江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终3842号上诉人（原审原告）：黄洪武，男，1944年10月28日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审原告）：朱留英，女，1948年5月10日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。两上诉人共同委托诉讼代理人：滕跃，江苏哲睿律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：丁久卫，江苏哲睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市盐都区楼王村镇建设综合开发有限公司，住所地在盐城市盐都区楼王镇开放路6号。法定代表人：江军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘健，江苏信直诚律师事务所律师。上诉人黄洪武、朱留英因与被上诉人盐城市盐都区楼王村镇建设综合开发有限公司（下称楼王村镇开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2017)苏0903民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄洪武、朱留英上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由楼王村镇开发公司负担。事实和理由：1、合同约定的房屋性质明确为商住，但实际交付的村镇房屋所有权证与合同约定明显不符，一审法院以约定的房屋建好时已办理的证件为由驳回黄洪武、朱留英的诉请，属于断章取义。2、一审中楼王村镇开发公司未提供该宗楼开发建设的相关手续，但黄洪武、朱留英在庭审中明确在补缴土地出让金的情况下是可以办理商住房权属证书的，可一审法院却视而不见，草率判决。楼王村镇开发公司辩称：黄洪武、朱留英与楼王村镇开发公司在签订换房协议的时候都对房屋的性质、现状是明知的，黄洪武是楼王镇的老干部，对该房性质是十分清楚的，换房协议中没有提到土地证，提到的是房产证、产权证，且已经交付给黄洪武，楼王村镇开发公司履行了换房协议的权利和义务，黄洪武、朱留英时隔若干年后提出换房协议无效与客观不符，在时效方面也超过了法律规定。请求二审驳回上诉，维持原判。黄洪武、朱留英向一审法院起诉请求：1、判令楼王村镇开发公司履行换房协议约定，为黄洪武、朱留英办理位于盐城市××区××车站××中心商住楼由××套房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书；2、判令楼王村镇开发公司承担违约金50000元；3、本案的诉讼费用由楼王村镇开发公司承担。一审法院认定的事实：2002年10月28日，黄洪武与盐都县楼王村镇建设综合开发服务公司（现更名为楼王村镇开发公司）签订《换房协议书》一份，并在该协议中约定：1、“甲方（本案楼王村镇开发公司，以下甲方均为楼王村镇开发公司）将该套房屋按13.6万元和乙方（黄洪武、朱留英，以下乙方均为黄洪武、朱留英）调换，乙方房屋以向盐都县房改办已交纳10万元房款及贷款利息3141.38元与甲方结算。乙方将其在房改办交纳的房款和利息扣除后，差额部分32858.62元一次性交纳给甲方。房改房其余房款差额部分由甲方补交，与乙方无关”；2、“本套房屋乙方与甲方结清房款后交给乙方。盐城房改房由甲方交全房款后，由甲方对外转让”；3、“在乙方结清房款时，将房屋建设时办理好的房屋产权证书交给乙方，其费用与乙方无关”；4、“协议签订后双方不得违约，如一方违约，违约方赔偿守约方违约金50000元。”协议签订后，被告将位于楼王汽运中心商住楼由西向东第八套毛坯房交付了黄洪武、朱留英，并向黄洪武、朱留英交付了由盐城市郊区楼王镇人民政府村镇建设办公室颁发的房屋产权证书，黄洪武、朱留英亦按约交付了对价。一审另查明，2016年5月6日，案外人俞文涛向盐城市盐都区人民法院提起诉讼，要求黄洪武、朱留英协助办理过户手续，一审法院依法作出（2016）苏0903民初3246号民事判决书。判决后，黄洪武、朱留英不服一审法院判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，后盐城市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。现一审法院作出的（2016）苏0903民初3246号民事判决书已经生效，在该判决书中，一审法院依法认定黄洪武与楼王村镇开发公司实际形成的是房屋买卖协议，协议内容不违反法律、法规的强制性或禁止性规定，应为合法有效。