北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2017）京0108执异287号案外人：北京邦达房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-16。法定代表人：冯耀荣，董事长。委托代理人：孙雪梅，女，北京邦达房地产开发有限公司法务，住天津市红桥区。申请人：中国民生银行股份有限公司北京分行（原名称中国民生银行股份有限公司总行营业部），住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人:马琳，行长。委托代理人：刘贺强，北京市国联律师事务所律师。委托代理人：罗潜龙，北京市国联律师事务所律师。被申请人：孙桂余，男，1972年7月4日出生，汉族，北京万源金都商贸有限公司法定代表人，户籍地福建省宁德市寿宁县。被申请人：郭庆，男，1977年10月27日出生，汉族，北京盛德恒泰商贸有限责任公司法定代表人，户籍地福建省宁德市。被申请人：苏春平，男，1974年4月10日出生，汉族，北京久久宇浩商贸有限公司法定代表人，户籍地内蒙古鄂尔多斯市。被申请人：吴立建，男，1981年10月9日出生，汉族，北京坤泰茂达商贸有限公司法定代表人，户籍地福建省宁德市。被申请人：北京盛德恒泰商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区周庄168号爱奇尔宾馆一层8114室。法定代表人:郭庆。被申请人：北京坤泰茂达商贸有限公司，住所地北京市通州区永乐店学府路08548号。法定代表人:吴立建。被申请人：北京万源金都商贸有限公司，住所地北京市通州区新华大街256号商业大厦4-3。法定代表人:孙桂余。被申请人：北京久久宇浩商贸有限公司，住所地北京市丰台区风格与林苑甲9号楼4层403。法定代表人:苏春平。被申请人：郭惠平，女，1975年11月2日出生，汉族，户籍地福建省宁德市寿宁县。本院在审理中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、北京盛德恒泰商贸有限责任公司（以下简称盛德公司）、北京坤泰茂达商贸有限公司（以下简称坤泰公司）、北京万源金都商贸有限公司（以下简称万源公司）、北京久久宇浩商贸有限公司（以下简称久久宇浩公司）、郭惠平金融借款合同纠纷一案的过程中，对苏春平购买的北京市通州区兴贸三街××号院×号楼×层×××号房屋（以下简称×××号房屋）采取保全措施，案外人北京邦达房地产开发有限公司（以下简称邦达公司）对该房屋的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邦达公司称，法院在审理民生银行北京分行与孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平金融借款合同纠纷一案的过程中，查封了×××号房屋及相应分摊土地，因该财产应属于我公司所有，故提出书面异议，请求法院中止对该财产的执行。我公司于2010年9月26日取得了北京市通州区人民政府颁发的该商品房所存在的北京市通州区马驹桥物流基地D01地块的国有土地使用证；2011年1月14日，取得了北京市规划委员会颁发的建设项目名称通州区马驹桥物流基地D01地块A座办公楼等16项《建设工程规划许可证》，该建设工程许可证附件含该商品房所在地块；2011年3月17日取得了北京市住房和城乡建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》。近日，我公司在不动产登记机构查询房屋权属登记信息，该房屋所有权人仍为我公司，至今未发生任何权属变更。2012年6月15日，苏春平与我公司签署《北京市商品房预售合同》，购买×××号房屋，苏春平之妻林灼梅与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》。根据该借款合同约定，我公司对林灼梅、苏春平还款义务承担连带性担保责任。因林灼梅、苏春平未按时向银行偿还贷款，我公司自2014年12月26日至2016年6月29日期间代林灼梅、苏春平向工行开发区支行偿还欠款本息共计人民币137340.87元。我公司曾于2015年7月28日、2016年6月23日向林灼梅、苏春平邮寄送达《催告函》，要求林灼梅、苏春平在收到催告函后十日内向我公司偿还代偿银行贷款，但林灼梅、苏春平未向我公司支付任何款项。我公司遂依据《北京市商品房预售合同》之约定于2016年10月11日向苏春平邮寄送达解除合同通知书，通知苏春平解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及其相关补充协议，并要求苏春平于收到解除合同通知书后五个工作日内与我公司联系办理解除合同善后事宜。苏春平至今未与我公司联系。根据上述催告函及《解除合同通知书》和《北京市商品房预售合同》约定，我公司向苏春平发出的解除合同通知书应于2016年10月14日视为已送达，双方签署的《北京市商品房预售合同》已于2016年10月14日解除。根据最高人民法院司法解释的规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。