江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终3704号上诉人（一审被告）：何伟枫，男，1980年5月7日生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：钱凌斐，江苏锡惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵友，江苏锡惠律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：董琼，女，1982年5月22日生，汉族，住江苏省无锡市南长区。委托诉讼代理人：刘德胜，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮，江苏行德律师事务所实习律师。一审被告:张映琦，女，1974年10月27日出生，汉族，住江苏省无锡市。一审第三人:无锡市大众房地产服务连锁有限公司，住所地江苏省无锡市高浪东路999-2号。法定代表人：袁凤彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张钧，江苏创凯律师事务所律师。上诉人何伟枫因与被上诉人董琼、一审被告张映琦、一审第三人无锡市大众房地产服务连锁有限公司（以下简称大众公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初5970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何伟枫上诉请求：改判其向董琼支付房屋差价损失737677.46元。事实及理由：1.本案房屋买卖合同解除后，董琼实际购买的房屋面积为143.38平方米，其损失应该以实际购买房屋的面积计算；2.董琼在买房过程没有调查房屋的产权情况，自身存在一定过错，在何伟枫明确表示拒绝履行后也没有及时寻找新的房源，对于损失的扩大亦有责任。综上，请求二审法院对一审认定的损失予以调整。董琼答辩称：1.本案所涉房屋登记为何伟枫个人所有，且有房屋买卖中介机构介入，作为普通购房者，其以房产证登记的所有人作为交易对象并无过错；2.何伟枫单方面提出解除合同，但其一直在争取继续履行，在法院判决合同解除前，该合同一直有效，后因房价一直在上涨，其为了减少损失于11月份另行购买了房屋，已经尽到了减损义务，鉴定机构以11月份为节点确定其购房损失并无不当。综上，一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审被告张映琦未作答辩。一审第三人大众公司答辩称，对于一审判决并无异议。董琼向一审法院请求：1判令解除双方的房屋买卖合同；2.何伟枫支付房屋价差损失903900元；3.何伟枫支付律师费69300元；4.何伟枫返还已支付的房款100000元、居间费35000元；5.本案诉讼费、评估费由何伟枫承担。一审法院认定事实：2016年8月15日，董琼（买受方）与何伟枫（出售方）、大众公司（居间方）签订《无锡市房屋转让协议》一份，约定何伟枫将位于金域蓝湾7-3302室房屋以210万元出售给董琼，董琼签订协议时支付定金100000元，于2016年9月12日支付600000元，余款办理贷款；买卖双方中途悔约，须赔偿房价的10%作为违约金，同时赔偿中介方劳务、通信、广告等费用为房屋成交价的3%，已付的佣金不予退还；董琼于2016年9月12日前向大众公司支付100000元，其中50000元于2016年8月30日前支付用于该房屋过户乙方应负担的税费。该合同由董琼及何伟枫的委托代理人张映琦签字。董琼于合同签订当日向张映琦支付了定金100000元。2016年9月8日，董琼与大众公司签订《补充协议》一份，约定原合同约定的贷款手续由大众公司办理，现董琼要求自行办理，产生任何纠纷与大众公司无关，董琼向大众公司支付中介费35000元，其余一切费用由董琼自行支付。当日，董琼向大众公司支付中介费35000元。2016年9月9日，何伟枫、张映琦告知大众公司及董琼，房屋不想卖了。2016年9月12日，张映琦、钱蕴、董琼、刘德胜及大众公司相关工作人员就涉案房屋买卖问题进行协商，董琼一方要求继续履行，张映琦一方明确表示房屋不卖了，要求协商赔偿事宜。因双方未能达成一致，董琼遂起诉来院，诉请如前。另查明：涉案的金域蓝湾花园7-3302室房屋，房屋所有权证载明信息为何伟枫单独所有，登记日期为2010年10月25日，建筑面积175.63平方米。何伟枫与周洁于2006年1月1日登记结婚。上述事实，有《无锡市房屋转让协议》、补充协议、收条、收款凭证、录音、商品房买卖合同、及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审中，周洁向法院提供声明书一份，声明其不同意出售涉案房屋。董琼在第一次庭审后，于2016年11月30日向无锡万胜房地产开发有限公司（以下简称万胜公司）支付50000元认购该公司开发的金域蓝湾花园2号楼2-2801室房屋。2017年2月19日，董琼与万胜公司签订《商品房买卖合同》（备案号为201702190044），购买金域蓝湾花园2号楼2-2801室精装房屋，面积143.38平方米，价款2600935元。为证明损失，董琼提出对涉案房屋市价进行鉴定，基准日以2016年11月为准。