广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7612号上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司开平支行，经营场所广东省开平市。负责人：任向民，行长。委托诉讼代理人：蒋辉，广东连捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可勇，广东连捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市丽园物业管理有限公司。住所地广东省佛山市。法定代表人：许煜新。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安方存，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人广发银行股份有限公司开平支行（以下简称广发行开平支行）因与被上诉人佛山市丽园物业管理有限公司（以下简称丽园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广发行开平支行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法判决驳回丽园物业公司的诉讼请求；2.诉讼费用由丽园物业公司承担。事实和理由：（一）一审判决在案件事实不同的情况下以原先的判例作为定案依据，违背了“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则。本案是物业服务合同纠纷，法律关系是物业公司为业主提供物业管理服务，业主支付相应服务报酬，如果丽园物业公司提供了相应的物业管理服务，则业主应当支付相应的物业管理服务费。本案重点应审查丽园物业公司是否提供了相应的物业管理服务。广发行开平支行在一审中提供了丽园物业公司的物业管理服务缺失、物业管理服务不到位的证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，丽园物业公司的物业管理收费应予扣减。一审判决引用广东省高级人民法院以及最高人民法院作出的生效判决作为本案定案依据，显然错误，前述案件中广发行开平支行未提交有关丽园物业公司物业服务项目缺失和物业管理服务不到位的证据，承担了不利后果，且因物业管理服务时间段的不同，丽园物业公司的服务内容和质量也不同，即丽园物业公司在先提供了物业管理服务并不等于本案涉及物业管理时段内也提供了相应的物业管理服务，本案不宜以在先判例作为定案依据。（二）一审判决认定广发行开平支行为本案责任主体在事实认定和法律适用上也存在错误。2003年广发行开平支行提起财产权属诉讼时，涉案物业属广发行开平支行所有。广发行开平支行在2006年10月31日将涉案物业转让给广东粤财投资控股有限公司（以下简称**公司)，**公司支付了相应的价款后取得涉案物业的占有使用和收益权（2016年**公司又将涉案物业以拍卖的方式转让给了第三人），可见涉案物业的真正业主是**公司，而非广发行开平支行，**公司与本案有利害关系，应当参加诉讼。（三）一审判决认定事实不清，未依法分配举证责任。1.丽园物业公司是否全面提供了物业管理服务的举证责任在丽园物业公司。2.广发行开平支行提供了丽园物业公司的物业管理服务项目缺失或服务不到位的有关证据，公证书和相应照片证明电梯日志显示下次检修日期为2003年11月30日，即丽园物业公司长达十年未检修上述电梯，内部消防设备器材长期未进行相关检查，内部电梯扶手沾满灰尘等，均可证明丽园物业公司在涉案时间段的物业管理服务缺失不到位。一审法院无合理依据否认了广发行开平支行提交的上述证据。3.丽园物业公司未提供相应的物业管理服务，如停用涉案物业2至7层的电梯、未及时更新消防设备、未提供卫生保洁、未开启中央空调等服务，其运营成本降低，应当降低其收费标准。若丽园物业公司已提供相应服务，涉案物业业主因自身原因空置房屋而未享受服务的，责任在业主自身。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，空置房屋收费标准的约定是指在丽园物业公司提供相应物业管理服务的前提下，物业空置的仍按原约定收费。本案中，丽园物业公司未提供相应的服务，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，服务费应当扣减。