广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终14099号上诉人（原审被告）：凌彦康，男，汉族，1969年2月26日出生，住所地：深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：时秋芳，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴瑞强，男，汉族，1969年7月30日出生，住所地：深圳市龙岗区，被上诉人（原审原告）：叶焕珍，女，汉族，1971年5月25曰出生，住所地：深圳市龙岗区，上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李汉明，广东融关（前海）律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈志旭，广东融关（前海）律师事务所律师。上诉人凌彦康因与被上诉人戴瑞强、叶焕珍建设工程施工合同纠纷一案不服（2015）深圳龙岗区人民法院民三初字第2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌彦康上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回戴瑞强、叶焕珍全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由戴瑞强、叶焕珍承担。事实与理由：一、一审法院认定:“本院认为，戴瑞强、叶焕珍与凌彦康之间签订的《建房施工工程合同》，因凌彦康作为个人并不具有相关的建筑工程施工资质，故该合同应属无效。但凌彦康已实际施工并完成涉案房产的建造，且之后经人民调解委员会调解双方达成协议,协议中双方对于工程款支付及质量保修事项进行了约定，凌彦康承诺对房屋第八层天面免费维修保养，故凌彦康应按协议书的承诺履行其维修义务”，一审法院故意无视凌彦康与戴瑞强、叶焕珍签订的《协议》中对房屋第八层天面维修的前提是：“如出现质量问题”。而本案中，戴瑞强、叶焕珍并未提供任何证据证明房屋第八层天面漏水是因为质量问题而导致的。涉案房产兴建于2004年，本案诉讼为2015年，时隔11年后，房屋必然会存在老化等问题，田面漏水的原因多种，并不必然是因为“质量问题”。而凌彦康只因为“质量问题”才承担维修义务。一审法院故意无视凌彦康与戴瑞强、叶焕珍签订的《协议》中的真实意思表示，强加“无条件维修”的责任给凌彦康，在凌彦康未能举证证明天面漏水系“质量问题”的前提下，错误判决凌彦康承担维修责任。二、深圳市国颂资产评估有限公司于2016年6月28日作出深国颂评字[2016]S-0024号《资产评估报告书》，评估结论维修费用为60844元。该评估报告的评估目的是：“为委托方审理、执行案件提供价值参考”，而并非是鉴定漏水原因以及因果关系。三、《资产评估报告书》评估结论维修费用为60844元，包括了天面和1到7楼墙面维修的费用，其中天面修补金额只为人民币48739.49元。凌彦康与戴瑞强、叶焕珍签署的《协议》并未包括墙面的维修，戴瑞强、叶焕珍也未提供证据证明墙面维修系因为天面漏水引起，一审法院直接判决凌彦康承担维修1-7层墙面刷白、维修的费用，与事实不符。四、凌彦康已经尽到了维修义务，一审凌彦康申请证人李某出庭作证，李某称其与李某1受凌彦康雇请，于2015年4月、5月及6月20日左右三次到涉案房屋进行维修、做防水处理，凌彦康共支付维修费4200元。五、一审法院判决租金损失错误。涉案房屋为村民私宅，戴瑞强、叶焕珍并未在该房屋内合法登记酒店、旅馆或者出租屋。该房产依法也不能作为出租使用。戴瑞强、叶焕珍也未提供证据涉案房产是如何不能出租，其诉请的租金损失依法应不应该得到法院支持。