新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1619号上诉人（原审被告）：新疆双翼房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊东路。法定代表人：王国异，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田忠贵，新疆金诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玲，女，1984年5月6日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：翁欢欢，昌吉市新华法律服务所法律工作者。上诉人新疆双翼房地产开发有限公司(以下简称双翼公司)因与被上诉人李玲商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2017)新2301民初3588号民事判决，上诉于本院，本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭于2017年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人双翼公司的委托诉讼代理人田忠贵，被上诉人李玲的委托诉讼代理人翁欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人双翼公司上诉请求：撤销(2017)新2301民初3588号民事判决，改判上诉人双翼公司支付被上诉人李玲违约金7600元。事实和理由：上诉人存在合同约定的延期交房事由，不构成违约。上诉人于2015年9月16日完成了热力二次管网的建设,但因昌吉热力公司不愿意承担一网建设的费用，上诉人自2014年开始，多次向政府有关部门反映，并由市政府协调，直至2016年6月，昌吉热力公司才完成热力一网的建设。双方商品房买卖合同约定”因国家政策调整、市政府停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可以据实予以延期”。热力一网的建设上诉人无法控制，上诉人不能将没有暖气的房屋交付给被上诉人。因此，上诉人延期交房不构成违约。上诉人在一审中提交的分户质量验收表反映本案诉争房屋在2015年9月已具备交付条件。一审判决按照合同约定计算违约金过过高。上诉人提出被上诉人主张的违约金过分高于实际损失，请求法院予以调整。但被上诉人并未提供证据证实逾期交房给其造成损失的具体金额，故应参照逾期交房期间同地段、同类房屋租金标准作为计算被上诉人损失的依据予以调整。被上诉人李玲辩称，上诉人双翼公司与被上诉人李玲于2013年10月10日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示。上诉人应当按照约定于2015年9月20日向被上诉人交付房屋，但上诉人直至2016年6月28日才履行交付手续，延期交付282天。热力管网滞后并非上诉人延期交房的合法理由，故上诉人双翼公司应当承担延期交房的违约责任。上诉人双翼公司上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李玲一审诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金15971元；2、本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。一审法院查明：2013年10月10日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于昌吉市北京北路X号小区X丘X栋X幢X单元X号房屋，房屋建筑面积105.66平方米，每平方米单价5360元，房屋总价款为566338元。原告于2013年9月22日交纳购房首付款296338元，剩余房款270000元以银行贷款方式支付。合同第八条约定出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：...6、因国家政策调整、市政停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同附件五合同补充协议第九条约定：本合同第十一条约定的通知方式包括出卖人在《昌吉日报》上发布公告等方式。自出卖人通知之日起15日内买受人须与出卖人办理交付手续，逾期不办理，视为交付。合同签订后，原告向被告支付了首付款，并办理按揭贷款，向被告交清全部购房款。本案涉案房屋于2016年6月25日办理五方竣工验收。被告于2016年6月25日在昌吉日报上发出入住公告，通知2号楼、3号楼、5号楼的业主于2016年6月28日开始办理入住。原告实际于2016年6月30日办理了交房入住手续。原告因被告逾期交房，故诉至法院要求被告承担逾期交房违约金。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，原、被告双方建立了商品房预售合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告应在合同约定的期限内及时交付房屋。现本案被告并未在合同约定的2015年9月20日前向原告交付房屋，已构成违约。但被告辩解未按时交付的原因系热力公司一网建设的滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，根据双方商品房买卖合同第八条的约定，被告可以延期交房。虽然双方在合同中约定了因自来水、电力、热力等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。但根据庭审查明，一网管网并非被告投资建设，不属于竣工验收的项目，而被告提交的竣工验收意见表显示，涉案房屋于2016年6月25日才办理竣工验收，故被告的辩解理由不能成立。被告未在合同约定的期限内及时交付房屋，依法应承担违约责任。关于逾期交房的期限，被告主张已于2016年6月25日在昌吉日报上发布公告，通知业主于2016年6月28日办理入住，违约金应算至2016年6月28日。原告认为，被告没有提交竣工备案资料，消防验收合格证，不符合交付条件。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条就交房的条件约定了四种情形，包括1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。原、被告双方当事人在合同中选择了第1项作为符合合同约定的商品房交付条件，并未选择其余选项作为符合合同约定的商品房交付使用条件。2016年6月25日，本案涉案房屋经五方验收合格，此时达到了约定的交付条件，故原告于2016年6月25日发布公告，通知原告于2016年6月28日办理入住，故被告逾期交房的期间为2015年9月21日至2016年6月28日，共计282天。被告又辩称，原告主张的违约金过高，应予以降低。原告主张的违约金计算标准为合同约定，且合同系被告提供的格式合同，原告的诉讼请求符合双方当事人的约定，故被告应支付原告违约金15970元（566338元×日万分之一×282天）。遂判决：被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李玲支付违约金15970元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人双翼公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人双翼公司与被上诉人李玲签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月20日前将符合约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋经五方验收后，上诉人双翼公司实际于2016年6月25日通知被上诉人李玲办理房屋入住手续，逾期交房的事实存在。上诉人双翼公司认为其逾期交房系因热力公司配套工作滞后导致不能按时交房，属于双方合同约定出卖人可据实予以延期的情形，上诉人双翼公司不应承担违约责任。根据本案查明事实，涉案房屋于2016年6月25日组织五方验收，上诉人双翼公司亦认可热力一网建设不属于竣工验收项目，上诉人双翼公司提供的证据不足以证明其建设的房屋在2015年9月20日即已具备竣工验收及交付条件，仅是由于热力一网未建成导致房屋不能交付。故本院对上诉人双翼房产主张的逾期交房的理由不予采信。关于上诉人双翼公司主张一审法院认定的违约金数额过高的问题。双方均认可因上诉人双翼公司的逾期交房行为给被上诉人造成的损失为房屋租金损失。原审根据双方当事人合同确定的违约金计算方式，结合本地同地段房屋租赁的标准及被上诉人李玲购买诉争房屋的用途，确定上诉人双翼公司应承担的违约金数额，合理合法。综上所述，上诉人新疆双翼房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应当驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人新疆双翼房地产开发有限公司自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵瑞琴审 判 员 肖 明审 判 员 赵丽丽二〇一七年十一月二十日法官助理 马 聃书 记 员 陈 哲