北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初17412号原告（反诉被告）：许桂芬，女，1956年2月23日出生，退休人员，住辽宁省朝阳市。委托诉讼代理人：张玉，北京市太平洋中证律师事务所律师。委托诉讼代理人：李澜茵，女，1985年6月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告（反诉原告）：兰建军，女，1967年10月23日出生，退休人员，住北京市昌平区。被告（反诉被告）：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号O-1703A、O-1705室。法定代表人：左晖，执行董事。委托诉讼代理人：吕洋洋，女，1993年7月20日出生，汉族，北京中融信融资担保有限公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：吕洪亮，男，1987年10月14日出生，汉族，北京中融信融资担保有限公司职员，住公司宿舍。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，职务不详。原告（反诉被告）许桂芬与被告（反诉原告）兰建军、被告（反诉被告）北京中融信融资担保有限公司（以下简称：中融信公司）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许桂芬及其委托诉讼代理人张玉、李澜茵与被告（反诉原告）兰建军、被告（反诉被告）中融信公司的委托诉讼代理人吕洪亮、吕洋洋到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许桂芬向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的合同于2017年4月10日解除；2、判令被告兰建军返还原告购房定金100000元及首付款1680000元，共计1780000元；3、判令被告中融信担保公司对被告兰建军返还1680000元购房款承担连带保证责任；4、要求被告兰建军以收款时间按照同期人民银行贷款利率计算利息，100000元自2017年2月23日计算至实际给付之日止，1680000元自2017年3月13日计算至实际给付之日止；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月23日原告与被告兰建军经链家公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。约定兰建军将其所有的坐落于北京经济技术开发区文化园西路8号院35号楼21层2102号房屋出售给原告，建筑面积96平方米，房屋规划设计用途为办公，成交价格为2550000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1800000元。关于付款方式，合同中约定2017年2月23日原告支付被告购房定金100000元，第一笔购房款1680000元于被告向银行约定还款日期前3个工作日以第三方担保支付的方式支付给被告；第二笔购房款2550000元于过户前三个工作日内以建委监管支付的方式支付给被告；余款20000元作为物业交割保证金于过户后三个工作日双方办理物业交割当日以自行划转的方式支付给被告。同时约定，自合同签订之日起50日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2017年2月23日，原、被告双方与链家公司签订了《居间服务合同》，与北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称：方源公司）签订了《房屋交易保障服务合同》，与中融信公司签订了《担保支付协议》。中融信公司对原告向担保支付协议约定账户支付的1680000元的购房款提供担保代偿义务。签订后，原告向被告兰建军依约支付了购房定金100000元，向担保支付协议约定账户支付了1680000元购房款，向链家公司支付了88250元居间代理费，向方源公司支付了21750元的保障服务费。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，原告因此不具有购买涉案房屋的资格。但被告兰建军拒不同意协议解除买卖合同。被告中融信公司应对其担保支付的1680000元承担连带保证责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。望判如所请。被告（反诉原告）兰建军辩称，我不同意解除合同。北京市2017年3月26日发布的限购政策不能作为本案的法律依据，且该限购政策不适用涉案合同，涉案合同应继续有效及履行。即使解除合同，原告也应该对被告的损失予以补偿。此外，原告未提供证据证明其不具备购房资格，因此合同不能因原告的单方面陈述而解除。对于原告主张的利息，是无理的要求，支付利息是在我违约或者确定解除或判定解除的时候才可以有利息，现在合同是正在履行期，所以我不同意支付利息。被告（反诉被告）中融信公司辩称，原告陈述的其不具备购房条件，由我方履行担保代偿的义务的前提在于因原告方的原因所导致的合同解除或法院判决解除买卖合同。现在这个合同并未解除，不符合代偿条件，我方不履行代偿义务，原告的诉讼请求不应得到支持，我方不同意承担诉讼费。如果法院判决我公司承担代偿的义务，希望法院判决我方有权向被告兰建军追偿。如果法院判决诉讼费由我方承担，我方也有权向兰建军追偿。