长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初1773号原告(反诉被告)：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所长春市朝阳区崇智胡同46号。法定代表人：任喜杰，总经理。委托代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。委托代理人：涂霞，吉林誉兰律师事务所律师。被告：夏远航，男，汉族，1968年2月18日生，住长春市高新技术产业开发区。委托代理人：钟鑫，吉林常春律师事务所律师。原告(反诉被告)长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司与被告(反诉原告)夏远航物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司(以下简称长房物业)的委托代理人林玉兰、涂霞，被告夏远航、委托代理人钟鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长房物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告物业费26891.16元，违约金5871.40元，以上合计32762.56元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与原告签订物业服务合同一份，约定原告为长春融创上城小区提供物业服务，业主应及时缴纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用0.3%的标准向原告支付违约金，原告已经按照合同约定提供了物业服务，现被告未缴纳2015年7月至2017年12月的物业费用26891.16元，同时产生违约金5871.40元。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告夏远航辩称：请求依法驳回原告诉讼请求或依法驳回起诉。一、被答辩人的物业服务合同无效。1、经查，《长春市物业管理招标投标管理办法》第八条明确规定，建筑面积5万平方米以上的物业必须经过招投标，长春融创上城小区建筑面积约60万平方米，因此，必须招投标确定物业公司。被答辩人没有经过该法定程序，因此，进入融创上城小区系违法，于法有据，因此，签订的物业合同无效。2、经查《长春物业条例》第十五条第二项的规定，物业服务合同的签订系业主大会的权利，不是业主委员会的权力，被答辩人在起诉状中自认，和业主委员会签订的物业合同显然法定无效。3、经查被答辩人系分公司，依据《公司法》14条规定，不具备独立法人资格，不具备签订合同的主体资格。二、被答辩人没有履行物业服务合同及三年规划的承诺。1、目前被答辩人一天就处理一次生活垃圾，没有达到物业协议和承诺中服务标准；2、物业服务中心到今天也没有24小时为业主开放提供服务；3、目前四期到处都是杂草，且保安、保洁、管家人数也远远没有达到规定要求的标准；4、入住承诺的三年规划基本没做。答辩人认为被答辩人入住违法，合同无效，服务没有达到省市及无效合同和三年承诺的一级承诺服务标准，应依据《长春物业管理招标投标管理办法》第八条、《物业管理条例》32条、《合同法》52条五项确认被答辩人物业合同无效，并裁定驳回被答辩人的起诉，或者依据《人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，驳回其起诉请求。反诉原告夏远航向本院提出反诉请求：1、依法确定长春融创上城业主委员会同反诉被告于2015年10月1日签订的物业服务合同无效；2、依法认定反诉被告欺诈服务。事实与理由：一、经查，《长春市物业管理招标投标管理办法》第八条明确规定，建筑面积5万平方米以上的物业必须经过招投标，长春融创上城小区建筑面积约60万平方米，因此，必须招投标确定物业公司。反诉被告没有经过法定程序，因此，进入融创上城小区系违法，于法有据。因此，签订的物业合同无效。二、经查被答辩人系分公司，依据《公司法》14条规定，不具备独立法人资格，不具备签订合同的主体资格。反诉被告长房物业辩称:长房物业与长春融创上城业主委员会签署的《物业服务合同》合法有效，应当依法予以保护，且长房物业已经实际履行了物业服务管理的义务，夏远航应当依法按照物业服务合同约定的物业费收费标准、支付时间缴纳物业服务费用。1、长房物业有权以自己的名义对外签署《物业服务合同》。长房物业作为长春房地（集团）有限责任公司（以下简称长房集团）的分公司，领取了营业执照，有明确经营范围，且经营范围包括“物业管理，在隶属公司授权范围内，从事业务承揽”等。