重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初4594号原告：赵红春，男，1978年12月28日出生，住重庆市铜梁区。原告:李立美,女,1984年3月26日出生，住重庆市铜梁区。二原告的委托诉讼代理人：梁政，重庆渝礼律师事务所律师。被告：铜梁区瑞邦家具城，住所地铜梁区东城街道办事处塔山东街***号附*号，注册号500224600237227。经营者：陈小利，女，1974年10月14日出生，汉族，住铜梁区。原告赵红春、李立美与被告铜梁区瑞邦家具城租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵红春、李立美的委托诉讼代理人梁政，被告铜梁区瑞邦家具城经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告赵红春、李立美向本院提出诉讼请求：1、解除2014年8月1日重庆新欧鹏地产（集团）有限公司与原铜梁县瑞邦家具城签订的《商铺租赁合同》。2、由被告向原告给付租金173184元（其中要求被告给付租金173184元的内容为：2017年8月1日至10日的租金9505元，补交装修免租期的租金即2014年8月租金23394元，2015年8月租金25266元，2016年8月租金27286元。另外提前变更或终止合同，应提前90日通知对方即2017年8月11日-2017年11月9日期间的租金87733元），并从2017年9月16日起按银行同期贷款利率计算支付资金占用损失至付清之日止。3、调解或判决原告不退还被告履约保证金70290元。4、由被告承担欠下的水电费和物业管理费共计12505.36元（以实际所欠为准）。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告赵红春、李立美是夫妻关系，2014年8月1日被告与重庆新欧鹏地产（集团）有限公司（甲方）签订“商铺租赁合同”，约定甲方将铜梁迎春街256号4号楼负一层262号商铺73.38平方米和4号楼一层1号商铺990平方米，合计1063.38平方米商铺出租给被告，租期5年，自2014年8月1日至2019年7月31日，被告装修免租期5个月，装修免租期计入租赁期内，被告若在租赁期内无故退租应全额补缴装修免租期租金和不退还乙方缴纳的保证金，履约保证金70290元，租金按3个月为一期预付结算，2016年8月1日至2017年7月31日月租金为27286元，每一期的租金由被告在上一期租赁期满前15日内一次性支付，租赁期间，任何一方需要提前变更或者终止合同的，应提前90日通知对方，在租赁期内，如果被告未能按时足额结算清当期租金，甲方有权就当期应付租金总额，自清之日起按照每天千分之三向被告收取滞纳金等条款。2016年2月1日，甲方将出租给被告的二套商铺出售给原告，原告与甲方、被告同时签订了三方协议，约定甲方与被告签订的“商铺租赁合同”中甲方的所有权利义务全部转归原告享有和承担，三方均同意等内容，原被告在履行合同中，被告经常违反合同延迟支付租金，在2017年4月15日前应当支付5.6.7月，3个月为一期的租金，至今未付，原告多次催收未果，2017年7月16日原告起诉要求被告给付租金。2017年8月10日下午2点30分开庭审理时被告提出解除“商铺租赁合同”，但至今未依约处理相关事宜，原告特依法起诉。被告铜梁区瑞邦家具城未向本院提供答辩意见。经审理查明，原告赵红春、李立美是夫妻关系，2014年8月1日被告铜梁县瑞邦家具城（现更名为“铜梁区瑞邦家具城”）为乙方与重庆新欧鹏地产（集团）有限公司为甲方签订“商铺租赁合同”，约定甲方将位于重庆市铜梁迎春街256号4号楼负一层262号商铺73.38平方米和4号楼一层1号商铺990平方米，合计1063.38平方米商铺出租给乙方，乙方用于经营家具类业态。租赁期限5年，自2014年8月1日至2019年7月31日止。乙方装修免租期5个月。装修免租期计入租赁期内，装修免租期只免除乙方租金，乙方若在租赁期内无故退租应全额补缴装修免租期租金和不退还乙方缴纳的保证金。乙方在签约时必须向甲方缴纳履约保证金70290元。约定租金按3个月为一期预付结算，免租期约定第1年2014年8月1日至2014年8月31日月租金为23394元；第2年2015年8月1日至2015年8月31日月租金为25266元；第3年2016年8月1日至2016年8月31日月租金为27286元；第4年2017年8月1日至2017年8月31日月租金为29466元；第5年2018年8月1日至2018年8月31日月租金为31827元。每一期的租金由乙方在上一期租赁期满前15日内一次性支付。合同约定租赁期间，任何一方需要提前变更或者终止合同的，应提前90日通知对方。违约责任约定，租赁期内如因乙方未能按时足额结清当期租金，甲方有权就当期应付租金总额，自应付清之次日起按照每天千分之三向乙方收取滞纳金。如乙方欠租达20天，甲方有权单方解除合同并收回商铺予以处置无须事前知会乙方，乙方在收到解除合同通知之次日无条件退场，否则，由此造成甲方的经济损失由乙方承担。合同对其他事项等进行了约定。