广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终4424号上诉人（原审被告）：梁某1，男，1984年10月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：白彩霞，广东盈进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高某，男，1967年7月24日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：李任葵，广东任允律师事务所律师。原审被告：中山市铁人广告策划有限公司，住所地广东省中山市古镇镇华廷路灯都华廷A型13号E16卡二楼。法定代表人：梁某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：白彩霞，广东盈进律师事务所律师。上诉人梁某1因与被上诉人高某及原审被告中山市铁人广告策划有限公司（以下简称铁人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初11539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁某1上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判驳回高某的诉讼请求；三、高某承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：梁某1与高某之间的租赁合同早已于2015年7月下旬经双方协商一致解除，梁某1无需向高某支付任何费用。1.梁某1与高某于2015年7月下旬协商一致解除了涉案租赁合同，且高某对梁某1搬离涉案商铺、向高某交还钥匙至迁入新办公地址等情况完全知悉且无异议，否则梁某1大量价值不菲的办公设备不可能顺利搬出涉案商铺。2.涉案商铺物业存在严重问题，梁某1承租期间多次被盗，损失巨大，高某对此完全知悉，也明知其未尽到作为出租方应尽的包括但不限于协调管理义务。对此，高某是同意以其未收的租金来抵扣梁某1所受损失的，否则高某不可能仅收取2015年1月租金后仍允许梁某1租用涉案商铺直至2015年7月底搬离。高某也不可能在梁某1连续两天搬离大量价值不菲的办公设备时没有任何回应。3.涉案《房屋租赁合同》明确约定租金每月支付一次，于当月5日前结清，属可以确定履行期限的情况，且双方在2015年7月下旬解除租赁合同后，高某曾在2015年8月25日发出律师函，其于2016年9月29日起诉已超过一年诉讼时效，高某诉讼请求应予驳回。4.原审判决认定2015年9月30日为合同终止时间，却判决梁某1支付2015年2-10月租金、水电费及物业费，前后矛盾。且梁某1在2015年7月下旬已搬离涉案商铺是无争议的客观事实，但涉案商铺在当年8-10月又产生水电费用，说明高某在梁某1于2015年7月下旬搬离涉案商铺后，已将涉案商铺再次出租，更加证明了双方于2015年7月下旬协商解除合同的事实。被上诉人高某答辩称：一、高某与梁某1之间就何时终止合同并未达成一致，且梁某1设立的铁人公司注册地址截止高某起诉之日仍在涉案租赁物上，其一直占用涉案租赁物无可争议。1.梁某1虽曾告知高某其有搬离的意向，但高某已明确告知梁某1搬离时必须通知高某，但梁某1擅自搬离时并未告知高某。高某长期居住在中山市沙溪镇，距离涉案租赁物甚远，对租赁物情况不甚了解，因梁某1长期拖欠资金，高某经多方了解方得知梁某1在他处另设立一办公地点，但梁某1从未通知高某何时搬离，双方并未就何时终止租赁合同达成一致。2.高某知晓梁某1在他处办公并不影响梁某1仍占有涉案租赁物的事实。根据中山市工商行政管理局出具的企业机读档案登记资料显示，截至2016年9月23日，铁人公司的住所仍为涉案租赁物所在地，梁某1搬离部分财产并不代表其之后不再使用涉案租赁物。故梁某1一直占用租赁物是不可否认的事实，其应支付相应的租金。3.梁某1称其于2015年7月起未再使用涉案租赁物不是事实，从高某提交的水电费发票可以看出，2015年8月至2015年10月涉案租赁物仍有水电费用的产生，可见梁某1在2015年10月仍在实际使用涉案租赁物。4.