广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初3784号原告：惠州方悦实业有限公司，住所地：惠州市江北东江二路二号富力丽港中心酒店16层03号。法定代表人：姚象。委托代理人：蒋文久、蒋欢，分别系原告公司的专员、主管。被告：颜某，女，汉族，1981年12月29日出生，住址：江西省抚州市南城县。委托代理人：李长前、黄腾升，系广东伟伦律师事务所律师。原告惠州方悦实业有限公司诉被告颜某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告惠州方悦实业有限公司的委托代理人蒋文久、蒋欢，被告颜某的委托代理人李长前、黄腾升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州方悦实业有限公司起诉称，原、被告于2015年2月4日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：惠州（2015）10002838号，以下简称“合同”）及补充协议，约定由被告向原告购买惠州市河南岸鹤地路1号方直城市时代花园3号楼4层02号房（以下简称“房屋”）；房款总额为人民币1010178元。合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人（被告）于2015年2月4日前交付首期款人民币310178元整，余款人民币柒拾万元整由买受人（被告）在当天办理银行按揭。”被告至今仍未办妥按揭手续付清购房款，亦未向原告一次性支付购房款余款，其逾期不办理按揭手续履行付款义务的行为已构成对合同的重大违约！原告本着尊重契约精神、保护交易安全的原则，为避免合同因被告的根本性违约而导致最终无法履行，曾多次致函催告被告向银行办理按揭手续，又于2017年2月22日向被告发出《关于限期办理银行按揭手续的催告函》，催告被告办理按揭手续，但被告至今仍未办妥按揭手续，导致合同无法履行。为此，原告依据合同补充协议第六条“买受人（被告）购房采用银行或公积金按揭方式付款的，未在约定的期限内办理按揭手续的，应在接到出卖人（原告）通知之日起三日内到银行办理按揭手续，逾期超过30天的，出卖人（原告）有权单方解除《商品房买卖合同》。同时，买受人（被告）按总购房款的20%向出卖人（原告）支付违约金以及终止合同造成的所有损失。”原告已于2017年3月1日按照合同载明的地址向被告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》的函，依约与被告解除合同，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，即202035.6元。综上所述，鉴于被告逾期未办理按揭手续支付购房款的行为严重违反了合同约定的义务，并导致合同目的无法实现，属于根本性违约，其违约行为对原告的合法权益造成了重大损害！因此，原告根据合同补充协议第六条关于被告上述违约行为所应承担违约责任的约定，以及合同法、民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2015年2月4日所签订的合同编号为惠州（2015）10002838号的《商品房买卖合同》已于2017年4月1日解除；2、被告向原告支付解除合同违约金人民币202035.6元（以购房款总额1010178元（大写人民币：壹佰零壹万零壹佰柒拾捌元整）为本金，按20%计算）；上述款项，原告有权自本案判决生效之日起从被告向原告已支付的购房款中予以抵扣。3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告颜某答辩称，一、被告没有任何违约行为，理由如下：1、被告于2015年2月4日签订向原告提交了银行办理按揭的手续材料，银行按揭贷款没有办下来的原因不在于被告而是在于原告，根据补充协议第七条，只有因买受人的原因，银行不批准按揭，被告才需要一次性支付购房款，目前没有任何证据证明是因为被告的原因，银行不批准按揭款。2、被告从来没有收到原告在起诉状中所谓的办理银行按揭的催告函。原告也没有提供任何证据证明，其向被告发出过所谓的催告函。3、退一万步讲，原告向法庭提交的两组证据中的关于限期办理银行按揭手续的催告函和解除通知，并不能达到解除原被告双方签订的和合同的法律效应，根据补充协议第六条的约定，即使是被告没有办理积极银行按揭，原告也必须事先通知被告到原告指定的银行办理按揭，被告在逾期30天未去办理的，原告才有合同解除权，而在本案中假使原告上述两份函确已发出，按照函件的内容，原告并没有在催告函中指定办理按揭贷款的银行，没有履行合同约定义务在先。另外，催告函是在2017年2月23日发出，其在3月1日就发出解除通知，远远没有达到逾期30天这一条件，根据合同法第93条的规定，约定解除权的行使，必须是在约定的解除条件成就时，行使人才能行使解除权，合同也至解除通知送达时生效。因原告的解除通知不符合法定要件，因此不能发生法律效应。二、该商品房买卖合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，与第九条约定的出卖人逾期交楼的违约责任，并不对等，显失公平的。约定的违约金明显畸高，一个是总房款的20%，一个是已付款的5%。这是原告滥用合同强势定位，应当将相应的违约金降低到与被告违约责任相当的水平。综上所述，原告的诉讼请求没有法律事实依据，应当予以驳回。查明的案件事实经审理查明，2015年2月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2015）10002838]及《补充协议》，约定被告购买原告开发建设的位于惠州市惠城区××方××城市花园××楼××房，房屋总价款为1010178元；付款方式为被告于2015年2月4日前支付首期款310178元，余款700000元由被告当日办理银行按揭。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人未按合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%支付违约金；本条中的逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额。第九条约定：出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款并案已付款的5%支付违约金。