江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终8038号上诉人（原审被告）:单美琴，女，1979年2月13日生，汉族，住江苏省大丰市。委托代理人：曲庆云，上海申伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:沈益伟，男，1985年11月6日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人单美琴因与被上诉人沈益伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初6815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人单美琴上诉请求：1、请求撤销江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初6815号民事判决，判决上诉人单美琴无需返还沈益伟购房定金15000元；2、一审和二审诉讼费用全部由被上诉人沈益伟承担。事实和理由：原审没有查明昆山市花桥镇集善新村42号楼403室房产的实质来源，就简单认定为沈益伟与他人共同共有的房产，属于认定事实不清。被上诉人象屿都城嘉园10幢710房，在起诉时是没有拿到房产证的，在2017年5月5日之前还不是法律上认可的房产所有权人。因此，原审认定被上诉人在2016年10月，苏州市实施的限购限贷政策之前名下就有两套房屋是错误的。被限制贷款，只是丧失了向银行借贷的机会，不能成为违约合法合理的理由。原审判决与苏州市出台的政策是相违背的，不符合政策精神。被上诉人沈益伟在诉讼中答辩称：1、我第一套房是我夫人父亲名下动迁房，在我和上诉人签订合同前这套房子已经在我夫人名下。2、第二套是我和我夫人共同买了一套房，这套房在跟上诉人签订合同时房产证确实没有下来，但是房子购销合同和贷款合同一审我都有提供，所以按照政策我是被限制买房了。3、我跟上诉人协调时她明确知道我名下有两套房，她也找了多家机构确认我能否贷款，有双方的沟通记录。我认为双方没有违约，只是政策不允许我买房，所以我申请退还意向金。一审判决查明事实清楚，程序合法，适用法律正确。原审原告沈益伟向一审法院起诉请求：1.请求判决单美琴返还沈益伟购房款150000元；2.单美琴承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月21日，沈益伟（买方）与单美琴（卖方）签订《昆山市房屋买卖居间合同》一份，约定由沈益伟购买单美琴所有的位于昆山市花桥镇圣心西环路9弄147号106室房屋，房屋总价款为3500000元。合同第四条“交易定金”约定：本合同签订时，向卖方支付定金150000元。第五条“付款方式”虽约定有两种付款方式：1.一次性付款；2.买方向银行按揭付款，但双方并未确认选择何种付款方式。合同第九条“违约责任”约定：如买方未按照本合同约定履行，卖方有权要求买方以转让成交价为基数的日万分之十支付违约金并继续履行合同；如买方逾期超过30日，卖方可解除合同并有权没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定履行，买方有权要求卖方以转让成交价为基数的日万分之十支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期超过30日，买方可解除合同并要求卖方双倍返还已支付的定金。关于房款支付时间、房屋交付日期、过户等，该份合同并未进行约定。2016年9月22日，沈益伟支付单美琴购房定金150000元。另查明：沈益伟称其购买涉案房屋需要做按揭贷款，首付30%，剩余70%通过向银行贷款支付，因苏州市出台的限购限贷政策，其名下已经有两套住房且一套房贷尚未还清，故无法再次办理贷款购买涉案房屋。对此，单美琴称沈益伟告知其要回去筹款，认为沈益伟是要一次性付款，且限购政策不对沈益伟产生影响，合同可以继续履行。经核实，2016年10月3日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确：居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。2016年10月20日，昆山市住房和城乡建设局发布昆住建（2016）216号《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》，规定：2016年9月29日零点之前已签订单并支付部分购房款的（有以你行卡转账记录），均不限制购买。沈益伟与案外人朱小芳系夫妻关系，二人于2009年10月16日登记结婚。2014年12月7日，朱小芳与江苏象屿房地产开发有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，购买位于昆山市花桥××都城××号房屋一套。该套房屋的部分房款340000元由朱小芳向中国民生银行股份有限公司苏州分行申请住房贷款支付，借款期限为2015年4月8日至2035年4月8日，并以该套房屋作为抵押担保。沈益伟在《个人购房借款及担保合同》上的共有人处签字。2017年5月5日，该套房屋的不动产权证登记至朱小芳及沈益伟名下，同时设定有以中国民生银行股份有限公司苏州分行为抵押权人的抵押权。位于昆山市花桥镇集善新村42号楼403室房屋的房屋所有权证于2016年6月3日登记在朱小芳名下，共有情况为按份共有，房屋所有权证附记部分载明：配偶沈益伟；按份共有朱培康，百分之九十九；朱小芳，百分之一；商品房（动迁）。