广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初1889号原告：深圳市意赛服装科技有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪服装产业聚集基地浪琴路11号西座5楼，统一社会信用代码914403000685646623。法定代表人：刘爱平。委托代理人：谢涛，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：郭光健，广东冠景律师事务所律师。被告：深圳市嘉兰特制衣有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪街道浪静路11号南国俪人时尚创意中心六楼A602，统一社会信用代码91440300790476678E。法定代表人：贾涛。本院受理原告深圳市意赛服装科技有限公司与被告深圳市嘉兰特制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，由审判员逯晓枫、人民陪审员陈炯波、人民陪审员李振财组成合议庭，审判员逯晓枫担任审判长，公开开庭进行了审理。原告深圳市意赛服装科技有限公司委托代理人谢涛、郭光健，被告深圳市嘉兰特制衣有限公司法定代表人贾涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市意赛服装科技有限公司诉称，原告于2013年6月1日与深圳市城市俪人实业有限公司签署《房屋租赁合同》，承租深圳市城市俪人实业有限公司所有的位于深圳市××浪浪××路××南国俪人时尚中心3－7层共计28910平方米的房产，租期为2013年6月1日至2017年12月23日，所涉租赁物业的房地产权利证书号为：深房地字第××号。根据该租赁合同的第15条，原告方有权在租赁期间内将承租房产进行转租。2014年5月30日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》约定，原告将位于深圳市××浪浪××路××南国俪人时尚中心6楼A602（建筑面积925平方米）出租给被告使用，租赁期限为2014年5月30日至2018年12月31日，其中自2014年5月31日至2014年7月31日为免租期，自2014年8月1日起计租。租金标准为每平方米每月45元，月租金为41625元。被告应于2014年5月30日向原告支付首期租金及二个月租金数额的租赁保证金。其后每月的5日前交付当月租金，租赁用途为办公。同日，原被告双方签订《租赁合同补充协议》约定，由被告支付租赁期间的物业管理费每月4625元，于租赁房屋交付之日起向原告支付第一个月的物业管理费，其后于每月5日前向物业公司缴纳物业管理费。协议同时约定，租赁期间水电费由被告自行承担。原告于合同签订日即依约向被告交付租赁房屋，并办理了移交手续，一直以来充分履行协议项下的各项义务。但被告经常未按照协议约定按期支付租金及各项费用。在多次催告及沟通无果后，原告委托律师分别于2015年12月7日及2016年1月11日向被告发出《律师函》，明确依约解除上述《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，并要求被告立即交清租金、物业管理费、水电费等全部欠缴费用，欠缴期间按照欠缴金额的日千分之五的标准计付逾期付款违约金，计至全部费用结清之日止；并向被告声明应于接到《律师函》后七日内迁离并返还租赁房屋，同时应保证租赁房屋及附属设施的完好，逾期不搬出的，则应在房屋占用期间按照租赁合同约定的双倍租金标准计付占用使用费。被告收到上述《律师函》后，仍未按照约定缴清欠缴租金、物业管理费及水电费等费用。基于此，依据《律师函》的通知内容，原告与被告间的租赁法律关系已经于2015年12月8日因依约解除而提前终止，被告应于2015年12月15日前迁离并返还租赁房产，但被告占用租赁物业至今，仍未迁离租赁物业。鉴于被告的严重违约行为已经对原告的合法权益造成了严重损害，为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、确认原告与被告间于2014年5月30日签署的《深圳市房屋租赁合同书》及相应《租赁合同补充协议》已于2015年12月8日终止，自该终止之日起的7日内，即2015年12月15日前被告应当按照租赁合同约定迁离并将租赁物业返还原告；2、被告自2015年12月16日起，按照租赁合同约定的租金标准双倍（即每平方每月90元）计付租赁房屋占用使用费，直至被告迁离并返还房屋之日止（暂计至2016年11月30日，被告拖欠的房屋占用使用费为654900元）；3、被告向原告支付垫付的物业费18500元、垫付的水电费4497.40元；4、原告有权不予退还被告缴付的租赁保证金83250元；5、被告承担本案的诉讼费用、财产保全费等诉讼费用。