陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0825民初3539号原告刘某某，女，汉族。被告定边县某某房地产开发有限责任公司，地址：定边县定边镇二道西街。法定代表人王某某，系该公司经理。委托代理人李某某，男，汉族。委托代理人刘某，男，汉族。原告刘某某与被告定边县某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法由代理审判员延腊梅适用简易程序于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告定边县某某房地产开发有限责任公司的委托代理人李某某、刘恒均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2012年9月28日，原、被告签订了《棚户区改造项目住宅团购协议书》，原告按照合同约定的条款全部履行了支付房款的义务，但被告未按照合同所约定的时间即2014年12月31日前交付给原告所购房屋，原告曾多次向被告索要房屋，但被告一再推脱，2016年6月份被告才将房屋钥匙交于原告，故原告诉至法院，请求：1、判令被告按照《棚户区改造项目住宅团购协议书》的标准限时交房；2、判令被告按照合同约定，支付原告违约金92826元；3、判令被告返还多收原告2.4平方米，每平方米100元的按揭费用，共计6288元；4、本案诉讼费用由被告负担。原告向法庭提交以下证据：1、《棚户区改造项目住宅团购协议书》一份，证明原告所购被告房屋的面积为115.8平方米。2，收款收据二支，证明原告缴纳现金房款123134元，办理按揭18万元。3、信访回复一份2016年1月12日，《建设工程规划许可证》《工程许可证》各一份，证明被告某某公司所述的交房时间和信访答复的时间不同，且被告售楼的手续至今不完善。被告某某公司辩称，房屋原告已于2014年12月31日入住了，原告至今还下欠被告房款20000元。被告并未违约，原告所诉被告多收取了原告的2.4平方米房款，但根据双方所签订的合同中的规定，房屋的最终面积以房管部门最终出具的产权证书中的面积为准，故原告无相关证据支持其主张，被告要求驳回原告的诉讼请求。被告某某公司向法庭提交以下证据：《建筑工程施工许可证》，证明政府批准的工程竣工时间为2015年10月30日。经庭审质证：被告对原告所举证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告没有多收取原告2.4平方米的房款。对原告所举的证据2无异议，对证据3的真实性无异议，对证据问题有异议，被告现在已经具备相关的手续。原告对被告所举证据有异议，认为从2012年10月份之前，民生花园西区未在政府办理过相应的施工许可证。本院对原、被告质证的证据作如下认定：对原告所举证据1、2、3，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告所举证据，经本院与原件核实属实，故本院对其真实性予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及认证查明以下事实，2012年9月28日，原告刘某某与被告定边县某某房地产开发有限责任公司签订《棚户区改造项目住宅团购协议书》（以下简称协议），协议约定被告购买原告所建“民生花园西区”商品房，该小区3、5号楼分为两种户型：3室2厅2卫，建筑面积为138.7平方米；3室2厅1卫，建筑面积为115.7平方米，最终产权证建筑面积（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）按有关规定的计算办法计算，以国家认可的权力机构核定的面积为准。对房屋的价款及支付方式双方约定：房屋每平方米均价为现金交款的2880元，需要贷款且符合条件的每平方米增加100元（楼层价格详见附表），材料、人工价格上涨或下降不影响房屋价格，具体交款方式为：预交30000元至50000元（要车位的交50000元，不要车位的交30000元），出卖人开挖地槽打桩时签订本协议并于十日内首付房款总额的40%，下余款项A付现的：于主体第十层封顶完成时一周内支付房款总额的20%，整栋楼封顶完成时一周内支付20%，交房时支付20%；B贷款的：由购买人于交付首付款后一周内向出卖人申办贷款手续，提供齐全的个人贷款资料，否则按付现对待。贷款额为商品房价的60%。协议约定的交工日期为2014年12月31日前，因政策变化及其他不可预见性因素等原因，可顺延到2015年10月30日前。协议约定的交房条件为：出卖人应当在竣工后6个月内将符合1、商品房经验收合格，同时向购买人提供一套完整的竣工图纸；2、“民生花园西区”3、5号住宅楼经综合验收合格；3、商品房和小区符合交付使用的批准文件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。违约责任：出卖人违反协议约定，需向买受人按月赔偿购买人已实际缴纳购房款总额30%的违约金；购买人未按本协议约定的金额、时间交纳购房款，应向出卖人按所欠金额每月30%支付违约金。双方违约期限不足一月的，违约金按照上述标准换算为按日计算。原告刘某某与被告公司签订了该协议后，购买了被告公司开发的“民生西区”5-1-3-B1室房屋，每平方米单价为2620元（含按揭每平方米100元），2012年9月28日原告向被告缴纳购房款123134元，办理按揭18万元，共计缴纳购房款303134元，原告已经入住该房。另查明，被告某某公司承建的“明生花园西区”小区5号楼，取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、土地证，未取得竣工验收报告，消防设施不完善。本院认为，原告刘某某与被告某某公司所签订的《棚户区改造项目住宅房团购协议书》约定了房屋的基本情况、面积计算方法等，属公示样板条款订立的预约协议，双方在签订协议后，原告向被告缴纳了房款，明确房屋每平方米的单价、具体位置，应当视为双方已签订了商品房买卖合同。对原告诉请被告按照协议标准交房，经核实，就本案所涉房屋，原告已装修并入住，原告该行为应当视为双方已合意变更了合同约定的房屋交付条件，是原告对被告公司交房行为的认可，故对原告该项诉请本院不予支持；对原告诉请的违约金，根据合同约定，被告应当于竣工后（即2014年12月31日）6个月内（即2015年6月1日）将验收合格、具备交付条件的房屋向购买人交付，而本案原告所购房屋未经验收就已交付，应视为被告未能如期交付，且根据相关法律规定，被告应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。被告未能如约向原告交付房屋、办理房屋产权证书、未取得竣工验收报告、未出示该商品房验收证明和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及消防设施不完善，以上各项，被告已属违约，应当承担相应的违约责任，对该违约责任原告诉请按照协议约定的已付总房款的30%计算，因该约定的违约金过高，本院依据当事人的实际损失、合同履行情况，公平原则进行调整，将该约金应调整为按已交纳房款303134元的5%即15156.7元；对原告诉请被告返还多收取其2.4平方米房屋面积的价款，因原告共向被告缴纳房款303134元，原告所购房屋每平方米单价为2620元，303134115.7由此可知被告是按照合同约定的115.7平方米向原告收取的购房款，并未多向原告收取2.4平方米的房款，故对原告的该项诉请本院不予支持；对原告诉请被告返还多收取的每平方米100元按揭费用的，因该比费用系双方自愿约定，原告已自愿支付，被告收取该款的行为不违反法律的规定，故对原告的该向诉请，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十一条、第十八条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告定边县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付违约金15156.7元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1140元，由原告负担969元，由被告定边县某某房地产开发有限责任公司负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  延腊梅二〇一七年十一月二十日书 记 员  王 飞