广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初6330号原告：广州市添越餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道799号三层。法定代表人:方伟涛,总经理。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。被告：段志文，男，1989年8月12日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县，委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。原告广州市添越餐饮管理有限公司（以下简称“添越公司”）与被告段志文租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告添越公司法定代表人方伟涛及该公司的委托诉讼代理人陈晓明，被告段志文的委托诉讼代理人杨海宁、宋双双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告添越公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月至2017年3月15日拖欠的租金及管理费（租金为9000元/月、管理费为1800元/月）及滞纳金，滞纳金按每日3%计算至付清之日止；2.被告向原告支付2016年11月水电费618.3元及滞纳金、滞纳金自2016年11月5日起计算至给付之日止；3.被告向原告支付违约金36000元；4.被告的履约保证金18000元归原告所有；5.被告向原告支付解约违约金54000元；6.被告赔偿原告损失100000元；7.被告交付的铺位费70000元归原告所有；8.本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：2016年6月24日，原告与被告签订《添越美食城租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区三元里大道铺（以下简称涉案商铺）出租给被告开展饮食经营，租赁期限自2016年7月25日起至2019年7月24日止，若由于原告原因，未能在2016年7月25日前交付租赁场地给被告，则租赁期限及免租期顺延；租金为每月9000元，第三年开始递增，于每月5号前交当月租金；履约保证金为18000元。合同签订后，原告依约履行了义务，添越美食城于2016年9月1日试业，9月6日隆重开业，被告也于9月1日开业经营，原告减免了被告部分租金并开出了收据。2016年9月期间，原告对美食城的各商户进行各项检查，被告均在检查通知上签字确认，美食城运作正常，且美食城所在建筑物已取得合法报建。2016年10月，被告因个人原因拒绝缴纳租金和相关费用，并以合同无效为由要求原告返还租金及其他费用，且未经原告许可搬走设备，致使原告合法权益收到损害。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。被告段志文辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1.被告已于2016年10月搬出涉案商铺，撤场前曾向原告发出律师函，被告搬出时原告曾派人阻拦，被告报警求助，租金也支付到2016年10月。2.被告离场前已缴纳了2016年10月的水电费，撤场后不存在水电费消耗；原告未能提供证据证实被告2016年11月水电费的计付凭证，故原告要求被告缴纳2016年11月的水电费及滞纳金缺乏事实及法律依据。3.原告主张的租金、违约金、损失及没收履约保证金没有依据，且属重复计算，标准过高；收取物业费但未与被告签订物业管理合同，物业服务内容不明；租赁合同约定物业费包含公共照明费用、电梯费、服务员管理运营服务、垃圾清洁费用等，原告仍另外收取高额公摊水电费，损害被告合法权益，应属于违约行为。4.原告收取铺位费没有合同依据及法律依据，加重被告经营成本，属于根本违约。5.原告多次修改开业时间、迟延开业，并在不具备开业条件的情况下，强迫租户使用煤气炉经营，该行为属于原告违约在先；且在后期经营中，因原告拖欠工程款致使案外人长时间在商场门口拉横幅讨债，阻碍客户进入消费，原告未能确保经营环境正常运转，应承担违约责任。6.原告提供的商铺无法通天然气，被告只能采用煤气炉经营，遇到检查还需将煤气炉藏起来，已构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《添越美食城租赁合同》，合同约定：1.甲方出租涉案商铺，涉案商铺的性质为商业美食城。乙方承租涉案商铺用途为餐饮，经营项目为开心花甲粉，乙方不能超范围经营。甲方按甲方装修标准交付，由乙方自行投入装修，乙方装修经甲方审批后方可实施。租赁期限自2016年7月25日起至2019年7月24日止，其中2016年7月15日至2016年7月25日为装修免租期，若由于甲方原因，未能于2016年7月25日前交付涉案商铺给乙方，则租赁期限及免租期顺延。2.租金：首年每月租金为9000元，履约保证金为18000元。以上租金包括共同使用美食城顾客就餐公共区约900平方米。从租期第3年开始，租金以1年为一周期计算递增，每次在上一期基础上递增8%，直至租赁关系解除，乙方应在每月5日前支付当月租金给甲方。