湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3130民初第923号原告：龙山县龙湖物业管理有限公司。法定代表人姚元术，该公司董事长。被告：何鹰。委托代理人：杨双泽。（系被告何鹰配偶）原告龙山县龙湖物业管理有限公司（以下简称龙湖物业公司）诉被告何鹰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告龙山县龙湖物业管理有限公司的法定代表人姚元术，被告何鹰及其委托代理人杨双泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙山县龙湖物业管理有限公司诉称，原告于2014年1月11日与阳光丽景小区业主委员会签订了《阳光丽景小区物业管理合同》，并从2014年2月1日起服务于阳光丽景小区业主，被告是坐落于阳光丽景****房业主。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原、被告均应切实履行《阳光丽景小区物业管理合同》。被告享受了原告提供的物业管理服务，就应向原告支付相应的物业管理费等相应费用。但被告从2014年2月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，截止至2016年1月28日共拖欠24个月的物业管理费，金额共计2089.3元。被告的上述行为已构成违约。经原告催缴，被告至今未缴纳物业费。故诉至法院，请求依法判令被告支付物业管理费2089.3元（自2014年2月1日起至2016年1月28日止）及滞纳金5171.1元，并由被告承担本案诉讼费用。原告龙山县龙湖物业管理有限公司为支持其诉讼请求向本院提供了下列证据：1、《企业法人营业执照》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》及《税务登记证》复印件各一份，该组证据拟证明原告有从事物业服务的资质。被告质证，营业执照和税务登记证没得一年一检的证明，资质证书级别上是暂定，被告没有达到收费资格。2、2015年10月8日《催缴通知书》复印件、2016年10月9日《律师函》复印件、2016年10月18日《关于收取欠交物业费的紧急通知》复印件各一份，该组证据拟证明原告已向被告催缴物业费，但被告未缴纳。被告质证，其对以上二份通知书及律师函不清楚，也没有收到以上通知书及律师函，且被告与原告没有服务合同，原告没有资格向被告收取物业费。3、《阳光丽景物业管理服务合同》、《授权委托书》复印件各一份，该组证据拟证明原告给阳光丽景提供物业管理是合理合法的。被告质证，该份合同是原告与业主委员会签订的，对业主个人没有约束力。（2015）龙民初字第932号民事判决书复印件、（2016）湘31民终488号民事判决书复印件，该组证据拟证明原告因为物业管理费向法院提出诉讼，法院受理并已经作出了结果。被告质证，没有异议。5、《阳光丽景*****房从2014年2月1日到2016年1月28日欠缴管理费明细》复印件一份，该证据拟证明被告具体的欠费金额。被告质证，该份证据系原告本人单方面制作，对被告没有约束力。经当庭举证、质证，本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1，被告认为营业执照和税务登记证没得一年一检的证明，资质证书级别上是暂定，被告没有达到收费资格，本院认为营业执照和税务登记证未经法定程序撤销，依然合法有效，原告有权利在核定的经营范围内开展自己的业务，而营业执照和税务登记证是否年检，系相关部门的行政行为，与本案无关，资质证书的质证等级虽然是暂时，但是不能否认原告具有“物业服务企业资质”，故本院对该以上证据予以采信；原告提供的证据2，对证据2中的二份通知书及律师函，被告质证认为其不清楚，但对其真实性未明确提出异议，故本院对其真实性予以采信；原告提供的证据3，被告对其效力提出异议，但未对其真实性明确提出异议，故本院对其真实性予以采信；原告提供的证据4，被告没有异议，本院予以采信；对证据5中的欠费明细表，被告质证认为其为原告单方面制作，因该证据系原告明确其诉讼请求中物业费和滞纳金的具体计算方法，故本院对其有事实依据和法律依据的金额部分予以采信。被告何鹰辩称，原告起诉的是阳光丽景******室，被告是*******室。被告未与原告签订任何形式的物业管理协议，被告不是《阳光丽景小区物业管理合同》的相对方，原告无权起诉被告，业主有权拒交物业费。原告未取得物业管理资质，收费标准没有通过物价部门批准，不具备物业管理企业的主体资格。物业公司没有履行合同义务，物业管理混乱，小区私搭乱建，娱乐设施被损毁等。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告何鹰为证明其主张向本院提供了下列证据：1、益源·阳光丽景物业管理合同书一份，该证据拟证明被告已经与龙山益源物业管理签订了物业管理合同。