北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终8892号上诉人（原审被告）：黄某，女，1963年4月11日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人:陈金荣，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘佳，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所，住所地北京市西城区鼓楼西大街***号。法定代表人：田涛，所长。委托诉讼代理人:张婧微，女，1988年10月14日出生，北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所职工，住北京市西城区鼓楼西大街***号。委托诉讼代理人:朱淑萍，北京市西城区牛街街道法律服务所法律工作者。上诉人黄某因与被上诉人北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（下称什刹海管理所）排除妨害纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初8761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄某上诉请求：撤销一审判决，改判我在拆迁公告的最后腾退期限前有权不腾退房屋或者发回重审，一、二审诉讼费由什刹海管理所承担。事实和理由：首先：一审法院认定事实错误，导致本案争议的焦点问题错误，本案的争议的焦点问题为在2016年10月27日之前房屋的承租人是谁？实际居住人是谁？出租人是否按时收取租金？承租人与出租人是否已经解除了房屋租赁关系？我作为遗赠抚养协议的继承人是否有权利继承房屋拆迁安置补偿款等问题。在2016年10月27日之后房产作为危房属于拆迁房屋，拆迁范围内的房屋均有各种项目的拆迁安置补偿款，本案中被拆迁安置补偿的承租人为黄国忠，但是因为其已经去世，故其财产性权益应当由其有继承权的我继承，故应当确认我对拆迁安置补偿款等相关财产性权利享有继承权。第一：涉案房屋的承租人为黄国忠老人，且黄国忠老人去世后我作为实际居住人居住至2017年，我按时交纳房屋租赁费用直至2017年，在缴纳房屋租金期间均未收到被上诉人要求腾退的通知或者与之相关的文件，亦未收回房屋，因此黄国忠老人与什刹海管理所之前的房屋租关系并未终止。而2016年10月24日与涉案房屋相关的所有关系均已经冻结，涉案房屋被列为拆迁范围，拆迁安置补偿的对象为截止2016年10月23日之前在腾退范围内的自管公房承租人，而黄国忠就是在腾退范围内的承租人，我是实际居住使用人，根据河北省涿州市人民法院（2012）涿民初字第1281号判决书判决的第二项“黄某按照法律规定继承相应的权利”，我有权利继承涉案房屋的财产性权利即拆迁安置补偿款等相关补偿和补助。在我与什刹海管理所的上一级单位未协商好补偿款数额且在拆迁期限内，我有权利拒绝腾退房屋。什刹海管理所在起诉我时混淆了我是承租人还是财产性权益继承人的事实！我作为黄国忠老人的继承人当其合法的财产性权益未能得到保障且在拆迁腾退的最后期限时间内，有权利拒绝腾退房屋。一审法院未审查房屋的承租人租赁关系存在于拆迁开始之日之前，在拆迁之日之前黄国忠与什刹海管理所存在房屋租赁关系，当拆迁时相关的财产性权益未能协商一致的情况下，我代表黄国忠有权利拒绝腾房。第二，涉案房屋在2016年10月23日即进行拆迁，拆迁补偿款补偿的是承租人，也就是黄国忠，但是黄国忠已经去世，其承租房屋的财产性权利应当由遗赠人我继承。我与什刹海管理所争议的前提为我能否继承拆迁安置补偿款，在此事宜未经确认前置条件下，一审法院直接判我腾退房屋，显然侵害了我的合法继承权。因此我腾退涉案房屋的前提是我与什刹海管理所上一级单位北京市西城区房屋土地经营管理中心关于房屋腾退的拆迁安置补充协议达成一致意见。