湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初6728号原告（反诉被告）杜某。委托代理人，律师事务所律师。委托代理人，律师事务所律师。被告（反诉原告）肖某。委托代理人，律师事务所律师。第三人湖南某公司，住所地。法定代表人秦帅辉，总���理。委托代理人陈某。原告（反诉被告）杜某因与被告（反诉原告）肖某、第三人湖南某公司（以下简称中环地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员何正良担任审判长，审判员何平、人民陪审员王桂枝参加评议的合议庭。被告（反诉原告）肖某在法庭辩论结束前提出反诉，于2017年8月9日、同年11月22日公开开庭进行了审理。书记员颜滔担任庭审记录。原告（反诉被告）杜某的委托代理人姜建均、邓欢，被告（反诉原告）肖某的委托代理人甘章华，第三人中环地产公司的委托代理人陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜某诉称：杜某曾与肖某签订《房屋买卖居间合同》，约定肖某将其名下位于长沙市望城区金星大道旁新地·东方明珠三期1#栋709房卖给杜某。杜某交付定金后，肖某拒不履行合同义务。为维护自身合法权益，故起诉，请求判令：1、肖某继续履行房屋买卖合同，协助杜某办理产权过户手续，并将房屋交付给杜某；2、肖某承担违约责任，向杜某支付违约金3万元。被告（反诉原告）肖某辩称：1、在买卖合同签订的时候，肖某是因为缺乏资金才出卖房屋，杜某称银行信用没有问题，但实际上杜某银行信用存在问题；2、因为政策变化导致房产无法办理过户手续。被告（反诉第三人）中环地产公司辩称：我公司不参与房屋买卖，仅提供服务，且多次要求双方履行合同义务。被告（反诉原告）反诉称：肖某与杜某于2016年10月9日签订《房地产买卖居间合同》，约定肖某将其名下位于长沙市望城区金星大道新地东方明珠三期1#栋709室出卖给杜某，杜某以银行按揭贷款方式支付购房款，并保证其银行征信无不良记录。后因杜某银行征信存在不良记录，杜某亦拖延履行合同。该地段房价大幅上涨，继续履行合同对肖某不公平。且根据2017年长沙市住建委出台相关限购政策，该合同已经无法实际履行，故起诉，请求判令：解除肖某与杜某签订的《房地产买卖居间合同》。根据双方当事人的诉辩主张及举证情况，本院确定如下事实：长沙市望城区金星大道旁新地·东方明珠三期1#栋709房屋系肖某名下房产。2016年10月9日，杜某、肖某、长沙市望城区欣裕房地产信息咨询服务部（以下简称欣裕咨询服务部）、中环地产公司订立一份编号为0005575的《房地产买卖居间合同》，合同约定：1、肖某将其名下位于长沙市望城区金星大道旁新地·东方明珠三期1#栋709房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给杜某，成交价格为75万元；2、杜某于合同签订当日向肖某支付购房定金3万元，肖某同意杜某申请银行按揭贷款的方式支付房款，具体金额以银行审批为准，双方应于银行贷款审批通过后五个工作日内办理过户手续，杜某于过户缴税前向肖某支付剩余购房款；3、肖某在收到剩余购房款当天将房屋交接给杜某，该房屋在办理交易过户时所产生的税费由杜某承担；4、如任何一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利，如发生争议，向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼；5、该房成交价函无产权车位1个，位于新地东方明珠小区地下停车场的A1区0-109号车位，杜某保证银行无征信不良记录。合同还对其他事项进行了约定。同日，肖某向杜某出具一份《定金收条》，确认收到杜某购买的位于长沙市望城区金星大道旁新地东方明珠三期1#栋709房定金3万元。2016年12月28日，交通银行长沙名城支行审批通过杜某的贷款申请，拟接受杜某的委托向肖某账户内转账35万元。另查明，2016年12月20日至2017年1月8日期间，中环地产公司工作人员多次向肖某发送短信，沟通银行贷款与房产过户事项。2016年12月28日，肖某通过微信联系中环地产公司工作人员，要求通知杜某办理交款和房产过户手续。2017年1月8日，中环地产工作人员通过短信告知肖某银行贷款申请已审批通过，要求肖某配合办理房产过户，肖某予以拒绝。