山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4957号上诉人（原审被告）：青岛永华投资置业有限公司。法定代表人：白波，总经理。委托诉讼代理人：戴燕，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩云龙，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜晓伟。委托诉讼代理人：王要记(杜晓伟妹妹)。上诉人青岛永华投资置业有限公司（以下简称永华置业公司）因与被上诉人杜晓伟商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初11327号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人永华置业公司的委托诉讼代理人戴燕、韩云龙，被上诉人杜晓伟及委托诉讼代理人王要记，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永华置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并予以改判。2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定房屋转移、占有交付标准、及违约责任存在错误。第一，一审法院认定的房屋转移、占有及交付标准存在错误。上诉人已于2016年1月24日向被上诉人发送了交房通知书，已视为向被上诉人履行了交房义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》第十三条约定“房屋交付的标志为乙方签署房屋交接单或甲方发出交付通知”。根据以上商品房买卖合同司法解释及《商品房预售合同》的约定，通常情况下房屋的转移、占有及交付应该以“交钥匙”为准，但是因为上诉人与被上诉人对于房屋的转移、占有及交付有自己的约定，即上诉人交付房屋的标志为发出交房通知书，而上诉人于2016年1月24日向被上诉人发送了交房通知书，且被上诉人已签收该交房通知书，应视为上诉人履行了交付房屋的义务。而且约定发送交房通知书为开发商履行交房义务已经成为了在商品房买卖交易中的一种惯常的做法，应视为交易习惯。并且买卖双方在合同中也做了明确的约定，应该遵从该交易习惯。而不能单纯的以理论上的“交钥匙”标准，这种标准在实践中也是行不通的，而且会加大卖方的交房风险，对卖方显失公平。第二，上诉人已于2016年2月7日履行完毕交房义务，向被上诉人交付了房屋；自2016年2月7日起房屋的风险责任已转移至被上诉人。自上诉人发出交房通知书超过10日或者交房通知书中约定的交房期限到期，被上诉人因自身原因未与上诉人办理交房手续，应视为上诉人已完成了交房义务，此后不需要承担逾期交房的违约责任。《商品房预售合同》补充条款第四条第3款“甲方发出通知后10天，乙方仍未至甲方处签署“房屋交接单”，视为甲方已交付房屋。自通知书约定的验收交接日次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担，乙方从约定验收日次日按规定缴纳物业管理费，双方不再执行合同正文第十五条之规定。”被上诉人在接到上诉人发送的交房通知书后并未按照交房通知书规定的时间2016年2月6日前到上诉人处办理交房验收手续，而是迟至2016年3月12日才前往上诉人处办理房屋交接手续。那么，就会产生两个后果，第一，视为上诉人履行完毕交房义务，向被上诉人交付了房屋；第二，自2016年2月6日起房屋的风险责任已转移至被上诉人，且不存在逾期交房的问題。因此，上诉人向被上诉人发送了交房通知书，被上诉人在收到交房通知书后因自身原因在交房通知书约定的期限内未到上诉人处办理交房手续，按照合同约定自交房通知发送之日超过10日（或者按照交房通知2016年2月6日前）未到上诉人处办理交房交接的，视为房屋自动交付。故，上诉人已履行完毕交房义务，该房屋自2016年2月7日即交付给了被上诉人，不存在逾期交房，上诉人不需要承担此后的违约责任。同时自2016年2月7日开始关于该房屋产生的所有费用，包括不限于物业管理费等相关费用也应由被上诉人承担。第三，房屋交付与办理房屋交接手续为不同的法律行为。一审法院将房屋的交付与办理房屋交接手续混为一谈。该房屋以已于2016年2月7日交付至被上诉人，同时该房屋的风险也此时转移至被上诉人。而只是因为被上诉人的原因至今未办理房屋交接手续而已。办理房屋交接手续是一个需要多方协助配合的行为，包括上诉人、物业公司、被上诉人等各方协调。被上诉人在办理房屋交接手续时不仅仅是单纯的被动的收房，而且应该履行相关的义务，即携带购房合同原件、身份证原件及复印件、收款收据等材料，而上诉人此时是按照被上诉人准备的手续协助被上诉人办理房屋交接。但本案中，被上诉人并未按照“交房通知书”规定的内容携带完整的房屋交接手续，上诉人有权拒绝给予办理。而上诉人不予办理房屋交接手续不等于房屋未交付，更不等于逾期交房，故，上诉人不应该承担逾期交房的违约责任。综上，首先，上诉人已履行完毕交房义务，且房屋已经于2016年2月7日交付至被上诉人，房屋交付已成既定事实。其次，上诉人已于2016年1月24日发出了交房通知，故上诉人只需承担2015年10月31日至2016年1月24日期间逾期交房的违约责任。再次，因被上诉人自身原因在收到交房通知后未按照约定期限办理交接手续，故自2016年2月6日之后的房屋已交付，不存在逾期交房，不需要由上诉人承担违约责任。