上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8690号原告(反诉被告)：上海三盛房地产(集团)有限责任公司，住所地上海市松江区。法定代表人：屈国明，董事长。委托诉讼代理人：徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏华，上海徐松婷律师事务所律师。被告(反诉原告)：好蓝屋(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：陈立峰，总经理。被告：上海鑫宝实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：卢菊珍，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：郦诗远，上海市瑞和律师事务所律师。第三人：叶兴发，男，1968年8月21日生，汉族，住福建省浦城县。第三人：上海洪裕健身有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：叶兴发。原告上海三盛房地产(集团)有限责任公司(以下简称“三盛公司”)与被告好蓝屋(上海)酒店管理有限公司(以下简称“好蓝屋公司”)、上海鑫宝实业有限公司(以下简称“鑫宝公司”)以及第三人叶兴发、上海洪裕健身有限公司(以下简称“洪裕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告好蓝屋公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年8月4日、9月29日两次公开开庭进行审理。原告三盛公司的委托诉讼代理人徐松婷、陈敏华，被告好蓝屋公司的法定代表人陈立峰，被告好蓝屋公司、被告鑫宝公司的共同委托诉讼代理人杨振荣，第三人叶兴发同时作为第三人洪裕公司的法定代表人叶兴发两次到庭参加诉讼。审理中，经各方当事人申请，本院院长批准，本案简易程序审理期限延长三个月。本案现已审理终结。原告三盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告好蓝屋公司与第三人叶兴发、洪裕公司立即腾退并返还系争房屋[即(2015)松民三(民)初字第31号民事判决书确定的返还范围，除去室外游泳池及属于业委会的游泳池更衣室];2、判令被告好蓝屋公司向原告三盛公司支付系争房屋占有使用费，从2017年1月1日起计算至实际腾退并返还房屋之日止(计算方法：每日每平米为2.4元，按面积1,040平米计算)；3、判令被告好蓝屋公司向原告三盛公司支付系争房屋物业费(物业费计算方法：自2017年1月1日起至实际腾退日止，每平米每月6元，按照面积1,040平方米计算)、水电费69,398.17元；4、判令被告好蓝屋公司向原告三盛公司支付律师费1万元；5、判令被告鑫宝公司对上述第2、3、4项费用承担连带责任。审理中，原告表示撤回第2、3、4、5项诉请，但保留诉权。事实和理由：原告三盛公司与被告好蓝屋公司于2012年8月8日签订《房屋租赁合同》，被告好蓝屋公司承租原告位于松江区涞亭南路XXX号会所(建筑面积4,000平方米)。后因政府部分未批准被告好蓝屋公司的经营许可手续，原告三盛公司与被告好蓝屋公司签订《关于调整房屋租赁合同的补充协议》。该协议约定，被告好蓝屋公司将转租给第三人叶兴发经营的其加盟的金仕堡健身会所部位1,040平方米进行出租，其余部分租赁房屋由被告好蓝屋公司退还原告，租赁期限变更为2016年12月31日止。按照此协议约定，租期已经届满，但被告好蓝屋公司拒绝腾退交还系争房屋。另，原告三盛公司与被告好蓝屋公司、鑫宝公司曾于2012年8月8日签订担保合同。2013年8月25日，第三人叶兴发又与被告好蓝屋公司重新签订了《房屋租赁合同》，第三人洪裕公司承担连带责任。被告好蓝屋公司辩称：房屋已经具备交付条件，根据原告三盛公司与被告好蓝屋公司之间《关于调整房屋租赁合同的补充协议》的约定，被告好蓝屋公司应当尽早与第三人叶兴发解除租赁合同，完成结算，确保2016年12月31日前叶兴发与原告签订新的租赁合同。原告要求被告好蓝屋公司返还房屋的诉请与补充协议的约定不符。被告好蓝屋公司与第三人叶兴发之间的诉讼于2016年11月18日已经终结，被告好蓝屋公司已经完成了原告与被告好蓝屋公司之间的约定，接下来应当由原告同第三人叶兴发签订租赁合同。原告与第三人叶兴发未能签订合同的责任不在被告。关于房屋占有使用费，被告也从未占有使用过租赁的场地。原告与第三人叶兴发未能签订合同的责任不在被告。对于物业费按照2倍的标准计算，没有合同依据和法律依据。同时，不同意支付物业费、水电费。原告主张的律师费，无合同依据。综上，不同意原告的诉讼请求。被告鑫宝公司辩称：同意被告好蓝屋公司的意见，同时认为，如果被告好蓝屋公司承担责任的，则被告鑫宝公司同意承担连带责任。被告好蓝屋公司向本院提起反诉请求：判令原告三盛公司赔偿被告好蓝屋公司装修损失1,002,653元。