苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初10636号原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号38幢。法定代表人包计干，董事长。委托代理人王蕴琦，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托代理人张晟康，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。被告沈凤余。被告赵刚。原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司(简称恒大公司)诉被告沈凤余、赵刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理。依法由审判员陈娴静适用简易程序分别于2017年10月31日、11月8日公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托代理人王蕴琦、被告沈凤余、赵刚到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告恒大公司诉称：吴江区松陵镇巨奥吊顶材料经营部（简称巨奥经营部）于2015年12月26日与原告签订了《欧蓓莎租赁经营管理合同书》两份，合同约定由巨奥经营部承租原告位于吴江欧蓓莎家居生活中心内二层2251、2253号的商铺，面积为208,5平方米，合同期限为2015年12月2日至2016年12月1日止，租金每年为137610元，每月为11467.5元；约定租金在合同签订后5个工作日交纳首期六个月的租金，并在开业之前10日内付完剩余的6个月租金。经查询，巨奥经营部于2015年3月17日注册成立，于2016年7月11日申请注销，被告沈凤余为登记的经营者，存续期间两被告共同经营该店铺。经双方协商，原告允许被告正常经营并分期支付租金，但必须在租赁期结束前完成支付所有的租金。但是被告沈凤余没有按照合同和付款承诺去履行相应的支付义务，在其退场前还剩下108358元的租金，为此，被告赵刚向原告出具还款承诺书一份，承诺其在2016年11月30日前将所有款项结清，但对方并没有完全按照承诺书上的方案还款，至今还剩下87610元租金未付。现经原告多次催告，二被告均未支付余下欠款。同时，按照合同第8条中关于违约责任的约定，由于被告未按时交纳租金，己经构成违约，需要向原告支付两个月的月租金作为违约金，共计22935元，承担因诉讼产生的诉讼费和律师代理费。综上，请求法院判决：1、两被告立即支付所欠租金87149元以及违约金22935元；2、两被告承担本案的诉讼费用及律师费4300元。被告沈凤余辩称：按照年租金137610元计算，巨奥经营部已经支付了80000元，只结欠原告57610元的租金。律师费和违约金，被告沈凤余不愿意承担。此外，被告赵刚所签协议，被告沈凤余并不知情，两被告在当时已经离婚，店里的事情都是被告赵刚操控的，租金口头协议好是由被告赵刚负责的，跟被告沈凤余没有关系。被告赵刚辩称：按照年租金137610元计算，巨奥经营部已经支付了80000元，只结欠原告57610元的租金。律师费和违约金，被告赵刚不愿意承担。经审理查明：2014年10月21日，沈凤余以巨奥吊顶的名义（乙方）与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（简称勤思公司，甲方）签订了《租赁经营管理协议书》，约定由甲方将位于苏州市吴江区开平路189号欧蓓莎家居生活中心二层2251-2253号208.5平方米的经营场地提供给乙方从事巨奥品牌吊顶产品的经营，租赁期限自2014年11月8日至2015年12月1日，合同期内租金105834.6元，由乙方分两期支付（每6个月缴纳一次），首期，乙方进场装修，本协议签订后5个工作日内缴纳首期租金的50%，乙方开业前10个工作日内补齐剩余50%的租金；第二期及以后各期租金缴纳时间为上一期租期满5个月前交齐。合同签订后，巨奥经营部在承租房屋内进行经营。2015年10月8日，江苏恒大置业投资发展有限公司将坐落于苏州市吴江区江新村高新村205省道西侧的房产，委托恒大公司行使租赁及相关管理权利。