上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初14776号原告：黄明珠，女，1970年10月14日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。���告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，总经理。委托诉讼代理人：张宇晟，上海市万联律师事务所律师。第三人：上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，住所地上海市宝山区蕰川路XXX号。负责人：赵玉明，主任。委托代理人：吴新宏，工作人员。原告黄明珠诉被告上海何跃实业有限公司其他所有权纠纷一案，本院受理后，依法通知第三人上海市宝山区北上海商业广场业主委员会参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄明珠的委托代理人温浩，被告上海何跃实业有限公司的委托代理人张宇晟、第三人上海市宝山区北上海商业广场业主委员会的委托代理人吴新宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄明珠向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告商铺使用费(自2013年6月1日开始至判决生效之日，每年按购房款总额231,734元的5％计)；2、请求被告承担本案的诉讼费。事实和理由，原告系宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场沪房地宝字(2006)第001525号商铺的所有权人。被告上海何跃实业有限公司自2013年6月1日起非法占有含原告商铺在内的北上海商业广场，开始进行整体装修并将原告所有的商铺一并对外出租，且从未向原告支付房屋占有费用。根据物权法及有关法律规定，原告认为有权要求被告支付相应的房屋使用费，故涉讼。被告上海何跃实业有限公司辩称，北上海商业广场都是被告上海何跃实业有限公司进行招商的。对于原告主张房屋使用费的计算标准不予认可，因为根据2016年3月18日业主大会决议，签约业主的年租金标准已经调整为总投资额的2%。2016年6月1日后的使用费的确未付，因为尚有13家小业主没有和被告签订租赁合同。如果要支付房屋使用费，也应该按照投资额的年2%为标准。另外，起诉之前两年的诉请超过诉讼时效，2016年6月1日之前的占用费已经超过诉讼时效。第三人上海市宝山区北上海商业广场业主委员会述称，同意被告上海何跃实业有限公司的观点，按照业主大会的决议和备忘录，房屋使用费应参照其他业主总投资额的年2%为计算标准。本院经审理认定事实如下：2005年，原告购买下上海市宝山区蕰川路XXX号地下一层423号房屋产权，并登记成为系争商铺权利人。2013年，何跃公司对上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场进行装修，目前该商场由何跃公司实际控制，并统一对外出租。另查明，北上海商业广场中未与被告签约的小业主曾向本院起诉被告何跃公司及第三人，要求��告支付2016年6月1日前的房屋占有使用费，要求第三人支付2016年3月1日到2016年5月31日止的商铺收益金。本院经审理后，出具相关判决，判定参照其余签约业主的租金收益标准，即投资总额的年3.8%计算，由被告何跃公司向各小业主支付自2013年12月1日至2016年5月31日的房屋使用费。案件均已生效。又查明，2016年3月7日，第三人向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回被告在北上海商业广场经营管理权及一切涉及商场的事宜及后续相关事宜进行讨论。会议指出，被告自2013年10日进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给第三人或者第三人指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收工作小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与被告签订的租赁合同，对追讨被告拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。第三人根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，��信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好���商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营中过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，第三人向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。本院认为，根据此前生效的民事判决认定，何跃公司对北上海商业广场进行统一经营管理，虽然原告未与何跃公司签订租赁合同，但何跃公司对北上海商业广场实际控制，并统一对外出租，实际占有使用原告的商铺，应当支付使用费。关于使用费的起算时间和计算标准，可以参照何跃公司与案外人之间签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》，即从2013年12月1日起，每年按照原告投资额的3.8%支付使用费。根据何跃公司与案外人间已生效的判决，可以推定出相应的租金计算方式。参照该计算方式，可以认定原告投资额为231,734元(207,398元+24,336元)。同时按照投资额的3.8%计算，被告每年应支付的使用费为8,806元。本案的争议焦点在于2016年3月“关于收回何跃经营权的业主大会决议”产生何种效力，以及2016年4月，第三人关于继续保留被告经营权并降低租金标准的备忘录及授权函是否具备法律效力。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，该程序并不存在严重瑕疵，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主已集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重违约，签约业主依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权第三人作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，第三人与被告签署的备忘���中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖。作为第三人，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向第三人移交账目及经营权，若第三人认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。依据上述分析，关于原告就2016年6月1日后的房屋使用费的主张，缺乏事实和法律依据，��院无法予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄明珠支付2013年12月1日到2016年5月31日的商铺使用费22,015元；二、原告黄明珠的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取479元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘姗二〇一七年十一月十三日书记员  杨丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。