吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0102民初3624号原告：尹虹阳，女，1984年4月3日生，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：张志雯，吉林吉翔律师事务所律师。被告：长春众诚房地产代理有限公司，住所地长春市南关区大经路90号107号房。法定代表人：李伟峰，总经理。委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马跃，吉林雅成律师事务所律师。被告：高明利，男，1984年2月10日生，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：高险峰，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。原告尹虹阳与被告长春众诚房地产代理有限公司、高明利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹虹阳的委托诉讼代理人张志雯，被告长春众诚房地产代理有限公司的委托诉讼代理人翟敏、马跃，被告高明利及其委托诉讼代理人高险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹虹阳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告三方于2016年2月16日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告长春众诚房地产代理有限公司返还原告房屋定金人民币10000元；3、判决被告高明利向原告支付违约罚金人民币31000元，并赔偿原告实际损失人民币17220元（含中介服务费6200元、律师代理费3000元、案件受理费5950元、保全费2070元），被告长春众诚房地产代理有限公司对本项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费、律师代理费由二被告承担。事实和理由：原、被告三方于2016年2月16日签订了《房屋买卖合同》，被告高明利自愿将其所有的位于长春市宽城区宋家路乐嘉茗园小区48栋1门501室、建筑面积62.24平方米、产权证号3060072410（偿还完银行按揭贷款后产权证号变更为201602190254)、丘地号：6-24／69-9501房屋卖给原告，房屋总价款310000元，定金10000元，中介费6200元，原告一次性付款购买此房，被告高明利不得再将此房二次出售。合同签订后原告依约交付了定金和中介费后，被告高明利不仅未按合同约定办理房屋买卖的相关手续，甚至违反合同约定，将此房屋出售给案外人李向明，并办理了产权变更登记。被告高明利“一房二卖”的行为违背了诚实信用原则，已经构成根本违约。被告长春众诚房地产代理有限公司亦未按合同约定办理房屋交易的相关手续。由于被告的根本违约，导致原告购房目的无法实现，被告依法应当承担相关法律责任。为了维护原告的合法权益．依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，提起诉讼。。长春众诚房地产代理有限公司辩称，一、《房屋买卖合同》合法有效，答辩人对定金仅有保管的权力，并没有处分的权力，被答辩人无权要求答辩人返还定金。根据双方合同约定，答辩人只是暂时代被告高明利保管定金一万元，并没有处分的权力，答辩人应向高明利主张返还定金，在高明利同意的情况下，答辩人可以配合返还定金。二、答辩人完全履行了自己的义务，有权收取居间服务费用。1、答辩人完全履行了《房屋买卖合同》第五条约定的合同义务。本案中，答辩人促成被答辩人与被告高明利签订房屋买卖合同，并在合同签订后，积极联络并催促，买卖双方按照合同约定履行各自的合同义务。答辩人作为中介方已经全完履行了《房屋买卖合同》第五条所约定的居间人的全部义务。2、答辩人履行了《合同法》所规定的居间人的全部法定义务。由《合同法》第四百二十四条、第四百二十五条规定可知，居间人的法定义务为报告订立合同机会和促成合同成立。本案中，居间人通过提供房源信息、带看房等服务促成了买卖双方的合同签订，已经完成以上两项法定义务。据以上两项内容可知，答辩人已完全履行了自己的合同义务及法定义务，有权收取居间服务费用。三、答辩人不应承担任何连带责任。《房屋买卖合同》对于由居间方对违约方的违约行为承担连带责任这一相关内容没有作出任何约定，被答辩人的该项诉讼请求没有合同依据。同时，该项诉讼请求也无任何法律依据。因此，该项诉求不应被支持，法院应依法驳回该项诉请。四、答辩人不应承担本案的诉讼费及律师代理费。《房屋买卖合同》第六条违约责任及赔偿责任中明确约定违约方负担因违约行为引起的损失和费用及中介方的费用，答辩人在合同签订及后续履行过程中完全履行了居间人的义务，不存在任何违约行为，因此，不应承担本案的诉讼费及律师代理费。综上，答辩人不应向被答辩人承担任何连带责任，同时亦不应承担本案的诉讼费及律师代理费。高明利辩称，2016年2月15日，我方在被告一宽城分公司发布出售信息，16日中午，中介公司通知找了买家，当天看房当天签订了买卖合同。从2月18日开始我方为了积极履行合同清偿了贷款、解除抵押、取出所有权证，解除了租赁关系，租户搬走。2月24日，我方电话通知中介公司的程经理告知准备完毕，程经理说大后天再联系。