黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民终1032上诉人（原审原告）：刘炳林，男，1940年10月17日出生，汉族，住宁安市宁安镇。委托诉讼代理人：刘新（系刘炳林之子），住宁安市宁安镇。上诉人（原审被告）：宁安市幸福里房地产开发有限公司，住所地宁安市宁安镇。法定代表人：朴光日，总经理。委托诉讼代理人：刘莲丽,黑龙江合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鸿,黑龙江合兴律师事务所律师。上诉人刘炳林因与上诉人宁安市幸福里房地产开发有限公司（以下简称幸福里公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁安市人民法院（2016）黑1084民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘炳林及其委托诉讼代理人刘新，上诉人委托诉讼代理人刘莲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘炳林上诉请求：1.改判幸福里公司给付房款、违约赔偿和诊所停业补偿等共5912659.88元，扣除171350元，给付5781309.88元。(1)96.95平方米门市房因欺诈或一房二卖，要求赔偿2906821.55元。(2)53.72平方米门市房因面积减少，应返还减少面积房款及利息等共370402.89元，交付40.56平方米门市房。(3)91.20平方米门市房结构严重不合理，解除合同，返还房款、利息及违约赔偿共1617836.02元。逾期利息变更为违约赔偿。(4)无证门市房和库房及其他赔偿共400475.87元。(5)房屋租金194854.95元。(6)逾期停产停业损失422268.6元。2.幸福里公司负担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当，判决错误。1.安置补偿A区5号楼与9号楼相联处门市8，即96.95平方米门市房，一审认定该门市房实际面积80.24平方米，缺乏证据支持和证明，认定事实不清。该门市已出售给案外人黄继瑞；法院现场勘查证实在A区5号楼与9号楼相连处门市只有7个，幸福里公司将此房屋作为安置房属欺诈。2.一审认定证据存在问题。刘炳林证实上诉人确有无照房12平方米和库房50平方米，一审却未认定12平方米无照营业房。一审以协议没约定，对该请求不予支持错误。计算利息应从自签订协议时到2017年7月31日时止共61个月。幸福里公司辩称：要求赔偿数额超过合同预期数额。刘炳林认为没有8号门市与事实不符。利息计算不合法，计算截止时间不符合法律规定。协议中已约定对停业停产损失补偿。刘炳林可以在开发楼盘中由其自行选择安置门市房，但不同意。不存在一房二卖。由于1号门市设计变更，同意刘炳林调换，其拒绝。幸福里公司上诉请求：撤销一审判决，重新评估动迁房屋价值,认定96.95平方米门市房的拆迁协议有效。事实与理由：事实认定不清，证据不足。1.评估价值每平方米12243.16元不符合事实。鉴定结论明显依据不足、鉴定程序违法。2.上诉人早在2014年12月31日向刘炳林提供40.56平方米门市房作为产权调换，其一直未办理手续，至今四年多不是上诉人造成的，刘炳林应对53.72平方米门市产权调拖延至今承担责任。一审判决认定53.72平方米门市面积误差282777.82元计算过高。3.一审认定96.95平方米门市房是8号门市房，但该门市房的具体位置没有标明。房屋拆迁补偿安置协议中约定的96.95平方米回迁门市房实际面积为80.24平方米，与事实不符。4.91.20平方米门市结构严重不合理不符合事实，已经提供111.82平方米门市调换，协议未约定产权调换门市结构，在2014年12月31日向刘炳林提供三个产权调换的门市。刘炳林诉讼请求数额过高，接到通知没有办理入户手续，损失应自己承担。准备三个产权调换的门市，总面积超过动迁实际面积，不应向刘炳林赔偿。刘炳林辩称：评估程序合法，评估结果有效，评估结果符合当时市场价格，反对重新评估。40.56平方米门市房未入户，由于公司违约又不给予赔偿，无法接其房。协议约定价是承诺价，不是市场价，应以交易之时房屋的市场价格计算。刘炳林向一审法院起诉请求：给付减少面积房款、利息及其他赔偿款项共计5414902.93元。