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护凌彦康的合法权益。戴瑞强、叶焕珍辩称：一、戴瑞强、叶焕珍严格按照协议书约定的市场维修价格的10倍起诉凌彦康赔偿维修金、租金损失50.5万元，但一审法院判决仅支持维修费60844元及租金损失3万元，与戴瑞强、叶焕珍的诉求相去甚远，但因戴瑞强、叶焕珍房屋漏水严重影响了使用和出租，给戴瑞强、叶焕珍造成损失，戴瑞强、叶焕珍为了尽快申请执行减少损失故而未提起上诉，而凌彦康的上诉没有任何证据支持，其目的是为了拖延时间，因此恳请二审法院驳回上诉，维持原判，以便戴瑞强、叶焕珍尽快申请执行，维修房屋。二、凌彦康与戴瑞强、叶焕珍经人民调解委员调解双方达成协议，对涉案房屋保修事项进行约定，凌彦康承诺对房屋的第八层天面免费维修保养，但凌彦康未按协议书履行保修义务，涉案房屋漏水即是存在质量问题是常识问题，且凌彦康对涉案房屋进行查看并对天面裂缝简单进行了涂抹漆料，表明其确认涉案房屋存在质量问题，故其抗辩无事实依据，且与常理不符，依法应不予采信。凌彦康对天面裂缝简单涂抹漆料并非是维护，实属敷衍，因天面裂缝宽且松，简单涂抹漆料未能其到维护作用，裂缝仍然清晰可见，下雨后仍然漏水。故戴瑞强、叶焕珍于2016年6月10日发律师函给凌彦康，再次催告其对房屋进行维修，但凌彦康拒不履行维修义务，已严重违约，应当承担赔偿责任。三、凌彦康未履行维修义务，导致涉案房屋严重漏水，影响整栋房产的使用和出租，给戴瑞强、叶焕珍造成租金等重大损失，其应当赔偿戴瑞强、叶焕珍的损失。戴瑞强、叶焕珍向一审法院起诉请求：1、凌彦康向戴瑞强、叶焕珍支付房屋第八层天面维修赔偿金345000元；2、凌彦康向戴瑞强、叶焕珍支付房屋第八层墙壁破裂维修赔偿金100000元；3、凌彦康向戴瑞强、叶焕珍支付租金损失赔偿金60000元；4、凌彦康承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2004年5月3日，戴瑞强、叶焕珍与凌彦康签订一份《建房施工工程合同》，合同约定由凌彦康承建戴瑞强、叶焕珍位于深圳市龙岗区xx街道x村六层私人住房一栋，工程造价为每平方米920元，但合同中对工程面积未明确约定，房屋建成后，实际房屋建设为八层。后因房屋质量及工程款问题，双方发生纠纷，2008年1月15日，经深圳市龙岗xx街道x村社区居民委员会人民调解委员会调解，双方达成一份《协议书》，约定：确认戴瑞强、叶焕珍欠凌彦康工程款845000元，戴瑞强、叶焕珍于签订协议之日一次性支付10万元，之后于每年1月25日是前支付10万元，直到付清为止。凌彦康承诺从2005年7月1日起对其承建的房屋第八层天面保用50年，如出现质量问题由凌彦康免费维修，不可抗力因素导致的除外。如出现质量问题，戴瑞强、叶焕珍需及时通知凌彦康，凌彦康在收到通知后一个月内进行维修，否则凌彦康按市价维修价格的十倍赔偿给戴瑞强、叶焕珍。2015年6月10日，戴瑞强、叶焕珍委托广东融关律师事务所陈志旭律师向凌彦康邮寄一份《律师函》，内容为：第八层天面的质量问题，导致多处严重漏水，整层楼浸水而完全无法使用，造成重大损失，并导致第七楼天花板漏水，影响第七楼的使用并造成重大损失，同时由于浸水和漏水，造成一至七楼楼梯浸水、墙壁渗水和电线电缆漏电，存在重大安全隐患，威胁人身及财产安全，影响一至七楼的使用及出租，造成重大损失。为此要求凌彦康收到律师函后三日内进行维修。本案审理过程中，戴瑞强、叶焕珍申请对涉案房产第八层天面以及墙壁破裂的修复费用进行评估。受一审法院委托，深圳市国颂资产评估有限公司于2016年6月28日作出深国颂评字[2016]S-0024号《资产评估报告书》，评估结论维修费用为60844元。