文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9894号原告（反诉被告）：彭雪清，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：关镇兴，广东顺科律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶立成，男，*年*月*日出生，汉族，住湖北省麻城市，委托诉讼代理人：区诗宇，广东中真律师事务所律师。原告彭雪清与被告叶立成租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月30日受理后，被告提起反诉，本院经审查，将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，分别于同年9月1日、11月9日公开开庭进行了审理。原告彭雪清及其委托诉讼代理人关镇兴、被告叶立成及其委托诉讼代理人区诗宇均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.从2017年7月1日起解除原被告之间签订的《厂房使用权租赁合同》；2.被告返还租用的厂房；3.被告支付承租厂房的租金169039.2元（从2016年7月1日计算至2017年6月30日止）；4.被告支付使用承租厂房期间产生的水电费947元、电费12136元、土地税5676元、环境配套费2306.7元等费用（实际计算至被告返还所占用厂房之日）；5.原告无需向被告返还履约保证金38418元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月28日，被告因经营需要与原告及周某签订《厂房使用权租赁合同》，约定：出租人将其位于佛山市南海区狮山松岗上沙水工业区的厂房（以下简称“涉讼厂房”）出租给被告，租期为2012年11月1日起至2021年10月30日止；2015年11月1日至2018年10月30日止的租金为14086.6元；租赁期间被告需每年向出租人支付环境配套费3460元，并承担承租期间厂房产生的水电费、各类税费等；在租赁期间，被告不得擅自改变厂房的任何面貌，否则按违约处理，出租人有权没收被告的履约保证金，被告还需赔偿出租人因此造成的损失。另外，共同出租人周某已于2016年6月将上述《厂房使用权租赁合同》的全部合同权利义务转让给原告。签约后，被告从2016年7月至今未按期支付租金和水、电、土地税、环境配套费等费用，且未经出租人同意在涉讼厂房内私自搭建货架及阁楼，其行为已经构成根本违约，严重损害原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，也未将厂房恢复原状。因此，根据《厂房使用权租赁合同》的约定及合同法的相关规定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付租金和水、电、土地税、环境配套费等费用，同时没收履约保证金。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称：1.被告同意解除《厂房使用权租赁合同》，但认为解除合同的原因是租赁物毁损、灭失，导致客观上不可能实现合同的目的而解除。2.被告同意返还涉讼厂房，但前提是原告对双方在（2016）粤0605民初**号案中的公估报告和司法鉴定报告予以确认。被告认为，火灾现场及现场内的受损物品均为该案的重要证据，为客观真实反映被告受损财物及其价值，在原告对公估报告及司法鉴定报告仍有异议的情况下，应保护好现场及场内的物品。3.原告请求支付从2016年7月1日至2017年6月30日的租金没有任何事实和法律依据。被告认为，导致《厂房使用权租赁合同》不能履行的主要原因是原告所经营的佛山市南海邦正床垫配件厂（以下简称“邦正厂”）于2016年7月19日失火，并波及到被告所经营的佛山市南海区鑫之诚电子制造厂（以下简称“鑫之诚厂”）的车间，即本案租赁物，致租赁物毁损灭失，基本上没有使用价值。作为出租人的原告，其主要的义务是应当按照约定将租赁物交付被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但现因原告的重大过失，导致租赁物毁损，是原告违约在先，没有履行出租人的义务，因此被告不需履行支付租金的义务。4.如上所述，2016年7月19日失火之后，涉讼租赁物已经失去了使用价值，因此被告认为水费、电费、土地税、环境配套费应计算至2016年7月19日止。5.如上所述，因原告的违约导致合同不能履行，因此原告应向被告履行返还履约保证金38418元。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还履约保证金38418元；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：导致《厂房使用权租赁合同》不能履行的主要原因是原告经营的邦正厂于2016年7月19日失火，并波及到被告经营的鑫之诚厂车间，即涉讼租赁物，造成被告重大经济损失，就该经济损失，被告已于2016年10月26日向法院提起了财产损害赔偿之诉，案号为（2016）粤0605民初**号。因此，被告认为，是原告的原因导致双方所签订的《厂房使用权租赁合同》不能履行，故为维护自身合法权益，提起反诉。