上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初15499号原告：张雪玲，女，汉族，户籍地安徽省，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：高智敏，安徽刘传茹律师事务所律师。被告：上海前鼎房地产营销策划有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：伍绪超，总经理。原告张雪玲与被告上海前鼎房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于2017年8月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告张雪玲的委托诉讼代理人高智敏，被告上海前鼎房地产营销策划有限公司的法定代表人伍绪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪玲向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告人民币80,000元(币种下同)，并支付以80,000元为本金自2016年10月18日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息；2.被告赔偿原告40,000元。事实和理由：原、被告于2016年9月16日协商嘉兴市房屋买卖事宜，被告工作人员称其为开发商嘉兴城市建设投资有限公司的销售商，目前正在举办购房活动，缴纳80,000元抵120,000元。原告分别于2016年9月16日和10月18日向被告转账80,000元。后原告购买了嘉兴市房屋，开发商嘉兴城市建设投资有限公司并没有优惠120,000元，原告遂向被告交涉优惠120,000元的事宜，遭被告拒绝。原告为保护自身合法权益，请求法院判如所请。诉讼中，原告明确该笔80,000元的钱款为房款。被告上海前鼎房地产营销策划有限公司辩称，其与开发商授权的案外人嘉兴市X房地产营销策划有限公司(以下简称天立公司)签订代理包销合同，案外人天立公司授权被告出售房屋。开发商允许被告收取80,000元，且其收取80,000元时，经原告签字认可。原告享受到80,000元抵扣120,000元的优惠。被告持有案外人X公司的出售房屋价目表，按照该价目表，房屋的原销售价格为77万余元，原告购买房屋单价已经打折，实际在总价上已经优惠40,000元，并在优惠40,000元的基础上还有95至98折的折扣。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月16日，原告于《团购活动确认书》上签字，该确认书的主要内容为，告知参与房屋团购活动，可享受支付80,000元团购费立减120,000元的优惠。团购费80,000元于下定当日需另行支付且该款项不计入购房客户签订的《浙江省商品房买卖合同》合同的总价款内。原告知晓并同意参与本次团购活动，认购房号为xx幢xx单元xxx室。另于该确认书空白处有手写内容，载明原告于2016年9月16日交团购费20,000元，承诺于2016年10月20日之前补齐团购费60,000元。当日，原告向被告支付20,000元。2016年10月18日，原告向被告支付60,000元。同日，案外人嘉兴城市建设投资有限公司(出卖人)与原告张雪玲(买受人)签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买嘉兴市25幢102室，嘉兴市车库102C。该商品房建筑面积69.20平方米，其他面积10.38平方米。该商品房总价款为625,430元，其中按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为8,738元，总价款为604,670元；其他每平方米为2,000元。双方还就其他事项作出约定。2017年8月24日，嘉兴市住房保障局出具商品房合同备案信息证明，载明坐落于嘉城25幢102室的商品房买卖合同已在浙江省房屋交易与产权管理系统中备案，备案人姓名为张雪玲，备案时间为2016年10月18日，建筑面积为69.20平方米，备案单价为8,738元/平方米。另查明，原告之子高智敏(即本案原告的委托诉讼代理人)摄录了其与被告员工的对话。其中，高智敏问交付的80,000元是否算房价？被告员工答：“对，算总房价抵12万，反正你一共要付这么多钱。”