湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5928号上诉人（原审原告）：王桂芳，女，1935年10月12日出生，汉族，住武汉市江岸区,委托诉讼代理人：田专、郭锋，湖北尚泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏新甫，男，1961年3月2日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：夏卉清，湖北诚明律师事务所律师。原审第三人：舒自力，男，1959年2月4日出生，汉族，住武汉市江岸区，原审第三人：罗红，女，1959年10月4日出生，汉族，住武汉市江岸区，上诉人王桂芳因与被上诉人夏新甫、原审第三人舒自力、罗红确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王桂芳上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持王桂芳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费数均由夏新甫承担。事实和理由：本案民间借贷关系在先而《购房协议》在后，签订购房协议的真实本意不是要转让房产，而是为第三人舒自力向夏新甫借款四十万元提供的非典型担保。本案中的购房合同是完全依附于四十万元民间借贷而非独立存在，与正常的房屋买卖交易也完全不符。《购房协议》名为房屋买卖合同，实为借款担保协议，应当依法被认定为无效合同。夏新甫辩称，夏新甫与王桂芳、舒自力、罗红于2007年2月1日签订的《购房协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，依法应当认定有效。王桂芳、舒自力、罗红应当继续履行《购房协议》约定的义务，配合夏新甫办理房屋过户手续，并承担超出五万元以外的过户费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。舒自力述称，《购房协议》并不是我们的真实意愿，我们向夏新甫借款是为了儿子出国凑费用，并没有出售房屋的意图。同时，该房屋系父亲死亡后依据国家政策补偿给母亲王桂芳的，我们和兄弟姐妹4人对该房屋都有继承的权利。没有取得其他家庭成员的同意，王桂芳和我们不可能对外出售该房屋。我们与王桂芳、夏新甫签订的《购房协议》是在我们与夏新甫签订《借款协议》之后签订的，其目的是担保《借款协议》，当时国家政策不能办理个人担保，所以当时应夏新甫的要求签订了《购房协议》。因此该《购房协议》的真实意思表示应为担保关系而不是房屋买卖关系。罗红未到庭陈述意见。2017年2月6日，王桂芳向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认2007年2月1日夏新甫与王桂芳、舒自力、罗红签订的《购房协议》无效；2、夏新甫将江岸区工农兵路18号长江委上滑坡危旧房改造1栋17层2室房屋返还给王桂芳；3、夏新甫承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年2月1日，舒自力、王桂芳、罗红作为出卖方，夏新甫作为购买方，签订一份《购房协议》，约定：出卖方声称实际拥有武汉市江岸区工农兵路上滑坡一号楼1702号房屋所有权和土地使用权，只是目前房产权利凭证记载于母亲王桂芳名下。现实际权利人和名义权利人共同表示自愿将该房产出售给购买人。购买人夏新甫愿意以总价肆拾万元购房（新毛坯房）。办理“二证”时，购买方如果自行办理，若过户的全部税费超过五万元，由出卖方办理，五万元税费由购买方承担，超过五万元的部分由出卖方承担，税费不足五万元时，由购买方办理，税费由购买方承担。到购买人办理房产权利凭证过户手续时，如果市场房价上涨，出卖方不能涨价，更不能计算房租。在这种情况下，出卖方无须向购买方支付之前借款的利息，本金直接冲抵购方（房）款。购买的房产在建筑商交房后由购买方无偿居住，在居住过程中，发生的物业管理费，水、电、气等费用由购买方承担。如因其它一切原因导致购买方不能将该房产权利凭证过户到购房人名下，出卖方则必须支付购买的装修费用。本条不因其它条款无效而无效，应始终有效。本购房协议在出卖方和购买方签字后产生法律效力。出卖方：舒自力、王桂芳、罗红签名并捺印，购买方：夏新甫签名并捺印。