福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽04民终1373号上诉人（原审原告）：李文尧，男，汉族，1957年11月27日出生，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：苏应秋，福建联政律师事务所律师。委托诉讼代理人：许智强，福建联政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严业松，男，汉族，1941年12月12日出生，住三明市梅列区。原审第三人：严绍清，男，汉族，1970年4月13日出生，住三明市梅列区，系严业松之子。上述被上诉人严业松及原审第三人严绍清的共同委托诉讼代理人：叶聿球，福建威明律师事务所律师。原审第三人：三明市三元区住房和城乡规划建设局，住所地三明市三元区青年路35幢。法定代表人：李建闽，局长。委托诉讼代理人：张龙马，系三明市三元区住房和城乡规划建设局的工作人员。上诉人李文尧因与被上诉人严业松、原审第三人严绍清、三明市三元区住房和城乡规划建设局（以下简称为“三元区住建局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2017）闽0403民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李文尧及其委托诉讼代理人苏应秋，被上诉人严业松及原审第三人严绍清的委托诉讼代理人叶聿球，原审第三人三元区住建局的委托诉讼代理人张龙马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文尧上诉请求：请求撤销三明市三元区人民法院（2017)闽0403民初946号民事判决，改判确认李文尧与严业松于2000年11月13日签订的《售房合同书》无效；一、二审的诉讼费用由严业松承担。事实与理由：一、三明市三元区人民法院认定的部分事实错误。首先，一审法院将2013年12月21日三元区城镇集体工业联合社向三元区政府拆迁办出具的证明即“严业松、严绍清经我联社确认，该房为我联社原属企业三明市竹器厂职工住宅的分配房，同意该同志参加三元区白坂路棚户区改造。”。作为认定案件事实的依据之一是错误的，一是从该份证明的内容上看，严业松、严绍清及身份证号均为手写；二是从三元区法院对徐谨制作的调查笔录上看，徐谨陈述“当时苏士站厂长或者其他人都未提过这套房子有过李文尧与严业松的交易情况，如果知道这个情况，我们一定会以另外方式处理”。可以证实三元区城镇集体工业联合社出具的证明当中的严业松、严绍清名字及身份证号，并不是三元区城镇集体工业联合社工作人员填写的，该证明也不是出具给严业松、严绍清的。其次，一审法院撇开本案诉争房屋性质即“集体所有”这一事实，而根据三明市区房产登记情况证明及存根登记的，产权来源为自建，面积为0，作为认定上诉人与被上诉人签订《售房合同书》合法有效的依据显然错误的。在被上诉人提交的讼争房屋的所有权证（明房证字第33249号）中记载：“所有权人市竹器厂，所有权性质集体”二、一审法院认定上诉人与被上诉人于2000年11月13日签订的《售房合同书》合法有效是错误的，理由如下：首先，本案讼争房屋的性质为集体所有房屋，签订《售房合同书》时，上诉人并未依法取得房屋产权证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。故本案讼争房屋不得进行买卖。其次，本案讼争房屋土地用途为工业用地，讼争房屋为宿舍，在未改变土地用途前，不得进行买卖。讼争房屋原属于福建省三明市竹器厂，当时该房屋为厂职工宿舍楼，共一、二层，包括讼争房屋在内的所有宿舍楼只有一本房产证，证号为明房证字第33249号，该厂区为集体所有的厂，土地用途为工业用地，宿舍楼共12间，每间宿舍至房屋拆迁前并没有取得单独的房产权。根据《土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。本案在讼争房屋的土地性质未依法办理变更登记手续的情况下，上诉人与被上诉人签订的《售房合同书》违反了法律强制性规定，应属于无效合同。严业松、严绍清辩称，一审判决正确，李文尧的上诉无理，应依法予以驳回。理由如下：依法成立的合同，自成立时生效。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此李文尧与严业松在平等、自愿的基础上，于2000年11月13日就涉案房屋出售给严业松所签的《售房合同书》，对双方均具有法律约束力。