徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0312民初3638号原告（反诉被告）：李高，男，1971年11月28日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告（反诉被告）：刘三姐，女，1978年12月27日出生，居民身份证号码3203231978********，汉族，住徐州市铜山区康乐园**号楼*单元***室。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘波，江苏京楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵西东，男，1966年10月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告（反诉原告）：张艳芳，女，1968年10月25日出生，居民身份证号码3203231968********，汉族，住徐州市铜山区汉王镇拔剑泉路机关宿舍*号。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李胜军，广西创想律师事务所律师。原告（反诉被告）李高、刘三姐诉被告（反诉原告）赵西东、张艳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李高及原告（反诉被告）李高、刘三姐的委托诉讼代理人刘波，被告（反诉原告）赵西东、张艳芳的委托诉讼代理人李胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李高、刘三姐向本院提出诉讼请求：1、请求二被告协助二原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2003年11月23日，原被告签订售房协议，约定被告将徐州市铜山区康乐园16号楼3单元501室房屋出售给原告。原告已按照约定于2009年12月底之前将全部购房款付清。后原告多次与被告协商，要求被告按照售房协议约定办理过户手续，但被告总以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告赵西东、张艳芳针对本诉辩称，因涉案房屋是经济适用房，原告李高不符合购买经济适用房的条件。另外，被告赵西东在签订售房协议时，没有取得房屋产权，房屋系夫妻共同财产，赵西东未经张艳芳同意无权出售房屋。而且被告也偿还了部分贷款，要求与原告结算。故售房协议应为无效，原告诉请不应得到支持。反诉原告赵西东、张艳芳向本院提出反诉：1、确认赵西东与李高于2003年11月23日签订的售房协议为无效合同，并由反诉被告返还房屋。2、案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2003年11月23日，赵西东与李高签订售房协议，约定赵西东将徐州市铜山区康乐园16号楼3单元501室房屋出售给李高。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的售房合同规避国家经济适用房管理制度，损害国家和社会公共利益，应当认定无效。合同无效后，因合同取得的房产应当返还。为维护反诉原告的合法权益，提出反诉。反诉被告李高、刘三姐针对反诉辩称，原被告签订的售房合同有效。该售房协议签订于2003年11月23日，而国务院的《经济适用房管理办法》及徐州市的《经济适用住房管理办法》分别于2007年11月9日、2009年12月31日颁布。根据民法通则的规定，为了保障经济秩序和经济合同的稳定性，实体法是不具有溯及力的。另外，原被告双方的购房价格并未按照经济适用房的价格确定，而是按照当时的市场价格，并未侵犯第三人的利益，且被反诉人已履行了该协议的全部内容，反诉人也已在十几年前将该房移交给被反诉人。因此可以确认双方均已履行了协议的绝大部内容。只有过户手续因反诉人不配合而没有办理。因此该售房协议合法有效，请法院驳回反诉人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2000年12月31日，赵西东（乙方，下同）与铜山县经济适用住房发展中心（甲方，下同）签订《经济适用住房出售合同》，约定：甲方以出让方式取得淮河路南土地使用权，地块规划用途为建设安居工程住宅。甲方出售给乙方的安居工程住房位于康乐园小区16号3单元5层01室。预售住宅竣工验收合格后，甲方登报或书面通知乙方办理所住房上房手续，乙方应在登报或书面通知指定之日起9日内到甲方指定地点办理上房手续，办理上房手续时，乙方应交清全部购房款，否则甲方有权拒绝办理。房屋产权归乙方所有，由甲方出具证明，乙方到房产、土地管理部门办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》并按有关规定交纳相关费用。合同签订后，赵西东取得房屋并使用。2003年11月3日，赵西东向案外人潘某出具委托书，委托潘某出售康乐园住房一套（16号楼3单元501室），价格由潘某、赵西东电话确定。2003年11月23日，李高与赵西东（由潘某代理）签订售房协议，协议内容为：1、赵西东将康乐园16号楼3单元501室出售给李高，价格4万元，贷款余额由李高偿还。2、李高首付赵西东现金25000元，余额15000元于2004年11月30日前还清。3、李高偿还贷款结束后，由赵西东办好房证、土地证交给李高，费用由赵西东负担。4、此房以前的费用（2003年11月23日前）由赵西东承担，以后由李高承担。未尽事宜由双方协商解决。协议下方有李高签字、赵西东的签名由潘某代笔。