长春市双阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0112民初1502号原告孙喜臣，男，1969年2月24日生，汉族，个体，住长春市双阳区。委托代理人张雪，吉林华盟律师事务所律师。被告长春市双阳区平湖街道办事处城郊村民委员会。住所地长春市双阳区。法定代表人池雨，该村委会书记、主任。委托代理人杨谊均，吉林良正律师事务所律师。原告孙喜臣诉被告长春市双阳区平湖街道办事处城郊村民委员会（以下简称城郊村委会）土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙喜臣及其委托代理人张雪、被告城郊村委会法定代表人池雨及委托代理人杨谊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙喜臣诉称，2007年6月2日，原、被告签订了《废弃沙场承包合同》，双方约定被告将位于双阳区平湖街城郊村郭家5社后岭多年未用的废弃沙场承包给原告，沙场面积为2.88公顷，承包期限为35年，自2007年6月2日起至2042年6月2日止，承包费为15万元。原告取得沙场后，花费了近200万元的巨额资金对废弃沙场土地进行改良，后双阳区人民政府对原告承包的上述土地进行征收，并按改良后的土地标准向被告支付了土地补偿款，使被告在废弃沙场补偿标准基础上额外获得了巨额的土地补偿款。被告获得的该笔补偿款已包括原告因改良土地投入巨额资金的损失，但被告却未向原告支付损失款项，因此原告有权要求被告作为获利方赔偿原告的损失。理由如下：一、根据原、被告双方签订的《废弃沙场承包合同》中第六条第2款的约定，被告应当对原告投入土方回填工程的资金损失承担赔偿责任。本案中，原告与被告于2007年6月2日签订了《废弃沙场承包合同》后，原告投入巨额资金对沙场进行了土方回填工程，对沙场土地进行了改良，并在上面建设了大棚、种植了蔬菜。2017午2月，双阳区人民政府对案涉废弃沙场进行征收，因上述不可抗力原因的出现，双方无法继续履行合同，故原告与被告通过实际行为解除了双方所签订的承包合同，土地由被告收回。那么根据双方所签订的承包合同第六条第2款：“自承包之日起承包范围内的地上一切资产所有权及沙场的开采权均归乙方独立所有。在合同期内所增置的一切设施、设备、固定资产等所有权归乙方”的约定，原告在原废弃沙场上完成的土方回填工程应当归原告所有，但因被告收回土地时，该工程作为添附物已固定在土地上无法拆除，依据双方合同约定及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，原告添附的土方回填工程已归被告所有，故被告应对原告土方回填工程的损失进行赔偿。虽然被告亦在庭审中一再主张土地与土壤的不可分性，但就是因此不可分性，才说明原告进行的土方回填工程已无法拆除，因此在归被告所有的情况下，被告应当对原告进行折价赔偿；二、被告将本属原告的土方回填工程据为已有后，本应对原告的损失进行折价赔偿，原告为此多次找到被告要求协商解决，但被告均不同意赔偿，原告认为被告的行为已构成违约。依据双方签订的承包合同第七条：“本协议属于甲乙双方自愿签定，双方应恪守合同，违约方按对方实际损失赔偿”的约定，被告应当赔偿原告180余万元的实际损失；三、本案中，被告的获益与原告的损失之间存在因果关系，且被告获益没有合法根据，故被告的行为构成不当得利。原告在庭审中所举证据已经证明了原告在租赁案涉废弃沙场后，对沙场土地投入了180余万元的资金进行了土地改良，并在上面建设了大棚、种植了蔬菜，使得被告在政府征收案涉废弃沙场时部分沙场土地是按大棚地和菜地的标准获得的补助、补偿。也就是说被告因原告改良土地的行为在原废弃沙场的补偿标准之上额外获得了巨额的土地补助、补偿款，额外获得了巨额利益，而原告却因此遭受了180余万元的巨额损失，可见被告的获益与原告的损失之间存在因果关系。