上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初10011号原告：上海骋鑫真空镀镆有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁海红，总经理。委托诉讼代理人：罗XX，上海理度律师事务所律师。被告：上海玺钊实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刁春山，执行董事。被告：刁春山，男，1983年3月18日生，汉族，住江苏省泰兴市。上列两被告共同委托诉讼代理人：严XX，上海乐邦律师事务所律师。原告上海骋鑫真空镀镆有限公司（下称原告骋鑫公司）与被告上海玺钊实业有限公司（下称被告玺钊公司）、刁春山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骋鑫公司委托诉讼代理人罗XX、被告玺钊公司法定代表人刁春山及委托诉讼代理人严XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骋鑫公司向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告玺钊公司签订的《厂房租赁合同》；2.被告玺钊公司支付原告从2017年8月1日起至实际搬离之日止的租金及占有使用费；3.被告玺钊公司支付原告电费37,194.97元、水费347.49元、电话费467.20元；4.被告玺钊公司支付原告违约金36万元；5.被告玺钊公司承担本案的诉讼费、律师费；6.被告玺钊公司对所租赁厂房腾空、搬离并恢复原状后归还原告；7.被告刁春山对被告玺钊公司的上述付款义务承担连带清偿责任。审理中，原告将第1项诉请明确为《厂房租赁合同》于2017年8月1日解除；将第2项诉请中的租金及占有使用费明确为占有使用费；将第3项诉请中的电费变更为43,659.07元，水费变更为1,181.72元，放弃该项中的电话费；将第5项中的律师费予以放弃。事实和理由：原告骋鑫公司与被告玺钊公司签署《厂房租赁合同》，被告玺钊公司存在未经原告同意而转租厂房、逾期支付租金和水电费等违约行为。同时，被告玺钊公司系被告刁春山的一人公司，两者财产混同。被告玺钊公司和刁春山辩称：不同意原告诉请。一、厂房中有1,200平方米是违章建筑，已经拆除，被告同意按照实际面积交付租金；二、原告知道被告的转租行为，且向次承租人收取水电费；三、水电费数额认可，但应由次承租人向原告支付；四、违章建筑部分的合同无效，原告没有根据要求违约金；五、两被告之间财产独立。经审理查明：2016年12月28日，原告骋鑫公司与被告玺钊公司签订《厂房租赁合同》，其中第一条约定“原告将位于金山区XX镇XX公路XXXX号厂房（下称涉案厂房）租赁给被告，涉案厂房占地面积约为4,500平方米，年租金为72万元，每三年租金递增5%。租赁期限为15年，自2017年1月1日起至2032年1月31日。支付方式为付六个月押一个月，在到期提前十天支付，逾期未支付租金，原告有权终止合同”，第二条第一款约定“被告若逾期缴付租金及每月水电费，则须收取每天万分之三的违约金，超过一个月，原告有权终止合同”；第二条第四款约定“被告在租赁期间不得转租他人，如果被告转租，原告有权终止合同。合同解除时，被告应按房屋交付时的标准状态返还给原告”；第二条第六款约定“租赁期间，双方任何一方违约的，违约方承担六个月的租金作为违约金赔偿给守约方”。2017年1月12日被告玺钊公司与案外人上海XX**有限公司签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房转租给案外人（次承租人）。案外人上海XX**有限公司曾向原告骋鑫公司支付过水电费用。2017年1月20日左右，被告刁春山向原告骋鑫公司支付涉案厂房半年租金36万元（对应的租赁时间截至2017年7月31日）以及押金6万元。原告骋鑫公司系涉案厂房权利人，涉案厂房产权证记载建筑面积1,148.45平方米，宗地面积6,943平方米。2017年8月16日左右，涉案厂房中的违章建筑被依法拆除，原告和两被告确认拆除面积约1,200平方米。原告和两被告确认，自2017年9月1日起，涉案厂房的门卫的工资由原告支付，原告开始实际控制涉案厂房，可以视为涉案厂房已经实际由被告方返还。同时，两被告确认目前涉案厂房内没有遗留被告方的物品，如有遗留，原告方可以自行处置。原告和两被告确认，如果法院判令合同解除，双方同意将2017年8月1日作为确认合同解除的时间，之后被告方的占有使用费按照合同约定的占地面积4,500平方米再减去拆除的违章建筑面积1,200平米予以计算。依此计算方式，2017年8月1日至2017年8月31日，被告玺钊公司占有涉案厂房期间的占有使用费为43,973.33元。原告和两被告亦同意，如果法院判令合同解除，被告方的6万元押金可以抵扣应付原告的相应费用，如果多余则返还被告。另查明，被告玺钊公司系被告刁春山设立的一人有限责任公司，被告刁春山未向法庭提交证据证明公司（被告玺钊公司）财产独立于股东个人（被告刁春山）的财产。以上事实，由各方当事人签署或提供的《厂房租赁合同》、付款凭证、拆违照片、涉案厂房产权证、水电费发票、营业执照、拆违告知书，以及当事人当庭陈述等证据证实，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，下面分别论述。其一，被告玺钊公司是否构成违约。原告骋鑫公司认为构成违约，理由有三，分别是未经同意转租厂房、逾期支付租金、逾期支付水电费。