广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14398号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄世祝.委托诉讼代理人：刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市荣焱物业管理有限公司.法定代表人：郑鑫全，总经理。委托诉讼代理人：严艺锋，广东博伦律师事务所律师。上诉人黄世祝因与被上诉人深圳市荣焱物业管理有限公司（以下简称荣焱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初8679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人黄世祝上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人返还上诉人租房押金人民币67700元（以下货币均为人民币）；3、改判被上诉人支付违法解除合同赔偿金130000元；4、判令被上诉人返还多收取的电费38524元；5、由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、被上诉人不具有房屋出租资格。被上诉人提交的案外人的房产证不能确认就是涉案房屋的房产证；被上诉人没有证据证明与房屋所有人存在房屋租赁合同关系，被上诉人没有证据证明房屋所有权人授权租赁涉案房屋。2、认定上诉人2016年7月26日搬离租赁房屋没有证据，被上诉人主张的房屋租赁费就没有2017年7月1日至7月26日的，判决又凭什么确认是7月26日呢？可以说是主观臆断。3、被上诉人违约的事实客观存在。2016年6月初被上诉人就对上诉人承租的房屋进行装修打墙，导致上诉人不能正常使用；上诉人提交的证据照片也足以证明被上诉人将涉案房屋另租赁他人，违规装修被政府有关部门查封的客观事实，被上诉人并没有对另租他人作出合理的解释，法庭也应当查明此事实，遗憾的是，法庭并没有查明该事实，作出了错误的事实认定。4、为完成上诉人的举证责任，上诉人在举证期限内，依法向法庭申请调取涉案房屋被政府有关部门查封的申请，以便证明被上诉人将涉案房屋另租他人的事实及租赁他人的时间，但一审并没有调取该证据，也没有对为什么不调取该证据作出说明，更没有按法律规定下达裁定。上诉人认为，一审程序违法，没有维护上诉人的诉讼权利。被上诉人荣焱公司辩称：一审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，债务应该偿还，请求二审法院维持原判，驳回上诉人所有的上诉请求。荣焱公司向一审法院起诉请求：1、判令黄世祝清偿拖欠的租金、水电费等合计211,731元及利息（按银行贷款利率计，从2016年8月1日起计至还清之日止）；2、判令解除荣焱公司、黄世祝于2015年7月1日签订的《租赁合同书》；3、判令黄世祝向荣焱公司支付违约金65,000元，押金65,000元不予退还；4、判令黄世祝承担本案诉讼费用。黄世祝向一审法院反诉请求：1、判令荣焱公司返还黄世祝租房押金67,700元；2、判令荣焱公司支付违法解除合同赔偿金130,000元；3、判令荣焱公司返还多收取的电费38,524元；4、由荣焱公司承担本诉及反诉案件受理费。一审法院认定事实：一、涉案房屋的位置：位于深圳市宝安区XX号厂房X楼。二、房屋权利人：深圳市宝安区XX镇XX村民委员会。三、《房屋租赁合同》签订时间：2015年7月1日。四、荣焱公司取得涉案房屋：深圳市XX股份合作公司出具证明：涉案租赁房产33号物业系案外人刘某先生于1991年8月18日与深圳市XX股份合作公司（旧称“深圳市宝安县XX镇XX村民委员会”）签订《土地合作建厂协议》而建成。该协议约定村委出地皮收取管理费，刘某拥有有关厂房、宿舍及其他配套设施的使用期限为50年（1991年8月18日至2041年8月17日），期满后所有建筑物无偿归深圳市XX股份合作公司所有。自2013年开始，刘某已将33号物业交由本案荣焱公司全权管理、使用、出租、收益、处理其33号物业的所有权益。