河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终14607号上诉人（原审被告）：王宁博。委托诉讼代理人：常大鹏，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁源俊。委托诉讼代理人：王飞,河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：门园园,河南杰瑞律师事务所律师。原审被告：河南真二房产经纪有限公司。法定代表人：邓鹏，首席运营官。委托诉讼代理人：孙先宝，该公司员工。原审第三人：郑州住房置业担保有限责任公司。法定代表人：刘继军。上诉人王宁博因与被上诉人丁源俊、原审被告河南真二房产经纪有限公司、原审第三人郑州住房置业担保有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王宁博及委托诉讼代理人常大鹏，被上诉人丁源俊的委托诉讼代理人王飞、门园园，原审被告河南真二房产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙先宝到庭参加诉讼，原审第三人郑州住房置业担保有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人王宁博上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初6221号民事判决书，并依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年5月4日，上诉人与被上诉人签订买卖合同，上诉人就将所卖房屋的全部信息告知被上诉人，并要求被上诉人先行支付首付款给上诉人用于房屋的解押手续的办理，以减少房屋过户手续的办理时间，被上诉人同意。2016年6月5日，上诉人多次催促被上诉人支付首付款，双方见面协商后，上诉人要求同被上诉人一起去银行办理转款业务，被上诉人告诉上诉人其一人去银行办理即可，不让上诉人陪同。而根据被上诉人庭审中提供的银行账户资料可以明确证明，当日被上诉人账户上根本没有资金可以支付给上诉人。双方2016年6月5日的短信聊天记录可以明确证明被上诉人系欺骗上诉人，不履行付款义务，拖延支付首付款。被上诉人应当承担违约责任。2016年6月5日上诉人未收到被上诉人的首付款以后，上诉人本人和中介在多次催促被上诉人支付首付款，以推进房屋买卖合同的履行，但是被上诉人以种种理由予以推脱，拒绝支付首付款，上诉人出于无奈的情况下，于2016年7月13日、25日两次明确告知被上诉人房屋不再出售给被上诉人，解除与被上诉人之间的房屋买卖合同。根据被上诉人提供的证据聊天记录可以证明，被上诉人接到上诉人的解除合同通知后，被上诉人没有再主张继续履行合同，而是要求上诉人赔偿被上诉人的经济损失。可以证明上诉人与被上诉人双方已经解除了房屋买卖合同，仅就赔偿事宜未达成一致意见。故人民法院应当认定双方的买卖合同已经解除。2016年9月，被上诉人看到郑州市房价上涨，被上诉人认为有利可图，就又要求上诉人继续履行双方已经解除的买卖合同。上诉人明确告知被上诉人，买卖合同已经解除，不再履行合同。而一审法院认为2016年6月未能过户的原因是因为房产证问题的认定以及上诉人单方变更合同的认定均是错误的，上诉人在解除买卖合同之前也没有提出过加价。2016年6月未能过户是由于被上诉人未能按照约定支付首付款，致使上诉人未能提前办理房屋的解押手续。上诉人与被上诉人之间的买卖合同的首付款的支付时间在双方协商一致的情况后予以变更，变更后被上诉人多次违约拒付首付款，上诉人才通知被上诉人解除买卖合同，上诉人完全是依法解除，符合合同法的规定。庭审中，中介公司也认为本案纠纷形成的原因是被上诉人拒付首付款而形成的。故一审法院的认定是上诉人承担违约责任是错误的。被上诉人丁源俊辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人王宁博的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回被答辩人王宁博的上诉请求。一、被答辩人按照答辩人的要求准备支付首付款，但因房本问题，被答辩人另行指定付款时间，导致2016年6月6日答辩人未能成功支付款项。答辩人与被答辩人及原审被告于2016年5月4日签订了郑州市存量房二手房买卖居间合同，合同约定了房屋首付款的支付方式为答辩人在网签买卖合同备案当日将首付款29万元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户。后应被答辩人的要求答辩人同意先行支付首付款，用于被答辩人解压，于2016年6月6日上午与被答辩人签订了解押补充协议，该协议对于款项支付时间也并未有约定，因被答辩人急于用款，答辩人于2016年6月6日当天已准备好了257000元，并在银行排队准备转账支付。后因被答辩人担心房产证问题，要求答辩人于2016年6月12日付款，答辩人所述与事实不符。二、答辩人按照被答辩人的要求准备好首付款，但被答辩人不提供账号，拒绝接收款项。答辩人按照约定履行义务，并未违约。被答辩人另行指定付款时间后，为了能够依约付款，答辩人于2016年6月11日准备好了29万元首付款，至此，答辩人已按照买卖居间合同的约定，全面履行了自己在此阶段应当履行的所有义务。但被答辩人却在2016年6月12日之后拒绝接收首付款。被答辩人的行为违反了双方的约定。三、被答辩人恶意违约后单方通知解除合同的行为无法产生合同解除的效力，买卖居间合同仍然有效，双方应继续履行合同。从答辩人在一审提交的证据聊天记录录音中可以看出，自2016年7月起被答辩人王宁博开始以各种理由推诿，并以家人不同意卖房要求涨价等各种不合理理由拒绝继续履行买卖居间合同，甚至明确表明其违约，要求单方面解除合同。但自己第一次提出解除合同时起，答辩人就没有同意，并积极与其协商，甚至同意加价，以期被答辩人继续履行合同。后因被答辩人要求的加价数额太高，双方不能达成一致意见，才导致本案诉讼的产生。且在合同履行过程中，被答辩人王宁博故意向答辩人及原审被告隐瞒已取得诉争房屋不动产所有权证的事实，拒绝履行合同义务。