贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终2047号上诉人（一审原告）：文仲兰，女，1982年5月5日出生，苗族，贵州省凯里市人，凯里市龙场中学教师，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人：蒋雪华，女，汉族，1983年1月12日出生，住贵州省凯里市,系该公司职员。上诉人文仲兰因与被上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2016)黔2601民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文仲兰上诉请求：依法判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金7915.5元，逾期办证违约金4397.5元，共计12313元。事实和理由：本案一审判决以诉讼时效过期为由不支持上诉人诉求逾期交房违约金和逾期办证违约金，但上诉人认为不存在诉讼时效过期问题，因为大地春城业主委员会与被上诉人就逾期交房、房产证办理、违约金、房屋使用年限、停车位等问题进行协商。在协商没有得到满意结果的情况下，业委会口头告知上诉人通过法律途径进行维权。虽在一审未向法院提交未超过诉讼时效的证明材料，一审判决书后业委会积极为上诉人提供有关证明材料，而且，同是大地春城二期业主，通过起诉，法院支持其他业主逾期交房和逾期办证违约金的诉求，为此上诉，请求改判如前所请。贵州大地联创房地产开发有限公司二审期间未提交书面答辩意见。文仲兰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金6684.20元、逾期办证违约金4397.50元；2.判令被告返还办证费97元、房屋契税6596元、房屋维修基金8795元。一审法院认定事实：2011年9月19日，原告文仲兰作为买受人与被告大地联创房产公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发建设位于凯里市迎宾大道××大地春城××商品房××套，建筑面积为126.63平方米，套内建筑面积为106.01平方米，价款为432441元。2.买受人于2011年9月19日交付购房首期款132441元，余款30万元通过办理银行按揭贷款方式支付。3.出卖人应当在2012年11月30日前将具备交付条件的商品房交付给买受人使用。出卖人除因不可抗力等特殊原因延期外，逾期交房超过30日且合同继续履行的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。4.出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告已依约向被告支付购房首付款132441元，并通过办理银行按揭贷款方式支付了合同约定的剩余购房款30万元。2012年11月2日，被告向原告邮寄发送《交房标准调整通知》。合同约定的交房期限届满后，被告于2013年4月22日向原告邮寄发送《交房通知书》《收楼须知》。2013年5月1日，被告将房屋交付给原告使用，原告向被告补交房屋实际面积超出合同约定面积的房价款7309元，并交纳办证费97元、房屋契税6596元、房屋维修基金8795元。事后，被告没有为原告办理房屋权属登记，在原告未主张退房的情况下，双方因被告逾期交房、办证违约赔偿以及办证费、房屋契税、房屋维修基金退还事宜发生纠纷，原告经与被告协商未果后向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原告已依约履行支付购房款的义务，但被告直至2013年5月1日才将房屋交付给原告使用，且在交房后的90个工作日内没有为原告办理房产证，已构成逾期交房和逾期办证。被告辩称因政府行为、天气原因等不可抗力因素导致工期延误，并已通知原告变更交房时间。本院认为，被告所称在2012年高考、中考备考及考试期间产生的6天工程建设延误期，符合合同约定因政府行为等特殊原因造成的工期延误，被告据此可相应延期交房。被告未能提供证据证明因天气原因被迫停工，依法应当承担举证不能的法律后果。即便扣除被告所称的前述工程建设延误期，被告仍旧逾期交房，并不影响对被告逾期交房违约事实的认定。变更交房时间系被告单方作出，在原告没有明确表示认可的情况下，不应视为原告接受被告作出的交房时间变更。被告违约事实确凿无疑，应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。被告提出诉讼时效抗辩。本院认为，原告主张被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求属于合同债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。合同明确约定被告逾期交房应按日支付逾期交房违约金。原告起诉被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应当从合同约定的交房最后期限之次日（2012年12月1日）起算，起诉被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应当从被告实际交房之日（2013年5月1日）后90个工作日之次日起算。从前述诉讼时效期间起算点至原告提起本案诉讼之日（2016年5月25日），原告起诉被告支付逾期办证违约金以及2012年12月1日至2013年5月1日期间的逾期交房违约金均已超过两年诉讼时效期间。原告未能提供证据证明本案存在诉讼时效中止或中断亦或延长的法定情形，依法应当承担举证不能的法律后果。被告提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以支持。原告诉请被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，由于均已超过两年诉讼时效期间，本院予以驳回。