河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初20208号原告河南莱恩实业有限公司，住所地：郑州市金水区纬五路21号主楼8层801号。法定代表人：王亮。被告北京完美空间教育科技有限公司，住所地：北京市海淀区三义庙2号院13号楼3层302室。法定代表人：庄严。委托诉讼代理人：鲍毅，北京允安律师事务所律师。原告河南莱恩实业有限公司（以下简称“原告”）与被告北京完美空间教育科技有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王亮，被告委托诉讼代理人鲍毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年6月25日签订的合作协议；2、被告向原告支付拖欠的租金人民币793125.58元、违约金358387.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月25日，原、被告签订房屋使用“合作协议”，协议主要约定：甲方（被告）利用其项目优势、乙方（原告）发挥其资源优势协助甲方，共同寻求相应的政策性支持；合作期间，甲方负责乙方及其关联机构日常经济支撑工作，乙方协调其托管的位于河南教育学院主楼五层（半层）房屋供甲方及其关联机构使用。房屋的后续装修、设计、施工、水电、消防安全等均由甲方负担。甲方每年向乙方提供运行费人民币401500元，该费用以现金形式半年性支付，首付款在签约3日内支付50%，所余部分签约10日内结清，以后每半年为期限到期提前60天一次性支付，双方并本着“随行就市”的原则按照5%的增幅进行调整。甲方若不能按前述及时向乙方支付费用，每逾期一天按应付金额的1%向乙方另行支付违约金，直至应付费用全额付清；如甲方需要开具发票，所涉税费由甲方承担；若甲方不能按前述方式支付乙方运行费用，乙方即可随时收回前述房屋，双方合作即自行终止，但不影响乙方向甲方索偿因甲方违约给乙方导致的损失。如果合作结束，甲方按照装修之前的格局恢复改造过的房屋布局。协议约定双方合作期限为3年，自2014年6月25日起开始计算（首度合作期给甲方一个月的装修期，装修期内免收相关费用）。合作期间，除该楼宇因政府行为而无法继续合作外，任何一方不得提前终止合作，否则提出终止方需提前两个月向对方提出，并向对方作出相应的补偿，方可终止合作。上述合作协议双方签订后，被告分14次向原告缴纳了2014年7月至2016年1月的房屋租金共计602250元，但实际履行协议期间被告均未按协议约定的每半年为期限到期提前60天一次性支付租金，每次均拖延付款30日以上，被告自始未向原告支付每半年5%增幅部分的增幅租金，被告的行为构成违约。为此原告曾多次要求被告补交上述费用，但被告总是以种种理由一拖再拖。原告无奈于2016年元月18日赴北京到被告处催缴协议约定费用，2月24日又就被告拖欠房租及相关费用以电子文档形式向被告去函说明情况，被告以种种理由与方式推托、回避不予支付。2016年3月21日被告来函称“已于2016年3月21日搬迁完毕”，但事实上被告仍占据着双方协议约定的房屋未向原告移交，被告2017年7月25日以电子邮件方式来函要求“解除租赁合同”、“将租赁期间添置的可移动物品搬离”。经原告多次催告被告，被告拒不安排人员向原告移交房屋、交纳拖欠的租金、水电费等费用。被告的上述行为严重违约，给原告造成较大经济损失。鉴于以上情况，为避免损失进一步扩大，原告无奈于2017年8月12日自行收回协议约定的房屋。被告辩称：一、本案原告不适格，应予驳回原告全部诉讼请求。原告未能提供相应证据证明其获得了该房屋得相关权利，其要求被告支付租金的诉讼请求应予以驳回。根据合作协议，被告租用的房屋属于河南教育学院主楼，教育学院的设施属于国有资产，原告于合作协议中声称该教学楼由河南教育学院委托原告管理，从合作之初被告一直要求原告提供由原河南教育学院或者河南财政金融学院（2016年3月22日由国家教育部批准由河南教育学院和河南财政税务高等专科学校组建）出具的委托原告托管的相关法律文件，但原告一直以各种理由拒绝提供，至今没有任何理由能够证明原告对涉案房屋具有出租权，因此原告不是本案的适格主体，其诉请应予驳回。