四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民再4号原审原告：李良君，男，汉族，1940年2月28日出生，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：廖朴，四川中则律师事务所律师。原审被告：四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司，住所地：四川省广汉市南昌路一段25号。法定代表人李调友，职务：总经理。第三人：刘廷军，男，1959年9月25日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：杨锋，四川英济律师事务所律师。原审原告李良君与原审被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司（以下简称广汉城南房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院（2016）川0182民初106号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年6月2日作出（2017）川0182民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告李良君及委托诉讼代理人廖朴到庭参加诉讼，第三人刘廷军向本院申请参加诉讼，经本院审查，准许其参加诉讼。被告广汉城南房产公司经合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。李良君称，坚持原审的诉讼请求，补充说明再审被告与原告在2010年6月12日签订《城镇房屋拆迁补偿安置》合同时，双方约定置换营业房，由再审被告补偿35、36号营业房给原告，其当时再审被告是有规划设计图为依据来确定35、36号房屋的，所以再审原告认为补偿置换所得的营业房其位置应当依据该规划设计图为依据。广汉城南房产公司未答辩。刘廷军述称，针对原告的请求有三点陈述意见：1、第三人认为拆迁合同在法律上没有连续性；2、关于房屋位置的划分应该有更权威的部门或者证据来确定一个指向；3、房屋号应该以合同备案依据为准。原审确认给原审原告的营业房备案在第三人名下，应当由原审被告办理产权并交付给第三人。李良君诉称，2010年6月10日，被告开发“东顺苑”将原告的私人营业房拆迁，经相关部门协商双方达成《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，约定被告于2014年9月30日前将建好的营业商铺房屋35号36号两间交付原告。但到期后被告却将属于原告的商铺卖给他人，导致原告至今没有拿到属于自己的营业商铺房屋，经双方及相关部门调解未果，现被告不与原告见面，其行为严重侵犯了原告的合法权益并给原告造成重大经济损失。请求人民法院依法确认双方于2010年6月12日签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》合法有效，判令被告按照《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》的约定以及登记备案的房号排位图向原告交付营业房，判令被告向房屋产权登记部门提交办理安置还房的资料并协助办理安置还房（包括住房和营业房）的产权登记手续，判令被告支付逾期还房的租金损失（从约定的交房之日2014年9月30日起算，按月租金7514.50元计算至营业房还房之日止）。本院原审认定案件事实：2010年6月12日，被告广汉城南房产公司为开发彭州市东大街“东顺苑”项目，与原告李良君签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，约定原告所有的被拆迁房屋位于彭州市后房，建筑面积446.97平方米，结构为砖木结构，房屋使用性质为住宅、营业，被告以彭州市东大街“东顺苑”营业房35#（100～1-6轴，1-14～1-16轴）、36#（1-14～1-16轴，2/H-P轴），住宅6-303,6-206,5-604,6-204号，住宅肆套、营业房贰套，建筑面积住宅348.81平方米、营业房107.35平方米安置原告，被告与原告按本合同结算办法（见附件一）结算产权调换差价款，还约定被告应当在2011年12月30日前将安置房屋交付原告使用。合同签订后，原告按约将被拆迁房屋的房产证和国土证交给被告，并将被拆迁房屋交由被告拆除。2014年9月30日被告将住宅房四套交付原告，但至今未办理产权登记。由于被告在设计图纸上的编号与竣工后公安部门核定编号不能对应，双方对安置营业房的具体位置存在争议，导致安置营业房一直未能交付。经彭州市房地产管理局多次协调未果，原告于2016年1月起诉来院。另查明，1、原、被告签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》时按照当时的设计图纸上被告的自编号安置房属35#、36#范围内，该35#、36#设计面积均为240平方米以上；2、被告的自编号35#、36#营业房在竣工后已经分割为四部分，即公安部门核定编号东大街291号、293号、305号、313号，根据原、被告签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》约定的设计图纸上安置给原告的营业房轴线，安置给原告营业房两套即东大街291号、313号；3、××已由被告在2014年10月出售给申武洪、马英并同时办理了合同签约备案，东大街305号已由被告在2014年10月出售给周日跑、林黄金并同时办理了合同签约备案，东大街291、313号因被告向刘廷军借款于2013年11月29日签约备案在刘廷军名下；4、东大街225号商铺目前租金为每平方米每月约68元，东大街245号商铺目前租金为每平方米每月约58元。