北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0111民初4390号原告：隗合靖，男，1976年6月8日出生，东方时尚驾驶教练，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托代理人：赵志华，本金万圣律师事务所律师。被告：陈德保，男，1962年4月16日出生，住北京市房山区。委托代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。被告：崔春华，女，1962年4月29日出生，住北京市房山区。委托代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。原告隗合靖诉被告陈德保、崔春华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员沈征于2016年6月17日公开开庭进行了审理。后承办人变更为审判员吕少罕，该案转为普通程序审理，于2017年3月9日，由审判员吕少罕担任审判长，会同人民陪审员高润田、王继会共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隗合靖、被告陈德保、崔春华及二人诉讼代理人彭锐、王振均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隗合靖向本院提出诉讼请求：一、判令解除房屋买卖合同。二、判令被告赔偿原告损失496684元。三、判令被告赔偿鉴定费3458元。四、判令被告返还原告购房款定金100000元。五、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告隗合靖与被告陈德保于2013年8月3日签订购房协议，被告将其位于房山城关街道楮榆树小区某号楼某单元某号房屋卖与原告，双方约定房屋价款为364640元，如果违约赔偿房价双倍。由于该协议至今尚未履行，原告隗合靖曾于2015年诉至法院，一审作出买卖合同无效判决后，二审法院作出“针对原告主张返还定金及赔偿损失的诉求，隗合靖可在合同有效的基础上另行主张”的判决。现根据《物权法》第十五条，最高法《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定，特起诉至法院。被告崔春华答辩意见：完全不同意原告的诉讼请求。原告是以房屋买卖合同提起诉讼，而崔春华不是合同相对方，崔春华不应作本案被告主体。关于解除买卖合同，双方之间的合同是无效合同，二中院的认定仅仅是从无权处分行为方面认定，并没有审查合同是否构成合同法第52条第二款的规定，我们已经申请再审，高院已经受理。合同即使有效，合同也仅是履行的初期，原告在履行合同中存在过错。关于鉴定费用，原告曾在2015房民初字第14759号案件中提出过主张，已经被驳回，再次提起属于一事不再理，法院应当驳回。另外，双方之间除了房屋买卖合同，还有民间借贷纠纷，陈德保的借条与本案有关，请求合并审理。我们认为原告民间借贷请求是虚假诉讼，原告一方存在过错，影响房屋买卖案件责任的承担，如果法院不同意合并审理，我方要求中止审理，待民间借贷案件审结。被告陈德保答辩意见：同意解除买卖合同，同意返还定金10万，不同意其他的诉讼请求。理由：签订买卖合同中原告知道涉案房屋有共有权人，最终是因权利无法让渡，这责任应由原告自行承担，原告主张的损失无相应依据。房屋买卖合同过程是，2009年我背着崔春华将一期的房子卖给了原告，收了十万元现金，隗合靖又想要二期的房子，8月18日签订书面协议约定总房款20万元，二期房子不能交付还购买一期房子。2010年8月31日，崔春华未能偿还款项，将一期的房子出售给王新霞，当时签订的书面合同关于交付一期房子的约定就划掉了。2012年7月2日，陈德保和隗合靖为了蒙骗崔春华，故意将房屋价格调高到25万元，陈德保未收到任何费用的情况下，写下了借条用于冲抵增加的五万元。二期房子交付给崔春华后，陈德保和隗合靖又把价格调整到364630元，崔春华打算以90万元的价格出售房屋，为了蒙骗崔春华，陈德保未收到任何款项的情况下又为隗合靖出具了一张现金48万元的借条，因房屋买卖与民间借贷有联系，所以我方认为，应与民间借贷纠纷合并审理。被告崔春华、陈德保代理人为二被告提供代理词如下：一、涉案房屋买卖合同系无效合同，该合同构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。隗合靖达到低价购房目的，陈德保碍于面子，维护了其仗义的个人形象，崔春华损失了近60万元的房屋差价。二、即便房屋买卖合同有效，应当与民间借贷纠纷合并审理或中止审理。买卖合同中的约定的价款变化与借条相呼应，并无借款事实，出具借条为的是哄骗崔春华。如不合并审理，将无法查明事实。另，民间借贷纠纷的处理结果影响本案的审理，也可中止审理，防止虚假诉讼。三、即使合同有效情况下，隗合靖解除合同外的主张也不应得到全部支持。合同尚自履行初期，即使认定房屋总价款36万多元，隗合靖在交易过程中仅支付了10万元购房款，所占比重小。隗合靖在交易过程中存在诸多过错，一是未经共有权人同意，侵犯共有人利益，恶意串通损害共有人利益，未达到其不正当的利益进行虚假诉讼，存在过错，根据合同法司法解释二第29条的规定，应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。