广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终18516号上诉人（原审原告）：深圳市义正禾健康管理有限公司，住所地：深圳市南山区南山街道学府路深航公寓南座4楼0408，统一社会信用代码：91440300MA5DFGBDXF。法定代表人：向正良，总经理。委托诉讼代理人：张宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市尊鹏物业管理有限公司深航飞行员公寓管理处，住所地：深圳市南山区学府路飞行员公寓塔楼南5F，统一社会信用代码：91440300695565058H。负责人：王强。被上诉人（原审被告）：深圳市尊鹏物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区宝安国际机场深圳航空有限责任公司基地32号楼，统一社会信用代码：9144030079049864XA。法定代表人：何长庆，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖湘平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市义正禾健康管理有限公司（以下简称义正禾公司）因与被上诉人深圳市尊鹏物业管理有限公司深航飞行员公寓管理处（以下简称深航公寓管理处）、深圳市尊鹏物业管理有限公司（以下简称尊鹏物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人义正禾公司的法定代表人向正良及诉讼代理人张宇、被上诉人深航公寓管理处、尊鹏物业公司的共同委托诉讼代理人赖湘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。义正禾公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、判令深航公寓管理处向义正禾公司赔偿房屋装修等损失350000元；3、判令尊鹏物业公司对深航公寓管理处在本案中的全部债务，在深航公寓管理处自身财产无法清偿部分承担补充清偿责任；4、本案一、二审的诉讼费用全部由深航公寓管理处、尊鹏物业公司承担。事实与理由:一、原审法院事实认定不清，举证责任分配不公，义正禾公司未能提供与深航公寓管理处之间的房屋租赁合同，完全是因为深航公寓管理处有意不与义正禾公司签订正式的租赁合同，义正禾公司对此不存在过错。原审法院仅以此为理由认定义正禾公司与深航公寓管理处之间不存在租赁合同关系，对义正禾公司严重不公。义正禾公司承租的深圳市南山区学府路深航飞行员公寓南楼四楼408室及同楼层相邻其他房产，事实上一直由深航公寓管理处在对外出租、管理。2016年6月份，义正禾公司经与深航公寓管理处洽谈，深航公寓管理处同意将涉案房产出租给义正禾公司作为办公场所使用，租期为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为3600元。在义正禾公司与深航公寓管理处就租赁条件达成一致意见后，义正禾公司要求立即与深航公寓管理处签订正式租赁合同，但深航公寓管理处以需就租赁条件向上级（即尊鹏物业公司）请示为由，暂时未与义正禾公司签订正式的租赁合同（义正禾公司在原审中提供的《深航飞行员公寓南楼四楼房屋租赁合同价格确定说明》可证明上述事实）。此后，深航公寓管理处告知义正禾公司，上级已同意将涉案房产出租给义正禾公司，但因合同盖章需要完成内部流程，故不能立即将盖章的合同返还给义正禾公司。此外，深航公寓管理处告知义正禾公司，向其缴纳装修保证金后即可先对涉案房产进行装修，并保证不影响义正禾公司正常开业。基于对深航公寓管理处的信任，义正禾公司向深航公寓管理处缴纳装修保证金后就先行进场装修，并在装修期间不断催促深航公寓管理处尽快完善手续，在相关租赁合同中盖章并返还义正禾公司。深航公寓管理处一直表示即将完成用印手续，但直至深航公寓管理处向义正禾公司发出停止装修的通知为止，其始终未将盖章的合同返还义正禾公司。