重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7199号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆古多鑫商贸有限公司，住所地重庆市巴南区康超路1号，统一社会信用代码91500113051715209T。法定代表人：陈仙，该公司经理。委托诉讼代理人：崔建芳，重庆博冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路10号第45层1#1-6单元、2#7-1单元，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：易平安，该公司董事长。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚婷，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人重庆古多鑫商贸有限公司（以下简称古多鑫商贸公司）因与被上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初10662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人古多鑫商贸公司的委托诉讼代理人崔建芳，被上诉人瑞安房地产公司的委托诉讼代理人任数英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古多鑫商贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回瑞安房地产公司的一审诉讼请求。主要事实和理由：我公司不欠瑞安房地产公司的租金和推广费，双方之间的租赁合同，系霸王合同，约定了租金、推广费、物业服务费等费用的支付等霸王条款，我公司与瑞安房地产公司的关联物业公司间没有物业服务合同，其相应的权利义务都由《租赁合同》予以调整，物业费用的缴纳由《租赁合同》进行约定，结算也是统一进行结算，我公司并不清楚瑞安房地产公司与物业公司的财务关系，瑞安房地产公司的工作人员与物业公司也没有区分，都是统一办公，因此合同终止时的所有费用均应统一结算，不存在区分费用的问题。瑞安房地产公司的工作人员在与我公司沟通的电话录音中，也确认费用相抵后，瑞安房地产公司尚欠上诉人费用，因此，一审判决我公司欠瑞安房地产公司费用属事实认定不清。《租赁合同》中的7.1条虽然约定了我公司在合同到期时具有一般的恢复原状的义务，但同时7.2条也约定了按现状进行交付的条款，我公司在撤场时，瑞安房地产公司并未按照《租赁合同》7.1条要求我公司进行撤除，也未向我公司发出相应的通知，只是要求我公司缴纳了5000元的撤场押金,根据瑞安房地产公司的商业习惯和对租赁物装修的处理态度来看，装修不需撤除。瑞安房地产公司是在一审要求其确定撤除费用时才开始进行撤除，明显违背诚实信用原则。瑞安房地产公司未要求我公司恢复原状，且恢复原状最大的费用是铝合金门窗，而铝合金门窗一直保管在我公司，故我公司只需将铝合金门窗重新安装不需要重做，故我公司不应承担相应费用；即使需要恢复原状，费用也仅应为房屋面积乘以每平方米200元。一审判决的违约金过高，即使认定应当撤除，但装修撤除需要的时间不会超过5天，法院确定的违约金也应当与合理的损失相当。律师费应按照法院最终确认的金额比例进行承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法予以纠正。瑞安房地产公司辩称，古多鑫商贸公司拖欠的租金、推广费等费用，应当按照合同约定承担违约责任。古多鑫商贸公司向其他公司交纳的费用，不应向我公司主张。根据合同约定，古多鑫商贸公司在合同中止时应当将房屋恢复原状，经我公司验收和书面确认后返还，因古多鑫商贸公司未能恢复原状，我公司有权代为恢复，由此产生的费用由古多鑫商贸公司承担，并由古多鑫商贸公司按照每平方米200元的标准向我公司支付违约金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。瑞安房地产公司向一审法院起诉请求：1、判决古多鑫商贸公司支付2016年12月1日至2017年2月28日的租金85261.8元（170元/月/平方米×167.18平方米×3月）、2016年12月1日至2017年2月28日推广费5015.4元(10元/月/平方米×167.18平方米×3月）及滞纳金3779.26元（按照月息1%支付滞纳利息，暂计算至2017年3月20日），共计为94056.46元；2、判决古多鑫商贸公司支付瑞安房地产公司代为拆除装修设施、设备的费用60680.93元，且按照套内面积每平方米200元的标准乘以167.18平方米支付瑞安房地产公司违约金33436元；3、判决古多鑫商贸公司支付逾期返还房屋违约金（按照原日租金两倍的标准即1894.7元/天，从2017年3月1日计算至房屋实际恢复原状之日）；4、判决古多鑫商贸公司支付瑞安房地产公司追讨欠款产生的律师费10000元；5、本案诉讼费用由古多鑫商贸公司承担。