北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初36116号原告：王爱红，女，1975年9月17日出生，户籍地云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县。委托诉讼代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。被告：张留臣，男，1968年3月30日出生，北京市欧华轻质装饰材料有限公司经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王晓华，北京义晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗计，北京义晨律师事务所律师。原告王爱红（以下简称原告）诉被告张留臣（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭明伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告王爱红的委托诉讼代理人王新颖、被告张留臣及其委托诉讼代理人王晓华、罗计到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签署的《租赁合同》；2、判令被告按照每个月41667元的标准向原告缴纳厂房租赁费，从2017年5月25日起至2017年10月25日共计5个月的租金；3、判令被告向原告支付逾期缴纳的违约金共计5000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月24日，原告委托董自行与被告签订厂房《租赁合同》，租赁地址为北京市通州区丁庄南路草厂xx号。合同租赁期限为2013年5月24日至2033年5月25日，每年租金为50万元。第一年的租金是签订合同的3日内交付，从第二年开始，每年提前一个月支付租金。同时约定被告不及时支付租金，原告可终止《租赁合同》。2016年4月，被告开始拖欠原告租金，原告于2016年9月8日向通州区人民法院提起诉讼，后双方和解，被告补缴了租金，并支付了违约金。被告应于2017年4月25日之前，支付2017年5月25日至2018年5月24日的租金，但经原告数次催缴无果。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求。首先，我方未支付租金，系行使不安抗辩权，并不构成违约，不能依据《租赁合同》约定予以解除。2017年4月3日，北京市通州区漷县镇草厂村村委会向我方发出《通知》，明确因原告拖欠土地使用费，决定终止合同，收回土地（涉诉房屋）并已诉至法院，要求我方尽快安排搬迁事宜，否则产生一切后果均与村委会无关。为此我方多次与原告及董自行沟通协商解决此事，避免村委会收回涉诉房屋、土地，但是原告并未予以回应。2017年5月2日，村委会再次向我方发出《通知》，再次明确要收回涉诉房屋（土地），要求我方接到通知后组织搬迁，不再另行通知，所产生的后果均由本人承担，为此我方又与原告及董自行沟通如何解决，但仍没有明确回复。我方认为草厂村村委会与原告的争议将严重影响我方作为承租人的利益，故我方完全有理由认定原告有丧失或者可能丧失履行租赁合同的能力。其次，关于原告要求支付租赁费的诉讼请求，我方认为不能成立。根据合同约定，原告作为出租方，有义务保障涉诉房屋的正常供水、供电以及正常使用，但是涉诉房屋自交付以来，出现多处质量问题，严重影响正常使用。我方多次要求进行维修，均无果。原告的合伙人张翠平带人强行进入涉诉房屋，并多次对涉诉房屋采取措施，严重影响涉诉房屋的使用，不能进行正常生产经营。2017年6月原告强行断电，我方彻底无法经营，导致我方根本无法正常使用租赁房屋。基于上述理由，我方不同意支付租金，并且保留主张赔偿损失的权利。再次，关于原告要求支付逾期缴纳的违约金，我方亦认为不成立。因我方不存在违约行为，要求我方支付违约金不具有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月10日，案外人北京市通州区漷县镇草厂村民委员会（以下简称草厂村委会）与案外人黄瑞意签订《土地租赁合同》，约定草厂村委会将位于北京市丁南路南侧草厂工业园区内土地29亩，租赁给黄瑞意使用，租赁期限30年，自2003年10月10日至2033年10月9日。租金及交付方式：每亩每年租赁费800元，签字之日付清当年租金。自合同签订之日起每10年累计递增10%，即2013年起每年每亩租金880元，2023年起每年每亩租金968元。每年付款日期10月10日前付清当年的全部租金。后于2006年10月1日，草厂村委会与黄瑞意、王爱红（董自行作为代理人）签订《土地租赁合同》变更协议，将上述合同的全部权利义务转让给王爱红。2013年5月24日，王爱红作为甲方（出租方）与张留臣作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于丁庄南路草厂xx院内的厂房租给乙方使用，厂房类型为钢结构。租赁期限自2013年5月24日起至2033年5月25日止。租金每年500000元。乙方向甲方支付定金100000元，定金随后转作租金。第一年租金由乙方于本合同签订之后3日内付清，其余租金由乙方按年交纳，乙方应于每年提前一个月向甲方全额交纳本年度租金，甲方收款后应提供乙方有效的收款凭证。合同同时约定在租赁期内，甲方出租的厂房交付乙方使用时，该厂房及所属设施以后均由乙方使用并护理，自然破旧除外。乙方应合理使用其所承租的厂房及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按已使用情况折旧折价赔偿。关于合同解除一节，双方约定乙方不按照约定支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回厂房。关于违约责任部分，合同约定：甲方未按约定时间交付厂房或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还厂房的，应按年租金的1%向对方支付违约金。另外，合同还对其他内容进行了约定。庭审中，针对合同是否解除及租金支付争议问题。原告提出解除合同的理由系被告未按合同约定支付租金。被告认为其未按期支付租金系在行使不安抗辩权，并向本院出示了草厂村委会分别于2017年4月3日、5月2日发出的《通知》，上述通知内容显示：王爱红、董自行违反合同拖欠村集体土地使用金多年，经支部、村委两个班子研究决定，村民代表表决通过，终止合同，收回土地并已经诉至法院，并通知张留臣接到通知后尽快安排搬迁事宜。原告认可草厂村委会以董自行为被告起诉至法院要求解除《土地租赁合同》及变更协议的事实，亦称自2013年后未向草厂村委会支付土地租赁费。被告还提出原告与案外人张翠平就涉案房屋权属存在争议，张翠平强行入住厂区影响了其正常的生产经营。原告亦称张翠平确实曾带社会人员进入厂区居住，并待了一个月，其针对的是原告本人，并非被告。另，被告认为涉案房屋存在损坏，不符合使用标准，及被告断水断电堵路等行为影响正常使用。原告认为被告举证的房屋破损问题不影响被告正常使用，其他问题双方未提供证据。现被告坚持不同意解除合同，并拒绝支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告王爱红与被告张留臣签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规效力强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案土地的所有权人系草厂村委会，张留臣作为次承租人，亦受草厂村委会与王爱红之间租赁合同履约情况的影响。在草厂村委会下发通知的情况下，张留臣中止履行给付王爱红租金的行为，符合法律规定的上述情形，亦不构成违约。王爱红据此行使合同解除权解除《租赁合同》不符合法律规定，本院不予支持。对王爱红主张诉讼之前未支付的租金部分，因张留臣仍实际占有涉案土地及其房屋，故该部分租金，张留臣应当予以支付。但考虑董自行与张翠平之间的争议对合同履行产生的障碍，本院适当酌减张留臣给付王爱红的租金数额。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张留臣给付原告王爱红自2017年5月25日至2017年10月25日租金共计166668元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告王爱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百二十五元，由被告张留臣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭明伟二〇一七年十一月二十八日书记员  张 帅