上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终9253号上诉人(原审原告)：广发银行股份有限公司上海分行，地址上海市。负责人：杨晓民，行长。委托诉讼代理人：夏新华，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黄龙彪，男，1954年10月2日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：黄怡妮，女，1981年12月26日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：龙悦控股(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：马东根，执行董事。委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。上诉人广发银行股份有限公司上海分行(以下简称广发行上海分行)与被上诉人黄龙彪、被上诉人黄怡妮、被上诉人龙悦控股(集团)有限公司(以下简称龙悦公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)(2016)沪0101民初23195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广发行上海分行上诉请求：撤销黄浦法院(2016)沪0101民初23195号民事判决，改判对上海市(以下简称涉案房产)不负担租赁权予以拍卖；本案一审、二审诉讼费由黄龙彪、黄怡妮、龙悦公司承担。事实和理由：1、黄龙彪、黄怡妮提供的租赁合同及补充协议、收据不能证明租赁关系及支付租金的事实。黄龙彪、黄怡妮系龙悦公司仅有的两名股东，且都曾担任过龙悦公司的法定代表人，其签署租赁合同、补充协议、租金收据极为简便。故本案不能仅以上述形式上的证据认定租赁关系，而应严格审查租金的收付情况。黄龙彪、黄怡妮提出的租金支付大部分为现金，提供银行取现流水与龙悦公司财务汪平国个人账户也不能一一对应。另外，用现金支付大额租金不开具发票也与交易习惯严重不符。而且，龙悦公司的记账凭证记载所收款项为借款或往来款，而非租金收入。黄龙彪、黄怡妮就同一笔付款提供两张收据，一张记载借款或往来款，另一张记载租金，相互矛盾，故上述收据不能证明租金已经支付。2、黄龙彪、黄怡妮并非善意承租人，本案不适用先租后抵的规则。黄龙彪、黄怡妮在签署股东会决议及签署抵押合同之时，明知涉案房产将在最高额人民币6,400万元(以下币种相同)的范围内承担担保责任而未申明存在租赁情况。故即便存在租赁权，可视为签订抵押合同之时，黄龙彪、黄怡妮已放弃租赁权抗辩的主张。3、广发行上海分行从未确认涉案房产的租赁事实。广发行上海分行直至法院委托评估拍卖时才知道有租赁情况，且不知道780万元租金已全部支付。广发行上海分行当时考虑到拍卖底价是评估报告确定的不带租约的价格，为尽快推动拍卖进程，故没有提出异议。涉案房产第一次拍卖流拍后，广发行上海分行口头及书面申请黄浦法院将黄龙彪、黄怡妮强制迁出涉案房产后再行拍卖，后黄龙彪、黄怡妮提出附带租赁权拍卖的执行异议。龙悦公司辩称，不同意广发行上海分行的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1、龙悦公司与黄龙彪、黄怡妮间的租赁关系，有租赁合同、补充协议、租金支付凭证、水电费支付凭证等一系列证据证实。龙悦公司在记账凭证上将租金支付记录为借款或者往来款系出于纳税考虑所作的内部财务处理，龙悦公司在向黄龙彪、黄怡妮出具借款或者往来款收据的同时，还出具了租金的收据。龙悦公司与黄龙彪、黄怡妮系相互独立的主体，不能因为存在投资关系否认租赁关系的存在。2、龙悦公司于抵押前委托评估公司对涉案房产进行评估，该评估报告记载了评估对象的功能，有儿童活动室等，证明黄龙彪、黄怡妮已经占有使用涉案房产。在执行阶段，评估机构受托对涉案房产作出的评估报告中也记载了涉案房产已经出租的事实。拍卖机构发布的拍卖公告也明确记载涉案房产负担租赁权进行拍卖。广发行上海分行对该评估报告及带租拍卖从未提出过异议，说明其对租赁事实予以认可。租赁关系的存在也并未影响广发行上海分行抵押权的实现。现广发行上海分行因涉案房产一拍流拍而主张对涉案房产不负担租赁拍卖，缺乏事实和法律依据。黄龙彪、黄怡妮未发表意见。广发行上海分行向黄浦法院起诉请求：撤销黄浦法院(2016)沪0101执异41号执行裁定书，对涉案房产在不负担租赁权的情况下予以拍卖。黄浦法院查明，龙悦公司系涉案房产的权利人。2011年5月31日，广发行上海分行与龙悦公司签订《最高额抵押合同》，龙悦公司承诺为上海佳帅物资有限公司(以下简称佳帅公司)在《授信额度合同》中的债务，以涉案房产在34,000,000元的范围内承担抵押担保责任。同日，双方再次签订《最高额抵押合同》，约定龙悦公司以涉案房产为广发行上海分行与上海胤驰物资有限公司(以下简称胤驰公司)于同日签订的《额度授信合同》提供抵押担保；所担保之最高本金余额为30,000,000元。