北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初17523号原告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人：郭春雨，男,北京珠江投资开发有限公司职员。被告：顾岩，男，1971年4月28日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：顾巍（被告顾岩的姐姐）。被告：王可，女，1973年9月17日出生，住江苏省连云港市。委托诉讼代理人：汪至贺，北京市中闻律师事务所律师。原告北京珠江投资开发有限公司（以下简称：珠江公司）与被告顾岩、王可商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告珠江公司的委托诉讼代理人郭春雨，被告顾岩及其委托诉讼代理人顾巍，被告王可的委托诉讼代理人汪至贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市商品房预售合同》于2016年11月12日解除，并判令被告配合原告办理合同备案的解除手续；2、被告支付合同价款20%的违约金即254556.6元；3、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年1月7日签订了合同编号为×的《北京市商品房预售合同》，约定由被告购买原告通州区马驹桥镇×地块×室。房屋价款为1272783元，应付首付款642783元，剩余63万元为银行贷款。根据商品房合同附件五《付款方式及期限的约定》第2条商业贷款第（1）款：“买受人于2013年12月31日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首付款，即人民币642783元整（含定金贰万元整）……按日计算向出卖人支付逾期支付逾期付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。商品房合同附件五第2条第（3）款第①项：“合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款额万分之一的违约金；逾期超过十日视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意与出卖人发出通知之日起30日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。”原、被告双方于2014年1月7日签订商品房买卖合同后，被告支付了购房款642783元后再未支付任何价款，我司多次催告被告缴纳房款，但被告至今仍未履行付款义务。期间我司多次催促被告交纳房款，但被告一直未交纳。2016年11月9日，我司向被告发出《解除合同通知函》，并告知被告配合我司办理合同备案解除手续，但被告不予配合。被告的行为严重损害了我司的利益，现具状至法院，望贵院依法裁判。顾岩辩称：我们和珠江公司签订的合同分为两个部分，除预售合同外，还有一份装修合同。珠江公司卖的是精装修房子，装修合同约定的装修价款是20余万。装修款是购房款的一部分。我认为，法院在考虑案情的时，应该将两个合同一并考虑。珠江公司在起诉状中提到2016年11月9日将合同解除通知书发给我们，与事实不符，我并没有收到。尾款未支付确实是事实，原因是2014年的时候，珠江公司与业主发生纠纷，业主维权，和我们同期购买房屋的部分业主的尾款都没有支付，同时在维权。另外的原因就是，王可是我的前妻，2014年时，王可通过离婚后财产纠纷案件起诉了我，其中涉及30万元的款项是我支付给珠江公司的，离婚案件审理了一年半，今年4月中旬才结束。因为合同是我们两个人共同签的，由于离婚案件没有结束，所以款项也无法处理。基于上述原因，我和珠江公司的工作人员沟通过也解释过。预付款是在2013年年底支付的，而我和王可也于2013年年底协议离婚，预付款是在离婚协议之后。对于尾款的支付，我们没有任何的相关约定，也没有和珠江公司签订过什么。首付款不是王可一个人支付的，还有顾岩，我可以提供帐目清单。顾岩没有违约，当时没有约定尾款由谁支付，后面的尾款也不应该由顾岩一个人支付。总房款一部分是王可支付的，一部分是我支付的。购买这个项目之前我和王可已经离婚，双方属于合伙投资行为，风险应该按照投资份额共担。王可辩称：对于起诉状当中的违约事实予以认可。涉诉房屋的首付款均由王可支付。被告对原告的违约是由于顾岩未按照协议约定履行房屋的抵押担保贷款手续。希望法院查清王可、顾岩对涉诉房屋的具体支付金额。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案双方当事人争议的主要事实在于，1、顾岩、王可是否存在违约行为，2、珠江公司是否向顾岩、王可发送了《催办函》、《变更付款方式通知函》、《解除合同通知函》。一、顾岩、王可是否存在违约行为珠江公司称，顾岩、王可在支付完首付款后未按照约定支付剩余房款，因此应当向其支付总房款20%的违约金。为证明其主张，珠江公司向本院提交了《北京市商品房预售合同》，该合同附件五“付款方式及期限的约定”部分约定：买受人于2013年12月31日前支付首付款642783元，其余房款63万元整由买受人以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付。合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍未能到达出卖人的账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起30日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。上述合同还约定了其他内容。顾岩、王可对上述证据材料的真实性不持异议，认可未能办理贷款，亦未一次性支付剩余房款。根据《北京市商品房预售合同》及双方当事人的陈述，本院认定被告顾岩、王可存在未支付剩余房款的违约行为。二、珠江公司是否向顾岩、王可《催办函》、《变更付款方式通知函》、《解除合同通知函》珠江公司称，其及时向顾岩、王可发了《催办函》、《变更付款方式通知函》、《解除合同通知函》。为证明其主张，珠江公司向本院提交了《催办函》、《变更付款方式通知函》、《解除合同通知函》及邮单。顾岩、王可辩称其并不在邮单上的收件人地址居住，并未收到过上述函件，王可认为该组证据的真实性无法核实。本院认为，珠江公司所提交的邮单字迹清晰，寄件人、收件人分别为本案原、被告，内件品名为《催办函》、《变更付款方式通知函》、《解约函》等，邮单上收件人地址与《北京市商品房预售合同》约定的地址一致，故本院对珠江公司所提交的该组证据真实性予以认定。通过该组证据及双方当事人陈述，可以认定：在2014年10月、2014年12月，珠江公司通过快递两次向顾岩、王可发送《催办函》，要求二人及时办理贷款手续；2014年12月及2015年7月，珠江公司通过快递向顾岩、王可发送《变更付款方式通知函》，要求二人在收到通知及时内将剩余房款一次性付清；2016年11月9日，珠江公司通过快递向顾岩、王可发送《解除合同通知函》，通知二人解除合同。本院认为：依法成立的合同，具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。珠江公司与顾岩、王可所签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。现顾岩、王可未按合同约定使贷款到达出卖人账户，违反了合同约定，珠江公司依约主张解除合同符合法律规定，故对于珠江公司要求解除《北京市商品房预售合同》、顾岩及王可协助其办理涉案房屋网签撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。《北京市商品房预售合同》解除的具体时间，应当以《解除合同通知函》送达顾岩、王可的时间为准。依据《北京市商品房预售合同》附件八第二十三条约定的“对方通讯地址在境内的，邮件发出后第三日视为送达”，故《解除合同通知函》的送达时间应为2016年11月12日。《北京市商品房预售合同》解除的时间亦应为2016年11月12日为准。关于违约金数额，按照合同约定总房款20%的违约金明显过高，且珠江公司未提供证据证明其因此所受损失的具体数额，结合被告顾岩、王可的意见，本院对违约金的数额酌情减至合同约定总房款的10%。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京珠江投资开发有限公司与被告顾岩、王可于2014年1月7日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：×）于2016年11月12日解除；二、被告顾岩、王可协助原告北京珠江投资开发有限公司办理通州区马驹桥镇×地块×号房屋（合同编号为×的《北京市商品房预售合同》所买卖的房屋）的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告顾岩、王可支付原告北京珠江投资开发有限公司违约金127278.3元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京珠江投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8128元，由被告顾岩、王可负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇一七年十一月二十一日书记员  侯康丽