新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2951号上诉人（原审原告、反诉被告）：桂亮，男，1981年5月9日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：余梅贤，女，1957年10月30日出生，回族，自治区中医院药剂师，住乌鲁木齐天山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆凌丰徕投资管理有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区华祥六巷2号。法定代表人：陈峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：何静，新疆元正律师事务所律师。上诉人桂亮与被上诉人新疆凌丰徕投资管理有限公司（以下简称凌丰徕公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2017)新0105民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人桂亮的委托诉讼代理人余梅贤，被上诉人凌丰徕公司的委托诉讼代理人何静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂亮的上诉请求：一、撤销一审法院判决的第三、四、五项，判决凌丰徕公司赔偿装修费21500元，驳回凌丰徕公司要求我方支付房屋占用使用费59812.5元、暖气费2700元的诉讼请求；二、凌丰徕公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判决驳回我方要求凌丰徕公司赔偿装修费21500元是错误。凌丰徕公司承诺，其市场已具备开业条件，市场内房屋等各项设施均取得相关部门的行政许可，在此情况下，我方才缴纳了租房定金。为便于经营进行装修符合市场经营习惯，也是必要的。因凌丰市场始终不具备市场开业的条件，最基本的消防验收合格证都没有取得，且市场面临关闭的风险，导致我无法实现目的，凌丰徕公司存在欺诈和违约的事实。2、一审法院判决由我给付凌丰徕公司房屋占用使用费错误。双方之间未签订书面的房屋租赁合同，只是交款定金收据，并未提出每年的租赁费。由于凌丰徕公司虚假承诺，其市场存在各种隐患造成不能正常开业存在重大过错。2017年4月我方所租赁的商铺因凌丰徕公司与第三人发生产权纠纷，我方租赁的商铺门窗遭受故意损坏，已向公安机关报案，而凌丰徕公司对此无任何说明和解释，其未能保障我的合法权益，也是有过错的。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。凌丰徕公司辩称，桂亮的上诉请求无事实及法律依据。我公司与桂亮之间形成不定期的租赁合同关系，双方应以诚信原则，履行各方的义务。桂亮在一审法院审理期间没有举证证明其损失，对商铺进行了装修，双方也没有约定给予补偿或赔偿。桂亮在上诉状中认可其物品一直在市场存放，并未搬走。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人桂亮向一审法院起诉请求：1、解除桂亮与凌丰徕公司之间的租赁合同关系；2、凌丰徕公司返还定金30000元，赔偿装修费用21500元；3、凌丰徕公司承担本案诉讼费用。被上诉人凌丰徕公司向一审法院反诉请求：1、判令桂亮立即搬出所占用的房屋；2、判令桂亮向凌丰徕公司交纳租金（占用使用费）59812.5元；3、判令桂亮向凌丰徕公司支付暖气费2700元；4、本案诉讼费由桂亮承担。一审法院认定事实：2014年9月19日，桂亮向凌丰徕公司交纳30000元定金后，凌丰徕公司向桂亮交付了凌丰农贸副食品市场的E区10、20、22号商铺。双方未签订书面合同。上述三个商铺面积均为21.75平方米。2015年4月27日，凌丰徕公司与案外人朱爱莲签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人朱爱莲租赁凌丰徕市场A区21-23号商铺，建筑面积43.2平方米，年租金21945.6元，物业管理费12614.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。一审法院认为，本案争议焦点一是：桂亮要求解除双方之间的租赁合同关系，要求凌丰徕公司返还定金30000元、赔偿装修费用21500元，有无事实及法律依据。庭审中，凌丰徕公司同意解除租赁合同关系及返还定金30000元予以确认。桂亮未能举证装修损失，故对其要求凌丰徕公司赔偿装修费用21500元不予支持。本案的争议焦点二是：凌丰徕公司要求桂亮搬离房屋，支付房屋占用使用费59812.5元以及暖气费2700元，是否有事实及法律依据。因双方未签订书面的租赁合同亦未约定租赁期限，双方之间形成不定期租赁关系。当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务，因此桂亮应当向凌丰徕公司支付房屋占用使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。桂亮未向凌丰徕公司返还所租商铺，因此桂亮应在合同解除后向凌丰徕公司支付房屋占用使用费并搬离所租赁商铺。《中华人民共和合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。据此，根据查明的事实，参照凌丰徕公司与其他承租人签订合同约定的租金价格以每平方米年租金800元的50%及年度暖气费600元的50%酌情确定桂亮向凌丰徕公司支付房屋占用使用费及暖气费为宜。综上，桂亮向凌丰徕公司支付2015年1月1至2017年4月15日房屋占用使用费59812.5元（21.75平方米×800元/平方米×50%÷12个月×27.5个月×3间），支付暖气费2700元（600元/年×50%×3个采暖期×3间）。