西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0104民初6734号原告魏丽萍，女，1984年5月28日出生，汉族。委托代理人李辉，西安市莲湖区北院门法律服务所法律工作者。被告孙霜洁，男，1977年10月15日出生，汉族。被告王文琴，女，1979年11月14日出生，汉族。共同委托代理人刘军键、赵亚琳，陕西德迈律师事务所律师。第三人西安风格房地产信息咨询有限公司。法定代表人赵毅，男，1987年2月23日出生，汉族。原告魏丽萍诉被告孙霜洁、王文琴、第三人西安风格房地产信息咨询有限公司（以下称风格公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏丽萍之委托代理人李辉、被告孙霜洁、王文琴之委托代理人刘军键、赵亚琳、第三人风格公司之法定代表人赵毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏丽萍诉称，2017年1月12日，原告与二被告经第三人中介，签订了编号为某号《西安市二手房屋买卖合同》，约定被告将其位于西安市莲湖区大兴新区蔚蓝悦城某幢某单元某号，面积为124.55平方米二手房，以79万元价格出售给原告，并约定2017年5月29日之前，双方备齐所有过户资料和所需房款，在5个工作日内到房管局办理过户手续。合同签订后，原告如约向二被告交纳了合同定金5万元，并积极筹措购房资金准备履约，但2017年7月31日，二被告却向第三人及原告明确提出其要求单方解除合同，被告行为已构成了根本违约。原告现诉至本院，请求依法判令：1、被告承担合同违约责任，并承担合同违约金7.9万元；2、被告双倍返还原告合同定金10万元；3、二被告支付原告延期交房的滞纳金2.3万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告孙霜洁及王文琴辩称，一、被告一直积极履约，由于国家调控政策原因致使合同无法履行，故原告指责被告违约理由不能成立；二、被告仅于2017年1月13日收取第三人给付的定金25000元，未收到原告向其交付的合同定金，无义务向原告双倍返还。如要返还也是向第三人返还，而非本案原告；三、被告并未延期交房，滞纳金不应承担。第三人风格公司辩称，原、被告于2017年1月12日签订了房屋买卖合同，双方签订合同均为真实意思表示，房屋具体情况也告知双方。据了解，房产证出证日期是2017年6月26日，现房屋仍能继续交易，对被告所述不予认可。经审理查明，二被告为夫妻关系，均非本市户籍。2017年1月12日，原告通过风格公司与被告孙霜洁签订《西安市二手房屋买卖合同》，约定孙霜洁将西安市莲湖区大兴新区蔚蓝城某幢某单元某号住宅房，面积124.55平方米出售给原告，该房屋已设定抵押，共有人为王文琴，契税票2017年5月26日满2年。孙霜洁应于2017年5月28日前办理完结抵押注销手续。经双方协商该房屋成交价格为790000元，原告应于合同签订当日将定金50000元直接交于孙霜洁25000元，交于居间方托管25000元，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到被告孙霜洁银行账户。若被告违约双倍返还原告定金，若原告违约被告不退还定金。付款方式约定为贷款，原告应于2017年5月28日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日内，将购房首付款200000元存入资金监管账户进行资金监管，剩余590000元以按揭贷款方式支付。双方应于2017年5月29日之前备齐所有过户资料和所需房款，于5个工作日内到房管局办理过户手续。关于违约责任双方约定，任意一方不按合同约定履行或不完全按照合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同。若出卖方违约，应于7个工作日内将其已收取的款项返还买方，并按照房屋成交总价的百分之十向买方支付违约金，如出卖方逾期支付，应按照同期银行贷款利息向买方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用以其他损失均由出卖人承担。原、被告合同签订当日，原告向第三人风格公司交付定金50000元，风格公司将25000元支付被告孙霜洁，其余25000元自行托管。2017年3月20日，孙霜洁为涉案房屋办理了注销抵押手续。2017年5月27日晚，孙霜洁向风格公司员工赵洋转账3080元，用于办理房产证加急。2017年6月26日，孙霜洁取得房产证。另查，孙霜洁购买涉案房屋时，于2012年9月19日办理网签，2012年10月26日登记备案。