河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初3969号原告王丽，女，汉族，1977年12月16日出生，住河南省桐柏县。委托代理人卜凯，河南知松律师事务所律师。被告张秋凤，女，汉族，1967年2月4日出生，住河南省襄城县。被告张国燕，女，汉族，1970年11月12日出生，住郑州市中原区。被告郑州欣怡房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区铭功路143号-13号。法定代表人柏改玲，女，汉族，1982年3月26日出生，住河南省安阳县。原告王丽诉被告张秋凤、张国燕、郑州欣怡房地产营销策划有限公司（以下简称“欣怡房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告王丽及其委托代理人卜凯、被告郑州欣怡房地产营销策划有限公司法定代表人柏改玲到庭参加诉讼，被告张国燕、张秋凤经本院公告送达开庭传票，期满后仍未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月3日，原被告三方签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：被告张秋凤将位于郑州市金水区西太康路70号院B座15层1508号房产卖给原告，房屋总价562000元，原告支付购房款定金2万元，该定金由欣怡房地产公司保管。合同签订后，原告依约办理了银行按揭贷款手续，并支付给张秋凤10万元解押款，2016年9月6日，张秋凤将原告10万元解押款退回，并明确表示，房屋涨价不卖了，如果继续履行合同，按房屋总价75万元卖给原告。后经被告欣怡房地产公司多次协商，被告张秋凤至今不履行合同。原告认为，被告签订合同后拒不履行合同的行为已构成根本违约，特向本院提起诉讼，请求判令，解除原、被告三方2016年6月3日签订的《房屋买卖合同》；被告张秋凤、张国燕赔偿原告经济损失暂定10万元；被告郑州欣怡房地产营销策划有限公司返还原告支付的定金2万元；本案诉讼费用由被告承担。被告欣怡房地产公司辩称，被告欣怡房地产公司作为中介方（居间方）与原告、被告双方做出了相应的劳动，应支付给居间方服务费，且我方与原告无利益关系，故不应列为第二被告，故应为第三方。被告张秋凤违约，作为居间方，也三番五次做工作，为原告争取机会，让其损失减到最小。按照合同约定，败诉方应支付居间方服务费。被告张秋凤、张国燕未答辩。本院依据原、被告的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：违约责任。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据1、《房屋买卖合同》一份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系；证据2、收据两份，证明原告已按合同约定交付了2万元定金，并交纳了银行按揭贷款费用1万多元；证据3、转账凭证一份，证明原告按协议约定向被告转账10万元解押款；证据4、原告银行交易记录，证明被告违约，于2016年9月6日将10万元解押款退还给原告；证据5、《房地产评估报告》及发票一份，证明原告房屋如果按合同旅行完毕时的市场价值为人民币65.23元，评估费为7023元；证据6、《郑州存量房买卖合同》一份，证明被告于2016年12月12日将本案涉案房屋以总价715000元卖给并过户给了第三人张城，违约事实清楚；证据7、收据一份，证明本案公告费260元。经组织质证，被告欣怡房地产公司针对原告提交的证据，发表以下质证意见：无异议，完全支持。被告张秋凤、张国燕对原告提交的证据未发表质证意见。被告张秋凤、张国燕、欣怡房地产公司未向本院提交证据。根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：1、2016年6月3日，原告王丽（买方）与被告张秋凤（卖方）、张国燕（代理人）、欣怡房地产公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定被告张秋凤将其名下所有的位于金水区××院××楼××号，房屋所有权证号为1101139642号的房屋以总价款562000元出售给原告王丽，双方于本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。合同约定原告应在本合同签订时支付定金2万元，被告张秋凤、张国燕同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由被告欣怡房地产公司代为保管。合同第十一条约定原被告双方立契后，如果原被告任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约金应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金，代理人张国燕应确保其拥有代理被告张秋凤签订本合同的合法代理权，否则，即使因此导致本合同效力存在问题，代理人仍应按照本合同约定的一方应承担的同等责任向其他方当事人承担违约责任。合同第十二条约定经原被告双方友好协商，此房价包含屋内所有物品及固定装修；被告张秋凤解押款20万元，于被告张秋凤、张国燕、原告王丽共同解押付款，其中原告拿出10万元作为解押款付给被告张秋凤、张国燕。