杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初12539号原告：徐敏，女，1964年3月21日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：金力威，浙江金驰律师事务所律师。被告：杭州唯地实业有限公司，统一社会信用代码91330109563035215A，住所地杭州市萧山区北干街道金城路451号。法定代表人：祝建松，执行董事。委托诉讼代理人：李艳红，浙江博方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铸峰，浙江博方律师事务所实习律师。原告徐敏诉被告杭州唯地实业有限公司（以下简称唯地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理。同年8月21日，本案依法由审判员郑卜训适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人各自的委托诉讼代理人金力威、李艳红及李铸峰到庭参加诉讼。现本院依职权将本案案由变更为合同纠纷。双方曾申请审限届满后继续适用简易程序审理，本院予以准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。原告徐敏向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺委托租赁及管理合同》；2.被告退还原告全额租赁款623505元；3.被告支付原告2016年度的差额租金收益10670元，并支付自2017年5月1日起至合同解除之日止实际租金收益的90%；4.本案受理费由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求，现要求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺委托租赁及管理合同》；2.被告退还原告全额租赁款623505元；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2011年3月21日，被告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定乙方以623505元的总价向甲方承租其拥有支配权属的位于杭州市萧山区的商铺，租赁期限20年，自2011年5月1日至2031年4月30日。乙方承租标的商铺后，前十年将标的商铺委托给甲方，由颐高数码运营商经营，甲方按照本合同承租总价款，前五年每年为乙方提供约定租金，甲方向乙方支付的第一年租金为承租总价的7%，从租赁款中直接抵扣后，乙方已于本合同签署当日向甲方一次性支付租赁价款。在委托期内，甲方未按约定方式支付乙方租金，逾期支付90日内，甲方每日按照实际承租合同总价万分之五向乙方支付滞纳金；逾期达90日以上的，乙方有权解除本合同；乙方解除本合同的，甲方向乙方退还标的商铺的全额租赁款等内容。同日，原告支付了全部商铺认租款，并与被告签订《商铺委托租赁及管理合同》（以下简称《委托合同》），约定委托期10年，自2011年5月1日至2021年4月30日。甲方在委托期限内有权将标的商铺出租给第三方使用，乙方同意甲方与第三方签署标的商铺的租赁合同。甲方按照如下约定向乙方支付租金：前五年甲方按照乙方承租合同总价款第一年7%、第二年7%、第三年8%、第四年8%、第五年9%向乙方支付租金；第六至十年，依据标的商铺甲方所得实际租金收益扣除10%后支付给乙方。甲方向乙方支付的第一年租金已在乙方缴纳的承租款中直接抵扣，之后九年的租金支付，甲方采用先付后用的形式，每半年向乙方支付一次租金，具体支付时间为当年4月30日前、10月30日前，甲方将半年租金全额一次性支付给乙方。乙方签订本合同后，无需支付委托期内标的商铺产生的物业管理费、水电费等一切运营相关费用。