2017年7月24日，二被告向风格公司及魏丽萍出具《告知函》载明：双方在无任何隐瞒的情况下签订了二手房屋买卖合同，并收到风格公司支付的定金25000元。被告于合同签订后积极履行合同义务，清偿按揭款，并多次催促开发商办理房产证，在交付3080元加急费后，房产证于2017年6月26日取得，被告备齐所有资料后，因西安市关于二手房交易出台新政策，需等2017年10月网签满5年后方能交易，因被告不能接受，现提出即日起解除合同。后，因原告不同意解除合同，于当日向风格公司及二被告出具《催办函》载明：按照双方合同约定应于2017年5月28日前备齐所有过户资料和首付款，并于5个工作日内到房管局办理过户手续。原告多次通过中介公司咨询进度和催办，中介均答复由于被告承诺自己办理房产证，未能如期办出，并于2017年6月3日告知原告房产证申请表已拿到，并让原告准备资料办理过户，但截止6月28日新政策公布后也未能办理过户。得知新政策后，原告积极联系风格公司并多次催问，风格公司答复到2017年10月底网签满5年后可办理过户，需联系被告签订补充协议。原告方一直友好协商，但风格公司告知原告被告方不予办理。原告认为被告未在合同约定期限内办理房产证导致不能按期办理过户手续构成违约在先，若被告不能协商此事，将按合同约定承担定金双倍违约金10万元、房价10%合同违约金7.9万元、60日滞纳金2.3万余元及相关税费、诉讼费等。2017年7月31日，二被告再次向风格公司及魏丽萍出具《催办函》载明：因2017年6月28日出台《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，原、被告签订的房屋买卖合同应属无效，经中介方告知需到2017年10月网签满5年后方可交易，被告方不予接受，已于2017年7月24日正式提出因不可抗力解除合同，退回购房定金25000元。因至2017年7月31日未能给出结果，联系办理退还定金事宜，故被告通知中介及原告终止合同，办理退回购房定金及解除合同事宜。庭审中，双方均认可知悉上述函件内容。上述事实，有《西安市二手房屋买卖合同》、收据、契税缴纳票据、注销抵押备案通知书、收条、微信聊天记录、告知函、催办函等证据及庭审笔录附卷佐证。本院认为，原、被告签订的《西安市二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。合同签订后，原告依约交付了定金，被告于2017年3月20日办理了抵押注销手续，双方均为实现合同目的履行了各自义务，后在履行合同过程中，被告称西安市出台新购房政策影响其权益，故拒绝继续履行，并向原告出具《告知函》要求解除合同。被告此行为已构成违约，应向原告承担违约责任。现原告作为守约方，有权要求解除合同、赔偿损失。因原告在本案中主张解除涉案合同，故本院确定原、被告与第三人签订的《西安市二手房屋买卖合同》自庭审之日2017年9月28日解除。该合同约定，若出卖方违约，应于7个工作日内将其已收取的款项返还买方，并按照房屋成交总价的百分之十向买方支付违约金，如出卖方逾期支付，应按照同期银行贷款利息向买方支付违约金。故原告诉请违约金79000元，本院依法予以支持；关于原告主张双倍返还定金之诉请，因定金罚则与违约金在性质、目的等方面具有相同性，现被告已承担了违约金，故对原告要求双倍返还定金之诉请本院依法不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，风格公司及孙霜洁应退还原告交付的定金50000元；关于原告主张逾期交房滞纳金之诉请，现双方均同意解除合同，故不适用合同中约定的交房滞纳金条款，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告魏丽萍与被告孙霜洁、王文琴、第三人西安风格房地产信息咨询有限公司签订的《西安市二手房屋买卖合同》于2017年9月28日解除；二、本判决生效后十日内，被告孙霜洁向原告魏丽萍支付违约金79000元；三、本判决生效后十日内，被告孙霜洁向原告魏丽萍返还定金25000元；四、被告王文琴对上述第二条、第三条承担连带责任；五、本判决生效后十日内，第三人西安风格房地产信息咨询有限公司向原告魏丽萍返还定金25000元；六、驳回原告魏丽萍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元（原告已预交），由被告孙霜洁、王文琴承担2770元，由原告魏丽萍承担1560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱保建代理审判员  杨 婷人民陪审员  李 军二〇一七年十一月二十日书 记 员  张 帆