重庆市綦江区人民法院行 政 判 决 书(2017)渝0110行初140号原告张宗良，男，1970年4月4日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人吴英，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。被告重庆市万盛经济技术开发区国土房管局，住址：重庆市万盛万东路57号。法定代表人覃政权，该局局长。委托代理人阳长荣，重庆北信律师事务所律师。第三人重庆市世亚房地产开发有限公司，住址：重庆市万盛经开区万东北路53号附1号2-1号。法定代表人黄福平，该公司总经理。委托代理人杨莹，重庆北信律师事务所律师。原告张宗良不服被告重庆市万盛经济技术开发区国土房管局（简称万盛房管局）、第三人重庆市世亚房地产开发有限公司房屋行政登记一案，于2017年7月3日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2017年7月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月17日公开开庭审理了本案。原告张宗良及其委托代理人吴英、被告副局长戴长虹及该局委托代理人阳长荣、第三人委托代理人杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告万盛房管局于2015年10月19日依第三人重庆市世亚房地产开发有限公司的申请将原告张宗良与第三人所签订的66套商品房买卖合同的网上登记撤销。原告张宗良诉称，原告与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司于2015年2月6日签订66份《重庆市商品房买卖合同》，将位于万盛黑山镇八角小城范围内共66套商品房出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付完毕购房款，履行完了原告的全部义务。同日，原、被告办理完毕商品房网上签约备案登记。2016年3月15日，原告与第三人解除了原告购买的29套房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并约定其余37套房屋的买卖合同继续履行。2017年3月，原告得知，被告在原告不知情且未审查确认相关证明材料的情况下，无正当理由撤销了原告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同》网上备案。导致原告合法权益无法得到保障。被告的行政行为，侵犯了原告的合法财产权利，为维护自身合法权益，现原告根据法律规定，提起行政诉讼，请求确认被告撤销继续履行的37套合同的网上登记行为违法，并判决撤销被告的违法行政行为。原告张宗良向本院提交了如下证据、依据：1.商品房买卖合同，拟证明买卖合同事实，是真实意思表示；2.补充协议，66套房屋的总价款是432万元，拟证明是买卖关系；3.付房款的依据，拟证明合同签了就付了款；4.2016年3月15日原告与第三人签订的协议书，拟证明原告与第三人其中37套房的合同继续履行，被告撤销登记违法；5.网签告知，拟证明原告和第三人完成了网签，登记是被告；6.渝国土房管（2014）818号文件第二条，规定没有备案登记而申请撤销网签登记的要按照（2007）122号文件执行；7.渝国土房管发（2007）122号文件第二条，证明买卖双方必须亲自到场，双方申请，单方申请的只有一种情况，即仲裁机构或法院的法律文书和生效证明；8.重庆市国土房管局印发的文件，第十四条规定第三人在合同签订后10日内应当申请备案登记，被告单方解除损害了原告的利益。被告万盛房管局辩称，一、被告具有实施《预售商品房买卖合同》网上签约登记的法定权限和职责。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第二款和《重庆市城镇房地产交易管理条例》第四条第二款之规定被告具有实施商品房预售登记的法定职权。二、2015年10月16日，重庆市世亚房地产开发有限公司向被告提交了《要求撤销66套商品房网上签约的申请书》，自述在2015年2月6日与张宗良签订的位于重庆市万盛区黑山镇北门村八角小镇公园36栋项目66套房屋是虚假销售行为，申请要求撤销66套商品房网上签约。被告立即对重庆市世亚房地产开发有限公司进行约谈，该公司委托了公园36栋项目合伙人罗文峰在被告处接受了调查询问，重庆市世亚房地产开发有限公司提交了相关的证据资料，被告根据公司的陈述和提交的证据判定原告与重庆市世亚房地产开发有限公司之间网签的66套商品房合同系虚假销售行为。被告依法撤销该虚假的网上签约。撤销66套房屋的网签后，重庆市世亚房地产开发有限公司又向不动产登记中心提交了《委托还款协议书》，由重庆恒贵物资有限公司向张宗良支付回购房款232万元；2015年11月5日张宗良本人书写重庆恒贵物资有限公司代重庆市世亚房地产开发有限公司支付还款232万元的凭证（即剩余借款本金为200万元）；提交了2016年3月15日《协议书》约定解除66套《重庆市商品房买卖合同》中的29套房屋等资料。