江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终7313号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏春燕，女，1973年12月4日生，汉族，住浙江省海盐县。上诉人（原审被告、反诉原告）：李兵，男，1977年11月24日生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：何玉媛，江苏昆成律师事务所律师，代理上述二上诉人。委托诉讼代理人：杨梦皎，江苏昆成律师事务所实习律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪贵祥，男，1990年3月25日生，汉族，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田小花，女，1989年7月24日生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：郑宝华，上海申浩（昆山）律师事务所律师，代理上述二被上诉人。委托诉讼代理人：张春，上海申浩（昆山）律师事务所律师，代理上述二被上诉人。原审第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1003号。法定代表人：李邦圣，该公司总经理。上诉人苏春燕、李兵因与被上诉人倪贵祥、田小花、原审第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏春燕、李兵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回倪贵祥、田小花的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由倪贵祥、田小花承担。事实和理由：一、田小花和李兵并非本案的合同主体，不是适格的原、被告。二、一审认定事实有误。1、一审法院没有查清倪贵祥、田小花的银行贷款是否已经审批，提供兴业银行账户是否为贷款或放款的必要条件，即认定银行贷款未审批的原因是由于我方未提供兴业银行账户造成，认定有误。根据我方电话咨询兴业银行贷款部工作人员的回复，申请贷款首先需要进行网签，且并非一定要提供兴业银行卡，倪贵祥、田小花不符合限购限贷政策规定条件，所以迟迟未做网签和申请贷款，最终导致无法继续履行合同。理想家园咨询公司与苏春燕有矛盾，与本案也有直接的利害关系，其陈述不能作为定案依据。2、倪贵祥一方一审中均确认曾申请了多家银行贷款，均未能得到审批，其没有权利一直以申请贷款为由不付款，贷款审批不通过其应当全额付款，其未能付款才是导致双方之间的合同未能履行的主要原因。3、一审法院认为合同没有明确约定付款时间，是以理想家园咨询公司的片面之词来推断的，是错误的。在合同约定内容有歧义的情况下，应当结合上下文来理解。我方已经给了对方充足合理的履行时间，并尽到了催告义务。我方在2016年9月8日告知对方产证已经办理，并催促对方支付首付款。之后多次催促，最后给的期限是要求对方在2016年10月20几号前完成首付款的支付以及过户。2016年12月1日，我方才收到理想家园咨询公司通知，要求提供兴业银行卡，当时对方已经逾期支付首付款超过二十天。4、一审法院认为，办理银行贷款审批手续是理想家园咨询公司的义务，多家银行贷款均无法通过，而倪贵祥无需承担责任是错误的。5、一审法院已经认定贷款审批和网签是过户的前置程序，不办理网签必然影响过户，却错误地认为网签备案并非合同约定内容，不需要承担责任。苏春燕通过网签的事情察觉到对方与理想家园咨询公司串通欺骗我方，导致付款条件不成就，因为对方未按合同约定付款和过户，逾期已经超过二十天，我方主张解除合同，而非以未网签备案为由要求解除，一审法院认定有误。倪贵祥、田小花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据房屋买卖的过户流程，网签备案是指已经具备过户条件，即已经申请了贷款、偿还房屋原有贷款、注销他项权证，所以网签是申请贷款审批之后的手续。