湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6294号上诉人（原审原告）：韩晓斌，男，1951年6月1日出生，汉族，住址武汉市江汉区，上诉人（原审原告）：熊淑华，女，1955年6月12日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：刘波彬，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王协鹏，男，1967年1月21日出生，汉族，住址武汉市硚口区，委托诉讼代理人：谭苗，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉百居易房地产经营咨询有限公司，住所地武汉市江汉区青年路66-5号招银大厦15层6室。法定代表人：谢娟，总经理。委托诉讼代理人：常敏霞，该公司员工被上诉人（原审被告）：武汉长江飞天电子科技有限公司，住所地武汉市江汉区江兴路17号。法定代表人：李无忌，董事长。委托诉讼代理人：熊惟蛟，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉长江通信产业集团股份有限公司，住所地武汉市东湖开发区关东工业园文华路2号。法定代表人：吕卫平，董事长。委托诉讼代理人：董水生，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳恒，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉城投房产集团有限公司，住所地武汉市江岸区青岛路15号。法定代表人：谭萍，董事长。委托诉讼代理人：周丹，湖北华徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗洪涛，该公司员工。上诉人韩晓斌、熊淑华，上诉人王协鹏与被上诉人武汉百居易房地产经营咨询有限公司（以下简称百居易公司）、武汉长江通信产业集团股份有限公司（以下简称长江通信公司）、武汉长江飞天电子科技有限公司（以下简称长江飞天公司）、武汉城投房产集团有限公司（以下简称城投公司）物权纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初5305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩晓斌、熊淑华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人享有承租权，并由被上诉人及王协鹏为上诉人办理分户手续；2、本案的二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：韩晓斌、熊淑华于1988年经其单位分配，在时任湖北省省长郭振乾、武汉市市长赵宝江批示武汉市电子工业局党委书记唐风标与武汉市无线电研究所协调下，韩晓斌、熊淑华夫妇二人交出位于汉口建设大道妙墩村无线电研究所职工福利房二室一厅后，由武汉市无线电研究所领导决定到武汉市江汉路45号4楼附楼居住至今。2005年在韩晓斌、熊淑华夫妇皆不知晓的情况下，武汉市计算机研究所将房屋使用权转让给武汉百居易房地产经营咨询有限公司时，而韩晓斌和熊淑华仍在此居住，单位并未按照《补充协议》约定的方式解决其住房问题。同时，上诉人实际居住过程中，也积极履行了缴纳租赁费等义务，理应享有该房屋的承租权，各被上诉人理应按照《补充协议》的约定为上诉人办理分户手续。王协鹏辩称，一、我方对本案诉争房屋享有承租权、使用权，韩晓斌、熊淑华诉请无事实和法律依据。二、韩晓斌、熊淑华的诉请违反了我国法律及直管公房的相关规定，不应被支持。三、我方对诉争房屋享有承租权、使用权，与本案裁判结果有直接的利害关系，我方的诉讼主体地位应是具有独立请求权的第三人。百居易公司辩称，我公司早在几年前将房屋使用权转让，不应在本案中作为被告，我方与计算机研究所签订的补偿协议已履行完毕，且20万元保证金仍未收回。因此，请驳回韩晓斌、熊淑华的上诉。长江飞天公司辩称，本案是租赁合同权利义务转让产生的纠纷，两次使用权的转让应是权利义务的一并转让，百居易公司受让使用权时，包括了继续允许韩晓斌、熊淑华居住的义务，百居易公司应继续承担该义务，王协鹏也应承担该义务。分户办证应属行政机关主管范围，韩晓斌、熊淑华无权要求本案当事人为其分户。综上，请求驳回上诉，维持原判。长江通信公司辩称，韩晓斌、熊淑华的二审诉讼请求超出了其一审诉请，请求驳回上诉，维持原判。城投公司辩称，与我公司无关，认可听从终审判决。王协鹏上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回韩晓斌、熊淑华的起诉或将本案发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由，一、韩晓斌、熊淑华一审诉讼请求属于单位内部的建房、分房纠纷，不属于人民法院受案范围，应不予受理或驳回起诉。二、一审判决事实认定错误，诉争房屋并非韩晓斌、熊淑华单位分配，而是其强行抢占。