浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初9162号原告：徐建钢，男，1976年4月17日出生，汉族，住绍兴市越城区，委托诉讼代理人（特别授权代理）李聪智，浙江鉴湖律师事务所律师。被告：徐阿娟，女，1974年3月8日出生，汉族，住绍兴市越城区，系原告嫡亲姐姐。被告：绍兴市八字桥环境建设有限公司，住所地绍兴袍江丹桂公寓1幢1101室。法定代表人：郭坚杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。原告徐建钢与被告徐阿娟、绍兴市八字桥环境建设有限公司（以下简称八字桥公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐建钢及其委托诉讼代理人李聪智、被告八字桥公司的委托诉讼代理人朱妙到庭参加诉讼。被告徐阿娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐建钢向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告徐阿娟于2012年8月27日签订的绍兴市越城区（以下简称“涉案房屋”）房屋租赁合同有效，原告对涉案房屋享有租赁权，并不得对该房屋进行执行；若法院最终对涉案房屋执行，请求在司法处置（包括评估、拍卖）时带租约拍卖，保障原告所享有的租赁权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：关于被告八字桥公司与被告徐阿娟申请实现担保物权纠纷申请执行一案，原告（案外人）在执行过程中向本院提出了书面执行异议，本院于2017年6月29日作出（2017）浙0602执异73号执行裁定书，驳回了其执行异议。原告认为，该裁定有明显的法律适用和认定事实错误。第一、原告和被告徐阿娟于2012年8月27日签订了关于涉案房屋的房屋租赁合同，租期20年，年租金人民币1万元，共计20万元。2012年8月27日，原告根据合同约定，向被告徐阿娟支付租金和押金共计32000元。2013年12月30日，支付租金50000元。2014年4月3日，支付租金110000元，2014年4月4日支付租金10000元。双方不但签订了真实有效的合同，而且租金已经付清。第二、租赁在前，抵押、查封在后。原告与被告徐阿娟于2012年8月27日签订了涉案房屋的租赁合同，于2012年9月20日涉案房屋办理了抵押登记，经向房管部门查询，2013年2月8日被首封。原告承租房屋后又对房屋进行了装修，自用一段时间后又转租了出去，均有相应的租赁合同可以证明，且涉案房屋的物业费用、水电费用也一直是原告在缴纳。另查询到，被告名称于2014年11月11日由“绍兴市八字桥建设有限公司”变更为“绍兴市八字桥环境建设有限公司”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起执行异议之诉，望判如所请。被告八字桥公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告与被告徐阿娟租赁关系不真实。第一，前期的租金没有实际的支付凭证，之后的租金汇款是为了对抗执行而事后伪造的。第二，2014年4月3日和4日的汇款，没有注明用途是租金，可能存在其他经济往来。第三，从原告提供的租赁合同看，租金与市场价差距太大，而且租期是20年，不符合实际的市场交易习惯。第四，从被告提交的徐阿娟个人信息等证据来看，被告徐阿娟与原告系亲戚关系，原告的两次诉讼都是为了对抗执行，并不存在真实的租赁关系。故，请求法院依法驳回。被告徐阿娟未提交书面答辩意见。原告对其主张向本院提供了以下证据：证据1，（2017）浙0602执异73号执行裁定书一份（复印件），要求证明原告在执行程序提起执行异议，要求涉案房屋依法带租拍卖执行，法院作出驳回原告的执行异议请求及原告不服该裁定提起本案执行异议之诉的事实。被告八字桥公司对证据无异议，本院予以认定。证据2，房屋不动产查询证明一份、原告与徐阿娟签订的房屋租赁合同复印件一份、房租收条复印件二张、房租汇款凭证复印件二张，要求证明原告于2012年8月27日向被告徐阿娟租赁涉案房屋及支付租金的事实，以及法院查封涉案房屋时间是在租赁之后的事实。被告八字桥公司对证据的真实性有异议。涉案房屋并没有出租，租金一年1万与市场价每月3000多元差距太大。而且租期是20年，不符合正常交易习惯。