广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19792号上诉人（原审被告）：江杨金，男，1973年2月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王海峰，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市天主教爱国会，住所地广州市一德路旧部前56号石室。法定代表人：甘俊邱，该会主席。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。上诉人江杨金因与被上诉人广州市天主教爱国会租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人江杨金及其委托诉讼代理人王海峰、被上诉人广州市天主教爱国会的委托诉讼代理人郭斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江杨金上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判，一审、二审诉讼费用由广州市天主教爱国会承担。事实和理由：1、一审法院在手续不合法的情况下违法立案，在双方对于原告的主体资格、涉案房屋的实际所有权人、租赁合同履行的事实、双方之间的权利义务关系、租赁合同的性质与解除条件等众多问题存在很大争议且案件的审理结果牵涉到多户多人的情况下仍错误适用简易程序，严重剥夺江杨金的辩论权利，程序严重违法。2、一审法院违法确认广州市天主教爱国会为涉案房屋的所有权人并故意回避租赁合同的真实情况。涉案租赁合同并非单纯的房屋租赁合同，而是带有福利性质的单位分配住房的延续。3、广州市政府明确发文要求租赁合同中的租金标准变更应办理批准手续，同时原租赁合同对于合同解除的条件有明确的约定，一审法院仅以租赁合同到期为由就认定解除合同合法，属于严重适用法律错误。4、一审法院遗漏追加广州市聚益物业管理有限公司参加诉讼。广州市天主教爱国会辩称：1、本案证据及房管局出具的查册文件等均显示广州市天主教爱国会就是涉案房屋的产权人，有权作为原告起诉。2、广州市聚益物业管理有限公司与本案租赁关系是否应延续或终止不存在任何法律关系。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回江杨金的上诉请求。2017年2月27日，广州市天主教爱国会向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方的《广州市房地产租赁合同》；2、江杨金迁出广州市荔湾区沙面二街6号303部位房屋，并将该房屋交还广州市天主教爱国会；3、江杨金支付2016年1月起至2017年1月19日期间的租金5028.7元；4、江杨金支付自2017年1月20日之后至实际交还房屋之前按照同期同地段房地产租赁价格的占用费（1626元/月），以及该占用费总额50%的违约金；5、本案诉讼费由江杨金承担。一审法院认定事实：据广州市国土局房管局在1997年1月8日填发的穗房地证字第××号房地产证显示，广州市荔湾区沙面二街4、6号房屋的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，房屋所有权性质为宗教；另备注记载：一户两址，另一地址是：沙面大街39、41号。2003年4月24日，天主教广州教区房产管理委员会与江杨金签订《广州市房地产租赁合同》约定：天主教广州教区房产管理委员会将荔湾区沙面二街6号303部位的房地产出租给江杨金作住宅使用，实测使用面积46.46平方米，租赁期限自2003年5月1日起至2006年4月30日止，月租金为386.9元,租赁期限不得超20年,住宅用房的租金应执行国家和房屋所在城市人民政府制定的租赁政策,租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金；租金按月结算，由江杨金在每月的第25日前缴付；逾期付租的，每逾期一日需按当月租金额的2%支付违约金，逾期25日，天主教广州教区房产管理委员会有权解除合同，收回房屋；租赁期内，天主教广州教区房产管理委员会如需提前解除合同，应事前征得江杨金同意；江杨金需提前解除合同的，应事前征得天主教广州教区房产管理委员会同意；租赁期届满，双方未续定合同且天主教广州教区房产管理委员会要求收回房屋，江杨金逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期租金外，还需支付占用期内租金总额的50%的违约金。合同签订后，江杨金一家居住案涉房屋至今。2017年1月3日，天主教广州教区房产管理委员会向江杨金发出《解除租赁关系通知书》，载明:租赁合同已于2006年4月30日届满，之后由于江杨金仍继续占用该物业，双方形成期限不确定的租赁关系。现决定于2017年1月19日解除租赁关系，要求江杨金于通知发出之日起自行办理搬迁事宜并于2017年1月19日交还房屋。一审庭审时，江杨金称没有收到此解除通知书。另江杨金向广州市天主教爱国会支付租金至2015年9月。一审另查，一审法院于2017年3月10日向江杨金送达本案起诉状副本及开庭传票。一审庭审时，江杨金举证天主教广州教区房产管理委员会与广州市聚益物业管理有限公司在2015年8月28日签订的《房地产租赁合同》，约定天主教广州教区房产管理委员会将沙面大街36、38、39、41号和沙面二街4、6号物业中与原租户《租赁合同》已经到期届满的部分交由广州市聚益物业管理有限公司整体承租及管理，租赁期限自2015年9月1日至2034年12月31日止等。2016年10月24日，广州市天主教爱国会、天主教广州教区房产管理委员会共同出具《证明》，内容为：广州市天主教爱国会是社会团体单位组织，天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会内部的一个专门管理房产的部门，没有进行社团登记。同日，广州市民族宗教事务局在《证明》上盖章证明。一审法院的（2009）荔法民三初字第841号民事判决及广东省广州市中级人民法院在2011年1月28日作出的（2010）穗中法民五终字第389号民事判决，及一审法院的（2009）荔法民三初字第871号民事判决及广东省广州市中级人民法院在2011年1月28日作出的（2010）穗中法民五终字第394号民事判决，均认定天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门，租赁房屋登记在广州市天主教爱国会内部管理机构天主教广州教区房产管理委员会名下，房屋的所有权人是广州市天主教爱国会，即本案一审原告。