四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12686号上诉人（原审原告）：成都香沐坊娱乐有限公司，住所地：成都市武侯区郭家桥西街8号。法定代表人：曾涛，总经理。委托诉讼代理人：刘铁伟，四川君盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市高攀实业公司，住所地：成都市武侯区高攀桥。法定代表人：裴锡富，董事长。被上诉人（原审被告）成都市新南工商实业公司，住所地成都市武侯区棕树村十组。法定代表人：裴锡能，董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇珍，四川道言律师事务所律师。上诉人成都香沐坊娱乐有限公司（以下简称香沐坊公司）因与被上诉人成都市高攀实业公司（以下简称高攀公司）、成都市新南工商实业公司（以下简称新南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初5192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人刘铁伟与被上诉人的委托诉讼代理人陈勇珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香沐坊公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判高攀公司、新南公司赔偿香沐坊公司因丧失优先购买权而产生的经济损失104.48万元，并由高攀公司、新南公司承担连带赔偿责任。事实和理由：高攀公司受新南公司委托，于2011年与香沐坊公司签订五年期的《房屋租赁合同》，由香沐坊公司承租案涉房屋经营茶庄。香沐坊公司在租赁期满后仍继续租赁案涉房屋，直至2016年12月22日电源被切断而停止经营。案涉房屋在香沐坊公司承租期间被拍卖，所有权已转移至案外人名下。鉴于高攀公司、新南公司未在拍卖前的合理期限通知香沐坊公司，导致香沐坊公司丧失优先购买权而无法继续使用房屋，并造成利润损失423360元及装修损失621412元，合计1044800元。依合同法及司法解释，出租人出卖租赁房屋前的合理期限内应通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。出租人未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。因此，香沐坊公司系高攀公司、新南公司已知的优先购买权人，该两公司应在转让前通知，而以登报方式发布拍卖公告只能针对未知的潜在购买人，对承租的香沐坊公司不适用。一审判决以租赁司法解释第二十三条作出判决系认定事实和法律适用错误。高攀公司辩称，案涉租赁合同于2016年2月28日届满，之后双方未签订续租合同，形成不定期租赁合同关系。案涉房屋的转让系为落实政策，对村集体财产进行处置。2012年对资产进行核定，决定于2016年拍卖。香沐坊公司应当知道上述情况，且高攀公司已于2015年以书面方式通知将拍卖，要求香沐坊公司关注相关公告。同时，香沐坊公司要行使优先购买权，须在高攀公司办理登记手续。截止纠纷产生时，也未见香沐坊公司到高攀公司处登记，作出行使优先购买权的意思表示。鉴于案涉房屋系公开拍卖，拍卖公司于2016年3月至2016年10月，前后十次公告，且不止在报纸上公告，亦在校缘综合楼张贴，向村民散发，故高攀公司已充分履行了告知义务，香沐坊公司早应知道该事实。另外，拍卖前，高攀公司召集所有承租人商议解决办法。可包括香沐坊公司在内的承租人提出过高要求，无法达成协商一致，只有将案涉房屋带租约进行拍卖。新南公司辩称，新南公司不是租赁合同相对方，不是本案适格主体。新南公司已于2013年通过买卖合同方式将案涉房屋卖给高攀公司，只是没有过户。现高攀公司将校缘综合楼卖给案外人星汉投资公司，且已过户。香沐坊公司向一审法院起诉请求：判令高攀公司、新南公司赔偿香沐坊公司因丧失优先购买权而产生的经济损失104.48万元，并承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：新南公司是“校缘综合楼”的所有权人，2003年3月3日，其与高攀公司签订《校缘综合楼转让经营协议书》，约定将新南公司所属的“校缘综合楼”转让给高攀公司全权自主经营，并明确将房屋交给高攀公司使用之日起，高攀公司经营管理产生的责任和费用由其独自承担，在经营活动中所产生的债权债务和经济责任均与新南公司无关。2003年7月30日，新南公司向高攀公司出具《授权书》，载明“成都市新南工商实业公司所属全产权物业‘校缘综合楼’，位于成都市武侯区，现全权委托成都市高攀实业公司进行经营管理。受托方代表我公司行使对物业经营管理的权利和责任。委托期限：自本委托书授权之日起，有效期十五年”。