广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初10155号原告张小英，女，汉族，1969年12月12日出生，住址：广东省五华县，委托代理人熊宝针、廖明锋，广东协远律师事务所律师。被告东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇。法定代表人刘学斌。被告东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇。法定代表人刘学斌。两被告的共同委托代理人王智达，系被告东莞市富盈房地产开发有限公司员工。原告张小英诉被告东莞市富兴房地产开发有限公司（以下称富兴公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下称富盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，之后依法转换为普通程序，并组成合议庭于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告张小英的委托代理人廖明锋，被告富兴公司、富盈公司的共同委托代理人王智达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张小英诉称，2015年12月7日，原告与被告富兴公司签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告富兴公司购买东莞市XX都市华府XX号房，房屋总价款为738504元，被告富兴公司应在2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，并在合同中约定相应的违约责任。合同签订后，原告依照合同约定，向被告富兴公司交付了全部购房款，但被告富兴公司却未按合同约定按期交房。因延迟交楼事宜，被告富兴公司于2017年1月10日出具《关于都市华府1、2、8栋延迟交楼处理方案的回复意见》，并承诺于2017年5月25日前向原告交楼，且自2017年1月1日延迟交楼起，被告富兴公司向原告支付延迟交楼的违约金。但被告富兴公司至今未向原告交楼，延迟交楼已超过一年，其行为严重违反了合同约定，应当承担违约责任。但是被告富兴公司关于违约责任的条款均系格式条款，违约金无论是按照合同约定的日万分之一还是附件中补充条款的日万分之零点五计算，均严重明显偏低，无法弥补原告的损失，且与合同约束原告日万分之五的违约金计算标准严重不对等。故根据相关法律规定，原告请求法院对被告富兴公司应当承担的违约金标准予以调高，调高至每日按万分之三的标准计算违约金。另，被告富兴公司为一人有限公司，被告富盈公司作为被告富兴公司唯一的股东，无法证明其财产与被告富兴公司的财产相互独立，根据公司法的规定，被告富盈公司应当对被告富兴公司的债务承担连带赔偿责任。原告请求判令：一、被告富兴公司向原告支付延迟交楼违约金44310.24元（按每日万分之三计付，自2017年1月1日起计至被告富兴公司实际交房之日止，暂计至2017年7月20日），被告富盈公司对被告富兴公司的上述债务承担连带责任；二、本案全部诉讼费用由两被告承担。被告富兴公司辩称，一、原告没有依据合同约定比例诉求违约金。原告诉求按每日万分之三计付违约金，没有任何依据，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告富兴公司未按照合同约定时间将商品房交付给原告使用，逾期不超过180日，被告富兴公司每日按原告已付房款金额的万分之一承担违约责任；逾期超过180日，原告没有解除合同的，合同继续履行，被告富兴公司按照原告已付房款金额的万分之一承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告增加违约金数额，没有任何证据佐证，应当按照合同约定为准。二、原告没有依据合同约定及快递通知收楼时间计算违约金，且被告富兴公司已于2017年7月29日通过邮寄的方式通知原告收楼，且已经交楼。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告富兴公司应在2016年12月31日前交房，逾期交房违约金时间应从2017年1月1日开始计算，直至实际交房之日即原告签收收楼通知书时间即2017年7月30日止。三、诉讼费用谁主张谁承担，不应由被告富兴公司承担。被告富盈公司辩称，其答辩意见与被告富兴公司的答辩意见一致。经审理查明，被告富兴公司是外商投资企业法人独资有限责任公司，其股东为被告富盈公司。2015年12月7日，原告与被告富兴公司签订了《商品房买卖合同》（下简称《合同》），约定原告向被告富兴公司购买东莞市XX都市华府XX号房，房屋总价款为738504元；原告在合同签订之日支付首期228504元，余额510000元通过银行按揭的方式付款；被告富兴公司应在2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用；被告富兴公司逾期交房的，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告富兴公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告富兴公司应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告富兴公司按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告富兴公司应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告富兴公司还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告富兴公司不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，《合同》的附件五第三条约定如原告未能如期支付房价款，将根据不同情形按日万分之五的标准向被告富兴公司计付违约金；第五条约定若被告富兴公司未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告富兴公司不承担违约责任，合同继续履行；逾期超过90日但不超过180日的，自被告富兴公司逾期第91日起至实际交付之日止，被告富兴公司按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告富兴公司应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金；原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告富兴公司按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。