2月28日、3月4日及5日，我方均主动给程经理打电话，均告知原告不在长春，买卖合同无法履行，何时回来再告知。3月16日，中介公司信贷部人员告知需准备结婚登记表及申请书用于办理公证委托书。3月17日，我方去松原取，但是婚姻登记处不给开取上述证明，后信贷部人员说确实办不了，程经理又通知我方20号到另一家公证处公证。期间我方多次说明办理公证困难就办理产权过户，又说21号三方见面谈这个事。但是21号仍然没见到原告出现，中介公司把电话给了我方，是原告丈夫接听并挂断电话。原告的爱人叫孙宇是被告公司的董事长。原告自己也在被告一公司任职。本案受理程序错误，民事应该一事一案，原、被告与中介公司签订买卖合同，但是原告与我方之间是房屋买卖合同，与被告一之间是居间买卖合同，权利主体不分明，承担连带责任无法律依据，因为程序性错误造成的，原告为了争夺管辖一种错误的方式。双方签订的合同因原告违反信用原则、掩盖非法目的的事实，原告拒绝被告提出的更符合能实现目的的履行方式，是原告不同意履行合同在先。本院经审理认定事实如下：2016年2月16日，高明利作为甲方、尹虹阳作为乙方、长春众诚房地产代理有限公司作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方同意将坐落于长春市宽城区宋家路乐嘉茗园小区48栋l门501号、私有产权证号：3060072410、丘地号：6-24／69-9501、面积为62.24平方米的产权房屋由中介方代理出售给乙方，房屋所有人高明利及其共有权人对此房产的产权情况和房屋状况完全了解并自愿出售此房产。卖方并且同意与买方做产权委托公证。……乙方对甲方上述转让的房产具体情况充分了解，自愿购买该房产。房屋转让价格为人民币310000元，乙方同意签订合同时交付人民币10000元作为购房定金，次定金在交易时充当房款的一部分。……甲乙双方于2016年3月18日前共同前往长春市国安公证处办理产权委托公证手续，在办理完公证手续时，乙方向甲方支付剩余购房款300000元。……合同违约责任及赔偿约定，违约方或欺诈方将赔付总房款的10%罚金给对方。后合同履行过程中，双方发生纠纷。尹虹阳以高明利为被告起诉至长春市宽城区人民法院，要求确认双方签订《房屋买卖合同》有效、要求继续履行合同交付涉案房屋并办理产权变更登记。2016年7月27日，长春市宽城区人民法院做出（2016）吉0103民初1628号民事判决书，判决确认合同有效、驳回尹虹阳其他诉讼请求。同时该判决书在审理查明的事实中，确认尹虹阳的丈夫孙宇系长春市众诚房地产代理有限公司项目经理。现该判决已经生效。涉案房屋在双方发生纠纷后，已经出售给案外人李向明，房款、房屋已全部给付完毕，至此房屋买卖合同已经全部履行完毕。另庭审中，高明利提供长春市众诚房地产代理有限公司微信公众号新闻截图一份，用于证明尹虹阳丈夫孙宇系长春市众诚房地产代理有限公司董事长，新闻照片中的穿白衣服的女子“尹艺凝”就是原告尹虹阳，并且在该公司任职。为查明该项事实，法庭限期要求尹虹阳本人庭后亲自到本院核实情况，但尹虹阳本人并未出现。另庭审中，高明利明确表示同意中介公司将代为保管的定金返还原告。本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》虽经另案生效法律文书确认有效，但房屋买卖的交易双方应发自真实的买卖意思，且买受人购买房屋的真实目的应为用于生活居住，并秉承诚实信用原则，最大方式促成交易目的。而本案中在不能按合同约定办理公证产权更名过户情况下，高明利提出的双方到房屋产权部门直接办理产权更名过户，更符合一般的交易习惯，更能直接促成交易的履行和房屋买卖合同目的的实现。结合本案实际情况，考虑尹虹阳和中介公司的身份关系，双方合同目的不能实现的责任，不宜归咎于出卖人高明利。现原告主张解除合同、要求中介公司返还代为保管的定金，高明利表示同意中介返还，故原告该两项诉讼主张，依法应予支持。因涉案合同的格式为中介公司提供，该公司在买卖双方能够直接办理产权更名过户的条件下，却要求双方到公证处办理产权更名过户公证，增加了买卖双方的负担，故致使合同不能履行的相应责任应由中介公司承担。关于原告主张的违约罚金一节，因合同明确约定该项罚金约束的是买卖双方，结合本案事实不宜认定高明利违约，故原告该项违约罚金的主张，依法不予支持。关于原告主张的实际损失人民币17220元。其中中介服务费6200元，虽然尹虹阳提供的是复印件，但中介公司表示认可，故该笔中介费应由中介公司予以返还；律师代理费3000元、案件受理费5950元、保全费2070元，该三项费用为尹虹阳另案诉讼成本，且非必要支出，依法不予支持。关于尹虹阳主张的本案律师代理费，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、解除尹虹阳、长春市众诚房地产代理有限公司、高明利三方于2016年2月16日签订的《房屋买卖合同》；二、长春众诚房地产代理有限公司于本判决生效后立即返还尹虹阳代为保管的房屋定金人民币10000元；三、长春众诚房地产代理有限公司于本判决生效后立即返还尹虹阳中介服务费人民币6200元；四、驳回尹虹阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，由尹虹阳负担458.50元、长春市众诚房地产代理有限公司负担102.50元(尹虹阳已垫付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  李德保二〇一七年十一月七日书记员  隋 汉