黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初4791号原告：段颖丽，女，1963年5月18日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙会忠，哈尔滨市香坊区黎明法律服务所法律工作者。被告：哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香坊大街145号。法定代表人：翟秀英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓义，黑龙江善行律师事务所律师。被告：王贵发，男，1977年3月15日出生，汉族，哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司员工，住哈尔滨市南岗区。被告：鲍怀志，男，1977年11月14日出生，汉族，哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司员工，住哈尔滨市南岗区。原告段颖丽与被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司（以下简称鸿盛公司）、王贵发、鲍怀志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告段颖丽及其委托诉讼代理人孙会忠，被告鸿盛公司的委托诉讼代理人王晓义到庭参加了诉讼，被告王贵发、鲍怀志经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告返还购房款334000元；2.判令三被告向原告支付利息（自原告交付购房款之日起至被告实际还款日止，以334000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.三被告承担案件受理费。事实和理由：2013年5月，原告段颖丽和其母亲曹惠芹分别与鸿盛公司签订房屋买卖合同，购买鸿盛春天小区3号楼1单元709号和610号房屋，共计交纳购房款384000元。后因该小区一直没有取得房屋预售许可证，原告经与鸿盛公司协商解除房屋买卖合同，鸿盛公司同意全额退还购房款，2014年5月，鸿盛公司返还购房款50000元，此后原告多次向鸿盛公司索要剩余购房款，鸿盛公司承诺用另一处房产抵欠款。原告与王贵发、鲍怀志签订鸿盛春天认购书，约定由原告认购鸿盛春天3号楼1单元301室房屋，所欠购房款334000元转入本套房产，并约定被告出售此房屋同时将原告已交购房款退还。2016年6月，三被告在原告不知情的情况下将案涉房屋出售给他人，但至今未向原告返还剩余购房款334000元。被告鸿盛公司仅承认原告第一项诉讼请求，即同意返还购房款334000元，但辩称被告王贵发、鲍怀志均是鸿盛公司员工而不是房屋出卖方，将其列为共同被告有误；另外，2015年7月14日原告与鸿盛公司签订认购书，约定剩余未退原告购房款320000元及原告母亲曹惠芹的购房款14000元转为首付款，原告应在2015年9月5日前交齐剩余购房款446000元，而原告未履行义务，属于严重违约行为，鸿盛公司并未违约，故不应承担给付利息的责任。被告王贵发、鲍怀志未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的《收据》四张、被告鸿盛公司提交的《退房申请》、《收据》（退购房款）等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对双方均提交的《鸿盛春天认购书》（认购鸿盛春天3号楼1单元301室），原告欲证明鸿盛公司在销售案涉房屋后未退购房款，被告欲证明原告未按合同约定期限交付剩余购房款，系违约行为，经审查后认为该证据客观真实、证明力较强，予以采信，且证明原告与鸿盛公司均未依约全面履行各自的义务；2.针对被告提交的《鸿盛春天认购书》（鸿盛春天3号楼1单元709室），原告对该证据真实性无异议，但称其不存在违约行为，经审查后认为该证据客观真实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月17日，原告与被告鸿盛公司签订《鸿盛春天认购书》，由原告认购鸿盛春天小区3号楼1单元709室房屋并先后交付购房款合计370000元，以其母亲曹惠芹名义认购鸿盛春天小区3号楼1单元610室房屋并交付购房款14000元，鸿盛公司分别于2013年5月5日出具14000元的收据、2013年5月15日出具170000元的收据、2013年5月26日出具100000元的收据、2013年5月28日出具100000元的收据，合计收到原告购房款384000元。2013年12月6日，原告向鸿盛公司提出退还鸿盛春天小区3号楼1单元709室房屋的申请，2014年10月12日，鸿盛公司向原告返还购房款50000元。2015年7月14日，双方签订《鸿盛春天认购书》，由原告认购鸿盛春天小区3号楼1单元301室房屋，并约定将鸿盛公司尚未退还原告的购房款334000元转为此次认购房屋的购房款，剩余购房款446000元应于2015年9月5日前交齐，在此期间，鸿盛公司可出售案涉房屋，出售后同时向原告退还已交购房款334000元。原告至今未向鸿盛公司交齐剩余购房款。另查明，2013年9月29日，哈尔滨市住房保障和房产管理局下发《商品房预售许可证》，批准被告鸿盛公司对包含上述案涉房屋在内的住宅、商服、库房予以公开预售。2016年6月8日，鸿盛公司与案外人吴桂芬签订《商品房买卖合同》，将案涉3号楼1单元301室房屋出售，但至今未向原告返还上述款项。庭审过程中，原告与鸿盛公司均表示同意解除双方于2015年7月14日签订的《鸿盛春天认购书》。本院认为，原、被告于2013年5月17日签订的《鸿盛春天认购书》（以下简称认购书甲），系双方真实意思表示，但因鸿盛公司未取得商品房预售许可证明，应当认定无效，后其取得商品房预售许可证明，可认定认购书甲有效，此后由原告申请退房、被告返还部分购房款，认购书甲经双方协商解除。