内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内08民终1350号上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈爱枝，公司经理。委托诉讼代理人：徐立忠，公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：鲁希尧，男，1952年9月8日出生，汉族，退休教师，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。上诉人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司（以下简称国瑞房产公司)因与被上诉人鲁希尧商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初7326号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人国瑞房产公司的委托诉讼代理人徐立忠、被上诉人鲁希尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国瑞房产公司上诉请求：1、依法查明事实，撤销（2016）内0802民初7326号民事判决第一、二项，并改判驳回被上诉人鲁希尧对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审中，上诉人主张本案应适用情势变更原则有充分的事实和法律依据。上诉人认为本案的客观事实是双方签订合同时赖以成立的环境和基础确已发生异常变动，且属于不可归责于上诉人过错的客观情况，而对此进行调整和纠正，确需规划部门做出规划调整，非上诉人意志能够转移和改变，不属于上诉人进行房地产开发过程中的正常商业风险。二、一审判决认为上诉人未按照合同约定以书面方式通知被上诉人办理房屋交接手续不符合合同规定，应以被上诉人实际接收房屋时间作为交房时间不公平，应以统一确定的通知交房时间作为定案依据。鲁希尧辩称：请求维持一审判决。瑞景花苑开发企业所提供的事实和依据对双方履行合同不构成情势变更；提供的事实和依据非不可预见，而是应当预见并能够充分预见到的；变更合同日期没有履行及时和业主协商并通知业主的义务，并且在合同约定的交房日期至庭审之日（2016年11月18日）从未主张过或者通知过业主变更交房日期，所以瑞景花苑小区开发企业的抗辩没有法律依据，不能成立。一、上诉人上诉状中的理由只能证明上诉人与政府签订的《土地使用权出让合同》是合法有效的；仅能说明造成延期交房的原因是政府未能按照《土地使用权出让合同》约定一次性交付全部土地，这两条是上诉人与政府的合同关系，与被上诉人没有关系。适用情势变更原则时有其时间要件的限制。即情势变更的事实应发生于合同成立之后，履行完毕之前。情势变更事由必须是发生在合同有效成立后至合同终止履行前，合同成立以前的情势无论当事人在订立合同时是否知晓，其作为合同成立的基础都是确定的，无法改变的，不存在变更问题。合同履行完毕后，情势的变更不可能对合同产生任何影响，即使出现了情势变更情形，当事人也不能主张。上诉人抗辩事由都是发生在合同生效日之前的既成事实，有的延续至今，所以不存在变更问题，其所主张的情势变更不能成立。二、交房日期。瑞景花苑开发企业以电话及交房公告的方式通知业主办理房屋结交手续不符合合同约定的通知方式，对业主不发生法律效力，所以应该以业主实际接收占有房屋的日期2014年8月13日为瑞景花苑开发企业交房日期。上诉人把合同时间变更至2014年年底，显然是把所有损失都给了被上诉人，情势变更原则是需要慎重选择适用的。鲁希尧向一审法院起诉请求：1、请求判令国瑞房产公司因逾期交房向鲁希尧支付利息损失25140元。2、判令国瑞房产公司因逾期交房向鲁希尧支付违约金13333元（其中租房费11804元）。3、判令国瑞房产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明的事实：国瑞房产公司系巴彦淖尔市临河区瑞锦花苑住宅小区的开发企业。2013年9月30日，鲁希尧与国瑞房产公司签订书面商品房买卖合同。合同约定鲁希尧向国瑞房产公司购买瑞锦花苑5号楼1-701室商品房一套，建筑面积161.76平方米，价款为679392元；合同第三条约定：甲方应当在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付乙方；合同第五条约定：国瑞房产公司如未按期交付商品房的，合同继续履行，逾期超过180日的，国瑞房产公司应支付鲁希尧已付款利息，利息按照合同约定国瑞房产公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的十万分之一向乙方支付违约金；合同第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。2013年9月30日，鲁希尧交纳清房款679392元。2014年7月30日，国瑞房产公司发出通知交房公告。又查明，国瑞房产公司开发的瑞锦花苑住宅小区于2011年8月11日取得建设工程规划许可，同年8月19日取得施工许可。2014年7月27日，国瑞房产公司以电话及短信的形式通知了所有业主领取钥匙。