文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5065号上诉人（原审原告）：穆惠强，女，汉族，1969年11月20日出生，住所地：深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨叶，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志中，广东深田律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地：深圳市宝安区新城建安路，组织机构代码：G34812345。法定代表人：黄伟杰，行长。委托诉讼代理人：林杰涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：樊迎朝，男，1953年2月3日出生，香港永久性居民。上诉人穆惠强因与被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称工行宝安支行）、樊迎朝执行异议之诉一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三执外异字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人穆惠强的委托诉讼代理人杨叶、肖志中、被上诉人工行宝安支行的委托诉讼代理人林杰涛到庭参加诉讼。被上诉人樊迎朝经本院合法传唤，未到庭参见诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。穆惠强上诉请求，撤销一审第判决，改判：1、撤销(2015)深宝法执外异字第134号执行裁定书；2、不予执行深圳市南山区东角头半岛城邦花园一期X栋2XX房产（房产证号40003XXXXX）；3、确认深圳市南山区东角头半岛城邦花园一期X栋2XX房产（房产证号40003XXXXX）的房屋所有权归穆惠强；4、由工行宝安支行、樊迎朝承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：穆惠强已经于2011年1月向樊迎朝购买了涉案房产，穆惠强已经支付房屋价款，樊迎朝已于2011年1月交付房屋，并且自2011年至今多年来一直是穆惠强占有使用该房屋，该房屋应当属于穆惠强所有，不应被执行。一审法院认定事实和适用法律均有错误，具体如下：一、穆惠强的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当判决涉案房产不予执行。（一）法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（二）本案事实。根据穆惠强提供的《二手房买卖合同》及银行转账单，及穆惠强占用房屋的事实等证据，该房产的实际权利人为穆惠强而非樊迎朝，应当判决不予执行，具体说明如下：1、涉案房产在人民法院查封之前已经转让。2011年1月6日穆惠强与樊迎朝签订《二手房买卖合同》，总价款540万元，其中310万现金支付，230万银行按揭款从合同签订之日起由穆惠强向银行支付。2、穆惠强在人民法院查封之前已合法占有该不动产。穆惠强与樊迎朝2011年1月6日签订《二手房买卖合同》后，随即樊迎朝就将涉案房产交付给穆惠强占有使用。多年来一直是穆惠强在出租该房屋，租金也是穆惠强收取，有租赁合同和租金的银行转账为证。并且自房屋转让后的房屋管理费也一直是穆惠强在交。以上充分证明房屋已经转让给穆惠强，穆惠强在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、穆惠强已按照合同约定支付部分价款共计310万元，并且自签订《二手房买卖合同》后的银行按揭款都系穆惠强支付，而且剩余价款穆惠强愿意按照人民法院的要求交付执行。穆惠强于签订合同之日支付了30万元，2011年9月支付了280万元，合同约定的应当支付给樊迎朝的310万元已经全部支付完毕。并且穆惠强从合同签订后2011年1月起开始向银行支付按揭款，之后的按揭款均系穆惠强所交。如法院确认该房产系穆惠强所有，则穆惠强愿意向银行归还尚欠的银行贷款及利息，即穆惠强愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。穆惠强与樊迎朝约定的在2011年12月31日前由穆惠强还清银行全部按揭款，但由于穆惠强在2011年11月发现涉案房产被北京市朝阳区人民法院查封，穆惠强还款后无法办理过户手续，因此一直要求樊迎朝处理完北京案件后，穆惠强再向银行还清全部款项，办理过户手续。但樊迎朝一直未解决北京案件事宜，因此一直无法办理过户手续。本案确属非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，穆惠强的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案属于金钱债权执行，穆惠强符合法律规定的情形，应当判决涉案房产不予执行。二、一审法院适用物权法第九条有错误。（一）法律规定。