广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初9084号原告（反诉被告）：ＸＸＸ，男，汉族，1979年2月17日出生，身份证住址山东省梁山县，委托代理人：温素琴，广东银丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市深保华投资发展有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道和平路东侧美丽家园北区2栋104号，统一社会信用代码91440300312010443T。法定代表人：田开勇。委托代理人：刘文俊，广东巨龙律师事务所律师。原告ＸＸＸ与被告深圳市深保华投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认原告与被告2016年11月28日签订的《工业厂房租赁合同》中超出2017年3月5日的租赁期限无效，并判令解除《工业厂房租赁合同》；2、被告赔偿原告经济损失410000元，其中装修费用损失为180000元，搬迁费用160000元，因搬迁造成的其他损失80000元；3、被告退还原告交付的保证金27600元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告反诉诉请：1、被告与原告于2016年11月28日签订的《工业厂房租赁合同》自反诉日解除；2、原告立即交还租赁标的物；3、原告支付反诉人2017年2月1日至反诉日的租金73000元；自反诉之日起，原告按租金标准支付反诉人占用费至原告交还租赁标的物止；4、受理费由原告承担。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ及委托代理人温素琴，被告深圳市深保华投资发展有限公司法定代表人田开勇及委托代理人刘文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2016年11月28日，原告作为承租方即乙方方与被告作为出资方即甲方签订《工业厂房租赁合同》一份，约定被告将位于“深圳市龙华新区观澜街道大和路84号（网吧后面四格二楼两格及宿舍一楼右边一半和三楼宿舍两间）”房屋出租给原告使用，建筑面积约600平方米（含20％公摊），合同期限为2016年12月1日至2018年11月30日；租金13800元/月，免租期为2016年12月1日至2016年12月30日；约定乙方向甲方缴纳房租租赁保证金27600元。上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告缴纳房屋租赁保证金27600元。截至法庭辩论终结前，涉案房屋由原告占有使用；庭审中双方确认，原告缴纳房屋租金至2017年1月31日，之后未能缴纳租金。再查，庭审中原告表示因对涉案房屋进行了装修，故请求装修余值评估；被告主张原告除了安装广告牌之外，并未进行装修。之后，原告表示不需要进行装修余值评估。另查，原被告均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。以上事实，有《工业厂房租赁合同》、通知、合同解约通知书、收款收据、结算表、租赁合同等证据及开庭笔录等在卷佐证。裁判结果本院认为，被告将“深圳市龙华新区观澜街道大和路84号（网吧后面四格二楼两格及宿舍一楼右边一半和三楼宿舍两间）”房屋出租给原告使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《工业厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，原告应当向被告返还涉案房屋，被告应当向原告退还收取的租赁保证金27600元。关于房屋占有使用费。本院认为，原告实际使用了涉案房产，故原告应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费。房屋占有使用费可参照双方签订的租赁合同中约定的标准计算，因此原告应当依照每月13800元的标准，向被告支付2017年2月1日起的房屋占有使用费，直至生效法律文书确定的被告交还涉案房屋给原告之日。原告请求赔偿损失，包括装修费用损失、搬迁费、搬迁造成的其他损失。根据本院查明的事实，由于原告提供的证据不足以证明其关于装修项目、装修费用等的主张，其表示放弃装修余值评估，故其关于装修损失，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，原告的其他两项赔偿损失请求，缺乏法律依据；被告庭审中表示愿意以20000元的标准与原告分摊搬迁费，属其对自己权利的自由处分，本院予以确认，酌定被告应当向原告支付搬迁费12000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告ＸＸＸ与被告深圳市深保华投资发展有限公司于2016年11月28日签订的《工业厂房租赁合同》无效；二、原告ＸＸＸ应当于本判决生效之日起三日内向被告深圳市深保华投资发展有限公司返还深圳市龙华新区观澜街道大和路84号（网吧后面四格二楼两格及宿舍一楼右边一半和三楼宿舍两间）房屋；三、被告深圳市深保华投资发展有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告ＸＸＸ退还租赁保证金27600元；四、原告ＸＸＸ应当于本判决生效之日起三日内向被告深圳市深保华投资发展有限公司支付房屋占有使用费（依照13800元/月的标准，自2017年2月1日起计至本判决指定搬离之日止）；五、被告深圳市深保华投资发展有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告ＸＸＸ支付搬迁费12000元；六、驳回原告ＸＸＸ的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市深保华投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3932元原告已预缴，由原告承担356元、被告承担3576元；反诉受理费812.5元被告已预缴，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一七年十一月十五日书记员 简少琼（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。