四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初11366号原告：佘姣，女，汉族，1991年8月25日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：周光发，四川泰仁律师事务所律师，一般授权代理人。被告:成都复地商业管理有限公司，住所地：成都高新区益州大道中段722号。法定代表人：刘涛。委托诉讼代理人：张蓓，四川瀛领律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：刘昊鹏，四川瀛领律师事务所律师，一般授权代理人。原告佘姣诉被告成都复地商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，适用简易程序由审判员罗良华独任审理，于2017年9月27日、2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告佘姣及其委托诉讼代理人周光发，被告成都复地商业管理有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佘姣的诉讼请求为：确认被告于2017年6月26日以《租赁合同解除通知》方式解除与原告签订的《房地产租赁契约》以及《补充条款》无效。原告的事实理由：2014年9月24日，原、被告签订了正式的《房地产租赁契约》及其《补充条款》，约定原告租赁被告位于成都高新区益州大道中段722号复城国际广场M1108-2号商铺，经营品种为零售，经营品牌为页码书屋，租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日，租金按原告营业额的一定比例收取。为提高书屋经营效益以及为顾客提供全面周到的服务，原告在书屋的装修设计方案中设计了为顾客提供配套服务的饮品区。租赁合同签订前，该装修设计方案通过了被告方的验收。2014年9月至2017年5月近三年时间内，原告一直严格按照当初的装修设计方案和合同约定进行经营，从未进行过变动，被告也未提出过异议。2017年6月，被告为达到提前解约收回房屋，另行出租房屋且不承担违约责任的真实目的，于6月7日、6月16日分别向原告发来两份《通知函》，以原告擅自改变经营品种经营餐饮为由，要求原告整改。接到通知后，原告尽管对被告要求持有异议，但为不影响双方合作，故在持保留意见情况下停止了饮品区的所有销售，仅向会员顾客免费提供饮料。但2017年6月26日，被告向原告发出了《租赁合同解除通知》，以原告违约为由，解除了双方签订的租赁合同。原告认为，书屋的装修方案、经营品种、经营模式在签约时被告已经知悉并认可，饮品区的销售仅是书籍销售的配套服务，仅具辅助功能和作用，原告并未擅自改变租赁房屋的约定用途以及经营品种、品牌，且原告在被告发出通知后也积极进行了相应调整，故认为被告解除合同的通知不符合合同约定，也不符合合同法的相关规定，故诉至法院。被告成都复地商业管理有限公司辩称，1、原告已经违反了合同中关于房屋经营品种以及不得擅自变更的约定，被告享有合同约定的解除权。2017年上半年，被告在巡场中发现原告将该房屋经营品种由“零售”书籍擅自改变为兼营了“餐饮”。2、原告提交的《施工图》、《漏水专项会议纪要》等证据系复印件，不能证明被告签署了相应文件并默认其兼营餐饮的客观事实。退一步而言，无论被告或者第三方物业公司是否同意了《施工图》有关饮品区的设计，但均不表示被告同意原告销售饮品、简餐的违约行为。3、关于对合同中经营品种“零售”的理解，我方认为应当根据经营品牌为“页码书屋”来解释为零售书籍，而不应扩大解释为包含“餐饮”的零售。4、被告在通知原告整改后，其违约行为早已超过15日，但仍然未进行整改，故最终发函通知原告解除合同。