河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1523民初975号原告新县直属公房管理所，住所地新县城关解放路。法定代表人夏传森，该所所长。委托诉讼代理人赵奎，男，汉族，1969年8月26日出生，住新县，系该管理所副所长。委托诉讼代理人冯辉，河南义仁律师事务所律师。被告新县兴民科技有限公司，住所地：新县产业聚集区九龙岭工业园区。法定代表人徐忠新。第三人徐忠新，男，汉族，1971年3月25日出生，住新县。第三人王锐，男，汉族，1969年5月19日出生，住新县。原告新县直属公房管理所（以下简称房管所）与被告新县兴民科技有限公司（以下简称兴民公司）、第三人徐忠新、王锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵奎及冯辉，被告兴民公司法定代表人及第三人徐忠新均到庭参加诉讼，第三人王锐经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房管所向本院提出诉讼请求：被告兴民公司支付应支付的房租84000元（自2016年6月11日至2017年6月11日止）；兴民公司支付违约金16800元；终止房管所与兴民公司之间的房屋租赁合同，并收回房屋；兴民公司支付超期占用的房屋费用（2017年6月11日至2018年6月11日期间的房租按照每天245元计算，直至交还房屋时止，暂算6个月44100元，多退少补）；并要求第三人王锐承担连带退腾交付房屋的义务。事实与理由：2015年5月13日，原告与被告兴民公司签订《房屋租赁合同书》，原告将位于新县解放路购物广场（大别山农超广场）5号楼第三层东侧632平方米营业场地出租给兴民公司使用，租赁期限为三年，自2015年6月11日至2018年6月11日止，租金一年分两次支付，每6个月支付一次，第一年租金为80000元，从2016年6月10日以后，每年租金递增5%。合同签订后，兴民公司支付了第一年的租金，自第二年兴民公司就没有支付房租，经原告多次催要，被告兴民公司也没有履行合同义务。原告单位工作人员在2017年前往租赁场地实地了解，才知道兴民公司的法定代表人徐忠新与第三人王锐签订《租房合同》，将承租原告的房屋632平方米连同其他房屋共计1400平方米租赁给王锐经营餐厅。原告与被告兴民公司签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同双方应共同遵守，而被告兴民公司擅自将房屋转租给第三人王锐，又未按时交纳房租，违反合同约定俗成，按《房屋租赁合同书》第十一条第一、二、六项，第十六条之约定，原告可以终止合同并可要求被告兴民公司按照合同租金总额的20%支付违约金。原告为证明自己的诉讼主张，提供如下证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码，证明原告主体资格；2、房屋所有权证，证号为：信房证新县字0008404号，证明原告对出租的房屋拥有合法的产权；3、原告与被告兴民公司签订的《房屋租赁合同书》，证明房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同有效；房屋租金一年分两次，即每六个月付一次；被告拖欠房屋累计一个月以上，原告可以终止合同，被告拖欠房租达两年之久，原告有权终止合同；同时按合同约定被告兴民公司还应支付违约金16800元（84000×20%）；被告自2017年至2018年度占用的房租应按每天245元（88200÷365），按实际占用天数计算；4、徐忠新与王锐签订的《租房合同》，证明徐忠新将兴民公司租用原告的房屋转租给第三人王锐，王锐应向被告支付房租。经被告兴民公司及第三人徐忠新质证没有异议，但其称虽然徐忠新将房屋转租的情况没有告诉原告单位，但转租的目的是为了保障原告的出租权利，因为房屋整体是1400平方米，原告房屋只有600多平方米，如果不整体出租，原告房子根本租不出去，转租房屋并没有谋取利益，原告收取我多少租金，我收取转让人多少租金。被告兴民公司辩称，兴民公司与原告签订房屋租赁合同真实有效，对原告要求支付房屋租金的请求是合法的，原告要求支付违约金的请求，我不认可。我与原告于2012年开始租赁长期合作，我并不是故意违约没有履行合同义务。徐忠新本人与王锐签订的租房合同不是转租给他人，是为了保证原告合法的租赁权，并不是单独将原告的房屋租赁给王锐而是连我的房屋一起租赁的，因为原告的房屋不能单独出租，必须与徐忠新的房屋一起整体出租才能得到有效使用。是徐忠新个人与王锐签订合同，而不是兴民公司与王锐签订合同，兴民公司不存在违约。原告所出租的房屋一直在使用，并没有空置，租期还没届满，不存在超期占用的费用。按照徐忠新与王锐签订的合同，王锐应支付给徐忠新50万元，但是实际王锐只支付了20万元，房屋现由谁使用应由谁支付房租，应由王锐支付房租。第三人徐忠新答辩意见同兴民公司。被告兴民公司和第三人徐忠新均未提供证据。第三人王锐经本院合法传唤未到庭参加诉讼，休庭后到庭陈述，原来我与徐忠新是合伙关系，共同使用所租赁的房屋，后来徐忠新退伙，徐忠新与我签订房屋租赁合同，房屋由我使用，我支付转让费30万元，每年房租20万元，房屋一直由我在使用，我已支付2016年7月1日至2017年7月1日期间的房屋租金。我与徐忠新签订合同时，三方（徐忠新、王锐和房管所）均不知道所租赁的房屋中含有原告房管所的房屋，都认为三楼转角KTV的房屋是房管所所有，直到徐忠新出事之后，房管所到现场实地查实才发现，我与徐忠新签订合同中的三楼房屋东侧部分房屋是房管所的，西边是徐忠新本人的。因为出路问题三楼只能整体使用，现在我支付25万元的出路使用费。现在这整个房屋店子我已转租给我的合伙人，但是现在还没有签书面协议。