西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0104民初6382号原告汪学晗，男，1995年8月23日出生，汉族。委托代理人冯永锋，陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人闫永松，陕西吉尔律师事务所实习律师。被告马博，女，1974年7月15日出生，汉族。委托代理人ＸＸ，陕西金镝律师事务所律师。第三人西安杰伦房地产营销策划有限公司。法定代表人陈昌伦，男，1986年3月30日出生。原告汪学晗诉被告马博、第三人西安杰伦房地产营销策划有限公司（以下简称杰伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪学晗之委托代理人冯永锋、闫永松、被告马博之委托代理人ＸＸ、第三人杰伦公司之法定代表人陈昌伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪学晗诉称，2017年4月28日原、被告签订了《二手房购房定金合同》，合同约定购买位于西安市莲湖区大兴西路某号某幢某室的房屋。合同签订后，原告向被告支付了定金1万元，后原告数次往返于西安市办理了购房所需的各种手续和资料。后，被告看到西安市二手房价格不断上涨，便拒绝继续履行合同义务，经原告和第三人多次催告，仍拒不履行合同。原告现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《西安市存量房买卖合同》；2、被告返还原告定金1万元；3、被告赔偿原告房屋增值部分损失10万元、房屋过户费用500元、按揭费用5000元、律师费1万元、交通费500元、通讯费500元，合计116500元；3、由被告承担本案诉讼费。被告马博辩称，同意解除《西安市存量房买卖合同》。原、被告签订合同后，原告未按照约定履行义务，违约方是原告，故其主张赔偿损失无事实依据。定金合同是被告马博和马世泉签订的，原告无权主张。关于原告主张房屋增值部分损失，一方面违约方是原告，被告不应承担；另一方面房屋增值部分是市场利益，是波动的，原告并未通过交易实现，因而是不存在的。原告主张的其他损失均无事实和法律依据，法院应核实原告方是否具有购买房屋的资格。第三人杰伦公司辩称，原、被告双方已经签订网签合同，已到了资金监管的地步，但被告马博要求取消交易，称要以60万元出售给其小姨。原告是具有购买资格的，其公司可提供受托书和委托书。经审理查明，2017年4月28日，被告马博与案外人马世泉、江南房屋签订《二手房购房定金合同》，约定马世泉购买西安市莲湖区大唐世家3号3-301房屋，产权人为马博，建筑面积为92平方米（以产证上面积为准），成交价格为550000元。签订合同当日，马世泉向被告交付购房定金10000元。2017年5月11日，马世泉委托原告汪学晗购买上述房屋，包括办理网签、资金监管、过户登记、按揭贷款等后续手续、并代为支付房款、领取不动产证、购买的房屋登记在原告名下等其他与购买上述房屋有关的事项，委托期限为本委托书签署之日起至上述事项办理完毕为止。2017年5月12日，该委托书经西安市公证处公证。后，原、被告及第三人杰伦公司签订《西安市存量房买卖合同》，约定原告购买被告名下西安市莲湖区大兴西路某号某幢某号房屋，建筑面积90.1平方米，成交价格为550000元。房屋所有权证号为某某。该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。同时约定自合同签订之日起30日内原告应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，原告应将首付款270000元存入监管账户，余款280000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。该合同于2017年5月12日备案。2017年5月23日，被告与第三人杰伦公司员工通话，称因原、被告间尚未办理资金共管手续，被告不再将房屋出售给原告。2017年7月21日，原告委托陕西吉尔律师事务所向被告出具《律师函》，认为被告不履行合同义务，已严重违约，要求：1、被告在三个工作日内履行《西安市存量房买卖合同》约定的全部义务；2、若不予履行，于接到本函三个工作日内向原告返还定金10000元、过户费用500元、按揭费用5000元、赔偿房屋增值部分损失100000元、律师费10000元、交通费500元、通讯费500元，合计126500元。否则，双方签订的上述合同、协议全部解除。本案审理过程中，马世泉表示定金虽由其支付，但愿意由原告主张相应权利。根据房天下数据显示，2017年8月该小区均价为每平方米6102元左右。58同城数据显示，2017年11月同一小区相似面积房屋售价在45万-60万之间。安居客数据显示，2017年11月该小区均价为8090元。上述事实，有《二手房购房定金合同》、收条、《西安市存量房买卖合同》、通话录音、律师函等证据及谈话笔录、庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。被告与马世泉签订的《二手房购房定金合同》、原、被告及第三人签订的《西安市存量房买卖合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。定金合同签订后，马世泉将购房事项委托给原告，原、被告签订《西安市存量房买卖合同》约定，签订之日起30日内原告将房屋转让价款及时存入监管账户，但该期限届满之前，被告告知第三人杰伦公司其不再履行合同义务，被告称原告违约在先，但未提供证据予以证明，本院不予采纳，被告应承担违约责任。因被告拒绝履行合同义务，导致原告购买房屋居住使用的合同目的无法实现，原告要求解除合同不违反相关法律规定，本院依法予以支持。2017年7月21日，原告向被告发出《律师函》中载明，若被告拒绝履行合同义务，双方签订的合同自被告收到该函件三个工作日内解除，庭审中，被告认可其收到《律师函》，故法院确定原、被告及第三人签订的《西安市存量房买卖合同》自被告收到后第三个工作日即2017年8月1日解除，关于具体日期，因原告未提交证据，法院根据EMS快递签收时间延后三个工作日为准；原告主张房屋价格上涨损失10万元，并申请对涉案房屋2017年5月12日至2017年8月12日期间的增值部分进行评估，为减少双方当事人讼累，且结合本案实际，决定不对房屋价值委托鉴定。合同履行过程中，本市二手房价虽在短期内快速上涨、变动，但莲湖区大唐世家小区房价并未出现大幅上涨，原告主张增值损失100000元无事实依据，结合涉案房屋所在区域的市场行情、被告违约行为发生的节点、合同履行状态，酌情确定原告损失金额为50000元；被告已收到购房定金，却未按合同约定履行相应义务，现马世泉同意将定金退给本案原告，故原告要求退还定金10000元于法有据，本院依法予以支持；关于原告主张购买该房屋产生的过户费用、按揭费用、通讯费用，因原告未提供相关证据，本院依法不予支持；关于原告主张律师代理费及交通费之诉请，因合同并未约定，被告亦不存在恶意拖延诉讼之情形，故依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：原告汪学晗与被告马博、第三人西安杰伦房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖合同》于2017年8月1日解除；本判决生效后十五日内，被告马博向原告汪学晗退还定金10000元；本判决生效后十五日内，被告马博向原告汪学晗赔偿损失50000元；驳回原告汪学晗其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2830元（原告已预交），由原告汪学晗承担1500元，被告马博承担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱保建代理审判员  杨 婷人民陪审员  李 军二〇一七年十一月十三日书 记 员  张 帆