陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0825民初3536号原告刘某某，男，汉族。委托代理人邵某某，男。被告定边县某房地产开发有限责任公司。住所地：定边县定边镇二道西街。法定代表人王某某，系该公司经理。委托代理人李某某，男，汉族。委托代理人刘某，男，汉族。本院于2017年4月24日受理原告刘某某与被告定边县某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人邵某某、被告某某公司的委托代理人李俊林、刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月5日原、被告签订了《棚户区改造项目住宅房团购协议书》，约定原告购买被告民生西区5号楼1单元301室房屋。协议签订后原告向被告缴纳现金房款278424.2元，下剩房款根据合同第七条，只有在被告给原告交房时原告再付清全款，现在被告拒绝向原告交房，被告的售楼部给原告打过电话，双方产生分歧，被告要求原告多支付8.6平米的房款，原告要求被告出具房屋合格证书，被告无法交出，故原告有权拒绝缴纳下剩房款。并向法院提起诉讼。请求：1、请求人民法院依法判令被告赔偿原告按照2012年9月5日签订的《棚户区改造项目住宅团购协议书》标准（出具两书一表）按时交房；2、请求人民法院依法判令被告按照合同约定，给原告支付违约金104857元；3、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：1、《棚户区改造项目住宅团购协议书》证明被告没有按照交房程序给原告交房。被告迟延交房，构成合同第十条的违约责任，合同第十四条，证明被告五证未齐全。被告说交工时间是2014年12月31日，因不可预见性因素等原因，可顺延到2015年10月30日，证明被告在这个合同约定的时间都未向原告交房。合同上约定的房屋大小是138.7平方米。2、收款收据3支，证明原告缴纳了80%的房款278424元。3、信访回复一份2016年1月12日，证明被告五证正在逐步办理中。4，定建归号（2016）2号，证明被告建设用地规划许可证在2012年10月份，规划局成立的时候，被告还没有办理这个证。5，国土资源文件一份，证明某某当时拆迁的时候，某某的土地证还是散户，土地证书未整合，所以其他证件无法办理。证明被告无法完成手续向原告交房。6、消防处理情况说明书一份，证明被告将消防通道改变，无法通行，该房屋消防无法验收合同，达不到交房标准，同时也证明被告无法办理出相关证书。7、照片两张，证明消防不达标，小区存在安全隐患。8、原告第一次交房款银行账号一份，证明原告应该把钱交给银行不应该交到售楼部付现金。被告某某公司辩称原告的房屋确实没有交付给原告，因为原告尚下欠房款20%，没有给被告交付，故被告拒绝向原告交房。对原告所诉的违约金，原告连房款都未付清，故原告首先违约，不存在被告给原告违约金的事。被告某某公司向法庭提交以下证据五证的复印件（建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、定边县商品房预售许可证、国有土地使用证），证明被告所售楼房的手续符合相关法律的规定。经庭审质证：1、被告对原告所举证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，认为房屋价款的支付方式，第七条A款约定的交房方式原告未按照该约定交款，被告“五证”齐全，可以向法庭提供，对于2015年10月30日交房，为定边城建局要求。2、被告对原告所举证据2、3、4无异议。3、被告对原告所举证据5的真实性无异议，对证明问题有异议，该文件上说的很清楚被告某某公司已经办理了国有土地证书4、对原告所举证据6的真实性无异议，对证明问题有异议，认为与本案无关，需要政府出面处理；5、对原告所举证据7认为与本案无关，也看不出来发生火灾。对证据八真实性无异议，证明目的有异议，不认可。6、原告对被告所举证据认为不是原件，不予认可。本院对原、被告质证的证据作如下认定：对原告提交的第1组证据内容真实、形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；第2、3、4、5、6组证据的真实性被告无异议，本院对真实性予以确认；对原告所举证据7，因照片无法体现即时性，故对该组证据证明的问题本院不作认定。对被告提交的证据，能够证明涉案的“五证”取得的实际时间，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：原告刘某某与被告定边县某房地产开发有限责任公司签订《棚户区改造项目住宅团购协议书》，协议约定被告购买原告所建“民生花园西区”商品房，该小区3、5号楼分为两种户型：3室2厅2卫，建筑面积为138.7平方米；3室2厅1卫，建筑面积为115.7平方米，最终产权证建筑面积（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）按有关规定的计算办法计算，以国家认可的权力机构核定的面积为准。