南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民再10号原审原告：张建凌。委托诉讼代理人：顾军。原审被告：江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司。负责人：张静。原审被告：江苏省苏建集团股份有限公司。法定代表人：韩健。两原审被告共同委托诉讼代理人：钱仁艳。原审原告张建凌与原审被告江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司（以下简称苏建集团崇川分公司）、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）崇民初字第02149号民事判决书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年6月19日作出民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告张建凌的委托诉讼代理人顾军，原审被告苏建集团崇川分公司、苏建集团公司委托诉讼代理人钱仁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建凌称，请求判令两原审被告支付违约金79192.36元;案件受理费由两原审被告承担。事实和理由：原审原告认为两原审被告构成逾期交房，从2014年8月1日起至2014年10月31日止，共逾期交房92天。根据商品房买卖合同第九条的规定，逾期交房应当按照已付款的日万分之五支付违约金；合同补充协议第八条约定，商品房以取得竣工验收备案作为交房条件，涉案的商品房于2014年10月31日取得竣工验收备案，涉案合同约定最晚的交期为2014年7月31日，因此两原审被告应当从2014年8月1日起承担逾期交房违约责任，直至2014年10月31日取得竣工验收备案之日止。苏建集团崇川分公司、苏建集团公司辩称，第一，原审被告认为原审法院适用法律正确，原审法院适用合同法解释第二十九条和商品房买卖司法解释第十六条，再结合原审原告没有任何实际损失，原审判决更符合民法的公平合理的大原则。第二，涉案的判决已经生效，原审被告已经按照原审判决履行了足额给付义务。第三，虽然作为系列案件的个案在二审中被改判，原审被告认为二审的判决不能作为新证据。第四，原审原告计算违约金的基数包含了车位的金额，不符合合同约定，车位使用权合同并没有约定逾期交房的违约责任。第五，本案已经过了再审期限。第六，原审原、被告之间的商品房买卖合同第八条明确约定，最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按照日万分之五支付延期交房的违约金。其实原审被告是严格按照合同约定的时间进行的交房，原审被告坚持认为其不存在实际延期交房的行为。张建凌向本院起诉请求：请求法院依法判令原审被告支付违约金79192.36元，并承担本案的诉讼费用。本院原审认定事实：2013年3月31日，原审原告张建凌（买受人）与原审被告苏建崇川分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，张建凌向原审被告（出卖人）购买名都城2幢503号房屋及2幢49号车库。房屋面积121.6平方米，单价每平方12651.50元，总金额1538422元。车库9.29平方米，单价每平方4200元，总金额39018元。合同第六条付款方式及期限约定，2013年3月14日付定金5万元，2013年3月30日付547440元（其中含购房定金5万元），2013年4月30日付65万元，2013年7月10日付35万元，2014年7月31日付128000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。买受人签署合同之日起七天内将申请贷款文件提交给银行，若不按期提交，视为逾期付款。如买受人不及时交付房款，不得追究出卖人逾期交房违约责任。详见补充协议第六条。买受人合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（1）按上述1之（1）、（2）条处理。（2）出卖人应于本合同解除后30天将已收房款退还买受人，买受人未按约定时间交付房款，出卖人不承担逾期交房责任。附件四：《商品房买卖合同补充协议》。该补充协议对按揭付款的补充（商品房买卖合同第六条）约定，若买受人以按揭贷款支付（部分）房款，则买受人同意遵守以下约定：该部分款项的贷款手续，按照买受人与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的公示提供相应材料，并于签署合同之日起七天内将材料提交给银行，因买受人原因，买受人按揭贷款不能在合同约定之日前全部到出卖人账户，即视为买受人逾期付款，买受人按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。该补充协议第八条对交付标准的补充（商品房买卖合同第八条）约定，商品房经验收合格，并办妥验收备案，即具备交房条件。但政府部门规定变化的除外。补充协议第二十五条约定，本补充协议与商品房买卖合同具有同等的法律效应，内容与其它条款有冲突的以本补充协议为准。2013年3月29日，原审原告张建凌与原审被告苏建崇川分公司还签订了一份车位使用权转让合同，苏建崇川分公司将苏建名都城地下停车场编号为D2A区2098号停车位的使用权转让给张建凌，转让费为148000元。上述合同签订后，原审原告向原审被告交纳2幢503室购房款1537663元及2幢49号车库价款35910元、车位款148000元。2014年7月30日，原审被告通知原审原告办理入住手续。2014年8月3日，原审原告接收案涉房屋。2014年12月10日，原审原告在原审被告处领取了案涉房屋的产权初始登记证明单。另查明，案涉商品房在2014年7月30日取得了通建竣验（2014）053号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2014年10月27日南通市城乡建设局作出决定，撤销通建竣验（2014）053号建筑工程竣工验收备案证明书。2014年10月31日，案涉商品房取得了通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2015年2月15日，案外人周健、姜天奇向南通市港闸区人民法院提起行政诉讼，请求撤销南通市城乡建设局作出的通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。