广东省揭西县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5222民初338号原告：广东省地方国营揭西瓷厂，住所地：揭西县南和乡坪顶埔，统一社会信用代码：914452227192076006。法定代表人：韩志仲，职务：厂长。委托诉讼代理人：蔡新辉，系广东法强律师事务所律师。被告：韩丽冰，女，汉族，1980年6月22日生，身份证登记地址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：高劲松、刘云，分别系广东文迪律师事务所律师、实习律师。原告广东省地方国营揭西瓷厂（以下简称揭西瓷厂）诉被告韩丽冰租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告广东省地方国营揭西瓷厂法定代表人韩志仲及其委托代理人蔡新辉，被告韩丽冰的委托代理人高劲松、刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省地方国营揭西瓷厂向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》，并判决被告将租用合同项下的厂房和办公楼腾退归还原告管理使用；二、判决被告返还拖欠原告的租金25000.00元（结欠17000元租金及2017年应交未交租金8000元）；三、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告广东省地方国营揭西瓷厂系省属地方国有企业，为履行对国有资产保值、增值职责，经协商，在2006年4月10日原告将位于揭西县城南和乡坪顶埔老厂的部分厂房和现存厂房办公楼出租给被告管理使用，双方并签订了《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》（以下简称《合同书》），具体租赁的厂房和厂房办公楼双方在同日签订了《补充协议书》作明确约定。《合同书》第一条约定：租用期为15年，即从2006年4月10日至2021年6月10日中加修理期两个月）；第二条约定：每年租金8000.00元，第一年租金在签订之日付清，第二年起租金在当年5月份前付清，如乙方无法按期交纳租金，作解除合同处理，即乙方如不按照合同约定期限交纳租金，甲方有权单方提前解除合同，收回厂房及办公楼；另第六条约定：本合同租用期届满后…。一切建筑物归甲方所有；同时《合同书》还约定了其他条款。《合同书》由甲方代表人签名并盖章和乙方韩丽冰及其代表人韩发展（被告父亲）签名，同日签订确认租赁具体厂房和厂房办公楼的《补充协议书》有原告签章和在场瓷厂领导班子成员签名和被告父女签名确认（证据详见《合同书》及《补充协议书》）。《合同书》签订后原告如约将《补充协议书》中约定的租赁物厂房和厂房办公楼移交给乙方管理使用，被告也在签订《合同书》时交纳了第一年的租金。后在履行《合同书》期间，至202011年10月27日经双方结算，被告共结欠原告租金17000元（证据详见双方签名确认结算说明）。后被告每年的租金经原告厂方召开班子成员会议多次催促被告交纳租金被告才延期交纳当年租金。至2017年6月后被告仍拖欠原告结欠租金17000元及未按合同约定在2017年5月前交纳2017年度的租金，按《合同书》第二条约定已构成违约。鉴于以上被告长期恶意拖延交纳租金和拖欠租金不讲诚信的行为，原告于2017年6月2日召开领导班子成员会议决议坚决按照合同规定执行，并决定通过法律途径依法解除与被告方签订的《合同书》，依法收回出租的厂房和厂房办公楼。后原告于2017年6月10日将拟定的《关于解除揭西瓷厂坪顶埔合同的通知书》张贴在被告的办公室门前，限其在15天内因其违约造成的提前解除合同书的后果并责其自行搬离租赁场地将厂房和办公楼腾退归还原告使用，但至原告起诉时止，被告仍继续占用原告的厂房和办公楼。为此，为维护原告国有企业的合法权益不受任何个人的侵害、切实保障国有资产不致流失，特依法向人民法院提起诉讼，请求法院在查清证据事实的基础上判决支持原告的诉讼请求。