江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0731民初1202号原告：管学慧，1996年11月3日出生，汉族，住于都县。委托诉讼代理人：康文礼，江西客家人律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：于都金建房地产开发有限公司，住所于都县贡江镇红旗大道42号。法定代表人：李保君，总经理。委托诉讼代理人：杨云清，北京长安（上海）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告管学慧与被告于都金建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管学慧的委托诉讼代理人康文礼，被告于都金建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨云清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因其交付的商品房实际层高减少而给原告造成的各种违约损失及赔偿金共计35544.8元；2、本案诉讼费和鉴定费由被告承担。事实和理由：2015年7月17日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于于都金建状元府1栋0101001号商品房一套。根据合同第三条约定，原告购买的该套商品房层高为3米，而被告现交付的商品房实际层高仅为2.77米，比合同约定的实际层高减少0.23米。原告认为，被告严重违反了双方的合同约定，已构成违约，依法应当承担违约责任。同时，被告的违约行为也将直接造成原告房屋贬值，使原告无法按照自己的个性设计要求，对房屋进行良好的装修，房屋居住品质和居住环境明显降低，给原告今后的居住带来长期的精神压抑。为此，根据合同约定和相关法律规定，特提起前列诉讼请求。被告于都金建房地产开发有限公司辩称，被告开发的金建状元府项目1#、2#号楼盘，于2013年11月设计层高为2.9米，该规划设计经于都县城乡规划建设局审查，且工程竣工规划核实合格。项目于2014年11月28日开盘，开盘前后在于都房产网所做广告、宣传册、广告牌等均没有以层高宣传，以吸引业主。售楼部按照规定所做的公示层高标注为2.9米，原告应当获知此信息。签订商品房销售合同的流程为：实地看房、签订内部认购协议、被告的销售人员按照内部认购协议在于都县房产局录入相关信息并产生商品房销售合同，最后业主与被告签字盖章。内部认购协议无层高标注，但在录入信息时，由于工作人员的失误，错误标注层高为3米，以致销售合同层高都标注为3米，系错误表达，且业主缔约时应当知道房屋实际层高。被告发现错误后，向于都县房产局申请变更，因需合同双方申请，才能变更，无法单方更改。曾林生业主也因此向于都县房产局信访，该局信访答复为1#、2#楼层高规划设计为2.9米，3#楼层高为3米，因销售人员失误，在与购房人员签订商品房买卖合同时，没有按照房屋实际标注层高。为此，被告在售楼部及物管部向业主通报情况，做好解释工作，实际层高符合《住宅设计规范》规定，不会影响业主实际使用，取得了部分业主的谅解。原告主张适用《商品房买卖合同》第13条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，即按面积缩水的司法解释赔偿于法无据。综上，被告主观上并非恶意，仅是错误表达，也从未以此获利，原告也应当获知实际层高，故请法庭结合合同的诚实信用和公平原则，依法裁判。为此，原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原、被告身份信息复印件，以证实原、被告身份信息和诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，以证实原、被告签订的商品房买卖合同约定的层高为3米，以及其他权利义务和违约责任条款；3、购房发票（复印件），以证实原告按照合同约定支付了购房款；4、被告商品房销售宣传栏照片，以证实被告销售房时，以层高3米进行宣传，存在隐满实际层高误导欺诈原告购买的事实。被告于都金建房地产开发有限公司对原告证据的质证意见：证据1的“三性”没有异议；证据2的真实性没有异议，但对证明内容层高为3米，系开发商的错误表达，双方的真实意思表示为层高2.9米；证据3“三性”没有异议；证据4公告栏照片真实性有异议，与开发商在售楼部悬挂的公示牌照片不符。被告于都金建房地产开发有限公司围绕抗辩提交了以下证据：1、于都县金建状元府设计方案、江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，以证实1#、2#楼盘层高设计为2.9米，且设计图纸经于都县城乡规划建设局审查，该建设工程规划核实合格；2、于都金建状元府商品房明码标价销售公示牌照片，以证实售楼部公示的1#、2#楼盘层高标注2.9米，业主应当知道规划设计层；3、于都房产网网页照片、金建状元府宣传册、金建状元府广告牌照片，以证实金建状元府并无以层高3米来特别宣传，许多业主都实地看房，应当知悉实际层高为2.9米；4、内部认购协议，以证实原、被告达成协议时并无对层高标注，房价都是以房屋面积来计算，且业主在看房时应当知道实际层高；5、被告向于都县房地产管理局提出的申请、于房管信办复字[2016]39号答复意见书、通报，以证实于都县房地产管理局认定在销售合同中标注层高3米，系销售人员失误、错误标注。