上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初18748号原告：黄水萍，女，1971年1月8日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市普陀区。原告：秦立斌，男，1968年8月7日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市普陀区。原告：秦志勇，男，1993年9月26日出生，汉族，住上海市普陀区。三原告共同委托诉讼代理人：王巍，上海力勤律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王鲸，上海力勤律师事务所律师。被告：黄晓婷，女，1992年3月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告黄水萍、秦立斌与被告黄晓婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，原告黄水萍及其与秦立斌的共同委托诉讼代理人黄巍，被告委托诉讼代理人谢遵振(后被告撤销了委托代理)到庭参加诉讼。本院于2017年9月4日依法追加了原告秦志勇参加诉讼，并于2017年11月10日公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人王巍、被告黄晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的关于上海市闵行区莘松路X弄X号XXX室房屋的《房地产买卖协议》中的“其他约定”条款无效；2、确认原、被告签订的关于上海市闵行区莘松路X弄X号XXX室房屋的《房地产买卖合同》中第十条、第十一条、第十五条无效；3、解除原、被告签订的关于上海市闵行区莘松路X弄X号XXX室房屋的《房地产买卖协议》(除“其他约定”条款外)、《房地产买卖合同》(除第十条、第十一条、第十五条)；4、被告根据定金罚则支付原告10万元(人民币，下同)。事实与理由：原告黄水萍与秦立斌系夫妻关系，原告秦志勇系两人之子。涉案的上海市闵行区莘松路X弄X号XXX室房屋登记的权利人为原告黄水萍与秦志勇。2016年3月25日，经过中介公司介绍，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》。双方在签订《房地产买卖居间协议》时作为该协议附件的《房地产买卖协议》中的“其他约定”之条款处为空白。其后，在双方闲聊时，被告突然又拿出一份自行准备好的《房地产买卖合同》，声称此合同与此前签订的内容均一致，要求原告签署。原告轻信被告，在未细看合同内容的情况下在合同落款处签名，当时《房地产买卖合同》第十五条为空白。其后，被告又表示要再确认一下所有合同，便拿了所有合同和协议离席。按合同约定被告应当在2016年4月10日支付首付款146万元，但原告通知中介公司联系被告要求履行合同时，被告无任何履行之意思表示。当原告再次查看合同时，竟然发现被告当时乘原告不备，私自在《房地产买卖协议》的“其他约定”和《房屋买卖合同》第十五条中添加了内容，而且在《房地产买卖合同》第十条竟然记载买方违约超过600日，卖方才可解除合同的约定。另据原告了解，按被告的经济条件根本无力购房，且被告以同样的手法与多位业主签订购房合同，通过不当手段诱使出售方违约而谋取不当利益。被告并非善意购房人，现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求解除原、被告签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》；被告已付的10万元定金由原告没收，不予返还。被告辩称：被告秦立斌不是涉案房屋权利人，不具有本案原告的主体资格。在签订合同时原告对于合同上的手写条款未表示异议,房地产买卖协议和合同均系双方真实意思表示,不存在显失公平。原、被告签订合同后即未再联系。被告具有履行合同的诚意和能力。虽然被告未按期支付146万元首付款，但原告也从未催讨。买卖合同未达到解除的条件，被告要求继续履行买卖合同，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告黄水萍与秦立斌系夫妻关系。上海市闵行区莘松路X弄X号XXX室房屋登记的产权人为原告黄水萍、秦志勇，两人系母子关系。2016年3月25日，原告黄水萍、原告秦立斌代秦志勇(合同甲方、出售方)、被告黄晓婷(合同乙方、买受方)与案外人上海宅富房地产经纪有限公司(合同居间方、丙方)签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，乙方为表示对上述房地产购买诚意，支付意向金5万元；总房价款为485万元；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；待甲方签订本协议后3日内乙方应补足定金至10万元；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付给甲方的定金不予退还。协议第六条约定：居间成功：《房地产买卖协议》(附件一)成立表明买卖合同成立，丙方居间成功。此协议对于居间佣金标准作了约定。该协议的附件一《房地产买卖协议》约定：总房价款485万元；为办理交易过户手续之需，双方同意本协议签署后15日内前往丙方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；乙方支付首期房价款146万元，于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)当日直接或通过丙方转付给甲方；双方应于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具，抵押登记(若有)注销后7个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(简称“送件”)；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款337万元；双方应于甲方收到全部房价款(除尾款外)后3日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款2万元。该《房地产买卖协议》的“其他约定”中有手写的内容：“此合同为附合同，以主合同为准，主合同编号XXXXXXX(如出现不一致时以主合同为准)”。原告表示此条款系被告趁原告及居间方不注意时私自添加。