古多鑫商贸公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判决瑞安房地产公司返还古多鑫商贸公司保证金（押金）13570.80元；2、反诉诉讼费由瑞安房地产公司承担。一审法院经审理认定事实如下：重庆市渝中区X号房屋（房屋建筑面积为5793.68平方米，房屋用途为非住宅）于2010年12月21日登记在瑞安房地产公司。瑞安房地产公司（出租方，甲方）与重庆鹭珠贸易有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于重庆市渝中区X号B102-1/B102-2号店铺出租给乙方；该房屋暂测套内面积为167.18平方米，建筑面积为189.07平方米，但最终以重庆市房地产管理局认可的有关测绘部门最终测量结果为准，如实测套内面积与暂测套内面积有误差的，双方同意所有以套内面积为计算基数的费用按实测套内面积一次性调整并补算。为避免将来发生争议，若该房屋套内面积与任何人士、组织或机关测量的套内面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方同意不对该房屋的租金及其他以该房屋套内面积为基础进行计算的其他任何费用作调整。租赁期限：暂定自2013年11月15日（暂定起租日、约定交付日）起至2017年1月31日，免租期为2个月，自2014年1月15日至2014年3月14日，免租期内仍需支付物业管理费及推广费。租金、支付及核算方式：房屋保底租金为自2014年3月15日至2015年1月31日，为150元/月/平方米；自2015年2月1日至2016年1月31日，为160元/月/平方米；自2016年2月1日至2017年1月31日，为170元/月/平方米，保底租金按该房屋套内面积为计算基础，双方确认，该房屋租金每月应付保底按当月实际天数计算；提成租金为按当月营业额12%计算提成，每月应付租金为上述第1条和第2条二种租金中较高者，乙方应于本合同签署时预付一个月的保底租金，并应在每个历月的第一天缴付该月的保底租金。保证金和其他费用：乙方应向甲方支付保证金100308元，即相当于第二租赁年三个月的保底租金和物业管理费之总和，并可按本合同第5.2条调整；乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金，作为交付装修和筹备期间，乙方使用该房屋的保证金，自起租日，则自动转为租赁合同下的保证金；物业管理费按每平方米套内面积40元/月收取，并可按本合同第5.7条进行调整，乙方应在本合同签署时预付一个月的物业管理费，并应自该房屋交付日起，于每个历月的第一天支付当月的物业管理费，在装修期内，按每平方米套内面积20元/月收取；推广费按每平方米套内面积10元/月收取，甲方有权按年调整，乙方应在装修漆完结时或该房屋开业之日（以二者中较早者为准）起，于每历月的第一天支付当月的推广费；该房屋公用事业费押金按照每平方米套内面积人民币50元收取，共计8359元，乙方应于签署本合同时支付上述费用。合同5.3条约定，本合同有效期内（包括装修期及租赁期），若乙方未支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应向甲方补足保证金。5.5条约定，租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他费用且乙方按本合同约定返还该房屋后，保证金如有剩余的，应在二十个工作日内无息返还乙方。7.1条规定，乙方应在本合同终止或提前终止后一天内将该房屋按附表三的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。……若乙方未有履行将该房屋按附表三的标准恢复原状的责任，甲方有权代行，乙方已支付的保证金不予退还，且乙方应按套内面积每平方米人民币200元的标准向甲方支付违约金（如系租赁合同期满终止的，甲方可直接从保证金中按前述标准扣除代为恢复的费用）。7.2条约定，尽管有7.1的约定，甲方亦有权在本合同终止时向乙方发出书面通知，指示乙方将房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物（不包括归乙方所有的可移动的设备）以良好的可租用状态（合理磨损除外）移交予甲方。移交后，甲方即成为该等物件的所有者。乙方在此确认，甲方该等指示有助于乙方节省恢复该房屋原状的费用，甲方无须为乙方的装修配件、设备或附属物的剩余价值向乙方作出任何赔偿。13.1条约定，若乙方拖欠本合同约定的应付租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公司事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。13.6条约定，租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，乙方除按照本合同约定的物业管理费标准照常支付物业管理费之外，还应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金；如逾期返还的，该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。