重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初4599号原告:重庆宏源花园小区业主委员会，住所地重庆市巴南区巴县大道107号。负责人：魏晓玲，主任。委托诉讼代理人：袁渝，重庆袁渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣皋，男，1963年6月1日出生，汉族，系业委会成员，住重庆市巴南区。被告：重庆国宏置业（集团）有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞新农街38号2-1号，统一社会信用代码91500000709368136P。法定代表人：肖永松，总经理。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。原告重庆宏源花园小区业主委员会（以下简称宏源小区业委会）与被告重庆国宏置业（集团）有限公司（以下简称国宏公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员魏东独任审判，于2017年4月25日公开开庭进行了审理，原告宏园小区业委会负责人魏晓玲、委托代理人袁渝、陈荣皋、被告国宏公司委托代理人师争明到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2017年8月6日将本案转为适用普通程序审理，由审判员魏东担任审判长，与人民陪审员易如琴、刘思碧组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭进行了审理，原告宏园小区业委会负责人魏晓玲、委托代理人袁渝到庭参加诉讼，被告国宏公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宏源小区业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2010年3月1日至2017年3月31日止的物业服务费191000元及逾期付款利息损失37632元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告国宏公司系宏源花园小区负一楼车库的产权人和实际使用人，车库面积1311.79平方米，车位共32个。2010年2月，宏源小区业委会与重庆市民园物业管理有限公司解除了双方于2008年7月29日签订的《重庆市物业服务合同》后，小区处于无人管理状态。改选后的新一届宏源小区业委会决定从2010年3月1日起实行小区业主自治，由业委会聘请清洁工、保安、电工、绿化工等人员对小区进行日常维护，按照之前与重庆市民园物业管理有限公司签订的《重庆市物业服务合同》的内容进行服务和收费，服务范围包括了被告所有的车库周边，经业主代表大会讨论通过，车库每个车位每月的物管费应收70元。从2010年3月1日起至2017年3月31日，被告应当缴纳其32个车位的物管费共计191000元，但被告拒绝缴纳。原告曾于2014年就此事向法院起诉，但因业委会未完成登记备案手续，业委会撤诉。2016年11月7日，原告宏源小区业委会完成了备案登记，现再次起诉至法院要求被告支付物业管理费及相应的利息。被告国宏公司辩称：1、原被告双方未签订物业管理服务合同，被告的车位一直由被告自行维护管理，并没有享受过原告所称的对车库进行维修、养护、清洁等物业管理服务，原告应承担证明其提供物业管理服务的举证责任；2、即使原告的诉请成立，原告的部分主张也已过诉讼时效，仅能请求2015年3月31日至2017年3月31日期间的物业服务费；3、被告车位并非31个，实际只有21个，且每月每车位物管费70元的收费标准无法律依据；4、原告诉请的逾期付款利息损失无法律依据，故请求判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告国宏公司系重庆市巴南区鱼洞巴县大道107号宏源花园小区F栋负一层车库的产权人，车库建筑面积为1311.79平方米。2010年2月，因“宏源花园小区”原物业服务公司重庆市民园物业管理有限公司撤离后，该小区处于无人管理状态，加之由于小区业委会未完成法定备案登记，部分业主遂实行自治管理，即从2010年3月起自行聘请清洁工、保安、电工等人员对小区进行日常管理、维护。2014年8月12日，未经登记备案的宏源小区业委会以业主大会讨论通过为由，要求按每车位70元/月的标准，起诉至本院要求被告国宏公司支付2010年3月1日至2014年6月31日止的物业管理费114240元。后因该业委会未完成主体备案登记，该业委会于同年11月24日自愿申请撤回起诉。另查明，被告国宏公司所有的位于重庆市巴南区鱼洞巴县大道107号宏源花园小区F栋负一层车库，规划车位为33辆，后因在车库内修建小区配电房占用了部分车位，现实有规划车位为25个，被告国宏公司除部分自用外、其余用于对外出租。