福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1141号上诉人（原审被告）：易达（三明）房地产综合开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区和仁新村3幢综合楼4层。法定代表人：翁祖发，董事长。委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林赵芳，1977年10月8日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：吴耀宗，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，福建明经律师事务所律师。上诉人易达（三明）房地产综合开发有限公司（以下简称易达公司）因与被上诉人林赵芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易达公司的委托诉讼代理人张坚刚，被上诉人林赵芳的委托诉讼代理人张慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易达公司上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1098号民事判决，依法发回重审或改判驳回林赵芳的全部诉讼请求；2.林赵芳承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案商品房权属登记逾期办证完全是因行政机关责任所致：1.涉案商品房属三明市梅列区列西龙岗片区旧城改造项目范围，三明市人民政府在〔2000〕63号专题会议纪要和三明市建委〔5〕号会议纪要等文件中明确该项目免收城市基础设施配套费。列西龙岗片区旧城改造项目建设规划于2006年6月30日经三明市人民政府批准（核定建筑面积40.0959万平方米）后，易达公司于2006年7月12日办理完毕该项目全部建筑面积减免配套费的审批手续。列西龙岗旧城改造项目在商品房预售和办证时，仅需填写《建设项目城市基础配套设施配套费缴交情况确认表》确认即可，但在办理涉案商品房所属2幢楼时三明市住建局未能按此方法履行而被搁置。2.三明市人民政府明政文〔2008〕158号文规范的项目是文件出台后尚未办理城市基础设施配套费减免审批手续的项目，而涉案商品房项目已完成市政府减免审批手续，且易达公司之前的审批手续与该文规定基本相符。3.2010年9月30日，三明市建设局在涉案2幢楼《建设项目城市基础配套设施配套费缴交情况确认表》中盖章确认“该项目已按规定办理配套费减免手续”的批注内容亦证明涉案商品房不属于明政文〔2008〕158号文规范调整的对象。4.在三明市住建局、三明市财政局下发明建计〔2011〕12号文后，三明市住建局于2013年1月18日向易达公司颁发2幢楼的《商品房预售许可证》，让易达公司确信涉案项目属于减免城市基础设施配套费的项目且已经完成减免审批手续，不受明建计〔2011〕12号文约束，亦可证明明建计〔2011〕12号文是一份错误的行政文件。5.因按揭等政策实施需要，三明市房地产开发、买卖、各项登记、办证等管理规则需按保护买受人权益而制定，易达公司没有任何违规导致买受人办证延迟。由于三明市住建局于2007年7月审批配套费减免手续、于2010年9月30日办理《建设项目城市基础配套设施配套费缴交情况确认表》，于2013年1月18日颁发《商品房预售许可证》等系列行政许可，易达公司才得以和黄德海签订《商品房买卖合同》，并在三明市房屋权属登记中心办理买卖合同备案、房产预登记、抵押登记等。前述行为的实施也说明易达公司办证过程全部合法合规。6.一审法院认为易达公司应依明建计〔2011〕12号文的意见先缴后退，是罔顾易达公司实际已缴纳城市基础配套费的事实。本案中，易达公司实际是以承担项目所在地城市基础配套设施建设费用换得减免政策，并非单方减免。综上，涉案商品房延迟办证并非“出卖人原因”，一审判决认定基本事实不清，请求二审法院依法审理，支持易达公司的上诉请求。林赵芳辩称：易达公司因自身原因未能在约定期限内向房屋权属登记机构提供完整、有效、符合办证申请的全部资料，是造成本案违约的直接和根本原因。1.三明市人民政府于2008年11月11日印发明政文〔2008〕158号通知后，〔2000〕63号专题会议纪要已不再适用，根据明政文〔2008〕158号通知第七条第三款关于“本规定颁布实施之前，市人民政府有关会议纪要确定免征配套费和今后项目建设需要减免征配套费的，应当提请建设、财政主管部门审核后报市人民政府审批”的规定，因涉案商品房所属2幢楼于2012年10月12日开工建设，故应当提请主管部门审核后报经市人民政府审批。此外，根据梅政文〔2016〕130、143号文中关于“2006年市政府对龙岗旧城改造的新开发建设项目规模进行了审批确定（建筑面积400960平方米，包括第一期安置房和教育配套面积，但不含第二期17000平方米安置房）”的内容可知，涉案商品房所属2幢楼属于第二期项目，并非易达公司已获审批范畴。