广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18707号上诉人（原审被告）：杨左敏，女，1959年1月20日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州圣元物业管理有限公司，住所地广州市天河区天源路740号自编A栋101之一（仅限办公用途）。法定代表人：张伯山，该公司总经理。委托代理人：梁艳玲，该公司职员。委托代理人：杨华平，该公司职员。上诉人杨左敏因与被上诉人广州圣元物业管理有限公司（以下简称圣元公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨左敏上诉请求：1、撤销一审判决并改判；2、一、二审的诉讼费由圣元公司承担。事实和理由：一、杨左敏暂缓缴交物业管理费有法律依据，并没有违约，一审判决有违公平公正原则。1、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《益兆明珠前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）签约双方都必须按《中华人民共和国合同法》共同遵守合同的所有条款，而不是部分，这样才能维护签约双方的正当合法权益，彰显法律的公平公正。该合同第三条第一大点第二款的第5小点约定“圣元公司负责定期向业主(使用人)公布物业管理费收支帐目”，虽然并没有约定支付管理费须以公布收支情况为前提，但同时也约定了圣元公司必须向业主公布物业管理费的收支帐目。定期公示账务就是《前期物业服务协议》合同的一部分，圣元公司不公示账务就是违约，杨左敏暂缓交费只是在依法守约，维护自己的正当权益，并没有违约。因为真正的事实是：大部份业主(包括杨左敏)入住小区并与圣元公司签约后一直都依约向其交纳物业管理费，而圣元公司自2012年接管益兆明珠至今，从未依约公示过真实的账务收支情况。圣元���司应该向所有依约交费的全体业主、向同意调解并补交了所欠物管费的1605业主公示圣元公司真实的物业管理费收支帐目。2、《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务没有先后履行顺序应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求”。圣元公司既不拥有履行《前期物业服务协议》的物业资质，只办了一年(2015年8月17日至2016年8月17日的有效期暂定一年)的《物业服务企业资质证书》，更没有任何收费许可证，又未按约定公示真实的公共区域收益，所以杨左敏有暂缓向圣元公司缴交物业管理费的权利。二、圣元公司存在挪用业主资产的嫌疑是有真实的事实依据，并非一审法院所称“未能提交具体证据据以证明”，故杨左敏暂缓交管理费的举措是完全合理的并没有违约。1、双���的《前期物业服务协议》第四条第六款第五大点第四小点约定：“圣元公司应当向包括杨左敏的业主全体公示圣元公司利用包括杨左敏的业主所有公共区域或公共设施产生的收益”。小区公共收益属于全体业主所有，但圣元公司并没有按照合同约定公示违反合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，是全面履行，而不是部分履行。经初步估算，自2012年至今圣元公司所经营的车位出租和大楼三部电梯内外和通道、一楼大堂和五楼架空层等广告栏、抬杆、门岗的广告收入等等，约达260万元以上。但是，圣元公司从来没有交待此笔款的去向，有侵吞业主财产的嫌疑，在杨左敏一审的《书面质证意见》中有详细的分析说明，并且提交了真实可信的小区部分停车位和广告位的照片证据，这些证据都是有拍摄原件可查的���相反，圣元公司在一审提交的所谓已作财务收支公示的图片，是几张既看不出在何时何地公示、张贴，更不知是什么时候在何地拍摄的模糊不清的复印件，根本没有原件。这只能说明这些图片都是些伪造的假证据，圣元公司在作伪证。而且根据图片上显示的所谓2015年下半年财务收支情况和2016年1-9月公共收益及支出情况根本就是一些虚假数据，是胡乱拼凑的假账。所以根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物”，杨左敏要求圣元公司提交所谓已做公示图片的证据原件。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实当事人无需举证证明(一)众所周知的事实；(二)自然规律及事实；(三)根据法律规定或者已知事实和生活经验法则能推定出的另一事实。”因此，从圣元公司提��的假证据就可以证明两点事实：一是圣元公司不诚实。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当遵循诚实信用原则，圣元公司明显违法。