北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初7500号原告(反诉被告):北京新华智库咨询有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街1号北京友谊宾馆64233室。法定代表人：李瑞莲，董事长。委托诉讼代理人：杜晓成，北京市天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁安，男，1982年9月16日出生，该公司员工。被告（反诉原告）：姚海通，男，1945年9月30日出生，住福建省南安市。委托诉讼代理人:张行，北京尚孚律师事务所律师。第三人：汤湘波，男，1973年12月15日出生，住山东省济南市历下区。原告(反诉被告)北京新华智库咨询有限公司（以下简称新华智库公司）与被告（反诉原告）姚海通及第三人汤湘波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理，并于2016年10月28日作出（2015）东民初字第12204号民事判决书。新华智库公司不服该判决并提起上诉，北京市第二中级人民法院于2017年2月24日作出（2016）京02民终10582号民事裁定书，裁定撤销（2015）东民初字第12204号民事判决书，发回北京市东城区人民法院重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。新华智库公司的委托诉讼代理人杜晓成、袁安，姚海通的委托诉讼代理人张行到庭参加了诉讼。第三人汤湘波到院参加了2017年6月8日的庭前谈话，但经本院依法传唤，未参加本案此后的开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、被告退还原告租金23万元及保证金3.75万元；3、被告支付违约金200万元（含装修及改扩建损失）。事实和理由：2010年4月1日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，后双方又签订《补充协议》，约定被告将东城区北池子大街×号房屋（以下简称涉案房屋）租于原告，租期为2010年5月10日至2018年5月9日。原告先后对涉案房屋投入重金装修。2015年5月10日，被告却通知原告腾退涉案房屋；5月22日，被告又通知原告的合作伙伴即本案第三人腾房；5月27日，被告擅自更换涉案房屋门锁。被告的违约行为给原告造成重大损失。被告辩称：因为原告没有履行合同约定的防水和顶层修缮等义务，故原告和被告的合同在2015年5月9日就自然终止了，并没有达到续期3年的条件，被告是在2015年5月27日才换的锁，被告不同意原告的诉讼请求。被告另向本院提出反诉请求，请求判令：1、确认原告和被告之间的房屋租赁合同在2015年5月9日到期终止；2、原告支付2015年5月10日至2016年6月29日期间的房屋占用费295277元；3、原告支付因擅自转租、擅自扩建二层及未按约定修缮房屋而产生的违约金30万元；4、原告支付其未结清的费用22504.81元。事实和理由：原告在承租涉案房屋期间未尽到合同约定的修缮义务，故双方之间的合同已于2015年5月9日届满，但直至2016年6月29日才正式交割完毕，故原告应赔偿该段期间的使用费。另原告存在擅自转租及扩建的违约行为，且未按约定修缮房屋，故原告应付违约金。原告对被告的反诉辩称：双方之间的合同允许原告与其合作单位共同使用涉案房屋，被告亦认可原告对涉案房屋享有出租的权利；双方之间的合同约定原告有权对涉案房屋进行改建扩建，被告也认可原告的改建扩建行为；原告依约履行了房屋的修缮义务。故，原告并未构成违约。2015年5月27日，涉案房屋被被告换锁后实际控制，故原告无需支付该日之后的使用费；即使认定原告在涉案房屋内尚有部分物品，至多仅可收取部分存储费，而不应该按租金标准计算房屋占用费。不同意被告的反诉请求。第三人汤湘波述称：第三人是2014年5月和原告签订的合同，涉案房屋主体架构为地上2层、地下2层，当时地下1、2层漏水严重，第三人做了很多防水工作，因为周围老有人举报，故装修工程一直没有完工，一直到2015年5月份，被告让第三人退出工地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系登记于被告名下私房，分为地上1层12间房屋181.6平方米建筑面积、地下1层12间房屋181.6平方米建筑面积。2010年4月1日，原告（承租方，乙方）和被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋租于乙方，计租面积362.2平方米，乙方的合作单位、关联公司及其下属机构可以共同使用房屋，租期为2010年5月10日至2015年5月9日（已扣除免租装修期），租金为年45万元人民币，五年内不变更租金，租金须预付，每半年支付一次。合同另约定乙方不得将租赁权转让或用作担保，不得将涉案房屋全部或一部分转借给第三方或让第三方使用。属于甲方原有的装修，如乙方不需要，由乙方自行拆除，拆除费用由乙方承担；乙方对所租房屋重新装修或改动，由乙方自行负责，所有费用由乙方承担。合同还约定任何一方不得中途随意终止协议，如违约应赔偿对方违约金500万元。