山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1602民初4052号原告：李倩。原告：ＸＸ阳。委托诉讼代理人：王华，山东滨泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛吉军，山东滨泰律师事务所律师。被告：滨州滨岭商贸有限责任公司，住所地滨州市205国道与东方红路口交叉处，统一社会信用代码91371600749875431B。委托诉讼代理人：宗学辉，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岭枝，山东一衡律师事务所律师。原告李倩、ＸＸ阳与滨州滨岭商贸有限责任公司（以下简称：滨岭商贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李倩、ＸＸ阳的委托诉讼代理人王华，被告滨岭商贸公司委托诉讼代理人刘岭枝等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李倩、ＸＸ阳向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付原告商品房买卖合同及购房款发票；2.被告为原告办理滨岭商贸园某室住宅的不动产权属证书；3.被告支付原告逾期办理不动产权属登记的违约金20000元，并按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算至实际办理不动产登记证书之日；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2014年12月30日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的滨岭观海花园滨岭商贸园某室。合同对所购房屋的基本情况、价格、房屋交付时间及办理房屋权属证书时间均作出了明确约定。合同签订后，原告依约支付了购房款项，被告不但没有按照双方合同约定时间为原告办理房屋的产权证书，也未将购房发票及备案的商品房买卖合同交予原告。现项目已经综合验收，被告业已取得滨岭商贸园18号楼的不动产权证书。但被告迟迟不为原告办理不动产权的转移登记，严重损害了原告的合法权益。为实现合同权利诉至法院，请求法庭查清事实，公正裁决。被告滨岭商贸公司辩称，涉案项目工程已经竣工验收备案，并且在不动产登记部门进行了初始登记，现在具备协助原告办理权属登记的条件。目前，被告正分期分批协助购房人积极办理不动产权属登记手续，被告同意尽快为原告办理不动产权证书。对于逾期办理的违约责任，双方签署的房屋买卖合同当中有明确约定，即按照买受人已付购房款的0.2%计算。原告请求支付违约金的计算方法有误，缺乏事实和法律根据，不应给予支持。综上，请求法庭查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的商品房买卖合同、转账记录清单、借款合同、贷款支付凭证等证据，因其来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，原告李倩、ＸＸ阳与被告滨岭商贸公司签订商品房买卖合同，双方协商确定李倩、ＸＸ阳购房滨岭商贸公司开发建设的滨岭商贸园多层住宅。合同约定，李倩、ＸＸ阳购买滨岭商贸公司开发的滨岭商贸园多层住宅某室的住宅；买受人所购买商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为滨州市住房和城张建设局，商品预售许可证号为20XXX02；该房建筑面积135.55平方米，总价为370000元；买受人在签订合同同时向出卖人支付购房总款的30.03%，即112000元作为首付款，余款258000元在以办理按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2015年3月30日前，向买受人交付经综合验收合格的商品房；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不选择退房时，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金等。另查，滨岭商贸公司在2012年时既已取得有关其开发建设的滨岭商贸园多层住宅项目的商品房预售许可证。合同订立前，李倩、ＸＸ阳向滨岭商贸公司支付定金10000元。合同订立当日，李倩、ＸＸ阳向滨岭商贸公司转账支付102000元。2015年1月21日，李倩、ＸＸ阳申请办理的贷款获批发放，工商银行滨州分行将贷款资金258000元直接拨付至滨州商贸公司的银行账户中。2015年5月，滨岭商贸园多层住宅18幢楼建设完工，滨岭商贸公司将该小区18幢的住宅（该住宅楼尚未竣工验收）向业主交付，李倩、ＸＸ阳接受交付某号住宅，并且在取得房屋后实际居住。此后一段时间，李倩、ＸＸ阳催促滨岭商贸公司协助办理房屋的权属证书，因楼房所处住宅楼尚未竣工验收，尚未取得房屋产权初始登记，所以滨岭商贸公司未能够协助李倩、ＸＸ阳办理房屋产权转移登记，使其无法取得房屋所有权证书。2017年3月份前，滨岭商贸园多层住宅小区18幢楼竣工验收合格，2017年3月，滨岭商贸公司取得滨岭商贸园多层住宅小区18幢楼的不动产权首次登记。本院认为，原告李倩、ＸＸ阳与被告滨岭商贸公司签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，滨岭商贸公司缔约前取得商品房开发管理部门颁发的商品房预售许可证，合同内容不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，未损害社会公共利益和第三人利益，属于有效合同。在履约过程中，李倩、ＸＸ阳支付了购房首付款和按揭部分房价款，全部履行约定义务。滨岭商贸公司已向买受人交付房屋，但未协助买受人办理房屋权属转移登记，所履行义务不符合约定，依法应当承担违约责任。至案件审理前，涉案开发建设楼房已经竣工验收合格，并且业已办理房屋的不动产权首次登记。客观方面具备协助房屋买受人办理不动产权属转移登记的条件，所以李倩、ＸＸ阳请求滨岭商贸公司交付产权转移所需单证资料、协助办理不动产权转移登记及支付违约金的诉讼请求与法有据，本院予以支持。李倩、ＸＸ阳以合同约定违约金过低，请求增加按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以年利率6%计算的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机械予以适当减少。”如当事人认为约定违约金低于造成的损失时，有权请求人民法院予以增加。但诉讼中，经法庭释明，李倩、ＸＸ阳未能说明其请求赔偿的损失的种类、来源、计算方法、金额等内容，未就所主张损失内容举证。故其主张以损失为参照增加违约金缺乏事实根据，本院不能予以支持。另，李倩、ＸＸ阳主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的观点，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款规定，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理权属证书责任的前提条件为两个方面：一、合同没有约定违约金；二、守约方请求违约方赔偿逾期办理产权证书造成损失，但损失难以确定。而本案中，合同就逾期办理房屋产权证书的责任有明确的规定，即以购房款的约定比例支付固定金额违约金；同时李倩、ＸＸ阳是请求违约方承担支付违约金的责任，而并非请求违约方赔偿损失责任方式。所以两个方面均不符合上述司法解释适用之条件。原告援引上述司法解释条文规定，亦不适当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告滨州滨岭商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李倩、ＸＸ阳交付涉案交易房屋滨岭商贸园多层住宅某室住宅相关经备案登记的商品房买卖合同、购房款发票及办理不动产权转移登记所需其它应由出卖人提供的单证资料，同时协助原告李倩、ＸＸ阳办理交易房屋的不动产权转移登记；二、被告滨州滨岭商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李倩、ＸＸ阳支付逾期办理房屋产权转移登记违约金740元；三、驳回原告李倩、ＸＸ阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告滨州滨岭商贸有限责任公司负担50元，由原告李倩、ＸＸ阳负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  刘忠诚二〇一七年十一月二十八日书记员  周小延