二、被告已经于2015年12月至2016年3月已经多次通知原告解除合作协议，且被告于2016年3月已经搬出涉诉教学楼搬出的事实也已经通过电子邮件及员工送达原告，双方的合作已经于2016年3月解除。1.根据《合作协议》第六条，任何一方提出终止需提前两个月提出终止合作，被告于2015年12月开始多次与原告方沟通，于2016年3月搬出租用的办公场所，被告已经依约提前两月向原告提出终止合作，原、被告双方之间的《合作协议》早已经解除。2.根据《合作协议》第三条约定，双方的合作费用应在每半年合作到期前60日支付，双方的合作早已经于2016年3月结束，因此，2016年3月之后的合作费用，被告无需再行支付。三、双方约定了先使用后付合作运行费的付款方式，2016年3月被告搬出使用的房屋，对涉诉房屋不再使用，因此被告无需支付2016年3月之后的运行费用。依据《合作协议》第三条约定，原、被告约定的合作费用支付方式为每合作期满半年，期满前60日被告一次性支付合作费用，也就是说原被告双方约定先使用房屋，后支付合作费用，既然2016年3月21日被告已经搬出使用的房屋，被告也已经无需原告提供协调帮助被告涉诉房屋，被告当然无需再行支付任何的合作运行费用。四、原、被告双方已经实际履行变更了合作费用支付方式，被告无需额外支付任何的费用。自《合作协议》签订之日起，被告分14次向原告支付了合作运行费用，双方已经以实际履行变更了合作协议关于付款方式的约定，且依据《合作协议》。综上所述，原告不具有合作协议所约定的房屋的出租权，原告无权向被告要求支付租金及违约金。双方之间签署的《合作协议》已经于2016年3月解除，且双方已经以实际履行变更了合作费用的支付方式，被告无需支付原告任何超出合作期限的合作费用和任何的违约金。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供证据如下：第一组证据：1、原、被告所签《合作协议》复印件1份，第二组证据：1、2016年1月21日致原告《函》1份；2、被告2016年1月28日致原告《函》1份；3、被告2016年1月31日致原告《函》1份；4、原告2016年2月24日致被告《函》1份；5、被告2016年3月2日致原告《函》1份；6、被告2016年3月21日致原告《函》1份；7、被告2016年4月8日致原告《函》1份；8、被告2016年5月10日授权委托书1份，第三组证据：1、被告2016年6月20日电传费用计算表一份；2、原告2017年4月28日致被告《催告函》1份；3、原告2017年6月12日向被告电传的租金及相关费用明细表1份；4、被告2017年6月13日向电传的租金赔付计算表1份；5、原告2017年6月16日致被告函件1份，第四组证据：1、被告2017年7月25日向原告电传的《解除租赁合同协议书》1份；2、原告2017年7月26日向被告电传的备忘录1份；3、原告2017年8月2日向被告电传的《关于办理房屋交接的再次催告函》1份，第五组证据：1、原告关于被告拖欠房租及相关费用计算明细表1份；2、证人王某、马某证言各1份。被告为证明其诉答辩意见所依据的事实，向本院提供证据如下：第一组证据：河南教育学院组织机构信息及河南财政金融学院简介，第二组证据：2016年1月28日、3月21日、4月8日发送给原告的邮件打印件。经审理查明：原、被告于2014年6月25日签订了《合作协议》一份，主要约定：合作期间，甲方（本案被告）负责乙方（本案原告）及其关联机构日常经济支撑工作，乙方协调其托管的位于河南教育学院主楼××（郑州××主楼××西半层）房屋，供甲方及其关联机构使用；甲方提供给乙方一定运行费用，每年人民币401500元整，该费用以现金形式半年性支付首付在签约3日内支付50%，所余部分签约10日内结清，以后每半年度的合作费用在该半年度费用到期前提前60天一次性支付(按照5%的增幅进行调整，甲乙双方本着“随行就市”的原则诚意协商而定),甲方若不能按前述及时向乙方支付费用，每逾期一天按应付金额的1%向乙方另行支付违约金，直至应付费用全额付清；若甲方不能按前述方式保障乙方运行费用，乙方即可随时收回前述房屋，双方合作即自行终止，但不影响乙方索偿本协议约定之由甲方违约给乙方导致的损失；如果合作结束，甲方按照装修之前的格局恢复改造过的房屋布局结构；首度合作期（自2014年6月25日起，首度合作期给甲方一个月的装修期，装修期内免收相关费用）为3年；为保证双方合作的稳定性，任何一方不得提前终止合作，否则，提出终止方需提前两个月提出终止合作并向对方作出相应的补偿，方可终止合作。