在委托期内，甲方未按约定方式支付乙方租金，逾期支付90日内，甲方每日按照实际承租合同总价万分之五向乙方支付滞纳金；逾期达90日以上的，乙方有权解除本合同；乙方解除本合同的，甲方向乙方退还标的商铺的全额租赁款等内容。合同签订后，前五年被告均按约支付了租金。而2016年，被告在无证据证明其实际收入的情况下，仅按承租总价4%的标准支付租金24940元，严重损害了原告的合法权益。原告方认为，一、案涉《租赁合同》及《委托合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，原告已依约履行付款义务，并交付被告指定方实际运营，故合同真实合法有效。二、根据双方合同约定，被告从第六年开始按其实际租金收益支付租金，而其并未按实际租金收益支付，仅按合同总价款的2%支付半年租金，而实际租金收益参考2015年度应为合同总价款的9%，且颐高租金市场不可能二年骤降5个百分点，这些足以让原告怀疑被告未按实支付租金收益，原告据此主张约定解除权。同时，杭州市萧山区人民法院（以下简称萧山法院）关于补足2016年度租金的诸多判决，其中明确该年度从标的商铺实际经营户应收取的租金总收益为12896362.80元，故应按该判决确定被告当年的租金收益额，从而可看出其未按实际收益足额支付租金。同时，生效判决确定的标准并非被告的真实租金收益，被告有隐瞒和少报收益的嫌疑，已构成严重违约并涉嫌欺诈。三、双方签订合同时，原告对第六年租金收益存在等于乃至高于合同总价款9%的合理期待，即可获取租金收益逐年递增，而非第六年突然直线下降，这是原告对“实际租金收益”的合同理解。同时，双方约定原告无需支付商铺产生的所有的物业管理费、水电费等一切运营费用，故被告的租金收入扣除10%后，应全部支付给原告，而不应再扣除其他任何运营成本。根据合同法对格式条款的规定，双方当事人对格式条款的理解发生争议，应当以通常的理解予以解释。本案通常的理解就是原告不应承担被告的任何运营费用，当原告对实际租金收益是否应逐年递增的期待有争议时，应当作不利于被告的解释，这样无法实现原告订立合同的根本目的，原告可据此要求解除合同。四、合同诚信原则是民事基本原则，案涉合同履行过程中，被告存在重大欺诈行为，严重违反合同约定。根据萧山目前的租赁市场，标的商铺的租赁价格逐年递增，绝无存在直线下降的可能。被告在原告要求其提供真实的租金收益材料时，拒绝提供应承担不利后果。五、被告主张合同不具有解除可行性，根据《租赁合同》第八条第4款的规定，该合同解除时，《委托合同》一并解除，等于将租赁物归还被告，并不影响其实际运营；若不解除合同，原告反而不能正常行使权利，将导致将来无法正常使用租赁物，因为现在部分商铺可能根本就不存在，或者格局已被调动，甚至已变成过道。委托合同期满后，部分业主收回租赁物时如何使用，故案涉合同解除才是切实可行的，不解除必将为未来的纠纷埋下隐患。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。被告唯地公司辩称，其并无拖延支付租金的行为，原告要求解除合同的条件不成就，理由如下：一、被告已实际超约定支付租金。被告为培育市场，前五年均按约支付租金，第六年租金明确根据甲方取得的实际收益计算，而原告方投资对双方来说都存在风险。本案中，对第六年开始的租金，《委托合同》第二条明确约定“第六至十年的租金依据标的商铺甲方所得实际租金收益扣除10%后支付”及“甲方在委托期内有权将标的商铺出租给第三方使用”，即被告支付租金的基数是以其出租给第三方的租金收入计算。当时被告与杭州添浩家电有限公司（以下简称添浩公司）签订《房屋租赁合同》，实际上被告的招租对象是添浩公司，故被告支付租金收益的依据就是添浩公司实际向被告支付的租金，这就是合同所涉“甲方所得实际租金收益”。所谓颐高数码实际经营者，与被告之间没有租赁合同关系，故不能以实际经营户的租金金额作为原、被告之间租金的支付依据。之后，承租主体由添浩公司变更为杭州太古数码有限公司（以下简称太古公司），但仍延续添浩公司与被告之间的租赁合同。