前期收条没有对应的付款凭证，结合后两期的银行汇款凭证，1万元需要银行汇款，之前3万元和8万元却没有银行付款凭证，所以并没有发生实际的租金交付，双方不存在租赁关系，后期的银行汇款中没有注明是租金。所以，房屋抵押给华夏银行在租赁之前，应该保护抵押权人的权利。本院经核实，该组证据的原件存档于本院（2015）绍越民初字第4274号案卷中，对证据本身的真实性予以认定。对原告主张的租赁权，本院在判决理由中一并作出阐述。证据3，房屋租赁协议三份，要求证明原告在租赁之后转租房屋，已占有使用涉案房屋的事实。被告八字桥公司质证认为，因为涉及案外人，所以对其真实性不能确认。对于待证事实有异议。第一，2013年8月15日租赁协议上签的是徐建钢名字，但是所留电话有一个是徐阿娟的，只能证明徐建钢是在帮助徐阿娟出租该涉案房屋。第二，双方约定租金每月3000多元与原告签订的每月800多元租金差距太大，原告的租赁合同明显低于市场价，更能证明原告与被告徐阿娟之间的租赁关系不真实。第三，该三份协议都是在抵押权设立之后，因此不能对抗抵押权。本院认为，原告提供的转租合同仅为书面形式，实际是否履行，尚需相关证据印证，但从书面审查可以认定发生于抵押权设立之后。证据4，绍兴市置业物业管理公司出具的证明一张、物业费收条三张，要求证明在此期间内的物业费（2012年1月至2017年9月）均是由原告缴纳的事实。被告八字桥公司对证据的真实性不予认可。之前被告到物业管理公司查询到物业费是由徐阿娟男朋友赵正所缴纳，直到现在为止。在2012年1月1日时，涉案房屋并不是徐阿娟所有，而置业物业管理公司证明物业费由徐阿娟缴纳，说明该证据不真实。对物业公司出具的证明本身真实性有异议，原告并没有提供该公司的主体资格证明，所以对该证明形式有异议。本院认为，该证据由物业管理公司盖章及签字，真实性予以认定。但2012年的物业费系原告在2013年补缴，并不能证明原告在抵押之前已占有使用讼争房产。证据4、证人李某、周某的证人证言，要求证明原告租赁房屋后进行了装修，两证人是房屋装修的木工和油漆工，在房屋抵押前，原告已占有使用房屋的事实。被告八字桥公司质证认为，对两证人证言的真实性、关联性均有异议。原告与被告徐阿娟系亲姐弟关系，由原告帮徐阿娟叫装修师傅也是符合日常生活习惯。且根据两证人的陈述，徐建钢叫他们去装修的时间要晚于华夏银行办理抵押的时间，因此，两位装修师傅的证言不能证明原告在房屋抵押前已租赁的事实。本院认为，根据两证人的证言，该房屋的木工和油漆装修分别于2012年9月29日和11月底进场装修，该组证据需结合其他证据综合认定原告主张的事实是否成立，本院在判决理由中予以阐述。被告八字桥公司对其主张提供了以下证据：证据1，被告主体变更登记情况一份，要求证明被告八字桥公司于2014年11月由原绍兴市八字桥建设有限公司变更为绍兴市八字桥环境建设有限公司的事实。原告无异议，本院予以认定。证据2，（2013）绍越商特字第26号民事裁定书、房屋权属证书、土地使用权证书、他项权利证书、（2014）绍越执民字3016号公告、（2014）绍越商初字2886号民事判决书、（2015）浙绍商终字1326号民事判决书、（2016）浙民申2830号民事裁定书各一份（均为复印件），要求证明华夏银行对讼争房屋于2012年9月24日进行了抵押权登记，华夏银行对涉案房产在拍卖变价时享有优先受偿的权利，以及华夏银行在执行过程中，已将债权转让给八字桥公司所有，故现在申请执行人为被告八字桥公司。原告对证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议，不认可华夏银行和八字桥公司债权转让的事实。本来华夏银行绍兴分行是为了减少不良资产率，违规让八字桥公司为徐阿娟偿还贷款，伪造了证据，变更为八字桥公司，所以，徐阿娟提起了一系列诉讼，最终被驳回。原告在看到公告后于2015年提出执行异议，由于八字桥与徐阿娟一直存在争议，所以，原告提出的异议被中止，直到现在才重新提出。本院认为，该组证据的待证事实已由生效法律文书所确认，故对该组证据予以认定。证据4，抵押物清单、抵押人声明各一份（均为复印件），要求证明涉案房产在办理抵押登记时，抵押人徐阿娟声明涉案房产未出租的事实。原告对抵押物清单未出租的事实有异议。抵押物清单中有是否出租一栏，徐阿娟原先写的“是”，之后经华夏银行要求又改成“否”，否则贷款批不下来；抵押物声明也是徐阿娟为了配合银行顺利放贷才签字的。本院认为，被告徐阿娟作出的未出租声明，仅为其个人意思表示，尚需结合其他证据综合予以确认是否在抵押前已发生租赁关系，本院将在判决理由中予以阐述。