黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终4472号上诉人（原审原告)：黑龙江北大荒农垦集团农业生产资料有限公司，住所地哈尔滨市南岗区中宣街20号科技大厦10层。法定代表人：侯培超，该公司总经理。委托诉讼代理人：白志金，黑龙江金诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省神农农业科技开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路160号松雷大厦8层。法定代表人：王彦飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：董书涛，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人黑龙江北大荒农垦集团农业生产资料有限公司（以下简称北大荒公司）因与被上诉人黑龙江省神农农业科技开发有限公司（以下简称神农公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初12004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北大荒公司委托诉讼代理人白志金、被上诉人神农公司委托诉讼代理人董书涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北大荒公司上诉请求：撤销一审判决，确认双方涉案房屋合同合法有效。房屋为北大荒公司所有，神农公司协助北大荒公司办理房屋过户手续。事实和理由：一、北大荒公司与神农公司房屋买卖合同的标的物指向清楚，即中宣街20-6号10层、11层与神农公司所办产权证的中宣街20号10层、11层为同一房屋。1.中宣街20-6号的裙房是中宣街20号大楼的一部分，高层独立于20号大楼，民政部门为了区分20号大楼的不同入口，将20号大楼的写字楼入口细化为20-6号，北大荒公司与神农公司正是据此签订了20-6号10层、11层的买卖合同。2.房产部门颁发给神农公司的房权证虽在房屋坐落栏中标明南岗区中宣街20号10层、11层，但与双方所签合同的20-6号10层、11层并不矛盾，因为房权证的用途栏中已明确注明系商业营业用房，而20号10层、11层的其他房屋均为住宅，产权部门的登记是清楚的，并无错误。3.南岗区奋斗路街道办事处已经出具证明证实了中宣街20号与20-6号为同一地址，一审法院虽认定其真实性，但并未采信，其理由是法院的调查。4.一审法院在判决中称经过调查，但并未主持双方质证，北大荒公司也不清楚调查的是何结果，也不清楚调未调查中宣街20号除20-6号的高层为写字楼（商业营业用房）外其余高层均为住宅的这一基本事实。5.北大荒公司购买的中宣街20-6号10层、11层房屋，自2008年使用至今，神农公司一直未提出异议，一审中对所卖房屋的位置也未提出异议，一审法院仅凭自己的认知即认为无法确定北大荒公司所购房屋的指向，令人确实感到荒唐。6.一审判决将提供证据的责任完全推给北大荒公司，以此驳回北大荒公司的诉讼请求，且不说北大荒公司提供了足以证明的证据，其判决观点也违反了《黑龙江省人民政府办公厅关于联消和规范37项证明事项的通知》（黑政办发[2016]107号）文件的规定，即各级政府部门能够通过信息共享、实地走访、调查了解等办法获得相关信息，满足办事条件的，不再要求基层群众出具证明，其中包括房屋位置证明。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决驳回北大荒公司确权诉讼请求的另一依据是《物权法》的相应规定，即因不动产物权的设立、变更应当依法登记，未经登记不发生效力。该观点混淆了登记物权与事实物权，是一种机械的执法。最高人民法院《物权法》解释（一）第二条明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。神农公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。北大荒公司向一审法院起诉请求：一、依法确认北大荒公司与神农公司签订的哈尔滨市××中××号写字楼第10层、11层的买卖合同合法有效，房屋权属归北大荒公司所有；二、神农公司协助北大荒公司办理房屋的过户更名手续。一审法院认定事实：2008年11月18日，北大荒公司与神农公司签订房地产买卖合同，双方约定买卖的房产地址为南岗区中宣街20-6号写字楼第十层、十一层，成交价格为6,800,000元，合同签订后北大荒公司将购房款给付神农公司，北大荒公司未办理上述房产权属登记。2011年4月28日，神农公司就南岗区中宣街20号10层、11层房产分别办理权属登记，产权证号为201106356、201106358。现神农公司将南岗区中宣街20号10层、11层房产抵押给兴业银行股份有限公司哈尔滨分行和哈尔滨市东光小额贷款有限责任公司，已办理抵押登记。另，上述房产现已被查封。一审法院认为，北大荒公司与神农公司于2008年11月18日签订的买卖南岗区中宣街20-6号写字楼第十层、十一层房地产买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。北大荒公司主张的请求法院确认双方买卖南岗区中宣街20号写字楼第10层、11层的买卖合同合法有效，因北大荒公司未提供有效证据证明南岗区中宣街20-6号门牌的详细衍变过程、变化的具体时间节点，故无法证明本案中双方签订的房地产买卖合同为其诉讼请求所指的合同，且经本院调查，现南岗区中宣街20-6号是南岗区中宣街20号楼体的一部分，故对该项诉讼请求，不予支持。对于北大荒公司主张的确认南岗区中宣街20号写字楼第10层、11层房产归北大荒公司所有，因不动产物权的设立、变更应当依法登记，未经登记不发生效力，本案中北大荒公司未办理南岗区中宣街20-6号写字楼第十层、十一层房屋权属登记，且北大荒公司提供的证据无法证明双方签订的合同中的中宣街20-6号写字楼第十层、十一层房产为其此项诉讼请求所指的中宣街20号写字楼第10层、11层房产，故对该项诉讼请求，不予支持。