广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17383号上诉人（原审原告）：周小玲，女，1974年10月1日出生，香港特别行政区居民，经常居住地广东省广州市番禺区。委托代理人：程晓莉，广东同益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蚁庆荣，男，1962年3月26日，汉族，身份证地址广东省广州市天河区。委托代理人：吴静屏，广东银德律师事务所律师。上诉人周小玲与上诉人蚁庆荣因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周小玲上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判为：蚁庆荣将涉讼商铺内铺位间隔恢复原样（包括两店铺的间隔、楼层的间隔、间隔后楼梯的恢复等）；二、判令蚁庆荣支付逾期缴纳租金的滞纳金8359元（从2016年11月18日起计至实际支付完毕止，暂计至起诉之日，按每日1%计）；三、蚁庆荣承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、蚁庆荣不具备单方解除合同的条件，属于违约解除合同。即便合同约定其可以单方解除合同，蚁庆荣也必须在合理时间内提出，其所交押金归周小玲所有。因此，一审法院认定双方租赁合同在2016年11月18日解除存在错误；二、关于商铺间隔恢复问题的认定，蚁庆荣将涉案商铺与其邻近的28号商铺打通，属于对两商铺均做了改造。合同中约定的恢复商铺应当是恢复商铺的日常使用，现商铺仅是恢复楼梯，显然无法达到周小玲主张的恢复成达到商铺使用目的的状态，因此周小玲认为应将楼梯修复，以及把二楼的阁楼打通后使楼梯能直接到二楼；三、关于滞纳金，一审法院并未进行认定。周小玲认为双方租赁合同未解除，即便是解除，亦应当在蚁庆荣将商铺修复并交付给周小玲后才解除。因此，蚁庆荣应当在未恢复涉案商铺前支付租金，现其逾期支付，应按合同约定支付滞纳金。综上，请求二审法院予以改判。上诉人蚁庆荣上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，维持第三、四项；二、本案一、二审诉讼费由周小玲承担。事实和理由如下：一、蚁庆荣与周小玲于2013年10月17日签订《商铺租赁合同》，在洽谈签订该合同时，蚁庆荣仅要求将涉案商铺与隔壁28号商铺打通，并得到两间商铺所有人的同意，故此才在《商铺租赁合同》中特别载明“乙方把铺位间隔恢复原样给甲方”，其含义即指恢复涉案商铺与28号商铺之间的间隔，周小玲对此含义亦未提出任何补充约定。2016年11月16日，蚁庆荣按照合同约定将涉案商铺间隔恢复完毕，履行了合同义务，并将恢复前后的对比照寄给周小玲，一审法院对此亦予以认同。但一审法院却又支持了周小玲提出的将商铺内所有物品恢复原状的主张，并错误地将一楼至隔层的楼梯是否恢复原样纳入“恢复商铺间隔”的范畴，与其在判决书中认同的“目前涉讼租赁商铺与相邻商铺间隔已恢复”内容相矛盾；二、涉案合同并未对蚁庆荣是否需要恢复楼梯原状进行明确约定的情形下，一审法院适用公平、诚实信用原则，认定蚁庆荣应将涉案商铺恢复至原状可正常使用状态，适用法律错误。蚁庆荣已于2016年11月17日向周小玲交还涉案房屋的钥匙，周小玲亦确认在2016年11月18日收回涉案商铺的控制权，蚁庆荣至此后已无对涉案房屋的控制权，自然也无法使用，因此并不存在所谓的使用费。即使周小玲认为应由蚁庆荣恢复涉案商铺楼梯原样，完全可以在收回商铺后委托第三方进行恢复，而后再向蚁庆荣主张相应的费用损失。但周小玲在收回涉案商铺后，商铺一直处于空置状态。蚁庆荣曾在一审审理中表示愿意承担修复商铺内楼梯的费用损失，但周小玲一直坚持必须按照其要求恢复商铺内所有物品原状。正是由于周小玲怠于行使控制权，一再坚持自我主张才导致涉案商铺产生自2016年11月18日后至今持续性的租金费用损失。故，根据《合同法》第一百一十九条的规定，涉案商铺长期空置产生的租金费用损失属于周小玲完全能够采取有效措施避免扩大的损失，该损失应由其自行承担，一审法院认定蚁庆荣应向周小玲支付自2016年11月18日至涉案商铺恢复原状交还时止的使用费属于适用法律错误；三、一审法院既然查明了双方关于涉案商铺在不同时间段的租金标准，就应当按照合同约定作出相应判决。