安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5328号上诉人（原审原告）：纵现礼，男，1975年10月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县，委托诉讼代理人：王平，安徽原声律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程爱民，女，1971年12月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：杨园园，安徽卓泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈一，男，1989年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，上诉人纵现礼因与上诉人程爱民、被上诉人陈一房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初1880号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。上诉人纵现礼的上诉请求为：1、撤销一审判决第二、三项，并依法改判。2、一、二审诉讼费用由程爱民、陈一承担。事实和理由：1、纵现礼于2014年5月初在未经程爱民同意的情况下与陈一签订了《转租协议》，纵现礼将商铺直接交付给陈一。在陈一对商铺经营过程中，被程爱民发现。陈一在答辩时以及程爱民在一审开庭时对纵现礼未经其同意将商铺转租了这一事实也是认可的。由此可见，纵现礼直接交付商铺给陈一，时间也是在2014年5月初。一审法院认定是程爱民于2014年5月28日将案涉商铺交付陈一，陈一于2014年5月29日进场明显属于事实认定不清，与事实不符。2、2018年9月4日，程爱民将商铺交付给纵现礼，纵现礼随后进行了装修并购买了空调、冰箱、电脑以及油烟机、消费柜等设备。3、纵现礼依据2014年5月28日的三方协议所享有的每月4000元/月（第一、二年4000元/元，第三年5000元/月）收益，不是凭空享有的。该收益是建立在纵现礼承租了程爱民商铺，对毛坯商铺进行了装修，并一直按时交付租金，后因生意欠佳，将商铺及设备整体转租给陈一的基础上的转租收益。在2014年5月28日的《三方协议》中约定：“如乙方（陈一）退租，在甲方（程爱民）同意的情况下，丙方有权转租或转让该店铺。超过乙方（陈一）提前告知的三个月期限外，房租由丙方（纵现礼）继续支付于甲方。丙方在乙方退出的前十五天，丙方应按协议交付下季度的房租，过期不交甲方将收回丙方的转租或转让权”。由此可见，纵现礼并未退出租赁关系，依然承担一定义务。否则就不存在纵现礼支付租金，以及还拥有转租或转让该店铺的权利。4、陈一退租后，纵现礼未能继续接替陈一支付租金的责任不在其本人，程爱民和陈一未告知纵现礼退租，导致纵现礼的承租权直接被剥夺，设备全部损失。程爱民在一审庭审时口头陈述其已经进行了告知，既未提供任何短信、微信、当时时间段的通话记录等，更未提供任何书面告知函等证据加以证明。但是，一审法院却予以默认。一审法院在对纵现礼主张的室内设备时，即便纵现礼提供了双方签字的合同、购买发票，一审法院依然认为“未提交有效证据予以证明”。5、一审法院在算纵现礼的转租收益至2015年12月12日，对剩余合同期限内的预期可得利益完全不予计算明显不当。从纵现礼提交的往来短信聊天记录中可以看出，纵现礼在2015年10月份曾多次发短信给程爱民催促其支付租金，程爱民有过多次回复，但从未告知陈一退租和要求纵现礼缴纳租金事宜，其后程爱民于2015年10月30日向纵现礼转账支付了12000元。2015年12月31日，纵现礼再次向程爱民发信息催促租金。由此可见，纵现礼对陈一退租一事并不知情。即便是陈一退租，结合纵现礼根据合同约定享有转租权和转让权，纵现礼在剩余合同期限内的转租收益应当是稳当的。6、因程爱民的违约行为，其应当支付相应的违约金，并赔偿设备的损失。