四川省都江堰市人民法院民 事 裁 定 书（2017）川0181民申7号再审申请人（案外人）：李德全，男，1954年6月13日出生，汉族，住河北省任丘市站。委托诉讼代理人：王玉彬，四川名济律师事务所律师。被申请人（原审原告）：都江堰市汇联小额贷款有限公司（以下简称汇联公司）。住所地：四川省都江堰市蒲阳镇堰华路***号**号楼。法定代表人：何文，公司执行董事。委托诉讼代理人：朱伟齐，公司职员。委托诉讼代理人：赵倩，公司职员。被申请人（原审被告）：池季华，女，汉族，1966年2月11日出生，住四川省成都市武侯区。汇联公司与池季华买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日作出（2015）都江民初字第589号民事判决书，已发生法律效力并强制执行。李德全提出执行异议，本院于2015年11月24日作出（2015）都江执异字第38号执行裁定书，驳回其执行异议。李德全对该执行裁定书不服，认为原判决错误，于2017年8月22日向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李德全申请再审称：2010年6月29日，李德全与池季华签订《房屋买卖合同》，约定：池季华将位于成都市金牛区金琴路北段xxx号（现为金琴路xxx号）二至四楼房屋全部卖给李德全，建筑面积1000平方米，房屋总价680万元。合同签订后池季华将房屋全部交由李德全占有，李德全在2013年前已付清全部购房款。池季华的房屋产权监证字第2504908号载明：金牛区金琴路北段xxx号二至四楼房屋面积1373平方米，于2013年7月分户，池季华于2013年11月5日、2014年7月4日先后过户六套房屋给李德全。2010年李德全占有房屋后，根据买卖不破租赁合同的原则，与上述房屋的承租人向建平重新签订房屋租赁合同，为保持与原租赁合同一致，签定日期仍写为2010年4月13日。房屋出租后，从2012年开始，李德全按季向承租人收取房租12590元（2012年前的房租由池季华代收）。该房屋至今仍由向建平租赁用于经营酒店。根据（2015）都江民初字第589号民事判决书的记载，2014年7月16日，被申诉人池季华与汇联公司签订《借款合同》，池季华向汇联公司借款人民币130万元，借期三个月。借款到期后，池季华未按期还款，汇联公司遂向都江堰市法院起诉，池季华未应诉答辩，都江堰市法院作出（2015）都江堰民初字第589号民事判决，判决汇联公司对池季华用于抵押借款的房屋享有优先受偿权。池季华借款及将他人房产抵押仍至案件整个诉讼过程中，李德全均不知情。2015年6月18日，汇联公司向都江堰市法院申请强制执行，法院查封了池季华用于抵押贷款的位于成都市金牛区金琴路xxx号的房产，法院组织拍卖该房产时，李德全才知悉自己所购房屋被恶意抵押的事实，遂向都江堰市法院提出执行异议，法院于2015年11月24日作出（2015）都江执异字第38号执行裁定书，驳回李德全的执行异议。其后李德全提出执行异议之诉，都江堰市法院于2016年6月14日作出（2015）都江民初字第4283号民事判决，驳回李德全诉讼请求。李德全不服，上诉到成都市中级人民法院，2017年3月10日，成都中院作出（2016）川01民终11781号民事裁定书，以“一审法院依据（2015）都江民初字第589号民事判决书判决主文内容，查封抵押财产，案外人李德全对前述抵押财产提起执行异议，其实质是对执行依据即（2015）都江民初字第589号民事判决有异议，其所提出要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求亦与该民事判决有关，故不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件，应当通过审判监督程序办理。”为由，撤销了（2015）都江民初字第4283号民事判决，驳回李德全的起诉。李德全遂按审判监督程序向成都中院申请再审，经中院立案受理开庭后，2017年8月11日，成都中院再次作出（2017）川01民申227号民事裁定书，以“根据民事诉讼法司法解释第四百二十三条、民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以由异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”为由，认为本案应向都江堰市人民法院申请再审，从而裁定驳回李德全的再审申请，故李德全于2017年8月22日向都江堰法院申请再审。再审理由为：1、有新的证据即房屋买卖合同、房屋所有权证、房屋信息摘要、收条、银行转帐凭证及流水明细、对帐确认书、地址变更证明、金牛区法院的生效判决书等证据证明涉案房屋属李德全所有，足以推翻原判决、裁定载明的“原告汇联公司与被告池季华签订的《借款合同》、《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合同有效成立”的认定，故池季华将已出售给李德全的房屋用于抵押的行为无效，汇联公司不享有抵押优先权，无权申请法院处置案外人李德全的房产。2、李德全的异议请求符合司法解释规定的情形。都江堰法院（2015）都江执异字第38号执行异议案件在未查清事实的情况下作出裁定，且适用法律错误。因查封的房屋已属于李德全所有，池季华向他人借款时无权用他人的财产作抵押，其抵押行为违法侵害了李德全的合法权益，抵押行无效，不具有担保物权的效力，不应享有优先于一般担保债权的受偿顺序，且该查封的房屋未办理过户登记并非是买受人李德全自身原因造成，因此能够对抗抵押房屋的执行。同时，李德全与池季华签订了合法有效的书面买卖合同，李德全付清了全部购房款，也实际占有了所购房屋，且非因李德全的原因未办理过户手续，这些事实完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定即属“法律、司法解释另有规定的除外”情形，故李德全的异议请求符合司法解释的规定，是成立的。综上，申请人李德全依法提起再审申请，请求：1、对（2015）都江民初字第589号民事判决书第三项判决予以再审并撤销该项判决，确认被申请人池季华已出售给申请人李德全的房屋用于抵押的行为无效，被申请人汇联公司不亨有抵押优先权；2、请求撤销（2015）都江执异第38号执行裁定书，并依法裁决。