江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3115号原告：芦梅倩，女，1966年3月12日出生，汉族，香港居民，住江苏省南京市鼓楼区。原告：温碧珠，女，1957年6月6日出生，汉族，台湾居民，住台北市文山区。两原告共同委托诉讼代理人：曹义怀。两原告共同委托诉讼代理人：唐小兰。被告：周欣宇，男，1989年9月21日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：周晨展，男，1963年6月19日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告芦梅倩、温碧珠与被告周欣宇、周晨展房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦梅倩、温碧珠的共同委托诉讼代理人曹义怀，被告周欣宇、周晨展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦梅倩、温碧珠向本院提出诉讼请求：1.两被告立即腾空交还南京市马台街93号102室商铺（以下简称涉案房屋）；2.两被告支付自2017年4月1日起至实际交还房屋之日止，按每月27000元计算的房屋使用费。事实和理由：2014年3月8日原、被告双方签订了一份《租赁协议》，约定租期三年，自2014年4月1日至2017年3月31日。两被告系父子关系，合同签订后涉案房屋的实际使用人是被告周晨展。租期现已届满，经原告方多次催告，两被告拒不交还涉案房屋，其行为侵犯了原告方的合法权益。为维护自身合法权益，原告方现诉至法院，请求支持原告方的诉讼请求。被告周欣宇、周晨展辩称：租赁合同系原告与被告周欣宇签订，被告周晨展并非涉案房屋承租人，原告起诉被告周晨展没有依据。在签订合同之时，被告周欣宇向此前的承租人支付了二层搭建费用17.5万元，原告当时在场予以默认，该搭建二层使涉案房屋原来的使用面积增加约40%，这才是当时租赁该房屋的关键，同时也是原告现在要求被告搬走并想提高租金的基础。被告周欣宇在签订合同时已经写明，搭建不在放弃之列。在原告同意续租的情况下，被告周欣宇再次进行了装修。此前道路围挡影响经营，目前有所好转，在被告周欣宇准备继续经营以减少损失的情况下，原告却避而不谈续租问题。根据合同约定，被告周欣宇有优先承租权，因此，不同意将涉案房屋返还原告，但同意按原合同约定，最多按每年25万元的标准，支付有关租金。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系南京市鼓楼区马台街93号102室（丘号为045230-I-472，建筑面积111.75平方米），房屋登记所有权人为两原告，属二人共同共有，2006年12月两原告领取了涉案房屋的所有权证，2007年4月两原告领取了涉案房屋的土地使用权证。2008年2月原告温碧珠出具委托书，委托原告芦梅倩处理涉案房屋出租事宜。两被告系父子关系，被告周欣宇委托其父亲被告周晨展，实际代表被告周欣宇联系处理租赁事宜。2014年3月4日，原告芦梅倩拟定了一份打印字体的《租赁协议》并在签名后交给被告方签名，该合同约定原告芦梅倩为出租方、甲方，被告周欣宇为承租方、乙方，甲方将涉案房屋出租给乙方用于合法经营活动，租期三年，自2014年4月1日至2017年3月31日；第一年租金为23万元，第二年租金为24万元，第三年租金为25万元，租赁税费由乙方承担；乙方在交纳第一期房租时向甲方交付违约保证金2万元，如合同期内乙方没有违约行为，甲方必须在合同期满结清所有款项后的五日内将此保证金退还给乙方；乙方需先支付租金后方可使用房屋；房租为每半年支付一次，金额为全年房租的50%，每次交付房租的时间必须提前一个月，乙方房屋租金如有延期支付，乙方需另行按照日金利息5‰的比例向甲方支付违约金；乙方不能按时全额交纳租金，即为违约，违约时间超过十五天以上甲方有权收回该房屋，乙方须无条件退出，造成的损失由违约方承担，合同到期后，乙方如不再租用该房屋，乙方在该房屋的固定装修应无条件放弃，随房屋一起交付给甲方；合同到期后，乙方有优先承租权等等。2014年3月8日被告周欣宇在上述打印字体的《租赁协议》上签名，并手写了如下内容：“注：先前转让金中的搭建二层不在此列”“注：已有沟通：再续约，租金涨的上限2万/年”（该加引号部分的内容为手写字体，系被告周晨展代为书写）等等。被告周晨展将签过字的《租赁协议》交付原告。在上述《租赁协议》签订后，原告将涉案房屋交付被告方使用。被告在该房屋内进行经营，并按照约定缴纳了租金。被告方在租用涉案房屋时，之前的承租人在涉案房屋内搭建了二层构筑物，该构筑物无合法建造手续。被告周晨展陈述其向原承租人支付了17.5万元转让价款，原告芦梅倩当时知情且未表示异议，应视为同意。原告陈述涉案房屋内确有二层构筑物，但其仅出租房屋，并未同意搭建，被告方支付转让价款与其无关，其对此并未同意，房屋租赁期限届满，被告方应当恢复原状后将涉案房屋交付原告芦梅倩。2015年3月19日原告芦梅倩（出租方、甲方）与被告周欣宇（承租方、乙方）签订了一份《关于马台街门面房租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议1》），约定基于周边拆迁、二次围挡等综合因素，甲方同意2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金为23万元；租金付款方式改为每四个月支付一次；租赁协议期满后，如续签，期限仍为每三年一签；本补充协议没有提及的事宜仍按原协议执行等等。