广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8427号上诉人（原审原告、反诉被告）：王培庆，男，1978年7月4日出生，汉族,住浙江省嵊州市,委托诉讼代理人：赵海俊，系广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）黄润清，男，1979年10月31日出生，汉族,住广东省高要市,委托诉讼代理人:邹倩君，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖栩颖，广东星英律师事务所律师。原审第三人：佛山印家置业有限公司，住所地佛山市禅城区彩虹路98号首层P21号,统一社会信用代码91440604334882875X。法定代表人：易天文。上诉人王培庆与被上诉人黄润清、原审第三人佛山印家置业有限公司（以下简称印家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人王培庆上诉请求：1.撤销（2017）粤0604民初6562号民事判决第三、四、五项；2.本案上诉费由黄润清承担。事实和理由：一、原审判决对于王培庆逾期申请提前还贷的行为，适用法律错误，上诉人王培庆的行为只能构成迟延履行合同，属于履约瑕疵，不能认定构成根本性违约。二、上诉人王培庆没有存在“自认于2017年5月1日单方面提出提高房屋出卖价格至180万元的行为”，原审判决认定事实、适用法律错误。王培庆在2017年5月5日发给黄润清的律师函中再次明确涉案房屋买卖价格是129万元。三、双方多次协商，就领取房产证的时间不能达成新的约定，这表明涉案的买卖合同处于未生效阶段，导致无法实现合同目的，王培庆有权随时通知黄润清解除合同。被上诉人黄润清辩称，一、上诉人王培庆逾期申请提前还贷的行为并非一般违约，构成根本性违约，王培庆最终目的是加价，否则就要单方解除合同。二、涉案合同中没有约定办证期限延长可以提高房屋交易价格，更没有赋予王培庆单方解除合同的权利。三、涉案房屋买卖合同已生效，王培庆构成根本性违约，黄润清有权行使合同解除权，王培庆不享有合同解除权。王培庆向一审法院起诉请求：1.解除王培庆、黄润清双方于2016年12月11日签订的《房地产买卖合同》；2.王培庆向黄润清返还定金10万元；3.案件的诉讼费用由王培庆、黄润清双方各承担50%。黄润清向一审法院反诉请求：1.解除王培庆、黄润清签订的关于坐落在佛山市禅城区季华六路23号三座2003房的房地产买卖合同关系；2.王培庆返还给黄润清定金10万元；3.王培庆支付给黄润清违约金258000元；4.王培庆赔偿黄润清的中介费2万元；5.王培庆赔偿黄润清涉案房产的价格上涨差额损失385000元；6.王培庆向黄润清支付鉴定费6700元；7.案件的所有费用由王培庆承担。一审法院认定事实：2016年12月11日，王培庆（卖方）、黄润清（买方）、第三人印家公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，内容为：“买卖双方已就买卖佛山市禅城区季华六路23号三座2003房（以下简称该物业）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，签订协议如下：一、该物业建筑面积为88.99平方米该物业是以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况且无异议。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1290000元整。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。三、卖方合法持有《商品房买卖合同》，号码为第1501004808号，买方已经看过卖方的《商品房买卖合同》。该物业有抵押登记。……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方可以要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。……在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……备注：1.买卖双方协商同意22017年4月30日领取房产证时间约定2.如超过约定时间，双方在印家置业重新协商延期时间3.如因卖方原因造成房产证无法领取，须赔偿买方定金。……附件……二、物业有抵押登记情况适用……（二）涂销抵押后付款。1.定金：100000元整，买方须在2016年12月11日支付卖方。……3.出资赎契：卖方应在签订本合同后90天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按共同出资赎契的方式办理出资赎契手续，买卖双方按照卖方出资150000元，买方出资400000元，共同完成赎契手续。买卖双方应在原抵押银行通知还贷之日起5天内将赎契款项存入卖方供款账户内，如买方款项一旦划入卖方账户则视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。……4.