四川省宜宾县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1521民初2497号原告：闵东，女，1967年12月1日出生，汉族，住四川省宜宾市高县。原告暨原告闵东的委托诉讼代理人：张慎敏，男，1965年8月16日出生，汉族，住四川省宜宾市高县,系闵东丈夫。被告：四川省新鹏房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码915115217175148348，住所地四川省宜宾县柏溪镇科贸路。法定代表人：蓝秀彬，总经理。委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世林，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115200210350844。原告闵东、张慎敏诉被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，宜宾市翠屏区人民法院于2017年7月13日立案后，被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司以“原、被告签订的商品房买卖合同并未约定双方发生纠纷由宜宾市翠屏区人民法院管辖，应以一般管辖原则即由被告住所地宜宾县人民法院管辖”为由对管辖权提出异议，宜宾市翠屏区人民法院于2017年8月2日作出（2017）川1502民初4456号《民事裁定书》，裁定驳回被告对管辖权提出的异议。被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司不服该裁定，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）川15民辖终101号《民事裁定书》裁定本案由四川省宜宾县人民法院管辖。本院于2017年9月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨原告闵东的诉讼代理人张慎敏和被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司的诉讼代理人李世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵东、张慎敏向本院提出诉讼请求：1.被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司支付原告2017年7月3日的逾期交房违约金223088.58元，自2017年7月3日后逾期交房违约金继续计算到被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司实际交付房屋时止；2.被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司支付原告逾期办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的违约金500元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于超市层第-1层第317号82.39平方米的商铺出售给原告，房屋单价为每平方米21087元，总价款1737429元。合同约定出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付商品房，同时约定如果逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同还特别约定出卖人应当在2016年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因出卖人责任未能在合同约定期限内向买受人交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，应向买受人支付500元违约金。合同签订后，原告按揭贷款向被告付清了全部购房款。被告至今未按合同约定向原告交付房屋，原告曾多次找到被告公司解决无果，致原告向法院起诉，提出上述诉讼请求。被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司辩称，1.原告起诉的未按时交房和取得该商品房所在楼栋的权属证明是事实。但是，支付逾期交房违约金，按照合同十三条约定是商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，该商品房目前尚未实际交付，未达到支付逾期交房违约金的履行条件；2.当事人约定的逾期交房的违约金标准过高，请求法院适当调整降低。本院经审理认定事实如下：原告闵东、张慎敏与被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司于2014年1月17日签订了合同编号为20140227的《商品房买卖合同》，被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司将其开发建设的位于宜宾市临港经济开发区“盛世临港”超市层幢第-1层X单元第317号商铺预售给原告闵东、张慎敏。合同对逾期付款、房屋交付条件和逾期交房、逾期办理房屋产权证的违约金等进行了约定。其中第十一条第（一）项约定出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条就逾期交房责任按逾期时间约定了两种情形：（1）逾期在90日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十条就商品房产权登记分初始登记和转移登记两种情形进行了约定：（一）出卖人应当在2016年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人向买受人支付500元违约金；（二）如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起356工作日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人向买受人支付500元违约金。合同签订后，原告闵东、张慎敏分两次向被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司支付了全部购房款1737429元。宜宾市国土资源局临港经济技术开发区分局（房管局）于2014年2月27日就该《商品房买卖合同》进行了业务编号201402270000049的商品房联机备案登记。被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司至今未向原告闵东、张慎敏履行交房义务，也未提供取得该商品房所在楼栋权属的相关证据。以上事实有原告黄万江的身份证、被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司营业执照、原、被告签订的《商品房买卖合同》、被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司出具的收款收据、原告的个人借款凭证、宜宾市国土资源局临港经济技术开发区分局（房管局）的商品房联机备案登记表及双方当事人的陈述予以证实并在卷佐证。本院认为，被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司与原告闵东、张慎敏签订《商品房买卖合同》后，原告闵东、张慎敏按照合同约定履行了支付全额购房款1737429元的合同义务。被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司未在合同约定的2015年9月30日前向原告闵东、张慎敏交付商品房屋，应当依据当事人之间的合同约定，承担逾期交房的违约责任。被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司长期不履行交付房屋义务，至今不能明确确定实际交房时间的行为，属单方不履行合同义务行为。原告闵东、张慎敏依据合同约定，选择并要求被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司继续履行合同义务，提前支付2015年10月1日至2017年7月3日的逾期交房违约金的主张，符合我国《合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定精神，本院予以支持。双方当事人约定的逾期交房违约金，是当事人之间在签订合同时的真实意思表示，其约定数额不高，不违反法律规定，本院不予调整。被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司应当于2015年9月30日交付房屋，逾期交房的违约金从2015年10月1日起计算到2017年7月3日，共计642天。逾期交房的违约金应为：（1737429元×0.0002）元/天×642天=223088.58元，与原告闵东、张慎敏的诉讼请求相符，本院予以支持。因被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司至今仍未履行房屋交付义务，2017年7月3日后的违约金应当依照合同约定计算到实际交房房屋止。因被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司至今未向原告闵东、张慎敏实际交付房屋，未对该商品房所在楼栋进行初始权属登记，该商品房尚不具备办理产权转移登记的合同条件和法定要件，原告闵东、张慎敏在本案中请求被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司支付逾期办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》违约金500元的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司支付原告闵东、张慎敏2015年10月1日至2017年7月3日逾期交付商品房的违约金223088.58元；二、驳回原告闵东、张慎敏就被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司支付逾期办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》违约金500元的诉讼请求。以上第一项于本判决生效后30日内履行。案件受理费2327元，由被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  张仕新二〇一七年十一月二十七日书记员  刘 莉