北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终12389号上诉人（原审被告、反诉原告）：王恩荣，女，1925年6月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张洪武（王恩荣之子），1959年3月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵志娟，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂卫，女，1979年5月17日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李永刚（涂卫之夫），1978年4月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢若婷，北京市竞天公诚律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，住北京市朝阳区。上诉人王恩荣因与被上诉人涂卫、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初46317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王恩荣之委托诉讼代理人张洪武、赵志娟，被上诉人涂卫及其委托诉讼代理人李永刚、谢若婷，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王恩荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判撤销王恩荣与涂卫签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，驳回涂卫的一审全部诉讼请求，支持王恩荣一审的反诉请求；3.诉讼费用由涂卫负担。事实与理由：一、一审判决对于双方签订合同过程及涂卫交付定金的事实明显认定错误。二、一审法院对于《房屋买卖合同》签订时双方的交易地位及相关认知能力的认定错误。三、一审法院所认定的内容存在矛盾。四、一审法院适用法律错误。合同存在可撤销的情形，应予撤销。即使法院认为可撤销的情形不存在，合同也不应该继续履行。涂卫辩称：一、一审判决对于双方签订合同中的全部事实认定完全正确。二、一审法院对于《房屋买卖合同》中双方当事人的交易地位及认知能力的认定准确无误。三、一审法院认定的内容不存在矛盾。四、一审法院适用法律正确。链家公司述称：同意一审判决，合同不存在可撤销的情形，双方合同合法有效，无继续履行障碍。涂卫向一审法院起诉请求：1.要求王恩荣继续履行双方就北京市朝阳区驼房营西里9号楼×号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，将房屋过户至涂卫名下，并向涂卫交付房屋；2.要求王恩荣支付违约金，以2870000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年6月20日起计算至涉诉房屋过户至涂卫名下之日止；3.要求王恩荣赔偿保险费10320元、律师费50000元。王恩荣向一审法院反诉请求：撤销双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。一审法院认定事实：2016年2月24日，王恩荣（出卖人）与涂卫（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉诉房屋出售给买受人；该房屋未设定抵押；出卖人和买受人通过链家公司居间介绍成交；经双方协商一致，该房屋成交价格为2580000元；经双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价290000元；买受人向出卖人支付定金100000元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1800000元；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后30个工作日内将房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十五日内向买受人支付。《房屋买卖合同》中附有涂卫与王恩荣的《交易方留存信息表》各一页，其中载明的王恩荣通讯地址为北京市朝阳区酒仙桥五街坊51栋×号。