北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初11981号原告：李波，男，1963年10月20日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨伟婷，北京百伦（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京浩云律师事务所律师。被告：武小玲，女，1984年11月13日出生，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：赵志军，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忠，北京市中洲律师事务所律师。第三人：北京金隅大成开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号（大成大厦22层）。法定代表人：张晓兵，总经理。委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。原告李波与被告武小玲、第三人北京金隅大成开发有限公司（以下简称大成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李波的委托诉讼代理人杨伟婷、杜锋钰，被告武小玲的委托诉讼代理人赵志军、王忠，第三人大成公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波向本院提出如下诉讼请求：武小玲及第三人协助李波将位于北京市丰台区大成南里三区28号楼1层3单元101房屋过户登记至李波与武小玲名下，此后再由武小玲配合将房屋过户至李波一人名下。事实理由如下：原、被告系男女朋友关系。为巩固二人之间的感情，2009年4月16日，原告出资以二人名义与北京金隅大成开发集团有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于北京市丰台区大成南里三区28号楼1层3单元101房屋（以下简称涉案房屋），合同约定2011年12月30日前取得房屋权属证明。2011年初，原、被告二人分手，此后被告回到内蒙生活。因双方恋爱关系解除，房屋共有基础不复存在，故双方协商原告向被告支付其在内蒙购买新房的购房款，涉案房屋产权证下来之后被告协助原告将涉案房屋过户登记至原告一人名下。原告依约在2012年至2014年分别向被告支付50余万元的购房款，但2014年涉案房屋的产权证办理下来之后，被告却以各种理由拒绝配合办理过户登记事宜，双方多次沟通无果，遂提起本案诉讼。被告武小玲辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋并非原告一人出资，是共同出资；2、商品房预售合同系二人签署，涉案房屋系二人共有；3、原告并无证据证明其所称双方协商原告支付被告内蒙房产的价款，被告同意将涉案房屋过户至原告一人名下；4、房屋原登记原告占99%，被告占1%份额，被告提起了行政诉讼，案件现已审理完毕，登记行为已被撤销，双方份额并未确定，被告有权依据出资要求确认自己的份额，被告无义务协助原告将房屋登记在原告一人名下，本案应为确认之诉，鉴于原告并不要求确认其在房屋上所占份额，故法院应驳回原告诉讼请求。第三人大成公司述称：原告要求的诉讼请求无合法依据，预售合同是二人共同签订，原告并无产权归其一人所有的依据；2、本案是原、被告就房屋份额的纠纷，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月16日，李波、武小玲与大成公司签订《商品房预售合同》，约定李波、武小玲购买大成公司开发建设的位于北京市丰台区大成南里三区28号楼1层3单元101房屋，总价款1749449元。