天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终7971号上诉人（原审原告）：张铃阁,女,1963年11月15日出生，汉族，天津合金模具材料厂退休职工，住天津市和平区。委托诉讼代理人：谢远东，天津贤达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津盛世联行投资管理有限公司，住所地天津市武清区王庆坨镇一纬路22号。法定代表人：沈小健，董事长。委托诉讼代理人：代广生，天津五君律师事务所律师。上诉人张铃阁因与上诉人天津盛世联行投资管理有限公司（以下简称盛世联行公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初8181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张铃阁上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判盛世联行公司返还张铃阁购房款利息162932元，赔偿张铃阁房屋装修损失268000元，并赔偿张铃阁已付购房款一倍的损失566973元，一、二审诉讼费由盛世联行公司承担。事实和理由：盛世联行公司故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，与张铃阁签订买卖合同，在收取张铃阁全部房款后，仍多次将涉案房屋抵押，以致无法办理房屋登记手续，盛世联行公司严重违反诚实信用原则，属于严重的欺诈和违约行为。盛世联行公司辩称，答辩意见与己方上诉意见相同。盛世联行公司上诉请求：撤销一审判决第二项中“房屋溢价损失473027元”和“已付购房款50%的赔偿金283486.5元”，改判盛世联行公司承担不超过已付购房款566973元一倍的赔偿责任，一、二审诉讼费由张铃阁承担。事实和理由：盛世联行公司并非恶意违约，盛世联行公司可以将涉案房屋过户到张铃阁名下，案外人张丽系受盛世联行公司委托进行竞买，该房屋现盛世联行公司拥有所有权，张铃阁对此亦知情；一审判决判令盛世联行公司同时承担溢价损失和已付购房款赔偿责任，没有法律依据。张铃阁辩称，答辩意见与己方上诉意见相同，同时盛世联行公司违约行为时间长、反复、多次，严重违背诚实信用原则，且溢价损失不足以弥补张铃阁实际损失，且一审判决未支持张铃阁利息损失适用法律错误。张铃阁向一审法院起诉请求：1.判令解除张铃阁、盛世联行公司签订的《御景湾预签合同》；2.判令盛世联行公司返还张铃阁购房款566973元、各项税费22678.92元，以及自张铃阁交付房款之日起至起诉之日止的利息162932元，赔偿张铃阁装修损失268000元，赔偿张铃阁房屋转卖溢价的利益损失473068元；3.判令盛世联行公司赔偿张铃阁已付购房款一倍的损失566973元；4.诉讼费由盛世联行公司承担。一审法院认定事实：对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，对双方争议的证据和事实认定如下：盛世联行公司对张铃阁提交的装修费收据和发货清单真实性有异议，理由是发货清单仅为预算明细表，没有任何人签字盖章，也没有付款凭证，一审法院审查认为，张铃阁提交的《发货清单》上无具体收货人名称，下无发货单位名称，确无任何签字盖章，所列举项目还包括家用电器、空调、炉灶、家具、衣柜、灯具等诸多未形成装修添附物的动产，在证实张铃阁主张的装修损失上缺乏客观性；其提供的收款收据落款为欧宝莱家具销售专用章，即使确认收据真实性，从收款人印章内容看钱款性质也是购买家具的款项，与张铃阁交付家庭装饰装修款关联性上差距较大，故认为张铃阁证据在证实其全部装修损失金额上缺乏客观有效的证明效力。一审法院查明的其他事实与双方陈述一致的部分一致。一审法院认为，本案争议焦点是张铃阁主张的已付款利息损失、装修损失、房屋转卖溢价的差价损失是否均应由盛世联行公司赔偿？除以上损失赔偿外，盛世联行公司是否还应按已付购房款一倍的数额给予张铃阁赔偿？第一，盛世联行公司在与张铃阁签订房屋买卖合同前，已经将涉案房屋抵押给他人的事实存在，且该房屋已经通过法院拍卖，由其他案外人购买，即房屋已经不在盛世联行公司名下，合同目的已无法实现，应予解除，盛世联行公司亦同意解除合同，故对张铃阁解除购房合同的请求予以支持，合同解除后，盛世联行公司所收购房款应退还张铃阁，张铃阁实际占用的房屋应予腾退。第二，造成合同解除的原因在于盛世联行公司，对于由此给张铃阁造成的损失，盛世联行公司应予赔偿，具体到张铃阁请求的赔偿范围来看，其所购房屋现价相较其购房时的价格有所上涨，如双方合同能够履行，张铃阁取得房屋所有权，则其可以进行转售交易，由此可获得房屋产生溢价的利益，属损失赔偿范围中履行合同后可以获得的利益；张铃阁以2017年涉案房屋拍卖成交价格1040000元主张该部分溢价，盛世联行公司对张铃阁以此计算上涨的价格亦不持异议，仅抗辩不应支付，故确认张铃阁的溢价计算方式，计算价格为473027元，对此予以支持。