事实和理由：2012年8月8日，原告三盛公司与被告好蓝屋公司签订《房屋租赁合同》，约定原告三盛公司将松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号4,000平方米会所出租给被告好蓝屋公司使用。被告好蓝屋公司承租后将一层1,040平方米房屋转租给第三人叶兴发经营健身房，其余部分被告好蓝屋公司投资经营商务酒店。但由于原告三盛公司出租的房屋性质，被告好蓝屋公司的经营许可证未得到批准，经双方协商达成补充协议，约定除第三人叶兴发承租部分的房屋退租，原告三盛公司补偿被告好蓝屋公司的投资损失。就第三人叶兴发承租部分，原、被告协商约定了二选一的处理方式。后被告好蓝屋公司选择与第三人叶兴发解除合同，确保第三人叶兴发与原告三盛公司签订租赁合同的方案。2014年9月9日，被告好蓝屋公司委托律师发出律师函，要求第三人叶兴发支付拖欠租金，逾期支付租金即解除合同。第三人叶兴发同意解除合同，但要求赔偿装修损失。由于涉及到二次司法评估，致使该案延长至2016年5月27日才作出一审判决。因对一审判决不服，被告好蓝屋公司提起上诉。2016年11月18日，二审作出部分改判，判令被告好蓝屋公司向第三人叶兴发赔偿装修损失1,002,653元及其他费用，叶兴发向被告好蓝屋公司支付租金和使用费等费用。该案一、二审中，原告三盛公司均以当事人身份参与诉讼，并收到相应的法律文书。2016年12月31日前，原告三盛公司与第三人叶兴发签订租赁合同的条件已经具备。之后，被告好蓝屋公司以与第三人叶兴发之间债权债务相互抵消方式履行了向第三人叶兴发支付装修损失1,002,653元及其他费用的义务。被告好蓝屋公司认为，由于原告三盛公司出租给被告好蓝屋公司的房屋原因导致被告好蓝屋公司无法获得经营许可而致双方签订的租赁合同提前终止，又根据原、被告于补充协议中的约定，要求被告好蓝屋公司提前解除与叶兴发签订的转租合同，因提前解除合同被法院判决赔偿叶兴发装修损失1,002,653元，该损失是因原、被告提前终止租赁合同所致，并且该装修在原告三盛公司收回的房屋中为原告三盛公司所有，故被告好蓝屋公司承担的装修损失应由原告三盛公司承担。审理中，被告好蓝屋公司表示有关押金以及《关于调整房屋租赁合同的补充协议》约定的相关补偿款不在本案中处理，但保留诉权。针对被告好蓝屋公司的反诉，原告三盛公司辩称：生效法律文书已经确认了被告好蓝屋公司应向第三人叶兴发承担损失的赔偿责任，而且系争房屋内的违法搭建系被告好蓝屋公司自行搭建的。故不同意反诉请求。第三人叶兴发、洪裕公司述称：在第三人与被告好蓝屋公司诉讼之后、法院执行过程中，第三人已经对系争房屋内的设备表示放弃权利了。第三人未收到被告好蓝屋公司的赔偿款，也不认可被告好蓝屋公司所述的抵消问题。经审理查明：本市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号会所登记的产权人为原告三盛公司。2012年7月20日，原告三盛公司与案外人上海市松江区九亭镇三盛颐景园业主委员会签订《工程移交单》，明确：“九亭颐景园室外游泳池已维修完成，现移交九亭颐景园业委会。2、水处理设备房、更衣室、淋浴房等配套使用面积在90号会所内，该部分面积(236.95平方米)作为泳池配套功能移交业委会使用，但产权归房产公司(上海三盛房地产集团有限公司所有。业委会只享有该部分面积的配套使用权。若用途改变，房产公司予以收回此部分面积。”2012年7月25日，被告好蓝屋公司与案外人上海颐景园物业管理公司松江分公司签订《游泳池承包经营协议》，约定被告好蓝屋公司承包九亭镇颐景园小区露天游泳池，该游泳池为小区全体业主共同共有，合同期自2012年7月25日至2012年9月24日。2012年8月8日，原告三盛公司作为出租方、甲方，被告好蓝屋公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定原告三盛公司将松江区九亭镇涞亭南路XXX号会所出租给被告好蓝屋公司，建筑面积为4,000平方米，租赁期限自2012年9月1日至2022年8月31日止，其中2012年9月1日至2013年2月28日止为装修免租期，被告好蓝屋公司应当向原告三盛公司交付履约保证金146,000元。同日，原告三盛公司作为甲方、被告好蓝屋公司作为乙方、被告鑫宝公司作为丙方签订《担保合同》，约定丙方为乙方依租赁合同所形成的应付租金提供不可撤销的连带责任保证。保证范围为租赁合同项下的应付租金及利息、违约金、赔偿金，以及甲方实现债权而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师代理费等)。丙方在保证范围内应付的款项中应当优先支付甲方为实现债权而发生的相关费用。合同签订后，原告三盛公司向被告好蓝屋公司交付了房屋。被告好蓝屋公司对会所进行了装修，同时对于一层进行夹层改造。2012年11月28日，被告好蓝屋公司与第三人叶兴发签订《房屋租赁合同》，约定被告好蓝屋公司将会所一楼出租给第三人叶兴发作为健身会所，面积为1,430平方米，房屋租赁期限为9年9个月，自2012年12月1日至2022年8月31日，其中2012年12月1日至2013年8月31日为免租期。