广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0891民初1278号原告巫惠杰，女，1956年10月4日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托代理人：薛亚锦，广东自正律师事务所律师。被告刘春香，女，1989年1月27日出生，汉族，住广东省。委托代理人：黄智，广东粤海律师事务所律师。被告湛江市天天房地产代理有限公司，住所地：湛江开发区乐山东路35号银隆广场A1603室。法定代表人：曾诚，总经理。委托代理人：王华妹，分行经理。委托代理人：钟仁，行政经理。原告巫惠杰与被告刘春香、湛江市天天房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫惠杰的委托代理人薛亚锦、被告刘春香的委托代理人黄智和被告湛江市天天房地产代理有限公司的委托代理人王华妹、钟仁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和二被告2017年5月2日签订天天地产6680122号《房地产（经纪）买卖合同》；2、判令被告刘春香立即支付违约金74000元、赔偿律师费5000元共计79000元，被告湛江市天天房地产代理有限公司承担连带清偿责任；3、判令被告湛江市天天房地产代理有限公司返还中介服务押金15000元；4、本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2017年5月2日原告为卖方、被告刘春香为买方、被告湛江市天天房地产代理有限公司为经纪方签订天天地产6680122号《房地产（经纪）买卖合同》，原告将自有位于湛江经济技术开发区绿华路16号城市假日花园13幢C301房建筑面积173.29平方米房产出售给被告刘春香，该物业为现房，在合同书中约定三方的权利义务。合同书签订后，被告刘春香向原告支付定金人民币50000元，原告向被告湛江市天天房地产代理有限公司支付人民币15000元作为押金。时至今日被告刘春香拒不支付首期房款人民币370000元，构成违约。综上所述，被告刘春香的行为严重地违反了天天地产6680122号《房地产（经纪）买卖合同》第八条规定，明显构成违约，被告湛江市天天房地产代理有限公司作为经纪人有义务确保合同履行，为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼。被告刘春香辩称，一、原告巫惠杰违约在先导致涉案合同履行不能，被告刘春香没有任何违约事实。2017年5月2日，原告与被告刘春香签订《房地产（经纪）买卖合同》（以下简称《合同》），购买原告所有的位于湛江市开发区××××房，由于该房屋在农村信用社抵押中，故《合同》第九条约定在合同签订60日内（即2017年7月2日前）由原告向银行申请提前还贷，并完成撤销抵押及归档登记等相关手续，并约定提前还款所产生的一切手续费由原告支付。但原告没有按照合同约定在2017年7月2日前向银行申请提前还贷完成赎证。被告刘春香多次口头催告原告，并于2017年8月14日向原告特快专递发出《催告函》，要求其务必在2017年8月22日前完成涉案房产还贷手续及撤销抵押，但原告仍拒绝履行合同约定。据了解，原告已将涉案房屋卖给他人。综上，原告拒绝履行合同导致合同目的不能实现，而不是缘于被告刘春香不按时支付首期款，那么相应的违约责任及后果应当由原告承担。二、原告起诉书中所述与事实不符，被告刘春香支付首期款的时间是房屋进行交割前，但由于原告不履行合同义务致使涉案房屋并不具备房屋交割的条件。根据双方签订《合同》第三条的约定，原告必须于2017年7月2日前完成还贷及赎证手续，物业交割前被告刘春香支付首期房款370000元。但按照房屋交易实际流程，卖方必须先还贷赎证后，才可以与买方到房管局进行过户登记手续。也即原告必须按照合同约定先在7月2日前完成还贷及赎证手续，才能在7月15日办理房屋过户登记手续。原告没有在约定时间7月2日前赎证，又怎能与被告刘春香进行下一步的过户登记手续呢？又怎能要求被告刘春香先支付首期房款？况且，原告为了双方能继续履行合同，多次口头并书面向原告发出催告函，但原告就是拒绝履行义务，很明显，原告不想履行合同的主观故意明显，且明显构成违约，而不是被告刘春香构成违约。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被告刘春香之所以不向原告支付首期房款370000元，是原告以明确的行为表明不涂销抵押，不再履行合同所致。故原告要求被告刘春香承担本案合同履行不能的违约责任缺乏依据。