广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初850号原告：林佩珊，女，1981年1月30日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港新界元朗，委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地：珠海市粤海东路1150号809B室写字楼。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地：珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地：中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10栋71卡。法定代表人：谭柏年,执行董事、经理。委托诉讼代理人：林新全，男，1983年1月20日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，系该公司员工。原告林佩珊与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代公司）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称永通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年10月12日公开开庭进行了审理，原告林佩珊及其委托诉讼代理人朱光仁，被告诺德公司、金山公司、时代公司委托诉讼代理人谢春暑、被告永通公司委托诉讼代理人林新全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林佩珊向本院提出诉讼请求：一、被告诺德公司、金山公司、时代公司限期退回原告已付款项70万元；二、被告诺德公司、金山公司、时代公司向原告支付违约金35000元；三、被告永通公司对被告诺德公司、金山公司、时代公司退回70万元中的15万元承担连带责任；四、本案诉讼费用由四被告承担。原告当庭增加诉讼请求，上述第一项诉请增加如下内容：从判决生效之日起到退款期间，被告以70万元为基数按照银行同期贷款利率支付原告利息，不再主张被告诺德公司诉讼请求第一、二项退还已付款项及承租违约金的责任，并请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。事实与理由：原告就认购座落于珠海市香××区××时代广场××号商铺，于2016年6月4日与被告诺德公司签订《【时代广场】商铺认购书》（以下简称《认购书》），合同签订当天原告支付购房定金10万元，由时代公司开具了收据。《认购书》约定的商铺总价为55万元，实际商铺总价为85万元。当时被告诺德公司宣传购楼可优惠，交15万元抵购房款30万元，但不写入合同中。《认购书》签订当天，原告根据被告诺德公司要求按其指定账号支付了15万元，该款项由被告永通公司开具了收据。2016年6月26日，被告诺德公司作为出卖人与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告诺德公司在《商品房买卖合同》中注明“出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售”。根据《商品房买卖合同》的约定，原告又于2016年6月26日支付购房款175000元，于2016年9月28日支付购房款275000元，均由被告时代公司开具了收据。依据《商品房买卖合同》第七条，出卖人应当在2016年10月1日前将符合条件的商铺交原告使用，但逾期未能交付。2016年10月9日，被告诺德公司要求原告签订《补充协议》，约定交楼时间顺延至2017年4月30日，“如甲方（诺德公司）未按照上述约定交付房屋的，乙方（原告林佩珊）可根据购房合同的约定向甲方主张违约责任。”《补充协议》约定的交楼时间到期后，交楼又逾期，原告至今仍未收到商铺。而根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”1、（2）款“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”“逾期超过30天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”，原告按期足额支付购房款，被告逾期交房超过30天，符合双方约定的合同解除条件，被告应如数退还原告已交款项，并支付逾期交楼违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望法院公正审理，判如所请。原告林佩珊在举证期限内为其诉请向本院提交了以下证据：一、《商品房买卖合同》及《珠海市商品房买卖合同》补充协议；二、收据。庭审中补充：一、刷卡单；二、关于时代广场六层商铺商权分割的说明。被告诺德公司、金山公司、时代公司在法定答辩期间没有提交书面答辩状，庭审中答辩称：一、被告时代公司同意退还原告支付的购房款55万元及违约金27500元；二、被告诺德公司、金山公司、时代公司不应对被告永通公司所收取的15万元承担连带责任；三、原告当庭增加的诉讼请求没有合同依据，且被告时代公司已承担相应的违约责任。四、同意解除合同。被告诺德公司、金山公司、时代公司当庭提交《华融时代广场商业运营管理顾问服务合同》和《华融时代百货销售代理合同》。被告永通公司在法定答辩期间没有提交书面答辩状，庭审中答辩称：永通公司同意返还原告以服务费名义收取的15万元，对于其当庭增加的诉讼请求不同意，因为没有合同依据。被告永通公司没有证据向本院提交。经庭审质证，四被告对原告提交证据的真实性均无异议；原告对被告诺德公司、金山公司、时代公司提交的证据不均认可，认为与本案无关。被告永通公司对被告诺德公司、金山公司、时代公司提交的代理合同无异议，认为服务合同与本案无关。根据原、被告的质证意见，本院经审核，认为双方提交的证据可作为本案审理查明事实之依据。经审理查明，2016年6月4日，被告时代公司向原告出具收据，确认收到原告认购商铺5-607定金10万元；被告永通公司向原告出具收据，确认收到原告时代百货5F607铺位15万元代理服务费。根据原告当庭提交的POS机刷卡单显示，上述二笔款项刷卡时间是在2016年6月4日17时07分、17时05分。被告永通公司确认上述代理服务费是在被告时代公司售楼部收取，被告永通公司自述是楼盘的代理商，负责寻找意向客户，达成成交后收取服务费。2016年6月26日、原告与被告诺德公司签订编号为5-032《商品房买卖合同》，内容为：出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代公司的授权，全权代理本项目的销售。第三条买受人所购商品房的基本情况商品房为第五层607号；第四条计价方式与价款总金额55万；第六条付款方式及期限买受人按第2种方式付款，详见附件三，即买受人应在2016年6月30日前向出卖人支付第一期275000元，其中已含定金10万元；买受人应在2016年9月30日向出卖人支付第二期275000元。