租金、物业管理费、相关费用的起算日为2013年9月1日。该合同对其他事宜进行了约定。同日，被告好蓝屋公司与第三人叶兴发还签订了《游泳池租赁合同》，约定被告好蓝屋公司将会所游泳池出租给第三人叶兴发，面积约1000平方米，房屋租赁期限为9年9个月，自2012年12月1日至2022年8月31日，其中2012年12月1日至2013年8月31日为免租期。租金的起算日为2013年9月1日。每年租金为30万元，押金为3万元。该合同对其他事宜进行了约定。该游泳池为室外游泳池。2013年1月8日，原告三盛公司出具《转租同意书》，明确被告好蓝屋公司可以对外进行合理转租，转租业态应符合三盛颐景园小区周边商业配套，转租商家由被告好蓝屋公司负责管理。并备注该同意书不适用于超市、便利店、商务酒店业态。2013年6月17日，被告好蓝屋公司与案外人上海颐景园物业管理公司松江分公司签订《游泳池承包经营协议》，约定被告好蓝屋公司承包九亭镇颐景园小区露天游泳池，该游泳池为小区全体业主共同共有，合同期自2013年6月20日至2013年9月19日。2013年8月25日，被告好蓝屋公司(甲方)与第三人叶兴发(乙方)重新签订《房屋租赁合同》，约定好蓝屋公司将会所一楼出租给叶兴发，总租赁面积为1,430平方米，包括健身房及室内游泳馆。叶兴发承租房屋后，用于开办经营健身房和室内游泳馆。租赁期限为9年9个月，自2012年12月1日至2022年8月31日，其中2012年12月1日至2013年10月15日为装修、装饰免租期。租金标准为1.2元/平方米/天，承租后第四年起，须按前一年度的租金标准基础上递增10%，自第七年起，前两年租金递增10%(均在前一年度租金标准基础上的递增百分比来计算)。第一、二、三年，每三个月租金为156,585元。在签订本合同之时，叶兴发已经向好蓝屋公司支付租赁押金6万元。叶兴发向好蓝屋公司缴纳租赁房屋的租金、物业管理费的起算日为2013年10月15日，但叶兴发应当向好蓝屋公司支付在免租期内产生的一切水费、电费、燃气费等其他相关费用。租金按先付后用原则，叶兴发必须以三个月一期向好蓝屋公司支付租金。签订本合同时，叶兴发应付清本期租金的具体时间为2013年9月1日之前，以后每一期三个月租金支付具体时限，均按本期租金支付时限类推。叶兴发所承租和使用房屋的物业管理费为3元/平方米/月，即按房屋租赁总面积1,430平方米计算每月物业管理费，每月物业管理费共计4,290元，物业管理费每月支付一次，应在每月10日前支付好蓝屋公司。叶兴发租赁期间每月所产生的水费、电费、燃气费、电话费、上网费等其他相关费用，应当按约支付一次，即叶兴发应当在接到好蓝屋公司书面通知时起三日内支付。合同第十条第2款约定：“甲、乙双方同意，具有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方提前解除本租赁合同，并有权收回租赁房屋；同时，甲方有权不予返还乙方已支付的押金，还可有权要求乙方支付租金、物业管理费等各项费用。同时，乙方应支付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失，而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间差额部分)。……(2)、乙方逾期支付租金、物业管理费或者其他应缴费用的时间超过15天以上的。……”合同第十一条约定：“1、乙方逾期支付租金、物业管理费以及其他应付款项，每逾期一日，乙方应当向甲方支付应付款项总额千分之三的滞纳金。乙方若逾期支付达15日以上的，甲方在书面告知乙方后，有权采取停止供应水、电、通讯或其他设施、设备等服务，或采取合法的其他措施和行动，并有权要求乙方支付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失的，而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间的差额部分)，直至甲方有权提前解除本租赁合同。……2、本合同约定的租赁期满或者本合同终止后(约定解除或法定解除)，如乙方在接到甲方书面搬迁通知后，逾期搬出或拒不搬出该房屋的，乙方应当按合同终止前最后一月的租金标准的三倍支付租赁房屋占有使用费，且甲方有权不予退还乙方的押金。同时，乙方应付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失的，而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间的差额部分)。……4、在本合同租赁期内，甲、乙双方除了本租赁合同约定的终止(解除)条件以外，任何一方如果要提前终止(解除)本合同，须向对方提交书面通知，并向对方赔偿终止(解除)本租赁合同的违约金即人民币40万元整；若甲、乙任何一方在擅自终止(解除)本租赁合同时，对方还有其他财产损失的，也应当同时予以赔偿。”