重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民初991号原告:贾春林,男。委托诉讼代理人：任杰，重庆财信律师事务所律师。被告：重庆盛笈包装有限公司，住所地重庆市巴南区南泉红星村6号，���一社会信用代码91500113556774730D。法定代表人：苏彬，总经理。委托诉讼代理人：张珏枫，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人:刘正平,男。委托诉讼代理人：匡渝，重庆渝峰律师事务所律师。原告贾春林因与被告重庆盛笈包装有限公司、第三人刘正平案外人执行异议之诉一案，原告贾春林于2017年6月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员周舟担任审判长,与审判员周海燕、代理审判员宋扬组成合议庭，由书记员杨静担任记录，公开开庭进行了审理。原告贾春林委托诉讼代理人任杰、被告重庆盛笈包装有限公司委托诉讼代理人张珏枫、第三人刘正平委托诉讼代理人匡渝到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告贾春林起诉请求：1.撤销重庆市第五中级人民法院于2017年6月5日作出的（2017）渝05执��851号执行裁定书，判令不得对贾春林购买的位于重庆市渝北区星湖路3号2幢X-X号房屋的强制执行，并立即解除对该房屋的查封。2.确认贾春林与第三人刘正平双方签订于2014年4月28日的《房地产买卖合同》合法有效。3.确认位于重庆市渝北区星湖路3号2幢X-X号房屋归贾春林所有。4.判令第三人刘正平立即协助贾春林办理上列房屋的产权过户登记。5.诉讼费由重庆盛笈包装有限公司承担。事实和理由：1.2014年4月28日，贾春林购买了第三人刘正平所有的坐落于重庆市渝北区星湖路3号X-X-X号，贾春林于签订《房地产买卖合同》的当日将全部购房款划入了刘正平指定的账户内，刘正平亦同日将该房屋的钥匙交付了给了贾春林，贾春林一直占有房屋至今。双方签订的买卖合同合法有效。2.因涉案房屋系按揭房，且双方约定过户时间为2017年12月31日前，故涉案房屋至今未办理过户，2014年12月登记于第三人刘正平名下的涉案房屋因债务而被法院查封，贾春林得知后即向法院提出执行异议申请。现重庆市第五中级人民法院认为贾春林对诉争房屋不享有完全的物权期待权，贾春林认为该裁定不符合法律规定，请求法院支持贾春林的全部诉讼请求。重庆盛笈包装有限公司答辩称：请求驳回贾春林的诉讼请求。具体理由在辩论中陈述。第三人刘正平答辩称：对贾春林诉讼请求中的第一、二、三项没有异议，对第四项诉讼请求有异议，现在合同约定的办证时间没到，且房屋已被抵押、查封，无法办理过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定如下事实：重庆盛笈包装有限公司与刘正平、唐悦、中伟建设公司、中伟建司重庆分公司民间借贷纠纷一案，根据重庆盛笈包装有限公司的申请，本院于2014年11月24日以（2014）渝五中法民保字第00206号民事裁定书和协助执行通知书，保全查封了刘正平所有的位于重庆市渝北区星湖路3号X幢X-X房屋。后本院根据双方当事人达成的调解协议，于2015年7月20日作出（2015）渝五中法民初字第00195民事调解书，确定被告刘正平、唐悦、中伟西北建设工程有限公司、中伟西北建设工程有限公司重庆分公司三次向重庆盛笈包装有限公司归还借款本息3,400,000元等内容。在执行过程中，本院于2016年11月2日以（2016）渝05执恢138号执行裁定书和协助执行通知书，对上述房屋进行了续查封。2014年4月28日，刘正平（甲方）与贾春林（乙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：1、甲方自愿将坐落于重庆市渝北区星湖路3号X-X-X号房屋出售给乙方，建筑面积108.13平方米；2、甲方将该房屋及其附属设施全��转让给乙方，总价款为600,000元；3、甲乙双方约定于2017年12月31日之前到有关部门办理房屋权属转让相关手续，甲方于收齐全款当日将该房屋交由乙方使用；4、乙方付款方式为一次性付款；5、甲乙双方协议决定在办理房屋产权过户之前的银行月供由甲方支付，甲方另向乙方借款400,000元，归还时间为2015年4月28日，甲方指定上述房屋的售房款600,000元和借款400,000元由乙方一次性打入甲方指定人员涂开智（农行622846047800009XXXX），以银行到账为准。同日，涂莉莎通过其在中国农业银行开立的银行卡，向涂开智支付了800,000元。