重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初4291号原告:汪学梅,女,1952年10月5日出生,汉族,住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：冷利，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告:秦友明,女,1944年11月10日出生,汉族,住重庆市铜梁区。被告:康志惠,女,1966年5月4日出生,汉族,住重庆市铜梁区。被告:李露,女,1987年2月18日出生,汉族,住重庆市铜梁区。原告汪学梅与被告秦友明、康志惠、李露合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员郑世念独任审判，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告汪学梅及其委托代理人冷利、被告秦友明、康志惠、李露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪学梅向本院提出诉讼请求：1、判令三被告将位于铜梁区门面产权协助办理到原告名下；2、请求将位于铜梁区还建地16米街O4-O5号3-2-1、3-3-1、3-4-1、3-5-1、3-6-1房屋产权协助办理到原告名下；3、请求判令被告办理位于铜梁区还建地H9号房屋的初始登记，并将H9号门面及2-1、3-1、4-1、5-1、6-1房屋产权证协助办理到原告名下，并支付违约金2万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2005年，康笃怀因征地拆迁取得了位于铜梁还建地16米街O4-O5号60平方米、优购地30平方和还建地H9号的另购地45平方的土地使用权。秦友明、康志惠、李露与康笃怀系拆迁安置的同户人员。2007年5月9日康笃怀、秦友明、康志惠、李露与原告签订《合伙建房协议书》，约定由被告提供土地使用权，原告提供资金，在铜梁还建地16米街O4-O5号和还建地H9号地合作修建还建房。双方并于当日到铜梁区巴川法律服务所办理了《见证书》，2007年底原，被告合作修建的还建房完工，并取得了相关的验收合格的手续。2007年6月6日康志惠、李露称《合伙建房协议书》无效，并通过了法律诉讼程序，最终判决驳回了康志惠、李露的诉讼请求，该判决于2008年12月6日已生效。2013年双方口头约定共同去办理产权事宜，由于被告康笃怀已死亡，需办理遗产公证，原告就将三证交付给了被告，由于几被告意见不统一，就以各种理由拒绝为原告办理初始登记。原告按约履行了相应全部义务，2011年康笃怀死亡后，现由三继承人继承，但三继承人至今仍未按照协议约定房屋产权过户给原告。综上所述，被告的行为已给原告造成了重大损失，原告为维护自己的合法，现依法向贵院提起诉讼，希依法判决如诉请求。秦友明、康志惠、李露辩称，2007年5月9日，康笃怀与汪学梅签订的《合伙建房协议书》因违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定而无效，应当依法驳回汪学梅的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：康笃怀系秦友明之夫、康志惠之父，李露系康志惠之女。康笃怀、秦友明、康志惠、李露因征地拆迁安置，由康笃怀（乙方）作为户主，作为户主并代表该户于2005年12月12日与重庆市铜梁区（原铜梁县）国土资源和房屋管理局（甲方）签订《建（构）筑物拆迁补偿安置协议书》第三条第二项约定：乙方有4人符合房屋安置条件。甲方应还乙方建房占地面积60平方米，乙方自愿以优惠价200元/平方米的价格，购足一个完整门面的差额面积30平方米，合计建筑面积90平方米，房屋建筑面积450平方米，乙方还建房安置地点门面二个，安置还建房占用包边进深12.5米，包边宽7.2米。甲方负责修建道路、地下管网、水电等基础设施建设，正常用水用电由甲方负责将主供管线安至建设片，水电等入户费用由乙方自行负责。乙方自建房屋应统一规划定点、统一设计。拆迁还建自建自住项目，在办理建设手续时按建筑面积28元/平方米包干代收配套费、规划许可执照费、质量监督费、劳动定额测定费等行政事业性收费。