上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5024号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海璨辉实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：冯求建，总经理。委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海贯恒物流有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：全永昌，执行董事。委托诉讼代理人：李朝春，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海璨辉实业发展有限公司(以下简称璨辉公司)因与上海贯恒物流有限公司(以下简称贯恒公司)租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12049号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月1日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。璨辉公司上诉请求：1、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12049号民事判决，改判驳回贯恒公司的全部原审诉讼请求，改判支持璨辉公司的全部原审反诉请求。理由是，一审法院在认定事实不清，证据不足的情况下，草率判决双方租赁合同于2016年7月20日合意解除不当。贯恒公司单方解除租赁合同的行为不符合法律规定和合同约定，贯恒公司应当按照合同约定向璨辉公司承担提前退租的违约责任。贯恒公司辩称璨辉公司上诉不能成立，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贯恒公司向一审法院起诉请求：1、判令贯恒公司、璨辉公司签订的租赁合同于2016年7月15日解除；2、判令璨辉公司返还贯恒公司租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)292,629元；3、判令璨辉公司赔偿贯恒公司搬迁费损失费240,000元。璨辉公司除请求一审法院驳回贯恒公司本诉请求外，提出反诉请求：1、判令继续履行贯恒公司、璨辉公司签订的租赁合同；2、判令贯恒公司支付2016年6月9日至6月30日期间的租金107,296.93元及2016年9月23日至2016年10月31期间的租金190,208.20元；3、判令贯恒公司支付违约金694,991.50元；4、判令贯恒公司支付中介费121,928.33元。审理中，璨辉公司将诉请1、2变更为：1、同意租赁合同于2016年12月19日解除；2、判令贯恒公司支付2016年6月9日至6月30日期间的租金107,296.93元及2016年9月23日至2016年12月19日期间的租金419,433.46元。贯恒公司则称璨辉公司先行违约，主张违约金无事实和法律依据。请求一审法院驳回璨辉公司全部反诉请求。一审法院认定事实：上海嘉宁仓储有限公司系位于上海市嘉松北路XXX号厂房的产权人。2015年8月8日，璨辉公司向上海嘉宁仓储有限公司承租该厂房。经上海嘉宁仓储有限公司同意转租后，2015年12月8日，贯恒公司、璨辉公司签订租赁合同，约定璨辉公司将位于上海市嘉松北路XXX号厂房出租给贯恒公司使用，租赁期限自2015年12月8日至2021年12月7日止，租金每月为146,314元，租金三个月一付，每次支付租金必须提前七天，协议签订时贯恒公司应向璨辉公司支付292,629元作为租赁保证金，环卫费每月5,726元与租金同时支付，贯恒公司不按时支付租金和其他费用超过15天，璨辉公司有权终止合同，收取租金和滞纳金，并约定合同期限内贯恒公司中途擅自退租的，璨辉公司有权没收贯恒公司租赁保证金，同时贯恒公司应按提前退租的天数租金的50%向璨辉公司支付违约金等条款。签约当日，贯恒公司支付璨辉公司三个月租金、租赁保证金及三个月环卫费共计748,753元。2016年7月15日，贯恒公司书面通知璨辉公司，鉴于嘉定区嘉北郊野公园建设工作领导小组办公室于2016年6月20日发布了嘉北郊野公园动迁工作的公告，且璨辉公司影响贯恒公司正常经营，故自2016年6月20日起租赁合同解除。