四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11425号上诉人（原审原告）：四川良润房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇大古井街119号。法定代表人：胡连培，执行董事。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：简阳市新市综合市场，住所地四川省简阳市新市镇上场口。负责人：李光富，经理。被上诉人（原审被告）：李光富，女，1957年7月18日出生，汉族，住四川省简阳市。被上诉人（原审被告）：李永世，男，1955年12月1日出生，汉���，住四川省简阳市。被上诉人（原审被告）：李刚，男，1982年9月15日出生，汉族，住四川省简阳市。四被上诉人委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。上诉人四川良润房地产开发有限公司（以下简称良润房地产公司）因与被上诉人简阳市新市综合市场（以下简称综合市场）、李光富、李永世、李刚建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2017）川0180民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。良润房地产公司上诉请求：一、撤销一审法院判决第二项，改判综合市场于判决生效之日起十日内赔偿良润房地产公司资金利息损失为“从2010年4月19日起至2016年1月26日为396885元，从2016年1月27日起至付清之日止按中国人民银行5年期以上同类贷款利率计算”；二、判决综合市场、李光富、李永世、李刚赔偿良润房地产公司因标的物溢价所带来的收益损失131万元；三、判决李刚对一审法院判决第一项中的款项承担连带责任。事实和理由：一、一审判决认为良润房地产公司在签订合同过程中具有过错责任是完全错误的，被上诉人在签订本协议之前应该依法取得相关人民政府的批准，因被上诉人未取得相关批准就向良润房地产公司转让本案标的物，应该认为其具有法定过错，应当承担全部过错责任。根据一审查明的事实，2010年4月15日被上诉人将其所有的位于简阳市新市镇新五村的划拨土地���其附属物转让给良润房地产公司，当时土地上的附属物包括地上建筑物三层，还包括高压变压器一台，且被上诉人保证变压器能正常使用。可见，双方转让的是整个简阳市新市综合市场，而不仅仅是土地。被上诉人作为标的物的出让一方，应该保证对标的物具有完全的转让权利，这是作为出让一方的法定责任，如果因为出让方出让的标的物具有权利瑕疵，就应该认定其具有法定过错，而不应该以双方的主观心态来做民法上的过错判定。本案中，被上诉人作为出让一方将整个新市综合市场转让给良润房地产公司，现该协议被法院确认为无效，因向良润房地产公司转让了其无权处置的财产，就应该依法认定被上诉人具有法定过错，应该承担全部过错责任。按照一审法院判决引用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定、第四十五��规定及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，被上诉人在与良润房地产公司签订转让协议之前，应该依法获得简阳市人民政府的批准，本案导致合同无效是因为被上诉人在转让前没有依法获得批准的原因所致，这不是良润房地产公司的法定义务。二、本案涉及的国有划拨土地使用权转让，法律不是完全禁止，被上诉人在签订协议后本可以向有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，使得合同变为有效合同，但被上诉人为了达到占有上诉人资金的目的，没有向当地人民政府申请批准，并通过起诉方式，要求法院认定合同无效，最终该合同经法院认定为无效合同。这完全可以认定，被上诉人应当承担合同无效的全部责任。根据双方协议书第三条约定，因出卖土地使用权证书原件被上诉人用于在简阳市新市农村信用社抵押贷款，为了将土地使用证取出，贷款金额由上诉人先行支付给被上诉人，但被上诉人在收取良润房地产公司的款项后，没有如数归还贷款，取出土地使用证。之后被上诉人也没有向任何机关提出过申请，将本案涉及的土地由划拨变更为出让。