广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18660号上诉人（原审被告）：广州市花都区物资总公司，住所地广东省广州市花都区新华镇丰盛街36号。法定代表人：黄沛安，该司总经理。委托代理人：方明，广东正善律师事务所律师。委托代理人：袁倩菁，广东正善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广东省广州市越秀区海珠北路59号三楼。法定代表人：叶宇骏，该司副总经理。委托代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。原审被告：关丽萍，1958年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：高建华，1959年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审被告：黄惠芳，1968年出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人广州市花都区物资总公司（以下简称物资公司）��与被上诉人广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）及原审被告关丽萍、高建华、黄惠芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人物资公司的委托代理人方明，被上诉人北秀公司的委托代理人钟正华、杨洁渝，原审被告关丽萍、高建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物资公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回北秀公司的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由北秀公司承担。事实与理由：本案原合同到期后，双方没有续签租约，物资公司继续占有使用所租房屋，北秀公司未对此提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。原合同约定：“甲方将越秀区应元路133号首层出租给乙方作麦奇香面包坊用途使用，建筑(或使用)面积82平方米；租赁期限从2006年7月1日起至2008年6月30日；月租金额为3764．52元；租金按月结算，乙方在每月的20号前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方”。对于北秀公司要求物资公司支付租金及违约金的诉讼请求，因法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，按照原合同约定，租金每月结算，即北秀公司主张支付的2015年11月17日以前的租金及违约金均己超过诉讼时效，不受法律保护，应当被驳回。另，物资公司愿意继续履行合同，也愿意支付租金，但北秀公司认为租金太低，不愿意接收。物资公司曾多次发律师函要求北秀公司接收物资公司的租金，但其均不予理睬。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销错误判决，驳回被上诉人的诉讼请求。北秀公司辩称：北秀公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。首先，北秀公司在本案中主张的房屋使用费，双方没有明确约定履行期限，北秀公司也未曾明确履行宽限期，物资公司也未曾明确表示履行义务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，物资公司关于2015年11月17日以前的租金已超过诉讼时效的上诉理由没有事实和法律根据。其次，(2012)穗越法民三初字第815号《民事判决书》于2013年1月11日发生法律效力后，因物资公司对房屋使用费标准有异议而拒不执行，于是北秀公司不得已向广州市越秀区人民法院申请执行，案号为(2013)穗越法立执字第386号。北秀公司直到2016年3月份才收回了2010年12月l日至2013年1月11日期间的大部分房屋使用费及逾期利息。因此，北秀公司在2016年11月8日提起本案诉讼并没有超过诉讼时效。物资公司提及的律师函，北秀公司从未收到过。综上所述，物资公司的上诉请求缺乏充分的事实和法律根据，依法应当予以驳回。关丽萍、高建华述称：同意物资公司的上诉请求及理由。黄惠芳未到庭陈述意见，也没有提交书面意见。北秀公司向一审法院起诉请求：1.判令物资公司、关丽萍、高建华、黄惠芳将广州市越秀区应元路133号首层房屋2013年1月12日起至2016年1月31日止的房屋使用费一次性支付给北秀公司（参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价计付）；2.判令物资公司、关丽萍、高建华、黄惠芳向北秀公司支付逾期付款违约金596340元（每月21日开始计算违约金，标准为当月应付房屋使用费的每日3%，按照此方法计算的违约金已经超过本金，北秀公司只主张相当于本金的违约金）。一审法院认定事实：1992年9月1日，北秀公司（甲方）与花县物资总公司广州经营部（乙方，即现物资公司）签订《搬迁协议书》，其中约定：“甲方经批准征用沿江中路199-227号、南堤二马路1-23号兴建商业大楼。沿江中路217号是乙方租用的公房，地下铺位使用面积约68平方米，阁楼面积26.46平方米，双方达成如下协议：一、乙方同意于1992年9月10日前迁出原址房屋，并在拆迁期间停业，由甲方每年付给乙方停业补偿14万元，临迁四年，补偿款分两期支付。