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（二）一审法院对该法条的适用。一审认为：“按照《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取的是登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记方可发生法律效力，未经登记的，则不发生效力。”一审以穆惠强未办理完过户手续为由认定穆惠强未取得涉案房屋物权，该条法律适用错误。（三）一审法院适用物权法第九条的错误之处。一审法院在适用物权法第九条时，仅适用了前一段未经登记不发生效力，却忽略了但书部分“但法律另有规定的除外”，本案穆惠强的情况正是属于“法律另有规定的除外”，穆惠强虽未办理过户登记，但穆惠强在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因穆惠强自身原因未办理过户登记。穆惠强的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房产应当判归穆惠强所有。三、一审法院适用物权法第一百九十一条有错误。（一）法律规定。物权法第191条的原文是：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”（二）一审法院对该法条的适用。一审认为：“被告工商银行现亦不同意双方的转让涉案房产的行为，故在穆惠强并未代为清偿债务消灭抵押权的情况下，穆惠强对涉案房产所享有的债权并不能对抗被告工商银行对涉案房产所享有的担保物权”，一审以银行不同意为由认定穆惠强未取得涉案房屋物权，该条法律适用错误。（三）一审法院适用物权法第一百九十一条的错误之处。一审法院在适用物权法第191条时，仅适用了前一段未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，却忽略了但书部分“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条法律规定的但书部分的含义是，即使抵押人未经抵押权人同意转让了抵押财产，只要受让人代为清偿债务消灭抵押权，则无需抵押权人同意。本案中穆惠强已经明确表示愿意代樊迎朝清偿银行的全部债务，这并不需要抵押权人同意。四、判决不予执行并不会影响银行的担保物权等优先受偿权，执行该涉案房产并非唯一可达到执行目的的方式，穆惠强向银行支付尚欠的贷款及利息，同样可以使银行的申请执行的目的达成。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定第二十八条即是司法解释另有规定，是对穆惠强在本案中情形的规定。本案执行的是金钱债权，穆惠强对登记在樊迎朝名下的不动产提出异议，完全符合以上法律规定的四个条件，依据以上法律规定，法院应当予以排除执行。工行宝安支行辩称，1、涉案房产进行转让的时候，工行宝安支行不知情，也没有同意。2、涉案贷款穆惠强及樊迎朝并没有还清。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回穆惠强上诉请求。樊迎朝未到庭，未发表意见。穆惠强向一审法院起诉请求，1、不予执行深圳市南山区东角头半岛城邦花园一期X栋2XX房产（房地产证号40003XXXXX）；2、确认深圳市南山区东角头半岛城邦花园一期X栋2XX房产（房地产证号40003XXXXX）的房屋所有权归穆惠强；3、工行宝安支行、樊迎朝承担本案案件全部诉讼费用。一审法院经审理查明，位于深圳市南山区东角头半岛城邦花园一期X栋2XX房屋登记权利人为樊迎朝，2007年9月24日，樊迎朝办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给工行宝安支行。2011年1月6日，樊迎朝作为卖方（甲方），穆惠强作为买方（乙方），双方签订了《二手房屋买卖合同》，相关约定如下：樊迎朝将位于深圳市南山区东角头半岛城邦花园一期3栋27B房屋转让给穆惠强，建筑面积为146.61平方米，约定的转让价格为乙方支付给甲方310万元加上乙方承担该房屋后续按揭还款（约230万元，以实际还款数额为准）；就转让款310万元，乙方已经向甲方支付30万元（本协议签订前乙方现金借款给甲方合计30万元，以上借款至今未归还，现以此借款抵偿乙方的应付购房款，即本合同签订后双方借款关系结束，视为乙方已经向甲方支付房款30万元），乙方在2011年9月30日前向甲方支付剩余款项280万元；涉案房产现抵押于工行宝安支行，在本协议签署后，由乙方负责偿还银行按揭，乙方在2011年12月31日前还清银行全部按揭，该房屋于工行宝安支行贷款还清后5日内，甲方无条件配合乙方到房管局办理过户手续，由此产生的税费由甲方负责；自本协议签署后，甲方应在三日内将房屋交付给乙方，之后该房屋的所有权、使用权、收益权都归乙方所有。2011年9月15日，樊迎朝向穆惠强出具《付款委托书》，表明因樊迎朝的需要，穆惠强需将双方签订的《二手房买卖合同》中约定的房款280万元打入李X的账号。2011年9月16日，穆惠强向樊迎朝出具的《付款委托书》中载明的收款账号打入款项280万元。