北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初24902号原告(反诉被告)：曹丽芳，女，1981年5月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师所律师。被告（反诉原告）：北京润地置业有限公司，住所地北京市密云县工业开发区内康宝路南1号。法定代表人：张坤,董事长。委托诉讼代理人：许春森，北京市海拓律师事务所律师。原告（反诉被告）曹丽芳与被告（反诉原告）北京润地置业有限公司（以下简称润地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曹丽芳及委托诉讼代理人李伟，润地公司之委托诉讼代理人许春森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹丽芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令润地公司继续履行合同将海淀区玉树临枫锦园三区6号楼-1层×房屋交付给我，并协助办理该房屋权属转移登记手续；2、润地公司接受我于判决生效之日起60日内一次性支付剩余购房款2317万元；3、润地公司承担因拒不提供银行批贷所需股东会议纪要导致我方购房增加的银行同期贷款利息差额（按原办理贷款基准利率9折与判决生效之日实际贷款利率计算）；4、本案诉讼费由润地公司承担。事实和理由：双方于2016年8月4日签订了北京市商品房现房买卖合同，由润地公司以每平米84626.71人民币的价格出售海淀区玉树临风锦园三区6号楼-1层×房屋给曹丽芳，总价33111893元。该房屋实测建筑面积403.41平方米，套内建筑面积391.27平方米，房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号，该房屋于2016年1月14日办理抵押登记，抵押权人为华夏银行股份有限公司北京平安支行（以下简称华夏银行平安支行），抵押登记部门为北京市国土资源局。合同约定由曹丽芳于2016年8月4日交纳首付款30%即9941893元，剩余购房款由曹丽芳以银行个人住房贷款方式支付。合同签订后，曹丽芳按照约定支付了首付款并按照润地公司的要求向指定银行提交了相应的贷款资料。后因北京市住房政策调控措施的密集出台，房屋价格大幅增长。润地公司要求曹丽芳加价一千万元，否则就拒绝向批贷银行提供股东会议决议，致使曹丽芳无法获得银行贷款。曹丽芳要求润地公司提供收款账户一次性支付剩余购房款，但其不但不提供收款账户，反而在2017年3月29日向曹丽芳发出解除合同通知函，单方面以通知的形式解除双方签订的房屋买卖合同。综上所述，合同是双方真实意思表示并经签字盖章确认，对双方均具有约束力。润地公司违法加价并设置条件要挟曹丽芳的行为，已经严重侵害了曹丽芳的合法权益。特诉至贵院恳请依法判如所请。润地公司辩称，不同意曹丽芳的全部诉讼请求。我方认为其提出本案所依据事实理由不成立，理由为：1、曹丽芳存在逾期付款违约行为，双方2016年8月4日签订房屋买卖合同，合同约定曹丽芳应在签约当日向我方支付房屋首付款，剩余房款以贷款方式在合同签订后30日内支付，银行贷款只是其向我方支付购房款的一种方式，贷款支付房款是曹丽芳的义务。且支付时间在合同中有明确的约定，合同签订后30日内，即2016年9月4日前。但曹丽芳在2016年9月4日之前没有获得贷款，期间其也没有根据合同约定与我方签订补充协议变更付款方式，根据合同约定，曹丽芳在2016年9月5日其逾期30天之后，我方取得解除合同的权利，但是考虑到房屋开发目的及曹丽芳实际情况，故一再给予其付款的机会，推迟了6个月时间，自2016年9月至2017年3月期间一直协商办理各种贷款手续，找了多个银行，我方不存在恶意违约、想涨房价的行为。2、我方行使合同解除权有事实、合同及法律依据。如前所述曹丽芳未能在2016年9月4日前支付剩余房款已经构成违约，根据双方签订的合同附件五第2条，合同第八条的约定，我方有权解除双方合同，我方的合同解除权及合同解除情形是双方在合同中明确约定的，同时，根据合同法第93条第2款之规定，这种情况我方有权单方解除合同，根据合同法第96条之规定，我方行使解除合同的权利，自解除合同通知到达对方时合同解除，曹丽芳如有异议，应请求法院或仲裁机构确认合同解除的效力，期限为三个月。