山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1624号上诉人（原审原告）：石岛集团有限公司，住所地山东省荣成市石岛黄海南路118号。法定代表人：尹远华，董事长。委托诉讼代理人：于明怀，山东荣顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董强，男，1979年8月19日出生，汉族，户籍地辽宁省，现住山东省荣成市。上诉人石岛集团有限公司（以下简称石岛集团）因与上诉人董强返还原物纠纷一案，均不服荣成市人民法院（2017）鲁1082民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。石岛集团上诉请求：撤销一审判决第��项，依法改判董强支付逾期腾房占有使用费。事实和理由：根据2016年11月24日荣成市人民法院作出的(20l6)鲁l082民初5433号民事调解书，荣成市纺织品商城(下称纺织品商城)应于20l6年l2月l0日前向石岛集团支付租金95万元，逾期不付，石岛集团与纺织品商城解除《水晶商城租赁合同》，纺织品商城应于2016年12月25日前将所租房屋交付石岛集团。2016年l2月l0日的期限过后，石岛集团即将石岛集团与纺织品商城所签租赁合同已由法院调解解除等事项通知了董强，纺织品商城和董强应于20l6年l2月25日前腾出房屋，但董强并未腾房，石岛集团于2016年12月27日申请人民法院执行。因董强仍拒不腾房，石岛集团才对董强提起诉讼。据此，一审法院认为石岛集团与纺织品商城租赁合同解除后，石岛集团未告知董强，未提出返还租赁物的要求明显违背事实。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，石岛集团要求董强支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求应予支持。董强辩称，其与纺织品商城所签订的租赁合同是合法、有效的，有权按照该租赁合同继续占有使用案涉房屋，不应搬离并支付逾期腾房占有使用费。董强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石岛集团的诉讼请求。事实和理由：董强使用的房屋是根据其与纺织品商城签订租赁合同而取得的,自租赁以来一直按照租赁合同的约定缴纳租金，有权按照租赁合同的约定使用至合同期满止。况且，石岛集团对纺织品商城的转租行为是明知的。石岛集团与纺织品商城解除租赁合同后，直接��成董强与石岛集团之间的租赁关系，董强将按照原租赁合同约定向石岛集团缴纳租金。一审法院以石岛集团与纺织品商城达成终止租赁合同为由判决董强返还租赁房屋不合法。董强对租赁的房屋按使用效能进行了装修和配置，投入费用很高，一审判决提前终止租赁合同给董强造成极大的经济损失。石岛集团辩称，在石岛集团与纺织品商城的租赁合同解除后，董强无权继续占有使用案涉房屋，应予搬离并向石岛集团支付逾期腾房占有使用费。石岛集团向一审法院起诉请求：1、董强返还占用的石岛集团的房屋；2、董强支付逾期腾房占有使用费3万元（自2016年12月26日起计算至2017年3月25日止，按12万元计算）并要求顺延至实际履行之日止。一审法院认定事实：2012年3月7日，石岛集团与纺织品商城签订了租赁合同，约定纺织品商城承租石岛集团所有的水晶商城及店内全部柜台、货架、饭店、门市房，租期为8年，自2012年4月26日至2020年4月25日止；第一年至第五年每年租金为95万元整，第六年至第八年每年租金为100万元整，租金共计775万元整；在承租房产范围内，纺织品商城有权与他人合作经营，但不能整体转租。2015年4月20日，董强与纺织品商城签订租赁合同，董强已支付租期至2018年4月26日的租金。2016年11月24日，经一审法院调解，石岛集团与纺织品商城达成调解协议，约定解除《水晶商城租赁合同》，纺织品商城于2017年4月25日前付租金95万元。协议达成后，纺织品商城于2016年12月15日前支付石岛集团租金21万元。在该诉讼过程中，石岛集团与纺织品商城并未通知董强，董强亦不知石岛集团与纺织品商城解除租赁合同的事实。直至石岛集团起诉至一审法院，董强始知纺织品商城与石岛集团解除租赁合同及石岛集团要求其腾房的事实。在执行石岛集团与纺织品商城调解一案时，一审法院仅通知董强等租户申报租赁情况，未要求其搬离。一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：1、石岛集团要求董强返还房屋是否具有事实和法律依据；2、石岛集团要求董强支付逾期腾房费用能否得到支持。对于焦点一，石岛集团将其所有的房屋租赁给纺织品商城，租赁合同中未禁止纺织品商城将租赁物部分转租给他人，故纺织品商城在租赁期限内将部分房屋租赁给董强的行为合法，董强亦属合法占有。后石岛集团与纺织品商城就涉案房屋达成解除租赁合同的协议，董强作为次承租人继续占有租赁物则失去了合法的依据，董强亦不同意替纺织品商城向石岛集团支付欠付的租金，石岛集团基于其对涉案房屋的所有权有权要求收回涉案房屋，故石岛集团要求董强返还房屋，予以支持。对于焦点二，石岛集团在与纺织品商城协议解除涉案房屋租赁合同时，在董强没有参与诉讼的情况下，应告知董强该情况并提出返还租赁物的要求，但石岛集团并无证据证实其履行了上述义务。在石岛集团申请执行其与纺织品商城达成的调解协议书时，一审法院执行部门也仅是要求董强等租户申报租赁情况，而没有要求其搬离，故在通过合法途径确认董强需要搬离前，其占有租赁物的行为属合法使用，在其已提前向纺织品商城预交租金的情况下，无需再支付占有使用费。