河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0482民初2766号原告：汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第一村民组，住所地：汝州市汝南街道办事处张吾庄一组。代表人：张关臣，任该组组长。原告：汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第二村民组，住所地：汝州市汝南街道办事处张吾庄二组。代表人：张四，任该组组长。以上二原告委托诉讼代理人：张进营，河南博裕润律师事务所律师。被告：崔付全，男，1963年9月5日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：马延坡，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第一村民组（以下简称张吾庄一组）、汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第二村民组（以下简称张吾庄二组）诉被告崔付全合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张吾庄一组的负责人张关臣及其委托诉讼代理人张进营、原告张吾庄二组的负责人张四及其诉讼委托代理人张进营、被告崔付全的委托诉讼代理人马延坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张吾庄一、二组向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方于2014年3月28日签订的协议2、请求判令被告支付原告2016年土地租金90277.5元3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月28日，原告与被告签订了一份《协议》，该协议约定张吾庄村一组、二组作为甲方将属于其所有的位于三焦对面的集体土地出租给被告，共计120.37亩，租用期限自2014年3月28日起至2044年3月2日止，租地第一年起每亩支付甲方租金750元，还约定乙方应在当年3月28日前缴纳下一年的租金，协议还对双方的其它权利义务作了约定。协议签订后，原告按照协议履行了义务，而被告在履行协议时，对2016年的租金不予支付，一直拖延至今（庭审中，原告要求追加被告支付2017年的租金，当庭申请撤回该请求）。被告的行为已经构成严重违约，导致合同目的不能实现。故起诉，望判如所诉。被告崔付全辩称，1、对原告起诉签订合同事实无异议，在合同签订后，崔付全已经投入了大量了资金建设，支付了原告大量的费用，具体费用在调解时已经查明，土地补偿金每亩2000元，共计24万，还有前两年的租金18万多，总计大概40多万；2、我们认为解除合同的条件不具备，原告要求解除合同的程序不合法，我们认为应当驳回原告的全部诉讼请求；3、根据原告当庭追加的诉讼请求，由于双方采用预付租金的方式，如果支付了2017年度的租金，也就是说双方的合同可以继续履行，跟原告的起诉有矛盾。4、我们认为原告是恶意解除合同，在我们得知原告起诉后，我们将2016、2017年的租金一块给原告，但是原告拒绝接受。二原告根据其主张向本院提交证据如下：一、原被告于2014年3月28日签订的《协议》一份，主要证明原告将位于三焦对面属于原告的土地租给被告使用，土地面积是120.37亩，地界为东至张吾庄地界，西至张吾庄地界，南至207国道，北至张吾庄地界，租用期限是30年，自2014年3月28日至2044年3月28日，租地第一年起每亩补偿750元，土地补偿金每亩2000元，第一年共计331017.5元，其中土地租金是90277.5元，土地补偿金是240740元，从第二年起，每年补偿租金750元，被告不再承担其他费用，协议到期后，被告在同等条件下有优先承租权，协议第8条约定，合同期内，原告不得以任何理由提高租金，次年的土地租金应在3月28日前交纳下一年的租金等；二、崔付全身份证复印件一份，证明崔付全的住址情况；三证人张长春、张爱国、张团伟、张云星主要证明，承租人崔付全只付了前二年的租金，第三年找不到人了，后来村里就在租地处张贴了公告限期付款，不然就解除租赁合同，证人唐某、陈某主要证明承租人崔付全只付了前二年的租金，2016年的租金未给，听说崔付全一直找不到，并听说向崔付全发了催款公告。被告对二原告的提交的证据一（协议）的异议为，要求法庭核实原件；同时认为崔付全已经履行合同的大部分义务，不能因为欠一年租金就解除合同，显失公平。在协议真实有效的情况下，崔付全已履行了义务，缴纳了土地补偿金、租金，厂房建设确实在建，工厂用工优先安排村民，双方在实际履行中，土地补偿金、租金都履行，厂房建设还没建好，大部分都履行了，所以解除合同的条件不具备，不符合根本违约的程度；我们认为原告解除合同的条件不符合法律规定，协议中约定双方解除合同就一种情况，协议第7条，擅自转租，关于逾期未付租金，双方并没有约定解除合同。我们认为合同解除的条件在协议中是不具备的。法律规定关于逾期未付租金在合同法第227条，出租人要求在合理期限内支付，根据原告提供的证据，没有证据证实出租人要求支付租金，解除条件是不具备的。关于效力问题，原告是否征得村民同意，如果最终确认合同无效，根据返还原则，崔付全支付的两年的租金、建设的费用，崔付全的损失都应当由原告来偿还。