四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11628号上诉人（原审被告）：成都合能新城市广场管理有限公司。住所地：成都市青羊区王家塘巷*号。法定代表人：侯永桥，总经理。委托代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托代理人：李倩倩，女，1985年2月25日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：胡清文，男，1970年3月27日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人成都合能新城市广场管理有限公司（以下简称合能新城市公司）因与被上诉人胡清文房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合能新城市公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回胡清文全部诉讼请求；本案一二审诉讼费用由胡清文承担。事实与理由：1.因合同已履行期满，本案应根据《中华人民共和国合同法》第235条规定执行，合能新城市公司交付的商铺已经满足胡清文进行经营的条件，符合法律规定的交铺标准。原审法院认定“双方合同对交还标准没有约定”，依据胡清文与案外人签订的房屋买卖合同标准要求合能新城市公司按此执行，是适用法律错误。一审法院以天花板和地板问题认定合能新城市公司不能交付，不合理也不合法。2.合能新城市公司已按法律规定恢复房屋且满足商业使用条件，也向胡清文寄送了《商铺退还通知书》，此后并未实际使用房屋，应认定为已履行返还义务。一审法院认定合能新城市公司未完成交还租赁房屋的义务，应继续支付占用费，该认定存在错误。胡清文辩称，出售房屋的开发商和承租人，都是合能新城市公司，一审判决按房屋买卖合同纠纷进行审理是正确的。合能新城市公司未按时交房，自己也没有收钥匙，现在房内都是垃圾，根本无法使用，不能构成交付，故请求维持一审判决。胡清文向一审法院起诉请求：1.合能新城市公司按胡清文与开发商成都统建合能房地产开发有限公司（以下简称统建合能公司）约定的商铺装修标准，向其交付案涉商铺并恢复公共区域过道，将天花板恢复至乳胶漆饰面并安装高级灯具，地面恢复至水泥沙浆抹平。2.从2016年1月1日至合能新城市公司按约交付房屋为止，支付房屋占有使用费4372.08元，返还擅自克扣的税费2623.2元。3.确认双方的房屋租赁合同关系已于2015年12月31日解除。4.合能新城市公司返还案涉租赁房屋。一审法院认定事实：胡清文与合能新城市公司于2005年8月29日签订《委托招租协议书》，约定：甲方是“合能·新城市广场”商铺（建筑面积10.13平方米，最终以成都市房屋产权监理处核定面积为准）的合法所有权人，现全权委托乙方在协议期内独家对外招租，乙方接受甲方的委托，拥有对商铺进行独家招租的权利；承租期限为五年，自2005年8月28日至2010年12月31日（承租期限可根据商家具体情况延长或缩短，但延长或缩短不超过6个月），租金标准为第1-5年及剩余期限107.9元/平方米/月，即月租金为1093.02元/月。2010年4月20日，胡清文（甲方）与合能新城市公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：鉴于甲方所购“合能新城市广场”A栋商铺，经成都市房屋产权监理处最终核定建筑面积为10.13平方米，甲、乙双方在平等协商的基础上就双方签订的《委托招租协议书》，自愿达成如下补充协议：一、承租期限为在原协议基础上延长至2015年12月31日；二、延长期间的租金标准为108元/平方米/月，即月租金为1094元。一审法院另查明，位于成都市青羊区1号1层215号建筑面积为10.13平方米的商铺于2004年1月4日进行了商品房买卖合同备案，备案的出卖人为成都统建合能房地产有限公司、买受人为胡清文。