吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初5562号原告：中国人民解放军吉林省延边军分区，住所吉林省延吉市。代表人：初华好，该军分区司令员。委托诉讼代理人：李守国，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：姜成实，男，1970年4月5日出生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李勇汉，吉林吉延律师事务所律师。被告：褚晓杰，女，1969年1月4日出生,住吉林省龙井市。委托诉讼代理人：王美玲，吉林海兰江律师事务所律师。原告中国人民解放军吉林省延边军分区（以下简称“延边军分区”）与被告姜成实、褚晓杰租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。本案当事人原告延边军分区的委托诉讼代理人李守国、被告姜成实及其委托诉讼代理人李勇汉、被告褚晓及其委托诉讼代理人王美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延边军分区向本院提出诉讼请求：1.判令解除延边军分区与姜成实之间签订的房屋租赁合同；2.判令姜成实向延边军分区支付租金409151元、违约金及双倍租金；3.判令姜成实、褚晓杰向延边军分区返还租赁的房屋；4.本案诉讼费由姜成实、褚晓杰承担。事实和理由：2012年12月18日，延边军分区与姜成实签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定延边军分区将其所有的位于延吉市人民路1277-8号的房屋出租给姜成实，租期4年（自2012年12月25日起至2016年12月25日止）。合同约定每年租金23万元，第一年装修期2012年12月25日至2013年3月8日免收租金。姜成实租赁房屋后未经延边军分区同意将租赁房屋转租给褚晓杰，现姜成实、褚晓杰拒不返还租赁的房屋。根据合同约定第十条第七项之规定，姜成实转租的，应向延边军分区支付双倍租金，姜成实支付部分租金，但现仍旧拖欠部分租金。姜成实辩称，1.双方的租赁合同在2015年7月已经终止，延边军分区再次主张解除合同并要求支付租赁费用的诉请缺乏法律依据；2.合同违反了国家和军队有关房地产租赁的规定，应当认定为无效；3.出租方与承租方都违反了军队房地产租赁管理办法的有关规定；4.延边军分区应当对饭店漏水给姜成实带来的各项损失予以赔偿。褚晓杰辩称，1.姜成实将房屋转租给我，延边军分区是知情的，并且从我方使用房屋起一直未提出异议；2.延边军分区不应起诉我，我与延边军分区未建立合同关系，延边军分区无权要求我腾房，并且我与姜成实之间的合同未解除，处于履行期间；3.如果延边军分区与姜成实之间的合同解除，应当对我投入的装修等设施进行合理的补偿；4.延边军分区在2016年12月26日将我经营的饭店贴封条致使饭店无法进行正常经营，时间长达一个月，给我造成极大损失，对此应该予以赔偿，要求赔偿装修和一个月的营业损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年12月18日，延边军分区与姜成实签订了《军队房屋租赁合同》，合同约定：“姜成实使用延边军分区在阳光大厦的房屋进行餐饮经营，时间为2012年12月25日至2016年12月25日止，年租金总额为23万元，按年交付，于每年的前10日交付。租赁期间的水电费、取暖费用由姜成实承担，租赁期内房地产权属清楚，房地产要按规定经军队审批部门审批批准办理租赁合同审核手续，向军队房地产部门申领房地产租赁许可证，负责办理出租房地产维修改造项目的手续。姜成实不得影响房屋使用进行改造装扩建，确需改造装修的须经延边军分区同意，费用自理，权属归延边军分区，租赁期满后或解除合同时无偿交付给延边军分区。姜成实不得将承租房地产转借给他人或互换使用，如因军事需要提前解除合同的，经军队房地产部门核实，在接到书面通知起一个月内无条件将所承租的房地产及合同约定权属归延边军分区的交还给延边军分区，延边军分区根据实际租赁时间计算租赁费，因不可抗力及国家和军队重大调整造成合同不能履行的双方均不承担责任。违约金定为5万元，一方逾期交租金按日交滞纳金，逾期三十日延边军分区有权解除合同，收回全部财产，同时停止向姜成实提供水电等，逾期三十日视为姜成实放弃在延边军分区处的财产，同时延边军分区有权收取滞纳金。”同时约定附加条款若干，其中关于租金双方约定：“为缓解承租方姜成实的投资压力，正式承租时间从2012年12月25日起算，第一年租金按季度上交，每季度的前5个工作日为上交租金时间，第二年至第四年租金按年上交，每年度的前十个工作日为上交租金时间，装修期为2012年12月25日至2013年3月8日，装修期间免收租金。”