上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初17826号原告：唐金菊，女，1989年3月27日生，汉族，住河南省。被告：王静文，女，1986年5月14日生，汉族，住四川省。原告唐金菊与被告王静文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告唐金菊到庭参加诉讼。被告王静文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告唐金菊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《物业租赁合同》解除；2.被告返还2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金18,000元；3.被告返还押金3,000元。事实与理由：原、被告于2016年10月27日在案外人上海泗政房地产经纪事务所的居间下，就坐落于本区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋租赁合同一份。双方约定的租赁期限为自2016年10月27日起至2022年11月30日止。原告承租系争房屋后，将房屋进行转租。在租赁期限内，因被告的前夫时某1于2017年5月23日开始骚扰居住在系争房屋内的租客，要求原告搬离系争房屋。2017年6月4日，案外人时某1强行将租客赶出系争房房屋。在派出所的协调下，原告与案外人时某1签订了协议，搬离了系争房屋。但被告拒不同意返还原告多付的租金及押金。故原告诉至法院，望判如诉请。被告王静文书面辩称，被告的主体不适格。被告与案外人时某1早已解除婚姻关系，案外人时某1与原告发生争议，与被告无关。且被告已提前告知原告，案外人时某1可能会对房屋使用进行干扰，故被告不应对案外人时某1的行为承担任何责任。原告要求解除合同，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2015年12月31日，系争房屋经核准登记在案外人时2名下。2016年10月27日，原、被告就系争房屋签订《物业租赁合同》一份，合同约定：每月租金为3,000元，租赁期限为自2016年10月28日起至2022年11月30日止，被告于2016年10月28日之前将系争房屋交付给原告使用，房租每半年支付一次，每次提前十天预付下次的租金。每次租金必须以转账方式支付，由被告直接收取。在合同签订时，被告一次支付押金3,000元。合同第十二条补充条款第3条约定，原告在租赁期内遇到骚扰或其它事情，原告自行解决，与被告无关。合同第十二条补充条款第4条约定，被告同意，原告做二房东，同意转租，但该房屋只做居住使用。合同另对其它相关事项作了相应约定。当天，原、被告签订《关于房屋租赁合同的补充协议》，约定：“上海市松江区古楼公路米兰诺贵都19号1102室房屋已于2016年6月出租至今并知晓时某1，其权利人为时2。时2系未成年人，现随母亲王静文生活。母亲王静文作为时2之法定监护人和直接抚养人将该房屋出租，符合法律规定，承租人合法租赁使用房屋，相关权利受法律保护，任何人(包括时某1及其家人)不得干涉侵权。如相关人员对房屋出租有异议的，可通过法律程序解决。出租方已向承租方履行房屋可能会出现被骚扰或纠纷等风险需自行解决的告知义务，除因法定事由或合同自然到期，双方均不得解除合同，否则需承担违约责任，承租方承诺该房屋只做居住用途，不得在该房屋内作违法乱纪之事，若在使用过程中造成的安全责任事故，由承租方自行负责。本补充协议自双方签署《房屋租赁合同》之后立即生效”。当天，被告向原告出具《米兰诺贵都19号1102室委托书》一份，载明被告委托原告在租赁期内(2016年10月27日至2022年11月30日)该房屋发生的一切事务全权由原告负责管理，任何与合同之外的人一律不得插手该房屋出租事宜。该房屋的水、电、煤、人生安全、财务安全也由原告负责。此委托时在签订房屋租赁合同时立即生效。当天，原告向被告支付21,000元，被告向原告出具收据一份，收款事由载明“租米兰诺贵都19号1102室陆个月房租及壹个月押金(2016年12月1日到2017年5月31日)”。嗣后，被告将系争房屋交付给原告，原告将系争房屋转租给案外人。2017年5月15日，原告向被告转账18,000元。2017年6月5日，原告与案外人时某1签订《协议书》一份，载明：“2017年6月4日，唐金菊(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)在上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室与时某1(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)因房屋归属及租赁事宜发生纠纷并多次报警。时某1因觉得该处房屋归其个人所有，遂将门锁置换，并将租客唐金菊等人强行赶出该处房屋。后经双方协商，唐金菊对出租给其房屋的王静文(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)的该处房屋内的所有物品进行拍照清点后，于2017年6月5日凌晨02时，将所有唐金菊个人物品搬离。经时某1在场确认后，该处房屋由时某1进行日后管理，若今后有物损或房屋问题，与唐金菊无关。同时，唐金菊不再骚扰时某1。双方决定通过司法途径解决此纠纷，并将服从法院判决”。审理中，原告确认2016年10月28日至2016年11月30日期间为免租期。以上事实，有上海市房地产登记簿、《物业租赁合同》、《关于房屋租赁合同的补充协议》、收据、转账凭证、《协议书》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：房屋租赁合同中的出租方应对租赁标的物承担瑕疵担保责任，即应保证租赁标的物符合合同的约定用途。由于第三人对租赁标的物主张权利，妨碍承租人对租赁标的物进行使用、收益，应由出租人向承租人承担相应的合同责任。本案中，因案外人时某1对系争房屋主张权利，导致原告无法对系争房屋进行使用、收益，原告的合同目的无法实现，原告据此主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于被告的辩称意见，本院认为，虽然原、被告在《关于房屋租赁合同的补充协议》中约定，被告已向原告履行房屋可能会出现被骚扰或纠纷等风险需要原告自行解决的告知义务，但是该约定不得排除原告行使法定的合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据原告与案外人时某1签订的《协议书》，原告于2017年6月5日搬离系争房屋，但原告支付租金至2017年11月30日。故被告应返还原告自2017年6月6至2017年11月30日期间的房屋占有使用费17,500元，并应返还原告押金3,000元。被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，不利后果由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐金菊与被告王静文于2016年10月27日签订的《物业租赁合同》；二、被告王静文于本判决生效之日起十日内返还原告唐金菊房屋占有使用费17,500元；三、被告王静文于本判决生效之日起十日内返还原告唐金菊押金3,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告王静文负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年十一月三十日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。