2014年6月27日、6月30日、7月1日、7月2日，被告分别向原告支付了50000元、50000元、50000元、50750元，合计200750元。2014年12月31日、2015年1月4日、1月5日、1月14日、1月30日、3月9日，被告分别向原告支付了50000元、50000元、50000元、20000元、20000元、10750元，合计200750元。2015年7月22日、7月27日、8月3日，8月10日，被告分别向原告支付了50000元、50000元、50000元、50750元，合计200750元。以上共计602250元；被告认可自2015年11月24日起未再支付租金，且未支付自2014年11月24日起增幅部分的租金。被告于2016年1月21日、28日、31日，3月2日、21日，4月8日，6月20日，2017年6月13日，7月25日通过电子邮件向原告发函商讨租金及相关费用、解除合同等事宜；原告于2016年2月24日、2017年4月28日、6月12日、6月16日、7月26日、8月2日向被告发函沟通关于解除合同、租金等事宜。庭审中，原告称被告多次推迟支付租金，而被告认为只是双方对支付方式的一个变更，且经原告同意。被告称于2016年3月21日搬迁完毕，双方《合作协议》已经解除，原告对此不予认可；原告认为被告一直未办理交接事宜，《合作协议》并未解除。原告提交的证人王某出具的《证人证言》，载明：2017年8月12日打开被告所租赁的河南教育学院主楼五楼西半部的八个门锁，房间内有桌子、椅子、铁皮柜、空调。本院认为：原、被告双方签订的《合作协议》中，并未具体约定双方合作办学的相关内容，该协议中对原告权利义务的约定是：原告协调其托管的位于河南教育学院主楼××（郑州××主楼××西半层）房屋，供被告及其关联机构使用……同时，被告与原告双方在往来邮件中多次发函均提到租金、撤离房屋等字眼，未涉及其他纠纷。结合双方协议的约定及双方往来的邮件，应当认定双方签订的《合作协议》实为房屋租赁合同。在签订上述协议后被告已实际使用涉案房屋，虽原告未出示该房屋所有权人授权其托管的文件，但并未影响被告对该房屋的租赁使用权。根据协议约定，若被告不能按前述方式保障原告运行费用，原告可随时收回前述房屋，双方合作即自行终止，但不影响原告索偿本协议约定之由被告违约给原告导致的损失。庭审中，原告称被告多次推迟支付租金，而被告亦认可其并未按协议约定的方式向支付相应费用，被告称其实际支付费用的方式是与原告达成一致而变更的，原告对此不予认可，而被告也未提供证据证明，其答辩意见缺乏依据，不能成立，应当认定被告违约，因此，原告以被告推迟支付租金为由而要求解除合同，符合合同约定，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。由于被告违约，其并不具备解除权，其辩称已于2016年3月21日发函解除了双方之间协议的意见，实际上是与原告协商终止协议并商榷补偿原告的商议过程，且一直未能得到原告的同意，因而双方未能对终止协议达成一致意见，才导致原告诉至本院；故被告的该项答辩意见理由不成立，本院不予采纳。原告提供的证人证言能够证明，2017年8月12日涉案房屋仍然是锁门状态，结合被告认可其撤离房屋时未与原告办理交接手续，据此应当认定被告并未向原告交回房屋；被告称其2017年3月21日撤离该房屋时已通知原告而原告拒绝与被告办理交接手续，原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以证明，故其该项答辩意见，证据不足，本院不予采纳，本院认定原告于2017年8月12日收回房屋，双方协议由此解除，被告应当向原告支付截至2017年8月12日的房屋租金。