上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终12277号上诉人（原审被告）：王天一，男，1975年10月27日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：管友明，上海伟创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴锡林，男，1943年6月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原审第三人：吴清悦，女，1979年5月11日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人王天一与被上诉人吴锡林、原审第三人吴清悦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初25697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王天一上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：其与被上诉人吴锡林就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订的《上海市房屋买卖合同》（以下简称“系争合同”）是合法有效的，上诉人也支付了人民币40万元（以下币种均为人民币）的购房款，其中8万元是在签约前以现金方式交付的，没有收条，另32万银行贷款，是由银行发放到上诉人的银行卡中，上诉人再亲自把银行卡交给被上诉人，也没有收条；2007年8月11日的《承诺书》上虽有上诉人签名，但上诉人不懂法律知识，是在不理解内容的情况下签的名。被上诉人吴锡林辩称，系争合同实际是为了帮助上诉人解决购买婚房（上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室，以下简称“普雄路房屋”）的资金问题而签订的，双方就系争房屋并无真实的买卖意向，上诉人也未支付过分文“购房款”，故系争合同显属无效；《承诺书》是由上诉人和原审第三人吴清悦共同出具的，可以如实反映上述“假买卖、真套贷”的实情，被上诉人作为律师，知道上述行为确属不当，但当年原审第三人即将与上诉人结婚，上诉人出于家庭情感，同意这样操作；被上诉人没有做出过要将系争房屋赠与上诉人或原审第三人的意思表示；综上，一审判决结果正确，二审应予维持。原审第三人吴清悦述称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人是为了解决购买婚房的资金需求而与被上诉人签订系争合同的，所谓“付款”也无任何凭据，系争合同应属无效；当初是为了办理抵押贷款，将系争房屋登记在上诉人一人名下，婚后也一直没有变更产权登记；关于是否存在“赠与”一事，原审第三人同意被上诉人的意见；综上，一审判决结果正确，二审应予维持。吴锡林诉至一审法院，请求判令：1.名为房屋买卖、实为借款的系争合同无效；2.王天一把系争房屋返还于吴锡林；3.王天一协助办理转让系争房屋的一切手续，并支付一切费用。审理中，吴锡林明确第3项诉请如下：判令王天一协助吴锡林办理变更系争房屋产权登记的一切手续，产权变更登记至吴锡林名下。一审法院认定事实：吴锡林系吴清悦的父亲，王天一与吴清悦系夫妻关系。系争房屋原系吴锡林工作单位调配取得。2001年10月，吴锡林办理了公有住房购买手续，成为了系争房屋的权利人。系争房屋内现有户籍二人，为吴锡林及其妻子刘某。2007年8月11日，吴锡林（卖售方、甲方）与王天一（买受方、乙方）及案外人上海XX有限公司长宁分公司（居间方）签订系争合同，约定：系争房屋转让价款52万，乙方于2007年8月7日支付购房定金1万元，乙方于2007年8月11日双方签订合同后当天支付房款18万元，乙方贷款32万元，乙方交接房屋钥匙当天支付尾款1万元，房屋装修及设施转让款3万元整于双方交接房屋钥匙当天付清。当日，居间方根据双方的意思表示打印了《承诺书》，王天一及吴清悦均在落款处签名。《承诺书》的内容为：“本人为了购买新房，欠缺首付款费用，从上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室取得抵押贷款30万元人民币，经该房屋权利人吴锡林的同意，把该房屋权利人转让于我。我承诺不擅自处理房屋所有权。领取结婚证书后，该房屋权利人与吴清悦共同共有。”2007年8月21日，王天一登记为涉讼房屋的权利人。2007年11月28日，普雄路房屋的权利人登记在吴清悦名下。2007年12月22日，王天一与吴清悦登记结婚。2016年6月，吴锡林向王天一发出了一份《告知函》。一审中，吴锡林、王天一及吴清悦一致确认，在本案诉讼前，王天一与吴清悦向法院诉讼，但法院未准予。吴锡林、王天一及吴清悦还一致确认，系争房屋的银行贷款用于购买普雄路房屋，王天一与吴清悦婚后居住普雄路房屋。王天一认为其与吴锡林之间采取买卖的方式将系争房屋赠与王天一一人，吴清悦曾认为系争房屋是吴锡林赠与王天一及吴清悦两人。一审庭审后，吴清悦又否认上述述称，认为吴锡林是赠与其一人。吴锡林确认系争房屋对外出租，租金由王天一收取，由王天一归还系争房屋的贷款。一审法院认为：本案争议的焦点之一为吴锡林与王天一之间签订的系争合同的效力。