上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11853号原告：上海市徐汇区总工会，住所地上海市漕溪北路336号8楼。法定代表人：朱伟红，主席。委托诉讼代理人：杨波，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婕，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海泓和宾馆有限公司，住所地上海市桂林路46号。法定代表人：侯莺，执行董事。委托诉讼代理人：郑超然，男，系上海泓和宾馆有限公司工作人员。被告：上海晟耀实业有限公司，住所地上海市青浦区城中北路119号505室。法定代表人：周传有，执行董事。委托诉讼代理人：宋玲娣，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟林龙，上海祺道律师事务所律师。原告上海市徐汇区总工会（以下简称徐汇总工会）与被告上海泓和宾馆有限公司（以下简称泓和公司）、上海晟耀实业有限公司（以下简称晟耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案，依法适用普通程序，于2017年7月10日、2017年11月6日公开开庭进行审理。徐汇总工会委托诉讼代理人张婕，泓和公司法定代表人侯莺及其委托诉讼代理人郑超然，晟耀公司法定代表人周传有及委托诉讼代理人宋玲娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐汇总工会向本院提出诉讼请求：1.判令泓和公司、晟耀公司立即迁出上海市桂林路46号，向徐汇总工会交还承租房屋；2.判令泓和公司向徐汇总工会支付2016年12月房屋租金54.81万元，违约金109.62万元；3.判令泓和公司向徐汇总工会支付房屋使用费，自2017年1月1日起至实际迁出之日止，按每日2.8元/平方米，共18000平方米计；4.判令泓和公司支付2016年9月至2017年3月31日水费218,957.28元、2016年9月至2017年4月30日电费1,236,898.46元；5.诉讼费由泓和公司、晟耀公司承担。事实与理由：徐汇总工会系本市桂林路46号1号楼、2号楼一、二层房屋的产权人。2004年8月23日，徐汇总工会与案外人上海思迈宾馆管理有限公司（以下简称思迈公司）签订《房屋租赁合同》，约定思迈公司承租本市桂林路46号1号楼、2号楼一、二层房屋，该房屋出租实测建筑面积为18000平方米（包括地下室1286平方米），租赁期自2004年9月1日起至2016年12月31日止，且自2016年1月1日起至合同期限届满的租金为每月54.81万元，如果逾期支付租金超过一个月，应当按照月租金的两倍承担违约责任，租赁期届满后应在5日内返还房屋。2005年2月22日，泓和公司、思迈公司与徐汇总工会签订《协议书》，思迈公司将《房屋租赁合同》中约定的权利义务全部转让给泓和公司。后，泓和公司将房屋转租给晟耀公司及案外人。租赁合同期满前后，徐汇总工会多次向承租人告知期限届满将收回租赁房屋。泓和公司以租赁期限届满，无权再向次承租人收房并结清费用为由，拒绝清场交房。2017年6月30日，案外人上海锦亚餐饮管理有限公司、上海亿利娱乐有限公司、上海沛乐少年儿童科普活动中心、黄某某、上海洛伊克巴德门诊部有限公司作为次承租人向徐汇总工会腾退房屋，剩余晟耀公司承租的11000平方米没有腾退。徐汇总工会并未与系争房屋实际使用人进行过使用费和水电费的结算。诉讼过程中，徐汇总工会调整诉请1：要求泓和公司、晟耀公司迁出桂林路46号1号楼的1层大堂、3层、7至12层；明确诉请3：泓和公司向徐汇总工会支付房屋使用费，其中自2017年1月1日起至2017年6月30日止，按照每天2.2元/平方米、共计17761.37平方米计算；自2017年7月1日起至2017年7月21日止，按照每天1.8元/平方米、共计8223.11平方米计算；调整诉请4中水费、电费的金额：即判令泓和公司支付2016年9月至2017年3月31日水费213,246.08元、2016年9月至2017年4月30日电费1,237,182元。泓和公司辩称，晟耀公司已经向徐汇总工会承诺2017年7月30日之前迁出系争房屋，泓和公司没有实际使用系争房屋。关于2016年12月的租金，泓和公司在徐汇总工会处有押金86万元可以予以抵扣，剩余部分希望退还泓和公司。违约金不同意支付，这是最后一个月的租金，不存在违约。关于2017年1月1日之后的使用费，房屋实际占有和使用的都不是泓和公司，并且实际使用人也承认没有向泓和公司支付过费用，泓和公司不需要向徐汇总工会支付使用费和水电费。