新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初4398号原告：董国兵，男，汉族，1989年11月11日出生，个体工商户，现住昌吉市。委托诉讼代理人：王瑜，新疆同创律师事务所律师。被告：王兴东，男，汉族，1972年6月14日出生，无业。委托诉讼代理人：徐延林，阜康城市法律服务所法律工作者。第三人：乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司。统一社会信用代码：91650104595904382D住所地：新疆乌鲁木齐市新市区乌昌路辅道***号综合楼*单元*楼门面。法定代表人:张先锋，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘全义，该公司荣发市场管理人。原告董国兵与被告王兴东，第三人乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月31日受理后,依法由审判员郭瑾适用简易程序于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告董国兵的委托诉讼代理人王瑜，被告王兴东，第三人乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘全义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董国兵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁口头协议无效；2、判令被告退还29000元房屋租金；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月27日，被告将租用第三人公司的位于昌吉市延安南路光明巷的门面房转租给原告，双方口头约定房屋租金为29000元，租期从2017年6月24日至2018年9月24日止，双方未签订书面合同。原告将29000元给予被告后，被告向原告出具收据一份，并承诺如果因房屋问题无法正常营业，由转租人承担后果。现原告无法使用门面房（出租方不同意转租），原告无法实现租房目的，但被告不退回29000元房租，故诉至法院，请求依法判决。被告王兴东辩称：我方与原告的口头协议是真实有效的，且已经实际履行；我方确实收到了原告支付的29000元，也将房屋交付给原告。我方不是将房屋转租给原告，而是将店铺转让给原告，29000元中包含剩余三个月的房租5200多元，还包括两个冰箱、一个冷藏柜、一个麻辣烫叫卖车、厨房用具、八张桌子若干凳子，一张4000元现金押条等都交给了原告。第三人述称：2017年6月底，我方发现被告的租赁房屋实际使用者是原告，经询问原告，原告说其是被告的亲戚，我方也告知过原告与被告诉争房屋是不允许转租、转让，被告也表示原告是其亲戚，该房屋由原告使用经营，房屋租金由原告负责，原告对此也认可。被告开始转租的时候我是不认可的，但原告已经干了很长时间了，现在我对被告将房屋转租给原告的行为认可。原告举证，被告及第三人质证，本院认证如下：证据一、收据（承诺书）一份，证实被告于2017年6月27日向原告出具一份收据（承诺书），原告转租被告租赁的位于昌吉市延安南路光明巷14号门面的房屋，并支付被告29000元租金，被告承诺如因房屋问题导致原告无法正常营业则由被告承担责任。经质证，被告对该证据的真实性认可，关联性不认可，认为该房屋上无任何影响原告正常经营的因素。第三人认为与其无关，不予质证。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、房屋租赁合同一份，证实被告于2016年9月26日与第三人乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司签订合同，租赁其位于昌吉市延安南路光明巷14号门面的房屋，并约定未经出租方同意承租方擅自将房屋转租或借给第三人使用的，出租方可单方终止合同。经质证，被告对该证据的真实性认可，认为其与原告订立的是口头协议，原告出示的合同与其无关，出租方是默认同意被告转租的。第三人对该证据的真实性无异议，对被告将房屋转租给原告的事实是认可的。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据三、录音光盘一份，证实2017年8月7日原告哥哥与被告通话，协商办营业执照的事，可证实原告无法自己办理营业执照，只能以被告的名义办理。经质证，被告对该证据的真实性认可，证实内容不认可，认为原告的录音取证不合法，且有诱导性，没有证明效力，被告明确表示可以协助原告办理相关手续保证原告正常营业。