福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初3929号原告：福建博古投资有限公司,住所地：福建省福州市鼓楼区湖东路xx。法定代表人：赵伟文职务：执行董事。委托诉讼代理人：裘小东，该公司员工。被告：朱清龙，男，汉族，1943年11月15日日出生，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所实习律师。原告福建博古投资有限公司（以下简称博古公司）与被告朱清龙占有物返还纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告博古公司的委托诉讼代理人裘小东、被告朱清龙的委托诉讼代理人郑开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建博古投资有限公司向本院提出诉讼请求：l.请求依法判令被告立即返还非法占有使用的、原告所有的位于福州市鼓楼区两套住房；2.请求依法判令被告向原告支付其非法占有使用期间的房屋使用费，以赔偿原告因被告的违法行为所造成的房租损失（暂按照每月3000元的标准计算房屋使用费，自2006年2月开始计算至2017年4月，共计438000元）；3.请求依法判令被告承担原告因无法出租房屋而缴纳的房产税（从价计征）损失(自2006年0月起，按照每月362.53元的标准计算，至2017年4月，共计52929.62元）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于福州市鼓楼区两套住房，是原告依法享有房屋所有权的自有房屋，原告并依法持有福州市房地产管理局核发的房地产权证（证号分别为：榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号）。被告朱清龙原为福建三农集团股份有限公司[现已更名为：泰禾集团股份有限公司]高管人员，2004年8月，被告利用其高管身份，通过当时原告控股股东中油龙昌股份有限公司[曾用名：中油龙昌（集团）股份有限公司]与福建三农集团股份有限公司共同的实际控制人邱忠保，无偿占有了原告位于鼓楼区的两套住房。但被告占有使用上述两套住房，并没有取得原告的同意，也没有和原告办理任何的房屋使用手续及缴纳任何的房屋使用费或租金。2006年2月，邱忠保因涉嫌犯罪被判处20年有期徒刑。原告控股股东中油龙昌股份有限公司的第一大股东依法变更为“中国石油天然气管道局”。福建三农集团股份有限公司的控股股东及实际控制人也发生了变化，中油龙昌股份有限公司与福建三农集团股份有限公司不再具有任何关联关系。此后，原告在控股股东的支持下，多次派人前往被告住所及采取电话联络方式，要求被告尽快从上述房屋中搬走，将房屋交还给原告。原告并分别于2007年8月6日、2007年9月26日、2009年4月28日等，多次向被告发送公函，敦促其立即交还房屋，但被告一直以各种借口予以拖延。2013年之后，被告表示有意要购买原告住房，双方就此进行了长达数年的洽谈，但由于被告借口因其长期居住该房屋，致使其失去在福州市房价较低时购买其他住房的时机，因而提出要低价购买现有住房或者由原告支付大笔补偿款等无理要求，双方始终未能就归还房屋达成一致意见。由于被告原为上市公司的高管，有一定的社会知名度，加之年事已高，原告出于对被告的尊重，一直立足于协商解决此纠纷。但经过长达十年的协商与交涉，原告认定被告完全没有主动搬迁的诚意，遂于2017年4月19日再次向被告发送了“关于尽快归还我司房产的公函”，要求被告在接函后I日内立即搬离原告房屋，并支付房屋使用费等一切费用和损失。但被告接函后没有任何反馈意见，也没有向原告归还房屋及支付使用费等。由于被告长期无偿使用原告的房屋，不但使得原告无法将该房屋对外出租，获得应有的租金收入，而且，原告还要因此每年向税务机关缴纳4350.38元的房产税（从价计征，折合每月362.53元）。被告长期强行霸占原告房产的行为，给原告造成了严重的经济损失。原告曾在2009年4月8日向被告发送的“关于清缴公司资产（房产）的函”中，明确提出要自2006年2月开始，以每月3000元的标准向被告收取房屋使用费。原告认为：被告长期无偿占有使用原告所有的房屋，没有任何法律依据。在原告明确要求其搬离的情况下，被告占有使用该房屋的行为，属于非法占有，严重侵犯了原告作为房屋产权人的合法权益。被告依法应当立即从上述房屋中搬离，并承担相应的房屋使用费，以补偿原告因其非法占有住房给原告造成的经济损失。鉴于此，原告特依法向贵院提起诉讼；请求依法判如所请。被告朱清龙辩称，一、涉诉房产2004年之前实际所有权不是原告所有，之后赠与被告。