云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民终1084号上诉人（原审被告）：丘北九福房地产开发有限公司。住所地：云南省丘北县锦屏镇文笔路***号。法定代表人：祝大猛（原法定代表人：赵子华）。委托诉讼代理人：李发贤、聂正旺，开化法律服务法律工作者，特别授权。被上诉人（原审原告）：梁海文，男，1978年04月08日生，汉族，住大理州云龙县，现住丘北县，被上诉人（原审原告）：何孝梅，女，汉族，1978年11月14日生，现住丘北县，上诉人丘北九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）因与被上诉人梁海文、何孝梅商品房销售合同纠纷一案，不服丘北县人民法院（2017）云2626民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九福公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，全案发回丘北县人民法院重审或改判驳回梁海文、何孝梅对九福公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由梁海文、何孝梅承担。事实与理由：一审在查明事实部分对双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》有关内容掐头去尾，主观臆断地歪曲合同意愿，最终判决错误。任何民事判决，首先必须有案件法律事实，方才据此作出评判，依据合乎事实的条款作出相应的判决结果。本案双方在平等、自愿协商的基础上签订《商品房购销合同补充协议》，第六条第4项约定：“（1）超过《商品房购销合同》约定最后交房日期44个工作日内交房的，甲方无须承担违约责任，合同继续履行。（2）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期44个工作日以上90个工作日内未交房的，……”，自2016年1月1日至2016年10月24日交房，减去44个工作日免责时间及44工作日以外90个工作日，共逾期天数189天。综上，请求二审法院支持九福公司的上诉请求。梁海文、何孝梅未作答辩。梁海文、何孝梅向一审法院起诉请求：1.请求法院判令丘北九福房地产开发有限公司向梁海文、何孝梅支付逾期交房违约金14,610元（暂计至2017年4月30日，逾期487天×30元／天＝14,610元，最终计算至实际交房）。2.本案诉讼费由九福公司承担。一审法院认定事实：2014年12月13日，梁海文、何孝梅与丘北九福房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》（以下简称合同）合同编号YJG-2003GF068，梁海文、何孝梅购买由丘北九福房地产开发有限公司开发的位于文山州丘北县东湖嶺秀小区的第八幢第二单元第二层8-2-201号框架结构房屋，房屋面积138.33平方米，总价款人民币叁拾伍万柒仟玖佰肆拾叁元整（小写：357,943元整）。《合同》第七条约定甲方即丘北九福房地产开发有限公司应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。同日，梁海文、何孝梅与丘北九福房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同补充协议》按照协议第六条房屋交接及违约责任第四款由于甲方原因导致逾期交房的，甲方按下列约定承担违约责任：（3）、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90个工作日未交房的…甲方按日向乙方支付逾期期间每日30元的违约金。梁海文、何孝梅已经履行了《合同》及补充协议约定的付款义务，但丘北九福房地产开发有限公司至今未向梁海文、何孝梅交付建筑验收合格并符合约定的房屋，依据《合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、一百一十四条相关规定，丘北九福房地产开发有限公司已经构成逾期违约，特向法院请求：一、请求法院判令丘北九福房地产开发有限公司向梁海文、何孝梅支付逾期交房违约金14,610元（从2015年12月30日起计算暂计算至2017年4月30日，逾期487天×30元／天＝14,610元，最终计算至实际交房）。二、本案诉讼费由丘北九福房地产开发有限公司承担。庭审中，梁海文、何孝梅认为违约金过低，变更违约金为29,220元。最终计算到达到符合法定交房之日为止。原审法院认为，梁海文、何孝梅与丘北九福房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，合同约定丘北九福房地产开发有限公司应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给梁海文、何孝梅。并约定承担违约责任：超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90个工作日未交房的丘北九福房地产开发有限公司按日向梁海文、何孝梅支付逾期期间每日30元的违约金。逾期交房违约金14,610元（从2015年12月30日起计算暂计算至2017年4月30日，逾期487天×30元／天＝14,610元，最终计算至实际交房），梁海文、何孝梅已经履行了《合同》及补充协议约定的付款义务，但丘北九福房地产开发有限公司至今未向梁海文、何孝梅交付建筑验收合格并符合约定的房屋，梁海文、何孝梅要求支付逾期期间违约金14,610元（最终计算至实际交房）的主张，原审法院予以支持；庭审中，梁海文、何孝梅认为违约金过低，变更违约金为29,220元的主张，未能提供依据予以证明，本院不予支持。丘北九福房地产开发有限公司认为违约金过高，计算违约金天数的标准无事实法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、丘北九福房地产开发有限公司支付梁海文、何孝梅逾期期间违约金14,610元（最终计算至实际交房）。限判决生效后10日内履行完毕。二、驳回梁海文、何孝梅的其他诉讼请求。案件受理费373元，减半收取186.5元，由丘北九福房地产开发有限公司与梁海文、何孝梅各承担93元。本院二审期间，双方均未向本院提交证据。本院认定法律事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：九福公司应支付的违约金应如何计算。本院认为，双方当事人于2014年12月13日签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》均是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，对双方当事均具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利、义务。本案中，作为房屋购买者的梁海文、何孝梅已全部付清了购房款，其已完成了合同约定的义务，但作为房屋销售方的九福公司却未按合同约定的2015年12月30日前将“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房”交付给梁海文、何孝梅，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于逾期交房的违约金计算问题，双方在《商品房购销合同补充协议》第六条第4项约定，“（1）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期44个工作日内交房的，甲方（九福公司）无须承担违约责任，合同继续履行。（2）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期44个工作日以上90个工作日以内交房的，甲方按日支付乙方（梁海文、何孝梅）逾期交房期间每日30元的违约金，合同继续履行。（3）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90个工作日未交房的，甲方有权解除合同，同时退还乙方已付房款交支付逾期期间的违约金，退、付全部的款之日合同自动解除；如继续履行合同，甲方按日向乙方支付逾期期间每日30元的违约金。”现九福公司主张违约金应按“自2016年1月1日起至2016年10月24日交房，减去44个工作日免责时间及44工作日以外90个工作日，共逾期天数189天”计算。本院认为，首先，虽然九福公司在一审提交了一份《交房通知书》但其并没有证据证明其于2016年10月24日将经建设单位组织验收合格的房屋交给梁海文、何孝梅；其次，《商品房购销合同补充协议》第六条第4项约定的内容是三个选择性适用项，本案九福公司逾期交房日期已超过90日，应适用第（3）个选项，同时，双方的合同关系并未解除，故只能适用“如继续履行合同，甲方按日向乙方支付逾期期间每日30元的违约金。”现因双方对违约金的起算点产生争议，梁海文、何孝梅主张从合同约定的交房次日开始计算，但九福公司主张应“自2016年1月1日起至2016年10月24日交房，减去44个工作日免责时间及44工作日以外90个工作日，共逾期天数189天”。本院认为，《商品房购销合同补充协议》属于九福公司事先拟定的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故本案违约金应从合同约定的交房之日起的次日（即2015年12月31日）起计算至实际交房之日止。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373.00元，由丘北九福房地产开发有限公司公司承担。一审案件受理费373.00元，减半收取186.50元，由丘北九福房地产开发有限公司公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 琴审判员 熊 祥审判员 秦永兴二〇一七年十一月二十日书记员 李思颖