广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初2913号原告:罗永锋，男，1990年7月16日出生，汉族，住广东省兴宁市，被告：郑刚，男，1975年5月6日出生，汉族，住广州市番禺区，原告罗永锋诉被告郑刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗永锋到庭参加了诉讼，被告郑刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告罗永锋诉称：原告于2016年12月16日通过广州乐淘地产代理有限公司与被告签订《房屋买卖合约》，约定由原告向被告购买广州市南沙区珠江东路奥园养生街25号201房，总价款1230000元，应于2016年12月26日进行网签。原告已按合同约定于2016年12月30日前向被告交纳购房定金210000元和首期楼款160000元，剩余款项860000元，原告于2017年1月23日获得商业贷款《个人二手房贷款初审结果通知书》，2017年2月4日获得《住房公积金贷款审批确认书》，双组合贷款确认审核通过，原告已履行合同的义务。但被告尚欠银行贷款未还清及二次抵押给商业银行借款无法办理房屋变更登记手续，导致双方一直无法办理房屋过户登记。按合同约定，被告未配合原告继续履行合同条约，应赔偿由此引起的一切经济损失。原告多次催促被告履行合同办理过户手续，而被告没有做出实际回应，导致合同无法继续履行。据此，原告请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还全部首付楼款370000元，被告双倍返还定金210000元，赔偿中介费5000元、按揭费5000元给原告，赔偿从从被告收取首付楼款起起至诉讼之日的利息费用，按照贷款利率计算，并承担原告提起诉讼而产生的一切费用；3.被告向原告赔偿因房屋升值而损失的400000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还全部首付楼款370000元（含定金210000元）及利息（以370000元为本金，从2016年12月30日起至实际支付之日止的利息，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算），被告双倍返还定金210000元，赔偿中介费5000元、按揭费5000元给原告；3.被告向原告赔偿因房屋升值而损失的400000元；4.被告向原告赔偿鉴定费5000元；5.本案受理费、财产保全费、鉴定费由被告承担。被告郑刚无答辩。经审理查明：被告是广州市南沙区珠江东路奥园养生街25号201房的权属人，已领取涉案房屋的不动产权证。2016年12月11日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《广州南沙奥园养生城商品房交易协议书》，约定原告认购的房屋为广州南沙奥园养生街25号201房，认购价1230000元，乙方于签署认购书时支付定金210000元，2016年12月30日前支付160000元及申请办理按揭贷款860000元，甲方银行开户行中国工商银行广州番禺支行，开户名赖宗慰，开户账号62×××80。2016年12月16日，原告（为买方）与被告（卖方）、经纪方广州乐淘房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合约》，其中约定：购买的房屋坐落于广州南沙奥园养生街25号201房，成交价为1230000元。第四条买卖双方的权利和义务：买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追诉。买方已了解该物业产权证明上所记载的所有信息且并无异议，同时卖方应当保证对上述该物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况。第五条，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费5000元。第六条违约责任：本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。若买卖任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。第十三条其他事项：卖方收齐全部楼款后十天内交付该物业予买方使用。附件:付款方式为涂销抵押后按揭付款，申请贷款种类为组合贷款，定金人民币210000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）人民币160000元买方应在2016年12月30日前（不迟于递件日）直接支付卖方。楼价余款人民币860000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。2016年12月11日，原告委托罗红兵向被告指定的收款人赖宗慰支付210000元。2016年12月21日至12月30日，原告先后共计向户名为*刚，账号为62×××74汇款160000元。2017年1月23日，中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行向原告出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，涉案房屋360000元贷款申请已初审通过。原告提供了广州住房公积金管理中心于2017年2月4日出具的《住房公积金贷款审批确认书》，以证明其就购买涉案房屋申请的500000元住房公积金贷款已于2017年2月4日获批，但未提供该确认书原件。2013年7月31日，被告郑刚将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州南沙支行，债权数额为850000元；2016年3月18日，被告郑刚将涉案房屋抵押给广州市花都万穗小额贷款股份有限公司。上述两项抵押登记均未涂销。庭审中，原告提供了其于2017年5月10日、2017年6月26日向被告郑刚寄送的催告函，内容为原告已依约向被告支付共计370000元购房款，且已获得360000元商业贷款审批、500000元公积金贷款审批，催促被告尽快办理涉案房屋涂销抵押及过户手续。上述两封催告函均被退回。原告提供了其与微信名为“广州怡然之家家具”的聊天记录，内容为：“广州怡然之家家具”让原告把钱汇至中国农业银行福建省福州市闽侯支行，账号62×××74，户名郑刚，并说其收了原告37万元，不会逃避，现在一直在想办法解决钱的问题，等钱到了就把房子解押过户给原告。