贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民初476号原告：贵州桃溪河畔房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区桃溪河畔住宅小区桃诗园*号房。法定代表人：谌宏伟。委托诉讼代理人：赵谦，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰超，贵州遵兴律师事务所律师。被告：遵义城防贸易有限公司。住所地遵义市汇川区人民路(市政府一区对面）。法定代表人：雷家涛。被告：雷家涛，男，汉族，出生于1978年5月13日，住遵义市红花岗区。第三人：遵义晋升典当有限公司。住所地遵义市红花岗区丁字口东方大厦附楼**楼。法定代表人：杨进生。委托诉讼代理人：罗朝明，贵州乾锋律师事务所律师。第三人：遵义合悦典当有限责任公司。住所地遵义市汇川南京路*号。法定代表人：杨晓虹。委托诉讼代理人：钱松，该公司工作人员。第三人：贵州银行股份有限公司遵义分行（原遵义市商业银行股份有限公司）。住所地遵义市汇川区厦门路中段。法定代表人：李涛。委托诉讼代理人：时蓓，该行工作人员。第三人：遵义市交通运输局。住所地遵义市汇川区苏州路中段。法定代表人：周权茂。委托诉讼代理人：杨乾芳，该局工作人员。原告贵州桃溪河畔房地产开发有限公司（以下简称桃溪河畔公司）诉被告遵义城防贸易有限公司（以下简称城防公司）、雷家涛、第三人遵义晋升典当有限公司（以下简称晋升公司）、遵义合悦典当有限责任公司（以下简称合悦公司）、贵州银行股份有限公司遵义分行（以下简称遵义分行）、遵义市交通运输局（以下简称遵义交通局）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桃溪河畔公司之委托诉讼代理人赵谦、邰超，被告城防公司、雷家涛，第三人晋升公司之委托诉讼代理人罗朝明、合悦公司之委托诉讼代理人钱松、遵义分行之委托诉讼代理人时蓓、遵义交通局之委托诉讼代理人杨乾芳到庭参加诉讼。现已审理终结。原告桃溪河畔公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告遵义城防贸易有限公司签订的《土地使用权转让协议》、《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，并判令被告遵义城防贸易有限公司履行过户义务；2、判令二被告连带返还原告超额支付的款项计160万元；判令二被告连带赔偿原告损失200.61万元；3、判令二被告连带承担违约金400万元；4、本案诉讼费用、保全费用及保全服务费用由二被告承担。事实和理由：2009年6月19日，原告与被告遵义城防贸易有限公司（以下简称城防公司）协商签订了《合作协议》。该协议约定：1、被告城防公司将其位于红花岗区忠庄镇幸福村的5168.7平方米土地使用权及4115.04平方米的地上建筑物（即“金华度假村”）一并转让给原告用于“桃溪河畔*春生彼岸”项目的整体开发；2、原告向被告城防公司支付土地转让款、拆迁安置补偿款等共计1088万元，原告再另行补偿2200平方米的临街一层商业建筑给被告城防公司；3、被告城防公司在《土地转让协议》和《房屋拆迁补偿协议》签订后将该地块房屋建筑物及全部可移动资产移交给原告。2009年12月20日，原告与被告城防公司签订了《土地使用权转让合同》，被告城防公司随后向原告移交了土地使用权及地上建筑物。原告占有上述资产后即开始申请办理土地使用权及地上建筑物的过户手续，此时，原告发现被告城防公司曾经用部分房屋进行过融资、贷款，致使相关过户手续无法办理。为此，原告找被告城防公司质询，被告城防公司辩解称属于历史遗留问题，请求原告先行支付价款，以便城防公司清偿债务及配合办理过户手续。基于原告己经实际占有了受让资产，基于对被告城防公司和遵义市人民防空办公室的信任，原告开始陆续支付转让价款。原告支付转让价款后，即要求被告城防公司配合办理相关过户手续，双方为此于2012年5月8日重新签订了《土地使用权转让协议》、《房屋拆迁安置补偿协议》。协议签订后，被告城防公司声称自身的《国有土地使用证》的原件扣押在案外人李茜手里。因此，被告城防公司于2012年6月6日以《承诺函》的形式书面请求原告先行将原告应补偿的2200平方米临街商业建筑以商品房买卖的形式销售并交付给案外人晏小平、李茜夫妇，以便收回原件供过户所用。