因此本案应当认定为被上诉人的全部过错。三、一审中，良润房地产公司依法申请对简阳市新市综合市场的现行价值进行评估，以便确定上诉人的损失，一审法院不予准许是完全错误的。在诉讼过程中，针对合同标的物进行价值鉴定是上诉人的法定权利，一审法院不予准许是完全违反法律规定的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请��定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定”，上诉人申请的鉴定事项与本案具有关联，一审法院不同意鉴定没有法定理由。另外，本案没有依法委托鉴定，本来就是发回重审的原因。四、良润房地产公司请求判决被上诉人承担利息损失及新市综合市场的增值损失均为直接财产损失，符合法律规定，本案应该全部支持良润房地产公司的诉讼请求。因良润房地产公司已支付给被上诉人合同价款的资金利息，是良润房地产公司的必然财产损失，新市综合市场的现行价值与原合同总价之间的差额也是上诉人的实际财产损失，如果要说间接损失，应该是土地开发后获得的利益才是间接损失，良润房地产公司仅要求资金利息损失和财产增值损失是完全合法合理的。五、李刚虽然不是简阳市新市综合市场的合伙人，但其是本案协议的其中一方当事人，应当承担相应民事责任。李刚虽然不是简阳市新市综合市场的合伙人，但其在《土地使用所有权买卖协议书》和《土地使用所有权买卖补充协议书》上都签了字，属于债的加入，李刚是本案所涉合同的一方当事人，对本案的债务应当承担连带偿还责任。一审法院认定李刚“既非协议当事人，也非被告综合市场的合伙人，不是本案适格被告，不应对被告综合市场的债务承担连带清偿责任”是错误的。综合市场、李光富、李永世、李刚共同辩称，良润房地产公司具有过错，一审法院已予查明。其次，良润房地产公司主张可得利益损失不符合合同法的规定。因为合同法明确规定，只有在合同有效的情况下才能主张可得���益损失。最后，李刚既不是综合市场的合伙人，也不是担保人，其仅仅是家庭成员，并在合同签订时作为见证人，不应承担连带责任。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。良润房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令综合市场、李光富、李永世、李刚连带返还良润房地产公司已支付的合同价款107万元；2.判令综合市场、李光富、李永世、李刚连带赔偿原告经济损失131万元；3.判令综合市场、李光富、李永世、李刚连带赔偿良润房地产公司以238万元为基数按年利率24%从2017年5月6日起计算至付清之日止的利息损失。一审法院认定事实：2010年4月15日，良润房地产公司与综合市场签订《土地使用所有权买卖协议书》，约定:“甲方（��综合市场）自愿将其所有的位于简阳市新市镇新伍村的划拨土地[简新国用（2000）字第05325号，土地面积8333㎡（注：12.5亩），用途商业]使用权出卖给乙方（即良润房地产公司）作为房地产开发；甲乙双方议定的上述土地使用权成交价为每亩38.2万元，总价477.5万元；甲方出卖的土地使用证原件在简阳市新市农村信用社抵押贷款，由甲、乙双方到新市农村信用社还贷款后将土地使用权证取出，具体贷款金额由乙方先行支付甲方贷款，从土地使用权买卖成交价内扣除（乙方支付甲方贷款后由甲方出具金额收条为准）；土地使用权证取出后，由甲、乙双方到国土及相关部门办理出让手续，所缴纳的税费由乙方先行支付，甲方在取出土地使用权证后6个月内办理出让证用途为商住；甲方出让该土地面积内所有附属物全部属乙方所有（包括高压变压器的产权及使用权），甲方保���乙方接收时变压器能正常使用；甲方偿还贷款及办理出让手续缴纳的税费由乙方先行支付，从土地使用权买卖总价中扣除，余款待土地使用权证出让手续完善以及土地附近农户拆迁完毕及土地使用证出让手续完善，乙方能进场施工后支付甲方；若一方违约，违约方将承担总成交价20%的违约金以及土地增值部分的赔偿，同时承担总成交价金额同期银行贷款利率的4倍计算利息”等内容。李光富、李永世、李刚在该协议甲方法定代表人处签字，并加盖了综合市场的公章。