原告催促被告见面商谈解决问题的办法。原告提交了其与被告郑刚的通话录音，录音中原告询问被告什么时候可以解决涉案房屋的问题，催促被告回广州当面商谈。被告答复称不会逃避，一直在想办法凑钱还贷，并答应于5月15日左右回广州面谈。另查明，原告提供广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司于2016年12月27日出具的《房地产价值评估意见书》[粤国众联估字（2016）第C1-121449号]复印件，评估涉案房屋于2016年12月26日价值为1280300元，原告提交了深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2017年8月15日出具的《房地产估价报告》[深同诚评字（2017BN）08GC第0141号]，评估涉案房屋于2017年8月13日价值1625981元，以证明因被告迟延履行合同，涉案房屋价格上涨，给原告造成损失400000元。原告提交了其社保缴费历史明细表、个人名下房地产登记情况查询证明，证明其与被告签订《房屋买卖合约》时具备购房资格。原告提交了广州乐淘房地产代理有限公司开具的收款收据，证明其支付了5000元中介费；提交了广州市恒势荣企业管理咨询有限公司开具的收据，证明其支付了5000元按揭费；提交了深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司开具的广东增值税普通发票，证明其支付了1500元评估费。本院认为：原告与被告签订的《广州南沙奥园养生城商品房交易协议书》和原告与被告及广州乐淘房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合约》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告与被告签订的《广州南沙奥园养生城商品房交易协议书》是双方就认购涉案房屋所达成的协议，原告与被告、广州乐淘房地产代理有限公司签订《房屋买卖合约》后，该交易协议书履行完毕。关于《房屋买卖合约》应否解除的问题。原告已按照合同约定支付首期款370000元（含定金210000元）并申请购房贷款，被告未按照合同约定办理涉案房屋涂销抵押登记，导致合同不能履行、合同目的无法实现，构成违约，故原告要求解除与被告签订的《卖屋买卖合约》于法有据，本院予以支持。关于被告应否返还370000元购房款（包含210000元定金）及利息、赔偿双倍定金210000元给原告的问题。原告已按照合同约定支付购房首期款370000元（包含210000元定金），如前所述，因被告的违约行为导致原、被告签订的《房屋买卖合约》解除，被告丧失继续占有该购房款的依据，故被告应返还370000元（含定金210000无）给原告。原告占用被告的购房资金，给被告造成了损失，故原告要求被告支付按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息合理有据，本院予以支持，但利息应以定金外的160000元为本金为宜。利息理应从原告向被告支付首期款之日起计算，现原告主张从被告收齐该160000元之日即2016年12月30日起计算至被告还清之日止，是原告对其权利的处分，应予准许。根据《房屋买卖合约》的约定，守约方有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，现原告要求被告双倍返还定金剩余的210000元，合理有据，本院予以支持。关于被告应否赔偿中介费5000元、按揭费5000元、鉴定费5000元给原告的问题。根据《房屋买卖合约》的约定，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。故原告要求被告赔偿5000元中介费合理有据，本院予以支持。但《房屋买卖合约》中没有关于违约方需赔偿守约方按揭费约定，故原告要求被告赔偿5000元按揭费依据不足，本院不予支持。原告因评估房屋升值损失支付评估费1500元，原告要求被告支付该费用，本院予以支持，但原告要求被告支付鉴定费5000元的依据不足，超出1500元以外部分本院不予支持。关于被告应否赔偿升值损失给原告的问题。结合原、被告签订《房屋买卖合约》约定成交价1230000元和原告提供深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2017年8月15日出具的《房地产估价报告》评估涉案房屋价值1625981元，被告在履行合同中的过错以及原告未及时主张权利等情况，本院酌情被告赔偿原告涉案房屋的升值损失120000元，原告要求被告赔偿房屋升值损失400000元依据不足，超出120000元以外部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗永锋与被告郑刚于2016年12月16日签订的《房屋买卖合约》；二、被告郑刚应于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款370000元（含定金210000元）及利息（以160000元为本金，从2016年12月30日起至被告还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）、双倍返还定金剩余的210000元给原告罗永锋；三、被告郑刚应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中介费5000元给原告罗永锋；四、被告郑刚应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿房屋升值损失120000元给原告罗永锋；五、被告郑刚应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿评估费1500元给原告罗永锋；六、驳回原告罗永锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13936元、财产保全费5000元，由原告罗永锋负担受理费3976元、财产保全费902元，被告郑刚负担受理费9960元、财产保全费4098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健审 判 员  老善涵人民陪审员  郭顺潮二〇一七年十一月二十四日法官 助理  李静宜书 记 员  钟秀娟