广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初12760号原告：李业密，男，1992年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省徐闻县，委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李才伟，广东本华律师事务所律师。被告：广州市添越餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道799号三层。法定代表人:方伟涛。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。原告李业密与被告广州市添越餐饮管理有限公司（以下简称“添越公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李业密的委托诉讼代理人李才伟，被告添越公司委托诉讼代理人陈晓明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李业密向本院提出诉讼请求：1.原被告于2016年5月12日签订的《添越美食城租赁合同》于2016年10月19日解除；2.被告退还原告已支付的租赁铺位费70000元；3.被告退还原告已支付的保证金15000元、租金7500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：2016年5月12日，原告与被告签订《添越美食城租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区铺（以下简称涉案商铺）出租给原告开展饮食经营，租金为每月7500元，履约保证金为15000元。合同签订后，被告向原告违法收取租赁铺位费70000元。因被告投入不到位，多次延期开业造成原告经营困难，合同目的无法实现且涉案商铺不具备法定出租条件，综上，为维护原告合法权益，诉至法院。被告添越公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1.我司与原告签订租赁合同系双方的真实意思表示，应有效；2.涉案商铺所在的建筑物有合法报建且已经过消防验收，现场是正常经营；3.关于租赁铺位费是双方自愿约定的行为，是原告自愿缴纳的，铺位费是用于涉案商铺的公共场所的总体建设和装修，如油烟净化器、消防设施、公共排烟等开支，合同约定涉案商铺的装修是由原告负责，我司代原告进行装修是代原告履行了合同义务；4.我司可按照交易习惯来收取铺位费，且收取铺位费是符合法律规定，未违反法律强制性规定；5.关于押金，由于租赁合同有效，原告存在违约，根据合同约定押金和履约保证金我司有权不予退还；6.关于租金，双方签订的合同已经履行，支付租金系原告的义务，亦系承租人的法律义务，故租金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《添越美食城租赁合同》，合同约定：1.甲方出租涉案商铺，涉案商铺的性质为商业美食城。乙方承租涉案商铺用途为餐饮，经营项目为烘焙类糕点，乙方不能超范围经营。甲方按现状交付，由乙方自行投入装修，乙方装修经甲方审批后方可实施。租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月9日止，其中2016年5月30日至2016年6月10日为装修免租期，若由于甲方原因，未能于2016年6月10日前交付涉案商铺给乙方，则租赁期限及免租期顺延。2.租金：首年每月租金为7500元，履约保证金为15000元。以上租金包括共同使用美食城顾客就餐公共区约900平方米。从租期第3年开始，租金以1年为一周期计算递增，每次在上一期基础上递增8%，直至租赁关系解除，乙方应在每月5日前支付当月租金给甲方。物业管理费：每单位餐饮商铺为1800元/月。开业时间为2016年6月10日。3.乙方应在签订本合同之日向甲方缴纳履约保证金15000元，作为乙方遵守和履行合同的保证。甲方应同时向乙方开具收据。合同期满时，甲方在乙方无违约、无欠租欠款以及该物业交接手续完善的前提下，于甲乙租赁合同关系结束之日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方。乙方在租赁期满前单方毁约或者违约导致合同不能履行的，保证金归甲方所有等等。4.乙方逾期交纳租金或者相关费用，甲方有权按所欠租金、费用总额，每天加收3%逾期付款违约金，逾期超过三十天，甲方有权单方解除合同，自行收回涉案商铺且不予退还履约保证金。乙方违反本合同内任何一项条款的，视为违约方，应按履约保证金双倍赔偿甲方损失，违约日起30日内赔偿甲方，甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴的租金、履约保证金及所有押金。5.乙方未按期足额支付租金或者其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金并逾期三十日，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付相当于解除事由发生的租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金等等。上述合同签订后，被告于2016年5月12日向原告出具收款收据，记载收到原告缴纳的租赁A7铺位费70000元、押金15000元、一个月租金7500元。