湖南省衡阳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘04民再46号	原再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢新，男，汉族，1972年8月1日出生，湖南省耒阳市人，大专文化，职工，住耒阳市五一东路172号。	原再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈龙，男，汉族，1980年4月17日出生，湖南省耒阳市人，大专文化，职工，住耒阳市群英中路188号4单元401室。	委托诉讼代理人：谭丽娜，女，汉族，1982年2月2日出生，湖南省耒阳市财政局干事，住长沙市天心区书院南路115号湘���锦绣8栋403房，系陈龙之妻。	谢新、陈龙共同委托诉讼代理人：周瑜飞，湖南惠湘律师事务所律师。	原再审被申请人（一审原告、二审上诉人）：江艳军，女，汉族，1969年4月1日出生，湖南省祁东县人，初中文化，个体工商户，住祁东县洪桥镇沿江东路186号。	原再审申请人谢新、陈龙与原再审被申请人江艳军房屋租赁合同纠纷一案，湖南省���阳市人民法院2014年4月25日作出了（2013）耒民一初字第513号民事判决。江艳军不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日作出的（2014）衡中法民一终字第144号民事判决，已经发生法律效力。谢新、陈龙不服，向本院申请再审。本院于2015年1月27日作出(2015)衡中法民监字第2号民事裁定，由本院另行组成合议庭审理，于2015年5月11日作出（2015）衡中法民一再终字第2号民事判决，该判决已发生法律效力。之后，在案件检查过程中，经本院院长提交审判委员会讨论决定对本案再审。本院另行组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭审理，原再审申请人谢新、陈龙及陈龙的委托诉讼代理人谭丽娜、谢新和陈龙的共同委托诉讼代理人周瑜飞、原再审被申请人江艳军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原一审查明，原告江艳军与被告陈龙、谢新于2012年10月1日签订《门面租赁合同》，合同约定：陈龙、谢新将座落于耒阳市五里牌街道办事处金阳路的第三号门面第一层、第二层门面房屋出租给江艳军经营，租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止；租金为3800元／月，其中向陈龙交纳2200元／月，向谢新交纳1600元／月，租金每半年交纳一次，交纳时间为每半年前的一个月，逾期不交，谢新、陈龙有权责令承租人停止经营；江艳军应交纳保证金12000元。同日，江艳军分别向陈龙、谢新交纳了保证金7200元、4800元，分别向陈龙、谢新交纳了2012年10月1日至2013年3月30日期间的租金15000元、9600元，陈龙、谢新将房屋交付江艳军。江艳军投入使用至2013年4月时便停止经营，停业期间江艳军一方搬走了租赁房内的东西，并在门面上张贴了转让门面的公告。因江艳军未向陈龙、谢新交纳2013年3月30日至2013年9月30日期间的租金，谢新、陈龙便在租赁房屋房门上张贴了催交租金告知书，并于2013年6月找江艳军协商，在协商过程中，谢新提出限江艳军在7天之内续交租金，否则将单方终止合同，并将房屋另行出租给他人，造成的损失由江艳军负责。江艳军对此予以应允。逾期后，江艳军仍未交纳租金，谢新、陈龙便于2013年7月解除合同并将房屋出租给他人。2013年9月，江艳军得知房屋已被谢新、陈龙另行出租后，多次找谢新、陈龙协商未果，遂诉至法院，请求判决：一、解除双方签订的房屋租赁合同；二、谢新、陈龙分别返还保证金4800元、7200元；三、谢新、陈龙支付违约金50000元并赔偿损失150000元。	一审认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告谢新、陈龙已按约将租赁房交付给原告江艳军使用，江艳军理应按照合同约定支付租金。因江艳军迟延支付租金，经催告后，江艳军在合理期限内仍未支付，谢新、陈龙可以解除合同。谢新、陈龙于2013年7月解除合同，并将房屋另行出租给他人，并未违反双方约定。虽然江艳军交纳了12000元押金，但因其尚未支付2013年3月30日以后的租金，故其无权请求返还押金。