北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初10925号原告(反诉被告)：张新宁，女，1949年10月2日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：贾丽丽，北京市京广律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐辉，男，1967年8月21日出生，住北京市石景山区。���托诉讼代理人：琚敬，北京众再成律师事务所律师。原告(反诉被告)张新宁与被告(反诉原告)徐辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张新宁之委托诉讼代理人贾丽丽，被告(反诉原告)徐辉及其委托诉讼代理人琚敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张新宁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告配合原告先行偿还银行贷款并办理房屋解押手续，被告协助原告办理位于北京市石景山区X号房屋所有权转移登记手续，原告支付被告剩余267000元购房款，2、案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告经中介绍相识，双方于2008年12月15日签订了房屋买卖合同，约定了具体价款、付款方式、违约责任等具体情况，后原告向被告支付了定金10万元整，部分购房款523000元整，因购买的系现房，被告即将该房屋交付原告实际占有使用至今，待其取得所有权证后，在政策法规允许的条件下，过户给原告，原告再将剩余房款一次性付给被告，原告严格按照合同的约定履行了义务，被告却一直以种种理由推辞。我们可以支付尾款26.7万元，但先扣除房屋剩余贷款，剩下的钱再支付被告。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）徐辉辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求。1、双方于2008年12月15日签订《北京市存量房买卖合同》及补充协议，原告向被告支付了房屋总价款70%即623000元，后迟迟不肯支付尾款是原告违约，也不配合过户。双方签订房屋买卖合同后，长达八、九年的时间，没有主动和被告联系，房屋达到上市交易条件后，被告积极联系原告要求支付尾款，并办理过户，原告均以其母亲生病和税费交纳问题拖延过户，��原告的违约，导致被告迟迟拿不到尾款，错失买房时机，造成极大经济损失。2、房屋性质为经济适用房，因原告违约导致被告名下一直有房，不符合再申请其他保障房机会。根据北京市相关规定，有房居民不能申请其他保障房，原告拖延几年之久，期间因政策变化，被告失去了申请保障房的机会，现在根本申请不上。3、原告违约，导致被告居无定所，且银行贷款迟迟无法还清。涉案房屋为被告唯一住房，该房有抵押贷款，因原告违约不支付尾款，导致被告无力偿还贷款，影响被告再购买其他住房。最终导致被告在2014年后房价猛涨之后无力买房。被告（反诉原告）徐辉向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除原、被告于2008年12月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告多次催促原告支付尾款并办理过户手续，原告均拒绝支付并不配合办理过户手续。根据双方签订合同第7条第2款逾期付款责任，买受人逾期超过95日，出卖人有权解除合同，现原告逾期付款几年之久，导致被告错失买房时机，给被告造成经济损失。原告(反诉被告)张新宁对被告（反诉原告）徐辉的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求，要求被告配合原告办理过户手续，原告没有任何违约行为。双方应该按照合同履行。经审理查明：2008年12月15日，出卖人徐辉与买受人张新宁签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋位于石景山区X号房屋（以下简称涉案房屋）。房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行北京海东支行，抵押登记日期为2004年12月10日。经买卖双方协商一致，涉案房屋成交价格为890000元���买受人采取下列第（1）种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。（1）自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付现金。出卖人应当在开发商交房日后7天内将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋属附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收。