广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初13391号原告：莫文生，男，1970年4月15日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：严晶，广东金词律师事务所辅助人员。被告：卢达正，香港特别行政区居民，1959年2月14日出生，原告莫文生与被告卢达正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月3日立案受理后，依法由审判员陈燕玲适用简易程序审理。后因本案出现不宜继续适用简易程序审理的情形，遂依法转为适用普通程序，由审判员陈燕玲担任审判长，与人民陪审员伍秩华、人民陪审员卢耀芳组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告莫文生及其委托诉讼代理人严驰到庭参加诉讼，被告卢达正未到庭参加诉讼。公告的期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于1998年11月25日签订的《房地产转让付款协议书》有效；2.请求法院依法判决被告协助履行更名义务，立即将座落于东莞市××镇银龙路广贸大厦B1702号房屋（房产证编号为：粤房地证字第××号）过户给原告；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：1998年11月25日，原告与被告签订了《房地产转让付款协议书》，该协议约定被告将属于自己名下位于东莞市××镇银龙路广贸大厦B1702号房产以250000元人民币的价格自愿卖给原告，该房地产权证号为粤房地证字第××号，房屋建筑面积为71.05平方米。原告在签订《房地产转让付款协议书》时，即向被告支付全部房款。被告在与原告签订了《房地产转让付款协议书》且收到全部转让款后，将该房产交付给了原告，并将房屋所有权证原件和相关房屋证件交由原告，由原告行使该房产的一切占有权、处分权、收益权等全部所有权。以上事实，有《房地产权证》、《房地产转让付款协议书》、《见证书》等证据，并附有房屋的相关证件。由于原告与被告均认为在律师事务所签订了转让协议书，并由律师事务所出具了《见证书》，且完成了交付手续，双方自以为已经办理了房产所有权登记转移。现因原告无法联系到被告，无法办理房产过户手续，唯有通过贵院以适用《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十三条等及相关法律为依据，依法确认原告对该房产所有权。原告为维护自己合法利益，特向贵院提出申请，请求判如所请。被告卢达正没有答辩，也没有对原告提交的证据发表任何质证意见。经审理查明：1998年11月25日，原告为受让方（乙方）、被告为转让方（甲方）在原东莞市虎门律师事务所的见证下，共同签订一份《房地产转让付款协议书》，主要内容为“甲方拥有虎门镇银龙路广贸大厦B1702房的所有权，建筑面积为柒拾壹点零伍平方米，房地产权证号码为粤房地证字第××号，现经与乙方协商，转让给乙方，双方经协商达成如下协议，供双方遵守执行。一、上述房地产转让价格为人民币贰拾伍万元整，乙方一次性将转让款付清给甲方。二、甲方应提供一切资料和签名，供乙方办理房地产权证的变更登记用。三、双方不得反悔，否则应赔偿对方的全部损失。四、本协议一式三份，甲、乙方和鉴证单位各执一份，甲、乙双方签名后生效”。原告主张双方在律师事务所签订合同时原告在律师的见证下将现金250000元交付给了被告，被告就将房产证原件等交给了被告，但是后来原告想要办理房屋过户手续时就找不到被告了，所以一直未能办理房屋过户登记手续。另查明：原告提交的日期为2017年1月3日的《房屋登记信息查询结果》显示，“东莞市××镇银龙路广茂大厦B1702房”的房屋用途为住宅，登记的产权人为卢达正，身份证号码为G1208402，登记日期为1998年3月27日，卢达正占有该房屋的全部份额，权属证明编号为1204329。原告为证明其在履行付款义务后被告已经将房屋的材料交付给了原告，提交了一份粤房地证字第××号《房地产权证》、一份日期为1998年11月25日的《收据》、一份日期为1998年11月25日的《发票联》、两份《虎门房地产开发公司银龙路广贸大厦购房收款收据》、两份《东莞市房屋登记专用收据》、一份日期为1995年11月22日的《收据》、一份《虎门房地产开发公司银龙路广贸大厦拟购高层豪华住宅楼临时购房合同书》、一份《虎门房地产开发总公司广贸大厦豪华商品住宅楼交楼结帐单》、一份《虎门房地产开发公司广贸大厦豪华住宅商品住宅楼订购单》、一份《广贸大厦豪华住宅楼交楼通知书》及《广贸大厦收楼书》等证据为凭，这些收据、通知书、结账单等单据指向的房屋均为涉案房屋，原告持有上述证据的原件。原告主张《房地产权证》以及相应的购房票据都是被告在签订合同时收到原告现金支付的购房款250000元之后交付给原告用于办理过户登记手续。在原告提交的上述证据中，原告出示的编号为“粤房地证字第××号”的《房地产权证》显示：坐落于东莞市××镇××大厦××房的权属人为卢达正，身份证号码为G120840(2)，房屋所有权性质为私有，房屋来源为购置，占有房屋份额为“全部”，填发日期为1998年5月11日。