云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初425号原告:中国人民解放军77228部队。住所地:云南省大理市大理镇复兴路***号。法定代表人:陆学美，职务：部队长。委托诉讼代理人:赵斌，中国人民解放军77228部队干部。委托诉讼代理人:王振华，云南王振华律师事务所律师。被告:大理兴玲汽车服务有限公司。住所地：云南省大理市下关镇人民北路**号。组织机构代码：75716511-4。法定代表人：刘兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈橙，云南孙剑飞律师事务所律师。被告:邓萍，女，1959年11月21日生，汉族，四川省渠县人，住云南省大理市。原告中国人民解放军77228部队（以下简称77228部队）诉被告大理兴玲汽车服务有限公司（以下简称兴玲公司）、邓萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告的诉讼请求1、判令被告邓萍立即将占用的大理市下关镇苍山路名品街南排19号房屋“奢品店”商铺腾退并返还给原告；2、判令被告兴玲公司和被告邓萍共同向原告支付自2015年2月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，按月租金每平方米180元，房屋面积参照次承租人房屋租赁合同记载面积计算；3、诉讼费用由二被告共同承担。原告起诉的事实和理由2014年2月5日，原告与被告兴玲公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定原告将大理市下关镇苍山路2335平方米房屋（军产）出租给被告兴玲公司使用，租赁用途为铺面经营，租赁期限自2014年2月11日起至2015年2月10日止，租赁期满，合同解除。此外合同还就其他事项作了约定。2015年2月合同期满后，根据中国人民解放军总政、总后、军委纪委文件精神，原告就未再与被告兴玲公司续签租赁合同，并要求被告兴玲公司立即返还租赁房屋。因被告兴玲公司将租赁的房屋进行了转租，涉及次承租人较多，被告兴玲公司提出给其一段时间，由其通知次承租人返还租赁房屋。为维护军民鱼水深厚情谊，维护次承租人的合法利益，维护社会稳定，原告同意了被告兴玲公司的要求。但被告兴玲公司一直未对原告返还租赁房屋的要求进行明确答复，并以各种理由推诿。原告与被告兴玲公司及次承租人进行了多次协商，但一直未取得进展。期间，原告向次承租人发布了公告，要求次承租人对租赁房屋进行腾退，但被告兴玲公司及次承租人均未对租赁房屋进行腾退返还。被告兴玲公司及次承租人拒不腾退返还房屋的行为已经严重影响了原告的正常工作秩序，严重侵害了部队的合法权益。被告的答辩被告兴玲公司辩称，2010年12月28日，原告77228部队公开招标，将其临街商铺1500余平方米，附属用房600余平方米进行整体招租。招标文件要求承租方必须对铺面进行装修改造，投入资金不得少于300万元。被告兴玲公司参与投标并中标，双方于2011年8月10日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定租期为十年，租赁合同一年一签，租金为一年一付。合同签订后，被告兴玲公司按照招标文件及合同约定，对承租的房屋进行了改造、装修、整治，经改造扩建后，实际使用面积从原来的2100平方米变为4785.92平方米。被告兴玲公司按照2011年8月10日签订的合同约定，与原告就租赁房屋每年签订租赁合同，并交付租金。2015年年初，被告兴玲公司向原告提出交纳租金的请求，原告口头表示要收回全部房产，不再租给被告兴玲公司，被告兴玲公司不同意。2015年8月16日，原告向被告兴玲公司送达了不再租房的通知，要求被告兴玲公司搬离并交付租赁房屋。被告兴玲公司表示愿意终止和原告的租赁合同，但被告兴玲公司基于双方于2011年8月10日签订合同约定的租期为十年，并投入了大量资金对租赁房屋进行改造扩建，原告应向被告先行赔付相关损失，被告兴玲公司已另案起诉。被告邓萍辩称，被告邓萍与原告无任何合同关系，双方之间未签订过合同，根据合同的相对性原理，原告与被告邓萍之间不产生合同权利义务关系。被告邓萍与被告兴玲公司签订租赁合同约定租用该商铺使用至2015年12月31日。2015年9月起，原告多次到被告邓萍经营的该商铺调查，频繁干扰被告邓萍经营，要求被告邓萍搬离商铺，被告邓萍认为合同未到期不应腾退。综上，原告要求被告返还商铺、支付租金的诉讼请求无事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院确认的事实1、2010年12月28日，中国人民解放军77263部队（以下简称77263部队）针对大理市苍山路铺面以公开竞标方式进行公开招租。被告兴玲公司中标后与77263部队于2011年8月10日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定77263部队将位于大理市下关镇苍山路（成滇字第4692号坐落）土地面积为2100平方米出租给被告兴玲公司使用，租赁用途为商业和铺面经营，租赁期限为一年，实际租赁期限自2012年2月11日至2013年2月10日止，租金为180万元整，按年结算。该合同第十七条约定了双方认可的附加条款：“租赁合同一年一签。乙方在第一次签订合同后诚实信用，合法经营，每年按时交纳租金，并且遵守在上年基础上每年递增租金人民币10万元的承诺，下一年度优先考虑由其承租”、“建设和设施设备改造实际投入经费不低于人民币300万元，按每年10﹪折旧计算；十年之内，因部队原因收回或租赁给第三方，由甲方或接任经营的单位按折旧后的价值补偿乙方建设和设施设备改造经费，若乙方在十年内自动放弃租赁，则不予补偿。”