为维护我公司合法权益，现请求法院中止对×××号房屋的执行，并裁定解除对该商品房的查封。民生银行北京分行称，不同意北京邦达公司的异议申请。在本案×××号房屋的《北京市商品房预售合同》补充协议中有约定解除权的条款，该条款在担保条款项下，如果出现苏春平的违约行为，邦达公司可以行使追偿权，但由此导致合同解除规定在格式条款中，该格式条款没有特殊标注，因此属无效约定。邦达公司向苏春平出售房屋，已经通过首付款和按揭贷款收到房屋全部价款，理应按照合同约定为苏春平办理房屋产权证，但其并未在规定时限内办理完成属于其违约，邦达公司履行保证责任代偿部分款项，对苏春平形成的是一般债权，并不能因此解除合同取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，邦达公司必须依据合同保留了所有权才能申请解除扣押、查封。但在本案中，从查封申请开始这个房屋就已经归苏春平所有，所以不应适用该规定。房屋现在的价格已经发生一到两倍的增长，如果房屋查封被解除，必然会损失我行的利益，所以我行不同意邦达公司的异议请求。孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平既未做出陈述，亦未参加本院审查。本院查明，本院在审理中国民生银行股份有限公司总行营业部诉孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平金融借款合同纠纷一案过程中，民生银行北京分行向本院申请财产保全，本院于2015年10月22日作出（2015）海民（商）初字第35045号民事裁定书，裁定：冻结、查封被告孙桂余、郭庆、苏春平、吴立建、盛德公司、坤泰公司、万源公司、久久宇浩公司、郭惠平名下价值二百零二万三千六百三十九元零五分的财产。本院于2015年10月30日向房屋登记机构送达协助执行的法律文书，预查封苏春平名下×××号房屋。另查，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2016年4月29日经工商登记机关核准，名称变更为民生银行北京分行。再查，2012年6月15日苏春平与邦达公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××××号），该合同中约定苏春平购买邦达公司开发建设的座落于北京市通州区马驹桥物流基地D01地块×××座办公楼×××层×××，其中首付款545534元，剩余房款540000元以贷款形式支付；房屋性质为办公。林灼梅与中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，为购买×××号房屋向银行贷款540000元，邦达公司为保证人，合同中苏春平作为抵押人签字。另，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：××××××号）中的北京市通州区马驹桥物流基地D01地块×××座办公楼×××层×××在房屋登记机关登记的正式名称为”北京市通州区兴贸三街×××号院×××号楼×××层×××号”，即本案中所简称的×××号房屋。审查中，邦达公司提交了《国有土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、房地产权登记信息查封结果打印页等，证明其开发建设了×××号房屋并于2013年5月2日取得该房屋的所有权初始登记。同时，邦达公司还提交了《个人购房借款/担保合同》、《工商银行个人逾期贷款代偿告知函》、《催告函》、《关于解除×××号的通知》等，用以证明其为苏春平购买×××号房屋的银行贷款提供阶段性连带保证责任，因苏春平未按期偿还贷款，其代偿了部分贷款款项，故其已经通过邮寄书面通知的方式与苏春平在2016年10月14日解除×××号房屋的商品房预售合同。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五规定：”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，本院依据保全裁定，对初始房屋权属登记在邦达公司名下，由苏春平购买的×××号房屋采取预查封措施符合有关规定。但因预查封的房屋尚未过户至买受人苏春平名下，在相关预售合同尚未全部履行完毕前，房屋的出卖人邦达公司基于正当合理的理由仍有权依法解除合同，且预售合同依法解除后，买受人丧失取得房屋所有权的合法依据，相应的预查封措施应当予以解除。现邦达公司虽主张已经依据合同约定的方式解除了苏春平的商品房预售合同，但是，在该房屋已被法院预查封在先，且合同解除争议并未经过法院审判程序予以确认的情况下，此单方解除行为在执行程序中不足以作为认定合同已然合法解除的依据。现因邦达公司尚未就预售合同依法解除的事实取得充分证据证明，故本院对邦达公司要求中止对×××号房屋预查封措施的主张不予认可，对其异议请求予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回北京邦达房地产开发有限公司提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 旸审 判 员  钟 晓代理审判员  朱卉灵二〇一七年十一月二日书 记 员  黄秋实