广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8628号上诉人（原审原告）:唐贤友，男，汉族，1966年12月27日出生，住四川省武胜县，委托诉讼代理人：王治波，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯毅婷，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘树康，男，汉族，1958年3月4日出生，住广东省广州市越秀区，上诉人唐贤友因与被上诉人刘树康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人唐贤友提起上诉请求：1、撤销一审判决，改判为刘树康向唐贤友赔偿装修损失72541.5元；2、一、二审诉讼费全部由刘树康承担。事实和理由：一审法院适用公平原则酌定唐贤友与刘树康各承担50％的损失属于错误划分双方导致合同无效的过错比例，理由如下：1、在广东省佛山市南海区人民法院作出的（2016）粤0605民初16449号民事判决书中，南海法院已以涉案租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设违反法律强制性规定为由，认定涉案租赁合同为无效合同。涉案租赁物已建成多年，刘树康作为该租赁物的所有人，无论租赁物是否用于出租均应依法办理报建审批手续，而刘树康明知租赁物未经报建依然多次用于出租（唐贤友并非第一个承租涉案租赁物的人），在双方签订租赁合同时还故意隐瞒租赁物未经报建审批的事实，使得唐贤友与其签订了涉案租赁合同，其过错非常明显。2、按照日常生活习惯，唐贤友作为承租人，对于租赁物是否适租的合理审查义务仅限于对租赁物是否符合居住或使用安全性进行外观判断，至于租赁物是否经报建审批手续已经超出了承租人的一般注意义务了，一审法院不应放大唐贤友的一般注意义务范围。3、虽然双方签订的租赁合同无效，但该份合同也反映了双方在协商租赁合同时约定长达十年的租赁期限，所以在刘树康指示唐贤友对涉案租赁物装修扩建时，唐贤友考虑到长期租赁能有效利用装修装饰物的情况下才对进行装修扩建的，而且刘树康在租赁物装修施工过程中还经常到现场指挥，所以唐贤友也并非因盲目装修扩建导致本案诉请的损失发生。4、刘树康在唐贤友装修完工后便提起诉讼，并最终导致合同无效，唐贤友对装修扩建后的租赁物基本上没有利用过，刘树康在收回涉案租赁物后就同时取得了已附合的添附物，还能自己利用或再次出租获利。因此，即便因刘树康的过错导致涉案租赁合同无效，刘树康都不存在任何损失，反而是获益了，而唐贤友一方面无法利用添附物，一方面还要承担装修扩建的工程款，一审法院所谓的基于公平原则酌定的过错比例对半，显然对唐贤友是非常不公平的，也会形成负面的社会效应，助长了类似刘树康这种错误做法。刘树康答辩称，刘树康对一审判决没有异议。唐贤友向一审法院起诉请求：1.刘树康向唐贤友赔偿房屋装修扩建费用90000元；2.案件诉讼费由刘树康承担。一审法院查明：2016年7月1日，唐贤友（乙方）与刘树康（甲方）签订《房屋租赁协议》（以下简称涉讼合同），约定唐贤友租用佛山市南海区1号的房屋，租期从2016年7月1日起至2026年6月30日止，每月租金2000元，每月1日前支付当月租金；水费、电费、煤气费、电视收视费、垃圾处理费等相关费用及使用该房屋产生的其他费用均由乙方负责缴纳；乙方无故拖欠房屋租金达10天，甲方可以终止合同，收回房屋使用权；等等。2016年10月13日，刘树康起诉唐贤友，请求解除上述合同、唐贤友搬离并交还租赁物、支付租金、水电费，致一审法院（2016）粤0605民初16449号案，一审法院适用小额诉讼程序进行审理，经审理认为涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，双方签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，并判决唐贤友搬离并返还涉讼租赁物、支付自2016年8月1日起至实际返还之日止的使用费（按2000元/月的标准计算）、水费100元、电费1000元予刘树康、驳回刘树康的其他诉讼请求。2016年12月14日，唐贤友向一审法院提起诉讼。诉讼中，刘树康陈述其知道唐贤友对涉讼房屋进行装修，但不清楚具体的装修情况，涉讼房屋出租给唐贤友前未有庭院走廊屋顶，出租给唐贤友后刘树康没有进行装饰装修，一楼楼梯旁卫生间铁皮顶为原有租客加盖，唐贤友承租时刘树康将其拆开，后于2016年7月由刘树康夫妻盖上去；刘树康表示不同意利用唐贤友对涉讼房屋的装修扩建部分。诉讼中，经唐贤友申请，一审法院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对涉讼房屋装修和扩建工程的现值进行评估，该司出具广金鉴字第[2016]-278号工程造价鉴定编制报告书，确定无争议部分的造价为71559.75元，争议部分的造价为981.75元：1.庭院门前地面浇混凝土的造价为128.44元，2.庭院走廊屋顶（塑料）的造价为308.1元，3.房屋顶部（铁皮）的造价为466.6元，分部合计903.14元；措施项目费22.76元、其他项目费20.77元、规费2.09元、税金32.99元。唐贤友预交鉴定费3600元。诉讼中，一审法院对涉讼房屋进行现场勘验，现场可见二楼阳台上盖铁皮屋顶，与二楼房间屋顶连为一体；一楼楼梯旁为卫生间，上盖铁皮屋顶，厨房入口左边水泥地凸起，范围为1.7m×1.75m，庭院走廊上盖塑料屋顶。