同日，王恩荣（出卖方，甲方）与涂卫（买受方，乙方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，房屋价款及装饰装修和配套设施作价总计2870000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于2016年2月24日将定金10万元以自行支付方式支付甲方；乙方于房屋过户前5个工作日内将首付款96万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于网上签约完毕后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在乙方申请的贷款批准后15个工作日内，具体以丙方在建委的预约为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到乙方除了物业交割保证金以外的全部房款后自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行上述约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，王恩荣（出售人，甲方）与涂卫（购买人，乙方）、链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：乙方确认以2870000元的总价款购买涉诉房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方应于本协议签署当日向甲方自行支付定金100000元；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费74620元。当日，王恩荣签署了《买卖定金协议书》中所附《收据》，载明其收到了涂卫支付的定金100000元。经询，涂卫、王恩荣及链家公司均确认上述缔约过程中王恩荣之子张洪武、之女张某均在场陪同。2016年5月28日，涉诉房屋办理了网上签约。庭审中，涂卫提交了链家公司经纪人时某与张洪武的短信记录及通话录音，证明在2016年6月已多次催促王恩荣继续履行双方房屋买卖合同，但张洪武始终推诿，并表示王恩荣不想出售涉诉房屋了。王恩荣对于此组证明的真实性不持异议，但表示时某与张洪武均系案外人，相关短信及通话并非买卖双方之间，故与本案无关。链家公司认可此组证据的真实性及证明目的。涂卫提交了中国建设银行股份有限公司北京金成支行出具的《回函》，证明其按约定于2016年6月20日到银行办理购买涉诉房屋的贷款申请手续，但王恩荣未到场。王恩荣认可《回函》的真实性，但认为与本案无关，且合同约定的办理贷款的期限截至2016年6月17日。链家公司认可《回函》的真实性及内容，并表示贷款申请手续是在网签后的15个工作日内办理，故2016年6月20日是约定期限的最后一天。涂卫表示王恩荣未按约定配合办理银行贷款面签手续，且在链家公司催告下仍拒绝履行，构成违约。为此，涂卫提交了链家公司以快递方式向王恩荣发出的《催告函》，其中载明“2016年5月28日办理该交易房屋的网签手续，您与房屋购买人签署的补充协议中约定买卖双方应于网签后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。房屋购买人已于履行期限的最后一天即2016年6月20日去银行办理申请贷款手续，但您未到场。现距网签时间已过15个工作日。基于我公司工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。现敬请您于2016年7月11日12时前，配合房屋购买人涂卫办理位于北京市朝阳区驼房营西里9号楼×房屋的银行面签手续及后续与本次买卖房屋相关的事宜”，该快递收件人为“王恩荣”，地址为“北京市朝阳区酒仙桥五街坊51栋×号”。王恩荣对于《催告函》的真实性、合法性、关联性均不认可，并表示未收到过。链家公司认可《催告函》的真实性及证明目的。涂卫申请证人时某出庭作证。时某陈述：1.签合同当天，涂卫夫妻二人以及王恩荣、王恩荣之子张洪武、之女张某均在场，双方就合同具体条款进行了协商，确定的成交价为2870000元、定金100000元；2.由于当时涂卫只带了30000元，故双方协商一致由涂卫当场支付30000元定金，剩余70000元写欠条；3.合同签订后第二日，涂卫支付了剩余70000元定金，并将欠条取回；4.2016年5月28日，涉诉房屋办理了网上签约，网签合同中有王恩荣本人签字；5.到了办理贷款的环节，我多次通知张洪武，但其先表示定金少了，后又提出房价低了，在我告知了双方银行面签时间后，涂卫按时到场，但王恩荣没有去；6.2016年7月5日，链家公司向王恩荣发出了《催告函》，张洪武曾在与我的通话中认可其二姐张某已经收到。王恩荣认可时某陈述的签订合同时间以及其儿女参与了磋商，但表示其本人未参与合同磋商，未同意将定金支付给张洪武，时某也未就合同条款进行逐一解释。链家公司认可时某的证人证言。涂卫提交《欠条》及网上银行转账截屏打印件，证明已在2016年2月25日向张洪武转账支付了剩余定金70000元。王恩荣不认可《欠条》的真实性、合法性、关联性。对于转账记录，王恩荣认可其真实性，但不认可与本案的关联性及证明目的。链家公司对于此组证据的真实性及证明目的均予认可。涂卫表示王恩荣的违约给其造成了巨大经济损失，并就此提交了：1.其配偶李永刚作为出卖人与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，证明为完成本案交易，已将自有住房出售；2.