福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0213民初2321号原告：厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区高崎南五路208号908室，统一社会信用代码91350200612048232N。法定代表人：ＸＸ来，总经理。委托诉讼代理人：叶婉莹，系公司职员。委托诉讼代理人：刘海红，系公司职员。被告：温馨，女，1985年12月27日出生，汉族，住厦门市翔安区。原告厦门世邦泰和物业管理有限公司（以下简称“世邦泰和公司”）与被告温馨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。世邦泰和公司的委托诉讼代理人叶婉莹、刘海红、温馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世邦泰和公司向本院提出诉讼请求：1.判令温馨向其缴付2015年1月1日至2017年7月31日的物业管理服务费7015.3元、房屋公共维修金877.3元、水费公摊117.1元、电费公摊815元、自用水费316.8元，合计9141.5元；2.判令温馨向其支付延迟交纳费用的滞纳金12714.5元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日千分之三计算至人民法院判令温馨还款之日止。上述各项费用共计21856元；3.本案一切诉讼费用由温馨承担。审理中，世邦泰和公司变更第二项诉讼请求为：判令温馨向其支付延迟交纳费用的违约金，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至人民法院判令温馨还款之日止。事实与理由：世邦泰和公司于2011年5月开始为“蓝湾尚都”全体业主和使用人提供物业管理服务。温馨为“蓝湾尚都”04-0808号房屋业户，在接受其提供的物业管理服务后，却未能依约履行缴交物业管理服务等费用的义务，自2015年1月1日至2017年7月31日止，温馨连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费公摊等不予缴付，上述各项费用累计21856元。世邦泰和公司曾多次电话及上门通知及致函温馨催缴上述费用，但迄今无果。综合上述，世邦泰和公司认为，其依约在向温馨在内的“蓝湾尚都”全体业主及使用人提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受到法律保护，温馨拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了相关法律法规的规定，并对世邦泰和公司的合法权益造成了损害，温馨依法应承担相应的民事责任。为此，特向法院提起诉讼，请求判令如上所请。温馨辩称，一、针对世邦泰和陈述的第一点：拖欠物业费。其认为，1.物业公司违约在先，到目前为止从未公布物业费收支状况。其自2012年交房以来，对于物业的工作都是积极配合与支持的，对于物业费以及公维金也是及时缴纳，直到2013年装修完入住后，才发现世邦泰和物业，一切以利益为中心，完全无视国家法律、法规，在物业起诉资料里所提供的2013年11月17日孙玉荣以业委会名义签订的合同第三页第六条第三点：“应当在本物业醒目位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。每半年向甲方或全体业主公布一次物业服务费的收支情况”，世邦泰和从2011年5月份接手我小区，至今5年多了，物业至少需要向所有业主公布11次物业服务费的收支情况，可是直到物业合同到期（2017年1月1日），却从未公布过物业服务费一次，物业不仅违约，还违反如下法律规定，属于违法行为。根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十二条：实行物业服务酬金制的，预收的物业支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少一次物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时回复。根据《厦门市物业管理实施细则》第三十四条第二项规定“实行酬金制的，物业服务企业应当每年公布物业服务资金年度预决算，每半年至少公布物业服务资金收支情况一次。……。合同书的第六页第十条公共收益的分配方案，本物业公共收益约定如下：1.甲方同意将本物业管理区域内的物业共有部位、物业共有设施设备委托乙方经营，乙方按总收入（扣除经营成本及税）的40%提起经营管理费。已经违反了《中华人民共和国物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以上的共有部分享有共有共同管理的权利。2.国务院《物业管理条例》第五十四条：“利用物业公共部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。3.厦门市《物业管理若干规定》第三十九条利用物业共用部位、共用设施设备经营的，经营收益归全体业主。而其入住这么多年，从未召开过业主大会，经相关业主、业主大会同意，按规定办理有关手续，几年来这些收益分文未见归于业主，物业凭什么强行抢走了业主的合法利益。最后，根据和物业签订的《前期物业服务协议》第二十四条规定：公共维修金实行专款专用，不得挪作他用。每年1月、7月甲方将对前半年的公共维修金的收支状况进行公示。