四川省南江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1922民初1582号原告（反诉被告）：南江县红叶万达商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91511922097072210Y，住所地：四川省巴中市南江县南江镇红塔新区影剧院。法定代表人：马山平，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅英俊（特别授权），男，该公司员工。委托诉讼代理人：李民，男，该公司员工。被告（反诉原告）：贾春红，女，生于1991年11月8日，汉族，住四川省南江县。委托诉讼代理人：严敏（系被告贾春红公爹），男，生于1967年1月20日，汉族，住四川省南江县。委托诉讼代理人：何军，南江县正义法律服务所法律工作者。原告南江县红叶万达商业经营管理有限公司（以下简称红叶万达公司）与被告贾春红房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月1日公开开庭进行审理，在法庭辩论结束前，被告贾春红提起反诉，因案情复杂，本院当庭裁定将本案转为普通程序。2017年9月19日依法公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）红叶万达公司法定代表人马山平及其委托诉讼代理人梅英俊、李明，被告（反诉原告）贾春红的委托诉讼代理人严敏、何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红叶万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告2015年12月24日签订的红叶广场《商铺租赁合同》；2.判令被告自行搬出租赁商铺并将租赁商铺移交给原告；3.判令被告支付给原告欠付的租金13.4742万元，并支付自欠付租金之日起按银行同期同类商业贷款利率计算至2017年6月30日止的利息；4.判令被告从欠付租金之日起按日3‰向原告支付违约金至2017年6月30日止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原告红叶万达公司与被告贾春红签订《商铺租赁合同》，原告将位于四川省南江县南江镇红塔新区红叶广场A区1栋2层20号商铺出租给被告，合同对租期、租金及支付时间、违约责任、合同解除条件等均作出了明确约定。依据《商铺租赁合同》约定，2016年7月1日至2017年6月30日的租金13.4742万元，被告应于2017年6月30日前交纳，但被告未交纳，经原告多次催收无果。原告又于2017年6月28日向被告发出《告知函》进行催收，但被告却以各种理由拒付租金。现原告为维护合法权益，特依法起诉，要求判如所请。被告贾春红辩称：1、原告红叶万达公司所诉事实不属实；2、原告不是该商铺的产权所有人，无权对商铺进行出租，该合同无效；3、双方签订的合同是在原告大量虚假宣传下，签订的格式合同，严重损害了被告的权利，并且给被告造成了损失。现同意原告要求解除合同的诉讼请求，但被告方不存在违约，故请求驳回原告的其他诉讼请求。反诉原告贾春红向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告红叶万达公司赔偿给反诉原告贾春红强行关闭门市所造成的损失15万元；2.本案反诉费用由反诉被告红叶万达公司承担。事实和理由：2015年12月，反诉被告红叶万达公司以保证红叶广场在2016年5月1日开街、商家经营入住率80%以上、人流量剧增、生意一天会比一天火红等虚假宣传，骗取反诉原告贾春红及其他商家以远高于市价的租赁费用签订了租赁合同。在经营中，红叶万达公司的保证根本未实现，生意冷淡，再加之红叶万达公司到处借高利贷、商品房抵押、重卖等引发各种事故，严重影响正常营业。2017年初，反诉原告多次找到反诉被告要求协商终止合同无果。2017年6月27日，反诉被告在未通知反诉原告的情况下，强行锁住门市，造成大量奶粉、零食、服装等过期损失10万元。现反诉原告为了维护自身合法权益，特依法提起反诉，请求人民法院支持反诉原告的诉请。反诉被告红叶万达公司辩称：1、反诉原告贾春红没有证据证明租赁合同是在反诉被告红叶万达公司虚假宣传、虚假承诺的基础上签订的；2、经营混乱不能成为拖欠租金的理由；3、反诉被告锁门的行为符合合同约定，且与反诉原告商品过期没有逻辑关系。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人均无异议的证据，本院确认事实如下：2015年12月24日，原告红叶万达公司（甲方）与被告贾春红（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于四川省巴中市南江县南江镇红塔新区红叶广场A区1栋2层20号商铺（建筑面积为152.77平方米）出租给乙方，用于从事孕婴产品经营活动，租期36个月（即2016年1月1日到2018年12月30日），月租金为70元/平方米、从第2年开始每年在上年基础上逐年递增10%；2016年1月1日到2016年12月31日的租金总额为128326.80元，其中免租3个月，应缴纳年租金96245.00元；签约时需预交3个月租金32081.00元，时间为2016年4月1日到2016年6月30日；2017年1月1日到2017年12月31日期间，租金单价按77元/平方米/月计算，月租金为11763.29元，年租金总额141159.00元，其中免租2个月，应缴纳年租金117632.90元；该商铺租金按照每3个月为一个计收档期；租金的支付方式为先付费后使用，乙方在每期租金结束前提前十五日向甲方支付下年度的租金。