广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9406号上诉人（原审被告）:佛山市顺德区易富房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码9144060659400××××9。法定代表人：卢伟志，该公司总经理。委托诉讼代理人：康桂冰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：麦富媚，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）:卢武朝，男，1974年11月29日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县，委托诉讼代理人：侯毅婷，广东国慧律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区易富房地产有限公司（以下简称易富公司）因与被上诉人卢武朝房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人易富公司提起上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回卢武朝的全部诉讼请求。事实和理由：一、卢武朝在起诉状中称易富公司推迟交付铺位超过半年，致使其无法按照预定时间对租赁物进行装修使用，是易富公司的过错导致合同目的无法实现。根据不诉不理的原则，一审法院应重点按此诉因进行审查，而不应超出当事人主张的范畴审案。即本案最关键是查明易富公司迟延交铺的行为是否使卢武朝的合同目的落空，即是否构成根本违约问题。二、根据本案查明的事实及易富公司新提交的录音证据证实，即使易富公司迟延交付铺位也不会致使卢武朝的合同目的落空，主要理由如下：（一）易富公司与卢武朝于2015年7月12日签订的《租赁合同书》约定的租赁物是在建工商铺，双方都明知不能马上交付使用，卢武朝曾到过现场，对此清楚知晓。涉案《租赁合同书》第13.5条载明“由于甲方工程原因提前或延期交付租赁物时……”可予以佐证。但卢武朝看准了商铺所在地段的商业价值，为抢占先机，提前签订《租赁合同书》，并交付保证金。故即使延迟一段时间交铺亦属可预见的结果，对卢武朝经营生意无根本性影响。因此，稍迟交铺在卢武朝签订涉案合同时并未起到是否继续承租的决定性因素，即不会导致合同目的落空。（二）根据合同法的规定，易富公司作为履行交付铺位的义务方，如存在迟延履行情形，受领履行一方即卢武朝应按照合同法规定的先履行催告权，易富公司仍不履行的，卢武朝才有权行使法定的合同解除权。但卢武朝既没有催告易富公司交铺，更没有行使合同解除权，表明即使易富公司迟延交铺亦未导致卢武朝的合同目的落空，也由于卢武朝怠于或没有行使过合同解除权。（三）根据易富公司新取得的2016年5月19日由易富公司的销售主管与卢武朝的通话录音内容显示，在易富公司因客观原因比起租期延迟交铺催问是否仍要铺时，卢武朝提出：如果你是一定要我租呢，就好像上次我们大家口头上确定的说话，就是好像隔邻的铺怎么租就怎么租。据此可证明直至此时，并没有导致卢武朝的合同目的落空。三、涉案租赁合同第十三条违约责任之13.1条规定，若卢武朝违约，即适用赔偿金及”乙方缴纳保证金不予退回”这一定金罚则。由于违约金条款及定金条款并用，易富公司选择定金罚则，不予退还卢武朝保证金是合理合法的。理由如下：（一）涉案商铺于2016年3月28日通过竣工备案，2016年4月9日通知卢武朝于2016年4月16日前办理商铺交付手续。由于卢武朝在易富公司催告后仍不履行，以自己的行为表示不履行合同，己构成根本违约，故易富公司于2016年5月21日向卢武朝寄送《关于终止租赁合同关系的函》，告知卢武朝因其单方违约，合同于2016年5月11日终止。据此，卢武朝己构成根本违约，易富公司有权根据涉案租赁合同第十三条违约责任之13.1条规定，不予退还保证金给卢武朝。（二）易富公司在建设中预计2015年10月就可交付使用，然而由于建设部门的验收、办证、出证手续，无法预计时间，才会出现《租赁合同书》第13.5、13.6条款对相关可能出现逾期交铺的预期后果作出安排。事实上，易富公司已在不动产权证获批后的2016年4月9日向卢武朝发出交铺通知。（三）易富公司催告卢武朝收铺无果，又电话咨询卢武朝是否收铺时，卢武朝从来没有表示以易富公司迟延交铺为由要求解除合同，仅因原合同约定租金标准不合意而拒绝履行收铺的义务。