.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终2539号上诉人（原审原告）：王凤，女，1983年9月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：梁其杰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南天骋实业有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路32-8号天骋康都二楼西侧。法定代表人：郭毅，总经理。委托诉讼代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，海南海新律师事务所律师。上诉人王凤因与被上诉人海南天骋实业有限公司（以下简称天骋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王凤上诉请求：一、变更原审判决第一项为：判令天骋公司赔偿王凤55942元；二、撤销原审判决第二项；三、一、二审受理费由天骋公司承担。事实与理由：一、一审法院故意遗漏重要事实。1、一审法院遗漏天骋公司欺诈行为的事实。2009年1月29日，天骋公司已经对涉案的项目进行了测绘，经测绘王凤的房屋建筑面积为76.6平方米，套内建筑面积为63.18平方米，分摊面积为13.42平方米。2010年1月20日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，在明知预测面积的情况下，依然在签订合同时约定商品房建筑面积为81.77平方米，套内建筑面积为64.76平方米，分摊面积为17.01平方米。在合同进行备案时，又将建筑面积篡改为76.6平方米，套内建筑面积篡改为63.18平方米。分摊面积篡改为13.42平方米。说明天骋公司在明知预测面积的情况下，在出售房屋时隐瞒建筑面积、套内面积和公摊面积，达到扩大面积多收上诉人房款的目的，明显存在欺诈。2、一审法院遗漏双方当事人没有约定建筑面积发生差异时如何处理的事实。双方当事人在签订商品房买卖合同时约定了建筑面积套内面积和公摊面积，依照合同约定，天骋公司应当交付符合约定面积的房屋。双方在合同第五条面积确认及面积差异处理中选择了套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但是并没有对建筑面积不符合合同约定面积时应当如何处理作出约定，应当视为没有约定。二、一审法院在庭审中故意不调查与案件有关的事实。一审中，天骋公司在答辩状及庭审中没有提及合同第五条的约定，一审法院在法庭调查过程中也没有对第五条进行调查，但在判决书中却依据第五条作出了判决，是典型的枉法裁判。三、一审法院查明案外人佘某以海南黎明装饰工程有限公司名义收取购房改造费事实错误。首先，本案并没有证据证明该费用系佘某收取。其次，天骋公司提供的《”康都高巢”及”秀华旺居”项目承包合同》中第六条第一款第三项明确约定甲方委派财务负责收取购房客户购房款。最后，涉案小区的另一业主姜昌顺已经向公安机关报案，公安机关给姜昌顺的回复是佘某基于其他原因在收取姜昌顺的366622元购房款后，开具200665元的销售不动产发票及一张105957元的收据，证明天骋公司通过其委托的佘某将购房款分为两部分来收取，其中购房改造费也应当属于购房款。四、一审法院曲解《商品房买卖合同》，作出枉法裁判。双方签订商品房买卖合同已经对商品房的建筑面积、套内面积和公摊面积作出了明确约定，在计价时也对建筑面积的价款作出了约定。王凤购买的不仅是套内建筑面积，还包括套内面积和公摊面积相加的建筑面积，并支付了相应的对价。天骋公司应当按照合同约定全面履行自己的义务，按照合同约定交付房屋。虽然双方当事人约定了面积确认和面积差异处理，但是并没有免除天骋公司可以不交付公摊面积的责任，其仍有义务交付符合合同约面积的房屋。根据《物权法》第十七条的规定，专有部分和共有部分实际上是一套房屋必不可少的组成部分，任何一部分减少都会降低物权所有人的生活居住价值及房屋经济价值的减少，损害物权所有人的权益。五、一审法院适用法律错误。一审法院引用《合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定错误。首先，依照《合同法》第六十条第一款规定，王凤已经足额交付了房款，天骋公司却没有按约定面积交付房屋。其次，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，双方当事人对建筑面积不符合合同约定如何处理并没有作出约定，一审法院却未对依照上述规定进行判决。第三，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，王凤提供了合同书、备案表、所有权证、发票、收据、维修基金专用收据等证明天骋公司存在欺诈。天骋公司仅提交了承包合同、测绘报告既没有证明双方约定的合同面积，也没有证明其可以不交付符合合同约定的房屋。一审法院却引用该条款证明应由王凤承担举证不能的后果，明显适用法律错误。天骋公司辩称，一、天骋公司不存在民事欺诈的行为。