四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0792民初1395号原告：绵阳旭朗科技服务有限公司，住所地绵阳高新区路南工业区5幢1-4层。法定代表人：郑雪珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明，该公司工作人员。委托诉讼代理人：廖倩，四川天府风律师事务所律师。被告：四川福百弘中药科技有限公司，住所地绵阳高新区一康路16号。法定代表人：岳凤英。原告绵阳旭朗科技服务有限公司（以下简称旭朗科技服务公司）与被告四川福百弘中药科技有限公司（以下简称福百弘中药科技公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭朗科技服务公司的委托诉讼代理人李明、廖倩到庭参加诉讼，被告福百弘中药科技公司经本院直接送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭朗科技服务公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间于2016年9月27日签订的《房屋租赁协议》；2.依法判令被告立即向原告返还租用房屋；3.依法判令被告立即向原告支付所欠保证金、房屋租金、物业管理费等费用合计491336.5元；4.依法判令被告向原告支付年租金金额20%的违约金120291.6元。诉讼过程中，原告旭朗科技服务公司变更第3项诉讼请求为：依法判令被告立即向原告支付所欠房屋租金、物业管理费等费用合计451336.5元。事实和理由：2016年5月，被告租用位于绵阳高新区路南工业区二期203#的厂房。其后，经原告、被告和绵阳高新区恒奥电子科技有限公司三方协商一致，2016年5月至8月为免租期，被告自2016年9月1日起向原告支付租金及物业管理费等费用。2016年9月27日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定被告自2016年9月1日起承租原告位于绵阳高新区路南工业区的办公楼3楼、厂区203#厂房从事办公及生产使用。协议对租赁物业费用标准、租金及费用支付方式等作出了明确约定。协议签订后，原告按约定将租赁厂房全面交付给被告使用，原告履行了协议的出租方义务。但截止原告起诉之日，被告仅向原告支付了第一季度租金50121.5元、第二季度租金100000元，保证金及其余租金等至今未付，尚欠保证金、租金及物业管理费合计491336.5元。协议履行过程中，原告多次出具书面函件向被告催收费用。被告虽签收了函件，却拒不向原告支付费用，且以种种理由拖延。被告的行为已构成严重违约，导致协议目的不能实现，已无继续履行的可能性，故诉至法院，请求支持所提诉讼请求。被告福百弘中药科技公司在法定期限内未作出答辩。本院经审理认定事实如下：2016年，原告旭朗科技服务公司与案外人绵阳高新区恒奥电子科技有限公司签订了《租赁合同》，约定绵阳高新区恒奥电子科技有限公司将其位于绵阳高新区路南工业区的办公楼、厂房等房地产及其配套设施租赁给旭朗科技服务公司经营。2016年7月19日，绵阳高新区恒奥电子科技有限公司将所约定的租赁设施移交给原告旭朗科技服务公司管理。在此之前，被告福百弘中药科技公司已实际租赁涉案路南工业区203#厂房使用。2016年9月17日，原告旭朗科技服务公司（出租方、甲方）与被告福百弘中药科技公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，主要约定：甲方同意将位于绵阳高新区路南工业区的办公楼3楼（面积210.88平方米）、厂区203#厂房（面积4695.83平方米）租赁给乙方从事办公及生产使用；租赁期限为5年，即2016年9月1日至2021年8月31日止；办公楼租金为13元/月/平方米、物管费为2元/月/平方米，第一年至第二年厂房租金为8元/月/平方米、物管费为2元/月/平方米，第三年至第五年厂房租金为10元/月/平方米、物管费为2元/月/平方米；费用支付方式为第一年按季度支付，从第二年起按半年支付。在本合同签订之日起3日内，由乙方向甲方支付厂房保证金40000元，在合同期满、乙方将租赁房屋完好退还甲方且乙方向甲方结清全部费用后30日内，甲方退还乙方交纳的租赁保证金（不计息）。在本合同签订之日起3日内，由乙方向甲方支付第一年第一季度即2016年9月1日至2016年11月30日的厂房和办公楼租金120924.24元以及物业管理费用29440.26元，以后付款时间为每一租赁周期末月的25号之前支付下一个租赁周期的租金及物管费；在本租赁合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付乙方使用；违约责任：乙方逾期缴纳租金、物管费、保证金等费用的，应当按逾期金额的1%每天向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过30天，甲方有权单方解除合同，但经甲方书面同意延期交付的除外，并由乙方向甲方支付年租金额100%的违约金；任何一方违约，除应按合承担违约责任外，还应承担守约方主张权利产生的律师费、诉讼费、保全费、担保费、评估费、执行费等；本合同自双方签字盖章之日起生效。原告旭朗科技服务公司亦按照协议约定向被告福百弘中药科技公司移交了涉案办公楼及厂房。