3.2010年9月30日，三明市建设局盖章确认的《建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表》中备注仅用于预售登记，说明三明市建设局早已告知易达公司涉案商品房所属2幢楼待产权登记时仍需办理配套费减免手续。4.三明市住建局于2013年1月18日颁发的《商品房预售许可证》中并未书写减免配套费字样，无从推断其同意在办证时减免配套费。5.易达公司之所以未缴纳配套费就办理了初始预登记，是因为三明市人民政府印发公告，自2016年10月19日施行不动产统一登记时，无需提交配套费缴交情况确认表。6.易达公司在与林赵芳签订房屋买卖合同时，明知涉案商品房所属2幢楼不予直接减免配套费，不仅未告知林赵芳存在该办证障碍，反而在合同中约定2015年12月31日前交房，交付使用后60日内办证等条款，理应承担相应的违约责任。7.明建计〔2011〕12号文提出配套费先缴后清算是合法合规的，既然易达公司陈述其已承担项目片区基础设施配套建设，那么完全可以按政策规定预先缴纳，待项目竣工再清算。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回易达公司的上诉请求。林赵芳向一审法院起诉请求：1.易达公司支付逾期办理商品房权属登记违约金17631元；2.本案诉讼费由易达公司负担。一审法院认定的事实：双方当事人对“案涉《商品房买卖合同》签订时间、房屋坐落地点、已付房屋价款、约定的易达公司办理商品房权属初始预登记时间以及实际办理时间、易达公司如因自身原因逾期办理商品房权属初始预登记所应承担的责任、易达公司通知林赵芳可办理房屋产权证的时间”等事实均无异议。一审法院归纳双方当事人的争议焦点并分析认定如下：1.易达公司是否应承担违约责任的问题。虽然三明市人民政府在2006年7月有批准同意减免易达公司旧城改造范围内的城市基础设施配套费并办理了审批手续，但2008年11月11日三明市人民政府以明政文〔2008〕158号对城市基础设施配套费征收管理做出了政策调整，2011年10月三明市住建局、三明市财政局以明建计〔2011〕12号文联合发文要求城市基础设施配套费必须先缴后清算。涉案工程于2012年10月开工，双方当事人于2013年1月25日签订《商品房买卖合同》，应当认为易达公司在签订合同时对前述政策文件规定是明知的，且易达公司在三明市住建局依据明建计〔2011〕12号文件规定，因其未先缴纳城市基础设施配套费，不同意在“建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表”上盖章的情况下，完全可以按照政府部门的要求先行缴纳城市基础设施配套费再清算，及时办理初始登记手续，但易达公司不顾房屋买受人的利益，始终纠缠于政府关于减免城市基础设施配套费的政策，怠于履行《商品房买卖合同》约定的办证义务。同时，易达公司作为合同当事人，将其与第三人之间的争议作为免除其向合同相对人承担责任的理由，没有合同及法律依据。因此，对林赵芳关于易达公司应承担逾期办证违约责任的主张，予以支持。对易达公司逾期办证“非因出卖人原因”的抗辩理由，不予采纳。2.案涉违约金应如何计算问题。2015年4月8日，林赵芳在收房时签订的《交房资料》封面注明：“业主申请提前装修，此提到‘交房’即提前装修收房，并非合同约定交房日。”同时，装修申请审查表（业主申请提前装修）载明的申请装修日期为2015年4月8日，故该交房日期应当是双方的特别补充约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，虽然林赵芳自2015年4月8日收房并对该房屋占有使用，但是根据双方的特别约定，该交房时间应是指提前装修收房日期，而非合同约定的作为易达公司承担责任节点的交房日。故林赵芳主张2015年4月8日为《商品房买卖合同》约定的交房时间，不符合双方的约定，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房日应确定为2015年12月31日。易达公司于2017年3月14日为案涉房屋办理初始登记并通知林赵芳办理房屋权属登记，逾期办证违约金应从易达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2016年1月1日起的第61天即2016年3月1日起计算，至易达公司取得案涉房屋所在楼幢初始登记并通知林赵芳办理房屋权属登记之日即2017年3月14日止，但林赵芳主张自交房日第91天起计算违约金天数，是对自己权利的处分，予以支持。因此，本案违约金计算天数为349天。林赵芳要求易达公司按其已付购房款每日0.005%计算违约金，符合双方的约定以及法律规定，予以支持。案涉违约金应为572438元×0.005%×349天＝9989.04元。