舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初3490号原告：顾海娜，女，1967年11月7日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈建宏、骆俊峰，浙江素豪律师事务所律师。被告：舟山东港开发置业有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道麒麟街233号。法定代表人：陈利华，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：朱南平，浙江明达律师事务所律师。被告：绿城物业服务集团有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区人民北路315号丹桂园10幢2单元104室。法定代表人：刘玲玲，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张海光、金曙东，系被告单位员工。委托诉讼代理人（特别授权）：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。原告顾海娜与被告舟山东港开发置业有限公司（以下简称“东港置业公司”）、绿城物业服务集团有限公司舟山分公司（以下简称“绿城公司舟山分公司”）消除危险纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2017年10月27日公开开庭进行了审理，原告顾海娜及其委托诉讼代理人陈建宏、骆俊峰，被告东港置业公司的委托诉讼代理人朱南平，被告绿城公司舟山分公司的委托诉讼代理人张海光、郑凯艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾海娜向本院提出诉讼请求：1、请求两被告采取合理措施消除房屋所存在的安全隐患；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示消除危险的措施包括在北部墙体及过道护栏上安装玻璃窗，封闭入户花园内的通风口。事实与理由：被告东港置业公司系“东方铭苑”的开发商，小区坐落于普陀区。关于三房二厅一卫的户型，被告东港置业公司倾力推荐M型的入户花园设计，根据宣传资料显示，入户花园南面为实墙，北面为窗户或者其他非封闭式结构物。2012年5月，原告与被告东港置业公司签订商品房买卖合同，2013年9月办理产权登记，建筑面积为113.07㎡，入户花园作为两个阳台之一计入房屋的建筑面积。然而，在房屋交付使用后，原告发现所谓的入户花园实际设计与被告东港置业公司宣传的设计样式完全不符，入户花园与相邻的南面户型之间有一直通房顶的通风井，南面实际为护栏，北面墙上为没有窗户的大门洞，地面有一个带护栏的通风口。当遇上台风以及多雨天气时，该入户花园给原告带来诸多不安全因素，开门时夹伤、雨水倒灌、重物杂物经通风井或通风口坠落的事故时有发生。已有防护栏的高度设计不合理，存在严重的安全隐患。为此，原告与其他同户型邻居曾要求被告东港置业公司与被告绿城公司舟山分公司所属的东方铭苑生活服务中心解决此问题，但被告东港置业公司一直未予正面回应。原告认为，入户花园作为阳台之一系消费者购置所得，权利人享有依法占用、使用、收益和处分的权利。根据物权法第35条之规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告认为，上述安全隐患系被告东港置业公司最初规划设计不合理以及不适当的宣传误导所致，因而妨害了原告的物权。此外，根据房屋买卖合同的约定，被告东港置业公司负有保修或者合理维修改善之义务。被告绿城公司舟山分公司作为物业管理部门应当对房屋所存在的安全隐患采取正确措施予以消除。因此，原告在自力救济无果后，故向法院提起诉讼。原告顾海娜为证明自己的诉讼请求所依据的事实和理由，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同、房产证；2、房屋宣传户型图；3、入户花园视频；4、业委会意见书和公告；5、证人证言（出庭证人：柴烨璐、陈蓉、袁国定）。审理中，根据原告的申请，本院组织了原被告进行了现场勘验。被告东港置业公司答辩称，1、案涉商品房建设项目的建造完全符合法律、行政法规的规定，设计文件由具有资质的设计公司设计，并经舟山市城乡建设委员会审查同意，建筑施工图已作为建设工程规划许可证的附图，实际施工中，施工单位严格按图施工，工程竣工经验收合格，已向舟山市普陀区建设局办理工程项目竣工验收备案手续。竣工的商品房（包括入户花园）与建设行政主管部门审批的设计文件完全相同，向原告交付的商品房（包括入户花园）与规划审批相符。商品房的建造没有违反法律、法规以及设计标准和技术规范，房屋不存在工程质量问题。商品房交付时，原告没有对入户花园提出异议。2、案涉入户花园在商品房买卖合同中明确约定为阳台，且为“非封闭式”，附件中的房屋平面图也明确注明入户花园南北两侧均为栏杆。原告在民事诉状中称“根据宣传资料显示，入户花园南面为实墙，北面为窗户或者其他非封闭式结构物。……在房屋交付使用后，原告发现所谓的入户花园实际设计与宣传的设计样式完全不符……。”案涉入户花园的设计，从来没有把南面设计为实墙。