广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初18365号原告：中山市乐有家房地产经纪有限公司（原中山市家家顺房地产经纪有限公司），住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦二座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈奕纯，女，1993年8月5日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区，系原告员工。委托诉讼代理人：傅煜，1992年11月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，系原告员工。被告：郭文岳，男，1983年10月11日出生，汉族，住中山市，原告中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）诉被告郭文岳居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由独任审判员唐群适用简易程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人傅煜，被告郭文岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐有家公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佣金37500元；2.被告向原告支付逾期付款违约金4545元（2017年3月22日至2017年10月10日，计算方法：150000元×0.03×202天×0.0005=4545元）。事实理由：2017年3月22日，被告郭文岳与案外人王飞平、区宝桂在原告乐有家公司的居间服务下签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》。合同第十一条约定：买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付37500元作为佣金，买方向居间方支付佣金37500元。第十二条约定：如出现买卖双方避开居间方式成交或未经居间方同意解除合同，或因买卖双方任何乙方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金。居间方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于居间方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。原告多次以EMS快递发送《告知函》给被告，但被告并不同意支付佣金。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告为证明其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间合同；2.放弃办理资金监管声明书；3.2017年7月4日、2017年7月6日、2017年7月12日、2017年8月17日发给被告的催告函及快递单（原件）；4.中山市不动产登记资料证明表；5.黄嘉浩出具的情况说明一份。被告郭文岳辩称：被告认为其已超额支付26800元费用。并且与乐有家公司产生中介合作，并非在2017年3月份，而为2016年9月份。2016年9月18日被告经乐有家公司介绍，欲购房产一套，价值268万元。在确定中介费为1%即26800元后，签订了合同一份，出于对原告的信任，在签订合同当日向原告支付了中介费。但因首付及其他原因，在签订合同次日原、被告及业主确定了解除合同的协议。被告与原告黄姓店长口头协商并达成协议，由原告工作人员起草协议，在解除协议的附加说明中第四条明确说明，被告已付26800元；可以在乐有家后期买房中做中介费使用；对方也承诺会尽快帮助被告安排看新房子，但六个月内原告工作人员仅介绍看过两套房产。之后，被告于2017年3月份通过原告公司手机APP及其员工朋友圈得知了涉案房产，后与乐有家公司签订购买合同，被告要求按之前协商的1%购房款作为中介费即15000元，但原告公司员工并不同意，后黄姓店长称愿意向公司申请协商。故被告在签订购买合同时，与原告同时签订了一份关于中介费后期变更的补充协议。合同继续履行，在办理过户手续时，原告要求被告支付中介费，被告提出已支付26800元中介费，但原告员工以分店不同为由拒不承认，并未协助被告与业主办理过户手续。之后，双方协商未果，被告认为涉案房产的居间佣金应按1%计算，应为15000元，被告已预交了26800元佣金，原告多收取被告的部分佣金应予以退还。被告郭文岳在举证期限内向本院提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.收据一张；3.解除协议；4.补充协议；5.转账截图（复印件）；6.电话录音光碟及文字材料（复印件）。经审理查明：2017年3月22日，原告乐有家公司（原中山市家家顺房地产经纪有限公司）作为居间方，被告郭文岳作为买方，案外人王飞平、区宝桂作为卖方，三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号为：No.50301023397）一份，合同约定：卖方将其名下位于中山市三乡镇金涌大道2号东城花园二期11幢2座201房房地产以总价款1500000元转让给买方；买方意向贷款900000元，并于2017年4月31日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续；买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款500000元至买卖双方约定的银行监管账户…鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日由买方向居间方支付37500元作为佣金；如买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付；居间方因追索佣金所产生的一切费用由应支付佣金的任何乙方承担，包括但不限于诉讼费、查档费、律师费等；合同还约定了其他事项。同日，郭文岳与居间方代理人覃晓婵签订《补充协议》一份，协议约定：卖方与买方通过经纪方居间服务于2017年3月22日签订了关于中山市三乡镇金涌大道2号东城花园二期11幢2座201房物业的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号为：No.50301023397），合同作如下补充：如买方可通过关系自行找到家家顺高层管理人员申请佣金折扣则以申请到的最低折扣为该房子交易的佣金。