北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初47042号原告（反诉被告）：王婧，女，1985年7月27日出生，北京中材汽车复合材料有限公司职员，住北京市延庆县。委托诉讼代理人：杨亚兴（王婧配偶杨金梁之父），住广东省韶关市。委托诉讼代理人：孙超，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：王君稳，女，1961年2月6出生，北京航空食品股份有限公退休职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨扬（被告王君稳之子），男。委托诉讼代理人：张某，北京市瑞风律师事务所律师。原告王婧（以下称姓名）与被告王君稳（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王婧委托诉讼代理人杨亚兴、孙超、王君稳委托诉讼代理人张杰、杨扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王婧向本院提出诉讼请求：1、解除我与王君稳之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、王君稳退还我购房款17万元；3、王君稳赔偿我中介费3万元；4、王君稳赔偿我契税款6.72万元；5、王君稳赔偿我评估费600元；6、王君稳支付我违约金48.4万元。事实和理由：2017年3月4日，王婧通过北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务，与王君稳签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，购买王君稳名下位于朝阳区南平里x号楼x单元x号房屋，房屋总价款为242万元（房屋成交价格为224万元，家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价18万元）。合同签订后，王婧依约定向王君稳支付了定金10万元。2017年4月12日，双方办理了网签手续。2017年5月19日，王婧向王君稳支付购房款7万元。2017年5月22日，王婧与北京金色时光房地产经纪有限公司房产经纪人王怀远准时到达约定银行中信银行望京支行办理资金监管手续，王君稳拒绝配合办理，同日，王婧向王君稳寄送了《履约催告函》，但是王君稳一直不肯配合原告办理涉案房屋过户手续。王君稳的违约行为造成我申请贷款的银行批贷时限已经过期，致使双方合同无法继续履行，特此起诉。王君稳辩称，同意解除双方的合同，但不同意王婧的其他诉讼请求。在合同履行过程中我按照合同约定履行义务，无任何违约行为。王婧未按合同约定时间支付首付款，基于上述原因，王婧拒绝支付首付款达到30日，我有权单方解除合同，并由王婧承担违约责任即总价款20%的违约金。在合同履行过程中，我在王婧违约时从未说过我们不履行合同，而是在约定的首付款最后一天支付时间告诉王婧如果按合同支付违约金，可以继续履行，如果不支付违约金无法履行合同。王婧称我拒绝配合资金监管。合同约定首付款在面签前30日内支付，在其未支付的情况下，我有权拒绝履行义务，并追究王婧违约责任。双方在120天内没有办理过户不是我的原因造成的，王婧起诉时没有超过120天，在双方诉讼解决争议的时候，应该保持房屋现状。王婧称其将首付款提存在银行，但银行不存在提存，王婧可以随时取走。王君稳向本院提出反诉请求：1、解除王君稳与王婧签订的《北京市存量房买卖合同》(编号xxxxxxx)、《存量房屋买卖合同》(编号Cxxxxxxx)及《补充协议》；2、王婧支付王君稳违约金48.4万元（按房屋总价款242万元的20%计算）。事实和理由：2017年3月4日，王君稳在北京金色时光房地产经纪有限公司的居间服务下与王婧、北京金色时光房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》(编号xxxxxxx)及补充协议，合同约定：王婧以242万元的价格购买我名下位于北京市朝阳区南平里x号楼x单元x号房屋，签约当日王婧支付定金10万元，首付款为130万元，其中18万元于网签后直接支付给王君稳，余款112万元资金监管，全部首付款需在双方面签前三日内支付，贷款112万元在王婧所申请的贷款获得批准后三个工作日内双方办理房屋所有权转移登记手续。合同签定后，王婧当日只给付王君稳定金4万元，3月8日，王婧才通过转帐支付定金余款6万元，后双方在3月28日进行网签，因王婧资质审核出现问题，双方未网签成功。事后得知由北京金色时光房地产经纪有限公司在2017年4月12日为双方办理了网签，网签合同为《存量房屋买卖合同》(编号Cxxxxxxx)，且该合同中将原定首付款资金监管部分改为135万元，贷款额改为89万元。4月12日，三方到建设银行进行了面签，但未成功，又于4月20日三方到邮政银行进行了成功面签。5月19日，在王君稳向王婧提出要求其按合同补充协议第二条第4款约定当日必须支付全部房屋首付款，否则王君稳依据补充协议第四条约定要求解除合同或由其承担违约责任支付约定违约金后，双方方可继续履行，但遭到王婧拒绝，双方不欢而散。后在王君稳不知情的情况下，王婧于当日晚以转帐支付7万元的部分首付款给王君稳为由，要求王君稳继续履行合同，办理资金监管及房屋产权转移登记手续。整个房屋买卖过程中，王君稳一直按合同约定积极履行自己的合同义务，而王婧存在严重的违约行为，理应承担相应的违约责任。王婧就反诉辩称，不同意反诉请求。双方签订了房屋买卖合同及补充协议，那么双方都应自觉履行。王君稳应按合同约定配合办理资金监管手续和房屋权属变更手续。