江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初7875号原告：刘桂华，男，1958年7月18日生，汉族，无业，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，江苏高的律师事务所律师。被告：张定银，男，1949年3月27日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。被告：张马立，男，1978年9月20日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。以上两被告委托代理人：李春蕾，江苏轩衡律师事务所律师。以上两被告委托代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。原告刘桂华与被告张定银、被告张马立房屋买卖合同纠纷一案，原告刘桂华于2016年8月22日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘桂华及其委托诉讼代理人李伟龙、高云，被告张定银、被告张马立及其委托诉讼代理人李春蕾、严耀帮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂华向本院提出诉讼请求：1、两被告返还原告购房款20万元及利息（以20万元为基数，自2010年1月7日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率）；2、两被告赔偿原告房屋差价损失60万元；3、两被告赔偿原告房屋装修损失10万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告张定银系被告张马立父亲。2008年9月13日，两被告位于南京市××××号的房屋被拆迁后，安置秦淮区银龙花园四期x室房屋（以下简称诉争房屋）一套。原告系被告张马立岳父。2010年1月7日，两被告与原告签订《房屋转让协议》，约定诉争房屋转让给原告，协议签订后，原告向两被告支付了20万元购房款，进行装修并居住至今。2016年3月28日，两被告向法院提出诉讼，以非其真实意思表示，且房屋未办理房产证为由，要求确认双方上述的房屋转让协议无效，并要求原告迁让房屋，后法院于2016年7月26日作出（2016）苏0104民初字第2950号民事判决书，判决确认因被告是在获得经济使用房5年内签订的《房屋转让协议》，故上述房屋转让协议无效，要求原告迁出诉争房屋。原告认为上述协议已经认定为无效，自始无效，因此协议所取得财产应当予以返还，过错方应当赔偿对方因此受到的损失。结合本案相关情况，原、被告系亲戚关系，原告基于对两被告的信任及承诺购买诉争房屋，并投入大量经济、时间成本对诉争房屋进行装修，被告为了获得更大的经济利益而毁约，被告此举主观故意明显，违反了诚实信用原则，且被告系诉争房屋实际产权人，转让协议签订时被告对经济适用房未满5年不得上市交易的政策应当知晓，然而却依然将该经济适用房转让给原告，存在明显过错，反观原告，无论从协议的签订过程还是后续的履行过错中均无过错，故因此协议无效导致原告的所有经济损失应当由两被告承担。为了维护原告的合法权益，故诉至本院,请求判如所请。被告马定银、被告张马立辩称，第一，两被告对于合同无效没有过错。2016年7月26日，本院作出的（2016）苏0104民初字第2950号民事判决书判决原、被告签订的《房屋转让协议》无效，主要是根据双方签订的合同内容违反法律的强制性规定而认定无效。该协议备注部分约定房屋只有居住权，没有变卖权。从该约定可以看出被告转让的系居住权，原告支付的20万元系长期居住使用的一次性租金。协议签订后，被告交付钥匙，将房屋交由原告居住，已经全面履行了合同约定，对于合同无效，两被告无任何过错。第二，原告主张的差价损失及装修没有法律依据。导致合同无效的赔偿金额应当以实际损失为限，本案真实的意思表示并非房屋买卖，房屋差价与损失赔偿无必然的因果关系，涉案房屋经鉴定机构评估无法得出价值，与原告提交的房源信息存在差异，该房源信息不能作为认定诉争房屋价值的依据。房屋装修系原告为了生活的舒适度自行决定，该部分金额的不利后果不应由被告承担。原告已经实际居住房屋近5年，被告仍然同意返还原告给付的20万元，原告已不存在其他损失，被告也不应承担利息，即使承担利息，也应从确认合同无效后起算。第三，被告张定银无需承担赔偿责任。《房屋转让协议》是由被告张马立与原告签订，被告张定银虽然也在协议中签字，但从协议的内容只能看出被告张定银知晓并同意此事，被告张定银并不具备主体地位，原告将20万元支付给被告张定银妻子，由被告张马立交付钥匙，履行协议，被告张定银并没有收到任何款项，亦未实际参与此事。本院经审理认定事实如下：2008年9月13日，因两原告原住所拆迁，白下区房产管理局（甲方）与被告张马立、被告张定银（乙方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：因乙方房屋座落于秦淮区光华路街道李家圩村19号位于秦淮区高桥门经济适用房（拆迁安置房）项目征地房屋拆迁范围内；乙方被拆迁房屋货币补偿款为546003元；乙方同意在本协议签署之日起二日内将所属房屋腾空并移交甲方拆除，乙方以拆迁补偿款546003元来申购位于光华路地区高桥门经济适用房，申购总面积为210平方米。2009年9月22日，南京市住房制度改革办公室向两被告发出《南京市征地拆迁安置房购买通知书》，载明：根据两被告申请，经审核，同意你家庭购买坐落在银龙花园四期的征地拆迁安置房一套，房屋建筑面积为65平方米。