被告（反诉原告）兰建军反诉称：1、请求法院判令两被告分担合同损失500000元；2、请求法院判令被告中融信担保公司承担还款担保责任；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月23日，我与许桂芬签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定我将房屋出售给许桂芬。合同总价4350000元，其中房屋成交价2550000元，房屋家具、家电等配套设施作价1800000元。房屋的性质为办公。同时，原、被告与被告中融信公司签订了《担保支付协议》，由中融信公司对被告许桂芬应支付的1680000元首付款承担担保责任。被告许桂芬未能提供其不具备购房资格审查核验证明，《购房合同》不能解除，若合同解除，我就会有750000元的房屋差价损失，因此，我要求二反诉被告分担损失额750000元的2/3，即500000元。针对被告（反诉原告）兰建军的反诉，原告（反诉被告）许桂芬辩称，合同的解除非原告原因造成，原告就合同的解除不存在任何的过错，也不存在根本违约的情形，所以我方不应承担关于房屋差价损失，此外，关于750000元的房屋差价损失没有依据。反诉请求中的房屋差价损失既没有法律规定，也没有事实证据，反诉请求应依法予以驳回。被告（反诉被告）中融信公司辩称，被告不应追加我公司为反诉被告，我方不是适格的反诉被告，反诉原告是提起的房屋买卖合同的反诉，我方不是买卖合同的一方，而在签订的担保支付协议中，我方仅对反诉被告承担担保的义务，反诉原告兰建军不是权利人，无权要求我公司承担担保义务。其次，我方不同意反诉原告的诉讼请求，我方在履行担保支付协议中不存在违约行为，不应承担赔偿责任。其次我方不是买卖合同的当事人，不应分担损失。退一步说，反诉原告陈述的500000元的损失也没有依据。针对第二和第三项反诉请求，不符合代偿条件，也不应承担本案的反诉费。第三人链家公司未答辩，亦未参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告（反诉被告）许桂芬提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）；2、居间合同；3、补充协议；4、房屋交易服务合同；5、担保支付协议及风险告知书；6、支付定金及购房款凭证；7、中介费凭证；8、房屋买卖合同解除申请书；9、双方的短信往来；10、中融信担保公司的工商登记资料；11、资质核验结果。被告（反诉原告）兰建军对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8真实性均认可；对证据9真实性认可，证明目的不认可；对证据10未发表质证意见；对证据11真实性不认可。被告（反诉被告）中融信公司对证据1、证据2、证据3、证据4未发表质证意见；对证据5、证据6真实性认可，证明目的不认可；对证据7、证据8、证据9、证据10、证据11未发表质证意见。被告（反诉原告）兰建军提交了如下证据：1、短信记录。原告（反诉被告）许桂芬对证据1真实性认可。被告（反诉被告）中融信公司未发表质证意见。针对反诉请求，被告（反诉原告）兰建军提交了如下证据：1、链家网在售和已经出售的房屋的价格截图。原告（反诉被告）对证据1真实性、证明目的不认可。被告（反诉被告）中融信公司对证据1真实性认可，证明目的不认可。被告（反诉被告）中融信公司未向本院提交证据。第三人链家公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃举证质证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月23日，在链家公司的居间服务下，兰建军（出卖人）与许桂芬（买受人）签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定由许桂芬购买兰建军所有的位于北京经济技术开发区文化园西路8号院35号楼21层2102的房屋，建筑面积96平方米，房屋规划设计用途为办公，房屋成交价格为2550000元，房屋、家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1800000元。该房屋设定有抵押。买受人应于2017年2月23日将第一笔定金100000元支付出卖人。出卖人应于2017年3月22日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年3月31日前办理完毕解除抵押登记手续。买受人于出卖人向银行约定还款日期前3个工作日将第一笔购房款人民币1680000元支付出卖人。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年2月23日，兰建军（甲方）、许桂芬（乙方）、中融信公司（丙方）签订《担保支付协议》，协议载明因甲方以交易房屋作为抵押物进行了借款或为其他借款人提供了担保，为顺利完成房屋交易需先行解除抵押登记。现各方就交易房屋过户前，乙方支付购房款（不含定金）以供甲方解除交易房屋的抵押登记，且由丙方提供担保评审服务事宜；甲方尚欠债权人兴业银行北京金源支行本金、利息及其他费用共计1690000元，甲乙双方双方一致同意通过丙方担保的方式，由乙方将房款支付至甲方还款账户。该协议第六条第一款担保代偿事宜约定，如经丙方审查，甲乙双方满足约定的担保支付条件，则乙方将购房款支付至前述还款账户后，如发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》或法院判决解除该买卖合同的情况，丙方应当在乙方提交购房款转款证明文件原件（包括但不限于购房款收条）及书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方全额支付乙方已按本协议约定支付的购房款。