四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1996号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：宁凤云，女，汉族，1963年9月25日生，教师，现住四平市铁东区。委托代理人：管兴亚，男，满族，1953年3月18日生，退休职工，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告宁凤云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告委托代理人管兴亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告宁凤云于2010年8月6日入住东升嘉园B9-3-407室。自2017年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行支付物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1029元。2、判令被告支付违约金800元。3、诉讼费用由被告承担。宁凤云辩称：我住在东升嘉园小区里没有安全感，物业公司不为业主安全考虑，B区的6个门租出去了5个，防火通道被堵死，消防车进不去小区，出现问题应该由谁负责，业主安全得不到保障。我所居住的房屋从入住的时候就漏雨，夏天不漏，冬天漏，防寒没有做好，一共漏了6个点，平均每个点1米左右。物业公司每年都去家里看，但无人维修，一直没有解决。物业应该为我服务，房屋漏雨至今已经7年，没有人负责，实质性问题得不到解决。我和物业公司人员说了，不给我维修，我就用物业费维修房屋，以后不交物业费了。另外，物业公司违法经营，物业费涨价是物业单方面违约，收取物业费不给业主开具正规发票，存在偷税漏税行为。基于上述原因，今年的物业费没有缴纳。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：无异议。2、物业管理托管合同，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：合同是我本人签的字，对物业服务费调整有异议，合同上明确写明0.6元/平方米/月，现在每个月收取0.8元，属于原告单方面违约。3、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：没有看到过公告、公示，今天起诉的时候才知道涨价的事情，之前要多少给多少，不清楚涨价的事情。物业公司开的票据也不是正规发票，涉嫌偷税、漏税。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：不知道涨价的事情，物业公司所说不属实。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：接到过通知，说让我去交物业费。物业公司没有为我服务，所以我不同意交费。6、物业公司服务回访统计表，证明物业公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：我不满意，别人是否满意我不清楚。被告宁凤云没有证据材料向法庭提供。经审理查明：被告宁凤云的房屋位于四平市铁东区东升嘉园B9-3-407室，建筑面积88.76平方米。2010年8月6日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在东升嘉园小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明费60元/年/户，楼宇防盗门维护费60元/年/户，社区监控系统维护费60元/年/户。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰和物业公司在征得东升嘉园小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以所居住的房屋漏雨、小区防火通道被堵死，物业公司存在偷税漏税行为、物业服务管理不到位等为由，自2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费1029元。原告多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告宁凤云支付物业服务费1029元及违约金800元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原告举证、被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告宁凤云支付物业服务费1029元合理。被告应支付原告违约金元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称其所居住的房屋漏雨问题，依据双方签订的《物业管理托管合同》，房屋漏雨等应属房屋质量问题，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。因此，被告房屋的保修责任应由开发建设单位承担。物业公司只对物业共用部位、共用设施设备的日常运行承担维护费用。被告如果对房屋漏雨等因房屋质量问题有异议，可另行诉讼解决。关于被告辩称原告私自涨价，调整物业服务费价格不合理问题。原告泰合物业于2013年将物业费价格调整为每月0.8元/平方米后，东升嘉园小区三分之二以上业主均同意物业服务费价格调整，并陆续缴纳了相关物业服务费，由于调整后的服务费价格每月涨幅在0.2元/平方米，符合当地经济收入及正常消费水准，价格较为合理，故本院对原告调整后的物业服务费价格予以保护。关于被告辩称小区防火通道被堵死问题。因该问题不在本案审理范围内，被告如果对防火通道受阻有异议，应另案告诉处理。关于被告辩称原告收取物业费不能提供正规发票，属违法经营，偷税漏税问题。由于该问题并非民事案件审理范围，故本院不予审理。综上，被告上述抗辩没有法律依据，本院不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1029元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2017年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告宁凤云于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1029元、违约金元，合计元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告宁凤云如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宁凤云负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