文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13591号上诉人（原审原告）：陈静妮，女，汉族，1992年1月24日生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审原告）：吴建美，女，汉族，1968年7月13日生，住所地：广东省兴宁市合水镇。两上诉人共同委托诉讼代理人：李希翔，广东万乘律师事务所律师。两上诉人共同诉讼代理人：陈宜良，广东万乘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日生，住所地：广东省兴宁市龙田镇。被上诉人（原审被告）：深圳市福达恒业企业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦302-23,组织机构代码065476536。法定代表人：林波涛，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人陈静妮、吴建美因与被上诉人罗剑平、深圳市福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1788号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈静妮、吴建美上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗剑平、福达恒业公司的全部诉讼请求，并由罗剑平、福达恒业公司承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、罗剑平、福达恒业公司大量发布虚假广告，使得陈静妮、吴建美等众多购房者陷入错误认识，存在重大误解而签署《商铺买卖合同》等文件。罗剑平、福达恒业公司在陈静妮、吴建美购房前后期间内均存在大量通过报刊、网站及其他媒体发布虚假广告的行为，导致陈静妮、吴建美及众多购房者产生涉案商场将会有大量品牌进入、经营前景极好、高回报等错误认识，从而轻易签署了《商铺买卖合同》等一系列文件。对此，罗湖区市场监督管理部门依法对罗剑平、福达恒业公司进行了处罚，且因此事还诉诸法院审理判决。经过深圳市罗湖区人民法院及深圳市中级人民法院两审审理后，深圳市中级人民法院已作出（2016)粤03行终484号终审判决，认定罗剑平、福达恒业公司存在大量发布虚假广告的行为，罗湖区市场监督管理部门对其进行的行政处罚合法有效。综上，罗剑平、福达恒业公司的上述行为足以导致陈静妮、吴建美的重大误解，且具有事先预谋的欺诈的嫌疑，一审法院片面地认定《商铺买卖合同》以及《认购书》是双方真实意思表示是明显错误的。二、涉案《商铺买卖合同》及《认购书》并非陈静妮、吴建美真实意思表示，且含有大量显失公平的格式条款，依法应当认定无效。商铺买卖合同、商铺认购书等文件均系罗剑平、福达恒业公司提供的格式合同，其中包含大量的格式条款和显失公平的条款，陈静妮、吴建美签署时，罗剑平、福达恒业公司并未给予充分解释、也不允许陈静妮、吴建美进行修改，严重损害了陈静妮、吴建美的合法权益，该等格式合同、格式条款依法应当认定无效。（详见《认购书》第4.4、4.6、4.8条；《商铺买卖合同》第四条备注3、第九条等）三、涉案商铺系违法改建，消防安全也未达标，存在被违法拆除的风险，一审判决对此未作核查。涉案商铺原本是整层的商场，每一层楼为一本房产证，然而罗剑平、福达恒业公司从前一手业主处买入该商场后，擅自改建成数百个格子铺，根据法律法规的规定，将一栋完整的商场或大厦进行改建并分户是需要向住建部门申请报批并最终由规划国土部门进行产权分户的。然而事实上，罗剑平、福达恒业公司并未依法履行上述手续，在没有相关住建部门出具的批准施工文件的情况下，将整栋商场改造成了数百个“格子铺”，导致涉案商铺存在极其严重的消防安全等隐患。为了恶意规避责任，罗剑平、福达恒业公司在商铺买卖合同中第九条第二款还专门约定了明显违法的免责条款，即“由于消防、给排水、空调等公用设施的整体设计原因可能导致该商铺中出现管道或设备等设施，买受人接受且不追加出卖人的任何责任。”四、自2013年起，陈静妮、吴建美从包括纸质媒体、网络媒体、店堂广告等多种途径看到罗剑平、福达恒业公司发布的关于罗湖爵士大厦天地商场项目众多商铺出售的广告，陈静妮、吴建美在当时听销售人员介绍，商铺已经有众多大牌入驻，并在后期安排统一的招商，统一经营，五年内即可收回购房成本。在此诱惑下，陈静妮、吴建美才与罗剑平、福达恒业公司签订了认购书、商铺买卖合同。在当时高于周边商铺价格的前提下，购买了涉案商铺。并且，在罗剑平、福达恒业公司的安排下，现场与案外人天地商场管理有限公司签署了商铺租赁协议，约定前二年免租，由其统一负责天地商场的所有装修、招商、整体运营管理等事宜。然而，在合同履行过程中，陈静妮、吴建美履约支付了购房款后，发现天地商场并未如其广告宣传那样于2014年10日1日开业，而是拖到2014年11月21日才开业。所谓的开业，实际上，也冷冷清清，草草了事，根本不存在国际品牌入驻，全场满租。