湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017)湘1103民初3395号原告：永州市渝州物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚小玲，公司总经理。委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族，户籍地和现住址均为湖南省永州市零陵区，该公司法务部职员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。该公司项目经理，代理权限为一般授权。被告：田承辉，男，1981年3月28日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：江夏玲，女，1981年6月16日出生，汉族，户籍地湖南省东安县，现住永州市冷水滩区。被告田承辉妻子，代理权限为特别授权。原告永州市渝洲物业管理有限公司（以下简称渝洲物业公司）与被告田承辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝洲物业公司的委托诉讼代理人谭兴伟、莫春红、被告田承辉的委托诉讼代理人江夏玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝洲物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付拖欠的物业服务费2473元；2、依法判决被告缴纳违约金1808元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告住永州市××舜××室。2005年5月13日，原、被告之间签订《舜德花园小区前期物业管理服务协议》，2014年7月1日原告与舜德花园小区业主签订了《舜德花园小区物业服务合同》，合同第五章第十二条约定：“多层楼房住宅物业收费标准为0.6元/平方米/月”。被告自2015年1月14日按协议和合同缴纳了2015年1月1日前所有物业服务费，但之后违反合同，自2015年1月1日至2017年9月30日拖欠物业管理服务费共计2473元。原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，故特诉至法院。被告田承辉辩称，本人自2005年购买舜德花园以来，一直都在交物业管理费，2013年本人车子停在小区内，车子引擎盖被恶意划伤，结果找物业公司，没有任何说法，也没有寻找任何有用的线索,就说他们没办法监管。家里的水管坏了，原告说只质保一年，即使这样，答辩人仍然交了物业费。答辩人没有再交物业费的原因：德贤园B栋2单元的楼道污损严重，家里大门和旁边的杂物间的门上更是贴满小广告;楼道路灯坏了，长期无人维修，原来的声控灯被换成了按键灯;楼道里的信号线、电线散乱，小区路灯坏了无人维修;小区内业主家被盗，车子被恶意划伤，找不到线索，监控不及时管理和维修，形同虚设，小区就只有两个大门和一个小门，没实施封闭式管理，任人进进出出，绿化缺失等等。但反映多次，均没有得到解决，故要求物业处理完问题并主动撤诉，答辩人就交物业费。原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告田承辉系永州市冷水滩区零陵北路舜德花园德贤园B栋403号房屋的业主。该房屋为楼梯房，建筑面积126.85平方米。2005年5月13日，原告与永州市渝洲房地产实业有限公司物业管理分公司（甲方）签订了《舜德花园小区前期物业管理服务协议》，内容为，一、永州市渝洲房地产实业有限公司物业管理公司为舜德花园小区提供物业管理服务；二、被告的住房建筑面积126.85平方米，收费标准为0.5元/平方米/月，按季度缴纳，每月1-10日前交纳本季度管理费；三、如违反协议，原告有权要求补交，并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。2014年12月31日，原告与舜德花园小区业主大会重新签订《舜德花园小区物业服务合同》，对收费标准进行了调整，其中被告的多层楼房住宅的收费标准自2014年7月1日起调整为0.6元/平方米/月，于每季度首月前15内缴纳当季度的费用。逾期缴纳的，从逾期之日起每天按所欠金额的3‰缴纳违约金。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。被告田承辉自2005年5月入住，并按合同交纳2015年1月1日前的物业服务费。自2015年1月1日至2017年9月30日，被告田承辉下欠原告渝洲物业公司物业服务费2473元。另查明，原告渝洲物业公司对该小区的物业服务也存在安保不到位、小区管理等服务瑕疵问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（四）项规定，由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《物业管理条例》第十一条规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，第十二条规定，决定本条例第十一条规定的“业主共同决定选聘和解聘物业服务企业”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故原告渝洲物业公司与被告签订的《《舜德花园小区物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告渝洲物业公司依照物业服务合同为被告提供了物业服务，被告应当按照合同的约定交纳物业服务费。鉴于原告渝洲物业公司在提供物业服务过程中确实存在服务管理不到位，服务存在瑕疵的客观事实，对原告渝洲物业公司要求收取物业服务费滞纳金即违约金的请求，本院不予支持，同时对被告应交纳而拖欠的物业服务费酌情予以扣减。被告欠交原告渝洲物业公司物业服务费计2473元（以诉请金额为准），根据原告渝洲物业公司提供物业服务的具体情况，本院酌情扣减30%的物业服务费，即被告向原告渝洲物业公司交纳70%的物业服务费，计1731.1元（2473元×70%）。被告提出的小区业主家被盗、车子被划伤等问题由被告另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第一款第二项、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告田承辉于本判决生效后五日内向原告永州市渝洲物业管理有限公司支付物业服务费1731.1元；二、驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告永州市渝洲物业管理有限公司负担7.5元，被告田承辉负担17.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  冯玉珍二〇一七年十一月七日代理书记员  陈照君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。