广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤5322民初612号原告：黄婉文，女，1975年4月21日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：莫培刚，广东冠伦律师事务所律师。被告：杨德志，男，1964年1月17日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告：杨启华，男，1987年3月23日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告：叶起用，男，1953年6月21日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。上述三被告共同委托诉讼代理人：陈灿洪，广东七星律师事务所律师。原告黄婉文诉被告杨德志、杨启华、叶起用物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告黄婉文的委托诉讼代理人莫培刚；被告杨德志、叶起用及三被告的共同委托诉讼代理人陈灿洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提起诉讼请求：1、请求法院判令三被告负连带责任，共同赔偿原告物业费损失4300元（2013年10月至2017年4月）。2、本案案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：被告是广东省云浮市郁南县连滩镇连溪大垌村开发小区（城中雅居园）的开发商，2012年11月20日，原告与被告杨德志陆续签订了《购房协议》，协议约定了以下主要条款：甲方（被告方）将坐落在连滩镇连溪村委大垌村开发区的连滩城中雅居园的商品房出售给乙方（原告方）；购房付款方式分两期付款，第一期：双方自签订协议后，乙方付给甲方房款150000元，第二期：余款在甲方集中统一给乙方办理房产证交给乙方后支付；水电线路布装到套房大门前；入住后乙方要服从物业管理，物业管理费、水电初装费、有线电视费等由乙方负责支付。合同签订后，乙方按时将第一期购房款支付给了被告，被告将其名下的房产陆续转到原告的名下，并部分领取了房产证交给原告。原告陆续装修入住后，三被告在小区成立了物业管理部门，设立了物业管理办公室负责整个小区的物业管理，被告杨德志、杨启华是物业管理的负责人，被告叶起用负责小区物业费、水电费的收费工作。原告认为，三被告在进行物业管理活动中，存在以下侵犯业主合法权益的地方：1、被告未取得合法营业执照，也未取得物业管理资质证书，擅自从事物业管理活动，每月向每户业主收取100元的物业管理费，且无任何合法票据；2、违反《购房合约》规定，没有将业主的水电线路布装到套房大门前，至今也没有将业主的水表、电表统一移交给供水公司和供电公司管理。3、强迫业主每户缴纳2000元的供电设施费；不交的业主只能使用临时用电。4、擅自将水电费用加价转售给业主，其中电费每度加价1角，水费每立方加价3角。原告认为，一切经营活动必须依法依规，三被告没有取得合法营业执照，也没有取得物业管理资质证书，其无证、无资质从事物业管理活动的行为严重违反了国务院《无照经营查处取缔办法》第二条任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营；也违反了《中华人民共和国物业管理条例》第32条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。三被告擅自加价转售水电费给业主的行为，违反相关规定。原告多次与被告方协商解决上述问题，都遭遇被告的拒绝。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明事实，依法判决。原告提交以下证据以支持其诉讼请求：水电费及物业管理费收据，证明被告加价收取水电费及非法收取物业管理费的事实，以及被告不出具正式发票，偷逃漏税的事实。被告杨德志、杨启华、叶起用共同答辩认为：1、答辩人叶起用在本案中被告主体不适格，请求法院驳回原告对其相关的诉讼请求，根据原告的起诉状陈述，原告只是与被告杨德志签订了购房合同，并没有与叶起用存在合同关系，答辩人叶起用收取物业费只是因为是杨德志、杨启华聘请负责物业工作的雇员，因此原告起诉叶起用不适格。2、物业管理对原告不可缺少，没有物业管理，原告将无法居住使用，自食恶果，答辩人收取物业费是根据双方购房协议的约定收取的，答辩人没有违约，不存在赔偿物业费损失问题，原告购买的房屋都是以购房形式有公共电梯需要维护保养，也有公共门卫、清洁的需求以及秩序维护等的需求，因此统一简单的维护服务不可缺少，答辩人为了原告与众多业主公共利益需求，根据物权法第八十一条规定，也可以委托其他管理人管理的规定，组织清洁保安、电梯维护人员等基本物业是合法必要的，法律并没有提供物业服务必须由企业进行的强行性规定，如果原告固执己见，坚持诉求要求退费，将会导致公共场地垃圾遍地，电梯无人维护，治安不保，最终因小失大。