上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初6035号原告(反诉被告)：上海市嘉定区嘉骊花园业主委员会，住所地上海市嘉定区。负责人：封晓明，主任。委托诉讼代理人：应朝阳，上海俊豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡永鑫，上海俊豪律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海骏丰嘉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：曲桂仕，总经理。委托诉讼代理人：王媛媛，上海松岚律师事务所律师。原告(反诉被告)上海市嘉定区嘉骊花园业主委员会(以下称原告)诉被告(反诉原告)上海骏丰嘉房地产开发有限公司(以下称被告一)其他物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人应朝阳、被告委托诉讼代理人王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔付位于嘉定区南翔镇古猗园路88弄嘉骊小区8号楼、9号楼大门门庭的修复费用人民币15,406元(以下币种同)；二、被告向原告移交房屋专项维修基金27,231.90元(具体为古猗园路XXX弄XXX号XXX室5,508.15元、8号502室5,405.20元、8号1302室5,405.20元，9号801室5,405.20元、9号802室5,508.15元)；三、被告支付拖欠的水费465,333.60元。事实和理由：本案所涉物业系位于上海市嘉定区南翔镇古猗园路88弄的骏丰·嘉骊小区，被告系该小区的开发建设方。2009年始，被告陆续对外出售该小区房屋，并于2011年初陆续交付房屋。2015年11月，该小区成立业主委员会。该小区广大业主入住后发现，被告并未严格依法依规履行其相应的建设和管理职责，存在违法违约情形，具体如下：一、拒不履行房屋维修义务，小区内1-10号房屋外墙面一直存在漏水、渗水现象，小区业主多次通过小区的前期物业管理公司向被告反映要求其履行维修义务，但被告拖延至今，拒不修理。原告认为被告作为房屋的建设开发商，理应对在保修期内出现严重质量问题的房屋承担维修义务；二、拒绝移交被告名下部分房屋的房屋专项维修基金，《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定，业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按该办法第六条第一款第二项的规定交纳专项维修资金，存入专户银行，然而嘉骊花园业主大会成立后，被告拒不交纳其名下未出售的五套房屋的专项维修资金(个人缴纳部分)，致使专项维修资金专户中的本息未能划转至业主委员会的专项维修资金账户，并导致原告无法使用专项维修资金对小区外墙漏水的多幢大楼进行修复，严重侵害小区全体业主的合法权益；三、怠于维修消防水管，致使漏水严重，且迟迟未付拖欠的水费465,333.60元，2015年初，小区消防水管发生严重漏水，小区业主多次通过前期物业管理公司反映该情况，要求被告维修消防水管，然被告迟迟未尽维修义务，自2011年9月9日起至2016年11月22日，上海市嘉定沪翔自来水厂向被告发出多份催款单，督促被告尽快缴纳拖欠的水费，然被告仍未付。针对该小区在开发建设中所出现的严重问题，小区业主多次反映无果。2016年初，在嘉定区住房保障和房屋管理办公室、南翔镇住房保障和房屋管理办公室等政府职能部门的协调下，被告承诺会解决上述问题，并制定的相关问题的解决时间期限。原告也多次以口头、书面等形式一再催促被告，然而被告至今未履行对房屋外墙维修义务，不补缴拖欠费用，不移交房屋维修基金。8号楼、9号楼的大门门庭漏水，被告对于在保修期内已经出现的问题没有进行维修，后原告代为进行维修，花费15,406元。故诉至法院，请求判如所请。审理中，原告撤回第三项诉请。被告辩称，不同意赔付8号楼、9号楼大门门庭的修复费用，不属于被告的修复范围，住宅一般维修质保期为两年，自竣工验收合格之日起计算，嘉骊花园竣工验收备案时间为2011年2月，早已过了两年保修期，即使属于屋面防水工程的部分，质保期为五年，原告的报修时间也已经过了质保期，原告提交了开发商在政府主持下的承诺书，承诺对相应问题在物业无法修复的情况下进行修复，承诺的前提是为了前后物业平稳过渡，保证嘉骊花园的社区稳定，且费用问题需要根据实际情况需要由专项维修基金中列支。认可原告所主张的维修基金的具体金额，目前还未缴纳，涉及的五套房屋目前仍在被告名下，但不只是被告的义务，还需要业主的配合，具体处理由法院判决。被告提出反诉请求：一、判令原告支付被告垫付的应当由专项维修基金支付的维修费用4,586,340元。事实和理由：被告系骏丰·嘉骊花园的开发建设方，在2011年交房之后，因小区前期未成立业主委员会，无法动用维修基金，在过了质保期后，应前期物业公司请求，被告垫付了大额维修费用用于小区的修缮，该部分费用应当从专项维修基金中列支。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求，原告质疑450余万元的维修费用是否真实发生，即使发生了维修，也是被告作为开发商的维修义务，不属于专项维修基金的维修范围。审理中，双方对于下列事实均没有争议：1、被告系位于上海市嘉定区南翔镇古猗园路88弄嘉骊花园的开发商，2011年2月24日被告向嘉骊花园业主发出《交房通知书》，要求业主于2011年2月28日办理交房手续，最迟于2011年3月28日前办理交房手续，如未在前述时间段内办理的则视为已于2011年2月28日接收房屋；2、2015年12月10日，原告及所在小区业主大会经上海市嘉定区南翔镇人民政府证明，办理备案证；3、2016年7月4日，上海市嘉定区商品住宅维修基金管理办公室向被告发出《维修资金催缴通知》，内容为：“上海骏丰嘉房地产开发有限公司：经查，你公司开发建设的嘉定区嘉骊花园(古猗园路88弄)小区已成立业主大会(业主委员会)，现业主委员会已向我局维修资金办公室提出划转维修资金的申请。截止2016年7月4日，你公司仍有5套房屋未出售，个人应交纳维修资金27,231.90元(详见清单)。根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第七条第(三)款规定：业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，将购房人交纳的维修资金存入专户银行。我办要求你公司接到本通知后，尽快将27,231.90元维修资金交我局维修资金专户。因你公司未缴纳维修资金从而造成业主利益损失的将由你公司承担。”所附清单为《商品住宅维修资金购房人交款分户清单》，载明未缴纳维修资金的基金账号、产业代码、产业地址、建筑面积、应交款金额等。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。根据《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定，业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按该办法第六条第一款第二项的规定交纳专项维修资金，存入专户银行；该办法第六条第一款第二项规定了购房人交纳首期专项维修资金的标准。被告作为上海市嘉定区嘉骊花园的房地产开发企业，应当按规定及时交纳专项维修资金，故对原告的相应诉请，本院予以照准。原告要求被告赔付8号楼、9号楼的大门门庭的修复费用，但未提供证据证实上述两处大门门庭的漏水问题系房屋质量所致，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔付应由专项维修资金列支的维修费用458万余元，但未提供证据证实上述款项系用于该小区住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海骏丰嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告上海市嘉定区嘉骊花园业主委员会移交房屋专项维修资金人民币27,231.90元；二、驳回原告(反诉被告)上海市嘉定区嘉骊花园业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海骏丰嘉房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费865.95元，减半收取432.98元，反诉受理费21,745.36元，合计诉讼费22,178.34元，由原告上海市嘉定区嘉骊花园业主委员会负担156.45元，被告上海骏丰嘉房地产开发有限公司负担22,021.89元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一七年十一月二十四日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。