原告为尽快办理相关过户手续，只得被迫答应了被告城防公司的要求，将房屋以销售方式备案给了案外人晏小平、李茜夫妇，完成了补偿2200平方米的临街一层商业建筑给被告城防公司的合同义务(原告未收取案外人购房款）。此后，原告和原告的上级单位（七冶贵州置业有限公司）共同将上述协议上报了遵义市城乡规划局，市规划局审批同意后下发了《建设/U地规划许可证》（地字第520000201407027号）同意由原告整体开发“桃溪河畔*春生彼岸”项目。鉴于市规划局明确要求原告需依法取得土地批准文件，为此，原告多次催促被告城防公司尽快履约，而被告城防公司总以债务问题未处理完毕请求延期办理。2013年5月9日，原告向被告城防公司书面送达了《催告函》，被告城防公司的法人代表雷家涛签收后承诺尽快办理，可是，二被告又以办理手续需要清偿小额债务、完税等种种理由不断地以城防公司和雷家涛个人名义找原告借款（超出合同价款累计达215万元），并且，二被告在2014年9月16日还分别以《借条》、《承诺函》的方式，承诺办理过户事宜和表明愿意连带承担违约责任。原告被迫满足二被告的要求后仍看不到过户工作的实际进展。2015年，原告发现二被告收款后并没有妥善处理自身的债务纠纷及配合办理过户手续，原告为此找到被告城防公司的上级单位遵义市人民防空办公室理论，市人防办和城防公司于2015年5月22日共同出具了书面《承诺函》承诺在6月30日前完成土地过户手续的办理，但事与愿违，此承诺仍未能兑现。此后，直至2017年1月,二被告仍在以办理过户手续需要款项为由向原告索要资金。时至2017年2月，汇川区人民法院突然派员告知原告，该院己经将原告占用并使用的五栋房屋中的名称为“碧云庄”的房屋（产权编号：遵房权监证0098652号；建筑面积：505.32平方米；评估价：200.61万元；拍卖成交价：171万元）以司法拍卖的方式拍卖给了案外人黄兰菲，要求原告马上予以移交。在此情况下，原告四处找二被告讨要说法，可二被告避而不见！原告为此再次找到被告城防公司的上级单位遵义市人民防空办公室，该办领导此时才告知，被告城防公司已经改制为私营企业，建议原告走司法渠道维权。原告无奈之下向法院申请了诉讼保全，法院审查后裁定将剩余房屋和土地使用权予以查封保全。综上所述，在原告已经履行合同约定义务的倩况下，二被告一再违约，其行为己经严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告城防公司、雷家涛答辩：对原告的诉讼请求，事实及理由均无异议，对原告的证据无异议。第三人晋升公司答辩：我公司债权已经转给原告，双方约定注销房屋抵押权，请法院依法处理。第三人合悦公司答辩：我公司已经将债权85万元转让给原告，已经注销房屋的抵押登记，原告与被告的过户与我公司无关。第三人遵义分行答辩：标的物不是抵押给我行，没有异议。第三人遵义交通局答辩：城防公司差欠我局20万元，现款项已经到我局账户，过户我局无异议。本院认定事实如下：2009年6月19日、12月20日，城防公司与桃溪河畔公司分别签订《合作协议》、《土地使用权转让合同》。约定有：1、城防公司将其位于红花岗区忠庄镇幸福村的5168.7平方米土地使用权及4115.04平方米的地上建筑物（即“金华度假村”）一并转让给桃溪河畔公司用于“桃溪河畔*春生彼岸”项目的整体开发；2、桃溪河畔公司向城防公司支付（土地转让款200万元、拆迁安置补偿款230万元、设备补偿款280万元、植物补偿款168万元、房屋装修补偿款210万元）1088万元，再另行补偿城防公司2200平方米的临街一层商业建筑；3、城防公司在《土地转让协议》和《房屋拆迁补偿协议》签订后，将该地块房屋建筑物及全部可移动资产移交给桃溪河畔公司。同时约定一方违约，应向守约方支付违约金200万元，且协议继续执行。2012年5月8日，城防公司与桃溪河畔公司分别签订《土地使用权转让协议》、《房屋拆迁安置补偿协议》。约定有：1、城防公司将其位于红花岗区忠庄镇幸福村的5168.7平方米土地使用权（红花岗区国用[2006]字第04号、第05号所列土地）及4115.04平方米的地上建筑物（遵房权监字第0098650号、0098651号、0098652号、0098653号、0098654号）转让给桃溪河畔公司；2、桃溪河畔公司支付城防公司（土地转让款200万元[已支付190万元]、房屋等补偿款888万元[已支付888万元]）1088万元，再另行补偿城防公司已开发竣工的2200平方米临街一层商业建筑；3、协议签订三个月内，如因城防公司原因未能将该地块土地使用权过户到桃溪河畔公司，应向桃溪河畔公司支付违约金200万元；如因城防公司原因未能将该房屋相关土地使用权过户到桃溪河畔公司，或者未能将上述房屋办理注销登记，应向桃溪河畔公司支付违约金200万元；4、2009年6月19日签订的《合作协议》作废。