辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽05民终1487号上诉人（原审被告）：江秀艳，女，汉族，1965年8月12日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：魏丹，辽宁燕东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桓仁福德殡仪服务中心有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇五道河子村。法定代表人：龙文秀，该公司经理。委托诉讼代理人：姚利，该公司法律顾问。上诉人江秀艳因与被上诉人桓仁福德殡仪服务中心有限公司(以下简称桓仁福德公司)租赁合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院(2017)辽0522民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。江秀艳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持江秀艳的诉讼请求。2.江秀艳享有优先租赁权并且应继续履行合同。3.诉讼费用由桓仁福德公司负担。事实和理由：一、原审认定事实错误，新的协议应视为有效。根据桓仁福德公司工作人员出具的收据可以体现，双方当事人履行合同的期限应延续。二、原审判决判令倒出房屋不可能。这是江秀艳生活的基础，现在倒出房屋不符合约定，更不符合现实。桓仁福德公司辩称：一、不同意江秀艳的上诉请求。二、桓仁福德公司至今没有收到江秀艳所谓的房屋租金，并且不同意与江秀艳继续履行合同。江秀艳违约在先，应立即倒出房屋。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。桓仁福德公司向一审法院起诉请求：要求与江秀艳解除合同，要求江秀艳倒出承包的桓仁福德公司的房屋，并赔偿桓仁福德公司经济损失每天的费用8000元，从2017年6月13日起至江秀艳倒出该房屋之日止。一审法院认定事实：2013年6月13日，桓仁福德公司与江秀艳签订房屋租赁合同，双方约定：甲方（发包方）：桓仁福德公司，乙方（承包方）：江秀艳，甲方将自有的天泰福德楼及其他经营附属物品整体（详见明细表）承包给乙方。现甲乙双方就承包事宜自愿达成协议如下：1.承包房屋座落在桓仁县桓仁镇殡仪馆，楼层3层。2.承包期限：从2013年6月13日至2016年6月13日为止。3.承包金：每年35万元。4.承包金支付期限及方式：每年一次性交清，于每年5月12日交付。5.承包用途：用于餐饮服务业及住宿。甲方不得在桓仁县天泰殡仪服务公司管理范围内允许第三人从事餐饮服务业及住宿。6.在承包期内，甲方承担房屋水费、电费、物业费、暖气费、卫生费等一切费用。7.在承包期内，乙方应保证该租赁房屋设施的完好无损。在征得甲方同意后，乙方可以增建其他设施，承包期满后乙方所建设施归乙方所有。8.乙方承包期间未经甲方同意不得擅自转包第三人，不得改变房屋结构，不得改变经营范围。9.权利义务：甲方须保证该福德楼及附属设施无权属争议。从租赁之日起，即2013年6月13日起，之前该房屋发生的债权、债务由甲方承担，与乙方无关；之后发生的债权、债务，由乙方承担，与甲方无关。10.押金：10万元。乙方承包期届满应保证房屋及附属物品完好无损，否则甲方有权用抵押金抵顶损失，不足部分乙方仍需按价赔偿。11.乙方承包到期后，在同等条件下，乙方享有优先承包权。12.违约责任：甲乙双方应遵守以上合同内容，如乙方违约，违约方应承担另一方由于违约造成的所有经济损失。该房屋租赁合同届满后，江秀艳继续租赁该房屋，未签订新的书面合同，依据原房屋租赁合同租赁至2017年6月13日。租期再次届满后，桓仁福德公司要求与江秀艳终止租赁合同关系，江秀艳拒绝解除合同，并占有房屋拒绝返还。另查明，2017年5月20日，江秀艳在桓仁县邮储银行给付李丞悦、苗丽新13万元，李丞悦、苗丽新给江秀艳出具收据一张，其上载明：13万元，上款系预收福德楼房租（2017年房租），如2017年6月13日前未将其余房租款交齐，将退回，预收款，其他约定作废。经手人：李丞悦，收款人：苗丽新（代）。李丞悦、苗丽新系桓仁县典当行员工。一审法院认为：（一）桓仁福德公司与江秀艳在书面房屋租赁合同履行期间届满后，依据原合同继续履行一年，桓仁福德公司与江秀艳形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，出租人有权随时解除合同，但应于合理期限内通知承租人。桓仁福德公司要求与江秀艳解除租赁合同并腾倒房屋的诉讼请求，予以支持。桓仁福德公司要求赔偿经济损失每天8000元的诉讼请求，因无证据证明，不予支持，支持江秀艳自2017年6月14日起至判决确定的解除合同之日止，按每天958元（35万元/365天）给付桓仁福德公司房屋占用费用；（二）江秀艳称其已交纳13万元房租的意见，因收款人不是桓仁福德公司的员工，亦不存在有权代表桓仁福德公司的情形，接受13万元的行为在事后亦未得到桓仁福德公司的追认，故该收款行为不能对桓仁福德公司产生法律效力，该款不能认定是交纳房屋的租金，对江秀艳的答辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除桓仁福德公司与江秀艳之间的租赁合同关系；二、江秀艳于判决生效后立即倒出天泰福德楼房屋及其附属设施；三、江秀艳自2017年6月14日起至判决确定的解除合同之日止，按每天958元给付桓仁福德公司房屋占用费用。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由江秀艳负担。本院经理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：2013年6月13日，桓仁福德公司(甲方)与江秀艳(乙方)签订《附加协议》，内容为：1.乙方承包期满需提前一个月交纳下一年的承包金，期限为2014年5月13日。2.承包金如拖欠，合同将自动解除。3.押金的一半(5万元整)于2013年6月30日之前交清。如拖欠，合同将自动解除。4.如果押金和承包金拖欠造成的合同自动解除，乙方将承担法律责任。本院认为：桓仁福德公司与江秀艳签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。桓仁福德公司与江秀艳签订的房屋租赁合同履行期间届满后，没有重新签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方的争议焦点为：一是江秀艳是否交纳了13万元租金。二是江秀艳对其租赁的房屋是否享有优先承租权。关于江秀艳是否交纳了13万元租金的问题。首先，江秀艳未能提供证据证明收款人李丞悦、苗丽新是桓仁福德公司的员工。其次，江秀艳未能提供证据证明李丞悦、苗丽新有权代表桓仁福德公司收取租金。再次，李丞悦、苗丽新所收取的13万元，在事后没有得到桓仁福德公司的追认，桓仁福德公司不认可江秀艳交纳了房屋租金。最后，在江秀艳此前向桓仁福德公司交纳的所有租金，均不是李丞悦、苗丽新收取。通过上述几点，江秀艳未能提供证据证明其向桓仁福德公司交纳了租金。关于江秀艳对其租赁的房屋是否享有优先承租权的问题。因双方是不定期租赁，而且江秀艳未能提供证据证明其已经按照合同约定向桓仁福德公司交纳租金，依据双方所签订的《附加协议》的约定，合同将自动解除。合同自动解除，那么江秀艳就不再享有合同中所约定的优先承租权。故对其上诉请求，不予支持。综上所述，江秀艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千二百元，由上诉人江秀艳负担。本判决为终审判决。审判长  周明辉审判员  赵丹阳审判员  许 晶二〇一七年十一月二十日书记员  金路峰附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。