恳请法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告湛江市天天房地产代理有限公司（以下简称天天房产公司）辩称，一、被告天天房产公司不同意解除《房地产（经纪）买卖合同》中的居间关系《房地产（经纪）买卖合同》包含买卖关系与居间关系两个法律关系，原告与被告天天房产公司之间的法律关系是居间关系。买卖关系是否解除，由法院认定。而对于居间关系，被告天天房产公司已经完成居间义务，被告天天房产公司不同意解除。二、被告天天房产公司要求原告承担连带清偿责任没有任何事实和法律依据。首先被告天天房产公司促成买卖双方签订合同，合同有效成立，被告天天房产公司的居间义务已经完成。买卖合同后续的履行不在被告天天房产公司的义务或掌控范围，买卖合同履行与否不影响居间关系的成立。其次，本案买卖合同是由于原告未涂销抵押而导致无法继续履行的，原因在于原告，被告天天房产公司对此无任何过错，要求被告天天房产公司承担连带清偿责任于法无据。三、被告无须返还中介服务费。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告天天房产公司已经促成买卖双方签订合同，合同合法有效，被告天天房产公司有权收取中介服务费，并要求原告按约定支付被告天天房产公司中介服务费20000.00元整。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，原、被告双方提交的证据均符合证据三性要求，予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年5月2日，原告（卖方）巫惠杰与被告（买方）刘春香、被告（经纪方）湛江市天天房地产代理有限公司（以下简称天天房产公司）签订《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：天天地产6680122）。合同约定部分主要条款如下：一、原告将位于湛江开发区XXXXXX房（物业产权证号：粤房地证字第CXXXXXX号）出售给被告刘春香；二、双方确定该物业成交价为人民币壹佰贰拾柒万元整（1270000元），为保证合同顺利履行，被告刘春香于签订本合同当天交付定金人民币伍万元整（50000元），被告刘春香所支付的定金由原告收取，且原告自本合同签订时将产权原件交由经纪方保管；三、双方经协商一致，按如下方式付款：按揭贷款付款，被告刘春香于该物业交割前支付首期房款（含定金）人民币叁拾柒万整（370000元）给原告，余额人民币玖拾万元整（900000元）由被告刘春香向银行或住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入原告指定账户，贷款额度以银行或住房公积金实际审批为准，贷款不足部分由被告刘春香支付现金给原告；四、买卖双方签订本合同当天按照《中介服务费确认书》支付中介服务费给经纪方；五、本次交易及产权过户按政府规定所产生税费、过户费、办证费以及银行按揭费等费用由被告刘春香负责支付双方费用；六、原告（卖方）实际交付该物业的日期为被告刘春香（买方）收齐全款当天，原告应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、抵押、债务、税项及租赁等事项处理完毕，并保证交易过户后被告刘春香无须对上述事项负责。原告在交付该物业时必须结清一切有关该物业的水电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、维修基金等杂费并免费办理过户给被告刘春香。原告同意支付人民币壹万伍仟元整（15000元）作为押金给经纪方代管，在确知原告付清上述各项费用及办理过户后再由经纪方将押金退还给原告；七、原告必须保证享有该物业的完整所有权，若因原告的产权所属不清等原因造成2017年7月15日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即属原告违约，即日起原告应返还所收被告刘春香的购房款并赔偿给被告刘春香成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方中介服务费为该物业成交价3%作为违约金，解除本合同。若被告刘春香资金不到位等原因造成2017年7月15日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即属被告刘春香违约，即日起被告刘春香应赔偿给原告成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方中介服务费为该物业成交价3%作为违约金，解除本合同。八、买卖双方均清楚该物业在农村信用社银行抵押中，原告在签订本合同60日内向所抵押银行申请提前还贷，并完成撤销抵押及归档登记等相关手续。原告（卖方）自行赎证，因提前还款所产生的一切手续费由原告支付。