江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0103民初4060号��告：邬珺，女，1990年8月28日生，汉族，住南昌市东湖区，委托代理人：邹圣奎，男，1990年9月18日生，汉族，住江西省抚州市宜黄县，系原告丈夫。被告：西湖区酷悦百货商行，地址：南昌市中山路***号。统一社会信用代码：92360103MA35NUAN60。经营者：袁明轩，男，1984年11月26日生，汉族，住吉安市吉水县。被告：吴双，男，1988年10月19日生，汉族，住南昌市东湖区。原告邬珺被告西湖区酷悦百货商行、吴双房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邬珺及委托代理人邹圣奎、被告西湖区酷悦百货商行的经营者袁明轩到庭参加诉讼,被告吴双经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告邬珺诉称：本人于2017年3月27日与南昌市中山路282号西湖区酷悦百货商行正式���订租赁合同，租下西湖区酷悦百货商行商场沿街一楼商铺25平方用于经营饮品，按照合同约定，商铺租金是押三付二，每月租金28000元整。所以2017年3月27日当天共计交了141800元整给袁明轩（酷悦百货商行业主），141800元中包含56000元租金，84000元的押金，1800元的物业费（关于物业费是半年一交，一个月300元）租金的起算日为2017年4月12日。签订完合同后我去了厦门加盟目前经营的项目。加盟费58000元整，于2017年4月11日正式营业，正常经营一个多月后，因商场要整改，经过双方协商，我同意商场动工切割，租金也另行下调，合同也重新签订过，新签订的合同上店铺面积大小为14平方，实际面积为10平方，租金17000一个月。商场2017年5月15日正式动工，工期5天，于2017年5月19日完工。但是5月20号的时候我开门营业的时候，很多问题都没有解决，切割完之后商场按照新的合同对应租金应该退还给我26400元整。于是我在2017年7月3日的时候加上商场欠我的26400元基础上补交了×××元共计34000元整作为租金。期间自从商铺切割改小后，店内存在严重漏水情况，商铺门口天天滴水，严重影响和损害我正常营业。商场老板袁明轩从7月份开始就已经不来商场。商场的事宜基本上都是吴双经理在负责。由于商场存在多人房东承包的问题，酷悦百货商行的老板袁明轩是3任房东，7月底的时候商场二房东跑到商场来告诉我们商户说袁明轩已经几个月没交租金给我们了，说再不交租金就要清场了。说袁明轩跑了，商户人心惶惶，纷纷商量对策，于是打电话给了目前商场的负责人吴双经理，吴双经理告诉我说这是不可能的事，你们继续营业，不会清场，安抚我们，说不用理会他们（也就是2房东），于是我们继续营业。8月份2房东又来告诉了我们一次，但吴双经理���说可以正常营业，叫我们不用管。然后到了2017年8月10号，我又交了两个月租金共计34000元整给吴双经理。可是在2017年8月30日商场大厅正式断电，隔天2017年8月31日各个商铺内也断电。袁明轩发了个通告给所有商户之后就未有任何消息，断电后造成了我冰箱原材料全部坏了，共计损失1800元整。现要要求1、终止并解除西湖区酷悦百货商行袁明轩签订的租赁合同。2、退还所有押金，以及商场断电后开始至今的房租及物业管理费用（包含合同违约金）115366元整。3、商场单方面违约导致店铺装修赔偿损失30600元整，设备赔偿损失21300元整，因商场单方面断电导致店铺的原材料损坏赔偿损失1800元。4、裁决本案所有诉讼费由被告承担。原告提交了如下证据：证据一、租赁合同一份，证明我方已经支付51000元合同保证金，其中表明被告如果违约，被告应支付40000元违约金，剩余租金24366元，被告应退还。证据二、收款收据三张、微信转账一张、支付宝转账凭证四张及工商银行转账流水一张，证明我方支付了3月27日至5月27日的租金56000元，最早的时候我方交了84000元押金后因调整店面其中的押金部分折抵了租金后剩51000元，物管费1800元，7月3日又补交了微信×××元租金（6、7月份），8月11日交了支付宝34000元为后面两个月租金（8、9月份）。证据三、商户公告函一份，店铺装修装饰损害材料耗损照片八张，证明由于商场单方面的损失，被告应赔偿我方的损失。被告西湖区酷悦百货商行辩称：根据合同规定，我对原告的诉请有些意见。一、按照合同第八条，原告本身在签订合同之初，就隐瞒了一些情况。