浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终3669号上诉人（原审被告）：金国柱，男，1968年3月22日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区祠堂巷19号。法定代表人：游文程。委托诉讼代理人：张轶群、牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。上诉人金国柱因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年7月8日，南宋御街公司（作为甲方）与金国柱（作为乙方）签订《南宋御街？中山路商铺租赁合同》，约定：甲方受业主方杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，将坐落于杭州市上城区，建筑面积167.39平方米的商铺出租给乙方使用；该商铺用于经营工艺外贸产品，其品牌为何尊，签订合同时须提供品牌授权书及代理资格证明等；合同签订后，乙方须在两个月内在，注册成立独立核算的经营公司；租期为5年，自2010年8月1日起至2015年7月31日止，第一年（自2010年8月1日至2011年7月31日止）租金为183041元；第二年（自2011年8月1日至2012年7月31日止）租金为274938元；第三年（自2012年8月1日至2013年7月31日止）租金为288990元；第四年（自2013年8月1日至2014年7月31日止）租金为288990元；第五年（自2014年8月1日至2015年7月31日止）租金为288990元；其中第一、二年的租金单价为4.5元/㎡/日，第三、四、五年的租金单价为4.73元/㎡/日；租金按季支付，先付后租，首季租金在计租日前十日起支付，其余三季，在上季末月的20日前支付下季租金。同时，合同还约定：合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间内的状况一致；商铺之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿，如果乙方原因致使商铺的装修或附属设施遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；如乙方连续3个月未足额或及时支付租金，则视为实质性地违反合同，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方逾期付款的，每逾期一日，乙方应按逾期付款额的0.4%的标准计算违约赔偿。合同还对物业用途、交付与验收等相关事项进行了约定。合同签订后，南宋御街公司将案涉房屋交付金国柱使用，金国柱一直未支付租金。杭州清河坊资产管理有限公司曾于2015年4月1日向杭州上城区宋城路92号邮寄送达《关于大井巷27-29#租金催缴通知单（2010.10.1-2015.4.30）》，收件人为金国柱，实际签收人为姚民国（系金国柱前妻的父亲），备注为家人。案涉房屋现为案外人王宗威占有使用。另查明，案涉房屋属于杭州市清河坊历史街区管理委员会。杭州市清河坊历史街区管理委员会授权南宋御街公司就案涉房屋出租签订租赁合同、收取租金、承担出租人的权利义务。南宋御街公司于2010年4月15日收到金国柱支付的45200元。南宋御街公司诉至原审法院，请求：1.金国柱立即腾退杭州市上城区商铺返还南宋御街公司；2.金国柱按每月24082.5元支付从2015年8月1日起暂计算至2015年9月15日止的房屋使用费36123.75元，此后继续按此标准支付至房屋实际腾退之日止；3.金国柱支付逾期腾房违约金54630.99元（按每日791.75元的1.5倍从2015年8月1日暂计算至2015年9月15日止），此后继续按此标准支付至房屋实际腾退之日止；4.租赁房屋内装修归南宋御街公司所有；5.金国柱立即向南宋御街公司支付拖欠的租金602063.09元（从2010年10月1日起计算至2015年7月31日止），并按央行同期贷款利率的1.3倍支付自2012年4月1日起至实际付清时止的违约金（暂计算至2015年9月15日为100599.46元）；6.诉讼费由金国柱承担。原审法院认为：《南宋御街？中山路商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故应为有效，对合同双方均具有约束力。金国柱主张的案涉合同系无效的意见，因金国柱并未充分举证证明案涉合同存在法律规定的无效情形，故对于该意见不予采信。金国柱抗辩认为其支付的45200元系支付房租订金，其未按约缴纳保证金，也未按约注册成立新公司，故案涉合同尚未生效，对此，原审法院认为金国柱陈述其支付的45200元系支付房租订金无合同和事实依据，其未注册成立新公司亦不影响合同的效力，故不予采信。根据《南宋御街？中山路商铺租赁合同》约定，“租赁期满，甲方有权收回该租赁场所，乙方应如期归还；商铺之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿”，现《南宋御街？中山路商铺租赁合同》租赁期限已届满，南宋御街公司要求金国柱腾退交还讼争房屋，并主张讼争房屋内的装修归南宋御街公司所有的诉讼请求符合合同约定，予以支持。