李文尧获悉涉案房屋拆迁可以获得补偿安置，在时隔16年多后恶意提起本案诉讼，诉请确认涉案《售房合同书》无效，于理不容，于法无据。为避免房地产转让时可能出现的税费流失，《城市房地产管理法》在第三十八条中虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该法作为城市房地产管理方面的法律，决定了该规定是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。“违反法律、行政法规的强制性规定”是《合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”因此，未依法登记领取权属证书的房地产进行转让，不产生合同无效的法律后果，这与《物权法》第十五条的规定是一致的。综上，涉案《售房合同书》从2000年11月13日起就已成立并生效，受法律保护。李文尧上诉无理，应依法予以驳回。请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人三元区住建局辩称，三明市三元区政府在2013年10月26日作出了三元区白板路征收方案，本案竹器厂在征收范围内，标的物是其宿舍，属于未房改房，根据征收方案，未房改房由管理单位出具放弃房屋产权声明，同时出具未房改房的实际居住名单，三元区住建局拆迁办根据其名单，将名单实际住房列为产权人，三元区住建局作出的征收方案及拆迁办签订的拆迁协议合法有效。本案纠纷与三元区住建局没有关系，请求法院撤销三元区住建局作为本案的第三人。李文尧向一审法院起诉请求：1.要求判决确认李文尧与严业松于2000年11月13日签订的《售房合同书》无效；2.坐落于三明市三元区工业南路106号3幢3号房屋为李文尧所有（价值约人民币54830.2元）；3.诉讼费用由严业松承担。在一审庭审中李文尧放弃第二项的诉讼请求。一审法院查明认定事实：1.李文尧原系三明市竹器厂职工，居住在三元区工业南路106号3幢3号。1996年8月19日，该厂将该涉案房以3045.90元的价格出售，李文尧购买了涉案房，并支付购房款人民币3045.9元。三明市竹器厂出具《收款收据》，摘要载明:“出售房屋23.43㎡130元/㎡＝3045.90元”。三明市竹器厂将三元区工业南路106号3幢二层进行分户，在一层房屋平面图上注明七户住户的名字，其中一层第三间注明为李文尧。三明市测量队对李文尧的涉案房进行测量，内容：“坐落：三元区工业南路106号3幢3号；户主：李文尧；结构：砖；层数：2；该户建筑面积：26.196平方米（其中总分摊面积3.096平方米）”。2.2000年11月13日，严业松为购房甲方与李文尧为售房乙方双方签订《售房合同书》，约定：“1.甲方向乙方购买三明市三元区工业南路3幢3号住宅两间。注：厨房空地一块使用权，无任何证件；2.购房款（住宅两间）应在签定合同时付清（陆仟伍佰元整）；3.在合同生效时，如甲方跟厂部有纠纷，乙方要及时帮助甲方协商、解决；4.本合同经双方盖章生效后，甲、乙双方必须信守合同，如有一方违约合同时，应付相应的法律责任。甲方：严业松（签名并捺指模）；乙方：李文尧（签名并捺指模）；证明人：王焕绥（签名）”。当日，严业松支付房款后，李文尧将涉案房交付给严业松，严业松于2001年入住该涉案房至2016年2月拆迁。3.2002年9月15日，三明市竹器厂被三明市工商行政管理局吊销。4.2013年三元白板路棚户区进行改造。同年12月21日，严业松、严绍清与三元区住建局签订《房屋征收补偿安置协议书》，内容：位于三明市三元区工业南路106号3幢3室的房屋，实际测量面积26.20㎡，公摊补偿面积为2.62㎡，产权调换有效面积28.82㎡；产权未登记发证建筑、违章建筑、临时建筑面积58.33㎡，工料补贴940元/㎡，合计人民币（大写）伍万肆仟捌佰叁拾零元贰角（￥：54830.2元），被征收人可选择用前述货币补偿款购买安置房面积，该部分可购安置房的单价2400元/㎡，即可换购安置房面积为22.85㎡;以被征收房屋有效面积加上被征收人按上述规定购买的建筑面积后即为确权面积，共计51.67㎡。坐落于房屋征收规划范围内。……根据国有土地上房屋征收的有关规定，双方对房屋征收补偿安置方式、搬迁补助费、房屋征收补偿安置计算、过渡方式、期限及临时安置补助及其他补助费等事项达成协议。