.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终2542号上诉人（原审原告）：张运灵，女，1948年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：梁其杰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海南天骋实业有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路32-8号天骋康都二楼西侧。法定代表人：郭毅，总经理。委托诉讼代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，海南海新律师事务所律师。上诉人张运灵与上诉人海南天骋实业有限公司（以下简称天骋公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张运灵上诉请求：一、变更原审判决第一项为：判令天骋公司赔偿张运灵121598元；二、撤销原审判决第二项；三、一、二审受理费由天骋公司承担。事实与理由：一、一审法院故意遗漏重要事实。1、一审法院遗漏天骋公司欺诈行为的事实。2009年1月29日，天骋公司已经对涉案的项目进行了测绘，经测绘张运灵的房屋建筑面积为65.35平方米，套内建筑面积为53.9平方米，分摊面积为11.45平方米。2010年1月25日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，在明知预测面积的情况下，依然在签订合同时约定商品房建筑面积为76.94平方米，套内建筑面积为60.94平方米，分摊面积为16平方米。2010年4月16日将合同进行备案时，又将建筑面积篡改为65.35平方米，套内建筑面积篡改为53.9平方米。分摊面积篡改为11.45平方米。说明天骋公司在明知预测面积的情况下，在出售房屋时隐瞒建筑面积、套内面积和公摊面积，达到扩大面积多收上诉人房款的目的，明显存在欺诈。2、一审法院遗漏双方当事人没有约定建筑面积发生差异时如何处理的事实。双方当事人在签订商品房买卖合同时约定了建筑面积套内面积和公摊面积，依照合同约定，天骋公司应当交付符合约定面积的房屋。双方在合同第五条面积确认及面积差异处理中选择了套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但是并没有对建筑面积不符合合同约定面积时应当如何处理作出约定，应当视为没有约定。二、一审法院在庭审中故意不调查与案件有关的事实。一审中，天骋公司在答辩状及庭审中没有提及合同第五条的约定，一审法院在法庭调查过程中也没有对第五条进行调查，但在判决书中却依据第五条作出了判决，是典型的枉法裁判。三、一审法院查明案外人佘某以海南黎明装饰工程有限公司名义收取购房改造费事实错误。首先，本案并没有证据证明该费用系佘某收取。其次，天骋公司提供的《”康都高巢”及”秀华旺居”项目承包合同》中第六条第一款第三项明确约定甲方委派财务负责收取购房客户购房款。最后，涉案小区的另一业主姜昌顺已经向公安机关报案，公安机关给姜昌顺的回复是佘某基于其他原因在收取姜昌顺的366622元购房款后，开具200665元的销售不动产发票及一张105957元的收据，证明天骋公司通过其委托的佘某将购房款分为两部分来收取，其中购房改造费也应当属于购房款。四、一审法院曲解《商品房买卖合同》，作出枉法裁判。双方签订商品房买卖合同已经对商品房的建筑面积、套内面积和公摊面积作出了明确约定，在计价时也对建筑面积的价款作出了约定。张运灵购买的不仅是套内建筑面积，还包括套内面积和公摊面积相加的建筑面积，并支付了相应的对价。天骋公司应当按照合同约定全面履行自己的义务，按照合同约定交付房屋。虽然双方当事人约定了面积确认和面积差异处理，但是并没有免除天骋公司可以不交付公摊面积的责任，其仍有义务交付符合合同约面积的房屋。根据物权法第十七条的规定，专有部分和共有部分实际上是一套房屋必不可少的组成部分，任何一部分减少都会降低物权所有人的生活居住价值及房屋经济价值的减少，损害物权所有人的权益。五、一审法院适用法律错误。一审法院引用《合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定错误。首先，依照《合同法》第六十条第一款规定，张运灵已经足额交付了房款，天骋公司却没有按约定面积交付房屋。其次，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，双方当事人对建筑面积不符合合同约定如何处理并没有作出约定，一审法院却未对依照上述规定进行判决。第三，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，张运灵提供了合同书、备案表、所有权证、发票、收据、维修基金专用收据等证明天骋公司存在欺诈。天骋公司仅提交了承包合同、测绘报告既没有证明双方约定的合同面积，也没有证明其可以不交付符合合同约定的房屋。一审法院却引用该条款证明应由张运灵承担举证不能的后果，明显适用法律错误。天骋公司辩称，本公司不存在民事欺诈行为。本公司是委托佘某与张运灵签订合同，在合同权限范围内从事代理行为，但对超出代理权限的行为本公司不认可。签订合同时没有经过住建局测绘所进行测绘，面积有误。对套内面积误差，本公司同意承担一定的法律责任。但对黎明公司收取张运灵房屋改造费的行为，本公司不认可。对此行为应由张运灵通过其他途径主张权利，不应由天骋公司承担责任。其次，虽然房产证面积和套内面积减少了，但公摊面积也减少了，对张运灵是有利的。双方签订合同时房价不高，随着国际旅游岛的建设，张运灵已经获得了房屋增值的收益。天骋公司上诉请求：一、撤销原审判决，对本案依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由张运灵承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。本公司委托佘某前定商品房买卖合同时，约定涉案房屋按套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米4418.94元，总金额为269290元。