天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终6601号上诉人（原审被告）：杨君，女，1972年1月16日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：付宁，天津致行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴大伟，男，1962年4月26日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘丽（吴大伟之妻），女，1963年4月13日出生，汉族，住天津市和平区。被上诉人（原审被告）：天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司，住所地天津市津南区双港镇红磡领世郡领世深白16-6号。法定代表人：赵学，总经理。委托诉讼代理人：刘晓杰，男，该公司职员。上诉人杨君因与被上诉人吴大伟、天津市迅仕永航房地产咨询服务有限公司（以下简称迅仕永航公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初6377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨君的委托诉讼代理人付宁，被上诉人吴大伟的委托诉讼代理人刘丽，被上诉人迅仕永航公司的委托诉讼代理人刘晓杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴大伟的一审诉请。事实和理由：2016年1月23日，三方签订房屋买卖居间合同，约定最迟到房管局打协议过户日期为同年4月1日。3月14日，上诉人第一次接到迅仕永航公司通知，打协议日期至4月11日以后。3月15日，上诉人要求被上诉人迅仕永航公司按合同约定履行，而该公司自作主张向被上诉人吴大伟提出涨价；3月16日，被上诉人迅仕永航公司短信通知上诉人，被上诉人吴大伟同意涨价，上涨价格希望双方协商，上诉人未回复通知。3月17日，被上诉人吴大伟经被上诉人迅仕永航公司送来《履约通知函》，要求三方于3月21日前办理协议过户手续，如到期不能办理，将终止（解除）合同，并要求上诉人赔偿90000余元。上诉人与被上诉人迅仕永航公司核实，不存在于21日办理协议过户的可能性。被上诉人吴大伟认为合同已经在4月2日解除，被上诉人迅仕永航公司对此无异议。上诉人明知自己权益被侵犯的情况下依法提出中止合同履行，系被上诉人迅仕永航公司在出现工作失误后没有与买卖双方积极协商，弥补工作失误，而是推卸责任给买卖双方，最终导致涉案合同不能履行。吴大伟辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：在2016年3月17日接到被上诉人迅仕永航公司通知，对于上诉人要求涨价到2900000元不能接受，被上诉人吴大伟一方没有违约。迅仕永航公司辩称，同意一审判决。事实和理由：本案《房地产买卖居间合同》是在过年之前签订，中介人员多次给上诉人打电话去房管局预约办理手续，但上诉人就是推托没有时间，3月份时中介人员通过在房管局办理权属证书的人员了解到如当时预约只能预约到4月5日，如有特殊情况也可提前，中介人员为了让上诉人感觉到时间紧迫就在信息里写了4月5日，然后转天上诉人告知中介人员房屋涨价不卖了，于是中介人员就电话买方，买方表示可以涨50000元，但是中介人员和上诉人谈了多次都没有成功。吴大伟向一审法院起诉请求：一、判令解除《房地产买卖居间合同》；二、判令被告返还原告定金20000元；三、判令被告赔偿原告违约金270000元、中介费54000元；四、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2016年1月23日，原、被告三方签订了《房地产买卖居间合同》一份，约定原告购买被告杨君位于天津市津南区房屋，该房屋面积为170.34平方米，权利人为被告杨君，成交价格为2700000元，原告于签订合同之时支付给被告杨君购房定金20000元，剩余房款以按揭贷款形式支付。双方约定买卖双方须于2016年4月1日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续。合同同时约定买卖双方应积极配合并亲自到场办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费，未按约定办理的均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。2016年1月23日，原告给付被告杨君定金20000元。2016年1月24日，原告给付被告迅仕永航公司居间服务费54000元。2016年3月14日，被告迅仕永航公司告知被告杨君要求其配合到房管局预约签署房产买卖协议。2016年3月17日，原告向二被告分别送达正常履约通知函，要求被告杨君配合履约。