2010年8月20日，良润房地产公司与综合市场签订《土地使用所有权买卖补充协议书》，约定：“甲方（即综合市场）用其所有的位于新市镇的新市综合市场经营所有权及其市场内属于被告的门市作为抵押担保，若被告未按协议约定履行义务，原告有权处理被告用来抵押担保的经营所有权及其所有的门市，收益所得先补偿原告为被告支付的现金及相应损失，剩余部分再归还乙方（即良润房地产公司）。”协议签订后，综合市场将上述门市的14本房屋所有权证原件交付良润房地产公司，双方未办理抵押登记手续。后良润房地产公司也按协议约定以先期支付被告贷款的方式，向综合市场支付部分现金。后双方在合同履行过程中发生争议，故良润房地产公司起诉至法院。至今，案涉土地未交付给良润房地产公司。李光富以案涉土地及简阳构件厂用房作抵押在简阳市农村信用合作联社新市分社贷款110万元，其中案涉土地抵押87万元、简阳构件厂用房抵押23万元。案涉土地的土地使用权证至今未从简阳市农村信用合作联社新市分社取出。一审诉讼中，综合市场于2016年2月29日另案起诉良润房地产公司，请求确认双方签订的上述土地转让协议无效并判令良润房地产公司返还其用于担保的前述14本房屋所有权证。该案一审立案受理后，于2016年5月11日依法作出（2016）川2081民初597号民事判决书，判决确认双方签订的上述土地转让协议违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条有关国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让、出租和抵押的强制性规定，合同无效；并判决良润房地产公司返还综合市场的14本房屋所有权证。良润房地产公司不服该判决提起上诉，资阳市中级人民法院于2016年8月25日依法作出（2016）川20民终691号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院另查明，综合市场为普通合伙企业，李光富、李永世系该企业工商登记的合伙人。李刚系李光富、李永世的儿子。综合市场为案涉简阳市新市镇新伍村的8333㎡国有划拨土地登记的土地使用权人。对于一审有争议的事实部分，一审法院认定如下：良润房地产公司按照协议约定，分别于2010年4月19日向综合市场支付现金75万元、2010年5月19日支付现金2万元、2010年5月28日支付现金14万元、2010年6月9日支付现金11万元、2010年6月11日支付现金5万元，合计支付现金107万元。综合市场负责人李光富、李永世分别向原告良润房地产公司出具了《收条》共五张，并加盖了综合市场的公章。李刚作为执笔人在《收条》上签字。一审法院认定上述事实采信了如下证据：营业执照复印件、身份证、户籍证明、国有土地使用权证、新市镇新达街社区居委会出具的《证明》、《土地使用所有权买卖协议书》、简阳市规划局出具的《关于确认规划用地性质的复函》、简阳市土地储备交易中心出具的《关于提供简阳市新市综合市场规划红线图和规划条件的函》、《土地使用所有权买卖补充协议书》、（2016）川20民终691号民事判决书、《抵押担保借款合同》、庭审笔录以及各方当事人的陈述等。一审法院认为，良润房地产公司与综合市场签订的《土地使用所有权买卖协议书》及补充协议，违反了我国法律、法规有关国有划拨土地使用权转让的强制性规定，经人民法院生效判决已确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方签订的前述土地转让协议被依法确认无效后，综合市场因该协议收取的107万元，应当予以返还。一、合同无效后损失范围的问题。其一，关于资金占用利息。2010年4月起，良润房地产公司陆续向综合市场支付现金，但综合市场一直也未将土地交付给良润房地产公司，导致良润房地产公司支付给综合市场的107万元一直由综合市场使用至今，必然给良润房地产公司造成了资金占用利息损失。按照中国人民银行同期同类贷款利率计算：2010年4月19日支付的75万元至2016年1月26日（起诉之日）的利息为279846.66元、2010年5月19日支付的2万元至2016年1月26日��利息为7363.58元、2010年5月28日支付的14万元至2016年1月26日的利息为51337.14元、2010年6月9日支付的11万元至2016年1月26日的利息为40118.53元、2010年6月11日支付的5万元至2016年1月26日的利息为18219.19元，共计396885.1元；再从2016年1月27日起按中国人民银行5年期以上同类贷款利率计算至付清之日止。