广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18775号上诉人（原审原告）：余华，男，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：郭彬峰，广东卓盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市盈泰粮食有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：王流荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧书云，广东群立弘律师事务所律师。上诉人余华因与被上诉人广州市盈泰粮食有限公司（以下简称盈泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人余华上诉请求：撤销一审判决，改判支持余华一审全部诉讼请求。事实理由如下：一、双方约定盈泰公司逾期付租，每逾期一日，须按当月租金的2％支付违约金。一审法院无视当事双方的真实意思，违反《中华人民共和国合同法》第四条的规定，擅自适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定调整违约金为按中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准计付，且总额以不超过本金为限，缺乏事实和法律依据。二、一审判决曲解法律，适用法律错误。（一）一审法院忽略事实和广州市荔湾区政府租金指导价标准，不考虑案件事实，参照X房租金标准计算Y房租金标准，缺乏事实和法律依据，故意偏袒对方。（二）盈泰公司无视自己的承诺，将Y房照明设备破坏，导致余华为了更好地使用和出租房屋，只能出资请求大厦管理处帮忙安装，造成1600元的财产损失。一审法院认为余华提供的由案外人出具的证明无法对损失进行证实，却以余华没有提供新装吸顶灯的采购收据或发票而不予支持，不符合事实和法律依据。（三）原业主与盈泰公司恶意逃避国家税收法律的规定，使用虚假合同进行备案，以达到少交国家规定的房产租赁税的目的。该备案合同对双方不具有约束力，特别是租金标准方面。双方签订合同之后物业已经产生质的变化，租金标准也发生了变化。余华在2017年4月被街道催促交纳的租赁税也不是按照备案合同约定的1800元进行计付，而是按照4266.32元的租金标准计税。按该标准计税导致余华收取租金金额连缴纳税款标准都无法达到，明显不符合公平原则。盈泰公司庭后补交的证据中清楚记载着实际租金和备案租金存在完全不同的情况。余华主张根据广州市荔湾区政府租金指导价的要求，以情势变更为由主张自2017年5月调整租金标准，合法有据。三、一审判决结果违背司法审判的初衷，无法达到定纷止争的审判目的。盈泰公司恶意欠租，余华有权按照合同约定追究其违约责任。盈泰公司因本身违约行为并意图制造责任在于江门市新会区人民法院同意授权的假象，其行为不应受到法律保护。四、一审法院适用法律错误。盈泰公司与原权利人签订的《广州市房屋租赁合同》一直合法有效，引发本案纠纷在于盈泰公司不按时交租，且恶意破坏房屋内照明设备造成余华损失，余华要求盈泰公司依约承担违约责任，盈泰公司并未对此提出异议。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，变更合同约定的违约金责任的补偿标准，适用法律不当，导致判决结果显失公平。综上，余华上诉请求二审法院依法改判。被上诉人盈泰公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余华于2017年5月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、盈泰公司支付X房自2016年8月13日至9月13日的租赁租金及违约金，租金为1800元，违约金以租金1800元为本金，按每日2%从2016年9月13日起算至实际支付完毕之日止；2、盈泰公司支付Y房自2016年8月13日至9月13日的租赁租金6600元（按每平方米租金106元计算）及利息（自2016年9月13日计算至实际支付完毕之日止的同期贷款利息计算）；3、盈泰公司赔偿Y房4盏吸顶灯费用1600元；4、从2017年5月份起X房租金变更为每平方106元。事实理由如下：2016年7月20日通过拍卖方式获得位于广州市荔湾区东漖北路X号X房及Y房的所有权，并依法办理了房产过户手续。2016年8月12日，江门市新会区人民法院在X房现场，依法进行了房屋的移交，并于2016年9月6日组织盈泰公司等调解并写下承诺书，承诺从2016年8月13日起给付X房租金。据广州诚隽物业管理服务有限公司（以下简称诚隽物业）证明Y房在盈泰公司搬走之前均由盈泰公司承租，但2016年8月13日至9月13日的租金盈泰公司未向余华支付。当时余华对上述房屋是现状拍卖，盈泰公司承诺不损坏原有装修的情况下交回，但未经余华同意擅自拆除属于Y房原本固定结构的4盏吸顶灯，导致余华经济损失1600元。经多次催要上述租金和赔偿，盈泰公司均不予理睬。另原有合同租金为1800元，明显低于周边房屋租金和荔湾区政府建议价格（106元/平方米），由于情势变更，租金已不再适应当前的租赁市场的租金，不符合荔湾区建议的最低租金要求，需要重新调整。盈泰公司一审辩称：余华的诉请没有事实和法律依据，理由如下：一、盈泰公司与原业主何业雄存在租赁合同关系，因为债务的原因，何业雄两个商铺的产权经过拍卖由余华享有。对于X房，原合同应继续履行；盈泰公司已按照9月6日承诺书约定的时间在9月13日将Y房交付给余华。