以上事实证明，义正禾公司未能提供与深航公寓管理处之间的租赁合同，完全是深航公寓管理处拖延用印导致的，义正禾公司已经尽最大努力催促深航公寓管理处尽快用印，但深航公寓管理处始终以各种理由推诿、拖延，义正禾公司对此不应承担责任。二、义正禾公司虽然未提供直接证据证明自己与深航公寓管理处存在租赁合同关系，但从义正禾公司提交的深航公寓管理处出具的《收款收据》、深航公寓管理处与其他承租人签订的租赁合同等间接证据，以及深航公寓管理处无法说明涉案房产实际出租人这一情况，足以形成完整的证据链条，证明深航公寓管理处就是涉案房产的实际出租人，继而证明义正禾公司与深航公寓管理处之间存在租赁合同关系。在本案一审过程中，义正禾公司提供深航公寓管理处出具的《收款收据》，证明自己在装修前已向深航公寓管理处缴纳装修保证金，证明义正禾公司对涉案房产进行装修系经过深航公寓管理处同意的。此外，义正禾公司还提供了涉案房产同楼层相邻物业的租赁合同，合同中的出租人均为深航公寓管理处。深航公寓管理处提供的【2017】1号深圳航空有限责任公司总裁办公室会议纪要也证明，深航公寓管理处系在2017年1月6日之后，才将涉案房产交由业主委员会管理。上述一系列证据均能间接证明，深航公寓管理处在实际出租、管理涉案房产。深航公寓管理处在原审中抗辩称，自己向义正禾公司收取装修保证金完全系基于物业管理责任，并不是涉案房产的出租人。但深航公寓管理处却无法向法院说明涉案房产实际出租人是谁，试问作为物业管理方，自己管理的物业的实际权利人是谁都无法说明，这是否符合常理？况且，即使如深航公寓管理处所称，其向义正禾公司收取装修保证金仅是履行物业管理义务，在义正禾公司未提供相关租赁合同的情况下，其为何能够同意义正禾公司对涉案房产进行装修？其如何确认义正禾公司已经承租了涉案房产？这只能说明，义正禾公司系向深航公寓管理处承租的涉案物业。基于以上证据及事实，义正禾公司在本案中已经完成了相应的举证责任，足以证明深航公寓管理处系涉案房产的实际出租人，自己是向深航公寓管理处租赁涉案房产后，深航公寓管理处才同意义正禾公司对涉案房产进行装修。深航公寓管理处虽然否认自己是涉案房产的实际出租人，但却无法说明涉案房产实际在由谁对外出租，无法证明自己收取义正禾公司装修保证金系依据“哪位业主”的同意，无法说明为何涉案房产同楼层相邻的房产均由其作为出租方对外出租。两相对比，显然义正禾公司证明的事实更应当得到法院的认可，法院应当依法确认义正禾公司与深航公寓管理处之间存在租赁合同关系。三、义正禾公司的装修损失完全是深航公寓管理处出尔反尔导致的，深航公寓管理处应当为自己的行为承担相应的责任，即赔偿义正禾公司的全部经济损失。如前所述，义正禾公司与深航公寓管理处实际上已经确立了租赁合同关系，义正禾公司也是基于对深航公寓管理处的信任，才进场装修涉案物业、进行开业准备，义正禾公司为此已投入大量的资金。但令人意外的是，深航公寓管理处出尔反尔，在义正禾公司装修过程中突然告知要求义正禾公司停止装修，并在此后表示不再将涉案房产出租给义正禾公司，此等行为严重违背诚实信用原则，并给义正禾公司造成巨额经济损失。据义正禾公司了解，本次纠纷的根本原因是深航公寓管理处与涉案房产所在小区的业主委员会发生纠纷，业主委员会要求收回包括涉案房产在内的部分房产的管理权、出租权、收益权。在义正禾公司与深航公寓管理处洽谈租赁事宜时，深航公寓管理处一直隐瞒相关事实，在义正禾公司装修期间，深航公寓管理处最终决定将涉案房产管理权交回业主委员会，故才出尔反尔、不再将涉案房产出租给义正禾公司。由此可见，义正禾公司的装修损失完全深航公寓管理处的原因导致的，其应当向义正禾公司进行赔偿。深航公寓管理处、尊鹏物业公司共同辩称，义正禾公司与深航公寓管理处、尊鹏物业公司之间不存在租赁合同，且深航公寓管理处、尊鹏物业公司作为小区物业管理单位无权出租小区物业，不可能与义正禾公司构成租赁合同关系，义正禾公司也没有充分的证据证明双方存在租赁合同关系。因此，一审判决驳回义正禾公司要求我方承担装修损失的诉求，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。一、一审判决认定事实清楚，深航公寓管理处、尊鹏物业公司不是涉案深航飞行员公寓4楼物业的产权人，不具有出租该物业的合法身份，并且与义正禾公司之间没有租赁合同和租赁关系。