.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2017）宁03民终649号上诉人(原审原告)：王生贵，男，1964年2月28日出生，汉族，职工，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王应权，宁夏大远律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审被告)：高强，男，1965年5月25日出生，汉族，职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：高红丽（系被告高强女儿），女，1985年8月18日出生，汉族，职工，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇祥和家园*号楼*单元***室。特别授权代理。委托诉讼代理人：闵鹏飞，宁夏善知律师事务所律师。特别授权代理.上诉人王生贵因与被上诉人高强合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2017）宁0303民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月06日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王生贵及其委托诉讼代理人王应权，被上诉人高强的委托诉讼代理人高红丽、闵鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王生贵上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担；事实及理由：一、20l3年10月1日，上诉人与被上诉人双方签订了一份《契约》，约定将被上诉人坐落在红寺堡区盐兴路南的鹏程预制厂(东靠围墙，南靠围墙、西靠围墙、北靠盐兴路)转让给上诉人，该厂经测量总面积约为l8亩，每亩23万元，共4l0万元。上诉人按照合同约定付清了410万元合同价款。(这里需要说明的是l8亩×23万=4l4万元，但上诉人和被上诉人认为4太多，不好听，所以按照l8亩×23万=410万元计算了)。二、原判决认定”现原告避而不谈预制厂内的设施及房屋，单就缺少的土地面积主张损失，显然是站不住脚的”属认定事实错误：1.根据契约第四、第七条约定，甲方在厂内建的生产车间无偿带给乙方所有；协议履行后，甲方在乙方规定的时间内将鹏程预制厂的设备及产品搬走，不得影响乙方的经营使用。上述条款可以看出，房屋是无偿带给上诉人的，设备和产品被上诉人已经搬走，原判决上述认定与事实不符。2.契约第二条明确约定了面积和价款，并且是经过了测量，确定面积约为l8亩，既然经过了测量，怎么会出现(16.21亩×23万=372.83万元)=(18亩×23万=410万元)的事实，相差面积1.79亩、经济价值为37.17万元。该条款明确了面积约18亩，每亩价款为23万元，实际上诉人也是按照18亩为标准计算的价款向被上诉人支付的合同对价。且该预制厂是以土地面积折价的方式计算出合同总价款的。3.涉案鹏程预制厂中的约18亩土地实际情况如下：该18亩土地分为三部分，一是手续全部合法的8250㎡；二是补缴了45.69l万元土地出让金的2556㎡；三是没有任何手续，占用国家水渠保护用地1193.4㎡，该用地国家明确规定无法办理任何商服用地手续，总面积约为12000.6㎡(约l8亩)。也就是说，被上诉人将上述三部分涉案鹏程预制厂包含的土地，全部以每亩23万，总价款4l0万元转让给了上诉人，且土地使用年限只有20年。也就是说将国有的ll93.4㎡和补缴了45.69l万元土地出让金的2556㎡都是以23万元转让给了上诉人，而20l3年，当时红寺堡政府挂牌出让的商业土地价格最高23万元，使用年限为40年。