北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10679号上诉人（原审原告、反诉被告）：鄢盛虎，男，1980年12月5日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告、反诉被告）:张琦，女，1985年4月15日出生，住北京市朝阳区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：石建军，北京市营建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高泽兵，男，1970年8月16日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡莹，女，1972年12月18日出生，住北京市东城区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司职员。上诉人鄢盛虎、张琦因与被上诉人高泽兵、胡莹及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初12281号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。鄢盛虎、张琦共同上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判支持我们的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：我们在与高泽兵、胡莹签订买卖合同后，一直按照合同积极履行，并在2016年5月6日卖掉自己原住房后多次提出要求对方配合办理网签、面签手续，而他们均拖延不予配合，并在合同签订80日内表示要求停止办理相关手续，是高泽兵、胡莹拒绝履行合同的先义务，导致我们无法申办贷款，故其不享有合同约定的解除权。直到2016年5月31日，我们仍然做积极的努力，发函督促高泽兵与胡莹履行合同义务，已经穷尽了解决问题的方式，我们也在一审审理中表示可以一次性将购房款支付给对方。高泽兵和胡莹在诉讼前从未提出过所谓批贷超期而不履行合同，是其看到房价上涨过快，为了取得更大利益，采取各种理由拖延履行合同，而造成我们违约的假象。我们没有违约行为，高泽兵和胡莹亦没有损失，一审判决使他们获得房屋上涨利益的同时还获得了违约金收益，实属不公。另，一审法院严重违反法律规定，本案的审理超过审理期限。高泽兵、胡莹共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回鄢盛虎、张琦的上诉请求，维持一审判决。我爱我家公司述称，我公司服从一审判决。鄢盛虎、张琦共同向一审法院起诉请求：1、判令高泽兵、胡莹协助将北京市东城区某胡同101号14号楼5层6门503号房屋转移登记至我们名下；2、判令高泽兵、胡莹以20万元为基数，按照日万分之五的标准，支付我们自2016年6月2日起至实际产权转移登记之日止的利息；3、判令高泽兵、胡莹向我们以房屋成交价百分之五的标准支付违约金25.25万元。高泽兵、胡莹共同反诉请求：1、判令解除鄢盛虎、张琦与我们于2016年3月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令鄢盛虎、张琦按照合同约定向我们支付违约金101万元。一审法院认定事实：位于北京市东城区某胡同101号14号楼5层6门503号房屋（建筑面积82.75平方米）系高泽兵、胡莹的夫妻共同财产。2016年3月3日，鄢盛虎、张琦（乙方）与高泽兵、胡莹（甲方）经第三人我爱我家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，甲方将涉诉房屋出售乙方，经双方协商一致，该房屋成交总价为人民币505万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元整，定金通过自行交接方式划转。本合同中资金监管指：北京市房屋管理行政机关为保障买卖交易双方资金安全，强制性要求资金监管区域交易过程中的资金划转必须通过其设立的资金监管专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。本合同中的资金存管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中资金自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款并签署《自行划转声明》的行为。乙方采取贷款方式支付房屋成交总价款。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币200万元。甲、乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于商贷面签，乙方向甲方支付人民币85万元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付人民币200万元整，资金通过资金存管的方式划转。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应在2016年6月10日前将该房屋交付乙方。甲乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能取得房屋所有权证书的，甲方有权单方解除合同。第十条第（二）款，除不可抗力，乙方未按照本合同及补充协议约定时间付款的违约责任。乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，乙方应按照应付款日万分之五向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。乙方逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十条第（四）款，乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在下列情形时，甲方有权单方解除合同，选择解除的适用第十一条第一款约定：1、如乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。第十一条第一款，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应当按照成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分等。同日，双方签订《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《补充协议》、《履约服务合同》等文件。其中，《履约服务合同》系鄢盛虎、张琦及高泽兵、胡莹，共同与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉公司）签订，该合同中约定双方委托伟嘉公司办理合同履行事宜。乙方明确采取商贷方式购买涉诉房屋，如变更付款方式，则贷款过程中产生的费用乙方自行承担。因乙方原因无法贷款，乙方将商贷或公积金贷款变更为全款。上述协议签订后，2016年3月3日至4日，鄢盛虎、张琦向高泽兵、胡莹支付定金20万元整。2016年3月3日，鄢盛虎、张琦向我爱我家公司支付居间服务费4万元整。2016年5月31日，伟嘉公司向高泽兵、胡莹发出书面《告知函》，催促高泽兵、胡莹于2016年6月6日前办理涉诉房屋交易的面签和网签手续。同日，鄢盛虎、张琦向高泽兵、胡莹发出《关于再次督促履行房屋买卖合同义务的告知函》，督促高泽兵、胡莹配合办理房屋过户的相关手续。关于购房款的支付方式和时间，高泽兵、胡莹认为,鄢盛虎、张琦应于银行面签之前支付购房款85万元。除此之外，鄢盛虎、张琦还应支付第一笔成交价款200万元整。上述两笔房款的支付应通过资金划转的方式。对此，鄢盛虎、张琦认为,双方约定购房款通过资金存管的方式进行支付,其中85万元购房款的支付时间应为银行面签日，剩余首付款200万元的支付时间应为房屋权属转移登记之日，因高泽兵、胡莹未配合面签，导致未支付上述购房款。对上述争议，我爱我家公司表示，买卖双方之间房价款的支付方式为资金存管，划转声明只是合同的附件，并不构成对付款方式的变更，如果双方变更支付方式，应另签订补充合同。关于批贷函取得时间。高泽兵、胡莹认为根据合同约定，鄢盛虎、张琦最迟不得超过涉诉合同签订后80日取得批贷函，现鄢盛虎、张琦仍未取得批贷函，鄢盛虎、张琦的行为构成根本违约，高泽兵、胡莹主张解除涉诉合同。对此，鄢盛虎、张琦认为因高泽兵、胡莹拒不配合办理网签、银行面签等手续导致其无法向贷款机构申请办理贷款。就网签与银行面签时间，我爱我家公司表示鄢盛虎、张琦于2016年5月24日具备网签条件，该公司于2016年5月25日通过短信方式通知双方面签的时间、地点、所需材料，买卖双方曾约定2016年5月27日共同赴银行办理面签；双方到场后，高泽兵、胡莹不同意办理银行面签及网签手续，表示合同签订后已近90日，但鄢盛虎、张琦仍未支付购房款。同时，高泽兵、胡莹认为评估报告的建成年代错误。关于房屋交付一节，鄢盛虎、张琦认为高泽兵、胡莹应按合同约定于2016年6月10日前交付涉诉房屋。对此，高泽兵、胡莹则认为应在收到购房款并办理房屋权属转移登记之后交付房屋。一审审理过程中，鄢盛虎、张琦申请中介机构的经纪人周某出庭作证。证人周某称，涉诉合同无法继续履行的原因系高泽兵、胡莹不配合签署网签合同；网签在面签之后，中介公司通知的双方同时进行网签及面签；鄢盛虎、张琦于2016年5月24日具备网签条件，双方于2016年5月26号、27号、30号三次商谈，高泽兵、胡莹说批贷过户等时间必须3个月内完成，现在才面签、网签，时间太长，不予配合；高泽兵、胡莹曾发微信给证人，要求停办买卖合同事宜，因为过户房屋面临拆迁，且不认可评估报告上显示的建成年代。上述证人证言经当庭质证，鄢盛虎、张琦认可；高泽兵、胡莹仅认可鄢盛虎、张琦具有购房资质的时间，其他不认可；我爱我家公司认可。一审法院审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据查明事实，双方于2016年3月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，商贷面签当日支付首付款85万元，办理房屋所有权转移登记当日支付房款200万元；买卖双方应在本合同签订之日起90天内，共同向房屋权属部门申请房屋权属转移登记手续；鄢盛虎、张琦因个人原因导致贷款机构未对其批准贷款，在下列情形，甲方有权单方解除合同，1、如鄢盛虎、张琦选择自行筹齐剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付高泽兵、胡莹；2、鄢盛虎、张琦选择继续贷款超过本合同之日起80日未获得批准贷款的。合同的履行情况，鄢盛虎、张琦需要先卖掉自己的房屋，再履行本案房屋买卖合同；本案房屋买卖合同的履行顺序是先网签后面签，鄢盛虎、张琦于2016年5月24日具备网签条件，我爱我家公司于2016年5月25日约双方于2016年5月27日办理面签及网签手续；高泽兵、胡莹称此时距离签约已接近90日，无法在90天内获得全部购房款，故高泽兵、胡莹不配合面签及网签。