甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘11民终855号上诉人(原审被告、反诉原告)：陇西中天商贸有限责任公司，住所地陇西县文峰镇交通路。法定代表人：黄天成，该公司经理。委托诉讼代理人：金志刚，甘肃腾金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊超，男，汉族，1984年12月29日出生，甘肃省陇西县人，农民，住甘肃省陇西县巩昌镇苟家门村李家营社**号。上诉人陇西中天商贸有限责任公司(以下简称中天商贸公司)因与被上诉人李俊超房屋买卖合同纠纷一案，不服陇西县人民法院（2017）甘1122民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中天商贸公司的上诉请求：撤销陇西县人民法院（2017）甘1122民初863号民事判决，对事实重新审核后依法判处。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决办理房屋产权证的费用由双方各自负担错误，根据双方合同的约定，该费用应由李俊超承担。2、按照合同约定，应该是先交清房款及办理房产证的所需费用后才由中天商贸公司办理房产证，但李俊超至今未缴清上述费用，尚拖欠房款221元，也没有按合同约定的时间缴纳房款，其应当承担违约金。根据2005年陇西县房管所测绘勘验的结果，涉案房屋实际面积已经确定，而一审判决认定待房屋面积确定后再确定具体应交房款金额错误。3、中天商贸公司一审时的反诉请求应予支持。李俊超拒绝缴纳物业、维修等费用，有相关的证据证实，因此，在办理房产证之前，其应当承担除办理房产证的相关费用外，由此额外产生的费用亦应由其全部承担。李俊超辩称：中天商贸公司上诉主张的物业、维修及违约金的请求没有事实依据，房屋的差价221元，李俊超同意补交。在交清房款的基础上，中天商贸公司应当办理房屋产权证。李俊超向一审法院起诉请求：中天商贸公司立即为李俊超办理房屋所有权证。中天商贸公司向一审法院反诉请求：李俊超支付测绘面积差价221元及拖欠利息265元、物业费6966元、上下水维修材料人工费850.2元、电维修材料人工费454.6元、暖气主管道更换及维修3011元、天雨水管道维修118元、上人平台维修费76.8元、测绘费160.6元、化粪池维修材料及人工费4658.3元、逾期交纳房款违约金33629元。以上共计50410.5元。一审法院认定事实：2003年6月2日，中天商贸公司注册成立。2004年4月7日，取得建设工程规划许可证后，自筹资金建设工程名称为陇西县文峰小商品批发市场商贸楼，建设项目名称为陇西中天商贸公司综合楼。2004年9月8日，李俊超父亲李守义购买了陇西县中天商贸城综合楼一楼2号商铺，房屋面积59平方米，价格为5525元／平方米，铺面总价款为325975元。李守义先后于2004年9月8日交160000元、2004年9月16日交40000元、2004年11月13日交50000元、2005年1月6日交50000元、2005年4月29日交25975元。后中天商贸公司对李守义交易的房屋向陇西县房地产管理所申请进行了测绘，核定面积为59.04平方米。2005年9月9日，中天商贸公司出具质量保证书。2007年9月7日，李守义在交付使用验收单上签字。2012年12月2日，李守义因病去世。2015年2月25日，陇西县公证处经李俊超、莫顺顺等人申请分别作出（2015）陇公内字第129、130号公证书，证明李守义的遗产由李俊超继承，莫顺顺将其个人财产商铺部分赠与李俊超。2017年4月6日，李俊超向本院起诉要求中天商贸公司办理《房屋产权登记证书》。审理中，中天商贸公司向本院提出反诉，要求李俊超支付各项费用50410.5元。一审法院认为，李俊超父亲李守义购买了中天商贸公司开发的位于陇西县中天商贸城综合楼一楼2号商铺，李守义全额支付了购房款，中天商贸公司交付了房屋，该合同合法有效，受法律保护。李守义去世后其遗产由李俊超依法继承，李俊超母亲莫顺顺对其个人财产商铺部分赠与李俊超。故中天商贸公司辩称李俊超虽是该房屋原购买人的继承人，但继承与办理房产证不是同一法律关系，根据合同的相对性原则，李俊超诉请中天商贸公司办理房产证无法律依据的理由不足，不予采纳。李俊超要求中天商贸公司办理《房屋产权登记证书》的请求合法有据，应予支持。中天商贸公司应当依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，协助李俊超办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。