四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终13658号上诉人（原审被告）：成都合能新城市广场管理有限公司。住所地：成都市青羊区王家塘巷*号。法定代表人：候永桥，总经理。委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻艳，女，1974年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：何丽芳，四川法济律师事务所律师。上诉人成都合能新城市广场管理有限公司（以下简称：合能新城市公司）因与被上诉人喻艳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合能新城市公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回喻艳全部诉讼请求。事实及理由：1.合能新城市公司于2016年1月22日已按喻艳购买房屋时留的地址向喻艳寄送《收铺通知书》，已履行商铺返还手续，也未实际使用商铺，喻艳在合同期满后未办理商铺交接手续。一审法院认可合能新城市公司已向喻艳邮寄了《收铺通知书》，但以喻艳否认收到过，就认定合能新城市公司未将商铺实际退还于喻艳，该认定明显错误。喻艳在明知租期届满的情况下，拒绝收房，并以此要求合能新城市公司承担实际占有使用费，缺乏事实依据、法律依据，且完全不符合情理。2.根据喻艳在一审中的陈述，她早就知道合同已经到期，合能新城市公司也没有再继续使用商铺，喻艳甚至还就房屋归还的问题与合能新城市公司与有过沟通，在此情况下一审法院判决合能新城市公司承担至实际返还之日止的房屋占用使用费，对合能新城市公司明显不公。3.因合同履行期限已经届满，如判决生效后喻艳仍不接收，合能新城市公司将无法办理交付，同时判决交付的内容也无法强制执行。一审判决的结果最终将以喻艳的接收决定房屋的实际返还日期，这对合能新城市公司是非常不公平的。喻艳辩称，商铺实际上有一个交房标准，合能新城市公司一直没有按照标准向喻艳返还。根据双方签订的《委托招租协议书》和《补充协议书》，双方没有约定租期届满后的通知方式，也没有口头约定要以EMS来通知喻艳退还商铺。EMS邮寄的《收铺通知书》只是合能新城市公司自己认可的交付方式，如果要交接房屋也是双方到现场办理交接。合能新城市公司说他们发出了邮件，但是该邮件喻艳并没有签收，不能以合能新城市公司发出了邮件，就证明喻艳收到了合能新城市公司发出的邮件。快递单上的通知内容仅仅是合能新城市公司的单方面陈述，合能新城市公司提出的只要单方面发出通知，就等于喻艳收到了通知，不符合现场进行交接的行业惯例是要去房屋的。喻艳向一审法院起诉请求：1.判令合能新城市公司将商铺交付给喻艳。2.判令合能新城市公司支付喻艳2016年1月1日起至2016年12月31日止的商铺占用费4721.88元，支付违约金213.59元，合计4935.47元。3.本案诉讼费由合能新城市公司承担。一审法院认定事实：喻艳作为买受人与作为出卖人的成都统建合能房地产有限公司于2004年1月4日签订《商品房买卖合同》，约定成都统建合能房地产有限公司将位于成都市青羊区1（A）栋1层348号商铺的商业用房出卖给喻艳。2004年1月4日，喻艳（甲方）与合能新城市公司（乙方）签订《委托招租协议书》，约定：甲方是“合能·新城市广场”第1（A）栋1层348号商铺（建筑面积3.61平方米，最终以产权监理处核定面积为准）的合法所有权人，现全权委托乙方在协议期内独家对外招租，乙方接受甲方的委托，拥有对商铺进行独家招租的权利；承租期限自甲方将该商铺交给乙方之日起二年，预计为2005年6月28日至2007年6月27日（起始日是以甲方实际向乙方移交时间为准）；租金标准为第1年租金为3481元，第二年租金为3481元；乙方违反协议导致甲方逾期收到本协议第三条规定的租金的，逾期每日按逾期租金的万分之二承担违约金。2005年9月28日，喻艳就案涉商铺与成都统建合能房地产有限公司办理了房屋交接手续。2007年6月14日，喻艳（甲方）与合能新城市公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：双方就签订的《委托招租协议书》，自愿达成如下补充协议：一、承租期限在2007年6月28日的基础上延长至2015年12月31日；二、延长期间的租金标准为每年4721.88元，即月租金为393.49元。2016年1月22日，合能新城市公司向喻艳通过EMS邮寄《收铺通知书》一份，快递单上载明以下内容：您委托人司经营/承租的合能新城市广场商铺于2015年12月31日到期，请您携带通知书中所列手续于2016年1月28日至2016年1月30日莅临现场办理收铺手续，办理地点为新城市广场A栋1楼，如您逾期未来与我司办理商铺交接手续，则自我司通知之日起视为商铺交接手续办理完毕之日，相关租赁费用我司结算至通知之日前一日为止。该邮件于2016年1月26日成功妥投，显示“由他人代收”。一审另查明：1.成都市青羊区新华西路派出所于2007年10月10日盖章出具《新城市广场门牌号变更证明》，载明：位于成都市青羊区“新城市广场”项目，经重新核定原西大街1号1（A）栋现变更为宁夏街170号（1）栋，其中1（A）栋1层348号商铺变更为1栋1层1213号商铺；2.