广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1972民初10401号原告：东莞市长实集团有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙管理区。统一社会信用代码：91441900708019225G。法定代表人：蒋素珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫少辉，广东信而立律师事务所律师。被告：林君。被告：戴桃允。原告东莞市长实集团有限公司（以下简称“长实公司”）与被告林君、戴桃允房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长实公司的委托诉讼代理人莫少辉，被告林君、戴桃允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长实公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年7月31日签署的《商铺租赁合同》于2016年7月19日已解除；2.被告向原告支付拖欠的租金52955元（自2016年3月1日至2016年7月19日的租金）；3.被告向原告支付租赁商铺期间拖欠的水电费9483元（自2016年6月1日计算至2016年7月19日止）；4.被告向原告支付租金违约金137839元（以租赁期间每月欠付租金的金额为基数，按每日3%的标准，自拖欠之日起计至合同解除之日即2016年7月19日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与两被告于2015年7月31日签署了《商铺租赁合同》，原告将坐落于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号1层铺位区101A号商铺出租给两被告使用，租赁期限为5年，免租期4个月，每月租金12000元，从第3年起租金每两年递增一次，递增幅度为10%。被告应于每月5日前向原告支付当月租金。租赁期间，租赁商铺的水电费和其他费用由两被告自行承担。合同约定，两被告应于每月5日前支付当月租金，次月5日前支付上个月的水电费给原告。合同第44条约定，两被告迟延缴纳租金、水电费及其他应缴费用的，从迟延交付之日起，每日按照欠缴费用3%支付违约金给原告。拖欠租金、水电费及其他应缴费用达15日的，原告有权解除合同，并无条件收回租赁物。合同第49条约定，败诉方承担包括但不限于诉讼费、保全费、对方律师费等相关费用。合同签署后，原告向两被告提供了租赁商铺。2015年10月31日，原、被告双方签署《协议书》，原告同意给予两被告4个月租金减免期，即2015年12月1日至2016年3月31日期间月租金为9600元，其余租赁期内按照原合同规定的月租金标准支付。然而，两被告却违反上述合同的约定，拖欠原告2016年3月至7月期间的租金及2016年6月、7月份的水电费。原告多次追讨仍未果，被迫于2016年5月10日向两被告发函催缴拖欠的租金等费用，2016年7月12日向两被告发出《关于违约收铺处理的通知》，并于2016年7月19日将案涉商铺收回。截至原告起诉之日，两被告尚拖欠原告2016年3月份起至合同解除之日即2016年7月19日的租金52955元、2017年6月、7月的水电费9483元。据此，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求，维护原告之合法权益。被告林君、戴桃允辩称，第一，原告本身存在违约行为。原告出租商铺给两被告，收取租金及管理费，但未依约履行管理责任，未配备相应的管理、服务人员，亦没有履行招商承诺及宣传推广义务，违反了《商铺租赁合同》第19、20条的规定。原告开展的宣传推广活动寥寥无几，以致整个商城死气沉沉，所谓“美食城”名存实亡，所有租户无一例外生意惨淡，蒙受巨大损失。第二，原告强行收回商铺，阻止两被告经营，存在过错。两被告联同其他租户多次要求原告履行宣传推广义务以带旺商场人气未果之下，两被告迫于生计，拒绝交租。原告并没有与两被告进行沟通，亦未有直接诉诸法律手段，而是于2016年7月19日强行封锁铺门，收回商铺，以致两被告无法经营，铺内所有财产物亦无法收回，生鲜食品腐烂变质。两被告因此遭受巨大损失。原告此举实属以不正当手段维护己方利益，存在一定过错。另鉴于原告已于2016年7月19日强行收回商铺，故两被告亦同意解除合同。第三，两被告确认拖欠原告租金及水电费，但因原告已于一年多前强行收回商铺并封锁原告所有账本于铺内，故两被告亦无法确认具体数额，具体数额由法院认定。第四，原告诉请违约金过高，请求法院予以调整，原因如下：1.如前所述，两被告违反《商铺租赁合同》第19、20条的规定，未能依约履行管理责任，亦未进行较好的宣传推广，以致商城生意惨淡，之后强行封锁铺门及收回商铺，导致租户受到损失，其行为存在过错；2.原告诉请两被告欠其租金及水电费60000多元（从2016年3月1日至7月19日），但短短4个多月违约金计算便高达130000元，根据相关司法解释房屋租赁合同违约金最高不得超过合同金额的30%，在具体案例中一般违约方会支付一个月的房租作为赔偿，于法于理不合，希望法院予以调整。第五，两被告租赁案涉商铺初始，于2015年7月31日向原告交纳保证金24000元，有收据为证。纵使两被告存在违约情况，但原告亦存在过错，原告既没收两被告交纳的保证金的同时又收高额违约金，违反公平原则，希望法院予以全面考虑，将上述24000元保证金冲抵租金或者违约金，减轻两被告的负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2015年7月31日，长实公司与林君、戴桃允签订《商铺租赁合同》，约定长实公司将其位于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号1层铺位区101A号的商铺出租给林君、戴桃允经营餐厅（“三顾冒菜”）。