浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初7442号原告：宁波南部商务区运营管理服务有限公司（统一社会信用代码为91330212580514525K）。住所地：宁波市鄞州区日丽中路***号*层。法定代表人：张纪原，该公司董事长。委托诉讼代理人：李桢，浙江共业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王银薇，浙江共业律师事务所律师。被告：宁波利昂餐饮管理有限公司（统一社会信用代码为913302125638868617））。住所地：宁波市鄞州区日丽中路（南部商务区水街*号楼************************室）。法定代表人：应根全，该公司总经理。委托诉讼代理人：张康丽，浙江合创律师事务所律师。原告宁波南部商务区运营管理服务有限公司（以下简称南部商务区运营公司）为与被告宁波利昂餐饮管理有限公司（以下简称利昂公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。审理中，本院根据原告的申请，对被告实施了财产保全。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法进行了处理。本案于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告南部商务区运营公司的委托诉讼代理人李桢，被告利昂公司的委托诉讼代理人张康丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南部商务区运营公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退涉案租赁房屋；2.被告向原告支付2010年11月20日至2013年9月30日期间的租金5127956.196元、2014年8月1日至2014年10月31日期���的租金435963.528元、2016年1月至5月期间的租金655741.85元、2017年2月1日至2017年4月10日期间的租金332007.48元，合计6651669.054元；3.被告向原告支付2010年11月20日至2014年12月31日期间的物业管理费243581.52元、2016年7月1日至2017年4月10日期间的物业管理费225409.30元，合计468990.82元；4.被告立即向原告支付2017年1月18日至2017年4月13日期间的水费6838.90元、电费81902.20元及垃圾清运费1656元；5.被告立即向原告返还装修补贴2400000元。事实与理由：2010年10月21日，宁波市江北中马潮涌轩食府（以下简称潮涌轩食府）与宁波市南部新城置业有限公司（以下简称新城置业公司）签订了宁波市鄞州区南部商务区水街项目租赁合同。该租赁合同约定，潮涌轩食府向新城置业公司承租位于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区水街6号楼6105室、6108室（该房屋建筑面积为50.3平方米于2013年7月1日退回给原告）���6301-6501室及6105室两台电梯（连接地下一层至地上五层）的电梯井（建筑面积共计为3679.70平方米，于2013年7月1日后变更为3629.40平方米），作为潮涌轩食府经营餐馆使用。潮涌轩食府应向新城置业公司支付租金、物业管理费、履约保证金及水电费等其他费用（具体金额、支付时间等详见租赁合同、物业服务协议）。租期为自租赁房屋交付日起计至免租期止即免租期结束次日起算6年。新城置业公司向潮涌轩食府的交房日暂定为2010年11月20日，若潮涌轩食府于新城置业公司指定日期将租赁房屋全部开业运营的，潮涌轩食府可享受的装修免租期为实际交房日起4个月，经营免租期为开业日起9个月。同时，该租赁合同8.1约定，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或任何部分，本合同立即自行终止：1.本合同内任何一项应付的租金、管理费���推广费或任何其他费用，承租方从该租金、管理费、推广费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天的；2.承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在出租方发出书面通知后30天内未予纠正的。8.2约定，当发生本合同第八章第8.1条情形时，承租方已经支付的保证金不予退还，并且承租方应按本合同约定的日保底租金向出租方支付其已享受的免租装修期及免租经营期的租金。另外，合同第9.9约定，任何一方可随时向该房屋所在地有管辖权的人民法院就争议的事项提起诉讼。同时，双方在租赁合同附表八中约定，承租方提前终止本合同，则承租方应将其获得的装修补贴（240万元）计息返还出租方。2011年11月23日，新城置业公司将企业名称变更为宁波市南部新城现代商务服务有限公司（以下简称���城服务公司），新城服务公司又于2014年7月1日将企业名称变更为宁波市南部新城资产管理有限公司（以下简称新城资产公司）。新城资产公司授权原告经营管理宁波南部商务区商业项目，享有新城资产公司拥有的关于南部商务区商业项目的物业管理、房屋出租等事宜的权利和义务。授权期限自2011年10月1日至2026年9月30日。