丽园物业公司与案外人签订的物业服务合同约定按每月每平方米13.54元或者20元收取物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，丽园物业公司的违约责任当然包括降低服务价款。4.前期物业管理服务合同已达十年，广大业主对丽园物业公司的物业管理服务强烈不满并自行召开业主大会，重新招聘物业管理公司，受到丽园物业公司阻扰。原开发商佛山市丽园房地产开发有限公司（以下简称丽园房产公司）的法定代表人和丽园物业公司的法定代表人为亲属关系，二者是关联公司。广大业主要求成立业主委员会并多次召开业主大会，对涉案物业长期怠于管理表示不满，并对在涉案物业公共区域违法搭建建筑物任由他人长期占用公共部分谋利的情形多次向有关部门反映，要求整改。目前丽园商业广场大部分空置，给业主带来经济损失。丽园物业公司辩称，（一）关于缴费义务。多份已经生效的民事判决确认广发行开平支行应该缴纳物业费，广发行开平支行作为涉案物业的业主，通过合同取得物权，即使没有办理物权登记也必须承担物业管理服务费用。（二）广发行开平支行所称涉案物业产权转移的问题。广发行开平支行至今没有将涉案物业登记到自己名下，而是将涉案物业在房屋产权登记机关作了冻结登记。广发行开平支行和**公司签订的资产包转移包括了涉案物业，但佛山市禅城区房管局目前还没有收到任何涉案物业产权登记的申请，目前涉案物业冻结在广发行开平支行名下。生效的民事判决均表明广发行开平支行是涉案物业的产权人。（三）广发行开平支行所称服务质量存在问题而调低管理费的问题，没有法律和合同依据，丽园物业公司在服务管理中没有存在违约和过错行为，涉案5、6、7层物业长期空置的原因是广发行开平支行想作为资产包等待处理，并不想经营使用。发改委等部门已经放开了商业物业的收费规定，涉案物业费是正常收费。涉案电梯和消防等都可以正常运行，涉案物业长期空置，丽园物业公司为了节能要求将涉案物业的电灯和电梯关闭符合情理。综上，请求维持原判。丽园物业公司向一审法院起诉请求：1.广发行开平支行向丽园物业公司支付拖欠的物业管理费27420593.2元（计算日期为2010年8月至2016年12月，共计77个月）及延期支付的物业管理费滞纳金，以银行逾期贷款利率为计算标准，自应缴纳管理费的当月6日计算至广发行开平支行实际支付完毕之日止；2.诉讼费由广发行开平支行承担。一审法院认定事实：2000年10月18日，丽园房产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同》，约定丽园房产公司委托丽园物业公司对佛山市禅城区**路与**路交汇处的***广场进行物业管理服务。丽园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。其中合同第二章约定委托管理事项为：房屋建筑共用部位维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小口等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗等。第三章约定的管理期限为10年，自2000年8月1日起到业主委员会与物业管理公司签订合同止。第四章第十七条丽园房地产公司权利义务第二项约定：当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付。第六章第二十条约定的物业管理服务费为：1、本物业的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米40元向业主或物业使用人收取；2、管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整；3、空置房屋的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米20元向丽园房产公司收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金处理。合同签订后，丽园物业公司对丽园商业广场进行物业管理服务。2007年12月18日丽园房产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同补充合同》约定双方在履行本合同中如发生争议，同意由佛山市仲裁委员会仲裁，或向人民法院起诉。