五、租赁期限：5年。自2015年7月1日至2020年6月30日。六、厂房月租金标准：2015年7月1日到2018年6月30日厂房每月租金32,500元，2018年7月1日到2020年6月30日厂房每月租金为35,750元。七、合同约定租金缴纳日期：每月10日之前交付当月租金。八、违约条款：若黄世祝未能履行合同致使荣焱公司解除合同或黄世祝提前解除合同，上述押金不予退还，黄世祝另需支付2个月租金作为违约金，并同时赔偿损失。九、黄世祝已经支付的押金：黄世祝已支付给荣焱公司押金65,000元。十、涉案房产是否有交付使用：已交付。黄世祝用于经营深圳法比亚包装制品有限公司。一审法院认为：一、黄世祝是否已经搬离涉案场地及搬离原因：已搬离。荣焱公司称，因黄世祝无法经营下去，黄世祝自行将机器设备拍卖，还了部分租金后，于2016年7月26日自行搬离。黄世祝称，在租赁合同履行过程中荣焱公司将涉案房屋整栋租赁给他人使用并装修，导致黄世祝无法经营，故黄世祝在7月10日搬离了厂房。双方均没有向对方以书面方式通知合同解除。对于黄世祝的说法，荣焱公司不予认可，表示自己是在黄世祝搬离之后将涉案房屋另租他人的。对此一审法院认为，黄世祝并无证据证明上述主张，根据谁主张谁举证的民事证据规则，黄世祝应当承担举证不能的法律后果，对黄世祝的说法一审法院不予采信。房屋交付给黄世祝使用后，何时搬离的举证责任亦应由黄世祝承担，黄世祝没有提交证据，则一审法院认定荣焱公司主张的2016年7月26日为黄世祝搬离的时间。同理，认定荣焱公司提交的《确认函》是黄世祝所出具，黄世祝也未能提交其后有付清拖欠租金的证据，故黄世祝拖欠租金及水电费未付的事实为真实存在。且黄世祝无法证明自己搬离系受荣焱公司所迫，应认定为自行搬离，黄世祝提前解除合同。二、合同是否已经解除：已经于2016年7月26日解除。三、押金是否应当退还黄世祝：黄世祝提前解除合同的行为构成违约，依照租赁合同中违约条款的约定，黄世祝已经支付的押金65,000元，荣焱公司有权不予退还。四、黄世祝拖欠租金、水电费的总数额：荣焱公司要求黄世祝支付拖欠的厂房租金、水电费的组成为：2016年4月厂租及水电176,619元、2016年4月1日至30日厂租26,113元、2016年5月1日至30日厂租9,057元、2016年6月1日至30日厂租25,757元及2016年7月1日至26日水电费185元，再扣减26,000元，总计211,731元。对于上述金额，其中2016年4月25日黄世祝向荣焱公司出具一份《确认函》，确认截至2016年4月黄世祝共欠荣焱公司租金连水电共计176,619元。据此，黄世祝欠2016年4月厂租及水电176,619元的事实一审法院予以确认。关于《确认函》是否包括了2016年4月租金的问题，《确认函》没有明确写明欠款截止具体日期，但落款时间是在2016年4月25日，而荣焱公司、黄世祝约定的租金缴纳的时间是在每月10日之前，在双方均没有提交其他证据辅证的情况下，2016年4月25日出具的确认函应当推定为包括了2016年4月的租金。因此对荣焱公司主张的2016年4月1日至30日厂租26,113元不予支持。对于荣焱公司主张的2016年5月1日至30日厂租9,057元、2016年6月1日至30日厂租25,757元，黄世祝没有提交证据证明已足额缴纳，且荣焱公司主张的金额没有超过租赁合同的约定金额，故予以支持。关于2016年7月1日至26日水电费185元的主张，因荣焱公司未提交证据证明水电费的产生，故不予支持。综上，黄世祝欠荣焱公司租金及水电费的总额为176,619元+9,057元+25,757元-已付的26,000元＝185,433元。五、拖欠租金的利息：黄世祝没有按照合同约定的时间缴纳租金及水电费，其行为已经构成了违约，其应向荣焱公司支付占用上述费用期间的利息。一审法院认定黄世祝拖欠荣焱公司2016年6月之前的租金，故荣焱公司主张利息自2016年8月1日起按中国人民银行贷款利率计算，有事实及法律依据，一审法院予以支持。六、关于荣焱公司主张的违约金：荣焱公司扣留黄世祝已付的押金65,000元，已经能够弥补荣焱公司的损失，故对违约金主张不再支持。