江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终3号上诉人（原审被告）：陈友才，男，汉族，1972年12月6日生，住江苏省盐城市建湖县。委托诉讼代理人：梅玉峰，灌南县灌河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏欣祥物业有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区。法定代表人：钱伟文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨正兵，江苏海西律师事务所律师。上诉人陈友才因与被上诉人江苏欣祥物业有限公司（以下简称欣祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初4465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈友才的委托诉讼代理人梅玉峰，被上诉人欣祥物业的委托诉讼代理人杨正兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈友才上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，判决有误。上诉人并不知情被上诉人与新安镇锦绣名城业主委员会签订的《锦绣名城物业服务合同》的具体经过及内容，商业物业为每平米1.5元的计算依据及被上诉人是否具有物业资质，因此，被上诉人不能乱收费。2、即使物业服务合同有效，但被上诉人仅仅是订立该合同，被上诉人根本就没有按照其相应的资质、规定的标准为上诉人及全体业主提供物业服务，因此，不应该收取物业费。被上诉人欣祥物业答辩称：上诉人说的不是事实。1、被上诉人是经过锦绣名城业委员会委托连云港汇鑫物业招投标活动中中标的，中标后和锦绣名城业委会签订物业服务合同，具有合法主体身份，物业服务合同具有法律效力，并且已经到房产处备案，合同中约定的物业服务收费标准由业委会和被上诉人在物业服务合同中约定，已经由江苏省物价局备案，符合法定程序，被上诉人具有物业服务企业一级资质。2、被上诉人入住锦绣名城小区以来积极为小区提供服务。欣祥物业向一审法院起诉请求：判令陈友才给付2015年6月11日到2016年6月10日期间的物业费47468.16元。一审法院认定事实：欣祥物业与新安镇锦绣名城业主委员会于2015年6月10日签订《锦绣名城物业服务合同》，并开始进驻该小区进行服务。双方在合同中约定，物业服务期限为2015年6月11日至2019年6月10日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为每平方米每月1.5元。陈友才系锦绣名城南侧转角商业楼101室的业主，房屋所有权证号为G00148274，房屋建筑面积为2637.12平方米,陈友才至今未交纳2015年6月11日到2016年6月10日期间的物业费。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。本案欣祥物业与新安镇锦绣名城业主委员会签订的《锦绣名城物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对业主具有约束力。陈友才的房屋建筑面积为2637.12平方米，故欣祥物业自2015年6月11日至2016年6月10日期间的物业费共计47468.16元（2637.12平方米×1.5元/米2×12个月），现欣祥物业要求陈友才交纳物业费47468.16元，未超出范围，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：陈友才于判决生效之日起十日内给付欣祥物业自2015年6月11日至2016年6月10日期间的物业费共计47468.16元。一审案件受理费减半收取494元，由陈友才负担。上诉人陈友才在二审期间向本院提供以下证据：一、1、2016年10月25日关于锦绣名称小区物业收费备案申请。2、2016年10月27日物价局关于公共物业服务收取备案通知，编号20160031，两份证据都是被上诉人提供的。证明：被上诉人在没有具备收费资格基础上起诉，且备案通知上有一个价格部门意见第二条，本案被上诉人没有按照该条款约定收费，收费标准也是不符合国家标准的，乱收费。二、照片一组。证明：被上诉人根本没有服务。三、所有业主签名的材料。证明：被上诉人没有收费资格；被上诉人虽然挂牌，但是没有实际服务；没有实际服务就不能收费，收费就是违法。被上诉人欣祥物业质证称：对于证据一，根据法律规定，商业住宅收费只是根据物业服务合同约定为准，备案不是必备条件，被上诉人是按照国家法律规定收费，没有违反国家规定。对于证据二，该证据系上诉人自行提供，不具备法律效力证明目的。对于证据三，该证据没有任何法律效力，上诉人应该先解散业委会，重新选定业委会再和我方签订物业服务合同。本院对上诉人提供的证据认证意见如下：对于上诉人提供的证据一的真实性本院予以确认。对于证据二，因被上诉人不认可，故本院对该证据的真实性不予认可。对于证据三，因涉及到大量案外人，且无法核实其真实性，故本院对该证据的真实性不予认可。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：被上诉人欣祥物业是否有权按照1.5元每平方米的标准收取涉案房产物业费本院认为：关于该项争议焦点，本院经审查后认为，首先，欣祥物业与新安镇锦绣名城业主委员会签订了《锦绣名城物业服务合同》，欣祥物业依据该合同向业主收取物业费有事实依据，一审法院对此予以支持并无不当。对于上诉人陈友才主张一审法院没有查明欣祥物业按1.5元/米²收取物业费是否合理的问题，本院经审查认为，目前政府相关部门并没有对商业物业费用设置指导价，对于商业物业采取的是市场定价，政府备案的管理方式，本案的收费标准系欣祥物业与新安镇锦绣名城业主委员会协商一致确定的，并不违反法律规定，一审法院对此认定并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。其次，上诉人陈友才主张涉案小区存在垃圾未清理，管理混乱等服务不到位的情况，不应交纳物业费的上诉理由。本院经审查后认为，物业费在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础。如业主抗辩少交或不交物业费，应提供正当理由。此处的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行物业合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，上诉人主张被上诉人未进行物业服务，但其所举的证据仅能反映涉案小区存在垃圾不能及时清理，公共设施损坏等情况。如被上诉人未对涉案小区进行物业服务，涉案小区上千户的居民所产生的生活垃圾短期内就会影响到业主的正常生活，但上诉人并未能举证该方面的证据。因此，结合上述理由，本院认为被上诉人对于涉案小区的物业服务存在不到位的问题，但不构成业主不交纳物业费的正当理由，故对于上诉人陈友才拒付物业费的上诉理由不予采纳。综上，上诉人陈友才的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费988元，由陈友才负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 严伟晏审判员 吴雪莹二〇一七年十一月九日书记员 杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。