⑴给付53.72平方米门市房减少面积房款及利息损失308818.90元；⑵解除A区5号楼与9号楼相连处8号、96.95平方米门市房买卖合同，赔偿房款及利息损失2753543.12元；⑶解除A区5号楼主楼下南侧91.20平方米门市房买卖合同，赔偿房款及利息损失1473657.25元；⑷给付12平方米无照门市房房款73458.96元；⑸给付房屋租金损失379035.50元；⑹给付50平方米库房款20万元；⑺给付其他补偿款103133.20元；⑻给付逾期停产停业损失294606元。一审法院认定事实：2012年7月26日，刘炳林（乙方）与幸福里公司（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议约定：一、乙方被拆迁有合法产权证照房屋建筑面积178.36平方米，产权证号100611，设计用途医疗。评估单价4960元。二、乙方自愿选择产权调换①A区5号楼主楼下西侧北门市房，建筑面积53.72平方米；②A区5号楼与9号楼相连处门市8，建筑面积96.95平方米；③A区5号楼主楼下门市1，建筑面积91.20平方米。差价款为每平方米40元。超面积63.61平方米，每平方米5000元，计318050元。三、甲方给付乙方其他补偿及补助费用：搬迁补助费7130元、停产停业补助38000元（搬迁之日起至2013年12月31日）、地下室108701元，合计153831元。…五、乙方于2012年8月6日搬迁完毕。进户时间为2013年12月31日。乙方向甲方支付171350元。被告于2014年12月31日，通知原告入住回迁门市房。原告未交纳拆迁房屋差价款，亦未入住回迁。房屋拆迁补偿安置协议中约定的53.72平方米回迁门市房实际面积为40.56平方米；91.20平方米回迁门市房实际面积为111.82平方米；96.95平方米回迁门市房实际面积为80.24平方米。经价格评估幸福里小区A区新街路一楼门市房在评估基准日2013年12月31日评估值为12243.16元/平方米。一审法院认为：房屋拆迁补偿安置协议合法有效。1.关于53.72平方米门市房的问题。原告要求按照每平方米12243.16元给付减少面积房价款。从签订协议至今已过四年多时间，门市房价值远高于当时价值。且未按约定面积安置房屋系被告违约，如按当时价格计算对原告明显不公平。故可参考应回迁时价格计算返还款项。被告给付减少面积房价款应按评估价每平方米12243.16元标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原告提出该门市房面积与约定面积少13.16平方米，被告认可，本院予以确认。面积误差比在3%以内的面积为1.6116平方米（53.72平方米×3%），房价款为19731.08元（12243.16元/平方米×1.6116平方米）。按照中国人民银行同期贷款月利率0.5%计算30个月（自交房时间2013年12月31日计算至2016年6月30日），利息应为2959.67元（19731.08元×0.5%×30个月）。面积误差比超过3%部分的面积为11.5484平方米（13.16平方米-1.6116平方米），房价款为282777.82元（12243.16元/平方米×11.5484平方米×2倍）。被告应给付原告房价款及利息共计305468.57元。原告要求被告给付过渡期的该房款利息，不予支持。2.关于96.95平方米门市房问题。协议约定原告回迁的96.95平方米门市房是8号门市房，但该门市房具体位置没有标明。回迁门市房实际面积为80.24平方米，面积误差比超过3%，原告要求解除合同，给付房价款及利息，予以支持。被告应给付原告房价款1186974.36元（12243.16元/平方米×96.95平方米）。按照中国人民银行同期贷款月利率0.5%计算30个月（自交房时间2013年12月31日计算至2016年6月30日），利息178046.15元（1186974.36元×0.5%×30个月）。原告要求被告给付过渡期房款利息及已付购房款一倍的赔偿，不予支持。3.关于91.20平方米门市房问题。原告认为房屋主体结构发生根本性变化，要求解除该门市房的回迁协议，赔偿相应损失。被告认可房屋设计发生变更，同意解除该门市房的回迁，同意给原告安置其他位置门市房。原告不同意被告给其安置其他位置门市房，要求返还房款，予以支持。原告要求被告按每平方米12243.16元返还该门市房房款，为1116576.19元（12243.16元/平方米×91.20平方米）。利息损失应按照中国人民银行同期贷款月利率0.5%计算，给付自2013年12月31日至2016年6月30日的利息损失，经计算为167486.43元（1116576.19元×0.5%×30个月）。被告应给付原告房价款1116576.19元。