浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终1322号上诉人（原审被告）：章儒君，男，1971年7月22日出生，汉族，住杭州市下城区。被上诉人（原审原告）：安吉洁兰物业管理有限公司，住所地：安吉县递铺镇穆王西路尚城公馆3幢尚城公馆会所。法定代表人：蔡巍。委托代理人：徐关华，安吉县云鸿法律服务所法律工作者。上诉人章儒君因与被上诉人安吉洁兰物业管理有限公司（以下简称洁兰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2017）浙0523民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人章儒君上诉请求：1.撤销浙江省安吉县人民法院（2017）浙0523民初3538号民事判决书；2.撤销丹桂苑、红枫苑小区业主委员会与洁兰物业公司的所有物业服务合同；3.章儒君反诉洁兰物业公司，要求洁兰物业公司承担因物业管理不善，造成房屋公共部位管道井顶盖破损、长期渗漏水，致使章儒君家中衣柜、地板、墙体、门等霉烂而遭受的财产损失；4.洁兰物业公司承担诉讼费。事实与理由：一、一审判决书各个方面存在问题，包括文字表述、事实认定、证据采信、诉讼程序、法律适用等。1.判决书文字多处出现错误。2.事实认定方面，罔顾客观事实。（1）章儒君在一审答辩状中明确阐明物业费催缴证据不足，超过诉讼时效，一审开庭时也作了补充和强调，但一审判决书中却认定章儒君对洁兰物业公司提交的物业费催缴函没有异议，与答辩和质证意见不符。本案所涉2012年起的物业费已过诉讼时效，不应支持。（2）判决书对洁兰物业公司的违约行为视而不见或轻描淡写。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当全面履行合同义务，一审判决书中称“原告承认在提供物业服务过程中存在瑕疵”，“瑕疵”一词的表述极为不规范、不严肃、不专业，用专业的法律术语表述就是：洁兰物业公司没有履行好合同义务，章儒君可以据此作为抗辩理由，拒交物业费。（3）判决书中遗漏了章儒君的抗辩意见和反诉请求。章儒君在一审答辩状最后答辩请求第2点关于赔礼道歉、赔偿损失的请求，既是对未交物业费的抗辩理由，也是反诉请求，一审判决却只字未提。3.证据采信方面，存在严重问题。判决书中称章儒君答辩内容因未提供相应证据予以佐证，故对其抗辩理由不予支持，是毫无根据和道理的。章儒君当庭提供了手机照片证据，已经能够证明洁兰物业公司不适当履行合同义务等方面的情况。一审法院认为照片反映的内容仅仅反映一段时间甚至某一时间的状况，没有根据，属主观臆测。数码照片属于视听资料，可以作为证据使用，一审法院以没有相应设备保存手机照片为由，拒绝接收章儒君提交的数码照片，违反法律规定，侵犯章儒君的民事诉讼权益。（2）关于因洁兰物业公司安全防范不善造成章儒君家中失窃的报案证据，章儒君一审申请法院调取，从判决情况看，一审法院也未依职权调查取证。4.程序方面存在严重问题。洁兰物业公司提交的设施设备维修记录表、值班情况登记表、绿化工作日记、保洁工作日记表、温馨提示照片若干等，是在庭后提交的，未经当事人互相质证，有伪造证据的可能，一审法院以上述证据证明洁兰物业公司已履行物业服务合同义务，而罔顾章儒君提交的照片证据，判决如何具有合法性、合理性和说服力。5.法律适用错误问题。判决书引用《物业管理条例》第二十五条，该条款似乎与本案无关。二、对洁兰物业公司提供的2012年-2016年《物业服务合同》证据及其资质等方面有异议和质疑意见。三、丹桂苑、红枫苑小区业主委员会与洁兰物业公司签订的物业服务合同都是无效合同。丹桂苑、红枫苑业主委员会是未经法定程序选举而成立的非法组织，因此其与洁兰物业公司签订的物业服务合同是无效的。四、洁兰物业公司因物业管理不善给章儒君造成损失，章儒君要求洁兰物业公司承担相应的赔偿法律责任。洁兰物业公司辩称，一、针对章儒君的上诉请求，第1项上诉请求不明确；第2项上诉请求不是本案二审审理范围，章儒君在一审中也没有提起反诉，应另案起诉。二、针对章儒君对一审判决的上诉意见，洁兰物业公司已经履行了物业服务合同义务，章儒君从2012年就开始不交物业费，章儒君拒交物业费是一贯的行为，提交的证据不能证明他不应该交物业费的事实，一审判决客观公正，已经给洁兰物业公司存在服务瑕疵的行为给予制约，体现在对洁兰物业公司有关违约金的诉讼请求没有支持。三、针对章儒君的上诉理由以及事实简要答辩：1.关于诉讼时效，洁兰物业公司每年都有催讨，2014年还曾起诉章儒君催讨物业费，后撤诉处理，时效也应因此中断。2.对于一审判决认为洁兰物业公司服务存在瑕疵的问题，一审法院已经作出制约，即没有支持违约金的诉讼请求，章儒君因此拒交物业费是没有理由的。3.关于房屋质量问题、失窃、服务管理不善造成损失等问题，一审中章儒君没有提出反诉，不属于本案审理范围，应另案解决。4.关于证据采信问题，一审对章儒君提交的照片认定是一时的是正确的，不能仅凭照片就可以证明章儒君五年来不交物业费是有理由的。5.洁兰物业公司庭后提交的证据材料，与本案实际没有关联，我们仅需提供物业服务合同就可以，这些材料不是判决依据，只是参考，不存在程序错误。6.对于《物业服务合同》、资质等方面的问题，确实没有全部提交，只是把基本条例和双方签字的提交法庭，一审已把全部原件交法院核实，资质问题都按规定进行了审核登记，这些与本案也是无关联的，不需要提交，章儒君有异议可以向行政部门查实，不是本案拒交物业费的理由。7.