该合同对其他事宜进行了约定。洪裕公司作为叶兴发连带担保方在合同上盖章。当日，好蓝屋公司与叶兴发还签订了《补充协议书》，约定：原叶兴发因承租室内游泳池而交付给好蓝屋公司付三押一的租金和押金(即三个月租金75,000元，押金30,000元，共计105,000元)，现好蓝屋公司同意将以现金方式全额退还给叶兴发；2013年7月起好蓝屋公司交付叶兴发承租的室外露天游泳池的租金，好蓝屋公司同意叶兴发以实际交付的时间计算，即按共两个月租金10,000元支付给好蓝屋公司(但叶兴发今年所承租的室外游泳池期限，为2013年9月19日前)；另外，原室外游泳池内的垃圾清运费10,000元，由好蓝屋公司支付；今后有关室外游泳池的具体租赁事宜，由双方逐年另行签订租赁合同。鉴于好蓝屋公司向叶兴发迟延交付室内游泳池的事实，故好蓝屋公司同意赔偿叶兴发今年六月90,000元，七月45,000元；除此之外，有关室内游泳池迟延交付而致使叶兴发实际损失问题，好蓝屋公司不再对叶兴发作出其他任何补偿。因改建完成的室内游泳馆，在投入实际运营时需两台锅炉，故好蓝屋公司同意由叶兴发自行负责出资购买，而好蓝屋公司为此愿以现金方式补贴叶兴发7万元，但叶兴发须同意该两台锅炉所有权归好蓝屋公司所有，叶兴发则有权在其承租期内独立使用，该两台锅炉在使用期间的保养与维修，也由叶兴发全部负责；而属于室内游泳馆面积范围内的附属设施、设备等的保养与维修之责，也都由叶兴发自行负责和承担相关费用；叶兴发也同意无论因何种原因，在退出双方租赁关系时，该两台锅炉应当归好蓝屋公司所有。由于好蓝屋公司同意叶兴发改建室内游泳馆的地理位置，正处于叶兴发现承租房屋且营业范围内的体操房方向，而考虑到叶兴发对原体操房的装饰、装修等出资情况，好蓝屋公司愿意就拆除该体操房装饰、装修以及不可移动或移动后价值受损的添附物等等，支付给叶兴发50,000元，作为好蓝屋公司对叶兴发拆除原体操房(改建为室内游泳馆)的补偿，并保证在下一季度的房租中扣除该笔费用。好蓝屋公司原从叶兴发处领走的健身卡合计61,344元，现双方同意冲抵叶兴发已实际使用的原《房屋租赁合同》约定之外的、且叶兴发提前使用的一个月免租期费用52,195元，两者之间的差额为9,149元，则由好蓝屋公司以现金方式支付叶兴发。在会所一楼健身房的房屋西南方向位置，由叶兴发出资45万元改建室内游泳池一座，双方确定总造价为45万元。2013年6月、7月的水电费用，由好蓝屋公司承担。自叶兴发实际接收房屋起至2013年5月31日期间的水电费，合计8,360元，由叶兴发承担。2013年8月1日起的水电费，由叶兴发承担。叶兴发承诺支付给好蓝屋公司已垫付并支出的消防费用，共计50,000元，包括乙方承租健身房整体范围内的消防图纸费用、消防报警系统、喷淋系统和其他设施、设备等。好蓝屋公司承诺该329,194元扣除叶兴发承担的68,360元，剩余260,789元于本协议签署之日起十个工作日内全额支付给叶兴发。协议对其他事宜进行了约定。双方还签署确认了《室内游泳池的造价表》，明确基础建设及地下室加固为28万元、设施设备13万元、室内装修装潢4万元。2013年12月6日，上海市松江区住房保障和房屋管理局向原告三盛公司出具沪松房责拆决字[2013]第124号《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明原告三盛公司在松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条第二款第二项的规定，依据《上海市住宅物业管理规定》第七十七条第一款和《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，责令原告三盛公司于2013年12月16日前自行拆除上述违法建筑。之后，松江区人民政府又向原告三盛公司发出沪松府限拆催字[2014]第1号《限期拆除违法建筑催告书》要求在收到催告书之日起自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。2014年9月9日，被告好蓝屋公司委托律师发出律师函，要求第三人叶兴发于2014年9月29日前向被告好蓝屋公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费，如逾期仍未付款，则将依法解除租赁合同、追究违约责任等。2014年9月10日，上海市松江区卫生和计划生育委员会作出松第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，其中载明：经调查，被处罚人(即第三人洪裕公司)开设的该游泳馆在未取得《上海市公共场所卫生许可证》的情况下擅自营业1月余。该机关曾于2014年2月13日就被处罚人因未取得该游泳馆的《上海市公共场所卫生许可证》擅自营业的违法行为予以行政处罚(松字第XXXXXXXXXX号)。调查证实，被处罚人存在以下违法行为：未取得公共场所卫生许可证擅自营业。