北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初30025号原告：张玉英，女，1952年10月24日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：朱金升（张玉英之夫），1948年10月30日出生，住北京市通州区。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告张玉英（以下简称张玉英）诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张玉英及其委托诉讼代理人朱金升，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉英向本院提出诉讼请求：1、判令实地公司向张玉英支付自2015年9月6日至2017年9月5日（共730天）的延迟办理楼栋权属证明的违约金205456元；2、诉讼费用由实地公司承担。事实和理由：我和实地公司于2012年8月16日签订了《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，张玉英购买了位于通州区新华大街南、中山大街北侧x#住宅楼x层x单元x号房屋（以下简称x号房屋），共交纳购房款2814467元。根据合同第二十二条约定：“出卖人应在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”时至今日，实地公司仍未取得该商品房所在楼栋的权属证明，违反双方合同约定，应当承担违约责任。故诉至法院，请求法院支持张玉英所请事项。被告实地公司辩称：不同意张玉英的全部诉讼请求。理由如下：首先，根据规定买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。前诉案件法院已经判决实地公司给付张玉英2013年12月31日至2015年9月5日的迟延办理楼宇权属证明的违约金。张玉英就同一违约行为分段主张违约金，应考虑前诉案件确定的数额及张玉英的实际损失予以确定。其次，张玉英购买房屋后，实地公司已向张玉英交付房屋，张玉英占有使用房屋实现了合同目的。张玉英应对其因实际损失承担举证责任。事实上，张玉英没有提供充分的证据证实实地公司给其造成的具体损失，实地公司不应向张玉英支付违约金，法院不应支持张玉英的诉求。再次，从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时监督合同当事人诚信履行，当违约发生时积极采取补救措施。事实上，实地公司也在积极采取补救措施尽快为张玉英办理转移登记，张玉英主张的违约金过高，法院应予以适当减少。最后，为维护当事人的合法权益，维护社会安全以及交易的稳定，本案纠纷亦应类似案件类似处理。经审理查明：2012年8月16日，张玉英作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，张玉英购买x号房屋，合同约定房屋总价款为2774310元。2013年3月24日，张玉英办理x号房屋的入住手续，实地公司向张玉英交付了房屋。因涉及面积差，张玉英实际交纳购房款2814467元。实地公司于2012年11月18日为张玉英出具金额为2774310元的发票。《预售合同》第十二条交付条件约定：“初始登记出卖人应当在2013年12月30日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十一条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十一条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”至今实地公司仍未办理完毕x号房屋所在的x号住宅楼的竣工验收备案手续，亦未取得x号住宅楼的楼栋权属证明。另查：2015年9月8日，张玉英以实地公司延期办理楼栋权属证明为由，诉至本院，要求实地公司支付违约金。本院经审理于2015年10月29日作出（2015）通民初字第19943号民事判决书，判决实地公司给付张玉英自2013年12月31日至2015年9月5日期间迟延办理楼栋权属证明违约金170342元。上述事实，有《预售合同》、（2015）通民初字第19943号民事判决书及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中张玉英与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应在2013年12月30日前取得该商品房所在栋楼的权属证明，并应在张玉英办理入住之日起720日内为其办理房屋所有权证书。张玉英于2013年3月24日办理入住手续，但实地公司至今仍未取得x号房屋所在x号住宅楼的楼栋权属证明，亦未能为张玉英办理完毕x号房屋的房屋所有权证书，实地公司已经构成违约。经本院核实，自上次判决实地公司给付张玉英违约金的截止日之次日即2015年9月6日起算至2017年9月5日，迟延履行日期新增730日。张玉英要求实地公司支付延期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告张玉英迟延办理楼栋权属证明违约金205456元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2191元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李迎新二〇一七年十一月十五日书记员  田琳瑜