云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2823民初941号原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路502号。法定代表人：ＸＸＸ，职务执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员。特别授权代理。被告：张正芳，女，1971年02月25日出生，汉族，重庆市万州县人，无业，住勐腊县。被告：仁冬初，男，1970年06月21日出生，汉族，云南省勐腊县人，驾驶员，住勐腊县。原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告张正芳、仁冬初物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告张正芳到庭参加诉讼，被告仁冬初经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2012年5月1日至2016年12月31日期间的物业费、年垃圾处理费、水电运行费共计5258元（其中，物业费4250元、年垃圾处理费528元、水电运行费480元）。2、判决二被告支付原告上述拖欠款项的违约金共计983.81元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，2012年5月1日至2012年12月31日期间应收额736元，违约日期从2013年1月1日起至2017年8月31日止，共2040天。4.35%×130%×736元÷360天×2040天=235.85元；2013年1月1日至2013年12月31日期间应收额1084元，违约日期从2014年1月1日起至2017年8月31日止，共1680天，4.35%×130%×1084元÷360天×1680天=286.07元；2014年1月1日至2014年12月31日期间应收额1150元，违约日期从2015年1月1日起至2017年8月31日止，共1320天。4.35%×130%×1150元÷360天×1320天=238.45元；2015年1月1日至2015年12月31日期间应收额1216元，违约日期从2016年1月1日起至2017年8月31日止，共960天，4.35%×130%×1216元÷360天×960天=183.30元；2016年1月1日至2016年12月31日期间应收额1072元，违约日期从2017年1月1日起至2017年8月31日止，共240天，4.35%×130%×1072元÷360天×240天=40.41元。以上合计983.81元。）事实和理由：2007年11月26日，被告与勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订了1份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县××小镇××单元××室，建筑面积108.4㎡（含公摊面积）的房屋。2008年11月30日，海诚公司与原告签订了《南腊小镇物业服务委托合同》，海诚公司委托原告为勐腊县南腊小镇二期提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2008年12月15日，海诚公司向被告发出入伙通知书，被告张正芳与海诚公司及原告办理了入伙手续，签订了《南腊小镇前期物业管理服务协议》和《南腊小镇住宅装饰装修管理协议》、《南腊小镇装修管理规定》等，即《南腊小镇业主手册》，双方约定了相关权利义务，其中双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第十一条、第四条约定了违约责任：甲方（指被告）违反协议，不按约定的时间交纳有关费用的，乙方（指原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按3‰交违约金，逾期60天起，乙方有权停止服务和停水、停电。二被告从2012年5月1日至今一直拒交物业费及其它费用，原告多次催交未果。据统计，二被告欠原告2012年5月1日至2012年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计736元，欠2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1084元，欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1150元，欠2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1216元，欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1072元，违约金按逾期的天数、金额，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%上浮30%进行计算，共983.81元。综上所述，原告依法接受海诚公司的委托为被告所在的南腊小镇二期提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和水电运行费，二被告无正当理由拒交物业费等费用，且二被告已实际接受了原告提供的物业服务，二被告拒交物业费的行为已构成违约，依法应承担违约责任，为此原告依法具状诉至法院。被告张正芳辩称，依法驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：1、原告未按《南腊小镇前期物业管理服务协议》成立本小区业主委员监督层，从未召开过业主大会，无人监督物业管理履行物业服务合同，服务质量，服务职责，无视业主监督权、任意搭建车棚进行收费，未履行好其应尽义务。违反协议第一条第一款第8点：业主对物业共用部分、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，小区内单车、摩托车被盗，业主汽车被划被刮蹭，监控系统长期损坏，物业公司不对公用设施设备维修、养护、运行，业主的财产安全无保障。亭台倒塌，也无人修理（违反了《南腊小镇前期物业管理服务协议》第二条第一款：1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。违反协议第三条第二款：1.设备良好，运行正常，无事故隐患；2.建立健全保养、检修制度。）。公共秩序维护混乱，治安安全防范不到位，车辆乱停乱放，外来人员可以任意出入该小区，甚至进入住房楼道贴广告，传销，给居民的生命及财产安全带来严重的威胁。楼阁的灯经常坏，反映了长时间也没人修理，不得已自己修理（违反了《南腊小镇前期物业管理服务协议》第一条第二款：第1点，对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。违反协议第二条第一款：第6点，公共秩序维护、治安安全防范、公共消防等事项的协助管理。违反协议第三条第二款：1.设备良好，运行正常，无事故隐患；2.建立健全保养、检修制度）。僵尸车长期停放，无人管理，车库任意搭建。（违反了《南腊小镇前期物业管理服务协议》第二条第一款：5.车辆停放管理。）小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，有多户人家财物被偷，贴广告、搞传销人员经常出入，给居民生活甚至生命安全带来隐患。小区散步的小路被部分居民拦腰截断，破坏防滑坡，圈地围鸡圈，改变其性质和用途占为己有，变成自家后院，也没有人管理，影响了业主的生活质量，佳和物业公司未制止（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第条第二款：1．对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务和管理；4．