宣传册中的图示在标注时存在缺陷，但是，宣传册的封底，已明确注明“特别声明，方案细节正在完善中，本册内容仅供参考，最终以政府最终批文为准。”宣传册中的图示不能作为最终设计方案来理解。2010年2月23日，经舟山城乡建委审查同意的“东方铭苑”规划建筑设计方案中，案涉入户花园的南北两侧就是栏杆设计，没有所谓“南面设计为实墙”的设计。此后的2010年3月29日普陀区发改局对“东方铭苑”初步设计方案又组织相关部门及专家进行审查，批复核准初步设计。设计单位对案涉入户花园的设计均体现在建筑施工图中，设计很明确地对入户花园两侧均采用栏杆形式，非封闭式。这个建筑施工图作为舟山市城乡建委颁发的“东方铭苑”工程项目“建设工程规划许可证”的附图，已由建设工程行政主管部门的审查批准，符合国家的法律、行政法规和建设工程质量和设计标准以及相关规范，不存在设计不合理的问题。原告与被告在签订《商品房买卖合同》时，将“入户花园”作为“阳台”，设计为非封团式，南北两侧均为栏杆设计是明知的。合同第三条及附件一对此作了明确的约定。特别是合同附件一的“房屋平面图”，并没有对入户花园南侧设计为“实墙”，而是南北两侧均为栏杆。尤其是入户花园的南面还标注了相邻户的三个窗户，表明入户花园设计为栏杆，具有方便相邻户通风、采光的作用，不存在误导。宣传册本就不是最终方案，且双方在合同中又附有案涉商品房的平面图。该平面图已明确标示了入户花园作为阳台，两侧均为栏杆，这是双方在订立合同时的真实意思表示，原告对此设计是明知的，应以此为准。原告以交付的商品房范围内的入户花园栏杆与宣传册设计样式完全不符，认为受到开发商的宣传误导，是故意混淆客观事实。3、商品房开发商仅对交付的商品房质量问题负有保修责任。商品房开发商对售出的房屋应承担的保修责任，法律、行政法规和地方性法规已有明确规定，对设计的异议不涉及房屋的质量问题，不能套用保修规定和合同约定，无限制地要求开发商承担责任。既然，双方在合同中已经把入户花园纳入阳台范围，就应当按照阳台功能进行使用。虽然，入户花园已由原告购入，但是，在使用时不能违法改变原有的设计，影响相邻方的权益，影响市容市貌等公共利益，应当按照其设计功能进行使用。原告在购房时已书面承诺遵守“临时管理规约”，就应履行承诺，“按设计用途使用物业”，禁止实施“破坏房屋外貌（全外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等，对阳台进行违章凿、拆、搭、建”等行为。根据原告的民事诉状表述，并不存在交付给原告的商品房存在质量问题。原告提出所谓“被告应当履行保修或合理维修改善之义务”根本不能成立。原告提出的究竟是合同之诉，还是侵权之诉。如是合同之诉应当以合同约定为依据，有无违约情形。但从原告的诉请看，是“消除危险”，是侵权之诉中的妨害物权。那么，就不是合同纠纷，不是工程质量的保修问题。4、被告对原告不存在妨害物权的问题。被告将案涉商品房出卖给原告，双方在合同中已明确约定了“入户花园”属于阳台性质，其使用功能就是阳台。“入户花园”归属原告所有没有异议。原告以“入户花园”的设计不合理作为被告对原告物权的妨害是不能成立的。所谓对物权的妨害，应当是指以非法的、不正当的，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，阻碍了特定的物的权利人行使权利。相对人的妨害，须以非法或不正当为前提，如果妨害有法定事由或者约定事由，权利人则有容忍的义务。设计文件没有违反相关标准和技术规范，且经建设行政主管部门审查批准，已作为建设项目的批准规划内容。原告按此规划审批建造案涉商品房（包括入户花园），是执行规划审批，建造活动合法正当。“入户花园”设计为阳台功能，权利人就应当按照阳台的功能进行使用；同时，该入户花园的设计又涉及相邻方的通风、采光，权利人在行使物权时不能损害相邻方的权益。案涉商品房交付时的入户花园功能，并不是交付以后，再由被告强加给原告的。是开发商按照规划审批建造的，并且是双方早有约定的，不存在非法或不正当的行为，不符合妨害物权的基本概念。物权法第十条规定，物权的行使，应当遵守法律、尊重社会公德、不得损害公共利益的他人合法权益。第七十一条又规定：业主对建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。原告把行使物权理解为可以不顾及他人利益、公共利益，实际上是对物权的歪曲。原告在诉状中陈述在入户花园南北两侧自行安装铝合金窗户，被当地城管执法部门以违章建筑强制拆除，已证明原告的诉请没有法律依据，不能成立。综上，被告舟山东港开发置业有限公司认为，涉案商品房（包括入户花园）建造施工设计符合法律和相关标准、规范，并经城乡建设行政主管部门的审查批准，交付给原告的商品房（包括入户花园）不存在工程质量问题。原告与被告订立的商品房买卖合同和经建设行政主管部门审查批准的设计文件，均已明确确定入户花园的定位和具体设计要求，交付的商品房与合同约定及设计文件相一致，被告东港置业公司没有对已交付的商品房物权实施任何妨害的行为。原告提出根据房屋买卖合同约定，要求被告履行“保修或合理维修改善义务”，不能成立，原告诉称其物权遭受妨害也不能成立。原告的诉请没有事实和法律依据。