物业管理费：每单位餐饮商铺为1800元/月，含公共照明费用，自动电梯、配货电梯、新排风设备电费，服务员管理运营服务，垃圾清洁费用等。开业时间为2016年7月30日。3.乙方应在签订本合同之日向甲方缴纳履约保证金18000元，作为乙方遵守和履行合同的保证。甲方应同时向乙方开具收据。合同期满时，甲方在乙方无违约、无欠租欠款以及该物业交接手续完善的前提下，于甲乙租赁合同关系结束之日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方。乙方在租赁期满前单方毁约或者违约导致合同不能履行的，保证金归甲方所有等等。4.乙方逾期交纳租金或者相关费用，甲方有权按所欠租金、费用总额，每天加收3%逾期付款违约金，逾期超过三十天，甲方有权单方解除合同，自行收回涉案商铺且不予退还履约保证金。乙方违反本合同内任何一项条款的，视为违约方，应按履约保证金双倍赔偿甲方损失，违约日起30日内赔偿甲方，甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴的租金、履约保证金及所有押金。5.乙方未按期足额支付租金或者其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金并逾期三十日，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付相当于解除事由发生的租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，等等。上述合同签订后，原告于2016年6月24日向被告出具收款收据，记载收到被告缴纳的租赁B2铺位费70000元、一个月租金及管理费10800元。原告确认9月1日至9月5日的租金需减免，但因9月份租金已预收，故实际是从10月的租金中扣减5天的租金。审理中，原告向本院提交如下证据：1.6份检查、检测及领取餐具的通知，拟证实涉案商铺经过相关检查适于经营。通知载明原告在2016年9月11日至9月28日期间通知各商户应对各项检查及领取餐具，并由各商户代表在通知中签名确认。2.证明1份，拟证明原告有权使用涉案商铺。证明由案外人广州市易稳物业管理有限公司出具，写明该司2016年在广州市农村集体资产流转管理平台合法竞标获得涉案商铺所在建筑物的经营权，委托和畅公司进行出租经营。3.原告被催缴水电费的通知及电表照片，拟证实被告应向原告缴纳水电费。4.案外人牛晓楠、舒方等人的租金、管理费收款收据，拟证实因被告撤场导致剩下的商户受到严重影响，陆续撤场，导致原告租金损失严重。5.工人工资表，拟证实原告存在工人工资支付的损失。6.被告在涉案商铺登记的工商信息，显示于2017年4月11日注销，拟证实因被告迟延注销工商登记信息，导致商铺无法出租，租金受损。7.空调设备购销安装合同、安装合同及收据，拟证实因重新招租导致装修费损失。8.现场照片，拟证实2016年12月时并未改造商铺，仅是配合促销活动摆放了桌椅进去，不影响租户随时回来使用。被告对上述证据1的证明内容有异议，主张上述通知均是在开业后出具，证明原告开业时仍未达到开业条件；对证据2不予确认；证据3不予确认，称根据工商局存档的租赁合同，原告租金仅为每月45000元；对证据4不予确认，称其余商户撤场的原因并无证据证实与本案有关，亦可能是商户经营不善导致撤场；对证据5不予确认，称是被告单方制作，并无劳动合同证实为被告员工；对证据6不予确认，称与广东省商事登记条例第18条第2款的规定不符，即使原告存在该原因导致的损失，也应由原告另行主张；对证据7不予确认；对证据8真实性予以确认，但称证实了原告已于2016年12月7日将商铺出租给他人使用。被告向本院提交如下证据：1.和畅公司（甲方）与法定代表人方伟涛（乙方）的租赁合同，拟证实工商局存档的租赁合同中原告承租期间短于原告出租给被告的租赁期限，且原告承租的租金很低，不存在巨额损失。该租赁合同载明甲方将广州市白云区三元里大道出租给乙方作餐饮使用，期限自2016年4月1日至2019年3月31日，每月租金45000元等等。2.临时经营场所使用证明，拟证实原告超期出租给被告。该证明记载方伟涛使用的三元里大道可临时作为生产（经营）性场所使用，证明有效期限自2016年4月1日至2019年3月31日。3.原告于2016年8月29日发出的开业通知，拟证明原告未在约定的时间让被告开业。开业通知载明各商户，大家好，2016年9月1日本美食城可以正式交付各商户进场试业，2016年9月6日本美食城正式开业，为各商户租金起算日期，如有特殊情况未能开业，需于2016年9月3日前提交迟延开业申请并审批通过，否则视为同意开业，由此产生的费用由该商户自行承担。4.闹事视频，拟证实原告未能保障正常的经营环境。原告对上述证据1真实性无异议，但主张原告与上一手的租赁关系与原被告之间的租赁关系并无关联；对证据2真实性无异议，但关联性不予确认；对证据3真实性无异议，对被告的证明内容不予确认；对证据4不予确认。另查，在段志文作为原告起诉的相关案件（2016）粤0111民初13051号案中，添越公司为证明涉案建筑已合法报建向本院提交《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）等，拟证明地址为“远景村荔枝基（土名）”的建筑物即为涉案建筑物，该建筑物已合法报建。本院于2016年12月9日向广州市白云区国土资源和规划局发函询问涉案建筑物规划验收情况。