徐汇总工会也确认现在收房和收费都由徐汇总工会自己去完成，晟耀公司的费用也是直接向徐汇总工会支付。催要2016年9月至12月的水电费，徐汇总工会不是适格主体，泓和公司是与案外人上海市工人体育文化活动中心结算水电费的，因开具发票事宜意见不一，确实欠付2016年9月至12月的水电费，但之后的水电费不应支付。晟耀公司辩称，晟耀公司与徐汇总工会一直沟通搬离事宜，晟耀公司希望继续租赁系争房屋，双方还未达成一致意见，晟耀公司确实签过承诺书，但签字是受到城管要拆除大厅的压力。晟耀公司与泓和公司的租赁合同到2020年到期，晟耀公司投入巨大费用进行装修，徐汇总工会现收回房屋有违诚实信用，徐汇总工会对晟耀公司的租赁情况是知晓的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市桂林路46号系徐汇总工会名下房产（总建筑面积26677.06平方米）。2004年8月23日，徐汇总工会（甲方）与思迈公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，乙方向甲方承租本市桂林路46号1号楼及2号楼一、二层房屋（以下简称系争房屋），该房屋出租实测建筑面积为18000平方米（包括地下室1286平方米），房屋用途为宾馆酒店；原甲方与新亚大包、乐天大酒店、兴安证券公司、东方网吧的租赁关系全部转与乙方，租金自2004年9月1日起由原租赁方向乙方缴纳，租期到期后上述出租房屋归乙方使用，甲方不予收回另租。乙方如另行招租，其经营项目应事先告知甲方，期限不超过乙方承租期。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为宾馆酒店使用，冠名“上海美城假日酒店”；租赁期自2004年9月1日起至2016年12月31日止。2004年9月1日为乙方交纳租金的起始日，月租金为人民币（下同）42万元。自2008年1月1日起，每年以3％的增幅进行调整，即：2010年全年月租金为45.9万元，2011年全年月租金为47.28万元,2012年全年月租金为48.7万元，2013年全年月租金为50.16万元，2014年全年月租金为51.66万元，2015年全年月租金为53.21万元，2016年全年月租金为54.81万元；房屋租金按先付后用的原则，每月支付一次，乙方应于每月底前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每日应付而未付租金的0.03％支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付两个月的租金为租赁保证金即84万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，具体支付办法，由美城假日酒店与区工人文化体育中心协商后签订有关协议。该合同第8条同时约定，乙方在租赁期内不得转租或转让；该合同第九条9-2款同时约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2005年2月22日，徐汇总工会（丙方）与思迈公司（甲方）、上海东霞宾馆有限公司（乙方，2005年9月更名为泓和公司）就系争房屋租赁合同权利义务转移事宜签署《协议书》，内容为，丙方同意并确认将原租赁合同中承租人由甲方变更为乙方，乙方作为该房屋租赁合同中承租方的权利义务受让人，承诺完全履行该房屋租赁合同中甲方的一切权利、义务和责任；乙方作为系争房屋承租人承担的具体权利义务的内容以甲方与丙方2004年8月23日签订的房屋租赁合同为准，乙方按照上述房屋租赁合同履行，若房屋租赁合同与本协议在条款上相抵触的，以本协议为准。该协议书第六条同时约定，甲方作为乙方的股东虽然在本协议中将承租人的权利与义务全部转移给乙方，但乙方在履行原租赁合同及本协议的过程中，甲方愿作为乙方的履约保证人督促乙方履行上述协议；若乙方违约，甲方愿承担连带担保责任。签约后，系争房屋由泓和公司使用和管理，泓和公司向徐汇总工会缴纳保证金共86万元。2011年5月24日，泓和公司（甲方）与上海福周实业投资有限公司（乙方，2012年8月更名为晟耀公司）签订《承包经营合同》，约定泓和公司将上海市桂林路46号泓和宾馆房屋建筑面积11,000平方米左右承包给乙方，承包经营为底层宾馆大堂、地下室、三层餐厅会议室、5-11层是由客房和宾馆办公用房（除7层7A和701、702房供甲方物业办公用外），承包经营期10年，自2009年12月1日起至2020年1月31日止，承包费第一年为192万元，以后每三年增加一次，每次增加10万元；乙方须向甲方支付800万元的装修投资转让款，此款是对乙方接手之前泓和公司的所有装修投资（含中央空调等设备设施）的购买款，此款付清之后，承包期内这些设施设备的使用权归乙方，承包期满若不再续约，则乙方有权处置可以移动的运营物品、办公用品、家电家具，但除此之外的包括中央空调、电梯、消防系统、冷热水系统在内的设备设施均归甲方处置。