江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583���初14055号原告：纪律,男,1971年11月4日生,汉族，住江苏省金湖县。原告：丁海英,女,1976年7月9日生,汉族，住江苏省金湖县。委托代理人：李成林，江苏稼禾律师事务所律师，代理上述两原告。被告：王飞,男,1978年5月23日生,汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。被告：李畅,女,1978年8月6日生,汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。委托代理人：徐望，江苏法凯律师事务所律师，代理上述两被告。被告：昆山优十房地产经纪有限公司,住江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道789号789室,机构代码：91320583MA1MPR949A。法定代表人：许翠兵,该公司总经理。被告：许翠兵,男,1988年10月3日生,汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托代理人：疏文祥，男，被告昆山优十房地产经纪有限公司员工，代理被告昆山优十房地产经纪有限公司及许翠兵。原告纪律、丁海英与被告王飞、李畅、昆山优十房地产经纪有限公司（以下简称优十房产经纪公司）、许翠兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，依法适用简易程序由审判员叶翌晨于2017年10月26日公开开庭进行了独任审理。原告纪律、丁海英的委托代理人李成林，被告王飞、李畅的委托代理人徐望，被告优十房产经纪公司、许翠兵的委托代理人疏文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪律、丁海英提出诉讼请求：1、被告王飞、李畅返还原告纪律、丁海英购房款600000元；2、被告优十房产经纪公司、许翠兵连带返还原告纪律、丁海英支付的中介费10000元、包装费40000元、评估费6000元，共计56000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2017年3月，原告丁海英与被告优十房产经纪公司的业务员徐锦相识，徐锦告知原告丁海英可通过补缴社保的包装方式使原告获得购房资格。后在优十房产经纪公司介绍下原告丁海英看中昆山市花桥镇国际华城花园XX号楼XXXX室房屋，并陆续支付了10000元中介费、40000元包装费、6000元评估费。2017年4月29日，原告丁海英与被告王飞、李畅在中介公司居间下签订了房地产买卖居间协议，约定原告丁海英以1600000元购买涉案房屋，协议签订后原告丁海英向被告王飞、李畅支付了首付款600000元。此后，被告优��房产经纪公司与许翠兵一直告知原告丁海英其在找人办理网签，但至今未办好。虽然原告想履行合同，但由于网签无法办理故只得请求撤销合同，被告返还原告已支付的款项。被告王飞、李畅辩称，原告构成根本违约，应按照合同约定赔偿我方违约金320000元。原告不符合苏州市购房政策，其在签订购房合同之前就已明确知晓，但试图通过违法方式使自己获得购房资格，被告王飞、李畅对此不知情，该理由不能作为原告免责事由。被告王飞、李畅申请在本案提起反诉，主张解除双方房屋买卖合同，纪律、丁海英支付违约金320000元。被告优十房产经纪公司、许翠兵辩称，同意合同不再履行，由于交易不成功我方同意将收取的10000元中介费、40000元包装费、6000元评估费共计56000元返还原告。经审理查明，2017年4月29日，原告丁海英与被告王飞、李畅在被告优十房产经纪公司中介下签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告丁海英（乙方）购买被告王飞、李畅（甲方）名下位于昆山市花桥镇国际华城花园XX号楼XXXX室房屋，建筑面积85.49平方米，房屋总价1600000元，房款支付方式为：甲、乙双方签订本协议后2日内，乙方应向甲方补足定金至50000元，甲、乙双方签订本协议后十个工作日内需签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首付款600000元（内含已付定金50000元）。甲、乙双方签订本协议后七个工作日内，办理该房屋的评估手续，由此产生的评估费由乙方承担。在甲、乙双方签订本协议后十五个工作日内，甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。乙方支付本次交易所产生的费用（包含税费、评估费、中介费等一切费用）。合同第三条中双方手写约定：如因国家政策法规变化导致本协议无法履行，则双方自动解约，互不追究对方责任，无息退还乙方所支付所有款项。合同第七条约定，如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣），并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。该协议后部甲、乙双方又对付款方式进行了补充约定：过户当日，乙方支付购房款995000元于甲方，另房款5000元于甲方在结清所有水电、煤气、有线电视及物业管理费等所有费用并将钥匙交与乙方时支付。该协议签订当日，原告丁海英向被告王飞转账支付了50000元定金，被告王飞出具了相应的定金收据，中介经办人员徐锦作为见证人签字。