贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初2688号原告：中国农业银行股份有限公司毕节分行。住所地：贵州省毕节市中山路*号。统一社会信用代码：915205002154710610。负责人：赵丕松，该行行长。委托代理人：饶川，该单位员工。被告：唐海，男，1982年2月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。被告：贵州远程房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路碧玉村。统一社会信用代码：915205007952859267。法定代表人：刘卫东。委托代理人：聂波，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司毕节分行(以下简称农行毕节分行)诉被告唐海、贵州远程房地产开发有限公司（以下简称远程房开公司）金融借款纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行毕节分行委托代理人饶川、被告远程房开委托代理人聂波到庭参加了诉讼。被告唐海经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐海偿还原告借款本金270988.54元，以及至借款本金利息还清之日止���欠的利息、罚息、复利、违约金；2、判决原告对唐海提供的抵押物享有优先受偿权；3、判令被告远程房开公司对唐海所欠债务承担质押担保及连带连带保证责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年10月31日，原告与被告远程房开公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》（以下简称合作协议），约定原告为被告远程房开公司的自然人购房提供购房贷款，被告远程房开公司为购房贷款提供连带责任保证担保。被告唐海为购买被告远程房开公司开发的位于毕节××××与迎宾路交汇处“峰景丽都”泰景楼6层1号，唐海愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款30万元。2012年4月10日唐海与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告唐海发放贷款30万元，期限为20年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分240期偿还借款本息；约定被告远程房开公司为借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保；各方按照合同约定办理了预购商品房贷款抵押备案登记。合同签订后，原告依约于2012年4月18日向被告唐海发放了贷款30万元。被告唐海归还了原告45期贷款本息后，从2016年2月起，就没有按照约定归还贷款本息，经原告催收，仍不履行还款义务。到2017年2月已经有12期未还，其行为已经构成违约。根据借款合同合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天（3期），原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使担保权，取得抵押物的优先受偿权，要求被告远程房开公司承担质押担保及连带保证责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所诉。被告唐海未到庭参加诉��，且未向本院提交书面答辩意见及证据。被告远程公司表示认可原告所诉事实。原告围绕诉讼请求依法提交了唐海身份证复印件、婚姻证明复印件、《个人购房担保借款合同》、《合作协议》、信贷业务申请书、面谈笔录、同意房产抵押承诺书、账户余额信息及应还未还明细等证据，被告远程房开公司对原告所举证据均无异议。经审查，原告提供的上述证据内容真实，能够证明本案相关案件事实，在无其他证据证明其形式、来源违法的情况下，应作为认定本案事实的依据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年10月31日，原告农行毕节分行为甲方与被告远程房开公司为乙方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：甲方同意对购买乙方开发的峰���丽都项目的自然人提供购房贷款；乙方提供连带责任保证的，应按购买本协议项下房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之一交纳保证金作为质押，存入保证金专户。在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。2012年4月10日，原告为贷款人、被告唐海为借款人、被告远程房开公司为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：“借款人借款金额为人民币300,000.00万元；借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于毕节市七星关区××与迎宾交汇处××都小区××楼××室，建筑面积141.44平方米，套内建筑面积118.27平方米；借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之拾后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日；阶段性保证人自借款发放之日起，为借款人的债务承担连带保证责任，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。”此外，合同还对当事人各方的其他权利义务进行了约定。2012年4月17日，原告唐海为所购涉案房屋办理了预购商品房抵押抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农行毕节分行。2012年4月18日，原告按照合同约定向被告唐海指定的账户发放了贷款人民币300,000.00元。之后，被告唐海并未完全依约履行还款义务，多次出现超期还款现象，截止2017年1月18日，唐海已经累计12次未按期足额偿还原告借款本金及利息，尚欠原告借款本金人民币270,988.54元及利息（含罚息）人民币14,785.94元。本院认为，原告工行毕节分行与被告唐海、被告远程房开公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，订立合同的当事人应按合同约定履行义务。依据合同约定，原告于2012年4月18日向被告唐海指定的账户发放了贷款人民币300,000.00元，但被告唐海未按合同约定全面履行还款义务，截止2017年1月18日，尚欠原告借款本金人民币270,988.54元及利息（含罚息）人民币14,785.94元未偿还。根据合同约定，被告唐海多次未按期足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款��即到期，要求借款人清偿借款本息及相关费用。故对原告主张被告唐海偿还原告贷款本金270,988.54元及利息的诉讼请求，本院予以支持。对于2017年1月18日之后的利息（含罚息），由被告唐海按照《个人购房担保借款合同》的约定向原告支付至上述本金归还完毕之日止。原告的诉请既要求罚息又要求违约金，过分加重了被告逾期还款的违约责任，故本院对原告诉请的违约金不予支持。原告诉请的复利于法无据，本院不予支持。本案中，涉案房屋虽办理了预售商品房抵押备案登记，但该抵押登记是在房屋不具备法定物权形式、不能依法进行抵押登记的情况下，为了保证将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记，才产生优先受偿的抵押效力。而涉案的抵押房产至今未办理正式抵押登记，原告亦���取得房屋他项权证，故对原告主张对抵押房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告远程房开公司在合同中约定的是由被告远程房开公司承担阶段性保证责任，即自借款发放之日起，为被告唐海的债务承担连带保证责任，至取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，而至今涉案房产仍未办理以原告为抵押权人的抵押登记手续，故对原告要求被告远程房开公司承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。原告与被告远程房开公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》合法有效，按照合同约定，被告远程房开公司以购房贷款余额的百分之一交纳保证金作为质押，现该质权的条件已经成就，故对原告要求被告承担质押担保责任的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合��法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐海于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币270,988.54元及截止到2017年1月18日的利息（含罚息）人民币14,785.94元，2017年1月19日之后的利息（含罚息）按照原、被告双方于2012年4月10日签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际履行完毕之日止；二、被告贵州远程房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；三、原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对被告贵州远程房地产开发有限公司因被告唐海贷款提供质押的保证金享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,364.00元，由被告唐海、贵州远程房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期���提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  孔羽佳人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一七年十一月十三日书 记 员  申开旭