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，被告亦应当赔偿原告的损失；四、被告不能依据原、被告双方签订的《废弃沙场承包合同》第六条第7款“如果区或区以上政府部门因统一规划占用该地时，乙方应服从政府安排，但乙方所有经济损失有权要求相关部门给予补偿或赔偿”的约定，对原告的损失主张进行抗辩。原告无权向政府相关部门主张案涉损失。首先，原告主张的损失是基于双方承包合同的约定，被告将本属于原告的财产据为已有后原告所产生的损失，双方之间发生的是合同纠纷。被告才是对该损失承担给付义务的主体，而并非原告因政府征地补偿事宜，与政府发生的土地征收纠纷，所以该条约定不适用本案；其次，即使该条款适用于本案，但该条款突破了合同相对性的原则，属于涉他条款，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，在政府相关部门不赔偿损失的情况下，原告的损失应当由被告来承担，因此被告的主张没有事实及法律依据，法庭对此不应当采信；五、对于被告主张的原告已在本次政府征收过程中获得了扣置大棚、修建房屋、种植苗木的补偿款，因此不应当再就土方回填工程向被告索要损失的主张，原告认为该主张没有事实及法律依据。如上所述，原告本次诉讼为土地承包合同纠纷，是双方就合同履行发生的纠纷，而非原告与政府之间因土地征收产生的行政纠纷，所以被告占有了按约定本属原告的财产，原告就有权利依约依法要求被告赔偿，这与政府如何对原告进行征地补偿无关。而且政府给付原告的补偿款均系按原告扣置大棚、修建房屋、种植苗木的成本价进行的补偿，原告没有因征收而额外获利。且政府也没有对原告的土方回填工程进行补偿，该工程也不在政府征地补偿范围之内，故被告的此项主张没有事实及法律依据，法庭对此不应当予以采信；六、原告认为本案中政府征收行为只是导致原、被告双方解除承包合同的原因，根据原、被告双方合同第六条第2款的约定，无论何种原因，只要双方签订的承包合同解除或者终止，被告收回案涉土地，因原告添附的土方已固定在土地上无法拆除，土方回填工程随土地归被告所有，则被告就应对原告的损失依约承担给付义务，为此原告多次找到被告索要损失款项，但被告均以各种理由拒不给付。另外，双方所签订的《废弃沙场承包合同》因政府征收已无法法继续履行，故原告要求被告返还剩余年限的租金并支付利息。原告诉至法院，要求判令：1、被告返还原告租金108571.76元及利息（利息计算自2007年6月3日起至被告实际返还之日止，利率标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、被告向原告支付经济损失1810683元；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。被告城郊村委会辩称，一、被告没有不当得利，原告也不存在损失，被告不应当支付原告所主张的损失。1、根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”本案中，原、被告双方签订的《废弃沙场承包合同》第五条第6款约定：“土地征用时，土地两费归被告所有”，合同签订时原告对土地可能被征收，征收后补偿费归被告所有已经有预见，该补偿费当然是指征收时现有的地块补偿标准所取得的补偿。原告在承包该地块后对地块进行经营使用时必然会提升土地补偿标准，被告作为该土地的权利人、合同相对人当然享有土地收益的权利，并且被告取得土地补偿款系按照双方合同约定及《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定所取得，所以被告取得该部分费用是符合法律规定及合同约定的；2、因政府征收导致合同终止，原告已经取得相应的补偿并不存在损失。