湖南省湘潭市雨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘0302执异31号案外人中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行，住所地湖南省湘潭县易俗河凤凰中路871号，统一社会信用代码91430321712140693U。负责人贺杏，该支行行长。委托代理人陈俊，男，1972年9月24日出生，汉族，中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行职员，住湖南省湘潭市雨湖区。申请执行人赵立平，男，1967年12月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被执行人阳志军，男，1968年5月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。本院在执行申请执行人赵立平与被执行人阳志军民间借贷纠纷一案中，案外人中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行（以下简称中国银行易俗河支行）以其对本案拍卖标的即登记于被执行人阳志军名下位于湘潭县易俗河镇凤凰东路宏通御景湘A5栋080101号房屋（产权证号为“潭房权证湘潭县字第××、00××52号，以下简称101号房屋）享有优先受偿权为由提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人中国银行易俗河支行称，申请对101号房屋所得拍卖价款在该房屋抵押担保范围内优先清偿案外人债权，剩余价款再依法分配。2012年12月12日，被执行人阳志军及其配偶朱双红为购买101号房屋，与湘潭宏通置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并与湘潭宏通置业有限公司及案外人签订《个人一手房贷款合同》、《个人贷款抵合同》，向案外人借款20万元。其中，案外人与保证人湘潭宏通置业有限公司约定的保证期限为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行城北支行核对无误、收执之日止”。合同约定由被执行人以所购房屋作为抵押物为该笔借款提供抵押担保。2010年12月14日，该房屋办理了预购房抵押备案登记证。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，预告登记作为债权保全措施，具有排除他人处分标的物的物权效力。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押并未依登记而设立。因该房屋已办理了预购商品房抵押权预告登记，案外人作为抵押预告登记权利人，依法享有对该房屋的优先受偿权利。2013年11月，该房屋办理了房屋产权登记，且已交付被执行人使用，应认定属于被执行人财产。此外，根据2017年湘潭县房产管理局出具的《情况说明》证明，该房屋在办理产权登记后已具备办理不动产抵押登记条件，但因被执行人未履行合同义务，如因被执行人违约而剥夺案外人的优先受偿权，显然不利于遏制债务人的失信行为。案外人遂提出前述异议申请。申请执行人赵立平答辩称，案外人异议主张不能成立，应依法驳回。一、法院执行程序合法，拍卖房屋措施得当。本案所涉借款已经法院调解书确认，被执行人配偶朱双红对此亦无异议，同意拍卖房屋偿还所欠款项，被执行人对拍卖房屋也享有清晰的所有权权利。二、案外人所提异议缺乏事实和法律依据。本案中，案外人与被执行人虽然签订了房屋抵押合同，但双方仅办理预抵押登记，且在符合办理抵押登记条件情形下，双方未及时将预抵押登记转为抵押登记。根据《物权法》的规定，抵押权设立以登记为准，故本案所拍卖房屋抵押未成立，案外人不享有优先受偿权。此外，原预抵押登记也因未在法定期限内办理已失去了效力。本院查明，2015年9月30日，本院就赵立平与阳志军民间借贷纠纷一案作出（2015）雨法响民初字第298号民事调解书，对双方达成如下调解协议予以确认：阳志军尚欠赵立平借款本金350000元，约定分期偿还并于2017年1月31日前还清，其余部分的借款本金及利息赵立平自愿放弃；如阳志军未按期偿还借款则后续全部借款视为全部到期；阳志军负担案件受理费和财产保全费4147.5元。该调解书生效后，本院根据申请执行人的申请立案执行。执行期间，本院于2015年4月27日查封了阳志军名下101号房屋，并于2016年9月18日作出（2016）湘0302执655号之一执行裁定书裁定予以拍卖。2017年11月8日，被执行人阳志军配偶朱双红向本院出具书面申明同意法院拍卖该房屋偿还本案欠款。2017年10月24日，该房屋通过网络司法拍卖由买受人沈志林以464025元价格拍卖成交。另查明，案外人向本院提交的其和朱双红、阳志军于2010年12月12日所签《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《抵押合同》及借款借据等证据记载，朱双红、阳志军向中国银行易俗河支行借款20万元，并以借款人预购的101号房屋为该笔借款提供抵押担保。2010年12月14日，双方向湘潭县房产局申请办理了《预购方抵押备案登记证》（他备字NO.0004383）。2017年10月17日，湘潭县房产管理局出具《情况说明》记载，2013年11月，阳志军夫妻于2013年11月由开发商申请办理了登记在二人名下的房屋共有所有权登记，但因当时资料尚未完善不能办理预购商品房抵押转他项权利登记，此套房屋当事人至今未向登记部门申请房屋他项权利登记。湘潭市不动产登记中心于2017年8月23日出具的档案查询资料记载，登记权利人为“阳志军”（共有人为朱双红、产权证号为00075351）位于易俗河镇凤凰东路宏通御景湘A5栋房屋的抵押状态为“未抵押”。本院认为，本案所涉拍卖房屋仅在房产部门办理了预抵押登记，且因资料未完善未办理抵押登记取得他项权登记证书。因此，案外人异议主张争议在于预购商品房的预抵押登记之效力，即案外人是否因预抵押登记产生抵押效力而享有优先受偿权。从预告登记的性质看，案外人所主张预抵押登记具有抵押效力缺乏法律依据。《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，预购房屋的预抵押登记的目的是为了保障将来抵押权的设立，即预抵押登记权利人在满足抵押登记条件成就时享有设立抵押登记的请求权，但该项权利并不等于权利人享有与“本登记”同等的现实抵押权。从抵押权的权利属性看，抵押权属于担保物权，预售房屋在办理预告登记和预抵押登记时房屋尚未开发建设，物权无从产生，抵押权也自然无法设立，预抵押登记的权利人所享有的权利只能是债权请求权。即便如案外人所主张系被执行人违约导致未能及时办理抵押登记，其亦只能根据双方约定主张对方承担违约责任。再者，从上述规定中关于预告登记时限要求来看，预抵押登记超过法律规定时限后未办理“本登记”即已归于失效，故本案所办理的预抵押登记在满足登记条件后，因未能及时补交材料办理登记也已经失效。综上，案外人以预抵押登记及抵押成立为由主张对本案拍卖标的享有优先受偿权缺乏法律依据，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行的异议。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  欧阳灏审 判 员  周丽萍审 判 员  边 峰二〇一七年十一月二十二日代理书记员  杨依凡附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。