新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初4336号原告：李鸿，男，汉族，1966年9月15日出生，无固定职业。原告；李忠义，男，汉族，1954年7月9日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告：李秀，女，汉族，1973年8月25日出生，无固定职业，住昌吉市。三原告共同诉讼委托代理人：张兵，新疆星河律师事务所律师。被告：龙腾富，男，汉族，1975年4月23日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告；刘志涛，女，汉族，1979年2月15日出生，无固定职业，住同上，身份证号码：×××，系被告龙腾富的妻子。二被告共同诉讼委托代理人：李峰林，新疆巨百律师事务所律师。原告李鸿、李忠义、李秀与被告龙腾富、刘志涛确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鸿、李忠义、李秀的委托诉讼代理人张兵，被告龙腾富、刘志涛的委托诉讼代理人李峰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鸿、李忠义、李秀向本院提出诉讼请求:1、请求依法确认原、被告于2015年12月9日签订的《自建房移交（买卖）合同》无效；2、本案诉讼费、保全费、送达费由二被告承担。事实及理由：2014年9月26日，原告李鸿代表三原告与被告龙腾富签订商铺买卖合同，将三原告所有的商铺及昌吉市御足堂设备设施出售给被告，总价款320万元，被告支付100万元后未依约付款，2015年3月26日，原、被告就剩余220万元的支付事宜达成补充协议，协议约定被告于取得房产证或土地证之日起45天内支付150万元，于取得另一个产证之日起30日内支付剩余房款70万元，并约定如乙方逾期支付则承担惩罚性违约金100万元，同时约定应按月支付应付房款2.5%的迟延履行金，后经原告多次索款，二被告以种种理由推脱不予支付剩余房款，并主张以其自建房抵账，无奈之下，2015年12月9日，原告李鸿代表三原告与二被告签订《自建房移交（买卖）合同》，二被告将其位于昌吉市三工镇常胜八组的自建房出售给三原告，后原告得知，被告出售给原告的自建房系在他人宅基地上建成，被告及三原告均不是常胜村村民，故原被告之间的自建房买卖合同违反法律强制性规定，应属无效合同。被告龙腾富、刘志涛辩称，协议中均是龙腾富的个人行为，刘志涛只是因是龙腾富的妻子才签的字，原告的诉状中要求确认合同无效，而诉讼请求是支付剩余商铺款，买卖合同约定若产生纠纷在钦州仲裁委员会裁决，而原告的二、三项诉讼请求是另外一个法律关系，若原告明确是买卖合同纠纷，人民法院不能审理。原告李鸿、李忠义、李秀举证,被告龙腾富、刘志涛质证及本院认证如下：1、自建房移交（买卖）合同一份,拟证实2015年12月9日原、被告签订自建房买卖合同一份，位于昌吉市三工镇常驻村八组自建的楼房移交给原告，用来折抵被告购买原告的部分房款。经质证，被告对该证据的真实性认可，实际自建房是属于龙腾富个人所有，自建房建设在喜长林宅基地原告知情。本院对该证据的真实性予以确认。2、商铺买卖合同一份、移交协议一份、交接清单一份、往来账结算协议一份、补充协议一份，拟证实2014年9月26日原告自有的位于昌吉市延安南路东方国际步行街41区3丘2栋的商铺及昌吉市御足堂设备设施出售给被告，总价款320万元，办理了交接手续。经质证，被告对商铺买卖合同中备注的真实性不认可，对移交协议、往来账结算协议、交接清单、补充协议的真实性认可。本院对商铺买卖合同的真实性结合其他证据予以综合认定；对移交协议、交接清单、往来账结算协议的真实性予以确认，关联性不予确认；对补充协议的真实性予以确认。3、转让合同一份，拟证实2010年10月21日被告与喜长林签订的合同，自建房占用的土地是被告购买喜长林的宅基地，自建房没有办理规划审批手续属于违章建筑，龙腾富不是宅基地所在村的村民。经质证，被告对该证据的真实性认可，被告认为原告对于自建房的情况是知情的，龙腾富不是该村的村民属实，龙腾富建房时经过该村同意。本院对该证据的真实性认可，但该证据与本案无关，本院对该证据的关联性不予确认。4、户口本一份，拟证实原告不是昌吉市三工镇常胜村八组的村民。经质证，被告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告龙腾富、刘志涛举证，原告李鸿、李忠义、李秀质证及本院认证如下：1、执行裁定书一份，拟证实2017年1月6日裁定书裁定将被执行人在三工镇南头工村一房抵债的行为，申请是昌吉市聚信小额贷款有限公司，以此佐证原、被告签订自建房移交合同效力的合法性。经质证，原告表示对该证据的真实性由法庭核实，裁定与本案无关。该证据与本案无关，本院对该证据的关联性不予确认。