福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初5515号原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街372号。负责人：龚兵，该支行行长。委托诉讼代理人：蔡佳特，男，该支行员工。委托诉讼代理人：洪振炎，男，该支行员工。被告：李贵宾，男，1984年6月30日出生，汉族，住福建省德化县。被告：南安市华景房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇四黄工业区。法定代表人：郑晓乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶晓娜，女，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南安市支行诉被告李贵宾、南安市华景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理。本院依法组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的委托诉讼代理人蔡佳特、被告南安市华景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶晓娜到庭参加诉讼，被告李贵宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司南安市支行向本院提出诉讼请求：1、解除编号为35020120140031486的《个人购房担保借款合同》；2、李贵宾立即归还中国农业银行股份有限公司南安市支行贷款本金人民币273298.6元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2017年3月21日起至2017年6月21日为3757.83元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；3、中国农业银行股份有限公司南安市支行有权对李贵宾提供的借款抵押物（南安市）拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、南安市华景房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月7日，李贵宾与中国农业银行股份有限公司南安市支行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同编号：35020120140031486，合同约定李贵宾向中国农业银行股份有限公司南安市支行借款人民币310000元，期限180个月，借款利率为中国人民银行同期基准利率上浮10%，采用按月等额本息还款的还款方式，借款用途为购买位于南安市的商品房，并以该套房产设定抵押担保，中国农业银行股份有限公司南安市支行和李贵宾依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，房屋预告登记证明编号：南房预(商)押字第0220142890号，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由南安市华景房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文书交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。中国农业银行股份有限公司南安市支行依约于2014年7月15日向李贵宾发放贷款人民币310000元，执行年利率7.205%。期间借款人李贵宾屡次逾款，借款本息归还至2016年8月21日止，之后分文未还。南安市华景房地产开发有限公司于2016年12月1日、2017年3月17日、2017年4月18日、2017年5月19日、2017年6月19日合计代为清偿本息人民币18077.93元。审理中，中国农业银行股份有限公司南安市支行诉称截止2017年11月20日，李贵宾尚欠借款本金273298.6元，利息、罚息、复利计10139.68元。李贵宾未作答辩。南安市华景房地产开发有限公司辩称，一、因李贵宾拖欠中国农业银行股份有限公司南安市支行按揭贷款，中国农业银行股份有限公司南安市支行从答辩人账户扣款人民币18077.93元，答辩人享有就该款项向李贵宾追偿的权利；二、答辩人提供担保为阶段性连带保证，保证期间至本案所涉房产抵押登记手续办妥之日，且中国农业银行股份有限公司南安市支行收到他项权证之日。目前涉案项目已具备办理房地产权证相关条件，答辩人亦已向李贵宾发出办理本案所涉房产产权证的书面通知，但李贵宾迟迟未前往办理；三、中国农业银行股份有限公司南安市支行应首先就李贵宾向其提供的抵押物担保实现债权。根据物权法的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故本案中国农业银行股份有限公司南安市支行应先就李贵宾向其提供的抵押物即本案所涉房产进行折价、拍卖或变卖实现债权。本院经审理认定如下事实：2014年7月7日，中国农业银行股份有限公司南安市支行与李贵宾、南安市华景房地产开发有限公司共同签订编号为35020120140031486的《个人购房担保借款合同》一份，约定：李贵宾作为借款人，中国农业银行股份有限公司南安市支行作为贷款人和抵押权人，南安市华景房地产开发有限公司作为保证人，李贵宾作为抵押人，由中国农业银行股份有限公司南安市支行发放借款金额为人民币310000元的贷款给借款人李贵宾，用于购买位于南安市的房产，借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月的20日；合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人即南安市华景房地产开发有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止提供连带责任保证；抵押人李贵宾以位于南安市的房产（未办妥权属证书）为上述借款提供抵押担保，自本合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自上述房产满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2014年7月11日，中国农业银行股份有限公司南安市支行与李贵宾就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记〔房屋预告登记证明编号：南房预（商）押字第0220142890号〕。