四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11598号上诉人（原审被告）：张涛，男，1977年6月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都戛纳湾商业经营管理公司。住所地：成都市天府新区华阳街办滨河路二段***号。法定代表人：王宏，董事长。委托诉讼代理人：胡俊，四川策耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：周佩双，四川策耀律师事务所律师。原审第三人：杨云，女，1981年11月23日出生，汉族，住四川省。上诉人张涛因与被上诉人成都戛纳湾商业经营管理公司（以下简称戛纳湾公司）、原审第三人杨云房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回戛纳湾公司的诉讼请求;本案一二审案件诉讼费等由戛纳湾公司承担。事实和理由：1.戛纳湾公司不具有要求张涛支付房屋占有使用费的主体资格。戛纳湾公司未提供成都同森投资集团有限公司（以下简称同森投资公司）享有案涉房屋的权属证书等资料，也未提供其他证据证明其获得同森投资公司授权的真实性、合法性。因此，即使同森投资公司享有案涉房屋的管理权限，戛纳湾公司也无权就案涉房屋代表同森投资公司进行经营管理。同时，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，《租赁合同》无效。同森投资公司授权戛纳湾公司对违法建筑进行经营管理的行为本身也非法。2.戛纳湾公司与同森投资公司均无权基于违法行为要求张涛支付房屋占用使用费，法律不支持任何人因违法行为而获得利益。戛纳湾公司的总经理刘波亲口承诺，同意张涛不交纳租金，等房屋拆迁完成后再补足到2015年12月。3.租赁合同无效，戛纳湾公司无权按照合同约定的租金标准收取占用使用费，法院应当降低标准核定占用使用费，而且该费用不应当由戛纳湾公司收取，应依法予以收缴戛纳湾公司已经取得的租金等违法所得。4.张涛已将案涉房屋转租给杨云，对于转租后的房屋占用使用费应当由杨云承担。被上诉人戛纳湾公司辩称，1.戛纳湾公司受案涉房屋投资建设方同森投资公司的委托，全面负责招商、出租工作，并且以自己的名义与张涛签订租赁合同。戛纳湾公司作为出租人是与本案有直接关系的当事人，戛纳湾公司提起本案之诉主体适格。2.张涛未向戛纳湾公司返还租赁物及支付拖欠的费用，根据相关法律和司法解除的规定，《租赁合同》虽无效，但张涛实际占用使用案涉房屋，应当支付房屋占用使用费。3.张涛提交的录音证据为复制件，戛纳湾公司对其真实性、合法性不予认可；即使真实，内容也不清晰、完整。一审判决认定事实情况，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人杨云未作答辩。戛纳湾公司向一审法院起诉请求：1.张涛立即返还租赁商铺；2.张涛立即向戛纳湾公司支付拖欠的租金108059.1元（计算至2016年4月30日），并且向戛纳湾公司支付2016年5月1日起至实际返还租赁商铺之日止的租赁物占用费；3.张涛支付截止2016年4月30日拖欠的物管费5361.3元和自2016年5月1日至张涛实际返还租赁商铺的物管费；4.张涛支付截止2016年4月30日拖欠的电费11403.6元和自2016年5月1日至张涛实际返还租赁商铺的电费；5.张涛支付截止2016年4月30日拖欠的水费207.84元和自2016年5月1日至张涛实际返还租赁商铺的水费；6.张涛向戛纳湾公司支付违约金147817.91元以及自2016年7月7日至张涛实际支付所拖欠的全部费用止的违约金。后由于案涉《租赁合同》经一审法院依职权释明无效，戛纳湾公司请求变更诉讼请求：1.变更第1项诉讼请求为判令张涛立即返还租赁商铺，杨云负有协助腾房义务；2.变更第2项诉讼请求为张涛向戛纳湾公司支付房屋占用使用费共计108059.1元（计算至2016年4月30日），杨云立即向戛纳湾公司支付自2016年5月1日起至实际返还租赁商铺之日止的房屋占用使用费（暂计100855.16元），张涛对杨云支付戛纳湾公司房屋占用使用费承担连带责任；2.撤回上述第6项诉讼请求。