安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终6355号上诉人（原审原告）：谢玉生，男，1968年7月23日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：谢正木，安徽皖大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王道周，男，1971年5月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：杨林（系王道周之妻），住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。上诉人谢玉生与上诉人王道周因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢玉生上诉请求：请求依法变更一审判决，改判王道周返还谢玉生购房款18.5万元及双倍定金20万元，本案一、二审诉讼费用由王道周承担。事实和理由：1、王道周逾期交房的违约行为属实。王道周在2016年5月13日向谢玉生出具承诺书一份，保证一个月之内交付房屋，如有违约全权负责，但王道周违反承诺一月有余才交付房屋，显然是违约行为。2、王道周在2016年8月26日不卖房系根本违约。已生效的（2016）皖0122民初4050号民事判决书认定双方协商一致将约定的谢玉生履行房款期限由2016年8月15日变更为8月25日。再结合合同第八条第一款规定，谢玉生有延迟10天（至2016年9月4日）履行支付房款的权利，且合同应继续履行，而王道周在谢玉生延迟履行一天即8月26日就明确表示不卖房屋，故王道周在2016年8月26日不卖房系根本违约。3、王道周应双倍返还定金20万元。根据王道周的承诺书，对方违反约定迟延交房一个多月，属于违约行为，并愿意全权承担违约责任。全权负责应包含谢玉生有权逾期一天付款，有权要求谢玉生双倍返还定金；再结合王道周在2016年8月26日就不愿卖房也系根本违约行为。故合同解除的同时，根据定金罚则，王道周应返还购房款及双倍返还定金。王道周辩称，1、一审判决认定的要求王道周返还谢玉生购房款185000元无异议，但是因为谢玉生并未按照合同约定履行给付房款的义务，王道周依法行使合同抗辩权，可以不交付房屋，并且在（2016）皖0122民初4050号民事判决书已明确认定谢玉生合同违约，王道周依法行使合同抗辩权，所以本案中谢玉生合同违约其支付的定金按照定金法则应当不予返还。2、双方签订的商品房买卖合同中约定了支付房款的期限为2016年8月15日，但双方在合同中并未约定交付房屋的期限，虽然在2016年6月王道周承诺交房，但因为谢玉生的个人原因一直未将涉案房屋交付给谢玉生，并且交付房屋的期限并非双方合同约定，所以不属于王道周违反合同约定，该承诺只是单方的意思表示，并非双方合同约定，同时因行使合同抗辩权也不存在违约一说。故一审法院判令返还定金系认定事实错误，更不存在双倍返还定金一说。王道周上诉请求：请求依法改判王道周对所收谢玉生的10万元购房定金不予退还。事实和理由：谢玉生构成违约，王道周的行为不能认定为违约。应谢玉生的要求，王道周承诺2016年6月13号将房屋交给谢玉生使用，但在王道周承诺写好后，谢玉生说6月13号因他租别人家的房子尚未到期，等租期满了再搬过来。2016年7月9日前两天谢玉生说要搬进来，7月9号王道周交付了房屋，故王道周不存在故意逾期交房的行为。即便是王道周逾期几天交房，但谢玉生7月9日仍然愿意搬进案涉房屋，说明谢玉生对逾期交房行为的认可，其就应该按双方协议的约定按期履行自己的义务，王道周不构成违约。虽然2016年7月9号谢玉生案涉房屋才交付，但谢玉生并没有因逾期交房要求变更其2016年8月25日前付清首付款的期限，说明谢玉生仍愿意按原协议的约定期限付清首付款，但谢玉生没能按约定的期限付款构成违约。并且6月13日到7月9日前后不过十几天，况且谢玉生既没有付清首付，更未付清房款，也不存在已过户的事实，王道周完全没有任何必要在合同签过几天就交付房屋，王道周的行为不构成违约，只是履行合同存在瑕疵。在8月25号前谢玉生首付款都没有凑齐，已支付的18.5万元房款也分数次给付，并且在8月26日派出所时谢玉生明确表示自己没钱房子不买了，谢玉生的违约行为给王道周造成了极大的损失。谢玉生辩称，王道周应双倍返还定金，理由同谢玉生上诉理由。承诺书中交付房屋的时间是对合同中交付时间的更改，给付房款双方也明确约定是在2016年8月15日以后，后经一审法院生效判决更改为2016年8月26日，房屋交付违约时间达一个多月并非谢玉生原因。谢玉生向一审法院起诉请求：1、谢玉生与王道周间的《存量房买卖合同》于2017年7月17日解除；2、王道周返还谢玉生购房款195000元；3、王道周返还谢玉生双倍定金200000元；4、诉讼费用由王道周承担。一审法院认定事实：2016年5月5日，王道周（甲方，出卖人）与谢玉生（乙方，买受人）签订《存量房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，其中合同约定：王道周将坐落在肥东经济开发区包公大道北侧盛嘉欧园11幢102室出卖给谢玉生，权属证号肥东10050624，总房款1200000元。其中关于购房款支付的约定为：2016年8月15日前乙方将800000元存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额400000元。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。补充协议约定：乙方自愿用首付款帮甲方还清银行按揭贷款；乙方购此房暂定为一次性付款，期限为2016年8月15日之前，到期款不到位，办理银行按揭手续。