湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初2474号原告：喻国卿，男，1955年7月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路250号。法定代表人：王建生，总经理。被告：武汉太平洋置业发展有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路钻石大厦13层7号。法定代表人：喻佑洪，总经理。被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路20号。法定代表人：喻佑洪，总经理。原告喻国卿诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称新太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月5日立案受理后，依法组成由审判员尹菁担任审判长，审判员李曦筱、许丽莎参加的合议庭，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告喻国卿到庭参加诉讼；被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、太平洋投资公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。审理中，原告喻国卿撤回了对被告武汉太平洋投资控股（集团）有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许，并记入笔录。本案现已审理终结。原告喻国卿诉称：2003年8月16日，我与原武汉太平洋置业发展有限公司,（以下简称原太平洋置业公司)签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买钻石大厦一期四层405号商铺，建筑面积3.78平方米，单价19,500元/平方米，总价73,710元，付款方式为一次性付款。合同还对交房期限、违约责任、产权登记等事项进行了详细约定。同日，我与原太平洋置业公司、太平洋购物公司签订了《委托经营管理合同》，约定将我所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限为6年（自2003年8月17日至2009年8月16日止），托管收益金总额为73,710元，支付方式为6年期满后一次性支付托管收益金73,710元。原太平洋置业公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，我依约向原太平洋置业公司支付购房款73,710元，全面履行了买受人付款义务。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司。2004年4月9日，武汉市房屋管理局（现为武汉市住房保障和房屋管理局）向我核发《房屋所有权证》（证号为武房权证市字第××号）。2004年4月27日，武汉市城市规划国土资源管理局江岸分局（现为武汉市国土资源和规划局江岸分局）向我核发了《国有土地使用证》（证号为岸国用商2004第1561号）。2004年3月30日我又与武汉太平洋置业发展有限公司签署了《武汉市商品房买卖合同》，购买钻石大厦二期三层370B商铺。建筑面积6.39平方米，单价19,915元/平方米，总价127,260元。2004年3月30日，我还与太平洋购物公司签订一份《委托经营管理合同》，该合同中载明的委托管理期限为2年（自2004年3月30日至2006年3月29日止），托管收益总额为25,464元。支付方式为按月支付托管收益金。2004年3月30日至2006年3月29日期间每月托管收益金为1,061元。上述合同签订后，我依约支付了购房款127,260元；太平洋购物公司按合同约定向我支付了托管收益金至2006年3月29日止。我于2006年3月30日又续签了《委托经营管理合同》。合同中载明的委托管理期限、托管收益金的数额及支付方式为：委托管理期限为2年（自2006年3月30至2008年3月29日），托管收益金总额为20,361.60元，支付方式为按月支付托管收益金848.40元。太平洋购物公司于2006年4月18日开始支付托管收益金。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，自2006年8月开始停止租金收益支付。故诉至法院,请求判令：1、确认喻国卿是钻石大厦二期三层370B号商铺的房屋所有权人；2、现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司向喻国卿支付钻石大厦二期370B号商铺自2006年8月17日至2008年3月29日止计19个月的托管收益金。每月托管收益金为848.40元×19个月，合计托管收益金为16,119.60元。太平洋购物公司在合同期满后未向喻国卿返还商铺，应参照《委托经营管理合同》约定的托管收益金标准向喻国卿赔偿合同期满后的商铺收益损失（2008年3月29日合同期满至2017年2月止。商铺收益损失按原合同每月848.4元×107个月=90,778.80元。直至法院判决生效之日止）。3、现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司向喻国卿支付钻石大厦一期4层405号商铺自2003年8月17日至2009年8月16日止为期6年期满后一次性托管收益金计73.710元。太平洋购物公司在合同期满后未向喻国卿返还商铺，应参照《委托管理经营管理合同》约定的托管收益金标准向喻国卿赔偿合同到期后商铺收益损失（2009年8月16日合同期满至2017年2月止。商铺收益损失按原合同折算每月1,023.75×90个月=92,137.50元。直至法院判决生效之日止）。4、因现代地产公司、新太平洋置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺的行为导致《委托经营管理合同》不能继续履行，现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司应对商铺委托收益金共同承担赔偿责任。并承担本案的诉讼费用。被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司在法定期限内未到庭应诉，放弃了其答辩及举证、质证的权利。原告喻国卿为支持其诉讼主张，向本院提交了《武汉市商品房买卖合同》及购房发票各二份、《产权式商铺买卖与租赁联合协议》一份、《委托经营管理合同》一份、《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》各一份及原告喻国卿的陈述，审理中，原告喻国卿为证明钻石大厦房地产项目开发、销售情况及现状，向本院提出申请调取了本院作出的(2012）鄂江岸民商初字第00049号《民事判决书》，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第二款的规定，本院调查的上述证据作为原告喻国卿提供的证据。经审查，原告喻国卿所提交的上述证据均系原件，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司未提出反驳的相反证据进行抗辩，对原告喻国卿所提交的证据本院依法予以采信。