延安市安塞区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0624民初676号原告薛某某（反诉被告），男，汉族，陕西省延安市安塞区人。诉讼委托代理人鲁静国，男，陕西尚德律师事务所律师。被告姜某某（反诉原告），又名姜某，男，现住延安市宝塔区枣园路。诉讼委托代理人李海秀，男，陕西尚德律师事务所律师。原告薛某某（反诉被告）诉被告姜某某（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，原告薛某某于2017年5月16日向本院提起诉讼，本院受理后适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理，被告姜某某在庭审时向本院提起反诉，本院审查后决定受理被告反诉，与本诉合并审理，并依法转入普通程序，于2017年9月12日第二次公开开庭进行了审理。原告薛某某（反诉被告）及其委托代理人鲁静国、被告姜某某（反诉原告）及其委托代理人李海秀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛某某（反诉被告）诉称，2011年3月9日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，该合同第一条约定：甲方（被告姜某某）将其位于徐家沟小桥向后200米的十二间平房（两层）卖给乙方（原告薛某某），房价为46万元人民币；第四条约定付款方式为分三次付清，首付现金2万元整，第二次付款在2011年3月29日内付14万元整，余款30万元，由甲方负责贷款，直接由甲方拿回抵房款，利息由乙方承担；第七条约定如有一方违约，造成经济损失，由违约方承担责任。该合同签订后，原告如约分两次支付被告房款16万元整，剩余30万元，按照约定等待被告贷得款项，用于支付房款。被告交付该房屋及院落后，原告与2011年4月至10月份，又在该房屋地基上进行了修饰整顿，共计投资15.105万元。在该合同履行过程中，原告发现被告在与原告签订合同时候有恶意欺诈现象，导致原告在重大误解的基础上签订该合同，同时在履行该合同中，被告有严重的违约行为。基于以上事实和理由，诉至法院。要求确认原被告双方的购房合同有效，要求被告将房产证过户给原告，要求被告承担因违约造成的损失5万元。原告向法庭提供如下证据证明自己的主张：第一组、身份证复印件1份，证明原告主体适格。第二组、房屋买卖合同1份。证明原、被告双方签订的房屋买卖合同有效。第三组、陕西省安塞县人民法院民事判决书2份，证明法院判决该合同有效。第四组、陕西省延安市安塞区人民法院（2013）塞民初字第00376号、陕西省延安市中级人民法院（2014）延中民二终字第00101号民事判决书。证明相似案例确认房屋买卖协议的合法有效性。被告姜某某辩称，原告认为被告违约并承担违约责任的理由不成立，应当驳回原告的诉讼请求，而且恰恰相反正是原告严重违约，导致合同目的无法实现，2011年3月9日，我与原告签订合同，约定将我所有的12间平房卖给原告，当时约定房价为46万元，分三次付清，其中最后一次付款30万元，双方约定由被告姜某某负责贷款，利息由原告承担。合同签订后原告两次共支付房款16万元，此后再未付款，原告在支付房款不到40%的情况下无权要求被告办理房产过户手续，原告拒付剩余房款，又不承担借款利息，导致合同不能履行。不仅如此，原告在没有付清房款的情况下，擅自拆除被告的库房一间，改建为两间平房，并改造土窑洞一孔，同样也是违约行为，应承担相应的违约责任。被告姜某某（反诉原告）反诉称，2011年3月9日，反诉原告和反诉被告签订了《房屋买卖合同》，合同中对房屋的坐落、房款及付款方式等条约约定明确。在合同履行过程中，反诉被告并未全部履行合同约定义务，履行了第一次和第二次付款后，剩余的30万元至今未履行。反诉原告认为反诉被告不履行付款义务，已经构成根本违约，提出如下反诉请求，1、请求判决确认反诉原告与反诉被告签订的合同有效，并予以解除；2、判决由反诉被告返还反诉原告平房12间，并恢复反诉原告大库房及土窑原状，赔偿反诉原告房屋租金损失，从2011年3月23日起至实际返还之日以每月4000元计算。被告姜某某（反诉原告）为证明其主张，向本院提供了以下证据：第一组、《房屋买卖合同》一份。证明原、被告房屋买卖事实成立，合同合法有效，合同双方应遵守合同约定义务；第二组、塞房权证城北字第095**号房产证复印件一份，证明原被告买卖的房屋只有一层六间有房产证，二层没有房产证。第三组、被告书写的欠条一张。证明原告尚欠被告房款44万元未付。第四组、收回贷款凭证复印件一份，证明被告借款29万元，由被告清偿利息，原告未清偿借款本金。第五组、陕西省安塞县人民法院（2014）安民初字第00675号判决书复印件一份，证明法院判决该合同有效，被告要求履行付款义务。反诉被告薛某某辩称，反诉原告的损失不属于本案合同的内容，与本案没有关联性，反诉被告不应当承担反诉原告的损失。反诉被告没有就反诉原告所诉事实提交证据。本案在庭审质证时，被告姜某某（反诉原告）对原告薛某某（反诉被告）提供的第一组证据无异议，根据《最高人民法院》第七十二条第一款之规定，本院予以认定；对原告薛某某（反诉被告）提供的第二组证据的真实性无异议，对证据的关联性有异议，认为被告履行了贷款义务，而且被告不支付剩余房款与贷款没有逻辑关系，在合同中没有约定具体的过户期限，按照合同的先履行抗辩权，原告应当先付款，再办理过户手续，本院经审查，合同是双方自愿签订的，对于合同的约定，合同双方应当履行合同义务，对这组证据，本院予以认定；对原告薛某某（反诉被告）提供的第三组、第四组证据的真实性无异议，对证据的关联性有异议，认为这两组证据均系安塞法院做出的判决，但因该判决书均未发生法律效力，不能证明任何事实，本院经审查认为，原告提供的这两份证据，均系安塞法院所作出的判决书，但两次上诉后均被延安市中级人民法院发回重审，且又都撤诉结案，因此这两份判决书并未发生法律效力，因此对这两组证据，本院部分予以认定；对原告薛某某（反诉被告）提供的第五组证据，被告认为与本案无关，本院经审查这两份判决书是其他案件的判决书，与本案没有直接关系，本院经审查不予认定。