贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终2217号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住所地：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人:叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨秋林，男，1991年7月1日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨秋林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.请求委托鉴定机构对被上诉人因此造成的损失进行鉴定评估，根据评估结果调减被上诉人请求支付的逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金。事实和理由：一、本案商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即便上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的相关文书给被上诉人，一审判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金8872元，明显过高，判决不当。上诉人不存在逾期交付房屋，被上诉人没有因此发生经济损失。即便上诉人存在一定时间的逾期交房，按照黎平县政府规定的临时过渡安置费计算，给被上诉人造成每平方米每天损失就是0.333元。一审法院没有查明被上诉人是否存在损失，造成的损失到底是多少，判决上诉人支付的违约金明显过高，上诉人请求调减于法有据。一审法院认定违约责任的理由和计算违约金的起点、标准不当，判决支持的违约金过高。请求支持上诉人的上诉请求。杨秋林二审期间未提交书面答辩意见。杨秋林向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》把房屋交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币11936元；2、依法判决被告继续履行合同把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移房屋违约金人民币11936元；以上1、2项合计23872元。一审法院认定事实：2016年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元8层3号商住房，该套商品房建筑面积为114.91㎡，套内建筑面积95.99㎡，房屋总价款为356313元，交房日期为2016年6月30日前。同时约定在商品房交付使用之日起90日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款，并于2016年7月1日取得房屋钥匙并装修入住。但至今被告亦未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因是供电部门无法解决开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，系不可抗力应予以免责的意见，其理由不充分，不予支持。对原告主张逾期交房违约金诉讼请求，按照合同约定，被告于2016年7月1日交房给原告，原告已装修并住入房屋，不存在逾期交付房屋事实，故原告主张逾期交房违约金，不予支持。对原告请求被告按照约定支付逾期办证违约金的诉讼请求，被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年10月2日的次日至原告起诉之日2017年6月8止(原告请求)，逾期天数为249天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为356313元×0.01％×249天=8872元，原告请求超出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金8872元（计算至2017年6月8日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费396元，减半收取198元，原告杨秋林负担173元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》：“……七、转移登记，双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1.双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续，且按揭贷款支付至出卖人指定账户；（2）房屋已由买受人实际接受；（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。”本院认为，本案二审争议焦点：一审判决上诉人90日内交付商品房转移登记的相关文书，协助办理商品房产权转移登记并承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否恰当。经审理认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效的民事合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第七条的内容，双方对买卖合同第二十二条第三款转移登记另行约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续，且按揭贷款支付至出卖人指定账户；（2）房屋已由买受人实际接受；（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。”本案中，被上诉人未提交证据证明其已按该《补充协议》履行了提交办证所需的全部材料、付清专项维修基金等应当先履行的义务，故其现要求上诉人承担逾期办理商品房转移登记违约金与上述约定不符，本院不予支持。一审判决上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金8872元不当，本院予以改判。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；不成立部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，部分判决不当，对不当部分本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院（2017）黔2631民初901号民事判决第一项，即：“一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；”二、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初901号民事判决第二、三项。三、驳回杨秋林的其他诉讼请求。一审案件受理费396元，减半收取198元；二审案件受理费396元，共计594元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担198元，由杨秋林负担396元。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十一月三十日书记员  龙冬冬