安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终2376号上诉人（原审被告）：界首市新时代房地产开发有限公司，住所地安徽省界首市大桥北路西城街道办事处对面，统一社会信用代码91342128790105543A。法定代表人：卢建友，该公司经理。委托诉讼代理人：邓莎莎，安徽弘大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈冲，男，1969年12月12日出生，汉族，住安徽省界首市。被上诉人（原审原告）：牛彩英，女，1970年8月10日出生，汉族，住安徽省界首市。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：张治业，河南恪信律师事务所律师。上诉人界首市新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代房地产公司）因与被上诉人陈冲、牛彩英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2017）皖1282民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新时代房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈冲、牛彩英的诉讼请求。事实与理由：其公司与陈冲、牛彩英就房产备案登记进行了重新约定，未能按合同约定办理产权登记的责任不在其公司，一审认定其公司违约，判决其公司承担违约责任属认定事实错误；业主代表无需经业主大会选举产生，一审判决以未召开业主大会为由认定调解协议对陈冲、牛彩英不产生约束力书适用法律错误。陈冲、牛彩英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈冲、牛彩英向一审法院起诉请求：判令新时代房地产公司赔偿其逾期办证违约金47225元。一审法院认定事实：新时代房地产公司系房地产开发企业。2013年10月10日，陈冲、牛彩英与新时代房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈冲、牛彩英购买新时代房地产公司开发的“时代广场”小区第1-3幢3单元5层3-502号房，房屋总价款为413789元；新时代房地产公司应于2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合格”的条件，并符合合同约定的商品房交付陈冲、牛彩英。双方还约定：新时代房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由新时代房地产公司提供的材料报产权登记机关备案。如因新时代房地产公司的责任，陈冲、牛彩英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第一种方式处理“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金”。合同签订后，陈冲、牛彩英于2013年10月10日交付了首付款，并办理了按揭手续。2014年8月23日，新时代房地产公司向陈冲、牛彩英交付房屋。因新时代房地产公司出售房屋消防验收不过关，无法报产权登记机关备案，陈冲、牛彩英也无法按时取得房地产权属证书。2015年8月28日，“时代广场”部分业主9人与新时代房地产公司达成《调解协议》协议中涉及房产证问题的内容是“双方同意，界首市新时代房地产开发有限公司须在2016年3月13日前将业主全部完成转移登记（即房产证办理完毕）。开发企业应以电话即发函形式分批通知到业主，业主接到通知后须在5个工作日之内提供所需个人资料，若因业主未能按时办理转移登记，后果由业主自负，且开发企业不承担赔偿责任。经双方协商，如开发商在2016年3月31日前未能将业主全部完成转移登记，对未办理完成转移登记者，应按实际交房（拿钥匙）90日后，开始计算违约天数，每日按房屋总价款的万分之一点五由开发企业向业主支付违约赔偿金，开发企业并保证继续办理好房产证。开发商逾期交付房屋导致其承担违约责任，不在此限，与本协议的履行没有关系。在2016年3月31日之前，开发企业完成转移登记，业主自愿放弃房产证违约金。”2015年12月8日，新时代房地产公司方办理了产权登记备案手续。2015年12月11日，新时代房地产公司在“时代广场”小区张帖了“时代广场房产证转移公示”内容是“时代广场各业主我公司界首市新时代房地产开发有限公司已于2015年12月8日，将所有住宅初始登记产权证办理完毕，并已电话通知全体业主携带个人资料前来办理产权证转移，尚未办理转移的业主请尽快前来办理或与售楼部及物业取得联系。”2016年4月21日，陈冲、牛彩英取得了其购买的“时代广场”小区第1-3幢3单元5层3-502号房地产权属证书。现陈冲、牛彩英要求新时代房地产公司承担逾期备案办证的违约责任，给付违约金。一审法院认为，陈冲、牛彩英与新时代房地产公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，是有效合同。合同双方应当按照约定各自履行相应的义务。本案中，陈冲、牛彩英的诉讼请求是依法判令新时代房地产公司承担逾期备案办理房屋产权证的违约金47225元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定新时代房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由新时代房地产公司提供的材料报产权登记机关备案。但新时代房地产公司并没有按照合同约定在2014年3月31日前交房。而是在2014年8月23日才交付陈冲、牛彩英所购商品房。因此，新时代房地产公司应在2014年11月23日前将办理权属登记需要由新时代房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。由于新时代房地产公司未提供其已经将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据，且新时代房地产公司对陈冲、牛彩英诉状中提出的其未及时办理房产证是因消防设施验收不合格不能按时备案登记亦未提出异议，显然新时代房地产公司对双方约定的“新时代房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由新时代房地产公司提供的材料报产权登记机关备案。”事项，逾期未有办理已构成违约，应当承担相应的违约责任，而涉案《商品房买卖合同》第十五条中对新时代房地产公司逾期备案所应承担的违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对于新时代房地产公司逾期备案的违约金，本庭酌情按年息5%计算。本案在庭审中，新时代房地产公司方提供了2015年12月11日新时代房地产公司在“时代广场”小区张帖的“时代广场房产证转移公示”，陈冲、牛彩英方对该份证据的真实性没有异议，该份“时代广场房产证转移公示”的内容能够证明新时代房地产公司2015年12月8日已经将“时代广场”所有业主的初始登记产权证办理完毕并已通知全体业主携带个人资料前来办理产权证转移的事实，因此，自2014年11月24日至2015年12月8日为新时代房地产公司逾期备案的违约时间计379天，新时代房地产公司应承担该时间段内的违约金为21483元(413789元×5%×379天/365天)。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对陈冲、牛彩英提出的依法判令新时代房地产公司承担逾期备案办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，予以部分支持。对新时代房地产公司提供的《调解协议》，因新时代房地产公司在庭审中承认对此所达成的调解协议，并没有召开业主大会，仅有业主签名的名单，并不能证明该份调解协议是全体业主的真实意思表示，部分业主在调解协议上签名，仅能代表签名业主的真实意思表示，即该份调解协议仅能对所签名的业主产生约束力。所以，该份调解协议对本案陈冲、牛彩英没有约束力。新时代房地产公司还辩称，其与陈冲、牛彩英方已就交房问题双方已经达成协议，根据新时代房地产公司提供的2014年9月10日达成的协议，该份协议所载明的是双方为新时代房地产公司延期交房而达成的由新时代房地产公司赔偿陈冲、牛彩英违约金内容，与本案陈冲、牛彩英所要求的新时代房地产公司赔偿其逾期办证所应承担的违约责任没有关联性，因此对新时代房地产公司的这一辩称，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：一、界首市新时代房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿陈冲、牛彩英陈冲、牛彩英逾期备案的违约金21483元。二、驳回陈冲、牛彩英的其他诉讼请求。案件受理费981元，陈冲、牛彩英承担644元、界首市新时代房地产开发有限公司承担337元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定新时代房地产公司应当在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由新时代房地产公司提供的材料报产权登记机关备案。涉案房屋交付后，新时代房地产公司未按约定将办理权属登记需要资料报产权登记机关备案，构成违约，一审法院根据合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决新时代房地产公司承担违约责任并无不当。新时代房地产公司举证的《调解协议》上签名的业主并非陈冲、牛彩英选举的业主代表，其签字行为对陈冲、牛彩英不具有法律效力，故新时代房地产公司上诉称上述协议对陈冲、牛彩英具有法律效力，一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由界首市新时代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十一月八日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。