被告确认9月1日至9月5日的租金需减免，但因9月份租金已预收，故实际是从10月的租金中扣减5天的租金。原告起诉时要求确认原被告于2016年5月12日签订的《添越美食城租赁合同》无效，本院于2017年3月2日审理相关案件[案号为（2017）粤0111民初852号]中释明了合同效力后，原告在2017年4月10开庭审理中变更诉请为解除合同。审理中，原告向本院提交如下证据：1.案外人广州和畅物业管理有限公司（以下简称和畅公司）于2016年7月28日出具的《客运电梯使用管理规定》，拟证实被告未与原告协商单方作出影响原告经营的决定。规定载明电梯开放时间为上午8：00至12：00、下午14：00至18：00，其余时间不开放等等。2.被告于2016年8月29日发出的开业通知，拟证明被告未在约定的时间让其开业。开业通知载明各商户，大家好，2016年9月1日本美食城可以正式交付各商户进场试业，2016年9月6日本美食城正式开业，为各商户租金起算日期，如有特殊情况未能开业，需于2016年9月3日前提交迟延开业申请并审批通过，否则视为同意开业，由此产生的费用由该商户自行承担。被告对上述证据1真实性无异议，但主张并非被告做出，且涉案商铺开业后已取消该规定，现电梯可正常使用；对上述证据2真实性无异议，并表示延迟开业已得到原告及所有业主同意，并未违反合同约定。被告向本院提交如下证据：1.和畅公司于2016年12月5日出具的说明，拟证实电梯可正常使用。说明载明本司制定的《客运电梯使用管理规定》是基于和畅大厦第三层添越美食城装修期间，为有序和安全装修而制定执行的，添越美食城开业之前，该规定已废止，所有电梯已开放运行。2.证明3份，拟证明被告有权使用涉案商铺。证明分别载明广州市白云区新市镇远景村第六经济合作社现已变更为广州市白云区棠景街沙涌北村第二经济合作社，广州市白云区棠景街沙涌北村第二经济合作社同意由和畅公司对广州市三元里大道进行出租管理，和畅公司将799号第三层出租给被告。3.现场照片及现场视频，拟证实涉案商铺适合经营。原告对上述证据1、2三性均不予认可。对上述证据3认为与本案无关。原告为证明涉案场地没有规划报建依法申请信息公开，2016年11月29日广州市国土资源和规划委员会依申请公开政府信息答复书（穗国土规划公开〔2016〕1011号）载明：根据您提供资料，暂未查到广州市白云区三元里大道799号相关建设项目的规划报建记录。被告为证明涉案建筑已合法报建向本院提交《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号），拟证明地址为“远景村荔枝基（土名）”的建筑物即为涉案建筑物，该建筑物已合法报建。本院于2016年12月9日向广州市白云区国土资源和规划局发函询问涉案建筑物规划验收情况。广州市白云区国土资源和规划局于2017年2月10日向本院复函，载明：经查，未发现以门牌号为广州市白云区三元里大道及广花二路办理建筑物规划报建的相关记录。贵院来函所附的（1993）穗城规（云）建字第254号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、（1994）穗城规（云）建字第162号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、穗规验证字[1998]第04号《建设工程规划验收合格证》均属我局核发的行政许可证件，由于门牌地址的确定及变更均为建筑建成后产生的，故上述行政许可的建筑物是否与广州市白云区三元里大道及广花二路建筑为同一建筑，请贵院自行核实。原告主张于2016年9月1日进场，离场前曾向被告发出律师函，要求被告接收场地，后于2016年10月31日离场；律师函记载我所接受李业密、李胜军、杨立炳、周望胜、张蒲林、刘军妹、包铁牛、黄训敏、段志文、林金荃的委托，指派本律师作为委托人的代理人。现就贵司与委托人于2016年5月到8月期间分别签订的《添越美食城租赁合同》（以下简称：租赁合同）相关事宜依法告知如下：一、贵公司与上述各委托人签订的《租赁合同》因为涉案物业没有产权证明，根据最高人民法院的司法解释规定，该类租赁合同为无效合同，即涉案《租赁合同》自始至终没有法律效力。为此，各委托人已经向法院提起诉讼，相关的权利及义务、责任的处理均尊重法院的判决。二、上述委托人已经在2016年10月19日将租赁场地退还给贵司，并有权将自有的私人财产或者物品携带离开租赁场地，恳请贵司前往接受场地，并不得故意阻碍各委托人离场，否则造成一切损失及影响均由贵司承担。被告确认进场时间，不确认离场时间；确认收到该律师函，对真实性予以确认，但称原告在律师函中没有要求解除合同，且原告起诉请求也是主张合同无效；另称原告是强行离场，并未取得被告同意，并出示2017年5月17日拍摄的现场视频主张涉案商铺在2017年4月中旬改造。被告于2017年4月10日庭审中同意于当日解除与原告签订的《添越美食城租赁合同》，另陈述铺位费的支出为环保设备、消防设备、排烟换气设备、空调、天然气管道、公共水电设施及所有商铺的室内（包括厨房内部）装修、照明、地面、天花、营业柜台、收银台、壁柜等费用。另查，添越公司就涉案添越美食城商铺租赁事由于2017年5月18日向本院起诉李业密等9人，案号为（2017）粤0111民初6330-6338号。