北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初4295号原告：刘马丽，女，1987年4月30日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：余婷婷，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王良，北京市华泰律师事务所律师。被告：李艳芬，女，1959年12月24日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘晶晶，女，1984年12月21日出生，住北京市西城区。被告：刘晶晶，女，1984年12月21日出生，住北京市西城区。原告刘马丽与被告李艳芬、刘晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘马丽委托诉讼代理人余婷婷、王良，被告刘晶晶（兼被告李艳芬委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘马丽向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带返还原告押金4200元；2、由二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告李艳芬于2015年11月9日签订了房屋租赁合同。原告租赁的房屋位置是北京市西城区。租赁期限自2015年11月10日至2016年11月10日，月租金为4200元，付款方式为押一付三。合同签订后，原告当场将前三个月的房租及押金（共计4个月租金）16800元现金交付给李艳芬，后原告又分三次将剩余九个月租金交付二被告，依约履行了合同义务。被告刘晶晶系李艳芬之女，也是出租房的所有权人，李艳芬受其委托对外出租房屋，在链家的介绍下与原告相识，李艳芬为了节省中介费用，私下找到原告，与原告签订了房屋租赁合同。租房合同到期前一个月，被告刘晶晶通知原告腾房，原告明确回复合同到期后即刻搬离。2016年11月8日，刘晶晶来到出租房内，双方进行房屋交割，刘晶晶逐一查看屋内陈设家具家电，提出抽油烟机无法正常使用，要求原告维修，原告当即答应，并于次日请物业上门维修，现已恢复正常使用。11月9日，原告多次致电刘晶晶，欲请李艳芬或刘晶晶当日上门交割验收房屋并退还押金，被告刘晶晶电话一直无人接听，无奈之下，只好以短信形式通知被告，谁料被告回复竟以莫须有的事由拒不退还原告押金，构成违约，严重侵犯了原告的财产权益。被告李艳芬、刘晶晶辩称：认可原告所述房屋租赁合同签订时间及房屋位置、月租金标准。但是我方认为原告拒不承担损坏责任，事实如下：被告刘晶晶于2016年10月3号(合同到期前一个月)短信XX籍租房女子刘马丽,系本案原告，询问到期是否续租。5号原告回复“想续租”。隔天原告电话称房子不住，只为跟老公干仗有地去,否则婚前没地位,但楼上男友房隔壁才4000,被告刘晶晶无法同意该价格。10月10号刘晶晶电话原告如确定不续租，可尽快找地，随时可办退房，房钱剩余话可退。不料其同居男子大骂、叫嚣。11月7号11：28刘晶晶与刘马丽短信约定明天一点交接。11月8号13：00前刘晶晶与证人郑某准时到达，刘晶晶指出屋内设施的短损、灭失问题（具体包括抽油烟机一台无法工作、门禁通话系统无声、床内部液压杆缺失、橱柜抽屉无法推拉手柄一碰就掉、两把椅子丢失、梳妆台上有划痕、宜家展示柜被原告从客厅移至卫生间导致生锈损坏、微波炉丢失、外侧防盗门纱窗分离翘起、电暖开关不亮损坏无法打开、淋浴架子及喷头均损坏并使用胶布固定、菜盆及面盆均由白变黄），并提出交钥匙一套，原告拒绝。后原告承认了责任，谎称出去找物业维修离开出租房。原告及证人离开前向原告发短信强调，修好联系。11月8号15：49刘晶晶电话询问原告东西到底修没，对方谎称都已恢复，让刘晶晶去验收，否则第二天出差。刘晶晶当即与证人再次赶去XX，16：27刘晶晶电话原告已到，对方改口称油烟机没啥大问题不用修了，给三五百赔偿好了。被告不同意，要求其返还门禁卡方便出入，原告拒绝交付。11月9号15：01刘晶晶收到原告起诉通告短信，刘晶晶回复短信，再次明确说明其造成的损失问题。