湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂01行初678号原告胡庆安，男，汉族，1942年8月18日出生，住武汉市武昌区。委托代理人孟雷，北京市京师律师事务所律师。被告武汉市武昌区人民政府,住所地武汉市武昌区中山路307号。法定代表人刘洁，区长。委托代理人金祥，该区政府工作人员。委托代理人秦欢，湖北今天律师事务所律师。原告胡庆安不服被告武汉市武昌区人民政府（以下简称武昌区政府）征收补偿决定一案，于2016年9月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月7日公开开庭审理了本案。原告胡庆安及委托代理人孟雷，被告武昌区政府的委托代理人金祥、秦欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告武昌区政府于2016年4月6日作出武昌征决补字[2016]275号《房屋征收补偿决定》（以下简称补偿决定）。该决定书载明：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十五条及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十六条等规定，按照《补偿方案》，武昌区人民政府作出如下补偿决定：一、被征收人选择货币补偿的，根据永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对房屋的评估和《补偿方案》，对其货币补偿金额为：（一）房屋价值补偿536560元；（二）室内装饰装修补偿22024元（按400元/平方米计算，被征收人有证据证明实际装饰装修补偿应高于400元/平方米的，交由评估机构评估确定）；（三）其他设施补偿4694元（电表500、水表100、管道煤气2300、空调（挂）200、有线电视86、宽带308、热水器200、无烟灶台10**元)；（四）搬迁费1000元；（五）临时安置补偿费4800元；（六）货币补偿补助107312元；（七）封闭阳台补偿31673元；（八）未登记建筑补助14247元；（九）生活困难补助15000元（残疾补助）；以上各项合计人民币737310元。二、被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供被征收范围内建设的武锅新区（时代花园小区）7栋1单元19层03号房作为产权调换房，建筑面积69.43平方米（以竣工后的实际面积为准），根据永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司的评估，该房屋单价为11500元/平方米，总价为798445元。依据《补偿方案》，房屋产权调换两种结算方式如下：（一）被征收房屋价值补偿1.以相同面积互不补差价方式结算产权调换房屋差价：被征收房屋登记建筑面积55.06平方米，房屋价值为536560元，相同面积部分互不补差价，建筑面积补助为6.6072平方米。产权调换房屋与被征收房屋互结差价面积部分为7.7628平方米，被征收人应向房屋征收部门支付房屋面积差价人民币64515元。2.以优惠安置价格结算产权调换房屋差价：被征收房屋价值为536560元，产权调换房计算金额为人民币550580元（以房屋交付时的实际价格据实结算），被征收人应向房屋征收部门支付房屋差价人民币14020元。（二）装饰装修价值补偿22024元（按400元/平方米计算，被征收人有证据证明实际装饰装修补偿应高于400元/平方米的，交由评估机构评估确定）；（三）其他设施补偿4694元（电表500、水表100、管道煤气2300、空调（挂）200、有线电视86、宽带308、热水器200、无烟灶台10**元)；（四）搬迁费2000元；（五）临时安置补偿费44800元；（六）封闭阳台补偿31673元；（七）未登记建筑补助14247元；（八）残疾补助15000元；综上，被征收人选择第1种方式结算产权调换房屋差价的，房屋征收部门应向被征收人支付房屋总价差额69923元。被征收人选择第2种方式结算产权调换房屋差价的，房屋征收部门应向被征收人支付房屋总价差额120418元。根据对被征收人有利的原则，在本决定送达之日起十五天内，被征收人未作出选择的，按照第2种方式执行，即房屋征收部门应向被征收人支付房屋总价差额120418元。