上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22810号原告：上海闽浩根雕工艺品市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴炳荣，总经理。委托诉讼代理人：孙德海，上海浦汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱玲，男。被告：张鹏，男，1983年11月29日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁华，上海刁骅律师事务所律师。第三人：ＸＸ，男，1972年10月12日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市川石乡凤冠大街***号，现住上海市闵行区沪闵路****弄***室。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。原告上海闽浩根雕工艺品市场经营管理有限公司(以下简称“闽浩公司”)与被告张鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，被告张鹏于2016年9月8日提出追加ＸＸ为本案第三人之申请，本院于同年10月13日依法向ＸＸ送达了参加诉讼通知书。同年12月8日依法公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人孙德海、钱玲，被告之委托诉讼代理人刁骅及第三人ＸＸ到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月20日再次公开开庭审理了本案。原告之委托诉讼代理人孙德海、钱玲，被告之委托诉讼代理人李洁华及第三人ＸＸ到庭参加诉讼。2017年10月18日第三次公开开庭审理，原告之委托诉讼代理人孙德海、钱玲，被告及第三人的共同委托诉讼代理人刁骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告支付其所拖欠的租金(含物业费)55,991元(至2015年11月15日，应缴租金含物业费共计为83,535.08元，减去已缴款27,543.40元，实际欠款额为55,991.68元，现仅主张55,991元)；2.被告支付以上述拖欠金额为本金自2015年12月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的欠款利息。原告诉请所依据的事实与理由：2014年6月8日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定租期自2014年6月20日起至2016年6月19日止；2014年6月20日至2015年6月19日期间月租金为8,556元，2015年6月20日至2016年6月19日期间月租金为10,268元；租赁期间的物业管理费由被告承担。现原告主张2015年1月至2015年6月期间月租金为6,417元、2015年7月至2015年11月期间月租金为8,556元。然至2015年11月15日，被告累计拖欠租金(含物业费)共计55,991元。原告多次与被告协商均未果，故诉至法院。被告张鹏辩称：2015年11月，因市场经营情况不好，被告更换了经营场所，原、被告双方协商一致提前解除合同，之后原告把被告原来的铺位租给了他人。从2015年11月至今原告未向被告有过任何催讨，其认为不存在欠租情况。被告与当时原告的法定代表人暨本案第三人ＸＸ有债权债务关系，双方约定被告的应付租金从其对第三人享有的债权中抵扣，抵扣的租金已进公司账目，但其提供不出原告公司内部的账务资料。被告不欠原告租金，双方解除合同时第三人代表原告已将租金全部结清，否则原告不可能让被告搬离。根据法律规定，主张租金的时效只有1年，现原告向被告催讨2015年7月17日之前的租金已过诉讼时效，故要求驳回原告之诉请。第三人ＸＸ述称：其不认可原告之诉请。原告的股东和法人结构有变更，其原来是闽浩公司大股东兼法定代表人，2016年3月公司法定代表人变更，其退出公司经营。股权转让协议约定闽浩公司现有的股东仅享有2015年12月1日以后的债权，在此之前的债权是由第三人作为股东享有的，被告已将租金等结清，故无需在2015年11月15日之后再向原告支付款项。由于租金诉讼时效为1年，原告只能主张2015年7月18日以后的租金。故要求驳回原告之诉请。原告为支持其诉请，提供了以下书面证据：1.《房屋租赁协议书》1份，证明原、被告存在房屋租赁的法律关系；2.对账单1份，证明被告的欠费情况；3.《解除通知书》2份，证明由于被告欠费，其通知被告解除合同。被告张鹏对原告证据的质证意见：对证据1予以认可；对证据2、3真实性不予认可，被告没有收到过所谓的通知，也没有对过账，这是原告单方面的行为。第三人对原告证据的质证意见：证据1真实性予以认可；证据2对账单系其离开公司后原告出具的，没有与张鹏对账过；证据3不是其签字，不认可；被告张鹏提供以下书面证据：1．借条及协议书，证明被告与原告当时的法定代表人ＸＸ签订《房屋租赁协议书》后跟原告约定房屋租金从借款中抵扣；2．章程与股东会协议，证明签订《房屋租赁协议书》时原告法定代表人和大股东均是ＸＸ，ＸＸ有权同意以债权抵扣被告租金；3．原告的内资公司变更登记和准予变更登记通知书，证明2016年3月原告法定代表人由原来的ＸＸ变为现在的吴炳荣，股东结构也有所变化；4.浙江民泰商业银行汇款明细单1份，证明案外人赖某某于2013年12月16日转账300,000元进ＸＸ账户。原告对被告证据的质证意见：证据真实性无异议。对于证明内容，证据1、2不予认可，对证据3认可；证据4真实性无异议，关联性不认可。第三人对被告证据的质证意见：借款及协议书确系其签字，对股东变更通知书也没有异议，认可被告的证据。