福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0802民初4166号原告：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路裕福国际2#20C，统一社会信用代码9135080076177377XE。法定代表人：陈柏健，董事长。委托诉讼代理人：曹金妹，该公司员工。委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。被告：龙岩市新罗区家和幼儿园，住所地龙岩市新罗区家和天下沿街店铺*楼家和幼儿园。负责人：杨冰冰。委托诉讼代理人：刘祥桂，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。原告（反诉被告）福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）与被告（反诉原告）龙岩市新罗区家和幼儿园（以下简称家和幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）天鸿物业公司的委托诉讼代理人廖永红及被告（反诉原告）家和幼儿园的委托诉讼代理人刘祥桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：判令家和幼儿园支付尚欠的物业服务费49168元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止按日千分之一计算的违约金。事实和理由：2012年3月24日，天鸿物业公司与福建德兴集团房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》。2016年5月28日，在小区业主委员会成立后，天鸿物业公司又与龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》。两份合同分别对委托物业项目的基本情况、乙方提供物业服务的基本内容、甲乙方权利义务、物业服务费用标准和收取办法、代办和特约服务费、物业管理用房、物业承接查验与接管、违约责任等等内容进行了约定。合同签订后，天鸿物业公司按合同的约定履行义务，为全体业主提供符合标准的物业服务。家和幼儿园系家和天下二层沿街店面的使用者，物业费收费标准为每月每平方米1.6元。截止至2017年3月止，家和幼儿园无故拖欠物业服务费49168元，天鸿物业公司曾经多次催促家和幼儿园付清尚欠的物业费，均未果。家和幼儿园辩称,天鸿物业公司制定的物业费收费标准违反法律规定。天鸿物业公司制定的物业费标准每月每平方米1.6元过高，不符合法律规定的定价标准。根据《福建省物业服务收费管理办法》之规定，店铺的物业服务收费实行市场调节价。纵观龙腾路绝大多数同类型楼盘的店面、商场的物业服务费价格，均在每月每平方米1元至每月每平方米1.2元之间，本案讼争的家和天下小区一层店面竟高达每月每平方米1.9元，二层商场每月每平方米1.6元，天鸿物业公司与家和天下业主委员会完全不顾市场原则，想当然确定的收费标准依法无效，不能对小区全体商业店面业主产生约束力。2016年10月26日，天鸿物业公司与家和幼儿园已口头约定自2016年9月1日起物业费按每月每平方米1.2元收取，家和幼儿园自2016年9月1日起至2016年12月31日止的物业费按照每月每平方米1.2元缴纳。家和幼儿园已经按照每月每平方米1.2元的标准向天鸿物业公司缴纳物业费，因天鸿物业公司物业费收费标准有悖于法律之规定，家和幼儿园认为应当在法院判决生效后，给予多还少补物业费差价，所以家和幼儿园并未拖欠天鸿物业公司物业费。天鸿物业公司提供的物业服务不符合《物业服务合同》约定的标准，应适当扣减物业服务费。家和幼儿园于2017年8月1日交了物业费45708元，是按每月每平方米1.2元缴纳的。家和幼儿园向本院提出反诉请求：判令天鸿物业公司返还家和幼儿园自2014年7月至2015年11月多收取的电费共计21018.2元，并支付自提起反诉请求之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2014年7月至2015年11月期间，天鸿物业公司按照1.5元每度的标准向家和幼儿园收取电费，远远高出新罗区一般商业及其他用电0.6482元每度的标准。天鸿物业公司多收取的电费属于不当得利，应当予以返还。家和幼儿园同意按照0.8元每度的标准计算（含公共用电公摊及线损、电损和其他损耗）。经统计，天鸿物业公司应当返还家和幼儿园多交的电费21018.2元。天鸿物业公司辩称：家和幼儿园对电费有异议是在2017年5月份才提出的，按1.5元计算电费是原来小区物业管理人员计算，这一部分天鸿物业公司同意按每度1.2元进行收费，针对这一问题天鸿物业公司多次发函给家和幼儿园要求家和幼儿园进行核对，但家和幼儿园均未来核对，该责任应由家和幼儿园承担。