三、协议第六条可以认定，上诉人转让被上诉人鹏程预制厂的目的，就是为了房地产开发，实际情况也是进行了房地产开发，上诉人在开发房地产后办理手续时才发现受让的预制厂土地，其中需补缴45.691万元土地出让金的2556㎡；因占用国家水渠保护用地，无法办理任何商服用地手续的1193.4㎡，给上诉人造成了86.861万元直接经济损失。被上诉人交付的合同标的物，不能完全实现合同目的，违反了《合同法》。被上诉人高强答辩称，一、被上诉人与上诉人于2013年10月1日签订了鹏程预制厂转让协议，双方确认了四址、面积、价款及付款方式。契约第四条、第五条清楚的表述了预制厂的占地面积约18亩，有部分土地与土地局签订了土地出让合同，并缴纳了土地出让金和新增建设用地费等，其余部分土地未签订出让合同，但经双方协商以被上诉人实际占有使用面积计算，被上诉人在场内建设的生产车间无偿带给上诉人所有，上诉人付清被上诉人鹏程预制厂转让费410万元，被上诉人将土地合同、缴费票据一并交于上诉人。二、上诉人声称土地转让与事实不符。首先契约的主体就是鹏程预制厂的转让，后双方协商达成附加条款，其中第二条总面积约18亩，每亩23万元，共计410万元，只能说明是占地面积，没有标明土地转让面积和土地转让金，所以不存在土地转让。如果每亩23万元，18亩应该是414万元。从2013年至今红寺堡任何一个地方的工业用地都没有每亩23万元的价格，截止2016年上诉人将工业用地的性质改变为商业用地，每亩评估价才是10万元，那么410万元的转让费怎么能以占地面积计算呢？透过现象看本质，其实鹏程预制厂北靠盐兴路，东西长200米，预制平台占91米，大门占8米，靠盐兴路建设营业房100米，房屋背靠背建设深度达17米，建筑面积1700㎡，院内生产车间1100㎡，这样的现状并没有体现在契约当中，而以占地面积取而代之表述了价格，原因是上诉人为了搞商业开发，找投资人才把建筑物的价值转嫁到预制厂占地面积之上，营业房还能另外拆迁补偿增大投资成本，便于与他人合作。因被上诉人不慎受上诉人蒙骗才形成契约的第二条款，为了体现契约的约束性，双方又约定了契约的第八条”本协议从签订之日起生效，双方以鹏程预制厂的现状交易为准，双方不得追究本协议的不足事实”，这样就更能说明第二条款是有瑕疵的。契约的真相就是预制厂的转让而不存在土地转让一说。上诉人出尔反尔制造假象，其实已将鹏程预制厂的工业用地改变为商业用地并办理了土地使用证，办证面积为10806㎡即16.2亩，符合条款占地面积约18亩的表述，因18亩占地面积不是精确数字，必须以土地局办证确认的数字为准。三、根据事实与合同的约定，被上诉人没有隐瞒事实真相，同时按照合同约定在2013年10月30日前将鹏程预制厂交付给上诉人。而上诉人从2013年11月至今已完成了改变鹏程预制厂的用途，2014年将鹏程预制厂开发建设成12000㎡的商业综合楼予以出售获利，并于2016年补办了16.2亩土地使用权证，不存在上诉人称还有6亩土地未办证的事实。上诉人于2013年至2017年这5年期间从未向被上诉人提过土地未能办证的事情，在完成投资开发获取丰厚利润后又起诉被上诉人，被上诉人认为上诉人有违诚信，且诉求已过诉讼时效。恳请二审法院依法裁决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王生贵作为原告向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告高强退还原告土地出让金138万元（23万元×6亩）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年7月16日，被告高强作为投资人成立了吴忠市红寺堡区鹏程预制厂，类型为个人独资企业，住所地位于吴忠市红寺堡区盐兴路南，办理了12亩土地的相关手续，并沿盐兴公路南侧建造了房屋及生产车间。