广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初13310号原告：李福英，女，1976年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：吴晁伟，广东道邦律师事务所律师。被告：李金梅，女，1982年6月8日出生，汉族，住广东省四会市，委托诉讼代理人：岑静怡，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。第三人：佛山市峰江地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃居委会容奇大道东39号骏景金晖花园二期之一首层34号商铺。法定代表人：李爱国。委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所实习律师。原告李福英与被告李金梅、第三人佛山市峰江地产代理有限公司（以下简称：峰江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李福英及其委托诉讼代理人吴晁伟，被告李金梅委托诉讼代理人岑静怡、张东荣，第三人峰江公司委托诉讼代理人冯炜春均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告李福英向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖三方合同》；2.判决确认被告此前向原告支付的定金50000元归原告所有；3.判令被告另向原告支付违约金117600元；4.判令被告向原告支付律师费11880元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原、被告及第三人签订了一份《房地产买卖三方合同》，约定原告将自己所有的位于广东省佛山市顺德区大良街道办事处顺峰社区居民委员会恒翠轩十二座401号房产出售给被告李金梅，售价为838000元；被告须在2017年5月6日前向原告支付定金50000元，首期购房款130000元在过户当天付清，第二笔购房款650000元由贷款银行直接转入原告提供的账户，剩余购房款8000元在上述房屋交接当日付清；另约定被告逾期支付购房款超过30天的，原告有权将上述物业售予他人，被告应支付成交价的20%作为违约金给原告，被告已支付的定金可冲抵部分违约金；守约方为追究违约责任而发生的律师费等费用均由违约方承担。该合同签订后，被告仅向原告交付了定金50000元。原告多次催促被告办理银行按揭手续，被告却置之不理。原告于2017年7月3日向被告发出《通知书》，要求被告在2017年7月8日前办理相关手续，被告仍然置之不理。被告李金梅辩称，一、被告同意解除上述《房地产买卖三方合同》。二、被告在签订合同当日依约支付了定金，后因客观原因而改变了购房意向。在被告筹钱购买涉案房屋时，政府部门于2017年6月1日实施了新的购房政策，涉案房屋所在区域被纳入限购范围，以被告的条件已没有资格再购买涉案房屋。为不耽误原告时间和尽量减少双方损失，被告选择在签约后的第10天向原告与第三人表明不再购买涉案房屋，让原告另找买家。原告得知被告取消购房意向后理应立即寻找其他买家，不应拖到现在房价发生变化时才提出处理办法。被告曾另找到愿意比原价高出几万元价格购买涉案房屋的买家，但遭到原告拒绝。因此，原、被告对导致合同解除的结果及损失均有过错，应对各自过错承担相应责任。三、涉案房屋在双方签约当天的市场价值是823000元，在2017年9月8日的市场价值是790000元，原告的实际损失最多是30000余元。原告至今仍居住在涉案房屋，被告未对其出售该房屋造成过大影响。如果原告在收到被告明确不购买涉案房屋的意思表示后另找买家的话，损失会更少。原、被告约定的违约金为成交价的20%，即167600元，已超过原告实际损失的30%。合同约定的违约金过高，请求法院适当减少。被告同意已支付的定金50000元归原告所有，这已超额弥补了原告的实际损失。被告无需再赔偿原告任何损失。请求法院驳回原告的第三项诉讼请求。四、原告同时主张第二、三项诉讼请求，违反我国《合同法》第一百一十六条规定。第三人峰江公司述称，上述《房地产买卖三方合同》确是在第三人促成下由原、被告签订。后经第三人多次催促及组织协商，原、被告没有达成新的协议，导致涉案房屋迟迟未办理过户。第三人已履行中介方的所有义务。若上述合同要解除，原告也应支付居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《房地产买卖三方合同》、房地产权证复印件各一份，被告表示无异议，第三人对其真实性无异议，本院予以采信。2.原告提供的《通知函》《复函》《通知书》各一份，邮寄单及邮寄查询记录各一份，被告与第三人对其真实性无异议，本院予以采信。