吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉07民终1694号上诉人（原审被告）：松原市筑成建筑工程有限公司，工商登记住所地松原市经济技术开发区青年大街4395号。法定代表人：霍秋芬，经理。委托代理人：尚小雪，吉林巨石律师事务所律师。委托代理人：林友芹，女，1973年12月25日生，汉族，住所地吉林省松原市宁江区前进街7委。被上诉人（原审原告）：松原市龙鹏物业有限责任公司，工商登记住所地松原市宁江区松江大街。法定代表人：刘艳龙，经理。委托代理人：孟庆艳，女，汉族，1971年2月4日生，住所地吉林省松原市宁江区和平街。委托代理人：王进，男，1963年11月1日生，汉族，住所地吉林省松原市宁江区铁西街。原审原告松原市龙鹏物业有限责任公司（以下简称龙鹏物业公司）与原审被告松原市筑成建筑工程有限公司（以下简称筑成公司）物业服务合同纠纷一案，宁江区人民法院于2017年6月30日作出（2017）吉0702民初725号民事判决。筑成公司不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告的委托代理人孟庆艳、王进，原审被告的委托代理人尚小雪、林友芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。筑成公司二审上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：原审事实不清，证据不足。鑫龙公司与鑫淼公司之间是一种债权转让行为，只有合法有效到期的债权能够转让。被上诉人转让的债权不明确，鑫龙公司与上诉人之间是否有债权的存在，有多少，是否得到债务人的确认，原审没有查清。原审证据不足，被上诉人有义务证明自己履行了合同义务，事实合同才能成立，原审被上诉人没有提供服务的证据。龙鹏物业公司二审答辩称:我公司的债权转让合理合法，至于是否存在债权、有多少和你公司无关。我们有我公司在永泰小区的物业维修记录、费用支出票据等，已形成事实服务合同，理应收取物业费，还有与部分业主签订的物业协议以及交物业费收据，足以证明我公司提供了物业服务。上诉人是我公司小区管辖区域内的业主，应该交纳物业费。请求本院驳回上诉，维持原判。龙鹏物业公司原审诉称：被告系永泰家园小区业主，原告负责永泰家园小区的物业管理工作，原告管理期间收费标准为住宅车库每月每平0.70元，商企2013年9月1日至2014年8月31日每平每月0.70元。2014年9月1日至2015年8月31日每月每平1元。被告共拖欠物业费41952元。筑成公司原审辩称：办公楼是我单位的，其他房产不是我单位的，办公楼不属于小区的不应缴物业费，应驳回原告对我公司的告诉。原审法院经审理查明：被告系松原市宁江区永泰家园小区的业主，被告在永泰家园小区有办公楼285幢1层，面积252.67平，2层289.49平，3层399.09平。松原市宁江区永泰家园小区在2013年9月1日至2014年1月20日期间由松原市鑫龙物业有限责任公司（以下简称鑫龙公司）进行物业服务管理。该公司未取得物业服务资质证书。鑫龙公司与部分业主签订永泰家园物业管理服务协议,约定物业服务收费标准为：多层0.7元每月每平方米。商企0.7元-1.0元每月每平方米。2014年1月20日松原市鑫淼物业有限责任公司（简称鑫淼公司）接替鑫龙公司对该小区进行物业管理并收取物业服务费，物业服务收费标准未变，鑫淼公司具有三级资质物业服务资质证书，2014年1月20日鑫龙公司与鑫淼公司约定：鑫龙公司管理期间该小区业主拖欠的物业服务费由鑫淼公司继续收取。2015年5月20日鑫淼公司更名为松原市龙鹏物业有限责任公司，约定鑫淼公司管理期间及鑫淼公司接管鑫龙公司收取的该小区业主拖欠的物业服务费由原告收取。在此期间，该小区未成立业主委员会。2015年2月1日鑫淼公司发通知将商企物业费由每月每平方米0.7元调整为每月每平方米为1元。2015年5月末原告撤出该小区。原告诉状中主张物业费的房屋285幢1.2.3层登记在被告名下，原告主张收取物业费的其他房屋未登记在被告名下。