四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初3377号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，公司总经理。委托诉讼代理人：王天佑，男，武胜县景宏物业管理有限公司职工。被告：谭昌明，男，1963年4月16日出生，汉族，户籍住所地四川省武胜县沿口镇。委托诉讼代理人：蒋春英（被告谭昌明之妻），1963年2月9日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：ＸＸ明，男，1962年8月4日出生，汉族，住四川省岳池县新场镇。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告谭昌明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后,依法适用简易程序，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。除被告谭昌明经本院传票传唤未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2010年10月31日至2017年2月28日的物业服务费4609元（0.5元/平方米×121.28平方米×76月）。事实及理由：2010年10月31日，原告与被告住宅小区的沿口镇龙景.山水绿城业主委员会订立《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同第二十一条物业服务费第2项本物业服务费约定：住宅物业按其拥有建筑面积高层每月每平方米1元向业主收取服务费，多层每月每平方米按0.5元收取物业服务费，非住宅由业主按建筑面积每月每平方米2元向原告交纳，合同第二十一条第3项约定，本物业服务费每年缴纳一次，每次缴纳费用时间为当年1月10日前。被告从2010年10月31日至2017年2月28日未向原告缴纳物业管理服务费，原告多次催收未果。原告按照合同约定，对房屋及配套设施和相关场所进行维护、养护、管理，维护合同区域的环境卫生和秩序，被告享受了原告提供的服务，理应支付物业管理服务费。据此，根据《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，请求人民法院依法判决。被告谭昌明辩称，前期物业服务合同未经公示，被告不知情，也不予认可；该小区第一届业主委员会不是选举产生，原告在与被告小区业主委员会签约过程中存在勾结，业主委员会成立不合法，原告和业主委员会签订的物业服务合同是无效合同；原告没有按照合同约定对该小区进行服务管理到位，小区内的监控设备和消防设施瘫痪、垃圾堆放如山，被告电瓶车丢失原告应当赔偿，被告房屋漏水原告置之不理，广大业主反映的问题原告也不予解决，被告方未收到原告催收物管费催收通知，原告的起诉已经超过诉讼时效。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告景宏物业公司提交《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、武胜县物价局武物价〔2012〕19文件、《委托物业管理服务合同》、《龙景.山水绿城物业服务合同》、（2017）川1622民初836号民事判决书、业主资料登记表、限期缴纳物业服务费催款通知书存根，被告谭昌明提交了房屋照片资料、报案记录、被告交纳物业服务费发票、龙景.山水绿城业主联名倡议书、龙景.山水绿城小区现场照片、龙景.山水绿城小区第一届业主委员会备案资料、龙景.山水绿城业委会证词、业主代表申诉材料。对于双方当事人无异议的证据（营业执照、资质证书、武胜县物价局武物价〔2012〕19文件、业主资料登记表、被告交纳物业服务费发票）本院予以确认并在卷佐证，对于双方当事人有异议的证据本院分析认证如下：对于原告提供的《委托物业管理服务合同》、《龙景.山水绿城物业服务合同》、限期缴纳物业服务费催款通知书存根、（2017）川1622民初836号民事判决书，被告对以上证据有异议，但未举出相反证据推翻上列证据，本院认为以上证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。被告谭昌明提交的房屋照片资料、报案记录，原告质证意见为：房屋照片真实性无异议，但与原告无关，报案记录真实性无异议，但不能证明车辆丢失地点，本院对其真实性予以采信；原告提供的龙景.山水绿城业主联名倡议书、龙景.山水绿城小区现场照片、龙景.山水绿城小区第一届业主委员会备案资料、龙景.山水绿城业委会证词、业主代表申诉材料，原告的质证意见为：不能达到被告的证明目的，不能对抗合同效力并以此为由拒交物业管理服务费。对于龙景.山水绿城小区现场照片资料无其他证据佐证，拍摄时间及地点无法确认，本院不予采信。对于龙景.山水绿城业主联名倡议书、龙景.山水绿城小区第一届业主委员会备案资料、业主代表申诉材料，无原件佐证，真实性无法确认，本院依法不予采纳。对于业委会证词，不能达到被告以此证明《龙景.山水绿城物业服务合同》无效的目的，本院依法不予采信。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月1日至2012年12月31日，四川飞龙建设集团房地产开发有限公司（甲方）三次与原告景宏物业公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，合同约定四川飞龙建设集团房地产开发有限公司委托原告对龙景.山水绿城第一期工程住宅及商业门市进行物业管理服务，业主接房时按照当地物价部门收费标准按购房建筑面积0.40元/平方米/月计收物业管理服务费，合同期限自2010年8月1日至2012年12月31日止。2013年1月1日，四川飞龙建设集团房地产开发有限公司与原告景宏物业公司继续对该小区的物业服务签订《委托物业管理服务合同》，合同约定业主接房时，乙方按照甲方“入伙公告”之日起计收物业服务费，多层按购房建筑面积0.5元/平方米/月收取，高层按购房建筑面积1元/平方米/月收取，合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。2010年7月7日，被告谭昌明向原告景宏物业公司交纳2009年10月31日至2010年10月31日的物业服务费582元后未再向原告景宏物业公司交纳以后的物业服务费。2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会代表杨友廉（甲方）与景宏物业公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会将龙景.山水绿城小区物业委托给景宏物业公司（乙方）进行管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行了约定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元向原告交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。