2015年3月份至2015年11月份的电费是按照1.2元每度进行计算的，电业局的收费标准是按照不同时段不同标准进行收费，峰时收费是按1.19605元每度进行收费，差价0.004元的费用是线损的费用。家和幼儿园用电时间段是在白天，都是在峰时进行用电的，天鸿物业公司收取1.2元的标准是符合法律规定的，龙岩同行业也是在1.2元至1.3元期间收取的。本院经审理认定事实如下：2012年3月24日，天鸿物业公司与福建德兴集团房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定德兴·家和天下前期物业服务由天鸿物业公司提供，服务期限从签订物业服务合同正式履行职能之日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；天鸿物业公司按规定代收代缴水电费；一层商业的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.9元计算，二、三层商业的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元计算；业主或物业使用人应于每季度首月10日前支付上季度物业费；物业使用人未能按时足额支付物业服务费，应当按照应付金额的1%每月的标准支付违约金等。2016年5月28日，天鸿物业公司又与龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同约定家和天下的物业服务由天鸿物业公司提供，服务期限从2016年6月1日起至2019年5月31日终止；商业物业服务费：沿街一层店面按每月每平方米1.9元计算，二层以上按每月每平方米1.6元计算；业主或物业使用人应于每季度第一个月10日前支付；物业使用人未能按时足额支付物业服务费，应当按照日2‰的标准支付违约金等。家和幼儿园系新罗区龙腾中路469号家和天下小区的业主，2015年7月以前的建筑面积为1190平方米，2015年7月起幼儿园面积增大至1350平方米，位于家和天下小区二层商场。天鸿物业公司管业期间，按1.5元每度的标准向家和幼儿园代为收取2014年7月至2015年11月的电费共计51025元（用电量为34016度），而天鸿物业公司向龙岩供电公司缴交电费的单价标准为：2014年7月至2015年4月间峰时为1.19605元/kwh、平时为0.8113元/kwh、谷时为0.42655元/kwh，2015年6月至2015年11月间峰时为1.15975元/kwh、平时为0.7871元/kwh、谷时为0.41445元/kwh。2016年9月1日至2016年12月31日，家和幼儿园按每月每平方米1.2元、建筑面积为1190平方米的标准向天鸿物业公司缴纳了4个月的物业服务费5712元。2017年6月22日，天鸿物业公司以家和幼儿园拖欠其2015年2月起至2016年8月与2017年1月起至2017年3月止的物业费46240元，以及2016年9月起至2016年12月止的物业服务费差价款2928元[（1.6元/㎡-1.2元/㎡）×1190㎡×4个月+1.6元/㎡×（1350㎡-1190㎡）×4个月]为由，诉至本院。2017年8月1日，家和幼儿园以每月每平方米1.2元的标准向天鸿物业公司缴纳2015年2月起至2017年9月30日止的物业服务费45708元。认定上述事实的证据有天鸿物业公司提供的《新罗区德兴·家和天下项目前期物业服务合同》、《龙岩市新罗区家和天下物业服务合同》、国网福建省电力有限公司龙岩供电公司证明、龙岩水发自来水有限责任公司证明、福建天鸿物业管理有限公司收款票据、国网福建省电力有限公司龙岩供电公司通用机打发票、福建天鸿物业管理有限公司工作回复函，家和幼儿园提供的福建天鸿物业管理有限公司收款票据及到庭当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，天鸿物业公司具有独立法人资格，系具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。天鸿物业公司与福建德兴集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，及天鸿物业公司与龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，前述合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。