2015年5月15日，南通市港闸区人民法院作出（2015）港行初字第00114号行政判决书，撤销南通市城乡建设局作出的通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》中超出通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》验收合格工程部分的备案。案外人周健、姜天奇不服，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院于2015年8月28日作出（2015）通中行终字第00256号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判决。通公消字（2014）第0292号《建设工程消防验收意见书》的竣工验收合格的范围包括苏建名都城1-4号、9号、10号楼及地下车库防火分区一、防火分区十五区。庭审中，原审被告提出原审原告2013年7月14日的付款35万元为逾期付款。对此，原审原告无异议。在诉讼中，原审被告表示其不存在逾期交房，即使违约，原审原告主张的违约金过高，应予调减。原审原告认为因购房出现问题，与家人吵架，造成原审原告精神损失。本院原审认为，原审原告张建凌与原审被告苏建崇川分公司签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。苏建崇川分公司系苏建公司设立的不具法人资格的分支机构，案涉合同的权利义务由苏建公司承担。本案的争议焦点为：一、原审被告是否存在逾期交房的违约行为；二、原审原告逾期付款是否免除原审被告逾期交房的违约责任；三、合同约定的违约金是否需要调整。关于争议焦点一，根据双方合同约定，案涉房屋应以取得《建筑工程竣工验收备案证明书》作为交房条件。原审被告苏建集团崇川分公司在2014年7月30日通知原审原告收房，基于当时取得的（2014）053号《建筑工程竣工验收备案证明书》，被南通市城乡建设局撤销，该交房行为不符合同的约定。2014年10月31日,原审被告重新取得《建筑工程竣工验收备案证明书》〔通建竣验（2014）079号〕，该备案证明书，虽被生效判决予以部分撤销，但基于案涉房屋不在被撤销的范围内，故可认定案涉房屋在2014年10月31日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，符合交房条件。依照双方合同的约定，原审被告苏建集团存在逾期交房的违约行为，应当承担2014年8月1日起至2014年10月31日止逾期交房的违约责任。关于争议焦点二，原审被告提出根据合同约定，原审原告逾期付款即丧失追究原审被告逾期交房违约责任的权利。本院认为，合同第七条关于逾期付款违约责任的约定与逾期交房违约责任的约定相比，原审原、被告双方权利义务规定不对等，原审被告在收取了原审原告逾期付款违约金的前提下，仍以此主张免除自己逾期交房的违约责任，有失公平，本院不予支持。关于争议焦点三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”结合本案，原审原告没有明确实际损失金额，本院参照交付房屋同地段同类房屋租金确定原审原告的实际损失。合同约定的日万分之五的标准，远大于上述损失，本院予以调整。综合考虑原审原告已于2014年8月3日实际拿房的事实，本案参照市场价酌定租金为3500元∕月，按此租金的1.3倍计算从2014年8月1日起至2014年10月31日止的逾期交房违约金，合计13650元。本院原审判决：一、原审被告江苏省苏建集团股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原审原告张建凌违约金人民币13650元。二、驳回原审原告张建凌其他诉讼请求。本院再审中，原审原、被告均对原审查明的事实无异议，再审对原审查明的事实予以认定。再审另认定如下事实：2013年3月29日，原审原告张建凌与原审被告苏建集团崇川分公司签订《苏建名都城车位使用权转让合同》，合同约定，苏建集团崇川分公司将苏建名都城地下停车场编号为D2A区2098号停车位的使用权转让给张建凌，转让费为148000元；车位交付时间为2014年7月31日；苏建集团崇川分公司不能及时交付车位，需按日万分之五向张建凌支付违约金。原审判决后，2016年6月29日，原审原告张建凌从原审被告处收取购房违约金13650元、案件受理费1780元，合计15430元。本院再审认为，原审原、被告签订的房屋买卖合同及车位使用权转让合同应为合法有效，双方应按合同约定履行。本案原审认定苏建集团崇川分公司存在逾期交房违约行为合法有据，本案再审的争议焦点在于原审被告逾期交房的违约金应如何计算。原审中，原审被告抗辩原审原告主张的违约金过高，要求调整，但作为违约方，原审被告并未就损失过高进行举证。再审中，原审被告认可原审判决，也未就违约金过高进行举证。双方签订的房屋买卖合同中，明确约定了违约金标准，主张违约金过高的举证责任应由违约方承担，故原审被告作为违约方应对其举证不能承担不利的法律后果。本案原审因原审原告未明确实际损失金额，而参照交付房屋同地段同类房屋租金确定原审原告的实际损失，处理不当，再审应予改判。原审原告依据合同约定主张违约责任，于法有据。苏建集团崇川分公司系苏建集团公司的非法人分支机构，其民事责任应由公司承担，原审原告要求两原审被告共同承担责任，本院不予支持。苏建集团崇川分公司从2014年8月1日起至2014年10月31日止逾期交房共92天，按合同约定的日万分之五计算的违约金为79192.36元，应由原审被告苏建集团公司承担。原审判决后，原审被告已支付原审原告违约金13650元，本案再审予以扣减后，原审被告苏建集团公司还应支付原审原张建凌告违约金65542.36元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条,最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）崇民初字第02149号民事判决。二、原审被告江苏省苏建集团股份有限公司于本判决发生法律效力起十日内，一次性支付原审原告张建凌违约金65542.36元。三、驳回原审原告张建凌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1780元，由原审被告江苏省苏建集团股份有限公司负担。该款由原审原告预交，原审被告江苏省苏建集团股份有限公司已于2016年6月29日给付原审原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1780元(江苏省南通市中级人民法院户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  高 航审 判 员  黄素英人民陪审员  陈海清二〇一七年十一月二十日书 记 员  张 娜