王婧已经严格按照房屋买卖合同及补充协议履行了义务，并且也按照双方签订的房屋买卖合同网签版支付了135万元资金监管，也办理下了89万元贷款手续，批贷已经完成。王君稳应按照网签合同办理面签手续及过户手续。王婧作为守约方有权要求王君稳继续履行合同，并且有权要求王君稳承担房屋20%违约责任及退还居间服务费，并且有权要求王君稳配合办理权属变更手续并实际交付房屋。综上，王婧以积极、善意、全面履行了自己义务，王君稳无故拖延在收到王婧及中介的短信通知下仍不履行义务，违约明显，恳请法院驳回王君稳全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认：王君稳与杨国华系夫妻，杨国华系无民事行为能力人，王君稳系杨国华的监护人。位于北京市朝阳区南平里38号楼4单元4101-2号房屋于2016年6月30日登记在王君稳名下。该房屋系已购公房，中央国家机关房改办中直机关房改办住京中央和国家机关住房交易办公室于2017年3月21日同意该房屋办理“已购公房：出售”产权变更登记。2017年3月4日，王君稳作为出卖人与买受人王婧签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王君稳将其位于北京市朝阳区南平里x号楼x单元x号房屋（含该房屋内家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用）共计作价242万元出售给王婧；王婧在签订本合同的同时支付定金10万元；买受人需要贷款的，支付的首付款为130万元，拟贷款金为112万元，支付首付款的时间和条件为网签过后支付18万元，过户之前监管112万元；买受人应将房价款存入双方共同委托的朝阳建委在浦发/中信银行设立的存量房交易结算资金专用账户，买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续；买受人向商业银行、公积金管理中心申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为120个工作日，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；出卖人应当在过户后当天将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起120个工作日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；在房屋过户过程中产生的相关费用，依规定应当由出卖人承担的部分（包括但不限于所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款、契税等税费）由买受人自愿承担；依规定应当由买受人承担的部分，由买受人承担；合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；双方在过户当天办理物业交割，双方一致同意，本合同约定的房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在物业交割完毕当日支付给出卖人。合同第十一条对“合同的解除及违约责任”约定：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失(违约责任为房屋总价款的20%)，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2、房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3、迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4、拒绝履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6、不配合办理银行贷款、面签手续的；7、因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失(违约责任为房屋总价款的20%)，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的；2、以各种形式拒绝购买该房屋的；3、迟延履行付款义务超过合同约定期限的；4、买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5、因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的；6、拒绝交纳法定或约定由其交纳的税费的。同日，王君稳作为甲方与乙方王婧签订《补充协议》，第二条“付款方式及房屋交付”约定：乙方于2017年3月4日向甲方支付定金10万元；甲方同意乙方以商业贷款（见该房屋他项权利证放款）支付购房款；甲方应在接到居间方的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于（约定时间或条件）将首付款130万元（含前期支付全部定金10万元）以银行托管的方式支付甲方；在乙方支付首付款后3个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；甲方同意在过户后当天将房屋交付给乙方，双方于房屋交付当日自行办理物业交割。第四条“违约责任”第二款约定：甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，居间方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方：1、…2、…3、迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的；5、…。