长房物业作为长房公司的分支机构因办理了营业执照，故而取得了开展对外经营活动的资格，因此有权代表公司在公司的资质范围内从事物业管理服务；分公司虽在一定程度上，享有相对的名称、财产、民事权利和行为能力，受制并依附于总公司的授权，对此，长房公司也事先明确授权长房物业对涉案小区进行物业管理，有权签署物业服务合同，提供物业服务并收取物业管理费用。根据《民诉法》第48条的规定“公司、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，结合《最高院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第52条的规定，依法成立并领取营业执照的法人分支机构，可以作为民事诉讼之当事人，其暗含表示分支机构可以与第三人签署协议，其签署行为对公司内部及公司之外的第三人均可产生法律上之效力，只是民事责任由总公司承担。2.《物业管理条例》第32条的规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。《物业管理条例》第32条“从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格。”是国务院对于物业管理的行政管理行为，属于管理性强制性规定。根据《最高院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第14条规定“合同法第52条第(五)项规定的“强制性规定是指效力性强制性规定”。为进一步明确该解释，《最高院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发(2009)40号，第五条关于正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力规定：“15、正确理解、识别和适用合同法第52条第(五)项中的违反法律、行政法规的强制性规定，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释二》第十四条之规定，注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”本案中，长房物业所属的长房集团具备独立法人资格和相应的物业管理资质，并不违反《物业管理条例》的规定，长房公司只是将该业务授权给其依法成立的分公司进行管理，也符合《公司法》第十四条的规定，因此，应当依法认定为《物业服务合同》合法有效。3、《长春市物业管理招标投标管理办法》属于地方规范性文件，法律位阶较低，并不能作为确认合同效力的依据。根据《合同法》第52条第(五)项中的违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而《长春市物业管理招标投标管理办法》(长房字【2009l112号】)只是长春市政府房地产管理部门的规范性文件，目的在于对建设单位或者业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的规范与管理(详见第一条规定)，并不具备强制性的效力，不能作为认定合同效力的依据。4.业主委员会有权代表业主与物业服务企业签署物业服务合同。根据《物业管理条例》的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。”结合《融创上城小区第三次业主大会表决结果》中，“选聘物业服务企业及调整物业费，同意户数比例55.85%，同一建筑面积比例56.26%。”业主表决结果符合物权法第76条关于业主共同决定事项中“选聘或解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定，表决结果合法有效，对全体业主均有约束力。而且，融创上城业委会就选聘物业管理公司及物业费收费标准在小区内进行了公示、公告，公告期间包括夏远航在内的业主方均没有提出过任何异议。5、对于合法有效的物业服务合同，依法应当予以保护根据合同法的规定，对于合法有效的合同，应当依法予以保护，长房物业与业委会签署的物业服务合同，是长房物业与业主的一致意思表示，且完全符合法律的规定。依法应当予以保护。双方均应当基于诚实信用原则履行各自的合同义务，长房物业已经按照合同约定，全面履行合同义务，为涉案小区提供物业服务，夏远航却迟迟不予缴纳物业服务费，夏远航的行为已经严重违反了物业服务合同的约定，夏远航除应当依法以标准缴纳物业服务费外，还应当按照合同约定承担违约责任，并支付违约金。综上所述，长房物业要求确认《物业服务合同》无效没有事实与法律依据，法院应当依法裁定驳回。经审理查明：2015年7月3日，长房物业与长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会（以下简称“融创上城业主委员会”）签订《过渡期物业服务合同》，约定长房物业为夏远航所在的融创上城小区提供过渡期间物业服务，物业服务时间为2015年7月1日至2015年9月30日。