2011年，泓和公司（甲方）与上海福周实业投资有限公司（乙方，2012年8月更名为晟耀公司）签订《补充合同》，约定甲乙双方就2009年11月双方签订的《承包经营合同》后的未尽事宜，现经协商一致，订立补充合同：甲方同意将该宾馆的第12层全部客房也承包给乙方，乙方另支付甲方每年承包费26万元，直至承包合同结束等内容。2015年9月30日，徐汇总工会公开发出《招租意向书》，主要内容为：上海市徐汇区桂林路46号房屋产权人徐汇总工会，出租部位1号楼一层至十二层（商住）、2号楼一层至二层（商业）。可部分租赁，亦可全租。出租面积约16000平方米。年租金不低于650万元。部分租赁，租金另议。合作期限为5+5年（即承租方在履行合同期间并无费用拖欠等问题或没有违反合同约定限制条款的情况，可续约5年）。有意承租者请于2016年3月31日前将承租方案放置信封并盖章后，交于徐汇总工会。2016年3月30日，徐汇总工会向泓和公司出具《招租意向方案签收单》，内容为：“今已收到泓和宾馆招租意向书回复函壹份”。2016年9月28日，泓和公司向徐汇总工会发出《续租申请》，要求续租系争房屋，并请徐汇总工会于2016年10月31日前给予答复，若不答复，视为按招租意向书提出的各项条件和要求续租。2016年10月20日，徐汇总工会回复泓和公司，内容为：按照合同约定，双方租赁合同将于2016年12月31日到期，招租意向书并非邀约，而是对全部潜在的承租人提出的邀约邀请。所提及的条件并不代表徐汇总工会对泓和公司发出的续租条件或被误解为徐汇总工会认可泓和公司的续租请求。2017年2月13日，泓和公司向徐汇总工会发函，表示2016年12月30日下午16点左右徐汇总工会张贴在泓和公司办公室门上的告示已收悉，该告示主要内容为：贵我双方租赁合同的租赁期限于2016年12月31日，合同到期后将收回并自用，原计划对外招租计划将不再实施、按双方合同约定，按期办理退房手续并结清费用。泓和公司即于2017年1月3日根据徐汇总工会要求与徐汇总工会指定的委托的张某某主任汇报和沟通情况，并等待徐汇总工会派员到现场收房办理交接手续；截止至今，泓和公司尚未接到徐汇总工会有关租赁合同到期后应办理相关事项的通知。泓和公司认为有必要将桂林路46号的现状通报给徐汇总工会：泓和公司与徐汇总工会的租赁合同于2016年12月31日到期，包括徐汇总工会转移给泓和公司的各租赁经营户合同也于2016年12月31日到期；自2017年1月1日起，泓和公司与徐汇总工会及桂林路46号租赁经营户不存在任何租赁关系，与此同时，泓和公司没有依据和权利去收取各租赁经营户的租金及水电费等。2017年6月27日，徐汇总工会向系争房屋租赁户发出《公告》，主要内容为徐汇总工会多次函告将收回房屋，现所有用户占用徐汇总工会房屋没有法律依据，故徐汇总工会再次郑重告知：将于2017年6月30日收回房屋，请各用户尽早搬离。另查明，2008年10月13日，泓和公司与案外人黄某某签订房屋租赁合同，出租房屋为上海市桂林路46号1号楼北面第一层，建筑面积380平方米，租期为2009年5月1日至2014年4月30日，第一年租金55万元，自2009年10月1日起每年递增4%。2009年3月10日，泓和公司与案外人上海新亚大家乐餐饮有限公司签订租赁合同，出租房屋为上海市桂林路46号1号楼北面底层街面房，建筑面积400平方米，租赁费为每年67万元，自2012年4月1日起每年租赁费为73.7万元。2009年9月9日，泓和公司与案外人海通证券股份有限公司上海桂林路证券营业部签订房屋租赁合同，出租房屋为上海市桂林路46号1号楼第四层，2号楼第一层，建筑面积1850平方米，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.27元，月租金为68,250元，自2013年3月1日起租金递增10%，即每月租金75,075元。2011年5月18日，泓和公司与案外人上海奥克拉健康科技有限公司签订房屋租赁合同，出租上海市桂林路46号2楼202室房屋，建筑面积1,078平方米，2011年7月1日至2012年9月30日每月租金5万元，2012年10月1日至2013年9月30日每月租金5.1万元，2013年10月1日至2014年9月30日每月租金5.25万元，租赁期限自2011年7月1日至2016年12月31日。