浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初9321号原告：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市灵芝镇曲屯村。法定代表人：郭贤进，总经理。委托诉讼代理人：骆许刚、沈权峰，浙江近山律师事务所律师。被告：何国兴,男,1967年12月16日出生,汉族,住绍兴市柯桥区。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司（以下简称“之平公司”）与被告何国兴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理，由审判员沈洁瑾适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之平公司委托诉讼代理人沈权峰，被告何国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之平公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付2011年7月至2016年9月物业费74174.94元、能耗费766.64元、车位管理费3487.5元，并支付逾期违约金59339.95元（暂算至2017年6月30日），合计137769.03元；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即支付给原告2011年7月至2016年9月的物业费本金74174.94元，并支付滞纳金39720.68元，合计113895.62元。事实与理由：原告与坤和建设（绍兴）有限公司（以下简称“坤和公司”）签订了《前期物业管理合同》。合同约定，原告为绍兴山水人家、山水名家小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅每月每平方米1.38元（不含电梯、加压水泵等费用）；联体排屋每月每平方米3元（不含大型景观水系等费用）；露天车位每月每个20元，地下车场车位每月每个40元。物业管理费按年交纳，业主入住时一次性交纳一年的物业管理费，第二年起每季度首月10日前履行交纳义务；若逾期，每逾期一日将承担相应交管理服务费用总额万分之五的滞纳金。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对绍兴山水人家、山水名家小区的物业管理服务。被告购买了绍兴山水人家小区香溪地15-F，建筑面积为392.46平方米的房屋一套。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告自2011年7月至2016年9月未交纳物业服务费共计78429.08元，产生的逾期违约金为59339.95元，共计137769.03元。期间，原告曾向其发送律师函的方式催交，但被告至今分文未付。为维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定，诉至法院，望依法裁决。被告何国兴辩称：一、原告的诉求无理由，目前我没有住在房子里，钥匙也在物业处，去拿了好几次都没给我，哪里来的物业费产生；二、我没有和原告签订过任何物业管理服务合同，至于原告和坤和公司签的，我并不知道；三、我这个房子，以前坤和有10几万的中央空调的，可现在空调外机没有了，房子的外墙和门都破的一塌糊涂。当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据1，前期物业服务协议1份、补充协议3份及物业管理服务合同1份，拟证明物业服务合同的成立及物业收费滞纳金的相关标准。证据2、律师函、快递回执、催款通知单、催缴物业费公示、公告、水电公摊公示复印件1组，拟证明原告以各种方式催缴相关费用的事实；证据3、交房手续1份、补充协议1份，拟证明被告于2009年2月18日交接物业服务合同标的房屋的事实。被告质证认为证据1系原告与坤和公司于2007年签订，我房子2008-2009期间买的，物业费并不清楚，合同对我是无效的；证据2我没看到过，不清楚；证据3是伪造的，2009年2月份房子应该还在建造，不可能把房子交付给我的，补充协议上的字不是我签的。本院认为，原告提供的证据形式合法，且相互形成证据链，故对以上证据的三性本院依法予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月6日，坤和公司（甲方）与深圳市之平物业发展有限公司（乙方）签订《山水人家小区及大滩2＃地块前期物业管理服务协议》一份，协议约定乙方作为前期物业管理单位为被告何国兴所在的山水人家提供前期物业管理服务，合同期限自签订之日起至2012年6月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同中对物业服务费作出约定，高层住宅为每平方米1.38元/月；联体别墅为每平方米3.00元/月；停车场车位管理费为露天车位每个每月20元，地下车场车位每个每月40元，独立车库按住宅建筑物业管理服务费减半收取。收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用，此部分费用收费标准由乙方按实测算，向业主收取。物业管理服务费按年交纳，乙方于业主或物业使用人入住时一次性收取一年的物业管理服务费，以后应当在当年费用期满前一个月的10日前向业主收取。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可要求其限期交纳，逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。后甲乙双方分别于2013年6月、2015年6月、2015年12月签订了三份《关于就山水人家前期物业管理服务合同延长合同期限的补充协议》，约定原合同分别延长至2015年6月30日止、2015年12月31日止、2016年12月31日止，但在合同延长期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本补充协议自动终止。以上协议中，乙方授权原告之平公司与甲方签订。2017年6月29日，山水人家小区业主委员会（甲方）与原告之平公司（乙方）签订《绍兴市坤和山水人家项目物业管理服务合同》一份，约定委托管理服务期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，排屋由业主按其拥有建筑面积（按房产证面积计算）每月每平方米3.05元（含公区能耗费）向乙方交纳，排屋车位管理费按照每月每个37.5元人民币的标准收取。本物业执行物业管理费按年度缴纳，业主不得晚于次年1月1日前缴清，如业主无故未按时缴纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费总额千分之一的滞纳金。以上合同签订后，原告按约提供物业管理服务，且经原告依法催交，被告何国兴至今未交纳自2011年7月至2016年9月期间的物业管理服务费。同时查明，被告何国兴购买的山水人家小区15幢6号商品房套内建筑面积为392.46平方米，房屋已于2009年2月18日交接给被告何国兴。本院认为，原告之平公司与坤和公司签订的前期物业管理服务合同及延长合同期限的补充协议，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。被告作为业主，应遵守合同约定。原告之平物业公司已为被告所在小区提供了物业管理服务，被告至今拖欠物业费未付，现原告要求被告支付2011年7月至2016年9月的物业费74174.94元，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院根据合同约定，结合原告的主张，依法核定为39720.68元（按应交物业管理费总额万分之五计算，从每年12月11日起暂计算至2017年6月30日止）。关于被告何国兴提出的案涉房屋因未实际居住而没有产生物业费、物业管理合同本人未签订及《补充协议》并非本人签字的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告何国兴应支付给原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司自2011年7月1日起至2016年9月30日止物业费74174.94元及该款的逾期付款违约金39720.68元，上述款项合计113895.62元，于本判决生效之日起三十日内履行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1289元，由被告何国兴负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  沈洁瑾二〇一七年十一月十五日书记员  李 丹附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。