广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初22260号原告：颜满添，男，1976年10月5日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。被告：中山市信诚园林绿化设计有限公司，住所地广东省中山市板芙镇金钟村顺景工业区顺景路之一，统一社会信用代码91442000551651715N。法定代表人：区成就，职务总经理。委托诉讼代理人：赖成，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗树秀，广东弘力律师事务所律师。本诉原告颜满添诉被告中山市信诚园林绿化设计有限公司（以下简称信诚公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭分别于2016年11月14日、2017年9月22日、2017年10月25日公开开庭进行了审理。颜满添及其委托诉讼代理人黎立华，被告信诚公司的委托诉讼代理人赖成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颜满添向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2011年10月10日及2012年5月25日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告返还租赁保证金36100元；3.判令被告赔偿因合同无效而导致原告的经济损失暂计867000元【包括：（1）原租赁场地设施、设备、铺设道路等损失暂计80000元；（2）另行租赁土地与原租赁土地相同年限（还差5年到期）的租金差额损失暂计187000元；（3）苗某搬迁费暂计200000元；（4）搬迁导致苗某死亡的损失暂计200000元；（5）搬迁苗某后导致苗某迟延出售（至少迟延2年）而导致的损失（如人工费用、培育费用等）暂计200000元；以上损失具体以评估机构评估的价格为准】。事实和理由：被告与案外人中山市板芙镇房地产开发公司（以下简称板芙房地产公司）于2011年5月13日签订《土地租赁合同》，约定被告承租板芙房地产公司位于中山市××二桥南侧共155亩土地用于花木种植，租赁期自2011年10月1日至2014年9月30日，并明确约定被告不得转租。但被告在隐瞒上述租赁合同约定事项的情况下，将承租的部分土地转租给原告，双方签订租赁合同，并约定租赁期至2021年10月9日。其后，板芙房地产公司以其与被告间的土地租赁合同到期且被告违约转租为由起诉至法院，要求被告支付拖欠租金及滞纳金等，并要求原告搬离案涉土地。一审判决支持了板芙房地产公司的诉求。原告认为，被告与原告签订租赁合同时，故意隐瞒产权人不允许转租及租赁期限为三年的事实，将案涉土地转租给原告，属无权处分，且板芙房地产公司不予追认，因此双方签订的租赁合同为无效合同，被告存在缔约过失行为，应承担导致合同无效的一切责任，赔偿原告由此造成的经济损失。原告颜满添就其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.被告的企业机读档案；2.（2015）中一法三民一初字第1087号民事判决书复印件；3.2011年10月10日签订的《租赁合同》；4.2012年5月25日签订的《租赁合同》；5.编号4000265的收据和编号1202318的收据；6.编号1202319、3004223、7010025的收据；7.中国建设银行现金缴款单2张；8.租赁经营合同书2份。被告信诚公司辩称：1.被告认为原、被告之间的租赁合同是合法有效的，不存在无效情形，应按合同有效处理。而合同第八条约定了被告的违约责任，因合同有效，被告仅需承担双倍退还保证金的责任，故原告要求的经济赔偿损失无事实和法律依据；2.在合同履行期间，政府下达征收土地通知书，被告曾在2014年10月、11月书面通知原告，并根据合同第七条约定提前6个月通知原告搬离案涉土地，该行为并未违约，出租方仅需承担退还保证金及收取的未到期租金。但原告没有依据合同的约定和被告的通知去避免损失，故原告第三项诉求损失867000元没有法律和合同的依据。3.原告要求被告赔偿经济损失867000元是为了恶意取得非法收益，而被告提供解决纠纷的方案为在原告所租赁的土地附近提供相同的土地面积的租赁土地供原告使用，有关搬迁费用被告承诺，在搬迁苗某至新置换的租赁土地过程中，如果苗某死亡的话，被告愿意按照同样的苗某价格进行赔偿。而本案中原告提出的设施费、租金差额以及搬迁费用、苗某死亡损失等没有事实和法律依据，被告有相应的替代手段可以履行合同约定，但原告却拒绝使用，故所产生的费用不应得到支持。我方认为如果终止合同，可双倍赔偿有关保证金。被告信诚公司就其辩解在举证期限内向本院提交了以下主要证据：1.EMS交寄回执6张；2.通知书4份。被告信诚公司在第三次庭审时当庭提起反诉，其后于2017年10月30日提交撤回反诉申请，该行为系被告对自身民事权益的自主处分，本院予以准许。