内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书(2017)内0784民初719号原告：石玉杰，男，1965年10月13日出生，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：秦建军，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。被告：李贵，男，1970年4月25日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：李景有，额尔古纳市光明街法律服务所法律工作者。被告：呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：郝丽峰，经理。被告：王红旗，男，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：冯玉成，男，1970年10月21日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。（被告单位推荐）原告石玉杰与被告李贵、呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司（以下简称正兴公司）、王红旗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石玉杰的委托诉讼代理人秦建军，被告李贵及其委托诉讼代理人李景有，被告王红旗的委托诉讼代理人冯玉成到庭参加诉讼。被告正兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石玉杰向本院提出诉讼请求：1、被告给付赔偿款90000元；2、被告办理房屋产权证书，并支付违约金36500元。事实和理由：2015年8月20日原告与被告李贵签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的额尔古纳市新城家园住宅一套、车库一间，总价款为365000元，合同签订后原告一次性支付了全部购房款。合同约定房屋交付日期为2015年12月31日，逾期交付第二天到实际交房之日止，出卖人以90000元车库款作为赔偿金。根据合同约定，原告将孩子的婚礼日期确定，并通知了亲友，然而被告在2016年9月份才交付房屋。自2016年9月至今被告没有办理房屋产权证书，按照合同第十二条的规定，被告应当赔偿购房款10%作为违约金，即36500元。现诉至法院，要求判决如诉所请。李贵辩称，一、原告的诉讼没有事实根据和法律依据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，第十七条规定了逾期交付房屋违约金计算方法。本案属于没有约定或者约定不明，应按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了逾期办理房屋权属证书的违约责任，原告计算违约金标准错误，同时未办理房屋产权证书不是被告的原因，而是国家政策的原因，暂停办理房屋产权证书。王红旗辩称，一、答辩人担保是保证被告李贵盖完楼能够正常将房子交付给原告，保证双方没有欺骗行为；二、房屋验收后，原告与被告交接时没有通知答辩人，答辩人不知道双方什么时间交接，答辩人在被告李贵处也购买了房子，被告李贵已经将房屋交付给答辩人，答辩人认为原被告已经交接完成，担保已经结束；三、原告与被告没有通知过答辩人他们双方有争议，时隔两年之后起诉答辩人，答辩人表示不理解，答辩人认为担保已经结束。正兴公司未出庭，未作答辩。原告石玉杰为证明其主张提供的有争议证据如下：1.商品房买卖合同1份，证明原告与被告双方就房屋买卖及违约事宜所做的约定。被告李贵对该证据的真实性无异议，对证明目的中的违约金不认可，应当以同地段的房屋租金计算。被告王红旗对该证据无异议。被告正兴公司未到庭亦未提交书面质证意见。本院对该证据予以采信。2.农业银行转账凭条、收据各1份，证明原告支付了全部房屋价款。被告李贵、王红旗对该证据无异议。被告正兴公司未到庭亦未提交书面质证意见。本院对该证据予以采信。3.额尔古纳市杰森物业服务有限责任公司收据1份，证明被告李贵交付房屋的时间。被告李贵对该证据的真实性无异议，对交房日期也认可，认为未办理房屋产权证书的违约金过高，应当按照中国人民银行规��的逾期贷款利息计算。被告王红旗对该证据无异议。被告正兴公司未到庭亦未提交书面质证意见。本院对该证据予以采信。被告李贵、正兴公司、王红旗均未提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年8月12日原告石玉杰与被告李贵签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将位于额尔古纳市××园、4号楼22号车库卖给原告，住宅价格为每平方米2200元，共125平方米，车库价格为每平方米4500元，共20平方米，总价为365000元，交房日期为2015年12月31日前，办理权属登记为房屋交付使用后90日内。《商品房买卖合同》第八条约定，逾期不超过1日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人以90000元即车库作为赔偿金，合同继续履行；第十二条约定因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人���退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，原告石玉杰于2015年8月13日支付给被告李贵购房款365000元，被告李贵于2016年6月10日将房屋交付给原告石玉杰。额尔古纳市新城家园小区开发商系被告正兴公司，被告李贵与被告正兴公司系挂靠关系，新城家园小区已经于2015年8月验收完毕，但是没有办理验收备案手续，截止开庭时尚不具备办理房屋产权登记证书的条件。庭审中，原告石玉杰与被告李贵均认可涉案房屋所在的地段住宅租金每年12000元，车库租金3000元。本院认为，原告石玉杰与被告李贵签订的商品房买卖合同，是出于双方的真实意思表示，虽然被告正兴公司未盖章，因被告李贵与被告正兴公司系挂靠关系，故该合同对被告正兴公司也产生相应的法律效力，被告李贵与被告正兴公司应当承担连带责任。原告石玉杰依约支付了房款，被告正兴公司及李贵应当给原告石玉杰办理房屋产权证书，庭审中，被告李贵称暂时无法办理房屋产权证书，原告也未提供证据证明涉案房屋具备办理房屋产权证书的条件，同时法院的判决也不能代替具体的行政行为，故原告要求被告办理房屋产权证书的诉讼请求本院不予支持，原告石玉杰可在能够办理房屋产权证书后，另行诉讼。原告石玉杰主张被告按照合同约定承担违约损失，被告李贵辩称违约金约定过高，应当适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，本院对被告李贵的答辩意见予以采纳，对违约金予以适当调整。逾期交房部分：被告李贵逾期交付房屋及车库5个月，违约金为：住宅12000元/年÷12个月×5个月=5000元，车库3000元/年12个月×5个月=1250元。逾期未办理房屋产权证书部分：2016年9月10日至2017年9月13日期间的同期人民银行一至三年的贷款利率为4.75%，逾期贷款利率酌情上浮30%，计算标准为4.75×（1+30%）=6.18%，核算为365000元×6.18%÷365天×368天=22742.4元；以上合计28992.4元。关于被告王红旗是否应当承担保证责任，本院认为，原告没有提供证据证明在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，向被告王红旗主张承担担保责任，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，本院对原告石玉杰对被告王红旗的诉讼请求不予支持。综上所述，对原告石玉杰的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（二）项���第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内给付原告石玉杰逾期交房及逾期未办理房屋产权证书的违约金28992.4元；二、被告李贵对被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司以上给付责任承担连带给付责任；三、驳回原告石玉杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2830元，减半收取计1415元，由被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司、李贵负担325.45元，由原告石玉杰负担1089.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本���递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  侯乐坤二〇一七年十一月三十日书记员  张婷婷