山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0811民初9340号原告：周岩，男，1979年6月2日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东信昌置业有限公司。法定代表人：李川，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴晓君，女，1987年4月8日出生，汉族，系公司职员，住济宁市任城区。原告周岩与被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，依法由审判员李迎春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周岩，被告信昌公司的委托诉讼代理人吴晓君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋违约金106826.17元（自2014年12月31日至2017年9月22日止，以房屋价款481000元、储藏室价款29739元，按日万分之2.1计算）及2017年9月23日至实际交房之日的违约金；2、判令被告支付诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：2014年3月25日，原告周岩与被告信昌公司签订《济宁市商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发建设的位于济宁市北湖新区荷花路西，圣贤路南翰林学府商品房（x号楼xx单元xx层xxx号房，面积130㎡）一套和地下室储藏室（x号楼xxx号，12.93㎡）一间。合同签订后，原告依约预交了商品房及储藏室的全部款项。但被告至今未交房。合同第八条约定出卖人应在2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60天的，按日向买受人支付已缴房屋总价款万分之2.1的违约金。截止2017年9月22日，已逾期交房996天。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告信昌公司辩称，答辩人不应承担违约责任或减轻责任。答辩人未能及时交房，存在合理的事实和理由。涉案商品房系一中教职工团购房，被答辩人作为一中教师，购买涉案商品房享受了极大的优惠政策。因学校、相关部门承诺给予开发公司一定的经济补偿，但至今未落实到位。学校亦未按开发框架协议的约定负责与政府协调返还土地出让金事宜，造成房屋延期。另外，北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误。以上均属于涉案商品房买卖合同约定的特殊原因，答辩人可依实际情况予以延期，不应承担违约赔偿责任。退一步说，即使承担责任，答辩人也应减轻责任。本案所涉商品房已具备上房条件，答辩于于2017年7月27日通知上房，违约时间应计算至上房之日。同时，双方在签订的补充协议中，对逾期交付储藏室未达成合意，不承担违约责任，储藏室款项不应计算到违约金的数额之中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、购房交款单据、贷款通知书及贷款支付凭证、储藏室交款收据均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提供的律师函、瀚林学府汇报材料、济宁一中北湖新区教师公寓委托建设与团购协议、济宁市国土资源局文件各一份，本院认为，上述证据虽系复印件，但来源合法，对其真实性，本院依法予以确认。但上述材料均系被告与建设单位、管理单位的往来函件、文件，与本案的房屋买卖合同不是同一法律关系，且被告无证据证明已告知原告上述证据事实，故对其证明效力，本院依法不予确认。根据原、被告举证、质证和法庭调查，本院依法确认以下事实：2014年3月25日，原告作为买受人，被告信昌公司作为出卖人，双方签订《济宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于北湖新区荷花路西、圣贤路南的翰林学府x号楼x单元x层xxx号一套，建筑面积为130㎡，总金额为481000元。其中，合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起14日内告知买受人的；2、国家政策性或政府指令造成工程延期的，且出卖人在发生之日起十四日内告知买受人的。3、经规划部门批准和规划变更、设计单位同意的设计变更导致工程延期，且出卖人在发生之日起十四日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：…（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已支付的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2.1的违约金。2、…”第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。”第二十条约定：“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。同日，原告与被告签订了《补充协议》，约定原告购买被告x号楼xx号地下储藏室1间，共12.93㎡，合款29739元，一次性付款，并约定该协议与商品房合同具有同等法律效力。合同签订之日，原告支付储藏室款29739元。2014年5月16日，原告支付房款288000元，后又通过公积金贷款支付购房款193000元。现涉案房屋未通过综合验收。被告2017年7月27日通知原告上房，因未提供验收相关文件，原告拒绝接收。原、被告主要形成以下三个争议焦点：一是被告是否存在违约，应否支付违约金；二是被告应否支付储藏室违约金。针对第一个争议焦点，原告认为，被告逾期交房，至今商品房未经验收，构成违约，应支付违约金。被告认为，涉案房屋是济宁一中团购房，由于济宁一中未能及时协调政府土地出让金，北湖管委会未能及时清除出让范围内的高压线及其附属设施，交付“净地”，造成工期延误，国土局亦同意延期一年。这些构成合同约定的特殊原因，故被告未违约，不应支付违约金。即使支付违约金，亦应减轻责任。本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》第八条对特殊原因进行了约定，主要为三项：1、不可抗力；2、国家政策或指令；3、规划或设计变更。被告提供的证据没有不可抗力、国家政策或政府指令和规划设计变更的内容，不属于合同约定的特殊原因，且证据显示该涉案房屋竣工日期应为2013年6月3日，即使延期一年，应至2014年6月3日前，早于合同约定的2014年12月31日，故上述证据不能证明被告观点。据此，本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告依约缴纳了购房全款，被告未能在2014年12月31日前交付约定的房屋，构成合同违约，应支付违约金。原告选择要求被告继续履行合同，被告应按日万分之2.1支付违约金。针对第二个争议焦点，原告认为，储藏室补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，应适用同样的违约金条款，故被告应按日万分之2.1支付违约金。被告认为，原、被告未对储藏室违约金进行约定，被告不应支付该项违约金。本院认为，原、被告双方在合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。储藏室属于合同未包含的事宜，双方在事后签订了补充协议，符合双方签订合同时意思表示。同时，双方在合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，双方在《补充协议》中最后也约定：“与商品房合同具有同等法律效力。”合同中的“同等法律效力”应认为是同等对待，同等适用，效力一致。故被告未能如期交付储藏室，应同等适用商品房违约金条款，按日万分之2.1支付违约金。综上，本院认为，原、被告签订的《济宁商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告支付全部购房款后，被告未按合同约定期限交付合格的房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金106826.17元（自2014年12月31日至2017年9月22日）违约金的主张，因违约金起算应自约定交房次日起起算，一年按360天计算，原告计算有误，本院依法支持105522.25元。被告不能如期交房，亦不能提供有效的交房时间表，且目前抗辩理由均已排除的情况下，仍不能交房，违约一直继续，故原告要求被告支付自2017年9月23日至交房之日止的违约金的主张，不违反相关法律规定，本院亦依法予以支持。被告关于北湖管委会未能及时交付出让土地等，其不存在违约的抗辩不成立，本院依法不予支持。原、被告签订的储藏室购买《补充协议》与商品房买卖合同具有同等法律效力，故原告要求被告按日万分之2.1支付储藏室违约金的主张，本院依法予以支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告山东信昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告周岩逾期交付商品房、储藏室违约金105522.25元（2015年1月1日至2017年9月22日止，510739元×0.00021×985天）及自2017年9月23日至交房之日止的违约金（按合同约定计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2436元，减半收取1218元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李迎春二〇一七年十一月二十日书记员  韩 霞