广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13197号上诉人（原审被告）：深圳市国涵贸易有限公��，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道六约社区六和路76号401，统一社会信用代码：91440300558699201P。法定代表人：林晓丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐艳兵，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳市志健实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道办XX路1号ZZ时代广场5层（办公住所），统一社会信用代码：91440300279537656U。法定代表人：郑健明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱志落，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王金辉，广东圳宝律师事务所律师。上诉人深圳市国涵贸易有限公司（以下简称国涵公司）因与被上诉人深圳市志健实业有限公司（以下简称志健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国涵公司的上诉请求：一、撤销一审判决第六项；二、改判一审判决第二、三、四、五项为：国涵公司向志健公司支付租金l894．72元及滞纳金(从2016年7月5日起计算至该款付清之日止)；三、判令志健公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，本案涉案租赁合同的解除并不是因为国涵公司违约，而是志健公司以实际行动表示不再履行合同所致，国涵公司无须承担违约责任。因国涵公司在志健公司处的经营并不是很理想，自2016年3月起，国涵公司便一直与志健公司协商退场事宜，也一直在向志健公司申请将履约保证金及装修保证金用于抵扣租金、管理费、水电费等费用，双方一直也处于沟通协商中。虽然志健公司起诉之前未向国涵公司书面提出解���租赁合同，但2016年7月30日，志健公司留存国涵公司货物(货值共计38967元)的行为，应当认定为志健公司单方自行以实际行动表示不再履行租赁合同。另外，一审庭审过程中，志健公司提出合同解除租赁合同的原因是国涵公司擅自停业八小时以上，违反了《专柜合同》第十条的约定，其有权单方解决解除，但是针对这一主张，志健公司并未提供任何证据进行佐证，也未按该条约定向国涵公司送达过任何解除涉案合同的书面通知，要求国涵公司撤场。因此，志健公司应当承担举证不能的结果。二、一审判决书中第二、三、四、五项判决各项费用的计算基数，国涵公司予以认可，但国涵公司在志健公司处还有履约保证金12000元、装修保证金2000元未退，两者相抵扣后，国涵公司仅需向志健公司支付租金(本金)1894．72元。1、对房屋租赁合同而言，履约保证金主要是防止迟延缴纳租金以及承租人损害房屋以及其设施，实质是以金钱为标的物的债权担保。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第85条规定“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”，履约保证金具有债权保证和弥补出租人合理损失的功能。出租人如有损失，应以实际损失为依据进行索赔，多余部分应当返还，而非直接将质押物全部占为己有。因本案租赁合同中明确约定了违约条件及赔偿方式，如果在此之外认定志健公司可以将保证金据为己有，实质是改变了保证金的担保性质，等于在保证金没收之后另外计算赔偿，会产生志健公司得到双倍赔偿的结果。因此，志健公司扣留国涵公司履约保证金及装修保证金没有法律依据。2、鉴于���涵公司尚有租金、电费、管理费等各项费用共l5894．72元(本金)未支付给志健公司，用履约保证金及装修保证金抵扣后，国涵公司仅需再付给志健公司租金l894．72元。综上，请求二审法院予以改判，支持国涵公司的上诉请求。被上诉人志健公司答辩称，1、推广费是用于商场为商户宣传之用，志健公司每年度每个节庆都会为商户进行宣传。2、对于国涵公司称有3万余元货物被志健公司扣押，志健公司不予确认。3、对于国涵公司称其撤柜是被动的，志健公司不予确认。实际情况是，志健公司多次对国涵公司进行催缴相关费用，国涵公司均未予以缴纳，且在2016年7月30日逃场。4、根据双方签订的专柜合同约定，国涵公司擅自停业8小时以上或拖欠应缴款项两个月或两次的，志健公司均有权单方面解除合同。