事实上，物业仅仅公布了两次，严重不符合协议规定。综上所述，世邦泰和公司不仅违约还违法，国家规定的相关法律法规都拒不遵守，辜负业主的信任，无法为业主提供应由的服务，作为业主无需向其缴纳物业费。二、收受业主物业费，却为盗贼服务。合同第三页第十八条第（六）点：本物业区域内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等）乙方不承担责任。”可见物业动机不纯，难怪会有小区的公摊水源被盗卖（即自守自盗）案件发生：难怪小区频频发生盗窃。2012年11月，该小区业主装修时放在房内的装修建材被偷走，曾多次打电话给世邦泰和公司，要求其协助调查，可世邦泰和公司却无动于衷、不理不睬，为了追回被盗的那些装修建材，邻居不得不请了几天假追踪寻迹，可在保安亭内都没有任何的人员出入记录登记，最终在小区监控室调取监控视频发现盗贼将水管等体积较大的建材扛在肩上从电梯畅通无阻的从小区门口出去，同时也请当地治安执法机关——马巷派出所作为见证且做备案。可人家因此事请几天假被扣去了满勤奖、季度奖、年终奖，这些经济由谁来承担？同样还是邻居被盗，连续两年放在自己车位上的电瓶车被撬，电瓶被盗。找物业的结果是他们是免责的，小区内盗窃案频频发生，最为典型的是一个晚上连续五家被盗，这样的物业小区不会安宁，发生盗窃也不会觉得奇怪。根据《物业管理条例》第35条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主的人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业提供的《物业合同》脱离条例要求，本身合同已经违规，且遇到事情物业对自己的责任推脱得干干净净。这样的服务明显不符合物业遵照的《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的3级物业服务标准的秩序服务标准。根据国家规定物业费收费标准2016：一级收费标准：1元/平方米•月（已含税、费）；二级收费标准：0.75元/平方米•月（已含税、费）；三级收费标准：0.5元/平方米•月（已含税、费）；四级收费标准：0.35元/平方米•月（已含税、费），而世邦泰和公司却收其2元/平方米•月，该收费标准不符合相关收费标准。三、账目混账、巧取豪夺。物业从入驻小区开始到目前为止，只公布了两次公维金的状况，仅仅两次的公布也是疑点重重。2015年1月至6月份公维金收支明细可以看出：首先，收入、支出方向错误，这样的财务管理无法让人信服。其次，2015年4月21日电梯维保费用21000元，请物业公司提供发票证据，电梯维修保养合同。第三，2015年5月12日采购常用耗材费用1266元，是否包含五金耗材，请提供采购清单及支付凭证。第四，2015年6月16日，9#、12#楼墙外LOGO线路维修4000元，这个是开发商的广告，并非业主的，不能列入公维金，请物业归还业主。第五，利息收入在哪？第六，一份报表，却没有制定、审核、核准人员。2016年1月至6月份公维金的收支明细可以看出：首先，2016年1月26日，付2015年3月至6月份五金耗材费4085.1元，费用发生时间存在问题，同时2015年5月12日采购常用耗材费用1266元已经支付，系重复支付，请提供此次采购清单及支付凭证；且五金耗材不同于其他商品，基本为付款后交货，为何2015年的采购可以一年后支付。其次，2016年4月21日付小区围栏整改及绿化改造费用4240元不属于公维金，属物业费用支出；第三，付2015年1月1日至2015年3月31日电梯维保费用20810元，费用时间存在问题，请物业公司提供发票及电梯维修保养合同。第四，送花盆和盆栽给滨安社区600元，是物业所送，不能列入公维金，若是业委会所赠送，只能计入管理费用；第五，2016年5月26日付摄像机费用335元，摄像机属于固定资产，不能列入公维金。第六，2016年6月22日付2015年4月份至2016年2月份电梯维保费用85400元，费用时间存在问题，请物业公司提供发票及电梯维修保养合同。第七，利息收入在哪里。第八，报表的制定、审核及核准人员签字。仅从两次公维金公布状况，就可以看出物业侵吞业主公款至少9175元，如果电梯维保费用以及五金耗材有重复收费的问题存在，加上公维金年度结算的利息的克扣，这样的物业是如何拿到服务资质的，怎么还能向业主催缴费用。而且，2015年之前收的公维金使用状况及2015年和2016年7月份至12月份的公维金使用状况在哪儿，为何不向业主公布。综上所述，可以证明世邦泰和公司的账目系糊涂账、假账。此外小区各幢楼的电梯都贴满了广告，每幢楼有两个电梯，每个电梯三面挂着三个广告框，每幢楼电梯走廊一个电视视频广告，一幢楼共计七个广告框，若一个广告框位300元/月，算下来一年的收入有352800元，但是在其所公布的广告收入明细上仅有28440元，明显是做假账欺骗业主。根据《物业法》规定，这些空间所有权归小区全体业主的，广告费的收入应归全体业主的，而世邦泰和公司却无视法律，侵吞广告费收益，严重违法侵权。四、物业续聘是否合法。其从2013年入住至今，都不知道业委会组织存在的意义。业委会从未召开业主大会，遇到一些维权事宜需要业委会出面时也是不知所踪。据其所知小区广大的邻居们都与其一样，那么世邦泰和公司物业以业委会代替的业主委员会表决通过的续聘是否合法存疑。2016年其邻居1#1202业主与世邦泰和物业对簿公堂时，以555户业主证明从未召开一次业主大会，并结合此证据，证明了当时此不法企业的违法续聘，而世邦泰和辩称是业主大会授权决定的。