2014年5月27日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）向李波颁发X京房权证丰字第XX**号房屋所有权证，向武小玲颁发X京房权证丰字第XX**号房屋所有权证，载明涉案房屋为李波、武小玲按份共有，李波占共有份额99%，武小玲占共有份额1%。李波提起本案诉讼时，向本院提交2014年4月15日签署《房产约定说明》一份，载明：李波、武小玲共同所有位于丰台区大成南里三区28号楼1层3单元101的房产，双方约定占有份额如下：李波占99%，持有房屋所有权证；武小玲占1%，持有房屋所有权证，如因以上财产分割引起的纠纷由双方承担一切法律责任。在案件审理过程中，武小玲称该份《房产约定说明》非其本人签署，双方共同购买涉案房屋，从未有过房屋份额约定，遂以北京市规划和国土资源管理委员会为被告、李波为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋登记行为。本院于2016年11月25日作出（2016）京0106行初220号行政判决书，撤销市住建委作出的将北京市丰台区大成南里三区28号楼1层3单元101号房屋所有权登记为武小玲和李波的行政行为，确认前述二份房屋所有权证均无效。在该案审理中，对前述中“武小玲”签字进行鉴定，经鉴定，该《房产约定说明》中武小玲签字并非本人所签。该行政判决书现已生效。庭审中，李波提交2016年5月26日其与武小玲的电话录音一份，证明李波与武小玲原系男女朋友关系，二人共同与大成公司签约购买涉案房屋，房款均由李波支付，二人分手后，曾口头达成互易协议，即李波给武小玲在内蒙呼和浩特购买一套房屋，武小玲同意将其在本案涉案房屋中的份额过户与李波，现李波履行承诺向武小玲支付钱款用于购买呼和浩特房屋，但武小玲拒绝将涉案房屋份额过户至李波一人名下。李波指出，该份录音证据中以下内容可以证明上述主张：1、录音文字记录第一页第九行：“李波：对啊，我说当时一开始我说当时的话你买完房子，是吧，咱俩就说好了，我把呼和浩特房子给你解决了，你把这户过给我，怎么现在又不办了，又要这么多钱，我现在没有啊。”2、录音文字记录第二页第一行：“武小玲：所以我就告诉你说，我今年不和你过，这十万块钱我就要。我本身不想让我父母掺和进来，因为三年前我已经告诉他们那个房子已经给李波了。我说我不想再提这个事情了，我说你们也不要问，是家长的不要再掺和我们的事情了，我很累。”3、录音文字记录第二页第十九行至第三页：“李波：你听我说，你说完话了吗，我说几句。当时你走了以后，你说你没地方住，让我给你解决住房。我别管认什么字，一个是当时你拿走那十几万块钱，是吧，这认可吧。武小玲：十八万，认可。……李波：那你跟她的事，她又一次找过我，找过我还提这钱的事，我说已经没有关系。那你买这房子多少钱，八十多万吧。武小玲：六十三万，我算算啊，七、八十万吧。李波：七八十万是不是都是李波拿的。武小玲：不是。李波：怎么不是。武小玲：你算算你给了我多少钱。一个十八万，这个认可吧。李波：认可。我给你56万汇款，我都有单子。我上次告诉你我有这个存证在，因为什么呢，我觉得一开始不怎么，我这都有东西。一开始咱俩说好了，你说这房子咱俩买了，你给我把这个手续过了。对不对，可是你也没给我过啊。我跟你说过，钱我给你没事，你着急吗，买房那也催钱。我给你这个钱，你把这个户给我过了。当时咱俩是这么说的吧。武小玲：话是没错。你就一个男人，我跟了你七年，你就把这么多年的钱都算在里面。”4、录音文字记录第四页第十五行：“李波：价值多少钱咱不要说，买大成郡的房子，武小玲，咱问心无愧的说你拿一分了吗？武小玲：咱们两个既然已经走到那一步啊，还有人会讲这个吗？第一那个房子是我们两个人的名字，第二给开发商的钱是从我这刷出去的。李波：你的卡里的钱怎么来的啊。你卡里的钱怎么来的，不是我李波给你的吗？武小玲：我认可。”5、录音文字记录第六页第十二行：“武小玲：你给我的每一笔钱你都有数字是吧。李波：但是你拿走了我就没有了，就像这18万，我没有啊，咱俩谁都不说了，你心平气和的考虑考虑。”