2015年12月26日，沈凤余代表巨奥经营部（乙方）与恒大公司（甲方）签订了《租赁经营管理合同书》，约定由甲方将位于苏州市吴江区开平路189号欧蓓莎家居生活中心二层2251-2253号208.5平方米的经营场地提供给乙方从事巨奥品牌吊顶产品的经营，租赁期限自2015年12月2日至2016年12月1日，年租金137610元，由乙方分两期支付（每6个月缴纳一次）；乙方应自合同签订后5个工作日交纳首年首期租金的50%，乙方开业时间前10个工作日内补齐首年首期剩余50%的租金；第二期及以后各期租金缴纳时间为上一期租期满5个月内交齐；合同还约定乙方未及时交纳租金的，甲方有权解除合同，同时要求乙方支付违约金（违约金的计算标准为违约当年两个月的租金）并赔偿损失（包含律师费）。后沈凤余分别于2016年3月23日向恒大公司支付租金20000元，于2016年5月9日向恒大公司支付租金20000元，于2016年7月14日向恒大公司支付租金10000元。2016年9月8日，赵刚向恒大公司出具承诺书，载明赵刚系欧蓓莎二标段品牌巨奥吊顶商户，2015年12月2日至2016年11月7日共计欠缴租金108358元，承诺于2016年9月30日前支付30000元，于2016年10月31日前支付50000元，于2016年11月30日前支付28358元。后沈凤余于2016年9月30日支付给恒大公司租金30000元。另查明：沈凤余与赵刚于2015年6月2日离婚。再查明：巨奥经营部系个体工商户，于2015年3月17日注册成立，于2016年7月11日核准注销，登记经营者为沈凤余。庭审中，恒大公司陈述，2016年9月8日承诺书上载明欠款数额计算方式如下：一年的租金是137610元，承诺书上面计算到2016年11月7日；巨奥经营部在2016年3月和5月支付了4万元，抵偿2014年11月-2015年12月所欠租金38805元后，余1195元，在上述租金中扣除；此外，再扣除因伸缩缝问题协商的补贴8805元及7月14日缴纳的1万元，最终得出承诺书上的金额。赵刚陈述：承诺书是其签字，具体金额由恒大公司计算，但该份承诺书内容涉及到勤思公司，并且承诺书是在恒大公司多次拉电导致其无法经营的情况下所签。沈凤余、赵刚提出：关于伸缩缝的补偿是跟勤思公司协商的，不认可恒大公司所说的8805元；之所以不缴纳租金是因为租赁房屋因结构问题顶上开裂，沈凤余、赵刚要求恒大公司出具证明，免除其砸到人的责任，恒大公司没有同意，双方便产生了纠纷；沈凤余、赵刚认可实际租赁到2016年12月1日，但之前就被恒大公司拉电锁门。以上事实由原告提交的2015年《租赁经营管理合同书》、承诺书、委托书、委托代理合同、被告提交的2014《租赁经营管理协议书》、收据、离婚证及当事人陈述予以证实。本院认为：根据两被告的陈述可知，两被告在本案所涉租赁房屋内共同从事巨奥吊顶的经营，巨奥经营部现已注销，原告恒大公司要求两被告共同承担租金的支付义务，于法有据，本院予以支持。因被告赵刚出具的承诺书内容涉及案外人勤思公司的权利，但未获得勤思公司认可，故本院在本案中对上述承诺书不予采纳；根据2015年《租赁经营管理合同书》，两被告应支付合同期内租金137610元，扣除两被告已支付的80000元，两被告还应支付原告恒大公司租金57610元。至于违约金，因原告恒大公司未提交有关其损失的任何证据，故本院认为违约金约定过高，应予以调整;又因原告恒大公司在诉状中自认其同意两被告在租赁期结束前完成租金支付，故本院将违约金调整为自2016年12月2日起计算至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算的利息损失。此外，原告恒大公司主张的律师费，没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告沈凤余、赵刚于本判决生效后十日内向原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司支付租金57610元并支付相应的违约金（以本金57610元，自2016年12月2日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1255元，由原告负担570元，由被告沈凤余、赵刚共同承担685元，两被告负担之数于本判决生效后十日内直接交付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陈娴静二〇一七年十一月二十四日书记员  吴 昊