北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初19880号原告：北京西西友谊商城有限公司，住所地:北京市西城区。法定代表人：段莉彩，董事长。委托代理人：岳超超，北京市中伦律师事务所律师。委托代理人：张宇侬，北京市中伦律师事务所律师。被告：北京云锦庄园服装店，住所地:北京市西城区。负责人：周华宇，经理。原告北京西西友谊商城有限公司（以下简称：西西友谊公司）与被告北京云锦庄园服装店（云锦庄园服装店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告西西友谊商城公司之委托代理人岳超超、被告北京云锦庄园服装店到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。北京西西友谊商城有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付拖欠的商铺租金758202元（702，990元+55，212）（自2016年1月1日至2016年8月12日商铺最终租金应以12元／平方米／天的标准计算值商铺实际腾退之日止）；2．请求判令被告向原告支付能源费14,184.13元；3.判令双方租赁关系解除；被告腾退场地并将商铺交还给原告。4.请求判令被告承担本案全部案件受理费。事实及理由：2014年4月18日，原告分公司北京西西友谊商城有限公司北京西单壹零玖婚庆分公司与被告签署了《租赁合同》（续），约���被告从原告分公司处承租位于北京市西城区西单北大街x号x层x号、使用面积为107平方米的商铺，合同租赁期自2015年5月1日（含）起至2015年12月31日（含）止；租金标准为12元/平方米/天，租金按季度支付。合同到期后，双方没有续签书面合同。但被告一直使用商铺至今。自2016年1月1日以来，原告及其分公司多次要求被告支付租金，但被告一直置之不理。2016年8月23日，原告与分公司向被告发出了关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函，要求被告一次性支付尚未支付的商铺租金、能源费共计280,970.60元，并于2016年8月30日之前对续租事宜进行明确表态。但被告并未在要求的时间内支付拖欠的费用，也并未与原告及分公司就续租事宜进行商谈。2016年9月9日，原告委托北京市中伦律师事务所就被告欠缴租金及其他费用事宜，向被告发送律师函，要求被告支付上述拖欠费用，并��受到律师函之日起7个工作日内将商铺交还给原告分公司，但截至本起诉状出具之日，被告仍未支付拖欠的费用，也未将商铺交还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此原被告双方签署的合同继续有效，租赁期限变为不定期。被告应当依据合同约定，向原告支付商铺租金及其他费用。同时原被告租赁期限已经变更为不定期租赁，原告有权经提前通知解除租赁合同，并要求被告腾退场地。鉴于此，原告向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告云锦庄园服装店辩称，2014年5月1日至2015年12月31日，原告与被告签订了为期20个月的《租赁合同》。履行期间承租方没有任何违约行为。但2015年11月13日，西西友谊商城发送给各承租方的《关于〈承租合同〉到期的致函，明示“经总公司决定，将不再与贵公司续签2016年租赁合同，合同到期自动终止。请贵公司按照合同约定，于2015年12月31日21点前将所有物品撤出承租场地，到保安服务部办理撤场手续，按照合同相关撤场约定执行。”2015年《租赁合同》到期法律效力终止。因此，西西友谊商城以合同继续有效为由要求承租方支付租金违反我国《合同法》第236条的规定。自承租方接到出租方“不再续租”的通知后，即停止了正常经营活动，将工作的重点放在了遣散工作人员，清点资产，特别是在着力处置未履行完成的业务公司，计划搬迁可移动的装饰物，以致处置未履行完成的业务合同，计划搬迁可移动的装饰物，以及处置做出的广告宣传。此间，承租方于2015年12月10日又接到西西友谊商城北京西单壹零玖婚庆分公司发送的《关于〈租赁合同〉续签��向的征询函》，意欲征询意向。鉴于承租方不明白出租方的真实意思，曾先后一起找到区政府、区国资委和西西友谊商城的上级天恒置业集团询问，并于2015年12月15日承租方联名致函天恒置业集团，明确提出了承租方的诉求，但直至接到原告《起诉书》之前，承租方都没有接到政府或天恒置业集团的任何答复。从2016年1月至今承租方始终没有营业，一直在等待出租方的明确答复。西西友谊商城认为承租方“继续使用商铺没有证据。且涉案合同于2015年12月31日到期，没再续租。我公司也没再经营。