.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初39号原告：山西丰沃房地产开发有限公司，住所地太原市体育路62号永利国际中心17层，统一社会信用代码×××。法定代表人：邰若峰，总经理。委托代理人：马武章、胡证，山西华炬律师事务所律师。被告：江铃重型汽车有限公司，住所地山西太原经济开发区化章街5号，统一社会信用代码×××。法定代表人：邱天高，董事长。委托代理人：杜锐、郭艺，北京大成（太原）律师事务所律师。原告山西丰沃房地产开发有限公司与被告江铃重型汽车有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西丰沃房地产开发有限公司的委托代理人马武章、胡证，被告江铃重型汽车有限公司的委托代理人杜锐、郭艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西丰沃房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告2011年6月26日订立的《委托开发建设职工住房协议书》无效；2.判令被告赔偿原告损失6597981.73元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月2日，太原市政府决定由太原经济技术开发区（以下简称开发区）为太原长安重型汽车有限公司（2013年1月6日更名为江铃重型汽车有限公司）解决200亩职工住宅的选址和供地。2011年6月26日，原告与被告订立了《委托开发建设职工住房协议书》，约定被告在太原市政府大力支持下为职工建设商品住宅，全权委托原告开发建设，建筑面积约30万平方米，受被告委托，原告全面承担全部开发建设工作，包括但不限于办理土地及建设手续等全部工作，被告以团购形式保留约10-15万平方米建筑面积用于职工住房，其余面积由原告销售，被告与太原市政局及开发区协调落实项目用地及其配套优惠政策，协助原告办理土地转用、出让及其他各项报建手续，并组织职工报名，选房、签订购房合同、督促职工按时交款，原告向双方指定的银行存入定期存款2000万元作为履约保证金等。协议书签订后，原告按约交纳了2000万元保证金，完成了项目规划方案和户型设计，并在被告安排下进场，为履行合同组建团队、修建施工用房、道路、平整场地、安变压器、地勘等前期工作。2012年9月14日，原告向开发区土地局交纳了征地补偿款546.358万元。2015年初，开发区土地分局将该项目用地出让给他人，退还了原告土地补偿款本金，原告合同目的已无法实现。原告因履行合同和为此所作准备工作造成保证金融资成本损失360万元、资金占用损失474800元，预存征地补偿款资金占用损失784023.73.元，为项目投入其他各项损失1739158元，共计6597981.73元。原告认为，开发区为被告解决200亩职工住宅用地应依法将国有土地使用权出让给被告，被告以委托开发为名转让建设项目给原告后团购原告商品房，应将先出让取得的土地使用权依法转让给原告。在被告未出让取得土地使用权证和原告未取得商品房预售许可证的情况下，被告即与原告订立协议委托原告开发建设后团购原告商品房，是名为委托开发建设实为非法转让土地使用权，是以合法形式掩盖非法目的，且损害国家利益的行为，该约定内容违反法律行政法规强制性规定，依法应确认该合同无效。被告未取得土地使用权就以委托开发为名转让该土地使用权于给原告开发建设，给原告造成经济损失，应予赔偿。被告江铃重型汽车有限公司辩称，1.原被告双方于2011年6月26日签订的《委托开发建设职工住房协议书》的合同性质并非原告所主张的名为委托开发建设实为非法转让土地使用权。涉案项目所需土地使用权应由原告直接从土地管理部门出让取得。2.原被告双方协商一致、在意思表示真实的情况下，所签署的《委托开发建设职工住房协议书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家或社会公共利益，应为合法有效合同。原告关于合同无效的主张没有任何法律依据。3.《委托开发建设职工住房协议书》未能继续履行的原因，系由于原告的单方、严重违约行为所造成的。众所周知，作为一个房地产开发项目得以推进的前提就在于获得相应的土地。具体到本案，2014年11月19日，山西省国土资源厅太原经济技术开发区土地分局发布了【晋国土厅并经土告字（2014）07号】《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，其中明确涉案项目所需”2014-32”土地将挂牌出让。但原告却未按照《委托开发建设职工住房协议书》的约定取得该土地使用权。原告已构成单方、严重违约，进而导致合同客观上无法继续履行，合同目的彻底无法实现。4.因原告单方、严重违约行为导致《委托开发建设职工住房协议书》不能继续履行，所产生的任何不利后果均应由违约方自行承担。现原告主张被告赔偿其659798.73元损失没有任何事实、合同或法律依据。应依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2011年6月26日,原告（乙方）与太原长安重型汽车有限公司（甲方）签订《委托开发建设职工住房协议书》（以下简称协议书），该协议书载明：”甲方在太原市政府大力支持下为职工建设商品住宅，全权委托乙方开发建设。