根据相关法律法规规定，除住宅外的其他前期物业服务收费施行市场调节价，而市场调节价是由经营者自主制定的一种竞争价格，是一种正常的价格竞争，天鸿物业公司以每月每平方米1.6元的物业服务收费标准参与竞争，并不违反法律法规的有关规定；而天鸿物业公司与福建德兴集团房地产开发有限公司及龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会签订的合同均合法有效，家和幼儿园应受前述合同的约束;合同中均约定二、三层商业的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元计算，故家和幼儿园对天鸿物业公司按每月每平方米1.6元计算物业服务费的标准不合理，不符合法律规定的定价标准的抗辩，于法无据，不予采信。天鸿物业公司要求家和幼儿园按合同约定的每月每平方米1.6元的标准计付物业服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。家和幼儿园于2017年8月1日以每月每平方米1.2元的标准向天鸿物业公司缴纳2015年2月起至2017年9月30日止的物业服务费45708元，其已缴交的该物业服务费，本院予以抵扣其应支付的截止2017年3月的物业服务费，故家和幼儿园仍应向天鸿物业公司支付截止2017年3月的物业服务费共计3460元（46240元+2928元-45708元）。同时，天鸿物业公司要求家和幼儿园支付该款自起诉之日起至款清之日止按日千分之一计算的逾期利息，该标准超过法律最高保护限度，其可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》要求家和幼儿园支付按年利率24%计算的违约金。家和幼儿园辩称其与天鸿物业公司于2016年9月起便对物业服务费的收费标准重新进行了约定，但其未提供证据予以证明，对其抗辩，不予采信。根据《物业管理条例》物业服务企业代收供水、供电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。本案中,天鸿物业公司以1.5元每度的标准向家和幼儿园收取2014年7月至2015年11月间的电费51025元,该标准明显超过了其向供电公司缴交的电费单价标准，对于天鸿物业公司多收取的电费应当退还。根据天鸿物业公司提供的龙岩供电公司通用机打发票可见，天鸿物业公司在峰、谷、平不同时段的电费单价标准不一，而双方当事人均未能举证证明家和幼儿园在三个不同时段的实际用电量，本院酌定按1元/kwh的标准计算家和幼儿园2014年7月至2015年11月间电费，故家和幼儿园该期间的电费为34016元，天鸿物业公司应当返还家和幼儿园电费17009元。家和幼儿园要求天鸿物业公司支付自提起反诉请求之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金,无事实和法律依据,但其可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》要求天鸿物业公司支付自提起反诉请求之日起至款清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失。天鸿物业公司辩称其在2015年3至4月以1.5元每度的标准（用电量6149度、收取金额9224元）、2015年5月至幼儿园自己开户独自交电费期间以1.2元每度的标准（用电量22777度、收取金额27333元）向家和幼儿园收取电费，因其提供的家和幼儿园收取电费的清单系自身单方制作，且与其向家和幼儿园出具的福建天鸿物业管理有限公司收款票据所载2015年3月至2015年11月电费27333元在金额上有矛盾，故其抗辩，不予采信。家和幼儿园的反诉请求，部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下：一、龙岩市新罗区家和幼儿园应于本判决生效之日起十日内支付福建天鸿物业管理有限公司物业服务费3460元,并支付自2017年6月22日起至本院确定的付款之日止按年利率24%计算的违约金。二、福建天鸿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还龙岩市新罗区家和幼儿园多收取的电费17009元，并支付自2017年7月19日起至本院确定的付款之日止按年利率6%计算的利息。三、驳回福建天鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求，驳回龙岩市新罗区家和幼儿园的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1029元，由福建天鸿物业管理有限公司负担979元，龙岩市新罗区家和幼儿园负担50元；反诉案件受理费806元，由龙岩市新罗区家和幼儿园负担580元，福建天鸿物业管理有限公司负担226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长 李    美人民陪审员 邱  宝  华人民陪审员 李  丽  月二〇一七年十一月二十七日书 记 员 杨重苑（代）书 记 员 林巧红（代）附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。