杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初16052号原告：朱凯，男，1989年9月14日出生，汉族，住杭州市临安区。委托诉讼代理人：胡辉，浙江泽大律师事务所律师。被告：赵文军，男，1969年5月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告：陈国君,女，1971年9月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。二被告共同委诉讼代理人：曹钢、郭飞，浙江腾远律师事务所律师。第三人：杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91330109079349300A，住所地杭州市萧山区闻堰街道水田畈路34号。法定代表人：陆斌斌，副总裁。委托诉讼代理人：吴苏华，系公司员工。原告朱凯诉被告陈国君、赵文军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年10月31日公开开庭进行了审理。原告朱凯及其委托诉讼代理人胡辉，被告陈国君及其二被告共同委托诉讼代理人曹钢、郭飞，第三人杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人吴苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凯向本院提供诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金428000元；2.被告向原告交付萧山区明怡花苑52幢2单元501室的六楼阁楼和一楼储藏室（价值约12万元）；3.被告向原告交付前述房屋的《拆迁补偿安置协议》副本。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，经本案第三人居间促成，原告与被告就杭州市萧山区明怡花苑52幢2单元501室及其附属设施的买卖事宜达成一致意见，三方当事人签订《购房意向合同》一份，该合同第二条第1款约定转让总价为214万元，该总价中包括随屋赠送的储藏室和阁楼。2017年4月23日，三方当事人就前述房屋买卖事宜签订《代理合同》一份，第一条“房地产的基本情况”第1款写明，附属配套设施设备包括储藏室一个；第五条第一款约定“甲方或乙方违约，违约方应按房屋成交价的20%向对方支付违约金……”。同日，原告和被告在第三人的主持下签订《杭州市房屋转让合同》和《协议》各一份。其中，《杭州市房屋转让合同》第四条约定“被告应在银行放贷后五个工作日内将房屋交付给原告”；《协议》则在第十一条约定“6楼阁楼随5楼房屋赠送给乙方（即原告）”。上述四份合同签订后，原告依约向第三人监管账户支付65万元首付款，并委托第三人向银行提交贷款资料，银行亦于2017年7月3日将149万元贷款发放至第三人监管账户，即原告已按约全部履行合同义务。然而，2017年7月9日晚上三方当事人共同办理房屋交割时，被告仅将明怡花苑52幢2单元501室交付给原告，而拒不交付6楼的阁楼和1楼的储藏室。事后，原告多次要求被告交付阁楼和储藏室，被告不仅一再拒绝，反而矢口否认曾承诺将1楼储藏室卖给原告。也正是因为被告的拒绝行为，致其未能取得房屋交割单，无法从第三人处领取149万元尾款。原告认为，本案房屋买卖标的由501室、6楼阁楼和1楼储藏室三个部分构成，被告应当一并交付。另据了解，本案争议标的为回迁房，只有501室有房产证，6楼阁楼和1楼储藏室没有产权证，但《拆迁补偿安置协议》对三者的权属关系进行了约定。因此原告有权要求被告交付《拆迁补偿安置协议》的副本，以明确其权利范围。被告否认阁楼和储藏室是交易标的并拒绝交付的行为，违反了基本的诚实信用原则，构成严重违约，损害了原告的基本权利。特此，原告提起诉讼，请求依法查明本案全部事实，支持原告的诉讼请求。原告朱凯为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《购房意向合同》一份，证明2017年4月15日三方当事人在《购房意向合同》中约定转让总价为214万元，该总价中包括随屋赠送的储藏室和阁楼。与本案的关联条款为第2.1条；2.协议一份，证明2017年4月24日，《协议》第十一条约定6楼阁楼随5楼房屋赠送给原告；3.收费回单与个人转账汇款业务受理回单一组，证明原告于2017年4月24日依约向第三人账户支付65万元首付款，履行合同义务；4.房屋交易情况说明一份，证明本案房屋买卖交易的对象包括501室房屋主体、6楼完整阁楼、一楼独立储藏室和空调、洗衣机、热水器、床等附属设施、设备。一楼的独立空间称为储藏室，与六楼的各项相区别。需要说明的是，出具情况说明的汤某在（2017）浙0109民初14533号案件中已出庭作证；5.与张某的录音及文字整理资料各一份，录音时间7月29日下午15点之后，地点为第三人会议室，证明本案房屋买卖交易的对象包括一楼的储藏室，被告拒不交付该储藏室意在获取额外的非法利益；6.