3、原告所称的物业费损失证据不足，答辩人不存在违约，赔偿损失没有依据，按照目前物业费的收费标准，答辩人存在亏本提供物业服务的现象。4、由于连滩当地属于偏远乡镇，自来水供应压力不足及供应不稳定，答辩人完全是出于良心才另行打井为原告供水，供水是需要成本的，对用电问题也存在客观原因问题，不能直供，而其中产生增加的成本是需要分摊的，希望原告谅解。综上，答辩人请求法院根据案件的实际情况驳回原告的赔偿物业费损失的请求，避免影响其他人一百多户人的权益。三被告向法院提交以下证据：1、工程报价、缴款委托书等电梯维护相关材料，证明原告等多人所购买房屋配置有公用电梯，需要人员统筹维护工作，否则无法使用的事实，现收费只限年检验费。2、工资发放表，证明为了使原告等业主能正常使用，清洁、保安等人员需要支付工资等公共支出必不可少，如原告等不愿支付物业管理费用将无人提供服务的事实。3、安装配电房电表低压线路开支、打井工程合同等材料，证明由于杨启华自建房原来配置的只是临时用电、连滩自来水供水不正常甚至上不了二楼，杨启华为了原告等众二手屋主能正常居住生活，为改善供电供水垫资投入大量资金，根据合同约定收取电初装费、加收水电费合理合法的事实。经审理查明，2012年11月20日原告黄婉文（作为乙方）与杨德志（作为甲方代表人）签订购房协议。双方在购房协议中约定：“甲方座落在郁南县连滩镇连溪村委大垌村大垌开发区某房一套出售给乙方，面积（含公用分摊面积）130平方米……总房款为280000元……乙方要服从物业管理，物业管理费（按时段制定）、水电初装费、有线电视费等由乙方负责支付所需的费用……。”由杨德志与黄婉文分别作为甲方代表与乙方代表在购房协议上签名。签订购房协议后，原告支付了一定的购房款给被告。另查明，原告黄婉文向杨启华所购买的房屋位于连滩镇城中雅居园小区A幢，该楼盘由杨启华个人建造，由杨启华于2013年11月4日办理房地权证。连滩镇城中雅居园小区由杨启华建造的房屋有三幢，分别为：A幢十层；B幢十二层；C幢十三层。三幢楼有一百多套已对外销售。杨启华确认委托杨德志与黄婉文签订购房协议。庭审时，被告确认自连滩镇城中雅居园小区建成后没有成立物业服务公司，由被告杨启华聘请相关人员作为小区物业管理人员，叶起用为杨启华聘请的工作人员。原告庭审时确认平时有保安员、清洁人员在小区工作。被告杨启华按每月每户100元标准向业主收取物业管理费。被告认为按原告提交票据，认可收取了原告3500元的物业管理费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”按上述法律规定，业主可自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理物业。雅居园小区是被告杨启华开发建造，原告向被告购买房屋时，双方在购房协议中约定“乙方（即原告）要服从物业管理，物业管理费（按时段制定）、水电初装费、有线电视费等由乙方负责支付所需的费用……”。从购房协议的内容有服从物业管理及负责物业管理费的表述，应理解为原告委托了被告杨启华对物业进行管理，被告在庭审时也确认有物管人员在从事物业管理工作。现被告杨启华受业主(原告)委托，已经按照协议约定提供相应物业服务，而业主事实上也接受了物业服务，故业主应支付相应物业费。本案业主委托他人对物业进行管理未违反法律规定，故对原告请求返还物业费不予支持。对于被告杨德志、叶起用主体问题。庭审时经查明，雅居园小区是被告杨启华开发建造，原房产的权属人是杨启华，杨德志是受杨启华的委托与业主签订购房协议，而叶起用是杨启华聘请从事物业管理的工作人员。该案权利义务主体是杨启华，故对原告起诉要求被告杨德志、叶起用返还物业费予以驳回。本案原告与被告所签订的购房协议虽然约定业主要服从物业管理及负责物业管理费。但就物业服务方面约定未够详尽，双方应就物业管理事项、服务质量、服务费用、合同期限、违约责任等内容进行约定，以规范双方的权利义务，提升物业服务水平，减少矛盾纠纷的发生，为业主创造安全、舒适、和谐的生活和工作环境。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告黄婉文的诉讼请求。本案受理费50元，由原告黄婉文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  卢志浩审 判 员  宾益生人民陪审员  杨梅光二〇一七年十一月六日书 记 员  梅醒林