原告薛某某（反诉被告）对被告姜某某（反诉原告）提供的第一组证据，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告没有办理过户手续，所以原告没有给被告支付房款，并不是被告所称原告应当先付款，被告再给原告办理过户手续，本院经审查对被告提供的证据予以认定；原告对被告提供的第二组证据，对证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为被告提供这组证据恰好证明其没有履行贷款义务的事实，本院经审查认为，房产证是房管部门出具的确认房屋产权的有效证件，本院予以认定；原告对被告提供的第三组证据，对证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为原告没有支付剩余房款的原因是被告没有履行过户手续，本院经审查，原告给被告出具欠条后，又支付了部分房款，对该证据部分予以认定；原告对被告提供的第四组证据，提出异议，认为该证据与本案无关，本院经审查认为，该证据系被告与银行的贷款行为与原告没有直接关系，对该证据本院不予认定；原告对被告提供的第五组证据，对证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为原告欠被告房款属实，但是原告不付款的原因是由被告造成的，本院经审查认为，原告已经向法庭提交了这一证据，因该证据属于未发生法律效力法律文书，因此对该证据，本院部分予以认定。根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2011年3月9日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方（被告）现将自己位于徐家沟小桥向后200米的十二间平房（两层）卖给乙方（原告）；甲方负责给乙方办理房产过户手续，乙方提供手续；房价46万元整，付款方式分三次付清，首付现金2万元，第二次付款在2011年3月29日内付14万元，第三次付清剩余30万元，甲方负责贷款30万元，直接由甲方拿回顶房款，利息由乙方承担；贷款时抵押乙方房产证。”2011年3月9日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付首付款2万元；2011年3月23日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）第二次付款14万元；被告（反诉原告）将房屋交由原告占有使用，原告（反诉被告）又在该房屋左侧地基上修建上下两间平房，挖掘土窑洞一孔，且对房屋进行了一定的修饰装潢，后因贷款问题，双方发生纠纷，原告（反诉被告）未付剩余房款30万元，被告（反诉原告）也未给原告办理过户手续。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）都不是争议房屋所在村组村民，原告（反诉被告）在和被告（反诉原告）买卖争议房屋时，未经过争议房屋所在地村委会和当地政府部门批准。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉被告）签订了《房屋买卖合同》，虽然双方按照合同约定履行了部分合同义务，因双方都不是争议房屋所在地村组村民，本案不只涉及房屋买卖，还涉及宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让转让，或者出租于非农业建设”，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，非本集体组织成员无权取得或者变相取得，因此，原、被告在房屋买卖时双方都不是该村村民，也不是该集体经济组织成员，且未经过争议房屋所在地村委会和当地政府部门批准，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方的买卖合同应当认定为无效合同。原告（反诉被告）应当返还因该合同取得的财产，即本案争议的12间平房给被告（反诉原告）；被告（反诉原告）应当返还原告（反诉被告）购房款16万元；本案被告（反诉原告）提出反诉请求，要求原告（反诉被告）恢复被告（反诉原告）大库房及土窑原状，赔偿反诉原告房屋租金损失，从2011年3月23日起至实际返还之日以每月4000元计算，因恢复原状又造成新的损失，为了减少损失，恢复原状的主张，本院不予支持，但因原告（反诉被告）在占有使用争议房屋达6年多时间，应当给被告（反诉原告）适当经济补偿；（反诉被告）在所购买房屋院落里新建平房两间，土窑洞一孔，以及对原有房屋进行了部分修缮装潢，被告（反诉原告）应当给原告（反诉被告）适当补偿，但因双方都未提对出这两项补偿的数额提出价格评估，本院酌情确定这两项补偿相互抵销，即双方互相不向对方补偿，原告（反诉被告）在争议房屋院落新建的平房两间，土窑洞一孔，以及对原有房屋进行的部分修缮装潢归被告（反诉原告）姜某某所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下:一、判决驳回原告（反诉被告）薛某某的诉讼请求。二、原告（反诉被告）薛某某于本判决生效后一个月内，返还争议的12间平房及房屋附着物给被告（反诉原告）姜某某；被告（反诉原告）姜某某于本判决生效后一个月内返还原告（反诉被告）薛某某购房款16万元。三、原告（反诉被告）薛某某在争议房屋院落新建的平房两间，土窑洞一孔，以及对原有房屋进行的部分修缮装潢部分归被告（反诉原告）姜某某所有。案件受理费1050元由、原告（反诉被告）薛某某与被告（反诉被告）姜某某各承担525元，反诉费5800元，由原告（反诉被告）薛某某与被告（反诉被告）姜某某各承担2900元。如果未按指定的履行期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  杨新平审 判 员  高 涛人民陪审员  张塞军二〇一七年十一月五日书 记 员  解 强