2、共建协议一份、联合建房报告申请一份，拟证实龙腾富与喜长林签订的共建协议，联合建房报告马秀花与喜长林是夫妻，建房经过村委会同意。经质证，被告认为龙腾富不是常胜村村民，龙腾富与喜长林的行为违反了相关法律规定，故上述共建协议应当确认无效。本院对该证据的真实性结合其他证据予以综合认定。3、承诺书一份，拟证实2015年12月9日签订自建房移交，原告对于自建房的情况有充分的了解，对房屋的价值做了预判，原告李鸿承诺将房屋增值的30%给被告，并承诺三年内不买该房屋。经质证，原告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认。4、照片一张，拟证实自建房签订后原告已经使用。经质证，原告对该证据的真实性认可，房屋已经交付给原告，双方签订的合同无效应当相互返还。本院对该证据的真实性予以确认。5、小产权共有协议、证明一份、协议一份，拟证实自建房的房屋整体移交给李鸿后，龙腾富和李鸿、李忠义将该房屋享有的份额有约定，房屋已经进行拆迁，拆迁补偿款发放到喜长林名下，该协议约定自建房的补偿款将该款交付给李鸿，李鸿承诺按照证明的内容进行分配。经质证，原告对该组证据的真实性认可，该组协议是自建房移交买卖合同延伸出的从协议，因自建房买卖合同应当认为无效，从协议也应当为无效。本院对该组证据的真实性予以确认，关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2010年10月21日，被告龙腾富（乙方）与案外人喜长林、马秀花（甲方）签订《转让合同》一份，甲方将其所有的位于昌吉市三工镇常胜村八组面积为350平方米的院落以70000元的价格出售给乙方。2014年9月26日，原告李鸿（甲方）与被告龙腾富（乙方）签订《商铺买卖合同》一份，甲方将昌吉市延安南路东方国际步行街41区3丘2栋的447.21平方米商业铺面和甲方昌吉市御足堂本身现有的装饰、装修、设备、设施及其经营以320万元的价款一次性转让给乙方，由乙方拥有其产权和继续昌吉市御足堂的各项经营活动。后乙方向甲方支付100万元。2015年3月26日，原告李秀、李忠义、李鸿与被告龙腾富签订《补充协议》一份，协议中载明房权证号4162房屋的登记所有权人为李秀，实际产权人是原告李鸿，房权证号5084房屋的房屋登记所有权人及实际产权人均为李忠义，李忠义的签字由李鸿代签生效。若发生争议，同意提请州仲裁委员会裁决在昌吉市开庭。2015年12月9日，原告李鸿（甲方）与被告龙腾富、刘志涛（乙方）签订《自建房移交（买卖）合同》一份，协议载明：经协商，甲方同意将其所有的一栋位于昌吉市三工镇常胜村八组地上五层，地下一层，面积约2350平方米的楼房包括该楼房室外的各项附属设施、室内的水、电、气、暖以及各项制作、配构件等移交（出售）给甲方。地下一层每平方米按照730元计算，地上一、二、三、四、五层每平方米按1460元计算，面积以现场实际测量为准。另，甲、乙双方于2014年9月26日签订的一份商铺买卖合同、2014年11月24日签订了一份移交协议、2015年3月26日签订了一份补充协议，鉴于乙方就前述三份合同款项至今仍有部分未给甲方付清，故甲方则将乙方所房款总额作为本合同生效当日付给乙方移交（出售）上述房屋的首批款项，余款待双方将上述房屋面积核实、有关昌吉市御足堂康体有限公司现乙方提出的账目算清和双方2014年9月26日签订的一份商铺买卖合同、2014年11月24日签订的一份移交协议、2015年3月26日签订的一份补充协议中应付、已收款项算清后三十日内由甲方给乙方一次性付清，否则，甲方须按月息2℅向乙方支付余款利息。乙方终身不得反悔。即日起，上述房屋以后所涉及的一切占有、使用、收益、出租、抵押、转让等权利一并移交（出售）给甲方，如被国家征收、征用、或者其它企业、组织等占用，其补偿款均归甲方所有，与乙方无任何关系。另查明，原告李鸿、被告龙腾富均不是昌吉市三工镇常胜村的成员。本院认为，农村宅基地属于农村本集体经济组织成员集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。2015年12月9日，原告李鸿与被告龙腾富、刘志涛签订《自建房移交（买卖）合同》一份，被告龙腾富、刘志涛将其本人不享有所有权的房屋及宅基地私自处分给昌吉市三工镇常胜村八组以外成员，原、被告签订的《自建房移交（买卖）合同》违反了我国法律法规的强制性规定，该合同应为无效合同。本院对于原告要求确认原、被告签订的《自建房移交（买卖）合同》无效的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：原告李鸿与被告龙腾富、刘志涛于2015年12月9日签订的《自建房移交（买卖）合同》无效。本案受理费35元（已减半收取），由被告龙腾富、刘志涛负担(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。代理审判员  刘阳二〇一七年十一月六日书 记 员  安培