首先，根据法庭调查可以知道原告所主张的土地改良费用只是其为了满足公司经营需要而进行的前期投入，该投入（不计算征地以前土地的产出仅计算本次征收补偿）已经通过改变地上物的种类在征地时得到了550多万的地上物补偿（原告如果按照承租时的地形地貌使用土地则在征收时也不可能按照现有的地上物标准补偿），不能再将该投入重复计算至合同终止后的损失当中，否则会直接导致原告零成本受益而被告代替原告承担其经营投入从而产生受损（原告不需要投入即可享受征地以前土地的产出收益以及本次征地地上的补偿，而被告超出合同签订时的预期承担原告变更土地现状经营的生产经营成本）；其次，原告在庭审中仅提交测绘报告、造价报告主张其损失，以上两份报告在证据三性上存在异议，两份报告并不代表实际发生这些费用，并且庭审中原告陈述称报告中的金额已经交付给干活的人了，而原告并没有提交实际交付的证据；如若法庭采信该份证据，那么该份证据也只是投入的数据，而原告并没有提交产出收入的证据，但是从被告提交的孙喜臣签订的安置补偿协议及其自认的青苗补偿款总额看已经高达550万之多，足以弥补其投入，并不存在损失。综上，从举证责任看，原告并没有证据证明其实际损失；3、原告主张的损失系其正常的商业经营风险，且合同终止并非被告原因导致，被告不应当承担原告主张的费用。在合同签订时及签订后，原告并没有告知或与被告协商需要进行土地改良，该部分费用超出了被告对合同终止后可能产生费用的预期，并且合同解除并非被告违约行为所导致，只是原告正常的商业经营风险，在合同终止后原告要求被告承担该费用没有法律基础；4、原告对土地征收后若有损失可以向相关部门主张，放弃对被告主张做出了约定，原告应当遵守。原、被告双方在合同签订时已经就土地征用后，原告的经济损失可以向其他部门主张进行了约定，按照该约定原告在合同签订时已经预见到土地可能被征用，并且已经就征用如果造成损失明确放弃了向被告主张损失的权利。该条款中关于放弃对被告主张权利的约定并不涉及第三方，故该约定并没有违反法律规定，应当合法有效，双方应当遵守。基于以上几点，被告不应当支付原告所主张的损失；二、被告不应当支付租金的利息，根据合同第五条第6款约定及合同法规定，合同解除后双方互为返还，而本案中被告返还的也应当只有剩余租期的租金，而双方的合同在形式上尚未解除，在客观上原告也从未向被告主张进行租金结算，所以针对租金利息，被告不应当支付。经审理查明，2007年6月2日，原、被告签订《废弃沙场承包合同》，约定被告（甲方）将位于双阳区平湖街城郊村郭家五社后岭的闲置沙场发包给原告（乙方），该沙场面积为2.88公顷，四至为西起铁路排水边沟、南至老路边社员地头、东至沙场边社员地头，北至沙场边社员地头；并约定承包期限为35年，即2007年6月2日至2042年6月2日止，承包费用为150000元。其中第五条第6款约定：“在租用期间如国家征用该地块时，土地两费由城郊村委会所有，一切地上附着物的赔偿由乙方所有。甲方要按乙方使用的时间退给乙方剩余租金”，第六条第2款约定：“自承包之日起承包范围内的地上一切资产所有权及沙场的开采权均归乙方独立所有。在合同期内所增置的一切设施、设备、固定资产等所有权归乙方”，第六条第7款约定：“如果区或区以上政府部门因统一规划占用该地时，乙方应服从政府安排，但乙方所有经济损失有权要求相关部门给付补偿或赔偿”，第七条约定：“本协议属于甲乙双方自愿签定，双方应恪守合同，违约方按对方实际损失赔偿”。原告承包后分四次交纳了承包费150000元，并对该沙场进行了土方回填平整。2017年3月1日，原、被告分别与政府相关部门签订土地补偿安置协议书，该沙场所在地块的土地被政府相关部门征收，征收补偿费用中土地补偿费1177388.7元及安置补助费1036319.19元已由被告方领取，地上附属物补偿费3161413元、树补偿费2097740元和青苗补偿费350199.6元已由原告方取得。长春市双阳区人民政府土地房屋征收办公室于2017年9月27日为被告出具情况说明，该证明上记载：“关于铁东路北段乙一路项目，涉及征收双阳区平湖街道办事处城郊村五社征地补偿标准中土地补偿费、安置补助费按照以下标准给付：建设用地：土地补偿费12元/平方米，大棚地：土地补偿费、安置补助费均为99元/平方米，菜田地：土地补偿费31.5元/平方米、安置补助费45.5元/平方米，树地：土地补偿费、安置补助费均为22.5元/平方米，空闲地：土地补偿费、安置补助费均为22.5元/平方米，以上地类判断标准为：以地上物的现状（即摄像记录的地上物的状态）作为认定依据，与地形、地貌、土壤肥沃程度、土层深度无关”。