对方未作回复。11月14号，原告短信称今有时间再次验收。房主明确提出其交房时间已过多天，损失严重，原告未对此回应，只是回短信自称自己“已按时交房”无任何损坏，并已将房主诉至人民法院。原告提交的证据中，油烟机恢复正常的视频不能证明油烟机正常工作。视频中油烟机只是被不明人员打开按键面板，没有修理过程,没有按照明、强风、弱风、开关四个按键功能正常工作。经比对，原告提交的与被告李艳芬的通话笔录，恶意篡改多处内容，模糊事实意图明显。屋内陈设的拍摄不全面,刻意回避了损坏及灭失问题。法院通告后，被告刘晶晶无奈开锁入户，详查损失，积极拍照留存证据应诉。该房屋至今未出租，原告提交视频的油烟机未作更换。具体的被告财产损失如下：1、因原告未及时交接，导致我方对里外两个防盗门进行开锁、换锁，已花费1000元；2、门禁卡，已花费100元；3、证据保护考虑，该房至今未出租，诉请一个月房租赔偿5000元；4、维修屋内冷热水软管、面盆、淋浴、阀门、地暖开关、菜池下水堵塞、浴室门、防盗门窗纱等，已花费共计2300元；5、抽油烟机，目前未修市价估价最低2500元（或提供同款产品及安装工时费用）；6、门禁通话系统修复500元、双人床床柜液压杆购置安装500元、橱柜坍塌，拉手毁坏800元、角柜拉手毁坏200元（梳妆台划痕询问家具维修费用高未计算，沙发原装靠垫少2个未估价）、椅子两把800元、宜家铁质展示柜被移位卫生间放置化妆品，不当使用造成锈蚀，500元、微波炉灭失800元，七项均未修，估价合计：4100元；7、7月份原告未按协议明确约定的日期7月9号交纳房租，按合同规定，未按期交付房租押金不退。诉请原告以一个月租金金额做出赔偿；“日常的房屋维修费用由乙方承担”“因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责偿损失”，原告在本案中严重侵害被告财产权益，拒绝承担相应责任，构成违约，依《租房合同》第十二条规定，须按三个月租金金额作出赔偿。8、未交接电费1736度约800元、房屋及设备损失合计：15800元（上述第1至6项）、违约金赔偿：4200*3=12600元，诉偿合计：28400元。以上只作为抗辩，我的财产损失我决定另行提起诉讼，不提出反诉。本院经审理认定事实如下：刘晶晶与李艳芬系母女关系。2015年11月9日，李艳芬（甲方）作为刘晶晶代理人与刘马丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将刘晶晶名下坐落于宣武区（现西城区）房屋出租给刘马丽，租赁期限自2015年11月10日至2016年11月10日止；月租金为4200元；乙方按压（押）一付三支付租金给甲方；在房屋租赁合同第五条付款方式之后，有手写体“付款日期分别为11月9号、1月9号、4月9号、7月9号，如发生违约行为押金不退”；正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙承担；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失；甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金……。合同签订后，2015年11月9日，刘马丽支付了2015年11月10日至2016年2月9日的租金12600元；2016年1月9日，刘马丽支付了2016年2月10日至2016年5月9日的租金12600元。2016年4月9日，刘马丽支付了2016年5月10日至2016年8月9日的租金12600元。2016年7月14日，刘马丽通过转账方式向刘晶晶支付了2016年8月10日至2016年11月10日的租金12600元。刘马丽主张于2015年11月9日一并向二被告支付了押金4200元，但二被告否认2015年11月9日收取过刘马丽押金，主张刘马丽提前一个月交纳的租金即视为事实占有了4200元押金，但上述事实上的押金已冲抵了刘马丽2016年10月10日到2016年11月10日的租金。2016年11月8日，刘马丽与刘晶晶曾欲对涉案房屋进行交接，但交接未果，关于交接未果的原因，刘马丽主张系抽油烟机损坏所致，但第二天已请物业上门维修完毕；刘晶晶主张系屋内设施短损和灭失问题所致。