镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1191民初1875号原告：胡雅东，男，1976年11月23日生，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：林杰、乔成，江苏中坚汇律师事务所律师。被告：杜江，男，1985年7月6日生，汉族，住镇江。被告：左琴，女，1986年3月19日生，汉族，住镇江。两被告共同委托诉讼代理人：王富春，1948年3月6日生，汉族，住镇江第三人：镇江金瑞房产代理有限公司，住镇江市新区大港瑞鑫嘉园178幢608室。法定代表人：朱丽明。委托诉讼代理人：施伟红，该公司职员。原告胡雅东与被告杜江、左琴、第三人镇江金瑞房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案。本案适用简易程序于2017年8月18日、2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告胡雅东及其委托诉讼代理人林杰、被告委托诉讼代理人王富春、第三人委托诉讼代理人施伟红两次到庭参加诉讼。被告左琴参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令两被告继续履行与原告之间的房屋买卖合同向原告交付位于平昌新城新瑞苑18幢0306室房屋并协助办理过户手续；2.被告自2017年6月3日起每日按照房屋成交价26万元的1%向原告支付违约金；3.被告承担本案诉讼费。原告主张的事实和理由：2017年2月27日，原告、被告、第三人签订一份房屋买卖合同，约定被告将位于镇江新区大港平昌新城新瑞苑18幢306室房屋出售给原告，总价款为26万元。后原告按照约定将房款支付给被告，但被告却未按照约定向原告交付房屋。合同中虽约定等涉案房屋产权证日期满两年10日内由被告配合原告办理房屋产权过户手续，但现在被告已明确表示不再履行房屋买卖合同约定的义务，故原告诉至法院请求判令被告向原告交付房屋并提前协助办理房屋过户手续，以及支付违约金。被告杜江辩称：第一，涉案房屋是本人父母拆迁所得房产，本人是私自与原告签订房屋买卖合同，未经过父母和妻子的同意。买卖价格只有每平方约1800元明显过低，原告有恶意取得之嫌。第二，涉案合同第七条明确合同一方具有“毁约权”，因此在涉案房屋产权过户之前，被告有权反悔。而且由于涉案房屋是给本人母亲养老，卖房一事是没有经过家里人一致同意，因此反悔也是合乎常理的，被告按照合同约定毁约不存在违约责任。第三，被告左琴是本人妻子，也是涉案房屋的共有人，签订合同时未经被告左琴的同意，左琴也未在合同上签字，本被告也无权出售房屋，合同并不发生效力。第四，原告主张的违约金过高且没有法律依据，但本被告愿意按照约定双倍返还定金以行使毁约权。被告左琴辩称：本人未在房屋买卖合同上签字，该合同应属无效，本人及被告杜江涉案房屋交付日即6月30日之前已告知原告终止买卖，符合双方约定，不存在违约责任。第三人称：被告应当按照约定履行合同义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。对于原告提交的房屋买卖合同、收条、票据、房产证件，被告对真实性均没有异议，并认为可以证明被告左琴未在合同上签字。对被告提交的购买优惠价商品房工作联系单、房屋验收表、接处警工作登记表、交易证明，原告对真实性均无异议，其中商品房工作联系单足以证明被告受赠涉案房屋，有权对房屋进行处分，交易证明足以表明被告毁约的真实原因是因为房屋大幅度涨价。第三人对上述证据均无异议。证人茆毛丹陈述：本人是平昌新城金平房产代理公司工作人员。2017年3月，原告前来买房，因为本人当时知道涉案房屋挂在第三人处待售，就将原告带至涉案房屋看房，原告看中后本人带原告到第三人处交了1万元定金，当时是被告杜江过来拿定金。过了几天被告左琴和一个不认识的女性一起到第三人处及银行，那天原告通过银行转账交付了房款22万元。原告对该证人证言无异议，被告左琴称转账当日未去过第三人处和银行，也从未同意卖房。证人赵某陈述：本人是被告杜江母亲，涉案房屋本属于本人房产，由于杜江已成年，遂将房屋登记在杜江名下，不同意杜江卖房。在2017年5、6月份我们已经通知原告不再卖房。原告认为被告母亲是否同意与本案无关。根据以上证据的审查及当事人的陈述，本院认定如下事实：两被告系夫妻关系。2017年2月27日，原告、被告杜江及第三人签订一份房屋买卖合同书，载明：第一条基本情况：被告同意将位于镇江新区大港平昌新城新瑞苑18幢306室房屋出售给原告，建筑面积120户型，附随该房屋一并转让的设施、设备包括配套车库一间，水、电、天然气等配套设施；第二条成交价格：房屋成交总价为26万元，该价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；第四条付款方式：本合同签订之日原告支付定金1万元，2017年4月30日前给付23万元，剩余2万元房款等双方过户时一次性支付给被告；第五条产权过户：等不动产权证日满两年10日内，被告配合原告进行房屋产权交易过户手续，过户当日所产生的有关税、费全部由原告承担；第六条房屋交付：被告于2017年6月30日前将涉案房屋正式交付给原告，交付前该房屋产生的全部费用由被告承担，交付后产生的全部费用由原告承担；第七条违约责任：若被告中途毁约的，应及时通知原告和第三人，并在毁约之日起双倍返还购房定金给原告，若被告未按期向原告交付房屋的，每逾期一日，按照房屋成交总价的1%向原告承担违约金，逾期30日的，原告有权解除合同等等。