黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0623民初1444号原告:中国工商银行股份有限公司大庆油田支行，地址黑龙江省大庆市萨尔图区（以下简称“工商银行油田支行”）。负责人：林雨阳，男，汉族，1970年7月22日出生，系该支行行长，现住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王军，女，黑龙ＸＸ兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春辉，男，汉族，1977年4月24日出生，系该行职工，现住大庆市萨尔图区。被告：王丽，女，1983年2月26日出生，汉族，工作单位南市场，住所地林甸县林甸镇，现住林甸县林甸镇。被告：黑龙江方略房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区美兰街香逸名苑2-2-403（以下简称“方略公司”）。法定代表人：蒋文国，该公司经理。委托诉讼代理人：林宝昌，男，系黑龙江灵泉律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行诉被告王丽、黑龙江方略房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行油田支行委托诉讼代理人王军、周春辉，被告王丽、被告方略公司委托诉讼代理人林宝昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行油田支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告王丽偿还借款本金210930.22元及截止到2017年5月2日的利息4356.37元，合计215286.59元，并按照借款合同约定的利率、罚息、复利的标准支付自2017年5月3日起至实际给付之日止的利息；2.判令被告方略公司对上述债务承担连带清偿责任（即连带保证责任）；3.判令被告方略公司对上述第1项债务承担质押担保责任，以账号为0905060141000000971的保证金账户中的全部资金为限优先予以偿还；4.确认原告与被告王丽之间的《个人购房借款∕担保合同》中抵押条款有效，原告对抵押物（位于林甸县林甸镇东北街龙泉新城小区8号楼1单元1502室）享有优先受偿权，拍卖或者变卖该抵押物所得款项优先偿还上述第1项债务及原告为实现债权所发生的一切费用；5.判令二被告承担律师费、诉讼费、保全费、邮寄费。庭审后，原告明确第4项诉讼请求为：确认合同中抵押条款有效；如被告不能按期清偿上述债务应以其所有的林甸县东北街龙泉新城小区8号楼1单元1402室房屋所有权及土地使用权折价、拍卖或者变卖所得价款对上述债务承担清偿责任。事实和理由：2013年10月29日，被告王丽与原告签订《个人购房借款∕担保合同》，合同约定：贷款金额为人民币220,000.00元，用于购买被告方略公司开发的位于林甸县林甸镇东北街龙泉新城小区8号楼1单元1502室房屋，借款期限为30年，被告王丽以其购买的该处房产提供抵押担保（后办理了抵押预告登记），此外双方还对贷款利率、罚息、违约责任、抵押担保范围、争议解决方式等内容进行约定。被告方略公司为原告出具了《担保函》，对被告王丽上述债务提供保证金质押担保（保证金账户为0905060141000000971）和连带责任保证担保。担保的期限从贷款发放之日起至上述抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。担保范围为上述《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、浮息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。原告按照合同约定于2013年11月1日向被告王丽发放贷款220000.00元，并于当日将该笔贷款全部转入被告方略公司开立的一般账户中。在借款合同履行过程中，借款人被告王丽多次违约，截止2017年5月2日，已连续5次未还款、累计26次违约。根据借款人与原告签订的《个人购房借款∕担保合同》第十四条违约及违约责任的规定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并承担违约责任。被告王丽违约后经原告多次催收无果，故提出以上诉讼请求。需要更正的是因合同签订时18号楼1单元1502。关于18号楼是我们员工的笔误。实际是8号楼。对于1单元1402室，因为开发商避讳14数字，二被告在我行办理贷款时提供的房屋买卖合同记载为1502室，后被告方略公司到房产局备案时登记为1402，办理他项预登记时记载的也是1402。因为在办理时被告协助我们是认可的。方略公司辩称，被告在购买我公司开发的龙泉新城小区楼房抵押贷款时，我方为借款保证人。由于第一被告逾期还贷，原告方已在我方预存的保证金账户内替第一被告支付了8361.28元房款。请求法律按照合同的约定，由第一被告承担违约责任。王丽辩称，对原告起诉的事情没有异议，是8号楼1单元1402室。因为南方人忌讳14数字，面积是97.45。原告工商银行油田支行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《个人借款/担保合同》、担保函、按揭业务合同协议、《房屋他项权利预告登记》、《商品房买卖合同》、个人借款凭证、自营历史明细表各一份（均提交复印件，与原件核对）。王丽、方略公司质证称无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告工商银行油田支行又提供了诉讼委托代理合同及《大庆市律师服务收费管理办法》复印件各一份，欲证明1、原告因本案诉讼应当支付的律师代理费为实际收回款项的8%，代理期限是案件执行完毕。2、在一审诉讼阶段的代理费以诉讼请求215286.59为基数按照《大庆市律师服务收费管理办法》第八条分段按标的额的4%的标准计算律师代理费为8608.00元。3、结合双方《个人借款/担保合同》第十七条中律师费由借款人及担保人承担的约定，本案一审诉讼阶段律师代理费8608.00元应由被告承担。方略公司质证称此份证据中原告证明问题的第二点是要求我方承担原告方律师代理费的数额和依据，我方认为应按现行黑龙江省司法厅和物价局颁发的文件中有关律师收费标准执行，原告依据的《大庆市律师服务收费管理办法》已被省司法厅的文件所取代，不应成为本案律师代理费的依据和标准。原告按照省里标准计算后，我看完无异议，可以不另行开庭质证。王丽质证称无异议。本院认为，关于律师费的标准问题，被告方略公司的异议成立，可按原告庭后提供的黑龙江省物价监督管理局黑龙江省司法厅黑价联[2016]23号《关于基层法律服务收费政府指导价标准的通知》的标准予以支持。