福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽06民终2719号上诉人(原审被告)：漳州香江房地产开发有限公司，住所地：福建省漳州市芗城区瑞得园2幢（龙江居委会内）。统一社会信用代码：91350600757369686L。法定代表人：杨孙西，董事长。委托诉讼代理人：刘蔚然，女，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈浩华，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈俊朋，男，1978年05月04日出生，汉族，住漳州市芗城区，上诉人漳州香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）因与被上诉人陈俊朋商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。香江公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈俊朋的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、原审认定漳州市城乡规划局于2007年8月20日所批的《香江新城总平面规划图》为调整项目用地是错误的。规划局在审批《香江新城总平面规划图》是根据国土局在2007年3月25日发给规划局的漳国土资【2007】10号文，不存在调整香江新城项目用地，故原判认定上诉人没有及时办理相应变更手续，没有事实依据，属于故意认定错误。2、原判认定涉案房屋权属初始预登记时间有误。上诉人于2015年5月向漳州市国土资源局提交了土地分户登记备案申请，而非原判认定的2016年4月6日；且上诉人于2015年11月10日之前已将香江新城一期（1、2幢）房屋初始登记的申请资料递交住建局。3、原判将上诉人履行协助办证义务的时间认定为2016年4月29日，该认定明显错误。上诉人已经有证据显示上诉人已经在2015年5月提交文件给登记机构开始审查和“受理漳州香江房地产开发有限公司申请香江新城一期（1、2幢）房屋初始登记”。原判无视上诉人的证据，故意认定错误。4、原判认定上诉人逾期办证责任与合同约定不符，原审遗漏查明合同约定。房屋权属初始登记在2016年4月22日完成，根据补充协议约定，上诉人只需在2017年4月22日前为被上诉人办理房屋权属证书就没有逾期的责任。而上诉人的房屋权属证书在2016年10月26日完成，还在约定范围内。5、原判认定我方未提供完整资料，缺乏事实依据；且对土地使用权证办证迟延的原因认定有误。上诉人于2015年5月向国土部门提交了国有土地使用权证、项目地块总平面图规划等完整资料并申请分户登记备案申请。根据漳州市人民政府漳政地[2016]9号文件要求，国土部门应对涉案项目的用地红线作相应调整，然而，国土部门并未及时作出相应调整，错误在于国土资源局，而非上诉人，故原判认定延迟办证的原因在于上诉人缺乏事实依据。二、原判适用法律错误。根据最高院《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，结合本案《商品房买卖合同》约定，上诉人承担逾期办证违约责任的前提是“出卖人的原因”。上诉人于2015年5月向房屋权属登记机构申请办理权属初始登记，此后，国土部门、规划部门、市政府按照行政流程予以审查、批准。原审将职能部门履行行政职能审核办证的期间归咎于上诉人，作为上诉人迟延办证的原因，违背法律规定和合同约定；而且，原审以主管部门受理的时间作为计算逾期办证违约金的截止时间，亦违背法律规定和合同约定。陈俊朋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈俊朋向一审法院起诉请求：1、判令香江公司立即支付给逾期办理房屋权属证书违约金共计人民币27159元（从2015年10月8日计算至2016年10月26日止）。2、判令香江公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、原告向被告购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期1幢1213号房屋，房屋总价款为355484元；2、被告应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；3、如因出卖人原因，买受人不能在房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金；4、补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。该合同附件六补充协议第十条注明原合同第十四条补充如下：出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（该附件六的字体明显小于示范文本）。2014年10月8日被告向原告交付使用上述房屋。庭审中被告辩称，被告交房后于2015年5月开始向相关行政机关提交办理涉讼房屋权属证书的材料，但因三湘江整治，香江新城用地规划发生变更，国土部门未能通过该材料审核，后经被告向政府部门不断说明，行政机关终于审核通过被告提交的办证材料，被告没有逾期提交办证材料。在审理涉讼芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧的香江新城一期1幢逾期办证系列案件中，依法发函向住建部门和国土部门调查被告提交办证材料的日期及逾期办证的原因等，经本院多次联系但住建部门始终未函复；国土部门于2016年9月26日回函法院：漳州市不动产登记中心于2016年4月6日收到被告提交的土地分户登记备案申请，于2016年4月29日审核完成并办证公告。之后，国土部门于2016年9月28日又函复本院：漳州市不动产登记中心于2015年5月收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，在审核中发现该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地；该中心将该情况上报市国土局，市国土局于2015年6月1日发函市城乡规划局；并附一份“关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函”，该函请市城乡规划局对被告占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。之后，法院向漳州市不动产登记中心征询“预审申请”的含义，该中心负责人回复称，行政机关办理案件是有规定期限的，被告所提交的材料经初步审查发现，该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地，即上报国土局处理，行政机关认可的受理日期是2016年4月6日。市城乡规划局在收到国土部门函件后，函复国土部门：根据漳州市区三湘江河道整治（香江新城段）平面位置示意图，香江新城总用地面积为180995.83平方米等。