湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初410号原告来凤宗和汽车服务有限公司，住所地来凤县翔凤镇凤翔大道69号。法定代表人和超，系该公司经理。委托诉讼代理人和显松（特别授权），男，生于1958年11月19日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县，系该公司职工。委托诉讼代理人李永松，湖北正典律师事务所律师。被告来凤县翔凤镇综��运输服务站，住所地：来凤县翔凤镇西环路。经营者王琴，女，生于1971年5月5日，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人欧兴红（特别代理），湖北欧兴红律师事务所律师。委托诉讼代理人黄昊（特别授权），湖北雄震律师事务所律师。原告来凤宗和汽车服务有限公司与被告来凤县翔凤镇综合运输服务站场地租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成由审判员梁东华担任审判长、审判员唐桂生、人民陪审员徐中赋参加的合议庭，于2017年5月31日公开开庭进行了审理，原告来凤宗和汽车服务有限公司的委托诉讼代理人和显松、李永松及被告来凤县翔凤镇综合运输服务站的委托诉讼代理人欧兴红到庭参加诉讼；2017年7月13日，本院进行了第二次公开开庭审理，原告来凤宗和汽车服务有限公司的委��诉讼代理人和显松、李永松及被告来凤县翔凤镇综合运输服务站的委托诉讼代理人黄昊到庭参加诉讼。诉讼中，原告来凤宗和汽车服务有限公司提出要求对其损失进行司法鉴定，本院依法委托具有鉴定资质的鉴定机构进行鉴定，故依法扣除审限。本案现已审理终结。原告来凤宗和汽车服务有限公司诉称，2015年4月23日，原、被告双方签订《租赁协议书》，约定被告将位于来凤县游泳馆附近的硬化场地1800平方米出租给原告作服务站项目使用，并对租赁期、租金及支付方式、双方的权利、义务、违约责任等作了详细约定。其中，该协议第四条第二项约定原告租用被告场地期限内，如遇外界人士干扰原告施工经营，给原告造成损失的，由被告全部承担；第4项约定原告在租赁期内经营，如遇上级主管部门有关部门阻扰施工经营，由被告出面协调。该协议签订后，原告当即支付第一年租金68000元，履行了协议约定的全部义务。此后，投入大量资金成立“来凤宗和汽车服务有限公司”，并在承租场地投入经营、使用。2016年3月，来凤县城市管理局发出通告，要求收回原告承租场地自用，对该场地实行封闭式管理，不允许外来车辆出入，并在原告修理厂外停放几台大卡车，使原告修理厂无法正常经营。为此，原告要求被告按约定协调处理，但被告不仅没有妥善解决，更将原告方的工人打伤。故此，原告认为被告的行为已经构成严重违约，致使原告不能正常经营，合同目的无法实现，符合解除合同的法定条件。同时，被告应当依据法律规定及合同约定赔偿原告损失，支付违约金。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《租赁协议书》；二、被告赔偿原告各项损失786045元，并支付原告违约金100000元；三、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告来凤宗和汽车服务有限公司变更第一项诉讼请求为“依法确认原、被告双方签订的《租赁协议书》部分无效（2016年4月23日至2021年4月23日期间协议无效）”，其理由为：2016年4月23日后，被告没有权利将该场地出租给原告，而该场地实际所有权人事后没有追认，并且明确表示要收回自用，故该协议在此段时间的租赁关系是无效的，因该协议无效给原告造成的损失及预期经营损失共计659235元；变更第二项诉讼请求为“被告赔偿原告经济损失659235元，并支付违约金100000元”；增加一项诉讼请求即“鉴定费20000元由被告承担”。原告来凤宗和汽车服务有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的营业执照、法人代表身份证明书复印件各一份，拟证明原告的身份信息。证��二、2015年4月23日原、被告双方签订的《租赁协议书》复印件一份，拟证明双方签订了场地租赁协议及租赁协议的具体内容。证据三、2015年3月25日被告与来凤县城市管理执法大队签订的《协议》一份、2015年12月1日被告与来凤县城管执法大队签订的《来凤县国有资产租赁合同》一份、2016年4月8日来凤县城市管理局公告一份、原告修理厂照片三张、拟证明：1、被告租赁给原告的场地，来凤县城市管理执法大队同意搭建车辆修理棚子及洗车棚；2、被告的租赁期只到2016年9月30日，之后，被告没有出租权利；3、在原告经营期间，原告的正常经营遭他人阻扰无法继续进行，且该场地的所有权人来凤县城市管理局在2016年4月8日明确要求收回被告租赁给原告的场地，也证明原、被告签订的协议在2016年4月23日之后无效。