四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9944号上诉人（原审原告）：成都城投资产经营管理有限公司，住所地：成都市锦江区北顺西巷2号。法定代表人：郭岭，董事长。委托诉讼代理人：佘勇，四川英济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘兴忠，男，1970年12月17日出生，汉族，住四川省简阳市。被上诉人（原审被告）：成都春风里餐饮有限公司，住所地：成都市金牛区甘泉路5号新桥逸景农贸市场三楼。法定代表人：王敏，执行董事。被上诉人（原审被告）：王敏，女，1991年9月3日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审被告）：廖珍琼，女，1981年5月10日出生，汉族，住四川省简阳市。被上诉人（原审被告）：何中林，男，1977年3月26日出生，汉族，住成都市青羊区。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：王洪兵，四川华神律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：金牛区丫丫港浴足馆，住所地：成都市金牛区甘泉路9号新桥逸景农贸市场*楼。经营者：长命保，男，1971年12月7日出生，藏族，住四川省九寨沟县。上诉人成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司（以下简称春风里公司）、王敏、廖珍琼、何中林、金牛区丫丫港浴足馆物业服务合同纠纷一案不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人城投公司的委托诉讼代理人佘勇，被上诉人潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林的共同委托诉讼代理人王洪兵到庭参加诉讼，金牛区丫丫港浴足馆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持城投公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由五被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.在没有合法、真实、有关联性证据支撑的情况下认定城投公司构成违约，而对被上诉人拖欠物业费的事实置之不理；2.一审判决潘兴忠、春风里公司、何中林只承担一半物业费错误；二、一审遗漏城投公司的诉讼请求；三、一审未判决王敏、廖珍琼承担责任，适用法律错误。潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林共同辩称，1.一审认定事实清楚，城投公司提供的物业服务未达到合同约定标准，潘兴忠、春风里公司、何中林一直在与城投公司协商，并未根本违约，一审判决支付一半物业费合理；2.一审适用法律正确，本案由春风里公司承担责任，王敏、廖珍琼不应是本案当事人，也不应承担责任；3.案涉房屋由案外人接手经营，2016年7月27日后的物业费由案外人向城投公司支付。故请求驳回上诉，维持原判。金牛区丫丫港浴足馆未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。城投公司向一审法院起诉请求：1.判令潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林连带支付拖欠的截止2016年7月27日止的物管费372911.28元，直至实际腾退房屋交付城投公司之日止；2.判令潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林支付违约金65542.32元；3.判令潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林连带承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：华睿西南分公司是华睿公司设立的分支机构。成都市沙河综合整治工程项目管理有限公司系成都市金牛区甘泉路9号新桥（逸景）农贸市场综合楼的所有权人。2010年12月，该公司授权城投公司负责上述房屋的招租和管理工作。2011年2月，城投公司与潘兴忠签订《房屋租赁合同》，约定城投公司将成都市沙河综合整治工程项目管理有限公司委托授权其出租的位于成都市金牛区甘泉路9号新桥（逸景）农贸市场三楼房屋（以下简称诉争物业）租赁给潘兴忠作为综合楼使用，租期为3年。同时，合同约定潘兴忠因为经营使用该房屋应当委托城投公司进行物管服务管理，并应当向城投公司支付物管服务费用2元每平方米每月，期限与租赁使用期限相同，但并未约定提供物管服务的具体标准和要求。2014年1月10日，城投公司与潘兴忠签订《物业管理委托协议》，约定潘兴忠因使用上述房屋委托城投公司提供物业管理服务，物管费为6元每平方米每月，期限为三年，从2014年2月28日起至2017年2月27日止。实际上该上述房屋一直由春风里公司使用，而春风里公司由何中林实际控制。从2014年12月7日起春风里公司多次向城投公司提出意见，认为城投公司提供的物管服务存在严重不足，要求城投公司减免物管费用。但最终协商未果。实际上城投公司在与潘兴忠签订《物业管理委托协议》时，明知物业的使用人系春风里公司，而在履行相关合同时，一直由何中林代表春风里公司与城投公司进行接洽,且何中林支付了相应的房屋租赁费用。春风里公司向一审法院提交诉争物业现场照片，照片上反映处诉争物业周边清洁卫生情况较差，电梯、路面、墙面等公共设施状况较差，停车场管理较为混乱。至于城投公司履行物管服务合同的相关证据，城投公司在案件审理过程中并未向一审法院提交。另外，城投公司还向一审法院提交了春风里公司的税务资料等证据，拟证明春风里公司财务做账不实，一审法院认为，城投公司提交的上述证据反映的情况，与本案争议事实并非同一法律关系，与本案关联性不足，本案中不予采信。一审法院认定上述事实的证据有：当事人身份情况、《房屋租赁合同》《物业管理委托协议书》《情况反映》《情况说明》等。一审法院认为，与城投公司签订《房屋租赁合同》《物业管理委托协议书》的人系潘兴忠，且在房屋实际使用人系春风里公司的情况下，潘兴忠仍然作为签订《物业管理委托协议书》的一方，故潘兴忠作为合同相对方，对本案诉争的物业服务费应当承担责任。而潘兴忠与城投公司签订的上述协议，春风里公司及何中林均予以认可，且何中林和春风里公司均通过向城投公司提交《情况说明》《情况反映》等材料的方式与城投公司就履行相关合同的问题进行协商，同时何中林还向相关单位支付了诉争物业的房屋租赁费用。一审法院认定，春风里公司及何中林均愿意对潘兴忠与城投公司就物业服务费用达成的协议承担责任。在《房屋租赁合同》《物业管理委托协议书》系当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定的情况下，上述协议应属合法有效。