吴锡林与王天一之间虽然就系争房屋签订了买卖合同，并完成了产权过户，但双方并无相应的房款支付等实际履行合同的行为。吴锡林与王天一之间均不以房屋买卖为真实意思，签订买卖合同仅为套取银行贷款，最终目的是用于购买普雄路房屋。因此，吴锡林与王天一就系争房屋的买卖意思表示并不真实，双方签订的买卖合同应属无效。买卖合同无效后，王天一还应协助吴锡林将房屋产权恢复至吴锡林名下。因系争房屋对外出租，买卖合同无效之后的法律后果可能涉及其他相关权利人，故吴锡林要求王天一返还系争房屋的诉讼请求，法院不予支持。本案争议的焦点之二为系争房屋是否为对王天一及吴清悦的赠与。法院认为，根据《承诺书》记载的内容，再结合证人桑某的陈述，可确认吴锡林、王天一、吴清悦之间就系争房屋还形成了赠与合同关系。赠与合同的主要内容为：王天一与吴清悦领取结婚证书后，吴锡林将涉讼房屋赠与王天一与吴清悦，两人共同共有系争房屋。我国合同法第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。本案赠与的财产为房屋，属性为不动产，故系争房屋的赠与需办理产权变更登记手续。我国物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。综上所述，王天一与吴清悦登记结婚后，未按赠与合同的约定办理王天一与吴清悦共同共有系争房屋的产权变更登记手续，法院依照上述法律规定确认吴锡林、王天一、吴清悦之间就系争房屋形成的赠与合同成立生效，但系争房屋的所有权未转移至王天一及吴清悦名下，故系争房屋的产权人仍应登记在吴锡林名下。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条之规定,于二〇一七年七月二十一日作出判决，判决如下：一、吴锡林与王天一就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王天一应于判决生效之日起十日内协助吴锡林办理上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记手续，产权变更登记至吴锡林名下;三、驳回吴锡林的其余诉讼请求。一审案件受理费30,800元，由吴锡林负担15,400元，王天一负担15,400元。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院另查明，王天一、吴清悦二人在《承诺书》上的签名均位于“承诺人”处。一审中，吴锡林在提交法院的书面意见中明确表示：“《承诺书》……证明系争房屋的权利转让是为了解决被告的资金困难，并非真买卖。原告从未同意该系争房屋待被告与第三人领取结婚证后为他们共同共有。……原告从未表示该系争房屋赠与他们之说，无任何书证及其他佐证。原告不同意第三人的无任何依据的赠与之说，应当予以否定驳回。”证人桑某在一审中出庭作证时，对于《承诺书》的形成，最初陈述：“是王天一要求写的。”后又陈述：“叫吴锡林到外面打印的，贷款的人建议写这么份东西。吴锡林写好草稿给我看，看完打印出来的。”以上事实有一审案卷材料为证，应予认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系；不得违反法律，不得违背公序良俗。据现有事实，上诉人以承诺人的身份，书面确认其签订系争合同之目的是为获取抵押贷款；对其所述的大额钱款给付过程，上诉人亦无证据可予证明。上诉人仅以“不懂法律知识、不理解内容”作为抗辩理由，显无说服力。应当认为，上诉人与被上诉人并无买卖系争房屋的真实意思；双方以“房屋买卖”的形式套取银行贷款之行为，破坏了社会经济、金融领域的正常秩序及基本诚信理念。一审认定系争合同无效，并支持了被上诉人的相关诉讼请求，合法有据，本院予以维持。查现有证据，《承诺书》上仅有上诉人和原审第三人以承诺人身份署名，并无被上诉人署名。应当认为，该份《承诺书》仅系上诉人和原审第三人的意思表示。在系争合同被确认无效、上诉人不能取得系争房屋所有权的情况下，上诉人显然并不享有对系争房屋权属进行处分的权利，原审第三人亦无权对房屋权属问题做出承诺。上诉人与原审第三人均未提供有关赠与的合同或协议，被上诉人明确否认有赠与房屋的意思表示，原审第三人对“赠与”一事的陈述出现反复，一审证人桑某对于《承诺书》形成过程的陈述亦前后不一，故在现有证据条件下，实难确认讼争各方就系争房屋成立了赠与合同关系。值得注意的是，对系争房屋权属处分还可能涉及被上诉人配偶的合法权益。一审在本案中确认讼争各方就系争房屋形成了赠与合同且已生效，已超出本案诉讼标的裁断范畴，同时缺乏充分的事实和法律依据。讼争各方赠与如有争议，宜另行处理、告诉。另一审对案件受理费的处理并非妥当，本院一并予纠正。考虑到上述瑕疵对本案判决结果并无实质影响，一审判决可予维持。综上所述，上诉人王天一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决结果正确，本院可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币30,800元，由王天一负担；二审案件受理费人民币30,800元（上诉人王天一预交人民币15,400元），由上诉人王天一负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一七年十一月六日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。