安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4361号上诉人（原审原告）：张友朋，男，1974年4月10日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：张鹏，安徽高速律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏明志，安徽高速律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘咸美，男，1942年7月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：刘斌（系刘咸美之子），住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审被告）：刘光宏，男，1963年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审被告）：合肥市包河区骆岗街道包河花园社区居民委员会，住所地合肥市包河区哈尔滨路与太平路交口。法定代表人：陆海兵，主任。委托诉讼代理人：许华德，男，该委工作人员。上诉人张友朋、刘咸美与被上诉人刘光宏、合肥市包河区骆岗街道包河花园社区居民委员会（以下简称包河花园社居委）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张友朋的委托诉讼代理人张鹏、夏明志，上诉人刘咸美的委托诉讼代理人刘斌，被上诉人刘光宏，被上诉人包河花园社居委的委托诉讼代理人许华德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张友朋上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判刘光宏、刘咸美、包河花园社居委赔偿张友朋损失31万元，本案一、二审诉讼费用由刘光宏、刘咸美、包河花园社居委承担。事实和理由：1、张友朋主张赔偿31万元有明确的事实和法律依据。虽然张友朋对涉案房屋未取得房产证是知晓的，但一审已认定刘光宏有权处分涉案房屋，且其与张友朋签订的《房屋买卖协议》合法有效。在涉案房屋具备办证条件时，张友朋多次催促刘光宏办理房屋过户，系刘光宏不配合办证，故张友朋不存在任何过错。刘光宏、刘咸美的违约行为造成张友朋的损失远远超过31万元。刘光宏与刘咸美违约恶意低价处置涉案房屋不当得利31万元，应将此31万元作为张友朋的损失赔偿张友朋。2、包河花园社居委应对张友朋的损失承担赔偿责任。张友朋与刘光宏签订的房屋买卖协议在2007年已经包河花园社居委备案登记，包河花园社居委审查不严，在明知涉案房屋已经交易的情况下对该房屋产权作出不同的权属结论，导致房屋登记主管部门作出错误登记存在过错，应对张友朋的损失承担赔偿责任。针对张友朋的上诉，被上诉人刘光宏辩称，1、双方协议与最终刘咸美出卖房屋的差价31万元中，包含政府对拆迁安置户的相关土地转让补偿费用大概10余万元，但是政府不愿意给我出具证明，但实际房屋增值部分也就是20万余元，张友朋主张31万元没有依据。2、买卖房屋的行为是四个当事人之间的行为，刘光宏的行为不属于一房两卖，第二次买卖行为是刘光宏父亲刘咸美的行为，刘光宏不知情。刘咸美的卖房行为不是恶意串通，是刘咸美依法行使其相关权利的行为。3、张友朋的损失是其自己造成的，当时他明知涉案房屋是拆迁安置房产权不明确，购买时未到社居委、街道等部门办理登记，张友朋的损失也不是刘咸美造成的，刘咸美没有故意损害他人利益，更不知道损失了张友朋的利益，刘咸美的卖房行为是合理合法行为，因此张友朋要求赔偿依法无据。