陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0825民初3537号原告刘某某，男，汉族。委托代理人邵某某，男，汉族。被告定边县某某房地产开发有限责任公司，住所地定边县定边镇二道西街。法定代表人王某某，系该公司经理。委托代理人李某某，男。委托代理人刘某，男。原告刘某某与定边县某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法由代理审判员延腊梅适用简易程序于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告的刘某某及其委托代理人邵鹏飞，被告某某公司的委托代理人李俊林、刘恒到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，原告购买了被告开发的“民生西区”小区5号楼1单元1103室房屋，面积为115.7平方米，房款原告全部交清，尾款办理了按揭手续。原告于2016年6、7月份拿到房屋钥匙，7月初装修，2017年2月份入住。因为原告要求办理按揭，被告在办理按揭过程中每平方米向原告多收取了100元，共多收取了11810元。且被告未按照《棚户区改造项目住宅房团购协议书》约定的2014年12月31日前向原告交房，故原告向法院提起诉讼。请求：1、请求人民法院依法判令被告按照与原告签订的《棚户区改造项目住宅团购协议书》的交房标准（出具两书一表：质量验收合同书、房屋使用说明书、实勘表）向原告按时交房；2、请求人民法院依法判令被告按照合同约定，给原告支付迟交房违约金108061元；3、请求人民法院判令被告返还多收原告2.4平方米房款，合计7320元及利息（从办理按揭之日起至起诉之日止，按照建设银行同期贷款利率计算）；4、要求被告返还多收原告每平米100元因办理银行贷款，共计11810元及利息（从办理按揭之日起至起诉之日止，按照建设银行同期贷款利率计算）5、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：1、《棚户区改造项目住宅团购协议书》一份，证明房屋面积为115.7平方米，被告多收取了原告的购房款，被告没有按照交房程序给原告交房，合同约定的交工时间是2014年12月31日，因不可预见性因素等原因，可顺延到2015年10月30日，约定被告售予原告的房屋五证齐全，但事实上被告在合同约定的时间未向原告交房，五证不齐全。2、收款收据，证明原告缴纳现金140205元，按揭办理了22万元都是按照118.1平方米办理的，对原告多出的2.4平方米，被告应当返还给原告。3、信访回复一份（2016年1月12日），证明被告五证正在逐步办理中。4，定建归号（2016）2号，证明被告建设用地规划许可证在2012年10月份规划局成立的时候，被告还没有办理这个证。5，国土资源局文件一份，证明某某公司当时拆迁的时候，某某的土地证还是散户，土地证书未整合，所以其他证件无法办理。证明被告无法完成手续向原告交房。6、消防处理情况说明书一份，证明被告将消防通道改变，无法通行，该房屋消防无法验收合同，达不到交房标准，同时也证明被告无法办理出相关证书。7、照片两张，证明被告小区消防不达标，小区存在安全隐患。被告某某公司辩称，售予原告的房屋原告已经接受并入住，原告的尾款办理的按揭，被告没有违约。对于原告诉请多出的2.4平方米，被告表示不清楚，每平方米100元的银行代办费是某某公司作为担保，及其他收费，收取该费用原告是自愿的，原告不自愿完全可以不办理贷款。故不存在返还该按揭费的说法，对于两书一表，合同中没有约定，被告没有向原告交付该证书的义务。被告的五证：建设工程规划许可证，于2012年8月20日办理，建设用地规划许可证，2012年3月7日办理出来；建筑工程施工许可证2012年9月4日办理；商品房预售许可证，2014年8月11日办理出来，以及20份未整合的土地证书，土地证书都是2013年4月3日办理的，都在某某公司名下。故被告五证齐全。原告所购得房屋是棚户区改造的，被告所出售房屋依据政府精神办理，被告未违约。被告向法庭出示以下证据：五证（建设工程规划许可证（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）、建筑工程施工许可证（复印件）、商品房预售许可证（复印件），土地证（复印件）证明被告公司出售房屋合法），证明被告某某公司资质齐全，售楼手续合法。经庭审质证：1、被告对原告所举证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告未按照第七条A款约定的付款方式向被告交款，被告五证资质齐全，可以向法庭提供，对于合同中约定的2015年10月30日交房日期，是定边城建局的要求。2、被告对原告所举证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，认为房屋的实际面积未经过相关部门的勘测，应当以相关部门的勘测为准，多退少补；3、被告对原告所举证据3、4的真实性无异议，内容被告认可，认为相关证件被告公司就是在逐步办理，棚户区改造项目政府允许先建后办；4，被告对原告所举证据5的真实性无异，对证明问题有异议，认为该文件上说的很清楚被告某某公司已经办理了国有土地证书；5、被告对原告所举证据6的真实性无异议，对证明问题有异议，认为与本案无关，这个问题需要政府出面处理；6、被告对原告所举证据7，认为与本案无关，无法看出发生过火灾。7、原告对被告所举证据的真实性有异议，要求看到五证的原件，对证明问题有异议，认为既然被告有五证，为何无法在交房的时候向原告出具交工验收手续，房屋质量合格验收证书等。