四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9716号上诉人（原审原告）：任素英，女，汉族，1951年10月2日出生，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：贾天权，男，汉族，1976年4月29日出生,住成都市高新区,系原告之子。被上诉人（原审被告）:成都高投建设开发有限公司。住所地：成都高新区天府一街****号。法定代表人：任正。委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师(成都)事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师(成都)事务所律师。特别授权代理人。上诉人任素英与被上诉人成都高投建设开发有限公司（以下简称高投建设公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初13291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任素英上诉请求：撤销成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初13291号民事判决，判决确认任素英与高投建设签订的《商品房买卖合同》第十二条之（一）2、第十九条之（一）2、（二）2，第二十二条、补充协议第四条无效。事实与理由：高投建设公司在原规划的总平中并无停车位，其在上述《商品房买卖合同》写入第二十条第三款的目的是掩盖不法企图，不应予以认可。按照《物权法》规定，第二十条第四款涉及的小区命名权属于全体业主所有，高投建设无权再予以占有。相关司法解除规定，因出卖人的原因，买受人在规90天内未能取得房屋权属证书的，由出卖人承担违约责任，补充协议第七条违背了该规定，应认定无效。高投建设公司辩称，高投建设公司在合同中已经以下划线的方式提醒买受人，且小区是否规划有停车位不影响合同约定的效力，故案涉合同第二十条第三款有效。第二十条第四款也以下划线予以突出，已采取合理方式提醒买受人，而且楼宇命名权并非属于不能进行约定的权益，也应认定有效。现行法律和司法解释并未禁止当事人时对办理房屋权证的时间进行约定，故双方关于房屋所有权证的办理时间的约定合法有效。我国城市房地产开发经营条例第三十三条关于房屋产权证办理时间的规定不属于效力性强制规定，不能作为认定上述条款无效的依据。任素英向一审法院起诉请求：确认任素英与高投建设签订的确认案涉《商品房买卖合同》第十九条之（二）2、第二十条第三款、第四款，补充协议第五条第二款、第六条第二款、第七条第一款、第八条、第十一条第三款、第十四条无效。一审法院认定事实：2015年12月22日，任素英与高投建设签订了《商品房买卖合同》以及补充协议，约定高投建设将成都高新区西部园区西南片区阳光地带1幢3层02号房出售给任素英，测绘建筑面积53.47m2,商品房所在土地用途为商业用地，土地使用年限自2015年3月至2055年3月止。合同签订后，任素英依约向高投建设支付了房款，高投建设向任素英交付了房屋。现该房屋由任素英租赁给本案任素英代理人贾天权。《商品房买卖合同》第二十条第3款约定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属（包括所有权和使用权）归出卖人所有，出卖人有权出售、出租”；第4款：“该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权均归出卖人所有”；《补充协议》第五条第2款约定：“商品房经验测取得规划验收报告，但买受人与出卖人共同查验收房时，发现有其他问题，应在办理交接手续、缴纳法律规定的税费后当日以书面形式提出，且书面异议需详细、具体，有理有据”；第六条第2款约定：“出卖人协助维修时，买受人有配合、协助其保修或维修的义务，并不得因配合协助等原因而向出卖人提出补偿或其他形式的费用要求；在相邻住户发生维修时，买受人应为其维修提供相应便利和配合”；第七条第3款约定：“出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365个工作日内为买受人办理分户产权登记，并在办理分户产权证登记后的2年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定执行）”；第八条约定：“1.买受人同意将外墙面及屋面的广告发布权、收益权不可撤销地授予出卖人行使，并由出卖人进行统一管理使用。买受人不得改变楼宇外观整体效果，并遵守出卖人或者物管单位对楼宇屋面和外立面的统一管理、使用。2.根据规划建设的停车位、车库所有权、使用权属于出卖人所有。出卖人有权出售或委托物业管理公司进行租赁。”；第十四条约定：“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。本补充协议未约定的，仍按《商品房买卖合同》执行”。一审法院另查明，任素英与贾天权为母子关系。一审法院认为：任素英与高投建设签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。双方当事人亦按照合同约定完成了房屋的交付与房款的支付。现任素英认为《商品房买卖合同》及其补充协议的部分条款明显违背法律规定，诉请法院确认其为无效条款。一审法院依其诉求对相应条款进行了审查：一、关于《商品房买卖合同》第二十条第3款、第4款：（一）任素英对其中第3款认为，按照规划小区是没有车库的，既然没有的东西就不应该约定在合同里，因此应该认定无效；高投建设则认为根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而争议的这条正是对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属的约定，没有违反法律的强制性规定，应该有效。一审法院认为，本条从形式上看，在合同中以加下划线的方式进行了突出，采取了合理方式提请买受人注意；从内容上，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，小区内是否对于停车位进行了规划，均不影响该条款的效力，是否有车库、车位只是涉及合同条款的适用问题，并不涉及效力问题，因而本条有效。