福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0305民初2767号原告：福建七度地产有限公司，住福建省莆田市秀屿区笏石镇坝津村，统一社会信用代码：91350305567301939M。法定代表人：林国华，董事长。委托诉讼代理人：林志广、许莉莉，福建普阳律师事务所律师。被告：陈玉文，男，1989年3月1日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。原告福建七度地产有限公司（以下简称七度地产公司）与被告陈玉文商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告七度地产公司的委托诉讼代理人许莉莉到庭参加诉讼，被告陈玉文经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。七度地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2014年1月2日签订的编号为X201400004的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告将位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第6幢9层905号的商品房交还予原告；3.依法判令被告协助原告办理该《商品房买卖合同》项下房屋的备案登记撤销手续；4.依法判令被告偿还原告因阶段性担保而代被告偿还的按揭款（暂计至起诉之日止为20931.07元），及自该按揭款代偿之日起至被偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，该款可在原告退还给被告的款项中抵扣；5.依法判令被告向原告支付违约金141142元，该款可在原告退还给被告的款项中抵扣；6.依法判令被告承担原告支付的律师费5000元；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月2日，原告与被告签订一份编号为X201400004的《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第6幢9层905号的商品房一套，总价款为人民币705710元，购房采取按揭方式付款，以及相应的违约责任等。同日，陈玉文支付首期款215710元，余款490000元以按揭贷款方式支付。同年1月27日，七度地产公司与陈玉文及中国工商银行股份有限公司莆田秀屿支行(以下简称秀屿工行)签订编号为[闽]字[莆田]行[秀屿]支行[2014]年[七度025]号《个人住房借款/担保合同》一份，约定：陈玉文以购买的商品房作为抵押，由陈玉文向秀屿工行贷款490000元，用于该商品房的购房款，七度地产公司为陈玉文提供阶段性保证担保等。合同签订后，因陈玉文未能按双方约定的期限偿还“按揭贷款”。秀屿工行从七度地产公司保证金账户内直接划扣资金20931.07元。后七度地产公司多次陈玉文催讨，陈玉文予以推诿。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六及《合同补充协议》第四条约定，七度地产公司有权单方解除《商品房买卖合同》，并责令陈玉文承担违约责任。陈玉文未作答辩。七度地产公司在举证期限内向本院提供以下证据：1.营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、身份证复印件一份，欲证明原告主体适格。2.被告身份证复印件一份，欲证明被告的身份信息。3.商品房买卖合同、莆田市商品房买卖合同备案表一份，欲证明：被告购买原告的商品房，与原告签订商品房买卖合同，并已办理合同登记备案手续的事实；商品房总价款为705710元，购房采取按揭方式付款；双发约定违约法律责任等事实。4.个人住房借款/担保合同一份，欲证明被告以所购的商品房作为抵押，由银行向被告放贷490000元用于购买原告开发的商品房，并由原告为被告提供阶段性的保证担保等事实。5.销售不动产统一发票（自开）发票联、福建省住宅专项维修资金专用票据（业主使用）各一份，欲证明：原告收到被告陈玉文支付的购房款705710元的事实及被告为购房而向莆田市建设局缴纳房屋专项维修资金10131.75元的事实。6.福建百居乐物业管理有限公司公园湾1号小区住户登记表一份，欲证明原已于2014年12月31日将被告所购买的商品房交付给被告的事实。7.秀屿工行业务回单一组，欲证明截至2017年4月28日，原告已因阶段性担保而被银行划扣资金20931.07元，经原告催收，被告拒不还款的事实。8.福建普阳律师事务所委托代理合同及发票联各一份，欲证明原告因本案而支出律师费5000元。陈玉文在本院指定的举证期限内未提供证据。本院经审查认为，七度地产公司提供的上述证据来源合法，客观真实，该证据可以作为本案认定事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年1月2日，七度地产公司与陈玉文签订编号为X201400004的《商品房买卖合同》一份，合同约定：陈玉文购买七度地产公司开发的位于秀屿区环城北路南侧公园湾1号第6幢9层905号的商品房一套，建筑面积为135.09平方米，每平方米5224元，总价款705710元。同年1月3日，陈玉文支付首付款215710元，同月10日，陈玉文支付该套房专修维修资金10131.75元，余款490000元以按揭贷款方式支付。双方还约定：如陈玉文未能按约履行向银行应尽的义务，致七度地产公司作为担保人而承担担保责任的，自银行向七度地产公司发出承担担保责任通知之日起或自七度地产公司知道陈玉文逾期付款之日起，陈玉文应于七日内按全部购房价款20%向七度地产公司支付违约金，并赔偿七度地产公司因此所遭受的经济损失，七度地产公司有权自应退还给陈玉文的款项中直接扣除违约金等。同年1月27日，七度地产公司与陈玉文及秀屿工行签订[闽]字[莆田]行[秀屿]支行[2014]年[七度025]号《个人住房借款/担保合同》一份,合同约定，陈玉文向秀屿工行贷款490000元作为涉案套房的购房款，陈玉文应按月等额本息还款法从贷款发放的次月开始还款；七度地产公司为陈玉文提供阶段性保证担保。2014年12月31日，七度地产公司向陈玉文交付涉案房子。后陈玉文未能按约偿还银行贷款，截止2017年4月28日，秀屿工行从七度地产公司保证金账户内直接扣划资金共计18310.07元。案经审理，因陈玉文拒不到庭，致本案无法调解。本院认为，七度地产公司与陈玉文签订的《商品房买卖合同》及补充协议合同，系双方真实意思表示，合法有效，应予认定。根据双方约定，自出卖人承担保证责任后，出卖人有权解除合同。本案中，七度地产公司已为陈玉文偿还银行贷款，故七度地产公司合同解除权形成，七度地产公司行使解除权，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当恢复原状，故七度地产公司诉请陈玉文交还涉案商品房并协助办理房屋的备案登记撤销手续，合法有据，予以支持；诉请陈玉文偿还其因承担阶段性担保责任而代偿给银行的按揭款，合法有据，予以支持，但诉求该按揭款利息，因陈玉文已承担相应的违约责任，故对该利息请求，不予支持；诉请陈玉文按合同约定支付购房价款20%作为违约金即141142元，综合考虑莆田市的整体房地产市场环境及陈玉文违约给七度地产公司造成的损失情况，该违约金计算标准约定过高，基于公平原则，酌情将违约金调整为按照总购房款的10%即70571元；诉请律师费5000元，因合同中没有明确约定应由陈玉文支付，且律师费并非必然产生的费用，故该主张本院不予支持。陈玉文经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除福建七度地产有限公司与陈玉文于2014年1月2日签订的合同编号为X201400004《商品房买卖合同》，陈玉文应在判决生效之日起五日内将涉案套房返还给福建七度地产有限公司；二、陈玉文应在判决生效之日起五日内协助福建七度地产有限公司办理涉案套房备案撤销手续；三、陈玉文应在判决生效之日起五日内支付给福建七度地产有限公司因阶段性担保而代偿的按揭款（以中国工商银行股份有限公司莆田秀屿支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准，该款可在福建七度地产有限公司退还给陈玉文的购房款项中抵扣）；四、陈玉文应在判决生效之日起五日内支付给福建七度地产有限公司违约金70571元(该款可在福建七度地产有限公司退还给陈玉文的购房款项中抵扣)；五、驳回福建七度地产有限公司其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3646元，由福建七度地产有限公司负担1624元，由陈玉文负担2022元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  骆美高人民陪审员  张宗义二〇一七年十一月八日书 记 员  林 舟附相关法律条文及提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。