广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0114民初4361号原告（反诉被告）：梁坤，男，1982年10月11日出生，汉族，住河南省桐柏县，委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东合慧益律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：汤铭豪，男，1987年2月18日出生，汉族，住广州市花都区，被告：刘小慧，女，1986年3月25日出生，汉族，住广州市番禺区，两被告共同委托诉讼代理人：汤国坚、董威，广东金科律师事务所律师。原告梁坤诉被告汤铭豪、刘小慧租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，被告汤铭豪在2016年6月15日提起反诉，本院将本诉与反诉合并适用简易程序进行审理，原告（反诉被告）梁坤及其委托诉讼代理人杨丽华、钟敏瑶，被告（反诉原告）汤铭豪、刘小慧的共同委托诉讼代理人董威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁坤向本院提出诉讼请求：1.二被告共同返还原告支付的租赁押金60000元；2.二被告退还多收取的租金9900元（2017年4月24日至2017年5月22日）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年5月16日，原告梁坤向被告汤铭豪租赁位于狮岭镇泗合村一幢大楼二至六楼房屋作经营使用，并签订了《楼房租赁合同》，约定租期为五年，自2016年5月23日至2021年5月22日，原告依合同缴纳了押金60000元，被告刘小慧向原告出具了收取押金的收据。租赁合同第六条约定：“楼下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途。”但原告发现楼下商铺用作经营饮食，并发现有一间小杂货店经营代加燃气，商铺门外长期摆放燃气瓶。原告认为被告的行为已构成违约。经协商，双方同意解除合同，原告与被告汤铭豪已于2017年4月24日办理了房屋交接手续，原告已将涉案房屋交还给汤铭豪。原告认为，在原告没有过错的情况下，被告应返还原告支付的押金。原告按合同约定一次性提前支付半年租金，租金已交至2017年5月，故被告应返还2017年5月的租金9900元。被告汤铭豪、刘小慧辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。首先，刘小慧并非本案适格被告，原告将其列为本案共同被告于法不合。根据梁坤在起诉状中的陈述及其所提交的证据显示，本案涉案的《楼房租赁合同》当事双方为汤铭豪、王建明和梁坤，刘小慧并非合同当事人之一，其在合同履行过程中所扮演的角色仅仅是代汤铭豪及王建明收取梁坤缴纳的租金并向其开具收据，这就类似于企业中财务人员的角色。若仅因其代收租金就将其作为本案被告之一，要求其承担法律责任，于理不合。此外，根据合同相对性原则，梁坤将并非合同当事人的刘小慧作为被告之一，于法不合。因此刘小慧非本案适格被告。其次，原告在诉求中要求两被告返还租赁押金60000元，于法、于理无据。根据原告在起诉状中的陈述，双方在租赁合同中约定：楼下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途。现发现楼下商铺用作经营饮食，并发现有一间小杂货店经营代加燃气，因此其向汤铭豪提出解约并要求返还60000元押金。但实际情况是，梁坤所提及的上述两家店在其承租涉案楼房之前就已存在，其在明确知悉该两家店存在的基础上仍与汤铭豪签订《楼房租赁合同》承租该幢楼房，并实际使用至2017年4月24日。期间，梁坤从未提出过任何异议。至于双方在合同中的约定，应理解为是对留下商铺新租户的限制。实际上，在梁坤租用楼房后，汤铭豪也未曾再将楼下商铺新租给其他商户经营饮食或存放易燃易爆物品。而且，梁坤所提供的证据中仅显示杂货店的招牌上写有煤气销售字样，但无论是照片还是现场视频均未显示杂货店真实存在销售煤气的情形。因此，梁坤以此为理由向汤铭豪、刘小慧提出诉请，完全是无理取闹。汤铭豪并不存在违约行为，反而是梁坤毁约。根据双方签订的《楼房租赁合同》第三条约定：如梁坤中途退出则视作毁约，汤铭豪有权即时收回房屋，押金不退还。