河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1302民初字第3682号原告南阳市世纪龙副食百货有限责任公司。法定代表人仝允恭，系公司总经理。委托代理人靳成磊，河南宛东律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告刘志豪，男，汉族，1963年12月20日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人王路、王乐，河南定信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告南阳鸿达房地产开发有限公司法定代表人范怡冰，任该公司董事长。委托代理人张建伟，男，汉族，1967年6月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。系我单位职工，代理权限为：特别授权。委托代理人岳建州，河南汉冶律师事务所律师。代理权限为：一般代理。原告南阳市世纪龙副食百货有限责任公司与被告刘志豪、南阳鸿达房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，于2017年8月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市世纪龙副食百货有限责任公司的委托代理人靳成磊，被告刘志豪的委托代理人王路、王乐，被告南阳鸿达房地产开发有限公司的委托代理人张建伟、岳建洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市世纪龙副食百货有限责任公司诉称，2014年期间，被告南阳鸿达地产开发有限公司多次购买原告的购物卡，但一直未履行支付货款的义务，截至2014年10月31日，南阳鸿达地产开发有限公司下欠原告款项109.5万元。2014年11月5日，原告与被告南阳鸿达房地产开发有限公司签订了协议，被告南阳鸿达房地产开发有限公司将其位于方城县季花城的住宅房产中13A#-1-502、13A#-1-702、13A#-1-402、13A#-2-502号放房屋以每平方3000元的价格抵偿给申请人，双方债权债务就此了结，协议签订次日南阳鸿达房地产开发有限公司向申请人出具了一次性购房款的收款收据。协议签订后被告将诉争房产交付给原告占有至今，期间，原告已经将13A#-1-502、13A#-1-702转售给他人，剩余两套即本案争议之房产。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权物的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告南阳鸿达房地产开发有限公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告刘志豪系执行案件的申请人，被告南阳鸿达房地产开发有限公司系执行案件的被申请人，在执行程序中，贵院对原告享有所有权的房屋进行了查封扣押，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年7月18日作出（2017）豫1302执异48号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、请求依法确认方城县季花城小区的13A#-1-402号房屋、13A#-2-502号房屋为原告享有所有权，立即停止对该财产的强制执行，并解除查封扣押。2、要求被告承担所有的诉讼费用。被告刘志豪辩称，原告请求确认涉案房屋归其所有，无法律依据，依照《物权法》第六条、第九条的规定，不动产的设立、变更未经登记，不发生效力。该涉案房屋并未登记在原告名下，故其要求确认房屋归其所有的诉讼请求，应不予支持。关于原告请求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封扣押的请求。因涉案房屋登记在房地产开发企业名下，则原告需同时满足三个条件才能排除执行，1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但原告与南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）并未签订关于涉案房屋的买卖合同，据原告说他们之间有抵债协议。