江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10015号上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市人民路3188号18幢1507室。法定代表人：陈文皇，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志军，男，1971年8月1日出生，汉族，住苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：索艺，女，1974年10月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：黄艳苓，江苏易天律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：肖娅娟，江苏易天律师事务所律师，代理上述两被上诉人。原审第三人：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市东环路1580号万宝世纪广场1226室。法定代表人：唐礼刚，该公司总经理。上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人陈志军、索艺、原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院对证据认定有误，为何采信没有明确说明，仅根据业主提供的宣传纸页、网页广告认定万隆公司对一至三层以商铺销售，依据不足。宣传资料的内容不能替代合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、在业主与万隆公司签订的认购书中载明物业类型商务办公；双方签订的《商品房买卖合同》第一条也约定土地用途为商务金融，第三条约定该商品房用途为经营用房，上述约定均符合万隆公司与苏州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定；业主与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）签订的《业主委托租赁经营管理合同》第一条第2款也约定委托标的用途：宝隆广场为商务办公用房。以上足以证明业主对涉案楼盘的土地用途和商品房用途是清楚的，不存在重大误解。一审判决认定万隆公司行为构成欺诈事实不清、证据不足。万隆公司也从未承诺过涉案房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照合同履行。三、对于土地和房屋的性质万隆公司已经在合同中如实约定，买卖合同中约定的经营性用房与土地分类的“商业性办公场所”是吻合的，规划局和国土资源局回复涉案土地规划分类和土地分类相吻合，那么规划分类为行政办公也并无不妥。一审法院枉顾合同中对土地和房屋性质的明确约定，以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定万隆公司存在诈骗，显失公平。四、涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，当时土地分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90，涉案土地分类为053，商务金融用地，属于商服用地之一。该标准中并无商铺的分类概念。直至2012年1月1日起才施行了《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011，将“商铺”明确纳入B11“零售商业用地”内，但是涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求万隆公司向业主交付“商铺”并无法律上的可能性。五、业主自签订认购书、买卖合同时应当知道土地和房屋性质，现在主张撤销合同已经超过法定期限。七、目前一至三层房屋可以办理营业执照，经营业态未受限制，房屋用途与业主购房时的期待一致，合同目的可以实现。八、业主所称的房屋消防二次验收受阻是因为业主擅自改变房屋的面积、结构导致，并非万隆公司宣传不当造成。陈志军、索艺辩称，1、万隆公司恶意将行政办公用房作为商铺宣传销售属于欺诈，在2011年5月10日，苏州市国土资源局就万隆公司土地规划用途的发函进行回复，明确涉案土地的规划用途为行政办公用地，因此万隆公司在这个时间节点已经知道涉案房屋只能为行政办公用房，而不可能是商铺，其却在2013年5月开盘时对涉案楼盘以商铺进行大肆宣传，并在2013年到2014年间分别与各业主签订了商品房买卖合同，业主在一审中提交了一系列证据来证明万隆公司将涉案房屋作为商铺进行宣传销售的事实，该事实在后来的姑苏市监察201700080号行政处罚决定书中也予以确认。因此，万隆公司隐瞒事实，欺骗消费者与其订立合同的行为符合合同法第五十四条欺诈可撤销的情形。万隆公司把《合同补充协议》第二条第六款作为抗辩理由，不能成立。因为购房合同以及补充协议均为万隆公司提供的格式合同。根据合同法第四十条的规定，该条款应为无效条款。即便不是格式合同，根据商品房买卖合同司法解释第三条，万隆公司对涉案房产的广告宣传资料也应该视为合同内容。2、业主作为一般购房者，在万隆公司尚且无法弄清商务金融准确含义的情况下，更加不可能准确的理解其含义，所以业主在签订购房合同时一直以为所购买的房屋就是商铺。在万隆公司提交的认购书中提出所谓的商务办公用房的抗辩理由不能成立。该商务办公的称谓正好符合业主对该楼盘的认知，即1到3层为商铺，4层以上为办公。并且该认购书适用该楼盘的所有购房者，包括4层以上，因此业主认为商务办公就是对整个楼盘两种业态的合并称谓。3、业主行使撤销权的除斥期间应当从知道涉案房屋的真实性质开始计算，也就是2015年7月份之后。4、万隆公司陈述的消防验收问题以及房屋使用现状问题，与本案业主诉讼请求没有关联性，不能成为否定欺诈行为成立的因素。事实上业主从未改变过涉案房屋的建造结构。综上，一审判决认定事实正确，适用法律无误，请求二审法院驳回万隆公司的诉讼请求。陈志军、索艺向一审法院起诉请求：1、撤销编号为苏合同201309150233的《商品房买卖合同》及补充协议；2、万隆公司退还自付购房款278827元、银行贷款购房款26万元、契税等代收费用21996元、办证费用400元、购房佣金6000元；3、万隆公司赔偿损失69458.71元（其中自付购房款利息损失36220.23元，已支付的银行贷款利息31338.68元，契税等代收费用及办证费用的利息损失1119.8元，购房佣金利息损失780元，除贷款利息损失外，每笔自支付之日起均暂计算至2015年11月4日，此后的利息损失主张至实际返还之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4、本案诉讼费用由万隆公司负担。