广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17444号上诉人（原审原告）：伍颖瑜，女，1990年1月8日出生，汉族，身份证地址：广州市白云区，现住广州市白云区。委托代理人：王玉龙、张春荻，广东格林律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审被告）：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：广州市隆煌投资咨询��限公司，住所地：广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗，该公司总经理。上诉人刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司的共同委托代理人：贾施平、谢小刚，广东润科律师事务所律师。上诉人伍颖瑜与刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2237号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。伍颖瑜上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令解除我与刘汉桢、隆煌公司签订的《商铺买卖合同》；三、判令刘汉桢返回我购房款426853元和代收税费13623元；四、判令刘汉桢向我支付违约金，违约金的计算以426853元为基数，0.15％为利率，从2015年4月1日起计算至实际返回购房款之日止（暂计至2017年6���6日止的违约金为200000元）；五、判令刘汉桢向我支付利息损失（以426853元为本金，按银行同期贷款利率，从2015年4月3日起计算至实际返回购房款之日止；暂计至2017年3月17日止的利息损失为46177.19元）；六、判令刘汉桢赔偿我损失2230元（包括委托公证费300元、委托公证费210元、律师服务费1700元、20元打印银行流水费）；七、判令隆煌公司对上述第三、四、五、六项上诉请求承担一般保证责任；八、判令刘汉桢、隆煌公司承担本案一、二审全部诉讼费用。具体理由如下：一、刘汉桢没有依约向我交付涉案房屋。我与案外人签订的《声明书》、《委托经营管理合同》是另案的法律关系，并不涉及我与刘汉桢交付房屋的约定。一审法院以我确认了《声明书》、《委托经营管理合同》为由，将该行为视为已履行交铺义务，属于认定事实错误。二、刘汉桢从一审开庭至今没有主动联系我，也没有主动办证，其怠于履行办证义务属实；而递件过户需要我的配合，我已在一审当庭明确表态因对方违约逾期过长，不再配合办证，故涉案商铺的办证存在客观障碍。一审法院认为双方没证据证明存在客观障碍是认定事实错误。而且，被上诉人在我购铺至今两年多的时间里，不配合缴纳相关税费导致无法过户，合同目的无法实现，我可根据我国《合同法》第九十四条第四款规定行使法定解除权，解除涉案合同。三、被上诉人在一审期间并没有提出违约金过高的抗辩意见，一审法院依据“通常的交易习惯”，主动将合同约定的违约金标准调低为每日万分之五，具有很大随意性，是用司法权干预了双方自愿协商的合同约定，违背双方意愿，损害双方利益，有违我国合同法相关原则。对伍颖瑜的上诉，刘汉桢、隆煌公司共同答辩称：一、关于法定解除权。伍颖瑜未举证证明其在整个合同履行期及诉讼期间有通过任何形式向我方催告履行合同义务，我方并没有收到伍颖瑜提交的律师函。我方的迟办证行为仅是一般违约行为，没有导致合同目的不能实现。二、伍颖瑜在一审中并没有明确要求我方支付逾期办证违约金，一审法院违反了“不告不理”原则，判决超出伍颖瑜的诉讼请求。三、我方已经在签约之初就将涉案商铺交付给伍颖瑜使用，伍颖瑜已委托案外人进行经营管理。四、即使法院认定我方存在逾期办证的违约行为，该违约金也应当计算至伍颖瑜单方解除对案外人的委托公证手续之日（即2017年4月27日）止。且违约金的标准应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》中关于逾期办证违约金的标准的规定。刘汉桢、隆煌公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回伍���瑜相应诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由伍颖瑜承担。事实和理由如下：一、一审法院查明事实不清，判决结果超出伍颖瑜的诉讼请求范围，违反我国民事诉讼法“不告不理”原则。