制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。）。小区业主改变绿化区的使用功能，个人养殖、种植，私搭乱建，擅自破坏绿化区，砍伐绿化区修建车库、房屋、鸡圈等设施，破坏小区绿化及周边环境，无人管理，放养家禽，影响环境卫生，蚊虫多，受到了污染，存在疾病传播的隐患。由于原告未制止，不作为，小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是（违反了《南腊前期物业管理服务协议》第一条第二款：1．对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务和管理；4．制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；第二条第一款：1．物业共用部位的维修、养护和管理；2．物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；4．公共绿化的养护和管理；6．公共秩序维护、治安安全防范、公共消防等事项的协助管理）。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定收费。根据上述所列举原告种种不作为、不到位，不但造成业主的经济损失，也给生活带来严重不便，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据《合同法》第六十七之规定，对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。同时引述最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法应予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。因原告没有按质按量履行职责，服务不到位等原因，从而促使被告未交纳物业管理的费用，双方有争议。而原告未按《南腊小镇前期物业管理服务协议》流程来处理，违反了《南腊小镇前期物业管理服务协议》第十五条条款：本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁。物业不只是打扫卫生，清理垃圾，还有其它职责这样收物业费不合理。综上所述，被告认为，由于原告没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占，共用设施设备的运行、维修、养护和管理及共用部位的维修、养护和管理均不到位，公共秩序混乱，小区治安案件频发，业主多次向原告和有关部门反映，一直没有得到解决，因此由于原告的严重违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，合理合法。被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。被告对原告种种服务不到位，没有按质按量履行职责，违反《南腊小镇前期物业管理服务协议》之违约责任未达到管理服务质量约定目标，违约在先。但原告诉讼请求违反了《合同法》第六十七条之规定及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条、第六条，请求人民法院依法予以驳回原告所有的诉讼请求。被告仁冬初未作答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同、临时管理规约各1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告张正芳、仁冬初向海诚公司购买位于勐腊县××小镇××单元××室的事实。2、入伙通知书（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告张正芳、仁冬初与海诚公司及原告于2008年12月15日办理入住手续、交接房屋的事实。3、南腊新城物业服务委托合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明原告与海诚公司签订南腊新城物业服务委托合同，约定了双方相关权利和义务，原告受海诚公司委托为南腊新城小区提供物业服务的事实。4、南腊小镇业主手册1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告与原告于2009年1月21日签订《南腊小镇业主手册》约定双方权利义务的事实。5、催费通知书5份、费用明细1份、律师函1份、快递回执单1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告向被告催缴物业费的事实以及被告欠费的详细统计情况。6、违约金计算表1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明违约金计算方法的事实。7、张贴缴费通知书的照片1张（系打印件），欲证明原告在6栋2单元101室张贴缴费通知的事实。8、腊发工（2015）64号文件1份（系复印件），欲证明从2015年4月1日起，物业服务标准为普通住宅每平方米0.75元及原告在该小区进行公示的事实。9、腊发工（2012）48号文件、收款收据各1份（均系复印件，收款收据与原件核对无异），欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一缴纳垃圾费的事实。10、南腊小镇粘贴文件的照片1张（系打印件），欲证明原告把州、县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。11、南腊小镇工作中的照片8张（系打印件），欲证明原告对南腊小镇提供物业服务的事实。经质证，被告对原告提交的证据真实性、合法性、关联性均认可，在临时管理规约中约定至少两年开一次业主大会，但是至今未召开。被告仁冬初未发表质证意见。被告张正芳向本院提交如下证据：1、不缴费的理由和事实1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告不缴纳物业费的事实和理由。2、照片30张（均系打印件），欲证明原告勐腊佳和物业服务有限公司在管理小区不到位，公共绿化带变成养鸡场、餐厅、私人堆放杂物的地方等等，这些行为有损业主的生活环境和共用区域的行使权力。物业应妥善管理业主提出的小区问题。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性不予认可，被告所提交的证据不能直接证明原告有重大违约，根据国家相关规定，如果物业公司在没有重大违约的情况下，业主不得拒交物业费。证据2真实性认可，对表达观点不认可，被告所列的行为应由相关行政部门进行实施处理。被告仁冬初未发表质证意见，亦未向本院提交相关证据材料。对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11被告张正芳质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据1系被告单方制作，与答辩一致，本院在说理部分进行评判。证据2原告认可真实性，能够证明被告居住的南腊小镇部分区域的现状，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2008年11月30日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊小镇物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊新城提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。