对此，单美琴认为象屿都城嘉园10幢710号房屋于2017年5月5日才拿到房产证，说明在2016年10月份的限购政策对沈益伟没有影响，集善新村42号楼403室房屋是朱小芳父母的动迁房，不属于沈益伟夫妻的共同财产，故在2016年10月4日限购限贷政策实施时沈益伟名下没有任何一套房屋。一审庭审中，沈益伟、单美琴均认可双方还要签订一份正式合同对房款支付时间、过户、房屋交付时间等进行明确约定。单美琴称沈益伟在2016年9月21日找到单美琴的时候同意在2016年10月21日之后签订网签正式合同，单美琴刚生完小孩需要做月子，沈益伟对此明知，沈益伟的法律上也是同意在2016年10月21日之后签订网签正式合同。单美琴得到的回复是沈益伟回去筹款，单美琴认为沈益伟的付款方式是一次性付款。沈益伟则称单美琴清楚其要按揭贷款，单美琴也找了三家中介机构帮助办理贷款，但均未成功。对于上述陈述，双方均未能提供证据予以证明。单美琴称因沈益伟未按约付款，导致单美琴为另行购买上海市虹桥路2222弄55号B幢504室房屋而不得不对外举债数百万元，并为此提交该套房屋的不动产权证及借条复印件、银行交易流水。现因沈益伟要求单美琴返还已付的150000元，单美琴拒不返还，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市房屋买卖居间合同》、银行转账凭证、苏州市人民政府《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》、昆住建（2016）216号《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》、《昆山市商品房购销合同》、房屋所有权证、不动产权证、《个人购房借款及担保合同》等证据以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，沈益伟、单美琴签订的《昆山市房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。本案中，沈益伟、单美琴双方对沈益伟于2016年9月22日支付单美琴150000元这一事实不持异议。关于该笔150000元的性质，合同四条“交易”定金已明确约定本合同签订时买方向卖方支付定金150000元，且双方在庭审中均确认须签订一份正式的房屋买卖合同对房款支付时间、过户、房屋交付时间等进行明确约定，故该笔150000元应当认定为成约定金。嗣后，沈益伟、单美琴未能签订正式的房屋买卖合同，未对涉案房屋的后续交易流程如房款支付时间、过户、房屋交付时间等达成一致合意。沈益伟认为由于限购限贷政策实施导致其无法办理住房贷款，导致房产交易不具备继续履行的条件，双方均未构成违约，单美琴应退还其所付款项并互不追究违约责任；单美琴则认为沈益伟是一次性付款且限购政策未对沈益伟产生任何影响，同意继续履行合同。对此，本院认为，沈益伟、单美琴双方签订的《昆山市房屋买卖居间合同》未对付款方式、过户、房屋交付时间等进行约定，且双方均确认须另行签订一份正式的房屋买卖合同，故该份合同应当认定为预约合同。双方对于付款方式产生争议，且双方均无证据证明各自主张，至本案诉讼时仍未就此达成合意，导致至今未能签订正式的房屋买卖合同。另外，沈益伟在2016年10月苏州市实施的限购限贷政策之前名下即有与他人共同所有的两套房屋，其中一套上至今仍存在按揭贷款。而限购限贷政策规定对于拥有两套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。据此，本院认为，沈益伟、单美琴未能就签订正式的房屋买卖合同达成一致合意，不可归责于双方，双方对此均无过错，故本院对沈益伟要求单美琴返还已付定金150000元的诉讼请求予以支持。单美琴抗辩要求继续履行该份预约合同，缺乏法律依据，本院不予采信。遂判决：被告单美琴返还原告沈益伟购房定金150000元，于本判决生效后十日内支付完毕。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告沈益伟、被告单美琴各半承担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，单美琴与沈益伟签订的《昆山市房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因该份合同未对付款方式、过户、房屋交付时间等进行约定，且双方均确认须另行签订一份正式的房屋买卖合同，故该份合同应当认定为预约合同。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，由于在合同签订后苏州市实施的限购限贷政策，沈益伟客观上受到贷款限制，与其签订合同时相比发生了较大的形势变更，导致双方最终未能签订正式的房屋买卖合同。现双方意见一致解除双方之间的预约合同，双方对此均无过错。沈益伟据此要求单美琴返还已支付的定金150000元，符合法律的规定，应予支持。根据2016年10月3日，苏州市人民政府发布的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，认定居民个人拥有房屋套数是以家庭为单位计算的，一审法院认定沈益伟在2016年10月苏州市实施的限购限贷政策之前名下即有与他人共同所有的两套房屋，其中一套上至今仍存在按揭贷款，符合上述限购政策的认定条件。单美琴认为沈益伟在政府出台限购政策时，其名下并无相应房产，沈益伟的行为构成违约的主张依据不足，本院对此不予采信。据此，单美琴的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人单美琴负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一七年十一月二十一日书记员 杨颖颖