广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2360号上诉人（原审原告）：陈耀荣，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁光楷，广东煜日律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈国勇，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：赵华，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，广东群豪律师事务所律师。原审第三人：吴建设，男，1976年9月12日出生，上诉人陈耀荣因与上诉人陈国勇、原审第三人吴建设房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4558号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈耀荣上诉请求判令：1.撤销一审判决，重新作出判决，支持陈耀荣在一审诉讼中全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈国勇承担。事实与理由：（一）一审法院错误地将佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）与陈耀荣、陈国勇之间的场地租赁关系与陈耀荣、陈国勇之间的场地设施租赁关系相混淆，属于认定事实错误。因合伙投资事宜，以吴建设妻子陈某查名义与华艺公司签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，陈国勇受让吴建设的股份而成为“水疗会所”的投资股东。基于《股权转让协议（兼股权转让证明）》中第三条的约定，陈国勇在受让股权后也应办理承租人变更登记手续。而根据《关于陈建俊（吴建设）转让给陈国勇股权的分割协议》的约定，变更取代陈某查名义与华艺公司签订租赁合同的人是乙方指定第三人（在本案中，华艺公司与陈某查签订的租赁合同并没有变更至陈国勇名下，也没有变更至陈耀荣指定第三人名下，仍然挂在陈某查名下）。无论陈耀荣、陈国勇都非常清楚本案的事实是：1.无论以谁的名义与华艺公司签订租赁合同，其所代表的身份并非其个人，而是全体合伙人；2.即使没有办理承租人变更登记手续，现时的商铺承租的责任人均属于陈耀荣与陈国勇，在这个商铺租赁关系中，承租人是两个合伙人。《水疗会所及酒店设施租赁合同》中涉及的出租人并非华艺公司而是陈耀荣及吴建设（当吴建设将股份转让给陈国勇后，陈国勇取代吴建设成为水疗酒店设施出租合伙人之一），而承租人却仅是陈国勇个人，陈国勇承租后经营使用而产生的收益也完全归属于陈国勇，与陈耀荣无关。因此，两个租赁法律关系的构成要件是不相同的，出租主体与承租主体并不混同。（二）一审法院认定“租赁合同关系转化为个人合伙关系”既无事实依据，亦无法律依据。合伙投资关系所依据的是《合股投资“华艺水疗会所”协议》，合伙的主要内容就是向华艺公司租赁拟建“华艺水疗会所”项目的经营场所后，进行项目投资建设，投资建设的资金由合伙人按股份比例出资和投入，建成后将项目资产出租以获得合伙投资收益，合伙投资的收益和亏损均由合伙人按股份比例承担。因此，本案中陈耀荣、陈国勇的合伙事务仅涉及“华艺水疗会所”项目的基础载体即经营场地的租赁、项目固定资产的投资建设及将建成之“水疗会所”项目进行出租取得租金收益，并不包括他人承租该“水疗会所”项目后运营而产生利益或亏损。陈国勇因受让吴建设之投资股份而取代吴建设成为投资项目的合伙股东，与陈耀荣形成项目投资的合伙关系，这仅仅是部分合伙人员的变动和合伙股份比例的调整，并不影响到项目的对外出租和租金收益调整。陈国勇因签订《水疗会所及酒店设施租赁合同》而与陈耀荣及吴建设发生租赁关系也不因为陈国勇受让吴建设股份以及陈耀荣与陈国勇对该股份进行协议分割而改变。事实上，自2015年3月31日签订《水疗会所及酒店设施租赁合同》并接收租赁标的物时起至2016年5月陈耀荣起诉陈国勇时止，陈国勇一直使用承租物，至今仍占有该承租物未退还。陈国勇仍然是承租人身份，并没有因为其受让吴建设的股份而改变。我国现有法律并不禁止合伙人共同将合伙投资的资产整体出租给合伙人中的某个人或部分合伙人，全体合伙人因履行合伙协议而产生的合伙关系与全体合伙人因履行合伙行为共同将合伙投资形成的资产出租给其中部分合伙人而产生的租赁关系并行不悖。