延边军分区出租的房屋系延边军分区所有的位于延吉市人民路XXXX、XXXX号的军产房屋，产权证为延房权证XXXX、XX**号，签订合同后姜成实开始经营餐厅，取名阳光大厦，延边军分区未按约定办理相关审批手续。2013年1月29日，经姜成实请求，延边军分区出具阳光大厦餐厅补充协议，在原合同中增加一项，延边军分区同意姜成实在承租期内寻找合作伙伴共同经营，由延边军分区负责人李洪军签字。2013年1月30日，姜成实与褚晓杰签订房屋租赁合同，约定：“甲方（姜成实）出租给乙方（褚晓杰）的房屋位于延吉市人民路81号，房屋面积为800平方米，租金期限为一年，自2013年3月8日起至2014年3月8日止，房屋仅作为饭店使用，房屋期限为九年，即自2013年3月8日至2021年12月25日。2016年12月25日（此日期为甲方与军分区的租赁合同届满日期）为前的四年的一个期限。后五年的期限，甲方与延边军分区续签。续签之后租金根据军分区租金的涨幅而定。如果甲方未能如期与军分区续签，从2016年12月26日开始后五年的租金合同，甲方将赔偿乙方五十万元的违约金（不可抗拒除外）。该房屋2013年3月8日至2014年3月8日租金为28万元（包括暖气费），乙方应在签订合同当日将一年的房屋租金和保证金一次性交齐，次年的租金乙方在每年租期到期前一个月一次性交齐，甲方需协助乙方办理各种开业所需的证件，乙方必须按时交纳水电、卫生等各项费用，乙方向甲方交纳3万元的保证金，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金50万元。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计一个月以上的……”合同签订后，褚晓杰向姜成实支付了3万元保证金，由褚晓杰实际经营，并向姜成实交付租金。2015年7月28日，延边军分区与姜成实签订终止租赁协议书：“协商同意终止2012年12月18日的合同，姜成实必须于2015年11月7日前交还房屋。在通知期间，姜成实在承租期间建设的投资均归延边军分区所有，临时性建筑恢复原貌，如姜成实不能按协议在期内返还场地，视为放弃租赁场地内的建筑、设施、设备的一切权利，所有权归延边军分区所有，延边军分区自行收回房地产，如有争议可以向法院诉讼。原租赁合同作为本协议的附件自签字盖章之日起生效。”合同履行期内，褚晓杰向姜成实交付了租金，姜成实向延边军分区交付了租金合计53.65万元。协议签订后，褚晓杰继续经营。2016年初，褚晓杰在支付2016年3月8日至2017年3月8日期间的租金时，得知军队和武警部队将全面停止有偿服务活动的通知后，于2016年4月8日，与姜成实签订饭店房租协议，内容为：“饭店一次性交齐2016年3月8日到2016年12月25日的房租，如果部队提前取消租赁合同，姜成实必须将剩余的房租和保证金三万元提前退还给褚晓杰。特此证明。”对此期间的租金双方约定为20万元，当日，褚晓杰向姜成实支付16万元租金，剩余租金一部分是通过姜成实在褚晓杰处消费的餐饮费用13123元进行抵扣，另一部分褚晓杰提出以保证金抵扣，但该保证金是姜成实用来支付褚晓杰将来可能拖欠的水电、卫生等各项费用的，所以，对此部分一直没有达成协议。2016年2月16日，中央军事委员会发布军发[2016]58号通知《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。2016年12月21日，延边军分区向褚晓杰发布通知：“中国人民解放军吉林省延边军分区与姜成实签订的阳光大厦《军队房地产租赁合同》截止日期为2016年12月25日。根据租赁合同的第九条第五款“租赁期满，合同解除”，且按照中央军委关于军队全面停止有偿服务的要求，阳光大厦到期后不再出租。现中国人民解放军吉林省延边军分区正式通知，请于2016年12月25日前搬离阳光大厦一楼餐饮部。鉴于您在姜成实租赁经营期间又实施了租赁经营，根据租赁合同第十五条第八款“乙方（姜成实）未经甲方同意，擅自转租第三人的，甲方有权解除合同，并按补偿条款的第（七）条约定执行，因甲方解除合同，使乙方与第三人发生纠纷，与甲方无关”。特此通知。”文件下方写有“已收到军分区退房通知一份，褚晓杰，2016年12月21日”字样，文件尾部有延边军分区的盖章。2016年12月26日，延边军分区在褚晓杰经营的大众饭店贴上封条，一个月后，褚晓杰恢复经营，饭店继续营业至今。另查明：2016年11月11日，本院对姜成实诉褚晓杰房屋租赁纠纷一案作出（2016）吉2401民初4536号一审民事判决，认定姜成实与褚晓杰之间签订的房屋租赁合同合法有效，判决褚晓杰向姜成实支付违约金720元，驳回了姜成实的其他诉讼请求。