广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终3654号上诉人（原审原告）：叶东辉，男，汉族，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：杨跃春，广东惠保律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斯勇，广东惠保律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市东江物业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区。法定代表人：刘韦良。委托诉讼代理人：颜澄英，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰，广东广法律师事务所律师。上诉人叶东辉因与惠州市东江物业开发有限公司抵押合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：原告与被告于2016年1月26日签订了《抵押借款协议》，协议主要约定：一、被告向原告借款60万元；二、借款期限5个月，自2016年1月26日起至2016年6月26日止；三、借款月利率3%；四、被告用其位于惠州市X路X号X花园X幢X层7-6*4、7-6*6、7-6*7，X幢X层7-7*7、7-7*8、7-7*9、7-7*0、8-7*5、8-7*6、8-7*7、8-7*8号共十二个车位作为本借款的抵押担保；五、若借款到期甲方没有按期还款，上述12个人防车位归原告永久使用；六、到还款日，被告没有如期还款，原、被告双方签订的12份《惠州市地下停车位有偿使用协议》生效，上述12个人防车位由原告全权处置。协议签订后，原告依约于2016年1月22日、2016年1月25日、2016年1月26日、2016年1月27日向被告支付了60万元借款。截止2016年9月26日，被告尚欠原告本金60万元，利息14.4万元（60万元×8个月×3%/月），借款到期后，被告并未按照协议约定履行还款义务。原告与被告于2016年6月26日签订了十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》，协议主要约定：一、原告向被告购买位于X花园X幢X层7-6*4、7-6*5、7-6*6、7-6*7，X幢X层7-7*7、7-7*8、7-7*9、7-7*0、8-7*5、8-7*6、8-7*7、8-7*8号十二个车位使用权，价款合计60万元（每个车位5万元）；二、原告所受让的上述地下车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权。协议签订后，被告至今尚未将上述十二个车位交付原告使用。原告与被告签定的《抵押借款合同》、《惠州市地下停车位有偿使用协议》均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告已履行完付款义务，被告应根据协议约定全面履行自己的义务。被告未能按时偿还借款本息，至今又未能将12个车位交付原告使用，其行为已构成严重违约，依约应承担违约责任。被告依约应向原告交付上述十二个车位，偿还借款利息并赔偿原告租金损失。由于原告与被告协商未果，为维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判予，一、确认原告与被告于2016年6月26日签订的由原告购买被告名下位于惠州市X路X号X花园X幢X层7-6*4、7-6*6、7-6*7，X幢X层7-7*7、7-7*8、7-7*9、7-7*0、8-7*5、8-7*6、8-7*7、8-7*8号车位使用权的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》均合法有效；二、被告将其名下位于惠州市X路X号X花园X幢X层7-6*4、7-6*6、7-6*7，X幢X层7-7*7、7-7*8、7-7*9、7-7*0、8-7*5、8-7*6、8-7*7、8-7*8号共计十二个车位交付原告使用；三、被告向原告偿还借款利息14.4万元；四、被告赔偿原告租金损失21600元（12个车位×300元月租金/位×6个月）；五、被告承担本案诉讼费用。被告惠州市东江物业开发有限公司辩称：原告的诉讼请求没有法律事实和依据，请法庭予以驳回。一、本案属于民间借贷纠纷，涉案的12个车位是抵押物，双方没有真实转让12个车位使用权的意思；二、该涉案的12个车位属于人防工程，被告不是所有权人，不能将涉案的12个人防车位转让给原告使用，原被告所签订的涉案12个车位的惠州市地下停车有偿使用协议是不合法无效的；三、原告不是被告物业的业主，不符合惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理办法的规定，被告向原告转让12个车位是不合法无效的。因此，请求法院予以驳回。原审法院查明的事实经审理查明，2016年1月26日，原告叶东辉与被告惠州市东江物业开发有限公司签订《抵押借款协议》，协议约定：原告向被告借款人民币600000元，借款期限5个月，自2016年1月26日起至2016年6月26日止；借款利息为月利率3%，来款一次性扣除借款利息100000元；被告用其位于惠州X路X花园的12个地下车库人防车位（7-6*4、7-6*5、7-6*6、7-6*7、7-7*7、7-7*8、7-7*9、7-7*0、8-7*5、8-7*6、8-7*7、8-7*8，下称涉案12个车位）作为借款的抵押，每个车位价值120000元；借款到期被告还清借款后原告必须无条件归还借款抵押物，若不归还视同原告愿以上述价格购买抵押物，原告必须在扣除本协议借款后当天将840000元支付给被告；若借款到期被告没有按期还款，抵押物12个人防车位归原告永久使用，原被告签订的《惠州市地下停车位有偿使用协议》生效，但原告不能即时转让，必须给被告3个月的还款缓冲期，被告按月付息，3个月后被告无法还款、12个人防车位由原告全权处置。