一审审理中，陈志军、索艺归还了全部贷款，变更诉讼请求2为：万隆公司退还购房款538827元、契税等代收费用21996元、办证费用400元、购房佣金6000元；变更诉讼请求3为：万隆公司赔偿损失(其中自付购房款278827元自实际支付之日起至实际赔偿之日止的利息损失，按年利率6%计算；因贷款而向银行实际支付的利息损失52231.83元；贷款还清后资金被占用的利息损失，以26万元为基数，自结清之日起至实际赔偿之日止，按年利率6%计算；契税等代收费用及办证费用的利息损失、购房佣金利息损失，均自支付之日起至实际赔偿之日止）。一审法院认定事实：1、2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函万辉公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，万辉公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，苏州市国土资源局与万隆公司签订补充协议，确定苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司。随后，万隆公司取得上述地块的国有土地使用权证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。2012年10月31日，万隆公司取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，万隆公司在该地块开发建设了地上15层、地下2层的房屋，名为万宝世纪商务广场，又称宝隆广场。2014年12月23日，万隆公司就整体房屋取得消防验收合格，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。2、2013年，万隆公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。3、2013年9月15日，万隆公司与陈志军、索艺签订编号为苏合同201309150233的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由陈志军、索艺购买城北东路988号万宝世纪商务广场1幢337室房屋，建筑面积31.57平方米，总价538486元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。当日，陈志军、索艺与勤思公司签署《业主委托租赁经营管理合同》，约定将所购房屋委托勤思公司进行经营管理，期限自实际交房之日起六年。陈志军、索艺支付购房款情况：2013年9月15日支付278486元、2014年2月1日以贷款形式支付26万元。2015年1月6日，陈志军、索艺支付因面积增加而补的购房款差价341元(实际面积为31.59平方米)、代收代缴税费21996元（房屋维修基金3790.80元、契税16164.81元、印花税269.41元、房屋所有权配图费40元、产权登记费560元、转让手续费158元、房屋产权档案制作费80元、他项权利登记费550元、抵押手续费150元、他项权证档案制作费80元、土地登记费90元、土地综合服务费63元），向办证公司支付代办证费用400元。另，陈志军、索艺于2013年9月8日向苏州众联行营销策划有限公司支付服务费6000元。2017年9月29日，陈志军、索艺结清了所有贷款本息，其中贷款利息共计52226.93元（不含罚息15.71元）。2015年4月3日，上述房屋的所有权登记至陈志军、索艺名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年5月20日，房屋所涉国有土地使用权登记至陈志军、索艺名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。涉案房屋现由勤思公司受托经营管理，已对外出租。4、原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行政办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。一审法院认为，本案争议焦点在于：一是撤销权的行使是否超过法定的时效，二是万隆公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为。关于争议问题一，即陈志军、索艺行使撤销权是否超过法定时效的问题。万隆公司认为其在2012年5月即已取得建设用地规划许可证，明确了土地的性质，对方在签订买卖合同之时应当知晓房屋相关信息，其提起诉讼之时已经超过了撤销权行使的一年时效。陈志军、索艺则认为其在2015年7、8月才得知房屋用途可能存在问题，后有其他业主申请政府信息公开才得知所购房屋实际为办公楼，从知道权利被侵害至起诉不满一年。合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，陈志军、索艺的撤销权是否已经消灭，应当查明其何时知道或者应当知道其主张的撤销事由。现陈志军、索艺所主张的撤销事由为万隆公司将办公用房宣传为“商铺”向其出售，以欺诈手段订立合同，一审法院审查后认为，双方签订的买卖合同中虽然列明了建设工程规划许可证号等信息，但系对项目建设依据的描述，在“买方所购商品房的基本情况”中并未将房屋用途表述为行政办公用房，陈志军、索艺作为一般购房者，无从得知所购房屋并非“商铺”，其主张自2015年7、8月申请政府信息公开后方得知相应事实，客观合理，故其在2015年12月即提起诉讼行使合同撤销权并未超过法定时效，万隆公司主张撤销权已经消灭的观点，一审法院不予采纳。关于争议问题二，即万隆公司是否存在欺诈的问题。陈志军、索艺主张对方明知土地规划用途为“行政办公用地”的情况下，以“商铺”进行销售，属于恶意欺诈。万隆公司则认为合同中对土地性质为商务金融以及房屋用途为经营用房的约定与房屋现状一致，对方认为经营性用房即为“商铺”是其对定义认识的偏差，涉案房屋可以用于经营性办公用房及相关企事业的经营活动，合同的约定符合法律规定；同时，陈志军、索艺所购房屋，无需进行二次消防验收，不会因消防问题而无法经营。一审法院审查后认为，从陈志军、索艺提供的广告宣传单、视频资料等证据可以证明，万隆公司在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。万隆公司作为房地产开发企业，应当明确知晓上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题作出了明确回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，万隆公司在向陈志军、索艺销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，万隆公司的行为应当认定为欺诈。