河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终2202号上诉人（原审被告）：杨文兴，男，1948年9月15日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：杨小丽（系杨文兴女儿），1975年10月12日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：毕健根，河北耀鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：席孟枝，女，1967年10月6日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：居江川，河北扬正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李素海，男，1970年4月18日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：王华，河北经华律师事务所律师。上诉人杨文兴因与被上诉人席孟枝、李素海确认合同无效纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨文兴的委托诉讼代理人杨小丽、毕健根，被上诉人席孟枝及委托诉讼代理人居江川、李素海及委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨文兴上诉请求：1、撤销原判；2、依法确认我与李素海签订的关于坐落于张家口经济开发区老鸦××小区××楼××单元××室房屋买卖协议有效；3、二审诉讼费用由席孟枝、李素海承担。事实和理由：一、席孟枝起诉杨文兴、李素海合同确认之诉主体不适格。合同具有相对性，本案购房协议系由杨文兴、李素海在四见证人的见证下签订的法律文书，席孟枝不是该协议的一方主体其起诉确认合同效力不具备主体资格，一审判决不符合法律规定。二、一审法院没有全面查清事实且在事实认定上存在错误。首先，李素海与我签订的房屋买卖协议书系客观真实的事实，购房款当时给付，关键的是房屋交付时席孟枝知情并同意。该购房协议签订时席孟枝、李素海就在我的楼上共同居住，一审中李素海在答辩中明确表示席孟枝知情并同意，现我在该房屋居住长达四年之久，对此一审法院视而不见，判决结论有失公允。其次，诉争房屋是不是席孟枝、李素海的共同财产，一审法院并未查明，因我与李素海均系老鸦庄村村民，对此其家庭成员有所了解，当时其家庭包括其父母孩子共计分得三套房产。一审没有查明诉争房产确实属于席孟枝、李素海共同财产。如期不然席孟枝、李素海应当先标析产，以防侵害其他权利人的利益。三、李素海与我签订房屋买卖合同完全具备形式和内容的法律要件，依法应当认定该协议有效。首先，诉争房屋的来源系依据老鸦庄村“城中村”改造新村住宅楼房购房合同（编号387)。该合同系李素海与老鸦庄村民委员会双方签订，我与李素海在签订房屋买卖协议书时完全可以相信其具有处分权，387号协议上李素海个人的签名，结合双方家属均在楼上楼下居住的事实和协议书中四位证明人的见证，足以使我相信席孟枝、李素海出售该房屋系共同意思的表示，何况席孟枝还亲自到我家中核实过房屋出售的价格，其对我购买诉争房屋的事实完全知晓并未提出任何异议。其次，席孟枝虽未在协议书上签字，但李素海在出售诉争房屋时种种表现完全符合《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故此本案我在签订合同前后没有任何过错，一审法院置善意相对人的利益与不顾，势必影响交易的安全。依《合同法》49条及其立法本意，只要相对人对行为人有代理权形成了合理信赖，即使实际情况相反，也应保护这种信赖利益，以维护交易的安全。四、我在购房过程中无任何过错依法符合善意取得的全部要件，一审法院判决协议无效适用法律错误。我在购房过程中的行为，完全符合《物权法》106条所规定的全部内容。《物权法》司法解释（一）对此也有进一步的规定，一审法院判决明显与法律规定不符,应当撤销。综上所述，望二审法院综合全案情况，维护法律的尊严，让我在案件中感受到正义和公平。被上诉人席孟枝辩称，一、李素海趁夫妻关系破裂，我被迫分居的情况下出卖该房，恶意处置夫妻共同财产，利用一直掌握控制房屋及有关手续的便利条件，侵害我的权益。二、杨文兴住5号楼2单元102室，与我们是上下楼，都是一期买的楼，都是村委会提供的统一内容的合同文本，购房合同都有“将来办了土地出让、缴纳税费、经批准才能上市的内容。”