广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0403民初1165号原告：黎司明，男，1968年1月9日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托代理人：魏文星，广西东中律师事务所律师。被告：广西海川房地产有限公司，住所地广西梧州市枣冲路64号。法定代表人：陈瑜。被告：陈瑜，男，1968年8月9日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。上述二被告委托代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。原告黎司明与被告广西海川房地产有限公司（以下简称：海川公司）、陈瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告黎司明的委托代理人魏文星，被告海川公司、陈瑜的委托代理人李树章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎司明向本院提出诉讼请求：判令被告广西海川房地产有限公司、陈瑜立即连带承担返还购房款3437946元，以及支付自2013年4月1日起至2017年8月31日止按房款总额3437946元以每月2%计算的违约金3575463元，合计共7013409元，并承担本案诉讼费用及保函费用14026.8元。事实和理由：2012年10月9日，原告与被告海川公司签订《协议书》一份，约定购买其开发的位于梧州市XX路武警对面的“水木蓝山”14号、16号楼有关的住宅、办公物业，支付款项为15280000元。2015年5月23日，经协商又与被告海川公司、陈瑜签订了一份《补充协议二》，确认原告于2015年5月3日止，已经支付2046777元购房款和借款给被告海川公司，上述款项中有3437946元用于购买16号楼4栋房屋，即1601栋271.16平方米、1604栋271.1平方米、1605栋271.1平方米、1606栋380.04平方米，合计面积为1193.4平方米。被告海川公司负责办理上述房屋解除银行抵押手续并办理产权证至原告指定公司或个人名下，并约定违约责任为原告可选择退房，如原告退房，被告除退还原告购房款外，还应按购房款金额每月2%向原告支付违约金。被告陈瑜承诺对被告海川公司的债务承担连带保证责任。2016年11月17日，原告又与被告海川公司、陈瑜签订了一份《补充协议四》，被告海川公司与陈瑜承诺在签订本协议150天内办理完毕16号楼4栋房屋共1193.4平方米的产权证至原告指定公司或个人名下，但至今未能办理产权证，因此原告选择退房，被告海川公司、陈瑜应返还原告购房款3437946元，应付原告违约金合计3575463元，购房款和违约金合计7013409元。因本案发生诉讼保全，故请求被告承担诉讼保全费及保函费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.黎司明身份证复印件，拟证明原告黎司明的主体资格；2.海川公司营业执照复印件，拟证明被告海川公司的主体资格；3.陈瑜身份证复印件，拟证明被告陈瑜的主体资格；4.《协议书》复印件，拟证明原、被告签订协议书约定购房相关事宜；5.《补充协议（二）》复印件，拟证明原告与二被告共同签订该协议，协议约定由被告陈瑜对被告海川公司的债务承担连带清偿责任；6.《补充协议（四）》复印件，拟证明被告海川公司长期未能办理房屋解押及过户手续，原告与二被告再次签订协议，约定被告海川公司应于150天办理完成房屋解押及过户手续，并约定了相关的违约责任；7.保函发票复印件，拟证明因被告违约，原告为申请对被告相关物业进行诉讼保全而产生的保函费用。被告海川公司、陈瑜辩称：一、答辩人认为，原、被告签订的协议书及相应的补充协议有关水木蓝山16号楼的内容无效，16号楼的4栋房屋登记在吴某某、覃某某、钟某某、蒋某某名下，并非在被告名下；二、由于双方签订的协议关于16号楼的内容无效，因此原告诉请被告支付违约金没有依据；三、原告诉称的购房款部分，被告陈瑜没有收取任何款项，不应由被告陈瑜承担返还义务；四、对于原告诉请的担保费用，答辩人认为原告申请财产保全提供担保是其义务，原告主张该费用作为诉讼费用处理没有依据，该笔费用应由原告承担。二被告为其辩解向法庭提供的证据有：补充协议及补充协议（三）复印件，拟证明原、被告签订协议约定的相关内容。经过开庭质证，二被告对原告提供证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4-6的真实性无异议，认为根据协议内容，除对物业买卖约定外还附带其他内容。