四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终939号上诉人（原审原告）：吴顺意，男，1962年6月12日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。上诉人（原审被告）：蔡秀芳，女，1967年9月21日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陈小刚，重庆兴潼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遂宁市德利置业有限公司法定代表人：刘素华，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谭伦全，遂宁市安居区法律援助中心律师。委托诉讼代理人：夏益弟，该公司员工。上诉人吴顺意、蔡秀芳因与被上诉人遂宁市德利置业有限公司（以下简称德利置业公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴顺意及其委托诉讼代理人陈小刚，被上诉人德利置业公司的委托诉讼代理人谭伦全、夏益弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴顺意、蔡秀芳上诉请求：请求撤销原判并依法改判被上诉人按照合同约定承担违约金及逾期办证违约金；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期交房已构成违约，应当按照约定承担违约金。政府相关部门作出的政策性调整时间在上诉人与被上诉人签订买卖合同之前，外立面审批时间延误是由被上诉人自身原因造成，承诺书等是双方真实意思表示；二、上诉人与被上诉人约定的逾期办证违约金符合法律规定，不应当做调整。被上诉人辩称，政策调整导致的延期交房，承诺无效，请求驳回上诉、维持原判。吴顺意、蔡秀芳向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告给付逾期交房之违约金，其违约金分别按房款总额221982元之日万分比计算，2013年7月1日至2013年11月30日按日万分之三计算，2013年12月1日至2014年7月21日按日万分之六计算，金额为41222元；二、判决被告向原告给付逾期办理权属证之违约金，其违约金按照日万分之一计算，从2014年1月1日起计算至2016年12月21日止，金额为15982元；三、本案仲裁费和诉讼费均由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，载明：“其预测建筑面积共87.12平方米……出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房……逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行……逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金……初始登记出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期每日万分之一的违约金……遇到下列特殊原因，除双方协商变更或解除合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力（包括各级政府及部门政策因素的调整）……（3）行政主管部门有关市政规划变更引起不能按期交付，可以延期……”。合同签订后，二原告付清了所有购房款共计221982元。2014年6月3日，遂宁市城乡规划管理局作出的《关于“天一·水都钰园”项目有关规划情况的说明》载明：“……二、两次因政策调整该项目设计方案。2008年、2009年市政府两次对该工程作了政策性调整。……第二次：为提升城市形象，塑造遂宁风貌特色，2009年底2010年初，市规委会对市城区在建建筑外立面装饰作了新的要求。因该项目临滨江路，对滨江景观影响较大，建筑业主按要求重新进行了外墙装饰设计。三、建筑色彩及外立面装饰审批说明。该项目于2012年初建筑主体竣工，业主申请外立面审批。我局对业主提交的外墙装饰方案进行审查时，发现该项目外墙装饰方案其外墙装饰材质、做法均不符合《遂宁市城区建筑外墙装饰材料管理技术规定》要求，且改变了市规委会审议通过的建筑外观造型，我局要求业主修改。直到2012年12月，该项目外墙装饰方案才在遂宁市城市副总风貌规划师的指导下，基本上与市规委会审议通过的方案相符。同月11日我局批准了该项目建筑色彩及外立面装饰方案。”2014年7月16日，“天一·水都钰园”项目竣工验收合格。2014年7月22日，原、被告完成房屋交接手续。2016年2月6日，遂宁市人民政府发布遂府通（2016）1号《关于市城市规划区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，通告要求从2016年3月1日起，在市城市规划区实施不动产统一登记制度（不再办理楼栋的初始登记）。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务并享有权利。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任问题，双方争议的焦点是造成逾期交房的原因。根据被告在庭审中提交的《遂宁市城乡规划管理局关于“天一·水都钰园”项目有关规划情况的说明》，被告逾期交房是由于市规委会对市城区在建建筑外立面装饰作了新的要求，被告在项目建设过程中提交的外立面审批申请于2012年12月才得以通过。该政策性调整符合原、被告在合同补充条款第八条关于“行政主管部门有关市政规划变更引起不能按期交付，可以延期”的约定。故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应当承担逾期办理初始登记的违约责任问题。原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2013年6月30日之前向买受人交付该商品房”，第二十条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）”，即被告应在交房后6个月内取得商品房所在楼栋的初始登记证明，因双方于2014年7月22日才完成房屋交接手续，故被告最迟应于2015年1月23日取得初始登记证明；虽然从2016年3月1日起，行政机关不再办理楼栋的初始登记证明，但被告在2016年3月1日前并未取得初始登记证明，所以被告应承担逾期办证的违约责任。对于逾期办证的违约金，合同进行了约定，现被告请求对违约金予以调低，本院兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为5000元。对于仲裁费用的负担，系仲裁裁决的范畴，本院不做处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决：一、被告遂宁市德利置业有限公司于本判决生效后三日内向原告吴顺意、蔡秀芳支付逾期未办理楼栋的权属证明的违约金5000元；二、驳回原告吴顺意、蔡秀芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为615元，由吴顺意、蔡秀芳负担307.5元，遂宁市德利置业有限公司负担307.5元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实与理由以及被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：1.被上诉人应否支付上诉人逾期交房的违约金？2.被上诉人应否按照合同支付上诉人逾期办理权属证明的违约金？关于争议焦点一、双方2012年11月7日签订的商品房买卖合同对出卖人可据实予以延期交房的情形进行了约定，合同履行中因政府规划改变导致延期交房，符合双方在合同补充条款第八条关于“行政主管部门有关市政规划变更引起不能按期交付，可以延期”的约定。上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任的请求不予支持。关于争议焦点二、被上诉人在交房后逾期未取得权属初始登记证明，应承担逾期办证的违约责任，但上诉人并未提供逾期办证对其造成的损失，一审法院综合合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为5000元并无不当。综上所述，上诉人吴顺意、蔡秀芳的上诉主张均不能成立，对其上诉请求不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由上诉人吴顺意、蔡秀芳负担。本判决为终审判决。审判长 杨 莉审判员 全利国审判员 文晏萍二０一七年十一月六日书记员 李泊瑾