第三款约定：乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取乙方的费用不予退还：1、…2、…3、迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。王婧于2017年3月14日支付居间服务费3万元。2017年3月4日，王婧向王君稳支付定金4万元，并向王君稳出具欠条一张，主要内容为：前期交付购买房屋定金4万元整，后期全部定金6万元整，于2017年3月8日内全部付清，延期一日付违约金500元。王君稳亦在欠条上签字。2017年3月8日，王婧向王君稳汇款6万元。后王婧将上述欠条收回并撕毁。2017年4月12日，双方办理网签合同手续，上列明该房屋成交价格为224万元，其中自有交易结算资金为135万元，买受人应将房价款135万元存入存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的卖方收款账户；贷款金额为89万元。王君稳称网签是中介机构代为办理的，真实性无法确认。双方均认可在合同履行期间因购房新政影响，双方约定的首付款比例提升，变更时间即网签时间，贷款额度为89万元。王君稳提交2017年4月12日《存量房自有交易资金划转协议》，显示甲方为王君稳，乙方为王婧，丙方为北京市朝阳区房屋管理局，约定甲乙双方同意账户名：Cxxxxxxx（网签合同编号），账号为：×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金存入该账户。该协议下方落款处有北京市朝阳区房屋管理局盖章，王婧与王君稳均未签字。庭审中，双方均认可该协议中约定的资金监管账户。2017年4月20日，双方就贷款办理前往贷款银行办理了面签。2017年5月5日，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京顺义区支行向王婧发出《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，内容为王婧申请的个人二手住房贷款现已审批通过，决定给予贷款额度为89万元，请王婧自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。2017年5月12日，王婧缴纳房屋契税67200元。2017年5月19日，王婧将135万元存入中信银行望京支行并转账支付王君稳购房款7万元。中介人员王怀远书写书面材料一份，内容为：“兹证明，根据购房合同约定，买房人王婧于2017年5月22日早9:00同金色时光中介王怀远陪同下准时到约定银行中信银行望京支行进行过户资金监管手续，监管金额135万元整，该笔资金余额已提前存入约定中银银行卡内。”王君稳称真实性无法确认。2017年5月19日，王婧、王君稳、王君稳的亲属及中介人员在中介公司协商合同履行事宜，双方就如何继续履行意见不一，未能协商，王君稳的亲属多次表达解除合同的意愿。中介公司与王婧分别于2017年5月19日和2017年5月20日通知王君稳于2017年5月22日9时到中信银行望京支行配合办理资金监管以及之后的过户手续，王君稳未到现场。2017年5月22日，王婧向王君稳邮寄《履约催告函》，通知王君稳于2017年5月24日前根据合同约定前往约定资金监管银行办理资金监管及房地产交易中心办理房屋权属转移登记手续。2017年5月24日，王婧向王君稳发送手机短信“房主王君稳女士，我已于5月22日通过EMS发催告函催告您进行履约合同，您至今仍不履约，并且在此过程中中介和我也在努力通过各种方式联系您，完全尽到了我对本合同的义务，我将于5月25日起，正式将您违约责任提到法律程序，诉求法律解决房主违约问题。”王君稳回复“提醒：如果去法院解决，你的房子有可能就要不了了。不知你已经上诉没？”王君稳称未收到该函件。2017年5月26日，王婧委托律师向王君稳发送《律师催告函》，要求王君稳立即配合王婧办理资金监管及过户登记手续。王君稳提交2017年5月17日和2017年5月19日录音，显示双方在过户是否应在全部购房款到账之后进行、贷款是否以涉案房屋做抵押、首付款资金监管金额的变更应否在补充协议中约定等问题上存在争议，在双方需要另签补充协议一节，王君稳的儿媳称：“合同里写着网签过后支付18万，过户前监管112万，最后还是监管了135万”，王婧称：“待会让他给加到里面去”，王君稳的亲家母称：“不是让他加的问题，加不加你得看我们同不同意”，王婧称：“你现在把补充协议一条一条列出来给人家”，王君稳儿媳称：“必须监管112万，不是变动合同，你明白吗？”中介人员称：“你意思非得监管112万？”王君稳儿媳称：“对”，中介人员称：“那你们自己谈，谈不了了今天，先这样”，因无法协商一致，王君稳提出解除双方合同。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于定金6万元是否经王君稳同意延期支付。本院认为，根据王婧提交的欠条，上有王君稳的签字，可视为王君稳对欠条内容的认可，双方据此就该定金6万元的支付期限达成新的约定，此后王婧按照约定支付款项，不应认定为违约。2、关于网签时间。原告称是2017年4月12日，被告称是2017年3月28日。本院根据网签合同上显示的时间认定为2017年4月12日。本院认为，王婧与王君稳之间的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现双方均要求解除合同，本院予以准许。