一审法院在清楚两者属于不同的法律关系的情况下仍认定租赁合同关系转化为个人合伙关系不符合法律逻辑。（三）韩某印、彭某与陈国勇之间的关系并不影响本案所涉的租赁关系。理由是：第一，陈耀荣、吴建设只与陈国勇就租赁事宜进行协商并签订《水疗会所及酒店设施租赁合同》，合同主体没有涉及其他人，根据合同相对性原则，陈耀荣不接受韩某印、彭某申请参加本案一审诉讼符合法律规定。第二，根据陈国勇在一审向法庭提供的韩某印、陈国勇、彭某共同签订的《投资合作协议书》，陈国勇在承租水疗会所后，与他人共同投资合作经营该项目，并就有关合作事项进行约定。但陈国勇与他人进行合作投资经营的行为只能是陈国勇与他人共同合伙或合作经营关系，是一种内部法律关系。从两个法律文件签订的时间及签约主体来看，租赁合同签订在前，投资合作协议书签订在后，两者的签约主体不一致，后者不能取代前者。（2015）佛城法民一初字第1657号案查明的事实证明，涉案租赁合同承租人是陈国勇，并非韩某印、彭某。因此，陈耀荣在一审时不同意追加案外人韩某印、彭某为被告既符合法律规定又遵循不干预承租人内部经营纠纷原则，是合理合法的主张。第三，因租赁合同签订后陈国勇从来没有切实履行过合同的义务，一直持续地拖欠租金，陈国勇与韩某印、彭某因合作而产生的矛盾和纠纷客观上已严重地损害了陈耀荣的合法权益，陈耀荣已对陈国勇及其合作者的诚信产生极大的怀疑，不欲将陈国勇与其合作经营者之间的矛盾和纠纷与本案纠纷一并解决，因此不同意其参与诉讼有充分的理由。（四）一审法院判决驳回陈耀荣的诉讼请求没有法律依据，属适用法律错误。第一，既然一审法院审理并认定陈耀荣与陈国勇之间签订的合同合法有效，那么合同的约定和履行就应当受到法律的保护，除非当事人双方明确表示解除合同，否则基于法院不应主动对当事人双方均不存在的意思表示及行为作超越职权的解读，作出不符合事实的认定。陈耀荣、陈国勇均不认为2016年1月9日股权转让之时双方解除了租赁关系，也没有对租赁物进行退回处理，但一审法院却错误地解读了此行为，错误地认定双方租赁关系已转化为合伙关系。第二，根据一审法院调查的案件事实显示，2016年1月9日以后，该租赁标的物仍然由陈国勇控制和使用，至今尚未返还，故一审法院对租赁期内的行为作两段切割后，却没有对认定合同解除后的陈国勇控制和使用租赁物应负何种法律责任依法进行评判，不符合依诉请进行审理和判决的司法原则。第三，《中华人民共和国合同法》第九十三条适用的前提是“当事人双方有明确的、共同的解除合同的意思表示且协商达成一致。”一审法院依据该规定解除合同适用法律错误。陈国勇称其答辩意见与其上诉理由一致，并补充以下答辩意见：1.一审原定开庭时间是2016年6月27日，陈国勇在庭审后提供证据证明涉案会所属于超过批准期限的临时建筑。一审法院在没有释明的情况下，将庭审推迟至2016年10月，程序严重错误。2.2017年3月15日，陈耀荣发出不再续租的通知，陈耀荣已通过其行为表明其放弃了一审中关于解除合同和没收保证金的主张。陈国勇上诉请求判令：1.撤销一审判决第一项和第二项，驳回陈耀荣的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由陈耀荣负担。事实与理由：（一）陈耀荣在签订合同时明知陈国勇与韩某印等人的代理关系，陈耀荣无权要求陈国勇支付租金等责任。1.韩某印、彭某等人在与陈国勇签订的《投资合作协议书》中约定陈国勇是受韩某印、彭某的委托与陈耀荣签订涉案租赁合同。该协议书可与《股权转赠及退出合作协议书》以及韩某印于2016年6月致陈国勇的《通知》相印证。涉案租赁合同直接约束陈耀荣与韩某印等人，陈耀荣无权要求陈国勇支付租金等。2.陈耀荣签字确认的韩某印等人代垫2015年3月工资的《工资表》、2015年3月佛山市唐泉居酒店有限公司的费用报销单以及韩某印所述的涉案租赁合同磋商及签订一直由韩某印父子实施等证据，可以证明陈耀荣在签订涉案租赁合同时，陈耀荣明知陈国勇与韩某印等人之间是代理关系。（二）涉案租赁合同直接约束陈耀荣与韩某印等人，一审法院未通知韩某印等人参加诉讼，程序错误。即使陈耀荣坚持以陈国勇为被告提起诉讼，本案的处理结果也与韩某印等人有利害关系，一审法院也应当将其追加为当事人参加诉讼。（三）涉案租赁合同不具有法律效力。1.陈耀荣不能证明其对涉案建筑物有合法的处分权或获得合法授权，涉案租赁合同无效。2.涉案建筑物为超过使用期限的临时建筑，关于该临时建筑的租赁合同因此无效。