汇联公司提交意见称：1、本公司与池季华之间签订的《借款合同》、《最高额抵押合同》真实合法有效，借款人池季华向本公司借款并用其本人所有的房产作抵押担保，且在房产管理部门办理了抵押登记，取得了《他项权证》，因此我公司的抵押优先权经过依法登记并发生效力。由于借款人池季华违约，我公司依法请求法院判决池季华归还借款本息，主张抵押优先权，法院经审理后依法作出的判决事实认定清楚、法律依据充分；2、即便李德全与池季华之间的房屋买卖是真实的，但因未经登记不发生效力，其因房屋买卖产生的只是一般债权，不能对抗法定抵押优先权；3、（2015）都江执异字第38号执行裁定书载明李德全提出执行异议的时间是2015年11月11日，根据民事诉讼法第二百零五条规定，再审申请人的再审申请已超过法律规定的自应当知道之日起的6个月内的期限；4、李德全与池季华涉嫌恶意串通，李德全提供的《房屋买卖合同》等材料，疑点漏洞明显，房款给付的情况也不符合交易惯例。综上，请求依法驳回李德全的再审申请。本院经审查认为：一、根据原审（2015）都江民初字第589号汇联公司诉池季华民间借贷纠纷一案中汇联公司提供的证据，即汇联公司与池季华签订的借款合同、最高额抵押合同，并进行抵押权设立登记、取得《他项权证》，并不存在无效、可撤销的情形，汇联公司对登记于池季华名下的涉案房屋享有真实、合法、有效的担保物权。而再审申请人李德全与池季华之间就含涉案房屋在内的房屋买卖合同纠纷一案，成都市金牛区人民法院于2016年4月13日作出（2016）川0106民初1200号民事判决书，该判决认定李德全与池季华之间就含涉案房屋在内所签订的房屋买卖合同为有效合同，同时认定池季华将涉案房屋抵押于他人的违约行为，还认定因涉案房屋已设置他项权登记，只有待解除抵押后才能办理过户登记，该判决书驳回了李德全关于将涉案房屋产权过户登记至其名下的诉讼请求。金牛法院的判决已经明确了李德全与池季华之间的房屋买卖合同存在过户登记的履行障碍，即标的物存在权利瑕疵，存在他人的担保物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”之规定，李德全虽然与池季华签订了以取得房屋所有权为内容的买卖合同，但涉案房屋并未依法进行不动产物权转移登记，故李德全对涉案房屋并不实际享有所有权，其以买卖合同的存在而否定涉案房屋抵押权登记的效力及抵押权人之优先受偿权，没有法律依据。而依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条即“为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债务人有权就该财产优先受偿。”之规定，故本院（2015）都江民初字第589号民事判决书判决支持汇联公司关于实现担保物权的诉讼请求，事实充分，于法有据。二、如前所述，汇联公司对作为担保财产的涉案房屋享有合法有效的担保物权，本院判决债务人池季华如未在限定期限内履行主债务，债权人可行使担保物权处置抵押物而优先受偿，本院依据上述生效法律文书裁定查封涉案房屋，系处置担保物的前置程序，并无不当。李德全认为，其在（2015）都江民初字第589号民事案件判决前及（2015）都江执异字第38号民事裁定书作出前，已经与池季华签订有效的涉案房屋买卖合同、支付了全部房款、合法占有并出租涉案房屋、非因自身原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，其与池季华之间的房屋买卖的事实符合该条司法解释的规定，应当具有排除对涉案房屋执行的效力。对此，本院认为，该条司法解释规定排除执行的条件应同时满足符合该规定的四种情形且异议人的权利能够排除执行，但因李德全与池季华之间的房屋买卖因未到相关职能部门办理该买卖房屋的过户登记，故李德全基于房屋买卖合同所享有的是买受人之请求履行权，该权利系一般债权，不属于上述司法解释规定的能够排除执行的权利情形。同时，上述司法解释第二十七条明确规定“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”，因此李德全对案涉房屋所享有的一般债权不能对抗申请执行人汇联公司享有的担保物权，不属于上述司法解释规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”之情形。故本院对案涉房屋采取强制执行措施符合法律规定。三、本院（2015）都江民初字第589号民事判决第三项，判决支持汇联公司可申请本院处置担保物优先受偿，在本案执行过程中，李德全于2015年11月11日提出对涉案房屋的执行异议，同年11月26日提起执行异议之诉，2017年3月10日成都中院对其提起的执行异议之诉作出终审裁定，认为本院以案外人执行异议之诉作出实体判决错误，其异议应通过审判监督程序办理。2017年8月11日成都中院作出（2017）川01民申227号民事裁定书，援用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第四百二十三条规定，即案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。经审查，本院于2015年11月25日向李德全送达了（2015）都江执异字第38号民事裁定书，根据上述司法解释第一百二十七条、第四百二十三条规定，李德全于2017年8月22日提出再审申请，已超过案外人申请再审的法定期限，其不服（2015）都江民初字第589号民事判决书，却提起执行异议之诉，属于救济程序选择错误，应承担申请再审期限已过的法律后果。综上，原审（2015）都江民初字第589号民事判决书判决的第三项、（2015）都江执异字第38号民事裁定书不存在错误，未损害再审申请人李德全（案外人）的民事权益，其再审申请不符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百零五条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十七条、第三百九十五条第二款、第四百二十三条规定，裁定如下：驳回李德全的再审申请。审判长  毛爱军审判员  曾晓泉审判员  陈正明二〇一七年十一月十六日书记员  雷 琪