二、乙方同意四年后永迁在应元路十八洞地段新建大楼，首层68平方米使用面积，垂直二楼16平方米使用面积，回迁新楼后，按房管部门有关规定缴纳租金等。”2006年8月9日，北秀公司（甲方、出租人）与物资公司签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将越秀区应元路133号首层出租给乙方作麦奇香面包坊用途使用，建筑（或使用）面积82平方米；租赁期限从2006年7月1日起至2008年6月30日止；月租金额为3764.52元；租金按月结算，乙方在每月的20号前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；租赁期限届满，应将原承租房屋交回甲方等。该房屋实际由麦奇香面包坊经营使用。据工商行政管理部门的企业注册基本资料记载：广州市越秀区麦奇香面包坊，企业类型股份制，股东关丽萍、高建华、黄新和，成立日期1998年9月9日，经营范围零售定型包装食品、西式糕点。2010年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局向北秀公司核发了涉案房屋《房地产权证》，载明广州市越秀区应元路133号首层，建筑面积89.58平方米，规划用途为商业。租赁期限届满后，双方没有续订租约。物资公司按同期公房非住宅���金参考价的标准交纳租金给北秀公司至2010年11月。之后，北秀公司要求按建筑面积每平方米250元/月支付租金，但物资公司不同意，双方未再交收租金，并因此产生纠纷。2012年，北秀公司起诉物资公司和麦奇香面包坊至一审法院，诉讼请求为：1.物资公司和麦奇香面包坊将涉案房屋交回北秀公司；2.向北秀公司支付该房屋自2010年12月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按建筑面积89.58平方米×250元/平方米计付）。该案审理过程中，物资公司和麦奇香面包坊共同答辩称物资公司和麦奇香面包坊同意按同期公房非住宅租金参考价的标准交纳租金给北秀公司，但不同意北秀公司收回房屋。2012年7月13日，一审法院作出（2012）穗越法民三初字第815号民事判决书。判决认为，北秀公司与物资公司之间是公房租赁关系，北秀公司应按公房租金标准向物资公司收取租金，北秀公司未能证明每平方米250元属公房租金，因此，物资公司拒绝按每平方米250元的标准交纳租金并不构成违约……北秀公司要求收回房屋理由不成立，一审法院不予支持等。判决：一、物资公司、麦奇香面包坊于该判决发生法律效力之日起10日内，将2010年12月1日起至该判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的同期非住宅公房租金参考价，按建筑面积89.58平方米计算）一次性支付给北秀公司；二、驳回北秀公司的其他诉讼请求。北秀公司不服该判决上诉至广州市中级人民法院，但在二审过程中经传票伟唤，无正当理由拒不到庭。广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第3941号民事裁定书，裁定该案按北秀公司撤回上诉处理，双方当事人均按原审判决执行等。该裁定书于2013年1月11日发生法律效力。2013年3月13日、3月19日，物资公司委托律师��别以广州市越秀区海珠北路A号3楼、海珠北路B号二楼和六榕路C号为收件地址，向北秀公司当时的负责人李平寄出三份律师函，主要内容为要求北秀公司提供收款账户及配合麦奇香面包坊办理租赁备案年审及卫生许可证年审（盖章报送材料）等。北秀公司称未收到上述律师函。物资公司未提交上述邮件投递情况的证明材料。2013年11月22日，一审法院受理了北秀公司关于（2012）穗越法民三初字第815号民事判决书的执行申请。2014年4月18日，案外人广州市泰祥企业管理咨询有限公司代物资公司、麦奇香面包坊向一审法院交来该案执行款239199.55元（含执行费）。2016年3月3日，北秀公司至一审法院领取执行款235763.55元。2016年2月1日，物资公司（甲方）与北秀公司（乙方）签订《商铺移交单》，载明甲乙双方从2016年1月31日解除租赁合同，并于2016年2月1日办��商铺移交，移交商铺位于广州市越秀区应元路133号首层，移交商铺锁匙壹条。2016年6月27日，麦奇香面包坊注销工商登记。本案一审审理过程中，黄惠芳、高建华、关丽萍称麦奇香面包坊已按2012年的非住宅公房租金参考价向物资公司支付了涉案房屋截止至2016年1月31日的租金，大约是115元/平方米，其中一部分金额由物资公司开具场地使用费发票，另一部分金额由物资公司开具收款收据。为证明该事实，黄惠芳、高建华、关丽萍提交了4张场地使用费发票及3张收据作为证据。物资公司对该证据无异议，称物资公司与关丽萍、高建华、黄惠芳是内部合作关系，二者之间的收费与北秀公司无关，本案应审查的是北秀公司与物资公司之间的租赁合同关系，物资公司与麦奇香面包坊之间的关系不是本案审理范围。此外，物资公司、关丽萍、高建华、黄惠芳��陈述：因物资公司与麦奇香面包坊是合作关系，对物资公司需要承担责任是很明确的，内部可以协商一致，由物资公司实际支付，因此没有就（2012）穗越法民三初字第815号民事判决书判决物资公司与麦奇香面包坊共同支付租金的问题提起上诉；2013年1月12日以后的房屋使用费没有支付给北秀公司。一审法院认为：根据已发生法律效力的（2012）穗越法民三初字第815号民事判决书，北秀公司与物资公司之间原为公房租赁关系，因此涉案房屋使用费亦应继续参照该判决确定的同期公房非住宅租金参考价的标准来计算。但因各方在租赁期限届满后未续签书面租赁合同，且对房屋使用费的标准无法协商一致，对房屋使用费的支付时间及逾期付款的违约责任均没有约定，因此北秀公司主张按照每日3%的标准计付违约金于法无据。