四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1825民初897号原告成都德先物业管理有限公司。地址：成都市锦江区经天西路**号*栋*单元**层****号。法定代表人康诗群,该公司董事长。委托代理人刘俊海，该公司天全分公司经理。被告高志琼，女，汉族，生于1971年11月6日，住四川省天全县。原告成都德先物业管理有限公司与被告高志琼物业服务合同纠纷一案，本院2017年9月4日受理后，依法由审判员牛燕军独任审判，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘俊海及被告高志琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告是天全县翡翠豪庭小区的物业服务企���，被告是该小区业主。从2015年3月2日至2017年7月20日被告一直未交纳物业管理服务费，经原告多次电话通知、业主房门书面贴欠费通知单及小区大门公告（欠费公示），被告均视为不理。被告等业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使原告公司不能正常运转（物业公司已欠员工工资达15万元），也使交了物业服务费的业主得不到相应的服务。为维护原告的合法权益，诉请法院判令被告支付欠付原告28个月18天（2015年3月2日至2017年7月20日）的物业服务费4503元、1‰违约金3747元、垃圾费224元及本案诉讼费25元，共计8499元。原告提供的证据为：缴费通知单、原告与四川红泰房地产有限公司天全分公司签订的前期物业管理服务合同及三方（开发商、原告、曲氏英联华公司）签订的“翡翠豪庭”项目物业��场移交确认书、商品房买卖合同、原告营业执照、资质证书、欠费公示单、被告与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订的物业管理服务协议、物业退场工作函。被告辩称：自己只与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订过《前期物业管理服务协议》并已经支付相关物业费，并未与原告签订过物业管理合同，原告主体不适格，并且自己与原告之间没有事实上的服务关系，所以不应向原告缴纳物业费。自己与曲氏英联华签订的《物业服务管理协议》明确约定，不能将本物业整体管理责任转让给第三方，曲氏公司与德先公司签的退场说明无效。《物权法》规定前期物业开发商应通过公开招标的方式选聘有相应资质的物业公司，至2015年6月，房屋销售三分之二，开发商无权私自选定物管公司，开发商、曲氏公司、德先公司签的“退场说明”侵害业主利益，为无效协议。德先公司没有事实上服务的证明，未提供同员工签订的劳动合同，未看到员工的相应职业资格证书及工资发放银行凭证、保险。成都德先公司天全分公司于2016年11月8日成立，该分公司没有资质管理近700户的小区。被告提供的证据为：收据一份、《前期物业管理服务协议》、照片6张。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。被告是天全县翡翠豪庭小区住宅业主，房号为2栋2单元905号，住房面积为104.98平方米。2014年1月16日，被告购买该小区住房时，与该小区开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司选聘的该小区前期物业管理服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司签订《红泰.翡翠豪���前期物业管理服务协议》。协议约定高层住宅的物业服务费为1.5元/月.平方米，业主接房首次缴纳物业管理费用时可一次性缴纳一年以上物业管理服务费，后期续费业主可按年、季度向物业管理企业交纳物业服务费，按季度缴纳的于每季度第一个月15日前缴纳。违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴欠费每天5‰的标准支付违约金。2015年5月1日，因成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该小区物业管理服务，开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司另行选聘原告为该小区提供物业管理服务，双方签订《“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；物业管理服务费是住宅房屋每月每平方米1.5元。当日起原告接收该小区的全面物业管理服务。2015年6月25日，四川红泰房地产有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司和原告三方签订《“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书》，确认四川红泰房地产有限公司天全分公司同意成都曲氏英联华物业服务有限公司于2015年5月1日撤出“翡翠豪庭”项目，并就双方所签订的有关该项目的《前期物业服务委托合同》自然终止，由原告对该小区实际进行物业管理服务，该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费，有部分业主以各种理由不交纳物业服务费。因被告拖欠从2015年3月2日起至2017年7月20日共计28个月零18天的物业服务费4503元，原告催收，被告仍未缴纳，原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：1、天全县翡翠豪庭小区业主大会选聘了新物业公司，原前期物业���务合同于2017年7月20日终止，原告于同日向小区业主委员会办理相关移交。2、被告于庭审后向本院提交反诉状，反诉请求为要求法院驳回原告的诉讼请求。以上事实，有原、被告提供的证据及双方当事人陈述证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：天全县红泰房地产开发有限公司作为翡翠豪庭小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘成都曲氏英联华物业服务有限公司为物业管理服务企业，各小区业主分别与该物业管理企业签订物业管理服务协议，符合我国《物业管理条例》的相关规定，后建设单位重新选聘具有管理资质的原告成都德先物业管理有限公司为该小区的物业服务企业，原物业服务企业退出管理。该行为虽违反与业主签订的前期物业管理服务协议中“不得将物业���整体管理责任转让给第三方”的约定，但其责任不在原告。原告及时接管该小区物业管理服务，既维护了该小区业主享受物业服务的连续性和稳定性，又未增加物业服务费用和降低物业服务质量标准，业主享有的物业服务权益实际并未受到损害，且为大多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费，原告与该小区业主也已形成了事实上的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，成都德先物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力。被告应按合同约定的缴费标准向原告缴纳物业服务费。至于被告提出的物业服务质量存在的瑕疵问题，其可根据物业服务合同的约定向原告提出要求整改；也可按规定的程序选聘和解聘物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。故原告请求被告支付拖欠的2015年3月2日至2017年7月20日期间的物业服务费4503元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告请求被告支付违约金，考虑本案的实际情况，本院不予支持。因合同中约定的物业管理服务费用包含了“物业管理区域清洁卫生费用”，故对原告主张生活垃圾清运费的请求，本院不予支持。被告于庭审后向本院提交的反诉状实为反驳意见，并非向原告提出的独立的诉讼请求，且已超过提起反诉的法定期间，故其反诉依法不成立。庭审中，因双方各持己见，致调解无法进行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解���》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、由被告高志琼于本判决生效后十日内支付原告成都德先物业管理有限公司2015年3月2日至2017年7月20日期间的物业服务费4503元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四��省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一七年十一月六日书记员  陶 刚附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。