终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初6506号原告：张磊，男，1981年5月18日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托代理人：雷云岗，广东经纶律师事务所律师。被告：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：余志礼，男，1976年10月27日出生，汉族，住广州市增城区。被告：列影梅，女，1969年12月6日出生，汉族，住广州市增城区。被告：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地：广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗，职务董事兼总经理。四被告共同委托代理人：陈斯希、谢小刚，均系广东润科律师事务所律师。原告张磊诉被告刘汉桢、余志礼、列影梅、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称“隆煌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷云岗、四被告共同委托代理人谢小刚、陈斯希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊诉称：2014年10月25日，原告与被告签订《商铺买卖合同》约定：原告以520000元的价格购买被告位于广州市荔湾区逢源路151号2170房，建筑面积17.3020平方米，付款方式为分期付款。《商铺买卖合同》第十一条约定出卖人收齐房款后150个工作日内办理商铺的过户交易手续，买受人同意委托并授权出卖人指定的代办机构的相关人员代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产权证》。合同签订后原告依约向被告支付了全部房款、税费、公证费、律师服务费等。合同签订后不久，原告即按被告的要求提交了相关证件和资料并按要求办理了委托被告相关人员代办网签、产权登记交易等相关手续的委托公证等手续。但合同签订后，经原告多次催促，被告以办证资料已提交给房管局需排队为由让原告耐心等待，至今被告仍然没有按照约定办理交易过户手续。被告收取了全部款项，既未将涉案商铺实际交付给原告使用，也未按照约定履行办理交易过户的义务，其拒不履行合同的主要义务已构成根本违约，原告的合同目的也无法实现，原告有权解除合同并要求被告支付利息。被告四作为保证人依法应承担一般保证责任。据此，请求判令：1、确认解除原告与被告间签订的《商铺买卖合同》及补充协议，自被告收到起诉状副本时解除；2、四被告退回原告所交的房款520000元、税费16467元、公证费510元、律师服务费1700元、按揭评估费800元、按揭登记费555元以及上述款项从收取日起至实际清偿之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中购房款定金5万及第一笔购房款50000元的利息从2014年10月25日起计，第二笔购房款100000的利息从2014年11月2日起计，第三笔购房款120000元的利息从2014年11月29日起计，第四笔购房款100000元的利息从2015年10月24日起计，第五笔购房款100000元的利息从2015年11月15日起计；税费16467元、委托公证费210元、按揭评估费800元、按揭登记费555元的利息从2014年10月29日起计；律师服务费1700元、委托公证费300元的利息从2015年5月9日起计)；3、被告四对上述款项的清偿承担一般保证责任；4、本案诉讼费用由四被告承担。被告刘汉桢、余志礼、列影梅辩称：1、根据原告签订的声明书、委托经营管理合同可知，被告已将涉案商铺交付原告使用，已履行了合同约定的主要义务之一，原告使用涉案房屋的合同目的已经实现。2、原告不享有解除权，合同约定的解除权行使期限为3个月，原告起诉时方才主张解除合同，已经过了期限。3、原告也不享有法定解除权，涉案商铺并非不能过户，被告从未拒绝履行合同，合同履行期间原告从未向被告催促履行相关房屋过户手续，实际情况中，除涉案房屋外，被告已经将其名下上千余套房产中的绝大部分完成了过户手续，据统计，目前只剩下几十套未履行过户手续，不存在原告所述大量房屋不能办理过户手续的情形。涉案商铺因为税务部门系统核定税费过高原因，一直拖延至今，被告在此期间，积极采取涉案商铺的鉴定、网签、税费复核，已然履行了合同约定的相关义务。此外，被告迟延办证仅仅是一般违约责任，不存在根本违约一说。涉案商铺已交付原告使用，原告没有任何损失。本案的商铺也不存在查封、抵押等影响房屋交易的情形。被告仍在积极办理涉案商铺税费的事宜，预计将于1个月左右处理妥当税费问题。4、即使被告需要退款，原告主张的部分费用中的律师服务费、公证费，并非由被告收取，不应由被告退回，该费用属于原告为购买社会服务而支出的费用，此费用也并非履行合同过程中必然会发生的费用。5、在商事合同中，合同法的基本价值取向是鼓励交易，除非有导致交易不能实现的情况，否则应当维持合同的成立。与解除合同相比，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。本案双方在合同中已然约定了违约责任，如原告认为被告违反合同约定，大可要求被告承担法定的赔偿责任，而并非向被告提出解除合同。被告隆煌公司辩称：同意其他被告的答辩意见，如法庭认定被告刘汉桢、余志礼、列影梅需要承担相对应的责任，本被告愿意承担补充清偿责任。经审理查明：2014年10月25日，被告隆煌公司作为被告刘汉桢、余志礼、列影梅（出卖人）的委托代理人及保证人与原告张磊（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区逢源路151号2170房（涉案商铺），该商铺建筑面积共17.3020平方米；房价款总金额为人民币520000元，买受人按揭支付购房款给出卖人；出卖人应当于2014年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；出卖人逾期交铺超过45日后，按合同约定最后交付期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款1.5‰的违约金，合同继续履行；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除本合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金，若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付房价款1.5‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同的解除权。上述合同签订后，原告已向被告刘汉桢支付了全部购房款520000元及税费16467元。原告另提供了委托公证费、按揭评估费、按揭登记费、律师服务费的收款收据、民事委托代理合同及发票等证据拟证实其因涉案商铺交易支付的相关费用。庭审中，被告提供了原告在2015年5月9日签署的委托案外人黄庆和、杜惠敏代为签订涉案商铺的《广州市存量房买卖合同》以及办理过户、产权登记等手续的经公证的《委托书》和杜惠敏在2016年3月7日代原告与被告刘汉桢签署的买卖涉案商铺的《广州市存量房买卖合同》以及荔湾区房地产登记交易所在2017年8月25日出具的办理存量房交易过户登记手续《受理回执》（房产地址：荔湾区逢源路151号572房、B1220房、394房），拟证实涉案商铺买卖合同已办理网签手续以及同一楼盘其他房屋已成功申办递件手续，不存在无法办证的障碍。同时，被告在庭审中也表示正积极办理核税事宜，将尽快为原告办理涉案房屋的交易递件手续。原告没有对上述证据真实性提出异议，但不确认其证明内容及被告所述内容。本院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。从双方实际履行合同的情况看，虽然被告确有迟延办证的违约行为，但原告以此为由主张解除合同早已超过合同约定的解除权行使期限，不应予支持。至于被告的行为是否导致合同目的无法实现，目前除原告坚决要求解除合同的主观意愿外，并无其他证据显示涉案房屋存在任何过户障碍，而被告均表示愿意继续办理房屋过户手续，在此情况下，原告以合同目的不能实现为由要求解除合同及由被告退还购房款及税费等并支付利息，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条的规定，判决如下：驳回原告张磊的全部诉讼请求。本案受理费4600元，由原告张磊负担。本案诉讼保全费1520元，由原告张磊负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何锦堂二〇一七年十一月十八日书记员  吴 帆姚晓丹本法律文书于2017年月日送达。送达人：