被告认可自2015年11月24日起未再支付过租金，且未支付自2014年11月24日起增幅部分的租金，因此依据合同约定，被告应当向原告支付的租金，是自2016年1月25日至2017年8月12日期间的租金，以及自2015年1月25日至2017年8月12日期间的增幅部分的租金。依据协议约定：被告提供给原告一定运行费用（每年401500元），该费用以现金形式半年性支付（首付在签约3日内支付50%，所余部分签约10日内结清，以后每半年度的合作费用在该半年度费用到期前提前60天一次性支付）；首度合作期给被告一个月的装修期，装修期内免收相关费用。那么，被告应当于2014年6月28日前（签约3日内）支付给原告100375元（半年租金的50%），于2014年7月5日前（签约10日内）再支付给原告100375元。以上租金为2014年7月25日至2015年1月24日期间所应支付的。之后，被告应当于每半年度费用到期前提前60天一次性支付给原告接下来半年的租金，具体支付方式如下：2014年11月24日支付接下来半年（2015年1月25日至2015年7月24日）的租金210787.50元（200750元上幅5%），于2015年5月24日支付接下来半年（2015年7月25日至2016年1月24日）的租金221326.88元（210787.50元上幅5%），于2015年11月24日支付接下来半年（2016年1月25日至2016年7月24日）的租金232393.22元（221326.88元上幅5%），于2016年5月24日支付接下来半年（2016年7月25日至2017年1月24日）的租金244012.88元（232393.22元上幅5%），于2016年11月24日支付接下来半年（2017年1月25日至2017年7月24日）的租金256213.52元（244012.88元上幅5%），于2017年7月24日支付至2017年8月12日的租金29891.58元（256213.52元上幅5%后的租金除以180天后得出每日的租金而后计算20天）。以上共计1395375.58元。从被告支付租金明细可以看出三点：一、被告向原告支付了租金602250元，是按照每年401500元的标准计算的自2014年7月25日至2016年1月24日期间的租金，2016年1月24日之后的租金未支付，而按照约定2016年1月24日之后的租金应当于2015年11月24日支付；二、增幅部分的租金未支付。其中所欠的2014年7月25日至2016年1月24日期间的增幅部分租金为30614.38元；三、自2014年11月24日起均未按约及时支付租金。按照协议约定，计算出来的租金为762511.2元（2016年1月25日至2016年7月24日的租金232393.22元、2016年7月25日至2017年1月24日的租金244012.88元、2017年1月25日至2017年7月24日的租金256213.52元、2017年7月25日至2017年8月12日的租金29891.58元）、增幅部分的租金为30614.38元，以上合计793125.58元。被告违约致房屋收回，应当向原告支付相应的违约金，协议约定的违约金计算标准为，每逾期一天按应付金额的1%向原告另行支付违约金，原告自认过高并自愿降低了违约金计算标准为应付金额的30%，该标准不违反法律规定，对此本院予以支持，由此计算出来的违约金数额为358387.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2014年6月25日签订的合作协议解除；二、被告北京完美空间教育科技有限公司于本判决生效后十日内向原告河南莱恩实业有限公司支付租金人民币793125.58元、违约金358,387.67元，共计1151513.25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费15164元，由被告北京完美空间教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  马俊辉人民陪审员  李淑珍人民陪审员  赵秀珍二〇一七年十一月二十一日书 记 员  班 涛