广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18638号上诉人（一审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人:梁顺源。委托诉讼代理人：李绮文、李碧君，均为该司职员。被上诉人（一审被告）：柯瑞英，女，1974年4月22日出生，汉族，住所地重庆市江津市。委托诉讼代理人:汪太华,广东粤鑫律师事务所律师。上诉人广州莱佛士物业服务有限公司与被上诉人柯瑞英物业服务合同纠纷一案，上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2022号民事判决，向本院提起上诉。���院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莱佛士公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，依法改判柯瑞英按全额支付2013年9月至2014年6月1-20日的车位管理费1160元；二、依法判令柯瑞英向莱佛士公司支付逾期付款违约金(以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用为止)；三、依法判令柯瑞英承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2014年8月莱佛士公司曾经通过EMS的方式邮寄催款的律师函予柯瑞英，因莱佛士公司职员工作疏忽，未于一审诉讼时提交2014年8月的催收记录，故一审法院认为2014年3月前的欠费已经过了有效的诉讼期限。现在补交2014年8月发出的律师函及邮寄凭证的证据。故莱佛士公司从2013年9月至2014年2月的诉讼请求均未超过诉讼时效，恳请二审法院依法查明案情，支持莱佛士公司的上诉请求。柯瑞英答辩称，不同意莱佛士公司的诉讼请求。莱佛士公司向一审法院起诉请求:1、判令柯瑞英支付拖欠莱佛士公司的2013年9月起至2014年6月20日止的车位管理费1160元；2、判令柯瑞英向莱佛士公司支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金，暂算至2016年12月31日为1242.5元；3、本案诉讼费50元由柯瑞英承担。一审法院经审理查明：柯瑞英是广州市海珠区新港东路247号B214车位的单独所有产权人。2006年4月10日，莱佛士公司（受聘方，乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（聘请人，甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》，约定甲方聘请乙方为“新港商厦”提供物业管理服务。新港商厦物业基本情况：座落位置：广州市海珠区新港东路7号；物业类型：商场、住宅及停车场；合同期限自签订之日起生效，自本物业正式交付使用后两年止；管理服务费用按建筑面积计算，商场每月每平方米3.50元；甲方委托乙方向各本物业业主（租户）按月收取物业管理费，并代表本物业全体业主支付因管理本物业而产生的相关支出,等。协议签订后，莱佛士公司按约对新港商厦进行了物业管理服务。2006年11月1日，莱佛士公司（乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同补充协议》，约定根据甲、乙双方于2006年4月10日签订的《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》内第三条的相关约定，会展领域新港商厦将于2006年12月15日正式交付使用，故双方同意上述合同之合同期限至2008年12月14日止。2008年12月4日，莱佛士公司又与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同》，双方约定合同期限自2008年12月15日起至2010年12月14日止，为期两年；商场管理服务费用为每月每平方米3.00元。2010年12月15日，莱佛士公司再次与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同补充协议》，约定双方同意上述合同期限顺延至2012年12月14日止。该补充协议约定期限届满后，莱佛士公司没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行物业管理服务直至2014年6月20日。2013年7月1日，柯瑞英与广州德和昌房地产开发有限公司签订委托函，双方约定委托广州德和昌房地产开发有限公司代柯瑞英与莱佛士公司签订物业管理协议，并代柯瑞英办理车位出租相关事宜。广州德和昌房地产开发有限公司代柯瑞英签订的上述协议、合同柯瑞英均予以确认，由此产生的权利义务及一切法律、经济责任均由柯瑞英独立承担。2013年7月15日柯瑞英（甲方）与广��一帆运动技术有限公司（乙方）签订《停车位租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于广州市海珠区新港东路209号-247号新港商厦小区停车位，车位号包括B214等11个车位；乙方租赁甲方停车位期限为8年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止；乙方有义务向莱佛士公司交纳各项关于本车位的物业管理费。费用标准为每个车位每月120元，物业管理费由乙方直接向物业管理公司缴交。2013年9月4日，柯瑞英办理了车位接收并签收了接收车位表格。同时莱佛士公司、柯瑞英签订《新港商厦物业管理服务协议（停车位）》约定，停车位管理服务费标准为普通车位每个车位每月120元；乙方每月1日前缴交当月的车位管理费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳车位管理费，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；乙方出租车位时，车位管理费由乙方或乙方指定的代表交纳等。2016年2月24日，莱佛士公司向柯瑞英邮寄发出催款函。