租赁期限为5年，从2015年8月1日至2020年7月31日止，免租期间为4个月，2015年8月1日至2017年7月31日期间每月租金为12000元，从第三年起租金每两年递增一次，递增幅度为10%，林君、戴桃允应于每月5日前支付。水、电、天然气等费用由林君、戴桃允承担。签订合同时林君、戴桃允应向长实公司一次性交付两个月租金即24000元作为保证金，该保证金不计利息，且不得用于抵扣林君、戴桃允所应付的租金及其他费用。如未按时缴纳租金或者相关费用，从逾期之日起，每日加收欠款金额3%的违约金；欠缴达15日的，长实公司有权解除合同、收回租赁物并没收保证金，同时计收违约金至付清之日止。双方还约定长实公司或长实公司委托宣传策划广告公司负责八大邦美食城的整体广告宣传推广，并投入相应广告费用，为了提高美食城的知名度，可要求各商户在租赁期间积极配合，根据情况在该美食城的指定区域举行促销、展览或商品展销等活动，费用由林君、戴桃允根据租赁面积分摊支付。签订合同后，林君、戴桃允向长实公司交付24000元作为保证金，长实公司依约交付商铺给林君、戴桃允使用，林君、戴桃允刚开始亦能按时支付租金及水电费。2015年9月22日双方签订《协议书》，约定了为期4个月的租金减免期（从2015年12月1日到2016年3月31日），减免额度为2400元，即2015年12月1日至2016年3月31日期间每月租金为9600元，其余条款按原合同履行。长实公司主张林君、戴桃允从2016年3月起停止支付租金及水电费。长实公司于2016年5月10日向林君、戴桃允发出《关于催缴拖欠租金等费用的函》，林君、戴桃允不予回应，故长实公司于2016年7月19日收回商铺，双方均确认《商铺租赁合同》于该日解除。经长实公司核算，林君、戴桃允尚欠长实公司2016年3月至7月租金52955元及2017年6月至7月水电费9483元，长实公司提供抄表记录为证。林君、戴桃允对水电费予以确认，但对租金不予确认，其主张其与长实公司原法定代表人约定租金为合同约定的七折直至美食城招商达80%方恢复合同约定的租金，但林君、戴桃允没有提供证据予以证明。另外，林君、戴桃允称其之所以未履行合同，是因长实公司违约在先，没有落实《商铺租赁合同》约定的整体广告宣传推广工作，导致林君、戴桃允及其他租户经营困难。另查明，案涉租赁物的房地产权证号为：粤房地证字第××，权属人为长实公司。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应遵照合同的约定全面履行义务。本案中，林君、戴桃允抗辩称长实公司未履行合同约定的整体广告宣传推广义务，导致允经营困难。因宣传推广只是经营中的外在因素，真正决定经营发展和知名度的仍在于经营者自身提供的产品质量和服务水平，因此，林君、戴桃允将自身经营困难完全归咎于外在宣传推广不到位，不具有合理性，本院不予采纳。林君、戴桃允拒付租金和水电费的行为，属于迟延履行主要债务，并且经长实公司催告后仍未履行，构成了根本违约。根据合同的约定及法律的规定，长实公司有权解除合同，收回商铺，无需退回已经交付的保证金，并要求林君、戴桃允支付违约金。原、被告均确认长实公司于2016年7月19日收回案涉商铺，合同自该日起解除，本院予以确认。关于租金的问题，长实公司主张林君、戴桃允从2016年3月起未付租金，林君、戴桃允主张其与长实公司原法定代表人约定租金为合同约定的七折直至美食城招商达80%方恢复合同约定的租金，但林君、戴桃允未能提供证据予以证明，故本院不予采信。按照《商铺租赁合同》及《协议书》约定的租金标准，从2016年3月1日计至2016年7月19日止，租金为52954.84元（9600元+12000元×3个月+12000元÷31天×19天），长实公司超出此限的租金请求，本院不予支持。对水电费，长实公司主张数额为9483元，林君、戴桃允对此不持有异议，本院予以确认。对违约金，双方签订的《商铺租赁合同》对此已有明确约定，本院予以确认。现林君、戴桃允违约迟延支付租金及水电费，应向长实公司支付违约金。其中，林君、戴桃允主张违约金数额过高，要求本院予以调整。本院考虑合同履行的程度、林君、戴桃允的过错、长实公司已收回商铺的事实及实际产生的违约金数额已超出林君、戴桃允欠款总额等因素，认为林君、戴桃允该请求合理，故酌定违约金以欠款总额为限，即为62437.84元。长实公司超出此限的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市长实集团有限公司与被告林君、戴桃允于2015年7月31日签订的《商铺租赁合同》于2016年7月19日解除；二、限被告林君、戴桃允于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长实集团有限公司支付2016年3月1日至2016年7月19日的租金52954.84元；三、限被告林君、戴桃允于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长实集团有限公司支付2016年6月1日至2016年7月19日的水电费9483元；四、限被告林君、戴桃允于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长实集团有限公司支付违约金62437.84元；五、驳回原告东莞市长实集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2152元，由原告东莞市长实集团有限公司负担810元，被告林君、戴桃允负担1342元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  施文峰二〇一七年十一月二十九日书记员  梁润霞附：相关的主要法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。