为此，被告舟山东港开发置业有限公司请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告东港置业公司为证明其请求所依据的事实和理由，向本院提供了以下证据：1、国有建设用地使用权出让合同；2、东方铭苑商住房项目前期核准的批复；3、东方铭苑规划建筑设计方案审查意见；4、东方铭苑住宅项目初步设计核准批复；5、东方铭苑项目建设、建筑许可证；6、建筑施工图；7、技术联系单；8、竣工验收备案表；9、东方铭苑项目宣传册；10、商品房预售证；11、东方铭苑前期物业服务合同；12、东方铭苑项目物业服务合同；13、图纸及物业资料移交汇总表；14、商品房买卖合同；15、东方铭苑临时管理规约及承诺书；16、东方铭苑房屋交付验收记录。被告绿城公司舟山分公司答辩称，1、案涉房屋系共同共有，原告的主体不适格；2、原告的诉讼请求不明确，对消除危险的部位、方式不明；3、答辩人与原告系物业服务关系，系在管理规约下对业主共有部位的管理，不涉及私有部位，答辩人不应承担诉请的义务。故请求驳回对答辩人的诉讼请求。被告绿城公司舟山分公司为证明其请求所依据的事实和理由，向本院提供了以下证据：1、东方铭苑临时管理规约；2、入户花园意见征询结果公告；3、舟山市普陀区综合行政执法局限期改正违法行为通知书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据，主要集中于原告提交的证据2、4、5和被告东港置业公司提交的证据6、9、16，对上述存有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据2、5对其主张的事实具有证明力，证据4中载明不涉及入户花园问题，故对其主张的事实不具证明力；被告东港置业公司提交的证据6、9、16对证明其主张具有证明力。本院经审理查明，2013年7月23日，被告东港置业公司开发的东方铭苑小区办理完毕竣工验收手续。2012年5月8日，原告顾海娜与被告东港置业公司签订商品房买卖合同一份，约定：顾海娜向东港置业公司购买位于东港海华路921号东方，该商品房位于第12层，有阳台2个，其建筑样式为非封闭式；合同附件1房屋平面图中显示其中一个阳台为入户花园，其南北两侧均为栏杆；合同第21条约定，东港置业公司已选聘绿城物业公司舟山分公司从事该商品房所在物业管理区域的前期物业管理，买受人同意该合同附件7的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。《东方铭苑临时管理规约》第十八条约定：本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；2、对房屋的内外承重墙、阳台进行违章凿、拆、搭、建等；4、在房屋外（包括外墙、阳台等）安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房等。2013年8月26日，东港置业公司向原告办理房屋交付验收手续，验收记录表中记载业主意见为可视对讲机搜索不到信息。2013年9月3日，原告办理房屋产权证书，房屋所有权人为顾海娜。东港置业公司在其销售时制作的宣传册中显示，M型三房二厅一卫结构房屋的入户花园南侧为实墙，北侧为非封闭式结构物，该册末页小体字特别声明：方案细节正在完善中，本册内容仅供参考，以政府最终批文为准。2010年7月5日，舟山市普陀区住房和城乡建设局向东港置业公司颁发建设工程规划许可证，其附件所载附图中39幢、40幢M型户型中的入户花园南北两侧均为栏杆。2017年5月11日，舟山市普陀区综合行政执法局向东方铭苑40幢701室业主唐松苗下发限期改正违法行为通知书，通知书载明：因业主未经城乡规划主管部门批准，擅自封闭东方铭苑40幢701室入户花园通风口，扩大房屋面积，并在北侧墙体以及过道护栏上安装玻璃窗，影响其他住户的通风和采光，该行为违反了相关法律规定，故责令业主限期内自行拆除违法设置的玻璃窗，同时将入户花园通风口恢复原状。另查明，原告在居住期间，遇到刮风下雨天气时，进出入户花园面临开门时夹伤、雨水倒灌、杂物坠落等问题。本院认为，案涉房屋经过相关政府部门的竣工验收，东港置业公司的宣传册中显示入户花园南侧为实墙，但经政府部门审批的施工图及商品房买卖合同中载明的平面图均显示入户花园南北两侧为栏杆，故东港置业公司虽存在宣传不实的问题，但因其已在宣传册中特别说明以政府最终批文为准，故东港置业公司并不存在违约情形。商品房买卖合同中明确约定入户花园的用途为阳台，系非封闭式，原告在进出入户花园时遇到特殊天气确实存在不便情形，但该问题并非系东港置业公司所开发的商品房存在质量问题所致。被告绿城公司舟山分公司作为物业服务机构，系在遵守管理规约和物业服务合同的基础上为全体业主提供服务，上述管理规约对擅自改变房屋用途等予以明确规定，故绿城公司舟山分公司在无法定授权的情形下无权对阳台等部位进行处理。且，原告在庭审中所称的三项具体消除危险措施已被舟山市普陀区综合行政执法局认定为违法行为，原告请求支持其已被行政部门认定为违法行为的具体措施，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告顾海娜的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告顾海娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 徐春伟二○一七年十一月八日代书记员 周           立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。