广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1975号上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司。住所地：清远市清城区洲心街富景天下1区**号楼*楼。法定代表人：薛锡洪,该公司执��董事。委托代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司清远分行。住所地：清远市清城区广清大道**号交行大厦。负责人：王小钏，该行行长。委托代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。委托代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何玉华，男，汉族，住清远市清城区石角镇。上诉人清远市威鹏房地产有限公司因与被上诉人交通银行股份有限公司清远分行、何玉华金融借款合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）1802民初6554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市威鹏房地产有限公司上诉请求：1、撤销(2016)粤1802民���6554号《民事判决书》第三项判决，改判判决免除上诉人的保证责任。2、由被上诉人支付本案的上诉费用。事实与理由：被上诉人怠于履行抵押登记义务是导致抵押房产未办理抵押他项权证的真正原因。合同约定解除上诉人保证责任的条件己成就，应判决解除上诉人的保证责任。1、上诉有已尽取得竣工验收证明及告知银行的义务。竣工验收证明(单位工程竣工验收备案表)是房产能够进行不动产登记的必要条件，为此，上诉人与被上诉人交通银行股份有限公司清远分行在《清远市市区商品房预售款专用账户监管协议书》第3条把提供“竣工验收证明(单位工程竣工验收备案表)”约定为取消账户监控的充要条件，并在案涉《个人房产抵押贷款合同》第5.5规定:“甲方取得第二十二第约定房屋的权利证明，旦乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本��，内方的保证责任解除。”本案中，上诉人对案涉房产所在整栋楼的《单位工程竣工验收备案表》的批准日期是2014年4月4日，上诉人取得清远市住房和城乡建设局出具的《清远市商品房预售款审批书意见书》是2014年4月28日，而被上诉人交通银行股份有限公司清远分行取消账户监控的日期是2014年8月25日。被上诉人交通银行股份有限公司清远分行取消上诉入账户监控的充要条件是上诉人提供“竣工验收证明(单位工程竣工验收备案表)”，而被上诉人交通银行股份有限公司清远分行于2014年8月25日批准取消对上诉人账户的监管，足以推断被上诉人交通银行股份有限公司清远分行在此日或此日之前己收到上诉人提交的案涉房产所在整栋楼的《单位工程竣工验收备案表》。同样足以推断在取消对上诉人账户的监管前，上诉人已尽告知被上诉人交通银行股份有限公司清远分行可���理房产抵押登记的义务。2、银行怠于履行抵押登记义务。案涉房产第一次查封的时间(2014年10月30日）与上诉人取得《单位工程竣工验收备案表》的时间(2014年7月23日)与相距足有三月多，与被上诉人交通银行股份有限公司清远分行取消对上诉人账户的监管的时间(2014年8月25日)也有65日。被上诉人交通银行股份有限公司清远分行是一家专业银行，其对《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定是清楚的。但被上诉人交通银行股份有限公司清远分行在收到《单位工程竣工验收备案表》、明知案涉房产能够进行不动产登记(当然也包括抵押登记)，且收到《单位工程竣工验收备案表》并对上诉人的账户批准取消监管后，却怠于履行抵押登记义务。综上，本案应认定上诉人己尽向被上诉人交通银行股份有限公司清远分行告知案涉房产具备办理抵押登记的义务，合同约定的解除上诉人保证责任的条件已成就，应判决解除上诉人保证责任。即使被上诉人交通银行股份有限公司清远分行对案涉房产没有优先受偿权，也是因其怠于履行抵押登记义务而导致，被上诉人交通银行股份有限公司清远分行的过错，不应由上诉人承担。被上诉人交通银行股份有限公司清远分行辩称：我方认为原审判决查明事实清楚、程序合法，适用法律正确，而上诉人上诉的理由违反了双方所签订的合同约定，因此对其上诉不应支持。上诉人交通银行股份有限公司清远分行向一审法院起诉请求：1、解除交通银行股份有限公司清远分行与何玉华于2012年7月13日签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、何玉华向交通银行股份有限公司清远分行清偿至2016年11月17日止的借款本���398180.72元及利息、罚息21428.77元，之后的利息按月利率4.639583‰及罚息按约定利率上浮50%计算至还清之日止；3、确认交通银行股份有限公司清远分行对何玉华提供抵押的位于清远市清城区北江一路三十九****花园*区*号楼**层*号房产在第二项诉讼请求的债务范围内享有优先受偿权；4、清远市威鹏房地产开发有限公司对何玉华所欠交通银行股份有限公司清远分行的借款本金、利息承担连带清偿责任；5、判令交通银行股份有限公司清远分行、何玉华承担本案诉讼费、保全费、执行费等费用。