四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终1241号上诉人（原审被告）:眉山希望太平洋置业有限公司，住所地眉山市东坡区二环东路碧辉园三期。法定代表人:刘运先，董事。委托诉讼代理人:段钢飞，四川舟楫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张竞，四川铁韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周某1,女,1978年4月29日出生,汉族，住四川省眉山市东坡区。被上诉人（原审原告）:陈某1，男，2003年12月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。法定代理人：周某1,女,汉族，1978年4月29日出生,住四川省眉山市东坡区（系陈某1母亲）。二被上诉人委托诉讼代理人:彭程,四川齐协律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人:宋娇，四川齐协律师事务所律师。上诉人眉山希望太平洋置业有限公司（以下简称希望太平洋公司）因与被上诉人周某1、陈某1房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月30日、11月15日两次公开开庭进行了审理，上诉人希望太平洋公司的委托诉讼代理人段钢飞、张竞，被上诉人周某1、陈某1的委托诉讼代理人彭程、宋娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。希望太平洋公司上诉请求：撤销原判，改判驳回周某1、陈某1的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定商品房买卖合同及补充协议合法有效，却因商铺物理隔断及物管公司收取水电费的方式得出显失公平的结论存在错误；2、一审法院根据《商品房买卖合同》得出“商品房开发商有义务为购房人安装供排水及供电等基础设施的义务”的结论错误；3、一审法院以“双方已经履行完合同义务、商铺已交付使用、变更合同内容无实际履行意义”得出上诉人“应当履行为周某1、陈某1所购商铺设置独立的水电计量表的义务”的结论是错误的；4、一审判决不利于商业物业的经营和发展。周某1、陈某1答辩，1、答辩人购买商品房时，上诉人的陈述及提供的图纸都显示所购商品房与整个商场是统一的，没有隔断，顾客可以从商场直接进入答辩人所购商铺，且可以享受整个商场的中央空调并纳入商场的统一管理，但答辩人收房时发现商品房是三面隔断，仅有一面临街，与整个商场是独立的根本不连接，可以并且只能独立经营；2、上诉人通过格式合同来排除自己的主要义务时，没有明示或提醒过答辩人，并且主合同的补充条款明确：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；补充协议第六条明显排除了买方的重要权利，与主合同约定相反，补充协议第六条应属无效条款；3、答辩人没能享受也无法享受商场公共部分的利益，上诉人以补充协议排除了为答辩人安装独立水电的义务；请求二审法院明确上诉人为答辩人所购的商铺设置独立的供水计量表是指也城镇公共供水系统相连，独立的供电计量表是指纳入城镇供电网络，且答辩人能够独立依据用水量、用电量向眉山市供排水公司、供电局独立交费。周某1、陈某1向一审法院起诉请求：撤销与希望太平洋公司签订的编号DXGC1F1119号、DXGC1F1120号《商品房买卖合同补充协议》第六条。一审庭审中变更诉讼请求为:变更双方签订的编号DXGC1F1119号、DXGC1F1120号《商品房买卖合同补充协议》第六条第1项为“由眉山希望太平洋置业有限公司负责为周某1、陈某1所购房屋设置独立水、电计量表，由眉山希望太平洋置业有限公司承担水电安装、开通费用”。一审法院认定如下事实：2016年1月3日，希望太平洋公司（甲方）作为出卖人，周某1、陈某1作为买受人（乙方）签订了编号为158664、158665的《商品房买卖合同》（预售）及合同编号DXGC1F1119、DXGC1F1120的《补充协议》，约定了乙方所购位于环湖中路苏雕像国际商业裙楼1层1119号、1120号房屋，甲方在2016年12月30日前向乙方交付该商品房，并对房屋面积、价格、交付条件、付款方式、违约责任等进行约定，其中《商品房买卖合同》第十六条对商品房基础设施设备和相关公告设施的交付使用条件：“1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电……以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用。”《商品房买卖合同补充协议》第六条第1项约定：“主合同第十六条约定的上水、下水、电等市政基础设施，均指该房屋所在商场的上水、下水、电等市政基础设施。乙方所购商品房不设置独立的上水、下水、电等市政基础设施，亦不设置独立的水、电计量表，乙方按该房屋的建筑面积分摊该房屋所在商场的水、电费等耗能费用。