北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初25428号原告（反诉被告）:北京穿越恒通文化传媒有限公司，住所地北京市通州区龙旺庄路路西京客隆4层（北京金朝宾馆有限公司）A310号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王燕川，执行董事。委托诉讼代理人：徐进志，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨培军，总经理。委托诉讼代理人：余积军，男，1983年11月29日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员，住单位宿舍。第三人：北京晟铭阁房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里1号院17号楼1层17-106号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李成成，股东。委托诉讼代理人：晋立超，男，1986年11月16日出生，北京晟铭阁房地产经纪有限公司职员，住北京市通州区珠江拉维小镇28号楼x单元xxxx号。原告（反诉被告）北京穿越恒通文化传媒有限公司（以下简称穿越恒通公司）诉被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、第三人北京晟铭阁房地产经纪有限公司（以下简称晟铭阁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）穿越恒通公司的法定代表人王燕川及其委托诉讼代理人徐进志、被告（反诉原告）富力公司的委托诉讼代理人余积军、第三人晟铭阁公司的委托诉讼代理人晋立超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穿越恒通公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告富力公司于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）；2、被告富力公司返还我公司已付房款789935元、代收印花税3900元，第三人晟铭阁公司承担连带责任；3、本案诉讼费由被告富力公司和第三人晟铭阁公司承担。事实和理由：2017年2月13日，我公司与富力公司签订了《预售合同》，合同约定，双方就北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼7层xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）达成买卖合同，建筑面积共168.51平方米，总价款为7799935元，我公司已向富力公司支付购房款789935元及印花税3900元。在达成房屋买卖协议时，富力公司及晟铭阁公司在知晓我公司没有完全履约能力，知晓我公司需要将唯一一套住房抵押凑齐首付款的情形下，仍然明确表示会很快将该房屋再次转售他人，我公司可以暂时签订房屋买卖合同，之后以更高价格售出。我公司在得到富力公司及晟铭阁公司会很快将xxx号房屋转售给他人的许诺后才毅然购买该房屋，然而富力公司及晟铭阁公司至今未将该房屋转售，造成我公司已无力再支付剩余房款。我公司现已失去履约能力，合同目的无法实现，故诉至贵院请求解除合同，返还房款。被告富力公司辩称，我公司不同意原告穿越恒通公司的全部诉求。理由如下：1、合同法规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比其他责任方式，继续履行更有利于实现合同目的。本案原告穿越恒通公司系违约方，我司不存在任何违约行为，穿越恒通公司主张解约没有事实和法律依据，我司有权诉请继续履行合同。2、合同法第110条规定了违约方可主张解约的例外情形，包括：(1)法律上或事实上不能履行；(2)债务标的不适于强制履行或履行费用过高；(3)债权人在合理期限内未要求履行。但穿越恒通公司无证据证明其存在上述任何一种情形，法院不应直接采信其履行不能的借口，且该条款规定仅限于非金钱债务，而穿越恒通公司属于违约不履行金钱债务，并不适用该条款。3、北京市高级人民法院2017年在《“317新政”房屋买卖纠纷——北京市高级人民法院五大法律问答解答》中第三条明确：“合同解除分约定解除、依法解除和违约解除。我国《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条规定，除当事人约定解除及其他原因（不可抗力、楼市新政等）致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行”。4、楼市有风险，要遵循风险自担原则。在房屋买卖过程中，买家应充分预估其中的法律风险，并对相应的风险有所预判。本案穿越恒通公司投资性购买诉争房屋，因市场不景气想转售时存在困难就违约并要求解除合同，违背契约精神和诚实信用原则，不符合民法和合同法的相关规定。法院若支持穿越恒通公司的诉求，将其投资风险和不利后果转嫁给我司，对我司显然是不公平的，且我司面对的是成千上万的业主，而非穿越恒通公司一家，法院应充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会以我司拒不履行合同、合同实际履行不能、合同目的无法实现为由支持解除呢？5、解除合同将给我司造成巨大损失。2017年北京“317新政”后，北京商办房产交易停滞，销售价格大跌，本案诉争房屋是按建委批准的销售价顶格销售的，倘若我司收回该房屋，即使以后市场行情好转能够出售，也无法突破该建委核准价格，故永远不会存在以比原合同价更高价格出售的问题，只会存在降价销售的情形。综上，穿越恒通公司作为违约方要求解除诉争合同，没有任何事实和法律依据，不应得到支持。倘若法院不维护我司利益不支持继续履行合同，强行判决解除诉争合同，法院应考虑一并处理要求穿越恒通公司按照诉争合同第11条3%加上附件9第6条10%的约定标准向我司支付违约金，维护我司合法权益。第三人晟铭阁公司辩称，1、我公司同意原告穿越恒通公司的第一项诉求，同意解除合同；2、我公司不同意穿越恒通公司要求我公司承担返还房款连带责任的诉求，因为我公司对穿越恒通公司的履约能力并不知情，我公司对其需要将名下房产抵押凑齐首付款的情况亦不知情，交易过程中穿越恒通公司计划是买六套房产，我公司做的是居间服务，只是向客户传递房屋信息，穿越恒通公司陈述我公司承诺在购买诉争房屋后帮其销售不属实。被告富力公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人穿越恒通公司继续履行编号为Y2013979的《预售合同》，支付已到期的第二、三、四期房款311.5万元以及未到期的房款389.5万元，以上共计701万元；2、被反诉人穿越恒通公司支付从应付款期限届满之次日至实际给付之日期间的逾期付款违约金，暂计至2017年8月21日为42581元（第二期房款78万元自2017年3月14日开始计算，第三期房款78万元自2017年5月14日开始计算，第四期房款155.5万元自2017年8月14日开始计算，上述房款均按照日万分之二标准计付违约金至实际给付之日止）；3、反诉费由被反诉人穿越恒通公司承担。事实和理由：2017年2月13日，我公司与穿越恒通公司签订了编号为Y2013979的《预售合同》，约定穿越恒通公司购买我公司开发的xxx号房屋，总房价为7799935元。