姜成实对原一审判决不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年5月5日作出（2016）吉24民终1799号二审民事判决，对本院查明的事实予以确认，将褚晓杰需向姜成实支付的违约金数额增加为4000元，维持了驳回姜成实其他诉讼请求部分。本院认为，延边军分区与姜成实签订的《军队房屋租赁合同》是双方当事人之间真实的意思表示，合同有效，双方之间成立房屋租赁法律关系。2015年7月28日，延边军分区与姜成实签订终止租赁协议书，终止2012年12月18日的合同，双方之间的租赁合同已经实际解除，故对延边军分区本次要求解除其与姜成实之间房屋租赁合同的诉求，本院不予支持。延边军分区向姜成实出具的阳光大厦餐厅补充协议中同意姜成实在承租期内寻找合作伙伴共同经营，次日姜成实与褚晓杰之间签订房屋租赁合同并经营，延边军分区在六个月内未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，应当认定延边军分区知道或应当知道承租人转租给褚晓杰。姜成实与褚晓杰之间签订的房屋租赁合同，租期为九年（即自2013年3月8日至2021年12月25日止），转租期限超过了承租人剩余的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，对于租赁期限超出承租人剩余租赁期限的，应当认定超出部分无效。延边军分区与姜成实之间的租赁合同终止后，房屋实际由褚晓杰占有使用，故褚晓杰身为次承租人，实际负有向出租人腾房及支付逾期腾房占有使用费的义务，延边军分区有权要求褚晓杰向其腾房，并支付实际占有房屋时应支付的占有使用费，故对延边军分区请求褚晓杰腾迁房屋的诉求，本院予以支持。关于延边军分区提出的主张姜成实应向其支付租金409151元、违约金及双倍租金的问题，按合同约定，2012年12月25日至2013年12月25日，姜成实应交付延边军分区的年租金为17.25万元，2013年12月25日至2014年12月25日，姜成实应交付延边军分区的年租金为23万元。2014年12月25日至2015年7月28日，合同实际履行了7个月，姜成实应支付延边军分区租金为23万元*7/12=13.4万元。2012年12月25日至双方签订终止租赁协议书之日（2015年7月28日），姜成实应支付延边军分区租金总额为53.65万元，姜成实已交付给延边军分区。因姜成实已向延边军分区交清合同实际解除之前应支付的租金，故对此部分租金的诉求本院不予支持。虽然姜成实与延边军分区于2015年7月28日签订了终止租赁协议，但签订终止协议后姜成实又将房屋转租给褚晓杰，且褚晓杰继续经营使用，延边军分区亦未提出异议，应视为双方之间实际形成不定期租赁合同关系，延边军分区可随时提出解除租赁合同，故延边军分区请求解除双方之间的不定期租赁合同有法律依据，本院予以支持。姜成实应向延边军分区支付合同期间的占有使用费，不定期租赁日计算至延边军分区下达停止通知的收回房产之日（2016年12月26日），故延边军分区要求其支付到2016年12月26日的占有使用费符合法律规定，本院予以支持。因姜成实与延边军分区的合同已解除，对逾期占有使用费可按实际发生的费用收取，即按照姜成实与褚晓杰签订合同所约定的每年20万元标准，从2015年7月29日计算至2016年12月26日，按17个月计算，共计28.3万元。姜成实提出因房屋质量问题造成经营损失，延边军分区应当予以补偿的请求，因其合同已经经解除，该房屋质量引起的赔偿问题，与本案非同一法律关系，本案不予审理。对褚晓杰提出的对其投入的设施和停业一个月的损失进行赔偿的请求，因其在合同签订时就应对合同履行期限及经营风险有一定预期，故对该项答辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军吉林省延边军分区与被告姜成实之间的不定期租赁合同关系；二、被告褚晓杰于本判决生效之日起30日内向原告中国人民解放军吉林省延边军分区返还租赁的房屋；三、被告姜成实于本判决发生法律效力之日起支付给原告中国人民解放军吉林省延边军分区占有使用费28.3万元；四、驳回原告中国人民解放军吉林省延边军分区的其他诉讼请求。如被告姜成实未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7437元（原告已预交），减半收取3718.5元，被告姜成实、褚晓杰负担2774.5元，原告中国人民解放军吉林省延边军分区负担944元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  俞泉龙二〇一七年十一月二十四日书记员  金梅花