本院原审认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按约履行各自义务。合同签订后，原告按约将被拆迁房屋交由被告拆除，被告在“东顺苑”建成后仅交付了住宅房屋，至今未交付营业房，也未办理住宅房和营业房的产权登记手续是事实。庭审中双方争议的焦点是：1、被告应当向原告交付什么位置的营业房，是原告所说的两间相连的商铺，还是被告所说的东大街291、313号商铺；2、被告是否应当赔偿原告租金损失以及租金损失如何确定。第一，关于被告应当向原告交付什么位置的营业房，是原告所说的两间相连的营业房，还是被告所说的东大街291、313号营业房，本院认为，从《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》上约定的轴线和设计图纸上标明的轴线来看，安置给原告的营业房就是东大街291号和313号，同时，从东大街291号和313号的实际面积来看，291号和313号建筑面积分别为55.57平方米、53.33平方米，与双方合同约定的安置营业房面积107.35平方米相差仅1.55平方米，另外，双方合同上并未约定是两间相连的营业房，因此，本院认定被告安置给原告的营业房是东大街291号和313号。第二，关于被告是否应当赔偿原告租金损失以及租金损失如何确定，本院认为，原、被告签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》上约定交房日期为2011年12月30日前，实际交房日期为2014年9月30日，在约定的交房日期和实际交房日期被告均未将营业房交付原告，且被告在2013年11月29日将东大街291号和313号备案在刘廷军名下，被告已经构成违约，并在客观上给原告造成了营业房租金损失，按照法律规定被告应当赔偿原告的租金损失。关于租金损失的计算，本院认为，结合安置营业房路段商铺租金每平方米每月60元左右和自实际交房日2014年9月30日逾期至今的实际情况，本院酌定原告的租金损失为140000元，对原告过高的租金损失本院不予支持。第三，关于东大街291号和313号的面积比约定面积多1.55平方米原告是否补差，本院认为，按照合同约定按实际相差面积营业房以每平方米3800元补差计算，原告应当向被告补差5890元。第四，关于东大街291号和313号已经备案在刘廷军名下，本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告享有优先权，因此，被告应当解除与刘廷军的签约备案。第四，关于原告要求被告向房屋产权登记部门提交办理安置还房的资料并协助办理安置还房（包括住房和营业房）的产权登记手续，本院认为，该主张符合《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》第四条的约定，本院予以支持。综上，对原告要求依法确认双方于2010年6月12日签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》合法有效，要求被告按照《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》的约定向原告交付营业房，要求被告向房屋产权登记部门提交办理安置还房的资料并协助办理安置还房（包括住房和营业房）的产权登记手续，以及要求被告支付逾期还房的合理租金损失，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对原告要求被告按登记备案的房号排位图交付营业房，即两间相连的营业房，本院认为，原告所主张的登记备案的房号排位图实则设计平面图，根据设计平面图上显示的轴线和竣工图纸及东大街统一编号判断，合同约定的安置营业房就是东大街291号和313号，而这两间商铺是不相连的，因此，原告的该主张不符合合同的约定，本院不予支持。关于被告辩称的与查明的案件事实相符的部分，本院予以采纳；关于被告辩称的是原告自己没有来办理交付营业房的相关手续，不应由被告承担租金损失，本院认为，该辩称不符合查明的案件事实和法律规定，本院不予采纳。本院原审判决书：一、原告李良君与被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司于2010年6月12日签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》合法有效；二、被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起3日内向原告李良君交付位于彭州市营业房并赔偿原告李良君损失134110元（被告应赔偿原告损失140000元-原告应当向被告补差5890元）；三、被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内为原告李良君办理安置房屋（东大街291号、313号营业房和“东顺苑”住宅6-303,6-206,5-604,6-204号）的产权登记手续；四、驳回原告李良君的其他诉讼请求。经再审开庭审理，原审原告、被告在原审中举出的证据经过当庭举证、质证，程序合法，本院在再审中对原审的证据采信意见予以确认。原审查明的案件基本事实与再审一致，只是由于原审被告应向原审原告交付的位于彭州市营业房门牌号已经发生变化，原审判决未予查明，再审应予纠正。