广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终389号上诉人（原审被告）：北海市海城区逢时幼儿园，住所地北海市海城区广东南路逢时花园内。负责人：翟敏淇(曾用名翟其敏)，园长。委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：蔡德兴，男，1959年1月12日出生，汉族，住北海市。委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。上诉人北海市海城区逢时幼儿园（以下简称逢时幼儿园）与被上诉人蔡德兴房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1338号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人逢时幼儿园的委托诉讼代理人朱定龙、阚耀琪，被上诉人蔡德兴的委托诉讼代理人邓维棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逢时幼儿园上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初1338号民事判决第一、二、三项，并改判双方继续履行合同，逢时幼儿园将拖欠的租金支付给被上诉人蔡德兴，违约金调整为按实欠租金为基数按人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：一、一审不应判决逢时幼儿园与蔡德兴的《租赁合同》于2017年3月16日解除。逢时幼儿园与蔡德兴之间的租赁关系是根据2016年11月21日作出的并已生效(2016)桂0502民初885号《民事判决书》的认定和判决，自2016年1月13日起，出租方变为蔡德兴，逢时幼儿园与蔡德兴继续履行由北海逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）与逢时幼儿园于2013年12月4日签订的《租赁合同》。上述判决在2016年12月份生效后，逢时幼儿园一直在向蔡德兴支付判决生效后的租金，而且每个月支付都在3万元以上，超出部分用于支付判决生效前的租金，这表明逢时幼儿园一直按合同约定履行支付租金的义务。因此，一审法院关于解除逢时幼儿园与蔡德兴的《租赁合同》的判决没有事实依据。二、法院不应判决逢时幼儿园10日内腾退租赁房屋交付给蔡德兴。在蔡德兴同意继续履行合同的情况下，逢时幼儿园继续履行租赁合同无须腾退房屋。若蔡德兴执意要解除合同的话，应当给逢时幼儿园合理的期限，以便自身安排教学设施的转移和教职工安置，况且现在园内还有部分幼儿学生就读，如果仓促间搬离会导致幼儿学生就学困难，显然不合理。三、一审判决逢时幼儿园支付的违约金过高，应适当降低。一审法院判决逢时幼儿园支付蔡德兴的违约金基数按年租金36万为本金计算，明显偏高，合同约定无论欠付多少租金，都按年租金36万元为基数计算违约金，导致违约金的数额高于欠付的租金，所以，违约金应当按照实际欠付租金的数额为基数计算较为合理，也符合违约金补偿的功能。被上诉人蔡德兴答辩称：一审法院认定事实清楚，程序正确，适用法律正确，二审法院予以维持。一、逢时幼儿园继续履行合同已经没有基础，因为其拖欠的租金已一年多，到现在为止没有支付。二、双方合同约定的违约金每日千分之一，一审判决上浮30%已作了调整，蔡德兴为了息诉而没有上诉，所以逢时幼儿园所主张的按银行同期贷款利率没有法律依据。三、幼儿园腾退的准备工作从2016年初就开始了，一审判决后教育局对逢时幼儿园发了通知，令其不再招生。另案的生效判决书解除合同到现在两年了，时间比较充分，不存在腾退时间过急的问题。蔡德兴向一审法院起诉请求：一、确认2017年3月l5日《解除合同通知书》有效，即蔡德兴与逢时幼儿园之间的合同已经解除；二、逢时幼儿园立即搬离撤出承租的房屋，将租赁物腾空按原状还给蔡德兴；三、逢时幼儿园立即支付拖欠租金241450元(至2017年3月16日止)；四、逢时幼儿园立即支付租赁物占用费4万元(按月32100为基数，自2017年3月l7日起计算至起诉时，以后另计直到腾空租赁物移交给蔡德兴的当日止)；五、逢时幼儿园支付违约金l01160元(以原年租金36万元为基数，2016年7月17日起计，按每日千分之一计算，以后另计直到付清租金为止)。一审法院认定事实：2013年l2月4日，逢时幼儿园(承租人)与逢时公司(出租人)签订《租赁合同》一份，约定逢时幼儿园承租逢时公司名下的广东南路逢时花园东海苑的幼儿园现状建筑物(面积为l014.23平方米)以及该建筑物旁的一块空地(现为游泳池)，在此空地上增加两幢幼儿园教学楼(附件建筑图)，建筑约250平方米每幢，合计500平方米；另在空地原有一层平房上加盖一层。新增的建筑承建装修均由承租方负责出资，而出租方予以配合，租赁期限到期，新增建筑物归出租方所有，租赁物用途为开办幼儿园。租赁期限从2014年2月10日将出租物交付承租方使用至2020年2月10日止。租金标准为每月租金3万元，租期内第三年(2017年2月l0日)起的租金价格按当时实际情况适当调整，上浮7％，具体价格到提价时实定，租金的交付方式为按季度支付租金，先交租金后使用房屋，每季度最后一个月在接到出租方的书面通知后7天内交付下一季度的租金。