另说明，2009年7月10日，戴瑞强、叶焕珍就涉案房产办理了房地产权证书（深房地字第××号），登记权利人为戴瑞强、叶焕珍各占50%，登记地址为龙岗区xx街道x村社区x园二巷x号，宗地号G06417-0220，宗地面积151.86平方米，共8层，建筑面积1189.13平方米。庭审中，凌彦康申请证人李某出庭作证，李某称其与李某1受凌彦康雇请，于2015年4月、5月及6月20日左右三次到涉案房屋进行维修、做防水处理，凌彦康共支付维修费4200元。一审法院认为，戴瑞强、叶焕珍与凌彦康之间签订的《建房施工工程合同》，因凌彦康作为个人并不具有相关的建筑工程施工资质，故该合同应属无效。但凌彦康已实际施工并完成涉案房产的建造，且之后经人民调解委员会调解双方达成协议，协议中双方对于工程款支付及质量保修事项进行了约定，凌彦康承诺对房屋第八层天面免费维修保养，故凌彦康应按协议书的承诺履行其维修义务。现因涉案房产第八层天面漏水、渗水，造成墙壁裂缝等损坏，因凌彦康未及时进行修复，引起本案纠纷，根据一审法院委托评估确认维修费用共计60844元，故凌彦康应向戴瑞强、叶焕珍支付上述费用。关于戴瑞强、叶焕珍主张协议约定十倍赔偿金问题，一审法院认为，双方约定凌彦康在收到通知后一个月内未维修则按维修价十倍赔偿，该约定的赔偿标准明显过高，不符合法律规定，戴瑞强、叶焕珍除2015年6月10日向凌彦康邮寄律师函外，无证据证明其在其他时间有通知凌彦康维修，且凌彦康提供的证人证明凌彦康有采取维修措施，对于其主张的超出维修费用以外的赔偿金，一审法院不予支持。关于租金损失问题，由于涉案房产存在漏水等问题，势必影响房产的使用或出租，但戴瑞强、叶焕珍未能证明影响程度、起始时间、租金损失的具体依据，同时戴瑞强、叶焕珍对于损失的扩大也具有及时止损的义务，为此，一审法院依据涉案第八层房产面积、市场指导租金价格、双方过错责任等情况，综合酌定租金损失为30000元。据此，一审法院判决：一、凌彦康于判决生效后十日内赔偿戴瑞强、叶焕珍戴瑞强、叶焕珍维修费60844元；二、凌彦康于判决生效后十日内赔偿戴瑞强、叶焕珍戴瑞强、叶焕珍租金损失30000元；三、驳回戴瑞强、叶焕珍的其他诉讼请求。如果上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8850、财产保全费3045元、评估费5000元，合计16895元，由戴瑞强、叶焕珍负担8895元，凌彦康负担8000元。本院对原审查明事实予以确认。本院认为，由于凌彦康不具备建设工程施工资质，故其与戴瑞强、叶焕珍签订的《建房施工工程合同》无效。但双方在社区居民委员会人民调解委员会组织调解下于2008年1月15日签订的和解协议，属于涉案施工合同的清理条款，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行。该和解协议约定凌彦康对涉案房屋第八层天面免费维修保养50年，凌彦康应当按照约定履行相应维修义务。凌彦康虽于2015年4-6月三次到涉案房屋进行维修并做防水处理，但涉案房产第八层天面渗漏问题仍未得以解决，造成墙壁破裂等损害后果，恰证明房屋存在施工质量问题，且其并未适当履行其维修义务。凌彦康应当就此承担相应的损害赔偿责任。根据原审法院委托专业机构评估结果，第八层渗漏天面及因此导致的墙壁破裂的修复费用为60844元，应当由凌彦康予以负担。涉案房产系已办理房地产权证书的合法房产，戴瑞强、叶焕珍有权使用或出租，一审法院酌定的租金损失合法有据，本院予以确认。综上，凌彦康的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8850元，由上诉人凌彦康负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十一月十日书记员 林晓翔（兼）