2010年6月20日，原告（乙方）和被告（甲方）签署《补充协议》，协议约定：一、鉴于现交付的租赁物首层存在漏水、地下层较严重渗水影响甲乙双方履行《房屋租赁合同》，为此双方协商议定如下解决方案：由乙方负责对租赁物进行修缮，修缮工程包括但不限于地下层防水及顶层改建，修缮费用由乙方自行承担（修缮费约需人民币40万左右）；乙方进行修缮时，甲方给予必要协助且甲方同意将前述《房屋租赁合同》租赁期限延长至2018年5月9日，即租赁期为2010年5月10日至2018年5月9日；二、租金变更：《房屋租赁合同》约定租期从2010年5月10日至2015年5月9日内租金仍按合同执行；2015年5月10日至2016年5月9日期间年租金为46万元；2016年5月10日至2017年5月9日年租金为人民币47万元；2017年5月10日至2018年5月9日年租金为人民币48万元。租金支付方式、支付期限不变。三、租赁物顶棚应采用钢结构进行重新修缮，修缮方案双方事先予以确认（方案见附件1），修缮方案完工依据乙方和施工单位施工合同书为准，若本补充协议签订后乙方未进行房屋修缮工程，则甲方有权维持《房屋租赁合同》原租赁期限。四、因房屋使用涉及政府行政审批手续的，由甲方协助乙方予以办理，办理费用由乙方自行承担。五、《房屋租赁合同》第六条增加一款：若因甲方违反本合同有关约定或甲乙双方协商解除房屋租赁合同的或非因乙方原因至房屋租赁合同无法履行的，甲方应向乙方返还前款约定的全部合同保证金37500元。上述合同及补充协议签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告交付了保证金3.75万元，并对涉案房屋进行了公证录像，涉案房屋当时现状为地上一层、地下二层。后，原告对涉案房屋进行了修缮并在涉案房屋上加建了地上二层，并将房屋交由案外人国子中红（北京）文化产业发展有限公司使用。2014年2月21日，被告向原告出具收条，载明“今收到原告交来2014年2月10日至5月9日期间的租金125000元。2014年2月10日之前的租金已交清。说明：原告和国子中红（北京）文化产业发展有限公司之间的租赁合同官司之事我不进行任何参与，不论原告把房屋出租给谁（合作伙伴），原告都不得欠我租金。收款人姚海通”。2014年5月13日，原告和第三人汤湘波签署《房屋合作协议书》，约定原告将涉案房屋租于第三人，第三人保证承租房屋只用于发展文化事业，租期截止2018年12月31日。2014年8月3日，被告签字确认“新华智库设计装修图我已阅，同意按图施工，姚海通”。原告提供了显示为地上二层的房屋室外效果图12张（无被告签字），称这些图就是当初被告签字确认的设计装修图，据图可以证明被告知情并同意原告在涉案房屋上加建二层。被告不予认可，称当时被告签字确认的是室内装修图，而非该12张室外效果图，但被告已无法提供当时签字确认的室内装修图。2014年8月20日，第三人汤湘波和案外人北京央美博艺建筑装饰工程有限公司签署《北池子×号艺术中心装饰工程项目设计施工合同书》，约定第三人汤湘波委托案外人就涉案房屋进行外墙造型涉及施工、室内造型设计施工、展览专用灯具、新风及空调系统涉及施工。2015年5月9日，被告致《告知书》于原告，称“我与你公司在2010年4月1日签订北池子×号房屋租赁合同一份，租赁期5年，自2010年5月10日至2015年5月9日止，现合同期已满，合同自然终止。限你公司在三天内（本月12日下午5点）把租赁房屋交接给房主，若你方不按时交接，我方将采取必要的措施给予锁门。由此产生的一切后果，将由你方完全承担，姚海通”。2015年5月10日，原告向被告转账了2015年5月10日至2015年11月9日期间的租金23万元。2015年5月27日，被告将涉案房屋门锁予以更换，但相关当事人并未进行交接。2015年7月31日，原告向本院提起诉讼。8月17日，本院告知原告是否同意先行和被告就涉案房屋进行交接，原告称需要一周时间考虑，本院另告知如一周内不答复视为拒绝提前交接。9月8日，原告申请对涉案房屋的改扩建工程进行造价鉴定，同时申请对涉案房屋内的装修现值进行鉴定。11月23日，受托鉴定机构北京精恒信工程咨询有限公司致函本院，称“涉案房屋改扩建工程无任何图纸，本改扩建工程有结构、精装修、安装各专业的改造，结构内部做法、装修基层做法、预留预埋管线均无法现场勘察，无法正确计算其工程造价”。2016年1月6日，受托鉴定机构北京中必达资产评估有限责任公司向本院出具涉案房屋装修现值评估报告，认定截止评估基准日2015年12月10日，涉案房屋装修现值为13.4463万元。2016年3月9日，原告称涉案房屋内还有原告的物品，并称三日内可以拉走。本院遂指定双方于3月14日之前完成交接，但客观上双方后续未实际交接。2016年4月6日，原告另称涉案房屋内已经没有原告东西了，故原告未联系被告交接。同日，原告申请对涉案房屋地上、地下是否漏水进行鉴定。2016年6月28日晚北京下雨，次日，本院携鉴定机构北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心至涉案房屋现场勘验。7月1日，鉴定结构出具报告，认定涉案房屋地上二层顶板东北角、东南角、西北角及二层楼梯间东侧顶板与墙体交接处均有漏水现象。另于诉讼中，被告主张双方在《补充协议》中约定“租赁物顶棚应采用钢结构进行重新修缮”，但实际原告并未按约定对顶棚进行修缮。对此，原告认可没有按《补充协议》约定使用钢结构对顶棚进行修缮，但原告提出其使用了更好的修缮方案，且认为被告对实际的修缮方案是知情并认可的，被告从未提出异议。被告对原告的该项意见不予认可。