黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民终814号上诉人（原审被告）：李金蔓，女，1979年7月7日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区祥光月秀*期**号楼。委托诉讼代理人：马忠贵，黑龙江雪原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鸡西市祥光物业管理有限公司（以下简称祥光物业公司），住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区祥光月秀A区东门二楼。法定代表人：迟文风，董事长委托诉讼代理人：于战波，该公司法律顾问。上诉人李金蔓因与被上诉人祥光物业公司物业服务合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，开庭进行了审理。上诉人李金蔓、被上诉人祥光物业公司的委托诉讼代理人于战波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金蔓上诉请求：一、依法撤销鸡西市鸡冠区人民法院于2017年6月23日作出的（2017）黑0302民初876号民事判决书中“李金曼在本判决生效之日起五日内给付鸡西市祥光物业管理有限公司物业管理费及滞纳金24561.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”并予以发回重审或者改判。二、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人起诉与事实不符，被上诉人主张物业管理费和滞纳金没有事实和法律依据。一、鸡西市祥光城市花园业主委员会没有于2012年8月6日在鸡西市房产管理局备案。二、上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》中双方达成的物业收费是9900元，并且实际交纳了9900元，符合《鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知》。一审法院判决的判项属于认定事实不清，存在错误。三、判决收取上诉人电梯费和违约金没有依据。四、被上诉人主张物业费所依据的《物业服务合同》签订的一方主体“业主委员会”不存在。五、被上诉人未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。祥光物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。祥光物业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告李金蔓交纳二期14号楼1单元101室物业费3963元，电梯费1200元及滞纳金7924元；二期13号至15号楼群房门市物业费18983元及滞纳金5125元，共计37195元；2.被告李金蔓承担诉讼费用。审理中，鸡西市祥光物业管理有限公司变更第1项诉讼请求为：要求被告李金蔓交纳二期14号楼1单元101室物业费3963元，电梯费1200元及违约金1032.60元；二期13号至15号楼群房门市物业费18983元及违约金3796.60元，共计28975.20元。后鸡西市祥光物业管理有限公司放弃要求被告李金蔓交纳2013年电梯费300元的诉讼请求一审法院认定事实，被告李金蔓系鸡西市鸡冠区祥光月秀二期14号楼1单元101室和13号至15号楼群房门市及地下车位D13业主，其中住宅房屋建筑面积为91.75平方米（起始层为地下一层，地下一层为车库），门市房屋建筑面积为878.82平方米（其中一楼门市建筑面积为653.82平方米，地下室建筑面积为225平方米，且地下室无上下水）。2014年1月1日、2014年12月2日及2015年12月2日原告祥光物业公司与祥光月秀B区所在的祥光月秀城市花园小区业主委员会先后签订四份《物业服务合同》，双方约定由祥光物业公司为祥光月秀B区实行物业管理和有偿服务，期限自2011年1月1日零时起至2016年12月31日零时止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，门市房物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.80元收取；电梯费包括电梯运行费和电梯基础费（维修养护费、年检费、材料费、公共设施责任险、人工维护费），一梯三户的，以11层为基准，每月每户45元，11层以上或以下的每增加或递减一层，增加（减少）2元。业主及使用人不能按催缴日期交纳物业费的，从逾期之日物业公司按每天千分之三收取滞纳金。李金蔓未向祥光物业公司交纳2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋、2016年1月1日至2016年12月31日门市房屋物业费及2013年至2016年住宅房屋电梯费。鸡西市鸡冠区祥光月秀小区分为A区和B区，A区共24栋于2007年12月入住，B区共15栋于2011年4月入住，鸡西市祥光城市花园业主委员会于2012年7月31日完成选举，并于2012年8月6日在鸡西市房产管理局备案。另查，一、祥光物业公司于2008年取得物业管理企业资质证书、物业服务企业资质证书。