广州市白云区国土资源和规划局于2017年2月10日向本院复函，载明：经查，未发现以门牌号为广州市白云区三元里大道及广花二路办理建筑物规划报建的相关记录。贵院来函所附的（1993）穗城规（云）建字第254号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、（1994）穗城规（云）建字第162号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、穗规验证字[1998]第04号《建设工程规划验收合格证》均属我局核发的行政许可证件，由于门牌地址的确定及变更均为建筑建成后产生的，故上述行政许可的建筑物是否与广州市白云区三元里大道及广花二路建筑为同一建筑，请贵院自行核实。本院在（2016）粤0111民初13051号案中认为，原告出具的《建设工程规划许可证》（第254号、162号）与本院发函询得的复函可证实“远景村荔枝基（土名）”建筑物已合法报建。原告另出示申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）证实“远景村荔枝基（土名）”与广花二路及三元里大道为同一地址，故本院对原告主张“远景村荔枝基（土名）”与广花二路及三元里大道为同一地址予以采信。原告确认被告陈述的进场时间，不确认离场时间，称被告是强行离场，并未取得原告同意；原告在（2016）粤0111民初13051号案中出示2017年5月17日拍摄的现场视频主张涉案商铺在2017年4月中旬已改造。原告在（2016）粤0111民初13051号案2017年4月10日庭审中同意于当日解除与被告签订的《添越美食城租赁合同》。被告主张于2016年9月1日进场，离场前曾向原告发出律师函，要求原告接收场地，后于2016年10月31日离场；该律师函内容如下：我所接受李业密、李胜军、杨立炳、周望胜、张蒲林、刘军妹、包铁牛、黄训敏、段志文、林金荃的委托，指派本律师作为委托人的代理人。现就贵司与委托人于2016年5月到8月期间分别签订的《添越美食城租赁合同》（以下简称：租赁合同）相关事宜依法告知如下：一、贵公司与上述各委托人签订的《租赁合同》因为涉案物业没有产权证明，根据最高人民法院的司法解释规定，该类租赁合同为无效合同，即涉案《租赁合同》自始至终没有法律效力。为此，各委托人已经向法院提起诉讼，相关的权利及义务、责任的处理均尊重法院的判决。二、上述委托人已经在2016年10月19日将租赁场地退还给贵司，并有权将自有的私人财产或者物品携带离开租赁场地，恳请贵司前往接受场地，并不得故意阻碍各委托人离场，否则造成一切损失及影响均由贵司承担。添越公司确认收到该律师函，但是被告在律师函中没有要求解除合同，且被告起诉请求也是主张合同无效。另查，添越公司就涉案添越美食城商铺租赁事由于2017年5月18日向本院起诉段志文等9人，案号为（2017）粤0111民初6330-6338号。该9案审理中，段志文等9名被告出示部分被告与微信名称为“添越美食达人”的聊天记录，聊天记录内容均与添越美食城商铺租赁、经营情况有关，还点击进入“添越美食达人”朋友圈，显示2016年12月期间发送大量添越美食城的相关朋友圈，其中2016年12月7日的朋友圈发文为“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”，该文配图为该大四喜卤味研究所现场照片；2016年12月14日朋友圈发文为“添越美食城现隆重推出福禄寿火锅专区，正宗清远走地鸡”，该文配图为福禄寿火锅的现场照片。2017年7月16日，（2017）粤0111民初6332号被告黄训敏将上述微信内容在广东省清远市国信公证处进行了公证。经被告核对，上述“大四喜”商铺位置与原告出示的2017年5月17日拍摄的现场视频中案外人张蒲林的商铺位置一致，“福禄寿”商铺位置与段志文及案外人包铁牛、刘军妹、黄训敏、李业密的商铺位置一致。以上事实，有有租赁合同、收据、开业通知、通知、证明、情况说明、现场照片、视频、收款收据、工人工资表、工商信息、空调设备购销安装合同、安装合同、现场照片、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、律师函、公证书、微信聊天纪录、朋友圈及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案建筑物已经合法规划报建，原、被告签订的《添越美食城租赁合同》应系双方的真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。被告主张离场是因为原告迟延交付商铺、分摊费用过高、经营环境较差，但未能提供证据证实在原告迟延交付商铺时提出过异议，亦未能提供证据证实分摊费用过高且超出合同约定，而经营环境好坏并非合同约定的原告必需履行的义务，故被告以上述理由离场不再继续履行《添越美食城租赁合同》无合法依据。被告还主张原告未能提供天然气存在违约，但原被告签订的合同并未约定原告必需向被告提供天然气，且被告亦确认其有采用其他方式经营，故被告在原告未提供天然气的情况下仍在继续经营，现却以原告未能提供天然气为由主张原告违约不合理，本院不予采纳。在原告不同意解除的情况下，被告单方撤场，不构成房屋的有效交还及合同解除。