苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初6176号原告：吴贵学（暨原告周丽的委托诉讼代理人），男，1973年2月4日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系原告周丽的丈夫。原告：周丽（暨原告吴贵学的委托诉讼代理人），女，1976年1月14日出生，汉族，住江苏省苏州吴中经济开发区。被告：苏州保利隆胜置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中大道1368号吴中科技园研发楼A楼7楼。法定代表人：王敬培，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴泓斌、何亚兵，江苏智择律师事务所律师。原告吴贵学、周丽与被告苏州保利隆胜置业有限公司（以下简称苏州保利隆胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周丽暨原告吴贵学的委托诉讼代理人，被告苏州保利隆胜公司的委托诉讼代理人吴泓斌、何亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴贵学、周丽向本院提出诉讼请求：判令被告三倍赔偿原告房屋内“空中花园”的损失37023元（按6.02平方米×10250元×20%×3）。事实和理由：2015年7月21日，原告以每平方米10250元的单价购买了被告开发的位于苏州市吴中区××室面积为140.66平方米的房屋一套。购房至今，被告从未将其出售给原告的该套房屋中的“空中花园”（面积为6.02平方米）的真实情况告知原告。相反，被告销售该房屋给原告的户型图中，该间小房被被告宣传为小书房、小会客厅等。2017年6月底，原告才得知该“空中花园”的空间部分是消防防烟前室，该处面积虽然计算入该户房产面积内，但使用上要受到限制。根据消防管理部门的消防验收意见书认为房屋内标注“空中花园”的地方均为防烟前室，不得擅自改造使用。被告在销售涉案房屋时存在隐瞒并欺诈原告的行为，被告应当赔偿原告损失，故诉至法院。被告苏州保利隆胜公司辩称，涉案房屋的设计、施工、竣工环节均通过政府主管部门审查并验收，被告交付的房屋符合规范要求。涉案房屋的空中花园部分与北阳台连通，与外部空间有带锁的钢制常闭门隔开，该区域为原告单独所有和专用，且也计入了原告的产证面积。空中花园，从字面上理解也就是业主可以在该区域摆放一些花草，被告从未在销售时宣传该区域为小书房、小会客厅，且即使从原告提供的户型图册来看，其功能设置也是与阳台类似，与书房或客厅是存在明显差异的。原告购买时涉案房屋系现房，原告在购房时对涉案房屋的状态是明知且认可的，不存在原告诉称的被告虚假宣传或对相关事实隐瞒的情形，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：两原告系夫妻，于2011年9月30日登记结婚。2015年7月21日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，两原告购买被告开发的位于苏州吴中经济开发区××室房屋，合同签订时涉案房屋为预售商品房，建筑面积为141.01平方米，套内建筑面积为108.664平方米，总价款暂定为1445490元。此后，涉案房屋的产证于2015年10月23日登记至两原告名下，为共同共有，建筑面积为140.20元、套内建筑面积为108.66平方米，实际支付购房款为1437187元，销售单价为10250元。涉案房屋北面有“空中花园”（即诉争区域），根据竣工图及测绘图审定空中花园部分的建筑面积为6.02平方米，该部分已计入产证面积。另查明，苏州市公安消防局于2014年11月14日作出建设工程消防验收意见书，其认为对涉案小区的1、2、3、4、5、6、7、9、12、13、15、16、18、19幢剪刀楼北侧的“空中花园”和“入户花园”作为防烟前室功能，不得擅自进行装修改造使用。对此，双方确认涉案的29幢对应的上述验收意见书中的15幢。另查明，涉案小区19幢604室房屋的所有人曹文沛曾向本院起诉被告苏州保利隆胜公司，本院经审理判决后，曹文沛不服本院判决上诉至苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院），该院在审理中至苏州公安消防局法制科作调查，明确涉案诉争区域系防烟前室，在使用该区域时，应当满足相关防烟楼梯间前室的消防规定。苏州中院经审理认为，曹文沛对诉争区域部分享有产权，并基本能够使用该区域的大部分功能，酌定判令由苏州保利隆胜公司就涉案争议空间的面积5.5平方米按照房屋销售单价的20%计算向曹文沛支付损失赔偿款11988.90元。该判决为终审判决。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、购房发票、房屋规划图、竣工图及测绘图、建设工程消防验收意见书、（2016）苏05民终7263号民事判决书，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。庭审时，原告提供户型图复印件拟证明被告在销售涉案房屋时明确空中花园为小书房、小会客厅，销售时未明确告知原告该部分为防烟前室。经质证，被告陈述，上述户型图系复印件，真实性不予认可。涉案房屋在2014年11月21日即可交付使用，原告在2015年7月21日购房时，涉案房屋为现房。涉案房屋的设计及竣工，均经主管部门验收，诉争的空中花园部位从规划设计至竣工图中均列明为空中花园，并不存在改变。涉案空中花园部位与北阳台连接，与外部空间有带锁的钢制防火门进行隔开，而且在防火门上挂有安全出口标志，该空间非封闭式空间，原告对此应当清楚。房屋交付时，被告也将空中花园的入户钥匙交给了原告，空中花园部分为原告专用部分，且原告已正常使用该区域，不存在影响原告使用的情况。为此，被告提供了商品房交付使用通知书、五楼层图纸、现场照片、领取钥匙登记表予以佐证。经质证，原告认为，对被告上述证据的证明目的不予认可，该组证据无法证明涉案空中花园部位使用功能受限的情况告知过原告。本院认为，原、被告签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同所附的房屋平面图及相应竣工测绘图纸，诉争区域已计入产权建筑面积，当事人均无异议，本院予以确认。关于诉争区域部分的性质，根据公安消防管理部门的意见，可以认定诉争区域部分系防烟前室，具有防烟前室功能，使用该区域时，必须满足《高屋民用建筑设计防火规范》的相关规定，同时该防烟前室的疏散门在日常使用中应当保障其疏散功能，不得私自改造，不得低于乙级防火门的规格。根据《高层民用建筑设计防火规范》6.2.5条中相关防烟楼梯间前室的内墙上，除开设通向公开走道的疏散门和本规范第6.1.3条规定的户门外，不应开设其它门、窗、洞口等规定。因此，一般的房屋居住空间固然需受消防安全相关规定的约束，但涉案区域空间已由公安消防部门明确具备防烟前室功能，作为防烟前室，有别于消防安全对一般居住空间的使用限制，对于原告作为购房人而言，其在使用涉案区域空间时需保证该区域的疏散、防烟等消防功能，受到的限制程度显然大于一般的居住空间，被告作为售房人应当就该情况提前告知原告。而被告无证据证明其在销售房屋时已告知原告诉争区域部分系作为防烟前室及居住使用功能受限的情况，应视为其未告知该情况。被告向原告交付的房屋诉争区域部分使用功能受限，房屋标准不符合合同约定，原告可以向其主张赔偿损失等相应的违约责任。鉴于原告对诉争区域部分享有产权并基本能够使用该区域的大部分功能，诉争区域的建筑面积为6.02平方米，涉案房屋按建筑面积计算销售单价为10250元，故本院酌定由被告根据诉争区域的建筑面积按照房屋销售单价的20%计算向原告支付损失赔偿款12341元（10250元／平方米×6.02平方米×20%）。至于原告要求按三倍赔偿损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告苏州保利隆胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴贵学、周丽损失人民币12341元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币363元，由原告吴贵学、周丽145元，被告苏州保利隆胜置业有限公司负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 何亚平二〇一七年十一月十七日法官助理 徐姝玢书 记 员 周亚雅