河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终4500号上诉人（原审被告）：宜阳县房地产开发公司。住所地宜阳县香鹿山镇北城区。法定代表人：董博，总经理。委托诉讼代理人：张治卿，河南明耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘某某，男，汉族，1967年11月11日生，住宜阳县。被上诉人（原审被告）：赵亚某，女，汉族，1987年1月25日生，住宜阳县。被上诉人（原审被告）：赵佳某，男，汉族，1984年6月13日生，住宜阳县。被上诉人（原审被告）：崔某某，男，汉族，1968年11月18日生，住宜阳县。上诉人宜阳县房地产开发公司因与被上诉人潘某某、赵亚某、赵佳某、崔某某定金合同纠纷一案，不服宜阳县人民法院（2016）豫0327民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宜阳县房地产开发公司的委托诉讼代理人张治卿、被上诉人潘某某、赵亚某到庭参加诉讼。被上诉人赵佳某、崔某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。宜阳县房地产开发公司上诉请求：撤销原判，改判赵佳某、崔某某、赵亚某承担还款责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：潘某某将定金交给赵亚某，没有签订合同，收据没有公司或项目部盖章，其没有与被挂靠公司或实际开发商赵佳某形成房产买卖合同关系。一审未查明收取定金的行为是被挂靠公司或项目部的行为，还是赵亚某的个人行为，判决上诉人承担还款责任不符合客观事实。上诉人与崔某某、赵佳某的挂靠合同无效。赵亚某书写的“收据”没有上诉人盖章，上诉人也没有授权赵亚某代签合同，该合同并未生效。潘某某辩称，我交定金是在宜阳县房地产开发公司在宜东起航小区的售房部交的，定的房屋是该公司开发的，票据是该售房部赵亚某出具的。上诉人认为其与崔某某、赵佳某签订的挂靠合同无效，与案涉买房定金合同没有关系，这是他们内部的事情，对买房人没有约束力。根据法律规定，商品房只能由房地产开发公司或房屋中介公司出售，上诉人不承担责任的说法违反法律规定。综上，请求维持原判。赵亚某辩称，我是售房部工作人员，我的收款行为系职务行为。赵佳某、崔某某未到庭、未答辩。潘某某向一审法院起诉请求：判令被告双倍返还原告定金174000元。一审法院认定事实：宜东起航小区系他人挂靠于被告宜阳县房地产开发公司所开发，并以宜阳县房地产开发公司的名义对外销售，被告赵亚某系宜东起航小区项目部工作人员。2014年10月7日，原告到该小区看房后，选中该小区1号楼1单元801房（建筑面积110.72平方米），经与赵亚某协商后，房价按每平方米2600元计算，总房款优惠872元，并于当日交给赵亚某购房定金87000元，赵亚某为原告出具收据一张，载明：“今收到西单元西户八楼2600元/平方优惠872元定金87000元正，交款人潘某某，收款人赵亚某，2014年10月7日”。原告支付定金半月后，得知该房已卖与他人，其所定购的房屋已不能兑现，遂多次找被告赵亚某退钱，但该款至今未能退还，故此原告诉入本院，要求被告双倍返还所支付的购房定金。上述事实，有原、被告的陈述、原告向本院提交的定金收据、被告宜阳县房地产开发公司向本院提交的《房地产开发项目责任书》以及本院向宜阳县房地产管理局调取的《证明》等证据予以证明，足以认定。关于被告赵亚某是否为被告宜阳县房地产开发公司工作人员的问题，赵亚某称其系宜东起航小区售房部工作人员，宜阳县房地产开发公司称赵亚某不是该公司工作人员，但在其出具的《关于宜东起航实际开发人的情况说明》中称，“赵亚某时任该项目财务负责人”，故可以认定赵亚某为宜东起航小区项目部工作人员。关于宜东起航小区项目的实际开发人问题，根据被告宜阳县房地产开发公司向本院提交的《房地产开发项目责任书》以及被告赵亚某、崔某某的陈述，可以认定宜东起航小区系他人挂靠于宜阳县房地产开发公司所开发，但实际开发人是被告崔某某、赵佳某或是还有其他人，根据现有证据不能做出明确判断。