庭审中，原告将第3项诉讼请求金额变更为：截至到2017年6月30日，拖欠的物业管理费为50875元、水电费8145.95元。庭后，原告撤回庭审中增加的诉讼请求。被告深圳市嘉兰特制衣有限公司辩称，对于终止合同的问题，我方是不知道的，2016年6月份政府补贴我已经拿到了，所以双方不可能在2015年12月8日就终止了租赁合同。我租赁被告的是毛坯房，租金当时为45元/平方米，在2015年12月进行房屋装修；因此原告主张2015年12月8日终止合同不是事实。经审理查明，深圳市城市俪人实业有限公司系深圳市龙华区大浪街道浪宁路与浪琴路交汇处城市俪人工业园的所有权人，产权证号为5000546115号。2014年5月30日，原告作为甲方即出租方与被告作为乙方即承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于深圳市××浪浪××路××南国俪人时尚中心六楼A602号的房屋出租给被告使用，建筑面积925平方米；合同期限为2014年5月30日至2018年12月31日；每月租金41625元，2014年5月31日至7月31日为免租期、自2014年8月1日起开始计租，自2017年1月1日起、租金每年递增10％；2014年5月30日前交付首期租金及相当于两个月租金的租赁保证金；应于每月5日前交付租金。其中第十八条约定“出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失：1、要求一方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；（一）乙方拖欠租金达20天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同或解除合同，解除合同通知书已经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）”。第二十条约定“本合同终止后，乙方应于7日内搬离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并搬离有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金”。同日，原告与被告签署《租赁合同补充协议》一份，约定物业管理费每月4625元（不足15天按半个月计算，不足1个月又超过15天则按1个月计算），被告应于每月5日之前向原告指定的收款账户缴纳租金及物业管理费，水电费等其他费用由被告承担；第13.2.2条约定如被告拖欠租金/物业综合管理费达20日，原告有权没收被告的租金履约保证金及综合物业管理费保证金，解除合同，收回房屋。上述合同签订后，被告缴纳了租赁保证金83250元及首月租金41625元，原告将涉案房屋交付被告使用。庭审中双方确认，被告已足额缴纳2015年12月15日之前的租金、物业管理费。原告请求被告缴纳自2015年12月16日起拖欠的租金和物业管理费。另查，原告主张被告在合同履行期间未能依照约定期限支付租金和物业管理费，自2014年9月起的每月租金和管理费拖欠期间分别为2个月至8个月，并提交缴款明细表予以证明。根据双方于庭后补充提交的证据，显示被告确实存在拖欠租金超过20天、拖欠租金和物业管理费超过5000元的行为。2015年12月7日，原告向被告发出《律师函》一份，称由于被告拖欠2015年4月1日起的租金和水电费的行为构成违约，要求依照《房屋租赁合同》第十八条和《租赁合同补充协议》第十二条、第十三条之约定，解除上述《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》，没收租赁保证金，要求被告补缴拖欠款项并于收到通知后七日内搬离涉案房屋，否则按照两倍租金标准缴纳逾期搬离期间的租金。被告于2015年12月8日收到上述邮件。再查，庭审中原告确认已将涉案房屋进行锁门处理，但表示不清楚于何时锁门。被告主张原告对涉案房屋实施了三次锁门：第一次于2014年12月锁门，具体时间记不清楚；第二次于2016年9月30日锁门至10月7日；第三次于2016年11月、12月就开始锁门至今，锁门期间并未使用涉案房屋。原告表示不清楚锁门次数及时间，按照双方合同约定因被告违约导致合同解除，要求被告在合理时间内清场并交还涉案房屋而被告未能履行的情况下采取锁门措施。深圳市南国俪人投资发展有限公司于2017年1月20日向原告出具《证明函》一份，内容为原告代被告垫付物业管理费18500元、水电费4497.4元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、产权证明、律师函、快递单和快递回执、银行交费回单、明细表等证据及开庭笔录等为证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。