被上诉人何玉华表示对一审判决没有意见。一审法院认定事实：何玉华因购买位于清远市清城区北江一路三十九号****花园*区*号楼**层**号房屋，向交通银行股份有限公司清远分行申请房屋按揭贷款。2012年7月13日，交通银行股份有限公司清远分行、何玉华、清远市威鹏房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：何玉华向交通银行股份有限公司清远分行借款440000元，用于购买位于清远市清城区北江一路三十九号****花园*区*号楼**层**号房屋；借款期限为240个月；借款利息为贷款基准利率下浮15%，如出现本合同项下约定逾期还款的，则按上述借款利息上浮50%计付罚息；还款方式为采用按月等额本息还款法；何玉华作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人出现任意一期未能按约定归还借款本息的，视为违约，出借人有权解除合同，提前收回借款，并由违约方承担出借人为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等费用；清远市威鹏房地产开发有限公司作为****花园的开发商，对何玉华的借款承担连带责任保证，保证期间为2年，自借款期限之日起计算，在交通银行股份有限公司清远分行取得抵押物的他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本后，保证责任解除。上述合同签订后，交通银行股份有限公司清远分行与何玉华于2012年6月20日办理了位于清远市清城区北江一路三十九号****花园*区*号楼**层**号房屋的抵押权预告登记。2012年7月13日，交通银行股份有限公司清远分行向何玉华发放了房屋按揭贷款440000元。何玉华从2016年7月开始没有偿还借款本金及利息，至2016年11月17日，拖欠交通银行股份有限公司清远分行已到期的借款本金18924.51元、利息20776.28元、罚息652.49元，未到期的本金余额为379256.21元。交通银行股份有限公司清远分行提起本案诉讼之后，何玉华仍未还款。另外，位于清远市清城区北江一路三十九号****花园*区*号楼**层**号房屋尚未办理房地产权证和房地产抵押权证。****花园*区*号楼已于2014年7月23日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。一审法院认为，交通银行股份有限公司清远分行与何玉华及清远市威鹏房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。交通银行股份有限公司清远分行已依约发放了贷款，何玉华也应当按照合同的约定按期归还每期借款本息。现何玉华未能按合同约定的时间按月清偿借款本息，且在交通银行股份有限公司清远分行提起诉讼之后，仍未清偿借款本息，已构成根本违约。故交通银行股份有限公司清远分行主张解除其与何玉华及清远市威鹏房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》并要求何玉华一次性清偿剩余全部贷款本金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。计至2016年11月17日，何玉华拖欠交通银行股份有限公司清远分行贷款本金398180.72元、利息20776.28元、罚息652.49元，从2016年11月18日起的逾期还款利息、罚息按《个人房产抵押贷款合同》的约定计付至还清之日止。清远市威鹏房地产开发有限公司作为保证人自愿为何玉华的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限为2年，从借款期限届满之日起计算。在保证期间届满之前，清远市威鹏房地产开发有限公司免除保证责任的条件是抵押房屋办理抵押他项权证。虽然****花园*区*号楼已于2014年7月23日办理竣工验收备案手续，商品房办理竣工验收备案手续只能证明商品房符合交楼的条件，清远市威鹏房地产开发有限公司在抵押房屋具备办证条件时，应及时通知交通银行股份有限公司清远分行。无证据证明是因交通银行股份有限公司清远分行怠于履行义务，迟延提交资料导致抵押房屋未能办理抵押他项权证，即不能证明交通银行股份有限���司清远分行对此存在过错。清远市威鹏房地产开发有限公司抗辩主张其不应承担保证责任的理由，一审法院不予采纳。根据法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。因此，交通银行股份有限公司清远分行主张清远市威鹏房地产开发有限公司对何玉华欠的借款本息承担连带责任的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。