2016年10月，张宗良在重庆仲裁委员会对重庆市世亚房地产开发有限公司提起要求履行商品房买卖合同的仲裁请求，后撤回仲裁申请。综上，原告与重庆市世亚房地产开发有限公司网签的商品房买卖合同系虚假销售商品房行为，被告依职权撤销该网签的行为合法，应驳回原告的诉讼请求。被告万盛房管局向本院提交了以下证据、依据：1.《关于进一步加强和规范商品房预售资金管理的通知》（渝府办法[2013]169号），拟证明房地产管理部门具有商品房预售资金监管职责；2.《关于加强和规范商品房预售资金管理的通知》（渝国土房管[2014]101号），拟证明房地产管理部门具有商品房预售资金监管职责，若房地产企业未按规定收存预售资金的，可按规定停办预售许可；3.《关于进一步规范商品房买卖合同网上签约的通知》（渝国土房管[2014]818号），拟证明房地产管理部门具有商品房预售资金监管职责，有职权对不规范的销售行为予以查处并责令整改；该三份证据均拟证明房屋买卖合同资金必须到位，虚假销售行为发生后，被告有权撤销。4.《要求撤销66套商品房网上签约的申请书》，拟证明重庆市世亚房地产开发有限公司自述与原告签订的66套房屋系虚假销售行为，申请撤销网上签约；5.《撤销商品房买卖合同网签的委托书》，拟证明第三人委托罗文峰接受约谈和调查；6.约谈笔录，拟证明第三人与原告签订的66套房屋预售商品房买卖合同系虚假交易，实系为其432万元借款提供担保；7.撤销商品房网签及依法销售承诺书，拟证明第三人与原告签订的66套房屋预售商品房买卖合同系虚假交易，承诺应依法解除66套房屋的网签，由此引起的一切纠纷和法律责由该公司全权承担；8.66套商品房解除网签明细，拟证明被告按照相关规定，依法解除66套商品房网签，查实是虚假的交易后，依职权解除66套合同的网签登记；9.补充协议，拟证明第三人与原告签订的66套房屋预售商品房买卖合同系虚假交易，实系为其432万元借款提供担保，第三人已收到原告的借款432万元；10.补偿协议及进账凭证，拟证明第三人与原告签订的66套房屋预售商品房买卖合同系虚假交易，实系为其432万元借款提供担保，第三人已收到原告的借款432万元；11.收据，拟证明第三人出具给原告432万元借款收条；12.委托还款协议书，拟证明第三人与原告签订的66套房屋预售商品房买卖合同系虚假交易，第三人已向原告还款232万元；13.协议书等，拟证明第三人向原告还款232万元后，第三人与原告约定解除29套房屋以及原告书写的领条，支付原因里又是还款，剩下200万元借款用37套房屋提供担保；14.重庆仲裁委员会决定书（2016）渝仲字第2234号等，拟证明第三人与原告签订的66套房屋预售商品房买卖合同系虚假交易，实系为其432万元借款提供担保，应属民间借贷行为。原告要求第三人履行买卖合同的请求，后经仲裁委解释后撤诉；15.重庆市商品房买卖合同4份（贾晓悠等），拟证明签订的商品房买卖合同不是真实交易，系虚假销售行为；第三人重庆市世亚房地产开发有限公司述称，2015年2月6日原告与第三人签订的66套购房合同，是为债权提供担保，后来第三人还款232万元，该合同是虚假的，被告撤销行为正确，应驳回原告诉讼请求。第三人重庆市世亚房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1.2015.2.6银行回单及单位收据，拟证明2015.2.6日借款的事实；2.第三人与原告签订的合同（37份中的一份），拟证明房价款低于市场价；3.同一时期同小区其他房子的合同（贾晓悠等），拟证明原告与第三人签订的合同价格明显低于市场价，是合同为表象，借款为实质；4.2015.2.6补充协议，拟证明买卖合同是虚假的；5.2015.11.5委托还款协议，3.15委托协议书，一个写的是借款一个是还款，虽然已经作废了，拟证明三方的真实意思表示是借款；6.2015.11.5进账单、领款的申请单，拟证明该款的性质是还款，是432万元的一部分；7.仲裁书，拟证明该款性质是借款。以上证据1-7被告均已提供，只是第三人的证明目的不同。经庭审质证，原告对被告举示的证据质证意见如下：原告认为被告提供的证据1、2不能达到证明目的，认为证据3无关联，认为证据4、5是单方申请，真实性、合法性、关联性均不认可，对证据6三性均不认可，认为证据7违反法律规定，对证据8真实性认可，但因未争取原告意见，程序不合法。证据9、10三性认可，对证据11三性不认可，是第三方自己制作的，证据12委托还款协议书，是行政行为作出后才收集的证据，不认可。证据13委托协议认可，证据14认可，但不能达到被告证明目的，证据15与本案无关联。原告对第三人举示的证据质证意见如下：对证据1客户交易回单认可，对收据不予认可，认为是单方制作。对证据2认可，对证据3的关联性不予认可，对证据4认可，但不能达到证明目的，对证据5认可，但不能达到证明目的，证据6不能达到证明目的，证据7关联性不予认可。