原告作为有限责任公司，对涉案房屋无法满足用于居住的目的，且也无法证明已经向鸿达公司支付了50%的房款，因原告所陈述的抵账协议仅是原债权债务消灭的凭证，并不能认定为原告已支付了足额房款。因原告不能同时满足排除执行的3个要件，故该诉讼请求，也应不予支持。被告鸿达地产辩称，对与世纪龙之间的房产协议，是事实，双方确实签订了协议，有协议书，至于跟世纪龙公司之间是否签有售房合同，收款收据，因当事人离开公司，现在查不到。但是事是事实。原告南阳市世纪龙副食百货有限责任公司为支持其主张向本院提交：一、宛城区人民法院（2017）豫1302执异48号执行裁定书。证明方向：本案系对宛城区人民法院的执行查封裁定不服，原告依法提出执行异议后，宛城区人民法院驳回了原告的执行异议请求，故原告依法提出执行异议之诉，程序合法。二、原告南阳市世纪龙副食百货有限公司和被告南阳鸿达房地产开发有限公司签订的以房抵债《协议书》和收款收据两份。证明方向：1、2014年11月5日签订的书面协议书，该协议书约定了房屋所有权的转移和房款支付方式等相关事宜，因此该协议书是一份合法有效的房屋买卖协议书。2、原告支付了被告南阳鸿达房地产开发有限公司全额的房屋购房款，出卖人南阳鸿达地产开发有限公司出具了收到全额购房款的收款收据，同时将房屋的钥匙等相关手续交付给原告，原告依法对该房屋合法实际占有。3、南阳鸿达地产开发有限公司所开发的房屋手续不齐全，不具备办理房产证的的客观条件，导致原告一直无法办理房屋登记变更手续，并非原告主观上不进行房屋登记变更。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，依法能够排除强制执行。4、原告依法享有被查封的13A-1-402；13A-2-502；两套房屋的房屋所有权，人民法院依法应当确认原告享有所有权。被告刘志豪针对原告所提交的证据质证如下:1、证据一真实性没有异议，但是证明方向有异议，这个不能证明执行异议之诉是在收到驳回裁定书15日内提出的。2、证据二，真实性和关联性不认可，因为协议书没有经过公证，也不是正规的房屋买卖合同。被告鸿达地产针对原告所提交的证据质证如下：1、证据一执行裁定书真实性无异议，对部分内容有异议，执行裁定书中提到“鸿达房地产公司所开发的此处房屋手续不齐全，不具备办理房产证的客观条件，导致异议人一直无法办理房屋登记变更手续，非异议人个人主观上不进行房屋登记变更”这一点有异议，我们销售人员多次催促对方去办理手续，我们是全力配合的。2、证据二真实性无异议，但情况因当事人离开公司，收据找不到，事情是真实发生的。被告刘志豪为支持其主张向本院提交如下证据：1、执行裁定书，证明：涉案房屋登记在鸿达公司名下。2、公证书，证明：涉案房屋一直未用于居住，原告针对被告刘志豪所提交的证据质证如下：1、证据一真实性没有异议，证明方向有异议，该裁定书并不能够证明涉案房屋登记在鸿达公司名下，涉案房屋有鸿达公司开发建设，是否办理物权登记，应当以房屋管理行政部门登记为准，或结合事实房屋是否出卖事实为准。2、证据二真实性无异议，关联性和证明方向有异议，占有并非是要实际居住，交付钥匙或装修均是占有的一种，民事事实行为，本案原告持有该房屋的钥匙并对该房屋进行管理，已产生事实上和法律上的占有效力，本案正由于未办理产权手续，因此合议庭应当以善于取得，合法占有的行为来确实原告的所有权。被告鸿达地产针对被告刘志豪所提交的证据质证如下：1、证据一执行裁定书真实性无异议，裁定书的内容只是告知了2016年12月20日查封了我方涉及到的房源。告知我们被查封了。2、证据二公证书本身无异议，我也是第一次在法庭见到这东西。通过原、被告的举证质证，本院依法审查原、被告所提交的证据，本院认证如下：对原告所提供的第一、二组证据，真实性本院予以认证。对被告刘志豪所提交的证据真实性予以认证。根据上述有效证据及双方当事人在庭审中陈述、诉辩，本院认定事实如下：2014年11月5日，原告世纪龙公司与被告鸿达房地产公司签订《协议书》一份，内容为：“乙方因业务发展需要从甲方购买购物卡，截止2014年10月31日乙方仍欠甲方卡款109.5万元，现经甲乙双方友好协商，就乙方用其开发的方城四季花城项目四套商品房全额抵还该欠款事宜达成一致，特签订如下条款：一、用以抵还该欠款的四套商品房为：13A-1-502、13A-1-702、13A-1-402、13A-2-502，暂定面积均为93.25㎡，双方商定价格为3000元/㎡。二、按照第一条计算四套商品房价值共计111.9万元，和实际欠款多出的2.4万元予以优惠，乙方不再甲方索要。三、甲方出售该商品房时乙方配合，在办理相关权证需缴纳的契税、大修基金、测绘费等一切相关费用时，按国家有关规定办理，应全部由甲方承担。