北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初3279号原告：北京君峰钢塑铝门窗有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：刘笑一，总经理。委托诉讼代理人：孙晓颖，北京市信杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，北京市信杰律师事务所律师。被告：北京来真德食品商场有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：武明琨，总经理。委托诉讼代理人：陈佳珺，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁冰，北京德和衡律师事务所律师。第三人：王小东，男，1964年11月15日出生，北京合信致润环境工程有限公司项目经理，住北京市朝阳区。原告北京君峰钢塑铝门窗有限公司(下称君峰门窗公司)与被告北京来真德食品商场有限公司(下称来真德公司)、第三人王小东合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君峰门窗公司的委托诉讼代理人孙晓颖、陈磊，被告来真德公司的委托诉讼代理人陈佳珺、鲁冰到庭参加诉讼，第三人王小东经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。君峰门窗公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认君峰门窗公司享有君峰门窗公司与来真德公司2008年5月9日签署的《合作协议》约定的北京市门头沟区石龙北路X号院50%的权益；2、判令来真德公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，君峰门窗公司将诉讼请求变更为：要求来真德公司协助君峰门窗公司办理变更登记，变更为君峰门窗公司享有北京市门头沟区石龙北路X号院房屋和国有土地使用权50%的份额。事实与理由：2008年5月9日，君峰门窗公司、来真德公司双方签署《合作协议》，约定君峰门窗公司、来真德公司共同出资合作取得北京市门头沟区石龙北路X号院，登记在来真德公司名下，君峰门窗公司、来真德公司各占50%的权益。2008年6月17日，北京市门头沟区国有资产监督管理委员会与来真德公司签署了《房产及土地使用权转让协议》，约定来真德公司以1700万元的最终价格取得X号院。双方各自出资后，顺利将X号院更名至来真德公司名下。后因政策性原因，导致《合作协议》约定的合作开发未能往下进行。君峰门窗公司实际出资远超510万元，君峰门窗公司负责在门头沟拿地，在拿地过程中有很多隐性的成本费用，支付隐性成本后才签订转让协议。2016年6月3日，君峰门窗公司、来真德公司双方签署《协议》，约定来真德公司以1500万元的对价收购君峰门窗公司享有的X号院50%的权益，并约定了付款时间，但是来真德公司未能如期付款。2017年1月6日，君峰门窗公司、来真德公司签署《协议》，对2016年6月3日签署的协议进行变更，约定付款时限延长。但是来真德公司仍未在约定时限内付款。按照两份《协议》的约定，来真德公司未能如期付款，君峰门窗公司有权选择继续享有《合作协议》约定的X号院的50%的权益。综上，原来真德公司签署的协议均合法有效，双方应严格信守，君峰门窗公司据此向贵院提起诉讼，请求确认君峰门窗公司享有的合法权益。来真德公司辩称：一、君峰门窗公司、来真德公司双方对争议的解决途径在《合作协议》中进行了明确约定，本案由法院管辖审理不符合双方约定。君峰门窗公司、来真德公司双方在2008年5月9日的《合作协议》中约定，协议履行过程中如遇问题发生争议，双方协商解决，协商不成，可通过北京市仲裁委员会仲裁。故在双方己明确约定通过仲裁途径解决争议的情况下，由法院管辖审理本案与双方约定不符。二、来真德公司合法取得诉争房屋所有权、土地使用权，对于诉争土地即北京市门头沟区石龙北路X号院的权属不存在任何争议。2008年5月9日的《合作协议》系双方真实、明确的意思表示，在该协议中已对诉争土地的权属进行了的约定，即将诉争房屋和土地使用权过户到来真德公司名下。协议中并未有任何关于共有房屋、土地产权过户至君峰门窗公司的表述。故我方认为本案中诉争土地的权属君峰门窗公司、来真德公司在2008年协议签订时就进行了明确约定，来真德公司完全享有诉争房屋所有权、土地使用权。