记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。（二）逾期付款责任：买受人未按照附件四约定时间付款的，按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过95日，出卖人有权解除合同。合同附件六约定由买受人承担的税费为契税、印花税、土地出��金或土地收益。双方均承认只签订合同附件一、六，并未签订合同附件二、三、四、五。同日，甲方（出卖人）徐辉与乙方（买受人）张新宁签订《补充协议》，约定：一、甲方同意将其名下位于北京市石景山区X号房屋出售给乙方。二、上述房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均已知晓，为保障甲乙双方的利益及房屋交易的安全性，特此商定：1、房屋总价款890000元。2、甲方办理上述房屋一手产权证所应缴纳的税费，由甲方自行承担。3、甲方应在国家政策允许的办理产权证的时间内办理产权证，不得借故拖延，同时甲、乙双方应按照国家经济适用房管理政策允许过户的最短时间内，甲乙双方相互配合提供资料及办理上市审批及买卖过户等相关手续；甲方不得借故拖延时间不配合办理各项手续，否则视同甲方违约。4��在房屋过户之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用（本协议另有约定费用除外）均由甲方承担，该笔费用自产权单位或物业发出书面通知要求甲方交款的五个工作日内交清。5、双方同意上述房产的最迟过户时间：①国家政策允许办理房产证的时间内1个月内，甲方办理房产证不得恶意拖延，否则按违约处理。②国家政策允许过户的时间内1个月为限，甲乙双方不得恶意拖延，否则按拖延方违约处理。如在上述日期前因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，乙方给予甲方30日（甲方个人原因除外）的宽限期。在宽限期内仍无法办理完毕产权转移手续，双方应在友好协商的基础上处理解决，如果双方协议解除买卖合同及本协议的，违约责任双方商议，商议不成依国家法律为准。三、其他。6、②签合同当日支付甲方定金100000元。③乙方支付公共维修基金，综合地价款，物业费，供暖费。如甲乙双方过户时需再进行支付综合地价款则甲方退还乙方先期支付的综合地价款9363元。⑤交房当日乙方支付甲方70%房款含定金合计623000元。上述合同及补充协议签订后，双方均依约履行了合同及补充协议。2008年12月15日，张新宁给付徐辉涉案房屋定金10万元。2008年12月31日，张新宁给付徐辉涉案房屋首付款52.3万元，当日，徐辉将涉案房屋交付张新宁，张新宁入住并对涉案房屋进行了装修。2009年4月24日的契税发票显示：缴款人徐辉，房产坐落石景山区X号，实缴税费5604.40元，办讫章上的交款时间为2009年5月14日。2010年2月8日，涉案房屋转移登记至徐辉名下，涉案房屋坐落为石景山区X号。另查：徐辉向北京市住房贷款担保中心偿还涉案房屋的贷款，截止2017年8月10日，涉案房屋的贷款���息尚有170369.92元未清偿。张新宁同意先行代徐辉偿还欠付的贷款债务。经询问北京市住房贷款担保中心，其表示只要保证其债权实现，其他内容无异议。审理中，张新宁向本院提出财产保全申请，要求对徐辉名下位于北京市石景山区X房屋进行查封。申请人张新宁以位于北京市西城区X号的房屋为担保。本院于2017年6月9日作出(2017)京0107民初X号民事裁定书，查封被申请人徐辉名下的上述房产。再查：本案审理过程中，徐辉提交与张新宁20**年6月3、4、5日的三份录音：第一份录音主要内容，徐辉：“该过户了吧？我房本写的是10月份，还是以契税时间为准，满五年才可以（过户）。”。张新宁：“咱们不是都交了吗？”……徐辉：“您把尾款准备好。其实就差这个了，然后咱们把户过了。”。张新宁：“行行行，过完户我才能给你尾款。”。徐辉：“你先把钱给我，因为您把钱给我，也不是归我是归抵押权人，把钱给人家咱房本不就可以过户了吗，所以您把尾款给了我，你什么时候备齐了给我打一个电话，咱们赶快（过户），因为这个协议约定了时间好吧。”。第二份录音内容为双方核对交纳契税的时间，徐辉称要去建委查询。第三份录音内容为徐辉给张新宁打电话，告知建委查询的时间是2014年4月24日就可以过户。张新宁称其去银行查是（2009年）12月15日。徐辉：“无所谓，真要是那么算的话，您说真到了（2014年）12月份，算咱两谁违约，反正你要着急过户，咱就过你要不着急过户，就听您的，就等等。”。张新宁：“反正我就希望咱们赶紧过户，我就把尾款给你好吗？……”。徐辉：“不是我不能过了户我再和您要钱，那不可能因为您把钱给我，我得先把钱交给银行。因为银行那边，咱们当时合同写了，���个贷款，把贷款还了这本就干净了，就可过户，咱不能再为这事争了吧。”……张新宁：“过户得花多少钱，是不是花不少钱？”