首先，宜阳县房地产公司委托代理人在庭审中称，该项目实际开发人是崔某某，但在该公司出具的《情况说明》中又称，“该项目实际开发人为赵佳某、赵亚某、赵要栓（赵佳某父亲），当时赵佳某在县直单位工作，无法从事商业活动，因此赵佳某委托其亲戚崔某某与我公司签订了开发项目责任书”，而被告崔某某、赵亚某亦称崔某某并未实际参与开发，因此，认定崔某某是实际开发人的证据不足。其次，虽然被告宜阳县房地产开发公司、崔某某、赵亚某均称被告赵佳某为实际开发人，在庭审中也得到了原告的认可，但各方均未能提供其他证据予以印证，且赵亚某、崔某某与赵佳某存在亲属和利害关系，在赵佳某未到庭质证的情况下，依据现有证据不能认定赵佳某即为实际开发人。一审法院认为，宜东起航小区以被告宜阳县房地产开发公司的名义公开对外销售后，被告宜阳县房地产开发公司即应对该小区房产在销售过程中产生的纠纷承担相应的法律责任。原告潘某某到该小区看房后，与项目部工作人员被告赵亚某协商并交付购房定金87000元，其与被告宜阳县房地产开发公司之间已形成定金合同关系，被告宜阳县房地产开发公司未能如约将原告所定房屋售与原告，已属违约，应当承担双倍返还定金的法律责任，故原告请求被告宜阳县房地产开发公司双倍返还定金的理由正当，予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案总房款应为287000元，因此定金数额最高应为57400，故被告宜阳县房地产开发公司应当返还原告的数额为144400元。原告请求被告赵亚某、赵佳某、崔某某承担还款责任的理由不足，本院不予支持。被告宜阳县房地产开发公司辩称其不应承担还款责任的理由不足，本院不予采纳。其一、宜阳县房地产开发公司称赵亚某系该项目的财务负责人，赵亚某亦称其系售房部工作人员，虽然二者对赵亚某具体职位的表述不一致，但仍能认定赵亚某系该项目部的工作人员，其对外销售房产的行为应认定为职务行为，至于赵亚某是否将所收取的定金交付给宜阳县房地产开发公司，属公司内部管理问题，不影响对外民事行为的效力；其二、即便存在实际开发人，被告宜阳县房地产开发公司作为被挂靠单位，亦应承担民事责任，其在承担民事责任之后，有权向相关责任人进行追偿。根据本案事实，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告宜阳县房地产开发公司于本判决生效之日起10日内给付原告潘某某144400元。二、驳回原告潘某某其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元，原告承担600元，被告宜阳县房地产开发公司承担3180元，公告费400元由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审中宜阳县房地产开发公司提交了《房地产开发项目责任书》、《关于宜东起航项目实际开发人的情况说明》。《房地产开发项目责任书》中载明：项目名称为宜东起航1#2#楼，宜阳县房地产开发公司对该项目拥有法人地位，项目部对外不具备法人资格，公司允许项目部印制“宜阳县房地产开发公司宜东起航项目部”文件，项目部在公司的统一领导管理、监督下开展工作。宜阳县房地产开发公司在《关于宜东起航项目实际开发人的情况说明》中将赵亚某的身份注明为宜东起航项目财务负责人。其余查明事实与一审查明相关事实基本一致。本院认为，潘某某到宜东起航小区看房后与该小区项目部工作人员赵亚某协商并交付购房定金，赵亚某出具定金收条，赵亚某系宜阳县房产开发公司宜东起航项目部工作人员，但该项目部系宜阳县房产开发公司内设机构，对外不具备法人资格，故潘某某与宜阳县房产开发公司之间形成定金合同关系。因宜阳县房地产开发公司未能如约将所定房屋售与潘某某，一审法院依法判令该公司承担相应的违约责任并无不当，宜阳县房地产开发公司关于定金合同没有生效的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。宜阳县房地产开发公司上诉所称的该公司没有收到赵亚某收取的定金款、《房地产开发项目责任书》无效等系该公司与其内设机构之间的内部问题，非本案审理范围，其可另行解决。综上所述，宜阳县房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3188元，由宜阳县房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛永爱审判员  王 鹏审判员  陈加胜二〇一七年十一月二十六日书记员  刘 丰