喻艳于2014年2月12日取得案涉商铺的房屋产权证；3.喻艳认可合能新城市公司于2016年6月1日向喻艳支付了2016年1月1日至1月27日的租金329.01元；4.喻艳、合能新城市公司未办理案涉商铺的交还手续。一审法院认为，喻艳与合能新城市公司签订的《委托招租协议书》和《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。虽然合能新城市公司于2016年1月22日向喻艳邮寄了《收铺通知书》，但该通知书系他人签收，且喻艳也否认收到过，双方也并未办理商铺返还的交接手续，故喻艳关于要求合能新城市公司返还商铺的诉请成立，一审法院予以支持。因合能新城市公司并未将案涉商铺实际退还与喻艳，而双方约定的租赁期已届满，合能新城市公司实际占有该商铺给喻艳造成了损失，应向商铺的所有权人即喻艳支付房屋占有使用费，该费用应以《补充协议》约定的租金标准计算，扣除已支付的2016年1月1日至1月27日的费用，即应按393.49元/月的标准支付从2016年1月28日起计至合能新城市公司实际返还案涉商铺之日止的房屋占有使用费，故一审法院对喻艳要求支付占用使用费的诉讼请求予以部分支持。喻艳要求合能新城市公司支付违约金329.01元，因《委托招租协议》约定的是逾期支付租金的违约责任，现喻艳主张协议终止后的房屋占有使用费的违约金，故其主张适用协议中的逾期支付租金的违约责任条款，无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，对喻艳的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决，一、合能新城市公司于判决发生法律效力之日起二十日内将喻艳所有的位于成都市青羊区的商铺返还给喻艳；2、合能新城市公司于判决发生法律效力之日起二十日内按393.49元/月的标准向喻艳支付从2016年1月28日起至实际返还位于成都市青羊区商铺之日止的房屋占有使用费；3、驳回喻艳的其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由喻艳负担5元，由成都合能新城市广场管理有限公司负担45元。二审中，喻艳向本院提交案涉商铺相关照片6张，主要内容为：2017年10月26日下午五点，案涉商铺所在商场外部的个别商铺处于被上锁状态，通向案涉商铺的公共通道被放置有其他商家的经营设施。拟证明截止当时案涉商铺没有交付给喻艳，只能通过其他商铺的通道来到案涉商铺的位置。合能新城市公司质证认为，上述照片上所拍摄的画面并不是诉争房屋的现状，因案涉商铺与其他商铺不可分割，是不可能被上锁的，故对其真实性、合法性、关联性均不认可。本院审查认为，上述照片反映案涉商场临街个别商铺被上锁，通过其他商铺通向案涉商铺的通道被摆放有物品，与双方当事人在二审中陈述的现状基本吻合，故对其真实性、合法性、关联性予以认可。但仅以上述照片内容不足以证明商铺是否已向喻艳返还，故上述证据不能达到喻艳的证明目的。本院认为，喻艳与合能新城市公司通过签订《委托招租协议书》和《补充协议书》，约定由喻艳交付商铺给合能新城市公司对外出租经营，合能新城市公司按期向喻艳支付租金，本案的合同性质应为房屋租赁合同纠纷。上述协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是合能新城市公司是否已履行返还租赁物的义务，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此，因案涉租赁合同已于2015年12月31日履行届满，合能新城市公司有交还喻艳商铺的义务。在合能新城市公司认可合同届满日期至2016年1月27日为不定期租赁并支付费用的情况下，其按喻艳提供的地址和联系方式向喻艳邮寄收铺通知书，因该通知明确提出了返还意愿和相关后果，应视为其初步履行退还义务的具体体现。其次，案涉合同已经到期，租赁物又为不动产，其最终返还交接需双方相互配合才能完成，故双方当事人均负有及时办理交接的义务。在无证据证明喻艳曾前往接收或前往接收而受到合能新城市公司阻挠的情况下，如以喻艳未接收该房产而认定合能新城市公司未履行返还义务，会不合理地加重该公司的负担，且不利于充分发挥租赁物的效用。因此，合能新城市公司向喻艳发出收房通知后，由于喻艳未前往接收，导致租赁物未最终办理返还手续的责任不能归责于承租人，应视为合能新城市公司已履行了租赁物返还义务。喻艳关于合能新城市公司应返还商铺并支付占用费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人合能新城市公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但判令合能新城市公司向喻艳返还案涉商铺并支付占有费，存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初586号民事判决；二、驳回喻艳的全部诉讼请求。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，均由被上诉人喻艳负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十一月二十四日书记员  方丽雯