6、录音文字记录第七页第五行：“那这个事情任何人都会讲开始买房了我就给你过户，现在又说四年时间我没管过你没问过你，你现在就要这十万块钱，不给我就让我父母到你家来住。这就是你的逻辑吧，不行，咱就怎么着怎么着。武小玲：是因为我必须要急用这十万。”7、录音文字记录第七页倒数第九行:“李波：你没地方住，我已经给你买房子了，认可吗？武小玲：买了能住进去吗？我怎么住进去啊。李波：装修以前我设定一个东西，装完修以后你说我没有家电，我没有床我怎么睡啊，那我还得买家电买床吗。武小玲：我跟你说过买家电买床吗？李波：你现在没有说过，我记得当时我给你汇最后一笔钱的时候，到时你把这事给我办了，你怎么答应的，你说没问题吧，过二年又要装修。”8、录音文字记录第九页第一行始：“李波：你父母我印象中，衣服鞋都是我的，认可这件事情吧。武小玲：没错。李波：你妈戴着的金项链都是我给买的……。武小玲：就算你给我妈买的金项链也是应该的吧。李波：我是应该的，但是你爸跟你妈这么多年，买了吗，给买了吗，不是我不说什么，就是武小玲我对你怎么样，说你对李波怎么样。这个事情咱们不是一句话和两句话能说清楚的。恩也有过仇也有过，所以走到今天，以前的事情说一万遍没有用。我问你着急装修，我把钱给你可以，但是我就这一个条件，也是你早承诺我的，不是说我今天跟你提的。如果说你要10万元钱装修，我再给你提这个我不对，你买房子结束后你答应我的，两年多你没给我办。到现在为止，你又提出条件来，还不给我办，这叫讲理吗。你老说大家在一起几年，六年也好七年也好，你的感情就是这么讲，就什么事儿就你合适了才叫感情，你差一点不合适就不叫感情。不是这个话，真的，不是这个话，……。武小玲：不用考虑了，老太太今天晚上的票，你说咋办。李波：什么怎么办。武小玲：还是让他们走还是怎么办。李波：可以来啊，可以住，来了后讲理，可以谈啊。武小玲：你让他去了是讲理吗，他闺女这四年来都租房子住，你住着豪华别墅。李波：我住豪华别墅是我李波买的。武小玲：那就不讲理了吗？李波：我怎么不讲理了。那你跟我分手，我给你买房了。武小玲啊，这是我不讲理啊。武小玲：她要不讲理起来，她就是觉得那个房子是两个人的。”9、录音文字记录第十二页倒数第四行“李波：所以我感谢你啊，我感谢你，你大度啊，做人不都这么说吗，好的时候不好的时候都在一起，好的时候走了，但是我也补偿你了，我该给你买房子我也买了，好不好。武小玲：你补偿我，我现在急需要这10万块钱，你不要再说这么多了，我不是三岁孩子，我已经三十岁了，懂吗？不要再重复了，你要是给我我就装修房子，你要是不给我咱们以后也不要再通电话了。”武小玲认可上述录音证据的真实性，但不认可证明目的。武小玲主张，李波在录音中关于其方所谓互易关系是诱导性发问，武小玲的回答并未认可；李波问武小玲，她买的房子是不是李波付的钱，武小玲回答说不是，此后双方对话均为十万元装修款的交涉；录音文字记录第五页第八行：“李波：我都给你说了，我给你10万，你给我把户过了，这就不行吗。你要讲情义我就给你钱，那叫我讲情义，到你这，给我办这个手续，你不给我办就叫讲情义啊。你说呢。我把10万块钱给你。武小玲：你要有1000万，我也不会厚着脸皮跟你要的。李波：那我把10万块钱给你，你能把事给我办了吧，就这户过了。武小玲：至少现在不行，气不顺。”此段对话显示双方正在磋商中；关于武小玲在录音中称告诉父母房子已经给李波了，系因武小玲回到内蒙后，父母知晓武小玲和李波在北京共同购买了一套房屋，即要求武小玲将属于自己的份额处理，武小玲不想让家长掺和自己的感情纠葛，即告诉父母房子给了李波，在录音中，武小玲说这段话是哭泣的，如此陈述只是安慰和搪塞父母的言辞；关于录音中的回答“话是没错”是指李波有过这方面的意思表示，话可以这样说，但武小玲并没有同意，且录音中李波说“这房子咱俩买了”指代不明，应是指本案涉案房屋；关于武小玲购买内蒙的房屋与李波无关，李波给武小玲的钱，时间跨越三年，数额大小不等支付了十几次，均与武小玲买房无关，双方原系恋爱关系，分手后男方给予女方补偿很常见；综上，李波所谓互易关系，即其给武小玲在内蒙买房，武小玲取得房产后将涉案房屋过户给李波，是双方有交换的条件，录音中，武小玲否认内蒙房产系李波出资购买，双方至今仍就过户进行交涉，亦可说明双方从未就此达成一致协议，且在庭审中，武小玲发现李波采用伪造共有份额确认单的形式欺骗登记机关，将房屋登记为武小玲仅占1%份额，严重侵害了武小玲的合法权益，武小玲已通过行政诉讼撤销了该产权登记；另对房屋产权的处分行为系重大复杂民事法律行为，不应仅凭据李波私自录制的双方日常谈话作为依据，应以书面协议为准。