其二，关于土地溢价或跌价差额。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”确认合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护。本案中，由于合同无效，不能得到履行，故案涉土地的溢价或跌价不能作为合同无效损失计算。二、良润房地产公司和综合市场对合同无效是否存在过错问题。本案双方签订土地使用权转让协议时，对交易的标的物系国有划拨土地的情况明知，在未取得有批准权的人民政府批准的情况下订立合同转让划拨土地使用权，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定，被确认无效，双方均存在过错。双方过错大小分析如下：其一，综合市场在明知土地性质为划拨性质，自以为良润房地产公司可以全权办理手续的情况下，将土地使用权转让给良润房地产公司，存在主观过错。其二，良润房地产公司作为土地开发的专业公司，应当具备土地开发的一般常识，在明知综合市场系国家划拨用地的情况下与其签订土地使用所有权买卖协议，应当预见相关的法律后果，存在过错。其三，《土地使用所有权买卖协议书》约定综合市场“在取出土地使用权证后6个月内办理出让证用途为商住”，但良润房地产公司将款项支付给综合市场至起诉时长达六年时间，虽然土地使用权证一直未取出，但这么长的时间里良润房地产公司未积极主张权利，将其处于放任状态，那么对自己的损失也应当承担责任。其四，《土地使用所有权买卖协议书》约定良润房地产公司与综合市场双方到简阳市农村信用合作联社新市分社还贷款后取出用于抵押的土地使用权证，由良润房地产公司先行支付贷款。良润房地产公司认为是因为综合市场未及时取出土地使用权证才导致案涉土地不能由划拨变更为出让。实际上，及时取出土地使用权证的主动权在良润房地产公司，合同约定良润房地产公司先行支付贷款，故在综合市场没有将土地使用权证取出的事件上双方都未尽到积极履��、督促的义务，都存在过错。其五，《土地使用所有权买卖协议书》约定双方到国土及相关部门办理出让手续，则双方均有义务。综合分析后，一审法院认为良润房地产公司和综合市场的过错相当，各承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，故对合同无效的损失各自承担一半，良润房地产公司应当承担的部分自行承担，综合市场赔偿损失396885元×50%=198442.5元，再从2016年1月27日起按中国人民银行5年期以上同类贷款利率的1/2计算损失至付清之日止。三、李光富、李永世、李刚的主体是否适格问题。根据上述土地使用权转让协议内容，双方转让的标的物系综合市场的土地使用权及地上附着物，李光富、李永世、李刚作为综合市场的代表人在上签字并加盖了企业公章，故该协议当事人一方系综合市场。李光富、李永世作为综合市场的合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款：“普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定”，第三十八条：“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿”及第三十九条：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”的规定，若综合市场在一审判决确定的履行期限内不能清偿上述债务，李光富、李永世应承担连带清偿责任。李光富、李永世提���其并非合同当事人，不是本案适格被告，不应承担连带清偿责任的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。