福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0922民初2594号原告：郑仁福，男，1970年11月3日出生,汉族，住福建省古田县。原告：张秀珍，女，1970年3月13日出生,汉族，住福建省古田县。俩原告共同委托诉讼代理人：李群英，古田县中心法律服务所法律工作者。被告：宁德乾丰房地产有限公司，住所地：福建省古田县城东街道富昌大厦一层1、3、4号店面。法定代表人：孙巧莊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈宗坦，男，1973年9月21日出生,汉族，住福建省三明市梅列区，系该公司工作人员。原告郑仁福、张秀珍与被告宁德乾丰房地产有限公司（以下简称“乾丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑仁福、张秀珍的委托诉讼代理人李群英，被告乾丰公司的委托诉讼代理人陈宗坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑仁福、张秀珍向本院提出诉讼请求：1.判令乾丰公司立即协助郑仁福、张秀珍办理乾丰香山第X幢X号房屋权属证书；2.判令乾丰公司向郑仁福、张秀珍支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年3月26日起计算至乾丰公司实际履行协助郑仁福、张秀珍办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2017年11月6日为33300元)。事实与理由：2015年4月30日，郑仁福、张秀珍向乾丰公司购买位于古田县古七中门前的乾丰香山第X幢X号商品房，总价款为685000元。双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定交房时间为2016年3月31日前，同时约定乾丰公司应当在商品房交付使用后360日内为郑仁福、张秀珍办理完该房屋产权证书。由于《合同》没有约定逾期办证违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同签订后，郑仁福、张秀珍按照约定支付了全部购房款，但由于乾丰公司的原因至今无法取得房屋权属证书，因此，乾丰公司应承担逾期办证的违约责任。乾丰公司辩称，1.郑仁福、郑秀珍没有按约定支付首期房价款。按照《合同》的约定，支付首付款的时间是2015年4月30日，而郑仁福、郑秀珍实际支付首付款的时间为2015年5月11日。依《合同》附件十一补充协议第四条第四款的约定，出卖人有权不予买受人办理产权手续，出卖人办理产权的期限相应顺延，郑仁福、郑秀珍还应按合同约定支付乾丰公司逾期交首付款的违约金。2.郑仁福、张秀珍主张违约金每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算没有依据，逾期办证的违约金每日应按0.002%计算。乾丰香山整个楼盘都系乾丰公司开发，对违约责任的约定都是统一的，不存在标准不统一的问题，本案因系统原因或其他意外因素导致《合同》中遗漏了违约条款。乾丰公司提供的同一时期其他户的《合同》，逾期办证的违约责任也都是按0.002%约定。虽然合同具有相对性，但不应仅从合同相对性的角度孤立地分析本案，而应从乾丰香山整个楼盘销售的实际情况来考虑。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款非强制性条款，系任意性条款，可以参照，也可以不参照，不是一定要按照该条款执行。再者乾丰公司已按约定交付房屋，郑仁福、张秀珍也已入住，郑仁福、张秀珍申请再融资的条件不具备，并不存在损失。4.逾期办证的原因不是乾丰公司造成的。乾丰公司交房后，乾丰香山小区部分业主违规装修、违规搭建、改变住宅外立面等，虽经行政主管部门责令整改，但部分业主拒不改正，因小区业主整改不到位才导致乾丰公司未能如期完成房屋所有权整体首次登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，可认定无争议事实如下：郑仁福、郑秀珍向乾丰公司购买位于古田县古七中门前的乾丰香山第6幢1203号商品房。双方签订《合同》，对购房价款、交房时间、房屋登记等事项作出了约定。双方约定的交房时间为2016年3月31日前，实际交房时间为2016年4月24日。《合同》签订后，郑仁福、张秀珍已全额支付购房款，乾丰公司也已实际收到郑仁福、张秀珍支付的全部的购房款。《合同》第二十条就关于房屋登记事项进行了约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、其他未尽事宜详见附件十一补充协议第四条。