同年7月20日，璨辉公司以贯恒公司未按时支付租金为由，书面通知贯恒公司解除租赁合同。贯恒公司于当日收到该通知。贯恒公司于2016年4月7日支付璨辉公司租金456,124元，于7月18日支付璨辉公司租金99,972元。自2016年7月22日至2016年9月23日期间，贯恒公司以每隔三至四天的方式支付璨辉公司租金。截止2016年9月22日，按合同约定贯恒公司尚未支付璨辉公司21天的租金107,296.93元。2016年9月23日贯恒公司从承租厂房内搬离。另查，嘉定区外冈镇于2014年开始启动嘉北郊野公园(一期)非居项目的评估动迁工作，上海嘉宁仓储有限公司属于嘉北郊野公园(一期)范围内的企业。审理中，贯恒公司、璨辉公司对于租赁合同中贯恒公司不按时支付租金应支付滞纳金条款持不同意见，贯恒公司认为因双方未约定滞纳金的计算方式，故视为对滞纳金未作约定。璨辉公司认为滞纳金应按同期银行贷款利率计算。本案主要争议焦点为：1、解除租赁合同的方式属于贯恒公司、璨辉公司合意解除还是贯恒公司单方解除。贯恒公司认为其同意璨辉公司解除租赁合同的要求，故双方的租赁合同已于2016年7月20日解除，嗣后双方经协商确定了房屋使用费的支付方式，即贯恒公司每隔三天进行付款，亦符合合同解除后的付款模式，因贯恒公司寻找租赁地点及搬迁货物需要一段时间，故至同年9月23日搬离承租房屋。璨辉公司认为其虽于2016年7月20日向贯恒公司发出了解除租赁合同的通知，但贯恒公司不同意解除合同，故双方合意继续履行合同，对租金的付款方式调整为分期付款，因此贯恒公司发出的解除合同通知已失效，贯恒公司于2016年9月23日擅自搬离承租房屋属于单方解除合同，如贯恒公司同意解除合同，可立即办理房屋交接手续，不需要二个月的过渡期。一审法院认为，贯恒公司曾于2016年7月15日向璨辉公司发出过解除租赁合同的通知，故贯恒公司有解除租赁合同的意愿。璨辉公司于2016年7月20日亦要求解除租赁合同，且双方对租金调整为短期支付方式，根据原、璨辉公司的相应行为，贯恒公司的陈述应属合理，故认定贯恒公司、璨辉公司系合意解除租赁合同，租赁合同于2016年7月20日解除。2、贯恒公司、璨辉公司是否约定了免租期。贯恒公司认为因双方口头约定2015年12月9日至2015年12月31日期间为免租期，故贯恒公司未支付该时期的租金107,296.93元，贯恒公司的租金应从2016年1月1日起算，按照贯恒公司的缴费规律亦可推算出免租期，且璨辉公司法定代表人在2016年9月23日的录音中亦认可给予贯恒公司免租期。璨辉公司认为双方未约定过免租期，录音不具有真实性和完整性，在录音中璨辉公司法定代表人亦要求贯恒公司承担违约行为，并陈述如果存在免租期贯恒公司也应该补还回来。一审法院认为，双方在租赁合同中未约定免租期，贯恒公司在签约后即按约支付璨辉公司租金，按照合同约定的付款方式，贯恒公司应于每三个月的1日支付租金，且根据贯恒公司支付租金的方式，亦无法推算出璨辉公司给予了贯恒公司免租期，又录音资料中并无璨辉公司认可免租期的内容，故认定贯恒公司、璨辉公司未约定免租期。3、贯恒公司、璨辉公司是否办理了厂房交接手续。贯恒公司认为根据2016年9月23日的录音资料，其已于2016年9月23日将厂房钥匙交付给璨辉公司，故双方已办理了厂房交接手续。璨辉公司认为双方未办理厂房交接手续，对录音资料中关于钥匙的交付内容表示记不起来了，仅说过钥匙是小事可以去配。一审法院认为，根据录音资料的内容，贯恒公司、璨辉公司的法定代表人已就厂房钥匙的交付有明确的表示，故认定贯恒公司、璨辉公司已于2016年9月23日办理了厂房交接手续。一审法院认为，贯恒公司、璨辉公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。贯恒公司、璨辉公司于2016年7月20日合意解除租赁合同，故璨辉公司应返还贯恒公司租赁保证金292,629元。对于贯恒公司主张的搬迁费损失费，因无法律依据，故对贯恒公司的该项诉请，不予支持。因贯恒公司、璨辉公司未约定免租期，根据贯恒公司的付款情况，贯恒公司实际未付房屋使用费107,296.93元，故璨辉公司要求贯恒公司支付房屋使用费107,296.93元的诉请，予以支持。对于璨辉公司要求贯恒公司支付2016年9月23日至2016年12月19日期间租金419,433.46元的诉请，因租赁合同已解除，贯恒公司、璨辉公司于2016年9月23日办理了房屋交接手续，且贯恒公司已搬离承租厂房，故对璨辉公司的该项诉请，不予支持。