上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终10846号上诉人(原审被告)：狮城怡安(上海)物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐新，董事长。委托诉讼代理人：刘高，上海明泰(厦门)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市青浦区大华云庭小区业主委员会，住所地上海市青浦区。负责人：李大同，主任。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。上诉人狮城怡安(上海)物业管理有限公司(以下简称“狮城公司”)因与被上诉人上海市青浦区大华云庭小区业主委员会(以下简称“云庭业委会”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。狮城公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回云庭业委会一审中的诉讼请求。事实和理由：小区业主大会于2017年1至2月期间召开，主要议题是与狮城公司合同到期后是否续聘，2017年2月15日，云庭业委会发通知函，告知狮城公司合同到期后不再续聘，故云庭业委会实际已经撤销了原解除合同的意思表示，双方实际继续履行合同至期满即2017年2月28日，狮城公司实际履行管理义务直至该日期。云庭业委会2016年10月17日发出的通知，没有明确合同解除日期，且依据的是合同法及合同约定，没有依据物权法的规定，一审法院认定合同于2016年10月17日解除错误，属认定事实不清，应予以纠正。云庭业委会辩称，不同意狮城公司的上诉请求，狮城公司已经收到2016年10月17日的解除通知，根据法律规定，解除通知到达即生效，云庭业委会通知狮城公司办理交接手续，但狮城公司拒绝，造成小区混乱，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。云庭业委会向一审法院提出诉讼请求要求：1、判令确认上海市青浦区大华云庭小区业主大会与狮城公司于2012年2月29日签订的《物业服务合同》于2016年10月17日解除；2、判令狮城公司立即赔偿云庭业委会因狮城公司拆走的损坏的小区设备造成的损失人民币(以下币种均为人民币)126,018元；3、判令狮城公司立即向云庭业委会返还上海市青浦区大华云庭小区的公共部位收益暂计172,447元(最终金额以专项审计或双方确认金额为准，计算至2016年11月30日)，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付上述款项自2016年10月18日起至判决生效之日止的利息损失(前述款项由狮城公司支付至上海市青浦区大华云庭小区业主大会维修基金账户)；4、判令狮城公司立即向云庭业委会移交自2012年2月29日至2017年2月28日期间上海市青浦区大华云庭小区的物业管理财务资料(包括收支账目明细、账册、财务凭证及合同协议)；5、判令狮城公司立即向云庭业委会移交上海市青浦区大华云庭小区的施工竣工图纸资料(包括小区总平面图、建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图)；6、判令狮城公司立即向云庭业委会移交上海市青浦区大华云庭小区的设施设备(包括给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统)的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件。一审法院认定事实：云庭业委会系上海市青浦区大华云庭小区的现业主委员会，狮城公司原系该小区物业管理单位。2012年2月29日，上海市青浦区大华云庭小区业主大会与狮城公司签订《物业服务合同》，约定由狮城公司为大华云庭小区提供物业管理服务，并委托狮城公司收取公共部位的运营收入。期限自2012年2月29日至2017年2月28日。合同还约定，本合同终止时，狮城公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。合同签订后狮城公司对系争小区实际实施物业管理。2016年7月9日，业主大会会议决议同意解除与狮城公司签订的《物业服务合同》。2016年10月17日，云庭业委会向狮城公司送达了《关于终止狮城怡安(上海)物业管理有限公司在大华云庭小区“物业服务合同”的通知》，通知狮城公司解除《物业服务合同》，并要求其办理物业管理交接手续。2016年10月19日狮城公司回函云庭业委会，主要内容为，合同期限为5年，目前尚处于合同期内，且合同解除需经双方协商一致。