《婚姻法》解释（三）十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”办理产权登记手续是善意取得最必要的条件，不能办理产权登记不会“善意取得”。因为登记处一般会有夫妻共有房屋的记载，一方难以单独处置。本案的房屋是集体土地上建的房屋，提交的房屋指标表，村委会有该房是李素海与我共有的登记。一般人只是觉得婚姻法的司法解释“办理产权登记”是“善意取得”的一句普通提法，如果在处理有关案件时不去适用就错误。另外从收费明细表李素海一直是该5号楼2单元102室房主并缴纳该房的物业、电、取暖费，杨文兴根本办不了产权登记，变不了村委会的登记，谈不到善意取得。小产权房因为土地使用权（宅基地）仍然是集体的，农户只能有一处宅基地，所以宅基地上的房屋不能随意买卖，只能按照法定的范围、程序去处理、取得。三、李素海、杨文兴之间真实的买卖关系存在问题。1、所谓的2013年10月16日的买卖协议潦草、简陋，甚至没有表现“买卖”的文字形式；2、36万元房款不是小数，没有收款的证据；没有通过什么方式交付的证据；3、2013年11月12日第一次离婚庭审，李素海对我举证有共有财产5号楼2单元102室没意见，没说卖了该楼，但在2014年9月29日第二次离婚诉讼开庭委托了代理人，先由代理人抢先说卖给了杨文兴，没有举证，法庭不知何因于11月24日又开庭，给了李素海举该“协议”的机会；该楼的物业、水电、供暖费一直由李素海交纳，他们有着共同的利益，有共同侵害我的行为，他们的说法的虽然一致，但并不会真实。所谓的“四见证人”从对证据的内容、形式要求没有任何证明力。且买卖的真假不影响该买卖的无效，李素海、杨文兴之间的问题由他们处理。只要阅一下一审的诉讼材料（之前曾经的几次庭审笔录都有）就能看到，李素海利用掌控的条件对夫妻应当共有的两套楼房竭尽隐瞒、编造、非法处置等损害我的权利。请二审驳回杨文兴的上诉，维持原判。被上诉人李素海辩称，1、本案争议的房屋购买合同第五条明确约定购买人是李素海，房屋产权归乙方所有，所以李素海作为房屋的所有权人有权处分该房产。2、杨文兴支付了相应的价格，属于有偿善意取得，合同有效。3、买卖合同已经实际履行，杨文兴已经实际占有居住。杨文兴的上诉理由成立。席孟枝向一审法院起诉请求：请求确认二被告签订的关于老鸦庄小区5号楼2单元202室房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：原告席孟枝与被告李素海于2003年8月4日登记结婚，双方均系再婚，原告与前夫生育长子吴晓飞，次子吴晓坤，被告李素海与前妻生育一女李婷婷。原告于2013年3月向我院提起离婚诉讼，我院作出（2013）张开民初字第495号民初判决书，判决驳回原告的诉讼请求。2014年原告再次向我院提起离婚诉讼，并要求分割夫妻共同财产坐落于张家口经济开发区老鸦××小区××楼××单元××室，8号楼6单元401室房屋。我院经审理作出（2014）张开民初字第439号民事判决书，判决准予原告席孟枝与被告李素海离婚；家庭财产：坐落在张家口经济开发区老鸦××小区××楼××单元××室楼房一套归席孟枝所有，坐落在张家口经济开发区老鸦庄小区8号楼6单元401室楼房一套归李素海所有。李素海对该判决结果不服，在法定期限内提起了上诉。张家口市中级人民法院作出了（2016）冀07民终532号民事裁定书，裁定撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2014）张开民初字第439号民事判决书；发回河北省张家口经济开发区人民法院重审。我院经重审后作出（2016）冀0791民初727号民事判决书，判决准予原告席孟枝与被告李素海离婚；驳回原告的其他诉讼请求。席孟枝对该判决不服，提起了上诉，张家口市中级人民法院作出了（2016）冀07民终2130号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。我院作出的（2016）冀0791民初727号民事判决书现已生效。另查明，2009年12月4日，李素海与张家口经济开发区老鸦庄镇老鸦庄村民委员会签订老鸦庄村“城中村”改造新村住宅楼购房合同书，购买位于纬三路南、中兴北路西锦绣园小区5号楼2单元202室楼房一套。2013年10月16日，被告李素海与被告杨文兴签订售房协议，协议约定李素海将该套楼房以36万元价格出售给杨文兴。在原告席孟枝第一次向我院起诉离婚一案，2013年11月12日庭审过程中，席孟枝主张本案诉争房屋系共同财产，被告李素海并未提出异议，也未主张该套房屋已出售给杨文兴。庭审中双方当事人所称老鸦庄小区即为购房合同中写明的锦绣园小区。