原告辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，原告有权没收履约保证金。1.根据《厂房使用权租赁合同》的约定，在租赁期间，承租人不得擅自改变涉讼厂房的任何面貌，否则按违约处理，出租人有权没收被告的履约保证金，承租人还需赔偿出租人因此造成的损失。被告未经原告同意在涉讼厂房内私自搭建货架及阁楼，改变厂房面貌，已经构成违约。2.火灾事故发生于7月19日，但被告至今仍未向原告支付火灾前2016年7月1-18日的租金及相应的水电费，其拖欠租金的行为已经构成违约。3.火灾事故后，被告故意拖延时间，致使租赁厂房在事故后一年多均无法恢复原貌继续使用，且被告占用涉讼厂房却未向原告支付租金及水电费等费用，导致原告损失巨大。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。原、被告围绕其诉讼请求、反诉请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查认定如下：原告证据水电费收据均是复印件，被告有异议，本院对其真实性不作认定，并根据双方庭审自认情况认定涉讼厂房的水电使用情况。原告证据合同权益转让书是原件，周某身份证复印件反映的是出具《合同权益转让书》人员的身份情况，因涉及案外人，本院对其真实性不作认定，但鉴于被告对原告主张权利的主体身份未提出异议，故本院在本案中确认原告有权就本案纠纷向被告主张权利。原告证据集体土地使用证、合法用地证明均是复印件，本院将结合案件的审理情况进行综合判断。综合采信的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物未办理权属证明，亦未在行政主管部门办理规划报建手续。2012年12月28日，原告、案外人周某（甲方）、被告（乙方）签订《厂房使用权租赁合同》，约定：甲方将涉讼厂房出租予乙方；租期从2012年11月1日至2021年10月30日；2015年11月1日至2018年10月30日每月应交租金为14086.6元；乙方在签约的同时向甲方支付3个月的租金38418元作为履约保证金，该保证金在合同期满且乙方交清所有税费及因乙方开厂产生的费用后，甲方无息返还予乙方；乙方应于每月5日前交清当月租金，如逾期10天交租（包括部分），即属违约，甲方有权单方终止合同并没收乙方保证金，以作补偿甲方的损失；租用期间，所需的一切经营费用及厂房、土地的租赁税费、工商管理费、国税、地税、治安费、垃圾费、工伤事故赔偿费及因经营产生的一切债权债务和法律责任等全部由乙方负责；租用期间，乙方未经甲方同意不得转租给第三方使用，不得擅自改变厂房的任何面貌，否则按违约处理，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方还需赔偿甲方因此造成的损失。签约后，被告向原告支付了履约保证金38418元，并在涉讼厂房上经营鑫之诚厂。2016年7月19日13时58分许，原告经营的邦正厂发生火灾，烧损该厂厂房建筑、设备及原料一批，火势波及涉讼租赁物，导致被告经营的鑫之诚厂成品一批被烧毁，过火面积600平方米。后佛山市公安消防支队南海区大队于同年8月30日作出南公消火认字（2016）第0020号火灾事故认定书，认定上述火灾起火原因为邦正厂车间东墙上左侧排气扇马达线路故障所致。2016年10月26日，本院立案受理原告鑫之诚厂诉被告邦正厂、彭雪清、安邦财产保险股份有限公司佛山中心支公司财产损害赔偿纠纷一案[案号为（2016）粤0605民初**号]，鑫之诚厂在该案中诉请三被告赔偿因火灾事故造成的财产损失、员工工资损失、协助评估人员清点火灾现场物品的费用、看护费用等。在该案的审理过程中，本院依法委托汇中保险公估股份有限公司对鑫之诚厂未购买保险的财产进行鉴定，该公司于2017年4月24日作出司法鉴定报告，鉴定本次火灾事故受损的未购买保险财产的鉴定金额为542724.73元。另鑫之诚厂在该案提交了邦正厂、彭雪清、安邦财产保险股份有限公司佛山中心支公司共同委托佛山市兴禅保险公估有限公司作出的鉴定报告一份，该报告认定：对鑫之诚厂因2016年7月19日相邻厂房火灾造成了已购买保险的设备、原料、半成品及成品等损失的评估金额为2450301.88元，评估残值为396893.5元，保险责任内的损失金额为1846822.59元，在评估财产损失基础上扣除非标的、残值、不足投保、免赔额等情况后的应赔偿金额为1477458.07元。2017年10月27日，本院依法作出（2016）粤0605民初**号民事判决，判令：一、被告安邦财产保险股份有限公司佛山中心支公司在财产综合险责任限额5162600元范围内赔偿原告鑫之诚厂已购买保险的财产损失1477458.07元；二、被告邦正厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鑫之诚厂赔偿其余经济损失1148675.04元；三、被告彭雪清对被告邦正厂的上述第二项债务承担无限责任；四、驳回原告鑫之诚厂的其他诉讼请求。2017年6月60日，原告提起本案诉讼；同年8月10日，被告向本院提起反诉。庭审中，双方一致确认不再履行《厂房使用权租赁合同》约定的权利义务，并确认被告已按473元/月的标准支付土地税至2016年6月30日，按3460元/年的标准支付环境配套费至2016年10月31日（11月1日至次年10月31日为一个计算周期），另被告已支付至2016年6月30日止的租金，并已交纳至2016年5月31日止水电费，此后用电用水情况如下表。