2016年2月1日，因业主将出租给被告的二套商铺出售给了二原告，二原告为丙方与重庆新欧鹏地产（集团）有限公司为甲方、被告铜梁县瑞邦家具城为乙方签订了《三方协议》，约定甲方与被告签订的“商铺租赁合同”中甲方的所有权利义务全部转归二原告享有和承担，三方均同意等内容。2016年2月2日原告赵红春向被告出具了收据一张，载明收到被告的保证金70290元。原被告在履行合同中，因被告欠付原告的2017年5.6.7月为一期的租金81858元，经原告催收未果，原告于2017年7月19日起诉来院，要求被告给付2017年5.6.7月的租金81858元及滞纳金。2017年9月28日本院作出（2017）渝0151民初3562号民事判决书，判决由被告铜梁区瑞邦家具城于本判决生效后十日内，向原告赵红春、李立美给付租赁费81858元，并给付该款从2017年4月16日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍计算至付清之日止的资金占用损失。另查明，被告从2017年7月1日至2017年10月31日欠物业管理费15312.67元，截止2017年10月31日欠水费233.58元，电费699.72元，共计16245.97元。被告单方于2017年7月30日搬离了商铺但未与原告对解除租赁合同达成协议。原告为此起诉来院。审理中原告对租金占用损失按照银行贷款利率计算的请求申请放弃。上述事实，有原告提供的个体工商户管理登记卡、“商铺租赁协议”、“三方协议”，物业服务中心出具的证明、（2017）渝0151民初3562号民事判决书等证据材料在案。这些证据材料的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，本院对其证明力予以确认并采纳。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案2014年8月1日被告与重庆新欧鹏地产（集团）有限公司签订“商铺租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。重庆新欧鹏地产（集团）有限公司因将商铺出售给了二原告，对与被告签订的租赁合同通过原被告及重庆新欧鹏地产（集团）有限公司三方签订的“三方协议”，将出租方的权利和义务转让给二原告，被告对此表示同意该协议合法有效，被告应当按照约定履行义务。原告要求解除“商铺租赁合同”的请求，因原告购买了该商铺且与原出租人和被告达成了三方协议，原告依法享有该“商铺租赁合同”出租人的权利，依照合同约定了如乙方欠租达20天，甲方有权单方解除合同并收回商铺，原告的请求符合合同的约定，并且被告以自己的行为已经表示不履行主要债务，原告要求解除合同也符合法律的规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付2017年8月1日至10日的租金9505元的请求，被告实际未给付该租赁期的租金9505元（29466元/月÷31天×10天），本院予以支持。关于原告要求被告给付装修免租期租金的请求，合同约定了若在租赁期内无故退租应全额补缴装修免租期租金和不退还乙方缴纳的保证金。因三年的免租期三个月即（23394元＋25266元＋27286元）75946元，原告的请求符合合同的约定，被告应当按照合同补交该租金75946元，本院予以主张，共计租金85451元。原告要求不退还保证金的请求符合合同的约定，本院予以主张。原告要求被告承担所欠物业管理费和水电费用，根据本院查明所欠金额16245.97元予以主张。原告要求被告承担提前变更或终止合同，应提前90日通知对方这期间的租金的请求，该条约定是提前变更或终止合同对时间的限定，没有要求承担90日租金的约定，该请求没有合同约定，不符合法律的规定，本院不予主张。原告申请放弃对租金占用损失按照银行贷款利率计算的请求，系原告对诉讼权利的处分，本院予以准予。被告未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的处份，依法承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条和第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2014年8月1日重庆新欧鹏地产（集团）有限公司与铜梁区瑞邦家具城（原铜梁县瑞邦家具城）签订的《商铺租赁合同》。二、被告铜梁区瑞邦家具城向原告赵红春、李立美给付商铺租赁费85451元。三、被告铜梁区瑞邦家具城已缴纳给原告赵红春、李立美的履约保证金70290元，不予退还。四、被告铜梁区瑞邦家具城承担物业管理费15312.67元、水费233.58元、电费699.72元，共计16245.97元（此款交付给原告后，原告完清水电费和物业管理费）。上述给付内容限于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5140元，减半收取2570元，由被告铜梁区瑞邦家具城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李刚二〇一七年十一月八日书记员  唐利