上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9130号上诉人（原审原告）：葛晓红，女，1975年12月28日生，蒙古族，住上海市松江区。上诉人（原审原告）：暴景华，男，1974年6月1日生，蒙古族，住上海市松江区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：魏少勇，北京安博（上海）律师事务所律师。上列上诉人共同委托诉讼代理人：白莹，北京安博（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王小云，女，1978年2月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈新军，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人葛晓红、暴景华因与被上诉人王小云房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛晓红、暴景华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持葛晓红、暴景华一审第一项、第二项及第三项诉讼请求。事实和理由：（1）双方合同签订后，王小云以租客无法退租为由，表示不同意过户，并不配合向银行提交贷款材料。经多次催告，王小云于2016年11月18日才向银行提交贷款材料，因此，双方未能于约定时间即2016年11月20日过户的原因在于王小云。2016年11月20日之后，双方并未重新约定过户时间。为了更快获得贷款，葛晓红、暴景华于贷款办理过程中更换了贷款银行，王小云于2017年1月19日至新的贷款银行提交了贷款材料。王小云于2017年1月13日单方发函解除双方合同，既无事实依据亦无合同依据。（2）双方合同明确约定第二笔房款人民币570万元以贷款方式支付，一审法院于一审中并未明确要求葛晓红、暴景华将该笔570万元付至法院。目前，贷款审批早已通过，葛晓红、暴景华亦愿意将570万元付至法院，双方合同继续履行不存在任何障碍。王小云辩称，2016年10月30日双方协商过程中，王小云愿意继续履行合同，只是希望带租约交房。双方未能于2016年11月20日办理过户手续的原因在于葛晓红、暴景华名下尚有房屋，在实际出售前，办理购买系争房屋贷款的首付款比例会比较高。一审中，因公积金管理中心及贷款银行均明确葛晓红、暴景华的贷款合同尚未生效，一审法院要求葛晓红、暴景华将574万元尾款交至法院，但葛晓红、暴景华一审诉讼代理人以无法联系法官为由拒绝缴纳。葛晓红、暴景华向一审法院起诉请求判令：1、王小云继续履行双方于2016年7月26日就上海市松江区XX路XX弄XX层房屋签订的编号为2889130的《上海市房地产买卖合同》；2、王小云限期配合葛晓红、暴景华办理系争房屋产权过户至葛晓红、暴景华名下的变更登记手续；3、王小云向葛晓红、暴景华限期交付系争房屋；4、王小云支付葛晓红、暴景华自2017年2月24日起至判决生效之日止，以已付房款246万元为基数，按日万分之五计算的违约金。一审法院认定事实：2016年7月26日，葛晓红、暴景华（买受人、乙方）与王小云（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方名下的系争房屋，房地产转让价款820万元，甲方于2016年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲、乙双方确认在2016年11月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）第6条约定，若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订抵押贷款合同，即要求甲方提供本房屋产权证明资料，甲方应按乙方贷款银行要求，配合乙方办理银行贷款手续；第9条约定，有关乙方贷款的特别约定：乙方应于签约后10个工作日内备齐贷款资料（以银行要求为准）办理银行贷款申请手续，若乙方购房贷款额度不足本合同约定贷款额度，则乙方应于甲乙双方到房地产交易中心办理房产交易过户当天以现金方式补足不足部分。附件三付款协议约定，乙方于签约当日支付甲方第一笔房款246万元（含定金20万元），乙方以贷款方式支付甲方第二笔房款570万元，该笔款项由乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账号，乙方的购房尾款4万元，待甲乙双方办妥交房手续当日，由乙方一次支付给甲方。同日，葛晓红、暴景华支付王小云房款246万元。2016年11月18日，王小云首次配合葛晓红、暴景华至贷款银行签字提供材料。2017年1月16日，王小云向葛晓红、暴景华发函：“《告知函》暴景华、葛晓红：2016年7月26日，我们双方签署了《上海市房地产买卖合同》，合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年11月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，现因你方购房贷款未审批下来而未能按约定时间过户，且已超期近两个月时间。按照合同补充条款（一）第9条约定，若乙方购房贷款额度不足本合同约定贷款额度，则乙方应于甲乙双方到房地产交易中心办理房地产交易过户当天以现金方式补足不足部分。现告知你方：请于2017年1月25日到房地产交易中心办理转让过户手续（地址：松江区XX路XX号XX中心）”。2017年1月19日，王小云再次配合葛晓红、暴景华至贷款银行民生银行签字提供材料。2017年2月13日，王小云向葛晓红、暴景华发函：“解除合同通知书：暴景华、葛晓红：我们签署的《上海市房地产买卖合同》第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年11月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，现因你方购房贷款未审批下来而未能按约定时间过户，且已超期近两个月时间。2016年1月中旬，我依据《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第9条，通知你方：请于2017年1月25日到房地产交易中心办理转让过户手续。但你方未按期到房地产交易中心办理过户。现依据《中华人民共和国合同法》第93条及《上海市房地产买卖合同》第九条第三款，特向你方通知如下：自2017年2月4日起解除双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》”。