天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4770号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐丽华，女，1951年11月7日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘畅，天津天章律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长庚，天津津茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王云霞，女，1956年7月12日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：司晓楠，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：赵津生，男，1944年9月3日出生，汉族，住天津市河东区。上诉人徐丽华因与被上诉人王云霞、赵津生房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2015)北民初字第6555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐丽华及其委托诉讼代理人刘畅、赵长庚，被上诉人王云霞及其委托诉讼代理人司晓楠到庭参加诉讼。被上诉人赵津生经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐丽华上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人王云霞的一审诉讼请求，支持上诉人的一审诉讼请求，即确认涉诉房屋买卖协议无效；诉讼费、公告费由被上诉人王云霞负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定赵津生以徐丽华的名义与王云霞签订涉诉协议并收到购房款有误。涉诉协议中乙方落款为王云霞，甲方落款为徐丽华的印章。印章不具有唯一性，涉诉协议中没有任何有关赵津生的条款及协议由赵津生签订的痕迹。王云霞未能提供充分客观的证据证明涉诉协议为赵津生与其签订以及协议中的印章为赵津生加盖，亦未能提供交付房款的相关凭证等证据证实其向赵津生实际交付房款。二、一审判决适用法律不当。即使认定涉诉协议系赵津生所签，但上诉人与赵津生已在美国办理离婚手续，赵津生明知双方婚姻关系已经解除且双方各自名下财产归各自所有，赵津生在无权处分的情况下擅自处分诉争房屋，侵害了上诉人的合法权益。即使上述离婚判决未在中国申请承认、执行，讼争房屋未被分割，赵津生也没有权利擅自出售该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共同共有的动产和不动产，应经全体共同共有人同意。未经全体共同共有人同意处分共有物的行为属于无处分权。王云霞并非善意第三人。王云霞明知诉争房屋登记在徐丽华名下，其在没有见到任何委托手续的情况下与他人签订合同，没有尽到基本的注意义务。王云霞陈述其到房管局过户时被告知因徐丽华未到场不能办理过户手续，王云霞在明知交易必须上诉人本人进行的情况下与他人签订合同并继续履行合同，上诉人有理由怀疑王云霞与赵津生之间系恶意交易。一审判决认定赵津生的行为构成表见代理有误。即使认定涉诉协议为赵津生与被上诉人王云霞所签，也不能仅凭夫妻关系认定赵津生的行为构成表见代理，王云霞未能提供证据证实其有理由相信赵津生有代理权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，权属有争议的房地产不得转让。本案涉诉协议违反上述规定，应认定为无效。王云霞辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，证据确实充分，结果公平公正，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人与被上诉人原系邻居关系，徐丽华出国前，与赵津生一家三口居住在诉争房屋内。徐丽华出国后，赵津生与双方婚生子赵笑康继续居住。1998年8月，赵津生以徐丽华在美国急用钱为由将诉争房屋出售给王云霞，约定房屋价格为125000元。1998年8月4日，双方签订买卖协议，王云霞将全部房款交付赵津生，赵津生将诉争房屋及产权证、水电卡等证件交付王云霞。双方于1998年8月5日到房管局办理评估、过户手续。评估完成后，房管局告知过户需要徐丽华本人到场或持有其委托书才能办理，后王云霞向赵津生询问过户事宜，便无法与其取得联系。诉争房屋本是徐丽华、赵津生的共同财产且其一家三口在诉争房屋内居住，王云霞交付了全部价款并在诉争房屋内居住使用17年。在此期间，徐丽华、赵津生均未向王云霞主张权利。对于徐丽华在美国，赵津生出售诉争房屋，王云霞交款购买诉争房屋，之后赵津生、徐丽华不露面，房屋一直未能过户的事实，周边很多邻居都知晓相关情况，且邻居与徐丽华、赵津生相识，其中两名证人在一审时出庭证实了整个买卖过程。徐丽华单方在美国提起离婚诉讼，除非当事人明确告知，否则，王云霞无从知晓相关情况。根据一审法院查明的事实，1998年8月赵津生出售房屋，1998年12月徐丽华回国，2005年徐丽华与赵津生再次登记结婚。在此期间徐丽华有多次出入境记录，但其均未对诉争房屋主张任何权利。至徐丽华起诉，王云霞已在诉争房屋居住17年之久，证明徐丽华对诉争房屋出售情况是知晓且认可的。综上所述，诉争房屋系徐丽华与赵津生的夫妻共同财产，赵津生有权处分该房屋。王云霞作为善意购买人，支付了全部购房款并在诉争房屋内居住至今，其有理由相信徐丽华对房屋买卖事宜知晓并认可。涉诉房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，对徐丽华具有约束力。徐丽华应当配合王云霞办理诉争房屋的过户手续。徐丽华关于涉诉房屋买卖协议无效的主张没有事实和法律依据，该协议不符合法定的合同无效的情形。赵津生未发表答辩意见。王云霞向一审法院起诉请求：依法判令徐丽华、赵津生协助办理坐落天津市河北区房屋的产权过户手续；诉讼费由对方承担。徐丽华反诉请求：确认涉诉购房协议无效；反诉费由王云霞承担。一审法院认定事实：徐丽华与赵津生原系夫妻关系。双方于1986年登记结婚，1998年5月14日在美国离婚，2005年3月29日在天津市河东区民政局登记结婚，2013年2月在美国离婚。