三、一审判决适用法律错误，违反了合同相对性原则，“买卖不破租赁原则”也适用错误。四、一审判决内容违法。“约70平方米”的判决内容不具体，无根据，无法执行。诉争房屋使用性质为商业经营用房，非居住生活用房，一审判决违反了我国土地法及城乡规划法的强制性规定。一审法院对上诉人的反诉不合并审理，违反了民事诉讼法律规定。五、一审判决影响恶劣。韩晓斌、熊淑华辩称，与上诉意见一致。百居易公司辩称，我公司在与王协鹏签订转让房屋使用权时，将韩晓斌、熊淑华的居住情况、补充协议的签订、保证金的支付等均告知过王协鹏。我公司支持王协鹏的上诉。长江飞天公司辩称，本案是租赁合同权利义务转让产生的纠纷，两次使用权的转让应是权利义务的一并转让，百居易公司受让使用权时，包括了继续允许韩晓斌、熊淑华居住的义务，百居易公司应继续承担该义务，王协鹏也应承担该义务。分户办证应属行政机关主管范围，韩晓斌、熊淑华无权要求本案当事人为其分户。综上，请求驳回上诉，维持原判。长江通信公司辩称：韩晓斌、熊淑华居住事实一直存在，王协鹏与百居易公司签订合同时已告知。请求驳回上诉，维持原判。城投公司辩称：与我公司无关，认可听从终审判决。韩晓斌、熊淑华向一审法院起诉请求：1、确认韩晓斌、熊淑华在武汉市江汉路45号四楼附楼房屋的居住权，由四原审被告为韩晓斌、熊淑华办理该房屋使用权分户手续；2、本案的诉讼费用由四原审被告承担。一审法院认定事实:武汉市江汉区江汉路45号（暨四明银行大楼，房地产管理部门登记的地址为武汉市江汉区江汉路47号）属城投公司管理的直管公房，原由武汉市计算机研究所（武汉市电子科学研究院）承租用于办公大楼。韩晓斌原系武汉市无线电天线研究所职工。由其所在单位分配，与其家属从1988年起在四明大楼内4楼附楼部分内居住至今。1995年经武汉市编制办批准，同意成立武汉市电子科学研究院，并保留武汉市无线电天线研究所、武汉市计算机研究所的牌子。2001年武汉市电子科学研究院进行改制，长江通信公司从原单位主管部门武汉市机电国有控股（集团）公司购买了上述单位经评估改制的剩余国有净资产，成为该公司股东。2001年12月，武汉市电子科学研究院更名为长江飞天公司。2004年4月12日，长江通信公司将其所持有的长江飞天公司的股权转让给案外人，其不再为长江飞天公司股东。2005年6月30日，武汉市计算机研究所与百居易公司签订《房屋使用权转让协议》，约定将计算机研究所承租的位于武汉市江汉区江汉路45号4.5楼建筑面积2232.98平方米房屋的使用权转让给百居易公司，在协议第六条约定，本协议生效后，百居易公司取得该房屋使用权后承诺妥善处理韩晓斌住房争议。同日双方还签订了《补充协议》一份，约定关于该房屋现有住户韩晓斌，约定百居易公司另以20万元人民币作押金（押金由长江通信公司负责收取并退还），双方约定：按以下三种方式的其中一种解决韩晓斌的住房问题（1）仍旧容许其在原居住地不动，直至其自动搬迁；（2）找合适面积的房屋置换给韩晓斌；（3）按该房屋评估价适当补偿给韩晓斌，由其自行购房。当百居易公司出具有韩晓斌夫妇或其他合法有权人签字的同意妥善处理意见书经武汉市计算机研究室认定或公证机关公证后，武汉市计算机研究所应无条件、无利息立即一次性退还押金20万元。武汉市计算机研究所在本次转让武汉市计算机研究所使用权给百居易公司时已扣除了韩晓斌原址居住面积折算的价格，作为留给百居易公司处置韩晓斌绝大部分费用，处置韩晓斌住房费用不够部分由百居易公司自行解决。2006年4月30日，百居易公司与武汉市直属房地产公司第一房管所（武汉市直属房地产公司于2008年更名为第三人城投公司）签订了《房屋租赁合同》，约定将位于江汉区江汉路47号建筑面积2232.98平方米的房屋租赁给百居易公司使用，租赁期间为144月，从2006年7月15日到2018年7月15日，租金按月支付，租赁房屋作经营使用。2011年4月4日，百居易公司与王协鹏签订了《房屋使用权转让协议》，约定王协鹏购买百居易公司江汉路47号4.5楼建筑面积2232.98平方米房屋的使用权。合同第二条约定该房屋已经出租作为酒店经营，当前承租人为湖北扬子江饭店有限公司，并有一住户（姓名韩晓斌）占用了部分房间（约70平方米），详细信息及合同资料乙方已进行了确定。合同还就按双方确定义务等事项进行了约定。依据上述转让合同，百居易公司和城投公司下属房管所在2006年5月30日签订的《房屋租赁合同》第十七条补充合同、附件中添加第5项为，经百居易公司董事会集体研究，该处房屋自2011年7月起更名为合作股东王协鹏，房管所认可王协鹏对该处房屋拥有使用权，期限为2011年7月1日起至2042年6月30日止，租金仍按原标准执行，在合同有效期内，房管部分与王协鹏按合同约定履行各自权利义务，使用期限届满，本合同即行终止。在补充协议处加盖了武汉城投房产集团有限公司第一分公司的公章。城投公司在一审庭审中陈述对该补充协议的效力有异议，称其认可的承租人为百居易公司。但百居易公司认为转让协议后，房屋已交付王协鹏使用至今。且王协鹏一直通过银行转账方式缴纳房屋租金至今。因韩晓斌、熊淑华与诸原审被告就房屋的安置问题一直未达成一致，一直持续信访。