北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终3176号上诉人（原审被告）：张美斌，女，1959年2月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李鸿鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张遥，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉晓，女，1981年6月9日出生，住山东省东营市。委托诉讼代理人：刘晓东，男，1984年6月29日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：刘国彪，男，1981年3月24日出生，户籍地黑龙江省肇东市。上诉人张美斌与被上诉人刘玉晓、刘国彪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初13246号事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张美斌及其委托诉讼代理人李鸿鹏、张遥，被上诉人刘玉晓之委托诉讼代理人刘晓东到庭参加了诉讼，被上诉人刘国彪经本院依法传唤未出庭。本案现已审理终结。张美斌上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回刘玉晓的全部诉讼请求，由刘玉晓、刘国彪承担本案全部诉讼费。事实和理由：第一，一审法院据以作出判决的《授权委托书》系刘国彪伪造，张美斌从未以任何形式委托任何人对外出租涉案房屋，张美斌与刘玉晓之间也不存在任何租赁关系。第二，一审中刘玉晓只提供了《授权委托书》的复印件，未提供原件进行核对，一审法院在张美斌缺席的情况下直接采信该复印件，有悖证据规则，属于程序违法和认定事实错误。第三，张美斌从未与刘玉晓建立租赁关系，也从未收取过刘玉晓的任何费用，一审法院要求张美斌退还刘玉晓款项缺乏事实和法律依据。刘玉晓辩称：同意一审判决，不同意张美斌的上诉请求。签订租赁合同后，刘玉晓与张美斌联系过，故刘玉晓作为善意第三人有理由相信刘国彪有代理权。刘玉晓向一审法院起诉请求：一、判令张美斌、刘国彪连带返还租金及押金共18万元；二、判令张美斌、刘国彪连带支付违约金14000元。一审法院认定事实：2015年7月1日，刘玉晓（承租方、乙方）与张美斌（出租方、甲方）、北京中坤联行房地产经纪有限公司（居间方、丙方）（以下简称中坤联行公司）签订编号为YX20150701的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定张美斌将位于北京市朝阳区×室的（小隔断间）房屋（以下简称租赁房屋）租赁给刘玉晓使用，建筑面积8平方米，用途为商业；租赁期限共24个月零7天，自2015年9月20日至2017年9月27日，免租期自2015年9月20日至2015年9月27日；自2015年9月28日至2016年9月27日，月租金为14000元，自2016年9月28日至2017年9月27日，月租金为13000元，租金支付方式为押一付十二，支付至刘国彪的工商银行账户，账号为×××；首期租金应在合同签订之日支付12个月租金共168000元；合同签订之日支付押金14000元；张美斌同意第一次付租金（2015年9月27日至2016年9月27日）优惠刘玉晓2000元；租赁期内如有违约，违约方应向守约方赔偿与押金同等金额的违约金。《房屋租赁合同》刘国彪作为张美斌的委托代理人签字。2015年7月1日，刘玉晓支付租金及押金共18万元。2015年9月25日，张美斌（甲方）、刘玉晓（乙方）及中坤联行公司（丙方）签订《解约协议》，约定：“1、甲、乙、丙三方于2015年7月01日签订了《编号：YX20150701合同》（以下简称‘《租约》’）。2、根据《租约》的约定，乙方承租甲方拥有的×室房屋（以下简称‘该房屋’），租期为24个月，自2015年9月20日至2017年9月27日止。3、现经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下协议：一、鉴于自本合同签订后并没有实际履行，甲乙双方协商同意解除合约。甲方应在2015年9月28日前退还乙方全部租金及押金共计180000元（大写：壹拾捌万元整），自2015年9月28日所有钱款到账起双方正式终止《租约》的履行，解除双方的租赁关系，双方均不承担违约责任。如甲方未在2015年9月28日前退还乙方所有钱款乙方有权追求其违约责任。……”刘玉晓主张，其支付的押金及租金尚未退还；且《房屋租赁合同》未能正常履行给其造成了实际损失，其已经按照正常履行合同的用途找了装修设计公司对房屋装修进行了设计，设计费1万元，而且还有其他物料损失，所以按照一个月的租金标准要求张美斌、刘国彪承担违约责任。