陈静妮、吴建美购买商铺前，罗剑平、福达恒业公司所称的高回报率、高收益均是骗局。直到目前为止，涉案的商场仍然是没有任何人进行管理和经营的，也没有任何商家进驻，导致整个商场根本无法继续经营。陈静妮、吴建美购买涉案合同目的根本无法实现。五、陈静妮、吴建美花费巨资购买的涉案商铺是全新的商铺，那么，不容置疑的是陈静妮、吴建美购买涉案商铺的投资考量不仅仅在于商场的地理位置，更侧重于商场的未来规划，统一招商管理等这些对商铺价格的投资汇报具有重大影响因素。事实上，罗剑平、福达恒业公司虚构出有高回报的幻想，让陈静妮、吴建美陷入错误的认识，而花费远远高于商铺价格的租金购买涉案商铺。六、根据最高人民法院关于审理商品房若干问题解释第三条规定，罗剑平、福达恒业公司发布的广告显示其宣传内容包括有对涉案商铺升值明显夸大的宣传，具体包括但不限于携手深服协等。因此，该等宣传内容均应视为买卖合同的内容，视为买卖合同的条款。实际上，至今为止，罗剑平、福达恒业公司根本没有兑现其所谓的宣传内容，没有履行相应的合同义务，已经严重构成违约。根据合同法第九十四条第4款规定，陈静妮、吴建美依法享有解除权。罗剑平、福达恒业公司辩称：一、《商铺认购书》、《商铺买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效。（一）《商铺认购书》、《商铺买卖合同》的合法、有效性已经生效判决确认。陈静妮、吴建美曾于2014年就涉案商铺向罗湖区人民法院提起诉讼，案号为：(2014)深罗法民三初字第l756号(下简称“l756号案”)，该案经二审审理后，贵院于2015年6月8日作出(2015)深中法房终字第455号民事判决书(下简称“455号判决书”)，认定“陈静妮、吴建美签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务(见455号判决书第14页第5自然段)”，前述判决现已生效。(二)陈静妮、吴建美为完全民事行为能力人，应当知晓签署相关合同的法律后果，且《商铺认购书》第4.1条(“认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权状况及土地使用年限情况等；并现场查看，对该商铺现状及交易条件充分了解，并无异议”)、第5条(“认购方已经认真审阅本《认购书》的所有条款，特别是字体加粗部分的条款，已要求出售方说明并充分理解其含义及法律后果”)及《商铺买卖合同》第12条(“买受人在签订本合同前已认真、全面地阅读本合同及相关法律文件，清楚该商铺的产权状况，出卖人就本合同中的双方权利义务已履行解释和说明的义务，清楚理解并接受双方约定的各项内容及相关权利义务，并完全同意遵守上述法律文件的有关约定”)均有明确提示。(三)罗剑平、福达恒业公司是涉案商铺合法的产权人，完全有权利处分名下的财产。涉案商铺分割为各个独立的小商铺经过相关部门批准并取得分割后的产权证，且陈静妮、吴建美签订合同前到现场查看，对商铺的格局并无异议。二、本案中不存在欺诈或重大误解。（一）涉案合同的签订与陈静妮、吴建美主张的(2016)粤O3行终484号行政判决书无任何因果关系。(2016)粤O3行终484号行政判决书认定罗剑平、福达恒业公司发布广告的时间及载体分别为2014年6月27日在南方都市报刊载的广告及2014年7月在售楼处发布的店堂广告，而《商铺认购书》及《商铺买卖合同》均签订于2014年3月，罗剑平、福达恒业公司发布的广告不能成为欺诈陈静妮、吴建美签订合同的事实及理由。（二）罗剑平、福达恒业公司无欺诈的故意。1、罗剑平、福达恒业公司发布的广告中均有明确提示：“本广告/宣传资料仅为要约邀请，买卖双方具体权利义务以双方签订的合同为准，对项目周围环境、交通、配套等介绍旨在提供信息参考，项目公司不对其真实性负责，不作为项目公司的销售承诺。项目公司建议买方到该项目做实地考察，以获取对该项目以及周围地区的公共设施及环境较佳的了解”。2、《商铺认购书》第五条明确载明“认购方已详细阅读出售方出示的所有证明、文件，工作人员的口头陈述若与出售方出示的文件内容有不一致之处，以证明、文件内容为准。”因此，对签订合同相关事宜罗剑平、福达恒业公司已经履行了适当的告知及提示义务。3、涉案广告宣传的对象为现铺，而购买商铺系大额投资，投资者均应具备投资的风险意识并作出基本的风险评估，且均会到现场查看并与出售方签订购房合同。任何一个具备民事行为能力的人均不会仅仅因为广告宣传而购买商铺。（三）本案显然不属于重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。陈静妮、吴建美所谓的误解明显不属于前述规定的范畴。合同法第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。而陈静妮、吴建美并未请求法院撤销或变更，且其行使前述权利已过法定除斥期间。三、涉案合同应当继续履行。基于涉案合同合法有效，本案中罗剑平、福达恒业公司对陈静妮、吴建美享有的是金钱债务，不适用履行不能的情况，且罗剑平、福达恒业公司要求继续履行，陈静妮、吴建美应当继续履行合同。