李波对武小玲的上述意见不予认可，认为双方此前系男女朋友关系，协议可以是书面的也可以是口头的，均合法有效，本案除了口头协议，李波亦有给武小玲出资购房的实际履行行为，双方的互易关系是存在的，李波已经按约定履行了义务，但武小玲并未实践其承诺；房屋产权登记行为的撤销亦不应影响武小玲履行将其份额过户与李波的约定。庭审中，李波与武小玲均称二人大约于2011年底2012年初分手。另查，李波通过中国建设银行存款、转账方式于2012年至2014年向武小玲共计支付50万元。以上事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、（2016）京0106行初220号行政判决书、银行凭证及录音光盘等证据予以佐证。本院认为：武小玲认可李波提交录音的真实性，从录音中可知：1、录音第二页中武小玲曾说三年前其已经告诉父母那个房子已经给李波了；第九页曾说“她要不讲理起来，她就是觉得那个房子是两个人的”，联系上下文，此处“她”系指武小玲母亲,武小玲的此番表述可以说明其本人认可房屋已经是李波一人的，故本院对武小玲辩称房屋已给李波是其对父母的搪塞之辞不予采纳。2、录音第三页中，李波陈述“一开始咱俩说好了，你说这房子咱俩买了，你给我把这个手续过了。对不对，可是你也没给我过啊。我跟你说，钱我给你没事，你着急吗，买房那也催钱。我给你这个钱，你把这个户给我过了。当时咱俩是这么说的吧。”武小玲回答“话是没错。……”李波的陈述中可以看出李波给武小玲钱用于买房，武小玲同意过户，李波通篇电话沟通的均系涉案房屋的过户问题，武小玲在电话中一直提出的是内蒙房屋的装修款问题，故本院有理由相信李波所述系当时武小玲同意李波出钱给其买内蒙房屋，武小玲将本案涉案房屋过户与李波，武小玲回答“话是没错”系对此予以认可，双方此前存在互易的口头协议。3、录音第七页，李波：“你没地方住，我已经给你买房子了，认可吗？”武小玲：“买了能住进去吗？我怎么住进去啊。”从双方的表述，结合录音中武小玲始终主张急需房屋10万元装修款，及李波于2012年至2014年间支付与武小玲的钱款，本院有理由相信李波出资给武小玲购买了内蒙房屋。综上，本院认为，李波与武小玲之间达成李波给武小玲出资在内蒙购买房屋，武小玲将其在本案涉案房屋中的份额过户与李波的口头协议，李波已履行了给武小玲出资购房的义务，武小玲亦应按约定将其在涉案房屋中的份额过户与李波。双方原系恋爱关系，口头协议分手后的补偿及房屋份额的处理亦属合理且不为法律所禁止。李波与武小玲对于房屋份额有无约定并不影响双方互易协议的履行，现房屋原有权属登记行为已经生效行政判决书予以撤销，房屋恢复登记至大成公司名下，故大成公司应协助完成相应过户行为。故此，本院对李波的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下：一、北京金隅大成开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区大成南里三区28号楼1层3单元101房屋过户至李波、武小玲名下。二、李波、武小玲于本判决生效之日起七日内协助李波将位于北京市丰台区大成南里三区28号楼1层3单元101房屋所有权转移至李波名下。案件受理费20546元，由武小玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 阳人民陪审员  谷玉珍人民陪审员  朱金录二〇一七年十一月七日书 记 员  于 莹孙超