经营当中其综合经营能力，并没有当初说的那么好，营业额不够水电费，销售量萎靡，众多商��人员都知道，对方违约在先。二、停业之前，原告经我方同意，已经转让，原告方不经我方同意自行停业，我方同意转让，希望减少原告方自己的损失。从原告进驻我商场方以来，经常与其他商铺人员发生激烈冲突，经我方劝阻还是不听，原告严重违约在先，我方没有终止合同，因为我方的人性因素。三、水电费不是我方切断的，停业也不是我方逼迫原告停业的。商场停业后，我方也是受害者。原告并通过电视台等途径，散播我方法人的信息。我方完全不能接受原告诉请的第三条、第四条。被告西湖区酷悦百货商行未提供证据。被告吴双未到庭答辩,亦未提供证据.本案经审理，确认了如下事实：2017年3月27日原告与西湖区酷悦百货商行签订租赁合同，约定：甲方(西湖区酷悦百货商行)租下南昌市中山路282号西湖区酷悦百货商行商场沿街���楼商铺25平方出租给乙方（原告）用于经营饮品，商铺租金是押三付二，每月租金28000元整，租期一年，租金的起算日为2017年4月12日，租金每两月交一次，每月物管费300元，如甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按出租店铺年租金20%作为违约金支付给乙方，并退还乙方所交保证金及剩余租金，乙方如有违约，甲方不予返还履约保证金，并有权要求乙方按店铺年租金20%支付违约金。合同签订当日，原告共计支付141800元整给被告，其中56000元租金(两月租金)、84000元的押金、1800元半年的物业费。之后原告在租赁店面经营。2017年5月19日，双方经协商变更合同，变更的内容为“店铺面积为14.3平方，每月租金17000元，保证金为51000元。”合同其他内容未变。2017年7月3日，原告支付2017年6月、7月剩余租金×××元（其余租金为原交保证金应退回部分折抵租金）。2017年8月11日，原告支付2017年8月12日至10月12日租金34000元。2017年8月30日、31日西湖区酷悦百货商行停水、停电并关门停止营业。2017年9月2日，袁明轩发出至酷悦商场商户公告函，言明：“因出租方隐瞒部分事实，至我方与物业产权人发生误会，商场无法无法正式开张，希望与各商户协商解决退租事宜、解除合同或解决纠纷后恢复营业等。”因原、被告协商未果，故原告诉至法院，提出如前之诉。另查明：被告吴双系袁明轩聘请的工作人员。本院认为：原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告双方均需按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约向被告支付了租金，即享有使用租赁物的权利。但被告在合同约定的租赁期内无法提供租赁物，至租赁合同无法履���，对此被告西湖区酷悦百货商行应承担全部责任。现原、被告均认可合同至2017年8月31日已终止，合同已无解除的必要。原告要求被告退还保证金51000元及剩余租金24366元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告要求被告退还全部物业费1800元,因原告已实际使用店面至2017年8月30日,故被告应退回物业费300元。原告要求被告支付违约金4万元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失，该损失是否超过违约金证据不足，本院不予支持。被告辩称原告违约在先，证据不足，本院不予认定。被告吴双履行的系职务行为，应由其雇主西湖区酷悦百货商行承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告西湖区酷悦百货商行(经营者:袁明轩)于本判决生效后十日内向原告邬珺返还保证金、租金及物管费共计75666元，并支付违约金40000元。二、驳回原告邬珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的本诉案件受理费3681元，减半收取1840.5元，由被告西湖区酷悦百货商行(经营者:袁明轩)承担1840.5元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相��手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审判员  王奇二〇一七年十一月十五日书记员  龚琪