2004年之前是原告控股股东中油龙昌股份有限公司和福建三农集团股份公司共同的实际控制人邱忠保先生用福建三农集团股份公司的资金从原股东国洪起处转让涉诉房屋，所以原告根本拿不出用自己资金购买诉争房产的支付凭证等证据，正因为是邱忠保动用了福建三农集团股份公司的资金购买且当时原告95%股权（实际为100%）为邱忠保实际所有，故邱忠保经过与当时的福建三农集团股份公司和当时的福建博古投资有限公司董事会沟通决定将诉争房产奖励（赠送）给被告，也就是说邱忠保在征得当时二公司董事会同意的情况下，完全有权利对诉争房产做出处置。二、被告依规受赠涉诉房产，并己实际入住使用多年，原告无权主张涉诉房产所有权或使用权。2004年8月份，福建三农集团股份公司和福建博古投资有限公司董事会拟根据三明市对化工企业的整体规划拟将公司生产基地搬迁、扩建，在福州设立项目部领导班子，鉴于被告具有30多年的化工企业工作经验和领导能力，特地将被告从三明市调往福州二公司总部（二公司总部共同在福州市伊法达大厦内办公）上班，以被告为主设立项目部领导班子。此时邱忠保考虑到被告在福州没有房子，且对福建三农集团股份公司（包括原福建博古投资有限公司）的巨大贡献，经二公司董事会同意决定将诉争房产奖励给被告，即赠送给被告。2004年8月底福建三农集团股份公司的董事会秘书和福建博古投资有限公司的办公室主任二位女同志共同到位于二公司福州总部办公室将六把钥匙锁交付给被告，并且共同到涉诉房屋进行交接验收，双方确认房屋交付完毕，完成了奖励（赠送）程序，她们两人告知被告过段时间办理房屋过户手续。后来被告一再催促邱忠保和二公司尽快办理过户，但由于邱忠保和二公司董事会担心被告取得房屋产权证后会离开公司，想等到扩建、搬迁工作完成再将房产过户，故要求被告再等一下并承诺一定会办理产权过户。房屋产权过户的事情也就一拖再拖至2006年2月邱忠保涉嫌刑事犯罪被捕，故至今无法办理产权过户，责任不在被告。根据《合同法》第一百八十条的规定，虽然双方之间的产权过户未办理完毕，但双方之间奖励（赠与）与被奖励（被赠与）之间的法律关系己成立，被告已实际接受赠与，并入住使用多年，原告也从未提出异议，所以双方之间的赠与法律行为是合法有效的，应受到法律保护。三、被告为原福建三农集团股份公司（包括原告）的企业做出了巨大的贡献，接受涉诉房产是应当的。被告在主持“福建三农公司”的工作期间[1967年工作，1986年7月至1997年5月任厂长，1991起兼党委书记，福建省三农化学股份有限公司董事长兼总经理与党委书记，1997年至2000年5月任福建三农化学股份有限公司（集团公司）副董事长兼总经理与党委书记。2002年8月至2004年6月任公司党委书记并受聘为高级顾向，主持福建三农公司生产经营工作。]从1986年7月至2000年5月主持福建三农工作期间，为三明市政府的国有资产保值增值做出了重大贡献。从1987年至1999年共实现利润24072.3万元，入库利税10492.4万元，分别为1965年至1986年的利润总和1041万元的23.09倍，入库利税总和1200万元的8.74倍。2002年8月至2004年6月应聘主持三农工作期间，为公司减亏增盈做出贡献，2003年工业产值2.44亿元，比增3.45%，销售收入2.699亿元，比增10.53%；出口创汇1480.5万美元，比增9.8%；利润比增2000万元、公司效益显著提高，获得了公司广大职工的认可，并得到了股东会、董事会的赞誉。到了2004年被告年老原本想退休，但三明市委书记、市长要求被告扶助邱忠保搞好公司的迁移、扩建工作，被告受到组织的信任和公司委托才留下来继续工作。被告是个诚实守信的老共产党员，1992年被省人事局确认为高级工程师，1990年被省经贸委授予优秀企业家，1991年被省政府授予省劳动模范，1997年为三明市第五届政协委员，1993年、1997年被选举为福建省第八、九届人民代表大会代表，从为企业和社会所做出的巨大贡献而言，作为二公司的董事会将涉诉房产奖励（赠与）被告都是无可挑剔和非议的，也是应该的。四、原告诉讼没有事实根据和法律依据。占有原告95％股权的中油龙昌股份有限公司由于经营不善，亏损严重等，所持有的原告股权被广东省广州市中级人民法院依法进行第二次拍卖，原告某些人为了个人利益置本案双方赠与的事实于不顾，采取混淆是非颠倒黑白的手法篡改事实把董事会赠与被告的房产说成是“利用高管身份，非法占用”，这完全是无中生有恶意抹黑被告，其目的是想把被告赶出受赠房产，然后将房屋变卖，把转让款在新的股东到来之前瓜分完毕，其险恶用心，昭然若揭。但是本案事实是清楚的，就是赠与关系，原告所有的诉讼材料都是无法得出所谓被告“长期霸占原告房产”的结论，而恰恰相反的是原告置历史事实于不顾，对已经发生法律效力的赠与房产事实，恶意反悔，即原告所诉无事实根据和法律依据。