四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1675号上诉人（原审原告）：彭仕元，男，1954年12月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：涂刚，四川营欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区苏坡东路27号35幢1层7号。法定代表人：蒋辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪龙，四川依仁律师事务所律师。上诉人彭仕元因与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人彭仕元委托诉讼代理人涂刚、被上诉人京瑞房地产公司委托诉讼代理人李雪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭仕元上诉请求：1.发回重审或撤销一审判决，支持一审诉讼请求。事实和理由：1.一审审理程序不合法，一审中，上诉人将什邡市人民政府、什邡市住房和城乡规划建设局、什邡市不动产登记中心列为第三人，并不是申请追加为第三人，第三人是否承担责任应在审理后作出，并不能先入为主，一审以视为追加第三人参加诉讼裁定不予追加不当。2.一审认定事实不清，适用法律错误。第一，被上诉人存在未通知上诉人即改变楼层设计，上诉人有权退房，且未超过诉讼时效。第二，被上诉人存在虚假宣传，已受到行政处罚。第三，《战略合作协议书》系伪造证据，这一事实在其他案件审理时，被上诉人已认可，请求二审法院核实。该协议上加盖的义乌市日用百货行业协会的公章与调取的印章不同，不需要鉴定，因为公章一个有编码一个没有编码，由法院核实。被上诉人以该协议书来进行广告宣传，导致业主产生误解。第四，迟延交付房屋和提供相关审批手续，没有规划验收批准文件，在交付房屋时完全不符合交付条件，存在事先作假，事后补相关手续。第五，房屋的取得和履行系基于双方当事人签订的《商品房买卖合同》，一审未考虑该合同是否具有效力和欺诈行为，故判决结果明显偏袒一方。京瑞房地产公司辩称，1.上诉人称改变楼层设计不是事实，未改变。2.公司未进行虚假宣传，行政处罚决定书只能说明宣传用语绝对化。3.对于《战略合作协议书》，被上诉人从未认可系伪造。义乌市日用百货行业协会公章不一致，上诉人不能据此证明该协议书上公章系伪造。4.上诉人已经收房，房产证已颁发，已达到交房条件。彭仕元向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告支付的购房款183,872元及利息损失（按中国人民银行同期存款利率计算至退款之日）和办证损失9,858元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的“什邡青年财富中心”（暂定名）1幢第1层B2-1-×商铺，该商品房所在楼栋建筑层数为6层（地上5层、地下1层），该商品房建筑面积23.54平方米，每平方米7,811.05元，总价款183,872元，原告一次性付款；被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房等，其中合同第九条约定该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更应书面通知买受人，其余变更不受该条约束，出卖人未通知则买受人有权退房。同时，原告向被告出具委托书，委托被告对商铺进行统一招租经营。签订合同当日，原告向被告支付了全部购房款。2014年6月26日，被告与义乌市日用百货行业协会签订《战略合作协议书》，约定合作期间暂定2年，从2014年7月1日至2016年6月30日，内容为义乌市日用百货行业协会为被告长期货源供应商，定期为被告进驻商家进行网络电商培训等；若因市场原因，义乌市日用百货行业协会未能入驻或没达到双方共同的目标，双方均不承担违约责任等。此后，被告即以义乌品牌宣传其“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目。2015年5月2日，原告到被告处办理了交房手续，并交纳了商铺的办证费用9,858元。同年12月23日被告为原告办理了房屋产权证书。现原告以被告虚假宣传、设计变更为由，要求撤销合同，返还价款及赔偿损失。另查明，原告所购该商品房所在楼栋建筑层数为6层（地上5层、地下1层）。2017年3月31日，成都市青羊区市场和质量监督管理局作出行政处罚决定书，认定被告在2014年7月18日的楼书宣传，存在虚假宣传行为，楼书及此后报纸宣传中存在使用绝对化用语，对被告作出罚款250,340元的行政处罚。2017年4月19日，经工商核准，被告的法定代表人滕军变更为蒋辉。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告签订《商品房买卖合同》的过程中，是否存在欺诈行为，合同应否撤销；二、原告所购房屋楼层是否存在设计变更情形。