四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初6934号原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**号附*号。法定代表人；徐耀祥，系公司董事长。委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告：张宁，男，汉族，1979年4月12日出生，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被告：曲健，女，汉族，1982年11月2日出生，住黑龙江省佳木斯市向阳区。原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业）与被告张宁、曲健物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，由本院审判员吴希孝担任审判长，与人民陪审员吴清华、张明组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行审理。原告九龙仓物业的委托诉讼代理人杜雨珊、肖勇到庭参加诉讼。被告张宁、曲健到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告九龙仓物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付其欠付的物业管理服务费6476.40元；2、判令二被告向原告支付物业管理服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之二的标准计算，暂计至2017年3月31日为760.86元；3、判令二被告支付原告因追缴欠费而支出的律师费800元；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。原告主张的事实与理由：成都时代晶科名苑物业管理有限公司（后被“成都天府时代广场物业管理有限公司”吸收合并，现已更名为“九龙仓（中国）物业管理有限公司”，即本案原告）与二被告于2012年5月6日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定为二被告时代晶科名苑物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。根据《服务协议》第四条第一款约定，二被告应按照其所购房屋的建筑面积（89.95㎡）以2元/月/平方米交纳物业管理服务费。《服务协议》第四条第七款约定，二被告每次交纳费用的时间为每季第一月的5日前。《服务协议》第九条第四款约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准收取违约金。二被告一个月内未补交的，原告有权采取相应法律行动，同时《临时管理规约》第三十七条约定，原告有权对被告追讨欠款（该欠费包括但不限于违约金、诉讼费用、聘请律师的费用等）。服务协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务义务，但二被告怠于支付物业管理服务费，经原告多次催收，被告均拒绝支付，故提起诉讼。被告张宁、曲健辩称，对欠付的物业费用没有异议，但认为原告违约在先，应承担相应的违约责任，如：防火门不符合标准，被告多次报修但原告并未回应；被告丢失物品时，摄像头是损坏的，既没有提供有效安保服务也没有尽到及时维护的义务；消防器材缺失及消防通道堵塞；应急灯失灵；未劝阻并制止“住改商”行为；未履行门禁安保义务等等，二被告认为原告物业服务质量存在严重的瑕疵，未合格履行物业服务义务，应当由原告承担违约金与律师费。经审理查明：2012年5月6日，被告张宁、曲健（甲方）与成都时代晶科名苑物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定乙方对甲方所有的位于成都市高新区该物业所在管理区域内的房屋共用部位、共用设施以及物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方应在房屋办理交接手续时向乙方提前一次性付清3个月的物业服务费，金额为2元/平方米·月×89.95平方米（建筑面积）×3个月=539.7元，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果甲方在一个月内仍未补交的，乙方有权采取相应的法律行动。被告于2014年4月6日开始拖欠物业管理费，原告多次催收，被告均拒绝支付。另查明，2013年2月1日，成都天府时代广场物业管理有限公司对成都时代晶科名苑物业管理有限公司进行了吸收合并并增资，吸收合并后，时代晶科名苑依法注销。2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。此外，被告抗辩原告存在多种服务存在严重瑕疵的情况，经本院审查，原告确实存在部分服务瑕疵问题。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的企业名称变更材料、《前期物业服务合同》及临时管理规约、承诺书、房屋产权证、业主物品清单、律师函、快递单、物业费欠费清理表等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采纳。本院认为，二被告与成都时代晶科名苑物业管理有限公司签订的《服务协议》及《临时管理规约》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十三条之规定，企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人。故本案原告对成都时代晶科名苑物业管理有限公司进行吸收合并后，对本案的物业纠纷存在直接的利害关系，因此原告有权对本案的物业费主张权利。原告根据《服务协议》的约定，提供相应的物业管理服务，二被告对物业管理服务的内容及质量当庭提出抗辩，认为物业服务存在瑕疵。经查证，原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，但“根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据，如相关物业服务合同中对此亦无约定的，人民法院对该主张不应支持。”因此，虽然有证据证明原告的物业服务存在瑕疵，但其并不是被告减免物业管理费的充分理由。故本院对原告九龙仓物业应向被告张宁、曲健收取的2014年4月6日到2017年3月31日期间的物业管理服务费6476.40元予以支持。原告主张要求被告承担物业管理费逾期违约金及律师费的诉讼请求，本院认为，应当充分考虑到物业服务纠纷的特点和原告在本案中的物业服务质量。物业服务纠纷中原、被告之间的关系十分紧密，几乎每一天都会接触，业主离不开物业公司的服务，而物业公司的费用收取、日常工作开展等也离不开业主的配合，双方是长期的、紧密交织在一起的关系。因此，本院认为，解决物业服务纠纷的出发点和落脚点，应当是在查清事实的基础上，尽量缓和业主和物业公司的对立情绪，最终实现整体小区品质的提升。结合本案原告的实际服务情况，确实存在一些服务瑕疵，尤其是在本案被告反复反映其房屋入户门存在严重的质量问题等，原告的处理和反馈均十分滞后，最终使得被告采取自力救济的方式迟延交纳物业管理服务费。因此，被告抗辩理由也应充分考虑。鉴于在本案中，被告迟延交付物业管理费系因原告较为严重的瑕疵服务所致，故本院认为被告的抗辩理由部分成立，对于原告要求被告承担物业管理费逾期违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张宁、曲健于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业管理服务费6476.40元；二、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张宁、曲健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、公告费300元，由被告张宁、曲健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴希孝人民陪审员  吴清华人民陪审员  张 明二〇一七年十一月二十八日书 记 员  何啟锐