贷款审批需要卖方的协助，因为此时房屋还没有过户，产权人仍然是卖方，银行贷款必须得到卖方的同意。兴业银行至少需要苏春燕、李兵提供放贷的银行账户。即使2016年11月我方选择不再申请贷款，以现金支付房款，苏春燕、李兵也应当给予合理时间，如果期间我方仍无法现金支付的话，才可以依法不履行合同。根据苏春燕、李兵一审陈述，其于2016年11月底接到中介通知提供兴业银行账户。此时我方选择不贷款了，苏春燕、李兵也不能在12月9日即明确不再出售房屋，要求涨价20%。双方合同第十四条的补充约定中指的是提交资料的时间，不是第二笔房款支付的时间，申请二手房贷款必须已经进行产权登记。第二笔房款支付时间在过户当日。卖方单方面涨价时从未提出过我方未按约定时间付款这一违约事实。理想家园咨询公司未作陈述。倪贵祥、田小花向一审法院起诉请求：1、苏春燕、李兵返还定金30000元及利息损失（以30000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率，自2016年8月8日起计算至实际归还之日止）；2、苏春燕、李兵支付违约金69800元；3、本案诉讼费和律师费由苏春燕、李兵负担。苏春燕、李兵向一审法院反诉请求：1、解除苏春燕、李兵与倪贵祥、田小花签订的《昆山市存量房买卖合同》，倪贵祥、田小花支付违约金差额39800元；2、本案的反诉费由倪贵祥、田小花负担。一审法院认定事实：倪贵祥与田小花系夫妻关系。2016年8月6日苏春燕、李兵（甲方）与倪贵祥、田小花（乙方）在理想家园咨询公司（丙方）居间下签订《昆山市存量房买卖合同》。合同约定，甲方同意将坐落在昆山市巴城镇红杨花园68号楼604室房屋，建筑面积64平方米及车库8平方米出售给乙方。甲、乙双方一致同意该房屋总价款为349000元。乙方的付款方式为商业银行贷款。本次交易各流程时间和付款方式约定为：签约时，乙方向甲方支付定金30000元；签约后，甲、乙双方于5日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款；第二笔房款，109000元在办理过户当日支付；第三笔房款200000元，在银行放贷三个工作日到甲方产权人账户；尾款10000元，交房时结清。甲、乙双方若由任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。本合同如因发生人力不可抗拒因素导致无法履行，三方协商解约，均不承担违约责任。国家税费、银行利率调整等因素不影响合同完全无法履行的，不算作不可抗力。合同补充约定，若甲方违约，代理人全权负责。具体时间按照房产证办出来的时间为准。2016年8月8日倪贵祥、田小花支付苏春燕、李兵定金30000元。2016年8月23日涉案房屋办理了产权人为苏春燕的不动产权利证书。2016年12月9日理想家园咨询公司员工王甜甜与苏春燕进行电话沟通，王甜甜询问苏春燕是否倪贵祥、田小花不给予补偿，其就不提供银行卡号。而苏春燕称其于2016年9月8日将材料交给该公司但一直拖到11月份都无法过户，故要求倪贵祥、田小花要么补偿总房款的20%继续履行合同，要么解除合同退还定金，要么两人自行处理。2012年12月12日倪贵祥和田小花分别联系李兵，李兵再次陈述了苏春燕的上述说法和解决方案，而倪贵祥在通话中也认可由于房屋面积较小，部分银行不同意放贷的情况以及昆山市的限购和苏州市房产新政导致部分流程进展缓慢。苏春燕和李兵在审理中称，2016年11月底接到理想家园咨询公司通知来昆山办理兴业银行卡，但发现涉案房屋并未办理网签备案登记。理想家园咨询公司确认合同中约定的“具体时间按照产证办出来的时间为准”是为防止双方在产证办出来后不提交资料而约定的提交资料的时间。商业贷款的审批不需要先进行网签，按照倪贵祥、田小花贷款银行兴业银行的要求，苏春燕和李兵需要提供一个兴业银行的账号，不需要是昆山兴业银行的账号，但二人并未提供。