延安市安塞区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0603民初1296号原告：杜某，女，汉族，住延安市安塞区。诉讼委托代理人：李海秀，陕西尚德律师事务所律师。原告：杜某某，女，汉族，住延安市安塞区。诉讼委托代理人：李海秀，陕西尚德律师事务所律师。被告：陕西鸿禧投资有限公司，住所地：西安市雁塔区南二环西段紫竹106号楼B座14层5号。法定代表人：张康义，系该公司经理。第三人：陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心，住所地：延安市安塞区一道街体育场内。负责人：张康义，系该公司经理。原告杜某、杜某某与被告陕西鸿禧投资有限公司（以下简称鸿禧公司）、第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心（以下简称安塞财富中心）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，2017年10月26公开开庭进行了审理。原告杜某、杜某某及其共同诉讼委托代理人李海秀，被告鸿禧公司法定代表人张康义、第三人安塞财富中心负责人张康义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜某、杜某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告陕西鸿禧投资有限公司立即返还原告财富中心221号商铺（建筑面积42.47平方米，实际使用面积24.67平方米），第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心承担连带责任；2、判决陕西鸿禧投资有限公司支付其拖欠原告租金（自2016年1月1日起，年租金为47391元）及每日千分之三的滞纳金，第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心承担连带责任；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年，被告陕西鸿禧投资有限公司（以下简称鸿禧公司）投资开发建设安塞体育运动广场，其地下一层为商铺，使用权为39年，商铺名称确定为“财富中心”。2011年6月4日，原告与被告鸿禧公司签订了《安塞体育广场（财富中心）商用房使用权转让合同》，约定原告购买被告财富中心221号商铺，建筑面积42.47平方米，实际使用面积24.67平方米。原告支付了相应价款，取得了商铺的使用权，被告并向原告颁发了《商铺使用权证》。当日，原、被告还签订《商铺试运营协议》，双方约定，原告购买的商铺被告试运营至2013年12月31日，到期后被告返还原告商铺，试运营期间原告免收租金。试运营期间，被告未征得原告同意，将财富中心委托第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心经营管理。2013年6月，原被告签订《安塞体育广场财富购物中心商铺返租合同》（以下简称《返租合同》），该合同第1条约定从2014年1月1日起返租原告商铺，期限三年半，至2017年6月30日。第2条约定了租金标准，其中2016年及2017年1至6月的年租金为原购买商铺时总价格的9%。第3条约定了支付方式，即上一年12月31日之前支付下一年租金，2016年12月31日前支付2017年1至6月份租金。第6条约定了迟延支付租金加收每天千分之三的滞纳金，第9条约定三年半到期后，若再达不成返租协议，被告无条件将商铺恢复到购铺时转让合同铺位划分所示的原业态。《返租合同》签订后，被告继续委托第三人经营管理。并支付了2014年、2015年租金。2016年的租金，被告以现金或者商铺抵偿。2017年1月1日以来租金拖欠。原告认为，原被告签订的《返租合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，应当认定为有效。被告拖欠租金的行为构成违约，现租期届满，根据《返租合同》的约定及我国《合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，被告应当承担返还原告商铺并支付租金及滞纳金的违约责任。因第三人系被告单方委托，且系财富中心实际经营管理人，故应当与被告承担连带责任。被告陕西鸿禧投资有限公司辩称，原告所述是事实，但是商场恢复原业态对商场是致命性打击，故被告不同意恢复原业态，所欠租金和利息会偿还，但利息应当按照月利率1.5%计算，利息和滞纳金只能赔偿一项；对于2017年7月1日之后原告的损失，被告不应承担责任，因为商铺已交由“业主委员会”管理。第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心辩称，其答辩意见与被告鸿禧公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：“业主委员会”函复印件和回复函复印件各一份。