新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0102民初7054号原告：新疆怡和世纪物业服务有限公司。被告：新疆浦曌科技发展有限公司。原告新疆怡和世纪物业服务有限公司（以下简称怡和物业公司）与被告新疆浦曌科技发展有限公司（以下简称浦曌公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡和物业公司的委托代理人周茹、巴音其其，被告浦曌公司的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡和物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费850799.39元，及迟延付款违约金182807.92元，2017年8月10日之后的违约金按照银行同期贷款利率4.35%的1.95倍计算至实际支付之日止；2.依法判令被告向原告支付原告空调费845916.6元及迟延付款违约金126703元，2017年8月10日之后的违约金按照银行同期贷款利率4.35%的1.95倍计算至实际支付之日止；3.依法判令被告偿还原告垫付的水费19006.6元，及原告垫付资金利息583.14元，利息按照一年以内同期贷款利率4.35%的1.3倍计算至实际支付之日止；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月22日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的浦曌大厦A-3、A-4（建筑面积1002.54平方米）、A-10、A-11、A-18、A-21、A-22号房产提供物业服务。2012年11月29日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的浦曌大厦A座第二层提供物业服务，建筑面积为815.25平方米。2014年9月19日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告租赁的浦曌大厦A-19、A-20号房产提供物业服务，物业服务标准为6.9元/平方米，缴纳时间为每12个月的第一月上旬，夏季空调费30元/平方米，冬季空调费40元/平方米，逾期不交按照当年总发生额10%收取滞纳金，逾期支付前期物业费的，按应付金额日千分之三支付违约金。2016年2月5日，被告补缴了2015年1月1日至2015年12月31日物业费、空调费之后一直未再向原告缴纳国物业费、空调费，故原告诉至法院，请求如诉。被告浦曌公司辩称，我公司在2016年1月1日开始没有向原告支付物业费，因为我公司与原告之间没有签订书面物业服务合同，原告的主张的缺乏依据，原告依据自己前期物业合同来收取物业费是没有法律和事实依据的。本院经审理认定事实如下：2012年10月22日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告名下的浦曌大厦A-3（建筑面积1040.12平方米）、A-4（建筑面积1002.54平方米）、A-10（建筑面积1027.7平方米）、A-11（建筑面积1027.7平方米）、A-18（建筑面积1028.41平方米）、A-21（建筑面积1028.41平方米）、A-22号（建筑面积1028.41平方米）房产提供物业服务，前期物业服务期限至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止；物业费标准6.9元/元·平方米，夏季空调费30元/平方米（制冷期当年6月1日至9月15日），冬季空调费40元/平方米（制冷期当年10月15日至4月15日），夏季空调费每年6月1日之前交清本制冷期内的费用，冬季空调费每年10月15日之前交清本供暖期内的费用，逾期不缴纳的按照当年总发生额10%收取滞纳金；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬；水费按怡和物业公司公示的价格为准；违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日千分之三支付违约金。2012年11月29日，原被告又签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为被告名下的浦曌大厦A座第二层建筑面积815.25平方米的房屋提供物业服务，其他条款内容与2012年10月22日《前期物业服务协议》一致。2014年9月19日，原被告又签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为被告租赁使用的浦曌大厦A座19（建筑面积1028.41平方米）、20楼（建筑面积1028.41平方米）房屋提供物业服务，水费在现行收费标准的基础上，根据损耗情况加收15%-20%的费用，根据政府水费收取的相关文件执行，其他条款内容与2012年10月22日《前期物业服务协议》一致。