新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1440号上诉人（原审被告）：新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建设路今日家园15区1丘**栋****号。法定代表人：韩华，公司经理。委托诉讼代理人：胡云松，新疆金仕诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘继萍，女，1964年4月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：韩立春，新疆庭州律师事务所律师。上诉人新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司(以下简称新能公司)与被上诉人刘继萍商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初6550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月26日公开审理了本案。上诉人新能公司的委托诉讼代理人胡云松，被上诉人刘继萍的委托诉讼代理人韩立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新能公司上诉请求：1、依法撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初6550号民事判决，改判一审判决第三项违约金，违约金应认定为24551元；2、维持一审判决第一、二项。事实和理由：上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，根据合同第八条约定”如果买受人未按照合同约定的时间付清全部费用，则出卖人交房期限可以相应延期”。在购买人延期交付房款时，出卖人可以相应的延期交房，一审法院没有审查买方逾期交款的事实，也忽略了本条款的合法约定，并没有在购买人计算延期交房时间上给予顺延，因而对上诉人延期交房的计算方式也是错误的，加重了上诉人的负担，属违背合同约定作出的裁决明显高于双方合同约定的违约金。刘继萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。刘继萍向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号0002796）；2、被告返还原告已付购房款490228.8元；3、被告承担购房款占用期间产生的利息113506.67元（150000元×6‰×15个月；490228.8元×6‰×34个月）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2012年8月2日，原告刘继萍欲购买被告新能公司开发的晨光·绿景花园小区楼房，原告向被告交纳购房诚意金150000元。2013年11月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告以490228.8元的价款购买由被告开发的位于昌吉市60区1丘90栋D3幢3单元13层1302号房屋一套，建筑面积为154.16平方米。合同第六条约定”买受人按下列第壹种方式按期付款1、一次性付款：买受人于2013年11月13日一次性付清购房款人民币490228.8元。”合同第八条交付期限约定”出卖人应当在2014年9月30日前将验收合格的商品房交付给买受人。”关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定”若逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”合同第十一条交接约定”商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”该合同附件五合同补充协议第三条约定：”买受人同意出卖人选择登报《昌吉日报》等方式送达相关通知，刊登发行之日起，即视为已送达买受人。”原告于2013年11月13日向被告支付全部购房款，被告向原告开具发票，发票金额490228.8元。被告于2015年10月24日在昌吉日报上发出交房公告，通知买受人晨光·绿景花园小区D区7栋住宅楼已达到交房条件，定于2015年10月26日正式开始交房。原告未办理交房手续，向被告提出退房并在被告处填写了退房申请，被告于2015年10月27日收回原告手中的发票，但未向原告退还购房款，原告诉至法院。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案原、被告在合同中约定交房时间为2014年9月30日，被告实际于2015年10月26日开始交付房屋。根据合同第九条”若逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款”的约定，本案被告逾期交房已经超过90日，原告享有合同解除权，原告有权要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求被告返还已付的购房款490228.8元。故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同以及返还已付购房款490228.8元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。原告要求被告承担违约金113506.67元（150000元×6‰×15个月；490228.8元×6‰×34个月），被告未在合同约定的期限内交付房屋，显然已经构成了违约，依法应承担违约责任。被告辩解违约金应按合同约定计算，合同中约定的违约金是出卖人按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，即24511元（490228.8元×5%）。因原告先期交纳15万元诚意金，签订商品房买卖合同当天又一次性交纳全部购房款，而被告延期交房一年多，导致原告的资金长期被被告占用，合同中约定的违约金远低于给原告造成的实际损失，因此原告可以请求增加违约金。原告的实际损失应为资金被被告占用期间的利息损失，因此一审法院对原告主张的违约金参照中国人民银行同期贷款年利率4.75%（月利率4‰）计算，违约金数额为75671元(从2012年8月5日-2013年11月5日，150000元×15个月×4‰=9000元；从2013年11月13日至2016年9月13日，490228.8元×34个月×4‰=66671元)。被告应向原告支付违约金75671元，原告此项诉讼请求超出部分于法无据，一审法院不予支持。遂判决：一、解除原告刘继萍与被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司于本判决生效后十日内返还原告刘继萍购房款490228.8元；三、被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司于本判决生效后十日内支付原告刘继萍违约金75671元；四、驳回原告刘继萍的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为：被上诉人主张的违约金数额如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上诉人未按照合同约定的期限向被上诉人交付房屋，其行为已构成违约，上诉人应承担违约责任。上诉人长期占用被上诉人资金，确已给被上诉人造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案合同约定的违约金不足以弥补给被上诉人造成的实际损失，对此一审法院予以调整并按中国人民银行同期贷款年利率4.75%，根据不同时期的付款金额计算违约金数额为75671元并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵瑞琴代理审判员  李 雯代理审判员  白 轩二〇一七年十一月二十八日书 记 员  马丹妮