我方发出解除合同通知时间为2017年3月29日，其第二天收到该通知，回函时间为2017年4月4日，根据合同法的规定其应提出确认合同效力的诉讼请求，但是本案中其诉求中没有这一项。被解除合同方超出3个月没有请求法院确认解除合同效力的，人民法院是不予支持的。3、按照法律规定双方合同已经在2017年4月4日解除，曹丽芳再提出与履行合同有关的任何请求均没有合同依据，应予以驳回。4、曹丽芳起诉时案由为房屋买卖合同纠纷，根据最高人民法院关于案由的规定，我方认为本案案由应为商品房销售合同纠纷。综上请求法院驳回曹丽芳诉求。润地公司向本院提出反诉请求：1、曹丽芳向我方支付解除合同违约金463400元，按累计逾期应付款的2%计算；2、曹丽芳配合我方办理撤销北京市商品房现房买卖合同（编号XXX）的网签备案等相关手续；3、依法判决曹丽芳向我方支付未按合同约定支付违约金及不配合我方办理退房手续的违约金1655594.65元（按照房屋总价款的5%计算）及额外的违约金（按合同总房款的每天万分之五标准计算自2017年4月11日至曹丽芳协助我方办理完毕撤销网签备案等退房手续之日止）；4、反诉费用由曹丽芳承担。事实与理由：2016年8月4日双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，按照合同约定，曹丽芳仅向润地公司支付了房屋首付款，并未按期以银行贷款方式向润地公司支付剩余购房款。其后，经润地公司多次催告及多次给予曹丽芳延长以银行贷款方式付款的期限，但其始终未能获得银行贷款。根据合同附件五的约定，曹丽芳已严重违约，润地公司在2016年9月4日已取得解除合同权利，曹丽芳既未获得银行贷款，又未采用其他付款方式，2017年3月29日，润地公司向曹丽芳送达了解除合同通知书。但曹丽芳收到解除合同通知书后未支付违约金，故提起反诉。曹丽芳对润地公司的反诉辩称，我方不同意润地公司提出的全部反诉请求。理由为：1、本案合同履行过程中，我方不存在任何违约行为；2、双方基于生效且成立的合同应当按照双方真实意思表示，无瑕疵的进行履行，润地公司解除权条件尚未成就，其依法依约均不享有单方解除权，故不存在其行使解除权的合法依据；3、其在反诉中明确承认双方就剩余购房款支付时间已经达成了新的意思表示，其也认可在推迟支付剩余购房款过程中为我方协助办理银行按揭贷款的事实，故其依据合同附件五约定的付款时间向我方提出行使合同解除权的依据不能成立，其向我方发出的解除合同通知本身不具有合法效力，因此请法院对其全部反诉请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年8月4日润地公司（出卖人）与曹丽芳（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定润地公司将位于北京市海淀区玉树临枫锦园三区6号楼-1层×房屋出售给曹丽芳，房屋所有权证号X京房权证海字第XX**号，该商品房已设定抵押，抵押权人为华夏银行平安支行，合同第七条约定付款方式及期限“贷款方式付款：商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向北京银行借款支付。”合同第八条约定逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，1、按照逾期时间，分别处理。…2、买受人收到出卖人解除合同通知之日起10日内，未按合同约定支付违约金或不配合出卖人办理退房手续的，应按照该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。…”合同附件五对付款方式及期限作出具体约定，“一、付款方式：银行个人住房贷款。总房款：33111893元。（1）买受人应于签订《商品房现房买卖合同》当日即2016年8月4日缴付房款9941893元（含定金）。（2）买受人应于签订《商品房现房买卖合同》次日起30日内（含30日在内）以银行个人住房贷款方式缴付余额房款2317万元。