被告玺钊公司则认为没有构成违约，理由是原告知道转租行为没有提出异议且向次承租人收取过水电费，逾期支付租金是双方因为拆除违章建筑而对租金数额发生争议，水电费则应向次承租人收取。本院认为，针对关于违约的三点理由，首先，对于转租的问题，依据查明事实，原告有向次承租人收取水电费的行为，且没有向法庭提供足够的证据证明曾向被告玺钊公司提出过转租异议，因而对原告的该项理由不予认可；其次，对于逾期支付租金的问题，虽然双方因为拆除违章建筑后就租金数额产生争议，但被告玺钊公司仍须向原告支付扣除违章建筑之后的租赁面积的租金当无异议，而被告及至诉讼之日并没有支付相应租金，因而对原告的该项理由予以认可；再次，关于逾期支付水电费的问题，虽然被告玺钊公司主张原告应向次承租人收取，但涉案厂房的租赁合同是在被告玺钊公司与原告骋鑫公司之间签订的，依据合同的相对性，支付水电费是被告玺钊公司的合同义务，而被告及至诉讼之日并没有支付相应的水电费，因而对原告的该项理由予以认可。综上，在涉案厂房租赁合同的履行过程中，被告玺钊公司逾期未付租金和水电费，构成违约当可认定。其二，既然构成违约，那么被告玺钊公司应付的违约金问题。对此，原告主张应该按照涉案厂房租赁合同第二条第六款约定，赔付六个月租金即36万元。被告玺钊公司则认为，首先六个月租金应当按照扣除违章建筑后的面积重新计算，即月租金应为43,973.33元，六个月租金应当是263,839.98元，其次认为违约金数额过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，既然违章建筑已经拆除，违约金的月租金标准按照扣除违章建筑后的面积重新计算较为合理。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，一方面旨在填补因一方当事人违约而给对方当事人造成的损失，一方面旨在通过事先明示的对违约行为的惩戒以督促双方及时全面履行合同义务，维护交易秩序。具体到本案，被告玺钊公司的违约行为，会给原告带来本案的律师费、涉案厂房的空置期等损失。而在一定程度上被告对于违章建筑的性质也是知晓的，因为涉案厂房中的违章建筑大都系简易彩钢板房，且实际厂房面积远远超出了涉案厂房的产证面积，据被告陈述亦曾向原告询问产证中没有的建筑面积会不会拆除的问题。虽然双方对于违章建筑的拆除问题各执一词，原告说违章建筑会拆除且违章建筑面积的租金已经扣除（违章建筑给被告免费使用），被告说原告讲不会拆除，但可以推定，既然对于违章建筑的性质已经知晓，那么对于违章建筑的拆除问题被告心存一定侥幸心理。同时，本案中被告玺钊公司之所以违约，在较大程度上是因为违章建筑的拆除引起的，虽然原告述称签合同时已就违章建筑向被告做出过说明，但违章建筑毕竟是由原告在签订合同之前搭建的，亦有一定过错。此外，涉案厂房租赁合同约定的租赁期间长达15年（自2017年1月1日起至2032年1月31日止），及至本案诉讼之日，只履行了半年多时间。因此，综合考量前述因素，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，本院认为原告依约主张的违约金显属过高，现对其予以适当调整，将其由263839.98元调整至6万元。综上，就原告骋鑫公司与被告玺钊公司签订的《厂房租赁合同》的效力而言，除去违章建筑的面积与法律相悖当属无效之外，涉案厂房的其他面积仍属有效，因而双方当事人理应及时全面履行相应义务。被告玺钊公司逾期未付租金和水电费，属于迟延履行债务致使无法实现合同目的，原告骋鑫公司行使合同解除权，于法有据，可获支持。合同解除之后，被告玺钊公司理应支付相应的涉案厂房占有使用费和拖欠的水电费。关于涉案厂房的返还问题，既然依查明事实已经由原告实际控制，可视为被告已经履行了合同解除后的返还义务。对于合同解除的具体时间以及押金的处理问题，双方在庭审中已达成一致意见，本院予以尊重。此外，被告刁春山未能证明公司财产独立于股东个人的财产，理应承担相关付款的连带责任。为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告上海骋鑫真空镀镆有限公司与被告上海玺钊实业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2017年8月1日解除；二、被告上海玺钊实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海骋鑫真空镀镆有限公司支付占有使用费43,973.33元；三、被告上海玺钊实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海骋鑫真空镀镆有限公司支付电费43,659.07元、水费1,181.72元；四、被告上海玺钊实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海骋鑫真空镀镆有限公司支付违约金6万元（被告已经支付的押金6万元可以抵扣该项违约金）；五、被告刁春山对被告上海玺钊实业有限公司的上述付款责任承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,635元（原告已预缴），由两被告负担。两被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王庆廷二〇一七年十一月十六日书记员  谢玄卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。