西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初8663号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。负责人：杨新丰。委托诉讼代理人：宋光义，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：彭方涛，北京市东元律师事务所西安分所律师。被告：任亮云，女，汉族。被告：陕西五星房地产开发有限责任公司。法定代表人：郑保忠。委托诉讼代理人：仵宏，男。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告任亮云、陕西五星房地产开发有限责任公司（以下简称五星公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭方涛，被告任亮云，被告五星公司委托诉讼代理人仵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.宣布借款全部到期，判令被告偿还原告截止2017年7月31日的借款本金705691.41元、利息14249.16元、罚息156.02元、复利178.94元，合计720545.53元，并按合同约定支付2017年8月1日至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复息；2.判令原告对被告任亮云抵押的位于西安市雁塔区西影路63号金裕花园二期1幢1单元26层12606号房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3.判令被告五星公司对前述债务承担连带偿还责任；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告任亮云于2012年10月19日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，向原告借款810000元，用于购买上述房屋，借款期限为240个月，被告任亮云以该房屋提供抵押担保。为保证借款合同的履行，原告与被告五星公司于2012年9月29日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定五星公司对该笔借款承担连带责任保证。合同签订后，原告依约放贷，但被告自2017年3月30日起未按约履行还款义务。被告任亮云辩称，其从原告处贷款购房及自2017年4月起月供款未付属实。自己于2017年8月还款时得知账户冻结，无法还款。表示愿意清偿前期欠款，要求继续履行借款合同。被告五星公司辩称，其承担的是阶段性保证责任担保。由于原告与借款人签订有抵押合同，原告应优先处置抵押物，不足部分再由五星公司承担保证责任。五星公司在承担保证责任后享有追偿权。本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，原告（债权人）与被告五星公司（保证人）协商签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告五星公司为购置西安市雁塔区西影路63号金裕花园二期项目所属住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为5000万元的连带责任保证；所担保的债权为自2012年9月29日至2015年9月29日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等内容。2012年10月19日，原告（贷款人）与被告任亮云（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告任亮云向原告借款810000元，用于购买坐落于西安市雁塔区西影路63号金裕花园二期1幢1单元26层12606号房屋；借款期限240个月，即自2012年10月19日至2032年10月19日止；借款利率为浮动利率；还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为6063.01元；担保方式为抵押加最高额保证；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系，计收罚息和复利等内容。同日，原告（抵押权人）与被告任亮云（抵押人）还签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定以抵押人所刚买的上述房屋为借款合同提供抵押担保，担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。并于2013年1月21日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案。2012年10月30日，原告向被告发放了贷款810000元。合同签订后，被告任亮云在贷款初期尚能按期还款。自2017年3月30日起，被告任亮云未按约还款。截至2017年7月31日，被告任亮云该借款合同项下尚欠原告借款本金705691.41元、利息14249.16元、罚息156.02元、复利178.94元，合计720545.53元。上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、银行个人贷款对账单、个人贷款客户拖欠明细单等证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告五星公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告与被告任亮云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应依约履行合同义务。合同履行中，原告履行了发放贷款的义务，被告任亮云未按照合同约定按期足额还款，构成违约，应当承担民事责任。被告五星公司为被告任亮云该笔借款提供阶段性连带保证责任担保，由于尚未办理房屋他项权证，被告五星公司对于被告任亮云该借款合同项下的债务应当承担连带清偿责任。被告五星公司在承担保证责任后，有权向被告任亮云追偿。原告依据合同约定要求宣布贷款到期，被告任亮云偿还全部借款本金及相应利息，并要求被告五星公司对任亮云该债务承担连带清偿责任之诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。本案涉案房产上设定的为抵押预告登记，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有当抵押条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张就抵押房屋处置所得价款享有优先受偿之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、被告任亮云于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿付借款本金705691.41元、利息14249.16元、罚息156.02元、复利178.94元，合计720545.53元（截至2017年7月31日），及自2017年8月1日起至实际付款日产生的利息、罚息、复息（按照借款合同约定计算）；二、被告陕西五星房地产开发有限责任公司对被告任亮云该借款合同所涉债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担连带清偿责任；被告陕西五星房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向被告任亮云追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11005元，减半收取计5502.5元，由被告任亮云、陕西五星房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  任惠军二〇一七年十一月十六日书记员  许 贝