刘正平出具一份收条，载明：今收到贾春林现金1,000,000元，其中600,000元为购买重庆市渝北区星湖路3号劲力五星城自由地X幢X-X室的房款，另外400,000元为借款，400,000元还款时间为2015年4月28日，我刘正平指定此款打入涂开智农业银行卡号622846047800009XXXX，��份证号51022219690113XXXX。2017年1月21日，涂莉莎出具一份说明，载明：2014年4月28日，我受贾春林委托支付1,000,000元给涂开智（刘正平），用于贾春林购买刘正平房产的购房款，支付方式为800,000元（转账）、200,000元（现金）。另查明，抵押权人中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）、抵押人刘正平（乙方）、重庆劲力实业（集团）有限公司（丙方）共同签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：1、房屋座落为重庆市渝北区星湖路3号X-X-X号，建筑面积108.13平方米，成交金额为583,753元；2、贷款金额为350,000元，甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存（转）入丙方在中信银行重庆分行的存款帐户上，贷款期限从2010年8月20日至2040年8月20日；3、乙方以一次或分期付款的方式进行还本付息，首期还款日为2010年9月20日，计1,889.37元。刘正平从2010年12月22日起开始偿还上述房屋的银行按揭贷款，从2015年12月22日起至2016年6月22日止共有7期逾期欠款。2016年7月13日，重庆利荣物业管理有限公司出具四张收款收据，载明X-X-X号住房业主刘正平缴清了2014年4月至2015年3月的物管费、水电公摊费等共计20,808元。重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司于2017年2月17日作出的重淇澳房估字2017第0005号房地产评估报告附件第三页显示涉案X-X-X号房屋处于空置状态。上述事实，有刘正平（甲方）与贾春林（乙方）于2014年4月28日签订的《房地产买卖合同》、（2017）渝05执异851号执行裁定书、登记号（2010）按揭第007125号重庆市预购商品房抵押贷款合同、刘正平出具给贾春林的收条、农业银行汇款凭证、涂莉莎出具的情况说明、重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司���具的重淇澳房估字2017第0005号房地产评估报告、当事人陈述、证人证言等在卷为凭，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告贾春林称其系委托涂莉莎向刘正平指定的人员涂开智转账支付了全部购房款，一审庭审中贾春林还申请了涂莉莎、涂开智出庭作证。但是，按生活常理和交易���惯来讲，贾春林向刘正平购买房屋，应由贾春林将房款直接支付给刘正平。涂莉莎虽陈述其向涂开智转款的行为是基于涂莉莎与贾春林在合作做项目，应贾春林要求向涂开智转款，但涂莉莎与贾春林之间是否系合伙关系并无充分证据予以证明；涂开智与刘正平的关系不明，除却涂开智的陈述，并无其他证据相佐证，涂莉莎将钱款转给涂开智是否系购买涉案房屋的房款，就现有证据来讲不够明确；涂开智陈述其收到该款项后立即将该款转给了刘正平，却并无证据证明其有向刘正平转款的行为且刘正平已收到该笔钱。结合以上因素和分析来看，贾春林是否已将购买涉案房屋的购房款支付给刘正平，尚不明确，故就是否已支付完毕全部房款的问题仅凭刘正平与贾春林的陈述并不能对抗他人。另外，贾春林所举示的中信银行卡、按揭还款明细、还款计划查询及物管公司出��的收款收据，均不足以证明其在本院查封前即合法占有异议房屋；相反，重庆盛笈包装有限公司举示的房地产评估报告附件第三页显示涉案房屋处于空置状态。综合以上事实和分析，原告贾春林不符合一般买受人的构成要件，其对异议房屋不享有能够排除执行的物权期待权，故贾春林基于此提出的一系列诉讼请求亦不能成立。综上所述，贾春林的诉讼请求均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告贾春林的诉讼请求。本案一审案件受理费9800元，由原告贾春林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  周 舟审 判 员  周海燕代理审判员  宋 扬二〇一七年十一月十三日书 记 员  杨 静