湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0804民初1021号原告：荆门市留园物业管理有限公司,住所地荆门市掇刀区水产路3号。法定代表人：刘珮，总经理。委托诉讼代理人：刘军锋，湖北兴联律师事务所律师。被告：杨宜群，男。原告荆门市留园物业管理有限公司（以下简称留园物业）与被告杨宜群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审后，原告向本院申请了庭外和解期限30天，本院予以准许。原告的法定代表人刘珮及其委托代理人刘军锋，被告杨宜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告留园物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠的物业费6127.26元，并以欠交数额为基数，按每日2‰交纳滞纳金，至交清之日；2、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告交纳拖欠的物业费6127.26元。事实和理由：2011年7月2日，荆门市众兴房地产开发有限公司与荆门市留园物业有限公司签订《隆盛佳苑物业管理委托合同》，约定掇刀双星阁隆盛佳苑小区（以下简称隆盛佳苑小区）物业管理工作全权委托原告管理。2012年2月26日，经请示荆门市物价局同意，隆盛佳苑高层电梯住宅收费标准为1.05元/月·平方米。2013年1月前，原告给予高层业主0.75元/月·平方米的优惠价，从2月开始执行公示价。杨宜群购买该小区A栋502室高层电梯住宅，建筑面积为101.11㎡。该小区房屋交房时间为2011年6月，前期物业服务费已由开发商交纳。依合同约定，自2012年1月起由业主自行交纳。全体业主一致同意在业主大会成立前，由建设单位聘请的荆门市留园物业管理有限公司根据物业管理服务合同对本物业进行管理服务。由此，杨宜群根据法律、法规的规定，每月应按期交纳物业管理费。2012年7月至2017年6月，杨宜群拒交物业服务费60个月计6127.26元。原告为维护其合法权益遂诉至法院。被告杨宜群辩称，对收费时间不认可，本人有一张开发商给的物业费优惠卡，而且本人也交纳了半年的物业管理费，所以应该从2013年1月开始计算物业管理费。对2013年3月之后按照1.05元/月/平方米物业费的收费标准也不认可，是因为物业公司的服务不到位。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的物业服务合同1份、物业收费价格公示的请示及催收照片16张，表示其对真实性不清楚。经审查，原告虽表示不清楚，但未提交证据否认其真实性，合同及文件为盖有印章的原件，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。原告对被告提交的收据3份无异议，本院对该组证据予以采信。本院经审理认定事实如下：被告居住于隆盛佳苑小区A栋502室，为高层住宅，其房屋建筑面积为113.47平方米。隆盛佳苑小区系由湖北众兴房地产开发有限公司开发建设，其在2010年11月销售该小区房屋时，与业主所签订的商品房买卖合同附件四的补充协议第2条约定，物业管理费自交房之日起由买受人向物业管理公司交纳，其收费标准按荆门市物价局相关文件规定执行。2012年3月，湖北众兴房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托合同书》约定，甲方（湖北众兴房地产开发有限公司）将隆盛佳苑小区的物业管理事宜委托给乙方（原告）管理，管理的内容包括但不限于公共区域、公共设施的维修、养护、运行和管理，绿化区的维修、养护、公共环境卫生、向业主和物业使用人收取物业管理费等；委托管理的期限为2012年1月至隆盛佳苑首届业主委员会成立止；物业管理费按业主产权面积按季收取，物业收费标准为高层住宅1.05元/月，多层住宅为0.42元/月，逾期拒交管理费的，乙方可以收取日千分之二的滞纳金。除因甲方单方原因外，乙方未能达到管理标准的，甲方有权要求乙方限期整理，改正、逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。2011年7月20日，荆门市物价局及荆门市房地产管理局联合下发荆价规[2011]19号文件，与本案有关的内容为：2011-2012年度荆门城区普通住宅综合管理服务等级收费标准为“等级三级，有电梯0.72-0.90元/平方米/月，无电梯0.36-0.45元/平方米/月，自来水二次加压的，另加收0.05元/平方米/月”。荆门市物价局于2012年2月28日批示，隆盛佳苑小区多层住宅小区物业收费标准为0.5元/平方米/月。2012年1月前，湖北众兴房地产开发有限公司给予高层业主0.5元/平方米/月的优惠价。原告的资质等级为三级。被告自2013年1月至2017年6月一直以原告提供的物业服务未达到被告的要求等为由而拒绝交纳物业费，经原告催交仍未交纳。另查明，原告在主张高层业主物业费时，自2013年3月前均以0.75元/月计算。原告主张被告应当交纳的物业管理服务费为：2012年7月至2017年6月，共计60个月，物业服务费共计6127.26元[101.11平方米×（每月每平方米0.75元×8个月）+（每月每平方米1.05元×52个月）]。2011年5月28日，留园物业向被告出具便条一份，载明被告2011年5月至2012年6月30日的物业管理费共计1051元，已由开发商代交。2011年7月6日，原告向被告出具两份收据显示，被告已于2011年7月6日，使用物业优惠券交物业管理费485元并预交6个月物业管理费485元。因被告一直以原告提供的物业服务未达到被告的要求等为由而拒绝交纳物业费，经原告催交仍未交纳，原告为此诉至本院。本院认为，原告与湖北众兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告已经按约定提供了物业管理服务，被告未按约定交纳物业管理服务费已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条亦规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告主张的物业费计算标准符合规定和约定，但因原告在2011年5月28日给被告出具的便条显示至2012年6月30日的物业服务费由开发商代交，且在2011年7月6日给被告出具的收据显示被告预交了6个月的物业服务费，故被告的物业费起算时间应为2013年1月，经计算，被告需支付的物业服务费为5672.27元[101.11平方米×（每月每平方米0.75元×2个月）+（每月每平方米1.05元×52个月）]。原告自愿放弃主张滞纳金，系其对自身权利的处分，本院予以支持。被告抗辩原告提供的物业服务未达到管理标准等问题，根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”之规定，被告可另行向原告主张损害赔偿等相应责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨宜群于本判决生效之日起五日内向原告荆门市留园物业管理有限公司支付2013年1月至2017年6月期间的物业服务费5672.27元；二、驳回原告荆门市留园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告荆门市留园物业管理有限公司负担10元，被告杨宜群负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 员 代中玲二〇一七年十一月九日法官助理 付冰晶书 记 员 杨 练本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。