关于原告单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，被告确实存在拖欠租金超过20天、拖欠租金和物业管理费超过5000元的行为，因此原告根据《房屋租赁合同》第十八条的约定，主张解除合同的条件已经成就，要求解除《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，行使单方解除权，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持；原告根据《房屋租赁合同》第二十条的约定，要求被告七日内搬离涉案房屋，有事实依据，本院予以确认。同时，原告根据《租赁合同补充协议》第13.2.2条之规定，主张无需返还被告缴纳的租赁保证金83250元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本院上述查明的事实，被告于2015年12月8日收到原告关于要求解除合同的律师函，因此原告关于解除合同的通知于该日到达被告。故双方《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》的解除时间应当为2015年12月8日。关于合同解除后被告未能按约如期搬离期间的房屋占有使用费、物业管理费及水电费：原告确认已将涉案房屋进行锁门处理，但表示不清楚于何时锁门，依法应当承担举证不能的不利后果；因此，本院依法采信被告的该项主张，确认原告分别于2016年9月30日锁门至10月7日；第三次于2016年12月锁门至今。据此，可知原告已于2016年12月起收回涉案房屋，故其请求被告返还涉案房屋并支付2016年12月起的房屋占有使用费、物业管理费、水电费等缺乏依据，本院不予支持。根据双方合同的约定，被告应当自合同解除七日内搬离涉案房产，否则向原告依照两倍租金标准支付逾期搬离期间的房屋占有使用费。本院认为，该约定系双方关于逾期搬离的违约责任的约定，多出的一倍租金为被告逾期搬离向原告承担的支付违约金的责任。由于原告已没收被告缴纳的租赁保证金83250元作为被告对其违约行为承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，依据公平原则，本院对该项违约金予以适当调整，酌定被告应当依照每月49950元（41625元×120％）的标准，向原告支付逾期搬离期间的房屋占有使用费。因此，计得被告应当向原告支付2015年12月16日至2016年9月29日、2016年10月8日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费562437元[49950元×（16天÷31天＋8个月＋29天÷30天＋24天÷31天＋1个月）]。根据关于物业管理费支付方式及金额的约定，被告应当向原告支付2015年12月16日至2016年9月29日、2016年10月8日至2016年11月30日期间的物业管理费52077.5元（4625元×11.26个月）。原告请求18500元，低于上述核算的金额，视为对自己权利的自由处分，本院予以准许，故被告应当支付拖欠的物业管理费18500元。原告提供的证据可以证明其代被告垫付2015年11月30日之前的水电费4497.4元，因此被告应当向原告支付该笔款项。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告深圳市意赛服装科技有限公司与被告深圳市嘉兰特制衣有限公司于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2015年12月8日解除；二、被告深圳市嘉兰特制衣有限公司应当于本判决生效起五日内向原告深圳市意赛服装科技有限公司支付2015年12月16日至2016年9月29日、2016年10月8日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费562437元；三、被告深圳市嘉兰特制衣有限公司应当于本判决生效起五日内向原告深圳市意赛服装科技有限公司支付2015年12月16日至2016年9月29日、2016年10月8日至2016年11月30日期间的物业管理费18500元；四、被告深圳市嘉兰特制衣有限公司应当于本判决生效起五日内向原告深圳市意赛服装科技有限公司支付水电费4497.4元；五、原告深圳市意赛服装科技有限公司无需向被告深圳市嘉兰特制衣有限公司返还租赁保证金83250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5706元原告已预缴，由原告承担693元、被告承担5013元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 逯  晓  枫人民陪审员 李  振  财人民陪审员 陈  炯  波二〇一七年十一月三日书 记 员 简少琼（兼）书 记 员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。