重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初7221号原告重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人张映龙，总经理。委托代理人蔡正明（特别授权），重庆树深律师事务所律师。被告樵忠群，女，1960年10月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公租房公司”）诉被告樵忠群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理，原告城投公租房公司的委托代理人蔡正明、被告樵忠群到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告城投公租房公司诉称：2014年1月9日，原、被告签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将位于南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附471、475、498-503号商铺（建筑面积1051.83平方米）及其设施出租给被告作和平鸟酒楼使用，租赁期限为8年，实际从接房之日即2014年10月31日起至2022年10月30日止，其中前10个月为免租期，租金按建筑面积计收，租赁期内第一、二年度月租金单价为27元/平方米，以后每两年度较前两年度租金依次递增5元/平方米，并以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金，该合同对违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告及时向被告交付了商铺，但被告未按照约定履行支付租金的义务。被告多次向原告催收租金未果。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已严重违反合同约定，且损害了原告的合法权益。故请求法院判令：一、解除原、被告签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》；二、被告立即返还原告租赁商铺；三、被告向原告支付拖欠的租金184940.50元（从2015年9月1日起至2017年4月30日）、并支付原告从2017年5月1日起至合同解除之日的租金（以1124元/天的标准计算）；四、被告支付原告房屋占用损失（以1124元/天的标准，从租赁合同解除之日计算至被告返还原告之日止）；五、被告支付原告违约金85482.15元（284940.50元×30%）。被告樵忠群辩称：原告城投公租房公司经理曾口头承诺给予被告2年的免租期，我也一直陆续向原告支付部分租金，现尚欠的租金金额不清楚，故不同意解除租赁合同，亦不同意支付违约金，且原告也没有解决商铺漏水的事情，故希望双方协商处理。经审理查明：原告城投公租房公司系位于重庆市南岸区水云路15号1幢商业的所有人（该房屋建筑面积为9696.33平方米）。2014年1月9日，原告城投公租房公司作为出租方甲方与被告作为承租方乙方签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定甲方将位于南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附471、475、498-503号商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积1051.83平方米（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准），租金、物业管理等费用按建筑面积计收；房屋租赁期为8年，租赁期从2013年10月1日起至2021年9月30日止（经甲方确认后，租赁期以双方实际交付商铺实际为准起算）；乙方必须无条件于租赁期满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬迁完毕，则视为乙放弃该商铺内的物品所有权，甲方有权对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理，处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有；租金及支付方式：第壹年：2013年10月1日至2014年7月31日为免租期，2014年8月1日-2014年9月30日、租赁单价为每月27元/平方米（建面），第贰年：2014年10月1日-2015年9月30日、租赁单价为每月27元/平方米（建面），第叁年：2015年10月1日-2016年9月30日、第肆年：2016年10月1日-2017年9月30日、租赁单价为每月27元/平方米（建面）、租赁单价均为每月32元/平方米（建面），第伍年：2017年10月1日-2018年9月30日、租赁单价均为每月37元/平方米（建面）,每两年依次递增；乙方按“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，签订本合同当日乙方交纳2014年8月1日至2014年10月31日房屋租金85198.23元；乙方须提前30日向甲方足额交付下一季度租金；乙方必须按时交纳租金，不得以任何理由拖延或拒绝交纳租金，否则，即为乙方违约，乙方须承担本合同第九条第1、3款规定的违约责任及法定违约责任；乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金85198.23元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方因全额无息退还；乙方违约责任约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单房屋终止房屋（商铺）租赁合同，收回该房屋（商铺），乙方必须按照合同总租金10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应，（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）等；在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴纳租金之日为止，逾期15日未缴付足额租金额，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权在提前书面通告后的限定时间内停止乙方承租商铺的能源供应；租赁期满，乙方应如期交还该房屋（商铺），乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金3倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；该合同亦对支付方式、租赁用途、甲、乙双方的其他权利义务等进行了约定。