江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0681民初1550号原告：江西创佳物业管理有限公司，统一社会信用代码：91360602731947484C，住所地鹰潭市月湖区滨江公园二期民俗风情园6号。法定代表人：刘志勇。委托诉讼代理人：肖晓燕，女，1992年11月19日出生，汉族，江西吉安人，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师。被告：刘学清，男，1964年8月7日出生，汉族，江西贵溪人，住鹰潭市。委托诉讼代理人：方群录，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭淑芬，江西首达律师事务所实习律师。原告江西创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）与被告刘学清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕文娟、被告刘学清及其委托诉讼代理人方群录、谭淑芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付阳光时尚皇朝家私商铺的物业管理费92227元，滞纳金2767元，共计94994元；2.判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为阳光时尚皇朝家私商铺的租户。原告和贵溪市政兴房地产开发有限责任公司于2007年8月6日签订了前期物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.1元，建筑面积为2262.81平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年1月17日起停止缴纳物业费，截止2016年12月31日，每月金额2489元，其中2012年1月17日止2014年11月30日的费用与业主协商好为30000元，因此被告欠缴物业费共计92227元。同时，按约定被告应按欠费日百分之三的标准承担滞纳金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担滞纳金2767元。因被告拒绝交纳物业费，故原告向法院起诉，请求判如前之所请。被告刘学清辩称，一、原告并未按约履行合同义务，未尽到服务管理职责，构成明显违约。1.未尽到房屋共用部分的维护、维修义务；2.未尽到绿化、清洁的义务。被告有权依法行使先履行抗辩权，拒绝支付物业费。二、原告未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，违约在先，原告主张滞纳金没有合法依据。被告向原告出具的欠条写明，被告所欠物业费应在原告做好屋面防水工作后结清。三、原告未完全履行合同义务，给被告造成损失，被告有权要求适当减免物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告提交的第二组证据即光盘、照片的关联性有异议，该组证据只能证明2016年这个时间节点存在问题，不能证明2016年之前或之后的有问题。本院认为，该组证据虽不能证明2016年之后的问题，但从被告出具的欠条可以得知渗水问题从2015年就已经出现，由于未及时进行修缮从而出现照片中的问题，故本院对被告提交的该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月30日，被告刘学清与贵溪市政兴房地产开发有限责任公司继续签订了《房屋租赁合同》，地址为阳光广场A区裙房四层店、建筑面积2262.86平方米，租期自2014年11月1日起至2016年12月31日止。2012年元月17日，被告刘学清与原告江西创佳物业管理有限公司（变更前名称为鹰潭市创佳物业管理有限公司）签订了《阳光广场前期物业管理有限服务协议》，约定物业管理服务费用为每月每平方米1.1元，每月10号前交纳。协议内容包括“第二条物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。……三、环境卫生及绿化，1、物业公共场地、房屋共用部位的环境清扫、保洁及垃圾清运；……”、“第三条物业管理服务质量……九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修1、及时率99%以上，2、业主满意率100%，3、合格率100%。急修1、及时率99%，2、业主满意率100%，3、合格率100%”、“第十一条违约责任，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……”。后经双方结算，被告于2015年2月17日向原告出具了一份欠条，内容载明“欠条，今欠到阳光广场创佳物业公司2014年1月1日至12月30日物业费共计人民币叁万元整，此款待物业公司做好屋面防水交清，今欠人：皇朝家私项样喜、刘学清，2015年2月17日。”之后，由于被告拒绝交纳物业费，故原告向法院起诉，请求判如前之所请。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。被告刘学清与原告创佳物业公司签订了物业服务合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，原告创佳物业公司负有对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”（一）被告刘学清应交纳2014年12月30日之前的物业费。本案中，2015年2月17日，被告刘学清向原告出具了一张欠条，对2014年12月30日前的所有物业费作了结算，共计3万元。被告辩称欠条上约定了待物业公司做好屋面防水交清物业费，系附条件的合同。本院认为，欠条系被告单方面出具，表明被告愿意支付该笔物业费用，但欠条不符合合同的构成要件，故不属于附条件合同，被告对该笔物业费的交纳不具有抗辩理由，故被告刘学清应向原告支付2014年12月30日前3万元的物业费。（二）对原告要求被告支付2014年12月30日之后的物业费的诉讼请求不予支持。本案中，被告刘学清所租房屋的楼板多处渗水，造成天花板多处出现裂痕、破损、断裂现象，虽然该渗水情况不可归责于物业公司，但原告作为物业公司未能及时履行修缮义务，导致渗水情况日益严重，故构成违约。原告主张因被告未按时足额交纳物业费，导致原告未能及时维修。本院认为，原告对此可采取及时催缴物业费或其他救济方式，但其主张的理由不能作为本案中免除责任的理由，楼板渗水问题严重化并非一时造成的，被告出具的欠条中已告知了原告房屋出现渗水问题，由于原告一直未能履行修缮义务，造成渗水问题日益严重，其违约行为已构成重大过失，故对原告要求被告支付2014年12月30日之后的物业费以及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告提出的诉讼请求，本院部分依法予以支持。依照《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告刘学清在本判决生效后十日内向原告江西创佳物业管理有限公司支付物业管理服务费30000元；二、驳回原告江西创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由原告江西创佳物业管理有限公司负担812.5元，被告刘学清负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  吴木生二〇一七年十一月六日书记员  朱建华