2017年5月6日，原告丁海英（乙方）又与被告王飞、李畅（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，审理中原、被告确认该份合同系对上述《房地产买卖居间协议》的补充，其中详细约定了房款支付时间为：乙方在2017年5月7日前向甲方支付首付款600000元（含定金50000元），并由中介机构陪同向该房地产抵押贷款银行办理还款手续；甲、乙双方在2017年6月20日左右前往昆山市房地产交易中心办理产权过户，同时乙方向甲方支付房款995000元，剩余尾款5000元在办理完房屋交接手续同时支付。合同第三条违约金条款中约定，如甲方违约，则退还所收房款以外，再向乙方支付总房款的20%作为违约金。如乙方违约，则甲方有权收取总房款的20%作为违约金。守约方有权要求违约方支付产生的评估费、税费和交易过程中产生的其他费用。合同签订后当日，原告丁海英通过转账向被告王飞支付了550000元，王飞出具了相应的收款收据��另查明，2016年10月苏州市人民政府出台房地产市场调控政策，对于非苏州户籍人员购房的要求购房人提供自购房之日起前2年内在苏州市范围内（含昆山市户籍）累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，涉及个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明上出现“补交”字样的均属不符合购房条件。原告不符合政策规定的购买条件，根据原告提交的其与被告中介经办人员的聊天记录，签订上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》前，2017年4月1日，原告询问被告中介公司经办人员其社保是否能够包装以满足购买条件，被告中介公司经办人员回复虽限购，但其可提供社保包装，此后在协议签订前双方对于社保包装事宜又进行了多次沟通。2017年4月29日签��房地产买卖居间协议后，被告中介人员称已开始准备网签。2017年5月份，被告王飞、李畅已办理了涉案房屋的抵押登记注销手续，但此后由于原告一直未能取得购房资格，故涉案房屋网签手续至今未能办理。2017年7月22日，被告王飞向原告丁海英发出一份告知函，表示合同签订后房屋余款100万元至今未付，原告行为构成违约，故要求其于2017年7月27日前支付全部尾款并就违约金事宜进行协商。2017年8月27日被告委托其律师向原告丁海英发出一份律师函，告知其由于尾款尚未支付构成违约，故双方签订的《房地产买卖合同》依法解除，并要求其承担违约责任，原告已收悉该两份函件。审理中，被告王飞、李畅提起一份反诉状，要求解除双方合同，原告纪律、丁海英赔偿其违约金320000元。又查明，在涉案房屋交易过程中，原告丁海英于2017年4月26日支付被告许翠兵50000元，2017年4月30日支付被告中介经办人员徐锦6000元。审理中原告与被告中介公司、许翠兵明确其中10000元属于支付的中介费、40000元属于包装费、6000元属于评估费，被告中介公司、许翠兵同意在合同不再履行的情况下返还原告上述钱款。上述事实有房产证、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、房款收据、原告银行转账凭证、原告与被告中介公司微信及短信聊天记录，告知函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证，以及当事人陈述予以证实。本院认为，根据苏州市相关房产政策，原告丁海英不符合政策规定的购买条件，但原告丁海英为了购买涉案房屋，与被告优十房产经纪公司协商以“包装”社保规避政策的方式以期获得购房资格。现由于被告优十房产经纪公司未能以规避政策的方式为原告办理网签，故原、被告双方合同无法继续履行。本院认为，一方当事人以隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违反调控政策无法继续履行，属于法律规定的可撤销情形，现原告请求撤销合同本院予以认定。合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告王飞、李畅应返还原告丁海英支付的600000元房款。被告优十房产经纪公司收取的10000元中介费、40000元包装费、6000元评估费共计56000元，其同意予以返还，由于被告优十房产经纪公司系被告许翠兵设立的一人有限责任公司，故本院认定被告优十经纪公司、许翠兵连带返还原告10000元中介费、40000元包装费、6000元评估费共计56000元。对于被告王飞、李畅提出的反诉，本院认为，中介方优十经纪公司、许翠兵同系本案被告，被告王飞、李畅就其损失主张反诉不符法律��定，本院不予处理，当事人可另案提起诉讼予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告丁海英与被告王飞、李畅、昆山优十房地产经纪有限公司之间签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》；二、被告王飞、李畅退还原告丁海英支付的房款600000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、被告昆山优十房地产经纪有限公司、许翠兵连带返还原告丁海英支付的10000元中介费、40000元包装费、6000元评估费共计56000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费10360元，减半收取5180元，保全费3545元���共计8725元由原告丁海英负担8000元，被告优十房地产经纪有限公司、许翠兵负担725元。此款原告已经交至本院，本院不再退还，被告优十房地产经纪有限公司、许翠兵在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  叶翌晨二〇一七年十一月二日书记员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。