李刚既非协议当事人，也非综合市场的合伙人，不是本案适格被告，不应对被告综合市场的债务承担连带清偿责任，故对良润房地产公司要求李刚承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：一、简阳市新市综合市场于本判决生效之日起十日内返还四川良润房地产开发有限公司合同价款1070000元；二、简阳市新市综合市场于本判决生效之日起十日内赔偿四川良润房地产开发有限公司损失，从2010年4月19日起至2016年1月26日止为198442.5元，从2016年1月27日起至付��之日止按中国人民银行5年期以上同类贷款利率的1/2计算；三、若简阳市新市综合市场到期未能清偿上述债务，李光富、李永世应承担连带清偿责任；四、驳回四川良润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点如下：一是良润房地产公司是否存在过错以及应如何承担责任；二是于合同无效情形下，良润房地产公司能否主张因土地价格上涨造成的履行利益损失；三是李刚是否应当承担连带责任。现评判如下：一、对于良润房地产公司是否存在过错及责任分担的问题。本院认为，一审法院认定良润房地产公司存在过错正确。除一审法院的认定理由外，本院还认为，依双方转让协议约定的履行顺序，良润房地产公司代为归还贷款并从新市农村信用社取出国有土地使用权证是办理案涉土地使用权出让手续的前置条件，良润房地产公司未及时、足额支付该贷款构成过错，该过错是导致合同最终被确认无效的原因之一。双方签订的案涉土地使用权转让协议约定为“甲方出卖的土地使用权证书（原件），在简阳市新市农村信用社抵押贷款，为了将土地使用证取出，由甲、乙双方到新市农村信用社还贷款后将土地使用权证取出，具体贷款金额由乙方先行支付甲方贷款”，从上述约定内容来看，归还贷款的目的是“为了将土地使用证取出”，而非注销抵押权，故该贷款先行支付义务应视贷款的金额而定，而非按照案涉土地抵押担保的贷款范围��定。鉴于贷款金额的总额为110万元，而良润房地产公司实际支付的金额为107万元，该金额并不足以偿还上述贷款；同时，综合市场还辩称该107万中有30万元系被告办理相关手续产生的费用。对于该问题，本院认为，依双方合同约定，良润房地产公司先行支付的费用既包括前述贷款，也包括办理手续的相关税费，鉴于良润房地产公司未提交证据证明其给付该107万元时的付款用途，故该已付金额107万具体有多少系用于提前还贷的事实不明，依法应当承担举证不能的不利责任。综上，良润房地产公司于履行合同时存在过错，并应当承担部分责任，一审法院认定良润房地产公司承担50%的损失并无不当，本院予以维持；故，对于良润房地产公司依其无过错主张综合市场承担全部资金利息损失的上诉请求，本院不予支持。二、对于良润房��产公司主张履行利益的问题。本院认为，案涉土地使用权转让合同已被生效判决确认为无效，则该无效合同自被确认之日起自始无效，但获得履行利益的前提是合同合法有效，盖因履行利益则系合法有效的合同在履行后所可获得的利益，故不能基于已被确认之无效合同主张履行利益。案涉土地使用权的价格上涨增值属于履行利益的范畴，良润房地产公司基于无效合同主张因标的物溢价所带来的收益损失131万元缺乏法律依据，一审不予支持该项诉请正确，本院予以维持。三、关于李刚是否应当承担连带责任的问题。本院认为，依《土地使用权所有权买卖协议书》顶部及底部对于合同主体的载明内容来看，合同的甲方为综合市场，李光富、李永世、李刚在“法定代表人”栏目下方签字，合同乙方为良润房地��公司；该合同内容已表明双方在签订合同时认定的合同主体并非自然人，而甲方应系案涉土地的登记权利人，即综合市场。良润房地产公司作为房地产开发企业，无论是从合同载明内容，还是从权属的登记状态来看，其都应当能够清楚地识别与其签订该合同的主体身份。事实上，一审法院认定李光富、李永世承担连带责任并非基于该两人为合同的签订主体，而系因该两人系综合市场的普通合伙人，故依法律规定需承担连带责任。但对于李刚而言，其既非合同相对方，也未在案涉合同中明确约定其作为担保人，且良润房地产公司亦未提交证据证明李刚承担连带责任存在其他适法理由，故对于良润房地产公司的该项主张，本院不予支持。对于良润房地产公司所称的“债的加入”问题，本院认为，债务承担须以明确的意思表示为前提，但良润房��产公司并未提交证据证明李刚已表明其愿意就综合市场的损害赔偿承担责任，故对于良润房地产公司的该上诉主张，本院不予支持。一审法院驳回良润房地产公司该项主张正确，本院予以维持。综上，良润房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20162元，由四川良润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十一月二日书记员  何金凤