湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0115民初4137号原告(反诉被告)：何丹丹。委托诉讼代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴兵。委托诉讼代理人：张慧，湖北今天律师事务所律师。原告(反诉被告)何丹丹与被告（反诉原告）戴兵房屋租赁合同纠纷案，本院于2016年12月20日作出（2016）鄂0115民初422号民事判决。戴兵不服该判决，提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2017年4月17日作出（2017）鄂01民终1657号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何丹丹向本院提出诉讼请求：1、戴兵双倍返还定金1万元；2、戴兵赔偿损失83,607.15元；3、戴兵承担诉讼费。庭审中，何丹丹增加一项诉讼请求：确认租赁合同于2015��12月3日解除。事实和理由：2015年10月27日，何丹丹交付定金5000元，承租戴兵所有的位于武汉市江夏区兴新街学府华庭祥和苑5号门面，从事“韩尚道”旗舰店韩餐料理。戴兵出具字据一张，其中“收条”内容：“今收到何丹丹学府华庭祥和苑5号门面定金伍仟元整。如有任何一方违约，则赔偿守约方壹倍定金。”、“合同备忘录”内容：“1、合同年限五年，前2年租金不变，第3年租金开始递增（按市价）；2、租金7万/年，押金2万/年，装修免租期20天；3、门面面积约4.5×12（单层×2）”。双方言定何丹丹学习韩餐完毕后，再签订书面商铺租赁合同。2015年11月24日，何丹丹与武汉雅苑逸志装饰工程有限公司签订《装修工程合同》，约定工期30天，价款91,886元。何丹丹先行支付工程款40,000元，采购了22,284.5元餐饮设备、21,022.65元餐饮原材料、支付城市道路占用挖掘费300元。门���于11月26日开始装修，12月3日发现，店铺隔层下陷了3至4厘米，方知晓该商铺隔层系戴兵自建，无上下两层房产证、竣工验收、消防验收证明，构成违约，应承担相应合同责任。针对戴兵反诉请求，何丹丹答辩，商铺无合法两证，存在隐患。戴兵并未拆除已进行的装修，且将商铺另租他人使用，请求驳回戴兵反诉请求。戴兵向本院提出反诉请求：1、何丹丹赔偿拆除装修部分，恢复原状所造成的损失30,000元。2、何丹丹支付2015年11月至2016年2月间的房屋租金23,333元。事实和理由：商铺所在的学府华庭祥和苑项目已取得初始登记，系戴兵合法购买，尚未办理房屋所有权移转登记。戴兵自建隔层不属于违建，导致隔层下陷系何丹丹使用了较重地砖所致，对此戴兵使用工字钢进行了加固。何丹丹搬走后，戴兵于2016年1月20日已将门面另行出租。针对何丹丹本诉请求，戴兵答辩，何丹丹租用门面从事“韩尚道”旗舰店韩餐料理属实。“合同备忘录”中“（单层×2）”部分是何丹丹自己添加，不是戴兵出租的本意。“合同备忘录”不成立租赁合同，请求驳回何丹丹本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。相应事实是：一、武汉市江夏区兴新街学府华庭祥和苑5号门面系戴兵于2006年7月25日购买并受领开发商的交付，符合建筑法规定的强制性验收标准。隔层系戴兵自行搭建，未办理房屋所有权移转登记。二、确认戴兵出具字据中的“收条”内容、“合同备忘录”内容属实。三、确认《装修工程合同》，何丹丹支付工程款40,000元的收据，以及采购了价值22,284.5元餐饮设备、21,022.65元餐饮原材料、支付城市道路占用挖掘费300元等事实。四、确认何丹丹于2015年11月26日开始装修，隔层下陷，戴兵予以加固的事实。戴兵未能提供合法手续，何丹丹于2015年12月3日告知戴兵解除合同。五、戴兵于2016年1月20日已将门面另行出租。对双方有争议的证据、事实以及法律问题，本院认定与评价如下：一、何丹丹与戴兵是否成立房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”规定，“合同备忘录”于何丹丹与戴兵间，作为标的的租赁关系、作为数量的门面一间等三要素齐备，成立房屋租赁合同，并无其他效力上的瑕疵，合法有效。结合“装修免租期20天”的约定以及何丹丹于2015年11月26日开始装修，该合同应自2015年12月16日起产生履行效力。结合从事“韩尚道”旗舰店韩餐料理这一合同目的，戴兵就“（单层×2）”非出租本意的抗辩不予采纳。二、该合同是否得以解除。《中华人民共和国合同法》(以下称合同法)第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，戴兵负有出租门面的适租义务。第二百三十三条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同”。戴兵擅自将门面改建两层为出租收益，改变房屋主体结构，于一审法庭辩论终结前未能成功办理产权登记，属于未尽适租义务之情形，构成违约，依举轻明重解释规则，何丹丹享有承租人的法定解除权，该合同于2015年12月3日解除。本院认为，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定，取反对解释，基于约定“装修免租期20天”，何丹丹经戴兵同意而为装饰装修，于“合同备忘录”成立的房屋租赁合同被解除后，戴兵应向何丹丹赔偿已支付的装修工程款40,000元,支付城市道路占用挖掘费300元。戴兵主张何丹丹赔偿拆除装修部分，恢复原状所造成的损失30,000元的反诉请求，依法不予支持。“收条”成立定金合同，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还���金”规定，戴兵应向何丹丹双倍返还定金10,000元。何丹丹主张的餐饮设备、餐饮原材料损失，与戴兵的违约行为无法律上的因果关系，且不属于戴兵可预见之范围，依法不予支持。由于合同自2015年12月16日起产生履行效力前，已于2015年12月3日解除，未超出“装修免租期20天”期限，戴兵要求何丹丹支付2015年11月至2016年2月间的房屋租金欠缺约定和法定依据，依法不予支持。综上所述，何丹丹的诉讼请求中，有法律依据的部分依法予以支持。戴兵的反诉请求无证据证明，无法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条、第二百二十七条之法理，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：一、何丹丹与戴兵于2015年10月27日签订的“合同备忘录”于2015年12月3日解除。二、戴兵于本判决生效之日起十五日内向何丹丹返还定金10,000元。三、戴兵于本判决生效之日起十五日内向何丹丹赔偿装修款40,000元,支付城市道路占用挖掘费300元。四、驳回何丹丹其他诉讼请求。五、驳回戴兵反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2140元，由何丹丹负担990元，由戴兵负担1150元。反诉受理费1133元，由戴兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 ��姚文清人民陪审员 张   燕人民陪审员 谢 琼 利二〇一七年十一月十六日书 记 员 陈   竹