针对争议的焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，现有证据不足以证明双方在签订《商品房买卖合同》过程中，存在被告使用欺诈手段，诱使原告作出错误的意思表示的事实。首先，根据查明的事实，被告与义乌市日用百货行业协会签订《战略合作协议书》之前，是对暂定名什邡青年财富中心或京瑞财富中心的项目进行宣传，签订《战略合作协议书》之后，被告的宣传资料及相关媒体上才涉及“义乌国际商品城”，而原、被告签订《商品房买卖合同》在被告签订《战略合作协议书》之前，现没有证据证明在原告签订合同期间，被告的宣传存在虚假宣传。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。查被告在广告和宣传资料中所记载内容，其所作的说明和允诺并不具体确定。并且，原告购买的案涉商铺价格是其在经过慎重考虑后接受的，其未举证证明当时的房屋价款的确定受到了广告和宣传资料的重大影响，被告的广告宣传内容不应当视为要约。最后，参照广告宣传行业惯例，房地产开发企业为推销商品房，通常会对宣传内容作一定的美化、渲染，以达到吸引购买者的关注的目的，作为理性的购买者，特别是作为投资者的原告，是应当知道的。原告购买本案商铺是为了获取投资收益，其最关注的应该是商铺的位置及未来的升值空间，而非广告宣传效果，即便被告在原告签订合同之后的楼书宣传中有不实或绝对化用语宣传内容，也不会对原告已签订合同的决定有所影响。原告是对可能存在的风险进行综合评估后，才与被告达成购买商品房的合同，此过程中，被告的宣传行为并不足以诱使原告作出错误的意思表示。因此，原告关于双方所签订的《商品房买卖合同》为可撤销合同的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。针对争议的焦点二，合同约定该商品房所在楼栋建筑层数为6层（地上5层、地下1层），根据双方提交的房屋产权证、照片、竣工验收备案书等证据材料反映，原告所购房屋楼层并无设计变更，且合同中对“地下1层”并未作地下1层为商铺的说明，原告实地收房查验时也未提出异议，故原告以此为理由主张权利，缺乏事实依据，不予支持。综上，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。双方当事人均应受合同的约束。因《商品房买卖合同》不存在法定的撤销事由，亦未能证明被告在签订合同的过程中存在过错，故对原告要求撤销合同、返还购房款及赔偿损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回原告彭仕元的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：义乌市日用百货行业协会公章复印件，证明《战略合作协议书》的义乌市日用百货行业协会公章与调取的公章不一致，该协议书系伪造。被上诉人质证认为公章仅为影印件，无法核实其真实性，不能证明协议书上的公章是伪造的。本院经审查认为，虽然上诉人提供的证据中显示的公章与《战略合作协议书》上的不一致，但不能据此认定《战略合作协议书》系伪造。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》应否撤销。2.一审程序是否合法。关于争议焦点一，第一，根据现有证据材料反映，原告所购房屋楼层并无设计变更，通过合同文意及通常理解，地下1层未明确系商铺，且涉案商铺上诉人2015年5月2日已收房并办理了相应办证手续，时隔2年才对此提出异议不符合常理。第二，根据查明的案件事实，本案被上诉人与义乌市日用百货行业协会签订《战略合作协议书》之前，是对暂定名什邡青年财富中心或京瑞财富中心的项目进行宣传，在签订《战略合作协议书》后，宣传资料及相关媒体上才涉及“义乌国际商品城”，而本案当事人签订《商品房买卖合同》在签订《战略合作协议书》之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传内容应为要约邀请，宣传内容不能视为合同条款。上诉人作为投资者，在购买商铺时应负有谨慎注意义务，被上诉人的宣传行为尚不足以构成对理性购买人的欺诈。京瑞房地产公司在与上诉人签订合同时上诉人并没有证据证明京瑞房地产公司存在故意隐瞒涉案房屋真实情况和误导上诉人签订合同的欺诈行为。第三，涉案工程已取得《工程竣工验收备案书》，上诉人已于2015年实际收房，且涉案商铺已取得房产证，故一审判决并无不当，上诉人要求撤销合同的理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，本案系商品房销售合同纠纷，原告起诉要求什邡市人民政府、什邡市住房和城乡规划建设局、什邡市不动产登记中心作为第三人并确认第三人在被告改变房屋楼层设计后，仍按原设计所颁发的房屋产权证和土地使用证无效的请求与本案不属于同一法律关系，一审法院认定理由正确，且并未影响上诉人的实体权利。一审程序合法，上诉人该理由，本院不予采纳。综上所述，彭仕元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4174元，由彭仕元负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年十一月二日书记员 胡 青