四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11882号上诉人（原审被告）：赵桂英，女，汉族，1982年9月2日出生，住四川省南充市高坪区。委托诉讼代理人：李友平，四川蓉桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜毅，男，汉族，1987年6月18日出生，住新疆阿图什市。委托诉讼代理人：张波，四川天与律师事务所律师。原审被告：马敏，女，汉族，1988年10月10日出生，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：张黎薇，四川恒和信律师事务所律师。原审第三人：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。法定代表人：庄泽宝。委托诉讼代理人：黄海，男，汉族，1988年7月30日出生，住四川省仪陇县。上诉人赵桂英因与被上诉人杜毅、原审被告马敏、原审第三人四川物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初3259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人赵桂英向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初3259号民事判决；二、一审、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人杜毅承担。主要事实与理由：一、一审事实认定错误。一审法院认定原审被告马敏授权赵桂英将案涉房屋出售给被上诉人杜毅的事实错误。一审法院认定马敏对赵桂英的冒名行为是知道或应当知道的事实错误。二、一审法律适用错误，一审法院认定案涉房屋买卖合同有效的法律适用错误。上诉人赵桂英、原审被告马敏并未在案涉合同上签字。三、一审程序错误，一审法院并未组织上诉人赵桂英对被上诉人杜毅提供的证据进行质证就进行认定，程序违法。被上诉人杜毅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告马敏答辩称，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。原审第三人中原物业答辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，请求二审法院依法判决。杜毅向一审法院提出诉讼，请求依法判令：1、确认杜毅与赵桂英于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》有效；2、马敏协助杜毅办理位于成都市高新区房屋的不动产权变更登记手续；3、赵桂英、马敏赔偿杜毅经济损失10000元。一审经审理查明，2016年8月18日，杜毅与赵桂英签订《房屋买卖合同》，其中与本案有关的约定如下：1.第四条，诉争房屋情况；2、第五条第一款，签订合同的当日，买方应支付定金50000元；3.第五条第二款，在过户递件当日买方支付购房款450000元；4.第五条第三款，剩余购房款650000元由买方以按揭贷款的方式支付，由于诉争房屋在签订《房屋买卖合同》时尚未取得产权证，卖方应在取得房屋产权证7个工作日内配合买方办理按揭贷款手续；5.第六条第一款，诉争房屋办理产权过户登记时的税费由买方承担；6.第七条第二款，买卖双方应在买方贷款审批通过后7个工作日内办理房屋过户登记手续。2016年8月18日，杜毅向赵桂英指定的账户汇入了定金50000元。2016年9月27日，马敏的受托人成都富通置业有限公司向成都市房管局提出诉争房屋所有权转移登记申请，并于同年10月11日领取了产权证。马敏在取得诉争房屋的产权证后，将房产证交付给上诉人赵桂英，赵桂英又将产权证交付给第三人中原物业。在第三人中原物业的协助下，被上诉人杜毅与上诉人赵桂英在2016年11月在中国工商银行股份有限公司成都沙河支行处办理了按揭贷款。同时，原审被告马敏通过上诉人赵桂英向银行提交了按揭贷款放款的指定账户（户名：马敏，账号：62×××89，开户行：中国工商银行。）2016年12月13日，中国工商银行股份有限公司成都沙河支行出具了《不动产抵押登记申请书》，确认杜毅以位于成都市高新区房屋申请一般抵押权登记，抵押的金额为650000元，债务履行的期限为2016年12月13日至2046年12月13日。2017年1月4日，中原物业在成都市城乡房产管理局办理了网签手续。2017年2月18日，成都市公安局高新公安分局石羊场派出所的《询问笔录》中载明，经民警与马敏电话联系，民警转告称马敏承认其是案涉诉争房屋的所有权人，因在外地，已委托其父母和亲戚在售卖，赵桂英是其小姑。另查明，赵桂英在与杜毅签订《房屋买卖合同》后，已将签订合同的情况告知了马敏。又查明，赵桂英与杜毅签订《房屋买卖合同》时，持有马敏的身份证原件、户口簿原件、诉争房屋的商品房买卖合同摘要。再查明，赵桂英与杜毅进行诉争房屋交易时，一直以马敏的名义签署相关文件并进行相关协商交易细节还查明，诉争房屋的所有权人为马敏，已由一审法院查封、冻结，尚无其他抵押、限制信息。以上事实有本案证据在卷支持，一审法院予以确认。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因赵桂英以马敏的名义与杜毅签订《房屋买卖合同》，后马敏认为该合同对其不产生效力故而双方产生争议。由于赵桂英以马敏的名义与杜毅签订《房屋买卖合同》没有违反国家法律以及行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，因此赵桂英与杜毅签订的《房屋买卖合同》合法、有效。由于诉争房屋的所有权人为马敏，本案的争议焦点主要有：1、赵桂英与杜毅签订的《房屋买卖合同》的效力是否及于马敏；2、杜毅要求继续履行的诉讼请求应否得到支持；3、赵桂英与马敏是否应赔偿杜毅损失10000元。