河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初21653号原告刘淑兰，女，汉族，1955年4月6日出生，住址郑州市金水区。委托代理人董富强、常慧梅（实习），河南力天律师事务所律师。原告万秋芳，女，汉族，1980年8月4日出生，住址河南省永城市。委托代理人董富强、常慧梅（实习），河南力天律师事务所律师。被告河南广鸿实业有限公司，住所地郑州市金水区农业路东47号,统一社会信用代码914101007338427903。法定代表人赵新士，总经理。委托代理人王峰、吴庚戌（实习），河南天基律师事务所律师。被告河南正大世纪城市广场管理有限公司，住所地郑州市金水区农业路东47号，注册号410100100002959。法定代表人乐柏年。原告刘淑兰、万秋芳诉被告河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司）、被告河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下简称正大公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘淑兰、万秋芳共同委托代理人董富强和常慧梅，被告广鸿公司委托代理人王峰和吴庚戌到庭参加诉讼。被告正大公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院决定对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2004年7月份，河南广元置业有限公司（以下简称广元公司）在郑州晚报××农业路东××号正大世纪广场商铺广告，明确表示商铺是10年带租约销售模式，每年按总铺款的8%计算回报商户。原告基于广元公司的宣传广告，签订了商品房买卖合同和与宣传广告内容一致的委托经营协议。随后，原告在交纳购房价款时，被告即将相当于总房价款24%的前三年的委托经营租金给原告用于抵扣购房价款。自委托经营第四年起，被告仅向原告支付了几个月的租金后，就没有再向原告支付过任何租金。后经原告多次催要，到有关政府反映，被告既不向原告支付拖欠的租金，也拒绝返还原告房产。原告经查询被告的工商信息得知，广元公司变更为广鸿公司；广鸿公司为郑州市鸿成房地产有限公司（以下简称鸿成公司）独资设立的一人公司，鸿成公司为林杰独资设立的一人公司，其均不能证明公司财产独立于股东自己的财产；2010年6月2日郑州市工商行政管理局郑工商罚决字[2010]第075号行政处罚决定书决定吊销正大公司的营业执照，并责令其按规定组织清算组清理债权债务。原告为维护合法权益，诉至本院请求判令：一、判令广鸿公司、正大公司共同向原告支付房租5000元、违约金5000元；二、判令广鸿公司、正大公司将占用原告的郑州市金水区农业路东47号正大世纪城市广场B0195、B0196、B0198房产返还给原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《郑州晚报》D叠“地产时代”广元公司的商品房宣传资料一份。2、《正大世纪城市广场解筹登记资料夹》一份。3、《商品房买卖合同》三份。4、《委托经营协议书》三份。5、《房屋所有权证》三份。6、郑州市中原区人民法院（2011）中执字第467-1号执行裁定书。被告广鸿公司辩称，被告广鸿公司不是本案的适格被告。一、本案原告因房屋租赁费向法院起诉，而被告广鸿公司仅是该房产的销售公司，与原告之间并未有租赁关系，因此不应当承担租金和违约金；二、原告与正大公司签订的租赁合同，应当由合同相对方正大公司承担相应的义务；三、被告广鸿公司与正大公司之间没有任何管理关系，因此广鸿公司与管理公司共同承担租金和违约金，没有法律和事实依据，请求依法驳回原告对广鸿公司的诉请请求。被告广鸿公司未举证。被告正大公司未举证未答辩。经审理查明，2004年8月5日，广元公司在郑州晚报刊登的宣传广告主要显示，所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，月租大于月供，以租抵供，买铺只需首付，无需供铺，月月有盈余。广告明确注明“发展商为河南广元置业有限公司”。购铺客户选定铺位后，即现场签订《郑州市商品房买卖合同》、《委托经营协议》和《业主临时公约》。并在该文件上注明“最终解释权归河南广元置业有限公司”。复查明，据《商品房买卖合同》和《房屋所有权证》显示，2005年5月9日和2005年6月19日，原告刘淑兰及其共有人原告万秋芳购买了广元公司位于郑州市金水区农业路东47号1层B0195、B0196、B0198的三套房产。又查明，2004年12月31日，原告与被告正大公司签订《委托经营协议书》，主要约定，原告将涉案三套房产委托被告正大公司经营，被告正大公司从第四年开始，按月向原告支付租金。若被告正大公司未按约定支付租金的，每逾期一天，应按到期应付本金的万分之三向原告支付违约金。该协议书载明的内容与广元公司的宣传广告内容一致。再查明，原告在支付购房款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）用于抵扣原告购房款。自第4年，被告正大公司支付8个月租金后未再向原告支付租金。另查明，河南广元置业有限公司变更为河南广鸿实业有限公司。原告诉至本院成讼。本院认为，《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》系各方当事人真实意思表示，除违约金约定过高外，其余部分不违反法律、法规效力性禁止性规定，本院予以确认。本案中，《委托经营协议书》虽为原告与被告正大公司签订，但广鸿公司发布的宣传资料和报纸广告对其开发范围内的房产及相关设施作出的具体说明和十年带租的允诺，以及被告正大公司向客户发放的《正大世纪城市广场解筹登记资料夹》中对商铺将价格和合同签订事宜的说明，并且二被告在宣传资料上均有相互交叉涉及。因此，二被告对《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》的签订、成立并生效有极为重大的影响，其宣传广告上的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因被告正大公司在第四年仅支付原告8个月租金后至今没有履行支付的义务，已经构成违约。对于被告广鸿公司辩称的《委托经营协议书》系原告与被告正大公司签订，且被告广鸿公司与正大公司之间没有管理关系，因此广鸿公司非本案适格被告，不应当承担租金和违约金的支付义务，本院不予采纳。对于原告诉请的要求二被告共同支付租金5000元的诉请，符合合同约定，本院依法予以支持。关于违约金，本院认为违约金不应超过本次诉讼未支付租金损失的30%，本案酌定按照本次诉讼租金的30%予以支持。双方租赁期限届满，没有续约，二被告无权继续占有涉案房产，应当归还原告。故原告要求返还房产的诉求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第十五条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南广鸿实业有限公司和被告河南正大世纪城市广场管理有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告刘淑兰和万秋芳租金5000元和违约金1500元。二、被告河南广鸿实业有限公司和被告河南正大世纪城市广场管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘淑兰、万秋芳位于郑州市金水区农业路东47号1层B0195、B0196、B0198的房产。三、驳回原告刘淑兰、万秋芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担17元，被告河南广鸿实业有限公司和被告河南正大世纪城市广场管理有限公司共同负担33元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨 警人民陪审员  赵秀珍人民陪审员  刘玉兰二〇一七年十一月七日书 记 员  刘安立