2000年12月29日，丽园房产公司与广发行开平支行签订3份《商品房购销合同》，约定广发行开平支行向丽园房产公司购买佛山市**路南侧*园一街**商业广场第A座五层A501至A558号、六层A601至A671号、七层A701至753a号商品房，建筑面积分别为3321.65平方米、3121.98平方米、2459.16平方米，共计8902.79平方米。其中《商品房购销合同》第十一条约定：丽园房产公司须于2000年12月31日前将上述商品房交付广发行开平支行。第二十条约定：该商品房移交后，广发行开平支行承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，丽园房产公司指定物业管理公司负责物业管理，广发行开平支行遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。2000年12月29日丽园房产公司又与广发行开平支行签订《房屋租赁合同》，约定广发行开平支行将购买的上述丽园商业广场第五、六、七层房屋面积8902.79平方米出租给丽园房产公司用于商业用途，租赁期限为3年，自2001年1月1日起至2003年12月31日止。合同签订后双方依约履行合同。2001年5月15日，广发行开平支行以承诺人名义在《商品房购销合同》附件六的《承诺书》中，承诺包括遵守合同附件（三）的《双方的其他约定》。《双方的其他约定》第五条第一款约定丽园房产公司指定丽园物业公司负责物业管理。2001年5月15日，丽园房产公司与广发行开平支行签订3份《前期物业管理服务协议》，约定由丽园房产公司向广发行开平支行购买的商品房提供物业管理服务。其中，《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用第三项约定：非住宅按建筑面积每月每平方米40元，第四项约定：因广发行开平支行原因空置房屋按建筑面积每月每平方米40元，第八项约定：每次交纳费用时间为每月1至5日。第十一条违约责任第四项约定：广发行开平支行违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，丽园房产公司有权要求广发行开平支行缴付全额欠款及以欠款总额计算利息，利率为月息15‰，此外亦须向管理公司缴付合理的索偿费。另查明一：因涉案商铺物业管理费交纳事宜，双方产生多次诉讼。广东省高级人民法院作出（2009）粤高法民一终字第199号民事判决，以40元/㎡/月的标准判令广发行开平支行向丽园物业公司支付2004年至2007年的物业管理费17093356.8元，并以实际拖欠的物业管理费按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2004年1月6日起计至判决确定给付之日。经广发行开平支行向检察机关申诉、最高人民检察院抗诉，广东省高级人民法院作出（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决，维持（2009）粤高法民一终字第199号民事判决。后广发行开平支行申诉至最高人民法院，最高人民法院作出（2014）民提字第184号民事判决书，维持广东省高级人民法院（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决。因广发行开平支行拖欠涉案商铺2008年至2010年7月的物业管理费，丽园物业公司诉至法院，一审案号：（2010）佛禅法民三初字第520号。案件二审，佛山市中级人民法院作出（2011）佛中法民一终字第1245号民事判决，以40元/㎡/月的标准判令广发行开平支行支付2008年1月至2010年7月的物业管理费。因不服该判决，广发行开平支行进行申请再审及申诉，最高人民法院作出（2014）民提字第183号民事判决，维持（2011）佛中法民一终字第1245号民事判决。另查明二：2003年7月，广发行开平支行向佛山市中级人民法院提起财产权属诉讼，请求确认涉案商铺的所有权属于广发行开平支行。案经广东省高级人民法院二审审理，于2007年10月19日作出（2007）粤高法民一终字第155号民事判决，确认涉案商铺的所有权属于广发行开平支行。另查明三：丽园物业公司于2010年10月8日、2011年4月1日、2011年7月1日、2012年4月5日、2013年1月18日、2013年6月1日、2014年1月2日、2014年7月22日、2015年3月16日、2015年5月14日、2015年9月1日、2016年4月2日、2016年11月2日以特快专递方式向广发行开平支行发出《催缴物业管理服务费通知》，催缴自2010年8月1日至2016年10月31日的物业管理费，均显示签收。