延安市安塞区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0603民初1043号原告：刘某某某某某，男，汉族，陕西省安塞区。诉讼委托代理人：张建国，陕西尚德律师事务所律师。被告：陕西鸿禧投资有限公司，地址：陕西省西安市雁塔区南二环西段紫竹106号楼B座14层5号。法定代表人：张康义，该公司经理。被告：陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心，地址：安塞区一道街前街。负责人：张康义，该公司经理。原告刘某某某某某与被告陕西鸿禧投资有限公司（以下简称鸿禧公司）、陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心（以下简称安塞财富中心）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月19日开庭进行了审理，原告刘某某某某某及其诉讼委托诉讼代理人张建国、被告鸿禧公司法定代表人张康义、被告安塞财富中心负责人张康义到庭参加了诉讼。后因案件审理需要本案转入普通程序，于2017年11月28日第二次公开开庭进行了审理，原告刘某某某某某到庭参加了诉讼，被告鸿禧公司、被告安塞财富中心经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某某某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即返还原告位于安塞区体育广场财富购物中心194号商铺的使用权并恢复到购铺时转让合同铺位划分所示的原业态；2、请求依法判令被告支付原告2017年1月至6月期间产生的返租租金16422元及从2017年1月1日起至上述租金支付之日止产生的利息（月利率0.015元）和违约金（从2017年1月1日起按上述返租租金日千分之三收取一直到上述返祖租金返还之日止）；3、请求依法判令被告支付原告从2017年7月1日起至其实际返还该商铺使用权之日止对原告所造成的商铺租赁损失和利息（每月房屋租赁费2737元）及违约金；4、请求依法判令被告在交付商铺时保证商铺所有设施正常使用；5、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。事实及理由：第一被告以投资开发的方式取得位于安塞区体育广场下两层房屋的使用权，使用权年限为39年，其中地下一层为商用房（现安塞财富购物中心），后第一被告依照与安塞区人民政府签订的《安塞区体育广场暨财富广场招商建设合同》及政府批文，向社会公开有偿转让该商用房的使用权。2009年7月20日，原告与第一被告签订了《安塞体育广场（财富中心）商用房使用权转让合同》，该合第三条受让人所购商业房的基本情况中约定，原告所购买的商用房位置见本合同附件一（商铺划分平面图），并位于本合同第一条规定的项目中的第一层194号商铺。该商铺建筑面积37.70平方米，使用建筑面积21.90平方米，公用分摊面积15.80平方米。第四条计价方式与价款中约定，该商铺总金额（人民币）277351元整。该合同还就双方相关权利义务做了明确约定，在合同附件三（补充协议）中约定，受让人（原告）同意商铺由转让人（第一被告）统一试运营三年，并承诺商铺运营期限从2010年11月1日起至2013年12月31日止（含两个月的装修其）的所有权益均归转让方所有，受让方不收取任何费用，三年试用到期后如受让人自己经营，转让人将商铺交还受让人，不收取装修等任何费用。三年试运营期限即将届满前，部分商铺受让人临时成立了财富购物中心商铺业主委员会（该业主委员会没有依法备案和登记），考虑到第一被告在前三年试运营期间管理措施得当,原告也同意继续将商铺交由第一被告经营管理,遂包括原告在内的其他业主通过该业主委员会于2013年6月2日与第一被告法定代表人张康义签订了《安塞体育广场财富购物中心商铺返祖合同》，该合同约定甲方（财富购物中心商铺业主委员会）愿将商铺返租给乙方（被告），时间为三年半（即从2014年1月1日至2017年6月30日）；每年的租金为：2014年租金为原购买商铺时候的总价格的8%；2015年租金为原购买商铺时总价格的8.5%；2016年及2017年1至6月的年租金为原购买商铺时总价格的9%；付款方式分期付款，即，每年的租金在上一年的年底前付清，2016年租金在2015年12月31日前付清；2017年1月至6月租金在2016年12月31日前付清；乙方必须按时如数交付租金，否则甲方将加收滞纳金（每天滞纳金为年租金的千分之3）；三年半期满后，若再达不成返租协议，乙方无条件将商铺恢复到购铺时候转让合同铺位划分所示的原业态。该合同签订后，张康义在该合同乙方处加盖了第二被告陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心的合同专用章（张康义系该中心的法定代表人），后被告方一直负责经营财富购物中心包括原告在内业主的商铺，从2016年开始，被告方恶意拖欠返租租金，按照合同约定，被告应当在2016年12月31日前支付原告2017年1-6月份返租租金，但被告至今未支付。目前该商铺返租给被告的经营权已经到期，原告不愿意继续将该商铺反租给被告经营。但当原告要求被告返还194号商铺的使用权并恢复到购铺时转让合同铺位划分所示的原业态时，被告拒绝返还并拒绝恢复原业态。按照返租合同约定，被告在将商铺恢复到购铺时候转让合同铺位划分所示的原业态后，必须保证商铺所有设施正常使用，若水、电、门、暖气、空调设施不能正常使用，被告必须负责修复或者更换。