福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初5218号原告：龙岩万达广场投资有限公司，住所地龙岩市新罗区下寮新村51号曹溪社区服务中心7楼，统一社会信用代码91350800056120271W。法定代表人：齐界，执行董事。委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所执业律师。被告：蒋清春，男，1974年1月4日出生，汉族，户籍地福建省连城县，现住厦门市湖里区。原告龙岩万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）与被告蒋清春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万达广场的委托诉讼代理人陈德龙与被告蒋清春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达广场向本院提出诉讼请求：1.确认万达广场与蒋清春于2015年1月1日签订的《租赁合同》于2017年3月31日解除；2.蒋清春立即向万达广场支付租金68,980.02元、装修期租金4,437元、房屋占用费3,697.5元（自2017年4月1日起至2017年4月16日）、逾期支付租金的违约金（自逾期支付之日起计至实际偿还之日止,按欠费金额的每日千分之一计算）、合同解除违约金8874元；3.蒋清春立即向万达广场支付物业服务费9,272.32元、逾期支付物业服务费期间的违约金、水电费4,836.67元、装修建筑垃圾费1811元和装修管理费452.75元。诉讼中，万达广场放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2015年1月1日，万达广场与蒋清春双方签订了《租赁合同》一份，约定：1.万达广场同意向蒋清春出租位于龙岩商铺，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止。蒋清春应于《租赁合同》签订当日支付租赁保证金计8874元；2.租金标准及支付：2.1.A229商铺租金按49元/平方米/月计付。蒋清春自计租日开始承担房屋租金，但租金标准依约按比例递增；2.2.首期租金应于《租赁合同》签订后5个工作日内（即2015年1月6日前）支付，合计8874元。除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。蒋清春应于该交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）支付下个交租期租金；3.若蒋清春逾期支付租金及其他费用的，应支付相当于欠费金额千分之一/日的延迟履行违约金，延迟超过30日的，原告有权单方解除合同；4.双方特别明确，若因蒋清春原因导致《租赁合同》提前终止的（包括蒋清春违约导致原告解除合同的情形），则蒋清春应在《租赁合同》终止后7日内按月租金标准补交装修期的全部租金；5.双方确认，《租赁合同》因蒋清春违约而提前终止的，万达广场有权没收《租赁合同》项下的租赁保证金；6.蒋清春应于《租赁合同》终止后7日内向腾退房屋，且在该期间内按届时月租金标准支付占用费。若超过7日未交还房屋的，则自第8日起，蒋清春应按照合同终止时该房屋月租金标准的200%支付占用费，直至蒋清春交还房屋为止。如超过10日仍未交还房屋的，万达广场有权直接将蒋清春在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的蒋清春物品存放费用以及因此造成的损失由蒋清春自行承担，万达广场对此不承担任何赔偿或补偿责任。7.合同还约定，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。截至起诉之日，蒋清春仅支付了租赁保证金、部分首期租金，其他租金未付。经万达广场多次催告，蒋清春仍拒绝支付欠付的款项，万达广场于2017年3月24日向蒋清春寄送了一份关于解除《租赁合同》并支付拖欠租金等事宜的《律师函》，故该函件于2017年3月31日视为送达，原蒋清春方签订的《租赁合同》已于2017年3月31日解除。蒋清春辩称:1.蒋清春向万达广场租赁七个店面，双方有签订七份合同，七个店面用于经营佳客来餐饮，开业时间是2014年12月1日；2.蒋清春一起经营的股东向万达广场交纳租金至2016年第一季度；3.佳客来餐饮经营至2015年8月31日，经营期间，店面上层楼板存在大面积漏水现象，2015年5月25日整个天花板塌下来，导致店铺无法经营。2015年8月28日，承租方有向万达广场提交终止合同报告，但双万达广场没有答复，该租赁合同已于2015年8月31日书面解除。4.万达广场主张装修期租金、房屋占用费、违约金均不同意支付，且违约金过高，应予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月份，蒋清春为经营佳客来西餐厅向万达广场租赁七个店面。蒋清春对店面装修后，佳客来西餐厅于2014年12月1日开业经营。2015年1月1日，万达广场与蒋清春签订《租赁合同》七份，案涉一份合同中约定：1.万达广场同意向蒋清春出租位于龙岩商铺，租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止，建筑面积90.55平方米，其中从计租日（2015年3月1日）至2017年8月31日，每季度租金8874元，之后租金递增。本合同签订后五个工作日内支付首期租金（从2015年3月1日起至2015年5月31日）8874元。