根据庭审、举证、质证及本院确认的有效证据，本院查明以下事实：一、钻石大厦房地产项目开发、销售情况及现状生效的民事判决书已查明，1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，原太平洋置业公司登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字[2000]061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为钻石大厦，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车库，地面一至五层为整体商场（即各买受人所称的“钻石大厦一期”，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦一期”）。2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米），与在建的钻石大厦一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理钻石大厦一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司），核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。2003年10月28日，（香港）现代城市地产有限公司以股权转让方式收购原太平洋置业公司97%的股权，成为原太平洋置业公司的大股东，公司类型变更为合资经营（港资）。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。在取得前述证照之前，原太平洋置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与钻石大厦一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买受人所称的“钻石大厦二期”，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦二期”）面向社会公开销售。2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。自原太平洋置业公司于2003年开始建设钻石大厦一、二期后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将钻石大厦一期一至四楼、二期一至三楼共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间，原太平洋置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括喻国卿在内的近400余人销售钻石大厦一、二期商铺，并由太平洋购物公司作为包租方、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）作为担保方，与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同，约定各买受人将所购商铺委托给太平洋购物公司经营管理，太平洋购物公司向各买受人支付托管收益金（根据管理期限、购房价格的不同，托管收益金的比例、总额不等，支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形），太平洋投资公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。2004年11月，钻石大厦一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金；对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人，因合同期限尚未届满，太平洋购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间，武汉市住房保障和房屋管理局（原名称为武汉市房地产登记发证中心）向钻石大厦一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》，其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。2006年5月初，钻石大厦各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，钻石大厦商场内亦张贴了《“钻石大厦”同意退房函告》，函告主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8,000万元，这几年支出的返租收益全部是由现代地产公司贴给商场，公司本着对投资人负责的态度，同意购买钻石大厦1-5层商铺的客户退房请求；公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金，银行贷款由本公司负责支付还款，计划于今年年底前分期支付投资人自有资金，2007年付清，在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。自2006年6月起，钻石大厦一期四楼、二期二至三楼开始改造施工，部分商铺买受人（其中含有已办理房屋权属两证的买受人）基于商铺经营状况、投资风险等各种原因决定退房，先后办理了退房事宜。在各买受人办理退房期间，现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2006年7月将钻石大厦一期一至三楼及地下室作价73,800,000元再次卖给武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司），并于2006年9月将钻石大厦一期一至三楼及地下室交付给嘉年瑞雪公司占有、使用、收益至今，但嘉年瑞雪公司仅付款10,030,000元，余款未支付。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原钻石大厦产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向钻石大厦各商铺买受人支付收益金。因钻石大厦部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金），钻石大厦部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。现钻石大厦一期一至三楼由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，出租给其它商家以商铺形态正常经营；钻石大厦一期四楼及二期一至三楼被分割成独立房间，未以商铺形态正常经营，由钻石大厦物业公司（现为武汉腾松物业管理有限公司）出租给他人临时使用，大部分房间处于空置状态。二、本案原告喻国卿签署的各合同主要内容及履行情况2003年8月16日，喻国卿与现代地产公司(原太平洋置业公司)签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同载明，喻国卿所购商铺基本情况及价款为：钻石大厦一期四层405号商铺，建筑面积3.78平方米，单价19,500元/平方米，总价73,710元，付款方式为一次性付清全款。合同还对交房期限、违约责任、产权登记等事项进行了详细约定。现代地产公司(原太平洋置业公司)在合同上签章。同年8月16日，喻国卿还与原太平洋置业公司、武汉世界之窗购物广场有限公司（即太平洋购物公司）签订了《产权式商铺买卖与租赁联合协议》（以下简称协议），协议约定：喻国卿将其所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限为6年（自2003年8月17日至2009年8月16日止），托管收益金总额为73,710元，支付方式为6年期满后一次性支付托管收益金，由太平洋购物公司在租赁期满后三个月内分三次付清，即2009年9月17日支付三分之一；2009年10月17日支付三分之一；2009年11月17日支付三分之一。