.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市曹妃甸区人民法院民事判决书（2017）冀0209民初2894号原告：刘亚辉，女，1972年4月28日生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：郑艳兰，女，汉族，1961年10月11日生，住唐山市。委托诉讼代理人：陈东梅，女，河北实同律师事务所律师。被告：唐山市恒硕房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市开平区银河路建材技校东。法定代表人：高建兴，男，该公司经理。委托诉讼代理人：马存龙，男，该公司员工。原告刘亚辉与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚辉的委托诉讼代理人郑艳兰，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马存龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按合同约定交付房屋。2、请求法院判令被告支付违约金共计38789.28元（逾期交房的违约金19806.36元，逾期办理产权登记的违约金18982.92元）。3、请求法院判令被告办理相关产权登记手续。4、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2010年8月4日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定原告从被告处购买被告开发的坐落于唐山市曹妃甸区唐海路15号曹妃甸国际商贸城3层F2744、1层B1284号商铺，原告于2009年10月27日、2010年7月19日交付了全部房款共计87620元。合同第十条第（一）项约定被告应当在2011年5月1日前向原告交付该商品房，被告至2017年7月10日未能交房，逾期交房2261天，被告应支付给原告违约金19806.36元。根据合同约定被告应在2011年8月1日前办理产权证，如果违约则应支付逾期办证的违约金，截止到2017年7月10日共计延期2167元，所以被告应当支付逾期办证的违约金18982.92元，两项违约金共计38789.28元。根据合同约定，原告要求被告交付房屋并办理相关产权登记手续。请求法院依法判决。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司辩称，1、我公司于2013年8月31日在曹妃甸商贸城QQ群发布通知，同时又电话通知，且在项目所在地张贴通知书向业主通知交房，是因原告单方原因未办理交房手续，视为我公司在2013年8月31日以前就已经交房。2、原告诉请已经超过两年诉讼时效，不应支持。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2010年8月5日，原告刘亚辉（买受人）与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（编号分别为813-500、813-1167），合同约定：原告刘亚辉购买位于唐山市曹妃甸区唐海路15号曹妃甸国际商贸城1层B1284号、3层F2744号商铺，建筑面积分别为7.65平方米、18.21平方米，套内建筑面积分别为4.25平方米、9.82平方米，价款总额分别为42720元、44900元。合同第十条”交付条件”约定：（一）出卖人应当在2011年5月1日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十三条”交接手续”约定：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。合同第十四条”逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十九条”产权登记”约定：出卖人应当在2011年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人交付。原告刘亚辉于2009年10月27日、28日向被告唐山市恒硕房地产开发有限公司交付F2744、B1284号商铺定金各1万元；于2010年7月19日、5月4日补交F2744号商铺剩余房款数额分别为22000元、12900元；于2010年5月4日、7月19日补交B1284号商铺剩余房款数额分别为11720元、21000元；于2010年7月19日交付F2744、B1284号商铺房产证工本费1100元。以上各项价款及费用共计88720元。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司对上述收据的真实性均没有异议，上述事实双方无争议，本院予以确认。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：1、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交2013年中信银行交易明细，证明被告已向业主支付违约金。原告刘亚辉认为，该证据与本案无关，对该证据不予认可。中信银行交易明细并没有显示给原告刘亚辉打款，不能证明与本案的关联性，本院对该证据的证据效力不予认定。2、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交业主林涛的唐山市曹妃甸区国际商贸城交房确认单，证明被告已向业主发出交房通知。原告刘亚辉认为，业主林涛的交房确认单与原告无关，对该证据不予认可。本院认为，该确认单收房人并未注明原告刘亚辉，且无原告签章，该证据不能证明被告已向原告发出交房通知，不能证明与本案的关联性，本院对该证据的证据效力不予认定。3、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交被告与业主毕俊玲签订的《商铺统一经营管理协议》及《补充协议》，证明被告在2013年8月前向业主交付了商铺。