原告分4次转账50万元到被告指定的龙平的银行账户。2016年1月27日，被告向原告出具一张《收款收据》，载明“收到叶东辉2016年1月26日抵押借款协议的借款（其中50万元转入龙平账户、10万元现金）”；原告向被告出具一张《收条》，载明“收到惠州市东江物业开发有限公司借款利息（2016.1.26-2.16.6.26）10万元整”。原告另向法庭提交12份日期为2016年6月26日的原被告双方签订的《惠州市地下停车位有偿使用协议》，约定：原告自愿向被告购买涉案12个汽车停车位使用权；每个车位50000元，原告在签订合同当天一次性付清；该停车位无法办理产权证、土地证，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权。因被告未能按照《抵押借款协议》还本付息，也未将涉案12个车位交付原告使用，原告遂将被告诉诸本院，请求判如上述所请。另查，庭审中，原告称600000元借款通过转账支付500000元，100000元是通过现金支付，对被告在2016年1月27日出具的《收条》三性不予认可；被告称只收到500000元转账的借款，100000元是口头协议扣除利息的。法庭要求原告代理人在庭审后一周内向原告核实现金支付及出具《收条》的具体情况，原告至今未向法庭提交书面的核实情况说明。以上事实，有原告提交的居民身份证、被告的企业信息公示、抵押借款协仪、转账凭证、收款收据、惠州市地下停车位有偿使用协议，被告提交的抵押借款协议、收款收据、收条以及庭审笔录在卷佐证。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案系因民间借贷产生的抵押合同纠纷。《抵押借款协议》约定了被告向原告借款600000元，以涉案12个人防车位作为借款抵押；若被告未按期偿还借款，原告给予其3个月的还款缓冲期后，涉案12个人防车位由原告永久使用、全权处置。虽然《惠州市地下停车位有偿使用协议》约定的是被告以5万元/个购买涉案12个人防车位的使用权，但《中华人民共和国人民防空法》规定了人防工程的所有权不得转让、买卖，实质上《抵押借款协议》第五条、第六条以及《惠州市地下停车位有偿使用协议》约定人防车位的使用权已构成流质条款，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故《抵押借款协议》中的抵押条款（第五条、第六条）属无效条款，由此衍生的12份《惠州市地下停车位有偿使用协议》亦属无效合同。因此，原告诉请确认12份《惠州市地下停车位有偿使用协议》合法有效、被告交付涉案12个车位给原告使用并支付自2016年9月起的车位租金损失，没有事实和法律依据，本院予以驳回。另，原告诉请被告支付2016年1月26日-9月26日的借款利息，本院认为，本案原告向被告主张的是12个人防车位的使用权（以车位抵借款），现抵押条款和《惠州市地下停车位有偿使用协议》已确认无效，原告可另案以民间借贷纠纷向被告一并主张借款本金和利息。至于被告向原告借款的本金是600000元还是500000元，本案不作审理。根据《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告叶东辉的诉讼请求。案件受理费为11456元（原告已预交5728元），由原告叶东辉负担。当事人二审的意见叶东辉不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初3767号民事判决；二、请求依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由是：一、原审法院认定事实明显错误。（一）原审法院认为本案系因民间借贷产生的抵押合同纠纷明显错误。本案虽然存在基础民间借贷关系，但因被上诉人未能按期还款，上诉人与被上诉人重新签订了十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》，约定上诉人向被上诉人购买位于X花园的涉案十二个车位使用权，每个车位5万元，合计60万元。双方同意以车位使用权款冲抵借款债权（以物抵债），现因被上诉人未能按照双方签订的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》履行车位使用权的交付义务，自此双方产生本案的车位纠纷，而非抵押合同纠纷。（二）原审法院未充分查明案件事实，直接驳回上诉人要求判令被上诉人支付自2016年9月起的车位租金损失的诉请明显错误。根据上诉人与被上诉人签订的《抵押借款协议》及十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》，由于被上诉人未能在2016年9月26日前偿还借款，即应当于2016年9月26日将涉案十二个人防车位交付上诉人使用，但被上诉人未能按照协议履行交付义务，截止至今，其仍然将涉案的十二个人防车位出租给他人使用，并私自收取租金，被上诉人的行为已构成严重违约。因此上诉人请求原审法院判令被上诉人支付自2016年9月起的车位租金损失完全符合法律规定，应当予以支持。二、原审法院适用法律错误原审法院适用法律错误，对合同的有效性进行错误解释，导致判决完全错误。（一）上诉人与被上诉人之间对涉案的十二个人防车位系使用权争议，而非所有权争议，而原审法院却错误引用了《人民防空法》中关于人防车位所有权不得转让、买卖的规定。