陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕06民终1806号上诉人（原审被告）刘红英，男，汉族，现住陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟油苑小区。被上诉人（原审原告）张战平，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会张家沟。被上诉人（原审原告）张宗贵，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会张家沟。被上诉人（原审原告）靳茂功，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会张家沟**号居民。被上诉人（原审原告）薛外外，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会张家沟***号居民。被上诉人（原审原告）张建龙，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会南家庄***号居民。被上诉人（原审原告）张红林，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会张家沟***号居民。被上诉人（原审原告）冯卫东，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会***号居民。被上诉人（原审原告）王贵珠，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇林虎山社区林虎山庄**排*号居民。被上诉人（原审原告）井海宁，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇齐家湾社区万兴街小区。被上诉人（原审原告）李四娃，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇后桥社区水沟坪小区***号居民。被上诉人（原审原告）李翠芳，女，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇赤源社区后河滩小区。被上诉人（原审原告）高峰，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇后桥社区桃树洼小区***号居民。被上诉人（原审原告）张长安，男，1964年1月24日生，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会张家沟。被上诉人（原审原告）张宗福，男，汉族，陕西省子长县瓦窑堡镇张家沟村民委员会张家沟**号居民。上诉人刘红英因与被上诉人张战平等14人房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省子长县人民法院(2017)陕0623民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘红英上诉请求：1、依法撤销一审法院（2017）陕0623民初335号民事判决第二项，在依法对房屋装修进行价值评估并判决被上诉人折价补偿；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由;1、一审法院认定事实不清，判决结果错误；2、违反“一事不再理原则”。被上诉人张战平等14人答辩称，被上诉人再次起诉是在双方之间的一审判决生效后，上诉人经营再度恶化，在高额债务的压力下被迫停业。且长期无恢复经营的行为，上诉人的行为已经表示出其不履行一审生效判决。被上诉人在这样的新情况出现后，不得已才起诉的，符合民诉法解释第二百四十八条的规定；2、上诉人违约事实客观存在，证据充分，判决并无不当。一审法院认定事实：2011年1月9日，原、被告签订了《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》。合同约定，原告将其共同所有的位于子长县迎宾路张家沟12号楼（张家沟市场大厦）除该楼左半部分4-17层住宅外，剩余所有面积包括地下室剩余面积后面三楼顶和宾馆顶全部租予被告。1—3层作为商铺，右半部4—17层作为宾馆，地下室作为设备和维修间。租期15年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止。租金每年4000000元，自承租之日起，每年两次提前付款，每次付年租金50%，余期不超过15天，否则，原告有权收回房屋并转租他人，租赁期的各项费用由被告承担。《合同》第七条第5项约定，因乙方责任导致退租的，所有乙方（被告）的装修、装饰设施一切归甲方（原告）所有，并支付违约金2000000元。第十一条第3项第6款又约定，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同。2013年11月14日，双方又签订了《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》，协议约定，2014年10月1日起半年租金2000000元，并作为合同生效条件之一。该协议第十条约定，出现原合同第十一条约定情形解除合同，双方的违约责任依原合同第七条第5款（应是第5项）执行。另外，合同第六条第二款和补充协议第七条第二款约定，物业由原告管理，费用由被告承担，合同还约定质保期届满后的设备、设施维修及费用由被告负责。同时，原告在协议中自愿给被告补偿了500000元装修费。合同签订后，原告于2011年3月将租赁物交付予被告，被告也如约支付了2014年10月1日至2015年3月31日的2000000元租金。4月1日至9月30日的第二次2000000元租金，虽经多次催要而只缴了260000元，在最后宽限期内被告仍未如约交付剩余的1740000元租金。后原告向本院提起民事诉讼，请求判令解除合同，支付2015年4月1日至9月30日的剩余租金1740000元及至实际交房之日租金，并承担违约责任。在此期间，被告也提起了反诉。2016年6月29日，本院作出一审判决，判令被告在10日内一次性支付原告1740000元逾期租赁费，并支付2015年10月1日起至实际交房之日的约定租金，驳回了原告的其他诉讼请求及被告的反诉请求。判决后，被告提起上诉。2016年10月21日，延安市中级人民法院作出了终审判决，判令驳回上诉，维持原判。被告于2016年10月下旬关门停业至今，截至2017年3月底，被告又欠租金6000000元，原告随向本院提起诉讼。