山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1082民初5949号原告：马山集团有限公司，住所地：荣成市成山镇东公鹅嘴村。法定代表人：王炳光，董事长。委托诉讼代理人：李春梅，山东隆润律师事务所律师。被告：威海隆世达投资有限公司，住所地：威海市新威路光孚大厦7楼。法定代表人：颜承江，董事长。委托诉讼代理人:吴宪，该公司法律顾问。被告：荣成兴世达房地产开发有限公司，住所地：荣成市成山镇成山中路82号。法定代表人：颜承江，董事长。委托诉讼代理人：吴宪，该公司法律顾问。原告马山集团有限公司与被告威海隆世达投资有限公司（以下简称威海隆世达公司）、荣成兴世达房地产开发有限公司（以下简称荣成兴世达公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马山集团有限公司委托诉讼代理人李春梅、被告威海隆世达公司及被告荣成兴世达公司委托诉讼代理人吴宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马山集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《建筑工程承建合同补充协议》中约定用原告所建房屋抵顶被告土地使用权转让款的部分协议。2、请求判令二被告支付原告土地使用权转让款中的19999200元及违约金1000万元（A、B区1000万元要求自2012年6月12日起算至2017年8月25日，按照合同总额日万分之五利率计算为851.7万元；C区1000万元要求自2014年1月17日起算至2017年8月25日，按照合同总额日万分之五利率计算为660.7万元，本部分暂主张148.3万元）。事实与理由：原告与被告威海隆世达公司于2012年6月12日签订《土地使用权转让协议》，协议约定原告将其位于荣成市成山镇28中对面的A、B、C三宗土地共计34186.7平方米土地及地上附着物转让给被告威海隆世达公司，转让款共计4000万元，2000万元现金支付，另2000万元用将来被告威海隆世达公司在该土地上建成的房屋抵顶，另被告威海隆世达公司需向原告支付自来水配套费、配电补助费及相关配套费等。原告依约履行协议后，被告威海隆世达公司只支付款项10000800元，尚欠土地转让现金款9999200元以及自来水配套费、配电补偿费、城市基础配套费等尚未确认的费用。因被告威海隆世达公司资金短缺导致协议约定用房屋抵顶的2000万元也一直未能实现。2014年4月11日，二被告共同承诺，2012年6月12日《土地使用权转让协议》下所有权利义务由被告荣成兴世达公司承继，被告威海隆世达公司承担连带责任。2014年5月12日，原告与被告荣成兴世达公司签订《建筑工程承建合同补充协议》，约定涉案土地拟建项目中的9号、10号楼、楼下相对应门市房及9号楼相应地下室由被告荣成兴世达公司转让原告承建，建成后房屋优先抵顶上述第一项中欠款。原告履行了原协议及补充协议内容，投资建设的9、10号楼均已封顶，但现得知被告荣成兴世达公司违约将土地抵押给案外人居永明用于借款，居永明于2015年6月12日申请吉林省四平市中级人民法院查封荣成市成山镇成大中路82号土地证号为“荣国用（2014）第310975号、310976号”共计34187平方米总面积中的18433.**平方米土地使用权（该宗地的西侧部分）、现有全部建筑物（包括好运角花园9号、10号楼等），导致二被告不仅无法支付上述所有协议项下的欠款，还扩大了原告的损失（包括好运角花园9号、10号楼的建设成本等）。因涉案土地已经被案外人申请查封，补充协议内容已无法实际履行，现原告诉至法院，要求解除原、被告签订的《建筑工程承建合同补充协议》中约定用原告所建房屋抵顶被告土地使用权转让款的部分协议，二被告支付原告土地使用权转让款中的19999200元及违约金，因居永明诉被告荣成兴世达公司一案尚未确定结果，被告损失现不能确定，原告保留追究二被告剩余土地转让款、相关配套费等未确认费用、违约责任及因违约造成原告全部经济损失的诉权。被告威海隆世达公司辩称，在与原告签订土地转让协议后，我们又与原告签署了两份补充协议，补充协议约定我方以部分土地及建筑物抵顶原协议中的土地转让款，现被告已抵清了原协议中的转让款，经后期结算，前后三份协议总价折算后原告还欠被告100万元，现补充协议已实际履行，原告要求将补充协议中关于以房抵款的部分予以解除，我方不同意。