谢新、陈龙没有违约情形，江艳军也无任何证据证实谢新、陈龙给其造成了损失，因此，对江艳军要求谢新、陈龙支付违约金50000元并赔偿损失150000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、笫九十四条第（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的���干规定》第二条之规定，判决：驳回原告江艳军的诉讼请求。本案一审案件受理费3300元，由原告江艳军负担。	江艳军不服，向本院提起上诉称，上诉人租赁被上诉人的房屋经营餐饮业，上诉人对房屋进行装修后（其中固定装修190000余元），于2012年10月开始营业，但在营业不到一个月时上诉人因交通事故受伤导致八级伤残，长期多次住院治疗，导致上诉人的经营处于半歇业状态。为此，上诉人准备将门店转让，由于上诉人已交纳12000元押金足以抵扣3个月租金，被上诉人对上诉人转让门店没有表示异议。案外人张彦兵与上诉人洽谈，准备转租该门面开办耒阳市易经研究会。此后，在上诉人不知情的情况下，被上诉人与张彦兵��接签订了租赁合同，并将房屋交给了张彦兵。被上诉人单方面解除合同的行为系违约行为，被上诉人应承担违约责任。综上，请求判决：一、撤销原判；二、被上诉人谢新、陈龙支付违约金50000元；三、被上诉人谢新、陈龙返还上诉人固定装修扣除折旧后的剩余价值150000元。	被上诉人谢新、陈龙辩称，上诉人没有及时交纳租金，违约在先；被上诉人多次向上诉人催交租金，但上诉人一直不交纳，被上诉人解除房屋租赁合同合理合法，且履行了告知义务；上诉人的损失，不应当由被上诉人承担；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。	本院二审查明：双方当事人签订的《门面租赁合同》第三条约定租金及交纳方式为：租金每月3800元，每半年交纳一次，江艳军交纳租金后方可进行装修，租金交纳时间为每半年前的一个月，逾期不交，谢新、陈龙有权责令江艳军停止经营。谢新、陈龙两年内不能以任何理由任意调整租金，两年后根据同街门面情况进行增幅调整。第四条约定保证金及交纳方式为：为保证合法经营，安全经营，信守合同，江艳军须向谢新、陈龙交纳保证金12000元，如违背合同或在经营中造成谢新、陈龙损失，首先从保证金中扣除损失，保证金不足时，江艳军如数追加；如江艳军在经营期间未造成谢新、陈龙任何损失，在终止本合同时，保证金如数退还。第五条第4项约定租赁期满后，若江艳军不再续租，其投资的固定装修无偿留给谢新和陈龙，能搬动的可搬走，不能搬动的不能搬走，且不能故意损坏。经谢新、陈龙验收合格后，退还江艳军保证金本金。第六条约定江艳军租用门面后面陈龙车库一间，租金每月300元，按门面租金同期交纳。在履行合同过程中谢新、陈龙交付给江艳军的房屋系毛坯房。	2012年9月1日，江艳军与湖南爱得装饰设计有限公司（以下简称爱得公司）签订了一份《建筑装饰工程施工合同》，合同约定江艳军将位于耒阳市金阳路的大男孩餐饮装修工程发包给爱得公司，承包方式为包工包料，工期30天，合同价款为190800元。爱得公司于2012年9月29日装修施工完毕。江艳军已支付工程款190776元。	2013年7月10日，出租方陈龙、谢新与承租方蒋义达签订一份《门面租赁合同》。合同约定：陈龙、谢新将位于耒阳市金阳路第三号门面的第一层门面及第二层房屋出租给蒋义达经营，租赁期限为3年，自2013年7月26日至2016年7月26日止，第一年租金每月3800元，之后每年的租金由双方协商调整，在签订本合同后3日内，蒋义达应先向陈龙、谢新支付半年（6个月）租金，之后每半年期满前15日内交清下半年的租金；在签订合同时蒋义达应交纳保证金22800元；此外，蒋义达另行租赁陈龙车库3间，每间每月租金300元；陈龙、谢新送蒋义达15天装修时间，租金从2013年7月26日起算。合同签订后，蒋义达对租赁房屋进行了重新装修，在重新装修过程中只是地板和卫生���没有进行重新装修，蒋义达使用租赁房屋经营聚雅轩茶楼。	原审查明的其他事实清楚，本院二审予以确认。	另查明，江艳军在原审提供的法医临床鉴定意见书显示，江艳军于2012年10月26日因道路交通事故严重受伤，共住院治疗3次，2012年10月26日至12月2日在耒阳市人民医院住院治疗，2013年5月8日至5月17日中国人民解放军第一六九中心医院住院治疗，2013年5月17日至6月7日在南华大学附属第一医院住院治疗，最后一次出院时间为2013年6月7日。江艳军的伤情经鉴定为重型颅脑损伤（右颞叶脑挫裂伤，右颞顶叶硬膜外血肿，右顶骨骨折，开颅术后，右侧颞叶脑软化灶，继发性癫痫，癔症样发作，智力缺损），残疾程度为8级。	