2013年10月1日，原告王生贵（乙方）与被告（甲方）经过协商并签订了契约，契约内容为：经甲乙双方协商甲方坐落在红寺堡区盐兴路南鹏程预制厂转让给乙方，乙方也同意接受并达成以下协议。一、四址清楚：东靠墙，南靠围墙，西靠围墙，北靠盐兴路；二、面积与价款：经测量总面积约为18亩，每亩230000元，共合计人民币肆佰壹拾万元整（4100000元）；三、付款方式：乙方在2013年10月8日前首付甲方2000000元，其余2100000元在2013年10月30日前付清；四、甲方鹏程预制厂占地面积约18亩，有部分已与土地局签订土地出让合同，并缴纳了土地出让金、新增建设用地费等，其余部分未签订土地出让合同，但经双方协商以甲方实际占有使用面积计算，甲方在厂内建的生产车间无偿带给乙方所有；五、乙方付清甲方鹏程预制厂转让费4100000元，甲方将土地合同、缴费票据一并交于乙方；六、成交后甲方无权干涉乙方经营及开发使用，乙方可以自主设计开发，也可以以甲方及博大房地产开发有限公司的名誉开发，但所发生的一切费用由乙方承担；七、协议履行后，甲方在乙方规定的时间内将鹏程预制厂的设备及产品搬走，不能影响乙方的经营使用；八、本协议从签字之日起生效，双方以鹏程预制厂的现状交易为准，双方不得追究本协议的不足事实，如有另行协商事宜，补充协议与本协议具有同等的法律效力。协议签订后，原告于2013年10月8日向被告支付鹏程预制厂转让费2000000元，被告给原告出具收条一张；2013年11月7日，原告给被告再次支付购买鹏程预制厂款2100000元，被告再次给原告出具收条一张。原告将款项付清后，被告将鹏程预制厂、已经签订的土地出让合同、缴费票据、盐兴路南侧房屋等按照现状移交给原告，原告接收后现已开发为商业楼盘。2016年6月21日吴忠市红寺堡区人民政府作出红政土批字［2016］19号关于补办王生贵盐兴公路南侧国有建设用地使用权的批复，同意王生贵盐兴公路南侧国有建设用地按城乡建设用地遗留问题处置方案补办建设用地手续。2016年6月22日，原告向吴忠市红寺堡区财政局补交土地出让金456910元。之后吴忠市红寺堡区人民政府给原告颁发红国用（2016）第60060号国有土地使用权证，土地使用权人为王生贵，地类（用途）为商服用地，取得价格为45.691万元（补交出让金），使用权类型为出让，使用权面积为10806平方米合16.21亩。一审法院认为，原、被告签订的契约，系双方真实意思表示，合法有效，双方形成合同关系。关于原告要求被告退还土地出让金1380000元（230000元×6亩）的诉讼请求，从契约的整体看本案并非单纯的土地转让，而是被告给原告转让的财产涉及到鹏程预制厂、盐兴路南侧房屋、土地等打包整体出售，并且将已经签订的土地出让合同、缴费票据等交付给原告，原告应当清楚契约中约定四址，因此双方在契约中约定土地总面积约为18亩，契约中也明确写明部分土地已办理了的手续，部分土地仍未办理手续，可以得出原告很清楚涉案土地的现状，原告现已办理了16.21亩土地的手续，虽与约定的约18亩有出入，但并不影响本案的基本事实，现原告避而不谈预制厂内的设施及房屋，单就缺少的土地面积主张损失，显然是站不住脚的，双方买卖不是单纯出让土地，同时约定双方以鹏程预制厂的现状交易为准，双方不得追究本协议的不足事实，双方签订契约时并不存在重大误解，且以履行完毕，故原告要求被告退还土地出让金1380000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条，判决如下：驳回原告王生贵的诉讼请求。案件受理费17220元，由原告王生贵负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了五组证据材料。证据一、1.（2015）13号吴忠市红寺堡区人民政府常务会议纪要（复印件）；证明目的：依据契约，只能办理8250平方米的商业用地使用权证，王生贵被迫补交了2556平方米的土地出让金45.691万元。