吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终5412号上诉人（原审被告）：吉林省华厦房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市南关区。法定代表人：于万庆，该公司经理。委托诉讼代理人：董伟，该法律顾问。被上诉人（原审原告）：长春万森房地产投资顾问有限公司。住所：长春市宽城区。法定代表人：谷丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：隋海波，吉林兢诚律师事务所律师。上诉人吉林省华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦房地产）因与被上诉人长春万森房地产投资顾问有限公司（以下简称万森房地产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2016）吉0122民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。华厦房地产的委托诉讼代理人董伟，万森房地产的委托代理人隋海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人万森房地产在一审时提出诉讼请求：1.判令华夏房地产向万森房地产支付策划服务费合计827160元；2.判令华夏房地产承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月1日，万森房地产和华夏房地产签订《委托全程营销代理合同》，约定华夏房地产开发的位于吉林省农安县的龙翔尊邸项目由万森房地产实施全程营销代理服务；华夏房地产每月向万森房地产支付五万元策划服务费，于每月3日以前支付给万森房地产；华夏房地产按照销售总额的1.8%向万森房地产计提销售代理费，售出各单元金额超价部分（售出价格高于底价）华夏房地产保留70%,其余30%作为奖励金奖励给万森房地产：关于未回款服务费按照未回款额0.5%计提，销售代理费按月结算。合同签订后，万森房地产按照约定积极履行合同。从2015年6月至12月，华夏房地产应向万森房地产支付策划服务费、销售代理费合计1195036元，华夏房地产仅支付了367876元，尚久827160元未付。华夏房地产的行为已经构成违约，万森房地产有权要求支付拖欠的策划服务费、销售代理费。请求人民法院依法判决。上诉人华厦房地产一审时辩称：本案中万森房地产、华厦房地产所签定合同的期限为2015年6月1日至2016年12月31日，按万森房地产诉状所述万森房地产主张2015年12月之前的相关费用，说明万森房地产与2015年12月无故中途退出，按双方合同第7条1款约定：在合同期内乙方指万森房地产无故中途退出或单方中止合同，则乙方退还全部代理费，本案合同期限是2016年12月31日，因此万森房地产主张策划服务费和销售代理费没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回万森房地产诉求。一审法院经审理查明：2015年6月1日，万森房地产、华厦房地产签订《委托全程营销代理合同》，约定华厦房地产开发的位于吉林省农安县的龙翔尊邸项目由万森房地产实施全程营销代理服务；华厦房地产每月向万森房地产支付五万元策划服务费，后约定每月3万元，并按每月3万元履行。于每月3日以前支付给万森房地产；华厦房地产按照销售总额的1.8%向万森房地产计提销售代理费，售出各单元金额超价部分（售出价格高于底价）华厦房地产保留70%,其余30%作为奖励金奖励给万森房地产，销售底价住宅3867元每平方米。车库4038每平方米。万森房地产按照约定履行了合同。从2015年6月至12月，万森房地产自行销售17套房屋。其中抵账房屋万森房地产销售21套，施工方抵账的房屋71套。17套房屋销售代理费为129718元，溢价奖40959元；21套房屋销售代理费124724元，溢价奖金38386元，71套抵账房屋销售代理费433208元。华厦房地产已经支付了367876元。上述金额双方认可。但华厦房地产认为抵账房屋不应计提代理费和议价奖金。一审法院认为，万森房地产、华厦房地产签订的委托全程营销代理合同有效。万森房地产自2016年1月至2016年12月末为华厦房地产销售房屋，华厦房地产理应按合同约定支付相关的费用。庭审中华厦房地产称已经支付2016年1月至2016年12月策划服务费21万元，证明已经承认万森房地产在此期间为华厦房地产销售楼房。因此华厦房地产称万森房地产自行退出不予支付费用的观点不予采信。华厦房地产称每月给付代理费3万元是双方口有约定，虽然万森房地产否认，并称应按合同每月5万元，但在实际履行过程中从万森房地产的请款表中体现已按每月3万策划费领取。故华厦房地产应给付策划服务费21万元。万森房地产自行销售的17套房屋，及销售21套抵账房理应按合同约定计提销售代理费和溢价奖金。另外71套按合同约定应计提销售代理费，该部分溢价并不是万森房地产创造的价值不应予以奖励。关于老客户汇款，华厦房地产不同意，合同并没有规定不予支持。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，一审法院判决：吉林省华厦房地产开发有限公司于判决生效后10日内给付长春万森房地产投资顾问有限公司策划服务费销售代理费，及溢价奖金609119元。