关于合同无效问题，业主委员会的成立洁兰物业公司没有权利审查，根据法律规定，业主委员会与物业公司签订的合同是合法有效的。故请求二审法院维持原判。洁兰物业公司向一审法院起诉请求：1.章儒君立即支付洁兰物业公司2012年4月1日起至2017年3月31日的物业服务费5400元及滞纳金11664元；2.本案诉讼费由章儒君承担。一审法院认定事实：洁兰物业公司与安吉市民中心红枫苑、丹桂苑小区业主委员会于2012年4月1日签订了《物业服务合同》后，又于2013年3月30日、2014年3月20日、2015年4月1日和2016年4月1日分别签订《物业服务合同》各一份，章儒君购买的房屋位于安吉县，建筑面积163.69平方米，每月每平方米需缴纳物业费0.55元。章儒君在洁兰物业公司管理区域时间内经洁兰物业公司多次催讨物业费，但章儒君未按约支付物业服务费5400元。后洁兰物业公司因催款未果，故诉请该院判准上述诉讼请求。一审法院认为，章儒君所在小区业主委员会代表章儒君与洁兰物业公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方当事人具有法律效力。现章儒君未按约及时支付洁兰物业公司物业服务费，其行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据合同约定及章儒君房屋的建筑面积，章儒君2012年4月1日至2017年3月31日应支付的物业费为5400元。章儒君答辩内容因其未提供相应证据予以佐证，故对其抗辩理由，该院不予支持。但洁兰物业公司承认在提供物业服务过程中存在瑕疵，且章儒君并非完全恶意拒交，故对洁兰物业公司主张违约金的诉请，该院不予支持。综上，对洁兰物业公司合理的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十五条、第四十二条之规定，判决：一、章儒君给付安吉洁兰物业管理有限公司自2012年4月1日起至2017年3月31日间的物业管理服务费5400元，限于判决生效之日起十日内支付；二、驳回安吉洁兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费115元（已减半），由洁兰物业公司负担80元（洁兰物业公司已预交），章儒君负担35元，限章儒君于判决生效之日起七日内缴纳。本院二审期间，章儒君向本院提交证据如下:1.补充提交纸质照片一组；2.移车信息清单一份；3.洪惠玲的证明一份；4.红枫苑、丹桂苑业主委员会成立资料复印件一份；5.章儒君家中失窃报案单一份；6.欧派衣柜证明一份，附价格清单，以上证据拟证明洁兰物业公司物业服务管理不善，且造成章儒君财产损失的事实。洁兰物业公司经质证认为，证据1关于服务质量问题，一审法院已经给予制约；证据2不予认可，与本案无关；证据3证人应出庭作证；证据4，从资料看业主委员会成立是合法的，与本案没有关联；证据5、6不能证明因物业管理问题造成，与本案无关。本院经审查认为，证据1不属于本案新证据，一审法院对手机照片的认定并无不当，本院不予重复认定；证据2系章儒君自己制作的清单，证据3洪惠玲并未出庭作证，对证据2、3的证据效力本院均不予认定；证据4、5、6与本案不具有关联性，本院亦不予认定。洁兰物业公司未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：章儒君应否交纳涉案物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案物业服务合同由章儒君所在小区业主委员会与洁兰物业公司签订，合同系双方当事人真实意思表示，且合同不违反法律强制性规定，应属有效，对章儒君具有拘束力。洁兰物业公司已按约履行义务，章儒君亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于章儒君上诉认为业主委员会签订的物业服务合同无效的上诉理由，合同无效的情形由法律明确规定，章儒君主张合同无效无法律依据，且业主委员会作为涉案小区业主大会的执行机构，洁兰物业公司有理由相信业主委员会有权与其签订物业服务合同，即使业主委员会成立程序不合法或未经业主大会授权与表决的情形下与洁兰物业公司签订物业服务合同，章儒君应依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，另案起诉请求撤销业主委员会的决定，而不能在本案中直接以合同无效作为不履行交纳物业费义务的抗辩理由。故章儒君二审中上诉请求撤销涉案物业服务合同，不属于本案二审的审理范围，本院不予审理，章儒君可以另行主张。关于章儒君认为洁兰物业公司未履行或未完全履行物业服务合同义务，要求洁兰物业公司赔偿损失的上诉请求，亦超出本案二审审理范围，双方当事人又不愿意调解，故本院不予审理，章儒君可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定另行主张。关于一审法院引用《物业管理条例》第二十五条作为判决的法律依据，在法律适用上确实存在瑕疵，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，本院维持一审判决，仅对一审法律适用上的瑕疵予以纠正。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对章儒君的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人章儒君负担。本判决为终审判决。审判长 陈 静审判员 朱 莹审判员 梁 帅二〇一七年十一月二十一日书记员 沈文婷