北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初6093号原告(反诉被告)：北京云杉世界信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区新华金融大厦三层。法定代表人：刘传军，总经理委托诉讼代理人：柴松梅，女，1987年10月20日出生，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：苑明明，男，1985年5月23日出生，该公司员工，住单位宿舍。被告(反诉原告)：北京张湾物业管理有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇张湾村。法定代表人：高璐，总经理。委托诉讼代理人：倪克俭，男，1969年10月8日出生，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。原告(反诉被告)北京云杉世界信息技术有限公司（以下简称原告）与被告(反诉原告)北京张湾物业管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柴松梅、苑明明，被告委托诉讼代理人倪克俭、韩文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《美莱北京通州物流中心库房租赁合同》（以下简称《库房租赁合同》）及《补充协议》无效；2、被告向原告返还押金236647.63元；3、被告向原告支付合同无效的损害赔偿金787653.35元；4、被告向原告支付原告无法正常运营的经济损失4200000元；5、被告向原告支付原告无法经营的过期货物的损失10万元；6、被告承担诉讼费。事实与理由：2015年11月15日，北京华铁世通物流有限公司（以下简称华铁世通公司）与原告签订《库房租赁合同》，原告租赁位于北京市通州区张采路张家湾镇张湾村南的仓库7-16号仓，租赁期从2015年12月15日至2017年12月14日止。2015年12月，华铁世通公司与原告签订《补充协议》。2015年12月，华铁世通公司向原告出具承诺函，原告租赁的7-16号库房已经取得全部必要的同意或批准或授权，若承诺与事实不符使原告遭受损失或因违反导致合同无效，华铁世通公司向原告支付合同约定三个月租金的损害赔偿金，并补偿原告其他损失。如因违反承诺导致原告涉诉，华铁世通公司承诺一切损害赔偿责任，包括但不限于诉讼费、律师费、利息、罚息、罚款等。2016年1月29日，华铁世通公司、原告、被告三方签订《合同主体变更协议》，协议约定自2015年12月15日起被告取代华铁世通公司成为合同履约方，华铁世通公司将原合同中所有权利义务，全部转移给被告承担。2016年2月16日，原、被告签订《美莱北京通州物流中心办公室及宿舍租赁补充协议》（以下简称《办公室及宿舍租赁补充协议》），租赁位于北京市通州区张采路张家湾镇张家湾村南的办公室及宿舍，面积1234.93平方米，租赁期限自2015年12月17日，至2017年12月14日止，原告向被告支付押金31176.84元。2016年5月5日，原、被告签订《库房租赁合同补充协议》，被告将位于北京市通州区张家湾镇张采路张家湾村南的6号库房租赁给原告使用，租赁面积1026.05平米，租赁期从2016年5月5日，至2017年12月14日止，费用总租金501178.76元。2016年12月14日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函》，要求解除合同。2016年1月10日，被告回函，要求原告3日内支付违约赔偿金。后原、被告就解除合同事宜多次协商，但双方均未能达成一致意见，2017年1月19日，被告采取堵门、停电等措施，阻碍原告租赁仓库贮存货物正常出库。后原告又多次尝试出库，均因被告堵门失败。综上所述，一方面，原告堵门、停电等违约行为致使原告价值2275152的货物至今滞留仓库，造成原告商场货物缺失，给原告造成4200000的经济损失，另一方面，被告未按《库房租赁合同》约定，保证库房无任何权利瑕疵的条件。