程爱民针对纵现礼的上诉答辩称：纵现礼在签订合同以后，没有告知程爱民的情况下，将涉案房屋转租给了陈一，程爱民发现以后，三方在物业公司的见证下签订了一个三方协议，协议明确约定了纵现礼如果在陈一不租房的前提下，纵现礼应按照约定支付房租，如果不交，程爱民有权收回房屋。纵现礼没有提交与程爱民签订房屋租赁合同的原件，在三方签订三方协议时，程爱民和陈一签订了新的租赁合同，一审时程爱民提供了与纵现礼签订房屋租赁合同的原件，明确注明了2014年5月28日合同已终止。程爱民已经按照三方协议的约定将每月房租收益4000元汇至纵现礼，不再欠纵现礼任何款项。陈一针对纵现礼的上诉答辩称：先看到纵现礼在网上发布的转租信息，然后和纵现礼签订了房屋租赁协议，在装修的途中，原房东程爱民告知我租赁协议是需要和房东签署，我与纵现礼签订租赁协议必须要在程爱民确认的情况下才可成立，后我们三方在万达物业管理处重新签署了三方协议，并且把与纵现礼的租赁协议撕毁，与程爱民签署了正式的租赁协议，并且每月给房东程爱民有转账记录，提前二个月告知了程爱民不再租赁，此房屋租赁已与纵现礼无任何关系。上诉人程爱民的上诉请求为：1、撤销或依法改判（2017）皖0104民初1880号民事判决，程爱民不承担纵现礼任何费用。2、纵现礼承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2014年5月28日程爱民去租赁房屋时发现纵现礼将房屋擅自租赁于陈一并收取了陈一的三个月租赁费48000元，三方达成协议后纵现礼将收取的租赁费扣除了12000元，余款36000元纵现礼交付于程爱民。一审法院在审理时未计算上述的12000元。庭审时程爱民代理人多次陈述陈一已支付的租金，程爱民已将收益全部支付于纵现礼，该事实纵现礼未表示任何异议。纵现礼的一审诉请中陈述：“程爱民自2015年11月起未再向纵现礼支付转租收益”，即纵现礼自认程爱民的租金收益已支付于是2015年10月，但一审法院却判决程爱民仍应支付15200元，该判决与自认的事实不符。纵现礼针对程爱民的上诉答辩称：12000元系在三方协议签订后由程爱民将2013年9月3日收取的纵现礼的押金退还的金额，纵现礼向程爱民出具了收条，因此该费用与租金无任何关系。纵现礼在房屋租赁过程中始终处于承租人的地位，即便是三方签订了三方协议之后，其依然处在承租人的位置，一审庭审时，陈一提交了书面答辩状以及庭审中的陈述均认可其租赁的房屋系纵现礼转租，因此陈一处于次承租人的地位，陈一在退租以后，程爱民和陈一均未告知纵现礼，纵现礼于2015年9月-12月多次和程爱民有往来的短信均催促程爱民支付转租的4000元收益，程爱民最后一次回复系2015年10月28日上午9点，但其并未告知陈一退租的事实，其回复的内容是：我是长丰出差，回去给你转。因此程爱民后期将房屋直接收回并转租，剥夺了纵现礼的转租和转让权，已经构成违约。陈一针对程爱民的上诉答辩称：其在不知情的情况下，以为纵现礼是涉案房屋所有人，所以与其签订了租赁协议，当时不知道纵现礼于程爱民签署租赁协议时的房租金额，在2014年5月28日，房东程爱民去涉案房屋时发现纵现礼将房屋擅自租给我，并收取了我三个月租赁费48000元，后经过三方的确认，签署了三方协议，纵现礼将收取的现金租赁费扣除了12000元，余款36000元交付给了程爱民，后陈一与程爱民签署了租赁协议，其中三方协议中详细说明了陈一与纵现礼的租赁协议不成立，应予以解除。此后每季度陈一均向程爱民转账房租，并且在退租时提前告知了程爱民。纵现礼向一审法院的诉讼请求为：1、解除纵现礼与程爱民、陈一于2014年5月28日签订的三方协议；2、程爱民、陈一共同赔偿纵现礼商铺转租收益损失99200元、装饰装修及设备损失73300元；3、程爱民向纵现礼支付违约金39351元；4、本案诉讼费用由程爱民、陈一承担。