广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初7568号原告：孙启超，男，1983年1月3日出生，汉族，住址：广东省吴川市，委托诉讼代理人：李海俅，东莞市启明律师事务所律师。被告：伦燕群，女，1967年3月15日出生，汉族，住址：广东省东莞市，被告：梁晰明，男，1967年10月8日出生，汉族，住址：广东省东莞市，第三人：东莞市天域房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新城社区理想0769家园一期商住区4号P单元6号。法定代表人：邓玲。原告孙启超与被告伦燕群、梁晰明、第三人东莞市天域房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案，依法适用普通程序，于2017年9月29日公开开庭审理，原告孙启超的委托诉讼代理人李海俅到庭参加了诉讼，被告伦燕群、梁晰明、第三人东莞市天域房地产有限公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与两被告因2016年8月29日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号2015988）而产生的房屋买卖合同关系；二、两被告向原告返还定金190000元；三、两被告向原告支付服务佣金损失13650元；四、两被告向原告支付违约金258000元；五、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系，位于东莞市××路××号世纪海怡花园（水印长堤）6号楼2单元410的房产所登记的权属人在被告伦燕群名下。2016年8月29日，经第三人的介绍下，原告与两被告签订了合同编号为2015988的《房地产买卖居间合同》，约定由两被告将该房产以总价1290000元出售给原告。《房地产买卖居间合同》约定的付款方式为：在合同生效当日内原告向两被告支付定金190000元，剩余房款1100000元由原告向银行贷款支付，该款由贷款银行同贷后直接划入两被告在该行开设的账户内；原告须于2016年8月30日之前向银行提交贷款申请的相关资料，两被告需配合原告办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款金额的，原告应于银行出具贷款承诺函2日内补足应交款，银行承诺发放贷款多于应交房款金额的，则两被告收到该款项2日内将多出部分退回原告。该合同还对房产现状、赎楼及办理一手房产证进行了约定：该房产当时有抵押，由两被告自行筹资赎楼，并且两被告同意在合同生效之日起60个工作日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，两被告应于还清贷款并注销抵押登记后2个工作日内将房地产的原件托管于第三方作为办理过户手续之用。该合同还就递件过户时间约定为：在原告出具房产的贷款承诺函后，同时两被告须将该房产办妥注销抵押登记手续后5个工作日内，原、被告双方须到房管所签订《房地产买卖合同》递件手续。根据合同约定，双方税费缴付按照有关部门规定所产生的费用由乙方承担，两被告应当在收到全部房款3日内将该房产交付给原告。最后，该合同还就双方违约责任进行了约定：原告未按照合同约定的期限履行义务，两被告方有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，若原告逾期履行义务超过15日，两被告可以解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已经支付的定金；两被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求两被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，若两被告逾期履行义务超过15日，原告可以解除合同并选择要求两被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。原告和被告及第三方在签订《房地产买卖合同》的同时，原告按照约定向两被告支付定金190000元，并向第三方支付因居间委托代理房屋交易代办手续产生的佣金13650元（合同约定佣金总额为19500元，签订合同时支付70%的佣金为13650元）。两被告在收到定金后，开始办理上述房产的一手房产证手续和赎楼手续。在2016年8月31日，两被告向房产部门办理不动产登记手续，并确定在2016年10月14日领取《不动产权证书》。在此之前，原告申请银行贷款额度1100000元用于购买该房产的《同意贷款意向书》也已经获得批准。但两被告在自行赎楼委托申请担保公司担保赎楼过程中，担保公司查询发现，因两被告被他人起诉导致该房产此时被法院进行了查封，因此担保公司无法为该房产担保赎楼，进而导致该房屋无法涂销抵押登记。原告也因此无法继续办理该房产的二手房买卖的银行按揭贷款及过户手续。在以上情况发生后，原告多次催促两被告及时处理该房产被查封所涉及的诉讼并尽快将该房产解封和按照合同约定继续办理二手房交易过户手续。但两被告开始对此予以拖延，最后直接拒绝接听原告电话、拒绝与原告协商解决。截止到目前为止，该房产目前仍处于法院查封状态，两被告也拒不按照合同约定履行义务，原告因此仍未能继续办理该房产二手交易的所有手续。现两被告的行为已经严重违约，导致原、被告双方签订的合同无法实现合同目的，因此，原告有权根据《房地产买卖居间合同》中的违约责任条款，要求依法解除买卖合同，并有权要求两被承担因违约导致合同解除的全部法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未能提交书面的答辩意见及证据。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未能提交书面的陈述意见及证据。经审理查明，原告（乙方）与两被告（甲方）、第三人（丙方）签订房地产买卖居间合同，约定：1、甲乙双方通过丙方交易的房产坐落于东莞市××路××号世纪海怡（水印长堤）6号楼2单元401号房（以下均称“2单元401号房”），建筑面积为182.49平方米，（房地产权证）、（商品房买卖合同），证号为201401179623EF213165，房地产用途为住宅。2、甲方自愿将该物业转让给乙方，转让总价为1290000元。3、乙方同意在本合同生效后当日内含当日支付定金190000元。