由于建筑物是整个会所租赁合同重要、不可分割的部分，关于建筑物的租赁合同无效导致涉案整个会所的租赁合同无效。3.国土管理部门就涉案建筑物出具的两份延期批准文件明显违反法律和事实，内容相互矛盾，不能作为本案证据使用。4.即使涉案租赁合同有效，该合同也因陈耀荣的违法行为而解除。陈耀荣未举证证明涉案租赁物已办理酒店会所消防验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，陈国勇有权解除合同。根据陈国勇提交的2016年5月9日的律师函等证据，因涉案租赁物存在严重的质量及权利瑕疵，韩某印已通知陈耀荣解除双方之间的租赁合同，故涉案租赁合同在该解除通知送达陈耀荣时已解除。（四）陈耀荣拖欠陈国勇股权转让款465万元即将到期，陈耀荣出于个人目的，在未征得其他权利人同意或授权的情况下，直接以自己个人名义，并坚持以陈国勇为被告提起本案诉讼，主观恶意明显。陈耀荣辩称，（一）涉案租赁合同的协商、签订都是在陈国勇和吴建设之间进行，陈国勇是实际承租人。一审法院没有违反法定程序。吴建设虽然与陈国勇有股权转让，但没有实际付款。法院为了查明事实，有权追加吴建设为诉讼参与人。陈耀荣和陈国勇有实际的交易关系，陈国勇在与陈耀荣的沟通中，一直称其是代替吴建设持有股份的。陈国勇受让了吴建设的股权后，以资金压力为由将其中的25%再次转让给陈耀荣。从实际情况看，这都是陈国勇欺骗了陈耀荣。（二）涉案租赁合同是合法有效的，租赁合同的基础是陈某查与华艺公司签订的租赁合同。陈耀荣、陈国勇、吴建设签订的涉案租赁合同,不仅是房屋租赁，还包括租赁后投资形成的标的物，即水疗会所的设备、设施等。一审法院查明了陈某查与华艺公司签订的租赁合同是有效的，因此陈国勇主张涉案租赁合同无效是没有法律依据的。（三）本案是两个合同关系，一是陈国勇受让股权后成为合伙关系，二是陈国勇受让股权前的租赁关系。法律没有规定合伙人不能成为租赁人，一审法院的处理结果不正确。（四）根据涉案租赁合同的约定，陈国勇没有违约时，租赁期间可以延长。因陈国勇已经违约了，陈耀荣根据合同的约定主张不延期。陈耀荣不主张延期不意味着放弃一审的诉讼主张。吴建设未陈述意见。陈耀荣向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的《水疗会所及酒店设施租赁合同》，陈国勇返还租赁物；2.陈国勇支付从2015年11月起至2016年5月止的租金，合计2537265.79元（2015年11月的租金137265.79元，2015年12月后以每月400000元为标准计算），向陈耀荣支付2015年11月11日至2016年5月15日，期间按每月2%计算的收益损失174274.45元（2016年5月16日起至本案生效判决确定还款之日止的收益损失按每月2%另计；在本案判决生效后陈国勇未依判决履行支付义务的，加倍计付收益损失）；3.陈国勇已交付的租金押金及履约保证金作为违约金赔偿给陈耀荣，另加赔偿解除合同、退还租赁物后空租期租金损失1200000元；4.本案诉讼费用由陈国勇承担。一审法院认定事实：2013年11月1日陈建俊（甲方）与陈耀荣（乙方）签订《合股投资“华艺水疗会”协议》，上载：由陈耀荣和陈建俊共同组成投资方，共同投资建设“华艺水疗会”（暂定名），并与承租方汪延年签订了相关租赁合同。协议条款如下：①陈耀荣为代表的投资占总股份比例为50%，陈建俊占50%。②预计水疗会项目总投资为3800万元。③本协议中项目建成后，甲乙双方亦按其所占股份享受项目收益，若有亏损亦按比例分担。⑤任何一方在合伙投资期间将自己股权转让的，先征得另一方同意。2015年3月31日，陈耀荣、陈建俊、张振升（甲方）与陈国勇（乙方）签订《水疗会所及酒店设施租赁合同》，约定：“一、租赁标的物位于华艺装饰材料物流城内北区一座第四层1-108号，现成的租赁标的物包括：1、水疗会所场地及全套设施；2、麻将娱乐室和客房的全套设施。租赁标的物所占的建筑面积约为14000平方米（注：该标的物现在的使用人为佛山市唐泉居酒店有限公司，由于该公司经营严重亏损，其已单方提出解除原租赁合同，甲方也同意解除原合同。若乙方在承租后继续使用佛山市唐泉居酒店有限公司的牌照进行经营的，应当自行与唐泉居公司的各股东协商及办理股份转让变更协议，甲方既没有义务也不参与该项事务）……二、标的物的租赁期限为2年。从2015年4月1日至2017年3月31日止。……三、租赁标的物的场地租金为每月40万元。乙方应于公历每月的1号至10号期内向甲方交付租金……乙方交付租金的时间从2015年5月1日起算。