首期楼款（不含定金）人民币290000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起5天内由买方付至卖方供款账户内。……6.楼价余款：按揭付款：买房按揭付款的，买方须在合同签订后90天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。……8.买卖双方须在完成提前还贷、凃销抵押登记及归档后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还必须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）10天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。……10.买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应返还楼款，并向买方支付等额于总楼价20%的违约金。2016年12月11日,黄润清向王培庆支付定金共计10万元，并由王培庆出具《定金收据》。同日，王培庆与原审第三人签订《佣金确认书》，其中载明，确认涉案物业的成交金额为129万元，佣金20000元，2016年12月11日支付一半50%。2017年5月1日王培庆、黄润清双方在原审第三人印家公司的会议室进行协商，在场的有第三人员工、王培庆、黄润清及其妻子、朋友。其中，第三人员工陈述：“第一个先协商这个天丰国际房子的延长时间，前提的条件是由合同人民币129万元整调整为180万元整，那你提出这个条件的情况下，延长的时间是多久？。112月11日”王培庆回复：“30号吧，如果再出不了，就是开发商违约。如果现在房子跌到100万，只剩下一半，你也不会履行，是不是，一样的。”……王培庆再陈述：“哪有说价格不变啊，哪一条，给我说。你看第一条：同意22017年4月30日领取房产证的时间，超过了约定的时间双方再重新协商延长的时间，但延长的时间我可以不延期啊，协商不成功，那就好了嘛。”2017年5月5日，黄润清向王培庆发送《律师函》，上载：上述《房地产买卖合同》履行过程中，黄润清先生严格遵照合同约定履行义务，但贵方却超过约定期限至今仍然没有向原抵押银行办理提前还贷申请手续，甚至在2017年5月初，在双方通过中介公司协商的过程中，贵方还擅自提高转让房产的转让价格，若黄润清先生不同意的则要求《房地产买卖合同》自动失效，并对黄润清先生一方催促履行办理提前还贷申请手续一事不予理会……本所律师代表黄润清先生向贵方作出郑重函告如下：一、贵方应继续履行《房地产买卖合同》及附件约定的义务，于收到本律师函之日起3个工作日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续；二、贵方逾期办理提前还贷手续的违约金自2017年3月11日起计，每日按总楼价千分之一计算至贵方实际向原抵押银行办理提前还贷申请手续之日止；三、如贵方在前述期限届满仍然拒绝履行《房地产买卖合同》及附件约定的义务，则黄润清先生将通过法律途径就贵方的违约行为向贵方追究相应的法律责任，并且贵方将需要赔偿黄润清先生因此遭受的全部经济损失。同日，王培庆向黄润清发送《律师函》，上载：王培庆的方案为：自2017年4月30日起三个月内，即至2017年7月30日止，如在发展商协助下王培庆成功取得房屋的房地产权证书，则双方继续履行合同，王培庆协助办理房地产权变更登记手续；如届时王培庆仍无法取得房屋的房地产权证书，则鉴于合同履行成本过高，在双方均无违约行为的前提下解除《房地产买卖合同》，本次交易终止，王培庆将已收取的款项全额退还，双方不追究任何责任。2017年5月15日，黄润清向王培庆发送《关于〈房地产买卖合同〉所涉事项继续协商的回复函》，上载：贵方在与我方签订《房地产买卖合同》之时予以隐瞒，向我方确定贵方于2017年4月30日能取得转让之房产的房产证，误导我方在《房地产买卖合同》的“备注”栏中进行了该违反我方本意的补充约定。经我方向中介了解情况，佛山市粤裕房地产投资有限公司在2015年12月31日前向贵方交付转让房产，最迟应该在2017年12月29日前向贵方提供办理转让房产房产证的相关资料，再由贵方到相关部门办理领取房产证的手续。以此作为我们双方协商的基础，我方的方案是：我方同意在佛山市粤裕房地产投资有限公司承诺的向贵方交付办证资料期限的基础上再增加6个月时间给贵方，在该期限内协助我方办理房产转让登记手续；假如佛山市粤裕房地产投资有限公司向贵方实际交付办证资料的时间早于上述承诺期限的，则以实际交付的时间为准来起计本次交易的办证期限。2017年5月17日黄润清向第三人的员工李远远发微信：“李小姐，麻烦你帮忙跟进一下，问王先生具体什么时候到银行办理提前还贷事宜，我们准备资金协助。”李远远回复：“业主说他已经起诉了，看法院怎么判。”另查明,2015年3月24日,王培庆与佛山市粤裕房地产投资有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：1501004808）。双方达成的协议如下：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……禅城区季华六路23号三座2003房……该商品房合同约定建筑面积共88.99平方米，其中，套内建筑面积68.