三、被征收人如提供相关材料证明存在《补偿方案》规定的其他应当补偿、补助情形，按《补偿方案》规定给予补偿、补助，并与上述全部项目一并结算补偿金额。四、被征收人应当在本房屋征收补偿决定送达之日起十五日内搬迁腾空房屋，并向房屋征收部门提交房屋相关证明材料，办理移交手续。被征收人如不服本决定，可以再本决定送达之日起六十日内向武汉市人民政府申请行政复议，也可以在六个月内向人民法院提起行政诉讼。法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，武昌区人民政府将依法申请人民法院强制执行。原告胡庆安诉称：1、被告作出的补偿决定内容违法。⑴被告在补偿决定中称，被征收人选择房屋产权调换的，武昌区征收办提供武锅新区（时代花园小区）还建安置房，经永业行评估公司评估，该房屋单价11500元/平方米。因还建安置房项目没有立项，永业行评估公司在该项目没有立项，没有用地、规划许可的情况下，其作出的房屋价值评估结果不合法。⑵根据《征收条例》第二十五条第一款规定，征收补偿协议包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积，搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等，但武昌区政府作出的补偿决定中没有载明补偿金额的支付期限、周转用房、过渡方式和过渡期限等，其补偿事项不完整。⑶补偿决定明确限定了用于产权调换还建安置房的具体位置，剥夺原告对还建安置房的选择权；武昌区政府作出的征收补偿决定没有规定过渡期限、还建房的建成时间，但规定了临时安置补偿费，其临时安置补偿费缺乏事实根据。2、被告作出的补偿决定程序违法。武昌区政府没有将征收补偿资金足额到位、专户存储、专款专用，违反征收条例的相关规定。3、被告作出的补偿决定违背公平补偿原则和法律的相关规定。原告的被征收房屋位于武汉市武昌区武锅生活区，该地段属住宅二级地块，而与其位于同等地块但位置远远不如其的百瑞景小区的房屋均价为2万多元/平方米；《补偿方案》确定的用于产权调换房屋的价格为7900/平方米，但被告在补偿决定中称，经评估机构评估，用于产权调换的武锅新区（时代花园小区）还建安置房价格为11500元/平方米,还没开始建造的产权调换房屋期房价格随着市场规律不断上涨。而原告居住的现房却低于房屋征收决定作出之日的市场价格，原告的合法权益遭受了巨大损失。武昌区政府作出的补偿决定不具有公平性。4、因武锅新区（时代花园小区）还建安置房建设项目没有立项，故被告在补偿决定中称其提供武锅新区（时代花园小区）还建安置房缺乏事实依据。5、武昌区征收办选定评估公司的程序违法。评估机构的工作人员未入户调查、实地勘查，被征收房屋评估价值偏低，致原告买不起同地段、同面积的商品房，难以维持现有的生活水平。《征收条例》第二十一条第三款规定，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十七条第一款规定，实施房屋征收实行“先补偿、后搬迁”原则。原告要求安置在武锅周围附近的百瑞景小区，但是百瑞景房屋公摊系数高，因此，原告要求安置在周边同等地段（如百瑞景小区）的一套80平方米的房屋，按照相应规定给予住房面积补助，且给予不低于15万元的装修费，其他费用按按照补偿决定执行。故请求：1、依法撤销被告作出的武昌征决补字[2016]275号《房屋征收补偿决定》;2、本案诉讼费用由被告武昌区政府承担。原告为证明其主张成立，向法院提交如下证据：1、原告身份证复印件。2、房屋土地使用证以及房屋所有权证复印件，证据1、2均证明原告具备本案诉讼主体资格，与涉案行政行为存在法定利害关系。3、补偿决定书，证明被告作出的涉案房屋征收补偿行为违法、错误。4、武昌区、武汉市、湖北省发展改革委员会信息公开答复，证明涉案还建房建设项目并不存在。5、武锅生活区片周边房屋房价走势图，证明市场交易中二手房价格远高于新房价格，涉案房屋补偿决定中对于原告房屋价值与被告用于产权调换的房屋价值评估违背公平原则。被告武昌区政府辩称：1、根据《条例》第四条第一款、第二十六条与《市实施办法》第五条、第四十六条的规定，被告负责武昌区域内的房屋征收与补偿工作，依法具有作出被诉征收补偿决定行为的职权。按照房屋征收补偿方案作出补偿决定，该补偿决定应予以维持。2、原告在签约期内，经多次协谈，仍未能与房屋征收部门达成协议，答辩人作出补偿决定的行为符合法律法规及征收补偿方案的规定。