涉案商铺在2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金标准是4600元/月，一审法院作出的第一项判决中认定的使用费按每月4900元/月计算明显违反合同约定的租金标准。综上，请求二审法院予以改判。蚁庆荣针对周小玲的上诉答辩称：首先，双方签订的《商铺租赁合同》仅约定合同终止时蚁庆荣需恢复该商铺与相邻28号商铺之间的铺位间隔，并未约定需要对商铺内其他物品恢复原状，“铺位间隔”指的是两间商铺的铺位间隔，不应做扩大性解释；根据我方的上诉证据，涉案商铺已经在2017年7月28日完成恢复一字形钢结构并能直接到二楼，蚁庆荣从未改动商铺内原有的楼层间隔，周小玲主张“商铺恢复原样后应达到商铺原有使用目的”，该主张不仅概念模糊，夹杂了周小玲极大的主观性判断，且缺乏合同及法律依据，不应予以支持；其次，我方不同意周小玲的第二项上诉请求，因周小玲与蚁庆荣所签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月18日解除，周小玲也没收了蚁庆荣所缴纳的押金8600元，涉讼商铺于2016年11月18日已正式交还周小玲，因此，蚁庆荣既无需继续支付2016年11月18日后的商铺租金，更无需承担逾期交租滞纳金。周小玲针对蚁庆荣的上诉答辩称：首先，蚁庆荣只是单方发出解除合约通知，并未对涉案商铺进行事实上的恢复原状，故双方的租赁合同并未解除；其次，我方认为铺位间隔应当包括租赁房屋隔层的间隔，并不仅限于与28号铺的间隔，也应包括房屋楼层间隔及拆除阁楼的恢复原状。其在一审至二审审理过程中均称铺位间隔为涉案商铺与28号商铺之间的间隔，故我方不存在防止损失扩大，且我方在蚁庆荣要求楼梯恢复时在第一时间积极配合使其将商铺一至二楼的楼梯恢复完成，由此证明了我方积极履行止损的义务；最后，从蚁庆荣二审提交的照片可看出，蚁庆荣仍未将其建的阁楼拆除，仅将一至二楼的楼梯一字形梯搭建完毕，故我方认为蚁庆荣仍未完成其恢复原状的义务，应当将损失计算至其恢复原状后的时间。2017年2月13日，周小玲向一审法院起诉请求：1、判令蚁庆荣支付2016年11月份至蚁庆荣将商铺恢复原状止的租金，暂计起诉之日，租金为人民币13800元；2、判令蚁庆荣支付逾期缴纳租金的滞纳金人民币8359元（从2016年11月18日起计至实际支付完毕止，暂计至起诉之日，按每日1%计）；3、判令蚁庆荣将铺位间隔恢复原样给周小玲（修复费用预估计为人民币50000元）；4、判令蚁庆荣承担出租该房屋的租赁税人民币2885.59元；5、判令蚁庆荣承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年10月17日，周小玲与蚁庆荣签署了《商铺租赁合同》，周小玲将位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奧路商业街XX座XX层XX号铺出租给蚁庆荣使用，租期五年，租金从2015年12月至2016年11月为4600元。合同第五条约定物业交付后的管理费、水电费、有线电视费、煤气费由蚁庆荣支付；第六条约定蚁庆荣每月3号之前交纳下月租金，如逾期一天，则向周小玲支付百分之一的滞纳金，如逾期超过30天，则双方租赁合同终止，押金由周小玲所有；第十一条约定合同欺满时，蚁庆荣把铺位间隔恢复原样给周小玲。现蚁庆荣未通知周小玲，在2016年10月份私自将物品搬走，准备撤租，经物业管理处发现后告知周小玲，周小玲即要求蚁庆荣支付所欠费用及租金，并按照合同约定恢复原样，蚁庆荣均不予理睬，反将周小玲的商铺拆除楼梯等，导致周小玲的房屋受损。现周小玲只能起诉至法院，请求人民法院维护周小玲的合法权益。周小玲与蚁庆荣房屋租赁合同纠纷一案，蚁庆荣在私自搬出去时，一直未与周小玲沟通，也未打电话给周小玲过，周小玲是从管理处得知蚁庆荣在10月份即开始私自搬出去后，周小玲委托律师与蚁庆荣沟通，蚁庆荣也一直未正面与周小玲沟通过，周小玲在2016年11月18日收到蚁庆荣单方面要求解除合同的通知，并告知周小玲房屋已恢复原样，但是周小玲去看过，房屋被蚁庆荣破坏得无法使用，蚁庆荣非但没有间隔好房屋，反而将周小玲店面原有的上二楼的楼梯也拆了，蚁庆荣没有在合理时间内通知周小玲解除租赁合同，通知一发出，蚁庆荣就称发出之日就解除合同，周小玲也一直没同意解除合同，如果要解除合同，也必须在蚁庆荣将房屋恢复原样后才解除合同。