五、本案涉诉房产因涉嫌刑事犯罪，故本案应当中止审理。2006年福建三农公司、中油龙昌公司、福建博古投资有限公司相关人员涉嫌合同诈骗、挪用资金等等犯罪事实被福建省公安厅立案侦查，至今仍有犯罪嫌疑人未到案，涉及犯罪的相关财产被公安机关查封、冻结（包括本案涉诉房产）,该案目前还未结案，仍在侦查中。本案涉诉的房产可能根本就不是原告的房产，也可能涉及到赃款赃物等等刑事犯罪问题，故本案房产性质应当以福建省公安厅的侦查终结为准，所以被告认为本案根据《民事诉讼法》的有关规定应当中止审理。综上，被告与原告之间的房产赠与合法有效，应受到法律保护，原告诉求没有事实根据和法律依据，原告应当履行过户办理产权证至原告名下的义务。被告由于与福建三农集团股份公司（包括原告）发生赠与房产的事实，目前在福州没有其他房产，年老多病。为此请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的答辩意见。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号房产证，证明原告为该两套房产的合法占有人，依法享有产权人的一切合法权益。A2.关于催促福建博古投资有限公司尽快清缴公司资产的函（中油龙昌文件）；A3关于限期清退融侨花园房产的告知函（附一份邮寄单复印件）；A4.关于清缴公司资产（房产）的函，；A5.邮寄单复印件。关于尽快归还我司房产的公函。以上四证据共同证明：1.原告曾多次书面要求被告立即归还非法占有公司房产；2.拟证明原告早在2009年就曾向被告主张自2006年2月开始收取房屋使用费每月3000元的事实。被告对A1.房产证的真实性没有异议，但本案房产涉及刑事犯罪，并不能证明原告所要证明的内容。刑事案件还在侦查过程中，房屋已经被公安厅查封。该房产不是原告用自己的资金买的，有可能涉及刑事违法购买，所以提出中止审理的答辩。对原告提交的A2.系列函，这些函并没有被告的签收，不能证明被告有收到原告发的这些函，被告均没有收到，因此对其真实性合法性关联性均有异议。原告的法定代表人是邱忠保的秘书，涉诉房产是赠与给被告的，且在原告赠送给被告后还有协商办理产权过户手续的内容。被告提交如下证据：证据B1.身份证、省人大代表证、政协委员证、省劳动模范证、优秀企业家证、高级工程师证，证明被告主体资格和工作期间的政治身份与表现。B2.泰禾集团股份有限公司内资企业登记情况表、福建博古投资有限公司内资企业登记情况表，证明二公司股东和董事变更情况（多次变更）。B3.沪市上市公司公告，证明2004年5月邱忠保任原告大股东的董事长和原告现法定代表人为董事会秘书。B4.广州市中级人民法院公告、拍卖公告，证明持有原告95％股权的中油龙易股权已拍卖。B5.不动产抵押查封状况、个人不动产登记信息查询记录，证明涉诉房产被省公安厅查封，被告在福州无房产。B6.房产信息，证明2004年涉诉房产价格情况（约3500-4000元）。B7.《经理日报》、《福建三农》报、《三明侨报》，证明被告工作期间的部分情况。B8.《职工医疗终结鉴定表》、《疾病证明书》、《出院记录》，证明被告身体状况。B9.函，证明原告与三农部分资产由原告实际控制人处置。原告庭后提交书面质证意见认为：对证据B1的真实性没有疑异，但与本案均没有关联性，不应予以认定。同时，该证据恰恰自认了其无权占有及使用原告房屋的事实。1.被告从来都不是原告方的员工，根本就无权无偿占有或使用原告方的房产；2.被告身居省人大代表等职务，应该十分了解我国的法律，却妄想不劳而获，意图伙同邱忠保非法侵占原告合法财产，且在占有企图落空后还长期非法占有原告房屋，其违法恶意远超普通人，给社会也带来了较大的恶劣影响。对证据B2的真实性没有疑异，但与本案均没有关联性，不应予以认定，该证据反而可以证明如下事实：1.被告所任职的公司不是原告的股东；2.邱忠保也从未持有过原告95％的股权；3.中油龙昌（集团）股份有限公司（现更名为：中油龙昌股份有限公司）自2003年3月18日起，就一直是原告持股95％的控股大股东。该部分证据恰好可以驳斥被告在答辩状中所编造的有关原告公司股权为邱忠保所有的谎言。对证据B3的真实性没有疑异，但与本案没有关联性，不应予以认定。此外，即使邱忠保为所谓的“实际控制人”，其处置关联公司的资产也必须是以具有法人身份的公司名义对外行使相关权力，任何个人的口头承诺均没有法律效力。但被告没有提供任何由原告签署的协议或文件，可以确认原告已经将该两套房屋“赠与”给被告。且从被告在答辩状中所声称的情况看，即使是邱忠保本人，也是无意将原告的这两套房屋处置给被告的，充其量只是临时提供给被告居住一段时间。这就进一步证明被告长期占有原告房屋没有任何法律依据。对证据B4的真实性没有疑异，但与本案没有关联性，不应予以认定。