瑞安房地产公司与重庆鹭珠贸易有限公司签订《租赁合同之补充协议》，约定房屋租赁期限自2013年12月15日至2017年2月28日；装修期为2013年12月15日至2014年2月28日；免租期为2014年3月1日至2014年4月30日；房屋保底租金为自2014年5月1日至2015年2月28日，为套内面积150元/月/平方米；自2015年3月1日至2016年2月28日，为套内面积160元/月/平方米；自2016年3月1日至2017年2月28日，为套内面积170元/月/平方米；本补充协议为原租赁合同不可分割的组成部分，构成完整的租赁合同，如本补充协议与原租赁合同有任何冲突或不一致，以本补充协议的约定为准。后瑞安房地产公司（甲方、出租人）、重庆鹭珠贸易有限公司（乙方、承租人）、古多鑫商贸公司（丙方，承受人）签订《承受协议》，约定：甲方同意乙方将其在《租赁合同》（签订日期：2013年12月15日）上的所有承租人权利义务一并转让于丙方；丙方同意承受乙方在《租赁合同》（签订日期：2013年12月15日）上的承租人地位，并按该租赁合同享有承租人权利并承担承租人义务；本协议签订前，乙方向甲方所交付的租金、保证金等费用，甲方不向乙方作任何形式的退还，该等费用将以此承受协议为准，退还给丙方；本协议签订后，《租赁合同》（签订日期：2013年12月15日）的出租人为瑞安房地产公司，承租人为古多鑫商贸公司。上述合同签订后，双方未组织测绘部门对房屋的面积进行测量。瑞安房地产公司将涉案商铺交付给重庆鹭珠贸易有限公司使用。重庆鹭珠贸易有限公司依照合同约定向瑞安房地产公司交纳了房租保证金80246.4元，并按合同约定的房租等费用的计算面积交纳了租金及推广费，但欠交三个月的租金85261.8元及推广费5015.4元，共计90277.2元。合同到期后，瑞安房地产公司收回了涉案商铺，但古多鑫商贸公司未按合同约定将涉案商铺恢复原状。2016年3月11日，瑞安房地产公司与重庆文景装饰设计工程有限公司签订《重庆天地商业项目零星工程施工合同》，约定：合同有限期限自2016年3月15日至2017年6月14日；瑞安房地产公司将重庆天地项目B3、B11、B12-3、B12-4(地块名称)、天地湖项目零星改造工程发包给重庆文景装饰设计工程有限公司，并因B102-1/B102-2号店铺改造工程支付了工程费60680.93元。2017年4月，瑞安房地产公司与重庆钜沃律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定：瑞安房地产公司将其与古多鑫商贸公司房屋租赁合同纠纷案法律事务委托乙方代理，代理阶段为一审、二审；律师服务费为10000元。后瑞安房地产公司向重庆矩沃律师事务所支付了律师费10000元。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，瑞安房地产公司与重庆鹭珠贸易有限公司签订的《租赁合同》，瑞安房地产公司、重庆鹭珠贸易有限公司、古多鑫商贸公司签订的《承受协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行义务。古多鑫商贸公司根据《承受协议》成为《租赁合同》相对人。瑞安房地产公司按照合同约定将涉案商铺交付给承租人使用，古多鑫商贸公司未按合同约定按期交纳租金及推广费，违反了合同约定，构成违约。关于租金、推广费、滞纳金的问题，古多鑫商贸公司欠付2016年至2017年期间的三个月的租金及推广费，根据租赁合同的约定，该段期间租金标准为170元/平方米/月、推广费按照每平方米套内面积10元/月计算，由于双方在签订合同后未组织测绘机构对商铺的套内面积进行测量，且古多鑫商贸公司一直按合同约定的套内面积即167.18平方米向瑞安房地产公司交纳租金，且诉讼中未申请对租赁房屋面积进行鉴定，故租金为167.18㎡×170元/㎡/月×3月=85261.8元，推广费为167.18㎡×10元/㎡/月×3月=5015.4元。根据合同第5.3条约定，瑞安房地产公司可以自古多鑫商贸公司欠租时起从其交纳的保证金80246.4元中抵扣被告欠交的租金及推广费，抵扣后古多鑫商贸公司尚欠租金及推广费10030.8元。瑞安房地产公司认为古多鑫商贸公司欠交2016年12月1日至2017年2月28日的租金，合同约定每月第一天交纳该月租金，2017年2月的租金应于2017年2月1日交纳，故滞纳金应从2017年2月2日起以尚欠10030.8元为基数按照合同约定的月息1%计算至实际付清之日止。关于代为拆除装修设施、设备的费用以及违约金，根据合同7.1、7.2条约定，古多鑫商贸公司未举示证据证明瑞安房地产公司向其发出要求古多鑫商贸公司将房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物移交给瑞安房地产公司的书面通知，故古多鑫商贸公司负有恢复原状的义务，但古多鑫商贸公司未按约定履行该义务，构成违约，瑞安房地产公司有权按合同约定代行恢复原状的责任，瑞安房地产公司因代行恢复原状支出60680.93元费用应由古多鑫商贸公司承担，古多鑫商贸公司还应按照合同约定的标准向瑞安房地产公司支付违约金33436元，合计94116.93元，扣除古多鑫商贸公司交纳的撤场押金5000元，古多鑫商贸公司还需向瑞安房地产公司支付89116.93元。