2016年3月，被告和太古公司根据当时市场的整体租赁环境，对双方第六至十年的租金数额做了进一步的补充性约定，约定根据太古公司收到的租金金额进行支付，但被告为了保障原告方的收益，与太古公司约定了兜底条款，即“第六年开始，太古公司每年交给被告的租金不能低于800万元”。2016年度，被告实际从太古公司收到的租金只有800万元，按双方合同约定，被告应支付原告方的金额应为720万元（800万元×90%），但被告实际是按基数8128921元的标准支付，即倒贴支付给众多承租户。此外，前述720万元尚未考虑承租户所占面积仅为整个市场的60%左右、该数额包括被告的应得收益等因素。二、原告主张依据萧山法院的生效判决认定被告拖延支付租金，也不能成立。在前期的系列案件中，双方对于租金计算标准有较大争议，最终法院未按双方各自的主张计算租金，而是酌定确定，判决生效时才确定租金金额，至庭审时未满90日，故即使按生效判决也不构成合同解除条件。同时，前述判决认定的并非确定的租金金额，而是参考前五年的标准，认为该计算标准较为合理，且其中认定的收益1200余万元是合同金额，不是实际收到的租金，故该判决是一个利益权衡的酌定，不能作为认定被告违约的依据。三、关于格式条款的问题。本案格式条款并不存在，被告并未提供事先拟定、不可变更的合同文本，合同系经过双方充分协商、确认签订，不符合格式条款的前提。关于第六至十年的租金标准，合同已明确约定，且被告取得的实际租金亦明确，不存在对一方不利的理解及认定规则。四、案涉合同不符合解除条件。无论是依据合同约定还是法定解除，都应考量被告在合同履行过程中是否存在违约的故意，本案被告已按实际收取金额甚至是超过约定金额支付，且实际按判决确定标准支付差额，原告的投资行为需要尊重契约自由，故被告的履约行为不存在违约情形。五、案涉合同不具备解除的现实条件。案涉合同系颐高数码广场整个租赁合同的一部分，原告全权委托被告处理租赁和经营管理事宜，被告接受委托后，积极打造太古颐高数码广场，原告的解除行为将会影响整个市场运营，也会影响其他经营户的合法收益。为整个市场经营稳定及其他承租户考虑，合同不应解除。同时，颐高数码整体入驻时，整个现场布局都是按其运营需求重新规划，现原告方要求解除其中部分，亦不具备解除的现实可能性。六、基于部分承租户已在前案起诉要求补足2016年度租金并已实际收取的事实，其不能同时主张继续履行合同或解除合同。之前已起诉的承租户，故不再具有解除合同的诉权。此外，若法院认定解除并需要返还租金，返还金额也仅限于原告实际支付的租金，即扣除第一年合同收益之后的租金。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取并出示了相应材料，同时组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对于被告提供的证据1杭州银行网上银行记账凭证，本院经审核后认为，原告对真实性无异议，故可确认其真实性以及2016年度被告从太古公司已收到租金800万元的事实。对证据2杭州银行网上银行记账凭证、业务委托书及业务凭证，本院经审核后认为，经庭审核实，该付款情形属实，故予以确认。经审理，本院认定以下事实：位于杭州市萧山区北干街道金城路451号一至三层的房屋所有权人分别为案外人包阿良与陈芬花、陈海军与钱容娟、陈光辉与胡淤平（后房屋二层的产权人变更为包一涵）。2010年11月5日，陈海军与钱容娟、陈光辉与胡淤平委托包阿良代为办理上述房屋的出租手续，包括签订房屋租赁合同、收取租金等。同日，张优庆、邵海燕以“杭州唯地实业有限公司（筹）”的名义就上述房屋与包阿良签订《房屋租赁合同》，约定产权人将案涉商业用房及房屋配套的地下车位使用权出租给被告使用，房屋建筑面积17547㎡，租期共20年，自2010年11月1日至2031年4月30日，租金9500万元，于2010年11月5日前交付上述商业用房。被告可将其租赁的房屋整体或分批转租、转借或其他方式交与第三者使用或合用，但转租、转借后的手续须报告至房屋所有权人等内容。