被告对原告举示的证据质证意见如下：认为证据1是虚假的，对证据3的真实性和关联性认可，合法性不认可，对证据8三性予以认可，但达不到原告的证明目的。认为原告提供的其他证据不能达到原告的证明目的，反而证明原告和第三人用网签的形式达到担保的目的。被告对第三人提供的证据无异议。第三人对原告举示的证据质证意见同被告质证意见，对被告举示的证据无异议。经本院审查，对本案证据认定如下：被告提供的证据1至11，真实、合法、与本案具有关联性，予以采信。证据12、13是在被告撤销网签登记后才制作，不作为本案证据。证据14、15与本案无关联性，不予采信。对于原告举示的证据1、2不能达到证明目的，其余证据均真实、合法、与本案具有关联性，予以采信。对第三人举示的证据1-6真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信，证据7不能达到证明目的。经审理查明，原告张宗良与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司于2015年2月6日签订66份《重庆市商品房买卖合同》，约定第三人重庆市世亚房地产开发有限公司将公园36栋的房屋66套卖于原告张宗良。双方并于同日签订补充协议，约定该《重庆市商品房买卖合同》经协商一致在2015年6月6日之前可以解除，解除后第三人立即向原告支付已付房款。合同签订后，第三人未申请办理商品房买卖合同登记备案。2015年10月16日第三人重庆市世亚房地产开发有限公司向被告提出申请，要求解除与原告张宗良签订的66套《重庆市商品房买卖合同》的网上签约。被告于2015年10月16日约谈第三人重庆市世亚房地产开发有限公司，并根据第三人提供的材料于2015年10月19日撤销第三人重庆市世亚房地产开发有限公司与原告张宗良签订的66套《重庆市商品房买卖合同》的网上签约。关于被告撤销该66套《重庆市商品房买卖合同》的网上签约的行为，未对原告张宗良进行约谈，亦未向原告告知。另外，2015年11月5日第三人重庆市世亚房地产开发有限公司委托重庆恒贵物资有限公司向原告张宗良还款232万元，原告张宗良于同日向第三人出具收到还款的证明。2016年3月15日，原告与第三人签订协议，约定解除《重庆市商品房买卖合同》66份中的29份，其余37份继续履行，且说明该协议在2015年11月5日已具体履行。本院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”，被告具有实施商品房预售登记的法定职责。《重庆市国土房管局关于进一步规范商品房买卖合同网上签约的通知》第二条“对买卖双方签订商品房买卖合同后，未向房地产管理部门申请买卖合同登记备案，而申请撤销网上签约的，除按《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知》（渝国土房管发[2007]122号）文件第二条执行外，还应收取该商品房销售的付款凭证。”，《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知》（渝国土房管发[2007]122号）第二条“买卖双方签订商品房买卖合同后，通过联机备案或网上签约系统将商品房买卖信息传送至登记机构计算机楼盘信息系统进行预备案，但未向登记机构申请买卖合同登记备案，其网上签约或联机备案信息已在登记机构数据库中生存，双方经协商要求撤销楼盘表预备案信息的，可以申请撤销。收取的要件：（一）买卖双方撤销楼盘表预备案信息的申请书；（二）买卖双方应亲自到场并提供双方经办人身份证明及法人授权委托书……。因人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解书、裁决等法律文书，证明商品房买卖合同已经被撤销、解除或者认定无效的，买卖合同的一方当事人凭人民法院、仲裁机构的法律文件和生效的证明，可以单方申请撤销楼盘表预备案信息。”。本案原告和第三人签订商品房买卖合同后，未向房地产交易登记机构申请买卖合同备案登记，在无人民法院、仲裁机构的法律文件和生效证明的情况下，被告仅依据第三人申请和其提供的相关证据，对单方进行约谈后就撤销原告和第三人签订的商品房买卖合同网上登记，明显违反了相关程序规定，应予撤销。原告诉讼理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：撤销被告重庆市万盛经济技术开发区国土房管局于2015年10月19日将原告张宗良与第三人重庆市世亚房地产开发有限公司所签订的37套商品房买卖合同网上登记撤销行政行为。本案案件受理费50元，由被告重庆市万盛经济技术开发区国土房管局负担（此款原告已预缴，限被告于本判决生效后15日内直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  姚代正人民陪审员  蒋世秀人民陪审员  王 萍二〇一七年十一月九日书 记 员  李江南