正是因为被答辩人的种种行为导致买卖居间合同至今未能履行完毕。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人王宁博的上诉请求，维持原判。原审原告丁源俊向一审法院起诉请求：1、请求被告王宁博继续履行2016年5月4日与原告签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》，被告王宁博在原告交付给其首付款29万元后，立即向原告交付郑州市郑东新区××路西学理路××楼××单元××层××号房屋，并协助原告办理房屋权属变更登记手续。2、被告王宁博向原告立即支付截止2016年9月20日期间的违约金63250元。3、确认2016年9月8日被告给原告邮寄的《解除合同通知书》无效。4、判令被告河南真二房产经纪有限公司继续履行代办义务。5、申请对第三人行使涤除权。6、由被告承担本案所有费用。一审法院认定事实：2016年5月4日，原告丁源俊与被告王宁博、河南真二房产经纪有限公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定，被告王宁博将座落于郑州市郑东新区××路西学理路××楼××单元××层××号房屋出售给原告。该房屋不动产权证号为1601198157，房屋所有人王宁博，设计用途为成套住宅，建筑面积89.51平方米，房屋总价款为1150000元。付款方式为原告丁源俊与被告王宁博双方同意自本合同签订时，原告丁源俊支付定金20000元，双方于签订本合同30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。根据政策要求，如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付房款290000元整存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款860000元整由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，无需网签和资金监管的地区，乙方应在立契时，将上述首付款交付甲方，剩余房款由银行放货后向甲方支付。合同第十四条约定，本合同签订后双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定房款千分之一的违约金。上述合同签订后，原告于2016年5月4日向原告支付定金20000元。原告丁源俊与被告王宁博、被告河南真二房产经纪有限公司又于2016年6月6日签订《解押补充协议》，重新对交易时间和交易方式做了约定，但协议约定本协议自三方签字之日起生效，该协议事实上只有原告丁源俊与被告王宁博签字，被告河南真二房产经纪有限公司未在协议上签字。双方在约定在2016年6月6日支付首付款，因原告银行存款不足，未能成功支付，双方又在短信聊天中口头约定于2016年6月12日，由被告王宁博处理完毕房产证问题，原告丁源俊支付首付款。原告于2016年6月11日准备好首付款，因房产证及房屋价格等问题双方未能付款、过户。2016年7月20日被告王宁博取得房产证。后王宁博表示不再出售房屋，双方发生纠纷王宁博于2016年9月8日发出解除合同通知，要求解除合同，原告于2016年9月20日提起诉讼。本院受理后，经多次调解未果。庭审询问时，原告丁源俊称在被告不配合贷款的情况下，可以全款支付房款，最长需要一个月的准备时间，被告王宁博称房屋由其本人占有，抵押权仍然存在。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。法律规定或者当事人约定当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告三方签订的商品房买卖合同系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告丁源俊在2016年5月4日已经依合同约定交付了定金20000元。2016年6月原告丁源俊与被告王宁博因房产证问题未能过户，此后，被告王宁博提出加价才能继续履行合同，被告王宁博的行为系单方变更合同，未与原告协商一致，其行为构成违约，故王宁博发出解除合同通知不符合约定或法定行使解除权的条件，其发出的解除通知无效。鉴于被告王宁博已经取得房产证，继续交易的条件已经成就。被告明确表示拒绝配合继续履行合同，综合本案案情，酌定在原告行使涤除权解押涉案房屋，付清被告剩余房款后三十日内，被告王宁博协助原告丁源俊办理争议房产过户手续并将房屋交付原告。对于原告请求的违约金，原告并未提供证据证明其具有损失，且目前房价上涨，综合考虑本案实际情况，对此项请求不再予以支持。原告丁源俊请求判令被告河南真二房产经纪有限公司继续履行代办义务并无不当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》六十七条之规定，判决如下：一、被告王宁博于原告丁源俊清偿银行债务抵押权解除，支付剩余房款（剩余房款总额：总房款115万元扣除定金2万元及清偿银行抵押权金额）后三十日内协助原告办理位于郑州市郑东新区××路西学理路××楼××单元××层××号房屋权属变更登记手续（产权登记证号：1601198157），并向原告交付房屋；二、确认2016年9月8日被告王宁博给原告发出的《解除合同通知书》无效；三、被告河南真二房产经纪有限公司继续履行代办义务。四、驳回其他诉讼请求。案件受理费15719元、诉讼保全费用5000元，共计20719元，由被告王宁博负担19640元、原告丁源俊负担1079元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为：上诉人王宁博单方解除合同无事实和法律依据，根据诚实信用原则，上诉人应按照合同约定继续履行房屋买卖合同。综上所述，上诉人王宁博的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14970元，由上诉人王宁博负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  侯军勇审判员  张向军二〇一七年十一月七日书记员  冯 晋