，徐辉：“那我就不知道了……我就拿到我那个（尾款），因为咱们合同中约定综合地价款税、金、土地出让金等都是您交，到时（建委）窗口要什么钱再看”，张新宁：“我那年都交了一大笔钱。”……徐辉：“张姐，咱具体怎么办，您及时给我一个回信”，张新宁：“是啊，我和我们家那位商量半天了，别提这事儿了。”。张新宁对上述三份录音的真实性和证明目的均不予认可。徐辉提交2014年6月9日的录音一份，证明徐辉致电张新宁，张新宁告诉徐辉其母亲生病了。徐辉：“明天就是6月10日，咱们那些手续要赶在6月10日前办才行，要不又要等下个月才能办。”。张新宁：“那行我争取吧。”……徐辉：“因为咱们那个（合同），您估计什么时候能给个信？”。张新宁称:“我争取，没谱”。徐辉称：“因为咱们那协议有日期，过了期限到时候说不清。把病人先看好吧，无所谓，好吧”。张新宁对录音的真实性和证明目的均不予认可。徐辉提供2014年12月28日录音材料一份，证明徐辉致电张新宁，要求张新宁支付尾款并配合办理过户手续，徐辉表示已经提出于上半年配合张新宁过户，但张新宁拖延，且双方对过户与支付尾款的时间、税费承担等产生争议。对此，张新宁否认通话系其本人，表示录音内容体现双方协商过程，其亦致电过徐辉要求配合过户并给付剩余房款，徐辉不予理会。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收据、发票、录音、查询结果、联系笔录及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：张新宁、徐辉签订的房屋买卖合同及补充协议系双���真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属有效合同。双方均应按合同的约定履行义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方签订的房屋买卖合同及补充协议均未约定剩余30%房款的支付时间以及支付尾款与办理房屋过户的先后履行顺序。张新宁虽否认通话录音真实性，但对此并未提出相反证据。通过徐辉与张新宁的几次通话内容，双方对过户与交付尾款的时间及顺序一直在协商，但就支付房屋尾款与配合办理过户手续的先后履行顺序及时间并未达成一致意见。因此双方享有同时履行抗辩权，因此，张新宁不交付尾款不构成违约，徐辉不享有合同解除权。对徐辉请求解除双方于2008年12月15日签订《北京市存量房��买卖合同》及《补充协议》的反诉请求，本院不予支持。徐辉针对通话录音中张新宁不承担税费构成严重违约的抗辩意见，合同已经明确约定综合地价款，印花税、契税、土地出让金等税费由买受人承担，但因双方对过户时间和交付尾款发生争议未协商一致，该意见不构成根本违约，不影响合同的继续履行。故对此抗辩意见，本院不予采纳。本案中，补充协议约定涉案房屋的过户时间为国家政策允许过户的时间内1个月以及30日的宽限期内。涉案房屋的契税已于2009年5月24日交纳，现已经过五年，涉案房屋已经具备上市交易条件，张新宁亦同意一次性给付徐辉剩余尾款267000元，在张新宁同意先行偿还完毕房屋贷款的情况下，房屋买卖合同继续履行并无事实及法律障碍，徐辉应配合张新宁办理涉案房屋解除抵押及所有权转移登记手续。综上所述，依���《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、徐辉于本判决生效后七日内持相关手续前往贷款机构协助张新宁偿还位于北京市石景山区X号房屋所欠的抵押贷款本金及利息（具体数额以还款时金融机构最终核定的本金和利息数额为准）；二、本判决主文上述第一项履行完毕后当日，徐辉协助张新宁前往北京市石景山区房屋登记机关办理北京市石景山区X号房屋的贷款抵押登记解除手续；三、本判决主文上述第二项履行完毕后三日内，张新宁支付徐辉剩余购房款（二十六万七千元减去本判决主文第一项张新宁代为清偿解抵押的债务数额）；四、本判决主文上述第三项履行完毕后当日，徐辉协助张新���前往北京市石景山区房屋登记机关办理北京市石景山区X号房屋的所有权转移登记手续至张新宁名下；五、驳回徐辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千七百元，由张新宁负担六千三百五十元（已预交三十五元，余额六千三百一十五元于本判决生效后七日内交纳）；由徐辉负担六千三百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六千三百五十元，由徐辉负担（已交纳）。保全费五千元，由张新宁负担二千五百元（已交纳），由徐辉负担二千五百元（于本判决生效后七日内经行给付张新宁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本���递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 旸人民陪审员  李月恩人民陪审员  冀凤宝二〇一七年十一月十日书 记 员  孙紫淇