上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8060号上诉人(原审被告)：邵志勇，男，1953年3月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：上海桥升商贸置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘国忠，董事长。委托诉讼代理人：赵晓明，上海市嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。上诉人邵志勇因与被上诉人上海桥升商贸置业有限公司(以下简称桥升公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初9131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵志勇上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：桥升公司称“多次催搬未果”与事实不符，双方并未取得联系；系争房屋是其通过正常途径借住，与桥升公司无关，应待其本人住房改善后再交还房屋；本人并无不当行为，桥升公司无故停止续签租赁合同，且未作出任何解释。桥升公司辩称，双方签订的租赁合同期满后未再续约，邵志勇应将房屋交还，履行搬离义务。请求驳回上诉，维持原判。桥升公司向一审法院起诉请求：判令邵志勇搬离并返还上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号-1房屋(以下简称系争房屋)，并按每年792元的标准支付自2016年1月1日至实际迁出系争房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号房屋即为合同中上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号-1临房屋，系争房屋房地产权证载明产权人系上海市杨浦区人民防空办公室，建筑面积为22.06平方米，1992年上海市杨浦区人民防空办公室改为上海市杨浦区民防办公室。2015年3月19日，桥升公司(出租方、甲方)与邵志勇(承租方、乙方)签订《杨浦区人防设施租赁(使用)合同》一份，约定桥升公司将系争房屋出租给邵志勇，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金528元。合同第三条第(二)款约定租赁(使用)期满，甲方有权收回本人防设施，乙方必须如期返还。乙方需要继续承租本人防设施的，则应于租赁(使用)期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，双方根据当期的实际情况，充分表达各自意向、要求，并就租金、租期、管理等事项达成一致意见后重新续订新的租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第七条第(一)款约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内无条件返还本人防设施，未经甲方同意逾期返还本人防设施的，每逾期一日，乙方应按照合同所规定的租金标准1.5倍向甲方支付本人防设施占用使用费。合同亦约定了双方其他权利义务。2015年3月25日，邵志勇依约支付2015年1月至2015年12月的租金528元。2017年3月15日，上海市杨浦区民防办公室出具《证明》，证明系争房屋属公用民防工程，由其交由下属单位上海市杨浦区民防工程管理所负责维护、管理，根据杨浦区区政府第30次常务会议决定，公用民防工程从2013年起全权委托“上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司”经营管理，并由其下属企业“上海桥升商贸置业有限公司”具体负责实施。2017年6月13日，上海申利人防工程有限公司(以下简称申利公司)原负责人翟维民出具情况说明，主要内容为：在2005年1月杨浦民防管理所实行体制改革需一部分职工事转企，邵志勇为了支持人防的体制改革主动放弃事业编制转至企业，担任副经理，当时邵志勇家庭住房困难，防办分管领导提出要求申利公司想办法解决其困难，申利公司同意将四平路XXX弄XXX号地面设备房一间无偿暂借给邵志勇使用，当时申利公司与邵志勇口头约定，待邵志勇住房遇动迁后将系争房屋归还管理所，该解决方案得到了当时防办分管领导的同意，为此，在申利公司未撤销前邵志勇一直无偿使用系争房屋。2017年6月16日，上海市杨浦区民防办公室出具《证明》，证明申利公司为杨浦区民防办公室下属单位改制后成立的国有企业，现已注销，翟维民、邵志勇为原申利公司员工。