四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初760号原告（反诉被告）：罗川舟，男，1985年3月11日出生，汉族，浙江省舟山市定海区人。原告（反诉被告）：罗文静，男，1960年12月11日出生，汉族，浙江省舟山市定海区人。二原告共同委托诉讼代理人：颜福圣，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号15115201310267650。被告（反诉原告）：杨泽华，男，1963年1月21日出生，汉族，四川省宜宾县人。原告罗川舟、罗文静与被告杨泽华房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告杨泽华与反诉被告罗川舟、罗文静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）罗文静及二原告的共同委托诉讼代理人颜福圣，被告（反诉原告）杨泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗川舟、罗文静向本院提出诉讼请求：1.解除《商铺房屋租赁合同》，被告返还原告位于宜宾市走马街“金沙商业广场”房权证字第0008xx**号商铺；2.被告从2016年9月20日起按合同约定支付原告租金（截至2017年1月已欠12000元）并按照合同约定按月支付所欠租金30%的违约金（截至2017年1月为3600元）直至被告退还房屋之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年6月2日签订商铺租赁合同一份，约定原告将位于宜宾市走马街“金沙商业广场”房权证字第0008xx**号商铺出租给被告，租赁期限为2016年6月1日至2021年5月31日。约定租金为每月3000元人民币，如延期缴纳则被告按照所欠金额的5%每天向原告交付滞纳金，超过十五天，原告有权单方面终止合同，收回商铺。但被告仅缴纳一个季度房租后，拒不支付到期租金也不退还房屋，经原告多次催收未果，原告提起仲裁申请。仲裁机构经过审查，认为其无管辖权，不予受理。故为维护原告合法权利，特向贵院起诉，请求判如所求。被告杨泽华辩称：我同意解除租赁合同，但租赁房屋我从未使用过，所以我不应该支付房租。反诉原告杨泽华向本院提出诉讼请求：1.解除位于宜宾市走马街“金沙商业广场”房权证字第0008xx**号商铺的《商铺房屋租赁合同》；2.反诉被告罗川舟、罗文静向反诉原告返还已交纳房租、押金一共16000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月2日签订商铺房屋租赁合同一份，约定反诉被告将位于宜宾市走马街“金沙商业广场”房权证字第0008xx**号商铺出租给反诉原告，租赁期限为2016年6月1日至2021年5月31日，约定租金为每月3000元人民币。合同签订后，反诉原告按照合同约定向反诉被告交纳了2016年6月房租1000元、2016年7-9月房租9000元，并向反诉被告交纳了租房押金6000元，但反诉被告收到反诉原告所交款项后一直未将上述商铺交付给反诉原告使用，也未向反诉原告提供该商铺的相关合法手续，并且该商铺至今一直在由新东方烧烤老板占用，致使反诉原告至今无法进场装修经营。之后，据反诉原告了解，反诉被告租赁给反诉原告使用的商铺面积根据不足80平米，只有60多平米。合同中提及的共享面积也无从谈起，反诉被告根本就没有权利将该所谓的共享部分以个人名义租赁给任何人使用。综上，反诉被告的行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所求。反诉被告罗川舟、罗文静辩称：1、房屋已经交付给反诉原告，至于房屋有无使用、如何使用是反诉原告的权利，不应当向反诉被告追责。2、房屋面积是79.55平米，取整为80平米符合法律规定。关于共享面积如果反诉原告认为该面积无法使用也应当就该部分面积另行起诉。同时，在金沙广场内使用共享面积的事情是普遍存在的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于宜宾市翠屏区走马街金沙商业广场商业用房系原告罗川舟、罗文静共同共有，建筑面积为79.55平方米，产权证号为宜宾市房权证翠屏区字第0008xx**号，土地使用权证号为宜市北国用（2005）第3540号。2016年6月2日，罗川舟（甲方/出租方）与杨泽华（乙方/承租方）签订《商铺房屋租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市走马街“金沙商业广场”房权证字第0008xx**号商铺出租给乙方用作经营，建筑面积与共享面积共约160平方米（门面建筑面积80㎡，共享面积约80㎡）。合同第二条约定租赁期限为5年，从2016年6月1日至2021年5月31日止。第三条约定，本合同签订时乙方需向甲方交纳商铺保证金6000元作为履约合同保证金，合同期间无纠纷，乙方不续租（由于甲方是空店出租，又无任何纠纷所以到期时，甲方不得以任何理由不退保证金），甲方于到期时间三天无息退还乙方；如在本合同期内乙方无故退租，甲方不退还乙方保证金。第四条约定，自签订合同之日起，该商铺的物业管理费及水、电、工商、税务以及经营过程中发生的相关费用均由乙方按政府规定的价格标准自行承担。第五条关于租金约定，2016年6月1日至2017年6月31日，租金为3000元/月（合同中载明的“2021年5月31日”为笔误）；2017年7月1日至2021年5月31日，租金为4000元/月。第六条约定乙方须本着先交租金后使用商铺的原则，每季度提前3日将租金交至甲方，如延期缴纳则甲方以所欠金额的5%每天向乙方收取滞纳金，超过15天，甲方有权单方面终止合同，收回商铺。第九条约定入住商铺免租期从2016年6月1日起至2016年6月20日止；未尽事宜：A.三年后房租随市场行情不超过400；B.