七、关于黄世祝主张的违法解除合同赔偿金：涉案租赁合同解除的违约责任应由黄世祝承担，故荣焱公司无需向黄世祝支付解除租赁合同赔偿金。八、关于黄世祝主张返还多收取的电费：黄世祝主张荣焱公司多收取了电费，但是未提交客观证据证明之前电费收取的具体依据，仅凭一张所谓现在电表的照片不能证明荣焱公司之前的电费计算有误。而且，在之前租赁合同的履行过程中，黄世祝也没有向荣焱公司提出过电费有误的问题。故对黄世祝的该项诉讼请求，因黄世祝举证不能，一审法院不予支持。九、宿舍押金2,700元的问题：黄世祝表示从荣焱公司处承租了两间宿舍，分别为：共X村宿舍楼X楼XX号及XX村宿舍楼X楼XX号。荣焱公司在一审庭审中认可向黄世祝出租了该两间宿舍。荣焱公司一审庭审中主张的均是厂房的租金及水电费，对宿舍没有涉及。而黄世祝要求荣焱公司返还的押金67,700元中包含有厂房押金65,000元及宿舍押金两笔（一笔1,300元、一笔1,400元）。黄世祝提交的两张宿舍收款收据一张载明1,300元，一张载明1,400元，均由案外人宝安区XX镇XX村XX厂盖章收取，荣焱公司对此不予认可。没有证据显示宝安区XX镇XX村XX厂是代荣焱公司收取了宿舍押金，即黄世祝没有证据证明荣焱公司收取了其宿舍押金，故对黄世祝要求荣焱公司返还宿舍押金2,700元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认深圳市荣焱物业管理有限公司与黄世祝签订的《租赁合同书》已经解除；二、黄世祝应于本判决生效之日起三日内向深圳市荣焱物业管理有限公司支付拖欠的租金、水电费共计185,433元及利息（利息以185,433元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年8月1日起，计至实际还清之日止）；三、押金65,000元深圳市荣焱物业管理有限公司不予退还；四、驳回深圳市荣焱物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄世祝的全部反诉请求。本案一审受理费3,213元，一审反诉费2,421.5元，由荣焱公司负担858元，由黄世祝负担4,776.5元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据合同相对性原则，本案涉案租赁合同当事人只有上诉人黄世祝和被上诉人荣焱公司，上诉人黄世祝质疑被上诉人荣焱公司出租权利的来源与涉案租赁合同无关，也不影响本案的审理，本院对该主张不予审查。荣焱公司与黄世祝签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。同理，上诉人黄世祝主张的宿舍押金，为其与案外人宝安区XX镇XX村XX厂之间的租赁法律关系，上诉人黄世祝也没有证据证明宝安区XX镇XX村XX厂与被上诉人荣焱公司混同，一审法院驳回上诉人黄世祝该主张，处理正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。上诉人黄世祝主张是被上诉人荣焱公司原因导致搬离，但没有提交有效证据予以证明，根据民事证据规则，上诉人黄世祝应承担举证不能的法律后果，一审法院对上诉人黄世祝主张的搬离原因和时间不予采信，处理正确，本院予以维持。上诉人黄世祝长期拖欠租金和水电费，并于2016年7月搬离，已经构成根本违约，一审判决没收押金和支付所欠租金和水电费，并无不妥，本院予以维持。在没有其他证据佐证，也没有客观证据证明拍摄时间，上诉人黄世祝仅凭一张所谓现在电表的照片主张电费计算有误，证据不足，一审法院不予采信，本院予以维持。综上所述，上诉人黄世祝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4843元，由上诉人黄世祝承担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十一月七日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。