小区总户数1014户，555户业主占业主户数54.73%，哪来的业主大会？哪来的“双过半”。根据《物权法》第七十六条第四项下列事项由业主共同决定“（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《厦门市物业管理若干规定》第十六条：“选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过不得授权业主委员会决定。”世邦泰和公司的续聘严重违反了上述规定，续聘当属严重违法。针对世邦泰和公司诉请的违约金问题。由于物业的续聘程序已经严重违法，其与业主委员会签订的《物业服务合同》也不可以作为法律依据来确认其违约。与物业签订的《前期物业服务协议》其有效期应当在新的物业合同签订时终止。故其约定的千分之三的违约金只约束到2013年12月31日，之后已失效，对双方已不再有约束力。即使在非法的《物业服务合同》规定的期限内，物业公司存在事实服务，但事实服务不等于书面的《物业服务合同》中权利的延续，且其服务的标准未达到其参照的《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的三级物业服务标准。综上所述，请求依法驳回世邦泰和公司的诉讼请求，并请求减少世邦泰和公司的物业服务费用。本院经审理认定事实如下：（1）温馨系中骏•蓝湾尚都4号楼808室的业主，房屋建筑面积112.15平方米。（2）2012年7月13日，温馨签署了中骏•蓝湾尚都4号楼808室的房屋交接书，并在房屋交接验收表上签名确认。（3）世邦泰和公司与厦门骏翔和信房地产有限公司签订《中骏•蓝湾尚都前期物业管理服务合同》，合同第十三条第三款约定：世邦泰和公司成立的蓝湾尚都服务中心按《商品房买卖合同》厦门骏翔和信房地产有限公司与购房者约定的收费标准依据建筑面积向业主（使用人）收取物业管理服务费、公共维修金和公共水电公摊，其中高层住宅、幼儿园物业管理服务费2元/月•平方米，公共维修金0.25元/月•平方米。合同第十三条第五款同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。合同签订后，世邦泰和公司为中骏•蓝湾尚都小区提供物业服务。（4）2013年10月16日，厦门市翔安区马巷镇人民政府复函马巷镇滨安社区居委会：你居委会于2013年9月17日按照国务院《物业管理条例》和《厦门市物业管理若干规定》的要求，牵头组织召开厦门市蓝湾尚都小区首届业主大会，选举产生的业主委员会，经审核，符合《厦门市业主委员会登记管理办法》，同意备案。（5）厦门市蓝湾尚都小区业主委员会的组织机构代码证载明负责人孙玉荣。（6）2013年11月17日，厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等条款，其中合同第七条约定，高层住宅的物业管理费为2元/月•平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。合同第十一条约定，高层住宅的房屋公共维修金为0.25元/月•平方米；合同第十六条第（二）项约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方（即世邦泰和物业公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三/日的标准向乙方支付违约金。（7）温馨自2015年1月1日起未缴纳中骏•蓝湾尚都印斗山五里4号808室的物业管理费和公共维修金。（8）世邦泰和公司为其管理职责内的小区代缴公摊水电费用及自用水费。其中为温馨代缴2015年1月1日至2017年7月31日的公共水费117.1元、公共电费815元、自用水费316.8元。（9）2016年12月12日，世邦泰和公司通过寄送律师函的方式向温馨催缴欠费未果。上述事实，有世邦泰和公司提交的商品房买卖合同备案证明、业主/住户资料登记表、钥匙托管承诺书、交楼资料物品清单、房屋交接验收表、房屋、钥匙交接书、《中骏•蓝湾尚都前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、业户手册及临时管理规约、物业管理业务资质证书、律师函、邮政快递回执单、邮件全程跟踪查询单、厦门市翔安区马巷镇人民政府关于厦门市蓝湾尚都小区业主委员会备案的函以及到庭当事人陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为，世邦泰和公司提供厦门市建设局颁发的资质等级证书，足以证明其系具有从事物业管理活动合法资质的企业法人，世邦泰和公司与厦门骏翔和信房地产有限公司签订的《中骏•蓝湾尚都前期物业管理服务合同》以及与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系签约当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应认定合法有效。从世邦泰和公司所提交的《厦门市翔安区马巷镇人民政府关于厦门市蓝湾尚都小区业主委员会备案的函》，足以证明厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会已经成立并且经过厦门市翔安区马巷镇人民政府准予备案，孙玉荣作为该业主委员会的负责人代表业主委员会与世邦泰和公司签订了《物业服务合同》，且该合同有加盖业主委员会的印章，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，除对物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故世邦泰和公司与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》对包括温馨在内的小区内全体业主均具有约束力。