⒈伍颖瑜在一审庭审明确其诉讼请求的违约金系逾期交铺违约金。经一审法院依法释明，伍颖瑜坚持请求逾期交铺违约金。但一审法院最终判决我方承担逾期办证违约责任，超出了伍颖瑜的诉讼请求和一审法院审理范围。⒉一审法院也未对我方是否存在逾期办证的行为进行法庭调查，剥夺了我方诉讼权利。二、我方没有逾期“申办商铺的交易过户手续”，不应承担违约金。⒈“申办过户手续”与“取得产权证”是两个概念，涉案合同中约定我方义务为“申办商铺的交易过户手续”而非实际取得产权证书。根据目前我国房屋买卖交易习惯及司法实践，“申办过户手续”包括但不限于��订存量房买卖合同即办理网签手续、向税务部门问税、预约办理提交相关材料等行为，是办理产权过户的必经程序。而“取得产权证”是申办过户手续的结果，应与“申办过户手续”加以区分理解。根据涉案买卖合同第十一条第一款约定，我方应在2015年11月11日前与伍颖瑜共同申办商铺的交易过户手续，这是一种动态行为义务，而非要求我方在该期限内办结拿到房产证的结果义务。我方已于2015年6月18日与伍颖瑜办理了涉案商铺的网签手续并签订了存量房买卖合同，履行了合同约定的申办过户手续义务。⒉我方已经履行了申办过户手续义务，暂时未能实际取得房产权证非我方过错造成。我方办理网签手续后，便办理问税手续，因税务部门核定涉案商铺的交易价格高于双方的实际成交价格，故向税务部门提出复核申请。一审法院对此认定事实不清，应予纠正。三、一审判决的逾期违约金标准过高，严重超出实际损失，我方在一审期间已提出约定的违约金过高，请求调整，但一审法院调整之后的违约金依然过分高于实际损失。根据法律规定，调整违约金应当以实际损失为基础，以合同履行等其他情况为辅。实际损失方面，伍颖瑜虽未获得商铺产权证，但在双方签订合同后，刘汉桢已经如期交付了涉案商铺，伍颖瑜亦将商铺委托案外人进行管理，因此涉案商铺目前未取得产权证并未给伍颖瑜的权利造成任何损失。一审判决未考虑伍颖瑜实际损失金额、涉案合同的实际履行情况以及当事人的过错等综合因素，判决的违约金过高。即使我方对逾期办证存在过错，违约金也应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》中关于逾期办证违约金的标准确定。对刘汉桢、隆煌公司的上诉，伍颖瑜答辩称：一、我��违约金的诉讼请求写明了计算基数、计算标准和计算期间，一审判决并未超出此范围。二、涉案商铺至今仍在刘汉桢名下，且刘汉桢、隆煌公司亦未举证证明其办理了过户手续，理应承担相应违约金。三、违约金的标准应按照合同约定。伍颖瑜于2017年3月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除伍颖瑜与刘汉桢、隆煌公司签订的《商铺买卖合同》；2.刘汉桢向伍颖瑜返还购房款426853元及利息（利息自2015年4月3日按中国人民银行同期贷款利率计算至刘汉桢实际履行完毕时止）；3.刘汉桢向伍颖瑜返还代收税费、公证费共13833元；4.刘汉桢向伍颖瑜支付违约金（以426853元为基数，按0.15%利率标准从2015年4月1日计算至判决生效时止）；5.刘汉桢向伍颖瑜赔偿损失7230元；6.隆煌公司对上述第2、3、4、5项诉讼请求承担一般保证责任；7.本案的诉讼费用由刘汉��、隆煌公司承担。一审法院经审理查明：2015年3月1日，隆煌公司作为刘汉桢的代理人与伍颖瑜签订了《商铺认购书》，约定伍颖瑜自愿认购广州市荔湾区逢源路151号B1182号铺（涉案商铺）。同日，刘汉桢（出卖方）和隆煌公司的（出卖人的委托代理人及其保证人）与伍颖瑜（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉案商铺，该商铺建筑面积共15.8967平方米；房价款总金额为人民币426853元，买受人按分期付款的方式从2015年3月1日至2015年4月2日分三期付款给出卖人；出卖人应当于2015年3月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；出卖人逾期交铺超过45日后，按合同约定最后交付期限的第二天起���实际交接之日止支付已付房款0.15%的违约金，合同继续履行；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续在，逾期超过30日后，买受人有权解除本合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金，若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付房价款1.5‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同的解除权。