中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初16944号原告(反诉被告)：王玲利，女，1976年6月5日出生，汉族，住中华人民共和国上海市闵行区。委托诉讼代理人：耿华，江苏东南律师事务所律师。被告(反诉原告)：张卫华(ZHANGWEIHUA)，女，1955年1月19日出生，现住中华人民共和国上海市松江区。委托诉讼代理人：屈建军，上海融力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，上海融力律师事务所律师。原告王玲利与被告张卫华(ZHANGWEIHUA)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月6日、10月23日组织原、被告进行证据交换。审理中，被告张卫华(ZHANGWEIHUA)提出反诉。本院于2017年11月7日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)王玲利的委托诉讼代理人耿华，被告(反诉原告，以下简称被告)张卫华(ZHANGWEIHUA)的委托诉讼代理人屈建军、李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲利向本院提出本诉诉讼请求：判令被告向原告支付违约金90,000元。事实和理由：2017年2月9日，原、被告就上海市长宁区富贵东道229号601室(以下简称涉讼房屋)及234号车位签订《房屋租赁合同》，由原告承租该房屋，月租金45,000元，租期自2017年2月15日至2018年2月14日。原告按约支付了两个月的租金90,000元及租赁保证金90,000元，并对涉讼房屋进行了全面打扫。2017年2月15日，被告明确表示不再将涉讼房屋出租给原告。因被告的行为构成违约，给原告造成损失，故原告诉至法院。被告张卫华(ZHANGWEIHUA)本诉辩称及反诉诉称，被告已经根据《房屋租赁合同》的约定向原告交付涉讼房屋的钥匙，原告也入住涉讼房屋。2017年2月15日，是原告先行表示不再承租涉讼房屋，并于次日搬离涉讼房屋。综上，原告违约在先，故被告不同意其本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.原告向被告支付违约金90,000元；2.原告向被告支付2017年2月9日至2月16日期间的房屋使用费10,500元。原告王玲利反诉辩称，根据《房屋租赁合同》约定，被告应保证涉讼房屋内的附属设施、设备处于正常的可使用状态。但被告提供的床无法正常使用，原告要求被告更换新床，被告随即提出不再将涉讼房屋出租给原告，原告只能于2017年2月15日当天搬离。因原告并未违约，故不同意被告的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、银行电子回单、《律师函》及快递凭证、《法律服务合同》、代理费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供证人韩某的证言以证明被告在2017年2月15日先行提出不再将涉讼房屋出租给原告，被告违约在先；被告提供证人黄某的证言以证明原告在2017年2月15日先行提出不再承租涉讼房屋，原告违约在先。鉴于原、被告对对方所提供的证人证言均不予认可，且双方除证人证言外亦未提供其他证据以证明己方的主张及抗辩意见，故仅凭上述证人证言无法证明是原告或被告先行提出解除《房屋租赁合同》。对原告提供的证人林某1、林2的证言，被告不予认可。因2017年2月15日当天，上述两位证人并不在涉讼房屋，未现场目睹原、被告所发生的纠纷，只是事后听他人转述纠纷情况，原告亦未能提供其他证据证明己方主张及抗辩意见，故本院对上述证人证言不予认定。对原告提供的微信记录，被告否认该微信号即被告，对记录内容也不予认可。本院认为，从微信记录的时间看，发生在2017年2月13日至2月15日期间，与原、被告签订《房屋租赁合同》、交付房屋及产生纠纷的时间相吻合；从微信记录的内容看，涉及房屋清洁、居住及换床的问题，与原、被告之间的纠纷存在关联，且其中原告所称为被告的微信号所发微信中提及“通知小菊开门协助”，而原告在本案审理中提供了证人韩某的证言，相互印证。综上，对被告提供的微信记录本院予以认定。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋及地下1层车位234的权利人为被告及案外人王某某。2017年2月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将涉讼房屋及234号车位出租给原告居住使用。租赁期限为一年，自2017年2月15日起至2018年2月14日止，每月租金45,000元。租金按一个月为一期支付，第一期租金应于2017年2月15日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的14日前。