四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2277号上诉人（原审被告）：绵阳新兴融资担保有限责任公司，住所地：绵阳高新区绵兴东路167号。法定代表人：熊浩翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何玉成，四川科大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川富临实业集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区安昌路17号。法定代表人：安治富，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗莉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川绵阳富临房地产开发有限公司，住所地：绵阳市涪城区安昌路17号。法定代表人：曾刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗莉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。原审被告：陈长琼，女，1969年3月8日出生，汉族，住绵阳市游仙区。原审被告：陈安林，男，1970年10月2日出生，汉族，住绵阳市游仙区。原审被告：绵阳市统全租赁有限公司，住所地：绵阳市临园路西段90号-36号、37号。法定代表人：刘志平。上诉人绵阳新兴融资担保有限责任公司（以下简称新兴担保公司）因与被上诉人四川富临实业集团有限公司（以下简称富临实业公司）、四川绵阳富临房地产开发有限公司（以下简称富临房地产公司）、原审被告陈长琼、陈安林、绵阳市统全租赁有限公司（以下简称统全租赁公司）案外人执行异议之诉一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院(2016)川0792民初1658号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法由审判员张兵担任审判长，与审判员于红霞、审判员肖玉生组成合议庭进行了审理。上诉人新兴担保公司的委托诉讼代理人何玉成、被上诉人富临实业公司、富临房地产公司的共同委托诉讼代理人罗莉、贾玉成，原审被告陈长琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人新兴担保公司的上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二项；2：本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：从被上诉人对案涉房屋向陈长琼办理入住手续、陈长琼对房屋进行添附及缴纳物业服务费用等证据，能够认定原审被告陈长琼为该案涉房屋的真实使用权人，人民法院在执行上诉人与陈长琼追偿权纠纷案件所采取的执行行为正确。上诉人对案涉房屋采取保全措施后，被上诉人与陈长琼在人民法院通过调解的方式解除案涉的《商品房买卖合同》不得对抗上诉人作为申请执行人的保全行为和执行行为。被上诉人富临实业公司、富临房地产公司辩称，被上诉人与陈长琼签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》约定被上诉人将案涉房屋出售给陈长琼，同时也约定了由陈长琼通过银行办理按揭手续支付借款，若陈长琼逾期向银行还款，由被上诉人承担担保责任后解除《商品房买卖合同》。因陈长琼逾期向银行还款，被上诉人与陈长琼之间的《商品房买卖合同》已解除，且被上诉人与陈长琼签订了《商品房买卖合同》后双方也没有办理产权过户手续，一审法院判决案涉房屋属于被上诉人所有正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告陈长琼辩称，案涉房屋是其弟弟陈安林的，且陈安林为案涉房屋进行装修亦支出100多万元，若被上诉人将案涉房屋收回陈安林肯定不服。原审原告富临实业公司、富临房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号房屋的所有权归原告所有；2.停止贵院在被告新兴担保公司申请执行被告陈长琼一案中对绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号房屋的执行措施，在绵阳市住房和城乡建设局取消该房屋的合同签约备案（备案号87899）。一审法院认定事实：绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号房屋（以下简称涉案房屋）系原告富临实业公司、富临房地产公司共同开发的商品房。2011年1月31日，原告富临实业公司、富临房地产公司与被告陈长琼共同签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定陈长琼购买涉案房屋（总价2592810元），并由陈长琼向中国工商银行股份有限公司新华支行按揭贷款支付除首付款（1296810元）以外的购房款（1296000元）。