同时，根据原告提交的证据材料显示，原告自2007年开始，就一直不断地通过函件、电话及员工上门等形式，要求被告立即退还所占据的房屋，但被告却一直找各种借口不还，甚至从2013年起，被告还声称希望原告将该两套房屋卖给他，致使原告长期没有采取司法途径进行维权。另外，被告明明一直居住在该房屋中，但却对法院因本次诉讼所寄送的法律文书等故意不予接收，从而达到拖延诉讼、继续非法霸占原告房屋的目的。对证据B5的真实性没有疑异，但与本案没有关联性，不应予以认定。本案是因被告非法占有房屋所引起的房屋迁让纠纷，根本就不涉及该房屋的产权问题。对证据B6的真实性无法确认，且该证据与本案没有任何关联性，不应予以认定。证据B7与本案没有任何关联性，且同证据B1一样，反而能证明被告不是原告员工，根本就无权占有原告的房屋。对证据B8的真实性无法确认，且与本案没有任何关联性，不应予以认定。并且，若被告工伤复发，可由其原工作单位承担相应责任；若其因年老多病，则其子女应履行赡养义务，将其接到身边进行侍奉，而非强行无理霸占原告住房。证据B9，原告从未收到过该函件，对其真实性不予认可。且该函件亦与本案没有任何关联性，依法不应予以认可。本院认证如下：对于原、被告真实性均无异议的证据A1房产证，证据B1-B5，当事人亦能提供原件核对，本院依法确认其真实性。被告提交的证据B1-B9，均不能证明被告享有讼争房产产权或居住的权利，亦不能证明被告陈述的赠与的事实，故本院对被告提交的证据的关联性均不予确认。根据上述有效证据，本院查明如下事实：坐落于福州市鼓楼区，建筑面积分别为83.31平方米、96.29平方米的房产（产权证号分别为：榕房权证Ｒ字第××、02××79号），均系原告福建博古投资有限公司于2002年6月10日向福建元洪房地产有限公司购买，并于2002年7月12日登记在原告福建博古投资有限公司名下。上述两套房产现被福建省公安厅查封。庭审中，被告称其从2015年入住上述两套房屋至今。原告福建博古投资有限公司于2007年8月6日作出《关于清退融侨花园房产的函》，于2007年9月26日作出《关于限期清退融侨花园房产的告知函》，于2009年4月8日作出《关于清缴公司资产（房产）的函》，于2017年4月19日作出《关于加快归还我司房产的公函》。上述函件均要求被告朱清龙尽快归还位于鼓楼区两单元房屋。另查，福州市房地产档案馆出具《个人不动产登记信息查询记录》，被告朱清龙在福州市区未查询到房产登记信息。本院认为，本案讼争两套房产登记于原告福建博古投资有限公司名下，现原告诉请要求被告搬离讼争两套房屋，故本案案由应为“占有物返还纠纷”。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋产权的设立以登记为准，虽然被告自2005年至今占有讼争两套房屋，但是被告提交的证据均不能证明其对讼争两套房屋享有合法的占有的权利，包括被告陈述的两套房屋系董事会决定奖励（赠与）给被告的事实均无相关证据证明。因此，被告应当承担举证不能的法律后果，本院依法认定被告对讼争两套房产无合法的所有权和使用权。被告另辩称讼争两套房屋被查封本案应中止审理，本院认为，讼争两套房屋被查封，并不能否定原告系其所有权人的事实，并不能阻碍房屋所有权人主张占有物返还的权利，且未对查封造成妨碍，被告该项辩解无法律依据，本院不予采信。原告第一项诉讼请求要求被告返还其占有的两套讼争房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，本院予以支持。原告第二项诉讼请求要求被告支付占有期间的房屋使用费，第三项诉讼请求要求被告支付因无法出租房屋而缴纳房产税的损失。因原告未提供关于租金、房产税方面的相关证据证明其具体数额，亦未在举证期限内向法庭提交评估申请，故原告应承担举证不能的法律后果，原告第二项、第三项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱清龙于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市鼓楼区的两套房屋返还给原告福建博古投资有限公司；二、驳回原告福建博古投资有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费8663元、公告费260元，由被告朱清龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄昌杰人民陪审员  林建勇人民陪审员  李晓玲二〇一七年十一月六日书 记 员  施倩莹附本案主要法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。