2016年10月28日，云庭业委会再次委托律师向狮城公司发《律师函》，重申《物业服务合同》已经解除，并要求狮城公司办理物业管理交接手续。2016年10月30日，狮城公司回函云庭业委会不认可违反《物业服务合同》且不同意依云庭业委会通知进行交接。2017年2月27日，云庭业委会与狮城公司签订《协议》，约定：一、双方确认，公共部位收入结余为124,064.07元，狮城公司垫付公共部位维修费用65,129.50元，扣除维修费用后余额为58,934.57元；狮城公司将在云庭业委会通知后二十日内将前述余款款项一次性支付至云庭业委会指定账户。二、双方同意，狮城公司于2017年2月28日上午九点半与云庭业委会、云庭业委会指定的物业公司办理交接手续，届时将狮城公司现有的所有物业管理资料(包括业主清册、业主物业费缴纳记录)、小区的施工竣工图纸资料(包括小区总平面图，建筑设备、配套设施及地下管网竣工图)、小区设施设备(包括给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统)的安装、使用和维修保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等所有狮城公司接收和在物业管理形成中的资料(如有)，以及物业管理及仓储办公用房(上海青浦区徐盈路XXX弄XXX号房屋)和相关设施，移交给云庭业委会、云庭业委会指定的物业公司。狮城公司的所有人员(包括聘请的第三方人员)于2017年2月28日中午十二点全部退出大华云庭小区。2017年2月28日狮城公司退出小区，云庭业委会与狮城公司在当天进行交接。本案中，云庭业委会与狮城公司之间存在的主要争议：一、关于解除《物业服务合同》问题。云庭业委会认为，2016年10月17日云庭业委会向狮城公司送达了《关于终止狮城怡安(上海)物业管理有限公司在大华云庭小区“物业服务合同”的通知》，通知狮城公司解除《物业服务合同》，故《物业服务合同》应于2016年10月17日已经解除。狮城公司认为，2017年2月28日狮城公司退出小区，合同是2017年2月28日期限届满自然终止，不需要解除。法院认为，2016年7月9日，业主大会会议决议同意解除与狮城公司签订的《物业服务合同》。2016年10月17日，云庭业委会向狮城公司送达了《关于终止狮城怡安(上海)物业管理有限公司在大华云庭小区“物业服务合同”的通知》，通知狮城公司解除《物业服务合同》，狮城公司也于当日收到该通知。云庭业委会要求解除合同的行为符合法律规定，解除日期亦应为2016年10月17日，法院对云庭业委会该项诉请予以支持。二、关于云庭业委会主张狮城公司立即赔偿云庭业委会因狮城公司拆走、损坏小区设备造成损失126,018元问题。法院认为，云庭业委会就该项诉请所提供的证据并不充分，法院难以支持。三、关于云庭业委会主张狮城公司立即向云庭业委会返还上海市青浦区大华云庭小区的公共部位收益暂计172,447元及相关利息损失问题。法院认为，根据2017年2月27日双方签订的《协议》第一条约定，双方已经确认具体数额及支付方式。该协议系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。云庭业委会主张公共部位收益172,447元，显与协议约定不符，对于超过协议约定的金额法院不予支持，狮城公司应按协议约定支付云庭业委会58,934.57元。至于云庭业委会所主张的利息损失，庭审中，双方均确认该笔钱款狮城公司没有支付，狮城公司认为没有支付的原因是云庭业委会没有给狮城公司账户。一审审理中，云庭业委会也未提供通知狮城公司支付以及云庭业委会向狮城公司提供指定账户的相关证据，故法院对该项诉请不予支持。四、关于云庭业委会主张狮城公司向云庭业委会移交自2012年2月29日至2017年2月28日期间上海市青浦区大华云庭小区的物业管理财务资料(包括收支账目明细、账册、财务凭证及合同协议)；狮城公司向云庭业委会移交上海市青浦区大华云庭小区的施工竣工图纸资料(包括小区总平面图、建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图)；狮城公司向云庭业委会移交上海市青浦区大华云庭小区的设施设备(包括给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统)的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件问题。