对于北大荒公司主张的神农公司协助其办理房屋的权属变更手续，北大荒公司没有合法依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回北大荒公司的诉讼请求。案件受理费100元，由北大荒公司负担。本院二审期间，北大荒公司提交了房产所有权证复印件2份，拟证明神农公司在卖给北大荒公司中宣街20-6号10层11层的时候已经取得了房屋产权，与神农公司在一审中说直至2012年才办理产权的说法是矛盾的。神农公司质证认为，该证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为该证据不能证实北大荒公司取得房屋所有权，该证据同时证明神农公司是涉案房屋的所有权人，双方存在债权债务关系。对当事人二审争议的事实，本院认证意见为：北大荒公司提交的证据，因神农公司对真实性无异议，故本院予以采信。本院经审理查明：神农公司于2008年4月25日取得哈尔滨市××中××号写字楼10-14层（包括涉案房产在内）的房产所有权证，房权证号为哈房权证开国字第××号。双方于2008年11月18日签订的《房地产买卖合同》中约定的买卖标的物即坐落哈尔滨市南岗区中宣街20-6号写字楼第10-11层房产与神农公司房屋所有权证（房权证号哈房权证开字第××号、20××58号）上登记的哈尔滨市××中××号写字楼第10层、11层房产系同一处房产。北大荒公司于双方签订《房地产买卖合同》当日向神农公司支付房价款680万元。嗣后，神农公司将位于哈尔滨市××中××号写字楼第10层、11层房产交付北大荒公司，北大荒公司装修后作办公室使用至今。上述涉案房产被神农公司先后抵押给案外人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行和哈尔滨东光小额贷款有限责任公司，分别于2015年12月21日、2016年6月6日办理了抵押登记，现仍处于抵押状态。因神农公司与案外人江苏恒盛生物化工有限公司、北京创源昊晟机械设备有限公司买卖合同纠纷一案，江苏省新沂市人民法院作出（2016）苏0381民初5126号民事裁定书，并于2016年8月19日查封了神农公司位于哈尔滨市××中××房产（含涉案房产）。因神农公司与案外人营口银行股份有限公司哈尔滨分行借款合同纠纷一案，辽宁省营口市中级人民法院作出（2016）辽08财保48号民事裁定书，并于2016年11月2日查封了神农公司位于哈尔滨市××中××房产（含涉案房产）。因神农公司与案外人天津北大荒国际贸易有限公司、黑龙江神宇肥业有限公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）01执190号之一执行裁定书，并于2017年6月6日查封了位于哈尔滨市××中××房产（含涉案房产）。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，北大荒公司与神农公司于2008年11月18日签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，原审法院认定该合同有效正确，双方均应全面履行合同义务。北大荒公司依约定向神农公司交付了全部房价款，神农公司应及时为北大荒公司办理涉案房产的更名手续。神农公司以自己的名义分别办理了涉案房产的产权证，并将涉案房产用于抵押贷款及借款，后又由于神农公司涉及其他诉讼案件及没有履行法律文书确定的债务，导致涉案房产被司法机关多次查封，所有权变更手续一直没有办理，神农公司的上述行为明显有违诚实信用原则。关于北大荒公司主张确认涉案房产为其所有的问题。依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产因法律行为发生物权变动，办理登记是物权变动的生效要件，没有办理所有权转移登记不发生物权变动的效力。本案中，双方之间形成的是房屋买卖合同关系，该合同并不直接产生物权效力。因双方未办理涉案房产所有权转移登记，北大荒公司享有就该事项的合同请求权，而非物权请求权，故北大荒公司主张涉案房产为其所有，本院不予支持。关于北大荒公司主张神农公司协助其办理涉案房产所有权转移登记手续的问题。北大荒公司已向神农公司交付了全部房价款，且神农公司亦将涉案房屋交付北大荒公司使用，依前所述理由，北大荒公司该请求成立，神农公司应协助北大荒公司办理房产权属转移登记手续。但由于涉案房屋现处于设定抵押状态，且已被司法机关多次查封，办理所有权转移登记手续目前存在障碍，办理权属转移登记手续的条件尚不具备。综合上述情况，应待涉案房产抵押登记涂销及查封解除后，神农公司再履行协助北大荒公司办理涉案房产所有权转移登记手续。原审法院以北大荒公司无法证明双方签订的合同中的中宣街20-6号写字楼第10层、11层房产为其诉讼请求所指的中宣街20号写字楼第10层、11层房产为由，驳回北大荒公司的该项主张，缺乏事实依据，本院予以纠正。综上所述，北大荒公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初12004号民事判决；二、确认黑龙江北大荒农垦集团农业生产资料有限公司与黑龙江省神农农业科技开发有限公司于2008年11月18日签订的《房地产买卖合同》有效；三、待坐落于哈尔滨市南岗区中宣街20号写字楼第10层、11层房产抵押登记涂销及查封解除后，黑龙江省神农农业科技开发有限公司立即协助黑龙江北大荒农垦集团农业生产资料有限公司办理上述房产所有权转移登记手续；四、驳回黑龙江北大荒农垦集团农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费合计200元，由均黑龙江省神农农业科技开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王笑宇审 判 员 王晓东审 判 员 宋彦辉二〇一七年十一月十三日法官助理 李妮娜书 记 员 周小倩