经审理查明：2011年10月10日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同》（以下简称合同一），约定：甲方将位于中山市××二桥南侧的花木园的第3卡A拾柒点肆亩，租赁给乙方作花木种植用途使用；租赁期限自2011年10月10日起至2021年10月9日止，甲方应在2011年10月10日前将该用地实际交付给乙方使用；双方议定上述土地每年每亩租金3000元，租金由乙方按年支付，先交租后使用，即乙方应在每年的10月10日前支付下一年的租金给甲方；乙方在签订本合同之日应向甲方交付26100元土地租赁保证金，租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回乙方或抵偿租金；租赁期间，如因国家或集体征用上述土地，甲方应提前6个月告知乙方，甲方将减免乙方6个月的租金，乙方全部搬迁后，甲方将退还乙方所交保证金和未到期租金。第八条关于违约责任约定，在合同未到期前，如不是上级征用甲方不得擅自提前解除合同，否则甲方应当双倍退还乙方租赁保证金……该合同还约定了其他内容。2012年1月9日，原告依约向被告支付了合同一的保证金26100元。其后，双方又于2012年5月25日就另10亩的地块签订《租赁合同》（以下简称合同二），约定：甲方将位于中山市××二桥南侧的花木园的第3卡A拾亩租赁给乙方；租赁期限自2012年6月10日起至2021年10月9日止，甲方应在2012年6月10日前将该用地实际交付给乙方使用；双方议定上述土地每年每亩租金2000元，该租金每三年递增10%；乙方在签订本合同之日应向甲方交付10000元土地租赁保证金……该合同还约定了其他内容，且与合同一内容一致。2012年5月25日，原告向被告交纳合同二保证金10000元。被告依约将案涉地块交付给原告使用。原告就上述两份租赁合同交租至2016年10月。后，案外人板芙房地产公司以其与被告信诚公司的《土地租赁合同》到期终止，要求被告搬离租赁土地为由，于2015年10月10日向本院提起诉讼，案号为（2015）中一法三民一初字第1087号，请求确认双方签订的《土地租赁合同》于2014年10月1日终止，判令被告信诚公司支付拖欠租金、占用土地费及相应滞纳金，并要求返还租赁土地。该案在本案庭审辩论终结前尚处于上诉阶段，未作出终审判决。该案经一审查明，案涉土地登记权属人为案外人板芙房地产公司，并已取得土地使用权证。2011年5月13日板芙房地产公司（甲方，出租方）与被告信诚公司（乙方，承租方）签订《土地租赁合同》，载：乙方租用甲方位于中山市板芙镇板芙二桥南侧土地，面积为155亩，用途为花木种植；租赁期为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止；如甲方在租赁期内需要对该土地进行开发建设的，乙方必须无条件将土地交还给甲方使用，但甲方须提前一年书面通知乙方；在租赁期间，乙方保证按合同约定用途使用该土地，不得将土地转租给第三方……该合同还约定了其他事项。后被告信诚公司将其承租的土地分别转租给包括本案原告颜满添等四人。其后，土地租赁合同到期，板芙房地产公司不再与信诚公司续租，拟收回出租土地进行开发建设，要求被告搬迁及支付拖欠的土地租金。被告故于2014年10月及11月期间分别向各租赁户发出书面通知，称“因收到政府（原出租方）通知，确定于2015年9月30日收回土地进行建设，故我公司与阁下签订的租赁合同将提前终止，现本公司根据双方签订的租赁合同第七条的约定，提前通知阁下在上述日期或之前对租赁土地上的青苗及其它物件进行搬迁，按时交回土地，否则本公司对阁下拒绝交还土地造成的损失不承担任何赔偿责任。”部分租赁户收到通知后，与信诚公司达成了一致赔偿协议并按时搬迁。但本案原告及另一租户杨正华（另一案原告）与信诚公司未能达成赔偿协议，拒绝搬迁。因信诚公司无法按时交还全部租赁土地，故引发诉讼。该案中，法院依职权追加了本案原告颜满添及另一租户杨正华作为第三人参加诉讼。本案中，原告颜满添与被告信诚公司对该案上述一审判决查明的事实均无异议。诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司就其诉讼请求第三项有关原租赁场地设施、设备、铺设道路等损失，另行租赁土地相同年限的租金差额损失、苗某搬迁费、搬迁苗某死亡损失、搬迁致迟延2年出售资金占用损失及延迟出售多发生2年的租金损失，租赁的27.4亩土地已发生的翻耕费用及搬迁后新租赁27.4亩土地翻耕费用等诉求事项进行评估。评估中，评估公司称资金占用损失受资金实际使用、利率水平等多方面情况影响，及翻耕费用受条件限制，无法判别，对相应评估项无法评估。原告同意撤回了对搬迁致迟延2年出售资金占用损失及延迟出售多发生2年的租金损失，租赁的27.4亩土地已发生的翻耕费用及搬迁后新租赁27.4亩土地翻耕费用的评估请求。关于搬迁地点，原告书面确认按从原花木场搬迁至位于中山市××沙水路以南××九洲基社区，距离为35.5公里予以评估。评估公司按双方确认的重置成本法和综合分析法，作出中成评字【2017】第308004号《资产评估报告书》，就上述评估事项，评估值结论为人民币673616元。具体为：1.建（构）筑物及附属设施为51664元，2.