原告质证，该份合同没有公司公章，不是正规的物业管理合同。关于请求解决阳光丽景小区物业管理现有存在的问题打印件一份，该证据拟证明原告在物业管理过程中将小区内原有的健身器材、绿化、水池破坏。原告质证，拆除健身器材及填平水池都是经过业主委员会的同意。3、收据复印件一份，该证据拟证明原告收取物业费后只给收据，不开发票，被告存在偷税漏税的行为。原告质证，该证据与本案无关联性。经当庭举证、质证，本院认证如下：被告提供的证据1，原告对其合法性提出异议，但未对其真实性明确提出异议，故本院对其真实性予以采信；被告提供的证据2，原告对其证明目的提出异议，因该证据无法证实原告将小区内原有的健身器材、绿化、水池破坏，故本院对其证明目的不予采信；被告提供的证据3，原告认为与本案无关联性，本院认为，被告收取物业管理费是否开发票、是否偷税漏税的行为应由税务机关处理，与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。经审理查明，2014年1月11日原告龙湖物业与龙山县阳光丽景业主委员会签订一份《阳光丽景物业管理服务合同》。该合同的主要内容是：1、合同期限自2014年2月1日0时起至2016年1月28日0时止（合同第六条）。2、原告在物业管理服务中参照《湖南省住宅物业分项目分等级基准价标准》提供服务。（1）基本要求。①公示24小时服务电话，其中有偿服务部分，物业服务企业可以提供服务，其服务价格必须得到业主认可（低于市场价），如业主不接受，自行解决。②报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。③每年至少1次业主意见调查。（2）房屋管理。①有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护。②房屋外观良好。③每天至少巡查2次小区，公共通道及公共部位，发现损坏进行养护、维修。④建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访。⑤小区、栋、单元、户有明显标志及业主最基本的信息。（3）公用设施设备维修养护。①设施设备按期维护，运行正常，符合专项维修资金，启动专项维修资金解决。倘若公共和公用设施、设备不符合专项维修资金，维修费用在500元以上，由该栋受益业主集资解决。②建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修等记录齐全。③操作维护人员按设施设备操作规程及保养规范操作。④消防设施可随时启动，路灯、楼道灯完好率不低于90%。（4）协助维护公共秩序。①小区门卫24小时值勤。②实施巡视巡查制度。③车辆停放有序。④制定火灾、停水、停电应急预案。⑤业主家中电视、冰箱、台式电脑、空调、沙发等财物，因破门而入被盗，经公安机关确认后，因原告未按合同履行义务的，原告应按相关法律法规作相应的赔偿。⑥服务管理区域内出现治安事件，小区保安必须先行制止，制止未成，报告相应部门。（5）保洁服务。①区内设有垃圾收集点，业主在上午9时前置放收集点，由保洁工至少清运一次，每栋楼层每天打扫一次，一周内至少拖抹一次。②公共场所每日清扫，无卫生死角。③雨、污水井每季度检查一次，视检查情况及时清掏，化粪池每半年检查1次，发现异常及时清掏。④根据小区情况制定消毒和灭虫除害计划并实施。（6）绿化养护管理。①对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。②定期清除绿地杂草、杂物。③预防花草、树木病虫害（合同第九条）。3、住宅的物业管理服务费标准为0.5元/月/㎡；杂物间、车库的标准为0.3元/月/㎡；非住宅（含仓库）及住宅改为经营性用房的标准为0.6元/月/㎡；商铺的标准为0.8/月/㎡；没有装修、没有入住的标准为0.45元/月/㎡（合同第十条第二款）。物业管理服务费每年分两次交纳，交纳时间分别为2月、7月，由原告开据收款收据收取（合同第十条第三款）。业主或物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从通知交纳服务费后三十日起按欠费额每天千分之三交纳滞纳金。被告何鹰的房屋建筑面积为174.11㎡。另查明，2015年10月15日，原告起诉同一小区业主鲁先琼物业服务合同纠纷一案，2016年3月21日，经龙山县人民法院审理，做出了（2015）龙民初字第932号民事判决书。原告不服提起上诉后，湘西州中级人民法院于2016年8月2日作出了（2016）湘31民终488号民事判决书。本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告龙湖物业公司与龙山县阳光丽景业主委员会签订的《阳光丽景物业管理服务合同》是否有效；二、被告是否应向原告交纳物业费、滞纳金。