黑龙江省建三江农垦法院民 事 判 决 书(2017)黑8102民初1784号原告：欧阳玉北，男，1987年4月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：刘相曾，男，黑龙江勤勉律师事务所律师。被告：高亚君，女，1966年2月20日出生，汉族，职业个体户，住黑龙江省富锦市。第三人：王杰，女，1970年8月21日出生，汉族，职业个体户，住黑龙江省富锦市。原告欧阳玉北与被告高亚君、第三人王杰买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月17日、2017年10月17日、2017年11月16日公开开庭进行了审理，原告欧阳玉北、被告高亚君到庭参加诉讼，第三人王杰第二次开庭到庭参加诉讼，第三次开庭经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳玉北向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年4月27日签订的《房屋买卖合同》（房屋价格230万元）合法有效并判令被告给原告办理过户手续；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，原、被告就房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于建三江百货大楼一楼东面数第一户面积为39.31平方米的楼房以230万元的价格卖给原告，原告依照合同约定及被告要求分期给付了全部购房款，被告却违反约定未能在合同签订之日起三个月内为原告办理过户手续（只用11万元的租金冲抵了部分购房款），现在被告拒不配合原告过户，无奈诉至法院。综上所述，原、被告双方房屋买卖合同合法有效，被告依合同约定应及时为原告办理房屋过户手续，为依法维护原告合法权益，恳请法院依据《合同法》：“第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。”的规定判决支持原告诉求。被告高亚君辩称，对于过户问题，当时原告买房子的时候原告知道我的房子在抵押期间内，由于我没有还上钱，所以就没有办法给原告过户，具体抵押期间需要去房产科查，抵押给王杰了，因为工厂需要用款，我在王杰那里借了160万元，最后连利息一共是280万。原告把房款都给我了，分期给的，一共分了三笔给的，第一笔是100万元，转给我本人了；第二笔是99万，也是转给我本人了；第三笔是20万，第三笔20万是转给了陶某28万，其中有8万与本案无关，由于我欠陶某20万，所以用这个钱冲抵了。三笔钱共计219万元，房子全款是230万元，另外差的11万元是用这个房子的一年房租抵的。第三人王杰述称，这个房屋的抵押是在2014年4月1日开始的，被告的房产抵押在我名下。2016年9月18日因被告高亚君欠我的钱太多了，这些钱里还有我弟弟王桂江和我妹妹王秋菊的，在房产处要求的续押，抵押额从160万变为280万元，抵押权人变为王杰、王桂江、王秋菊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。原告提供的证据1.2016年4月27日原告与被告签订的房屋买卖合同，价格230万元，坐落在百货大楼一层东面门市南数第一户。证明：该房屋价值230万元及坐落的位置，双方各自的责任。被告对证据的真实性、合法性及证明的问题没有异议。第三人质证称，证据1的真实性和证明的问题没有异议，但是跟我没有关系，是原、被告之间的事情，这个房产我2014年4月1日就办理了抵押，抵押权人是王杰，然后2016年9月18日又重新办理了抵押权，抵押权人是王杰、王桂江、王秋菊。证据2.在建行建三江七星分理处开具的中国建设银行银行卡客户交易明细清单1份，2016年4月27日由欧阳玉北账户转入高亚男账户，金额为99万元；2016年4月12日谢某账户转入陶某账号的28万元的流水单1份，其中有20万是给付高亚君的；中国农业银行卡交易明细清单一份，2016年3月23日由谢某账户转入高亚君账户100万元，三笔合计219万元。证明：原告加上一年租金11万元，已支付了230万元购房款，履行了合同义务。被告对于证据的真实性和证明的问题没有异议，质证称，2016年4月12日谢某账户转入陶某账号的28万元，其中有20万元是陶某给我的，我和陶某之间原来有经济往来，用这笔钱冲抵了。第三人质证称，我不知道这些，跟我没有关系。证据3.房产抵押登记档案一份，包括：2016年9月18日高亚君与王杰、王秋菊、王桂江签订的借款合同复印件1份，金额280万元；2016年9月18日高亚君与王杰、王秋菊、王桂江签订的抵押合同复印件1份，金额280万元，位置为百货大楼一层四十四号，证件编号S3007048；房权证复印件1份，建三江房权证局直字第××号；2016年9月18日王秋菊、王杰、王桂江签订的抵押申请书1份；2016年9月18日高亚君签订的抵押申请书1份；2016年9月18日高亚君与王杰、王秋菊、王桂江签订的抵押房屋价值协商协议1份；2016年9月18日王杰、王秋菊、王桂江签订的出资协议1份；高亚君、王秋菊、王桂江、王杰身份证复印件1份。证明：被告与第三人恶意串通损害原告的行为发生在2016年9月18日。被告质证称，这个他权证是续押，没有恶意串通，我要求提供之前的抵押办理档案，我需要去房产处调取。第三人质证称，律师说我参与诈骗，我没有参与，原、被告之间的事情我不知道。证据4.2016年9月18日被告高亚君、第三人王杰、王秋菊、王桂江的申请书各一份及借款合同一份、抵押房屋协商协议一份、出资协议一份。证明2016年9月18日高亚君将涉案房屋抵押给王杰、王秋菊、王桂江并在建三江不动产管理中心办理了登记手续，其借款金额为2800000元，抵押期限为2016年9月18日至2017年4月1日，双方在明知原告与被告高亚君签订该涉案房屋买卖合同，且原告已经支付了全部购房款后仍进行抵押，其行为无效。