中天商贸公司以未交清房款差额及利息和其他费用为由进行抗辩，依据不足，不予采纳。关于办理房屋产权证书中所产生的费用的负担问题，应当按国家规定的收取办法，由双方各自承担。关于中天商贸公司的反诉请求，房屋的面积应以工程竣工后房管部门审定的建筑面积为售房面积，故中天商贸公司要求李俊超补交购房款差额的反诉请求，理由正当，依法予以支持。关于具体的金额，应待房屋所有权登记机构最终确定涉案房屋面积后，以《房屋预售合同》中约定的单价计算。对中天商贸公司反诉要求李俊超支付购房款差额利息及测绘费的请求，因涉案房屋至今未办理房屋产权证书，无法确定准确的房屋面积，中天商贸公司虽持有陇西县房地产管理公司的测绘结果，但未经李俊超确认，故中天商贸公司反诉请求的理由不当，不予支持。关于中天商贸公司要求李俊超承担逾期交纳房款违约金的请求，因中天商贸公司亦未按照合同约定完全履行义务，故对该请求不予支持。关于中天商贸公司要求李俊超物业费、上下水维修材料人工费、电维修材料人工费、暖气主管道更换及维修费、天雨水管道更换及维修费、上人平台维修费、化粪池维修材料及人工费的请求，因这些费用属物业服务管理合同所涉及的内容，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，且中天商贸公司就物业服务方面未向法庭提交资质证明，故该反诉理由不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百八十五条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陇西中天商贸有限责任公司于本判决生效之日起60日内，履行约定的办理房屋所有权登记证书的协助义务，为李俊超位于陇西县文峰镇中天商贸公司综合楼一楼2号商铺办理房屋所有权登记证书，李俊超提供必要的配合。二、李俊超依据房屋所有权登记机构最终确定的房屋面积为准，以约定的单价向陇西中天商贸有限责任公司补交购房款差额。三、驳回陇西中天商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，反诉费1040元，合计1110元，减半收取555元，由陇西中天商贸有限责任公司承担。二审期间，各方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是：1、补交购房款的差价金额，是以原陇西县房管所测绘勘验的房屋实际面积为据，还是以一审确定的房屋所有权登记机构最终确定的房屋面积为准。2、办理房屋产权证应交纳的相关费用应由谁承担。3、李俊超应否承担逾期交纳房款的违约金。4、中天商贸公司主张的物业、维修等相关费用应否支持。关于补交房屋差价的问题。本院认为，据双方当事人陈述，当时签订的《商品房买卖合同》均已丢失，故对于合同是如何约定的，除当事人各自的说法外无证据证实。双方争议的主要是房屋面积，虽然陇西县房管所于2005年时对实际面积进行了测绘，但2005年至今，房屋登记的政策已发生变化，在办理产权登记时是否需要重新核准，应以登记机构的需要为准，一审判决第二项的处理并无不当，中天商贸公司上诉理由和理由不能成立，请求不予支持。关于办理产权证件时相关费用的承担问题。因双方签订的合同已丢失，对于办证时应交纳的费用由谁承担，合同是如何约定的，双方当事人又说法不一，故无法对该事实做出认定，一审判决认定按国家规定的收取办法由双方各自承担，并无不当。中天商贸公司上诉主张由应李俊超承担，无事实依据，对其请求不予支持。关于逾期付款违约金。一方面，合同对违约金是如何约定，没有事实依据，另一方面，2004年李守义买的房子，2005年其按约定交清房款后，中天商贸公司一直未办理房产证，拖到现在，到底是谁违约，无法查明，故中天商贸公司主张由李俊超承担违约责任的理由没有事实依据，其请求不予支持。关于物业、维修费用问题。本案系房屋买卖合同纠纷案件，李俊超是因为中天商贸公司没有给其办理房产证提起诉讼，中天商贸公司虽然在本诉中提起反诉，但反诉提到的物业、维修费用问题，实际与本诉房屋买卖合同纠纷并不属同一法律关系，且2004年买房到现在，物业、维修等实际谁管理，费用是如何约定的，中天商贸公司是不是实际履行了物业管理的相关义务等等，都需要另案审查处理，因此一审判决驳回其该项反诉请求，处理并无不当。综上所述，中天商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由陇西中天商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利宏审判员  魏永红审判员  王文娟二〇一七年十一月六日书记员  武春红