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，法律规定一方违约后，应首先承担继续履行的责任。此外，从维护交易秩序保障市场经济正常发展的需要出发，亦须强化当事人诚实守信的观念，从法律上鼓励和督促当事人严格履行合同。如当事人可肆意以承担违约责任为代价撕毁合同，甚至从违约行为中获取不正当利益，其结果势必会对交易秩序形成极大的破坏。罗剑平、福达恒业公司向一审法院起诉请求：1、判令罗剑平、福达恒业公司、陈静妮、吴建美继续履行《商铺买卖合同》；2、判令陈静妮、吴建美向罗剑平支付购房余款31万元；3、判令陈静妮、吴建美向罗剑平支付逾期付款违约金18135元（日违约金1.5%，自2015年9月7日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年10月15日）；4、判令陈静妮、吴建美承担本案全部诉讼费用。罗剑平、福达恒业公司在庭审中增加第四项请求：判令陈静妮、吴建美协助罗剑平、福达恒业公司办理涉案房产过户登记的相关手续。一审法院经审理查明：罗剑平于2014年3月25日取得位于深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦XXXX房产的《房地产证》（以下简称涉案房产），房屋用途为商业，房屋建筑面积为12.62平方米。2014年3月16日，福达恒业公司以罗剑平委托代理人的名义，与陈静妮、吴建美签订《商铺认购书》，约定：陈静妮、吴建美向罗剑平认购涉案房产，该商铺总价为1153382元，委托付款优惠折扣为特卖价，认购价为781356元，房屋建筑面积为12.62平方米，定金为5万元；《商铺认购书》第四条第4.1款约定，出售方已向认购方出示《授权委托书》、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）、《租赁合同》等全部签约范本，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁等清楚告知认购方。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用年限情况等；并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；《商铺认购书》第四条第4.3款约定，如认购方未按本（认购书）约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还。2014年3月19日，陈静妮、吴建美作为买受人，罗剑平作为出卖人，福达恒业公司作为保证人，签订《商铺买卖合同》，合同约定，陈静妮、吴建美向罗剑平购买涉案房产，房价款总金额为781356元；陈静妮、吴建美采用委托付款的方式付款，2014年3月19日前支付全部房价款的30%（包含定金）计236356元，2014年4月19日前支付全部房价款的30%计235000元，余下房价款计31万元由买受人向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款。买受人接到出卖人或经办银行的通知后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款手续，并完整地按经办银行、委托贷款单位要求提供所需的委托贷款资料。如买受人提出委托贷款申请后，因经办银行或委托贷款单位不批准买受人贷款申请（包括但不限于：委托贷款单位根据自身经营需要不批准，经办银行暂停、终止或取消委托贷款业务，国家政策调整因素不批准）或买受人原因导致无法办理委托贷款手续的，买受人须在收到出卖人、经办银行、委托贷款单位通知后5个工作日内按下述方面择一执行：（1）一次性付款，即在收到通知之日起5个工作日内向出卖人付清全部房价款；（2）分期付款，即在收到通知之日起2年内共分24期向出卖人付清委托贷款申请金额31万元，即第一期支付12932元，剩下的分23期支付，每期支付12916元，每月15日前支付。否则视为买受人违约，买受人须按本合同第五条承担违约责任。合同第五条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，则按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1%的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5%向出卖人计付违约金；合同第十四条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。陈静妮、吴建美向罗剑平支付款项的情况是：2014年3月16日支付定金5万元，3月17日支付购房款186356元，4月21日支付购房款5万元，6月7日支付购房款5万元，6月15日支付购房款135000元，以上合计471356元，此外陈静妮、吴建美还支付了税款等费用14620元，福达恒业公司开具了收据。此后，陈静妮、吴建美未再向罗剑平支付购房款。另，陈静妮、吴建美还向广东东方衡泰律师事务所支付了律师服务费、委托过户公证费等2500元。