北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初9952号原告：刘桂兰，女，1983年3月2日出生，户籍所在地山东省安丘市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人李兆翼，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。被告：方蓝，女，1981年4月13日出生，汉族，户籍所在地河南省项城市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人李书友（被告方蓝之夫），1981年3月15日出生，汉族，住北京市顺义区。原告刘桂兰与被告方蓝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂兰委托诉讼代理人李兆翼，被告方蓝及其委托诉讼代理人李书友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘桂兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将北京市顺义区×号房屋内原户口迁出；2.请求判令被告支付原告违约金134000元，并按照每日1340元的标准，自2017年2月23日起至户口实际迁出之日止计算违约金（暂计算至2017年4月4日为53600元）。庭审中原告称诉状中×号房屋系笔误，应为×小区×号房屋房屋，明确第一项诉讼请求为将王鑫瑞的户口迁出，明确第二项诉讼请求违约金的起算日期是2017年2月23日，依据的是涉诉合同的第九条第（三）款，原告于2016年8月12日取得涉诉房屋的所有权，过180日后，再过15日为2017年2月22日。事实和理由：原被告双方于2016年6月签订《北京市存量房屋买卖合同》（“以下简称涉诉合同”），约定被告将其名下位于北京市顺义区×小区×号房屋（以下简称“涉诉房屋”）以256万元的价格出售给原告，屋内家具、家电、装饰装修作价12万元一并出售，总计金额268万元。另约定，被告应于房屋所有权转移之日起180日内，将房屋原有户口迁出，如因被告自身原因未如期将与本房屋有关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋价款，并于2016年8月12日取得了不动产权证书。2017年3月，原告前往房产所在地的户籍管理机关办理户口迁入手续时，得知被告仍未将房屋原户口迁出。原告认为，原、被告双方基于真实意思的表示签订了涉诉合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告怠于履行将房屋原户口迁出的合同义务，已经构成了违约，应当继续履行合同并承担相应的违约责任。综上所述，被告应继续履行合同义务，将房屋原户口迁出，并按合同约定支付违约金，故起诉至法院。方蓝辩称，应驳回原告的全部诉讼请求。被告于2010年10月19日和原业主王鑫瑞通过中介机构就涉诉签订过《北京市存量房屋买卖合同》，涉案房屋上存在的户口是原业主的户口，是王鑫瑞作为房屋所有人时的遗留问题，无论是从法律上还是实际操作上，被告均不具备迁走其户口的能力，涉及的并非是被告的户口，因此原告的诉求与被告无关，法院应变更被告或者驳回原告的诉讼请求。被告已经按照原被告双方签订的涉诉合同第九条的约定，在房屋所有权转移180日内将被告丈夫李书友和被告孩子李堃的户口迁出，且该合同第九条约定的是“……如因出卖人自身原因……”，很显然原业主的户口没有迁出是原业主的原因，并非合同中约定的“出卖人自身”的原因，被告不存在违约行为。被告在2010年购买涉诉房屋之后发现该房屋上有原业主的户口，被告就这一问题请教过房屋所在地的派出所（北京市公安局天竺空港工业园区派出所），该派出所按照北京市便民规定为涉案房屋办理了“人户分离”的登记，即虽然原业主的户口还在涉诉房屋上无法迁出，但是不影响之后的房主及家属落户在涉诉房屋上。被告与原告签订涉诉合同期间曾明确告知原告关于涉诉房屋“人户分离”的事项，且在合同中向原告承诺：涉诉房屋上被告的户口可以在合同规定的时间内（180天内）迁出，原告的户口迁入不受影响，被告对原告不存在任何隐瞒。被告在接到本案传票后，曾电话至北京市公安局天竺空港工业园区派出所核实，派出所的户籍民警明确表示顺义涉诉房屋之上有原业主的户口，但原告的户口可以顺利迁入涉诉房屋，可见原告的利益没有受到任何的损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：原告与被告在北京链家房地产经纪有限公司的居间下，签订涉诉合同及《补充协议》，约定被告将其名下坐落于北京市顺义区×小区×号房屋出卖给原告，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计268万元。双方在涉诉合同第九条第（三）款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。