被告方答辩如下：一、关于原告提出的17000元租金的问题。1、原告拖欠被告工程款近20年，一直拒绝向被告支付，故双方曾于2011年10月27日商讨该工程欠款与租金处理问题，因双方意见存在较大分歧未达成共识，故双方当时搁置争议，未对2011年之前的工程欠款与租金问题作出处理，原告所称被告欠其17000元租金与事实不符。2、依照双方意思，被告从2012年开始按年度向原告交纳租金，原告亦正常收取租金，双方均未有异议，合同一直处于正常履行状态。3、原告2017年5月13号向被告发送的通知文件中，亦未提及被告欠其17000元租金之事实，原告所称曾多次向被告追讨17000元租金不是事实。4、依照法律规定，租金的诉讼时效为一年，原告所提及的17000元租金问题也已位于法律框架之外，对本案争议问题的处理没有任何法律上的影响。二、关于2017年度租金的问题2017年4月以来，原告实施的各种行为严重侵犯了被告的合法权益，被告于2017年5月19日向贵院依法提起维权诉讼，目前该案仍在审理当中。在法院未有审判结果之前，被告亦按合同约定向原告交纳租金，但原告有意拒收租金，被告被迫在2017年6月7日开设了中国工商银行专门账户，存入了2017年的租金并告知了原告，被告不存在拖欠其2017年度租金的事实，原告随时可以将该帐号的租金存款进行收取。三、关于解除合同的问题。1、原告违约侵权在前，原告无权单方解除合同。2、原告没有单方解除权，其所称的单方解除合同是无效行为。原告围绕其诉讼请求向法庭提交如下证据：1.原告法定代表证明、原告身份证及五位厂班子成员身份证；2.营业执照；3.国资产权登记证；4.揭西瓷厂厂区平面图；5.被告身份证；6.租用合同书；7.结算拖欠租金说明书；8.揭西瓷厂召开领导班子向被告催讨租金记录；9.解除租用合同通知、照片；10.揭西瓷厂解除合同会议记录；11.从2006年4月10日起到2016年被告缴纳租金的收款收据。原告方当庭补充提交证据2份，具体为：1.收款收据；2.照片5份，本案原告起诉前在被告的矿泉水工厂厂区拍摄的相关照片。被告对原告提交的证据质证意见如下：对于证据1、2、3真实性无异议；证据4真实性有异议；证据5、6真实性无异议；证据7的说明书三性有异议，2011年11月27日确实双方曾商讨过2011年前租金以及原告拖欠被告工程款如何一并处理的问题但双方没达成共识，原因为我方有异议，第一原告方并不愿意将拖欠工程款的利息支付给被告，19000元的欠款有一张为3600元的明确约定工程结算后一个月内原告应向被告支付工程款，若逾期未支付，原告应向被告支付月息3分的利息，原告方一直未支付应向被告支付的108元每月的利息，第二说明书中提及的是四个年度，不是五个年度，所以双方并未达成一致意见，最后只是以会议记录的方式做记录，并不是协议的方式，所以我方对原告提出的被告拖欠14000元租金有异议；证据8三性有异议，经我方核对明显看出原件应该是同一时间形成的，所以针对该证据，我方正式向法院提出司法文书笔迹鉴定，鉴定事项为：原告提出的2012到2016年的会议记录是否是同一时间形成的文书；证据9内容关联性有异议，答辩状有提及；证据10关联性、真实性有异议；证据11无异议。原告当庭提交的两份证据，由于该证据属逾期提交的证据，我方不予质证，另外，其中证据购买树苗收据是1991年，但收据的新旧程度不是1991年，所以我方同样提出司法文书鉴定。被告向法庭提交如下证据：1.2017年租金银行转账凭证，证明原告故意拒收租金，被告被逼预存租金的事实；2.侵权照片，证明2017年租赁期间原告侵犯被告权益的事实；3.公证书，证明2013年被告承租场地内的建筑、围墙、树木的状况；4.报警记录，证明2017年被告遭原告侵犯权益后向警方报警求助的事实；5.监控设备合同资料，证明被告被原告破坏的监控设备损失价值；6.养猪场合同等资料，证明被告猪场受侵犯后财产损失的情况；7.矿泉水厂生产合同等资料，证明被告矿泉水厂受侵犯后的财产损失情况；8.大门安装合同，证明被告被损坏大门的价值；9.果树被毁损资料，证明被告被损果树的价值；10.