江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0103民初2703号原告：肖金花，女，1972年3月24日生，汉族，住高安市。委托代理人：刘志云，高安市法律援助中心律师。被告：南昌蓝光和骏置业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。委托代理人：叶健虎，该公司职员。原告肖金花诉被告南昌蓝光和骏置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖金花代理人刘志云、被告南昌蓝光和骏置业有限公司的代理人叶健虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖金花向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方签订商品房定购合同，并且被告退还原告交纳的8万元预付款；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月12日，原告在被告开办的南昌市西湖区朝阳新城的雍锦府签订商品房定购书，选定被告雍锦府X栋X单元X室和Ｘ车位，并先后三次交纳8万元。由于原告系江西省高安市人，被告所售房屋属于限购房，原告无法购买，双方所签订的定购书因违反相关规定而无效，被告应当返还原告所付款项，但被告拒不退款。原告为此诉至人民法院。原告提交了如下证据：证据一、原告肖金花的身份证复印件。证明原告的主体身份和基本情况，证明原告系江西高安市人。证据二、全国企业信用信息公示系统关于被告南昌蓝光和骏置业有限公司的打印件。证明被告的主体身份和基本情况。证据三、原告和被告就雍锦王府Ｘ栋Ｘ单元Ｘ室和Ｘ车位所签订的商品房定购书。证明1、原告签订定购书拟定商品房及车位；2、原告并没有隐瞒自己是高安市人的身份，在签订定购书时事实就不具有南昌户口，根本没有购房资格。证据四、原告交纳捌万元的农业银行转账凭证三张，被告向原告出具收据三张。证明原告向被告缴纳捌万元。证据五、南昌市房产信息网下载的限购通知。证明自2017年3月8日起，南昌房产对外地人口进行限购，原告不是有购房资格，购房合同自始无效。被告南昌蓝光和骏置业有限公司辩称：1、原告向被告缴纳的款项为6万元，房屋定金5万元，车位预付款1万元；2、原告是否为限购，原告目前没有提供证据是限购，被告也告知过；3、即使原告是限购人员，根据中华人民共和国合同法解释一第四条规定，也是有效的；4、由于原告原因导致商品房定购书解除，被告有权没收定金，同时根据南昌市目前的政策只限购住宅，没有限购车位，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告提交了如下证据：证据一、定购书。证明原告向被告支付房屋定金五万元，双方约定2017年5月18日，被告有权没收定金。证据二、关于限购的告知书。证明被告已向原告关于限购的通知，原告知悉并理解告知书的全部内容否则定购书自行解除。证据三、收据两份。证明原告向被告支付车位预付款一万元，购房定金5万元。本院经审理认定事实如下，2017年5月13日，原、被告签订《商品房定购书》一份，约定：原告认购被告开发的位于南昌市西湖区××单元××室房屋；房屋总价3209827元，定金5万元；买受人应于2017年5月17日18：00前（即定购截止日）携带本定购书、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还。在定购截止日前，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金。并且原告还购买了该楼板的A070车位一个。原告为此支付了购房定金5万元和车位款1万元。同日，原告又另支付了2万元给案外人成都信林商务服务有限公司，该公司出具的收据摘要中载明为“交雍锦府诚意金”。被告于定购书签订当日向原告发送了《关于限购的告知书》，约定出卖人已告知买受人关于限购的相关政策；买受人承诺符合政策规定的购房条件，且提供的证明材料真实；如经政府主管部门审查买受人暂不符合购房调解或买受人提供虚假材料的，1、买受人无权解除或撤销《商品房买卖合同》，2、出卖人有权单方解除买卖合同，并要求买受人按总购房款10%承担违约金，等内容。其后，双方未签订房屋买卖合同。原告以限购不能购买，要求解除合同为由诉至本院。另查明：2017年3月8日，南昌市发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（洪府厅发［2017］22号），其中第三条规定：调整住宅限购区域及范围。除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城国家重点工程配套项目除外）；暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民（非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险）出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。上述事实，有原、被告陈述及其所提交的证据所证实。本院认为，第一，原、被告签订的《商品房定购书》系双方对购买本案诉争房屋的相关约定，但因南昌市的购房政策，原告并不具有购房资格，致使该协议不能履行，属法律规定的其它导致合同解除的情形，现原告要求解除该定购书，于法有据，本院予以支持。第二，对于导致定购书不能履行的原因。被告辩称原告没有提供证据证明属于限购，但从原告的身份证及其在《商品房定购书》上填写的地址均为“高安市”来看，原告显然并非本市户籍居民，不符合购买条件。而根据《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（洪府厅发［2017］22号）的规定：“房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅”。由此来看，房地产商应当对购房人是否符合购买资格，负有告知和初步审查的义务；而且房地产商作为房地产行业的从业者，相对于购房者，显然对相关政策的规定和执行更为了解，对于购房者的户籍、缴税或社保证明等应当进行初步审查。现被告作为房地产的开发企业，在原告已告知其为外地户籍，明显不具备购房资格的情况下，仍仅以一份《关于限购的告知书》表示履行了告知义务便完全免除己方的审查义务，即不公平也不合理。现原告要求返还购房定金，合理合法，本院予以支持。第三，对于原告交纳的定金。从原告提交的收据来看，有5万元系购房定金，与双方签订的《商品房定购书》约定一致；另有1万元用于购买车位，有收据载明的摘要予以证实，本院予以确认。而另外的2万元，虽然收据摘要载明为“交雍锦府诚意金”，但加盖的公章为“成都信林商务服务有限公司”财务专用章，且被告也否认由该公司代收此款，故原告未能证明该公司收取的2万元与本案诉争纠纷的关联性，此2万元由案外人收取，本院不予处理。综上所述，双方于2017年5月13日签订的《商品房定购书》予以解除。原告交纳的购房定金5万元，被告应付返还。对于购买车位的所交纳的1万元，虽然并不属南昌市的限购政策调整的范围，但双方也并未签订车位的转让协议，故购买该车位应当认定为原告为购买被告房屋的随附行为。现原告解除了购房约定，再要求原告继续购买车位显然不符合原告购房时的本意，故原告要求返还购买车位的相关款项，合情合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年5月13日签订的《商品房定购书》；二、被告南昌蓝光和骏置业有限公司于本判决生效后十日内归还原告肖金花购房款定金5万元和购买车位预付款1万元，合计6万元；三、驳回原告肖金花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费1800元，由原告自行承担450元，被告南昌蓝光和骏置业有限公司承担1350元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  肖海涛人民陪审员  万康康人民陪审员  谌文琴二〇一七年十一月二十七日书 记 员  何中柱