广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初15814号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路一幢二座二层2号商铺。负责人：喻勇。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀良，广东豪盛律师事务所律师。被告：刘敏超，男，汉族，1980年10月8日出生，住广东省佛山市顺德区，原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司与被告刘敏超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月21日公开开庭进行审理,原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司的委托诉讼代理人王耀良到庭参加诉讼，被告刘敏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年12月1日至2016年3月31日的物业服务费5961.6元及计至2016年3月的违约金6313.7元、2014年12月1日至2015年12月31日公摊水电费59.3元、案件受理费54.18元、暂计至2017年8月31日的迟延履行利息430.87元。二、判令被告向原告支付2016年4月1日至2017年3月14日的物业服务费4251.07元及暂计至2017年8月31日的违约金7909.8元（以后的违约金按每日千分之五，计算实际清偿之日止）、2016年1月1日至2016年12月31日的公摊电费18.7元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系佛山市顺德区北滘镇北滘社区林上路6号华美达广场74号铺的业主，该房产由被告于2017年3月1日通过淘宝网司法拍卖取得，并已通过登记取得所有权。根据司法拍卖中发布的《变卖公告》的第三条和《变卖须知》的第十二条，“竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对本变卖财产实物现状的确认，即视为对变卖财产完全了解，并接受变卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负”、“对变卖财产在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”。同时在《司法拍卖网络竞价成功确认书》中也明确注明：“在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《变卖须知》、《变卖公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。”原告曾起诉涉案房屋的前业主黎润潜物业服务合同纠纷一案，案号为（2016）粤0606民初5758号，经审理判决如下：“一、被告黎润潜应于判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付截至2016年3月31日的物业服务费5961.60元及违约金（以每月的物业服务费本金为计算基数，按每日千分之五计算至2016年3月止，计算为6313.70元）。二、被告黎润潜应于判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付截至2015年12月31日的公摊水电费59.30元。案件受理费54.18元（原告已预交），由被告黎润潜负担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”上述判决书生效后，黎润潜没有履行判决书的内容，被告刘敏超取得产权后一直未交纳涉案房屋前业主判决确定的拖欠的上述费用，也没有交纳2016年4月1日至2017年3月14日的物业服务费4251.07元及暂计至2017年8月31日的违约金7909.8元、2016年1月1日至2016年12月31日的公摊电费18.7元。被告通过变卖方式取得涉案房屋的所有权，视为对上述变卖公告和变卖须知的内容已知悉，并且接受上述条款的约束。原告虽经多次催讨，但被告毫无付款的诚意，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告刘敏超答辩称，对于之前已经判决过的费用被告不同意支付，因原告已经起诉并申请执行，并且被告不同意支付所有的违约金，被告不构成违约。本院经审理认定事实如下，原告与案外人黎润潜签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由原告负责佛山市顺德区金茂华美达广场二期74号商铺的物业管理，物业服务费收费标准为每月每平方米6元，物业服务费应按季缴纳，每次缴纳为每季度首月15日前支付当季物业费用；公共水电费不分入住与否，按所在楼宇所在户数共同合理分摊；电梯电费按本梯总户数共同分摊；被告逾期不缴纳物业服务费的，应从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。签订协议后，原告依约履行了提供物业服务的义务。另查，被告刘敏超在2017年3月1日通过司法拍卖取得佛山市顺德区金茂华美达广场二期74号商铺的所有权。根据司法拍卖中发布的《变卖公告》第三条和《变卖须知》第十二条，竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对本变卖财产实物现状的确认，即视为对变卖财产完全了解，并接受变卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负；对变卖财产在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。在《司法拍卖网络竞价成功确认书》中注明，在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《变卖须知》、《变卖公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。被告于2017年5月4日取得案涉商铺的产权证。再查，原告请求被告刘敏超给付的物业服务费、公摊水电费及延期履行利息包括：1.2014年12月1日至2016年3月31日的物业服务费5961.6元及计至2016年3月的违约金6313.7元、2014年12月1日至2015年12月31日公摊水电费59.3元、案件受理费54.18元、暂计至2017年8月31日的迟延履行利息430.87元，有本院（2016）粤0606民初5758号判决书确认；2.2016年4月1日至2017年3月14日的物业服务费4251.07元及暂计至2017年8月31日的违约金7909.8元（以后的违约金按每日千分之五，计算实际清偿之日止）、2016年1月1日至2016年12月31日的公摊电费18.7元。本院认为，原告作为物业服务企业履行了对案涉商铺的物业服务义务，刘敏超虽是通过拍卖取得所有权，但《变卖须知》、《变卖公告》和《司法拍卖网络竞价成功确认书》中，对被告刘敏超所取得房屋的交付、转移的时间和方式，以及证照变更、产权过户和房屋可能存在的前期欠费承担等问题均进行了明确约定，故刘敏超在参与竞拍，并付清成交价款后即应对附属于该房屋上产生的相关义务，按照确认书的承诺承担责任。对于原告要求被告支付本院（2016）粤0606民初5758号判决书确认的物业服务费、违约金、公摊水电费、案件受理费和迟延履行利息。该费用虽产生在被告竞拍房屋之前，但原告已经在发生拍卖前，对该房屋的原所有权人就欠缴物业费和电费的问题进行了诉讼，本院已作出了判决，并已发生法律效力，故对原告就该期间的欠费要求再予判定刘敏超承担的请求，不属本案涉讼解决的范畴，故对此不予支持。对于此前涉讼房屋已经发生的，未经法院生效判决解决的欠缴物业服务费用部分，因在《司法拍卖网络竞价成功确认书》中，已经对涉讼房屋可能存在的包含物业服务费用在内的前期欠费的承担问题进行了明确约定，故原告要求被告支付2016年4月1日至2017年3月14日的物业服务费4251.07元及2016年1月1日至2016年12月31日的公摊电费18.7元，有事实依据和证据证实，属于被告应承担的责任范围，本院予以支持。关于违约金问题，被告刘敏超通过拍卖取得案涉商铺，且已缴纳拍卖后的物业服务费，不存在违约行为，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘敏超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付2016年4月1日至2017年3月14日的物业服务费4251.07元及2016年1月1日至2016年12月31日的公摊电费18.7元；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计212.49元（原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司负担187.49元，被告刘敏超负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李军武二〇一七年十一月二十三日书记员  王廷杰