文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终12816号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市同顺农业发展有限公司。法定代表人：卢研洲，总经理。委托诉讼代理人：唐耿东，广东格明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某某。委托诉讼代理人：马彦忠，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心宇，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市同顺农业发展有限公司（以下简称同顺公司）与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初13004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同顺公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判同顺公司无需向王某某返还租赁保证金人民币278000元；2、一、二审的诉讼费用由王某某承担。事实与理由为，一、一审法院事实认定不清，导致判决错误，具体如下：1、同顺公司依约依时在绿化带开设两个出入口，开口面积也完全达到合同约定，不存在未在免租期完成两个出入口的情况。2016年5月6日，同顺公司与王某某签订《商铺租赁合同》，约定将同顺公司名下位于深圳市罗湖区泥岗东路XX花园X栋XX号房屋出租给王某某使用。同时商铺门前218平方米的空间赠送给王某某使用，无另外加收费用。同时对租金及租期以及绿地开口等做了约定。签订租赁合同后，同顺公司随即通过深圳市XX房地产开发有限公司，向深圳市城市管理局申请“开设人行道占用绿地事宜”，并得到其行政许可【深城许字（XX)第XX号】。同顺公司聘请施工队，在绿地开设了两个口（7月2日开工，7月4日完工)。同顺公司在约定的时间内，完成了两个绿化带的开口工作，且面积超过了50平方米，完全达到且超过了合同的约定。2、王某某在声称因同顺公司未在约定时间办理好设置广告牌手续，并以此为由解除租赁合同，更是无中生有，黑白颠倒。依据最基本的常识，广告牌审批规划必须提交承租户的营业执照。同顺公司也数次通知王某某办理。对此确凿的事实，王某某却矢口否认。相对绿化带开口而言，设置广告牌系容易得多的事情。同顺公司不可能比较困难的事情都能够完成，相对轻松许多的事情反而不去处理。二、一审法院机械适用法律，导致判决不公，事实上纵容了不诚信的人。综上，可明显看出，王某某完全系因为交纳房屋租赁保证金后，由于自身原因不愿意继续租赁涉案商铺，又不愿意自己承担损失，想把损失转嫁给同顺公司，故其使尽一切手段，以达到其目的。王某某答辩称，同顺公司违反《商铺租赁合同》规定，应承担约定的违约责任。依据《商铺租赁合同》补充条款1、3条规定：同顺公司保证在免租期内（2016年5月6日至2017年7月6日）按附件1完成两个出入口的规划批文及施工完成，否则王某某有权终止合同，同顺公司须在两个工作日内退还王某某全部租赁保证金。根据一审法院的法庭调查及现场调查（并制作笔录），均确认同顺公司未能在《商铺租赁合同》约定的免租期内，既没有按照《商铺租赁合同》附件1所出示完成出入口施工，也没有取得约定面积的批文。故根据《商铺租赁合同》约定，同顺公司应承担相应违约责任。综上所述，王某某认为，同顺公司的诉求于法无据，应驳回同顺公司的诉讼请求，维持原判。王某某向一审法院提出诉讼请求：l、同顺公司向王某某返还租赁保证金共计人民币278000元；2、同顺公司承担本案的诉讼费。同顺公司向一审法院提出反诉请求：l、王某某支付2016年7月份租金人民币139000元及滞纳金12927元；2、王某某支付一个月的房租金额补偿金人民币139000元；3、全部反诉费用由王某某负担。一审法院认定：一、同顺公司是位于深圳市罗湖区泥岗东路XX花园X栋XX号房(以下简称涉案房产)的业主，房屋用途为商业，房屋建筑面积为938.48平方米。王某某(乙方)与同顺公司(甲方)于2016年5月6日签订《商铺租赁合同》，约定王某某向同顺公司承租涉案房产，建筑面积938平方米，包含甲方所有的商铺门前218平方米的空间归乙方使用，无增加收取费用。该《商铺租赁合同》第二条约定，租赁期限8年，自2016年5月6日起至2024年5月5日止。第三条约定，乙方可将该房屋作商业用途，甲方保证该房屋能够作上述用途使用。第五条约定，月租金总额人民币139000元，每月管理费0元。乙方每月6日前向甲方支付当月租金合同管理费。第六条约定，甲方应于2016年5月6日前将该房屋交付乙方使用。该房屋免租期为2个月。甲方迟于前款时间交付房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认。