双方均未在中国申请承认外国法院的离婚判决。1991年10月，徐丽华从天津市房地产开发经营集团房产经营公司购买坐落天津市河北区房屋（现更名为：天津市河北区乌江里3号楼8门201-205号房屋）(以下简称：讼争房屋)。1996年5月，徐丽华出境至美国。1998年12月，徐丽华第一次回国。1998年8月4日，赵津生以徐丽华（甲方）名义与王云霞（乙方）签订《协议》一份，约定：一、甲方同意将坐落河北区民权门乌江里的3-8-201号私产房偏单（60.74㎡）出售给乙方。二、乙方同意购买并一次性付款八万二仟元。三、付款后，甲方将产权证（房本）、房钥匙交付乙方。四、甲方提供一切方便帮助乙方估价过户办理移交手续。五、估价过户等一切手续费用均由乙方自己付款负担。乙方落款为王云霞；甲方落款为徐丽华印章。当日，王云霞向赵津生支付购房款125000元后，赵津生将讼争房屋的钥匙和房产证交给王云霞。1998年8月5日，赵津生以徐丽华名义委托天津市河北区房地产价格评估事务所对讼争房屋的房地产价格进行评估，评估价格为人民币96091元。根据天津市河北区月牙河街道办事处月牙河北里社区居委会出具的证明：王云霞一家自居委会成立以来（2000年5月）一直在讼争房屋内居住。现王云霞来院起诉，请求判如所请。徐丽华以上述辩称理由进行答辩，并于2015年12月7日提出反诉，请求法院依法判令涉诉购房协议无效；反诉费由王云霞承担。王云霞针对徐丽华的反诉，发表了答辩意见。一审法院认为，本案本诉与反诉的争议焦点均为：王云霞与赵津生签订《协议》的效力问题。首先，房屋买卖合同是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案，王云霞与赵津生签订的《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽未办理讼争房屋物权变更登记，但并不因此影响《协议》的效力，故该《协议》应属有效。就徐丽华提出的赵津生未经其同意单独出售讼争房屋，该《协议》无效的主张，自1998年8月至今较长时间内，各方均未对该协议提出异议，现徐丽华主张合同无效，应当提交证据证实赵津生与王云霞存在恶意串通或王云霞明知或应知未经徐丽华同意以及其存在重大过失而未知事实，但徐丽华均未提交与此有关的证据，故徐丽华应当承担举证不能的后果，对徐丽华该项主张，法院不予支持。同时，根据徐丽华陈述，其与赵津生两次在美离婚，但均未涉及讼争房屋的分割事宜，徐丽华表示其相信赵津生所述房屋一直在出租，但徐丽华从未见过租赁合同，亦从未向赵津生主张过租金，徐丽华每次回国亦未到讼争房屋进行过查看，不知房屋由他人居住，故徐丽华主张其对签订《协议》不知情不符合日常生活常理，法院难以采信。现徐丽华以其与赵津生系讼争房屋共同共有人，赵津生私自处分房屋的行为属于无权处分为由，主张王云霞与赵津生签订的买卖协议无效，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定不符，法院亦不予支持。其次，根据《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻双方在处理夫妻共同财产时，具有平等的处分权。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案，徐丽华虽然未在《协议》上签字，但其与赵津生曾系夫妻关系，二人亦不经常回讼争房屋内居住，不论双方是否解除婚姻关系，在赵津生未对王云霞进行告知的情况下，王云霞不可能知情。且赵津生在出卖房屋时以夫妻名义表示卖房是为在美国的徐丽华筹钱，在签订《协议》时又持有房本、房屋钥匙和徐丽华的印章，故王云霞有理由相信赵津生已取得徐丽华的同意。赵津生将房屋出卖给王云霞后，王云霞向赵津生支付了合理对价，赵津生亦将房本等交付王云霞，王云霞在房屋内居住至今，故赵津生的上述行为构成表见代理，该代理行为有效。因此，《协议》对徐丽华亦具有约束力，未办理物权登记并不影响房屋买卖合同的效力，同时作为有效合同的附随义务，徐丽华、赵津生应及时协助王云霞办理房屋过户手续。赵津生经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下：一、王云霞与赵津生于1998年8月4日签订的《协议》合法有效。徐丽华和赵津生于判决生效后五日内履行其协助王云霞办理坐落天津市河北区﹟楼4门201-205号房屋的所有人变更登记手续的义务，将房屋所有人变更为王云霞，相关费用由王云霞自行承担；二、驳回徐丽华的诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费80元，公告费560元，共计720元，由徐丽华和赵津生连带负担，该款于判决生效后五日内给付王云霞。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，徐丽华与赵津生原系夫妻关系。本案涉诉协议签订时，赵津生向王云霞出示了诉争房屋的房产证、钥匙和徐丽华的印章，并在王云霞支付购房款后将房产证、钥匙交付王云霞。作为诉争房屋的买受人，王云霞有理由相信赵津生取得了处分诉争房屋的代理权。赵津生的行为构成表见代理，其代理行为有效。同时，徐丽华在涉诉协议签订后多次回国，并认可其与赵津生于2005年在天津市河东区民政局登记结婚，后于2013年离婚，但截至2015年双方发生争议之前，徐丽华未对诉争房屋进行查看，未对王云霞占有使用诉争房屋提出异议并主张权利，亦未对上述情况作出合理解释。徐丽华关于其对诉争房屋买卖行为不知情的主张，本院不予采信。徐丽华主张其与赵津生于1998年5月经美国法院判决离婚并对诉争房产进行了分割，但该外国法院判决未经我国法院承认、执行。在婚姻关系当事人未将相关情况进行告知的情况下，王云霞对徐丽华与赵津生之间的婚姻及财产情况不可能知情。故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。徐丽华对涉诉协议的真实性提出异议并要求确认涉诉协议无效，没有事实和法律依据，本院不予采信。王云霞依约交付了房款并实际占有使用诉争房屋，其有权要求协助办理过户手续。综上所述，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长  史会明代理审判员  苗 佳代理审判员  刘剑腾二〇一七年十一月一日法官 助理  姚泓冰书 记 员  徐瑞卿附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……