2011年3月1日，高攀公司与香沐坊公司签订《房屋租赁合同》，约定由香沐坊公司承租“校缘综合楼”二层、三层整层和一楼南侧营业房，租赁期限为五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止。2016年2月29日，上述租赁合同期满后，香沐坊公司仍继续承租原房屋用于开设茶楼，高攀公司也继续收取香沐坊公司交付的房屋租金、物管费、水电费、清洁费等费用。2015年6月3日，高攀公司向香沐坊公司送达《关于高攀村集体资产即将整体处置的函告》，告知香沐坊公司其承租的房屋将准备整体处置，若在资产处置之前，租赁合同到期的，则双方不再续签，香沐坊公司如愿继续使用租赁物的，租金按原合同约定的付款方式支付，租期为不定期；同时告知香沐坊公司，其作为承租方对拟处置的房屋享有优先购买权，如其有购买意愿，请自行留意相关通知、公告，并明确香沐坊公司在收到上述函告后七日内联系高攀公司办理相关事宜。另查明，高攀公司委托四川精诚拍卖有限责任公司对“校缘综合楼”进行整体拍卖，并于2016年3月30日至2016年10月28日期间，在《成都商报》上刊登发布了10次包含拍卖标的的拍卖公告。一审法院认定上述事实采信了如下证据：有《校缘综合楼转让经营协议书》《授权书》《房屋租赁合同》《关于高攀村集体资产即将整体处置的函告》《成都商报》刊登的10次公告及当事人的庭审陈述等。一审法院认为，香沐坊公司与高攀公司于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。自2016年2月29日《房屋租赁合同》租赁期届满之后，香沐坊公司仍继续承租原房屋用于开设茶楼，高攀公司也继续收取香沐坊公司交付的房屋租金、物管费、水电费、清洁费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，香沐坊公司与高攀公司之间签订的《房租租赁合同》继续有效，租赁期限变为不定期。本案的争议焦点为高攀公司在处置包含香沐坊公司承租的房屋在内的“校缘综合楼”前，是否在合理期限内履行了通知承租人香沐坊公司的义务，是否侵害了香沐坊公司的优先购买权。高攀公司在2015年6月3日向香沐坊公司送达了《关于高攀村集体资产即将整体处置的函告》，通知香沐坊公司其承租的房屋将准备整体处置，且明确其作为承租方对拟处置的房屋享有优先购买权，如其有购买意愿，请自行留意相关通知、公告，并告知香沐坊公司可在收到上述函告后七日内联系高攀公司办理相关事宜。该通知的内容足以让香沐坊公司知悉“校缘综合楼”将进行整体处置，且其享有优先购买权，但香沐坊公司在收到上述函告后并未向高攀公司表示要行使优先购买权。后高攀公司委托四川精诚拍卖有限责任公司对“校缘综合楼”进行整体拍卖，并于2016年3月30日至2016年10月28日期间，在《成都商报》上刊登发布了10次包含拍卖标的的拍卖公告，香沐坊公司也未参加上述拍卖。综上，高攀公司在对“校缘综合楼”进行整体拍卖前，已经通过函告及在报纸上刊登发布拍卖公告的方式，在合理期限内履行了法定的通知义务，香沐坊公司有足够的时间和机会来行使自己作为承租人的优先购买权，但其一直未行使，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”之规定，香沐坊公司的行为应认定为其放弃优先购买权。此外，合同的效力仅及于合同签订双方当事人，本案中，《房屋租赁合同》是香沐坊公司和高攀公司签订的，新南公司并非租赁合同的一方当事人，该租赁合同对新南公司没有约束力。故，对于香沐坊公司请求判令高攀公司、新南公司赔偿其因丧失房屋优先购买权而产生的经济损失104.48万元，并由高攀公司、新南公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回成都香沐坊娱乐有限公司的诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点问题为高攀公司是否已于拍卖前合理期限内通知香沐坊公司。对于该问题，一审查明高攀公司在2015年6月3日向香沐坊公司送达了《关于高攀村集体资产即将整体处置的函告》。对于该函告的送达，高攀公司称签收人为香沐坊公司现场负责人王胜。对此，香沐坊公司承认王胜系其公司股东，并曾于2014年至2015年5月期间担任过该公司法定代表人，具体起止日期则称其不清楚。本院认为，尽管香沐坊公司对该《关于高攀村集体资产即将整体处置的函告》不予认可，但却并未进一步向法院举证该载明签收人是否系其现场负责人，亦未申请该签收日的现场人员出庭作证予以反驳证明，也未对该函告签字内容申请鉴定，故依法应当承担举证不能的不利责任。同时，结合高攀公司多次报纸公告等其他证据，本院对香沐坊公司辩称高攀公司未于合理期限内通知案涉房屋拍卖事项的主张，本院不予采纳。综上，香沐坊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14203元，由上诉人成都香沐坊娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十一月三十日书记员  何金凤