2009年1月21日张正芳作为甲方与佳和物业公司作为乙方签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》，其中协议第四条“物业管理服务费用”约定，甲方每月需缴纳的物业管理服务费按产权面积为：多层住宅：0.50元/平方米/月。甲方缴纳物业服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳，水、电费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前。乙方将业主当月发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到南腊小镇物业办公室缴纳。第六条“代收代缴收费服务”约定受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），水、电费标准为供水、供电部门单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水电费用分摊采取按业主所拥有产权面积逐月分摊办法。第十一条“违约责任”约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。2015年3月18日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2015]64号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》，规定勐腊县内包括佳和物业公司在内的6家物业公司的服务级别为三级。物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元，执行日期2015年4月1日。佳和物业公司于2015年7月5日通过邮寄方式向张正芳发出《缴费通知书》、《费用明细》、《律师函》，在张正芳、仁冬初居住的住宅门口粘贴《缴费通知书》，要求张正芳交纳2012年5月1日至2016年12月31日期间的物业费4250元、年垃圾处理费528元、水电运行费480元，共计5258元。该费用张正芳至今未缴纳。张正芳、仁冬初系勐腊县南腊小镇二期6幢2单元101室建筑面积为108.4㎡住宅的业主。本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，南腊小镇未成立业主委员会，原告提供的物业服务来源于与海诚公司签订的《南腊小镇物业服务委托合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，该合同属于前期物业服务合同。而后原、被告双方又签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》，该合同未违反法律规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”及第十七条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”对于原告要求被告支付物业费4250元的诉请，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”及第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”原告通过邮寄、在二被告住宅大门粘贴《缴费通知书》、《费用明细》、《律师函》向二被告催交物业费等费用，但二被告至今未履行，故对于原告诉请的物业费，有事实依据，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于物业费支付金额，根据原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用”约定，甲方每月需缴纳的物业管理服务费按产权面积为：多层住宅：0.50元/平方米/月。故本院予以支持2012年5月1日至2016年12月31日物业费3035.20元。对于原告诉请的年垃圾清运费528元，符合原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》约定及《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》规定，本院予以支持。对于原告诉请的年水电运行费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告并未向本院提交证据予以证实其收取年水电运行费的计算依据，故本院对原告要求被告支付480元公摊水电费的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”的规定，对于原告要求被告支付违约金983.81元的诉请，原告自愿将计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%进行计算，未违反法律规定及双方《南腊小镇前期物业管理服务协议》约定，本院予以确认。但对于原告计算违约金的有关费用金额不符合双方约定，本院按照予以支持的相应年度有关费用金额，按原告主张的计算标准进行计算，予以支持违约金530.92元。对于原告根据腊发工【2015】64号文件规定主张2015年4月1日起物业服务费按0.75元/㎡/月收取的诉请，因原、被告双方在合同中并未约定物业服务费的调整按此方式进行调整，故对原告自2015年4月1日起按0.75元/㎡/月收取物业服务费的主张本院不予支持。对于被告辩称无监督机构、未召开业主大会，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占，共用设施设备的运行、维修、养护和管理及共用部位的维修、养护和管理均不到位，公共秩序混乱、小区内业主财物被盗等均非被告可以不缴纳物业费的法定及约定理由，故对于被上述辩解，本院均不予采纳。对于被告提出的原告服务不到位，没有按质按量履行职责，违反《南腊小镇期物业管理服务协议》之违约责任，因原告违约在先被告行使先履行抗辩权的问题，依照原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用”约定“甲方缴纳物业服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳。”的约定看，系被告先缴费原告后服务，且在原告已经对被告所居住小区提供物业服务近8年的情况下被告仍未履行缴费义务，故被告主张的先履行抗辩权没有事实依据且不符合法律规定，其抗辩不成立，本院不予采纳。小区物业居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同支持，物业公司应当多做业主的劝解及说服工作，以长期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度；原告作为物业服务的提供者应增强服务意识，努力提高服务质量，积极回应业主诉求不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第四十二条的规定，缺席判决如下：一.被告张正芳、仁冬初在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2012年5月1日至2016年12月31日期间勐腊县南腊小镇二期6幢2单元101室的物业费3035.20元、年垃圾清运费528元及违约金530.92元，共计4094.12元。二.驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担9元，被告张正芳、仁冬初负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陶琪仙二〇一七年十一月二十九日书记员  周 波