且在什刹海管理所的上一级单位关于拆迁腾退尚未公布最后一轮腾退时限的情况下，我有权利代表黄国忠老人在最后一轮腾退期限内与什刹海管理所的上一级单位协商拆迁安置补偿款的具体数额，并作为遗赠抚养协议的继承人领取拆迁安置补偿款。第三点：在黄国忠与产权人签订《公有住宅租赁合同》中，第十二条中约定乙方有下列情况之一的甲方有权中止合同收回房屋，1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交还使用、出卖或者变相出卖使用权的；2、擅自改变房屋用途的；3、利用住宅进行非法活动的4、无正当理由拖欠房租六个月以上的，5、房屋无故空闲六个月以上的；6、全家迁往外地的；在租赁合同中并未约定人死亡后立即终止合同关系，且黄国忠老人去世后，由其养女黄某继续缴纳房租。什刹海管理所亦未提出异议，从而证实黄国忠与什刹海管理所之间的租赁关系并未终止。既然租赁关系未终止，在履行期限内进行拆迁就应当按照拆迁公告即致西城区西安大院3号楼的一封信中约定的各项补偿标准支付拆迁安置补偿费。故截止至拆迁之前黄国忠均为承租人，租赁关系存在就应当得到拆迁安置补偿款等财产性权益。第四：一审法院认定黄国忠无子女的事实认定错误。我作为黄国忠的养女自出生之日就与黄国忠共同生活，直至为黄国忠夫妇养老送终，履行了作为子女的义务。自我的户口本上就可以看出我自出生就落户在黄国忠的户口上，我亲生父母的户口均不再西城区西安大院上。由于特殊的历史时期，在文化大革命期间黄国忠老人作为起义军遭到迫害，为了保护我无奈之下才将我的户口迁出黄国忠家，但是这也改变不了黄国忠与我之间的养父母与养子女之间的关系，况且在黄国忠去世前留有一份遗赠抚养协议。在协议中其表明承租的公房中享有的相关权利由我继承，我作为遗赠抚养协议的继承人继承本案涉案房屋的财产性权益作为对我的为黄国忠尽到生养死葬的补偿。且经过河北省涿州市人民法院（2012）涿民初字第1281号民事判决书确认按照法律规定继承相应权利，即我继承涉案房屋的相关财产性权益，而本案中在什刹海管理所起诉我之前涉案房屋的承租人均为黄国忠老人。2017年3月份什刹海管理所起诉我腾退房屋时，房屋仍然由黄国忠老人承租。我作为黄国忠老人的养女和遗赠抚养协议的继承人，在黄国忠留有遗赠抚养协议内的房屋居住是不违反法律规定的。因此我代表黄国忠老人与什刹海管理所的上级单位协商拆迁补偿款的具体数额也是其应当享有的合法权益。其次，本案审理程序违法，涉案房屋是否应当腾退应当先经过行政诉讼，确认承租人黄过忠与产权人之间房屋租赁合同关系是否终止及我不是实际的承租人或者是否符合变更承租人的条件等事宜，此后什刹海管理所才可以提起民事诉讼要求我腾退房屋，故本案的一审法院对本案不具有管辖权，审理程序违法、适用法律不当。政府直管公房经营管理单位---房管所具有民事主体和行政主体的双重身份，同时扮演民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中，如涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地，该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份，在不同的法律关系中扮演不同的法律角色，因此本案属于行政诉讼案件需要解决黄国忠和黄某的承租资格问题，在没有经过行政诉讼在行政审判庭判决解决租赁关系的前提下，一审法院的民事审判庭对本案没有管辖权。综上所述一审法院认定我没有承租权，不符合变更承租人条件，而遗漏了拆迁补偿款的事实审查是错误的，且公有住房的承租权，租赁合同等法律关系未经行政诉讼的审判就判令我腾退房屋程序上是错误的，请求二审法院依法查明案件事实维护上诉人的合法权益！什刹海管理所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我方同意一审判决，请求驳回黄某的上诉请求。什刹海管理所向一审法院起诉请求：1.要求黄某腾退西城区西安大院3号楼3层47号房及对面的厨房并交还我方；2.诉讼费由黄某承担。