安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5768号上诉人（原审原告）：安徽瑞升新能源科技发展有限公司，住所地安徽省合肥市亳州路135号天庆大厦1501室，统一社会信用代码91340100725539839H（1-1）。法定代表人：李勃，总经理。委托诉讼代理人：李勇，上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，安徽信拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽江南医疗投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市亳州路135号天庆大厦2108室，统一社会信用代码91340100779075283A（1-1）。法定代表人：田江南，总经理。委托诉讼代理人：陈星，职员。被上诉人（原审被告）：田江南，男，1971年4月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，被上诉人（原审被告）：安徽黄山中西医结合医院，住所地安徽省合肥市蜀山区蜀鑫路6号，组织机构代码32545609-X。法定代表人：朱敖荣，院长。委托诉讼代理人：王伟，职员。上诉人安徽瑞升新能源科技发展有限公司（以下简称瑞升公司）因与被上诉人安徽江南医疗投资管理有限公司（以下简称江南医疗公司）、田江南、安徽黄山中西医结合医院（以下简称黄山中西医医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。瑞升公司上诉请求：撤销原判，改判支持瑞升公司全部诉讼请求，由江南医疗公司、田江南、黄山中西医医院承担一、二审诉讼费。事实及理由：瑞升公司、江南医疗公司、田江南三方共同签订了《房屋租赁合同》，田江南系合同当事人，应与江南医疗公司共同承担将房屋恢复原状，返还房屋，支付租金、违约金、占有使用费的合同义务。《房屋租赁合同》约定的违约金标准系当事人自愿意思表示，一审核减后的违约金标准明显过低，无法弥补瑞升公司损失。《房屋租赁合同》约定承租人应按三倍租金标准支付房屋占有使用费，一审将占有使用费支付标准调整为等额约定租金，造成承租人在合同解除前尚需承担逾期支付租金的违约金，在合同解除后拒不返还房屋，却无需承担除等额租金外其他违约费用的不公平局面。依据相关司法解释，黄山中西医医院作为次承租人，应共同承担返还房屋，支付占有使用费的义务。江南医疗公司辩称，瑞升公司与黄山中西医医院存在矛盾，江南医疗公司在田江南协调下与瑞升公司签订了房屋租赁合同，江南医疗公司又将房屋转租给黄山中西医医院。田江南未答辩。黄山中西医医院辩称，黄山中西医医院仅与江南医疗公司存在房屋租赁合同关系。瑞升公司向一审法院起诉请求：确认其与江南医疗公司签订的房屋租赁合同已解除；江南医疗公司、田江南、黄山中西医医院将租赁房屋恢复原状，向其返还租赁房屋，支付其拖欠租金322323.95元、违约金163368.85元（暂计算至2017年2月28日，顺延计算至租金清偿日止）、占用使用费16029.6元（按三倍租金标准，自2017年2月28日暂计算至2017年3月9日，顺延计算至房屋返还日止），承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月28日，瑞升公司（甲方、出租方）、江南医疗公司（乙方、承租方）就瑞升公司所有的合肥市××路××室、××室及××楼××号房屋租赁事宜签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：出租房屋面积共计671.58㎡，租期20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止；租金为综合价20元/㎡/月，第一年度租金为161179.2元，第二年度起租金在上一年度基础每㎡增加10%，五年后双方根据市场价重新确定租金价格；乙方在本合同签订当日支付第一年度租金，以后每年支付一次租金，于每年3月31日前一次性支付（满一年的前一个月支付下一年度租金，先租后用）；乙方同意甲方将本合同项下房屋转租给黄山中西医医院仅限于医院经营活动，乙方租赁房屋应用于合法生产经营，不得从事非法活动，乙方和黄山中西医医院仅限于医院不得将房屋再行转租；合同终止或双方协商一致解除合同后，乙方应将房屋及时返还；本协议签订前，乙方已将103室内墙拆除，合同解除或终止后，乙方应将该拆除部分按原界恢复墙砖，拆建费用由乙方承担；乙方如未按本协议约定期限足额支付租金，须按应付年租金总额按日息千分之一向甲方支付违约金，逾期一个月，甲方有权单方面解除租赁合同，收回房屋；合同解除或终止后，乙方不按约定返还租赁物的，每迟延一日，乙方须按当年日租金标准三倍支付房屋实际使用费；合同解除或终止后，乙方在双方约定合理期限内（不超过一个月）将自己设备等财产搬出等。次日，江南医疗公司法定代表人田江南向瑞升公司指定的韦亚玲银行账户汇入第一年度租金161179.2元。2016年5月13日，瑞升公司向江南医疗公司发出律师函，函件载明：2014年4月28日，贵司与瑞升公司签订了一份房屋租赁合同……根据合同约定，贵司应于2015年3月31日前向瑞升公司支付2015年度房屋租金177297.12元，于2016年3月31日前向瑞升公司支付2016年度房屋租金195026.83元，逾期支付的，需要支付违约金；经核算，截止2016年5月13日，贵司尚欠瑞升公司房屋租金372323.95元，违约金32130.13元……贵司务必于接到本函后三日内立刻向瑞升公司支付上述全部房屋租金及违约金，否则，瑞升公司将依据合同第七条约定，解除与贵司签订的房屋租赁合同，收回租赁房屋，并要求贵司恢复房屋原状，立即支付拖欠的所有房屋租金、违约金。