重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9877号原告：谭茂会，女，1970年11月23日生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张彬，男，1976年3月12日生，汉族，住重庆市江津区，系原告所在单位推荐的公民。委托诉讼代理人：曾洪珍，女，1986年9月8日生，汉族，住重庆市奉节县，系原告所在单位推荐的公民。被告：陶正洪，男，1964年9月28日生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：吴小林，重庆东和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑学明，重庆东和律师事务所律师。被告：陶敏，女，1995年8月27日生，汉族，住重庆市奉节县。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕。委托诉讼代理人：孙艳红，男，1997年9月5日生，汉族，住重庆市綦江区，该公司员工。委托诉讼代理人：张婷婷，女，1988年8月6日生，汉族，住四川省资阳市，该公司员工。原告谭茂会与被告陶正洪、陶敏，第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告谭茂会的委托诉讼代理人张彬，被告陶正洪及其委托诉讼代理人吴小林，被告陶敏，第三人到家了公司的委托诉讼代理人孙艳红到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员陈吉彦、人民陪审员晏慧耘组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告谭茂会的委托诉讼代理人曾洪珍，被告陶正洪及其委托诉讼代理人吴小林，被告陶敏，第三人到家了公司的委托诉讼代理人张婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告谭茂会向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告中介费5000元；2.判令二被告双倍返还原告定金100000元；3.判令二被告支付原告违约金148000元。后原告谭茂会变更诉讼请求为：1.解除原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；2.判令二被告赔偿原告中介费5000元；2.判令二被告双倍返还原告定金100000元。事实和理由：2017年3月19日，原被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告向被告购买位于渝北区的房屋，房屋价款74万元。合同签订后，原告向第三人支付了中介费5000元，并向被告支付了定金5万元。后被告向原告明确表示房屋不卖了。原告认为，被告的行为构成根本违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。被告陶正洪辩称，1.2017年3月19日第三人工作人员张婷婷前往万州与我拟定了合同，合同所涉房屋是我与陶敏共有，我在合同上签字捺印，在张婷婷见证下我签了陶敏的名字，陶敏未盖手印，后张婷婷将合同带给原告签字，签订合同后我出具了收到原告定金5万元的收款证明交张婷婷转给原告，并告知银行卡号，但原告至今没有转5万元定金给我，原告在诉状中也明确定金是转给第三人；2.第三人转给我的是42600元，该转账属于第三人的个人行为，没有得到我的认可，至今42600元还在账上，我一直催第三人领回；张婷婷与我还约定原告签字后，陶敏追认我代签字，并盖手印后合同生效；3.我没有欺诈第三人和原告，因为合同签订在万州，签订时原告和陶敏都不在现场，是我签字后张婷婷再将合同交给原告，且张婷婷承诺要陶敏追认后合同才生效，因此我认为合同成立但未生效，请求驳回原告的诉讼请求；4.我账上的42600元也请第三人领回；4.案涉合同相对于承诺书来说是本合同，承诺书是预约合同，本合同没有生效，应驳回原告诉讼请求。被告陶敏辩称，我从来没有同意卖房子，合同我没有签字，也没有口头或书面授权陶正洪代为签订合同，我不认可这份合同，请求驳回原告的诉讼请求。第三人到家了公司述称，应支持原告的诉讼请求。经审理查明：2017年3月19日，以陶正洪、陶敏为甲方，谭茂会为乙方，到家了公司为丙方，签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：1.交易房屋位于渝北区，建筑面积76.82平方米，产权人陶正洪、陶敏；2.房屋成交总价为740000元，付款方式为按揭付款：乙方于签订本合同当日交付50000元予甲方作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；乙方须于甲方还款解押时交付250000元予甲方；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款440000用于支付甲方房款；3.甲乙双方签订本合同时须向丙方支付中介服务费，其中甲方须支付7400元，乙方须支付7400元；4.本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按房屋成交价的20%计算。合同落款处甲方由陶正洪签字捺印并由陶正洪代签陶敏的名字，乙方由谭茂会签字捺印。陶敏未在合同中签字捺印。同日，陶正洪出具《共有人未到场承诺书》，内容为：致重庆到家了网络科技有限公司：本人陶正洪承诺可以独自代表产权人及共有人全权处理坐落于渝北区某房屋的出售或出租相关事宜，若因产权人及共有人不同意出售或出租该房屋所发生的任何纠纷，由本人自行解决并承担相应责任，与贵公司及客户无关。