四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11793号上诉人（原审被告）：成都鼎坤置业有限公司。住所地：成都市武侯区武青北路**号。法定代表人：范维坤，董事长。委托诉讼代理人：苟忠诚，四川都来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都利信卓物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区二环路北一段**号*栋*单元*层*号。法定代表人：燕明海，总经理。委托诉讼代理人：代正伟，四川博业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王希，四川博业律师事务所律师。上诉人成都鼎坤置业有限公司（以下简称鼎坤公司）因与被上诉人成都利信卓物业管理有限公司（以下简称利信卓公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鼎坤公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1.一审送达程序违法，未通知鼎坤公司领取法律文书；2.鼎坤公司已将案涉物业出售并交付给买受人，亦通知买受人办理交接手续，故该部分物业服务费应由买受人支付；3.社区服务中心和社区用房部分的物业服务费应由全体业主分摊，不应由鼎坤公司承担。被上诉人利信卓公司辩称，1.双方间签订的《前期物业服务合同》及《新街坊项目前期物业服务补充协议》均约定，利信卓公司物业服务的范围包括案涉物业，利信卓公司提供服务，其有权收取物业服务费；2.利信卓公司向鼎坤公司主张的物业服务费均属于尚未交付业主或使用人的部分，鼎坤公司是合同约定的物业费缴费主体，利信卓公司的请求应予支持。利信卓公司在一审中的诉讼请求：1.鼎坤公司向利信卓公司支付从2016年6月1日至2017年1月31日止的物业服务费150728元；2.鼎坤公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月19日，鼎坤公司作为位于成都市武侯区的“新街坊”项目的建设单位与利信卓公司签订了《前期物业服务合同》及《新街坊项目前期物业服务补充协议》（以下简称《补充协议》），约定由利信卓公司为“新街坊”项目提供前期物业服务，该项目总建筑面积为7105.09平方米，均为非住宅，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费，物业买受人自物业首次交付使用之日起按合同约定足额缴纳物业服务费，首次交付使用之日前使用之日起按合同约定足额缴纳物业服务费，首次交付使用之日前的物业服务费由鼎坤公司缴纳；《补充协议》约定物业服务费的收费标准为负一层超市4/平方米·月、一层商业5元/平方米、社区用房5元/平方米·月、酒店2元/平方米·月，按季于每季第一个月1-10日缴纳。上述合同签订后，利信卓公司于2016年6月份进驻“新街坊”项目依约进行了物业管理。经查，鼎坤公司已将“新街坊”项目1栋单元-1楼1号房屋（负一层商业/超市，建筑面积1070.65平方米）、1楼12号房屋（一层商业，建筑面积57.09平方米）、5楼1号-22号房屋（办公/酒店，建筑面积846.7平方米）、6楼1号-19号房屋（酒店，建筑面积724.5平方米）房屋出售给案外人，但鼎坤公司未将上述房屋交付给房屋买受人；且鼎坤公司未将“新街坊”项目二层至四层社区服务中心和社区用房交付给相关使用人。“新街坊”项目的总平面图显示“新街坊”项目的总建筑面积为7105.09平方米，其中地上建筑面积包括一层商业建筑面积636.65平方米、二层至四层社区服务中心建筑面积1500.36平方米、社区用房建筑面积800.5平方米、五层和六层办公建筑面积1492.31平方米，地下建筑面积包括负一层商业建筑面积1017.52平方米。鼎坤公司自2016年6月起无故拖欠物业服务费，经利信卓公司总裁催收至今未支付，截止2017年1月31日鼎坤公司共计拖欠物业服务费150728元（一层商铺56.4平方米X5元+社区服务中心1500.36平方米米X5元+社区用房800.5平方米X5元+办公用房/酒店1492.31平方米X2元+地下商业/负一层超市1017.52平方米X4元）X8个月。一审认定上述事实主要采信以下证据材料：《前期物业服务合同》《补充协议》、核准表及附件平面图、工作联系函、欠费明细、房屋信息、收据、照片、录像、律师函、ems邮寄单、催收照片等证据材料以及当事人的庭审陈述。一审认为，双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行各自的义务。现利信卓公司于2016年6月进驻“新街坊”项目并提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定以及《前期物业服务合同》关于物业首次交付使用之前的物业服务费由鼎坤公司交纳的约定，在鼎坤公司未举证证明“新街坊”项目1栋单元-1楼1号房屋（负一层商业/超市，建筑面积1070.65平方米）、1楼12号房屋（一层商业，建筑面积57.09平方米）、5楼1号-22号房屋（办公/酒店，建筑面积846.7平方米）、6楼1号-19号房屋（酒店，建筑面积724.5平方米）已交付给买受人以及“新街坊”项目二层至四层社区服务中心和社区用房已交付给相关使用人的情况下，上述物业的物业服务费应由鼎坤公司交纳。