山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0681民初2000号原告：王家河，男，1955年6月1日出生，汉族，居民，住山东省茌平县。被告：南山集团有限公司，住所地龙口市东江南山工业园区，统一社会信用代码9137068116944191XU。法定代表人：宋建波，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩鹏飞，男，该公司职工。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：张璐，女，该公司职工。被告：青岛辰星置业有限公司,住所地青岛市市南区燕儿岛路18号3号楼910户。法定代表人：马英海，该公司总经理。被告：烟台海铭酒店管理有限公司，住所地龙口市东海黄金海岸月亮湾步行街。法定代表人：马英海，该公司总经理。原告王家河与被告南山集团有限公司（下称南山集团）、烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛辰星置业有限公司（下称辰星置业公司）、烟台海铭酒店管理有限公司（下称海铭酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王家河，被告南山集团的委托诉讼代理人韩鹏飞，被告海基置业公司的委托诉讼代理人张璐到庭参加了诉讼。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家河向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金39000元（2015年）；2、依法判定被告支付诉讼费、交通费2000元、住宿费600元等费用。事实与理由：2013年8月24日，原告根据被告南山集团、海基置业公司、辰星置业公司、海铭酒店管理公司推出的金管家酒店式产权公寓，在龙口市东海黄金海岸怡天海景城售楼处与被告青岛辰星置业有限公司签订了商品房认购书，购买怡天海景城G25-2-101号房。在购买该楼房前，售楼人员向原告出示了G25-2-101号房所在G区的预售许可证及海基置业公司委托辰星置业公司独立开发经营怡天海景城的授权委托书。原告按业务员的要求支付了全部房款并办理了相关手续。业务员承诺一条龙服务。签订认购书当日，原告又与辰星置业公司、海铭酒店管理公司签订了《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，根据该合同约定，被告已支付了2年租金，但2015年的租金39000元至今未支付。为此，原告诉至法院，请依法判决。被告南山集团辩称，1、被告并非涉案委托租赁合同的当事人，原告要求被告履行合同没有事实和法律依据。本案中，《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》系原告与海铭酒店管理公司签订，《商品房认购书》及《商品房买卖合同》系原告与辰星置业公司签订，根据合同相对性，原告只能向海铭酒店管理公司、辰星置业公司主张权利。本案全部房款均转入辰星置业公司账户，返还的租金也由辰星置业公司给付原告，被告并未收取原告任何款项，对此事也并不知情；原告依据宣传广告和授权委托书要求被告承担连带责任没有事实和法律依据，被告并未散发任何宣传广告，宣传广告上没有被告任何签字或盖章，被告没有授权辰星置业及海铭酒店管理公司任何代理权限，没有签发委托书，也没有推出“金管家酒店式产权公寓”。2、原告与海铭酒店管理公司签订的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》第四条明确约定了房屋出租的条件，双方在签订该合同时，涉案房屋尚未开工建设，至起诉之日原告也没有接收房屋，更不用提达到装修标准，原告已构成违约，应当承担违约责任，原告要求返还租金等主张，没有事实和法律依据，原告领取的租金属于不当得利，应予以返还。被告海基置业公司辩称，1、同被告南山集团的答辩观点一。2、该案《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》为无效合同，因该行为属于售后包租行为，为《商品房销售管理办法》所禁止；涉案房屋尚未建成，租赁合同中没有租赁物，原告至今未接收房屋，辰星置业公司及海铭酒店管理公司明知该情况，仍与原告签订《认购协议书》及委托租赁合同，吸收包括原告在内众多买家的购房款，涉嫌非法集资，属于以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同无效。原告依据无效合同主张租赁费及逾期利息，没有事实和法律依据。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为其自愿放弃举证、质证的权利。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的《商品房认购书》、《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》、POS机刷卡凭证1张及收款收据2张，被告南山集团、海基置业公司辩称，对其真实性无法确认，因二被告并非合同相对人及收款的当事人。本院认为，《商品房认购书》系原告与被告辰星置业公司签订，涉案房屋的房款亦由被告辰星置业公司收取；《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》系原告与被告海铭酒店管理公司签订的，南山集团、海基置业公司并非合同相对人，亦未收取原告任何款项，故上述证据对二被告不具有证明效力。