根据《人民防空法》第五条第二款：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”及中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》（中发（2001）9号）第17条：“……人民防空设备设施……实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”的规定，由于上述涉案十二个人防车位由被上诉人投资开发，被上诉人依法享有涉案十二个人防车位的使用权、收益权。被上诉人将其开发享有的涉案十二个人防车位的使用权依法转让给上诉人完全符合法律规定，合法有效。（二）上诉人与被上诉人签订的《抵押借款协议》第五条：“若借款到期被上诉人没有按期还款，抵押物12个人防车位归上诉人永久使用。”，首先，该条款仅约定上诉人在被上诉人未能按期还款时，享有涉案十二个人防车位的使用权，并未约定涉案十二个人防车位所有权归上诉人，使用权并不能等同于所有权；其次，该条款并非约定被上诉人到期不能偿还借款，《抵押借款协议》所称抵押物即十二个人防车位的所有权转移为上诉人所有。在被上诉人到期未偿还借款时，上诉人并不能直接按上述约定取得《抵押借款协议》所称的“抵押物”的所有权甚至是使用权。上诉人要想取得《抵押借款协议》所称的“抵押物”即十二个人防车位的使用权，只能通过履行涉案的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》实现。正基于此，上诉人在原审提出的诉讼请求也是确认十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》合法有效，判令被上诉人交付车位给上诉人使用。因此，上诉人与被上诉人签订的《抵押借款协议》合法有效，不构成《担保法》第四十条规定的流质条款。（三）上诉人与被上诉人签订的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》均合法有效。上述十二份车位有偿使用协议系借款到期后签订，上诉人与被上诉人约定以车位使用权款冲抵借款的行为（即以物抵债）并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况，根据最高人民法院第72号指导性案例的精神，上述十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》均合法有效，被上诉人应当按照协议约定，将涉案十二个人防车位交付上诉人使用。综上所述，原审法院认定的事实和适用法律均明显有误，在没有查明案件事实和正确适用法律的前提下，错误认定合同无效，其判决完全是错误的。为此，上诉人特依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提出上诉，请求贵院查明案件事实，判如所请。被上诉人答辩称:：一审认定事实清楚，证据确凿，使用法律正确，应依法维持原判，理由如下：1、上诉人与被上诉人之间是真实的借贷关系，借款金额为50万元，涉案的12个车位属于抵押物；2、涉案的12个车位是在人防工程里面，被上诉人不是该人防工程的所有权人，且该人防工程是有使用期限的，每5年需要申领一次使用权证，根据我国相关法律规定，被上诉人没有权限将该使用权进行转让；3、本案的上诉人并非X花园的小区业主，被上诉人向上诉人转让上述涉案12个车位是不合法的，因此，上诉人的上诉请求没有法律和事实依据，请二审法院依法维持一审法院的判决。双方当事人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，位于惠州市X路X号X花园由惠州市东江物业开发有限公司投资开发，涉案的12个停车位于X花园X层，该楼层为人防工程，X花园负一楼部分车位具有产权登记，而本案的12个车位为人防车位，没有产权登记。还查明，叶东辉原审起诉向法院提交的12份《惠州市地下车位有偿使用协议》，东江物业公司开庭对该证据的质证认为：涉案的12个车位属于人防工程，被告向原告的抵押担保物，原告主张被告交付没有事实依据和法律依据。本院认为：本案是抵债协议纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一是叶东辉与东江物业公司于2016年6月26日签订的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》效力应当如何认定；二是叶东辉请求东江物业公司交付涉案的12个车位是否应当予以支持；三是叶东辉请求东江物业公司偿还借款利息14.4万元以及赔偿租金损失理由是否成立。具体判析如下：一、关于叶东辉与东江物业公司于2016年6月26日签订的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》效力应当如何认定的问题。依据《物权法》第一百八十六条之规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”另，最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方事人于2016年1月26日签订的《抵押借款协议》约定：东江物业公司享有的位于惠州X路X花园的12个地下防车位作为本案的借款的抵押，若借款到期被告没有按期还款，抵押物12个人防车位归原告永久使用。上述约定车位转让条款实质为让与担保行为，依照上述法律规定，基础法律关系应当为借贷关系，并且该条款涉及流质内容违反了法律禁止性规定，属于无效条款。