安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1802民初2370号原告：张千明，男，1992年8月18日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：茆恒金，安徽众博律师事务所律师。被告：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区。法定代表人：傅志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅静杰，该公司常务副总经理。委托诉讼代理人：周二黑，安徽南宣律师事务所律师。原告张千明与被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张千明的委托诉讼代理人茆恒金、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人傅静杰、周二黑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金28684.11元；2.被告支付原告不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的赔偿金5187.7元；3.被告支付原告以上两条违约金在违约期限内的利息，利息自起诉之日起至实际支付之日止按年利率6%计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月20日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告在建中的房屋一套，面积为100.11平方米，房屋总价款为518770元，交房日期为2015年6月30日前。协议生效后，被告于2017年元月8日向原告实际交付了该商品房，由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应小于第（1）项中的比率的违约金）。根据合同约定，被告应向原告支付出卖人逾期交房的违约金和未在约定期限内取得房屋权属证书的违约金。原告多次向被告主张违约金，被告推脱不予处理。被告辩称：1.原告逾期付款，应当承担违约责任，违约金为29448元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，原告的付款时间应为2013年9月8日，但实际上原告360000元的付款时间为2015年12月5日，迟延付款818天，根据第七条的约定，原告应当承担逾期付款违约金29448元（360000元×1‱×818天）。逾期付款与逾期交房是基于同一合同法律关系产生，且原告逾期付款是导致被告逾期交房的原因之一，如法庭裁定被告需支付逾期交房违约金，则逾期付款违约金应当予以抵扣。2.因原告逾期818天付款，被告交房时间得以顺延，即在合同约定的交房时间或实际交房时间之后顺延818天。3.案涉房屋的实际交付时间为2015年12月5日，扣除顺延交房天数818天，被告实际未逾期交房，原告诉请逾期交房违约金没有事实依据。4.关于逾期办证违约金，该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件。被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第十五条约定的60天期限，且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第十五条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立。5.原告主张的违约金利息无法律依据。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：一、身份证复印件1份，证明原告身份情况；二、《商品房买卖合同》复印件1份、发票复印件2份，证明原被告双方签订房屋买卖合同的事实，双方约定交房时间是2015年6月30日，被告交付条件是商品房验收合格并取得的工程竣工验收报告方可交付，被告应在商品房交付使用后60日内办理产权登记并约定逾期办理的违约责任，双方约定逾期交房违约责任，原告按合同约定支付房款。被告提交的证据：一、交房资料（包括业主（住户）基本情况登记表、入伙手续联系单、盛世御景交费须知、盛世御景入户住房设施设备验收单复印件各1份）复印件1组，证明案涉房屋已于2015年12月5日实际交付给原告，原告已实际占有和使用。交付前原被告双方办理了交房手续，原告已签字确认；二、工程竣工验收报告、竣工验收备案表复印件各1份，证明该幢房屋已于2016年7月26日办理了竣工验收手续，于2016年11月8日办理了竣工验收备案手续；三、宣城市房地产登记信息管理系统登记信息表复印件1份，证明2016年11月8日办理竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件，被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，故未延期办证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据质证认为：对证据一“三性”（真实性、合法性、关联性）无异议。对证据二的“三性”没有异议，证明目的有异议，根据该合同约定，买受人迟延履行付款义务，需要承担两点违约责任，一是承担迟延付款的违约金，二是迟延付款的期间可以作为出卖人交房的顺延时间，对于产权登记，出卖人没有通知的义务，仅有按期到主管部门办理相关手续的义务，根据补充协议的约定，若买受人已实际领取房屋钥匙的，则出卖人在房屋交付时不再另行通知；对其中的发票的“三性”无异议，证明目的有异议，证明原告付款迟延，第六条的办理贷款应理解为贷款到账，因支付购房款是原告作为买受人的主要合同义务，办理贷款手续只是办理贷款的中间程序，买受人提交相关手续后，可能因材料不齐全、个人不符合贷款条件、银行信贷指标不够等原因，导致贷款迟延甚至无法给付被告，若出现这种情况，则显然原告履行合同义务不完全，相应的责任也应由原告承担。