同年的4月份为免租期，便于乙方承租后做开业的内部工作准备……乙方逾期交付租金的，从逾期之日起按每日千分之一计付迟延付款导致甲方的收益损失，直至清付止。四、乙方在合同签订前已向甲方预付120万元押金，在本合同签订后三日内另行交付履约保证金300万元给甲方，合同期间甲方占有上述押金及履约保证金，甲方占款期间不计算孳息给乙方。合同期满扣除乙方所有应承担的款项后将上述剩余押金和保证金的本金退回给乙方。……六、双方交接前所产生的债权债务由甲方承担，与乙方没有任何法律关系……七、鉴于甲方已投入3800万元建设，因此乙方承诺将在每月向甲方支付纯利润的30%作为财物折旧费并每三个月结算后付给甲方……八、违约行为与违约责任……2、乙方承租期间未按约定交付租金累计超过80万元或者拖欠租金的持续时间超过60日的，属于严重违约，甲方有权单方解除合同……8、乙方违反上述约定导致甲方单方终止合同的，乙方已交的押金和保证金作为违约金赔偿给甲方，并另行赔偿按3个月计算的空租期租金给甲方……合同落款“甲方”处有陈耀荣、陈建俊的签名，“乙方”处有陈国勇签名。2016年1月9日，吴建设（甲方）、陈国勇（乙方）、陈耀荣（丙方）签订《股权转让协议（兼股权转让证明）》，内容如下：“甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方与丙方在佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰物流北区一座第四层1-108号的水疗投资项目中甲方的股权份额转让事宜达成以下条款：①甲方将其已投入1650万元投资款及所占该项目的50%份额转让给乙方，转让价为930万元，该转让款由甲乙双方交割处理；②丙方明确放弃对甲方转让股份的优先购买权并同意乙方全额购买受让甲方股权。③乙方确认在受让甲方股权后，原以承租人陈某查名义与华艺公司签订的该项目使用场所租赁合同承租人变更为乙方，乙方承诺在本协议签订后5日内到出租方办理承租人变更登记手续。④乙方受让甲方的股权份额后，自愿取代甲方承担包括该项目建设投资、开始营运至签订本协议期间所发生的一切债权债务，与甲方无关。为了防止转让股权后产生纠纷，甲、乙、丙三方在签订本协议前的水疗项目投资、营运期间产生的债权债务进行确认（有关确认文件作为本协议的附件）。”陈耀荣、陈国勇共同确认，《2013年11月-2015年12月水疗馆总收支平行表》与《唐泉居酒店投资应付未付一览表》为合同附件。《2013年11月-2015年12月水疗馆总收支平行表》上载，收入包括陈国勇的租金押金1200000元、判决书确定的履约保证金2955629.47元，1957号案件的款项2000000元。同日，陈国勇（甲方）与陈耀荣（乙方）签订《关于陈建俊（吴建设）转让给陈国勇股权的分割协议》，上载：关于陈国勇受让陈建俊（吴建设）所占佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰物流城北区一座第四层1-108号水疗会所50%投资股份事宜，该《股权转让协议（兼股权转让证明）》已经生效。现甲、乙双方进行协商确定由陈国勇、陈耀荣各受让上述转让股份中各一半股份（分割后的股份比例是：陈国勇占水疗会所25%股份，陈耀荣占水疗会所75%股份，合计100%股份。）陈耀荣从陈国勇手上分割受让的水疗会所中的股份作价为465万元，双方约定由陈耀荣按以下方式向陈国勇给付转让款：陈耀荣自双方签订协议之日满一年时开始支付，分六个月付清。乙方指定吴建设作为承租人取代陈某查重新与华艺公司签订租赁合同。双方同意因租赁合同产生的债权债务由双方共同承担。双方已审核确认水疗会所项目的收支平衡表，水疗会所的投资项目还须补充资金以清偿欠款，陈国勇与陈耀荣约定各按50%承担总投资额而产生的付款责任（特别注明：付款比例不按以上各人所占股份分担。）2016年7月25日，佛山市禅城区发展规划和统计局作出《复函》一份，内容为：①经核查，佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰物流城北区第一座第四层1-108号是在建字第440604201300001号《建设工程规划许可证》的许可范围内。②2016年7月11日建设单位向我局申请办理华艺装饰材料物流城1#—3#、8#楼项目的《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第440604201300001号）延期手续。