2016年10月26日、12月6日以及2017年2月28日、3月28日、5月8日、5月22日、8月25日，原告旭朗科技服务公司先后向被告福百弘中药科技公司发出《费用催缴通知单》以及《费用收取通知书》，要求该公司在收到上述通知起三日内结清应付房屋押金、租金、物业管理费、水费及电费。2017年8月3日，原告旭朗科技服务公司向被告福百弘中药科技公司发出《房屋租金催缴通知书》，告知内容主要为：福百弘中药科技公司应于2017年5月25日前付清（2016年9月1日至2017年8月31日）四个季度房租，但截至2017年8月1日，福百弘中药科技公司仅支付房租150121.5元；要求福百弘中药科技公司及时支付未缴费用491336.5元[即房屋押金40000元、第一季度（2016年9月1日至11月30日）房屋租金及物管费100243元、第二季度（2016年12月1日至2017年2月28日）房屋租金及物管费50364.5元、第三季度（2017年3月1日至2017年5月31日）房屋租金及物管费150364.5元、第四季度（2017年6月1日至2017年8月31日）房屋租金及物管费150364.5元。上述《费用催缴通知单》、《费用收取通知书》以及《房屋租金催缴通知书》均由被告福百弘中药科技公司的办公室工作人员进行了签收。2017年8月23日，四川天府风律师事务所接受原告旭朗科技服务公司的委托向被告福百弘中药科技公司邮寄送达了《律师函》，要求福百弘在收到《律师函》之日起五日内向旭朗科技服务公司支付保证金及拖欠的租金、物业管理费合计491226.5元，逾期仍未支付完毕则将采取法律手段依法追究福百弘中药科技公司的法律责任。被告福百弘中药科技公司于2017年8月24日签收了该《律师函》。但到期后，被告福百弘中药科技公司仍未履行付款义务。原告旭朗科技服务公司遂诉至本院，提出如前诉讼请求。本案诉讼过程中，经本院与被告福百弘中药科技公司联系，被告福百弘中药科技公司到庭认可前述欠付款项的事实，但认为原告旭朗科技服务公司主张的违约金标准过高。经本院于2017年11月13日组织现场调解，被告福百弘中药科技公司同意在2017年11月27日前向原告旭朗科技服务公司先行支付6万元，对剩余款项则由双方另行协商达成付款协议。但被告福百弘中药科技公司在到期后未能按此履行义务。本院认为，原告旭朗科技服务公司与被告福百弘中药科技公司之间在平等自愿、协商一致的基础上所签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告旭朗科技服务公司依约向被告福百弘中药科技公司交付了租赁物，被告福百弘中药科技公司则应按照约定按期足额支付房屋租金及相应的物业管理费。但截至起诉之日，被告福百弘中药科技公司已欠付房屋租金及物业管理费共计451336.5元，实属违约；故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告旭朗科技服务公司要求解除其与被告福百弘中药科技公司之间所签订的《房屋租赁协议》并要求福百弘中药科技公司返还租用房屋、支付尚欠租金及物业管理费、违约金的合理请求，既有合同依据，又有法律依据，本院予以支持。关于原告旭朗科技服务公司所提违约金主张。本院认为，因其未能提供证据证明其存在除资金利息损失以外的其他损失，加之被告福百弘亦主张其计算标准过高，故本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合涉案《房屋租赁协议》对付款期限所作的约定，本院依法将其主张的违约金调整为：以100243元为基数从2016年9月31日起、以50364.5元为基数从2017年2月26日起、以150364.5元为基数从2017年5月26日起、以150364.5元为基数从2017年8月26日起，均按照中国人民银行发布的同期人民币贷款基准利率的标准计算至本判决确定的给付之日止。综上所述，原告旭朗科技服务公司所提的部分诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告绵阳旭朗科技服务有限公司与被告四川福百弘中药科技有限公司之间于2016年9月27日签订的《房屋租赁协议》；二、被告四川福百弘中药科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退其租用房屋[即位于绵阳高新区路南工业区的办公楼3楼（面积210.88平方米）、厂区203#厂房（面积4695.83平方米）内的相应设备及其他附属设施并将该租用房屋交付给原告绵阳旭朗科技服务有限公司；三、被告四川福百弘中药科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告绵阳旭朗科技服务有限公司支付尚欠房屋租金及物业管理费共计451336.5元以及逾期付款违约金（违约金计算方法为：以100243元为基数从2016年9月31日起、以50364.5元为基数从2017年2月26日起、以150364.5元为基数从2017年5月26日起、以150364.5元为基数从2017年8月26日起，均按照中国人民银行发布的同期人民币贷款基准利率的标准计算至本判决确定的给付之日止）；四、驳回原告绵阳旭朗科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4335元，由原告绵阳旭朗科技服务有限公司负担867元，由被告四川福百弘中药科技有限公司负担3468元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  李美俊二〇一七年十一月二十七日书记员  孙 秋