门面建筑面积80㎡，共享面积约80㎡。被告陈述合同第五条约定租金增加的1000元是基于原告需将约定的共享面积交予被告使用后才增加，但该部分共享面积截至庭审仍由他人在使用。原告对此不持异议。双方均认可原告于2016年6月2日将所涉商铺的钥匙交予被告。原告认可被告已向其交纳保证金6000元，同意该保证金在扣除被告应承担的物管水电费后与其诉请租金予以抵扣。原告认可被告已交纳2016年6月扣除免租期后的10天租金1000元及2016年7-9月三个月的租金9000元。庭审中，原、被告双方均同意解除本案所涉《商铺房屋租赁合同》。被告杨泽华陈述收到商铺几天后其合伙人准备进场装修，但发现该门面已被案外人李霜及其员工占用、阻止其装修。庭审中，被告杨泽华申请证人李霜到庭作证。证人李霜陈述：我于2011年接手经营“新东方大舞台”，在2015年或2016年时，一名罗姓女子及其侄子罗川舟联系我称因新东方门头挡住他们门面希望我拆除。后来我们双方在西城城管中队的主持下双方口头协商一致由罗姐和他侄子付费拆除和维修门头并向我支付损失费2万元。之后他们拆除了门头，却未按约支付我2万元损失费，故我才安排人员从2016年6月前占用他们门面用于经营烧烤至今。原告对证人所述内容不予认可，并陈述其与证人李霜之间的纠纷已因原告此前向证人支付9000元而了结。为此，原告提供有证人李霜于2015年11月25日出具的收条复印件，载明“今收到罗雪群付来新东方门头修理费共计9000元，现收到7000元。已完清协议。”原告还提供有新东方员工曲世伟于2015年11月26日出具的收条复印件，载明“今代李霜收到罗雪群支付新东方门头修理费共计2000元（付款玖仟元完清）”。原告陈述罗雪群系原告罗文静的妹妹。此外，被告陈述其合伙人在门面被占用后即电话告知了原告罗川舟，原告否认知晓门面被占情况且陈述被告已完成装修并开业经营。本院认为：本案所涉商铺系原告罗川舟、罗文静共同共有，原、被告于2016年6月2日签订的《商铺房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有法律约束力。本案中，本诉原告及反诉原告均诉请解除双方2016年6月2日签订的《商铺房屋租赁合同》，鉴于双方均同意解除该合同，且不违反法律规定，故对该诉请本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还租赁房屋，但应给被告一定合理期间，本院酌情指定为十日。关于原告诉请被告按合同约定支付2016年9月20日起至退房之日止的租金。《商铺房屋租赁合同》签订后，原告于2016年6月2日将所涉商铺交予被告，虽被告及案外人李霜均陈述该商铺在承租期间存在被占用的情形，但无相关证据证明该占用系因原告的原因造成，且无充分证据证明被告已向原告告知该情况，故对被告辩称其未能正常使用房屋而不应交纳租金，证据不足，本院不予采信。鉴于双方均认可被告租金已交纳至2016年9月，故对该项诉请本院支持为被告向原告支付2016年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金。关于租金金额，虽合同第五条约定在2017年7月1日之后每月租金由3000元增加为4000元，但双方均认可合同载明的共享面积80㎡至今未交予被告使用，故应按3000元每月计算，暂计算至2017年10月31日，被告尚欠租金为39000元（3000元/月×13个月）。关于原告诉请被告按月支付所欠租金30%的违约金（截至2017年1月为3600元）。被告逾期交付租金已构成违约，但原告诉请违约金标准及本案所涉《商铺房屋租赁合同》中约定的滞纳金标准（即每日按所欠租金金额的5%计算）均过高，被告对违约金亦不予认可，故本院对该违约金酌情支持为2340元（以截至2017年10月31日被告尚欠租金39000元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率6%计算）。关于反诉原告诉请反诉被告返还已缴纳的保证金6000元及前期已交纳的租金1万元。基于本院前述内容已认定反诉原告应按约支付租金，故其诉请返还租金不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。关于保证金6000元，鉴于反诉被告认可向其返还，故对返还保证金本院予以支持。虽反诉被告同时辩称应在退还保证金时扣除物管及水电费等，但未提供相应扣除的金额依据，故对该辩称本案不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗川舟与被告杨泽华于2016年6月2日签订的《商铺房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。二、被告杨泽华于本判决生效之日起十日内向原告罗川舟、罗文静返还其承租的位于宜宾市翠屏区走马街“金沙商业广场”1幢1层19号商业用房（房权证字第0008xx**号）。三、被告杨泽华于本判决生效之日起十日内向原告罗川舟、罗文静支付2016年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金（暂计算至2017年10月31日尚欠租金为39000元，2017年11月1日之后的租金按3000元/月计算），并于本判决生效之日起十日内向原告罗川舟、罗文静支付违约金2340元。四、反诉被告罗川舟、罗文静于本判决生效之日起10日内返还反诉原告杨泽华保证金6000元。五、驳回反诉原告杨泽华的其他诉讼请求。如被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，减半收取695元，反诉受理费2010元，由原告（反诉被告）罗川舟、罗文静负担744元，被告（反诉原告）杨泽华负担1961元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 刘 晗二〇一七年十一月十日书记员 李洪亮