吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4747号上诉人(原审被告)：沙千里，男，汉族，1978年10月3日生，现住长春净月高新技术产业开发区。被上诉人(原审原告)：长春中信城物业服务有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区。法定代表人：陈煊，董事长。委托诉讼代理人:徐冰,吉林朗业律师事务所律师.委托诉讼代理人：彭美玲，公司员工。沙千里与因与长春中信城物业服务有限公司(简称中信城物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院(2017)吉0194民初531号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沙千里,被上诉人中信城物业公司委托诉讼代理人陈煊、彭美玲到庭参加诉讼。现已审理终结。中信城物业公司原审诉称，沙千里、中信城物业公司于2009年10月15日签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议约定，沙千里应以1.8元/平方米/月的单价标准，按照139.75平方米的建筑面积缴纳物业管理费。但其只缴纳物业管理费至2010年10月15日止。自2010年10月15日起至今未缴纳过任何费用，中心城物业公司物业管家多次催收未果，现诉至法院，请求判令：1.沙千里给付中心城物业公司自2010年10月15日起至2016年12月31日止的物业管理费共计18773.21元，滞纳金4026.85元，总计22811.77元。2.诉讼费由沙千里承担。沙千里原审辩称，根据《物业管理法》规定，物业公司按照物业服务合同约定应当对房屋及设施配套设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、秩序向业主收取费用。我从2009年入住，第一年实际室内温度只有10度，温度过低，原因不是供热公司问题是房屋的门窗漏风，物业没有及时维修，导致第一年冬季没有入住。第二年入口楼宇门处墙体没有维护维修，墙体瓷砖脱落，我家的孩子被砸伤，至今无人维修。2011年房屋内开始漏水，原因是排水管道呛水，物业一直没有维修。针对此事我们与物业协商过，一直没有结果。楼宇广告没有过一次公示，也没有经过业主同意及召开业主大会；我们签署过同意动用物业维修基金，房屋依然没有得到维修；我认可每平米1.8元/月的物业费，但我没有得到1.8元每平米的物业服务标准，故不同意交纳服务费。经原审法院审理查明，沙千里系长春净月高新技术产业开发区中信城德芳斯2栋508室业主，房屋建筑面积139.83平方米。2009年10月15日，中信城物业公司与沙千里签订前期物业管理服务协议，由中信城物业公司为沙千里提供物业管理服务，协议中约定，德芳斯物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月，电梯电费0.3元/平方米/月物业，服务费按年或按季度交纳；中信城物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。每6个月向业主公布物业服务费用收支账目。协议中还约定如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中信城物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按1‰交纳滞纳金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。结合沙千里房屋产权的建筑面积，其每月的物业服务费用应为251.69元。庭审中，沙千里认可自2010年10月15日至今未交纳物业服务费。中信城物业公司多次催要未果，现诉至法院，要求判如所请。原审法院认为，前期物业管理服务协议系双方真实意思表示的结果，且不违反相关的法律和政策，当属有效，双方形成物业管理关系。沙千里作为业主，接受了中信城物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的服务报酬，其未按约支付相应物业服务费，且在中信城物业公司书面催缴后仍不交纳，沙千里应当按照合同约定承担违约责任。中信城物业公司要求沙千里支付自2010年10月15日起至2016年12月31日止的物业管理费有事实及法律依据，予以支持。对沙千里答辩称中信城物业公司服务不到位问题，中信城物业公司应积极管理，但不足以成为沙千里拒交物业服务费抗辩理由，但对中信城物业公司主张的滞纳金予以调整，酌定3000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、沙千里于判决生效后十日内支付中信城物业公司2010年10月15日至2016年12月31日期间物业服务费18750.91元及滞纳金3000元；二、驳回中信城物业公司的其他诉讼请求。案件受理费370元，由中信城物业公司负担35元，沙千里负担335元。宣判后，沙千里不服，向本院上诉称，1.