据此，原告依照民事诉讼法第119条之规定，依法向人民法院提起合同纠纷之诉，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陕西鸿禧投资有限公司辩称，原告所述是事实，但是商场恢复原业态对商场是致命性打击，故被告不同意恢复原业态，所欠租金和利息会偿还，但利息应当按照月利率1.5%计算，利息和滞纳金只能赔偿一项；对于2017年7月1日之后原告的损失，被告不应承担责任，因为商铺已交由“业主委员会”管理。被告陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心辩称，其答辩意见与被告鸿禧公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：“业主委员会”函复印件和回复函复印件各一份。经审查，该证据不能证明被告、被告已将商铺交给“业主委员会”管理，故该证据材料，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿禧公司以投资开发的方式取得位于安塞区体育广场地下两层房屋的使用权，使用权年限为39年，地下一层为商用房，名称为“财富中心”，并依照与安塞区人民政府签订的《安塞区体育广场暨财富广场招商建设合同》及政府批文，转让了部分该商用房的使用权。2009年7月20日，原告与被告鸿禧公司签订《安塞体育广场（财富中心）商用房使用权转让合同》。该合同约定了194号商铺。该商铺建筑面积37.70平方米，使用建筑面积21.90平方米，公用分摊面积15.80平方米，该商铺总金额（人民币）364936元整。合同附件（销售布局图）标明了原告所购买的商铺在“财富中心”的位置。被告鸿禧公司的法定代表人、被告安塞财富中心的负责人均为张康义。2013年6月2日，以朱某某、刘凯为代表的“业主委员会”代表原告与二被告签订了《返租合同》，合同中有二被告的名称，有张康义的签名、财富中心的盖章，将原告的商铺租赁给二被告。合同约定：租赁期限为三年半，即从2014年1月1日至2017年6月30日；2014年租金为原购买商铺时总价格的8%；2015年租金为原购买商铺时总价格的8.5%；2016年和2017年1月至6月的租金为原购买商铺时总价格的9%；付款方式为分期付款，即每年的租金在上一年的年底前付清，2016年租金在2015年12月31日前付清；2017年1月至6月的租金在2016年12月31日前付清；二被告必须按时如数交付租金，否则“业主委员会”加收滞纳金（每日滞纳金为年租金的3‰）；三年半期满后，若再达不成返租协议，二被告无条件将商铺恢复到购铺时铺位划分所示的原业态。在合同履行期间，二被告从2017年1月1日开始拖欠租金至今，2017年1月至6月期间产生的返租租金16422元，至今未向原告支付。《返租合同》到期后，原告不再与二被告续签租赁合同，现二被告仍然占有该商铺。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，以朱光明、刘凯为代表的“业主委员会”代表原告与二被告签订《返租合同》，原告依约将其商铺交由二被告经营，并收取了二被告支付的租金，故该《返租合同》为有效合同，受法律保护。在合同履行期间，二被告未按照约定的期限支付租金，合同到期后，二被告未按照合同约定返还租赁物，其行为违反了约定，理应承担滞纳金，但双方约定每每天滞纳金为年租金的3‰，明显过高，滞纳金应酌情调整为以拖欠租金为基数的利息，按月利率1.5%计算，二被告对此也表示愿意承担，故原告提出要求二被告返还商铺并恢复到购铺时铺位划分所示的原业态及支付原告合同期内租金及利息的诉讼请求，依法予以支持。关于被告鸿禧公司与被告安塞财富中心承担连带责任的问题。《返租合同》中，有二被告的名称，有张康义的签名、被告财富中心的盖章，二被告应为共同承租人，故二被告应共同承担责任。关于2017年7月1日至实际返还商铺之日的租赁费问题。《返租合同》到期后，原告不再与二被告续签租赁合同，二被告仍然占有该商铺，应支付原告的商铺占用费，但不应按原《返租合同》中约定的租金数额支付。就该返租的商铺，本院根据原告与二被告之间的商铺租赁费，以及第二被告与经营户之间的商铺租赁费数额差异，酌情认定被告、被告以每月每平方米51元支付原告的商铺占用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陕西鸿禧投资有限公司、被告陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心于本判决生效后十日内返还原告刘某某某某某位于延安市安塞区体育广场地下财富中心194号商铺（使用权），并恢复到购铺时铺位划分所示的原业态；二、被告陕西鸿禧投资有限公司、被告陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心于本判决生效后十日内一次性支付原告刘某某某某某2017年1至6月份的租赁费16422元，并承担从2017年1月1日起至实际支付之日止按月利率1.5%计算的利息；三、被告陕西鸿禧投资有限公司、被告陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心于本判决生效后十日内一次性支付原告刘某某某某某从2017年7月1日起至判决生效之日止每月按建筑面积每平方米51元的商铺占用费。四、驳回原告刘某某某某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告陕西鸿禧投资有限公司、被告陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  杨新平人民陪审员  薛成玉人民陪审员  张塞军二〇一七年十一月二十八日书 记 员  解 强附：本案适用的相关法律、法规及司法解释《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。