另查明，原告曾委托吉林省华圣测绘有限公司、吉林通瑞工程项目管理有限公司对该沙坑进行了回填土方量的测量及土方回填工程造价，工程造价结论为1810683元。原告于2017年7月18日向本院提出诉前财产保全申请，要求冻结被告在长春市双阳区平湖街道办事处农村经济管理服务中心账户的土地补偿款1600194.87元，本院于2017年7月19日作出（2017）吉0112财保21号民事裁定书，裁定冻结被告在长春市双阳区平湖街道办事处农村经济管理服务中心账户的土地补偿款1600194.87元，冻结期限一年。案件申请费5000元，由原告负担。上记事实，有原、被告当庭陈述及辩解、废弃沙场承包合同、承包费收据、土地补偿安置协议书、吉林省华圣测绘有限公司北山沙坑土方工程土方测量技术报告、吉林通瑞工程项目管理有限公司关于双阳区城郊村郭家五社北山沙坑土方回填工程造价报告、长春市双阳区人民政府土地房屋征收办公室情况说明、长春市双阳区人民法院（2017）吉0112财保21号民事裁定书等证据在卷为凭，足资认定属实。本院认为，一、关于原告主张被告返还承包费（租金）及利息的问题。双方于2017年3月1日分别与政府相关部门签订《土地补偿安置协议书》，原告承包的沙场所在地块已被政府相关部门征收，故双方签订的《废弃沙场承包合同》自《土地补偿安置协议书》签订之日起已无法继续履行，该合同应予解除，尚未履行的，终止履行；双方签订的《废弃沙场承包合同》第五条第6款约定：“在租用期间如国家征用该地块时，土地两费由城郊村委会所有，一切地上附着物的赔偿由乙方所有。甲方要按乙方使用的时间退给乙方剩余租金”，故被告应依约将土地被征收后剩余承包期间的承包费（租金）返还原告。承包合同约定承包期为35年，承包费为150000元，即每年承包费为4285.71元（150000元35年），每月承包费为357.14元（4285.71元/年12个月），现双方均同意按整年整月计算，征收前原告已使用该沙场约9年零9个月（2007年6月2日至2017年3月1日），故被告应返还原告剩余承包期间承包费(租金)108214.35元【150000元-（9年×4285.71元/年+9个月×357.14元/月）】，但原告要求被告给付承包费（租金）利息的主张于法无据，本院不予支持；二、关于原告主张被告支付其进行土方回填工程，将土地进行改良所投入的资金损失及鉴定费问题。长春市双阳区人民政府土地房屋征收办公室于2017年9月27日为被告出具的情况说明记载：“关于铁东路北段乙一路项目，涉及征收双阳区平湖街道办事处城郊村五社征地补偿标准中土地补偿费、安置补助费按照以下标准给付：建设用地：土地补偿费12元/平方米，大棚地：土地补偿费、安置补助费均为99元/平方米，菜田地：土地补偿费31.5元每平方米、安置补助费45.5元/平方米，树地：土地补偿费、安置补助费均为22.5元/平方米，空闲地：土地补偿费、安置补助费均为22.5元/平方米。以上地类判断标准为：以地上物的现状（即摄像记录的地上物的状态）作为认定依据，与地形、地貌、土壤肥沃程度、土层深度无关”，且原告承包沙场后进行土方回填，亦是其自身生产经营的需要，该沙场被征用后，征地单位已按规定进行了补偿，原告也领取了相应的补偿费用，其要求被告支付进行土方回填工程，将土地进行改良所投入的资金损失无事实和法律依据，本院不予支持，相关鉴定费用亦应由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条之规定，判决如下：一、被告长春市双阳区平湖街道办事处城郊村民委员会于本判决生效后一次性返还原告孙喜臣承包费（租金）108214.35元；二、驳回原告孙喜臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11037元（已减半收取），由被告负担1232元，给付时间同上，剩余9805元由原告自行负担；案件申请费（保全费）5000元，由被告负担1061元，给付时间同上，剩余3939元由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一七年十一月十三日书记员 张亚桐