4、一审法院认定双方房屋买卖协议有效错误，房屋在没有取得房产证时不得转让，房屋属于拆迁安置房，相关的利益关系人需要到场签字，当时刘咸美以及家人都不知情，刘光宏买卖的行为应当受到所有利益关系人的签字认可，刘光宏个人的签字行为是无效的。案涉房屋在分家析产时决定将案涉房屋分配给刘咸美，刘光宏与张友朋之间的买卖行为到刘光宏收回房屋时已经截止，刘咸美对房屋的买卖不应当刘咸美、刘光宏承担责任。针对张友朋的上诉，被上诉人刘咸美辩称，1、刘咸美对刘光宏与张友朋的房屋买卖行为不知情，一审法院认定为知情，没有客观依据。2、刘光宏与张友朋的房屋买卖行为和刘咸美与程晋豹的房屋买卖行为是两个独立行为，前一个买卖行为是擅自非法的行为，应承担不利的法律后果，后一个买卖行为完全合法有效；3、刘光宏与刘咸美的户口不在同一户口本上，故刘光宏不属于拆迁安置户。4、刘咸美取得涉案房屋所有权合法有效，有拆迁公证书可以证明。5、刘咸美以49万元的价格出卖房屋是通过中介公司发布售房信息且与买受人多次协商后的市场价格，不存在恶意低价买卖，该买卖房屋行为完全符合法律规定，未侵犯任何人的合法权益。张友朋主张刘咸美赔偿其非法行为所致的利益损失并得到一审法院判决认可错误。6、张友朋丧失房屋所有权是其自身行为造成的，其明知是拆迁房且权属未确定而购买，此后未到包河花园社居委、街道以及房屋登记机关备案存在过错。针对张友朋的上诉，被上诉人包河花园社居委辩称，一、张友朋要求包河花园社居委对其承担赔偿责任，没有事实依据，也没有证据证明。1、包河花园社居委不会在没有房产证的情况下对这种买卖行为进行登记，故张友朋主张房屋买卖合同在我单位备案登记的事实不存在。2、社区不会对违法交易进行登记，出具证明并不代表包河花园社居委知道该房屋的此次交易。3、包河花园社居委对房屋出具的权属证明不存在过错，首先，刘光宏和其父亲刘咸美一起进行了拆迁安置；其次，拆迁安置房作为家庭共同财产，家庭成员中的任何人都是有处分权的；最后，张友朋在买房后占有和使用的7年时间内并没有人干涉，且在办证前后刘光宏、刘咸美也同张友朋进行了协商，当事人协商一致故社居委无权拒绝出具证明。4、张友朋主张包河花园社居委是回迁安置房屋的确权部门与事实不符，包河花园社居委只是应房产局要求进行协助，并未进行任何授权，不存在社居委对房屋有确权行为；5、张友朋主张的损失与包河花园社居委协助办证行为没有直接的因果关系。首先，张友朋如果严格按程序买卖并及时过户则不会有上述损失；其次，房屋交付给张友朋7年后被刘光宏、刘咸美重新占有且其并未积极主张权利，导致刘咸美可以顺利登记办证。所以该损失是张友朋不能很好的协商和积极维权所导致的。刘咸美上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判刘咸美不承担赔偿责任，本案一、二审诉讼费用由张友朋承担。事实和理由：刘咸美是包和花园B区20栋605室的拆迁安置人，对该房屋拥有所有权。一审法院对刘咸美与刘光宏是同一户拆迁安置对象的认定是错误的，刘光宏不属于包河花园社区居民，不属于拆迁安置对象，没有相应的安置房屋。一审法院对刘咸美应当知晓刘光宏与张友朋之间的房屋买卖行为的认定错误，刘咸美出卖案涉房屋时他人对此没有争议，刘咸美的出卖行为没有过错，也可以看出刘咸美对刘光宏和张友朋私下买卖房屋的行为不知情。包河花园社居委应对没有尽到严格审查义务的情况下就盖章的行为承担法律责任。一审法院在刘咸美未接到一审开庭传票且未公告送达的情况下作出裁判违反了法律程序。针对刘咸美的上诉，被上诉人张友朋辩称，涉案房屋是刘光宏的房屋，这点有张友朋与刘光宏签订的买卖协议及街道证明可以证实，房屋之所以确权登记在刘咸美名下，是刘光宏和刘咸美恶意串通的结果。刘咸美认为刘光宏不是拆迁安置对象，从街道提供的证明可以证实刘光宏是拆迁安置对象。房屋本来是刘光宏的安置房屋，刘光宏将房屋卖给张友朋并交付。