江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初2289号原告：王洪满，男，1976年8月19日生，汉族，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：林俐芳(原告妻子)，女，1978年3月1日生，汉族，住广州市白云区。被告：江西省萍乡市东来置业有限公司，住所地江西省萍乡市经济开发区苏州街A区A3号，统一社会信用代码91360301736378428J。法定代表人：杨青梅，执行董事。委托诉讼代理人：文建，江西赣天律师事务所律师。委托���讼代理人：马洁，江西赣天律师事务所实习律师。原告王洪满与被告江西省萍乡市东来置业有限公司（以下简称“东来置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林俐芳、被告的委托诉讼代理人文建、马洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金3029.83元[（127天-90天）×0.01%×818874元=3029.83元]；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金67229.56元[（1361天-540天）×0.01%×818874元=67229.56元]；3.本案受理费由被告负担。事实与理由：原、被告于2012年7月11日签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告位于山下路汇蓝国际小区内房屋一套，面积为141.8平方米，房屋总价款为818874元，��房日期为2013年3月30日前。合同签订后，被告于2013年8月5日将涉案房屋交付给了原告。因被告的原因，直到2017年4月才张贴出产权证办理告知书，导致原告未在约定期限内取得房屋权属证书。根据双方在合同第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金”之约定，被告应向原告支付违约金。双方因协商未果，原告遂诉至法院。被告辩称，1.其已于2013年8月5日向原告支付了逾期交房的违约金2866元，原告承诺自愿放弃其他权利；2.被告在合同约定的期限内向房产登记部门办理了备案手续，其未违反合同第十五条之约定。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了证据，对于被告无异议的2013年8月5日的收据、赣（2017）萍乡市不动产权第××号房产证、赣（2017）萍乡市不动产权第××号房产证各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：2012年7月11日的商品房买卖合同一份，拟证明原、被告于2012年7月11日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的汇蓝国际第5栋1单元1702号房屋一套，并对出卖人逾期办证的后果进行了约定。被告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，提出该合同约定了被告的备案义务及期限，被告已于2012年7月19日将该合同提交至房管部门进行备案，故应认定被告依照合同约定履行了备案义务。本院经审查认为，被告对该证据的三性无异���，该证据本院予以认定；至于被告是否按合同约定履行了义务，本院将在下文进行论述。被告为支持其答辩理由，向本院提交了证据，对于原告无异议的2013年8月5日原告的妻子林俐芳出具的领条及承诺书各一份、预售许可证复印件一份、土地使用权证复印件五份、建筑工程施工许可证复印件一份、建筑工程规划许可证复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、短信记录打印件四份，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.2012年7月11日的萍乡市商品房买卖合同复印件一份，拟证明被告于2012年7月19日将该合同向房地产市场管理所备案，被告依据合同约定第十五条履行了备案的义务。原告质证后对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出该合同第十五条约定的540日内备案的义务就是办证的义务。本院经审查认为，原告对该证据的三性无异议，该证据本院予以认定；至于被告是否按合同约定履行了备案义务，本院将在下文进行论述。2.档案记录复印件一份、授权委托书复印件一份、转移登记询问笔录复印件一份、萍乡市不动产转移登记申请表复印件一份，拟证明被告一直积极筹备为原告办理产权证的材料，证明被告未逾期办证，被告一直在与原告沟通办证的手续。原告质证后对该组证据的真实性无异议，提出不能达到被告的证明目的。