另查明四：丽园物业公司于2000年5月11日成立，其经营范围为物业管理，丽园物业公司在2000年8月22日－2001年8月22日、2003年5月7日－2004年5月7日具备临时管理资质；2006年8月30日－2007年8月30日具备三级管理资质。丽园物业公司和丽园房产公司均为有限责任公司。另查明五：广发行开平支行于2006年10月31日与**公司签订《抵债资产转让协议》，载：广发行开平支行向**公司转让的位于佛山市**路26号之一丽园广场五、六、七层的面积为8902.78平方米的商铺，截至转让基准日2005年6月30日止，账面价值为131867796.92元；所转让的资产按现状移交，广发行开平支行对转让资产存在的质量瑕疵及权利瑕疵均不承担任何责任。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案审查重点为：1.广发行开平支行应否向丽园物业公司支付物业管理费；2.本案物业管理费数额如何确定。（一）关于广发行开平支行应否向丽园物业公司支付物业管理费问题。一审法院认为，丽园房产公司、广发行开平支行签署的《商品房购销合同》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等合同系双方真实意思表示，合法有效。涉案商铺的权属已为（2007）粤高法民一终字第155号民事判决所确定归广发行开平支行所有。虽然广发行开平支行与**公司签订《抵债资产转让协议》约定涉案商铺转让予**公司，但据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，涉案商铺所有权未经变更登记不发生变动效力，广发行开平支行仍为涉案商铺所有权人。即便涉案商铺业经广发行开平支行转让予**公司占有、收益，但据《物业管理条例》第六条、第四十二条之规定，丽园物业公司仍有权向涉案商铺业主即广发行开平支行追索物业管理费，且丽园物业公司在本案中明确仅向广发行开平支行主张权利。因此，丽园物业公司向广发行开平支行追索物业管理费有事实及法律依据。一审法院对广发行开平支行提出其主体不适格、不应交纳物业管理费的抗辩不予支持。（二）关于本案物业管理费数额的问题。丽园物业公司主张本案诉请所依据的合同与其在前述多起案件中向广发行开平支行追索物业管理费所依据的合同一致，不同之处只在于追索物业管理费的时段。广发行开平支行案中以丽园物业公司未尽物业管理义务提出抗辩，提供经公证于2017年2月对丽园广场建筑物外墙面、二层至四层楼梯间、走廊通道、门厅、垂直电梯、手扶电梯、楼内消防设施设备的拍摄照片及主张源自公证处公证人员于2017年5月27日拍摄的丽园广场五层至七层的照片，以及无原件核对的商场管理合同以期证实。一审法院认为，广发行开平支行提供的该组证据不足以调整双方所约定的物业管理费标准。首先，依据合同自由原则，当事人有权自由决定合同的内容。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，原则上当事人协商一致，方可变更合同。涉案的《物业管理服务协议》、《商品房购销合同》及相关附件的有效性已为多份法律文书所确定，在未经协商情况下，广发行开平支行单方主张变更合同条款缺乏法律依据。其次，广发行开平支行应向丽园物业公司交纳物业管理费的标准已为多份生效判决所认定。再者，广发行开平支行提供的公证书与涉案商铺并非相同楼层，虽涉及所载丽园广场外墙及二层至四层的公共部位，但从照片显示，公共部位外观较为整洁，环境尚可，不能反映丽园物业公司对丽园广场的物业服务存在严重瑕疵。第四，广发行开平支行提供的称源自公证员2017年5月27日拍摄的丽园广场五层至七层的照片，无证据显示照片拍摄的时间及地点，缺乏关联性。即便拍摄地点属实，从该组照片反映的情况与前述公证书所含照片几近一致，不能反映丽园物业公司存在严重违约情形。第五，结合庭审双方陈述，丽园广场二层至七层长期处于空置状态。丽园物业公司在长期无人经营使用前述楼层的情况下，即便存在停用上述楼层电梯、照明设备或未及时更新消防设备等情形，考虑到广发行开平支行等业主长期拒交物业管理费等因素，丽园物业公司从维持公司运作、节约物业管理成本角度采取相应措施，亦情有可原。故对广发行开平支行关于调取丽园物业公司管理费用开支的申请，一审法院不予准许。第六，广发行开平支行提供的公证书所载照片拍摄于2017年2月，相关照片则主张拍摄于2017年5月，但丽园物业公司案中追索物业管理费的欠费时段为2010年8月至2016年12月，即广发行开平支行提供的证据在形成时间上与本案审理的欠费时段并不重合。