湖北省武汉市青山区人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂0107民初2099号原告：武汉雅致东方会议有限公司，住所地武汉市硚口区工农路特1号（额头湾工业园4楼）。法定代表人：孙晓广，该公司总经理。委托人诉讼代理人：郭峰，男，1984年9月27日出生，该公司职工（特别授权代理）。被告：中新房国石发展武汉有限公司，住所地武汉市青山区工人村路99号（工商登记地武汉市青山区工人村都市工业园内）。法定代表人：霍刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡延美，湖北多能律师事务所律师（特别授权代理）。原告武汉雅致东方会议有限公司与被告中新房国石发展武汉有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法进行审理。原告武汉雅致东方会议有限公司向本院提出诉讼请求：被告履行双方签订的（合同编号：青1400886**）《武汉市商品房买卖合同》的合同义务，协助原告办理59套不动产权属登记；被告支付逾期交房及逾期办证的违约金2,442,000元；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月18日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买商品房共计59套，合同合计金额1,000万元。原告按照合同约定支付了上述合同款项。原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人在办公商品用房暨原告所购商品房在网上签订合同之日起10日内办理完房地产初始登记……”，并且明确约定了出卖人未能办理完初始登记的违约责任。但经原告多次催告，被告一直未履行办理不动产权属登记证明。2016年被告名称进行了变更。本院经审查认为，2014年9月18日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》约定：原告购买被告投资建设的武汉国际钢铁物流服务中心商品房项目中的第1幢53套房、第18幢6套房，第4、18幢1层门面；该商品房办公建筑面积3，商业服务建筑面积653.91平方米3,649.23平方米；该商品房价款按建筑面积计算，该办公商品房单价为每平方米2,736.79元，金额1,000万元；商业服务商品房单价为5,000元，金额为人民币18,246,200元，总金额为28,246,200元；原告应于2014年9月20日之前一次性存入办公商品房全部价款1,000万元，商业服务商品房于被告2015年3月20日交房后30日内支付房价款18,246,200元；此房价款由原告委托熊军个人转账支付至钱开德账户，账号62×××52，开户行工行四唯路支行；被告办公商品房应当在2014年12月31日前，商业服务商品房应当在2015年3月20日前，将符合条件的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应当在办公商品房网上签订合同之日起10日内办理完房地产初始登记，商业服务商品房也应在原告交付房价款之日起10日，因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书的，每逾期一日，被告按已交房款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过90日的，原告有权在该商品房交付满90日后一个月内向被告书面提出解除合同，要求被告退还房价款，并按已付房价款的10%支付违约金和赔偿原告一切经济损失，原告未在该商品房交付90日后一个月内书面提出退房要求，本合同继续履行。合同签订后，2014年9月20日，案外人熊军向钱开德账户汇款共计1,000万元。当天，被告向原告出具了1,000万元的房款收据。2014年9月24日，原告出具授权书，委托熊军到被告处处理购房相关事宜并代为支付购房款项。由于上述合同约定的是59套房屋，不能在房管部门办理网签备案，因此，原、被告又分别补签了59套房屋的买卖合同，每份房屋买卖合同的购房单价均为2,736.79元。2016年6月3日，被告向原告交付了38套房屋。2016年6月15日，原告购买的59套房屋中有41套网签并备案，剩余的18套房屋仅网签未备案。2017年3月22日，被告向本院出具《关于钢谷项目销售工作的情况说明》：前期，由于受市场经济形势的变化影响，项目招商销售工作进展缓慢，销售回款速度不力，而前期项目28栋建筑一次性开工建设，无论是建设成本还是资金成本都投入巨大，给公司资金周转带来了巨大的困难。因项目融资工作的需要，我公司前期与陕西鑫琦资产管理有限公司、武汉雅致东方会议有限公司签订了融资协议，并将上述1#、18#的部分预售商品房作为融资抵押担保。根据对方的要求，双方约定在融资借贷过程中，作为融资抵押担保的预售商品房办理网签手续。待债权债务关系解除后即在房地产管理部门办理网签注销手续。目前，因为陕西鑫琦资产管理有限公司自身的司法案件，位于其名下的185套房屋已被上海市公安局浦东分局查封，查封文号为“沪公（浦）封字（2016）1026号”。并不涉及到我公司相关债权人提到的“虚假销售”的问题。本案审理过程中，对于原、被告约定的购房价格为何低于市场价格（5,000元/㎡左右）的问题。原告先是称当时购房时被告包租，每年返利15%-18%，被告按照返利的标准，从市场价中扣除，就是原告购买房屋的价格。此后原告向本院出具的情况说明称59套房屋实际交易价格为1,666.66万元，1,000万元的形成在于被告的销售策略，购房后可将房屋委托给被告指定的公司托管租赁，被告承诺的年租金收益为年房屋价款的20%，经协商，该房屋前两年的租金从购房款中直接扣除，因此，合同约定的价格是在扣除等值于房屋总价40%的两年租金后的价格，而非房屋的实际价格。本院遂要求原、被告提交有关销售资料和租赁合同等证据，原、被告均表示核实后提交，但原、被告至今未向本院提交。此后，本院再次询问原告是否有售房返租的协议时，原告表示不清楚。对于为何委托熊军支付购房款的问题。原告先称购房是公司职工集资购买，后向本院出具情况说明称购房是用于赠与员工，不是集资购房，原告找熊军借款是由于公司账户上没有1,000万流动资金，为了避免款项转入原告公司账户又转出造成的财务负担，原告直接委托熊军个人代为付款。本院遂要求原告提供其与熊军之间借款的相关证据，原告又称熊军是原告的实际控制人，原告与熊军之间不存在借款。对于为何1,000万元汇入钱开德个人账户，没有汇入被告公司账户的问题。原告称与被告协商好了，汇入钱开德账户，被告出具了收款收据予以确认。被告称由于被告公司账户被其他债权人实际控制，因此将房款汇入钱开德个人账户，该账户作为被告公司的收款账户。本院遂要求被告提供该1,000万元的用途及公司有关的账目，但被告至今未向本院提交相关证据。综上，由于原告述称前后矛盾，本院要求原、被告提交的有关证据，原、被告均未提交，原、被告签订的房屋买卖合同约定的购房价格明显低于市场价格，且被告向本院出具的情况说明称原、被告之间存在借贷关系，签订房屋买卖合同是作为融资抵押担保，原、被告之间应属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，因此，本院遂向原告释明变更诉讼请求，要求以借贷法律关系主张权利，但原告拒绝变更。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下：驳回原告武汉雅致东方会议有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 均人民陪审员 桂 英人民陪审员 程菲菲二〇一七年十一月二十八日书 记 员 司 思