河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0281民初4059号原告：遵化市海泉物业管理有限公司。地址：遵化市。法定代表人：宋连丰。委托代理人：王小静。被告：谢旭东，男，1965年6月29日出生，居民，现住遵化市。原告遵化市海泉物业管理有限公司（以下简称海泉物业）诉被告谢旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法由审判员梁玉娟独任审理，书记员李亚男担任记录，于2017年9月13日、2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王小静，被告谢旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系服务于遵化市三间房小区的物业服务公司，被告系该小区B区××业主。自2011年，原告与被告产生物业服务关系以来，被告一直未交纳物业费用。为此，原告多次以不同形式通知被告交纳物业费用，但被告至今未交纳，至2017年，被告共计拖欠物业费8400元。被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了正常的物业管理秩序，为维护自身合法权益，现原告起诉要求被告给付2011年至2017年拖欠的物业费8400元被告辩称：被告不同意交纳物业费。1、被告认为原告没有物业管理资格，原告没有通过业主的同意，取得本小区的管理权利，也没有将和本小区业主或业主委员会签订的合同到相关管理部门备案；2、被告不清楚该物业服务公司收费依据及标准，收费标准没有得到政府及相关部门的认可及批复；3、原告没有与业主及业主委员会签订双方认可的物业服务合同；4、原告没有提供质价相符的服务。原告没有按照物业收费标准为本小区服务，致使本小区垃圾满地、杂草丛生、秩序很乱，为遵化整体环境造成污染。原告评定的是2级服务标准，但其服务没有达到2级。原告将物业管理区域及业主的公用区域，面向社会出租，其中小区内的公用路灯杆上均设有广告牌，未经业主同意，侵害了业主的权益。综上，被告不同意交纳物业费。本院归纳争议焦点为：原、被告是否存在物业服务合同关系，被告应否支付给原告相应的物业服用。原告为支持其诉讼主张提交如下证据：证据一、遵化市城镇房地产开发有限公司与遵化市海泉物业管理有限公司签订的物业服务合同一份及遵化市建设局物业管理办公室出具的物业管理服务合同备案证明一份，用以证明2006年原告公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，原告依照约定对三间房小区A区B区别墅以及高层建筑进行物业管理，同时该物业合同已经在遵化市建设局物业管理办公室进行了备案，物业合同对业主包括本案被告具有约束力。经质证，被告辩称物业服务合同没有得到本小区业主及业主代表的认可，被告不认可。证据二、遵化市物价局关于三间房小区物业收费标准的批复（2008）批复第21号以及遵化市物业服务等级收费标准备档案表，用以证明在2008年经遵化市物价局批复，三间房小区物业收费标准是每平米每月收费0.5元，证明原告向被告收取物业费的依据。经质证，被告无异议。证据三、遵价费字（2012）第10号遵化市物价局、遵化市住房和城乡建设局关于进一步规范物业服务收费行为的通知，用以证明遵化市物业海泉物业管理有限公司收费等级评定及收费标准为2级，每平米每月物业费0.8元，电梯费0.35元，二次加压0.15元，地下室是0.2元，车位每月每个是30元，车库每月每个25元。被告应缴纳物业费的标准远远高于原告单位向其主张的每月100元、每年1200元，原告的收费并未超出收费标准，符合法律规定。经质证，被告对证据本身无异议，但对证明目的有异议，原告的收费标准未达到2级。证据四、2012年2月9日、2014年9月20日原告向本案被告发出的物业费收缴及催缴通知单；2013年10月、2014年11月、2015年10月、2016年10月原告向全体业主发出的物业费收缴通知单4份，用以证明原告通过不同方式向被告催收物业费以及被告每年度拖欠物业费的年度数额和总计数额，每年1200元，自2011年至2017年的物业费共计8400元。经质证，被告称被告没有收到，不清楚。证据五、遵化市人民法院作出的（2015）遵民初字第149、150、151号民事判决书，用以证明遵化市海泉物业公司诉冯继庚、李博山、王淑玲物业服务合同纠纷，遵化市人民法院作出判决，判令被告给付物业费，其中冯继庚居住在三间房小区B区××，李博山居住于三间房小区B区××，王淑玲居住在三间房小区B区××。本案被告也居住在三间房小区B区××，属于与上述三人均居住在三间房小区B区别墅区，收费标准均一致。经质证，被告称该证据与被告无关。证据六、2017年9月27日遵化市公安局文化路派出所出具的情况说明一份，用以证明原告一直向被告催缴物业费用。经质证，被告称该证据与本案无关。因为到被告家的人没有出具工作证明，所以被告不清楚是物业公司的工作人员。被告为支持其诉讼主张提交如下证据：照片20张，光盘1张（内含7段视频）。用以证明原告没有按服务合同为业主服务，原告在小区设置电子杆，没有经过业主的同意，而且收取了蓝牙卡每个100元，但任何车辆随便出入，没有登记，没有起到设电子杆的作用。经质证，原告称：1、被告应当提供照片和视频的原始载体；2、照片、视频都没有显示具体的拍摄时间及地点，垃圾桶附近每天早起的状态及晚上的状态应该是不一致的，从照片上看，垃圾桶周围存在垃圾是因为垃圾桶已经满了，从地面看，有修补的痕迹，个别地方破损属正常现象，有修补的地面能够显示物业公司进行了修补；电子杆，因为本案合同中没有涉及到，是不是进入车辆必须进行登记需要与物业公司核实，电子杆与本案涉及的物业费无关。通过被告提交的路灯杆上的广告牌的照片，不能证实系本案原告向社会出租，更不能认定侵害业主权益。经审理查明：2006年10月15日，原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了物业服务合同，并于2006年11月1日在遵化市建设局物业管理办公室予以备案。合同主要内容为：第一条、物业管理区域为三间房小区A区别墅、高层74栋至90栋、B区别墅。第四条、服务费用标准为多层住宅0.3元/月/平方米，别墅600元/年，车库0.3元月/平方米。第五条、业主应于购房之日起交纳服务费用。第九条、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区内物业共用部位和共用设施、设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第十七条、在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。被告系三间房小区B区××业主，自2011年入住后一直未缴纳物业服务费。现原告根据遵化市物价局、遵化市住房城乡建设局规定的收费标准向被告收取2011年至2017年物业费每月100元，共计8400元。本院认为：原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了物业管理合同，依约对三间房小区B区进行了物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应承担合同约定的相应义务，向原告交纳物业管理费。被告抗辩主张原告没有与业主或业主委员会签订双方认可的物业服务合同，其没有物业管理资格，收费标准没有得到政府及相关部门的认可，且原告没有提供质价相符的服务，但被告提供的照片及视频不足以证实其主张，故其抗辩主张，理据不足，本院不予采信。被告自2011年入住后一直未缴纳物业服务费。现原告根据遵化市物价局、遵化市住房城乡建设局规定的收费标准向被告收取2011年至2017年物业费每月100元，共计8400元，合法有据，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第（六）项，第二十五条，第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告谢旭东于本判决生效后10日内给付原告遵化市海泉物业管理有限公司2011年至2017年物业服务费共计8400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，被告谢旭东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员  梁玉娟二〇一七年十一月十日书记员  李亚男