同时，乙方对甲方的权利转让至丙方，且乙方应积极配合丙方向甲方进行追偿。2017年2月23日，许桂芬向兰建军支付定金20000元，2017年2月24日，许桂芬向兰建军支付定金80000元，合计支付定金100000元。2017年3月13日，中融信公司向许桂芬出具风险告知书，通知许桂芬《担保支付协议》约定的担保支付购房款条件达成。2017年3月17日，兰建军出具收条，载明收到许桂芬首笔购房款1680000元。涉案房屋解除了抵押登记手续，许桂芬与兰建军尚未办理网签。2017年3月26日北京市住房与城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定个人购买商办类房屋需要满足以下2个条件：1、名下在北京无住房或商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已经连续缴纳5年社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。2017年4月10日，许桂芬给兰建军发短信称因不具备购房资格要求解除合同，并要求兰建军退还购房款，兰建军回复短信称不同意解除合同。2017年11月8日，许桂芬未通过购房资格核验，原因为身份证号码在社会保险库中不存在，纳税身份信息有误。本院认为，原告（反诉被告）许桂芬与被告（反诉原告）兰建军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本诉原告许桂芬要求法院确认双方的买卖合同于2017年4月10日解除，理由为其在当日以短信通知的形式行使了合同约定解除权，约定解除依据为《补充协议》第4条第4款“本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付款项和已发生的费用由各方友好协商解决”，本院认为，该条款系就合同因限购政策导致无法履行的情况下的违约责任归属的约定，而非约定解除条件，故许桂芬行使约定解除权要求确认合同解除的诉讼主张不能成立。庭审中许桂芬又主张其系行使法定解除权而要求确认合同于2017年4月10日解除，理由为根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该条款的规定系情势变更原则，而合同的法定解除情形由《中华人民共和国合同法》第九十四条进行了规定，简要归纳为不可抗力、拒绝履行、迟延履行、根本违约等情形，情势变更原则不属于合同的法定解除情形，且因情势变更引起的合同解除不能通过赋予当事人解除权来实现，而应该由当事人申请法院继续判决，故本院对许桂芬以情势变更为由，主张行使法定解除权要求确认合同于2017年4月10日解除的诉讼请求不予支持。2017年4月10日当天兰建军回复短信不同意解除合同，故不构成双方协商解除合同，从当事人协商解除合同、行使约定解除权解除合同、法定解除合同角度均无法确认合同于2017年4月10日解除，故许桂芬要求确认合同于2017年4月10日解除无法律及事实依据。2017年11月8日许桂芬方完成购房资格核验，核验结果为不具备购房资格，至此合同继续履行确实存在障碍，双方签订合同的目的无法实现，在不能确认合同解除的前提下，许桂芬请求判决解除合同、返还定金、购房款的诉讼请求，本院予以支持。在合同的履行过程中双方均不存在违约行为，许桂芬支付定金及首付款均系履行合同义务，因此许桂芬要求兰建军支付利息无法律依据。被告（反诉被告）中融信公司与原告（反诉被告）许桂芬、被告（反诉原告）兰建军签订的《担保支付协议》明确约定，如非许桂芬原因导致合同解除或法院判决解除买卖合同的情况下中融信公司承担担保代偿义务，故中融信公司应承担对许桂芬1680000购房款的担保代偿责任，中融信公司在承担保证责任后，有权向兰建军进行追偿。被告（反诉原告）兰建军向本院提出反诉请求，其认为应由原告（反诉被告）许桂芬、被告（反诉被告）中融信公司分担合同损失500000元，赔偿损失的前提在于许桂芬存在违约行为，限购政策的出台系不可归责于双方当事人的是由，故兰建军要求（反诉被告）许桂芬、被告（反诉被告）中融信公司赔偿损失的请求无法律依据，此外，其提交的证据亦不足以证实损失的发生，故本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告（反诉被告）许桂芬与被告（反诉原告）兰建军签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）兰建军于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）许桂芬购房定金100000元及购房款1680000元，共计1780000元；三、被告（反诉被告）北京中融信融资担保有限公司对被告（反诉原告）兰建军向原告（反诉被告）许桂芬返还的购房款1680000元承担连带责任；四、被告（反诉被告）北京中融信融资担保有限公司承担上述第三项连带责任后，有权向被告（反诉原告）兰建军追偿；五、驳回原告（反诉被告）许桂芬的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）兰建军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13875元，由原告（反诉被告）许桂芬负担6937.5元（已交纳），由被告（反诉原告）兰建军负担6937.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）兰建军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  李运普二〇一七年十一月二十五日书 记 员  王美雪