一、项目拟选址于太原经济技术开发区，占地约180亩（最终以实际面积为准），总建设面积按（暂定值）容积率测算约30万平米。二、委托内容和方式，受甲方委托，乙方全面承担本项目的全部开发建设工作，包括但不限于办理土地及建设手续、规划设计、工程管理、验收交房、产权手续等全部工作；甲方以团购形式保留约10-15万平米建筑面积用于职工住房，剩余面积由乙方销售，甲方所购面积将在充分考虑职工的需求意见后规划建设。三、甲方责任义务，与太原市政府及太原经济技术开发区协调落实项目用地及其配套优惠政策；协助乙方办理土地转用、出让及其他各项报建手续；组织职工报名、选房、签订购房合同、督促职工按时足额交款等。四、乙方责任义务，承担本项目所需全部资金及各项费用；组织规划设计，其中为甲方建设职工住房的规划方案、房型及面积比例、交房标准等经甲方审查认可后作为施工及交房依据；承办土地出让及各项开发报建手续；组织工程建设，保质保量按期完成建设任务；办理甲方职工购房手续，交房后两年内办完产证手续；自行销售除甲方职工住房以外的其他房屋。五、约定了工期。六、甲方职工购房价格，根据土地取得方式及价格等由双方具体商议总均价，房价构成中包括土地成本、勘探设计、报建费用、建设费用、市政配套、应交税费、办证费用等成本性费用；乙方自行销售的房源由乙方独立定价。七、约定了甲方职工购房款支付方式。八、保证金，1.为保证本项目顺利实施，乙方于本协议签署后7个工作日内交纳保证金2000万元作为乙方履约保证。该履约保证金打入在双方指定银行开设的保证金专用账户。2.上述保证金按照以下条件返还乙方：在乙方取得规划手续、并将甲方职工住房建设至正负零米后半个月内返还50%，甲方职工住房整体封顶后半个月内再返还20%，向甲方职工交房时再返还20%，房产证全部办至甲方职工名下后半个月内将剩余保证金全部返还完毕。3.在项目实施条件具备后因乙方资金等原因导致项目不能进行，甲方有权将本项目另行委托，乙方所交付的保证金扣归甲方所有，不再返还。4.因客观原因导致项目实施条件迟迟不能具备的情况下，经双方协商一致后乙方所交保证金可暂全额返还乙方，待项目实施条件具备后双方仍按本协议保证金条款履行。在满足委托协议书第八条第2项、第4项规定的条件后，甲方向保证金专户银行出具解付函，银行按照委托协议约定比例及金额返还乙方保证金。除此情况外，未经甲方出函，乙方不能动用保证金。九、为保证甲方合法权益，乙方在本项目详规获得批准后应及时安排甲方职工选房并签订购房合同。十、乙方在未和甲方职工签订购房合同之前，不得对外销售本项目房产，不得同其他任何单位个人签订房地产销售或转让合同。否则甲方有权单方面中止本协议，并通知有关部门中止乙方建设，收回土地使用权，甲方另行委托开发，同时乙方所缴纳的保证金无条件划归甲方。还约定了物业管理事项等其他内容”。该协议书签订后，2011年7月15日，原告分四次向中信银行太原迎泽支行定期保证金存款2000万元（其中1000万元存款期限为6个月、800万元存款期限为1年，200万元存款期限为2年）。原告向被告提供了见索即付履约保函。该2000万元在存款期限届满后原告已全部支取。另查明，2011年10月20日，原告为涉案项目制作沙盘，产生4000元的费用。2011年11月22日，太原长安重型汽车有限公司向太原农牧场发出《关于对我公司拟定职工住宅用地进行前期准备工作的联系函》，言明”我公司已委托山西丰沃房地产开发有限公司合作开发建设，计划在2011年11月23日进场对该地块进行勘探等前期准备工作，望协助”等。2011年12月19日，原告与山西冶金岩土工程勘察总公司签订《工程地质勘察协议书》，为此产生勘察费193225元。2015年3月23日，山西冶金岩土工程勘察总公司向原告出具了相应金额发票。又查明，2012年5月25日，原告（乙方）与太原长安重型汽车有限公司（甲方）签订《临时施工用电协议》，该协议载明：目前正处于土地征地挂牌阶段，临时施工用电协议需要以甲方的名义与山西省电力公司太原南郊供电公司签订......,如果乙方不能取得土地权证等相关证件，所引起的一切费用由乙方承担等内容。2012年9月14日，太原经济区土地分局向原告发出预存征地补偿款通知，通知原告预存征地补偿款5463580元。2012年9月18日，原告向太原经济技术开发区财政局交纳”预存征地补偿款”5463580元。2015年1月28日，太原经济技术开发区财政局将该款退还原告。2013年，太原长安重型汽车有限公司变更为江铃重型汽车有限公司。再查明，2014年11月19日，经太原市人民政府批准，土地分局以挂牌方式出让12（幅）地块（包括涉案土地）的国有土地使用权，并进行公告。最终涉案土地使用权的受让单位为太原晨煜置业发展有限公司，供地方式为挂牌出让。2015年5月19日，太原晨煜置业发展有限公司通过银行转账向原告支付变压器补偿款252500元。原告出具了收据。2015年7月28日，太原晨煜置业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书，写明：”经济区2014-32地块原计划由原告开发建设，并进行了前期投入。该地块后由太原晨煜置业发展有限公司摘牌，为加快该地块项目建设，甲方对乙方在农牧场内的围挡、施工道路、临时办公室等地上设施给予拆除补偿。甲方同意将乙方在农牧场内的施工道路（工程总价80000元）、木桩、铁丝网围挡（工程总价20000元）、临时办公室（工程总价260547元），合计360547元。