重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终1150号上诉人（原审原告）：周蓉，女，1970年12月25日出生，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审被告）：周建忠，男，1963年12月13日出生，土家族，住重庆市黔江区。上诉人周蓉因与被上诉人周建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院于2017年9月6日作出的(2017)渝0114民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人周蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周蓉上诉请求：请求依法撤销原判，改判确认周蓉对重庆市黔江区太平岗农行金龙苑x单元x-x号房屋（房屋产权证号为黔江区房权证xxx字第xxxx**号、土地使用权证号为黔江区国用xxxx字第xxxx号）享有所有权，并判令周建忠及时为周蓉办理房屋产权过户登记。事实和理由：1.一审法院故意避开本案讼争房屋物权登记簿的记载与真实权利状况不一致的争议焦点，直接分析过户条件是否成熟，存在逻辑错误。2.周蓉一审的诉讼请求与抵押权人对涉案房屋享有的抵押权并不冲突，本案中抵押权人未对涉案房屋主张优先受偿权，因此不影响涉案房屋的过户。3.一审法院不支持周蓉的一审诉讼请求，但是又认为可要求周建忠承担违约责任，或待涉案房屋过户条件成就时另案主张，违反了民事诉讼中的处分原则和一事不再理原则。4.一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，周蓉才是涉案房屋的真实权利人，并且周蓉已提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状况不符，因此法院应支持其诉讼请求。周建忠未到庭参加诉讼也未提供书面答辩意见。周蓉向一审法院起诉请求：1.确认周蓉对位于重庆市黔江区太平岗农行金龙苑x单元x-x号房屋（房屋产权证号为黔江区房权证xxx字第xxxx**号、土地使用权证号为黔江区国用xxxx字第xxxx号）享有所有权，并判令周建忠及时为周蓉办理房屋产权过户登记；2.确定周建忠承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1999年9月28日，周蓉与周建忠签订《房屋转让协议》，协议约定的主要内容为：甲方（周建忠）所在单位黔江农行对本单位职工进行集资建房，甲方将自己所在单位的集资房屋转让给乙方（周蓉），现双方达成如下转让协议：1.甲方将上述房屋转让给乙方，由乙方以甲方名义向黔江农行直接缴纳房款，乙方不再向甲方另行支付房款。2.房款金额和缴纳期限由甲方根据黔江农行的要求及时通知乙方，乙方必须按黔江农行的要求及时足额缴纳房款，甲方不垫交与建房相关的任何费用。3.若乙方不按黔江农行要求及时足额缴纳建房款，由乙方自行承担不利后果。4.黔江农行交付房屋时，由乙方以甲方名义直接到黔江农行领取房屋钥匙。如黔江农行交房后涉及到因建房产生的其他费用，一概由乙方自己承担。5.若房屋在后期能办理房产证，甲方必须配合乙方将房产证直接办理给乙方。6.本协议经甲、乙双方签字生效，一式二份，甲、乙双方各持一份。本院组织双方质证时，周建忠自认房屋转让协议签订后，周蓉向农行缴纳了集资建房款5万元。房屋建成后，周蓉实际接房、装修、入住至今。2002年2月4日，周建忠在重庆市黔江区国土资源和房屋管理局办理涉案房屋的产权登记手续。2003年7月2日，周建忠将涉案房屋抵押给了农行黔江分行，并办理了抵押登记，抵押期限为2003年7月2日至2021年7月2日。截止2017年9月5日（一审法院依职权向重庆市黔江区不动产登记中心调取证据之日），周建忠与农行之间订立的涉案房屋抵押并未解。2017年9月5日，一审法院组织周蓉、周建忠针对依职权调取的证据即涉案房屋登记信息及抵押信息进行质证。周建忠对该证据的三性不持异议。周蓉认为证据的收集程序违法，该证据不属于依职权调取的范畴。一审法院认为，周蓉与周建忠之间签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法、有效的合同。合同当事人均应按照合同的约定，自觉、全面地履行合同义务。周建忠自认周蓉已依约缴纳了房款，故周建忠理应在过户条件成就时协助周蓉办理房屋产权登记证书。本案争议焦点在于：一是涉案房屋的权属问题以及是否具备过户条件；二是一审法院依职权调取的证据是否具有合法性。针对涉案房屋过户条件是否成就及其权属问题。1999年9月28日，周蓉、周建忠签订房屋转让协议，2002年2月4日周建忠将房屋登记在自己名下，并于2003年7月2日将涉案房屋抵押给了农行黔江分行，办理了抵押登记，抵押期限为2003年7月2日至2021年7月2日。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，周蓉请求确认涉案房屋归其所有并过户，但抵押物的转让须经抵押权人同意，周蓉并未出示证据证明已经取得了农行的同意。抵押期间，物权不发生变动，在抵押权尚未解除的前提下，涉案房屋暂不具备转让和过户条件。因此，周蓉请求确认涉案房屋归其所有并过户的诉求，于法无据，一审法院不予支持。但周蓉可依据双方签订的《房屋转让协议》要求周建忠承担违约责任，或待涉案房屋具备过户条件后另行主张。周蓉诉称自己与周建忠签订房屋转让协议的事实发生在前，周建忠的抵押行为发生在后，因此应支持其诉求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”1999年9月28日，周蓉与周建忠签订房屋转让协议，但签订合同后直至起诉之日，并未办理不动产登记，未经登记的，并不发生物权变动（房屋权属的变动）的效力，即房屋所有权依然属于周建忠。因此，周蓉诉称的转让在前的理由，无事实和法律依据，一审法院不予采信。针对周蓉2017年9月5日的质证意见。《中华人民共和国民诉法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”本案中，周蓉当庭及庭后提交新证据时并未举示证据证明涉案房屋的权属状态，周建忠经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼、亦未提交答辩意见，庭后质证时，周蓉、周建忠依然未提交该部分证据。为查清案件事实，一审法院依职权调取了涉案房屋的登记信息和抵押信息，该证据属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”范畴，符合法律的规定，因此具有合法性，周蓉的质证意见，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回周蓉的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由周蓉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中，当事人的争议焦点为：一是周蓉主张确认涉案房屋归其所有的请求能否成立；二是周蓉主张周建忠办理涉案房屋过户登记的请求能否成立。关于涉案房屋所有权归属的确认问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，法律另有规定的除外。”鉴此，周建忠将尚未建成且未登记取得权属证书的房屋转让给周蓉，虽并不必然导致双方的《房屋转让协议》无效，但周蓉不能仅凭订立房屋转让协议并交付房款的事实当然取得该房屋的所有权。该房屋登记在周建忠名下，周建忠即享有该房屋的所有权。只有在依法办理变更登记，将房屋所有权变更登记于周蓉，周蓉才能享有其所有权。因此，周蓉主张确认该房屋归其所有的请求不能成立。关于涉案房屋的过户登记问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《房屋登记办法》第三十四条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”本案中，根据双方签订的《房屋转让协议》，周建忠确有合同义务将涉案房屋过户登记给周蓉，但是涉案房屋已办理抵押登记从而设立了抵押权，且该抵押权目前仍然存续。在抵押权涤除之前，未经抵押权人同意，无法为涉案房屋办理过户登记。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”鉴此，周蓉主张周建忠办理涉案房屋过户登记的请求，本院不予支持。综上所述，周蓉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 何 玉审 判 员 万永福二〇一七年十一月二十七日法官助理 翟维玲书 记 员 刘桂林