徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初6537号原告：沈启平，男，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芳，江苏永伦律师事务所实习律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，汉族，该公司员工，住。原告沈启平与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法由审判员刘现伟适用简易程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告沈启平及其委托诉讼代理人杜长春，被告荣盛徐州公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈启平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付逾期办理房证的违约金48036元（以购房款459673元为基数，自2008年10月1日起至2011年8月11日止共计1045天，按日万分之一计算）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年12月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买徐州市二环××单元××室房屋一套，支付了购房款459673元。根据合同约定，被告应当最迟在2008年9月30日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但被告未能如期报备所需资料，直到2011年8月11日，原告才得以办理好涉案房屋的权属证书。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法支持原告的诉请。被告荣盛徐州公司辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。二、按照签订的合同时的政策，被告在2008年9月28日前，已经具备了办理初始登记的条件。三、被告之所以未能如期提供资料报产权登记机关备案，是因2008年2月1日起开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发[2006]33号文相比，被告办理相关手续的周期至少延长了600个自然日，被告可以根据合同第八条约定据实予以延期。四、在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。五、2004年41号文与徐州市政府114号令之间并无关系。六、逾期办证不应截止购房人办理完毕权属登记证书之日。七、政府迟延交付土地属于合同第八条约定的特殊原因，被告可以据实予以延期。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点为：1、原告在本案中向被告主张权利是否超过了法律规定的诉讼时效；2、被告抗辩的导致逾期办证的事由是否符合双方在商品房买卖合同中相关条款的约定，并足以免除被告的违约责任；3、原告计算违约金的方式是否符合合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并结合已生效的法律文书确认的与本案具有关联性的事实情况，认定事实如下：被告荣盛徐州公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业。对于该小区X区X-X号住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月13日，原告沈启平与被告荣盛徐州公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环××单元××室房屋一套，建筑面积共139.68平方米，总价为465134元（因面积误差，被告将面积差价退还给原告，后在2011年1月13日重新开具了购房发票，金额为459673元）。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。后被告于2008年6月30日前通知原告上房，原告按期办理了上房手续。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛徐州公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区X、X、X号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年3月22日，原告对涉案房屋完成房产权属登记，登记面积为138.04平方米。2011年8月11日，原告办理了涉案房屋的土地权属登记手续。2017年8月28日，涉案小区的物业曾向小区业主张贴提示，表示因X区X、X、X房证拖延办理，在与开发商商定的情况下，房屋面积大于100平方米小于180平方米的业主可领取补偿款15000元，房屋面积大于或者等于180平方米的业主可领取补偿款20000元。另查，徐州市人民政府于2004年4月7日发布并实施了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号），该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、原告在本案中向被告主张权利是否超过了法律规定的诉讼时效的问题。被告辩称涉案房屋由被告按照合同约定于2008年6月30日前交付给原告，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2008年9月28日前将办理房屋权属登记证书需要的资料报产权登记机关备案，自此起算诉讼时效原告应在此后两年内提起诉讼，但原告直至2017年10月24日才向法院提起诉讼明显超过了诉讼时效期间。本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；被告在庭审中自认物业公司曾经主动与未起诉的业主进行协商，可推定被告表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿；就一般认知，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员应当在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效产生中断的效果，故本院确认原告于2017年10月24日提起诉讼，要求被告支付逾期办证违约金并不超过法定诉讼时效。二、被告抗辩的导致逾期办证的事由是否符合双方在商品房买卖合同中相关条款的约定，并足以免除被告的违约责任。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月13日，房屋交付于2008年6月30日前，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日、徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告辩称其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由；且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。且依《中华人民共和国合同》第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，即被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。三、原告计算违约金的方式是否符合合同约定的问题。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年10月1日起向原告承担违约责任；又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，原告在2011年3月22日取得房产证，于2011年8月11日取得土地证权属登记，考虑到产权登记机关办理登记的时限因素，本院确定原告计算逾期办证的截止日期为2011年7月31日。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未选择要求被告承担赔偿损失或违约金的责任方式，但被告不可以据此免责。因开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。故在原告作为买受人未能举证证明被告因其逾期办证行为给其造成的损失数额的情况下，本院参照当事人签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金的约定，按已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金，故本院支持原告主张逾期办证违约金数额为47484.22元（459673元×0.1‰×1033天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈启平支付逾期办证违约金47484.22元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘现伟二〇一七年十一月二十一日书记员  尤 丹