经双方协商一致同意以33万元进行补偿结算。该协议生效后2日内乙方驻场人员撤离施工现场，场内道路、围挡、临时办公室归甲方所有，自行处置”等内容。2015年10月26日，太原晨煜置业发展有限公司通过网上银行向原告支付32地块前期补偿费33万元。同时原告出具收据。2015年4月17日，太原晨煜置业发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订商品房团购委托协议书，约定甲方委托乙方在其公司职工中对商品房组织团购，甲方取得《商品房预售许可证》后30日内，由甲方和购房职工个人签订商品房买卖合同书、2010年至2015年银行贷款基准利率表及网签合同等内容。以上事实，有《委托开发建设职工住房协议书》、定期保证金存款凭证、对公账户明细、履约保函、山西省2012年行政事业单位收款收据、中国建设银行单位客户专用回单、工程地质勘察协议书、山西增值税普通发票、山西省国家税务局通用机打发票、前期准备工作的联系函、临时施工用电协议、预存征地补偿款通知单、土地使用权招拍挂出让公告、土地使用权招拍挂出让成交公示、供地结果信息、协议书、国内支付业务付款回单、收据、商品房团购委托协议书等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，按照法律规定，土地使用权出让采取拍卖、招标或者双方协议的方式，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同，土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金。房地产开发必须严格执行城市规划，依法取得土地使用权后，由具备相应资质的房地产开发企业进行开发。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案原被告在双方均未取得涉案项目土地使用权的情况下，通过签订《委托开发建设职工住房协议书》约定被告委托原告开发建设商品住宅，原告承办土地出让手续，被告组织职工报名、选房、签订购房合同等，该协议书约定的内容违反法律的强制性规定，应为无效合同。原告关于确认双方2011年6月26日签订的《委托开发建设职工住房协议书》无效的主张，本院予以支持。被告关于双方签订的该协议书有效，是原告未取得土地使用权导致合同目的不能实现，故应驳回原告诉讼请求的辩解，本院不予采纳。无效合同自始没有法律约束力。本案中，双方对合同无效均有过错，应各自承担50%的责任。原告前期地质勘察及制作沙盘产生的费用为197225元，因被告出具工作联系函且勘察单位等向原告出具了统一发票，故被告应向原告支付50%即98612.5元。原告为履约向双方选定银行开设的保证金账户存款2000万元，现该2000万元原告已经按照存款期限取出，原告关于被告应向其支付存款期限内存贷利息差额损失474800元（[1000万元×（6.1%-3.3%）/2年]+[800万元×（6.56%-3.5%）×1年]+[200万元×（6.65%-4.4%）×2年]）主张，本院支持被告向原告支付50%即237400元。关于原告主张该2000万元的保证金系其向案外人借款所得并以房抵债，被告为此应按月息2%（其中1000万元借期6个月，1000万元借期1年）支付利息360万元的主张，于法无据，本院不予支持。原告关于向太原经济技术开发区财政局预存5463580元征地补偿款，被告应按照同期银行贷款利率计算2年4个月向原告支付利息损失的主张，因原告在太原经济技术开发区涉案项目土地使用权招拍挂中未拿到土地使用权后该款项被退还，原告该主张没有法律依据或事实依据，本院不予支持。原告关于设计费75万元，因其未提供相应发票及支付凭证，本院不予支持。至于原告提到的人员工资、人员补助、办公费用、安保劳务费用等791933元，均为原告单方记账且原告与太原晨煜置业发展有限公司签订的协议书中已约定原告前期施工总工程价款由太原晨煜置业发展有限公司公司向原告支付33万元了结，原告该主张，本院不予支持。综上所述，被告江铃重型汽车有限公司应支付原告山西丰沃房地产开发有限公司336012.5元。被告的相应辩解，与本院已查明事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条、第十五条、第十六条、第二十五条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告山西丰沃房地产开发有限公司与被告江铃重型汽车有限公司于2011年6月26日签订的《委托开发建设职工住房协议书》无效；二、被告江铃重型汽车有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西丰沃房地产开发有限公司336012.5元；三、驳回原告山西丰沃房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费58086元（原告已预交），由被告江铃重型汽车有限公司承担6340元，原告山西丰沃房地产开发有限公司承担51746元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长贾亚涛人民陪审员石素萍人民陪审员韩桂平二○一七年十一月十日书记员丰瑞飞