广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20526号上诉人（原审被告）：广东中闽投资控股有限公司，住广东省广州市天河区珠江西路17号广晟国际大厦2001-2房。法定代表人：高子峰，该公司董事长。委托代理人：邓晓君、陈焕，分别为广东经纶律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：梁景琰，男，1963年10月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：黎晨辉、周湘文，分别为北京大成（广州）律师事务所律师、实习律师。上诉人广东中闽投资控股有限公司（以下简称中闽公司）因与被上诉人梁景琰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初9704号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理，现已审理终结。中闽公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判我方无需支付2016年3月10日至2016年4月9日期间的租金；2.判令梁景琰承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据我国《民法通则》第136条的规定，租金的诉讼时效期间为一年。梁景琰于2017年4月5日向一审法院提起诉讼，要求我司支付2016年3月10日至4月21日期间的租金及违约金。但我司没有收到梁景琰于2016年5月23日寄出的内含催收租金的《律师函》邮件，亦不清楚邮件的内容，梁景琰的行为并未形成有效的催收，故其主张的2016年3月的租金已超过诉讼时效，我司无需支付2016年3月10日至4月9日的租金。一审判决仅依据梁景琰的陈述及邮件即认可其诉讼时效中断的效力，严重损害我司合法权益。被上诉人梁景琰答辩称：我不同意中闽公司的上诉请求。我方已在一审中提交证据证明我方于2016年4月11日向物业公司发出过请求停用水电的函，于2016年4月12日向中闽公司发出《停用水、电的通知》，并于2016年5月11日委托律师向其邮寄过律师函，上述行为构成了诉讼时效中断。另外中闽公司在涉案租赁合同中的委托代理人何淑欣曾分两次以电子邮件向我方发送过涉案单位的情况沟通函，并在其中第4点确认欠付2016年3至4月的租金、2015年12月至2016年4月的管理费和水电费，故我方于2017年4月5日起诉并未超过诉讼时效。梁景琰向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈解除我方与中闽公司于2014年9月10日签订的《广州市房屋租赁合同》；⒉中闽公司立即向我方支付2016年3月10日至2016年4月21日期间的租金及违约金（以当月欠交的租金为本金，按每日1%的标准自每月5日起计至中闽公司实际付清之日止）；⒊中闽公司向我方支付2015年12月1日至2016年4月21日期间的物业管理费、2015年10月1日至2016年2月29日期间的水电费及上述费用的滞纳金（以每月欠费的金额为本金，按每日千分之一的标准计算，自每月7日起计至中闽公司实际付清之日止）；⒋中闽公司立即向我方支付提前终止合同的违约金76840元；⒌中闽公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：广州市天河区珠江西路17号2201房查册时间为2017年8月21日《广州市不动产登记查册表》记载：上述房屋于2014年11月12日登记在梁景琰名下，建筑面积为2198.7364平方米，占有部分为全部。2014年9月10日，梁景琰（出租人/甲方）与中闽公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区珠江西路17号2201之二房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积226平方米；甲乙双方租赁期限5年，自2014年9月10日至2019年9月9日；2014年9月10日至2014年12月9日为免租期、2014年12月10日至2016年9月9日月租金为38420元；租金按月计算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；合同签订，乙方向甲方交纳两个月租金76840元为保证金，及同时缴付一个月租金38420元，甲方应在租赁期满并无违约时将保证金5天内无息退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月的，