其中第四条约定，按本协议乙方实际应补款约1097.78元，在房屋拆迁完毕时进行交付，乙方应缴纳的准确金额，在新房验收核准建筑面积后，进行结算，多退少补。双方还对违约责任等相关事项进行了约定。2006年元月17日，经康笃怀、康志惠、汪学梅及熊某一起商议并一起共同就餐（李露因在校读书未参加）后于2006年元月18日，以康笃怀作为甲方代表康志惠、李露及秦友明与汪学梅（乙方）签订《转让协议》约定：经甲乙双方协商，甲方自愿将自己的肆人，占地面积为90平方，拆迁还建面积135平方米转让给乙方修建房屋，自愿达成如下协议：一、甲方因房屋拆迁，因安置肆人，占地面积90平方米，金额为陆万捌仟元，甲方现有玖拾平方米土地使用权包括所有设施及配套费转让给乙方。（68000元）下欠1098元由乙方负责；二、乙方将甲方除上面玖拾平方米以外另购地肆拾伍平方米，转让给乙方，乙方付另购的转让资金及手续费；三、乙方在修建房屋时，甲方负责帮助乙方办理好建房的各种手续，甲方不付任何手续费。房产证到手后付甲方工资贰佰元。该协议还对违约责任进行了约定。协议签订后，汪学梅于2006年1月18日至2006年5月27日分四次向康笃怀交款108150元。2006年4月30日至2006年12月30日，重庆市金龙工业园区管理委员会先后以金龙园区函（2006）168号、195号、570号文件向县计委函告康笃怀拆迁户修建商住楼备案核准的函。2007年3月12日，铜梁县建设委员会以编号为渝铜（2007）047号建筑工程施工许可证发放给康笃怀、冷运华等建房户。2007年3月16日，铜梁县建设委员会向康笃怀送达了建设工程现场放线通知书。2007年5月9日，康笃怀代表康志惠、李露、秦友明与汪学梅签订《合伙建房协议书》（以下简称070509合伙协议）、《补充协议》后双方去铜梁县巴川镇法律服务所进行了见证。2007年2月，汪学梅与铜梁县铜龙建筑工程公司签订了承包合同书，汪学梅在出资建房的过程中，康志惠、李露以康笃怀、汪学梅于2007年5月9日签订的名为《合伙建房协议》实为土地使用权出让合同无效为由诉至本院。上述事实经本院（2007）铜法民初字第663号生效民事判决予以了确认。同时，该判决以2007年5月9日康笃怀代表康志惠、李露与汪学梅签订的合伙建房协议即经原铜梁县巴川法律服务所见证的合伙协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，而驳回了康志惠、李露的诉讼请求。该判决已于2008年12月6日发生法律效力。2008年元月24日，康笃怀、康志惠、秦友明、李露（甲方）与汪学梅（乙方）签订《合伙建房协议书》（以下简称080124合伙协议）约定：甲方在铜梁县合法拥有一还建房土地，面积60平方米，由于甲方独立建房缺乏资金，自愿邀请乙方出资与其合伙建房，甲、乙双方本着自愿、平等、互利和诚实信用的原则，经反复协商，达成如下协议：一、由甲方提供合法取得的土地60平方米，优购30平方米，另购45平方米，另购款已由乙方支付。在县职能部门指定的还建地由乙方出资修建住房。甲方有另购或优购，一并由乙方修建；二、该合同签订后，甲方全权授权，乙方按照县里的规划要求组织设计实施和办理有关建房施工手续，如乙方在办理建房手续和土地房屋产权手续中，需甲方出面办理的，甲方必须及时协助给予办理，否则，属甲方违约，一切手续办好后，由乙方保管掌握；三、修建房屋所产生的税费，由乙方承担缴纳。超深基础补助费由乙方领取；四、房屋建成之后，甲方分得H栋门面一间（与李兴林相邻，门面先由李兴林选，再由甲方选），乙方负责安装前门彩钢卷帘门和后门的防盗门，阁楼上面的铝合金，室内楼梯带卫生间，下水管。其余房屋由乙方自行分配，与甲方无关，甲方办理甲方能有的房产证费用及税费由甲方自行负责，甲方补偿乙方建房款共计46000元（大写金额：肆万陆仟圆），付款方式：协议签订之日付30000元（大写金额：叁万圆），余款16000元（大写金额：壹万陆仟圆）在乙方交房时一次性付清；五、本次协议签订生效后，甲、乙双方均应按协议执行。乙方在施工中，甲方不得以任何借口或理由干涉或阻碍乙方施工，如因甲方原因，造成工程停工或本房无法实现房屋竣工等一切经济损失，均由甲方承担赔偿责任；六、如因国家政策规定，该协议无法实现时，乙方必须如数退还甲方的补偿款。协议签订后，无论以后相关政策如何变动，均以签订协议时为标准。拆迁协议等一切建房手续由乙方保管；七、本协议系双方自愿达成，双方自觉遵守和履行，不得违约，如一方违约，由违约方付守约方违约金拾万元，并由违约方承担违约造成的其他经济损失（如诉讼费、代理费、误工费、资金利息、材料损失）。