西西友谊商城北京西单壹零玖婚庆分公司于2016年8月23日向各承租方发送的《关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函》，该函除了催缴2016年1月1日起至2016年7月31日期间房屋租金外，表示了租赁合同续签的基本原则：（1）、商铺续租，租金标准保持不变，按2015年度《租赁合同》��约定的标准继续承租；（2）、如在此期间贵方未在要求时间内交纳租金，又未就续租事项明确表态的，视为拒绝续租。同年9月9日，西西友谊商城委托律师发函，催交租金，要求腾退场地。该函回避了“总公司决定”，回避了因出租方对续租提出异议而导致原合同法律效力终止的事实及造成的后果，违背了《合同法》公平、诚信的原则。不具有法律效力。综上，承租方向法庭出具的出租方以总公司研究为名，对续租事宜明确表示不再续租的决定，已说明出租方对续租已表示异议。因此，2015年度的承租合同到期已经终止。各承租方在做撤场的各种准备。同时也希望出租方能就续租相关事宜进行协商。出租方以合同继续有效主张权利有悖法律原则。承租方在接到出租方续租的征询函后，联名向出租方及总公司致函提出诉求，但至诉讼前未接到出租方的任何形式的回复��此间承租方一直在维护大厦整体形象的情况下等待回复，而不是在继续使用经营。这种不正常状况是出租方造成的，出租方始终回避事实真相和承担的责任，这是有悖公平公正原则。大部分承租方自2006年即已与出租方建立了租赁关系，租赁期间承租方没有任何违约行为。特别是从没有拖欠租金的事实发生，由于合作关系的友好，双方都为创办婚庆大厦作出了贡献。承租方为开创名牌投入了大量人力、物力。继续承租出租方的商铺是必然的选择。因此，承租方在没有事先得到出租方任何通知的情况下，在接近合同届满时的得到出租方没有任何理由的不再续租的总公司决定，一时难以接受。虽主动与出租方协商，却不能达成共识。故被告认为西西友谊商城的诉讼主张，缺乏事实依据，不应得到支持。另被告是做中式刺绣的，都是需要预定和量身定做的，期限较长。装��还花费了50万元，原告的上述做法使我们进退两难，无法正常经营。本院认定事实如下：原告提供的房屋产权证明显示，西城区西单北大街109号大楼（建筑面积70934.43平方米）产权人为北京敬远房地产开发有限公司。商业设施委托管理证明显示，2006年4月12日，北京敬远房地产开发有限公司出具证明将上述大楼（52000平方米）的商业设施委托原告管理，期限自2002年10月23日至2022年10月22日。委托期内，同意原告对外出租。租赁合同显示，2014年4月18日，原告公司北京西单壹零玖婚庆分公司与被告签订合同，约定甲方（原告公司北京西单壹零玖婚庆分公司，下同）将北京市西单北大街109号二层233号（面积107平方米）的商铺租予乙方（被告，下同）用于经营婚纱、礼服使用。合同第三条约定，租赁期限自2014年5月1日至2015年12月31日止。合同期满乙方愿意续租需提前45天向甲方提出书面申请，双方达成一致后需签订新的租赁合同，否则合同在期满后自动终止。第四条租金及支付方式约定，租金标准12元/平方米/天。年租金为￥781,100．00元，大写金额：柒拾捌万壹仟壹佰元整。租金支付方式约定，按季交纳，每个付款期到来的30日前交纳。第五条相关费用约定，乙方须按承租面积缴纳能源使用费，供暖费42元/平方米/年度（当年11月15日至次年3月15日），供冷费47元/平方米/年度（每年4月15日至10月15日）。乙方应于供冷、供暖到来15日前交纳。第八条违约行为约定，乙方迟延两周不交纳租金及费用或累计拖欠一个月租金及费用的，甲方有权解除合同收回承租场地。乙方应在收到甲方向乙方发出的合同解除通知书的3日内或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书3日内迁出本大楼。如乙方拒不迁出本大楼，甲方有权采取停止供电等措施将乙方承租场地收回。甲方有权单方解除合同的生效方式是：甲方向乙方发出的合同解除通知书到达了乙方注册地址或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书。原告出示的邮单、公函显示，2016年8月23日，原告向被告发送了关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函。该公函通知被告租赁合同已届满，要求被告支付租金、能源费。并通知被告在保持租金标准不变的条件下，协商确定新的租赁合同。原告出示的邮单、律师函还显示，2016年9月9日，原告委托律师向被告发送了律师函，要求被告支付拖欠的租金、能源费，并腾退商铺交还原告。针对原告出示的公函、律师函，被告表示，两份函件均已收到，公函第二页“工作安排将截止到2016年×月×日结束”，未写明具体时间，该通知无法证明原告的证明目的。因原告未提供合同约定的租赁环��，要求收取相关费用无依据，不同意给付。收到原告发送的函以后双方一直在协商，开庭时才知道原告明确不再续租的意见。诉讼中，被告表示，根据租赁合同约定商铺用电需从原告处购买，2017年3月开始原告拒绝再向被告售电。原告表示，停止售电是在2017年5月而非3月。