3、原告诉称的事实和理由不符合事实和法律、法规的规定，依法应予以驳回。4、房屋评估价值由房屋征收部门依法组织选定的评估机构评估确定，原告对房屋评估价值有异议，应当寻求正确的救济渠道。综上，答辩人具有作出补偿决定的行政职权，且作出补偿决定的行政行为符合法律法规规定。原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告胡庆安的诉讼请求。被告武昌区政府向本院提交以下证据：1、武昌征决字[2015]1号武昌区人民政府房屋征收决定公告及照片，证明被告已经作出征收决定；2、（2015）鄂行终字第00134号行政判决书，证明本案征收决定已经生效判决确认。补偿方案、调查结果合法有效；3、原告的身份信息、房屋产权信息（户籍、房产、土地查询结果），证明原告的房屋位于征收范围内；4、房屋入户调查结果公告及照片，证明被告对调查情况进行公示；5、选定评估机构的公告、公证书，证明被告依法组织选定评估机构；6、被征收房屋分户评估结果公示、一览表及照片，证明原告的房屋的分户评估结果已经公示；7、被征收房屋的《房屋征收分户评估报告》及转交证明，证明被告已经向原告提交评估报告；8、协谈记录和协谈人员身份证明，证明原告在签约期限内未能与房屋征收部门达成补偿协议；9、补偿费用及用于产权调换房屋的证明，证明补偿费用及用于产权调换的房屋到位；10、房屋征收部门的报请材料，证明房屋征收部门向被告报请作出补偿决定；11、《房屋征收补偿决定》及公告、送达材料，证明被告作出本案《房屋征收补偿决定》并公告、送达。被告提交的法律依据有：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。经庭审质证，原告对被告的证据发表质证意见为：对证据1的合法性不予认可，武昌区政府作出的房屋征收决定一案已在最高人民法院再审，且不能达到被告的证明目的。对证据2的合法性有异议，武昌征决字[2015]1号《房屋征收决定》、（2015）鄂行终字第00134号行政判决不能推定补偿方案合法、有效，不能实现其证明目的。对证据3无异议，证明原告的房屋在征收范围内，与本案具有关联性。对证据4的真实性、合法性不予认可，武昌区征收办、评估机构的工作人员没有入户调查，被告只对原告的房地产登记信息进行了调查，不能证明被告作出的补偿决定程序、内容合法。对证据5的合法性不予认可，依据《征收条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，武昌区征收办应当组织被征收人协商选定评估机构，协商不成的，投票选定评估机构，法规、规章没有规定被征收人只能从其公示的评估机构中进行选择，其选定评估机构的程序不合法。对证据6、7的合法性不予认可，不能达到被告的证明目的，评估结果不具备真实性合法性。对证据8的真实性、关联性不予认可，该证据仅是电话协商，且没有被约谈人签字，也不能证明被告作出的补偿决定内容合法。对证据9的真实性、合法性不予认可，资金确认函是武汉市武昌土地储备整理中心提交的，但其没有提供银行出具的征收补偿费用专款专用、足额到位的证明；武锅新区（时代花园小区）还建安置房项目没有立项。对证据10的真实性、合法性不予认可，武昌区征收办报请武昌区政府作出补偿决定时没有说明正当事由。对证据11的合法性不予认可，被告作出的补偿决定违背公平补偿原则。对被告提交的法规、规章没有异议。对第二组法律依据，被告适用法律错误。被告武昌区政府对原告的证据发表质证意见为：对证据1、2真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。对证据3真实性、合法性无异议，但证明目的有异议。对证据4真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的有异议，武锅项目征收尚未完毕，土地尚未进行整理储备，不存在立项问题。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，并且不能达到其证明目的，提供的网页截图真实性不符合证据规定，合法性不是有权发布机关发布的公告，评估时点与本案不一致，故不具有关联性。综合原告、被告的质证意见及当庭陈述，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2、3具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。