中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11244号上诉人（原审被告）郦忠，男，1968年11月4日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：代雨庭，上海法耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郦鹤松，男，1961年3月31日出生，国籍美国，现住美国纽约市皇后区。上诉人郦忠因与被上诉人郦鹤松所有权确认纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初18515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郦忠及其委托诉讼代理人代雨庭，被上诉人郦鹤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郦忠上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉请。事实及理由：1、购房时被上诉人系中国国籍，不存在一审认定的借名购房一事，而是被上诉人为了上诉人能够更好地照顾母亲，故出资为上诉人购买上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋），因其在国外且资金不够，故由舅舅代为垫付房款；2、被上诉人曾在电话中向上诉人的妻子承诺，一定会将系争房屋赠送给上诉人，系争房屋的税费、物业费及装修费等所有费用均系由上诉人承担，足以证明该房屋的产权归属情况；3、“无产权声明”的签署系为了帮助被上诉人欺瞒妻子，当时被上诉人的妻子患有疾病，强烈要求被上诉人拿回房屋，故上诉人出于兄弟情义为其签署了该份声明，且被上诉人2001年未曾返沪；4、产权变更时被上诉人已经是美国国籍，其称自己不曾知晓此事纯属谎言，但事实上被上诉人不仅知晓，更是主动将自己的护照复印件、公证书及委托书从美国邮寄至上海XX有限公司（以下简称XX公司），促使被顺利成为共同产权人，而此时被上诉人早已没有中国国籍，使用欺诈手段成功办理了产权变更登记，严重侵害了上诉人的合法权益，应当予以撤销。被上诉人郦鹤松辩称，不同意郦忠的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、被上诉人早有购房打算，但由于人在美国且资金尚未到位，故由舅舅代为垫付资金，上诉人一直告知被上诉人没有资格在国内购房，故其代为签订了《上海市内销商品房预售合同》并办理了房屋交接手续，而事实上被上诉人从未授权上诉人代为购房，在得知此事后，故要求上诉人写下《声明》一份，载明了该房屋系被上诉人出资购买，上诉人仅享有系争房屋的使用权，上诉人有关被上诉人妻子疾病的说辞纯属捏造诬陷。2、被上诉人从未邮寄过护照复印件等资料回国，上诉人所出示的护照复印件实为其伪造后送至万兆地产，其目的在于通过房产交易中心的审核以办理产权变更登记手续。郦鹤松向一审法院起诉请求：1、确认系争房屋产权归郦鹤松所有，要求郦忠协助郦鹤松办理产权过户手续；2、判令郦忠搬离所占用的房屋，费用自理。庭审中，郦鹤松撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2000年6月30日，案外人上海XX公司作为甲方（卖方）与郦忠作为乙方（买方）就系争房屋签订《上海市内销商品房预售合同》。合同约定，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为2,660元（人民币，下同）。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为231,606元。乙方应当按以下时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行（预售款监管银行：上海银行漕河泾支行，账户名称：上海XX公司、账号：31XXXXXXXXXXXXXX）：1、2000年6月30日前支付全部房价款的100%，计231,606元。包括乙方在签订本合同前支付给甲方的定金10,000元，可冲抵房价款。合同另约定了双方其他相关权利义务。2000年8月2日，案外人XX公司作为合同甲方与郦忠作为合同乙方签订《内销商品房预售合同主体变更协议》。合同约定，乙方于2000年6月30日认购上海XX公司的XX家园XX号XX室，建筑面积87.07平方米，合同金额231,606元，已签订上海市内销商品房预售合同。根据上海市房屋土地资源管理局（沪房地资（2000）49号文）批准，同意原上海XX公司的在XX路XX弄的在建工程转让给甲方，并于2000年7月6日办妥转让手续，取得房地产权证，编号为沪房地闵字（2000）第XXXXXXX号。原已签订的“上海市内销商品房预售合同”规定的上海XX公司的权利、义务由甲方继续履行。2001年1月24日，郦忠出具声明，上载：“XX家园XX号XX室产权系哥郦鹤松于2001年回沪出钱购买所有，母张某和本人郦忠只享有使用权，不具有任何其他法律效应！特此声明！”。2001年2月13日，郦忠向房地产交易中心递交了本合同权益转让书、上海市房地产转让、登记申请书，并交纳了相关税费，将房屋产权变更登记至郦鹤松、郦忠名下。2001年4月20日，郦忠与案外人XX公司办理涉案房屋的交接手续。2016年4月9日，郦忠给郦鹤松发微信，内容为：那你帮我考虑过吗？我要住到哪里？麻烦你先把九村的一半给我拿回来。2016年4月12日，郦忠给郦鹤松发微信，内容为：当初你买这个房子是送给我的这个事实不容置疑！我在从曹杨九村到万兆来是你再三要求下我到这边来照顾母亲余下的生活！不然谁来照顾这都是磨不掉的事实，凭你10几年回来一次的话，母亲活不到这么高寿！你回来10几年只住40几天更证明你没有孝心！是我不让你住？