同日，被告与添浩公司（颐高数码）签订《房屋租赁合同》，约定被告将案涉商业用房及地下车位的使用权出租给添浩公司，租期自2010年11月1日至2021年4月30日，前5年租金合计2950万元，第6年至第10年租金按当年市场价格定义，并由双方协商决定等内容。2010年11月11日，唯地公司成立，法定代表人为张优庆，邵海燕为公司监事。之后，被告（甲方）与原告（乙方）等众多租赁户签订《商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商业用房的商铺出租，租期20年，自2011年5月1日至2031年4月30日，并约定了商铺编号、承租单价及总价，本案中原告的商铺编号为1005，承租总价为623505元。乙方承租标的商铺后，前十年将标的商铺委托给甲方，由颐高数码运营商经营。甲方按照合同承租的总价款，前五年每年为乙方提供约定租金，第一年租金为承租总价的7%，从租赁款中直接抵扣后，乙方已于合同签署当日向甲方一次性支付租赁价款。在委托期内，甲方未按约定方式支付乙方租金，逾期支付90日内，甲方每日按照实际承租合同总价万分之五向乙方支付滞纳金；逾期达90日以上的，乙方有权解除本合同；乙方解除本合同的，甲方向乙方退还标的商铺的全额租赁款。双方经协商解除合同，或依照合同约定行使合同解除权的，则双方签署的《商铺委托租赁及管理合同》一并解除等内容。同日，原告等人支付了商铺租赁款，并与被告签订《商铺委托租赁及管理合同》，约定原告等人将租赁商铺委托给唯地公司经营管理，委托租赁及经营管理期为10年，自2011年5月1日至2021年4月30日。甲方在委托期内有权将标的商铺出租给第三方使用，乙方同意甲方与第三方签署标的商铺的租赁合同。甲方按如下约定向乙方支付租金：前五年甲方按照乙方承租合同总价款第一年7%、第二年7%、第三年8%、第四年8%、第五年9%支付租金；第六至十年，依据标的商铺甲方所得实际租金收益扣除10%后支付。第一年租金已在乙方缴纳的承租款中直接抵扣，之后九年的租金支付，甲方采用先付后用形式，每半年支付一次租金，具体支付时间为当年4月30日前、10月30日前，甲方将半年租金全额一次性支付给乙方。乙方签订合同后，无需支付委托期内标的商铺产生的物业管理费、水电费等一切运营相关费用。委托期内，甲方对标的商铺享有完全自主管理权力，有权对受托租赁及管理的商铺统一招商，并按照经营要求统一安排品牌。根据商场的统一规划和各种品牌经营的需求，乙方同意甲方或其招商客户根据经营需要在场内统一设计、出租、装修等，但不影响乙方商铺的租金收益。委托期内，甲方负责整体物业的装修及设施设备，并有权根据实际经营需求对标的商铺进行装修装饰。在委托期内，甲方未按约定方式支付租金，逾期支付90日内，甲方每日按照实际承租合同总价万分之五支付滞纳金；逾期达90日以上的，乙方有权解除本合同；乙方解除本合同的，甲方向乙方退还标的商铺的全额租赁款等内容。2013年2月28日，添浩公司出具担保承诺书一份，载明“添浩公司需另行注册成立太古公司，原被告与添浩公司的租赁关系相应变更为与太古公司的租赁关系，添浩公司愿意为该租赁关系提供担保，承诺保证按合同履行一切责任和义务”等。后太古公司将案涉商铺又分别转租给他人使用。2016年3月1日，被告与太古公司签订《补充协议》，约定太古公司已从2013年2月28日开始实际履行原合同至今，双方对原合同第六条租金的计算与支付的6.2条款中“每年的租金”，确定为太古公司根据该年度从市场实际经营户中收取的租金总额中扣除该年度太古公司运营成本后所得的所益。太古公司运营成本主要包括品牌引进费、人员工资、福利费、水电物业服务费、设备维修费、广告费、公关费、国家规定的相关税费、工程设备设施市场改造费等费用。太古公司在每年度所在的自然年的10月30日前向被告递交该年度的运营成本报告，被告有权对运营成本进行审核、监督。按本协议第一条第1款计算确定的“每年的租金”最少不得低于800万元/年。租金支付时间为每年度所在自然年的4月20日、10月20日。