江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终2579号上诉人(原审原告)：宗亮，男，1984年10月31日生，汉族，住江苏省常州市新北区。被上诉人（原审被告）：赵国萍，女，1966年8月16日生，汉族，住江苏省常州市新北区。原审原告：郭陈丽，女，1987年5月28日生，汉族，住江苏省常州市新北区。上诉人宗亮与被上诉人赵国萍、原审原告郭陈丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院作出的（2017）苏0411民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗亮上诉请求：1、请求撤销常州市新北区人民法院作出的（2017）苏0411民初1490号民事判决，依法改判被上诉人退还上诉人租金16000元、转让费12360元及押金1000元，合计29360元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审认定事实不清，适用法律不当，理由如下：一、上诉人已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。在双方签订的租房协议和续租房协议中，对双方的权利和义务均有明确约定，上诉人按照合同约定支付了全额的房屋租金、押金以及转让费，履行了自己的义务，但被上诉人却未能按租房协议内容履行自己的义务，构成了根本违约，导致上诉人损失惨重，应承担违约责任。在续房租协议中，双方明确约定租房时间为2016年7月1日至2017年7月1日，上诉人已按约定支付了全额的租金等费用，被上诉人应当保证上诉人在租期内对房屋的正常使用和经营，但在租赁期间，该房屋的所有权人唐长福多次赶上诉人搬离，致使上诉人无法正常经营。2016年12月1日，唐长福更是书面告知上诉人必须在2016年12月10日之前搬离，上诉人租赁的房屋系店面房，并非用于居住，因房东的多次骚扰，已无法正常经营，上诉人无奈只能搬离。而在此期间，被上诉人却没有任何说话，也没有和房东沟通协商，导致上诉人被赶，依照协议约定，被上诉人应当退还所有转让费以及一年的租金。二、被上诉人隐瞒事实，骗取房租金和转让费，行径恶劣，协议真实有效，被上诉人应当兑现承诺。上诉人在与被上诉人签订续租房协议时，上诉人要求与房东见面，但是被上诉人承诺绝对没有问题，其完全有权利转租，能保证在租赁期限内正常经营，并在协议中作出了如有违约愿意退还一切费用的承诺。上诉人是基于此种承诺才租赁该房屋，被上诉人应兑现其承诺。三、被上诉人在一审中虚假陈述，被上诉人与房东之间的打款可能存在其他经济关系。被上诉人在庭审中说第二次的合同以及租金押金均交给了房东，那为何房东还几次三番的来赶上诉人离开，要求搬离的通知也是房东本人亲笔书写，此前也多次来滋事。被上诉人与房东之间的打款行为不能证明其转让了房租金，可能存在其他经济往来，即便是转让房租金和押金，但事实上房东并未按照协议保证上诉人的承租权，被上诉人与房东之间的约定也与上诉人无关，上诉人所有的租金、转让费、押金均是交于被上诉人，上诉人与房东之间并无合同关系，也无权向其要求返还房租金等。综上，恳请法庭在了解事实情况后，支持上诉人的请求。原审原告郭陈丽未作陈述。被上诉人赵国萍未作答辩。宗亮、郭陈丽向一审法院起诉请求：1、赵国萍退还房屋租金16000元，转让费12360元，押金1000元，以上合计29360元；2、本案诉讼费由赵国萍承担。一审法院认定事实：郭陈丽与赵国萍于2015年10月16日签订《租房协议》一份，约定，赵国萍将沿江东路156号门面房一套租给郭陈丽，租金为每年16000元，押金1000元（到期自动退还），租期为两年（2015年7月1日-2017年7月1日）。