住宿费发票，证明被告父亲韩发展受到人身威胁后不敢回家，到酒店暂住产生的损失；11.国有资产相关规定，证明揭西县行政部门关于国有资产出租问题的规定。原告对被告提供的证据质证如下：证据1无关联性，按照银行转账信息，付款人和收款人都不是原告厂方的财务或厂班子成员，无法证明是被告汇款给原告，如果原告方拒收租金，被告可以进行公证提存，但被告无相关证据；证据2与本案无关联性，被告认为合法财产受侵权，可以另寻法律途径进行解决；证据3三性有异议，公证书与本案无关联；证据4三性有异议；证据5三性有异议，是在原被告解除合同之后所以应由违约方支付；证据6三性有异议，与本案无关，被告招商引资开办矿泉水厂并非开办养猪厂，且被告未提交工商和股东信息；证据7三性有异议，该证据属于内部财务状况，是原告不清楚，存在被告自己制作的嫌疑，与本案无关联性；证据8三性有异议，我方认为与本案无关，且协议合同有无实际付款无相关证据证实；证据9三性有异议，该证据与本案无关联性；证据10有异议，与本案无关联性；证据11三性有异议，与本案无关联性，原告的生产管理及与上级的隶属关系为行政管理，与本案无关。对于双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据7《关于韩发展与揭西瓷厂工程资金结算说明》，庭审时被告称由于揭西瓷厂没有按约定向其支付工程款利息，故虽有结算但一直未向揭西瓷厂支付租金17000元，2012年开始双方达成共识继续履行合同；原告方也自认该结算涉及工程款，庭审时原告称其一直有追讨并提供2013年至2016年催讨租金会议记录四份证实，但当被告提出要对上述会议记录是否是同一时间形成的文书进行司法文书笔迹鉴定时，原告自认其提供的2013年至2016年催讨租金会议记录确实是揭西瓷厂归档需要而事后补充形成的，并向法庭提供一份材料说明，另被告于2012年到2016年均有向原告缴交租金，原告每年均予以接受，原告的行为可视为对被告上述答辩意见的认可，故该证据无法达到原告的证明目的。原告提供的证据8及当庭提交的收款收据由于原告庭后自认是由于归档需要事后补充形成的，故对于该组证据的证明效力本院不予确认；原告提供的证据9、证据10，由于原告诉讼请求并没有主张对该解除通知的效力予以审查，故与本案不具有关联性，本院依法不予认定。对于被告提交的证据1显示的付款人与收款人均不是本案的当事人，与本案不具有关联性，本院不予采纳；对于被告提交的其他证据被告认为证实2017年租赁期间原告侵犯被告权益的事实，因双方之前因租赁场地界限发生的争议与本案属不同法律关系，不属于本案审查范畴，本院不予采纳。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月10日，被告韩丽冰作为承租方因办厂需要与原告揭西瓷厂签订《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》，合同约定：韩丽冰租用揭西瓷厂坪顶埔部分厂房，除现已租出，养鸟户以外，现存的厂房办公楼。（附补充协议书）经双方协商，达成以下协议：一、租用期壹拾伍年，从二零零陆年四月拾日至贰零贰壹年陆月拾日（其中加修理期两个月）。二、每年租金捌仟元，第壹年租金，在签订之日付清，第贰年起租金在当年五月份前付清。如乙方无法按期交纳租金，作解除合同。三、如企业改革需要，实行租赁经营形式以外的其他重大改革措施时（如破产等）甲乙双方应服从政府的决定，解除合同，按政策规定补偿给乙方的补偿金付给乙方。四、租用期间，乙方应合法经营，必须遵守国家法律法规，接受人民群众的监督，如乙方违法经营时，甲方有权终止合同。五、甲方现有的变压器，租给乙方，甲方围墙内空地，由乙方使用。现有的厂房宿舍，乙方使用，并负责修理保护，修理费由乙方负责。厂房宿舍扩建需经甲方协商。六、本合同租用期满后，乙方需继续租用，乙方应增加租金20%。续期不超过壹拾年。一切建筑物归甲方所有。七、租用期间不得转让转卖。可以招商参股。八、现有已租出的养鸟户的宿舍，待贰零零玖年合同期满后如乙方需要，再进行协商，未尽事宜，由双方协商解决。