在被告书面授权为前提下，太古公司同意根据被告和其委托人（承租户）签署的合同，代为支付每年的租金收益，计算公式如下：承租户租金=该承租户的承租总价/所有承租户的承租总价*按本协议第一条第1款计算确定的“每年的租金”。该协议是原合同的组成部分，具有同等法律效力等内容。2016年度，太古公司已实际向被告打款共计800万元。被告方已按合同总价款4%标准向原告支付2016年度租金24940元。其间，前案徐国华等人曾起诉来院，要求被告补足2016年少付的租金，本院于2017年5月22日及同年6月就该批案件作出判决，徐国华案件中认为“被告应按标的商铺从实际经营户中应收取的租金收益（即12896362.80元）扣除10%后，按原告所付租金总额比例支付给原告，不足部分应予补足，即被告应支付原告剩余租金[12896362.80元×0.9×（163788元÷203223028元）]－6552元=2802元”等，并据此判决被告补足款项。因双方均未提起上诉，前述判决均已生效，被告已按判决内容履行付款义务。2017年7、8月，被告按前述生效判决确定的标准（约为合同总价款的5.7%）补足了原告等租赁户2016年度的租金，2017年度的租金暂按半年2%的标准预付。因案涉争议，原告起诉来院，案经调解无效。另查明，被告从包括原告等承租人处收取的租金总额为203223028元（未扣除第一年的返租收益），太古公司与颐高数码实际经营户签订的合同租金总额为12896362.80元。再查明，马颂尧系添浩公司的法定代表人及唯一持股人，其曾代被告直接向承租户支付部分租金。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不损害他人利益，且不违反法律法规的效力强制性规定，应为合法有效。本案主要争议点即案涉合同是否符合约定解除条件或成立法定解除。其一，关于约定解除条件成立与否。案涉合同约定的解除条件为“甲方未按约定方式支付租金，逾期达90日以上的，乙方有权解除本合同，甲方向乙方退还标的商铺的全额租赁款”等。首先，从合同文义解释角度分析，前案诉讼过程中，双方对2016年度租金欠付与否及计算标准存在争议，前述生效判决经衡量确定其计算标准及欠付金额，双方对以该标准计算租金收益未提出异议，且对此并未提起上诉，故本案应以判决生效之日计算约定解除权行使的起算点，之后被告认可并已实际按该标准补足2016年度租金收益，至此约定期间尚未届满，故该约定解除条件尚未成就。基于此，结合被告方实际已按确定标准支付租金等事实，本案尚难充分认定被告客观上拖延支付且主观上存在恶意。其次，合同约定第六年开始的租金支付条件，已明确将市场商业风险包括在内，双方均有承担该风险的义务，故据此认定被告恶意拖欠尚难成立。综上，不能据此认定本案符合约定解除条件。其二，关于法定解除问题。因原告主张的解除理由中包括法定解除的主张，故本院予以一并审查。首先，从合同目的解释角度出发，分析“合同目的根本无法实现”这一法定解除的要件，本案原告实际上租赁权与占有使用权益相互分离，其合同目的明显体现在委托管理中的租金收益，而不在于占有使用，而被告均按确定标准履行其支付义务，原告也享受相应租金收益，故难谓其合同目的根本无法实现。其次，基于利益衡量，委托合同前六年，原告已取得相应租金收益及投资回报，这也符合合同预期及双方预期利益，并利于交易稳定及实际经营者的利益，故不能认定法定解除成立。综上，原告主张解除合同并依约返还全额租金的请求，依据不足，故不予支持。被告方相应合理辩称，于法有据，故予以采信。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，并依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：驳回徐敏的诉讼请求。案件受理费10035元，减半收取计5017.50元，由徐敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郑卜训二○一七年十月三十无书记员  王中卉