《补充协议》第六条约定：“买受人购房采用银行或公积金按揭方式付款的，未在约定期限内办理按揭手续的，应在接到出卖人通知之日起三日内到出卖人指定的银行办理按揭手续；逾期超过30天的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并视为买受人已授权出卖人全权办理相关退房手续（包括取消预售登记）。同时，买受人按总购房款的20%向出卖人支付违约金，因合同终止给出卖人造成的所有损失（包括差价损失）由买受人承担。”被告于2015年2月2日向原告支付了涉案房屋的首期款310178元、住房维修资金8437元和代收印花税、国土证分割费、产权登记费等405元。原告于2017年2月22日按照《商品房买卖合同》确认的被告地址及联系方式以邮政EMS快递方式向被告发出《关于限期办理银行按揭手续的催告函》；2017年3月1日，原告再次以邮政EMS快递方式向被告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，通知被告将于2017年4月1日正式解除双方签订的《商品房买卖合同》；上述两封邮件因被告逾期未取、退回原告公司。因被告未办理按揭手续付清购房款，原告遂将被告诉诸本院，请求判如所请。庭审时，原告同意将扣除诉请范围后的剩余购房款退回被告。另查，庭审时，原告称被告未办妥按揭手续的原因是被告提交的资料不符合银行办理要求，原告已在签订认购书时告知了被告办理按揭的银行及所需资料。被告称原告当天已通知我方向招商银行或交通银行办理按揭手续，但银行回复称原告不具有办理按揭的额度。原告于2017年7月18日向法庭提交了2015年2月2日签订的《城市时代签约确认单》，载明被告已告知原告办理银行按揭手续的银行（交通银行）及需提交银行的资料（身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、税单或社保、查档证明），被告在该确认单签字确认。本院于2017年10月19日对原告进行调查询问，原告称购房的按揭贷款手续是由购房者自己办理，具体的流程是：我方在签约确认单告知客户办理按揭的银行并口头告知客户对接的客户经理，由购房者自己联系银行、提交相关资料；提交资料后正式进入银行的审批程序，如果银行审批不合格会出一个拒贷通知、审批合格会出同意贷款通知书，购房者再把该同贷书给我们，我们等待银行放款。本案对接的银行客户经理是曾经理，他说银行要求被告提交社保资料、银行流水等但被告一直未提交，因没有收到被告提交的完整的资料故没有进入正式的审批程序，不会给原告出具有关的事实证明。以上事实，有被告身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《关于限期办理银行按揭手续的催告函》、《关于解除商品房买卖合同的通知》、快递单、广东方直集团有限公司收款收据、《城市时代签约确认单》等证据及本院庭审笔录、询问笔录在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务、享受权利。本案中，原被告约定被告于2015年2月4日前交付首期款，余款被告同日办理银行按揭购买房屋。被告至今未办理好银行按揭手续，其抗辩称未办妥银行按揭手续的原因是原告不具备银行按揭的额度及原告未告知办理银行贷款的银行名称，但均未举证证明；且《城市时代签约确认单》证明了原告已告知被告办理银行按揭的银行为交通银行及按揭手续所需的资料，被告也未提交其已向银行提交了办理按揭手续的有关资料，故对此抗辩本院不予支持。因被告至今未办理银行按揭手续，已构成违约，依法应当承担违约责任。关于合同解除时间的问题，原告在2017年2月22日邮寄《关于限期办理银行按揭手续的催告函》、2017年3月1日邮寄《关于解除商品房买卖合同的通知》告知逾期未办理按揭贷款手续的将于2017年4月1日解除合同，虽因被告逾期未取而退回原告公司，但原告是按照《商品房买卖合同》确认的被告地址及联系方式向被告邮寄通知，视为有效送达。根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，本案合同解除条件已成就，合同自通知到达对方时解除，原告已给予30天的履行期限，符合补充协议第六条的约定，故本院认定《商品房买卖合同》和《补充协议》已于2017年4月1日解除。关于被告支付违约金的标准问题，《商品房买卖合同》第七条约定的是以到期未付款项的20%支付违约金，《补充协议》第六条约定的是按总购房款的20%支付违约金，计算标准不一致，被告抗辩认为买受人逾期付款的违约金标准（20%）与出卖人逾期交房的违约金标准（5%）不对等，应调整违约金。对此本院认为，违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质为“补偿为主，惩罚为辅”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告未付款项为700000元，相比较合同约定的出卖人逾期交房的违约责任（5%），双方约定的买受人逾期付款违约金标准过高，且合同解除后原告可再次出售房屋，根据目前惠城区的房屋市场价格，预期利益是可观的。故根据公平原则，本院酌情调整违约金标准为未付购房款的10%，即被告向原告支付解除合同违约金人民币70000元。《商品房买卖合同》、《补充协议》解除后，被告支付的购房首期款310178元、住房维修资金8437元和代收印花税、国土证分割费、产权登记费等405元应予退回。扣除被告应赔付的违约金70000元，原告仍应退回249020元给被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州方悦实业有限公司与被告颜某于2015年2月4日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2015）10002838号]和《补充协议》。二、原告惠州方悦实业有限公司在本判决生效后五日内向被告颜某退还购房款249020元。三、驳回原告惠州方悦实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4330元（原告已预交2165元），由原告惠州方悦实业有限公司、被告颜某各负担2165元。被告颜某应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  肖石平人民陪审员  杨玉彪二〇一七年十一月十三日书 记 员  陈柯希