山西省太原市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）晋01民终3506号上诉人（原审被告）：太原吉祥房屋开发有限公司，地址：太原市迎泽区解放路126号。法定代表人：张秀珍，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵云峰、董国祥，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲静，女，汉族，1981年7月12日出生，无业，住所地：太原市。委托诉讼代理人：刘伟（系被上诉人之夫），男，汉族，1981年2月6日出生，职业：个体户，住所地：太原市。上诉人太原吉祥房屋开发有限公司（以下简称吉祥开发公司）与被上诉人曲静房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人吉祥开发公司委托的诉讼代理人董国祥、赵云峰，被上诉人曲静及其委托诉讼代理人刘伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吉祥开发公司上诉请求：1、撤销太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2175号民事判决，改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求，同时依法支持上诉人一审中的反诉请求；或将本案发回重审。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法，二审法院应予纠正。在一审中，上诉人在规定举证期限内提出了反诉请求，一审法院在2017年7月28日开庭时，没有按照《最高人民法院关于适用的通知》给予上诉人反诉的举证权利，更不听取上诉人的意见径直开庭周内就下判决。一审法院的上述行为严重程序违法，损害了上诉人的合法权益。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审应予以纠正。1、一审法院认定双方签订的《协议书》的”合同目的不能实现”是严重扭曲事实。上诉人是经政府有关部门批准合法经营的开发企业，常规惯例是款房两清，方可办理房产移交手续。由于被上诉人拒不支付剩余的购房款，已构成严重违约，上诉人怎能给其移交房产手续。2、一审法院滥用合同解除权，适用法律错误。合同的解除权是一种形成权，而非请求权，无法直接诉请解除。其次，合同解除权的行使有严格的期限，而且是除斥期间，上诉人与被上诉人签订《协议书》已达六年之久，早已超过了法律规定的合同解除权行使的期限。三、一审法院错误的判决，显失公平，严重损害了上诉人的合法权益。一审判决解除《协议书》，那么被上诉人就白白地免费用了上诉人的门面房六年之久，给上诉人造成巨大经济损失，严重显失公平。四、双方签订的《协议书》是公平公正的，完全可以实现双方目的。上诉人具备移交房屋相关手续的条件，是由于被上诉人拒不支付剩余房款才至今没有办理移交手续。综上所述，双方应继续履行《协议书》，被上诉人支付剩余欠款30万元并按同期银行贷款利率的4倍支付损失费。另补充：原审判决违背了无法不诉不理的原则，变相的替原告增加了诉讼请求的理由。理由如下：1、原告诉请解除合同的理由和依据是被告将房产抵押给银行，致使不能办理登记手续，故引用了司法解释请求解除合同；2、原审法院在原告未主张同时未举证的情况下在判决书中不顾同类房屋已办理登记的事实，毫无根据的认定所售房屋不能分割故无法办理登记手续，引用了《合同法》第九十四条合同目的不能实现进行判决，此认定毫无原告主张的任何依据，原一审法官变更原告诉请的判决。被上诉人曲静辩称：一审程序合法，依法予以维持。1、一审中，上诉人向法院提交了相关的证据和证明，听取了上诉人的意见进行了法庭调查。2、一审事实认定清楚，法律适用正确，协议约定房产手续支付尾款上诉人未办理房屋产权证书，也未向被上诉人移交房产手续，被上诉人有权拒绝支付房款，被上诉人享有解除权的，解除权以发生的事由为前提，双方签订协议达六年之久，催告后以发函解除合同，确认解除合同的法律效力合法合理。3、一审判决公平公正，应当予以维持。4、因上诉人的违约，所以上诉人存在过错责任，依法应该解除合同，一审判决法律适用正确，应该依法维持。一审法院认定事实：2011年8月24日，原、被告签订了《协议书》，约定：”乙方（曲静）决定购买甲方太原吉祥房屋开发有限公司位于半坡西街60号一层75平方米左右的商铺（即红酒行）。乙方系现租用上述商铺（即红酒行），经双方协商以260万元的价格成交。一、付款方式：本协议签订的同时，乙方现付甲方30万元的定金，本月底再付70万元，2011年9月底前再付130万元，甲方将上述房屋移交乙方。甲方移交乙方房屋的相关手续时乙方付清甲方剩余的30万元。二、乙方按规定交纳水、电、暖及物业管理费。三、此套房屋的面积以办理房产证时的实际测绘面积为准，多不补，少不退。四、本协议一式三份，甲方两份、乙方一份。双方签字盖章付款生效，涂改无效。