（二）第4款关于楼宇命名权，任素英认为，高投建设在将房屋出售给任素英等购房人后，开发商就不再对小区和物业具有相应的权益，而这些权益应该属于业主，合同约定该项权益属于开发商应该属于无效。高投建设认为，关于楼宇命名权，属于双方自由约定的事项，法律、行政法规并未对此作出强制性规定，因此该约定未排除任素英的利益，此约定合法有效。一审法院认为，本条从形式上看，在合同中以加下划线的方式进行了突出，采取了合理方式提请买受人注意；从内容上看，楼宇命名权并非法律规定专属而不能进行约定的权益，在合同签订过程中，双方对于此权益进行约定与处分并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。补充协议第八条与主合同中上述条款是一样的内容，故补充协议第八条亦属有效。二、关于《补充协议》第五条第2款，任素英认为，因为主合同中并没有规定要以书面的形式来提出收房时发现的问题，补充协议中增加的这一项约定加重了买受人的义务，因此，应属无效；高投建设认为，本条并没有加重原告的责任，而是对买受人认为房屋存在质量问题应当承担举证责任的约定与细化，在司法实践中，即便房屋存在质量问题，买受人也应当承担举证责任，因此，本条系对商品房买卖合同中关于质量争议处理约定的补充和细化，有利于质量争议的处理，亦不属于合同无效的情形，应为合法有效；一审法院认为，采取书面或者口头方式提出在收房时发现的房屋问题，并非法律禁止不能约定的内容，采取书面的方式更利于在发生纠纷时固定证据，利于定纷止争，且并不存在加重任素英义务的问题，故，本条应属有效。三、关于《补充协议》第六条第2款，任素英认为本条约定了原告不能够向被告提出因为配合协助的原因而导致的补偿或其他形式的费用要求，因此，认定本条无效；高投建设则认为，本条约定买受人不得因配合协助等原因而向出卖人提出补偿或其他形式的费用，本条并未减轻高投建设对房屋可能发生质量问题的维修义务，高投建设进行协助维修对于任素英而言属于有益的行为，任素英接受高投建设的维修予以配合也是应有之义务，因此本条亦未限制任素英的任何合理权利，也没有加重任素英的责任，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，同时，参照《物权法》关于相邻关系的约定，配合也属于应有之义务，因此本条应属合法有效。一审法院认为，本条的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且该条的约定在于买受人不得仅因配合协助的原因而向出卖人提出补偿或其他形式的费用要求，并未约定在维修过程中给买受人造成其他损失后，买受人不得提出赔偿要求。因此，对于任素英要求认定本条无效的诉请不予支持。四、关于《补充协议》第七条第3款，一审法院认为，高投建设对于此条的答辩意见，合法有据，并且认为《城市房地产开发经营条例》第33条的规定属于是管理性强制性规定，而非属于效力性强制性规定，因此，本条应属有效。五、关于《补充协议》第十四条，任素英认为，补充协议为主合同的补充，而本条的约定却将补充协议的效力置于主合同之上，是错误的，应该无效；高投建设答辩认为，补充协议是双方一致的约定，是对主合同的进一步补充，且补充协议的条款并未限制或加重原告的责任，应属合法有效。一审法院认为，补充协议存在的前提在于主合同的存在，且形成于主合同之后，属于对主合同的细化、补充与部分修改，如果出现补充合同的约定与主合同的约定发生矛盾时，应该以签订在后或者记载着合意修改内容的补充协议为准执行，如果否认补充协议仍以主合同的原条款为准执行，那任何一份合同只要主合同一旦签订，就不存在着任何修改的可能性，合同双方如需修改内容只能合意解除原合同或者约定原合同作废，重新拟制并签订合同，实质上是增加了整个社会的交易成本。因此，本条亦属合法有效的约定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回任素英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由任素英承担。二审中，任素英向本院提交了《关于成都市高新区阳光地带建筑区划的划分意见书》，载明：2015年12月16日，成都高新技术产业开发区规划建设局根据高投建设公司的建筑区划要求，在案涉项目“阳光地带”小区区划内配备露天机动车位200个，所有权出售前属权属方所有，出售后属变更后的权属方所有。拟证明案涉项目建成后，高投建设公司才补办的车位等设施划分意见书，而2013年经该规划局总平图无停车位，现有区划与该总平图不符。高投建设公司质证时认为，因上述证据加盖的成都高新区规划建设局条形章不真实，故对其真实性、合法性和关联性不予认可。另任素英出具的该意见书形成在双方签订合同之前，与双方合同中相关条款的效力无关。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点为任素英提出的案涉房屋买卖合同及补充协议相关条款是否有效。本院审查认为，一审庭审中任素英增加诉讼请求请求后，其诉讼请求为确认案涉《商品房买卖合同》第十九条之（二）2、第二十条第三款、第四款，补充协议第五条第二款、第六条第二款、第七条第一款、第八条、第十一条第三款、第十四条无效。但二审中任素英上诉请求确认上述《商品房买卖合同》第十二条之（一）2、第十九条之（一）2、（二）2、第二十二条、补充协议第四条无效，因该上诉请求除商品房买卖合同第十九条之（二）2外，其余均不在其一审诉讼请求范围内，属于其二审中增加的独立诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因合同效力不能通过调解确认，本院对任素英新增加的诉讼请求不予审查处理。关于案涉商品房买卖合同第十九条之（二）2的效力问题，本院认为，该条款是对高投建设公司不能按时取得案涉房屋所有权证时，合同继续履行情况下对如何确定违约金的约定，因双方约定按日收取万分之一的违约金不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。故任素英所提该条约定无效的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人任素英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人任素英负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十一月十日书记员  李慧玲