长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2017）吉0105执异30号案外人：贺爱民，女，住长春市南关区。申请执行人：中国农业银行股份有限公司长春二道支行。住所：长春市二道区吉林大路****号。法定代表人：滕浩，行长。被执行人：盛金敏，女，住长春市朝阳区。被执行人：秦喜国，男，住长春市朝阳区。被执行人：吉林亚泰房地���开发有限公司。住所：长春市吉林大路****号。法定代表人：陈继忠，董事长。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司长春二道支行（以下简称农行二道支行）与被执行人盛金敏、秦喜国、吉林亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰地产）借款合同纠纷案件过程中，案外人贺爱民提出异议申请，请求法院解除对其购买的位于长春市二道区亚泰桂花苑21栋1单元502室房屋的查封，停止相关执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人贺爱民称：2013年6月17日，其与被执行人盛金敏、秦喜国签订《二手房买卖协议书》一份，约定被执行人盛金敏、秦喜国将名下位于长春市二道区亚泰桂花苑21栋1单元502室以人民币699000元的价格出让给案外人。因该房屋当时仅有合同备案，尚未取得产权，故案外人先行支付购房款670000元，余款29000元在办理房屋产权更名时一次性给付。协议签订后，案外人向被执行人盛金敏、秦喜国支付购房款670000元，二被执行人将该房屋交付案外人占有使用至今，并承诺在可以办理产权证照时将及时予以通知。至2017年7月末，案外人发现因二被执行人涉及借款纠纷，已购买的房屋被法院查封，故请求法院解除查封措施，停止对该房屋的执行。申请执行人农行二道支行称：案外人贺爱民所提出的异议请求证据不足，不符合法定的应予保护的情形。被执行人盛金敏在与案外人贺爱民签订《二手房买卖协议书》前，已经与申请执行人签订了《个人购房担保合同》，并用该房屋在房地产交易中心做了相应的预抵押登记，登记号为长房预Y字第201510160098号，银行由此享有优先受偿权。案外人在购买房屋时应当知道该房屋尚有贷款未还清且存在预告抵押登记，应当认定购房协议无效。同时，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，案外人贺爱民与被执行人盛金敏、秦喜国在申请执行人不知情的情况下签署《二手房买卖协议》，不应发生物权效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应以登记为准，故上述房屋目前仍属被执行人盛金敏、秦喜国所有。被执行人亚泰地产称：查封被执行人盛金敏、秦喜国名下房屋符合法律规定。案外人贺爱民称该房屋归其所有，没有事实和法律依据。根据物权法相关规定，不动产产权应以登记为准，故房屋仍在被执行人盛金敏、秦喜国名下。同时，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该房屋不符合排除执行的法定��形。一是《二手房买卖协议书》不具备合同的基本条款，不符合房屋交易习惯。二是案外人贺爱民在购买房屋时并未考虑按揭贷款还款事宜，违背常理。三是案外人贺爱民不能证明其支付了购房款。其提供的银行流水未体现出房屋交易金额的流转去向，而且从其支付方式看是通过POS交易的方式，均难以证明购房款项的实际交付。四是案外人贺爱民对房屋未办理过户登记存在严重过错，其购买的房屋在银行按揭贷款未还清的情况下是无法办理产权登记的，应属交易过程中的重大过错。被执行人盛金敏、秦喜国经本院依法通知未对上述异议事项进行答辩。本院查明：申请执行人农行二道支行与被执行人盛金敏、秦喜国、亚泰地产因借款合同纠纷一案，于2017年2月21日在本院申请执行。执行过程中，本院于2017年6月23日查封了被执行人盛金敏、秦喜国名下位于长春市二道区亚泰桂花苑21栋1单元502室房屋。该房屋系被执行人盛金敏自被执行人亚泰地产处购买。2011年5月31日，双方签订商品房买卖合同。同年7月15日，被执行人盛金敏与申请执行人农行二道支行签订个人购房担保借款合同，约定申请执行人农行二道支行向其发放借款460000元，由被执行人亚泰地产为该笔借款提供直至抵押登记手续完成之日止的连带责任保证。