原告发现原合同及相关补充协议中租赁物均为取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、消防安全检查合格证，均未向原告提供任何房屋所有权证书，原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告辩称：1、合同是双方真实意思表示，不存在无效的情形，最后结果以法院判决为准；2、即使合同无效，我们也是按照合同履行的，履行过程中，由于原告的原因，其在2016年12月到2017年一段期间的反复无常，一会要求解除合同，一会又继续履行合同，由于原告违约，被告认为押金应该扣除，不予返还；3、不同意原告第三项诉求，因为双方签订合同时，双方对房屋及仓库现状明确，承租房屋目的用于储存货物，在这过程中，不影响仓库正常使用，并且原告实际使用仓库进行经营使用，所以不存在损害赔偿金的问题，库房产权手续不影响原告正常经营使用；4、不同意原告第四项诉求，原告一开始要求提前三个月终止合同，终止合同后给我方发函，双方一直处于沟通状态，原告在2017年2月再次发函说继续经营使用，但是原告欠水电费没有交纳。原告不存在经营损失，且其是否正常经营不是被告造成的，是其自身原因。5、对于原告诉称的过期货物损失，根据原告提供的证据清单，2016年11月2日至2017年5月1日，这段时间有货物存放导致过期，但是原告第一次发函是2016年12月，在这之前原告完全可以把货物拉走，当时我方并未阻止其出库，只是原告把费用交齐即可，但是由于原告拖欠水电费等相关费用，所以我们后来不让原告动货物。被告提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金525102元（2个月租金）；2、反诉被告向反诉原告支付2017年3月15日至库房实际腾退租金（暂计1个半月）393826元；3、反诉被告赔偿反诉原告投资改建房屋，购买其他附属设施损失173700元；4、反诉被告支付反诉原告库房门、锁和更换维修费用10000元，库房腾退后打扫卫生和垃圾清理费10000元；5、反诉被告支付反诉原告已产生的水电费77890元；6、反诉被告负担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月13日，反诉被告向华铁世通公司发出《解除租赁合同通知函》，告知其因为经营战略调整，将在2017年3月14日依据合同第10、13条第1款解除《库房租赁合同》。2017年1月11日，反诉原告向反诉被告发出违约赔偿的《通知函》，详细列明增建及完善租赁物和附属设施等花费的各项费用，如反诉被告单方解除合同将给反诉原告造成巨大损失。2017年1月13日，反诉被告发出《通知函》，称库区有30%破损，要求解除合同及退还租金等。2017年1月25日，反诉被告发出《通知函》称其在2017年1月30日开始生产经营，请求我方协助生产经营及入库等工作。2017年2月8日，反诉被告发出《通知函》要求撤回合同解除的函件及继续履行合同，并请求谅解。2017年2月我方发出《通知》催缴2017年3月15日至6月14日的第六季度租金787653.35元。2017年3月1日我方发出《通知》催缴租金。2017年3月6日，我方发出《通知》催缴水电费69040元。2017年3月7日，反诉被告发出《通知函》通知于2017年3月14日单方解除双方签订的合同及补充协议，以及搬离的事宜。鉴于以上情形，双方多次函件往来，反诉被告于2017年2月8日要求撤销并作废2016年12月1日至2017年2月7日发送的一系列函件，并表示继续履行合同，则视为双方对原合同及补充协议继续有效，双方按合同履行义务。反诉被告于2017年3月7日发出《通知函》单方解除合同，明显违反双方签订的《库房租赁合同》第13条关于合同解除的条件，构成违约。因此，我方有权要求反诉被告承担违约责任，支付违约金及赔偿损失。原告针对被告的反诉，答辩称：1、因为合同无效，故违约金不认可，基于对方行为导致合同解除，所以我公司不存在违约情形；2、由于一直是被告影响我方正常经营导致我公司在2017年3月15日之后不能正常腾退房屋，所以被告诉求的库房租金不认可，不同意支付；3、合同无效，故被告诉求的损失不同意赔偿。即使合同有效。根据合同第6条第2款、第8条12款约定，损失也应该由被告自己承担；4、被告诉求的第四项费用没有产生，故不认可；5、被告反诉的水电费不予认可，不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，华铁世通公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《库房租赁合同》，约定：乙方租用位于北京市通州区张家湾镇张湾村南的仓库7-16号仓；库房面积8138.8平方米，办公楼及宿舍区域面积以附加计租确认单为准，按合同约定价计费，专用停车面积5000平方米；租赁期共24个月，即从2015年12月15日起至2017年12月14日止；2015年12月1日起合同生效，入场后至2015年12月15日为免租期；库房每日每平米含税租金0.83元，办公室宿舍每日每平米0.83元，仓库每月205470.79元；在签订合同7日内，乙方须向甲方一次性交纳押金205470.79元，押金待合同结束时，甲方应全额无息退还乙方；乙方按约定时间先付3个月租金给甲方，合计616412.37元，待计租期开始的三个月内，每月10日前缴纳下一季度三个月租金；乙方自行承担实际发生的水、电力、电话、网络等公共服务事业的费用，水费7元/平方米，电费1.4元/度，垃圾清理费以附加项计算确认单为准，甲方协助乙方协调办理；本租赁库房的用途为仓储存货；甲方交付库房必须满足出租权证明合法有效、库房空置、合同约定的设施设备齐全、库房无权利瑕疵；库房到期日或终止日交付甲方时，乙方按正常使用后的现状交付物业。