2010年5月11日，南京光华房地产开发公司（甲方）与被告张马立签订《银龙花园经济适用房销售协议》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，面积为68.88平方米，房屋价款为180121元，该房款，两被告已于2010年5月4日支付给南京光华房地产开发公司。2010年6月7日，被告张马立（甲方）与原告刘桂华（乙方）签订《房屋转让协议》约定：甲方将诉争房屋转让给刘建祥（刘建祥系被告刘桂华儿子），一次性付清200000元。被告张定银在甲方张马立落款处下方签署：“情况属实同意：张定银”。协议下方备注：先付房款后交钥匙；房屋只有居住权，没有变卖权，如违约所卖的房款甲乙两方各一半；房屋以后产生的费用由乙方承担。房屋转让协议上内容由证明人倪根旺（倪根旺系原告刘桂华连襟）书写，备注内容亦系倪根旺书写。原告刘桂华将200000元支付给被告张马立的妻子即被告刘桂华女儿，被告张马立将诉争房屋钥匙给原告刘桂华。2012年12月，原告刘桂华对诉争房屋进行装修，入住诉争房屋。2016年3月28日，张定银、张马立作为原告起诉刘桂华以及刘贵华儿子刘建祥至本院，诉讼请求为：1、确认双方于2010年1月7日签订的《房屋转让协议》无效；2、刘桂华及刘建祥迁出诉争房屋。经审理，本院于2016年7月26日作出(2016)苏0104民初2960号民事判决，认定：虽然《房屋转让协议》载明房屋只有居住权，没有变卖权，但并不能否定张马立、张定银将房屋转让给刘桂华的意思表示，系张马立、张定银所附的条件，张马立、张定银未提供证据证明其租赁给被告刘桂华，故《房屋转让协议》系经济适用房买卖协议。因诉争房屋系经济适用房，张马立、张定银在获得经济适用房后5年内签订的经济适用房买卖合同，规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了社会公共利益，应当认定无效。判决：一、张马立、张定银与刘桂华于2010年6月7日关于南京市秦淮区银龙花园四期x室房屋签订的《房屋转让协议》无效；刘桂华、刘建祥于本判决生效之日起三十日内迁出南京市秦淮区银龙花园四期x室房屋。后双方均未上诉，张定银、张马立依据该判决书申请强制执行，在强制执行过程中，双方矛盾尖锐。2016年10月10日，依原告刘桂华申请，本院委托北京东华天业房地产评估有限公司南京分公司（以下简称东华天业南京分公司）对诉争房屋市场价值进行鉴定。东华天业南京分公司于2017年3月向本院发出《退案函》，载明：因诉争房屋没有提供有效的产权证，导致评估工作无法进行，现在需进行退案。2017年5月，依原告刘桂华申请，本院委托江苏正中资产评估有限公司（以下简称江苏正中公司）对诉争房屋室内装修进行评估。2017年7月30日，江苏正中公司出具《资产评估报告书》，载明：截止2017年6月6日，南京市秦淮区银龙花园四期x室室内装修价值为5.62万元，其中铝合金窗评估价格为543.66元。后法院组织双方对鉴定报告，进行质证，被告认可该鉴定报告，原告提出热水器以及开窗费用存在问题，各项价值均过低，要求重新评估。2017年9月11日，江苏正中公司出具《补充意见》，认为热水器为重置全价，根据新补充资料，江苏正中公司《资产评估报告书》中阳台铝合金窗装修费调整为1183.35元，比原报告543.66元增加639.69元。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告张马立在达成房屋买卖合意时均知晓该房屋系经济适用房。双方在被告获得诉争房屋后五年内订立买卖合同，该合同违反经济适用房管理规定，损害了社会公共利益，经生效判决确认无效，因合同无效，被告张马立应将购房款20万元返还给原告,鉴于双方签订的《房屋转让协议》于2016年7月26日确认无效，原告刘桂华在判决之前也居住在诉争房屋中，故利息应从2016年7月26日起计算为宜。原告对诉争房屋已进行装修，现原告无法取得诉争房屋，再行购房将产生较大的房屋差价损失，对装修损失以及差价损失，被告张马立应予赔偿。考虑到案涉合同无效，原告、被告张马立双方均存在一定过错，综合本案具体情况及双方当事人的过错程度，本院酌定被告张马立向原告赔偿房屋装潢损失50000元以及差价损失300000元。虽然合同系原告与两被告签订，但合同的当事人系原告与被告张马立，购房款亦是由被告张马立妻子收取，原告要求被告张定银承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张马立于本判决生效之日起十日内返还原告刘桂华200000元及利息（自2016年7月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。二、被告张马立于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘桂华差价损失300000元。三、被告张马立于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘桂华装潢损失50000元。四、驳回原告刘桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，鉴定费5000元，合计18300元，由原告刘桂华负担9150元，被告张马立负担9150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌沙沙人民陪审员  杨家英人民陪审员  戚玉玲二〇一七年十一月三日见习书记员  徐雪涵