庭审中本院询问被告是否同意返还涉讼厂房予原告时，被告表示同意返还，但认为因原告对鉴定报告提出异议，在（2016）粤0605民初17241号民事判决发生法律效力之前，不同意返还涉讼厂房予原告。表名2016年5月31日读数2017年9月1日读数用量单价金额水表办公用水表863940771.184.70工厂用水表491252443321.1365.20电表办公用电表151411649913583.194332.02A表46144870.7256.73.19818.87B表20342114803.19255.20C表46854862.8177.83.19567.18另查明：邦正厂是原告投资的个人独资企业，鑫之诚厂是被告投资的个人独资企业。原告持有《合同权益转让书》原件1份，该《合同权益转让书》显示案外人周某已于2016年6月1日起将《厂房使用权租赁合同》的全部权利义务转让予原告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼厂房未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房使用权租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同无从解除，故原告诉请本院解除《厂房使用权租赁合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条规定：合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告收取的履约保证金38418元应返还予被告，原告诉请没收该履约保证金没有事实和法律依据，本院不予支持，被告反诉请求原告返还该履约保证金理据充分，本院予以支持。原告诉请被告返还涉讼厂房，被告虽然主张因原告不确认公估鉴定报告的结论，故无法返还，但被告已当庭明确对公估鉴定报告确定的结论没有异议，原告对公估鉴定报告有异议的，应承担相应的举证责任，即提交相应证据予以反驳，被告无需承担举证责任，在涉讼厂房火灾之后的情况、物品的清点已经公估鉴定机构固定且原告要求被告返还涉讼厂房的情况下，被告再以此为由拒绝返还理据不足，本院不予采纳，故本院对原告诉请被告返还涉讼厂房予以支持。虽然《厂房使用权租赁合同》无效，但根据公平及等价有偿原则，被告正常使用涉讼厂房期间应参照双方的约定计付使用费予原告。又因为2016年7月19日13时58分许因原告原因发生火灾导致涉讼厂房遭受严重破坏，从鉴定机构鉴定得出的损失财产金额及双方提供的现场照片、原告自认的修复情况可知，火灾发生之后，涉讼厂房已经无法正常使用，且过错在原告方，故本院根据本案的实际情况及原告的诉请，认定被告还需参照《厂房使用权租赁合同》约定的14086.6元/月的标准，计付从2016年7月1日至2016年7月18日止共18天使用涉讼厂房的使用费8451.96元（14086.6×18÷30）、按473元/月计付从2016年7月1日至2016年7月18日止共18天的土地税283.8元（473×18÷30）予原告，环境配套费被告已经支付至2016年10月31日，故无需再支付。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。因至本院指令双方核对水电表读数时，被告仍占用涉讼厂房，故被告占用涉讼厂房期间使用水电产生的费用，应由被告承担，据此，本院认定被告还应支付截至2017年9月1日止的水费449.9元、电费5973.27元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶立成应于本判决发生法律效力之日起十日内将《厂房使用权租赁合同》项下位于佛山市南海区狮山松岗上沙水工业区的厂房返还予原告（反诉被告）彭雪清。二、被告（反诉原告）叶立成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月1日至2016年7月18日止使用厂房的使用费8451.96元、土地税283.8元予原告（反诉被告）彭雪清。三、被告（反诉原告）叶立成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2017年9月1日止的水费449.9元、电费5973.27元予原告（反诉被告）彭雪清。四、原告（反诉被告）彭雪清应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金38418元予被告（反诉原告）叶立成。五、驳回原告（反诉被告）彭雪清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计2363.92元（原告已预交），由原告负担2274.43元，由被告负担89.49元；反诉案件受理费减半收取计380.23元，由原告负担。综上并经抵扣，原告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费290.74元予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年十一月二十八日书记员  许晓璇