浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终8228号上诉人（原审被告）沈莉莉，女，1956年9月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人胡东升，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）杭州元瑞物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区临浦镇萧山建材商贸城21幢01室。法定代表人孔冬华，总经理。委托代理人陈兴财，系公司股东。上诉人沈莉莉因与被上诉人杭州元瑞物业服务有限公司（以下简称元瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初15721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，沈莉莉系萧山区明华花园南1-13-14（通惠北路121、123号）商铺的业主，建筑面积284.54平方米。2015年4月20日，元瑞公司与案外人萧山明华花园业主委员会签订物业服务委托合同一份，约定由元瑞公司为该小区提供物业服务，委托管理服务期限自2015年2月15日起至2018年2月14日止。物业费收费标准为多层住宅0.60元每平方米每月，别墅1.70元每平方米每月，商铺1.50元每平方米每月。沈莉莉欠缴2015年2月15日至2017年2月14日止的物业管理费10244元。后经催缴未果，元瑞公司于2017年9月诉至原审法院，请求判令：沈莉莉支付其物业管理费10244元，滞纳金3261元，合计13505元。原审法院认为：元瑞公司与萧山区明华花园业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效，该合同对全体业主均具有法律约束力。元瑞公司已按约提供了相应的物业服务，沈莉莉未按约支付相应的物业服务费，元瑞公司的主张符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。沈莉莉辩称物业服务委托合同无效，但该份合同经萧山区明华花园业主委员会加盖印盖章，代表签字人的身份并不影响该份合同的效力，且物业公司事实管理该小区，故其辩称原审法院不予采信。沈莉莉辩称元瑞公司未按约履行其物业服务合同义务，房屋漏水问题造成其租赁经济损失并未得到解决。原审法院认为，小区物业服务的完善需要物业公司、全体业主、业委会的相互配合、共同努力。物业服务内容多样且具有涉众性，个别业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营管理，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。就房屋漏水问题，若维修需较大成本，涉及动用物业维修基金，需业主委员会依程序办；公共区域被占用无序堆放杂物等问题，在并无证据表明元瑞公司不作为的情况下，该辩称不足采信。元瑞公司作为小区的物业服务方，应当积极履约，尽量满足业主的合理要求。沈莉莉告因对原告的物业服务水平与服务态度不满意，并非恶意拖欠物业费，故对于元瑞公司要求沈莉莉缴纳滞纳金的诉请，原审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决:一、沈莉莉于判决生效之日起十日内支付杭州元瑞物业服务有限公司物业管理费10244元。二、驳回杭州元瑞物业服务有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取69元，由沈莉莉负担52元，由杭州元瑞物业服务有限公司负担17元。杭州元瑞物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；沈莉莉于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，沈莉莉不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清,适用法律不当。一、一审对《明华花园物业服务委托合同》的合法性审理不当。根据《物业管理条例》第十五条第二项的规定，未经业主大会选聘，业委会无权与物业公司签订服务委托合同，案涉合同签订时业委会或广大业主并未选聘元瑞公司为小区提供物业服务，元瑞公司也未提交相应证据。根据《合同法》第七条、第五十二条，《物业管理条例》第二条、第十五条的规定，案涉物业合同的签订未经小区业主选聘同意，高永水擅自越权与元瑞公司订立，程序违法，侵犯广大业主利益，该合同违反前述法律的规定，应属无效。物业合同订立时的业委会主任为王冬英，但物业合同上只有高永水的签名，高永水未经王冬英委托，也非真正业主，故其签名不具备合法性。二、一审对证据认定显失公正。根据《物业管理条例》第二条的规定，上诉人已经充分举证元瑞公司未履行物业合同中承诺的服务事项，元瑞公司未举证且仅作口头辩解，与事实不符。依照《明华花园物业服务委托合同》第十九条和管理目标第一款、第三款、第八款的规定，元瑞公司对小区房屋共用部位的基本维护严重不到位，房屋顶部共用部位长期不清理，垃圾污水堆积严重，造成上诉人商铺房顶严重漏水。上诉人的商铺共两间分上下两层，房顶上没有住宅，属于小区共用露天平台，2015年上半年雨季开始，商铺房顶上大面积漏水，且一次比一次严重，导致商铺无法正常出租。上诉人从2015年3月起多次通过电话或当面向元瑞公司负责人反映并请其到现场察看，但元瑞公司没有履行维护义务。据上诉人了解，小区有20多户商铺业主，近20户因拒交物业费被起诉，故一审说理不当。元瑞公司对上诉人反映的漏水事宜连一个电话回复都没有，直至上诉人于2017年2月20日在区长信箱中反映物业管理缺失情况、商铺漏水问题，4月1日萧山区住房和城乡建设局正式向上诉人出具答复意见，期间上诉人和部分业主还以书面形式向元瑞公司提交《关于要求明华花园物业进行房屋修漏的报告》，但问题仍未解决。至今，上诉人反映房屋漏水问题已经快三年，但合同未有效履行，故上诉人拒交物业费。元瑞公司一审也没有提交任何服务证据，过错明显，业主有权不缴纳费用。三、因元瑞公司非法占据案涉小区物业管理岗位，在小区物业管理上又严重失职，导致上诉人经济损失，请求判令元瑞公司履行合同义务，修补好房屋共用部位并赔偿上诉人经济损失。上诉人于2014年10月将商铺出租给他人，因房顶漏水使得商铺近一半面积无法使用，从而影响承租人正常经营，导致承租人向上诉人要求终止租赁或降低租金，为了避免损失扩大，上诉人只得降低租金，租金每年损失2万元，三年损失6万元，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求判令元瑞公司采取修补措施并赔偿上诉人经济损失6万元，综上，上诉人沈莉莉请求二审法院撤销原判，依法改判驳回元瑞公司的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由元瑞公司负担。被上诉人元瑞公司答辩称：一审法院认定事实清楚，判决公正，请求二审法院维持原判。上诉人沈莉莉与被上诉人元瑞公司在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。本院认为，元瑞公司于2015年4月20日订立案涉《明华花园物业服务委托合同》时，高永水作为萧山明华花园业主委员会代表签字且杭州市萧山区宁围街道振宁社区居民委员会作为签证方盖章确认，故元瑞公司有理由相信高永水系有权代表萧山明华花园业主委员会签订该合同，且自该合同订立后至今一直由元瑞公司在案涉小区提供物业服务，故对沈莉莉主张《明华花园物业服务委托合同》无效的理由本院不予支持。根据该合同的约定，元瑞公司有权向业主沈莉莉收取物业管理费。对于沈莉莉主张的房屋公共部位漏水的维护问题，小区物业服务的完善需要全体业主、物业公司、业委会的相互配合、共同努力，物业服务内容多样且具有涉众性，故个别业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营，并进而影响其他已缴费业主的合法权益，且漏水维护问题可能涉及物业维修基金的动用，需要业主和业委会依规办理，故对沈莉莉以此为由拒交物业费的主张本院不予支持。但元瑞公司作为物业服务企业，仍应加强与业主的沟通并不断完善物业服务。一审对物业费欠缴期限和数额的认定正确，本院予以确认。对于沈莉莉上诉主张的损失赔偿问题，超出一审范畴，故本院不予审查。综上，上诉人沈莉莉的上诉理由不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由沈莉莉负担，并于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 李国标审判员 韩圣超二0一七年十一月三十日书记员姚亦驰??