无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0206民初5347号原告：江苏数字信息产业园发展有限公司,统一社会信用代码91320206684116302B，住所地无锡市惠山经济开发区智慧路1号法定代表人：冯冠平，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞文滨，江苏周秋平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁，江苏周秋平律师事务所律师。被告：陆成洪，男，1973年12月3日生，汉族，江苏省响水县开发区。委托诉讼代理人：陈书光，江苏逸鹤律师事务所律师。江苏数字信息产业园发展有限公司（以下简称江苏公司）与陆成洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年09月11日受理后，依法由审判员徐军独任审判，公开开庭进行了审理。原告江苏公司委托诉讼代理人俞文滨、张洁（第一次庭审到庭）；被告陆成洪（第二次庭审到庭）、陆成洪委托诉讼代理人陈书光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏公司向本院提出诉讼请求：1.要求陆成洪支付房屋租金31762.96元（自2017年4月1日起至同年7月15日止，以36元/平方米/月计收）。2.支付房屋修复费用16563.67元；3，承担违约金23865.12元（按二个月的租金标准计算）；4，本案诉讼费由陆成洪承担。事实和理由：2015年12月30日，原被告双方签订一份《清华创新大厦项目孵化服务合同》，按约定由江苏公司提供建筑面积为331.46平方米的房屋出租给陆成洪使用，合同对租金、违约金、合同解除等进行了约定，合同签订后，江苏公司履行了合同义务，但陆成洪未按约支付自2017年4月1日起至同年7月15日期间的租金，也未按约将房屋恢复原状，给江苏公司造成损失。故诉至法院。被告陆成洪辩称：1，结欠租金费用计算不正确。因江苏公司于2017年5月3日阻止陆成洪经营，导致其经营损失，租金应计算至2017年5月3日。根据合同条款约定，江苏公司影响陆成洪使用的，陆成洪可解除合同，因此2017年5月20日送达的解除合同行为，实则属于江苏公司违约行为，且不仅影响陆成洪正常办公，还造成陆成洪与别的公司谈判失败，产生损失。租赁房屋钥匙陆成洪于2017年5月7、8日已还给江苏公司。2，违约金不应支持。因为解除合同是由于江苏公司的原因，故不应支持违约金请求。3，房屋修理费用过高，很多项目不合理，很多修复非陆成洪造成的损坏。陆成洪主动要求修复，但江苏公司未答应。4，诉讼费用和律师费用应由江苏公司承担。因本案系江苏公司阻止经营、违约导致合同解除，应由江苏公司承担不利后果。经审理查明事实如下：位于无锡市惠山区，建筑面积为695.62平方米的房屋为江苏公司所有。2015年12月30日，江苏公司作为出租人（甲方）与承租人（乙方）陆成洪签订《清华创新大厦项目孵化服务合同》，合同约定江苏公司提供位于数字园南区的清华创新大厦楼八层A802房间，建筑面积为331.46平方米的房屋给陆成洪作办公用房使用。期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。合同第三条约定孵化期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。第四条就孵化费、物业管理费、保证金及支付方式进行约定，其中孵化费约定自2016年1月1日至同年3月31日为零，同年4月1日至2017年12月31日按每月每平方米36元算计11933元，2018年1月1日至同年12月31日依园区当年定价为准。同时约定孵化费每3个月支付一次，先付后用。乙方应于本协议生效之日起3个工作日内将首期3个月租金支付给甲方，以后每期孵化费到期前5个工作日将下一期的3个月孵化费支付给甲方，如有逾期。每逾期1日，乙方应按欠交金额的千分之三支付违约金。合同约定由甲方招标确认物业公司和物业管理收费标准，物业管理费按每平方米每月3.56元收取。保证金约定为乙方应于本协议生效之日起五日内一次性支付给甲方保证金30000元，未支付时甲方可暂不交接场地。孵化期限届满后，若乙方未发生违约情形，经双方及物业公司共同检验、乙方将处于良好状态（自然损耗除外）的房屋及室内配套设施交还甲方并按照本协议结清所有款项及完成企业注册地址迁出（出具迁出证明）后3日内，甲方将相应保证金退还给乙方（保证金不计利息）。