湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6490号上诉人（原审被告）：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道242号（武汉葛洲坝大酒店A8楼8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旭，该公司员工。委托诉讼代理人：陈一民，湖北创智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹江，女，1979年6月27日出生,汉族，身份证地址：武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：彭证之，湖北证本律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭光宁，湖北证本律师事务所律师。上诉人武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）因与被上诉人邹江商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理，上诉人时代天宇公司的委托诉讼代理人张旭、陈一民，被上诉人邹江的委托诉讼代理人彭证之、郭光宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代天宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定涉案房屋于2017年4月25日取得商品房竣工验收备案证时才交付使用，属重要事实认定有误，导致判决根本错误，上诉人与被上诉人对房屋交付已有明确约定，根据该约定，涉案房屋虽未达到交付条件，但被上诉人自愿接收房屋的，签署交接单即视为其已收房，上诉人已严格按照协议约定履行了交房义务，被上诉人也接收了房屋，双方对房屋交付的约定亦与相关司法解释、司法实践相符。二、并无相关法律规定在房屋交付时未告知房屋真实情况就不能免除责任,被上诉人作为完全民事行为能力人，在签订合同时已经明确知晓了关于交房条件的约定，其收房时亦有审慎注意义务，审查上诉人交付的房屋是否具备了合同约定的交房条件，而被上诉人签订了《房屋交付验收表》接收了房屋即可推定被上诉人已经知晓了房屋的真实状况。邹江辩称:一、一审判决没有认定涉案房屋于2017年4月25日取得商品房竣工验收备案证时才交付使用，而是认定时代天宇公司未能在约定的期限内向被上诉人交付取得竣工验收备案证明文件的房屋构成违约，应承担违约责任。二、上诉人作为开发商未取得竣工验收备案证明文件而交房，且没有将房屋未竣工验收的真实情况明确告知被上诉人，构成违约，应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邹江向一审法院起诉请求：1、时代天宇公司向邹江支付逾期交房违约金40531元（暂计算至2016年3月7日，实际应计算至取得竣工验收备案证明文件之日）、逾期办证违约金1000元（暂计算至2016年3月7日，实际应计算至房屋能够办理房屋权属证书之日）；2、时代天宇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:时代天宇公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2014年12月11日，邹江与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“邹江购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第5、6幢5单元42层03号房屋（合同约定建筑面积97.09平方米），总金额1188600元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交付责任。……甲、乙双方进行交接时，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接受该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情况下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”后邹江向时代天宇公司支付了购房款1188600元。2015年4月21日，时代天宇公司（甲方）与邹江（乙方）签订《房屋交付验收表》，内容为：鉴于甲方所开发的物业天宇?盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的诉争商品房已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。当日，时代天宇公司将诉争商品房交付给邹江。2017年4月25日，诉争商品房取得商品房竣工验收备案证。庭审中，邹江表示时代天宇公司交付房屋时并未告知邹江诉争房屋尚未取得竣工验收备案证，时代天宇公司表示交房时已口头告知邹江房屋未取得竣工验收备案证。一审法院认为，邹江与时代天宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》明确约定：时代天宇公司应当在2015年3月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给邹江，时代天宇公司未能在约定期限交付房屋的，邹江给予时代天宇公司30天的宽展期，宽展期内时代天宇公司无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向邹江支付已交购房款万分之一的违约金。时代天宇公司未能在约定的期限向邹江交付取得竣工验收备案证明文件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。但邹江于2015年4月21日就接收了房屋，获得了房屋的使用利益，如接收房屋后仍然按合同约定的已付房款的日万分之一支付违约金，则不符合公平原则,故一审法院酌定时代天宇公司自合同约定的交付期限届满后第31日起至房屋取得竣工验收证明文件之日止按日向邹江支付已交购房款万分之0.5的违约金。《合同补充协议》虽约定邹江在房屋不符合交付条件的情况下自愿接收房屋的，视为对房屋交付条件的变更，邹江不得以房屋未达到交付条件而向时代天宇公司主张权利，但时代天宇公司并无证据证明房屋交付时将房屋的真实状况告知了邹江，故时代天宇公司不能据此免责。《合同补充协议》约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”因诉争房屋直到2017年4月25日才符合交付条件，此时才能视为房屋交付使用，合同约定因时代天宇公司原因导致邹江不能在房屋交付后360日取得房屋权属证书的，时代天宇公司才承担违约责任，现该期限尚未届满，如期限届满邹江仍无法取得房屋权属证书，邹江可再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起7日内向邹江支付逾期交房违约金43087元；二、驳回邹江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，由邹江、武汉市时代天宇置业有限公司各负担419元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人时代天宇公司提交不动产权属证明资料一套，拟证明时代天宇公司于2017年7月6日取得诉争小区的房屋权属证明。经质证，邹江对该证据的真实性不持异议，但认为不能达到其证明目的，该证据是小区房屋的“大证”，不代表业主也能办理分户房产证，且该证据进一步证明时代天宇公司直到2017年4月才办理房屋竣工验收备案。因诉争房屋产权登记事宜不属于本案二审审理范围，与本案二审没有关联性，本院对该证据依法不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，邹江与时代天宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，时代天宇公司应当在2015年3月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给邹江，时代天宇公司未能在约定期限交付房屋的，邹江给予时代天宇公司30天的宽展期，宽展期内时代天宇公司无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向邹江支付已交购房款万分之一的违约金。本案中，时代天宇公司至2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，案涉房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，时代天宇公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。时代天宇公司上诉称根据合同约定，诉争房屋虽未达到交付条件，但被上诉人自愿接收房屋的，签署交接单即视为其已收房，上诉人已完成交房义务，但其并未提供证据证明被上诉人是在知晓房屋真实状况时仍自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，双方约定亦不能免除时代天宇公司交付符合法定交付条件房屋的义务，本院对时代天宇公司的该项上诉理由，依法不予采纳。关于时代天宇公司应承担的违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。邹江已于2015年4月21日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，本院从公平角度出发，结合本案具体情况，酌情减轻时代天宇公司的违约责任为：时代天宇公司应自合同约定的交付期限届满后第31日起，至房屋取得竣工验收备案证明文件之日止，以已付购房款为基数，按日万分之0.25的标准，向邹江支付逾期交房的违约金21543.50元。综上所述，时代天宇公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1224号民事判决；二、武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内向邹江支付逾期交房违约金21543.50元；三、驳回邹江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费838元，由邹江负担628.50元，武汉市时代天宇置业有限公司负担209.50元。二审案件受理费838元，由邹江负担419元，武汉市时代天宇置业有限公司负担419元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 焰审 判 员  申 斌审 判 员  张文霞审 判 员  丰 伟审 判 员  张 红二〇一七年十一月十六日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