广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终388号上诉人（原审原告）：蔡德兴，男，l959年1月12日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区和平路**号，现住四川。委托诉讼代理人：廖涛，广西胜涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇航，广西胜涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北海市逢时实业开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区北海大道187号逢胜大厦3001号。法定代表人：冯绵忠，总经理。委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所。原审第三人：北海市海城区逢时幼儿园，住所地广西壮族自治区北海市海城区广东南路逢时花园内。负责人：翟敏淇(曾用名翟其敏)，园长。委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所实习人员。上诉人蔡德兴因与被上诉人北海逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）、原审第三人北海市海城区逢时幼儿园（以下简称逢时幼儿园）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1432号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，以询问、质证、调解的方式审理了本案，上诉人蔡德兴的委托诉讼代理人廖涛、被上诉人逢时公司的委托诉讼代理人谭小燕、原审第三人逢时幼儿园的委托诉讼代理人朱定龙、阚耀琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡德兴上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初1432号民事判决，发回重审或依法改判确认被上诉人逢时公司存在违约行为，逢时公司需支付蔡德兴违约金1551680元(以5200000元为基数，以支付购房款日万分之八计算，自2016年4月16日起暂算至2017年4月24日，直至法院生效判决完全履行之日止。事实和理由:原审法院认定事实不清，争议焦点的判定错误以及法律适用不恰当。一、原审法院对以下事实未查清，导致认定事实不清。（一）蔡德兴与逢时公司签订《房屋买卖合同》时，对购买标的物是否存在租赁情况并不知情。逢时公司与逢时幼儿园虽然属于两个不同的法人主体，其外在表征极易使人误认为该两主体存在归属关系，即逢时幼儿园为被上诉人逢时公司控制的企业。（二）逢时公司未履行告知披露义务、存在虚假陈述。《房屋买卖合同》当中逢时公司并未告知其房屋已经租赁的重大事项，并且有意隐瞒，存在欺诈行为。在其误导下蔡德兴认为购买该标的物后，即可对该标的物进行改造，以便营运，却不知道逢时公司早已于2013年12月4日与逢时幼儿园签有房屋租赁合同，租赁期限至2020年2月10日的事实。（三）蔡德兴购买涉案房屋(含土地)，目的系经营高档幼儿园，双方之间对标的所有权、使用权进行了明确约定，蔡德兴购买该房屋(含土地)，不仅是为了获得土地使用权，同时是房屋的所有权，以及对利用该房屋(使用权)经营幼儿园，并未有出租房屋的本意。二、本案中认定逢时公司不存在违约行为有违基本事实。（一）逢时公司与蔡德兴签署《房屋买卖合同》之后，迫于蔡德兴压力，逢时公司多次通过各种方式驱逐逢时幼儿园，说明逢时公司具备与逢时幼儿园解除合同的意图，签订《补充协议》属于其对逢时幼儿园解除意图的延续，也是其对《房屋买卖合同》中存在欺诈、故意隐瞒行为后，对蔡德兴的利益补偿，其承诺应当认定真实有效。