二是圣元公司有侵吞业主财产的嫌疑，这才是圣元公司不惜编造假帐，提供虚假公示证据，并且一直不敢、不愿公示2012年到2016年五年的财务收支和公共收益和支出的真实情况的真正原因，因为按常理来说圣元公司只要将真实的账务公示出来就能自证清白。同时一审判决称“无证据显示杨左敏在圣元公司提起本案诉讼前曾就该问题向圣元公司提出异议”。可看1605业主的庭审卷宗，就不难看到许多业主早就多次就这个问题向圣元公司提出质疑，要求其公示帐务，但根本无用。圣元公司从不理会，迫于无奈杨左敏才决定暂缓缴物管费。而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定“当事人一方不履行非现金债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”。请圣元公司把2012-2016年每年的财务收支和公共收益和支出的真实情况在小区内公示十天，以正视听。被上诉人圣元公司答辩称：杨左敏的上诉理由不能成立，其上诉理由在一审中已经阐述。2017年1月20日，圣元公司向一审法院起诉请求：1、杨左敏立即支付拖欠的物业管理费2983.2元（从2016年1月1日至2016年12月31日，每月按每平方米2.4元×103.5669平方米=248.6元的标准计算），滞纳金（每日按欠费金额千分之三的标准计算，从所拖欠的物业管理费的下一季度即2016年4月1日起计至实际清偿之日）；2、由杨左敏承担本案受理费。一审法院认定事实：座落于海珠××路××房的建筑面积为103.5669平方米，产权人为杨左敏。圣元公司是涉案房屋所在益兆明珠小区的物业管理公司，于2015年8月17��取得有效期暂定一年的三级资质等级的《物业服务企业资质证书》。2014年1月8日，圣元公司、杨左敏签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指自益兆明珠公告入伙之日起到业主委员会成立并与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；圣元公司依据本协议向业主（使用人）收取相应的物业管理服务费用，杨左敏同意并允许圣元公司为缓解业主停车紧张为目的，对首层室外区域部分环境进行适当改造为停车用途（或建露天机械停车场）的主张和实施行为，并同意圣元公司按政府定价进行收费，负责定期向业主（使用人）公布物业管理费收支账目；杨左敏具有监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向圣元公司提出意见和建议，依据本协议向圣元公司交纳物业管理费用及其它应交费用；物业服务费用由杨左敏按其总建筑面积交纳，住宅按建筑面积每月每平方米为2.4元；逾期缴纳服务费（超过20号）每日加收费用总额千分之三的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，管理处可采取相关措施催缴；杨左敏从物业交付使用之日起，物业服务费用（物业服务资金）按季度缴纳，以后每次缴交物业服务费用的时间为当季度第一个月5号；物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共有部分、公用设施设备的经营与管理按以下方式执行：圣元公司在区域内利用部分公共空间、墙面、电梯、大堂等位置出租给第三方使用的，在业主委员会成立之前必须经得房地产开发单位的书面同意，圣元公司可按有关法律法规进行出租经营，所得收益扣除相关费后，30%作为圣元公司的管理成本及酬金，70%归全体业主所有，用于小区维修资金，涉及所得税的，各自负责；等。圣元公司于2017年1月20日提起一审诉讼。一审诉讼中，圣元公司、杨左敏确认涉案房屋所在小区没有成立业主委员会，圣元公司每季度的第一个月会发放当季度的缴费通知，涉案房屋每月的物业管理费为248.6元。圣元公司为证明其诉讼主张还提交了其公示帆影阁2015年上半年、下半年财务收支情况及帆影阁小区2016年1月至9月公共收益及支出情况表的图片复印件。杨左敏质证表示：1、该证据残缺不全且极不清晰无法看清，缺少2012-2014的财务收支和公共收益及支出情况表、2015全年的公共收益及支出情况表和2016全年的财务支出情况表；2、圣元公司的新证据不真实与事实不符，涉案房屋所在楼宇共29层，每层10户；其中一到四层是商用五楼是架空层每层10户总面积约为909平方米，6-29层共24层按每月每平方2.4元计算，每月的管理费是909×2.4×24=52358.4元，每年的管理费是52358×12=628300.8元；这还没有包括商用物业的管理费收入，停车费和小区的广告费收入；圣元公司谎称存在亏损，按理物业公司出现亏损应该会做出退出物业的决定，但圣元公司仍坚持违规营业，杨左敏怀疑圣元公司