一审法院认定事实：2010年3月4日，双流县人民政府（甲方）与同森投资公司（乙方）签订《双流·华阳·戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交BOT协议书》，协议中约定甲方授权乙方投资建设双流华阳戛纳码头酒吧街项目，并获得该项目的特许经营权，期限共计25年，期满后乙方负责将该项目移交甲方经营管理。并且约定了乙方在协议有效期内自行招商、合法经营。2010年6月1日，同森投资公司与戛纳湾公司签订了商业委托书，同森投资公司委托戛纳湾公司负责由同森投资公司投资建设的双流县华阳滨河路“戛纳码头酒吧街”项目的商业管理及招商、出租等事宜，委托期限自2010年6月1日起至2019年8月31日，委托内容包含戛纳湾公司以自己名义与承租人签订《商铺租赁合同》并收取租金、全权处理因商铺租赁事宜发生的一切纠纷，包括但不限于催收租金、诉讼等。2010年8月10日，戛纳湾公司与张涛签订《租赁合同》，约定戛纳湾公司将戛纳湾·休闲天地4号商铺（120㎡）出租给张涛用于经营酒吧，租期为2010年11月1日起至2015年10月31日止；约定租金标准为：2010年11月1日至2012年10月31日的租金按每月80元/㎡给付租金，之后每年作为一期，自第三期开始，在上一期的基数上递增，即第三期开始，基本租金在上一期的基数上递增8%；合同还约定物业管理费为5元/㎡，即每月600元，租金及物业管理费及其他费用每三个月支付一次，关于承租人租赁铺面产生的水费、电费、气费、网络费、排污费等各类经营相关费用以及维护租赁物业经营运作而发生的一切费用，由戛纳湾公司每月末出具水、电、气费用缴费通知书；合同约定承租人于合同签订之日向戛纳湾公司交纳19200元保证金，合同终止时，保证金可用于冲抵承租人拖欠的租金、违约金。2011年8月6日，戛纳湾公司与张涛签订《补充协议》，确认案涉商铺面积为178.71平方米，即租赁面积为178.71平方米；约定商铺租赁期为2011年5月1日至2016年4月30日。再查明，张涛于2015年10月开始拖欠租金、物管费等费用，2016年4月30日租期到期后，张涛未搬离店铺，戛纳湾公司通过在商铺门口张贴律师函以及向张涛邮寄告知函等方式告知张涛返还商铺。另查明，同森公司未取得涉案商铺的建设工程规划许可证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于案涉商铺租赁主体。戛纳湾公司受案涉商铺投资建设方同森投资集团的委托，全面负责招商、出租工作，并且以自己的名义与张涛签订租赁合同，戛纳湾公司作为案涉商铺出租人是与本案有直接关系的当事人，故其提起本案之诉，戛纳湾公司主体适格。其次，关于案涉租赁合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，在无证据显示案涉商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，一审法院认定戛纳湾公司与张涛之间的《租赁合同》无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”案涉《租赁合同》虽属无效，但张涛实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。虽然张涛提交光盘称，其未交租金的原因是戛纳湾公司公司一刘姓员工同意张涛暂缓缴纳相关费用，等拆迁完毕再缴纳，但张涛提交的视听资料证据系孤证，无法达到证明目的，且主张的未违约事实与本案的争议无关联性，一审法院不予采信。现租赁期限已届满，因此，对于戛纳湾公司主张返还租赁商铺、支付商铺占有使用费，一审法院予以支持。根据双方签订的《租赁合同》约定，2015年10月期间，案涉商铺每月租赁费为16675.8元[（80元/平方米/月×1.08×1.08）×178.71平方米]、2015年11月至2016年4月30日期间，案涉商铺每月租赁费为18009.9元[（80元/平方米/月×1.08×1.08×1.08）×178.71平方米]。则截止2016年4月30日，张涛应占有使用费为106725.3元（16675.8元/月+18009.9元/月×5个月），并自2016年5月1日起按照每月18009.9元的标准支付房屋占有使用费至返还租赁商铺之日止。