上述合同签订后，伍颖瑜已向刘汉桢支付了全部购房款426853元及税费13623元。伍颖瑜另提供了委托公证费和律师服务费的收款收据、民事委托代理合同及发票等证据拟证实其因涉案商铺交易支付的相关费用。刘汉桢、隆煌公司为证明已向伍颖瑜履行了交铺义务以及该商铺已由伍颖瑜委托案外人经营管理的事实，提供了伍颖瑜在2015年3月1日签署的《声明书》以及同日由伍颖瑜与案外人广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称：圣隆公司）签订的《委托经营管理合同》拟以证实。其中，《声明书》主要内容是伍颖瑜确认涉案商铺已由前业主委托圣隆公司进行经营管理，伍颖瑜购买该商铺后同意继续委托该司进行经营管理，委托期限从2015年3月31日起至2018年3月30日止，详细情况见双方签订的《委托经营管理合同》；《委托经营管理合同》则约定了伍颖瑜同意在上述期限内将涉案商铺委托圣隆公司进行经营管理的相关内容。伍颖瑜对上述证据真实性无异议。刘汉桢另提供了伍颖瑜在2015年6月18日签署的委托案外人黄庆和、杜惠敏代为签署涉案商铺的《广州市存量房买卖合同》以及办理过户、产权登记等手续的经公证的《委托书》和杜惠敏在2015年9月28日代伍颖瑜与刘汉桢签署的买卖涉案商铺的《广州市存量房买卖合同》拟证实涉案商铺买卖合同已办理网签手续，不存在无法办证的障碍。刘汉桢、隆煌公司在一审庭审中另表示预计可以在2017年5月底前办妥涉案商铺权属证书。伍颖瑜确认公证委托书的真实性，但不确认《广州市存量房买卖合同》的证明内容及被告所述内容。一审法院认为：伍颖瑜与刘汉桢、隆煌公司签订的���商铺买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。伍颖瑜主张刘汉桢、隆煌公司逾期履行交铺及办证义务构成根本违约要求解除合同及由刘汉桢、隆煌公司承担违约责任，对此一审法院分析如下：一、关于伍颖瑜主张刘汉桢、隆煌公司逾期交铺的主问题。虽然合同约定被告须在2015年3月31日前向伍颖瑜履行交铺义务，但是从刘汉桢、隆煌公司提供的经伍颖瑜确认的《声明书》及《委托经营管理合同》内容来看，伍颖瑜已确认通过委托经营管理的方式由圣隆公司代为接收和管理商铺，该行为亦可视为刘汉桢已履行完毕交铺的义务。因此，伍颖瑜主张刘汉桢、隆煌公司逾期交铺依据不足，一审法院不予支持。二、关于伍颖瑜主张刘汉桢、隆煌公司逾期办证的问题。按双方签订的买卖合同约定，在合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同的解除权。按伍颖瑜付款时间计算，刘汉桢应于2015年11月为伍颖瑜办妥涉案商铺的房产证。逾期之后，伍颖瑜应依约积极行使合同解除权，但至伍颖瑜起诉本案主张该权利时已超出合同约定的上述期限。虽然伍颖瑜主张可依据法律规定行使解除权，但考虑到双方并没有证据证明办证存在客观障碍，且刘汉桢自称可在2017年5月底办妥商铺权属证书，因此一审法院对伍颖瑜上述主张不予支持。尽管如此，刘汉桢仍应积极履行办证的义务，如确因继续怠于履行义务或存在办证障碍的原因导致合同目的无法实现的，伍颖瑜可依法解除合同。根据以上分析，一审法院认为伍颖瑜主张解除合同及由刘汉桢、隆煌公司承担退款及赔偿等请求依据不足，一审法院不予支持。但是依据合同关于逾期办证情形下继续履行合同须支付违约金的规定，伍颖瑜有权要求刘汉桢支付自办证期限届满之次日即2015年11月10日起至刘汉桢办妥权属证书之日止的违约金。至于违约金标准，通常的交易习惯中逾期办证违约金一般为每日万分之五，现合同约定的标准为每日万分之十五，高于交易习惯两倍，故一审法院对违约金予以调整，酌情调整为每日万分之五。隆煌公司是刘汉桢的一般保证人，应依法承担一般保证责任。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十四条的规定，2017年5月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五天内，刘汉桢向伍颖瑜支付逾期办证违约金（违约金以已付房款426853为本金，按每日万分之五的标准，自2015年11月10日起计至刘汉桢办妥涉案商铺权属证书之日止，违约金总额不得超过已付房款本金）；二、刘汉桢不能履行上述第一项判决内容的，由隆煌公司承担清偿责任；三、驳回伍颖瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5354元，由伍颖瑜负担4330元，刘汉桢、隆煌公司负担1024元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均确认伍颖瑜已于2017年4月27日办理了解除对案外人黄庆和、杜惠敏代为办理包括过户在内的相关手续的委托公证。