被告收取原告交纳的办证费、房屋契税后，没有为原告办理房产证，而被告未能举证证明收取原告的办证费、房屋契税已得到房产行政管理机关的授权，或者已将收取的办证费、房屋契税交至房产行政管理机关，原告有权主张被告返还办证费和房屋契税，且不存在超过诉讼时效的问题，本院予以支持。房屋维修基金是用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程的资金。被告代为收取原告的房屋维修基金属全体业主共同所有，管理权利由房产行政管理机关或者业主委员会行使，原告无权直接行使。原告诉请被告返还房屋维修基金，本院不予支持。被告关于不予返还办证费、房屋契税的辩解意见，理由不能成立，本院不予采纳；关于原告无权主张返还房屋维修基金的辩解意见，理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告文仲兰办证费97元、房屋契税6596元。二、驳回原告文仲兰的其他诉讼请求。案件受理费460元，减半收取230元，由原告文仲兰负担60元，被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担170元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交关于要求大地春城房地产公司履行合同的函，关于大地春城部分业主维权相关事宜的回复及凯里市人民法院（2015）凯民初字第3253号、（2016）黔2601民初1653号民事判决书两份，拟证明上诉人因主张权利发生诉讼时效中断，同时期起诉的业主也因主张权利没有超过诉讼时效人民法院支持逾期交房违约金和逾期办证违约金。经质证，被上诉人无异议。本院对上述三组证据予以采信。对上诉人提交的大地春城业主委员会文件，被上诉人质证认为没有盖公司的章，无公司签收人签名，不能证实公司该份文件。本院认为该异议成立，对该份证据不予采信。本院另查明：上诉人所在的业主委员会代表上诉人于2014年11月14日向被上诉人主张权利，被上诉人于2014年12月25日回复“关于违约赔偿问题，我公司在办理好房产证后统一处理”。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求属于合同债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”结合本案，双方合同明确约定被告逾期交房应按日支付逾期交房违约金，被上诉人在一审时提出诉讼时效抗辩，因此人民法院应就诉讼时效进行审查。经查，上诉人起诉被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应当从合同约定的交房最后期限之次日（2012年12月1日）起算，起诉被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应当从被告实际交房之日（2013年5月1日）后90个工作日之次日起算。从前述诉讼时效期间起算点至原告提起本案诉讼之日（2016年5月25日），原告起诉被告支付逾期办证违约金以及2012年12月1日至2013年5月1日期间的逾期交房违约金均已超过两年诉讼时效期间。但是，上诉人所在的业主委员会于2014年11月14日主张权利，被上诉人于2014年12月25日予以回复，答应有关违约赔偿问题在办理好房产证后统一处理，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的…”、第十六条：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务。’”因此，不论从当事人主张权利，还是义务人同意履行义务，本案均发生诉讼时效中断，应从2014年12月26日重新计算诉讼时效。据此，上诉人于2016年5月25日向一审法院起诉，并未过两年诉讼时效期间。因上诉人一审并未提供上述证据，一审法院以超过诉讼时效对上诉人主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金不予支持。但二审中上诉人依法向本院提交上述证据，因现有证据不能证明系上诉人故意隐瞒证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫“的规定，本院对上诉人予以训诫。由于该证据与本案基本事实有关，且被上诉人质证无异议。故本院依法对一审判决有关超过诉讼时效的认定予以纠正。至于上诉人二审请求逾期交房违约金7915.5元，已超出其一审诉讼请求，由于被上诉人不同意调解，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，超过6684.20元的部分，上诉人另行主张。对于上述一审原告主张的6684.20元的逾期交房违约金，因双方合同第八条对政府原因及社会公共利益造成的延期有约定，且一审查明2012年高考、中考备考及考试期间产生6天工程建设延误期，因此，上诉人的逾期交房违约金为：439750×逾期交房天数146天（152天—6天）×0.01=6420.35元。综上所述，文仲兰的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款，第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院(2016)黔2601民初1734号民事判决第一项，即一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告文仲兰办证费97元、房屋契税6596元。二、撤销贵州省凯里市人民法院(2016)黔2601民初1734号民事判决第二项；三、贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付文仲兰逾期交房违约金6420.35元、逾期办证违约金4397.50元；四、驳回文仲兰的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取230元；二审案件受理费108元，共计338元，由文仲兰负担138元，贵州大地联创房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十一月八日书记员  龙冬冬