从协议签订到2013年办证期间，张友朋将涉案房屋进行出租刘咸美是知情的。本案中刘咸美与刘光宏恶意串通，损害张友朋合法权益，该事实明显，因此刘光宏、刘咸美依法应对张友朋承担31万元的损失。刘光宏和张友朋的房屋买卖是合法有效的，张友朋没有任何过错。针对刘咸美的上诉，原审被告刘光宏述称，其同意刘咸美的上诉意见，刘光宏是家里的长子，虽然刘光宏不是拆迁安置对象，但是刘光宏代表家庭在拆迁安置过程中办理相关手续。涉案房屋分得以后，刘咸美就将房屋交给刘光宏使用，刘光宏在与张友朋签订房屋买卖协议时并没有告知刘咸美，刘咸美一直认为涉案房屋是刘光宏在使用，直到2014年涉案房屋房产证办下来后，刘咸美都是认为这个房屋是他的。之后刘咸美出卖房屋时，并不知道涉案房屋已被刘光宏出卖了。在张友朋本案起诉时，刘咸美才知道房屋已被刘光宏出卖，刘咸美不认可也不同意。刘咸美卖房子时，多次带看房人包括中介公司人员到涉案房屋看房，并没有遭到张友朋及其他人员的制止，张友朋因为欠刘光宏4.86平方的房款及此面积的房屋租金，刘光宏多次去告知要求张友朋给予处理，张友朋不予理睬，最终导致刘光宏不得已将该房屋收回。针对刘咸美的上诉，原审被告包河花园社居委述称，刘咸美未对我方提出上诉请求，却在事实和理由中主张包河花园社居委也应承担责任，应驳回其请求。包河花园社居委已通过查询得知刘光宏属于安置对象，刘咸美主张的刘光宏不是安置对象与事实不符。刘咸美主张包河花园社居委在没有严格审查房屋归属的情况下出具证明存在过错这与事实不符。刘光宏与刘咸美共同分配了包括上述房屋在内的拆迁安置房屋，且刘光宏与孟玉华又是夫妻，刘光宏对案涉房屋是有处分权。该房屋登记在刘咸美名下是刘光宏与刘咸美等人协商的结果。张友朋向一审法院起诉请求：1、刘光宏返还张友朋购房款18万元；2、刘光宏、刘咸美、包河花园社居委赔偿张友朋损失31万元；3、本案的诉讼费用由刘光宏、刘咸美、包河花园社居委承担。一审法院认定事实：刘光宏与刘咸美系父子关系。2007年，张友朋与刘光宏签订《房屋买卖协议》一份，约定张友朋以18万元价款购买刘光宏的合肥市包河区繁华大道6166号包河花园B区20幢6层605室回迁房，房屋面积90平方米，付款方式为签字生效后一次性支付；若有违约，违约方需向守约方支付房款总额30%的违约金；卖方协助办理房产证，买方承担相关费用等。2017年5月21日，原合肥市包河区骆岗街道义兴社区居民委员会作为证明人在协议上载明“包河花园B区20幢605室为刘光宏回迁房”并盖章。2007年5月23日，张友朋向刘光宏支付了18万元购房款，刘光宏出具收条一张。2014年3月13日，案涉房屋办理了房屋产权证书，产权人为刘咸美，房屋性质为拆迁安置房，土地使用类型为划拨。2014年11月6日，刘咸美与程晋豹在合肥满堂红房地产销售代理有限责任公司居间下签订了房屋买卖合同，约定刘咸美将案涉房屋以49万元价格出卖给程晋豹，并于2014年11月11日将房屋所有权过户到程晋豹名下。另查明，合肥市包河区骆岗街道义兴社区居民委员会在2011年5月10日与合肥市包河区骆岗街道包河花园社区居民委员会合并。一审法院认为，本案的争议焦点有四：一是关于涉案房屋刘光宏是否有权出卖问题；二是关于张友朋与刘光宏签订的房屋买卖协议的效力问题；三是包河花园社居委承担赔偿责任与否；四是本案的损失赔偿数额如何确定。一、关于刘光宏是否有权出卖案涉房屋的问题。张友朋与刘光宏在签订房屋买卖协议之际，房屋处于无证状态。包河花园社居委陈述拆迁安置房以家庭户为单位实行安置是政策性问题，刘咸美与刘光宏父子系一户内的家庭成员关系；刘光宏亦陈述其是家庭户中办理相关房产处置事宜的负责人。该院认为刘光宏可以与张友朋签订买卖协议，张友朋亦有理由相信刘光宏有权处置涉案房产，而且双方对于未取得所有权证的房产客观上暂时不能办理过户也是知晓的。