甲方太原吉祥房屋开发有限公司盖章。乙方签名。落款日期为2011年8月24日。”后原告向被告支付了230万元房款。2017年4月19日原告向被告发出《崔告函》，要求被告向原告移交房屋的相关手续。2009年8月28日，被告取得了半坡西街60号2幢-1-2层房屋所有权证，所在层数-1-2，建筑面积2285.1平方米，房地产平面图：一层平面图、二层平面图、地下室平面图。2009年9月4日被告将上述房产全部质押给中国建设银行股份有限公司迎泽支行，2012年12月20日解除质押。2016年11月16日山西宸铭测绘有限责任公司经被告申请做出太原市房产测绘成果报告书对涉案房屋出具太原市房产分户平面图。2016年3月29日，案外人赵云玲以回迁安置房的性质取得了上述房产一层8号房屋产权证。上述事实，有《协议书》、付款票据、房屋所有权证书、房产证复印件一份、太原市房产测绘成果报告书及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。《协议书》约定”甲方移交乙方房屋的相关手续时乙方付清甲方剩余的30万元”，为没有规定履行顺序的同时履行，当事人一方在当事人另一方未为对待给付义务以前，有拒绝先行给付的权利。在房屋买卖合同中，交付房屋与取得房屋产权证，均为合同的目的。根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产登记具有唯一的编码。不动产单元是指，权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。本案中，被告依法取得了半坡西街60号2幢-1-2层房屋所有权证，建筑面积2285.1平方米，所在层数为一层、二层和地下室。上述房屋所有权为一个不动产单元，未经有关行政部门审批，不能分割出售。至本案庭审终结，被告未提供证据，证明其已具备给原告过户的手续，原告购买房屋的合同目的不能实现。原告主张解除原、被告签订的房屋买卖《协议书》，判令被告返还购房款230万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张继续履行双方的房屋买卖《协议书》，判决原告立即支付购房款30万元，利息178383.75元；并支付30万元本金自2017年8月1日起至本息清偿完毕之日按同期银行贷款利率4倍计算的利息的反诉请求，证据不足，本院不予支持。被告已将涉案房屋交付原告占有使用，原告未提供其损失的证据，原告主张被告支付已付房款230万元从应付之日起至实际支付之日止的人民银行同期贷款利息（暂计至2017年7月5日为809734.59元）、向原告赔偿损失100万元（以实际评估为准）的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此原判决如下：一、解除原告（反诉被告）曲静与被告（反诉原告）太原吉祥房屋开发有限公司签订的房屋买卖《协议书》。二、被告（反诉原告）太原吉祥房屋开发有限公司退还原告（反诉被告）曲静人民币款230万元，本判决书生效后十日内一次性付清。三、驳回原告（反诉被告）曲静的其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）太原吉祥房屋开发有限公司的反诉请求。案件受理费39678元由原告（反诉被告）曲静负担17420元，被告（反诉原告）太原吉祥房屋开发有限公司负担22258元。反诉费8535元由被告（反诉原告）太原吉祥房屋开发有限公司负担。二审时，被上诉人曲静陈述涉案房产无法办理房产手续，但未能在本院规定的期限内提交相应的证据。上诉人吉祥开发公司也未能就此举证。本院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人能否对涉案房产买卖合同行使解除权。双方签订的房屋买卖合同并没有约定合同的解除条件，因此当事人合同解除权的行使需根据《合同法》第九十四条规定的法定解除条件如涉案房产不能依法办理房产分割过户至被上诉人曲静名下、则致使曲静的合同目的无法实现的情况下，曲静才能够行使合同解除权，否则在涉案合同并无显失公平或无效的情形下，则依法应由双方当事人继续履行合同。由于双方签订的房屋买卖合同并没有约定具体的办理房产手续期限，因此双方应当根据《合同法》第六十六条的规定同时履行各自的义务。原判以涉案房产不能办理分割为由解除房屋买卖合同的事实依据目前并不存在，故原判认定事实不清，适用法律有误，应发回重审。重审后，应查明涉案房产在上诉人已经具备大产权证的情况下是否无法将涉案房产过户至曲静名下并依法进行处理。综上，原判认定事实不清，适用法律有误，本案经本院调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十一条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2175号民事判决；二、本案发回太原市杏花岭区人民法院重审。审判长 刘 涛审判员 李 峻审判员 郝文晋二〇一七年十一月六日书记员 张 宇