江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0103民初1536号原告（反诉被告）：邓锐锋，男，1982年2月5日出生，汉族，住南昌市新建区。被告（反诉原告）：陶武杰，男，1989年5月13日出生，汉族，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：岳跃兰，女，1964年10月18日出生，汉族，住南昌市东湖区，系被告陶武杰母亲。被告：南昌市西湖区满堂红房屋信息咨询桃苑服务部。住所地：南昌市西湖区桃苑一区*栋*号店面。注册号：360103600236105。经营者：万忠文，系该店店长。原告（反诉被告）邓锐锋与被告（反诉原告）陶武杰、南昌市西湖区满堂红房屋信息咨询桃苑服务部（以下简称“满堂红桃苑服务部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓锐锋，被告（反诉原告）陶武杰委托诉讼代理人岳跃兰到庭参加诉讼，被告满堂红桃苑服务部经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓锐锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陶武杰返还原告租房押金1200元和违约金650元整；二、请求判令被告满堂红桃苑服务部补偿原告精神损失费2000元、误工费3000元及被告陶武杰不肯返还的租房押金和违约金；3、本案诉讼费等由两被告承担。事实与理由：2015年11月5日，原告在被告满���红桃苑服务部的主持下与被告陶武杰的母亲签订租房合同，为期半年，即2016年5月4日止，合同期满退还押金，违约赔偿陆佰元。到2016年7月4日原告腾空搬离房子，通知被告陶武杰的母亲交接房子退还租房押金，其一直避而不见，拖欠押金不退。由于被告满堂红桃苑服务部的过错失职，主持的租赁合同签订为无效合同，合同注明的住房面积不实，合同的签字人与房产证所有人不一致，被告满堂红桃苑服务部作为专业中介，有责任和义务保证合同的真实且合法有效。自2016年7月4日至今，原告为要回租房押金，消耗的许多的时间和精力，诉至法庭时裁定为无效合同。原告为维护自身的合法权益，并根据我国相关法律之规定，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的上述请求。被告（反诉原告）陶武杰辩称：房屋到期前一个月，打电话给原告，原告说还要再租半年，但双方没有再签订合同。但到了7月份时，原告突然告诉被告搬要走，并要求退还押金，但是原告与被告事先约定再续租半年，是原告先违约，所以被告没有退还押金，原告还打碎了租赁房里的窗户，后双方告到了派出所。在本案之前，原告还起诉过岳跃兰，后原告向法院撤诉，原告又重新起诉了陶武杰，因为涉案房产是岳跃兰以其儿子的名义购买，但涉案房一直都是由岳跃兰打理，陶武杰上班没有时间管理。原告一直扣押着房屋钥匙不归还，导致房子在2016年12月份才租赁出去，所以被告方也要求原告赔偿损失。被告满堂红桃苑服务部提交答辩状辩称：邓锐锋和岳跃兰所签订的租赁房屋合同时间为2015年11月5日至2016年5月4日截止，租期为6个月的情况属实。在租赁期内并没有任何没问题和矛盾，双方都正常的履行合约。至于邓锐锋与岳��兰所产生的矛盾是在本合同租赁期以外，本不该再找被告，更不应该起诉被告。被告陶武杰向本院提出反诉请求：1、请求贵院判令被反诉人支付2016年7月4日至11月4日租金2600元；2、请求法院判令被反诉人支付违约金650元；3、请求法院判令被反诉人赔偿故意破坏房屋玻璃损失200元；4、请求法院判令没收被告反诉人房屋履约押金1200元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2015年11月5日，反诉人和被反诉人签订房屋租赁合同，反诉人将西湖区洪城路香江花园的房屋租赁给被反诉人使用。合同约定租期6个月，每月租金650元，合同履约押金1200元，另外还约定无论谁提前终止租赁关系，需要赔偿违约金650元。在租赁期间，按照合同约定的先交钱后使用的规则，被反诉人每月交付租金，合同一直正常履行。合同到期后，被反诉人愿意继续承租，并按约交付了租金，反诉人表示同意，虽然未补签书面租赁合同，但合同内容和原租赁合同一样，双方均未表示异议，理应按照原合同继续履行。被反诉人在租住2个月后，突然告知反诉人不再继续租住，且同时要求返还押金，不能得到支持。反诉人依据合同认为被反诉人已经违约，只同意返还一半，被反诉人不同意，被反诉人反而更换房屋门锁，导致反诉人无法进去，还打烂房屋的门窗玻璃，为此还闹到派出所。综上所述，反诉人认为房屋押金是合同履行的保证金且带一定的惩罚性质，以此来担保被反诉人按约履行合同。