4、剩余房款1100000元，由乙方通过向银行贷款支付，该款项由贷款行同贷后直接划入甲方在该行开设的账户内；乙方须于2016年8月30日之前向银行提交贷款申请的相关资料，甲方需配合乙方办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款金额的，乙方应于银行出具贷款承诺函2日内补足应交款。银行承诺发放贷款多于应交房款金额的，则甲方收到该款项2日内将多出部分退回乙方。5、甲乙双方均清楚该物业以现状出售，乙方已检查或已授权代表代为检查该物业，故乙方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态，甲方同意于本合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，甲方应于还清贷款并注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件托管于丙方作为办理过户手续之用。6、乙方出具上述房产贷款承诺函，同时甲方需将上述房产办妥注销抵押登记手续后5个工作日内，甲乙双方须到房管所签订《房地产买卖合同》递件手续。7、按有关部门规定所产生的费用由乙方承担。8、甲方应于收到全部房款3日内将物业交付乙方。9、如乙方未按本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过15日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金。10、如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的定金。11、基于丙方所提供之居间服务，且已促成甲乙双方签订本合同，乙方应向丙方支付佣金19500元，以上佣金应于甲乙双方签订本合同之同时支付70%即13650元，剩余30%即5850元在递件过户当日付清。甲方处签有“伦燕群、梁晰明”并捺印，乙方处签有“孙启超”并捺印，丙方处加盖“东莞市天域房地产中介有限公司”印章，日期均为2016年8月29日。原告主张合同签订后，原告依照合同约定通过现金及转账方式向两被告交付定金190000元。后原告向中国工商银行申请按揭贷款。2016年8月18日，中国工商银行股份有限公司东莞万江支行向原告出具同意贷款意见书。2016年8月30日，原告通过妻子的账号向第三人支付佣金13650元。2016年8月31日，两被告向房管所办理不动产登记手续，申请办理房产证递件手续完成，并于2016年9月20日拿到房产证。由于两被告未能筹款赎楼办理解除抵押登记手续且在2016年10月24日因其他债务被法院查封案涉房产，至今两被告仍未按照合同约定履行赎楼和解封手续，导致房屋无法交付。根据合同的约定原告要求解除双方签订的合同，两被告应向原告返还定金190000元，支付服务佣金损失13650元、违约金258000元。为此原告向本院提交收据、一本通/绿卡通交易明细（客户）、银联POS签购单、结婚证、同意贷款意向书、不动登记受理凭证、不动产权证书、房产登记信息查询结果等予以佐证。另查，2单元401号房于2016年10月25日被东莞市第一人民法院查封，查封期限为2016年10月25日至2019年10月24日。以上事实，有房地产买卖居间合同、定金收据、一本通/绿卡交易明细、服务佣金收据、银联POS机签购单、结婚证、同意贷款意向书、不动产登记受理凭证、不动产权证书、房屋登记信息查询结果及庭审笔录等予以佐证。本院认为，两被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见或陈述意见和证据，视为其放弃抗辩和质证的权利。原告与两被告、第三人签订的房屋买卖居间合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、两被告是否存在违约；二、原告的损失金额。对于第一个争议焦点。原告主张其依照合同约定向两被告交付定金190000元，原告向中国工商银行申请按揭贷款，但由于两被告未能筹款赎楼办理解除抵押登记手续且在2016年10月24日因其他债务被法院查封案涉房产，至今两被告仍未按照合同约定履行赎楼和解封手续，导致房屋无法交付，并向本院提交收据、同意贷款意向书等予以佐证，本院对此予以确认，两被告未能按照合同约定向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。根据房屋买卖居间合同“10、如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的定金。”的约定，原告要求解除原、被告签订房屋买卖居间合同所产生的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。对于第二个争议焦点。一、根据以上论述，房屋买卖居间合同第10条的约定及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原告要求两被告返还定金190000元及支付违约金258000元（1290000元×20%）的诉讼请求，本院予以支持。二、对于原告诉请的佣金损失。根据房屋买卖居间合同第11条的约定，佣金应由原告自行承担，且两被告已根据合同承担相应的违约责任，故对原告要求两被告支付服务佣金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告孙启超与被告梁晰明、伦燕群基于2016年8月29日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号2015988）形成的房屋买卖合同关系。二、被告伦燕群、梁晰明应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙启超返还定金190000元。三、被告伦燕群、梁晰明应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙启超支付违约金258000元。四、驳回原告孙启超的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8224.75元、保全费2828.25元，合计11053元（原告孙启超已预缴），由原告孙启超负担326.81元，被告伦燕群、梁晰明负担10726.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  周 彬人民陪审员  万玉珍人民陪审员  李志敏二〇一七年十一月二十日书 记 员  张慧瑜《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。