山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁09民终2380号上诉人（原审被告）：泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司，登记住所地：山东泰山工业园区创业大街东段（现泰山大街333号泰安。法定代表人：游国岚，董事长。委托诉讼代理人：魏成，男，1983年11月10日出生，汉族，泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司法务部职员，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：杨连振，山东民昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某，女，1984年10月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。上诉人泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司（以下简称志高公司）因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服泰山区人民法院（2017）鲁0902民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人志高公司委托诉讼代理人魏成、杨连振，被上诉人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人志高公司上诉请求：撤销泰山区人民法院（2017）鲁0902民初1628号民事判决，予以改判。事实和理由：虽然双方当事人在《商品房预售合同》中约定“出卖人在交付房屋之日起90日内办理房产证”，但实际上任何开发单位均不���能在交房之日起90日内完成产权登记手续，该约定应属无效条款。合法有效的约定应为“出卖人在交付房屋之日起合理期限内办理房屋产权证”。因此一审法院依据上诉人未在交付房屋之日起90日内办理房屋产权证，而判决上诉人承担逾期办证违约责任没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈某辩称，双方在《商品房预售合同》中约定“出卖人在交付房屋之日起90日内办理房产证”合法有效，被答辩人自愿将此条款作为格式条款与被上诉人进行约定，应受该条款约束。上诉人主张该条款无效没有法律依据，一审法院判决上诉认承担违约责任于法有据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审原告陈某向一审法院起诉请求：1.被告支付自2013年8月13日起至实际办理房屋权属转移登记之日的违约金（暂计算至2017年3月31日为18464.4元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月27日，原、被告签订商品房预售合同，被告将泰山区明堂路岳秀阳光城105号楼2单元5层502室房产（房号代码为192336）出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付278497元购房款。2013年5月15日，原被告双方对合同中约定的商品房进行验收交付。合同约定“应当在商品房交付使用后90日内保证办理商品房所有权转移登记。如因出卖人的责任未在约定的期限内办理房屋所有权转移登记，买受人不退房的，继续履行合同，自出卖人承诺的办理该商品房所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应每日向买受人支付万分之零点五���违约金。经原告多次催促，但被告至今未办理房屋所有权转移登记，亦未支付违约金。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。一审法院认定事实：2012年3月27日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于泰山区明堂路岳秀阳光城105号楼2单元5层502室房产（房号代码为192336），预测建筑面积82.08㎡，单价3160元/㎡，总价款259372.8元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理商品房所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。当日，原被告双方签订《岳秀阳光城储藏间使用权转让协议》一份，约定原告购买位于105号楼2单元04-5号储藏间一处，价格为11344元。合同签订后，原告共向被告缴纳购房款278497元（其中房屋款267153元,储藏室款11344元），被告向原告出具收款收据。庭审中，原被告双方均认可房屋交付时间为2013年5月15日，但被告对计算时间有异议，称房屋交付之日并不是交付使用日，原告对此不予认可，认为交付之日即为使用之日；被告称计算违约金的基数不应包含储藏室的价款，原告予以否认；被告称该时间已过诉讼时效，原告亦予以否认。被告称该房产未办理房产证手续的原因在于原告不配合房产代理公司提交办证资料，并提交收件明细单一份予以证实，原告对证据真实性��证据内容均有异议。原、被告均称原告购买的该房产尚未办理房屋产权登记。被告称已向相关部门提交了办理产权转移登记的资料，但未提交证据予以证实。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后90日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，逾期应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。房屋交付之日即为使用之日，故被告应当在2013年8月13日前为原告办理房屋产权转移登记，但至今尚未办理。被告称已向相关部门提交了办理产权转移登记的资料，但未提交证据予以证实；被告又称未办理房产转移登记的原因在于原告，但被告提交的收件明细单不足以证实其主张，对此一审法院不予采信。综上，足以认定未办理产权转移登记的违约主体为被告，应由被告承担相应的违约责任。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效，原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，系继续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，原告主张的起算日（2013年8月13日）距原告起诉之日（2017年4月1日）已超过两年的诉讼时效期间，且原告未提交证据证明存在时效中断或中止情形，故违约金起算日应为原告起诉之日向前倒推两年，即2015年4月2日。对被告辩称原告起诉超过诉讼时效中的合理部分，一审法院予以采纳。原告要求将购买储藏间的价款11344元一并计算支付违约金，但双方签订的《商品房预售合同》和《岳秀阳光城储藏间使用权转让协议》中均未对此进行���定，因此原告该部分诉讼请求本院不予支持。故应按原告已付房价款267153元计算违约金，自2015年4月2日起按照每日万分之零点五计算至实际办理登记之日，但办理产权职能部门受理时间除外。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陈某违约金9751.1元（自2015年4月2日起暂计算至2017年4月1日；自2017年4月2日起至实际办理所有权转移登记之日止，按照已付房款267153元，每日万分之零点五计算，办理产权职能部门受理时间除外）；二、驳回原��的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告陈某负担90元，被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司负担50元。二审期间，当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”（办理产权职能部门受理时间除外），���上诉人交付商品房后未在合同约定的期限内办理产权登记手续，其行为已违反合同约定，应承担相应违约责任。上诉人主张该条款无效，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人志高公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元由上诉人泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 阎 鹏审判员 张 岩审��员张晓丹二〇一七年十一月二十二日书记员 高学茹