如乙方自愿放弃装修及附属设施，则乙方无权要求甲方支付任何补偿；甲方必须在库房交付之前按照洽谈条款需求提供满足，甲方负责乙方所租赁11-12号和15-16号仓库出口处增加往外挑出延伸5M的挡雨棚、甲方负责硬化停车场部分空地地面、甲方按乙方提供方案，新建员工宿舍及办公楼等硬件设施等；乙方无正当理由延迟交付租金，每延迟一天，应以当期延迟交付租金金额为基数，每日以千分之三标准向甲方另行支付额外的延迟履行金，直至乙方向甲方支付完所有应付费用为止，延迟履行金最高不超过应付金额15%；因租赁库房的产权、出租权、库房用途、库房质量存在虚假伪造问题，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但未到期的租金及押金，赔偿乙方既已发生的涉及到库房投资的损失，同时向乙方支付2个月租金为标准的违约金；若双方任何以一方单方要求提前解除合同，主动解约方需提前3个月书面通知另一方。该《库房租赁合同》还约定了其他内容。同日，双方签订《补充协议》对《租赁租赁合同》的内容进行补充。同日，被告向原告出具《承诺函》载明：“我方为租赁物所有权人或转租权人，该权利合法有效，并持续有效……合同项下租赁物未租赁给他人且不带有任何抵押权，租赁物并不侵犯任何第三方的权利。如因承诺与事实不符使贵司遭受损失或违反承诺导致合同无效，我方向贵司支付合同约定3个月租金的损害赔偿金……”。同年11月17日，倪克俭、孙化臣向原告出具《授权说明》，称其二人对涉案7-16号仓拥有合法出租权，并授权华铁世通公司经营该房产并将该房产出租。2016年1月29日，华铁世通公司（甲方、原承租方）、原告(乙方、承租方)与被告（丙方、现出租方）签订《合同主体变更协议》约定：由丙方作为承继方取代甲方成为《库房租赁合同》履约方，甲方将原协议中所有的权利、义务全部转移给丙方承担；原协议约定的租赁仓库7-16号仓，实际租赁仓库位于7-17号仓，原协议中的仓库编号7-16号表述错误；乙方按照原协议约定向甲方支付了三个月租金共计616412.37及押金205470.37元。押金由甲方直接向丙方交付。原协议其他条款不变。同年2月16日，被告（甲方）与原告(乙方)签订《办公室及宿舍租赁补充协议》，约定：乙方租用甲方位于北京市通州区张家湾镇张湾村南的办公室及宿舍，租赁期限自2015年12月17日至2017年12月14日止，面积1234.93平方米，每月租金31176.84元，在签订合同7日内，乙方须向甲方交纳押金31176.84元。押金在合同结束后，甲方全额无息退回乙方。租金支付方式为季付，乙方按约定时间先付三个月租金，以后每期计租期开始后10日内交付下一季度租金。每月25日前甲方负责把水电费发票交付乙方，乙方收到后每月28日前打款到甲方账户。同年5月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《库房租赁合同补充协议》约定：甲乙双方约定，甲方将位于原租赁物旁的6号仓库租给乙方使用，在原租赁仓库面积基础上扩租为1026.05平米，库房每日每平方米含税租金0.83元，租期从2016年5月5日起至2017年12月14日止，费用总租金501178.76元，按季度结算，每季度总额77710.46元。上述协议签订后，原告依约交纳了《库房租赁合同》项下的押金205470.79元、《办公室及宿舍租赁补充协议》项下的押金31176.84元，共计236647.63元。2016年10月13日，原告向华铁世通公司发出《解除租赁合同通知书》表明因经营战略调整，决定将仓库业务从通州区撤出，故此通知解除《库房租赁合同》。2017年1月13日，原告向被告发出《通知函》载明：“我方依据《库房租赁合同》约定解除合同符合合同约定，贵公司主张我方按照合同约定承担违约责任不符合约定。库房租赁期间，库区有30%地面破损，但贵公司只对破损地面约20%做了简单修复和硬化，未修复部分存在高度差，只能垫铁板堆放货物，无法通过叉车，影响我方经营。