徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初2253号原告（反诉被告）：徐启玲，女，1983年3月18日生，汉族，个体户，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。被告（反诉原告）：万秋阳，女，1982年10月9日生，汉族，个体户，住徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：倪爱娟，江苏茂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇，江苏茂通律师事务所律师。原告（反诉被告）徐启玲与被告（反诉原告）万秋阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐启玲及其委托诉讼代理人付旺，被告（反诉原告）万秋阳的委托诉讼代理人倪爱娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐启玲向本院提出诉讼请求：判令被告万秋阳支付房屋租金43800元（7300元/月×6月）、违约金5000元、电费2000元（2016年8月-10月），并承担案件诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年3月14日签订租赁合同，将位于小康人家二期B区x-xxx南半区租赁给被告。租赁期限为2015年3月14日至2017年3月13日，租金为7300元/月，每季度一交，租赁期间产生的水、电费由被告承担，但被告拖欠2016年9月14日至2017年3月13日6个月的租金43800元，经多次催要未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告万秋阳辩称，被告已经于2016年8月份将钥匙交给原告，明确通知其不再使用房屋，接着原告将涉案房屋另行上锁，租赁合同已经解除，原告起诉租金、违约金没有事实和法律依据。被告是和原告共用一个电表，电费一直是由被告交纳，被告替原告所交的电费原告也没有给被告。反诉原告万秋阳向本院提出诉讼请求：判令反诉被告徐启玲返还房屋押金7300元及物品（海尔空调3P柜机1台、海尔空调1P挂机3台、电热水器1台、定制按摩床7张、定制足疗沙发床7张、吧台桌4张、博古架一个、一楼大厅品牌吊灯2个、监控设备1套、铁皮柜5个、洗衣机一台、灶具一台、麻将桌2张、字画3幅、自动喷香机2台、饮水机3台、吸顶灯8个、足疗按摩物料如火罐、理疗灯、足疗桶、针灸用品、精油等）并承担反诉费用。事实和理由：反诉原告于2015年3月租赁反诉被告位于小康人家二期B区x-xxx南半部房屋经营盲人按摩店，租期为2015年3月14日至2017年3月13日，租金为7300元每月，反诉原告为此购置了一系列物品，2016年8月底反诉原告将涉案房屋钥匙交给反诉被告并告知解除租赁合同，不再租用涉案房屋，反诉被告接着将涉案房屋加了第二把锁，反诉原告安排人员到涉案房屋拉东西，反诉被告不予配合，后将反诉原告诉至法院，故而提起反诉，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告徐启玲辩称，同意在反诉原告结清租金水电费后返还房屋押金7300元，涉案房屋的物品反诉被告也已列出清单进行封存，经去现场核实，确认反诉原告提供的清单中定制按摩床为5张，吧台桌为3张，没有博古架，监控设备仅有摄像头，铁皮柜为3个，麻将桌为1个，没有自动喷香机，字画为2幅，饮水机为2个，没有吸顶灯，足疗按摩物料仅有火罐31个、理疗灯1个，对于其他的物品及数量没有异议。根据原、被告陈述及其举证、质证，本院认定如下事实：徐启玲从案外人董明处承租了董明所有的位于徐州市××××路小康人家二期B区商业x-xxx号门面房。徐启玲使用上述门面房一楼北侧经营烟酒店。后经董明同意，徐启玲（甲方）将上述门面房一楼南侧及二楼、三楼出租给万秋阳（乙方）经营盲人按摩店，双方于2015年3月14日签订书面租赁合同，约定租期自2015年3月14日至2017年3月13日，租金第一年为7300元/月，租金每季度一交，先行支付押金7300元，租赁期满，经甲方确认不欠水、电、物业管理等费用，退还房屋押金，租赁期间，如乙方需要退房，必须提前3个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应负甲方违约金，违约金以合同期内应交租金总额的20%计算。租赁期满或提前终止合同或延付租金自行解除合同，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此蒙受的一切经济损失等。合同签订后，万秋阳向徐启玲支付第一期租金，并支付押金7300元，徐启玲将房屋交付被告万秋阳使用。双方共用水表、电表。徐启玲使用柜式空调一台、冰柜一台等电器，万秋阳使用柜式空调一台、挂式空调四台、热水器一台、洗衣机等电器。2016年9月前后，万秋阳因故不再继续经营涉案门面，并张贴转让公告，也曾于9月初安排人员至涉案门面房内拉取小部分物品，并安排人员处理门面转让事宜。