《补充协议》还约定：买受人逾期付款超过7日，出卖人有权单方解除合同，合同解除后该商品房处置权归出卖人所有；因买受人偿还银行贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中划扣了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担违约金（违约金为总房款的2%）和出卖人代买受人偿付的银行借款利息；若出现买受人支付房款违约或因其他原因致使出卖人解除合同，但买受人已经入住且对房屋进行了装修的情形，买受人应在合同解除后7日内将所购房屋无条件退还给出卖人，买受人在向出卖人退还房屋时不得损坏装修，出卖人对买受人进行的装修不做任何经济补偿；买受人办理房屋权属证书的前提是已付清全部房款并办理入住手续，且出卖人已取得竣工备案证。若出卖人在取得小区竣工备案证书后，买受人房款未付清或尚未结清出卖人处的借款、欠款（包括买受人未按期偿还银行按揭贷款导致出卖人承担保证责任所垫付的保证金），须在欠款、借款全部清偿并办理入住手续后再予以办理相关权属证书，办理时限从买受人接房后并付清全款及结清全部借款之日起计算。2011年1月31日、4月7日，陈长琼分两次向富临房地产公司支付了首付款1296810元。2011年4月7日，前述《商品房买卖合同》在相关房产管理部门办理了备案手续（合同签约备案号87899）。2011年6月24日，陈长琼办理了涉案房屋的接房手续。2011年6月，陈长琼作为借款人和抵押人、富临房地产公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司新华支行签订了合同编号为[住]字[工]行[绵阳新华]支行[2011]年[375]号的《个人购房借款/担保合同》，约定陈长琼向该行借款1296000元并以涉案房屋作为抵押物（原审庭审中经核实，该合同签订后各方当事人均未针对该房屋到相关房产管理部门办理抵押登记或者抵押权预告登记手续），富临房地产公司承担阶段性连带责任保证，陈长琼按月等额归还借款本息。合同签订后，中国工商银行股份有限公司新华支行依约向陈长琼发放了贷款。后因陈长琼未能按期偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司新华支行于2015年9月2日向富临房地产公司以及陈长琼发出《关于终止个人住房借款合同的函》，载明内容为：截止2015年9月2日，借款人陈长琼已连续3期（累计8期）未履行还贷义务，尚欠按揭贷款余额为1161831.04元；该行决定终止[住]字[工]行[绵阳新华]支行[2011]年[375]号的《个人购房借款/担保合同》，并于2015年9月20日后在富临房地产公司存款账户中扣收全部余额及欠息。2015年9月24日，该行从富临房地产公司的账户中扣划了陈长琼所欠款项本息共计1187830.64元，并向富临房地产公司出具了《个人贷款结清证明》。2015年10月21日，富临房地产公司向陈长琼发出《欠款催收通知书》，要求陈长琼于2015年10月25日前付清扣划款项以及垫付部分的相应利息。因陈长琼未能按照要求的期限支付上述款项，富临实业公司、富临房地产公司遂于2015年12月8日向一审法院提起诉讼，要求解除涉案《商品房买卖合同》并由陈长琼返还房屋、支付违约金及利息。经一审法院主持调解，双方达成调解协议并经一审法院于2016年4月1日作出（2015）绵高新民初字第1658号民事调解书，确认内容为：富临实业公司、富临房地产公司与陈长琼自愿解除于2011年1月31日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号87899）；调解协议生效后由陈长琼返还涉案房屋（即绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号的住房一套）；扣除陈长琼应支付给富临实业公司、富临房地产公司的违约金51856,20元、代偿银行贷款本息1187830.64元、利息29997.67元（代偿款利息）、诉讼费14040元、公告费300元后，富临实业公司、富临房地产公司还应退还陈长琼购房款1308785元。之后，陈长琼将涉案房屋交付给了富临房地产公司，该公司现尚未向陈长琼退还购房款1308785元。另查明：1.涉案房屋于2015年5月8日在绵阳高新区房管局办理了初始登记，其《房屋所有权证书》（编号：绵房权证高字第××号）载明房屋所有权人为富临房地产公司；2.2014年2月24日，陈安林向新兴担保公司申请，请求该公司为其向绵阳市涪城区农村信用合作联社城南分社贷款200万元（借款期限为2014年4月4日至2015年4月3日）提供担保。新兴担保公司同意为陈安林上述借款提供担保并与陈安林签订了《委托担保合同》。之后，统全租赁公司、陈安林以及陈长琼与新兴担保公司又分别签订了《保证反担保合同》、《抵押反担保合同》，其中约定陈长琼提供的反担保抵押物为其购买的涉案房屋（即位于绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号的住房）一套。一审庭审中经核实，《抵押反担保合同》签订后双方并未到相关房产管理部门针对该房屋办理抵押登记或者抵押权预告登记手续），并约定：若抵押物未办理抵押登记，陈长琼应以包括但不限于抵押物在内的财产承担还款责任；若实现抵押物的价款不足清偿，则陈长琼自愿以其他财产保证新兴担保公司的债权得到清偿。