《合同》附件十一补充协议第二条第一款约定：“主合同第十一条约定的房屋交付期限，必须以买受人交清本主合同与补充协议中所要求缴纳的一切款项和所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金，以及递交所有办理按揭贷款、产权证等所需要递交的相关资料为前提；若买受人逾期支付或提交，出卖人可依买受人逾期时间相应顺延交房期限”。《合同》附件十一补充协议第四条第四款约定：“买受人如有违反本合同及附件中任何一条情形出现，出卖人均有权不予买受人办理产权手续，出卖人办理产权的期限相应顺延”。《合同》未约定出卖人逾期办证违约责任及违约金的计算方式。2.至今为止，乾丰公司开发的御山国际项目尚未在不动产登记中心办理房屋所有权首次登记（即房屋所有权初始预登记），涉案房屋未办理房屋权属证书。对于双方争议的证据认定如下：郑仁福、张秀珍与乾丰公司共同向本院提交的销售不动产统一发票，系正式发票，本院予以确认，可证实郑仁福、张秀珍于2015年5月11日向乾丰公司支付首付款155000元。对于双方当事人争议问题，本院认定如下：一、关于乾丰公司应否承担逾期办证违约责任的问题。本院认为，乾丰公司至今仍未办理房屋所有权首次登记，而房屋所有权首次登记是买受人办理房屋权属证书的前提条件，乾丰公司该行为必将导致买受人在交房后360日内不能取得房屋权属证书，故郑仁福、张秀珍认为其逾期办证系因出卖人乾丰公司的违约行为造成的意见，予以支持。乾丰公司抗辩未能如期完成房屋所有权首次登记的原因并非其造成的，无相应证据佐证，不予采纳。二、关于乾丰公司应当承担的逾期办证违约金的数额问题。根据《合同》附件十一补充协议第二条第一款以及第四条第四款的约定，买受人存在逾期付款情形，出卖人可依逾期时间相应顺延交房期限，出卖人办理产权的期限也相应顺延。本案中，双方约定首付款支付时间为2015年4月30日前，而郑仁福、张秀珍实际于2015年5月11日支付首付款，共逾期11天。故乾丰公司可依郑仁福、张秀珍逾期时间相应顺延交房期限，双方约定的交房日期为2016年3月31日前，故乾丰公司应当交房日期相应地顺延至2016年4月11日前。而乾丰公司实际交房时间为2016年4月24日，依《合同》约定，逾期办证期间应从顺延后的交房日加360日之后即2017年4月20日起计算至乾丰公司完成房屋所有权首次登记之日止。由于《合同》及其附件均未对逾期办证的违约金计算方式进行约定，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金可按郑仁福、张秀珍已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，本院认为，郑仁福、张秀珍在与乾丰公司签订《合同》后已履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定及《合同》的约定，乾丰公司负有协助郑仁福、张秀珍办理涉案房屋权属证书的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。而庭审中查明，乾丰香山房屋目前未完成房屋所有权首次登记，故乾丰公司应当在完成房屋所有权首次登记后协助郑仁福、张秀珍办理房屋权属证书。由于乾丰公司尚未办理房屋所有权初始预登记，导致郑仁福、张秀珍无法办理房屋权属证书，乾丰公司应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、宁德乾丰房地产有限公司应于完成房屋所有权首次登记后十五日内协助郑仁福、张秀珍办理乾丰香山第X幢X号房屋权属证书；二、宁德乾丰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付郑仁福、张秀珍违约金（违约金以已付房价款685000元为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年4月20日起计算至宁德乾丰房地产有限公司完成房屋所有权首次登记之日止）；三、驳回郑仁福、张秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费632元，由宁德乾丰房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  叶少青审 判 员  张宁国人民陪审员  林彩琴二〇一七年十一月二十八日书 记 员  郑晶晶注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。