原太平洋置业公司承担太平洋购物公司能够顺利租赁喻国卿的购买物业并正常履约的连带保证责任。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，喻国卿于2004年2月17日依约向原太平洋置业公司支付购房款73,710元。合同到期后，太平洋购物公司未向喻国卿支付托管收益金。2004年4月9日，武汉市房屋管理局（现为武汉市住房保障和房屋管理局）向喻国卿核发《房屋所有权证》（证号为武房权证市字第××号）。2004年4月27日，武汉市城市规划国土资源管理局江岸分局（现为武汉市国土资源和规划局江岸分局）向喻国卿核发了《国有土地使用证》（证号为岸国用商2004第1561号）。2004年3月30日喻国卿签署了《武汉市商品房买卖合同》，购买钻石大厦二期三层370B商铺。建筑面积6.39平方米，单价19,915元/平方米，总价127,260元。合同上出卖人署名及加盖的公章全称为“武汉太平洋置业发展有限公司”，合同签订当日喻国卿依约支付了购房款127,260元，该公司向其出具了购房发票。同日，喻国卿还与太平洋购物公司签订一份《委托经营管理合同》，该合同中载明的委托管理期限为2年，（自2004年3月30日至2006年3月29日止），托管收益总额为25,464元。支付方式为按月支付托管收益金。2004年3月30日至2006年3月29日期间每月托管收益金为1,061元。合同签订后，太平洋购物公司按合同约定向喻国卿支付了托管收益金至2006年3月29日止。上述委托经营管理合同届满后，喻国卿于2006年3月30日又与太平洋购物公司续签了《委托经营管理合同》。合同中载明的委托管理期限、托管收益金的数额及支付方式为：委托管理期限为2年（自2006年3月30至2008年3月29日），托管收益金总额为20,361.60元，支付方式为按月支付托管收益金848.40元。太平洋购物公司于2006年4月18日开始按合同约定按月向喻国卿支付了托管收益金。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，自2006年8月开始停止租金收益支付。嗣后，就三层370B商铺太平洋购物公司按合同约定按月向喻国卿支付托管收益金至2006年8月18日止，此后未继续履行合同。根据本院审理查明的上述事实，并结合原告喻国卿向本院提交的证据，本院认为：1、喻国卿所购买的钻石大厦一期四层405号商铺已经在相关部门办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，即为该房屋的所有人。2、钻石大厦一期的开发商为1996年成立的原太平洋置业公司，原太平洋置业公司于2002年5月开始向相关政府部门申报钻石大厦二期项目的开发建设，并于2003年5月取得钻石大厦二期的《建设用地规划许可证》，原太平洋置业公司于2004年2月23日变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义于2004年7月取得钻石大厦二期的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，而新太平洋置业公司的成立时间（即2004年8月10日）在此之后，显然新太平洋置业公司不是钻石大厦二期的开发商，涉案房地产项目应当认定是现代地产公司以原企业名称即原太平洋置业公司名义开发建设，故本院认定原告喻国卿于2004年3月30日签订的《武汉市商品房买卖合同》的出卖人应为现代地产公司（即原太平洋置业公司）。喻国卿作为买受人，严格按照《武汉市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，现代地产公司（即原太平洋置业公司）向喻国卿拟制交付商铺，喻国卿再将商铺委托给太平洋购物公司经营管理，双方均已实际履行合同，显然该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，喻国卿依照合同约定和法律规定已取得钻石大厦二期三层370B商铺的房屋所有权。3、喻国卿就钻石大厦一期405号商铺和钻石大厦二期三层370B商铺分别与太平洋购物公司签订了协议和《委托经营管理合同》，系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效。太平洋购物公司作为管理方、包租方，未能按照协议和《委托经营管理合同》的约定向喻国卿支付钻石大厦一期405号商铺的6年的托管收益金及钻石大厦二期三层370B商铺从2006年8月19日起的托管收益金，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任；原太平洋置业公司（即现代地产公司）作为钻石大厦一期405号商铺的保证人，应当对合同期内的托管收益金承担连带清偿责任；4、太平洋购物公司在合同期满后未向喻国卿返还两商铺，应参照协议和《委托经营管理合同》约定的托管收益金标准向喻国卿赔偿合同期满后的商铺收益损失；现代地产公司、新太平洋置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺的行为，是导致喻国卿两商铺的协议和《委托经营管理合同》不能继续履行的主要原因，现代地产公司、新太平洋置业公司应对钻石大厦一期405号商铺协议到期后的一次性委托收益金73,710元和协议期满后的托管收益损失及钻石大厦二期三层370B商铺从2006年8月18日之后的托管收益金共同承担赔偿责任。综上，喻国卿的诉讼请求成立，本院予以支持。现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告喻国卿系位于武汉市江岸区鄱阳街4号“钻石大厦（世界之窗）二期”二期三层370B商铺（建筑面积6.39平方米）的房屋所有权人。二、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻国卿支付钻石大厦二期三层370B商铺合同期内托管收益金16,119.60元（按照《委托经营管理合同》约定的每月848.40元标准计算，从2006年8月19日起算至2008年3月29日止，即848.40元/月×19个月=16,119.60元）。三、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻国卿赔偿二期三层370B商铺合同期满后的托管收益金损失（参照《委托经营管理合同》约定的每月848.40元标准计算，从2008年3月30日起算至本判决确定付款之日止）。四、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻国卿支付一期405号商铺合同期内托管收益金73,710元(截止2009年8月16日合同期满)。五、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻国卿赔偿一期405号商铺合同期满后的托管收益金损失（参照《委托经营管理合同》约定的每月73,710÷72=1,023.75元标准计算，从2009年8月17日起算至本判决确定付款之日止）。六、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司对上述二、三、四、五项共同承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元、公告费38元，共计7,338元，由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长 尹 菁审判员 李曦筱审判员 许丽莎二〇一七年十一月二十三日书记员 王 露