被告周晨展在该协议落款的乙方处签名，但未注明系代理被告周欣宇签订。2016年2月1日原告芦梅倩（出租方、甲方）与被告周欣宇（承租方、乙方）又签订了一份《关于马台街门面房租赁协议补充协议》（以下简称《补充协议2》），约定基于周边拆迁、二次围挡等综合因素，甲方同意2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金仍为23万元；租金付款方式按原协议中的租金每半年一次付款；租赁协议期满后，如续签，期限仍为每三年一签；本补充协议没有提及的事宜仍按原协议执行等等。被告周晨展在该协议落款的乙方处签名，亦未注明系代理被告周欣宇签订。2017年2月14日原告芦梅倩向被告周欣宇邮寄一份《合同期满不再续约通知》，称2017年3月31日合同到期后，决定收回该房屋不再出租，该合同即将终止，请在2017年3月31日前清空房屋内的所有物品交还该房屋，逾期房主将视为自动放弃该房屋内存留物品的所有权等等。2017年2月16日该邮件因收件人拒收而被退回。租赁合同期限届满前后，原、被告双方为续租问题进行过沟通，但未达成续租协议。因双方协商未果，原告方遂诉至本院，要求判如所请。被告方不同意腾空交还涉案房屋，要求继续承租使用，最高按每年25万元的标准支付房租。原告方对此不予同意。因原、被告双方各执己见，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、土地使用权证、《租赁协议》、《补充协议1》、《补充协议2》、《合同期满不再续约通知》以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《租赁协议》、《补充协议1》、《补充协议2》，是两原告将涉案房屋交由被告周欣宇承租使用，被告周欣宇支付租金的合同，当事人意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同主体问题。根据本案查明的事实，原告系与被告周欣宇订立房屋租赁合同，被告周晨展是被告周欣宇的父亲，虽然被告周晨展在合同签订、履行过程中，实际作为被告周欣宇的代理人签署有关文件，且在《补充协议1》、《补充协议2》的乙方处签名，对引发合同主体争议存在过错，应当承担相应法律责任，但由于上述合同抬头处的乙方均列明为被告周欣宇，原告方对被告周晨展的实际代理人身份系明知且以实际行为予以认可，故合同当事人应为被告周欣宇，被告周晨展并非本案合同的相对人。关于合同到期后的续租问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，原、被告双方虽然在合同中约定了“合同到期后，乙方有优先承租权”、“租赁协议期满后，如续签，期限仍为每三年一签”等内容，但双方对于合同到期后续签合同问题并未达成一致协议，原告方的合同缔约自由应受尊重与保护。因此，对被告方认为其享有优先续租权、不同意返还房屋的抗辩理由，本院不予采纳。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告双方订立的合同于2017年3月31日租赁期限届满，故被告周欣宇应当将涉案房屋腾空后返还原告方。被告方主张的涉案房屋搭建的构筑物，应当移除，并不得损害房屋结构及安全，且应符合房屋正常使用状态。原告要求被告立即腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋占有使用费问题。房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。本案中，原告方在合同期限届满前已告知被告方不同意续签合同，故被告方应当按照约定返还房屋，由于被告方怠于履行义务，造成原告方占有使用费损失，应当承担相应的法律责任。原告方要求被告方支付自2017年4月1日起至实际交还之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。但房屋占有使用费的标准，应当参照合同约定，确定为每年25万元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周欣宇于本判决生效之日起十日内将承租使用的南京市鼓楼区马台街93号102室房屋腾空（移除物品时不得损害房屋结构安全等）并返还原告芦梅倩、温碧珠；二、被告周欣宇于本判决生效之日起十日内按照每年25万元的标准给付原告芦梅倩、温碧珠，自2017年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告芦梅倩、温碧珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，保全费1520元，合计1995元，由被告周欣宇负担（两原告已预交，被告周欣宇在履行上述义务时一并将该款给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  杨 敏人民陪审员  刘春陵二〇一七年十一月二十四日书 记 员  汪慧娣