关于戛纳湾公司主张第三人杨云承担法律责任，一审法院认为根据合同相对性原则，杨云并非租赁合同主体，也未能证明杨云已实际占有并经营租赁房屋，故对戛纳湾公司主张杨云承担腾退房屋、支付占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。再次，关于物管费、水电费。虽然双方在《租赁合同》中约定了租赁期内的物业管理、水费、电费、气费等费用由承租人承担，但收取该费用的权利主体应当为提供具体物业管理服务的物业管理公司及相关政府职能部门。因此，戛纳湾公司在并无证据证明其已代承租人支付了相应物管费、水电费的情况下，直接要求张涛向其支付物管费、水电费，依据不足，一审法院不予支持。最后，关于张涛主张赔偿。张涛认为，由于戛纳湾公司无正当理由拒绝续签合同，造成其经营困难，应赔偿前期投入及经营损失450000元。一审法院认为，张涛并未提起反诉，且张涛作为商业经营者应清楚参与案涉商业投资所应承担的商业风险。现张涛以戛纳湾公司拒绝续签合同、其经营状态为亏损等理由主张戛纳湾公司赔偿损失，因上述理由均属于张涛应承担的商业风险范畴，且张涛未提交充分证据证实其主张的损失数额，故对其主张不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张涛于判决生效之日起十五日内向戛纳湾公司返还租赁商铺；二、张涛于判决生效之日起十五日内向戛纳湾公司支付房屋占有使用费（截至2016年4月30日止产生的房屋占有使用费为106725.3元，自2016年5月1日起按照每月18009.9元的标准支付房屋占有使用费至返还租赁商铺之日止）；三、驳回戛纳湾公司的其他诉讼请求。案件受理费3453元，由戛纳湾公司负担1862元，张涛负担1591元。二审中，张涛向本院提交2016年1月25日戛纳湾公司出具的《告知函》，拟证明案涉房屋计划拆迁，戛纳湾公司要求张涛搬离。戛纳湾公司质证认为，《告知函》系复印件，对真实性、关联性均不予认可。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，张涛与戛纳湾公司签订的《租赁合同》因案涉房屋未取得建设工程规划许可证等而无效，一审判决认定正确，本院予以确认。本案二审的主要争议焦点有两个，现分别评述如下：一、关于戛纳湾公司的主体资格问题。2010年双流县人民政府与同森投资公司签订《双流华阳戛纳湾码头酒吧街项目建设特许经营暨移交BOT协议书》，约定双流县人民政府授权同森投资公司投资建设双流华阳戛纳湾码头酒吧街项目，并获得该项目的特许经营权，同森投资公司在协议有效期内自行招商、合法经营。戛纳湾公司受同森投资公司的委托，全面负责招商、出租工作，并且以自己的名义与张涛签订《租赁合同》，戛纳湾公司作为出租人与本案有直接利害关系，有权提起本案诉讼，戛纳湾公司主体适格。二、关于张涛是否应支付戛纳湾公司房屋占有使用费问题。1.支付主体的问题。张涛认为房屋已转租杨云，应由其承担房屋占有使用费。本院认为，与戛纳湾公司签订《租赁合同》的系张涛，而非杨云，根据合同相对性原则，应由张涛向戛纳湾公司承担支付责任；即使张涛确已将房屋转租给杨云，也应由张涛与杨云结算房屋占有使用费。2.房屋占有使用费标准的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”就房屋租赁合同而言，在合同被法院认定无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一是承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋占有，没有合法依据，其应当将房屋移转占有给出租人；二是承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审判决张涛按《租赁合同》约定的租金标准向戛纳湾公司支付占有使用费并无不当，本院予以维持。张涛认为戛纳湾公司总经理刘波承诺同意张涛等人不缴纳租金，等房屋拆迁事情完成后再补足。但张涛提交的录音证据不足以证明张涛的主张，且刘波不是戛纳湾公司的法定代表人，也不是戛纳湾公司的委托代理人，其作出的承诺无权代表戛纳湾公司。综上所述，张涛的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3182元，由张涛负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年十一月十五日书记员  袁龙飞