.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2017）内03民终845号上诉人（原审被告、反诉原告）：乌海市沪骊房地产开发有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区海鑫佳园21栋10号。法定代表人:潘少林，董事长。委托诉讼代理人：尚岗，内蒙古坤泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:王子生，男，1935年1月13日出生，汉族，神华公司退休职工，住乌海市。委托诉讼代理人：解仲鹏，内蒙古邦铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵骏峰，内蒙古邦铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区海北大街党政办公大楼215室。法定代表人：路东亮，总经理。委托诉讼代理人：陈昕华，内蒙古明炯律师事务所律师。上诉人乌海市沪骊房地产开发有限责任公司因与上诉人王子生、乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乌海市沪骊房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人尚岗，被上诉人王子生及其委托诉讼代理人解仲鹏、赵骏峰，被上诉人乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司委托诉讼代理人陈昕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乌海市沪骊房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判；2、王子生承担本案上诉费。事实与理由：根据法律规定，只有合同目的无法实现，无法取得相应房屋，或者合同无效、被撤销、被解除时，才能适用”不超过已购房款一倍的赔偿责任”，本案不应适用该法条，且王子生并没有主张不超过已购房款一倍赔偿，一审判决认定事实不清，适用法律错误。王子生答辩称，本案从程序上已不能再发回重审。原审认定事实清楚，证据充分。原审判决认定理由虽然与其在一审主张理由不同，但判决结果正确，应当应予维持。乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司答辩称，一审判决适用法律错误，本案是拆迁安置补偿合同纠纷，并不适用商品房买卖合同法律规定，对本案王子生超出的房屋面积应由双方签订安置补偿方案予以确定。王子生向一审法院起诉请求：1、被告向其恢复供应水、电、暖；2、向其支付拖欠的临时安置费31240元；3、房屋面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担，房屋所有权归其；4、原告仅补足面积误差比在3%以内的房价款6288元；5、被告承担��讼费用。乌海市沪骊房地产开发有限责任公司向一审法院反诉请求：1、判决王子生支付面积差价款122578元；2、补交房屋价款59255元，以上两项合计181833元；3、反诉费用由王子生承担。一审法院认定事实：2011年4月16日，王子生与乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，双方协议约定拆迁补偿的方式为房屋产权调换，拆迁王子生位于乌海市海勃湾区新华东街南二街坊28栋7号的房屋，置换位于锦尚锦帝豪苑小区4号楼1层102户的楼房一套，拆迁面积为80平方米，调换面积为80平方米，拆迁补偿总金额157300元，调换房屋价格216555元。乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司将回迁房屋交给乌海市沪骊房地产开发有限责任公司开发建设。乌海市沪骊房地产开发有限责任公司于2015年9月15日交付房屋，王子生置换的锦尚锦帝豪苑小区4号楼102户楼房实际交付面积为115平方米，超出约定调换面积为35平方米。根据双方约定王子生享有从2011年4月16日至2015年9月15日期间领取临时安置费的权利，乌海市海勃湾区拆迁局《神华南侧国有土地拆迁改造项目拆迁补偿安置方案》中关于安���补偿费约定，拆迁安置过渡期为24个月，补偿标准为500元/月，延长安置过渡期的，自逾期之日起按照补偿标准两倍支付临时安置费，即按照1000元/月支付。一审法院认为，王子生与乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司依据《房屋拆迁补偿安置协议》、《神华南侧国有土地拆迁改造项目拆迁补偿安置方案》的签订、履行，事实上已形成房屋买卖合同关系，双方应当依协议内容履行各自义务。乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司作为建设、开发方，有义务向王子生提供协议约定调换的房屋，该房屋应当符合约定的位置及居住用途，而王子生接收的房屋实际面积超出约定调换房屋面积35平方米，乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司���当对王子生不能根据拆迁而置换到符合调换面积的房屋承担违约责任。双方在不能达成一致的解决方案时，作为王子生可以选择解除合同关系，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任。王子生表示愿意继续履行合同，取得拆迁置换的房屋，但对于超出约定调换房屋面积35平方米，王子生应当按照《神华南侧国有土地拆迁改造项目拆迁补偿安置方案》中回迁房屋市场价格3450元/平方米的标准支付房款差价120750元（35平方米×3450元/平方米）。同时根据公平原则王子生有权向乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司主张不超过已购房款一倍的赔偿责任，即157300元的赔偿金，现王子生主张回迁置换房屋的所有权，恢复供应水、电、暖，并要求房屋面积误差比超出3%部分的房价款由乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司承担的诉讼请求未超出该赔偿金157300元的范围，故该院予以支持。王子生要求支付拖欠的临时安置费31240元，其中包括2011年4月16日至2013年4月15日临时安置费、2013年4月16日至2015年9月逾期安置费及按期搬迁奖励，其已收到安置补偿费21760元，对此，双方当事人均无异议。根据安置补偿标准，王子生应得安置补偿费应当为41000元，扣除已收到的安置补偿费，还应当支付王子生19240元。