对该基准日，何伟枫提出异议，认为应以2016年9月9日为准。经法院委托，江苏佳事得房地产土地评估有限公司于2017年4月17日出具《房地产估价报告》一份，估价结果为涉案房屋在2016年11月市场价值为3003600元。鉴定中，董琼支付评估费20260.19元。对该份报告，董琼及大众公司均无异议。何伟枫及张映琦认为该份报告采纳的修正指数不合理，应以统计局调查的无锡市的住宅价格指数进行修正，且不应仅采用比较法。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，董琼与何伟枫签订的《无锡市房屋转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同义务。董琼作为买受人，在涉案房屋仅登记在何伟枫一人名下的情况下，与何伟枫的委托代理人张映琦签订涉案协议并无过错。何伟枫作为房屋登记权利人，对涉案房屋的权属情况应当明晰，即便何伟枫出售涉案房屋时未征得其妻子周洁的同意，也并不影响涉案协议的效力。何伟枫作为出售一方，因自身一方原因不再出售房屋，属于违反合同约定的行为，应当承担相应的违约责任。何伟枫不履行相应合同义务，导致合同未能按约履行，董琼请求解除合同，予以支持。合同解除，何伟枫应退还已收取的定金100000元。虽然双方合同约定了一方中途悔约应支付的违约金数额，但根据合同法相关规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求予以增加。涉案合同签订后，无锡地区房屋价格短期内快速上涨。虽然何伟枫一方在2016年9月9日即表示出了不再继续履行合同的意思，但双方并未就合同的解除达成一致，董琼有权要求何伟枫继续履行协议。本案起诉后，在第一次庭审时，何伟枫又明确提出了协议不可能继续履行，且周洁也明确声明不同意出售房屋。在此情况下，董琼根据自身情况并结合无锡地区房地产市场走势放弃要求何伟枫继续履行协议，并积极寻找房源，减少损失。结合双方协议约定的履行时间节点、董琼实际另行购买房屋的时间节点及房屋系重大资产选购需要一定天数等因素，对于董琼按2016年11月份为节点来确定其损失的主张，予以支持。鉴定机构依据相关规范根据自身专业知识作出的估价报告，具有相应的证明力，在没有相反证据及法定不能采纳事由的情况下，依法对鉴定意见予以采纳。根据评估结果，涉案房屋在2016年11月份市场价已涨价至3003600元，较之于合同价210万元，价差为903600元。即作为买受人董琼因何伟枫的违约在该时间内另行购置相同房屋需多支出903600元。对该多支出部分的损失，何伟枫应予以赔偿。关于董琼因购买涉案房屋已支付的中介费35000元，虽然三方签订《无锡市房屋转让协议》对中介费金额并未明确，但根据董琼与大众公司签订的补充协议，双方确认了中介费为35000元，且大众公司也确认已收到该款项。虽然补充协议并未有何伟枫一方参与，但结合房屋的价格，该费用标准在合理范围内，且系董琼实际发生的必要损失，故何伟枫亦应予以赔偿。关于董琼主张的律师费，因董琼未提供实际支付的相应证据，且三方签订的转让协议中并未有该费用的约定，该费用亦非必需发生的费用，故不予支持。张映琦作为何伟枫的委托代理人，依据何伟枫的意思处理相应委托事务，相应的法律后果，应由何伟枫承担。张映琦作为受委托人，不应承担相应返还钱款及赔偿责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、董琼与何伟枫于2016年8月15日签订的《无锡市房屋转让协议》于判决生效之日立即解除；二、何伟枫于判决生效之日三日内向董琼返还定金100000元；三、何伟枫于判决生效之日三日内向董琼赔偿差价损失903900元、中介费35000元，合计938900元；四、驳回董琼的其它诉讼请求。二审期间，双方当事人未提供新证据，本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，何伟枫要求减少董琼购房损失的上诉请求不成立：首先，金域蓝湾花园7-3302室房屋所有权证载明涉案房屋为何伟枫单独所有，董琼在购房过程中依据不动产登记资料记载的房屋产权情况与何伟枫交易并无过错。在何伟枫表示拒绝履行后，董琼仍在为促成合同履行而积极努力，双方就房屋买卖合同的履行经协商无法达成一致意见后，董琼也积极寻找新的房源并最终购买了其他房屋，纵观整个合同订立、履行过程，董琼并无明显过错，不应自行承担相应损失。关于董琼的具体损失，一审法院委托鉴定机构予以确定并无不妥，何伟枫虽然对鉴定意见持有异议，但并无证据推翻鉴定意见的合法性和合理性；其次，何伟枫在与董琼签订房屋买卖合同后违约，其不应通过违约行为获利。本案中，董琼实际购买的房屋面积小于金域蓝湾花园7-3302室的房屋面积，如按何伟枫主张的以董琼实际购房面积计算，不仅使董琼购买何伟枫房屋的合同目的落空，还使何伟枫可以从自身的违约行为中获得部分房屋涨价的利益，显然与合同履行的基本原则相悖。故何伟枫的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，何伟枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4350元，由上诉人何伟枫负担。决为终审判决。审 判 长 张亚静审 判 员 顾 妍审 判 员 陶志诚二〇一七年十一月四日法官助理 张朴田书 记 员 魏 秀