对被处罚人作出下列行政处罚：未取得公共场所卫生许可证擅自营业：罚款人民币伍仟元整。2014年9月24日，第三人叶兴发委托律师向被告好蓝屋公司发出律师函，表示：在叶兴发将健身会所装修完毕后，产权人三盛颐景园业主委员会再三告知第三人叶兴发，被告好蓝屋公司无权处分289平方米的室内面积及配套游泳池，该部分物业的产权及使用权都属于业主委员会，并要求叶兴发停止使用并返还业主委员会；因业主委员会拒绝配合，委托人无法申领《上海公共场所卫生许可证》及《高危险性体育项目经营许可证》，造成了叶兴发无法正常经营的事实。另在2014年9月10日，因未取得《上海公共场所卫生许可证》被上海市松江区卫生和计划委员会罚款5,000元，并责令停止经营；第三人叶兴发同意解除合同。2014年12月29日，上海市松江区卫生和计划委员会出具《注销通知书》，核准注销被告好蓝屋公司的公共场所卫生许可证。另查明：原告三盛公司作为甲方、被告好蓝屋公司作为乙方于2014年11月27日签订《关于调整房屋租赁合同的补充协议》，言明鉴于“1、甲、乙双方就乙方向甲方租赁坐落于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号的会所(以下简称标的房屋)用以经营商务酒店一事，于2012年9月1日签订了《房屋租赁合同》【合同编号：沪盛销企租赁合字(2012)3号】(以下简称“租赁合同”)，租赁期限自2012年9月1日至2022年8月31日。2、甲方按租赁合同约定如期将标的房屋交付给了乙方，乙方于租赁合同签订后，向甲方支付了首期半年(2013年3月1日至2013年8月31日)租金人民币238,000元(应付438,000元，实付238,000元，另200,000元由乙方用于标的房屋消防设施维修)，并向甲方缴纳了履约保证金146,000元。3、乙方承租标的房屋后自行进行了装修，其中因建造室内游泳池和室内夹层未办理相关审批手续，该部分建筑被松江区住房保障和房屋管理局发文(沪松房责拆决字【2013】第124号)认定为违法建筑并要求拆除。4、乙方承租标的房屋后，将一层部分区域(见附件二“金仕堡占用部位平面图”)转租给了第三人叶兴发经营金仕堡健身会所(以下简称“金仕堡”)，金仕堡占用部位面积1,040平方米。5、因政府部门未批准乙方的经营许可申请，乙方承租的标的房屋一直未能开业，因此乙方无意继续租赁标的房屋二至四层以及一层未被金仕堡占用的部位，并向甲方提出退还上述部分房屋，甲方也同意将此部分房屋作退租处理(上述部分房屋以下简称“退租部分”)。6、甲乙双方共同委托了上海东方投资监理有限公司(以下简称“东方监理”)对标的房屋内乙方装修装饰及添置物品的价值进行了评估，双方达成补充协议。其中“租赁合同变更”约定：“自2014年10月1日起，对租赁合同做如下变更：1.1乙方租赁部位调整为金仕堡占用部位，1.2租赁期限至2016年12月31日止。1.3租金按以下标准计收：2014年10月1日至2015年3月31日为0.6元/平方米/天，2015年4月1日至2015年9月30日为0.8元/平方米/天，2015年10月1日至2016年12月31日为1.2元/平方米/天。1.4乙方应于租赁期限届满之日(双方协商提前终止租赁的，则于终止之日)一次性与甲方结清实际占用期间的租金，该租金从甲方应付乙方的剩余款中扣除。……”“退租及结算”约定为：“2、截至2014年9月30日，租赁合同约定的租金及保证金，双方按以下方式处理：2.1乙方已支付的租金238,000元甲方不予退还，其中113,880元作为乙方拖欠的金仕堡占用部位(2013年3月1日—2013年8月31日)所对应的租金。2.2截止到2014年9月30日，乙方剩余拖欠租金除金仕堡占用部位所对应的租金外，其余拖欠租金甲方予以免除。2013年9月1日-2014年9月30日乙方应付的金仕堡占用部位所对应的租金(共计248,638元)，甲方将从补偿款中扣除。2.3乙方缴纳的履约保证金146,000元，甲方同意在乙方按本协议第8条和第9.3条履行完相应义务后15内无息退还。……3.1乙方应当按现状(以附件一评估报告为准)向甲方交还退租部分，甲方按3.4条约定的金额有偿接收乙方对退租部分的装修装饰及乙方添置物品；3.2甲、乙双方根据东方监理的评估报告(附件一)协商确认，乙方对退租部分的装修装饰及添置物品的价值合计人民币6,963,379元(X)；3.3前款确认的价值中夹层部分及三四层部分的评估价值为人民币806,240元(Y)，双方同意甲方对此部分按半价有偿接收；3.4甲方同意在上述价值的基础上浮8%给予乙方补偿款，因此甲方应付乙方的补偿款为(X-Y/2)+(X-Y/2)×8%=7,085,079.72元。……”“金仕堡占用部位的处理”，约定“8.1对于金仕堡占用部位，双方按以下(1)或(2)(到2016年12月31日时只能二选一)方式处理：(1)乙方与金仕堡解除转租赁合同、完成结算，并于2016年12月31日前由乙方负责将金仕堡清退，清空其所属物品，并交还给甲方；(2)乙方与金仕堡解除转租赁合同、完成结算，并确保金仕堡于2016年12月31日前与甲方签订新的租赁合同。