浙江省高级人民法院行 政 判 决 书(2017)浙行终1152号上诉人（原审原告）奚明振，男，1969年12月13日出生，汉族，住象山县。委托代理人万勇升、张朝，北京创为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）象山县人民政府，住所地象山县丹西街道后堂街21号。法定代表人黄焕利，县长。委托代理人胡海江，象山县人民政府房屋征收办公室工作人员。委托代理人张彦强，浙江元甬律师事务所律师。奚明振诉象山县人民政府房屋征收补偿一案，宁波市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）浙02行初12号行政判决。奚明振不服，向本院提出上诉。本院于2017年8月28日立案后依法组成合议庭，于同年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人奚明振及其委托代理人万勇升、张朝，被上诉人象山县人民政府副县长卢飞及委托代理人胡海江、张彦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，因旧城区改建的需要，被告象山县人民政府于2015年11月24日作出象政房征决[2015]第2号《房屋征收决定》，决定对罐头厂地块范围内相关国有土地上的房屋实施征收。同日，被告象山县人民政府作出《象山县人民政府关于罐头厂区块改造项目房屋征收决定的公告》，对上述决定予以公告，同时公告的《补偿方案》载明罐头厂区块改造项目被征收住宅用房的预估评估比准价格为每平方米7654元，山水人家二期、红庙山安置小区、欢乐家园三期A区和人才公寓安置用房的预估评估比准价格分别为每平方米8057元、6700元、5600元和9397元。2015年11月24日，象山征收办发布《关于协商选定罐头厂区块改造项目评估机构的通知》，告知被征收人候选评估机构及自行协商选定涉案房屋征收项目的房地产评估机构等事宜。同月30日，象山征收办在其网站上发布《关于报名参选罐头厂区块改造项目房屋征收评估机构的通知》，告知有意参加罐头厂区块改造项目房屋征收评估的房地产评估机构进行报名。因未收到被征收人协商选定的书面意见，象山征收办于2015年12月4日发布《关于罐头厂区块改造项目投票选定评估机构的通知》，告知以投票方式选定涉案房屋征收项目的房地产评估机构等事宜。同月9日，象山征收办发布《关于象山县罐头厂区块改造项目房屋征收评估机构确定的公告》，告知精诚公司被选定为涉案房屋征收项目的房地产价格评估机构。2015年12月26日，精诚公司出具象房估字[2015]第706号《房地产征收估价报告》，确定罐头厂区块项目被征收住宅用房的评估比准价格为每平方米7654元。同日，精诚公司出具象房估字[2015]第703号、第704号、第705号和第708号《房地产征收估价报告》，评估山水人家二期、红庙山安置小区、欢乐家园三期A区和人才公寓安置用房的评估比准价格分别为每平方米8080元、6500元、5725元和9400元。经象山县房屋征迁联席会议办公室研究决定，确定山水人家二期、红庙山安置小区、欢乐家园三期A区和人才公寓安置用房的评估比准价格分别为每平方米8057元、6700元、5600元和9397元。同月31日，象山征收办发布《罐头厂区块改造项目安置房选房规定》、《罐头厂区块安置房源分配表》及《罐头厂区块改造项目签约期限公告》，告知被征收人选择安置房的规则、安置房源情况和签约期限等事宜。2016年2月15日，象山征收办发布《罐头厂区块改造项目房屋征收补偿协议签约情况公告》，告知签约期限内的签约比例达到80%，已签订的房屋征收补偿协议生效。同年3月18日，象山征收办发布《罐头厂区块改造项目搬迁期限公告》，告知涉案项目的搬迁期限及超过搬迁期限不给予搬迁奖励等事项。象山县丹城镇城西路18-5号房屋登记在原告奚明振名下，证载建筑面积59.76平方米，土地使用权面积105.35平方米，房屋用途为住宅。2015年12月31日，象山征收办发布《罐头厂区块改造项目被征收房屋初步评估结果公示》，原告房屋的补偿金额为1026033元。精诚公司出具编号034的《象山县国有土地上房屋征收补偿评估报告》，确定原告涉案被征收房屋评估价格为1036068元，并于2016年1月4日，向原告进行了送达。象山征收办与原告经协商未能达成补偿协议，报请被告象山县人民政府作出征收补偿决定。2016年7月21日，被告象山县人民政府作出《关于征求补偿决定方案意见的通知》并向原告进行送达，告知原告可选择货币补偿或房屋产权调换安置，如原告逾期未选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。原告选择调产安置。2016年8月25日，被告象山县人民政府作出象征补[2016]第5号房屋征收补偿决定，于次日向原告进行了送达。