第三人对原告与被告来找过办理营业执照的事实认可，被告说其将房屋转给原告后就销户了，要重新办理营业执照，第三人告知原告该房屋是可以办理营业执照的。本院对该证据的真实性予以确认。被告举证，原告及第三人质证，本院认证如下：证据一、照片一组，证实照片显示2017年7月13日，2017年7月30日，2017年8月10日，2017年8月14日原告均在正常营业。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为图片上看不出具体位置，不能证实是在光明巷市场内，也不能证实是否是在诉争房屋内。第三人对该组证据的真实性认可，认为确实是在第三人管理的市场里面。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、收据签字单图片一份，证实原告使用诉争房屋正常营业，并交纳了2017年7月至8月的水电费。经质证，原告对该证据的真实性认可，认为原告是补交被告之前未交的7月的水电费，交纳了8月份自己营业期间的水电费。第三人对该证据的真实性认可，原告缴纳的是其自己经营期间的水电费。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。第三人乌鲁木齐交建盛和物业服务有限公司未向本院提交证据。经审理查明：2016年9月26日，被告与第三人签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租第三人位于昌吉市延安南路光明巷14室，面积为27.72平米的门面房，租赁期限为2016年9月25日至2018年9月24日。租金11380元/年，物业服务费9320元/年，履约保证金4000元，年卫生费180元，冬季清雪费277.2元。付款方式为被告先向第三人一次性支付一年的租金和物业费共计20700元，履约保证金4000元。双方权利义务部分约定未经第三人同意，被告擅自将租赁房屋转租或借给第三人使用的，第三人可单方面终止租赁合同。合同签订后，被告向第三人支付了2016年9月25日至2017年9月24日期间的租金，且在第三人交付的房屋内经营。2017年6月24日，经口头协议，被告未经第三人同意将诉争房屋交付给原告使用。同年6月27日，被告向原告出具收据承诺书一份，载明”本人在光明巷荣发市场内租有一间门面房（14室，27.72平米），以29000元转租给董国兵，承诺转租期间不能因房屋（门面房14室）问题影响董国兵正常营业，如果因房屋（门面房14室）问题无法正常营业，由转租人承担后果（钱于2017.6.27已付）”。后原告在诉争房屋内经营小吃及椒麻鸡，并交纳了2017年7月至8月期间的水电费。2017年8月15日至今，原告停止营业。原告认为其与被告之间系房屋转租所引起的纠纷，双方互称亲戚欺骗第三人，且转租时未经过第三人的同意，故要求确认口头租赁协议无效，被告返还已收到的29000元租金。被告则认为除了将诉争房屋交付给原告外，还包括房屋内其他附带设施及4000元押金条。转租房屋的行为事后得到第三人的认可，双方之间的口头协议系有效协议，故不同意退还已收到的29000元。原告多次向被告索要上述款项未果后，遂诉至本院。本院认为：经口头协商，被告在未经第三人同意的情形下将承租第三人位于光明巷荣发市场的14室门面房交付给原告经营使用，并收取原告支付的29000元，双方确实存在房屋转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，未经出租人同意的转租合同效力以是否超过法律规定的六个月为衡量标志，分为效力待定的转租合同和已经生效的转租合同。在法律规定的六个月异议期内，出租人对转租行为认可的，视为同意该转租行为，转租行为有效。本案中，第三人在知晓原告使用门面房经营后，并未依据《房屋租赁合同》中”被告（乙方）擅自将租赁房屋转租或借给第三人使用的，第三人（甲方）可单方面终止租赁合同”的约定单方终止与被告之间的租赁合同，而是认可了原、被告的转租行为，并收取了原告交纳的7月至8月的水电费，据此可知第三人同意原、被告之间的转租行为，则原、被告之间的转租行为系合法有效行为，双方订立的房屋租赁口头协议亦为有效协议，故本院对原告主张确认其与被告订立的房屋租赁口头协议无效的诉讼请求不予支持。当事人的财产返还请求权建立在合同无效或者被撤销的情形下，现原、被告间的房屋租赁口头协议为有效协议，双方应当依照有效的协议履行各自的权利义务，且原告已经实际经营，合同切实履行，故本院对原告要求被告返还29000元租金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董国兵的诉讼请求。本案受理费减半收取263元，由原告董国兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 郭 瑾二〇一七年十一月十六日书记员 陈能慧