证据四、评估报告书原件一份、价格鉴定评估费发票原件一份，拟证明造成原告的损失659235元及鉴定费20000元的由来。被告来凤县翔凤镇综合运输服务站辩称，一、合同有效，因客观原因造成合同不能继续履行，被告同意解除合同；二、因第三方收回场地造成合同不能继续履行，被告没有任何过错，不是被告主观违约造成；原告明知此场地所有权属于第三方，没有征求第三方意见与被告签订场地租赁合同，原告自己有过错责任，造成的实际损失双方分担；三、我方只能给原告赔偿设施、设备中的部分损失（不予赔偿的部分见列表项目）160878.48-17329.5=143548.98元；四、原告的损失已超过违约金，不应当再主张100000元违约金；五、原告方的零配件和修理工具，由原告自己继续修车使用或者变卖处理，不存在损失；六、原告要求赔偿的2016年4月23日至2021年4月23日止（60个月）的利益属于不确定的期待性利��，不属于可行性利益，不应当得到支持。被告来凤县翔凤镇综合运输服务站针对其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一、被告的身份变更登记信息，拟证明“来凤县环西综合停车场”于2017年3月22日变更为“来凤县翔凤镇综合运输服务站”。证据二、2014年7月24日王琴与来凤县城市管理执法大队签订的《来凤县国有资产租赁合同》及《接龙桥路综合停车场租赁补充合同》复印件各一份，拟证明被告（王琴）长期享有对该停车场租赁使用权，也证明这次被告违约是因为第三方原因造成的，被告没有过错。证据三、证人刘某、田某出具的证言两份，拟证明原告作鉴定的内容里面的水管、水井、水塔等已经卖给别人，共计2200元。上列原、被告提交的证据，经质证，被告对原告提交的证据一、二无异议；对证据三的真��性无异议，但认为达不到原告的证明目的；对证据四的事实没有异议，但对鉴定的内容认为不是所有的损失。原告对被告提交的证据一无异议；对被告提交的证据二的真实性不清楚，认为达不到被告的证明目的；对被告提交的证据三，认为不清楚这个事实。本院认为，上列原、被告双方无异议的证据，本院予以采信；原告提交的证据三，系被告与来凤县城市管理局签订的协议、合同及现场照片，原告提交的证据四，系评估机构的评估报告，被告提交的证据二，系来凤县城市管理执法大队与王琴签订的租赁合同，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；被告提交的证据三，因证人未到庭作证，本院不予采信。经审理查明，2014年7月24日，王琴与来凤县城市管理局下属单位来凤县城市管理执法大队签订《来凤县国有资产租赁合同》，合同约定���凤县城市管理局将其管理使用的来凤县接龙桥路综合停车场原文体广场出租给王琴，租赁期限为一年，即从2014年10月1日至2015年9月30日；同日，双方又签订《接龙桥路综合停车场租赁补充合同》，约定在政府没有改变接龙桥路综合停车场用途前由王琴一直继续承租。2015年4月23日，原告来凤宗和汽车服务有限公司与被告来凤县翔凤镇综合运输服务站（原来凤县环西综合停车场）签订《租赁协议书》，协议约定被告（甲方）将自己租赁的接龙桥路综合停车场部分场地转租给原告（乙方）。该协议第一条约定“甲方将位于游泳馆附近的硬化场地1800平方米租给乙方作服务站项目使用”；第二条约定“租赁年限为六年，从2015年4月23日起至2021年4月23日止。前二年每年租金68000元，后按10%递增”；第三条约定“如遇政府部门拆迁、自然灾害，当年租赁费用按月份计算，甲方���须退还乙方多余的租金。甲方乙双方可自行解除合同”；第五条第3项约定“在乙方租用甲方场地期限内，乙方有权在甲方知晓的前提下搭建经营所需的设施，如在租用期限遇到政府部门拆迁、征地，导致乙方不能正常营业造成的相关损失，乙方有权拆走属于乙方所投资建设所有物质”；双方还约定了违约责任即“违约方给守约方支付违约金100000元”。协议签订后，原告给被告支付了第一年租金68000元，被告将场地交付原告使用，原告在租赁场地自建修理厂从事生产经营。2015年12月1日，被告与来凤县城市管理执法大队续签《来凤县国有资产租赁合同》，合同约定被告继续租用来凤县接龙桥路综合停车场原文体广场，租赁期限为一年，即从2015年10月1日至2016年9月30日。