清远市威鹏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向何玉华追偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，抵押预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定��限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对预告登记的房屋享有现实抵押权，即抵押预告登记权利人对未办理正式抵押权设立登记的房屋不享有优先受偿权。由于交通银行股份有限公司清远分行仅是抵押预告登记权利人，抵押物尚未办理抵押权设立登记，故对交通银行股份有限公司清远分行要求确认对何玉华位于清远市清城区北江一路三十九号****花园*区*号楼**座**号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年4月28日作出（2016）1802民初6554号民事判决：一、解除交通银行股份有限公司清远分行与何玉华、清远市威鹏房地产开发有限公司于2012年7月13日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、何玉华于本判决生效之日起10日内向交通银行股份有限公司清远分行清偿贷款本金398180.72元及利息、罚息（截止至2016年11月17日，利息为20776.28元、罚息为652.49元，从2016年11月18日起的利息、罚息应按《个人房产抵押贷款合同》的约定计付至还清之日止）；三、清远市威鹏房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的贷款本息承担连带责任，清远市威鹏房地产开发有限公司承担责任后，有权向何玉华追偿；四、驳回交通银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3797元，财产保全费2618元，合共6415元，由何玉华、清远市威鹏房地产开发有限公司共同负担。本案二审期间，上诉人提交下列证据：一、《竣工验收备案登记表》，拟证明涉案7号楼的竣工时间；二、清远市市区商品房预售款专用账户监管协议书，拟证明由被上诉人对监管账户消除监管的约定；三、交行账户消除监管记录，证明被上诉人交通银行于2014年8月25日削除监管。本院组织当事人对述证据进行质证。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应对何玉华向交通银行股份有限公司清远分行的借款承担连带偿还的责任。被上诉人交通银行股份有限公司清远分行与上诉人清远市威鹏房地产开发有限公司及被上诉人何玉华及签订的《个人房产抵押贷款合同》，是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。上述《个人房产抵押贷款合同》约定，上诉人清远市威鹏房地产开发有限公司对被上诉人何玉华向被上诉人交通银行股份有限公司清远分行的借款承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起二年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期之日起，计至最后一��贷款到期之日后二年止。同时约定，何玉华取得所购买房屋的权利证明且交通银行股份有限公司清远分行取得抵押物的他项权利证明或抵押权设立的其他文件正本后，清远市威鹏房地产开发有限公司的保证责任解除。根据以上约定，免除上诉人清远市威鹏房地产开发有限公司保证责任的前提是交通银行股份有限公司清远分行取得抵押物的他项权利证明或抵押权设立的其他文件正本。本案中，虽然涉案的房屋已于2014年7月23日办理了竣工验收备案手续，但被上诉人交通银行股份有限公司清远分行并未取得抵押物的他项权利证明或抵押权设立的其他文件正本，故上诉人在本案中所承担的保证责任不能免除。上诉人清远市威鹏房地产开发有限公司以被上诉人交通银行股份有限公司清远分行收到《单位工程竣工验收备案表》并对其账户取消监管，推定交通银行股份有限公司��远分行怠于履行抵押登记，但交通银行股份有限公司清远分行收到《单位工程竣工验收备案表》并对上诉人账户取消监管的行为，并不足以证明上诉人清远市威鹏房地产开发有限公司已通知被上诉人交通银行股份有限公司清远分行办理涉案房屋他项权证而交通银行股份有限公司清远分行怠于办理的事实。上诉人以此为由主张其保证责任已解除理由不充分，本院不予支持。上诉人清远市威鹏房地产有限公司应对被上诉人何玉华向被上诉人交通银行股份有限公司清远分行的借款承担连带偿还责任综上所述，上诉人清远市威鹏房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7272元，由上诉人清远市威鹏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十一月三十日书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）���判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。