乙方所购商品房亦不设置独立的网络物理性接入端口。”《商品房买卖合同补充协议》第八条第1项约定：“交付的商品房为清水房，且未进行物理隔断（商品房交付时，仅以界址钉的方式以示房屋四至）”，第2项约定：“乙方同意并确认，该房屋所在商业项目由眉山太平洋商业管理有限公司进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体详见商业管理公司与乙方签订的《商业物业管理合同》”。同日，周某1、陈某1（乙方）与眉山太平洋商业管理有限公司（甲方）签订了《商业物业管理服务合同》，合同第十九条第（一）项约定：“乙方商铺及其他专用部分使用的能源（包括供水、供电、供气）专门设置仪表，单独计算，该部分能源费用由乙方自行承担”；第（二）项约定：“雕像国际广场运营期间的水、电、通讯等能源费用，由乙方按照其商铺的建筑面积分摊，具体时间以甲方通知为准”。上述合同签订后，周某1、陈某1按照合同约定履行了付款义务，希望太平洋公司按期交房后，周某1、陈某1将所购商铺装修经营。周某1、陈某1分别于2017年1月23日，2017年2月9日缴纳了水费500元、电费8000元。一审庭审中，周某1、陈某1主张因所购商铺按合同约定不应物理隔断，实际交房时与合同约定不符，周某1、陈某1所购商铺因被物理隔断未享受商场的通风、空调、供排等公用设施资源，其缴纳的水电费用没有区分个人专有部分和公共分摊部分，对个人专有部分的水电费用无法计量，且物业合同约定了所购商铺可以设置了专门的仪表，希望太平洋公司应该为其设置独立的水、电计量表。对商场公共部分按照房屋的建筑面积分摊所在商场的水、电费等耗能费用无异议。希望太平洋公司主张周某1、陈某1所购商铺进行物理隔断是按照报建的图纸隔断的，是为了消防安全考虑，周某1、陈某1所交的电费是按照用电功率和时间计算的，周某1、陈某1个人专有部分的水电计量表应该由周某1、陈某1向物管公司申请设置。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。《补充协议》第六条第一项的中“独立的水、电计量表”应该是指通过希望太平洋公司商场管理控制下的水、电等市政设施下单独安装的水电仪表，而非单独通过公共水电管道安装。希望太平洋公司在履行交房义务时，违反合同约定所交付的商铺被物理隔断，导致陈玮、陈某1所购商铺并未使用商场内的通风、空调等公共设施资源。依据《商业物业管理服务合同》第十九条第一项之约定，周某1、陈某1所购商铺应该设置专门的水电仪表并单独计费，但事实上案涉商铺并未专门设置仪表，物管公司向周某1、陈某1收取的水电费用亦未显示个人专有部分和公共分摊部分，希望太平洋公司陈述对周某1、陈某1商铺是按照明功率及用电时间计量电费，亦对周某1、陈某1显失公平。案涉商铺系希望太平洋公司开发的商业裙楼的一部分，接受商管中心的统一运营管理，其商铺专有部分的水电计量表的安装使用不能脱离物管公司的管理。同时，按照《商品房买卖合同》的约定，希望太平洋公司作为商品房开发商有义务为购房人安装供排水及供电等基础设施的义务。对于周某1、陈某1主张变更《商品房买卖合同》第六条第1项中的“乙方所购商品房不设置独立的上水、下水、电等市政基础设施，亦不设置独立的水、电计量表”为“希望太平洋公司为周某1、陈某1所购商品房设置独立的水、电计量表，并由希望太平洋公司承担水电安装及开通费用”的诉讼请求，现双方已经履行完合同义务，案涉商铺已经交付使用，仅仅变更合同内容无实际履行意义，故希望太平洋公司应该履行为周某1、陈某1所购商铺设置独立的水、电计量表的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：由眉山希望太平洋置业有限公司在本判决生效之日起十日内为周某1、陈某1所购商品房（位于眉山市××区××三苏雕像国际商业裙楼1层1119号、1120号）设置独立的水、电计量表。案件受理费100元，由希望太平洋公司负担。二审审理过程中，因上诉人否认在案涉商铺交付时已在除临街面外的三面进行了物理隔断，为此本院要求双方就该事实进行举证，在本院限定的举证期限内，上诉人未就该事实主张提交证据，仅提交了国网四川省电力公司川电营销[2017]48号关于进一步规范商业客户实施户表与分户业务办理的通知，拟证明购物中心不可能设置独立的水电安装计量表。对上诉人提交的该证据，被上诉人质证认为，该文件的印发时间为2017年8月29日，而双方合同的签订时间为2016年1月，该文件与本案无关。对此本院认为，上诉人提交的该文件系2017年8月印发实施，而双方签订合同的时间为2016年1月，不能以此后印发的文件约束双方的合同行为，故对该文件不予采信，不能作为本案证据使用。上诉人在本院限定的期限内提交了现场照片、商场布局图并申请证人陈某2、周某2和刘某出庭作证。证人陈某2当庭陈述：我是做泥工的，2016年最热的时候为环湖路的美蒂做装修，做的是贴地砖、砌厕所和做防水；进场时除环路湖那面其余三面都是封死的，是用多孔砖砌的，墙面没有抹；我和电工一起进场，木工随后进场；工钱是7350元，秦瑞（美蒂的工作人员）转账给我的，有我自己记的账和对方的转账回单。