《合同》签订后，原告按约定向被告富兴公司足额支付了购房款。2017年1月10日，被告富兴公司出具了《关于都市华府1、2、8栋延迟交楼处理方案的回复意见》，回复内容为：1、自2017年1月1日延迟交楼起，被告富兴公司按合同约定向业主支付延迟交楼的违约金。赔付标准是如补充协议附件五有业主签名确认的，以补充协议的为准，否则以主合同的约定为准。若双方的补充协议签名盖章不一致的，则以房管局备案的合同为准。2、被告富兴公司将于2017年2月28日前向1、2、8栋业主支付2017年1月份（含部分业主2016年产生的违约金）的延迟交楼违约金，并自2017年3月份起在每月的10日前向1、2、8栋的业主支付上月的违约金。3、如交楼迟于2017年5月25日的，双方另行协商处理。被告富兴公司应适当提前一定的时间跟业主传达并沟通。庭审中，被告富兴公司主张案涉房产已备案，并提供竣工验收备案证书予以佐证，竣工验收备案证书显示富盈都市华府1幢在2017年7月31日备案；被告富兴公司还主张其已通知原告收楼，邮单、速递查询显示被告富兴公司在2017年7月29日向原告寄出收楼通知书，通知原告收楼，该邮件在2017年7月30日由本人签收。原告确认收到收楼通知书，但认为案涉房产存在漏水和空鼓现象，所以没有收楼。另，（2017）粤1973民初10147号案件收楼通知书显示被告富兴公司通知收楼时间是2017年7月29日。上述事实，有《商品房买卖合同》、《广东增值税普通发票》、《关于都市华府1、2、8栋延迟交楼处理方案的回复意见》、竣工验收备案证书、邮单、速递查询、收楼通知书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：被告富兴公司逾期向原告交付案涉房屋的违约金应以何标准计付。《合同》约定案涉房屋的交付时间为2016年12月31日前，被告富兴公司在庭审中确认案涉房屋因验收手续未完成，未依约定时间向原告交付使用，被告富兴公司亦无合同约定的可据实予以延期的情形，故本院确认被告富兴公司存在逾期交房的行为。因被告富兴公司逾期交房已逾180日，《合同》约定逾期交房超过180日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告富兴公司按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时，《合同》的附件五第五条又做了补充约定，约定逾期超过180日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告富兴公司按每日原告已付款金额万分之零点五的标准计付违约金。对此，原告认为无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以弥补原告的损失，并请求将违约金的计付标准调整为按日万分之三计付。被告富兴公司则认为日万分之一的标准是双方意思的表示，足以弥补原告的损失。本院认为，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。《合同》附件约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告富兴公司计付违约金；如被告富兴公司逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中的权利义务内容显然是不对等，且有失公平，原告据此要求提高违约金的计付标准，合情合理，本院予以采纳。至于违约金提高至什么标准足以弥补原告的损失，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%，折算成日利率为日万分之一点六四四合适。理由是：中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）、一至五年（含五年）、五年以上的利率水平分别是4.35%、4.75%、4.9%,年利率6%的标准，既高于中国人民银行同时期的贷款利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准。关于违约金起止时间。《合同》附件五第五条虽约定被告富兴公司逾期交付前90日无需计付违约金，自逾期第91日起按每日计付违约金。但被告富兴公司明确自愿从2017年1月1日开始支付违约金，属于对自身权利的处分，本院予以准许。被告富兴公司虽在2017年7月29日书面通知原告收楼，但事实上（2017）粤1973民初10147号案件收楼通知书显示在被告富兴公司指定的收楼时间案涉房产尚未符合收楼条件，故被告富兴公司此次收楼通知不具有约束力，案涉房产逾期交房违约金应计至原告实际收楼之日止，被告富兴公司主张计至邮件签收之日止，理据不足，本院不予采纳。关于被告富盈公司的法律责任。被告富兴公司系一人有限公司，被告富盈公司作为被告富兴公司的一人股东，未举证证明其财产独立于被告富兴公司的财产，故应对被告富兴公司的案涉债务承担连带清偿责任，原告诉求被告富盈公司对被告富兴公司的上述债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市富兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张小英支付延迟交楼违约金（以738504元为本金，按日万分之一点六四四的标准，从2017年1月1日开始计至实际收楼之日止）；二、被告东莞市富盈房地产开发有限公司对被告东莞市富兴房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张小英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费908元，由原告张小英承担410元，被告东莞市富兴房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司承担498元；管辖权异议不成立收费100元，由被告东莞市富盈房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李淑花人民陪审员  周慧娜人民陪审员  周晓婷二〇一七年十一月三十日书 记 员  陈晓贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。