广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初9519号原告：陈冬兰，女，1954年12月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，被告：黄浩华，男，1968年12月6日出生，汉族，住广东省中山市，被告：中山市华泽房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣年华苑3座68号，统一社会信用代码914420006997782457。法定代表人：金再兴，执行董事。委托诉讼代理人：温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英，广东中元（中山）律师事务所律师助理。原告陈冬兰与被告黄浩华、中山市华泽房地产中介有限公司（以下简称华泽公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告陈冬兰，被告华泽公司委托诉讼代理人温观生、王英到庭参加诉讼，被告黄浩华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬兰向本院提出诉讼请求：1.解除原告陈冬兰与两被告签订的房地产买卖（居间）合同；2.两被告共同向原告返还购房款人民币375000元，双倍返还定金人民币100000元，并支付以人民币375000元为基数，自2016年10月14日按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息；3.被告中山市华泽公司返还中介费人民币5000元。事实与理由：2016年10月6日，原告陈冬兰与被告黄浩华、华泽公司，三方签订房地产买卖（居间）合同，约定在华泽公司的居间下，黄浩华将坐落于中山市坦洲镇大兴路117号之一绿华居3幢3门202房的房屋出售予原告，总价为725000元。合同签订后，原告分别于2016年10月6日和10月14日向黄浩华指定的账户支付定金人民币50000元和购房款人民币375000元。但此后，黄浩华告知原告因其涉及民间借贷，涉案房屋被法院查封无法办理过户手续至原告名下，并要求原告给予一定时间偿还债务、解除法院查封；原告基于对黄浩华和华泽公司的信任，一直等待至2017年1月3日，多次催促两被告未果，在中山市土地房产产权档案馆查询，才得知房屋在出售时，已被法院查封。原告是经华泽公司居间，方与黄浩华签订买卖合同，作为专业的房屋中介公司，其有义务也有能力核实出售房屋的产权情况，却未告知原告出售房屋的真实状况。黄浩华身负债务，因其他案件导致出售房屋查封，却未告知原告上述情况。原告在支付第二笔购房款即合同约定专门用于解除银行抵押贷款的购房款人民币375000元时，是在华泽公司的催促下由其带领至银行办理的；而黄浩华收取上述款项后，并未按照合同约定用于解除银行抵押，而是挪作他用。基于以上事实，原告有理由相信两被告共同故意隐瞒出售房屋真实状况，同时原告保留通过刑事手段追究两被告的权利。原告认为，两被告故意隐瞒出售房屋的真实状况，导致买卖合同无法继续履行，应当承担违约责任并应当承担由此给原告造成的一切经济损失。被告黄浩华未作答辩。被告华泽公司辩称，1.对陈冬兰请求解除与黄浩华、华泽公司签订的房地产买卖（居间）合同，没有异议，同意解除。2.陈冬兰请求判令华泽公司返还购房款和定金没有事实和法律依据。涉案房屋的买卖双方是陈冬兰与黄浩华，购房款和定金也是陈冬兰直接支付给黄浩华，华泽公司既不是涉案房屋的出卖人，也不并无收取相关款项，没有返还购房款和定金的义务。华泽公司不存在故意隐瞒涉案房屋真实情况的情形。在签署合同前，华泽公司与陈冬兰、黄浩华于2016年9月25日针对涉案房产已经签署过房屋买卖合同，陈冬兰支付10000元定金给陈新侠（黄浩华老婆）。2016年9月26日上午，黄浩华补签合同时，华泽公司得知其有债务纠纷并已被起诉至法院。鉴于该情况，陈冬兰与黄浩华于当天解除了买卖合同，陈冬兰也收回定金。因此，陈冬兰是知道黄浩华有债务纠纷的。2016年10月6日，陈冬兰、黄浩华与华泽公司经协商又重新签订了买卖合同，合同第二条第二款约定该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起75天内还清贷款，办理解除抵押登记手续。合同第三条第一项B款中约定：买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金50000元，卖方须将房地产原件等相关资料托管于经纪方制订担保公司处，卖方收取定金前须向买方及经纪方提供该房地产权清晰的房产交易中查档证明，无查封或其他权利负担（银行正常房贷除外）方能收取买方定金。合同已明确注明涉案房屋存在抵押，也明确约定卖方应提交查档证明，确认无其它权利负担后才能收取定金，即表明买方是清楚应核实查档证明后才能付款。陈冬兰不顾合同约定，自行直接支付定金和购房款给黄浩华，责任在于黄浩华和陈冬兰，与华泽公司无关。在此过程中，华泽公司没有过错。从2017年1月3日华泽公司、陈冬兰、黄浩华的谈话中也证实，陈冬兰是确认前述事实的，其从第一次与黄浩华签订房屋买卖合同后就知道涉案房屋存在抵押、查封以及黄浩华有债务纠纷等事宜。买卖合同并未约定由华泽公司办理土地查档事宜，即华泽公司并无查档的义务，相反，是明确由卖方即黄浩华提供查档证明。