山西省长治市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0402民初493号原告：杜晓凡，女，汉族，现住山西省襄垣县侯堡镇。委托代理人：贾林佩，系山西理冠律师事务所律师。被告：长治市海德房地产开发有限公司，住所地山西省长治市郊区老顶山镇金口村。法定代表人韩惠平，职务执行董事。委托代理人：程皓，系山西凯宁律师事务所律师。委托代理人：石煜，系被告职工。原告杜晓凡诉被告长治市海德房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜晓凡及委托代理人贾林佩，被告长治市海德房地产开发有限公司（以下简称海德公司）的委托代理人程皓、石煜，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月23日，原、被告在海德艺墅售楼部签订合同编号为GF-2000-XXXX号的《商品房买卖合同》，并在长治市房地产交易管理局进行合同备案（备案号：XXXXXXXXX）。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款、车库款及配套费用。但迄今为止，被告仍未向原告交付符合合同约定的车库，且被告交付房屋的基础设施、公共配套建筑根本不符合合同约定的条件，致使原告无法正常居住使用。原告多次找被告协商解决此事均未果。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令被告按照合同约定继续履行编号为GF-2000-XXXX的《商品房买卖合同》，交付达到约定使用条件的房屋基础设施、配套建筑；判令被告交付原告车库，并向原告支付自2010年10月30日起至实际交付符合约定条件的房屋之日止的逾期交房违约金197928.53元（577472元×0.00015×2285天，暂计算至2017年1月31日）；判令被告向原告支付自2010年11月30日起至实际交付符合条件房屋之日的物业管理费7400元（74个月×100元=7400元，暂计算至2017年1月31日）。被告辩称：被告于2011年4月份已将本案所讼争房屋交付原告使用，现原告已将该房屋出租他人使用。配套设施中除煤气因煤气公司未接通主管道外，其余设施均已齐全。8号楼18号车库没有交付，车库的具体情况不清楚。因原告的房屋有人居住，故物业管理费应当缴纳。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的以下证据：长治市海德房地产开发有限公司企业登记信息、商品房买卖合同（编号：GF-2000-XXXX）、长治市海德房地产开发有限公司收据三支、长治市金地物业管理有限公司收据二支，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月23日，原告杜晓凡与被告海德公司签订《商品房买卖合同》，并经长治市房地产交易管理中心备案，约定原告杜晓凡购买位于海德艺墅小区房屋一套（建筑面积171.57平方米、房屋总价505322元）、车库一个（车库面积24.05平方米、车库总价72150元），并约定被告海德公司于2010年10月30日前将房屋交付原告。合同签订后，原告杜晓凡向被告海德公司全额支付房款及车库款总计577472元。《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。2011年4月，被告海德公司将位于海德艺墅小区房屋交付原告杜晓凡。截止2017年1月31日，被告海德公司未将车库交付原告杜晓凡，逾期交付车库2285天。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、电话、有线电视、宽带、煤气管线安装到户；2、暖气在房屋交付第一个采暖期交付使用；3、交房时代取各项配套开通及初装相关费用，按国家相关标准收取，由买受人承担；4、水、电按交付日期正常运行；5、商品房交付前，紫金东街延伸段至本小区的道路修通，路宽12米。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：如因出卖人自身原因30日内不追究；30日后出卖人承担相应期的物业管理费”。庭审中，原告主张暖气、煤气管线、路宽等基础设施、公共配套建筑未达到使用条件；被告辩称除煤气设施未接通外，其他设施均已符合使用条件。2011年4月4日，原告杜晓凡向被告海德公司交纳房屋产权代办费及暖气、燃气配套费，共计41280.14元。原告杜晓凡所购买的位于海德艺墅小区房屋的物业管理费每年为1235.30元。现原告诉至本院，要求依法判令被告按照合同约定继续履行编号为GF-2000-XXXX的《商品房买卖合同》，交付达到约定使用条件的房屋基础设施、配套建筑；判令被告向原告交付车库，并向原告支付自2010年10月30日起至实际交付符合约定条件的房屋之日止的逾期交房违约金197928.53元（577472元×0.00015×2285天，暂计算至2017年1月31日）；判令被告向原告支付自2010年11月30日起至实际交付符合条件房屋之日的物业管理费7400元（74个月×100元=7400元，暂计算至2017年1月31日）。另查明：2009年11月10日，被告海德公司与马红梅签订《商品房买卖合同》，将车库以48980元出售给马红梅，并于2011年1月14日将该车库交付马红梅使用。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告所签订《房屋买卖合同》系双方签字确认，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同应属有效，原、被告应当恪守合同约定全面履行各自义务。鉴于被告已经将讼争车库出售给案外人，案外人也实际占有使用，原、被告之间签署之协议不适合继续履行也无法履行，合同应予解除，并返还车库款72150元。因此，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。由于《房屋买卖合同》中涉及车库部分不能履行系被告转售行为所致，被告违约行为明显，故被告应根据合同约定承担违约责任并赔偿损失。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2010年10月30日前将8号楼18号车库交付原告，故被告应自2010年10月31日起按双方约定承担违约金（即自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金）。因此，被告应向原告支付2010年10月31日-2017年1月31日期间的违约金，共计24729.41元（车库总价款72150元×2285天×0.00015）。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，并结合车库价格上涨的客观因素，由被告给付原告30000元作为赔偿款。因被告在向原告交付房屋后未按约定将配套设施（煤气）达到使用条件，故其应按约（即如因出卖人自身原因30日内不追究；30日后出卖人承担相应期的物业管理费）承担违约责任。同时，原告向被告交纳配套费的时间为2011年4月4日，故对于原告要求被告承担2010年10月31日-2011年5月4日物业管理费的诉讼请求不予支持。又因原告仅提供证据证明其交纳2011年4月4日-2012年4月3日的物业管理费，故被告给付原告物业管理费应为1132.36元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长治市海德房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内退还原告杜晓凡车库款72150元。二、被告长治市海德房地产开发有限公司自本判决生效之日起三日内给付原告杜晓凡违约金24729.41元、赔偿款30000元、物业管理费1235.3元，共计55964.71元。三、驳回原告杜晓凡的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，由原、被告各承担2190元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长  路海霞审判员  宋燕飞审判员  王正阁二〇一七年十一月二十日书记员  魏思佳