对房屋的价款及支付方式双方约定：房屋每平方米均价为现金交款的2880元，需要贷款且符合条件的每平方米增加100元（楼层价格详见附表），材料、人工价格上涨或下降不影响房屋价格，具体交款方式为：预交30000元至50000元（要车位的交50000元，不要车位的交30000元），出卖人开挖地槽打桩时签订本协议并于十日内首付房款总额的40%，下余款项A付现的：于主体第十层封顶完成时一周内支付房款总额的20%，整栋楼封顶完成时一周内支付20%，交房时支付20%；B贷款的：由购买人于交付首付款后一周内向出卖人申办贷款手续，提供齐全的个人贷款资料，否则按付现对待。贷款额为商品房价的60%。协议约定的交工日期为2014年12月31日前，因政策变化及其他不可预见性因素等原因，可顺延到2015年10月30日前。交房约定为：出卖人应当在竣工后6个月内将符合1、商品房经验收合格，同时向购买人提供一套完整的竣工图纸；2、“民生花园西区”3、5号住宅楼经综合验收合格；3、商品房和小区符合交付使用的批准文件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。违约责任：出卖人违反协议约定，需向买受人按月赔偿购买人已实际缴纳购房款总额30%的违约金；购买人未按本协议约定的金额、时间交纳购房款，应向出卖人按所欠金额每月30%支付违约金。双方违约期限不足一月的，违约金按照上述标准换算为按日计算。原告刘某某与被告公司签订了该协议后，购买了被告公司开发的“民生西区”5号楼1单元301室房屋，原告向被告缴纳现金房款278424元，下剩房款未付，该房屋被告也未向原告交付。另查明，被告某某公司承建的“明生花园西区”小区5号楼，取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、土地证，但未经竣工验收，消防设施不完善。现原告以被告至今未向其交付房屋为由向本院提起诉讼。本院认为，原告刘某某与被告某某公司所签订的《棚户区改造项目住宅房团购协议书》约定了房屋的基本情况、面积计算方法等，属公示样板条款订立的预约协议，双方在签订协议后，原告向被告缴纳了房款，明确房屋具体位置，应当视为双方已签订了商品房买卖合同。对原告诉请被告按照协议约定的标准交房，根据法律规定，商品房交付时需经竣工验收合格方可交付使用，本案在审理过程中，被告未向本院提交该住宅房已经验收合格的相关证据，未按照合同约定出示该商品房验收证明和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告的行为存在合同履行瑕疵，应予以指正。而根据合同约定，被告应当于竣工后（即2014年12月31日）6个月内（即2015年6月1日）将房屋向购买人交付,被告至今未向原告交付房屋已属违约，应当承担向原告交付房屋并支付迟延交房的违约金的责任。对被告辩称的，因原告未能支付下剩20%房款而拒绝向原告交付房屋，系另一法律关系，本案不作调整。被告未能交付房屋，也未向本院举证证实其已将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而根据相关法律规定，出卖方应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约办理产权登记的责任。综上，被告应当向原告承担迟延交付房屋、迟延办理房屋产权证书、未取得竣工验收报告、未出示该商品房验收证明和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及消防设施不完善的违约责任。对该违约责任，原告诉请按照协议约定的已付总房款的30%计算，因该约定的违约金过高，本院依据当事人的实际损失、合同履行情况，公平原则进行调整，将该违约金调整为按已交纳房款278424元的5%即13921元。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十一条、第十八条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告定边县某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告刘某某交付“民生西区”小区5号楼1单元301室房屋。二、被告定边县某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付违约金13921元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1200元，由原告负担1020元，被告定边县某房地产开发有限责任公司负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  延腊梅二〇一七年十一月二十日书 记 员  王 飞