阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1704民初1123号原告：中国工商银行股份有限公司阳东支行，住所地阳江市阳东区广雅东路268号华科国际家具生活广场1栋101号-109号、130号-135号。负责人：罗洪庚，该支行行长。委托诉讼代理人：冯健，男，该支行工作人员。委托诉讼代理人：谭群英，女，该支行工作人员。被告：余卫海，男，1968年3月16日出生，汉族，户籍地阳江市海陵岛试验区。被告：李国兰，女，1978年10月9日出生，汉族，户籍地阳江市海陵岛试验区。被告：阳江市阳东区骏阳房地产开发有限公司，住所地阳江市阳东区东城镇行政区龙日路67号。法定代表人：王永柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：王安益，男，1988年4月9日出生，汉族，户籍地广东省阳江市阳东区，与王永柱是父子关系。原告中国工商银行股份有限公司阳东支行（以下简称工行阳东支行）与被告余卫海、李国兰、阳江市阳东区骏阳房地产开发有限公司（以下简称骏阳公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告工行阳东支行的委托诉讼代理人冯健，被告骏阳公司的委托诉讼代理人王安益到庭参加诉讼。被告余卫海、李国兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行阳东支行向本院提出诉讼请求：1.判处解除我行与被告于2012年4月20日签订的编号为委贷东区2012年0025号的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告余卫海立即偿还所欠原告的贷款本金250628.55元及利息（计至2017年5月15日止为31642.47元，从2017年5月16日起至被告全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），被告李国兰作为余卫海的配偶对上述款项承担共同偿还责任；3.判处我行与被告签定的借款担保合同中的抵押条款有效，我行对处置被告余卫海所有的位于阳江市阳东区龙日路39号之七骏阳楼1栋3层301房的抵押物所得价款享有优先受偿权；4.判处骏阳公司作为被告余卫海借款的保证担保人对该笔借款承担连带保证担保责任；5.被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告余卫海于2012年5月15日向我行借款27.6万元，期限为16年，并签订了《个人购房借款/担保合同》和借据。该笔借款由被告余卫海自愿用其所有的座落于阳江市阳东区龙日路39号之七骏阳楼1栋3层301房作抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记，登记编号分别为：粤房地预登阳东字第3300004775号，建筑面积为120.49平方米，办理贷款时房屋估价为39.48万元。骏阳公司为该笔借款承担连带保证担保责任。借款后，被告只按合同约定偿还部分贷款本金25371.45元及利息24571.10元，余下贷款经我行多次催收，被告都未能按合同约定还款，截至2017年5月15日，积欠到期本金42243.94元，利息31642.47元，累计逾期41期，连续逾期36期。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的相关约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。鉴于被告该笔贷款已累计41期、连续36期未按时偿还贷款本息，被告的行为已严重影响了原告贷款安全，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的请求。骏阳公司辩称，对被告余卫海的借款及骏阳公司的担保责任无异议，应该由原告对被告余卫海的房屋进行拍卖用于偿还原告的借款。余卫海、李国兰未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏阳公司是于2009年12月24日成立的有限责任公司（自然人独资），王永柱是公司投资人。骏阳公司是阳江市阳东区龙日路39号之七骏阳楼1栋住宅楼的开发企业。被告余卫海、李国兰是夫妻关系，双方于1999年6月18日登记结婚。被告余卫海因购买阳江市阳东区龙日路39号之七骏阳楼1栋3层301房屋需要资金，向原告工行阳东支行申请借款，2012年4月20日工行阳东支行与余卫海、骏阳公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，余卫海用购买的房产作抵押，骏阳公司为借款提供保证担保。合同约定，借款金额为276000元，期限为16年，还款方式为按月等额本息还款法，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率。合同第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，提前收回借款。合同约定，担保方式为阶段性连带责任保证，骏阳公司作为阶段性保证人，其保证责任在抵押的房产正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除。保证责任范围是合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。被告李国兰在合同中“抵押人”一栏中签名确认。2012年5月9日，工行阳东支行与余卫海在原阳东县房地产登记中心就阳江市阳东区龙日路39号之七骏阳楼1栋3层301房办理商品房买卖（预购）登记证明手续，登记号为粤房地预登阳东字第3300004775号。房地产预告登记证书载明：预告登记权利人为工行阳东支行，预告登记义务人为余卫海，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记。2012年5月15日，工行阳东支行依约向余卫海支付借款267000元。贷款借据中载明，贷款月利率为4.083%，贷款到期日为2028年5月15日。借款后，被告余卫海从2013年3月份开始出现不按约定期限还款现象，从2014年9月份至2017年5月份连续多期没有偿还借款。至2017年5月15日止，被告余卫海只偿还贷款本金25371.45元、利息24571.10元，积欠到期本金42243.94元，利息31642.47元，尚欠贷款本金250628.55元。原告经催收未果遂诉至本院。另查明，上述抵押的房屋已办理了房地产权属证书，但未办理正式抵押登记手续。本院认为，原告工行阳东支行与被告余卫海、骏阳公司在平等、自愿，协商一致的基础上签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。工行阳东支行与余卫海之间形成了借款合同和抵押合同关系，工行阳东支行与骏阳公司之间形成了保证合同关系。关于《个人购房借款/担保合同》的解除及还款责任问题。合同签订后，工行阳东支行依约履行了发放贷款的义务，但余卫海从2014年9月份至2017年5月份连续多期没有偿还借款，其行为已构成违约。根据《个人购房借款/担保合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，现原告工行阳东支行请求解除《个人购房借款/担保合同》，并请求被告余卫海偿还所欠的借款本金250628.55元及利息（计至2017年5月15日止的利息31642.47元，2017年5月16日至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算），合法有理，本院应予支持。被告余卫海、李国兰是夫妻关系，上述借款是其婚姻存续期间发生的，且用于购买房产，也李中兰以“抵押人”的身份在《个人购房借款/担保合同》签名表示自己是房产的共有人，据此，本院应认定上述借款为余卫海、李国兰的夫妻共同债务，双方应共同偿还。关于工行阳东支行对余卫海提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现工行阳东支行就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然工行阳东支行、余卫海双方就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现工行阳东支行、余卫海双方并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，工行阳东支行、余卫海享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，工行阳东支行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于骏阳公司的保证责任问题。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，骏阳公司与工行阳东支行形成了合法有效的保证合同关系。由于合同约定了骏阳公司的担保是阶段性担保，即用于抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，骏阳公司的担保责任免除，现抵押的商品房至今尚未办理正式抵押登记手续，免责条件未成就，骏阳公司担保责任不能免除。现原告工行阳东支行请求骏阳公司对余卫海的借款本息承担连带保证责任，理据充分，本院应予支持。骏阳公司承担保证责任后，有权向余卫海、李国兰追偿。被告余卫海、李国兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法应作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳东支行与被告余卫海、阳江市阳东区骏阳房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告余卫海、李国兰在本判决生效后七日内偿还借款本金250628.55元及利息（计至2017年5月15日止的利息为31642.47元，2017年5月16日至本判决确定的给付之日止的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳东支行；三、被告阳江市阳东区骏阳房地产开发有限公司对被告余卫海的上述借款本息承担连带清偿责任。被告阳江市阳东区骏阳房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告余卫海、李国兰追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳东支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5534元，由被告余卫海、李国兰、阳江市阳东区骏阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  林睦飞人民陪审员  冯宗俭人民陪审员  莫晓燕二○二○一七年十一月二日书 记 员  李钊莹