北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终9941号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市大光明门窗有限责任公司，住所地北京市门头沟区永定镇上岸工业园区上辛路10号。法定代表人：卞永江，总经理。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京泽达工贸有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇农机站院内。法定代表人：王洪坤，经理。委托诉讼代理人：温晓坤，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京市大光明门窗有限责任公司（以下简称：大光明公司）因与被上诉人北京泽达工贸有限公司（以下简称：泽达工贸公司）租赁合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院于2015年12月25日作出（2014）大民初字第2890号民事判决后，大光明公司不服该判决提起上诉，2016年6月20日，本院作出（2016）京02民终3517号民事裁定书，撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2890号民事判决，并将该案发回重审。北京市大兴区人民法院重新审理后作出（2016）京0115民初12604号民事判决，大光明公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大光明公司上诉请求：要求依法撤销一审判决第三、五、七项，驳回泽达工贸公司关于支付房屋及场地占用费的请求，支持大光明公司要求泽达工贸公司赔偿经济损失1062938.88元的请求。事实和理由：泽达工贸公司构成根本违约，私自转租涉案房屋及场地致不能为大光明公司办理相关手续，泽达工贸公司作为违约方不具有合同解除权，应依据大光明公司的反诉请求判决解除合同；大光明公司不应支付场地占用费，一审判决对房屋及场地占用费的计算标准不当；一审判决对大光明公司因看护现场、设备等产生的人工费、水电费和折旧费损失未作处理，认定泽达工贸公司承担施工损失40%的标准不当，泽达工贸公司的过错明显高于大光明公司，应当赔偿大光明公司包括鉴定报告中其他费用的全部损失。泽达工贸公司辩称，一审判决大光明公司支付场地占用费并无不当，施工损失是由于大光明公司自己的过错造成的，应由其自行承担。请求法院驳回大光明公司的上诉请求。泽达工贸公司向一审法院起诉请求：1、判决解除泽达工贸公司与大光明公司2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》；2、大光明公司腾退《合作协议》和《补充协议》所涉的场院及房屋并拆除院内地基，将房屋恢复原状；3、大光明公司支付泽达工贸公司拖欠的合作费用51万元（2012年3月16日起至2014年1月16日）；4、大光明公司从2014年1月17日起按每日500元的标准支付合作费用至大光明公司实际腾退场院及房屋时止；5、大光明公司承担本案的诉讼费。大光明公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《合作协议》及《补充协议》；2、泽达工贸公司返还大光明公司已支付的费用20万元；3、泽达工贸公司赔偿大光明公司经济损失1062938.88元；4、鉴定费18344元，由泽达工贸公司承担。一审法院认定事实：泽达工贸公司与大光明公司于2011年3月16日（书面显示时间为2010年3月16日，经与双方核实为笔误，实际签订时间为2011年3月16日）签订《合作协议》和《补充协议》，泽达工贸公司将其承租的位于北京市大兴区魏善庄镇魏善庄农机管理站（以下简称：农机站）的场院及房屋租赁给大光明公司使用，协议中规定：在合作协议期间，双方约定甲方无偿提供魏善庄农机管理站场院7.3亩（含原有房屋），为乙方生产经营使用，不允许做其他用途使用。乙方根据生产经营需要可在场院内原有基础上扩建办公、生产、生活等用房。但是扩建及拆除房屋所产生费用乙方负责。对拆除甲方原有房屋不给予经济补偿，甲方应给予无条件的支持和协助办理房屋扩建相关手续。