经本院释明，伍颖瑜明确表示其主张的违约金是依据涉案合同第七条、第十一条约定的逾期交铺违约金和逾期办证违约金，并表示其坚持要求解除合同。关于涉案房屋现在办理过户手续是否存在障碍问题，伍颖瑜表示存在如下障碍：⒈不知道对方是否配合；⒉不知道��方是否交得起税费；⒊虽然涉案房屋至2017年9月29日止没有被查封或抵押，但不知以后有没有；除此之外，没有其他障碍。刘汉桢、隆煌公司不认可伍颖瑜的说法，并表示目前没有证据显示涉案房屋随时可能会被查封，过户不存在障碍，其愿意也有能力继续履行合同；至于税费问题，虽然其确实还没有办理涉案商铺的缴税手续，但是该问题并非客观办证障碍，其在收到伍颖瑜过户请求时，便想缴纳涉案商铺的税费，但其在得知伍颖瑜已于2017年4月27日解除了对案外人的委托手续后，就暂停办理涉案商铺的税费手续，一旦伍颖瑜愿意继续履行本合同，其将积极办理涉案商铺的缴费手续。二审另查明，据伍颖瑜提交的查册时间为2017年9月29日的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案商铺目前仍登记在刘汉桢个人名下，没有被抵押或查封的情况。刘汉��、隆煌公司为证明涉案商铺可以办证，没有过户障碍，提交了出证时间均为2017年8月31日、登记地址分别为荔湾区逢源路151号4246房、541房的不动产权登记证复印件各一份。经本院主持质证，伍颖瑜认为上述证据没有原件，且与本案无关，故不确认其真实性、合法性及关联性。本院认为，一审法院对于涉案合同效力认定正确，当事人亦未提出异议，本院予以维持并不再赘述。针对双方当事人上诉，具体分析如下：首先，伍颖瑜上诉主张解除合同，理由有二，一是逾期交铺，二是至今未过户办证，合同目的无法实现。但一方面，从伍颖瑜确认的《声明书》及《委托经营管理合同》的内容来看，伍颖瑜已确认通过委托经营管理的方式由案外人代为接收和管理涉案商铺，故伍颖瑜有关逾期交铺的主张不符合事实，本院不予采信；另一方面，从双方实际履行及商铺现状来看，虽然卖方确有迟延办证的违约行为，但伍颖瑜有关解除合同的请求早已超过合同约定的解除权行使的期限，目前除伍颖瑜坚决要求解除合同的主观意愿外，并无其他证据显示涉案房屋存在任何过户障碍，而刘汉桢、隆煌公司均表示愿意继续办理过户手续，在此情况下，伍颖瑜以存在过户障碍导致合同目的不能实现为由，要求解除合同缺乏充分理据，一审暂不支持伍颖瑜要求解除合同的主张，且判令驳回伍颖瑜基于解除合同的请求而提出的有关返还购房款、税费，及支付利息并赔偿损失的诉讼请求，合理有据，本院予以维持。其次，鉴于伍颖瑜要求解除合同的理由不成立，而经本院询问，其表示其在本案中所主张的违约金是迟交铺和迟办证违约金，但上述违约金均系合同继续履行情况下的违约金，并非合同解除情况下的违约金，又经本院释明，伍颖瑜仍坚持要求解除合同，在此种情况下，伍颖瑜所主张的违约金因与合同约定及其要求解除合同的诉讼请求明显不对称，故本院对此不予支持，伍颖瑜可另案主张相关权益。一审法院在伍颖瑜主张的违约金性质不明确，且未充分考虑买卖双方目前未能继续进行交易过户的原因，亦未区分买卖双方责任大小，而办证时间亦不明确的情况下，判令刘汉桢承担从2015年11月10日至办妥房产证之日止的逾期办证违约金不妥，应予纠正。至于刘汉桢二审辩称其已在限期内办理网签故不存在违约的问题，因双方网签合同系为申办涉案商铺交易过户手续准备资料的行为，其本身并不属于申办交易过户登记的行为，故刘汉桢的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。刘汉桢、隆煌公司在二审中提交的不动产权登记证复印件与本案无关，本院不予采纳。综���，审查一审法院认定事实基本清楚，但对违约金的处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2237号民事判决；二、驳回伍颖瑜全部诉讼请求。本案一审案件受理费5354元，由伍颖瑜负担；二审案件受理费17540元，由伍颖瑜负担10708元，刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司负担6832元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年十一月十日书记员 梁少欣