另原告曾用被告土地（涉案土地）向工商银行贷款，并与工商银行签订最高额抵押合同。综上，我方不欠原告任何转让款，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告荣成兴世达公司辩称，答辩意见同被告威海隆世达公司，被告威海隆世达公司在与原告签订土地转让协议后，我方又与原告签署了两份补充协议，补充协议约定我方以部分土地及建筑物抵顶原协议中的转让款，现被告已抵清了原协议中的转让款，经后期结算，前后三份协议总价折算后原告还欠被告100万元，现补充协议已实际履行，原告要求将补充协议中关于以房抵款的部分予以解除，我方不同意。另原告曾用被告土地（涉案土地）向工商银行贷款，并与工商银行签订了最高额抵押合同。综上，我方不欠原告任何转让款，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年6月12日，原告与被告威海隆世达公司签订土地使用权转让协议，双方达成协议如下：一、转让内容1、原告将其名下位于荣成市成山镇28中对面的A、B、C区三宗土地（具体以该三宗土地的土地证为准，自西向东分别为A、B、C）转让给被告威海隆世达公司，该三宗土地总面积为34186.7平方米，其中A区的土地面积为10000.08平方米，土地使用证为荣国用（2008）第310455号，工业用地，使用终止日期为：2037年3月（地上无附属物），B区的土地面积为13333.4平方米，土地使用证为：荣国用（2008）第310044号，住宅用地，使用权终止年限为2037年3月（地上无附属物），C区的土地面积为10853.22平方米，土地使用证为：荣国用（96）第310016号，工业用地，使用终止日期为：2046年3月（包含鸿光厂的土地及地上附着物）。土地实际面积应以最终挂牌交易成交面积为准。原告应协助被告威海隆世达将该土地的性质变更为国有商住用地，土地变更过程中所发生的费用由被告威海隆世达公司负担。……4、该土地及地上附着物转让总价款共计人民币4000万元整，转让过程分两期进行，其中A区和B区为一期，C区为二期。A、B区转让费为2000万元、C区土地及其地上的附着物转让费为2000万元。……6、该土地挂牌交易的工作以被告威海隆世达公司新成立的公司的名义进行，新公司与被告威海隆世达公司对本协议约定内容负有连带责任（新公司成立后，被告威海隆世达公司为原告提供新公司营业执照副本复印件）。……二、转让款的支付形式1、转让款的支付形式为：A、B两个区的转让款共计人民币2000万元整，其中1000万元以现金方式支付，其余1000万元用于被告威海隆世达公司开发的该项目中同等价值的房产抵押。如因被告威海隆世达公司原因导致项目无法进行，开发房产无法达到验收标准时，被告威海隆世达公司将剩余1000万元以现金方式给付原告，如被告威海隆世达公司无法偿还现金，原告有权收回A、B两区土地（证件由被告威海隆世达公司重新办到原告名下，费用由被告威海隆世达公司负担），原告返还被告威海隆世达公司先期已支付土地转让款，并扣除100万元作为对原告的补偿。地上附属物如被告威海隆世达公司不自行处理，则归原告处置。C区的转让款共计人民币2000万元整（含C区地上附着物），其中1000万元以现金方式支付，其余1000万元用被告威海隆世达公司开发的该项目中同等价值的房产抵偿。如因被告威海隆世达公司原因导致项目无法进行，开发房产无法达到验收标准时，被告威海隆世达公司将剩余1000万元以现金方式给付原告，如被告威海隆世达公司无法偿还现金，原告有权收回C区土地（证件由被告威海隆世达公司重新办到原告名下，费用由被告威海隆世达公司负担），原告返还被告威海隆世达公司先期已支付土地转让款，并扣除100万元作为对原告的补偿。地上附属物如被告威海隆世达公司不自行处理，则归原告处置。……A、B区转让款1000万元的支付日期为：该协议签订十五个工作日内，被告威海隆世达公司支付原告土地转让款50万元整，A、B区的规划方案通过后十五个工作日内支付转让款350万元整，款到之日，原告将该土地的使用权证交付给被告威海隆世达公司。剩余转让款600万元于A、B两个区土地挂牌交易成功后十五个工作日内给付，如果B区不参与挂牌交易则按A区土地挂牌交易成功后十五个工作日内给付。