安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初5957号原告：周建生，男，汉族，1963年10月15日出生，住安徽省合肥市蜀山区。被告：朱家强，男，汉族，1982年6月20日出生，住安徽省颍上县。原告周建生与被告朱家强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法由审判员王嘉佳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建生及被告朱家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建生向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即维修在承租期间导致的712室室内设施并恢复该房屋原状（损失估约10000元）；2.判令被告拖欠的水费、天然气和电费（至具备交房时止）；3.判令被告至具备交房时的房屋租金（3500元/月）和违约金为月租金的2%/天；4.判令被告具备交房时退还2把房间钥匙和2张门禁卡；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在2016年7月21日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于安徽省合肥市蜀山区望江西路198号华府骏苑11幢712室（为楼上楼下复式结构）和地下车位（087号）出租给被告做办公、停车使用，租金3500元/月，租期一年，结算形式为被告每三个月付一次（提前十五日支付、先付后住），被告支付给原告房屋水、电、气及室内设施押金为3500元（待合同终止，被告结清相关费用和检查室内设施无损时，原告退还押金）；如到期无故拖欠租金，被告每天按月租金2%向原告交滞纳金。如拖欠租金累计10天时，原告有权终止合同并没收押金；合同第五条约定事项：1、原告应提供完好的房屋、设施、设备和照明，被告在租赁期内应注意爱护和保证室内区安全卫生，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应负责维修或赔偿；3、房屋和车位只限被告租赁期间使用，被告不得私自转租、改变使用性质或供非法用途（如传销等）；5、甲乙双方在签订本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格履行，如一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为壹个月的房屋租金，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。原告提供的室内设施详见合同第四条。原告按照合同约定的时间，在房屋租赁期满期前十日打电话给被告问是否续租，如续租一方面要重新签订租房合同，另一方面要提前付房租（押一付三），被告开始回复要跟总公司老板汇报同意后转给原告，后来再电话联系时，被告又称公司新地点在装修，要迟几天才能搬，在搬走之前通知我，然后，我再次要求被告要先付房租，被告还是回复要跟总公司老板汇报后转，按照房屋租赁合同约定，租期到2017年7月20日止，再次打电话给被告催交房租，被告回复还是新地点快要装修好了，过几天就能搬家并与原告约好于8月5日验房、结算。8月5日上午，我到了房间看到被告正在收拾东西，在他们收拾东西过程中，发现一楼：1.大房间书柜柜门变形严重关不上，2.南阳台整体柜面上好多生活用品（具），西侧抽油烟机集油盒已坏且被告用1个塑料杯子在接油，灶具座周边油污、积碳较多，打开灶具下方柜门，底板上油污侵蚀较严重且柜下面已无装饰堵板，3.水池上方玻璃上被告贴有：“水池为洗菜池严禁吐痰、扔烟头、弹烟灰，望大家注意素质！！！！！”，打开水池下面柜门，水池下水漏水严重并用锅在接漏水，其柜里底板和两侧板浸蚀较严重，4.然后打开其它柜门，里面都是生活用品（具）和水池下水塑料管，且板面油污较严重，5.厨房与大房间连接处两侧墙根部有渗漏霉斑较严重，6.大房间会议桌时，桌脚支撑已脱开并严重变形，7.卫生间座便器不能正常使用，8.空调柜机正面和两侧油污严重。发现二楼：1.北侧房间有2张上下高低床，少了两张连体办公桌和配的2张单人床（后被告下午搬回连体办公桌和1张单人床），北房间照明已坏且未看见入门上的钥匙，2.南侧大房间入门东侧墙上开关已脱开，西半部连体办公桌未看见抽屉钥匙（其中1个办公桌抽屉不能正常使用），3.与南阳台连接处梁的两侧未见装饰复合踢脚板、且梁上复合地板空鼓，该处原来落地窗帘未见，4.南阳台东侧移动黑板未见，发现楼梯间：1.上半段楼梯台阶钢管下部塑料堵头未见，2.楼梯北侧墙面上线板已脱开。楼上南侧房间和楼梯间西侧墙面上有被告安装的宣传牌和公司标牌、楼下大房间东侧墙面上有被告安装的宣传牌，以上这些是当日上下午检查时发现的，说明被告已改变房屋使用性质，上午通知被告予以修复，当时，被告答复我，他们现在收拾东西准备中午搬家，暂时没有时间来处理这些事，并答复下午将二楼北房间的连体办公桌和单人床搬回来，让我下午过去再谈，我和爱人下午过去时，他们还在陆续的搬离东西，只能通知被告按照双方签订的房屋租赁合同相关要求：对于人为损坏的设施、墙面上的宣传牌自行拆除并恢复房间原状，16时27分，被告发了一个短信约我，要我看哪些需要维修的设施发短信给他，我晚上整理好后将需要维修的设施发短信给被告，次日上午一直未予回复，下午打了好几个电话给被告，被告也不接，无奈，我16时40份发了1个只能报警了短信，被告才回了1个“一会回电，我在谈事”短信，直到17时17分打给被告才接电话，被告说他现在工作很忙，一时找不到人来维修，让我找人来维修，我提出我也有工作，也没有时间找人维修，我提出按照合同约定应由承租人来维修，被告这时挂掉电话，后再打电话被告硬是不接，到目前为止，唯一的2把房间钥匙和2张门禁卡还在被告手上，导致原告无法入内检查。