经一审核算，鼎坤公司应交纳的物业服务费为153718元[一层商铺12号房57.09平方米X5元+社区服务中心/社区用房（1500.36平方米+800.5平方米）X5元+办公用房/酒店1571.2平方米X2元+地下商业/负一层超市1070.65平方米X4元]X8个月，故一审对利信卓公司主张的物业服务费150728元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：鼎坤公司于判决生效之日起十日内向利信卓公司支付2016年6月1日至2017年1月31日期间的物业服务费150728元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3315元，由鼎坤公司负担，公告费260元和后续因送达本裁判文书发生的公告费均由鼎坤公司负担。本院二审期间，鼎坤公司向本院提交以下证据材料：1.成都市城乡建设委员会的公共设施配套项目建设合同履行确认证明，拟证明其已向成都市城乡建设委员会移交了社区用房、社区服务中心等，物业费用不应由鼎坤公司承担；2.《交房通知书》（范本）、《交接表》拟证明周开洪等人于2016年2月25日签收了《酒店客户交房通知书》，证明鼎坤公司已交付案涉物业；3.鼎坤公司起诉周开洪等人支付购房款及赔偿利息损失的起诉状；4.成都市武侯区人民法院作出的（2016）川0107民初11476号民事调解书。经质证，利信卓公司认为，对《确认证明》的真实性无异议，《交房通知书》的真实性不予确认，认为该通知书在形式上仅为打印件，且内容全为空白，与本案无关联性；《交接表》与本案无关，无法识别具体的接收人；对起诉书和调解书的真实性予以确认。本院认为，对利信卓公司无异议的证据，本院予以确认。《交房通知书》上无具体内容，不能证明利信卓公司的观点，《交接表》与本案不具有关联性，本院不予确认。二审另查明，1.成都市城乡建设委员会《公共设施配套项目建设合同履行确认证明》上载明，鼎坤公司：经我处现场查验，你单位负责建设的武侯区万寿二路135号新街坊项目配套的社区用房、社区服务中心、停车位和市政设施用房，已按照第2014-270、2014-271、2014-272号公共设施配套建设合同要求完成建设任务并达到合同相关要求，予以确认。2.鼎坤公司在成都市武侯区人民法院起诉周开洪等人房屋买卖合同后，鼎坤公司与周开洪等人达成调解，并由成都市武侯区人民法院出具民事调解书，调解内容：1.周开洪等人向鼎坤公司支付购房款620万元；2.周开洪等人于2017年10月31日向鼎坤公司支付购房款320万元，于2017年12月31日向鼎坤公司支付购房款300万元，周开洪等人逾期付款应向鼎坤公司按应付款每日万分之五缴纳违约金；3.鼎坤公司在周开洪等人履行上述给付义务后应于2017年11月1日向周开洪等人交房，办理完毕交房手续。2018年3月20日前办理完毕房屋综合验收备案登记，2018年6月30日前办理完毕房屋产权证。鼎坤公司逾期交房、逾期备案、逾期办理完毕房屋产权证，应向周开洪等人按已交款每日万分之五缴纳违约金。本院认为，本案争议焦点问题在于鼎坤公司是否应向利信卓公司支付物业服务费。1.本案中，虽鼎坤公司认为其与周开洪等人形成买卖合同关系，并出示要求周开洪等人支付房款的起诉状，但最终与周开洪等人达成调解，并签订调解书，确认待周开洪等人交清剩余房款后于2017年11月1日向周开洪等人交房，而利信卓公司主张案涉物业服务费是从2016年6月1日至2017年1月31日止，故在鼎坤公司尚未完成标的物的转移登记的手续以及双方未办理入住交接手续的情况下，根据双方签订的《前期物业服务合同》中的约定即物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由鼎坤公司缴纳以及《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，一审认定由鼎坤公司支付该部分的物业服务费并无不当，本院予以支持。2.对于“新街坊”项目二层至四层社区服务中心和社区用房的问题，首先，鼎坤公司并无证据证明上述房屋的物业服务费的交费对象系全体业主；其次，鼎坤公司出示的《公共设施配套项目建设合同履行确认证明》仅证明其完成公共设施配套建设合同要求完成的建设任务，并不能说明鼎坤公司已将上述房产交付，故基于前述的理由，鼎坤公司应向利信卓公司支付该部分的物业服务费。3.鼎坤公司认为一审送达程序违法，经查，一审法院在通过电话通知、直接到鼎坤公司营业执照载明的地址进行送达未果的情况下采用公告方式进行送达，并未违反法律规定，其送达程序合法，本院予以确认。综上，鼎坤公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3315元，由上诉人鼎坤公司负担。本案一审诉讼费负担方式不变。本判决为终审判决。审判长  黄寅审判员  傅敏审判员  莫雪二〇一七年十一月十五日书记员  李兰