协议签订后，赵西东将房屋交付给李高。李高装修后一直使用至今。另外，赵西东将中国建设银行还款记录卡交给李高，李高按约偿还了赵西东欠付的剩余银行贷款，约于2009年底还清。后李高要求赵西东协助办理房屋过户手续未果，引发本案诉讼。庭审中，证人潘某陈述：赵西东与潘某是党校同学，2002、2003年期间，赵西东辞职到长沙工作，故委托潘某出售涉案房屋。潘某与李高协商后签订了售房协议，当时房屋价格是与赵西东在电话中商定的。当时赵西东欠胡新华、姜胜根钱，赵西东委托潘某将房款转交用于还款，收款人向潘某出具了收条。潘某代赵西东收到李高交付的房款并出具了三份收条，再加上李高转账给赵西东的5000元，共计4万元。李高付款后，赵西东来徐州向李高交付了房屋。证人李某陈述：其陪同李高一起至涉案房屋看房及房屋交接时，均看到张艳芳在场。案件审理过程中，本院向徐州市铜山区不动产登记交易服务中心致函，询问涉案房屋是否是经济适用房等情况。该中心复函如下：1、赵西东、张艳芳位于康乐园16号楼3单元501室房屋购买时签订的是经适房合同，按经适房进行分配，现已满10年，可以上市交易。2、赵西东和张艳芳因按揭贷款购买此房，于2001年3月9日共同来申请办理了抵押登记，于2017年3月7日还清贷款，申请注销了抵押登记，并于2017年3月9日共同申请了不动产权登记。不动产证号为苏（2017）铜山区不动产权第0002611号，坐落为康乐园16#－3－501及――111储藏室，建筑面积106.08平方米。目前该房屋为查封状态，如贵院裁定被告协助办理房屋过户，不存在抵押障碍。另查明，赵西东与张艳芳于1990年9月26日登记结婚，婚姻关系持续至今。本案争议焦点为：2003年11月23日双方签订的售房协议是否有效。本院认为，赵西东、张艳芳主张无效的理由如下：一、涉案房屋属于经济适用房。二、张艳芳未同意售房。关于理由一，经查实，涉案房屋不属于经济适用房。依据2007年施行的《经济适用住房管理办法》第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。2009年施行的《江苏省经济适用住房管理办法》第六条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。第二十七条规定，经济适用房住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房未满国家规定年限的，不得直接上市交易。《江苏省经济适用房住房管理实施细则》第三十二条规定，居民购买经济适用住房后，按规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，土地使用证上注明“划拨土地”，房屋所有权证加盖“经济适用房”印章。第三十三条，经济适用住房在取得房屋所有权证、土地使用权证5年后，方可按市场评估价上市出售。2009年施行的《徐州市市区经济适用住房管理办法》第三十条，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满10年，不得直接上市交易。购买经济适用住房满10年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%比例向政府交纳土地收益等相关价款。本案中，赵西东于2002年虽签订过经济适用住房出售合同，但根据合同内容，出售方取得土地的方式为出让而不是划拨，不符合上述对经适房取得土地的方式要求。该合同全文未提及该房屋属于经济适用房，故不应以合同标题来确定房屋属于经济适用房。另外，在涉案房屋不动产权登记中记载的建设用地权利性质是出让，房屋的权利性质为市场化商品房。故涉案房屋不属于经济适用房范围，不受上述规定中交易年限的限制。关于理由二，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故赵西东以张艳芳未同意为由主张售房协议无效，本院依法不予支持。现无张艳芳书面同意售房的证据，故关于张艳芳是否同意向李高出售房屋的事实，双方存在争议。但是，涉案房屋原是赵西东与张艳芳夫妻共同财产，实际由二人居住，也有房贷需共同偿还。2003年，赵西东出售房屋后，张艳芳搬离了房屋。至今约14年的时间，赵西东、张艳芳无法占有、使用、处分该房屋，也未再共同偿还过房贷。至少，张艳芳对于其在14年时间内未能占有、使用、处分该房屋及其未还房贷的事实应是明知的。依据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）〉》第十七条第（二）项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，本院认为李高主张售房是赵西东与张艳芳的共同意思表示，有实事及法律依据，本院予以支持。现李高已按约付清房款，赵西东、张艳芳应履行协助办理过户的合同附随义务。赵西东称其在售房后继续还贷款，无证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）〉》第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赵西东、张艳芳于本判决生效之日起十日内向原告李高、刘三姐提供位于康乐园16#－3－501及――111储藏室房屋的不动产权证等过户需要的资料并协助原告办理不动产权证的过户手续。二、驳回反诉原告赵西东、张艳芳的诉讼请求。案件受理费1730元、反诉受理费860元，保全费3520元，由赵西东、张艳芳负担。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  孙忠敏人民陪审员  刘建华二〇一七年十一月二十八日书 记 员  许 冰