湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6773号上诉人（原审被告）：武汉三金房地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道329号。法定代表人：黄一新，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应波，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1979年6月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：黄昌畅，湖北安达诚律师事务所律师。上诉人武汉三金房地产开发有限公司（以下简称三金公司）因与被上诉人李娜商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人三金公司的委托诉讼代理人张应波，被上诉人李娜的委托诉讼代理人黄昌畅均到庭参加诉讼。本案现已审理���结。三金公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决没有认定上诉人存在不可抗力导致工期延误系认定事实错误。一审中，上诉人提交了《市城建委关于做好国际网球公开赛举办期间施工扬尘管控工作的紧急通知》、《市城建委关于做好全国创新社会治理推进平安建设会议期间工地施工扬尘污染控制的通知》、《关于做好“汉马”赛事期间服务保障工作的紧急通知》等文件，该文件明确要求上诉人在通知期间停止施工，相关政府机构的行政命令导致了上诉人的工期停止，工期延误是客观事实，一审判决没有认定系认定事实不清。二、一审判决没有认定政府机构文件实施的行政行为构成不可抗力系适用法律错误。本案中，上诉人提交政府机关要求上诉人停止施工的文件，这些文件是上诉人在开工时不可预料的，而且不能避免也不可克服，而且，双方在合同补充协议中约定“合同第九条中构成延期交付的其他原因包括政府行为、突发事件等。”三、一审判决上诉人承担的违约金计算至2016年9月9日错误。上诉人已于2016年6月30日将符合条件的房屋交付给被上诉人，不存在逾期交房，2016年8月19日，上诉人已经取得了建设工程消防验收意见书，而此前于2016年6月29日上诉人曾取得过备案证明，因此，在2016年8月19日，上诉人销售的商品房已经符合交房条件，即使认为上诉人需要承担逾期交房违约金，也应当只计算至2016年8月19日。李娜辩称，合同第九条约定房屋必须通过消防验收和取得竣工备案证才能交房，而涉案房屋没有通过消防验收，也未通过竣工验收，不符合交房条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李娜向一审法院���诉请求：1、判令三金公司及时为李娜办理不动产产权登记证书；2、判令三金公司向李娜支付自2016年7月1日至2016年9月9日的逾期交房违约金34431元（计算方式：499元/天*69天=34431元）；3、本案诉讼费由三金公司承担。一审法院认定事实：2015年2月15日，李娜与三金公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，李娜向三金公司购买其开发建设的位于武汉市洪山区卓刀泉路238号雄楚天地3-1204的房屋一套，建筑面积141.59平方米，总房款为1663413元，付款方式为贷款。合同第九条关于交房期限及条件约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：买受人所购商品房楼宇达到使用条件；6、给水：买受人所购商品房楼宇达到使用条件；7、燃气：房屋交付之日燃气设施按燃气公司规定到位；8、绿化：房屋交付之日主体绿化工程完成；9、道路：房屋交付之日小区主要道路形成；10、宽带网、电话、有线电视：房屋交付之日线路铺设入户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起��实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2016年6月23日，三金公司取得人防工程竣工备案、建设工程竣工验收规划条件核实证明书。2016年8月19日，三金公司取得建设工程消防验收意见书。2016年9月9日，三金公司取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，证明书载明涉案商品房工程已于2016年9月9日办理竣工验收备案。2016年6月30日，三金公司在武汉晨报上登载了一则《雄楚天地交房公告》，该公告致雄楚天地业主，称雄楚天地工程已全部完工，政府相关部门已���行竣工验收。定于2016年6月29日至30日开始办理交房手续。所购房屋具体交房时间以电话、信函通知时间为准，请业主按时携证件办理交房手续。2016年7月14日，三金公司对全体业主发布《公告》称由于未取得消防验收合格意见书，导致原取得的竣工备案证被相关部门于2016年7月12日收回，三金公司将在8月中旬完善备案手续，待取得备案证后与业主共同商议后续事宜，同时由于未取得竣工备案证，建筑工程不得投入使用。2016年9月9日，港联物业（武汉）有限公司雄楚天地物业服务中心发布《温馨提示》一份，称接开发商通知，竣工备案证已重新取得，现雄楚天地小区具备收房条件，请业主尽快办理入伙手续。