被告质证称，对该份证据的真实性没有异议，证明问题有异议，我和王杰有借款前提，我与王杰在2016年9月18日前后没有金钱交易，只是以前的欠条的延续。原告辩解认为，从该组证据中反应不出被告辩解延续的内容，只能证明被告高亚君与其他三个第三人从2016年9月18日签订并办理抵押登记手续。证据5.证人陶某出庭作证，证明当时原告与被告买卖房屋的经过：房子合同上的买主是欧阳玉北、谢某是欧阳玉北母亲，房子是我们联系的，高亚男是高亚君的妹妹，高亚君跟我说的卖门市，除了找我还有房子上贴的广告都知道卖门市。当时房子一直王杰租着，高亚君卖这个房子王杰知道。证据6.证人谢某出庭作证，证明当时原告与被告买卖房屋的经过：2016年4月份被告贴的广告外卖门市房，原告回家跟我说，我说买吧。一开始要240000元，后来通过陶某2300000元买的。第一次交付1000000元，后来交了1190000元，加上一年租金110000元，共计2300000元。在我给付1000000元以后找过我。找我还是租赁的事情，当时就商量租金的问题，王杰也说了交钱以后解押，我知道有抵押，当时高亚君说拿我给的那1000000元去解押。法院依职权调取的房屋查询信息回执。证明：他权证号T3003109，他项权人，王杰，抵押金额1600000元，约定期限2014.3.28-2017.3.28；他权证号T×××2，他项权人，王秋菊、王杰、王桂江，抵押金额2800000元，约定期限2016.9.18-2017.4.1。原告对该份证据的真是没有异议，但2016年9月18日至2017年4月1日期间的抵押行为无效，因为王杰与高亚君均明知该房屋2016年4月27日高亚君已经卖给欧阳玉北。被告认为，我的抵押是延续以前的，这中间增加1200000元，没有经济来往，是以前的欠条增加的。原告方提供的证据1、2，被告对其真实性、合法性、客观性均无异议，该证据与本案有直接关联，其证明效力本院予以确认。原告提供的证据3-6及本院调取的证据，证明了被告与第三人的他权抵押在建三江房产中心登记的时间、经过，具有真实性、合法性、客观性与本案有直接关联，故对该证据证明登记时间、经过的效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月27日，原、被告就房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于建三江百货大楼一楼东面第一户面积为39.31平方米的楼房以2300000元的价格卖给原告。2016年4月27日由欧阳玉北账户转入高亚男账户，金额为990000元。2016年4月12日谢某账户转入陶某账号的280000元，其中有200000元是给付高亚君的。2016年3月23日由谢某中国农业银行账户，转入高亚君账户1000000元，三笔合计2190000元，加一年租金110000元，已支付了2300000元全部购房款。原告依照合同约定及被告要求分期给付了全部购房款，被告未能按照合同的第三条约定，在合同签订之日起三个月内办理过户手续。另查明，他权证号T3003109，他项权人，王杰，抵押金额1600000元，约定期限2014年3月28日至2017年3月28日。本院认为，2016年4月27日，原、被告就建三江百货大楼一楼东面第一户面积为39.31平方米的房屋，以2300000元的价格，确认了房屋买卖事宜，并签订了《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，原、被告之间的房屋买卖关系成立。原告按合同的约定履行了全部价款，被告未按照合同第三条的约定办理过户手续，被告构成违约，应当承担违约责任。原、被告应当明知买卖标的物设有抵押权，而事实上第三人王杰就是该买卖标的物房屋的抵押权人，也是该房屋的承租人。取得他权证号T×××9的约定期限是2014年3月28日至2017年3月28日，原、被告签订的房屋买卖合同是2016年4月27日，在他权证的约定期限内。合同中未约定抵押权人的抵押权的处分事项，致使原告无法将所购房屋办理过户手续，违反了《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”的规定，原、被告签订的房屋买卖标的物设有抵押权，不能实现合同的目的，缺乏必要的请求权基础，故原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。因合同无效，被告取得房屋的价款应当返还，因违约所造成的损失应予赔偿。在合同条款中只约定了违约责任，没有约定具体的违约责任的承担方式，属于约定不明，可以重新约定，也可以另行主张权利。第三人王杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视其为放弃抗辩权利，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项（五）款、第一百一十三第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告欧阳玉北与被告高亚君于2016年4月27日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告高亚君在本判决生效之日起十日内返还原告欧阳玉北购房款2300000元。如果未按本判决指定得期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25200元，保全费5000元，合计30200元，由被告高亚君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级人民法院。审 判 长  谭继业人民陪审员  初明建人民陪审员  蔡雅兰二〇一七年十一月二十七日书 记 员  张少玲