河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫11民终2046号上诉人（原审原告）：付彦宾，男，汉族，1977年10月8日出生，现住漯河市源汇区。委托诉讼代理人孙利江，河南沣玺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市昌华房地产开发有限公司，住所地漯河市源汇区泰山路与南环路交叉口碧湖御园小区39A-2。法定代表人申国欣，董事长。委托诉讼代理人丁永贞，公司员工。上诉人付彦宾因与被上诉人漯河市昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2017)豫1102民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付彦宾及其委托诉讼代理人孙利江、被上诉人昌华公司委托诉讼代理人丁永贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付彦宾上诉请求：依法撤销源汇区人民法院（2017)豫1102民初328号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人收到房屋后，多次到售楼部找被上诉人要求支付违约金及赔偿地暖费，但被上诉人售楼部经常关门无人办公，上诉人要求逾期交房违约金没有超过诉讼时效；2.上诉人与被上诉人持有的合同约定不一致，应当以上诉人的合同为准；3.被上诉人应当在交房后180日内提供办证资料但未提供，存在违约行为，应当支付违约金。昌华公司辩称，1.付彦宾请求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决认定事实适用法律正确；2.房屋已交付付彦宾占有、使用，付彦宾没有损失；3.销售给付彦宾的商品房五证齐全，银行还对付彦宾提供了按揭贷款，说明能够办理房产证；4.答辩人自房屋交付后即开始进行房屋备案程序，申请市规划局测绘队做竣工测绘，该项测绘2015年1月才完成。2015年3月《不动产登记条例》开始实施，由于政府部门职能调整，房屋规划局测绘数据需要由漯河市住房保障和房屋管理局测绘队重新测绘后才能提交市规划局。房屋至今未能备案的原因是政策调整等原因造成的，不是由于出卖人的原因，因此出卖人不承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。付彦宾向一审法院起诉请求：原被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于源汇区××与××交叉口××湖××小区××单元××号房屋，总价款451500元，约定于2013年5月31日前交房，如逾期按已付房款的日万分之一支付违约金，被告实际于2013年10月18日才将房屋交付给原告使用，被告交付后也未按照约定办理备案及房产证，原告多次找被告协商赔偿违约金，被告拒绝，故依法起诉要求判令被告1、支付迟延交房违约金6230元（2013年6月1日至2013年10月18日）2、逾期办证违约金75981元（2014年4月18日至2016年6月18日）3、2016年6月18日以后按已付房款总额参照人民银行贷款利息标准支付逾期办理房产证的违约金4、被告给原告办理房产证。诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告付彦宾与被告昌华房地产公司于2013年签订了一份商品房买卖合同，该合同主要约定：付彦宾以总房款451500元的价格购买了被告开发建设的位于漯河市××路与××交叉口××湖××住宅小区××单元××房，付款方式为首付301500元，余款150000元由银行按揭贷款，约定交房期限为2013年5月31日前，如逾期交房超过90日，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房产证书的按该合同第15条第3项处理。双方还在合同中约定了面积确认、付款方式、违约责任、设计变更、交接等内容。庭审中，原告提供的商品房买卖合同中第十五条第三项内容约定为空白，被告提供的买卖合同中第十五条第三项也为空白，且其提供的合同附件四补充协议中手写的第八条约定有“客户自愿放弃空调叁台抵房款玖仟元，并且放弃追究交房及办证的违约责任”的内容，内容后面有原告付彦斌签名及指印。庭审中，原告称该书写内容系被告售房人员所写，不是其本人书写。原被告签订买卖合同后，原告于2013年10月18日向被告交付了首付款301500元及房屋维修基金、契税、办证费。被告昌华房地产公司实际于2013年10月18日向原告交付了上述所购房屋。原告现实际使用该房屋并正常还贷，但尚未办理房产证。被告昌华房地产公司称已将办证所需资料提交给相关部门登记。