国瑞房产公司在庭审中抗辩称，延期交房的理由符合情势变更原则，要求将交房日期变更为2014年12月30日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。本案中，鲁希尧与国瑞房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。国瑞房产公司应当按照合同约定书面通知鲁希尧办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，按期交付房屋。庭审中国瑞房产公司抗辩称：迟延交付商品房的理由属于合同法解释第二十六条中的情势变更，应变更交房日期为2014年12月30日。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显示公平，因此允许变更合同内容或者解除合同的原则。所谓”情势”是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。所谓”变更”是指”合同赖以成立的环境或者基础发生异常之变动”。国瑞房产公司作为瑞锦花苑小区的开发企业，在开发小区的立项准备、规划审批中，就应对其小区的项目的市政设施配套情况有详尽的了解，并能够充分预见到其项目周边市政道路的建设情况，这完全与”情势”中的政策调整不相符合，另外又不属于不可归责的事由发生重大变化，并非使合同赖以成立的环境或者基础发生动摇或丧失。如果国瑞房产公司确实因为设计规划变更、供水供电供暖规划变更以及路径规划未能如期贯通而需要延期交付房屋的，国瑞房产公司应当及时向鲁希尧发布通知，与鲁希尧协商一致或者采用其他方式主张变更合同交付房屋的日期，但国瑞房产公司并未履行上述义务，而且在合同约定的交房日期后至今未主张过或者通知过鲁希尧变更交房日期。所以国瑞房产公司的抗辩理由没有法律依据，不能成立。国瑞房产公司应依照主合同和补充合同约定的书面通知方式通知鲁希尧办理房屋交接手续，其抗辩以电话及交房公告的方式通知鲁希尧办理房屋交接手续，不符合合同约定的通知方式，对鲁希尧不发生法律效力。故应以鲁希尧实际接收占有房屋的日期即2014年8月13日为国瑞房产公司交房日期。国瑞房产公司应向鲁希尧支付逾期交房利息，利息应以已付房屋价款679392元为基数，按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算，从2014年1月1日起算至2014年8月13日止；并且国瑞房产公司应向鲁希尧支付逾期交房违约金，以房屋价款679392元为基数，按照每日十万分之一计算。鲁希尧自愿按照225天计算应予支持。鲁希尧所主张的因逾期交房应赔偿其支出的租房费用11804元，既没有合同约定，也没有法律规定，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、国瑞房产公司向鲁希尧支付逾期交房利息，数额按照鲁希尧已付房屋价款679392元为基数，按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计息（最高以不超过鲁希尧主张的年利率6%为限），按照225天计算。二、国瑞房产公司向鲁希尧支付逾期交房违约金1529元（679392*0.00001*225=1529）。上述款项于判决生效后三日内支付。三、驳回鲁希尧要求国瑞房产公司赔偿其支出的租房费用11804元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由国瑞房产有限责任公司负担702元，由鲁希尧负担60元。二审中双方当事人无新证据提交，二审对一审查明事实予以认定。本院认为，”情势变更原则”的适用要件包括须有签订合同时不可预见的情势变更的事实、须发生在合同成立以后至履行完毕之前等。本案中，国瑞房产公司以市政设施配套项目及周边市政道路的建设未能按期完工，致使诉争的开发项目未能按期交付为由，主张适用情势变更原则，变更交房日期。但是，在国瑞房产公司开发涉案小区时，该小区周边的市政配套设施并未完善，作为开发商的国瑞房产公司本应预见上述事实的发生，且国瑞房产公司明知不能在合同约定的交房日期交房的情况下，并未提出适用情势变更原则主张变更交房日期，故本案中不存在不可预见的情势变更的事实，国瑞房产公司请求变更交房日期的理由，不符合情势变更的适用条件，其该项上诉请求应予驳回；国瑞房产公司已将被上诉人所购房屋交付使用，并不存在继续履行原合同或不能实现合同目的的情形，在合同履行完毕的情况下要求将房屋交付日期予以变更的上诉理由于法无据，本院不予支持。对诉争房屋的交付方式，双方在合同中明确约定应以书面通知的方式办理房屋交接手续，故上诉人国瑞房产公司认为应以其电话和公告通知时间作为交付房屋时间的上诉理由不能成立，一审判决对交付房屋时间认定适当。国瑞房产公司在未按约定时间交付房屋，亦未按约定方式行使变更、解除合同等权利的情况下，其未依约交付房屋的行为应认定为违约行为，一审判决根据国瑞房产公司的违约程度及本案的实际情况，判令国瑞房地产公司承担逾期交房利息及违约金并不违反法律规定，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费579元，由上诉人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 仲佳才审判员 李智平二〇一七年十一月十三日书记员 尹 航附：所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；