8.2如至2016年12月31日，乙方既未按前款条件清退金仕堡也未能实现金仕堡与甲方签订新的租赁合同的，甲方有权自行收回房屋，并可向乙方提起诉讼，所发生的一切费用由乙方承担，并自2016年12月31日起，乙方每天应按届时租金标准的2倍向甲方支付房屋占用费，并赔偿金仕堡占用部位产生的物业服务费、水电费等损失，直至乙方和金仕堡全部搬离且乙方按租赁合同交还房屋之日止。8.3乙方与金仕堡签订转租合同所涉及的相关事宜，包括但不限于业委会事宜，应一并处理完毕，与甲方无关。”该协议对其他事宜进行了约定。该协议附件二为“金仕堡占用部位平面图”。平面图中标示了一层会所被告好蓝屋公司未退还给原告三盛公司的区域。原告三盛公司分别于2014年12月16日、2015年1月23日、2015年2月4日支付被告好蓝屋公司补偿款200万元、50万元、XXXXXXX元。再查明：2014年12月，被告好蓝屋公司作为原告，以第三人叶兴发、洪裕公司为被告起诉至本院，该案案号为(2015)松民三(民)初字第31号。该案中，第三人叶兴发提起反诉，本院予以受理。本院于2016年5月27日作出(2015)松民三(民)初字第31号民事判决：一、解除好蓝屋公司与叶兴发之间于2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》；二、叶兴发于判决生效之日起二十日内搬离上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号会所一层中其所租赁的区域并返还好蓝屋公司；三、叶兴发于判决生效之日起二十日内支付好蓝屋公司自2014年1月15日至实际搬离并返还房屋之日的租金及使用费(计算方法：2014年1月15日至判决确定搬离并返还之日，按每月15,659元标准计算；若叶兴发未在判决指定履行期限内搬离并返还房屋的，则自期限届满次日，按每月67,854元标准计算；以上费用中再扣除5万元)；四、叶兴发支付好蓝屋公司2013年10月15日至2014年12月15日物业管理费60,060元；五、叶兴发支付好蓝屋公司2014年5月至2014年10月水费12,744.9元、电费49,404元；六、好蓝屋公司退还叶兴发已付的租金109,610元；七、好蓝屋公司退还叶兴发已付的押金60,000元；八、好蓝屋公司赔偿叶兴发装修损失1,403,714元；九、好蓝屋公司赔偿叶兴发衣柜(含鞋柜)损失99,747元；十、上述第四项至第九项相互折抵后，好蓝屋公司应于判决生效之日起二十日内支付叶兴发1,550,862.10元；十一、洪裕公司对上述第三项叶兴发的付款义务承担连带责任。一审本诉案件受理费15,626元，由好蓝屋公司负担9,909元(已付)，叶兴发、洪裕公司共同负担5,717元；反诉案件受理费24,920元，司法鉴定费80,000元，合计104,920元，由好蓝屋公司负担51,756元，叶兴发、洪裕公司共同负担53,164元(已付)。后好蓝屋公司及叶兴发均不服上述判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院受理上诉后，经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。好蓝屋公司与叶兴发就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的法律责任。合同明确约定租金按先付后用的原则，叶兴发必须以三个月一期向好蓝屋公司支付租金。叶兴发逾期支付租金、物业管理费或者其他应缴费用的时间超过15天以上的，好蓝屋公司可书面通知叶兴发提前解除合同。案件中，自2014年1月15日起的租金，叶兴发即存在拖欠行为，2014年9月9日，好蓝屋公司发函催缴后，叶兴发并未补缴欠付的租金及物业费，而是同意解除合同。就何方责任致租赁合同未能继续履行的争议。好蓝屋公司主张系叶兴发拖欠租金，好蓝屋公司有权行使合同解除权。而叶兴发则认为，涉案房屋存在违章搭建物，妨碍了叶兴发正常使用、因好蓝屋公司已在涉案房屋办理卫生许可证致叶兴发无法再取得相关证照，致叶兴发无法继续经营及游泳池配套设施存在争议，叶兴发无法正常使用等三个原因导致合同无法继续履行，租赁合同解除的责任在于好蓝屋公司。对此，二审法院分析如下：就卫生许可证的争议。二审中，叶兴发与好蓝屋公司均明确对于营业所需证照，租赁合同中未作约定，应由叶兴发自行办理。好蓝屋公司确在涉案房屋内先行办理了卫生许可证，但从在案证据看，直至好蓝屋公司发函催缴租金，叶兴发并未就涉案房屋内再行办理卫生许可证问题向好蓝屋公司提出异议或要求好蓝屋公司协助办理，故叶兴发主张系因无法办理卫生许可证才停付租金，故合同解除的责任在于好蓝屋公司的上诉请求，因缺乏证据证明，二审法院不予采信。至于叶兴发回函中提及的因颐景园业委会拒绝配合，导致叶兴发无法办理卫生许可证及《高危险性体育项目经营许可证》问题，因缺乏相应的证据证明，加之好蓝屋公司及颐景园业委会也予以否认，故叶兴发的该项意见，同样因缺乏证据证明，二审法院无法予以支持。