文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终16185号上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区横岗街道六约广隆水泥供应门市部，住所地：深圳市龙岗区横岗街道六约康乐路1栋1号，统一社会信用代码：92440300L019572379。经营者：蔡水锐。上诉人（原审被告）：蔡水锐，男，汉族，1959年1月2日出生，住所地：广东省陆丰市。被上诉人（原审原告）：李泽林，男，汉族，1990年5月16日出生，住所地：广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：张秋云，广东鹏城阳光律师事务所律师。上诉人深圳市龙岗区横岗街道六约广隆水泥供应门市部（以下简称广隆水泥门市部）、蔡水锐因与被上诉人李泽林房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7612号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广隆水泥门市部、蔡水锐上诉请求：撤销一审判决，发回重审；由李泽林承担本案的全部上诉费用。上诉理由：案外人林文某为龙岗区横岗街道龙塘新村康乐路一号房屋的所有人，广隆水泥门市部、蔡水锐于1998年便从案外人林文某处承租涉案房屋用于经营广隆水泥门市部，自此以后，双方都是三年重签一份《租房合约书》。双方最后一次签订《租房合约书》的时间为2015年12月1日，租赁期间为2016年1月1日起至2018年12月31日止，同时，广隆水泥门市部、蔡水锐也告知林文某要重新装修房屋，林文某知晓并同意。合同签订后，广隆水泥门市部、蔡水锐便对涉案房屋进行装修，并为此花费了将近10万元。2016年12月，广隆水泥门市部、蔡水锐通知林文某来收取房租，林文某迟迟不来收取房租。后林文某便要求广隆水泥门市部、蔡水锐搬离房屋，广隆水泥门市部、蔡水锐便要���林文某补偿合同剩余期间的装修损失，否则就按照合同约定的租赁期间履行，林文某不同意，之后广隆水泥门市部、蔡水锐多次联系林文某收取房租，林文某始终不来收取房租。2017年3月13日，李泽林集合20多名不明身份的人到蔡水锐经营的广隆水泥门市部闹事，拉广隆水泥门市部大门，并扔蔡水锐的物品，破坏广隆水泥门市部的正常经营，企图赶走蔡水锐，蔡水锐无奈只能报警，后经深圳六约派出所调查，广隆水泥门市部、蔡水锐才得知林文某已将涉案房屋转让给李泽林，广隆水泥门市部、蔡水锐与李泽林经派出所调解并签订《调解协议书》表示双方愿意就租赁房屋事宜进行协商。李泽林的行为，使蔡水锐的身心受到了严重的创伤，影响了蔡水锐的正常生活，给蔡水锐精神造成严重损害，李泽林应承担相应的法律责任。李泽林闹事后，广隆水泥门市部的营业额受到极大的影响，导致广隆水泥门市部、蔡水锐损失巨大，广隆水泥门市部、蔡水锐要求按照《租房合约书》履行，李泽林不同意，也不愿对装修进行赔偿，双方对此未达成协议，后李泽林便起诉到一审法院，要求解除《租房合约书》。一审法院判决确认2015年12月1日签订的《租房合约书》解除，但并未对广隆水泥门市部、蔡水锐的装修损失及经营损失进行处理。广隆水泥门市部、蔡水锐认为，一审法院查明事实不清楚，依法应当发回重审，理由如下：一、一审法院认为李泽林与张志辉向广隆水泥门市部、蔡水锐出具《通知书》并主张租金权益的事实没有任何证据证明，林文某转让涉案房屋给李泽林亦未曾向广隆水泥门市部、蔡水锐进行任何通知，一审法院单凭李泽林一面之词认定案件事实缺乏法律依据。二、《租房合约书》的签订系双方真实的意思表示，依法有效，李泽林起诉要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，李泽林单方提出解除合同存在过错，依法应当赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，一审法院未予以处理，违反法律的相关规定，该判决依法应予以撤销，发回重审。