天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0114民初8492号原告：乔倩，女，1984年4月1日出生，汉族，居民，住天津市武清区。被告：周贺，男，1977年8月9日出生，汉族，农民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王铁塔，天津市武清区。原告乔倩与被告周贺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告乔倩、被告周贺及其委托诉讼代理人王铁塔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋交易合同；2、判令被告返还原告购房定金50万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月18日，原告与被告签订房屋交易合同。被告作为甲方、原告作为乙方，双方约定如下：甲乙双方经过丙方的居间介绍，自愿出售天津市武清区新城强国道南侧奥来花园20号楼1门201号房屋，该房屋合同号2015-0119303，产权人周贺，房屋面积108.2平米；该房屋有抵押，贷款余额由甲方于2017年12月31日前还清；甲乙双方确认房产交易价格为人民币2750000元，大写贰佰柒拾五万元整；乙方于2017年3月18日将人民币50万元，大写伍拾万元整交付甲方作为定金；剩余房款2250000元，大写贰佰贰拾五万元整，乙方采取贷款购房方式，乙方同意丙方协助办理贷款手续，甲乙双方均同意委托丙方办理评估事宜，甲乙双方须于2017年12月31日前到武清区房管局签订天津市房产买卖协议，同时乙方将定金之外的其他首付款存入该机构，乙方应于交付全部首付款后五个工作日内，向贷款银行申请办理贷款手续；甲方应于乙方交付首付款后7日内将房屋交付给乙方；如遇不可抗力导致本合同不能履行，合同目的不能实现，甲、乙、丙三方协商解除本合同，三方均免责；具体打买卖协议过户时间以房产证办理日期为准，如房产证下证早，协助契税满两年老证打买卖协议过户（详见房屋买卖协议）。后原、被告在房屋买卖协议上签名并按指纹确认。天津宸洲房地产营销策划有限公司作为丙方盖章证明。原告签合同后共交纳定金500000元，被告出据了收条、2016年10月18日，原告与其夫张爽离婚。离婚后，原告名下已有一所房产。2017年4月1日，因天津市政府限购规定生效实施，新的限购政策不允许原告再购买商品房或二手房，原、被告之间的买卖协议无法履行。原告请求被告退还购房定金50万元，被告拒绝退款，故原告起诉。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，要求法院驳回原告诉讼请求。理由如下：1、原、被告于2017年3月18日签订武清区新城强国道南侧奥来花园20-1-201号房屋买卖协议，成交价275万元，双方约定合同内容条款，符合法律规定，属于合法有效合同。该合同中第十三条第3款规定，双方交易过户时间以上述房屋办理房产证后再履行过户事宜。现今该附条件事项仍未成就，不存在合同不能履行事由。原告以现今不能交易为由起诉，不符合双方约定，故不同意原告第一项诉讼请求。对于原告本人是否属于限购人群，要求法院予以核实；2、对于原告支付定金款项，因双方合同明确约定款项给付均以到账为准，应由原告提交转账凭证，待被告核对后确定给付数额；3、原告在签订该协议书时隐瞒其为天津宸洲房地产公司股东身份，且原告自占股份达该公司股权的百分之九十，属于隐瞒合同签订事实，原告本人作为房地产的中介人员购买上述房屋，属于支付少量定金的倒房行为。因限购导致该房屋市场价格明显降低，现该房屋市值仅为200万元左右，原告起诉明显在滥用天津市的限购政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的离婚证及离婚协议书，拟证明原告已离婚。被告质证称对离婚证及离婚协议书真实性无法核实，且离婚协议中房产事项为无。本院经审理查明事实如下：原告系从事房屋中介的从业人员，亦为天津宸洲房地产营销策划有限公司股东，持股比例为90%。2017年3月18日，原、被告及天津宸洲房地产营销策划有限公司签订编号为000017号的《房产交易合同》，双方约定被告将其所有的坐落于天津市武清区新城强国道南侧奥来花园20-1-201号房屋出售给原告，房屋价款2750000元，定金500000元，余款以贷款方式支付。合同第十三条第条约定“具体打买卖协议过户时间以房产证办理日期为准，如房产证下证早，协助契税满两年打协议过户”。合同同时对其他事项进行了约定。后原告以银行转账方式给付被告购房定金500000元，由被告向天津宸洲房地产营销策划有限公司交纳中介费20000元，并由原告以天津宸洲房地产营销策划有限公司名义为被告出具了中介费收据。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅出台《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，根据该意见，原告因其名下已有一套房屋故不符合限购政策，不具有购房条件，故原告向被告主张退还购房定金500000元未果，故诉至来院。本案审理中，被告自认于2017年7月办理了涉案房屋的收房手续，被告从开发商处接受了涉案房屋。在本院指定期限内，被告未办理房屋产权登记手续。本院认为，原、被告于2017年3月18日签订编号为000017号的《房产交易合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房产交易合同》合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。现原告以其不符合本市限购政策不能购买第二套房屋为由要求与被告解除合同，并要求被告退还购房定金500000元，被告辩称不同意原告诉讼请求。本院认为，涉案合同中第十三条第款虽约定“具体打买卖协议过户时间以房产证办理日期为准，如房产证下证早，协助契税满两年打协议过户”，但至本案成诉时，被告已经办理了收房手续并具备了办理涉案房屋不动产权证的条件，且在本院指定期限内，被告未自行办理涉案房屋的所有权登记手续。现原告不符合限购政策不再具有购房条件，继续履行已不能实现合同目的，根据相关法律规定，原告请求人民法院解除合同的诉讼请求，应予支持。合同解除后，被告应承担返还原告所支付购房定金的责任。关于购房定金的数额，因原告系案外人天津宸洲房地产营销策划有限公司股东，持股比例为90%，原告与案外人天津宸洲房地产营销策划有限公司之间存在行为高度混同，利益高度一致的情形，故被告所交纳20000元不应视为中介费，应在原告所给付购房定金500000元中予以扣除，被告仍应返还原告购房定金480000元。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告乔倩与被告周贺于2017年3月18日签订的编号为000017号的《房产交易合同》解除；二、被告周贺退还原告乔倩购房定金480000元，此款于本判决生效后十五日内付清；三、驳回原告乔倩的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由被告周贺担负4250元，由原告乔倩担负150元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 花  雨二〇一七年十一月十七日书记员 诸葛金平本判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；......《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。