原告刘亚辉认为，对该协议不予认可，开发商通知过原告，但原告并未签署上述协议，对该证据不予认可。本案原告未与被告签订《商铺统一经营管理协议》及《补充协议》，根据合同相对性原则，该协议并不约束本案原告，本院对该组证据的关联性不予认定。4、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交2016年12月2日曹妃甸区公安局对业主郑敏胜询问笔录，根据笔录内容，证明被告公司在2013年8月31日前交付过商铺，因业主自身原因未能领取。原告刘亚辉认为，郑敏胜是否为该商铺业主不清楚，对该笔录不予认可。该笔录中郑敏胜报案时称商贸城建好后确实给业主下发过购买的商铺，因商铺平米数、电梯未能使用、消防未达标等问题未能办理交房手续。通过该证据能够证明原、被告双方未能办理交房手续的事实。5、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交《唐山市曹妃甸区处理房地产开发遗留问题领导小组办公室[2017]2号、4号会议纪要》，证明关于滨海名居房产证要求在2018年底全部办理完毕。原告刘亚辉认为，政府会议不知情，对会议纪要不予认可。该两份会议纪要并未明确显示该涉案房屋楼栋已于2011年8月1日前被告进行了初始登记，取得权属证明，亦未显示业主已取得房屋产权证明，该证据不能排除被告对合同第十九条第一项约定的违约责任。6、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司提交《曹妃甸住房和城乡建设管理局关于滨海名居住宅项目的认定意见》，该《意见》显示滨海名居小区已经完成质量验收并合格，具备了交房条件。原告郑艳兰认为，房屋如果验收合格的话，被告应该交付房屋，而且该《意见》显示落款时间为2017年7月18日，并非2011年验收合格，在我们双方约定的交付房屋时间前并未验收合格，对该证据的真实性、关联性不予认可。该证据并非项目整体验收报告，且该《意见》落款时间为2017年7月18日，不能证明被告在约定的交房时间前验收合格、取得了规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等合同约定的相关资料，不能证明具备交房条件，本院对该证据的证据效力不予认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告刘亚辉与被告唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。就本案涉及的曹妃甸国际商贸城1层B1284号、3层F2744号商铺是否交付问题，因《商品房买卖合同》对商品房的交付条件和交接手续有明确约定，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司主张商品房已经交付，但未能举证证明其曾向原告发出书面交房通知，亦未能举证证明其与原告办理了合同约定的交接手续，故对被告已经履行交房义务的主张不予支持。因原、被告在交房条件及交房时间上存在争议，本院对被告就原告超过诉讼时效的抗辩不予支持。关于被告主张逾期交房原因之一为原告未交纳专项维修基金之抗辩主张问题，合同约定专项维修基金交纳时间为买受人在接收房屋的同时交给出卖人。本案所涉商品房尚未交付，未达到专项维修基金的交付时间，被告其抗辩理由不能成立，本院不予支持。因被告唐山市恒硕房地产开发有限公司未按合同约定在2011年5月1日前向原告交付曹妃甸国际商贸城1层B1284号、3层F2744号商铺，且逾期交房已超过30天，本院对原告要求被告给付逾期交房违约金的诉请予以支持。被告应当自2011年5月2日起至实际交房之日止，按合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告唐山市恒硕房地产开发有限公司未按合同约定在2011年8月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明，应按合同约定向原告支付逾期办理权属证明违约金，对原告要求被告给付逾期办理权属证明违约金的诉请，本院予以支持。被告自2011年8月2日起至实际取得所涉商品房所在楼栋权属证明之日止，应按合同约定向原告支付逾期取得权属证明违约金。逾期交房违约金和逾期办理权属证明违约金按原告已交房款总额87620元为计算基数。逾期交房违约金和逾期办理权属证明违约金按合同约定日万分之一计算。原告交纳的房产证工本费系被告唐山市恒硕房地产开发有限公司代收款项，不应作为计算逾期交房违约金和逾期办理权属证明违约金的基数。综上所述，被告唐山市恒硕房地产开发有限公司应向原告刘亚辉交付唐山市曹妃甸区曹妃甸国际商贸城1层B1284号、3层F2744号商铺，并办理产权登记手续。逾期交房违约金按已交房款总额87620元为基数，按日万分之一计算至实际交付之日止。逾期办理权属证明违约金按已交房款总额87620元为基数，按日万分之一计算至实际取得权属证明之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司向原告刘亚辉交付符合《商品房买卖合同》约定的曹妃甸国际商贸城1层B1284号、3层F2744号商铺并同时办理产权登记手续。二、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司自2011年5月2日起至本判决指定的履行期限内实际交房之日止,以已交房款87620元为基数，按日万分之一向原告刘亚辉支付逾期交房违约金。三、被告唐山市恒硕房地产开发有限公司自2011年8月2日起至实际取得本案所涉商品房楼栋权属证明之日止，以已交房款87620元为基数，按日万分之一向原告刘亚辉支付逾期办理权属证明违约金。上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取385元，由被告唐山市恒硕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员韩建英二〇一七年十一月十日书记员胡晓磊（兼）