广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19054号上诉人（原审被告）：赖力珲（曾用名赖玉辉），男，1962年2月8日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：广州市松林投资管理有限公司，住所地：广州市海珠区依翠街3号105房之一。法定代表人：周元学，该公司总经理。委托代理人：张慧娜，广东天诺律师事务所律师。原审被告：朱桂香，女，1968年1月17日出生，汉族，住广州市花都区。原审被告：邱辉群，女，1970年11月23日出生，汉族，住广州市花都区。原审被告：赖耀文，男，1966年2月20日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人赖力珲因与被上诉人广州市松林投资管理有限公司（以下简称松林公司）、原审被告朱桂香、邱辉群、赖耀文返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1422号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。赖力珲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回；2.本案一、二审诉讼费由松林公司承担。事实与理由：一、一审法院认定我与赖耀文存在租赁关系的依据不足是错误的。我为证明自己合法租赁使用权，已向一审法院提供了《房屋租赁合同》和该房屋所在小区的物业公司提供的《证明》。一审法院以赖耀文房屋在被强制执行时未申明有我方承租、租赁价格低于市场价、未提供装修证明及常理等理由来否认我的合法租赁权，理由不成立。二、程序上，我在得知松林公司竞买了赖耀文房屋并要求我腾房后，我便向一审法院起诉赖耀文，请求法院认定我与赖耀文签订的租赁合同有效，但该案判决并未发生法律效力，按民事诉讼法的相关规定应中止本案审理。综上所述，我的合法租赁权应当得到《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》的保护，请求二审法院据实改判支持我的上诉请求。被上诉人松林公司答辩称：我司不同意赖力珲的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回赖力珲的上诉请求。原审被告朱桂香、邱辉群、赖耀文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩意见及举证，本院依法缺席审理。松林公司于2017年1月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.赖力珲立即把广州市花都区新华街玫瑰路9号16栋603房腾空，将该房屋交还给松林公司；2.赖力珲向松林公司支付房屋占用费（从2017年1月11日起计至赖力珲把房屋交还给松林公司之日止，每月的房屋使用费暂按4000元计算，最终按有资质的部门评定的同地段同时期的私房住宅租金标准计算），暂计至起诉之日的房屋占用费为2000元；3.赖力珲向松林公司支付拖欠的房屋水费2000元（从2017年1月11日起计至2017年1月26日）、管理费4000元（从2017年1月11日起计至2017年1月26日）；4.赖力珲向松林公司赔偿损失90万元（损失是指松林公司的租房损失，90万元是松林公司自行估算得出）；5.朱桂香、赖耀文、邱辉群对赖力珲在第二、三、四项诉讼请求中的义务承担连带责任；6.本案受理费由赖力珲、朱桂香、赖耀文、邱辉群承担。一审法院查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街玫瑰路9号16栋603房，建筑面积为129.75平方米，权属人现为松林公司。由于赖耀文未能自觉履行一审法院已生效的（2015）穗花法炭民初字第29号民事判决确定的义务，权利人向一审法院申请强制执行，一审法院以（2015）穗花法执字第2812号案立案执行。该案执行过程中，一审法院依法公开拍卖涉案房屋，松林公司竞得涉案房屋。一审法院于2017年1月11日作出（2015）穗花法执字2812号执行裁定书，裁定：一、解除对权属于被执行人赖耀文的位于广州市花都区新华镇玫瑰路9号16栋603房的查封。二、位于广州市花都区新华镇玫瑰路9号16栋603房所有权及相应的其他权利归买受人广州市松林投资管理有限公司所有，位于广州市花都区新华镇玫瑰路9号16栋603房财产权自本裁定送达买受人广州市松林投资管理有限公司时起转移。三、买受人广州市松林投资管理有限公司可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续，上述房屋过户手续按有关规定办理。2017年1月17日一审法院向松林公司送达了上述执行裁定书。一审庭审中松林公司陈述2017年3月13日涉案房屋的权属由赖耀文变更登记至松林公司名下。一审诉讼中，赖力珲陈述，其于2006年1月5日与赖耀文签订租赁合同，承租涉案房屋，租赁期限为30年，租赁时案涉房屋处于毛坯状态，租赁后将案涉房屋装修。租金并未实际支付，只是以装修款和借款抵扣，水电费、管理费是由其方自行向物业管理公司支付。并提供了落款时间为2006年1月5日的《房屋租赁合同》作为证据。该租赁合同显示，出租方（甲方）为赖耀文，承租方（乙方）为赖玉辉，租赁期限为2006年1月5日至2036年1月5日止，共30年，房屋每月租金为1000元，对于租金的支付没有约定。