原告景宏物业公司签订合同后进驻龙景.山水绿城小区进行物管服务。被告谭昌明是龙景.山水绿城小区的业主，居住该小区8单元7-4号,房屋建筑面积为121.28平方米，其所购房屋属于多层。原告以被告拒不交纳2010年10月31日至2017年2月28日期间的物业服务费为由向本院起诉，请求判决被告支付物业管理服务费4609元（0.5元/平方米/月×121.28平方米×76月）。另查明，《龙景.山水绿城物业服务合同》到期后，经政府部门协调，原告景宏物业公司为被告所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。2017年3月13日，该小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司违反合同，要求景宏物业公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，本案被告谭昌明的委托诉讼代理人ＸＸ明参加诉讼，本院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决书判决景宏物业公司向被告小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，驳回业主委员会的其他诉讼请求。本院认为，本案争议焦点有四方面：一是合同效力问题；二是原告景宏物业公司是否履行合同义务问题；三是原告起诉是否超过诉讼时效；四是被告是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于四川飞龙建设集团房地产开发有限公司与原告景宏物业公司签订《委托物业管理服务合同》的效力问题，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，且被告向原告交纳了一年的物业管理服务费，被告现以该合同未公示否认其效力，本院不予支持。关于被告小区业主委员会委员杨友廉与原告景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题，被告主张业主委会成员不是小区业主选举产生，该合同系原告勾结个别业主委员会成员签订，程序不合法，不具有法律效力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告并未举证证实业主委员会不是选举产生和原告在与被告小区业主委员会签约过程中存在勾结的行为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告提交的龙景.山水绿城部分业主联名签署倡议书，提出罢免业主委员会成员，该倡议书是复印件，对其真实性不予认定。因此，2014年1月1日，业主委员会代表杨友廉与原告景宏物业公司签订物业服务合同，加盖有武胜县沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权，双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于原告景宏物业公司是否履行合同义务问题。被告举示的相关照片资料是原告服务期限届满后停止服务且未确定新的物管公司进行服务、政府部门最后通过协调由原告继续服务期间，该期间因物业管理服务的脱节导致小区环境脏乱差，被告提供的照片无其他证据佐证，并不能完全证明原告三年的服务期限内均未尽到清理垃圾的义务，且2017年3月13日，被告小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司，本院对该案作出的生效判决，驳回业主委员会要求景宏公司维修公共设施，清运垃圾等义务的诉讼请求。故被告未举出充分证据证明原告未履行义务，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。三、原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。从被告提供的相关资料上显示很多的业主没有缴纳物业服务费，并且原告举出了张贴催收通知的证据，证明原告履行了书面催交义务，原告的物业服务具有连续性，是持续性服务合同，故原告的起诉未超过法律规定的诉讼时效。四、被告是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，四川飞龙建设集团房地产开发有限公司委托原告景宏物业公司从2010年8月1日至2013年12月31日进行该小区进行前期物业管理，被告仅交纳了2010年10月31日前的物业服务费，对其2010年11月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1988.96元（2010年11月1日至2012年12月31日按0.4元×121.28平方米×26月计算为1261.31元，2013年1月1日至2013年12月31日按0.5元×121.28平方米×12月计算为727.68元），应当按照《委托物业管理服务合同》的约定向原告交纳。2014年1月1日，龙景.山水绿城小区业主委员会代表杨友廉与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《物业服务合同》是合法有效的，被告谭昌明作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。被告谭昌明辩称原告服务期间小区脏乱差等拒绝交纳服务费的证据不足，本院不予支持，被告谭昌明辩称其房屋漏水，原告未予处理，根据物业服务合同的约定，原告对此无义务对被告的房屋漏水问题进行解决，被告可以另案主张权利。被告辩称其摩托车丢失，要求原告进行赔偿，属于另一法律关系，本案不予处理。故被告谭昌明应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费，合同期满后，原告根据政府部门协调，对被告小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，原告要求按照原合同约定价格收取物业服务费，理由成立，本院予以支持，故被告谭昌明应当交纳2014年1月1日至2017年2月28日的物业服务费为2304.32元（0.5元×121.28平方米×38月）。综上所述，原告主张要求被告支付2010年11月1日至2017年2月28日的物业服务费4293.28元，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谭昌明支付原告武胜县景宏物业管理有限公司的物业管理费4293.28元；二、驳回原告武胜县景宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭昌明负担（原告已垫付25元，执行时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 傅   强二〇一七年十一月二十一日书记员 蒋婷（代）