福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0128民初4150号原告：林丽芳，女，汉族，1985年3月14日出生，住平潭县。委托诉讼代理人：薛素玲，福建志昂律师事务所律师。被告：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县万宝路康德花园D3、D4座。法定代表人：林晓雄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈玉洁，福建远东大成律师事务所律师。原告林丽芳与被告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林丽芳��委托代理人薛素玲、被告长福公司的委托代理人陈玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽芳向本院提出诉讼请求:1.依法判令长福公司向林丽芳支付逾期交房违约金516169元[自2015年9月2日起至2017年2月23日止，每逾期一日按已付1926006元的万分之五比率支付违约金（1926006元×5/10000×536天）]；2.本案诉讼费、保全费由长福公司负担。事实和理由：2014年5月27日，当事人双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定林丽芳购买长福公司开发的位于平潭县岚城组团万北路与平岚二路交叉口东北侧（长福麒麟海湾一期）第XX幢XX号房，房屋建筑总面积为157.87平方米，总金额为1926006元。根据合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月1日前，按照国家和地方人民政府有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用”，第九条第二款约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率不小于本条第一项和第七条中的比率）的违约金”，第七条中的最高比率为万分之五。合同签订后，林丽芳依约履行义务，长福公司于2017年1月23日才通知林丽芳在2017年1月24日至2月23日办理交房手续。现当事人双方已办理交房手续，但长福公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。长福公司辩称，1.《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为日万分之一。《商品房买卖合同》第九条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。”即双方约定的违约金为已付款的万分之壹。虽万分之壹背后括号内的注明即“该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率”，该注明并不禁止各方对违约金比例作出另行的约定，而且《商品房买卖合同》仅为示范文本，该注明并非效力性强制性规定，各方作出的另行约定系合法有效的，应按照各方的另行约定进行认定。2.违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则，在逾期交房时，业主的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约��过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”在逾期交房时，业主的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。结合本案而言，现案涉房产所在地块的月租金的金额仅为壹仟多，故应以上述租金数额为标准进行赔偿损失。3.林丽芳诉请的违约金计算标准没有合同依据，且计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少。《商品房买卖合同》第九条中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。”违约金的计算标准为已付款的日万分之壹，而林丽芳诉请按照日万分之五支付违约金，没有任何的合同依据，且无论日万分之一还是日万分之五所计算的金额均明显高于其的实际损失，应按照业主的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准调整违约金。同时，《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》中规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”长福公司作为平潭当地的房地产开发公司，因各方面的原因导致经营状况较为困难，且林丽芳诉请的逾期交房并非单独的个案，后续还会有大量的类似案件起诉，故法院应依法考虑，合理调整违约金等。综上所述，林丽芳的诉求没有事实和法律依据，依法应驳回林丽芳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月27日，以长福公司为出卖人与以林丽芳为买受人签订《商品房买卖合同》,约定林丽芳向长福公司购买位于平潭县平潭县岚城组团万北路与平岚二路交叉口东北侧长福麒麟海湾一期第XX幢XX层XX号房商品房，房屋总价款为1926006元。合同第八条中约定，出卖人应当在2015年9月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条中约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于第七条中的比率）的��约金。合同第七条中约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，林丽芳依约交纳了全部购房款。后长福公司向林丽芳发出《入伙通知书》，告知交房验收日期为2017年1月24日起至2017年2月23日止。现林丽芳以长福公司未按期交房为由主张逾期交房违约金，遂成讼。本院认为，《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，对双方当事人均有约束力，当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据案涉合同约定及当事人双方的陈述，可以确认案涉房屋约定交房日期为2015年9月1日，实际交房日期为2017年1月24日，且长福公司亦认可存在逾期交房的事实，故逾期交房期间应为2015年9月2日至2017年1月23日，林丽芳主张的逾期交房期间超出部分，不予支持。关于当事人双方争议的违约金计算标准问题，依法分析认定如下：首先，案涉合同第九条已明确约定逾期交房超过90日后，长福公司应支付违约金的标准为已付款的日万分之一，故林丽芳主张按日万分之五标准计算违约金，缺乏合同约定。根据案涉合同约定，合同第七条中的违约金比率约定（日万分之五）与合同第九条中的违约金比率约定（日万分之一）确实存在矛盾，但该种约定属于提供格式条款一方即长福公司加重对方即林丽芳责任的行为，故合同第九条的比率约定可以作为评价合同第七条的比率约定是否存在部分无效的要件，但不能径行将合同第九条的比率理解为应按日万分之五标准计算。其次，违约金的主要目的在于弥补��约方的损失及惩罚违约方，无论主张违约金过高或过低，主张方均应提供相应的证据予以证明。本案中，无论林丽芳或长福公司均未能就各自的违约金标准主张提供相应证据予以佐证，故本案逾期交房的违约金计算标准应严格按照案涉合同的约定履行。且根据平潭当地的租金市场标准，案涉合同约定的逾期交房违约金按已付款的日万分之一标准进行计算，符合合同目的及公平原则，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林丽芳逾期交房违约金，按已付款1926006元的日万分之一标准自2015年9月2日起计算至2017年1月23日止。二、驳回林丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8961元，减半收取计4480.5元，由林丽芳负担3584.5元，由平潭长福文化地产有限公司负担896元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 郭   淋二〇一七年十一月十五日书记员 陈捷（兼）