一审法院查明：2013年9月4日，程爱民（甲方、出租方）与纵现礼（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方是位于合肥市××广场室外步行街××＃××产权人……××、商铺概况××、位置：广场室外步行街5#310号；2、建筑面积为192.2平方米；3、租赁用途为餐饮；二、租期和开业租期自2013年9月4日起至2018年9月3日止；三、租金及房屋租赁保证金1、商铺租金（1）2013年9月4日至2015年9月3日，月租金为（人民币）壹万贰仟元（12000元）；（2）2015年9月4日至2016年9月3日，租金标准为68.25元/月.每平方，月租金为（人民币）壹万叁仟壹佰壹拾柒元（13117元）；（3）2016年9月4日至2017年9月3日，租金标准为71.6元/月.每平方，月租金为（人民币）壹万叁仟柒佰陆拾壹元（13761元）；（4）2017年9月4日至2018年9月3日，租金标准为75.2元/月.每平方，月租金为（人民币）壹万肆仟肆佰伍拾叁元（14453元）。2、租金支付，自计租日起，每3个月为一个交租期。乙方应在本合同签署15日内支付第一个交租租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金……甲方同意乙方在不影响甲方利益情况下转租或分租该商铺，乙方需提前三个月通知甲方。否则转租或分租行为无效，相应收益均由甲方享有，甲方同意乙方在合同期限内更换品牌经营，但须提前告知甲方等。2014年5月28日，纵现礼在上述合同中注明“原合同丢失此合同作废”并签字捺印，程爱民不持异议。当日，纵现礼（丙方）另与程爱民（甲方）、陈一（乙方）签订协议一份，载明：1、乙方在合同期内因个人原因退租，需提前三个月告知甲方，甲方可以按照合同退还乙方贰万元押金；2、在三年合同期内，如乙方退租，在甲方同意的情况下，丙方有权转租或转让该店铺，超过乙方提前告知的三个月期限外，房租由丙方继续支付于甲方，丙方在乙方退出的前15天，丙方应按协议交付甲方下季度房租，如果过期不交甲方将收回丙方转租或转让权；3、第一年每月4000元，第二年每月4000元，第三年每月5000元，由甲方从乙方所交房租内转交给丙方。当日，程爱民将押金12000元退还给纵现礼。2014年5月29日，程爱民（甲方、出租方）与陈一（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方是位于合肥市××广场室外步行街××＃××产权人……××、商铺概况××、位置：广场室外步行街5#310号；2、建筑面积为192.2平方米；3、租赁用途为餐饮；二、租期和开业：租期自2014年6月13日起至2017年6月12日止；三、租金及房屋租赁保证金；1、商铺租金（1）2014年6月13日至2015年6月12日，月租金为（人民币）壹万陆仟元（16000元）；（2）2015年6月13日至2016年6月12日，月租金为（人民币）壹万柒仟壹佰壹拾柒元（17117元）；（3）2016年6月13日至2017年6月12日，月租金为（人民币）壹万捌仟柒佰陆拾壹元（18761元）。2、租金支付自计租日起至2017年6月12日止，每3个月为一个交租期。乙方应在本合同签署当日内支付第一个交租租金，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金……甲方同意乙方在不影响甲方利益情况下转租或分租该商铺，乙方需提前三个月通知甲方。否则转租或分租行为无效，相应收益均由甲方享有，甲方同意乙方在合同期限内更换品牌经营，但须提前告知甲方等。当日，程爱民将涉案商铺交付给陈一，陈一用于经营餐饮实际租赁至2015年12月12日，上述租赁期间，程爱民截至2015年10月30日共支付给纵现礼56800元租金收益。依据三方协议，截至2015年12月12日程爱民应支付给纵现礼租金为72000元（4000元×18个月）。2017年6月21日，纵现礼以程爱民、陈一行为违反三方协议的约定造成纵现礼多项损失为由诉至法院。庭审中，陈一陈述其于2015年10月告知程爱民退租且租金交付至2015年12月12日，程爱民对陈一所述的退租时间及租金金额表示不明确，但双方对此无争议。