案件受理费12072元，其中9890元由吉林省华厦房地产开发有限公司负担，2182元由长春万森房地产投资顾问有限公司负担。宣判后，华厦房地产不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。其理由为：1.一审法院认定华夏房地产已经支付万森房地产2016年1月至2016年12月策划服务费21万元是错误的。2.一审法院对万森房地产无故中途退出的违约行为不予认定是错误的。3.一审法院判决华夏房地产已抵账的92套房屋向万森房地产支付代理费是错误的。4.一审法院认定王某某的行为属于表见代理是错误的。5.一审法院判决华夏房地产给付万森房地产策划服务费21万元没有事实依据和法律依据。万森房地产二审时辩称：万森房地产不存在无故中途退出的违约行为；抵账房的销售应当向万森房地产计提费用；王某某的签字行为对华夏房地产具有法律效力；万森房地产按照合同约定请求策划服务费是有法律依据的，不存在违反《商品房销售管理办法》的问题。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以认定。本案的焦点问题是华厦房地产应否向万森房地产支付房屋销售代理服务费用827160元。本院认为，双方当事人系委托合同关系，在合同履行过程中，对于华厦房地产应支付万森房地产17套房屋销售代理费129718元，溢价奖励费用40959元；21套房屋销售代理费124724元，溢价奖励费用38386元，双方当事人并无异议。但对华厦房地产应否向万森房地产支付71套抵账房屋销售代理费用存在争议，华厦房地产以此部分房屋系施工方自行销售、万森房地产未完成合同约定销售任务为由，拒绝依照合同约定按月向万森房地产支付此部分费用。实际上，双方当事人所约定的销售任务完成期限是截至2016年12月，且华厦房地产未提交证据证明在与万森房地产交涉过程中已有充分证据证明此部分房屋系施工方自行销售。在这种情况下，华厦房地产主张万森房地产应继续履行合同，理由不能成立，万森房地产不存在合同履行过程中无故中途退出的违约行为。华厦房地产对于21套抵账房屋中部分价款折扣房屋的最终价格并无异议，而此部分房屋所涉及的《龙翔尊邸项目折扣申请审批单》则有案外人王某某和被上诉人工作人员的签字。同时，71套抵账房屋所涉《龙翔尊邸项目折扣申请审批单》亦有案外人王某某和万森房地产工作人员的签字，审批单记载的抵账房屋最终价格与购房人、华厦房地产之间签订的《龙翔尊邸商品房认购协议书》房屋价格相符，且华厦房地产提交的《吉林省华夏房地产开发有限公司抵账房源汇总》、《吉林省华厦房地产开发有限公司抵账房源明细》（华厦房地产施工方确认）记载了套数、面积、总价、扣除代理费用等项目。这表明，71套抵账房屋最终价款系计提、扣除销售代理费用等相关费用的结果，华厦房地产事实上已经确认了案外人王某某在71套抵账房屋所涉《龙翔尊邸项目折扣申请审批单》上的签字效力。此外，华厦房地产在二审庭审中自认万森房地产本案诉请所涉及的房屋属于委托销售范围。因此，应认定万森房地产在确定抵账房屋最终价格过程中完成了委托事务，华厦房地产应当依合同约定向其支付报酬。一审法院在上述扣除代理费用范围内支持万森房地产对此问题的诉请，并无不当。华夏房地产、万森房地产均确认华夏房地产已向万森房地产支付了2015年6月至12月销售代理期间的策划服务费21万元，据此应认定双方当事人在合同履行过程中，通过履行行为已经将华夏房地产每月支付策划服务费5万元的约定变更为每月支付策划服务费3万元。万森房地产关于华夏房地产应按每月5万元的标准支付策划服务费的主张，理由不能成立，不予支持。一审法院认定华夏房地产已支付的策划服务费对应期间为2016年1月至12月，与当事人自认事实不符，认定有误，应予纠正。另外，一审法院未支持万森房地产71套抵账房屋溢价奖励费用和老客户回款奖励费用的诉讼主张，万森房地产亦未就此提出上诉，万森房地产此部分诉讼主张不属于二审审理范围。因此，华夏房地产应支付销售代理费用和溢价奖励费用包括：17套房屋销售代理费129718元，溢价奖励费用40959元；21套抵账房屋销售代理费124724元，溢价奖励费用38386元；71套抵账房屋销售代理费433208元，共计766995元。华夏房地产已支付策划服务费210000元、销售代理费和溢价奖励费用157876元，故华夏房地产应继续支付万森房地产房屋销售代理费和溢价奖励费609119元。综上，一审法院对策划服务费已支付事实未予确认，但在判决确定华夏房地产应给付万森房地产费用金额中未计入策划服务费，判决确定华夏房地产应给付万森房地产费用金额正确；对未予支持的万森房地产部分诉讼请求，未在判决主文中予以驳回，但在判决中据此确定了万森房地产的一审案件受理费负担比例。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省农安县人民法院（2016）吉0122民初4012号民事判决；二、驳回被上诉人长春万森房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费9891元，由上诉人吉林省华厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹彦久审 判 员  谷 娟代理审判员  闫 冬二〇一七年十一月三日书 记 员  吴雨航