被告王丽围绕诉讼请求依法提交了如下证据：2013年8月1日收据复印件一张，欲证明我交首付款150310.00元。我贷款220000.00元。而且我已经偿还了30000.00多了。原告质证称没有原件比对，不予质证。被告方略发表质证意见1、对证据的真实性有异议，因为该份证据是复印件，没有出处。对真实性无法核实。2、此份证据与本案争议的贷款数额没有关联性。因为第一被告在原告处220000.00元的事实予以认可，至于首付多少不是本案争议的焦点。本院认为，本案为借款合同纠纷，该证据与本案无关，且该证据为复印件，无法与原件核对。本院认为，2013年10月29日，被告王丽与原告工商银行油田支行签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示,其内容合法有效，应受法律保护,双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同中约定：贷款金额为220000.00元，贷款期限30年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。且按照合同约定借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收50%。原告工商银行油田支行按照合同约定于2013年11月1日向被告王丽发放贷款220000.00元，双方借贷关系成立。借款人王丽应当按照合同的约定及时偿还贷款及相应利息。根据个人借款凭证中约定当期执行利率（年）为6.55%，逾期利率（年）是9.825%。截止至2017年5月2日，王丽已连续5次未还款、累计26次违约。故本院对原告要求被告王丽偿还剩余借款本金210930.22元及截止到2017年5月2日的利息4356.37元（合计215286.59元）的诉讼请求予以支持;对2017年5月3日起至实际给付之日止的利息，应以上述借款本息合计215286.59元为基数，按照合同约定的逾期罚息利率标准即6.55%（年）基础上上浮50%计算。王丽自愿以其所有的位于林甸县东北街龙泉新城小区8号楼1单元1402室、地号为2-8-1-14-54房屋产权及土地使用权为涉案贷款做抵押担保，并在林甸县房地产管理部门办理了抵押权预告登记，故本院对原告要求被告王丽不能偿还借款本息时，工商银行油田支行作为抵押权人有权以抵押财产折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿的诉讼请求予以支持。关于原告主张的律师代理费问题，因涉案借款合同中对律师费明确约定由借款人承担，原告又与黑龙ＸＸ兴律师事务所签订委托代理合同，该合同签订即具有法律效力，黑龙ＸＸ兴律师事务所亦履行了代理职责，庭审后原告依据黑龙江省物价监督管理局黑龙江省司法厅黑价联[2016]23号《关于基层法律服务收费政府指导价标准的通知》的标准明确一审诉讼阶段律师费用，是原告对自身权利的处分。故本院对原告主张律师5304.00元的诉讼请求予以支持。被告方略公司为原告出具了《担保函》，约定方略公司对王丽上述债务提供阶段性连带责任保证，担保的期限从贷款发放之日起至上述抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。担保范围为《个人购房借款/担保合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。故方略公司作为涉案借款的连带保证人，对涉案借款承担连带保证责任。另方略公司与工商银行油田支行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定方略公司在工商银行油田支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5﹪的款项，作为履约保证金，未经工商银行油田支行同意，方略公司不得动用该款项。如借款人在方略公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，方略公司保证在接到工商银行油田支行书面催款通知后7日内履行还款义务。如未履行，即表示方略公司授权工商银行油田支行从其开立的账户中扣收。方略公司在原告工商银行油田支行处开立专户（账户为0905060141000000971），并按照《按揭贷款业务合作协议》及《担保函》约定比例缴存保证金，工商银行油田支行作为开户行对该账户内的保证金取得控制权，涉案质权依法设立。方略公司与工商银行油田支行虽在每笔借款业务的《担保函》中分别约定缴存保证金的数额，但《按揭贷款业务合作协议》中约定须在账户上存入相当于全部按揭贷款余额5﹪的款项作为保证金，且账户内的保证金也并非是为具体某一笔借款提供质押担保，即该账户内保证金应以全部数额为限为任意一笔借款提供质押担保，故工商银行油田支行对进入该账户内的资金均依法享有质权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第六十三条、第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条规定，判决如下：一、被告王丽于本判决发生法律效力之日偿还原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行借款本金210930.22元及利息4356.37元（该利息系截止至2017年5月2日的利息），合计215286.59元;自2017年5月3日起至实际给付之日止的利息，以215286.59元为基数，按照合同约定的逾期罚息利率计算。二、被告王丽于本判决发生法律效力之日给付原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行律师代理费5304.00元。三、被告黑龙江方略房地产开发有限公司针对以上债务承担连带给付责任。四、被告黑龙江方略房地产开发有限公司以账号为0905060141000000971的保证金账户中的全部资金为限优先予以偿还上述债务。五、2013年10月29日被告王丽与原告工商银行油田支行签订的《个人购房借款/担保合同》中抵押条款有效，原告中国工商银行股份有限公司大庆油田支行对被告王丽提供的抵押房屋（位于林甸县东北街龙泉新城小区8号楼1单元1402室、地号为2-8-1-14-54），在以上债权范围内对该房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4529.00元、保全费1597.00元，由被告王丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  石景川人民陪审员  吴 靖人民陪审员  孙立新二〇一七年十一月二十日法官 助理  武艳波书 记 员  杜娇泽