《委托代理合同》及律师费发票（金额为50000元），证明律师费损失；3.中国人民财产保险股份有限公司北京分公司出具的诉讼财产保全责任保险保费发票（金额为10320元），证明保险费损失。王恩荣对于此组证据的真实性不持异议，但不认可与本案的关联性及证明目的，认为合同约定的违约金标准过高，应当予以酌减。链家公司对于此组证据的真实性、证明目的均予认可。经询，涂卫表示其具备一次性付清剩余全部房款2770000元的经济能力。王恩荣提交了户口本、北京市朝阳区副食品总公司劳动工资部出具的《证明》以及医疗机构的诊断报告单、诊断证明、处方等，证明王恩荣系92岁高龄老人，文化程度为文盲，且身患多种疾病，影响其对本案合同的认知，无法看清及理解合同内容。涂卫及链家公司不认可王恩荣的证明目的，认为其具有完全民事行为能力。本案在一审审理过程中，王恩荣申请对其自2016年2月24日起有无民事行为能力进行鉴定。经随机确定委托机构，法院依法委托首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科（以下简称安定医院鉴定科）进行上述鉴定。2016年12月13日，安定医院鉴定科出具《不受理鉴定说明》，载明因现有客观资料不够充分，故不受理本案鉴定委托。经询，王恩荣表示其不再补充鉴定所需材料，并撤回了鉴定申请。本案立案后，涂卫于2016年9月1日向法院申请财产保全，请求查封涉诉房屋，并提供了中国人民财产保险股份有限公司出具的《诉讼财产保全责任保险保单保函》作为担保。2016年9月6日，法院作出（2016）京0105民初46317号民事裁定，裁定查封涉诉房屋。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王恩荣以其对合同内容存在重大误解为由主张撤销《房屋买卖合同》及《补充协议》，法院对其反诉请求不予支持，具体理由如下：一方面，王恩荣作为成年人，应推定其具有完全民事行为能力，其虽提交了就医记录及文化程度证明，但年老体弱或文化水平低并不等同于不具有民事行为能力，且王恩荣提交的就医记录绝大部分均发生于本案交易文件签订后，故现有证据不足以证明其缔约时系无民事行为能力人或限制行为能力人。有鉴于此，法院认定王恩荣在签署《房屋买卖合同》及《补充协议》时系完全民事行为能力人，其在相关交易文件中签字，亦应认定为对于文件内容的理解和认可。且经各方确认，王恩荣的一儿一女参与了缔约过程，在此情况下，王恩荣被哄骗或欺瞒的可能性极低。现王恩荣主张其对于合同内容存在重大误解，但未提供充分有效的证据，故法院不予采信。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，撤销权行使的除斥期间为一年，自知道或应当知道撤销事由之日起计算。本案中，王恩荣签订《房屋买卖合同》及《补充协议》的时间为2016年2月24日，而其提出反诉主张撤销合同的时间为2017年3月21日，故即便王恩荣具有撤销权，也因其超过法律规定的期限未予行使而造成了撤销权的消灭。据此，王恩荣的反诉请求亦不应获得支持。现《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行。时某的证人证言能够与涂卫提交的《欠条》、转账凭证相印证，且结合王恩荣签署的定金收据，形成了较为完整的证据链，能够认定王恩荣同意并确认由涂卫将定金100000元给付张洪武，故对于王恩荣所称的涂卫未支付定金的抗辩，法院不予采信。根据《补充协议》的约定，办理贷款面签手续的期限为房屋网签后的15个工作日内，而“工作日”的计算应将法定节假日扣除。据此，2016年6月20日仍在办理贷款面签手续的期限之内，涂卫在当日到银行办理了贷款面签手续，其并无违约行为。现涂卫自愿一次性付清全部剩余房款，《房屋买卖合同》及《补充协议》的继续履行并无障碍，故对于涂卫要求王恩荣协助办理房屋过户并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。但考虑到双方已经发生纠纷，为减少后续争议的产生，双方以在房屋过户及交付的同时结清剩余购房款为宜。合同履行过程中，链家公司已按王恩荣在《交易方留存信息表》中所载地址发送了《催告函》，催告其配合办理贷款面签等交易手续，但王恩荣仍未予以配合，已经构成违约，应承担违约责任。关于违约金的具体金额，法院将以涂卫的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。鉴于违约金已足以弥补涂卫之损失，其另行主张保险费及律师费的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、王恩荣于判决生效之日起七日内配合涂卫办理北京市朝阳区驼房营西里9号楼×号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至涂卫名下，并向涂卫交付房屋；与此同时，涂卫向王恩荣支付剩余购房款2770000元；二、王恩荣于判决生效之日起七日内向涂卫支付逾期履行违约金，以2870000元为基数，按日万分之一的标准，自2016年7月12日起，计算至北京市朝阳区驼房营西里9号楼×号房屋所有权转移登记至涂卫名下之日止；三、驳回涂卫的其他诉讼请求；四、驳回王恩荣的全部反诉请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：1.