松林公司陈述是向物业管理处了解物业费及水电费欠缴情况，松林公司并未向物业公司支付水电费和物业费。一审法院另查明，赖力珲与赖耀文是兄弟关系，赖耀文与邱辉群是夫妻关系，赖力珲与朱桂香是夫妻关系。涉案房屋现由赖力珲、朱桂香居住使用，赖耀文、邱辉群没有居住在涉案房屋。一审诉讼中，松林公司向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0114民初1422号财产保全的裁定，并对赖力珲的财产实施了保全措施。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。松林公司通过拍卖方式购得涉案房屋并办理了房屋的产权过户手续，取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋现仍由赖力珲和朱桂香居住，因此，松林公司要求赖力珲和朱桂香腾空涉案房屋交还的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。一审法院于2017年1月17日向松林公司送达了上述执行裁定书，因此，赖力珲和朱桂香应向松林公司支付该日之后的占有使用费。至于占有使用费的标准，应参照房管部门公布的同期同地段租金标准计算，松林公司要求按每月4000元计算依据不足，一审法院不予采纳。因此，松林公司要求赖力珲和朱桂香按房管部门公布的同期同地段租金的标准，支付从2017年1月17日至交还房屋之日止的占有使用费，合法有据，一审法院予以支持。松林公司诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。对于水电费、物业管理费，松林公司并未实际支出此费用，因此，对于松林公司此项请求，一审法院不予支持。松林公司可待支付相关费用确定后再另行主张。对于要求赖力珲赔偿损失90万元的请求，依据不足，一审法院不予支持。涉案房屋只是由赖力珲、朱桂香居住，赖耀文、邱辉群并未居住在涉案房屋，因此，松林公司要求赖耀文、邱辉群对上述费用承担连带责任的请求，一审法院不予支持。赖力珲抗辩其于2006年1月5日与赖耀文签订租赁合同，承租涉案房屋，租赁期限为30年，因此，不应向松林公司返还房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。赖力珲抗辩与赖耀文签订租赁合同，承租涉案房屋，仅提供了一份房屋租赁合同作为证据，且该合同仅约定了租赁期限和月租金金额，对于租金的支付却没有明确，租期为30年，租金为1000元，且以赖力珲装修涉案房屋款项及向赖耀文借款抵扣，根据日常生活法则，上述《房屋租赁合同》的签订及履行不符合常理，首先，按照广州市房地产租赁管理所发布的2015、2016年广州市房屋租金参考价，双方对涉案房屋约定租金远远低于市场租赁价格，其次，赖力珲未能提交其支付装修款的证据，亦未提交任何有关其装修涉案房屋的证据。因此，赖力珲主张与赖耀文之间存在租赁关系，依据不足，对其抗辩意见，一审法院不予采纳。赖耀文、邱辉群、朱桂香经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年7月21日作出如下判决：一、赖力珲、朱桂香于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区新华街玫瑰路9号16栋603房腾空交还给广州市松林投资管理有限公司；二、赖力珲、朱桂香于本判决发生法律效力之日起十日内向松林公司支付房屋占有使用费，占有使用费参照房管部门公布的同期同地段租金标准，从2017年1月17日起计至赖力珲、朱桂香腾空交还上述房屋之日止；三、驳回松林公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12880元，由松林公司负担12866元，赖力珲、朱桂香负担14元；财产保全费2024元，由松林公司负担。本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审另查明，赖力珲曾起诉请求确认其与赖耀文于2016年1月5日签订的《房屋租赁合同》有效，一审法院以（2017）粤0114民初3904号民事判决书判决驳回赖力珲的全部诉讼请求。赖力珲不服，上诉至本院，本院作出（2017）粤01民终14878号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故对于当事人未提出上诉的一审相关判项，本院不予审查，并予以维持。针对赖力珲的上诉，二审争议焦点在于赖力珲与赖耀文签订的涉案《房屋租赁合同》能否对抗松林公司对涉案房屋所享有的物权。对此，一审法院已作充分论述，生效判决亦判令驳回了赖力珲要求确认上述合同有效的诉讼请求，在赖力珲目前未举证推翻生效判决，亦未在二审中举证证明其上诉主张的情况下，赖力珲以其对涉案房屋享有合法租赁使用权为由，拒绝交还涉案房屋给松林公司的上诉请求，明显缺乏理据，本院不予支持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。赖力珲的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赖力珲负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十一月十五日书记员  林飘云梁少欣