（该区单体验收时间按规划批准之日后二十四个月）。C区的转让款1000万元的支付日期为：原告搬迁厂房内的设备后，交付给被告威海隆世达公司土地及其土地上的空厂房十五个工作日内被告威海隆世达给付原告转让款400万元整，剩余转让款600万元于C区土地挂牌交易成功后十五个工作日内给付（原告交付给被告威海隆世达公司C区土地达交付日期为：2012年12月31日前）。如A、B区项目拖延，原告可以被告威海隆世达公司拖延的日期而顺延交付C区土地(该区单体验收时间按施工之日后二十四个月）……特别约定原告与被告威海隆世达公司双方同意，在本协议生效后，被告威海隆世达应在原告所在地设立新公司，待该新公司登记设立后，本协议项下被告隆世达公司的全部权利和义务由该新公司享有和承担；本协议项下原告的全部权利和义务向该新公司主张和履行，被告威海隆世达公司应就该新公司在本协议项下的全部义务向原告承担连带责任。违约责任原告与被告威海隆世达公司应严格履行协议约定，若发生纠纷，违约方应赔偿对方的全部经济损失；如协议约定的被告威海隆世达逾期付给原告的各项款项和逾期交付本协议约定的房产，则被告威海隆世达应按应付总金额的日万分之五向原告支付违约金。如原告未按约定及时交付给被告威海隆世达该土地，则被告威海隆世达公司可以拒绝支付土地转让款，并按照应支付总金额的日万分之五，由原告支付给被告威海隆世达公司违约金。……2014年4月11日，二被告致函原告，内容为原告与被告威海隆世达公司于2012年6月12日签订的《土地使用权转让协议》履行全过程中产生的一切合同责任、经济损失（包括但不限于赔偿金、违约金、利息、侵权责任、债权债务等）均由被告荣成兴世达公司全部承担，被告威海隆世达公司承担全部连带责任；被告荣成兴世达公司与原告根据《协议》签订的所有衍生合同，均合法有效，无需事先征得被告威海隆世达公司同意，被告威海隆世达公司也对所有的衍生合同承担全部连带责任。2014年5月12日，原告与被告荣成兴世达公司就《土地使用权转让协议》签订《建筑工程承建合同补充协议》，补充协议内容如下：项目内容：（一）为加快施工进度，解决被告荣成兴世达公司的实际困难，被告荣成兴世达公司将自己开发的“好运角花园”项目中拟预建设达9号高层楼房（施工图建筑面积7036.48平方米）、10号多层楼房（施工图建筑面积2480.98平方米）及9-10号楼下相对应的门市房（施工图建筑面积6016.2平方米），以及9号楼相关地下室（施工图建筑面积1626.48平方米）由原告委托有相关资质的建筑公司承揽施工并抵顶归原告所有，以抵顶偿还原告的土地转让款、施工款及其他配套价款。……三、双方的其他权利义务1、被告荣成兴世达公司的楼房自施工之日起权属归原告所有（包括在建楼房及楼房下的土地），被告荣成兴世达公司不得侵占或私自销售，不得以任何形式进行抵押、质押、偿债。……四、违约责任（一）本合同签订后，双方应严格履行合同，任何一方违约解除合同，违约方要支付另一方违约金100万元整。因违约造成另一方损失的，违约方还要赔偿另一方全部经济损失。（二）发生下列情形之一，双方有权解除本合同，违约方并要承担解除合同的违约责任及一切经济损失：1、被告荣成兴世达公司未办理土地开发项目所必须的各种审批手续；2、被告荣成兴世达公司不能按合同约定时间办理商品房预售许可证；3、被告荣成兴世达公司不能按合同约定时间为原告（或原告指定的购房客户）办理房产证；……5、被告荣成兴世达公司拖欠原告工程款经催告后在合理的宽限期内仍未支付的；……原告与被告威海隆世达公司签订《土地使用权转让协议》后，被告威海隆世达公司于2012年7月4日支付原告土地转让款50万元，被告荣成兴世达公司分别于2013年4月16日、2013年8月8日、2014年1月13日、2014年1月24日支付原告100万元、250万元、2600800元、340万元，上述五笔款项共计10000800元。涉案土地经原告配合已于2013年12月25日完成招拍挂手续，并于2014年8月20日登记备案至荣成兴世达公司名下。原告与被告荣成兴世达公司签订《建筑工程承建合同补充协议》后，依约在涉案土地承建办公楼等建筑物，因被告原因，该建筑项目现处停工状态，期间，二被告未支付原告工程款。2015年6月12日，经案外人居永明申请，吉林省四平市中级人民法院将被告荣成兴世达公司坐落于荣成市成山镇成大中路82号土地证号为“荣国用（2014）第310975号、第310976号”共计34187平方米总面积中的18433.