四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1997号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：崔乐，该公司职员。委托代理人：张亚平，该公司职员。被告：韩木琴，女，汉族，1947年10月23日生，无职业，现住四平市铁东区。被告：李玉秋，男，汉族，1959年7月21日生，无职业，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告韩木琴、李玉秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔乐、张亚平，被告韩木琴到庭参加诉讼。被告李玉秋经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告于2010年8月6日入住东升嘉园小区B9-2-305室。自2016年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费2050元。2、判令被告支付违约金800元。3、诉讼费用由被告承担。韩木琴辩称：我就欠2016年1月份至5月份的物业费，2016年6月份我把房子卖给了李玉秋，现在李玉秋在该房屋居住，6月份往后的物业费应由李玉秋缴纳。我在该小区办理入户时，交了装修保证金，说以后退还给我，但是一直也没有退。物业合同上写明物业费为0.6元/平方米/月，但物业公司私自涨价，乱收费。我搬走已经一年多了，没有在该小区房屋居住，我没有享受到任何物业服务。李玉秋未到庭，无答辩意见。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告韩木琴质证意见：无异议。2、物业服务合同、业主公约，证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告韩木琴质证意见：是我本人签字的，合同上写明0.6元/月/平方米，物业费应该按照合同收取。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告韩木琴质证意见：当时没有看见该公告，后来收钱多了才知道涨价了。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告韩木琴质证意见：不属实。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告韩木琴质证意见：物业公司给我打过电话，我已经和物业协商过了，解决问题就同意缴费。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告韩木琴质证意见：回访表上只有绿化、卫生等方面，我给物业公司提过意见，基础服务设施少。李玉秋未到庭，对原告提供的证据材料无质证意见，也无证据材料向法庭提供。韩木琴没有证据材料向法庭提供。法庭出示和宣读本院依职权调取的证据材料如下：1、四平市不动产登记中心查档证明，证明坐落于铁东区四马路街晓东委东升嘉园小区B9号楼3层2单元305室，建筑面积87.99平方米的房屋所有权人为李玉秋。原告质证意见：无异议。被告韩木琴质证意见：无异议。2、房屋所有权转移登记申请书，证明2016年6月17日，韩木琴将坐落于铁东区四马路街晓东委东升嘉园小区B9号楼3层2单元305室，房屋建筑面积87.99平方米的房屋转让给李玉秋。原告质证意见：无异议。被告韩木琴质证意见：无异议。经审理查明：被告韩木琴原来的房屋位于四平市铁东区东升嘉园小区B9-2-305室，建筑面积87.99平方米。2010年8月6日被告韩木琴与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告韩木琴所在东升嘉园小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明费60元/年/户，楼宇防盗门维护费60元/年/户，社区监控系统维护费60元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。2016年6月17日被告韩木琴将其在东升嘉园小区B9-2-305室房屋转让给被告李玉秋，现被告李玉秋系该房屋所有权人。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得东升嘉园小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告韩木琴自2016年1月1日至2016年6月17日期间欠物业服务费468元；被告李玉秋自2016年6月17日至2016年12月31日期间欠物业服务费557元，2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费1025元，二被告合计欠物业服务费2050元。泰和物业多次向二被告催要，但二被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告韩木琴、李玉秋支付物业服务费2050元及违约金800元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原吿举证、被告质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：被告韩木琴应支付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费468元，违约金140元。被告李玉秋应支付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1582元，违约金474元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告韩木琴原系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告韩木琴一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。由于被告韩木琴于2016年6月17日已将房屋转让给被告李玉秋，故李玉秋在取得该房屋后所产生的物业费用应由李玉秋自行负担，因此，该房屋物业费2016年6月17日之前应由韩木琴承担，2016年6月17日之后应由李玉秋承担。对于被告韩木琴主张原告乱收费问题，由于不是本案的审理范围，可另行诉讼。据此，原告诉请二被告缴纳拖欠的物业服务费合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按二被告各自应缴物业服务费数额的30%予以保护，即韩木琴支付违约金140元，李玉秋支付违约金474元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告韩木琴于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费468元、违约金140元，合计608元。被告李玉秋于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1582元、违约金474元，合计2056元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告韩木琴、李玉秋如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告韩木琴、李玉秋负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