河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1202民初4973号原告：拓建强，男，1973年6月25日生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：河南蓬业房地产开发有限公司。住所地：郑州市金水区文化路***号院*号楼*层。法定代表人：薛山民，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚风，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告拓建强诉被告河南蓬业房地产开发有限公司（以下简称蓬业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓建强，被告蓬业房地产公司委托诉讼代理人姚风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拓建强向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同约定的交房义务。2、要求被告支付逾期交房违约金（自2015年12月31日起至正式交房之日止，按日以房款319091元的万分之0.5计算）。3、要求被告承担延期交房期间原告支付的物业费1200元。4、要求被告支付因延期交房导致无法办理房地产权属证书的违约金（自合同约定的办证之日起日至实际办证之日止，以房款319091元为基数按照银行同期贷款利率计算）。5、要求被告履行开具维修基金专用发票的义务。事实和理由：2015年9月24日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定被告将位于三××市开发区××街坊××楼××单元××房屋一套出卖给原告。合同约定房屋总价款为319091元，交房期限为2015年12月31日，同时被告应在交房后360日内，将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，合同第八条、第十五条分别对双方违约责任有详细约定。合同签订后，原告按照合同约定全额支付了购房款，先后交纳房屋维修基金和一年物业费。因被告未交付房屋相应的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故房屋没有正式交付，被告多次催要逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书违约金，均遭到被告推诿拒绝，被告已构成违约，故诉至法院。被告蓬业房地产辩称：1、我公司已实际交付了房屋。被告已经入住。交房时我公司的房屋验收合格文件等手续齐全，不存在无法交房的情形。2、原告主张的逾期交房违约金事实不当。3、逾期办证属办证程序变化引起的不可抗力，我公司不应承担违约责任。4、原告已经实际入住，要求返还物业费于法无据。维修基金发票正在办理中，即使办理不到位，也不影响原告合法权益。经审理查明：2015年9月24日，原告拓建强和被告蓬业房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于三××市开发区××街坊××楼××单元××房。房屋建筑面积90.8平方米，总价款为319091元。付款方式为银行按揭贷款，合同签订之日首付99091元，余款220000元办理按揭贷款，买受人必须具备贷款资格，利率按银行规定执行。交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于交接。商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房作为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人发出交房通知之日起15天内办理房屋移交手续，付清相关费用后领取钥匙。买受人逾期不办理房屋移交手续的，视该商品房已经买受人验收合格，并按期交付买受人，房屋的风险，物业费用及其它相应费用由买受人承担。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1-2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议约定：在买受人办理按揭过程中，出卖人负责协助、配合买受人送交按揭资料，买受人应在签订本合同之前主动了解办理银行按揭贷款的流程及时提供所需个人材料等，在合同签约时间内办妥按揭付款手续。买受人在办理个人商业住房贷款、公积金贷款时，应当自行承担包括但不限于保险费、公证费、评估费等费用。若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同约定承担违约责任。买受人签订合同后交房前交清配套费用及其它相关费用。另查明：2015年9月24日，拓建强向蓬业房地产公司交纳维修基金5448元。拓建强交纳首付款99091元，剩余房款22000元以商业贷款形式支付，蓬业公司于2016年4月29日向其出具款319091元购房款发票。蓬业房地产公司于2016年8月8日向拓建强交付房屋，拓建强向三门峡大唐物业服务有限公司交纳1年物业费1200元，并装修入住。蓬业房地产公司的房屋于2016年8月19日经竣工规划验收合格。本院认为：原告拓建强与被告蓬业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合同真实有效。原被告双方均应履行合同义务。双方约定于2015年12月31日交房，蓬业房地产公司于2016年8月8日向原告拓建强交付房屋钥匙，原告收到房屋并已入住，被告已履行合同约定的交付义务。原告并未因出卖人未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》而拒绝交接，原告拓建强以被告未向其交付房屋相应的两书一表为由，主张房屋没有正式交付，要求被告继续履行合同约定的交房义务，于法无据，本院不予支持。关于延期交房违约金，被告已付清全部房款319091元，故蓬业公司应于2015年12月31日前交付房屋，但其于2016年8月8日才向原告交付房屋，已构成违约。故原告主张的逾期交房违约金应予支持。合同约定交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，故违约金应自2016年1月1日起计算至2016年8月8日止，每日按照319091元的日万分之0.5计算。该项计算为319091元×0.05‰×220天=3510元关于逾期办证违约金，根据《城市开发商经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告负有协助原告办理房屋所有权登记手续的义务”。原告依约定履行了支付房款的义务，被告蓬业公司应当按照合同约定，在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其未履行，故应当承担相应的违约责任。被告实际交房日期为2016年8月8日，故应在2017年8月3日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。故逾期办证违约金应按已付房价款319091元的0.5％计算为1595.46元。原告主张按照同期贷款利率计算至实际办证之日，不符合合同约定，本院不予支持。关于原告要求被告承担延期交房期间的物业费1200元，因原告缴纳的是交房后的物业费，并非迟延交房期间的物业费，房屋交付后，业主享受物业服务，缴纳物业费是履行物业服务管理合同中的合同义务，故其主张没有法律依据，本院不予支持。关于开具维修基金专用发票，系双方商品房买卖的附随义务，双方虽未有明确约定，但被告蓬业公司应在三十日内向原告开具上述发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市开发商经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、被告河南蓬业房地产开发有限公司支付原告拓建强逾期交房违约金3510元。限于本判决生效之日起十日内履行。二、被告河南蓬业房地产开发有限公司支付原告拓建强逾期办理房地产权属证书违约金1595.46元。限本判决生效之日起十日内履行。三、被告河南蓬业房地产开发有限公司在三十日内为原告拓建强开具维修基金专用发票。四、驳回原告拓建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由原告拓建强负担100元，由被告河南蓬业房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  秦志强二〇一七年十一月二十八日书记员  李 倩