原审法院认定事实片面，导致结果错误。上诉人与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人中信城物业公司依约为上诉人沙千里提供物业服务，上诉人依约交纳物业费，双方均应完全履行自己的义务，并依法享有各自的权利。本案中，被上诉人没有完全履行其义务，各项服务存在严重缺陷，上诉人在一审中已经提交证据证实。正是由于被上诉人在履行物业服务合同中存在严重违约情形，上诉人才拒绝交纳物业费。原审法院判决违反了权利义务相统一的原则。2.原审法院的判决不顾业主的权利，会助长被上诉人的嚣张气焰，不能起到良好的导向作用。故请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。中信城物业公司二审辩称，上诉人沙千里与被上诉人中信城物业公司之间成立物业服务合同关系，被上诉人依约履行了物业服务，上诉人理应支付物业服务费，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。此外，上诉人沙千里二审庭审中陈述，其不同意交纳物业费的理由如下：上诉人家客厅、书房漏水，是公用设施排水管断裂导致的，被上诉人没有尽到维修义务，直至2016年、2017年被上诉人才予以维修。2017年不再漏水；单元门口墙体瓷砖滑落砸到孩子脚，被上诉人没有启动维修基金维修；窗户漏风；小区入口处、地下停车场、入户电梯等均安装广告牌，对此，被上诉人没有向业主公示，更没有公开收入和支出；有的业主在园区种菜，被上诉人没有制止和拆除。被上诉人中信城物业公司陈述，上诉人家漏水不是排水管所致，而且排水管已经维修两次；上诉人家窗户漏风是房屋质量问题，上诉人应在质保期内向房地产开发公司投诉；公共部位安装广告牌，被上诉人向业主做过公示而且设有独立账本，业主可以随时查账，设立多种经营账户主要弥补物业费交纳不足，公用区域的瓷砖、排管、地砖均过质保期，但因小区业主缴纳物业维修基金数不符合《物业维修基金管理办法》的要求，被上诉人只能对破损严重的部分比如甬路进行维修；对小区种菜，被上诉人没有执法权，无法拆除，但已经上报至中信城社区及永兴街道。上诉人还陈述，甬路前几天维修，但不是正常维修，只是贴砖。上诉人对被上诉人提供了保洁、安保、绿化服务不予否认。被上诉人亦承认上诉人因其家漏水而尚欠物业费。本院认为，1.上诉人沙千里与被上诉人中信城物业公司之间形成合法有效的物业服务合同关系。尽管物业服务合同标的数额小，但涉及千家万户日常生活，也关系到物业公司的顺畅运营，二者相辅相成，因此，物业服务合同的双方主体应本着诚实信用、互谅互利的原则行使合同权利、履行各自的合同义务，并遵守国务院《物业管理条例》的规定。2.上诉人沙千里未交纳物业费的理由即其原审抗辩及二审上诉的依据是，其认为被上诉人未及时有效维修排水管导致其房间漏水、被上诉人未启动物业维修基金维修瓷砖和甬路等共用部分、未经业主同意在业主共有或共用部位安装广告牌且未公开收支情况、未能有效管理小区内个别业主种菜行为，对此，本院认为，物业公司启动维修基金必须遵循相关法律、法规规定的程序且满足相应的条件，而不能仅依个别业主与物业公司之间物业合同的约定认定物业公司存在违约行为；物业公司对公用、共用设施的管理和使用，如安装广告牌确实需要与业主进行沟通取得业主的同意并定期公示收支情况，每位业主有知情权、表决权，但须以法律规定的方式行使，更不能以此为由拒交物业费；针对小区内个别业主种菜，物业公司只是依据民事性质的物业合同行使权利，并不享有行政意义上的强制拆除等执法权，其已汇报至主管机关，不能认定其未履行合同义务；上诉人沙千里房屋漏水的原因至今不清，没有充分的证据证实确系被上诉人未能及时有效维修排水管所致，况且，即便是有证据证实确系排水管断裂导致上诉人沙千里房屋漏水，上诉人如因此遭受损失，亦可提出索赔，不能在其认可被上诉人已经提供保洁、安保、绿化等服务的情形下拒绝履行交纳物业费这一基本合同义务。需要指出的是，虽然上诉人沙千里所主张的上述情况不足以支持其个人不予交纳物业费的抗辩，但被上诉人中信城物业公司仍应按照法律、法规规定及合同约定全面履行义务，以便双方合同持续、良性履行。3.双方对于上诉人欠付物业费的时间及数额18750.91元均无异议，本院予以确认。被上诉人承认上诉人欠付物业费的原因是其家漏水并一直与被上诉人沟通、协商解决，并非恶意拖欠，故不宜判令上诉人支付被上诉人滞纳金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院(2017)吉0194民初531号民事判决；二、上诉人沙千里于本判决生效后立即给付被上诉人长春中信城物业服务有限公司2010年10月15日至2016年12月31日期间物业服务费18750.91元；三、驳回被上诉人长春中信城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元、二审案件受理费344元共计714元，上诉人沙千里承担647元，被上诉人长春中信城物业服务有限公司承担97元。本判决为终审判决。审 判 长  李立娟代理审判员  白业春代理审判员  于小依二〇一七年十一月六日书 记 员  邹 悦