李娜于2016年6月30日办理了收房手续。一审法院认为，李娜与三金公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律��定，该买卖合同合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。归纳双方诉辩观点，本案的争议焦点为：三金公司是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房违约金如何计算的问题。根据合同第九条约定，三金公司应于2016年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。而本案商品房于2016年9月9日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，故三金公司完成工程竣工验收手续、符合交房条件的时间为2016年9月9日，且三金公司亦未提交证明因不可抗力或约定的其他原因需延期交付并在发生之日起三十日内书面告知过李娜的证据。李娜虽于6月30日收房，但诉争房屋在当时并不���备合同约定的交房条件，且三金公司在2016年7月14日发布的公告也自称由于未取得竣工备案证，建筑工程不得投入使用，故三金公司已逾期交房，应承担相应的违约责任。关于三金公司辩称的工程延期属政府行为、天气原因等不可抗力造成的观点，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。三金公司作为房地产开发商在商品房项目开发建设这一耗时较长的工期内，应该充分预计并尽量避免和努力客服建设过程中可能出现的各种客观情况，本案中三金公司出示的若干文件不符合法律规定的不可抗力情形，且未提交在此工程中实际延误工期的其他客观证据予以佐证，故对此辩称观点不予采纳。综上，三金公司违反合同相关约定，已构成逾期交房71日，应承担相应的违约责任。一审庭审中李娜自愿放弃第一项要求三金公司为李娜办理产权证的诉讼请求，予以照准。李娜自愿计算逾期日为69日，予以照准。三金公司应向李娜支付逾期交房违约金34431元（1663413元×0.0003/日×69日）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：武汉三金房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三日内向李娜支付逾期交房违约金34431元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元、诉讼保全费364元，共计694元由武汉三金房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中,三金公司认为双方合同约定的逾期交房违约金过高，请求二审法院予以调整。本院认为，李娜与三金公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。本案中，李娜虽然已于2016年6月30日收房，但本案诉争房屋于2016年9月9日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，故诉争房屋在2016年6月30日并不具备法定及合同约定的交房条件，三金公司构成逾期交房，应承担违约责任。关于三金公司上诉称系不可抗力导致工期延误，因其提交的证据并不足以证明其主张，且根据合同约定，如发生需延期交付情形，三金公司应当在发生之日起30内书面告知买受人，三金公司亦未提交证据证明其履行了告知义务，对其该项上诉理由，本院不予采纳。关于三金公司应承担的违约金数额，二审中，三金公司抗辩合同约定的违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。李娜已于2016年6月30日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，本院从公平角度出发，结合本案事实、合同履行情况以及因逾期交房给李娜造成的实际损失，确定三金公司以已付购房款为基数按照日万分之一的标准向李娜支付逾期交房的违约金较为合理，本案中，李娜诉请计算的逾期日为69日，故三金公司应支付李娜的逾期交房违约金为11477.5元（1663413元×0.0001/日×69日）。综上所述，三金公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5270号民事判决；二、武汉三金房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向李娜支付逾期交房违约金11477.5元；三、驳回李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，诉讼保全费364元，共计694元,由李娜负担220元，武汉三金房地产开发有限公司负担474元。二审案件受理费330元，由李娜负担220元，武汉三金房地产开发有限公司负担110元。本判决为终审判决。审 判 长 王  薇审 判 员 黄  更审 判 员 李 斌 成审 判 员 李  瑜审 判 员 ��丹丹二〇一七年十一月二十一日法官助理 赖 瑞 文书 记 员 肖 宇 晴