综上所述，本案中，城投公司有权根据相关合同约定要求潘兴忠、春风里公司、何中林支付物业服务费用。虽然城投公司认为春风里公司财务做账不实，但该情况并不影响春风里公司承担相应民事责任的能力，也不导致春风里公司的股东王敏、廖珍琼直接对春风里公司因相关合同产生的债务承担连带责任，故城投公司主张王敏、廖珍琼对潘兴忠、春风里公司、何中林应支付的物业服务费用承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。城投公司作为提供物业服务的一方应当按照《物业管理委托协议书》的约定对相关物业提供管理服务，但根据案件审理的情况，潘兴忠、春风里公司、何中林提交的证据能够反映诉争物业的管理服务不能达到一般标准的情况，而城投公司也无证据能够证实其按照《物业管理委托协议书》的约定履行其义务。且在潘兴忠、春风里公司、何中林向城投公司反映物业管理存在问题的情况下，也未见城投公司对物业管理工作进行过改善。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，一审法院认定城投公司履行《物业管理委托协议书》的质量不符合约定。虽然相关协议中并未约定相应的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，潘兴忠、春风里公司、何中林有权要求城投公司减少价款，至于减少价款的数额，一审法院酌情认定潘兴忠、春风里公司、何中林应当按照协议约定的物业服务费用的一半进行支付，即2013年2月28日至2014年2月27日按1元每平方米每月支付，2014年2月28日，止2016年7月27日按3元每平方米每月支付，经计算，潘兴忠、春风里公司、何中林应当从2013年2月28日至2016年7月27日应当向城投公司支付的物业服务费用为186456元。至于城投公司主张的违约金，由于一审法院认定城投公司在履行合同过程中存在违约行为，且就其提供的物业服务质量，潘兴忠、春风里公司、何中林一直在进行情况反映，其反映情况的行为应视为其行使抗辩权的行为，故城投公司的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于潘兴忠、春风里公司、何中林认为城投公司主张的物业服务费部分超过诉讼时效，由于双方就物业服务费问题从2014年12月起一直处于争议之中，故城投公司请求2013年2月28日以后的物业费用均未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、潘兴忠、春风里公司、何中林于判决书生效之日起5日内向城投公司支付物业服务费186456元；二、驳回城投公司的其他诉讼请求。春风里公司如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3938.5元，由潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林负担1514.5元，由成都城投资产经营管理有限公司负担2424元。本院二审期间，城投公司为证明其上诉主张，向本院提交以下证据：1.何中林与王敏的结婚登记审查处理表，拟证明何中林与王敏系夫妻关系；2.金牛区工商局查询档案，拟证明案涉物业的实际使用人仍为春风里公司，股东发生变更。潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。婚姻登记情况不能证明王敏应承担责任，何中林主动承担责任，不能延伸为夫妻共同债务；春风里公司在经营，但已由案外人管理。本院认为，城投公司提交的两份证据真实、合法，但与本案没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为以下三点，现分别评议如下：一、物业服务费的计算标准。城投公司与潘兴忠签订的《房屋租赁合同》《物业管理委托协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，春风里公司及何中林均愿意对潘兴忠与城投公司就物业服务费用达成的协议承担责任，各方均应按照合同约定履行义务。故物业服务费应按照《房屋租赁合同》约定的2元每平方米每月、《物业管理委托协议》约定的6元每平方米每月计算。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，潘兴忠、春风里公司、何中林如果认为城投公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，原审以城投公司的管理服务不能达到一般标准调整潘兴忠、春风里公司、何中林支付物业服务费的比例没有合同或法律依据，本院予以更正。潘兴忠、春风里公司、何中林应向城投公司支付物业服务费共计372911.28元。原审根据城投公司在履行合同过程中存在的行为，潘兴忠、春风里公司、何中林迟延支付的事实及给城投公司造成的损失，对城投公司主张的违约金不予支持，并无不当，本院予以确认。二、2016年7月27日后的物管费应否支付。城投公司在二审庭审中认可2016年7月27日后物业服务费已实际支付，一审驳回城投公司要求支付2016年7月27日后物业服务费的诉讼请求并无不当。三、王敏、廖珍琼应否承担支付责任。城投公司上诉认为，王敏与何中林系夫妻、廖珍琼与潘兴忠系夫妻，王敏、廖珍琼应基于夫妻共同债务对物业服务费承担连带清偿责任。本院认为，与城投公司签订《房屋租赁合同》《物业管理委托协议》的相对方虽为潘兴忠，但案涉房屋的实际使用人为春风里公司，城投公司提供物业服务的实际相对方为春风里公司，潘兴忠、何中林自愿承担责任，并非夫妻共同债务，故城投公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上，城投公司的上诉理由部分成立，原审认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6554号民事判决；二、潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林于本判决生效之日起十日内向成都城投资产经营管理有限公司支付物业服务费372911.28元；三、驳回成都城投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3938.5元，由潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林负担2875.11元，成都城投资产经营管理有限公司负担1063.39元；二审案件受理费5079.96元，由潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林负担3708.37元，成都城投资产经营管理有限公司负担1371.59元。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年十一月十五日书记员  彭奕翙庭审书记员代长江