广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初16316号原告：周胜，男，1977年10月20日出生，汉族，住湖南省桃江县，原告：林建丽，女，1983年1月10日出生，汉族，住中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳璇，广东翔宇律师事务所律师助理。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军。委托诉讼代理人：戴柳军，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所律师。原告周胜、林建丽诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法由审判员李芳独任审判，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告周胜及两原告的委托诉讼代理人朱颂华，被告的委托诉讼代理人戴柳军、徐梅桂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金147020.87元（以595888为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年10月19日开始算至原告收取房地产权属证书止，暂计至2017年8月10日）。事实与理由：原、被告于2012年8月19日与被告签订一份《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告位于中山市火炬区东阳南路10号裕龙花园4幢1201的房产，总价款为595888元，合同签订后，原告已按约定支付购房款，但被告至今一直未能出具房地产权证书。按照合同第十四条第4项约定，被告需向原告支付违约金。原告认为，该违约金约定标准过低。根据合同法第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，原告请求法院予以增加违约金数额。原告对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.《中山市商品房买卖合同》；2.中山市商品房销售登记备案表；3.裕龙花园前期物业服务合同。被告辩称：一、我司已将涉案商品房办理权属登记所需材料交至中山市房地产交易登记管理所备案，并取得涉案商品房的《商品房产权权属证明书》，故我司现已履行合同约定的产权登记机关办理登记备案手续的义务（即涉案商品房所有权初始登记）。1.我司已于2013年12月5日将符合合同约定涉案商品房交付给原告；2.合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”据此，我司的合同义务为将涉案房产办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，即在具备办理房产证的条件下，提交办理产权登记所需要的包括法律法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，到产权登记机关备案，办理涉案商品房所有权的初始登记；3.2017年2月16日，涉案商品房已取得《商品房产权权属证明书》，我司已履行合同约定到产权登记机关办理权属登记备案的义务，即已完成了商品房所有权初始登记。二、涉案商品房迟延取得《不动产权证书》，完全是因中山市出台办理商品房转移登记新政策的原因所致，是我司无法预见、无法避免的政策原因，而非我司自身原因所致。但我司已履行完毕合同约定的产权登记机关办理登记备案手续的义务后，仍积极为原告取得涉案商品房《不动产权证书》，积极维护原告的利益，不存在任何办理产权证书的消极行为，具体如下：1.交易所于2017年7月19日公布《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》（下称：通知），规定正办理该项目商品房的房屋产权登记手续，不动产登记薄必须按规范填写完整方可发证，据此，产权登记部门的系统升级，根据产权登记部门的要求，原先已经业主签名确认的《商品房抵押登记申请表》不再使用，而使用《不动产登记申请表》，该申请表在原《商品房抵押登记申请表》的基础上新增录入字段，如“贷款期限”、“抵押权人法定代表人”等，其中“债务履行期限”属于必须登记的事项。故我司须对新申请表进行填写并需客户重新签名确认和银行重新盖章。此外，在办证收件系统升级改造前已在网上提交的抵押业务，由于申请数据“债务履行期限”缺项，在提供书面材料时，需对该项内容补充相关证明材料。上述事项大大增加了我司依据新政策规定准备办证材料的时间；2.该通知虽然颁布时间为2017年7月19日，但实际上在2017年6月底，交易所为了调试系统已拒绝收件，直到2017年7月26日才正式收件，在此期间，我司按原先政策已整理完毕的办证申请材料完全无法递件，也无法办理办证手续；3.在交易所恢复收件后，因系统运行不畅，现场工作人员仍处于业务熟悉阶段，且需录入新的数据，效率大减，我司为此已加派人手全力加速缩短办证时间。根据合同补充协议第七条约定：由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。据此，交易所办证的政策、要求、标准发生变化导致不能入场办理递件手续，继而影响涉案商品房《不动产权证》的取得（大概延期3到4个月左右），非我司的原因所致。三、合同对逾期办理权属登记备案的违约责任已有明确约定，原告主张违约金按中国人民银行同期贷款利率的标准计算每月事实及法律依据，且该金额明显过高，严重违反契约精神，对我司显失公平，应依据合同约定的违约责任执行。理由如下：1.合同已明确约定逾期办理权属登记的违约责任为一次性违约责任，原告变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有法律依据；2.本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中调整违约金规定的必备条件，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”该条款的适用条件是合同没有约定违约金且损失数额难以确定的情形。针对本案，双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任，且原告未提供证据证明其存在的实际损失，且更不存在损失数额确定的问题。购买商品房的目的是居住，现房产已交付，原告已装修入住，产权登记是商品房交付后的附随义务，未取得证书不影响原告的居住使用目的，不会对原告造成损失，且原告未举证证明其具体损失数额，无法证明合同约定的违约金低于其实际造成的损失，应承担举证不能的责任；3.合同约定按已付购房款千分之一计算违约金是双方的真实意思表示，公平合理，应依法支持而不应对违约金随意调整。