广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2072民初9318号原告：邓勇，男，1984年4月出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，委托诉讼代理人：许黎明，广东金腾律师事务所律师。被告：贺根申，男，1982年4月出生，汉族，住广东省江门市江海区，被告：王丽，女，1982年8月出生，汉族，住湖南省安化县，委托诉讼代理人：贺根申，男，1982年4月出生，汉族，住广东省江门市江海区，系王丽的配偶。原告邓勇与被告贺根申、王丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓勇及其委托诉讼代理人许黎明，被告贺根申，被告王丽的委托诉讼代理人贺根申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓勇向本院提出诉讼请求：1.被告贺根申、王丽继续履行与原告邓勇、案外人中山市众横地产中介服务有限公司于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》，协助原告办理产权转移登记手续，将涉案房屋的产权过户登记至原告名下并将房屋交付给原告占有和使用；2.被告贺根申、王丽赔偿原告经济损失15000元（从2017年6月15日起至实际履行完毕之日止，参照同地段、同类房屋的3000元/月的租金标准，暂计算至2017年11月15日）。事实和理由：2017年3月17日，原告、被告、中山市众横地产中介服务有限公司三方签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于广东省中山市××永××路××房的房屋，总价78万元。合同签订后，原告交付了定金5万元，且在中介公司通知原告支付赎楼款的当天（2017年6月9日）交付被告13万元。涉案房屋已经注销抵押登记。原告也于2017年5月25日获得银行同意贷款的批复，但当中介公司通知买卖双方办理过户手续时，被告却提出要解除合同并拒绝配合办理过户登记手续。被告贺根申、王丽共同辩称，一、合同约定买方必须在2017年7月25日前申请按揭，卖方需无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约，从被告提交的证据中可以反映，在2017年7月28日前，被告都有催促并配合原告完成合同约定的内容，但截止2017年7月25日，原告只交了首付款，并没有办理按揭所需的解押，更不用说要完成申请按揭所需要的网签、办税、过户、办理新证、办理抵押及申请按揭这些流程。根据合同对房屋交易流程的描述，原告必须在完成过户后才能完成按揭手续，至2017年8月1日，中介方和银行均表示，如果需要继续交易，至少还需要3个月以上的工作时间。2017年7月28日在原告已逾期违约的情况下，按照法律规定，在一方违约的情况下，另一方获得合同解除权利，因此，被告提出解约。在合同的违约条款中明确约定，如果原告违约，则所付的定金由被告没收，而被告有权将该房产转让给任何人，被告不可以再为此向原告进一步追究责任或要求赔偿。同时也约定如被告收取定金后，不依合同条款将该房产售予原告，则被告需返还原告双倍定金，以弥补原告的损失，原告不可进一步要求赔偿或逼使被告履行此合同。因此，原告要求被告继续履行合同，协助办理房屋登记，不符合合同约定；二、原告要求被告赔偿经济损失15000元，参照的标准为房屋租赁标准，如果按此逻辑，原告默认涉案房屋已经属于原告，但事实上目前房产证、所有权证并未过户，原告在未经被告允许前提下使用房屋，从2017年6月9日开始，非法使用他人房屋不仅没有赔偿，反而要求被告赔偿租金，没有任何法律依据。经审理查明，位于中山市××永××路××房的房产【粤（2016）中山市不动产权第0089034、0089035号】登记在贺根申、王丽名下。2017年3月17日，贺根申、王丽（卖方）、邓勇（买方）和中山市众横地产中介服务有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产为中山市××永××路××房，转让总价78万元；交易定金5万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，定金交由经纪方或经纪方指定账户监管，买方将定金支付至经纪方指定监管账户后，视为卖方收讫；第二部分房款73万元，按以下方式付款：（1）银行按揭付款，买方申请银行按揭贷款60万元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，买方需于2017年7月25日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约；（2）买方须在银行通知卖方赎楼当天将首期款13万元（根据实际贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户或直接将首期款交付给卖方；卖方须在国土局过户当天将该房地产交由买方使用；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；合同还约定了其他内容。签订合同后，邓勇当天向贺根申支付了定金5万元，贺根申出具了收款收据。2017年6月9日，邓勇向贺根申支付了首付款13万元，贺根申出具了收款收据。后双方没有完成房屋买卖合同的交易，2017年8月8日，原告邓勇以被告贺根申、王丽提出要解除合同并拒绝配合办理过户登记手续为由向本院提出前述诉求。诉讼中，被告称原告未按合同约定支付购房款，双方于2017年8月4日曾协商解除合同，当时原告提出退还其已付的购房款18万元及赔偿5万元。被告前往中介公司向原告返还23万元，但原告未出现，被告只好在2017年8月12日通过银行转账方式向原告转账23万元，至此，被告履行了合同约定责任及后续协商结果的内容。被告对此提供了短信记录、电话记录、银行转账记录予以证明。另查明，原告提供了一份《贷款通知书》显示2017年5月25日，中国建设银行中山分行个贷中心向邓勇发出通知，告知邓勇购买涉案房产需落实办妥过户，抵押登记手续并补足购房余款才发放贷款金额60万元，贷款审批后买卖双方应于两个月内办妥房产过户手续，两个月内借款申请人应与该行签订正式借款合同并且配合该行办理房产抵押手续。若两个月内买卖双方未办妥房产过户手续或借款申请人不配合该行办理正式签约，抵押手续，该行有权按最新放贷政策重新审批。上述通知书发出后，双方未办理银行按揭手续，被告未收到剩余购房款60万元。本院认为，本案为原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，《房地产买卖合同》约定“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”。依据该约定内容，双方已明确约定合同未能履行的处理方式是适用定金条款，并不要求继续履行合同或要求赔偿损失。另原告也未能举证证明其完全按合同约定履行了支付全部购房款的义务。故原告主张继续履行合同，协助原告办理产权转移登记手续，将涉案房屋的产权过户登记至原告名下并将房屋交付给原告占有和使用及要求被告赔偿经济损失，与合同约定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邓勇的所有诉讼请求；案件受理费11600元（原告已预交），保全费1690元，共计13290元，由原告邓勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 黎 妙审判员 何文璋审判员 姚红波二〇一七年十一月九日书记员 何涓霞黄小妮