此外，在2017年2月17日，周小玲接到出租屋管理中心的电话，告知蚁庆荣在2015年1月份后也一直未缴纳出租屋的管理税，根据双方签署的《商铺租赁合同》第九条规定，因出租房屋产生的税费由蚁庆荣承担。一审法院经审理查明：涉讼租赁商铺位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奧路商业街XX座XX层XX号铺，周小玲、蚁庆荣均确认涉讼租赁商铺面积为85.12平方米，权属人是周小玲；此外蚁庆荣还租赁了相邻的28号铺，但该28号铺是由蚁庆荣与28号铺业主另行签订合同，但使用是打通使用的。2013年10月17日，周小玲为甲方、蚁庆荣为乙方，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定由甲方出租位于广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园悉奧路商业街XX座XX层XX号铺（建筑面积总共为85.12平方米）给乙方使用，租期5年，租期从2013年11月1日至2018年11月30日，2013年12月1日至2014年11月30日每月租金4300元；2014年12月1日至2015年11月30日每月租金4300元；2015年12月1日至2016年11月30日每月租金4600元；2016年12月1日至2017年11月30日每月租金4900元；2017年12月1日至2018年11月30日每月租金5270元；甲方给予乙方免租期，免租期为2013年10月18日至2013年11月30日；自签订本合同之日，乙方向甲方支付两个月租金为押金，8600元及第一个月租金4300元，待租约期满或双方一致同意终止合同时，并结清甲方相应所欠费用后（管理费，水费，电费，物业出租税费及相关的一切费用）甲方于10个工作日内应将两个月租金的无息押金退回乙方，甲方于2013年10月17日将出租物业交付乙方，乙方应于每月3号之前交纳下月租金，如逾期一天，则向甲方支付百分之一的滞纳金，如逾期超过30天，则双方租赁合同终止，押金由甲方所有；双方约定合同期满后，装修可移动部份归乙方（如空调等），不可移动部份归甲方（如电线、天花、地板等）；合同期满时乙方把铺位间隔恢复原样给甲方；由于乙方承租甲方物业主要用于餐饮用途，如由于政府部门不批准，乙方可提出解除本合同，押金及相关费用甲方要于5个工作日内归还乙方；如逾期，甲方需额外支付每日百分之十的滞纳金；合同履行期间，如甲方解除合同或将商铺出租出售给其他人，甲方除退回乙方押金外，并需向乙方支付违约金人民币壹万元整及赔偿乙方的装修损失并需承担28号铺全部押金，壹万元违约金及装修损失，如乙方单方解除合同，所交押金由甲方所有；在本合同履行期间，乙方如需将该铺转让给他人，经甲方书面同意方可转租给人；合同期间，如甲方出售商铺，应提前三个月书面通知乙方，同等条件下，乙方有优先购买权；等。以上合同签订后，周小玲按约交付涉讼租赁商铺给蚁庆荣使用。蚁庆荣也按约向周小玲支付了押金8600元，并结清2016年11月17日前的租金。其中2016年9月份的租金是2016年9月19日支付；2016年10月至11月的租金在2016年11月23日支付。双方确认，涉讼租赁商铺内有一隔层，原状有钢结构“一字形”楼梯连接供上落使用，现因蚁庆荣装修后该楼梯位置发生改变、蚁庆荣在拟退租时重新恢复与相邻的28号铺间墙，导致目前的楼梯现在无法上落商铺内的隔层。周小玲、蚁庆荣对上述均无异议的证据，予以确认并在卷佐证。周小玲、蚁庆荣对下列证据和事实争议较大：1.涉案租赁合同是否已经解除的问题。蚁庆荣认为其依合同约定于2016年11月17日向周小玲寄出一份《租赁合同废止告知函》，其中内容为：“我司已按原签订的商铺租赁合同的约定恢复商铺间隔，符合约定的交还商铺条件。经告知，您至今没有前来回收物业。我司现特以快递包裹形式将此函、商铺钥匙以及商铺间隔恢复后的图片邮寄给您，同时并告知您贵我双地方关于29号商铺的租赁合同就此废止。”该邮件已于同月18日由周小玲本人签收；蚁庆荣以此证明合同已于2016年11月17日解除，商铺钥匙已交付且商铺间隔已恢复。