被告国宏公司一直自行雇请工人对车库层实施了清洁、管理和维护。2016年11月7日，原告宏源小区业委会完成了向巴南区政府鱼洞街道办事处申请备案登记手续，故原告宏源小区业委会再次起诉至本院要求被告支付车库物业管理费。审理中，因双方意见分歧，本院调解未果。以上事实，有双方当事人的陈述、原告举示的业委会备案证明、车库产权证明、民事裁定书、照片，被告举示的费用报销单、收据、照片等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，业主可以自管物业。而业委会是经小区业主大会选举产生的业主自治管理的执行机构，其作出的自行管理物业的决定不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有约束力。宏源花园小区自2010年3月以来聘请相关人员对被告所有的车库安装了进出口管理设施并进行车辆出入管理，对车库周边环境卫生进行了维护，实际履行了部分物业管理服务的义务，被告作为业主也实际享受了原告提供的上述物业服务，双方虽未签订合同，但已形成事实上的物业服务关系，故原告有权向被告收取物业服务费用。针对双方争议的物业服务费的收费标准问题，根据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[2004]778号）规定，“住宅小区内停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维护养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。普通停车场收费标准30-80元/车位.月；特级停车场收费标准50-100元/车位.月”，结合被告对其车库层自行实施了管理维护的事实，本院审查认为，被告的车库停车场按重庆市公共停车场等级标准应认定为普通停车场，原告除在小区出入口安装了进出设备、对小区内包含车库周边进行保洁以外，未举证证明其对被告的车库尽到了清洁卫生、设施维护、定期巡查、车库安全标识管理等其它应尽的物业管理服务，故本院根据原告物业服务收费应与其提供的实际服务水平相适应的原则，酌情认定原告对被告车库停车位收费标准为30元/车位·月。对于车位数量，本院亦应根据规划车位数减去小区配电房实际占用车位数进行认定，即原告应向被告收取车位物业服务费应为每月750元（30元/车位×25个）。对于被告认为其出租车位，原告应向实际承租人收取物业服务费的抗辩意见，由于《物业管理条例》中明确规定，业主与物业使用人对物业服务费用负连带交纳责任，故本院对此抗辩不予采纳。第三，对于诉讼时效的问题，因本案系一般债权纠纷，发生于新民法总则生效前，故适用民法通则2年诉讼时效的规定。原告于2014年8月12日曾向法院起诉，诉讼时效中断。2014年11月24日，法院裁定准许原告撤诉之日起，诉讼时效应重新起算，但至原告本次起诉之日即2017年4月5日期间，原告未举证证明发生了诉讼时效中断或中止的事由，故原告诉请的2010年3月1日至2015年4月4日期间的物业服务费已超过2年诉讼时效，丧失胜诉权，对原告该时间段的请求不予支持。原告认为在其办理主体备案登记期间，诉讼时效应当停止计算的主张无法律依据，本院不予采纳。故，根据原告请求，本案被告应当向原告支付2015年4月5日至2017年3月31日的物业服务费共计18000元（750元/月×24个月）。对原告主张的逾期付款利息损失，因无约定或法定的依据，故本院不予主张。第二次开庭被告国宏公司经传票传唤拒不到庭，不影响本案缺席审理。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告重庆国宏置业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆宏源花园小区业主委员会2015年4月5日至2017年3月31日物业服务费18000元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告重庆宏源花园小区业主委员会对被告重庆国宏置业（集团）有限公司的其它诉讼请求。案件受理费4730元，本院减半收取2365元，由被告重庆国宏置业（集团）有限公司负担（本案诉讼费由已原告垫付，被告国宏公司于本判决生效之日起十日内径付原告2365元，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费4730元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  魏 东人民陪审员  刘思碧人民陪审员  张仁华二〇一七年十一月一日法官 助理  陈 宸书 记 员  张怡佳