二、关于房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第（六）项虽然规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，但该规定属于管理性禁止规范，旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易关系，并不因此影响合同的效力。刘光宏自愿将案涉的拆迁安置房转让给张友朋，其行为不违反法律、法规的效力性强制性规定，亦不损害国家和社会利益，系双方真实的意思表示，该院依法认定为有效。三、关于包河花园社居委是否需承担赔偿责任问题。在案涉房屋未办理权属证书的情况下，社居委作为证明人在房屋买卖协议上载明涉案房屋为刘光宏回迁房，是应买卖双方要求而为，只能证明刘光宏是拆迁安置对象，否则张友朋作为买方难以确认买卖合同的相对人。另外，张友朋诉称涉案房屋办理所有权初始登记之际，社居委与刘光宏、刘咸美恶意串通将涉案房屋所有权登记至刘咸美名下，未提供事实证据加以证明，且回迁房确立所有人属于回迁家庭户的内部问题，包河花园社居委对回迁户的房屋产权登记和房屋交易行为并不负有审查、证明责任，社居委在本案中并无过错，故张友朋主张包河花园社居委承担赔偿责任，不予支持。四、关于赔偿损失数额如何确认的问题。至刘光宏、刘咸美收回涉案房屋，张友朋基于房屋买卖合同而合法占有房屋长达七年时间，刘咸美对此完全知情，却又与案外人程晋豹签订买卖合同并办理了所有权转移登记，导致在先的买受人张友朋不能取得房屋所有权，刘咸美、刘光宏的行为构成违约。张友朋诉请要求刘光宏返还18万元购房款的要求，符合法律规定，予以支持。张友朋以一房二卖的差价31万元主张赔偿不能买房的损失，该院认为张友朋对于案涉房产未取得房产证是知晓的，其也应当承担由此产生的交易风险。结合本案合同的实际履行情况，一审法院酌定赔偿损失的数额为20万元。刘光宏当庭要求张友朋赔偿其代垫水电费、押金等损失，不属本案审理范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘光宏于判决生效之日起十日内返还张友朋购房款18万元；二、刘光宏、刘咸美于判决生效之日起十日内赔偿张友朋损失20万元；三、驳回张友朋的其他诉讼请求。本案一审案件受理费8650元，由张友朋承担1900元，刘光宏、刘咸美负担6750元。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间，刘光宏提供证据户口本一份，旨在证明刘光宏与刘咸美不在一起居住，刘光宏并不是涉案房屋的安置对象。张友朋的质证意见为对户口本的真实性无异议，但拆迁房屋分配安置除了户口以外，还有就是祖居的分配方案，该证据不能证明当时刘光宏没有参与安置。本案事实情况是刘光宏当时就参与了拆迁安置，B区16幢108室房屋就是当时刘光宏、刘咸美置换的安置房屋，根据社居委提供的原始的拆迁安置档案，刘光宏是拆迁安置对象。包河花园社居委的质证意见为对该证据的真实性无异议，但是与本案无关，因为户口和拆迁安置是两码事，刘光宏是拆迁安置对象。刘咸美的质证意见为同意刘光宏的举证意见。刘咸美提供证据公证书一份，旨在证明刘咸美是拆迁安置户，取得该房屋所有权证是合法有效的。张友朋的质证意见为对公证书真实性无异议，对证明目的有异议，刘咸美是拆迁安置户无异议，但对于刘咸美是涉案房屋产权所有人有异议，公证书是对以户为单位进行安置的，家庭成员都有可能是房屋所有人。刘光宏的质证意见为对公证书的真实性及证明目的无异议。包河花园社居委的质证意见为公证书与在本案中应承担的责任没有关系。包河花园社居委证据提供《证明》、《刘光宏拆迁安置档案》各一份，证明刘光宏在孟玉华户下参加了拆迁安置，刘光宏对涉案房屋有处分权。