故要求徐红星赔偿损失。徐红星认为师多应主张的违约损失过高，要求法院酌减。徐红星称只是让魏红拿着房本去中介核实房屋信息，并未委托授权魏红签买卖合同，且8万元是意向金，不是定金，因此魏红签署的合同是无效的；魏红称徐红星在2016年7月给其打电话，说有人对房子感兴趣，要看房本，魏红就带着房本去我爱我家门店给师多应看了，后面魏红没有参与谈判，是中介、师多应当场给徐红星打电话谈的，谈了房屋买卖的诚意、价格等，谈完之后中介拿出了一些买卖合同、补充协议、居间合同、收条等，让魏红签徐红星的名字，但是徐红星没有授权让其签字，来门店之前徐红星说大概谈一下，谈的差不多就签一个意向，中介说这个不是正式的文件，说徐红星会再来签正式的文件，所以魏红就签字了；师多应称魏红签字的时候没有书面的授权委托书，但是徐红星在与其和中介沟通中确认了魏红可以签字，依据就是中介员工蒋某与徐红星的短信记录以及证人证言，且当天支付8万元定金，合同已经实际履行。师多应向法院提交了签约当天的视频，但该视频没有声音，无法听到双方协商的内容，并提交蒋某与徐红星的微信记录，但无原件，徐红星不予认可。我爱我家公司员工蒋某出庭作证，证明从2016年6月底师多应对涉案房屋有购买意向，当时徐红星在国外，主要谈价格的事情，最开始徐红星称让代理人代他进行签约，客户想和徐红星本人见面，就一直等，7月8号的时候确定9号下午四点见面，但8号晚上徐红星说上海有台风无法亲自到场，再次提出由委托人魏红代其签订合同，客户也表示认可，当时蒋某将签约时间、地点以及要带的文件告诉徐红星，7月9日下午魏红带着资料到店里，出示了证件，后师多应及其爱人到店里并出示证件，谈判合同的时候，通过电话免提与徐红星通话，7月8日徐红星在微信中明确表示了签约的时候可以开免提确认合同，签约当天蒋某拨通电话，双方针对合同的主要条款、价格、付款方式、户口、过户时间、解除抵押等谈判，最终达成一致意见，完成合同最终版本。法院经询问其当时徐红星是否明确表示合同谈妥后让魏红签合同，蒋某答说了；又询问其当时如何说的，蒋某答徐红星和师多应在电话沟通的时候，蒋某在做记录，将合同所有条款列完之后，蒋某就接过电话复述了一遍，告诉徐红星如果没有问题他们就签合同，徐红星说没有问题，当时签了买卖合同一式两份、居间服务合同、履约服务合同、补充协议、剩下一些附件；再询问其当时徐红星是否明确提到让魏红代签，蒋某答没有明确说，但是徐红星说没有什么问题，结合之前的沟通，其认为就是可以让魏红代签的意思。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人应对代理人的代理行为承担相应的法律后果。结合双方陈述及相关证据可以确认，徐红星有意向出售涉案房屋，师多应欲购买该房屋，双方其后通过我爱我家公司员工进行联系，确定于7月9日下午到我爱我家公司，但后因徐红星航班原因未能回京，故徐红星委托魏红携带房屋所有权证及票据原件前往我爱我家公司，魏红到我爱我家公司后，徐红星、师多应、我爱我家公司员工进行电话商谈，当场确定了房屋成交价款为482万元，商谈完毕后，我爱我家公司员工当场准备书面合同及相关协议，并发放给师多应及魏红当场逐页查看，其后师多应签署协议，徐红星通过魏红向师多应转达定金转账账户信息，师多应准备向徐红星转账期间，魏红在书面合同及相关协议上签字，魏红签完字后，师多应确认向徐红星转账，并将转账凭证交予魏红核对，魏红核对无误后在收条上签字。从上述事实可以看出，虽然魏红没有徐红星的书面授权委托书，但从上述魏红及徐红星的行为可以得出，师多应有足够的理由相信魏红有权代理签署相关协议，且师多应已经当场按照合同约定向徐红星履行完毕支付定金义务，故魏红的行为构成表见代理，其签署的协议应对徐红星产生法律约束力。后徐红星不同意继续履行合同，双方合同无法继续履行，师多应有权要求解除合同，合同解除后，因徐红星的行为违约，其理应返还定金并承担相应的违约责任。就违约金的具体数额，考虑到双方违约金标准约定过高，徐红星要求对违约金予以酌减，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除徐红星与师多应签署的《北京市存量房屋买卖合同》；二、徐红星于本判决生效之日起十五日内，返还师多应定金8万元，并向师多应支付违约金60万元；三、驳回师多应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、短信记录、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，被代理人应对代理人的代理行为承担相应的法律后果。徐红星委托魏红携带房屋所有权证及票据原件前往我爱我家公司，并逐页查看合同具体条款，在签订合同过程中，魏红电话告知徐红星并取得徐红星的个人银行账号，后魏红签署房屋买卖合同，虽魏红未取得徐红星的书面授权委托书，但师多应有理由相信魏红有权代理签署相关协议，魏红的行为构成表见代理，其签署的协议对徐红星产生法律约束力。后徐红星不同意继续履行合同，构成根本违约，师多应要求解除合同，于法有据，一审法院判决支持其该项诉讼请求正确，本院予以确认。合同解除后，因徐红星的行为违约，其理应返还定金并承担相应的违约责任。徐红星辩称违约金数额过高，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减，并无不当，本院予以维持。综上所述，师多应、徐红星的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29581元，由师多应负担18981元（已交纳），由徐红星负担10600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年十一月二十八日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