安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初5463号原告：刘和生，男，汉族，1957年11月15日出生，住安徽省合肥市包河区。被告：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场。法定代表人：胡建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：金磊，安徽天瑞律师事务所律师。原告刘和生与被告安徽民航机场建设管理有限公司（以下简称民航机场公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘和生、被告民航机场公司委托诉讼代理人吴刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘和生向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《商品房买卖合同》、《团购房认购协议》；2、请求判令被告返还已付房款799170元及利息253156.82元（以200000元为基数，按银行同期贷款利率自2010年6月10日，以200000元为基数，按银行同期贷款利率自2010年8月31日，以100000元为基数，按银行同期贷款利率自2012年1月13日，以140000元为基数，按银行同期贷款利率自2012年3月12日，以159170元为基数，按银行同期贷款利率自2013年1月31日，暂计至2016年12月20日，款清之日止息）；3、请求判令被告承担799170元的赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年，原告与安徽民航机场建设发展有限公司黄山分公司（以下称安徽民发公司黄山分公司）签署《团购房认购协议》，协议约定原告购买新安-博林山庄39-01幢，建筑面积约202.51平方米，总价为799170元（总价中含车库款101982元），原告在2010年6月10日支付购房款200000元。2011年8月24日，原告与安徽民航机场建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了涉案房屋基本情况、计价方式和价款、付款方式及期限、买卖双方的违约责任及房屋交付期限等内容。黄山分公司系安徽民航机场建设发展有限公司投资设立，于2008年5月经工商登记核准注册登记。2015年2月13日，安徽民航机场建设发展有限公司更名为安徽民航机场建设管理有限公司，涉案房屋产权登记在安徽民航机场建设发展有限公司。原告按照合同约定在2010年6月10日支付200000元，2011年8月31日支付200000元，2012年1月13日支付100000元，2012年3月12日支付140000元，2013年1月31日支付159170元，共计799170元。被告应按照合同约定在2012年6月30日前将涉案房屋交付原告，经查，被告已将涉案房屋出卖于第三人，至合同已无法继续履行。现请求法院依法支持原告诉讼请求，理由如下：一、涉案《团购房认购协议》和《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、安徽民发公司黄山分公司在收取原告购房款799170元后，在未与原告协商解除商品房买卖合同关系的情况下，将涉案房屋出售给第三人，致使原告无法取得涉案房屋，合同目的不能实现，该行为已构成严重违约。安徽民发公司黄山分公司是依法设立的分支机构，不具备独立的法人资格，安徽民发公司黄山分公司的违约责任应当由被告承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。故原告请求解除双方之间的商品房买卖合同及协议，并返还已付购房款799170元及利息253156.82元。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告出于恶意将房屋出卖给第三人，严重违反了合同原则，被告的违约行为致使原告丧失了在同年以同等价位购买商品房的机会，造成了财产上的信赖利益损失。原告按照同地段同年房价，及现在的房价差价，被告应赔偿原告799170元的损失。综上。为维护原告的合法利益，特诉至贵院，望判如所请。被告民航机场公司辩称：一、同意解除与被答辩人签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款799170元。二、被答辩人主张支付利息253156.82元（至2016年12月20日），但计算的利率、计算方法不明确，无法认定数据的准确性。三、结合本案实际情况，对被答辩人主张答辩人赔偿799170元的诉讼请求应当不予支持。1、案涉博林山庄项目系答辩人与黄山市新安房地产开发有限责任公司合作开发，被答辩人房屋被出售给第三人是新安公司违法违规操作导致，答辩人为省属国有企业，不可能违法销售房屋，实际上也是受害人。2、根据答辩人与新安公司签订的《合作协议》约定，结合原告提供的《团购房认购协议》，可购买博林山庄团购房的限于黄山机场（安徽民航集团黄山分公司）的职工。被答辩人并非黄山机场职工，不符合以团购价的优惠价格购买案涉房屋的条件，被答辩人以黄山机场职工的身份按团购价的优惠价格购买案涉房屋，显属不当，对目前产生的损失其自身存在过错。3、黄山市屯溪区房地产市场价格近几年增长缓慢，案涉博林山庄远离市中心，位置偏远，价格变动更小，与合肥市的房地产市场完全不具可比性。综上，被答辩人部分诉请依据不明确，要求赔偿799170元的诉讼请求不应支持。原告围绕诉讼请求依法提交了团购房认购协议、商品房买卖合同、收据、关于黄山博林山庄合作开发项目风险控制及处置意见的请示等证据，被告对此真实性予以认可，本院经审查，对该证据予以确认并在卷佐证。