经审查，该证据不能证明被告、第三人已将商铺交给“业主委员会”管理，故该证据材料，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿禧公司以投资开发的方式取得位于安塞区体育广场地下两层房屋的使用权，使用权年限为39年，地下一层为商用房，名称为“财富中心”，并依照与安塞区人民政府签订的《安塞区体育广场暨财富广场招商建设合同》及政府批文，转让了部分该商用房的使用权。2011年6月4日，原告与被告鸿禧公司签订《安塞体育广场（财富中心）商用房使用权转让合同》。该合同约定了221号商铺（建筑面积42.47平方米，实际使用面积24.67平方米），总金额442368元整。合同附件（销售布局图）标明了原告所购买的商铺在“财富中心”的位置。被告鸿禧公司的法定代表人、第三人安塞财富中心的负责人均为张康义。2013年6月2日，以朱某某、刘某为代表的“业主委员会”代表原告与被告、第三人签订了《返租合同》，合同中有被告、第三人的名称，有张康义的签名、第三人的盖章，将原告的商铺租赁给被告、第三人。合同约定：租赁期限为三年半，即从2014年1月1日至2017年6月30日；2014年租金为原购买商铺时总价格的8%；2015年租金为原购买商铺时总价格的8.5%；2016年和2017年1月至6月的租金为原购买商铺时总价格的9%；付款方式为分期付款，即每年的租金在上一年的年底前付清，2016年租金在2015年12月31日前付清；2017年1月至6月的租金在2016年12月31日前付清；被告、第三人必须按时如数交付租金，否则“业主委员会”加收滞纳金（每日滞纳金为年租金的3‰）；三年半期满后，若再达不成返租协议，被告、第三人无条件将商铺恢复到购铺时铺位划分所示的原业态。在合同履行期间，被告、第三人从2016年1月1日开始拖欠租金至今，2016年租金为47391元，2017年1月1日至2017年6月期间租金23695.5元，至今未向原告支付。《返租合同》到期后，原告不再与被告、第三人续签租赁合同，现被告、第三人仍然占有该商铺。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，以朱某某、刘某为代表的“业主委员会”代表原告与被告、第三人签订《返租合同》，原告依约将其商铺交由被告、第三人经营，并收取了被告、第三人支付的租金，故该《返租合同》为有效合同，受法律保护。在合同履行期间，被告、第三人未按照约定的期限支付租金，合同到期后，被告、第三人未按照合同约定返还租赁物，其行为违反了约定，理应承担滞纳金，但双方约定每天滞纳金为年租金的3‰，明显过高，滞纳金应酌情调整为以拖欠租金为基数的利息，按月利率1.5%计算，被告、第三人对此也表示愿意承担，故原告提出要求被告、第三人返还商铺并恢复到购铺时铺位划分所示的原业态及支付原告合同期内租金及利息的诉讼请求，依法予以支持。关于被告鸿禧公司与第三人安塞财富中心承担连带责任的问题。《返租合同》中，有被告、第三人的名称，有张康义的签名、第三人的盖章，被告与第三人应为共同承租人，故被告与第三人应共同承担责任。关于2017年7月1日至实际返还商铺之日的租赁费问题。《返租合同》到期后，原告不再与被告、第三人续签租赁合同，被告、第三人仍然占有该商铺，应支付原告的商铺占用费，但不应按原《返租合同》中约定的租金数额支付。就该返租的商铺，本院根据原告与被告、第三人之间的商铺租赁费，以及第三人与经营户之间的商铺租赁费数额差异，酌情认定被告、第三人以每月每平方米51元支付原告的商铺占用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陕西鸿禧投资有限公司、第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心于本判决生效后十日内返还原告杜某、杜某某位于延安市安塞区体育广场地下财富中心221号商铺（使用权），并恢复到购铺时铺位划分所示的原业态；二、被告陕西鸿禧投资有限公司、第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心于本判决生效后十日内一次性支付原告杜某、杜某某2016年的租赁费47391元，并承担从2016年1月1日起至实际支付之日止按月利率1.5%计算的利息，支付原告杜某、杜某某2017年1至6月份的租赁费23695.5元，并承担从2017年1月1日起至实际支付之日止按月利率1.5%计算的利息；三、被告陕西鸿禧投资有限公司、第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心于本判决生效后十日内一次性支付原告杜某、杜某某从2017年7月1日起至判决生效之日止每月按建筑面积每平方米51元的商铺占用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费984元，减半收取492元，由被告陕西鸿禧投资有限公司、第三人陕西大商物业管理有限公司安塞财富购物中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  杨新平二〇一七年十一月二十四日书记员  解 强附：本案适用的相关法律、法规及司法解释《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。