北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初18138号原告：田晓梅，1972年10月5日出生，住北京市丰台区。(公民身份号码：×××)委托诉讼代理人：李秀元（系田晓梅之夫），男，1967年4月29日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。被告：王岩，男，1974年6月23日出生，住北京市海地区。（公民身份号码：×××）被告：王娜，女，1975年8月1日出生，住山西省太原市。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：郇翔，男，1969年12月9日出生，北京泰和鼎丰餐饮有限公司法律顾问，住北京市海淀区。原告田晓梅与被告王岩、被告王娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田晓梅的委托诉讼代理人宣继璇、李秀元，被告王娜的委托诉讼代理人郇翔、被告王岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田晓梅向本院提出诉讼请求：1、确认田晓梅与王岩签订的《石景山游乐园塞纳左岸风情街商用房租赁合同书》于2017年3月1日解除；2、判决二被告支付2016年12月9日至2017年3月8日剩余租金6419元；3、判决二被告支付自2017年3月9日至2017年7月20日房屋使用费，按照月租金45473元标准计算；4、判决二被告向原告支付逾期支付租金滞纳金，自2016年12月9日至2017年1月17日租金滞纳金按照季度租金136419元千分之五计算26601.705元，2017年1月18日至2017年3月13日租金滞纳金按照季度租金126419元的千分之五计算1479.464元，2017年3月14日至2017年7月14日租金滞纳金按照季度租金126419元的千分之五计算为3891.4元；5、判决二被告支付逾期支付租金违约金329540.8元。事实与理由：原告于2010年6月22日与北京道盛和投资管理有限公司签订《石景山游乐园塞纳左岸风情街商用房租赁合同书》，承租石景山游乐园塞纳左岸风情街25-16号商铺，租期十年，自2011年6月1日至2021年5月30日。2014年3月10日，原告将承租的商铺转租给被告王岩，并与其签订《石景山游乐园塞纳左岸风情街商用房租赁合同书》，租期自2014年4月8日至2021年4月7日，自2014年4月8日起至2015年4月7日止季度租金118625元，自2015年4月8日起至2018年4月7日止季度租金136417元，支付方式为每期开始前30天支付当期租金。后被告王岩与被告王娜签订门店转让协议，将其经营的门店装让给被告王娜。2016年12月8日二被告应当支付当期租金136417元，但是二被告未按约定履行支付租金的义务，在原告的催促下，被告方于2017年1月17日，2017年3月13日分别支付租金11万元、2万元，至今拖欠租金6417元，原告无奈于2017年3月1日通知二被告解除双方的租赁合同，并要求二被告支付滞纳金及剩余租金，但二被告均不予理会，其行为严重违反了合同约定。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王岩辩称，2016年王岩已经将经营权转让给案外人，债权债务一并转移，在王岩实际经营期间未欠付租金，本案诉讼与王岩没有关系。被告王娜辩称，首先，涉案租赁房屋未取得建设规划许可证，故田晓梅与北京道盛和投资管理有限公司签订租赁合同无效，田晓梅、王岩的转租行为亦无效，因此原告基于合同有效主张的所有诉讼请求均无法律依据；合同履行过程中，王娜向王岩交纳过保证金，我方欠付租金和保证金抵扣后，实际已不欠付租金；2017年7月5日，实际经营者王娜已签订腾退协议，此时已不再经营，故不存在后续房屋使用费问题。其次，王娜同意按月租金43473元标准支付2017年3月9日至2017年7月5日使用费，在保证金中扣除后不足部分补交，但不同意原告其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月22日，北京道盛和投资管理有限公司（出租方甲方以下简称：道盛和公司）与田晓梅（承租方乙方）签订《石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”商用房租赁合同书》，约定商铺租赁地址石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”石景山路25-16号（以下简称：涉案房屋），建筑面积260平方米，房屋系石景山游乐园所有，甲方依法取得转租权；租期十年，自2011年6月1日起至2021年5月30日。