但对证据3的证明目的不认可。证据4与本案被诉的补偿决定合法性的待证事实没有关联性，本院不予采信。证据5没有证据形成时间，且证据中标注的房价是交易价还是挂牌价并不清楚，不能证明被告对被征收房屋及产权调换房屋价值的评估违反法律法规规定，违背公平补偿原则，对该证据本院不予采信。被告提交的证据1-11能够证明其作出本案被诉行政行为的前提及过程，能够达其证明目的，本院予以采信。根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院经审理查明认定以下事实：2015年1月20日，被告武昌区政府作出武昌征决字[2015]1号《房屋征收决定》，决定征收武昌区武锅生活片旧城改造项目范围内国有土地上的房屋，并于次日公告。同时《武昌区武锅生活区片旧城改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）作为附件一并进行了公告，该《补偿方案》载明：“签约期限为自此次公告之日起六个月，即从2015年3月16日至同年9月15日。”房屋征收部门武汉市武昌区房屋征收管理办公室（以下简称武昌区征收办）对征收范围内国有土地上房屋情况进行了调查，坐落于武昌区武珞路586号102栋（56栋）2单元1层2号，房屋所有权证号：昌200120749，土地使用权证号：武昌国用（改2002）第10220号，房屋所有权人登记为胡庆安，房屋用途登记为住宅，房屋建筑面积为55.06平方米的房屋位于征收范围内。2015年1月27日至2015年1月29日，武昌区征收办组织被征收人协商确认评估机构。因被征收人协商未成，同年2月1日，武昌区征收办组织被征收人以投票选举方式，按照少数服从多数的原则，选定永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司（以下简称永业行评估公司）为武昌区武锅生活片区旧城改造项目的房地产价格评估机构。湖北省武汉市黄鹤公证处对上述协商、投票选举过程进行了监督公证，并于同月3日出具了（2015）鄂黄鹤内证字第2348号《公证书》。2015年2月27日至2015年3月5日，武昌区征收办公示了永业行评估公司出具的武昌区武锅生活片区旧城改造项目房屋征收价格初步评估结果。2015年3月16日，武昌区征收办在征收范围内对被征收房屋分户正式评估结果进行公告，并告知复核权利及期限。永业行评估公司对涉案被征收房屋作出了（鄂）永房[2015]估字第0139-1428号《房屋征收分户评估报告》（以下简称《分户评估报告》），确定其综合单价为9745元／平方米，房地产评估价为人民币536560元，估价时点为2015年1月21日。2015年10月19日，武昌区征收办到涉案被征收房屋处上门直接送达《分户评估报告》。2015年8月23日，武昌区征收办在长江日报上刊登了《武昌区武锅生活区片旧城改造项目被征收房屋分户评估报告送达公告》，告知被征收人、公有房屋承租人自公告之日起60日内持房屋权利证明材料到项目征收指挥部领取分户评估报告，逾期视为送达，并告知了被征收人、公有房屋承租人申请复核、鉴定的权利及期限。涉案被征收房屋的分户评估报告在此公告送达之列。涉案被征收房屋的有关权利人在法定期限内未对上述《分户评估报告》提出复核、鉴定申请。另，2015年3月16日，永业行评估公司对武锅生活片区旧城改造项目改建地段的产权调换房价值出具了（鄂）永房[2015]（估）字第03780号《房地产估价报告》，评估单价为11500元／平方米，估价时点为2015年1月21日。因征收签约期限内不能达成征收补偿安置协议，武昌区征收办于2016年4月1日报请被告武昌区政府作出房屋征收补偿决定。同年4月6日，被告武昌区政府作出被诉补偿决定书，主要内容如前述。2016年4月14日，被告武昌区政府在征收范围内将武锅生活片区旧城改造项目部分房屋征收补偿决定进行了公告，并告知被征收人复议、诉讼的权利及法定期限，本案被诉补偿决定在此公告范围内。2016年4月15日，征收工作人员向被征收房屋所在处进行留置送达，征收工作人员在该房屋门口张贴了被诉征收补偿决定书，且上述送达行为由湖北省武汉市黄鹤公证处出具（2016）鄂黄鹤内证字第19268号《公证书》公证证明。原告对该补偿决定不服，向本院提起行政诉讼，请求判如所请。