与陈国君、张某（在（2017）浙0109民初14533号已出庭作证）等人的录音光盘及整理资料各一份，录音时间7月29日下午15点之后，地点为第三人会议室，证明本案房屋买卖交易的对象包括一楼的储藏室；被告对储藏室的说法前后矛盾，反复无常，其目的在于企图从原告处获取5万元的非法利益；7.杭州市房屋转让合同一份，证明原、被之间存在房屋买卖合同关系；8.代理合同一份，证明2017年4月23日，合同第1.1条各方约定交易对象包括储藏室一个。需要说明的是，证据1、7、8系同一天签订，证据1的阁楼与证据8的储藏室是不同的空间，协议是在房屋转让合同之后签订；9.申请（2017）浙0109民初14533号中三个证人汤某、张某、傅某出庭作证的录音录像作为本案证据，证明本案房屋买卖交易的对象包括6楼阁楼和1楼储藏室及交易过程；傅某的证人证言证明2017年7月9日办理房屋交割手续被告拒不交付6楼阁楼和1楼储藏室导致本案纠纷产生，三方达成协议将物业交割单由中介收回，第二天被告到第三人总部确认代理合同系其本人签署后傅某当着被告的面将物业交割单撕毁，该交割单不能作为6楼阁楼和1楼储藏室交付的证据。被告陈国君、赵文军辩称：1.二被告已向原告交付萧山区明怡花苑52幢2单元501室的六楼阁楼。原告在(2017)浙0109民初14533号案件庭审过程中，明确己于2017年7月9日签署《物业交验单》，该物业交验单上明确在其他约定部分写明“6楼阁楼阳台只有一半的使用权”，即二被告己按约向原告交付了6楼的阁楼及阳台两个空间。假设二被告未按约交付6楼阁楼的，原告作为完全民事行为能力的交易主体当然应作出拒绝签署《物业交验单》或者在《物业交验单》中注明二被告未予交付部分的情况，正是二被告已经向原告按约履行了合同义务、完成交付，所以原告才会在《物业交验单》上签字确认。2.二被告与原告就萧山区明怡花苑52幢2单元501室房屋的买卖不包含一楼的自行车库。如前述第一点所述，如包含一楼的自行车库，原告当然会拒签《物业交验单》或者在《物业交验单》上注明二被告未予交付的部分的相应情况。《购房意向合同》中有明确的“自行车库”作为备选项，一楼的自行车库上方明确标明“自行车库”字样，因总价214万元不包含自行车库因此划去。《杭州市房屋转让合同》和《协议》是双方的真实意思表示，是对案涉房屋转让的最终确认，并未提及有赠送“自行车库”这一说法，而是在《协议》第十一条再次明确，“六楼阁楼随5楼房屋赠送给乙方”。综上，案涉房屋的买卖不包含一楼自行车库在内。3.如上一、二两点所述，因二被告已按约交付6楼阁楼，而案涉房屋的买卖并不包含一楼自行车库在内，且己完成物业交割，故二被告不存在逾期交付的事实，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金，也无事实依据。4.二被告无义务向原告交付案涉房屋的《拆迁补偿安置协议》副本。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。被告陈国君、赵文军为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.自行车库照片四张，拍摄时间为2017年10月26日，证明二被告所有的自行车库门上明确标明“自行车库”的事实，《购房意向合同》中有明确而唯一的标注“自行车库”选项而直接划去，214万元的总价中当然不包含一楼的自行车库；2.物业交验单、电表照片、阳台照片（拍摄时间为2017年10月26日）六张，证明二被告于2017年7月9日向原告交付阁楼和阳台二个空间的事实，且原告已进行使用。第三人杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司称：2017年4月23日，原、被告双方经第三人的居间服务签订了地址为杭州市萧山区经济技术开发区明怡花苑52幢2单元501室的房屋转让合同、代理合同等，案涉房屋转让价214万元，首付款65万元，按揭149万元，价含储藏室和阁楼各一个。7月3日，按揭款放贷至第三人监管账户。7月9日，原、被告及第三人在案涉房屋内办理物业交割手续，但原告以二被告未交付储藏室为由拒绝在物业交割单上签字，第三人多次组织调解均未果。第三人认为因二被告未交付案涉房屋的储藏室导致合同无法履行，第三人已尽到居间义务且无过错，请查明事实，依法判决。第三人杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司未提供证据。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告陈国君、赵文军对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，根据该合同第2.1条约定，将备选项自行车库划掉了，储藏室仅指6楼阁楼。对证据2的真实性无异议，该协议明确被告赠送原告的是6楼阁楼。该协议是最晚形成的，同时该协议第13条明确约定本协议与杭州市房屋转让合同、杭州市房地产经纪服务合同不一致的条款以本协议为准。经纪服务合同在（2017）浙0109民初14533号案件中已询问第三人员工，该合同就是指代理合同。该证据仅指阁楼，并未讲到储物空间。对证据3的三性无异议。