事实上，按照中山市目前的国土房产查档规定，华泽公司根本无权查询黄浩华的房产情况，也无从查询。因黄浩华迟迟未履行卖方义务，华泽公司已多次催促黄浩华履行合同义务，并于2017年1月3日与陈冬兰一起找黄浩华，要求黄浩华将房屋先交付陈冬兰使用，想尽办法为陈冬兰减少损失。2017年1月3日，在华泽公司的协调下，陈冬兰与黄浩华签订补充协议，对陈冬兰已付款项及房屋买卖等事宜进行了约定处理，即，双方已对之前的交易行为进行了确认和变更处理。同时，买卖双方亦不认为华泽公司存在过错及须承担责任。2017年1月19日，黄浩华将房产证交给了陈冬兰，陈冬兰给华泽公司经纪人金山打电话，让帮忙检验房产证的真假，并称黄浩华因工程款未全部到位，目前还无法办理解封手续，金山提议先把房子的居住权交给陈冬兰。陈冬兰称黄浩华如不能办理，同意把钱退给自己。金山建议陈冬兰还是先去法院查封黄浩华房产，双方电话约定下周一去办理。3.华泽公司不存在任何违约情形。综观整个事情的经过，导致房屋不能交易的原因是黄浩华违约，黄浩华应承担违约责任。华泽公司并非涉案房屋的交易主体，合同并无约定以及法律亦无规定，华泽公司应对交易失败承担责任。华泽公司作为中介方，其义务仅是促成双方的交易，以及协助办理房屋过户手续，并无其他义务。涉案房屋是否存在权利瑕疵，出卖人是否有债务纠纷，买卖双方是否履行合同义务，均不属于中介方的义务。4.陈冬兰请求返还中介费5000元没有依据。本案中，在华泽公司的协助下，陈冬兰与黄浩华已经签署了房屋买卖合同，且一直协助催促黄浩华履行合同义务，因此，华泽公司有权收取中介费。华泽公司并非涉案房屋的交易主体，因此，买卖双方是否违约并不影响华泽公司收取中介费的权利。综上，请求判令驳回原告陈冬兰对被告华泽公司的全部诉讼请求。原告陈冬兰、被告华泽公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告黄浩华经公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法组织被告黄浩华进行证据交换和质证。依据原告陈冬兰及被告华泽公司提交的证据，本院经审理认定事实如下：1.2016年9月25日，黄浩华代理人陈新侠（卖方）、陈冬兰（买方）与华泽公司（经纪方）签订房地产（居间）买卖合同，约定：卖方将位于中山市坦洲镇大兴路117号之一绿华居3幢3门202房售予买方，成交总价为725000元。合同上有手写“作废”字样。2.2016年10月6日，黄浩华（卖方，委托代理人陈新侠）、陈冬兰（买方）与华泽公司（经纪方）签订房地产买卖（居间）合同，约定：卖方将位于中山市坦洲镇大兴路117号之一绿华居3幢3门202房售予买方，成交总价为725000元。付款方式为：第一部分楼款为定金50000元，于签署合同之时支付；第二部分楼款675000元，以银行按揭方式支付，其中买方申请银行按揭贷款300000元，首期款375000元于过户当天支付。该物业是抵押状态，卖方应在签订本合同后75日内还清贷款办理解除抵押登记手续，并将房地产证等资料原件托管于经纪方处。卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定担保公司处，卖方收取定金前须向买方及经纪方提供该房地产产权清晰的房产交易中心查档证明，无查封或其它权利负担（银行正常房贷除外）方能收取买方定金款。签署本合同时买方预先支付办理交易所需费用5000元给经纪方用于办理前期手续。买方向经纪方支付8000元作为佣金，50%在签署合同时支付，剩余50%在产权过户时支付。如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让给任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；若卖方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须赔偿买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。备注：买方须于2016年10月24日前支付卖方首期房款350000元，该笔款项买卖双方自愿协商一致自愿同意买方代为卖方赎楼及偿还卖方抵押贷款，该笔款项专款专用，卖方不得挪作他用，否则视为卖方违约。合同还约定了其它内容。3.合同签订当天，陈冬兰向华泽公司支付保证金5000元，向黄浩华支付定金50000元，华泽公司和黄浩华分别出具相应的收款收据。4.2016年10月14日，黄浩华出具收据，内容有：“今收到郑铭购中山市坦洲镇大兴路117号之一绿华居3幢3门202房首期款375000元。”5.中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房产为黄浩华单独所有，于2010年7月6日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，于2015年7月1日办理抵押登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司；涉案房产先后于2015年11月4日、2016年2月25日、2016年10月9日、2016年11月9日、2017年3月2日被中山市第一人民法院查封；6.2017年1月3日，黄浩华（卖方）、陈冬兰（买方）与经纪方代表金山签订补充协议。