甲方负责将乙方营业执照经营地址变更到魏善庄农机管理站场院内（自协议生效一个月内），乙方要积极配合办理。乙方（大光明公司）每年向甲方（泽达工贸公司）支付18万元整合作费用，实际乙方20年应向甲方支付合作费用总计360万元整合作费用；付款方式和具体日期为：每年3月16日前乙方一次性付清甲方全年合作费用款额。另补充协议约定：在合作协议期间，双方约定乙方每年要向甲方支付18万元合作费用，因甲方资金紧张，乙方提前向甲方支付5年合作费用总计90万元（已含土地相关税费）；在合作期间，乙方连续延迟支付3个月的合作费用，甲方可单方面解除协议，由此造成的损失乙方自行承担。在案件一审审理过程中，经核实，在协议签订后，泽达工贸公司已将厂房及院落等按照约定交付大光明公司。大光明公司称于2011年4月1日支付泽达工贸公司18万元，于2011年6月20日支付2万元。经核实，泽达工贸公司认可大光明公司已支付20万元。在案件审理过程中，经一审法院调取农机站与泽达工贸公司于2001年签订的《土地房屋租赁合同书》，合同约定：甲方（农机站）院内路东，卡拉OK厅房屋拾间，伙房厕所共计拾间，北至OK厅房后沿，南至鱼池边，西至西院墙，东至东院墙，南北长94米，东西宽53米，共计7.3亩（包括道路，公路的行使权）承包给乙方，在合同期内乙方自建厂房经营管理和使用。承包期30年自2001年12月1日至2031年12月1日止。乙方承包费用每年3万元，30年计90万元，乙方在承包期间内不得转租。土地性质为集体土地。在案件一审审理过程中，经现场勘验，院落东西宽约53米，南北宽约90米，院内房屋情况与双方签订的协议的附图相同，仅有图中标注的酒吧和狗棚的一部分拆除，双方对此表示不予追究责任。院内原有一处鱼塘，大光明公司将其填平改建。大光明公司在原狗棚、酒吧前的空地上建有露出地面的独立基础，东西四列，南北每列11个。大光明公司申请对魏善庄农机管理站场地中大光明公司已完成工程（直接费）进行评估鉴定，双方当事人同意通过摇号确定鉴定机构，北京建智达工程管理股份有限公司于2016年12月20日出具工程造价司法鉴定报告书，载明：（一）已完工程直接费共计925336.94元，分为三个部分：1、已完工程定额直接费鉴定金额为891289.68元；2、临时设施费鉴定金额为18627.95元；3、现场经费鉴定金额为15419.31元。（二）已完工程其他费用共计137601.94元，分为四个部分：1、企业管理费鉴定金额为16008.33元；2、利润鉴定金额为65894.17元；3、规费鉴定金额为20747.87元；4、税金鉴定金额为34951.57元。鉴定已完工程总造价共计1062938.88元。泽达工贸公司对此提出异议，主张大光明公司提供的施工图纸、现场测量的工程量不能作为鉴定工程造价的依据；大光明公司使用回收的建筑垃圾土进行回填，并不是自有土方和外购土方，不能计算在土方定额直接费里；鉴定中心在未对独立基础、垫层混凝土和模板工程、钢筋、螺栓件工程现场测量的情形下，直接依据施工图纸计算工程量，违反了客观事实。大光明公司对此份鉴定意见不持异议。基于泽达工贸公司的异议，北京建智达工程管理股份有限公司进行答复：施工图纸的真实性由法官判定；鉴定机构依据图纸计算土方工程，施工图纸的真实性由法官判定。依据现场照片显示场内地表为土方而非建筑垃圾，坚持原鉴定报告不予更改；独立基础、垫层混凝土、模板、钢筋、螺栓件为地下工程，系隐蔽工程，鉴定机构参照施工图纸进行计算工程量，施工图纸的真实性由法官判定。大光明公司支付鉴定费18344元。在案件一审审理过程中，大光明公司提交工商局提供的有限责任公司变更登记告知单，变更登记申请书等，欲证明公司变更地址应提供住所使用证明等材料，因泽达工贸公司没有提供住所证明的相应的资料，没有积极履行义务，因此大光明公司不应该继续支付租金，大光明公司的损失应该由泽达工贸公司承担。泽达工贸公司不予认可。大光明公司提交其与北京金利通钢结构有限责任公司签署的施工合同、收据、北京金利通钢结构有限责任公司的营业执照和施工图、工程概算表，欲证明其在租赁土地上施工是真实的，有资金投入。泽达工贸公司不予认可。大光明公司提交企业经营损失表，欲证明其在协议签订之后在现场进行了施工，因为泽达工贸公司未提供办理工商变更的住所证明，因此在2011年3月16日至今大光明公司为了请人看护现场、设备、基建等产生的人工费、水电费和折旧费，共计80万元。