万秋阳租金支付至2016年9月13日。期间，万秋阳掌管的钥匙曾交给徐启玲。徐启玲还自行在门上加放链条锁。徐启玲支付了涉案房屋2016年7月、8月、9月的水费72元（18吨，4元/吨）、56元（14吨，4元/吨）、20元（5吨，4元/吨）；并支付了2016年8月、9月、10月的电费1615.12元、1476.52元、274.4元。2017年3月15日，万秋阳安排人员至涉案房内拉取物品被徐启玲母亲阻止，故而引发纠纷，以致报警。在本案审理过程中，经本院组织双方至现场清点，确认涉案房屋内放置属于万秋阳的物品为海尔柜式空调1台、海尔挂式空调3台、电热水器1台、定制按摩床5张、定制沙发床7张、吧台桌3张、博古架1个、吊灯2个、铁皮柜3个、洗衣机1台、燃气灶1个、麻将桌1张、字画4幅、饮水机2台、凳子5张、置物架1个、椅子7把、灭蚊器2个、挂钩1个、沙发凳10个、不锈钢水盆1张、电饭煲1台、吸尘器1台、微波炉1台、电烤灯1个、茶几1张。后徐启玲将上述物品返还万秋阳，双方已就上述物品交接完毕。庭审中，徐启玲还称：万秋阳从9月开始不正常经营，但其合伙人的母亲在涉案房屋中居住一个多月，于11月离开。2017年1月21日，一位天津籍女子来交涉案房屋的钥匙，该女子从万秋阳处转让该门面，营业执照已经办好，但发现漏水就不愿意要了，并称是万秋阳的妹夫让给的钥匙，以后他再回来拿，万秋阳手中还留有2把钥匙，因老有不认识的人来涉案门面拿东西，所以就于2017年2月在门上自行加锁。万秋阳则称，于2016年8月由本人将钥匙交给徐启玲母亲，说房子不租了，里面的东西如果能转让出去，就给点转让费。接着徐启玲给涉案房屋上锁，因为房租给到9月13日，想着房子能转出去，就没把东西拉走，9月去拉东西就不让拉了。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。经双方协商一致或符合法律规定的，可以解除合同，一方行使单方解除权的，应当履行通知义务。本案中，被告万秋阳提出已于2016年8月将钥匙交还原告徐启玲，双方合同已经解除，但原告徐启玲并不认可，被告万秋阳也未能提交证据证明双方确已协商解除了合同，且通过其9月初安排人员来搬部分物品，还安排人员处理门面转让事宜，亦将物品一直放置于涉案房屋内等事实，可以认定双方之间合同并未解除。双方租期至2017年3月13日，被告万秋阳未支付2016年9月14日至2017年3月13日期间的租金，原告徐启玲主张被告万秋阳支付租金43800元（7300元/月×6月）具有事实和法律依据，本院予以支持。原告徐启玲主张被告万秋阳支付电费2000元（2016年8月-10月），考虑到双方共用电表，被告万秋阳自9月起也不在涉案房屋内继续经营，原告徐启玲也未能提供证据证明被告万秋阳授权其他人员继续使用涉案房屋等事实，同时考虑到被告万秋阳使用的电器较多，本院酌定被告万秋阳应当负担8月的电费为1000元，对于9月、10月的电费被告万秋阳不应承担。原告徐启玲主张违约金5000元。虽然被告万秋阳确实存在未按时支付房租的义务，但其迟延支付租金系因迟迟未找到门面接手人，主观上没有故意拖欠租金的恶意，而原告徐启玲对于被告万秋阳想转让该门面亦是知晓并同意，故而综合考虑本案相关事实，本院认为原告徐启玲主张的违约金过高，酌定被告万秋阳应当支付的违约金为1000元。反诉原告万秋阳请求反诉被告徐启玲退还房屋内物品，具有事实和法律依据，本院予以支持，但返还的物品及数额应以现场的清点情况为准。因反诉被告徐启玲在本案审理过程中已将清点的物品返还反诉原告万秋阳，故而反诉被告徐启玲的给付义务已履行完毕。反诉原告万秋阳请求反诉被告徐启玲返还房屋押金7300元，该请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告万秋阳支付原告徐启玲2016年9月14日至2017年3月13日房屋租金43800元、电费1000元、违约金1000元，合计45800元；二、本判决生效后十日内，反诉被告徐启玲返还反诉原告万秋阳房屋押金7300元；三、反诉被告徐启玲将徐州市泉山区淮海西路小康人家二期B区商业x-xxx号门面房放置的海尔柜式空调1台、海尔挂式空调3台、电热水器1台、定制按摩床5张、定制沙发床7张、吧台桌3张、博古架1个、吊灯2个、铁皮柜3个、洗衣机1台、燃气灶1个、麻将桌1张、字画4幅、饮水机2台、凳子5张、置物架1个、椅子7把、灭蚊器2个、挂钩1个、沙发凳10个、不锈钢水盆1张、电饭煲1台、吸尘器1台、微波炉1台、电烤灯1个、茶几1张返还反诉原告万秋阳（已履行完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由原告徐启玲负担125元，由被告万秋阳负担945元（原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）；反诉案件受理费750元，由反诉被告徐启玲负担（反诉原告已预交，反诉被告随案款一并给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沈九安审 判 员  许春燕人民陪审员  牛太平二〇一七年十一月八日书 记 员  张 蕊