本案中，双方存在多处争议，本院逐一论述如下：一、关于网签之后7万元的给付是否符合合同约定。根据合同约定，“若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；”据此，王婧在扣除物业交割保证金1万元后在房屋所有权转移登记前将该7万元给付王君稳，并不违反合同约定。二、关于双方是否依约履行资金监管的合同义务。王婧认为资金监管需要王君稳的配合，由其提供房屋产权证原件、身份证原件和资金划转协议等到场才能办理。王君稳称资金监管是王婧单方的义务，不需要其配合。王君稳提交《存量房自有交易资金划转协议》和朝阳区存量房资金监管须知，证明双方各自收支账户和监管账户均已确定并知晓，将监管资金存入监管账户不需要王君稳的配合即可自行完成。经查，中介公司曾通知王君稳于2017年5月22日9时到中信银行望京支行配合办理资金监管以及之后的过户手续。本院认为，双方经中介公司提供居间服务达成房屋买卖合同，双方在履行中均有借助中介公司的专业能力的需要，在与其他相关从业机构的联系而非对买卖双方合同权利义务的理解上，根据中介机构的安排进行相应配合，系基本的诚信义务。关于资金监管的时间，根据双方《补充协议》约定，王婧应将首付款以银行托管的方式支付给王君稳，在首付款支付后3个工作日内，王君稳必须配合王婧共同前往贷款机构办理面签手续，双方上述约定对何时支付首付款的具体时间并未明确约定。根据查明的事实，双方于2017年4月20日办理的面签，而此时王婧并未支付首付款，因合同约定了履行次序为先支付首付款后面签，据此至少可以推定王君稳放弃行使先履行抗辩权，由此可见，王婧在该履行环节实际获取了履行利益。本院认为，既然合同已经约定支付首付款后3个工作日内面签，而王婧在未付首付款的情况下实际接收了面签，作为诚信的履约人，其应当做好了尽快付款的准备，但根据查明的事实，直到2017年5月中下旬其才就此与王君稳协商，故其履行存在一定的瑕疵。三、关于违约责任的认定。1、从王婧方面来看，根据合同约定，乙方按约定时间或条件将首付款130万元（含前期支付全部定金10万元）以银行托管的方式支付甲方；在乙方支付首付款后3个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。后经调整首付款比例，王婧应将房价款135万元存入存量房自有交易资金监管账户，贷款额度为89万元，故王婧应补足的购房款数额为7万元。现有证据表明，王婧已于2017年5月19日将135万元存入中信银行望京支行并转账支付王君稳购房款7万元，中国邮政储蓄银行业已通过王婧贷款额度为89万元的审批。根据前述认定的事实，其在履行中虽存一定瑕疵，但并无大的不当。2、从王君稳方面来看，根据查明的事实，合同现因王君稳拒不配合办理资金监管而难以履行，且根据双方纠纷产生的情况，可见王君稳系因双方在过户是否应在全部购房款到账之后进行、贷款是否以涉案房屋做抵押、首付款资金监管金额的变更应否在补充协议中约定等问题上存在顾虑而拒绝履行。根据双方合同约定，王君稳同意王婧以商业贷款的方式支付购房款，放款条件约定为“见该房屋他项权利证”，且双方补充合同对房屋评估、贷款面签等均进行了约定，可见双方对该商业贷款系以涉案房屋做抵押是明知的，且合同对放款条件进行了约定。双方对首付款金额进行了协商变更，庭审中双方对此均无异议，网签合同对此亦有体现，该合同条款的变更是否必须另签订补充协议，双方合同并无特别约定，王君稳以此拒绝履行，于法无据。综上，本院认为，由于王君稳拒不履行合同，后王婧提起本案诉讼，双方难以在中国邮政储蓄银行股份有限公司北京顺义区支行批准的办理期限内办妥贷款手续，故双方合同难以继续履行主要系因王君稳违约所致，其应承担相应违约责任。现双方合同解除，王君稳应返还王婧已付购房款17万元。王婧已付居间费3万元，王君稳应予赔偿。关于契税款，因双方交易未实际进行，王婧可向有关部门申请返还，本院不予处理。关于评估费600元，王婧未向法庭提交相关证据，本院不予支持。王君稳虽有违约行为，但考虑到王婧的履约行为存在一定瑕疵，本院对王君稳应付违约金予以酌定，对王君稳主张违约金的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王婧与被告（反诉原告）王君稳之间于二〇一七年三月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）王君稳于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王婧购房款十七万元；三、被告（反诉原告）王君稳于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）王婧居间费三万元；四、被告（反诉原告）王君稳于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王婧违约金十万元；五、驳回原告王婧的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王君稳的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16087元，由原告（反诉被告）王婧负担1807元（已交纳），由被告（反诉原告）王君稳负担14280元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4280元，由被告（反诉原告）王君稳负担（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇一七年十一月十七日书记员  唐琪-16--1-