保证金为双方合作信誉的保障，乙方不得擅自认为或使用保证金抵扣孵化费，甲方在乙方未出现违约行为时不得擅自动用保证金抵扣孵化费或另作他用。合同第七条对房屋进行二次装修问题及期满迁出时恢复原状及房屋出现损坏、设施故障等进行约定，其中约定乙方需进行二次装修时，应按有关二次装修管理规定，去消防大队办理相关的报批手续，交纳有关装修管理费用。乙方因特殊要求，需改变原有隔墙、地板、通道、设备等设施的，需经甲方书面同意，并至物业管理单位办理相关手续，乙方未经甲方书面同意擅自进行二次装修、或超出甲方书面同意范围进行二次装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。乙方期满迁出时，必须恢复墙体、地板、通道、设备等原状（甲方书面同意不必恢复的除外）。合同第八条对于协议的变更和解除进行约定，其中甲方有权解除协议的条款中第1点约定乙方拖欠各项费用总额达10000元以上，第5点约定未经甲方书面同意或有关部门批准，乙方擅自进行装修的；且约定甲方解除本协议的，应当书面通知乙方，并限令乙方按时迁出，返还房屋，乙方须于接到通知后7天内结清相关费用，并按2个月孵化费标准向甲方支付违约金。如乙方未积极响应，甲方在能够出示第三方现场监督证明的情况下有权清理孵化场地，场地内物品将统一封存15天，若仍无响应，甲方有权视物品为乙方弃物处理，且乙方在本合同中承诺不追究甲方的具体处理方式。乙方有权解除本协议的情形是1，甲方延迟交付房屋3个月以上；2，未经乙方书面同意或有关部门批准，甲方对乙方正在使用的房屋进行改建、扩建或者装修，影响乙方使用的。乙方单方面解除本协议，应当书面通知甲方，届时，甲方应退还乙方保证金等结余款项，并按3个月孵化费标准向乙方支付违约金。任何一方因其他原因需提前解除本协议的，应当提前3个月向对方提出书面申请，双方经协商一致，可解除本协议，届时，申请解除协议一方应按2个月孵化费标准向对方支付违约金，并赔偿对方因此导致的其他损失。同时约定本协议所涉申请或通知均应当采用书面方式，通知的邮寄地址以双方留存的联系地址为准，联系地址如有变更，应于变更后3日内书面通知另一方，否则通知一经寄出即视为送达。合同签订后，江苏公司按约履行，陆成洪按约支付了相关费用。实际履行中，陆成洪支付的保证金为10000元，对此江苏公司未提异议。因陆成洪自2017年4月1日起未支付租赁费用，2017年5月19日，江苏公司向陆成洪发出《清华创新大厦项目孵化服务合同》终止通知，内容为“陆成洪：现贵公司共拖欠清华创新大厦A802房间孵化服务费19246元（未含滞纳金）（2017年4月1日起至2017年5月19日）。根据你我双方签订的《清华创新大厦项目孵化服务合同》内第八条第2款中第（1）小款内容约定，‘乙方拖欠各项费用总额达人民币10000元以上，甲方有权解除本协议’，我司正式于2017年5月19日以本函通知与贵司解除该合同，并要求贵司在收到通知后于2017年5月26日前将房屋中物品搬出，完整返还房屋，结清相关费用，包括支付相应违约金、滞纳金。同时，与无锡力合科技孵化器有限公司企业服务中心联系并完成企业注册地址迁出。如贵司不能及时响应或未通过书面方式回复，我司将通过法律保护自身权益并保留进一步追究损失补偿的权利”。同年5月21日，陆成洪签收了该通知。同年6月16日，江苏公司向陆成洪发了《关于清华创新大厦A802室垃圾清理告知函》，内容为“陆成洪：我司于2017年5月21日寄到您《清华创新大厦项目孵化服务合同》的终止函件，贵司收到后没有采取任何有效措施维护合同双方的权益。根据你我双方签订的《清华创新大厦项目孵化服务合同》内第八条中约定：‘甲方解除本协议的，应当书面通知乙方，并限令乙方按时迁出，返还孵化房屋，乙方须于接到通知后7天内结清相关费用，并按2个月孵化费标准向甲方支付违约金。如乙方未能及时响应，甲方在能够出示第三方现场监督证明的情况下有权清理孵化场地。场地内物品将统一封存15天，若仍无响应，甲方有权视物品为乙方弃物进行处理，且乙方在本合同中承诺不追究甲方的具体处理方式。’，我司将通过法律保护自身权益并保留进一步追究损失补偿的权利”。该函件陆成洪于同年6月17日签收。江苏公司提供了其为招标人，无锡金轩伟建设工程有限公司为投标人的报价文件，该文件有清华创新大厦A802维修工程报价表，总报价为16563.67元。同时提供了由无锡金轩伟建设工程有限公司开具的总金额为16458.67元二份增值税发票。诉讼中，陆成洪提供了1，自制的物品价格表1份，证明其被扣押物品清单及价格表。