上述协议签订后，原告按约将商铺交付给被告使用。被告于签订合同当日向原告支付了租金85197元。被告租赁该商铺作为“和平鸟酒楼”经营使用。2014年5月6日，被告向原告办理了接房手续，并于2014年10月31日向原告办理了房屋装修申请。双方认可租赁合同中起租时间从2014年10月31日起计算。2016年6月13日，原告向被告发出《欠租催收通知书》，要求被告在收到通知书五日内足额缴纳欠费租金。2016年8月4日，原、被告双方对欠租事宜进行商谈。2016年7月29日，原告向被告发出催费公示。因被告至今未按照合同约定向原告足额支付租金，原告遂以前述请求诉至本院。另查明，经重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所实测本案诉争商铺的建筑面积为1053.75平方米。原告认可租赁期间被告于2015年1月向原告支付10000元，于2016年底向原告支付110250元，于2017年3月30日向原告支付110250元，于2017年7月14日向原告支付10000元。以上，从2015年9月1日起至2017年4月30日期间，被告应支付原告的租金为600637.50元，被告累计向原告支付租金共计415697元，被告尚欠原告的租金为284940.50元。庭审中，被告对其提出的抗辩理由，未举示证据证明。上述事实，有原告提交的房权证、《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、公示、接房通知书单、房屋装修申请表、欠组催收通知书、商家访谈记录表等证据，以及当事人陈述在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》系当事人的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。当事人应当严格履行合同义务。原告已按约向租赁物交付被告使用，被告应按照合同约定履行向原告足额支付租金的义务。截止2017年4月30日，被告尚欠原告租金284940.50元，原告要求被告立即支付尚欠租金，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的行为，已构成违约，原告享有单方解除权，且被告在原告多次催收的情形下，仍迟延履行支付租金的义务，亦未在合理期限内足额支付欠付租金，原告请求解除原、被告双方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，于法有据，本院予以支持，本院确认本判决生效之日为双方合同解除之日。对于2017年5月1日起至合同解除之日的租金，原告请求按照1124元/天（32元/平方米/月×1053.75平方米÷30天）标准计算，不违反法律规定，本院酌情予以支持。双方租赁合同解除后，被告不应继续占用诉争商铺，应在合理期限内将商铺返还原告，本院酌情给予被告三日的搬离期限，则被告应于合同解除之日起三日内将商铺返还给原告，若被告逾期未将商铺返还给原告，其继续占用诉争商铺，给原告造成损失，应支付原告房屋占用损失，房屋占用损失从合同解除之日起第四日开始计算，参照1124元/天（32元/平方米/月×1053.75平方米÷30天）的标准，计算至被告返还原告商铺时为止。对于违约金。被告逾期足额支付租金的行为，已构成违约，被告应承担违约责任。由于双方合同中约定的违约金计算方式过高，现原告请求被告支付违约金85482.15元（284940.50元×30%），不违反法律规定，本院予以支持。被告对其提出的抗辩理由，未举示证据证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、确认原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告樵忠群签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告樵忠群于本判决生效之日起三日内将位于重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附471、475、498-503号商铺返还给原告重庆市城投公租房建设有限公司；三、被告樵忠群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司尚欠的租金284940.50元（截止于2017年4月30日）及从2017年5月1日起计算至本判决生效之日止的租金（以1124元/天标准计算）；四、若被告樵忠群未于本判决生效之日起三日内将上述商铺返还给原告重庆市城投公租房建设有限公司，则被告樵忠群须于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司房屋占用损失（从合同解除之日起第四日开始，以1124元/天的标准计算至被告返还时为止）；五、被告樵忠群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司违约金85482.15元；六、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8808元、减半收取4404元，由被告樵忠群负担（此款暂由原告重庆市城投公租房建设有限公司垫付，现被告樵忠群于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆市城投公租房建设有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审判员  邓小晶二〇一七年十一月十日书记员  邓 欣