现在被反诉人提前终止合同，也不交接房屋钥匙，也不支付租金，故意损坏房屋，已经构成严重违约。按照合同契约精神，按照合同的公平诚实信用原则，反诉人的诉讼请求理应全部得到支持。反诉被告邓锐锋辩称：1、我与被告陶武杰签订的租赁合同是2016年5月4日截止，后我在2016年7月4日搬走，根据合同约定，租赁房屋之前，需先支付房租后住房，之后没有签订租赁合同，是我住在哪一天，租金就支付到哪一天，不存在赔偿被告陶武杰租金的情况。2、对于被告陶武杰陈述我打碎玻璃，我方认可，但此事已在派出所作了了结，与本案无关。3、我认为被告陶武杰没有理由没收我交付的押金，对于我哪天搬走，我认为没有必要与被告陶武杰交接，并且房屋的钥匙是我自己换的，没有理由再把钥匙交给被告，现被告陶武杰提出要求我赔偿2016年7月至11月的租金没有任何理由，因为在此期间我已搬出租赁房屋且并没有居住，所以不存在支付租金的情况，请求法院驳回被告陶武杰诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。原告（反诉被告）邓锐锋向法庭提交房屋租赁合同一份、租赁房屋房产证复印件一份、撤诉笔录一份等证据。被告（反诉原告）陶武杰未向法庭提交证据。被告满堂红桃苑服务部未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，原告在被告满堂红桃苑服务部的居间介绍下与被告陶武杰的母亲岳跃兰签订租房合同，约定：原告租用被告陶武杰名下的洪城路香江花园房屋，为期半年，自2015年11月5日至2016年5月4日止；每月租金650元，押金1200元，按先交钱后使用的原则月付租金；如需续租，须提前15天通知对方，若一方提前终止租赁关系，违约方须赔偿对方650元。2016年5月4日租赁合同到期后，原告向被告表示需要继续租赁，被告表示同意，但双方并未续签书面租赁合同。原告按约交纳租金，至2016年7月3日表示不再继续租赁，2016年7月4日原告搬离租赁房屋，���知被告交接房子退还租房押金，被告不予同意，双方遂发生纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的租赁合同到期后，并未续签书面租赁合同，原告继续使用租赁物并按约交纳了租金，双方之间形成不定期租赁关系。依据合同法规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。但基于合同法规定的公平和诚实信用原则，承租人随时解除合同的权利亦应考虑到出租人的利益，应在合理的期限之前通知出租人，原告仅在一天前通知被告就终止租赁关系，有违公平及诚实信用原则。对原告诉请被告返还租房押金1200元的主张，参照合同约定的“如需续租，须提前15天通知对方”，因原告并未在合理的期限前提前通知被告（合理期限酌定为15天），本院酌定扣除原告租房押金325元（以15天的房租计算），故只对原告诉请被告��还租房押金875元予以支持。对原告要求被告支付违约金650元的主张，因被告并不存在违约行为，对此不予支持。对原告诉请被告满堂红桃苑服务部补偿原告精神损失费2000元、误工费3000元，并承担被告陶武杰不肯返还的租房押金和违约金的主张，原告无证据证明其存在相应的损失，亦无证据证明被告满堂红桃苑服务部存在相应的过错，对此不予支持。被告反诉原告支付2016年7月4日至11月4日租金2600元，因租赁合同已于2016年7月4日解除，故不予支持。被告反诉原告支付违约金650元并没收原告租房押金1200元，无法律及事实依据，不予支持。被告反诉原告赔偿故意破坏房屋玻璃损失200元，但未能提供相应的证据证明其真实损失，本院酌定其玻璃损失为100元，故对被告反诉原告赔偿玻璃损失100元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陶武杰于本判决生效之日起五日内向原告邓锐锋返还租房押金875元；二、反诉被告邓锐锋于本判决生效之日起五日内向反诉原告陶武杰支付玻璃损失100元；三、驳回原告邓锐锋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陶武杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告邓锐锋预交的案件受理费50元，由原告邓锐锋承担30元，由被告陶武杰承担20元；由反诉原告陶武杰预交的案件受理费25元，由反诉原告陶武杰承担20元，反诉被告邓锐锋承担5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  郭绵庆人民陪审员  李慧萍人民陪审员  李 琴二〇一七年十一月三十日书 记 员  王碧云速 录 员  黄前琴