本院二审认为，一、关于上诉人江艳军是否存在违约行为的问题。本案所涉《门面租赁合同》约定，门面租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日，门面租金每月3800元，每半年交纳一次，江艳军交纳租金后方可进行装修，租金交纳时间为每半年前的一个月；江艳军租用门面后面陈龙车库一间，租金每月300元，按门面租金同期交纳。为保证合法经营，安全经营，信守合同，江艳军须向谢新、陈龙交纳保证金12000元，如违背合同或在经营中造成谢新、陈龙损失，首先从保证金中扣除损失，保证金��足时，江艳军如数追加；如江艳军在经营期间未造成谢新、陈龙任何损失，在终止本合同时，保证金如数退还；租赁期满后，若江艳军不再续租，其投资的固定装修无偿留给谢新和陈龙，能搬动的可搬走，不能搬动的不能搬走，且不能故意损坏。经谢新、陈龙验收合格后，退还江艳军保证金本金。在签订合同的当天，江艳军按照合同约定向谢新交纳了2012年10月1日至2013年3月31日期间六个月门面租金9600元，向陈龙交纳了六个月门面租金13200元、车库租金1800元。根据合同约定和先交房租后使用房屋的房屋租赁交易习惯以及承租人江艳军在签订合同的当天就交纳了六个月门面租金、车库租金的合同履行情况，可以认定江艳军应当在2013年3月份交纳2013年4月1日至2013年9月30日期间六个月门面租金22800元、车库租金1800元。但是，江艳军直到2013年6月份仍未交纳门面租金和车库租���，其行为严重违反了合同约定，已经构成违约。	二、关于被上诉人谢新、陈龙是否可以解除合同，如果被上诉人不可以解除合同，应当如何承担违约责任，如果被上诉人可以解除合同，是否应当在固定装修利用价值范围内适当补偿上诉人损失的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同中，按时交纳房租是承租人的主要义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。本案中，承租人江艳军使用租赁房屋经营的耒阳市大男孩西餐厅已于2013年4月份停止经营，江艳军的合伙人谢���在该门面上张贴门面转让公告，并搬走了租赁房屋内的设备、物品等。出租人谢新、陈龙于2013年4月28日在该门面上张贴催交租金告知书。在江艳军于2013年12月2日向原审法院提起本案诉讼之前，双方当事人就房屋租赁合同发生了纠纷，耒阳市公安局蔡子池派出所于2013年11月6日分别找谢新、江艳军调查了解双方有关纠纷情况，江艳军在接受询问时陈述：“2013年6月份，谢新就约我们见面，催缴房租费，说如果再不交房租费就怎么怎么样（具体的我忘记了）……”证人莫冬生与本案双方当事人没有利害关系，江艳军的上述陈述能够印证莫冬生的证言，故莫冬生的证言足以证实谢新于2013年6月底与江艳军及其配偶颜雄文等人协商交纳租金事宜，并明确要求江艳军在7天之内交纳租金，否则将解除合同。但是江艳军仍未按时交纳租金，因此根据法律规定，谢新、陈龙可以解除合同，江艳军要求谢新、陈龙支付违约金50000元，没有事实依据和法律依据，原审判决驳回江艳军该项诉讼请求，并无不当。因承租人江艳军违约导致合同解除，江艳军无权请求陈龙、谢新赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故上诉人江艳军要求判令被上诉人谢新、陈龙返还上诉人固定装修扣除折旧后的剩余价值150000元，没有法律依据，本院不予支持。但是本案所涉房屋在出租给江艳军之前是毛坯房，江艳军对房屋进行装修后经营西餐厅，当时双方约定租赁期限为五年，江艳军实际上大约经营半年时间后就停止经营了，由于江艳军违约，陈龙、谢新依法解除合同后将房屋出租给案外人蒋义达经营茶楼，陈龙、谢新先后分别与江艳军、蒋义达签订的房屋租赁合同中第一年的租金相同，蒋义达在重新装修过程中没有对江艳军已��修好的地板和卫生间进行重新装修，江艳军原来做好的装修具有一定的利用价值，现在的承租人蒋义达实际上也利用了原来的部分装修，因此本院酌情决定由陈龙、谢新共同适当补偿江艳军损失30000元。