南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初1579号原告：丁永峰，男，汉族，1972年7月11日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：程高明，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹雯娜，江苏法德永衡律师事务所实习律师。被告：徐永康，男，汉族，1983年3月9日出生，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯有福，江苏东南律师事务所律师。原告丁永峰与被告徐永康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2017年6月26日、2017年10月17日公开开庭进行审理。原告丁永峰及其委托诉讼代理人程高明、尹雯娜，被告徐永康的委托诉讼代理人冯有福到庭参加了诉讼。被告徐永康参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告丁永峰诉称，2016年1月10日，原告与被告在南京泽房置业顾问有限公司（以下简称泽房置业公司）组织下签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，合同约定：被告将其名下位于南京市栖霞区某某雅小区X栋X单元XXXX室的房屋以96万元价格出售给原告，原告为此支付定金2万元。合同签订后，被告提出暂时不能办理变更手续，要求延期。2016年2月28日，双方又签订了《补充协议》一份，约定过户时间推延。后据原告了解，被告对上述房屋并存在法律上的所有权，故原告于2017年2月28日发函解除双方此前签订的合同。原告认为，双方签订协议后，应依约履行。被告在不具备转卖条件下将案涉房屋出售给原告，并收取定金，原告未能及时购得房屋，给原告造成巨大的损失，被告应当按合同约定赔偿原告违约金。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告违约金9.6万元及利息（自立案之日按同期银行贷款利率支付至实际给付之日止），判令被告承担本案诉讼费。被告徐永康辩称，双方签订合同是真实的。在签订合同时，被告就已经告知案涉房屋是多余的拆迁安置房，并告知愿意帮原告找人购买此房屋。所以，在合同第七条中才有约定：甲方需要工作日向政府报备，若非甲方不想出售，造成不能成交，双方免责。被告根本没有违约，并已经将2万元定金退还给原告。合同第一条约定了房屋来源是开发商，并非被告所有，原告是知道的。根据合同约定如果房屋买不成，双方免责，故原告的诉请不应当支持。经审理查明，2016年1月10日，原告丁永峰与被告徐永康在泽房置业公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，该合同主要内容为：甲（被告徐永康）方（原告丁永峰）、丙（泽房置业公司）三方在自愿、平等和协商一致基础上，就丙方接受甲、乙方委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同并完成其他服务事项达成一致，订立本合同；房屋所有权人徐永康，房屋坐落某某雅小区X栋X单元XXXX室，丘号见证，产权证号见证，土地证号见证，建筑面积76平方米，房屋来源开发商，房屋售价96万元，净得；乙方应于2016年1月13日前一次性将佣金支付给丙方；违约金为9.6万元。在该合同中，三方又附加了《补充协议》，约定：乙方于本合同签订当日支付购房定金2万元整给甲方，于2016年1月31日前支付房款94万元整给甲方，并在开发商更名取购房合同（被告处的合同表述为“并在开发商处办理变更取得购房合同”）。同时，在补充协议中用手写方式增加了第10条，即：甲方需要工作日向政府报备，若非甲方不想出售造成原因不能成交，双方免责。合同签订的当天，原告丁永峰支付了定金2万元，并向泽房置业公司支付了中介费2万元。被告徐永康向原告丁永峰出具了2万元定金收条，泽房置业公司向被告徐永康出具了收条，并将定金2万元托管。