成都市青羊区新华西路派出所于2007年10月10日盖章出具《新城市广场门牌号变更证明》，载明：位于成都市青羊区“新城市广场”项目，经重新核定原西大街1号1（A）幢现变更为宁夏街170号（1）幢，其中1楼215号商铺变更为1062号商铺。位于成都市青羊区，建筑面积为10.13平方米的房屋（房屋唯一号234743）现登记在胡清文名下。一审审理中，双方当事人一致认可胡清文于2016年1月24日收到合能新城市公司邮寄的《商铺退还通知书》。胡清文认可合能新城市公司已经向胡清文支付了2016年1月1日以前的租金（除了克扣的2623.2元）。胡清文认可合能新城市公司于2016年6月1日向胡清文支付了913.01元。一审审理过程中，为核实案涉铺面现状，一审法院前往案涉房屋处对房屋现状进行了勘查并制作了工作笔录，经法院工作人员、胡清文及合能新城市公司代理人现场一致核实，确定了以下关于案涉房屋的现状：1.天花没有乳胶漆饰面，安装了灯具，胡清文认为此安装的灯具并非高级灯具，合能新城市公司认为该灯具已满足交付要求；2.案涉房屋的地面系水泥沙浆，但是未抹平；3.案涉房屋的钥匙现在合能新城市公司手中。一审法院认为，胡清文将自己所有的案涉房屋租与合能新城市公司，并与合能新城市公司签订《委托招租协议书》和《补充协议书》，这两份协议系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于胡清文要求合能新城市公司将案涉房屋恢复原状的诉请，一审法院认为，根据前述认证，因原合能新城市公司之间未就返还租赁物标准进行约定，结合胡清文从开发商处收取房屋的时间和签订《委托招租协议书》的时间，胡清文有权主张要求合能新城市公司按照《商品房销售合同》附件约定的标准将案涉租赁物恢复原状，现胡清文主张合能新城市公司按《商品房销售合同》附件三1F2（B）区（店中店）的装修标准修复铺面，一审法院认为，虽然《商品房销售合同》附件并未明确案涉租赁房屋是否位于1F2（B）区（店中店），但结合《商品房销售合同》附件一1（A）栋商铺首层平面图，以及一审法院工作人员现场勘察的情况，一审法院对案涉房屋属于《商品房销售合同》附件三约定的1F2（B）区（店中店）予以认定，胡清文主张合能新城市公司按照该约定标准恢复房屋具有合理性，一审法院对该标准予以采纳，而经现场勘察确认，案涉房屋的天花没有乳胶漆饰面，但安装了灯具，案涉房屋的地面系水泥沙浆，但未抹平；合同约定“天花：乳胶漆饰面，安装高级灯具；地面：水泥沙浆抹平”；故胡清文有权要求合能新城市公司恢复天花乳胶漆饰面、恢复地面水泥沙浆抹平，但因胡清文未提交关于高级灯具的标准或依据，故对于胡清文关于现在的灯具不属于高级灯具的主张，一审法院不予支持。胡清文的第1项诉请还包括要求合能新城市公司恢复铺面外的公共区域的过道，一审法院认为，案涉的租赁物系铺面，胡清文既未举证证明合能新城市公司有为胡清文恢复铺面公共区域的义务，也未举证证明合能新城市公司存在破坏铺面外公共区域过道的行为，一审法院对该部分诉请不予支持。胡清文关于要求确认原合能新城市公司之间的房屋租赁合同关系已于2015年12月31日解除的诉请以及要求合能新城市公司返还租赁房屋的诉请，一审法院认为，虽胡清文收到了合能新城市公司向其邮寄的《商铺退还通知书》，但胡清文、合能新城市公司双方之间并未约定胡清文收到《商铺退还通知书》即视为合能新城市公司已交房，前述与《商铺退还通知书》内容一致的《收铺通知》虽载明“于2016年1月28日至2016年1月30日9：30—17：00莅临新城市广场A栋1楼与我司办理商铺交接手续，如您逾期未来与我司办理商铺交接手续，则自我司通知之日起视为商铺交接手续办理完毕之日，相关租赁费用我司结算至通知之日前一日为止”，但该内容系合能新城市公司的单方陈述，胡清文未予认可，且根据前述认定，合能新城市公司在通知胡清文收房时并未将房屋恢复原状，故合能新城市公司并未完成交还租赁房屋的义务，胡清文关于要求合能新城市公司返还租赁房屋的诉请成立，一审法院予以支持；并且本案中，胡清文、合能新城市公司并未达成合能新城市公司继续租用案涉租赁物的合意，而双方之间签订的《委托招租协议书》及《补充协议书》中的租赁期已届满，双方之间的房屋租赁合同关系因租赁期届满已于2015年12月31日终止，胡清文关于要求确认双方之间的房屋租赁合同关系已于2015年12月31日解除的诉请主张，该主张说法不准确，一审法院不予支持。