重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初7763号原告:重庆心相连物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天马路99号，统一社会信用代码91500106736581290J。法定代表人:欧勇，总经理。委托诉讼代理人:蔡家良,重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾凤，重庆承业律师事务所律师。被告：赵文斌，男，1980年2月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：巴南区徐生记大酒楼（个体工商户，已注销），住所地重庆市巴南区龙洲大道16号附1号3-1、3-2、X、3-4号，统一社会信用代码500113600245547。经营者：毛开友。被告：程玲，女，1974年12月31日出生，汉族，住重庆市万州区。原告重庆心相连物业管理有限公司（以下简称心相连物业公司）与被告赵文斌、巴南区徐生记大酒楼(以下简称徐生记酒楼)、程玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，发现本案有不宜适用简易程序（小额诉讼）的情形，裁定转为普通程序，于2017年10月11日公开开庭审理了本案。原告心相连物业公司委托诉讼代理人蔡家良，被告赵文斌到庭参加诉讼，被告徐生记酒楼、程玲经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告心相连物业公司向本院提出诉讼请求：三被告共同连带支付2016年8、9共计2个月的物业服务费1099.80元；并从2016年10月起以欠费金额为基数按每日万分之三支付违约金至付清时止。事实和理由：原告于2009年11月签订了《前期物业服务合同》，为包括重庆市巴南区龙洲大道16号附1号X房屋在内的物业提供物业管理服务，合同约定了物业服务费和公摊费收费标准。被告赵文斌取得上述房屋所有权后将该房屋继续租赁给被告毛开友作徐生记酒楼的经营用房，被告徐生记酒楼系个体工商户，被告程玲系徐生记酒楼经营者毛开友妻子。原告按约提供了物业服务，被告徐生记酒楼拖欠物业服务费1099.80元。原告催收未果，遂诉请如上。被告赵文斌辩称：被告徐生记酒楼撤走后，我于2016年11月收回门面，原告心相连物业公司阻挠我装修自己的门面并发生纠纷，为了避免矛盾我去交清了2017年2月之前的物业服务费，原告心相连物业公司开具的发票显示我已经超过了每月549.75元的标准，原告应该补回我456.52元。且原告对小区清洁环境维护和小区安全管理均不到位，物业服务质量差，现不同意原告的诉讼请求。被告徐生记酒楼、程玲均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、巴南区龙洲大道16号附1号X号房屋《土地房屋权属登记申请书》、《认购协议》，《房屋租赁合同》，《合同变更协议》、欠费明细表、徐生记大酒楼工商营业执照、组织机构代码证、个体工商户工商信息档案、毛开友与程玲婚姻登记信息页、房屋租赁合同、城南未来商业认购协议，经审查，本院对上述证据真实性予以确认。被告赵文斌向本院提交了心相连物业公司开具的物业费收费发票1张，证明自己向原告交清了2017年2月之前的物业费的事实，原告质证后对发票真实性予以认可，但认为发票上交款人名称写的可可商务宾馆，不能证明系巴南区龙洲大道16号附1号X房屋的物业费。因原告并不能说明赵文斌手里的发票系交纳的另外物业的物业费，本院对被告赵文斌陈述说明该发票上写的名称系赵文斌自己在X房屋经营的商业名称予以采信，根据发票上的记载，该证据能够证明被告赵文斌交纳了2016年9月1日至2017年2月期间的物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事如下：原告心相连物业公司与重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称新跨越公司）于2009年11月11日签订《前期物业服务合同》，经重庆市巴南区房地产管理局备案登记，约定由原告心相连物业公司为坐落于重庆市巴南区龙洲大道16号，建筑面积为89700平方米的“城南未来”小区商业和住宅提供前期物业服务；物业服务费按建筑面积计算，住宅1.50元/月/平方米，写字楼3.00元/月/平方米，商业物业4.50元/月/平方米，门面1.50元/月/平方米；公摊费每月向业主分摊计收；合同期限三年，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同。被告赵文斌系重庆市巴南区龙洲大道16号附1号X房屋业主，房屋建筑面积为366.59平方米。原告依照《前期物业服务合同》向被告赵文斌物业在内的小区业主提供了物业服务。被告赵文斌购房前新跨越公司就已经将其X和另外的X号房屋租赁与案外人罗政威，后罗政威将开办的巴南区徐生记大酒楼在重庆市工商行政管理局巴南区分局注册为个体工商户，并于2014年7月23日转让给毛开友经营，将工商登记的经营者变更为毛开友。毛开友继续租赁巴南区龙洲大道16号附1号X号房屋作徐生记酒楼的经营场地。被告赵文斌和徐生记酒楼经营者毛开友均继续履行新跨越公司之前与案外人罗政威签订的《房屋租赁合同》约定，物业服务费由房屋承租人徐生记酒楼经营者毛开友向原告心相连物业公司交纳；后被告徐生记酒楼撤场，拖欠巴南区龙洲大道16号附1号X房屋每月物业服务费为366.59平方米×1.50元/月/平方米计549.88元，2个月共计1099.76元，被告赵文斌于2017年1月5日向原告交纳了2016年9月1日至2017年2月28日期间的物业服务费。另徐生记大酒楼已于2016年12月14日被重庆市工商行政管理局巴南区分局注销。被告程玲与被告徐生记大酒楼经营者毛开友于1996年1月8日登记结婚，2016年8月24日登记离婚。本院认为：原告心相连物业公司是依法成立的物业管理公司，其与新跨越公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应按照合同约定享有权利履行义务，一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约向被告在内的小区业主提供了物业服务，应当收取物业服务费。被告徐生记酒楼经营者毛开友租赁被告赵文斌的X号及案外人的X房屋作徐生记酒楼经营用地，也签订《合同变更协议》同意遵守之前新跨越公司与罗政威签订的《房屋租赁合同》，事实上接受了原告的物业服务，其作为物业使用人应当按照《房屋租赁合同》约定向原告交纳物业服务费，因被告赵文斌向本院举示的证据显示其交清了2016年9月1日至2017年2月28日之前的物业费，对原告起诉要求被告徐生记酒楼支付2016年8、9月物业费的请求，本院予以支持其对2016年8月的物业费的请求；被告赵文斌系X房屋所有权人，根据法律规定，应当对被告徐生记酒楼欠交的物业费承担连带责任；被告程玲系被告徐生记酒楼经营者毛开友的妻子，徐生记酒楼拖欠物业费的行为发生在其夫妻关系存续期间，故应对上述债务承担连带支付责任；被告徐生记酒楼、程玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼的行为，不妨碍本院依法缺席裁决本案；原告心相连物业公司虽然履行了物业服务的义务，但在履行物业合同中的服务质量有待提升完善，其要求被告支付物业服务费违约金的请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告巴南区徐生记大酒楼经营者毛开友于本判决生效之日起十日内支付原告重庆心相连物业管理有限公司2016年8月的物业服务费549.88元；被告赵文斌、程玲对上述债务承担连带支付责任。二、驳回原告重庆心相连物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告巴南区徐生记大酒楼经营者毛开友负担，本案受理费已由原告重庆心相连物业管理有限公司垫付，被告巴南区徐生记大酒楼经营者毛开友在支付上述款项时一并支付给原告重庆心相连物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄安娅人民陪审员  刘思碧人民陪审员  易如琴二〇一七年十一月十五日书 记 员  梅 玲