2014年7月6日，罗剑平、福达恒业公司、陈静妮、吴建美签订了《商铺交付确认书》，陈静妮、吴建美同意并确认于2014年7月6日已接受该商铺，同日陈静妮、吴建美与深圳市天玓商场管理有限公司签订《交铺确认书》，将该商铺交付给承租人深圳市天玓商场管理有限公司。陈静妮、吴建美于2014年向一审法院提起诉讼，要求解除罗剑平、福达恒业公司、陈静妮、吴建美签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》并返还购房款及相应利息。经一审法院及本院审理，本院于2015年6月8日作出（2015）深中法房终字第455号民事判决书，该判决书为终审判决，判决书中载明：“陈静妮、吴建美签订的《商铺认购书》与《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。在合同的履行过程中，陈静妮、吴建美已实际接收涉案商铺，当并未按照合同约定向罗剑平支付剩余购房款，构成根本违约。作为违约方，无权向守约方主张解除合同并要求返还房款。”一审法院认为：罗剑平与陈静妮、吴建美签订的《商铺认购书》与《商铺买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，相关的生效判决亦已对合同的效力进行了认定。在双方签订的《商铺认购书》中明确载明：“出售方已向认购方出示《授权委托书》、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议”；陈静妮、吴建美与罗剑平、福达恒业公司签订了正式的《商铺买卖合同》。虽然福达恒业公司于2014年6月27日在南方都市报刊载的“天玓项目”广告，以及从2014年7月起在天玓商场售楼处发布的店堂广告被工商行政管理部门认定为内容与事实不符，为虚假宣传，但前述广告发布于罗剑平、福达恒业公司与陈静妮、吴建美签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》之后，不能成为罗剑平、福达恒业公司欺诈陈静妮、吴建美签订涉案合同的事实，因此，对陈静妮、吴建美的抗辩一审法院不予采纳。双方在合同中约定“在不能办理委托贷款及抵押贷款的情况下被告需要一次性或分期支付剩余购房款”，该约定明确，故罗剑平、福达恒业公司要求继续履行《商铺买卖合同》，陈静妮、吴建美支付购房余款31万元，要求陈静妮、吴建美协助办理涉案房产登记过户的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，一审法院依法予以支持。关于逾期付款违约金问题，陈静妮、吴建美逾期付款的行为给罗剑平、福达恒业公司造成了损失，罗剑平、福达恒业公司有权要求陈静妮、吴建美赔偿损失，但双方签订的《商铺买卖合同》约定的每日按欠付金额1.5%计付逾期付款违约金的标准过高，一审法院依法将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率计付，因此违约金的计付标准应自2015年9月7日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、罗剑平、福达恒业公司与陈静妮、吴建美应继续履行《商铺买卖合同》；二、陈静妮、吴建美应在判决生效之日起十日内向罗剑平支付购房余款31万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按照中国人民银行同期贷款利率自2015年9月7日起计算至款项付清之日止）；三、陈静妮、吴建美于判决生效之日起十日内协助罗剑平、福达恒业公司将深圳市罗湖区嘉宾路XX号爵士大厦XXXX房产的房产证办理至陈静妮、吴建美名下；四、驳回罗剑平、福达恒业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6222元，由罗剑平、福达恒业公司负担622元，由陈静妮、吴建美负担5600元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。本院已生效的（2015）深中法房终字第455号民事判决已经认定本案所涉《商铺认购书》、《商铺买卖合同书》为有效合同，双方应全面适当地履行各自的合同义务。罗剑平、福达恒业公司在本案中请求陈静妮、吴建美继续履行合同义务，支付剩余购房款及逾期付款违约金，并协助办理转移登记手续，符合合同约定。陈静妮、吴建美主张上述合同存在欺诈、重大误解以及显失公平，应当认定无效，该主张与本院上述生效判决的认定冲突。一审法院未采纳陈静妮、吴建美的上述主张，支持罗剑平、福达恒业公司要求继续履行合同的诉讼请求，处理正确。综上，上诉人陈静妮、吴建美的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6222元，由上诉人陈静妮、吴建美负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月十日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。