2012年6月6日，城防公司出具《承诺函》请求桃溪河畔公司先行将应补偿的2200平方米临街商业建筑以商品房买卖形式销售并交付给晏小平、李茜夫妇，以便收回土地使用权证件原件供过户所用。2012年8月21日，桃溪河畔公司与李茜签订两份《商品房买卖合同》（编号2012007154、2012007160），约定：1、桃溪河畔公司将位于红花岗区银河北路桃溪河畔四期-1-1-1号（以房屋所有权登记地址为准）（建筑面积305.41平方米、套内建筑面积303.12平方米）以885689.00元、-1-1-2号（以房屋所有权登记地址为准）（建筑面积2100.87平方米、套内建筑面积1957.81平方米）以6092529.00元出售给李茜；2、李茜应当在2012年8月21日前支付全部房价款；3、桃溪河畔公司应当在2012年12月30日前向李茜交付商品房。之后，将上述合同办理了商品房预售合同登记备案。2013年5月9日，桃溪河畔公司向城防公司发出《催告函》，认为城防公司未按照约定将红花岗区国用[2006]字第04号、第05号《国有土地使用证》所载明土地使用权过户到桃溪河畔公司，已经违约，应承担200万元违约金；并催告于同年5月17日将上述土地过户到指定主体名下及完善相关人防手续。雷家涛在该《催告函》上签名。2014年9月16日，雷家涛向桃溪河畔公司出具《承诺函》，承诺同日雷家涛借到桃溪河畔公司35万元后，即将红花岗区国用[2006]字第04号、第05号《国有土地使用证》过户到七冶贵州置业有限公司名下，将变更后的土地所有权证交给桃溪河畔公司；否则，雷家涛愿承担100万元违约金。该《承诺函》加盖城防公司印章。2015年5月22日，城防公司向桃溪河畔公司出具《承诺函》，承诺同年6月30日前完成“金华山庄”土地过户与土地证办理。2008年12月31日至2015年5月22日，桃溪河畔公司向城防公司支付房屋及土地转让款共计12028000元；2015年12月3日至2016年11月2日，桃溪河畔公司向雷家涛支付共计452000元。另：2012年5月4日，遵义市汇川区人民法院依申请执行人卫乐丰的申请，将城防公司位于红花岗区忠庄镇幸福村的5168.7平方米土地使用权及地上建筑物195.50平方米迎宾楼、667.12平方米静雅居、505.32平方米碧云庄、189.51平方米飞瀑阁予以查封。2016年1月12日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司贵州分公司依遵义市汇川区人民法院的委托，评估出位于红花岗区忠庄镇幸福村的505.32平方米碧云庄总价为200.61万元。2017年1月3日，遵义市汇川区人民法院向遵义市不动产登记事务中心发送《协助执行通知书》，要求1、解除对城防公司位于红花岗区忠庄镇幸福村的5168.7平方米土地使用权及地上建筑物195.50平方米迎宾楼、667.12平方米静雅居、505.32平方米碧云庄、189.51平方米飞瀑阁的查封；2、将位于红花岗区忠庄镇幸福村的505.32平方米碧云庄（遵房权监字第0098652号）过户到买受人黄兰菲名下。2017年10月11日，遵义晋升典当有限公司向遵义市不动产登记事务中心出具《注销申请书》，申请注销城防公司位于红花岗区忠庄镇幸福村2557.59平方米招待所（遵房权监字第0098654号）的遵房监证他字第2011122354号《房屋他项权证》。2017年10月11日，遵义合悦典当有限公司向遵义市不动产登记事务中心出具《注销申请书》，申请注销城防公司位于红花岗区××××195.5平方米迎宾楼（遵房权监字第0098650号）的遵房监证他字第2013140363号《房屋他项权证》。2017年10月11日，遵义市交通管理局向遵义市红花岗区人民法院出具《申请书》，申请解除对（2016）黔0302执第416号案中城防公司资产的查封。2017年10月30日，贵州银行股份有限公司遵义分行向遵义市不动产登记事务中心出具《注销申请书》，申请注销城防公司位于红花岗区××××667.12平方米静雅居（遵房权监字第0098651号）、189.51平方米飞瀑阁（遵房权监字第0098653号）的遵房监证他字第2008097306号《房屋他项权证》。