梁某1所称因物业管理存在问题而以租金来抵扣所谓的被盗损失没有依据，物业管理是否存在问题应是梁某1与物业公司之间的事情，物业管理存在问题并不能免除梁某1向高某交租的合同义务。二、梁某1拖欠高某租金并未超过诉讼时效。双方未就何时终止租赁合同达成一致，梁某1一直在占用涉案租赁物，拖欠租金的状态并未停止，梁某1应当支付占用期间的租赁费用，本案诉讼时效并未超过一年。原审被告铁人公司表示同意上诉人梁某1的上诉意见。高某向一审法院起诉请求：一、解除高某与梁某1于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、梁某1支付高某租金126250元及滞纳金（按每日3%自当月5日起至清偿之日止）；三、梁某1支付高某违约金13790元；四、梁某1支付高某代付物业管理费9734.2元、水电费4719.4元；五、铁人公司对梁某1上述债务承担连带清偿责任；六、铁人公司立即迁出高某所有的租赁商铺。原审诉讼中，高某撤回上述第六项诉讼请求。一审法院认定事实：2011年6月16日，梁某1与林某签订《商铺租赁合同》一份，约定由梁某1租赁林某所有的位于中山市古镇华廷路灯都华廷A型13号E16卡商铺二楼，每月租金4750元，租赁期限至2013年6月30日。期满后，梁某1继续租赁使用该商铺。2014年12月1日，上述商铺被拍卖并由高某以650.84万元竞买。同日，中山市中昊拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》，高某其后办理了商铺房地产权证。经双方协商，自2015年1月1日起商铺租金由梁某1向高某缴交，租金标准暂按原租赁合同执行，梁某1于2015年3月11日向高某交纳了当年1月份租金4750元，对2015年2月份后的租金未再交纳。2015年5月1日，高某与梁某1签订《房屋租赁合同》一份，约定由高某将上述商铺租赁给梁某1，期限自2015年5月1日至2018年4月30日，前两年月租金7000元，后一年月租金7700元，租金每月支付一次，于当月5日前付清，如无故拖欠，高某有权向梁某1每天按实欠租金3%加收滞纳金，拖欠租金累计达10天的，梁某1要先付清10天租金及滞纳金，并支付违约金13790元。合同签订后，梁某1未向高某交纳租金。2015年8月25日，高某委托广东香山律师事务所黄浩枫律师向梁某1发出《律师函》，称截止2015年7月底，梁某1共拖欠2015年2-4月租金14250元、5-7月租金21000元及4-7月水电、物管费7774.3元，构成违约，敦促梁某1收函后三日内缴清。但梁某1收函后亦未支付。高某经多次追索未果，遂于2016年9月29日提起本案诉讼。经查，上述《律师函》的收件地址为铁人公司新的营业地址中山市古镇顺康大道广丰LED商贸广场×栋×××号。诉讼中，梁某1提供其与古一村委会签订的×××号商铺租赁合同、交纳租金凭证，以及将铁人公司办公电话（2232×××0）由原装机地址高某商铺变更为新装机地址×××商铺的电信业务登记单等，以证明梁某1于2015年7月份搬离案涉商铺后迁入新办公地址，高某知悉梁某1已搬迁到新地址。高某提供的水电费发票显示，其支付以铁人公司为购买方的2015年3-10月水电费4719.4元，以高某名义为购买方的2015年4-12月物业管理费，2016年1-7月物业管理费4008.2元，8-9月物业管理费1145.2元。原审再查：铁人公司成立于2008年8月28日，注册资本3万元，股东为梁某1、梁某2。铁人公司于诉讼中表示不同意承担梁某1欠付高某租金等合同债务。高某未提供铁人公司以其名义交纳租金，或与高某进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的证据。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，涉及到铁人公司是否为适格被告、合同终止时间、违约责任及高某起诉是否已过诉讼时效等问题。关于铁人公司是否为适格被告的问题。高某以竞买方式取得案涉商铺所有权，依其与梁某1约定，2015年1-4月为过渡期，租金标准按原租赁合同执行，而原合同抬头承租方虽写为铁人广告，但落款处为梁某1签字。2015年5月1日《房屋租赁合同》中承租方为梁某1，落款签字也是梁某1。无论原合同，亦或新合同，落款处均未加盖铁人公司印章。至于高某提供的原合同复印件右下角盖有铁人公司印章，但相关文字已说明“本复印件作为证明铁人公司租赁地址，不作任何证件使用”，故不足为凭。