重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初13063号原告：重庆宏睿物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6，统一社会信用代码9150010675009144XC。法定代表人：张道全，该公司经理。委托诉讼代理人：张茜，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐贵林，重庆万同律师事务所律师。被告：王富强，男，汉族，1974年7月23日出生，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆宏睿物业管理有限公司（以下简称宏睿公司）与被告王富强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后,依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告宏睿公司的委托诉讼代理人张茜到庭参加诉讼，被告王富强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏睿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2015年2月至2017年4月期间共计27个月的物管费1682.1元。2、判令被告立即支付2015年2月至2017年4月期间应交未交代缴水费、公摊费共计546.6元。3、判令被告交纳违约金，该违约金以当月应交未交物业费62.3元为基数，按每日万分之五的标准，从应交纳物管费的当月月底起至被告支付完物管费为止。4、本案诉讼由被告负担。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，被告系重庆市沙坪坝区**路*号*-*-*业主，原告依照与被告所在小区开发商重庆宏信实业有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定向被告提供物业服务，然而被告却没有按时和支付物管费。《前期物业服务合同》载明：“物业服务费按月交纳，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日支付千分之三的滞纳金”。住宅的物业服务费按建筑面积计算，单价按0.5元平方米月标准收取，电梯服务费每月按10元+0.3元/（7-3）/4人/月收取，后实际按照0.8元/平方米标准收取。其次，原被告签订的《服务公共协议》约定，共有的专项设备运行的能源消耗，合理分摊计收，且被告水费由原告代缴。从2015年2月起至2017年4月，被告已欠物管费1682.1元，代缴水费、公摊费546.6元。经原告屡次催收，被告仍拒绝支付。被告王富强未作答辩。本院经审理认定事实如下：宏睿公司系物业服务企业，宏睿公司与开发商重庆宏信物业发展有限公司（后更名为重庆宏信实业有限公司）于2003年7月10日签订《前期物业服务合同》，该合同约定，由重庆宏信实业有限公司选聘宏睿公司对其开发的宏信大厦实施前期物业管理服务，合同期限2003年8月1日起至2006年7月31日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定物业服务费按建筑面积计算，住宅物业服务收费标准为0.50元/月/平方米（不含公摊费）、电梯运行费每月按10元(3层)+0.3元/（n-3），n为楼层数收取。物业服务费按月交纳，业主逾期不缴纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。该合同到期后宏信大厦小区没有选聘新的物业服务企业，原告宏睿公司继续为该小区提供物业服务至今。2003年7月23日，原告宏睿公司与被告王富强签订《物业管理服务协议》，进一步明确了双方的权利义务，物业服务费按建筑面积计算，被告王富强应缴纳38.98元每月；高层住宅电梯费，被告王富强应缴纳44.8元每月。按月交纳，业主逾期不缴纳物业服务费及电梯费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。被告王富强系重庆市沙坪坝区**路**-*-*-*号（宏信大厦小区）房屋的业主，房屋建筑面积77.89平方米，每月应交纳物业服务费及高层电梯运行费为83.78元。在履行物业服务合同中，原告宏睿公司实际物业服务管理费（含电梯服务费）按照0.8元/平方米收取，被告王富强应每月缴纳62.3元。被告王富强也已按此标准向原告宏睿公司支付2015年2月前物业服务费及公摊费。2015年2月至2017年4月期间被告王富强尚欠原告宏睿公司物管服务费费1682.1元，原告宏睿公司代缴水费及公摊费共计546.6元。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、《情况说明》、沙坪坝区不动产登记中心档案查询结果、抄表明细、水费公摊明细及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告宏睿公司与重庆宏信物业发展有限公司（后更名为重庆宏信实业有限公司）于2003年7月10日签订《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述合同对王富强具有约束力。《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。涉案的物业服务合同到期，但宏信大厦小区未作出选聘或续聘物业服务公司决定，原告宏睿公司继续为该小区进行物业服务活动。故涉案的物业服务合同继续有效。原告宏睿公司继续按照涉案的物业服务合同提供物业服务，被告王富强应按照物业服务合同履行交纳物业服务费的义务。现原告宏睿公司按照0.8元/平方米标准向原告王富强收取物业服务管理费（含电梯服务费）低于物业服务合同的约定，是其对自己权利的处分，本院予以准许。故原告宏睿公司要求被告王富强支付2015年2月至2017年4月期间物业服务费费1682.1元，代缴水费及公摊费共计546.6元的诉讼请求，本院予以支持。被告王富强未按约交纳物业服务费，除应支付拖欠的物业服务费外，还应承担违约责任。原告宏睿公司要求以被告王富强每月欠付的物业服务费为基数，从每月月底起，按照每日万分之三的标准计算至被告王富强支付完物业服务费止，也低于物业服务合同对于滞纳金的约定，本院予以支持。被告王富强经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告王富强放弃抗辩，应承担由此导致的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王富强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆宏睿物业管理有限公司2015年2月至2017年4月期间的物业服务费1682.1元，代缴水费及公摊费共计546.6元。二、被告王富强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆宏睿物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金。该违约金以2015年2月至2017年4月期间的每月应交物业服务费62.3元为基数，从每月月底起，按照每日万分之三的标准计算至被告王富强支付完物业服务费止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告王富强负担。此款限被告王富强于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告重庆宏睿物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 昊二〇一七年十一月二十二日书记员 彭超群