江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初11243号原告:杨子华，男，1990年9月29日生，汉族，住江苏省昆山市。原告:王丽丽，女，1992年5月15日生，汉族，住江苏省兴化市。委托代理人:杨珍海，男，系原告杨子华父亲，代理上述两原告。委托代理人:陆敏华，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者，代理上述两原告。被告:顾杏韫，女，1947年5月16日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人:王清，男，系被告顾杏韫孙子。被告:陈建青，男，1968年5月16日生，汉族，住江苏省昆山市。原告杨子华、王丽丽与被告顾杏韫、陈建青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月17日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理。后因被告陈建青下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告杨子华、王丽丽的共同委托代理人杨珍海、陆敏华、被告顾杏韫及其委托代理人王清到庭参加诉讼。被告陈建青经本院合法传唤（公告送达）无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨子华、王丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款1000000元；2.判令被告赔偿原告损失550000元（暂按诉争房屋现行作价2000000元和合同价1450000元的差额统计，具体以评估价为准）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月30日，原、被告签订了一份《购房合同》，言明被告将位于昆山市花桥镇花家浜小区XX号楼XXX室及其阁楼和配套自行车库转让给原告，转让价为1450000元，并约定于2016年7月26日支付定金100000元。2016年7月30日支付购房款900000元，剩余金额450000元于被告将房产证、土地证过户至原告名下十天内付清。嗣后，原告按约支付了二笔房款共计1000000元，但被告迟迟不交房，更谈不上过户。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失445200元。被告顾杏韫辩称，答辩人没有参与本次房屋买卖，房屋买卖合同不是答辩人本人签字，完全不知晓。被告陈建青也没有得到答辩人的授权来出售房屋。评估价格偏离市场行情。请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告陈建青未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，原、被告签订了《购房合同》一份，约定由被告将位于昆山市花桥镇花家浜小区XX号楼XXX室及阁楼和配套自行车库出售给原告，房屋总价为1450000元。该合同首部约定：被告向原告承诺保证出售的房地产权属清楚，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，被告均在交易前办妥，房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，若发生产权纠纷由被告负责解决，因解决不了导致无法进行转让过户的，被告承担违约责任。付款方式约定：原告于2016年7月26日支付定金100000元，于2016年7月30日支付购房款900000元，剩余房款450000元于被告将房产证、土地证过户至原告名下十天内结清。房屋交付约定：被告本应在原告付清余款外的所有购房款当日，将该房屋和车库钥匙正式交给乙方，但因该房屋被告已出租，出租合同2016年12月30日到期，出租合同到期日被告处理完租金、押金等问题后，将该房屋和车库钥匙交给原告。违约责任约定：1.本合同签订后，如房屋交付前原告违约，应书面通知被告且购房定金归被告所有，不予退还；如被告违约，应书面通知原告并自违约之日起十个工作日内双倍返还原告所付定金；2.房屋交付后，被告应该在集体统一办理完自己名下的产权证后，应在六十天内办理完过户原告的登记手续。如被告拒绝办理产权过户手续，应书面通知原告，在十天内除退还原告所有购房款外，并按房价双倍进行赔偿，再补偿房屋差价给原告。该份合同台头处甲方为“顾杏英”及“陈建青”；落款处甲方签字为“陈建青”、“顾杏英”。对此，被告顾杏韫称其从未见过该份合同，也未签过字。原告解释称该份合同签订时被告顾杏韫没有到场，被告陈建青说其舅舅生病，顾杏韫去照顾他舅舅了，房屋是家庭共有财产，其能做主，当时被告陈建青带来的女人签字了，原告以为这个女人就是顾杏韫，后来才知道不是的，但其认为陈建青在房屋买卖中起到的是表见代理。2016年7月26日，原告向被告陈建青支付购房定金100000元，其中40000元通过支付宝转账至陈建青的账户，60000元通过现金方式支付。被告陈建青为此向原告出具收条，载明：“2016.7.26收王丽丽购房定金壹拾万元整，花家浜XX#XXX室总价壹佰肆拾伍万元，2016年7月31日号付玖拾万元，余款房产证过户再付清。”2016年7月30日，原告通过银行转账向被告陈建青支付购房款900000元。至此，原告共向被告陈建青支付1000000元。对此，被告顾杏韫表示收条没有其签字，陈建青收钱其也不在场。另查明：原告称因发现被告陈建青找人冒充其母亲顾杏韫签字且已无法联系上陈建青，故其于2016年8月21日向昆山市公安局花桥派出所报警。该所对原告杨子华制作了询问笔录。