根据双方签订的房屋买卖合同约定，买卖双方在2016年3月3日签订房屋买卖合同，鄢盛虎、张琦应当在80天内即在2016年5月23日前获得批贷函，而高泽兵、胡莹在2016年5月24日才具备网签条件，自然也未申请银行贷款。鄢盛虎、张琦未在合同签订后80天内取得批贷函的，鄢盛虎、张琦选择自行筹齐购房款的，应当在产权转移登记申请之日即自签订合同之日起90天内筹齐并支付给高泽兵、胡莹。而鄢盛虎、张琦于2016年5月24日才具备网签条件，2016年5月25日才约双方于2016年5月27日面签及网签，此时距离签约已过80天，高泽兵、胡莹有权拒绝面签。高泽兵、胡莹拒绝面签时，提出90天内无法收到购房全款，而鄢盛虎、张琦没有全款支付购房款的意思表示，且鄢盛虎、张琦客观上亦未在90天内将全部购房款支付给高泽兵、胡莹，鄢盛虎、张琦构成违约，因此，按照双方签订的房屋买卖合同第十条第（四）款约定，高泽兵、胡莹具有单方解除权。所以对于高泽兵、胡莹的反诉解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。关于高泽兵、胡莹反诉鄢盛虎、张琦支付101万元违约金的诉讼请求，因鄢盛虎、张琦提出违约金过高之抗辩，法院将根据案件履行的客观情况、实际损失等酌定违约金数额。基于此，法院对鄢盛虎、张琦的全部诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决：一、解除鄢盛虎、张琦与高泽兵、胡莹于2016年3月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、鄢盛虎、张琦于判决生效后七日内向高泽兵、胡莹支付违约金20万元；三、驳回鄢盛虎、张琦的全部诉讼请求；四、驳回高泽兵、胡莹的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，鄢盛虎、张琦提交如下证据：1、2016年5月27日，买卖双方与中介人员的录音及整理材料，欲证明高泽兵、胡莹在当天只提出可能在合同约定的期限内不能履行完毕，虽不愿意配合办理网签及面签，但仍然表示要继续履行合同，双方对继续履行达成了一致意见，故其不存在违约行为；2、2016年5月30日，买卖双方及中介人员的录音材料，欲证明高泽兵、胡莹认可是他们不配合办理相关手续，中介人员也告知其多长时间可以取得贷款，虽然他们不肯签字但也是在履行合同；3、2016年6月6日，买卖双方及中介人员的谈话录音，欲证明高泽兵、胡莹明确表示系因房屋涨价原因不配合办理相关手续，并提出了涨价的要求，中介人员也告知双方我们是2016年5月20日通过的资格核验，只是在当月24日才告知双方。高泽兵、胡莹对上述证据的质证意见为：以上证据均非证据规则规定的新证据，不能作为二审审理的依据；因为录音存在记录不全面，有删减，故对录音的真实性均不予认可，证据3中周某关于鄢盛虎、张琦是2016年5月20日通过的资格核验的表述是虚假的，与其当庭所做鄢盛虎、张琦于2016年5月24日通过购房资格核验的陈述不一致；录音可以显示其二人一直在要求对方按照合同约定及时履行义务，没有提出、要求或者同意对合同约定进行变更。我爱我家公司的质证意见为：对于证据的真实性认可，证明目的认可，通过该证据证明被上诉人未提出迟延批贷违约事实，其拒绝履行合同是因为被上诉人预测120日内无法过户，故拒绝履行合同，另外对于批贷时间双方均未提出异议。对当事人二审争议的鄢盛虎、张琦何时通过资格核验一节，本院认定如下：购房人的资格核验通过我爱我家公司办理，该公司具体经办人周某曾在一审中出庭作证，其陈述鄢盛虎、张琦于2016年5月24日具备网签条件，即购房资格核验通过，我爱我家公司在本院审理期间对该事实再次进行了确认，且该时间与我爱我家公司于2016年5月25日通知双方办理面签等手续的时间亦相符合；现鄢盛虎、张琦主张其于2016年5月20日即已经取得资格核验一说，没有证据予以佐证，而其提供的录音中周某的相关陈述因与出庭做证时陈述不一，本院对此亦不予采信；据此，本院认定鄢盛虎、张琦于2016年5月24日方通过购房资格核验。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为高泽兵、胡莹是否享有合同解除权。就此，本院从以下几方面考虑：第一，双方买卖合同约定“鄢盛虎、张琦因个人原因导致贷款机构未对其批准贷款，在下列情形，甲方有权单方解除合同，1、如鄢盛虎、张琦选择自行筹齐剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付高泽兵、胡莹；2、鄢盛虎、张琦选择继续贷款超过本合同之日起80日未获得批准贷款的。”第二，鄢盛虎、张琦于2016年5月24日方通过购房资格核验，该时间已经超过了签订合同80日，而之所以逾期系鄢盛虎、张琦在出售其原有房屋后才具备提请审核购房资格的条件，故本院认定逾期的责任系其个人原因所致。第三，鄢盛虎、张琦在贷款办理逾期后，亦未在合同约定的产权转移登记申请之日即合同签订之日起90日内选择以自行筹齐剩余房款的形式支付购房款。据此本院认定，高泽兵、胡莹依据合同约定享有解除权。另，一审法院是否超过审理期限的问题，非案件发回或改判的法定事由，本院对此不再予以审查处理。综上所述，鄢盛虎、张琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47328.2元，由鄢盛虎、张琦共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈 妍审判员  王艳芳二〇一七年十一月二十八日书记员  张邵青