故不论房屋交接手续是否办理不影响房屋已交付的事实。上诉人在被上诉人交接手续齐备的情况下可以给予办理房屋交接手续，但被上诉人已履行完毕交房义务，不能因被上诉人自身原因迟迟不去办理交接手续而认定上诉人逾期交房，无限地扩大上诉人的违约责任。杜晓伟辩称，永华置业公司向其交付房屋并承担逾期交房的违约金和赔偿金，房屋过户交付和房产证交付及车位交付以及物业费的偿还。杜晓伟向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令永华置业公司向杜晓伟交付房屋和车位，并给杜晓伟办理房屋质量保证书、房屋交接书、房屋过户和车位交接等相关手续；2.依法判令永华置业公司向杜晓伟支付逾期交房违约金8613元；3.本案诉讼费用由永华置业公司承担。后，杜晓伟增加诉讼请求：1、永华置业公司支付杜晓伟按照中国人民银行同期贷款利率自2016.3.12至2016.12.1的赔偿金共计20814.88元；2、永华置业公司赔偿杜晓伟2016.4-12月份的物业费损失共计1423.8元。对双方有争议的证据和事实一审法院院认定如下：1、2014年1月7日，杜晓伟与永华置业公司网签了《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400004752），合同约定：由杜晓伟购买永华置业公司开发的位于青岛市黄岛区珠江路19号《福源花园1号楼》1单元2层203户房屋，面积97.19平方米，单价6564.5元，总房价暂定为638004元。合同约定了交房的时间、逾期交房违约责任等条款。其中第十三条约定：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署房屋交接单或甲方发出交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”合同同时约定其他权利义务。2、杜晓伟与永华置业公司双方约定所购房屋附送一个车位，2015年6月20日，双方签订《车位使用权转让合同》，约定，杜晓伟有权免费使用福源花园F区22号车位，使用权年限等同于杜晓伟所购福源花园房屋产权的使用年限。永华置业公司应当在2015年10月31日前交付杜晓伟使用。合同同时约定了其他权利义务。3、杜晓伟于2013年12月25日支付永华置业公司购房定金198004元，于2014年5月30日按揭贷款44万元，共计支付永华置业公司合同约定的全部购房款638004元。4、永华置业公司合作的物业公司于2016年7月1日向杜晓伟发出催缴物业费的通知，要求杜晓伟缴纳2016年4月1日-2016年9月30日的物业费919.6元，电梯费29.6元。至庭审时，杜晓伟未实际缴纳。5、青岛市公安局青岛经济技术开发区分局2016年3月13日的“行政处罚决定书”记载：2016年3月12日12时35分许，在青岛市黄岛区致幸福小区1号楼2单元102户内，杜晓伟与辛若亮因交房问题发生纠纷，后杜晓伟持泥水杯将辛若亮的左脸划伤，杜晓伟被处以行政拘留10天，罚款500元。6、杜晓伟提供录音证据一宗，内容为：自2016年3月31日起，杜晓伟多次催促永华置业公司交付房屋钥匙，辛若亮（永华置业公司处的销售经理）要求将打人一事的赔偿处理完毕后才能交钥匙。至今，永华置业公司未将房屋钥匙交付杜晓伟，亦未办理其他交房手续。7、永华置业公司于2016年1月24日向杜晓伟发出交房通知书，回执单显示杜晓伟于2016年1月25日签收。在永华置业公司提交的“交房通知书”上显示：公司决定于2016年2月1日至2月6日集中办理交房手续，如业主不能在2016年2月6日前到现场办理相关交房手续，则视为公司已经按照合同约定时间履行了交房义务，自动收房。8、永华置业公司提交2016年4月28日的测绘报告显示，涉案房屋的实测面积比合同面积多出1.69平方米。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。杜晓伟与永华置业公司在平等自愿基础上签订的《青岛市商品房预售合同》及《车位使用权转让合同》，均系双方真实意思的表示，成立且生效，对当事人均有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、永华置业公司是否完成了涉案房屋的交付义务？2、永华置业公司应否承担违约责任？根据已查明的事实和相关法律法规规定，一审法院做如下判定：一、永华置业公司未完成涉案房屋的交付义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，在商品房买卖中，转移房屋所有权于买受人是出卖人的最主要义务之一。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，因此，房屋的交付分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利的交付则使买受人取得所有的权能。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。其具有两个特征：转让的意思表示和交付标的物。占有以对物的事实上的管领力为成立要件，所以，占有的转移，除当事人的意思表示外，还必须将占有物交给受让人，才发生效力。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。