苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初6166号原告：邢司飞，男，1986年12月27日生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：陆一峰、夏志涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被告：叶锋，男，1988年11月2日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：严菊妹，女，1967年12月23日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告邢司飞与被告叶锋、严菊妹房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2016年12月28日依法受理。因被告叶锋、严菊妹下落不明，本院向其公告送达了法律文书，并组成由审判员乔宁宁担任审判长、人民陪审员邱玉芳、徐秀英参加评议的合议庭，于2017年6月1日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邢司飞的委托诉讼代理人陆一峰、夏志涛到庭参加诉讼。被告叶锋、严菊妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。审理中，本院依原告的申请，裁定冻结被告叶锋、严菊妹银行存款人民币63.3万元或查封相应价值财产。本案现已审理终结。原告邢司飞向本院提起诉讼，请求判令：两被告退还原告定金13.7万元，并赔偿原告违约金40.6万元和装修费用损失共计9万元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告叶锋、严菊妹与原告邢司飞签订了《房屋买卖合同》，将位于苏州市相城区玉成家园3幢111室房屋出售，原告以58万元购买上述房屋，并前后支付了定金13.7万元，收受定金后两被告回避办理房产证并配合原告过户，原告多次催促均未获理睬。被告方已无继续履行合同的意思，构成违约。故原告现起诉至法院，请求判如所请。被告叶锋、严菊妹未作答辩。经审理查明，原告邢司飞（购房人、乙方）与被告叶锋、严菊妹（共同作为售房人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将座落于苏州市相城区玉成家园3幢111室房屋（2房2厅1卫，建筑面积70.91平方米），以总价58万元卖给乙方，乙方于2016年1月9日交付定金5万元，2016年1月20日去之前乙方追加定金5万元给甲方，甲方总房款58万元，支付方式为定金十万元+首付+商业贷款，若产生差���于过户之前支付；甲方承诺于收到定金十万元后三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的50%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。两被告作为甲方、原告作为乙方、苏州鑫诚宜居房产经纪有限公司作为丙方（居间方）分别签字或盖章。2016年1月9日和17日，被告叶锋分别向原告出具定金收条两份，载明分别收到房屋定金5万元。其后，原、被告及中介又于2016年4月13日签订《补充协议一》一份，载明：“三方友好协定由原《合同》甲方到手价格为伍拾捌万元，乙方于今日追加定金叁万柒仟元整，共交定金合计拾叁万柒仟元，甲方剩余房款为肆拾肆万柒仟元，具体面积以产证实际面积��准，双方无异议。如有一方违约，双方协商，协商不果，元违约金提升为总房价的百分之柒拾，追究违约责任”。当天，两被告又向原告出具了37000元的定金收条一张。另查明，涉案房屋坐落于相城区元和街道玉成家园3幢111室，房屋建筑面积65.69平方米，土地性质为出让，不动产权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7035920号，登记批准日期为2016年12月12日，登记不动产权人为被告严菊妹。以上事实有原告举证的《房屋买卖合同》、《补充协议一》、收条、不动产权查询信息以及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，原告为证明其诉讼请求，另外举证：1、苏州鑫诚宜居房产经纪有限公司的证明一份，其上载明：“买受人邢司飞与卖售方严菊妹、叶锋于2016年1月9日签订房屋买卖合同，并于当日支付定金5万元，约定成交价格为58万元。双方��定卖售方需尽快办理房产证并配合买受人过户，但卖售方收取定金后各种迟延办理房产证，后经过双方协商，买受人将定金追加到13.7万元，并签订了补充协议。补充协议签订后，卖售方仍不愿配合履行合同义务且电话也不接”。2、原告方委托律师向两被告在2016年11月11日发出的律师函，要求其于2016年11月30日配合委托人办理房产过户手续。该律师函邮寄后因无人收而退回。3、装修发票及装修清单各一份，其中清单中包括床具（5800元）、空调（3000元）等非固定财物。证明原告在拿到房屋钥匙后对房屋进行了装修，为此支出费用9万元。4、苏州鑫诚宜居房产经纪有限公司的工作人员汪孟春在本院的谈话笔录及微信支付凭据，证明，2016年1月9日邢司飞向其转账5万元，其收到后就交给了叶锋，第二笔5万元应该是邢司飞直接给叶锋的，定金收条都是在确认钱到位后才由叶��他们签字，第三笔定金是因为两被告拿房钱不够，所以向邢司飞借了3.7万元作为定金的，还签订了一份补充协议。审理中，本院前往房屋所在地查勘，涉案房屋现由原告邢司飞出借给其朋友肖莉及其家人共同居住使用，经查勘，该房屋早已由原告进行了铺设地板、地砖、吊顶、粉刷墙壁、安装整体橱柜、卫生间、阳台等固定装修，并且安装了部分空调、床具等设施、设备。案外人肖莉在审理中向本院述称，其同意按照法院的要求及时腾空并交还该涉案房屋。原告邢司飞也同意在法院判决生效后交还该房屋。本院认为，原告邢司飞与被告叶锋、严菊妹签订的《房屋买卖合同》及其补充协议，当时应系双方的真实意思表示，并无违反法律强制性规定之处，合法有效，双方当事人应当严格按照该合同的约定履行各自的合同义务。签订协议后，原告方��约先后共向两被告支付了购房定金13.7万元，有相应的收条及当事人陈述等证据证明，本院予以认定。其后，因两被告下落不明，久久未能配合原告办理后续的购房手续，导致该房屋买卖合同无法继续履行下去，该合同应当解除。故原告邢司飞现要求两被告返还购房定金13.7万元，符合法律规定，应予支持。对于原告主张的按照总购房款的70%计算的违约金，考虑到从2016年年初签订合同至今价格波动不大的房地产整体市场行情，该违约金标准明显过高，本院酌情认定以总购房款的30%即174000元作为违约金，由两被告承担。对于原告邢司飞主张的装修损失，根据原告举证的相关清单和发票，并结合本院前往现场查勘的实际情况，应该扣除该清单中的床具（5800元）及空调（3000元）这两项可以继续移做他处继续使用的物品，其他构成添附的价值合计人民币81200元，两被���应当予以赔偿。由于合同已解除，故原告邢司飞应当在本判决生效后的合理期限内将房屋腾空并将房屋及内部装修添附完整返还两被告。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应当承担不利的法律后果。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等相关规定，判决如下：被告叶锋、严菊妹共同返还原告邢司飞购房定金137000元，并赔偿原告违约金174000元及装修损失81200元，以上合计人民币392200元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）；同时，原告邢司飞应将坐落于相城区元和街道玉成家园3幢111室腾空并将之及其内部装修添附交还两被告。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。本案案件受理费收取为人民币10130元，公告费600元，保全费3685元，合计人民币14415元，由原告邢司飞负担3854元，被告叶锋、被告严菊妹共同负担10561元（此款原告已垫付，不再退还，两被告负担之款于本判决生效之日起十日内一并支付原告邢司飞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁��民陪审员邱玉芳人民陪审员  徐秀英二〇一七年十一月二十一日书 记 员  姚丽君