同日，双方又签订一份填空式的《房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)，载明：第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于上海市闵行区莘松路X弄X号XXX室，建筑面积约为386平方米，房地产性质用途为住宅；第二条【转让价款】卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为485万元；以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担；第三条【交易定金】买方同意在本合同生效之日起2日内(含当日)向卖方支付定金10万元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管。监管方式、放款、退款条件等事项依双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；第四条【付款方式】A.买方须将首期款(不含定金)于2016年4月10日之前(含当日)支付至第四条指定监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，买方所付的首期款转为成交价减去定金(含交楼押金)后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款。此条款后以手写方式注明“首付款为人民币壹佰肆拾陆万元整”；B.买方于2016年4月15日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合乙方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。此款后手写注明“贷款金额为人民币叁佰贰拾柒万元整”。C.若银行承诺发放贷款金额加上乙方已支付的首期款、定金(含交楼押金)后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日(含当日)补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行或其他第三方或卖方要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管方要求的手续。因政策或银行原因按揭不能的，买方可以解除合同。如果买方提出更换银行贷款，卖方应无条件配合。买方因贷限购或限贷造成按揭不能的，买方有权转卖该物业；第五条【递件过户时间】、第六条【房地产产权现状】、第七条【房地产租约现状】未作填选；第八条【税费承担】按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：营业税、城市建设维护税、教育费附加……。买方支付或代卖方支付上述所有税费；第九条【房地产交付及交房押金】中未填选具体交房日期。该条款另约定：双方协商同意在定金或首期款中预留人民币贰万元作为交楼押金；第十条【买方违约的违约责任】为打印条款，无填空或选项，内容为：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之零点三支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过六百日，卖方可解除合同并选择买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；第十一条【卖方违约的违约责任】打印条款，无填空或选项，内容为：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之零点三支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过六百日，买方可解除合同并选择卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；上述合同签订后，被告按约定期限向原告支付了10万元定金。但被告未能按约定期限于2016年4月10日前向原告支付首期房款146万元，双方亦未签订示范文本《上海市房地产买卖合同》,亦无证据证明被告按期办理了银行贷款的相关手续。2017年1月3日，黄晓婷向本院提起诉讼，要求：1、黄水萍、秦志勇继续履行编号为XXXXXXX的房地产买卖合同；2、黄水萍、秦志勇立即还清涉案房屋的银行贷款并注销抵押登记；3、黄水萍、秦志勇协助黄晓婷办理银行贷款手续；4、黄水萍、秦志勇按合同约定交接房屋租赁事宜。此后，黄晓婷变更诉讼请求为：1、黄水萍、秦志勇继续履行编号为XXXXXXX的房地产买卖合同；2、黄水萍、秦志勇协助黄晓婷办理银行贷款手续；3、黄水萍、秦志勇协助黄晓婷将涉案房屋过户至黄晓婷或黄晓婷指定的罗加久或他人名下，所涉费用按合同约定原、被告承担各自应承担部分；4、黄水萍、秦志勇将上述房屋在交房前按租金6,500元/月出租给黄晓婷使用。该案目前中止审理。另查：一、被告黄晓婷作为买方，与案外人包某某、郑某某于2016年4月25日签订一份《房地产买卖合同》，合同约定黄晓婷受让上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让成交价为858万元。合同印制的条款与本案涉案的《房地产买卖合同》相同。黄晓婷曾向上海市普陀区人民法院提起诉讼要求继续履行合同，后撤诉。包某某、郑某某于2017年4月1日向该院提起诉讼要求解除《房地产买卖合同》、没收黄晓婷支付的10万元定金等。案号为(2017)沪0107民初8407号。黄晓婷在此案中提起反诉要求继续履行合同并主张逾期履行合同的违约金。该院经审理后于2017年9月30日作出民事判决书，判决：一、包某某、郑某某与黄晓婷于2016年4月25日就上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2017年4月27日解除；二、黄晓婷支付包某某、郑某某定金10万元归包某某、郑某某所有；三、对包某某、郑某某的其余诉讼请求，不予支持；四、对黄晓婷的全部反诉请求，不予支持。二、2017年3月13日，黄晓婷作为买受人与案外人张某某作为卖售方就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，合同约定的转让价为1100万元。2017年8月25日，该房屋产权经不动产登记部门核准登记至黄晓婷名下。三、2016年7月20日，黄晓婷作为买方、案外人梁军、谢达丰作为卖方，双方签订一份《房地产买卖合同》(此合同印制的条款与本案的合同相同)，约定黄晓婷以620万元的价格受让上海市长宁区利西路XXX弄XXX号住宅。此后，黄晓婷曾作为原告向上海市长宁区人民法院提起诉讼，要求梁军、谢达丰继续履行合同，案号为(2017)沪0105民初4123号。该案以撤诉结案。2017年6月20日，黄晓婷作为原告，与案外人梁军、谢达丰、上海极臻贸易有限公司的房屋买卖合同纠纷一案向该院提起诉讼，要求确认梁军、谢达丰与上海极臻贸易有限公司之间的房屋买卖合同无效，案号为(2017)沪0105民初13403号。该院于2017年8月10日作出了判决，驳回黄晓婷的全部诉讼请求。