对于按期搬迁奖励，乌海市沪骊房地产开发有限责任公司辩称，根据拆迁公告及拆迁安置补偿方案，在公告发布之日起20日内搬迁的有搬迁奖励，公告是2010年4月19日发布的，而王子生是2011年4月16日签的安置补偿协议，是在一年后搬迁的，所有没有搬迁奖励。而王子生也未向法庭提供其符合领取搬迁奖励的证��，故对于王子生主张的搬迁奖励12000元，该院不予支持。乌海市沪骊房地产开发有限责任公司要求王子生支付超出面积的差价款122578元，有海勃湾区征迁局《神华南侧国有土地拆迁改造项目拆迁补偿安置方案》证实，对于房款差价120750元该院予以支持，超出部分不予支持。乌海市沪骊房地产开发有限责任公司要求王子生补交房屋价款59255元（216555元-157300元），王子生提供《情况说明》一份，证实乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司同意王子生免交房屋价款59255元，乌海市沪骊房地产开发有限责任公司辩称，该《情况说明》因所附条件不成立已经失效，但未提供相应证据证实，故对于该项诉讼请求该院不予支持。综上所述，乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司所主张的房款��价120750元，数额在王子生有权主张不超过已购房款一倍的赔偿责任，即157300元的赔偿金范围内，故其该项主张予以抵消，该院不予判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、锦尚锦帝豪苑小区4号楼1层102户的楼房所有权归原告（反诉被告）王子生享有；二、被告（反诉被告）乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司、被告（反诉原告）乌海市沪骊房地产开发有限责任公司应当依约向原告（反诉被告）王子生支付临时安置费19240元，于本判决生效后十日内付清；驳回原告（反诉被告）王子生、被告（反诉原告）乌海市沪骊房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中双方当事人对王子生现住房屋与回迁面积相差35.53平方米无异议，故本院对一审判决第四页第八段”超出约定调换面积为35平方米”更正为”超出约定调换面积为35.53平方米。”二审查明其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，乌海���海勃湾区城市建设投融资有限责任公司与王子生签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按协议内容履行义务。王子生原位于海勃湾区新华东街南二街坊28栋7号房屋交付拆迁后，乌海市沪骊房地产开发有限责任公司对该区域进行开发建设并负有交付置换房屋义务，故乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司与乌海市沪骊房地产开发有限责任公司作为本案原审本诉被告主体适格。关于涉案房屋锦尚锦帝豪苑（郦都国际）小区4号楼102室房屋所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条”国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第二款”在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《不动产登记暂行条例》第四条”国家实行不动产统一登记制度。”的规定，双方当事人虽签订《房屋拆迁补偿安置协议》依法成立，但在未办理上述规定要求手续之前，不��有将协议指向房屋所有权归属的效力，乌海市沪骊房地产开发有限责任公司上诉请求撤销一审判决第一项，符合法律规定，本院予以支持。关于涉案房屋面积差房价款问题。王子生现入住房屋超出双方签订协议约定回迁面积35.53平方米，王子生主张其仅补足面积误差比在3%以内的房价款6288元，超出3%部分的房价款由乌海市沪骊房地产开发有限责任公司、乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条”出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”规定，本案双方当事人一审提交并认可的《神华南侧国有土地拆迁改造项目拆迁补偿安置方案》对产权调换具体超面积房价有明确规定，王子生诉请的房价款主张不符合法律规定。本院结合双方当事人签订协议性质，兼顾双方履行协议的过错程度以及违约后果等综合因素，酌定王子生按照协议中原拆迁区域住宅房屋市场参考价2620元/平方米标准支付面积差价款，共计93088.6元（2620元/平方米×35.53平方米）。原审认定乌海市沪骊房地产开发有限责任公司支付王子生不超过已购房款一倍赔偿金，确定双方权利和义务错误，本院依法予以纠正。另因乌海市沪骊房地产开发有限责任公司二审庭审中明确放弃对王子生补交房屋价款59255元的上诉请求，故其该项诉讼请求本院不予审理。关于临时安置费金额问题。根据双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋逾期过渡安置补助费发放单》可以证实乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司已向王子生发放临时安置费至2014年8月16日，王子生主张临时安置费按照1000元/月计算至2015年9月15日，因乌海市沪骊房地产开发有限责任公司未提供充分证据证实2015年9月15日前，王子生既已入住回迁房屋，故乌海市沪骊房地产开发有限责任公司、乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司应支付王子生拖欠临时安置费为13000元。综上所述，乌海市沪骊房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初540号民事判决；二、乌海市沪骊房地产开发有限责任公司、乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司于本判决生效后十日内支付王子生拖欠临时安置费13000元；三、王子生于本判决生效后十日内支付乌海市沪骊房地产开发有限责任公司面积差价款93088.6元；四、驳回王子生其他诉讼请求；五、驳回乌海市沪骊房地产开发有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4343元，由乌海市沪骊房地产开发有限责任公司、乌海市海勃湾区城市建设投融资有限责任公司负担2090元，由王子生负担2253元。二审案件受理费281元，由乌海市沪骊房地产开发有限责任公司负担142元，由王子生负担139元。本判决为终审判决。审判长张燕审判员周敬代理审判员杨硕二〇一七年十一月十六日书记员尉兰