二、《鸡西市物业服务收费管理办法》（鸡政发[2008]14号）中规定非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业公司在物业服务合同中约定。三、2014年7月18日，鸡西市物价监督管局和鸡西市房产管理局下发鸡价联字[2014]17号文件，确定将祥光月秀B区小区住宅物业服务收费标准暂定为每月每平方米建筑面积1.2元；住宅电梯收费：1.一梯两户的11层每户每月60元，11层以上每户每月逐层加收3元；11层以下每户每月逐层减收3元。2.一梯三户的11层每户每月为45元，11层以上每户每月逐层加收2元；3.11层以下每户每月逐层减收2元。电梯起始层为地面一层的住房，原则上不收电梯费，其余情况，可由业主和物业企业根据具体情况协商确定。一审法院认为，原告祥光物业公司与祥光月秀城市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。被告李金蔓称祥光月秀城市花园小区业主委员会未成立，合同无效的主张，因无证据证实，故其辩解理由不成立，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，祥光物业公司与祥光月秀城市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》效力及于全体业主，即该合同效力及于被告李金蔓。祥光物业公司按照约定提供了物业服务，李金蔓应按约定交纳物业费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，李金蔓主张未享受鸡西市祥光物业管理有限公司提供的任何服务的理由不成立，本院不予采信。虽《鸡西市物业服务收费管理办法》规定住宅实行政府指导价，一级基准价为月/平方米建筑面积0.80元，但祥光物业公司依据鸡价联字[2014]17号文件确定的物业服务收费标准1.20元月/平方米收取物业费，未违反相关规定，故对祥光物业公司要求李金蔓交纳物业费主张，本院予以支持。虽李金蔓所有的住宅房屋位于一楼，但该楼起始层为地下一层车库，且李金蔓正在使用，不符合鸡价联字[2014]文件关于“电梯起始层为地面一层的住房，原则上不收电梯费，其余情况，可由业主和物业企业根据具体情况协商确定。”规定，故李金蔓的抗辩理由不成立，本院不予支持。本案中，李金蔓未按约定交纳物业费，又未能提供证据证实祥光物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，构成违约，应当向祥光物业公司承担自逾期之日起的违约责任。因合同约定守约方按日3‰收取违约方滞纳金过高，虽祥光物业公司自愿降低滞纳金标准，主张李金蔓按照拖欠物业费总额20%计算违约金，但违约金仍然过高，应酌情参照中国人民银行同期贷款年利率6%以拖欠物业费总额为标准计算支付违约金，即自2017年1月1日起算，计算至判决之日止。综上所述，被告李金蔓应向原告祥光物业公司交纳2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋物业费3963元、2016年1月1日至2016年12月31日门市房屋物业费18983元、2014年至2016年住宅房屋电梯费900元及违约金715.38元，共计24561.38元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第三项、第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：被告李金蔓在本判决生效之日起五日内交纳原告鸡西市祥光物业管理有限公司物业费，2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋物业费3963元、2016年1月1日至2016年12月31日门市房屋物业费18983元、2014年至2016年住宅房屋电梯费900元及违约金715.38元，共计24561.38元。案件受理费730元，减半收取计365元，原告鸡西市祥光物业管理有限公司已预交，由原告鸡西市祥光物业管理有限公司负担158元，被告李金蔓负担207元同上款一并给付原告鸡西市祥光物业管理有限公司。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人提交的业主委员会备案表，能够证实祥光月秀城市花园业主委员会成立，并登记备案，上诉人称本案业主委员会不存在的上诉理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会具备与物业服务企业签订物业服务合同的主体资格。祥光月秀小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，该物业服务合同内容对全体业主具有约束力。至于业主委员会是否经业主同意签订合同是业主与业主委员会内部管理事项，不属本案审查范围。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，李金蔓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元（李金蔓已交纳），由上诉人李金蔓负担。审判长  刘伟国审判员  李绍军审判员  刘兆宇二〇一七年十一月二十八日书记员  张启蒙书记员  苏 爽