但是按建筑面积计算单价为3500元，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款为6398.7元，超出3%部分的房价款13586.3元。对于超出3%部分的房价款，天骋公司双倍返还。故天骋公司应返还张运灵房价款共计33571.3元。此外，涉案房屋实际公摊面积比合同约定减少了8.1平方米。减少的公摊面积价款为28350元。该部分款项应予抵扣天骋公司应返还的房价款。二、本案遗漏重要当事人，法院应依法予以追加。本案中，房屋买卖合同是佘某与张运灵签订的，购房款是其代收的，其在天骋公司与张运灵之间起着不可或缺的重要作用。另，张运灵称是天骋收取其购房改造款100300元，并向其出具海南黎明装饰工程有限公司的收据。但事实上天骋公司并未收到过该笔款，确有必要追加佘某及海南黎明装饰工程有限公司为本案的第三人，才能查明相关事实。但一审法院对应当追加的当事人未予追加，不利于查明本案全部事实。张运灵答辩称，对购房总价款，应是购房发票的数额和购房改造费的数额相加之和。天骋公司也承认该房价偏低，是因为把房价款分为两部分，所以房价明显偏低。天骋公司主张公摊面积减少对张运灵有利是错误的。公摊面积与购房者的生活是密切相关的，公摊面积减小，公共场所也会变小，对购房者是不利的。二手房的买卖以建筑面积作为单价来出售，公摊面积变小就是建筑面积变小，对购房者造成了经济损失。另外，天骋公司认为遗漏重要的当事人，我方认为这是一审法院的权限。佘某是受天骋公司委托签订合同，合同上盖的是天骋公司的章，并没有佘某的任何签名。张运灵向一审法院起诉请求：一、判决天骋公司赔偿张运灵面积差异房价款损失121598元（以369620元为总房价款，按合同约定建筑面积计算得出单价，面积误差比在3%以内（含3%）的面积，按单价×面积计算；面积误差比在3%以外的面积，按单价×面积×2计算）；二、本案诉讼费由天骋公司承担。一审法院认定事实：天骋公司系涉案房产所在的”秀华旺居”项目开发商。2010年1月6日，天骋公司与案外人佘某签订《”康都高巢”及”秀华旺居”项目销售承包合同》，将”康都高巢”及”秀华旺居”项目的销售权承包给案外人佘某，代理销售期限自2010年1月1日至2010年6月1日。2010年1月25日，案外人佘某以天骋公司名义，与张运灵签订《商品房买卖合同》，约定：1、天骋公司将其开发建设的位于海口市秀华路十四中学南侧秀华旺居B幢5层501房（建筑面积76.94㎡，套内建筑面积60.94㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16㎡）出卖于张运灵；2、按套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米4418.94元，总金额为269290元。该合同第五条”面积确认及面积差异处理”中约定，根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；2、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息；3、买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；4、面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。签订《商品房买卖合同》后，张运灵依约向天骋公司支付了全部购房款，天骋公司向张运灵出具《海南省销售不动产专用发票》。2010年4月16日，涉案房产取得《海口商品房买卖合同备案表》，备案表记载涉案房产建筑面积为65.35㎡，其中套内面积为53.9㎡、公摊面积为11.45㎡，与海口市房产测绘所于2010年2月2日就”秀华旺居”B幢出具的《海口市房屋建筑面积测绘报告》中列明的面积一致。2015年8月20日，张运灵取得涉案房产的房屋所有权证，该产权证登记建筑面积为63.13㎡、套内建筑面积为55.23㎡，与海口市房产测绘所于2013年7月31日就”秀华旺居”B幢出具的《海口市房屋建筑面积测绘报告》中列明的面积一致。经计算，天骋公司交付使用的房产与商品房买卖合同约定的房产相比，建筑面积减少13.81㎡（76.94㎡-63.13㎡）、套内建筑面积减少5.71㎡（60.94㎡-55.23㎡），公摊部分面积减少8.10㎡（16㎡-7.90㎡），套内建筑面积误差比为9.37%（5.71㎡/60.94㎡×100%），套内建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的面积为1.8282㎡，超出3%部分的面积为3.8818㎡。因取得的房产面积明显小于合同约定的房产面积，遂成本讼。另查明，张运灵于2010年1月25日以现金方式支付的100330元购房改造费，系案外人佘某以海南黎明装饰装修工程有限公司名义收取，并盖有海南黎明装饰装修工程有限公司财务专用章。一审法院认为，张运灵与天骋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应依约履行。张运灵依《商品房买卖合同》之约定向天骋公司支付了全部购房款，天骋公司亦依约向张运灵交付了房产，但其交付的房屋产权登记建筑面积、套内建筑面积和其他面积均存在与合同约定不符的情形。因合同选择”以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，未选择”以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，该约定为双方当事人的真实意思表示，为有效约定，产权登记面积与合同约定面积出现差异时，应按约定处理。