重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6958号上诉人（原审被告）:王崟屹,男,汉族,1980年6月4日出生。被上诉人（原审原告）:重庆龙升物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1#，统一社会信用代码915001036889498542。法定代表人：薛德岗，总经理。委托诉讼代理人:尹强斌,男，汉族，1970年2月26日出生，公司工作人员。上诉人王崟屹因与被上诉人重庆龙升物业管理有限公司（以下简称龙升物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初8284号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王崟屹上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审违反程序规定，未在立案之日起五日内向王崟屹送达起诉状副本。小区开发商与龙升物管公司签订《物业委托管理合同》时，龙升物管公司只有三级物业管理资质，而按相关法律法规本小区应由二级以上资质的物业管理企业提供服务，该合同因为不符合法律规定应当认定无效。关于物业收费标准，按物价局的批复，龙升物管公司对某小区收费标准为物业服务费0.55元/平方米/月、维修养护费0.3元/平方米/月,合计0.85元/平方米/月，试行期间还应下浮30%，下浮部分由建设单位承担，下浮后业主承担0.6元/平方米/月,再加上王崟屹与妻子两人每月电梯费20元，王崟屹每月应当支付物业费为129.58平方米×0.6元/平方米+20元，共计97.75元。而龙升物管公司按所谓合同约定的0.9元/平方米的收费标准，每月向王崟屹主张物业费116.62元，每月相差金额达18.87元，每年将多收取226.44元。并且龙升物管公司未按物价局要求办理明码标价手续，未将收费项目、收费标准及服务内容、服务标准在物业服务区域醒目位置公示。王崟屹在龙升物管公司进入本小区管理收费时就向其提出了收费标准不符合物价局核定标准及明码标价未按规定公示的问题，所以拒绝缴纳物业服务费，且从未收到过龙升物管公司的催款通知书，不存在物业费滞纳金的问题，而且一审判决确定的滞纳金高于龙升物管公司起诉主张的金额。龙升物管公司曾于2016年4月起诉要求王崟屹支付2012年4月至2016年3月的物业费，在此之前王崟屹从未收到过龙升物管公司关于物业费用的催收单，龙升物管公司出示的粘贴在门牌为XX-X上的物业费催收单不能证明是向王崟屹催收，小区内10个单元每个单元都有XX-X。龙升物管公司不能依法有效证明其在诉讼时效内曾向王崟屹催收过物业费，其权利归于消灭，不应得到支持。王崟屹在一审中举示的证据已充分证明龙升物管公司在保安、保洁、工程、园林各个方面存在严重未按《物业委托管理合同》约定的职责进行服务的情况，小区业主多次被盗，王崟屹也曾于2013年5月8日白天被盗，损失一万余元。小区大厅屋顶破损，龙升物管公司一直不予修复。小区业主因此拒交物业服务费是依法行使抗辩权的行为。龙升物管公司辩称，一审认定的本案事实清楚，判决正确，要求维持原判。龙升物管公司向一审法院起诉请求：1、王崟屹立即支付从2012年4月至2016年11月10日拖欠的物管费6451.90元、水费104.64元、公摊费102元（其中2016年2月至10月按7元/月收取，2016年11月据实分摊）；并从2012年4月1日起，以当前差欠的物管费为基数，按同期银行贷款利率计算滞纳金至2017年2月20日止；2、诉讼费由王崟屹承担。一审法院认定事实：2012年，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案原告，就重庆市南岸区某小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司续签了该合同，合同期限从2015年4月1日至2018年3月31日。2016年11月10日，原告撤出某小区。另查明，重庆市物价局2011年1月28日作出的关于确定丰源丽景等物业服务收费标准的通知中载明：本案所涉小区物业公共服务收费标准为试行标准，其中物业服务费0.55元、维修养护费0.3元，住宅共同服务费合计0.85元；试行标准在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时申报物业服务正式收费标准；物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费：电梯费月票价格：按层计算：张/人+10元（第三层）+0.3元×（N-3）。按人计算：常住人口每人每月10元。原告入住某小区后，一直按建筑面积每月0.9元/收取物业管理费，该费用包含电梯费。2016年11月，涉案小区其他同类物业服务合同案件中，针对业主提出原告收费标准高于物价局文件核定标准的上述理由，重庆市第五中级人民法院二审判决认定原告的收费标准0.9元/平方米（建筑面积）包含了电梯费，并不违反重庆市物价局所确定的收费标准，与涉案小区提供的物业服务质量基本相当。另查明，被告王崟屹系某小区3幢1单元24层4号房屋业主，该房建筑面积129.58平方米。2012年4月起，被告未向原告缴纳物业管理费，公摊费缴纳至2016年1月。另，截止2016年11月差欠原告代收水费104.64元。2013年5月10日，被告向公安机关报警称其家中被盗。2016年3月29日，原告向南岸区人民法院起诉要求被告支付2012年4月至2016年2月期间差欠的物管费等，后撤回诉讼。再查明，原告在2016年曾向某小区多名差欠物管费的业主提起诉讼，在类似案件中原告举示有2014年3月期间的催款通知单及照片为证。庭审中，原告提交落款日期为2014年3月31日、2016年3月10日、2016年4月2日的催款通知书复印件三份，拟证明原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告表示未收到催收单。