上述事实，有编号为0005575的《房地产买卖居间合同》、《定金收条》、短信记录、微信聊天记录、房产证及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为：编号为0005575的《房地产买卖居间合同》系杜某、肖某、中环地产公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应遵照执行。杜某已向肖某支付了3万元定金，且已提交证据证明其按约定向银行提出贷款申请，其贷款申请已于2016年12月28日经交通银行长沙名城支行审批通过，即其已履行了截至办理房屋过户手续前的义务，肖某应当于2017年1月5日前配合杜某办理房屋过户手续。肖某称涉案房屋所处地段房价大幅上涨，继续履行合同对其不公平，但在本案中，肖某与杜某系平等民事主体，双方均具备完全民事行为能力，《房屋买卖居间合同》订立后，双方均应本着诚实信用原则履行各自义务，该房屋价格上涨或下跌系市场交易风险，肖某无权以房屋价格上涨为由拒绝继续履行合同，本院对肖某的该项辩称意见不予采信。肖某辩称杜某银行征信记录存在不良记录，拖延履行合同。杜某与肖某在《房屋买卖居间合同》中对定金之外的剩余购房款支付方式与支付时间并无具体约定，也未约定肖某在双方协商不一致的情形下享有合同解除权，仅约定杜某应当保证其在银行无征信不良记录，杜某已取得银行贷款审批，能够确认其不存在征信不良记录，且肖某于2016年12月28日通过微信告知中环地产工作人员，要求通知杜某办理交款和房产过户手续，视为肖某对杜某于2016年12月28日办理银行贷款的事实与时间予以认可，杜某不存在拖延履行合同的情形，本院对肖某的该项辩称意见不予采信。肖某还辩称因长沙限购政策变化导致房产无法办理过户手续，根据长沙市《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》，杜某与肖某于2017年5月20日之前已签订购房协议，并已支付定金，杜某的该购房行为不受限购政策影响，《房屋买卖居间合同》存在继续履行的法律和事实基础，本院对肖某的该项辩称意见亦不予采信。综上，本院确认房屋转让款为75万元，肖某无权要求解除《房屋买卖居间合同》，其应当按约定协助杜某办理房屋产权过户手续，并于杜某向其支付剩余购房款当天向杜某交付该房屋。杜某还主张定金罚则，请求肖某向其支付3万元违约金，本案中，杜某作为债权人享有要求肖某交付房屋的主债权和定金担保权，当肖某存在违约情形时，杜某可以选择行使继续履行合同请求权或行使定金担保权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的无法实现时，可以适用定金罚则，即在双方未另有约定的情形下，定金罚则的适用条件是合同目的无法实现。杜某已起诉请求肖某继续履行合同，其该项诉讼请求已得到本院支持，即其合同目的能够实现，定金罚则的适用条件已不具备，其无权依据定金罚则请求肖某向其支付3万元违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下:被告（反诉原告）肖某于本判决生效之日起十日内��助原告（反诉被告）杜某办理长沙市望城区金星大道旁新地·东方明珠三期1#栋709房屋过户手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）杜某名下，并于原告（反诉被告）杜某支付剩余购房款当天向杜某交付该房屋；二、驳回原告（反诉被告）杜某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）肖某的全部反诉请求。本诉受理费11600元，由原告（反诉被告）杜某负担550元，被告（反诉原告）肖某负担11050元。反诉受理费40元，由被告（反诉原告）肖某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何正良审 判 员  何 平人民陪审员  王桂枝二〇一七年十一月二十二日书 记 员  颜 滔附判决书引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同时出卖人转移标的物的所有权于买受人，��受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。