郭文岳、覃晓婵在协议落款处签字捺印确认。当日，买卖双方还签订有《放弃办理资金监管声明书》。之后，原告主张被告郭文岳并未按期按约定缴纳佣金37500元，并分别于2017年7月4日、7月6日、7月12日、8月17日向郭文岳发出《告知函》，要求其协助办理递件过户手续、缴纳佣金或必要费用。上述佣金，原告追讨未果后诉至本院，提出前述实体权利。另查：2016年9月18日，案外人谢燕妮作为卖方，中山市家家顺房地产经纪有限公司作为居间方，闫华婷、郭文岳作为买方，三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：No.50301016689）一份，合同约定：由卖方将位于中山市三乡镇金涌大道6号艺墅花园33幢103房以总价款2680000元转让给买方…买方向居间方支付佣金26800元…合同还约定了其他事项。合同签订当日，买方向居间方支付佣金26800元。2016年9月20日，谢燕妮（卖方）、闫华婷（买方）、郭文岳（买方）、中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方）三方签订《房屋买卖合同解除协议》一份，协议约定：三方协商解除《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：No.50301016689），买方同意支付给卖方20000元作为赔偿，并同意支付给居间方26800元作为补偿，于签署本协议当日付清…备注：1.买方在12月31日之前可以支付首期款的情况合同继续生效；2.买方可以转卖给其他朋友房屋买卖合同继续履行；3.若是买方卖掉的卖方退还之前的2万定金，若是卖方卖掉定金不退还，如买方本人或朋友过来买房子协议第一条第二款第2项约定的26800元作为佣金；协议还约定了其他事项。又查：涉案房产位于广东省××乡镇××大道××花园××房，权利人为区宝桂、王飞平，建筑面积为178.05平方米，抵押权人为中国银行股份有限公司中山三乡支行。再查：中山市家家顺房地产经纪有限公司于2017年7月10日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为中山市乐有家房地产经纪有限公司。本院认为，本案为居间合同纠纷，郭文岳与原告之间的居间合同关系有《中山市二手房买卖及居间服务合同》为证，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告于2016年9月20日支付的佣金26800元是否可用于抵扣本案涉案佣金37500元。关于该焦点，原告主张，依据《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定，应由卖方即被告郭文岳向原告支付佣金37500元，关于被告于2016年9月18日支付的26800元佣金，《房屋买卖合同解除协议》约定只能用于中山市三乡镇金涌大道6号艺墅花园33幢103房的买卖，原告不同意用于抵扣本案佣金；被告主张，依据《房屋买卖合同解除协议》备注栏约定，被告于2016年9月18日支付的26800元，如被告本人或被告的朋友通过原告居间购买房产，该款可作为佣金使用，且关于佣金收取，被告主张为按购房总价款的1%作为佣金，故编号为No.50301023397的《中山市二手房买卖及居间服务合同》应收取的佣金应为15000元，原告还应向被告退还11800元。本院认为，本案居间合同关系是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”，本案中，被告已经在原告促成下，与案外人王飞平、区宝桂签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，根据合同第十一条约定，被告付款条件已经成就，应于当天向原告支付佣金37500元。关于被告郭文岳于2016年9月18日支付的佣金26800元是否予以扣减的问题，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同解除协议》备注4中约定：“如买方本人或朋友过来买房子上述的(二)一2的26800作为佣金”。结合该解除协议前文从字面意义理解，中山市家家顺房地产经纪有限公司作出了26800元可用于今后与被告房屋买卖中介服务佣金，并未如原告主张明确限定用于中山市三乡镇金涌大道6号艺墅花园33幢103房的买卖中介佣金。原告作为专业的房屋买卖中介服务机构，在签订合同及作出承诺时，应当尽到审慎义务，协议条文表述应当明确规范，因合同条款不规范、不明确导致双方产生歧义理解，应当由协议起草方即服务提供方承担责任。结合被告提交的电话录音材料及转账记录，本院采信被告主张，即原告在2016年7月20日承诺将26800元可用于抵扣今后产生的佣金。故本院认定被告已向原告缴纳的26800元款项应在本案中予以抵扣，即被告还应向原告支付10700元（37500元-26800元）。被告未能按时如数支付中介费，还应当按照合同约定支付逾期付款违约金。原告主张被告按照合同约定支付违约金，即以成交价3%为基数，按日息万分之五，从应付款之日即2017年3月22日起计算至2017年10月10日，计4545元（成交价1500000元×3%×202天×日息万分之五）。本院认为该约定过分高于原告的实际损失（主要为利息损失），结合本案原告对确认被告已付款的问题上服务中亦存在一定程度的瑕疵并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，本院酌定被告应支付的违约金为未付中介费的30%，即3210元（10700元×30%）。关于被告主张本案佣金按照应按购房款的1%计算，并未有事实法律依据，本院不予支持。关于原告提交的黄嘉浩的情况说明，由于黄嘉浩本人未到庭，本院无法确认其身份，且黄嘉浩为原告前员工，存在利害关系，其证言可信度较低，其单方对《房屋买卖合同解除协议》备注条款4的解释并未有任何事实依据支持，不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告郭文岳于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市乐有家房地产经纪有限公司支付佣金10700元及违约金3210元，合共13910元；二、驳回原告中山市乐有家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取为426元（该款原告已预交），由原告中山市乐有家房地产经纪有限公司负担285元，由被告郭文岳负担141元，（该款被告应在判决生效之日起七日内向本院缴纳或迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 唐 群二〇一七年十一月十六日书记员 李可任杨莉芳