租金一年一付。同时载明，房租8个月10640元（2015年11月-2016年7月1日），转让费12360元已收。2016年7月1日，宗亮与赵国萍签订《续租房协议》一份，约定，甲方租给乙方房屋2016年7月1日-2017年7月1日，房租16000元整，去年交押金1000元整，如有违约退还所有转让费及一年租金。同时载明，房租款16000元已清。庭审中，宗亮、郭陈丽还提交了落款署名为唐长福的通知一份，落款时间为2016年12月1日，载明：我是房主，我的房子是租给赵国萍的，至今年12月1日到期，她转给你们，我不知道，现在通知你们于这月10号搬走，如不搬走，后果自负。现宗亮、郭陈丽认为，根据合同的约定，赵国萍已经构成违约，要求其承担返还租金、转让费、押金的违约责任。经多次协商未果，宗亮、郭陈丽遂起诉来院，要求处理。另查明：根据闸北村委会的证明，郭陈丽系宗亮的表弟媳妇。庭审中，关于剩余房屋租金及押金转交问题，赵国萍主张，其已于2016年7月5日，将剩余房租及押金共计9750元，通过银行转账的方式转交给了房东唐长福，并提供农行交易明细一份；宗亮、郭陈丽则陈述称，转交的当时，无人告知，过了一个星期左右，其跟房东联系的时候，房东在电话中告知了转交房租的事情。关于实际搬离的时间，宗亮、郭陈丽陈述为2017年1月底；赵国萍称，不清楚。关于搬离的原因，宗亮、郭陈丽陈述称，双方就是否续签合同至2017年12月1日的问题未达成一致意见，所以，房东要求其搬走；赵国萍称，不清楚。关于赵国萍合同到期后，宗亮、郭陈丽搬离前，房东是否向宗亮、郭陈丽索要过租金的问题，宗亮、郭陈丽陈述称，房东没有索要过租金，只是一直要求续签合同。关于宗亮、郭陈丽与房东联系的问题，宗亮、郭陈丽陈述称，2016年8、9月份，因续签合同问题，其与房东见过面。关于租金支付情况，赵国萍陈述称，其与房东之间的租金一年一付，每年15000元，2016年度的租金是2015年12月1日支付的，2016年7月5日，其转交给房东的是其合同期满后至2017年7月1日止的房租及押金共计9750元，且第二次签订的合同也给了房东。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：赵国萍是否存在违约行为？如果存在，宗亮、郭陈丽要求赵国萍承担返还租金、转让费及押金的违约责任是否有相应的合同依据？针对上述争议焦点，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宗亮、郭陈丽提供的证据不足以证明赵国萍存在违约行为，应承担举证不能的不利后果，主要理由如下：第一，宗亮、郭陈丽主张赵国萍存在违约行为的主要依据是唐长福出具的通知，而该通知载明的主要事实与客观情况并不相符，不能作为认定赵国萍存在违约行为的依据。通知中提到的房东对转租一事不知情不符合客观情况，因为，庭审中，宗亮、郭陈丽陈述称，其与房东唐长福于2016年8、9月份就已见面谈论过续签合同的事情，表明房东此时对转租一事已知情。通知中提到要求宗亮、郭陈丽2016年12月10日搬走与客观情况不符，因为，庭审中，宗亮、郭陈丽陈述，其实际搬离的时间为近两个月以后2017年1月底；第二，赵国萍合同到期并未对宗亮、郭陈丽续租房屋造成实质影响。因为，宗亮、郭陈丽实际搬离时间为赵国萍合同期满的近两个月之后；第三，赵国萍不存在明显过错，无证据证明其存在违约行为。庭审中，宗亮、郭陈丽陈述称，赵国萍合同期满后，在其搬离前，房东未向其索要过房租，表明赵国萍所称，其已将合同期满后的剩余房租转交给了房东的说法是可信的，否则，房东不可能在赵国萍合同到期后，长达两个月不向宗亮、郭陈丽主张房租。