另，穆惠强主张之后的按揭贷款均由穆惠强支付，但涉案房产处于查封状态，樊迎朝未按穆惠强的要求解除查封，故穆惠强并未清偿按揭贷款，穆惠强提交了户口历史交易明细和存折证明其该主张。因樊迎朝自2012年1月4日起未及时足额偿还贷款本息，故工行宝安支行于2012年8月17日诉至法院，请求判令解除与樊迎朝签订的《个人购房借款/担保合同》，并判令樊迎朝偿还相应的贷款本息，且确认工行宝安支行对涉案房产享有优先受偿权。一审法院受理后，经审理作出(2012)深宝法民三初字第1641号《民事判决书》，支持了工行宝安支行的全部诉讼请求。樊迎朝不服一审判决，提起上诉，本院作出(2013)深中法房终字第837号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。(2013)深中法房终字第837号《民事判决书》发生法律效力，工行宝安支行申请执行后，穆惠强作为异议人对查封涉案房产的行为提出执行异议，一审法院于2015年8月10日作出(2015)深宝法执外异字第116号《执行裁定书》，以穆惠强的异议并非异议审查范畴为由驳回穆惠强的异议申请。穆惠强申请复议后，本院于2015年9月18日作出(2015)深中法执复字第133号《执行裁定书》，裁定如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法执外异字第116号执行裁定；二、指定深圳市宝安区人民法院对穆惠强所提异议进行审查。一审法院于2015年10月28日作出(2015)深宝法执外异字第134号《执行裁定书》，以穆惠强并未实际取得涉案房产的所有权，且申请执行人即工行宝安支行对涉案房产享有抵押权、优先受偿权，即使穆惠强付清房款也不足以排除本案依据生效判决对该房产的执行为由，驳回了案外异议人穆惠强的异议。另查，1、穆惠强和工行宝安支行在庭审中均确认：樊迎朝将涉案房产转让给穆惠强时并未征得工行宝安支行的同意，工行宝安支行现亦不同意双方的转让行为。2、穆惠强主张樊迎朝已经于2011年11月6日将涉案房产交付给穆惠强使用，但因穆惠强在2011年11月发现涉案房产被查封，故穆惠强未按约定清偿涉案房产所涉贷款本息，双方亦未办理过户手续。一审法院认为，首先，按照《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取的是登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记方可发生法律效力，未经登记，则不发生效力。涉案房产的登记权利人为樊迎朝，穆惠强和樊迎朝虽然签订了《二手房屋买卖合同》，约定樊迎朝将涉案房产转让给穆惠强，但根据一审法院查明的事实，穆惠强既未向樊迎朝支付完毕购房款项，双方亦未办理过户手续，故穆惠强并未取得涉案房产的物权，穆惠强现主张确认其享有涉案房产的物权，缺乏事实和法律依据。其次，本案中，穆惠强和工行宝安支行在庭审中均确认樊迎朝将涉案房产转让给穆惠强时并未征得工行宝安支行的同意，工行宝安支行现亦不同意双方的转让涉案房产的行为，故在穆惠强并未代为清偿债务消灭抵押权的情况下，穆惠强对涉案房产所享有的债权并不能对抗工行宝安支行对涉案房产所享有的担保物权。另，(2012)深宝法民三初字第1641号《民事判决书》、(2013)深中法房终字第837号《民事判决书》中已经确认工行宝安支行对涉案房屋享有优先受偿权，即在樊迎朝不能清偿债务的情况下，工行宝安支行有权就依法处分涉案房产所得价款优先受偿。综上，穆惠强的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回穆惠强的诉讼请求。本案受理费49600元，由穆惠强负担，受理费穆惠强已预交。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为案外人执行异议纠纷案件。根据穆惠强的上诉内容，本案的争议焦点为穆惠强履行其与樊迎朝之间的买卖合同的内容是否能够对抗工行宝安支行的申请执行行为。本院认为，穆惠强虽然与樊迎朝就涉案房产签订了买卖合同，但涉案房产还没有登记在穆惠强名下，因此，涉案房产认定为樊迎朝的房产，穆惠强要求确认其为所有权人的请求没有事实依据，应予以驳回。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。穆惠强与樊迎朝交易涉案房产时，涉案房产上已经存在了工行宝安支行的抵押权，因此，穆惠强与樊迎朝的交易应得到工行宝安支行的同意，或者穆惠强代樊迎朝清偿工行宝安支行的债务。从一审查明的事实看，穆惠强与樊迎朝的交易并未取得工行宝安支行的同意，穆惠强也没有代樊迎朝清偿工行宝安支行的债务，因此，穆惠强对涉案房产所享有的债权并不能对抗工行宝安支行对涉案房产所享有的优先担保物权。综上，穆惠强的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49600元，由穆惠强负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月二日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。