其中关于房屋交接方面逾期违约责任的约定为：逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。双方还对其他事项进行了约定。王道周向谢玉生出具承诺：本人王道周一个月把盛嘉欧园11幢102室二楼给谢玉生住。2016年5月13号至2016年6月13号，如有违约，全权负责。合同和补充协议签订后，谢玉生支付王道周定金100000元，并先后共支付购房款185000元。王道周于2016年7月9日将涉案房屋二楼给谢玉生居住至今。谢玉生未能在2016年8月15日之前支付相应的购房款用于偿还此房在银行的按揭贷款，办理过户手续，经王道周同意，延至2016年8月25日，但谢玉生未按该期限履行。双方又约2016年8月26日，并在该日双方因购房款的支付产生纠纷。后谢玉生诉至一审法院请求判令王道周继续履行合同，办理过户手续，王道周支付10万元违约金。一审法院（2016）皖0122民初4050号民事判决认为：从双方在合同履行过程中的行为来看，王道周主观上并未拒绝受领房款，谢玉生客观上并未按约实际支付购房款。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，遂驳回了谢玉生的诉讼请求。谢玉生不服该判决，上诉于安徽省合肥市中级人民法院，2017年5月12日撤回上诉，合肥市中级人民法院（2016）皖01民终6141号民事裁定书裁定准许谢玉生撤回上诉，（2016）皖0122民初4050号民事判决已发生法律效力。2016年11月21日，王道周通过中国邮政快递向谢玉生邮寄送达了《解除合同的通知》，内容为：谢玉生先生，你与我2016年5月5日签订的存量房买卖合同及补充协议，依协议至2016年8月15日也未能按协议付房款。因你一审已败诉，现我决定与你解除存量房买卖合同，并且由你承担相关违约责任。本通知在你收到时视作双方已解除，王道周，2016年11月21日。安徽省肥东县公证处对整个邮寄过程进行现场监督并制作了（2016）皖东公证字第4558号公证书。一审法院认为，王道周和谢玉生签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》为有效合同。双方均应按约享有权利，履行义务。关于《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的解除。购房款的支付时间由2016年8月15日前变更至2016年8月25日前，此变更期限，也是合同约定单方解除合同条件的宽限期限。在此期限内，谢玉生仍未能支付购房款，已构成违约，符合合同约定的单方解除条件。2016年11月21日，王道周已将《解除合同通知》通过中国邮政快递给谢玉生并对整个邮寄过程进行了公证，邮寄单明确写明送达的地址、收件人的姓名及联系电话，邮件也未被退回，可以确信该邮件已经送达，且谢玉生诉状自称王道周要求解除合同，其予以同意。因邮寄送达需要一定的在途时间，所以，该院确定双方自2016年11月23日《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》解除。关于购房款185000元的返还。因双方的合同关系已经解除，王道周收取谢玉生的购房款185000元应予以返还。关于定金如何返还。王道周称交房时间延迟，系谢玉生的原因导致，谢玉生对此不予认可，王道周亦未提供其他证据佐证，所以其辩解意见，不予采信。纵观双方履行房屋买卖合同的过程，谢玉生有逾期付款行为，王道周有逾期交房行为，双方均有违约行为，非单方违约。所以，在合同解除时不适用定金罚则，王道周收取的定金100000元应予返还。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王道周于判决生效之日起十日内返还谢玉生购房款185000元及定金100000元，合计285000元；二、驳回谢玉生的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7304元，减半收取3652元，由谢玉生承担1052元，王道周承担2600元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2016年5月5日，王道周与谢玉生签订《存量房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，首先，双方合同约定购房款的支付时间为2016年8月15日前，单方解除合同条件的宽限期为10天，但至宽限期截止的2016年8月25日前，谢玉生仍未按约支付购房款，谢玉生的行为已构成违约。谢玉生认为在2016年8月25日之后，其仍有迟延付款10天的宽限期，无合同依据，本院不予采信。其次，虽然双方合同对案涉房屋的交付期限没有约定，但在2016年5月13日，王道周就案涉房屋的交付向谢玉生出具《承诺》一份，该承诺载明王道周在一个月内（2016年5月13日至6月13日）将案涉房屋交付给谢玉生住，但从本案现已查明的事实来看，案涉房屋实际交付时间为2016年7月9日，故王道周对房屋的交付时间构成违约。王道周称交房时间延迟系谢玉生的原因导致，但并未提供切实有效的证据予以证明，故对其该项主张，不予采信。纵观双方履行房屋买卖合同的过程，谢玉生有逾期付款行为，王道周有逾期交房行为。在此情况下一审法院认为本案在合同解除时不适用定金罚则，王道周收取的定金10万元应予返还谢玉生符合法律规定，本院予以维持。综上所述，谢玉生、王道周的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人谢玉生负担2300元，上诉人王道周负担2300元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十一月十日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。