综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系林赵芳与易达公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，林赵芳按约履行了支付商品房价款的义务，易达公司亦按约将商品房交付林赵芳使用，但未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。对林赵芳要求易达公司支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，予以支持。但林赵芳主张的逾期天数有误，予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、易达公司应于判决生效之日起三日内支付给林赵芳逾期办理商品房权属登记违约金9989.04元；二、驳回林赵芳的其他诉讼请求。案件受理费241元，减半收费121元，由易达公司负担69元，由林赵芳负担52元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：1.涉案商品房所属三明市列西龙岗花园C区（二期）2#楼工程项目的合同开工时间为2012年10月12日，竣工时间2014年12月23日。2.2013年1月25日，出卖人易达公司与买受人林赵芳签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。3.三明市住房和城乡建设局联合三明市财政局印发的《关于三明市列西龙岗片区缴交城市基础设施配套费问题的报告》（明建计〔2011〕12号）载明：根据三明市人民政府明政文〔1996〕号“关于印发三明市区基础设施配套费征收管理规定的通知”以及〔2000〕63号“关于梅列区城建项目现场办公专题会议纪要”第一条第二款“同意免收基础设施配套费等有关费用，按规定报批”的精神，龙岗片区旧城改造在2008年11月11日前开工建设的项目都已按此文件给予免收基础设施配套费。但2008年11月11日三明市人民政府“关于印发三明市市区城市基础设施配套费征收管理规定的通知”（明政文〔2008〕158号）第七条第三款规定“本规定颁布实施之前，市人民政府有关会议纪要确定减免征配套费和今后项目建设需要减免征配套费的，应按照前款规定提请建设、财政主管部门审核后报市人民政府审批”。根据上述情况，我们建议对三明市列西龙岗片区旧城改造项目，自三明市人民政府明政文〔2008〕158号文下发后（即2008年11月11日）新开工的建设项目，应缴交的城市基础设施配套费按规定缴交，待列西龙岗片区项目竣工后，根据该片区城市基础设施建设的投入情况，再由市政府组织清算。4.易达公司于2017年2月27日向三明市房屋交易管理中心提交完备的涉案商品房所在楼幢所有权初始预登记申请材料，并在2017年3月14日办妥初始预登记当日通知林赵芳办理房屋权属登记。5.三明市房屋交易管理中心于2017年5月14日出具的《关于易达（三明）房地产综合开发有限公司申请梅列区龙岗花园水榭新城2幢初始登记办理的情况说明》载明：“2015年初，易达公司向我中心提出水榭新城2幢初始登记申请¨¨¨但由于易达公司提供的办理初始登记申报材料中缺少由三明市住房和城乡建设局盖章确认的《配套费缴交情况确认表》而致我中心当时无法受理易达公司的申请”。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，易达公司未在约定时间内办妥初始预登记，致使林赵芳逾期取得房屋权属登记证书。根据合同的约定，如因易达公司原因逾期取得房屋权属登记证书的，易达公司应承担违约责任。本案中，在涉案工程开工和商品房买卖合同签订前，三明市人民政府已对城市基础设施配套费征收政策作出调整，即要求易达公司在2008年11月11日后新开工的三明市列西龙岗片区旧城改造项目中，按规定预先缴交城市基础设施配套费，待项目竣工后再由市政府组织清算。但由于易达公司未按此政策规定预先缴交，无法取得办理初始预登记所需的《建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表》，致使涉案商品房所在楼幢未能在约定时间内办理初始预登记，而该楼幢初始预登记的办理是林赵芳取得房屋权属登记证书的前提条件。综上，林赵芳逾期取得房屋权属登记证书系易达公司原因所致，易达公司应承担相应的违约责任。一审判决易达公司依约向林赵芳支付违约金并无不当，本院予以维持；易达公司主张逾期办理初始预登记系行政机关原因造成，证据不足，本院不予采信。综上所述，易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由易达（三明）房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴  江  华审判员 吴  良  盛审判员 徐    浩二〇一七年十一月一日书记员 符瑜珍(代)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。