涉诉房屋于2016年8月12过户至原告名下，完成房屋所有权转移登记手续。双方均认可王鑫瑞的户口还在涉诉房屋。另查明，被告的户口始终没有迁入涉诉房屋，被告丈夫李书友、儿子李堃的户口曾经迁入涉诉房屋，并于2016年12月22日迁出，后原告方的户口迁入涉诉房屋。对上述内容双方均不持异议。双方当事人争议的焦点：被告方是否负有将第三方王鑫瑞的户口迁出的义务，未迁出是否构成违约，并应承担违约责任。原告认为，涉诉合同第九条第（三）款的约定应理解为被告有义务将涉诉房屋相关的全部户口迁出，包括被告的丈夫和孩子的户口，还包括第三方王鑫瑞的户口，被告至今没有将王鑫瑞的户口迁出，构成违约，应当给付原告违约金。被告认为，签订合同的时候，在中介的见证下，已经明确告知原告涉诉房屋有第三方的户口，其无法迁走该户口，但不影响原告落户。原被告系邻居关系，被告基于信任，对于居间方提供的标准文本合同，没有再进行修订，没有将前述已经告知被告的第三方户口问题写入合同。被告不可能答应原告将第三方户口迁出，因为被告早已与原业主无联系，无法操作。之所以约定该期限，是因为当时被告买的房，房本没有办下来，被告的户口没法及时迁入新房。另，被告的家人的户口在该条约定的期限内迁出涉诉房屋，随后原告方的户口也迁入涉诉房屋，因此被告没有违约行为，原告也没有实际的损失。就此被告提交了中介工作人员窦某和顾某的书面证人证言，载明在涉诉房屋过户后物业交割之前，其到空港派出所户籍科咨询涉诉房屋的户口，户籍科给的答复是，有两家户口，之前的户口属于空挂状态，另一户口属于李书友和李堃，李书友和李堃的户口可以迁走，买方的户口可以迁入。当天跟买方沟通，买方要求再次陪同去派出所咨询，结果同上。该书面证人证言有顾某字样的签字及手印、窦某的字样的签字，并附有两个身份证号及顾某的身份证复印和联系方式。被告称顾某和窦某都不在北京，因此未能到庭。对此原告认为该证据属于证人证言，证人未到庭，真实性不认可。被告提交2017年1月9日的物业勘验交接单复印件以及被告本人及其丈夫李书友的2017年1月至5月的短信详单及电话通讯详单，用以证明在物业交割后至第一次开庭，原告及其配偶没有和被告及其配偶进行过联系，以此反驳原告第一次庭审中陈述的涉诉房屋所有权转移之后，其要求过被告将王鑫瑞的户口迁出。第二次庭审中，原告认可该两份证据的真实性，但不认可其证明目的，称原告是通过中介同被告联系的，不是直接跟被告短信和电话沟通，且是否沟通不影响本案被告履行合同义务。原告认可合同签订之前被告跟原告说过，涉诉房屋有第三方的户口，也有被告家人的户口，但主张当时被告承诺能够将所有户口都迁出。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、不动产权登记证书、物业查验交接单、开庭笔录等在案佐证。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，合同是双方意思的合致。对于合同的履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。涉诉合同第九条第（三）款字体加粗，比较明显，表明双方在签订合同时对该条比较注意，尤其是对被告而言，约定了其合同义务，并载明了不利后果，作此约定，被告方应该经过了审慎的考量。该条约定如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，此处的户口，原告理解为既包括第三方的户口，也包括被告家人的户口，而原告理解为仅包括被告家人的户口，双方理解产生偏差。本院认为，涉诉合同的合同目的是原告方取得涉诉房屋产权并能够作为其本人及家属迁入户口之用，而被告方的合同目的是取得售房价款。本条约定的出卖人自身原因未能，应当理解为出卖人能够掌控却未能如期办理，或出卖人虽不能掌控但承诺能够完成，但未能如期完成。本案中，被告对于原业主王鑫瑞的户口迁出问题无法掌控，同时，原告无证据证明被告曾经承诺将原业主户口限期迁出，被告也不认可曾作此承诺。原告要求被告将涉诉房屋内原业主户口迁出，既无法实际操作、又不符合常理，同时也不利于实现合同目的。因此本院认为被告自身原因相关户口仅指被告能够掌控的其家人的户口，不包括第三方的户口。被告已经按照合同约定将其家人的户口迁出涉诉房屋，后原告户口也迁入涉诉房屋，无证据证明被告方存在违约行为。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，户口迁移问题不属于人民法院受理民事案件范围，本院对原告的第一项诉讼请求不予处理。综上所述,原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘桂兰的全部诉讼请求。案件受理费二千零二十六元，由原告刘桂兰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  姜宜平二〇一七年十一月十六日书 记 员  曾庆贺