志健公司向一审法院起诉请求：：1、确认志健��司、国涵公司双方签订的《专柜合同》予以解除；2、国涵公司支付志健公司2016年6月份租金5781.04元，管理费806元，促销员管理费40元，节庆促销费1000元，品牌推广服务费1000元，2016年5月份电费143.11元及滞纳金（滞纳金按判决确定的欠费金额从2016年6月5日起按照每日万分之五计算至国涵公司清偿之日止）；3、国涵公司支付志健公司2016年7月份租金6145.2元，管理费806元，促销员管理费40元，2016年6月份电费111.89元及滞纳金（滞纳金按判决确定的欠费金额从2016年7月5日起按照每日万分之五计算至国涵公司清偿之日止）；4、国涵公司支付志健公司2016年7月份电费101.48元及滞纳金（滞纳金按判决确定的欠费金额从2016年8月5日起按照每日万分之五计算至国涵公司清偿之日止）；5、国涵公司支付志健公司违约金12290.4元；6、本案诉讼费用由国涵公司承担。一审法院认定��实：志健公司、国涵公司双方于2015年6月12日签订《专柜合同》，约定志健公司将其经营的位于深圳市龙岗区横岗街道XX路1号ZZ时代广场一层F1-00035（C）号专柜租赁给国涵公司使用，租赁期间为2015年6月25日至2017年6月24日。国涵公司每月需向志健公司缴纳的费用如下：1、租金，计算方式为固定租金，每月租金为5690元，租期每满一年，租金在前一年的基础上递增8%；2、管理费每月806元；3、上月电费；上述费用均应在当月5日前缴纳。另国涵公司还需向志健公司缴纳节庆促销费1000元/年、品牌推广服务费1000元/年，该两项费用国涵公司应于当年度头三天内缴纳。同时合同约定国涵公司未按约定期限缴纳费用的，每逾期一日，应向志健公司支付欠费总额万分之五的滞纳金；而国涵公司拖欠或不足额交纳应交款项两个月，志健公司有权单方解除合同；合同期限届满前，国涵公司未经志健公司书面同意擅自停止经营、擅自离场，国涵公司自愿承担两个月租金金额的惩罚性违约金。合同签订后，志健公司根据合同约定向国涵公司交付铺位，但国涵公司于2016年6月起开始拖欠相关费用，并在2016年7月30日离场。由于国涵公司仍未支付志健公司相关费用，志健公司遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。志健公司、国涵公司双方在庭审时同意解除双方于2015年6月12日签订的《专柜合同》；志健公司确认已向国涵公司收取履约保证金12000元、装修保证金2000元。一审法院认为，志健公司、国涵公司之间签订了《专柜合同》，该合同符合合法与自愿原则，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的契约义务。关于志健公司要求解除合同的诉讼请求，双方同意解除该份合同，一审法院予以确认。关于志健公司要求国涵公司支付拖欠费用的诉讼请求，根据合同约定，国涵公司每月5日前需向志健公司租金、管理费、上月电费，还需在新一年度向志健公司缴纳节庆促销费及品牌推广服务费。国涵公司确认并未向志健公司支付2016年6到7月份的租金、2016年6到7月份的管理费、2016年6到7月份的促销员管理费、2016至2017年度的节庆促销费、2016至2017年度的品牌推广费、2016年5月到7月份的电费，但国涵公司主张因志健公司违约或合同并未约定，所以国涵公司无须缴纳。一审法院认为，国涵公司主张志健公司存在违约行为，故国涵公司无须缴纳租金、管理费、电费，但其并未提交证据证明是因为志健公司的原因导致合同无法履行，其应当承担举证不能的法律后果。另合同约定国涵公司需按年度缴纳节庆促销费及品牌推广服务费，故国涵公司主张无须支付该两项费用的答辩意见，一审法院不予采纳。因此志健公司要求国涵公司支付2016年6月至7月的租金及管理费、2016年5月至7月的电费、2016年度至2017年度的节庆促销费及品牌推广服务费，一审法院予以支持。国涵公司辩称志健公司同意用履约保证金抵扣上述费用，但未提交证据证明，一审法院不予采纳该答辩意见。而志健公司要求国涵公司支付促销员管理费，因双方签订的《专柜合同》并未明确约定该费用标准，故志健公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于滞纳金。根据合同约定，若国涵公司拖欠费用，其应当按照日万分之五的标准向志健公司支付滞纳金。一审法院结合合同约定的各项费用缴纳时间，认定其中2016年6月份租金及管理费、2016年5月份电费的滞纳金从2016年6月5日起计算至该款项付清之日止；其中2016年度至2017年度的节庆促销费及品牌推广服务费的滞纳金从2016年6月28日起计算至该款项付清之日止；其中2016年7月份租金及管理费、2016年6月份电费的滞纳金从2016年7月5日起计算至该款项付清之日止；其中2016年7月份电费的滞纳金从2016年8月5日起计算至该款项付清之日止。