另约定在本合同经双方签订之日，乙方支付租赁履约保证金38498.00元，在合同租赁期间履约保证金不能抵扣租金、商业、物业管理费等其他应缴纳费用；合同期未满，乙方单方面决定退出红叶广场，保证金不予退还；如乙方拖欠租金及物业管理费累计达30天的，甲方有权解除合同，收回租赁商铺，造成损失的，有权要求乙方给予赔偿。第十条违约责任为：1、租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任造成单方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金（按起始租金计算），且乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。2、乙方未能按照本合同规定按时缴纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金……。6、本协议约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证。合同签订的当天，贾春红向红叶万达公司缴纳了履约保证金38498.00元、商管费916.00元，另缴纳了2016年4月1日--2016年6月30日的租金32081.00元。2015年12月30日，贾春红又缴纳了物业管理费917.00元。在被告贾春红使用该租赁商铺过程中，因未按合同约定缴纳2016年7月1日后的租金，原告红叶万达公司于2017年6月28日向贾春红发出书面《催收租赁费的告知函》，限贾春红在2017年6月30日中午12点前将商铺租赁费13.4742万元足额缴清，如果逾期未缴纳，红叶万达公司将按合同违约责任条款处理，采取必要的措施维护合法权益，由此造成的全部损失由贾春红个人承担，与红叶万达公司无关。期满后，因贾春红未按告知函缴纳租赁费，红叶万达公司遂将该商铺上锁至今。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案被告贾春红与原告红叶万达公司在平等互利的基础上签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示且不违背法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定享受权利并履行义务。被告贾春红未按合同约定缴纳租赁费的行为违约，依法应当承担相应的法律责任，故对原告红叶万达公司要求被告贾春红支付欠付的租金13.4742万元，并支付自欠付租金之日起按银行同期同类商业贷款利率计算至2017年6月30日止的利息及的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告红叶万达公司要求被告贾春红从欠付租金之日起按日3‰支付违约金至2017年6月30日止的诉讼请求，虽符合双方的约定，但该约定明显过高，有违公平原则，为平衡各方当事人的利益，应根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，酌定被告贾春红支付的违约金以每日万分之三计算为宜。对于原告要求依法解除与被告2015年12月24日签订的红叶广场《商铺租赁合同》，并由被告自行搬出租赁商铺并将租赁商铺移交给原告的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，且被告贾春红也表示同意解除合同，故本院予以支持。对于反诉原告贾春红要求反诉被告红叶万达公司赔偿强行关闭门市所造成的损失15万元的诉讼请求，虽红叶万达公司在贾春红未缴纳租赁费的情况下关闭案涉门市的事实客观存在，但是否给贾春红造成损失及损失多少，贾春红未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告南江县红叶万达商业经营管理有限公司与被告贾春红于2015年12月24日签订的《商铺租赁合同》。二、被告贾春红在本判决生效后3日内自行搬出租赁商铺并将该商铺移交给原告南江县红叶万达商业经营管理有限公司。三、被告贾春红在本判决生效后3日内支付给原告南江县红叶万达商业经营管理有限公司租金13.4742万元，并支付自欠付租金之日起至2017年6月30日止的利息（利息按中国人民银行同期同类商业贷款利率计算，其中6.4163万元的租金自2016年7月1日起计算利息；7.0579万元的租金自2017年1月1日起计算利息）。四、被告贾春红在本判决生效后3日内按日利率万分之三以13.4742万元为基数向原告南江县红叶万达商业经营管理有限公司支付违约金至本判决确定的支付之日止（其中的6.4163万元自2016年7月1日起开始计算违约金；7.0579万元自2017年1月1日起开始计算违约金）。五、驳回原告南江县红叶万达商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告贾春红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6295.00元（包括反诉受理费3300.00元），由原告南江县红叶万达商业经营管理有限公司负担1498.00元，被告贾春红负担4797.00元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  雷 强审 判 员  杨清泉人民陪审员  胥丕勋二〇一七年十一月二十日书 记 员  王义强