陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终12067号上诉人（原审原告）：蓝田县吉祥物业管理有限责任公司，住所地蓝田县工业园区蓝梦园小区。法定代表人：胡文彬，该公司总经理。上诉人（原审被告）：卫西文，男，1967年4月11日出生，汉族，蓝田县焦岱镇中心学校教师，住蓝田县。上诉人蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下简称吉祥物业公司）与上诉人卫西文物业服务合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院(2017)陕0122民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吉祥物业公司法定代表人胡文彬，上诉人卫西文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为支持吉祥物业公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由卫西文负担。事实和理由：卫西文系涉案小区的业主委员会副主任，直接参与了《业主大会议事规则》《业主规约》的审议和表决，一审认为卫西文对其所提交证据提出的异议理由成立错误。其多次催收物业费，不仅将通知张贴在涉案小区西门值班室玻璃窗上，还组织员工联合到业主家催收。卫西文辩称，吉祥物业未能按照物业服务合同约定履行义务，蓝丰家园小区召开业主大会，同意解聘吉祥物业公司，实行业主自治。房屋在保修期内出现问题，应由开发商进行维修，但吉祥物业公司向业主收取200元/户费用。路面停车位属于公用，吉祥物业公司每年收取十几万费用，但该款未用于小区共用及公示，物业费、电费无发票及收款收据。卫西文上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为驳回吉祥物业公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由吉祥物业公司负担。事实和理由：吉祥物业公司于2015年9月已被业主大会解聘，不再向小区提供物业服务，吉祥物业公司无证据证明其提供过服务。一审以其没有提交证据证明吉祥物业公司未提供服务及小区未聘请新的物业公司为由，认定吉祥物业公司依然提供物业服务错误。吉祥物业公司辩称，其在涉案小区提供物业服务三、五年，无业主提出异议，且物业服务水平较高。其与开发商签订《物业服务合同》至今未撤出小区，2015年，小区业委会第一次成立是非法的；2016年4月，小区业委会第二次成立合法。故卫西文所指2015年解聘物业公司是非法的，小区业委会2016年4月成立后未解聘吉祥物业公司。2016年8月，卫西文向业主大会辞职并公示，现在小区业主也给吉祥物业公司交纳物业费。吉祥物业公司向一审法院起诉请求：1.判令卫西文支付所欠吉祥物业公司2015年5月至2017年7月物业费969元（102*0.38*25=969），滞纳金1744.2元，合计2713.2元；2.判令卫西文负担诉讼费用。庭审中，吉祥物业公司变更诉讼请求为：1.判令卫西文支付所欠吉祥物业公司2015年7月至2017年7月物业费969元（102*0.38*25=969），滞纳金1744.2元，合计2713.2元；2.判令卫西文负担诉讼费。一审法院认定事实：西安蓝丰房地产开发有限公司系蓝丰家园小区的开发商。2009年12月22日，吉祥物业公司与西安蓝丰房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定由吉祥物业公司对蓝丰家园小区提供物业服务，并依据陕西省物业收费管理办法合理收取费用；合同约定物业费0.38元∕月、平方米。卫西文住蓝田县××家园××楼××单元××楼西户，房屋面积102平米，物业费0.38×102元／月，物业费缴至2015年6月底。此后，卫西文及蓝丰家园部分业主与吉祥物业公司因物业服务发生矛盾，卫西文以蓝丰家园业主委员会已解聘吉祥物业公司，吉祥物业已对蓝丰家园小区不再进行物业服务，卫西文等业主已将物业费缴给业主委员会指定人员收取为由，拒绝向吉祥物业公司交纳2015年7月至2017年7月共计25个月969元的物业费。卫西文对其辩称已解聘吉祥物业公司，吉祥物业公司已对蓝丰家园小区不再进行物业服务一节未提供充分证据证明。另查明，蓝丰家园小区未聘请新的物业公司，吉祥物业公司仍为蓝丰家园小区提供物业服务。吉祥物业公司未给卫西文送达催缴物业费通知。一审法院认为，吉祥物业公司与西安蓝丰房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》合法有效。合同约定由吉祥物业公司对蓝丰家园小区提供物业服务，吉祥物业公司已为蓝丰家园小区提供了物业服务，卫西文作为蓝丰家园小区业主应当向吉祥物业公司交纳物业费。因卫西文对其辩称已解聘吉祥物业公司，吉祥物业公司已不再对蓝丰家园小区进行物业服务未提供充分证据证明，故对卫西文的辩称意见，依法不予采信。由于《物业服务合同》是吉祥物业公司与西安蓝丰房地产开发有限公司签订，系前期物业服务合同，收费标准是依据陕西省物业收费管理办法确定的，不是与业主委员会约定的，且吉祥物业公司未提供证据证明其向卫西文催收过物业费，故吉祥物业公司要求卫西文支付滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。吉祥物业公司请求卫西文交纳其欠付的2015年7月至2017年7月共计25个月969元物业费，事实理由成立，依法予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告卫西文于本判决生效后十日内，向原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司支付2015年7月至2017年7月物业费969元；二、驳回原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司要求被告卫西文支付迟缴物业费滞纳金1744.2元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元（吉祥物业公司已预交），减半收取25元，由卫西文负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，卫西文提交《蓝丰家园小区情况说明》及证人证言两份，证明吉祥物业公司未对小区提供物业服务，2015年9月15日至2016年10月，业委会聘请人员为小区提供物业服务。吉祥物业公司对上述证据真实性认可，对证明目的不认可。《蓝丰家园小区情况说明》记载：“蓝丰社区代为管理蓝丰家园小区的事项有：小区购电、清理环境卫生。……因蓝丰家园小区生活垃圾堆积，无人倾倒。在岳主任指示下，予2017年2月开始，我社区为蓝丰家园小区安排3名保洁员清理小区环境卫生。”本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。吉祥物业公司与西安蓝丰房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》系前期物业服务合同，符合法律规定，应为有效，涉案小区业主与吉祥物业公司均应按照合同约定全面履行合同义务。卫西文上诉称其不支付物业费，是因为吉祥物业公司已被业主大会解聘，不再为涉案小区提供物业服务。对此，吉祥物业公司不予认可并提交蓝田县房地产管理所出具的公告，证明物业合同有效；但卫西文并未提供充分有效的证据证明其主张，对该上诉理由，依法不予采信。关于滞纳金，实为违约金，一审以吉祥物业公司并无充分证据证明其向卫西文催收过物业费，对吉祥物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持，于法有据，本院予以确认。《物业服务合同》约定，吉祥物业公司负责共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集等，物业服务费主要用于物业管理区域清洁卫生费用等开支。因卫西文二审中提交的证据，能够证明吉祥物业公司未按约全面履行合同义务。故对2017年2月至2017年7月的物业费，本院酌定卫西文每月承担60%，即139.54元（102×0.38×0.6×6），据此，卫西文应向吉祥物业公司支付物业费共计875.98元（102×0.38×19+139.54）。综上所述，吉祥物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；卫西文的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持陕西省蓝田县人民法院(2017)陕0122民初1436号民事判决第二项；二、变更陕西省蓝田县人民法院(2017)陕0122民初1436号民事判决第一项为：卫西文于本判决生效后十日内，向蓝田县吉祥物业管理有限责任公司支付2015年7月至2017年7月物业费875.98元；三、驳回蓝田县吉祥物业管理有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由蓝田县吉祥物业管理有限责任公司负担60元，由卫西文负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十一月三十日书 记 员  侯力萌