对此应理解为：梁某1订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立铁人公司来实际使用房屋，现因租赁合同履行发生纠纷，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。况且，铁人公司已明确表示不同意承担梁某1欠付高某租金等合同债务，高某也未能提供铁人公司以自己名义交纳租金，或与高某进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为而构成债务加入的相关证据。综上，铁人公司作为被告主体不适格，不应承担本案责任。关于合同终止时间的问题。梁某1与高某对合同终止时间各执一词，但从高某于2015年8月25日向梁某1发律师函催交租金及寄件地址看，梁某1称其于7月下旬搬离案涉商铺，较为可信。但是，梁某1单方搬离商铺行为，只是表明其不再履行合同，并不具有单方解除合同的效力，高某的律师函中也没有解除合同的意思表示，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现。同时，高某作为守约方也负有减少损失扩大的义务。根据本案实际，确定2015年9月30日为合同终止时间，相应租金计至2015年9月份为止，这一确定也与水电费截止时间相吻合。关于违约责任的问题。梁某1欠付高某2015年2-4月租金14250元（4750元／月×3月）、5-10月租金42000元（7000／月×6月），合计56250元；2015年3-10月水电费4719.4元；2015年4-10月物业管理费4008.2元（5153.4元／9×7），构成违约，依法应承担违约责任。梁某1抗辩主张商铺的物业管理存在严重问题致多次被盗，高某接手后承诺仅需付2015年1月租金等，并无证据证实，不予采信。如梁某1确实被盗，可依法向公安机关报案处理，不影响其交租义务的履行。另根据《房屋租赁合同》约定，如无故拖欠租金，高某有权每天按实欠租金3%加收滞纳金，拖欠租金累计达10天的则支付违约金13790元。本案中，高某既请求按日3%标准计滞纳金，又请求13790元违约金，因梁某1拖欠租金造成高某的损失主要是占有资金损失，两项请求之和明显过高，根据本案具体情况，确定只保护13790元违约金的请求，对滞纳金的请求不予支持。关于诉讼时效的问题。高某与梁某1签订《房屋租赁合同》约定租金每月支付一次，于当月5日前付清。该约定只是要求梁某1按月交纳租金，并非对租金支付期限的约定。梁某1拖欠高某2015年2-10月租金及水电费、物业管理费等，高某于2016年9月29日起诉，并未超过法定诉讼时效。梁某1以高某于2015年8月25日发出催款律师函后，至起诉时已超过1年的诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：一、确认高某与梁某1签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；二、梁某1于本判决生效之日起十日内向高某支付租金56250元、水电费4719.4元、物业管理费4008.2元；三、梁某1于本判决生效之日起十日内向高某支付违约金13790元；四、驳回高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3390元，减半收取计1695元，高某负担600元，梁某1负担1095元。本院二审期间，上诉人梁某1、原审被告铁人公司未向本院提交证据。被上诉人高某向本院提交了下列证据：一、短信截图，证明梁某1向高某承诺清偿租金但未实际清偿，且截至2016年8月铁人广告公司的广告牌仍在涉案租赁物上。二、《房屋租赁合同》及《工程报价单》，证明涉案租赁物于2016年9月才出租给第三方，并非梁某1所述其搬走后高某即将租赁物出租给第三方。本院依法组织双方当事人进行了质证，对于高某提供的上述证据，梁某1对证据一的真实性予以确认，但不确认其证明的内容；对证据二的真实性、合法性均不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明：一审法院认定的事实清楚，且双方均无异议，本院予以确认。