贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0526民初4861号原告付莉，女，1989年11月4日生，汉族，居民，本科文化，住贵州省威宁县。特别授权代理人路宵，威宁县中心法律服务所法律工作者。特别授权代理人管毓敏，金钟法律服务所法律工作者。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住址：贵州省毕节市威宁县草海镇健康路，现住所地为威宁县商贸城。统一社会信用代码：91520000697539689T。法定代表人李文然，系该公司总经理。特别授权代理人王臣静，贵州草海律师事务所律师。原告付莉诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法由审判员陈思义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付莉委托代理人路宵、管毓敏和被告贵州厚源房地产开发有限责任公司的委托代理人王臣静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付莉诉称：2012年4月12日，我与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买位于“草海商贸城”的2幢1-7-3号房屋，房屋总价款为241578元。之后，原告向被告支付了全部购房款241578元。被告承诺于2013年12月31日前向原告办理房屋产权移转登记并交付相关产权凭证，逾期违约金按房价款的万分之五计算。我按约支付被告购房款，但被告至今未向我们办理房屋产权移转登记手续，其行为构成违约。我多次找被告协商违约金未果，故诉请人民法院判令被告赔偿违约金130456元，并承担本案诉讼费。被告辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同，约定的办证事由及办证期限因政府的原因导致房产证一直未能办理，不应当视为我司违约。即使我公司未在约定期限内办理房产登记，根据我公司与原告签订的合同所约定的日期，原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效，根据合同法及最高院相关解释，只规定对于主张办证违约金超过诉讼时效且违约金约定过高的应当采用倒推法，以中国人民银行公布的同期金融机构贷款利息计算违约金，原告所主张的违约金过高，也应当以贷款年利率4.75%计算违约金。经审理查明：2012年4月12日，原告付莉与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于“草海商贸城”的2幢1-7-3号房屋，建筑面积115.43㎡，套内建筑面积为90.72㎡，房屋总价款为241587元。原告以首付和公积金贷款方式向被告全额支付了购房款。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付商品房。”合同第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；（2）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.5%的违约金。”合同签订之后，原告以首付和公积金贷款方式向被告全额支付了购房款241587元，但被告未按约向原告办理房屋产权移转登记，并移交房屋产权凭证。双方经多次协商未果，原告诉来本院。上述事实，有原、被告双方陈述，原告向本院提交的商品房买卖合同书、收款收据贷款合同等证据在案佐证。这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本案争议的焦点：被告是否构成违约和违约金应当如何计算。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告付莉与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，全面履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，原告按约向被告支付了相应房款,而被告未按照合同约定在2013年12月31日前向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约。由于原被告双方约定的违约金计算方式为按日给付，其诉讼时效应当以实际违约金产生之日起计算。根据民法总则第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原告起诉时间为2017年10月30日，故本院对原告起诉2014年10月31日至2017年10月30日期间的违约金予以保护，对2014年10月31日之前的违约金不予以保护。对于违约金的计算标准，是否应予调整的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，双方约定的违约金过高，应予以调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额241587元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜，中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上上浮30%为6.175%，以此计算从2014年10月31日至起诉之日2017年10月30日（共三年）的违约金为241587×3×6.175%=44754元。此外，因本案办证违约系被告违约所致，故案件受理费1455元应由被告承担较为适宜。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司向原告付莉支付从2014年10月31日至起诉之日2017年10月30日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金44754元。限本判决生效之日起十日内履行；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1455元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 员 陈思义二〇一七年十一月九日法官助理 王建辉书 记 员 李 涛