第一，关于赵桂英与杜毅签订的《房屋买卖合同》的效力是否及于马敏的问题。由于赵桂英以马敏的名义与杜毅签订《房屋买卖合同》的行为属于冒名行为，其行为的效力是否及于马敏的关键点在于，马敏是否知道赵桂英以其名义实施民事行为，有无作出否认表示。结合庭审查明的事实，马敏在2017年2月18日的询问笔录中，已认可其将诉争房屋委托父母和亲戚留意房屋交易事宜，虽然马敏称其并未授权赵桂英等人出售诉争房屋，但马敏关于诉争房屋确实对赵桂英等人进行了委托，委托事宜不明确也应当由马敏承担相应结果。结合赵桂英与马敏系姑侄关系，且在交易的过程中，赵桂英持有马敏的身份证、户口簿、商品房买卖合同摘要以及房产证、银行卡等证件，一审法院认为，马敏已将诉争房屋委托赵桂英对外进行出售。由于赵桂英以马敏的名义与被上诉人签订《房屋买卖合同》的行为属于冒名进行的代理行为，但马敏在一审庭审中已当庭认可，赵桂英在签订《房屋买卖合同》后将相关的事宜告诉了马敏。在整个交易过程中，马敏没有出面告知杜毅或者中原物业赵桂英并无代理出售诉争房屋的权限，相反赵桂英在整个交易过程中继续称自身为马敏。综合整个案情，一审法院认为，马敏对赵桂英的冒名行为是知道或者应当知道的，马敏对赵桂英将诉争房屋出售给杜毅的事实未作否认表示，故依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”杜毅与赵桂英签订的《房屋买卖合同》的效力及于马敏，马敏负有继续履行《房屋买卖合同》的义务。第二，关于杜毅要求继续履行的诉讼请求应否得到支持的问题。一、根据庭审查明的事实，诉争房屋在2017年1月4日在成都市城乡房地产管理局办理了网签手续，被上诉人杜毅未丧失购房资格。同时，诉争房屋至今没有其他抵押、限制信息，且不具备《合同法》一百一十条的情形，故，一审法院对被上诉人杜毅要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。二、虽然登记是取得不动产物权的根据，但作为房屋买卖合同出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款，过户登记系登记机关的职能，出卖人只负有协助办理过户登记的义务，与交付房屋和支付价款相较而言，出卖人履行协助过户义务属于附随义务。由于杜毅除向马敏支付50000元定金外，其余购房款未支付，虽然杜毅在庭审中陈述其愿意一次性支付全部购房款，但在杜毅未支付大部分购房款的情况下，其请求马敏先行履行协助过户的条件尚不成就。待杜毅向马敏全部履行付款义务后的合理期限内，马敏有义务协助杜毅办理产权过户手续。由于《房屋买卖合同》中第七条第二款“买卖双方应在买方贷款审批通过后7个工作日内办理房屋过户登记手续”之约定，确定马敏在收到全部购房款后7个工作日内协助杜毅办理产权过户手续。为了避免诉累，结合本案查明的事实，杜毅可将剩余购房款汇入如下账户（户名：马敏，账号：62×××89，开户行：中国工商银行。）第三，关于赵桂英与马敏是否应赔偿杜毅损失10000元的问题。根据庭审查明的事实，本案系马敏不履行合同义务酿成，故依《中华人民共和国合同法》一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”被上诉人有权要求马敏赔偿损失。虽然杜毅未向法庭提交其损失的证据，但其向法院主张维权，必然产生相关费用及误工损失，故一审法院酌情支持5000元。赵桂英不负有继续履行合同的义务，故，一审法院对杜毅要求赵桂英赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，赵桂英以马敏名义签订合同，综合全案马敏知道或者应当知道赵桂英的行为，同时马敏也存在授权不明的情形，马敏应当受到合同约束；现诉争房屋可以继续进行交易，故一审法院支持杜毅继续履行合同的诉讼请求，同时部分支持杜毅的损害赔偿主张。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款、第六十六条第一款及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、杜毅与赵桂英于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》有效；二、马敏于判决生效之日起五日内协助杜毅将位于成都市高新区房屋的不动产权属变更登记至杜毅名下。三、马敏于判决生效之日起五日内向杜毅赔偿损失5000元。四、驳回杜毅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取7620元、保全费5000元，由马敏负担。二审中，赵桂英、马敏对一审判决中第4页第三段及第五页第二、三段查明的马敏委托赵桂英售卖案涉房屋的事实有异议，对一审查明各方当事人均无异议的部分，本院依法予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审焦点为：一审判决确认马敏授权赵桂英将案涉房屋出售给杜毅的事实认定是否正确，案涉《房屋买卖合同》是否有效。二审中，上诉人赵桂英与原审被告马敏均否认存在授权售卖案涉房屋的事实。对此本院认为，虽然本案中并无马敏向赵桂英出示直接授权的相应凭证，但根据2017年2月18日马敏所做的询问笔录内容，结合赵桂英在整个交易的过程中持有马敏的身份证、户口簿、房产证、银行卡等证件，以及赵桂英与马敏之间的亲属关系，一审确认存在马敏委托赵桂英售卖诉争房屋事实的结论正确，本院依法予以维持。赵桂英以有权代理人的身份签署案涉《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，一审判决马敏协助过户，并承担相应损失赔偿责任的结论符合法律规定，本院依法予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由赵桂英负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一七年十一月六日书记员  马莉