对证据4的三性及证明对象有异议，该证据属于证人证言，证人应出庭作证。同时从（2017）浙0109民初14533号庭审过程对汤某的提问可知，证人系第三人员工，中介服务费是原告支付，该证人与原告有经济利益关系，其也陈述双方另行签订协议的方式对代理合同等进行补充，与当时庭审过程陈述协议是对转让合同的补充相互矛盾，该证据不予认定。对证据5的三性及证明对象有异议，证人系第三人员工，中介服务费是原告支付，证人与原告存在经济利益关系，同时从14533号庭审过程中，该证人陈述曾与原告因案涉纠纷联系多次，存在与原告串通的可能，同时其表述中多次出现“好像”“觉得”等猜测性表述。一楼的自行车库上方明确标明自行车库，因总价214万元不存在自行车库，无法证明原告的证明目的。综上，该证人的录音资料不予认证。对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，不能证明原告的证明目的。陈国君在该录音资料中明确陈述阁楼就是储藏室，并不包括1楼的自行车库。对证据7的三性无异议，从该证据可以看出只包括5楼房屋，价格214万元，不包括其他附随义务。对证据8的真实性无异议，从该代理合同看不到阁楼，这里解释为储藏室，所以除了意向合同外，正式签订的三份合同都不一致，代理人认为根据证据2的协议已做明确解释，应以该协议约定的内容为准，并不能证明原告的证明对象。对证据9的三性有异议，该三个证人与原告存在明显利害关系，被告会提供证据证明三个证人存在虚假陈述的情况。从原告提供的所有证据来看，原告主张要求交付一楼的储藏室，双方未约定一楼的储藏室及涉及一楼的自行车库及储物空间。第三人对证据1—9的三性均无异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1-3，7、8的真实性予以认定。证据4属证人证言，证人应出庭作证，以证人出庭所作的证言进行认证。对证据5、6、9的形式真实性予以认定。本院对二被告提供的证据认证如下：原告对证据1无异议，对证明对象有异议，当时签合同时要求被告提供拆迁协议，拆迁协议写的是杂物间，中介当时认为杂物间比较像储藏室，所以写的是储藏室。对自行车库打印出来字样的真实性有异议，看上去比较新，需要去现场核对。对证据2交验单的真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告的证明目的。交割单已在三方见证下撕毁了，在撕毁的情况下不能证明房屋已进行了交割。对电表三性无法确认，不能显示是与501室相关的，对证明目的有异议，无法证明房屋是否存在交割及使用。第2、4张照片按照被告的说法是阳台，既然被告说将钥匙交给原告，被告是如何从阳台里面拍摄，因不是案涉房屋阳台的照片，三性不予认可。第三人对证据1的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，有违签订合同时的意思表示，从原告证据6中被告陈国君明确表示“我的阁楼就是储藏室”，现又不认可储藏室就是自行车库，根据陈国君的意思表示中阁楼是储藏室，自行车库不是储藏室，只愿意交付既是阁楼又是储藏室的6楼阁楼，与本案签订合同时意思表示不一致。对证据2认为未提供原件，照片无法核实，三性有异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1的真实性予以认定，但不能证明原告的待证事实。对证据2中的物业交验单的真实性予以认定，但不能证明二被告已完成合同项下的全部交付义务，电表照片原告有异议，本院对该证据的证明力不予认定。阳台是其他业主的阳台，与本案缺乏关联性，本院不予认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：甲方（买方）朱凯与乙方（卖方）陈国君、赵文军，丙方（居间方）杭州我爱我家房地产经济有限公司于2017年4月15日签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋位于杭州市萧山区，建筑面积为84.11平方米。转让总价为人民币214万元，该总价包含随屋赠送的储藏室1个、空调3台、洗衣机1台、热水器1个、床3张、阁楼1个使用权，在签订本合同时向丙方支付定金5万元等内容。甲方（卖方）赵文军、陈国君与乙方（买方）朱凯于2017年4月23日签订《协议》一份，约定：交易过程中的税费及经纪服务费等相关费用由乙方承担，各自名下的票据归各自所有，甲方承诺在领取首付款前将已收定金5万元交由委托代理机构作为乙方税费，6楼阁楼随5楼房屋赠送给乙方等内容。卖方（甲方）赵文军、陈国君与买方（乙方）朱凯于2017年4月23日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方房屋坐落于杭州市萧山区，建筑面积84.11平方米，所有权证号为杭房权证萧移字第××号。该套房屋转让总价为人民币214万元。待首付房款到位（换取收据），同时完成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款65万元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款149万元（甲方凭房屋交接单领取）。