广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初265号原告：沈艳林，女，1982年11月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：丁海才，广东禹优律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文腾，广东禹优律师事务所实习律师。被告：广东言馨酒店管理集团有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街金睿一街3号（金睿一街3号商业三栋）101房。法定代表人：周勇。原告沈艳林诉被告广东言馨酒店管理集团有限公司（以下简称为言馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈艳林及其委托诉讼代理人丁海才到庭参加了诉讼，被告言馨公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈艳林向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金16800元及其违约金168000元（租金按每月4200元计算，违约金按约定的拖欠租金的10倍计算，暂计至2016年11月份，要求计至租赁合同实际终止日为止）；2、判令由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，沈艳林明确第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付拖欠的2016年9月1日至2017年3月15日的租金31500元及其违约金315000元。事实与理由：2015年9月14日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定由原告向被告出租位于广州市番禺区奥园创越大厦东塔2231单元公寓，租赁期限从2016年4月1日至2021年3月31日止，租赁期限为5年。租金从2016年4月1日开始以4200元/月计算，月租金在上一年基础上递增5%，须在每月月底前将上个月租金如数支付给甲方。并在合同第七条约定了违约责任等内容。2016年9月份开始，原告就没有按期如数支付租金，现月租金为4200元/月，暂计至11月份已拖欠4个月租金16800元，被告的拖欠租金行为显然已侵害了原告的合法权益。按照双方租赁合同第六条第2款第2项的规定，逾期未支付应付租金超过两个月的，原告有权解除租赁关系，因此，原告已于2017年3月15日向被告邮寄解除合同通知书，《租赁合同》应于当天已解除，租金应计算至当天为止。根据双方租赁合同第七条第1款的规定，因被告原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的10倍支付违约金，暂计至2016年12月份，被告应付违约金168000元；计算至2017年3月15日，被告应付违约金315000元。为维护自身合法权益，原告诉至贵院，望依法判如所请。被告言馨公司未在答辩期限内答辩，亦未在举证期限内举证。原告沈艳林围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：位于广州市番禺区石壁街房，(以下简称涉讼房屋）为沈艳林、钟梓文向奥园集团（广州）有限公司购买，《商品房预售合同》编号为201409179***。2016年2月19日，原广东言馨酒店管理有限公司名称变更登记为“广东言馨酒店管理集团有限公司”。2015年9月14日，沈艳林作为出租方（甲方），与言馨公司作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；甲方交付公寓选择方式为已有装修，标准参考乙方提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》，甲方应按照上述约定的公寓现状，于2016年2月28日前将公寓交付乙方使用；租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日，共计5年，租金从2016年4月1日起开始计算；乙方应按照每月4200元的标准支付租金；自2017年4月1日开始，月租金在上一年基础上递增5%；乙方应支付两个月的押金给甲方（在合同期满后，甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方）；乙方逾期未支付应付租金超过两个月的，甲方可以解除公寓的租赁关系；任何一方不能履行约定之义务或责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出书面通知后可以终止本租赁合同，则守约方按照相关约定进行索赔；非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的10倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿；非乙方过错，甲方提出终止租赁关系或因甲方原因导致租赁关系解除的，甲方应按照当月公寓租金的10倍向乙方支付违约金，如乙方的损失超过违约金金额的，甲方还应对超出部分的损失进行赔偿；乙方未按约定支付租金的，每逾期一天，乙方应按照月租金的10‰向甲方支付日违约金；甲方未按照约定向乙方交付公寓的，每逾期一天，甲方应按照月租金的10%向乙方支付日违约金（作为延误乙方整体运营的经济补偿）；甲方提供的资产，在租赁期间不能够正常使用的或者对于出现影响正常使用的质量问题不能够在24小时内修复的，乙方每停业一天，甲方应按照当月公寓租金的10%向乙方支付日违约金（作为影响乙方正常运营的经济补偿）。