上述合同签订后，双方于2011年6月分别办理了房屋抵押登记手续。广发行上海分行诉佳帅公司、陈贵柳、徐从强、许芳洲、龙悦公司金融借款合同纠纷一案，黄浦法院以(2013)黄浦民五(商)初字第11129号民事判决书判决，一、佳帅公司于判决生效之日起十五日内给付广发行上海分行借款33,625,112.59元；二、佳帅公司于判决生效之日起十五日内给付广发行上海分行自2012年11月22日至实际清偿之日的逾期利息，以33,625,112.59元为基数，以每日万分之五计付；三、佳帅公司于判决生效之日起十五日内给付广发行上海分行律师费150,000元;四、若佳帅公司不履行上述第一、二、三项义务的，广发行上海分行可与龙悦公司协议，以涉案房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的款项，在最高额34,000,000元的范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额部分，归龙悦公司所有，不足部分由佳帅公司继续清偿，龙悦公司承担了担保责任后，有权在其担保责任范围内向佳帅公司追偿；五、陈贵柳、徐从强对上述一、二、三项确定的佳帅公司的付款义务，在最高额34,000,000元的范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向佳帅公司追偿；六、许芳洲对上述一、二、三项确定的佳帅公司的付款义务，在最高额34,000,000元的范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向佳帅公司追偿。广发行上海分行与胤驰公司、汤杨敏、许芳凤、许芳洲、龙悦公司金融借款合同纠纷一案，黄浦法院以(2013)黄浦民五(商)初字第11131号民事判决书判决，一、胤驰公司于判决生效之日起十五日内给付广发行上海分行垫款本金29,665,607.37元;二、胤驰公司于判决生效之日起十五日内给付广发行上海分行暂计至2013年11月21日止的逾期贷款利息4,045,141.20元，并偿付自2013年11月22日起至实际清偿之日止的逾期利息(以29,665,607.37元为计算基数，按每日万分之五计息)；三、胤驰公司于判决生效之日起十五日内给付广发行上海分行律师费150,000元;四、若胤驰公司不履行上述第一、二、三项义务的，广发行上海分行可与龙悦公司协议，以涉案房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的款项，在最高额30,000,000元及其相应的利息、律师费范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额部分，归龙悦公司所有，不足部分由胤驰公司继续清偿，龙悦公司承担了担保责任后，有权在其担保责任范围内向胤驰公司追偿；五、汤杨敏、许芳凤对上述一、二、三项确定的胤驰公司的付款义务，在最高额30,000,000元及其相应的利息、律师费范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向胤驰公司追偿；六、许芳洲对上述一、二、三项确定的胤驰公司的付款义务，在最高额30,000,000元及其相应的利息、律师费范围内承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在其保证责任范围内向胤驰公司追偿。上述判决生效后，因相关当事人没有履行判决确定的义务，广发行上海分行申请强制执行。黄浦法院于2014年1月查封了涉案房产。在执行过程中，黄龙彪、黄怡妮提出案外人异议，要求保障其租赁权。黄浦法院于2016年8月18日以(2016)沪0101执异41号执行裁定书裁定，对涉案房产负担租赁权予以变现。黄浦法院另查明之一，黄龙彪、黄怡妮系龙悦公司股东，且均曾担任过龙悦公司的法定代表人。2009年6月10日，龙悦公司与黄龙彪、黄怡妮签订租赁合同，龙悦公司将涉案房产出租给黄龙彪、黄怡妮，租赁期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止。龙悦公司同意黄龙彪、黄怡妮在2009年12月31日之前支付前4年租金，共计1,240,000元；在2013年12月31日之前一次性支付之后6年的租金，共计2,160,000元。黄龙彪、黄怡妮从2009年7月起居住使用涉案房产至今，并支付了相应的水电煤等费用。2010年1月28日，龙悦公司与黄龙彪、黄怡妮签订补充租赁合同，因黄龙彪、黄怡妮在涉案房产装修上投入巨额资金，且龙悦公司在公司运作上也需要资金，故将涉案房产的租赁期限从2019年7月1日延长至2029年6月30日。延长期限内的租金第一、第二年租金为400,000元，以后每二年递增20,000元。根据黄龙彪、黄怡妮提供的资料，黄龙彪、黄怡妮自2009年6月起至2014年2月止通过银行转帐及现金支付等方式分期支付了龙悦公司相应的费用，龙悦公司亦向黄龙彪、黄怡妮出具了共计7,800,000元的收据。在龙悦公司的记账凭证上的记载为应付款(借款)或往来款。黄浦法院另查明之二，2012年11月15日，北京仁达房地产评估有限公司出具房地产抵押评估报告。