山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终1517号上诉人（原审被告）：滕州市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市学院中路2188号。法定代表人：张连群，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟阳，山东荆河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵丽，女，1971年1月1日出生，汉族，居民，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：司品华，山东滕国律师事务所律师。原审被告：张连群，男，1973年6月10日出生，汉族，滕州市嘉鸿房地产开发有限公司总经理，住山东省滕州市。上诉人滕州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）因与被上诉人赵丽、原审被告张连群商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉鸿公司上诉请求：1.依法撤销滕州市人民法院（2017）鲁0481民初2683号民事判决或发回重审；2.一二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，依法应当撤销或发回重审。（一）双方签订的滕州市嘉鸿一品1幢1单元25层2505、20层2005《商品房买卖合同》实际上是双方为担保借款履行而设定的非典型性担保合同。1.2013年9月16日，上诉人因经营需要向赵丽借款36万元，被上诉人通过刷卡交易到上诉人的工作人员张连华账户36万元履行的是支付借款义务，其余20万元上诉人并不认可，也没有收到该笔款项，且被上诉人一审提交的20万元凭证无法证实支付给上诉人，也无法说清原因，一审亦未审查该笔款项存在的真实性和支付情况，且上诉人已经偿还了借款全部本息。2.后上诉人又因经营需要于2014年8月9日再次向赵丽借款75万元（从借款凭证显示内容可以看出，一方是出借方一方是贷款方），而不是购房款。截止到2015年1月22日已经偿还本息14万元，其中11万元以现金方式支付，另外4万元于2015年5月16日以存款形式偿还给被上诉人，在一审时已经提交了存款凭证和收据。到2015年1月22日由于政府调控房屋销售，上诉人无力偿还欠款，被上诉人为了进一步保证借款的安全性，双方协调共同到滕州市开发办公室申请办理了2005号房屋的限制销售备案（60万元）。因此，双方签订的滕州市嘉鸿一品1幢1单元20层2005号《商品房买卖合同》属于非典型担保合同，目的是为了保证借款的安全，属于担保合同，而不是真实的商品房买卖合同。另外，被上诉人持有上诉人向其出具的100万元借条（欠条）一份，如果被上诉人将该欠款凭条出示法庭，更能进一步说明案件的事实情况，所以，一审法院认定事实不清。3.根据以上还款情况，被上诉人一审中陈述的“56万元自2013年9月16日至2014年8月9日按月息1.1%计算的利息67760元”构成两份购房合同的总金额就缺少了事实依据，而且数额矛盾，更谈不上足额支付131万元购房款的事实。另外，并没有月息1.1%的利息约定的证据，被上诉人也没有提供任何证明，无法证明双方按1.1%月息进行结算的事实。更为重要的是，双方并没有达成以房抵债的协议，根据合同法的规定，主张合同成立并生效的一方负有证明合同存在并成立的举证责任，而一审中并没有证据证明双方就欠款达成了以房抵债的合意。因此，一审法院事实亦错误。（二）根据《商品房买卖合同》交易常识，既然是购买房屋，那么，被上诉人足额明确的将666989.40元和710971.30元，即1377960.70元直接打入上诉人的账户即可完成支付购房款的义务，并且备注上购房款即可，何必通过张连群、张连华的账户周转支付购房款呢，不符合常理。而且，借款凭证显示内容可以看出，一方是出借方一方是贷款方，更无法解释清楚是购房款还是借款。另外，本案的另一被告张连群作为当事人一方，也已经明确说明双方是借款关系，开据收据和签订商品房买卖合同的目的是为担保借款的履行。而且双方申请限制销售的申请书予以证明张连群的说法。二、一审法院认定《商品房买卖合同》合法有效错误。双方在2014年8月9日签订《商品房买卖合同》时，该建设项目已经竣工，滕州市房产信息网2013年12月30日也已经公告上房信息，所售房屋是符合上房条件的现房。