证人刘某当庭陈述：我是做电工的，今年春节前为美蒂做过装修，主要做屋顶吊顶线、拉线等；我进场时前面是玻璃，其余三面墙都是隔好了的，应该隔了有一两个月的时间；泥工只是砌了个厕所贴了地砖。证人周某2当庭陈述：我是做木工的，今年给雕像国际广场的美蒂店做过装修，做完过的春节，做了个把月；同时在做的泥工姓陈、电工姓刘；我进场时铺面墙体早就砌好了，是多孔砖砌的，没有抹墙面，应该砌了有一段时间了；我们进场时墙面还有个洞，我们进场后他们施工方（也不确定是否是施工方，反正不是我们装修的工人）还来补过那个洞。对被上诉人提交的以上证据，上诉人的质证意见为：对图纸有异议，图纸本身不能反映有隔断，上面的线条只是相邻商铺的交界线，不能说明线条就是墙体；对照片的真实性无法判断，不能证明开发商进行了隔断；对证人证言，认为陈某2的证言称装修时间是最热的时候，与其他两个证人说的时间矛盾，且收到款项的金额也与其出示的转账回单的金额不一致；三个证人均无商场装修的出入证；证人也不能证明开发商在交付时进行的隔断，不排除被上诉人装修进行隔断的情形。对上诉人提交的证据，本院的认证意见为：对于布局图和现场照片，均不能直接证明案涉商铺在上诉人交付给被上诉人时就已经进行了隔断，不能证明上诉人的主张；对于证人证言，因陈某2的证言存在诸多矛盾之处，对其证言不予采信；但另两位证人刘某和周某2的证言，并不无矛盾之处，该两位证人的证言应予采信。根据证人刘某和周某2的证言，本院认定如下事实：案涉房屋在进行装修前，除临街一面系玻璃外，其余三面均用多孔砖进行了物理隔断。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。本院认为，根据双方的陈述和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应当为被上诉人所购商铺设置与城镇公共供、排水管网连接和纳入城镇供电网络的独立的水、电计量表。虽然双方签订的两份《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：主合同第十六条约定的上水、下水、电等市政基础设施，均指房屋所有商场的上水、下水、电等市政基础设施。乙方所购商品房不设备独立的上水、下水、电等市政基础设施，亦不设备独立的水、电计量表，乙方按该房屋的建筑面积分摊该房屋所有商场的水、电费等能耗费用。但根据二审中被上诉人申请的证人刘某和周某2的证言（证人陈某2的证言存在矛盾之处不予采信）能够证明在周某1、陈某1接收商铺进行装修前，该商铺除临环湖路一面为玻璃外，其余三面均用多孔砖进行了物理隔断。并且一审庭审过程中（原审卷151页）希望太平洋公司当庭陈述：设计施工图纸的时候都是隔断了的，是按照图纸隔断的……只有正面和大门的两边和购物中心相连，考虑消防安全。希望太平洋公司在二审中提交的答辩状中也明确表述：对商铺边界进行物理隔断是根据合同附件所附图纸实施，也是按报建图纸实施，最后也是相邻商铺经营要求设置。根据以上事实可以认定，案涉商铺在希望太平洋公司交付给周某1、陈某1前即将商铺除临街面外其余三面均进行了物理隔断。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第1项明确约定：交付时的商品房为清水房，且未进行物理隔断（商品房交付时，仅以界址钉的方式以示房屋四至），且该商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定，且符合《业主临时管理规约》。希望太平洋公司基于设计或消防需要将商铺连接商场的三面全部进行物理隔断的行为违反了双方补充协议的约定，且使案涉商铺在物理形态上独立于了整个商场，成为一间独立的临街门面。希望太平洋公司的该行为由此导致案涉商铺不能享受整个商场的公共设施如公用照明、空调等。而双方补充协议第六条约定的不设置独立的水电计量表并按房屋面积分摊水电等能耗费用的前提也应当是案涉商铺系作为整个商场的一部分，并享受商场的共用照明、空调等公共设施。希望太平洋公司不管是出于设计要求还是消防需要将商铺三面隔断的行为客观上导致案涉商铺无法享受整个商场的公共设施，在此情况下若不为案涉商铺设置独立的水电计量表，而与商场其余商铺分摊水电等费用明显不合理。因此周某1、陈某1在希望太平洋公司违反合同约定将商铺进行物理隔断的情况下要求希望太平洋公司为其购买的商铺设置独立于商场、与城镇公共供水管网连接、纳入城镇供电网络独立交费的水、电计量表的诉讼请求合理，应予支持。综上，上诉人希望太平洋公司关于一审判决其为被上诉人履行对周某1、陈某1所购商铺设置独立的水、电计量表的义务错误的上诉主张不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确、判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人眉山希望太平洋置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 东审判员 陈晓华审判员 李 迪二〇一七年十一月二十九日书记员 罗晓倩