四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11824号上诉人（原审原告）：祝颖，女，1990年4月14日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：周群，上海市。被上诉人（原审被告）：况志清，女，1954年9月1日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：陈小玲，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原审第三人：成都搜房房天下房地产经纪有限公司。住所地地：成都市武侯区玉林北街1号1栋3单元24层2410号。法定代表人：张颖，财务总监。委托诉讼代理人：杜志娟，女，汉族，1980年1月1日出生，住河北省高碑店市。上诉人祝颖因与被上诉人况志清、原审第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人祝颖上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。合同约定待祝颖办毕贷款手续，并获得贷款资格后，况志清应于三个工作日内配合祝颖前往房产交易中心办理产权过户手续。然而祝颖于2016年6月2日办毕贷款手续，并获得贷款资格，但况志清迟迟不配合祝颖办理相关产权过户手续。据况志清出示的房产证显示，况志清自2012年12月27日即已取得房屋产权证，而国土证原件，况志清自始至终就未给祝颖看过，而直接交给了房天下经纪公司。实际上，在合同签订时及合同约定的履行期内，况志清的房屋是完全不能交易过户的，况志清与房天下经纪公司却隐瞒了这一事实。祝颖与况志清签署的《房地产经纪服务告知书》仅示明该房屋属于“按经济适用住房管理的房屋”，并不能以此作为证明房天下经纪公司及况志清告知过祝颖该房屋在合同签订的履行期无法办理交易过户，而据《房地产经纪服务告知书》所示的存量房买卖交易一般流程，完全未写需两证满三年等相关规定。况志清作为房屋所有人、房天下经纪公司作为专业的经纪公司，其理应知道相关经济适用住房交易的相关规定，而为了签订房屋买卖合同，故意隐瞒国土证取得的时间，致使祝颖不能在合同约定的时间办理过户。即便以况志清取得国有土地使用证三年后即2016年6月20日可以办理交易过户计算，况志清实际配合祝颖办理过户的时间已经远远超过。况志清作为房屋所有人及出让方，应当了解本市对经济适用住房售后的相关规定，并提前办理上市交易的相关手续，缴足所欠税金，让房屋处于可以上市交易的状态后再签订相应的房屋买卖合同，然而一直到2016年9月1日，况志清才完成了早该履行完毕的合同前期义务，导致合同实际履行期远远超过约定，其违约行为严重侵害了祝颖的合法权益。祝颖作为普通买家，不可能清楚知道本市不同房屋的所有相关规定，而况志清也未尽其告知义务，若况志清在合同签订时就积极示明其权属凭证及三年后方能上市交易的情况，则本合同未必能签订，或者可以以真实的可交易日期来约定合同履行期。而况志清故意隐瞒真相，促成合同签订的行为，当然构成了违约，应当支付祝颖相应违约金。被上诉人况志清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。原审第三人房天下经纪公司未作陈述。祝颖向一审法院起诉请求：判令况志清向祝颖支付违约金336150元（违约金以83万元为基数，按每日千分之五计算，自2016年6月11日起暂计至2016年8月31日止）。一审法院认定事实：成都市住房委员会办公室于2005年3月13日出具了《成都市个人购房经济适用住房资格认定通知单》，载明况志清符合购买经济适用住房条件。2005年7月20日，况志清与成都兴西华建设管理有限公司（以下简称西华公司）签订了《成都市经济适用房买卖合同》，约定况志清购买“龙华阳光”3幢2单元8层4号经济适用住房，该住宅用地为划拨取得。2007年4月，况志清与西华公司签订了《补充协议》，确定了案涉房屋实测面积。2007年5月28日，况志清缴纳了房屋契税3836.04元，取得了《契税完税证》。2012年11月20日，西华公司出具了《情况说明》，案涉房屋的实测面积为92.39平方米。2012年12月27日，况志清取得了案涉房屋的房屋产权证（成房权证监证字第××号）。2013年6月20日，况志清取得了案涉房屋的国有土地使用权证，载明使用权类型为划拨。2016年5月19日，房天下经纪公司向祝颖和况志清出具了《房地产经纪服务事项告知书》，况志清、祝颖均签字确认，该告知书的注意事项中载明拟交易的案涉房屋是按经济适用住房管理的房屋。祝颖作为买方，况志清作为卖方，房天下经纪公司作为经纪方，三方签订了《存量房买卖合同》，约定况志清将其名下位于成都市武侯区大华街10号3栋2单元8层4号房屋出售给祝颖，房屋价款为83万元，定金2万元，首付款26万元在过户递件成功当天支付，尾款55万元以贷款方式支付，买卖双方应当在2016年5月20日备齐办理贷款所需的相关资料前往银行签订贷款合同；买卖双方应在卖方贷款审批通过后3个工作日前往房产交易中心办理过户手续；卖方未按本合同约定的期限将上述房屋交付或过户给买方，每逾期一日，卖方应向买方支付该房屋总价千分之五的违约金。同时，况志清、祝颖还签订了合同附件，包括《网上签约委托书》，委托房天下经纪公司办理网上签约手续；《房屋个人所有声明》，况志清声明案涉房屋为其单独所有；《证件收据》，况志清将案涉房屋的国土证原件交给房天下经纪公司保管。