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案原告付彦宾与被告昌华房地产公司签订的商品房买卖合同中明确约定房屋交付时间为2013年5月31日前，但被告实际交付房屋时间为2013年10月18日，自此时间开始，原告的权利已受到侵犯，其可以在两年期间内即2015年10月18日前依照约定向被告要求支付逾期交房违约金，但原告却在2016年7月4日向人民法院起诉主张权利且未提供诉讼时效中断或中止的相关证据，故原告的此项诉讼请求因超过诉讼时效本院不予支持。关于原告付彦宾要求的支付逾期办理房产证违约金及办理房产证的请求，本院认为双方在合同中约定被告在交付房屋后180日内将需由被告提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任买受人不能取得房产证的应承担违约责任，现原告没有证据证明现未能办理房产证的责任在于被告，且被告有证据证明正在向相关办证部门办理办证所需的备案资料，系正在履行合同义务，现原告要求被告承担违约责任证据不足。何时办理房产证系行政部门职责，原告要求被告办理房产证于法无据，故上述两项请求因原告缺乏足够的证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告付彦宾的诉讼请求。案件受理费1860元由原告付彦宾负担。二审中，上诉人付彦宾申请证人邓某均出庭作证，用以证明延期交房后付彦宾曾找过售楼部，请求昌华公司承担逾期交房违约责任并未超过诉讼时效。昌华公司质证认为，邓某均系37号楼的施工方和业主，其和付彦宾存在共同利益关系，在不同的案件中互相证明，对邓某均的作证应不予认可。昌华公司提交漯河市不动产局的发函，用以证明新部门成立，政策调整影响不动产登记工作；提供漯河市华汇建筑装饰工程有限公司于2013年11月20日作出的碧湖御苑小区37#楼竣工报告、河南省科信建设咨询有限公司于2013年12月1日作出的竣工评估报告、备案流程说明，用以证明在房屋交付后180日内昌华公司能够独立完成的办证工作已在进行并完成；提交碧湖御苑经过备案的36#、37#楼规划设计图及建设工程规划许可证副本、其他楼栋建设工程规划许可证副本，用以证明37#楼的规划设计及施工与开发的其他楼栋一样，均是按照楼高39.9米进行的，但由于规划局的原因，建设工程规划许可证副本上36#、37#楼的楼高误写成了36米，用以证明逾期办证的责任不在昌华公司。付彦宾质证认为，按照双方签订的商品房买卖合同约定，昌华公司应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案的交房时间为2013年10月18日，因此完成备案的最后期限应当是在2014年4月17日。《不动产登记条例》是2015年3月1日实施的，昌华公司以政策调整为由作为逾期办证违约责任的阻却事由缺乏事实依据。竣工报告和评估报告只是备案资料的一小部分，并且被上诉人也不能证明这两份报告以及其他备案资料已经提交给了登记机关。被上诉人提交的规划证和设计图超过举证期限，并且规划证是2010年7月6日制作的，设计图是2010年8月制作的，被上诉人没有提供证据证明该两项内容不符的原因；被上诉人应当在领取规划证时即向有关部门提出并对有关不符内容进行变更。本院二审经审理，对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，付彦宾上诉主张其逾期交房违约金的诉请存在诉讼时效中断情形，并在二审中申请证人邓某均出庭作证。但邓某均与付彦宾同为对昌华公司提起相同或近似诉讼的37#楼的业主，与本案存在明显利害关系，故对该证人证言不予采信。一审判决认定付彦宾主张逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；………”。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。依据上述司法解释规定、合同约定，商品房买卖合同中的出卖人负有协助办理房地产权属证书的义务。但房地产权属证书颁发主体是相关行政职能部门，付彦宾主张昌华公司承担逾期办证违约责任，应当提供是“由于出卖人的原因”的证据。昌华公司在土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房（预）销售许可证五证齐全的情形下，办理房屋权属证书并无法律上的根本性障碍。二审中昌华公司提交的碧湖御苑小区37#楼竣工报告、竣工评估报告等证据以及一审中提交的有关证据，可以证明国家不动产产权登记职能调整的事实，以及昌华公司实际上也在履行协助办理房地产权属证书的义务。付彦宾未能进一步提供昌华公司怠于向产权登记机关报备相关资料的证据，诉请昌华公司承担逾期办证违约责任的证据不足。综上所述，付彦宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1860元，由上诉人付彦宾负担。本判决为终审判决。审判长  张永辉审判员  王三超审判员  刘学忠二〇一七年十一月二十四日书记员  张 峰