《收据》及《发票联》均由东莞市虎门律师事务所出具给原告，显示收到原告交付的复印—打字费100元以及房地产转让付款协议书见证的费用300元。原告还称，在原告交付了房款给被告之后，被告将涉案房屋交付给了原告占有使用，由于双方是在律师的见证下签订合同以及付款，所以原告并未另外要求被告单独出具收款收据。原告提交的一份加盖了“富民商业广场广贸大厦管理办公室”印章的《证明》，该《证明》的落款日期为2016年9月27日，主要内容为“兹证明本小区东莞市××镇银龙路广贸大厦B栋1702房从1998年12月份开始由莫文生占有使用至今，并由莫文生从1998年12月份开始支付该房产管理费、电费、水费、煤气费、维修费等全部费用至今。以上事实属实，特此证明”。原告称，由于其一直无法找到被告要求其配合办理房屋过户登记手续，遂成此诉。以上事实，有原告提供的《房地产转让付款协议书》、《房屋登记信息查询结果》、《房地产权证》、《收据》、《发票联》、《虎门房地产开发公司银龙路广贸大厦购房收款收据》、《东莞市房屋登记专用收据》、《收据》、《虎门房地产开发公司银龙路广贸大厦拟购高层豪华住宅楼临时购房合同书》、《虎门房地产开发总公司广贸大厦豪华商品住宅楼交楼结帐单》、《广贸大厦豪华住宅楼交楼通知书》、《广贸大厦收楼书》、《虎门房地产开发公司广贸大厦豪华住宅商品住宅楼订购单》、《证明》以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告卢达正经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃对原告提交的证据以及当庭的陈述进行质证及抗辩的权利。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”原、被告并未约定选择中华人民共和国的法律作为本案的准据法，但本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋位于东莞市××镇，即中华人民共和国法律系与该合同有最密切联系的法律，故应确定中华人民共和国的法律为本案的准据法。原、被告签订的《房地产转让付款协议书》并未违反法律法规的强制性规定，系有效的合同，故本院对原告关于确认涉案《房地产转让付款协议书》有效的请求予以支持。本案的焦点：被告是否应协助原告将涉案房屋变更登记至原告名下。对于该焦点，本院分析如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。虽然原告并未提交直接证据证明其已经向被告交付了购房款，但本院应综合本案的各证据进行分析判断：首先，原、被告订立的购房合同是在专业律师的主持下签订的，原、被告在《房地产转让付款协议书》中约定第一项内容为涉案房产的转让款应一次性付清，但未约定履行期限，原告称其在签订合同后在律师的见证下付清房款，与合同并未约定明确履行期限的做法结合来看符合逻辑；其次，被告按照第二项内容的约定向原告提供了其购买涉案房产时的资料，包括合同、发票、结账单等，原告现能出示这些资料的原件，原告称其在签订合同后在律师的见证下付清房款，被告才将房产证的原件交给原告，亦符合逻辑；再次，从《证明》可见，原告从1998年12月开始占有涉案房屋使用至今，但被告在此期间并未提出异议。结合上述种种证据可以表明，无论是涉案房产的权属证明书原件、购房的原始票据还是房屋的占有使用，都是原告在持有/占有，但是被告并未举证证明其在1998年至今长达差不多20年的时间里对此提出过异议。原告主张其已经支付了对价、履行了付款义务，本院综合上述种种证据以及被告未提出任何抗辩意见的情形，根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，对原告的主张予以采信。虽然《房地产转让付款协议书》中并未约定“甲方应提供一切资料和签名，供乙方办理房地产权证的变更登记用”的履行期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告在付款后有权要求被告随时履行协助原告办理过户手续的义务。虽然原告在本案中并未提交证据证明其在提起本案诉讼前已经要求过被告履行协助办理过户手续的义务，但是最迟在本院向被告送达起诉状副本时，被告已经收到原告关于履行协助办理过户手续的义务的要求。因此，原告现要求本院判令被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，事实依据和法律依据充足，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告莫文生与被告卢达正于1998年11月25日签订的《房地产转让付款协议书》有效；二、限被告卢达正于本判决生效之日起十日内将其名下位于广东省东莞市虎门镇银龙路广茂大厦B1702房的房屋（房地产权证号为“粤房地证字第××号”）过户给原告莫文生。本案适用普通程序收取受理费5050元，由被告卢达正负担。如不服本判决，原告莫文生可以在判决书送达之日起十五日内、被告卢达正可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈燕玲人民陪审员  卢耀芳人民陪审员  伍秩华二〇一七年十一月十四日书 记 员  刘艳琴周蔼麟