广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19034号上诉人（原审原告）：梁密葵，女，1971年11月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：ＸＸ均，广东捷安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州她他会酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区华强路2号1411。法定代表人：龙雪福，职务：董事长。委托代理人：傅海，广东创展律师事务所律师。上诉人梁密葵因与被上诉人广州她他会酒店管理有限公司（以下简称她他会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人梁密葵上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决她他会公司赔偿梁密葵损失269310元；3.一审、二审诉讼费由她他会公司承担。事实和理由如下：一审法院在已经基本查明事实，认定她他会公司单方违约的前提下，错误地认定梁密葵所主张的诉讼请求没有事实和法律依据，错误理解梁密葵对损失赔偿的表述，以致错误地驳回梁密葵的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一方当事人不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时同时预见的违反合同可能造成的损失。1.本案中，双方签订的租赁期限为五年，梁密葵给予她他会公司6个月的免租期。给予免租期的原因是如果她他会公司履行合同，那么梁密葵可获得的利益一定远远大于6个月的月租金。事实上，她他会公司真正交租时间不到一年，即不到合同的五分之一，梁密葵主张的损失只有免租期的二分之一，由此可见，梁密葵主张的损失数额远未达到履行合同后可获得的利益，按理应该完全予以支持；2.根据双方合同约定，如果梁密葵违约提前解除合同，则须按每套房屋3万元的标准赔偿她他会公司的损失，按照对等原则，梁密葵完全有权按此标准要求她他会公司赔偿，且她他会公司没有按每套3万元的标准投入房屋，也造成了梁密葵极大的损失。梁密葵只是按每套3000元的标准主张损失，已远远低于实际损失，理应予以支持；3.梁密葵作为完全守约履行合同的一方，因对方违约造成的损失完全得不到应有的赔偿，她他会公司全无诚实信用原则与契约精神，肆意违约造成对方损失，却无需赔偿，有违公平合理原则。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人她他会公司二审答辩称：不同意梁密葵的上诉请求，同意一审判决。2017年3月13日，梁密葵向一审法院起诉请求：1.她他会公司赔偿因单方解除合同而造成梁密葵损失269310元（具体损失包括：每套房间内的家电、设施、家具等3000元/套，共28套，合共84000元；她他会公司造成梁密葵免租费损失按3个月计算，每个月月租61770元，合共185310元）；2.她他会公司承担一审的诉讼费。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区万达广场X栋XX区XX房-XX房、Xx栋XX房共28套物业的权属人为梁密葵。梁密葵、她他会公司双方于2015年4月30日签订《租赁合同》，约定由她他会公司向梁密葵承租上述物业，上述物业总面积共1544.25平方米，租赁期为5年，从2015年5月1日起至2020年4月30日止，其中免租期为6个月，从2015年5月1日至2015年10月31日止，2015年11月1日至2017年4月31日期间的租金为61770元；她他会公司需在签订合同当天向甲方缴纳70000元作为履约保证金；她他会公司未经梁密葵书面同意擅自转租租赁物给第三方、分租或利用租赁物从事非法活动、或中途擅自解除合同的，梁密葵有权解除本合同、收回该租赁物，没收她他会公司所交的履约保证金，以及她他会公司对租赁物内的装修费用和所有入墙、入地的固定装饰均无偿全部归甲方所有，租金计至退还租赁物之日止。此外，该合同还就其他事宜进行了约定。