2016年6月3日，田江南签收了该函件。2017年2月22日，瑞升公司向江南医疗公司发出《解除合同通知书》，通知书载明：贵我双方于2014年4月28日签订了一份房屋租赁合同，合同约定由贵方承租我方共计671.58㎡房屋……贵方未能按约支付上述款项，仅由黄山中西医医院向我方支付了5万元房租……经我方慎重考虑，现通知贵方解除2014年4月28日《房屋租赁合同》，双方签订的《房屋租赁合同》自此通知到达贵方时即予解除，请贵方接此通知后3日内务必付清房屋租金、违约金并全部搬出租赁房屋清空贵方所有物品，并将房屋恢复原状返还我方等。2017年2月24日，江南医疗公司收到上述通知。一审庭审中，瑞升公司陈述其与江南医疗公司、田江南共同签订了《房屋租赁合同》，田江南在合同乙方处签名且支付了第一年度租金；田江南陈述其在房屋租赁合同签名系代表江南医疗公司，非个人行为。瑞升公司与江南医疗公司签订《房屋租赁合同》前，黄山中西医医院已实际使用合同项下房屋。2014年4月29日，江南医疗公司、黄山中西医医院签订了一份合同期限自2014年5月1日至2024年4月30日的《房屋租赁合同》。2016年1月28日，黄山中西医医院向瑞升公司转账5万元。一审法院认为，瑞升公司、江南医疗公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。瑞升公司履行了交付房屋义务，江南医疗公司未支付2015年度以后租金，瑞升公司有权依约单方解除合同。江南医疗公司于2017年2月24日收到瑞升公司发出的《解除合同通知书》，且未提出异议，故认定《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，江南医疗公司应在合理期限内将房屋恢复原状并返还房屋，田江南系江南医疗公司法定代表人，在合同上签名系履行职务行为，瑞升公司主张与田江南存在房屋租赁合同关系，缺乏事实和法律依据，不予支持。次承租人黄山中西医医院与瑞升公司无合同关系，且黄山中西医医院不同意代江南医疗公司支付拖欠租金，故瑞升公司诉请黄山中西医医院返还房屋，支付租金，于法无据，不予支持。依据合同约定，第二年度2015年5月1日至2016年4月30日租金为177297.12元（161179.2元×110%）,第三年度2016年5月1日至2017年4月30日租金为195026.83元（177297.12元×110%），故截至合同解除日2017年2月24日欠付租金为336569元（177297.12元+159271.91元），各方认可黄山中西医医院支付的5万元系租金，故瑞升公司诉请江南医疗公司支付截至2017年2月24日尚欠租金286569元（336569元-50000元），予以支持。江南医疗公司未在合同解除后合理期限内将租赁房屋恢复原状并返还房屋，依法应支付2017年2月25日起算的房屋占有使用费，合同约定按三倍租金计算占有使用费，该标准过分高于租金损失，且双方合理约定了“每㎡租金在上一年度租金基础上递增10%”，故依法核减瑞升公司主张的占有使用费，占有使用费以不超过原合同约定租金标准为宜，即江南医疗公司应支付2017年2月25日至4月30日期间占有使用费35754.92元（195026.83元/年÷12个月×2.2个月），此后按合同约定的第四年度租金标准17877.5元/月（214529.51元/年÷12个月）顺延计算。《房屋租赁合同》第七条约定“承租人未按约支付租金的，须按应付年租金总额的日千分之一支付违约金”，该违约金标准过高，依法应予调整，结合江南医疗公司长期拖欠租金，房屋占有使用费已适当核减等因素，对瑞升公司诉请江南医疗公司按年租金总额的日万分之三支付违约金，予以支持，具体计算如下：1.江南医疗公司应于2015年3月31日前支付第二年度租金177297.12元，2015年4月1日至2017年2月28日的违约金为37232.4元（177297.12元×700天×0.0003／天）；2.江南医疗公司应于2016年3月31日前支付第三年度租金195026.83元，2016年4月1日至2017年2月28日的违约金为19541.7元（195026.83元×334天×0.0003／天），暂合计56774.1元，此后违约金以322323.95元（177297.12元+195026.83元）为基数，按日万分之三顺延计算。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、2014年4月28日安徽瑞升新能源科技发展有限公司与安徽江南医疗投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年2月24日解除；二、安徽江南医疗投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内将位于合肥市蜀山开发区蜀鑫路6号103室、404室及商办楼1号房屋恢复原状并向安徽瑞升新能源科技发展有限公司返还；三、安徽江南医疗投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽瑞升新能源科技发展有限公司截至2017年2月24日的租金286569元、截至2017年2月28日的违约