视乙方违约处理，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方所交一切费用不得退回；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，超一个月的视违约处理；免租期和租赁期内，涉案房屋之物业管理费、室内电费及相关杂费由乙方支付；租赁期内，甲乙双方任何一方违反本合同约定造成提前终止合同的，即属违约，违约一方须赔偿对方相当于租赁保证金之金额作为违约金；乙方在租赁期间内若将涉案房屋转让他人，须经甲方书面同意，并付清应付租金及相关费用后方可办理转让手续；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。之后，《合同》经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局进行租赁登记备案。梁景琰提交的2013年10月12日梁景琰（甲方、购房人）与案外人广州和顺物业管理公司广晟国际大厦分部（乙方）签订的《物业管理服务协议》，约定：广州市天河区珠江新城珠江西路17号物业的管理服务费按物业的建筑面积计算，按32元/月/平方米的标准收取；每月管理服务费、电/水费及其他应缴费用等由甲方于每月7号前向乙方缴付；甲方未按约定交付物业管理服务费、水电费，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠的物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日千分之一标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至甲方付清前述费用。在本案中，中闽公司认为该《物业管理服务协议》与《合同》属于两个独立的法律关系，对于管理费事宜，应另案处理，中闽公司会与物业公司协商物业管理费的交纳事宜。2015年1月6日，中闽公司向梁景琰作出《关于2201单元管理费用延迟缴纳的申请》，载明由于中闽公司经营不善，自2015年12月10日起中闽公司将涉案房屋转租给案外人深圳市汉唐九九资产管理有限公司（以下简称“汉唐公司”），由于涉及到中闽公司、汉唐公司、梁景琰三方转移租赁的手续办理上需时较长，特申请2015年12月、2016年1月管理费用延迟至2016年2月一同缴纳，中闽公司手续完成后立即缴纳拖欠的管理费用。2017年4月5日，梁景琰以中闽公司拖欠租金、物业管理费、水电费构成违约为由提起本案诉讼，要求解除双方签订的《合同》，并要求中闽公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用及相应的滞纳金。梁景琰为证明本案事实与主张，提交如下证据：1、梁景琰于2014年4月11日向案外人广晟国际大厦物业管理处作出的《请求停用水、电的函》（复印件），载明：涉案房屋租户拖欠梁景琰2016年3月、4月的租金及拖欠管理处2015年12月至2016年4月的管理费，多次催促仍拒绝支付，现请求管理处协助停止涉案房屋的供水、电，直至缴纳上述费用待梁景琰通知为止等等。2、梁景琰于2016年4月12日向中闽公司作出《停用水、电的通知》（复印件），载明：中闽公司拖欠梁景琰2016年3月、4月的租金及2015年12月至2016年4月的管理费，并多次催促仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，现停止中闽公司的水、电使用，直至缴纳以上费用后为止。3、编号为1079736269819的EMS邮件退件。邮件显示收件人为中闽公司，收件地址为广州市天河区珠江新城珠江西路广晟国际大厦20楼，邮件上附有“速递邮件改退批条”，显示该邮件“拒收退寄件人”，邮戳时间为2016年5月24日。经当庭拆封上述邮件，内含物品为落款时间为2016年5月11日的《律师函》，《律师函》内容为：广东格林律师事务所受梁景琰委托就中闽公司拖欠租金及违约金事宜致函，中闽公司租用涉案房屋，中闽公司于2016年3月1日开始拖欠租金，要求中闽公司在收到该函后支付欠付的租金及逾期付款的违约金等等。另一审法院根据梁景琰申请调取上述邮件的签收记录，相关签收记录显示上述邮件于2016年5月23日寄出，于2016年5月25日被退回妥投。4、2016年4月29日的电子邮件网页截图，载明：发件人为广晟22楼何小姐，附件为关于广晟国际大厦22层之一、之二单元情况沟通函，内容为征得梁景琰同意后将涉案房屋转租给汉唐公司，汉唐公司于2016年4月11日搬走，中闽公司知悉梁景琰通知物业管理处于2016年4月21日收回物业，对此，中闽公司没有异议等等。