浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0784民初4719号原告永康市芝英镇人民政府，住所地：浙江省永康市芝英镇芝英六村小派溪。法定代表人邱军成，系镇长。委托代理人王霞，浙江三星律师事务所律师。被告胡仁俊，男，1969年9月13日出生，汉族，住浙江省永康市。原告永康市芝英镇人民政府（以下简称“芝英镇政府”）为与被告胡仁俊、周新杲房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判，公开开庭进行了审理。原告芝英镇政府的委托代理人王霞、被告周新杲到庭参加诉讼。审理过程中，芝英镇政府申请撤回对被告周新杲的起诉。本案现已审理终结。原告芝英镇政府起诉称：芝英镇政府原拥有坐落在永康市芝英游溪塘村黄龙山工业区黄龙路11号的油川燃气炉厂的厂房等国有资产。2015年6月30日，芝英镇政府与胡仁俊、周新杲签订《厂房租赁协议》一份，约定将前述厂房出租给胡仁俊、周新杲，租期至2016年6月30日止，厂房年租金为47万元，按年上交，先交后用，一年租期到后，所有新建、改造、装修部分无偿归芝英镇政府所有。合同约定的租赁期间届满后，胡仁俊、周新杲继续占用厂房。2016年11月11日，芝英镇政府所有的前述厂房经国有资产处置程序拍卖，由永康市油川电热电器厂（负责人为周新杲）够买，并于2016年12月12日交纳拍卖款项。至此，芝英镇政府与胡仁俊、周新杲的租赁关系终止。在2015年6月30日起至2016年12月12日止的租赁期间，胡仁俊、周新杲仅支付租金24万元，对余欠租金441500元未支付。2016年11月18日，三方签订协议书一份，约定所欠租金按照之前的租赁协议按实际情况付清，但胡仁俊、周新杲至今未支付，故请求依法判令：由被告胡仁俊、周新杲共同支付芝英镇政府租金441500元并赔偿逾期付款利息损失（其中23万元从2015年6月30日起算，211500元从2016年12月12日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止）。因撤回对周新杲的起诉，芝英镇政府将诉讼请求明确为：由被告胡仁俊支付芝英镇政府租金335416.66元并赔偿逾期付款利息损失（其中23万元从2015年6月30日起算，105416.66元从2016年12月12日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止）。被告胡仁俊答辩称：1、胡仁俊与周新杲从未共同向芝英镇政府租赁土地，从未共同缴纳租金。胡仁俊与周新杲分别租赁原坐落在永康市的厂房土地，该厂房土地分隔成东西两块，东边租赁给周新杲，西边租赁给胡仁俊，两人分别向芝英镇缴纳租金。2、租金的计算存在问题。芝英镇政府在合同到期前的2016年5月4日，告知胡仁俊所租赁土地在合同到期后将予以拍卖，要求在合同到期后搬离，否则，要承诺如果土地不是本人竞拍得，就必须在7月31日前搬离，并由镇政府王国东副镇长拿着一份承诺书要求胡仁俊签署。这份承诺书表明，在合同到期前，镇政府已经着手准备拍卖该资产，而非延期租赁。因为包括胡仁俊在内的各租户要参与竞买，为了方便大家不要搬出搬进，可以让租户先不搬出，但要签署承诺书。合同到期后，胡仁俊是在等待拍卖结果，而非延期租赁，在合同到期后要计算租金毫无道理。3、镇政府一直到2016年9月1日在永康报刊登拍卖广告，土地拍卖正式启动。由于第一次拍卖流拍，国土局又组织了第二次拍卖，最终于2016年11月11日被周新杲拍得厂房。退一步说，拍卖开始后租赁就应该已经终止。为了要求胡仁俊尽快搬离，镇里召集双方写协议，镇里要求胡仁俊在农历年底前搬离，并表示如果配合，对于合同到期后的租金可以减免。周新杲拍得土地后何时交余款与胡仁俊的租赁之事没有任何关系。同时，不管任何在用的房产拍卖，一般都有3-6个月的腾空期，而芝英镇政府却在本次拍卖中没有给予任何腾空期，直接将厂房交付周新杲。4、胡仁俊所租赁的西边土地，原来是一块空地，现有厂房是胡仁俊建造，包括钢筋混凝土结构厂房2000平方米，钢棚800平方米及修路开门等等投资，共计有100多万元。在国土局的拍卖文书中也明确，此次拍卖是将厂房作价另外收款，但镇政府以租赁合同中有一年租赁到期后，所有新建、改造、装修部分无偿归出租方所有的约定为由，拒绝补偿胡仁俊。不要说这些建筑是前一个合同期内所形成，即使是本合同期内所形成，也不能以该格式合同约束胡仁俊。因此，胡仁俊新建的这些建筑物应该得到镇政府的补偿，以用于抵偿租金。胡仁俊也会在这两天将厂房赔偿之事起诉至永康法院。原告芝英镇政府为证明其主张，向本院举证如下：1、国有土地使用权证复印件一份、永康市国土资源局调取的国有建设用地使用权出让合同复印件一份，欲证明涉案厂房在2016年10月18日由永康市油川电热电器厂竞拍得到，该厂负责人为周新杲。2、厂房租赁协议及协议书原件各一份，欲证明租赁的事实及双方对所欠租金作出约定的事实。3、农村信用社的入账通知书一份，欲证明周新杲已缴纳租金24万元的事实。4、土地使用权出让金缴款书回单复印件二份及机打票据复印件二份，欲证明周新杲购买厂房后的缴款时间，芝英镇政府以此计算租金至2016年12月12日。