二、关于X房的租金支付，8月13日至9月13日期间的租金盈泰公司已支付给原业主何业雄。盈泰公司提供的三份网上回单可以证明，盈泰公司从9月13日开始，每个月在13日左右向余华支付X房的租金，标准按照原租赁合同每月1800元。直到2017年6月份都在准时交租，盈泰公司不存在欠租问题。三、关于Y房的吸顶灯，因为吸顶灯是盈泰公司安装的，取下来不会损坏原租赁物，盈泰公司是经过经办法官同意才拿走吸顶灯。余华提出的由物业公司出具的吸顶灯的核价没有证明力，至少要有购买发票或收据才能证明。四、余华关于变更租金的诉请也没有法律依据。根据买卖不破租赁原则，盈泰公司与原业主有签订合法的租赁合同，明确了租金，不能因为市场变化就要求变更合同约定的租金。一审法院经审理查明：2014年2月18日，何业雄（出租人、甲方）与盈泰公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区东漖北路X号X房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积62.74平方米，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日，月租1800元，租金按季结算，由乙方在每季的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金。该租赁合同于2014年2月19日在租赁登记备案机关予以登记备案。2014年2月25日，何业雄（出租人、甲方）与盈泰公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将X房、Y房租赁给乙方，两间房每月共计租金1800元，按月结算，在每月5日前付款。甲乙双方签订的《广州市房屋租赁合同》是本协议的报备本，仅作纳税报备。为合理避税，租赁房屋X、812两间房统一由X房办理各项租赁手续。2016年7月28日，广东省江门市新会区人民法院作出（2014）江新法执字第3490-3号执行裁定书，裁定被执行人何业雄广州市荔湾区东漖北路X号X、Y房产归买受人余华所有；上述标的物的财产权自本裁定书送达买受人余华时起转移。后余华取得荔湾区东漖北路X号X房（以下简称X房）及荔湾区东漖北路X号Y房（以下简称Y房）的产权证。X房建筑面积为62.74平方米，Y房建筑面积为62.25平方米。上述两套房屋均依据（2014）江新法执字第3490号《协助执行通知书》予以登记。2016年8月12日，广东省江门市新会区人民法院就X房、Y房的交付组织各方当事人，包含原业主何业雄、余华、盈泰公司等制作执行笔录，并向广州市不动产登记中心出具（2014）江新法执字第3490号《协助执行通知书》，要求将X房及Y房过户给余华。广州市国土资源和规划委员会于当日收件，收案号：（2016）8050号。2016年9月6日，盈泰公司向江门市新会区人民法院出具承诺书，盈泰公司同意原X房租赁合同继续履行（租赁约定条款不变），每月租金1800元从2016年8月13日起按原合同约定的租赁期限，在每月13日前直接汇入买受人余华的银行账号；由于需搬迁大量办公设备，盈泰公司承诺在2016年9月13日前将办公设备自行搬离Y房产，并保证不损坏Y房产原有装修，将Y房产移交给买受人余华。2016年9月14日，诚隽物业出具《证明》，载明2016年9月14日盈泰公司将Y房移交给余华，Y房内4个吸顶灯位置已没有吸顶灯。2017年3月28日，诚隽物业出具《证明》，载明Y房由管理处负责帮业主购买四盏吸顶灯并安装，400元一盏共计1600元（含人工费）。2017年4月27日，余华向盈泰公司发出律师函，要求双方关于租金问题重新签订的新的租赁合同，要求盈泰公司支付欠租租金和违约金15020元以及赔偿Y房4盏吸顶灯费用1600元。快递显示于2017年4月28日由他人签收。一审法院认为，根据物权法二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。余华通过司法拍卖的方式获得涉案物业X房及Y房。根据执行裁定、执行笔录、《协助执行通知书》等证据显示余华在2016年8月12日已经获得涉案物业的财产权，即享有涉案物业的收益权。盈泰公司抗辩称应以涉案物业正式移交即2016年9月13日之后计算余华的收益，不符合法律规定，抗辩理由不成立。盈泰公司又抗辩称根据原租赁协议约定每月5日缴纳租金，2016年8月份的租金已支付给原业主何业雄，但并未提供相关证据予以证实；即使已交给了原业主，但由于余华在2016年8月12日已取得物权，故自2016年8月13日之后的收益应由余华收取。故，余华要求盈泰公司支付X房自2016年8月13日至9月13日的租赁租金的诉请，租金标准为1800元，一审法院予以支持。关于逾期支付租金的违约金标准，余华主张按照备案租赁合同约定的每日2%的标准计算显然过高，一审法院酌情调整为参照人民银行计收同期同类贷款利率从2016年9月13起计付至清偿之日止，以不超过本金为限。对于余华诉请Y房2016年8月13日至9月13日的租金及违约金，一审法院予以支持，标准参照X房执行。余华要求Y房租金按每月6600元计算缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于Y房四盏吸顶灯的赔偿问题。盈泰公司签署的承诺中保证不损坏Y房产原有装修，吸顶灯属于原有装修，盈泰公司擅自拆除，余华要求赔偿，一审法院予以支持。关于损失的费用，余华提供的物业公司的证明所涉及的费用包含材料费和安装费且没有提供新装吸顶灯的采购收据或发票，无法区分吸顶灯的材料费。