法院认为，根据2017年2月27日双方签订的《协议》第二条的约定，双方同意，狮城公司于2017年2月28日与云庭业委会、云庭业委会指定的物业公司办理交接手续，届时将狮城公司现有的所有物业管理资料(包括业主清册、业主物业费缴纳记录)、小区的施工竣工图纸资料(包括小区总平面图，建筑设备、配套设施及地下管网竣工图)、小区设施设备(包括给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统)的安装、使用和维修保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等所有狮城公司接收和在物业管理形成中的资料(如有)，以及物业换了及仓储办公用房(上海青浦区徐盈路XXX弄XXX号房屋)和相关设施，移交给云庭业委会、云庭业委会指定的物业公司。《物业服务合同》也约定，本合同终止时，狮城公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2017年2月28日狮城公司退出小区，云庭业委会与狮城公司在当天进行交接。云庭业委会认可交接事实存在，但认为交接的资料并不完整。法院认为，根据协议约定，狮城公司应向云庭业委会交接的是现有的上述资料，鉴于双方已经实际进行了交接，双方对图纸资料交接清单也予以确认。故云庭业委会再行要求狮城公司交接上述资料已无依据。如若上述资料遗失，云庭业委会可自行通过城建规划等部门获取。至于财务账册，云庭业委会的主张无相应的依据，且狮城公司不同意交付。故法院对云庭业委会上述诉讼请求均不予支持。根据庭审查明的事实，法院认为，狮城公司系小区物业服务公司，根据双方签订的协议，狮城公司退出小区后，云庭业委会与狮城公司均应按照约定履行各自义务。判决：一、狮城怡安(上海)物业管理有限公司与上海市青浦区大华云庭小区业主大会于2012年2月29日签订的《物业服务合同》于2016年10月17日解除；二、狮城怡安(上海)物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市青浦区大华云庭小区业主委员会公共部位收益58,934.57元；三、驳回上海市青浦区大华云庭小区业主委员会的其他诉讼请求。本院二审期间，狮城业委会提供2017年1月13日的会议纪要，证明由于部分业主对业主大会召开程序不满，组成临时业主大会筹备组决定重新召开业主大会，之后通过政府部门协调，形成会议纪要，明确物业公司改选程序复杂，暂不进行，之后小区再次召开业主大会，2017年2月15日云庭业委会通知狮城公司合同到期不再续聘，故双方合同最终是履行到合同期满。云庭业委会对会议纪要真实性没有异议，认可发生过该事实，但对狮城公司要证明的主张不予认可。云庭业委会提供：1、2017年2月26日云庭业委会发给狮城公司的回函，证明云庭业委会明确双方合同于2016年10月17日解除；2、照片，证明由于狮城公司拒绝退出小区，发生争执。狮城公司对回函真实性不予认可，对照片拍摄日期不予认可，但认可曾发生过矛盾。本院认为，会议纪要存在的事实，双方没有异议，本院予以确认，对于双方曾因交接问题发生争执的事实，双方亦无异议，本院亦予以确认。对于云庭业委会提供的回函，狮城公司不予认可，云庭业委会也未提供确实充分证据，故本院不予采信。一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。本院另查明，1、2017年1月20日，云庭业委会发布小区业主大会会议通知，会议议题包括，决定在与狮城公司合同到期(2017年2月28日)后不予续聘该公司，同意协议选聘案外人为小区过渡阶段的物业管理公司等。2、2017年2月15日，云庭业委会及业主大会向狮城公司发通知函，载明，经业主大会于2017年2月13日的决议，决定合同到期(即至2017年2月28日)后不予续聘狮城公司，并已经选聘案外人作为小区新的物业公司。狮城公司应当在2017年2月26日至28日之间向业委会和新的物业公司办理物业交接手续，并不迟于2017年2月28日24时正式撤离小区。本院认为，上海市青浦区大华云庭小区业主大会依法定程序作出解聘狮城公司的决定后，云庭业委会书面通知狮城公司解除双方物业服务合同，该通知于2016年10月17日到达狮城公司，根据相关规定，云庭业委会现请求解除物业服务合同，法院应予以支持，一审法院据此判决狮城公司与业主大会所签物业服务合同于2016年10月17日解除，依法有据，本院予以认同。狮城公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人狮城怡安(上海)物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一七年十一月二十二日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……