按照附加条款约定，被告兴玲公司与77263部队于2013年签订了租赁合同，并交纳了2013年2月11日至2014年2月10日的租金195万元。2、被告兴玲公司接收77263部队交付的上述商铺后，将铺面分成若干小铺面分租给其他商户经营。3、2013年12月30日，原告向包含被告兴玲公司在内的承租户发出通知，告知77263部队改编后其管理的租赁项目由原告77228部队接管，原告对承租户承租的租赁项目原则上续租，但要纠正违反法规的合同条款，并对经营项目合法性、承租面积、租金等进行核实和评估，适当调整部分不合理租赁项目租金，重新续签租赁合同。4、2014年2月5日，被告兴玲公司与原告签订了《军队房地产租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积为2335平方米，租赁期限自2014年2月11日起至2015年2月10日止，年租金为205万元。合同签订后，被告兴玲公司向原告交纳了2014年2月11日至2015年2月10日的租金205万元。5、2014年10月13日，被告兴玲公司将涉案铺面大理市下关镇苍山路名品街南排19号房屋（面积为15平方米）转租给被告邓萍用于服装经营，合同约定租赁期限为2014年10月1日至2015年12月31日止，被告邓萍已向被告兴玲公司交清了租期内的租金。6、2015年年初，原告向被告兴玲公司提出2015年不再续签租赁合同并拒收被告兴玲公司向原告支付的2015年租金。7、2015年5月12日，原告向被告兴玲公司发出《关于收回租赁房地产的通知》，告知根据总政、总后、军委纪委文件精神，对被告兴玲公司承租的军用房地产进行收回，由被告兴玲公司在通知下发之日起30日内予以搬离；2015年9月24日、12月18日，原告再次向被告兴玲公司及分租户发出停租退房公告及召开协调会。8、被告邓萍至今未将涉案铺面交还给原告77228部队或者被告兴玲公司。本案的争议焦点原告与被告兴玲公司约定的房屋租赁期限为几年？被告兴玲公司主张，双方约定的房屋租赁期限为2010年8月10日起的10年，为此提交《招标文件》、2011年8月10日签订的《军队房地产租赁合同》予以证实，经质证原告对招标文件及租赁合同的关联性及证明方向不认可;被告邓萍对招标文件、租赁合同无异议。原告则认为双方签订的租赁合同一年一签，租赁期限到2015年2月10日已届满，为此原告提交2014年2月5日签订的《军队房地产租赁合同》予以证实,经质证被告兴玲公司对原告提交的租赁合同真实性、关联性认可，合法性不认可；被告邓萍对原告提交租赁合同表示其不知情。本院认为，原、被告提交的上述证据材料客观真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以确认。结合双方举证证据材料本院确认，原告与被告兴玲公司双方对房屋约定租赁期限为一年，合同到期后，双方当事人协商一致可以续签合同。现原告与被告兴玲公司最后一次签订的租赁合同约定的租赁期限为2014年2月11日至2015年2月10日。裁判的理由和依据本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告兴玲公司在2014年签订的租赁合同约定商铺租期为1年，即租赁期限到2015年2月10日届满。合同到期后，原告明确表示商铺不再继续出租，被告兴玲公司应依法履行交还租赁物的法定义务，但被告兴玲公司未按期交还租赁物，而将租赁物超期转租给被告邓萍使用至今，故被告兴玲公司应协助被告邓萍将租赁商铺交还给原告77228部队。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原告要求被告支付自2015年2月11日起至商铺返还之日止的超期占用费的诉讼请求，本院予以支持。因被告兴玲公司已收取了被告邓萍交纳的2015年12月31日前的租金，应由被告兴玲公司向原告支付2015年2月11日起至2015年12月31日止（324天）的房屋占用费11664元；由被告邓萍向原告支付2016年1月1日起至商铺交还之日止的占用费，占用费的计算标准为参照原告与被告兴玲公司签订的租赁合同约定确定日租金2.4元/平方米（205万元÷2335平方米÷365天），涉案房屋面积15平方米、实际使用天数，三者相乘。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告大理兴玲汽车服务有限公司协助被告邓萍在本判决书生效之日起十日内将大理市下关镇苍山路名品街南排19号房屋交还给原告中国人民解放军77228部队。二、由被告大理兴玲汽车服务有限公司在本判决书生效之日起十日内支付给原告中国人民解放军77228部队自2015年2月11日起至2015年12月31日止的房屋占用费11664元。三、由被告邓萍在本判决书生效之日起十日内支付给原告中国人民解放军77228部队自2016年1月1日起至涉案商铺返还之日止的房屋占用费，计算标准为2.4元/天/平方米×15平方米×天数。四、驳回原告中国人民解放军77228部队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币550元，由被告大理兴玲汽车服务有限公司承担165元，由被告邓萍承担385元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  龚 文审判员  徐 祥二〇一七年十一月六日书记员  陈晓蓉