广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18434号上诉人（原审被告）：江焕新，女，1970年9月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：余世冰，广东华安联合律师事务所律师。委托代理人：颜练奕，广东华安联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东国为贸易有限公司，住所地广州市海珠区恒信路信和街10号1205-1207房。法定代表人：陈国成，职务：经理。委托代理人：卜子祥，男，该公司职员。上诉人江焕新因与被上诉人广东国为贸易有限公司（下简称国为公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初10897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人江焕新上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回国为公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由国为公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实严重违背客观事实，且适用法律错误。其一，原审法院擅自调整江焕新与国为公司约定的占用费是违背客观事实的。首先，江焕新与国为公司签订的《补充合同》约定，除江焕新同意国为公司续租外，国为公司在本合同的租期届满后逾期返还房屋的，每逾期一日，应按当时每日租金的两倍向江焕新支付该房屋占用期间的使用费。也就是说，双方已经对占用费的计算标准作了明确的约定。其次，国为公司在原审庭审中从未就占用费的计算标准提出过任何异议，并且确认保证金余款9878.4元即是按照合同约定计算的占用费金额。其二，原审法院擅自调整江焕新与国为公司约定的占用费没有法律依据。国为公司明确承认实际于2016年12月8日向江焕新交还涉案房屋钥匙，故应当按照合同约定的日租金的两倍向江焕新支付占用费。原审法院擅自调整占用费的计算标准不具有真实客观性，更违背了双方对占用费计算标准的约定的真实意思表示；二、原审法院认定事实错误，不具备公平公正性。根据《补充合同》的约定，国为公司负有在承租期内维护涉案房屋及附属设施，并在租期届满后将涉案房屋完好无损交还给江焕新的责任。也就是说，在国为公司没有将涉案房屋内设施修复完好的情况下，江焕新有权拒绝接收涉案房屋，而由于国为公司的原因导致迟延交还涉案房屋的责任应当全部由国为公司承担，根本不需要区分国为公司是否善意。因此，国为公司应当按照《补充合同》约定的按日租金两倍向江焕新支付占用费即18522÷30×8×2=9878.4元，江焕新有权从保证金中直接扣减再将剩余的保证金退还给国为公司。被上诉人国为公司答辩称：不同意江焕新的上诉请求。在租赁合同到期前，国为公司已经联系江焕新办理交接资料以及移交房屋钥匙手续，但江焕新一直没有出现，也没有要求国为公司去处理房屋补修、补漏事宜，故迟延交接的责任不在于国为公司。2017年4月21日，国为公司向原审法院起诉请求判令：1、江焕新一次性向国为公司返还租赁押金余额9878.4元；2、本案诉讼费用由江焕新承担。原审法院经审理查明：2012年11月2日，国为公司（乙方/承租人）与江焕新（甲方/出租人）签订《广州市房屋租赁合同》的补充合同，约定：甲方将广州市天河区猎德大道xx号xxx铺出租给乙方做商业用途；租赁期限为2012年11月3日至2016年11月30日，其中2015年12月1日至2016年11月30日期间月租金为18522元、月租赁税为1611元，共20133元；上述月租金和月租赁税，乙方在每月的第5日前以银行转账方式缴付给甲方，甲方收款后于90日内开具租赁发票给乙方；甲方收齐乙方缴纳的租赁保证金34784元及2012年11月3日至2012年11月30日期间的租金和租赁税16305元后将商铺交给乙方使用；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满之日返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时每日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；等内容。2012年11月6日，国为公司向江焕新支付租赁保证金34784元。现国为公司以江焕新仅向其返还保证金27349.06元，余款9878.4元至今未向其返还为由提起本案诉讼。江焕新对国为公司上述请求予以否认，认为因国为公司逾期返还涉案房屋，其已根据合同约定扣减了江焕新占用涉案房屋期间的占用费9878.4元后将保证金退还给国为公司。原审诉讼中，对于国为公司向江焕新交还涉案房屋的时间，国为公司与江焕新作出如下陈述。国为公司称：其于2016年11月30日搬离，并于2016年12月1日与江焕新协商涉案房屋交还事宜，但江焕新到场进行查看后表示涉案房屋的一扇房门被白蚁侵蚀，要求国为公司予以更换后再接收涉案房屋并退还保证金；2016年12月8日，国为公司对涉案房屋的房门进行更换，江焕新才同意接收涉案房屋，国为公司于当日将涉案房屋钥匙交给江焕新，但并未办理书面交接手续。