综上，原告的违约行为是导致合同解除的根本原因，被告解除合同合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2014年9月24日签订了合同编号为CDFCGJ2014114《房地产租赁契约》及《补充条款》，主要约定：1、被告自愿将坐落于成都市高新区益州大道中段722号复城国际广场M1108-2号商铺出租给原告使用，租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日止，房屋套内建筑面积为207.65平方米；2、第一个租约年的第4-12月月基本租金按照当月营业额的10%收取，之后租约年按照上一年的平均月租金或当月经营额的10%，取其高收取，按季度结算；3、原告应当在该房屋内经营的品种为零售，品牌为页码书屋，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途及经营品种、品牌，否则被告有权单方解除合同；4、双方确定进场日为2014年7月27日，原告应当于该日开始装饰装修工程。2014年7月27日至2017年9月26日为装修免租期。原告在进场日15日前，应当向被告提供该房屋的装修设计文件（装修图纸等文件资料），供被告审查，并且在获得被告批准后方可开始对该房屋的装饰装修。原告违反约定要求对房屋进行装饰装修的，则被告有权通知改正，逾期未改正的，被告有权采取停止水、电等强制措施。双方签订合同前，原告通过案外人四川省民利建筑装饰设计工程有限公司（简称民利公司）对案涉房屋进行了设计及装修施工。在民利公司出具的《成都复地国际.页码书屋施工图》（简称《施工图》）中设计有吧台区域，该区域设计有咖啡机、取餐点餐台、蛋糕柜、冰箱、搅拌机、双水槽等设施，同时《施工图》载明的项目类型为咖啡休闲阅读，分区也分为书区、咖啡区，预留一定区域集中放置桌椅。在被告工作人员签署的《复城国际广场审图意见》（简称《审图意见》）中对各项图纸提出了审图及施工要求并提出了审核意见。《审图意见》中还对“厨房”提出了相应要求。双方签约后按约履行了《房地产租赁契约》及《补充条款》的相关权利义务。原告商铺开业后一直向顾客提供书籍售卖、饮品零售、简餐零售业务。其中简餐主要指蛋糕、套餐等只需简单加热即可的食品。2017年6月7日、2017年6月16日，被告向原告发出了两份《通知函》，通知原告自2017年1月起，除经营零售外，开始经营餐饮，包括各类简餐、饮品等，限期原告进行整改。原告于2017年6月12日在门口张贴《告示》，通知“由于书店经营调整，暂停售卖饮品，但是针对会员顾客，我们将免费提供饮品”。原告于2017年6月17日向被告发出《有关收到贵司相关通知函的回函》，称已于第一时间通过门店张贴公告的形式向我方客户、贵司以及相关社会公众通知暂停包括但不限于饮品零售的可能会引发争议的相关业务，进行全面的自我业务审视和检查。我方现营的主营业务均属于零售经营品种内，请贵司于后续要求中加强沟通，给与我方充分的知悉和自我审视整改时间。2017年6月26日，被告向原告发出了《租赁合同解除通知》，通知原告在被告多次通知其整改后，仍未按照合同约定履行，已经构成严重违约，故自通知发出之日起，《房地产租赁契约》及《补充条款》正式解除，请原告于2017年6月29日前交还租赁房屋等。原告对《租赁合同解除通知》有异议，故提起诉讼。另查明，1、在2014年8月15日的《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》中记载“由租户自行负责页码书屋吧台上方吊顶重装、恢复，由此造成的2080元重装费用由复（审注：原文少了一个“复”字，系笔误）城国际广场项目部承担”。2、原告在被告发出整改通知后重新制作的菜单上有咖啡、牛奶、果汁、中国茶、小吃、气泡水等品类，但均没有标识价格。3、个体工商户“高新区页码书屋”的经营者为原告，经营场所即案涉租赁商铺，注册日期为2015年1月13日，经营范围为：出版物零售；咖啡馆；书吧。4、庭审中，法庭要求被告核实原告所提交的《复城国际广场审图意见》、《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》是否真实，若不真实，则要求被告提交其留存的原件。被告庭下核实后回复称被告在当初招商过程中管理较为混乱，而且人员流动性很大，因此无法核实这两份证据的真伪，也没有找到案涉商铺的审图意见原件。以上事实有原、被告的当庭陈述及原、被告提交的《房地产租赁契约》及《补充条款》、《成都复地国际.页码书屋施工图》、《复城国际广场审图意见》、《复城国际广场页码书屋漏水专项会议纪要》、《通知函》、《租赁合同解除通知》、《有关收到贵司相关通知函的回函》、张贴《告示》照片、案涉商铺内照片、证人胡某（系民利公司工作人员）的证言等证据在卷佐证。对于原告提交的《复城国际广场审图意见》的认证意见，将在本院认为部分予以进一步说明。