同年8月15日，申请执行人农行二道支行按照个人购房担保借款合同约定向被执行人亚泰地产转款460000元。因自2014年9月15日起，被执行人盛金敏未再按期偿还借款本息，申请执行人农行二道支行遂提起诉讼，并在判决生效后向本院申请执行。另查明，案外人贺爱民于2013年6月17日同被执行人盛金敏、秦喜国签订二手房买卖协议书，约定以699000元购买二被执行人名下位于长春市二道区亚泰桂花苑21栋1单元502室，建筑面积90.84平方米房屋。首付款项为670000元，余款29000元在房屋办理产权登记后付清。当日，案外人贺爱民在工商银行长春东盛路支行用卡号为6222024200001980855账户POS交易支出550000元，加之其在2013年5月16日同一账户POS交易支出的100000元，合计通过POS交易支出650000元。被执行人盛金敏、秦喜国向案外人贺爱民出具了内容为“今收到贺爱民购房（亚泰桂花苑21#-1-502室）房款：670000元，大写陆拾柒万元整，欠房款29000元”的收条。交易当日，案外人贺爱民与被执行人盛金敏、秦喜国进行了房屋交接，实际入住，占有使用至今。上述事实有相关生效法律文书、银行流水、房屋买卖协议、收条、吉林亚泰物业管理有限公司亚泰桂花苑物业服务中心出具的证明等证据在卷为凭。本院认为：第一，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合法定情形方能排除执行。首先，依据现有证据，案外人贺爱民与被执行人盛金敏、秦喜国在上述房屋被法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并占有、使用该房屋至今。虽然，其双方签订的房屋买卖合同较为简单，但约定的内容并不违反法律的强行性规定，不能否认其合同效力。其次，为本案房屋提供物业服务的吉林亚泰物业管理有限公司亚泰桂花苑物业服务中心在2017年9月30日出具了“自2013年6月17日起贺爱民（身份证号：220102196401153347）居住在21栋502室”，又于2017年11月9日出具情况说明称此前的证明“系因贺爱民称其预办理社区保险接续而请求物业服务中心……按其所述内容出具证明，并未对内容的真实性进行审查，对产权状态也并不知晓”。两份证据前后矛盾，综合考虑该物业服务中心与案外人贺爱民及被执行人亚泰地产的利害关系，对其此后出具的情��说明本院不予采信。再次，案外人贺爱民是否应就未办理过户登记手续承担过错应谨慎判定。即应考虑其在买受时是否存在对他人权利障碍的忽略，是否考虑政策性限制以及在条件成就时怠于行使权利。综合本案已查明事实，案外人贺爱民在购买房屋时并不存在限制购房政策或在条件成就时消极行使登记权利的情形，而从其持有的内容不完整的《商品房买卖合同》中亦不能体现出该房屋是以银行按揭贷款方式购买等内容，故暂不宜认定其存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（四）项规定的过错。最后，在价款支付方面，从银行流水看，只能证明案外人贺爱民在2013年5月16日和6月17日两次交易支出合计650000元，但不能体现出支出事由及收款对象，与被执行人盛金敏、秦喜国出具的收条难以相互印证，故依法应当承担��能提供足够证据证明其权利主张的不利后果。第二，申请执行人农行二道支行尚未取得上述房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。在预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这意味着抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，二是将来发生抵押权变动的具有排他效力的请求权。因此，申请执行人农行二道支行作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时办理抵押权登记的请求权，不能等同于抵押权，不具有直接排除其他权利的效力。综上所述，由于案外人贺爱民提出的异议请求缺少足够的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回案外人贺爱民的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  范北捷审 判 员  闫洪义代理审判员  姜 楠二〇一七年十一月十三日书 记 员  梁庭健