广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终2833号上诉人（原审原告）：谭某，女，汉族，1980年8月23日出生，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：陈松涛、谢杰，均系北京市京都(深圳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：银泰达公司，住所地：惠州市博罗县罗阳镇。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：林某、邹某，均系该公司员工。上诉人谭某因与被上诉人银泰达公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初553号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭某上诉请求：1、请求撤销（2017）粤1322民初553号民事判决书，并依法改判被上诉人承担逾期交房违约金39015元（从2014年12月31日至2016年7月30日止）。2、判决被上诉人承担本案的诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：原审法院认定事实错误，导致判决不当。2014年3月26日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人向被上诉人购买江山美苑X栋X单元X号房产，总价款336917元，交房时间为2014年12月30日。上诉人支付房款分为两期，首期款106917元于2014年4月交付；同时，上诉人向中国工商银行惠州仲恺高新区支行申请个人住房贷款，并于2014年4月23日签订《个人购房借款／担保合同》，2014年4月23日，贷款银行将第二笔购房款230000元支付给被上诉人，从2014年5月起，上诉人每月向贷款银行以等额本息的方式归还贷款（附：银行转账凭证、还款记录）。因被上诉人未向上诉人开具购房发票，在上诉人强烈要求下，被上诉人于2016年4月20日、2014年6月10日分别向上诉人出具两笔购房发票。一审过程中，上诉人提交了相关证据，并陈述相关事实，被上诉人也认可所有事实，未提出付款时间的异议。但原审法院罔顾事实，缺乏常识基本判断，单方认定2016年4月20日、2014年6月10日的发票时间为上诉人的支付房款时间，与基本事实严重不符，以致导致对上诉人不利的判决结果。为维护上诉人的合法权益，请二审法院依法公正裁判。被上诉人银泰达公司辩称，一审法院适用法律正确，程序正当。上诉人提交的证据非新证据，在一审举证期间内未提交。原审原告谭某向一审法院起诉请求：1、请依法判决被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金人民币39015元；2、请依法判决被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2014年1月16日，原告谭某与被告银泰达公司签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：13091800)，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县××单元××号房屋，建筑面积71.26平方米房屋总价人民币336917元，采取银行按揭方式支付。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了《补充协议书（一）》及《补充协议书（二）》。其中《合同补充协议(一)》第一条约定：“买受人签订合同所列的地址和买受人委托代理人地址，为双方约定的买受人联系地址。出卖人的通知或其它文件以挂号方式或特快专递邮寄至该地址，自邮件发出后的第三日即视为送达……”，《补充协议书(一)》第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续……。买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用……，其责任由买受人自行承担”；《补充协议书（二）》第一条第三款约定“如最后一笔款项的付款时间超过《商品房买卖合同》约定的交楼日期的，出卖人有权在买受人付清全部购房款后才将房屋交付给买受人而不视为出卖人违约。”《补充协议书（二）》第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按合同总购房价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。”原告于2014年6月10日向被告支付了购房款106917元，于2016年4月20日向被告支付了余款230000元。另查明，涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日，被告于2016年6月28日通过邮寄的方式向原告发出了收楼通知书。一审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定及《补充协议书（二）》第一条第三款约定，被告应于原告付清款项之日即2016年4月20日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。关于违约金计算起止时间的问题。原告请求违约金自合同规定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日起至2016年7月30日止计算，首先因原告于2016年4月20日付清全部购房款，因此违约金起算时间应从2016年4月21日起算；其次，因被告于2016年6月28日通过邮寄的方式向原告发出了收楼通知书，根据《补充协议书（一）》中第一条、第三条关于交接的约定，被告在发出《入伙通知书》后的第十日起视为房屋已交付使用，即违约金截止日期应为2016年7月7日。关于被告逾期交房的违约金标准问题。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房不超过180天，因此被告应向原告支付的逾期交房违约金为2594元（336917元*0.0001/天*77天）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告银泰达公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谭某支付逾期交房违约金2594元。二、驳回原告谭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由被告银泰达公司负担30元，由原告谭某负担358元。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了两组新证据，分别为，证据1：中国工商银行放款证明，拟证明银行于2014年4月4日向被上诉人账户发放第二期购房款23万元；证据2：按揭贷款月供安排，拟证明上诉人于2014年6月起，向银行按月支付贷款月供。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人银泰达公司对上诉人提交的新证据无异议。本院认定如下：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，上诉人谭某于2014年4月4日通过银行按揭贷款的方式向被上诉人银泰达公司支付了余款230000元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。一审判决宣判后，各方当事人对涉案房屋逾期交付及违约金计算方式等没有提出意见。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：违约金的计算基数问题。本案中，双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13091800）第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。本案二审中谭某补充提交证据证明，在2014年4月4日就已经将申请到的按揭贷款支付到银泰达公司的账户，银泰达公司对该证据并无异议，本院予以认可。也就是说在合同约定的交房时间2014年12月30日之前，谭某已经向银泰达公司支付全部房款。至于银泰达公司何时出具发票，是该公司自己可以控制的行为而与买受人无关。基于以上意见，银泰达公司应当支付的违约金为37330.4元（按336917元*0.0002元/天*554天计算，即从2014年12月31日起至2016年7月7日止均按336917元为基数）。一审法院之所以出现计算基础错误，是由于谭某在一审中并未提交其向银行申请按揭贷款并支付到银泰达公司的相关证据和提出相应的抗辩意见，导致一审法院认定事实错误。同时，也导致了本案二审诉讼的发生，故而本院确定应当由谭某承担本案二审的诉讼费。综上所述，上诉人谭某关于违约金的上诉主张有事实依据和法律依据，对该上诉请求本院予以支持。原审因当事人举证导致认定的事实错误、实体处理不当，其判决本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初553号民事判决第二项及受理费负担部分；二、变更广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初553号民事判决第一项为：被上诉人银泰达公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人谭某支付逾期交房违约金37330.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费776元,由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年十一月七日法官助理 曾嘉红书 记 员 叶秀婷