夏远航所居融创上城四起95栋105室，其建筑面积为323.6平方米，物业收费标准为每平方米2.5元，故应缴2427元（323.6×2.5×3）。2017年10月1日长房物业与融创上城小区签订《物业服务合同》，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，物业服务费由业主按建筑面积缴纳，夏远航所在的融创上城四期物业费收费标准为2.8元/月/平方米。该《物业服务合同》签字栏处盖有融创上城业主委员会公章，并由融创上城业主委员会主任王金祥等七名业主委员会成员签字。自2015年10月1日起至2017年5月27日原告长房物业公司催缴函发出止，被告夏远航应缴21个月物业费19027.68元（323.6×21×3）。关于《物业服务合同》签订过程中，融创上城小区业主大会表决程序情况，本院查明，2015年8月9日，融创上城业主委员会作出《融创上城业主委员会第十五次会议决议公告》并发布《公告》一份，通知业主小区全体业主于2015年8月22日起至2015年9月10日，采取书面表决方式召开融创上城小区第三次业主大会，就选聘长房物业为融创上城小区提供物业服务、调整2015年10月1日至2018年9月30日期间物业费收费标准以及修订业主委员会议事规则修改业主公约等事宜进行表决。2015年8月22日，融创上城业主委员会出具《委托书》一份，委托吉林省长春市忠诚公证处对融创上城小区第三次业主大会投票程序过程及唱票结果进行现场公证。2015年9月15日融创上城业主委员会对业主大会表决结果进行了唱票，通过了选聘长房物业为融创上城小区提供物业服务并调整物业费标准的提案，表决结果为：“同意票2691票（其中签字同意票1699票，占比55.85%；弃权票112票，占比3.68%，未表决及未联系到户数880户，占比28.93%），占总投票表决权数比例的88.46%；同意表决权总面积461409.15平方米，占总投票比例的88.43%；不同意表决票326票占总投票表决权数的10.72%，占总投票表决面积的10.63%；无效票25票，站总投票表决权数的0.82%，无效票表决权总面积为4912.82平方米，占总表决权面积的0.94%。”2015年9月22日，吉林省长春市忠诚公证处出具公证书一份，载明：该公证处公证员张国栋与公证员助理林丽梅于2015年9月15日在长春市硅谷大街融创社区内，对长春市融创上城小区第三次业主大会唱票现场的摄像全过程进行了监督；并写明现场保全证据的全过程均在公证员监督下完成，与公证书相粘连的证物袋中密封的刻录光盘中的视频文件为现场拍摄后刻录所得。2015年9月28日，融创上城业主委员会发布《融创上城小区第三次业主大会决议公告》对上述表决结果进行了公示。另查明，长房物业系长房集团下属分公司，于2014年1月27日在长春市工商行政管理局注册登记，性质为：其他有限责任公司分公司，经营范围包含物业管理。长房集团具有物业服务一级资质，证书编号为：建物企【2003】025号。2015年7月30日，长房集团为长房物业出具授权委托书，授权其与融创上城业主委员会签订物业服务合同，负责长房集团物业管理方面的业务内容，为融创上城小区提供物业服务，收取物业费，有权提起诉讼。本院认为：原告（反诉被告）长房物业与被告（反诉原告）夏远航所在的融创上城小区的业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，《物业服务合同》的签订已经依法经由融创上城小区业主大会表决通过，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，且对夏远航具有法律约束力。一、关于长房物业的主体资格问题。长房物业作为长房集团下属经过依法登记并领取营业执照的分公司，具备营业资格，能够依照长房集团授权在总公司资质范围日内对外开展经营活动，但其经营活动所引发的一切权利义务关系均由其总公司长房集团承担。本案中，长房物业按照长房集团授权与融创上城业主委员会签订《物业服务合同》并为融创上城小区提供物业服务，并未超出授权范围，实际从事物业管理活动并承担该《物业服务合同》的权利义务主体为具有独立法人资格的长房集团，长房物业仅是作为长房集团的一部分，根据长房集团授权签订合同并提供物业管理服务，并未违反《物业管理条例》第32条的约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，依法成立并领取营业执照的法人分支机构，可以作为民事诉讼之当事人，故长房物业以自己的名义提起诉讼亦于法有据，夏远航关于长房物业主体问题的相关意见，本院不予采纳。二、关于《物业服务合同》效力问题。（一）关于《物业服务合同》未经过招投标程序一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条所指的法律、行政法规强制性规定是指效力性强制规定，而非管理性强制规定。