三、李泽林纠集不明身份的社会人到蔡水锐经营的门市部闹事的不法行为，一审法院也没有查明，本案双方争议系案外人林文某及李泽林的不法行为所致，李泽林提出解除合同没有合法依据，理应赔偿广隆水泥门市部、蔡水锐的装修损失及精神损害，一审判决没有查明事实，违反相关法律规定,依法应当撤销。李泽林辩称：一、一审法院认定有关广隆水泥门市部、蔡水锐违约的事实清楚、证据确凿。首先，从李泽林提交的六约派出所的《申请调解书》和《调解协议书》等证据可证实，李泽林曾于2017年3月13日作为涉案房产的新业主向广隆水泥门市部、蔡水锐主张过租金，双方因此引起争执并报警。可见，广隆水泥门市部、蔡水锐是知晓涉案房产已变更至李泽林名下的事实。其次，广隆水泥门市部、蔡水锐于一审庭审中自述“与李泽林曾为涉案房产租赁事宜发生争执报警…。”这也进一步证实广隆水泥门市部、蔡水锐知晓涉案房产已出卖给李泽林的事实。再次，根据李泽林一审当庭提交的原业主林文某的书面通知，原业主曾书面通知广隆水泥门市部、蔡水锐租赁房产已出卖给李泽林。且新、原业主共同于2017年3月22日再次以租赁房产为送达地址通知广隆水泥门市部、蔡水锐，租赁房产已转卖给李泽林，告知广隆水泥门市部、蔡水锐自2016年12月1日起向李泽林指定账户支付租金。但广隆水泥门市部、蔡水锐拒收，涉嫌恶意(称其“恶意”的原因在于，李泽林和前业主林文某向广隆水泥门市部、蔡水锐EMS送达变更业主及收租账户的通知函，广隆水泥门市部、蔡水锐均拒收，而同样以涉案房屋为送达地址，法院的传票和文书却能够有效送达广隆水泥门市部、蔡水锐)。综上，广隆水泥门市部、蔡水锐称“林文某转让涉案房屋给被上诉人亦未曾向上诉人进行任何通知”不符合事实。二、广隆水泥门市部、蔡水锐以“未与李泽林建立租赁关系”、“未变更租赁合同”为由拒绝向李泽林支付租金没有法律依据。根据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同对作为承租人的广隆水泥门市部、蔡水锐和作为新业主的李泽林均具有约束力。因此，广隆水泥门市部、蔡水锐以“未与李泽林建立租赁关系”、“未变更租赁合同”为由拒绝向李泽林支付租金显然无法成立。三、一审法院认定广隆水泥门市部、蔡水锐已构成根本违约，符合事实。如上所述，在广隆水泥门市部、蔡水锐已知晓李泽林为涉案房产新业主的情形下，以“林文某转让涉案房屋给被上诉人亦未曾向上诉人进行任何通知”、“未与李泽林建立租赁关系”、“未变更租赁合同”等为由拒付租金没有任何依据。截止目前，广隆水泥门市部、蔡水锐已逾十个月未向李泽林支付租金，已构成根本违约，根据租赁合同约定，李泽林可单方解除合同。四、广隆水泥门市部、蔡水锐请求李泽林赔偿租赁期内涉案房产装修残值损失、双方在涉案门店闹事的损失均缺乏事实和法律依据。（一）根据“谁主张、���举证”的原则，广隆水泥门市部、蔡水锐并未就涉案房屋装修和闹事的损失进行举证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。根据合同第七条“乙方进住期间，不得随意更动装修…”，没有证据显示广隆水泥门市部、蔡水锐曾就装修事宜取得过李泽林同意，因此广隆水泥门市部、蔡水锐请求李泽林补偿装修损失没有事实和法律依据。（二）广隆水泥门市部、蔡水锐于二审期间提出的以上诉讼请求，根据民事诉讼法意见第184条规定，在二审程序中增加诉讼请求或提出反诉的，如果双方当事人不能达成调解协议，则应当告知当事人另行起诉。据此，广隆水泥门市部、蔡水锐于二审期间请求赔偿租赁期内装修残值损失、并请求李泽林就双��在涉案门店闹事的损失进行赔偿缺乏事实和法律依据。