广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初5018号原告：李小平。委托诉讼代理人：王秀珍，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市发材建材贸易有限公司。住所地：广东省东莞市东城区石井中心路**号2B。统一社会信用代码为91441900791161299T。法定代表人：徐军。被告：亿华集团有限公司。住所地：广东省深圳市南山区桂庙路北向南瑞峰花园*栋B-1410。统一社会信用代码为91440300557178113F。法定代表人：胡万勇。被告：徐军。原告李小平诉被告东莞市发材建材贸易有限公司、亿华集团有限公司（以下分别称“发材公司”和“亿华集团”）及徐军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李小平的委托诉讼代理人王秀珍，被告发材公司、亿华集团及徐军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小平向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告发材公司于2013年3月10日签订的《买卖合同》解除；2.判令被告发材公司向原告支付商铺回购款416076元及支付利息（以416076元为基数，自2015年11月30日起，按同期银行逾期贷款利率计算至款项付清之日止，暂计至2017年4月17日为30102.81元），合计446178.81元；3.判令被告发材公司向原告支付赔偿款387768元；4.判令被告亿华集团、徐军对上述所有款项承担连带清偿责任；5本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告发材公司于2013年3月10日签订《买卖合同》和《委托经营管理协议》，约定原告以416076元购买被告发材公司位于东莞市××边村中惠新城加州园“尖沙咀特产购物城”的A071号铺位，面积为17平方米，该铺位可办理房地产分割产权的分户登记手续，且自该合同签订之日起24个月内，被告发材公司须办妥房地产的产权分割手续。同日，被告亿华集团出具担保函，同意为《买卖合同》和《委托经营管理协议》项下被告发材公司应承担的义务提供连带担保责任。合同签订后，原告依约履行义务，但被告发材公司未能办妥房产证，原告与被告发材公司于2015年5月21日签订《商铺申请回购申请书》，约定被告发材公司分四期支付商铺回购款，2015年11月30日支付第一期，被告发材公司未履行。原告经查，被告发材公司在未告知原告的情况下于2013年7月30日将案涉商铺抵押给华夏银行股份有限公司东莞分行，严重违反合同约定，导致原告的合同目的不能实现。原告至2014年10月24日止，共向被告发材公司支付购房款387768元。但被告发材公司至今未能将A071号铺位的产权过户至原告名下。由于上述合同签订时，被告徐军是被告发材公司的唯一股东，占被告发材公司100%股权，依照《中华人民共和国公司法》的规定，被告徐军应对被告发材公司的行为承担连带责任。鉴于以上事实，三被告的行为已经违反双方签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，故原告依据《合同法》《民诉法》等法律及相关司法解释之规定，向贵院提出如上诉讼请求，望贵院判如所请。被告发材公司、亿华集团及徐军未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，根据原告提交的证据，本院认定事实如下：2013年3月10日，原告与被告发材公司签订《买卖合同》（编号：0150）和《委托经营管理协议》，约定原告以416076元购买被告发材公司位于东莞市××边村中惠新城加州园“尖沙咀特产购物城”的A071号商铺（《买卖合同》载明发材公司就其出售的商铺办理了《房地产权证》，证号：一层为140040xxxx、二层为140040xxxx，该商铺可办理房地产分割产权的分户登记手续，原告在签订本合同时知道其所购买的商铺是上述《房地产权证》的一部分），并将该商铺委托给被告发材公司经营，期限为96个月，自2013年3月10日至2021年3月9日止，在委托经营期内，无论被告发材公司经营管理情况如何，被告发材公司均应足额按时向原告支付经营收益，总收益为266288元，即年经营收益33286元，季经营收益8322元。上述协议签署后，被告发材公司一次性支付原告前五年经营收益，后三年按季度支付经营收益。原告与被告发材公司在《买卖合同》中约定，原告于2013年3月10日支付首期款208038元，其中166430元抵扣被告发材公司应支付给原告的租金，余款分60个月支付，每月10日前支付700元。根据原告提交的收据，原告在2012年12月19日支付50000元，于2013年3月10日支付158038元。之后，原告分期向被告发材公司支付了13300元购房款。另合同约定，被告发材公司须于合同签订之日起二十四个月内为原告办妥商铺的产权分割手续，否则因被告发材公司的原因导致不能办理的，原告有权在期满之日起六个月内要求被告发材公司以合同约定的价款回购商铺，如原告未在上述期限内主张回购权利的，视为原告明确放弃。被告发材公司可以在委托经营期限内继续办理该房地产产权分割手续，如已经办理完成分割的，原告仍可在分割完成之日起2年内要求被告发材公司按原价回购，因此产生的税费有原告承担。原告已经获得的收益仍归其所有。同日，“广东亿华建筑工程有限公司”向原告出具《担保函》，承诺为上述《买卖合同》项下的合同交易价格、销售合同的内容和《委托经营管理协议》项下应付款及其他内容等提供连带责任保证，但未明确保证期间。后“广东亿华建筑工程有限公司”经核准变更为被告亿华集团。2015年5月21日，原告向被告发材公司提交申请书，申请被告发材公司依照《买卖合同》第十一条以合同约定的价格416076元回购案涉商铺。被告发材公司在该申请书盖章，并载明“在2015年11月30日起分四期支付，2015年12月30号、2016年1月30号、2016年2月30号支付尽”。但被告发材公司并未依约支付上述回购款。