北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终12751号上诉人（原审被告）：北京佳锐奇文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区青年沟路8号楼A座A201。法定代表人:吴晓光，总经理。委托诉讼代理人:张敏，北京市中关律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞顺可，男，1985年9月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:张荷，北京继来律师事务所律师。委托诉讼代理人:程娟娟，女，1988年1月18日出生，北京继来律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。上诉人北京佳锐奇文化传播有限公司(以下简称佳锐奇公司)因与被上诉人庞顺可房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初65374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人佳锐奇公司的委托诉讼代理人张敏，被上诉人庞顺可及其委托诉讼代理人张荷、程娟娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳锐奇公司上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初65374号民事判决书第三项，依法改判。事实和理由：一、一审认定庞顺可主张经济损失事实不清，证据不足。庞顺可并未就其支付中介服务费和前期设计费提供任何付款凭证。庞顺可只提供了不能辨明真伪的合同和付款收据，并不能提供现金支付的合理来源及现金支付凭证，缺乏一审判决所谓的证据链。佳锐奇公司提供的证据足以形成证据链，证明庞顺可并未实际发生其主张的经济损失。佳锐奇公司提供了电话录音，并进行了证据保全公证，庞顺可也认可电话号码是设计师张某某本人电话，其陈述没有收取过设计费。二、一审法院程序错误，剥夺了佳锐奇公司的诉讼权利。一审法院向张某某核实设计费并未向佳锐奇公司作出任何通知及说明，剥夺了发表意见的权利。一审法院应当核实佳锐奇公司提供的通话全部内容。在相反的陈述时应当要求张某某作出合理解释，并说明采取的理由，且张某某与庞顺可有利害关系，陈述不应当被采信。本案中应当追究张某某做假证的刑事责任。庞顺可辩称：庞顺可同意一审判决，不同意佳锐奇公司的上诉请求。庞顺可向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令佳锐奇公司返还我方商铺保证金及首期预付租金14万元；3、判令佳锐奇公司赔偿我方中介服务费28000元；4、判令佳锐奇公司赔偿我方已支付的商铺设计费6万元；5、判令佳锐奇公司赔偿经济损失82872.86元。一审法院认定事实：2016年6月22日，出租方佳锐奇公司（甲方）与承租方庞顺可（乙方）签署《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方。甲方确认对所出租的商铺具有合法使用权及经营权管理权，确保商铺为商业用途，可进行工商注册。甲方同意乙方承租商铺作为经营使用，经营范围为母婴用品、水育、培训教育及相关生活商品零售等。租赁期限为5年，自2016年7月11日起至2021年7月10日止。商铺第一年每月租金为28000元，年租金总额为336000元，2017年7月11日至2019年7月10日，租金按年度递增3%。2019年7月11日至2021年7月10日，租金按年度递增5%。双方签订合同当日，乙方须以转账或现金形式支付56000元作为保证金。合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方缴清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十日内无息返还。商铺租金支付方式为季付，即以3个月为周期进行租金支付。甲方给与乙方20天的装修免租期，即自2016年6月21日起至2016年7月10日。免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳使用商铺而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金。双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2016年6月21日将商铺交付乙方使用。乙方签署本合同后三日内预付首次租金，首次租金为约定计租日起至3个月的租金共计8.4万元。乙方在有效合同期内改变经营性质须经甲方同意，若乙方在有效合同期内擅自终止合同，甲方不退还保证金；若甲方在有效合同期内擅自终止合同，甲方须将保证金及预付租金无息退还乙方，并赔偿乙方相应经济损失。庞顺可于签约当日支付佳锐奇公司保证金56000元，于2016年6月24日支付佳锐奇公司首期租金84000元。庭审中，双方均确认佳锐奇公司未能于2016年6月21日向庞顺可交付涉案商铺。佳锐奇公司于2016年6月23日通知庞顺可推迟进场时间。庞顺可于2016年6月28日、6月29日准备进场装修施工时被拒绝，佳锐奇公司更换了涉案商铺的门锁。2016年7月3日，庞顺可与佳锐奇公司负责人电话联系时，佳锐奇公司提出终止合同。庭审中，庞顺可就其主张损失分别予以说明：1、中介服务费28000元系其委托甄商公司提供居间服务发生的实际支出，就此提交《委托代理合同》、服务费发票、甄商公司出具证明为证。