第七条约定，乙方延迟支付每月费用，每逾期一日，甲方每天可按乙方欠付款的千分之三向乙方收取延迟缴纳违约金。第八条约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金，即人民币278000元，乙方不就保证金收取利息。合同“补充条款”约定：1、甲方保证在免租期内按附件1完成两个出入口的规划批文及施工完成，如有拖延免租期按拖延时间顺延给乙方。2、甲方负责铺面顶头，长约62米，铁钩之下的位置的广告牌的审批规划完成和小区物业同意；3、若广告牌及门前入口两个项目自合同签订之日起两个月内无法完成，则乙方有权终止合同，甲方须在两个工作日内退还乙方全部租赁保证金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。《商铺租赁合同》附件l，标明涉案商铺与泥岗路辅道之间的绿化带，要新建两个人行道(分别为20平方米、l7平方米)，在两个新建人行道分别对应拆除两处绿化带(分别为20平方米、l7平方米)，两个人行道之间是间隔一定距离而非无缝连接在一起。根据《商铺租赁合同》的约定，附件1中的两个人行道须由同顺公司于免租期内(2016年7月6日前)完成，对应的绿化带由同顺公司拆除，两个出入口的规划批文及施工完成。二、前述《商铺租赁协议》签订后，王某某向同顺公司支付租赁保证金278000元，2016年5月9日，同顺公司向王某某出具了收据。2016年6月29日，深圳市城市管理局向案外人深圳市XX房地产开发有限公司出具深城许字【XX】第XX号《行政许可决定书》，该决定书载明：同意深圳市XX房地产开发有限公司占用绿地；被占用绿地的位置：泥岗东路，面积20平方米，施工时间从2016年6月30日至2016年7月10日止。涉案商铺门前是泥岗东路，泥岗东路与商铺之间依次为人行道、绿化带、商铺走廊；绿化带宽度为4.5米。经同顺公司委托，案外人黄某某及其工友于2016年7月2日至7月4日在涉案房产门前的绿化带铺设一通道，该通道铺设绿色种草砖，面积约50平方米，该通道中夹着一棵树。经同顺公司委托，案外人黄某某及其工友于2016年7月9日至7月11日在前述绿化带铺设另两通道，该两通道相隔约16米，其中一通道铺设红色透水砖，面积约20平方米；另一通道铺设绿色种草砖，面积约17平方米。从东往西，依次为前述面积约17平方米的通道，往西相距16米处系面积约20平方米的通道，再往西相距约2.3米处，系面积约50平方米的通道。2016年10月19日，一审法院对涉案房产进行现场勘查，确认前述涉案房产门前三个通道的位置、面积等情况，同时确认截至勘查之日，涉案商铺仍空置。关于涉案合同补充条款中的广告牌的审批规划，2016年5月14日，深圳市金田物业管理有限公司金豪花园管理处向同顺公司出具《同意书》，同意同顺公司设置一块广告标识牌(具体位置及规格见效果图)。截至庭审之日，同顺公司未取得涉案合同补充条款中的广告牌的审批规划。庭审中，同顺公司称广告牌审批规划须提交承租户的营业执照，其口头通知王某某提交，但王某某未提交。王某某称同顺公司未通知过其提交工商营业执照。2016年7月6日，王某某向同顺公司发送《解除商铺租赁合同通知函》，该函载明：因同顺公司未按合同的约定于2016年7月6日前开通商铺门前相距约20米的两个入口的审批并施工完成，王某某正式告知同顺公司解除双方签订的涉案租赁合同，自通知书到达同顺公司之日生效；该函同时要求同顺公司立即无条件退回押金278000元。同顺公司的法定代表人卢研洲于2016年7月7日签收了解除商铺租赁合同通知函。2016年7月8日，王某某向同顺公司发送《律师函》，该律师函重申王某某于2016年7月6日向同顺公司送达了解除商铺租赁合同通知函，通知同顺公司解除《商铺租赁合同》、返还租赁保证金。庭审中，同顺公司称其收到该《律师函》。三、同顺公司原名称为深圳市同顺置业发展有限公司，于2016年6月3日变更名称为现名称。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。王某某与同顺公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案争议的焦点在于：王某某是否有权解除涉案《商铺租赁合同》并要求同顺公司返还租赁保证金。关于本案的争议焦点，一审法院认为，《商铺租赁合同》签订后，王某某向同顺公司交纳租赁保证金278000元。根据《商铺租赁合同》的约定，同顺公司应当于2016年7月6日前按附件1完成两个出入口的规划批文及施工完成，并完成铺面顶头长约62米铁钩之下位置的广告牌的审批规划和小区物业同意。一审法院认为，其一，关于附件l两个出入口。首先，王某某于2016年7月2日至7月4日完成一个出入通道(面积约50平方米)，其于2017年7月9日至ll日再完成两个出入通道(面积分别约17平方米、20平方米)。