原、被告于2015年7月14日签订《鸿盛春天认购书》（以下简称认购书乙），系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。关于本案的争议焦点，分析并裁断如下：其一，被告鸿盛公司应返还原告购房款的数额。1.双方协商解除认购书甲后，对于已经履行部分，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，而恢复原状系房屋买卖合同解除后的首要责任形式，恢复原状是因合同的解除使当事人基于合同产生的权利义务关系恢复到合同订立前的状态，购房款370000元是原告基于合同约定而支付给鸿盛公司的，理应返还原告，且应自鸿盛公司收到购房款之日起返还；2.双方签订的认购书乙中约定，鸿盛公司可出售案涉房屋，出售案涉房屋同时将购房款退给原告，此为双方约定合同解除的条件，结合庭审后鸿盛公司提交的《商品房买卖合同》可知，鸿盛公司于2016年6月8日将案涉房屋出售给案外人，此时，认购书乙因约定解除合同的条件已成就而予以解除，鸿盛公司仍负返还上述购房款334000元的义务；3.鸿盛公司已返还原告购房款50000元。综上，鸿盛公司应向原告返还购房款334000元，原告的该项诉讼请求于法有据，予以支持。其二，被告鸿盛公司是否应向原告返还利息。从《中华人民共和国物权法》及相关理论对物的分类看，购房款本金应为原物，利息为孳息，且为依据法律直接规定所得的法定孳息，法定孳息按权利存续期间的日数而取得，权利存续一日即取得一日之孳息，权利消灭则收取孳息的权利随之消灭，以此得知，法定孳息随原物转移，在合同解除后，出卖人返还购房款时，其已无权占有法定孳息，而应随原物返还给所有权人，换言之，应自鸿盛公司收到原告购房款之日起至实际返还相应购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息。根据鸿盛公司收到原告购房款的时间，其应返还利息的计算标准具体分为，以购房款14000元为本金，自2013年5月5日起至实际返还相应购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；以购房款170000元为本金，自2013年5月16日起至实际返还相应购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；以购房款100000元为本金，自2013年5月27日起至实际返还相应购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；以购房款100000元为本金，自2013年5月29日起至实际返还相应购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，但鸿盛公司于2014年10月12日向原告返还50000元购房款，该笔利息可分为以购房款100000元为本金，自2013年5月29日起至2014年10月12日之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，以购房款50000元为本金，自2014年10月13日起至实际返还相应购房款止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。原告该项诉讼请求中合理部分，予以支持。其三，承担返还购房款及利息义务的主体。原告与被告鸿盛公司先后签订认购书并交付部分购房款，二者之间为合同关系，而被告王贵发、鲍怀志在上述认购书经办人一栏中签字仅为职务行为，并非案涉房屋的出卖人，根据合同相对性的原则，应由鸿盛公司承担相应责任，王贵发、鲍怀志不承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即向原告段颖丽返还购房款334000元；二、被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即向原告段颖丽返还利息，利息以购房款14000元为本金、自2013年5月5日起至实际返还相应购房款之日止、按中国人民银行同期贷款利率标准计算；三、被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即向原告段颖丽返还利息，利息以购房款170000元为本金、自2013年5月16日起至实际返还相应购房款之日止、按中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即向原告段颖丽返还利息，利息以购房款100000元为本金、自2013年5月27日起至实际返还相应购房款之日止、按中国人民银行同期贷款利率标准计算；五、被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即向原告段颖丽返还利息，利息以购房款100000元为本金、自2013年5月29日起至2014年10月12日之日止、按中国人民银行同期贷款利率标准计算；六、被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即向原告段颖丽返还利息，利息以购房款50000元为本金，自2014年10月13日起至实际返还相应购房款止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。七、驳回原告段颖丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6310元（原告已预交），由被告哈尔滨鸿盛房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后立即向原告段颖丽支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  苏 升人民陪审员  万淑珍人民陪审员  张铁丽二〇一七年十一月二十七日书 记 员  魏 爽