广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终3455号上诉人（原审被告）：东莞市兴邦化工有限公司，住所地：广东省东莞市麻涌镇南洲工业区。法定代表人：莫润锋，总经理。委托诉讼代理人：萧俊杰，广东杰凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市麻涌镇南洲股份经济联合社，住所地:广东省东莞市麻涌镇南洲村西坊。负责人：谭佩英，理事长。委托诉讼代理人：刘勇，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁观庆，广东坤益律师事务所律师。上诉人东莞市兴邦化工有限公司（以下简称兴邦公司）与被上诉人东莞市麻涌镇南洲股份经济联合社（以下简称南洲经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、兴邦公司自判决发生法律效力之日起向南洲经联社支付租金人民币30万元及滞纳金（计至2016年7月为人民币777402.13元，后续滞纳金以人民币30万元为基数，按月利率7‰，自2016年8月起计至付清租金之日止）；二、驳回南洲经联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币14950.47元，由南洲经联社负担668.47元，兴邦公司负担14282元。南洲经联社已预交诉讼费人民币14950.47元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21089号民事判决。]上诉人兴邦公司向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项，改判驳回南洲经联社的全部诉讼请求。事实与理由：（一）原审法院适用法律错误。兴邦公司与东莞市麻涌镇南洲管理区（以下简称南洲管理区）于1997年4月8日签订的《租赁厂房协议》（1997年）以及兴邦公司与南洲经联社于2008年签订的《租赁厂房协议》（2008年）均属无效。理由如下：1、根据《中华人民共和国消防法》第十条规定，案涉厂房没有取得消防验收合格证，违反上述法律规定。2、根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，案涉厂房没有建设工程规划许可证，违反上述法律规定。因此，案涉两份《租赁厂房协议》均属无效。（二）原审法院认定事实不清。1、原审判决根据南洲经联社提供的滞纳金计算表确认兴邦公司拖欠的租金滞纳金752902.13元有误。南洲经联社提供的计算表中包括2005年－2007年的滞纳金，而案涉《租赁厂房协议》（2008年）中并没有约定滞纳金，更没有约定滞纳金按月利率7‰计算，故南洲经联社请求2005年至2007年的滞纳金没有事实依据。2、南洲经联社违法出租案涉《租赁厂房协议》（2008年）约定的667平方米土地。东莞市国土资源局麻涌分局出具的关于该667平方米的土地属于建设用地的证明系无效的，建设用地应当具有建设规划许可证，故该667平方米的滞纳金不应支持。3、南洲经联社起诉的租金、滞纳金已过诉讼时效。根据南洲经联社提供的滞纳金计算表，其滞纳金全部超过一年的诉讼时效，故南洲经联社诉请的滞纳金已过诉讼时效。兴邦公司签订的《确认书》只表明已付租金的数额，《确认书》确认2015年4月1日停止计收租金，南洲经联社于2016年9月1日才提起诉讼，案涉租金的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效。（三）南洲经联社仅提交了房地产权证存根，该存根权属人是南洲管理区，并不是南洲经联社，该存根也无法证明案涉房产的现在状态，故该存根无法证明案涉厂房具有房地产权证。（四）南洲经联社提交的《催收欠款通知书》共8份，兴邦公司仅收到2012年11月15日那份，其余7份均无收到。而且南洲经联社提交的5份回执中，只有收到欠费通知书的那份回执有兴邦公司确认，而且确认的仅是租金，并非滞纳金。《还款计划书》只是对租金还款作计划，没有确认滞纳金，南洲经联社提交的快递单、律师函、欠款通知书签收表，兴邦公司并没有收到，南洲经联社应当承担举证不利的后果。被上诉人南洲经联社口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回兴邦公司的上诉请求，维持原判。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人兴邦公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：（一）案涉租赁合同的效力问题。（二）南洲经联社诉请的租金有无超过诉讼时效。（三）兴邦公司应否支付滞纳金。关于争议焦点一。南洲经联社提交了案涉房产的房地产权证存根、集体土地建设用地使用证，证明案涉房产是合法建造的，南洲经联社可依法进行出租，兴邦公司以案涉房产没有消防验收以及没有建设工程规划许可证为由主张案涉租赁合同无效没有依据。案涉租赁合同没有违反法律、法规强制性规定，应属合法有效的合同。关于争议焦点二。双方于2015年7月21日签订了《确认书》并就拖欠的租金数额进行了确定，同时兴邦公司承诺于2015年12月31日前付清拖欠的租金，故租金诉讼时效应从2016年1月1日开始计算，兴邦公司于2016年7月29日、8月3日各支付了10万元的租金，属于主动履行债务，构成诉讼时效的中断，故案涉租金的诉讼时效从2016年8月4日开始重新起算，南洲经联社于2016年9月7日提起本案诉讼未超过一年的租金诉讼时效，故兴邦公司主张案涉租金已经超过诉讼时效缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点三。首先，案涉《租赁厂房协议》（2008年）约定了滞纳金，南洲经联社提供了催收欠款通知书、回执、还款计划书、快递单、律师函、欠款通知书签收表，证明其历年来向兴邦公司催收租金及滞纳金，虽然双方于2015年7月签订了《确认书》未就滞纳金的问题进行确认，但南洲经联社并未表示放弃滞纳金，且南洲经联社直到2016年5月仍有向兴邦公司催收滞纳金，故南洲经联社诉请滞纳金并未超过诉讼时效；其次，案涉《租赁厂房协议》（1997年）并未约定滞纳金，故南洲经联社诉请2008年之前的租金滞纳金没有依据，原审法院予以支持处理不当，本院予以纠正；再次，关于滞纳金的数额。根据南洲经联社提供的滞纳金计算表，其诉请的滞纳金远超过拖欠租金的数额，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院结合南洲经联社的实际损失，兼顾合同的履行情况、兴邦公司的过错程度以及东莞地区的司法实践，认定本案滞纳金以拖欠的租金30万元为限，即兴邦公司应当支付的滞纳金为30万元。综上所述，上诉人兴邦公司上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。原审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21089号民事判决第二项。二、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21089号民事判决第一项为：限东莞市兴邦化工有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市麻涌镇南洲股份经济联合社支付租金300000元及滞纳金300000元。三、驳回东莞市麻涌镇南洲股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费14950.47元，由东莞市麻涌镇南洲股份经济联合社负担7026.72元，东莞市兴邦化工有限公司负担7923.75元。二审案件受理费14496.61元（东莞市兴邦化工有限公司已预交），由东莞市兴邦化工有限公司负担7683.20元，东莞市麻涌镇南洲股份经济联合社负担6813.41元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年十一月十四日书记员 伦润玲