关于南宋御街公司要求支付逾期未付的租金的诉讼请求，金国柱抗辩部分租金已超过诉讼时效，对此，原审法院认为，根据合同约定，除第一年租金外，每季租金在计租日前十日起支付，因而各期租金债务履行期届满后，均为独立债务，从而各期租金的诉讼时效也应分别起算。而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。南宋御街公司现有证据尚不能明确其主张租金的时间，且《关于大井巷27-29#租金催缴通知单（2010.10.1-2015.4.30）》系由杭州清河坊资产管理有限公司向金国柱送达的，杭州清河坊资产管理有限公司非本案南宋御街公司，亦非案涉房屋的所有权人，其向金国柱邮寄催缴通知的行为不能等同于南宋御街公司的行为，不产生租金诉讼时效中断的效力，南宋御街公司于2015年10月23日诉至原审法院，根据合同约定，2014年11月1日至2015年1月31日的租金应于2014年10月20日前支付，故南宋御街公司主张的2015年1月31日之前的租金已经超过诉讼时效，租金应从2015年2月1日开始起算，计算至2015年7月31日的租金为143307.6元。南宋御街公司要求金国柱按每月24082.5元标准支付自2015年8月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使有费（暂计至2015年9月15日为36123.75元）及按每日791.75元的1.5倍标准支付自2015年8月1日起至实际腾退之日止的逾期腾房违约金（暂计至2015年9月15日为54360元）的诉讼请求，原审法院认为，逾期腾房违约金与房屋占有使用费均是南宋御街公司因金国柱逾期腾房产生的损失，南宋御街公司既已主张逾期腾房违约金，不得再重复主张占有使用费。而南宋御街公司主张的逾期腾房违约金过高，金国柱庭审时亦要求调整违约金，原审法院根据合同的履行情况、南宋御街公司的损失及双方过错程度，酌定金国柱按每月24082.5元的标准支付自2015年8月1日起至2015年9月15日止的逾期腾房违约金36123.75元，并按上述标准支付至房屋实际腾退之日止。金国柱认可曾接手案涉房屋，其虽抗辩称已将案涉房屋交还给南宋御街公司，但未举证证明，故不予采信。至于金国柱关于南宋御街公司未履行招商承诺、因南宋御街公司原因致使其未能装修，故装修免租期无限延长的抗辩意见，原审法院认为，合同履行过程中，金国柱已接收案涉房屋，若金国柱认为因上述原因致使其合同目的不能实现，则其有权向南宋御街公司提出解除合同，但金国柱却未提交任何证据材料证明，该辩称意见缺乏证据支持，亦不予采信。关于违约金，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情确定应该支付的违约金为5454.2元（暂计算至2015年9月15日），并以未付租金为基数自2015年9月16日起按中国人民银行同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年4月11日判决：一、金国柱于判决生效之日起30日内腾退坐落于杭州市上城区房屋，并将上述房屋返还给南宋御街公司，上述房屋内的装修归南宋御街公司所有；二、金国柱于判决生效之日起10日内支付南宋御街公司租金143307.6元，自2015年8月1日起继续按照每月24082.5元的标准计算至2015年9月15日止的逾期腾房违约金36123.75元，并按上述标准支付至房屋实际腾退之日止；三、金国柱于判决生效之日起10日内支付南宋御街公司违约金5454.2元，并自2015年9月16日起以未付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍支付违约金至付清之日止；四、驳回南宋御街公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11734元，由南宋御街公司负担7730元，由金国柱负担4004元。宣判后，金国柱不服，向本院提起上诉称：一、金国柱受南宋御街公司邀请，对河坊街非主要路段店铺进行考察，在获得免租承诺前提下与其他商户分别承担，并签署了意向合同，租期为5年。金国柱自始至终没有开展任何经营活动，在缴纳装修保证金后，抱着繁华商业街实现价值的愿景，按照合同约定去市工商局办理工商注册，因该房屋没有房屋产权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋测绘成果报告等材料，仅有建设用地规划许可证，属违章建筑，无法办理房屋租赁备案证。工商局要求先去做好房屋租赁备案证再办理公司注册手续，金国柱是守法市民和经营户，不能违法经营，因此无法按照合同规定开展正常经营活动，金国柱认为南宋御街公司的原因导致该合同延期。合同是两个月的过渡合同。按照合同第2.1条约定，金国柱要在两个月成立新公司，双方以书面形式变更合同项下的承租人；合同第2-3条约定，金国柱在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照等，按照规定进行营业活动；合同第14-3条约定，本合同自双方签字加盖各自的公章及骑缝章(且)缴纳保障金之日起生效，合同应在金国柱缴纳保证金后生效，但除了装修保证金之外，南宋御街公司从未让金国柱缴纳任何保证金和物业管理费用，因此金国柱认为本合同延期至今。