纵现礼则述程爱民、陈一均未告知退租事宜，纵现礼于2016年7月左右发现陈一已不再租赁涉案商铺。诉讼中，纵现礼陈述其与陈一在三方协议签订后双方又签订了转租协议且明确涉案商铺内的设备。陈一陈述双方签订该转租协议系在三方协议签订之前且商铺内并无相关设备，后因程爱民不同意纵现礼转租，纵现礼与陈一将该转租协议撕毁，纵现礼与程爱民、陈一于2014年5月28日签订三方协议且在当日程爱民、陈一签订商铺租赁合同。程爱民对陈一陈述予以认可并陈述双方签订的商铺租赁合同系三方协议签订当日，因考虑到陈一2014年5月29日进场，故双方协商签订日期书写为2014年5月29日。一审法院认为：依据2014年5月28日的三方协议、2014年5月29日的租赁合同所约定的内容及租金由陈一直接向程爱民支付的履行情况，并结合各方的陈述及提交的证据，依法认定陈一系案涉商铺的承租人及实际使用人。现出租方程爱民对陈一已于2015年12月12日退租的事实予以认可，应视为双方于2014年5月29日的租赁合同已解除。庭审中，程爱民、陈一对纵现礼要求解除2014年5月28日的三方协议的诉请不持异议，依法予以支持。依据2014年5月28日三方协议的约定，纵现礼确实享有从陈一所交付给程爱民的租金内获得4000元/月（第一、二年）收益的权利。但依据该份协议约定的内容来看，在案涉商铺租赁事宜中，纵现礼仅享有权利，无需履行任何义务。结合陈一仅向程爱民支付商铺租金至2015年12月12日，此后纵现礼亦未按照三方协议约定向程爱民继续支付租金的客观事实。现纵现礼依据该协议主张程爱民支付租金收益至合同期限届满之日，与公平原则相悖。故纵现礼诉请程爱民支付截至2015年12月12日的尚欠租金收益15200元（72000元-56800元），予以支持。纵现礼主张与陈一另行签订转租协议并约定室内设备，但未提交有效证据予以证明，故其诉请程爱民、陈一赔偿装饰装修及设备损失，依据不足，不予支持。纵现礼与程爱民于2013年9月4日签订商铺租赁合同，纵现礼于2014年5月28日在该合同中注明此合同作废且当日另与程爱民、陈一签订三方协议，应视为纵现礼与程爱民对双方于2013年9月4日签订的租赁合同已解除的事实不持异议，纵现礼依据该合同要求程爱民支付违约金的诉请，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除纵现礼与程爱民、陈一于2014年5月28日签订的三方协议；二、程爱民于判决生效之日起十日内支付纵现礼租金收益15200元；三、驳回纵现礼的其他诉请。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案中陈一系案涉商铺的承租人及实际使用人。依据2014年5月28日三方协议的约定，纵现礼确实享有从陈一所交付给程爱民的租金内获得4000元/月（第一、二年）收益的权利。结合陈一向程爱民支付商铺租金至2015年12月12日，此后纵现礼亦未按照三方协议约定向程爱民继续支付租金的客观事实，程爱民应向纵现礼支付截至2015年12月12日的尚欠租金收益15200元。纵现礼提供的证据并不能证明其与陈一另行签订转租协议并约定室内设备。纵现礼与程爱民于2013年9月4日签订商铺租赁合同，纵现礼于2014年5月28日在该合同中注明此合同作废且当日另与程爱民、陈一签订三方协议，应视为纵现礼与程爱民对双方于2013年9月4日签订的租赁合同已解除的事实不持异议，纵现礼依据该合同要求程爱民支付违约金的诉请，无事实和法律依据，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4413元，由纵现礼负担4233元，程爱民负担180元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十一月一日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。