重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初1759号原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地6号楼，统一社会信用代码91500106756233568D。法定代表人：王钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩均，男，1988年8月26日出生，该公司职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。被告：潘文忠，男，1968年11月18日出生，住重庆市南岸区。原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告潘文忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员安昌荣独任审判，并于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人韩均、冯伟常到庭参加了诉讼，被告潘文忠经本院传票送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后在审理过程中发现不宜适用简易程序遂依法转为普通程序进行审理，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员张小蓉、盛勇组成合议庭，并于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人冯伟常到庭参加了诉讼。被告潘文忠经本院依法公告送达传票，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘文忠支付从2013年1月1日起至2017年4月30日止的物业服务费8935.02元以及违约金8935.02元、2015年、2016年公摊水电费160元，合计18030.04元；2.本案诉讼费由潘文忠承担。事实和理由：芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）签订了“芳草地·XXX山”小区《前期物业服务协议》，约定由芳草地物业公司对该小区进行前期物业服务。潘文忠于2010年8月购买了该小区X－X－X－X房屋且入住。同时，潘文忠与芳草地开发公司签订了《“芳草地·XXX山”临时管理规约》及承诺书，对物业服务费的收取标准、违约金的计算方式、公摊水电费的收取进行了约定，并约定按月交纳。现潘文忠无故拖欠物业服务费，芳草地物业公司以多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。被告潘文忠未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年10月25日，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《合同权利转让协议书》和《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的“芳草地·XXX山”项目依法选聘芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务，芳草地开发公司于2008年10月25日起将其与所有买受人签订的《“芳草地·XXX山”临时管理规约》中关于物业管理中的合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。2010年8月10日，潘文忠与芳草地开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定潘文忠购买了该小区XXX组团X－X－X预售商品房屋一套。该房屋建筑面积为95.46平方米。其中潘文忠的地址载明为：“重庆市XX区XXX天下X-XX-X”。《商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件约定：“2、属预售商品房的，芳草地开发公司应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付潘文忠使用。”《商品房买卖合同》第八条交房手续的办理约定：“2、由于潘文忠的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如潘文忠无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由潘文忠承担。（2）本款所指由于潘文忠原因，是指潘文忠未在规定的期限内到芳草地开发公司处办理房屋交付手续……”双方在《商品房买卖合同》的《补充协议》（附件五）第二条约定：“本物业实行有偿服务，潘文忠应从本合同约定交房之日（或提前接房之日）起，向物业管理公司按规定缴纳物业管理费……”同时，潘文忠与芳草地开发公司签订了《“芳草地·XXX山”临时管理规约》及《前期物业服务合同》。其中《临时管理规约》第一章总则第一条约定：本规约依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市物业管理条例》等政府有关法律、法规，结合本物业的实际情况制定。第四章管理服务9.2物业管理费约定乡村洋房住宅的物业服务费收费标准为1.8元/㎡﹒月（按建筑面积计）。第四章管理服务9.3约定：共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特别服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三的滞纳金。第八章其它事项第四条约定：本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项、短信通知事项（以发送短信记录为准）。第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。2011年6月30日，芳草地开发公司将案涉物业交付潘文忠。2011年7月3日，潘文忠向芳草地物业公司交纳了案涉房屋从2011年7月1日起至2011年12月31日止的物业服务费1031元，其中收款事由栏注明：预收物管费巴XX-X-X。2012年4月5日，潘文忠向芳草地物业公司交纳了案涉房屋从2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费2062元，其中收款事由栏注明：物管费（2012.1—12月）0.03＋171.83×12＝2061.96＋0.03。2015年5月11日，芳草地物业公司在其微信公众号以物业公告方式向业主发布了《关于公摊费用收取的温馨提示》，载明：在2014年芳草地物业公司完成了物业管理范畴内公共能源公摊部分全部单独计量，并对小区公共照明和公共用水部分作了一次节能调整，从2015年1月1日起，相关费用由芳草地物业公司向业主收取后转交供电公司，根据我们去年的测算，每月的费用均在10元以上，经物业公司节能降耗改进后，决定按照旺季10元/月（6、7、8、9月），淡季5元/月的标准收取。（2015年1月1日，原本由业主承担的公摊费用已由开发商友情支付）。芳草地物业公司从2015年起对“芳草地·XXX山”小区按此标准收取公摊水电费。因潘文忠未缴纳物业服务费，芳草地物业公司分别于2014年12月9日、2015年10月1日和2016年10月21日通过邮政挂号信方式向潘文忠发出催收函，其中注明潘文忠的收件地址为：“重庆市XX区XXX天下X-XX-X。”本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《合同权利转让协议书》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案登记证》、《收楼书》、《交寄整付零寄邮件清单》、《交寄大宗挂号函件清单》、《“芳草地·XXX山”临时管理规约》、收据2份、物业公告、2014年寄送催收函明细、2015年寄送催收函明细、2016年寄送催收函明细等证据在案为凭。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》和《合同权利转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在芳草地开发公司将合同权利概括转让给芳草地物业公司后，芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与潘文忠签订的《临时管理规约》中的权利和义务。潘文忠作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，潘文忠每月应当缴纳的物业服务费为171.83元（95.46平方米×1.8元/㎡﹒月），现潘文忠欠缴的物业费期间为从2013年1月1日起至2017年4月30日止，故潘文忠应当缴纳物业费8935.16元，现芳草地物业公司自愿主张8935.02元，系对其权利的自由处分，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、芳草地物业公司要求潘文忠按日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持；二、芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持。关于芳草地物业公司要求潘文忠按每日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，虽然《临时管理规约》中约定的名称是滞纳金，但从约定的条款来看，是在《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看实际也应是违约金。根据约定，潘文忠应在每月的10日前自行到缴费地点缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向芳草地物业公司支付违约金。潘文忠未按约交纳物业服务费，应当向芳草地物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显高于芳草地物业公司的损失，现芳草地物业公司同意本院依法调减，故本院对潘文忠逾期支付物业服务费的违约金计算标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。即违约金计算方式为：潘文忠所有的X-X-X-X物业从2013年1月1日起，以171.83元为基数，逐月递增171.83元，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准逐月计算违约金，累加计算至2017年4月30日止。关于芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，根据双方合同约定，公摊水电费应当独立计量核算，由业主合理据实分摊。本案中，芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年80元，未损害业主利益，并已在全体小区业主中实施，本院予以确认。潘文忠2015年、2016年的公摊水电费共计160元未缴纳，故对芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告潘文忠在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司从2013年1月1日起至2017年4月30日止的物业服务费8935.02元，2015年、2016年公摊水电费160元，共计9095.02元；二、被告潘文忠在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金：从2013年1月1日起，以171.83元为基数，逐月递增171.83元，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准逐月计算违约金，累加计算至2017年4月30日止；三、驳回原告重庆芳草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费250.75元、公告费300元，原告均已预交，均由被告潘文忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安昌荣人民陪审员  张小蓉人民陪审员  盛 勇二〇一七年十一月二十三日书 记 员  胡陶燕