根据合同附件1，两个出入口之间并非连接在一起，同顺公司于2016年7月4日完成的出入口为一个而非两个，其于2016年7月11日完成的两个出入口已超过合同约定的期限。其次，深圳市城市管理局向案外人深圳市XX房地产开发有限公司出具深城许字[XX]第XX号《行政许可决定书》，该决定书载明：同意深圳市XX房地产开发有限公司占用绿地；被占用绿地的位置：泥岗东路，面积20平方米。而根据合同附件1，同顺公司应完成的两个出入口的面积分别为20平方米、l7平方米。可见，同顺公司并未在免租期内按附件l完成两个出入口的规划批文及施工完成。其二，关于广告牌的审批规划和小区物业同意。同顺公司仅取得小区物业管理单位的设置广告牌的同意书，并未完成广告牌的审批规划。庭审中，同顺公司辩称其未完成广告牌的审批规划是由于王某某未配合提交工商营业执照，但同顺公司对此未提供证据予以证明。同顺公司的该辩论意见，一审法院不予采信。《商铺租赁合同》“补充条款”明确约定：“若广告牌及门前入口两个项目自合同签订之日起两个月内无法完成，则乙方有权终止合同，甲方须在两个工作日内退还乙方全部租赁保证金”，因同顺公司未在合同签订之日起两个月内完成“补充条款”约定的该项义务，同顺公司已构成违约；同顺公司的违约行为已达到合同解除的条件，王某某有权解除合同并要求同顺公司退还租赁保证金。根据我国《合同法》第九十六条的规定，王某某主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2016年7月6日，王某某向同顺公司发送《解除商铺租赁合同通知函》，同顺公司的法定代表人卢研洲于2016年7月7日签收了《解除商铺租赁合同通知函》，涉案《商铺租赁合同》已于2016年7月7日解除。合同解除后，同顺公司应将租赁保证金278000元退还王某某。同顺公司反诉请求王某某支付2016年7月份租金l39000元及滞纳金l2927元、支付一个月的房租金额补偿金139000元。一审法院认为，如前所述，因同顺公司的违约行为导致王某某依据租赁合同行使合同解除权，合同已于2016年7月7日解除；而根据涉案《商铺租赁合同》约定，2016年5月6日至7月6日为免租期，因此，同顺公司的该两项反诉请求，没有事实依据及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、同顺公司应于判决生效之日起十日内向王某某返租赁保证金人民币278000元。二、驳回同顺公司的全部反诉请求。本案本诉受理费人民币2735元、反诉受理费人民币2832元，均由同顺公司负担。如果同顺公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议。本院确认一审查明的事实。本院认为，王某某与同顺公司签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于同顺公司上诉称其在约定时间内完成了两个绿化带开口并办理了两个出入口规划批文的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，同顺公司应当于2016年7月6日前完成两个出入口的规划批文及施工。同顺公司于2016年7月2日至7月4日完成一个出入通道(面积约50平方米)，于2016年7月9日至ll日完成两个出入通道(面积分别约17平方米、20平方米)。其于2016年7月11完成的两个出入口已超过合同约定的期限。其次，深圳市城市管理局出具深城许字[XX]第XX号《行政许可决定书》，该决定书载明：同意占用绿地；被占用绿地的位置：泥岗东路，面积20平方米。而根据合同约定，同顺公司应完成两个出入口面积分别为20平方米、l7平方米的规划许可。故同顺公司未在合同约定期限内完成两个出入口的规划批文及施工。同顺公司的该项上诉理由不能成立。关于同顺公司上诉称广告牌未能得到审批系王志文的责任问题。根据《商铺租赁合同》的约定，同顺公司应当于2016年7月6日前负责铺面顶头，长约62米，铁钩之下位置的广告牌审批规划的完成。同顺公司上诉称其未完成广告牌的审批规划是由于王某某未配合提交工商营业执照，但合同并未约定由王某某提供工商营业执照，同顺公司亦未提交证据证明其通知王某某配合提交工商营业执照，故同顺公司上诉称广告牌未能得到审批，系王某某造成的理由不能成立。《商铺租赁合同》明确约定“若广告牌及门前入口两个项目自合同签订之日起两个月内无法完成，则乙方有权终止合同，甲方须在两个工作日内退还乙方全部租赁保证金”，故因同顺公司未在合同签订之日起两个月内完成合同约定的上述义务，一审法院依约判决解除同顺公司与王某某签订的租赁合同并要求同顺公司退还租赁保证金并无不当。综上，同顺公司上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由上诉人深圳市同顺农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年十一月十七日书记员 李开宇（兼）