第三人王锐为证明自己的主张提供如下证据：1、徐忠新与王锐签订的租房合同，证明徐忠新与其签订租赁合同的事实；2、2016年5月24日，第三人徐忠新出具的20万元的收条一份，证明王锐已交付了自2016年7月1日至2017年7月1日的房屋租金；3、2016年6月，胡文杰出具的5万元的收条，以及徐尚出具的10万元收条，证明其支付转让费的事实。经原告质证认为与原告无关，经兴民公司和徐忠新质证认为徐忠新写这个收条时并没有收到钱，而且可以认为是2014年至2016年的房租，并不是2016年7月1日以后的房租，徐尚和胡文杰出具的收条上并没有注明是转让费，徐忠新与王锐2016年7月签订的租房合同约定转让费30万元在2016年12月30日前交清，王锐不可能在签订合同前就已经将转让费付清。对证据的分析与认定，原、被告及第三人提供的证据符合法律规定，可作为本案证据。结合庭审举证及当事人陈述，可查明以下案件事实，2015年5月13日，原告与被告兴民公司签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将其位于新县解放路购物广场（大别山农超广场）5号楼第三层东侧632平方米场地租给被告兴民公司使用，租期为三年，自2015年6月11日至2018年6月11日，租金一年分两次交付，每6个月支付一次；第一年租金为80000元，以后每年度房屋租金递增5%，即2017年度为84000元，2018年度租金为88200元；如兴民公司擅自将房屋部分或全部转让、转租或与调换使用，拖欠房租累计一个月以上等情况，原告有权终止租赁合同，并收回房屋；如有违约，违约方向对方支付合同约定的年租金总额20%的违约金。合同签订后，被告兴民公司只交付了第一年租金。2017年7月1日，被告兴民公司的法人代表徐忠新与第三人王锐签订了《租房合同》，将兴民公司承租原告的房屋632平方米连同徐忠新自己的房屋共计1400平方米一并租赁给第三人王锐使用，租赁期限为五年，即自2016年7月1日至2021年7月1日，租金为每年20万元，按年付款，房屋原三楼中餐及西餐现有设施做价30万元转让给王锐，王锐应于2016年12月30日前交清转让费。被告兴民公司主张其将原告的房屋连同徐忠新的房屋一并租给第三人王锐使用，是为了更好更有效地使用房屋，因出路问题原告房屋必须与徐忠新的房屋一起租赁，并不是故意不交付房租，因房屋转租不久徐忠新就因涉嫌刑事犯罪被羁押，房租应由实际使用人王锐支付。第三人王锐主张自2016年7月1日至今房屋一直由其使用，但房租已给付徐忠新了，对此徐忠新不予认可。现原告起诉要求被告兴民公司支付2016年6月11日至2017年6月11日期间的租金84000元；支付违约金16800元（84000×20%）；终止原告与被告兴民公司之间房屋租赁合同，由原告收回房屋；要求兴民公司按每天245元【（84000+84000×5%）÷360天】支付自2017年6月11日至交还房屋期间的占用费用；被告兴民公司及第三人王锐连带退出房屋。另查明，本案中涉案的原告房屋与徐忠新的房屋位于新县××购物广场××层东头属原告所有，西头属徐忠新所有，因为出路问题，原告房屋与徐忠新的房屋整体使用才能实现房屋的更大效用。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。原告与被告兴民公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，被告兴民公司法定代表人徐忠新擅自将原告房屋转租给第三人王锐，并拖欠房租，违反合同约定，应承担违约责任。故，原告要求终止租赁合同，及按合同租金总额的20%要求支付违约金16800元（84000×20%）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。同时，根据原告与被告兴民公司合同约定第一年房租是80000元，第二年即2016年6月11日至2017年6月11日期间的房租84000元（80000+80000×5%），第三年即自2017年6月12日至2018年8月11日期间的房租应为88200元（84000+84000×5%）。因此，原告要求被告兴民公司支付自2016年6月11日至2017年6月11日期间的房租84000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因自2017年6月12日至2018年8月11日期间的房租为88200元，那么每天应为241.6元（88200÷365），故，自2017年6月12日起被告兴民公司应按每天241.6元的标准支付至房屋退出之日期间的房屋租金。因被告兴民公司违约，原告要求终止房屋租赁合同，同时因第三人王锐是房屋的实际使用人，其负有退出房屋的义务，故原告要求被告兴民公司和第三人王锐腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案经本院主持调解，未能达成一致意见。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新县兴民科技有限公司于本判决生效后三十日内支付原告新县直属公房管理所自2016年6月11日至2017年6月11日的房屋租金84000元及违约金16800元；二、解除被告新县兴民科技有限公司与原告新县直属公房管理所2016年5月13日签订的《房屋租赁合同书》；三、被告新县兴民科技有限公司与第三人王锐于本判决生效之日起三十日内腾退房屋并将房屋交付给原告新县直属公房管理所；四、被告兴民科技有限公司自2017年6月12日起直至腾退房屋之日止，按每天241.6元的标准支付给原告新县直属公房管理所房屋租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3200元，由被告新县兴民科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  扶元梅审 判 员  黄 兴人民陪审员  杨裕宏二〇一七年十一月二十七日、书记员张帆