被告杨君虽自称同意按合同继续履行，但一直未配合被告迅仕永航公司到房地产管理部门办理预约签订房产买卖协议的手续。原告书面要求被告杨君于2016年4月6日到被告迅仕永航公司商谈解约事宜，但双方未见面。被告杨君于2016年4月13日告知被告迅仕永航公司同意退还原告定金，被告杨君还在继续出售房屋。被告杨君于2016年5月将涉诉房屋出售。原告吴大伟于2017年7月11日呈讼至法院，要求判如所请。一审法院认为，当事人订立的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方均同意解除合同，故对于原告的第一项诉讼请求，予以支持。被告杨君于2016年3月14日收到被告迅仕永航公司的短信后，认为被告迅仕永航公司预约的日期在合同约定的2016年4月1日之后，即以工作忙，需要和原告、被告迅仕永航公司沟通为由，未予配合办理预约登记签订房产买卖协议的手续。在原告于2016年3月21日以书面方式催促被告杨君履约后，被告杨君仍以原告主张解除合同为由，未配合办理预约手续。被告杨君于庭审中辩称原告的通知函中要求的事项无法达成、没有依据，但被告杨君亦无证据证明曾向原告表达同意以原价继续出售。双方其后多次沟通，但未达成一致意见。在买卖双方未能就合同履行达成新的一致意见之前，双方都应按原合同约定继续履行。受房地产市场变化和房地产管理部门工作安排影响，即使预约登记签订房产买卖协议的时间超出了原、被告约定的时间，若此超出时间并非双方消极拖延，且为一个短期可预见期间，则此延期签订房产买卖协议的情况不影响买卖双方对于合同目的的根本实现，更非被告迅仕永航公司未履行中介义务。被告迅仕永航公司于2016年3月14日即通知被告杨君配合预约，此时若被告杨君积极配合，则所能确定的签订房产买卖协议时间，即便有所延期，但造成的是可预见性的后果，对于买卖双方相对可以承受且能得到救济。因此，被告杨君怠于配合被告迅仕永航公司办理预约手续的行为，构成了对合同的根本违约，是导致合同目的无法实现的根本原因，是合同的违约方，应承担不履行《房地产买卖居间合同》约定的违约责任。对于被告杨君的抗辩理由，于法无据，不予采信。原告主张被告杨君返还定金的诉讼请求，符合合同法及相关司法解释的规定，对该项诉讼请求予以支持。原告主张被告杨君给付违约金的诉讼请求，被告杨君以超出合理损失范围为由认为过高，通过分析周边同期同地段市场价格及原告损失，一审法院认为居间合同约定的违约金数额未超出合理范围，即便被告杨君已经以2900000元的价格出售房屋，但该交易价格并不等同于市场价格的大致行情，其差价数额更不足以影响原、被告双方已约定违约金数额的合理性，因此对原告的该项诉讼请求予以支持。被告杨君先怠于履行配合预约登记的义务，后将涉诉房屋另行出售给他人，致使合同已无履行可能，此居间合同的目的无法实现，被告杨君的行为是造成原告支付中介费用但无法实现目的的原因，应承担原告已经支付的中介服务费用，因此对于原告主张被告杨君赔偿中介费的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告与被告杨君、迅仕永航公司于2016年1月23日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告杨君于本判决生效之日起七日内返还原告定金20000元；三、被告杨君于本判决生效之日起七日内给付原告违约金270000元；四、被告杨君于本判决生效之日起七日内给付原告中介费54000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3230元，由被告杨君负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据房管部门的规定，到房管部门办理预约登记必须产权人本人持产权证亲自前往才能够予以办理。本案中，杨君在2016年3月14日接到迅仕永航公司工作人员的短信通知后认为预约的日期晚于约定的2016年4月1日，即以工作忙需要跟对方及中介沟通为由迟迟未予配合办理预约登记签订房产买卖协议的手续，在吴大伟于2016年3月21日以书面方式催促其履约后，杨君仍以对方主张解约为由未配合办理预约手续是导致买卖合同无法履行的原因。而办理预约登记的时间是由房管部门依职权确定，双方当事人及中介公司均无权要求房管部门按照他们约定的时间办理预约登记，故而即使正式预约登记的时间超出了双方此前的约定时间且超出的时间并不影响双方合同目的实现的情况下，杨君不予配合办理预约登记的行为构成根本违约，是导致合同目的无法实现的根本原因，杨君是合同的违约方，应承担合同约定的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6160元，由上诉人杨君负担6160元。本判决为终审判决。审 判 长  哈欣审 判 员  王新代理审判员  李敏二〇一七年十一月三十日书 记 员  穆艺