（二）基于《补充合同》属于双方意思自治，不管逢时公司是否是适格的主体，其承诺对于其有约束力，不管解除义务在哪一方，对于逢时公司的违约条款依然应当认定有效，且违约条款独立于其他条款。逢时公司并未将房屋实际交付给蔡德兴使用，解除不能的情况下需要承担违约责任。三、原审法院对本案争议焦点的判定错误。租赁合同是否继续生效与逢时公司是否存在违约行为之间不存在必然的联系，原审法院将蔡德兴与逢时幼儿园间是否存在《租赁合同》作为认定逢时公司是否存在违约行为的前提显然错误。本案审查的重点和焦点应当是逢时公司是否存在违约行为，蔡德兴对违约金的主张是否合法有据。四、本案适用法律不当。原审法院依据《合同法》第九十三、第九十四条、第二百二十九条作出判决，条文对应的内容是解除合同的不同情形以及买卖不破租赁之规定，并未针对性适用于本案的诉请。被上诉人逢时公司答辩称：蔡德兴上诉请求没有事实根据和法律依据，应当依法予以驳回。一、蔡德兴与逢时公司签订《房屋买卖合同》前已多次到房屋实地进行考察、向逢时幼儿园了解房屋和经营等情况，对涉案房屋作了充分的了解，知道涉案房屋出租的事实，逢时公司与逢时幼儿园的名称亦不存在误导的情形。二、蔡德兴购买涉案房屋的目的并不是为了经营高档幼儿园，其自书的《海城区逢时幼儿园旧园改造规划方案》不属证据的类型，不能证明其主张，且双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，也无约定蔡德兴购买涉案房屋的目的是用于经营高档幼儿园。其购买涉案房屋后并没有影响其权益，其可以通过与逢时幼儿园合作的形式来经营，以实现其利益最大化。三、逢时公司与蔡德兴于2016年3月15日签订的《补充协议》所提到的解除与逢时幼儿园签订的《租赁合同》，是基于逢时幼儿园未依约支付租金而行使合同解除权的约定而非与蔡德兴的房屋买卖合同关系。因逢时公司已不是房屋所有权人，不再是《租赁合同》的出租人，与逢时幼儿园不存在租赁合同关系，无权解除《租赁合同》，该《补充协议》第二条的约定是无效的。涉案房屋已于2016年1月13日变更登记到蔡德兴的名下，根据“买卖不破租赁”的民法原则，蔡德兴亦无权解除《租赁合同》。四、逢时公司在履行房屋买卖合同的过程中，没有任何违约行为。逢时公司与蔡德兴签订《房屋买卖合同》后，已将涉案房屋变更登记到蔡德兴名下，履行了房屋买卖合同的义务。蔡德兴从取得涉案房屋所有权时就享有了相应的一系列完整的权利，其作为房屋所有权人与承租人逢时幼儿园产生了租赁合同关系，享有收取租金的权利，其购买涉案房屋后并没有对其权利产生任何的影响。原审第三人逢时幼儿园陈述称：在本案中逢时幼儿园只作为第三人，与一审的判决结果不具有法律关系，由二审法院依法作出判决。蔡德兴向原审法院起诉请求：判令逢时公司支付蔡德兴违约金1551680元(以5200000元为基数，按约定中已支付的购房款万分之八计算，自2016年4月16日起暂算至2017年4月24日，直至被告生效判决完全履行之日止)。一审法院认定事实：2015年12月17日，逢时公司与蔡德兴签订了《房屋买卖合同》，将坐落于广东的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积1014.23平方米为二层楼房[房屋所有权证号：北房权证(2004)字第000616**号，国有土地使用权证：北国用(2005)第804085号]以520万元转让给蔡德兴。逢时公司于2015年l2月l7日出具收据，载明：今收到蔡德兴交来广东逢时花园幼儿园购房定金拾万元。2015年12月18日，蔡德兴通过兴业银行股份有限公司北海分行共转账4590000元给逢时公司；2016年3月l5日，蔡德兴通过广西北部湾银行北海分行转账510000元给逢时公司；逢时公司对上述款项分别出具了收据并均加盖有财务专用章。另查明，逢时公司于2016年1月13日将案涉房屋所有权证变更登记在蔡德兴名下。2016年3月15日，蔡德兴(乙方)、逢时公司(甲方)双方签订《补充协议》，协议中载明：一、乙方在2016年3月15日前付清全部购房款。