三、双方已明确约定合作项目依预期计划进行开发并产生收益后，君峰门窗公司享有收益中的50%的权益。《合作协议》第一条最后部分明确约定“……办理产权和土地使用权的转让并且将其权属过户到来真德公司名下之后，负责将土地用途变更为居住用地，及其他有关开发建设程序中的确权。双方组成项日管理小组，……共同任命项目经理负责其开发建设工作。甲、乙两方受益。”在此后双方约定了受益后权益的分配比例为：来真德公司50%，君峰门窗公司50%(其中君峰门窗公司20%，实际不入资部分)。根据前述约定可以看出，君峰门窗公司、来真德公司双方在合作协议中除了明确约定房屋、土地权属归来真德公司外，还约定了合作项目后续及开发计划，更明确了该合作是为了达到双方受益的目的，在此基础上双方进一步约定了受益后的分配比例。所以，通过双方签订的《合作协议》可以明确看出双方对于本次合作的计划、分工及利润分配进行了明确的约定，系双方真实的意思表示，故君峰门窗公司享有的权益双方已明确约定为项目依约进行开发并产生收益后的受益，其所称的50%系利润分配比例，与其主张的房屋所有权、土地使用权无关。对于双方签订的《合作协议》应全面看待，在协议中并未对君峰门窗公司享有房屋所有权、土地使用权及后续权属分割至君峰门窗公司有任何的约定，君峰门窗公司仅依据双方约定的利润分配比例断章取义来推定其享有房屋所有权、土地使用权，无事实及法律依据。四、由于君峰门窗公司未能依约履行自己的合同义务导致《合作协议》至今未能顺利实施，君峰门窗公司所提享有土地所有权的主张没有证据支持。双方在《合作协议》的第三条内容中对于君峰门窗公司、来真德公司在本次合作中的义务分工进行了明确的约定，其中第2项内容为“……土地属性及用途的变更和开发确权由君峰门窗公司负责。”据此，前述双方计划进行的项目开发完全有赖于君峰门窗公司依约履行合同义务，即将土地属性及用途变更为符合计划开发需要的居住用地，同时将开发权确权至双方约定的第三方公司，此后开发项目才能得以依计划进行，进而在产生收益的情况下双方才会按比例受益。本案中，君峰门窗公司未能依约履行自己承诺的合同义务，未能将诉争土地的性质及用途依计划进行变更，导致该土地一直不能依计划进行开发，是君峰门窗公司造成协议无法履行。对于君峰门窗公司所称因房屋、土地在来真德公司名下才不能办理变更手续一节，在君峰门窗公司承诺履行自己合同义务时土地也是在来真德公司名下，该情况一直存续至今，君峰门窗公司在未能履行自己承诺的情况下所提前述理由系推脱责任，为侵占来真德公司所有房屋、土地的借口。君峰门窗公司此前所投入的资金系对双方合作项目的投入，该项目除了将土地过户至来真德公司名下外还包括土地变性、开发确权、开发建设等诸多内容，君峰门窗公司在本次合作中需要利用自己的资源及沟通促成计划开发项目的顺利进行。而不担风险仅享收益的合作是不被法律所认可的，故而才会出现君峰门窗公司向合作项目投入较少资金（20%实际不入资）而获得高比例利润分成的情况，但前述的高比例利润分成亦须建立在君峰门窗公司依约履行了自己的义务，促成了计划项目的顺利进行并产生收益的基础上。现君峰门窗公司称其付出了大量的资金及资源，但并未能提供任何有效证据，更没有展示任何有效的成果，目前诉争土地的性质仍然为协议签订之初的工业用地。所以君峰门窗公司在投入资金不对等、自身未能履行承诺、双方没有任何约定的情况下提出享有房屋所有权、土地使用权的主张，没有证据支持。综上，来真德公司依据双方签订的《合作协议》，合法取得诉争房屋所有权、土地使用权，双方对后续土地权属的分割、过户没有约定，君峰公司在自身未能履行承诺义务的情况下，仅凭双方约定的项目依计划顺利进行开发并产生收益后的利润分配比例来推断并要求分割来真德公司所有的房屋和土地，无事实及法律依据，请求法院驳回君峰门窗公司的诉讼请求。王小东述称：同意将我收取的37.5万元的折价款退还来真德公司。建议双方调解解决此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：2008年5月9日，君峰门窗公司与来真德食品公司签订《合作协议》，约定：双方共同合作购买位于北京市门头沟区石龙北路X号院(下称X号院)；X号院现状为工业划拨用地，北京市综合规划列为居住用地；一、基本条件：双方出资，通过北京市门头沟区国有资产监督管理委员会办理产权和土地使用权的转让并且将其权属过户到来真德公司名下之后，负责将土地用途变更为居住用地，及其他有关开发建设程序中的确权；双方组成项目管理小组，来真德公司任董事长，君峰门窗公司任副董事长，并且共同任命项目经理负责其开发建设工作；来真德公司、君峰门窗公司两方受益。