四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初2004号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：李清林，男，汉族，1962年11月30日生，无职业，现住四平市铁东区。委托代理人：殷秀莲（李清林妻子），汉族，1963年11月17日生，无职业，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告李清林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良，被告李清林的委托代理人殷秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告李清林于2013年7月26日入住华亿紫金城。自2017年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1195元。2、判令被告支付违约金500元。3、诉讼费用由被告承担。李清林辩称：物业公司违法在先，没到缴费日期就把自来水水给掐了，掐到现在将近4个月了。我去物业公司交物业费，负责人赵权一天一宿都没回来，我问是几级物业，他说不知道，掐水导致我现在出去租房子住。办理入住时，我没入住期间也收取了我物业费，物业公司拿钥匙卡业主，不签字就不给钥匙。收物业费的金额都不统一，有的人有减免，我家的房子就一分钱都不免。物业公司出具的发票都不是正规发票。小区绿化、锻炼设施等都没有，我没享受到物业服务，掐水后，我搬出去住了，也上不去楼梯。我没有违约，原告掐水在先。原告公司不应收取我物业费。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：有异议，北京泰合物业公司已经吊销营业执照。2013年11月24号回迁入住，2013年12月30日物业公司就吊销营业执照了，原告无权收取物业费。2、物业服务合同、业主公约，证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：签合同时，不签字不给钥匙。合同签了，是被逼迫签的。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：没有看到过该公告。小区内任何人都没有看见过该公告，对物业服务费价格调整事宜不清楚。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：业主敢怒不敢言，不缴费就停电梯卡扣，上不去电梯，所以只能交费。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：物管员去家里催了，让我交物业费。我去交物业费，我要看物业服务等级证书，赵经理说没有，不给我看。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：我不满意，都是被逼迫交物业费的。李清林向法庭提交证据材料如下：1、2013年11月24日李清林进户验收单，证明原告公司提前收取物业服务费。原告质证意见：有异议，该份证明是复印件，不能作为证据使用，该进户单只能证明该用户已在该小区具有办理入住手续的资格，与本案无关。2、注销情况说明，证明北京乐邦泰合物业管理有限公司已经于2013年12月30日注销了营业执照。原告质证意见：对该证据证明问题无异议，四平乐邦泰合物业公司已与北京乐邦泰合物业管理有限公司合并，并更名为四平乐邦泰合物业管理有限公司。在原告举证的第一组证据中，已将企业名称变更通知提交。3、关于华亿紫金城小区入住环节相关费用收缴问题的解释，证明物业公司收取我28个月物业费，这里包括赠送的4个月的物业服务费，但是实质上没有赠送。原告质证意见：该证据是复印件，没有原件，不能作为证据使用，与本案无关。4、照片3张，证明掐水的事实。原告质证意见：有异议，照片拍摄位置、时间不详，与本案无关，小区的供水依法应由供水单位承担物业管理区内供水管线、设备设施的维护保养，并非物业服务范畴，物业公司未进行停水。经审理查明：被告李清林的房屋位于四平市铁东区华亿紫金城29-4-710室，建筑面积58.56平方米。2013年7月26日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿紫金城小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月1.2元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对市政共用设施的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2015年多数业主反映电梯维保保险费（高层）100元/户/年，公共照明及智能维护费180元/户/年的收取有失公平，应以面积大小进行收取，泰和物业公司在征得华亿紫金城小区82%业主同意后，将价格调整为电梯维保保险费（高层）100元/户/年不变，公共照明及智能维护费180元/户/年调整为电梯费，1层至5层价格0.4元/月/平方米，6层至顶层价格0.5元/月/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，96%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告以物业公司掐水，小区绿化、锻炼设施不完善、物业收费发票不正规等为由，自2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费1195元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李清林支付物业服务费1195元及违约金500元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告李清林支付物业服务费1195元合理。被告应支付原告违约金358元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告李清林系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告李清林一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告李清林提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称物业公司掐水问题，被告提供的照片只能证明断水的事实存在，但不能证明断水的主体、时间以及具体位置，另外擅自断水属侵权行为，与本案不属同一法律关系，被告如有异议，可另行诉讼。关于被告辩称小区绿化、环境卫生差、锻炼设施不完善问题，本着“谁主张,谁举证”的原则,由于被告庭审时没有提供相应的证据予以证明，故被告应当承担举证不能的不利后果。鉴于被告该项主张证据不足，本院不予采信。关于被告辩称原告收取物业费不能提供正规发票，涉嫌偷税漏税问题。由于该问题并非民事案件审理范围，故本院不予审理。关于被告辩称原告物业服务主体不适格问题，由于北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，原公司的事务现由原告接管，故原告物业服务主体适格。由于被告上述辩解主张缺乏事实依据和法律依据，故本院不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费1195元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2017年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即358元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告李清林于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1195元、违约金358元，合计1553元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李清林如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李清林负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