证据1至4拟证明梁景琰曾向中闽公司催收涉案房屋2016年3月至4月的租金、2015年12月至2016年4月的管理费、水电费等等。中闽公司对上述证据质证称：证据1是梁景琰发给物业公司的，并非发给中闽公司；证据2、3的函件中闽公司未收到；对证据4不予确认。在本案中，梁景琰、中闽公司双方对以下事实发表了各自观点。一、关于租赁保证金支付情况。梁景琰、中闽公司双方均确认中闽公司向梁景琰支付两个月租金即76840元作为租赁保证金，梁景琰表示按合同约定没收上述租赁保证金。二、关于中闽公司支付涉案房屋的租金、物业管理费、水电费的情况。梁景琰、中闽公司均确认中闽公司支付涉案房屋租金至2016年3月9日，支付管理费至2015年11月，自2015年12月1日开始没有交纳物业管理费，支付水电费至2015年9月，自2015年10月1日开始没有交纳水电费。三、关于涉案房屋的交还情况。梁景琰、中闽公司均确认中闽公司使用涉案房屋至2016年4月20日，中闽公司称其于2016年4月20日将涉案房屋的钥匙交还物业管理处，梁景琰称2016年4月21日物业管理处将涉案房屋的钥匙交于梁景琰，不清楚中闽公司向物业管理处交还钥匙的时间。四、关于物业管理费、水电费及滞纳金由何人收取。梁景琰、中闽公司双方均确认涉案房屋物业管理费、水电费及滞纳金由物业公司收取，梁景琰确认未垫付物业管理费、水电费及滞纳金，梁景琰并表示不同意垫付。一审法院认为：《合同》是梁景琰、中闽公司双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。关于梁景琰要求解除《合同》的诉请。《合同》约定：乙方拖欠租金一个月的，视乙方违约处理，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方所交一切费用不得退回。在本案中，梁景琰、中闽公司双方均确认中闽公司支付涉案房屋租金至2016年3月9日。中闽公司拖欠租金已构成违约，梁景琰根据上述合同约定诉请解除《合同》并无不当，一审法院予以支持。关于梁景琰要求中闽公司支付租金及逾期交租违约金的诉请。《合同》约定：2014年12月10日至2016年9月9日月租金为38420元，租金按月结算，由中闽公司在每月第5日前缴纳给梁景琰；逾期交付租金的，每逾期一日，中闽公司须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，超过一个月的视违约处理。在本案中，梁景琰、中闽公司双方均确认中闽公司支付涉案房屋租金至2016年3月9日。中闽公司称其于2016年4月20日将涉案房屋的钥匙交还物业管理处，梁景琰称2016年4月21日物业管理处将涉案房屋的钥匙交于梁景琰，不清楚中闽公司向物业管理处交还钥匙的时间。中闽公司作为承租人应就其交还涉案房屋的事实承担举证责任，中闽公司称其于2016年4月20日将涉案房屋的钥匙交还物业管理处但未对此进行举证，且中闽公司向物业管理处交还钥匙亦不能认定为其已向梁景琰交还涉案房屋，梁景琰自认其于2016年4月21日收回涉案房屋的钥匙应视为对其不利事实的自认，一审法院予以采信。因此中闽公司应向梁景琰支付2016年3月10日至2016年4月21日的租金。中闽公司辩称梁景琰向其主张2016年3月的租金已过诉讼时效。根据《合同》约定中闽公司应在2016年3月5日前向梁景琰支付2016年3月的租金，该月的租金应自2016年3月6日起算诉讼时效。根据本案查明的事实，梁景琰于2016年5月23日向中闽公司的住所地邮寄《律师函》催收租金，梁景琰上述行为产生诉讼时效中断的效力。梁景琰于2017年4月5日提起本案诉讼并未超过主张租金的诉讼时效。据此，中闽公司辩称梁景琰向其主张2016年3月的租金已过诉讼时效缺乏依据，一审法院不予采纳。因此，中闽公司应向梁景琰支付2016年3月10日至2016年4月21日的租金53788元（38420元＋38420元÷30天×12天）。中闽公司逾期支付上述租金已构成违约，梁景琰诉请中闽公司按照上述合同约定向其支付逾期支付租金的违约金并无不当。中闽公司抗辩逾期支付租金的违约金标准过高，鉴于梁景琰并未举证证明其实际损失，梁景琰主张中闽公司每日须按当月租金额的1%向其支付违约金确有过高之嫌，根据公平合理梁景琰则，一审法院酌情将上述逾期支付租金的违约金计付标准调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，即中闽公司须向梁景琰支付逾期支付2016年3月10日至2016年4月21日的租金的违约金【其中2016年3月10日至2016年4月9日的逾期交租违约金以当月应交租金38420元为本金，2016年4月10日至2016年4月21日的逾期交租违约金以当月应交租金15368元（38420元÷30天×12天）为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当月6日起计至中闽公司清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额53788元为限】。