2014年5月22日，原、被告另行签订了“关于变更承租方名称及继续履行原合同义务的补充协议”，双方约定原租赁合同的承租方由宁波市江北中马潮涌轩食府变更为被告，由被告承担和享有原租赁合同约定的义务和权益。主租赁合同签订后，被告向原告交付了履约保证金443220元，原告也于2011年1月3日向被告交付了租赁房屋。2011年1月5日，被告向原告申请开始进场装修。2011年4月10日，被告装修竣工。2017年4月10日，被告发函申请解除双方之间的租赁合同。原告于2017年4月21日回函告知被告：1.同意双方之间的租赁合同于2017年4月10日解除。2.要求被告必须于2017年5月10日前将租赁房屋腾退并返还原告。3.2017年4月30日前将租赁期间所欠租金、物业费、水电费等汇入原告指定账户。但被告在收到原告回函后至今仍未履行上述义务。综上，原告认为被告在合同解除后仍持续拖欠租金、物业费及其他费用的行为已经严重违反了法律规定及租赁合同之约定，给原告造成巨大经济损失。故原告诉至本院。被告利昂公司答辩称：原、被告双方已协商一致解除了于2010年10月21日签订的宁波市鄞州区南部商务区水街项目租赁合同，故原合同权利义务关系已灭失，故原告依据原合同内容提起的诉讼请求应当予以驳回。经审理，本院查明事实如下：2010年10月21日，宁波市南部新城置业有限公司（以下简称新城置业公司）作为出租方，宁波市江北中马潮涌轩食府（以下简称潮涌轩食府）作为承租方，双方签订了一份《宁波市鄞州区日丽中路南部商务区水街项目租赁合同》，约定：承租方向出租方承租位于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区水街6号楼6105室、6108室（该房屋建筑面积为50.3平方米于2013年7月1日退回给出租方）、6301-6501室及6105室两台电梯（连接地下一层至地上五层）的电梯井道（建筑面积共计为3679.70平方米，于2013年7月1日后变更为3629.40平方米），作为潮涌轩食府经营餐饮使用。潮涌轩食府应向新城置业公司支付租金、物业管理费、履约保证金及水电费等其他费用。双方在租赁合同附表六中对租金、免租期及相关费用、履约保证���、物业管理费及市场推广费的支付标准进行了具体约定。其中租金标准为：1）租赁期第1-3年，日保底租金以人民币1.32元/平方米/天计算，月租金共计147740元；2）租赁期第4-6年，日保底租金以人民币1.75元/平方米/天计算，或者纯抽成，抽成比例为当月营业额的6%,两者取高；3）租赁期第7-9年，日保底租金以人民币2.2元/平方米/天计算，或者纯抽成，抽成比例为当月营业额的6.5%,两者取高。租金每个月预付一次。免租期内如涉及日保底租金，则按1.32元/平方米/天计算。承租方配合出租方的指定开业日期同步开业。装修免租期为实际交房日起4个月，经营免租期为承租方开业日起9个月，装修免租期与经营免租期之间如有时间差，则此期间视为承租方经营免租期。除此之外，只给予实际交房日起4个月的装修免租期。装修免租期内无需支付租金及物业管理费，但需支付相关装修配合费用。经营免租期内无需支付租金，但需支付物业管理费及市场推广费。租赁期为自租赁房屋交付日起计至免租期止+免租期结束次日起算6年，承租方在租赁期届满前不可单方提前终止合同。起租日以实际交房日（或视为交房日）为准，交房日为2010年11月20日，若延期交付，则出租方指定开业日期相应顺延。2011年11月23日，新城置业公司将企业名称变更为宁波市南部新城现代商务服务有限公司（以下简称新城服务公司），新城服务公司又于2014年7月1日将企业名称变更为宁波市南部新城资产管理有限公司（以下简称新城资产公司）。新城资产公司授权原告经营管理宁波南部商务区商业项目，享有新城资产公司拥有的关于南部商务区商业项目的物业管理、房屋出租等事宜的权利和义务。授权期限自2011年10月1日至2026年9��30日。租赁合同签订后，被告向原告交付了履约保证金443220元。原告于2011年1月3日向被告交付了租赁房屋。2011年1月5日，被告向原告申请开始进场装修。2011年4月10日，被告装修竣工。双方租赁合同存续期间，经原告同意，被告于2010年11月20日至2012年9月30日享受装修免租期。2012年10月1日至2013年9月30日享受经营免租期。后因被告运行早茶项目，在2014年8月1日至2014年10月31日期间享受免租期。原告根据《区城投公司关于要求推行南部商务区水街2015年绩效考核管理方法的请示》对被告在2016年1月至5月期间享受免租期。2014年5月22日，原、被告另行签订了“关于变更承租方名称及继续履行原合同义务的补充协议”，约定双方于2010年10月21日签订的商铺租赁合同的承租方由宁波市江北中马潮涌轩食府变更为被告，由被告承担和享有原商铺租赁合同约定的义务和权益。若违约，原告可按原商铺租赁合同之约定（包括有关管辖权的约定）追究其违约责任。2013年12月6日，被告与绿城物业服务集团有限公司宁波分公司签订《宁波南部商务区商业水街物业服务协议》，约定物业服务期限自2013年7月1日起至2016年7月7日止。2016年7月9日至2017年7月8日，原告授权宁波市鄞州区福优物业管理服务有限公司对宁波南部商务区商业项目进行物业管理。2017年4月10日，被告向原告发出退铺申请，称因经营原因，向原告提出于2017年4月10日退铺。原告于2017年4月21日回函告知被告：1.