该报告虽无房屋租赁的记载，但在评估对象的叙述中有房屋具体位置、功能(包括儿童活动室、儿童卧室等)及装修状况的记载，涉案房产评估总价值为77,150,000元。在执行过程中，黄浦法院委托上海大雄房地产估价有限公司对涉案房产进行评估。上海大雄房地产估价有限公司于2015年4月20日出具的房地产价值估价报告中有黄龙彪、黄怡妮租赁涉案房产的合同及相关记载，涉案房产的市场价值为60,420,000元。黄浦法院曾以该房地产价值估价报告为依据进行拍卖。黄浦法院认为：黄龙彪、黄怡妮虽系龙悦公司的股东，但其与龙悦公司于2009年6月10签订的租赁合同及2010年1月28日签订的补充租赁合同没有违法法律、行政法规的强制性规定，黄浦法院依法予以确认。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。鉴于黄龙彪、黄怡妮与龙悦公司签订上述租赁合同及补充租赁合同的时间是在办理涉案房产抵押登记和法院查封之前，且其已向龙悦公司支付了相应的费用，龙悦公司亦出具了共计7,800,000元的收据。黄龙彪、黄怡妮从2009年7月起居住使用涉案房产至今，支付了相应的水电煤等费用。另外，在涉案房产抵押登记时广发行上海分行是知晓涉案房产的实际使用状况的，黄浦法院在执行过程中对涉案房产价值评估时亦考虑到上述租赁合同及补充租赁合同。故黄浦法院裁定对涉案房产负担租赁权予以变现，于法不悖。据此，判决驳回广发行上海分行的诉讼请求，案件受理费80元，由广发行上海分行负担。本院经审理查明，黄浦法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，黄浦法院于2014年8月11日作出(2013)黄浦民五(商)初字第11129号民事判决书。在该案审理过程中，黄浦法院于2014年2月19日诉讼保全轮候查封了涉案房产。后经广发行上海分行申请，黄浦法院于2015年1月12日以(2015)黄浦执字第721号立案执行。黄浦法院于2014年12月22日作出(2013)黄浦民五(商)初字第11131号民事判决书。在该案审理过程中，黄浦法院于2014年1月13日诉讼保全正式查封了涉案房产。后经广发行上海分行申请，黄浦法院于2015年3月26日以(2015)黄浦执字第1637号立案执行。黄浦法院在执行(2015)黄浦执字第721号案过程中，委托上海大雄房地产估价有限公司对涉案房产进行评估。上海大雄房地产估价有限公司于2015年4月20日出具房地产价值估价报告,评估结论为涉案房产的市场价值为60,420,000元。该估价报告记载估价对象涉案房产现已出租。2015年5月15日、2015年6月5日，上海金槌商品拍卖有限公司在《上海法治报》上两次发布涉案房产的拍卖公告，拍卖公告载明涉案房产负担租赁权拍卖。2015年6月1日，涉案房产第一次拍卖流拍。后广发行上海分行申请黄浦法院将黄龙彪、黄怡妮强制迁出涉案房产后再行拍卖，黄龙彪、黄怡妮遂提出执行异议。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张负担租赁权进行拍卖，应当符合法律规定的情形。承租人能提供证据证明其在执行标的被查封之前，已与被执行人签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，负担租赁权予以变现。本案中，由于黄龙彪、黄怡妮系龙悦公司仅有的两名股东，两人系父女关系且都曾担任过龙悦公司的法定代表人，因此，对黄龙彪、黄怡妮占有使用龙悦公司名下的涉案房产是否基于租赁合同关系的事实认定，不仅需要审查双方签订的租赁合同、补充租赁合同的真实性，还应严格审查更能真实反映租赁关系的租金收付情况。黄龙彪、黄怡妮主张其支付给龙悦公司的租金，多以现金方式支付，且龙悦公司的记账凭证上记载的所收款项为借款或往来款，而非租金收入。龙悦公司就同一笔款项开具两份内容不同的收据，本身就存在矛盾，故仅凭租金收据也不能证明黄龙彪、黄怡妮支付了租金。现已查明龙悦公司于2011年6月已经将涉案房产抵押给广发行上海分行。没有证据显示黄龙彪、黄怡妮在与广发行上海分行签署抵押合同之时，已明确告知涉案房产的租赁事宜。除此之外，黄龙彪、黄怡妮未能进一步提供证据证明其支付了租金，故黄龙彪、黄怡妮提供的证据不足以证明其与龙悦公司之间存在真实有效的租赁关系。综上所述，黄龙彪、黄怡妮主张其租赁权可以对抗广发行上海分行的抵押权，涉案房产应负担租赁权予以变现，缺乏事实和法律依据，不能成立；一审判决有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初23195号民事判决；二、对被上诉人龙悦控股(集团)有限公司名下位于上海市房地产不负担租赁权予以拍卖。一审案件受理费人民币80元，由被上诉人黄龙彪、黄怡妮负担。二审案件受理费人民币80元，由被上诉人黄龙彪、黄怡妮负担。本判决为终审判决。审判长  朱志红审判员  胡晓东审判员  张常青二〇一七年十一月二十日书记员  沈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。