该项目已依据《佛山市禅城区加强和改进临时建设用地和临时建设工作暂行措施》的相关规定接受执法处理，按执法部门要求应限期完善延期手续。我局经审核，同意该临时建设工程规划许可证有效期以本次审批案件批准之日（2016年7月20日）起顺延一年。据建字第440604201300001号《建设工程规划许可证》上载：项目位于佛山市禅城区绿景路南侧、雾岗路东侧的华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼，工程性质为临时建设工程，有效期为两年，2012年12月29日取得许可证。（2015）佛城法民一初字第1657号案查明以下事实：佛山市禅城区绿景路南侧、雾岗路东侧的华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼于2014年1月29日通过建设工程竣工联合验收。2014年9月30日，案外人陈某查与华艺公司签订六份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，分别就华艺公司将位于物流城内编号为北区一座四层1-108号商铺（总面积9708平方米）、北区八座四层23-35号商铺（总面积1851平方米）、北区二座四层6-18号商铺（总面积1556平方米）出租给案外人陈某查作经营之用作出具体约定。吴建设于2015年8月27日出具《声明》，内容为：“1、本人现以‘吴建设’作为本人的姓名持有香港居民身份证。2、本人原名陈建俊，于2012年10月5日经香港律师行以DeedPoll（改名契）从原名‘陈建俊’更改名字为‘吴建设’，并一直沿用至今。3、本人借此声明确认，本人现时采用的名字‘吴建设’与曾用名‘陈建俊’均同属一人，即本人。”该《声明》经中国委托公证人及香港律师朱海明监誓，并于2015年8月31日加盖“中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书”转递专用章。吴建设与案外人陈某查于1998年12月9日登记结婚。2015年10月1日，案外人陈某查出具《确认书》，内容为“本人陈某查与吴建设是夫妻，吴建设与陈耀荣为投资经营水疗会、酒店，以本人名义与华艺公司签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，由本人向华艺公司承租位于物流城内编号为北区一座四层1-108号、北区八座四层23-35号、北区二座四层6-18号商铺。前述商铺的实际承租人是吴建设与陈耀荣，由吴建设与陈耀荣投资经营管理商铺，上述商铺及设备、设施对外出租的权利义务由吴建设与陈耀荣享有与承担。吴建设、陈耀荣与陈国勇因租赁合同纠纷一案所引起的债权债务由吴建设、陈耀荣享有与承担，与本人无关”。陈耀荣陈述，除了陈国勇之外没有其他承租人，不同意韩某印作为当事人参加本案诉讼。陈耀荣原与吴建设合伙共同投资水疗会所，投资包括设备、装修，共同投资后再以出租的方式获取收益，陈耀荣与吴建设先以出租方的名义出租给汪延年等人，汪延年等人经营不下去，在陈耀荣及吴建设通知汪延年解除合同后再将水疗会所出租给陈国勇。唐泉居水疗会所是汪延年等人组建的，陈耀荣与吴建设只是将水疗会所的装修及设备出租给汪延年等人。《股权转让协议》中提到陈国勇受让甲方股权份额指陈国勇受让吴建设50%的份额，份额包括水疗会的固定资产、投资中形成的权利以及未清偿的债务，截至2016年1月9日在经营过程中所产生的债权债务。陈国勇陈述，陈国勇尚未向吴建设支付股份转让款。一审法院认为，因吴建设为中国香港特别行政区居民，故本案属涉港民商事纠纷，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。涉案租赁合同包含房屋租赁合同关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定，本案应按不动产纠纷确定管辖。案涉不动产所在地在佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，一审法院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。本案为租赁合同纠纷。