贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终6286号上诉人（原审被告）：泸州天路房地产投资有限公司，住所地四川省泸州市泸县牛滩镇街村。法定代表人：邓先贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：周正芳，贵州仁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建洪，男，1971年7月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告）：沈大碧，女，1973年10月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）因与被上诉人刘建洪、沈大碧商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人天路房地产公司的上诉请求是：撤销原判或发回重审，依法公正判决。事实和理由：被上诉人主张的权利已超过诉讼时效。被上诉人在收房的次日2012年3月31日就应该知晓其权利受到了侵害，但其直到2017年7月18日才提起诉讼，已超过诉讼时效，且无中断延长情形，原审法院在审理中未审查诉讼时效的问题。被上诉人刘建洪、沈大碧在二审中答辩称：一审法院判决对方支付违约金7200元正确，但还应支付延期交房违约金29200元，因我方未及时提供证据而导致一审法院误判诉讼时效已过。刘建洪、沈大碧一审诉讼请求：1.天路房地产公司立即支付商铺买卖合同延期交房违约金29200元与延期办理房屋产权违约金7200元，合计36400元；2.诉讼费由天路房地产公司承担。一审法院认定事实：2012年4月11日，刘建洪、沈大碧与天路房地产公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：刘建洪、沈大碧购买天路房地产公司位于仁怀市××街道国酒大道“帝茅公馆”第1层1-10号商品房，建筑面积21.70平方米，总价款400000元。刘建洪、沈大碧以一次性付款方式付款。合同第十一条：天路房地产公司应当在2011年12月31日前向刘建洪、沈大碧交付该商品房。合同第十三条：除不可抗力外，天路房地产公司未按约定期限和条件将该商品房交付刘建洪、沈大碧的，逾期在90日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，天路房地产公司按日计算向刘建洪、沈大碧支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向刘建洪、沈大碧支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，刘建洪、沈大碧要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，天路房地产公司按日计算向刘建洪、沈大碧支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向刘建洪、沈大碧支付违约金。合同第二十二条第三款：天路房地产公司承诺于2012年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给刘建洪、沈大碧；天路房地产公司不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定日期起180日内，天路房地产公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一/日承担违约责任；约定日期起180日以后，天路房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第二项处理，刘建洪、沈大碧不退房的，天路房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向刘建洪、沈大碧支付已交房价款×的违约金（实际未明确约定违约金的计算方式）；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。刘建洪、沈大碧按约定向天路房地产公司交付房款400000元。合同签订后，刘建洪、沈大碧将该商品房交由天路房地产公司整体招租。因商铺租赁问题发生纠纷，双方于2014年6月25日，经仁怀市住建局召集双方协商，达成《关于帝茅公馆商铺相关问题反映的座谈纪要》，内容为：2014年6月25日，住建局房产管理科就仁怀市委办公室关于帝茅公馆商铺相关问题的反映召集天路房地产公司及6位商户就商铺问题进行协商解决，双方达成一致意见：1、刘建洪、沈大碧同意将商铺交由天路房地产公司统一招租；2、天路房地产公司同意在2014年6月30日前将2014年1月至6月租金按每月150元/平方米落实至刘建洪、沈大碧账户上；3、2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元/平方米，之后月租金在每年150元/平方米的基础上增加15元（即第二年165元/平方米、第三年180元/平方米，以此类推），租金半年支付一次，租期为十年；4、产权证及违约金的落实按合同约定执行。天路房地产公司至今未取得该商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的相关文书交付刘建洪、沈大碧。现刘建洪、沈大碧以天路房地产公司违反合同约定要求其承担违约责任为由提起诉讼。一审法院另查明，2014年以来，天路房地产公司建设的帝茅公馆项目，小区业主委员会及业主代表向仁怀市住房和城乡建设局反映该项目交房、办证等存在的问题。一审法院认为：刘建洪、沈大碧与天路房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同依法成立和有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。对刘建洪、沈大碧所提出的诉讼请求：一、关于刘建洪、沈大碧要求支付逾期交房违约金的诉请，天路房地产公司提出已经按照合同约定将商铺交付给刘建洪、沈大碧，刘建洪、沈大碧在2017年7月才提起诉讼，已过诉讼时效，不应得到支持。本案中，刘建洪、沈大碧诉称的实际交房时间为2013年12月31日，与人民法院发生法律效力的裁判文书确认“合同签订后，刘建洪、沈大碧将该商品房交由天路房地产公司整体招租。”的事实不符，刘建洪、沈大碧也未举证证明天路房地产公司交房的时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，应由其承担举证不能的法律后果，对刘建洪、沈大碧的该项诉请不予支持。二、关于刘建洪、沈大碧要求天路房地产公司支付延期办理房屋产权违约金7200元的诉请，天路房地产公司作为诉争房屋的出售人负有向作为买受人的刘建洪、沈大碧转移房屋所有权即办理房屋产权登记手续的义务，天路房地产公司应在2012年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付刘建洪、沈大碧，但天路房地产公司在至今未取得该商品房所有权初始登记，致刘建洪、沈大碧未能取得房屋权属证书，天路房地产公司的行为违反了合同约定，给刘建洪、沈大碧造成了损失，应由其承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对刘建洪、沈大碧要求天路房地产公司支付延期办理房屋产权违约金7200元的诉请，一审法院予以支持。综上所述，对刘建洪、沈大碧要求天路房地产公司支付延期办理房屋产权违约金7200元的诉请，予以支持；对刘建洪、沈大碧要求天路房地产公司支付商铺买卖合同延期交房违约金29200元的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、限泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后十日内支付刘建洪、沈大碧违约金7200元；二、驳回刘建洪、沈大碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元（已减半），由刘建洪、沈大碧负担100元，由泸州天路房地产投资有限公司负担255元。本院二审期间，上诉人在二审中未向法院提交新的证据，被上诉人向法院提交了以下两份证据：1、房管局与社区及税务局于2017年4月6日的会议纪要2页；2、仁怀市住建局2016年1月15日《限期整改通知书》，以证明未过诉讼时效。对上2份证据，上诉人认为，该两份证据不是新证据，应当在一审程序中提交且两份证据与本案无关联性，限期整改通知书中所涉及的延期交房、违约金问题在2014年6月25日会议纪要里已经载明，将房屋交付给了被上诉人，所以诉讼时效已过。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效的民事法律行为，双方应当按照约定全面履行合同义务。对逾期交房的违约金，根据双方在一、二审中的陈述，无论是合同约定的交房时间还是被上诉人认可的实际交房时间，到本案起诉时间2017年7月18日均已超过诉讼时效，一审法院不予支持该诉讼请求正确。对逾期办理房屋产权违约金，因双方在合同中约定，上诉人应在2012年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付被上诉人，但因其一直未取得该商品房所有权初始登记，致被上诉人未能取得房屋权属证书，上诉人的行为构成违约，依法应该承担违约责任，一审法院对被上诉人要求出卖人支付延期办理房屋产权违约金7200元的诉请予以支持符合法律的规定。上诉人关于被上诉人超时效主张延期办理房屋产权违约金的上诉理由依法不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由上诉人泸州天路房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅代理审判员  何 容二〇一七年十一月十六日书 记 员  何红莉