5.2016年2月，李文尧得知涉案房屋由三元区住建局实施房屋征收，且已被拆除，即提起行政诉讼，该案由尤溪县人民法院审理。2017年3月3日，尤溪县人民法院作出（2016）闽0426行初34号行政裁定书，认为“在审理原告李文尧诉被告三明市三元区住房和城乡规划建议设局撤除行政行为违法一案中，因本案的审理需以民事诉讼裁判为依据，裁定中止诉讼。”6.三明市不动产登记中心出具下列材料：（1）三明市区房产登记情况证明，证明三明市竹器厂所有权证号为33249，房屋坐落三元区工业南路，产权范围为全部房产，面积为0；申请人李文尧在系统中未见不动产登记信息；（2）房屋所有权证存根、登记申请表及房屋平面图，注明房屋坐落三元区白沙工业南路110号，房屋所有权证号为33249，产权来源为自建，幢号为宿舍，间数12，建筑结构为砖木，层数为2，建筑面积为318.64平方米。7．三元区住建局出具明房证字第33249号房屋所有权证及三元区城镇集体工业联合社向三元区人民政府拆迁办出具的证明，证明内容：严业松、严绍清经我联社确认，该房为我联社原属企业三明市竹器厂职工住宅的分配房，同意该同志参加三元区白板路棚户区改造。8.证人郑更生向涉案房居住的七户户主包括严业松在内的户主收取电费的清单及其向法院陈述的证词，证明李文尧有告知其已将涉案房卖给严业松，电费可直接向严业松收取。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。李文尧与严业松签订的《售房合同书》对有关房屋转让费用、购房款的支付等均作了约定，该《售房合同书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守诚信，按约定全面履行各自的义务。严业松已按约定支付李文尧购房款6500元，李文尧亦将房屋交付给严业松，严业松已实际入住至拆迁达16年之久，李文尧未提出异议，故李文尧应当遵循诚实信用原则，按照双方的约定履行。李文尧主张，其未取得涉案房的所有权证与土地使用权证的情况下，与严业松于2000年11月13日签订的合同不符合法律规定，属于无效合同，本案中根据三明市不动产登记中心提供的房屋所有权证存根登记及登记情况为涉案房产权来源为自建的宿舍，面积为0，可证实该涉案房房屋所有权证号为33249，三元区白沙工业南路110号与三元区工业南路106号3幢是一致的，三明市竹器厂已将涉案房出售给户主，李文尧的该项主张未有法律依据，故对其主张不予支持。李文尧自愿放弃对坐落于三明市三元区工业南路106号3幢3号房屋为其所有及放弃第三人严绍清、三元区住建局承担责任的诉求，该权利处分行为系其真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李文尧要求确认2000年11月13日签订的《售房合同书》为无效合同的诉讼请求。案件受理费1171元，减半收取585.5元，由李文尧负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，李文尧对原审判决查明的以下事实有异议：1.“当日，严业松支付房款后，李文尧将涉案房交付给严业松，严业松于2001年入住该涉案房至2016年2月拆迁。”有误，李文尧是在严业松付款一个多月后，才把房屋钥匙交给严业松的。2.遗漏了本案讼争房屋的性质为集体所有房屋的陈述。3.三元区住建局出具证明中的严业松、严绍清的名字是其自己写上去的。除上述异议外，当事人对原审判决查明的其他事实无异议。对没有异议的事实，本院予以确认。本院认为，2000年11月13日，李文尧与严业松签订的《售房合同书》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且双方签订合同后，严业松已经按约定支付李文尧购房款6500元，李文尧亦将房屋交付给严业松。李文尧在将本案讼争房屋交给严业松至拆迁达16年之久，均未提出异议，现李文尧主张其与严业松签订的《售房合同书》无效，于法无据，于理不合。李文尧的上诉理由不能成立，对其主张，本院不予支持。综上所述，李文尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1171元，由李文尧负担。本判决为终审判决。审判长  彭贵良审判员  程哲明审判员  林炬火二〇一七年十一月十五日书记员  王晓婷附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。