江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0730民初1723号原告：徐荣生，男，1967年7月27日生，汉族，住宁都县。委托诉讼代理人(一般代理)：王小林，宁都县法律援助中心律师。被告：赣州恒丰房地产开发有限公司(企业执照注册号：**)。住所地：赣州市市政中心大楼*楼****室。法定代理人：刘某。委托诉讼代理人(特别授权)：邓小林、曾小飞，江西宋城律师事务所。原告徐荣生与被告赣州恒丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐荣生及其委托诉讼代理人王小林，被告赣州恒丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告退还原告购房款（车库1栋B105）人民币265091元，该车库返还给被告，利息按年利率6%从2013年2月到2017年8月为4.5年×6%×265091元=71574.6元，合计336665.6元；退还住房（1栋9-717房）多支付的购房款3942元；合计340607.6元。二、原告缴纳的车库税金10603.04应由被告返还给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，原告和被告签订一份《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于宁都县梅江镇登峰大道疾控中心东侧的“梅江南苑”的住房和车库（其中住房合同约定面积117.81平方米，一栋9-717号，单价4380元/平方米；车库合同约定面积67.66平方米，l栋B105，单价3918元/平方米），合同签订后，原告在2013年2月通过支付现金和银行按揭的方式全部交清了合计781098元（车库的为265091元）的房款。在合同中还注明面积以产权登记的为准。2017年6月20日宁都县不动产登记局颁发原告该房的产权证，住房编号NOD**，面积116.91平方米，车库编号NOD**，面积59.32平方米，该车库登记面积和合同约定面积相差8.34平方米，面积误差比为12.32%，住房面积少0.9平方米。事情发生后，原告多次找到被告方要求按法律规定处理，但被告方一直没有回复。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条的规定，该“商品房买卖合同”的面积误差比已超过3%（达到了12.32%），原告完全可以请求贵院判令被告退还购房款和利息。为此，请求法院支持原告的诉讼请求。被告赣州恒丰房地产开发有限公司辩称，答辩人因原告诉答辩人商品房买卖合同纠纷一案，为明辨是非，现提出答辩如下：一、地下车库面积短少的原因是增加地下室停车位，调整公摊系数造成的。没有改变双方订立合同时确定的车库的实际使用面积（即不动产证书标注的专有建筑面积）。商品房（含车库）销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。车库的公摊面积根据坐落位置采用不同的方法：全地下室的汽车库或者汽车车位，则按照地下室外墙的分摊面积+公共部位的通道面积的分摊+进出车库的坡道（可以计算面积部分）和楼梯部分的分摊面积，全地下室车库的得房率一般在35～50%之间。本案答辩人与原告在商品房预售阶段采用图纸预测面积签约，与最终实测面积数据有差异是正常的，按照国家规定，允许的面积误差比在正负3%之内。双方订立《商品房买卖合同》第六条就房屋及车库面积差异处理约定“合同约定而积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”可见，合同约定面积这个数字是弹性的、浮动的。造成本案车库合同面积与办证面积差异的原因，不是答辩人改变了车库的结构，导致车库面积缩水，而是因为梅江南苑小区2-3楼由住宅变更为商业后，为了配套2-3楼商铺停放车辆的需要，将地下室的部分供电房等公共用房迁到一楼，空出的地方改为车位，新增18个停车位，分摊了原来96个车库的公摊面积，才导致了合同面积和办证面积的差异。作为购买车库的原告，在“面积缩水”事件中，车库的实际使用面积并没有缩水，只是公摊面积缩水，原告不仅没有吃亏，卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按该房价的0.5%支付违约金。”按照双方的上述约定，如果买受人选择退房，出卖人只能向其支付违约金，而没有约定支付利息。此外，答辩人与原告订立的《商品房买卖合同》第六条同时约定买受人有选择不退房的权利。在买受人未作出退房还是不退房的选择之前，出卖人尚未产生向买受人退回房款的义务。所以，原告主张答辩人与原告订立的《商品房买卖合同》后即应当向其支付车库价款利息的主张没有事实依据。综上，答辩人认为，本案原告购买车库的实际使用面积没有缩水，只是公摊面积缩水，原告是“缩水”事件的受益人和既得利益者。