一审法院认定事实：2000年5月3日，黄国忠与北京市西城区房屋土地管理局厂桥管理所（下称厂桥管理所）签订《公有住宅租赁合同》，该合同约定：出租方厂桥管理所、承租方黄国忠，身份证号×××；住宅座落西城区西安大院三楼三层47、51号房屋；住宅状况砖木楼结构，总使用面积16.4平方米，其中居室1间13.8平方米。黄国忠户籍地址为北京市西城区西安大院3楼，黄国忠为户主，该户籍地址上除黄国忠、尹贞华（黄国忠之妻）外，无其他人员。尹贞华2008年12月16日去世、黄国忠2009年12月24日去世，二人生前无子女。黄某曾起诉黄氢继承纠纷一案，河北省涿州市人民法院作出（2012）涿民初字第1281号民事判决，该判决查明：黄国忠与黄某于2007年6月20日签订遗赠扶养协议两份，约定：“……依照我国继承法三十一条规定，黄某作为我俩的扶养人，承担我俩生养死葬的义务，享有受遗赠的权利，遗赠人黄国忠、尹贞华将自己身后的财产遗赠给扶养人。扶养人应尽的义务：l、保护二位老人的身体健康；2、有病进行医治；3、照顾二位老人吃、喝、拉、撒、睡；4、死后安葬。……遗赠人的遗赠物：1、银行存款；2、住房中的使用物品；3、居住房的租赁权的继承权限……。”黄国忠留有银行存款23000元，并于2000年4月1日租有北京市西城区西安大院3号楼三层公房一间。该判决认为：被继承人黄国忠与黄某签订的遗赠扶养协议合法有效，黄某已按约定履行了对黄国忠及尹贞华的扶养义务，故其要求继承黄国忠遗产即银行存款23000元及北京市西城区西安大院3号楼三层公租房的相应权利的诉公请求，本院应予支持。该院判决：一、被继承人黄国忠名下的银行存款23000元由原告黄某继承。二、被继承人黄国忠租用的位于北京市西城区西安大院3号楼三层的公租房一间由黄某按照法律规定继承相应权利。该判决于2012年4月23日发生法律效力。另查，2005年3月18日，北京市西城区机构编制委员会《关于调整区房屋土地经营管理中心所属机构的通知》（西编字【2005】10号）载明：撤销原新街口管理所、厂桥管理所，成立什刹海管理所。在庭审中，黄某陈述，过去黄国忠以及现在黄某在西安大院3号楼居住的房屋为47号房，47号房对面厨房一直归其使用；47号房为南北方向房屋一间，位于西安大院3号楼三层，是南北方向房屋的东数第一间。一审法院认为,公民、法人合法权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案当中，河北省涿州市人民法院作出（2012）涿民初字第1281号民事判决，判决被继承人黄国忠租用的位于北京市西城区西安大院3号楼三层的公租房一间由黄某按照法律规定继承相应权利。但该判决并未判决黄某继承涉案房屋的承租权；其次，该判决明确由黄某按照法律规定继承相应权利，涉案房屋是由黄国忠依据与房管所签订的《公有住宅租赁合同》而来，那么遵守合同就是法律的基本要求，依据黄国忠与厂桥管理所签订《公有住宅租赁合同》第七条约定租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。本案中，黄某不符合“乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续”的条件，不属于乙方愿意继续履行原合同，甲方即承租人必须履行原合同的情况。综上，黄某所持前述抗辩理由不能成立，法院不予采信。本案中，什刹海管理所作为涉案直管公房的经营管理单位，诉请黄某将涉案房屋腾空交予什刹海管理所的诉请有法律及事实依据，法院予以支持。据此，一审法院判决：黄某于判决生效之日起十五日内，将北京市西城区西安大院3号楼3层47号房及对面厨房腾空交还北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所。一审查明的事实与本院一致。本院审理中，黄某提交了下列证据：证据1.黄国忠1962年签订的《房屋租赁契约》、尹贞华1968年的安置房分配记录、黄国忠对安置房分配记录做的标注、《举报书》、起义人员证明书，证明涉案房屋系1962年黄国忠承租的房屋拆迁安置而来，1966年3月黄国忠原住房被拆迁，本应分配安置两间房，却因黄国忠系原国民党军官而被认定为“反革命”不给其分房，而只给尹贞华、黄某分了一间房，1968年安置房分配记录中安置对象为尹贞华、黄某。