2，无锡市公安局惠山分局惠山开发区派出所2017年10月12日出具的证明，内容为“2017年05月03日18时55分，无锡市公安局110指挥中心接报称有纠纷，2017年05月03日19时11分，接到催报称：打架了，经处警，系2017年05月03日19时左右，陆成洪与清华创业园物业公司有物业费纠纷，2017年05月03日傍晚，陆成洪安排工人将办公室内的一些物品搬走，物业保安唐方模等人遂拦住卡车不让离开，后双方发生推搡，唐方模一方称被陆成洪的弟弟陆成勤打了脸部两拳，陆成洪一方称陆某被唐方模打了胸口一拳，未见明显伤势”。3，物品图片复印件，证明大量贵重物品被扣押的事实。4，无锡市公安局惠山分局惠山开发区派出所2017年11月12日出具的证明，内容为“2017年11月10日12时55分，惠山开发区派出所接110指令称：清华创业园A栋楼下纠纷，经处警，陆成洪（男，43岁，盐城人，）报称：其经营奥登堡无锡铁艺文化发展有限公司时租用清华创业园区的办公用房，因未付清房租，2017年5月清华创业园管理处将陆成洪办公室的办公用品扣下，因不能协商解决，双方正着手通过司法途径解决”。王杰、纪怀元、王玉艮三人谈话笔录、物品照片打印件、视频资料及证人陆某陈述2017年5月3日发生事件经过，以此证明江苏公司扣留物品导致陆成洪无法经营，合同无法履行。诉讼过程中，陆成洪提起反诉，主张2017年5月3日陆成洪与江苏公司因房屋租赁合同发生纠纷，江苏公司将陆成洪大量贵重物品进行扣押，在外面日晒雨淋造成损失，属于违约行为，现要求江苏公司赔偿因扣押物品造成的损失394580元，返还陆成洪交纳的保证金10000元，本案诉讼费由江苏公司承担，同时要求追加江苏万盛物业管理咨询有限公司为被告。庭审中，陆成洪对江苏公司提供的合同提出其未签名的不予认可,且认为签订合同是企业行为,当时其未带公章,其为法人。对江苏公司提供的清华创新大厦A802维修工程报价文件认为不知情，对报价表不认可，认为陆成洪口头联系江苏公司主动修复，造价施工合同是2017年7月10日，在双方合同范围内，江苏公司不应该单方面寻找施工队进行修理，修复费用过高。江苏公司提供的清华创新服务合同终止通知上面显示拖欠孵化费19246元。江苏公司对陆成洪提供的自制的物品价格表不认可，认为不能证明所列物品被江苏公司扣押，也不能证明上面的分项和数量、价格客观真实；对无锡市公安局惠山分局惠山开发区派出所2017年10月12日出具的证明的真实性无异议，该证明反映与陆成洪发生争执的是物业公司保安人员，并非江苏公司，但无法确认说明上所写物业纠纷，经了解系陆成洪不在场，相关人员未出示货物放行依据，保安人员出于负责园区内安全，拦截有原因，后陆成洪到场，双方在言语和肢体上发生冲突，当时物业和警官都要求陆成洪将货物搬到承租房内，但陆成洪把物品搬下车后离开，当时物品堆放在园区内，物业出于安全考虑，把物品搬到地下室保管起来。对于物品图片复印件不认可，如果提供原件，对真实性也有异议，因为不知道照片何时拍摄。对陆成洪提供的视频资料认为与本案无关联性，不能达到陆成洪的证明目的，而证人陆某的证言不具有证明效力，三份证人笔录不符合证据规定，无锡市公安局惠山分局惠山开发区派出所2017年11月12日出具的证明只能说明陆成洪未按约交房租，不能证明江苏公司扣留陆成洪物品。另查明，陆成洪于2017年5月7、8日时将租用房屋钥匙归还了江苏公司，江苏公司称当时双方对解除合同进行协商，并给了陆成洪一份书面文件；陆成洪称其未拿到书面文件，因其主要是解决物品被扣事务，因没有谈成，故其说不租了，并将钥匙扔给江苏公司的人。庭审中，陆成洪称其在租用房屋内还有物品。以上事实有《清华创新大厦项目孵化服务合同》、《清华创新大厦项目孵化服务合同》终止通知、《关于清华创新大厦A802室垃圾清理告知函》、查询单、江苏公司与无锡金轩伟建设工程有限公司的报价文件、陆成洪自制的物品价格表1份、无锡市公安局惠山分局惠山开发区派出所出具的证明二份、物品图片复印件、证人证言、证人笔录、视频资料、当事人双方的陈述在卷佐证。本院认为，双方所签《清华创新大厦项目孵化服务合同》由陆成洪的签名，其称为企业行为并无证据证明，对此不予采信，江苏公司提供的合同尽管陆成洪是在最后一页上签名，但该合同盖有江苏公司骑封章、且陆成洪也有一份，其未提供，加上双方已实际履行，故陆成洪所提异议本院不予采信。双方所签《清华创新大厦项目孵化服务合同》属租赁合同性质，系双方当事人真实意思反映，符合法律规定，合法有效，双方均应按约履行。