所获得的收益是否如支出表；益兆明珠地面的公共停车位大约有50多个（不包括发展商的停车位和地下停车位）；每天的停车位基本是爆满的，白天还有三四十张的停车牌是临时出租给外单位停车，保守估计月收入两万元，不可能会每天只停18台车；小区的广告位大约有28个左右（三部电梯内外和通道有20个，抬杆和门岗约有8个），按平均每个每月300元左右计算，一个月的广告收入就300×28=8400元；不会只有11050÷6=1841.66元；为何在2015年的报表中没有业主水费和污水费收入，却有业主的水费和污水费支出，业主都交了这个费用；3、圣元公司���供的新证据从来没有按约在小区公告过，所以圣元公司并没有履行物业服务合同；涉案房屋所在小区的业主们缓交管理费都是因为圣元公司没有依约按时公示真实的财务收支情况；或者是圣元公司公式过，但业主们都没有看到，杨左敏认为圣元公司应该把2012年到2016年每年的财务收支和公共收益和支出的真实情况重新在小区内进行公示十天，以正视听。一审法院认为：圣元公司、杨左敏签订的《益兆明珠前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，故圣元公司、杨左敏双方应按该协议切实履行。根据协议约定，物业服务费用按季度缴纳，杨左敏应在当季度第一个月5号缴交物业服务费用。杨左敏至今仍未缴纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，已构成违约。杨左敏以圣元公司存在挪用业主资产的嫌疑为由拒绝缴纳物业���理费，但在诉讼中未能提交具体证据予以证明，且无证据显示杨左敏在圣元公司提起本案诉讼前曾就该问题向圣元公司提出异议。故对于杨左敏的该抗辩主张，一审法院不予采纳。圣元公司为包括涉案房屋在内的小区提供了物业服务，杨左敏作为涉案房屋所有权人理应按协议约定支付物业管理费，而且协议也没有约定杨左敏支付物业管理费须以圣元公司公布收支情况为前提。故杨左敏以圣元公司未公布收支情况为由拒绝缴纳物业服务费，依据不足，一审法院不予采纳。现圣元公司主张从下一季度开始每日按欠费金额千分之三的标准计算杨左敏逾期支付物业管理费的滞纳金，并无超出双方约定。故圣元公司要求杨左敏支付2016年1月1日至2016年12月31日期间物业管理费2983.2元（每月按248.6元的标准计算）及从2016年4月1日起计算滞纳金至实际清偿之日，依法有据，一审法院���以支持。但滞纳金总额应以所拖欠的物业管理费本金为限。需要说明的是，圣元公司作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，也应切实履行物业管理服务协议的义务，根据小区业主的要求积极提升服务质量。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于20107年6月28日作出判决：杨左敏在判决生效之日起10日内，向广州圣元物业管理有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费（每月按248.6元的标准计算），并支付逾期支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费的滞纳金（以每季度所拖欠的物业管理费为一期本金，每天按3‰的标准从2016年4月1日起计算至杨左敏清偿���日止，滞纳金的总额以所拖欠的物业管理费本金为限）。案件受理费50元，由杨左敏负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，杨左敏与圣元公司签订的《益兆明珠前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应依约履行。圣元公司已提供物业管理服务，杨左敏未依约按时交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费，已构成违约，故一审判决杨左敏支付相应的物业管理费和滞纳金并无不当，本院予以认可。杨左敏作为业主方，要求圣元公司公布收支账目属于其知情权的范畴，若圣元公司拒绝提供则杨左敏可另行起诉，但其以此作为其不缴纳物业费的抗辩理由缺乏依据，本院对此不予采纳。另杨左���认为圣元公司侵占业主资产，但并未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的责任，本院不予采信。杨左敏的其他上诉理由也不成立，本院均不予采纳。综上所述，杨左敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨左敏负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一七年十一月十四日书记员 张 利彭诗敏