同日，祝颖向况志清向支付了定金2万元，况志清向祝颖出具了《定金收条》。祝颖完成购房贷款审批后，况志清、祝颖均认可双方以及房天下经纪公司于2016年6月3日共同到成都市房管局申请办理案涉房屋过户手续，由于案涉房屋为经济适用房，故未能办理。依照《成都市房产管理局关于部分经济适用住房售后上市交易有关问题的通知》（成房发（2009）26号），案涉房屋所在小区“龙华阳光”的房屋，在取得房屋所有权证和土地使用证三年以后才能上市交易；上市交易时，应按有关规定补交土地出让金；公开发售经济适用住房上市交易时，由市经济适用住房主管部门组织对该家庭申购经济适用住房时的住房状况进行查档复核。为此，况志清申请办理经济适用房上市交易的查档复核，2016年6月21日，况志清领取了《告知函》一份，载明况志清申购案涉经济适用房时不符合《成都市人民政府关于印发的通知》规定的申购条件，要求况志清于30日内进一步到房产大厦办理核实手续。核实后，2016年8月29日，成都市国有土地资源局要求况志清补缴土地出让金，况志清当日全额补缴6661元土地出让金。2016年9月1日，成都市住房委员会办公室向成都市房屋产权登记中心出具了《经济适用住房上市交易通知单》，载明“已补交相关价款，准予上市交易”。同日，况志清、祝颖以及的房天下经纪公司在成都市房管局签订了《成都市存量房买卖合同》，并办理了案涉房屋产权过户登记手续。现案涉房屋已经登记在祝颖名下。一审法院认为，祝颖与况志清以及居间方房天下经纪公司签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。纵观双方协商交易的过程，在签订该《存量房买卖合同》时，祝颖、况志清均签署了《房地产经纪服务告知书》，即当事人明确知晓交易的案涉房屋属于经济适用住房，且在签订合同当日三方均查看了房产证和国土证原件，况志清将国土证原件交给房天下经纪公司保管，各方当事人应当知晓况志清取得房产证和国土证的时间。作为房屋的买卖双方以及居间方，在均清楚房屋性质的情况下，应当知晓经济适用住房的交易与一般的商品房的交易程序不尽相同，依照《成都市房产管理局关于部分经济适用住房售后上市交易有关问题的通知》（成房发（2009）26号）的规定，案涉房屋在上市交易的时间必须在取得房屋所有权证和土地使用证三年以后，即2016年6月20日之后案涉房屋才能办理上市交易的相关手续，即使合同约定的过户时间为祝颖通过贷款审批后三日，也没有到政策规定的三年的期限，即祝颖、况志清不可能按照合同约定的时间办理过户。三年期满后的2016年6月21日，况志清即可申请案涉房屋上市交易的查档复核程序，并在接到补缴土地出让金的通知的当天2016年8月29日足额补缴了土地出让金，在2016年9月1日获得案涉房屋上市交易通知的当天祝颖、况志清就办理了过户手续，可见况志清在积极履行合同义务，在完成相应手续后，及时将案涉房屋过户给了祝颖。案涉房屋过户到祝颖名下的时间迟延于合同约定，是由于交易双方对于经济适用住房的上市交易程序不清楚或者预计时间不足造成的，导致双方约定的时间无法完成过户手续，祝颖、况志清对此均负有责任且责任相当，但是在此情况下，双方没有签订任何补偿协议对合同内容进行变更，双方均本着诚信原则，积极、完整地履行了合同义务，互相不负违约责任。综上，祝颖认为况志清违约应当承担违约金的理由不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决：驳回祝颖的诉讼请求。案件受理费6432元，保全费2200元，共计8632元，由祝颖承担。双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，祝颖与况志清以及房天下经纪公司签订的《存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审的主要争议焦点为况志清在案涉合同的履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。案涉合同约定，买卖双方应在卖方贷款审批通过后3个工作日前往房产交易中心办理过户手续。祝颖陈述其于2016年6月2日贷款审批通过，而根据本案查明的事实，2016年6月3日祝颖、况志清及房天下经纪公司共同前往成都房管局申请办理案涉房屋过户手续，可见，况志清按合同约定履行了该义务。而导致双方未能办理过户手续的原因在于案涉房屋为经济适用房，根据相关规定，该房屋只有在取得房屋所有权证和土地使用权证三年以后才能上市交易。案涉房屋的房屋所有权证于2012年12月27日取得，国有土地使用权证于2013年6月20日取得，因此，案涉房屋2016年6月20日后才能上市交易，而2016年6月3日尚不能办理过户，该责任不应归责于况志清。此后，况志清及时补缴了土地出让金，于2016年9月1日取得准予上市交易通知单，并于当日将案涉房屋过户至祝颖名下。可见况志清一直在积极、诚信地履行其合同义务。因此，一审判决认定况志清不承担违约责任正确，本院予以维持。综上所述，祝颖的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6432元，由祝颖负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年十一月十五日书记员  袁龙飞