2017年4月24日，梁坤提出退场，双方协议解除合同并交接房屋时，结算结果是：承租方未付款12814元。由此可见，上述违约条款已适用和实现。第三，梁坤在诉求中提出要求退还多收的租金9900元，也于法、于理无据。由于梁坤提前解约，导致汤铭豪可预期利益遭受损失。为使损失不继续扩大，汤铭豪不得不降低年租金，以求可以短时间内将涉案房屋出租。最终以每年100000元的价格租给了案外人张鹏，并给予了两个月的免租期。该年租金差额，属于因梁坤毁约而产生的损失。而且，在找到新租户之前的一个月空窗期，梁坤不仅遭受租金损失，还需要额外以每人每月3500元的薪酬聘请两人专门看管场地。该部分的支出损失，均因梁坤毁约而产生，因此也应由梁坤承担。此外，由于梁坤在承租期间未妥善管理和使用楼内设施，导致汤铭豪收回房屋后还需支付大笔费用对门锁、抽水泵、水管、雨棚等设施进行维修。上述损失金额总和早已远超梁坤支付的60000元押金。因此，汤铭豪不予退还押金和租金是合理合法的。反诉原告汤铭豪向本院提出诉讼请求：1.反诉被告梁坤向反诉原告汤铭豪支付欠款12814元及利息（利息以12814元为基数，从提起反诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清欠款之日止）；2.反诉被告梁坤向反诉原告汤铭豪赔偿因提前解约而产生的损失7000元。事实和理由：汤铭豪与梁坤于2016年5月16日签订《楼房租赁合同》，约定由梁坤租用汤铭豪位于花都区狮岭镇泗合村泗合路二至六层楼房，租用期限为2016年5月23日起至2021年5月22日止。然，在2017年4月，梁坤以自身经营不善、赚不到钱为由，向汤铭豪提出提前解约。梁坤为免造成双方分歧和损失扩大，只好接受梁坤提前退场的请求、收回租赁房屋。双方于2017年4月24日进行交接，并在交接凭证上由梁坤书面确认尚欠汤铭豪12814元。时至今日，梁坤仍未向汤铭豪支付该欠款。汤铭豪收回房屋后，经仔细检查，才发现房屋存在“门锁损坏”“抽水机（供水系统）损坏”等需维修。另外，因梁坤提前解约，造成汤铭豪预期可得租金的损失。此二项损失，梁坤在签订合同时支付的押金六万元尚不足弥补。此外，由于梁坤提前解约，汤铭豪一时间无法找到其他人接手该租赁场地，无奈之下只能以每人每月3500元的薪资聘请了两人帮忙照看该租赁楼房，该两人的工资支出，是因梁坤提前解约而产生的损失。梁坤作为毁约方，依法应当向汤铭豪赔偿该部分的经济损失7000元。反诉被告梁坤辩称，请求驳回汤铭豪的反诉请求。梁坤当时提前搬走是汤铭豪强行要求的，其要求我方提前一个月撤场。不存在汤铭豪所称的突然搬走，要找人看管房屋的损失。双方交接时对涉案房屋的现状是确认的，不存在毁坏不维修的情形。经审理查明：2016年5月16日，汤铭豪、王建明作为甲方（出租方），梁坤作为乙方（承租方），双方签订《楼房租赁合同》，约定甲方将狮岭镇泗合村一幢大楼二至六楼房屋租给乙方作出租房经营使用，租期为五年，从2016年5月23日起至2021年5月22日止；2016年5月23日至2018年5月22日期间每年租金为140400元；租赁期间，乙方必须向甲方交押金60000元，期满后且一切事宜处理完甲方退回押金给乙方，如乙方中途退出则视作毁约，甲方有权即时收回房屋，押金不退还。合同第六条约定：“留下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途，二楼至六楼的楼梯、过道，不得堆放物品，乙方要做好防火、防盗。防煤气泄露等安全工作”。第七条：乙方在承租期间，电费、水费、卫生费等各项杂费、税费均由乙方缴交。合同签订当天，原告梁坤支付租赁押金6万元及2016年5月23日至11月22日期间的租金70200元。2016年11月18日，梁坤支付2016年11月23日至2017年5月22日期间的租金59400元。上述款项支付之后，均由被告刘小慧出具《收据》予以确认，其中2016年11月18日出具的《收据》载明：2016年11月23日至2017年5月22日的租金调整为59400元。2017年4月24日，原告梁坤不再承租并撤离涉案房屋，原告梁坤与被告汤铭豪在交接确认书中确认：双方已于2017年4月24日交接完毕，交接后确认费用共12814元，出租方即时收回房屋（款项暂未付给出租方）；承租方提出撤场，出租方收回房子。