对案外人佘某与王凤签订商品房买卖合同，对于在授权范围之内的行为天骋公司予以认可，对于超出权限范围之外的天骋公司不予认可。在签订合同时，由于住建局还没有给出测绘的面积，双方约定的面积有误差，天骋公司愿意承担面积误差的责任。对房屋改造费用，王凤应另行主张权利，既然已报案，应由公安机关追缴。王凤强调了套内面积减少，但分摊面积也减少，对王凤是有利的。天骋公司没有因分摊面积减少，而向王凤主张权利。天骋公司和佘某销售合同是无效的，因为佘某作为个人是无法代理销售的，只有代理公司才能进行销售。请求法庭驳回王凤的上诉请求。王凤向一审法院起诉请求：一、判决天骋公司赔偿王凤面积差异房价款损失55942元（以343759元为总房价款，按合同约定建筑面积计算得出单价，面积误差比在3%以内（含3%）的面积，按单价×面积计算；面积误差比在3%以外的面积，按单价×面积×2计算）；二、本案诉讼费由天骋公司承担。一审法院认定事实：天骋公司系涉案房产所在的”秀华旺居”项目开发商。2010年1月6日，天骋公司与案外人佘某签订《”康都高巢”及”秀华旺居”项目销售承包合同》，将”康都高巢”及”秀华旺居”项目的销售权承包给案外人佘某，代理销售期限自2010年1月1日至2010年6月1日。2010年1月20日，案外人佘某以天骋公司名义，与王凤签订《商品房买卖合同》，约定：1、天骋公司将其开发建设的位于海口市秀华路十四中学南侧秀华旺居B幢8层804房（建筑面积81.77㎡，套内建筑面积64.76㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.01㎡）出卖于王凤；2、按套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米4545.58元，总金额为294372元。该合同第五条”面积确认及面积差异处理”中约定，根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；2、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息；3、买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；4、面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。签订《商品房买卖合同》后，王凤依约向天骋公司支付了全部购房款，天骋公司向王凤出具《海南省销售不动产专用发票》。2010年4月15日，涉案房产取得《海口商品房买卖合同备案表》，备案表记载涉案房产建筑面积为76.6㎡，其中套内面积为63.18㎡、公摊面积为13.42㎡，与海口市房产测绘所于2010年2月2日就”秀华旺居”B幢出具的《海口市房屋建筑面积测绘报告》中列明的面积一致。2016年1月6日，王凤取得涉案房产的房屋所有权证，该产权证登记建筑面积为73.80㎡、套内建筑面积为64.57㎡，与海口市房产测绘所于2013年7月31日就”秀华旺居”B幢出具的《海口市房屋建筑面积测绘报告》中列明的面积一致。经计算，天骋公司交付使用的房产与商品房买卖合同约定的房产相比，建筑面积减少7.97㎡（81.77㎡-73.8㎡）、套内建筑面积减少0.19㎡（64.76㎡-64.57㎡），公摊部分面积减少7.78㎡（17.01㎡-9.23㎡），套内建筑面积误差比为0.29%（0.19㎡/64.76㎡×100%）。因取得的房产面积明显小于合同约定的房产面积，遂成本讼。另查明，王凤于2010年1月20日以现金方式支付的49387元购房装修费，系案外人佘某以海南黎明装饰装修工程有限公司名义收取，并盖有海南黎明装饰装修工程有限公司财务专用章。一审法院认为，王凤与天骋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应依约履行。王凤依《商品房买卖合同》之约定向天骋公司支付了全部购房款，天骋公司亦依约向王凤交付了房产，但其交付的房屋产权登记建筑面积、套内建筑面积和其他面积均存在与合同约定不符的情形。因合同选择”以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，未选择”以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，该约定为双方当事人的真实意思表示，为有效约定，产权登记面积与合同约定面积出现差异时，应按约定处理。现天骋公司交付给王凤的房产套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积小0.19㎡，面积误差比为0.29%，王凤根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，要求天骋公司赔偿面积误差损失的主张，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》之约定，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款为863.66元（0.19㎡×4545.58元），天骋公司应予返还。