对于梁景琰超出上述数额的租金及违约金诉讼请求，一审法院不予支持。关于梁景琰要求中闽公司支付2015年12月1日至2016年4月21日期间的物业管理费、2015年10月1日至2016年2月29日期间的水电费及上述费用的滞纳金的诉请。在本案中，梁景琰、中闽公司双方确认涉案房屋的物业管理费、水电费及滞纳金应由物业公司收取，即梁景琰并非上述费用的收取主体，在梁景琰明确没有垫付上述费用亦不同意垫付上述费用的情况下，梁景琰诉请中闽公司直接向其支付上述期间的物业管理费、水电费及滞纳金缺乏理据，一审法院不予支持。关于梁景琰要求中闽公司支付提前终止合同的违约金76840元的诉请。《合同》约定：乙方拖欠租金一个月的，视乙方违约处理，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，乙方所交一切费用不得退回；租赁期内，梁景琰、中闽公司双方任何一方违反合同约定造成提前终止合同的，即属违约，违约一方须赔偿对方相当于租赁保证金之金额作为违约金。在本案中，梁景琰、中闽公司双方确认中闽公司已向梁景琰支付租赁保证金76840元。如上所述，中闽公司拖欠支付租金构成违约，梁景琰主张没收中闽公司交纳的保证金76840元具有合同依据，并无不当。梁景琰主张中闽公司另行赔偿相当于租赁保证金之金额即76840元作为违约金，中闽公司抗辩该违约金过高，鉴于梁景琰已没收中闽公司缴纳的租赁保证金76840元并及时收回涉案房屋，且梁景琰亦未举证证明其实际损失，上述租赁保证金应可弥补梁景琰的损失，根据公平合理梁景琰则，梁景琰主张中闽公司向其另行支付76840元作为违约金依据不足，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月25日作出如下判决：一、确认梁景琰与广东中闽投资控股有限公司于2014年9月10日就广州市天河区珠江西路17号2201之二房号的房地产签订的《广州市房屋租赁合同》已解除；二、广东中闽投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向梁景琰支付上述房屋2016年3月10日至2016年4月21日期间的租金53788元；三、广东中闽投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向梁景琰支付逾期支付上述租金的违约金（2016年3月10日至2016年4月9日的逾期交租违约金以当月应交租金38420元为本金，2016年4月10日至2016年4月21日的逾期交租违约金以当月应交租金15368元为本金，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当月6日起计至广东中闽投资控股有限公司清偿之日止，违约金总额以不超过本金总额53788元为限）；四、驳回梁景琰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22178元，由梁景琰负担1404元，由广东中闽投资控股有限公司负担20774元；保全费1650元，由梁景琰负担104元，由广东中闽投资控股有限公司负担1546元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对中闽公司上诉主张的诉讼时效问题，梁景琰已在一审举证证明其于2016年5月23日向中闽公司住所地邮寄《律师函》催收租金，一审法院据此认定梁景琰上述行为产生了诉讼时效中断的效力，合法有据，本院予以维持。虽然中闽公司否认其收到上述邮件，并以梁景琰上述行为未形成有效催收为由，上诉主张梁景琰主张的2016年3月10日至4月9日期间的租金已过诉讼时效，但该邮件上记载的地址系中闽公司地址，且根据该邮件上所附的“速递邮件改退批条”，显示退件原因是“拒收退寄件人”，故中闽公司未能收件系自身原因造成。在中闽公司现有举证不能推翻上述证据及一审相关认定的情况下，中闽公司的上诉缺乏理据，本院不予支持。一审其余判项，双方当事人均无异议，本院予以维持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。中闽公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费761元，由上诉人广东中闽投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十一月二十四日书记员  林飘云梁少欣