同意双方之间的租赁合同于2017年4月10日解除。2.要求被告须于2017年5月10日前将租赁房屋水街6号楼6105,6301,6401,6501商铺（建筑面积3629.40平方米）腾退并返还原告。3.至租赁合同解除时，被告仍拖欠且必须结清的各项实际已经发生的费用如下：（1）2017年2月1日至2017年4月10日租金332007.48元；（2）2016年7月1日至2017年4月10日物业费225409.30元；（3）2017年2月17日至2017年4月13日水费6838.90元；（4）2017年2月17日至2017年4月13日电费81902.20元；（5）2017年2月1日至2017年4月10日垃圾清运费1656元。以上费用合计647813.88元，要求被告于2017年4月30日前打款至原告指定账户。但被告在收到原告回函后未履行上述义务。上述事实有原告提交的企业名称变更核准通知书2份（其中1份为复印件），授权书1份，房产证（复印件）1份，房屋租赁合同及其附件（复印件）1份，关于变更承租方名称及继续履行原合同义务的补充协议1份，装修进场前验收表、房屋装修审批表、竣工验收申请书各1份，物业服务协议、生活垃圾收集��运合同、厨房垃圾清运合同、授权书（复印件）、物业服务收费标准的申请报告（复印件）、水电等五项收费定价事项的请示（复印件）各1份，关于起算南部商务区水街第一批租户经营免租期的通知、情况说明及情况汇报、宁波南部商务区管理委员会文件【鄞南商（2013）8号】（复印件）、【鄞南商（2013）69号】（复印件）、【鄞南商（2014）97号】（复印件）各1份，申请报告及回复各1份，费用收取通知单9份（复印件）、文件签收单3份，关于潮涌轩退铺申请的回函及快递单1份，收款收据（复印件）5份，电费明细1份，双方庭审陈述予以佐证。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。后被告于2017年4月10日发函要求解除���赁合同，原告回函表示同意双方之间的租赁合同于2017年4月10日解除，并对被告尚未结清的费用进行了结算，要求原告将尚欠的合计647813.88元限期付清。本院认为，原告回函的行为表明双方对于租赁合同于2017年4月10日解除已达成一致，原告也已将被告所欠费用进行结算并明确告知，应视为双方对于解除租赁合同后的权利义务重新进行了约定。现原告要求被告支付租赁合同履行期间被告享受免租期内的租金及物业管理费，依据不足，本院不予支持。因双方之间的租赁合同已经解除，原告要求被告腾退涉案房屋，理由正当，本院予以支持。被告对于原告回函中列举的租金、水费、电费、垃圾清运费均无异议，且被告至今尚未支付，故原告要求被告支付2017年2月1日至2017年4月10日租金332007.48元、2017年2月17日至2017年4月13日水费6838.90元、2017年2月17日至2017年4月13日电费81902.20���、2017年2月1日至2017年4月10日垃圾清运费1656元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的2016年7月1日至2017年4月10日物业费225409.30元，本院认为，被告虽未直接与宁波市鄞州区福优物业管理服务有限公司签订物业服务协议，但原告委托宁波市鄞州区福优物业管理服务有限公司对包括被告承租房屋在内的南部商务区进行物业管理服务是实，且被告实际接受了宁波市鄞州区福优物业管理服务有限公司提供的物业服务，被告在接到宁波市鄞州区福优物业管理服务有限公司发出的费用收取通知单后亦未提出异议，表明被告事实上已经接受了宁波市鄞州区福优物业管理服务有限公司的物业服务管理，应当支付相应的物业费用，故本院对于原告主张被告支付2016年7月1日至2017年4月10日物业费225409.30元的主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十���第一款、第九十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告宁波利昂餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内腾退其租赁的位于宁波市鄞州区日丽中路南部商务区水街6号楼6105室,6301室,6401室,6501室的房屋（建筑面积3629.40平方米）；二、被告宁波利昂餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波南部商务区运营管理服务有限公司租金332007.48元、物业费225409.30元、水费6838.90元、电费81902.20元、垃圾清运费1656元，以上合计647813.88元；三、驳回原告宁波南部商务区运营管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费79077元，由原告宁波南部商务区运营管理服务有限公司负担73747元，由被告宁波利昂餐饮管理有限公司负担5330元；财产保全费5?000元，由原告宁波南部商务区运营管理服务有限公司负担4?663元，由被告宁波利昂餐饮管理有限公司负担337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  张晓霞代理审判员  郭丙丽人民陪审员  姚亚玉二〇一七年十一月二十日书 记 员  杨春洪