原告不服诉至本院。原审法院认为，《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被告象山县人民政府作为涉案被征收房屋所在地的县级人民政府，依法有权作出被诉房屋征收补偿决定。双方当事人对涉案房屋征收决定均无异议，该房屋征收决定的法律效力在房屋征收实施过程中未因签约比例未达到80％而终止，本院经审查亦未发现涉案房屋征收决定具有重大违法或无效情形，故该房屋征收决定可以作为象山县人民政府作出被诉征收补偿决定的前置依据。因在法定期限内被征收人未能协商选定房地产价格评估机构，象山征收办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定了精诚公司为涉案项目的房地产价格评估机构，程序符合《省条例》第十八条的规定。精诚公司是经法定程序确定的涉案项目的评估机构，其按照相关规定确定被征收房屋的评估比准价格，在无证据可以否定其合法性的情况下，应予认可。该价格与不同地块的青草巷地块的评估比准价格不具有可比性，对原告认为该比准价格不合理的主张，不予采信。确定的安置房价格低于评估比准价格，更有利于原告宜予认可。根据原告的房产证和土地证记载，原告房屋系一层建筑，建筑面积为59.76平方米，土地使用权面积为105.35平方米，原告主张的房屋现状为两层，应按照两层进行补偿和增加土地公用分摊面积54.79平方米的主张，缺乏法律依据，不予采信。被告提交的编号034《宁波市房屋征收住宅用房价格评估报告》的评估金额为1036068元，该评估报告已于2016年1月4日向原告进行了送达。原告在法定期限内未向评估机构书面提出复核申请，故该评估报告可以作为被诉房屋征收补偿决定的依据。原告未在公告规定的签约期限内签约，亦未在搬迁期限内搬迁，其要求签约奖励和搬迁奖励的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，被告象山县人民政府作出的被诉房屋征收补偿决定，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告奚明振的诉讼请求。奚明振上诉称：1.涉案房屋征收评估报告没有加盖公章。上诉人的房屋征收评估报告未有两名以上注册房地产估价师签字，也没有加盖房地产价格评估机构公章，不符合《国有土地房屋征收评估办法》第十七条的规定。2.房地产价格评估机构的选定程序违法。投票确定的房地产价格评估机构应当有过半数的被征收人参加。本案无法确认选定评估机构投票人数是否达到法律规定的比例。3.被上诉人未及时送达评估报告，导致上诉人申请复核和申请鉴定的法定权利无法行使。4.被上诉人未提供房屋征收社会稳定风险评估材料。5.征收决定未经政府常务会议讨论。6.一审法院对上诉人的被征收房屋面积和土地面积计算错误。上诉人持有房屋所有权证显示为混合结构两层，建筑面积为59.76平方米，但契税证上显示建筑面积为68.4平方米，被上诉人委托的评估机构出具的报告显示，认定上诉人的房屋建筑面积为59.76平方米。根据《象山县房屋征迁未经登记建筑补偿补助方案》规定，上诉人的房屋面积计算应以房屋现状为依据。上诉人的房屋一层面积为68.4平方米，楼上为53.66平方米，上诉人的房屋面积应为122.06平方米。一审法院认定房屋的面积计算错误。上诉人持有的土地使用证显示土地面积为105.35平方米，其中共用分摊面积为11.91平方米。但这一土地面积并不包括上诉人所在区域的通道分摊面积。根据相关的计算尚有338.51平方米为共用通道，上诉人可增加共用分摊面积54.79平方米。综上，请求撤销一审判决，发回原审法院重审或依法改判。象山县人民政府答辩称：1.案涉房屋征收决定符合公共利益和各项规划，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。2.案涉房屋征收决定程序合法，适用法律、法规正确，一审判决合法有据。房屋征收决定作出后，象山县房屋征收办公室先后发布投票选定评估机构的通知和确定评估机构的公告，并对房屋征收补偿协议签约情况进行了公告。被征收总户数为70户，截止2016年2月15日，共有63户签订了房屋征收补偿协议，占被征收人总户数的90%，达到规定的80%签约比例，符合房屋征收补偿协议生效条件，已签订的房屋征收补偿协议生效。另，答辩人分户评估报告作出后，即于2016年1月4日向上诉人进行送达，上诉人诉称未收到评估报告与事实不符。3.一审法院对被征收房屋面积及土地面积认定正确。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条第一款规定：“被征收房屋的建筑面积按被征收房屋所有权证或其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。”据此，认定被征收房屋的面积应以房屋所有权证为准。