四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12222号上诉人（原审原告）：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：于明玉，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈柯，男，1975年1月11日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：陈海琼，女，系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：陈海琼，女，1974年5月21日出生，汉族，住成都市青羊区。上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业）因与被上诉人陈海琼、陈柯物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初6910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九龙仓物业上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项判决；2.改判陈柯、陈海琼向九龙仓物业支付拖欠的物业管理服务费6398.4元，并自违约之日起至实际支付之日止，按每日万分之二的标准向九龙仓物业支付逾期违约金（暂计至2017年3月31日为594.48元）；支付九龙仓物业因追偿欠费支出的律师费800元；三、诉讼费由陈柯、陈海琼承担。事实与理由：一、一审认为九龙仓物业所收取的物业费与所对应的物业服务标准存在一定差距，从而扣减九龙仓物业应收取的物业费，该认定与事实不符；二、一审法院对物业费金额进行调减无法律依据；三、一审法院未支持九龙仓物业的违约金请求无法律依据；四、一审法院酌情扣减律师费无法律依据。陈柯、陈海琼辩称，1.关于物管费，并非要求九龙仓物业扣减。九龙仓物业作为物管公司应当保障业主的生命、安全，九龙仓物业在安全管理上存在严重失职；2.关于违约金，系九龙仓物业违约，陈柯、陈海琼不应当承担违约金；3.关于律师费，基于前两项诉讼请求不成立，律师费不应当由陈柯、陈海琼承担。九龙仓物业向一审法院起诉请求：1.陈柯、陈海琼向九龙仓物业支付拖欠的物业管理费6398.4元；2.陈柯、陈海琼向九龙仓物业支付物业管理服务费逾期违约金，违约金以每季度应缴纳数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之二的标准计算，暂计至2017年3月31日为594.48元；3.陈柯、陈海琼支付九龙仓物业因追缴欠费而支出的律师费800元；4.诉讼费由陈柯、陈海琼承担。一审法院认定事实：2009年2月27日，成都时代晶科名苑物业管理有限公司（以下简称：时代晶科名苑）（甲方）与陈柯、陈海琼（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定甲方对乙方位于高新区府城大道中段188号6栋1单元3层3号的时代晶科名苑物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施以及物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业服务资金，金额为2元/平方米/月×114.87平方米（建筑面积）×3个月=689.22元，3个月之后的物业服务资金按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交的，甲方有权采取相应的法律行动。陈柯、陈海琼于2014年12月1日开始拖欠物业管理费，九龙仓物业多次催收，陈柯、陈海琼均拒绝支持。另查明，2013年2月1日，成都天府时代广场物业管理有限公司对时代晶科名苑进行了吸收合并并增资，吸收合并后，时代晶科名苑依法注销。2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。一审法院认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》及临时管理规约、房屋产权证、业主物品清单、律师函、快递单、物业费欠费表等。一审法院认为，陈柯、陈海琼与时代晶科名苑签订的《前期物业服务合同》及临时管理规约是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。针对合同约定的双方权利义务的实现情况而言，本案的争议焦点可以归纳为，1.九龙仓物业是否是适格的诉讼主体；2.时代晶科名苑是否完全履行了合同约定的物业管理服务。就九龙仓物业是否为适格的诉讼主体而言，根据《最高人民法院关于的解释》第六十三条之规定，企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人。故本案九龙仓物业对时代晶科进行吸收合并后，对本案的物业纠纷存在直接的利害关系，因此一审法院认为九龙仓物业是适格的诉讼主体。就时代晶科名苑是否完全履行了合同约定的物业管理服务而言，根据《前期物业服务合同》的约定，物业管理服务的内容包括三个部分，一是对房屋共用部位以及房屋共用设施设备的维护和管理，二是对物业管理区域内共用部位和相关场地（包括小区公共场所和道路）、共用设备和设施的清洁卫生，雨污水管道的疏通。