云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2017)云0581民初1490号原告:腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司，住所地腾冲市腾越镇观景大道1号。统一社会信用代码：91530522668274239U。法定代表人：黄如海，任该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：周晓芳，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告：李红，女，1963年7月8日生，汉族，住成都市武侯区。（未出庭）原告腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司（以下简称腾冲世纪城公司）诉被告李红商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾冲世纪城公司的委托诉讼代理人周晓芳到庭参加诉讼，被告李红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾冲世纪城公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原告与被告于2011年8月10日签订的合同编号为BS0268号《商品房购销合同》，由原告收回标的房屋；2、请依法判令被告立即支付原告违约金2396376.34元并赔偿原告为被告缴纳的物业费、房屋维修维护费用以及其他费用共计200000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年8月10日选择分期付款方式向原告购得腾冲世纪金城C区腾达苑1号楼，总价款为2441385元，于签订合同当日支付1220692元首付款，合同约定签约之日起半年内支付30%房款，计732416元，签约之日起一年内支付剩余20%房款，计488277元，交房时间为2011年9月30日。合同还约定若因被告原因不能正常办理交接手续的，自约定的交房日期届满之日起，有关该房屋物业管理等费用由被告承担，被告还要按照合同总价款万分之一每天的标准向原告支付违约金；另外合同还约定若被告未按时付款，自本合同约定的应付款期限届满后的次日起至实际付款之日至三十天内，被告应该按照每天500元的标准向原告支付违约金，合同继续履行，如果超过30日未付款的，原告可以选择解除合同或者继续履行合同，如果解除合同，则被告应该按照未付款的3%向原告支付违约金，并且由被告承担相关的交易税费；如果合同继续履行，则被告应该按照未付款0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告完全按照合同的约定履行了相关的义务，但被告仅向原告支付了1220692元首付款就不露面，经原告多次打电话，发告知函和律师函等方式要求被告按照合同约定支付剩余房款并办理房屋交接手续，但被告一拖再拖，一直没有履行。综上所述，原、被告双方所签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》明确约定了原、被告各自的义务以及解除合同的条件、违约责任等，现被告已违反该合同约定，构成实质性违约，理应承担相应违约责任，由于被告的违约行为产出的违约金理应支付（包括逾期办理交房手续的违约金252296元，合同解除前逾期付款的违约金前30天15000元以及超过30天后到起诉之日1878天2092459.58元，解除合同后违约金36620.76元，合计2396376.34元）。另外被告还应偿付原告为被告支出的实际费用，包括物业费、房屋维护管理费用以及其他各项费用200000元。据此，原告依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告李红未到庭答辩，也未提交书面答辩。原告腾冲世纪城公司针对自己的诉讼请求向本院提交以下证据：1、商品房购销合同、合同补充协议、登记备案表各一份，欲证明（1）原、被告于2011年8月10日签订了商品房买卖合同并约定了双方的权利义务，且该合同已经房管局备案；（2）双方约定交房时间为2011年9月30日，如果因为被告原因导致未能按期交接的，自约定的交房日期届满之日起，有关该商品房毁损、灭失的风险由被告承担，而且被告自约定的交房日期届满之日起要承担该商品房的物业费等管理费用，而且逾期接房一日，需按照每日合同总价款万分之一的标准支付违约金；（3）被告逾期付款的违约责任承担方式：逾期未超过30天的，每逾期一天支付500元违约金，逾期超过30天的，原告可以选择解除合同，并要求被告按照未付款的3%支付违约金，由此产生的交易税费由被告自行承担，原告也可以选择继续履行合同，并要求被告按照未付款0.1%乘以逾期天数支付违约金。2、收费收据5张以及发票1张，欲证明被告向原告支付1953108元房款，尚欠488277元房款的事实，最后未付房款从2012年8月10日开始逾期。3、情况说明一份、地税申报表3张、完税证明4张，欲证明（1）原告因为本案所涉商品房交易向税务局缴纳了各种税款合计108397.49元；（2）若该商品房购销合同解除，李红退房，则该笔支付的税款无法退回，重新出售就要重新缴纳，应视为原告的实际损失。4、物业管理规约以及物管公司出具的证明各一份，欲证明原告为被告垫付物业费31734.62元的事实。被告李红未到庭质证,亦未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2011年8月10日签订编号为BS0268的《商品房购销合同》一份，约定由被告购买原告开发的位于腾冲县腾越镇山河村腾冲世纪城C区腾达苑第1幢1号房1幢，房屋价款为2441385元，商品房建筑面积为338.94平方米；合同第六条约定：被告采取分期付款：于2011年8月10日支付50%首付款，计1220692元；签约之日起每半年内支付30%房款，计732416元；签约之日起1年内支付剩余20%房款，计488277元。合同第八条约定：被告如未按本合同第六条的约定付款,按下列方式处理：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天500元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后：1、解除合同，被告按应付未付款的3%向原告支付违约金，原告向被告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担；2、被告按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；3、原告有权选择上述第1项或第2项方式处理；合同还同时对原、被告的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《腾冲世纪城管理规约》一份，约定独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元，按年度交付，交付时间是每一年度第一个月前七个工作日内。合同签订后，被告支付了购房款1953108元，印花税1220.7元，尚欠最后一期20%的购房款488277元至今未支付，亦未办理接房手续；被告共缴纳税费108397.49元，为原告垫付物业费31734.62元。另外，在庭审中原告表示如果解除合同，愿意返还被告的购房款。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同及协议的约定履行各自的义务。原告未按合同约定按期给付购房款的行为，已构成违约，按合同约定原告有权选择解除合同或继续履行合同，现原告选择解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；因被告未接收房屋，房屋一直由原告管理，故原告要求收回房屋的诉讼请求已无必要，本院不予支持。按合同第八条的约定，原告要求解除合同，应按未付款的3%向原告支付违约金，并承担已发生的交易相关税费，因原告提交的证据能证明其为被告代缴物管费31734.62元，支出税费108397.49元，但未提交对房屋进行维修维护的相关证据，故原告要求被告给付违约金2396376.34元并赔偿为其缴纳的物业费、房屋维修维护费用以及其他费用共计200000元的诉讼请求，本院予以部分支持违约金14648.31元（488277元×3%=14648.31元）、物管费31734.62元、税费108397.49元，合计154780.42元。《商品房购销合同》解除后，根据权利、义务一致的原则，原告应返还被告支付的购房款，故本院对被告的购房款1953108元在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司与被告李红于2011年8月10日签订的合同编号为BS0268的《商品房购销合同》。二、由被告李红赔偿原告腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司违约金14648.31元，税费108397.49元，返还原告垫付的物管费31734.62元，合计154780.42元。三、由原告腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司退还被告李红购房款1953108元。四、驳回原告腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司的其他诉讼请求。以上二、三项相冲抵后由原告腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李红购房款1798327.58元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47065元，由原告腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司负担19495元，被告李红负担27570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判长  李云侠审判员  段生菊审判员  何凤鸣二〇一七年十一月六日书记员  舒子桁