2017年11月1日，遵义市不动产登记事务中心出具《不动产权情况记载》，城防公司位于红花岗区××××195.50平方米迎宾楼（遵房权监字第0098650号）、667.12平方米静雅居（遵房权监字第0098651号）、189.51平方米飞瀑阁（遵房权监字第0098653号）、2557.59平方米招待所（遵房权监字第0098654号）已无抵押、查封信息。上述事实，有原告提供的《土地使用权转让协议》、《房屋拆迁安置补偿协议书》、《商品房买卖合同》、《汇款凭证》、《催告函》、《承诺函》、《协助执行通知书》、《注销申请书》等及原告、被告、第三人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，2012年5月8日，城防公司与桃溪河畔公司分别签订的《土地使用权转让协议》、《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订时，桃溪河畔公司已经向城防公司履行了支付土地转让款190万元、房屋等补偿款888万元；之后，桃溪河畔公司应城防公司的请求先行将补偿的2200平方米（实际为建筑面积305.41+2100.87=2406.28平方米、套内建筑面积303.12+1957.81=2260.93平方米）临街商业建筑以商品房买卖形式销售给晏小平、李茜夫妇，并办理了备案登记；即桃溪河畔公司已经履行了合同约定的主要义务，但直至本案诉至本院之时，城防公司仍未履行将合同约定的地块土地使用权过户到桃溪河畔公司及合同约定的房屋相关土地使用权过户到桃溪河畔公司和将上述房屋办理注销登记；故城防公司违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，城防公司与桃溪河畔公司签订的《土地使用权转让协议》、《房屋拆迁安置补偿协议》均分别约定有违约金200万元，则城防公司应向桃溪河畔公司支付违约金400万元。本案桃溪河畔公司按照约定应向城防公司支付土地转让款200万元、房屋等补偿款888万元，共计1088万元，而实际支付了1248万元，多支付160万元，城防公司应返还桃溪河畔公司多支付的160万元。在履行合同过程中，由于城防公司的违约行为，致使合同标的物之一的房屋碧云庄（遵房权监字第0098652号）（价值200.61万元）被他人取得，给桃溪河畔公司造成了损失，城防公司应向桃溪河畔公司赔偿该损失。保全费及保全服务费，由于原告未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应承担不利的后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告贵州桃溪河畔房地产开发有限公司与被告遵义城防贸易有限公司签订的《土地使用权转让协议》、《房屋拆迁安置补偿协议》有效；二、限被告遵义城防贸易有限公司于本判决生效后十日内协助原告贵州桃溪河畔房地产开发有限公司办理产权变更登记手续，将位于遵义市红花岗区忠庄镇幸福村5168.7平方米国有土地使用权（红花岗区国用[2006]字第04号《国有土地使用证》面积3578.4平方米、红花岗区国用[2006]字第05号《国有土地使用证》面积1590.3平方米）及地上房屋迎宾楼（195.50平方米、遵房权监字第0098650号）、静雅居（667.12平方米、遵房权监字第0098651号）、飞瀑阁（189.51平方米、遵房权监字第0098653号）、招待所（2557.59平方米、遵房权监字第0098654号）产权登记在原告贵州桃溪河畔房地产开发有限公司名下；三、限被告遵义城防贸易有限公司、雷家涛于本判决生效后十日内向原告贵州桃溪河畔房地产开发有限公司返还合同款160万元、赔偿损失200.61万元、支付违约金400万元；四、驳回原告贵州桃溪河畔房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132717.00元，原告贵州桃溪河畔房地产开发有限公司负担717.00元，由被告遵义城防贸易有限公司、雷家涛负担132000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  吴 雨审 判 员  李宗洪人民陪审员  王汝健二〇一七年十一月七日法官 助理  朱小燕书 记 员  张 升