故对广发行开平支行关于法院进行现场查勘的申请，一审法院不予准许。第七，广发行开平支行提供的商场管理合同无原件核对，与涉案商铺非同一楼层，即便属实也为另一合同关系。综上，广发行开平支行诉求变更物业管理费标准的依据并不充分，一审法院不予支持。依照合同约定，广发行开平支行应按40元/㎡/月的标准向丽园物业公司支付物业管理费，则2010年8月至2016年12月的物业管理费计为40元/㎡/月×8902.79平方米×77个月=27420593.2元。对于因逾期支付物业管理费应向丽园物业公司支付的滞纳金，一审法院对丽园物业公司相应诉请亦予以支持，即从2010年8月6日起至广发行开平支行实际支付之日止，每月以物业管理费356111.6元为本金，从当月6日起计，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按月分段累计。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：广发行开平支行于判决生效之日起十日内向丽园物业公司支付2010年8月至2016年12月的物业管理费27420593.2元及滞纳金（滞纳金从2010年8月6日起至广发行开平支行实际支付之日止，每月以356111.60元为本金，从当月6日起计，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按月分段累计）。如广发行开平支行未按法院指定的期间履行金钱给付义务的，则需按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行的利息。一审案件受理费适用普通程序为231800元，由广发行开平支行负担。本院二审期间，广发行开平支行向本院提交以下证据：1.2000年12月13日佛山市物价局文件（佛价[2000]154号），拟证明在2004年《物业服务收费管理办法》出台前，涉案物业管理合同收费标准尚在政府指导下，其约定的收费标准属于违规收费，远远超出政府指导价每平方米11元，是两个相同股东的两家公司自己约定损害业主权益的收费标准。2.2010年拍照的广场摊位图、业主联名签署的《反对意见书》、规划局出具的《关于反映丽园广场商铺问题的复函》、2012年拍照的丽园广场违章建筑图片，拟证明2012年丽园物业公司未经业主同意占用丽园广场搭建违章商铺进行出租，所得收益归自己所有，未尽到物业管理义务。3.业主联名签署的《丽园商业广场情况反映》、《申请书》、《关于丽园广场、公示稿的同意书》、解聘丽园物业公司的投票结果和表决票、解聘通知书，拟证明各业主反对丽园物业公司作为丽园商业广场的物业管理公司并投票解聘丽园物业公司，要求丽园物业公司于2013年4月7日退场，丽园物业公司自2013年4月就不再享有物业管理合同相应的权利及义务，其诉求2013年4月开始的物业管理费没有依据。4.（2013）佛城法民一初字第470号裁定书、异议书、申诉书、关于依法处理系列案件、维护丽园广场和谐稳定的报告、关于《关于尽快办理丽园业委会备案手续的报告》的回复、（2013）佛中法民一终字第1909号裁定书，拟证明丽园广场各业主组织业主大会欲成立业主委员会，遭到丽园物业公司的阻扰，其拆分商铺产权证并登记到股东亲属名下并提起诉讼，给祖庙街道办为丽园业委会办理备案手续提供障碍。5.（2017）粤佛禅城第007350号公证书，载明内容在2017年5月11日取得，2017年8月11日经禅城区公证书通知后取得该公证书，拟证明丽园物业公司未尽到约定义务，2-7层消防设备均在2000年购买，早已经达到法定报废年限。6.情况说明，拟证明丽园物业公司在其主张的欠费时段并未提供物业服务，扶手电梯、垂直电梯、中央空调系统等全部年久失修或者失检、甚至相关设施已经报废，丽园物业公司并未对相关设施进行维护和保养，故物业管理费应该降低。丽园物业公司未向本院提交新的证据。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证，丽园物业公司发表了质证意见。对上述证据，本院认定如下：广发行开平支行提交的证据1-4不能证明其拟证明的内容，本院不予采信；广发行开平支行提交的证据5-6形成于本案所涉物业管理费欠费时段之后，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，广发行开平支行于2017年8月3日向本院提交《现场勘察、取证申请书》、《中央空调运行情况鉴定申请书》，申请本院对丽园物业公司提供的物业服务进行现场勘察，请求对丽园广场2-7层的中央空调能否正常运行、何时开始失修、失检进行评估鉴定，对上述中央空调日常运行、维护每年所需的费用进行评估鉴定。