其中《委托代理合同》载明庞顺可为开展商业经营欲在京寻找商铺，委托甄商公司甄选房源信息，委托期限自2016年5月23日至2016年8月22日，庞顺可在同甄商公司提供的房屋承租人构成事实租赁关系当日须支付一个月租金作为代理服务费。服务费发票载明金额系28000元。2、商铺设计费6万元，庞顺可表示于2016年6月23日与唐云尚境（北京）装饰设计有限公司（以下简称设计公司）签订《建设工程设计合同》约定对涉案商铺的装修进行设计，前期设计费用6万元，装修期间设计费用4万元，设计公司于2016年6月22日、6月23日去现场勘验并交付了设计成果，为节约成本在不包含税金情况下支付设计费6万元。并就此提交《建设工程设计合同》、装修设计费收据及设计成果图为证。其中《建设工程设计合同》载明工程地点系涉案房铺，工程名称系鱼乐贝贝婴幼儿水育馆精装修工程设计。3、经济损失82872.86元系律师费1万元及经营损失，庞顺可表示因未能履约造成40天利润损失，其于2016年8月4日另行签署商铺租赁协议用于商业经营，参考自2016年9月22日至2016年10月31日期间营业总收入108872.86元，扣除租金21333元、3名员工工资12000元、能源能耗支出7228元后的利润酌情主张。就此提交《委托代理合同》、《租赁合同》、《劳动合同》、签购单及账户流水明细单为证。经询，庞顺可表示经营婴幼儿水育培训采用预付费方式。庭审中，佳锐奇公司提交其与设计公司法定代表人张某某的谈话录音，佳锐奇公司认为录音中张某某表示与庞顺可合作经营涉案商铺，并未实际收取设计费用，对于庞顺可主张的商铺设计费、中介服务费及经营损失均不予认可，就此提交录音光盘及文字整理资料为证。诉讼期间，一审法院与设计公司法定代表人张某某电话联系，其称确实收取了庞可顺就涉案商铺给付的设计费6万元。另查，北京市第四中级人民法院（以下简称四中院）于2015年2月5日查封了北京金政房地产开发有限责任公司名下的涉案商铺及相应的国有土地使用权。四中院于2016年12月28日向涉案商铺承租人（占用人）送达（2016）京04执76号公告，通知各承租人于限定期限内持材料进行登记，查封期间不得续签合同、不得支付租金，并自行腾退房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，庞顺可与佳锐奇公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。佳锐奇公司未能依约交付房屋且拒绝履行合同，其行为构成根本违约。现合同目的已然无法实现，庞顺可要求解除《商铺租赁合同》于法有据，一审法院予以支持。庞顺可要求佳锐奇公司退还已付保证金及首期租金，佳锐奇公司予以认可，一审法院不持异议。根据《商铺租赁合同》约定，佳锐奇公司于合同有效期内擅自终止合同，除退还保证金及预付租金外，还应赔偿庞顺可相应经济损失。据庞顺可提交之相关合同及付款凭据等证据可以形成证据链证明其为承租涉案商铺支付中介服务费及前期设计费，上述费用系庞顺可为筹备租赁事宜支出，并无不当。佳锐奇公司质疑上述支出，但仅据谈话录音不足推翻上述证据的证明力，一审法院难以采信，对于中介服务费及前期设计费均予支持。关于经济损失，佳锐奇公司于免租内即向庞顺可提出终止合同，庞顺可并未入场经营亦未进行工商注册，就涉案商铺未投入运营亦未发生经营成本，其参照另行承租商铺收益主张经营损失依据不足，一审法院难以支持。律师费非必要支出，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、庞顺可与北京佳锐奇文化传播有限公司签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日起解除。二、北京佳锐奇文化传播有限公司于判决生效之日起七日内退还庞顺可保证金及首期租金十四万元。三、北京佳锐奇文化传播有限公司于判决生效之日起七日内赔偿庞顺可中介服务费二万八千元、商铺设计费六万元。四、驳回庞顺可的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：庞顺可与佳锐奇公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按照合同履行各自义务。佳锐奇公司未按照合同交付房屋，致使合同不能履行，已经构成根本违约。因佳锐奇公司之违约行为给庞顺可造成之损失，佳锐奇公司应予以赔偿。庞顺可已经递交合同、付款收据及设计图等证据对其损失予以证明，庞顺可之证据已经形成证据链。佳锐奇公司虽提供张某某个人录音，但佳锐奇公司在取得证据时并未取得张某某个人的同意亦并未表明身份，而是采用诱导的方式与张某某进行谈话。一审法院在与张某某个人核实证据时，张某某本人亦对证据中的内容予以否认。在此情况下，一审法院不采纳佳锐奇公司之证据并无不当。佳锐奇公司关于一审法院认定事实不清之上诉意见，本院不予采纳。一审法院针对佳锐奇公司提供的证据，在庞顺可不认可证据真实性的情况下，向张某某个人进行核实，并非一审法院调查取证取得之新证据。佳锐奇公司关于一审法院对证据未予质证之上诉意见，缺乏事实依据，本院对此亦不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由北京佳锐奇文化传播有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 刘建刚二〇一七年十一月七日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