广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初7243号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全。委托诉讼代理人：黄碧仪，女，是该公司职员。被告：梁海禺，女，1962年4月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何小蓓（被告梁海禺的丈夫），男，1957年10月7日，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称为“雅图物业公司”）诉被告梁海禺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅图物业公司的委托诉讼代理人黄碧仪，被告梁海禺及其委托诉讼代理人何小蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅图物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2014年11月至2017年6月的物业管理费2339元，及滞纳金（以每月的物业管理费为本金，每逾期一天按所欠物业管理费的1‰，从2015年3月25日起开始计算上月欠缴物业管理费的滞纳金至2017年6月30日）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告负责市桥街华盛小区的物业管理，被告须每月向原告缴交广州市番禺区市桥镇沙墟一沙乐大街18号铺（以下简称“涉讼商铺”）的管理费73.1元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2014年11月至2017年6月被告共欠32期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。关于被告称是临街商铺的说法，我方确认的，但是我方跟业委会签订物业管理服务合同第一条规定，我方物业管理的范围包含涉讼商铺的地址在内。合同第一条所写的附件一和附件二的名称存在笔误，实际上为原告提交的服务质量标准和质量内容。涉讼商铺是在我方物业管理范围内，我方提供了清洁和安保的措施，原告接手后，管理处搬至华盛小区里面。由于被告长期拖欠管理费用，因此，原告特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告梁海禺辩称，不同意原告的所有诉讼请求，我方一直没有收到催缴函，涉讼商铺是紧挨马路的，没有小区的工作人员清洁，也没有供水，安保措施和保安巡逻也没有，物管处对涉讼商铺没有尽到相关的物业管理义务，我方认为不用缴纳管理费。原来的物管处是在小区外面商铺的那一排的，后来不知道搬到哪里。涉讼商铺的房产证地址是番禺区市桥镇沙墟一沙乐大街18号，没有写到华盛小区里面的，跟原告的物业管理一点关系都没有。涉讼商铺停水很长一段时间，我方经多方咨询和投诉，水务公司找到我方协商要求缴纳之前拖欠的水费，我方自行缴纳了水费和安装费后，由水务公司安装水管。我认为原告主张2014年至2015年物业管理费和滞纳金的诉讼请求已经超过诉讼时效，我没有收到原告发出的催收函，原告起诉后我才知道此事。当事人依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉讼商铺的登记权属人是梁海禺，占有份额为全部，所有权来源为2001年与城镇房地产公司购买，房屋用途为商铺，土地权属性质为国有，发证日期2002年1月16日，房屋建筑面积60.9㎡。雅图物业公司为具有二级等级资质的物业服务企业。2014年8月，雅图物业公司与华盛业主委员会签订了《华盛物业管理服务合同》，并在房管部门办理了备案，约定：由雅图物业公司负责对华盛商住小区提供物业管理服务事宜，物业名称：华盛，物业类型：别墅，建筑面积64299㎡，其中商业用户2731㎡，物业管理区域四至：东至东平路，西至沙乐大街，南至党校沙墟村，北至空地；物业服务收费选择包干制方式，按物业的建筑面积交纳，商铺为1.2元/月.㎡；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费，从2015年3月起，如每月的25日前尚未缴纳当月物业管理费的则按每日1‰的约定标准收取滞纳金；本合同期限自2014年8月21日起至2017年8月20日止等内容。2017年8月25日，雅图物业公司以梁海禺欠缴费用为由，诉至本院。庭审中，雅图物业公司称：我司于2014年11月正式进驻华盛小区提供物业管理服务，梁海禺一直未向我司交纳物业管理费，我司没有跟华盛的商铺单独签订合同；我司通过在涉讼商铺门口张贴催缴函和邮寄律师函的方式向梁海禺催缴费用，邮寄律师函显示为退件，除了律师函没有其他催收证据提交；供水管的维修不属于我司维修的范围，应当由水务公司维修和负责，在我司接管华盛小区之前已经发生了地下水管渗水的情况，因分摊费用很大，商铺业主不愿意分摊费用，我司也进行了协调工作积极处理此事。梁海禺称：确认我没有向雅图物业公司交纳过物业管理费，我不知道雅图物业公司何时进驻华盛小区，对于成立业主委员会的事情也不清楚，一直没人通知我交纳物业管理费；上一手物业公司还在的时候我有交纳物业管理费，收费标准不一样，而且之前只要求按照首层面积交费；虽然涉讼商铺的其中一面四至墙与小区内相连接，中间没有其他公共围墙，但是该面墙没有门也没有窗户，涉讼商铺属于小区外围的商铺；我没有收到或看到雅图物业公司发出的催缴函，律师函也没有收到过；滞纳金标准过高；涉讼商铺当时长时间停水没人管，我也找不到物管处，经多方投诉，水务公司从小区外连接一条水管到涉讼商铺所在一排商铺供水，由我直接与水务公司签订了用水合同，并支付了安装费用。为证明其主张，雅图物业公司提交了以下证据：1.不动产查册表；2.《华盛物业管理服务合同》和备案回执；3.《律师函》和挂号信退件回执，退件理由：逾期无人领取、多次投递无人收。为证明其主张，梁海禺提交了以下证据：1.梁海禺与水务公司签订的供用水合同；2.工程预算书两份、发票和收据；3.房地产权证。本院认为，雅图物业公司与华盛业主委员会签订的《华盛物业管理服务合同》主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是为有效，对业主具有约束力。梁海禺虽抗辩涉讼商铺不属于合同约定的物业管理区域内，但根据《华盛物业管理服务合同》中关于物业管理区域的约定，结合涉讼商铺的登记地址和所处位置，涉讼商铺属于小区物业管理区域内。梁海禺作为涉讼商铺的业主，应当向雅图物业公司支付物业管理费。雅图物业公司与梁海禺确认从2014年11月至2017年6月涉讼商铺的物业管理费未缴纳，本案中梁海禺提出诉讼时效抗辩，雅图物业公司未提交充分证据证明在诉讼时效届满前其曾向梁海禺有效主张权利，应承担举证不能的法律责任，根据《华盛物业管理服务合同》关于业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费的约定，雅图物业公司于2017年8月25日向本院提起诉讼，对于雅图物业公司主张的2014年11月至2015年8月的物业管理费的诉请，因诉讼时效已届满，梁海禺提出诉讼时效抗辩，故本院不予支持。梁海禺应向雅图物业公司支付2015年9月至2017年6月的物业管理费1607.76元（1.2元×60.9㎡×22个月）。至于雅图物业公司请求的滞纳金，结合双方当事人的陈述和提交的证据来看，涉讼商铺存在长期地下水管漏水，后由梁海禺自行出资维修并签订水务合同的情况，雅图物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且雅图物业公司也不能充分证明在长达三年的时间里对梁海禺实施了有效催缴，故对于雅图物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告梁海禺在本判决生效之日起七日内向原告广州雅图物业管理有限公司支付广州市番禺区市桥镇沙墟一沙乐大街18号铺从2015年9月至2017年6月的物业管理费1607.76元；二、驳回原告广州雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州雅图物业管理有限公司负担10元，被告梁海禺负担15元。本判决为终审判决。审判员 易 洁二〇一七年十一月二十二日书记员 杜嘉华