依据审查认定的证据和原告的当庭陈述，本院认定事实如下：2009年，刘和生与安徽民航机场建设发展有限公司黄山分公司签署《团购房认购协议》，协议约定：刘和生购买新安-博林山庄39-01幢，建筑面积约202.51平方米，总价为766214元（总价中含车库款101982元）；协议同时约定：乙方认购房在开工并接甲方通知后签订商品房销售合同，如乙方接通知后十个工作日内未签订购房合同，视为乙方自动放弃，甲方有权将乙方认购房另行出售，乙方凭交纳的认购款凭证退还认购款，甲方并支付乙方不低于同期银行贷款利率的利息。2010年6月10日，蔡平支付购房款200000元。2011年8月24日，刘和生与安徽民航机场建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘和生购买新安-博林山庄39幢101号房，建筑面积共261.43平方米，其中，套内面积253.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.62平方米（其中含车库面积48.6平方米），计价方式与价款约定为按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3148.69元，总金额人民币799170元整（其中含车库价款101088元）；付款方式及期限约定为分期付款：已付房款200000元整，合同签订五个工作日内付清50%的房款200000元，2011年12月30日前付房款240000元，余款交房前付清；交付期限约定为出卖人应当在2012年6月30日前商品房经验收合格交付买受人使用；合同还约定了买卖双方的违约责任等内容。合同签订后，刘和生于2011年8月31日支付200000元，2012年1月13日支付100000元，2012年3月12日支付140000元，2013年1月31日支付159170元；刘和生已付房款共计799170元。现双方确认案涉房屋已抵押贷款给第三人瑞银担保。另查明：2015年2月，安徽民航机场建设发展有限公司更名为安徽民航机场建设管理有限公司。上述事实，有刘和生提交的商品房买卖合同、收据、销售不动产统一发票等以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：安徽民航机场建设发展有限公司黄山分公司与原告签订的《团购房认购协议》、安徽民航机场建设发展有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，安徽民航机场建设发展有限公司在收取原告购房款799170元后，在未与原告协商解除商品房买卖合同关系的情况下，案涉房屋已抵押第三人，致使原告无法取得案涉房屋，合同目的不能实现，安徽民航机场建设发展有限公司的行为已构成违约。鉴于安徽民航机场建设发展有限公司已更名为被告，故原安徽民航机场建设发展有限公司因本案所负的违约责任依法应由被告承担。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，即对于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。故对于原告要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》、退还购房款799170元并赔偿利息损失的诉请，本院予以支持。利息可自原告支付购房款之日起（其中：以200000元为基数自2010年6月11日起算；以200000元为基数自2011年9月1日起算；以100000元为基数自2012年1月14日起算；以140000元为基数自2012年3月13日起算；以159170元为基数自2013年2月1日起算），按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至房款实际付清之日止。关于原告要求被告承担已付房款等额赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告在未与谢凡解除商品房买卖合同关系的情况下将案涉房屋抵押给了案外人，客观上使原告不能取得所购房屋的产权，也致其丧失了在当年以同等价位购买商品房的机会，应当认定其存在财产上的信赖利益损失。同时鉴于该司法解释所规定的不超过已付购房款一倍的赔偿属于惩罚性条款，且具有弹性条款的性质，故综合考虑本案实际，结合黄山市近年来房地产市场交易现状等因素，对原告的损失赔偿数额，本院根据公平和诚实信用原则进行衡平，参照其已付购房款的30%，酌定为239751元。即由被告赔偿原告损失239751元。被告辩称不应予以赔偿的辩解，于法无据，本院不予采信。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘和生与被告安徽民航机场建设管理有限公司之间的《商品房买卖合同》；二、被告安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘和生购房款799170元及其利息（其中：以200000元为基数自2010年6月11日起算；以200000元为基数自2011年9月1日起算；以100000元为基数自2012年1月14日起算；以140000元为基数自2012年3月13日起算；以159170元为基数自2013年2月1日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至上述购房款实际付清之日止）；三、被告安徽民航机场建设管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘和生损失239751元；四、驳回原告刘和生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21463元，保全费5000元，合计26463元；由原告刘和生负担7995元，被告安徽民航机场建设管理有限公司负担18468元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  李立定人民陪审员  窦中山人民陪审员  晁惠芳二〇一七年十一月三十日书 记 员  王 琼附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。