江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初17270号原告：昆山花桥游站物业服务有限公司,住江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号10号楼,机构代码：91320583571419032T。法定代表人：曹毅敏,系该公司总经理。委托代理人：顾春秀，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。被告:叶小青,女,1970年12月16日出生,汉族，住江西省九江市庐山区。委托代理人：王学义，系叶小青的丈夫。被告:王学义,男,1968年10月31日出生,汉族，住上海市普陀区。原告昆山花桥游站物业服务有限公司与被告叶小青、王学义物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2017年11月13日公开开庭进行了审理，原告昆山花桥游站物业服务有限公司的委托代理人顾春秀、被告叶小青的委托代理人即被告王学义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆山花桥游站物业服务有限公司向本院提起的诉讼请求为：一、请求判令被告立即支付结欠原告的昆山市花桥镇绿地大道XX号游站商业中心X号楼XXX室自2015年2月起至2017年9月物业管理服务费6643.2元、滞纳金9865.15元；二、本案诉讼费由被告承担。原告起诉的事实及理由：2014年4月24日，原告在尽职提示义务后，原被告签署了昆山市花桥镇绿地大道XX号游站商业中心X号楼XXX室的“游站单元交接物品清单”，该清单中包括《管理公约》及《游站商业服务手册》，《管理公约》及《游站商业服务手册中》约定由原告向被告提供位于昆山市花桥镇绿地大道XX号游站商业中心X号楼XXX室的物业服务。被告未按约定及时缴纳物业管理服务费，目前尚欠2015年2月至207年9月拖欠游站物业公司物业管理费6643.2元，原告多次催促被告缴纳，被告仍拒不缴纳，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告叶小青、王学义共同辩称：原告的物业费标准不认同，我方没有与原告签过任何物业委托合同，而且收费有问题；2、原告的物业服务没有达到收费的标准，开发商承诺的发展及设施未能达到宣传承诺的标准。经审理查明，被告叶小青、王学义与昆山城开锦亭置业有限公司于2012年12月1日签订《昆山市商品房购销合同》约定由被告叶小青、王学义向昆山城开锦亭置业有限公司购买了昆山市花桥镇绿地大道游站商业中心X号楼XXX室商业办公用房（建筑面积为32.01平方米）。原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》约定房屋交付日期为2014年4月30日前，且该合同附件五商品房物业管理协议，约定原告为昆山市花桥镇绿地大道游站商业中心1号楼提供物业服务。另查明，原告与昆山城开锦亭置业有限公司签订了《游站物业管理委托服务合同》和《昆山市前期物业管理委托合同》，根据该两份合同约定，原告为涉案房屋收取的物业费标准为6.5元每月每平方，且《昆山市前期物业管理委托合同》于2016年1月5日经昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案。还查明，被告叶小青、王学义于2014年6月21日办理了涉案房屋的交接手续，并领收了《游站商业服务手册》及《管理公约》。《游站商业服务手册》中包含有“游站物业计费标准”，载明“Soho”的计费标准为6.5元/㎡/月；《管理公约》的合同当事人为开发商城开锦亭公司、住（租）户及原告，内容主要是详细约定了前述三方各自享有的权利以及应当承担的义务。公约第四章“住（租）户的权利及责任”第2.4条载明：“住（租）户应及时、足额缴清其名下单元应承担的管理费以及其他应缴费用。”公约第六章“管理费的缴纳与使用”备注部分载明：“住（租）户应自发展商向其发出关于其所租赁之单元的交付使用通知书之日起，即向管理者预付首期6个月的管理费，此后住（租）户应于每个月的前5个工作日内向管理者缴付其名下单元每月应付之管理费。任何住（租）户如未能根据本公约的规定期限内足额支付其应付的管理费，则管理者有权采取催缴措施，并根据政府有关规定，按日收取千分之三的滞纳金。”同日，被告向原告支付了2014年4月至2014年9月的物业费1245.70元，原告开具了相应的发票。原告庭审称该1245.70元物业费只是被告支付给原告物业费中的部分，原告自认被告支付的物业费实际已经支付至2015年1月底。再查明，涉案房屋为被告叶小青、王学义共同购买，且原告没有证据证明被告叶小青、王学义物业费给其造成具体的实际损失。上述事实有原告提供的《昆山市商品房购销合同》、业主资料登记表、油站单元交接物品清单、《游站商业服务手册》、《管理公约》、发票、《游站物业管理委托服务合同》、《昆山市游站前期物业管理委托合同》等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原告与开发商城开锦亭公司签订的《昆山市游站前期物业管理委托合同》对作为业主的被告是否具有约束力以及被告是否应当按照前述合同中约定的物业费计费标准6.5元/㎡/月支付物业费。原告认为该份前期物业管理委托合同是和开发商城开锦亭公司一起做过审计评估，且经过备案的，被告应当照此标准支付物业费；被告则认为从未与原告签订过物业服务合同，对物业费的收费标准没有进行过约定，收费标准过高，不应按此标准支付物业费。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与开发商城开锦亭公司之间的《昆山市游站前期物业管理委托合同》签订在业主委员会成立之前，并且经过昆山市住房和城乡建设局物业管理科的备案。作为业主的被告虽非该合同的签订主体，但其又是物业服务的实际享有者，该份合同对其具有约束力。该份合同中约定的物业费计费标准6.5元/㎡/月已在被告交房时签收的《游站商业服务手册》明确载明，《管理公约》中也有告知业主按约交纳物业费的内容。被告实际也按约交纳了6个月的物业管理费并收到了原告开具的发票，根据发票的内容，被告亦可推算出相应的计费标准。另外，被告所购买的房屋为办公楼，并非普通住宅，相应的物业费收费标准系市场调节价，与普通住宅有所区别，被告也未能举证证明原告收取的物业费计费标准明显过高，因此，本院对物业费计费标准6.5元/㎡/月予以认定。原告已向被告提供了物业服务，被告理应按约交纳物业费，故本院对原告要求被告支付自2015年2月至2017年9月期间产生的物业管理费6643.2元的诉请予以支持。关于原告诉请被告欠付物业费的滞纳金9865.15元，本院认为虽然《游站商业服务手册》及《管理公约》约定按欠付金额的千分之三收取滞纳金，但现原告没有证据证明被告欠付行为给其造成具体实际损失，本院认为按欠付金额的千分之三收取滞纳金明显过高，本院予以调解，对于滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，计算至原告诉请截止日2017年9月30日计536.54元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶小青、王学义于本判决生效后十日内向原告昆山花桥游站物业服务有限公司支付2015年2月起至2017年9月底期间的物业费6643.2元，并向原告支付滞纳金536.54元。二、驳回原告原告昆山花桥游站物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由两被告负担。案件受理费106元原告已向本院预交，本院不再退回，该款由被告在履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  杨荣丰二〇一七年十一月二十四日书记员  唐 亮