而合同中的诸多疑点可以解释这份合同是双方为担保借款而签订的：1.在签订合同时是现房，而合同第二条却还约定“预售商品房”，不符合商品房买卖合同的常理；2.假设被上诉人是全款购买该房屋，不是贷款购买房屋，为什么第二十六条却约定“银行1份”，不符合全款购买商品房买卖合同的常理；3.双方签订合同的时间是2014年8月9日，那么在交付期限时应当是立即交付或之后交付，而不是第十条约定的一年前即“2013年12月30日前”交付，严重的逻辑错误，不符合全款购买商品房买卖合同交付房屋的常理。只有一种合理解释，就是该合同是双方在借款时为担保借款的履行而借用预售时的预售合同文本，并不是双方真实的商品房买卖合同，仅做担保之用。诸多的事实足以说明双方签订的两份《商品房买卖合同》并不是真实的商品房买卖合同，而是担保上诉人履行借款的合同。综上所述，一审法院认定事实不清，请二审法院依法查清事实后改判或发回重审。赵丽辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法维持原判。一、2013年9月16日，赵丽通过农信银行分两次汇款给嘉鸿公司会计张连华56万元，一次是36万元，一次是20万元。当时约定月息1.5%，所借款项嘉鸿公司用于房地产经营。赵丽提供银行存入嘉鸿公司的证据，证明在2013年出借给嘉鸿公司56万元。嘉鸿公司否认其中20万元，认可36万元，显然与事实不符，嘉鸿公司与赵丽之间就借款事实发生银行往来，当时双方都不会存在如此大额款项的差异，况且嘉鸿公司当时出具借据并记账；2014年8月7日嘉鸿公司出具66万余元的收据，系购买嘉鸿一品2505房款，2014年8月9日嘉鸿公司出具71万余元的收据，系购买嘉鸿一品2005房款，嘉鸿公司对房款认可，证明借款56万元是真实的，截至目前嘉鸿公司只是对赵丽的诉讼请求进行反驳抗辩，其完全可以通过银行对账单核查该笔款项的真实性，提出反证，查明案件事实，嘉鸿公司在掌握银行往来的账目证据前提下，不予提交，其主张20万元没有收到不成立。在一审中，赵丽举证两份房款收据1377960.70元，已经充分证明了购买房屋的款项计算过程，款项来源及数额，嘉鸿公司对真实性没有异议，房屋收款收据与原来的借款数额、利息多少、房价等通过双方结算争议已经终了，20万元的争议根本也不存在。一审法院认定赵丽履行了购房付款义务，事实清楚，证据充分。二、2014年8月9日嘉鸿公司出具71万余元的收据，该收据明确是嘉鸿一品2005房款，有嘉鸿公司公章。该款与同日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》相一致，充分证明购买商品房的事实，嘉鸿公司主张75万元是借款，并没有证据予以证明。三、赵丽与嘉鸿公司签订的《商品房买卖合同》，不是为担保借款履行而设定的非典型性担保合同，嘉鸿公司没有证据证明赵丽与嘉鸿公司存在担保合同关系，《商品房买卖合同》及购房款收据已经确定房款精确到元角，是嘉鸿公司出售房屋时进行详尽的计算；收据中没有任何借款与担保合同的记载和相关特征，嘉鸿公司主张借款合同、担保合同应承担证明合同成立并生效的证据，而嘉鸿公司仍然停留在陈述阶段。相反，赵丽与嘉鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是书面证据，双方意思表示真实，没有违反法律禁止性规定，属于有效合同。赵丽支付房款，嘉鸿公司出具收据予以认可，并交付两间房屋，符合案件事实。一审法院认定《商品房买卖合同》及《补充协议》有效符合案件事实和法律规定。赵丽向一审法院起诉请求：1.确认赵丽与嘉鸿公司签订的商品房买卖合同有效，赵丽对该商品房享有所有权；2.判令嘉鸿公司协助赵丽将滕州市嘉鸿一品小区1幢1单元25层2505号房、1幢1单元20层2005号房过户到赵丽名下;3.判令嘉鸿公司、张连群负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月9日，赵丽（××）与嘉鸿公司（××）签订商品房买卖合同2份，约定：××在出让国有土地上开发建设的嘉鸿一品1幢1单元25层2505号、1幢1单元20层2005号2套普通住宅出卖给××，预测建筑面积分别为144.37㎡、145.99㎡，商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。2505号房单价4620元/㎡，总价款666989.40元，2005号房单价4870元/㎡，总价款710971.30元。