一审法院认为，倪贵祥、田小花与苏春燕、李兵之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效，双方均应恪守履行。苏春燕根据合同约定，贷款审批通过是房屋过户并支付第二笔购房款的前提。办理银行贷款审批手续是理想家园咨询公司的合同义务，而非倪贵祥、田小花的合同义务。合同中也并未明确约定贷款审批通过的时间，故理想家园咨询公司应当在合理时间内及时完成倪贵祥、田小花的贷款审批手续，而贷款手续的审批也需要苏春燕和李兵予以协助配合。苏春燕、李兵未按照理想家园咨询公司提供银行账户是造成倪贵祥、田小花银行贷款未审批的原因，这也导致双方无法履行合同约定的进行房屋过户以及支付购房款的义务。即使是因倪贵祥、田小花的原因导致付款条件不能成就，但因合同未明确约定具体付款时间，故苏春燕、李兵应当催告并给予倪贵祥、田小花合理的履行时间。在合理期限内未履行，才符合合同解除的条件。现苏春燕、李兵未提供充分证据证明已经给予了倪贵祥、田小花合理的履行期限，故其主张合同解除的条件并不成就。而合同网签备案并非倪贵祥、田小花与苏春燕、李兵约定的合同内容，只是房屋产权过户的前置程序之一。综上，苏春燕、李兵以此为理由解除合同，缺少事实和法律依据。倪贵祥、田小花主张返还定金并赔偿违约金的诉讼请求即含有解除双方之间签订的《昆山市存量房买卖合同》的意思表示，因苏春燕、李兵已经以行为方式表明不再继续履行合同，故一审法院确认二人与倪贵祥、田小花之间的《昆山市存量房买卖合同》于苏春燕、李兵收到本诉起诉状副本之日起解除。苏春燕、李兵主张解除双方之间《昆山市存量房买卖合同》的反诉请求，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同已经解除，故苏春燕、李兵应当将收取的倪贵祥、田小花的购房定金30000元返还倪贵祥、田小花。倪贵祥、田小花的定金利息损失已经通过违约金的形式予以了弥补，在二人未提供证据证明其实际损失超过违约金的情况下，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。苏春燕、李兵的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，二人应当承担相应的违约责任。倪贵祥、田小花主张按照合同约定以购房款349000元的20%计算违约金，共计69800元，合法有据，一审法院予以确认。如前所述，倪贵祥、田小花在合同履行过程中并不存在违约行为，故苏春燕、李兵主张二人支付违约金差额39800元的反诉请求亦缺少法律和事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、苏春燕、李兵于判决生效之日起十日内返还倪贵祥、田小花购房定金30000元。二、苏春燕、李兵于判决生效之日起十日内支付倪贵祥、田小花违约金69800元。三、驳回倪贵祥、田小花的其他诉讼请求。四、驳回苏春燕、李兵的全部反诉请求。案件受理费2295元，减半收取1147.5元，由苏春燕、李兵负担。反诉案件受理费875元，减半收取437.5元，由苏春燕、李兵负担。二审经审理查明，涉案房屋登记在苏春燕个人名下，李兵与苏春燕于2004年9月14日登记结婚。苏春燕由杨晓荣代理与倪贵祥签订《昆山市存量房买卖合同》，购房人为倪贵祥。双方在合同中未约定房屋过户时间。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，苏春燕、李兵向本院提交：1、中介工作人员王甜甜和苏春燕代理人杨晓荣的微信对话记录一份，杨晓荣于2016年9月8日微信称：“房产证下来了，应该付首付款了吧？”，以证明苏春燕一方在2016年9月8日上午通过中介要求倪贵祥一方尽快支付首付款。2、苏春燕与王甜甜2016年12月9日电话录音书面文字材料，该证据一审时已经提供过，录音中苏春燕称：“……我九月八号给你资料，在十一月份当中，我催过你们多少次……十月二十几号我也催你，国庆节我也催你……十一月份我也催过你们，你们到十一月二十几号都什么也没有弄好……”。