北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终8973号上诉人（原审被告）：刘冠佑，女，1990年5月5日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙彦（刘冠佑之母），住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒙景辉，男，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。上诉人刘冠佑因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘冠佑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回物业公司的诉讼请求。事实和理由：物业公司主体不适格，《物业服务合同》是物业公司同翠湖别墅业委会签订的，没有日期也没有备案。物业公司一开始起诉时的业主是孙某某，可见物业公司都不知道业主是谁，物业公司催缴的证据是伪造的，不存在多次向我催缴的事实。一审法院判决中遗漏了燃气费这一项，并且物业公司收取的燃气费过高，物业公司虽然在一审期间放弃了燃气费的诉讼请求，但是一审法院对此事实未予查明。小区里使用的是井水而不是自来水，并无自来水公司委托物业公司收费，物业公司不应该按照自来水的标准收取水费。一审法院判决我承担违约金没有依据。本案已超过诉讼时效，物业公司的诉讼请求不应支持。物业公司在一审期间增加诉讼请求，不符合法定程序。一审法院决定的案件受理费分担数额不合理。物业公司辩称，同意一审判决，不同意刘冠佑的上诉请求和理由。物业公司向一审法院起诉请求：要求刘冠佑交纳2016年2月1日至2017年12月31日的物业服务费40318.08元、2016年2月1日至2016年7月31日的水费313.96元，支付逾期交纳物业服务费的违约金1900元。一审法院认定事实：物业公司于2016年2月1日与翠湖别墅业委会签订《物业服务合同》，约定物业公司为翠湖别墅提供物业服务；期限自2016年2月1日至2019年1月31日，双方同意2018年11月30日前，若翠湖别墅业委会提出延展物业服务期限，物业服务期限延期1年；物业费标准为别墅每平方米每月8元；物业费收取为预收制，每合同年度前3个月为收费期，业主逾期未交纳物业费的，物业公司有权按照逾期每日千分之三的标准收取相应的违约金。刘冠佑是翠湖别墅XXX号的业主，房屋建筑面积219.12平方米。物业公司称海淀区水务局在翠湖别墅设置了水表，该公司按照每立方米2.61元交纳地下水资源费、每立方米1.36元交纳污水处理费，该公司向业主按照每立方米3.41元代收水费。翠湖别墅XXX号2016年2月1日水表底数为2027立方米，2016年7月31日水表底数为2121立方米，用量为94立方米，欠费313.96元。为此，物业公司提供了：1.交款单位为物业公司的北京市海淀区水务局地下水资源费及污水处理费单据，记载地下水资源费为每立方米2.61元，污水处理费为每立方米1.36元。2.翠湖别墅水费表底，记载XXX号的表底数为：2016年6月3日2109、7月31日2121。物业公司称刘冠佑每月应交纳物业服务费1752.96元，2016年2月1日至2017年12月31日应交纳物业服务费总计40318.08元，并应于2016年4月30日前交纳，刘冠佑逾期未交纳，故应按照40318.08元的每日千分之三计算支付2016年8月1日至10月31日的违约金。审理中，物业公司另提供了日期为2016年1月12日并加盖北京市海淀区物业服务合同备案专用章（7）的物业服务合同备案办理结果通知书。一审法院认为，物业公司与翠湖别墅业委会签订《物业服务合同》合法有效，且效力及于翠湖别墅的业主，刘冠佑作为翠湖别墅XXX号的业主与物业公司形成物业服务合同关系，刘冠佑作为业主应当履行交纳物业服务费的义务，现刘冠佑未按时交纳物业服务费已构成违约，故物业公司要求刘冠佑交纳物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。物业公司要求刘冠佑支付违约金的期限及标准适当，但根据物业公司主张的2016年8月1日至10月31日的违约金期限，对应的本金应为2016年2月1日至2017年1月31日刘冠佑应交纳的物业服务费即21035.52元，而不包括2017年2月1日至12月31日应交纳的物业服务费，但经法院核算，物业公司主张的违约金数额并未超出合理范围，故法院予以支持。物业公司主张水费的标准适当，但主张刘冠佑应交纳水费的期间及金额与该公司提供的翠湖别墅水费表底记录不符，故在本案中法院暂不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条规定，判决：一、刘冠佑于本判决生效后七日内向北京市均豪物业管理股份有限公司交纳二○一六年二月一日至二○一七年十二月三十一日的物业服务费四万零三百一十八元零八分，并支付二○一六年八月一日至二○一六年十月三十一日的违约金一千九百元；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，翠湖别墅业委会与物业公司签订了《物业服务合同》以及补充协议，约定由物业公司为翠湖别墅小区提供物业服务。根据上述司法解释的规定，本案所涉的《物业服务合同》以及补充协议对于翠湖别墅XXX号的业主刘冠佑具有约束力，刘冠佑应按照《物业服务合同》以及补充协议约定的标准向物业公司交纳物业服务费。刘冠佑以其并非物业服务合同当事人为由拒绝向物业公司交纳物业服务费无事实和法律依据，本院不予支持。其次，刘冠佑作为翠湖别墅XXX号的业主享受了物业服务，其理应交纳相应的物业服务费。根据《物业服务合同》以及补充协议的约定，在刘冠佑逾期未交纳物业服务费的情况下，物业公司有权向其主张违约金。虽然，刘冠佑主张物业公司催缴物业服务费的证据系伪造、不存在多次向其催缴物业服务费的事实，但其就此并未提供证据予以反证，故本院对其该项主张不予采纳。据此，一审法院支持物业公司主张的违约金并无不当。关于诉讼时效一节，刘冠佑在一审时并未提出诉讼时效抗辩，且物业公司提出的诉讼请求亦未超过诉讼时效期间，故本院对刘冠佑该项上诉理由不予采信。关于物业公司增加诉讼请求是否违反法定程序的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，物业公司是在一审法庭辩论结束前增加的诉讼请求，且增加的诉讼请求可以与本案合并审理，故一审法院对物业公司增加的诉讼请求一并审理并不违反法律规定。关于一审案件受理费的分担问题。本案中，物业公司的诉讼请求并未得到全部支持，一审法院根据案情具体情况决定本案双方当事人的诉讼费负担数额并不违反法律、行政法规的规定，刘冠佑就此提出的上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，刘冠佑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由刘冠佑负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张兰珠审 判 员 张 琦二〇一七年十一月二十四日法官助理 孙雅丹书 记 员 张丽君