本院另查：经核查，高某二审中提供的短信截图与梁某1一审中提供的短信截图，其相关内容相同。根据该两份短信截图记载的内容，梁某1于2015年7月17日曾向高某方发短信：“……物业那边说不赔偿，我们也不想吵，我们这几天找找地方，找到的话月底或下个月底搬走。”高某方回复称：“好，请这两天先把2-7月的租金结了……。”梁某1表示：“租金没问题，……还有会计师那边说如果变更地址还需要你们那边配合才行，需要什么资料及开租赁发票之类，到时要互相配合一下。”高某方答复：“可以，你及早确定是否搬，以便我方找租客。”梁某1回答：“好的。”事后，高某方发短信给梁某1：“租金打了过来没有？”梁某1于2015年9月9日回复短信称：“……财务这几天在催款，放心不会少你们的。”另外，高某方还于2016年8月1日发短信给梁某1：“灯都物业说铁人广告的招牌已松动，你们最好叫人去拆除或加固，否则出事你们跑不了。”本院再查：根据高某二审中向本院提交的《房屋租赁合同》及《工程报价单》，显示高某已将涉案商铺于2016年8月12日租赁给了他人等。本院认为，根据双方的诉辩陈述，经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点：一是本案租赁合同何时解除；二是高某在本案中提出的诉求是否已超过法定诉讼时效期间。关于争议焦点一，即本案租赁合同何时解除的问题。本案中，根据双方提供的短信截图，可以证实梁某1曾于2015年7月17日向高某方发短信提出待新的经营地址找好后，将于2015年7月底或2015年8月底从租赁商铺搬离，高某方亦当即明确表示同意，并告知梁某1要及早确定，以便其另找租客。由此可见，高某已于2015年7月17日知道梁某1将提前解除涉案租赁合同并将从租赁商铺搬离的事实，只是梁某1从租赁商铺搬离的具体时间当时尚未最终确定。同时，高某于2015年8月25日委托律师向梁某1新租赁的经营地址邮寄《律师函》催交租金的事实，不仅可以证实梁某1已于2015年8月25日前搬离了涉案商铺，也证实了高某已经知悉梁某1已搬离了涉案商铺的事实。梁某1上诉主张其已于2015年7月底搬离了涉案商铺，但未提交相关证据予以证实，本院对此不予采纳。鉴于高某已于2015年8月25日委托律师向梁某1新租赁的经营地址邮寄《律师函》，本院据此认定涉案租赁合同于2015年8月25日解除为宜。一审判决认定2015年9月30日为涉案租赁合同的终止时间，理据不足，本院予以纠正。至于高某抗辩提出的铁人公司注册地址至本案起诉之日仍未变更，以及铁人公司的广告招牌仍未拆除等事项，因未对高某使用涉案商铺造成实质性影响，且高某在本案租赁合同终止履行后亦负有减损的义务，其怠于履行该义务，由此造成的损失亦应由其自己承担。关于争议焦点二，即高某在本案中提出的诉求是否已超过法定诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效应重新计算。”如上所述，由于涉案租赁合同已认定于2015年8月25日解除，且高某没有提供证据证实梁某1在2015年8月25日之后仍然占有使用涉案商铺，因此，梁某1应向高某支付的租金、水电费、物业管理费应计算至2015年8月25日止。此后，高某通过手机短信向梁某1催要了租金等，梁某1亦于2015年9月9日短信回复并同意履行交付租金的义务，本案诉讼时效因此而中断，从中断时起，诉讼时效应重新计算。但是，至高某于2016年9月29日提起本案诉讼，已超过了一年的诉讼时效期间。故高某提出的有关租金、水电费、物业管理费、违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人梁某1的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律错误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初11539号民事判决；二、高某与梁某1签订的《房屋租赁合同》于2015年8月25日解除；二、驳回高某的其他诉讼请求。案件受理费3390元，减半收取为1695元，高某负担1395元，梁某1负担300元。二审案件受理费3390元，由高某负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 焦 凤 迎审判员 马  燕二〇一七年十一月二十日书记员 勾华吴歌