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，但该利息实质应是合同解除后，购房人不能取得房屋，造成资金被出卖人占用而产生的损失，本案中既然张铃阁已经主张房屋溢价转卖获利的损失，且获得了支持，则相当于弥补了其不能取得房屋而产生的所有损失，因为该弥补效果与其取得房屋后转卖所得收益是持平的，在此种情况下其交付盛世联行公司的购房资金同样产生了溢价收益，所以不再存在单独的利息损失。至于房屋装修损失部分，因张铃阁主张的溢价损失是其如果能够将房屋转卖而获得的溢价，那么假设其能够自行转卖该住房，则在交易过程中必然包括其已经装修部分的价值，按照市场交易习惯，二手房买卖中确定交易价格时是会区分毛坯房、精装修房和一般装修房屋的，因实际装修投入和效果及新旧程度的不同，房屋交易价格也会有差异。既然张铃阁主张以此房屋的拍卖价格1040000元确定溢价损失，该房屋在2017年拍卖时，已经是进行了装修的，房屋现状没有变化，则该1040000元的价值应包含房屋全部转售交易价值，其中也就包含了装修价值，换言之，该溢价损失的弥补同样涵盖其装修费用，况且张铃阁提供的证明装修损失数额的证据亦不能采信，故对张铃阁另外主张的装修损失亦不予支持。第三，关于已付购房款一倍的赔偿责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，此处为惩罚性赔偿规定，是对出卖人在房屋买卖交易中不诚信行为的惩戒，且赔偿数额最高为已付购房款一倍，在违约赔偿方面应考虑法律制度弥补损失为主的精神，鉴于房屋溢价的损失已经弥补了张铃阁因不能取得房屋而产生的损失，故综合考虑张铃阁损失弥补程度及盛世联行公司对房屋实际占有使用至今的受益事实，一审法院酌定由盛世联行公司按已收购房款的50%数额对张铃阁予以赔偿。第四，对于已付购房款566973元和张铃阁所交税费22678.92元，盛世联行公司同意返还，予以支持。一审法院判决如下：一、解除张铃阁与天津盛世联行投资管理有限公司签订的《御景湾预签合同》；二、天津盛世联行投资管理有限公司向张铃阁返还购房款566973元，赔偿张铃阁已付税费22678.92元、房屋溢价损失473027元，给付张铃阁已付购房款50%的赔偿金283486.5元，以上各项金额合计1346165.42元，此款于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回张铃阁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11643元，由张铃阁负担3185元，由天津盛世联行投资管理有限公司负担8458元。二审中，当事人未提供新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，盛世联行公司在与张铃阁签订房屋买卖合同前，已经将涉案房屋抵押给他人，2017年3月21日该房屋通过法院拍卖，由案外人以1040000元价格购买，现张铃阁以该价格为基础主张房屋溢价，综合考量本案合同签订、履行等实际情况，一审法院予以支持并无不当。在此基础上，张铃阁还要求盛世联行公司承担装修损失以及已付购房款一倍赔偿及利息。本院认为，关于装修损失问题，涉案房屋在2017年拍卖时，已是装修状态，在房屋现状没有变化的情况下，拍卖价值本身即体现了房屋全部转售交易价值，亦包含装修价值，换言之，该溢价损失的弥补同样涵盖其装修费用，同时结合张铃阁提供的相应证据情况，一审法院对张铃阁另外主张的装修损失未予支持并无不当。关于已付购房款一倍赔偿问题，根据相关司法解释，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，是对出卖人在房屋买卖交易中不诚信行为的惩戒，且赔偿数额最高为已付购房款一倍，在违约赔偿方面应考虑法律制度弥补损失为主的精神，鉴于房屋溢价的损失已经弥补了张铃阁因不能取得房屋而产生的相应损失，故综合考虑张铃阁损失弥补程度及盛世联行公司对房屋实际占有使用至今的受益事实，一审法院酌定由盛世联行公司按已收购房款的50%数额对张铃阁予以赔偿亦无不当。关于利息问题，本案中已经判令盛世联行公司承担张铃阁所主张的房屋溢价损失和已付购房款50%赔偿责任，已经充分弥补了张铃阁不能取得房屋而产生的相应损失，且房屋溢价损失本身也包含了盛世联行公司占用张铃阁购房资金的溢价收益，在此情况下，张铃阁再主张利息损失，一审法院未予支持并无不当。综上所述，盛世联行公司、张铃阁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19339元，由上诉人张铃阁负担10944元，由天津盛世联行投资管理有限公司负担8395元。本判决为终审判决。审 判 长  张吉堂代理审判员  刘 芳代理审判员  豆 艳二〇一七年十一月七日法官 助理  仇 维书 记 员  田 慧附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……