叶兴发无权以此为由拒绝支付合同约定之租金。当然，未能办理卫生许可证确导致叶兴发被相关职能部门处罚，影响了叶兴发对涉案房屋的正常经营使用，好蓝屋公司对此也有责任。就涉案房屋存在违章搭建物的争议。叶兴发与好蓝屋公司均确认，双方签订租赁合同时，相关的违章搭建物已经存在，该情况对于叶兴发及好蓝屋公司均属明知或者应知。但二审法院需要指出的是，涉案违章搭建物为会所一层顶部局部，并延伸至涉案房屋内一部分，作为出租人的好蓝屋公司，对此应承担更高的提示及说明义务。但从在案证据看，好蓝屋公司并未就此向叶兴发作出明示。现涉案房屋所在会所一楼的部分屋顶已被职能部门确定为违章搭建，并责令拆除，且实际已经拆除了部分违章搭建物。虽然实际拆除部分未涉及本案租赁部位，但因搭建物的违法状态并未完全消除，故叶兴发对其还能否正常使用租赁房屋产生担心，并据此综合考虑是否对合同继续履行产生影响。但鉴于叶兴发在欠付租金前，从未就违章建筑事宜向好蓝屋公司提出过异议，且实际拆违行为发生在欠租之后，故此节事实并不构成叶兴发拒付租金的合理抗辩。至于叶兴发提出的因产权存有争议，导致其无法使用游泳池配套设施的争议。叶兴发并未提供证据证明其无法使用游泳池配套设施，也未提交证据证明好蓝屋公司或其他民事主体有妨碍其使用游泳池配套设施的行为，加之好蓝屋公司、三盛公司、颐景园业委会对此也均予以否认，故叶兴发的该项意见，因缺乏事实基础，二审法院不予采纳，其无权以此拒付租金。综上所述，叶兴发无正当理由拒付租金，好蓝屋公司有权依约催付房屋租金并行使合同解除权，叶兴发关于均系好蓝屋公司责任致租赁合同解除的上诉意见，二审法院不予支持。但如前所述，好蓝屋公司未告知叶兴发涉案房屋部分房顶系违章搭建物的事实，其在签订租赁合同后，未经协商在涉案房屋先行申领卫生许可证的行为一定程度上影响了叶兴发的正常经营，故综合上述因素，同时考虑到公平合理的民事基本原则，就合同解除的责任，二审法院认定好蓝屋公司与叶兴发责任相当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就合同解除之后果，二审法院作如下认定：就叶兴发已经支付的2013年10月16日起至2014年1月14日止的租金是否返还的争议。此前叶兴发并未对涉案房屋的使用状态提出异议，叶兴发对涉案房屋的正常使用也未受到妨碍，且考虑到房屋租赁合同中已给予叶兴发长达十个月的装修免租期，故叶兴发要求返还该时间段内已付租金的反诉请求，二审法院予以驳回。就叶兴发是否应支付2014年1月15日起的租金及使用费、租金或使用费计算标准的争议。考虑到前述违章搭建物的存在、叶兴发确因卫生许可证问题受到处罚的事实，及叶兴发目前已不再对外经营的实际情况，一审法院酌定的计算标准并无不当，好蓝屋公司对此也未提起上诉，叶兴发关于其无需支付2014年1月15日后的租金的反诉请求，缺乏事实基础及法律依据，二审法院同样予以驳回。就叶兴发已支付的押金6万元是否应予退还的争议。因好蓝屋公司与叶兴发对合同解除责任相当，故好蓝屋公司已收取的押金应予以返还，叶兴发要求好蓝屋公司返还押金6万元的反诉请求，二审法院予以支持，好蓝屋公司要求没收押金的诉讼请求，二审法院予以驳回。同理，叶兴发与好蓝屋公司各自主张的合同解除违约金40万元，及好蓝屋公司主张的逾期支付租金违约金，二审法院均不予支持。就叶兴发主张的除合同解除违约金外的其他损失之争议。涉案房屋一层装修、室内游泳池改造及地下室加固工程，均系叶兴发为履行租赁合同所支出，故鉴定意见确认的装修残值2,005,306元系叶兴发因合同解除所产生的损失，叶兴发与好蓝屋公司应按照各自的过错承担，二审法院判定好蓝屋公司赔偿叶兴发装修损失1,002,653元，好蓝屋公司及叶兴发对鉴定意见的异议，缺乏证据证明，亦不足以推翻鉴定意见的内容，二审法院均不予采纳。就会所一层游泳池更衣室内的衣柜(含鞋柜)损失之争议。考虑到衣柜系与更衣室配套使用，且与房屋相连接，拆除并搬离后确会丧失其原有的使用价值，故该项损失二审法院亦认定为叶兴发因合同解除所致损失，双方按过错程度予以分担，结合鉴定意见中确定的更衣室衣柜的净值为142,495元，二审法院判定好蓝屋公司赔偿叶兴发更衣室衣柜(含鞋柜)损失71,248元，叶兴发关于更衣室衣柜评估时间节点的异议，缺乏合理依据，二审法院不予采纳。关于叶兴发主张的健身器材费用损失，因健身器材的搬离并不影响其实际使用，故叶兴发的该项主张，二审法院予以驳回。叶兴发主张的加盟费、已发放的会员包、已发放的会员礼品、广告宣传费损失，因缺乏合同约定及法律依据，二审法院同样不予支持。至于物业费负担之争议。考虑到好蓝屋公司已发函催收，叶兴发的回函中对此也未予否认，加之已对叶兴发应承担的租金及使用费做较大幅度调整，好蓝屋公司要求叶兴发支付物业费60,060元的诉讼请求，二审法院予以支持。因洪裕公司在叶兴发与好蓝屋公司签订的房屋租赁合同上作为连带担保方盖章，故洪裕公司对叶兴发因履行房屋租赁合同而产生的付款义务应承担连带责任。