关于争议焦点一。物权法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据该规定，龙山县阳光丽景业主委员会与原告龙湖物业公司签订的物业服务合同合法有效。被告认为，涉案物业服务合同应为无效合同。但本院认为，被告该抗辩理由不能成立。理由如下：1、业委会成立、换届选举程序是否合法属另一法律关系，不属于本案审理范围。且被告亦未能提供业委会成立、换届已被认定为违法的合法有效依据。故被告以此主张合同无效，本院无法支持。至于业委会成立、换届是否合法，被告应通过其他途径或程序予以解决。2、根据物权法第七十八条第二款的规定，若被告认为业委会与原告签订物业服务合同侵害其合法权益或者违反法定程序，应依法在知道或者应当知道业委会作出决定之日起一年内另案起诉要求撤销该合同而不能直接主张合同无效。且被告未能提供证据证明涉案物业服务合同已通过合法途径予以撤销的有效证据。故被告以业委会未经业主共同决定而与原告签订的涉案物业服务合同无效的抗辩理由不能成立。3、国家有关从事物业管理人员应取得执业资格证书的有关规定，属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范。故即便被告主张原告聘请人员没有相关资质属实，其也不能以此主张合同无效。4、被告亦未能提供证据证明涉案合同具有合同法第五十二条、第五十四条规定的法定无效或者可撤销情形。关于争议焦点二。本案中，涉案物业服务合同对原告应提供的服务质量进行了约定。从原、被告双方提供的证据和已经生效的法律文书来看，原告未能完全履行物业服务合同约定的义务，但其提供的服务基本能够满足业主对物业服务的基本需求。根据合同法第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不完全履行约定或者法定相关义务的，业主有权要求减少物业费，以达到权利义务相一致的原则。本案中，原告提供的服务质量存在瑕疵，但并未构成根本违约，被告仍应向原告支付相应的物业费。由于物业服务合同对物业服务项目未进行分类定价，亦对违约责任没有约定，本院根据原告实际提供的服务内容及工作量，酌定原告对住宅的物业服务费标准为0.4元/月/㎡。故被告应向原告支付自2014年2月1日至2016年1月28日的物业费1671.46元，其中2014年2月1日至2015年2月1日物业费835.73元，2015年2月1日至2016年1月28日物业费835.73元。另，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可要求适当减少。本案中，按照涉案物业服务合同第十条第三款的约定，被告最迟应于当年7月31日交纳物业费。但被告未如期交纳物业费，构成违约，原告有权要求被告支付违约金即滞纳金。根据涉案物业服务合同第十条第七款的约定，被告逾期未交纳物业费，应从通知交费后三十日起按欠费额3‰/天交纳滞纳金。但涉案合同约定按3‰/天交纳滞纳金过分高于造成的损失，故本院酌定被告从原告通知其交纳逾期物业费后三十日起按欠费额1‰/天交纳滞纳金。至于原告通知被告交纳逾期物业费的时间，根据原告提供的《催缴通知书》，本院确定被告逾期未交2014年2月1日至2015年2月1日物业费后，原告通知被告交纳相应物业费的最初时间为2015年10月8日；根据原告提供的《紧急通知》照片，本院确定被告逾期未交2015年2月1日至2016年1月28日物业费后，原告通知被告交纳相应物业费的最初时间为2016年10月18日。原告要求被告支付的滞纳金的截止日期为2017年4月30日。故对于被告逾期未交2014年2月1日至2015年2月1日物业费所产生的滞纳金，被告应以835.73元为基数，按1‰/天向原告支付自2015年11月8日起至2017年4月30日的滞纳金450.46元；对于被告逾期未交2015年2月1日至2016年1月28日物业费所产生的滞纳金，被告应以835.73元为基数，按1‰/天向原告支付自2016年11月18日起至2017年4月30日的滞纳金136.22元。故被告应向原告支付的滞纳金共计586.68元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：一、被告何鹰于本判决书生效之日起五日内向原告龙山县龙湖物业管理有限公司一次性支付1671.41元物业费和586.68元滞纳金；二、驳回原告龙山县龙湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告龙山县龙湖物业管理有限公司、被告何鹰各自承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  向 明代理审判员  符晓丽人民陪审员  彭英龙二〇一七年十一月二十八日书 记 员  刘 倩