EMS单号为1016580801519，内件品名为新港商厦-缴付物业管理费及物业管理亏损费用事宜，寄件人黄杏君，电话020-836××××3，单位名称为广州莱佛士物业服务有限公司,寄件地址为广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2803室，收件人柯瑞英，手机135××××3896/139××××1185，收件地址为重庆市江津市支坪街道白溪2组。2016年2月28日，柯瑞英本人签收该催款函。另查明，新港商厦业委会于2011年成立，并于同年10月12日经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局备案。一审法院认为：2013年7月1日，柯瑞英与广州德和昌房地产开发有限公司签订的委托函及莱佛士公司、柯瑞英签订的《新港商厦物业管理服务协议（停车位）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对莱佛士公司、柯瑞英均有约束力。上述协议签订后，莱佛士公司已经为柯瑞英提供了物业管理服务，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，柯瑞英应向莱佛士公司支付相应的物业管理服务费。根据莱佛士公司与广州德和昌房地产开发有限公司签订的《新港商厦物业管理委托合同补充协议》中合同期限顺延为2012年12月14日止，此后莱佛士公司虽然没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行实际的物业管理服务直至2014年6月20日。因此柯瑞英支付物管费的期限理应截止至2014年6月20日。关于缴费的标准，根据《新港商厦物业管理服务协议（停车位）》约定，停车位管理服务费标准为普通车位每个车位每月120元，于每���1日前缴交当月的车位管理费用。因此柯瑞英应向莱佛士公司支付自2013年9月至2014年6月20日期间的车位管理费。但根据柯瑞英称莱佛士公司的主张已过诉讼时效，经查莱佛士公司于2016年2月24日向柯瑞英邮寄发出物业管理费催款函，2016年2月28日，柯瑞英本人已签收该催款函，据此计算往前推两年即至2014年2月28日前莱佛士公司主张催缴物管费的时间确已超出两年的诉讼时效期限，故对于超出诉讼时效的部分一审法院不予支持。因物业管理费是整月计算，所以柯瑞英实际应支付莱佛士公司2014年3月至2014年6月20日期间的车位管理费共计440元（每月120元×3个月+80）。根据上述约定，柯瑞英应于每月1日前缴交当月的车位管理费用若逾期未缴纳应从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，现柯瑞英没有按时支付物业管理费给莱佛士公司，已构成违约，应承担违约责任。莱佛士���司要求柯瑞英以每月欠缴物业管理费为本金，按每天0.1%的标准支付违约金有理，一审法院予以支持，但违约金不得超过本金。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，于2017年8月4日作出如下判决：一、柯瑞英在本判决生效之日起10日内，支付2014年3月至2014年6月20日所欠的物业管理费440元给广州莱佛士物业服务有限公司,并从2014年3月2日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准计付违约金给广州莱佛士物业服务有限公司至柯瑞英实际清偿所欠物业管理费之日止，但违约金不得超过本金;二、驳回广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求;三、本案受理费50元，��柯瑞英负担。二审审理期间，莱佛士公司针对一审法院查明事实提出异议，其认为其起诉并未超出两年的诉讼时效期限。二审审理期间，莱佛士公司向本院提交律师函、快递单、快递追踪记录，上述证据拟证明莱佛士公司在2014年8月1日的时候已经发送了律师函给柯瑞英，故其起诉并没有过两年的诉讼期。柯瑞英发表质证意见称，1、这份材料不是新的证据，莱佛士公司在一审时没有提交，柯瑞英已经提出时效抗辩，所以这个证据不能作为新的证据。2、这份材料不是原件，没有莱佛士公司、邮政公司的盖章签名，也没有寄件人的签名，以及具体签收人的姓名。不能证明柯瑞英已经收到材料。3、柯瑞英没有收到莱佛士公司的律师函，也没有看到这个律师函形成的合同、发票，所以对这个律师函的关联性、合法性和真实性柯瑞英都不予认可。本院认为:本案二审双方当事人争议焦点问题是莱佛士公司要求柯瑞英支付2013年9月至2014年2月期间的车位管理费是否超过诉讼时效。莱佛士公司一审期间要求柯瑞英支付2013年9月至2014年6月20日期间的车位管理费，但只提供了2016年2月24日向柯瑞英邮寄的物业管理费催款函，由于2016年2月28日柯瑞英签收该函件，原审法院判令柯瑞英支付2014年3月至2014年6月20日的物业管理费，并无不当，但二审期间莱佛士公司向本院提交了该司于2014年8月期间向柯瑞英邮寄的催交涉案车位管理费的律师函及相关邮寄凭证的证据，虽然柯瑞英对此予以否认，但并未提供相反证据予以反驳，本院予以采纳。莱佛士公司上诉要求柯瑞英支付2013年9月至2014年6月20日期间的车位管理费的诉请并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持。由于莱佛士公司因自身原因未向原审法院提交相关证据导致二审改判，故二审诉讼费理应由莱佛士公司承担。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，但二审期间出现新的事实，本院依法予以改判。莱佛士公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2022号民事判决第二项；二、改判（2017）粤0105民初2022号第一项为：柯瑞英在本判决生效之日起10日内，支付2013年9月至2014年6月20日所欠的物业管理费1160元给广州莱佛士物业服务有限公司,并从2013年9月2日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准计付违约金给广州莱佛士物业服务有限公司至柯瑞英实际清偿所欠物业管理费之日止，但违约金不得超过本金。如果未按本判决���定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一七年十一月二十四日书记员 毕晓蕾吴桐