金56774.1元，此后的违约金以322323.95元为基数按日万分之三计算至款清之日止；四、安徽江南医疗投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽瑞升新能源科技发展有限公司2017年2月25日至2017年4月30日期间房屋占有使用费35754.92元，此后的房屋占有使用费按17877.5元/月计算至房屋实际返还日止；五、驳回安徽瑞升新能源科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8817元，减半收取计4408.5元，由安徽瑞升新能源科技发展有限公司负担1076元、安徽江南医疗投资管理有限公司负担3332.5元，财产保全费3020元，由安徽江南医疗投资管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，瑞升公司将其所有的合肥市××路××室、××室及××楼××号房屋出租给江南医疗公司使用，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方应全面、诚信履行合同义务。田江南系江南医疗公司法定代表人，田江南签订合同并支付租金系履行公司职务行为，瑞升公司上诉称田江南系合同当事人，于法无据，本院不予采纳。江南医疗公司未依约足额缴纳租金，瑞升公司行使单方合同解除权，一审据此判令双方合同于2017年2月24日解除，当事人未提异议，本院予以确认。合同解除后，租赁房屋所有人瑞升公司诉请房屋承租人江南医疗公司、次承租人黄山中西医医院返还合同项下租赁房屋，有事实和法理依据，本院予以支持。鉴于合同约定了“乙方如未按本协议约定期限足额支付租金，须按应付年租金总额按日息千分之一向甲方支付违约金”，该违约金约定标准高于法律相关规定，一审将江南医疗公司承担违约金的标准调低至日息万分之三，无不当，本院予以确认。江南医疗公司在合同解除后未及时履行返还房屋义务，瑞升公司、江南医疗公司就此情形约定的违约金标准“合同解除或终止后，乙方不按约定返还租赁物的，每迟延一日，乙方须按当年日租金标准三倍支付房屋实际使用费”过分高于瑞升公司实际损失，本院依据我国合同法及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》相关规定，酌定江南医疗公司按1.3倍约定租金标准向瑞升公司支付房屋占有使用费，即2017年2月25日至4月30日期间占有使用费计算为46481.39元（195026.83元/年÷12个月×2.2个月×1.3倍），此后占有使用费按23240.75元/月顺延计算。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，瑞升公司上诉主张黄山中西医医院与江南医疗公司共同支付房屋占有使用费，于法有据，即黄山中西医院在单倍租金标准的占有使用费范围内对瑞升公司承担支付义务。综上所述，瑞升公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初1926号民事判决第一、三项，即：2014年4月28日安徽瑞升新能源科技发展有限公司与安徽江南医疗投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年2月24日解除；安徽江南医疗投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽瑞升新能源科技发展有限公司截至2017年2月24日的租金286569元、截至2017年2月28日的违约金56774.1元，此后的违约金以322323.95元为基数按日万分之三计算至款清之日止；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初1926号民事判决第二、四、五项；三、安徽江南医疗投资管理有限公司、安徽黄山中西医结合医院于判决生效之日起三十日内将合肥市蜀山经济开发区蜀鑫路6号103室、404室及商办楼1号房屋恢复原状，并向安徽瑞升新能源科技发展有限公司返还前述房屋；四、安徽江南医疗投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽瑞升新能源科技发展有限公司2017年2月25日至2017年4月30日期间房屋占有使用费46481.39元，此后按23240.75元/月标准支付房屋占有使用费至房屋返还日止；五、安徽黄山中西医结合医院在第四项2017年2月25日至2017年4月30日期间房屋占有使用费35754.92元，17877.5元/月标准顺延计算的房屋占有使用费范围内，对安徽瑞升新能源科技发展有限公司承担支付责任；六、驳回安徽瑞升新能源科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4408.5元，由安徽瑞升新能源科技发展有限公司承担800元，安徽江南医疗投资管理有限公司承担3608.5元，保全费3020元，由安徽江南医疗投资管理有限公司承担；二审案件受理费8817元，由安徽瑞升新能源科技发展有限公司承担4000元，安徽江南医疗投资管理有限公司承担4817元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  沈 静二〇一七年十一月二十一日书记员  徐文强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。