黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终6022号上诉人(原审原告)：马一涛，男，1982年6月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：李玉春，木兰县东兴镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张红杰，女，1973年8月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省木兰县��委托诉讼代理人：李玉欣，木兰县维民法律服务所法律工作者。原审第三人：孙大鹏，男，1963年5月6日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省七台河市。原审第三人：王立珍，女，1963年5月6日生，汉族，个体业者，住黑龙江省七台河市。上诉人马一涛因与被上诉人张红杰，原审第三人孙大鹏、王立珍案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省木兰县人民法院（2017）黑0127民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月04日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人马一涛，被上诉人张红杰，原审第三人王立珍、孙大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马一涛上诉请求：依法撤销（2017）黑0127民初1917号民事判决，发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审认定“马一涛与孙大鹏存在债权债务关系”错误，马一涛实际上是与鹤岗市洪财房地产开发公司形成的债权债务关系，该债务已经转化为买卖合同关系。一审没有根据事实和证据进行认定，二是利用笔录给马一涛设置圈套，违背法律的公正原则，该认定没有证据证实。二、一审判决适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条加以判决。张红杰辩称，原审判决认定事实清楚，采信证据充分确实，适用法律正确，判决结果公平公正，请求二审法院维持原判，驳回上诉。理由：1、一审查明的事实是马一涛与第三人孙大鹏之间是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。孙大鹏没有将争议房屋出卖给马一涛，马一涛也没有将涉案房屋购房款给付第三人孙大鹏。2、马一涛与鹤岗市洪财房地产开发有限公司（以下简称洪财房地产）签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，与本案没有任何关系。因该公司不是涉案当事人，马一涛没有证据证明孙大鹏与该公司之间的关系。3、通过原审双方当事人提交的证据，马一涛没有实际占有、使用该涉案房屋。4、马一涛对查封的房屋不具有权利，不是执行标的的权利人。王立珍、孙大鹏未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。马一涛向一审法院起诉请求：1、立即停止对木兰县江丰小区一单元201室的执行，并且解除查封扣押。2、确定木兰县江丰小区一单元201室归马一涛所有。3、张红杰负担案件受理费。一审法院认定事实：2016年4月12日，张红杰起诉孙大鹏、王立珍，双方经法院达成和解，木兰县人民法院制发了（2016）黑0127民初796号调解书。载明：2014年3月12日，孙大鹏以开发江丰小区资金紧张，在张红���处借款451500元，约定利息3分，还款日期为2015年12月10日，孙大鹏提供了所开发的江丰小区第二栋一单元201室、二单元302室房屋做抵押。借款到期后经张红杰多次索要未果，为此诉至法院。经询问，孙大鹏承认上述事实，并同意张红杰的部分诉讼请求。张红杰与孙大鹏、王丽珍达成如下协议：一、孙大鹏、王丽珍给付张红杰借款本金451500元，此款于2016年6月30日前给付；二、孙大鹏、王丽珍给付张红杰借款利息自2015年12月10日按月利率2分计算至给付时止。本院在（2016）黑0127民初796号调解书执行中，作出（2016）黑0127执558号之一执行裁定书：预查封被执行人孙大鹏、王丽珍所有的位于木兰县××镇江××楼……、××单元××室（128．9平方米），……。马一涛于2017年5月24日对执行江丰小区2号楼1单元201室房产提出书面异议。本院受理后制发了（2017）黑0127执异13号执行裁定书驳回马一涛的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可等相关证据判断；……。据此，马一涛提出的异议是排除执行异议，异议人马一涛应系执行标的的权利人，并且权利合法、真实、排除执行。庭审中，孙大鹏、王丽珍的答辩状中明确“2015年的时候，因马一涛的借款我没还上，所以我与马一涛协商将争议房屋给马一涛，抵马一涛借款本金30万元及利息，这样马一涛原欠据还给了我，我将房屋的使用权交给了马一涛。”在庭审笔本案录第7页下属第二行“本院问：孙大鹏称在马一涛手中借款30万元是否属实？马一涛代理人答：属实，但从2015年借贷关系已经转化成买卖关系，借贷关系已经不存在。”上述能证明马一涛与孙大鹏存在民间借贷关系。原告马一涛出示的《哈尔滨市商品房买卖合同书》、购房收据，是孙大鹏以洪财房地产为马一涛出具，但是马一涛与孙大鹏、王立珍均表示，是由民间借贷关系转化为房屋买卖，马一涛并未向洪财房地产交付房款，而且民间借贷关系的主体是马一涛与孙大鹏，而房屋买卖关系的主体是马一涛与洪财房地产。在庭审中，马一涛、张红杰与第三人均未证明孙大鹏与洪财房地产的关系，本院无法认定马一涛与洪财房地产房屋买卖关系的效力。在庭审中马���涛举示的物业费收据三张，2015年4月20日的收据，票据号码是3965404号，未注明是交纳争议房屋的物业费，且与孙大鹏在2014年12月6日以洪财房地产名义出具的购房款收据3965404号连号，缺乏真实性、关联性；2016年1月1日的物业费收据交款单位处未标明是马一涛且涂改；马一涛在证据中出示的自来水卡，木兰县自来水公司2017年6月17日为张红杰出具《证明》，证明木兰县木兰镇江丰小区2号楼1单元201室在我单位至今没有设立户名，没有交纳水费记录；马一涛出示的交纳电费的票据是在2017年6月24日，是在马一涛起诉之后。上述证据，还有马一涛在庭审中举示的房屋租赁协议，并不能证明马一涛对争议房屋的实际占有、使用。综上，马一涛提供的证据，并不能证明其主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。亦不足以支持本院判断其系执行房屋的权利人。马一涛对不动产权利的主张，并不能排除执行，应依法驳回其诉讼请求。判决：驳回马一涛的诉讼请求。案件受理费50元，由马一涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定系对案外人物权期待权的保护性规定，马一涛应当提供证据证明���买受该商品房屋符合上述三种情形，其物权期待权才能够获得保护。具体到本案，马一涛虽在诉讼中举示了其与洪财房地产就诉争房屋签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》及购房收据，但（2017）黑0127执异13号执行裁定书载明，张红杰亦持有该房产的《哈尔滨市商品房买卖合同书》和2014年4月28日由洪财房地产出具的房款收据，结合本案第三人孙大鹏、王立珍在一审期间的答辩状中关于“争议房屋于2014年分别以洪财房地产的名义，在马一涛手中借款30万元用争议房屋做抵押，以孙大鹏、王立珍的名义在张红杰借款40多万元，也是用此房做的抵押”的陈述，诉争房屋系马一涛基于民间借贷抵押担保的事实签订的商品房买卖合同书。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保���借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，故本案中马一涛与洪财房地产之间系债权债务真实法律关系，不属于商品房买卖合同法律关系。且该商品房买卖行为亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的法定情形，马一涛签订合同是为了保障债权实现而非用于居住。此外，一审中，张红杰举示了孙大鹏与洪财房地产之间的《还款协议》一份，拟证明诉争房屋系孙大鹏开发，抵债给洪财房地产，虽然该《还款协议》因系复印件，一审未予认定，但马一涛同样未举示证据证明诉争房屋系登记在洪财房地产名下，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题��规定》第二十九条关于“买受人对‘登记在被执行的房地产开发企业名下’的商品房提出异议”的条件。综上，因马一涛的主张不符合执行异议成立的法定要件，其不享有排除执行的权利，一审驳回其执行异议请求并无不当。综上所述，马一涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人马一涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵晓波审 判 员 张 宇审 判 员 毛保森法官助理 王梦薇二〇一七年十一月十日书 记 员 张春天