该协议于当日在铜梁县巴川法律服务所办理了见证书。汪学梅出资在秦友明、康志惠、李露、康笃怀位于O4-O5号还建地处修建了5楼1底的商住楼一幢，其中，门面2间（现地名为铜梁区109号附19、20号），住房5套（现地名为铜梁区61号4幢3-2-1、3-3-1、3-4-1、3-5-1、3-6-1）。在秦友明、康志惠、李露、康笃怀位于H9还建地与李兴林、陈道七还建地联合修建了6楼1底房屋1幢，该幢房屋已通过铜梁区城乡建设委员会等职能部门的联合验收，但未办理初始登记。2011年11月4日，重庆市铜梁区（原铜梁县）人民政府办公室作出铜府办发[2011]57号文件，规定自建房办理房地产权证由铜梁县国土资源和房屋管理局负责办理。自建房办理房地产权证初始登记必须确权给自建房户本人。案涉房屋即位于铜梁区109号附19、20号门面（建筑面积为89.33平方米，房产证号为：渝（2017）铜梁区不动产权第0006540**号）和位于铜梁区住宅（建筑面积95.86平方米，房产证号为：渝（2017）铜梁区不动产权第0006540**号）、3-5-1住宅（建筑面积97.52平方米，房产证号为：渝（2017）铜梁区不动产权第0006539**号）、3-6-1住宅（建筑面积97.52平方米，房产证号为：渝（2017）铜梁区不动产权第0006539**号）登记在康志惠、李露名下；将3-3-1住宅（建筑面积97.52平方米，房产证号为：渝（2017）铜梁区不动产权第0006533X**号）和3-4-1住宅（建筑面积97.52平方米，房产证号为：渝（2017）铜梁区不动产权第0006534**号）登记在秦友明名下。汪学梅要求秦友明、康志惠、李露按照《合伙建房协议书》协助将上述房屋过户到汪学梅名下未果，遂起诉来院。2017年8月11日，本院依据汪学梅的申请，作出裁定书，依法查封了登记在秦友明名下的位于铜梁区还建地16米街O4-O5号3-3-1、3-4-1住宅房屋和已登记在康志惠、李露名下的位于铜梁区还建地16米街O4-O5号门面的产权和位于铜梁区还建地16米街O4-O5号3-2-1、3-5-1、3-6-1住宅房屋。汪学梅因此支付了诉前保全费2320元。审理中，汪学梅自愿撤回要求被告办理位于铜梁区还建地H9号房屋的初始登记及协助将H9号门面及2-1、3-1、4-1、5-1、6-1房屋产权证办理到原告名下的诉讼请求。另查，康笃怀于2011年8月27日因病死亡。上述事实，有原、被告的陈述及原告举示的《构建筑物拆迁补偿安置协议书》、《060118协议》、《070509协议》、《080124合伙协议》、收条、（2007）铜法民初字第字第663号民事判决书及民事证明书、铜梁县国土资源局和房屋管理局文件【铜国土房管预审发（2007）1号】即铜梁县国土资源局和房屋管理局关于康笃怀拆迁还建商住楼工程的预审意见通知、渝（2017）铜梁区不动产权第0006540XX号、渝（2017）铜梁区不动产权第0006540XX号）、渝（2017）铜梁区不动产权第0006539XX号）、渝（2017）铜梁区不动产权第0006539XX号）、渝（2017）铜梁区不动产权第0006533XX号）、渝（2017）铜梁区不动产权第0006534XX号等不动产权证等证据在案，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查及开庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《转让协议》、《070509合伙协议》及《080124合伙协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定合法有效。《070509合伙协议》、《080124合伙协议》虽有部分内容不同，但从两份协议的签订时间看，《080124合伙协议》2008年1月24日签订，后于《070509合伙协议》2007年5月9日签订，且在庭审中，秦友明、康志惠、李露对《080124协议》的真实性予以没有异议，汪学梅也认可双方是履行的该协议，因此，对两份协议不一致的内容，应当以《080124合伙协议》的约定的内容为准。从《080124合伙协议》看，汪学梅出资在秦友明、康志惠、李露、康笃怀还建地建房后，由秦友明、康志惠、李露、康笃怀、分得H栋门面一间，并由秦友明、康志惠、李露、康笃怀补偿汪学梅建房款46000元，其余房屋由汪学梅自行处理。