被告杜江还代左琴在合同上签名。当日，原告向被告杜江支付了1万元定金。2017年3月3日，原告向被告左琴的银行卡上转账22万元，当日被告杜江向原告出具收条一张，载明：今收到原告购房款22万元整。次日，被告杜江又向原告出具收条一张，载明：今收到原告购房款1万元等等。2017年5月，被告电话通知原告不再卖房。同年6月27日，原告至被告处要求被告履行交房义务致双方发生矛盾，被告左琴向丁岗派出所报警。原告于同年7月诉至法院。另查明：被告杜江父母系杜明龙、赵某。杜明龙为武桥村圌山十四组土地增减挂钩项目拆迁户，因拆迁自愿在平昌周边选购一套120户型房屋，并决定所购置优惠价商品房产权人为被告杜江。2013年11月8日，因上述拆迁被告杜江与镇江特营房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买了诉争房屋。2017年3月6日，该房屋登记在两被告名下。庭审中，第三人陈述：在2017年2月份，被告找到第三人要求卖房，第三人核实了被告的身份信息及婚姻状况，并将涉案房产信息公布在经营场所墙上。被告左琴一共来第三人处三次，第一次是来谈价格，第二次是转账22万元当天，第三次是5月份准备谈交房的时候。银行转账当日被告左琴还去了银行，后称有事先回去于是电话联系被告杜江前来领受房款。本院认为：本案的争议焦点在于，一、涉案合同的法律效力；二、合同是否对被告左琴产生约束力；三、原告的诉讼请求是否具有法律依据。被告杜江虽陈述违背母亲意愿售房，但签订涉案合同是原告的真实意思表示，合同内容不违反法律法规定的强制性规定，应认定原、被告的房屋买卖合同成立并生效。被告左琴未在合同上签名，不影响该合同的有效性。原告是通过第三人房屋中介购房，第三人已将涉案房屋信息披露在经营场所，原告购买涉案房屋也是基于对第三人的经营性质的信赖，属善意相对方。此外，原告、第三人均陈述被告左琴于2017年3月3日到第三人处以及银行受领房款，证人茆毛丹的证词对此也予以佐证，且原告当日所支付的22万元房款也是汇至被告左琴的银行账户。综上，原告有理由相信被告杜江有代理被告左琴签订合同的权限，也有理由相信被告左琴对杜江的行为是知情并认可的。且合同签订及受领房款时，两被告尚未取得涉案房屋产权，被告左琴在登记成为涉案房屋共有人时，知道或者应当知道已经领受房款，现有证据表明被告左琴直至2017年5月才提出不再履行合同，也应当认定被告左琴对涉案合同的认可。被告左琴应受涉案合同的约束。被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，原告要求被告交付房屋，符合法律规定，本院予以支持。合同虽约定等诉争房屋产权证登记满两年后，被告方配合原告办理产权过户手续，但被告已经明确表示“毁约”不再履行合同义务，根据法律规定，原告可以在履行期限届满之前要求被告承担违约责任。对原告要求两被告配合原告办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院应予支持。原、被告在合同中约定如逾期交房，被告应向原告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，应予调整。因原告未举证证明因被告逾期交房所造成的实际损失，本院以原告已支付房价24万元为本金按年利率15%计算违约金为13000元（自逾期交房之日计算至判决之日），被告应向原告支付。合同能否诚信履行，关系到交易的安全甚至社会的稳定。法律保护诚信恪守一方，从来不会赋予当事人有“毁约权”。案涉合同第七条是针对不履行合同义务所约定的救济措施，完全是对当事人毁约行为的否定，而被告将该条款理解为“毁约权”实际上是对合同约定的违约责任的误读，被告该抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杜江、左琴于本判决生效之日起十日内向原告胡雅东交付位于平昌新城新瑞苑18幢0306室的房屋并配合原告胡雅东办理该房屋的产权过户手续；二、被告杜江、左琴于本判决生效之日起十日内向原告胡雅东支付违约金13000元。三、驳回原告胡雅东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1590元、保全费1820元，合计3410元，由原告胡雅东负担1020元，被告杜江、左琴共同负担2390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。代理审判员  杨广二〇一七年十一月八日书 记 员  孙程附上诉须知和本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。