广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0102民初1632号原告：秦萍，女，1989年7月9日出生，汉族，住广西全州县。委托代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。委托代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。被告：胡小莲，女，1970年11月24日出生，汉族，住南宁市白沙路1-1号Ｄ区。第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码：91450103094638629F。法定代表人：李柏晓，该公司执行董事。原告秦萍与被告胡小莲、第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告秦萍的委托代理人王文利到庭参加诉讼，被告胡小莲、第三人贵人置业经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告秦萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》；2、判令被告向原告返还定金20000元、支付违约赔偿金20000元；3、判令被告向原告支付原告已付的居间服务佣金3150元；4、判令被告向原告支付逾期退款的利息至被告实际付清之日止（以本金43150元为基数，按月息2%，从2017年1月12日起暂计至2017年3月12日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月5日，原、被告及第三人就权属于被告的位于南宁市兴宁区写字楼的房屋买卖一事达成协议，并签订了《房地产买卖及居间合约》，约定该房屋处于抵押状态，未结清的还款额由被告自行筹款负责解押注销，被告保证房屋未被查封或者以其他形式限制房产权利；买卖双方均应向经纪方，即第三人支付居间服务佣金3150元，买方另需支付按揭代理服务费2100元；房屋成交总价210000元，签约时原告支付20000元定金，待被告查档后由经纪方即第三人转付给被告，余款190000元在办理过户当天支付给被告。当日原告按照合同约定向被告支付了定金20000元，该定金先由第三人代管，次日第三人将该款项转付给了被告。同日，原告也向第三人支付了居间服务佣金及按揭代理费共计5250元。2017年1月6日，被告及第三人去房产部门对该房屋进行了查档，查询结果显示有查封、有抵押，鉴于该房屋已经存在查封的情形，双方签订的合同无法继续履行，原告及第三人就原告已经支付的定金及居间服务佣金的退还问题与被告协商，但至今未果。被告胡小莲及第三人贵人置业未进行答辩，也未提交证据材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告胡小莲和第三人贵人置业得经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告想本院提交了《房地产买卖及居间合约》、收据、《房产证》、《证明》，上述证据均与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于朝阳路66号钻石广场14层B5号写字楼为被告胡小莲所有（房产权证号：邕房权证字第××号），原告秦萍通过第三人贵人置业介绍，欲向被告购买上述房屋，为此三方于2017年1月5日共同签订《房地产买卖及居间合约》，约定原告向被告购买上述房屋，该房屋处于抵押状态，由卖方自行筹集资金负责解押注销，房屋总价款为210000元，原告应于签约当天向被告一次性支付定金20000元，并转为购房款，签订当天定金由买卖双方委托经纪方代为保管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方，剩余房款190000元买方应在房管部门过户递件并出具受理回执当天支付给卖方；合约签订后，卖方应向第三人支付居间服务佣金3150元，买方应向第三人支付居间服务佣金3150元及按揭代理服务费2100元；合同并约定，买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，如卖方违约的，并需在三个工作日内除无息退还买房已付款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还违约款项为止。同日，原告向第三人支付了佣金及按揭服务费共计5250元，第三人向原告出具了相应的《收款收据》。2017年1月6日，原告通过第三人向被告支付了上述房屋的定金20000元，被告向原告出具了《收据》。同日，第三人及被告到南宁市房产档案服务部进行了房屋的查档，南宁市房产档案服务部出具《证明》，载明涉案房屋的所有权人为被告，有查封、有抵押。本院认为：关于原、被告及第三人之间的《房地产买卖及居间合约》是否合法有效的问题。该协议是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，该《房地产买卖及居间合约》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，各方当事人应当按照合同的约定全面地履行各自的权利义务。对于合同能否解除的问题。原告在签订合同后依约定向被告支付了购房定金20000元，并向第三人支付了佣金及按揭服务费5250元，被告应当按照合同约定为原告办理房屋的过户手续。但因被告与案外人的债务纠纷，该房屋存在查封和抵押，不具备过户的条件，合同的目的无法达成。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条的规定，原告主张解除原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》，本院予以支持。对于原告主张的返还定金、违约金及居间服务佣金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告主张被告退还其已经收取的定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案因被告的原因导致房屋无法过户，被告存在过错，应承担相应的违约责任。原、被告在《房地产买卖及居间合约》中约定了违约金的计算方式，即被告如构成违约，应支付与定金同等数额的金额作为违约赔偿给原告，并向原告赔偿已支付给第三人的服务费，因此原告据此主张被告向原告赔偿违约金20000元及佣金3150元，本院予以支持。对于原告主张的利息。根据双方在《房地产买卖及居间合约》中的约定，自被告违约行为发生之日起超过7个工作日的，原告有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起被告超过七个工作日仍不履行合约手续的，原告可解除交易或本合约自动解除，被告需在三个工作日内除无息退还买房已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如被告不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给原告作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。原告主张其于2017年1月6日查档发现涉案房屋已被查封，原告已经通过第三人通知被告解除合同，因此被告应当于三个工作日内，即2017年1月12日前退还款给原告，现被告已经逾期，应当支付逾期支付的利息。但原告未向被告送达书面的履约通知或解除合同的通知，也无证据证实原告已通过其他方式向被告送达上述通知，因此本院仅支持被告以43150元为基数，自原告起诉之日后的三个工作日内，即2017年3月29日起至被告实际付清上述款项之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告秦萍、被告胡小莲与第三人广西贵人置业投资有限公司于2017年1月5日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告胡小莲向原告秦萍返还定金20000元；三、被告胡小莲向原告秦萍支付违约金20000元；四、被告胡小莲向原告秦萍赔偿居间服务费3150元；五、被告胡小莲向原告秦萍支付利息（计算方式：以43150元为基数，自2017年3月29日起至被告实际付清上述款项之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算利息）；案件受理费922元，公告费350元，由被告胡小莲承担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 庞 梦人民陪审员 肖 楠人民陪审员 黄恒派二〇一七年十一月二十四日书 记 员 刘 艳附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。