该《房地产（经纪）买卖合同》下有原告（卖方）巫惠杰和被告（买方）刘春香签名捺手印，被告（经纪方）湛江市天天房地产代理有限公司盖公章及经办人李嘉希签名捺手印。合同签订后，被告刘春香向原告支付了定金人民币伍万元（50000元）。2017年5月2日，原告向被告天天房产公司支付人民币壹万伍仟元（15000元）交楼押金，经收人是被告湛江市天天房地产代理有限公司的职工陈绍浪，并盖有被告湛江市天天房地产代理有限公司财务专用章。另外，原告与被告天天房产公司签订《佣金支付承诺书》，基于被告天天房产公司为原告提供了房地产咨询、条件磋商等服务并促成买卖双方达成了交易，原告同意上述物业过户当天支付被告天天房产公司人民币贰万元（20000元）作为佣金。因原告未在签订本合同60日内向所抵押银行申请提前还贷，并完成撤销抵押及归档登记等相关手续，故被告刘春香不支付首期房款（含定金）人民币叁拾柒万元整（370000元）。原告为了本案诉讼支付律师费5000元。本院认为，本案系房屋买卖合同和居间合同纠纷。原告巫惠杰与被告刘春香、被告湛江市天天房地产代理有限公司（以下简称天天房产公司）签订的《房地产（经纪）买卖合同》是在平等、自愿、协商一致基础上签订的，是真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，认定为合法有效。关于被告刘春香是否存在违约问题。原告与被告刘春香在签订《房地产（经纪）买卖合同》均清楚涉案房产在农村信用社银行抵押。根据双方签订的《房地产（经纪）买卖合同》第三条约定：“双方经协商一致，按如下方式付款：按揭贷款付款，被告（买方）刘春香于该物业交割前支付首期房款（含定金）人民币叁拾柒万整（370000元）给原告（卖方）……”。第九条约定：“双方均清楚该物业在农村信用社银行抵押中，原告（卖方）在签订本合同60日内，向所抵押银行申请提前还贷，并完成撤销抵押及归档登记等相关手续。原告自行赎证，因提前还款所产生的一切手续费由原告支付。”据此，原告应在签订本合同60日内，即2017年7月2日前向抵押银行申请提前还贷并完成撤销抵押及归档登记等相关手续，再与被告刘春香办理涉案房产的相关交割手续。另外根据《房地产（经纪）买卖合同》第八条约定：“若因原告的产权所属不清等原因造成2017年7月15日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即属原告违约，即日起原告应返还所收被告刘春香的购房款并赔偿给被告刘春香成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，赔偿经纪方中介服务费为该物业成交价3%作为违约金，解除本合同。”因此，本案原告巫惠杰逾期办理撤销抵押手续，存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因原告未按照合同约定履行，被告刘春香享有先履行抗辩权，有权拒绝原告的履行要求。原告称被告刘春香未交付首期房款应属被告刘春香违约，本院对该主张不予采信。关于原告请求解除原告和二被告2017年5月2日签订天天地产6680122号《房地产（经纪）买卖合同》的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因原告存在违约行为，二被告不存在违约行为，原告不享有解除合同的权利，而被告刘春香和被告天天房产公司没有明确表明同意解除合同。故对原告请求解除原告和二被告2017年5月2日签订天天地产6680122号《房地产（经纪）买卖合同》不予以支持。关于赔偿费用的问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告存在违约，二被告不构成违约，故所产生的律师费用5000元应由自己负担。另外，因《房地产（经纪）买卖合同》尚未解除，所以原告应该继续按照合同履行义务，根据《房地产（经纪）买卖合同》第六条规定，该15000元押金是在原告付清各项费用及办理过户后再由经纪方将押金退还给原告，故本院对原告请求被告天天房产公司返还中介服务押金15000元不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十七条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：判决驳回原告巫惠杰的诉讼请求。案件受理费2150元，减半收取计1075元，由原告巫惠杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 晓二〇一七年十一月十四日书记员 窦晓燕附相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。