2014年7月15日，中国农业银行股份有限公司南安市支行依约向李贵宾发放贷款人民币310000元，借款用途为购买住房，借款期限自2014年7月15日起至2029年6月14日止，执行利率7.205%，逾期利率10.8075%。借款后，李贵宾未能依合同约定按期足额偿还借款本息，南安市华景房地产开发有限公司自2016年12月起至2017年6月止陆续代李贵宾偿还拖欠的借款本息共计人民币18077.93元。另查明，截止2017年11月20日，李贵宾尚欠中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金273298.6元，利息、罚息、复利计10139.68元。位于南安市的房产（未办妥权属证书）至今未办理抵押登记手续。另查明，2016年6月30日，南安市房地产管理处向南安市华景房地产开发有限公司发出《房地产开发企业产权初始登记通知单（客户存根联）》，该通知单内载：“南安市华景房地产开发有限公司：你公司于2016年06月29日向我处申请坐落于霞美镇（办事处）四季康城二期小区1-14号楼、地下室幢等房屋总建筑面积216873.21平方米，已完成产权初始登记、总产权证号为01080154。请通知各购房户申请商品房变更登记。特此通知南安市房地产管理处（加盖公章）2016年6月30日。”。2017年1月12日，南安市华景房地产开发有限公司通过报纸刊登公告的方式通知业主房产已办理初始登记，可前往办理房屋分户权属证书等具体事项。2017年1月14日，南安市华景房地产开发有限公司通过EMS邮寄《房屋分户权属证书办理通知函》给李贵宾，该邮件于2017年1月15日妥投。上述事实，有中国农业银行股份有限公司南安市支行提供的身份证、营业执照、个人购房担保借款合同、承诺书、预售商品房抵押权预告登记证、借款凭证、贷款还款汇总试算、还款明细、业务凭证、南安市华景房地产开发有限公司提供的初始登记证明文件、报纸公告、EMS详情单及回执、业务凭证等证据为证，上述证据与中国农业银行股份有限公司南安市支行、南安市华景房地产开发有限公司在庭审中的陈述能够相互印证，来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，可作为定案依据。李贵宾在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。本院认为，中国农业银行股份有限公司南安市支行与李贵宾、南安市华景房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，应认定为合法有效，本案借贷担保关系成立。现中国农业银行股份有限公司南安市支行要求解除合同编号为35020120140031486的《个人购房担保借款合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，中国农业银行股份有限公司南安市支行依约发放贷款，但李贵宾未能按约定还款，明显属违约，故对该请求本院予以支持。现中国农业银行股份有限公司南安市支行要求李贵宾立即归还贷款本金人民币273298.6元及相应未还的利息、罚息、复利，鉴于经本院查明，截止2017年11月20日，李贵宾尚欠中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金人民币273298.6元，利息、罚息、复利计人民币10139.68元，因此，中国农业银行股份有限公司南安市支行要求李贵宾偿还的借款本金及利息、罚息、复利应以本院查明为准，即该借款本金为人民币273298.6元，利息、罚息、复利应自2017年3月21日起至2017年11月20日止为人民币10139.68元；自2017年11月21日起至本判决生效后确定的还款之日止按中国人民银行的有关规定和合同约定计算，本院予以支持。鉴于南安市华景房地产开发有限公司自愿为本案借款提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为连带责任保证，因诉争房产至今未办理抵押登记手续，故上述债务在约定的担保期间内，南安市华景房地产开发有限公司应对李贵宾尚欠中国农业银行股份有限公司南安市支行的借款本息承担连带清偿责任。南安市华景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向李贵宾追偿。关于南安市华景房地产开发有限公司辩称其已完成办证义务，但李贵宾未能前往办证，故应当解除其担保义务的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，本案诉争房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。中国农业银行股份有限公司南安市支行作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对诉争房屋的处分，而并非对诉争房屋享有现实抵押权，故中国农业银行股份有限公司南安市支行关于其有权对诉争房产拍卖、变卖的价款优先受偿的主张于法无据，本院不予支持。李贵宾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与李贵宾、南安市华景房地产开发有限公司于2014年7月7日签订的编号为35020120140031486的《个人购房担保借款合同》；二、李贵宾偿还中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金人民币273298.6元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2017年3月21日起至2017年11月20日止为人民币10139.68元；自2017年11月21日起至本判决生效后确定的还款之日止按中国人民银行的有关规定和合同约定计算），款项应于本判决生效后十五日内一次性付清；三、南安市华景房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；南安市华景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向李贵宾追偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。本案受理费人民币5456元，由李贵宾负担，李贵宾应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  黄永茂审 判 员  黄文建代理审判员  刘超群二〇一七年十一月二十日书 记 员  陈宏毅附：引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。