依据合同补充协议第十二条第2款约定，本协议之各项条款约定，特别是其中有可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务的部分，以及违约责任部分，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受，因案涉商品房买卖合同已对违约责任明确约定，故应按约定执行；4.我国合同法上的违约金“以补偿性为主，惩罚性为辅”，就违约金的补偿性而言，本质上属于损害赔偿额之约定，主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。我司已于2017年2月16日履行完毕合同约定义务，取得《商品房产权权属证明书》和涉案房地产的《不动产权证书》，积极维护原告利益，不存有任何怠于办理产权证的消极行为，加之，原告未提供证据证明其实际损失，结合我司合同履行情况、过错程度以及预期利益因素，在合同已有约定的情况下，应依合同约定履行。四、原告要求违约金计算期限明显与事实和约定不符。我司于2013年12月5日将涉案商品房交付原告，即按合同约定，违约金的起算日应为2016年11月1日。而原告主张违约金截止时间为其收到房地产权证书也有误，原告自不动产登记机关在不动产登记薄登记备案之日起（2017年2月16日），即取得涉案商品房产权，其实际收到该权属证书的时间对其取得产权没有实质影响。因此，违约金的计算时间应为2016年11月2日至2017年2月15日。被告对其辩解，向本院提交了以下证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.收楼声明书；3.涉案房屋装修情况表；4.商品房产权权属登记证明书、商品房交易登记申请表；5.关于办理商品房转移及抵押登记的通知、不动产登记申请表；6.不动产登记受理通知书；7.不动产权证书。经审理查明：2012年8月19日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，两原告向被告购买中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园4幢1201房的预售商品房，总价为595888元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，两原告向被告支付了595888元的购房款。2013年12月5日，被告向两原告交付了案涉房产。2017年2月16日，案涉房产所在的中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园4幢的商品房产权权属证明书办出。2017年9月20日，被告取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2017年9月27日，原告的不动产权证书办出[粤（2017）中山市不动产权第0235708号]。另查：2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用《不动产登记申请表》替代原使用的《商品房抵押登记申请表》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原、被告对被告逾期办证的行为已构成违约无争议，结合原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点主要为：一、被告逾期办证违约金的计算标准。二、逾期办证违约金的计算期间。焦点一。违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。对于还需要继续履行的合同，面对持续的违约行为，如固定的违约成本较低，不但不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。根据原、被告签订的合同第十四条“出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金”计算，被告仅需向原告支付违约金596元（595888元×1‰）。而涉案合同系被告制作的格式合同，前述条款极大地免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本院认定该条款无效。结合原告的诉讼请求、被告的违约情形，本院酌定，被告以房屋总价款为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，按日向原告支付逾期办证违约金。焦点二。合同第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。”根据该条款的文义，买受人取得房地产权属证书的“规定期限内”系指“商品房交付使用后720个工作日内”。被告于2013年12月5日向原告交付了案涉房产，自此计算720个工作日，则原告应于2016年11月1日前取得房地产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为原告应取得房地产权属证书的时间，即2016年11月1日。至于逾期办证期间的截止时间，被告以其取得案涉房产所在的裕龙花园4幢的商品房产权权属证明书之日作为原告取得房地产权属证书之日，显然与合同约定不符。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，原告自不动产权证书办出之日起取得房产产权。原告的不动产权证书于2017年9月27日办出，故逾期办证期间的截止时间应计算至2017年9月27日。被告辩称，因中山市房地产交易登记部门的系统升级，导致大大增加了不动产权证申请手续所需的时间。首先，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定因系统升级导致增加系统录入字段、变更申请表，不足以证明被告因该规定延长办证期限三到四个月；其次，该通知于2017年7月19日发布，而被告本应于2016年11月办妥不动产权证，且其于2017年2月16日即已取得案涉商品房所在的裕龙花园4幢的产权初始登记，在长达四个月的时间内，被告应有足够的时间向相关部门提交不动产权证申请材料，而被告拖延至房地产交易登记部门系统升级期间才申请办证，因系统升级导致的延长期限本可避免，故本院对被告的该项辩解不予认可。综上，被告逾期办证330天（2017年9月27日-2016年11月1日）。被告应向原告支付逾期办证违约金23761元（595888元×4.35%/360天×330天=23761）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周胜、林建丽支付逾期办理不动产权证书违约金23761元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，减半收取为1620元，由原告负担1373元，由被告负担197元（被告负担部分，原告已预交，于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一七年十一月二十七日书记员  王静郑诗琳