贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0628民初2047号原告：黄某，女，1989年2月19日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。原告：黄某1，男，1986年9月17日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人:张海燕，贵州贵开律师事务所律师。委托诉讼代理人:李坤爱，贵州贵开律师事务所律师。被告：贵州省松桃御龙房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇公园路龙塘湾16号。法定代表人：康钦佩，系公司董事长。委托诉讼代理人：康科,系公司员工。被告：中国建设银行股份有限公司松桃县支行，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇杨芳路41号。负责人：柳文胜，系支行行长。委托诉讼代理人：龙云贵,系支行员工。特别授权。原告黄某、黄某1与被告贵州省松桃御龙房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司松桃县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某、黄某1及其委托诉讼代理人张海燕、李坤爱，被告贵州省松桃御龙房地产开发有限公司（以下简称“松桃御龙房开”）委托诉讼代理人康科，中国建设银行股份有限公司松桃县支行（以下简称“建行松桃支行”）委托诉讼代理人龙云贵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄某、黄某1向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告贵州省松桃御龙房地产开发有限公司于2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令解除原告与被告中国建设银行股份有限公司松桃县支行、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司于2014年8月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令由贵州省松桃御龙房地产开发有限公司返还中国建设银行股份有限公司松桃县支行自2017年8月29日起就《个人住房（商业用房）借款合同》的剩余贷款201312.87元及相应利息；4.判令被告贵州省松桃御龙房地产开发有限公司返还原告购房首付款94704.00元，代收费1887.00元，以及自2014年8月29日至2017年8月29日期间原告已经向被告中国建设银行股份有限公司松桃县支行偿还的贷款本金及利息55719.81元，以上合计152310.81元；5.判令被告贵州省松桃御龙房地产开发有限公司承担律师费30000.00元；以上第三至第五项共计383623.68元。6.判令被告以152310.81元为基数，按中国建设银行贷款利率向原告支付利息，该利息自2017年7月1日起至被告实际付清时止；7.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，原告黄某和黄某1系夫妻关系。2014年2月18日，原告与被告松桃御龙房开签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告松桃御龙房开出售的位于松桃苗族自治县公园路御龙豪庭的商品住房一套，房号为4-17-3，总价款314704元，付款方式为以按揭贷款方式付款，交房时间2015年5月30日前，逾期超过30日，原告有权退房。2014年8月14日，原告、被告松桃御龙房开及被告建行松桃支行共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同签订后，原告向被告松桃御龙房开支付了首期购房款94704.00元和相关费用1887.00元，被告建行松桃支行于2014年8月29日向被告松桃御龙房开支付了220000.00元。截至本案起诉时止，原告共向被告建行松桃支行支付了自2014年9月29日至2017年8月29日期间的贷款本金及利息55719.81元。2015年5月30日，被告御龙房开在交房期限届满后未履行交房义务，后经多次协商，被告御龙房开于2017年2月15日向原告作出承诺：将于2017年6月30日之前验收该房屋，否则原告有权要求退房。后双方又于2017年2月20日签定《补充合同》。根据该《补充合同》的约定：被告松桃御龙房开应当于2017年6月30日之前向原告交付房屋，并将该房屋的验收合格证明一并交付给原告；逾期则构成《商品房买卖合同》及《补充协议》的根本违约，原告有权要求被告松桃御龙房开退还购房款且按建设银行贷款利率支付利息，并承担违约责任；因本案纠纷产生的一切费用（包括律师费）由违约方承担等。2017年6月30日，双方重新约定的交房期限届满后，被告松桃御龙房开仍然没有履行交房义务，于是原告于2017年7月3日向被告松桃御龙房开发出了《解除商品房买卖合同通知书》，并要求其在收到该《通知书》之日起30日内退还原告购房款并清算各项费用，但被告松桃御龙房开至今没有履行上述义务。原告认为，原告与被告松桃御龙房开签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》等是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应严格按照合同的约定履行，被告松桃御龙房开的违约行为己给原告造成了重大经济损失。同时，由于本案《商品房买卖合同》已经解除，原告的购房目的已经不能实现，故原告与被告建行松桃支行、松桃御龙房开签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已失去意义，故原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也应一并解除。综上，请法院依法判如所请。松桃御龙房开辩称，第一，原告起诉解除《商品房买卖合同》没有法律依据。答辩人修建的涉案项目已竣工，并已有部分业主装修入住，但因施工单位未按期验收，答辩人不存在故意违约。答辩人未按期交房不影响合同的履行，也不影响实现合同目的，答辩人愿意承担相应的违约责任。二、原告起诉解除《个人住房（商业用房）借款合同》没有法律依据。《个人住房（商业用房）借款合同》的出借人是建设银行股份有限公司松桃支行，借款人是原告，被告贵州御龙房地产开发有限公司不是借款合同的当事人，原告作为借款合同的借款人，负有向银行履行还款的义务，与被告御龙房地产公司无关，被告御龙房地产公司只履行向原告交房的义务，并没有还款及退还原告贷款的义务。三、被告不承担返还首付款、代收费、律师费、银行利息的责任.根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按期交房，理应承担逾期交房的违约责任，但逾期交房并不影响该合同的履行，被告可采取违约责任的补救方式来实现合同履行的目的。原告直接起诉解除合同，显然有违背签订合同之时的目的。建设松桃支行辩称，原告向我行借款用于购买涉案房屋，我行已按借款合同发放了贷款，原告的购房目的已实现，故我行认为，借款合同不应解除。