但是，本案借款到期后东江物业公司未能清偿债务，双方当事人于2016年6月26日签订的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》，属于东江物业公司以车位使用权抵本案债务的约定，双方当事人重新达成了转让车位使用权的合意。双方当事人在本案借款到期之后签订的《惠州市地下停车位有偿使用协议》，并非直接履行上述借款抵押条款，不违反《合同法》第五十二条之规定，应当认定合法有效。原审法院认为，因《抵押借款协议》中的抵押条款属无效条款，《惠州市地下停车位有偿使用协议》亦属于无效合同，适用法律欠妥，本院予以纠正。至于东江物业公司二审认为《惠州市地下停车位有偿使用协议》落款时间系倒签的时间问题。其一，当事人没有提交任何证据予以证明上述协议系当事人倒签落款时间；其二，东江物业公司原审开庭对该证据的质证，没有提出对协议落款时间的异议，仅对交付提出异议；其三，东江物业公司虽二审提出了上述落款时间系之前所签，但其一审、二审均未对上述协议形成时间的先后顺序申请法院进行鉴定。据此，东江物业公司该方面的抗辩理由不成立，本院不予支持。二、关于叶东辉请求东江物业公司交付涉案的12个车位是否应当予以支持的问题。双方当事人于2016年1月26日签订的《惠州市地下停车位有偿使用协议》合法有效，叶东辉请求东江物业公司交付涉案的12个车位使用权，具有合同依据，应当予以支持。经审理查明，借款抵押合同约定的车位价值为每个12万元，而当事人的有偿转让协议又约定的每个车为5万元，实际的转让价值是否合理，双方当事人应当根据《惠州市地下停车位有偿使用协议》签订时，涉案车位使用权评估价值来确认。目前，双方的借款债务未进行全面清算，车位使用权价值亦无法确认。但是，为防止本案债权人叶东辉的损失进一步扩大，以及考虑东江物业公司在本案也没有提出补偿的主张，东江物业公司应当先予交付车位使用权。对于补偿损失可待评估价格以及清算债务数额确定之后，对不足部分要求叶东辉补偿，东江物业公司对补偿损失可另循途径解决。此外，对于涉案车位为人防工程车位是否可以转让的问题。根据《人民防空法》第五条第二款之规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”及中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》（中发（2001）9号）第17条：“……人民防空设备设施……实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”的规定，虽然涉案十二个车位系人防工程车位，但是依据上述规定，东江物业公司系人防工程的投资开发者，其享有对涉案十二个人防车位的使用权、收益权。此外，本案叶东辉请求的是涉案车位的使用利益，并非请求所有权转让，该请求符合法律规定，应当予以支持。三、关于叶东辉请求东江物业公司偿还借款利息14.4万元以及赔偿租金损失理由是否成立的问题。叶东辉请求被上诉人交付涉案车位使用权于法有据，应当予以支持。同时，叶东辉又请求支付借款利息以及租金损失的问题。因本案的借款合同已经转化为使用权转让合同，本案之前的的债权债务并没有全面清算，目前涉案的车位在转让协议签订时的评估价值又无法确定，租金损失亦没有提供相应的依据。据此，叶东辉请求的借款利息问题、租金损失问题，应当连同车位评估转让价值一并处理。上述问题，可待本案诉讼终结后由双方当事人协商处理，或者另循法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3767号民事判决；二、确认叶东辉与惠州市东江物业开发有限公司于2016年6月26日签订的由叶东辉购买惠州市东江物业开发有限公司名下位于惠州市X路X号X花园X幢X层7-6*4、7-6*5、7-6*6、7-6*7，X幢X层7-7*7、7-7*8、7-7*9、7-7*0、8-7*5、8-7*6、8-7*7、8-7*8号车位使用权的十二份《惠州市地下停车位有偿使用协议》合法有效；三、惠州市东江物业开发有限公司于本案判决生效之日起15天内继续履行《惠州市地下停车位有偿使用协议》的合同义务（向叶东辉交付其名下位于惠州市X路X号X花园X幢X层7-6*4、7-6*5、7-6*6、7-6*7，X幢X层7-7*7、7-7*8、7-7*9、7-7*0、8-7*5、8-7*6、8-7*7、8-7*8号共计十二个车位的使用权）；四、驳回叶东辉的其他诉讼请求。本案一审受理费合计11456元（叶东辉预交5728元），由叶东辉负担2864元，惠州市东江物业开发有限公司负担8592元。本案二审受理费11456元，由叶东辉负担2864元，惠州市东江物业开发有限公司负担8592元。叶东辉预交二审受理费11456元，除其承担部分外，剩余8592元法院予退回。惠州市东江物业开发有限公司于本判决生效之日起，七日内向本院缴交8592元二审案件受理费，逾期未交，本院将强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十一月二十二日法官助理  黄晓娜书 记 员  曾晓英附：相关裁判依据：1.《中华人民共和国民物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；3.《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。4.最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。5.《广东省实施办法》第十三条第一款：人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按照有偿使用的原则开发利用，收益归投资者所有。