苗某搬迁损失费416452元，5年租金205500元。其中苗某搬迁损失包含移植苗某损失，起挖、栽种、上车、起吊等人工费，吊机费用，运输费用，材料费、6个月成活保养费共六项。原、被告对上述评估结论均提出异议，但均未提出重新鉴定申请，且就异议事项未提交足以反驳的证据。另根据被告的申请，本院依法通知评估机构出庭接受询问。该评估机构委派评估人员出庭，就双方异议的事项进行解答和说明,并就异议所涉的评估方法、收费等事项进行了书面回复。关于评估收费，评估公司在评估中向申请人即原告预收了评估费26000元。在2017年9月30日向本院出具的书面回复中，就收费依据进行解释，认为应收评估费包括：1.资产评估费12050元，2.清点费10500元，3.出庭费6000元，共计28550元，应补评估费2550元（28550元-26000元）。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。根据原告的请求、被告的抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点为：1.案涉两份租赁合同的效力？2.导致合同无效或部分无效的过错及双方责任？3.原告的具体经济损失及被告应分担的赔偿额？具体分析如下：关于焦点一，根据（2015）中一法三民一初字第1087号判决查明的事实，被告与案外人板芙房地产公司签订的案涉土地租赁合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，并约定不能转租。但被告将其中的部分土地分两次转租给原告，签订的租赁合同约定租赁期限分别为2011年10月10日起至2021年10月9日和2012年6月10日起至2021年10月9日。显然均已经超过原租赁合同，且无证据证明就该转租行为及超期租赁的行为得到案外人板芙房地产公司的同意或确认。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，所涉上述两合同中关于租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。同时，根据我国《合同法》第五十二条的规定，案涉的两份租赁合同并不存在损害国家、集体或第三人利益和社会公共利益，亦无违反法律、行政法规的强制性规定的情形，即并非无效合同。另根据《合同法》第五十六条，且上述关于租赁期限的无效并不影响合同的其他部分效力，故属合同部分无效，其他部分仍然有效。即两份租赁合同均属于租赁期限超出2014年9月30日部分无效，其他均有效的合同。原告请求确认两份合同均无效理据不足，本院不予支持。关于焦点二，两份合同中关于租赁期限超出2014年9月30日的部分无效，导致合同无法继续履行。被告就案涉土地系租赁而来，且与原出租人约定了租赁期限，并在未经原出租人同意的情况下擅自转租案涉土地，且约定租赁期限远远超过其承租期限，导致合同被认定部分无效及无法继续履行，显然存在主要过错。原告作为承租人，未尽到谨慎审查义务，明知被告并非产权人而系第一手承租人，即案涉土地系转租赁，却没有全面了解原租赁合同的内容，草率与被告签订租赁合同，约定期限超过原租赁期限，导致合同无法继续履行，亦存在一定过错。但原告无证据证明被告就原租赁事实及租赁期限存在故意隐瞒或作虚假陈述和承诺；被告亦无证据证明原告清楚原租赁合同内容，选择超过原租赁期限订立合同并自愿承担相应风险和后果。故结合双方的证据，过错大小及原因力等因素，本院核定双方按70%和30%的比例分担导致合同部分无效的责任和后果。即被告承担70%，原告自担30%。关于焦点三，关于合同部分无效，超出原租赁合同约定期限2014年9月30日的部分因无效，自始没有法律约束力，且未得到原出租人的同意或追认，故案涉两份合同双方应于该期限界满时终止履行。原告在该期限界满时拒不搬迁，显然于法无据。因租赁期限超出部分约定无效，合同提前终止，无法继续履行导致原告的承租损失当由双方根据导致该约定无效的过错比例来分担责任。关于原告的损失，因合同仅超出原租赁期限的部分无效而非全部无效，故结合原告的诉求，评估机构现场勘查及一般评估经验、建议及双方当事人协商选择，就原租赁场地设施、设备、铺设道路等损失确定按重置成新价值方法予以评估。原、被告双方虽对评估报告提出异议，但有关异议理由均系单方认知，无充分理据予以反驳，本院不予以采信。而评估机构的该评估报告相对有理有据且进行了充分解说和答疑，相对专业和中肯，亦没有违反法定程序或评估人员无相应资质的情形，本院依法予以采信。故，原告的诉讼请求中关于经济损失部分，经评估机构可以评估确定的部分，除相同年限（以5年请求）的租金差额损失部分外，其他损失本院以评估报告的评估结论为据予以核定。即：1.原租赁场地设施、设备、铺设道路等的损失为51664元；2.苗某搬迁损失（包括移植损失、起种人工费、搬迁吊机、运输、材料等费、成活保养费）共416452元。关于其中的搬迁地，因原告选择距离35.5公里的中山市××沙水路以南××九洲基社区，该距离确实增加了运输费用，但考虑到被告存在导致合同无法继续履行的主要过错，亦不能因此而限制原告另行选择租赁土地的自主权，且原告选择更远距离另租赁土地必然新增租金支出亦将自担相应风险和后果，故本院予以核准，不再扣减相对于相近地段运输的费用多支出的部分。