2016年11月9日，刘马丽短信告知刘晶晶“晶晶，抽油烟机今天上午已经修好了，多次给你打电话无人接听，明天是租房合同到期日，我也要出差，你今天是否有空过来我交房你验收，现屋内陈设家具家电均完好无损，如无其他问题，应退还我房屋押金。无故拒不退还，将承担相应法律责任，望你收到短信后尽快与我联系。明天起由我的代理律师与你接洽。”刘晶晶回复短信称：“你可直接请律师起诉，接到起诉书我司律师自会应诉。昨一点我两人去收房设备严重损坏，无法交接，下午我又去收门禁卡，你还拒绝交付。两次交接未果。考虑你短信意见，以及之前未按时交租金的违约行为，押金不退仍难以覆盖设备损失，我有时间会考虑向你索赔。”2016年11月14日，刘马丽发短信给刘晶晶：“我在合同期内按时向你交房，房内设施均完好无损（抽油烟机也按你要求修好），你却无故刁难，拒不返还押金，且在合同期内拖延收房，拒接电话，你的行为已构成事实违约，我已起诉至人民法院，望你慎重对待！”刘晶晶短信回复说：“起诉对，更省事。鉴于你未按时交租金的违约行为，以及9号我二人应你要求去交接，……”庭审中，刘马丽为证明其已修复抽油烟机且屋内其他家具家电设备完好向本院提交视频录像五段，二被告不认可上述视频的真实性，并认为视频中油烟机没有修理过程,没有按照明、强风、弱风、开关四个按键功能正常工作，且认为屋内陈设的拍摄不全面,刻意回避了损坏及灭失问题。为证明房屋内损失情况及维修情况，二被告向本院提交了照片、视频，欲证明屋内物品的损坏情况及维修情况，二被告认可上述视频、照片拍摄于2016年11月19日之后，并主张已于2016年11月25日收回房屋。原告对上述证据的真实性和证明目的均不认可。二被告还向本院提交了发票，欲证明涉案房屋内维修费用，原告对该证据的真实性认可，但不认可关联性。经询，二被告对其所述的财产损失决定另行提起诉讼，不在本案中提出反诉。庭审中，刘马丽还向本院提交录音一段和录音笔录一份，欲证明被告李艳芬承认该房是其租给原告的，且确已收到原告13个月租金，二被告认可录音音频的真实性，但对录音笔录的真实性不认可，认为部分内容有篡改。上述录音为刘马丽与李艳芬的通话，该录音中刘马丽多次提及押金一事，李艳芬未明确就此否认。本院认为：李艳芬作为刘晶晶代理人，与刘马丽签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。刘晶晶作为被代理人，相关合同权利义务应由其享有和承担。关于押金一节，刘马丽主张于合同签订当日一并向二被告支付了押金4200元，但二被告否认2015年11月9日收取过刘马丽押金，主张刘马丽提前一个月交纳的租金即视为事实占有了4200元押金，但上述事实上的押金已冲抵了刘马丽2016年10月10日到2016年11月10日的租金，本院认为，通过李艳芬与刘马丽的通话录音中多次提及押金的事实和李艳芬未明确否认过押金存在的事实，结合刘马丽与刘晶晶短信记录中涉及押金的内容表述，以及房屋租赁合同中关于押金的条款，可以认定刘晶晶收取了押金4200元，且提前一个月支付下一个季度房租的约定无法必然得出押金冲抵最后一个月房屋租金的结论。关于刘晶晶是否应当退还押金一节，双方房屋租赁合同第一页中明确以手写体约定了每一期租金的付款日期，并在之后特别注明“如发生违约行为押金不退”，该约定与合同关于违约责任的其他约定存在明显不同，上述内容应视为合同双方对租金给付时间的重点强调和特别约束，刘马丽确未按照上述约定在2016年7月9日按时向刘晶晶交纳房屋租金，违反了合同约定，且刘马丽对其辩称的因在外地出差手机丢失导致逾期支付房租未提供相应证据，亦未明确申请调整违约金，故刘马丽主张退还房屋押金的依据不足，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘马丽的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘马丽负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  葛明柱人民陪审员  高立丽人民陪审员  孙明德二〇一七年十一月十日书 记 员  李帅帅