2、关于原告提交的预售许可证及授权委托书复印件，被告南山集团辩称，对其真实性无法确认，被告并非该证据的当事人；被告海基置业公司辩称，对商品房预售许可证真实性予以认可，对授权委托书的真实性不予认可，被告并未与辰星置业公司签订任何授权委托书。本院认为，原告提交的商品房预售许可证中记载房屋预售单位为海基置业公司、预售房屋坐落东海黄金海岸怡天海景城G区，被告海基置业公司予以认可，故对其真实性予以认定；原告提交的海基置业公司的授权委托书系复印件，无法核实其真实性，且被告海基置业公司不予认可，原告亦未提交其他证据予以佐证；另外，该授权委托书中载明的事项与本案所涉的租赁合同纠纷不具有关联性，故该证据不具有证明效力，本院不予采信。3、关于原告提交的宣传广告，被告南山集团、海基置业公司辩称，对其真实性不予认可，宣传广告上并未加盖二被告公司公章，且二被告公司未推出该广告宣传单。本院认为，该广告宣传单的作用仅为推广宣传某一产品，上面并未有任何签字盖章，不符合法律规定的有效要件形式，且被告南山集团、海基置业公司不予认可，原告又无其他证据证明其来源；另外，该宣传单中载明的内容与本案所涉的租赁合同纠纷不具有关联性，故该证据不具有证明效力，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告辰星置业公司签订《商品房认购书》，认购龙口黄金海岸怡天海景城G区25号楼2单元101室，认购书中约定房屋总价款为298800元。原告陈述虽然认购书中约定总房款为298800元，但实际涉诉房屋的房款总额为390000元，其中包括认购书中载明的298800元、装修款60000元，余款31200元由第一年的租金抵顶。2013年8月24日，原告缴纳房款298800元、装修款60000元，由辰星置业公司出具收款收据二张。当日，原告又与海铭酒店管理公司签订《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，约定租赁标的为怡天海景城G区25号楼2单元101室，原告全权委托海铭酒店管理公司代理出租，并以酒店的名义与承租人签订租赁合同；约定委托代理期限为八年，自2013年8月24日起计算，乙方（海铭酒店管理公司）于2013年8月24日，将第一年全额租金31200元支付给甲方（原告）；第二年租金为31200元，第三年租金为39000元……；合同第四条约定，房屋须按甲方（原告）与开发商商定的统一装修标准装修完毕，达到入住条件（具体标准参照《装修合同书》）……。辰星置业公司作为担保人在该合同落款处加盖公章。庭审中，原告诉称第一年的租金31200元直接用以抵顶了部分房款，2014年的租金由辰星置业公司（通过苗黎凤的私人账户）按照《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》的约定，汇入原告在该合同中提供的领取租金专用账户，但第三年即2015年度的租金39000元至今尚未支付。另查明，涉诉房屋所在楼栋的商品房预售许可证载明房屋预售单位为海基置业公司，涉诉房屋尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，原告至今尚未接收涉案房屋。辰星置业公司与海铭酒店管理公司的法定代表人均为“马英海”，辰星置业公司的股东为“马英海、顾大芹”，海铭酒店管理公司的股东为“马英海、顾大芹、宁斌”。本院认为，本案中，原告基于其与海铭酒店管理公司签订的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》主张给付房屋租金，但根据原告认购涉诉房屋、交付房款的过程以及签订、履行该委托租赁合同的情况来看，原告与辰星置业公司签订涉诉房屋的认购书，于2013年8月24日交纳房款，当日与海铭酒店管理公司签订委托租赁合同，辰星置业公司为该委托租赁合同的担保人，委托租赁合同中约定租赁期亦自2013年8月24日起算，第一年的租金亦于该日支付；且原告自述其实际交纳的房款并非全款，而是用第一年的租金31200元抵顶了部分房款，即在涉诉房产未竣工的情况下原告已获得租金收益。综上，可分析认定，涉案合同虽名为“产权式公寓委托租赁合同”，但依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，即租赁合同的履行是以出租人向承租人交付租赁物为前提。本案中，原告作为出租人，在未向海铭酒店管理公司交付租赁物的情况下，即已获得租金；另，《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，故原告与辰星置业公司、海铭酒店管理公司签订的“委托租赁合同”，并非法律意义上的租赁合同关系，而是辰星置业公司、海铭酒店管理公司采用售后包租或者变相售后包租的方式予以销售未竣工商品房的行为，原告据此主张海铭酒店管理公司、辰星置业公司给付租金，于法无据，本院不予支持。原告请求南山集团、海基置业公司承担给付租金义务的主张，一并不予支持。关于原告主张的交通费2000元、住宿费600元问题。因原告在本院规定的期限内未补缴诉讼费，因此，对原告的该项主张，本院依法不予审理。被告辰星置业公司、海铭酒店管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《商品房销售管理办法》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王家河的全部诉讼请求。公告费300元，由原告王家河负担；案件受理费775元，由原告王家河负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一七年十一月十七日书 记 员  邹向东