福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民再24号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：应利明，男，1961年11月11日出生，汉族，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：李书建，福建汇德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱玉玲，女，福建汇德律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：毛陆权，男，1971年8月21日出生，汉族，住南平市建阳区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐承霍，男，1975年7月24日出生，汉族，住南平市建阳区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：谢丽梅，女，1979年9月15日出生���汉族，住南平市建阳区。一审原告：应剑锋，男，1987年2月11日出生，汉族，住南平市建阳区。再审申请人应利明与被申请人毛陆权、徐承霍、谢丽梅、一审原告应剑锋案外人执行异议之诉一案，南平市建阳区人民法院于2015年6月24日作出（2014）潭民初字第2187号民事判决。应利明不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日作出（2016）闽07民终96号民事判决。应利明仍不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2017年2月28日作出（2017）闽民申291号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人应利明的委托诉讼代理人李书建，被申请人毛陆权到庭参加诉讼。被申请人徐承霍、谢丽梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；一审原告应剑锋��传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。应利明申请再审称，1.应利明与徐承霍、谢丽梅于2013年4月22日签订的《二手房买卖合同》合法有效，表明应利明已经取得该合同项下的房屋的权利，而原审却判决驳回应利明主张停止对该项财产强制执行的诉讼请求，显然是错误的。2.本案原审已经查明应利明与徐承霍、谢丽梅签订《二手房买卖合同》，以及应利明实际占有使用讼争房屋是在被查封之前，且应利明已支付了全部购房款，因此本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法应当停止对讼争房屋的执行。3.应利明在查封前已经支付了50万元购房款，余款275507元属银行按揭贷款，该款本应由徐承霍、谢丽梅向银行偿还后，再由应利明支付给徐承霍、谢丽梅，由于徐承霍、谢丽梅无力偿还银行按揭贷款，一再拖延还贷，应利明才不得不于2014年2月27日直接替徐承霍、谢丽梅还贷。然而，原审判决却以应利明支付的部分购房款275507元是在查封之后为由，认定应利明提出的异议不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，并判决驳回应利明的诉讼请求，是对该条规定的曲解，该条规定只要求签订合同和实际占有使用房屋必须在查封之前，并没有要求支付全部价款也在查封之前。因此，原审判决驳回应利明的诉讼请求属适用法律错误。综上，请求纠正原一、二审错误判决，改判支持应利明的诉讼请求。被申请人毛陆权辩称，应利明未实际占有讼争房产，且徐承霍在欠款未还的情况下将该房产卖给应利明是非善意的，应利明不是善意取得。应利明对购房余款也是在房产被查封之后交的，不符合法律的规定。应利明的再审申请理由没有事实和法律依据，不能成立。原一、二审判决程序合法，适用法律正确，请求再审予以维持。被申请人徐承霍、谢丽梅未作答辩。一审原告应剑锋未作陈述。应利明向一审法院起诉请求：1.依法确认应利明、应剑锋与徐承霍、谢丽梅签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.依法解除对建阳市黄花山路770号第7幢10105室房屋的查封，并停止对该项财产的执行。一审法院认定事实：1.2013年4月22日，应利明、应剑峰与徐承霍、谢丽梅签订《二手房买卖合同》，合同约定徐承霍、谢丽梅将坐落于建阳潭城街道黄花山路770号（怡诚花园）7幢1层10105房［房屋所有权证号：潭房权��建阳字第××号，国有土地使用权证号：潭国用（2010）第03109］转让给应利明、应剑峰，该房建筑面积为141.35平方米，为了不缴税款约定购房款为500000元，实际转让价格为按每平方米5000元计算，在2013年4月22日一次性支付500000元，徐承霍、谢丽梅应在收到应利明、应剑峰全额房款之日起6日内，将交易的房产全部交付给应利明、应剑峰使用，并予以协助办理房地产权属转移手续。