江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0117民初5272号原告（反诉被告）：南京拓海机械制造有限公司，统一社会信用代码91320117571598763T，住所地南京市溧水区经济开发区机场路228号。法定代表人：彭小勇，南京拓海机械制造有限公司总经理。委托诉讼代理人：周建友，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏诚纳电气有限公司，统一社会信用代码913201175555003248，住所地南京市溧水区东屏镇工业集中区百里村68号。法定代表人：徐永献，江苏诚纳电气有限公司执行董事。委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。原告（反诉被告）南京拓海机械制造有限公司（以下简称拓海公司）与被告（反诉原告）江苏诚纳电气有限公司（以下简称诚纳公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月27日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）拓海公司的委托诉讼代理人周建友、被告（反诉原告）诚纳公司的委托诉讼代理人彭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）拓海公司向本院提出诉讼请求：1.判令拓海公司与诚纳公司于2017年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.诚纳公司承担缔约过失责任（因拓海公司另外承租房屋需多支付租金）10万元。事实和理由：2017年5月1日，拓海公司法定代表人与诚纳公司法定代表人签订《厂房租赁合同》，两公司均未盖章，合同约定诚纳公司自愿将位于溧水区东屏镇工业集中区的厂房1200平方米租赁给拓海公司。合同签订后，拓海公司向诚纳公司支付定金2万元，诚纳公司的法定代表人出具了收条。当拓海公司积极筹备准备搬迁时，诚纳公司的法定代表人于2017年7月7日打电话给拓海公司，明确表示不愿意履行合同。双方交涉未果，拓海公司法定代表人彭小勇因房屋租赁合同纠纷起诉郭伟萍至法院，后法院以被告主体不适格为由裁定驳回起诉。诉讼中，诚纳公司向法院提供证据《情况说明》，拓海公司才得知租赁物至今没有任何产权及建设规划许可手续，属于违章建筑。按照相关法律规定，双方合同无效，诚纳公司的行为具有明显过错，应向拓海公司承担缔约过失责任，赔偿拓海公司因另租赁其他房屋多支付的租金10万元。被告（反诉原告）诚纳公司辩称，拓海公司的诉讼请求没有事实及法律依据。1、双方于2017年5月1日签订《厂房租赁合同》，合同生效后，拓海公司仅支付了2万元租金，因其未按合同约定支付租金，经诚纳公司多次催要未果，构成根本违约，诚纳公司已经于2017年8月30日书面通知要求解除合同；2、诚纳公司是招商引资企业，诚纳公司的厂房有溧水区发改局的立项批复，2015年已经向南京市国土资源局溧水分局缴纳土地出让金944405元，每季度诚纳公司均缴纳了土地使用税及房产税，溧水区很多企业都存在类似情形，这是政府行为，不能因此认定为违法建筑；3、诚纳公司出租厂房的目的是收取房租，拓海公司签订合同后未按约支付租金并经多次催要未果，诚纳公司解除合同是合情、合理、合法的。诚纳公司已于2017年7月7日将租金2万元退还给拓海公司，真正损失的是诚纳公司，拓海公司至2017年8月30日占有使用诚纳公司的厂房4个月。综上，请求法院驳回拓海公司的诉讼请求。被告（反诉原告）诚纳公司向本院提出反诉请求：要求拓海公司支付2017年5月1日至2017年8月30日的房屋占有使用费43333元。事实和理由：拓海公司与诚纳公司签订《厂房租赁合同》当日，诚纳公司清空厂房，拓海公司支付了2万元租金并言明第二天搬进来时全额付清，但此后经诚纳公司多次催要，拓海公司一直拒不履行支付租金的义务，2017年7月7日，诚纳公司退还了2万元租金，2017年8月28日，诚纳公司因拓海公司根本违约书面通知解除合同。因拓海公司根本违约，诚纳公司可以解除合同。诚纳公司是经政府招商引资到东屏集镇并有立项批文，在政府同意情况下开工建设了厂房，并缴纳房产税、城镇土地使用税、土地出让金。即便法院认定合同无效，拓海公司也应支付占有使用费。原告（反诉被告）拓海公司辩称，诚纳公司的反诉请求没有法律依据，请求法院予以驳回。在租赁期内约定的期限使用房屋是租金，并非占有使用费，诚纳公司要求支付占有使用费是对法律的错误理解，没有法律依据。且双方仅签订了合同并未交付，拓海公司并未实际占用使用租赁物，也未进行相应的管理。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，郭伟萍代表诚纳公司（乙方）与拓海公司的法定代表人彭小勇（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，主要内容为：1.乙方向甲方提供厂区内生产用房1200平方米，位于厂区主干道两侧，该厂房总面积2400平方，现一分为二隔开，甲方租赁位于该厂房东侧。2.厂房租赁期限自2017年5月1日起至2019年4月30日，租赁期满甲方有优先续租权，在租赁期内双方无权终止本租赁合同（非法经营除外）。3.租金支付方式采用先付后租办法，即合同订立生效支付一年租金。4.厂房租金第一年人民币13万元，第2年租金13万元，第三年租金13万元，租金一年一付。合同还对双方其他权利义务作出了约定。合同签订当日郭伟萍收取了彭小勇租金2万元并出具了收条。合同签订后拓海公司未实际进入使用租赁物。2017年7月7日，诚纳公司口头通知要求与拓海公司解除租赁合同，并将收取的2万元租金退还到彭小勇中国农业银行账户内。2017年8月28日，诚纳公司向拓海公司发出通知函，主要内容如下：因拓海公司未按约足额支付租金，经多次催要仍拒不履行支付租金义务，已构成根本违约，故书面通知解除双方签订的《厂房租赁合同》并保留依法追究拓海公司违约责任。2017年9月2日，拓海公司回函称《厂房租赁合同》依法有效成立，直至其2017年7月28日起诉止从未收到任何催告函件，诚纳公司无权单方解除合同。另查，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，亦未取得不动产登记证书。2017年10月20日，南京市溧水区东屏镇人民政府出具证明一份，证明诚纳公司于2009年在南京市溧水区东屏镇工业园区通过发改局立项征用土地20亩，建设厂房一栋面积2400平方米，综合楼一栋面积3200平方米，2015年3月16日已向区国土分局缴纳土地办证费用，国有土地使用证正在办理。本院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，诚纳公司将位于溧水区东屏镇工业集中区的1200平方米的厂房出租给拓海公司，但直至法庭辩论终结前，诚纳公司未取得租赁物的建设工程规划许可证，故其与拓海公司于2017年5月1日订立的厂房租赁合同无效。关于拓海公司主张的损失10万元，拓海公司并未向本院举证证明上述损失实际发生，加之该损失系间接损失，本院依法不予支持。关于诚纳公司要求拓海公司支付房屋占有使用费43333元的反诉请求，因双方签订合同后，拓海公司并未实际接收占有使用租赁物，故诚纳公司该项请求并无相应的依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）南京拓海机械制造有限公司与被告（反诉原告）江苏诚纳电气有限公司于2017年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）南京拓海机械制造有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）江苏诚纳电气有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）南京拓海机械制造有限公司负担；反诉案件受理费442元，由被告（反诉原告）江苏诚纳电气有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2742元。审判员  秦启辉二〇一七年十一月二十二日书记员  韩 琳