2014年3月10日，田晓梅（出租方甲方）与王岩（承租方乙方）签订《石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”商用房租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋转租给乙方，租期七年，自2014年4月8日至2021年4月7日；房租、租金交纳方式和期限：自2014年4月8日至2015年4月7日，租金每天每平方米5元，月租金39542元，季度租金为118625元；自2015年4月8日至2018年4月7日，租金每天每平方米5.75元，月租金45473元，季度租金为136419元。乙方在每期（季度）开始前30天支付当期租金，即3月8日、6月8日、9月8日、12月8日为付款日；租赁期间乙方向甲方交纳保证金70000元，在租赁期满或合同解除之后，在甲方验收房屋后将保证金无息退回乙方或抵偿乙方应支付甲方的租金。上述合同签订后，王岩向田晓梅支付租金至2015年11月2日。诉讼中，就转租、租金及保证金支付事宜，各方当事人意见如下：王岩主张其于2015年11月2日将涉案房屋转让给案外人王多义，对此，田晓梅表示知晓王岩转租，但不清楚转租给何人，只要有人交纳租金，田晓梅对转租行为不持异议。王娜陈述其与王多义自2015年11月2日起在涉案房屋处合伙经营餐馆，后由王娜本人实际经营，并主张由其向田晓梅实际支付租金。田晓梅认可自2015年11月3日起的租金由尉安涛（王娜之夫）支付。王娜主张其向王岩支付保证金70000元，王岩表示已将70000元保证金支付给田晓梅，并表示不再向田晓梅主张返还保证金。田晓梅认可收到保证金70000元，同意王娜以保证金抵扣欠付租金。庭审中，田晓梅主张王娜欠付自2016年12月9日至2017年3月8日的剩余租金6419元，王娜同意支付该期间使用费6419元。双方共同确认自2017年3月9日至2017年7月20日期间房屋的使用费扣除70000元保证金之后余额为128565元，王娜同意支付。另查，2017年7月3日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局出具京石城管拆字[2017]040012号限期拆除决定书，载明：当事人北京道盛和科技有限责任公司、北京石景山游乐园承认在北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北侧处搭建砖混结构建筑。经北京市规划委员会石景山分局查档复函（规（石）复函[2017]046号）确认，上述建筑未依法取得建筑规划许可证，属于违法建设。现责令当事人停止违法行为，并于本决定送达之日起10之内，将位于北京市石景山区八角东街石景山游乐园西墙和北墙处搭建的建筑自行拆除。现涉案房屋已被拆除。上述事实，有《石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”商用房租赁合同书》、借记卡账户历史明细清单、京石城管拆字[2017]040012号限期拆除决定书及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《城乡规划法》的有关规定，在城市规划区域内进行建筑物工程建设的，应向行政规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。因此，在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不具有合法性。由于涉案租赁物自开始建设至被拆除，从未取得上述合法建设凭证，对于租赁物的租赁合同、转租合同必然因违反法律效力性强制性规定而归于无效。故，对田晓梅基于转租合同有效请求确认租赁合同于2017年3月1日解除并据此主张滞纳金、违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同无效后，王娜作为实际使用人占有、使用涉案房屋，应支付房屋使用费。故对田晓梅主张2016年12月9日至2017年3月8日的剩余费用及2017年3月9日至2017年7月20日房屋使用费的诉讼请求，王娜表示同意支付，本院不持异议。鉴于双方亦在庭审中共同确认由王娜向田晓梅支付上述欠付款费用，且各方就保证金处理事宜亦达成一致意见。故对田晓梅要求王岩支付上述欠付费用的主张，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认田晓梅与王岩签订的《石景山游乐园“塞纳.左岸风情街”商用房租赁合同书》无效；二、王娜于本判决生效后七日内向田晓梅支付欠付房屋使用费6419元；三、王娜于本判决生效后七日内支付田晓梅自2017年3月9日起至2017年7月20日止的房屋使用费128565元；四、驳回田晓梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4876元（田晓梅已预交），由田晓梅负担3376元，由王娜负担1500元（于本判决生效后七日内直接给付给田晓梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张英周二〇一七年十一月二十四日书记员  邓 爽