二、权益分配：1、双方所占比例：来真德公司50%，君峰门窗公司50%(其中君峰门窗公司20%，实际不入资部分)；2、达到权属转让的资金投入：收购房屋、土地的转让费为2350万元，总额为2500万元(包含过户中所发生的一切费用)，来真德公司承担1562.5万元，君峰门窗公司承担937.5万元。三、项目管理：1、项目的一级开发工作，由来真德公司主持日常管理；2、项目的前期工作，即产业及土地权属的变更和土地属性及用途的变更和开发确权(即通过招、拍、挂将开发权确立为北京恒安房地产开发有限公司)，由君峰门窗公司负责；3、项目的确立和全部开发建设工作由双方组成的项目管理小组负责；4、其开发工作，实际由来真德公司归属的同一法人单位(北京恒安房地产开发有限公司)承担；5、财务公开，双方各派一名会计人员，负责财务会计工作，并且应为本项目设立单独账号，双方按比例入资，财务组每月提供财务报表交双方审核，其获取利润按双方所占比例分配，各自按分得的所得额缴纳所得税……五、其他条款：本协议履行过程中，如遇问题发生争议，双方协商解决，协商不成可通过北京市仲裁委员会仲裁。《合作协议》还约定了其他事项。后来真德公司从北京市门头沟区国有资产监督管理委员会以1700万元的价格受让了X号院的房屋及土地使用权，上述不动产已登记在来真德公司名下(X号院房屋位于北京市门头沟区石龙北路8号1幢等32幢房屋，房产证号为X京房权证门字第XX**号，X号院土地使用权地址为北京市门头沟区石龙北路8号，国有土地使用证号为京门国用2009出第00039号)。君峰门窗公司实际出资3562500元。后X号院土地性质至今未变更，亦未进行开发建设。2016年6月3日，君峰门窗公司与来真德食品公司签订《协议》，约定：2008年5月9日，双方就X号院地块签订了合作协议，双方均有实际出资投入；现双方达成如下协议：一、基本情况：来真德公司同意支付1500万元给君峰门窗公司现任三位股东（刘笑一、娄新力、王小东），作为君峰门窗公司放弃双方就X号院合作项目相关权益的补偿。二、支付方式及时间：1、来真德公司须在2016年12月31日前支付总补偿款1500万元现金的50%(750万元现金)，并按君峰门窗公司三位股东股权比例（刘笑一，56%，420万元；娄新力，39%，292.5万元：王小东，5%，37.5万元。）分别支付至三人个人银行账户。2、剩余750万元，来真德公司须在2017年6月30同前支付。同样按君峰门窗公司三位股东股权比例（刘笑一，56%，420万元；娄新力，39%，292.5万元：王小东，5%，37.5万元。）分别支付至三人个人银行账户。三、其他条款：1、在来真德公司按上述约定支付完成全部补偿款后，甲乙双方2008年5月9日所签订合作协议才视为作废。否则君峰门窗公司依旧享有原合作协议相关权益。2、来真德公司如未能按上述约定时间和金额支付款项，视为来真德公司违约，君峰门窗公司有权就原合作协议相关事宜向法院提出诉讼。后来真德公司因缺乏资金未履行上述给付义务。2017年1月6日，君峰门窗公司与来真德食品公司签订《协议》，约定：2016年6月3日，双方就双方2008年5月9日签订的关于X号院地块合作协议协商签订了相关解决协议。现因甲方未能按2016年6月3日协议履行责任义务，双方经协商达成如下协议：一、原2016年6月3日签订协议中2016年12月31日前甲方应支付的款项750万元，现经双方同意该款项支付时限变更为2017年3月31日前，并按月息1%计息。甲方须按2016年6月3日协议支付金额加算利息支付给相应个人。二、原2016年6月3日签订协议中2017年6月30日前甲方应支付的款项750万元支付方式及时间不变。三、如甲方未按时履行上述两条条款中任意一条，乙方有权选择下述两种方式中任意一种维权：1、甲方超出支付期限的应付款按月息2%计算。2、乙方依旧享有2008年5月9日双方所签订合作协议中相关的X号院50%权益。2017年4月10日，来真德公司给付君峰门窗公司股东王小东上述折价款37.5万元，后仍未履行其他给付义务。审理中，经本院询问君峰门窗公司要求解除2008年5月9日的《合作协议》还是继续履行？君峰门窗公司表示：“要求将土地使用权、房屋的50%份额过户至君峰门窗公司名下之后才能要求继续履行《合作协议》。现因来真德公司债务危机严重，君峰门窗公司不能将土地性质进行变更。”本院询问君峰门窗公司如果要求变更房屋、土地使用权登记的诉讼请求无法得到支持，是否要求解除《合作协议》、清理双方债权债务？