2014年4月8日，绵阳市涪城区农村信用合作联社城南分社向陈安林发放了贷款200万元。因借款到期后陈安林未能依约偿还贷款，新兴担保公司遂于2015年7月1日按照绵阳市涪城区农村信用合作联社城南分社的通知代陈安林清偿借款本息共计2185300元。2015年9月24日，新兴担保公司向一审法院起诉，请求判令陈安林向其偿还代偿款项2185300元及利息，并判令其对陈长琼提供的抵押物（即涉案房屋）拍卖、变卖价款在代偿范围内优先受偿以及其对统全租赁公司提供的抵押物（即26座塔吊）拍卖、变卖价款在代偿范围内优先受偿，由统全租赁公司对陈安林上述代偿债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，一审法院根据新兴担保公司提出的诉讼保全申请，于2015年10月19日对备案登记在陈长琼名下的涉案房屋予以查封（另经核实，绵阳市涪城区人民法院因绵阳市涪城区旭东小额贷款有限责任公司与陈安林、陈长琼金融借款合同纠纷一案，亦于2015年11月24日裁定对该房屋予以查封）。2015年11月16日，一审法院作出（2015）绵高新民初字第1470号民事判决书，其中确定陈长琼对陈安林应偿还新兴担保公司代其归还的借款本息2185300元及资金利息等费用承担连带还款责任。该判决生效后，新兴担保公司于2015年12月22日向一审法院申请了强制执行。一审法院受理后于2016年1月25日作出（2016）川0792执3号执行裁定书，裁定内容为：冻结或划拨陈安林、陈长琼、统全租赁公司的银行存款2884033元；若银行存款不足，则查封、扣押其不足部分相应价值的财产，并依法评估、拍卖。2016年2月5日，一审法院向富临实业公司、富临房地产公司发出（2016）川0792执3号协助执行通知书，要求其暂停向陈长琼退付涉案房屋的购房款；3.2016年8月9日，富临实业公司、富临房地产公司以涉案房屋被一审法院查封并被强制执行、无法解除合同备案及返还给其为由，向一审法院提出执行异议，要求停止对该房屋的执行并解除查封。一审法院经审查认为，富临实业公司、富临房地产公司未直接提出案外人执行异议，而是另案起诉陈长琼后持生效法律文书向执行法院提出排除执行的异议，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持”所规定的情形，遂于2016年11月25日作出（2016）川0792执异15号执行裁定书，裁定驳回富临实业公司、富临房地产公司的异议；4.2016年9月27日，新兴担保公司向一审法院提起第三人撤销之诉，请求撤销本院（2015）绵高新民初字第1658号民事调解书，并确认涉案房屋为陈长琼偿还一审法院（2015）绵高新民初字第1470号判决书确定债权的财产，且其对该涉案房屋有优先受偿权。一审法院经审查认为：提出第三人撤销之诉的主体只能是对诉讼标的有独立请求权的第三人，或与案件处理结果有利害关系的无独立请求权第三人，而依据已经发生法律效力的（2015）绵高新民初字第1470号民事判决书的确定，新兴担保公司仅是对陈长琼享有偿还借款本息、代理费的债权请求权，对于涉案房屋并不享有任何实体权利，（2015）绵高新民初字第1658号民事调解书之结果对其亦无任何法律上的利害关系；故作为陈长琼的债权人，其起诉不符合第三人撤销之诉的主体条件。据此，一审法院于2016年10月25日作出（2016）川0792民初1446号民事裁定书，裁定对其起诉不予受理。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人对此应当承担举证证明责任；且案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据原告富临实业公司、富临房地产公司所举证据，并结合庭审查明的事实，被告陈长琼虽然向原告富临实业公司、富临房地产公司购买了涉案房屋（即绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号房屋）并办理了合同备案登记，但产权并未登记至其名下，该房屋在相关房产管理部门登记的所有权人为原告富临房地产公司，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋的所有权由原告富临房地产公司享有，陈长琼并未取得该房屋的所有权，其仅享有合同债权。需要明确的是，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条第（三）项、第十六条的规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，因此一审法院预查封涉案房屋的行为是适当的。但在富临实业公司、富临房地产公司已与陈长琼协商解除涉案《商品房买卖合同》的情况下，富临实业公司、富临房地产公司即享有了足以排除强制执行的民事权益，一审法院继续对该房屋采取预查封的执行措施已无事实依据，故应当停止对该房屋的执行。但对陈长琼因支付价款而形成的对富临实业公司、富临房地产公司的债权（即退房款1308785元），新兴担保公司作为申请执行人仍享有继续申请执行的权利。