重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初13475号原告林琳，女，汉族，1981年6月30日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄萍萍，重庆中渡律师事务所律师。被告：徐理苹，女，汉族，1965年5月24日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐璐，重庆时济律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛，重庆时济律师事务所实习律师。原告林琳与被告徐理苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，本案依法由审判员陈昊独任审判，适用简易程序于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告林琳及其委托诉讼代理人黄萍萍与被告徐理苹的委托诉讼代理人唐璐、李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《房地产买卖居间协议》中房屋买卖协议及《关于＜房地产买卖居间协议＞的补充协议》。2、请求判令被告支付原告双倍定金的差额50000元。3、请求判决被告赔偿原告损失270000元。4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年2月15日，原被告签订关于沙坪坝区某路*号附***号房屋的《房地产买卖居间协议》，合同约定交易总价为人民币2680000元。合同还约定，原告支付5万元定金，被告应当于合同签署之日起45日内即2017年3月31日前解除房屋的冻结状态，逾期则被告违约。根据合同约定，原告在签署合同之日支付了5万元定金。2017年6月4日，因被告未解除房屋的冻结状态，双方签订了补充协议，约定被告应当支付给原告10万元，但是为了双方利益和维护交易稳定性，原告同意在被告支付5万元的前提下，将被告解除房屋冻结状态的期限延至2017年8月8日，同时约定，若甲方于2017年8月8日仍然没有解除房屋的冻结状态，则原告有权决定是否继续履行合同，并可以要求被告再支付人民币5万元。后根据重庆市沙坪坝区不动产交易中心查询结果，2017年7月4日被告已经将位于沙坪坝区某路*号附***号房屋卖给案外人周某，交易价格为2950000元。根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的额，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息。被告的行为直接导致合同无法继续履行并从中获得利益，给原告造成利益损失。特诉至法院，请求判如所请。被告徐理苹辩称，1、原告被告双方签订的房屋买卖（居间）合同是无效的。在双方签订房屋买卖合同时，被告已告知原告该房屋是处于被法院查封冻结状态。根据中华人民共和国城市房地产管理法第38条规定，被司法机关依法裁定查封或者以其他限制房地产权利的不得转让。原告是知晓该情况的，并且被告多次告知原告该房屋是抵押且被冻结状态，原告依然要求购买该房屋，双方的合同违反中华人民共和国城市房地产管理法第38条规定，所以该合同无效。2、被告已于2017年6月8日退还原告之前支付的5万元定金，并且双方协商解除合同，现原告要求支付双倍定金的差额及27万元的损失没有法律依据，且定金与损失不能同时适用。本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，原告与被告以及居间人重庆**置业代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》，该协议约定被告将其所有的位于重庆市沙坪坝区某路*号附***号房屋转让给原告。交易总价为人民币2680000元。原告于签署该协议时向被告支付定金5万元，被告承诺在签署该协议45日内解除房屋的冻结状态，逾期则被告违约。该协议签订后，原告依据该协议的约定，于2017年2月15日向被告支付了定金50000元。但截至2017年6月4日被告未能解除涉案房屋的冻结状态。在2017年6月4日原被告双方签订了《关于＜房地产买卖居间协议＞的补充协议》，该补充协议约定，鉴于被告已经违约，根据合同约定，被告应当双倍返还原告定金100000元，被告于该协议签订之日支付给原告50000元。原告承诺收到此款，则同意将被告解除房屋冻结状态的期限延长至2017年8月8日，原被告双方继续履行原合同。若被告于2017年8月8日仍然没有解除房屋的冻结状态，则原告有权决定是否继续履行合同，并可以要求被告再支付人民币50000元。该补充协议签订后，被告于2017年6月8日向原告支付了50000元。2017年7月4日被告与案外人周某签订了涉案房屋的《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定被告将涉案房屋出售给案外人周某，房屋总成交价为2950000元。同日被告将涉案房屋所有权转移登记至案外人周某。现原告认为被告已将涉案房屋所有权转移登记至他人，原被告双方已不能继续履行双方签订的《房地产买卖居间协议》及《关于＜房地产买卖居间协议＞的补充协议》，遂向本院提起诉讼，要求判如所请。上述事实，有原告举示的《房地产买卖居间协议》、《关于＜房地产买卖居间协议＞的补充协议》、《重庆市房屋买卖合同》、重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案查询结果及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原被告于2017年2月15日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同条款以及2017年6月4日原被告双方签订了《关于＜房地产买卖居间协议＞的补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告认为该两份协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定应当认定无效的抗辩，因该两份协议均约定被告应当在解除涉案房屋冻结状态后继续交易，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定并非效力性强制性规定而不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告于2017年7月4日将涉案房屋所有权转移登记至案外人，以自己的行为明确表示不再履行原被告之间的合同，有违诚实信用原则，原告要求解除原被告于2017年2月15日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同条款以及2017年6月4日原被告双方签订了《关于＜房地产买卖居间协议＞的补充协议》，理应得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。因此，被告应按合同约定承担违约责任。现原告适用定金条款，符合法律规定，本院予以支持。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他诉讼的，应当赔偿损失。现原告以被告房屋现在的售价和原被告合同签订时总价之间的差价作为损失，具有合理性，符合法律的规定。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故本院主张原告的损失为220000元。被告抗辩已于2017年6月8日退还原告之前支付的定金50000元，双方已协商解除合同，现原告要求支付双倍定金的差额及270000元的损失没有法律依据，且定金与损失不能同时适用的理由，与本院查明的事实不符，且无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告林琳与被告徐理苹于2017年2月15日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同条款以及2017年7月4日签订的《关于＜房地产买卖居间协议＞的补充协议》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告徐理苹于本判决发生法律效力后三日内返还原告林琳双倍定金余款50000元，并支付原告林琳赔偿款220000元。三、驳回原告林琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半交纳525元（原告已预交），由被告徐理苹负担。此款限被告徐理苹于本判决发生法律效力后三日内支付原告林琳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 陈 昊二〇一七年十一月二十八日书记员 彭超群