于银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款项甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算。逾期交付超过10天，乙方有权按下述第2钟约定追究甲方的违约责任。甲方向乙方支付违约金共计42万元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿等内容。甲方（卖方）赵文军、陈国君与乙方（买方）朱凯，丙方（代理方）杭州江南我爱我家房地产经济有限公司于2017年4月23日签订《代理合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市萧山区，建筑面积为84.11平方米的房屋转让给乙方，转让价214万元。附属配套设施及设备：水一户一表、电一户一表、煤管、床3张、固定装修、固定厨卫设施、空调3台、洗衣机1台、热水器1个、储藏室一个、若甲方房屋为房改购房，甲方保证其所有（包括夫妻共有）的房改房共有1套。待首付房款到位（换取收据），完成贷款申请手续后5个工作日内，乙方同意向甲方支付房款65万元。待银行放贷后5个工作日内，乙方同意向甲方支付房款149万元（甲方凭房屋交接单领取）。甲方或乙方违约，违约方应按房屋成交价的20%向对方支付违约金，由此影响过户进程的，原承诺的办证日期相应顺延等内容。2017年4月24日，原告于2017年4月24日向中介杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司转账支付首付款65万元。余款149万元，银行已放贷到第三人监管账户。2017年7月9日，原、被告在第三人在场的情况下就案涉主房及阁楼进行交付，并签订物业交验单一份。因二被告不同意交付储藏室，双方产生纠纷。在场第三人的员工（非合同签订时的员工）要求双方在次日进行确认，第三人在确认二被告应向原告交付储藏室的情形下，认为二被告交付不符合合同约定而将物业交验单予以当场撕毁。2017年7月9日，原告与原主房承租人签订自2017年7月10日至2018年1月10日的《房屋租赁合同》。该主房由原承租人继续使用（原由二被告出租），原告收到租金1万元。2017年9月1日，本院立案受理（2017）浙0109民初14533号赵文军、陈国君诉朱凯房屋买卖合同纠纷一案，另案审理。本院认为：原、被告签订的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》、《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，以上合同、协议均依法有效，双方当事人应全面履行合同。原告已按约支付购房款，银行亦已放贷到位。依以上合同的约定，二被告应向原告交付杭州市萧山区及部分室内动产、阁楼、储藏室各一个。二被告已向原告交付主房及室内动产、阁楼。原告要求二被告交付阁楼的诉请，本院不予支持。因二被告不同意交付储藏室，中介公司员工将双方签字的物业交验单于交付主房、室内动产、阁楼的次天在原、被告在场情况下予以撕毁。合同约定于银行放贷后五个工作日内，二被告将房屋交付给原告，查验后双方签订《房屋交接单》，二被告将房屋交付给原告。该约定应当包括二被告需要交付501室主房及部分室内动产、阁楼、储藏室。二被告拒绝交付储藏室即自行车库已构成违约。现原告要求二被告交付一楼储藏室即自行车库的诉请，本院予以支持。因二被告违约，原告要求二被告支付约定违约金的诉请，考虑二被告已交付主房及室内动产、阁楼，另二被告对约定违约金的数额认为过高要求调整，本院依据本案实际酌情调整由二被告承担违约金5万元。原告要求二被告向原告交付前述房屋的《拆迁补偿安置协议》副本，并无合同约定，本院不予采纳。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。二被告在合同履行过程中拒绝交付一楼储藏室即自行车库，在（2017）浙0109民初14533号案件中陈述六楼的阁楼即储藏室，在本案中陈述认为向朱凯交付有阁楼和阳台，认为六楼阁楼中的阳台即储藏室，均有违合同交易诚信之原则。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、赵文军、陈国君在本判决生效之日起十日内向朱凯交付位于杭州市萧山区（即自行车库）一间；二、赵文军、陈国君在本判决生效之日起十日内支付朱凯违约金5万元；三、驳回朱凯其余的诉讼请求。如赵文军、陈国君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280元，减半收取4640元，由赵文军、陈国君负担525元，朱凯负担4115元。朱凯于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；赵文军、陈国君于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  戴永梅二〇一七年十一月三十日书记员  徐丽芳