一审法院认为：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方根据《换房协议书》主张权利，有关该《换房协议书》的性质及效力已经被一审法院（2016）苏0903民初3246号生效民事判决书认定为该《换房协议书》实质为本案黄洪武、朱留英与楼王村镇开发公司之间的房屋买卖协议，该协议合法有效。据此，在本案中，一审法院对双方的相关权利和义务均以《换房协议书》的约定为认定依据。本案中，黄洪武、朱留英与楼王村镇开发公司双方签订的《换房协议书》中约定，楼王村镇开发公司在黄洪武结清房款时，“将房屋建设时办理好的房屋产权证书交给乙方”，黄洪武、朱留英认为楼王村镇开发公司所交付的由盐城市郊区楼王镇人民政府村镇建设办公室颁发的房屋产权证书不符合协议约定；楼王村镇开发公司主张该房屋产权证书即为《换房协议书》约定的房屋产权证书。对此，首先，黄洪武、朱留英提交的村镇房屋所有权证书载明的填发时间为2000年10月28日，而双方签订《换房协议书》的时间为2002年10月28日，黄洪武、朱留英亦未能举证证明约定的“建房时办理好的房屋产权证书”为县级以上房屋产权管理部门颁发的正式房屋所有权证书。据此，一审法院认为，双方约定的该房屋产权证书即为黄洪武、朱留英提交的2000年10月28日的村镇房屋所有权证书，而且该证已经交付给黄洪武、朱留英。其次，从本地村镇房屋产权办理现状看，在2000年-2002年期间，很多村镇房屋的建设颁发的均为村镇房屋所有权证书，而非县级以上房屋产权管理部门颁发的正式房屋所有权证书。第三，黄洪武、朱留英在订立该《换房协议书》时负有审查义务，其应对楼王村镇开发公司向其出售的房屋的性质以及能否办理县级以上房屋产权管理部门颁发的正式房屋所有权证书进行明确要求，并在《换房协议书》中明确约定。而不应在《换房协议书》中载明“房屋建设时办理好的房屋产权证书”。最后，该房屋的原购买户均未办理县级以上房屋产权管理部门颁发的正式房屋所有权证书，而且，黄洪武、朱留英自述相邻类似房屋有户主自行缴纳土地出让金后方办理了正式房屋所有权证书。据此说明黄洪武、朱留英在签订《换房协议书》时知道该房的产权性质。综上，一审法院认为，黄洪武、朱留英与楼王村镇开发公司双方约定的“房屋建设时办理好的房屋产权证书”即为楼王村镇开发公司已经交付给黄洪武、朱留英的村镇房屋所有权证书，楼王村镇开发公司已经履行了《换房协议书》约定的交付所有权证书的义务，一审法院对黄洪武、朱留英要求楼王村镇开发公司办理房屋所有权证书及土地使用权证书、承担违约金50000元的诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关法律法规之规定，一审法院判决：驳回黄洪武、朱留英的诉讼请求。案件受理费1210元，由黄洪武、朱留英负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，2002年10月28日，黄洪武与楼王村镇开发公司签订的换房协议书，是双方当事人的真实意思表示。该协议已经一审法院生效判决认定为黄洪武、朱留英与楼王村镇开发公司之间的房屋买卖协议，该协议合法有效。协议约定，楼王村镇开发公司在黄洪武、朱留英结清房款时，“将房屋建设时办理好的房屋产权证书交给乙方（黄洪武、朱留英）”。在黄洪武结清房款后，楼王村镇开发公司已向黄洪武、朱留英交付了填发时间为2000年10月28日的村镇房屋所有权证书。黄洪武、朱留英认为合同约定的房屋性质明确为商住，但实际交付的村镇房屋所有权证与合同约定明显不符。对此，本院认为，双方的换房协议书中虽然写明楼王村镇开发公司交换的房屋是其新建的一幢商住楼，但该房屋实际建设时并未办理土地出让手续，双方签订的是换房协议，应当是对房屋现状进行的交换，双方当事人对对方房屋的性质和现状都应当是明知的。双方在协议中注明交付的是“建房时办理好的房屋产权证书”，在楼王村镇开发公司交付产权证书时，黄洪武、朱留英也明知此产权证书并非县级以上房屋产权管理部门颁发的正式房屋所有权证书，但黄洪武、朱留英并未提出异议。且本案所涉房屋的原购买户均未办理县级以上房屋产权管理部门颁发的正式房屋所有权证书，黄洪武、朱留英自述相邻类似房屋有业主也是在自行缴纳土地出让金后方办理了正式房屋所有权证书无证据证实，也与本案无关。如黄洪武、朱留英认为楼王村镇开发公司应当交付的产权证书是正式房屋所有权证书，应当在协议中予以注明产权证书的性质，或明确缴纳土地出让金的义务主体。楼王村镇开发公司在换房协议书签订后，已履行了交付房屋和产权证书的义务，黄洪武、朱留英请求楼王村镇开发公司为其办理县级以上房屋产权管理部门颁发的正式房屋所有权证书缺乏事实依据和法律依据。综上，黄洪武、朱留英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由上诉人黄洪武、朱留英负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十一月一日书记员 戴书琪