现诉至法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，韩晓斌及其配偶熊淑华于1998年经韩晓斌所在单位分配，开始在位于武汉市江汉路45号4楼附楼居住至今。2005年武汉市计算机研究所将房屋使用权转让给百居易公司时，韩晓斌和熊淑华仍在此处居住，单位并未解决其的住房问题。因此武汉市计算机研究所与百居易公司专门约定了转让价格中扣除了韩晓斌原址居住面积折算的价格，由百居易公司负责解决韩晓斌的住房问题。对于解决方式约定为：（1）仍旧容许其在原居住地不动，直至其自动搬迁；（2）找合适面积的房屋置换给韩晓斌；（3）按该房屋评估价适当补偿给韩晓斌，由其自行购房，故韩晓斌、熊淑华仍继续享有此居住的权利。后百居易公司将房屋整体转让给王协鹏时，也在合同中明确了韩晓斌在其中居住的情况，王协鹏在明知该状况下，购买了房屋的使用权，故武汉市计算机研究所与百居易公司上述补充协议的约定的效力应及于王协鹏。根据买卖不破除租赁的原则，结合到当时时代背景，单位福利分房系职工取得房屋的重要途径，考虑到韩晓斌及熊淑华在他处无住房，一审法院认为在妥善解决其住房问题前，其仍享有住房的居住权。无论使用权人是王协鹏或者百居易公司，根据补充协议约定，仍负有允许韩晓斌、熊淑华在内居住的义务。因此对韩晓斌、熊淑华要求确认对武汉市江汉路45号4楼附楼房屋的居住权的诉讼请求予以支持。对韩晓斌、熊淑华要求原审被告办理使用权分户手续的诉讼请求，因确行分户实际系公房管理单位与承租人直接建立单独的承租关系，因公房租赁关系实际上是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利，不应由法院强制进行认定，且城投公司明确不同意进行分户，故对韩晓斌、熊淑华此项诉讼请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、韩晓斌、熊淑华享有武汉市江汉区江汉路45号（房产证登记地址为江汉路47号）4楼附楼（约70平方米）房屋的居住权；二、驳回韩晓斌、熊淑华其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，由武汉百居易房地产经营咨询有限公司、王协鹏负担（此款韩晓斌、熊淑华已预付，武汉百居易房地产经营咨询有限公司、王协鹏应支付给韩晓斌、熊淑华）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，韩晓斌、熊淑华作为武汉市无线电天线研究所职工，经单位分配而居住在诉争4楼附楼部分。武汉市计算机研究所与武汉市无线电天线研究所实为关联单位，武汉市计算机研究所将房屋使用权转让给百居易公司时，通过《补充协议》的方式专门约定了对韩晓斌住房问题的解决方案，以此也可映证韩晓斌、熊淑华居住诉争房屋的合法性。武汉市计算机研究所与百居易公司签订《房屋使用权转让协议》及《补充协议》，百居易公司应按合同约定，解决韩晓斌、熊淑华的居住问题，这种解决方式包括但不限于允许韩晓斌、熊淑华继续居住于诉争房屋。百居易公司此后与王协鹏签订《房屋使用权转让协议》，是将其权利义务一并转移给了王协鹏，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条的规定，王协鹏作为义务的继受者，应履行《补充协议》中保证韩晓斌、熊淑华居住的义务。因此，一审法院判决韩晓斌、熊淑华享有武汉市江汉区江汉路45号4楼附楼（约70平方米）房屋的居住权有事实和法律依据，本院依法予以维持。关于上诉人韩晓斌、熊淑华上诉所称的其应享有承租权，并由被上诉人为其办理分户手续的上诉请求，因该请求不属于法院民事主管范围，本案依法不予处理。关于王协鹏称本案应属于单位分房纠纷，不属于法院主管工作范围的问题。因韩晓斌、熊淑华享有居住权的依据是武汉市计算机研究院与百居易公司、百居易公司与王协鹏所签订的合同，相关权利义务产生的纠纷属于法院民事案件主管范围，应予以受理。关于王协鹏上诉称一审判决违反了合同相对性原则的问题。因王协鹏与百居易公司签订的《《房屋使用权转让协议》》是对百居易公司与武汉市计算机研究所签订的《房屋使用权转让协议》及《补充协议》的承继，是百居易公司将其权利义务概括转让给了王协鹏。且根据王协鹏与百居易公司签订的《《房屋使用权转让协议》》，王协鹏对韩晓斌、熊淑华一家在此居住的情况是知情的，王协鹏应按约定履行自己的义务。因此，王协鹏的此项上诉理由，本院依法不予采纳。综上，上诉人韩晓斌、熊淑华，上诉人王协鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉韩晓斌、熊淑华承担500元，上诉人王协鹏承担500元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 更审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一七年十一月十六日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