刘玉晓主张，签订《房屋租赁合同》前，中坤联行公司及刘国彪均带其实地看过租赁房屋；签署《房屋租赁合同》时，刘国彪出示了租赁房屋的《商品房买卖合同》，显示买受人为张美斌；还出示了张美斌的《委托授权书》，内容为：“我拥有位于北京市朝阳区×号商铺，现委托刘国彪为我的代理人，代理人可以我的名义在代理期限：2014年3月10日至2019年3月10日内，代理如下事宜：全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房屋租赁合同，收取租金代理人有权选择承租方并确定租赁价格。委托人：张美斌受托人：刘国彪授权日期2014年3月10日”。一审法院认为：本案中，张美斌、刘国彪经公告传唤无正当理由未出庭，视为放弃答辩和举证、质证的权利。刘玉晓提供的现有证据可以证明其与张美斌成立房屋租赁合同关系，刘玉晓支付了租金、押金等事实。后各方协议解除《房屋租赁合同》，并约定了押金、租金退还的期限，现刘玉晓主张张美斌未按期退还并要求退还租金及押金，并承担违约责任，支付14000元的违约金，于法有据，法院予以支持。刘玉晓要求刘国彪对上述义务承担连带责任，法院认为，刘玉晓主张系与张美斌存在租赁关系，刘国彪系张美斌的委托代理人，本案刘玉晓主张的是房屋租赁合同纠纷，刘国彪并非合同一方主体，故刘玉晓要求刘国彪承担连带责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。张美斌、刘国彪未到庭应诉，法院依法缺席判决。一审法院判决：一、张美斌于判决生效后七日内退还刘玉晓押金及租金共十八万元；二、张美斌于判决生效后七日内支付刘玉晓违约金一万四千元；三、驳回刘玉晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间查明：张美斌与刘国彪存在租赁合同关系，依据合同显示，刘国彪租赁涉诉房屋的时间为2009年3月27日至2018年3月26日。刘玉晓通过中介公司租赁涉诉房屋时看到了刘国彪提交的房屋买卖合同复印件，上面书写有如下内容“仅用于工商执照备案使用。2015.6.30.张美斌”，对此，刘玉晓解释为“我们进去也要办执照，就说直接给我们写好了”。二审期间，本院传唤了中坤联行公司当初负责涉诉合同签订的工作人员张海波到庭，对于合同的签订过程，其陈述为：“签合同时刘国彪到场了，他带了房屋买卖合同、业主身份证复印件、业主给的授权委托书；买卖合同不是原件，授权委托书是原件，他给我们留了个复印件，当时我看到原件了”，张海波亦认可刘玉晓交纳租金和押金的事实。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：结合当事人的陈述，本案二审的争议焦点有二。其一，涉诉《北京市房屋租赁合同》的主体如何确定；其二，合同履行过程中是否存在违约行为及责任如何确定。关于争议焦点一。首先，就张美斌而言，其否认涉诉授权委托书系本人签字，主张为刘国彪伪造，然刘国彪经公告送达并未到庭而到庭的各方均又无法提供原件，故张美斌单方否认委托书真实性的主张对于合同主体的判断是否会产生关键性影响尚需综合其他因素确定。其次，就刘玉晓而言，其签订涉诉租赁合同时，具备了如下外观：其一，刘玉晓选择了专业的房地产经纪公司作为租赁事宜的中介；其二，房地产经纪公司的经办人张海波到庭陈述涉诉合同签订时，刘国彪到场并携带了房屋买卖合同、业主身份证复印件以及授权委托书的原件；其三，签订涉诉合同时，刘国彪本人依据租赁合同正处于合法占有使用涉诉房屋期间；其四，涉诉房屋为商业用房，刘国彪租赁期间利用该房屋办理了营业执照，而刘玉晓租赁涉诉部分房屋同样用于商业经营，需办理营业执照。虽刘玉晓看到的商品房买卖合同上写明了“仅用于工商执照备案使用”，然落款时间为2015年6月30日，且刘玉晓签订涉诉合同的时间为2015年7月1日，故刘玉晓于二审期间对上述手写内容的解释合乎常理。综合上述因素，本院认为刘玉晓在签订涉诉合同时，具有充分相信刘国彪具有代理权的理由，且尽到了一定的注意义务，故涉诉合同理应约束张美斌和刘玉晓，进而依据涉诉租赁合同产生的解约协议同样约束张美斌和刘玉晓。关于争议焦点二，在明确合同主体的基础上，依照双方签订的房屋租赁合同和解约协议，张美斌负有退还租金、押金的义务，然张美斌怠于履行，理应承担违约责任。一审法院在判决张美斌返还租金、押金的基础上，所确定的违约金数额并无不当。此外，尚需指出的是，本案处理的是合同相对人之间的权利义务，至于张美斌和刘国彪之间的法律关系，当事人可另行解决。综上，本院认为，张美斌的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费500元，由张美斌负担（已交纳）。二审案件受理费4180元，由张美斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  楚 静二〇一七年十一月二十日法官 助理  邱 江书 记 员  王秋岩