易富公司无奈情形之下才提出解除合同，没收保证金。（四）涉案合同的解除并非是卢武朝提出解除而解除，而是易富公司在多次催告卢武朝收铺无果的情形之下，认为卢武朝以其行为表示不履行租赁合同，才适用《合同法》第94条第三款关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合同期限内仍未履行的规定，通知卢武朝解除合同。在卢武朝提出起诉前合同己经解除，根据《租赁合同书》第十三条第一款（13.1)，由于卢武朝违约，而导致合同解除，则易富公司有权依13.1条款不予退回合同保证金。四、一审法院认定及适用《租赁合同》约定的定金或保证金罚则条款错误，从而导致认定事实及适用法律、处理结果错误。鉴于卢武朝在易富公司所谓延迟交铺时既无催告又不行使解除权的前提下，一审法院却错误地对毫无相干的13.5条“由于甲方工程原因提前或延期交付租赁物时，应以甲方发出为准，如乙方以此为由解除合同的，其保证金不作退回”进行认定。本案中，卢武朝并未向易富公司催告交铺，在具备交铺条件前也没有行使合同解除权，故没有适用该条款的基础，一审属认定事实及适用法律错误。五、一审法院认定易富公司推迟半年多才通知向卢武朝交铺，显然已超过了要求继续履行租赁合同的合理期限，即使卢武朝要求解除租赁合同也是合情合理错误。卢武朝在起诉状中主张由于易富公司一直没有通知其办理租赁物的交付手续，卢武朝曾在2015年9月下旬多次要求易富公司交付租赁物，但无证据证实，且与事实不符，故未被一审法院采纳。对此，卢武朝也没有提起上诉，足可认定卢武朝在租赁合同起始租赁时间的2015年10月1日至易富公司于2016年4月9日正式书面通知卢武朝收铺期间，从来没有催告过易富公司交铺。即使易富公司因客观原因推迟交铺，但因卢武朝从未催告，从未向易富公司表明因推迟交铺影响其经营生意，也没有因易富公司迟延交铺而表示不再需要涉案商铺。六、一审判决认定涉案租赁合同第13.5条款属于排除卢武朝的权利为由认定为无效条款，违反常理，并与事实不符。涉案商铺在签订租赁合同时属在建工程，双方对此无异议，同时作为业主一方的易富公司，想尽一切办法让商铺早日交付卢武朝使用，尽早实现收租的商业目的，常理中不会存在故意押后交付商铺的行为，故此不存在明显排除了卢武朝的权利、不按约定期限交付商铺的故意，只因政府部门验收、备案、发证的行政行为无明确的日期而作出双方都能接受的灵活条款。此外，该条款只是预设以此种风险情形出现时，不退还保证金，确保卢武朝不会恶意利用可能出现的风险索要保证金，即双方约定的目的是不随便毁约，符合合同法所倡导鼓励交易，轻微违约不要随便解除合同，故该条款不存在排除对方的主要权利，所以不应视为无效条款。卢武朝答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、双方在签订案涉租赁合同时已对租赁物的交付时间达成合意。双方签订的租赁合同已明确约定了租金及水电费均是从2015年10月1日起算，且还有15天的装修免租期，说明双方约定的租赁物交付时间显然是在2015年10月1日前。而且易富公司在一审庭审中也确认双方之所以约定从2015年10月1日起算租金是因为以为能在该时间前交付租赁物，可见双方确实已对租赁物交付时间达成合意。2、按期交付租赁物是易富公司的合同义务，其认为迟延交铺属于卢武朝可预见的结果根本毫无事实和法律依据。易富公司在一审庭审上陈述双方签订租赁合同时租赁物已处于综合验收阶段，现又称租赁物在签订合同时是在建工程，且卢武朝对迟延交铺是明知的，其陈述前后矛盾，完全没有事实依据。况且无论租赁物在签订合同时为何状态，易富公司作为开发商和出租方，对自有物业的状况肯定比卢武朝清楚，既然易富公司对卢武朝承诺在10月1日前交铺并在合同中作出约定，就应当按照约定履行，无论迟延交铺的结果是否属于卢武朝可预见，均不能作为易富公司的抗辩理由。3、租赁物交付时间是案涉租赁合同达成的重要条件，迟延交付租赁物足以影响合同目的的实现。卢武朝租赁案涉租赁物是用于经营饮品店的，饮品店的旺季恰恰是十月、十一月，也正是因为易富公司承诺能在十月前交付装修使用，卢武朝才确定租赁的。况且案涉合同为租赁合同，租赁合同是有时效性的，案涉租赁合同的租赁期限才五年，易富公司实际交付时已足足迟延了半年以上，在这期间卢武朝非但错过了饮品行业的旺季，还白白丢空了大半年的租赁期限，且无法通过案涉租赁物实现任何商业价值，卢武朝如何能实现合同目的？