2016年4月8日，来凤县人民政府决定征用接龙桥路综合停车场场地建立违章车辆处置中心，来凤县城市管理局发布通告，决定收回由被告转租给原告的场地并自2016年4月13日起对该场地实行封闭式管理，不允许外来车辆出入，致使原告不能在该场地继续生产经营。为此，原、被告产生纠纷并诉至本院。诉讼中，2017年4月16日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司对原告所经营的汽车服务公司价值进行评估，作出鄂循价鉴（来凤）〔2017〕07号价值鉴定评估意见书，鉴定评估价值为659235元，其中汽车零配件价值127270元、修理工具价值10161元、设施设备价值160876.48元、场地租金未使用价值5667元、利润损失355260元（2016年4月23日至2021年4月23日共计60个月可得利益）。为此，原告支付鉴定费20000元。另查明，王琴于2015年5月27日在来凤县工商行政管理局注册登记成立个体工商户，名称为来凤县环西综合停车场，组成形式为个人经营，经营者为王琴。2017年3月22日，经来凤县工���行政管理局核准，经营者王琴将“来凤县环西综合停车场”更名为“来凤县翔凤镇综合运输服务站”，更名后仍为个体工商户，经营者仍为王琴。本院认为，本案案由应为场地租赁合同纠纷。原告来凤宗和汽车服务有限公司起诉时被告名称为来凤县环西综合停车场，诉讼中，被告变更其名称为来凤县翔凤镇综合运输服务站，故本院依法将被告名称变更为来凤县翔凤镇综合运输服务站。上述原、被告于2015年4月23日签订的《租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，来凤县城市管理局于2016年4月13日将涉案场地收回并实行封闭式管理，原、被告所签订的场地租赁合同实已无法继续履行，该合同事实上已于2016年4月13日实际解除，本院予以确认。根据原、被告所签合同的约定，导致该合同提前解除不能归责于原、被告双方，故原告要求被告支付100000元违约金的诉请本院不予支持。关于赔偿经济损失的问题，本院认为，原告主张的659235元经济损失，包含汽车零配件价值127270元、修理工具价值10161元、设施设备(设施设备)价值160876.48元、场地租金未使用价值5667元、利润损失355260元（2016年4月23日至2021年4月23日共计60个月可得利益）。本案中，被告明知其与来凤县城市管理执法大队所签合同约定的租赁期限为一年（第一次所签合同到期时间为2015年9月30日，第二次续签合同到期时间为2016年9月30日），却仍与原告签订六年的合同期限（2015年4月23日至2021年4月23日），被告存在过错，因此，对于原告基于信赖“租赁年限为六年”的合同约定所建修理厂因合同提前解除不能继续使用造成的厂房及附属设施损失，被告应承担赔偿责任，其损失经鉴定为160876.48元，但其中有价值11056.5元的设备可继续使用不属于赔偿范围，故本院确定被告赔偿原告修理厂厂房及附属设施损失为149819.98元（160876.48元-11056.5元）；对于汽车零配件、修理工具，因其可继续使用应不予赔偿；对于利润损失即可得利益损失，因其受诸多因素影响而具有不确定性，同时超出了签订合同时可以预见的损失范围，亦不予赔偿；对于场地租金，原告已交一年租金68000元，至合同实际解除，原告只使用11个月，故被告应退还5667元（68000元÷12个月）。关于20000元鉴定费问题，本院认为，该费用系原、被告发生纠纷后，为查明案件事实实际支出的费用，综合考虑原、被告在本案中的过错责任，本院确定由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告来凤宗和汽车服务有限公司与被告来凤县翔凤镇综合运输服务站2015年4月23日的签订的《租赁协议书》已于2016年4月13日解除；二、被告来凤县翔凤镇综合运输服务站在本判决生效后30日内赔偿原告来凤宗和汽车服务有限公司厂房及附属设施损失149819.98元；三、被告来凤县翔凤镇综合运输服务站在本判决生效后30日内退还原告来凤宗和汽车服务有限公司房屋租金5667元；四、被告来凤县翔凤镇综合运输服务站在本判决生效后30日内向原告来凤宗和汽车服务有限公司支付鉴定费20000元；五、驳回原告来凤宗和汽车服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11592元，由原告来凤宗和汽车服务有限公司负担8981元，由被告来凤县翔凤镇综合运输服务站负担2611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁东华审 判 员  唐桂生人民陪审员  徐中赋二〇一七年十一月二十七日书 记 员  李德方