按照中国人民银行同期贷款月利率0.5%计算30个月（自交房时间2013年12月31日计算至2016年6月30日），利息167486.43元。原告要求被告给付过渡期的该房款利息，不符合约定及法律规定，不予支持。4.原告提出在拆迁时有12平方米无照房没有写入协议，按照拆迁安置方案“拆二还一”规定，被告应给付6平方米的房屋或相应价款。双方在签订的协议中没有该12平方米无照房约定，不予支持。5.关于逾期房屋租金问题。协议约定交房时间为2013年12月31日，被告于2014年12月31日才通知办理入户手续，属被告违约。要求被告给付租金按每平方米35.25元计算，予以确认。原告要求被告给付241.87平方米一年房屋租金102311元，因被告欲交付第一个门市房的面积只有40.56平方米，应支持40.56平方米门市房的租金。按每平方米35.25元给付40.56平方米门市房的租金，计17156.88元。第二个门市房（91.2平方米）、第三个门市房（96.95平方米），已按市场价给付原告，所以该房的租金不应保护。6.关于50平方米库房问题。协议没有约定，对该请求本院不予支持。7.关于逾期停产停业损失补偿已在协议中有约定，应按协议约定履行，故原告的该项请求，不符合法律规定，不予支持。原告要求被告给付的人员工资补偿及拆迁的其他补偿，不予支持。依照《合同法》第六十条等规定，判决：一、解除刘炳林与幸福里公司签订的关于96.95平方米门市房、91.20平方米门市房的拆迁协议；二、幸福里公司给付刘炳林53.72平方米门市房减少房屋面积差价款及损失305468.57元、96.95平方米门市房房款1186974.36元及损失178046.15元、91.20平方米门市房房款1116576.19元及损失167486.43元、一年房屋租金损失17156.88元，扣除原告应支付的未交款171350元，以上合计为2800358.58元；三、驳回刘炳林的其他诉讼请求。二审中各方当事人均未提供新证据。本院认定的事实与一审认定一致。本院认为，关于53.72平方米门市房的问题。协议约定幸福里公司安置53.72平方米门市房给刘炳林，实际安置40.56平方米,应认定幸福里公司违约。如按当时价格计算因面积减少应返还款项，对刘炳林不公平。一审参考该门市房应回迁交付时的价格计算，判决幸福里公司给付刘炳林53.72平方米门市房面积减少差价款及损失305468.57元并无不当。关于96.95平方米门市房的问题。协议约定刘炳林回迁的96.95平方米门市房是8号门市房，但该门市房具体位置没有标明，且实际面积只有80.24平方米，应认定幸福里公司违约。刘炳林请求解除96.95平方米门市房的安置协议应予支持。一审参考该门市房应回迁交付时的价格计算，判决幸福里公司给付房款1186974.36元及损失178046.15元并无不当。刘炳林提出幸福里公司一房二卖，未提供充分证据加以证实。关于91.20平方米门市房的问题。双方当事人均认可房屋主体结构发生根本性变化，应认定幸福里公司违约。刘炳林请求解除91.20平方米门市房安置协议应予支持。一审参考该门市房应回迁交付时的价格计算，判决幸福里公司给付房款1116576.19元及损失167486.43元并无不当。关于12平方米无照房、50平方米库房的问题。因为协议对无照房、库房的拆迁安置并未约定，一审判决书对刘炳林该主张不予支持并无不当。关于逾期停产停业损失的问题。因刘炳林并未提供充分证据证实其有停产停业损失，一审判决对其该主张不予支持并无不当。关于逾期房屋租金的问题。协议约定幸福里公司交房时间为2013年12月31日，实际于2014年12月31日才通知刘炳林入户，幸福里公司违约。一审按每平方米35.25元计算，判决幸福里公司给付40.56平方米门市房的租金17156.88元并无不当。关于幸福里公司提出价格评估每平方米12243.16元不符合事实，鉴定结论明显依据不足、鉴定程序违法的问题。因其并未提供充分有效证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果。关于幸福里公司提出一审认定96.95平方米门市不存在不是事实的问题。其并未提供充分有效证据证实其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人刘炳林与上诉人幸福里公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费均为51421元，分别由上诉人刘炳林与上诉人幸福里公司负担。本判决为终审判决。审判长  李先平审判员  李仲斌审判员  钱大龙二〇一七年十一月十七日书记员  王传甫