同日，夏新甫作为出借人、舒自力、罗红作为借款人，签订一份《借款协议》，约定：借款人向出借人借款人民币肆拾万元整，双方约定年利息为12.96%，借款时间最短不少于2年，最长不多于5年，具体还款和付息时间（在借款期间内）由出借人决定，还本时一并付息。在确定的借款期间内如果出借人要求提前还本付息，则出借人须向借款人承担本金5%的违约责任。双方约定，任何一方违约愿负法律责任。出借人：夏新甫签名并捺印。借款人：舒自力、罗红签名并捺印。2007年2月2日，舒自力出具《收条》一份，载明：今收到夏新甫购房款转账支票肆拾万元正（支票：01861795）。2007年2月9日，舒自力出具《收条》一份，载明：今收到夏新甫购上滑坡1号楼1702房款肆拾万元正（400,000元）。2004年4月12日，王桂芳与长江水利委员会机关服务局签订一份《武汉市集资合作建房协议书》，协议书编号：2004158。王桂芳出资273,746元（含代收代付5,564元），购买位于武汉市江岸区工农兵路18号长江委上滑坡危旧房改造1栋17层2室房屋，该房屋产权登记时间：2014年12月18日，房屋所有权人：王桂芳。建筑面积：132.08平方米，房屋所有权证证号为：武房权证岸2014014329，土地使用证证号为：岸国用（商2015）第6626号。2007年2月，夏新甫从王桂芳、舒自力、罗红处取得武汉市江岸区工农兵路18号长江委上滑坡危旧房改造1栋17层2室房屋（新毛坯房）入住资格，随后装修入住至今已十年。一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，夏新甫与王桂芳、舒自力、罗红签订的《购房协议》，出卖方王桂芳、舒自力、罗红中的王桂芳系武汉市江岸区工农兵路18号长江委上滑坡危旧房改造1栋17层2室房屋的所有权人，有权出售自己名下的房屋给购买人夏新甫，因武汉市江岸区工农兵路18号长江委上滑坡危旧房改造1栋17层2室房屋当时无法办理“两证”，存有瑕疵，购买人夏新甫支付了相应的对价400,000元，并取得了该房屋（新毛坯房）的一切入住手续，随后，夏新甫将该房屋装修后一直居住至今。舒自力2007年2月9日出具《收条》，明确载明收到400,000元购房款。现王桂芳、舒自力、罗红均称《借款协议》在先的说法于法无据，不予采信。该《购房协议》系各方真实意思表示，不违反法律规定，为有效民事行为，应受法律保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回王桂芳的诉讼请求。案件受理费7,300元、邮寄送达费40元，共计7,340元，由王桂芳负担。二审期间双方当事人均无新证据。二审经审理查明：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。根据王桂芳的上诉理由及夏新甫的答辩意见，本案争议焦点为：2007年2月1日舒自力、王桂芳、罗红与夏新甫签订的《购房协议》及同日舒自力、罗红与夏新甫签订的《借款协议》的真实意思表示，双方当事人是房屋买卖民事法律关系还是为借款提供房屋作担保的民事法律关系。本院认为，因本案诉争房屋系王桂芳向其工作单位长江水利委员会机关服务局购买的集资房，根据当时单位集资建房的情况，该诉争房屋可能存在无法办理房屋所有权证和土地使用权证的情形。从2007年2月1日舒自力、王桂芳、罗红与夏新甫签订的《购房协议》及同日舒自力、罗红与夏新甫签订的《借款协议》的约定内容也可印证当时集资建房的情况。王桂芳上诉称《购房协议》系为《借款协议》提供担保，但2007年2月1日舒自力、王桂芳、罗红与夏新甫签订《购房协议》及同日舒自力、罗红与夏新甫签订《借款协议》后，即将诉争房屋交付夏新甫装修入住至今近十年，且舒自力至今未偿还借款，夏新甫亦未主张偿还借款，加之舒自力于2007年2月出具的收条均表明系收到夏新甫购房款四十万元，故王桂芳上诉称本案并非真实的房屋买卖法律关系，而是为借款提供担保的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，王桂芳的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由王桂芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  丰 伟审 判 员  申 斌审 判 员  张文霞二〇一七年十一月二日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