除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。蒋清春应于该交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）支付下个交租期租金。本合同签订当日，蒋清春应当向万达广场支付租赁保证金8874元，万达广场有权从租赁保证金中相应扣除欠付的租金。2.双方约定，本合同项下的进场日暂定为2015年2月1日。3.对该房屋内由万达广场提供及应由万达广场承担维修义务的设施、设备出现故障，万达广场应在接到对方的维修通知后在合理的时间内进行维修。4.若蒋清春逾期支付租金及其他费用的，则每延迟一日，应支付相当于欠费金额千分之一/日的延迟履行违约金，延迟超过30日的，万达广场有权单方解除合同。5.双方特别明确，若因蒋清春原因导致本合同提前终止的（包括蒋清春违约导致万达广场解除合同的情形），则蒋清春应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期的全部租金。6.蒋清春应于租赁合同终止后7日内腾退房屋，且在该期间内按届时月租金标准支付占用费。若超过7日未交还房屋的，则自第8日起，蒋清春应按照合同终止时该房屋月租金标准的200%支付占用费，直至蒋清春交还房屋为止。如超过10日仍未交还房屋的，万达广场有权直接将蒋清春在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的蒋清春物品存放费用以及因此造成的损失由蒋清春自行承担，万达广场对此不承担任何赔偿或补偿责任。7.蒋清春明确万达广场可以按地址龙岩市新罗区三华乐宜居1栋506室发送通知。通知可以特快方式，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。2015年1月1日，蒋清春向万达广场支付租赁保证金8874元。2015年1月6日，蒋清春向万达广场支付部分首期租金，其中支付案涉店面的首期租金6448.98元。之后，蒋清春未再向万达广场支付租金。蒋清春在经营期间，发现店面上层楼板多次存在大面积漏水现象，万达广场派员进行维修，但未堵住漏水点。2015年5月25日，店面的天花板发生坍塌现象，之后不久佳客来西餐厅停止经营。诉讼中，万达广场表示蒋清春向万达广场支付租赁保证金8874元可抵扣欠付的租金。蒋清春表示因店面天花板坍塌后，导致佳客来西餐厅无法经营，停止营业，其于2015年8月28日向万达广场提出终止租赁协议，但未获万达广场的批准。万达广场于2017年3月24日向蒋清春寄送了一份关于解除租赁合同并支付拖欠租金等事宜的律师函。2017年7月31日，万达广场诉至本院。本院认为，万达广场与蒋清春签定的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容也不违反法律、法规强制性规定，应属有效合同。蒋清春租赁万达广场店面用于经营佳客来西餐厅，在营业初期就出现店面上层楼板存在大面积漏水现象，影响蒋清春的正常经营，万达广场作为出租人，应履行租赁物的维修义务，但万达广场未能解决店面的漏水现象，万达广场因维修租赁物影响承租人经营使用，应当相应减少租金。蒋清春主张其于2015年8月28日向万达广场提出终止租赁协议，但未提供充分的证据证明，本院不予采信。但是万达广场发现佳客来西餐厅长时间未经营且未交纳租金的情况下，才于2017年3月24日向蒋清春寄送了一份关于解除租赁合同律师函，虽然该解除租赁合同通知符合双方的合同约定，租赁合同亦可以认定于2017年3月31日解除，但万达广场未及时采取措施防止损失的扩大，应承担相应的责任。因此，万达广场主张蒋清春支付尚欠的租金及房屋占用费，如前述所言，万达广场应当相应减少租金，为此，本院确定案涉店面的租金及房屋占用费应减半收取，即79126.5÷2=39563.25元，扣除已付的首期租金6448.98元及租赁保证金8874元，蒋清春还应向万达广场支付租金24240.27元。因店面的质量问题影响蒋清春的正常经营，蒋清春未支付租金并导致合同解除，系履行正当的抗辩权，万达广场要求蒋清春支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、确认龙岩万达广场投资有限公司与蒋清春于2015年1月1日签订的《租赁合同》于2017年3月31日解除；二、蒋清春应从本判决生效之日起十日内向龙岩万达广场投资有限公司支付租金及房屋占用费24240.27元；三、驳回龙岩万达广场投资有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3496元，减半收取为1748元，由龙岩万达广场投资有限公司负担1220元，蒋清春负担528元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 俞 志 银二〇一七年十一月十六日书记员 吴静（代）附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。主动履行生效法律文书提示：具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）诉讼费账户（开户行：龙岩农商银行登高支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：9090212020010000030565）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331