《长春物业管理招标投标管理办法》效力层级并非法律、亦非行政法规，无权对合同有无效力进行规定，且《长春物业管理招标投标管理办法》第八条仅是管理性规定，并非效力性规定。夏远航主张依据《长春物业管理招标投标管理办法》认定《物业服务合同》无效没有事实及法律依据，本院不予支持。（二）关于选聘长房物业提供物业服务并签订《物业服务合同》是否经业主委员会依法表决一节，长房物业已经提供了《公证书》及表决结果等公告，证明选聘长房物业提供物业服务并签订《物业服务合同》经过融创上城第三次业主大会表决，同意选聘长房物业为融创上城小区提供物业服务的业主占建筑面积总面积的56.26%，占业主总人数的55.85%，符合《中华人民共和国物权法》第六十四条：“……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的相关规定，该《物业服务合同》对夏远航具有法律约束力。（三）当事人应就其主张成立的事实负有举证责任，因长房物业已经提供《公证书》及相关公告等证据证明该物业服务合同的签订经由融创上城小区业主大会表决，符合合同法律规定的程序，融创上城业主委员会的《证明》也证明了夏远航自2014年10月起不再担任业主委员会委员，对《物业服务合同》中没有夏远航签字做出了合理解释，其证明标准已经达到高度可能性，夏远航并未提交任何证据证明该《公证书》及相关公告文件存在伪造或业主大会召开、表决程序存在违法情形，应承担举证不能责任。且无论夏远航在业主大会召开及表决期间是否仍作为业主委员会成员，在选聘长房物业为融创上城小区提供服务之决议已经经过业主大会表决通过的情况下，其未在《物业服务合同》上签字也不能影响《物业服务合同》的效力，故对于夏远航的相关反诉主张，本院不予支持。三、关于夏远航主张长房物业未依照合同提供符合标准的物业服务一节。因夏远航提供部分照片、和录像仅能证明小区部分存在脏乱、年久失修等问题，无法证明是否因长房物业未能履行《物业服务合同》约定所致，其所提供的证据不足以认定长房物业提供的物业服务水平是否达到合同约定标准，是否构成违约及违约程度，本院无法依据其提供的现有证据认定长房物业的行为是否构成违约，且如夏远航认为长房物业在履行合同过程中存在违约行为，应另行提起诉讼解决。四、关于物业服务费用问题关于原告主张2015年10月1日至2017年12月止物业服务费的问题，本院认为，原、被告之间的物业合同中对于物业费的收取的时间和方式并未作出约定，因此被告承担物业费应当以合同实际履行的期限中所发生的物业费为准，原告主张提前收取的尚未发生的物业费没有事实及法律依据，不予支持，但对原告请求合理的部分，予以支持五、关于违约金是否应予以调整的问题依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定。本案中当事人提出调整违约金的请求依照《最高人民法院关于适用,若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，被告在答辩中认为合同中约定承担30%违约金过高应当减少，原告在庭审中也未能提交证明其实际损失的证据，因此本院对违约金应当予以调整。调整依据考虑民间融资成本按照《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释之规定》第二十六条之规定违约金按照被告应给付原告物业费数额为本金，按照年利率24%的标准计算违约金。六、关于被告夏远航主张原告长房物业公司存在服务欺诈问题。原告长房物业公司按照合同约定，已实际履行，被告夏远航未提供证据证实原告物业服务存在欺诈问题，故被告夏远航对此问题主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第十四条、第二十九条、中华人民共和国物权法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告夏远航于本判决生效之日起立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司物业费21454.68元（2015年7月、8月、9月每平方米2.5元，自2015年10月起至2017年6月止每平方米2.8元）；二、被告夏远航于本判决生效之日起立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司违约金（以物业费21454.68元为基数，自2017年6月22日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；三、驳回原告长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告夏远航反诉请求。案件受理费620元，由被告夏远航承担。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  王国华二〇一七年十一月九日书记员  姜 赫