原告认为，被告这种拖欠的行为，是一种信誉的丧失，也是一种严重的违约行为。已经影响原告的房屋再次出租。为此，原告特提起诉讼，及早维护自己的合法权益，以避免更大的损失发生。被告朱家强辩称：原告证据四损害清单中记录的各项损害基本认可，但其中窗帘未丢失，顶灯没有坏，办公室钥匙没有丢，门禁卡物业已收回，自然损害部分不属于我方承担范围，人工损害部分我方愿意赔偿。我租原告房子当时合同签的是一年，合同规定租办公室，并没有规定厨房不可以使用，房子7月21日到期，我当时说明我要退房，但要延迟几天，因为找的新房还没有签订合同，退房时通知原告到场，原告说等下午搬完再验房，我8月份退房，物业公司规定退房如果没有业主同意我不能出小区，业主同意退房，厨房我当时使用了，双方协商我请保洁清理厨房，当时同意出钱维修，但原告要求恢复原状，因担心自行维修仍无法符合原告要求，就没有进行维修。原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、房产证、户口簿、房屋租赁合同和授权书被告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同，信旺物业管理有限公司专用收据，本院主持当事人进行了证据交换和质证，对上述证据的证据效力，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的华府骏苑11幢712室承租前室内设施相关图片、华府骏苑11幢712室交房时室内设施相关图片、华府骏苑11幢712室交房时检查室内设施损坏情况清单打印件、原告和被告双方通话和短信记录（提供原始载体手机）不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于合肥市蜀山区房屋（以下简称案涉房屋）登记在周建生名下。2016年7月21日，周建生授权其子周杰与被告签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋和087号地下车位出租给被告做办公、停车使用，租金3500元/月，租期一年，结算方式为被告每三个月付一次租金，被告支付给原告房屋水、电、气及室内设施押金3500元；室内设施有：连体办公桌8套、办公椅8把，会议桌1张、会议用椅10把，书柜5个，立式画板1个、柜式空调2台、整体橱柜1套、卫生间电热水器及卫具1套、单人床2张和塑料杯3箱等。待合同终止，被告结清相关费用和检查室内设施无损时，原告退还押金，双方约定：1、原告应提供完好的房屋、设施、设备和照明，被告在租赁期内应注意爱护和保证室内区域安全卫生，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应负责维修或赔偿；非乙方人为因素导致的设施、设备损坏，乙方应及时地通知甲方，甲方应及时地给予维修，以保证乙方的正常使用、电话和网络由乙方自行开通并承担相应费用，同时承担天然气和水、电费用；甲乙双方在签订本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格履行，如一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为壹个月的房屋租金，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。原告提供的室内设施详见合同第四条。在2017年8月，被告通知原告收房，原告发现问题，不同意收房。2017年7月21日前的租金已交付。2017年10月27日，周建生收到朱家强通过本院转交的钥匙二把。2017年8月5日朱家强向安徽信旺物业管理有限责任公司缴纳11#712室电费353元，并将自有物品搬离。本院认为：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案为房屋租赁合同纠纷，对于原告要求修理、恢复原状的主张系排除物权妨害，本院不予处理。原告主张被告拖欠水费、天然气、电费欠费300元，未提供证据证明上述费用实际发生，本院不予支持，原告要求被告支付租金，因被告未向原告交付房屋，本院支持被告交付房屋前的房屋租金，原告要求被告支付违约金，本院对未超过自起诉之日按月租金为基数按银行同期同类贷款利率四倍计算的部分予以支持，超过部分不予支持。原告要求被告退还2把房间钥匙本院审理过程中钥匙已进行交接，不再处理。原告要求被告退还门禁卡，被告称门禁卡已交给物业，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱家强于本判决生效之日起十日内向原告周建生支付自2017年7月22日起按3500元/月支付的房屋租金至房屋退还之日止并支付自2017年8月17日起以月租金为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率四倍计算至款清时止的违约金。三、驳回原告周建生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元，减半收取70.5元，由被告朱家强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王嘉佳二〇一七年十一月十日书记员  童 星附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。