经审理查明，黄某与松桃御龙房开于2014年2月18日签订《商品房买卖合同》，约定松桃御龙房开将其承建位于松桃苗族自治县蓼皋镇公园路御龙豪庭的商品住房一套（房号为4-17-3）出卖给黄某，建筑面积110.50平方米，总价款314704.00元，付款方式为以按揭贷款方式付款，交房时间为2015年5月30日前，并约定逾期交房责任。2014年8月14日黄某、黄某1与建行松桃支行、松桃御龙房开签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人黄某、黄某1向贷款人建行松桃支行借款本金220000.00元，借款期限为2014年8月29日至2034年8月29日，利息为浮动利率，并约定用涉案商品房做抵押，松桃御龙房开作保证人，保证方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同日，建行松桃支行向松桃御龙发开支付220000.00元购房款。2017年2月15日松桃御龙房开对黄某作出承诺，承诺于2017年6月30日前验收涉案房屋，否则黄某有权要求退房。2017年2月20日松桃御龙房开与黄某在《商品房买卖合同》的基础上签订《补充合同》，第二条“经甲乙双方协商一致，卖方应当于2017年6月30日之前将买方所购买的御龙豪庭4号17-3住房的验收合格后的证明交于买方，且2017年6月30日前将该房屋交于买方使用。”；第三条“卖方若未完成本补充合同第二条之要求，则构成《商品房买卖合同》及《补充合同》的根本违约，买方有权要求卖方如数退还买方所缴付的购房款且按建设银行贷款利率支付买方利息，且承担违约责任。”；第五条“因纠纷产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费》由违约方承担。”。2017年7月3日黄某、黄某1向松桃御龙房开发出解除商品房买卖合同通知书，要求解除《商品房买卖合同》，同月次日松桃御龙房开收到通知书。2017年6月29日，黄某与贵州贵开律师事务所签订《民事（行政）法律事务委托合同》，黄某已支付律师费10000.00元。另查明，黄某与黄某1系夫妻关系。黄某向松桃御龙房开支付有首付款94704.00元和代收费1887.00元。黄某、黄某1共同偿还建行松桃支行2014年8月29日至起诉之日止期间借款到期的本金及利息。松桃御龙房开至今未按合同约定交付涉案房屋。上述事实，有双方当事人的陈述及提交的《商品房买卖合同》、房屋预告登记证、商品房买卖合同、补充合同、个人住房借款合同、个人贷款对账单、承诺书、通知书及快递单、委托合同、收据在卷佐证。本院认为，黄某与松桃御龙房开于2014年2月18日签订《商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，黄某、黄某1已按约履行支付房款义务，现松桃御龙房开未能在合同约定时间履行交房义务，且未能提交证据证明逾期交房系合同约定不可抗力的免责事由，其已构成违约。故黄某、黄某1的第1项、第6项诉讼请求及第4项诉讼请求中要求返还已支付购房首付款94704.00元、代收费1887.00元的请求，符合当事人的合同约定，本院予以支持。关于黄某、黄某1第2项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”，该诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于建行松桃支行辩称原告向其借款用于购买涉案房屋，其已按借款合同发放了贷款，原告的购房目的已实现，不应解除借款合同。本院认为，黄某、黄某1与建行松桃支行、松桃御龙房开签订《个人住房（商业用房）借款合同》的合同目的是购买涉案商品房，但现因松桃御龙房开不能按期交房，致使《商品房买卖合同》解除，黄某、黄某1的购房目的不能实现，借款合同的合同目的自然也无法实现，借款合同继续存在已无意义，应依法解除，故该辩称理由不成立，本院不予以采纳。关于黄某、黄某1第3项的诉讼请求及第4项诉讼请求中要求松桃御龙房开返还已向建行松桃支行偿还的借款本息，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原则上应当恢复原状，即借款人应当返还所贷的全部贷款，银行应当返还借款人已偿还的本金及利息。对银行因按揭贷款合同解除而受到的损失，可要求借款人予以赔偿，但因按揭贷款合同的解除系商品房买卖合同的出卖人违约造成的，买受人向银行承担的按揭贷款返还责任及损失赔偿责任最终亦应由出卖人承担，为减少当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，应由贷款的实际收取方即商品房出卖人直接将按揭贷款返还银行及承担应当承担的责任，并将商品房买受人已向银行偿还的借款本息直接返还商品房买受人，故该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于黄某、黄某1的第五项诉讼请求，根据《补充合同》第5条的约定，导致《商品房买卖合同》及《补充合同》的解除是因松桃御龙房开未按约交房造成的，违约方系松桃御龙房开，故黄某、黄某1要求松桃御龙房开支付律师委托代理费的损失，符合当事人的合同约定，本院予以支持。但因黄某、黄某1实际产生的律师委托代理人费损失为10000.00元，故本院仅支持实际产生的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除黄某与贵州省松桃御龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》；二、解除黄某、黄某1与中国建设银行股份有限公司松桃县支行、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄某、黄某1购房首付款94704.00元、代收费1887.00元；四、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄某、黄某1以152310.81元为基数按中国建设银行同期贷款利率支付自2017年7月1日起至实际付清时止的利息；五、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄某、黄某1自2014年8月29日至本判决生效之日止黄某、曾祥已向中国建设银行股份有限公司松桃县支行偿还的贷款本息（以中国建设银行股份有限公司松桃县支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司松桃县支行偿还黄某、黄某1自本判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本息。七、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄某、黄某1律师委托代理费10000.00元。八、驳回黄某、黄某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3527.00元（已减半收取），由贵州省松桃御龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。一方当事人如不按期履行本判决所确定的给付义务，另一方当事人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  刘成进二〇一七年十一月二十九日书记员  刘 斌