经审理查明：陈德保与崔春华系夫妻关系。涉案房屋系崔春华所继承的财产转化而来。2009年3月1日，陈德保出具收条一份，载明“今收到隗合靖房款壹拾万元整”。2010年8月28日，卖方（甲方）陈德保与买方（乙方）隗合靖签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定了“1、甲方将坐落于北京市房山区城关街道储榆树家园二期房屋一套（二居室，具体楼号和门牌号以实际交付的房屋为准，一层和顶层除外）出售给乙方，房屋建筑面积以实际交付的房屋面积为准；2、经甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币20万元整，如果所交付的房屋面积超过59.5平方米，超出部分按原房价款补齐差价；3、乙方先向甲方支付定金人民币10万元，此定金已于2009年3月1日支付给甲方，剩余购房款于交付房屋之日一次性付清；4、甲、乙双方商定签订本协议后，甲方不得以任何理由将该房屋卖给他人，也不得以任何方式改变房屋价格。甲方应于本协议签订之日起一年半之内向乙方交付房屋，否则甲方应当按合同约定承担违约责任，同时赔偿乙方的全部损失；5、甲、乙双方均不得违反本合同约定，若乙方违约则所付定金作为违约金被甲方没收，若甲方违约则应赔偿乙方双倍定金；6、在履行本合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协商；协商不成时，向有管辖权的人民法院起诉；7、在履行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如需变更或解除合同，双方必须协商一致决定，并签订书面协议；8、甲方保证在本合同约定期限内向乙方交付上述房屋。若到期不能向乙方交付上述房屋，则将甲方位于北京市房山区城关街道储榆树家园一期（面积为59.5平方米）以同等价格出售与乙方”等内容。后陈德保未按期交房。2012年7月2日，陈德保与隗合靖经协商将上述房款总额更改为25万元。2013年8月3日，陈德保与隗合靖再次达成协议如下:“现有陈德保（崔春华）槠榆树二期某号楼某单元某号（80.58平米）卖给隗合靖叁拾陆万肆仟陆佰元整（364640）整。如果违约赔偿房价双倍，隗合靖于2009年3月1日付定金壹拾万元整（100000元整）卖房人陈德保（崔春华）买房人隗合靖”。后陈德保仍未交付房屋。2014年6月，隗合靖诉至原审法院，要求解除合同，返还购房款，双倍返还购房定金。审理过程中，原告隗合靖申请对槠榆树小区某号楼某单元某号房屋房地产市场价值进行评估，被告同意摇号确认鉴定机构。2015年3月25日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具了房地产评估报告，确定了该房地产在2015年3月3日的平均单价为每平方米10729元，隗合靖支付了评估费3458元。2015年5月12日，我院向被告崔春华、陈德保送达了评估报告，并告知如有异议，十日内提交书面异议，逾期视为放弃该权利。2015年8月24日，被告崔春华、陈德保对评估报告发表质证意见，称鉴定时点应为2014年，另房屋不能上市交易，不存在市场价值。该案中，因崔春华否认陈德保与隗合靖所达成的相关合同、协议中“崔春华”的签名及手印，故崔春华申请笔迹鉴定，后因缺少相关样本，北京法源司法科学证据鉴定中心给予退案处理，后隗合靖未再坚持“崔春华”字样系崔春华本人所写。2015年10月，原告隗合靖撤回起诉。2015年10月，原告隗合靖再次立案起诉，要求确认陈德保、崔春华与隗合靖之间的买卖合同无效，返回购房款10万元，赔偿损失496684元，赔偿鉴定费3458元。被告崔春华、陈德保在该案中对评估报告提交书面异议。2015年12月，我院作出（2015）房民初字第14759号民事判决书，认为陈德保与隗合靖签订的合同未经共有人崔春华的同意，判决合同无效。后，隗合靖与陈德保、崔春华均上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，陈德保未经共有人崔春华同意擅自出售共有房屋，构成合同法规定的无权处分行为。陈德保在转让房屋时虽未征得崔春华同意取得房屋处分权，但并不影响作为原因行为的房屋买卖合同效力，至于买卖合同能否履行以及房屋所有权能否转移则应依据相关法律规定予以确定。故隗合靖主张确认房屋买卖合同无效，并基于合同无效的法律后果主张返还定金并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，隗合靖可在合同有效的基础上另行主张。原审判决以陈德保擅自转让房屋构成无权处分违反法律强制性规定为由，认定房屋买卖合同无效属于法律适用不当，于2016年2月29日作出（2016）京02民终1196号民事判决书，判决撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第14759号民事判决书，驳回隗合靖的全部诉讼请求。陈德保、崔春华不服该判决，以陈德保与隗合靖恶意串通损害了崔春华的合法权益，双方合同应属无效以及认为民间借贷属于虚假诉讼，买卖合同案件应当中止审理为由，申请再审，北京市高级人民法院依法立案审查，于2016年9月18日作出（2016）京民申3073号民事裁定书，驳回陈德保、崔春华的再审申请。2016年3月，原告再次诉至我院，要求解除合同，返还房款，并赔偿损失。本案审理过程中，对原审案件中作出的对涉案房屋的评估报告，原告认可，仍主张按照该评估报告计算损失。