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.80平方米……第四条、计价方式与价款。……1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12312.92元，总金额839618元……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第十五条、关于产权登记的约定。……3.从商品房交付使用后730天内，出卖人须向买受人提交办理房地产证的相关资料，由买受人到相关部门办理。如非因出卖人原因导致逾期，出卖人不承担责任，若因出卖人原因造成逾期，逾期30天宽限期后仍未能提供，自逾期之日起出卖人按买受人已付房款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房，双方互不追究相关责任。如出卖人在约定时限内按照本合同地址寄送书面通知给买受人，通知买受人领取办理房产证所需材料的时间及地点，买受人未如期领取材料的，由此产生的责任由买受人自行承担。2017年6月15日，佛山市粤裕房地产投资有限公司出具《回复函》一份，内容如下：“我司尚未向王培庆提供办理房地产证的相关资料，我司与王培庆之间的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2015年12月31日前，办理房地产证据相关资料在商品房交付使用后730天内交付。现房屋的办证相关资料尚在整理当中，同时，王培庆实际收楼时间为2015年12月26日，故依据合同约定，现时提供办证资料的期限尚未届满。”再查明一，经黄润清委托，佛山市盈正房地产土地评估有限公司于2017年5月31日出具《房地产估价报告》，确定佛山市禅城区季华六路23号三座2003房评估价值为1675000元，单价为18822.33元/平方米，估价时点为2017年5月27日。黄润清已交纳评估费6700元。再查明二，王培庆于2017年5月26日收到黄润清的反诉状。王培庆陈述，王培庆于2017年5月8日向银行申请了提前还贷。签订涉案房屋买卖合同签，王培庆以及第三人均问过开发商，预计在2017年3月前能领取到房产证，经三方协商，约定黄润清领取房产证的时间为2017年4月30日。不能确定房屋现在的价值。黄润清陈述，王培庆与第三人均承诺在过完年后王培庆能领取到房产证，所以双方约定黄润清领取房产证时间为2017年4月30日。黄润清已支付中介费10000元。一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。王培庆以及黄润清、原审第三人签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，上述合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于王培庆、黄润清分别诉请解除房屋买卖合同关系。第一，依据涉案《房地产买卖合同》“卖方应在签订本合同后90天内向抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用”约定，王培庆应于2017年3月11日前向抵押银行申请提前还贷，但据王培庆所述，其于2017年5月8日才向银行申请提前还贷，故王培庆已构成违约；第二，王培庆自认其于2017年5月1日单方提出提高房屋出卖价格至180万元，王培庆的行为是明确表示不再继续履行原合同，亦已构成违约。涉案《房地产买卖合同》虽同时约定黄润清应于签订合同后90天内办理按揭贷款申请，但因王培庆尚未取得不动产权证，黄润清事实上亦无法依据上述约定办理按揭贷款申请，故黄润清不构成违约。关于王培庆主张《房地产买卖合同》缺乏执行性的问题。王培庆现虽未取得不动产权证，但无证据证明王培庆存在客观原因导致无法领取不动产权证的情形，且涉案房地产买卖合同并未约定王培庆对于其未能于2017年4月30日前取得不动产权证享有合同解除权，故王培庆以此主张解除合同无事实和法律的依据，法院不予支持。根据《房地产买卖合同》第六条第2点的约定，黄润清作为守约方有权解除与王培庆的房屋买卖合同关系。黄润清未举证证明其已于起诉前向王培庆发出解除合同的通知，法院确认涉案买卖合同关系于黄润清反诉状送达王培庆之日即2017年5月26日解除。关于返还定金的问题。黄润清诉请返还定金100000元，王培庆亦主张其向黄润清返还。如前所述，涉案房屋买卖合同已因王培庆违约而解除，王培庆再收取黄润清定金于法无据，故法院确认由王培庆向黄润清返还定金。关于黄润清诉请的中介费、房屋差价损失、鉴定费以及违约金。王培庆违约给黄润清造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。依据涉案《房地产买卖合同》第七条“在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”的约定，黄润清有权向王培庆主张赔偿中介费的损失。经审理查明，黄润清已向第三人支付的中介费为10000元，中介费余款尚未实际发生，故法院支持王培庆赔偿黄润清中介费10000元，黄润清诉请超出部分，法院不予支持。关于房屋差价损失。