四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0129民初1589号原告:成都市保邑房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县。法定代表人：王威，董事长。委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。被告:己未，男，汉族，四川省成都市人，住四川省成都市青羊区。原告成都市保邑房地产开发有限公司（以下简称“保邑房产公司”）与被告己未房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张颖独任审判。诉讼过程中，因被告己未下落不明，本案不宜适用简易程序，故于2017年7月31日裁定转为普通程序，由审判员张颖、人民陪审员杨丽、刘晓君组成合议庭于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告保邑房产公司的委托诉讼代理人魏揉柔到庭参加诉讼，被告己未经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告就位于大邑县保利桃源新城X房屋签订《保利桃源新城商铺租赁合同》，合同就租赁期限、用途、租金及违约责任等进行了约定。签订合同后，被告至今未支付任何租金，已构成严重违约，给原告造成了严重的损失。现起诉要求：1、解除原告与被告之间签订的《保利桃源新城商铺租赁合同》，并向原告清理腾退租赁房屋；2、按照合同约定支付房屋租金45607.85元（自2015年11月1日暂计算至2017年3月14日止，要求计算至被告实际腾退返还租赁房屋之日止）及违约金83976.46元（自2015年8月7日暂计算至2017年3月14日止，要求计算至被告实际腾退返还租赁房屋之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告己未经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，亦未提供证据。经审理查明，原告保邑房产公司（甲方、出租方）与被告己未（乙方、承租方）签订《保利桃源新城商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定将原告所有的坐落在四川省大邑县保利桃源新城X号楼，建筑面积为149.58平方米的202号房屋租赁给乙方用作画室及画作展示，租赁期限从2015年8月1日起至2018年7月31日止。租金以建筑面积计算，每月每平方米租金为18.00元（不含物业管理费及其他因使用该物业而产生的能耗及其他费用）。甲方同意在租赁期提供3个月作为装修免租期，即从2015年8月1日起至2015年10月31日，免租期内乙方免交租金。租金按6个月为一期支付一次，乙方应于签订租赁合同后5个工作日内支付首期租金，之后乙方应于每期届满前15日内预付下一期租金。首期租金为2015年11月1日至2016年4月30日期间的租金，金额为16,154.64元。同时，乙方应在合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性支付房屋租赁保证金6,431.94元。合同约定，乙方逾期支付租金的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的5‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，被告己未将画放入案涉租赁商铺，但未按合同约定支付过租金及房屋租赁保证金。原告于2016年11月4日在案涉商铺大门张贴《关于解除﹤保利桃源新城商铺租赁合同﹥的函》，要求被告支付租金及违约金。该租赁商铺现状为：商铺门上锁关闭，无人经营，内放置有画。上述事实，有原告的陈述，原告提交的房屋所有权证、《保利桃源新城商铺租赁合同》、《关于解除﹤保利桃源新城商铺租赁合同﹥的函》等证据予以证明。本院认为，人民法院应当根据当事人诉讼法律关系的性质确定案由。经审理查明，原、被告签订《租赁合同》，约定将原告保邑房产公司所有的坐落在四川省大邑县保利桃源新城，建筑面积为149.58平方米的202号房屋租赁给被告己未使用，作为画室用于画作展示。被告己未支付租金，被告保邑房产公司收取租金等相应的费用，双方形成租赁合同关系。因此，本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。双方签订《租赁合同》，建立租赁合同关系，该租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定和相关法律规定全面履行各自的权利义务。现原告已按照《租赁合同》的约定向被告己未履行了交付租赁物的义务，但被告在使用租赁物期间，未按合同约定向原告支付房屋租赁保证金，也未支付过任何一期的租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案被告未按双方合同约定在合同签订后五个工作日内支付房屋租赁保证金及首期租金，其行为已经违反《租赁合同》的约定。原告保邑房产公司于2016年11月4日在案涉商铺大门张贴《关于解除﹤保利桃源新城商铺租赁合同﹥的函》，要求被告支付租金及违约金，催收无果。从免租期届满之日起直至原告起诉之日止，被告长达1年多的时间不支付租金，原告可以解除合同。故，对原告保邑房产公司要求从起诉之日，即2017年7月4日与被告己未解除租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方租赁合同关系于2017年7月4日解除，故，对原告要求被告清理腾退租赁房屋的诉讼请求，本院一并予以支持。关于被告己未应支付的租金。因导致《租赁合同》解除的原因系被告己未未履行合同约定的支付租金的主要义务所致，故被告己未理应承担相应的民事责任。根据《租赁合同》约定，租金以建筑面积计算，每月每平方米租金为18.00元（不含物业管理费及其他因使用该物业而产生的能耗及其他费用）。租赁物建筑面积为149.58平方米，即被告每月应支付租金为2,692.44元，租金按6个月为一期支付一次。首期租金为2015年11月1日至2016年4月30日期间的租金，金额为16,154.64元，被告己未应于签订租赁合同后5个工作日内支付该笔租金。之后的租金被告应于每期届满前15日内预付下一期租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，原告保邑房产公司自愿扣除免租期租金，要求被告支付尚欠租金45,607.85元（自2015年11月1日起截至2017年3月14日）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告保邑房产公司主张的违约金。《租赁合同》约定，被告应按照合同约定的每日5‰的标准支付租赁期间逾期支付租金的滞纳金，原告据此主张的滞纳金实际是对被告逾期支付租金的违约行为主张违约金。因被告的违约行为确给原告造成资金利息损失，现原告提供的证据不能证明被告未交租金除给其造成资金利息损失外，还存在其他损失的情形，因此原告要求被告按照每日5‰的标准支付租赁期间逾期支付租金的滞纳金的标准过高，故，本院酌情认定被告应按照每日万分之五的标准以未付租金为基数从2015年8月7日起支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告成都市保邑房地产开发有限公司与被告己未租赁合同关系于2017年7月4日依法予以解除，被告己未应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退四川省大邑县保利桃源新城X号房屋并归还给原告成都市保邑房地产开发有限公司；二、被告己未应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市保邑房地产开发有限公司支付租金45,607.85元（截至2017年3月14日，此后租金按每月2,692.44元计算至腾退之日止）及滞纳金（按合同约定，以尚欠租金为基数，从2015年8月7日起至付清之日止，按每日万分之五的标准计算）；三、驳回原告成都市保邑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,892.00元，由被告己未负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 张 颖人民陪审员 杨 丽人民陪审员 刘晓君二〇一七年十一月三十日书 记 员 刘也牧