对六个证人的证词有异议，六个证人都是原告方的，其实就是原告，证明力度低，不应采信。六个证人除了张云星其他人都没有看到公告内容。六个证人不能证明原告主张的公告催款的事实。被告向法庭出示一份影像视频证明，2017年3月18日被告知道原告起诉后，被告方拿着2016年、2017年的租金总共18万多去张吾庄村委会交纳租金，但是原告方拒绝接收。附缴纳租金的录像视频一份。二原告认为：1、从录像上看不到崔付全的影子，也没有崔付全委托他人交付租金的影像，因为事实上崔付全已经将近2年时间下落不明，包括上次开庭后，被告代理人称让崔付全和原告联系一下，始终没有他的音讯，法院通知崔付全邮寄送达，结果地址不对，信件退回。他在下落不明的状态下如何交付租金，很明显本案是由于他人的干预借口交租金，来达到案外人占用土地的目的，而不是崔付全带着诚意交付租金，事先没有崔付全的电话联系，事中没有崔付全的见面，事后没有崔付全的确认，仅仅是案外人声称是崔付全，这不代表崔的真实意思，更不能代表崔在采取措施；2、影像中的张某某自称是受崔付全的委托，但其并没有出示相关的委托手续，而且现任村支书张武权从录像中可以看出多次要求出示委托手续，其一直没有出示，其假借崔付全的名义履行租赁合同。3、本案涉案的协议的甲方是张吾庄1、2组，组长是张四和张关臣，其交付租金应当向甲方交付，这个视频资料不能证明被告确有诚实信用履行合同的表现。本院认为，原告提交的证据1虽为复印件但协议内容被告方未提出异议且认同协议的主要内容。本院认定该证据的真实性、客观性且与本案具有关联性，可作为本案认定事实的依据。原告提交的证据2被告未提出异议且与本案具有关联，可作为认定事实的依据。原告提交的六个证人均为原告方的村民，与原告有利害关系且没有提交公告原件或复制件，不能证明向被告发出公告限期付地租的事实，被告方提出的异议理由成立，本院不予采信。被告向法庭提交的影像视频资料其制作时间为本案原告提起诉讼之后，与双方约定缴纳租金的日期迟延一年有余，缴纳土地租金不是被告本人且没有被告委托缴费的相关手续。原告对该证据的异议理由成立，该证据不作为本案认定事实的依据。经法庭示证、质证、认证和双方当事人的陈述、辩论，确认如下事实，2014年3月28日，二原告与被告签订了一份《协议》，该协议约定张吾庄村一组、二组作为甲方将其所有的位于三焦对面的集体土地出租给被告使用，土地面积是120.37亩。地界为东至张吾庄地界，西至张吾庄地界，南至207国道，北至张吾庄地界；租用期限是30年，自2014年3月28日至2044年3月28日；租地第一年起每亩补偿750元，土地补偿金每亩2000元，第一年共计331017.5元，其中土地租金是90277.5元，土地补偿金是240740元，从第二年起，每年补偿租金750元，被告不再承担其他费用，协议到期后，被告在同等条件下有优先承租权；协议第8条约定，合同期内，原告不得以任何理由提高租金，次年的土地租金应在3月28日前交纳下一年的租金等。协议签订后，原告按照协议履行了义务，被告依照约定缴纳了土地补偿金240740元和2015年之前的土地使用租金。2016年以后的土地使用租金被告未按合同约定向原告支付。现原告起诉来院要求解除与被告签订的合同。另外，本案在审理中，原告方经本院曾多次要求被告的委托诉讼代理人让被告本人到庭或者直接与原告方接触商谈是否解除租地协议，被告崔付全始终没有回音。本院认为，原被告签订的土地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，除租地期限不得超过20年，超过20年的部分无效外，其他部分应为有效。协议签订后双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，原告将其所有的土地依照双方约定交由被告使用，被告向原告支付了前二年的土地使用租金，2016年3月28日至今的土地使用租金被告未向原告支付。被告未按约定支付租金的行为，致使原告不能实现合同目的，构成了严重违约，原告请求解除双方签订的租赁合同的理由成立，应予支持。合同解除后，解除合同之前被告拖欠原告的租金应予支付，根据原告的请求，被告应向原告支付2016年3月28日至2017年3月27日期间一年的租金计90277.5元；被告向原告缴纳的土地补偿金问题可另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决如下：解除原告汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第一村民组、汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第二村民组与被告崔付全于2014年3月8日签订的土地租赁《协议》；被告崔付全于本判决生效之日起十日内，向原告原告汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第一村民组、汝州市汝南街道办事处张吾庄村委会第二村民组支付拖欠租金90277.5元。案件受理费2057元，由被告崔付全负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  渠武超审 判 员  吴东京人民陪审员  渠利娟二〇一七年十一月二日书 记 员  姚一帆附本案相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。