江焕新称：国为公司无正当理由延迟交还涉案房屋，即使存在国为公司所述房门损坏的情况，根据合同约定，国为公司有义务将涉案房屋内的设施完好无损的交给江焕新；2016年12月1日，江焕新曾与国为公司就是否续租进行沟通，但国为公司置之不理，直到国为公司提出要江焕新察看现场，江焕新发现涉案房屋内的相关设施存在损坏，因此当场要求国为公司对此进行修复，但国为公司也不予理会，并实际于2016年12月8日才将涉案房屋钥匙交还给江焕新；国为公司作为承租人在交还涉案房屋时应确保房屋内设施完好，涉案房屋除了白蚁问题外还有水设施存在问题，故在国为公司未恢复涉案房屋原状保证设施完好的情况下，其有权拒绝接收涉案房屋。为证明其陈述，国为公司提交录音及整理文字一份（国为公司称该录音为国为公司与江焕新之间谈话；内容包括：国为公司称“我们于2016年12月1日搬出，不过当时你不肯接收，2016年12月9日我们也结清所有费用和交还钥匙给你，不存在合同说的逾期”、对方答复“我们是怡宝公司的，你们说那天走，但是后来我们过去你们放了水在那，而且那个门，你们也是8号才弄好”）。经质证，江焕新对上述证据的真实性不予确认，称上述证据反映的是与案外人怡宝公司的对话。为证明其陈述，江焕新还提交案外人中海物业管理广州有限公司中海璟晖华庭管理处于2017年5月11日出具的《证明》（载明：国为公司向我单位交纳了2012年11月至2016年12月9日期间涉案房屋的物业管理费及水电费），拟证明国为公司于2016年12月8日向其返还涉案房屋，故逾期8天。经质证，国为公司对上述证据真实性不予确认，并认为江焕新未提供该管理处的营业执照，也未出庭，亦未提供相关支付凭证。原审法院认为：国为公司与江焕新于2012年11月2日签订的《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应切实履行。根据《补充合同》约定，国为公司理应于租期届满之日向江焕新返还涉案房屋。根据查明的事实，且结合江焕新关于“其到涉案房屋查看发现相关设施存在损坏，并当场要求国为公司进行修复”及“在国为公司没有将涉案房屋内设施恢复原状的情况下，其有权拒绝接收涉案房屋”的陈述可知，2016年12月1日，国为公司向江焕新提出交还涉案房屋，江焕新对涉案房屋进行查看后提出要求国为公司对涉案房屋内设施进行修复，国为公司实际于2016年12月8日向江焕新交还涉案房屋钥匙。据此，江焕新主张国为公司应向其支付涉案房屋的占用费至2016年12月8日并无不妥。对于该期间占用费的计付标准，江焕新主张按照《补充合同》约定“逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时每日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，但根据查明的事实，国为公司实际于2016年12月1日向江焕新提出返还房屋，江焕新亦对涉案房屋进行查看，双方因涉案房屋内设施修复问题导致实际于2016年12月8日交还涉案房屋，国为公司对迟延8天交还涉案房屋并不存在恶意，故江焕新主张按上述约定以日租金的两倍计算占用费，有违公平，不予采纳。综上，因国为公司应向江焕新支付涉案房屋2016年12月1日至2016年12月8日期间占用费4779.87元（18522元÷31天×8天），为避免诉累，在扣减上述占用费后，原审法院认定江焕新向国为公司返还的保证金为5098.53元（9878.4元-4779.87元）。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月2日作出判决如下：一、江焕新于本判决发生法律效力之日起十日内向广东国为贸易有限公司退还保证金5098.53元；二、驳回广东国为贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由广东国为贸易有限公司负担20元，江焕新负担30元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：依据双方陈述，国为公司已通知江焕新在《补充合同》约定的租赁期限届满次日即2016年12月1日办理房屋交还手续，但因双方就涉案房屋房门被白蚁侵蚀后的修复问题未能达成一致意见，导致双方未及时办理房屋的交接手续，而江焕新并未提供证据证明房门被白蚁侵蚀系因国为公司未按约定用途使用涉案房屋所致。因此，江焕新以房门被白蚁侵蚀需要修复为由，拒绝接收涉案房屋，依据不充分。在国为公司已将房门修复并于2016年12月8日将涉案房屋交还江焕新的情况下，江焕新要求国为公司依照《补充合同》约定按双倍租金标准承担修复期间的占用费，并将该项费用从国为公司交纳的租赁保证金中相应扣减，同样缺乏理据。因此，原审判决认定国为公司按照《补充合同》约定的租金标准向江焕新支付2016年12月1日至8日期间的占用费，并据此判决江焕新向国为公司返还多扣减的保证金并无不当，应予维持，江焕新以国为公司应承担迟延交还涉案房屋的全部责任为由，上诉请求改判驳回国为公司的诉请，缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。另，江焕新上诉认为《补充合同》约定的月租金应按30天分摊计算2016年12月1日至8日期间的日租金，亦与事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人江焕新的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人江焕新负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十一月七日书记员  杨娟娟