安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖02民终2187号上诉人（原审原告）：李苏梅，女，1979年5月5日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：胡传怀，安徽申腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨楠，安徽申腾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱国宝，男，1974年8月1日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人（原审被告）：陈秀平，女，1974年11月29日出生，汉族，住安徽省芜湖县。两上诉人共同的委托诉讼代理人：毕志鹏，芜湖市老年学会法律顾问处法律顾问。两上诉人共同的委托诉讼代理人：胡少波，芜湖市老年学会法律顾问处法律顾问。上诉人李苏梅因与上诉人朱国宝、陈秀平房屋买卖合同纠纷一案，不服芜湖市弋江区人民法院作出的（2017）皖0203民初字1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李苏梅的委托诉讼代理人胡传怀、杨楠，上诉人朱国宝、陈秀平共同的委托诉讼代理人毕志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李苏梅上诉请求：1、撤销芜湖市弋江区人民法院（2017）皖0203民初字1521号民事判决第三项，改判朱国宝、陈秀平支付违约金330000元及中介费用31080元。2、朱国宝、陈秀平承担本案诉讼费。事实与理由：1、一审判决作出调整减少朱国宝、陈秀平应承担违约金的数额没有事实和法律依据。2、一审判决驳回李苏梅要求朱国宝、陈秀平承担中介费等相关费用的诉请于法无据。根据合同规定，房屋中介费等相关费用由违约方承担，一审判决既然认定朱国宝、陈秀平是违约方，那房屋中介费等相关费用则应该由朱国宝、陈秀平承担。朱国宝、陈秀平辩称：双方之间的房屋买卖合同不能履行是因为李苏梅拖延不支付购房款，违约责任在李苏梅。朱国宝、陈秀平上诉请求：依法撤销芜湖市弋江区人民法院（2017）皖0203民初字1521号民事判决第二项、第三项，维持第一、四项判决。事实与理由：1、李苏梅假冒朱国宝、陈秀平签名，采用欺诈手段骗取银行购房贷款，致使其对李苏梅购房诚意与购房付款能力缺乏信任，并对李苏梅擅自降低房屋买卖价格的欺诈行为产生恐惧，故朱国宝、陈秀平不愿意履行与李苏梅签订的商品房买卖合同。2、李苏梅拖延房屋买卖交易，致使朱国宝、陈秀平急于卖房还款计划落空。李苏梅应承但本次交易的违约责任。3、芜湖市房产中介行业协会确认双方签订的商品房买卖合同未能履行的主要责任在李苏梅和中介，违约方应为李苏梅。一审法院认定朱国宝、陈秀平违约，属于认定事实错误。李苏梅辩称：第一，朱国宝、陈秀平在签订合同以后，没有按照合同履行自己的义务，且一房二卖，这是根本违约。第二，中介协会没有权利处理双方履行合同时所发生的纠纷。一审法院认定事实：李苏梅（乙方）与朱国宝、陈秀平（甲方）于2017年3月4日签订一份《房屋买卖合同》，约定在弋江区格家房产中介所国贸天琴湾店的中介服务下，乙方以165万元的价款购买甲方所有的位于芜湖市××区伟星金域××区××＃楼××室的房屋；居间服务费用为成交总价的1%即为16500元，过户服务费1000元，合计17500元。本合同签订后，买方须当即支付上述费用给丙方（即弋江区格家房产中介所国贸天琴湾店）。本合同签字盖章后，乙方当即支付给甲方购房定金5万元，甲乙双方同意在签完此合同后3个工作日内，向居间方提供办理银行贷款所需要的必要材料，由居间方协助买方办理商业贷款100万元支付给卖方，甲方在乙方贷款审批通过后3日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，甲方应拿出10000元作为交房保证金放于丙方，丙方出具收条，甲方应在收到乙方全部购房款3日内将房屋交付乙方，如乙方贷款申报后或甲方银行贷款结清后发生违约，违约方须按照合同价款的20%向守约方支付违约金等。合同签订当日，李苏梅依约向朱国宝、陈秀平支付了5万元定金。定金收条载明：今收到买方李苏梅（身份证号）购买本人（卖方朱国宝，身份证号）位于金域××区××＃楼××单元××室房屋定金人民币伍万元整（￥50000元）卖方：朱国宝，收款日期：2017年3月4日。后李苏梅多次催促朱国宝、陈秀平办理房屋过户、交付无果。