广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初5775号原告：何剑文，男，1975年9月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：张桥凤，系何剑文的妻子。被告：江门市蓬江区尚诚地产信息部，住所地江门市蓬江区。经营者：施美贤。委托诉讼代理人：黄超峰、冯上儿，均系该公司员工。原告何剑文诉被告江门市蓬江区尚诚地产信息部（以下简称“尚诚信息部”）居间合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，由审判员张华理适用简易程序于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告何剑文及其委托诉讼代理人张桥凤���被告尚诚信息部的委托诉讼代理人黄超峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何剑文诉称：原告于2017年9月5日和被告的员工黄超峰一起看了位于江门市××别墅××街××二手房，原告在黄超峰的解说下，当时对房子户型比较满意，有初步购买的意向，出于诚意还了购房价格147万元，黄超峰以各种理由说词说服原告于2017年9月5日在被告店铺内交付了5000元的诚意金。当时黄超峰清楚地说明这5000元是诚意金，只是暂时放在其公司里。到时若成交可以用作该房子的购房款，如没有成交可以全额退还。两天后，黄超峰致电原告的妻子张桥凤说，已与该房屋的业主谈妥了147万元的房价，并说6个月内付清首付，需交订金10万元，原告妻子张桥凤当时表示10万元的订金过高，并说明这两天原告没有时间与该房屋的业主见面。黄超峰一再催促，原告的妻子张桥凤只好��定2017年9月10日答复被告。原告夫妻俩于2017年9月9日傍晚再次到该房屋现场观察，发现并没有黄超峰所说的入住率真实性，原告夫妻俩经考虑多方因素后确定放弃购买此房的意向，原告妻子当即发短信给黄超峰说明不购买该房的意向，黄超峰试图说服原告购买，但原告表示坚持不购买。第二天，原告的妻子张桥凤向黄超峰提出退还原告5000元诚意金，三小时后，黄超峰告知诚意金已经作为定金交付了该房屋的业主，拒绝退还诚意金。经原告的妻子张桥凤与黄超峰交涉后，被告仍坚持拒绝退还诚意金，故原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼，请法院依法判决：1、被告全数退还原告购房诚意金5000元；2、本案诉讼费由被告承担。原告对其起诉提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告机读���案登记资料，证明被告的诉讼主体资格；3、收据，证明原告向被告交纳了5000元诚意金，当时被告要求原告交纳诚意金是为了证明原告有诚意购买房屋，如果不交款则不帮原告联系业主协商，被告并承诺不能达成交易的话就将款项退回，而且该诚意金是由被告收取的并不是交给业主的。被告尚诚信息部答辩称：一、本案涉案的款项是“定金”，原告先违约，不购买涉案房屋要求返还已交付的定金，没有任何事实和法律依据。二、《收据》明确约定“如交易价格为147万，首期付款时间从今个月起7个月内付清，诚意金则转为定金”，对于本案涉案房屋的买卖，业主已同意交易价格147万元和首期款7个月付的条件。诚意金已经转为定金，而且业主亦已收到被告转付的5000元定金，现原告要求返还没有依据。被告尚诚信息部为其答辩提供的证据有：1、业主身份证、房产证，证明被告交付定金给业主之后，业主提供了她的身份证复印件给被告，被告是经过业主的同意与原告协商买卖事项的；2、被告的员工冯上儿身份证、员工劳动合同、定金收据、中国工商银行汇款记录，证明被告收取原告的款项之后，第二天就与业主协商好原告所委托的事宜，并将款项转账给了业主，被告并没有从中获取利益，之后被告多次打电话催促原告，原告都借口说没有时间，之后就提出不愿意继续购买，因此被告无法处理涉案款项的问题。经审理查明，被告尚诚信息部于2016年7月29日成立，经营范围为经济信息咨询，房地产中介服务。黄超峰、冯上儿均是尚诚信息部的员工，黄超峰承担房产销售岗位的工作，冯上儿承担客服代表的工作。涉案房屋即位于江门市××别墅××街××号的房屋的��权人为孙满容和李喜平。2017年9月5日，被告的员工黄超峰与原告何剑文一同到涉案房屋进行查看，商谈买卖事宜，同日，被告在其经营场所出具一张写有内容为“今收到何剑文交来凤华二街39号别墅诚意金￥5000元整，议定金额￥147万元整，首期付款时间为从今个月起7个月内付清，合则诚意金转为定金”并盖有尚诚信息部公章的收据给何剑文。其后，尚诚信息部的员工冯上儿于2017年9月6日以转账汇款的方式向涉案房屋产权人之一的孙满容支付人民币5000元。同日，涉案房屋的产权人孙满容和李喜平将一张写有“今收到何剑文交来购买江门市××别墅××街××号全部购房定金：5000元（以银行到账为准）”并签有该两产权人名字的收据交付给被告。另，原告以涉案房屋的入住率低以及需向涉案房屋业主支付的订金过高为由，表示不愿继续购买涉案房屋��并要求被告退还原告已支付的5000元，被告则表示该5000元已转为定金并支付给了涉案房屋的产权人而拒绝退还，故原告提起本案诉讼。