故，根据盈泰公司在庭审中自认的每盏吸顶灯150元的价格，酌情判定盈泰公司按照每盏200元的价格予以赔偿。关于X房租金是否符合情势变更进行调整的问题，余华主张的房屋租金价格上涨属于市场交易中可预见的商业风险，不属于法律规定的情势变更。故，余华诉请将X房租金变更为每方106元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院于2017年7月26日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市盈泰粮食有限公司向原告余华支付X房2016年8月13日至9月13日的欠租1800元及逾期付款违约金（以1800元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，从2016年9月13日起计付利息至清偿之日止，总额以不超过本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市盈泰粮食有限公司向原告余华支付Y房2016年8月13日至9月13日的欠租1800元及逾期付款违约金（以1800元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，从2016年9月13日起计付利息至清偿之日止，总额以不超过本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市盈泰粮食有限公司向原告余华赔偿Y房四盏吸顶灯费用合计800元；四、驳回原告余华其他诉讼请求。一审案件受理费165元，由原告余华负担140元，被告广州市盈泰粮食有限公司负担25元。二审期间，盈泰公司当庭提交网上银行电子回单一份，载明盈泰公司法定代表人王流荣于2017年8月14日通过转账向余华支付6200元，该款项包括一审判决书第1、2、3判项中的本金4400元以及X房2017年8月份的租金；由于盈泰公司不知道如何计算一审判决第1、2判项逾期付款违约金，所以需要余华确认款项金额由盈泰公司立即支付；另外，盈泰公司至今一直依约向余华支付租金，除涉讼的1个月租金，不存在欠租情况。余华质证称：对该证据真实性没有异议，对关联性不予确认;盈泰公司向余华支付款项是一审判决内容，余华在这期间已经提起上诉，盈泰公司支付款项也不能对抗余华的上诉；经与当事人联系确认除涉诉1个月租金，盈泰公司确无欠过租金。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院二审予以确认。二审另查明，盈泰公司在一审过程中对于余华诉请其按合同约定的2%承担违约金标准的问题，明确陈述称：不同意这个标准，因为盈泰公司没有欠租，且双方约定的该违约金标准过高，不符合法律规定，实际是当事人不清楚状况乱填的，并不是当事人的真实意思表示。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对余华的上诉请求，认定如下：一、余华上诉主张违约金标准应依约计付的问题。余华通过司法拍卖的方式取得涉案物业X房及Y房，依照执行裁定、执行笔录、《协助执行通知书》等证据显示余华在2016年8月12日已经获得涉案物业的财产权，即享有涉案物业的收益权。由于盈泰公司未向余华支付X房2016年8月13日至9月13日期间的租赁租金，应承担逾期付租的违约责任。因盈泰公司一审明确抗辩余华按照备案租赁合同约定的每日2%的标准主张违约金标准过高，故一审法院适用自由裁量权酌情调整违约金为参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准从2016年9月13起计付至清偿之日止，以不超过本金为限，公平合理，本院予以维持。二、关于Y房租金标准的问题。因盈泰公司欠付Y房2016年8月13日至9月13日的租金，一审法院判令盈泰公司予以支付并承担违约责任，合法有据。而Y房租金标准双方均未能提供证据证明其主张，一审法院参照X房租金标准执行，并无不妥。余华主张Y房租金应按每月6600元计算，缺乏合同和事实依据，不能成立。三、Y房四盏吸顶灯赔偿的问题。因余华提供的物业公司的证明所涉及的费用包含材料费和安装费且没有提供新装吸顶灯的采购收据或发票，一审法院依照盈泰公司在庭审中自认的每盏吸顶灯150元的价格，酌情判定盈泰公司按照每盏200元的价格赔偿给余华，并无不妥。余华上诉主张盈泰公司赔偿其损失1600元，依据不足，不予支持。四、余华上诉主张自2017年5月起X房租金标准应调整为106元/平方米的问题。因余华拍卖取得涉案房屋，盈泰公司与原业主存在租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》的规定，余华继受取得涉案房屋出租人地位，原租赁合同对余华、盈泰公司仍具有约束力。除欠付的2016年8月13日至9月13日租金外，盈泰公司一直按每月1800元的标准支付租金至今。余华以房屋租金价格上涨属于情势变更要求调整租金，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。另外，余华、盈泰公司二审期间确认盈泰公司支付了一审判决第一、二、三项判决的租金本金及吸顶灯费用合计4400元，相应的判项内容不再履行。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人余华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人余华负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一七年十一月八日书记员  璩方慧