四、此协议签订后，再次之前的所有乙方欠款手续即全部清欠完毕，甲乙双方永不互相追究。”2009年12月16日，被告刘志豪与鸿达房地产公司因借贷纠纷在本院的主持下达成调解协议，本院下发了（2009）宛民初字第1930号民事调解书，内容为：“一、原告同意对被告南阳鸿达房产开发有限公司位于社旗县新天地广场南侧未竣工的地面上三层小楼一、二层予以解封。二、在2010年2月10日前被告南阳鸿达房产开发有限公司归还原告本息220万元。三、被告南阳鸿达房产开发有限公司用已位于南阳市××天地广场北侧××楼地面上第一层自东向西1-20件抵押给原告，在未归还与原告220万元款之前被告不得对该房产处理。如到期未还，被告南阳鸿达房产开发有限公司抵押给原告的20间房产归原告所有。四、被告张志光不再承担任何责任。”该调解书生效后，被告鸿达房地产公司未履行调解书的还款责任，被告刘志豪申请本院执行，本院于2016年12月20日作出（2010）宛法执字第217-3号执行裁定书，查封被告南阳鸿达房产开发有限公司位于方城县季花城小区的以下住宅房产：13-1-602、13A#-1-402、13A#-1-503、13A#-1-603、13A#-1-703、13A#-1-802、13A#-2-101、13A#-2-202、13A#-2-502、13A#-2-502、13A#-2-803.2017年3月9日，本院对位于南阳市方城县人民路南阳鸿达房地产开发有限公司开发的四季花城小区，依据（2010）宛法执字第217-3号、217-4号执行裁定书，对执行裁定书中所查封的15A栋楼一单元1-01、15A栋楼二单元1-02、15B栋楼301、16栋楼一单元6-01、13A栋楼一单元802、13A栋楼一单元703、13A栋楼一单元503、13A栋楼一单元402、13A栋楼二单元202、13A栋楼二单元502共十房屋进行开锁、换锁以及对上述房屋室内进行现场查看，房屋内均为毛坯房，且无人居住。随后本院工作人员对上述十套房屋的房门以及13A栋楼二单元101房门张贴了宛城区人民法院封条。另查明涉案房屋已于2012年3月28日由方城县房地产管理局颁发了《预售许可证》，证号120034号，且方城县房地产管理局于2012年11月11日在网上公布。本院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定意指案外人在被执行财产上的物权期待权，如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产的要件，本案中世纪龙公司认为依据其与鸿达房地产公司2014年11月5日所签订的协议而对涉案房屋拥有合法权益，该涉案房屋已于2012年3月28日由方城县房地产管理局颁发了《预售许可证》，证号120034号，并于2012年11月11日在网上公布，而世纪龙公司与鸿达房地产公司所签订的协议时间明显在该房屋颁发《预售许可证》时间之后，该协议书实属以物抵债协议，双方并未签订正式的商品房买卖合同，故涉案房屋产权未发生产权转移，仍属鸿达房地产公司所有，不能排除执行。第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是对就开发商名下的商品房买卖提出的执行异议作出了例外规定，在本案中，原告世纪龙公司提起案外人执行异议之诉，必须对执行标的享有足以有效阻止强制执行的权利及对案涉商品房是否拥有合法权利承担举证责任。世纪龙公司认为依据其与鸿达房地产公司2014年11月5日所签订的协议而对案涉房屋拥有合法权益，但从该协议书实属以物抵债协议，原告作为公司单位，购买此房并不是用于居住，而是为了追回第三人所欠的货款，双方并未签订正式的商品房买卖合同，且现涉案房屋并未实际交付给世纪龙公司，故本院认为，原告世纪龙公司以其以物抵债协议对于诉争房屋的物权期待权不足以排除法院对于鸿达房地产公司与刘志豪债务纠纷案件的执行。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、二十六条之规定，判决如下：驳回原告南阳市世纪龙副食百货有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9395元，由被告原告南阳市世纪龙副食百货有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  宋良中审 判 员  马俊会人民陪审员  张炳旭二〇一七年十一月二十日书 记 员  赵晓蕾