为此，金建状元府做了补救措施，并取取得了大部分业主的谅解。原告对被告证据的质证意见，证据1的第一份、第二份真实性没有异议，但对证明对象有异议，该规范设计不影响被告实际交房中存在违约的事实；证据2三性均有异议，原、被告签订的合同层高是3米，并不是被告说的2.9米；证据3第一份真实性没有异议，对关联性和证明对象有异议，被告即使在房产网做过宣传，并不影响被告在与原告签订合同时约定3米的事实，也证明不了标注2.9米的事实；对于宣传册、广告牌三性均有异议，被告销售的房屋约定的层高是3米，但实际交付的达不到3米，已经构成违约，存在缺陷；证据4真实性没有异议，但对关联性及证明对象有异议，根据房地产销售的相关法律，应当以备案的统一格式的销售合同为准，内部认购协议也没有对层高进行约定，所以应当以合同约定的3米作为依据；证据5真实性没有异议，但对关联性和证明内容有异议，答复意见书恰恰证明了被告明知自己的房屋设计规划为2.9米，在销售时故意隐瞒，以3米进行宣传和销售。根据原、被告的陈述和对证据的审查确认，本院认定事实如下：2015年7月17日，原、被告签订赣州市商品房买卖合同，原告以总价628000元购买被告在于都县贡江镇于山大道西侧、检察院南侧地块开发的1幢0101001号商品房一套。合同第三条约定，该商品房层高为3米。原告以被告交付的房屋层高不足3米为由，遂诉至本院要求按诉请处理。另查明，2013年11月，被告开发的于都金建状元府项目1幢、2幢经北京森磊源建筑规划设计有限公司设计层高为2.9米，并经于都县城乡规划建设局图纸审查批准。2016年9月1日，于都县城乡规划建设局对被告开发的项目颁发赣规核字第于[2016]017号建设工程竣工规划核实合格意见单。2017年3月28日，原告申请对涉案房屋层高司法鉴定。2017年10月23日，江西赣州司法鉴定中心出具赣虔司鉴（地）字[2017]第01052号建筑工程司法鉴定意见书，其鉴定意见为：于都金建状元府1栋0101001号房屋层高为2.9米。原告已预交鉴定费1500元。庭审期间，经本院行使释明权，告知原告涉案房屋实际设计层高为2.9米，被告在客观上已不可能按合同约定交付层高为3米的商品房，原告是否同意变更诉讼请求为解除《商品房买卖合同》，原告明确表示不同意解除《商品房买卖合同》。另查明，因层高不符合合同约定而与被告发生纠纷的业主约有200位，其中29户业主与被告按购房总价款的2％达成和解协议，另有20多位业主与被告按购房总价款的1％达成和解协议。另有53位业主（包括本案业主）诉诸法院，要求被告参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定承担违约责任。本院认为，原告购买被告开发建设的商品房并签订商品房买卖合同，双方形成房屋买卖合同民事法律关系。商品房买卖合同所约定的条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告应当依约履行各自的义务,行使各自的权利。被告建造的涉案房屋层高经有资质的规划设计公司设计为2.9米，并经建设行政主管部门审查批准，房屋层高已达到国家住房和城乡建设部发行的《住宅设计规范》【GB50096-2011】就住宅用途的房屋层高设计规范是以2.8米为宜的标准，且与合同约定的层高相差0.1米。被告向原告交付的房屋层高经司法鉴定为2.9米，该层高与设计图纸高度在规范允许偏差范围内。同时，涉案商品房已经建筑工程竣工验收并交付给原告，系合格工程，表明该商品房达到住宅用途。被告明知其开发建设的房屋层高设计为2.9米，却在与原告签订合同时将房屋层高约定为3米，被告与原告缔约时因工作失误，其行为导致原告对涉案房屋层高的期待值不能完全实现，被告的行为存在过错，应承担层高不相符的过错赔偿责任。因双方合同并未约定层高不符的违约处理原则，根据本案的实际，在综合考虑楼房的价格、楼房缩水程度及楼房使用价值的影响、以及当地经济生活水平等因素，本院酌情由被告按总房价的1.5%计算向原告支付赔偿金。原告主张应类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于都金建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告管学慧违约金9420元；二、驳回原告管学慧的其他诉讼请求。如被告未按上述指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费689元，鉴定费1500元，合计2189元，由原告管学慧负担1313元,被告于都金建房地产开发有限公司负担876元，于付款时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费，并将缴费凭证寄回于都县人民法院民二庭，逾期按自动撤回上诉处理。户名：江西省赣州市中级人民法院。开户行：招商银行赣州长征大道支行，账号：99×××88。]审 判 长  段德辉人民陪审员  曾 飞人民陪审员  王才喜二〇一七年十一月六日书 记 员  王仪炜