胡清文关于要求合能新城市公司支付房屋占有使用费的诉请，一审法院认为，因胡清文、合能新城市公司双方一致确认房屋钥匙现在在合能新城市公司处，故合能新城市公司并未将案涉房屋实际退还与胡清文，而胡清文、合能新城市公司双方约定的租赁期已届满，合能新城市公司实际占有该房屋给胡清文造成了损失，应向胡清文的所有权人即胡清文支付房屋占有使用费，该费用应以《补充协议》约定的租金标准计算，即按1094元/月的标准支付从2016年1月1日起计至合能新城市公司实际返还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费；但该合能新城市公司应付的房屋占有使用费用应扣除合能新城市公司于2016年1月后向胡清文支付的款项913.01元，为了计算方便，将913.01元换算为25天的房屋占有使用费（913.01元÷1094元/月×30天=25天），品迭后合能新城市公司应向胡清文支付从2016年1月26日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费。关于胡清文诉请要求合能新城市公司支付2623.2元租金的诉请，一审法院认为，根据前述认证，合能新城市公司实际代胡清文支付的税费与胡清文诉请的克扣的费用相符，虽合同中并未约定由合能新城市公司代胡清文缴纳税费，但该笔费用已实际产生，且缴税的主题应为胡清文，故对于胡清文的该部分诉请，一审法院不予支持。关于胡清文要求合能新城市公司支付损失的诉请，一审法院认为，胡清文未举证证明合能新城市公司未及时交付房屋的实际损失，胡清文的此项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，对胡清文的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、合能新城市公司于判决发生法律效力之日起二十日内将胡清文所有的位于成都市青羊区、建筑面积为10.13平方米的房屋（房屋唯一号234743）的天花恢复至乳胶漆饰面、地面恢复至水泥沙浆抹平，并于恢复原状后的三日内将该房屋返还给胡清文；二、合能新城市公司于判决发生法律效力之日起二十日内按1094元/月的标准向胡清文支付从2016年1月26日起至实际返还位于成都市青羊区房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回胡清文的其余诉讼请求。二审中，合能新城市公司提交了与案涉商铺位于同一区域的其他租赁房屋的现状照片9张，反映新的商户租赁房屋后统一进行了整体装修，天花板均重新进行了装修装饰。拟证明案涉商铺现在的状态符合正常使用后的状况，不影响胡清文继续对外出租使用。胡清文认可上述照片内容的真实性，但认为这些房屋是十多家业主的房产，照片显示的是承租后重新装修的情况，而且都在营业，与自己的房屋情况不同，因此对自己的房屋的状况无证明力。本院审查认为，胡清文认可上述照片的真实性，且对合法性不持异议，本院认可其真实性、合法性；因上述照片反映了周边出租房屋装修后使用的状况，与本案争议的案涉商铺出租后应具备的状态具有关联性，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，与案涉商铺处于同一区域的其他商铺被有关商家租赁后，对天花板、门面重新进行了装饰装修。合能新城市公司二审中认可向胡清文支付的913元支付的是2016年1月1日至同月27日之间的费用。胡清文认可该款已收到。胡清文收到的《收铺通知书》载明，我司承租经营了您位于成都市新城市广场的商铺，并与您签署了《委托招租协议书》，前述协议已到期，我司将不再承租您的商铺，请您于2016年1月28日至2016年1月30日9：30—17：00莅临新城市广场A栋1楼与我司办理商铺交接手续。