至于石岛集团与纺织品商城解除合同后至收回租赁物之前的租金损失，石岛集团可向纺织品商城主张，其向董强要求占有使用费，无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城���房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、董强于判决生效之日起二十日内将涉案房屋返还给石岛集团有限公司。若逾期返还，每逾期一日按照董强与荣成市纺织品商城签订的租赁合同书约定的租金标准（60000元/365天）双倍支付逾期返还期间使用费；二、驳回石岛集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费275元，由石岛集团有限公司负担200元，董强负担75元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1、石岛集团是否有权要求董强返还案涉房屋；2、董强应否向石岛集团支付逾期腾房占有使用费及从何时开始支付。关于焦点一，石岛集团系案涉房屋的所有权人，其与纺织品商城签订的租赁合同中明确约定“在承租��产范围内，纺织品商城有权与他人合作经营，但不能整体转租”，即同意纺织品商城可以将场地部分分租。故纺织品商城将案涉房屋转租给董强，符合其与石岛集团之间的租赁合同约定。石岛集团应当知道纺织品商城存在转租行为却未提出异议，且纺织品商城与董强签订的转租合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定纺织品商城与董强签订的转租合同合法有效正确，本院予以照准。在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人石岛集团与承租人纺织品商城之间的租赁合同和承租人纺织品商城与次承租人董强之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人石岛集团与承租人纺织品商城之间的权利义务关系和承租人纺织品商城与次承租人董强之间的权利义务关系。虽然转租得到了石岛集团的同意，但基于合同相对性���理，石岛集团与董强之间并不存在租赁合同关系。在石岛集团与纺织品商城的租赁合同解除的情形下，石岛集团即基于其对出租房屋“水晶商城”的所有权，与董强发生物权法律关系。由于纺织品商城未依约给付租金而致其与石岛集团的租赁合同被解除且需在2016年12月25日前将案涉房屋交付给石岛集团，导致其与董强的转租合同处于履行不能的状态。在石岛集团与纺织品商城之间的租赁合同解除后，董强对案涉房屋的占有即从有权占有转为无权占有，石岛集团作为案涉房屋的所有权人有权要求董强返还房屋。同时，根据合同相对性原理，因石岛集团不是转租合同的当事人，董强无权要求石岛集团继续履行其与纺织品商城之间的转租合同。至于董强主张石岛集团与纺织品商城解除合同后致使其遭受巨大经济损失，应向其合同相对人即纺织品商城主张权利或���求赔偿。因石岛集团系基于其对案涉房屋的物权请求董强返还案涉房屋，对于董强的装修残值损失，应由石岛集团予以适当补偿，董强对此可另行主张权利。在本院释明下，董强不愿意代纺织品商城支付欠付石岛集团的租金和违约金，依法不能抗辩石岛集团的租赁合同解除权。因此，一审判决董强将案涉房屋返还给石岛集团，并无不当。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，石岛集团有权请求负有腾房义务的董强支付逾期腾房占有使用费。董强对案涉房屋无权占有并不意味着其自石岛集团与纺织品商城之间租赁合同解除之日起即应支付逾期腾房占有使用费。因石岛集团在与纺织品商城的房屋租赁合同纠纷案件中并未申请通知董强等次承租人参加诉讼，案件调解后亦未及时要求董强等次承租人搬离案涉房屋，又因石岛集团在与纺织品商城的房屋租赁合同纠纷案件中按调解协议有权获得95万元违约金（按其与纺织品商城租赁合同的约定相当于自2016年12月26日至2017年12月25日一年的租金损失），再因董强依据转租合同向纺织品商城预交了占有使用期间的相应租金，而且导致租赁合同解除及转租合同履行不能的原因均系纺织品商城违约，不可归责于本案双方当事人，故一审法院认定董强应自生效裁判文书确定的返还房屋之日起支付逾期腾房占有使用费，较好的处理了石岛集团与董强各自损失的分担问题，符合公平原则，并无不当，本院予以照准。但一审法院判令董强按照转租合同租金标准的双倍支付逾期腾房占有使用费，缺乏法律依据，本院予以变更。若董强逾期返还案涉房屋，应参照其与纺织品商城之间转租合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。综上所述，石岛集团、董强的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持荣成市人民法院（2017）鲁1082民初1927号民事判决第二项；二、变更荣成市人民法院（2017）鲁1082民初1927号民事判决第一项为：董强于本判决生效之日起二十日内将案涉房屋返还给石岛集团有限公司。若董强逾期返还，则按照其与荣成市纺织品商城签订的租赁合同书约定的租金标准（每日租金数额为6万元/365）向石岛集团有限公司支付逾期腾房占有使用费（自本判决确定的腾房之日起计算至实际腾房之日止）。二审案件受理费250元，由石岛集团有限公司负担150元，董强负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一七年十一月二十五日书记员  江嘉鑫