合同签订以后，原告为被告提供物业服务，被告亦能按约定缴纳费用。2016年2月5日，被告向原告缴纳2015年12月31日前的费用1500000元。2017年5月4日，原告向被告发出《缴费通知》，载明截止2016年12月31日，被告拖欠原告物业费591329.03元，空调费511655.27元，水费16162.42元，被告在该缴费通知上盖章确认。庭审中，原告陈述，被告使用了18层325.68平方米，22层由被告转租给案外人，2016年10月与被告解除了第19层、20层的租赁合同，被告缴纳的1500000元费用包括2015年12月31日前的物业费613152.63元，空调费519201.2元以及2014年7月1日至2014年12月31日19层、20层的物业费85152.35元，空调费78355.05元。本院认为，原被告签订的三份《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规规定，应属合法有效，双方应严格依约履行。合同签订后，原告依约履行了物业服务合同中约定的义务，对被告使用的物业进行了管理，被告已享受到原告提供的相应的物业服务，从中受益，双方之间形成物业服务合同关系，且被告在合同期内的履行情况以及签收2017年5月4日的缴费通知后未提出异议的行为，可以认定被告对物业合同中约定的收费标准予以认可，被告应当继续按照《前期物业服务合同》约定的标准继续缴纳2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业费、空调费、水费。一、欠付物业费的数额，被告应按6.9元·月/平方米的标准缴纳自2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业费850799.39元【591329.03元（2016年1月1日至2016年12月31日）＋259470.36元（2层、3层、4层、10层、11层、18层、21层的房产证面积总和6267.4平方米×6个月×6.9元/平方米，2017年1月1日至2017年6月30日）】。二、欠付空调费数额，被告应缴纳2016年1月1日至2017年9月15日期间空调费845916.6元【（511655.27元，2016年1月1日至2016年12月31日）＋冬季空调费146239.32元（2层、3层、4层、10层、11层、18层、21层的房产证面积总和6267.4平方米×3.5个月×40元/平方米/年÷每年6个月热风供应期限，2017年1月1日至2017年4月15日）＋夏季空调费188021.99元（2层、3层、4层、10层、11层、18层、21层的房产证面积总和6267.4平方米×3.5个月×30元/平方米/年÷每年3.5个月冷风供应期限，2017年6月1日至2017年9月15日）】。三、欠付水费的数额，根据2017年5月4日的缴费通知可以证实2016年1月1日至2016年12月31日期间，被告欠缴水费16162.42元。对于2017年1月1日至2017年6月30日期间的水费2542.49元，原告提交抄表记录加以证实，对此被告虽提出异议，但未能提交反驳证据，故本院对原告主张2017年1月1日至2017年6月30日期间的水费2542.49元予以确认，故被告应支付原告2016年1月1日至2017年6月30日期间的水费18704.91元（16162.42元＋2542.49元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告应缴纳支付违约金数额的认定：一、物业费的违约金，合同约定物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬；逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日千分之三支付违约金。根据2012年-2014年的物业缴费凭证，被告物业费是自每年7月1日起算，因此被告最迟应当在当年7月30日之前交清当年7月1日至次年6月30日期间12个月的物业费，被告2015全年物业费及2014年下半年的物业费在2016年2月5日才缴纳，缴纳时间晚于合同约定，应当缴纳迟延支付违约金，被告2016年全年及2017年上半年的物业费一直欠缴，也应缴纳迟延支付违约金。被告按照4.35%的1.95倍（迟延一年以内的）或4.75%的1.95倍（迟延一年以上的）标准主张违约金并无不妥，本院予以支持。关于已经支付的物业费上半年和下半年分段计算金额：2014年7月1日至2014年12月31日19、20层的物业费85152.35元【（19层面积1028.41+20层面积1028.41）×6个月×6.9元/平方米】,2015年1月1日至2015年6月30日的物业费310035.08元【[（2层、3层、10层、11层、18层、19层、20层、21层的房产证面积之和7321.68平方米）×6个月+4层面积501.27平方米×2个月（2015年1月1日至2016年2月28日）]×6.9元/平方米】,2015年7月1日至2015年12月31日的物业费303117.55元【2层、3层、10层、11层、18层、19层、20层、21层的房产证面积之和7321.68平方米×6个月×6.9元/平方米】。