赵国萍将合同期满后的剩余房租转交给了房东，宗亮、郭陈丽在庭审中也认可其在与房东的通话中获悉了这一情况，且当时未提出异议，表明宗亮、郭陈丽对赵国萍的行为是默许的，赵国萍在此过程中未违反诚实信用原则，无明显过错，不存在违约情形；第四，赵国萍合同期满后，合同相对方已变更为房东唐长福，现宗亮、郭陈丽再要求赵国萍承担违约责任缺乏法律依据，不符合合同相对性的原理。赵国萍将合同期满后的剩余房租及押金转交给了房东，房东未提出异议，宗亮、郭陈丽在获悉这一情况后，也未提出反对意见，可以认定双方及房东三方之间就合同主体变更事宜达成了口头的一致意见。赵国萍将剩余房租及押金转交给房东行为，在法律上可以视为其将合同权利义务概括转移给了房东，宗亮、郭陈丽的合同相对方也随着转交行为的完成变更为了房东唐长福。因此，宗亮、郭陈丽在赵国萍合同期届满后，仍要求赵国萍承担违约责任不符合合同相对性原理，缺乏法律依据。综上，宗亮、郭陈丽认为赵国萍存在违约行为的主张不能成立，不予支持。既然违约行为这一前提不能成立，则宗亮、郭陈丽基于违约行为，要求赵国萍承担相应违约责任的诉讼请求自然也不能成立，亦不予支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回宗亮、郭陈丽的诉讼请求。案件受理费减半收取267元，由宗亮、郭陈丽负担。二审中，宗亮提交2016年7月1日和7月11日接处警工作登记表两份，2016年7月1日接处警工作登记表显示报警人为赵婷，简要报警内容：租赁纠纷，租户不给钱也不搬走；处警经过及结果：宗亮与赵国萍有租房纠纷，协商解决。宗亮陈述该份接处警工作登记表想证明其想见房东，报警人赵婷是赵国萍之女。2016年7月11日接处警工作登记表显示报警人为宗亮，简要报警内容：租房纠纷；处警经过及结果：到现场了解系房东唐长福五年前将房子租给赵国萍开店，去年赵国萍又转租给宗亮，现房东唐长福要跟宗亮重新签订合同，三方为了相互退多少租金以及违约金有分歧。宗亮据此证明房东知道其租了房子，不想让其租，故报警。宗亮同时陈述报警之后其向房东唐长福要求至少租到房东唐长福和赵国萍合同到期，房东唐长福也表示同意，但这期间，房东唐长福经常找宗亮麻烦。二审中，经查阅一审卷宗，2017年5月17日一审庭审中，审判员问：通知形成过程？宗亮、郭陈丽回答：我怕法院口头协议不成立，所以我就让房东写了一份通知。当时我要求房东写一份要我搬走的通知，他就写了这样的一份通知，内容都是房东自己写的。宗亮、郭陈丽在该日庭审中同时陈述“她当时将9750元转给房东的时候没有人告知我，我也不清楚。后来过了一个星期我跟房东联系的时候，房东跟我说合同需要从2017年7月1日签到2017年12月1日，在电话里房东提到了被告将剩余房租给了他的事情”“大概到了2016年8、9月份的时候我与房东见过面，主要是房东为了想跟我续签合同，签到2017年12月1日，当时我没同意。”本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宗亮主张赵国萍存在违约行为，应就该主张承担举证责任，现其认为赵国萍违约的主要证据为唐长福出具的通知，但该通知系唐长福应宗亮要求出具的个人单方陈述，通知载明的主要事实也与客观情况存在出入，不能单独作为赵国萍存在违约行为的依据。其次，赵国萍于2016年7月将2016年12月1日之后的剩余租金及押金转交给唐长福，宗亮在与唐长福电话通话中获悉该情况后并未提出异议，后亦继续租用涉案房屋，应视为2016年12月1日之后的房屋租赁合同的相对方已变更为唐长福，故宗亮主张赵国萍违约的事实，因证据不足，本院难以采信，其上诉理由，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由上诉人宗亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘敬兵审 判 员  吴立春代理审判员  代家军二〇一七年十一月七日书 记 员  吴 冰