逾期付款，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金，直至乙方付清甲方房款为止；二、甲方在2016年4月15日前解除与翟其敏于2013年12月4日签订的《逢时幼儿园租赁合同》，并将逢时幼儿园房屋移交乙方使用。如该房屋有纠纷，逾期交房屋影响到乙方权利的行使，逾期交房屋，甲方按日向乙方支付已交付房屋款万分之八的违约金，直至将房屋交付乙方使用为止；三、该房屋产权证、土地证过户时所产生的一切费用由乙方负责，如由于乙方没有按时缴税影响到该房屋过户的，由此产生的一切责任由乙方负责；四、本补充协议与原《房屋买卖合同》是不可分割的，同具有法律效力，协议一式贰份，甲乙双方各执一份。2016年12月16日，蔡德兴与逢时公司双方签署交接手续书，载明：位于广东逢时花园东海苑的幼儿园已转让给蔡德兴，该幼儿园已承租给北海市海城区逢时幼儿园，承租期至2020年2月10日。现该幼儿园于2016年元月正式更名到蔡德兴名下，故将《租赁合同》移交给蔡德兴，由其与幼儿园进行交接后续关于幼儿园的一切事宜，逢时公司收取的逢时幼儿园的租赁押金人民币伍万元转入蔡德兴名下，由蔡德兴保管。再查明，逢时幼儿园(承租方)与逢时公司(出租方)签订《租赁合同》一份，约定逢时幼儿园承租逢时公司名下的广东逢时花园东海苑的幼儿园现状建筑物(面积为1014.23平方米)以及该建筑物旁的一块空地(现为游泳池)，在此空地上增加两幢幼儿园教学楼(附件建筑图)，建筑约250平方米每幢，合计500平方米；另在空地原有一层平房上加盖一层。新增的建筑承建装修均由承租方负责出资，而出租方予以配合，租赁期限到期，新增建筑物归出租方所有，租赁物用途为开办幼儿园。租赁期限从2014年2月10日将出租物交付承租方使用至2020年2月10日止。目前，该《租赁合同》尚未解除。一审法院认为，《房屋买卖合同》及补充协议是蔡德兴与逢时公司双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。蔡德兴(乙方)与逢时公司(甲方)在2016年3月15日签订的补充协议第二项中约定：“甲方在2016年4月15日前解除与翟其敏于2013年12月4日签订的《逢时幼儿园租赁合同》，并将逢时幼儿园房屋移交乙方使用。如该房屋有纠纷，逾期交房屋影响到乙方权利的行使，逾期交房屋，甲方按日向乙方支付已交付房屋款万分之八的违约金，直至将房屋交付乙方使用为止”。在本案中，蔡德兴与逢时公司双方于2015年12月17日签订的《房屋买卖合同》中约定：将坐落于广东的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.21平方米，房屋建筑面积1014.23平方米为二层楼房的房屋转让给蔡德兴。且房屋所有权已于2016年1月13日变更登记到蔡德兴名下。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”的规定，该院认为蔡德兴从取得该房屋所有权时就与作为承租人的逢时幼儿园产生了租赁合同关系，成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务。逢时公司不再是《租赁合同》的当事人，与逢时幼儿园不存在租赁合同关系，也无权解除其于2013年l2月4日与逢时幼儿园签订的《租赁合同》。因此，蔡德兴与逢时公司双方签订的补充协议第二项无法履行，合同无法解除的责任不在于逢时公司，且逢时公司也不存在违约行为。故蔡德兴的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，判决：驳回蔡德兴的诉讼请求。案件受理费18764元，减半收取9382元，由蔡德兴负担。二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交。对一审法院认定的事实，各方当事人均无异议。本院经二审审理另查明：2016年3月30日，逢时幼儿园向一审法院起诉逢时公司、蔡德兴房屋租赁合同纠纷一案，逢时公司提出反诉请求：确认逢时公司与逢时幼儿园于2013年12月4日签订的《租赁合同》已于2016年2月29日解除；逢时幼儿园向逢时公司支付拖欠的租金15000元（自2015年11月11日起至2016年4月10日止，以后另计至搬离房屋之日止）、支付违约金295890.40元并限期搬离承租的房屋。