君峰门窗公司表示：“不主张，等待本案审理结果，视本案审理结果另行主张。”经查，涉案房屋设立有抵押权，所担保的债务总额为1亿余元，抵押权人为北京市金正资产投资经营公司。经询问，北京市金正资产投资经营公司表示可以接受由君峰门窗公司替债务人一次性还款并涤除抵押权。君峰门窗公司表示无法一次支付完成，且由君峰门窗公司替债务人还债不公平，且本案并非转让抵押物，而是抵押物所有权的原始取得，希望在保障抵押权人抵押权的情况下由法院判决进行转移登记。双方未就涤除抵押权达成一致意见。审理中，君峰门窗公司申请对来真德公司公司名下的X号院1幢等32幢房屋及位于门头沟区石龙北路8号的国有土地使用权进行查封。2017年7月19日，本院作出(2017)京0109民初3279号民事裁定，裁定：一、查封来真德公司名下的位于门头沟区石龙北路8号1幢等32幢房屋(房产证号为X京证门字第XX**号)。二、查封来真德公司名下的位于门头沟区石龙北路8号(国有土地使用证号为京门国用2009出第00039号)的国有土地使用权。君峰门窗公司预交财产保全案件申请费5000元。本院认为，对本案是否属于法院主管，虽2008年5月9日《合作协议》约定了仲裁条款，但双方在2016年6月3日《协议》中约定“甲方如未能按上述约定时间和金额支付款项，视为甲方违约，乙方有权就原合作协议权益相关事宜向法院提出诉讼”，据此，双方协商一致变更了仲裁条款，本案属法院主管，故本院对来真德公司所提本案不属法院主管的答辩意见不予采纳。2008年5月9日《合作协议》及2016年6月3日、2017年1月6日《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。对君峰门窗公司要求将X号院房屋、土地使用权过户至该公司名下的诉讼请求，《合作协议》约定“双方共同合作购买X号院房屋及土地使用权”，据此，X号院房屋及土地系双方共同购买，本应属双方共有。但根据物权法第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法第二十八条至第三十条规定了因生效法律文书、继承、事实行为等导致物权变动时，何时发生物权效力的情形。本案中君峰门窗公司所主张之不动产权利未经登记，同时亦不属物权法第二十八条至第三十条规定的情形，君峰门窗公司基于《合作协议》与来真德公司共同购买不动产而享有的权利尚未发生物权效力，仅对来真德公司享有债权请求权，君峰门窗公司有权基于《合作协议》就其与来真德公司共同购买的不动产提出主张，要求确认份额、转移登记等。对于共有份额，物权法第一百零四条的规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”本案中，《合作协议》约定“所获取利润按双方所占比例分配”、“权益分配：双方各占50%”等条款，上述条款并未明确约定君峰门窗公司对涉案房屋、土地使用权享有50%的份额，属约定不明，故君峰门窗公司本应按照其出资额比例对涉案房屋、土地使用权享有20.96%的份额，但现涉案房屋设立有抵押权，根据物权法第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，物权法其他条款亦未肯定抵押物可不经抵押权人同意而径行转移登记，君峰门窗公司所提将相应不动产转移登记至其名下、同时同意相应抵押权不因此而受影响的意见不符合物权法的规定，故对君峰门窗公司要求办理不动产转移登记的诉讼请求，本院不予支持。对来真德公司所提相应答辩意见，因涉案房屋、土地使用权系双方共同购买，在双方当事人之间基于意定而形成共有关系，至于目前登记的权利人系来真德公司一节，与双方实际权利状态不一致，应理解为在双方协商将共同开发涉案房屋及土地使用权的背景下由来真德公司代持双方共有不动产，在不涉及善意第三人利益的情况下，君峰门窗公司可以请求转移登记，来真德公司相应答辩意见于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百零四条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：驳回北京君峰钢塑铝门窗有限公司的诉讼请求。案件受理费十二万三千八百元，由北京君峰钢塑铝门窗有限公司负担。保全费五千元，由北京君峰钢塑铝门窗有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  戴婉莹人民陪审员  刘 晶二〇一七年十一月二十三日书 记 员  商允超