四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初5306号原告：欧小明，男，1977年1月4日出生，汉族，住成都市武侯区。原告：文小会，女，1978年10月20日出生，汉族，住成都市高新区。二原告共同委托诉讼代理人：王继梅，四川蜀缘律师事务所律师。一般授权代理人。被告：缪勇，男，1973年10月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁怀军，四川华敏律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘强，四川华敏律师事务所律师。一般授权代理人。原告欧小明、文小会诉被告缪勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧小明、文小会及二原告共同委托诉讼代理人王继梅、被告缪勇的委托诉讼代理人袁怀军、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧小明、文小会向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《房屋买卖合同》义务，将位于成都高新区富华北路357号百合花园3栋2单元2805号房屋及1栋-1楼层791号车位的所有权过户给原告，总价值175万元；2.判决被告支付原告违约金17.5万元。事实和理由：2016年8月12日，原告经保利物业管理有限公司成都分公司介绍，与被告签订了关于成都高新区富华北路357号百合花园楼盘3栋2单元2805室的《房屋买卖合同》，并约定同时将被告所有的百合花园楼盘1栋-1楼层791号车位一并卖与原告。原告于当日交付给被告购房定金50000元。2016年11月10日，原告按合同约定办理完银行贷款后，多次催促被告履行合同义务，完成房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，甚至是拒绝办理。按照合同约定，被告的行为已然构成了违约，被告应按房屋成交总价款的10%向原告支付违约金，即17.5万元。缪勇辩称，1.文小会不是本案房屋买卖合同的相对方，其诉讼主体资格不适格，依法应驳回其诉讼请求；2.缪勇于欧小明签订的《房屋买卖合同》已经依法解除，欧小明无权要求继续履行合同；3.依据成都市限购政策，欧小明已经不具有购买案涉房屋的资格，其要求答辩人将房屋及车位过户的请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：欧小明与文小会系夫妻关系。2016年8月12日，缪勇与欧小明、保利物业管理有限公司成都分公司（以下简称保利公司）签订了一份《房屋买卖合同》，约定欧小明购买缪勇所有的位于成都高新区富华北路357号3栋2单元2805室房屋，购房合同备案号为178693，建筑面积为127.82平方米；欧小明在签订本合同的同时支付缪勇购房定金50000元，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款，首付款为1000000元，买方在递减成功当日支付给卖方，其余部分款项700000元买方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付给缪勇；保利公司协助缪勇和欧小明办理该房屋的权证过户手续；买卖双方办理完毕过户手续之日起30日内腾出该房屋，并由保利公司协助买卖双方办理该房产的物业交割手续；缪勇未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户给欧小明，每逾期1日，缪勇应向欧小明支付该房产成交价千分之五的违约金；逾期天数超过七日，缪勇仍未交房，欧小明有权单方解除本合同、书面通知缪勇并依法及依据合同约定追究缪勇违约责任；欧小明、缪勇双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款10%的违约金；因不可抗力、相关政策、法规变动致使合同无法履行的，买卖双方均免责，且均可解除本合同；该合同补充条款约定此物业合计人民币1750000元，其房价包含百合花园负1楼791号车位。同日，欧小明向缪勇支付了购房定金50000元，缪勇向欧小明出具了《收条》。同日，欧小明向保利公司支付了中介服务费7500元。2016年10月19日，欧小明向银行贷款居间机构四川本濠信息咨询有限公司支付了按揭贷款费用16130元。2016年10月30日，欧小明、文小会向中国银行申请个人房贷类贷款，申请金额为700000元，并向中国银行成都武侯支行提交了均有欧小明、文小会、缪勇、四川本濠信息咨询有限公司签章的《房屋买卖合同》、《个人二手房贷款划款委托授权书》、《个人二手房贷款买卖双方确认函》等资料。《房屋买卖合同》的主要内容为欧小明、文小会购买缪勇所有的位于成都高新区富华北路357号3栋2单元2805室房屋，售价为1750000元；欧小明、文小会第一次支付购房定金50000元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后（或者办理产权公证）欧小明、文小会再付给缪勇1000000元，第三次余款待办完过户手续后，欧小明、文小会拿到房屋和新产权证的同时付清700000元，如按揭购房此款在签约银行支付。