陈耀荣、吴建设与陈国勇签订的《水疗会所及酒店设施租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，陈耀荣、陈国勇均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于陈国勇抗辩主张合同无效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前已经规划主管部门批准延长使用期限，故陈国勇的抗辩不能成立，一审法院不予采纳。据前查明的事实，陈耀荣与吴建设原为个人合伙关系，共同投资水疗会所及配套设施，再以出租水疗会所及配套设施的方式获取租金收益。后陈耀荣、吴建设与陈国勇签订《水疗会所及酒店设施租赁合同》，约定由陈耀荣及吴建设共同向陈国勇出租水疗会所及配套设施，此时陈耀荣、吴建设与陈国勇之间为租赁合同关系。在合同履行过程中，陈耀荣、陈国勇及吴建设于2016年1月9日签订《股权转让协议（兼股权转让证明）》，约定由陈国勇受让吴建设的股份、原以吴建设妻子陈某查的名义作为承租人与华艺公司签订的《使用场所租赁合同》中的承租人变更为陈国勇。从上述约定可知，从2016年1月9日起，陈国勇取代吴建设成为投资水疗会所及配套设施的合伙人，陈耀荣、陈国勇之间的法律关系已从租赁合同关系转化为个人合伙关系，陈耀荣同时确认陈国勇应直接作为承租人向华艺公司承租涉案物业。故原以陈耀荣、吴建设为出租人，陈国勇为承租人的《水疗会所及酒店设施租赁合同》已于2016年1月9日解除。因陈耀荣、陈国勇已转化为个人合伙关系，故陈耀荣再以租赁合同关系诉请陈国勇返还涉案租赁物、支付2016年1月9日之后的租金、将押金、履约保证金转为违约金、赔偿空租期的租金损失均无事实和法律依据，一审法院不予支持。但2016年1月9日前的租金，陈国勇仍需支付。吴建设作为原承租人，认为案件与其无关，放弃向陈国勇主张权利，不影响陈耀荣作为原出租人向陈国勇主张权利，陈耀荣主张陈国勇拖欠2015年11月租金137265.79元以及从2015年12月开始拖欠整月租金，陈国勇未能举证予以反驳，故一审法院确认陈国勇应向陈耀荣支付2015年11月至2016年1月8日期间的租金合计640491.60元（137265.79元＋400000元＋400000元÷31日×8日）。至于租金的收益损失。涉案租赁合同约定“乙方应于公历每月的1号至10号期内向甲方交付租金”、“乙方逾期交付租金的，从逾期之日起按每日千分之一计付迟延付款导致甲方的收益损失”。陈国勇逾期交租，应向陈耀荣支付收益损失，由于合同约定的标准过高，且陈国勇提出异议，结合陈耀荣、陈国勇之间的关系变化情况，一审法院酌定陈国勇以640491.60元为本金，按年利率24%自起诉之日起向陈耀荣计付收益损失，陈耀荣诉请超出部分，一审法院不予支持。另，陈国勇以韩某印、彭某为实际承租人为由，申请追加韩某印、彭某为被告参加诉讼，经一审法院向陈耀荣询问，陈耀荣认为除了陈国勇之外没有其他承租人，不同意追加案外人参加诉讼，因陈耀荣否认有其他承租人，且不对其他人有提出诉讼主张，而陈国勇亦未能提供有效证据证明韩某印、彭某为涉案租赁合同的相对人，故一审法院对陈国勇的追加申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、陈耀荣、吴建设与陈国勇签订的《水疗会所及酒店设施租赁合同》已于2016年1月9日解除；二、陈国勇于判决发生法律效力之日起十日内，向陈耀荣支付2015年11月至2016年1月8日的租金合计640491.60元及收益损失（收益损失以640491.60元为本金，按年利率24%自2016年5月16日起计至本判决确定的给付之日止）；三、驳回陈耀荣的其他诉讼请求。本案适用普通程序，受理费37814元，由陈耀荣负担29117元，陈国勇负担8697元。二审中，陈耀荣向本院提交了如下证据：1.《出租方关于期限届满后不再延长租赁履行期并敦促承租方在合同届满之日返还租赁物的通知》、回复函、《再次敦促返还租赁物的通知》，拟证明陈耀荣多次要求返还涉案租赁物；2.法院查封涉案租赁物的照片2张，拟证明涉案租赁物仍在陈国勇控制中；3.《关于垫付佛山市唐泉居酒店有限公司工人临时生活费通知书》，拟证明陈国勇在经营期间拖欠工人工资。陈国勇向本院提交了如下证据：1.《出租方关于期限届满后不再延长租赁履行期并敦促承租方在合同届满之日返还租赁物的通知》，拟证明陈耀荣于2017年3月15日通知陈国勇租赁期限届满后不再延长租赁期限并敦促返还租赁，陈耀荣已以实际行动表明其已放弃解除合同和没收保证金的主张；2.回复函，拟证明韩某印是涉案租赁物的承租人和使用人，一审法院未追加其为诉讼参与人错误。吴建设未提交新证据。