周小玲认为蚁庆荣的行为不符合单方解除合同的条件，认为参照合同中“合同期间，如甲方出售商铺，应提前三个月书面通知乙方，同等条件下，乙方有优先购买权”的约定，蚁庆荣亦需要提前三个月通知，故合同未解除，其提起本案的诉讼也是基于合同未解除的基础上提出；其虽收到蚁庆荣邮寄来的钥匙，但双方并没有办理正式的交接手续，另商铺间隔也没有恢复，楼梯被堵死，涉讼租赁商铺并未恢复原状。2.关于涉讼租赁商铺合同中“恢复间隔”是否包括恢复楼梯的问题。蚁庆荣认为合同中只约定恢复该商铺与相邻的28号商铺的间隔，并无约定交还商铺是须恢复楼梯，故其已恢复两商铺之间的间隔，无违反合同约定。周小玲认为除合同约定外，还要根据民法通则中有关规定将租赁物恢复至原状态；且间隔不止是指两商铺间的间隔，还包括商铺内的隔层间隔。3.关于租赁税问题。周小玲提供其于2017年2月17日缴交的《税收缴款书》，证实其缴交了2015年1月至2017年2月的租赁税2885.59元，要求蚁庆荣承担。蚁庆荣同意按该标准计算每月的税费，但只同意缴交至2016年11月份的税费。一审法院认为：周小玲、蚁庆荣签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律禁止性规定，应合法有效，对签约双方均有约束力。现蚁庆荣提前解除合同，根据双方所签订的《商铺租赁合同》中约定的“如乙方单方解除合同，所交押金由甲方所有”内容可见，蚁庆荣有单方提前解除合同的权利，其后果为所交押金由甲方所有，故蚁庆荣主张合同已解除，予以采纳。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”蚁庆荣的解除合同通知书虽于2016年11月16日寄出，但至2016年11月18日周小玲才收到，在诉讼中，周小玲对该解除合同通知有异议，但对此没有提出诉讼主张，故一审法院认定上述租赁合同于2016年11月18日解除。至于周小玲认为蚁庆荣提前解除合同的时间应为三个月，对此双方并没有约定，故不予采纳。关于商铺间隔恢复问题，上述合同中约定“合同期满时乙方把铺位间隔恢复原样给甲方”，就间隔的范围，周小玲、蚁庆荣双方有争议，一审法院认为，目前涉讼租赁商铺与相邻商铺的间隔已恢复，但涉讼商铺原从一楼至隔层的楼梯没有恢复原状且无法正常使用，蚁庆荣装修改变原间隔和楼梯是为其使用需要，现蚁庆荣未经与周小玲协商一致即提前解除合同，从公平和诚实信用原则出发，应将涉讼商铺恢复至原状可正常使用状态，故周小玲主张恢复间隔的范围包括隔层的间隔，予以采纳，即蚁庆荣交还商铺时应恢复楼梯原状，现蚁庆荣未将该楼梯原状恢复，不符合商铺的交还要求，应尽快将楼梯恢复原状，并应向周小玲支付自2016年11月18日起参照合同约定的租金标准计算至涉讼商铺恢复原状后交还时止的使用费。关于逾期交租的滞纳金，从双方举证可见，2016年9月份的租金是2016年9月19日支付；2016年10月至11月的租金在2016年11月23日支付，以上租金的交付，已超出30天，根据合同约定的“乙方应于每月3号之前交纳下月租金，如逾期一天，则向甲方支付百分之一的滞纳金，如逾期超过30天，则双方租赁合同终止，押金由甲方所有”故蚁庆荣已交纳的押金8600元，可归周小玲所有，但周小玲在本案中主张合同未解除且认为是其诉讼请求的基础，如上所述，合同已解除，合同对解除后的租金支付并没有约定，故一审法院对周小玲此主张不予采纳；因双方对合同押金并没有主张在本案中进行处理，故本案对此不作处理。至于租赁税费，周小玲已举证其已垫付，且涉讼商铺至今未恢复原状，按合同约定应由蚁庆荣负担，故予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2017年5月20日作出如下判决：一、蚁庆荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内向周小玲支付2016年11月18日起至涉讼商铺恢复原状后交还时止的使用费（使用费按每月4900元计）；二、蚁庆荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内将涉讼商铺内楼梯恢复至“一字形”钢结构可通往隔层的原状后交还给周小玲；三、蚁庆荣应于本判决发生法律效力之日起五日内向周小玲支付租赁税2885.59元；四、驳回周小玲的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费527元，由周小玲负担50元；蚁庆荣负担477元。