审理中，徐汇总工会与晟耀公司一致确认：桂林路46号1号楼5层、6层、地下室在2017年6月30日被徐汇总工会收回。晟耀公司仍然使用的是桂林路46号1号楼底层大堂、3层、7层至12层，面积在7000平方米左右，可按7000平方米计，后在审理中，本院根据徐汇总工会的申请，委托上海信衡房地产估价有限公司（以下简称估价公司）对系争房屋市场租金价值进行估价。2017年10月20日，估价公司出具《上海市徐汇区桂林路46号1号楼、2号楼1、2层房地产估价报告》，主要内容为：估价对象为上海市徐汇区桂林路46号1号楼、2号楼1、2层房地产，建筑面积17761.37平方米，房屋实际用途为商业（部分为旅馆）。价值时点：2017年1月1日至2017年6月30日，价值类型：市场租金价值，估价方法：收益法、比较法，估价结果：估价对象在全部假设和限制条件下的市场租金价值为人民币建筑面积平均月租金为66元/平方米/月。2017年10月20日，估价公司出具《上海市徐汇区桂林路46号1号楼底层大堂、3层、7-12层房地产估价报告》，主要内容为：估价对象：上海市徐汇区桂林路46号1号楼底层大堂、3层、7-12层房地产，建筑面积为8223.11平方米，房屋实际用途为旅馆，价值时点：2017年7月1日至2017年7月21日，价值类型：市场租金价值，估价方法：收益法，估价结果：估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为人民币建筑面积平均日租金为1.8元/平方米/天。徐汇总工会对上述两份报告予以认可，并对两份估价报告中确认的面积予以认可，且根据该两份估价报告调整诉请3中使用费的计算标准及相应面积。泓和公司对上述两份报告不认可，认为2017年1月1日开始不是泓和公司使用，并对上述两份报告中确认的建筑面积不认可，认为桂林路46号1号楼4楼的面积没有算进去，桂林路46号1号楼底层大堂、3层、7-12层建筑面积需要与使用方晟耀公司确认。晟耀公司认为晟耀公司并非《上海市徐汇区桂林路46号1号楼、2号楼1、2层房地产估价报告》中房地产的使用人，故该份报告与晟耀公司无关。对《上海市徐汇区桂林路46号1号楼底层大堂、3层、7-12层房地产估价报告》，晟耀公司认为系徐汇总工会自行申请，估价结果1.8元/平方米/天偏高，鉴定类型为旅馆，该估价报告不符合报告设定的假设及限定条件，该估价报告使用的是收益法，仅仅适用于有收益的房地产评估，实际晟耀公司已经停止经营使用，没有收益。根据徐汇总工会与晟耀公司的后续安排，将房屋进行拆除，也无法实现旅馆的未来收益，故租金价格过高。就该估价报告中的建筑面积，应以之前双方认可的7000平方米计算。审理中，估价公司鉴定人沈某某出庭表示，就两份估价报告中的建筑面积没有测量过，是根据产权信息、房屋面积勘测报告、租赁合同还有上海市第一中级人民法院民事判决书中有关面积的记录得出。徐汇总工会为《上海市徐汇区桂林路46号1号楼、2号楼1、2层房地产估价报告》预付评估费100,000元、为《上海市徐汇区桂林路46号1号楼底层大堂、3层、7-12层房地产估价报告》预付评估费50,000元。审理中，徐汇总工会表示系争房屋水电费之前一直由上海市徐汇区工人文化体育中心（以下简称区体育中心）开户并支付，然后和承租户结算。泓和公司亦表示系争房屋水电费由泓和公司与区体育中心结算。审理中，徐汇总工会与泓和公司均同意保证金86万元在本案中一并处理。上述事实，除有当事人陈述一致外、另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、协议书、承包经营合同及补充合同、招租意向书、方案签收意向单、续租申请、回函、公告、估价报告等证据证明，本院予以确认。审理中，徐汇总工会提交其自行制作关于水电费的租赁收入明细账以及用户名为区体育中心的水电费账单、付款人为区体育中心的支付凭证，用以证明系争房屋水电费由区体育中心代付，区体育中心受徐汇总工会委托管理物业。泓和公司、晟耀公司对上述证据真实性未提出异议，但泓和公司认为徐汇总工会不是适格主体，无权向泓和公司主张水电费，泓和公司是与区体育中心结算水电费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同中租金应当先付后用的约定，泓和公司确未按时支付2016年12月份房屋租金54.81万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，泓和公司逾期不支付租金累计超过一个月的，徐汇总工会可书面通知泓和公司解除本合同，泓和公司应向徐汇总工会按月租金的2倍支付违约金。