应利明即于4月22日以转账的方式支付了500000元，徐承霍、谢丽梅于当日出具《购房收据》给应利明、应剑峰，收到应利明、应剑峰的购房款500000元，并按合同约定将转让房屋的所有权证及国有土地使用权证交付给应利明、应剑峰。2.应利明于2014年1月24日办理了诉争房屋的电表过户手续交纳了2014年2月的电费，并进行了数字电视业务的客户变更登记。2014年1月25日，应利明交纳了诉争房屋2013年7至12月的物业管理费。2014年2月13日，应利明办理了水表的开户，并交纳了2013年9月1日起的水费。3.毛陆权因与徐承霍民间借贷纠纷一案向法院申请对徐承霍所有的坐落建阳黄花山路770号房产（房产证号：20××17）予以保全，2014年2月18日，法院作出（2014）潭民初字第287号民事裁定，依法查封上述房产。毛陆权申请执行后，应利明、应剑峰于2014年9月11日向法院提出执行异议，法院作出（2014）潭执外异字第17号执行裁定书，裁定驳回应利明、应剑峰的异议。2014年5月14日，上海市松江区人民法院查封了本案诉争的房屋。4.诉争的房屋系徐承霍、谢丽梅于2009年共同购买，购买总价为437902元，并在中国工商银行股份有限公司建阳支行办理了抵押贷款。徐承霍、谢丽梅将在银行抵押贷款的房屋转让给应利明、应剑峰，向应利明、应剑峰履行了告知义务，但未通知作为抵押权人的中国���商银行股份有限公司建阳支行。2014年2月27日，应利明代徐承霍、谢丽梅向中国工商银行股份有限公司建阳支行偿还了房屋贷款及利息275507.56元。一审法院认为，合同自双方签字时成立，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，同时《最高人民法院关于适用的若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清��其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。应利明、应剑锋向徐承霍、谢丽梅购买的房屋已办理了抵押登记，徐承霍转让房屋时并未通知作为抵押权人的银行，但之后应利明代徐承霍、谢丽梅清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让抵押物的权利瑕疵已不复存在，应利明、应剑峰与徐承霍、谢丽梅签订的《二手房买卖合同》，未有法律规定的无效情形，且未损害他人利益，并已实际履行完毕，应为有效。毛陆权辩解，应利明、应剑峰与徐承霍、谢丽梅之间的转让行为无效，双方签订的合同为无效合同，缺乏法律依据，法院不予采纳。应利明、应剑峰起诉要求确认与徐承霍、谢丽梅签订的《二手房买卖合同》有效，于法有据，法院予以支持。案外人提起执行异议之诉的目的是请求停止执行，《最高人民法院关于人民法院办���执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。应利明、应剑峰对本院查封的诉争房屋提出异议，其异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形是能够成立的。法院对诉争房屋查封的时间为2014年2月18日，应利明、应剑峰在查封之前已签订《二手房买卖合同》，且实际占有使用，但应利明、应剑峰购买诉争房屋的总价为706750元（5000元/平方米×141.35平方米），应利明、应剑峰在签合同时支付了500000元，余款在2014年2月27日以代徐承霍、谢丽梅偿还银行债务的方式付清，显然应利明、应剑峰的异议不符合法律规定，其享有的实体权益不足以排除强制执行。因此，应利明、应剑峰要求解除对建阳市黄花山路770号第7幢10105室房屋的查封，并停止对该项财产的执行，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。毛陆权辩解，应利明、应剑峰没有证据证明其对查封房屋享有足以排除执行的民事权益，理由充足，法院予以采纳。徐承霍、谢丽梅经法院合法传唤未到庭，依法缺席审理。一审法院判决：一、原告应利明、应剑锋与被告徐承霍、谢丽梅于2013年4月22日签订的关于建阳潭城街道黄花山路770号（怡诚花园）7幢1层10105房的《二手房买卖合同》合法有效；二、驳回原告应利明、应剑锋的其他诉讼请求。本案受理费11555元，由原告应利明、应剑锋负担5777.5元，由被告徐承霍、谢丽梅负担5777.5元；公告费820元，由被告徐承霍、谢丽梅负担。应利明不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判解除对建阳黄花山路770号（怡诚花园）第7幢10105室房屋的查封，并停止对该项财产的执行。二审法院认定事实：对于一审判决事实部分的认定，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点问题为应利明是否享有足以阻止执行的合法民事权益。就该争议问题，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即使案涉《二手房买卖合同》有效，应利明也不当然享有案涉交易房产的物权和足以阻止本案执行的合法民事权益。应利明提出的一审判决自相矛盾，其已享有讼争房产物权的上诉理由没有依据。