因陆成洪未支付租金，江苏公司遂于2017年5月19日向陆成洪发出《清华创新大厦项目孵化服务合同》终止通知，陆成洪于同年5月21日收至该通知，陆成洪拖欠租金已在10000万元以上，江苏公司解除合同符合双方合同第八条“甲方有权解除协议的条款第1点约定乙方拖欠各项费用总额达10000元以上”的协议解除约定，故江苏公司按约解除合同成立，本院采信，双方合同依法确认于2017年5月21日解除。江苏公司主张陆成洪按合同约定支付自2017年4月1日起至同年5月21日的租金20285.25元理由成立，本院支持。陆成洪抗辩2017年5月3日江苏公司扣留物品导致其无法经营，租金应计算至该日，因无锡市公安局惠山分局惠山开发区派出所2017年10月12日出具的证明及陆成洪提供的视频资料表明2017年05月03日傍晚，陆成洪安排工人将办公室内的一些物品搬走，物业公司拦住装物品卡车不让走后双方起纠纷，并不能据此认定江苏公司阻碍陆成洪经营，且陆成洪所称其搬走物品系租用房屋要进行二次装修目前也无相应依据佐证，故对其要求租金算至2017年5月3日的主张，本院不予采信。尽管双方一致确认2017年5月7、8日陆成洪将租用房屋钥匙返还给了江苏公司，因江苏公司称双方有协商解除合同的过程并给了陆成洪一个文件，之后未有答复，而陆成洪并不认可收到江苏公司给予其解除合同的书面文件，双方并未对解除合同达成合意，故不能认定双方合同就因此解除。庭审中，陆成洪也称其在租用房屋内还有物品，说明其仍在使用该房屋。江苏公司在解除通知中明确要求陆成洪收到通知后于2017年5月26日前搬出，返还房屋并结清费用，但因合同解除后，陆成洪未搬迁，故其继续使用租赁房屋的应参照原合同约定租金标准支付使用费。尽管江苏公司于2017年6月16日向陆成洪发出《关于清华创新大厦A802室垃圾清理告知函》，并主张要求使用费计算至其实际修复日2017年7月15日，但因为法律规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据双方合同第八条第二款约定，陆成洪未按约支付租金,构成违约,江苏公司要求陆成洪承担违约金23865.12元主张成立,本院支持;陆成洪于2017年5月21日收到江苏公司解除合同的书面通知,根据合同第八条第二款规定,陆成洪收到通知7日内未结清费用并返还房屋,其未响应,则江苏公司应按约在第三方现场监督证明下清理场地并将物品封存15天,陆成洪若无响应,则江苏公司有权处理物品,据此,房屋使用费应计算至2017年6月12日为宜,该费用为8750.5元。江苏公司未及时处理导致房屋被占用所产生的费用应由其自己承担，其要求计算至2017年7月15日的主张本院不予采信。江苏公司主张的房屋修复费用，因双方合同约定，承租人在租赁期满迁出时，必须恢复墙体、地板、通道、设备等原状。本案虽未到租赁期满，但系陆成洪违约导致合同解除，故房屋修复费用应属于损失，合同解除后，江苏公司修复房屋费用有其与无锡金轩伟建设工程有限公司的报价文件为依据，尽管陆成洪称其主动联系江苏公司由其修复，但因江苏公司不予认可，陆成洪无依据证明，陆成洪认为修复费用过高也无依据，故陆成洪的抗辩意见本院不予采信，江苏公司主张房屋修复费用应以其实际支付费用为准，其所提供的票据金额为16458.67元，对此本院支持，超出部分的主张，本院不予支持。因陆成洪交付了10000元保证金，该费用按合同约定在陆成洪未违约情形下于合同到期后退还，现陆成洪违约，江苏公司将该款与陆成洪所欠款项相抵合理，本院支持。陆成洪在诉讼中提出申请要求反诉，经审查，其所诉非本案反诉，故本案不予理涉，其可另案处理，所收诉讼费予以退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九第一款、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、陆成洪应于本判决书发生法律效力之日起十日内支付江苏数字信息产业园发展有限公司房屋租金20285.25元，房屋使用费8750.5元，违约金23865.12元、房屋修复费16458.67元，上述合计费用69359.54元,扣除陆成洪已付10000元保证金,还应支付59359.54元。二、驳回江苏数字信息产业园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，减半收取802元，由江苏数字信息产业园发展有限公司负担143元,陆成洪负担659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  徐军二〇一七年十一月三十日书记员  赵婷