二、深航公寓管理处之所以最初同意义正禾公司进场装修，是因为深航公寓管理处即将退出深航飞行员公寓的物业管理，公寓4楼即将移交给小区业委会，在小区业委会主任（业委会主任梁有义也是义正禾公司的股东之一）的强烈要求下放行。后因深航公司和尊鹏物业公司的干预而在7月20日向义正禾公司下达《装修整改通知书》，要求义正禾公司停止装修施工。因此，义正禾公司的装修损失是在没有租赁合同的情况下，擅自施工造成的，应当自行承担损失。三、深航公寓管理处在2016年7月20日向义正禾公司下达停工通知后，要将收取的义正禾公司装修管理费和装修押金2800元退还给义正禾公司，但义正禾公司拒绝接受，也不提供账号，致使2800元至今无法退还。义正禾公司向一审法院起诉请求：1、深航公寓管理处返还装修管理费300元及装修押金2500元；2、深航公寓管理处向义正禾公司支付房屋装修等损失35万元；3、尊鹏物业公司为深航公寓管理处的上述债务承担连带清偿责任；4、深航公寓管理处、尊鹏物业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：深航公寓管理处系尊鹏物业公司的分公司。涉案房屋所在小区深航飞行员公寓所处地块于1994年5月取得国有土地使用权，深圳航空公司作为该土地使用者，使用期限为五十年，从1994年5月18日至2044年5月17日止，土地用途为商业、住宅及飞行员配套设施。深圳航空公司飞行员公寓工程于2003年4月3日完成建设工程竣工验收，建设单位为深圳航空有限责任公司。根据深圳市地籍测绘大队2002年5月21日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，涉案房屋所处的南楼四楼系裙楼管道架空层。2016年3月15日，深圳市南山区深航飞行员公寓业主委员会（甲方）与深航公寓管理处（乙方）签订《深航飞行员公寓物业委托服务合同》，约定甲方委托乙方对深航飞行员公寓实行专业化、一体化的物业管理。深航公寓管理处、尊鹏物业公司据此主张义正禾公司以租赁合同纠纷为案由的起诉对象错误。义正禾公司对合同最后一页的真实性无异议，但对合同其他内容存疑，且主张涉案房屋属于深航公寓管理处的管理范围，深航公寓管理处、尊鹏物业公司实际上存在对外出租涉案房屋所在小区的其他物业的行为，深航公寓管理处将涉案房屋违法出租给义正禾公司，存在过错。深航公寓管理处、尊鹏物业公司提交了[2017]1号深圳航空有限责任公司总裁办公会议纪要，拟证明涉案小区的建设单位深圳航空有限责任公司原则同意将涉案房屋所在的飞行员公寓四楼建筑整体移交业主委员会管理。义正禾公司认为即使该会议纪要是真实的，业主委员会也在2017年1月6日才实际管理涉案房屋所在的四楼，在此之前，涉案房屋仍由深航公寓管理处管理和对外出租。义正禾公司提交了深航公寓管理处出具的2016年6月27日《收款收据》两张，证明其向深航公寓管理处缴纳了装修押金2500元和装修管理费300元，义正禾公司据此认为与深航公寓管理处存在租赁合同关系，义正禾公司是经深航公寓管理处同意才对涉案房屋进行装修的。深航公寓管理处、尊鹏物业公司认为深航公寓管理处收取装修押金及装修管理费仅说明其在履行物业管理公司的管理职责，并不能证明深航公寓管理处、尊鹏物业公司与义正禾公司之间具有房屋租赁合同关系。义正禾公司提交了《深航飞行员公寓南楼四楼房屋租赁合同价格确定说明》，拟证明深航公寓管理处曾向尊鹏物业公司请示涉案房屋出租给义正禾公司的租金价格水平，义正禾公司据此主张其与深航公寓管理处具有租赁合同关系。深航公寓管理处、尊鹏物业公司对该证据的真实性、关联性均不予确认，认为该证据没有深航公寓管理处、尊鹏物业公司的公章，无法证明是深航公寓管理处出具的。2016年7月20日，深航公寓管理处向义正禾公司发出《深航飞行员公寓装修整改单》，称义正禾公司对南座四层08房装修审批手续不齐全，要求暂停施工。深航公寓管理处、尊鹏物业公司认可该整改单的真实性，认为系深航公寓管理处履行物业管理单位监管职责的行为。义正禾公司提交了施工方向其提供的工程量清单明细，拟证明施工工本费、硬装工本费、违约金等共计315590元。