2016年2月28日，原告丁永峰与被告徐永康及泽房置业公司业务员李某甲签订了《补充协议》，协议约定：因暂时不能办理过户手续，三方商定办理过户手续时间延期至于办理之至（日）起三十日内，过户当日必须付清房款，其他按照原合同不变。此后，因被告徐永康不能将案涉房屋到政府部门进行报备，以致案涉房屋不能更名，无法进行交易。2017年2月28日，原告丁永峰通过手机向被告徐永康发出短信，通知被告徐永康解除双方此前签订的合同，并要求被告徐永康退还定金2万元，支付违约金9.6万元。后被告徐永康向原告丁永峰退还了定金2万，泽房置业公司向原告丁永峰退还了中介费2万元，并将托管的定金2万元退还给被告徐永康。因被告徐永康未向原告丁永峰支付违约金9.6万元，故原告丁永峰诉至法院，要求处理。庭审中，原告丁永峰认为被告徐永康违反诚实信用原则，致使房屋买卖合同不能交易，被告徐永康应当承担责任，故坚持其诉讼请求，同时申请了泽房置业公司人员张某某出庭作证。张某某证实：在买卖合同中徐永康不是案涉房屋所有人，徐永康明确表示案涉房屋是开发商的；能够办理产权证就能履行合同，办不了产权证就解除合同；其在三方签订合同时已将案涉房屋的性质及合同履行风险告知了原被告双方；原告丁永峰所交纳的定金2万元一直在泽房置业公司。被告徐永康则认可泽房置业公司在签订合同时已向原被告双方告知了案涉房屋的性质及合同履行风险，认为三方签订的合同是附条件的，其也将后果告知了原告丁永峰，其不存在违约行为，不应当支付违约金。因双方各持己见，以致调解无效。另查明，原告丁永峰与被告徐永康在庭审中均认可双方与泽房置业公司签订的《房地产买卖中介合同》已于2017年2月28日解除。庭审结束之后，本院就《房地产买卖中介合同》签订相关事实向泽房置业公司的具体经办人李某甲进行了调查。李某甲向本院证实：在签订合同时讲的很清楚，这个房子没有产权证，需要到开发商处直接更名，由徐永康带去找人更名，其已将购买案涉房屋的风险告知双方；徐永康提出合同中需要附加一个条款，说这个房屋需要向政府报备才能卖，如果报备不成，三方免责；为了避免风险，其将丁永峰支付的定金交由公司托管，由徐永康出具收条给丁永峰，其向徐永康出具了收条；丁永峰向其公司支付了中介费2万元，其公司承诺如果房屋买卖不成功，中介费全额退还；合同中补充协议第10条的含义是如果房屋能正常交易，而徐永康因为其他原因不想卖给丁永峰，则徐永康需要承担违约责任，如果不是因为徐永康的原因造成房屋不能买卖，则双方各不承担责任。上述事实，有双方当事人陈述、原告丁永峰提供的《房地产买卖中介合同》、定金及中介费收条、微信聊天记录打印件、建设银行银行卡客户交易查询打印件、证人证言，本院庭审、质证、调查笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告丁永峰与被告徐永康在泽房置业公司居间下签订了《房地产买卖中介合同》，在该合同中对案涉房屋表述为：所有权人徐永康，房屋坐落某某雅小区X栋X单元XXXX室，丘号见证，产权证号见证，土地证号见证，建筑面积76平方米，房屋来源开发商。合同补充协议第10条约定为，甲方（徐永康）需要工作日向政府报备，若非甲方不想出售造成原因不能成交，双方免责。泽房置业公司具体经办人员证实在上述合同时，中介公司已将案涉房屋的性质及购买风险告知原被告双方，且为了规避风险，泽房置业公司将丁永峰支付的定金2万元进行了托管。上述事实证实了原告丁永峰对案涉房屋的性质及购买风险是知晓的。现原告丁永峰主张被告徐永康在合同履行中的行为构成违约，但无证据证实案涉房屋不能交易系被告徐永康个人原因造成的，故根据双方签订的《房地产买卖中介合同》中补充协议第10条的约定，被告徐永无需承担责任。因此，原告丁永峰主张被告徐永康的行为构成违约并要求其支付违约金9.6万元的请求，本院不予支持。庭审中，原被告双方均表示《房地产买卖中介合同》已于2017年2月28日解除，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告丁永峰的诉讼请求。案件受理费2200元，减半收取为1100元，由原告丁永峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇一七年十一月二十九日书记员  胡 娟