二、银行住房贷款说明：…4、如买受人未能通过银行个人住房贷款批准，应选择其它付款方式支付房款，并与出卖人签订变更付款方式的补充协议。如买受人自本合同签约30日仍未与出卖人达成变更付款方式的补充协议，则视为买受人违约，出卖人有权单方面选择立即解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》，买受人同意授权出卖人随时单方到北京市海淀区建委办理合同解除和注销手续。…”合同签订当日，曹丽芳支付购房首付款9941893元，润地公司已向其开具了增值税发票。2017年3月29日，润地公司向曹丽芳发出《解除合同通知函》，主要内容为因曹丽芳在合同生效后仅向润地公司支付了购房首付款，购房余款2317万元并未在合同签订次日起30日内支付，曹丽芳未获得银行批贷，亦未通过其他方式向润地公司付款，故润地公司依据合同附件五第二条第4项约定通知曹丽芳解除合同、支付违约金、退还剩余首付款。2017年4月4日，曹丽芳向润地公司发出《解除合同通知函回函》，主要内容为：1、曹丽芳不同意润地公司单方解除合同，因润地公司不提供股东会决议导致浦东发展银行批贷失败，其立即向民生银行和北京银行申请贷款，又因为润地公司不出具抵押权人同意销售证明导致再次批贷失败，曹丽芳一直积极履行合同，不存在违约行为；2、要求润地公司签订付款变更/补充协议，提供收款账户，曹丽芳代理人于2017年3月24日到润地公司售楼处当面提出补交余款，继续履行合同的要求，但润地公司未接受；3、要求润地公司配合银行提交批贷所需证明材料，继续履行双方合同。曹丽芳主张其在履行合同过程中已向银行提交了申请贷款的全部资料，因润地公司原因导致无法获得贷款，其与润地公司就延长付款时间进行过协商并获得润地公司应允，为此提交：1、微信截图，主要内容为批贷银行对申请贷款的复核意见；2、录音，主要内容为润地公司对房款加价、曹丽芳已向银行递交全部申贷手续、润地公司未出具同意销售证明、曹丽芳与润地公司协商同意延期付款。润地公司对上述证据均不认可。润地公司为证明抵押权人同意销售诉争房屋，为此提交：1、授信业务批复通知书，主要内容为同意向润地公司贷款2.5亿元，润地公司以包括诉争房屋在内的房地产作为抵押，做好贷后管控工作，跟踪润地公司工程进度和销售情况；2、华夏银行平安支行2017年10月12日出具的《同意销售证明》，主要内容为该银行同意润地公司对诉争房屋进行销售。曹丽芳对授信业务批复通知书不予认可，其认为该通知书记载的内容为润地公司将房产抵押给银行获取贷款，并非同意销售证明。曹丽芳对华夏银行平安支行出具的《同意销售证明》不予认可，其认为在申请贷款时润地公司拒不提供该银行证明，导致其无法办理贷款，现该证明开具时间与本案无关。诉讼中，经曹丽芳申请，本院向中国民生银行股份有限公司北京天通苑支行调查取证，该银行向本院出具《关于曹丽芳在我行办理按揭贷款的说明》并附一手房按揭贷款资料清单、办理流程及评审意见页面截图，其中，“曹丽芳申请贷款的经过及未获得批准的原因说明：1、曹丽芳先后于2016年10月和2017年3月在我行申请一手房按揭贷款，两次业务申请均按照分行业务办理要求，我支行依照准备材料目录向曹丽芳调取准备材料并提交系统，上报分行评审审批业务。第一次业务因曹丽芳首付比例未达到我行准入要求而终止办理。2017年3月，曹丽芳表示愿意提高首付比例至55%重新申请贷款，分行评审于2017年3月23日给出评审意见共7条，我支行收到评审意见后分别联系开发商以及客户逐一对意见进行补充。其中第一条提出的‘抵押权人未出具同意销售证明’，经与客户及开发商联系，开发商表示正在与华夏银行平安支行沟通，申请开立同意销售证明。后续客户又与开发商多次沟通，一直未拿到此同意证明，因材料补充不足，未能继续办理此业务。欠缺材料：抵押权人未出具同意销售证明。2、曹丽芳一手房按揭贷款在办理过程中完全按照分行要求，我支行按照评审给出的意见，反复与客户沟通，补充意见后评审根据客户提供材料及客户资质决定能否批准贷款，但提供的材料未完善评审意见就无法进行审批。”经质证，曹丽芳与润地公司对该证据真实性均予以认可。