贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终2160号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人；叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：饶克群，女，1968年8月20日出生，侗族，住贵州省黎平县，被上诉人（一审原告）：陈明凯，男，1965年10月15日出生，汉族，住贵州省黎平县，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人饶克群，陈明凯商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2017)黔2631民初949号《民事判决书》第二项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告饶克群、陈明凯逾期交房违约金7227元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金13083元，共计人民币20310元。”2、请求委托鉴定机构对被上诉人因此造成的“损失”进行鉴定评估；根据评估确认的结果情况依法调减被上诉人请求支付的逾期交房“违约金”和逾期交付商品房转移登记相关文书“违约金”；事实和理由：一、本案即便存在商品房逾期交房和商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即便上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的相关文书给被上诉人，一审判决上诉人承担逾期交房违约金7227元和逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金13083元，明显过高，判决不当。上诉人不存在逾期交付房屋，被上诉人没有因此发生经济损失。即便上诉人存在一定时间的逾期交房，按照黎平县政府规定的临时过渡安置费计算，给被上诉人造成每平方米每天损失就是0.333元。一审法院没有查明被上诉人是否存在损失，造成的损失到底是多少，判决上诉人支付的违约金明显过高，上诉人请求调减于法有据。一审法院认定违约责任的理由和计算违约金的起点、标准不当，判决支持的违约金过高。请求支持上诉人的上诉请求。饶克群，陈明凯二审期间未提交书面答辩意见。饶克群，陈明凯向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行合同把验收合格的房屋交付给原告，并赔偿违约金人民币16419.79元给原告；2、依法判决被告继续履行合同把房屋转移登记交付给原告，并赔偿逾期转移登记违约金人民币13083.94元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权。一审法院认定事实：2015年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元19层1号商住房，建筑面积为113.48平方米、房屋总价款为370656元，合同约定交房日期为2016年3月31日前。合同第十二条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之壹的违约金。原告为装修房屋于2016年10月15日接收房屋钥匙对房屋进行装修入住。合同第十九条第三项约定：出卖人于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款370656元。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋及办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时占有该房屋及办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。本院认为，逾期交房违约金合同有约定且约定不高，被告应按合同约定承担违约金，原告为装修房屋于2016年10月15日接收房屋钥匙对房屋进行装修。交房时间应为2016年10月15日。被告逾期交房时间为2016年3月31日至2016年10月15日，逾期天数195天，按合同约定，被告逾期交房违约金为370656×0.01%×195天=7227元。原告请求多出部份本院不予支持。根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为370元，月达11100元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，予以支持。被告辩称本案应按照黎平县政府作出的黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过原告实际受到损失的30%的辩解意见，不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。原告要求转移登记的相关文书违约金计算的截止日期为2017年6月18日本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年6月30日至2017年6月18日，逾期天数353天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为370656元×6.18％÷365天×353天=22153元。原告只要求被告支付逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金13083元，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告饶克群、陈明凯逾期交房违约金7227元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金13083元，共计人民币20310元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告饶克群、陈明凯交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；四、驳回原告饶克群、陈明凯的其他诉讼请求；案件受理费537元，减半收取268.5元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，1.关于上诉人逾期交房和逾期办证是否具有免责事由的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”和《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。结合本案，上诉人提出的有关免责或减轻责任的理由不符合上述法律规定中“情势变更”和“不可抗力”的情形，属于其经营应当预见的商业风险，故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出的本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”的时间交付给被上诉人有上诉人客观上不能预见、不能克服的原因应免责的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2.关于一审判决上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否过高、是否应当调整问题。根据双方合同约定，上诉人应当在2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记有关文书交付给被上诉人，上诉人逾期30日以后未交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款0.1%的违约金。本案中，上诉人未按照合同约定期限交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人，导致被上诉人未能按时办理商品房所有权登记证书，构成违约，理应承担违约责任。上诉人称其并未超期办理房屋所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书，并未违约的意见，与事实不符，本院不予支持。根据本案实际情况，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，虽未影响到被上诉人对房屋的居住、出租等权益，但因被上诉人未能及时获得房屋所有权证书，其处分权受到了一定的影响，因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给被上诉人造成的损失系难以确定的。由于双方约定按日以已付购房款的0.1%支付违约金，约定明显过高，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，按6.18％计算并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，本案上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金已进行约定，应按合同约定计算。在没有约定，无法确定违约金计算方法时，才适用上述法律的规定。而黎平县人民政府黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第三款第2项的规定计算的房屋租金损失是作为过渡安置费，与上诉人与被上诉人双方的商品房预售合同适用对象不同，因此，上诉人有关应按黎平县人民政府黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第三款第2项的规定计算的房屋租金损失是作为支付被上诉人违约金的上诉理由本院不予支持。3.关于认定计算违约金的起算时间是否错误的问题。结合双方合同关于交房日期为2016年3月31日前和出卖人于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的约定。被上诉人于2016年10月15日接收房屋钥匙对房屋进行装修入住。一审判决认定该时间房屋交付并计算逾期195天的逾期交房违约金并无不当；由于上诉人至今尚未取得房屋登记的有关文书交付被上诉人，而被上诉人一审主张的逾期交房日期为2017年6月18日，但因被上诉人只主张13083元，自行对其权利处分，因此一审判决逾期办证违约金13083元亦无不当。上诉人有关计算违约金应从商品房交付使用备案的时间节点之后起90日之后计算的理由与法律规定和双方的约定不符，本院不予支持。至于上诉人提出鉴定因逾期办证造成的损失的问题。经查，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，被上诉人未能及时获得所有权证书，其处分权受到了一定的影响。该处分权造成的损失系难以确定的。因此，上诉人申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”之规定，本院对该上诉请求不予支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费537元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十一月二十一日书记员  赵艳萍