在该2份合同的补充协议中对产权登记作出了“待项目整体综合验收后，××将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案”之约定。××于2014年8月9日将上述房款一次性付清。同日，嘉鸿公司给赵丽开具嘉鸿一品2505房款666989.40元、2005房款710971.30元的收据2份。之后，赵丽入住2505号房，现正在对2005号房装修。庭审时，赵丽对嘉鸿公司于2014年8月9日开具的购房款收据中款项的构成进行了举证证明：2014年8月9日往嘉鸿公司的法定代表人张连群工商银行卡汇入750000元；经嘉鸿公司同意，2013年9月16日往嘉鸿公司会计张连华农信卡汇入和存入借款本金560000元及560000元自2013年9月16日至2014年8月9日按月息1.1%计算的利息67760元左右，转化为购房款。嘉鸿公司则提交了加盖其印章、赵丽签名的于2015年1月22日向滕州市房地产开发管理办公室提交的申请1份，内容为：兹有滕州市嘉鸿房地产开发有限公司向赵丽借款600000元，经双方协商，滕州市嘉鸿房地产开发有限公司指定嘉鸿一品小区1-1-2005商品房作抵押担保，用以证明该商品房系向赵丽借款的抵押担保并非出卖给赵丽之抗辩主张。赵丽的特别授权委托诉讼代理人刘统文则认为该签名并非赵丽所签。一审法院已当庭告知嘉鸿公司应当在庭后7日内提交鉴定申请，但其并未为之。嘉鸿公司又提交了2015年5月往赵丽工商银行卡存款的凭条等证明材料用以证明其与赵丽存有借贷关系并非商品房买卖合同关系之主张。赵丽的特别授权委托诉讼代理人刘统文则认为赵丽与嘉鸿公司还有其他经济往来，并不能否定嘉鸿公司已将上述2处商品房出卖给赵丽之事实。庭审中，赵丽未能举出案涉商品房已通过综合验收的充分有效证据，其未能举出张连群作为嘉鸿公司的股东滥用嘉鸿公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害其作为债权人利益的充分有效证据。一审法院另查明，嘉鸿公司系经滕州市工商行政管理局2008年4月11日核准成立的由自然人投资的有限责任公司，张连群于2010年6月9日认缴出资额825万元，其妻赵曰芝认缴出资额675万元。该公司于2013年7月10日取得了房地产开发企业的肆级资质证书，并取得了滕州市建设局颁发的案涉商品房预售许可证。案涉商品房亦未由不动产登记管理机关办理确权登记手续。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。就本案而言，从形式上看赵丽与嘉鸿公司签订的系商品房预售合同，但实际上系商品房现售合同。庭审中，赵丽对购房款1377960.70元的构成作了如下举证证明：2014年8月9日往嘉鸿公司法定代表人张连群工商银行卡转账750000元；2013年9月16日往嘉鸿公司会计张连华山东农信卡转账（存款）560000元，经嘉鸿公司同意转化为购房款；560000元自2013年9月16日至2014年8月9日按月息1.1%计算的利息67760元，经嘉鸿公司同意转化为购房款。这亦与嘉鸿公司2014年8月9日给赵丽出具的2份购房款收款收据相吻合。我国民事诉讼“高度盖然性”的证明标准认为，在法律真实的证明要求下，以处分原则和辩论原则为基础，当事人应当对自己的主张举证，如果原告举证证明了自己主张的事实，举证责任就转移给对方当事人。对方当事人也举证证明自己的反驳意见。如果每一方举出的证据对某一事实的证明无法达到事实清楚，证据确凿的情况下，对某一事实存在的论据的份量和证明力比反对该事实存在的证据更有说服力，或者比反对证明其真实性的证据可靠性更高，对盖然性较高的事实予以确认。即在民事诉讼中，负有举证责任的一方当事人，其最终所证明的结果能达到一般具有普通常识的正常人认为具有某种必然的或合理的盖然性或确信程度就够了，并非要像刑事案件要求的那样，必须达到按情理无可置疑的证明标准。就本案而言，虽然赵丽向嘉鸿公司支付的购房款中既有转账的750000元，又有嘉鸿公司借款560000元及利息67760元经嘉鸿公司同意转化成购房款的部分，但赵丽提交的中国工商银行转账凭证、山东农信转账凭证已形成完整的证据链条，且与嘉鸿公司于2014年8月9日给赵丽开具的收款收据相一致，足以证明嘉鸿公司将案涉商品房出卖给赵丽且已实际履行之事实。嘉鸿公司作为具有房地产开发资质证书的房地产开发企业与赵丽签订的2份商品房买卖合同，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，为法律所保护。