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李苏梅与朱国宝、陈秀平签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。朱国宝、陈秀平未能按照合同约定履行，导致合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约，李苏梅诉请要求解除双方签订的《房屋买卖合同》理由正当，朱国宝、陈秀平也表示同意。关于李苏梅要求返还定金5万元并要求支付违约金、中介费用的诉请，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现李苏梅选择适用违约金条款，要求朱国宝、陈秀平返还定金5万元的诉请符合法律规定，应予支持；至于违约金数额，因涉案合同约定违约金按照合同出售价的20%计算，现朱国宝、陈秀平以违约金过高为由请求减少，根据弋江区近期房价上涨的事实，同时结合李苏梅其他损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为15万元，超出部分应予驳回。李苏梅要求支付房屋中介费等相关费用（包括房贷评估费）的请求，根据合同约定，由违约方承担，朱国宝、陈秀平作为违约方，已判决其承担违约金，且在酌定违约金时已对该项损失予以考量，故对李苏梅的该诉请不予支持。综上，一审法院判决：一、解除李苏梅与朱国宝、陈秀平于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》；二、朱国宝、陈秀平于判决生效之日起十日内返还李苏梅定金5万元；三、朱国宝、陈秀平于判决生效之日起十日内支付李苏梅违约金15万元；四、驳回李苏梅的其他诉讼请求。本院二审期间，李苏梅向本院提交《情况说明》及《说明情况》各一份，证明同一房屋两份网签合同价款均为129万元，朱国宝、陈秀平存在一房二卖情况，其构成根本性违约。朱国宝、陈秀平向本院提交《房屋买卖合同》一份，证明双方诉争房屋已经以较低的价格卖给其他人。因双方所提交的证据不属于新的证据，对本案事实的认定不构成根本性改变，故本院对上述证据不予采纳。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点系导致涉案房屋买卖合同不能履行的违约方是谁？一、朱国宝、陈秀平上诉认为，李苏梅采用欺诈手段骗取银行购房贷款，致使其对李苏梅购房诚意与购房付款能力缺乏信任，故朱国宝、陈秀平不愿意履行与李苏梅签订的商品房买卖合同。李苏梅拖延房屋买卖交易，致使朱国宝、陈秀平急于卖房还款计划落空，李苏梅应当承担本次交易的违约责任，且芜湖市房产中介行业协会确认双方签订的商品房买卖合同未能履行的主要责任在李苏梅和中介。本院认为，李苏梅是否采用欺诈手段骗取银行购房贷款，应当由贷款银行审查，并作出是否给予李苏梅办理购房贷款的决定。朱国宝、陈秀平没有证据证明李苏梅采用了欺诈手段骗取银行购房贷款，也没有证据证明李苏梅故意拖延房屋买卖交易。朱国宝、陈秀平不履行与李苏梅签订的商品房买卖合同的行为，显属违约，依法应当承担违约责任。芜湖市房产中介行业协会作为一个行业协会，其职能是制定相关行业规则，规范房屋中介市场行为，在房产中介与他方发生纠纷，当事人双方均同意以调解的方式解决纠纷时，芜湖市房产中介行业协会起化解矛盾、解决纠纷的作用，其对所属行业发生的纠纷作出的责任认定没有法律上的约束力。二、一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，适当调减双方约定的违约金、中介费用，符合法律对违约金采取的以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，故一审法院所作出的裁判并无不当，符合法律规定，因此，对李苏梅认为一审法院对李苏梅诉请中的违约金、中介费用的调整无事实与法律依据的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，李苏梅与朱国宝、陈秀平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11016元，由上诉人李苏梅负担6716元，上诉人朱国宝、陈秀平负担4300元。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 王习芸审判员 吴丽群二〇一七年十一月三十日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审