四、案外人顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉就其与黄晓婷之间的定金合同纠纷向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，案号为(2017)沪0115民初17568号，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》等，该院于2017年7月11日作出判决：驳回顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉的诉讼请求；黄晓婷要求顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉继续履行双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求予以支持。顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉不服此判决，提起上诉。该案经上海市第一中级人民法院二审审理后判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初17568号民事判决；二、确认顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉与黄晓婷签订的《房地产买卖合同》于2017年9月6日解除；三、顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉于本判决生效之日起十日内返还黄晓婷定金5万元；四、驳回顾坚伟、顾岳洋、杨桂蓉的其余诉讼请求。庭审中，本院向被告黄晓婷本人询问关于购房资金和限购方面的问题，其表示目前未婚；自由职业，曾经是上海盛明网络科技有限公司的法定代表人，公司经营了一年多的时间，后于2017年转让.其以属个人隐私为由拒绝回答公司的经营和盈利情况的问题。其表示目前收入为位于上海市浦东新区三套住房的租金收入，但拒绝回答具体的租金收入金额的问题；本院询问其在2016年共订购了多少房屋以及全部的房屋转让价为多少时，被告表示与本案无关拒绝回答。庭审中，原告表示，《房屋买卖合同》系被告提供的合同版本，合同中第十、十一条关于600天宽限期的约定是事先打印的格式条款，并未双方合意协商，故该两条款不是原告的真实意思表示。被告则表示其是在签订了《房屋买卖合同》后才看到关于600天宽限期的条款。以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证、《房地产买卖居间协议》(附《房地产买卖协议》)、《房地产买卖合同》、上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初8407号民事判决书、证人梁军、郑某某的证人证言，以及当事人陈述所证实。本院认为，原告秦立斌并非涉案房屋产权人，其系代理原告秦志勇与被告签订合同，故房屋买卖合同的出售方主体应当为原告黄水萍、秦志勇，秦立斌不是买卖合同主体，其无权主张本案的诉讼请求。原告黄水萍、秦志勇作为出售方与被告黄晓萍之间的《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》对于合同标的物、转让价格、支付方式和支付期限等进行了磋商并达成一致，具备了买卖合同的基本要件，因此双方的买卖合同关系依法成立并有效。合同约定，被告黄水萍应于2016年4月10日前支付首期房价款146万元，但被告至今未付，本院就其是否具备付款能力和购房资格的相关问题再三向其询问的情况下，被告以“与本案无关”或以“个人隐私”为由拒绝回答，也未能充分举证证明其有继续履约的能力。现有证据证明，被告于2017年3月与案外人张某某签订的关于上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同已履行完毕，产权已转移登记至被告名下，按照上海市政府关于房屋限购政策规定，被告已属于限购对象，不再具备再次购房的资格。另，现已查明的事实是,被告于2016年3月、4月、7月，分别与三户业主签订房屋买卖合同，被告均仅支付了少量定金外，未履行支付首期房价款，而又分别提起诉讼要求出售方承担违约责任。且本案所涉的《房地产买卖合同》文本格式和被告与案外人包某某、郑某某签订的《房地产买卖合同》文本格式相同，本院有理由相信，原、被告签订的《房地产买卖合同》文本系被告提供，被告在庭审中表示其直至签订此合同后才看到关于600天宽限期的相关条款之陈述明显不实，被告在签订此合同就600天宽限期的条款故意不向原告作出提示和解释。被告在支付定金后，又故意不按约定期限支付首期房价款，以使出售方误认为其不再购买涉案房屋后另行出售，在此情况下被告凭借600天宽限期的相关条款避免合同被解除并借机提起诉讼要求出售方承担违约责任，以此达到谋取不当利益的目的。因此，本院认为，被告黄晓婷并非善意的购房人，其主观上并无履约之诚意，购房并非其真实目的,而是利用出售方对其轻信以及对合同条款的疏忽大意，诱导出售方签署由其提供的合同文本。从被告在庭审中的陈述，可以认定，原、被告就关于600天宽限期的条款确未进行充分磋商，该条款并非双方的合意，故该条款不是双方的真实意思表示，对双方不具有约束力。在双方对违约责任没有明确约定的前提下，综合考虑房屋买卖市场交易惯例、房价上涨的市场背景等因素，本着公平合理的原则，应当适用法定解除的相关规定来判定原告是否享有合同解除权。由于被告未能按期向出售方黄水萍、秦志勇支付首期购房款146万元，已构成违约，本院就其是否具备履行能力进行再三询问的情况下拒绝作出明确的回答，且被告已于2017年7月他处购房，已属于限购对象，故被告已构成迟延履行主要债务的违约，导致原告难以实现合同目的，原告依法享有合同解除权。现原告主张解除合同，本院予以支持。本案的诉状副本于2017年6月28日送达被告，故《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》于该日解除。由于《房地产买卖合同》中第十、十一条有关于违约责任的条款不再适用于原、被告，买卖合同解除的责任在于被告逾期履行付款义务的违约行为所导致，故原告要求按定金罚则没收被告的定金，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告黄水萍、秦志勇与被告黄晓婷于2016年3月25日就上海市闵行区莘松路X弄X号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》于2017年6月28日解除；二、被告黄晓婷支付给原告黄水萍、秦志勇的定金10万元由原告黄水萍、秦志勇予以没收。案件受理费减半收取计1,150元，由被告黄晓婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一七年十一月二十七日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。