广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1971民初22815号原告广东兆丰办公家具有限公司，住所地：东莞市万江区大汾社区新基工业区，统一社会信用代码：91441900574548569X。法定代表人黄坚。委托代理人陈玉珍、谢日康，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告广东朗哥家具实业有限公司，住所地：东莞市万江街道大汾工业区，统一社会信用代码：914419007718816512。法定代表人张金雄。委托代理人刘智、谢文婷，分别系广东秦仪律师事务所律师、律师助理。原告广东兆丰办公家具有限公司诉被告广东朗哥家具实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年10月25日和2017年11月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审有原告的委托代理人陈玉珍、谢日康，被告的委托代理人刘智、谢文婷到庭参加诉讼。第二次庭审有原告的法定代表人黄坚及其委托代理人陈玉珍、谢日康，被告的委托代理人刘智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修残值损失100000元（暂定为100000元，以鉴定价值为准）及利息（利息以100000元为基数，自起诉之日起按银行同期贷款利率计付利息至全部付清之日止）；2、判令被告返还原告租赁保证金35730元及利息（利息以35730元为基数，自起诉之日起按银行同期贷款利率计付利息至全部付清之日止）；3、判令被告返还原告2015年9月至2016年11月的分摊、垃圾、电工费用合计41795元及利息（利息以41795元为基数，自起诉之日起按银行同期贷款利率计付利息至全部付清之日止）；上述合计177525元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年4月22日签订《厂房租赁合同》，约定：“甲方将座落在东莞市万江区大汾区新基工业区中间联排厂房租赁给乙方。厂房装修期限为2013年4月22日至2013年6月15日，租赁期限为2013年6月16日至2019年6月15日，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为两个月的租金35730元；租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营造成损失，乙方可依据实际损失要求甲方赔偿”等内容。由于租赁期开始前租赁物只是毛坯厂房，不带任何的装修设施，原告在合同约定的装修期间内对租赁厂房进行了装修，装修投入约30万元。（2017）粤1971民初2362号民事判决书已确认案涉《厂房租赁合同》无效，被告已收取原告的租赁保证金35730元应当返还给原告。被告明知案涉厂房未取得建设工程规划许可证，仍将厂房租赁给原告，导致双方签订的租赁合同无效，过错方全部在于被告。现由于被告的过错导致原告无法继续租赁厂房，故原告为租赁厂房所投入的装修费用损失应由被告承担。由于原被告约定的租赁期限为6年，原告已实际租赁4年，剩余2年租赁期，因此原告酌定案涉厂房装修残值约为100000元[300000×（2/6）]，实际残值以鉴定结果为准。《厂房租赁合同书》中的第四条第2款明确约定原告无需承担卫生、物业、治安管理费、厂房消防等费用，但被告一直无理要求原告在内的承租人分摊承担被告聘请清洁工、保安、电工所支出的工资及相关费用。原告曾多次口头表示不愿再支付分摊费用，但被告提出停止水电供应，原告迫于无奈一直支付分摊费用给被告，不属于以行为方式改变双方的交易约定。现租赁合同无效，被告应向原告返还分摊费用。被告辩称，一、原告不能提供客观证据证明装修支出，原告承租案涉厂房前，东莞市万江区大汾股份经济联合社将厂房出租给其他公司正常使用，租约到期后由被告承租再分租给原告，交付厂房并非毛坯房。二、原告长期拖欠租金构成违约，被告多次催收无果提起诉讼要求解除合同。在（2017）粤1971民初2362号案件审理中被告才得知案涉房产没有产权证及相关报建手续，原告拒不支付租金的行为导致纠纷的产生，应自行承担装修损失。退一步说，本案租赁合同租期为6年，截止开庭之日原告已使用四年多，装修费应按厂房使用的时间比例承担相应的费用。三、租赁保证金在（2017）粤1971民初2362号案件中已经处理，根据一事不再理原则，本案中不应再次审理。四、被告从东莞市万江区大汾股份经济联合社承租大汾社区新基工业园后，将该工业园分租给原告等四家公司，被告与该四家公司口头约定，被告为园区聘请三名保安及一名清洁工，所产生的费用（保安及清洁工的工资和伙食补助费）由四分租公司根据租赁厂房面积按比例承担。四公司一直以来均按约定按月支付分摊费用给被告，原告在纠纷产生前也一直按此约定支付，没有提出任何异议。该费用是原告理应承担的合理费用，应继续缴纳。且（2017）粤1971民初2362号案件已对该情况依法作出认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、装修损失。原告提交记账凭证、收款收据、送货单、转账交易截图及自行制作的装修设备投入清单证明装修设备投入金额，其中办公室改造工程为33305元、车间装修工程为138820元、清洗净化水池23930元、地面防尘固化34560元、烤箱及粉柜74700元、工厂搬迁费40000元。