一共只能办理约16.21亩的土地使用权证，和契约约定的18亩差距巨大，剩余的约1.79亩无法办理；证据二、1.股东会决议一张（复印件）；2.证明2张（原件）；3.项目挂靠协议书1份（原件）；4.关于申请办理商业开发用地预审意见的报告（原件）。证明目的：1.契约第四款、第六款、第七款约定高强将鹏程预制厂的车间无偿赠与王生贵、车间设备及产品限期搬走，并且后期高强及其博大房地产开发有限公司可以协助王生贵进行房地产开发，以上条款表明本契约只是单纯的土地出让合同，如果依据原审判决认定契约并非单纯的土地出让合同，而是涉及鹏程预制厂、盐兴路南侧房屋、土地等打包整体出售，那为何契约中却约定无偿赠与厂房及搬走设备。2.2012年8月18日，宁夏博大房地产开发有限公司召开了股东会议，股东会决议表明红寺堡区盐兴路的南鹏程预制厂与博大房地产公司联合开发，占地面积18亩，高强时任该公司法定代表人对涉案的土地面积18亩是明知的。2014年5月1日宁夏博大房地产开发有限公司与红寺堡区联众种子有限公司签订了项目挂靠协议书，红寺堡区联众种子有限公司法定代表人为王生贵。加盖了王生贵个人印证，证实博大商贸综合楼（原红寺堡区盐兴路南侧南鹏程预制厂）由红寺堡区联合种子有限公司法定代表人王生贵挂靠宁夏博大房地产公司进行开发，高强对涉案土地由王生贵进行商业开发是明知的，18亩土地需要完备的手续才可以进行商业开发，契约的性质是单纯的土地出让合同。证据三、1.建设用地规划许可证（地字第2014012号复印件）；2.建设工程规划许可证（建字第2014012号）；证明目的：宁夏博大商贸开发有限公司申报的涉案土地面积均为18亩，建设用地规划许可证也予以明确，契约约定的18亩面积。证据四、1.国有土地使用权出让合同（2002）105；2.国有土地使用权出让合同（2002）109；3.国有土地使用权出让合同；证明目的：上述出让合同全部由高强和原红寺堡开发区土地资源管理局签订，三份合同显示高强出让的涉案土地的总面积只有8250平方米的建设用地使用权，向王生贵出让18亩的建设用地使用权，其中约5.7亩的出让行为属于无效处分，同时证明高强明知自己只有约12.38亩建设用地使用权，向王生贵出让了18亩，向王生贵隐瞒了事实真相，存在欺诈行为，导致王生贵损害后果的发生。证据五、土地租赁合同，证明目的：1、高强向王生贵出让的18亩地中其中约1.79亩地的所有权是属于国家，由红寺堡扬水管理处中心管理所管理。2、王生贵租用红寺堡扬水管理处中心管理所红三干渠（桩号34+930-35+050处），距渠道北坡脚35米以外（正北方向）宽15米、长120米，面积1800平方米，约2.7亩，进行土地绿化，承包期限是20年，承包费用20000元，每亩约7410元，这与王生贵和高强签订的契约18亩土地，每亩23万元，差距巨大。被上诉人高强对上述新证据材料质证后认为与本案争议焦点缺乏关联性，对证明目的不予认可。本院经审查后，对该五组证据的真实性予以确认，对证据效力不予认可。庭后，上诉人又提交了宁夏博大房地产开发有限公司企业变更信息表及吴忠市红寺堡区人民政府关于出让红寺堡五宗国有建设用地使用权的批复文件（红政土批字2013第35号），欲证实:被上诉人高强对转让土地为18亩是明知的;2013年红寺堡区建设用地土地出让金价格普遍在23-24万元;被上诉人转让的是土地，而非预制厂。被上诉人质证后认为与本案没有直接关系，对证明目的不认可。本院经审查，对该两份证据的真实性予以确认，对证据效力不予确认。庭后，被上诉人高强向本院提交四组证据。证据一、租赁合同4份，证实鹏程预制厂沿盐兴公路一侧建有29间营业房，高强、宗鹏（高强曾将鹏程预制厂租赁给宗鹏经营）作为出租人与承租人余维平、余维红、杨德峰签订租赁合同，承租人承租后用于汽车维修或餐饮经营；证据二、个体工商户设立登记申请书3份，证实承租人向工商部门提出个体经营开办申请；证据三、个体户开业登记审核表3份。