原审认定事实，有原、被告陈述，服务资质证书、公告、通知、物业管理服务协议、工商档案、录音资料、房照、对账函、债权转让、企业变更登记查档证明在卷证实。原审法院予以确认。原审法院认为：鑫龙公司与永泰家园小区部分业主签订永泰家园物业管理服务协议，鑫龙公司对该小区进行物业管理，对该小区全体业主提供相应的物业服务，鑫龙公司与永泰家园小区业主之间形成物业服务合同关系，鑫淼公司接替鑫龙公司继续对该小区进行物业管理并提供服务，鑫淼公司与永泰家园小区业主之间形成事实上的物业服务关系。鑫龙公司与鑫淼公司之间形成债权转让的行为不违反法律规定。被告的办公楼位于该小区，接受鑫龙公司及鑫淼公司的物业服务，应当缴纳物业费。被告抗辩建设局已经收取物业费65万元，不应再次交付物业费，原告为被告提供物业服务并不是建设局为被告提供物业服务，故被告抗辩本院不予支持。因鑫龙公司在对永泰家园小区服务期间未取得物业服务资质证书，应适当收取物业服务费。2013年9月至2013年12月期间物业费1581元（252.67平+289.49平+399.09平）X0.7元X4个月X60%。2014年鑫淼公司接替鑫龙公司对永泰家园小区进行物业服务，鑫淼公司取得三级物业服务资质证书，2014年1月至2015年1月31日期间物业费8565元（252.67平+289.49平+399.09平）X0.7元X13个月。2015年2月起鑫淼公司将物业费调整为每月每平方米1元，原告于2015年5月末撤出永泰家园小区停止对被告物业服务。2015年2月至5月期间物业费3765元（252.67平+289.49平+399.09平）X1元X4个月，被告应给付原告物业费合计13911元。因双方未约定物业费的给付时间及违约责任，原告主张利息的诉讼请求，本院不予支持。原告主张未登记在被告名下房屋的物业费，因被告否认房屋归其所有，原告未提供充足证据证明被告对未登记被告名下的房屋存在缴纳物业费的义务，故对原告的此项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第三十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告松原市筑成建筑工程有限公司于本判决生效之日立即给付原告松原市龙鹏物业有限责任公司物业费13911元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，由原告负担701元，由被告负担148元。经本院二审查明的事实和证据与一审判决认定的一致。本院认为，被上诉人龙鹏物业公司（原名称鑫淼物业公司）于2013年至2015年期间为永泰家园小区提供物业服务，上诉人筑成公司是该小区业主，双方之间形成物业服务合同关系。上诉人应当按照约定交纳物业费。上诉人筑成公司称鑫龙公司与鑫淼公司之间转让的债权不明确，是否有债权的存在，有多少，是否得到债务人的确认，原审没有查清。对此，本院认为，根据《合同法》的规定，转让人和受让人之间是否存在债权、债权是否明确以及有多少债权属于转让人和受让人之间的内部约定，并不是债务人用以对抗其应当向受让人履行债务的法定事由，同时转让债权也无需得到债务人的确认，只需通知其即可。关于通知的方式，法律没有限制性的规定，其中提起诉讼就是其中一种比较有效的通知方式。关于上诉人提出被上诉人提供物业服务的证据不足问题，经查，一、二审诉讼中，被上诉人向法庭提交了物业费收据、物业维修记录和维修费支出票据、被上诉人与小区部分业主签订的书面物业服务协议以及小区公共部分费用支出票据等证据，能够证明被上诉人在永泰家园小区提供了物业服务行为，同时也进行了相应的费用支出。对上诉人提出的上诉理由，因无法律依据，也与事实不相符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费849元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  孙世雁审判员  徐 芳审判员  于 航二〇一七年十一月二十三日书记员  孙丽新