**平方米土地使用权予以查封。涉案土地现仍处于被查封状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，原告向本庭提交其与被告威海隆世达公司于2012年6月12日签订的《土地使用权转让协议》及其与被告荣成兴世达公司于2014年5月12日签订的《建筑工程承建合同补充协议》，对该两份协议，二被告均无异议。另原、被告双方对二被告支付的土地转让款数额、支付日期以及案外人居永明查封涉案土地事实亦无异议。庭审中，二被告提出原告以涉案土地作为抵押在工商银行办理抵押贷款，并与工商银行签订了最高额抵押合同。经查，该笔借款形成日期为2015年1月22日，原告已在2016年1月12日归还贷款。另查，被告荣成兴世达公司系被告威海隆世达公司为开发其受让土地而成立的具独立法人资格的房地产开发公司。本院认为：原告与被告威海隆世达公司于2012年6月12日签订的《土地使用权转让协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，本院依法确认，双方均应按照合同内容全面履行各自义务。原告依约配合被告完成涉案土地招拍挂，且将涉案土地登记备案至被告荣成兴世达公司名下，被告威海隆世达公司作为合同相对方，应当按照约定如期支付原告土地转让款。原告暂主张土地使用权转让款中的19999200元，系其对自身权利的处分，不违反法律相关规定，本院依法予以确认。2014年4月11日二被告致函原告：“原告与被告威海隆世达公司于2012年6月12日签订的《土地使用权转让协议》履行全过程中产生的一切合同责任、经济损失（包括但不限于赔偿金、违约金、利息、侵权责任、债权债务等）均由被告荣成兴世达公司全部承担，被告威海隆世达公司承担全部连带责任。”二被告致函原告载明的内容，系二被告对涉案转让款承担连带责任的真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，本院依法予以确认。原告与被告荣成兴世达公司于2014年5月12日签订《建筑工程承建合同补充协议》后，原告按照合同约定在涉案土地承建办公楼等建筑物，现涉案土地因二被告与案外人居永明借款纠纷一案，被吉林省四平市中级人民法院依法予以查封，致二被告无法按照合同约定协助原告办理商品房预售许可证、房产证等手续，亦无法通过房屋抵顶偿还原告的土地转让款、施工款及其他配套价款，根据合同约定，二被告行为构成根本违约，原告有权解除合同中关于以房抵款的部分内容，同时，二被告需承担解除合同的违约责任。关于原告要求的违约金，根据《土地使用权转让协议》约定，被告威海隆世达公司逾期支付原告各项款项、逾期支付该协议约定的房产，则被告应按应付总金额的日万分之五向原告交付违约金。合同同时约定被告支付转让款的时间为A、B、C、三区土地挂牌交易成功后十五个工作日内交付，涉案土地于2013年12月25日完成招拍挂，被告应于2014年1月9日前支付转让款，A、B区1000万元、C区1000万元转让款的违约金起算日期应为2014年1月10日，截至2017年8月25日，被告按照日万分之五利率计算应予支付的违约金数额远远超出原告计算数额1000万元，故原告要求被告给付违约金1000万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告马山集团有限公司与被告荣成兴世达房地产开发有限公司于2014年5月12日签订的《建筑工程承建合同补充协议》中约定用原告所建房屋抵顶被告土地使用权转让款的部分协议。二、被告荣成兴世达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告土地使用权转让款中的19999200元及违约金1000万元。三、被告威海隆世达投资有限公司对上述款项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141795元、保全费5000元，由被告威海隆世达投资有限公司、荣成兴世达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙本明人民陪审员  宋肃野人民陪审员  胡秀郁二〇一七年十一月十七日书 记 员  王 玮