《个人二手房贷款买卖双方确认函》主要内容为缪勇自愿将坐落于高新区富华北路357号3幢2单元28楼2805号住房出售给欧小明、文小会，最终成交价为175万元。《个人二手房贷款划款委托授权书》的主要内容为授权中国银行将贷予欧小明、文小会的上述贷款以支付购房款的名义直接划至卖方缪勇在中国银行开立的账户，在中国银行取得《房屋他项权证》后，将上述款项无条件划至缪勇指定账户。后，欧小明的金额为700000元的贷款申请经中国银行股份有限公司成都武侯支行审批通过。2016年11月10日，四川本濠信息咨询有限公司在“成都市存量房网上交易系统”完成打印《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（交易标的为涉争2805号房屋），2016年12月2日，完成了诉争车位的网上合同打印。另查明，缪勇于2016年10月8日取得案涉房屋的所有权证。2016年12月30日，缪勇认为欧小明按揭大贷款的原因，致使双方签订的《房屋买卖合同》至今没有实际履行，且双方的房屋买卖交易违反了法律和政策的禁止性规定，属于无效合同，繆勇决定自住该房、不再转让，委托四川华敏律师事务所向欧小明邮寄了《律师函》，要求解除其与欧小明于2016年8月12日签订的《房屋买卖合同》，并要求向欧小明退还已收取的50000元。2016年10月1日，成都市人民政府办公厅下发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，要求：自印发之日起，成都市高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。2016年11月17日，成都市人民政府办公厅下发《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》，要求：自印发之日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发[2016]37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。2016年11月18日，中国人民银行成都分行、中国银监会四川监管局下发《关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》，要求：在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区范围内购房，居民家庭有1套住房未结清相应贷款，再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%；居民家庭购买第三套及以上的，暂不提供贷款支持。相关调整自2016年11月18日起执行。以上事实有欧小明与缪勇签订的《房屋买卖合同》、银行交易明细、《收条》、收据、发票、欧小明及文小会与缪勇及四川本濠信息咨询有限公司签订的《房屋买卖合同》、中国银行个人房贷类贷款申请/调查表、《个人二手房贷款划款委托授权书》、《个人二手房贷款买卖双方确认函》、《律师函》、成办法[2016]37号《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我方房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》、成办发[2016]45号《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》、成办发[2017]10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》、成银发[2016]188号《中国人民银行成都分行中国银监会四川监管局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》、手机短信截图及《成都市存量房买卖合同》等证据在卷佐证。本院认为，欧小明与缪勇签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。关于文小会是否是《房屋买卖合同》的相对方，其诉讼主体资格是否适格的问题，缪勇认为2016年8月12日与欧小明签订的《房屋买卖合同》中因买入方无文小会的名字，故文小会不是案涉房屋买卖合同的相对方，不具有本案原告诉讼资格。本院认为，虽2016年8月12日签订的《房屋买卖合同》中的买入方无文小会，但2016年10月30日签订的《房屋买卖合同》以及《个人二手房贷款划款委托授权书》、《个人二手房贷款买卖双方确认函》均有文小会的签字，可见文小会知晓上述合同的签订，加之文小会与欧小明系夫妻关系，欧小明的签字能代表文小会，是夫妻双方共同意思表示，故对《房屋买卖合同》产生的法律后果应由欧小明、文小会共同承担，而且，繆勇也在后续贷款合同上签字确认，可以认为文小会加入合同系买卖双方一致意思表示，因此，可以认定案涉房屋买卖合同的相对方应有文小会。缪勇称2016年10月30日签订的《房屋买卖合同》以及《个人二手房贷款划款委托授权书》、《个人二手房贷款买卖双方确认函》签署时间虚假、内容违法，但其未提供证据予以佐证，缪勇的辩称意见无法推翻文小会、欧小明在上述文书上签字的真实性，故文小会是案涉房屋买卖合同的相对方，其具有本案原告诉讼资格，故对缪勇的抗辩意见不予采纳。关于缪勇与欧小明于2016年8月12日签订的《房屋买卖合同》是否已经依法解除的问题。