第三人提供以下书面证据：股权转让协议及附件，证明公司转让后被告租金债权归原股东所有，当时原告的法定代表人即本案第三人已认可被告不需要支付租金和物业费，双方已结清。原告对第三人的质证意见：对证据的真实性无异议，不认可证据的关联性。协议系针对应收账款的分割，第三人无权决定本案诉讼争议归第三人。被告对第三人证据的质证意见：同意第三人的举证意见。经审理查明，2013年10月22日，闽浩公司股东会决议：“一、通过《上海闽浩根雕工艺品市场经营管理有限公司》的章程；二、选举ＸＸ为公司的执行董事兼法定代表人；三、选举张群为公司监事。”该决议由全体股东ＸＸ、周瑞芳、潘和贵、吴善茂、张群签字通过，第三人ＸＸ原系闽浩公司法定代表人和股东。2014年1月20日，ＸＸ以公司资金周转为由，向被告张鹏借款并出具借条，该借条内容载明：“本人因投资上海国际根雕城资金紧张，今特向张鹏〈身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX〉借人民币肆拾万元正(￥400,000元)用于周转，借款期限贰年，年利息百分之二十，一年一付”。署名借款人ＸＸ。同年6月20日，ＸＸ与张鹏签订协议书，该协议书内容载明：“经ＸＸ和张鹏双方协商一致，张鹏从2014年06月20号起所租上海闽浩根雕工艺品市场经营管理有限公司上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号商铺的所有房租从ＸＸ欠张鹏欠款中抵扣，直至欠款全部抵扣结束为止。本协议一式两份，ＸＸ张鹏各执一份”。署名协议人ＸＸ，张鹏。2014年6月8日，原告闽浩公司(甲方，出租方)与被告张鹏(乙方，承租方)签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落于上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号的房屋出租给乙方，房屋建筑面积为142.6平方米，租赁期自2014年6月20日至2016年6月19日止。租赁期内，乙方应向甲方支付物业管理费每月285元；2014年6月20日起至2015年6月19日止，每月租金8,556元，季租金为25,688元，年租金为102,672元；2015年6月20日起至2016年6月19日止，每月租金10,268元，季租金30,804元，年租金123,216元；租赁期间租金及物业费支付方式为每半年付一次，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，则支付应缴租金5‰的违约金。乙方向甲方支付房屋租金保证金20,000元；保证金不可冲抵租金、物业、水电费等费用。2015年12月1日闽浩公司原股东ＸＸ、钱玲、潘和贵(吴善妹)、周瑞芳、吴善茂与吴炳荣(受让方)签订《股权转让协议》。2016年3月31日，上海市闵行区市场监督管理局核发准予变更(备案)登记通知书，变更内容为：闽浩公司股东变更为吴炳荣、吴善茂，法定代表人变更为吴炳荣。诉讼中，原、被告及第三人均同意现在原告处的涉案合同保证金20,000元在本案中作一并处理，原告要求没收该保证金，被告则要求充抵租金。上述事实，由各方当事人提供的上述证据及陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。有关原、被告对租金是否抵扣借款的争议，2014年1月20日ＸＸ(借款人)出具的借条上载明的内容为借款人因投资公司所借，2014年6月20日协议书明确张鹏应付原告租金从ＸＸ所欠张鹏欠款中抵扣。本院认为，借款发生时，借款人ＸＸ虽系闽浩公司原法定代表人兼股东，但ＸＸ向张鹏出具的借条上仅有其个人签名，而无闽浩公司公章，亦无证据证明该笔借款确用于公司经营，应认定借条所涉借款系ＸＸ个人借款行为，其未经公司同意，无权作出对张鹏应付涉案租赁房屋租金从其与张鹏借款金额中抵扣的决定，故被告辩称已以借款抵充租金的理由不能成立，原告对此抗辩意见成立，本院予以采纳。租赁合同解除后，被告应在合理期限内支付租金和物业管理费，被告未履行付款义务，理应承担违约责任。有关被告提出的诉讼时效问题，原告主张被告拖欠租金、物业管理费金额在合同约定的合理范围内，应予确认。被告作为还款义务人，对其辩称已消灭债务的理由负有举证责任，但其未予举证，应承担不利后果，故本院对原告主张欠款金额的事实予以确认，依租金产生时的相关法律规定，诉讼时效为一年，根据半年一付的合同约定，2015年6月19日之前产生的租金应在该日之前付清，逾期则产生逾期责任应起算诉讼时效，原告不能证明在此之后一年内向被告催讨，故该部分租金经被告提出诉讼时效的抗辩理由，原告丧失胜诉权。但在之后产生的租金未过时效。物业管理费不属租金性质，应适用普通诉讼时效。据此，原告主张的金额中有42,835.90元可予支持。由于被告长时间拖欠租金不付，构成重大违约，原告没收保证金并无不当，故对被告要求保证金折抵债务的辩称理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海闽浩根雕工艺品市场经营管理有限公司租金、物业管理费合计42,835.90元；二、被告张鹏于本判决生效之日起十日内支付原告上海闽浩根雕工艺品市场经营管理有限公司以42,835.90元为基数，自2015年12月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,199.78元，由原告负担328.88元，被告负担870.90元(该款于本判决生效后十日内直接向原告上海闽浩根雕工艺品市场经营管理有限公司支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波审 判 员  由力军人民陪审员  李 群二〇一七年十一月十日书 记 员  周天娇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……