同日，双方还签订了《补充协议书》：入大门右边10间杂木房，座北向南二层楼宿舍，对面座南向北简予厂房6间，已租出养植户。韩丽冰现有租去，入大门左边座南向北，办公楼二层10间，入内大门右边4房杂木房，座东向西成型车间1栋。旁边座南向北，原料车间1栋。《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》及《补充协议书》均由甲方代表人韩志仲签名并加盖揭西瓷厂公章和乙方韩丽冰及其代表人韩发展（韩丽冰之父亲）签名。双方签订《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》及《补充协议书》后，原告按约定将租赁物移交给乙方管理使用，被告也如约在签订《合同书》时交纳了第一年的租金。2011年10月27日，作为被告韩丽冰的代表人韩发展与原告形成《关于韩发展与揭西瓷厂工程资金结算说明》，内容如下：工程款收据共四单共计19227.99元减去账面欠款9300元，租用揭西瓷厂坪顶埔厂房2007年4月至2011年4月共5年。每年8000元。现结算完毕，韩发展共欠揭西瓷厂租金18500元（壹万捌仟伍拾元），其中减去修理费1500元，还剩结欠揭西瓷厂17000元（壹万柒仟元正）。参加结算人员：蔡美放、韩志仲、韩家晓、刘云抄、韩发展在结算说明上签名。2012年至2016年被告方均每年向原告方缴纳租金8000元，其中2012年至2014年没有按合同约定期限缴纳，2015年至2016年按期缴纳。2017年5月19日，韩丽冰作为原告向本院提起财产损害赔偿之诉，要求揭西瓷厂、韩志仲、韩学兴、韩家山赔偿损失200万元。原告揭西瓷厂将落款时间为2017年6月5日的《关于解除揭西瓷厂坪顶埔合同的通知书》邮寄给被告韩丽冰，由于地址不详被退回。2017年7月5日，揭西瓷厂以韩丽冰拖欠租金为由要求解除合同提起本诉。2017年的租金被告尚未缴纳。另查明，被告方在庭审时提出两项鉴定申请：1.对原告方提交的证据八（2013年、2014年、2015年、2016年催讨租金会议记录）是否是同一时间形成的文书进行司法文书笔迹鉴定；2.对原告当庭提供的1991年购买树苗的《收据》形成时间进行司法文书笔迹鉴定。本院审查后认为上述鉴定申请符合法律规定予以准许，被告并于庭后向本院提交鉴定申请书。在本院通知原告方到庭告知其是否与被告方协商鉴定机构时，原告方向法庭提交一份说明材料，自认被告方要求鉴定的证据八（2013年、2014年、2015年、2016年催讨租金会议记录）及1991年购买树苗的《收据》确实是揭西瓷厂归档需要而事后补充形成的。本院经向被告方释明后，被告认为已无鉴定必要同意放弃鉴定申请。又查明，庭审后经本院发函至揭西瓷厂的主管单位揭西县经济和信息化局及揭西县河西派出所调查取证，揭西县经济和信息化局向本院提供复函一份，证实该案纠纷的发生主要是作为承租人韩丽冰的招商引资行为以后发生的，焦点主要是租赁场地界限的争议，韩学兴、韩家山是揭西瓷厂后来场地承租方因与韩丽冰所称合伙者发生场地争议而牵连参与，也即是出租场地“空地”划分界限争议。揭西县河西派出所向本院提供报警记录、询问笔录、伤情鉴定文书及情况说明等，证实双方因此事多次发生冲突，揭西县河西派出所分别于2017年4月17日、4月23日、5月17日接到报警后前住处理，该所受理的韩学兴非法携带管制刀具案及韩津、刘嘉豪、韩学兴殴打他人案，因韩学兴未能到案，现该案至今无法裁决。韩丽冰于2017年5月19日起诉揭西瓷厂、韩志仲、韩学兴、韩家山财产损害赔偿纠纷一案，本院已受理在审理中。本院认为，原、被告签订的《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》及《补充协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方必须严格遵守和履行，不得擅自变更或解除。只有在法定的或当事人约定的解除合同的事由发生时，或经当事人协商一致时，方可解除合同关系。