证据2.西城区城镇危险房屋通知书、致居民朋友的一封信、致西城区西安大院3号楼的一封信，证明涉案房屋即将被拆迁的事实。证据3.李强居住证，证明涉案房屋系黄某唯一住房，该房由黄某夫妇实际承租并居住。证据4.证人王某出庭作证，证明黄某出生后就被黄国忠夫妇收养，后因黄国忠被打成反革命，尹贞华受到刺激，黄某遂被送回亲生父母处抚养，黄某长大后一直往返涿州与北京照顾黄国忠夫妇，黄国忠夫妇身体不好后曾被黄某接到涿州照顾，1966年拆迁安置房屋最先由尹贞华承租，黄某曾和尹贞华在安置房屋居住过一段时间，后来承租人变成了黄国忠。证据5.黄国忠的个人档案，证明黄国忠于1966年下放劳动，1968年分房时，拆迁安置人仅为黄某和尹贞华。什刹海管理所认为上述证据均应在一审提交，二审提交不符合民事诉讼法规定，认可1962年《房屋租赁契约》真实性，不认可分配记录的真实性和证明目的，应该有正规的房屋档案，不认可《举报书》的真实性和证明目的，该证据与本案无关，黄某三岁以后户口就不在涉案房屋了，1966年黄某的户口已经迁出，认可证据2的真实性，但安置对象应为房屋承租人，证据3只能说明黄某夫妇曾在涉案房屋居住过，但他们现在已不在这里居住，证据4证人的证言信息不完整，不认可证言证明内容，对证据5真实性没有异议，认可黄国忠的下放时间。本院审理中，黄某申请调取黄国忠1962年承租的房屋于1966年被拆迁的记录、拆迁安置协议及相关资料，1966年分配给尹贞华的安置房屋有关被安置人口2人的具体信息。因相关资料原在厂桥管理所保管，后厂桥管理所并入什刹海管理所，故资料现应在什刹海管理所保管，经向什刹海管理所调取，什刹海管理称确有拆迁安置的事实存在，但是当年的租赁契约已经不存在了，仅能提交1995年的分户住宅租金计算表，上有黄国忠的人名章。黄某认为分户住宅租金计算表真实性无法核实，且不涉及1966年拆迁的事项。另补充查明：黄某的户籍原在北京市西城区西安市场80号，1963年9月8日迁往河北省涿州县幼儿园，黄某系黄国忠的侄女，现户籍所在地为河北省涿州市双塔区明慧街131号。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据已查明的事实，涉案房屋原由黄国忠承租，但黄国忠已于2009年12月24日死亡，此后什刹海管理所虽然没有及时将涉案房屋收回，但涉案房屋至今无新的承租人。黄某主张曾申请办理承租人变更手续，但涉案房屋为公有住房，承租涉案房屋需符合北京市有关公房的政策法规及《公有住宅租赁合同》的约定，黄某不符合相关要求，故无法成为新的承租人，此外黄国忠又无其他符合条件的家庭成员愿意继续履行原租赁合同，故黄国忠与什刹海管理所签订的《公有住宅租赁合同》已经随着黄国忠的死亡而自然终止。河北省涿州市人民法院作出的（2012）涿民初字第1281号民事判决限定了黄某继承涉案房屋相应权利需在符合法律规定的前提下，现根据法律规定黄某并不具有承租涉案房屋的资格，故该判决与本案的认定并无矛盾。虽然黄某在黄国忠死亡后曾交纳过涉案房屋的租金，但其并非是以自己的名义交纳租金，故亦不能因此判定黄某已与什刹海管理所形成事实上的租赁关系，并成为新的实际承租人。关于黄某所称其对涉案房屋享有居住权一节，经查，涉案房屋为拆迁安置房，但根据黄某提供的安置房分配记录及相关证据尚不足以证明黄某为当时的拆迁安置对象，且黄某在1963年9月拆迁安置前即将户籍迁往了河北省其父母处，黄某当时尚年幼，其居住生活已由其父母解决，无需在北京另行安置，故本院对黄某的该项主张不予采纳。《公有住宅租赁合同》终止后，什刹海管理所有权收回涉案房屋。现涉案房屋及对面的厨房由黄某占用，什刹海管理所作为涉案房屋及对面厨房的公房管理机构要求黄某予以腾退，于法有据，应予支持。本案系平等民事主体之间的排除妨害之诉，属于民事纠纷，无需先行经过行政诉讼，故一审审理程序正当。综上所述，黄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由黄某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年十一月十七日书记员 孙国栋