该9案审理中，李业密等9名被告出示部分被告与微信名称为“添越美食达人”的聊天记录，聊天记录内容均与添越美食城商铺租赁、经营情况有关，还点击进入“添越美食达人”朋友圈，显示2016年12月期间发送大量添越美食城的相关朋友圈，其中2016年12月7日的朋友圈发文为“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”，该文配图为该大四喜卤味研究所现场照片；2016年12月14日朋友圈发文为“添越美食城现隆重推出福禄寿火锅专区，正宗清远走地鸡”，该文配图为福禄寿火锅的现场照片。经原告核对，上述“大四喜”商铺位置与被告出示的2017年5月17日拍摄的现场视频中案外人张蒲林的商铺位置一致，“福禄寿”商铺位置与李业密及案外人段志文、包铁牛、刘军妹、黄训敏的商铺位置一致。以上事实，有租赁合同、收据、开业通知、依申请公开信息答复书、律师函、说明、证明3份、情况说明、现场照片、视频、《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（第254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、《广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）、地址变更证明、微信聊天纪录、朋友圈及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告出具的《建设工程规划许可证》（第254号、162号）与本院发函询得的复函可证实“远景村荔枝基（土名）”建筑物已合法报建。被告另出示申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）证实“远景村荔枝基（土名）”与广花二路及三元里大道为同一地址，故本院对被告主张“远景村荔枝基（土名）”与广花二路及三元里大道为同一地址予以采信。现涉案建筑物已经合法规划报建，原、被告签订的《添越美食城租赁合同》应系双方的真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。原告主张离场是因为被告迟延交付商铺、分摊费用过高、经营环境较差，但未能提供证据证实在被告迟延交付商铺时提出过异议，亦未能提供证据证实分摊费用过高且超出合同约定，而经营环境好坏并非合同约定的被告必需履行的义务，故原告以上述理由离场不再继续履行《添越美食城租赁合同》无合法依据。故在被告不同意解除的情况下，原告单方撤场，不构成房屋的有效交还及合同解除。原告依此原因发出律师函主张合同解除时间为2016年10月19日，被告对该律师函及解除时间均不予确认，故原告要求确认《添越美食城租赁合同》于2016年10月19日解除的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于如何认定解除上述合同时间的问题，根据2016年10月28日原告寄送给添越公司的律师函内容来看，在该律师函中，原告及其余9位承租人均明确已于2016年10月19日将租赁场地退还给添越公司，并恳请添越公司前往接收场地。在原告作为承租人违约并已明确要求作为出租人的添越公司接收涉案商铺的情况下，添越公司理应依照《中华人民共和国和合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定接收商铺，防止损失扩大。诉讼中，添越公司没有提交证据证明在其收到上述律师函后，都采取了哪些减损措施。因此，综合本案案情，依据合同法关于减损及公平原则，本院认定双方所签订的《添越美食城租赁合同》于2016年12月7日解除。添越公司称上述合同于2017年4月10日解除依据不足，故本院不予支持。但是，原告上述离场不再继续履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于铺位费，该铺位费实际为现本市租赁行业普遍收取的进场费，该费用应按照未使用租赁物业的期间按比例退还。合同约定被告应于2016年6月10日交付商铺，但实际于2016年9月1日交付，该期间系被告原因导致，故该期间不应计算铺位费。迟延交付商铺租期顺延，故原被告的租赁合同期限仍应为3年。现原告实际使用涉案商铺的期间为2016年9月1日至2016年12月6日，故被告仍应向原告退还铺位费63777.78元（70000元－70000元÷36月×3月-70000元÷36月÷30天×6日）。关于履约保证金，现原告违约，依据合同约定，被告有权不予退还该履约保证金；故原告要求被告退还履约保证金15000元本院不予支持，予以驳回。关于租金，原告实际已使用涉案商铺，使用期间应支付租金，现原告要求被告退还租金7500元无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李业密与被告广州市添越餐饮管理有限公司于2016年5月12日签订的《添越美食城租赁合同》于2016年12月7日解除；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市添越餐饮管理有限公司向原告李业密返还铺位费63777.78元；三、驳回原告李业密的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2113元，由原告李业密负担656元，由被告广州市添越餐饮管理有限公司负担1457元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  黄文聪人民陪审员  杨显元二〇一七年十一月二十八日书 记 员  蔡佳丽