江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2954号上诉人（原审被告）：滕学俊，男，1981年8月10日出生，汉族，住安徽省天长市天康西路天泽新村别墅Ｃ区。委托诉讼代理人：翁毅，安徽天申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州中城同进房地产有限公司，住所地在扬州亚太大厦903室。法定代表人：林宁光，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。上诉人滕学俊因与被上诉人扬州中城同进房地产有限公司（以下简称中城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邗江区人民法院（2016）苏1003民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人滕学俊请求：撤销原判主文第一项，改判驳回中城公司解除合同的诉讼请求。事实和理由：1、中城公司要求解除合同没有法律依据或事实依据，不应得到支持。滕学俊因家庭地址变更，未收到中城公司的书面催告函和律师函。滕学俊从未表示不履行合同主要义务，不存在迟延履行致使合同目的不能实现的情况，双方合同无法定或约定解除情形；2、中城公司未在法律规定的时限内催告滕学俊付清购房款，应当视为其放弃合同解除权，其诉求解除合同违反法律规定，不应得到支持。被上诉人中城公司答辩认为，一审判决事实认定没有异议，适用法律基本正确，请求驳回上诉，维持原判。中城公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及合同网上备案登记；2、被告支付违约金人民币47,639.5元（952,790元×5%)。一审法院查明，2013年11月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的扬州市湖滨名都4幢第1单元1702号房屋，约定购房款总价为人民币952790元，被告应于2013年12月6日支付部分首付款192790元，于12月30日前支付剩余首付款100000元，剩余尾款660000元以银行按揭方式归还，买受人逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，合同中记载的原告地址为安徽省天长市天康西路天泽新村别墅C区19号。同日，原、被告双方签订补充协议一份，约定：本合同的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，收件地址以本合同所载的地址为准；如一方地址发生变更的，应及时书面通知对方；如因出卖人或买受人约定联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，视为己送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担。合同签订后，被告仅支付了房款192790元，尚欠房款760000元。2015年8月5日，原告通过挂号信的方式向被告发出《关于限期付款及按揭的催告函》，要求被告务必于2015年8月25日前付清剩余房款并支付逾期付款违约金。2015年12月11日，原告通过挂号信的方式向被告发出《律师公函》，要求被告于2015年12月10日前前往中城公司支付拖欠的购房款及违约金918880元。该两封挂号信收件人地址均为安徽省天长市天泽新村C区19号，邮寄结果均被退回。案涉房屋办理了备案登记，但尚未办理产权登记。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律法规禁止性规定情形，故该商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。因被告未按照合同约定支付购房款，也未按合同约定办理按揭贷款，虽然原告两次向被告发函催要房款的邮件均被退回，但依据合同约定，该催款函视为已经送达，被告仍未在原告给予的宽限期限内支付房款，已构成根本违约，原告有权单方解除合同，故原告要求解除原、被告双方签订的湖滨名都4幢1单元1702号房屋商品房买卖合同的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。因合同并未约定按揭贷款的办理时间，原告两次发函通知被告履行付款义务，第二次函件给予的宽限时间2015年12月10日应为原告支付房款的最后期限，原告在2016年6月28日向本院提起要求解除合同的诉讼，行使解除权的期限并未超过一年，故被告关于原告超过期限行使解除权视为放弃解除权的抗辩意见没有法律依据，本院依法不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原、被告间的合同解除后，被告应协助原告办理上述合同的备案登记撤销手续。合同约定的违约金为累计应付款的5%，并不过分高于被告的违约行为给原告造成的损失，被告认为违约金过高要求调整违约金抗辩意见不予采纳，被告应向原告支付违约金38000元（760000×5%）。原告要求被告支付违约金47693元的诉讼请求予以部分支持。合同解除后，原告应将被告支付的首付款在扣除违约金后的剩余款项返还被告。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的湖滨名都4幢1单元1702号房屋的商品房买卖合同，被告滕学俊于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告扬州中城同进房地产有限公司办理上述房屋买卖合同的撤销备案登记手续；二、被告滕学俊于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告违约金38000元；三、驳回原告扬州中城同进房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1072元，公告费300元，合计1372元，由原告扬州中城同进房地产有限公司负担277元，由被告滕学俊负担1095元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1、被上诉人中城公司是否享有合同解除权；2、被上诉人中城公司行使合同解除权是否超过法定期限。本院认为，上诉人滕学俊与被上诉人中城公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。因滕学俊未按照合同约定按期支付购房款，虽经中城公司催告仍未在给予的宽限期内支付房款，已构成根本违约，中城公司有权单方解除合同。二审审理中，滕学俊对中城公司享有合同解除权已不持异议。关于中城公司行使合同解除权是否超过法定期限，其解除权是否消灭之问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据我国合同法第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方当事人之间未约定解除权的行使期限，滕学俊也没有催告过中城公司，中城公司的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。而对解除权发生之日的判断，按照我国合同法的有关规定，解除合同须符合债务人迟延履行主要债务且经催告后仍然不履行的条件。本案中城公司第二次函件催告滕学俊履行付款义务的最迟期限为2015年12月10日，而滕学俊经此催告后仍然不履行，故2015年12月10日即为解除权发生之日。至2016年6月28日中城公司向法院提起诉讼要求解除合同，未超过一年时限，中城公司行使合同解除权在法定期限内。故对滕学俊所持中城公司行使合同解除权超过法定期限，其解除权已经消灭，双方之间的合同不应解除的上诉请求不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1072元，由上诉人滕学俊承担（已交）。本判决为终审判决。审判长 沈 红审判员 陈明霞审判员 陈少君二〇一七年十一月九日书记员 孙皎皎