如承租方拖欠租金累计达2个月的，出租方可以终止合同，收回租赁物。逾期交付租金的，承租方应按年租金的日千分之一的标准向出租方支付违约金。如果出租方擅自提前终止租金期限的，赔偿5万元给逢时幼儿园，如逢时幼儿园擅自提前终止合同的，赔偿5万元给逢时公司。并约定租赁期间，出租方将租赁物所有权转让给第三人的，该《租赁合同》对新的所有权人继续有效。而在租赁期满或合同解除后，承租方有权搬走其所投入的可移动的相关设备及物品，但承租方不得破坏出租方所有的房屋结构，并经出租方逢时公司验收合格后方可退租，出租方应在10日内退还押金给承租方。2013年12月20日，逢时幼儿园将5万元的押金交付给逢时公司。2015年12月18日，逢时公司与蔡德兴签订了《商品房买卖合同》，将坐落于广东南路的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积l014.23平方米为二层楼房【国有土地使用权证：北国用(2005)第804085号，房屋所有权证号：北房权证(2004)字第000616**号】的房屋转让给蔡德兴，并于2016年1月13日将该房屋所有权证变更登记在蔡德兴名下。2016年3月30日，逢时幼儿园诉逢时公司、蔡德兴房屋租赁合同纠纷一案，该院于2016年ll月21日作出(2016)桂0502民初885号民事判决书，判决：蔡德兴继续履行逢时幼儿园与逢时公司于2013年12月4日签订的《租赁合同》。逢时幼儿园2016年l2月4日向蔡德兴发函：依据北海市海城区人民法院作出的(2016)桂0502民初885号民事判决书，请你方(蔡德兴)与我幼儿园共同协商《租赁合同》中租金及支付方式等相关问题，以便双方顺利的履行《租赁合同》。蔡德兴2016年12月14日向逢时幼儿园发出催交租金和保证金的函：逢时幼儿园应向蔡德兴支付租金389000元(自2016年1月13日至2017年2月10日止)，并交付50000元保证金，请逢时幼儿园在收到此函之日起3日内向蔡德兴支付租金389000元和保证金50000元(上述款项由逢时幼儿园直接汇入蔡德兴的银行账户)，附名称蔡德兴，银行账62×××988，开户行建行北海分行海城支行。后因逢时幼儿园不按时交纳租金，蔡德兴于2017年3月15日通过顺丰速运邮寄解除合同通知书：因逢时幼儿园拖欠租金，已满足《租赁合同》约定解除合同的条件，2013年l2月4日签订的《租赁合同》即行终止，逢时幼儿园必须立即自行撤离，搬出按《租赁合同》约定属于自己的物品，否则视为放弃。逢时幼儿园负责人翟敏淇于2017年3月l6日签收该《通知》。逢时幼儿园在2016年12月20日、2017年1月4日、2017年1月25日、2017年2月16日、2017年2月27日、2017年3月14日、2017年3月22日、2017年4月8日、2017年4月27日、2017年5月26日依次通过中国建设银行向原告蔡德兴账户转账5万元、2万元、3万元、1万元、3万元、2万元、1万元、1．5万元、1万元、3．5万元，以上共计23万元。逢时公司收取逢时幼儿园5万元押金已由该公司转交给蔡德兴。一审法院认为，逢时公司与逢时幼儿园于2013年12月4日签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同。蔡德兴通过买受方式合法取得租赁房屋北海市广东南路的逢时花园幼儿园土地使用权面积538．2平方米，房屋建筑面积1014．23平方米的二层楼房，成为该合同新的出租人，享有该合同的权利及承担该合同的义务。因此，逢时幼儿园与蔡德兴双方应当按合同约定全面履行义务。本案中，逢时幼儿园不按约定交纳租金超过二个月以上，蔡德兴于2017年3月l5日向逢时幼儿园发出书面通知解除租赁合同，逢时幼儿园收取通知后没有提出异议，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，蔡德兴请求确认其与逢时幼儿园之间的《租赁合同》于2017年3月16日解除，合法有据，该院予以支持。依《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，故蔡德兴请求逢时幼儿园将租赁房屋北海市广东南路的逢时花园幼儿园土地使用权面积538.2平方米，房屋建筑面积l014.23平方米的二层楼房腾退给蔡德兴合法有据，该院予以支持。合同解除后，双方基于合同产生的权利义务终止，但逢时幼儿园一直未腾退租赁房屋，为保护物权人利益，故对于蔡德兴主张租赁房屋占用费参照《租赁合同》的租金标准，从2017年3月17日起计算至逢时幼儿园将租赁房屋交付蔡德兴之日止，予以支持。根据合同约定，逢时幼儿园自2016年1月13日起应向蔡德兴支付租金，计至2017年3月16日共425450元(2016年1月13日至2017年2月9日按每月30000元计，2017年2月l0日至2017年3月16日按每月32100元计)，扣减逢时幼儿园已付23万元(即2016年1月13日至2016年9月1日共7个月零20天的租金)，逢时幼儿园尚欠2016年9月2日至2017年3月16日的租金l95450元。