山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1002民初3079号原告：威海××有限公司，。法定代表人：童××，董事长。委托诉讼代理人：许双武，山东荣顺律师事务所律师。被告：王××。委托诉讼代理人：曲娜娜，山东圣广律师事务所律师。被告：李××。被告：袁××。原告威海××有限公司与被告王××、李××、袁××案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人许双武，被告王××之委托诉讼代理人曲娜娜到庭参加诉讼，被告袁××、李××经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海××有限公司向本院提出诉讼请求：请求1、停止对原告位于威海市××室房屋的执行，并解除对上述房产的查封；2、确认涉案房屋归原告所有；3、被告袁××协助原告办理涉案房屋产权登记手续。事实和理由：2014年11月12日，原告与被告袁××签订《商品房预售合同》一份，约定：原告将位于威海市××室房屋出售予被告袁××，被告袁××贷款支付购房款，原告为被告袁××提供连带保证，如被告袁××未能按期还款，导致原告承担保证责任的，原告有权解除商品房预售合同。后因被告袁××未按约还款，原告代被告袁××偿还部分银行贷款本息，故原告诉至法院，要求解除双方之间商品房预售合同，经生效法律文书认定双方合同解除。但因被告袁××、李××与被告王××存在其他民事纠纷，被告王××申请执行涉案房产，原告认为涉案房屋应归其所有，故提起执行异议，经威海市环翠区人民法院作出（2017）鲁1002执异40号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求，故原告诉至法院，要求处理。王××辩称，原告在涉案房屋被法院查封前已经出售给被告袁××，袁××已按照合同的约定支付了全额的购房款，并办理了相应的房屋备案登记手续，也取得了涉案房屋的所有权权利，其因与被告袁××委托代理合同纠纷一案，经其申请法院于2015年12月27日对涉案房屋进行了查封，即对涉案房屋的查封在先，原告对被告袁××行使解除权的权利在后，故请求驳回异议人的诉讼请求。袁××、李××未作答辩。根据双方当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告袁××与原告于2014年11月12日签订威海市商品房预售合同及合同补充协议各一份，约定被告袁××购买原告开发的位于威海市××室，房屋价款为2065094元，其中1440000元以银行贷款方式付清；因原告为被告袁××前述银行贷款提供阶段性按揭贷款担保，双方在补充协议中对于原告为被告袁××银行按揭贷款承担担保责任后的相应民事责任进行了详细约定。前述合同签订后，被告袁××依约向原告支付了相应购房款（包括以银行贷款方式支付），原告亦于2015年6月将涉案房屋交付被告袁××居住使用。2016年8月12日，因被告袁××逾期偿还银行贷款，中国银行股份有限公司威海分公司将本案原告、被告袁××及案外人袁××、刘××诉至法院，要求判令被告袁××、案外人袁××、刘××提前偿还借款本金1215701.2元及利息、罚息，并判令本案原告威海××有限公司对上述债务及费用承担连带保证责任，后于2016年11月23日，本院作出（2016）鲁1002民初4042号民事判决书，判令被告袁××、案外人袁××、刘××共同偿还中国银行股份有限公司威海分公司贷款本金1215701.2元及利息、罚息；被告袁××、案外人袁××、刘××支付原告律师代理费61485元、保全申请费5000元；本案原告威海××有限公司对被告袁××、案外人袁××、刘××的上述还款义务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向被告袁××、案外人袁××、刘××追偿。因被告袁××未能偿还前述银行贷款，原告遂承担相应担保责任，截至2017年9月29日，代为偿还银行贷款共计112777.9元。因原告承担相应担保责任，故原告于2016年8月30日向本院提起诉讼，要求解除原告与被告袁××签订的《商品房预售合同》，并要求被告袁××给付原告违约金413018.80元、垫付银行贷款13742.41元等相关费用，本院作出（2016）鲁1002民初4338号民事判决书，判决解除2014年11月12日原告与被告袁××签订的威海市商品房【预售】合同（合同编号为：【预】201400038520）；、被告袁××支付原告违约金及垫付相关款项等，该判决现已生效。被告王××与被告袁××、李××因委托合同关系发生纠纷，被告王××于2015年间诉至本院，2016年1月25日，本院作出（2015）威环商初字第1314号民事调解书，确认被告袁××、李××共同于2016年3月25日前返还被告王××款项735000元、赔偿被告王××经济损失250000元及律师费40000元、担保费7350元、承担案件受理费7298元，后因被告袁××、李××未履行以上还款义务，被告王××遂申请强制执行，并在执行过程中于2016年6月5日经被告王××申请，本院查封了预售登记在被告袁××名下的涉案房产，后原告遂提起执行异议，本院经审查于2017年6月13日作出（2017）鲁1002执异40号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。另查，涉案房屋系原告开发建设，尚未综合竣工验收，亦未办理产权初始登记，涉案房屋在原告交付被告袁××使用后，由被告袁××进行装修，现被告袁××未在此居住，但由他人居住，具体使用原因不明。本院认为，本案争议焦点在于原告对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。本院分析如下：首先，涉案房屋现尚未办理产权登记，原告作为开发建设单位在取得涉案房屋的商品房预售许可后，与被告袁××就涉案房屋签订商品房预售合同，被告袁××按照约定向原告交付首付款并以按揭贷款的方式付清房屋价款，至此原告已获得涉案房屋对外出售的全部对价，后其将涉案房屋交付被告袁××居住使用，虽未办理相应产权转移登记手续，但原告对涉案房屋已不再享有占有、使用、收益、处分等所有权权能，因此其对涉案房屋所享有的权利已与一般意义上的所有权权利人存在明显区别，反之其在此情况下对被告袁××基于合同约定负有为被告袁××在具备条件的时候办理房屋产权转移登记手续的义务，即便房屋基于开发建设的需要还登记在其名下，其亦不能据此主张房屋所有权。其次，原告虽与被告袁××约定了被告袁××未能偿还银行贷款而导致原告承担连带责任保证后，对被告袁××享有追偿权及对涉案商品房预售合同的单方解除权，但以上权利从属性上仍属于合同债权，法律虽不会干涉当事人解除合同的权利，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封就具有排他的法律效力。本案中，原告在法院对被告袁××就涉案房屋所享有相应财产权益依法查封后，虽经法定程序与被告袁××解除商品房预售合同，但并不意味着原告即在双方合同解除后对涉案房屋享有排他性的物权权益，原告作为合同相对方，所享有的仍系基于其与被告袁××商品房预售合同解除后所产生的相应债权权益。最后，因原告与被告袁××商品房预售合同解除，原告对被告袁××享有合同解除后的相应债权请求权，即对于已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，该种债权请求权与被告王××基于生效法律文书对被告袁××所享有的债权相比较，并不具备优先性。综上所述，原告并不享有涉案房屋的所有权，亦不享有足以排除执行实体权利，故原告诉请不当，本院不予支持。对于原告要求被告袁××协助办理涉案房屋产权登记手续的诉请，该项诉请实际并不属于执行异议之诉的审查范围，且涉案房屋系原告开发建设，现原告尚未完成综合验收手续，亦未办理涉案房屋的初始登记，反而要求涉案房屋买受人即被告袁××协助办理产权登记手续明显不当。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 孙 博 碕人民陪审员 王 淑 芹人民陪审员 雷   杰二〇一七年十一月二十一日书 记 员 高颖（代）