关于逾期返还房屋违约金，古多鑫商贸公司在合同终止后完成了撤场，将涉案店铺交还给了瑞安房地产公司，故不存在逾期返还房屋的情形。古多鑫商贸公司虽未按合同约定履行恢复原状的义务，但合同7.1条约定了古多鑫商贸公司未履行该义务应承担支付违约金等违约责任，已经考虑到瑞安房地产公司代行恢复原状期间不能使用的损失，故瑞安房地产公司要求古多鑫商贸公司支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。关于律师费的问题，租赁合同中约定，瑞安房地产公司有权要求古多鑫商贸公司支付因追讨欠款而支付的律师费，故瑞安房地产公司因追讨本案欠款而产生的律师费为10000元应由古多鑫商贸公司承担。关于古多鑫商贸公司要求瑞安房地产公司退还保证金（押金）13570.80元的反诉诉讼请求，由于古多鑫商贸公司向上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司交纳的公用事业费押金8359元、物业费保证金20061.6元，收费主体并非瑞安房地产公司，故其主张该费用在本案中予以抵扣的请求不成立，其交纳的租金保证金尚不足抵扣其欠交的租金及推广费，故古多鑫商贸公司的反诉诉讼请求依法不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆古多鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付租金及推广费10030.8元，并从2017年2月2日起以尚欠10030.8元为基数按月利率1%的标准支付滞纳金；二、被告重庆古多鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付代为拆除装修设施、设备的费用及违约金89116.93元；三、被告重庆古多鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付律师费10000元；四、驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告重庆古多鑫商贸有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2431元，由被告重庆古多鑫商贸有限公司负担1117元，由重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担1314元，反诉受理费减半收取69元，由重庆古多鑫商贸有限公司负担”。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人古多鑫商贸公司与被上诉人瑞安房地产公司系案涉租赁合同的相对方，且该租赁合同系双方的真实意思表示，应认定为合法有效。虽然古多鑫商贸公司与瑞安房地产公司在租赁合同中约定了物业管理费、推广费等费用，但古多鑫商贸公司在承租过程中，早已明知收取公用事业费押金、物业费保证金的主体并非瑞安房地产公司，故可以认定古多鑫商贸公司已认可上述费用收费主体发生了变更，因此，在瑞安房地产公司未收取上述费用的情况下，一审对古多鑫商贸公司要求瑞安房地产公司退还保证金（押金）的反诉请求，未予支持，并无不当。古多鑫商贸公司未提交充分证据证明其未按期交纳租金及推广费是因为存在法定或双方约定的情形，故一审法院认定古多鑫商贸公司构成违约，也无不当。租赁合同中7.1条中已明确约定，古多鑫商贸公司有恢复原状的义务，而合同7.2条的内容是明确了瑞安房地产公司有权发出书面通知，指示古多鑫商贸公司按现状移交且瑞安房地产公司无须作出任何赔偿的权利，现古多鑫商贸公司提交的录音材料及缴纳5000元撤场押金的事实，不足以证明瑞安房地产公司已认可古多鑫商贸公司按现状移交，故古多鑫商贸公司应履行恢复原状的义务。在租赁合同对恢复原状有明确约定，且古多鑫商贸公司一直未恢复原状的情况下，瑞安房地产公司有权按照合同约定代行恢复原状的责任。同时，瑞安房地产公司亦提交了充分证据证明其为恢复原状所支出的金额为60680.93元，故一审认定古多鑫商贸公司应承担上述费用，符合相关法律规定。一审综合案涉房屋的租金标准等实际情况，认定古多鑫商贸公司应按合同约定标准支付违约金，亦不违反相关法律法规。瑞安房地产公司请求的10000元律师费，亦依法应予主张。综上，古多鑫商贸公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4862元，由上诉人重庆古多鑫商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏兴芸审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年十一月二十七日书 记 员  陈 丽