证据5，个人信用报告复印件一份、公安局出具的人口信息两份，要求证明原告徐建钢与徐阿娟是亲姐弟关系。原告对证据没有异议，对关系不予否认，但是即便是亲姐弟关系，也不能否认存在租赁关系。本院认为，原告对证据无异议，本院予以认定。被告徐阿娟未向本院提供证据。庭审中，原告及被告八字桥公司对本院（2017）浙0602执异73号执行裁定书认定的事实均无异议。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告徐阿娟名下登记有坐落于绍兴市越城区房屋一处【建筑面积119.56平方米，权证号为绍房权证绍市字第××号，土地使用权证号为绍市国用（2012）第10004号】。2012年9月20日，被告徐阿娟将其上述房产向华夏银行股份有限公司绍兴分行（以下简称华夏银行）为其本人借款提供最高额抵押担保，并于2012年9月24日办理了华夏银行为抵押权人的登记【他项权证号为绍房他证绍市字第××号】，抵押权设定的期间为2012年9月20日至2014年9月20日止。因被告徐阿娟未按约履行还款义务，华夏银行于2013年9月13日向本院提出实现担保物权的申请。2013年10月12日，本院作出（2013）绍越商特字第26号民事裁定书，裁定对被申请人徐阿娟的绍房他证绍市字第××号、绍房他证绍市字第××号、绍房他证绍市字第××号他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人华夏银行对变价后所得款项在420万的范围内优先受偿。此后，华夏银行将上述债权依法转让给八字桥公司所有，八字桥公司于2014年11月22日向本院申请强制执行，本院于同日以（2014）绍越执民字第3016号立案执行。执行中，本院于2014年12月16日轮候查封涉案房产。2017年5月17日，本院作出（2014）绍越执民字第3016号之一公告，拟对涉案房产评估、拍卖。对此，原告以案外人身份提出执行异议，要求对承租房屋依法带租执行。2017年6月29日，本院（2017）浙0602执异73号执行裁定书作出驳回案外人徐建钢的执行异议请求，故成讼。本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。占有使用具有一定的公示性，对抵押权人而言，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已登记公示的抵押权。因此，租赁权可以对抗抵押权应当具备以下三要件：一是租赁合同真实有效；二是租赁合同签订于被执行房屋设定抵押前；三是承租人在抵押权设立前已占有使用房屋至今。结合本案，本院认定原告在抵押权设立前并未实际占有使用讼争房产。首先，原告与被告徐阿娟于2012年8月27日签订的涉案房屋租赁合同虽早于2012年9月24日房屋抵押的时间，合同本身的真实性可以认定，但该合同前两期支付的租金均为现金支付，其缴纳的物业费凭证，其中2012年并非按物业收费惯例在当年结清，而系在2013年11月补缴，故难以佐证房屋交接的实际时间；其次，其证人证言表明于2012年9月29日进场装修，系抵押之后。同时，原告也未提供水、电、燃气等证据证明在抵押之前已使用房屋；最后，原告提供的房屋转租合同的期限为2013年8月至2016年6月止，不仅在抵押之后，而且由于房屋涉讼，现处于无人承租状态。因此，原告提供的证据尚不能充分证明其在涉案房屋抵押前已实际占有并使用至今的事实。即使其租赁合同真实存在，也因其不具备占有要件而依法不能对抗被告八字桥公司所享有的抵押权。故，原告对涉案房屋不享有排除执行的权利，其要求房屋带租执行的请求，本院不予支持。被告徐阿娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关民事权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回原告徐建钢的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告徐建钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  陶珊珊人民陪审员  张建功人民陪审员  孙云琴二〇一七年十一月二十九日代书 记员  张 丹附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。