庭审中，曹丽芳表示如合同继续履行，其可以一次性支付剩余购房款2317万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，曹丽芳与润地公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。就合同能否继续履行问题，本案中，曹丽芳已按照合同约定支付购房首付款，且其也具备继续支付剩余房款的经济能力，现诉争房屋处于空置待售状态，曹丽芳要求润地公司按照双方合同约定交付房屋，协助办理房屋权属转移登记手续不存在现实困难，该房屋买卖合同具备实际履行的条件，其主张应予支持。就润地公司认为双方合同已解除，主张曹丽芳向其支付违约金的反诉请求，本院认为，润地公司在其反诉状中及开庭时均自认“多次给予反诉被告延长以银行贷款方式付款的期限”、“考虑到房屋开发目的及原告的实际情况，故一再给予原告付款的机会，推迟了6个月时间，自2016年9月起至2017年3月期间一直协商原告办理各种贷款手续，找了多个银行”，润地公司的上述表述与曹丽芳陈述的协商付款期限的过程基本一致，可以相互印证。本院认为，结合双方证据及当事人当庭陈述，可以认定曹丽芳在办理贷款的过程中遇到障碍，与润地公司存在协商更换贷款银行、延长付款期限的过程。同时，虽然双方在合同附件五中对未能通过银行批贷，选择其他付款方式需签订补充协议作出约定，但该条款应理解为买受人彻底放弃以银行贷款方式支付剩余房款，选择除银行贷款方式之外的其他付款方式，本案中，曹丽芳与润地公司协商的是更换贷款银行，并非直接放弃银行贷款方式，且其一直积极寻找可批贷银行，为继续履行合同做准备，并非拒绝付款。润地公司虽主张曹丽芳未在签订合同30日内与其达成变更付款方式的书面补充协议，但在曹丽芳继续选择银行贷款方式的前提下，其与润地公司表现出的协商更换批贷银行的沟通方式更加符合客观生活情况与市场交易规律。对于曹丽芳未能获得银行贷款的原因，从现有证据来看，银行未能批贷的主要原因在于润地公司未出具抵押权人同意销售证明，虽然华夏银行平安支行于2017年10月12日开具了该证明，但已远远晚于曹丽芳申请银行贷款审核资料的时间。曹丽芳因润地公司原因最终未获得银行贷款，系其未能以银行贷款方式支付剩余购房款的合理解释，不应视为其存在违约行为，故润地公司主张与曹丽芳解除合同，由其支付违约金的反诉请求，本院不予支持。润地公司认为其已向曹丽芳送达解除合同通知书，已发生解除合同效力的主张，本院认为，润地公司于2017年3月29日向曹丽芳发出解除合同通知，曹丽芳于2017年5月10日向本院起诉要求润地公司继续履行合同，符合合同法规定，其已对润地公司解除双方合同的主张明确提出异议并采取了请求人民法院予以裁决的方式，因此，润地公司的该项抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于曹丽芳要求润地公司向其支付因拒不提供银行批贷所需的股东会决议导致其贷款利息差额损失的主张，其未提交任何证据予以证明，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、曹丽芳与北京润地置业有限公司继续履行双方二Ｏ一六年八月四日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、曹丽芳于本判决生效后三十日内向北京润地置业有限公司支付剩余购房款二千三百一十七万元，待北京润地置业有限公司收到上述剩余购房款后九十日内将位于北京市海淀区玉树临枫锦园三区六号楼-1层×房屋交付给曹丽芳，并协助曹丽芳办理上述房屋的不动产权转移登记手续；三、驳回曹丽芳的其他诉讼请求；四、驳回北京润地置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费十万零三千六百八十元（曹丽芳已预交），由北京润地置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万一千八百七十六元，由北京润地置业有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  梁 珊人民陪审员  王玉丽人民陪审员  郝竞崑二〇一七年十一月二十九日书 记 员  周乐怡