王恩荣签字照片（翻拍照片3张），证明王恩荣签字时间在先，对方告知没带钱在后，证人证言是虚假的；2.2016年2月24日21点48分的短信记录照片及中国工商银行自助终端凭条原件，证明链家公司员工时某支付张洪武1万元，是在收据签字后支付，且未向王恩荣支付；3.2016年2月25日涂卫与张洪武短信往来记录照片2张，证明涂卫将7万元转给张洪武，且晚于收据签字时间及合同约定时间，但未支付王恩荣任何费用；4.2016年9月13日涂卫与张洪武短信记录照片一张，证明涂卫与张洪武沟通，张洪武明确表示不能代表王恩荣，并要求退回10万元；5.北京华信医院处方原件，证明王恩荣于2016年5月24日患病，2016年5月27日王恩荣在医院打点滴时，链家公司利用生病期间，要求王恩荣在最后一页签字，王恩荣对签字内容不知晓。涂卫认为上述证据均不属于新证据，对于证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，王恩荣未提交原件，照片时间与言谈发生时间无法比对；证据2中国工商银行自助终端凭条真实性由法院核实，短信记录真实性不认可，合法性、关联性及证明目的均不认可，即便说1万元入账是真实的，也是因为王恩荣不能提供她的账户，而指定由其儿子张洪武代收，时间可以看出是发生在合同签署时；证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，王恩荣未提交原件，且短信内容可以看出通过网银将定金转入张洪武的账户，与欠条中载明的王恩荣指定转入张洪武账户的内容相符；证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，短信时间是在起诉后，双方已经发生了争议，涂卫无法了解王恩荣何时解除了对张洪武的委托；证据5的真实性认可，证明目的不认可，无法证明老人身体状况及不能承担民事责任。链家公司认为，证据1的真实性认可，证明目的不认可，只能证明当天是王恩荣本人签字，合同合法有效；证据2如有原件则认可真实性，没有原件无法认可真实性，证明目的不发表意见；证据3、4系张洪武与涂卫之间的短信记录与链家公司无关；证据5真实性认可，证明目的不发表意见。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖订金协议书》、欠条、证人证言及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，王恩荣上诉认为涂卫未向其本人支付定金，没有履行支付定金的合同义务，双方之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应予撤销。涂卫认为签订合同当日支付了定金三万元，剩余七万元向王恩荣出具欠条并于次日向欠条载明账户支付完毕，涂卫履行了定金支付义务，合同应继续履行。根据双方在庭审中的陈述，王恩荣系在张洪武等两名成年子女的陪同下，共同经过磋商最终与涂卫签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，并签署了相关交易文件。从《买卖定金协议书》后附定金收付收据内容来看，该收据注明了由出售人在收到定金时签署，在“今收到购买人涂卫房屋定金共计人民币十万元”的内容下方有王恩荣在出售人处签字，王恩荣认可该收据上签名系其本人所签。在载明涂卫已支付定金三万元剩余七万元汇至出售人指定账户的欠条中，张洪武认可指定账户张洪武的姓名、账号和开户行信息系其本人书写，亦认可于次日收到涂卫汇款七万元。综上，王恩荣称其未收到房屋定金、张洪武不了解所收钱款性质，明显与常理不符，本院对其上述理由不予采纳。上述收据与欠条的内容，与涂卫所述当日现场支付三万元并出具七万元欠条的内容能够相互印证，故本院对于涂卫的陈述予以采信。现涂卫已按时向欠条指定账户支付了七万元欠款，王恩荣称涂卫未履行支付定金义务的上诉主张，本院不予采纳。王恩荣上诉请求撤销双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，但并未提交证据证明存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危等合同撤销事由，故其上诉请求不能成立，应予驳回，双方均应按照合同约定继续履行各自义务。一审法院认定王恩荣未按照合同约定配合办理贷款面签等交易手续构成违约，由其承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44640元，由王恩荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  全奕颖审 判 员  何灵灵代理审判员  刘 栋二〇一七年十一月十七日法官 助理  陈 雁书 记 员  田亚男