李泽林向一审法院起诉请求：1、判令自2017年5月1日起解除李泽林与广隆水泥门市部签订的房屋租赁合同；2、广隆水泥门市部、蔡水锐向李泽林支付2016年12月1日至2017年4月30日租金合计3.5万元；3、广隆水泥门市部、蔡水锐向李泽林支付合同违约金7000元（以押金7000元冲抵）；4、广隆水泥门市部、蔡水锐于合同解除之日向李泽林返还租赁房屋，且广隆水泥门市部、蔡水锐应按双倍租金支付逾期返还房屋期间的占用费；5、广隆水泥门市部、蔡水锐承担李泽林支付的律师费1.8万元及本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：一、涉案房屋的租赁情况：2015年12月1日，案外人林文某与广隆水泥门市部签订《租房合约书》，约定将位于龙岗区横岗街道龙塘新村康乐路X号X楼租给广隆水泥门市部使用，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止共两年，每月租金7000元，每月7日前交租，如逾期交租15天则出租人有权终止合约并追收欠租；押金7000元，退租时无息退还，且可在押金内扣除未付清的租金或者其他费用；管理费、卫生费、水电费、物业管理费均由承租人支付；租赁期间不得随意装修；双方同意，在出售房屋时要求承租人在一个月期间内搬走以转售他人；在合同下方有手写备注“2018年1月1日至2018年12月31日的租金每月7500元，张志辉代，2015年11月14日”。合同签订后，广隆水泥门市部、蔡水锐支付林文某7000元的押金，由张志辉代收并出具了2016年1月1日押金《收据》，《收据》有备注：“有效期2016年1月1日至2018年12月31日”，遂由广隆水泥门市部、蔡水锐使用涉案房屋。二、涉案房屋产权变更情况：2016年11月17日，涉案房产转登记于李泽林名下，并作为银行借款抵押物登记。三、双方争议焦点：李泽林与林文某过户登记涉案房屋后，便拿着《通知书》与张志辉一同到涉案房屋要求广隆水泥门市部、蔡水锐以后直接向李泽林交租金，《通知书》由前业主林文某及李泽林共同出具载明“告知被告所承租的房屋已于2016年11月17日出售给李泽林，请被告自2016年12月1日起将租房合约约定的租金每月7000元直接支付到李泽��账户”，但遭到广隆水泥门市部、蔡水锐的拒绝，并要求前业主林文某应到场一起办理房屋交接手续、以及变更租赁合同后才愿意向李泽林交租；2017年3月13日，双方又因交租事宜发生争执，遂到深圳六约派出所进行调解，并签了《调解协议书》表示双方愿意就租赁房屋事宜进行协商调解或者通过诉讼解决。李泽林称因广隆水泥门市部、蔡水锐要求按照《租房合约书》手写备注的租赁期限履行至2018年12月31日，李泽林不同意，所以双方没有达成新的租赁合同。广隆水泥门市部、蔡水锐未向李泽林支付过租金，也未提交证据证明向林文某支付2016年12月1日之后的租金。一审法院认为：2015年12月1日案外人林文某与广隆水泥门市部签订的《租房合约书》是双方的真���意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且已经实际履行，应为合法有效，一审法院予以确认。根据双方提交的《租房合约书》原件均有手写约定“2018年1月1日至2018年12月31日的租金每月7500元，张志辉代，2015年11月14日”，且押金收据上也载明了“有效期2016年1月1日至2018年12月31日”，因此，一审法院认定手写约定内容意思表示明确，真实有效，《租房合约书》的租期至2018年12月31日期满。涉案房屋于2016年11月17日已由林文某出售并登记于李泽林名下，李泽林依法取得涉案房屋的所有权以及使用、收益等权利，根据买卖不破租赁的原则，《租房合约书》约定的内容权利义务由承租人与新业主承接履行，原合同对承租人和新业主均具有法律约束力，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。