因此，在商品房买卖中，对房屋的转移占有，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者，从而使购房人取得对所购买房屋的管领力。本案中，永华置业公司仅向杜晓伟发出交房通知，未能向杜晓伟交付房屋钥匙，不能视为已完全履行了交房的义务。因此，杜晓伟诉求永华置业公司向杜晓伟交付涉案房屋的钥匙，并向杜晓伟提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》、办理房屋交接书以及办理所附赠车位的交接手续，有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、永华置业公司应承担逾期交房的违约责任。杜晓伟与永华置业公司在合同第十一条约定，永华置业公司于2015年10月30日前向杜晓伟交付房屋；永华置业公司未能在此期间交付房屋，应承担违约责任。双方在《青岛市商品房预售合同》第十二条约定：“如甲方（永华置业公司）未在约定的期限内将房屋交付乙方（杜晓伟），应当向乙方支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”永华置业公司于2016年1月24日发出交房通知，但交房通知书上记载的集中办理交房时间为2016年2月1日-2月6日，故，此期间的逾期交房违约金应自2015年10月31日起计算至2016年2月6日。违约金数额应为：638004×0.05‰×99天=3158元。杜晓伟接到通知后未能在永华置业公司规定的交房时间内前往办理交房手续，责任在杜晓伟，至2016年3月12日期间，永华置业公司不应承担违约责任。但2016年3月12日杜晓伟至永华置业公司处要求办理交房手续时，永华置业公司未能给予办理，至今仍未向杜晓伟交付房屋钥匙，系永华置业公司违约，应承担相应的违约责任。杜晓伟主张此期间违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但违约金的数额应按双方约定的方式计算：以638004元为基数，按照日万分之0.5，自2016年3月12日起计算至永华置业公司实际交付房屋钥匙之日止。杜晓伟主张物业费损失，因杜晓伟还未实际缴纳该物业费，该损失未实际发生，一审法院暂不予支持，杜晓伟可待实际发生后，另行主张。三、关于永华置业公司抗辩的杜晓伟应先补足房屋面积差价款才能交付房屋的问题。因该面积差直至2016年4月28日出具的测绘报告才有体现，在永华置业公司2016年1月24日发出的交房通知书中根本没有提及，不构成永华置业公司拒绝交房的正当理由，永华置业公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院判决如下：一、永华置业公司于判决生效之日起5日内向杜晓伟交付位于青岛市黄岛区珠江路19号福源花园1号楼1单元2层203户房屋的钥匙，向杜晓伟提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，并办理该房屋及该小区F区22号车位的相关交接手续；二、永华置业公司于判决生效之日起10日内支付杜晓伟2015年10月31日至2016年2月6日期间的逾期交房违约金3158元；三、永华置业公司于判决生效之日起10日内支付杜晓伟2016年3月12日之后的逾期交房违约金（以638004元为基数，按照日万分之0.5，自2016年3月12日起计算至永华置业公司实际交付房屋钥匙之日止）；四、驳回杜晓伟的其他诉讼请求。案件受理费10402元（杜晓伟已经预交），由永华置业公司负担，于判决生效后10日内支付给杜晓伟。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人永华置业公司提交房屋交接确认单一份，证明2017年3月15日双方办理房屋手续移交，但该时间并不是房屋交付的对间，房屋交付时间在一审已经确认为2016年2月6日。被上诉人杜晓伟认可该份证据，称2017年3月15日才交付的房屋。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。按照合同约定：“甲方定于2015年10月30日交付房屋……交付房屋时甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署房屋交接单或甲方发出交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”按照上述约定，交付房屋时并非简单地以上诉人所主张的甲方发出交付通知即作为已完成交付的标志，而是需要满足提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》、提供实测面积的有关资料等条件，因此，上诉人主张其向乙方发出交房通知书即视为已完成交付，不符合合同约定，亦不符合法律规定以及对交房的通常做法，上诉人该理由有失偏颇。二审中，根据上诉人提交的房屋交接确认单以及双方的确认，本院确认双方实际于2017年3月15日完成交房，上诉人认为其于2016年2月6日已完成交房义务的主张本院不予采信。一审法院对于逾期交房期限及责任的划分符合事实及法律规定，本院予以确认。综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10402元，由上诉人青岛永华投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年十一月八日书记员 王 繁