内容有：鉴于涉案房处于法院查封状态，不具备交易条件，买卖双方约定，卖方须在2017年1月18日前将已收取买方的购房定金50000元和房款375000元，共计425000元归还给买方。归还上述款项后，买方给卖方10个工作日处理好使产权无债权债务、无纠纷、无查封等权力负担，而后继续出售给买方。若不能按时处理，买卖双方商议卖方赔偿买方损失事宜。若卖方不能归还上述款项，卖方将涉案房产居住权交给买方，买方再通过法律手段追索买方权益。7.庭审中，陈冬兰述称，其与黄浩华是经中介介绍认识的，50000元及375000元购房款是中介公司带陈冬兰去银行转账给黄浩华，房产证是中介公司的小金拿给陈冬兰看的。中山市不动产登记资料证明表是华泽公司交给陈冬兰的。375000元若不是华泽公司派工作人员一起去，陈冬兰是不会支付该款项的。在黄浩华没有提供任何产权资料便要求支付购房款时，华泽公司没有提醒陈冬兰交易的风险。合同没有继续履行是因为无法找到黄浩华了。华泽公司有审核过错，没有看到房产证明原件就找买主来购房。华泽公司称，在签订合同前后，其有要求黄浩华去查档，且合同也有约定黄浩华查档，华泽公司无法查档，房屋买卖也是要求权属人本人查才可以的。375000元不是华泽公司要求支付的，是黄浩华要求陈冬兰支付的，华泽公司就派工作人员和陈冬兰一起去。合同约定黄浩华需提供查档证明，陈冬兰再付款，若黄浩华没有提供查档证明，陈冬兰可以拒绝支付。华泽公司没有动机在黄浩华没有提供查档证明的情况下要求陈冬兰支付款项给黄浩华，该款项的支付是陈冬兰与黄浩华协商一致的，中介没有理由拒绝。华泽公司在出售涉案房产时没有看到房产证原件，在黄浩华没有提供任何产权资料便要求陈冬兰支付购房款时，华公司有提醒陈冬兰交易的风险。合同没有继续履行是因为黄浩华一直没有注销抵押，之后因黄浩华涉及其他债务，被法院查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈冬兰与黄浩华、华泽公司签订的房地产买卖（居间）合同及补充协议是三方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。合同签订后，陈冬兰依约向黄浩华支付定金50000元及购房款375000元。而黄浩华未依约办理解除抵押登记手续，并隐瞒涉案房产已被法院查封的事实，导致涉案房产无法办理过户，涉案合同无法继续履行，构成违约，应当承担违约责任。陈冬兰要求解除涉案合同于法有据，华泽公司也同意解除涉案合同，故本院予以支持。合同明确约定，如卖方未能履行合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须赔偿买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方继续履行合同。合同解除后，违约方黄浩华应当返还陈冬兰已付之购房款375000元，并双倍返还定金100000元。至于利息，因合同明确约定要求双倍返还定金后不可进一步要求赔偿，故对于陈冬兰要求黄浩华以375000元为基数赔偿利息损失的主张，本院不予支持。华泽公司并非房屋买卖合同的当事人，也不是定金和购房款的收款人，陈冬兰要求华泽公司承担返还定金和购房款的义务，于法无据，本院不予支持。合同约定，签署合同时只需支付50%的中介费即4000元，另外支付的5000元为前期手续费。合同解除，双方不再办理过户手续，陈冬兰无需支付剩余的中介费，抵扣应交的中介费后，华泽公司应退回手续费1000元。虽然没有证据证明在签订房屋买卖合同时，华泽公司故意隐瞒了涉案房产被查封的事实，但华泽公司作为专业的中介机构，在未核实涉案房产能否正常交易前就让陈冬兰支付了定金及首付款，也没有向陈冬兰提示风险，没有尽到中介的义务，对房地产买卖合同被解除存在过错，应当减少报酬，本院酌定减少1000元。综上，酌定减少报酬1000元加上应当退回的手续费1000元，华泽公司应向陈冬兰返还2000元。黄浩华经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，缺席判决如下：一、解除原告陈冬兰与被告黄浩华、被告中山市华泽房地产中介有限公司于2016年10月6日签订的房地产买卖（居间）合同；二、被告黄浩华于本判决生效之日起七日内返还原告陈冬兰已付购房款375000元及双倍定金100000元；三、被告中山市华泽房地产中介有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈冬兰返还2000元；四、驳回原告陈冬兰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8426元，诉讼保全费2895元，共计11321元（原告陈冬兰已预交），由原告陈冬兰负担71元，被告黄浩华负担11203元，由被告中山市华泽房地产中介有限公司于负担47元（被告黄浩华、中山市华泽房地产中介有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告陈冬兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  罗晓冰审 判 员  陈 睿人民陪审员  黄瑞芬二〇一七年十一月十日书 记 员  林振华吴晓芳