因秦友明、康志惠、李露、康笃怀还建地O4-O5号，另一处在H9号，且已于2008年7月在O4-O5号还建地修建了门面两间、住宅5套并且均已根据2011年11月4日重庆市铜梁区（原铜梁县）人民政府办公室作出铜府办发[2011]57号文件的规定，将门面两间即现位于铜梁区109号附19、20号（建筑面积为89.33平方米，房产证号为：渝（2017）铜梁区不动产权第0006540**号）和3-2-1、3-5-1、3-6-1即现位于铜梁区61号4幢（建筑面积95.86平方米和97.52平方米，房产证号分别为渝（2017）铜梁区不动产权第0006540XX号、渝（2017）铜梁区不动产权第0006539XX号、渝（2017）铜梁区不动产权第00065393**号）登记在康志惠、李露名下，将3-3-1、3-4-1住宅（建筑面积均为97.52平方米，房产证号为分别渝（2017）铜梁区不动产权第0006533XX号、渝（2017）铜梁区不动产权第0006534**号）登记在秦友明名下。根据《080124合伙协议》第四条的约定，已登记在秦友明、康志惠、李露名下的上述房屋应属汪学梅分得，且该协议第二条约定“……如乙方（汪学梅）在办理建房手续和土地房屋产权手续中，需甲方（康笃怀、康志惠、秦友明、李露）出面办理的，甲方必须及时协助给予办理……”。据此，秦友明、康志惠、李露具有协助将上述房屋协助过户登记在汪学梅名下的义务，故，对汪学梅请求秦友明、康志惠、李露协助将已登记在秦友明名下的现位于铜梁区109号附19、20号（还建地16米街O4-O5号）门面的产权和现位于铜梁区61号4幢（还建地16米街O4-O5号）3-2-1、3-4-1、3-4-1、3-5-1、3-6-1住宅房屋的产权过户登记在汪学梅名下的诉讼请求，本院予以支持。关于汪学梅要求秦友明、康志惠、李露支付违约金2万元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在《080124协议》第二条约定“该合同签订后，甲方（康笃怀、秦友明、康志惠、李露）全权授权，乙方（汪学梅）按照县里的规划要求组织设计和办理有关建房施工手续，如乙方在办理建房手续和土地房屋产权手续中，需甲方出面办理的，甲方必须及时协助办理，否则，属于甲方违约，……”。因案涉房屋已于2017年8月1日初始登记在秦学明、康志惠、李露名下，秦学明、康志惠、李露具有协助变更登记在汪学梅名下的义务，但其不协助办理，构成违约，应当承担违约责任。《080124合伙协议》第七条约定“……如一方违约，由违约方支付守约方违约金10万元……”。但汪学梅并没有提供其实际损失的相关证据，秦学明、康志惠、李露又以不构成违约，其约定的违约金过高为由，要求调减违约金，因此，本院在兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素情况下，根据公平原则衡量，酌情主张秦学明、康志惠、李露支付汪学梅违约金1万元。对汪学梅超出该数额部分的主张，本院不予支持。审理中，汪学梅自愿撤回要求被告办理位于铜梁区还建地H9号房屋的初始登记及协助将H9号门面及2-1、3-1、4-1、5-1、6-1房屋产权证办理到原告名下的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告秦友明于本判决生效后10日内协助将位于铜梁区61号4幢（还建地16米街O4-O5号）3-3-1、3-4-1住宅房屋的产权过户登记在汪学梅名下；二、被告康志惠、李露于本判决书10日内协助将位于铜梁区109号附19、20号（还建地16米街O4-O5号）门面的产权和位于铜梁区61号4幢（还建地16米街O4-O5号）3-2-1、3-5-1、3-6-1住宅房屋的产权过户登记在原告汪学梅名下；三、被告秦友明、康志惠、李露与本判决生效后10日内支付汪学梅违约金1万元；四、驳回原告汪学梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半交纳150元，诉讼保全费2320元，共计2470元，由被告秦友明、康志惠、李露负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  郑世念二〇一七年十一月二日书记员  颜海燕