本院认为：原告作为意欲购买房屋的买方，被告作为从事房地产中介服务的居间方，原告要求被告返还其在提供居间服务时所收取的款项，因而本案处理的是原告与被告在居间服务过程中所产生的纠纷而不是房屋买卖合同双方之间的纠纷，因此本案为居间合同纠纷。结合原告的主张与被告的抗辩意见，本案争议的焦点为：原告向被告支付的5000元的性质应当如何认定的问题。原告支付给被告的5000元，被告出具给原告收据所书写的内容为：议定金额￥147万元整，首期付款时间为从今个月起7个月内付清，合则诚意金转为定金。对于原、被告的上述民事行为，首先，从“合则诚意金转为定金”的字面理解，该笔款项在交付给被告的时候就是“诚意金”。原告在庭审时陈述为被告要求其交纳用于“向业主证明我们有诚意购买房屋，方便其与业主协商”符合字面理解和合乎情理，故本院对此予以采信。其次，是对“合则转为定金”的理解。对于该约定，原告主张为交易成功即与房屋出卖方达成一致的买卖合同后，将交付的5000元由被告转交给卖方而作为定金，而被告则称只要满足“议定金额￥147万元整，首期付款时间为从今个月起7个月内付清”的条件就将该5000元转化为支付给出卖人的定金。针对双方的各自主张，本院分析如下：一、对被告在本案中的民事行为性质的认定。如前所述，被告为从事房地产中介服务的个体户，其与原告在本案中所发生的民事行为应为居间合同纠纷。而对于居间人（本案中即被告），依《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托���报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，其在本案中所从事的行为就是负责联系房屋的买卖双方，协助、促成双方达成一致的房屋买卖合同，并向委托人据实报告。因此，被告作为居间人，并不是买卖合同一方的当事人，一般情况下无权确定买卖合同的具体内容。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从上述法律规定可见，定金是双方当事人确立彼此间的债权债务关系后，为保证合同的履行而约定的一种担保，是合同的担保条款或依附于主债权债务合同的从合同，其成立的前提就是双方当��人对彼此间的债权债务关系达成一致的意思表示，并由双方当事人协商确定。由此，担保条款内容的确定仅限于具体债权债务合同中的当事人，提供订立合同机会的居间人只有建议双方约定担保条款的权利而并不具有直接确定该内容的权利。三、《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。对于房屋买卖这样大宗商品的交易，根据一般的交易习惯，买卖双方均持较谨慎态度，会就房屋的基本情况、房屋的转让价格、付款的方式及时间、税费的缴纳、房屋交付使用的时间、违约责任等各个方面进行较为全面详尽的协商后再订立买卖合同。综上，定金的约定和收取在本案中应是房屋买卖双方当事人在达成一致的意思表示并确立有关定金条款后方能成立、生效，居间人无权代替出卖人确立该条款。而原被告双方在庭审时均确认被告收取涉案的5000元之前，原被告双方均没有就涉案房屋的买卖事宜与该房屋的产权人（出卖人）进行过联系、协商，即出卖方对原告支付该5000元给被告的行为并不知情。由此，被告作为居间人，在没有告知房屋出卖方、取得出卖方同意和授权，以及促成买卖双方达成一致的房屋买卖意思表示情况下，以满足“议定金额￥147万元整，首期付款时间为从今个月起7个月内付清”的条件而主张确定收取的5000元为“定金”缺乏法律和事实的依据。而原告所主张的“合则诚意金转为定金”是为原告与被告约定，为体现原告购买房屋的诚意所暂时支付给被告、在达成房屋买卖合同再由被告转交给卖方作为定金的解释，依照上述分析更符合定金的性质和相应交易习惯、法律规定。故本案对原告的主张予以采信，依法认定涉案的5000元是原告应被告的要求而为表示购买房屋的诚意而预付的款项。在原告表示不愿意继续购买涉案房屋的情况下，该5000元是否应该退还给原告。如前所述，该5000元依法不应认定为定金，其只是原告在被告的要求下，为表达其有意愿购买涉案房屋的一笔预付款，是为了表示购买房屋的“诚意”而暂时交付给被告保管的款项，在原告与卖方未能达成一致房屋买卖合同的情况下，被告乃至卖方均没有收取该款项的合法理由，被告应当返还该款项给原告。由此原告请求被告返还该款项合法有据，本院依法予以支持。被告虽认为该5000元已经转账给了涉案房屋的产权人，其无需承担返还的义务，但被告的上述行为并没有征求、获得原告同意。被告亦没有成功组织买卖双方就涉案房屋的买卖事宜进行协商，房屋产权人收取该款项的行为并不能视为卖方与原告已达成买卖的合意，被告应对其将相关款项转给卖方的行为自行承担相应的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第十二条第一款、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告江门市蓬江区尚诚地产信息部（经营者为施美贤）应自本判决生效之日起五日内返还5000元给原告何剑文。被告江门市蓬江区尚诚地产信息部逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告��门市蓬江区尚诚地产信息部负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 张华理二〇一七年十一月十四日法官助理 陈怡杏书 记 员 李贞琴