该院于2016年ll月21日作出(2016)桂0502民初885号民事判决：确认逢时公司于2016年2月29日通知逢时幼儿园解除《租赁合同》的行为无效；蔡德兴继续履行逢时幼儿园与逢时公司于2013年12月4日签订的《租赁合同》；逢时幼儿园向逢时公司支付租金33000元及违约金；分别驳回逢时幼儿园、逢时公司的其他本诉、反诉请求。综合诉辩各方的意见，本案二审的争议焦点是：蔡德兴主张逢时公司向其支付违约金有无事实及法律依据。本院认为，上诉人蔡德兴与被上诉人逢时公司所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，均为合法有效之合同。上诉人蔡德兴依约向逢时公司支付了买受房屋全部价款，履行了作为受让方的义务。被上诉人逢时公司亦办理了该房地产物权变动手续，将其登记在蔡德兴名下。蔡德兴为能尽快占有使用该房产，与逢时公司签订《补充协议》约定，由逢时公司在2016年4月15日前解除其与翟其敏于2013年12月4日签订的《逢时幼儿园租赁合同》，并将逢时幼儿园房屋移交蔡德兴使用。虽然逢时公司在签订该补充协议时已不是涉案房地产的所有权人及《逢时幼儿园租赁合同》的出租人，而是由蔡德兴取代其原房地产所有权人及出租人的地位，但双方作为权利人的蔡德兴已与逢时公司通过协议约定由逢时公司解除相应租赁合同，逢时公司取得了相应的权利。逢时公司承诺去与逢时幼儿园解除该租赁合同，而且双方签订该条款时，也已经预知到了合同解除和房产交付不能的风险，逢时公司仍愿意承诺如因房屋有纠纷、逾期交房屋时，由其承担按日向蔡德兴支付已交付房屋款万分之八的违约金，直至将房屋交付蔡德兴使用为止的违约责任。且由于解除合同的方式存在多种形式，除法定解除外，还可以通过协商等方式解除。请求解除合同的前提是承认合同有效，因此该条款并没有违反法律关于“买卖不破租赁”之规定应为有效条款。逢时公司未能依约在2016年4月15日前解除上述相应租赁合同，并将涉案房地产交付给蔡德兴使用，依法应当承担相应的违约责任。直至诉讼后，一审法院于2016年ll月21日作出(2016)桂0502民初885号民事判决，判决蔡德兴继续履行该租赁合同，至此，通过司法确认后，合同解除不能，故逢时公司应自2016年4月15日起至2016年ll月21日止依约承担向蔡德兴支付已交付房屋款万分之八的违约金的违约责任。自法院判决后，蔡德兴主张此后逢时公司继续承担违约责任直至将房屋交付蔡德兴使用为止无合法根据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，对合同效力定性正确，但认为逢时公司无权解除本案租赁合同错误，导致实体判决错误，本院予以纠正。上诉人蔡德兴上诉请求逢时公司自2016年4月15日起至2016年ll月21日止应向其支付违约金，本院予以支持；自法院判决生效后，蔡德兴主张此后逢时公司继续承担违约责任直至将房屋交付蔡德兴使用为止无合法根据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1432号民事判决；二、被上诉人北海逢时实业开发有限公司于本判决送达之日起十日内向上诉人蔡德兴支付违约金（以5200000元为基数，按日万分之八自2016年4月16日起计算至2016年ll月21日止）；三、驳回上诉人蔡德兴其他诉讼请求。一审案件受理费18764元，减半收取9382元，二审案件受理费18764元，合计28146元，由上诉人蔡德兴负担12384元，由被上诉人北海逢时实业开发有限公司负担15780元（一、二审案件受理费均已由蔡德兴预交，被上诉人北海逢时实业开发有限公司应负担部分在履行上述义务时一并结清给蔡德兴）。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 丘富圣审 判 员 文 全审 判 员 何能媛二〇一七年十一月七日法官助理 明 智书 记 员 龚安珍