黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑12民终1213号上诉人（原审被告）：李学建，男，住安达市。委托诉讼代理人：吴兴伟，男，安达市新兴法律服务所法律工作者，住安达市。委托诉讼代理人：徐华君，男，安达市东城法律服务所法律工作者，住安达市。被上诉人（原审原告）：魏清山，男，现住安达市。委托诉讼代理人：杨春杰，黑龙江隆华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)安达市兴晟达房地产开发有限公司,所在地安达市绿色家园小区1-5-101。法定代表人：于永成,职务总经理。被上诉人(原审第三人)：周桂华,男,现住安达市。上诉人李学建因与被上诉人魏清山、安达市兴晟达房地产开发有限公司（以下简称兴晟达公司）、周桂华房屋买卖合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2017）黑1281民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李学建的委托诉讼代理人吴兴伟、徐华君、被上诉人魏清山的委托诉讼代理人杨春杰、被上诉人周桂华到庭参加诉讼。被上诉人安达市兴晟达房地产开发有限公司经合法传唤，未出庭出庭参加诉讼。本案现已审理终结。李学建上诉请求：一、依法撤销(2017)黑1281民初2268号民事判决书第二项（即安达市兴晟达房地产开发有限公司即将安达市学子家园小区A7号楼2单元702室房屋交付给魏清山,并立即协助魏清山办理入住手续,待具备办理产权登记条件时协助魏清山办理产权登记手续）、第三项（即李学建立即腾空倒出安达市学子家园小区A7号楼2单元702室房屋。案件受理费2,525.00元，由安达市兴晟达房地产开发有限公司承担。）二、发回重审或改判位于安达市学子家园小区A7号楼2单元702室房屋归上诉人所有。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。诉争房屋是上诉人2016年7月15日购买的,早于2016年9月22日的张俊波申请查封有效时间，法院查封已售房产于法无据。上诉人自2016年11月25日入住装潢及结婚使用至今，从未接到过法院查封通知，上诉人根本不知张俊波查封，当属善意购买。综上，上诉人与被上诉人魏清山同兴晟达公司签订的《商品房买卖合同》都是有效的，虽然魏清山购房时间早于上诉人购房时间，但上诉人已合法占有入住，请求二审法院支持上诉人的诉讼主张。魏清山辩称，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。安达市兴晟达房地产开发有限公司未做答辩。周桂华辩称，兴晟达公司用争议的房屋抵顶欠其的工程款，其有权将该房屋抵顶给魏清山。魏清山向一审法院起诉请求：1、确认原告与兴晟达签订的房屋买卖合同有效，要求被告兴晟达公司交付房屋并协助办理房屋过户手续。2、要求被告李学建即刻清空房屋倒出房屋,交付给原告。3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月15日,魏清山购买兴晟达公司抵顶周桂华工程款的抵账房位于安达市学子家园小区A7号楼2单元702室,顶账价格251,750.00元,面积109.25平方米,兴晟达公司与魏清山签订了房屋买卖合同,并给魏清山出具加盖兴晟达公司财务章的收据，但未给魏清山办理房屋入住手续及交付房屋。2016年7月15日,兴晟达公司与李学建签订房屋买卖合同,约定将案涉房屋卖给李学建,价格为251,275.00元,并给李学建开具购房票据,2016年11月25日,兴晟达公司给李学建办理案涉房屋的入住手续,李学建对案涉房屋进行装修并居住使用。2016年9月22日安达市人民法院作出(2016)黑1281执618、619号之一执行裁定书，查封案涉房屋，并于2016年10月18日送达兴晟达公司，2017年8月10日作出(2016)黑1281执618、619号之十七执行裁定书，解除对案涉房屋的查封；2016年11月15日，魏清山对(2016)黑1281执618、619号之一执行裁定书提出异议，法院作出(2016)黑1281执异69号，中止对案涉房屋的执行。2016年12月12日安达法院作出(2016)黑1281执1077号之一执行裁定书，查封案涉房屋，2017年1月22日，李学建提出异议，法院作出(2017)黑1281执异14号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行，2017年2月3日李学建诉讼至法院要求对案涉房屋确权，法院作出(2017)黑1281民初359号民事判决书，驳回其诉讼请求。兴晟达公司与周桂华签订关于安达市学子家园小区的建筑工程施工合同，周桂华进行承建，于2015年6月5日签订补充协议，约定将学子家园小区A7号楼全部住宅,其中包括案涉房屋抵给周桂华工程款。一审法院认为，(一)关于魏清山与兴晟达公司签订的案涉房屋商品房买卖合同的效力问题。因兴晟达公司对案涉房屋商品房买卖合同无异议,兴晟达公司承认案涉房屋系抵给周桂华工程款的抵账房,兴晟达公司与魏清山签订案涉房屋商品房买卖合同的行为应认定其认可魏清山购买案涉房屋并交纳全部房款,故该商品房买卖合同应认定为魏清山与兴晟达公司的真实意思表示,且该商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定,该合同本院予以确认,应合法有效;(二)关于兴晟达公司应否交付案涉房屋并协助办理入住及房屋产权登记手续的问题。魏清山缴纳购房款系履行了合同约定的义务,故兴晟达公司应按合同约定履行交付房屋、协助办理入住手续的义务，至于协助办理产权登记的义务应待符合办理产权登记条件时予以协助；(三)关于李学建应否腾空倒出房屋的问题.李学建虽与兴晟达公司签订合同,缴纳全款,但案涉房屋在法院查封期间,兴晟达公司将案涉房屋交付给李学建,该交付行为系处置法院查封财产,应认定无效。李学建与兴晟达公司签订合同时,案涉房屋已作为抵账房抵给周桂华,兴晟达公司对案涉房屋已无处分权,且案涉房屋未转移登记到李学建名下,故李学建不构成善意取得,其未取得案涉房屋的所有权。综上,李学建应将案涉房屋���空倒出,至于房屋装修问题,李学建可另诉主张权利。综上，魏清山的诉讼请求合理,应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1、魏清山与安达市兴晟达房地产开发有限公司于2016年9月15日签订的关于安达市学子家园小区A7号楼2单元702室的商品房买卖合同合法有效;2、安达市兴晟达房地产开发有限公司即将安达市学子家园小区A7号楼2单元702室房屋交付给魏清山,并立即协助魏清山办理入住手续,待具备办理产权登记条件时协助魏清山办理产权登记手续;3、李学建立即腾空倒出安达市学子家园小区A7号楼2单元702室房屋。案件受理费2,525.00元，由安达市兴晟达房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，魏清山于2015年9月15日购买兴晟达公司抵顶周桂华工程款的案涉房屋，与兴晟达公司签订商品房买卖合同，为双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，其合同合法有效，本院予以确认。如前所述，兴晟达公司与魏清山签订的商品房买卖合同有效，兴晟达公司应按合同约定，履行合同义务，向魏清山交付案涉房屋，并协助办理过户手续。李学建于2016年7月15日与兴晟达公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋后，魏清山、李建学均未办理产权登记，但魏清山与兴晟达公司签订的商品房买卖合同成立时间先于李学建与兴晟达公司签订的商品房买卖合同成立时间，李学建虽已实际装修入住，但其入住时案涉房屋已经被安达法院查封，兴晟达公司将被查封的房屋交付给李学建的行为，已违反法律规定，李学建的入住占有并非合法占有，故原审法院判决并无不当，李学建的上诉理由证据不足，本院不予支持。对于李学建因合同无法实际继续履行所投入的购房款、装修费等可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，069.00元，由上诉人李学建负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹤审判员 张银凤审判员 吴红杰二〇一七年十一月二十八日书记员 孙 月