关于如何认定添越公司、段志文解除上述合同时间的问题，根据2016年10月28日段志文寄送给添越公司的律师函内容来看，在该律师函中，段志文及其余9位承租人均明确已于2016年10月19日将租赁场地退还给添越公司，并恳请添越公司前往接收场地。在段志文作为承租人违约并已明确要求作为出租人的添越公司接收涉案商铺的情况下，添越公司理应依照《中华人民共和国和合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定接收商铺，防止损失扩大。诉讼中，添越公司没有提交证据证明在其收到上述律师函后，都采取了哪些减损措施。因此，综合本案案情，根据合同法关于减损及公平原则，本院认定双方所签订的《添越美食城租赁合同》于2016年12月7日解除。但是，被告上述离场不再继续履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于租金及管理费，被告实际已使用涉案商铺，故应支付解除合同前的租金及管理费，原告要求被告支付2016年11月1日至2016年12月6日的租金及管理费合法合理，本院予以支持，租金为10800元（9000元×1月+9000元÷30天×6），管理费为2160元（1800元×1月+1800元÷30天×6）。关于滞纳金，合同约定，被告逾期缴纳租金，原告有权按照所欠费用总额每天加收3%的逾期付款违约金。合同还约定，被告未按期足额支付租金及其他费用达30日的，原告有权解除合同并收取6个月租金的解约违约金。现被告未按时支付租金及管理费已达30天，原告亦要求被告承担6个月租金标准的违约金，故应不再适用关于每日3%滞纳金即逾期付款违约金的相关违约条款，现原告要求被告承担每日3%的理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于2016年11月的水电费及滞纳金，原告确认被告已于2016年10月擅自搬离，故搬离后不应再产生水电费支出，故原告要求被告承担搬离后的水电费及滞纳金无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于违约金36000元及损失100000元，根据合同约定，违约方应按履约保证金双倍赔偿甲方损失；现原告主张履约保证金双倍的违约金实质应为合同约定的违约方需赔偿甲方的损失。同时，原告另主张赔偿损失100000元，该两项损失原告出示了收款收据、工人工资表、工商信息、空调设备购销安装合同、安装合同拟证实，但上述收款收据记载的其余商户的离场及租金减免情况未能显示与被告离场存在因果关系；工人工资则是原告正常经营公司所产生的必然成本开支，并非损失；依据《广东省商事登记条例》的相关规定，工商信息是否注销对是否可以后续出租不产生影响；空调安装及装修仅能显示为原告开展经营活动所进行的投入，亦无证据显示该两项开支与被告离场存在因果关系；故原告上述证据显示的支出均未能显示与被告离场存在因果关系，故本院对原告主张违约金36000元及赔偿损失100000元的诉讼请求不予支持，均予以驳回。关于履约保证金18000元，现被告违约，依据合同约定，原告有权不予退还该押金，故本院对原告主张履约保证金18000元归原告所有的诉讼请求予以支持。关于解约违约金54000元，合同约定被告未按期足额支付租金及其他费用达30日的，原告有权解除合同并收取6个月租金的解约违约金。现被告未按时支付租金、管理费达30天以上，原告有权要求被告支付解约违约金。合同约定解约违约金为6个月租金标准，原告未能提供证据证实因被告违约造成原告的损失，且该违约金标准过高，本院酌情调整为2个月租金标准即18000元。关于铺位费70000元，该铺位费实际为现本市租赁行业普遍收取的进场费，该费用应按照未使用租赁物业的期间按比例退还。合同约定原告应于2016年7月25日交付商铺，但实际于2016年9月1日交付，故该期间系原告原因导致，故该期间不应计算铺位费。迟延交付商铺租期顺延，故原被告的租赁合同期限仍应为3年。现被告实际使用涉案商铺的期间为2016年9月1日至2016年12月6日，故原告仍应向被告退还铺位费63777.78元（70000元－70000元÷36月×3月-70000元÷36月÷30天×6日），剩余铺位费6222.22元归原告所有。综上所述，原告诉讼请求部分合法合理，本院予以支持，部分于法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《广东省商事登记条例》第十八条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告段志文向原告广州市添越餐饮管理有限公司支付2016年11月1日至2016年12月6日租金10800元、管理费2160元；二、铺位费6222.22元归原告广州市添越餐饮管理有限公司所有；三、履约保证金（押金）18000元归原告广州市添越餐饮管理有限公司所有；四、自本判决生效之日起三日内，被告段志文向原告广州市添越餐饮管理有限公司支付违约金18000元；五、驳回原告广州市添越餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6416元，由原告广州市添越餐饮管理有限公司负担5378元，由被告段志文负担1038元。原、被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  卢文红人民陪审员  何志坚二〇一七年十一月二十八日书 记 员  蔡佳丽