一审法院认为：天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门，登记在天主教广州教区房产管理委员会的租赁房屋的所有权人是广州市天主教爱国会。广州市天主教爱国会的诉讼主体资格是适格的。天主教广州教区房产管理委员会与江杨金签订的《广州市房地产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期限于2006年4月30日届满后，双方未续签合同，江杨金继续使用案涉房屋，广州市天主教爱国会仍继续收取租金，双方形成不定期租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，广州市天主教爱国会可以随时解除合同，但应给予一定的合理期限。一审法院确认租赁合同关系在江杨金收到一审法院起诉状副本之日即2017年3月10日解除。考虑到江杨金的实际情况，一审法院确定予其继续居住三个月为宜。江杨金在继续居住期间可积极在现有住房保障体系内寻找救济途径以解决其居住问题，三个月期满后应搬迁出该房屋。在实际居住期间，可仍按租赁合同约定的租金标准支付占用费。广州市天主教爱国会诉请的合同解除后居住期间占用费50%违约金，缺乏依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2017年9月14日作出如下判决：一、确认原告广州市天主教爱国会属下的天主教广州教区房产管理委员会与被告江杨金在2003年4月24日签订的《广州市房地产租赁合同》在2017年3月10日起解除。二、在本判决发生法律效力之日起三个月内，被告江杨金（含同住人员）将广州市荔湾区沙面二街6号303部位房屋腾空、搬出交还给原告广州市天主教爱国会。三、在本判决发生法律效力之日起十天内，被告江杨金向原告广州市天主教爱国会支付2016年1月起至本判决发生法律效力之日止的租金和占用费（其中，2016年1月至2017年3月9日期间为租金，2017年3月10日起至判决发生法律效力日止为占用费，均按386.9元/月计算）。从本判决发生法律效力之次日起至上述第二项判项确定的搬迁退房日止的占用费，被告仍按386.9元/月的标准支付给原告。四、驳回原告广州市天主教爱国会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告江杨金负担。二审中，上诉人江杨金提交了以下证据：1、《关于由单位名义承租的公房改由使用人直接承租的通知》复印件、“单位房”房屋管养费收据复印件，拟证明涉案房屋属于公房；2、《解除不定期租赁合同通知书》及公告复印件，拟证明广州市天主教爱国会与广州市聚益物业管理有限公司恶意串通虚假诉讼。被上诉人广州市天主教爱国会质证认为：上述证据不属新证据，且均与本案无关；证据1无法证明涉案房屋是公房；确认证据2的真实性，被上诉人广州市天主教爱国会是通过物管公司向租户发出证据2中的通知。二审中，上诉人江杨金向本院提交了调查取证申请书，请求本院向广州市国土资源和规划委员会调查核实广州市荔湾区沙面二街4-6号房屋的实际产权所有人。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对上诉人江杨金的上诉，具体分析如下：首先，对于涉案房屋的权属及被上诉人广州市天主教爱国会的诉讼主体资格问题。虽然涉案房屋所在的广州市荔湾区沙面二街4、6号房屋的房地产权证上登记的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，但根据被上诉人广州市天主教爱国会于2016年10月24日出具的《证明》，天主教广州教区房产管理委员会是被上诉人广州市天主教爱国会内部的一个专门管理房产的部门，没有进行社团登记，且该证明亦得到了广州市民族宗教事务局的盖章确认，故一审据此认定涉案房屋的所有权人是被上诉人广州市天主教爱国会，其有权提起本案诉讼，并无不当，且一审判决的上述认定亦与此前同类案件的生效判决的相关认定一致，故本院予以维持。上诉人江杨金若对此仍有异议，可另循合法途径解决。至于上诉人江杨金请求本院调查核实广州市荔湾区沙面二街4-6号房屋实际产权所有人的申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，且其在二审中提出该申请亦已超出法定期限，故本院不予接纳。其次，涉案《广州市房地产租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，鉴于双方在上述合同约定的租期届满后未续签合同、上诉人江杨金继续使用涉案房屋并支付租金的事实，一审法院认定双方形成不定期的租赁关系，且作为出租方的被上诉人广州市天主教爱国会有权随时解除合同，并判令支持了被上诉人广州市天主教爱国会要求解除合同的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。上诉人江杨金认为一审判决适用法律错误，缺乏充分理据，本院不予采纳。再次，虽然上诉人江杨金以被上诉人广州市天主教爱国会于2015年与案外人广州市聚益物业管理有限公司签订了租赁合同为由，上诉主张应追加该公司为第三人，但本案系被上诉人广州市天主教爱国会与上诉人江杨金之间的房屋租赁合同纠纷，至于被上诉人广州市天主教爱国会与广州市聚益物业管理有限公司之间存在何种关系并不影响本案实体处理，故本案无需追加广州市聚益物业管理有限公司参与诉讼。至于上诉人江杨金认为一审法院严重剥夺其辩论权利，且认为一审法院适用简易程序审理本案不当的上诉意见，鉴于一审法院并不存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情形，且一审判决查明事实亦基本清楚，故上诉人江杨金据此要求将本案发回重审或改判的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。最后，关于上诉人江杨金在二审中提交的证据，均形成于一审诉讼之前，且其内容亦不足以证明上诉人江杨金的主张，故本院对此均不予采纳。综上，上诉人江杨金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人江杨金负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十一月十七日书记员  党春婷