以证明苏春燕多次催告，并明确在2016年10月20几号办完的期限。3、提交代理人杨梦皎与兴业银行昆山支行工作人员的通话记录，通话中，工作人员询问是否已经网签，并表示因限购限贷，要看是否准入买房子的条件；杨梦皎询问是否需要卖方办理兴业银行的卡，工作人员表示同行放款好一点，如果卖方坚决不办也没有关系，以前碰到过非同行放款出现问题。该证据以证明兴业银行审贷首先需要网签，有没有兴业银行的账户不影响申贷。倪贵祥、田小花质证认为：1、微信记录真实性不认可，对方未提供原始的系统记录，双方身份也无法确认，且该微信记录不全面；2、与中介人员的通话录音不是新证据；3、与兴业银行工作人员通话录音资料的真实性不予认可，通话双方身份无法确认，即使录音属实，也达不到证明目的。录音中，双方只是简单的询问，并没有讲明需要贷款的详细条件。录音中提到网签是要核实是否符合购房条件，并非一定要先网签才能贷款。对方具体职责不明确，只说是贷款部，不能认为就掌握贷款审批的权限。本院认为，杨晓荣作为苏春燕的代理人，与倪贵祥签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，苏春燕知道合同情况，对合同也认可并履行，上述合同合法有效，合同中约定的卖方权利义务应由被代理人苏春燕承担。对于李兵和田小花的诉讼主体资格，虽然李兵、田小花并非涉案合同的相对方，但李兵与苏春燕系夫妻，田小花与倪贵祥系夫妻，合同的签订以及3万元定金的支付与收取均发生于双方夫妻关系存续期间，本案的诉讼请求以及反诉请求涉及夫妻共同债权债务，一审法院根据双方的诉请将李兵、田小花列为本案当事人并无不当。苏春燕一方认为倪贵祥一方未按合同时间付款、过户，据此主张解除合同。本院认为，合同中对于付款节点进行了约定，首先支付定金3万元；贷款手续办理后5日内支付第二笔房款，但房款金额没有约定；第三笔房款109000元实际为第二笔房款，在过户之日支付；第四笔房款200000元实际为第三笔房款，在银行放贷后3日内支付；第五笔房款10000元实际为第四笔房款，在交房时支付。定金3万元倪贵祥一方已经支付，对于第二笔款项109000元，双方未约定过户时间，事后也未达成补充意见；第三笔款项200000万元通过贷款支付，双方仅约定在签约后五日内提供资料、配合办理贷款手续，但对于贷款办理期间并未做明确约定，故上述款项付款时间均无法确认，苏春燕一方认为倪贵祥一方未按约定付款及过户依据不足。苏春燕一方提供贷款材料后，倪贵祥多次申请贷款未成，苏春燕可以要求倪贵祥以现金补足贷款金额，但应当给予对方合理的履行期限。根据录音记录，苏春燕虽然催促过办理贷款、过户手续，但并不足以证明苏春燕明确了最终履行时间。苏春燕在2016年12月份被中介人员通知提供银行账户时，未提供账户，也未要求倪贵祥一方限期补足贷款金额，其直接提出解除合同或补偿房价的20%后继续履行合同于法无据。苏春燕一方不享有合同解除权，其认为双方之间的合同已经于2016年12月9日解除不能成立。此外，苏春燕一方在二审中认为倪贵祥、田小花在房屋限购限贷政策出台后已经不符合相关购房条件，是导致合同无法继续履行的真实原因，没有提供任何证据证明，本院不予采信。倪贵祥一方提起本案诉讼要求返还定金并支付违约金，含有解除合同的意思表示。如上所述，双方因贷款问题产生纠纷，尚不足以导致苏春燕一方的合同目的无法实现，苏春燕一方要求解除合同或补偿房价的20%均没有依据，双方协商未果，苏春燕一方以自身行为表示拒绝履行合同，倪贵祥主张解除合同应予支持，合同无法继续履行的过错在于苏春燕一方，应由苏春燕一方承担违约责任。综上，上诉人苏春燕、李兵的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2295元，由上诉人苏春燕、李兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 沈维佳审 判 员 杨 兵二〇一七年十一月七日法官助理 郭 锐书 记 员 朱冰丽