如上所述，泓和公司未在合同履行期的最后一个月支付租金，且已逾期超一个月，由于合同履行期限届满，故不存在合同解除的问题，徐汇总工会按照该条约定向泓和公司主张违约金，于法不悖，本院予以支持。泓和公司主张以押金抵扣欠付租金并无违约，“抵销”须以债权债务人达成合意为前提，徐汇总工会从未向泓和公司明示其同意以押金抵扣欠付租金，故泓和公司该抗辩理由本院不予采纳。综上，徐汇总工会主张泓和公司支付2016年12月份租金及按双倍租金标准支付违约金的诉请，有合同和法律依据，本院予以支持。根据查明事实，晟耀公司系基于与泓和公司之间的承包经营合同关系占有使用系争房屋，鉴于徐汇总工会与泓和公司之间的租赁关系已经到期终止，泓和公司再行占有使用系争房屋缺乏依据，故晟耀公司与泓和公司之间的承包经营合同实际已无法履行，晟耀公司再行占有使用系争房屋亦缺乏依据，故徐汇总工会要求泓和公司、晟耀公司迁出桂林路46号1号楼的大堂、3层、7至12层的诉请，于法有据，本院予以支持。如上所述，在2016年12月31日房屋租赁合同到期后，泓和公司继续占有使用系争房屋并无合法依据，故应向徐汇总工会支付逾期返还房屋期间的使用费。泓和公司系房屋租赁合同的一方当事人，徐汇总工会不直接与晟耀公司发生合同权利义务关系，故泓和公司抗辩其不实际使用租赁房屋不承担使用费的意见，本院不予采纳。泓和公司与晟耀公司间的未了结权利义务，可另行处理。徐汇总工会提出的关于使用费分段按估价报告中的建筑面积以及租金标准来计算的方式，在泓和公司及晟耀公司未提出充足证据推翻估价报告确定的建筑面积及租金标准的情况下，本院采纳两份估价报告确定的建筑面积及租金标准，对于徐汇总工会主张的使用费诉请予以支持。关于徐汇总工会主张水电费的诉请，根据房屋租赁合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由泓和公司承担，具体支付办法，由美城假日酒店与区体育中心协商后签订有关协议。结合已查明系争房屋水电费账单及支付主体均为区体育中心，且历年来水电费均由区体育中心与泓和公司进行结算的事实，故系争房屋水电费应由区体育中心作为权利主体主张，徐汇总工会的该项诉请，本院难以支持。关于泓和公司已支付的86万元保证金，由于徐汇总工会与泓和公司均同意在本案中一并处理，于法不悖，本院予以准许。根据房屋租赁合同约定，租赁关系终止时，徐汇总工会收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由泓和公司承担的费用外，剩余部分无息归还泓和公司。故本院判令泓和公司支付的该86万元保证金在其应支付的租金、违约金、使用费中抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、上海泓和宾馆有限公司、上海晟耀实业有限公司于本判决生效之日起三十日内从上海市徐汇区桂林路46号1号楼大堂、3层、7层、8层、9层、10层、11层、12层房屋迁出，并将上述房屋返还上海市徐汇区总工会；二、上海泓和宾馆有限公司于本判决生效之日起三十日内向上海市徐汇区总工会支付2016年12月份的房屋租金548,100元；三、上海泓和宾馆有限公司于本判决生效之日起三十日内向上海市徐汇区总工会支付违约金1,096,200元；四、上海泓和宾馆有限公司于本判决生效之日起三十日内按每月每平方米66元、共计17761.37平方米的标准向上海市徐汇区总工会支付2017年1月1日起至2017年6月30日止的房屋使用费合计7,033,502.52元；五、上海泓和宾馆有限公司于本判决生效之日起三十日内按每日每平方米1.8元、共计8223.11平方米的标准向上海市徐汇区总工会支付2017年7月1日起至2017年7月21日止的房屋使用费310,833.56元；六、上海市徐汇区总工会应于本判决生效之日起三十日内向上海泓和宾馆有限公司返还房屋保证金860,000元，该款可在本判决第二、三、四、五项确定的上海泓和宾馆有限公司应支付给上海市徐汇区总工会的款项中予以抵扣；七、驳回上海市徐汇区总工会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86,063.34元、评估费150,000元，共计236,063.34元，由上海市徐汇区总工会负担36,063.34元、上海泓和宾馆有限公司负担200,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  韩建丽人民陪审员  王婉娜二〇一七年十一月十五日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。