至于苗某迟延出售导致的损失，评估机构无法评估，原告亦未提交相应证据，本院不予以支持。上述损失共468116元，属合同部分无效后导致原告的财产损失，根据前述双方在导致合同部分无效中的过错比例，被告承担其中70%即327681.2元（468116元×70%）。关于另行租赁相同面积土地、相同年限新增的租金损失。根据合同约定，案涉两租赁合同约定超出原租赁合同的期限为7年（2014年10月1日至2021年10月9日），但至原告提起本案及实际使用并缴交租金已至2016年10月，故原告以5年为限予以请求系其对自身民事权益的自主处分，本院以原告诉求为限予以审查。评估报告评定案涉相近地段、相同性质土地，最近年度的租赁单价为1500元每亩每年，而原告与被告签订的两租赁合同约定的租金单价（分别为3000元和2000元），说明就无法继续履行的年限，如果在相近地段另行租赁相似相同的土地，原告并不会因此多支出租金而产生租金损失。但原告另行拟选择中山市小榄镇等与原租赁地点相隔较远的地段，因此而增加的租金支出属扩大损失，应由原告自行承担。关于租赁保证金，根据合同约定，承租人违约时出租人才有权予以没收，现被告并无证据证明原告在合同履行过程中存在违约，且导致合同部分无效无法继续履行的过错并非单方原因，故被告应退还该保证金给原告。原告该诉求合法有据，本院予以支持。关于本案诉讼中产生的评估费，根据受托机构中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司于2017年9月30日向本院出具的《关于中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22260号案第二次开庭的异议回复》中有关收费依据的明细，因该案产生的资产评估费和清点费合计为22550元（12050元+10500元）。至于该评估机构委派鉴定人员出庭接受当事人询问而产生的“出庭费”并非民事诉讼法及司法解释中所称的一方“当事人申请的具有专门知识的人员出庭就案件的专门性问题进行说明”而产生的费用，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条，鉴定人应当出庭接受当事人质询。即当事人对评估报告有异议，或法院认为需要鉴定人员就评估报告中有关事项进行说明时，通知鉴定人员出庭，是其评估行为的后续义务，不能因此再另行收费。故该评估机构要求当事人再支付该费用6000元于法无据，当事人有权拒绝缴交。据查，原告就该案评估已预交费用26000元，对比上述应交总额22550元，多交3450元，该部分评估公司应予退还。原告可自行向评估公司追讨。上述评估费基于本案纠纷产生，被告亦存在过错，故应按过错比例承担其中70%即15785元（22550元×70%）。综上，原告的诉求部分理据不足，本院不予支持。关于搬迁苗某后导致苗某迟延出售而产生的损失因未提交相应证据且评估机构无法予以评估，应由其承担举证不能的责任和后果。被告关于就合同无法继续履行属国家或集体征用行为导致，已提前6个月通知原告，只同意减免6个月租金退还保证金或按退还双倍保证金支付违约金的辩解，系对合同条款的片面单方理解，理据不足，本院不予以采信。至于，案涉两合同中关于租赁期限超出2014年9月30日的部分被认定无效，且关联（2015）中一法三民一初字第1087号案一审判决原告限期搬迁。但原告继续占用案涉土地，并继续向被告缴交租金至2016年10月，该租金应否由被告收取，系原告对自身民事权益及风险的自主判断和处分，且在本案未提出诉求，根据不告不理的原则，本院不予以审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款、第五十九条、第七十一条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告颜满添与被告中山市信诚园林绿化设计有限公司分别于2011年10月10日和2012年5月25日签订的《租赁合同》中关于租赁期限超出2014年9月30日的约定部分均无效；二、被告中山市信诚园林绿化设计有限公司于本判决生效后七日内向原告颜满添返还租赁保证金36100元；三、被告中山市信诚园林绿化设计有限公司于本判决生效后七日内向原告颜满添支付因租赁期限约定部分无效导致的经济损失327681.2元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12832元（原告已预交），由原告颜满添承担7663元，由被告中山市信诚园林绿化设计有限公司承担5169元，被告应于本判决生效后七日内迳付原告或向法院交纳；评估费22550元（原告已预交），由原告自担6765元，由被告中山市信诚园林绿化设计有限公司承担15785元，被告应于本判决生效后七日内径直还给原告。如不服本判决，均可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一七年十一月二十日书记员  黄倩菁林雷