同时，被告提交现场录像、业委会证明等证据，拟证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，原告对此亦不予认可。一审法院认为，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告辩称其对原告对某提供物业服务的合法性有异议，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，对被告的该项辩称理由不予采信。被告辩称原告提供的物业服务存在严重瑕疵及收费标准不符合物价局确定的收费标准。一审法院认为，物业服务具有整体性、长期性、持续性的特点，不可避免存在一些瑕疵，结合原告提交的证据，如涉案小区已生效判决所述，原告的收费标准中包含了电梯费，并未违反重庆市物价局核定的收费标准，原告提供的物业服务与其收费标准0.9元/平方米/月相当，故原告已按约向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。关于被告诉讼时效之抗辩。一审法院认为，物业服务具有持续服务之特性。本案中，原告举示的相应催收证据虽系复印件，但其催收方式符合物业服务行业习惯，且在涉案小区类似案件类似时间段中，原告已举示其他催收证据证明向业主进行过催收，从高度盖然性看，现原告主张曾向被告进行过催收符合常理。同时，业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，若被告仅以未收到原告催缴通知为由口头抗辩而并未举示有效证据证明原告怠于行使上述权利，人民法院即采纳被告关于诉讼时效抗辩而免除其物业服务费缴纳义务，实则亦是对其他已缴费业主权益之侵害，综上，被告应承担举证不能之不利法律后果，对其此项抗辩，该院不予采纳。关于缴费项目及金额：1、物业管理费。庭审中，被告认可从2012年4月1日至2016年11月10日未向原告缴纳物业管理费，一审法院根据收费标准0.9元/平方米（建筑面积）/月及房屋建筑面积129.58平方米计算这期间的物业管理费应为6453元（129.58平方米×0.9元/平方米/月×55月+129.5平方米×0.9元/平方米/月÷3），现原告要求被告支付6451.90元不违反法律规定，该院予以支持。2、代收水费。原告主张被告现差欠代收水费104.64元，被告对此无异议，亦同意支付，该院予以支持。3、公摊费。重庆鑫隆达房地产开发有限公司与原告签订的物业管理委托服务合同虽然约定的是据实分摊，但原告陈述实际是按照定额7元/月收取，一审法院认为，小区公共部位的用水用电的确会产生相关费用，原告主张7元/月未超过法律规定和双方约定，该院予以支持。原告主张2016年11月当月的公摊费为据实分摊，但未举示相关证据，故对当月公摊费，仍参照7元/月予以支持。现原、被告均认可被告在2016年2月起未交纳公摊费，截止原告撤场，以此标准主张公摊费65.30元（7元/月×9月+7元/月÷3）。关于滞纳金。被告未按照合同约定缴纳相关费用已经构成违约，原告有权要求被告支付违约金。原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业服务合同中约定的违约金标准过高，现原告自愿调整为按照银行同期贷款利率计算不违反法律规定，该院予以支持。物业服务合同约定的业主缴费期限为每月1-25日，故对滞纳金，确定为被告从2012年4月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2017年2月20日止。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、被告王崟屹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2012年4月1日至2016年11月10日的物业管理费6451.90元、代收水费104.64元、公摊费65.30元，共计6621.84元；并从2012年4月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2017年2月20日止。二、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告王崟屹负担。（该款原告已预交，被告应负担部分连同上述款项直付原告）”。王崟屹在二审中举示手机视频，拟证明其请邻居证实其家中常住人口为2人，电梯费应计算为每月20元。龙升物管公司质证后，对以上证据未予认可。经审查，本院对一审判决查明的其余案件事实予以确认。本院认为，在本案所涉的物业管理时段，小区尚未成立业主委员会，龙升物管公司作为小区前期物管公司，其与小区开发商签订的物业服务合同对小区全体业主具有约束力，该合同约定的收费标准（包含电梯费）未超过物价局核定的本案小区收费标准，不构成违规收费。虽然龙升物管公司进驻本案小区时的资质等级与小区规模不符，但考虑到本案小区存在部分烂尾工程的特殊情况，以及龙升物管公司实际为小区提供了物业服务的客观情况，其资质问题不影响向业主主张物业服务费的权利。王崟屹认为龙升物管公司存在诸多服务不达标的情况，但根据本案查明的事实，龙升物管公司在履行物业服务合同过程中并不存在重大瑕疵，王崟屹不具有拒绝交纳物业服务费的法定理由，其拖欠物业服务费应当承担违约责任，一审判决对于违约金的计算并无不当。关于本案诉讼时效，龙升物管公司向王崟屹发出的催款通知单关于业主姓名和房号的信息均明确指向本案上诉人王崟屹，能够证明其在诉讼时效期间内主张的权利，王崟屹提出的小区内存在多户“XX-X”以及未收到该催款通知书均不能形成有效抗辩，一审判决关于龙升物管公司提起本案诉讼未超过诉讼时效的意见分析说理清晰，本院予以采纳。综上所述，王崟屹的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王崟屹负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年十一月七日书记员 余文韬