根据杭州市住房和城市建设局规定，小型建筑工程备案必须有房屋产权证的复印件，至今南宋御街公司还没有提供房屋产权证书复印件和管委会同意装修的证明，南宋御街公司的原因致使金国柱无法装修，故装修免租期无限延长。假设合同约定成立，南宋御街公司五年来一直没有催缴租金行为，金国柱推定有两种可能，一直免租扶持政策长期有效；二是双方都认为已经自动装修续约至今。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，南宋御街公司在争议出现初期就可以到法院进行诉讼，合同的第10条违约责任明确约定金国柱在连续3个月未支付租金的，合同将在通知金国柱之后终止，南宋御街公司从未通知金国柱，也未向金国柱收取物业费。此外，南宋御街公司提交的催缴通知单做假，应追究其责任。综上，要求驳回南宋御街公司诉讼请求。二、金国柱和南宋御街公司至今没有做房屋交接手续。金国柱还在等待房屋交接。三、该房屋至今没进行测绘确定房屋面积，合同还在延续中。四、签于金国柱递交的证据材料原审法院对于1至8的真实性予以认定。五、位于的房屋建于民国年间，己超过五十年，属于历保建筑，按照《杭州市历史文化街区和历史文化建筑保护条例》的规定，南宋御街公司出租给金国柱的房屋不能作为商铺使用。六、政府信息不存在告知书，证明案涉房屋没有建设工程规划许可证。七、金国柱在第一次开庭时已明确告知南宋御街公司，该房屋可以去接收(王宗威已证明该房屋是其一直在使用，其承担一切经济和法律责任)。综上，南宋御街公司应向王宗威去追讨房租金和违约金，一审判决错误。综上，一审法院认定事实存在错误，请求依法予以改判。故提起上诉，请求：撤销原审判决第一、二、三项，南宋御街公司承担一、二审全部诉讼费用。针对金国柱的上诉，南宋御街公司答辩称：原审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，判决合理合法。首先，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本案中金国柱违约，未按合同约定的时间支付租金，金国柱欠租事实确凿。对此，金国柱在一审庭审中也予以认可，金国柱逾期未支付房屋租金，按照合同约定应当支付违约金、合同期限届满应当支付逾期腾房违约金、立即腾退案涉房屋及房屋装修归南宋御街公司所有。南宋御街公司主张违约金及逾期腾房违约金的标准系双方的约定，于法有据且一审法院也予以调整。其次，金国柱所称与事实不符，并无相应证据支持。依据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，金国柱理应承担举证不能的责任。综上，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确。金国柱提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请驳回上诉，维持原判。二审期间，金国柱、南宋御街公司均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，涉案商铺租赁合同由南宋御街公司与金国柱共同签订，双方当事人意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规强制性的规定，亦不违背公序良俗。同时，该租赁合同所约定的生效条件也已于双方在合同落款处签字及盖章时具备。因此，原审法院认定该商铺租赁合同合法有效，并无不当。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于房屋的返还及装修归属。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案商铺租赁合同的租赁期间现已届满，故作为出租人的南宋御街公司有权要求金国柱返还涉案房屋。涉案商铺租赁合同约定，不论基于何种原因合同结束的，商铺之装修无偿归南宋御街公司所有。现涉案商铺租赁合同因租赁期间届满而结束，依据前述合同约定，南宋御街公司有权主张商铺相关装修归其所有。因此，原审法院判决由金国柱向南宋御街公司返还房屋且房屋装修归南宋御街公司所有，也无不当。关于租金的支付及逾期腾房违约金。承租人应当按照约定的期限及时支付租金。金国柱未按照合同约定及时支付租金，其行为构成违约，应承担继续支付租金的义务。因此，原审法院根据查明的案件事实判决由金国柱支付南宋御街公司租金及违约金，于法有据，且租金及违约金的数额在合理范围内，故应予以确认。关于逾期腾房违约金。租赁期间届满后，金国柱未及时腾空并返还房屋，亦应承担相应违约责任。故原审法院判决由金国柱支付南宋御街公司逾期腾房违约金，亦无不当。综上，金国柱的上诉请求，均依据不足，无法得到支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3998元，由金国柱负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民审 判 员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一七年十一月九日书 记 员  张诗雯