同日，谭茂会自行及通过案外人张成明向到家了公司工作人员张婷婷转账支付房屋定金共计5万元。陶正洪出具了《收款证明》，内容为：本人陶正洪今收到谭茂会购买位于重庆市渝北区某房屋定金5万元。同日，谭茂会向到家了公司支付中介服务费5000元。庭审中，陶正洪表示愿意就其对案涉房屋的50%产权继续履行合同，陶敏表示不认可也不同意履行合同。到家了公司陈述：如本案的房屋买卖合同关系解除，将退还中介服务费，但到家了公司不承担赔偿金。关于《共有人未到场承诺书》及《收款证明》，到家了公司陈述：承诺书是陶正洪电话征求了陶敏意见，确认陶敏同意出售的情况下，陶正洪才出具的；房屋定金是5万元，到家了公司转给陶正洪的是42600元，是根据陶正洪的意见，扣除了陶正洪应承担的中介服务费7400元后的金额。陶正洪陈述：承诺书是到家了公司诱导我签的，签合同时张婷婷拿了六七张东西让我快签，我没有注意签的是什么，承诺书是到家了公司拟好的格式文件；张婷婷转账42600元给我，我不知道钱是谁出的，也不同意她转给我，是她坚持转给我的，我向她提供账号是为了以后履行合同的便利，这笔钱我也没有使用。关于合同签订经过，陶正洪陈述：我确实是给陶敏打电话征求了陶敏的意见，但陶敏是一直不同意卖房，我是先给陶敏打电话后再签订的合同。陶敏陈述：到家了公司给我打过电话，我在电话中明确表示不同意卖房。到家了公司及谭茂会陈述：是陶正洪电话征求陶敏意见，陶敏同意后，陶正洪才签订的合同。陶正洪、陶敏认可案涉房屋系其二人按份共有，各占50%产权份额。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、中介服务费收据、《收款证明》、《共有人未到场承诺书》、中国工商银行汇款凭证、中国农业银行转账回执及当事人陈述在案为据。本院认为：本案争议焦点在于案涉合同是否对陶敏成立生效。本院认为该合同对陶敏成立并生效，理由在于：第一，陶正洪既认可先打电话征求陶敏意见再签订合同，又称陶敏一直不同意卖房，本身就存在矛盾。陶正洪作为完全民事行为能力人，且明知房屋系其与陶敏共有，理应认识到出卖该房需要取得陶敏的同意，而其竟然在陶敏明示不同意卖房的情况下还代其签订合同，且出具承诺书承诺出卖房屋取得了共有权人同意，显然不合常理。第二，陶正洪自述其向到家了公司工作人员张婷婷提供账号，以便以后合同的履行，说明其在签订合同时显然预期合同可以履行，且有履行意愿，这与其陈述是受到张婷婷的诱导而签订合同的情况，存在矛盾。第三，陶敏认可当时接到了到家了公司工作人员的电话询问其是否同意卖房，结合陶正洪的陈述，那么陶正洪及张婷婷应是均得到了陶敏不同意卖房的回应，这种情况下若陶正洪、张婷婷还未对交易提出异议，仍然由陶正洪代为完成合同签订，也与常理不符。综上，陶正洪、陶敏的陈述存在诸多自相矛盾之处且明显不合常理，结合陶正洪代陶敏签订合同、出具承诺书、提供收款账号并收取定金的情况，谭茂会所主张的陶正洪是经陶敏同意而代签合同的事实，具有高度的可能性，本院对此予以确认。陶正洪代为签字的行为因陶敏的同意，对陶敏发生法律效力，该合同对陶敏成立。综上，《房屋买卖（居间）合同》在谭茂会与陶正洪、陶敏、到家了公司之间成立，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约履行各自的义务。对于陶正洪辩称承诺书属于预约合同，《房屋买卖（居间）合同》属于本合同的意见，因承诺书的内容并非对将来双方签订合同的预约，故不属于预约合同，对该意见本院不予支持。案涉合同约定的内容是将案涉房屋整体出售给谭茂会，故陶正洪、陶敏应就案涉房屋的整体履行合同义务。即使陶正洪同意出售自有的50%产权份额，也不符合合同目的。陶正洪在承诺书中承诺有权处理案涉房屋出售事宜，而现因陶敏拒绝出售，导致合同整体无法履行，谭茂会的合同目的无法实现，陶正洪、陶敏构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，谭茂会有权解除合同，故对谭茂会要求解除《房屋买卖（居间）合同》中房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，陶正洪、陶敏应承担双倍返还定金的违约责任。关于定金的金额，虽然陶正洪实收42600元，但到家了公司陈述该款系扣除陶正洪应承担的中介服务费7400元的情况，与合同约定相符，亦符合常理，且陶正洪已出具《收款收据》确认收到谭茂会的定金5万元，故本院认定谭茂会支付给陶正洪的定金为5万元。据此，谭茂会要求陶正洪、陶敏双倍返还定金10万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。谭茂会支付给到家了公司的中介服务费5000元，因到家了公司明确表示将予以退还，故不属于谭茂会的损失，对谭茂会要求陶正洪、陶敏赔偿中介服务费损失5000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告谭茂会与被告陶正洪、陶敏及第三人重庆到家了网络科技有限公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告陶正洪、陶敏于本判决生效后十日内向原告谭茂会双倍返还定金10万元；三、驳回原告谭茂会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5100元，由原告谭茂会负担2700元，由被告陶正洪、陶敏负担2400元；保全费1810元，由被告陶正洪、陶敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  贺前春代理审判员  陈吉彦人民陪审员  晏慧耘二〇一七年十一月六日书 记 员  杨如玉