本案涉及的是水木蓝山16号楼，双方约定价格为5000000元，协议第三点约定原告付款的时间，但原告未按约定的时间付款。16号楼4栋房屋登记在吴某某、覃某某、钟某某、蒋某某名下，原告对此知情，且上述房屋在银行办理了抵押手续。综上，二被告认为协议中关于水木蓝山16号楼的内容无效，对违约金的约定亦无效；对证据7，认为保函费用不应由二被告承担。原告对二被告提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该两份协议与本案没有太大关联。这两份协议系关于双方的约定，并未说明原告存在违约行为，也不能证明原告支付购房款存在违约行为，补充协议（三）中除约定购房款项的支付时间外，也约定了原告也可选择推迟支付购房款项，但应支付相应的逾期利息，因此原告在本案中不存在支付款项违约的行为。结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：1.对原告提供的证据1、2、3及被告提供的证据，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2.对原告提供的证据4、5、6，因双方当事人对其真实性均无异议，只是对其拟证明的内容有不同意见，并不影响其证明效力，故本院依法对上述证据的证明力予以确认。至于所证明的内容，由本院结合其他证据综合分析后在事实部分作出认定；3.对原告提供的证据7，一方当事人虽提出异议，但无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据，并结合其他证据综合分析后对其证明效力在事实部分作出认定。本院经审理认定事实如下：2012年10月9日，原告黎司明与被告海川公司、陈瑜订立《协议书》，约定：乙方（原告）以购买“水木蓝山”14号楼共2080平方米商业、住宅、办公物业，16号楼约1735.63平方米车库及住宅面积的方式，支付甲方（被告海川公司）人民币共1528万元……甲方收到乙方的购房款后，在10日内按乙方指定时间和指定登记人及时办理销售和登记备案手续，在40日内办理完毕房产证等内容。双方并就付款期限、违约责任等事项作出相应约定。2015年5月23日，原告黎司明与被告海川公司、陈瑜订立《补充协议（二）》，约定：双方已核实，认可到2015年5月3日止，乙方（原告）已向甲方（被告海川公司）就梧州水木蓝山项目支付购房款及借款合计人民币2046.777万元。现双方约定，其中的1028万元用于购买甲方梧州水木蓝山14号楼2080平方米商业住宅办公物业，其中的343.7946万元用于购买16号楼4栋房屋共1193.4平方米（1601栋271.16平方米，1604栋271.1平方米，1605栋271.1平方米，1606栋380.04平方米），合计购房款1371.7946万元，余款为674.9824万元，甲方说明以上16号楼4栋房屋分别登记在吴某某、覃某某、钟某某、蒋某某名下且办理有银行按揭，甲方承诺在接到乙方需以上4人解除银行抵押并到房产部门解除其本人购房合同备案的通知时，应在接到通知之日起15日内办理，双方暂时约定其4人在银行欠款为人民币150万元；甲方没能按承诺在接到乙方需吴某某、覃某某、钟某某、蒋某某4人解除银行抵押并到房产部门解除其本人购房合同备案的通知时15日内办理，乙方可选择退房，如乙方退房，甲方除应退还乙方购房款以外，还应从2013年4月起按退房部分面积购房款（单价每平方米按2880.8元计）金额每月2%向乙方支付违约金；陈瑜本人作为甲方法人代表，承诺甲方全部股份由陈瑜本人实际控制，并承诺愿意个人承担对甲方的债务承担连带保证责任等内容。此外，原告黎司明与被告海川公司、陈瑜还分别于2015年5月3日、9月11日订立了《补充协议》及《补充协议（三）》，该二份协议并未对上文《协议书》、《补充协议（二）》中涉及水木蓝山项目16号楼4栋房屋的相关约定作出变更。2016年11月17日，原告黎司明与被告海川公司、陈瑜订立《补充协议（四）》，约定：乙方（原告）于2012年10月以343.7946万元购买16号楼4栋房屋共1193.4平方米（1601栋271.16平方米，1604栋271.1平方米，1605栋271.1平方米，1606栋380.04平方米），甲方（被告海川公司）及丙方（被告陈瑜）承诺在签订本协议150天内办理完毕该4栋房屋的产权证至乙方指定公司或个人名下，同时三方约定关于该4栋房屋的责任权利义务按三方2015年5月23日签订的协议实施；如甲方及丙方没有在签订本协议150天内办理完毕乙方购买的水木蓝山16号房产证、土地证，则从签订本协议第151日起，甲方及丙方按没有办理完毕房屋的购房款每月支付2%的违约金予乙方等内容。