2016年10月9日，梁密葵、她他会公司签订房屋交接函，确认她他会公司于2016年9月30日向梁密葵归还了诉涉物业的钥匙、她他会公司于2016年9月30日前向万达物业中心交付保证金13000元作为诉涉物业未清缴费用的保证金；诉涉物业的28台空调未拆除；诉涉物业水电表已抄录；诉涉物业总押金70000元未退还。在一审庭审过程中，双方确认她他会公司缴纳房租至2016年9月，她他会公司称合同解除的时间为2016年9月30日。梁密葵称合同解除的过错在于她他会公司，称她他会公司曾发函要求解除合同并强行搬空诉涉物业内的家具、电器，梁密葵只好接受解除合同。她他会公司抗辩双方是协商解除合同。梁密葵确认其交付给她他会公司时，诉涉物业只是带装修、通水电，并无空调、家私、家电。对此，她他会公司予以确认，称其承租诉涉物业经营旅店，接收诉涉物业后需要进一步装修。梁密葵主张她他会公司因其单方解除合同造成损失269310元，其中因《租赁合同》约定她他会公司擅自解除合同的，诉涉物业内的入墙、入地的固定装饰均无偿归梁密葵所有，现梁密葵只接收了28套空调，其余家私、家电均被她他会公司搬走，梁密葵主张按照每套物业3000元的损失计算；同时，梁密葵称双方签订《租赁合同》的租期为5年，基于5年的租期才约定相应的6个月免租期，因她他会公司单方解除合同，真正交租时间是2015年11月至2016年9月，交租期不足一年，且物业交付是带装修，她他会公司能马上使用，故对梁密葵造成免租期内的损失，梁密葵主张按照租金61770元/月的标准计算3个月。对此，她他会公司不予认可。她他会公司认为诉涉物业在交付时并不能马上使用，且她他会公司在2016年8月的时候已发函通知梁密葵解除合同，梁密葵一直拖着时间，在此期间，她他会公司亦交付了2016年9月期间的租金。一审法院认为，梁密葵、她他会公司存在租赁合同关系，双方应按照法律规定及合同约定享有权利及履行义务。她他会公司因经营不善，于2016年8月通知梁密葵解除合同，虽双方于2016年10月9日完成物业交接手续以减少损失，但诉涉合同无法继续履行在于她他会公司存在单方解除合同的行为，她他会公司存在过错，应承担相应的违约责任。诉涉合同约定她他会公司擅自解除合同的，梁密葵有权解除合同、收回租赁物、没收保证金，以及她他会公司对租赁物内的装修费用和所有入墙、入地的固定装饰均无偿全部归梁密葵所有，但她他会公司搬走诉涉物业内的家私、家电并不属于入墙、入地的固定装饰，梁密葵主张她他会公司按照每套物业3000元、共28套的标准，赔偿因她他会公司搬走物业内相关家私、家电等的损失，缺乏事实和法律依据，不予支持；鉴于诉涉合同已经解除，梁密葵亦没收了70000元的保证金，梁密葵主张上述违约责任外的因擅自解除合同造成免租期内租金的损失，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院于2017年6月12日作出判决：驳回梁密葵全部诉讼请求。一审受理费2670元，由梁密葵负担。二审中，双方当事人均无提交新的证据。经二审审查，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案应围绕梁密葵的上诉请求进行审理。本案争议焦点为她他会公司是否应赔偿梁密葵家电、设施、家具损失84000元以及免租费损失185310元。涉案租赁合同因她他会公司提前撤场而解除。根据合同约定，她他会公司中途擅自解除合同的，梁密葵有权解除合同、收回租赁物及没收她他会公司所交的履约保证金，以及她他会公司对租赁物内的装修费用和所有入墙、入地的固定装饰均无偿全部归梁密葵所有，租金计至退还租赁物之日止。梁密葵已没收了她他会公司缴纳的70000元保证金，并接收了屋内未拆的28台空调的所有权。现梁密葵主张她他会公司搬走屋内的家电、设施、家具造成其损失要求赔偿，因家电、设施、家具并非入墙、入地的固定装饰，非属合同约定的在她他会公司中途擅自解除合同情况下应无偿归梁密葵所有的财产范畴，梁密葵主张她他会公司搬走这部分物品应承担赔偿责任，缺乏合同依据，一审法院不予支持并无不当。梁密葵上诉请求她他会公司中途擅自解除合同应赔偿其免租费损失，亦缺乏合同依据，一审法院予以驳回亦无不当。综上，梁密葵的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5339.65元，由上诉人梁密葵负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  闫 娜审判员  黄春成二〇一七年十一月十五日书记员  张 旭