作为当事人的赵丽与嘉鸿公司均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。由于赵丽在庭审时未能举出案涉商品房已通过综合验收的充分有效证据，故诉求嘉鸿公司协助办理案涉商品房的产权登记手续，与合同约定不符，亦未有法律依据，故不予支持。嘉鸿公司庭审时提交的证据材料只是证明在双方签订案涉商品房买卖合同后又有发生经济往来的可能，并不能否定双方已经发生的商品房买卖合同之事实。故赵丽诉求确认与嘉鸿公司于2014年8月9日签订的2份商品房买卖合同为有效合同，事实清楚，证据充分，符合法律规定，理由正当，予以支持。由于张连群系嘉鸿公司的法定代表人，其有权代表该公司从事经营活动，且嘉鸿公司并非一人有限责任公司，赵丽亦未能举出张连群作为嘉鸿公司的股东滥用嘉鸿公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害其作为债权人利益的充分有效证据，故张连群的个人行为应与嘉鸿公司的经营行为区别开来，张连群不应为嘉鸿公司的经营行为承担民事责任。故赵丽诉求张连群负担本案诉讼费用，不符合法律规定，不予支持。物权法学理认为，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。包括以下两层意思：第一，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权的目的，如未完成公示方法，也根本不可能移转物权。第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或移转。物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件；合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。就房屋买卖合同而言，物权变动的原因即是房屋买卖合同，而房屋所有权的转移即是这一原因的结果。房屋买卖合同是在双方当事人合意基础之上建立的债权债务关系，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的效力，故债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权，绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后，方才产生对世的效果。由于案涉商品房未经不动产登记管理机关办理确权登记手续，故作为××的赵丽对案涉商品房并不享有所有权这一物权，只是享有请求嘉鸿公司交付商品房并协助办理确权手续的债权请求权。但法律赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。综上所述，赵丽诉求确认与嘉鸿公司于2014年8月9日签订的2份商品房买卖合同为有效合同，事实清楚，证据充分，于法有据，予以支持。其他诉求，未有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、赵丽与滕州市嘉鸿房地产开发有限公司于2014年8月9日签订的买卖滕州市嘉鸿一品1幢1单元25层2505号商品房合同为有效合同；二、赵丽与滕州市嘉鸿房地产开发有限公司于2014年8月9日签订的买卖滕州市嘉鸿一品1幢1单元20层2005号商品房合同为有效合同；三、驳回赵丽的其他诉求。案件受理费16600元，减半收取计8300元，由滕州市嘉鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。嘉鸿公司提交如下证据：证据一、滕州嘉鸿一品上房公告打印件一份，证据来源：滕房网打印。用以证明嘉鸿公司开发的嘉鸿一品住宅已经于2013年12月31日具备上房条件，通知上房。2013年12月31日嘉鸿一品出售的已经是现房，而不是预售商品房。证据二、滕州市房产面积预测成果报告复印件一份。用以证明嘉鸿一品2013年6月25日测量的住房面积，2005和2505号房产的建筑面积分别是145.96平方米和144.34平方米，而两份商品房买卖合同分别载明的却是145.99平方米和144.37平方米。且双方签订合同时间是2014年8月9日，房屋面积已经确定，而不是合同载明的“预测”面积，进一步说明了该两份商品房买卖合同是为了担保借款而签订的，不是真实的房屋买卖合同。