本院对原、被告质证的证据作如下认定：对原告所举证据1、2、3、4、5、6，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对原告所举证据7，因照片无法体现即时性，故对该组证据证明的问题本院不做认定。对被告提交的证据，经本院与原本核实，能够证明涉案的“五证”取得的实际时间，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2012年9月24日，原告刘某某与被告定边县某某房地产开发有限责任公司签订《棚户区改造项目住宅团购协议书》（以下简称协议），协议约定被告购买原告所建“民生花园西区”商品房，该小区3、5号楼分为两种户型：3室2厅2卫，建筑面积为138.7平方米；3室2厅1卫，建筑面积为115.7平方米，最终产权证建筑面积（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）按有关规定的计算办法计算，以国家认可的权力机构核定的面积为准。对房屋的价款及支付方式双方约定：房屋每平方米均价为现金交款的2880元，需要贷款且符合条件的每平方米增加100元（楼层价格详见附表），材料、人工价格上涨或下降不影响房屋价格，具体交款方式为：预交30000元至50000元（要车位的交50000元，不要车位的交30000元），出卖人开挖地槽打桩时签订本协议并于十日内首付房款总额的40%，下余款项A付现的：于主体第十层封顶完成时一周内支付房款总额的20%，整栋楼封顶完成时一周内支付20%，交房时支付20%；B贷款的：由购买人于交付首付款后一周内向出卖人申办贷款手续，提供齐全的个人贷款资料，否则按付现对待。贷款额为商品房价的60%。协议约定的交工日期为2014年12月31日前，因政策变化及其他不可预见性因素等原因，可顺延到2015年10月30日前。交房约定为：出卖人应当在竣工后6个月内将符合1、商品房经验收合格，同时向购买人提供一套完整的竣工图纸；2、“民生花园西区”3、5号住宅楼经综合验收合格；3、商品房和小区符合交付使用的批准文件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。违约责任：出卖人违反协议约定，需向买受人按月赔偿购买人已实际缴纳购房款总额30%的违约金；购买人未按本协议约定的金额、时间交纳购房款，应向出卖人按所欠金额每月30%支付违约金。双方违约期限不足一月的，违约金按照上述标准换算为按日计算。原告刘某某与被告公司签订了该协议后，购买了被告公司开发的“民生西区”5号楼1单元1103室房屋，原告按照118.1平方米的房屋面积向被告缴纳首付款140205元，办理了按揭贷款22万元，房款付清后，原告入住该房。另查明，被告某某公司承建的“明生花园西区”小区5号楼，取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、土地证，未取得竣工验收报告，消防设施不完善。本院认为，原告刘某某与被告某某公司签订的《棚户区改造项目住宅房团购协议书》约定了房屋的基本情况、面积计算方法等，属公示样板条款订立的预约协议，双方在签订协议后，原告向被告缴纳了房款，明确房屋每平方米的单价、具体位置，应当视为双方已签订了商品房买卖合同。对原告诉请被告按照协议约定的条件交房，经核实，就本案所涉房屋，原告已装修并入住，原告该行为应当视为双方已合意变更了合同约定的房屋交付条件，是原告对被告公司交房行为的认可，故对原告该项诉请本院不予支持；对原告诉请的违约金，根据协议约定，被告应当于竣工后（即2014年12月31）6个月内（即2015年6月1日）将验收合格、具备交付条件的房屋向原告交付，而本案原告所购房屋，被告未经验收合格就向原告交付，应视为被告未能如期交付，且该住宅原告虽已入住，但根据相关法律规定，被告应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，故被告应当承担迟延办理房屋产权证书和迟延交付房屋的违约责任。被告未能如约向原告交付房屋、办理房屋产权证书、未取得竣工验收报告，未出示该商品房验收证明和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及消防设施不完善，以上各项，被告已属违约，应当承担相应的违约责任，对该违约责任，原告诉请按照协议约定的已付总房款的30%计算，因该约定的违约金过高，本院依据当事人的实际损失、合同履行情况，公平原则进行调整，将该约金应调整为按已交纳房款360205元的5%即18010元；对原告诉请被告返还多收取其2.4平方米房屋面积的价款，原、被告虽在协议中约定了面积为115.8平方米，但在付款时，原告自愿按照多增加2.4平方米的面积向被告付款，根据相关法律规定，合同约定的面积如与最终产权登记面积有差异的，应以最终产权中记载的面积为准，而本涉案房屋未取得竣工验收报告，无政府相关部门出具的测量报告，故对原告的该项诉请本院不予支持；对原告诉请被告返还多收取的每平方米100元按揭费用的，因该笔费用系双方自愿约定，原告已自愿支付，被告收取该款的行为不违反法律的规定，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十一条、第十八条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告定边县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付违约金18010元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1300元，由原告负担1144元，由被告定边县某某房地产开发有限责任公司负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  延腊梅二〇一七年十一月二十日书 记 员  王 飞