综上所述，原判决认定基本事实清楚，但适用法律部分不当，处理部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》笫九十四条第（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2013）耒民一初字第513号民事判决；二、被上诉人陈龙、谢新于本判决生效之日起十五日内共同补偿上诉人江艳军损失30000元；三、驳回上诉人江艳军的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，合计6600元，由上诉人江艳军负担5600元，被上诉人陈龙、谢新共同负担1000元。	原再审确认原二审查明的事实。	原再审认为，申请人谢新、陈龙与被申请人江艳军签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规，合法有效。江艳军作为承租人应当按照合同约定每半年向出租人谢新、陈龙支付门面和车库租金，江艳军签订合同时支付了2012年10月1日至2013年3月30日期间的租金，应当在2013年3月份支付2013年4月1日至2013年9月30日期间的租金。但江艳军在2013年4月1日前没有按期支付租金，违反了合同约定，构成违约。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”本案中江艳军因违反合同约定未按时支付租金，导致合同解除，应承担全部责任；出租人谢新、陈龙对江艳军门面装修剩余价值没有表示同意利用，江艳军也没有对门面装修剩余价值进行评估和鉴定，其要求出租人赔偿门面装修剩余价值及违约金没有事实和法律依据。申请人谢新、陈龙再审提出“二审判决申请人补偿被申请人损失3万元缺乏证据证明，适用法律错误”的理由成立，予以采纳。江艳军在再审过程中提出其购买的价值419670元的原料存放在门面内，被谢新、陈龙搬走，要求谢新、陈龙予以赔偿。该请求与江艳军起诉时请求判令谢新、陈龙赔偿门面装修剩余价值15万元和违约金5万元的标的不一致，不属本案再审审理的范围。遂根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销本院（2014）衡中法民一终字第144号民事判决；二、维持湖南省耒阳市人民法院（2013）耒民一初字第513号民事判决。本案一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，合计6600元，由被申请人江艳军负担。	本次再审查明的事实和认定的证据与原二审、原再审一致，予以确认。	本院认为，本案原再审被申请人江艳军因违反合同约定，未按时支付租金，导致合同解除的事实清楚、证据充分。原被申请人江艳军于合同签订的当日（2012年10月1日）即按约交纳了保证金12000元及半年的租金至2013年3月30日，但在合同履行期间的2012年10月26日原被申请人江艳军因交通事故受到严重伤害，先后三次住院治疗，住院时间共计60多天，造成了继发性癫痫、癔症样发作、智力缺损的8级伤残后果，这一“意外”事件是导致原被申请人江艳军无法继续经营并拖欠租金的一个重要因素。合同虽然约定了期满后承租方固定装修的处理，但并未约定租赁期未满即解除合同的情况下固定装修如何处理的问题。原再审申请人谢新、陈龙交付给原再审被申请人江艳军的是毛坯房，江艳军征得同意后进行了装修，根据合同法第二百二十三条之规定，合同解除或租赁期满后，江艳军可以要求谢新、陈龙偿还由于改善或增设他物使租赁物价值增加的那部分费用。双方约定的租赁期为五年，而江艳军实际占用租赁物仅9个月，交纳的租金及保证金已够9个月的租金，但其使用装修物时间不足五分之一。2013年7月谢新、陈龙将房屋再次出租给他人时，他人并没有对江艳军已装修好的地板和卫生间进行重新装修，原铺好的水电管线、铝合金门窗也被一定程度利用，故原二审判决谢新、陈龙在利用价值范围内予以适当补偿没有违反相关法律规定。综上所述，原二审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。原再审判决虽然事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》笫九十四条第（三）项、第二百二十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员讨论决定，判决如下：	一、撤销本院（2015）衡中法民一再终字第2号民事判决；二、维持本院（2014）衡中法民一终字第144号民事判决。本判决为终审判决。	审 判 长  曾 萍	审 判 员  申宝华	审 判 员  李芳仪	二〇一七年十一月十七日	代理书记员  刘家辰																											校对责任人：申宝华 打印责任人：刘家辰