2017年6月19日，上海市杨浦区民防办公室出具《说明》：“……关于邵志勇原来临时租借使用一事，现正在清理，今后凡类此事情，应严格按照上海桥升商贸置业有限公与之签订的合同来履行，做到依法合规”。以上事实，由《房地产权证》复印件、《杨浦区人防设施租赁(使用)合同》复印件、发票联、情况说明、证明及当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，桥升公司与邵志勇签订的《杨浦区人防设施租赁(使用)合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应予确认有效，双方当事人均应遵照执行。邵志勇称其原单位曾口头同意将系争房屋无偿借给其本人使用至其住房动迁，但双方在2015年3月19日签订租赁合同约定的权利义务已覆盖了之前的口头约定。上海市杨浦区民防办公室出具《说明》向法院表示邵志勇临时租借房屋一事，应严格按照合同履行，且邵志勇亦按合同支付了2015年的租金，履行其相应的合同义务。鉴于租赁合同明确约定了租赁期满，桥升公司有权收回人防设施，邵志勇必须如期返还，故在租赁合同已到期，双方未续签书面租赁合同的情况下，邵志勇继续占用系争房屋，无合同依据和法律依据，现桥升公司要求邵志勇返还房屋并支付房屋使用费，于法有据，予以支持。系争房屋产权人将房屋经营管理权委托给桥升公司具体负责实施，于法不悖，故邵志勇认为桥升公司无权要求被告返还房屋之抗辩意见，不予采纳。桥升公司要求邵志勇按租金1.5倍的标准支付房屋占用费，考虑到邵志勇原系产权人下属单位改制企业员工之历史原因等因素，仍按照528元的年租金标准支付房屋使用费较妥。据此，一审法院判决：一、邵志勇应自判决生效之日起十日内腾空、迁出上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号-1临房屋(产权证为上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号房屋)，并将上述房屋返还上海桥升商贸置业有限公司；二、邵志勇应自判决生效之日起十日内按每年528元的标准支付原告上海桥升商贸置业有限公司自2016年1月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，本案中，双方当事人于2015年3月19日签订租赁合同《杨浦区人防设施租赁(使用)合同》的事实客观存在，该合同系双方当事人真实意思表示，上诉人邵志勇使用了本案系争的租赁房屋，亦依约向被上诉人桥升公司支付了租金，合同真实有效，双方当事人均应依约履行。根据双方合同约定，除出租方同意续租外，租赁(使用)期满出租方有权收回系争人防设施，承租方必须如期返还。邵志勇上诉中称桥升公司无故停止续签合同，对此，本院认为，桥升公司作为系争房屋的出租人，享有是否继续出租房屋的权利，在邵志勇提出续租申请后，桥升公司未予审批通过，原租赁合同期满即已终止，桥升公司停止续租的行为于法无悖。在此情况下，桥升公司要求邵志勇返还租赁物并支付房屋使用费的诉请合法有据，应予支持。其次，对于邵志勇提出的系争房屋并非从桥升公司租借而来、其与桥升公司无关系，故桥升公司无权要求其返还房屋的抗辩理由，本院认为，一方面，根据上海市杨浦区民防办公室出具的《说明》内容所载，系争房屋产权人将房屋经营管理权委托给本案被上诉人桥升公司具体负责实施，授权由桥升公司负责办理与邵志勇在系争房屋租赁使用中的相关事宜，并不违法相关法律规定；另一方面，邵志勇与桥升公司签订了《杨浦区人防设施租赁(使用)合同》、邵志勇按约定支付了租金，即事实上邵志勇已经以自己的行为确认了与桥升公司之间存在房屋租赁合同关系、表明了自愿履行租赁合同义务，故对于邵志勇称桥升公司无权在租赁期满后要求其返还房屋的抗辩理由，本院不予采纳。再次，邵志勇还提出其取得系争房屋租赁使用权，是由于其原系产权人下属单位改制企业员工之历史原因所致，应待其住房改善后再交还、搬离，对此，本院认为，鉴于邵志勇事实上已经通过与桥升公司签订租赁合同的形式对此前的口头约定予以了覆盖、书面确认，双方应当按照该租赁合同的约定，行使权利履行义务，邵志勇的理由并不能对抗本案被上诉人作为房屋出租人而享有的合同权利。综上所述，邵志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由邵志勇负担。本判决为终审判决。法官助理卢腾达审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  玄玉宝二〇一七年十一月七日书记员  李洪灯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……