4、案涉租赁合同是因为易富公司严重逾期交付租赁物导致解除，易富公司据以拒退保证金的条款属于无效条款。如上所述，易富公司严重迟延交付租赁物，导致卢武朝无法实现合同目的，卢武朝有权解除案涉租赁合同。按期交付租赁物本就是出租方最基本的义务，即便易富公司上诉辩称其不存在故意押后交付商铺的故意，但其一方面与卢武朝约定交付时间，一方面又在格式合同中约定“交付时间以甲方通知为准”，且“如乙方以延期交付为由解除合同的，保证金不作退回”这样的约定，易富公司分明就是为了己方日后免除逾期交付租赁物违约责任所作的兜底条款，按易富公司如此约定，卢武朝根本无法追究易富公司的逾期交付责任，这显然就是免除己方主要责任，排除对方主要权利的无效条款。因此，卢武朝以依法公司严重逾期交付租赁物为由解除合同，易富公司无权没收卢武朝支付的保证金。卢武朝向一审法院起诉请求：１.易富公司向卢武朝退还租赁保证金61671元；2.案件诉讼费由易富公司承担。一审法院查明：2015年7月12日，卢武朝与易富公司（出租方为××商场）签订一份《租赁合同书》（由易富公司提供合同格式），约定易富公司将位于勒流9-10号商铺出租给卢武朝，租赁面积约89.38平方米，用于经营衣服、鞋帽、冷饮使用，租赁期限5年，从2015年10月1日起至2020年9月30日止，签订合同时卢武朝需向易富公司支付租赁保证金61671元，装修期间易富公司免卢武朝租金15天，即由2015年10月1日开始计算租金，用水用电期限均为上述租赁期间；合同还对租赁费用支付、专用设施、场地的维修、保养、消防安全、保险责任、装修条款、租赁物的转租、提前终止合同及违约责任作了约定，其中约定“由于甲方（易富公司）工程原因提前或延期交付出租物使用的，应以甲方发出通知时间为准，如乙方（卢武朝）以此为由解除合同的，其保证金不作退回乙方；在签订合同后租赁物未交付乙方使用期间，乙方要解除合同的，其保证金不作退回乙方”（该条款字迹未明显标注）。合同附件一《首层商铺交付标准》约定交付时间：如有提前或延期交付商铺使用的，以出租方另发通知为准。合同签订后，卢武朝向易富公司交付了三个月的租金61671元作为保证金。其后，易富公司一直没有通知卢武朝办理租赁物的交付手续。案涉的租赁物于2016年3月28日通过竣工验收备案，于2016年6月8日取得《不动产权证书》。2016年4月9日，易富公司向卢武朝寄发《商铺交付使用通知书》，通知卢武朝于2016年4月16日前办理商铺租用交付手续。后卢武朝未前往办理商铺交付手续，易富公司于2016年5月21日向卢武朝寄送《关于终止租赁合同关系的函》，告知由于卢武朝单方解除租赁关系，双方的《租赁合同书》已于2016年5月11日终止，保证金不予退回。现卢武朝要求易富公司退还租赁保证金未果后，遂提起诉讼。一审法院认为，本案审查的争议焦点在于易富公司没收租赁保证金的理据是否充分。卢武朝与易富公司签订的《租赁合同书》，是由易富公司提供格式条款订立形成的，易富公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，并予以说明。《租赁合同书》中关于“由于甲方（易富公司）工程原因提前或延期交付出租物使用的，应以甲方发出通知时间为准，如乙方（卢武朝）以此作为由解除合同的，其保证金不作退回乙方；在签订合同后租赁物未交付乙方使用期间，乙方要解除合同的，其保证金不作退回乙方”及合同附件一《首层商铺交付标准》“交付时间：如有提前或延期交付商铺使用的，以出租方另发通知为准”的约定，明显免除了被告按约定期限交付商铺的义务，排除了卢武朝作为承租方要求出租方按期交付租赁物的主要权利，上述条款未采取合理方式予以标注，易富公司也未举证证明其已尽说明义务，且上述约定与《租赁合同书》中“租赁期限5年，即从2015年10月1日起至2020年9月30日止，……装修期间甲方免乙方租金15天，即由2015年10月1日开始计算租金”的条款明显冲突，故一审法院确认“由于甲方（易富公司）工程原因提前或延期交付出租物使用的，应以甲方发出通知时间为准，如乙方（卢武朝）以此作为由解除合同的，其保证金不作退回乙方；在签订合同后租赁物未交付乙方使用期间，乙方要解除合同的，其保证金不作退回乙方”的条款内容无效。一审法院认定双方真实合意的租赁期开始时点为2015年10月1日，易富公司应于2015年10月1日前履行交付商铺的义务。易富公司在推迟半年多时间后才通知卢武朝办理交付商铺手续，显然已超过了要求继续履行租赁合同的合理期限，即使卢武朝要求解除双方的《租赁合同书》亦合情合理。