唐贤友、刘树康双方确认评估报告中争议部分“房屋顶部（铁皮）”为一楼楼梯旁卫生间铁皮屋顶，“庭院门前地面浇混凝土”为厨房地面；刘树康确认厨房水泥地面凸起部分为唐贤友浇筑。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。一、关于争议部分是否为唐贤友施工扩建的问题。1.庭院走廊屋顶。刘树康确认其出租给唐贤友前未有庭院走廊屋顶，且出租给唐贤友后刘树康也没有对涉讼房屋进行装饰装修，期间涉讼房屋由唐贤友占有使用，一审法院据此推定庭院走廊屋顶（塑料）为唐贤友施工扩建。2.房屋顶部（铁皮）。刘树康一方面确认其将涉讼房屋出租给唐贤友后没有再装饰装修，另一方面又陈述一楼楼梯旁卫生间的铁皮顶在其出租给唐贤友后由其加盖，刘树康的陈述前后矛盾，唐贤友主张该铁皮顶由其加盖较为可信，一审法院予以采纳。3.庭院门前地面浇混凝土。刘树康确认厨房水泥地面凸起部分为唐贤友浇筑，且经一审法院现场勘验，厨房入口处水泥地面（凸起部分除外）较厨房其他地面新，且有较明显的抹刮痕迹，一审法院据此确认争议部分中庭院门前地面浇混凝土为唐贤友施工。二、关于唐贤友对涉讼房屋装饰装修的造价问题。根据广东金厦工程管理造价咨询有限公司出具的评估报告，一审法院确定唐贤友对涉讼房屋装饰装修的造价为72541.5元[71559.75元+981.75元]。三、关于刘树康应否赔偿唐贤友损失的问题。刘树康知悉唐贤友对涉讼房屋进行装修，但并无证据证明刘树康提出异议或制止，故唐贤友主张刘树康同意其进行装饰装修，一审法院予以采纳。承租人经出租人同意在租赁物中进行添附，租赁合同无效时，已形成附合的添附物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据评估报告及一审法院现场勘验的情况，唐贤友对涉讼房屋的装饰装修不可搬离、拆除，属已附合的添附物。涉讼合同已经生效判决认定无效，刘树康庭审中表示其不同意利用上述添附物，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。刘树康作为出租人应取得租赁物完善的规划报建手续，唐贤友作为承租人应对租赁物是否适租尽合理的审查义务，双方明知或应知涉讼租赁物不适租仍租赁该租赁物，对设立无效合同及为履行该合同而形成上述添附物均有一定的过错。一审法院基于公平合理、诚实信用原则，综合以上因素，并考虑刘树康收回涉讼租赁物同时取得已附合的添附物的事实，酌定唐贤友按50%、刘树康按50%的比例分担该损失，故刘树康在本案中应向唐贤友赔偿装修损失36270.75元（72541.5元×50%）。唐贤友请求的数额超出上述核定部分，理据不足，一审法院不予支持。刘树康辩称无需赔偿唐贤友损失，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘树康应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失36270.75元予唐贤友；二、驳回唐贤友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费1025元（唐贤友已预交），由唐贤友负担671.62元，由刘树康负担353.38元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳。鉴定费3600元（唐贤友已预交），由唐贤友负担1800元，由刘树康负担1800元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予唐贤友。对唐贤友多预交的353.38元诉讼费，在判决发生法律效力后经唐贤友申请，一审法院予以退还予。二审期间，上诉人唐贤友、被上诉人刘树康均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决酌定刘树康向唐贤友赔偿的装修损失是否合理。唐贤友上诉主张，涉案租赁合同因租赁物没有取得规划许可或未经主管部门批准建设而无效是刘树康的过错，一审判决扩大了唐贤友对租赁物的一般注意义务范围，对双方的过错比例认定有误，刘树康应全额向唐贤友赔偿其装修损失。经查，刘树康明知涉案租赁物未取得完善的规划报建而对外出租，确实存在过错；然而，唐贤友对该租赁物是否符合出租条件亦有合理审查的义务，唐贤友明知涉案租赁物不适租仍承租，对涉案合同的无效及为履行该合同而形成添附物亦有一定的过错，一审判决基于公平合理及诚实信用原则，结合相关因素，并考虑刘树康在收回涉案租赁物的同时取得已附合的添附物的事实，酌定双方各按50%的比例分担装修损失，并无不当，本院予以维持。唐贤友的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，涉案租赁合同被生效判决认定无效起因于唐贤友不按约定向刘树康支付涉案租赁物的占有使用费，且刘树康于本案中已明确表示不同意利用涉案租赁物上的添附物，故唐贤友关于刘树康于其装修完工便提起诉讼，在其基本上没有利用过的情况下就收回涉案租赁物并取得已附合的添附物，没有任何损失反而获利的上诉主张依据不足，本院不予支持。综上，唐贤友的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费706.77元，由上诉人唐贤友负担。本判决为终审判决。审 判 长     审 判 长  温万民审 判 员  徐允贤代理审判员  彭振宇二〇一七年十一月七日书 记 员  张晓航