缪勇认为其于2016年12月30日向欧小明送达了《律师函》要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，且欧小明在解除合同通知到达三个月内未向人民法院起诉，故案涉《房屋买卖合同》已经解除，欧小明无权要求缪勇继续履行合同。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条适用的前提为解除合同的一方具有解除权。本案中，缪勇依据因欧小明在高新区南部园区和天府新区成都直管区已有三套房，且其中一套商品房系按揭贷款，贷款尚未偿还完毕，其不符合成办法[2016]37号《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我方房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》、成办发[2016]45号《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》、成办发[2017]10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》、成银发[2016]188号《中国人民银行成都分行中国银监会四川监管局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》等文件的相关规定，属于《房屋买卖合同》第九条第2项“因相关政策、法规变动致使合同无法履行”，故其具有合同解除权。本院认为，因成办发[2016]45号《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》、成办发[2017]10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》、成银发[2016]188号《中国人民银行成都分行中国银监会四川监管局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》等文件的生效执行时间在2016年10月30日中国银行受理欧小明、文小会贷款申请及2016年11月10日欧小明、文小会、缪勇进行网签备案之后，欧小明、文小会与缪勇的《房屋买卖合同》不受上述文件的限制，且欧小明、文小会的贷款申请已经银行审批通过，故缪勇“因相关政策、法规变动致使合同无法履行”行使合同解除权于法无据，本院不予确认。因缪勇不具有合同解除权，故不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，欧小明与缪勇于2016年8月12日签订的《房屋买卖合同》没有解除，欧小明、文小会有权要求缪勇继续履行合同，故对欧小明、文小会要求缪勇将成都高新区富华北路357号百合花园3栋2单元2805号房屋及1栋-1楼层791号车位的所有权过户给原告诉请，本院予以支持。关于缪勇是否应承担违约金的问题。本案中，因欧小明、文小会与缪勇签订《房屋买卖合同》的时间及中国银行受理欧小明、文小会贷款申请的时间均在相关限购政策正式实施之前，故欧小明、文小会具有购买案涉房屋的资格。贷款审批后，缪勇一直未配合欧小明、文小会办理过户手续，且缪勇单方面向欧小明、文小会发出了解除合同的通知，明确告知欧小明、文小会其不履行合同义务，其行为属违约，应承担相应的违约责任。缪勇辩称按照《房屋买卖合同》第十二条“合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”、第十五条补充条款第四款“合同执行过程中，如因甲方愿意导致交易终止，则甲方退回乙方定金50000元”的约定，欧小明、文小会主张按合同总价款的10%支付违约金缺乏合同依据，本院认为《房屋买卖合同》第八条第3项约定的违约责任与第十五条第4项约定的定金条款均属于合同签订双方关于违约责任的约定，二者并不冲突，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，欧小明、文小会有权选择违约金条款，故对缪勇的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，再考虑到缪勇的违约过错程度以及给欧小明、文小会造成的损失，本院酌情将违约金调整为50000元。原告在被告协助涉争房屋过户时需要支付相应购房款并贷款支付余款，为了顺利履行合同，原告自认愿意将约定的购房尾款1700000元在办理权属转移登记时一次性支付给被告，本院对其自认予以确认，因此，在被告协助原告办理涉争房屋权属转移登记前原告需要向被告支付全部购房尾款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告缪勇于本判决生效之日起三十日内在原告欧小明、文小会向被告繆勇支付完毕购房尾款1700000元后协助原告欧小明、文小会将位于成都高新区富华北路357号1栋-1楼791号车位、3栋2单元28楼2805号房屋的不动产权转移登记至原告欧小明、文小会名下；二、被告缪勇于本判决生效之日起十日内向原告欧小明、文小会支付违约金50000元；三、驳回原告欧小明、文小会的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取11063元，由被告缪勇负担（此款原告已经预交，被告应当在支付前述款项时一并向原告支付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何进二〇一七年十一月二十日书记员  叶慧