签署上述确认书的同时，梁坤在一份《交接费用确认》表上确认尚未付给出租方的费用，包括超收租户租金、租客押金、应交水费、应交电费、待收电费等各项费用共计12814元。关于原告承租中间撤场的问题。原告陈述是由于涉案房屋楼下有一间商铺经营饮食，还有一间小杂货店经营代加燃气业务，违反原被告双方在《楼房租赁合同》第六条中关于“楼下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途”的约定。被告汤铭豪认为，合同第六条内容为“留下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途”，意思是剩下的空置商铺不得用作饮食及经营易燃易爆物品用途，而并非“楼下”，原告将“留下商铺”理解为“楼下商铺”是错误的；实际上原告所指的经营饮食和代加燃气业务的两间商铺，在原告承租涉案房屋前就已出租给案外人且用于上述用途，原告签订合同时对此是知悉的。原告确认签订《楼房租赁合同》时，饮食店及小杂货店就已存在，但认为其是在承租半年后才发现小杂货店经营易燃易爆物品的。庭审中，就涉案建筑物的权属情况，被告汤铭豪提供《承租地皮合同书》及《合作建房合同》拟证明涉案房屋所属土地是由王建明于2007年7月24日向案外人承租以及承租后由王建明与汤铭豪合资建造的。对于涉案房屋是否有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设问题，两被告当庭表示需核实后书面回复法庭。在本院指定的期限内，两被告未能提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关凭证给法庭。经本院释明，原告梁坤与被告汤铭豪均表示如果涉案《楼房租赁合同》无效，双方均不变更诉讼请求。庭审中，原告梁坤及被告汤铭豪、刘小慧均确认涉案《楼房租赁合同》的实际履行人是梁坤与汤铭豪，刘小慧仅代汤铭豪收取款项，并非合同相对人；梁坤明确不向王建明主张权利，汤铭豪也确认愿单独承担合同义务。诉讼中，王建明向本院出具书面说明，明确汤铭豪为涉案《楼房租赁合同》的实际履行人，就本案的租赁合同纠纷，其同意由汤铭豪享有全部权利及承担全部义务，其放弃涉案《楼房租赁合同》中的全部权利，不再参加本案诉讼。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，出租方汤铭豪并未提供证据证明其所出租的涉案房屋已取得建设工程规划许可证，现有证据也无法证明涉案房屋已经过主管部门批准建设，故原告梁坤与被告汤铭豪、案外人王建明签订的《楼房租赁合同》依法应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告汤铭豪返还押金60000元及退还多收取的租金符合法律规定。被告汤铭豪实际应退还的租金为9240元（59400元÷6个月÷30天×28天）。关于汤铭豪的反诉请求。本院认为，梁坤与汤铭豪在交接确认书中已确认梁坤尚欠汤铭豪12814元款项，上述款项是双方对梁坤撤场时应付而未付费用的确认，汤铭豪要求梁坤支付该款项及利息合法有据，本院予以支持。合同无效，汤铭豪要求梁坤赔偿提前解约损失7000元没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告汤铭豪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁坤返还租赁押金60000元及租金9240元；二、反诉被告梁坤于本判决发生法律效力之日起十日内，向反诉原告汤铭豪支付款项12814元及利息（以12814元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2017年6月15日起计算至付清款项之日止）；三、驳回原告梁坤的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告汤铭豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费774元，由原告梁坤负担8元，被告汤铭豪负担766元；反诉案件受理费148元，由反诉原告汤铭豪负担52元，反诉被告梁坤负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇一七年十一月十四日书记员  孙雪芳邓国靖