江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终3501号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李顺利，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：倪明亮，男，1967年1月1日出生，汉族，住常州市钟楼区金禧园13幢甲单元201室。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：周建林，该公司董事长。上诉人常州金谷房地产开发有限公司(以下简称金谷房产公司)因与被上诉人倪明亮、原审被告常州金谷物业服务有限公司(以下简称金谷物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：撤销原判；改判驳回倪明亮的诉讼请求；一审、二审案件受理费由倪明亮承担。事实与理由：一、我公司收取开户费并无不当。收取的中央空调开户费及热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维修、检测费用等，收取并无不当，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如仅收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判令返还开户费的法律依据不足。二、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》在2001年签订，并在倪明亮入住时安装完成，该协议的权利义务早完成了十几年了，谈何解除。且该协议也不存在违约事实。我公司始终不明白：在该份协议中，我公司到底违反了哪一条，会让原审得出违约解除的结论？三、一审判决称“既然以该特色服务（中央空调）作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，……政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿”，这是无视法律的认定。理由：其一，我公司没有代表或者代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；其二，我公司与金谷物业公司均为独立法人，相互间没有上下隶属关系；其三，此认定是原审为了达到让我公司承担责任而寻找的借口；其四，我公司出卖房屋给倪明亮是在2001年，不适用最高人民法院2003年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于就销售广告、宣传资料承担责任的规定。另外，原审也许还顾及类似倪明亮等业主的上访、顾及倪明亮是“弱势”等各种原因，但最终丧失了司法公正这一核心理念。倪明亮未作答辩。原审被告金谷物业公司未作陈述。倪明亮向一审法院诉讼请求：1.解除《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》；2.金谷房产公司、金谷物业公司返还中央空调、自动温控、热水费15450元，并支付自2017年7月17日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。一审法院认定事实：倪明亮购买金谷房产公司开发的金禧园小区13幢甲单元201室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年2月10日，倪明亮向金谷物业公司支付了中央空调、自动温控费、热水费15450元。2003年1月17日，倪明亮与金谷物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为5元/天；协议自签订起生效，一年内有效，到期续签；一年后，金谷物业公司如提价或不能满足倪明亮使用要求，倪明亮提出退款，金谷物业公司无条件服从（包括开户费及风机盘管费用）。后金谷物业公司向倪明亮供应中央空调及热水，并向倪明亮收取使用费用；金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司长期未能恢复供应中央空调及热水，在合同履行过程中存在严重违约行为，故业主有权在金谷物业公司终止履行合同后要求其按照约定返还费用。倪明亮主张金谷物业公司返还中央空调、自动温控、热水费15450元的诉讼请求，法院依法予以支持；倪明亮就上述款项主张自起诉之日起按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。关于倪明亮主张解除其与金谷物业公司签订的《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，该协议已经到期，且亦不存在续签的可能性，故倪明亮的该项主张，本院不予理涉。关于金谷房产公司的责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向倪明亮作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系其合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对倪明亮作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，倪明亮向金谷物业公司支付开户费、材料费均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。现金谷物业公司、金谷房产公司均不履行相应设备的维修义务导致倪明亮无法享受上述特色服务，故金谷物业公司、金谷房产公司就此均应向倪明亮承担违约责任。综上，判决：一、金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起三十日内返还倪明亮中央空调、自动温控、热水费15450元，并支付自2017年7月17日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；二、驳回倪明亮其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取94元，由金谷物业公司、金谷房产公司负担（倪明亮已预交，金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起三十日内一并给付倪明亮）。二审中，各方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，本案应予维持。理由及依据为：一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款规定：本解释自2003年6月1日起施行。该条第二款规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不当。二、关于责任承担。一审判决“关于金谷房产公司的责任承担问题”所表述的理由恰当，二审不再重复。据此，一审判决金谷房产公司与金谷物业公司共同向倪明亮承担违约责任并无不当。三、关于一审判决确定的金谷房产公司、金谷物业公司的违约责任。一审判决金谷房产公司、金谷物业公司返还倪明亮中央空调、自动控温、热水费15450元，考虑到原有中央空调、热水设备停止使用，将造成倪明亮较大损失，故一审判决两公司向倪明亮承担上述民事责任并不为过。综上，金谷房产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 袁海燕审 判 员 孙海萍二〇一七年十一月二十日法官助理 赵 艳书 记 员 方 栋