河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民初116号原告（执行案外人）：白玉堂，男。委托诉讼代理人：ＸＸ毅，河南强人律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴红涛，男。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，男。第三人（被执行人）：漯河市天泰建设开发有限公司。法定代表人：林景艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：林宝生，男，该公司副经理。原告白玉堂与被告吴红涛、第三人漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白玉堂的委托��讼代理人ＸＸ毅，被告吴红涛及委托诉讼代理人ＸＸＸ，第三人天泰公司的委托诉讼代理人林宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白玉堂向本院提起诉讼请求：1.不得执行河南省漯河市郾城区井冈山路景艺苑3号楼102室、4号楼102室;2.依法确认上述二处房产归白玉堂所有；3.本案诉讼费由被告吴红涛、第三人天泰公司承担。事实和理由：2008年3月15日，白玉堂与天泰公司签订《商品房买卖合同》，购买漯河市郾城区井冈山路景艺苑3号楼102室、4号楼102室两处房产，并向天泰公司支付购房款185730元和187215元。截止目前白玉堂占有使用该房产已有近十年之久。2015年12月1日，平顶山市中级人民法院对吴红涛与天泰公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2015）平民初字第88号民事判决书，判令天泰公司返还吴红涛购房款5090400元。2016年6月27日平顶山市中级人民法院作出���2016）豫04执97-2号执行裁定，对漯河市郾城区井冈山路景艺苑3号楼102室、4号楼102室两处房产予以查封。白玉堂对执行标的提出书面异议，平顶山市中级人民法院作出（2017）豫04执异41号执行裁定，驳回白玉堂的异议。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，白玉堂在查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，支付了全部价款，且已实际使用近十年之久，涉案房产虽未办理房屋登记手续，但白玉堂为该房产的实际所有人，人民法院依法不应予以查封。吴红涛辩称，原告白玉堂的诉讼请求没有法律依据，白玉堂不是涉案房屋的所有权人，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，请求驳回原告白玉堂的诉讼请求。理���如下：1.白玉堂提交的两份《商品房买卖合同》、购房款收据与执行异议阶段提交给法院的合同号和收据编号、字体等多处不一致，存在伪造嫌疑；2.白玉堂未提交房屋用于居住且没有其他住房的证据；3.白玉堂提交的《商品房买卖合同》是商品房预售合同，不是商品房买卖合同，买受人对于预售房只能根据合同取得房屋所有权的期待权，而非所有权；4.涉案房产性质为商业用房即门面房，并非居住用房。天泰公司述称，白玉堂与天泰公司签订的购房合同是真实的，天泰公司收到购房款后已将涉案房产交付给白玉堂占有使用，其对白玉堂的起诉没有异议，承认白玉堂的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据��本院认定事实如下：吴红涛与天泰公司房屋买卖合同纠纷一案，平顶山市中级人民法院于2015年12月1日作出（2015）平民初字第88号民事判决，判令天泰公司返还吴红涛购房款5090400元。进入执行程序后，平顶山市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）豫04执97-2号执行裁定，对漯河市天泰建设开发有限公司位于漯河市井冈山路天泰景艺苑的房产予以查封（其中包括白玉堂所称的3号楼102号、4号楼102号），并于2017年6月16日发布拍卖公告，拟于2017年7月20日在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖。白玉堂不服，向本院提出书面异议，2017年7月24日，本院作出（2017）豫04执异41号执行裁定，裁定驳回案外人白玉堂的异议。白玉堂对该裁定不服，向本院提起诉讼。另查明，2008年3月15日，白玉堂与天泰公司签订《商品房买卖合同》两份，约定天泰公司将位于漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑小区的3幢102号、4幢102号两处房屋出售给白玉堂，房款分别为185730元、187215元。白玉堂提交天泰公司向其出具的加盖天泰公司财务专用章的收据两份，内容为：2008年3月15日收到白玉堂人民币185730元付商业3-102号房款和2008年3月15日收到白玉堂人民币187215元付商业4-102号房款。该两处房产为临街门面房，目前白玉堂将两处房屋分别出租给杨阳、黄永丞经营使用。还查明，上述两处房产仍登记在天泰公司名下。上述事实有原告白玉堂向本院提交的（2017）豫04执异41号执行裁定书、《商品房买卖合同》、购房款收据、物业缴费收据、物业公司出具的证明、《门面房租赁协议》、现场照片，被告吴红涛向本院提交的《漯河市房屋所有权证存根》，以及庭审笔录、调查询问笔录等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系案外人执��异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。首先，本案中白玉堂与天泰公司在涉案房屋查封之前的2008年即签订了合法有效的《商品房买卖合同》，白玉堂支付了全部购房款，天泰公司亦依约将涉案房屋交付白玉堂占有使用至今。虽然涉案房屋仍登记在天泰公司名下，但房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系。即涉案房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但并不影响商品房买卖合同的效力,白玉堂占有使用涉案房屋受法律保护。因此，白玉堂与天泰公司之间的商品房买卖合同真实、有效。其次，白玉堂已支付了全部购房款，并实际占有涉案房屋。庭审中，白玉堂提交购房款收据两份，收据显示房款为185730元和187215元，已付清。吴红涛对此收据的真实性虽不予认可，但其并未提交足以推翻的证据予以反驳，结合白玉堂提交的房屋租赁合同及现场调查情况，涉案房产已实际交付白玉堂，白玉堂已将此两处房产出租给他人经营使用，对此其与天泰公司并无争议，因此可以认定白玉堂已支付全部房款，并实际占有房屋。最后，本案中白玉堂交款、占有房屋在先，吴红涛申请查封在后，未办理过户登记手续系天泰公司不能及时开具发票所导致，白玉堂对未办理过户手续并无过错。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告吴红涛主张白玉堂购买的涉案房屋为商品用房，而非居住用房，因此不符合第二十九条之规定，白玉堂不享有排除执行的权利。本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第���十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，白玉堂符合该司法解释第二十八条的规定。综上，本案原告白玉堂作为购房人，已经支付了全部房款，并实际占有房屋，对房屋未办理过户登记手续没有过错，因此其对涉案房屋具有排除执行的权益。白玉堂主张停止执行涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。由于白玉堂与天泰公司尚未办理相关房屋过户登记手续，房屋所有权尚未转移，故对白玉堂提出的确权主张本院不予支持，其可待办理房屋产权过户登记条件成就时由天泰公司协助自行到有关单位办理房屋产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、不得执行第三人漯河市天泰建设开发有限公司开发的位于漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑小区3幢102号、4幢102号的两处房产;二、驳回原告白玉堂的其他诉讼请求。案件受理费6895元，由原告白玉堂负担6795元，被告吴红涛负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之���起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长 王瑞英审 判 员 彭 莉审 判 员 张姗姗二〇一七年十一月二十一日法官助理 杨 磊书 记 员 王钰涵