《分家析产协议》一份，证明刘咸美、孟玉华、刘光宏在一起算账并自行分配，刘光宏对该案房屋有处分权。张友朋的质证意见为对证据《证明》、《刘光宏拆迁安置档案》真实性均无异议，同意包河花园社居委的举证意见。《分家析产协议》形成时间是2013年9月份，正好是房屋办证的时间，正因为这份协议，刘光宏和刘咸美串通将房屋进行置换，B20-605置换成B16-108，逃避刘光宏自己办证的事实，损害了张友朋的利益。刘光宏的质证意见为对《证明》、真实性有异议，因是复印件达不到其证明目的，包河花园社居委需要拿出原始证据。《刘光宏拆迁安置档案》真实性有异议，与本案无关联，退一步讲就算刘光宏参与了安置，在孟玉华名下有一套70平方、一套80平方，并没有案涉90平方的房屋，90平方的房屋是在刘光宏妹妹名下。《分家析产协议》真实性与合法性有异议，上面没有刘光宏的签字。刘咸美的质证意见为《证明》真实性无异议，不发表质证意见。《刘光宏拆迁安置档案》、《分家析产协议》是复印件，对真实性有异议。本院认为，从本案现已查明的事实来看，案涉房屋属于拆迁安置房，在2007年刘光宏与张友朋签订案涉《房屋买卖协议》时，房产证并未办理，产权尚未确定。后因刘光宏未与其父亲刘咸美及家庭成员协商一致，最终案涉房屋登记在刘咸美名下，故在案涉房屋产权不明确的情况下刘光宏与张友朋签订案涉房屋的买卖合同均有过错，一审法院结合双方的过错程度及参照刘咸美出卖案涉房屋给案外人的价格，酌定刘光宏赔偿张友朋损失20万元并无不妥，本院予以维持。关于刘咸美是否应当承担赔偿责任的问题。从本案的现有证据来看，首先，2007年张友朋与刘光宏签订《房屋买卖协议》时并无刘咸美的签字；其次，相关房屋买卖的购房款收取人均为刘光宏，刘咸美并无收取相关款项；再次，刘咸美系拆迁安置对象，在2014年3月13日办理产权登记时案涉房屋也登记在刘咸美的名下，刘咸美也否认知晓刘光宏签订案涉房屋买卖协议事宜。故从张友朋本案提供的现有证据来看，无法证明刘咸美在出卖案涉房屋时对张友朋、刘光宏之间已签订案涉房屋买卖协议知晓，张友朋认为刘光宏与刘咸美恶意串通，要求刘咸美承担赔偿责任，依据不足，不予采信。关于包河花园社居委是否应当承担赔偿责任的问题。从本案现已明的事实来看，包河花园社居委即不是房屋买卖合同的相对人，也不是房屋产权的登记机关，包河花园社居委对回迁户的房屋产权登记和房屋交易行为并不负有审查、证明责任，一审法院认为社居委在本案中并无过错，据此对张友朋主张包河花园社居委承担赔偿责任不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，张友朋的上诉请求不能成立，应予驳回；刘咸美的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5697号第一项，即“刘光宏于本判决生效之日起十日内返还张友朋购房款18万元”；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5697号民事判决第三项，即“驳回杨光友的其他诉讼请求”；三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5697号民事判决第二项为“刘光宏于本判决生效之日起十日内赔偿张友朋损失20万元”；四、驳回张友朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8650元，由张友朋承担1900元，刘光宏负担6750元；二审案件受理费4820元，由张友朋负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十一月七日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。