浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民再23号上诉人（原审原告、再审申请人）：程伟津，男，1973年10月17日出生，汉族，住遂昌县。被上诉人（原审被告、再审被申请人）：王蓉仙，女，1946年10月16日出生，汉族，住遂昌县。委托诉讼代理人：毛法清，男，1963年7月13日出生，汉族，住遂昌县。系被上诉人王蓉仙之子。上诉人程伟津因与被上诉人王蓉仙农村房屋买卖合同纠纷一案，不服遂昌县人民法院（2017）浙1123民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程伟津、被上诉人王蓉仙的委托代理人毛法清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遂昌县人民法院一审认定：程伟津与王蓉仙均为村民。程伟津继承位于对面的房屋一幢，于2004年取得集体土地使用权证及房屋所有权证。2006年2月5日，程伟津将该房屋出卖给王蓉仙，以程伟津为甲方，王蓉仙为乙方，双方签订《房地产转让合同》，约定：“甲方有座落在大会堂边，毛金土户隔壁老旧房屋壹座总面积伍拾陆平方米，现经甲、乙双方共同商讨，一致同意将该房屋转让给王蓉仙户。现就有关事项订立合同如下：1、该房屋有集体土地建设用地使用证壹份（证号0040999），有房屋所有权证壹份（证号00020045），注明面积56.06平方米。2、房屋四至：东北、东南、西南：三向约以自墙外脚为界，西北靠毛金土墙为界。3、双方商定该房屋转让费为每平方米贰佰元整，共计壹万壹仟贰佰元整，现金当场付清。4、该房屋自转让后，一切权属永归乙方所有，任凭乙方转户、拆建或转让他人，甲方无权干涉。5、转让后，如过户等事项的一切费用均由乙方支付，甲方不再负担任何费用和责任，如转户甲方要盖章协助。6、本合同系双方共同商量，一致同意共同订立，任何壹方不得反悔”。合同签订后，王蓉仙向程伟津支付了房屋转让款11200元，程伟津将房产证交给王蓉仙，并将房屋交由王蓉仙实际管理使用至今，但双方一直未办理房屋产权过户登记手续。一审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。原、被告于2006年2月5日签订《房地产转让合同》，所转让房屋所在土地为宅基地，当时被告已经有宅基地上的住房，不符合宅基地分配条件，双方为转让房屋签订的《房地产转让合同》，不符合上述法律的强制性规定，应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，不产生合同履行的法律约束力。合同法定解除指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭的行为。程伟津与王蓉仙于2006年2月5日签订的《房地产转让合同》并不生产合同解除及其相应的法律后果，故程伟津以王蓉仙不符合房屋过户条件，而无法履行合同为由，要求解除合同及返还房屋、赔偿损失，无相应法律依据，该院不予支持。一审判决：驳回原告程伟津的诉讼请求。程伟津以（2016）浙1123民初1163号民事判决认为程伟津与王蓉仙于2006年2月5日签订《房地产转让合同》为无效合同，而（2017）浙11民终91号民事判决认为该合同有效，两者相互矛盾为由申请再审。认为涉案房屋未办理过户手续，《房地产转让合同》处于未生效状态,应解除合同。遂昌县人民法院经再审认定的房屋转让事宜与原审相一致。且进一步查明，签订房屋转让合同后，由于王蓉仙名下有位于4-104号的住宅，土地性质为集体所有，因此依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，王蓉仙现已无法将涉案房屋过户。该院再审认为，程伟津与王蓉仙系完全民事行为能力人，且系同村村民，双方签订的《房地产转让合同》，对房屋转让事宜作出明确约定。现程伟津以违反“一户一宅”的法律强制性规定主张案涉合同无效。然其引用的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，也并不约束同一集体经济组织内部成员之间的房屋转让行为,故涉案合同并非无效合同,原审认定《房地产转让合同》无效，确属不当，应予以更正。程伟津以涉案房屋未办理过户手续，涉案合同处于未生效状态为由请求解除合同，但依法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故涉案合同已经生效，程伟津请求解除合同的该理由不能成立。程伟津又以涉案房屋不能办理过户手续而不能履行合同为由请求解除合同，但该合同签订后，王蓉仙即支付房屋转让款11200元，程伟津亦将房产证交给王蓉仙，并将房屋交由王蓉仙实际管理使用至今。相对程伟津，王蓉仙已按合同约定全面履行了自己的义务，现程伟津以此理由请求解除合同不能成立。综上，涉案合同有效，程伟津请求解除合同的理由均不符合法律规定的合同解除情形，则其诉请王蓉仙返还房屋并赔偿损失的诉请亦缺乏事实和法律依据，该院不予支持。王蓉仙经该院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩等权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决：一、撤销遂昌县人民法院（2016）浙1123民初1163号民事判决；二、驳回程伟津的诉讼请求。原审减半收取案件受理费40元，再审案件诉讼费80元，均由程伟津承担。程伟津上诉请求：一、撤销遂昌县人民法院（2017）浙1123民再1号民事判决；二、解除《房地产转让合同》，返还房屋财产；三、判令王蓉仙补偿程伟津房屋占有使用费13200元；四、判令王蓉仙赔偿程伟津诉讼期间的开支及误工费2000元；五、王蓉仙承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、再审判决适用法律错误。上诉人认为，本案中的《房地产转让合同》虽然已经生效，但因被上诉人王蓉仙违反《土地管理法》“一户一宅”的规定，至今十多年不能办理过户登记手续，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然合同已生效，但是物权未生效。物权不能过户登记也就是达不到合同的目的，请求法院依法解除《房地产转让合同》，判令被上诉人返还房屋。二、被上诉人违反《土地管理法》“一户一宅”的规定，不能办理房屋过户登记手续，因此一直阻碍着上诉人程伟津的建房审批手续，致使上诉人至今不能办理建房审批，因为办理建房审批也是按照“一户一宅”的规定实施，因被上诉人的原因已侵害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人口头答辩称，一审认定事实清楚，证据确实，适用法律正确。本院再审二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院再审二审查明的事实与再审一审查明的事实一致。本院认为，案涉《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且系同一集体经济组织内部成员之间的转让行为，并不违反法律强制性规定，合同合法有效。双方当事人之间的农村房屋买卖关系发生至今已有十多年，买卖合同签订后，被上诉人即向上诉人支付了相应的房屋转让款，而上诉人亦将案涉房屋交付被上诉人占有、使用至今。被上诉人作为买受人已经履行了支付价款的义务，上诉人作为出卖人取得了相应对价，其合同目的已经实现，现上诉人以被上诉人未办理房屋过户登记手续致使其合同目的不能实现为由主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，遂昌县人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。再审二审案件受理费80元，由上诉人程伟津负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱海亮审 判 员 朱永红审 判 员 程允平二○一七年年十一月八日代书记员 陈 莉-??1?-