第七条交付期限出卖人应当在2016年10月1日前交付；第九条出卖人逾期交房的违约责任逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。当天，被告时代百货确认收到原告首期款175000元；2016年9月28日，被告时代百货确认收到原告尾款275000元。上述合同约定交付期限届满后，被告时代公司、诺德公司未能按约定向原告交付商铺。2016年4月28日，被告金山公司与被告时代公司共同出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，内容为：我公司名下位于珠海市香××区××路××层商铺（即时代广场六层商铺）已获得珠海商品房预售许可证，可依法对外销售。根据珠海市的相关规定，我公司可以对已建成商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。如因上述产权分割不能或者分割结果与商铺买卖合同存在差异，我公司愿意按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。另查明，2015年12月25日，被告诺德公司与被告永通公司签订《华融时代百货销售代理合同》，约定被告诺德公司委托被告永通公司作华融时代百货项目场外销售代理，被告永通公司为被告诺德公司提供客户引荐服务，积极参与客户的场外沟通，并跟进后续销售工作，协助开发商与客户达成认购协议书、商品房买卖合同及其他法律文件。被告永通公司引荐客户到达现场后，由被告诺德公司（即现场销售协商人员）、被告永通公司、开发商销售代表与客户四方签订《客户确认函》，即视该客户为被告永通公司客户，被告诺德公司承认确认为被告永通公司客户且成功购买该项目物业后，被告诺德公司支付被告永通公司相应佣金。被告永通公司不得擅自对外发布该项目广告，不得擅自变更销售政策或销售价格、变相低价或高价进行宣传或销售。再查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号【时代广场】项目的开发商为被告金山公司，被告时代公司于2014年1月向被告金山公司购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。原告、被告均选择适用中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中明确载明被告诺德公司获得被告时代公司授权全权代理销售涉案商铺，故被告时代公司与被告诺德公司为委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道被告诺德公司与被告时代公司的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代公司。被告时代公司是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告庭审中亦变更诉讼请求，不主张被告诺德公司承担本案的责任，本院予以准许。原告请求被告永通公司对被告时代公司、金山公司退还70万款项中的代理服务费15万元承担连带责任，对此本院认为，首先，被告永通公司出具的15万元收据，该笔费用系由被告永通公司以代理服务费名义收取，但并无证据显示原告曾向被告永通公司作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该15万元款项对原告而言，并非是代理服务费。其次，从原告交付定金和代理服务费两笔款项的时间来看，该二笔款交付的时间前后间隔仅2分钟，且缴纳代理服务费在前，很显然，该交款的地点应是同一的，交款过程应是一气呵成完成的。第三，原告主张该15万是抵30万元购房款，被告永通公司承认代理服务费既包括了优惠款项也包括了促成成交的佣金。因此，案中没有证据显示被告永通公司在收取该15万元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故被告永通公司虽为收款方，但对于购房者来说，在缴纳该15万元时主观上是向销售方，即被告时代公司缴纳的购房款。被告永通公司与被告诺德公司和被告时代公司之间的代理关系，被告永通公司是否取得被告时代公司同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。被告时代公司以被告永通公司收取为私下行为而认为对15万元不承担返还责任的抗辩不能成立。被告永通公司庭审中同意向原告返还代理服务费15万元，因此，被告永通公司对该笔款项承担连带责任。故本院认定，被告时代公司共收到原告的款项为70万元。被告时代公司在超过合同约定的交付期限后仍未向原告交付涉案商铺，原告诉讼请求解除买卖合同，返还已付的购房款70万及按照合同第九条支付违约金35000元，有事实和法律依据，本院予以支持。《商品房买卖合同》第九条对合同解除的违约责任作了明确约定，原告请求被告从判决生效后至实际退款之日按银行计算利息，依据不足，本院不予支持。被告金山公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中对6层商铺的业主承诺，若产权分割不能或未能依时完成产权登记的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。截止本案庭审时，涉案商铺仍未完成产权登记手续，故根据上述声明，被告金山公司对被告时代公司在本案中应承担的义务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告林佩珊与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件（5-032）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林佩珊返还已付款项70万元并支付违约金35000元；三、被告珠海金山房产有限公司对被告时代百货有限公司的上述第二项债务承担连带责任；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对上述第二项中已付款项15万元承担连带返还责任；五、驳回原告林佩珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为5575元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担，被告中山永通公司商业运营管理有限公司对1115元承担连带责任。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，各被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇一七年十一月八日法官助理 熊 健书 记 员 罗志斌