3.原告提供的《民事代理合同》、律师费发票各一份，被告与第三人对其真实性无异议，本院予以采信；至于相应费用由何方承担，系本案认定问题。4.被告提供的录音光盘及录音内容文字记录打印件各一份，被告未提供证明对话双方身份的证据予以佐证，本院对该组证据不予采信。5.被告提供的佛山市博顺房地产土地评估有限公司《估价报告》、评估费发票各一份，该报告所载涉案房屋在2017年5月4日评估价值（823000元）与同日原、被告实际交易价格（838000元）不符，且评估人员对涉案房屋的勘察仅限于该房屋外观状况，评估结论依据不充分，本院对该组证据不予采信。经审理查明，2017年5月4日，原告李福英与被告李金梅、第三人峰江公司签订《房地产买卖三方合同》（附《房屋财产明细表》）一份，约定被告李金梅以838000元的价格向原告李福英购买位于广东省佛山市顺德区大良街道办事处顺峰社区居民委员会恒翠轩十二座401号房屋（房屋所有权证号：粤房地权证佛字第××号，登记权利人为李福英）；被告李金梅应在2017年5月6日前向原告李福英支付定金50000元；原、被告在签约后的10日内向贷款银行提交申请按揭贷款所需资料，被告在取得银行同贷书后的15日内与原告办理过户申请手续，被告过户当日向原告支付首期购房款130000元；第二期购房款650000元由贷款银行直接支付给原告；原告在2018年8月1日前将上述房屋交付给被告，被告在交楼当日向原告支付剩余购房款8000元；同时约定“买方（即被告李金梅）在交付定金后不能履行本合同条款或因违约而无法购买该物业，须支付成交价的20%给卖方（即原告李福英）作为违约金，买方已支付定金可冲抵部分违约金，卖方有权将该物业售予他人”；守约方为追究违约责任而发生的律师费等费用均由违约方承担。同日，被告李金梅向原告李福英支付了定金50000元。后被告以其丈夫不配合办理贷款手续为由向原告提出不再购买上述房产，要求解除上述《房地产买卖三方合同》。原告表示不同意解除合同。此后，第三人与原告分别于2017年6月22日、2017年7月3日书面催告被告继续履行合同未果。原告遂于2017年8月21日委托广东道邦律师事务所向本院递交诉状提起本案诉讼，并为此支付律师费11800元。本院认为，关于上述《房地产买卖三方合同》是否应予解除的问题。原告李福英在本案中主张解除该合同，被告李金梅亦在答辩中表示同意解除该合同，视为被告对原告的该项诉讼请求无异议，因此，原告要求解除上述《房地产买卖三方合同》的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于原、被告在上述《房地产买卖三方合同》履行过程中有无导致合同解除的违约行为的问题。对此，本院审查认为：本案无证据反映原告存在违约情况。而被告所称的不能继续履行上述合同原因（其丈夫不配合办理贷款手续），不属于法定或约定的可免于承担违约责任的事由，故被告拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应违约责任。因此，原告要求被告向其支付违约金，并承担其因本案所支出的律师费11880元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；但双方原约定的违约金计算方式（成交价的20%，即838000元×20%＝167600元），原告未能举证证明其存在接近或相当于此数额的实际损失，此违约金数额确实明显过分高于原告实际损失，综合考虑本案合同履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失情况，本院酌情调整此违约金数额为100000元；被告已支付的定金50000元可依约冲抵同等数额的相应违约金，故被告在本案中尚应向原告支付违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李福英与被告李金梅于2017年5月4日签订的《房地产买卖三方合同》；二、被告李金梅在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李福英支付违约金50000元（违约金已冲抵被告李金梅此前所支付的定金50000元）；三、被告李金梅在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李福英支付律师费11880元；四、驳回原告李福英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1944元（已由原告预交），由原告李福英负担734元，由被告李金梅负担1210元（被告负担部分，由其在支付上述标的款时一并迳付给原告，本院不再作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇一七年十一月二十日书记员  王晓晓