上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初24518号原告(反诉被告)：上海优帕克投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李静，经理。委托诉讼代理人：袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾艳，女，汉族，1976年1月17日生，住上海市徐汇区。原告(反诉被告，以下称原告)上海优帕克投资管理有限公司与被告顾艳(反诉原告，以下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁海渝，被告顾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原、被告之间租赁关系至2017年5月31日解除，押金25,600元没收归原告；2、被告支付2017年4、5月的租金27,000元，并按照日0.5%的标准支付违约金至实际支付之日止(其中4月份租金的滞纳金从4月1日开始计算，5月份租金的滞纳金从5月1日开始计算)。事实和理由：被告向原告租赁上海市新闸路XXX弄XXX号楼2801室，原约定月租金为12,800元，被告支付了2个月的押金25,600元，双方建立了房屋租赁关系并履行。原租赁期限届满后，双方多次续约，租金也调整为13,500元，但实际押金仍为25,600元。2017年4月，被告提出以租赁押金抵扣租金的要求，原告未同意，并于2017年4月16日、4月20日分别发出《催款通知函》，但被告并未付款。原告认为，双方合同真实有效，应当按照约定履行。被告未按照约定于每个租赁期起算前7日支付租金的行为已经构成违约，除了应当支付租金外，还应按照合同约定每日0.5%滞纳金的标准承担违约责任，同时，原告有权解除合同并没收押金。故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，不同意原告诉请。双方签订的房屋租赁合同条款多处存在矛盾冲突，要求解除该租赁合同���被告不接受原告私自违背房屋租赁合同细则行为，要求追究原告违约、违法行为责任，且系原告违约，应由原告承担违约责任。被告向本院提出反诉，诉讼请求为请求判令：1、解除与原告的房屋租赁合同关系，解除日为2017年5月31日；2、法院依法追究原告违法行为责任(私闯民宅、撬门、换锁)，并对原告的违约行为追究赔偿金，原告支付相当于两个月租金27,000元的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月12日，被告(乙方)与案外人上海格联投资管理有限公司(甲方，系原告关联公司)签订房屋租赁合同，被告承租上海市静安区静安国际2801室房屋，租期为2014年11月12日至2015��8月31日，每月租金12,800元，押金25,600元。合同第五条1.2约定：租金须预付，乙方将于起租日前七个工作日内支付首月租金和押金；4.3条约定：乙方如逾期未付租金或未按合同规定支付费用时，甲方可先将押金的一部分(相当于逾期未付之费用)扣除后通知乙方，并保留索赔权；4.5条约定：本合同终止时，乙方须将租赁场所全部归还甲方，乙方在清偿应承担的一切费用后，甲方于一个月内把押金退还给乙方。第九条约定：在租赁期内，甲乙双方均不得解除本合同，若要解除，视为违约，如甲方违约，甲方将赔偿给乙方相当于租房押金的违约金，如乙方违约，乙方除付清解除合同时应付款项外，租房押金作为违约金。第十三条约定：乙方若未按合同规定支付各种费用，甲方有权在规定期限后向乙方按日收取相当于该费用的0.5%的滞纳金。合同签订后，被告支付押金25,600���。合同另对其他事项进行了约定。2015年12月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订续约协议，约定本协议未涉及之款项，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款，房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议为准。续约协议约定租约从2016年1月1日开始至2016年12月31日止，租金为每月12,800元，押金25,600元从原合同中转付，被告租金超过7天未付视为违约。续约协议另对其他事项进行约定。2017年1月1日，原、被告再次签订续约协议，约定本协议未涉及之款项，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款，房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议为准。续约协议约定租约从2017年1月1日开始至2017年1月31日止，租金为每月13,500元，押金25,600元从原合同中转付，被告租金超过7天未付视为违约。