一审审理中，一审法院要求葛晓红、暴景华以现金方式支付剩余房款，提供相应的履约担保，但葛晓红、暴景华未在限期内提供，并表示本案中不同意解除合同，保留诉权。一审法院认为，涉案房地产买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，葛晓红、暴景华以银行贷款方式向王小云支付第二期房款570万元，即葛晓红、暴景华为办理贷款手续的义务人，对此王小云仅负协助义务。根据合同约定及房产交易惯例，葛晓红、暴景华应在过户前办妥银行贷款手续，从而保障王小云在房屋过户后顺利取得银行发放的贷款，若贷款未获审批或贷款额度不足，葛晓红、暴景华也应在过户时以现金方式补足。2016年11月18日，王小云首次配合至贷款银行签字办理贷款手续，葛晓红、暴景华主张王小云迟延配合以致11月20日已无法办理过户，未提供充分证据予以证明，难以采信。即便如此，王小云应葛晓红、暴景华要求于2017年1月19日第二次配合至贷款银行签字办理贷款手续，可见2016年11月18日至2017年1月19日二个月时间内，葛晓红、暴景华并未办妥银行贷款手续。合同约定2016年11月20日前过户，双方亦未有另行确定过户时间的约定，王小云于2017年1月16日发函要求葛晓红、暴景华1月25日办理过户，系王小云单方给予葛晓红、暴景华的宽限期，并非双方合意，然直至2017年2月13日王小云发出解除通知时，葛晓红、暴景华仍未办妥银行贷款、办理过户。综上，葛晓红、暴景华贷款迟延及过户迟延的责任不能归责于王小云，且经释明，葛晓红、暴景华虽要求继续履行合同，却又未在限期内提供相应的履约担保，故涉案买卖合同不具备继续履行的条件，葛晓红、暴景华的诉请，均予以驳回。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条的规定，于二○一七年六月二十三日作出判决：驳回葛晓红、暴景华的诉讼请求。案件受理费69,900元，减半收取计34,950元，诉讼保全费5,000元，共计39,950元，由葛晓红、暴景华负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，葛晓红、暴景华坚持要求继续履行合同，并确认交易过户产生的税费均由其承担。为担保合同履行，葛晓红、暴景华将剩余房款574万元付至本院。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，一审法院于2017年5月9日的庭审中询问葛晓红、暴景华若法院判决继续履行合同，其有无履行能力。葛晓红、暴景华表示，其有偿付能力，可在两个月内支付款项。一审法院告知，葛晓红、暴景华承诺的偿付能力需于2017年6月16日之前兑现，逾期一审法院将依法处理。本院认为，本案双方的争议主要涉及以下几个方面：一是，双方合同履行过程中究竟系哪一方违约导致双方未能按约办理交易过户手续，王小云是否享有合同解除权？二是，双方合同继续履行是否存在障碍？首先，系争房地产买卖合同约定，双方应于2016年11月20日之前至房地产交易中心办理过户手续。在此之前，葛晓红、暴景华作为购房人应当办妥贷款手续为应有之义。合同履行过程中，双方曾于2016年10月30日进行过协商，根据葛晓红、暴景华于一审中提供的、王小云予以确认的录音，王小云方当时明确表示，因为系争房屋内的承租人不愿提前解除合同，导致王小云无法按照系争房地产买卖合同约定的时间即2016年12月31日前交房，所以在租赁合同纠纷解决之前，不愿意继续履行合同，配合葛晓红、暴景华办理贷款手续，按期过户。葛晓红、暴景华于一审中提供的经王小云确认的葛晓红与王小云的微信记录亦显示，在双方约定的过户时间之前，葛晓红催促王小云向贷款银行提供贷款所需资料。综合上述证据，可以认定葛晓红、暴景华未能于2016年11月20前办妥贷款，双方未能按时过户的责任在于王小云。其次，延期过户后，双方对于过户时间并未重新予以明确约定。王小云经葛晓红催告先后于2016年11月18日、2017年1月19日配合葛晓红、暴景华办理贷款手续，可视为王小云仍然同意待葛晓红、暴景华贷款审批通过后继续交易。王小云于2017年1月16日发函要求葛晓红、暴景华于2017年1月25日办理过户手续，结合其前述于2017年1月19日配合办理贷款手续的情况，显然不能认定为王小云给予了葛晓红、暴景华合理时间。双方未能于王小云单方确定的时间办理过户手续，不能视为葛晓红、暴景华违约。王小云于2017年2月13日向葛晓红、暴景华发函，通知葛晓红、暴景华系争房地产买卖合同于2017年2月4日解除，显无依据。再次，鉴于葛晓红、暴景华在系争房地产买卖合同履行过程中，并不存在违约行为，其要求王小云继续履行合同，于法有据。因政策变化及时限要求等原因，葛晓红、暴景华仍按系争房地产买卖合同约定以贷款方式支付570万元房款，存在不确定性，一审法院据此要求葛晓红、暴景华提供履约担保，本身并无不当，但一审法院于一审庭审中的释明不明确，致葛晓红、暴景华未能及时将剩余房款付至一审法院。葛晓红、暴景华于二审中为表明履约诚意及履约能力，已将全部剩余房款574万元足额支付至本院，在系争房地产买卖合同亦不存在其他履行障碍的情况下，双方应当继续履行。葛晓红、暴景华二审中并未就一审法院驳回其要求王小云支付违约金的诉讼请求上诉，视为其对一审该部分判决予以认同。综上，葛晓红、暴景华的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初21867号民事判决；二、葛晓红、暴景华与王小云于2016年7月26日就上海市松江区XX路XX弄XX号1_3层房屋签订的编号为2889130的《上海市房地产买卖合同》继续履行；三、王小云于本判决生效之日起三十日内协助葛晓红、暴景华办理将上述房屋产权过户至葛晓红、暴景华名下的手续（所有税费均由葛晓红、暴景华负担）；四、王小云于本判决生效之日起三十日内将上述房屋交付葛晓红、暴景华；五、葛晓红、暴景华于本判决生效之日起三十日内支付王小云房款574万元；六、驳回葛晓红、暴景华一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取34,950元、财产保全费5,000元，二审案件受理费69,900元，均由被上诉人王小云负担。本判决为终审判决。审 判 长  金绍奇代理审判员  潘俊秀审 判 员  许 军二〇一七年十一月六日书 记 员  罗静深附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……