请求法院从维护商品房交易的稳定性考虑以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。原告围绕其诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、购房合同、购房发票、车库完税证发票、现场照片、不动产登记证书、地下室平面图设计原图、地下室车库局部现状图、地下室局部夹层杂间平面图、申报房号预测面积及销售单价信息、不动产权证，原、被告对证据的三性无异议，并在卷佐证；完税证发票被告对其真实性无异议，但税款不符合双方在商品房买卖合同约定的承担违约责任的范围之内。查明的事实：2013年2月27日，原告徐荣生与被告赣州恒丰房地产开发有限公司签订一份合同备案编号为**的《赣州市商品房买卖合同》，主要内容为：原告购买被告开发的位于宁都县梅江××大道疾××中心东侧“梅江××”××商品房××套（建筑面积117.81m2，套内面积102.64m2），单价4380元/m2，共计价款516007元。B105车库一个（建筑面积67.66m2，套内面积29.84m2），单价3918元/m2,计价款265091元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按该房价款的0.5%支付违约金。面积误差比计算方法[（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积]×lOO%。买卖合同签订后，原告徐荣生按合同约定通过支付现金和银行按揭的方式全部交清了购房款781098元，其中车库房款265091元，向宁都县地税局交纳车库税款10603.64元。2017年6月19日宁都县不动产登记局为原告徐荣生颁发了赣（2017）宁都县不动产权第**号不动产登记权证，该权证显示：一幢717室住宅面积为116.91平方米；同月20日该局为原告徐荣生颁发了赣（2017）宁都县不动产权第***号不动产登记权证，该权证显示：车库位于梅江南苑1幢B105，建筑面积59.32平方米。车库比合同约定面积少8.34平方米，面积误差比为12.32%；住房面积少0.9平方米。另查明，原告徐荣生所购车库位于梅江南苑一幢地下一层B105位置，梅江南苑一幢地下一层现状为严重积水，无法正常使用。本院认为，原告徐荣生与被告赣州恒丰房地产开发有限公司于2013年2月27日签订的《赣州市商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，具有法律效力，原、被告双方均应按商品房买卖合同的约定履行。该商品房买卖合同含原告购买被告位于梅江南苑的一栋9-717号住宅及梅江南苑的一栋地下一层B105车库两个部分，车库面积误差比达12.32%，且被告交付给原告的地下一层车库全部积水严重，无法正常使用，未能达到购买的使用目的。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因此，原告徐荣生要求被告赣州恒丰房地产开发有限公司退车库房款及住宅多支付的购房款的诉讼请求成立，本院予以支持，但退款数额以原、被告在订立的合同中约定的方式进行结算为准。原告因购买梅江南苑的一栋地下一层B105车向税务部门交纳税款10603.64元，因被告赣州恒丰房地产开发有限公司的过错造成退房，该税款损失理应由被告赣州恒丰房地产开发有限公司负担。原告的其它诉讼请求没有依据，本院不予支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告赣州恒丰房地产开发有限公司返还原告徐荣生车库房款265091元、住宅房款3942元；二、被告赣州恒丰房地产开发有限公司支付原告徐荣生违约金1325.46元；三、原告徐荣生将位于一栋地下一层车库B105返还给被告赣州恒丰房地产开发有限公司；四、被告赣州恒丰房地产开发有限公司支付原告徐荣生损失10603.64元；五、驳回原告徐荣生的其它诉讼请求。以上一、二、四项共计280962.1元，限被告赣州恒丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清。(标的款付至户名：宁都县人民法院，帐号:15×××92，开户行:中国工商银行宁都县胜利支行)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6568元，由被告赣州恒丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  冯春龙人民陪审员  张荣生人民陪审员  温兴荣二〇一七年十一月六日书 记 员  符蓉宛附本案相关条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。