2、原告提交收据两张，分别为2016年6月3日郑州欣怡房地产营销策划有限公司出具的收到王丽2万元购房定金的收据和2016年8月2日河南富云房地产营销策划有限公司出具的收到王丽银行贷款费用10112元。3、2016年8月15日，原告王丽（出款人）与被告张秋凤（借款人）签订《解押借款协议》一份，主要约定原告王丽同意借给被告张秋凤现金10万元，被告张秋凤保证该借款只能用于解除其拥有合法产权的坐落于金水区××院××楼××号，房屋所有权证号为1101139642号的房屋的银行抵押手续。被告张秋凤取得借款后，保证于2016年8月20日前办理完上述房产的解押手续，于上述房产解押后3日内，配合原告王丽到郑州市房地产管理局办理该房产的交易过户手续，过户完毕后，本协议中之借款自动充入上述房产的总借款中。2016年8月15日，原告王丽通过中国工商银行向被告张秋凤账户转账10万元。2016年9月6日，原告王丽的中国工商银行账户收到被告张国燕的转账10万元。4、由原告申请，本院委托河南瑞成土地房地产评估咨询有限公司对位于郑州市金水区××院××楼××号的房屋在2016年10月10日的价值进行评估。河南瑞成土地房地产评估咨询有限公司于2017年6月18日作出房地产估价报告，估价结果为估价对象在价值时点2016年10月13日满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的房地产市场价值为人民币65.23万元。花费鉴定费7023元。5、原告提交郑州市存量房买卖合同一份，显示2016年12月12日，被告张秋凤将位于郑州市金水区××院××楼××号，房屋所有权证号为1101139642号的房屋以总房款71.5万元的价格出售给张诚。原告提交郑州市不动产登记中心于2017年10月19日出具的不动产登记资料查询结果证明一份，显示坐落于郑州市金水区××院××楼××号，房屋所有权证号为1101139642号的房屋的产权人为张诚。6、被告欣怡房地产公司称，被告张国燕和被告张秋凤系弟媳关系，签订《房屋买卖合同》时，被告张秋凤在老家，是被告张国燕作为被告张秋凤的代理人代为签订的。签订《解押借款协议》时是原告与被告张秋凤本人签订的。本院认为，原告王丽与被告张秋凤、张国燕（被告张秋凤的代理人）签订的房买卖合同是双方真实意思表示，双方应当按照合同履行权利义务。合同签订后，原告已按照合同约定履行了相应的义务，向中介方被告欣怡房地产公司支付了定金，并依照合同约定于2016年8月15日签订《解押借款协议》当天向被告张秋凤支付了10万元解押款，被告张秋凤未按照合同约定履行相应的义务，构成违约。原告提交《郑州市存量房屋买卖合同》和郑州市不动产登记中心出具的证明，相互印证被告张秋凤将涉案房屋已出售给了张诚，并办理了过户登记，因此原告诉求解除原、被告三方2016年6月3日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于经济损失，原被告双方于2016年6月3日签订房屋买卖合同，于2016年8月15日向被告支付10万元解押款，被告张秋凤、张国燕于2016年9月6日向原告退还10万元解押款，被告张秋凤已构成违约，并在本合同还未解除的情况下，将房屋转卖给他人，被告张秋凤应当对此给原告造成的损失承担赔偿责任，结合原被告签订合同至明确表示不履行合同的时间差、鉴定机构评估的房产价值、合同签订时房屋约定的房屋总价款和房屋转卖他人的总价款，本院认定损失为8万元。关于定金，合同签订后原告履行了合同义务，被告张秋凤的违约行为导致合同无法履行，根据合同约定，被告欣怡房地产公司应当将原告支付的2万元定金退还给原告。对于中介服务费的损失，被告欣怡房地产公司可另案主张。被告张国燕作为被告张秋凤签订买卖合同的的代理人，代理被告张秋凤签订了《房屋买卖合同》，被告张秋凤并没有对此提出异议，且被告张秋凤于2016年8月15日与原告签订《解押借款协议》，视为被告张秋凤对被告张国燕的代理行为的追认，因此被告张国燕代理签订合同行为的后果由被告张秋凤负担，被告张秋凤签订合同的行为并无过错，因此对原告诉请被告张国燕承担违约责任的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第一百零七条、一百一十四条、第一百五十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王丽与被告张秋凤、张国燕、郑州欣怡房地产营销策划有限公司于2016年6月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张秋凤于本判决生效后十日内赔偿原告王丽损失8万元；三、被告郑州欣怡房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内归还原告定金2万元；四、驳回原告王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，公告费560元，鉴定费7023元，由被告张秋凤负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李爱华人民陪审员  张继红人民陪审员  郭 虹二〇一七年十一月三日书 记 员  钱慧超