依据《库房租赁合同》第9条（6）规定，我方有权解除合同……”1月19日，原告向被告发出《通知函》载明：“……双方多次就仓库解除事宜进行协商，但在2017年1月19日贵公司派人封堵租赁物门，威胁断水断电，禁止车辆进入，导致我方储存货物无法出库。我公司租赁物内存放商品价值高达230万，其中生鲜、鸡蛋每天损失3万元，营业额每天损失60万，利润每天损失9万……”。1月25日，原告发出《通知函》称其安排于2017年1月30日开始生产经营，并请配合进行生产经营和入库工作。2月8日，原告向被告发出《通知函》载明，撤回上述关于提前解除合同的函件，并表示将继续履行与被告所有的原始合同。2月17日，原告向被告发出《告知函》表明：“因贵公司自2017年2月15日起，又多次出现无故断电、仓库大门无故锁死等情况，导致我公司无法正常实现仓库仓储、物流功能，给我公司造成严重损失。现我公司库内200余万元库存积压无法销售出库，依法应由贵方承担并全额赔偿我公司……”。3月7日，原告发出《通知函》载明：1、2017年1月19日，贵公司采取堵门、停电等措施阻碍我方出库，贵方行为严重影响我公司正常运营，给我公司造成巨大经济损失，我方签订的合同目的无法实现；2、贵公司未向我方提供任何房屋所有权凭证，我方认为原合同及相关补充协议中租赁物均未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等，我方租赁物使用面临巨大风险。我方再次通知贵方2017年3月14日单方解除双方签订的合同及补充协议，并将储存在贵方租赁物内的货物全部搬离，请贵方积极配合，否则一切损失贵方承担。另查，在本案审理过程中，本着减少双方诉讼成本及降低双方损失的原则，本院对涉案仓库内原告物品的出库问题，组织双方进行调解。为保证出库，原告向本院交纳了出库保证金45万元，在此前提下被告同意原告出库。2017年5月13日，法庭对涉案仓库进行现场勘察并组织双方对涉案仓库内的原告的物品进行出库，对可能存在过期的货物进行了登记，双方确认将2017年5月3日确定为原告的撤场时间。在庭审过程中，双方均认可租金交纳至2017年3月15日。原告认可自2016年12月22日至2017年3月12日期间的水、电费未交纳。经询问，原告称其主张《库房租赁合同》及《补充协议》无效的依据是涉案的租赁物库房没有相关的建设规划审批手续。关于过期物品的损失，原告向本院提交了过期物品清单，被告对该清单发表质证意见称过期货物的名称、数量以法庭现场勘查为准，价格由法院核实。经核实，本院对该清单的真实性予以确认，过期货物总价值为49583.8元。本案审理过程中，经本院释明，原告确认其起诉要求确认无效的租赁合同及补充协议包括：2015年11月15日北京华铁世通物流有限公司与原告签订的《美菜北京通州物流中心库房租赁合同》、2015年11月15日北京华铁世通物流有限公司与原告签订的《补充协议》及2016年5月5日原告和被告签订的《仓库租赁合同补充协议》。就本案纠纷，本院多次组织双方进行调解，后因双方意见分歧较大，最终调解未果。上述事实，有《库房租赁合同》、《补充协议》、《合同主体变更协议》、《办公室及宿舍租赁补充协议》、《通知函》、收据、现场勘察笔录等及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：首先，关于涉案《库房租赁合同》及《补充协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案仓库系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故原告与华铁世通公司于2015年11月15日签订的《库房租赁合同》及《补充协议》应为无效，原告与被告于2016年5月5日签署的《仓库租赁合同补充协议》亦为无效。根据《合同主体变更协议》约定，上述《库房租赁合同》及《补充协议》中华铁世通公司的权利义务由被告承继，故上述合同无效的法律后果也由被告承担。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告依据《库房租赁合同》约定交纳的押金，被告应予返还。根据查明的事实，《库房租赁合同》涉及的押金数额为205470.79元，故本院对该部分数额的诉求予以支持，其余数额，依据不足，本院不予支持。被告作为出租方将没有合法建设审批手续的建筑物出租，而原告未进行必要之审查，使用违法建筑物并获取收益，双方对《库房租赁合同》、《补充协议》及《仓库租赁合同补充协议》的无效均存在过错，各自承担相应的责任。故原告要求被告承担合同无效的损害赔偿责任，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付无法正常运营的经济损失4200000元，因其未提交证据就其具体损失予以证明，故该项诉求，证据不足，本院不予支持。