泽达工贸公司不予认可。一审庭审中，大光明公司称2011年3月28日与案外人北京金利通钢结构有限责任公司签订《钢结构厂房工程施工合同》，在院内开始建造厂房等建筑。因镇里检查没有相关手续，于2011年6月份停工。泽达工贸公司表示对大光明公司建造厂房的情况并不知情。大光明公司提交股权转让协议、户籍证明及村委会证明，欲证明在泽达工贸公司不能提供住所证明协助大光明公司办理工商登记迁址的情况下，大光明公司积极作出一些变通的措施。泽达工贸公司认为股权转让协议不符合股东股权转让的形式和要件，协议并未生效。对黄环娜身份证明和户籍卡真实性认可，是泽达工贸公司提供给大光明公司办理营业执照用的。该组证据表明泽达工贸公司一直在配合大光明公司办理营业执照的问题。泽达工贸公司于2014年3月4日在一审法院首次立案，对大光明公司提起租赁合同纠纷之诉，要求解除合同。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，泽达工贸公司与大光明公司于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》，实为一方提供租赁物，另一方支付租金的合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，签约双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后泽达工贸公司将房屋及院落实际交付于大光明公司使用，大光明公司亦已支付租金20万元。合同约定泽达工贸公司负责在协议生效后一个月内将大光明公司的营业执照经营地址变更到魏善庄农机管理站场院内，现大光明公司提出的因泽达工贸公司未按约定为其办理注册地址迁址手续，而泽达工贸公司亦未提出充分的证据证明其履行合同义务，构成违约，故大光明公司以此为由要求返还已交付的20万元租金的诉讼请求，法院予以支持；大光明公司未交纳后续的合作费用是基于其先履行抗辩权，即泽达工贸公司履行合同义务不符合约定时，大光明公司有权拒绝其相应的履行要求，故泽达工贸公司要求大光明公司支付拖欠的合作费用51万元（2012年3月16日起至2014年1月16日）无事实及法律依据，结合大光明公司实际占用涉诉院落、每年18万元租金等事实，法院认为应以泽达工贸公司首次向法院主张解除合同的时间2014年3月4日为节点、以每日493元（18万元除以365天）标准计算大光明公司应支付的使用费。双方当事人均以不能实现合同目的为由主张解除合同，对于双方要求解除双方于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》合同的主张，法院予以支持。泽达工贸公司要求大光明公司腾退《合作协议》和《补充协议》所涉的场院及房屋的诉讼请求，法院予以支持；因协议约定泽达工贸公司同意大光明公司在场院内原有基础上扩建办公、生产、生活等用房，且并没有关于拆除地基、恢复原状的约定，现合同解除，大光明公司无义务拆除院内地基、将房屋恢复原状，故对于泽达工贸公司的此项诉讼请求，法院不予支持。关于大光明公司要求泽达工贸公司赔偿大光明公司工程施工损失1062938.88元的反诉请求，对于鉴定机构出具的鉴定意见书，法院予以确认，但大光明公司的工程施工损失应以鉴定意见书中认定的已完工程直接费925336.94元为宜。虽大光明公司在农机站场院内建造房屋等设施，未经有关部门批准导致停工，属违反法律法规强制性规定的行为，但《合作协议》中约定泽达工贸公司认可、支持并协助大光明公司在场院内改扩建，泽达工贸公司作为出租方，有保持租赁场院符合约定用途的义务，故泽达工贸公司存在过错，结合合同具体履行情况，法院酌定泽达工贸公司对大光明公司所造成的施工损失承担40%的责任，大光明公司需自行承担60%的责任，即泽达工贸公司补偿大光明公司工程施工损失370135元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除北京泽达工贸有限公司与北京市大光明门窗有限责任公司于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》；二、北京市大光明门窗有限责任公司腾退北京泽达工贸有限公司与北京市大光明门窗有限责任公司于2011年3月16日签订的《合作协议》和《补充协议》所涉的场院及房屋（于判决生效后十日