江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初9516号原告：李幼红，女，1975年11月11日生，汉族，住江苏省常熟市。原告：李跃斌，男，1974年2月14日生，汉族，住江苏省常熟市。被告：被告常熟市太谷百货商业有限公司，住所地江苏省常熟市方塔街106号。法定代表人：徐敏璞。被告：常熟市恒隆置业有限公司，住所地常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401室。法定代表人：胡惠明。原告李幼红、李跃斌诉被告常熟市太谷百货商业有限公司（以下简称太谷公司）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后适用简易程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理，原告李幼红、李跃斌到庭参加诉讼，被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付所欠租金及并按合同赔偿违约金，合计48786.71元；2、判令被告执行回购合同并按合同承担违约责任违约金126383.25元；3、诉讼费由被告承担。审理中，两原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：两原告于2006年7月21日将位于方塔街106号恒隆中心三楼C094商铺出租给太谷公司经营，租期120个月，合同约定自2007年4月起至2017年3月止，每月15日支付当月租金，租金金额2443元/月。被告支付至2015年6月后便不再支付房租，在9月份经催讨又支付了一个月，并未按法院判决支付2015年8月至10月三个月的房租、违约金及诉讼费，合计7573.88元。现租赁合同已到期，请求法院判令被告支付11月份至2017年3月份共17个月的租金41531元及违约金7255.71元。两被告未做答辩。经审理查明：位于常熟市方塔街106号C-094号商铺系李幼红、李跃斌共同所有，两人系夫妻关系。2006年7月21日，李幼红（出租人、甲方）与常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为太谷公司）（承租人、乙方）、恒隆公司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字C094号租赁协议一份，该合同载明：“鉴于：1、甲方已与常熟市恒隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：C094）（下称‘买卖合同’）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为12.67平方米，单价为人民币每平方米28500元，总额为人民币叁拾陆万壹仟零玖拾伍元整（小写）￥361095元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心三层C094号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产……第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心三层C094号的甲方物业（以下称‘出租物业’）。出租物业建筑面积共12.67平方米，用途为商业。1.3甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设购物中心或其他商业用途。乙方有权根据本协议使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙……第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交额的8.12%为年现金收益，月租金总额为人民币（大写）贰仟肆佰肆拾叁元整；（小写）￥2443元整；年租金总额为人民币（大写）贰万玖仟叁佰壹拾陆元整；（小写）￥29316元整；120个月（十年）租金总额为人民币（大写）贰拾玖万叁仟壹佰陆拾元整；（小写）￥293160元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出[甲方的月支出以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方采取一次性付款方式的，也按此标准计算]。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方不迟于2006年12月向甲方支付租金，每月15日支付租金。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年12月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户……第六条物业的使用和交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有……第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使……第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用……第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任……第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议……第十三条担保方责任13.1常熟市恒隆置业有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时交付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟市恒隆置业有限公司按期支付甲方租金收益……本合同在双方签字盖章后生效，本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力……”。又查明：2015年10月28日，李幼红、李跃斌向本院提起诉讼，要求太谷公司、恒隆公司支付租金及逾期付款违约金，本院于2015年12月9日作出（2015）熟民初字第01228号民事判决书，判决：一、常熟市太谷百货商业有限公司支付李幼红、李跃斌2015年8月至10月的租金7329元，并支付逾期付款违约金219.88元；二、常熟市恒隆置业有限公司对常熟市太谷百货商业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。审理中，原告表示法院已判决了被告应当支付2015年8月至10月的租金，现主张2015年11月至2017年3月的租金，共计41531元；另外按照合同约定逾期付款应当按照租金支付日万分之五的违约金，故从被告应当支付的每期租金对应日计算到2017年6月30日，算出违约金7255.71元。以上事实，有租赁协议、房产证、银行明细以及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告李幼红与被告太谷公司及恒隆公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。被告太谷公司需于每月的15日前支付原告当月租金2443元，现原告要求被告太谷公司按照2443元/月的标准支付2015年11月至2017年3月共计17个月的租金41531元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同还约定，如被告太谷公司逾期给付租金，需按应付租金日万分之五的标准支付逾期付款违约金，计算至本院判决时止，原告主张的逾期付款违约金7255.71元在合同约定的范围内，本院予以支持。被告恒隆公司自愿为被告太谷公司的上述债务提供担保，但是相应的租赁协议中对恒隆公司的担保责任约定不明，考虑到该条款系被告方制作的格式条款，应作对被告不利的解释，故恒隆公司应为太谷公司的上述债务承担连带清偿责任。被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常熟市太谷百货商业有限公司支付原告李幼红、李跃斌2015年8月至2017年3月的租金41531元，并支付逾期付款违约金7255.71元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院账户，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××65）。二、被告常熟市恒隆置业有限公司对被告常熟市太谷百货商业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取510元，由两被告负担（原告预交的案件受理费510元由两被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起十内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  崔劲松二〇一七年十一月二十日书记员  张婕妤