物资公司辩称北秀公司不配合麦奇香面包坊办理相关年审手续，导致涉案房屋无法使用，但未提交确切证据。且物资公司与麦奇香面包坊直至2016年2月1日才将房屋交还北秀公司，麦奇香面包坊也向物资公司支付了相应租金，故对物资公司上述答辩一审法院不予采信。关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。对于北秀公司在本案中主张的房屋使用费，双方没有约定履行期限，也没有证据证明北秀公司曾经明确履行宽限期或物资公司、关丽萍、高建华、黄惠芳何时明确表示不履行义务，故对物资公司、关丽萍、��建华、黄惠芳关于北秀公司诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。关于关丽萍、高建华、黄惠芳是否应当承担支付房屋使用费责任的问题。因与北秀公司签订租赁合同承租涉案房屋的是物资公司，麦奇香面包坊与北秀公司并无直接合同关系，且麦奇香面包坊已向物资公司支付了租金，北秀公司主张麦奇香面包坊为共同付款义务人依据不足。（2012）穗越法民三初字第815号案是基于物资公司与麦奇香面包坊答辩愿意共同支付租金而对2010年12月1日至2013年1月11日期间的租金作出相应判决，对此后的房屋使用费没有处理，故不能作为本案中关丽萍、高建华、黄惠芳承担责任的依据。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，于2017年6月16日作出如下判决：一、被告广州市花都区物资总公司于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市越秀区北秀实业公司支付广州市越秀区应元路133号首层房屋2013年1月12日起至2016年1月31日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段公房非住宅租金参考价计付）。二、驳回原告广州市越秀区北秀实业公司其他诉讼请求。本案一审受理费15534元，由原告广州市越秀区北秀实业公司负担7767元，被告广州市花都区物资总公司负担7767元。本院二审审理期间，各方当事人均无新证据提交,且对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审另查明：一审中，北秀公司提交《执行申请书》显示，北秀公司向法院申请对一审（2012）穗越法民三初字第815号判决强制执行，其申请内容第一项为:物资公司、麦奇香面包坊将2010年12月1��起至2013年1月11日止的房屋占用费共301433.71元一次性支付给北秀公司；物资公司提交该执行案件的材料《广州市房屋租金评估答复书》显示，广州市越秀区房地产租赁管理所于2014年3月6日回复一审法院：涉案房屋2010年12月1日至2012年12月24日每月租金评估结果为8778.84元。二审中，对于双方于2016年2月1日签订的《商铺移交单》没有对欠付的使用费作出约定的原因，物资公司称：因为租金已经超过诉讼时效；北秀公司称：双方当时没有谈成；关丽萍称：交铺时我在现场，北秀公司的领导说租金的问题法院见。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。围绕双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为物资公司认为北秀公司主张的2013年1月12日至2015年11月17日的租金超过诉讼时效能否成立。经本案查明的事实，首先，双方因涉案房屋的租赁纠纷，一审法院已作出（2012）穗越法民三初字第815号判决，该判决于2013年1月11日发生法律效力。该案对2010年12月1日起至该判决发生法律效力之日即2013年1月11日止涉案房屋租金判处参照房管部门公布的同期非住宅公房租金参考价，按建筑面积89.58平方米计算。从该案北秀公司的执行申请书看，北秀公司认为该期间的房屋占用费应为301433.71元。而经执行法院委托评估后认定月租金的计算数额，物资公司才于2014年4月18日由案外人向执行法院交纳了执行款239199.55元（含执行费）。由此可见，虽然生效判决对房屋使用费计算标准作出了判决，���双方依然对使用费标准存在争议且未能协商一致。因此,对于生效判决之后即2013年1月12日起的使用费标准，双方也存在争议。在此情况下，北秀公司未按原合同约定“租金按月结算”的方式向物资公司主张房屋使用费，不能视为北秀公司放弃权利。本案物资公司提供2013年3月13日、3月18日函件证实其愿意履行交租的义务，故此时诉讼时效发生中断的法律效力。在前案执行案件确定使用费标准后物资公司于2014年4月18日向执行法院缴纳执行款，至此，涉案房屋使用费标准才予以明确。因此，诉讼时效应从此时开始起算。其次，双方于2016年2月1日签订《商铺移交单》，虽然没有对欠付的使用费作出约定，但据当时交铺时在场的关丽萍陈述“北秀公司的领导说租金的问题法院见”可见，北秀公司并没有放弃其权利，本院对于北秀公司陈述其与物资公司没有谈妥使用费标准的���辩予以合理采信，故诉讼时效于2016年2月1日发生中断的法律效力。本案北秀公司于2016年11月18日提起诉讼，其主张2013年1月12日至2015年11月17日的房屋使用费，均未超过法律规定的诉讼时效。本案一审处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，物资公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7767元，由广州市花都区物资总公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十一月十六日书记员  林漫榆黄咏欣