证实当地工商部门对承租人提出的个体开业申请进行了审核；证据四、经营许可证2份，证实有关部门为承租人的开业申请颁发了经营许可证。被上诉人提供这四组证据欲证实，鹏程预制厂在转让给上诉人时营业房也一并进行了转让。上诉人对这四组证据真实性不认可，认为鹏程预制厂在土地转让前确有几间临街搭建的简易营业房。但双方签协议时，已不再经营，属闲置关门状态，不具有经济价值。本院认为该系列证据来源于工商行政部门，对其真实性及证明目的予以确认。对于一审提交的证据材料，二审时双方当事人仍坚持一审时的质证意见。经审理，本院查明的案件事实与一审一致，对一审认定的事实予认确认。本院认为，本案争议焦点是双方所签合同是单纯的土地使用权转让合同，还是企业转让合同，以及转让方在签订合同时是否隐瞒了事实真相，导致合同实际未得到完全履行。首先，双方所签合同为企业转让合同而非单纯是土地转让合同。从合同内容来看，合同言明双方所签合同为鹏程预制厂转让合同，合同具体条款也多次提到是鹏程预制厂转让。在合同履行中，转让方收取转让费时向受让方出具的几张收据也载明收取的是鹏程预制厂转让费。转让时，预制厂留存有厂房及沿公路所建的营业房屋，营业房屋客观上具有一定的商业经济价值，厂房的建设需要建设成本。因此事实上双方对转让费的计价依据是按鹏程预制厂实际占地面积作为计算依据，上诉人认为双方约定厂房及其他设施无偿转让，与实质事实不符，可推定双方是为了计价方便所作的打包处理，并非仅仅是土地转让；其次，转让时鹏程预制厂所占有面积是12.38亩还是18亩。鹏程预制厂当时占地使用面积就是大约18亩，这与上诉人最终在国土部门办理土地出让手续时获得的准确信息是一致的，只是这18亩其中一部分土地鹏程预制厂未办理土地出让手续，另有1.79亩后来被政府规划为护渠坡地不能办理土地出让手续，但当时鹏程预制厂实际占有使用约18亩土地是客观事实。另外，在转让时，双方所签协议明确有部分土地没有办理土地出让手续，并交付了被上诉人初始受让土地时的土地合同及缴费票据，同时强调转让以预制厂实际现状为准，”双方不得追究本协议的不足事实”，上诉人当时也是当地经商人士，对受让土地现状应是明知的，其在受让后又将土地开发成商网的过程中也从未提出过异议。自2013年至2017年4月起诉之日，上诉人如认为权利受侵害，完全有救济能力，提出对协议的撤销或补救措施，但长达四年的时间，其没有提出过异议。因此，被上诉人在签订转让合同时不存在隐瞒事实，欺诈上诉人的问题。需要强调的是，按理依据相关法律法规的规定，鹏程预制厂对于未办理土地出让手续的土地是不能转让的，对此要结合当地的实际情况进行考量。本案所涉土地位于吴忠市红寺堡区，先前为移民开发区，开发伊始，土地管理不规范，客观上出现过不少先占地后补办手续使用土地的情况，对此事实，上诉人在受让土地后补办手续时，政府以历史遗留问题进行处理，以及上诉人将鹏程预制厂开发成商网后才办理土地使用权出让手续的事实，也可印证。因此，被上诉人当时对土地拥有实质的处分权。最后，对于协议未反映出双方对转让价款进行周密而详细的议价过程，上诉人为何在土地性质未按法律要求达到出让条件的情况下而签订协议，依本案的事实及证据可推定，鹏程预制厂原为工业用地转让后被用于房地产开发，由此而可能产生的巨大经济利润是双方成交的基础。探究双方通过此番交易的利益平衡，客观事实是双方如约履行了合同，上诉人依合同约定完成了房地产开发，合理信赖利益并未受损，双方并没有因该宗交易显现利益的失衡。现上诉人在合同履行后近四年的时间，又以被上诉人隐瞒相关事实，存在合同欺诈为由，要求被上诉人退还部分转让费，无事实及法律依据，也有违公平原则。综上所述，上诉人王生贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17220元，由上诉人王生贵负担。本判决为终审判决。审判长李坤审判员王祺祺审判员马媛二〇一七年十一月二十七日书记员冯海晶