本案中，原告以被告拖欠租金符合双方签订的《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》第二条“每年租金捌仟元，第壹年租金，在签订之日付清，第贰年起租金在当年五月份前付清。如乙方无法按期交纳租金，作解除合同。”的约定解除事由，主张解除双方签订的上述合同。故本案的争议焦点为原、被告双方合同约定解除事由是否发生，原告是否有权行使合同解除权？本案中，原、被告约定的合同期限为15年，自2006年4月10日起至2021年6月10日（其中加修理期2个月）。在合同履行期间，双方于2011年10月27日对之前2007年4月至2011年4月共4年的租金及双方还存在其他工程款进行相互抵销后结算确认被告尚欠原告租金17000元，此后2012年至2014年的租金被告虽未按期缴纳，而是超期足额缴纳，但原告均予以接受，2015年至2016年的租金被告则按期缴纳，原告也已接受。从上述事实可以看出，被告作为承租人在租赁期间存在原告所称的迟延履行或部分履行的行为，但是后来在履行期间三年未按期给付、二年按期给付的租金，原告作为出租人也已接受，在双方又依约履行5年多后原告才以合同履行期间被告存在的迟延履行为理由要求解除合同。这就存在合同解除权除斥期间的问题，根据《合同法》第九十五条的规定，除斥期间分为四种类型：一、法律规定的期间；二、当事人约定的期间；三、对方当事人催告后的合理期间；四、对方当事人无催告情形下的期间未作规定。本案中原、被告双方并未在合同约定解除权行使期限，原告提供的证据不足以证实其存在催告情形，故该除斥期间可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，确定该期间为一年。本案原告在解除合同的条件成就后，继续收取被告缴纳的租金，原告的行为表明其已放弃合同约定的解除权，即使没有放弃，也应受除斥期间的限制，故原告行使合同解除权的权利的除斥期间已过，权利已经消灭。具体事实及理由如下：一、在合同履行期间，双方于2011年10月27日对之前2007年4月至2011年4月共4年的租金结算确认被告尚欠原告租金17000元，在原告未催告的情形下，原告的解除权除斥期间应从解除权产生之日即2011年10月27日起算一年，至2012年10月26日止。但原告在此期间并未行使合同解除权，故权利消灭；另2012年至2014年被告均未按期而是超期足额缴纳租金，故在2012年被告未按期缴纳租金时而使出租人即原告具有解除权，但被告逾期支付租金原告同意接受的，解除权消灭，以此类推，2013年及2014年均因被告未按期缴纳租金时而使出租人即原告具有解除权，但均因原告收取了租金而使原告具备的合同解除权消灭。二、从原告提起解除合同之诉的原因分析，是因为揭西瓷厂将老厂址场地于2017年又出租给韩学兴、韩家山后与原承租者韩丽冰所称合伙者发生场地界限争议，双方发生多次冲突后，韩丽冰于2017年5月19日到本院起诉揭西瓷厂、韩志仲、韩学兴、韩家山财产损害赔偿纠纷。据此可以看出，是双方因租赁场地界限发生纠纷才是原告提起解除合同之诉的真正原因。双方签订的《租用揭西瓷厂坪顶埔合同书》约定租金在当年5月份付清，原告主张被告2017年的租金未缴，被告称是因为双方在5月份已经存在纠纷原告拒收当年租金，且被告当庭表示同意缴交2017年的租金，原告可随时向被告主张，据此原告不具备合同解除权，对于原告主张返还2017年的租金8000元无须作出判决。另对于原告主张被告返还结欠的租金17000元，因该款结算双方承认涉及其他工程款结算，且被告当庭表示不予认可，故原告该项主张属另一法律关系，可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广东省地方国营揭西瓷厂的诉讼请求。本案受理费人民币425元，由原告广东省地方国营揭西瓷厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  黄艳清审 判 员  杨木铭人民陪审员  周自行二〇一七年十一月二十三日书 记 员  郭 凡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。