一审法院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的行为无效。坐落于张家口经济开发区老鸦××镇××小区××楼××单元××室房屋系原告席孟枝与被告李素海婚姻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，李素海在未经席孟枝同意的情况下，擅自将该房屋出售给被告杨文兴，该出售行为无效。根据被告杨文兴提供的现有证据不足以证实其为善意、有偿取得该套房屋，因此李素海与杨文兴签订的房屋买卖协议无效。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第89条之规定，判决：确认被告李素海与被告杨文兴签订的关于坐落于张家口经济开发区老鸦××镇××小区××楼××单元××室房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由被告李素海负担。本院二审期间，杨文兴提交以下吴国证出具的证明、吴润花出具的证明各1份。拟证明，吴国证也是老鸦庄村的村民，是杨文兴与李素海在签订房屋协议的时候，李素海、席孟枝在该房屋中居住，席孟枝是知情人；吴润花证明席孟枝是知情人。席孟枝质证认为，所举证不属于新的证据，二审不予质证。按照最高院人民法院的规定，当事人同意质证的除外，该两份证据没有证据效力。应当出庭没有出庭，无法认定证言的真实性，说证人不在家，为什么没有申请延期。跟本案没有关联性，证明不了事实。李素海质证认为，对两份证人证言的真实性予以认可。席孟枝对该房出售知情，证明杨文兴是善意取得。应杨文兴的申请，证人霍某出庭作证称，我是2009年买的房子，李素海一家和老人在我对门住。杨文兴当时在一楼住，席孟枝和李素海在二楼，和我的对门。2015年10月16日，杨文兴就把房子买上了。席孟枝住的，老能见到。应该是在2013年，他们住好几年了，有点记不清了。证人左某出庭作证称，杨文兴和李素海签订房屋买卖协议的时候我在场，也签字了。当时问李素海他妻子知道不，他说知道，协议是我起草。证人杨某出庭作证称，他们签订房屋买卖合同时候我在场，也签字，给钱我也见了，给的是现金。当时杨文兴问李素海他妻子知道不知道卖房的事情，李素海说知道。杨文兴质证认为，三名证人通过法庭的当庭作证，真实的反映出我与李素海签订协议时候的真实情况，以及当时款项现场支付的事实。还有可以证明杨某和左某是在协议书上亲笔签字的人，也在现场，可以反映出我问过李素海，席孟枝是否知道卖房，李素海说知道。说明杨文兴是善意的，没有过错。霍某和李素海、席孟枝住对门，能够证明签订协议的时候他俩在家里居住。综上，说明席孟枝是知情人。席孟枝质证认为，证人出庭不符合程序，不属于二审新证据。一审不出庭作证，到了二审这么长时间，申请出庭作证的有关当事人已经全部知道了审理的内容和判决的结果，证人出庭不能保证作证的中立性。李素海说席孟枝知道，证人的证言也起不了什么证明作用，没有证明力。李素海质证认为，三名证人出庭作证证实了本案争议房屋买卖是真实的，并且是有偿的，还证明了席孟枝在买卖过程中知情。李素海提交赵永的证明1份。拟证明房屋买卖交易时候席孟枝是知情人。提交夏海龙的证明1份。拟证明买卖房屋情况是真实存在的。杨文兴质证认为，对李素海提交个两份证明的真实性、合法性、关联性都予以认可。两位都是杨文兴与李素海在买卖房屋协议上签字的人。他们对协议签订时候的情况是最知情的，二人的证言符合真实情况。席孟枝质证认为：这些证据都应该在一审提供，没有提供不属于二审期间新发现的证据，所以举证不符合规定，从程序上没有证明力。证人应当到庭接受质证，当庭提供证言，没有正当的理由不到庭，所以说证据效力不存在。内容也不真实，也违反了最起码的常识，分居了还同意卖自己的房，不符合最起码的道理。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案诉争房屋系席孟枝与李素海婚姻关系存续期间取得，为夫妻共同财产。根据现有证据，李素海在未经席孟枝同意的情况下，将该房屋出售给杨文兴，事后也未获得席孟枝同意出卖该房屋的授权。根据杨文兴提供的现有证据，不足以证实其为善意取得该套房屋，也不符合不动产善意取得的法定条件。故杨文兴主张与李素海签订的房屋买卖协议为有效协议没有依据。综上，原审法院判决并无不当，上诉人杨文兴的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨文兴负担。本判决为终审判决。审判长 成 进审判员 姜建龙审判员 王 悦二〇一七年十一月一日书记员 宋 力附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。