一审法院认为，原、被告双方签订的《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》、《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。双方在上述房屋租赁合同中约定的租赁期限为15年，但被告实际经营才2年，即因经营状况日趋恶化，在高额债务压力下于2016年10月下旬关门停业，并拖欠原告租赁费。原告曾于2016年向本院提起诉讼，诉请解除双方签订的房屋租赁合同并由被告支付拖欠的租赁费、承担违约金，本院就被告拖欠的租赁费依法做出了判决，但考虑到被告投入巨大、经营时间短，解除合同会给双方造成巨大经济损失，故判决驳回了原告解除合同的诉讼请求。但该判决生效后，被告仍未履行生效判决内容，又产生了新的租赁费，被告既不着手恢复经营又不偿付所欠费用，虽然租赁合同的履行期限尚未届满，但被告以自己的行为表明不履行主要债务。且该合同客观上也无法再继续履行，不及时解除将给双方造成更大的损失。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，对于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告诉请解除房屋租赁合同违反了民事诉讼“一事不再理”原则，要求本院驳回原告的起诉。本院认为，本院（2015）子长民初字第00803号民事判决书当时判决驳回原告要求解除合同的诉请，是考虑到被告投资大、经营时间短而给被告一次继续履行合同、恢复经营的机会，但该判决生效后，被告并未履行判决内容，仍未支付拖欠的租赁费，并且未采取有效措施组织恢复经营，且负债巨大，客观上也无能力继续履行合同，即本案客观情况发生了变化，出现了新的事实，故根据《最高人民法院关于的解释》第二百四十八条的规定“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”故对被告该答辩主张，本院不予采纳。原、被告签订的房屋租赁合同解除后，根据该合同对违约责任的约定和法律规定，双方各自应承担相应的法律责任。本案中，首先是被告未按约定支付原告租赁费，违约导致双方签订的房屋租赁合同解除，该合同第七条第五项约定“因乙方责任导致退租的，所有乙方的装饰、装修设施一切归甲方所有，并付给甲方违约金2000000元。如因甲方原因退租的，甲方应给予乙方违约金2000000元，对装饰、装修折价返还乙方”。结合上述约定，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条的规定，在被告向原告返还租赁物时，对已形成附合的装饰装修物，遵照双方当事人在合同中的约定，归原告所有；对未形成附合的装饰装修物及被告购置的用于生产、生活的财物，由被告自行搬离，保证租赁房屋的移交。原、被告合同约定租期15年，租赁后被告对租赁房屋进行规格高、范围大、面积大的装饰装修，投入巨大，现实际使用不到三年。现双方解除合同，已形成附合的装饰装修物随租赁房屋原告，但其装饰装修还有相当长的使用年限，故根据公平原则综合考虑，原告请求支付2000000元的违约金欠妥，故不予支持。原告请求被告支付其所垫付的维修费，当租赁物返还后，原告自己受益了维修的成果，故对原告要求被告承担该维修费的请求不予支持。原告诉请被告承担物业费317296元，但其所提供的《物业协议书》系空白协议，双方均未签字或盖章，对双方均无法律约束力，故对原告该项诉请不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第二百四十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、原、被告签订的《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》、《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》自本判决生效之日起解除；二、由被告刘红英于判决生效之日起30日内向原告方移交所租赁的房屋（交付时对房屋内已形成附合的装饰装修物随租赁房屋一并交付原告；未形成附合的装饰装修物，以及被告用于生产、生活、经营的可移动财物由被告刘红英自行搬离）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25482元（原告预交5482元），由被告刘红英承担。本院认为，本案双方当事人签订的《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》、《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。上诉人在租赁房屋后未能按照合同约定支付被上诉人租赁费，被上诉人将本案上诉人诉至法院请求依照合同的约定解除租赁合同。但一审法院考虑到上诉人在租赁房屋后进行了相应的装饰装修，投入较大，经营时间短而给了上诉人一次继续履行合同恢复经营的机会，判决双方继续履行合同，并判令上诉人限期支付欠被上诉人的租赁费等费用。该判决生效后，上诉人并未履行判决内容，仍未支付拖欠的租赁费，且负债巨大，于2016年10月关门停业至今。之后上诉人未采取有效措施组织恢复经营，客观上也无能力继续履行合同。被上诉人在租赁费无法收回，房屋由上诉人继续闲置，经济损失进一步扩大的客观情况下，以本案情况发生了变化，出现了新的事实为由向一审法院提起诉讼请求解除合同。一审法院考虑到本案上诉人既不着手恢复经营又不偿付所欠费用，虽然租赁合同的履行期限尚未届满，但上诉人以自己的行为表明不履行主要债务。且该合同客观上也无法再继续履行，如不及时解除将给双方造成更大的损失为由判决解除双方当事人之间的租赁合同是正确的。另，上诉人上诉请求对装修价值进行评估，由被上诉人给予其相应的补偿。但按照双方的合同约定，对已形成附合的装饰装修物，遵照双方当事人在合同中的约定，归被上诉人所有；对未形成附合的装饰装修物及上诉人购置的用于生产、生活的财物，由上诉人自行搬离，保证租赁房屋的移交。故一审法院对相应的装饰装修、生产、生活等财物的处理是适当的。关于上诉人称本案违反“一事不再理”原则。但被上诉人是在一审作出继续履行合同的判决生效后，上诉人仍然未履行该判决内容，未支付拖欠的租赁费，并且未采取有效措施组织恢复经营，且负债巨大，客观上已无能力继续履行合同的新情况出现后，基于新的事实提起解除合同的诉讼，并不违反“一事不再理”原则。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191800元，由上诉人刘红英负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩永虎审 判 员  刘小涛代理审判员  高 敏二〇一七年十一月六日书 记 员  侯序楠