三是公共秩序维护的服务，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、门岗、巡查、报警监控、安全防范等事项的协助管理。四是交通秩序与车辆停放，包括限速、限重、限高、禁鸣、业主车辆停放管理、外来车辆进出管理、泊位管理等内容。陈柯、陈海琼称时代晶科名苑在安全管理和维系管理上均未尽到合同约定的责任，并举出证据证明小区大门行人入口门禁系统失控、小区单元门入口门禁系统失控、地下车库门禁系统失控、快递人员任意出入消防通道、快递包裹存储柜设置不当，电梯维修不当等物业管理未完全履约的状态或行为，并提供了证据，对上述情况进行证明，九龙仓物业亦提供了证据证明陈柯、陈海琼反应的部分情况并不属实。一审法院认为，物业管理服务需要具备与其所收取的物业服务费相当的服务质量，物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务，业主才应当向物业公司支付物业服务费。陈海琼、陈柯提出的时代晶科名苑的物业服务质量问题，确系该物业公司在物业管理服务中存在的瑕疵，此与其向陈海琼、陈柯收取的物业费所对应物业服务标准存在一定差距，因此陈海琼、陈柯可以要求减少相应物业服务费用。分析陈海琼、陈柯提出的物业服务存在的问题，主要分为公共设施设备运行、消防通道管理、和公共秩序维护服务几个方面，故根据已查明的事实，对照时代晶科名苑公司收取的费用，酌情予以扣减。法院确定九龙仓物业应向陈海琼、陈柯收取的2014年12月1日到2017年3月31日期间的物业费数额为5789.50元。故对九龙仓物业主张的违约金的诉讼请求，一审法院也不予支持。对于九龙仓物业主张的800元律师费，按照四川省律师法律服务收费行业指导标准，涉及财产关系的，10万以下的争议标的额，收费比例为8%，收费额不足5000元的，按5000元/件收取，但九龙仓物业公司聘请律师处理的物业纠纷案件不仅为此一件案件，故不应按件收取律师费，仅就本案而言，律师费按照行业标准应收取559元，根据双方的责任大小，一审法院酌情判令陈海琼、陈柯承担400元的律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈柯、陈海琼于判决生效之日起十日内向九龙仓物业支付自2014年12月1日到2017年3月31日期间的物业管理服务费5789.50元；二、陈柯、陈海琼于判决生效之日起十日内向九龙仓物业支付律师费400元；三、驳回九龙仓物业的其他诉讼请求。如果陈柯、陈海琼未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由陈柯、陈海琼负担。本院二审期间，陈柯、陈海琼为证明其上诉理由，向本院提交视频、图片、小区业主微信群聊天记录，拟证明九龙仓物业服务不到位并非陈柯、陈海琼单方的感受，小区大部分业主均对综合管理以及安全方面有异议。九龙仓物业质证认为，陈柯、陈海琼提交的证据不属于二审新证据，不发表质证意见。本院认为，陈柯、陈海琼提交的证据能够反映九龙仓物业履行物业服务合同中的部分瑕疵，本院予以采信。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点为以下几点，现分别评议如下：一、关于物业服务费。本案审理中，陈柯、陈海琼提出九龙仓物业在履行物业管理服务中存在的瑕疵，但九龙仓物业作为物业服务企业履行了其主要物业管理服务义务，陈柯、陈海琼应当履行缴纳物管费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，陈柯、陈海琼如果认为九龙仓物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，原审以合同履行瑕疵调整陈柯、陈海琼向九龙仓物业支付物业服务费的比例没有合同或法律依据。陈柯、陈海琼应向九龙仓物业交纳自2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费6398.4元。二、关于违约金、律师费。九龙仓物业与成都时代晶科名苑物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》中虽约定陈柯、陈海琼未按期支付物业费，九龙仓物业有权收取日万分之二的违约金以及律师费的追偿，但原审根据陈柯、陈海琼迟延支付的事实、迟延支付的恶意程度，根据公平原则对九龙仓物业主张的违约金不予支持，对九龙仓物业所产生的律师费予以分摊并无不当，本院予以维持。综上，九龙仓物业的部分上诉理由成立，原审认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初6910号民事判决第二项即“陈柯、陈海琼于判决生效之日起十日内向九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费400元”；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初6910号民事判决第一项、第三项；三、陈柯、陈海琼于本判决生效之日起十日内向九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2014年12月1日至2017年3月31日期间的物业管理服务费6398.4元；四、驳回九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由陈柯、陈海琼负担；二审案件受理费50元，由陈柯、陈海琼负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年十一月一日书记员  彭奕翙