2016年11月18日，上海市第一中级人民法院作出(2016)沪01民终7889号民事判决，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第31号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第十一项；二、撤销上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第31号民事判决第六项、第八项、第九项、第十项；三、好蓝屋公司赔偿叶兴发装修损失1,002,653元；四、好蓝屋公司赔偿叶兴发衣柜(含鞋柜)损失71,248元；五、上述判决主文确定的叶兴发应支付好蓝屋公司的物业管理费、水电费，与好蓝屋公司应退还叶兴发的押金、应赔偿叶兴发的装修损失、衣柜(含鞋柜)损失互相折抵后，好蓝屋公司应于判决生效之日起二十日内支付叶兴发1,011,692.10元；六、驳回好蓝屋公司的其余诉讼请求；七、驳回叶兴发的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15,626元，由好蓝屋公司负担9,909元，叶兴发、洪裕公司共同负担5,717元；反诉案件受理费24,920元，司法鉴定费80,000元，合计104,920元，由好蓝屋公司负担51,756元，叶兴发、洪裕公司共同负担53,164元。二审案件受理费81,091元，由好蓝屋公司负担40,546元，由叶兴发负担40,545元。之后，在本院就三盛公司与叶兴发等因(2016)沪01民终7889号民事判决的执行过程中，叶兴发同时代表洪裕公司于2017年6月26日表示会所内所有器材等所有装潢全部放弃，其应承担的金钱给付从房屋装修损失费内扣除。在本案审理中，被告好蓝屋公司与第三人叶兴发均确认两方就一层会所尚未进行交接。以上事实，有房屋租赁合同、关于调整房屋租赁合同的补充协议、上海市房地产权证、担保合同、中国建设银行单位客户专用回单、(2016)沪01民终7889号民事判决书、笔录以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告三盛公司与被告好蓝屋公司之间的房屋租赁合同关系，合法有效，合同当事人应当履行各自的合同义务。关于房屋腾退返还问题。根据原告三盛公司与被告好蓝屋公司之间《关于调整房屋租赁合同的补充协议》的约定，租赁期限于2016年12月31日届满。在此时间之后，关于第三人叶兴发从被告好蓝屋公司承租部位，被告好蓝屋公司尚未清理完毕，而第三人叶兴发亦未和原告三盛公司签订合同，故原告三盛公司有权要求被告好蓝屋公司搬离并返还房屋。虽然第三人叶兴发、洪裕公司曾在与好蓝屋公司房屋租赁合同纠纷案件执行过程中表示放弃房屋内所有器材、装修，但第三人叶兴发、洪裕公司对于被告好蓝屋公司向原告三盛公司承租房屋的事实系明知的，相对于原告三盛公司而言，并不能视为可以免除第三人叶兴发、洪裕公司搬离的义务。故原告亦有权要求第三人叶兴发、洪裕公司腾退房屋。关于被告反诉要求原告赔偿装修款项的问题。根据之前第三人叶兴发与被告好蓝屋公司之间房屋租赁合同纠纷案件生效判决的认定，好蓝屋公司未告知叶兴发涉案房屋部分房顶系违章搭建物的事实，其在签订租赁合同后，未经协商在涉案房屋先行申领卫生许可证的行为一定程度上影响了叶兴发的正常经营，故综合上述因素，同时考虑到公平合理的民事基本原则，就合同解除的责任，好蓝屋公司与叶兴发责任相当。而好蓝屋公司向叶兴发赔偿装修损失，亦是基于好蓝屋公司与叶兴发各自的过错判定。根据原告三盛公司与被告好蓝屋公司之间《关于调整房屋租赁合同的补充协议》所载，房屋中违法搭建系被告好蓝屋公司所为。据此，本院认为，被告好蓝屋公司向第三人叶兴发承担装修损失，与原告三盛公司无关，原告三盛公司就此损失不存在过错。被告好蓝屋公司此项反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司、第三人叶兴发、第三人上海洪裕健身有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号会所一层(具体范围为《关于调整房屋租赁合同的补充协议》附件二“金仕堡占用部位平面图”中标示区域)；二、被告(反诉原告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告(反诉被告)上海三盛房地产(集团)有限责任公司上述第一项中区域；三、驳回被告(反诉原告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费6,912元，合计诉讼费6,952元，由被告(反诉原告)好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担(已付6,912元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一七年十一月二十四日书记员 沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。