被告应支付2014年7月1日至2014年12月31日期间19层和20层的物业费违约金12159.4895元【2014年7月1日至2014年12月31日的物业费85152.35元×4.75%年利率/360天×1.95倍×555天（违约天数，2014年7月30日至2016年2月5日）】，2015年1月1日至2015年6月30日期间物业费违约金44272.0406元【2015年1月1日至2015年6月30日的物业费310035.08元×4.75%年利率/360×1.95倍×555天(违约天数，2014年7月30日至2016年2月5日）】，2015年7月1日至2015年12月31日的物业费违约金13570.1938元【2015年7月1日至2015年12月31日的的物业费303117.55元×4.35%/360×1.95倍×190天(违约天数，2015年7月30日至2016年2月5日）】，2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费违约金61830.1808元【2016年1月1日至2016年6月30日的物业费323870元×4.75%/360×1.95倍×742天(违约天数，2015年7月30日至2017年8月10日）】，2016年7月1日至2016年12月31日的物业费违约金25874.4201元【2016年7月1日至2016年12月31日的物业费267458.90元×4.75%/360×1.95倍×376天(违约天数，2016年7月30日至2017年8月10日）】，2017年1月1日至2017年6月30日的物业费违约金25101.5951元【2017年1月1日至2017年6月30日的物业费259470.36元×4.75%/360×1.95倍×376天(违约天数,2016年7月30日至2017年8月10日）】。以上违约金共计182807.92元。二、空调费的违约金，根据《前期物业服务合同》第12条第10款约定，2016年1月1日至2016年4月15日的冬季空调费应于2015年10月15日之前支付，2016年10月15日至2017年4月15日的冬季空调费应于2016年10月15日之前支付。2016年6月1日至2016年9月15日的夏季空调费应于2016年6月1日之前支付，2017年6月1日至2017年9月15日的夏季空调费应于2017年6月1日之前支付。但2016年1月至2017年9月15日期间的空调费，被告一直未支付，按照合同第12条第10款约定，被告应按空调费当年总发生额的10%支付违约金。被告应支付的空调费违约金为84591.66元【被告欠付的2016年1月1日至2017年9月15日的空调费845916.6元×10%】。关于被告欠付水费利息，2017年5月4日被告即应知道其欠付原告水费16162.42元，其拖延支付水费的行为给原告造成了利息损失，故被告应支付原告16162.42元水费自2017年5月5日至2017年8月10日期间的利息186.84元（16162.42×4.35%÷360天×97天），2017年1月1日至2017年6月30日的水费2542.49元，因原告未提交证据证实已向被告催缴，故原告主张该部分的利息无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告新疆浦曌科技发展有限公司支付原告新疆怡和世纪物业服务有限公司物业费850799.39元；二、被告新疆浦曌科技发展有限公司支付原告新疆怡和世纪物业服务有限公司物业费迟延付款违约金182807.92元，2017年8月10日之后的违约金按照银行同期贷款利率4.35%的1.95倍计算至实际支付之日止；三、被告新疆浦曌科技发展有限公司支付原告新疆怡和世纪物业服务有限公司空调费845916.6元；四、被告新疆浦曌科技发展有限公司支付原告新疆怡和世纪物业服务有限公司空调费迟延付款违约金84591.66元；五、被告新疆浦曌科技发展有限公司支付原告新疆怡和世纪物业服务有限公司水费18704.91元；六、被告新疆浦曌科技发展有限公司支付原告新疆怡和世纪物业服务有限公司水费利息186.84元，2017年8月10日之后的利息按照银行同期贷款利率4.35%计算至实际支付之日止。以上被告浦曌公司应给付原告怡和物业公司款项合计1983007.32元，须于本判决生效后立即付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的2025816.65元，核定给付标的1983007.32元，占请求标的的97.89%，案件受理费23006.53元（原告已预交23022.04元）,减半收取计11503.27元，由原告怡和物业公司负担242.72元，被告浦曌公司负担11260.55元，剩余案件受理费11518.77元，由本院退还原告怡和物业公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 曹 玮二〇一七年十一月九日书记员 王义代