被告胡仁俊的质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议，但是拍卖成交后，2016年11月11日，周新杲就将工厂的用电停掉了三日。芝英镇政府为此组织双方签订证据2中的协议书。证据4与胡仁俊无关。被告胡仁俊为证明其抗辩意见，向本院举证如下：A、租赁合同原件一份，欲证明胡仁俊新建厂房，要求镇政府折价补偿。B、承诺书原件一份，欲证明合同到期后不应再计算租金。C、建设用地使用权挂牌出让公告、出让须知复印件各一份，欲证明即使要计算租金，也是计算拍卖之前的租金。原告芝英镇政府的质证意见：证据A，胡仁俊要求补偿的事情不属于本案的争议范围，该合同中也体现了即便有新建厂房，也不存在补偿问题。证据B，镇里组织拍卖时确有要求签订，但胡仁俊也没有按照承诺书履行，其一直使用厂房直至交付给买受人，对于该期间的租金，胡仁俊应该支付。对证据C的真实性无异议，虽然镇政府组织拍卖厂房，但对胡仁俊使用厂房无任何影响。本院的认证意见：芝英镇政府提供的证据1、2、3及胡仁俊提供的证据A、B、C，双方对其真实性均无异议，且证据内容与本案具有关联，本院将其作为认定案件事实的依据。芝英镇政府提供的证据4可以表明周新杲竞拍得土地后缴纳拍卖款的事实。经审理，本院认定事实如下：坐落在游溪塘村黄龙山工业区的土地原属永康市芝英镇政府所有，土地证号为永国用2015第26**号，使用权类型为划拨，使用权面积为14684.31平方米。2004年1月1日，永康市红双喜燃具有限公司（乙方）以胡仁俊作为代表与芝英镇集体资产经营公司（甲方）签订一份《原永康市燃气炉厂房租赁合同》，约定甲方将永康市燃气炉厂的全部厂房、场地、主要机械设备出租给乙方经营使用，厂区占地面积17316平方米，建筑面积3373.91平方米，租期为2004年1月1日至2008年12月30日止。2015年6月30日，芝英镇政府（甲方）与胡仁俊、周新杲（乙方）签订一份《厂房租赁协议》，约定甲方将坐落在油川村的燃气炉厂出租给乙方，占地面积约13000平方米，建筑面积2700平方米，空地面积9200平方米；租期一年，即2015年6月30日至2016年6月30日；年租金为47万元，按年上交，先交后用。经确认，胡仁俊的年租金为23万元，周新杲的年租金为24万元。周新杲已于2016年6月3日支付24万元租金。2016年5月4日，胡仁俊签署一份保证书，承诺如果燃气炉厂资产处置非本人成交，在2016年7月30日前搬离所有机器设备等生产办公物资。2016年9月1日，永康市国土资源局发布永土让告字2016第22号出让公告，挂牌出让涉案土地。该地块最终被周新杲所代表的永康市油川电热电器厂竞拍所得。2016年11月18日，双方签订国有建设用地使用权出让合同。永康市油川电热电器厂在2016年12月12日交纳土地使用权出让金。2016年11月18日，周新杲（甲方）、胡仁俊（乙方）与芝英镇政府（丙方）签订一份《协议书》，协议约定：1、甲乙两方的租金按照2015年6月30日签订的《厂房租金协议》按实际情况付清，该国有资产挂牌出让后的租金，甲乙双方自行协商；2、乙方在2016年农历年底前搬离腾空厂房。若乙方在限定时间内搬离，甲方不收取乙方租金；若乙方不能在本限定时间内搬离，而是在6个月内（2017年5月11日前）搬离，乙方必须从界定时间（甲方交纳挂牌出让金时间）起向甲方交纳租金……。胡仁俊已在2016年农历年底搬离厂房。本院认为，芝英镇政府与胡仁俊之间形成的租赁合同关系合法有效，受法律保护，胡仁俊应该按照约定支付租金。因涉案厂房已经转让，双方在租赁协议的基础上，又在2016年11月18日达成一份协议，根据该协议记载，胡仁俊应按实际情况支付租金，且根据协议记载三方约定了界定时间，即受让方周新杲交纳挂牌出让金的时间，如果胡仁俊未在农历年底前搬离厂房，其应该在界定时间起向受让方周新杲交纳租金，由此可以判断各方约定在界定时间之前由芝英镇政府收取租金。胡仁俊实际使用厂房至2016年农历年底，而周新杲交纳出让金的时间是年底前的2016年12月12日，因此芝英镇政府可以向胡仁俊收取租金至2016年12月11日。经计算，至2016年12月11日的租金为332712.33元。胡仁俊应按约交纳该租金并赔偿利息损失，但因双方在2016年11月18日补充签订了协议书，因此利息损失的起算时间从起诉之日开始计算较为适宜。综上，对芝英镇政府合理部分的诉讼请求，本院予以支持。胡仁俊关于新建厂房的补偿，经其庭审中确认自行另案起诉，故本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：由被告胡仁俊支付原告永康市芝英镇人民政府租金332712.33元并赔偿利息损失（利息损失从2017年6月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至判决确定还款之日止），款限判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3145元（已减半收取），由被告胡仁俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 胡琦明二〇一七年十一月十五日代书记员 应晓娅