被告不认可，认为房子不具备上市条件，房价评估的高了，另外鉴定时点应向前移。对买卖合同房屋价格问题，原告主张不存在糊弄崔春华的情况，在2010年时候九洲的商品房才四千多一平方米，2009年时候市场价不到四千元每平方米。被告主张原告在2013年8月签订的合同约为4000元每平方米，以超低的价格购买了房屋，称自己一期六十平方米左右的房子在2010年8月时候卖了45万元，每平方米大概7000多元，而2013年8月的市场价为10000元左右。另查明，陈德保于2012年7月2日向隗合靖出具5万元借条一张，内容为“今借到隗合靖现金伍万元整”。陈德保于2013年11月21日向隗合靖出具48万元借条一张，内容为“陈德保今借到隗合靖现金人民币肆拾捌万元整”。隗合靖曾以民间借贷纠纷为案由起诉陈德保、崔春华，我院审理后，认为存在民间借贷关系，判决偿还借款，后陈德保、崔春华上诉，二审审理认为，应查清是否与房屋买卖合同存在关联，发回重审。我院重审后，作出2015房民（商）初字第07524号民事判决书，判决陈德保、崔春华偿还借款五十三万元。陈德保、崔春华上诉，北京市第二中级人民法院审理后，于2016年2月29日作出（2016）京02民终10873号民事判决书，判决维持原判。后陈德保、崔春华申请再审，2017年11月8日，北京市高级人民法院作出（2017）京民申2764号民事裁定书，裁定驳回陈德保、崔春华的再审申请。审理中，被告提供录音及文字材料、陈德利、孟庆平的证人证言，欲证明原告在2012年7月2日之前就知道被告崔春华系房屋的共有权人，不同意让渡物权，证明所打的5万元欠条并没有给钱，而是仅是房价从20万元涨到了25万元。原告对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的（2016）京02民终1196号民事判决书、（2016）京民申3073号民事裁定书、（2017）京民申2764号民事裁定书、房屋买卖合同、2013年8月3日的合同（收条）、房地产评估报告、评估费发票，被告提交的庭审笔录、2013年8月3日的合同、（2015）房民初字第14759号民事判决书、（2016）京02民终1196号民事判决书、异议书、代理词（原房屋买卖合同卷宗）、拆迁补偿协议书、认购房协议书、录音文字材料、陈德利与孟庆平证人证言等证据、民事申请再审案件受理通知书，以及本院调取的原审卷宗的笔录等证据在案佐证，以上证据经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：原告隗合靖与被告陈德保就买卖房屋进行协商，并逐步完善合同内容，最终于2013年8月3日双方就房屋买卖合同具体条款达成合意，确定原告购买位于城关街道槠榆树小区某号楼某单元某号房屋，房价为364640元。该买卖合同系当事人的真实意思表示，根据现有证据显示，原告与被告陈德保之间并无恶意串通的事实，故该合同应属有效合同。诉争房屋系被告崔春华继承财产因拆迁转化而来，崔春华对房屋买卖并不知情，陈德保出卖房屋的行为属于无权处分，现崔春华不同意转让房屋，原告实际上无法取得相应物权，现原告要求解除买卖合同，被告陈德保同意解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告隗合靖交付的10万元定金，陈德保已经收取，现应予以返还，因陈德保与崔春华系夫妻关系，二人应共同承担返还购房款的责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。合同履行期间，被告陈德保无法交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。被告崔春华对买卖房屋并不知情，故不应承担违约责任。原告明知房屋的状况，未与房屋其他共有权人共同协商，具有一定过错。关于诉争房屋的价值评估结果，从法律程序上看，应属于合法的价值报告，且根据被告的自述，该价值评估结果与当时的类似房屋的交易价格相符，故本院对该价值评估结果予以认可。关于原告方的损失，本院参照诉争房屋的升值利益进行计算。本院结合原告履行购房款情况以及被告的违约情况，根据双方的过错，酌定被告陈德保应赔偿原告隗合靖损失十五万元。对于原告请求的鉴定费用，因原审改判，并未实质处理，本案可以一并处理。因鉴定房屋价值是确定原告损失的依据，鉴定费由原被告合理分担，本院酌定被告陈德保负担鉴定费1729元。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告隗合靖与被告陈德保于2010年8月28日、2012年7月2日、2013年8月3日关于北京市房山区城关街道槠榆树小区某号楼某单元某号房屋签订的买卖合同。二、被告陈德保、崔春华于本判决生效之日起十日内返还原告隗合靖购房定金十万元。三、被告陈德保于本判决生效之日起十日内赔偿原告隗合靖损失十五万元。四、被告陈德保于本判决生效之日起十日内给付原告隗合靖鉴定费一千七百二十九元。五、驳回原告隗合靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千八百零二元，由原告隗合靖负担四千八百零二元（已交纳），由被告陈德保、崔春华负担五千元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  高润田人民陪审员  王继会二〇一七年十一月二十一日书 记 员  安 雪