重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0155民初4673号原告：重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪红石支路39号，统一社会信用代码915001126220962624。法定代表人：肖仁萍，系该公司总经理。委托代理人：黄劲，男，1962年01月16日出生，汉族，重庆市梁平区人，系该公司员工，住重庆市梁平区。被告：廖治（志）洪，女，1982年07月18日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告廖治洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，在适用小额诉讼程序审理过程中，发现不宜适用小额诉讼程序，遂将本案转为普通程序，依法由审判员杨红霞担任审判长，与人民陪审员肖大明、刘向红组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的委托代理人黄劲到庭参加了诉讼；被告廖治洪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市渝北区博诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告廖冶洪立即支付2014年7月-2016年12月物业服务费2151.90元，公摊费150元；2、判令被告立即支付2017年1月-2017年6月物业费602.52元，公摊费48.00元；3、判令被告立即支付违约金192.90元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告先后于2013年8月8日、2014年8月30日、2016年7月30日与梁平县东城丽景小区的建设单位重庆青云房地产开发有限公司、重庆腾达教育发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定物业服务费按月收取，标准为电梯住宅按0.9元/月/m2，非电梯住宅按0.7元/月/m2收取，公摊费标准为每月每户5元。2016年11月原告向梁平区发改委报备了《关于东城丽景小区从2017年1月1日起恢复合同约定物业费标准》的报告，并在小区内公示了由区发改委统一制作的恢复价格公示宣传牌，得到了房管局、街道社区和小区业主的理解和认可。被告购买梁平县东城丽景小区8-2-2-2号商住楼时与建设单位签订了《临时管理规约》，2008年10月接房时与重庆晟唐物业管理有限公司（开发建设单位最初选聘的物业服务企业）签订了《前期物业管理服务协议》，业主认可并接受了物业服务管理。《业主临时管理规约》约定了物业费收费标准，明确了业主每月15-20日内将本月物业服务费交缴完毕，逾期交缴者，按日收取千分之三的违约金。被告2014年7月-2017年6月已欠缴物业管理费、公摊费及违约金共计3145.32元。原告多次催收无果，特诉至法院，望判如所请。廖治洪未向本院递交答辩状。为证明其主张，重庆市渝北区博诚物业管理有限公司向本院提交了以下证据：1、东城丽景前期物业服务合同三份及备案表复印件，证明原告从2013年7月起连续与开发商青云房地产公司签订了三次前期物业服务合同，一直在该小区提供物业服务；2、企业营业执照、组织机构代码、物业资格证，证明原告从事物业服务的主体资格合法；3、原告进场管理前，建设单位的业主告知书，证明建设单位与原告签订前期物业服务合同，并在小区进行了宣传；4、原告给开发商的报告，向政府主管部门的报告，证明原告履行合同约定的责任和义务，对发生的重大问题按照职责范围及时向有关部门汇报，并提出解决建议；5、原告管理过程中在小区进行的公示、公告，证明原告履行了职责，在节假日及时宣传安全防范、消防安全、防火防盗的治安知识等，号召构建和谐小区；6、原告在小区内公示的每月定期服务的情况简报，证明原告向业主刊登物业服务简报，让业主知晓企业的服务情况；7、报案巡查签到表，证明原告在小区开展了24小时的保安巡逻；8、原告参与调解矛盾纠纷记录、装修查询整改记录，证明原告积极参与调解业主之间的纠纷及对违规装修的业主提出整改意见，规范业主的行为；9、业主对物业服务满意度调查，证明原告的服务得到了业主的认可；10、梁平县国土房管理局表彰文件，证明原告的服务在政府主管部门的评选中得到了肯定；11、2017年物业费恢复合同价的公示公告，证明原告2017年执行新的物业收费标准，该标准在原合同中有约定，原告向发改委报备，并在小区进行了公示，其程序合法；12、梁平区人民法院2017渝01**民初5333号判决书，证明原告的服务得到了法院的肯定；13、被告的接房资料，证明被告作为小区业主，在接房时已被告知责任、义务及违约后果；14、被告产权信息查询，证明被告是东城丽景8幢2-2-2号房屋的所有权人，其房产信息登记的名字为廖志洪。廖治洪未向本院提交证据。经本院组织庭审质证，被告廖治洪未到庭，未对原告提交的证据发表质证意见，视为其对自己质证权利的放弃。本院综合审查认为，原告提交的上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性原则，并形成了较完善的证据体系，能够证明被告系梁平区梁山街道人民东路东城丽景小区的业主，原告从2013年7月至今为该小区的业主提供物业服务，被告从2014年7月起未缴纳物业服务费的事实。本院对原告提交证据的证明力予以确认。根据原告的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实:被告廖治洪系梁平区梁山街道人民东路东城丽景8幢2-2-2号的业主，于2008年10月23日在青云·东城丽景《业主临时管理公约》所附承诺书上签字，该公约确定的前期物业服务公司为重庆晟唐物业管理有限公司，同日还与重庆晟唐物业管理有限公司签订了《梁平县东城丽景前期物业服务协议》，其购买的多层住宅房屋面积为143.46m2。该小区的开发建设单位后又选聘原告为该小区提供前期物业服务，于2013年8月8日、2014年8月30日、2016年8月1日连续三次订立《前期物业服务合同》。合同约定原告提供的公共性服务的主要内容为：1、物业共有部位的日常维修、养护和管理。物业共用部分：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。3、市政共用设施（不属市政部门和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4、公用绿地、花木、建筑小品、标志性建筑等养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（含安全监控、巡视、门岗执勤）。但不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任……。原告从2013年7月开始为该小区提供物业服务，被告廖治洪从2014年7月起未向原告缴纳物业服务费和公摊费。本院认为:原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司系青云·东城丽景小区的开发建设单位选聘为该小区提供前期物业服务的公司，其应当按照《业主临时管理公约》和《前期物业服务合同》的约定为该小区的业主提供物业服务。我国《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，青云·东城丽景小区的开发建设单位在该小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，与原告签订的《前期物业服务合同》符合法律、法规的规定。〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”；故此，被告廖治洪与小区内的其他业主共同接受了原告的服务，其应当按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准向原告支付物业服务费和公摊费；庭审中，原告放弃被告承担滞纳金的诉讼请求及同意公摊费按5元每户每月缴纳不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第一条、第三条、第五条第一款、第六条，并参照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：由被告廖冶（志）洪于本判决生效后10日内向原告重庆市渝北区博诚物业管理公司缴纳2014年7月至2016年12月期间的物业服务费2151.90元、公摊费150.00元，2017年1月至2017年6月期间的物业服务费602.52元、公摊费30.00元，共计2934.42元。案件受理费50.00元，由被告廖冶（志）洪负担。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨红霞人民陪审员  肖大明人民陪审员  刘向红二〇一七年十一月六日书 记 员  张 涛