第一，如前所述，案件系因王培庆违约导致涉案房屋买卖合同解除，在王培庆、黄润清签订房屋买卖合同至王培庆违约期间，本市房地产销售价格出现明显上扬，故涉案房屋买卖合同解除后，黄润清无法以原价款购买同类房屋，王培庆的违约行为致使黄润清遭受房屋重置损失，故产生的房屋差价损失应当由王培庆负担；第二，经审查，涉案房屋的评估报告虽为黄润清单方委托，但为拥有评估资质的专业机构所出具，其作出的结果具有公信力，且该报告是在诉讼中形成，评估价格亦低于王培庆单方主张的180万元，王培庆虽有异议，但未能举证予以反驳，法院对评估涉案房产现价值为1675000元予以确认。综上，王培庆应向黄润清赔偿房屋差价损失385000元（1675000元-1290000元）。至于评估费用。该费用为黄润清主张权利而产生实际损失，具有必要性和合理性，且黄润清已实际支付，黄润清该项诉请有理，法院予以支持。至于违约金，法院前述已支持王培庆向黄润清赔偿房屋差价损失、评估费、中介费，已足以弥补黄润清因王培庆违约所造成的实际损失，故黄润清再诉请支付违约金，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、确认王培庆与黄润清于2016年12月11日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已于2017年5月26日解除；二、王培庆于判决发生法律效力之日起十日内，向黄润清返还定金100000元；三、王培庆于判决发生法律效力之日起十日内，向黄润清赔偿房屋差价损失385000元；四、王培庆于判决发生法律效力之日起十日内，向黄润清支付中介费10000元；五、王培庆于判决发生法律效力之日起十日内，向黄润清支付评估费6700元；六、驳回王培庆的其他诉讼请求；七、驳回黄润清的其他反诉请求。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取1150元，由王培庆负担，反诉受理费5749元，由王培庆负担3679元，黄润清负担2070元。二审期间，上诉人王培庆向本院提交了如下新证据：1.佛山市个人住房查询结果，证明王培庆名下只有一套住房即上述涉案房屋，涉案房屋是王培庆用来居住的而不是炒房；2.2017年6月12日通话记录、录音光盘及文字整理，证明原审第三人印家公司在原审开庭中向法院提交的情况说明不属实，该份情况说明是黄润清的律师提前打印好后找到印家公司盖章交给法院的，该情况说明不是印家公司的真实意思表示。被上诉人黄润清对上诉人王培庆举出的上述证据1的真实性认为由法院核实，对证据2的真实性有异议，认为通话人的身份不能确认，并且王培庆一直向通话对方施加压力，并要求对方出具相关情况说明，该份证据不能证明上诉人要证明的内容。经审查，本院认证如下：上诉人王培庆举出的上述证据1与本案无关，本院不予采纳；被上诉人黄润清对证据2的真实性有异议，并且证据2的通话对方未到庭质证，通话内容不能证明案件事实，本院不予采纳。二审期间，被上诉人黄润清未向本院提交新证据。二审期间，原审第三人印家公司未答辩，亦未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上述涉案《房地产买卖合同》是在自愿、平等基础上签订，且相关内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。根据上述涉案合同约定，王培庆应在签订合同后90天内向抵押银行办理提前还贷申请手续，并由王培庆承担还贷之一切手续费用，上述涉案合同于2016年12月11日签订，即王培庆应于2017年3月11日前向抵押银行申请提前还贷，但王培庆直到2017年5月8日才向银行申请提前还贷，因此，王培庆的行为已构成违约；根据原审第三人印家公司出具的情况说明、印家公司的员工的陈述以及王培庆的陈述，能够相互印证证实王培庆在合同履行期间单方提出提高房屋出卖价格，并明确表示不再继续履行原合同，亦已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在签订上述涉案合同至王培庆违约期间，当地房地产销售价格出现明显上涨，上述涉案合同解除后，黄润清无法以相同价款购买同类房屋，因此，所产生的房屋差价损失王培庆应当预见到并应由王培庆负担；上述涉案房屋的评估报告虽为黄润清单方委托，但为具有评估资质的专业机构出具，评估价格亦低于王培庆曾单方主张的180万元，且王培庆未能提供证据予以反驳，本院对评估涉案房产的价值为1675000元予以采纳。据此，王培庆应向黄润清赔偿房屋差价损失385000元（1675000元-1290000元）。黄润清为证实所造成的损失而产生的评估费用，属必要、合理支出，且黄润清已实际支付，本院予以支持。根据上述涉案合同的约定，在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，因此，王培庆作为违约方应当赔偿黄润清实际支付的中介费的损失10000元。王培庆提出其并未违约不应赔偿黄润清的上述损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2634元，由上诉人王培庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉代理审判员 焦 艳 辉代理审判员 欧阳凤霞二〇一七年十一月二日书 记 员 潘 妙 婷朱雯偲