现天骋公司交付给张运灵的房产套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积小5.71㎡，面积误差比为9.37%，张运灵根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，要求天骋公司赔偿面积误差损失的主张，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》之约定，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款为8078.71元（1.8282㎡×4418.94元），超出3%部分的房价款为17153.44元（3.8818㎡×4418.94元），对于超出3%部分的房价款，天骋公司应双倍返还，故天骋公司应返还张运灵房价款共计42385.59元（8078.71元+17153.44元×2）。张运灵主张超出部分，一审法院不予支持。张运灵主张按建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，无合同依据，一审法院不予支持。张运灵主张以案外人海南黎明装饰装修工程有限公司名义收取的购房改造费应计入房屋总价款，并依此计算商品房单价，因张运灵未能举证证明天骋公司委托海南黎明装饰装修工程有限公司代为收取购房款，亦未能证明该笔款项实际由天骋公司收取，故对其主张，因无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限天骋公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张运灵返还面积差异房价款损失42385.59元；二、驳回张运灵的其他诉讼请求。诉讼费2732元，减半收取1366元，由张运灵负担890元，由天骋实业有限公司负担476元。二审中，张运灵向本院提交四份判决书，以证明与本案类似的其他案件系以建筑面积作为认定房屋面积差异的依据。天骋公司对上述证据拒绝发表质证意见。因上述判决书的内容与本案事实不具有关联性，故本院对该证据不予采信。天骋公司未向本院提交新证据。二审补充查明：天骋公司提交的《”康都高巢”及”秀华旺居”项目销售承包合同》载明，为提高公司员工主观能动性，天骋公司决定将开发的”康都高巢”及”秀华旺居”两项目的销售权独家承包给营销部负责人佘某。另查明，与本案同属一批系列案件的（2017）琼01民终2538号案的上诉人千龙一、姜昌顺在该案二审中提交了一份海口市公安局秀英分局海公秀刑复字[2017]1号刑事复议决定书，该决定书认定：”2010年1月6日，天骋公司将其开发的秀华旺居项目商品房销售权承包给佘某，2010年1月26日，姜昌顺自愿以366622元购买秀华旺居一套住房，佘某基于其他原因，在收取姜昌顺的366622元购房款后，开具200665元的销售不动产发票，及一张105957元收据。购房后，姜昌顺实际占有该住房并已办理房产证。因此，没有诈骗犯罪事实发生”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定本案《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以维持。本案争议的焦点问题是涉案房屋的面积差异损失如何认定的问题。首先，关于涉案房屋面积差异处理应以建筑面积还是套内建筑面积为依据的问题。根据双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，涉案房屋以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，一审法院据此认定以套内建筑面积为依据计算涉案房屋的面积误差比例正确，本院予以维持。在双方当事人已对房屋面积差异的确认及处理依据作出约定的情况下，张运灵主张按照建筑面积计算面积误差比例，与合同约定不符，本院不予采纳。因海口市房产测绘所就涉案房屋初次出具测绘报告的时间为2010年2月2日，而《商品房买卖合同》签订于2010年1月25日，故张运灵主张天骋公司在签订合同时故意扩大房屋面积，存在恶意欺诈的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。天骋公司主张按照建筑面积计算房屋面积单价的上诉理由，亦无合同依据，本院不予采纳。其次，关于购房改造费是否应计入购房总价款的问题。虽涉案的购房改造费系案外人佘某以海南黎明装饰工程有限公司的名义出具收据，但佘某作为天骋公司的营销部负责人，其系以天骋公司的名义与张运灵签订《商品房买卖合同》后收取购房改造费，张运灵有理由相信该行为系代表天骋公司的行为，故天骋公司主张追加佘某及海南黎明装饰工程有限公司为本案第三人的上诉理由不成立，本院不予采纳。另，依据二审查明的事实，海口市公安局秀英分局已认定佘某在与本案同属一批系列案件的（2017）琼01民终2538号案中收取的购房改造费实为购房款，故本案应将购房改造费计入购房总价款以计算房屋面积差异损失。天骋公司应向张运灵支付的面积差异损失款为58177.24元[（269290元+100330元）÷60.94㎡×1.8282㎡+（269290元+100330元）÷60.94㎡×3.8818㎡×2]。一审法院计算面积差异损失款存在错误，本院予以纠正。张运灵的该项上诉理由成立，本院予以支持。天骋公司主张以公摊面积价款抵扣应支付的面积差异损失款，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，张运灵的上诉请求部分成立，本院予以支持；天骋公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初1644号民事判决；二、上诉人海南天骋实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人张运灵返还面积差异房价款损失58177.24元；三、驳回上诉人张运灵的其他诉讼请求；四、驳回上诉人海南天骋实业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2732元减半收取1366元，由上诉人张运灵负担711元，上诉人海南天骋实业有限公司负担655元。二审案件受理费2732元，由上诉人张运灵负担1707元，上诉人海南天骋实业有限公司负担1025元。本判决为终审判决。审判长谢焕怡审判员傅萍审判员李玉民二○一七年十一月二十二日书记员何军附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；