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定是以查封的时间作为判断前述情形的时间���。本案中，可以确定交易价款超过合同约定的500000元，而应利明、应剑锋既未在讼争房产被查封前付清全部购房款，在讼争房产被查封后，又未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。明显不符合前述司法解释的规定，故一审认定其不享有足以阻止执行的合法民事权益在适用法律上并无不当。综上，应利明的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人应利明负担。再审查明，原一、二审判决认定的事实正确，本院再审予以确认。再审中，应利明向本院提交自行打印的（2014）潭民初字第287号民事判决书一份，用以证明毛陆权与徐承霍间系民间借贷纠纷，诉争房屋仅是毛陆权的债权的一般担保，且该债务未被认定为徐承霍与谢丽梅的夫妻共同债务，徐承霍自2013年8月18日起才没有向毛陆权支付借款本息，毛陆权于2014年1月20日才提起诉讼要求徐承霍偿还贷款本息等事实；向本院提交《受理案件通知书》《民事起诉状》及自行打印的（2014）潭民初字第292-2号民事裁定书各一份，用以证明应利明于2014年1月20日即提起诉讼，要求徐承霍、谢丽梅将讼争房屋过户至其名下的事实。毛陆权对上述证据的真实性、合法性没有异议，但是认为其不知道应利明所说一般担保是什么意思，而民间借贷案件中没有认定为徐承霍与谢丽梅的夫妻共同债务也是合理合法的，且徐承霍没有支付借款本息的起始时间和应利明所述的两个案件的起诉时间均与本案无关。本院认为，上述证据不属于再审新证据，且应利明主张的上述待证事实与本案的处理没有直接的关系，故本院再审不作认定。本院再审认为，本���的争议焦点为应利明对本案讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，首先，应利明与徐承霍、谢丽梅签订的《二手房买卖合同》并不违反法律强制性规定，且应利明已经缴纳了全部的购房款，故原审认定该合同有效符合法律规定。其次，本案《二手房买卖合同》签订后，徐承霍、谢丽梅已将讼争房产交付应利明占有、使用，且是在法院对讼争房屋采取查封保全措施前完成的。第三，本案购房款中，虽然余款275507.56元是在2014年2月18日法院查封讼争房产后由应利明替代徐承霍、谢丽梅向银行支付，但是本案并无证据证明法院在查封讼争房产时有通知应利明应如何支付购房余款，况且应利明以替代徐承霍向银行支付按揭贷款的方式履行合同，因抵押权人对讼争房产的抵押权益本身优于毛陆权的普通债权，且该履行方式并未损害普通债权人毛陆权的利益���故应利明以此方式支付购房余款并无不当。第四，本案因徐承霍、谢丽梅未将银行按揭贷款全部履行完毕，应利明是无法办理过户登记手续的，但这种后果是徐承霍、谢丽梅不按约定将银行抵押权解押而造成的，其并不属于应利明的过错，且本案中又无证据证明诉争房产未办理过户手续是应利明自身的其他原因造成的，故虽然本案讼争房屋的所有权未过户给应利明，但并不能认定系应利明的原因造成的，亦不能认定应利明存在过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占��该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案应认定应利明对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益。应利明提出要求停止对讼争房产的执行的请求应予支持。毛陆权再审中提出毛陆权未实际占有诉争房与事实不符，其以购房余款系在查封之后交纳不符合法律规定等为由进行抗辩，与本案的实际情况和相关规定不符，本院不予采纳。徐承霍、谢丽梅、应剑锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，判决结果有误，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条���一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2016）闽07民终96号民事判决；二、维持南平市建阳区人民法院（2014）潭民初字第2187号民事判决第一项，即：原告应利明、应剑锋与被告徐承霍、谢丽梅于2013年4月22日签订的关于建阳潭城街道黄花山路770号（怡诚花园）7幢1层10105房的《二手房买卖合同》合法有效；三、撤销南平市建阳区人民法院（2014）潭民初字第2187号民事判决第二项，即：驳回原告应利明、应剑锋的其他诉讼请求；四、不得执行本案建阳潭城街道黄花山路770号（怡诚花园）7幢1层10105房的房产；五、驳回再审申请人应利明的其他诉讼��求。一审案件受理费11555元，公告费820元，二审案件受理费100元，均由被申请人徐承霍、谢丽梅负担。本判决为终审判决。审判长  谢利党审判员  孙建忠审判员  林 俏二〇一七年十一月十四日书记员  夏 莉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法���对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。