对于原、被告提交的其他证据，本院认为与本案缺乏关联性，故不予采信。本院认为，原被告签订的《房地产租赁契约》及《补充条款》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。本案的争议焦点为原告在页码书屋内除经营书籍零售外还经营饮品、简餐是否属于租赁合同约定中的“擅自改变经营品种”的违约情形？首先，涉及证据的认证问题。尽管原告提交的《复城国际广场审图意见》系复印件，但《房地产租赁契约》及《补充条款》中明确约定了被告对于原告的装修设计文件要进行审批后原告方可进场装修，因此被告方应当留存有相应的审查文件以反驳原告所举证据的真实性，在法庭明确告知被告应当核实该份证据的真伪或提交其留存的审图意见原件情况下，被告却以自身人员流动性大，招商管理时较为混乱为由不能举示相应反驳证据，亦不能确认原告所举证据的真伪。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条之规定“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难……人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据”，本院在原告无法提交该证据原件情况下，结合其他多份证据能够与之相印证的情况并考虑被告并未举示相应反驳证据，亦不能确认其真伪，故综合审查认为该《审图意见》所证明的原告装修设计文件经过了被告审查批准的事实存在高度可能性，故予以认定。其次，《房地产租赁契约》及《补充条款》中关于原告经营品种的约定为“零售”。零售此种约定所能够指向的经营品种范围较为宽泛，因此必须根据原告所经营的品牌“页码书屋”以及经过被告审批同意后的装修设计图纸所反映的商铺设计方案所具有的功能性来综合确定“零售”的经营范围。对于“页码书屋”能否售卖饮品和简餐，在原告的装修设计文件中已经非常明确。该装修设计文件中的吧台区域设计有咖啡机、取餐点餐台、蛋糕柜、冰箱、搅拌机、双水槽等设施，相应设施并非一个仅能售卖书籍的商铺所需要，而具备提供饮品、简餐的功能。值得注意的是，原告的装修进场时间实际上早于签订合同日约两个月，而审核相应的装修图纸更在装修进场之前，因此签订合同时被告对于原告对“页码书屋”要进行如何装修设计已经非常清楚，在此情况下并未对租赁商铺经营品种做相应禁止性约定而是约定了一个较为宽泛的“零售”，实际上系对原告经营与售卖书籍相配套的饮品、简餐业务的认可。再次，原告所经营书屋在开业后长达近三年的时间内均与被告正常履约、交纳租金，被告未对原告经营饮品、简餐提出异议，且根据约定，被告收取的租金系按照原告营业额的一定比例收取，而原告的营业额中就包含了饮品、简餐的收入。换言之，被告在享受着原告经营饮品、简餐所带来的租金收入近三年后，突然提出原告违约经营并解除合同，明显违背诚实信用原则，损害租户的信赖利益。最后，饮品、简餐业务也能够与原告所经营的书屋业态相匹配。在当前综合性商场中存在的零售型书店业态中，已经出现较多以书籍售卖为主，以饮品、简餐、工艺品、文创产品为辅的经营策略，此种经营策略既能够为顾客提供更加丰富的配套产品，还能凸显不同书店的经营特点，提升书店的经营效益。因此，原告经营配套的饮品、简餐并非打着一个书屋的名号而经营其他的品种，而是以书籍售卖为核心，并围绕核心为前来购书、看书的顾客提供更加优异的体验，从而提升经营效益。根据以上四点理由，本院认为原告经营与零售书籍配套的饮品、简餐并不属于“擅自改变经营品种”，其经营相应的品种，被告已经明知且长期予以认可，并非原告“擅自”为之。综上，本院认为被告并未取得合同约定的单方解除权，故对原告诉请确认被告以《租赁合同解除通知》方式解除相应合同的行为无效的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第一百一十一条，判决如下：确认被告成都复地商业管理有限公司于2017年6月26日向原告佘姣发出《租赁合同解除通知》以解除原、被告于2014年9月24日签订的《房地产租赁契约》及《补充条款》的行为无效。本案案件受理费减半收取400元，由被告成都复地商业管理有限公司负担。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）审判员  罗良华二〇一七年十一月二十日书记员  李俊才书记员  孟莹莹