据此，一审法院认为，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。万隆公司明知陈志军、索艺购买房屋的目的在于用于商业出租获取收益，将行政办公用房作为“商铺”向其销售，构成欺诈，致使陈志军、索艺在违背真实意思情况下订立《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，陈志军、索艺有权要求撤销。关于陈志军、索艺要求撤销编号为苏合同201309150233的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现涉案房屋不动产权属已登记至陈志军、索艺名下，故陈志军、索艺亦有义务协助万隆公司完成涉案房屋的权属转移登记回转手续。陈志军、索艺为办理不动产权属登记所缴纳的契税16164.81元，可由陈志军、索艺根据相关规定，持纳税凭证自行至征税机关办理退还手续。由于标的房屋所在楼盘由万隆公司委托勤思公司参与招商，陈志军、索艺因此与勤思公司签订委托经营合同，房屋现实际由勤思公司对外出租而非由陈志军、索艺实际控制，故合同被撤销后，万隆公司可与勤思公司协商返还房屋事宜，协商不成可另行起诉。至于陈志军、索艺主张返还和赔偿的根据合同约定及万隆公司要求支付的各项款项，一审法院分别确定如下：1、购房款及专项维修基金。陈志军、索艺为履行《商品房买卖合同》，共向万隆公司支付购房款538827元，现合同被撤销，万隆公司应予返还。陈志军、索艺为所购房屋支出专项维修资金3790.80元，亦因房屋所有权的回转，应由万隆公司同时向陈志军、索艺返还。2.、代收代办税费、办证费及其他费用。陈志军、索艺于2015年1月6日向万隆公司支付印花税269.41元、房屋所有权配图费40元、产权登记费560元、转让手续费158元、房屋产权档案制作费80元、他项权利登记费550元、抵押手续费150元、他项权证档案制作费80元、土地登记费90元、土地综合服务费63元以及另向案外人支付的代办证费用400元、服务费6000元，合计8440.41元，属于合同被撤销造成的实际损失，应由过错方万隆公司予以赔偿。陈志军、索艺所主张的契税部分，因属可退范围，在此不列入损失范围。3、利息损失。万隆公司与陈志军、索艺签订的《商品房买卖合同》因万隆公司的过错而撤销，陈志军、索艺为履行该合同所支出的全部费用因还贷及资金被占用产生的利息损失，万隆公司应予赔偿。陈志军、索艺就房屋贷款向银行支出的利息52226.93元系实际发生的利息损失，一审法院予以确认。至于万隆公司应当返还的购房款及专项维修资金和应赔偿的各项费用，陈志军、索艺有权主张自各笔款项支付之日起计算至实际返还或获赔之日止的利息损失，一审法院根据相关法律规定，并结合陈志军、索艺的主张，确定利息损失的支付标准为以已付金额为基数，按银行同期同类贷款的基准利率计算。具体为：陈志军、索艺于2013年9月8日支付服务费6000元，2013年9月15日支付购房款278486元，2017年9月29日还清购房贷款26万元，于2015年1月6日支付面积差价款341元、维修资金3790.80元及各项损失费用2440.41元，上述款项合计6572.21元，可自以上支付日期开始计息，直至万隆公司实际付清之日止；陈志军、索艺于2015年1月6日交由开发商代缴的契税16164.81元，虽由陈志军、索艺自行至征税机关主张退还，自支付之日起至判决生效之日止的资金占用利息，一审法院仍予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，一审法院判决：一、撤销苏州市万隆地产有限公司与陈志军、索艺于2013年9月15日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢337室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同201309150233）及《合同补充协议》；陈志军、索艺于判决生效后十日内配合苏州市万隆地产有限公司办理上述合同撤销备案手续及不动产权属登记回转手续；二、苏州市万隆地产有限公司于判决生效后十日内向陈志军、索艺返还购房款538827元、专项维修资金3790.8元，赔偿办证费用、服务费及其他代收费用8440.41元，合计551058.21元；三、苏州市万隆地产有限公司于判决生效后十日内赔偿陈志军、索艺银行贷款利息损失52226.93元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率向陈志军、索艺赔偿已付款项的利息损失（以6000元为基数、自2013年9月8日起算，以278486元为基数、自2013年9月15日起算，以6572.21元为基数、自2015年1月6日起算，以26万元为基数、自2017年9月29日起算，以上均计算至付清之日止；以16164.81元为基数，自2015年1月6日起计算至判决生效之日止）。案件受理费10167元，减半收取5084元，保全费3770元，合计8854元，由苏州市万隆地产有限公司负担，于判决生效后十日内直接向陈志军、索艺支付。二审经审理查明，万隆公司与陈志军、索艺签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款约定：本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。涉案房屋土地用途为商务金融用地，但万隆公司在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”。对于宣传资料，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款约定，出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。涉案房屋在销售过程中被作为商铺宣传销售，宣传内容具体明确且对房价款有重大影响，应视为合同内容。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形，致使陈志军、索艺误以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。陈志军、索艺据此主张撤销合同的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。陈志军、索艺2015年7月申请政府信息公开时得知欺诈事实，于2015年12月起诉至一审法院未超过权利行使期限，万隆公司认为撤销权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10167元，由上诉人苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一七年十一月三十日书记员  朱冰丽