沈艳林在甲方处签名和捺指印，言馨公司的员工罗小燕在乙方处签名并加盖言馨公司公章。上述合同签订当日，沈艳林出具《租赁委托书》委托言馨公司全权代理涉讼房屋的出租、管理等相关事宜，委托期限自2016年4月1日至2021年3月31日止。沈艳林在业主处签名并捺指印确认，罗小燕在被委托人处签名并加盖言馨公司公章。上述合同签订后，言馨公司向沈艳林支付以下款项：2016年4月21日支付8400元，2016年5月26日、6月27日、7月26日、9月6日分别支付4200元。2017年1月10日，沈艳林以言馨公司拖欠租金为由，提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，沈艳林于2017年3月15日向言馨公司工商登记地址即《租赁合同》中记载的地址寄送《解除通知书》，要求解除《租赁合同》；该邮件于2017年3月16日妥投。沈艳林主张，其于2015年9月14日将涉讼房屋交予言馨公司及其关联公司广州三人行装饰设计工程有限公司进行装修，装修完毕后不需再进行交接，由言馨公司直接按合同约定的起租期开始缴纳租金；2015年12月左右，沈艳林发现装修没有施工，便与言馨公司交涉，言馨公司称不论装修何时施工，言馨公司均会按期交租；言馨公司于2016年4月21日支付的8400元为租赁押金，此后支付了4个月的租金，即截至2016年7月31日以前的租金已付清；由于言馨公司欠租，其于2017年3月15日向言馨公司发函要求解除合同，故《租赁合同》应于当天解除，言馨公司仍应支付2016年8月1日至合同解除之日2017年3月15日的租金31500元（4200元/月×7.5个月）；根据双方签订的《租赁合同》的第7.1条之约定，言馨公司每欠租一个月，应当按照当月租金的10倍计算违约金，故言馨公司应向沈艳林支付违约金315000元（31500元×10）；关于租赁押金，虽然合同没有约定，但是根据交易惯例，由于言馨公司违约导致合同解除，押金应当没收，沈艳林不同意以押金抵扣欠付的租金；言馨公司未与沈艳林办理涉讼房屋交接手续，但其已离场，且房屋门锁损坏，沈艳林可以进入房屋。本院认为：沈艳林与言馨公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。言馨公司以缴纳押金和租金的行为表明从2016年4月开始履行《租赁合同》，故对于沈艳林陈述的涉讼房屋已经实际交付给言馨公司使用的主张，本院予以采纳。沈艳林遵照合同约定交付了涉讼房屋，言馨公司也应按照约定承担支付租金的义务。沈艳林陈述言馨公司从2016年8月开始欠付租金，言馨公司未举证其已履行支付租金的义务，应承担举证不能的法律后果。言馨公司从2016年8月起连续欠租的行为已构成违约，根据《租赁合同》约定，沈艳林有权解除合同，沈艳林于2017年3月15日向言馨公司邮寄解除合同通知，《租赁合同》应于邮件送达之日2017年3月16日已解除。言馨公司应当向沈艳林支付2016年8月1日至合同解除前一日2017年3月15日的租金共31500元（4200元/月×7.5个月）。对于沈艳林诉请言馨公司支付解约违约金315000元的主张。由于《租赁合同》因言馨公司怠于履行支付租金的合同义务而提前解除，沈艳林主张言馨公司支付解约违约金，理据充分，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据《租赁合同》约定，“非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的10倍向甲方支付违约金”，“当月公寓租金的10倍”应指合同解除当月租金的10倍，而非已欠租的各月均须单独计算违约金，故言馨公司应付解约违约金为42000元（4200元×10）。另，沈艳林已收取言馨公司支付的8400元租赁押金未退还，并认为该押金应当没收、不同意抵扣租金。由于《租赁合同》并未约定沈艳林有权没收押金，且本案中已支持言馨公司向沈艳林承担违约金，言馨公司欠付的租金及应付违约金金额在本案中均已确定，为免诉累，该8400元租赁押金应用于抵扣言馨公司欠付的租金，抵扣后言馨公司仍应向沈艳林支付租金23100元（31500元-8400元）。言馨公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告沈艳林支付从2016年8月1日起至2017年3月15日止的租金23100元（该金额已扣除8400元租赁押金）；二、被告广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告沈艳林支付提前解约违约金42000元；三、驳回原告沈艳林的其余诉讼请求。如被告广东言馨酒店管理集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6498元，由原告沈艳林负担5277元，被告广东言馨酒店管理集团有限公司负担1221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 祎人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十一月二十八日书 记 员  王韵曌