如您逾期未来与我司办理商铺交接手续，则自我司通知之日起视为商铺交接手续办理完毕之日，相关租赁费用我司结算至通知之日前一日为止。落款人为合能新城市公司，落款时间为2016年1月22日，以上事实，有二审中经质证的有关商铺外观、内部装修照片、《收铺通知书》，双方当事人在二审中的陈述等证据，予以证实。本院认为，胡清文与合能新城市公司通过签订《委托招租协议书》和《补充协议书》，约定由胡清文交付房屋给合能新城市公司对外出租经营，合能新城市公司按期向胡清文支付租金，本案的性质应认定为房屋租赁合同纠纷，且上述协议中约定的权利义务系双方当事人真实意思的表示，因不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是合能新城市公司应按何种标准返还案涉商铺，二是合能新城市公司是否已履行返还租赁物的义务。现结合事实证据分析认定如下：一、关于合能新城市公司向胡清文返还按商铺的标准问题，本院认为，首先，因案涉合同的性质为房屋租赁合同，案涉商铺的返还应在租赁合同范畴内确定返还标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案虽然存在由合能新城市公司代表胡清文从出卖人处接收的事实，但合能新城市公司与案涉商铺的出卖人并非同一主体，且本案双方当事人后期通过向其他商家出租以获取租金和管理利益，故合能新城市公司接收后的长期出租经营以及随之产生的装饰装修，符合双方约定的租赁物的正常使用范围，在案涉协议未约定返还方式的情况下，合能新城市公司应按案涉商铺被出租用于商业经营后的状态返还。因此，一审判决合能新城市公司按商铺销售合同约定的交付标准恢复原状，与房屋已长期出租使用的客观事实和法律规定不符，本院予以纠正。其次，案涉商铺为大型商业建筑内难以与周围商铺有效区分的开放式产权面积，实际使用面积又仅为5.61平方米，根据委托招租的合同性质和当前相邻区域其他房屋的装修使用状况，在长期的租赁过程中，次承租人通常会对其进行二次装修，必然会对天花板、地面、灯具造成替代式改造或一定的损坏。从一审法院工作人员查看现场情况看，案涉商铺仅存在天花板未刷乳胶漆、地面为水泥地面但未进行砂浆抹平、灯具被安装为普通灯管，也无堆满垃圾的情况，故该商铺的现有状况应认定为被出租使用后的状态，合能新城市公司以上述状态向胡清文返还符合法律规定。因此胡清文要求按商铺交房面积和标准恢复原状后交付的诉讼请求不能成立，本院不予支持。二、关于合能新城市公司是否已履行返还义务的问题，本院认为，案涉租赁合同的租赁期限于2015年12月31日届满，根据合同法第二百三十五条规定，合能新城市公司有交还胡清文商铺的义务。在合能新城市公司认可届满日期至2016年1月27日为不定期租赁并支付费用的情况下，其向胡清文送达了收铺通知书，因该通知明确提出了返还意愿和相关后果，应视为其履行退还义务的具体体现。同时，案涉合同已经到期，合能新城市公司又不存在违约行为，租赁物的返还需双方相互配合才能完成，故此时租赁物的返还不应完全确定为合能新城市公司的义务，胡清文也应在合同到期后及时办理接房手续。因此，在无证据证明胡清文曾前往接收的情况下，合能新城市公司向胡清文送达收房通知应认定为已履行返还义务。故胡清文关于合能新城市公司向其返还案涉商铺并支付占用使用费的诉讼请求亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人合能新城市公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但判令合能新城市公司按房屋买卖合同约定标准返还房屋，并支付房屋占有费存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初3405号民事判决；二、驳回胡清文的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，均由被上诉人胡清文负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十一月二十四日书记员  袁龙飞