内履行）；三、北京市大光明门窗有限责任公司给付北京泽达工贸有限公司自2014年3月4日起至实际腾退之日止的房屋及场地占用费，按照每日493元的标准给付（于判决生效后十日内给付）；四、北京泽达工贸有限公司返还北京市大光明门窗有限责任公司租金200000元（于判决生效后十日内履行）；五、北京泽达工贸有限公司补偿北京市大光明门窗有限责任公司工程施工损失370135元（于判决生效后十日内履行）；六、驳回北京泽达工贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京市大光明门窗有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。大光明公司在本院审理期间称，对人工费、水电费和折旧费损失不再坚持作为上诉理由，保留另案诉讼的权利。二审查明的事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为，本案中，泽达工贸公司与大光明公司签订《合作协议》和《补充协议》后，泽达工贸公司未能依约将大光明公司的营业执照经营地址变更到魏善庄农机管理站场院内，泽达工贸公司的行为构成违约，一审法院基于双方均主张解除合同的意思表示判决解除合同、大光明公司腾退涉案场院及房屋，并由泽达工贸公司返还大光明公司已交付的20万元租金，并无不当。对于大光明公司上诉所称的不应支付房屋及场地占用费及计算标准问题，本院认为，基于泽达工贸公司的违约行为，大光明公司有权对支付后续的租金及占有使用费提出抗辩。但大光明公司在明知尚未办理合法建设审批手续的情况下擅自建设房屋，违反了相关法律规定，对此，大光明公司亦具有明显过错，且在发生纠纷后双方均未能主动、积极、妥善的处理纠纷，导致了损失的进一步扩大，对此亦不能免除大光明公司的过错和责任。因此，对于一审法院判处的一审诉讼中及其后的房屋租金及使用费，应当同时考虑泽达工贸公司的违约行为及大光明公司对产生上述房屋租金及使用费损失亦具有明显过错的事实予以责任认定，本院据此结合本案实际情况对一审判处的本案诉讼期间及其后的房屋租金及使用费的责任负担酌情予以调整。大光明公司上诉主张不应支付场地占用费的理由中合理的部分本院予以采信，理由不当部分本院不予支持。一审判决不当之处本院依法予以改正。对于大光明公司要求泽达工贸公司赔偿全部工程施工损失的上诉请求，鉴于涉案建设施工标的物为未经取得合法手续的违法建筑，一审法院以鉴定意见书中认定的已完工程直接费为认定基础，并无不当。大光明公司主张其他费用损失，法律依据不足，本院不予支持。一审法院结合大光明公司的违法建设行为及泽达工贸公司在合同中认可、支持并协助大光明公司在场院内改扩建的约定，结合双方的合同具体履行情况，酌情确定双方过错责任比例，亦无不当。大光明公司要求泽达工贸公司对全部施工损失承担赔偿责任的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：维持北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初12604号民事判决第一、二、四、五、七项；变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初12604号民事判决第三项为：北京市大光明门窗有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京泽达工贸有限公司自二○一四年三月四日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费（按照每年九万元的标准给付）；撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初12604号民事判决第六项；驳回北京泽达工贸有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费16332元，由北京市大光明门窗有限责任公司负担12332元（已交纳）；由北京泽达工贸有限公司负担4000元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 平审 判 员  李明磊审 判 员  何江恒二〇一七年十一月二十四日法官助理  何海云书 记 员  刘梦辰