但广隆水泥门市部、蔡水锐在新业主即李泽林向其主张租金权益，并出具前业主的《通知书》、与《租房合约书》手写内容约定人及租房押金收据出具人张志辉陪同到场说明的情况下，仍拒绝支付租金，亦没有向林文某支付租金，广隆水泥门市部、蔡水锐拒不履行合同的主要义务，其行为已构成根本违约，李泽林要求解除《租房合约书》，理由充分，一审法院予以支持。因李泽林未向广隆水泥门市部、蔡水锐通知单方解除合同，一审法院认定于判决生效之日起《租房合约书》解除，并于判决生效之日起三日内广隆水泥门市部、蔡水锐搬离涉案房屋。广隆水泥门市部、蔡水锐至今仍占有使用涉案房屋，从2016年12月1日之后未支付过租金，故，李泽林诉求广隆水泥门市部、蔡水锐支付所欠房租及合同解除之后的占有使用费每月7000元，有��同依据，一审法院予以支持。但李泽林要求按双倍租金的标准支付合同解除之后的占用费，没有合同依据，一审法院不予采纳。李泽林诉求广隆水泥门市部、蔡水锐支付合同违约金7000元，合同未约定违约金的内容，其诉求无依据，一审法院不予支持，李泽林已支付的押金7000元从应付租金中扣减。李泽林请求广隆水泥门市部、蔡水锐承担律师费，无合同及法律依据，一审法院不予支持。广隆水泥门市部、蔡水锐辩解因为前业主林文某未到场进行交接手续及变更原租赁合同内容，故无需向李泽林支付租金的理由，于法无据，一审法院予以驳回。广隆水泥门市部系个体工商户，蔡水锐系广隆水泥门市部的经营者，李泽林要求广隆水泥门市部、蔡水锐连带承担本案债务，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认2015年12月1日签订的《租房合约书》解除；二、广隆水泥门市部、蔡水锐应于判决生效之日起三日内搬离涉案房屋（位于龙岗区横岗街道龙塘新村康乐路一号一楼）；三、广隆水泥门市部、蔡水锐应于判决生效之日起三日内向李泽林支付从2016年12月1日起每月7000元的租金，支付直至判决确定的搬离之日止，并从本项租金中扣减广隆水泥门市部、蔡水锐已付的押金7000元；四、驳回李泽林的其他诉讼请求。付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法���第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元（李泽林已预交），由李泽林负担195元，广隆水泥门市部、蔡水锐负担455元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：广隆水泥门市部、蔡水锐拒绝向李泽林支付租金的理由是否正当，其未支付2016年12月1日之后租金的行为是否构成根本违约。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本案中，原业主林文某已将涉案房屋转让给李泽林，林文某与广隆水泥门市部签订的《租房合约书》（租期自2016年1月1日至2018年12月31日）仍然有效，对广隆水泥门市部和新业主李泽林具有法律约束力，双方应当严格按照约定履行合同义务。根据一审查明的事实，广隆水泥门市部在知道涉案房屋已经转让李泽林的情况下，既拒绝向李泽林支付2016年12月1日之后的租金，也未向原业主林文某支付上述租金。广隆水泥门市部作为承租人，使用涉案房屋但拒绝履行支付租金这一主要合同义务，构成根本违约。一审法院判决确认合同解除，判令广隆水泥门市部、蔡水锐交还租赁房屋，并支付拖欠的租金，于法有据，处理正确。综上，上诉人广隆水泥门市部、蔡水锐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1300元，由上诉人深圳市龙岗区横岗街道六约广隆水泥供应门市部、蔡水锐负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月二十三日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。