对于璨辉公司主张的违约金694,991.50元，该违约金系适用于贯恒公司单方解除合同的情形，因贯恒公司并无单方解除合同的行为，故对璨辉公司的该项诉请不予支持。鉴于贯恒公司确实存在迟延支付房屋使用费的行为，根据租赁合同约定，贯恒公司应承担滞纳金，滞纳金的标准可按照同期银行贷款利率计算，自2016年9月2日起算。对于璨辉公司主张的中介费，该中介费系璨辉公司通过中介公司发布出租房屋信息而产生的费用，与本案无关联，璨辉公司主张该费用无事实和法律依据，亦不予支持。据此判决：一、上海贯恒物流有限公司与上海璨辉实业发展有限公司签订的租赁合同于2016年7月20日解除；二、上海璨辉实业发展有限公司应于判决生效后十日内返还上海贯恒物流有限公司租赁保证金292,629元；三、驳回上海贯恒物流有限公司要求上海璨辉实业发展有限公司支付搬迁费损失费240,000元的诉讼请求；四、上海贯恒物流有限公司应于判决生效后十日内支付上海璨辉实业发展有限公司房屋使用费107,296.93元；五、上海贯恒物流有限公司应于判决生效后十日内偿付上海璨辉实业发展有限公司滞纳金(以107,296.93元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月2日起计算至判决生效之日止)；六、驳回上海璨辉实业发展有限公司的其余诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。璨辉公司与贯恒公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，系合法有效的合同，合同签订后，璨辉公司依约向贯恒公司交付了房屋，贯恒公司支付了首期租金和其他费用，双方进入实际履行阶段。根据合同文本的约定，在合同正常履行期间，双方的约定解除权的行使都必须具备合同约定的情形，贯恒公司于2016年7月15日向璨辉公司发出解除租赁合同的通知时，该通知不符合约定解除的条件也不存在法定解除的事由。同年7月20日，璨辉公司以贯恒公司未按时支付租金为由，书面通知贯恒公司解除租赁合同，同时强调了贯恒公司存在违约情况并提出贯恒公司理应按照合同约定承担违约责任。在一审诉讼中，双方最终对本案所涉租赁合同不再继续履行虽然取得一致，但均认为对方违约并对合同在何时解除和解除后果的处理各执一词。嘉定区外冈镇于2014年开始启动嘉北郊野公园(一期)非居项目的评估动迁工作，而对于本案所涉租赁物的动迁并未实际发生，也未影响到租赁物的正常使用，故贯恒公司解除租赁合同的理由不成立。现贯恒公司已经实际搬离承租房屋，双方的房屋租赁合同已经不具备继续履行的可能，本院对原审法院经审理后就案件主要事实的认定和对合同解除及解除后除判决主文第二条就璨辉公司退还贯恒公司租赁保证金一项外的其他问题的处理结果均予以认同，但就本案解除后贯恒公司支付的租赁保证金则认为应当依据合同不予退还，故对璨辉公司就租赁保证金提出的上诉予以支持。对于璨辉公司提出的赔偿经济损失和中介费等上诉请求，鉴于本案双方签订、履行租赁合同的实际情况和综合解除合同可能和已经造成的经济损失金额，不予退还租赁保证金基本可以弥补璨辉公司的经济损失，故对璨辉公司的其余上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：1、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12049号民事判决主文的第一、三、四、五项；2、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12049号民事判决主文的第二、第六项；3、对上海璨辉实业发展有限公司不予返还上海贯恒物流有限公司支付的租赁保证金292,629元的诉讼请求予以支持；4、驳回上海璨辉实业发展有限公司的其余诉讼请求。一审本诉受理费9,126元，减半收取4,563元；一审反诉受理费7,414.91元，二审案件受理费16,540.91元，由上诉人上海璨辉实业发展有限公司负担9,518.82元，由被上诉人上海贯恒物流有限公司负担19,000元。本判决为终审判决。审判长 冯 峰审判员 王亚勤审判员 王怡红二〇一七年十一月一日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。