显然是与事实向违背！我住这里兄弟有啥想法和他们没有关系！而且不应该有想法！我是无偿照顾母亲，是不是当初我住在万兆无偿照顾母亲还要付你房租？头上三尺有灵母亲在九泉之下一定会明白究竟谁是背着良心在做事！经郦鹤松申请，证人郦某1（郦鹤松、郦忠的大哥）、郦某2（郦鹤松、郦忠的二哥）出庭作证，均作证证明购买涉讼房屋系由郦鹤松出资，由郦忠代为购买的事实。一审法院认为，本案从证据、证人证言以及郦忠的陈述均可知，购买涉讼房屋的资金全部来源于郦鹤松，购房时因郦鹤松的身份关系无法签订合同并进行产权登记，故由郦忠代为购买涉讼房屋，本案的房屋买卖行为实属借名购房行为。本案涉讼房屋的房地产登记簿上显示房屋产权现为郦鹤松和郦忠两人共有，然不动产登记在本质上实际是不动产物权的公示方式，而不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，我国的主要物权变动模式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不能等同于“原因”。不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号，然后就是通过登记将该物权的变动向社会公示。可见，不动产物权的变动从根本上说取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。故，物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。在本案中，所有证据均指向郦鹤松一人出资购买了涉讼房屋，郦忠仅仅是由于当时郦鹤松作为美国籍人无法以个人名义购买内销房而“借名”给郦鹤松。所以在本案中，即便涉讼房屋的房地产登记簿上郦忠也是登记的产权所有人，也不能据此推定郦忠为涉讼房屋的真实产权所有人。审理中，郦忠抗辩涉讼房屋系郦鹤松对郦忠的赠送。对此，一审法院认为，郦忠虽称涉讼房屋系郦鹤松购买后基于要求郦忠到涉讼房屋内赡养母亲而赠与给郦忠的，但从郦鹤松要求郦忠出具的声明的行为来看，郦鹤松从未有过将涉讼房屋赠与给郦忠的意思表示，再结合郦忠在购房后的变更产权登记的行为，有理由相信涉讼房屋的权利应归郦鹤松所有且郦鹤松并无赠与郦忠的意思表示。一审法院据此判决：一、确认上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权归郦鹤松所有；二、郦忠于本判决生效之日起十日内协助郦鹤松办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续，将房屋产权变更登记至郦鹤松名下，因产权变更登记产生的税、费由郦鹤松负担。案件受理费30,800元，由郦忠负担。二审中，上诉人提供冷某（上诉人之丈母娘）证人证言一份，用以证明系争房屋的产权确归上诉人所有。同时，上诉人申请证人郭某（上诉人之小姨子）出庭作证，证明被上诉人曾在电话中向上诉人的妻子承诺将系争房屋赠与上诉人及其妻子。经质证，被上诉人认为冷某常年居住东北，并不在上海，且其与郭某系上诉人的亲戚，关系密切，没有资格证明系争房屋的产权归属情况。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人郦鹤松是否借上诉人之名购房，被上诉人为系争房屋的真实权利人是否有依据。系争房屋虽然登记的权利人为上诉人郦忠，但购房资金来源于被上诉人郦鹤松，且双方确认出资过程系由舅舅先行垫付，再由被上诉人归还舅舅，除出资外，被上诉人还向一审法院提供了上诉人出具的《声明》，该《声明》中明确载明系争房屋产权系郦鹤松，郦忠及母亲只享有使用权。同时，证人郦某1、郦某2出庭作证。均证明系争房屋由被上诉人出资，由上诉人代为购买。另外，在上诉人与案外人签订系争房屋预售合同时，被上诉人为中国国籍，为何没有作为购房人署名，一则被上诉人在起诉时已作了解释，二则上诉人也确认被上诉人当时人在国外。相反，上诉人对其为何出具《声明》所作的解释，缺乏合理性；上诉人在一审中辩称被上诉人赠与其购房款让其购买房屋照顾母亲，亦没有任何证据证明；上诉人在二审中补充的证人证言，均为证人听到的传言，缺乏证明力，本院难以采信。结合双方的举证情况，被上诉人的证据明显优于上诉人，故本院采信被上诉人主张的事实。一审法院认定上诉人是借名购房人，系争房屋的实际产权人为被上诉人，本院予以认同。一审法院虽然认定结果正确，但以“被上诉人作为外籍人无法以个人名义购房故借名买房”的事实认定错误，本院予以纠正。2001年2月13日之后，系争房屋的权利人登记为郦忠与郦鹤松，对此，被上诉人持有异议，认为系上诉人单方所为。上诉人认为当时被上诉人是知情的，并从国外寄来了委托书、公证书和中国护照，但上诉人向一审法院提供的办理产权变更登记的相关资料中并无委托书和公证书。关于护照，从申请材料《上海市房地产转让、登记申请书》的内容来看，申请人郦忠在身份证、护照、营业执照、法人代码证选项中在身份证一栏打勾并填写了号码，而共有人郦鹤松在上述选项中未作任何选择，号码亦为空，故当时上诉人在办理手续时若收到被上诉人的护照而没有填写，有悖常理，且结果与上诉人出具的《声明》及辩称意见亦自相矛盾，故上诉人的意见本院难以采信。系争房屋登记至上诉人与被上诉人两人名下并非双方的合意。综上所述，上诉人郦忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定双方借名买房的事实及一审判令上诉人协助被上诉人办理系争房屋变更登记至被上诉人名下的过户手续，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人郦忠负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一七年十一月十日书记员  王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……