易富公司以卢武朝单方解除租赁关系为由不退回租赁保证金，理据不充分，应当向卢武朝退还租赁保证金61671元。至此，卢武朝要求易富公司退还租赁保证金61671元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条，判决：易富公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向卢武朝退还租赁保证金61671元。若未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为670.89元（卢武朝已预交），由易富公司负担。二审期间，上诉人易富公司向本院提交证据一、《广告投放合同》、《广告合同发票》、《广告制作视频》、电话录音及光盘、《广告制作视频开头截图》，证据二、《律师函》、《承诺书及快递单》、《关于金华路2、3地块用电问题的回复及收律师函盖章》、《关于协助解决勒流街道金华路3号地块供电问题的回复》，证据三、《佛山市顺德区商品房权属证明书》，证据四、2016年5月19日的电话录音内容，证据五、2016年5月20日的电话录音。被上诉人卢武朝没有向本院提交新证据。经审查，易富公司提交的证据一、二均与本案无关，不作为本案的定案依据，证据三真实、合法，卢武朝对其真实性亦无异议，本院予以采信；证据四、五因是易富公司单方面提供，卢武朝对其真实性不予确认，易富公司亦未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案租赁保证金是否应予返还。根据易富公司与卢武朝于2015年7月12日签订的《租赁合同书》第二条2.1关于“租赁期限为5年，即从2015年10月1日起至2020年9月30日止。”以及第三条3.3关于“……装修期间甲方（易富公司）免乙方（卢武朝）租金15天，即由2015年10月1日开始计算租金”的约定，双方当事人达成合意的租赁期起算时间是2015年10月1日，故易富公司应于2015年10月1日前将涉案商铺交付给卢武朝使用。但是，易富公司至2016年4月9日才向卢武朝寄发《商铺交付使用通知书》，通知卢武朝于2016年4月16日前办理涉案商铺的交付手续，不仅致使卢武朝根据合同约定从2015年10月开始在涉案商铺经营冷饮销售的合同目无法实现，且对卢武朝就涉案合同享有的租赁期、装修免租期等合同权益造成重大影响，易富公司亦未进一步与卢武朝协商以达成一致意见，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，卢武朝有权拒绝接收商铺并要求解除合同。由于卢武朝并未以书面的方式向易富公司主张解除合同，则卢武朝提起本案诉讼视为向易富公司提出解除合同，故本院确认双方签订的《租赁合同》于易富公司收到起诉状之日即2017年4月5日解除。由此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审判决对卢武朝诉请易富公司退还租赁保证金予以支持并无不妥，本院予以维持。易富公司上诉主张，根据涉案合同关于“由于甲方（被告）工程原因提前或延期交付出租物使用的，应以甲方发出通知时间为准，如乙方（原告）以此作为由解除合同的，其保证金不作退回乙方；在签订合同后租赁物未交付乙方使用期间，乙方要解除合同的，其保证金不作退回乙方”的约定，卢武朝单方解除合同，易富公司无需将保证金退回。经查，上述合同条款显然存在免除了易富公司作为出租方按约定交付租赁物的义务，排除了卢武朝作为承租方要求交付租赁物的权利的情形，易富公司作为该合同格式的提供方未采取合理的方式对该条款予以标注，亦未举证证明其已尽说明义务，且该条款与涉案合同中关于租赁期限、租金起算时间及免租期的约定均存在冲突，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款无效，易富公司以该条款主张其无需向卢武朝退回租赁保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，易富公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1353.78元，由上诉人佛山市顺德区易富房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审审 判 长  温万民审 判 员  徐允贤代理审判员  彭振宇二〇一七年十一月三十日书 记 员  张晓航