原告主张烤箱及粉柜中的新做烤漆箱和喷粉柜是嵌入墙体安装，体积很大且连接墙身风管，拆解后设备无法重装正常使用，90千瓦烤漆柜配电箱（价值8200元）可以拆除利用。被告对上述证据不予确认，对办公室改造工程中的新做免漆单门、办公室铁棚防水处理及展厅照明布置不予确认，原告考虑风水问题将办公室原有木门拆除后加装单门，无法确定原告有做防水处理，展厅的射灯可以拆除重复利用；对车间装修工程均不予确认，其中高隔墙是原告在车间中间隔出一个房间给保安居住，属于违章建筑，要求原告拆除；原告加建的清洗净化水池没有通过环保验收，要求原告拆除水池和行车架；被告交付的车间地面就是水泥地，不存在药水防尘固化；烤箱及喷粉柜属于钢铁结构，原告可以拆除重复利用；工厂搬迁费不属于被告应承担的范围；综上，办公室装修可以重复使用，厂房装修没有任何价值要求原告拆除，被告认可原告投入的装修为20000元。原告确认办公室的单门是封住原有木门后重做，但办公室的灯拆除了无法重复利用。本院于2017年11月13日组织双方到租赁物现场进行查勘并制作现场勘验笔录和拍照存档，现场可见原告承租厂房主要用于车间生产，现场无法查实原告是否对地面进行防尘固化及办公室铁棚防水处理。2、双方确认2015年9月至2016年11月被告收取原告分摊费、垃圾费及电工费用共计41795元。原告主张根据《厂房租赁合同》第四条第2款“租赁期间，乙方无需承担卫生、物业、治安管理费、厂房消防等费用，如因甲方厂房引起对乙方财产造成的损失，一切损失均由甲方承担。”的约定，被告单方强行要求原告支付上述费用没有依据，应予以返还。被告则称合同对上述费用没有约定，案涉工业园区有4家公司生产经营，该费用支出的收益由4家公司共同享有，各方口头约定上述费用共同承担，且双方一直按照承诺履行没有任何异议，原告是在双方纠纷发生后才要求退还上述费用。本院认为，已发生法律效力的（2017）粤19民终5438号民事判决书认定原被告签订的《厂房租赁合同》无效，被告应向原告返还保证金35730元。故，原告诉请被告返还租赁保证金35730元于法有据，本院予以支持。因合同无效，原告主张该保证金的利息没有依据，本院不予支持。虽然《厂房租赁合同》第四条第2款约定“租赁期间，乙方无需承担卫生、物业、治安管理费。”，但原告自2015年9月以来一直按要求向被告支付该笔款项。从原告提交的收款明细及费用分摊明细表的内容来看，被告已清楚告知收费项目、金额及计算标准，在原告按要求支付款项后被告开具的收款收据也明确列明收费项目和金额，可见相关费用的收取内容明确、标准固定。被告向原告提出收取该笔费用，原告未用语言或者文字明确表示意见，但从其一直以来按被告要求实际支付相关费用的行为来看，其行为表明已接受被告的要求，依法可以认定为默示。双方在合同实际履行过程中以实际行为变更了合同约定，原告未举证证明就此提出过异议，原告在双方发生纠纷后要求返还该笔费用及利息，理据不足，本院不予支持。因合同无效，原告主张的装修损失根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定进行处理。1、办公室展厅的射灯不属于形成附合的装饰装修物，被告明确表示不同意使用，可由原告拆除。2、车间高隔墙、清洗净化水池、行车架、烤箱、粉柜及配电箱，是原告为自身生产经营需要对租赁物进行的建筑改造活动及添置设备，其中烤箱、粉柜及配电箱不属于形成附合的装饰装修物，可由原告拆除，被告明确表示要求原告拆除其他建筑改造行为，原告应予以拆除。3、工厂搬迁费不属于装修损失，对原告该项主张不予采纳。原告未举证证明用药水对地面进行防尘固化及进行办公室铁棚防水处理，本院组织现场查勘也无法予以查实，原告主张支出办公室铁棚防水处理480元及药水表面固化34560元缺乏相应证据支持，故对该两项主张不予采纳。原告确认办公室木门是封住被告原有木门后新做的，原告主张木门损失850元于法无据，不予采纳。4、至于其他办公室改造工程及车间电力安装工程的损失，结合双方在起诉及答辩中提及的按合同约定租赁年限与厂房使用时间比例折算装修损失的意见，再结合双方对于装修价值的金额主张，本院酌情认定该部分装修损失为52000元。5、装修损失由双方按导致合同无效的过错分担，被告将未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的租赁物出租给原告使用存在过错，原告在承租及装修前未尽审查义务也存在过错，故本院结合双方过错大小酌情认定被告应赔偿原告装修损失为52000元×50%=26000元。原告主张装修残值损失的利息于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东朗哥家具实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东兆丰办公家具有限公司返还租赁保证金35730元；二、被告广东朗哥家具实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东兆丰办公家具有限公司赔偿装修损失26000元；三、驳回原告广东兆丰办公家具有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1925.25元（原告已预交），由原告负担1256.25，被告负担669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一七年十一月三十日书记员  简凤娇冷静蔡亚虹（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。