广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初4875号原告：杨柳，女，1985年12月13日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人：王睿瑞，男，1984年12月22日出生，汉族，系原告配偶。被告：广州市合富投资有限公司，住所地广州市天河区华穗路263号2205房自编01室，统一社会信用代码91440101695187712A。法定代表人：黄少波，职务经理。委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。原告杨柳诉被告广州市合富投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨柳及其委托代理人王睿瑞，被告广州市合富投资有限公司的委托代理人颜智鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨柳诉称：2013年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的南沙创鸿嘉园自编4栋-1幢2902房（以下统称涉案房屋），总房款1332570元。原告依约一次性向被告支付了全额房款。合同约定被告应于2013年12月31日前交付房屋，但其直至2014年8月9日才通知收楼，且通知收楼时涉案房屋还未完成验收，不具备办理房产证的条件。根据合同约定，被告应每日向原告支付违约金661.285元，从2014年1月1日至2014年8月9日，被告合计应支付违约金146143元。因上述纠纷迟迟未决，原告精神承受压力，2014年2月婚后一直未能怀孕，多次前往求子，直至2016年3月怀孕，2017年1月生子，孕期及哺乳期为此事忧心忡忡，焦虑不安，因此被告还应向原告支付精神损失费10000元。另外，原告因此事多次返还南沙，产生的1000元交通费也应由被告赔偿。涉案房屋预售套内面积为108.28平方米，经测绘后实际套内面积为107.2763平方米，因此被告还应向原告退回多收取的房价款12259.54元。综上，原告故起诉要求判令被告向原告支付延迟交楼违约金146143元、精神损失费10000元、交通费1000元以及退回房款12259.54元，本案诉讼费用由被告承担。被告广州市合富投资有限公司辩称：原告诉请的逾期交楼违约金已经超过诉讼时效，依法不应支持。涉案房屋已在2014年8月1日取得了涉案楼宇的《竣工验收备案表》，具备合同约定的交付条件。被告在2014年8月6日通知原告于2014年8月11日收楼，而原告因为逾期交楼的赔偿问题拒绝收楼，并非正当的拒绝收楼的条件和理由，因此逾期交楼违约金只能计算至2014年8月11日止，而该日期距离原告起诉之日已经超过三年，原告也无其他构成诉讼时效中断或中止的事由。另外，本案应当适用《民法通则》第一百三十五条的规定，原告的该项诉请已经超过两年诉讼时效。关于原告主张的精神损失费和交通费，没有合同和法律依据，亦无证据支持，应当予以驳回。经审理查明：被告是广州市南沙创鸿嘉园的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年1月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋。房屋建筑面积133.44平方米（套内建筑面积108.28平方米，共有分摊面积25.16平方米），总金额1322570元，原告在2013年1月7日前支付全部房价款。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期超过90日的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方在收到甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房交付使用通知书之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已实际将该商品房交付乙方使用。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同签订后，原告向被告付清全部购房款。2013年10月9日，被告开发的创鸿南沙一品一期永久用水报装工程验收合格。2013年12月31日，广州南沙发展燃气有限公司客户服务部出具《证明》，证明南沙创鸿一品住宅小区（869户）燃气安装工程已完工，具备通气条件。2014年1月3日，广州市番禺区邮政局确认南沙创鸿嘉园1－7号楼符合通邮条件。2014年6月30日，被告与广州供电局有限公司就涉案楼宇签订《高压供用电合同》，约定涉案楼宇的用电类别为居民用电。2014年7月1日，涉案房屋楼宇所在地块通过供电部门受电工程竣工检验。2014年8月1日，被告就其开发建设的上述楼宇取得《竣工验收备案表》。被告于2014年8月6日向原告发出《南沙·创鸿嘉园交付使用通知书》，通知原告于2014年8月11日前往南沙·创鸿嘉园物业服务中心办理收楼手续。原告于2017年10月7日办理收楼手续。2014年11月5日，被告向原告发出《关于南沙一品确权办证难题及解决措施的通告》，关于逾期交楼赔偿的问题，被告在通告中陈述：“为妥善、有效解决上述问题及解决逾期交楼的赔偿问题，我司拟出如下方案，希望各位业主朋友给予充分理解并支持配合相关工作，齐心协力共同推进项目确权及分户办证工作。……。三、赔偿问题：我司尽最大能力提出以下方案，以赔偿物业服务费2年的标准对业主朋友进行补偿，按南沙一品项目建筑面积统计，补偿总金额约512万元。具体操作见《和解协议书》及《确认书》。原告在庭审中提交一份空白格式的《和解协议》，协议上没有明确所涉的房屋以及业主，也不能确定签订时间以及赔偿的具体数额。被告虽已在该协议书上加盖公章，但原告未签名确认，同时原告也表示不同意和解协议上确定的赔偿方案。原告陈述其于2017年2月向被告主张逾期交楼违约金时，被告向其提供了该份和解协议。被告表示格式版本的《和解协议》仅向已提起诉讼的业主提供，不清楚原告取得的途径。原告另提供病例一份，证明其于2016年5月31日被诊断为“先兆流产”。2016年10月7日，被告向广州市南沙区地方税务局出具一份《报告》，说明涉案房屋签约时预售合同建筑面积为133.44㎡，套内面积为108.28㎡，房价为1322570元，经测绘后建筑面积为133.2992㎡，套内面积为107.2763㎡，房价为1310310.46元。同日，被告向原告出具《证明》，载明涉案房屋原预售套内面积为108.28㎡，房价为1322570元，经实测套内面积为107.2763㎡，按双方签订的商品房买卖合同约定的计算方式，总房价款变更为1310310.46元，被告应退回房款12259.54元。被告称因公司资金困难，尚未退还上述款项。另查明，原告于2017年10月25日提起本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告未能按照合同约定的期限交楼，其行为已构成违约。涉案房屋在2014年8月1日取得《竣工验收备案表》，并在该日前已取得永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，故涉案房屋在该日前已经具备合同约定的交楼条件。被告在房屋具备交楼条件后通知原告于2014年8月11日收楼，逾期交楼违约金应从2014年1月1日计算至2014年8月11日止。被告于2014年8月6日通知原告于2014年8月11日办理收楼手续，另于2014年11月5日通过《关于南沙一品确权办证难题及解决措施的通告》就逾期交楼违约责任提出了赔偿方案，从该日起至《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）已超过两年，故本案的诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定。原告于2017年10月25日提起本案诉讼时，诉讼时效期间已届满，本院对原告主张的逾期交楼违约金主张不予保护。原告提供的《和解协议》无法证明被告何时向其作出同意履行义务的表示，原告据此主张诉讼时效期间尚未届满，依据不足。双方已确认涉案房屋经测绘后的面积以及总价款，被告理应及时向原告退还多收房款，现原告要求被告退回12259.54元购房款，于理有据，本院予以支持。原告不能证明被告逾期交付房屋与其“先兆流产”之间存在因果关系，原告据此主张10000元的精神损害赔偿，不符合合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付1000元交通费，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市合富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨柳退回房款12259.54元。二、驳回原告杨柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1844元，由原告杨柳负担1711元，由被告广州市合富投资有限公司负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一七年十一月三十日书 记 员  黄丹娜