另，2013年下半年间，被告发材公司以其前述证号为1400402240和1400402239的《房地产权证》项下的房产向华夏银行股份有限公司东莞分行提供抵押。后该房产于2015年3月16日被东莞市第一人民法院查封。另查，自2010年10月起，被告发材公司的股东为被告徐军一人，其持有被告发材公司100%的股权。自2013年8月12日起，被告发材公司的股东变更为二人，分别为被告徐军和案外人张海彬，其中被告徐军持股30%，张海彬持股70%。本案应诉材料于2017年8月30日视为公告送达。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告发材公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照合同的约定全面履行自己的义务。被告发材公司未能依约办妥产权分割手续，原告依照合同向被告发材公司提交申请书，请求被告发材公司依照合同约定的价格416076元回购该商铺，而被告发材公司在该申请书承诺了支付回购款的期限，对原告的回购申请予以确认，应视为双方达成了回购协议。该回购协议对于双方均有约束力，现被告发材公司未能依照约定向原告支付回购款项，原告请求被告发材公司支付商铺回购款416076元，本院予以支持。至于利息，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，本院认定被告发材公司需按如下赔偿原告逾期付款损失，以回购款416076元为基数，自2016年3月1日起按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率基础上浮50%的利率计算至回购款416076元付清之日止。关于原告诉请解除其与被告发材公司之间签订的《买卖合同》，本院认为，原告与被告发材公司2015年5月21日就案涉商铺已达成回购协议，该回购协议明确了被告发材公司向原告应支付的款项、期限，应视为双方此时已协议解除原《买卖合同》。故本院确认双方之间的《买卖合同》已解除。关于原告主张的赔偿款。首先，原告与被告发材公司约定了回购条款，且双方在2015年5月21日达成了回购协议，协议解除合同。而回购条款也系双方买卖合同的约定，即原告要求被告发材公司回购也是合同目的之一。在双方已依照合同回购条款的约定达成回购协议的情况下，不能视为被告发材公司根本违约导致合同目的无法实现。至于被告发材公司未能依照回购协议支付回购款，属于被告发材公司违背了回购协议，原告可以要求被告发材公司承担相应的违约责任。但在原告已选择要求被告发材公司按照合同约定的回购条款支付回购款，被告发材公司予以同意的情况下，原告还要求被告发材公司支付相当于购房款一倍的赔偿金，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。其次，如果按照原告的主张，导致合同目的根本无法实现，则原告不能主张被告发材公司支付回购款416076元。按照合同解除的原则，原告应当要求返还已付的购房款项，且按照买卖合同的约定，被告发材公司已将案涉商铺前五年（即2013年3月10日至2018年3月9日）租金166430元抵作原告的购房款，而至庭审之日，该五年委托经营期限尚未届满，那么原告主张的五年租金抵扣也并不成立，因此原告主张的已付款项金额也并非387768元。因此，在双方协议解除案涉买卖合同的情况下，原告要求被告发材公司支付赔偿金387768元没有法律依据，本院不予支持。关于保证问题。被告亿华集团承诺对案涉《买卖合同》的内容提供连带责任保证，有《担保函》为证，本院予以确认。双方没有约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，原告有权在主债务履行期届满之日起6个月内要求被告亿华集团承担保证责任。原告于2015年5月21日向被告发材公司提交《申请书》要求，被告发材公司同意于2016年2月30日前支付回购款，则2016年8月31日为主债务履行期届满之日。原告于2017年5月向本院起诉要求被告亿华集团承担保证责任，不在保证期间内，被告亿华集团的保证责任依法予以免除，故本院对原告要求被告亿华集团承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。关于徐军的责任。案涉《买卖合同》签订于被告发材公司为一人公司期间，被告徐军作为当时被告发材公司的股东，其未能证明案涉合同签订时被告发材公司的财产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，其应对被告发材公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李小平与被告东莞市发材建材贸易有限公司于2013年3月10日签订的《买卖合同》已解除；二、被告东莞市发材建材贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李小平支付商铺回购款416076元并支付利息（以416076元为基数，按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率上浮50%，从2016年3月1日起计至清偿完毕之日止）；三、被告徐军对被告东莞市发材建材贸易有限公司所负上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告李小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12139.46元，由原告李小平承担5000元，被告东莞市发材建材贸易有限公司和被告徐军共同承担7139.46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一七年十一月二十九日书 记 员  汤 锋黄婉欣附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。……《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。