王凤主张超出部分，一审法院不予支持。王凤主张按建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，无合同依据，一审法院不予支持。王凤主张以案外人海南黎明装饰装修工程有限公司名义收取的购房改造费应计入房屋总价款，并依此计算商品房单价，因王凤未能举证证明天骋公司委托海南黎明装饰装修工程有限公司代为收取购房款，亦未能证明该笔款项实际由天骋公司收取，故对其主张，因无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限天骋公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王凤返还面积差异房价款损失863.66元；二、驳回王凤的其他诉讼请求。诉讼费1198元，减半收取599元，由王凤负担589元，由天骋实业有限公司负担10元。二审中，王凤向本院提交四份判决书，以证明与本案类似的其他案件系以建筑面积作为认定房屋面积差异的依据。天骋公司对上述证据拒绝发表质证意见。因上述判决书的内容与本案事实不具有关联性，故本院对该证据不予采信。天骋公司未向本院提交新证据。二审补充查明：天骋公司提交的《”康都高巢”及”秀华旺居”项目销售承包合同》载明，为提高公司员工主观能动性，天骋公司决定将开发的”康都高巢”及”秀华旺居”两项目的销售权独家承包给营销部负责人佘某。另查明，与本案同属一批系列案件的（2017）琼01民终2538号案的上诉人千龙一、姜昌顺在该案二审中提交了一份海口市公安局秀英分局海公秀刑复字[2017]1号刑事复议决定书，该决定书认定：”2010年1月6日，天骋公司将其开发的秀华旺居项目商品房销售权承包给佘某，2010年1月26日，姜昌顺自愿以366622元购买秀华旺居一套住房，佘某基于其他原因，在收取姜昌顺的366622元购房款后，开具200665元的销售不动产发票，及一张105957元收据。购房后，姜昌顺实际占有该住房并已办理房产证。因此，没有诈骗犯罪事实发生”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定本案《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以维持。本案争议的焦点问题是涉案房屋的面积差异损失如何认定的问题。首先，关于涉案房屋面积差异处理应以建筑面积还是套内建筑面积为依据的问题。根据双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，涉案房屋以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，一审法院据此认定以套内建筑面积为依据计算涉案房屋的面积误差比例正确，本院予以维持。在双方当事人已对房屋面积差异的确认及处理依据作出约定的情况下，王凤主张按照建筑面积计算面积误差比例，与合同约定不符，本院不予采纳。因海口市房产测绘所就涉案房屋初次出具测绘报告的时间为2010年2月2日，而《商品房买卖合同》签订于2010年1月20日，故王凤主张天骋公司在签订合同时故意扩大房屋面积，存在恶意欺诈的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于购房改造费是否应计入购房总价款的问题。虽涉案的购房改造费系案外人佘某以海南黎明装饰工程有限公司的名义出具收据，但佘某作为天骋公司的营销部负责人，其系以天骋公司的名义与王凤签订《商品房买卖合同》后收取购房改造费，王凤有理由相信该行为系代表天骋公司的行为。另，依据二审查明的事实，海口市公安局秀英分局已认定佘某在与本案同属一批系列案件的（2017）琼01民终2538号案中收取的购房改造费实为购房款，故本案应将购房改造费计入购房总价款以计算房屋面积差异损失。天骋公司应向王凤支付的面积差异损失款为1008.56元[（294372元+49387元）÷64.76㎡×0.19㎡]。一审法院计算面积差异损失款存在错误，本院予以纠正。王凤的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上，王凤的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初1645号民事判决；二、被上诉人海南天骋实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人王凤返还面积差异房价款损失1008.56元；三、驳回上诉人王凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1198元减半收取599元，由上诉人王凤负担589元，被上诉人海南天骋实业有限公司负担10元。二审案件受理费1198元，由上诉人王凤负担1176元，被上诉人海南天骋实业有限公司负担22元。本判决为终审判决。审判长谢焕怡审判员傅萍审判员李玉民二○一七年十一月二十二日书记员何军附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；