证据三、上诉人与被上诉人、王军之间是共同借款合同关系，被上诉人是王军的会计人员，通过部分领款单可以看出：1.2013年9月16日，上诉人向王军借款20万元，由赵丽转账给上诉人，原审凭证，证明被上诉人借王军款20万元（原审卷宗）；2.2014年3月17日领款单原件、复印件各一份、工行电子回单原件、复印件两份，证明被上诉人偿还借款本息107650元，其中，支付至赵丽62XXXXX26账户10万元，支付至王军62XXXXX94账户7650元。证明已经偿还了本金10万元。3.2014年5月7日领款单原件、复印件各一份、工行电子回单一份，证明被上诉人转账偿还赵丽本金30万元。4.2014年8月9日收到赵丽转来借款75万元（原审卷宗）；5.2015年5月16日领款单一份，由王军签字，由被上诉人直接将现金存入赵丽工商账户4万元，证明偿还本金情况。以上还款凭证证明，被上诉人一审陈述的2013年9月16日至2014年8月9日期间欠56万元及利息1.1%（上诉人只认可36万元，并且已全部偿还）的构成就缺少了事实依据，因此，一审认定主要事实错误。证据四、证明一份。2013年12月30日嘉鸿一品物业管理处已经进驻小区进行管理，而双方2014年8月9日签订担保合同的时候，物业公司就已经不在嘉鸿一品小区管理了。赵丽的质证意见是：对证据一的真实性及证明目的有异议，上房公告与被上诉人双方之间的商品房买卖合同没有关联性。对证据二的真实性及证明目的有异议。领款单载明的姓名是王军，与本案没有关联性。证据三均是原审卷宗的材料，已经质证完毕，同原质证意见。对证据四的真实性有异议，2017年3月19日滕州市明泰物业有限公司收取了被上诉人的相关的物业费、电费、水费等，所以对嘉鸿一品物业管理处可能是上诉人前期物业管理所形成的单位，对双方之间的合同签订及履行缺乏关联性。物业的证据在一审已经提交。赵丽提交滕州市明泰物业有限公司的收款收据三份（2017年3月7日500元，3月19日1955.6元，电费300元）。用以证明物业管理的部分是明泰物业公司，物业公司对被上诉人的居住事实也予以证明。嘉鸿公司的质证意见是，对收据真实性予以认可。赵丽在嘉鸿公司没钱还之后，强行占有2505房屋并且已经入住，之所以没有通过法律强行赶走赵丽，是因为庭外双方也在协商。嘉鸿公司也同意其强行占有，但这不能说明两份商品房买卖合同是有效的，在双方没有达成以房抵债协议之前，赵丽无权占有2505号房产。2013年12月30日至2017年3月1日一直是由嘉鸿物业管理办公室进行管理。明泰物业只干了两个月，现在更换成了丹田物业管理公司。这三个收据不能证明双方商品房买卖合同有效，只能证明占有2505号房产的情况，与本案没有直接关联。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同具备房屋买卖合同所应具备的主要条款，在双方签订合同后即告成立。合同约定了房屋的具体地址、面积、房款数额、交付方式等内容。被上诉人赵丽按照合同约定履行了交付房款义务，并提交两份收据予以证明。收据上加盖嘉鸿公司财务章及法定代表人私章，并有经办人张连华签名。两份收据分别载明系“嘉鸿一品2005房款、嘉鸿一品2505房款”。上诉人嘉鸿公司上诉称，该案涉合同违背房屋买卖交易习惯，进而否定房屋买卖合同关系。主张该合同名为房产买卖，实为借款担保。本院认为，之前嘉鸿公司曾向赵丽借款，2014年8月9双方签订了商品房买卖合同，嘉鸿公司向赵丽出具了1377960.70元购房款收据，故自2014年8月9日开始，双方之间的法律关系发生了变更，即由原先的借贷关系变更为商品房买卖关系。被上诉人赵丽在诉讼中提交了商品房买卖合同、付款凭证、收据等证据，已完成其主张的双方当事人之间商品房买卖法律关系的举证证明责任。上诉人嘉鸿公司主张其与被上诉人赵丽之间未达成以房抵债协议，但未提供相反证据加以证明，且案涉合同条款亦没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定。故应认定案涉两份商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应为合法有效。上诉人的上诉主张缺乏足够的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，嘉鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16600元，由上诉人滕州市嘉鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙中海审判员  崔兆军审判员  朱海燕二〇一七年十一月二十日书记员  蓝 月