被告要求原告按照合同约定承担违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。虽然《库房租赁合同》、《补充协议》及《仓库租赁合同补充协议》无效，但双方仍应遵守诚实信用原则，履行各自的义务，承租方原告在占有使用租赁物期间，应当支付被告房屋占有、使用费，被告则应将租赁物交付原告使用，如任何一方以有悖诚实信用原则的行为造成对方损失的，应负损害赔偿责任。在双方实际履行期间，被告阻止原告出库，造成部分货物过期，过期货物总价值为49583.8元，被告应对该部分损失负损害赔偿责任。原告诉求的超出上述金额的货物损失，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉的2017年3月16日至2017年5月3日期间的库房占用费。考虑到被告后来阻止原告进行货物出库的情形及原告实际使用涉案库房的情况，结合双方合同约定的租金数额，本院酌定为164376.63元，过高部分，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付水、电费的诉讼请求，本院综合被告诉求的上述费用的期间（2016年12月22日至2017年3月12日）及原告以前使用并实际交纳水电费的数额，对被告诉求的具体数额予以采信，对被告关于水电费的反诉请求，予以支持。被告要求原告赔偿改建房屋、购买附属设施的损失，依据不足，本院不予支持；被告要求原告支付库房门、锁更换费用及垃圾清理费，因其未能提交证据予以证明，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司与被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司就位于北京市通州区张采路张家湾镇张湾村南（原御香苑牛场院内）的仓库7-17号仓形成的租赁合同及补充协议无效；二、原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司与被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司于二〇一六年五月五日签订的《仓库租赁合同补充协议》无效；三、被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司返还原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司租赁库房的押金205470.79元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司赔偿原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司货物损失共计49583.8元，于本判决生效之日起七日内付清；五、原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司支付被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司库房占用费共计184815.51元，于本判决生效之日起七日内付清；六、原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司支付被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司水、电费共计77890元，于本判决生效之日起七日内付清；七、驳回原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24185元，由原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司负担21622元（已交纳）;由被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司负担2563元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费7757元，由被告（反诉原告）北京张湾物业管理有限公司负担负担5290元（已交纳）；由原告（反诉被告）北京云杉世界信息技术有限公司负担2467元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一七年十一月三十日书记员  张媛媛