本院认为：根据广发行开平支行的上诉主张和丽园物业公司的答辩意见，归纳本案二审争议焦点有两个，第一是广发行开平支行应否向丽园物业公司支付2010年8月至2016年12月的物业管理费；第二是如果应当支付，则物业管理费的数额是多少。关于第一个争议焦点。广发行开平支行上诉主张其在2006年10月31日将涉案物业转让给**公司，**公司是涉案物业的真正业主，广发行开平支行不应承担2010年8月至2016年12月的物业管理费。经审查，广东省高级人民法院于2007年10月19日作出（2007）粤高法民一终字第155号民事判决确定涉案商铺所有权属于广发行开平支行，该民事判决已经发发生法律效力。虽然广发行开平支行与**公司签订《抵债资产转让协议》约定涉案商铺转让予**公司，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案商铺所有权并未办理变更登记，广发行开平支行仍然是涉案商铺的所有权人。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”以及第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，本案中，广发行开平支行并未举证证实其与**公司约定由**公司交纳物业服务费用，故广发行开平支行作为涉案商铺的业主负有向丽园物业公司交纳物业服务费用的义务。广发行开平支行上诉主张其交费主体不适格、不应交纳物业管理费、**公司应当参加诉讼，理由不成立，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。关于第二个争议焦点。广东省高级人民法院作出（2009）粤高法民一终字第199号民事判决认定丽园物业公司已经依照《物业管理委托合同》的约定对丽园商业广场提供了物业管理服务，判令广发行开平支行以40元/㎡/月的标准向丽园物业公司支付2004年至2007年的物业管理费17093356.8元及违约金；本院作出（2011）佛中法民一终字第1245号民事判决判令广发行开平支行以40元/㎡/月的标准向丽园物业公司支付2008年1月至2010年7月的物业管理费及滞纳金；上述民事判决均已发生法律效力。现丽园物业公司诉请广发行开平支行以40元/㎡/月的标准支付2010年8月至2016年12月的物业管理费。广发行开平支行上诉主张丽园物业公司提供的物业服务项目缺失或者服务不到位，应降低服务价款。经审查，首先，广发行开平支行提供的公证书与涉案商铺并非相同楼层，虽涉及所载丽园广场外墙及二层至四层的公共部位，但从照片显示，公共部位外观较为整洁，不能反映丽园物业公司对丽园广场的物业服务存在严重瑕疵。其次，广发行开平支行提供的称源自公证员2017年5月27日拍摄的丽园广场五层至七层的照片，但该证据并未显示照片拍摄的时间及地点，而且该组照片亦形成于本案所涉物业管理费欠费时段即2010年8月至2016年12月之后。广发行开平支行申请二审法院进行现场勘察，本院不予准许。第三，广发行开平支行与丽园物业公司均确认丽园广场二层至七层长期处于空置状态。丽园物业公司在长期无人经营使用上述楼层、且在广发行开平支行等部分业主长期拒交物业管理费的情况下，从维持公司运作、节约成本、避免资源闲置等角度考虑，采取停用上述楼层电梯、照明设备等相应措施并无不当。广发行开平支行二审诉讼中申请对丽园广场2-7层的中央空调能否正常运行、何时开始失修、失检进行评估鉴定，对上述中央空调日常运行、维护每年所需的费用进行评估鉴定，本院不予准许。综上，广发行开平支行提供的证据不足以调整合同约定的物业管理费标准，本院对广发行开平支行的该项上诉主张不予支持。广发行开平支行应按40元/㎡/月的标准向丽园物业公司支付物业管理费，则2010年8月至2016年12月的物业管理费计为40元/㎡/月×8902.79平方米×77个月=27420593.2元，一审判决对此处理正确，应予维持。综上所述，广发行开平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231800元，由上诉人广发银行股份有限公司开平支行负担。本判决为终审判决。审判长  刘建红审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年十一月一日书记员  梁启星