续约协议另对其他事项进行约定。2017年2月1日，原、被告双方又签订续约协议，约定本协议未涉及之款项，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款，房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议为准。续约协议约定租约从2017年2月1日开始至2017年8月31日止，租金为每月13,500元，押金27,000元从原合同中转付，被告租金超过7天未付视为违约。押金差额1,400元，被告签订续约协议时未补缴。续约协议另对其他事项进行约定。被告支付租金至2017年3月。2017年4月16日、20日，原告先后两次向被告发出催款通知函，认为按照合同约定，被告应于每满一个月的1日前支付租金，要求被告支付4月份的租金13,500元。被告不予同意，认为应从押金中予以抵扣。4月21日，被告向上海市公安局静安分局江宁路派出所报警，称在系争房屋内有三个不认识的男子私闯民宅，现已离开。被告拍下照片，请民警到场处理。民警到场了解，是租赁纠纷，现场无过激行为，一方已离开。5月31日，被告将系争房屋的钥匙交到原告前台，并自行通过银行转账方式补交押金1,400元。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、续约协议、租金收据、签购单，被告提供的催款通知函、被告回复函、接报基本信息，原、被告的陈述等证据予以证明。在审理过程中，原、被告一致确认，租赁合同于2017年5月31日解除。就报警事实一节，被告认为系原告的员工私闯民宅、撬门、换锁，并提供现场照片两张予以证明。被告对照片不予认可，认为由于被告拖欠租金，原告基层员工确有收到公司管理层催讨租金的指示，但基层员工具体何时上门催讨已无法查明，但可以明确的是，原告并未派员工上门拆锁，作为一家经营多年、专业提供房屋租赁管理服务的公司，对于这种行为的违法性和财物纠纷的法律风险是有清醒认识的，不会自蹈险境。本院认为，原、被告一致确认双方之间的租赁合同于2017年5月31日解除，并不违反法律规定，本院依法予以确认。双方的争议焦点在于是何方违约。被告一直未支付2017年4月、5月份的租金，显属违约，被告以押金抵扣租金的抗辩自始至终未得原告认可，也无法定或约定的依据，本院对此不予采纳，被告应承担违约责任。被告两个月未付租金，应支付滞纳金，原告主张按照合同约定即日0.5%的标准计算，被告对此不同意支付，应包含该标准过高的意思表示在内，本院依法进行调整为按日0.05%的标准计算。原告主张4月份租金的滞纳金从4月1日开始计算，5月份的租金的滞纳金从5月1日开始计算并无不当，本院依法予以认可。作为一家专门提供房屋租赁管理服务���公司，原告应保障被告的居住安全，催讨租金的方式应符合法律规定，然而在被告欠付租金，原告进行讨租期间，被告居住房屋被他人私自闯入，而经民警到场了解系租赁纠纷，故原告对此应承担违约责任。由此，原、被告互负违约责任。原告有违约行为，故原告在本诉中要求没收被告的押金的诉讼请求本院不予支持。被告亦有违约行为，故被告在反诉中要求原告支付违约金的诉讼请求本院亦不予支持。原告应支付2017年4月、5月的租金27,000元，与押金27,000元互相抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)顾艳与原告(反诉被告)上海优帕克投资管理有限公司之间就上海市新闸路XXX弄XXX号楼2801室房屋签订的租赁合同于2017年5月31日解除；二、被告(反诉原告)顾艳应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海优帕克投资管理有限公司逾期支付租金的滞纳金(以本金13,500元，按日0.05%的标准，从2017年4月1日计算至判决生效之日止，以本金13,500元，按日0.05%的标准，从2017年5月1日计算至判决生效之日止)；三、对原告(反诉被告)上海优帕克投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、对被告(反诉原告)顾艳的其余诉讼请求不予支持。保全费562元，由原告(反诉被告)上海优帕克投资管理有限公司承担281元，被告(反诉原告)顾艳承担281元。案件本诉受理费1,155元，减半收取计577.5元，反诉费237.5元，共计815元，由原告(反诉被告)上海优帕克投资管理有限公司承担400元，由被告(反诉原告)顾艳承担415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇一七年十一月十三日书记员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……