二审中，蚁庆荣向本院提交了如下证据：1、照片4张，拟证明蚁庆荣已于2017年7月28日恢复涉案商铺内楼梯至“一字形”钢结构可通往隔层的原状；2、编号分别为925010、925011的《收据》两张，拟证明涉案商铺恢复楼梯原状的费用仅4000元，该费用远远小于涉讼商铺长期空置产生的租金损失，周小玲在收回商铺后长期怠于使用，由此产生的租金损失应由其自行承担。周小玲对证据1的真实性没有异议，但认为该照片不能证明蚁庆荣已将涉案商铺恢复原状，且从照片可看出，由蚁庆荣自建的阁楼仍然存在，导致其无法将商铺出租他人使用。对于证据2收据的真实性不予认可，且该收据不能证明周小玲怠于转租房屋，而是涉案房屋目前的状态并未恢复至蚁庆荣原始承租状态，故无法转租。经二审审查，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人一致确认蚁庆荣已于2017年7月28日将涉案商铺位内的一字形钢梯恢复原状。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于蚁庆荣上诉部分。首先，关于蚁庆荣交还房屋时是否应当将涉案商铺内楼梯恢复至“一字形”钢结构可通往隔层的原状问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定，合同期满时乙方把铺位间隔恢复原状给甲方，蚁庆荣已将涉案商铺与相邻商铺的间隔恢复，但由于该间隔恢复后，涉案商铺隔层无楼梯可以上落，原上落涉案商铺内的楼梯系因商铺打通使用的需要而拆除，故在间隔恢复同时，应恢复原供上落隔层的楼梯，以恢复涉案商铺整体的正常使用，故一审法院认定“间隔恢复原样”的应有之义包括了恢复商铺内原供上落隔层使用的钢结构“一字形”梯，合情合理，本院予以认可。二审期间，双方均确认蚁庆荣已于2017年7月28日将该“一字形”梯恢复原状，故一审判决第二项蚁庆荣无需再履行，一审判决第一项中蚁庆荣应向周小玲支付的使用费亦计算至2017年7月28日止。鉴于“一字形”梯恢复原状前，涉案商铺无法正常使用，影响商铺另行出租收益，蚁庆荣拒不恢复原状而造成的房屋空置损失，应由蚁庆荣承担，周小玲在双方纠纷发生后及时提起本案诉讼，已采取合理措施止损，故一审判令蚁庆荣参照双方约定的租金标准承担此期间的房屋使用费，并无不当。关于蚁庆荣上诉称一审判决2016年11月18日至2016年11月30日期间的房屋使用费按每月4900元计算违反合同约定的租金标准的问题，因一审判决蚁庆荣应就合同解除之日至商铺恢复原状期间参照合同约定支付房屋使用费，并非判令蚁庆荣按照合同约定继续支付租金，故蚁庆荣以前述时段的房屋使用费计算标准违反合同约定的租金标准为由要求改判，理据不足，本院不予支持。关于周小玲的上诉部分。周小玲一审起诉请求蚁庆荣将铺位间隔恢复原样给周小玲，在起诉状及一审庭审中陈述蚁庆荣通知解除合同时，非但没有间隔好房屋，反而将店面原有的上二楼的楼梯也拆了，商铺间隔没有恢复，楼梯被堵死，涉案商铺并未恢复原状。在一审诉讼期间，蚁庆荣已提供证据证明涉案商铺与相邻商铺的间隔已恢复原状，一审法院对此事实予以确认并无不当；一审判决第二项判令蚁庆荣将涉案商铺内楼梯恢复至“一字形”钢结构可通往隔层的原状，二审期间双方确认蚁庆荣已经将涉案商铺位内的“一字形”钢梯恢复原状。故周小玲的上诉请求第一项已无履行内容，本院不予支持。关于双方合同是否解除以及合同解除时间，一审法院已详加论述，立论清晰，说理充分，合法有据，本院予以认可并不再赘述，鉴于双方合同已于2016年11月18日解除，蚁庆荣无需支付此后的租金，亦不存在承担逾期支付租金的滞纳金问题，周小玲的上诉请求第二项理据不足，本院不予支持。综上，周小玲及蚁庆荣的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费577元，由上诉人周小玲负担50元，上诉人蚁庆荣负担527元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  闫 娜二〇一七年十一月十五日书记员  张 旭