另查明，奚小弟等人不服被告作出的武昌征决字[2015]1号《房屋征收决定》，向本院起诉，本院作出（2015）鄂武汉中行初字第00185号行政判决驳回了奚小弟等人的诉讼请求。奚小弟等人不服，上诉至湖北省高级人民法院，该院于2015年12月29日作出（2015）鄂行终字第00134号行政判决予以维持。本院认为，《条例》第四条第一款、第二款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，被告武昌区政府具有作出房屋征收补偿决定的行政职权。本案中，在《补偿方案》确定的签约期内及至被诉征收补偿决定作出前，涉案房屋的利害关系人未能与征收部门达成征收补偿协议。为此，被告武昌区政府作出被诉征收补偿决定，对涉案房屋进行征收并予以补偿，符合上述规定。同时，《条例》第十七条、二十一条、二十二条、二十五条、二十六条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；被征收人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅、被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋；因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；补偿决定应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用与产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。被告武昌区政府作出的被诉征收补偿决定，包含有被征收房屋价值补偿、货币补偿补助、装饰装修补偿、其他设施补偿、搬迁补偿、临时安置补偿等内容，为被征收人提供了货币补偿和房屋产权调换补偿两种可选择的补偿方式，被诉征收补偿决定的上述内容，符合《条例》和《补偿方案》对补偿项目的规定。关于被征收房屋的价值。《条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”以及《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定……”本案中，武昌区征收办组织被征收人开展了选定评估机构的协商工作，在规定时间内协商选定未果的情况下，武昌区征收办组织被征收人按照投票方式选定了具备相应资质的永业行评估公司，公证机构亦对投票过程进行了公证，并随后在征收范围内对永业行评估公司作出的被征收房屋的评估结果予以了公布。涉案被征收房屋《分户评估报告》作出后，武昌区征收办向涉案房屋的地址进行了送达，程序合法。关于产权调换房屋价值的评估，《补偿方案》载明武锅新区（暂定名）产权调换房屋预计于2018年6月交房。虽然目前产权调换房屋还没建成，但并不影响被告依照当前周边地区的房价情况，以征收决定公告之日为估价时点，评估产权调换房屋单价，原告认为产权调换房屋不存在，故对其作出的评估报告认为不合法的观点不成立，本院不予支持。此外，就地还建项目需用被征收房屋土地，但因被征收房屋尚未全部拆除，无法依法办理就地还建项目相关用地、规划等许可符合法律常识，被告依照当前周边地区的房价情况，评估还建房屋单价并无不当。《条例》第二章征收决定当中，对核发征收决定规定了诸多前置条件，其中包括对补偿方案制定流程和资金的要求。原告主张的武昌区政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用没有足额到位、专户存储、专款专用；武锅新区（时代花园小区）还建安置房项目没有立项，无可供选择的还建安置房源等，上述事项属征收补偿的前置审查范围，况且在前诉征收决定案件中，法院业已对上述问题进行了司法审查。综上，被告武昌区政府作出的被诉征收补偿决定主体适格、认定事实清楚、程序并无不当、适用法律正确，对其合法性本院予以确认。原告要求撤销被诉征收补偿决定的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告胡庆安的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由原告胡庆安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 炜审判员 周伶俐审判员 罗东辉二〇一七年十一月六日书记员 宋亚芹