温馨辩称其对《物业服务合同》的效力有异议，物业服务合同至2016年12月31日就已经终止了，世邦泰和公司无权要求其支付2017年1月1日至7月31日期间的物业服务费，且其并没有授权孙玉荣签订该合同，也没有公示，其不知情的情况下有权拒缴物业费，同时，该合同的签订也没有召开业主大会，不能以该《物业服务合同》认定其存在违约行为，缺乏依据，依法不予采纳。世邦泰和公司作为蓝湾尚都小区的物业管理服务单位，在履行了蓝湾尚都小区的物业管理服务义务后，有权依据《物业服务合同》约定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。温馨作为蓝湾尚都小区的业主，在接受世邦泰和公司提供的相关物业管理服务的同时，应当交纳物业管理服务等费用。故世邦泰和公司要求温馨向其支付欠缴的物业管理费用及公共维修金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。根据《物业服务合同》的约定，温馨应向世邦泰和公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的物业管理费6953.3元【2元/平方米•月×112.15平方米×31个月】，并支付2015年1月1日至2017年7月31日的公共维修金869.16元【0.25元/平方米•月×112.15平方米×31个月】，超过部分不予支持。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，世邦泰和公司为温馨代缴自2015年1月1日至2017年7月31日的公摊水费117.1元、公摊电费815元、自用水费316.8元后，温馨有义务向世邦泰和公司支付该费用。上述合计9071.36元。至于世邦泰和公司主张的滞纳金问题，本院认为，根据《物业服务合同》第十六条第（二）项的约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反合同约定，未按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准向物业服务企业即世邦泰和公司支付违约金。本案中，温馨未按《物业服务合同》的约定按时足额向世邦泰和公司缴交2015年1月1日至2017年7月31日的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成了违约，世邦泰和公司自愿将违约金的计算标准降低为日万分之五，系对其自身权益的合法处分，依法应当予以支持。世邦泰和公司要求温馨自欠缴月份当月的16日起至判决确定的还款之日止按每日万分之五的标准向其支付逾期缴纳物业服务费用的违约金的诉讼请求，符合法律规定，且未超过双方约定的范围，依法应当予以支持，但违约金的计算基数仅限于温馨所欠缴的物业管理费和公共维修金。温馨提出前期物业服务合同2013年已经失效，不应支持上述诉求，且滞纳金的收取利率标准过高，收取没有法律依据的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故本院依法认定，温馨应向世邦泰和公司支付拖欠的物业管理费6953.3元、房屋公共维修金869.16元、公用水费117.1元、公用电费815元、自用水费316.8元，合计9071.36元，并支付逾期缴纳物业管理费及房屋公共维修金的违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴当月的16日起按日万分之五分别计算至本判决确定的付款之日止）。此外，对于温馨所提出的关于世邦泰和公司存在物业管理瑕疵、相关费用的合理性、业主知情权等方面的问题均与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。如果温馨认为世邦泰和公司未能适当履行物业服务合同的约定，导致其作为小区业主的合法权益受到侵害，其依法可以另行寻求法律救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、温馨应于本判决发生法律效力之日起五日内支付厦门世邦泰和物业管理有限公司物业管理费6953.3元、房屋公共维修金869.16元、公用水费117.1元、公用电费815元、自用水费316.8元，合计9071.36元；二、温馨应于本判决发生法律效力之日起五日内支付厦门世邦泰和物业管理有限公司迟延交纳物业管理费及房屋公共维修金的违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴当月的16日起按日万分之五分别计算至本判决确定的付款之日止）；三、驳回厦门世邦泰和物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费346元，减半收取计173元，由厦门世邦泰和物业管理有限公司负担2元，由温馨负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 洪春稻二〇一七年十一月二十日代书记员 陈琼花附：本案所适用主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。