还查明，嘉城X苑由案外人嘉兴市城建房地产开发有限公司委托案外人X公司代理销售。天立公司委托被告提供X项目上海分销渠道拓展服务。庭审中，原告陈述购房过程：原告至嘉兴购房，距离X苑五公里处在开盘出售房屋，但原告没有抢购到房屋，中介就告诉原告X苑正在开盘。原告遂开车随中介至销售处，工作人员向原告介绍房屋。过了3、4天，原告又去了一次，于9月16日(指2016年)就定下来了。被告告知，购房有活动，交80,000元抵扣120,000元房款，过了这周就没有活动了，原告认为是优惠的机会，就参加了活动。当时计算的价格就是700,000元出头一点点。被告称自己就是开发商。原告支付80,000元后，被告称，过3、4天可以签订买卖合同，被告通过短信向原告发送了地址，原告至指定地址后才真正见到开发商，签订买卖合同，开发商不承认收了80,000元。就原告提及的价格为“700,000元出头一点点”如何理解，原告称：“被告说买这套房屋需要70万元左右”。以上事实，由原告张雪玲提供的银行交易凭条、团购活动确认书、收款收据、商品房买卖合同、商品房合同备案信息证明、录音录像光盘，由被告提供的代理包销合同、分销渠道拓展服务协议，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现本案的争议焦点为：1.原告已支付的80,000元钱款的性质为何？2.原告是否已经享受了购房优惠活动？就焦点一，原告认为，其支付的80,000元系房款；被告则认为该笔钱款为团购费用，而不是房款。本院认为，根据《团购活动确认书》的记载，即“该款项……不计入购房客户签订的《浙江省商品房买卖合同》合同的总价款内”，可见该笔钱款与房款无涉，其性质应为团购费。其具体含义是指，由买受人向中介机构支付的用以享受购房优惠活动而支付的必要费用。其支付对象是中介机构，并非房屋出卖人。对于上述内容，原告既然签署了《团购活动确认书》并向被告支付该笔费用，应当认为原告对钱款性质明确知晓并认同。至于原告提供的其子高智敏摄录的与被告员工之间的对话，因该段对话是在原、被告完成交易后摄录的，并不能如实反应原、被告双方此前的谈判、交易过程，故该笔钱款的性质仍应当以原告自行书面确认的内容为准。故原告在本案中坚持主张该笔费用为房款，缺乏事实依据，本院不能认同。就焦点二，原告在支付了团购费之后，是否已经享受了购房优惠。本案中，原、被告就此问题产生争议的主要原因是计算标准不同。原告之所以主张其未享受到购房优惠活动，系原告以备案价格为标准，相较于其实际支付的购房款而言，两者并无价格差异。被告则称，其根据案外人X公司的房屋销售清单确定该套房屋的销售价格为77万余元，按照原告现在购买房屋的价格62万余元，已经享受了购房优惠活动。可见，对于房屋销售价格，出现了两个标准，一是房屋的备案登记价格，一是原、被告自行协商得出的房屋销售价格。那么，究竟应以何价格为标准？本院注意到，原告在自述其购房过程时提到：“当时计算的价格就是700,000元出头一点点”，“被告说买这套房屋需要70万元左右”。通过原告的该段自述可以推断出以下事实：一、被告在销售房屋时向原告告知了房屋价格；二、价格为70万元左右；三、该价格是经过“计算”得出。由此进一步说明，房屋的“原销售价格”必然高于70余万元。故可印证被告对于售房过程的描述。而通过原告签署《团购协议书》的行为则可以认定，原告对购买房屋所需支付的对价是明知且认可。现根据原告最终与开发商签订的商品房买卖合同的记载，其最终以62万余元购得房屋，故本院认为，原告已经享受了被告所承诺的购房优惠活动。原告以其事后得知的备案登记价格为标准认为其未享受购房优惠活动，本院对其主张不能认同。故本院对原告要求被告返还80,000元并支付相应利息，被告赔偿40,000元损失的诉讼请求，均不予支持。当然，原告若认为被告在销售房屋过程中存在超过备案登记价格销售房屋的行为，由于该行为属于政府行政管理范畴，原告可就此向相关政府职能部门反映情况，由政府职能部门对此作出处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告张雪玲的全部诉讼请求。案件受理费计人民币2,700元，财产保全费人民币820元，合计人民币3,520元，由原告张雪玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  邓红霞人民陪审员  石定伟二〇一七年十一月三十日书 记 员  董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。