关于逢时幼儿园逾期支付租金的违约责任问题，蔡德兴主张应根据《租赁合同》的约定，按每年租金的日千分之一的标准计算违约金，但逢时幼儿园认为过高，请求法院予以调整，该院认为根据《合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的数额应当予以适当减少，逾期支付租金的违约金，以双方约定的每年租金36万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％自2016年9月2日起计算至本生效判决确定的还款之日止较为合理。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决：一、蔡德兴与北海市海城区逢时幼儿园之间的《租赁合同》于2017年3月l6日解除；二、逢时幼儿园在本判决生效之日起10日内腾退租赁房屋并交付蔡德兴；三、逢时幼儿园向蔡德兴支付拖欠租金195450元及违约金(违约金的计算方式：以双方约定的每年租金36万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％自2016年9月2日起计算至本生效判决确定的还款之日止)；四、逢时幼儿园向蔡德兴支付租赁房屋占用费(计算方式：以每月32100元为标准，自2017年3月l7日起计至逢时幼儿园将租赁房交付蔡德兴之日止)；五、驳回蔡德兴的其他诉讼请求。案件受理费7038元，减半收取3519元，由逢时幼儿园负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，对一审判决认定的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，被上诉人蔡德兴自2016年1月13日物权变动登记之日起成为涉案房地产产权人，且经一审法院于2016年ll月21日作出(2016)桂0502民初885号民事判决，由蔡德兴继续履行逢时幼儿园与逢时公司于2013年12月4日签订的《租赁合同》，故该《租赁合同》的权利义务直接约束蔡德兴。逢时幼儿园在判决生效后，与蔡德兴共同协商《租赁合同》中租金及支付方式等相关问题，蔡德兴于2016年12月14日向逢时幼儿园明确租金及支付方式后，逢时幼儿园虽部分支付租金，但未能将所欠的租金全部支付给蔡德兴，尚欠2016年9月2日至2017年3月16日的租金l95450元，已符合《租赁合同》约定“如承租方拖欠租金累计达2个月的，出租方可以终止合同，收回租赁物”的合同解除条件。蔡德兴于2017年3月16日向逢时幼儿园送达了解除合同《通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，该行为具有法律效力，即蔡德兴与逢时幼儿园之间的租赁合同关系于该日解除。此后，因逢时幼儿园一直未腾退租赁房屋，应参照《租赁合同》的租金标准，向蔡德兴支付从2017年3月17日起计算至逢时幼儿园将租赁房屋交付蔡德兴之日止的房屋占用费。逢时幼儿园上诉请求继续履行合同，但蔡德兴已明确表示逢时幼儿园无继续履行合同的能力，不同意由其继续履行，故该请求本院不予支持。此外，因逢时幼儿园自2016年9月2日起欠付租金，其行为构成违约，亦应依约向蔡德兴计付违约金，逢时幼儿园上诉主张合同约定以每年租金为基数太高，应以实欠租金为基数计算。因该违约条款系逢时幼儿园与逢时公司在签订租赁合同中协商约定，且一审法院根据逢时幼儿园的请求，考虑违约金计算标准过高，已将该计算标准从日千分之一调至中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％，故对逢时幼儿园该上诉请求本院不予支持。逢时幼儿园认为法院判决其10日内腾退租赁房屋交付给蔡德兴时间过短，应当给逢时幼儿园合理的期限，以便自身安排教学设施的转移和教职工安置，况且现在园内还有部分幼儿学生就读，如果仓促间搬离会导致幼儿学生就学困难。本院认为，腾退搬迁幼儿园确需一定期间，本院考量幼儿园安置教职员工及幼儿、财物搬迁等综合情况，给予其30日腾退搬迁期较为适宜，逢时幼儿园该部分上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除判决逢时幼儿园在10日内腾退租赁房屋并交付蔡德兴经本院调整为30日外，其余判项正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1338号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1338号民事判决第二项为：上诉人北海市海城区逢时幼儿园在本判决送达之日起30日内腾退租赁房屋并交付给被上诉人蔡德兴。一审案件受理费7038元，减半收取3519元；二审案件受理费7038元，均由上诉人北海市海城区逢时幼儿园负担（一审案件受理费已由蔡德兴预交，北海市海城区逢时幼儿园在履行上述判决义务时一并付清给蔡德兴）。上述债务，义务人应于本判决书确定的履行期限内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 丘富圣审 判 员 文 全审 判 员 何能媛二〇一七年十一月十五日法官助理 明 智书 记 员 龚安珍