原告同意支付给被告租赁保证金90,000元，被告应于租赁关系消除且在原告将该房屋及其附属物品向被告交割清楚，并付清所有原告应付费用当日将租赁保证金无息退还原告。被告应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若原告发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知被告维修；被告应在接到原告通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，原告可以代为维修，费用由被告承担。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍。2017年2月10日，案外人张某代原告向被告支付租金90,000元及租赁保证金90,000元，原告开始清扫涉讼房屋。之后，原、被告通过微信联系。2017年2月13日，原告通知被告称：“我找人把玻璃擦了，我是14号明天来铺被子，可是现在没有床。”被告回复称：“已经联系工人，明天到沪。到时我会通知小菊开门协助。”2017年2月14日，原告通知被告称：“我想和您商量下，这个主卧床太小，能换个18×2米的，靠背软的。我想如果换这个床，我以后都租这儿，只要您不收房子。”2017年2月15日凌晨1点至2点期间，原告向被告发送了床的照片，认为床架与床垫之间有缝隙，无法睡觉，同时向被告提出：“还是请把这个床换了吧……。这个床，我是真的接受不了。你可以抽出时间来看下……，只能麻烦您换个床了……。2017年2月15日上午，被告及其丈夫、案外人黄某至涉讼房屋，与原告及案外人韩某就是否换床及费用如何承担的问题进行协商，但协商未成。此后，原告搬离涉讼房屋。被告于2017年2月16日将原告先行支付的租金90,000元及租赁保证金90,000元返还原告。审理中，原、被告一致确认，原告在签订《房屋租赁合同》前曾至涉讼房屋进行验看，当时床尚未安装。本院认为，原、被告就涉讼房屋及234号车位签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现双方因被告所提供的床能否满足原告需求、能否正常使用产生争议，但在原告对涉讼房屋进行查看时该床尚未安装，而《房屋租赁合同》也没有列明附属设施、设备清单，对被告所提供的床的尺寸、规格等具体要求也未明确，故本院难以认定被告所提供的床与约定不符。2017年2月15日，被告曾至涉讼房屋与原告进行协商，但未能达成一致意见。虽然原告提供证人证言证明是被告的丈夫先行提出不将涉讼房屋出租给原告，被告予以默认；被告提供证人证言证明是原告先行提出不再租赁涉讼房屋，但在证人证言表述不一的情况下双方均未能就该项争议提供其他证据进行佐证。据此，对原、被告关于对方先行解除《房屋租赁合同》、违约在先的主张，本院均不予采纳。鉴于双方产生争议后，原告已经搬离涉讼房屋，被告也已将原告支付的租金、租赁保证金予以返还，故可以认定原、被告对《房屋租赁合同》于2015年2月15日解除已经达成一致意见。原、被告要求对方支付违约金的请求缺乏依据，本院均不予支持。被告另要求原告支付2017年2月9日至2月16日期间的房屋使用费。本院认为，租赁期自2017年2月15日开始，原告提前进入涉讼房屋进行清扫是经过被告许可的，原告不需要支付清扫期间的房屋使用费。此外，在原告搬离涉讼房屋后，被告已于2017年2月16日将原告支付的全部租金及租赁保证金返还原告，并未主张过房屋使用费。而《房屋租赁合同》中明确约定：被告应于租赁关系消除且在原告将该房屋及其附属物品向被告交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还原告。综上，可以认定，被告当时的意思表示是《房屋租赁合同》解除、原告搬离涉讼房屋，无需原告另行支付任何费用。现被告又主张房屋使用费，该项反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)王玲利的全部本诉诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)张卫华(ZHANGWEIHUA)的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费1,025元，由原告(反诉被告)王玲利负担。反诉案件受理费1,155元，由被告(反诉原告)张卫华(ZHANGWEIHUA)负担。如不服本判决，原告(反诉被告)王玲利可于判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)张卫华(ZHANGWEIHUA)可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇一七年十一月二十日书记员  严超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。