义正禾公司提交了装修材料收款收据、银行转账凭证、设计费收款收据、施工协议等，拟证明其为购买装修材料实际支付了费用15.2万元、设计费4万元、装修费4万元（已支付2万元，剩余2万元尚未支付）。义正禾公司还提交了员工工资收款收据，拟证明由于深航公寓管理处、尊鹏物业公司违约导致其无法正常开业，向员工支付了遣散费共计23500元。深航公寓管理处、尊鹏物业公司对上述证据的真实性、关联性均不予确认，认为该些费用均是义正禾公司与第三方发生的费用，与深航公寓管理处、尊鹏物业公司没有任何法律关系。一审庭审中，深航公寓管理处、尊鹏物业公司称涉案房屋实际上一直未出租，深航飞行员公寓的建设单位也一直未同意将涉案房屋出租给义正禾公司。义正禾公司称其已于2016年9月22日停止装修施工并搬离了涉案房屋，房屋现状保持不变，其诉讼请求中主张的35万元的损失包括了装修材料费15.2万元、员工遣散费2.35万元、装修费4万元、设计费4万元以及为营业提前购置的按摩椅、办公用品的折旧费、义正禾公司重新寻找经营场所产生的费用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。本案为房屋租赁合同纠纷，义正禾公司主张其与深航公寓管理处存在租赁合同关系，但其提交的证据不足以证明该主张，深航公寓管理处、尊鹏物业公司亦否认与义正禾公司存在租赁合同关系，故对义正禾公司依据租赁合同关系主张深航公寓管理处、尊鹏物业公司支付其房屋装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。深航公寓管理处系涉案房屋的物业管理单位，其主张收取装修管理费和装修押金的行为是履行其管理职责，由于义正禾公司收到深航公寓管理处发出《深航飞行员公寓装修整改单》后已经停止装修并搬离了涉案房屋，故对义正禾公司要求深航公寓管理处返还装修管理费、装修押金的诉讼请求，一审法院予以支持。对义正禾公司主张尊鹏物业公司为深航公寓管理处上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持，深航公寓管理处系尊鹏物业公司的分公司，尊鹏物业公司应对深航公寓管理处以其自身财产无法清偿的债务部分承担补充清偿责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深航公寓管理处应于判决确定之日起十日内向义正禾公司返还装修管理费300元及装修押金2500元；二、尊鹏物业公司应对深航公寓管理处以其自身财产无法清偿的债务部分承担补充清偿责任；三、驳回义正禾公司其他的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3296元，由义正禾公司负担3270元，深航公寓管理处、尊鹏物业公司负担26元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。义正禾公司以其与深航公寓管理处有租赁关系为由请求赔偿损失，需首先举证证明双方存在房屋租赁合同关系。由于义正禾公司对此并未充分举证，且深航公寓管理处对此亦不予认可，义正禾公司应自行承担举证不能的不利后果，一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。义正禾公司虽上诉主张深航公寓管理处已收取义正禾公司的装修管理费及押金，且深航公寓管理处存在对外出租同小区其他物业的情况，但深航公寓管理处作为涉案房产的物业管理单位，收取装修管理费及押金为其正常履行物业管理职责的行为，并不能证明双方存在房屋租赁合同关系，且不论深航公寓管理处是否有出租该小区其他物业，均无法证明深航公寓管理处有将涉案房产出租给义正禾公司。综上所述，义正禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6540元，由深圳市义正禾健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一七年十一月十七日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。