根据《预售合同》附件五约定，穿越恒通公司应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月13日交纳总房款的10%即789935元（含定金），于2017年3月13日前交纳总房款的10%即78万元，于2017年5月13日前交纳总房款的10%即78万元，于2017年8月13日前交纳总房款的20%即155.5万元，于2018年6月30日前交纳总房款的30%即234万元，于2018年12月30日前交纳总房款的20%即155.5万元。《预售合同》第11条逾期付款责任约定买受人未按约定的时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》签订后，穿越恒通公司逾期不交纳第二、三、四期房款，截止庭审之日，穿越恒通公司仍未按约定付款。穿越恒通公司的行为已经严重违反《预售合同》的约定，为维护我公司的合法权益，故请求法院支持我方的反诉请求。原告穿越恒通公司对被告富力公司的反诉辩称，1、我公司根本没有履约能力，合同目的无法实现，在第二、三、四期房款不能履约的情形下，现反诉人富力公司要求我公司一次性付清两笔共计1500万元左右的价款，我公司更是没有可能履行；2、我公司要求解除合同，并同意承担逾期付款违约金。第三人晟铭阁公司对被告富力公司的反诉辩称，不同意反诉人富力公司的反诉请求，原告穿越恒通公司没有履约能力，我方认为应当解除合同。本院经审理认定事实如下：原告穿越恒通公司成立于2017年1月25日，注册资金为100万元。2017年2月13日，富力公司作为出卖人与穿越恒通公司作为买受人签订《预售合同》（合同编号：Y2013979），约定富力公司向穿越恒通公司出售xxx号房屋，房屋预测建筑面积共168.51平方米，房屋总价款为7799935元。合同第十一条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日【该日期应当与第（1）项中的日期相同】后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同第十二条约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年12月11日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2017年2月13日交纳总房款的10%（含定金），合计789935元；二期房款：于2017年3月13日前交纳总房款的10%，合计780000元；三期房款：于2017年5月13日前交纳总房款的10%，合计780000元；四期房款：于2017年8月13日前交纳总房款的20%，合计1555000元；五期房款：于2018年6月30日前交纳总房款的30%，合计2340000元；六期房款：于2018年12月30日前交纳总房款的20%，合计1555000元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》附件九“补充协议”约定：第6条：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人司支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。第7条：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。合同签订后，双方办理了涉案预售合同的联机备案，穿越恒通公司按期向富力公司支付了第一期购房款（含定金）789935元及代收印花税3900元。后穿越恒通公司未再向富力公司支付剩余房款。在本案审理过程中，穿越恒通公司称其法定代表人王燕川系应富力公司要求成立穿越恒通公司以便以该公司名义购买xxx号房屋，该公司注册资金100万元并未实缴，购买涉案房屋所付款项均由王燕川以其名下住房为抵押向担保公司借款支付，且购买房屋时富力公司及晟铭阁公司工作人员均称购房后即可将xxx号房屋售出赚取差价，故其实际并无支付房款能力。为证实其上述主张，穿越恒通公司向本院递交了由融汇金昌投资担保有限公司（以下简称担保公司）出具的收条、王燕川名下的广发银行（王燕川工资卡）明细、中国工商银行明细、中国移动通信集团北京有限公司为王燕川出具的收入证明及多份通话录音等予以佐证，其中，录音证据系王燕川与富力公司工作人员岳泉、晟铭阁公司工作人员岳平、邢富特的通话录音，录音中王燕川多次称自己名下房屋的抵押期限即将届满，涉案房屋付款期限亦将要届满，催促对方尽快将房屋出售变现。晟铭阁公司对王燕川上述证据真实性均予以认可，富力公司对此不予认可，但认可该公司确有姓名为岳泉的销售人员。穿越恒通公司另称合同约定的解约违约金过高，要求调整。另，经本院释明，富力公司坚持不同意变更诉讼请求为解除涉案合同并支付解约违约金。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告穿越恒通公司明确表示不同意继续履行涉案合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同，理由是其不具备继续履行合同的能力，就此，经审查，涉案合同标的额为7799935元，穿越恒通公司迄今为止仅支付了约10%的房款即789935元，而穿越恒通公司又提交了多份录音、担保公司出具的收条、其法人王燕川的收入证明、工资卡明细等证据，第三人晟铭阁公司对上述证据尤其是涉其工作人员录音的证据的真实性均予以认可，故上述证据已形成证据链，证明即便是已付的约10%的首付款亦是来源于穿越恒通公司法定代表人王燕川的借款，而剩余房款需由穿越恒通公司将涉案房屋出售筹得，综上，本院认为，涉案合同在事实上已不能履行，故对于穿越恒通公司要求解除合同并要求富力公司退还已付款之诉求，本院予以支持，但对其要求晟铭阁公司承担连带责任之诉求，依据不足，本院不予支持；穿越恒通公司表示愿意支付解除合同违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为25万元。对于富力公司要求继续履行合同并要求赔偿继续履行违约金之诉求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京穿越恒通文化传媒有限公司与被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司于二〇一七年二月十三日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y20xxx79），被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告（反诉被告）北京穿越恒通文化传媒有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）北京穿越恒通文化传媒有限公司已付房款789935元、代收印花税3900元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）北京穿越恒通文化传媒有限公司赔偿被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司违约金250000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）穿越恒通公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京富力通达房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）36304元，由原告北京穿越恒通文化传媒有限公司负担，其中5869元已交纳，剩余30435元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一七年十一月十三日书记员  刘青霞