经质证，陈国勇对陈耀荣提交的证据1真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。陈耀荣提交的证据2不能直接证明涉案租赁物的实际控制人，本院对此证据不予采信。陈耀荣提交的证据3与本案争议问题无关，本院对此证据不予采信。陈国勇提交的证据1与陈耀荣提交的证据1相同，本院确认其真实性。陈国勇提交的证据2不能证明韩某印是涉案租赁合同的相对方，本院对此证据不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，陈耀荣于2017年3月15日向陈国勇发函，主张因陈国勇长期拖欠租金，合同租赁期2017年3月31日届满后不再续租。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.陈国勇是否为本案适格被告；2.涉案租赁合同是否合法有效；3.涉案租赁合同应否解除及何时解除；4.陈国勇应如何承担违约责任。（一）关于陈国勇是否为本案适格被告的问题。陈国勇上诉主张其是作为韩某印等人的代理人与陈耀荣签订合同，涉案租赁合同应直接约束陈耀荣与韩某印等人，其非本案适格被告。本院认为，合同法第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”陈国勇主张在签订涉案租赁合同时，陈耀荣知悉其与韩某印等人之间存在代理关系，涉案租赁合同直接约定陈耀荣与韩某印等人，应对此负举证证明责任。但陈国勇在本案中提交的证据并不能证明其所主张的事实。陈国勇提交的其与韩某印等人签订的《投资合作协议书》签订于涉案租赁合同之后，从二者签订时间看，陈耀荣在签订涉案租赁合同时不可能知悉该协议书，而且该协议也仅是陈国勇与韩某印等人之间的约定，本案并无证据显示陈耀荣在签订涉案租赁合同时知悉该协议的内容，此其一；其二，陈国勇提交的《2015年3月佛山市唐泉居酒店有限公司工资报表》、2015年3月的费用报销单等证据也仅是佛山市唐泉居酒店有限公司在经营过程中的一些单据，均不能直接反映陈耀荣在签订涉案租赁合同时明知陈国勇是韩某印等人的代理人。由于陈国勇是以其个人名义与陈耀荣签订合同，合同并未反映陈国勇是以韩某印等人代理人的身份签订合同，本案证据也不足以证明陈耀荣在签订合同时知道陈国勇是韩某印等人的代理人，且陈耀荣在本案中也明确主张涉案租赁合同的相对方是陈国勇，故陈国勇是涉案租赁合同的相对方，陈国勇主张涉案租赁合同直接约束陈耀荣与韩某印等人缺乏理据，本院不予支持。由于本案是租赁合同纠纷案件，韩某印等人并非涉案租赁合同当事人，陈耀荣在本案中也明确不以韩某印等人作为合同相对方主张权利，故一审法院未追加韩某印等人参加本案诉讼并无不当。陈国勇主张一审法院程序违法理由不成立，本院不予支持。（二）关于涉案租赁合同是否合法有效的问题。涉案租赁合同包含了涉案建筑物和设施的租赁。涉案租赁合同关于相关设施租赁的约定未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于涉案建筑物租赁的部分，由于本案证据显示涉案建筑物的临时建设工程规划许可证有效期经相关行政主管部门批准延长其2017年7月20日，而涉案租赁合同的租赁期间至2017年3月31日届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案合同中关于涉案建筑物的租赁合同也合法有效。因此，陈国勇以涉案租赁合同中关于租赁建筑物的部分无效为由，主张涉案租赁合同整体无效缺乏理据，本院不予支持。（三）关于涉案租赁合同应否解除及何时解除的问题。本案中，涉案租赁物由陈耀荣与吴建设共同投资建设，双方约定按投资比例享受投资收益。陈国勇于2015年3月31日承租了涉案租赁物，成为涉案租赁物的承租人。陈国勇于2016年1月9日与陈耀荣、吴建设签订股权转让协议，并于同日与陈耀荣签订股权分割协议，通过签订前述两个协议实际受让了涉案租赁物25%的投资权益。陈国勇受让涉案租赁物的投资权益后，陈国勇对涉案租赁物享有权利的范围是投资收益25%的份额，陈耀荣对涉案租赁物享有权利的范围是投资收益75%的份额。由于陈国勇受让涉案租赁物25%的投资权益不会导致涉案租赁合同关系消灭，一审法院认定陈国勇与陈耀荣的租赁合同关系因陈国勇受让涉案租赁物部分投资权益而解除属于适用法律错误，本院予以纠正。陈国勇受让涉案租赁物25%的投资权益后，对涉案租赁物应收租金中的25%享有权利，故陈国勇应付租金中25%的债权债务已同归于一人，根据合同法第九十一条第六项的规定，陈国勇无须支付该部分租金。