上诉人提出的增加面积的理由根本没有事实依据。一审法院依职权调取的被征收房屋的原始登记材料，证实上诉人房屋所有权证的记载内容是客观真实的。上诉人提及的《象山县房屋征迁未经登记建筑补偿补助方案》是2016年4月1日开始施行的，而且该方案所称的未经登记建筑是指单独可以审批原拆原建的住宅用房。上诉人被征收房屋根本不适用该方案。至于土地面积，面积计算表已列明了计算公式，不存在计算错误的问题。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。二审庭审中，本院围绕象山县人民政府被诉房屋征收补偿决定认定被征收房屋建筑面积及相关土地面积是否正确、评估程序是否合法等审理重点进行了审查。经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：一、被诉房屋征收补偿决定认定被征收房屋建筑面积是否正确。根据住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。宁波市人民政府于2015年3月18日公布并施行的《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条第一款规定：“被征收房屋的建筑面积按被征收房屋所有权证或其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。”经审查，上诉人涉案房屋所有权证记载的房屋建筑面积59.76平方米。评估报告按房屋所有权证记载的建筑面积评估计算，被诉房屋征收补偿决定对此予以确认，符合上述规定。象山县房屋征收办公室2016年3月31日印发的《象山县房屋征迁未经登记建筑补偿补助方案》所称的“未经登记建筑”，是指单独可以审批原拆原建的住宅用房。涉案被征收房屋中的阁楼并不属于该情形，故不适用该方案。涉案房屋原先并没有阁楼，阁楼系上诉人购买该房屋后未经审批自行搭建，房屋所有权登记时也未将阁楼予以登记。上诉人诉称房屋面积计算应以房屋现状为依据，并要求对其房屋一层按契税证上显示的建筑面积计算、其自行搭建的阁楼也作为被征收房屋建筑面积计算的理由，均缺乏相应的事实和法律依据。二、被诉房屋征收补偿决定认定被征收房屋的土地面积是否正确。经审查，上诉人的涉案土地使用证记载土地使用权面积为105.35平方米，其中共用分摊面积11.91平方米。涉案评估报告按该土地使用证记载的土地面积进行评估计算，被诉房屋征收补偿决定对此予以确认并无不当。涉案房屋的通道面积已计入土地使用证面积。上诉人诉称其土地使用证显示的“土地共用分摊面积并不包括所在区域的通道分摊面积”等理由，均缺乏相应的事实依据。三、涉案房屋征收评估机构选定是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。”涉案房屋征收决定作出后，象山县房屋征收办公室先后发布协商选定评估机构的通知、投票选定评估机构的通知和确定评估机构的公告。该公告及附件载明：2015年12月7日至8日通过投票方式且由象山县公证处进行公证，确定房屋征收评估机构为象山精诚房地产估价有限公司。应投票70票，超过35票的评估机构为本项目房屋征收评估机构。象山精诚房地产估价有限公司得票数为62。涉案房地产价格评估机构的选定程序符合相关法规规定。上诉人诉称“房地产价格评估机构的选定程序违法”的理由，缺乏相应的事实和法律依据。四、涉案评估报告是否送达。涉案房屋征收评估报告于2015年12月22日作出，象山县罐头厂项目改造房屋征收指挥部工作人员于2016年1月4日向上诉人发送《房屋评估报告送达通知书》，告知“现将评估报告送达给你。对估价报告有异议，请自收到本通知书之日起10日内，向评估机构书面申请复核。逾期不申请的，视为接受该估价结果。”上诉人拒绝签收该通知书。上诉人诉称其“未接到正式的房屋评估报告，致使对房屋评估价格申请复议、申请鉴定权利的丧失，属于严重违反法定程序”等理由，均缺乏相应的事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。至于上诉人对房屋征收决定合法性提出的异议，不属于本案审理范围。住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字。涉案房屋征收分户评估报告中，估价师以印章代替签字，不符合该办法的规定。象山县房屋征收办公室向上诉人发送的《房屋评估报告送达通知书》未加盖印章，存在不当，本院均予以指正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人奚明振负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 江 勇审判员 董跃进审判员 王玉岳二〇一七年十月十日书记员 张 莹