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院予以认定；至于能否达到“被告未逾期办证”之证明目的，本院将在下文进行论述。3.2016年2月15日的无住房登记信息证明一份，拟证明因原告于2016年2月15日才提交办证的相应材料，导致办证迟延。原告质证后对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院予以认定；至于能否达到“系原告的原因导致办证迟延”之证明目的，本院将在下文进行论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年7月11日签订了一份商品房买卖合同，约定原告以818874元价款购买被告开发的位于山下路汇蓝国际小区第5栋1单元1702号房屋一套，商品房预售许可证号为（萍）房预售证第2011-032号，交房日期为2013年3月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。2013年8月5日，被告向原告交房，原告向被告支付���契税16371元、物业维修资金16377元、产权登记费90元、土地证本费83元、门牌号××元，被告向原告出具了收据予以确认；被告向原告支付了延期交房的违约金2866元，原告的妻子林俐芳出具领条予以确认，并书面承诺：自愿放弃与被告签订的汇蓝国际5栋1单元1702号商品房买卖合同第九条约定的权利，双方之间的争议一性次解决，不存在任何遗留的经济问题。2016年2月15日，原告向被告提交了一份无住房登记信息证明。2017年2月15日，被告的工作人员通过手机短信通知原告提交办理房屋不动产权证需由原告提供的材料，之后，原、被告就提交办证材料进行了多次沟通。2017年4月28日，原告取得了赣（2017）萍乡市不动产权第××号即涉案房屋的房产证。后原、被告因就被告是否存在逾期办证事宜协商未果，原告遂诉至法院。另查明，被告于2011年1月30日取得汇蓝国际��期的建设用地规划许可证，于2011年2月16日取得汇蓝国际二期5号A、5号B、6号A、6号B、5号A、6号C左栋的建设工程规划许可证，于2017年1月10日取得涉案房屋所在的第5号楼的房屋初始登记，即赣（2017）萍乡市不动产权第××号不动产权证书。本院认为，根据原告的诉讼请求和被告的答辩理由，本院归纳本案争议焦点为：一、本案是否存在逾期交房及被告应否承担逾期交房的违约责任；二、本案是否存在逾期办证及被告应否承担逾期办证的违约责任。关于本案是否存在逾期交房及被告应否承担逾期交房的违约责任的问题。原、被告在商品房买卖合同中约定的房屋交付时间为2013年3月30日前，被告实际向原告交房的时间为2013年8月5日，被告存在逾期交房的情形。原告的妻子林俐芳作为房屋共有人，在接收房屋时已领取被告支付的逾期交房违约金2866元，并���面承诺放弃向被告主张逾期交房的违约责任之权利，双方之间的争议一性次解决，不存在任何遗留的经济问题。该书面承诺合法有效，原告应遵守承诺内容，故原告不能重复要求被告支付逾期交房的违约金。本院对原告该项诉求不予支持。关于本案是否存在逾期办证及被告应否承担逾期办证的违约责任的问题。根据原、被告在合同中关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”之约定，出卖人即被告负有提交备案材料协助原告办理房屋不动产权证之合同义务，即被告应在约定期限内向行政主管部门提交需由出卖人提供的资料，在完成房屋初始登记后，其备案义务履行完毕。本案中，涉案房屋的交付时间为2013年8月5日，故被告应在2015年1月28日之前取得房屋初始登记，将办理权属登记需由其提供��材料报产权登记机关。被告实际取得房屋整体的初始登记时间为2017年1月10日。因取得房屋整体的初始登记为办理涉案房屋的分户转移登记之法定前提条件，故被告未能在2015年1月28日之前取得房屋初始登记，应认定其未能在合同约定期限内向行政主管部门提交办理产权登记需由其提供的资料，被告构成违约。被告关于其不存在违约行为之答辩理由，本院不予采纳。根据原、被告在合同中关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金”之约定，被告应向原告支付自2015年1月29日起至2017年1月10日止的违约金57894元（818874元×0.0001×707天=57894元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下��一、被告江西省萍乡市东来置业有限公司应在本判决书生效之日起五日内向原告王洪满支付逾期办证的违约金57894元；二、驳回原告王洪满的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1556元，由原告王洪满负担274元，被告江西省萍乡市东来置业有限公司负担1282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 员 邹 小 蓉二〇一七年十一月二十日代理书记员 ���彭双