但由于陈国勇与陈耀荣之间的租赁合同关系并未消灭，陈耀荣对涉案租赁物应收租金中的75%仍享有权利，故陈国勇受让涉案租赁物部分投资权益并不免除其对75%租金的支付义务。由于陈国勇拖欠租金的金额与拖欠时间已满足涉案租赁合同约定的合同解除条件，根据涉案租赁合同约定，陈耀荣请求解除涉案租赁合同于法有据，本院予以支持。由于陈耀荣请求解除合同的起诉状于2016年5月27日送达陈国勇，陈国勇也主张在涉案租赁合同有效的情况下，合同于2016年5月9日解除，故本院确认涉案租赁合同于2016年5月27日解除。一审法院确认涉案租赁合同于2016年1月9日解除有误，本院予以纠正。同时，由于吴建设出让其对涉案租赁物享有的所有投资权益后，吴建设不再对涉案租赁物享有权益，陈耀荣、陈国勇对此知悉且无异议，吴建设在一审答辩中也称涉案租赁合同纠纷与其无关，故吴建设已不再为涉案租赁合同的当事人，涉案租赁合同的双方当事人是陈耀荣与陈国勇，一审法院在判项中认定解除陈耀荣、吴建设、陈国勇三者签订的涉案租赁合同有误，本院予以纠正。（四）关于陈国勇应如何承担违约责任的问题。由于陈国勇未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。陈国勇是涉案租赁物的承租人，在涉案租赁合同解除后，本负有交还租赁物的义务，但因陈国勇同时也是涉案租赁物投资权益的共有人，对涉案租赁物也享有占有、使用等权利，故在涉案租赁合同解除后，陈国勇应将涉案租赁物恢复至由陈国勇与陈耀荣共同占有、使用的状态。陈耀荣请求陈国勇向其返还全部涉案租赁物依据不足，本院仅对该请求的合理部分予以支持。陈耀荣请求支付自2015年11月至2016年5月的租金合计2537265.79元，因陈耀荣仅对涉案租赁物75%的租金享有权利，故陈国勇仅应向陈耀荣支付1902949.34元（2537265.79×75%）。陈耀荣主张陈国勇向其支付按每月2%（即年利率24%）标准计算的收益损失，并请求没收陈国勇已交付的押金和保证金作为违约金。因陈耀荣所主张的收益损失性质上属于违约金，陈耀荣主张的按收益损失、押金以及保证金三者之和计算的违约金已过分高于陈国勇逾期支付租金造成的损失，本院综合陈国勇已成为涉案租赁物投资权益共有人等因素考虑，酌定陈国勇向陈耀荣支付以1902949.34元为本金，按年利率24%的标准从陈耀荣起诉之日即2016年5月16日起计至实际给付之日止的违约金。陈耀荣还请求陈国勇赔偿按3个月租金计算的空租期损失，但由于涉案租赁合同期限至2017年3月31日止，由于陈国勇实际占用涉案租赁物的时间已超过涉案租赁合同约定的租赁期间，涉案租赁合同提前解除并未造成陈耀荣空租期的损失，故陈耀荣该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈耀荣的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。陈国勇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4558号民事判决第三项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4558号民事判决第一项为：确认陈耀荣与陈国勇签订的《水疗会及酒店设施租赁合同》于2016年5月27日解除；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4558号民事判决第二项为：陈国勇于本判决发生法律效力之日起十日内向陈耀荣支付2015年11月至2016年5月的租金1902949.34元，并支付以1902949.34元为本金，自2016年5月16日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的违约金；四、陈国勇于本判决发生法律效力之日起十日内将《水疗会所及酒店设施租赁合同》的租赁物恢复至由陈国勇、陈耀荣共同占有、使用的状态；五、驳回陈耀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37814元，由陈耀荣负担11366.12元，由陈国勇负担26447.88元，二审案件受理费39321.91元，由陈耀荣负担11080.73元，由陈国勇负担28241.18元。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年十一月十六日书 记 员  梁启星