因未能如约买受涉案房屋，原告于2017年9月21日向法院提起诉讼，请求法院判令二被告连带返还购房价款3437946元及以月利率2%计算自2013年4月1日至2017年8月31日的违约金，并承担保函费用14026.8元；二被告则以上文答辩理由进行抗辩。庭审中，原、被告对涉案水木蓝山项目1601栋、1604栋、1605栋、1606栋房屋登记为案外人所有的事实均无异议；被告确认已经收到上述4栋房屋价款合计3437946元。庭后经本院释明，二被告提出调整违约金的主张，但未提供相应依据。案件审理过程中，本院根据原告诉讼财产保全的申请，于2017年9月29日裁定查封属被告海川公司所有的坐落于广西梧州市XX路XX号第XX幢负一层2号、3号、4号车库，第XX幢负一层1号、2号、3号、4号、5号、6号车库，第XX幢一层1号、5号、8号车库，第XX幢一层11号车库.负一层6号，第XX幢负一层3号、5号商业用房。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此，本案被告海川公司、陈瑜以涉案水木蓝山项目1601栋、1604栋、1605栋、1606栋房屋所有权并非登记于被告海川公司名下为由提出原、被告买卖上述房屋之约定无效的抗辩意见，于法不符，本院依法不予采纳。原、被告于《协议书》及四份补充协议中所作关于买卖讼争房屋的约定，是其真实意思表示，本院对其效力依法予以确认。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现本案被告海川公司违反《补充协议（二）》、《补充协议（四）》的约定，至今仍未取得讼争房屋所有权，致其不能交付，亦不能转移登记为原告所有，其行为已经构成违约，故原告请求被告海川公司承担返还价款、赔偿损失的违约责任，具有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。因双方当事人对原告已付购房价款为3437946元的事实均无异议，故被告海川公司应将3437946元房款如数返还予原告。此外，原告还以被告海川公司违约为由主张其以月利率2%计付自2013年4月1日起至2017年8月31日的违约金。对此应认为，如前所述，因被告违反合同约定不能履行出卖义务，原告主张其承担违约责任合法有据。对于原告所主张利率，二被告虽经释明后提出调整主张，但因双方就违约金计算方法已有月利率2%之约定，且二被告亦未能对约定的违约金过分高于造成损失的事实存在进行举证，故对于原告主张的利率，本院依法予以支持。对于原告以《补充协议（二）》约定自2013年4月起计违约金为据而从其时起算违约金的主张，因二被告对此未作抗辩，亦未提供反驳依据，故对原告主张的违约金起算时间，本院予以采纳。由此，被告海川公司应自2013年4月1日起以价款3437946元为本金、以月利率2%计付违约金。计至2017年8月31日，产生的违约金为3646295元（3437946×24%÷365×1613=3646295），但原告仅以3575463元为限提出请求，视为其对自身权利的处分。因此，被告海川公司还应支付违约金3575463元予原告。其次，根据《中华人民共和国担保法》之规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，被告陈瑜已于《补充协议（二）》承诺其对被告海川公司的债务承担连带保证责任，已为被告海川公司提供连带责任保证，因此原告请求被告陈瑜对被告海川公司的欠款本息承担连带清偿责任，合理合法，亦符合双方的约定，本院依法予以支持。此外，对于原告主张的14026.8元保函费用，因其并非实现本案债权的必要费用，原告主张其作为诉讼费用由二被告承担缺乏相应的事实和法律依据，本院对此依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告广西海川房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还购房价款3437946元及支付违约金3575463元给原告黎司明；二、被告陈瑜对被告广西海川房地产有限公司上述欠款本息向原告黎司明承担连带清偿责任；三、驳回原告黎司明其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费60894元、财产保全费5000元，合计65894元（原告黎司明已预交），由被告广西海川房地产有限公司、陈瑜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审 判 长  李棠在审 判 员  汪瑞远人民陪审员  周桂红二〇一七年十一月十五日书 记 员  黄汝雄附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。