另询，被告称其自2015年5月27日更换门锁至2016年6月29日进行漏水鉴定期间，未对涉案房屋进行使用或改动，一直维持房屋原状。被告称在鉴定完成之后，已对涉案房屋进行重新装修，房屋现已不是原来的状态。关于被告反诉要求原告支付其未结清的费用22504.81元，包括其为涉案房屋内配置的电暖气费用19440元及预交电费1500元、电费及违约金1018.73元、水费546.08元，原告对其中的水费546.08元予以认可，并同意在应退押金中予以抵扣。对于其他费用，原告不予认可，被告未提供充分证据予以证明。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，相关约定对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据双方之间的约定，原告全面履行《补充协议》约定的修缮义务是原、被告之间租赁合同得以延至2018年5月9日的前提；如原告未全面履行该修缮义务，则双方之间的租期应以2015年5月9日为限。即本案双方的主要争议焦点为原告是否全面履行了《补充协议》约定的修缮义务。原告是否全面履行了《补充协议》约定的修缮义务，应以2015年5月9日之前完成作为判断的时间点，并以修缮的实际效果作为判断标准。《补充协议》对于原告修缮范围的约定比较明确的是防水及顶层改建、顶棚采用钢结构进行重新修缮。关于原告是否履行了《补充协议》约定的防水修缮义务问题，原告亦认可在被告于2015年5月27日更换门锁时，涉案房屋尚处于施工未完工状态；而房屋是否漏水的鉴定亦由原告提起，原告虽不认可鉴定结论，但原告并不能举证证明其于2015年5月9日之前完成了防水工程，原告应对此承担举证不能的法律责任。关于原告是否履行了《补充协议》约定的顶层改建、顶棚修缮义务问题，原告亦认可其未按《补充协议》约定采用钢结构对顶棚进行修缮；原告虽称其采用了更好的方案，但被告对此不予认可，且原告不能举证证明其更改修缮方案确曾得到了被告的认可，原告亦应对此承担举证不能的法律责任。由此，本院认定原告并未按照约定全面履行自己的修缮义务，故本院认定双方之间的房屋租赁合同关系租期截止2015年5月9日。现原告要求解除房屋租赁合同关系，缺乏依据，本院不予支持。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同于2015年5月9日期间届满，但被告直至2016年6月29日在相关司法鉴定完成后才算真正意义上的收回涉案房屋，故被告反诉要求原告支付2015年5月10日至2016年6月29日期间的房屋占用费，并无不当，本院应予支持，房屋占用费具体标准应以约定的租金标准为宜。因《补充协议》的履行系以原告全面完成约定的修缮义务为前提，《补充协议》约定的租金标准的适用亦应以此为前提，故房屋占用费仍应以《房屋租赁合同》约定的年租金45万元标准进行计算。原告已付的23万元应抵扣其应付的房屋占用费。抵扣之后，原告还应向被告支付该期间剩余的房屋占用费282705元。至于原告另诉被告支付违约金200万元（含装修及改扩建损失）的诉请，因原、被告双方事先已明确约定对房屋重新装修或改动由原告自行负责并承担所有费用，现双方之间的房屋租赁合同已届满终止，且本院并未认定被告违约，故原告此节诉请缺乏依据，本院不予支持。但被告应退还原告保证金3.75万元。关于被告反诉要求原告支付其未结清的费用22504.81元。对于其中的水费546.08元，原告予以认可并同意在应退押金中抵扣，本院不持异议。关于其他费用，因原告不予认可，被告又未提供充分证据予以证实，本院不予支持。至于被告另要求原告支付因擅自转租和擅自扩建二层而产生的违约金30万元的反诉请求，因双方对此事先无明确违约金的约定，被告此节反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国确认原告(反诉被告)北京新华智库咨询有限公司和被告（反诉原告）姚海通之间的房屋租赁合同在2015年5月9日到期终止；二、原告(反诉被告)北京新华智库咨询有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）姚海通支付2015年5月10日至2016年6月29日期间剩余的房屋占用费282705元；三、被告（反诉原告）姚海通于本判决生效后十五日内向原告(反诉被告)北京新华智库咨询有限公司退还租赁保证金36953.92元（原告北京新华智库咨询有限公司应付的水费546.08元已抵扣）；四、驳回原告(反诉被告)北京新华智库咨询有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）姚海通其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24940元，由北京新华智库咨询有限公司负担24215元（已交纳），姚海通负担725元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4989元，由姚海通负担2214元（已交纳），北京新华智库咨询有限公司负担2775元（于本判决生效后七日内交纳）。装修现值评估费1万元，由原告北京新华智库咨询有限公司负担（已交纳）。房屋漏水鉴定费4万元，由原告北京新华智库咨询有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰审 判 员  李晓彤人民陪审员  张和平二〇一七年十一月十四日书 记 员  刘 斌