本院再审认定案件事实如下：2010年6月12日，原审被告为开发彭州市东大街“东顺苑”项目，与原审原告签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，约定原审原告所有的被拆迁房屋位于彭州市后房，建筑面积446.97平方米，结构为砖木结构，房屋使用性质为住宅、营业，原审被告以彭州市东大街“东顺苑”营业房35#（100～1-6轴，1-14～1-16轴）、36#（1-14～1-16轴，2/H-P轴），住宅6-303,6-206,5-604,6-204号，住宅肆套、营业房贰套，建筑面积住宅348.81平方米、营业房107.35平方米安置原审原告，双方按本合同结算办法（见附件一）结算产权调换差价款，还约定原审被告应当在2011年12月30日前将安置房屋交付原审原告使用。合同签订后，原审原告按约将被拆迁房屋的房产证和国土证交给原审被告，并将被拆迁房屋交由原审被告拆除。2014年9月30日原审被告将住宅房四套交付原审原告，但至今未办理产权登记。由于原审被告在设计图纸上的编号与竣工后公安部门核定编号不能对应，双方对安置营业房的具体位置存在争议，导致安置营业房一直未能交付，经彭州市房地产管理局多次协调未果。另查明，1、原审原、被告签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》时按照当时的设计图纸上原审被告的自编号安置房属35#、36#范围内，该35#、36#设计面积均为240平方米以上；2、原审被告的自编号35#、36#营业房在竣工后已经分割为四部分，即一为现门牌号××、295号（预售楼盘备案号1栋1楼291号），二为现门牌号××、303号（预售楼盘备案号1栋1楼293号），三为现门牌号××、309号、313号（预售楼盘备案号1栋1楼305号），四为现门牌号××、216号（预售楼盘备案号1栋1楼313号）。根据原审原、被告签订的《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》约定的设计图纸上安置给原审原告的营业房轴线，安置营业房两套即现门牌号为××、295号的面积为55.70㎡和现门牌号××、216号的面积为53.33㎡的营业房。3、现门牌号××、303号的营业房已由原审被告在2014年10月出售给申武洪、马英并同时办理了合同签约备案，现门牌号为××、309号、313号的营业房已由被告在2014年10月出售给周日跑、林黄金并同时办理了合同签约备案，安置给原审原告的营业房因原审被告与第三人刘廷军签订《商品房买卖合同》于2013年11月29日签约备案在刘廷军名下；4、东大街225号商铺目前租金为每平方米每月约68元，东大街245号商铺目前租金为每平方米每月约58元。本院再审认为，本案再审争议的焦点为：1、原审被告应当向原审原告交付什么位置的营业房，是原审原告所说的最初规划图上两间相连的35、36号整个商铺，还是原审被告在原审中所说的××、东湖路216号内的小商铺。关于原审被告应当向原审原告交付什么位置的营业房，本院认为，原审判决理由充分，只是因为门牌变更后未予核实导致判决主文出现错误，经过本院实地查验及彭州市公安局治安管理大队于2014年9月24日出具的门牌号证明，安置给原审原告的营业房的现门牌号××、295号（面积为55.70㎡）和××、216号（面积为53.33㎡）的两间营业房。因此，原审认定被告安置给原告的营业房是东大街291号和313号事实错误，本院予以纠正；2、关于安置给原审原告的营业房已经备案在刘廷军名下，本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，原审原告系拆迁安置户，有权优先于刘廷军取得案涉房屋，因此，原审被告应当解除与第三人刘廷军的签约备案，并办理备案注销登记；3，关于原审原告要求原审被告向房屋产权登记部门提交办理安置还房的资料并协助办理安置还房（包括住房和营业房）的产权登记手续，本院再审认为，由于原审被告尚未取得案涉房屋所在楼栋的权属证书，即大产权，尚不具备办理分户产权的条件，故本院对再审原告的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，第二百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、维持本院（2016）川0182民初106号民事判决第一项；二、变更本院（2016）川0182民初106号民事判决第二项为，原审被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原审原告李良君交付位于彭州市，东湖路214号、216号）两间营业房，并赔偿原审原告李良君损失134110元（原审被告应赔偿原审原告损失140000元-原审原告应当向原审被告补差5890元）；三、撤销本院（2016）川0182民初106号民事判决第三项；四、驳回原审原告李良君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2554元，由原审被告四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司负担（原审被告应负担的受理费已由原审原告垫付，原审被告在支付原审原告损失费时一并给付原审原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  宋朝伟人民陪审员  刘 勇人民陪审员  王 芬二〇一七年十一月十四日书 记 员  钟贤文-1-