关于违约金，根据合同约定，国涵公司未经志健公司同意擅自停止经营、擅自撤场，将向志健公司支付两个月租金金额的惩罚性违约金。国涵公司的租金标准提高至每月6145.2元[5690元×（100%+8%）]，故国涵公司需向志健公司支付违约金12290.4元[6145.2元/月×2个月]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的���干规定》第二条之规定，判决：一、志健公司与国涵公司于2015年6月12日签订的《专柜合同》予以解除；二、国涵公司应当于判决生效之日起三日内向志健公司支付2016年6月份租金人民币5781.04元、2016年6月份管理费人民币806元、2016年5月份电费人民币143.11元及滞纳金（该滞纳金以人民币6730.15元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年6月5日起计算至该款项付清之日止）；三、国涵公司应当于判决生效之日起三日内向志健公司支付2016年度至2017年度节庆促销费人民币1000元、2016年度至2017年度品牌推广服务费人民币1000元及滞纳金（该滞纳金以人民币2000元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年6月28日起计算至该款项付清之日止）；四、国涵公司应当于判决生效之日起三日内向志健公司支付2016年7月份租金人民币6145.2元、2016年7月份管理费人民币806元、2016年6月份电费人民币111.89元及滞纳金（该滞纳金以人民币7063.09元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年7月5日起计算至该款项付清之日止）；五、国涵公司应当于判决生效之日起三日内向志健公司支付2016年7月份电费人民币101.48元及滞纳金（该滞纳金以人民币101.48元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年8月5日起计算至该款项付清之日止）；六、国涵公司应当于判决生效之日起三日内向志健公司支付违约金人民币12290.4元；七、驳回志健公司的其他诉讼请求。本案受理费253元，由志健公司承担53元、由国涵公司承担200元。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，志健公司与国涵公司签订的涉案《专柜合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。对于欠付租金及相关费用的事实及数额，现双方均无异议。根据国涵公司上诉请求及理由，二审争议的焦点在于：一、涉案合同是否因国涵公司违约导致解除；二、志健公司是否可没收履约保证金。关于焦点一。根据涉案合同第十条，国涵公司拖欠应交款项两个月，志健公司即可没收履约保证金，并要求解除合同及支付违约金。双方对国涵公司拖欠租金及相关费用达到两个月的事实并无争议，国涵公司并无证据证明双方已就拖欠租金及相关费用的问题达成免除或从履约保证金中直接抵扣的约定，故志健公司有权根据合同约定主张解除合同并追究国涵公司违约责任。国涵公司自认因经营不善要求退场，且拖欠租金及费用在先，其主张系因志健公司导致合同无法继续履行，缺乏事实依据，本院不予采信。关于焦点二。国涵公司上诉称，履约保证金系履约之担保，应用于抵扣债务，志健公司不得直接没收履约保证金，更不能在主张违约金的同时，没收履约保证金。本院认为，法律法规并未禁止双方当事人就履约保证金的性质及用途进行约定，涉案合同明确约定在国涵公司存在本案违约行为的情况下，志健公司有权没收履约保证金及装修押金，同时要求国涵公司支付违约金，该约定对双方均有约束力。并且，涉案合同在履行期限届满前终止，志健公司将铺位另行出租前存在一定的空置损失，本案所约定的履约保证金、装修押金及违约金总额约为4个月租金，4个月时间是志健公司另行出租的合理期限，国涵公司并未举证证明该数额过分高于志健公司的实际损失，故其关于志健公司不得没收履约保证金及要求违约金的抗辩主张，于法于理均无据，本院不予采纳。综上所述，国涵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币458元，由深圳市国涵贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐    毅审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十一月十四日书 记 员 尚宇楠（兼）