关于商场经营环境问题。被告表示，因为原告方的原因2016年1月开始商场经营环境遭破坏，合同目的无法实现，导致被告无所适从。为此，被告提交了关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函、关于租赁合同到期和续签的回函、关于设立商户洽商接待室的通知。其中，关于租赁合同到期的致函显示，2015年11月13日，原告向被告发送相关函件，通知合同于2015年12月31日到期后不再续签。关于租赁合同续签意向的征询函显示，2015年12月10日，原告向被告发送相关函件���该函件显示，2015年11月13日向贵司发出了终止合同的通知，其后，根据部分商户请求及婚庆经营的特点，为确保大厦经营环境良好，使双方权益得到保障，现向贵方致函征询2016年续签意向，续租一年，租金按2015年标准不变，请贵方在收到本征询函后7个工作日（2015年12月21日前）作出是否续签合同的书面答复，并办理续租手续，逾期将视为放弃续签权利，合同到期自动解除。关于租赁合同到期和续签的回函显示，被告等商户统一向原告发函，表示可以接受2015年12月31日终止的要求合同，但要求原告提供半年的免租期，近期装修、合同未到期的商户应给一年的免租期。长期商户有权起诉赔偿。关于设立商户洽商接待室的通知，显示原告通知商户设立商户接待室、洽谈室就租赁合同续签、终止、解除等事宜进行登记约谈的通知。对此，原告表示，四份函件的真实性均认可，证明目的不认可。原告发送的关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函显示，原告续租的标准和意思表示，符合租赁合同条款的内容。12月10日的函更正了11月13日的函，此后双方的实际行为又更正了12月10日的函。在原告表示需要清场的时间点并未对被告采取清场措施，亦提供了相关服务，双方实际履行了不定期租赁合同，被告应支付房租及相关费用。商户在给原告的回函中表示不再续约，但又提出要求六个月、十二个月的免租期限，意见前后矛盾。如同意不续租应及时撤场，但被告未撤场存在过错。商户提出的要求过高，原告无法接受，双方一直处于胶着状态，有部分商户在2016年年初就关门。被告在2016年3月还调换租赁商铺，扩大了租赁面积，其所称无法经营不符合事实。但未将钥匙交还原告。关于设立商户洽商接待室的通知不能证���被告所称无法经营、无所适从的意见。原告认可2016年1月开始未实际经营的情况。双方均认可诉争商铺于2017年8月13日腾空交回原告。本院认为，原告提供的产权证、商业设施委托管理证明显示，原告有权将诉争商铺对外出租。原、被告所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。根据上述查明的情况，双方所签租赁合同到期后，未签订新的租赁合同，被告继续占用诉争场地情况下，双方形成不定期租赁合同关系。被告有义务向原告支付相应时间段的租金及相关费用。考虑到上述查明事实中反映出的双方因续租、赔偿、用电、管理等问题产生的分歧，商场经营环境受到一定影响，结合被告实际经营情况，本院参考双方合同约定租金标准的60%确定被告支付租金的义务。原告主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，被告应向原告全额支付能源费。对原告租金诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。对原告能源费诉讼请求，本院予以支持。原告于2017年8月13日已将商铺收回，应视为双方不定期租赁合同关于于该日解除，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，双方均认可诉争场地已交还原告，原告要求被告腾退并交还场地的诉讼请求，已无事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、原告北京西西友谊商城有限公司北京西单壹零玖婚庆分公司与���告北京云锦庄园服装店之间关于北京市西单北大街x号x层x号（使用面积为107平方米）场地的租赁关系于二零一七年八月十三日解除。二、本判决生效后五日内，被告北京云锦庄园服装店向原告北京西西友谊商城有限公司支付能源费一万四千一百八十四元一角三分。三、本判决生效后五日内，被告北京云锦庄园服装店向原告北京西西友谊商城有限公司支付二零一六年一月一日至二零一七年八月十二日期间的房租四十五万四千九百二十一元二角。四、驳回原告北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费五千四百八十六元，由原告北京西西友谊商城有限公司负担二千一百九十四元四角，由被告北京云锦庄园服装店负担三千二百九十一元六角（本判决生效后五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  李凤新二〇一七年十一月十日书记员  刘晓冉