陈长琼所提装修价值问题，在其有充分证据证明的前提下可以按照涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定以及相关法律规定另案处理。至于陈长琼所提涉案房屋实际由陈安林出资购置且陈安林才是实际的买受人之主张，与庭审查明的事实不符，一审法院不予采信。新兴担保公司所提抗辩主张亦不能成立，一审法院不予采信。综上所述，原告富临实业公司、富临房地产公司的诉讼请求有事实依据和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条的规定，遂判决：一、确认绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号房屋的所有权由原告四川绵阳富临房地产开发有限公司享有；二、停止一审法院对绵阳市“富临﹒卢卡美郡”二期39幢1楼1号房屋一套的执行；三、驳回原告四川富临实业集团有限公司、四川绵阳富临房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费1500元，共计1600元，由被告陈长琼、陈安林、绵阳市统全租赁有限公司负担。本院二审期间，原审被告陈长琼提交了《承诺书》二份。拟证明案涉争议房屋是陈安林的，而其只是名义买受人。新兴担保公司质证意见为：对该证据的真实性和证明目的均不持异议。被上诉人富临实业公司、富临房地产公司质证意见为：对该证据的真实性不予认可，自始至终都是陈长琼和我们签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，在合同履行的过程中因陈长琼未付款我们才行使的解除权。该证据与本案无关。本院认为，因陈长琼提交的上述二份《承诺书》，无相关证据对其真实性予以佐证，故达不到陈长琼关于其并非案涉房屋买受人的证明目的。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人新兴担保公司的上诉请求以及本案各方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为：富临实业公司、富临房地产公司是否享有排除强制执行的民事权益。上诉人以被上诉人对案涉房屋向陈长琼办理了入住手续、陈长琼对案涉房屋进行了添附及缴纳物业服务费用，陈长琼为案涉房屋的真实使用权人，人民法院在执行上诉人与陈长琼追偿权纠纷案件中所采取的执行行为正确，提出富临实业公司、富临房地产公司不享有排除强制执行民事权益主张。被上诉人以原审被告陈长琼存在偿还银行贷款违约行为，贷款银行终止了与陈长琼的借款合同，并从被上诉人的账户扣划陈长琼应付款项本息为由，提出根据被上诉人与陈长琼签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被上诉人享有单方解除《商品房买卖合同》的权利，被上诉人享有排除强制执行民事权益的主张。本院认为，根据被上诉人与陈长琼签订的《补充协议》中“因买受人偿还银行贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中划扣了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担违约金（违约金为总房款的2%）和出卖人代买受人偿付的银行借款利息”的约定，自2015年9月24日，贷款银行因陈长琼未按期偿还银行贷款而从富临房地产公司的账户中扣划了陈长琼所欠款项时起，被上诉人即享有单方面解除其与陈长琼签订的《商品房买卖合同》的权利。之后，新兴担保公司因与陈安林、陈长琼、统全租赁公司保证合同纠纷一案，于2015年10月19日对备案登记在陈长琼名下的涉案房屋予以查封。由此可见，富临实业公司、富临房地产公司享有与陈长琼解除《商品房买卖合同》的权利在先，新兴担保公司申请对备案登记在陈长琼名下的涉案房屋进行查封的行为在后；同时，又根据《补充协议》中“若出现买受人支付房款违约或因其他原因致使出卖人解除合同，但买受人已经入住且对房屋进行了装修的情形，买受人应在合同解除后7日内将所购房屋无条件退还给出卖人，买受人在向出卖人退还房屋时不得损坏装修，出卖人对买受人进行的装修不做任何经济补偿”的约定，自2015年9月24日，贷款银行因陈长琼未按期偿还银行贷款而从富临房地产公司的账户中扣划了陈长琼所欠款项时起，陈长琼应在合同解除后7日内将所购房屋无条件退还给富临实业公司、富临房地产公司，此时富临实业公司、富临房地产公司根据《补充协议》的上述约定，对陈长琼享有的是物权请求权。新兴担保公司基于其与陈长琼、陈安林、统全租赁公司之间的保证合同纠纷案申请对陈长琼、陈安林、统全租赁公司名下的财产进行执行，其主张属于债权请求权。根据物权请求权优于债权请求权原则，新兴担保公司在富临实业公司、富临房地产公司已享有案涉房屋返还请求权的情况下申请对案涉房屋进行执行的主张有违该原则，本院对富临房地产公司关于其享有排除强制执行的民事权益的主张予以支持。综上，上诉人新兴担保公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人绵阳新兴融资担保有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 兵审判员 于红霞审判员 肖玉生二〇一七年十一月七日书记员 谭雅丹