桂亮主张2015年10月搬离房屋，因其未向凌丰徕公司交付房屋、交付钥匙，故对桂亮的主张不予采信。遂判决如下：一、解除桂亮与新疆凌丰徕投资管理有限公司之间租赁合同关系；二、新疆凌丰徕投资管理有限公司返还桂亮定金30000元；三、驳回桂亮要求新疆凌丰徕投资管理有限公司赔偿装修费用21500元的诉讼请求；四、桂亮给付新疆凌丰徕投资管理有限公司房屋占用使用费59812.5元；五、告桂亮给付新疆凌丰徕投资管理有限公司暖气费2700元；六、桂亮于本判决生效后十日内搬离其租赁的市场E区18、20、22号商铺。本院二审期间，上诉人桂亮围绕上诉请求提交以上证据：华祥社区工作委员会通知，证实凌丰市场安保设施不到位，安保人员不足，现停业整改，整改完毕后再行开业；装修协议、收据、照片三张及证人周某的当庭证言，证实商铺装修及支付的装修费用；证人刘某证言，证实入住凌丰市场后未签订租赁合同。冬天暖气不热，经常被封门无法经营；乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1740号民事判决，证实凌丰徕公司与新疆长青工贸有限责任公司的租赁合同于2016年10月已解除。被上诉人凌丰徕公司的质证意见为，对华祥社区工作委员会通知、装修协议、收据、照片三张及证人周某、刘某证言均不予认可。我公司已按照社区要求进行整改，并未影响市场的正常经营。装修协议、收据、照片无法证实装修及支出的费用。已生效的（2015）水民三初字第1740号民事判决是在我公司缺席的情况下作出的，与新疆长青工贸有限责任公司的合同不是虚假的合同。本院认为，桂亮出示的证据可以证实为经营而进行装修的事实，对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，桂亮、凌丰徕公司对一审法院作出的解除桂亮与凌丰徕公司的租赁合同，凌丰徕公司返还桂亮定金30000元，桂亮于判决生效后十日内搬离其租赁的市场E区18、20、22号商铺的判决均不持异议，本院予以确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据上述规定，桂亮上诉提出在承租期间其市场存在各种隐患造成不能正常开业，不应当支付房屋使用费用及暖气费，负有举证证明责任，桂亮没有提供证据证明搬离租赁房屋的时间及暖气供热是否达到使用标准，在本案法庭审理过程中，桂亮陈述2017年4月市场管理人员通知其从租赁商铺搬离了物品，根据其本人的陈述，一审法院确认房屋占有使用的期间正确。对于房屋占有使用费及暖气费的认定标准及计算方式，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定及民事活动应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，综合全案情况酌情确定其应当支付的房屋使用费的标准及暖气费并无不当，本院予以维持。桂亮上诉要求驳回凌丰徕公司要求支付房屋占用使用费及暖气费的反诉请求举证不足，本院不予支持。桂亮上诉提出要求凌丰徕公司赔偿装修损失21500元的请求，对其主张在二审审理期间，出示了装修协议、收据、照片三张及证人周某的当庭证言，证实商铺装修及产生了装修费用的事实，从上述证据可以证实，桂亮为经营在租赁商铺后，进行了装修。桂亮与凌丰徕公司虽没有约定使用的商铺能否装修及解除租赁合同后装修如何处理，但凌丰徕公司也没有举证证明桂亮未经同意是擅自装修，且已生效的裁判文书证实桂亮所使用的商铺是凌丰徕公司租赁新疆长青工贸有限责任公司的场地，该合同已于2016年10月解除，并由新疆长青工贸有限责任公司于2017年4月收回场地，结合桂亮对涉案租赁商铺的使用情况、装修标的物的折旧等因素，对于桂亮主张的装修损失，本院酌情确定由凌丰徕公司予以赔偿8000元。一审法院对此未予认定有误，本院予以纠正。综上，桂亮的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决对部分事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2017)新0105民初1667号民事判决的第一、二、四、五、六项，即解除桂亮与新疆凌丰徕投资管理有限公司之间租赁合同关系；新疆凌丰徕投资管理有限公司返还桂亮定金30000元；桂亮给付新疆凌丰徕投资管理有限公司房屋占用使用费59812.5元；桂亮给付新疆凌丰徕投资管理有限公司暖气费2700元；桂亮于本判决生效后十日内搬离其租赁的市场E区18、20、22号商铺；二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2017)新0105民初1667号民事判决的第三项，即驳回桂亮要求新疆凌丰徕投资管理有限公司赔偿装修费用21500元的诉讼请求；三、被上诉人新疆凌丰徕投资管理有限公司赔偿上诉人桂亮装修损失8000元。以上款项相互折抵后，桂亮应给付凌丰徕公司24512.5元，须于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉请求标的为51500元，核定给付金额为38000元，占请求标的的74%，一审本诉案件受理费1087.5元（桂亮已预交），减半收取543.75元，由桂亮负担26%即141.38元，凌丰徕公司负担74%即402.37，由乌鲁木齐市水磨沟区人民法院退还桂亮543.75元；反诉请求标的为62512.5元，核定给付金额为62512.5元，占请求标的的100%，反诉案件受理费681.41元（凌丰徕公司已预交），由桂亮负担。二审上诉标的81312.5元，核定给付金额为8000元，占上诉标的的9%，二审案件受理费1832.81元（桂亮已预交），由桂亮负担91%，即1667.85元，由凌丰徕公司负担9%，即164.96元。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  黎剑审判员  冯宁二〇一七年十一月十三日书记员  杨扬