2016年2月26日漳州市人民政府作出漳政地【2016】9号文件，同意香江新城项目用地相应局部调整。2016年3月15日，市国土资源局收到被告提交的办证材料并出具收件收据，2016年4月1日漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心收到被告提交的办证材料并出具收件收据。2006年3月，被告取得漳国用（2006）第64409号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积141790.96平方米；因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。一审法院认为：因双方确认交房时间为2014年10月8日，原告主张从2015年10月8日开始计算逾期办证违约金，即对《商品房买卖合同》补充协议第十条第1点约定不持异议。关于逾期协助办证是否为“出卖人的原因”，因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。被告未能及时办理相应的变更手续，是造成被告递交给国土部门的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核的根本原因，被告对此有过错。另外商品房买卖合同中，出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。因此，被告辩解“由于非出卖人原因导致逾期协助办证”，不予采纳。况且，按照“审核登记备案申请及相关资料”的相关规定，被告应当同时向国土部门、住建部门递交登记备案申请及相关资料，但被告至今仍没有证据证明其向住建部门递交登记备案申请及相关资料的日期是2015年5月。故被告主张其已于2015年5月完成了相应的协助办证义务与事实不符，理由不能成立。至于被告主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议内容依法有效，受法律保护。被告应在商品房交付使用后365日内协助原告取得房屋权属证书。原、被告交房日期为2014年10月8日，被告应在2015年10月8日前协助原告取得房屋权属证书，本案中，被告虽未能在申请初始登记后及时通知原告，但行政部门的公告具有同等的通知效力，双方均认可公告办证办证时间为2016年4月22日，该日期视为被告履行协助办证义务的日期，被告逾期协助办证日期确定为198日，因此，被告应支付的逾期办证违约金为14077元（355484元×0.02%×198天≈14077元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈俊鹏逾期办证违约金14077元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费479元，减半收取239.5元，由被告负担。本院查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了相关证据，证据（一）香江公司负责整治的“三湘江河道整治工程”的“规划许可证、开工许可证、工程竣工归档证明书等资料”，欲证明2006年3月31日，市国土局颁发国土证的时候非常草率，没有依据新整治设计方案确定的河道、绿地新坐标来填写我项目用地界内的河道、绿地、道路等坐标数据，才会引致这次的国土-规划两局的坐标数据不符，进而就牵引出这耗时近一年的复查审核时间。就这份证据来看，上诉人主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。证据（二）漳州市国土资源局出具的《关于“香江大厦逾期办证案”补充阐述举证情况说明函》欲证明，证明了香江公司在长达10个月的市国土局等其他政府部门的审理过程中，并没有出现任何超容或者占用绿地等需要被责罚或罚款的行为和错误，香江不需要对政府部门的核实审理时间延误负任何责任，此段时间属于香江公司的不可抗日，应从办证时间内扣除。仅凭该证据，上诉人在未提供其他充分的证据予以证明的情况下，尚不足以证明政府部门的核实审理时间延误办证时间。综上，上诉人所提交的上述两份证据欲证明的内容均不予采纳。本院认为，本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，增加用地面积，依照相关的法律规定，出卖人就此应依法提出相应的变更手续，但出卖人却未能及时办理相应的变更手续，也造成出卖人递交给国土部门的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核，故上诉人提出一审认定其没有及时办理相应变更手续缺乏事实依据的理由不能成立，不予支持。商品房买卖合同中，出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。其次，商品房的权属登记包含土地和房屋两方面的内容，故出卖人的协助办证义务相应包含该两部分内容。结合上述两方面标准，本案应以出卖人全部完成土地和房屋的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期。本案中，出卖人虽未能在申请初始登记后及时通知买受人，但行政部门的公告具有同等的通知效力，故原判以两个公告中较晚的国土部门公告的发布时间作为认定逾期履行协助办证义务的截至时间正确。出卖人主张以提交初始登记材料、备案材料的时间作为逾期办证截至时间，与法不符，理由不能成立。从漳州市不动产登记中心2016年9月26日、2016年9月28日两份函件的内容看，出卖人虽然已于2015年5月向漳州市不动产登记中心提交了涉案项目的土地分户登记备案预审申请，但因当时涉案项目存在超出用地红线的问题，尚不具备土地分户登记备案的完整条件，因此，一审认定出卖人申请办证时尚未提供完整资料并无不当。直至2016年4月6日出卖人再次提交土地分户登记备案申请，漳州市不动产登记中心才正式受理了出卖人的申请并于2016年4月29日审核完成及公告办证，故结合前述逾期协助办证截至日期的认定标准，出卖人履行协助办证义务的日期应认定为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日即2016年4月29日，出卖人主张其已于2015年5月完成了相应的协助办证义务与事实不符，理由不能成立。据此，一审认定出卖人应承担逾期办证的责任符合双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定。至于出卖人主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。综上，香江公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉主张不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费479元，由漳州香江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐志忠审判员  陈天明审判员  谢旭耀二〇一七年十一月二十九日书记员  蒋舒红