原告杨子华在笔录中陈述：我父亲之前认识陈建青，通过一个房产中介知道陈建青有一套房屋再买，到了今年7月中旬，我们没有通过中介就直接联系了陈建青，想买这套房子，陈建青说这套房子是他母亲的，但是房产证做他和他母亲的名字，后来我们就让其做好他母亲的工作。后来我们谈好到了这套房子的总价是145万，到了7月26日，我先付了10万元的定金给陈建青，到了7月30日，我们双方签订了购房合同。当时陈建青带着一个年纪比较大的女的过来签字，陈建青说这个女的是他母亲，当时我们也没有确认，我们让其提供动迁协议和身份证，陈建青说这些材料都拿过去委托别人做房产证了。后来合同签完了，约定是7月31日付90万，过户完了再付余款45万，到了第二天，就是7月31日，我们就到花桥花溪路农行把90万汇到了陈建青的银行账户上，当时陈建青也在场的，后来陈建青说有时间把钥匙给我们，但是之后他一直推脱，到了今天我们打其电话，对方电话关机了，今天我们见到了陈建青的母亲，发现不是上次签字的老太太，所以我感觉被骗了，就过来报案的。被告顾杏韫也称当日原告找上门来，才知道陈建青卖房的事情，是其让原告报的警。再查明：涉案房屋系顾杏英与其丈夫陈忠明所有的位于花桥镇××组的老宅经拆迁安置而来。顾杏英即本案被告顾杏韫。被告顾杏韫陈述其与丈夫陈忠明共生育一子一女即陈建青、陈建红，陈忠明于2000年过世，过世后陈忠明的遗产并未由继承人进行析产继承，但口头上说过由其代为保管所有财产，等子女长大了再说。陈建青已经离家多年，无法联系上，涉案房屋由其与陈建青的妻子共同居住，产证尚未办理至其名下。又查明：原告为证明其有房屋差价损失,向本院提出评估申请，要求对涉案房屋的市场价值进行司法评估。本院依法委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋的市场价格进行了评估。该公司于2017年11月3日出具房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在价值时点2017年8月12日的市场价值为1895200元。原告为本次评估向该公司预交评估费15326元。对于该份评估报告，被告顾杏韫以评估价格过高为由不予认可。现因原告要求被告承担违约责任，被告顾杏韫认为与其无关，为此，引起纠纷。以上事实，有《购房合同》、村镇房屋所有权证、收条、支付宝转账截图、转账汇款回单、昆山市公安局花桥派出所询问笔录、房屋拆迁协议书、动迁安置房核定单、房地产估价报告、评估费发票及当事人的陈述予以证实。本院认为，根据《购房合同》的内容以及原告、被告顾杏韫庭审中的陈述，结合原告杨子华在花桥派出所所作的询问笔录中的陈述，能够确认涉案《购房合同》系原告与被告陈建青所签，系双方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：《购房合同》的效力是否及于被告顾杏韫。原告主张被告陈建青与被告顾杏韫之间构成表见代理；被告顾杏韫则称其未签订该合同，也未收款，与其无关。对此，本院认为，根据原告杨子华在花桥派出所所作的询问笔录及庭审中的陈述，其对于被告顾杏韫对涉案房屋享有所有权是明知的，但在签订合同当日，其并未对被告陈建青带来的女人的身份进行详细核实，直至报警时才知道此人并非被告顾杏韫，故原告未尽合理的注意义务，本身存在重大过失。加之原告已付的1000000元购房款均是直接付给被告陈建青，并无证据证明被告顾杏韫收取过房款。故原告主张被告陈建青与被告顾杏韫之间构成表见代理依据不足，本院不予认定。现被告顾杏韫明确表示对该份合同不予追认，故该份《购房合同》的效力不应及于被告顾杏韫。《购房合同》因被告陈建青无法按约履行交房、过户义务且被告顾杏韫拒绝追认而无法履行，原告有权要求被告陈建青承担违约责任。现原告要求被告陈建青返还已付房款，即表明其不再继续履行合同，本院据此认定《购房合同》已解除。合同解除后，被告陈建青收取原告的已付房款1000000元应当予以返还，故本院对原告要求被告陈建青返还购房款1000000元的诉讼请求予以支持。另外，被告陈建青应当赔偿因其违约给原告造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，涉案房屋价格上涨的损失属合同履行后原告可以获得的利益，且被告陈建青对此明知并能够预见到若违反合同可能会造成原告存在此项损失，故房屋差价损失应当认定为原告的损失。本案审理过程中，本院依法委托有资质的鉴定机构对涉案房屋在价值时点2017年8月12日的市场价值进行评估，评估价值为1895200元。本次司法评估过程符合法定程序，鉴定机构出具的评估报告依据充分，本院据此认定该评估价值为涉案房屋当时的市场价值。被告顾杏韫以评估价值过高为由对评估报告不认可，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。该评估价值与合同约定的房屋总价1450000元之间的差额为445200元，现原告诉请按此差额作为房屋差价损失要求被告陈建青予以赔偿，于法有据，本院予以支持。被告陈建青经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈建青返还原告杨子华、王丽丽房款1000000元并赔偿损失445200元，两项共计1445200元，于本判决生效后十日内支付完毕。二、驳回原告杨子华、王丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17807元、评估费15326元、财产保全费5000元、公告费690元，四项合计38823元，由被告陈建青承担。此款原告杨子华、王丽丽已经预交，本院不再退还，被告陈建青承担部分由其在履行本判决付款义务时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年十一月二十七日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。