原告对被告提交的证据质证认为：对证据一的“三性”无异议，证明目的有异议，在被告没有完成房屋验收条件下以及该房屋不符合交房条件下要求原告办理的手续，办理该手续时，被告并没有向原告提供房屋验收报告及房屋验收备案登记，被告欺瞒原告办理的手续；对证据二的“三性”无异议，证明了原告房屋是2016年7月26日竣工验收的，在2015年12月5日不具备验收条件;对证据三的“三性”无异议，该证据证明了被告违反了合同约定，未在约定时间内提交办证资料。对当事人无异议的证据，即原、被告所举的证据本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定的案件事实为：2013年8月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201300017181的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告购买由被告开发建设的位于宣城市区敬亭路盛世御景某幢某室房屋一套，建筑面积100.11平方米，单价5182元，总金额518770元。《合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得该项工程竣工验收报告符合《合同》约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.依据法律法规和国家政策的改变且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3.以下空白。《合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。《合同》第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以快递或挂号信的方式通知受买人交房，买受人应在出卖人寄发的“入伙（交房）通知书”中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从“入伙（交房）通知书”规定的领房之日的次日起交纳物业管理费。买受人未在规定的时间内办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人已将房屋交付给买受人，期限届满之日起非出卖人原因造成的房屋毁损、灭失的风险责任以及前期物业管理费等所有的费用和风险由买受人承担。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人与买受人约定，本合同签订后【不需要】向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《合同》附件五即《合同补充协议》第三项约定：合同第十一条补充：对于买受人已实际领取房屋钥匙的，出卖人在房屋交付时不再另行通知。《合同》签订后，原告支付了购房款518770元。2015年12月5日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告领取了案涉房屋的钥匙，被告将盛世御景某幢某室房屋交付原告使用，比《合同》约定的交房日期逾期158天。2016年12月2日，被告将案涉房屋办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于原告的第一项诉请，原告支付房款后，被告应在约定的交付期限内向原告交付房屋。在《合同》中，双方约定了被告据以延期交房的两种特殊原因，被告所提交证据不能证明存在上述两种情形，被告未能按约交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任。根据《合同》第九条的约定，原告继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告应支付2015年7月1日至2015年12月5日的逾期交房违约金合计8196.56元（518770元×万分之一/日×158日），原告诉请超出部分，本院不予支持。因庭审中，被告辩称“根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，原告的付款时间应为2013年9月8日，但实际上原告360000元的付款时间为2015年12月5日，迟延付款818天，根据第七条的约定，原告应当承担逾期付款违约金29448元（360000元×1‱×818天）。逾期付款与逾期交房是基于同一合同法律关系产生，且原告逾期付款是导致被告逾期交房的原因之一，如法庭裁定被告需支付逾期交房违约金，则逾期付款违约金应当予以抵扣”的意见，不在本案审理范围，故不予审查。对于原告的第二项诉请，根据《合同》第十五条的约定，被告应在案涉房屋交付使用后60日内即2016年2月3日前将办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案，现被告逾期提交上述资料已超过60日，原告由此要求被告支付逾期办证违约金5187.7元（518770元×1%），符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。对于被告辩解的“被告于2016年12月2日即向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过合同第十五条约定的60天期限，且该幢楼已有很多业主办证，原告的房产证至今未办，其责任不在被告。根据合同第十五条的约定，原告也未举证证明未办证系被告所造成，故该项诉请不能成立”的意见，依法不能成立，本院亦不予采纳。对于原告的第三项诉请，要求被告支付自起诉之日起至实际支付之日止期间逾期交房违约金及逾期办证违约金的利息，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张千明逾期交房违约金8196.56元；二、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张千明逾期办证违约金5187.7元；三、驳回原告张千明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取324元，由原告张千明负担196元，被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 李 龙二〇一七年十一月二日书记员 王鑫宇附法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。