四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终13202号上诉人（原审被告，反诉原告）：郑燕，男，汉族，1958年9月12日出生，住四川省成都市双流区。委托诉讼代理人：王健发，四川信与和律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：游瑶，女，汉族，1966年5月15日出生，住四川省成都市双流区。委托诉讼代理人：王健发，四川信与和律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨雯，女，汉族，1986年8月20日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师。上诉人郑燕、游瑶因与被上诉人杨雯房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人郑燕、游瑶向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1130号民事判决，并发回重审或者在查清事实的基础上依法改判解除双方签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》；二、由被上诉人杨雯承担全部诉讼费。主要事实和理由：一、一审判决仅以涉案合同是在限购政策出台前来认定杨雯具有涉案房屋的购买资格认定事实错误，同时适用法律不明。（一）、原审法院仅以涉案合同是在限购政策出台前签订来认定杨雯具有涉案房屋的购买资格是没有事实基础及法律依据的；（二）、就“323”成都限购政策来看，杨雯既不是成都天府新区户口，也没有在成都天府新区缴纳社保2年的证明，杨雯明显属于限购人群；（三）、就3月29日成都市人民政府出具的政策解读来看，第一条解读是因实施限购政策，买卖双方是可以解除合同的。第二条解读是2017年3月24日之前未签订网签合同的是否继续交易依双方自愿（新华字典关于“自愿”的释义是“自己愿意而没有强迫的去做”），卖方已经收取定金，那么在2017年5月31日之前可以办理交接手续；逾期未申请或者不能提供下列证明材料的，将不予受理。在本案中，因为限购政策同时约束上诉人，上诉人表示不愿意继续交易，系属自愿，依据解读，仅有一套房屋的上诉人享有选择继续或者解除合同的权利；（四）、原审庭审时，杨雯律师已经自认杨雯没有去银行办理过贷款审批手续，原因是杨雯认为房屋需要过完户后才能去贷款。杨雯贷款买房却未提前办理贷款审批手续且要求过户明显属于违约。二、原审判决认定被上诉人“杨雯丈夫与游瑶通过电话进行了沟通”证据不足。作为本案很重要的一部分事实，“杨雯的丈夫”这一身份原审法官并没有查清，杨雯亦未提交相关的证明材料证明通话中的人与杨雯存在夫妻关系。上诉人在一审时提供的一段录音（证明由于杨雯一直拖延去银行办理房贷审批手续是合同未履行的主要原因）同样作为同样案外人录音当庭播放，原审法院在判决中只字未提是不合理的。三、原审判决忽视了杨雯已经放弃本案涉案房屋而另择新房的重要事实。上诉人在积极履行自己义务期间，杨雯不但不去银行办理审批手续，反而另行购买了位于高新区天府大道中段房屋并在2016年11月11日办理的产权登记。从登记时间2016年11月11日以及购房款也是120余万元来看，杨雯已经是放弃了本案涉案房屋另择新房购买。四、原审判决该判决生效之日起十日内上诉人应该协助杨雯过户没有事实依据。上诉人没有理由在仅收到杨雯5万元的定金的情况就将价值100多万的房子过户给对方，即使按照合同继续履行，也应该是在杨雯先付房款后再过户。五、本案可以适用情势变更原则。合同法司法解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业分风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同目的的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案合同在2016年9月签订，2017年3月23日成都出台限购政策。本案中，杨雯人在同时期已经购买了同地段同价位的房屋，并且被杨雯能够创造条件买房（如通过缴纳两年社保的途径），但上诉人工作地点在双流且作为公务员没两年就要退休，上诉人是没有条件在诉争地买房的，本案诉争房屋是上诉人除了双流政府大院房改房之外的唯一改善住房，二上诉人已经有两套房屋，原审法院机械的判决继续履行合同对于上诉人明显不公平，同时与ＸＸＸ主席在2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议提出的“房子是用户来住的不是用来炒的”的定位相悖。七、原审判决认为合同不存在事实上不能履行的情形，但却没有依据而罔顾限购政策这一事实。成都基层法院出现的大量因限购政策而不能过户要求解除合同的案件因与本案情形基本一致，足以说明本案合同出现了不能继续履行的情形。杨雯答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨雯向一审法院提出诉讼请求1、判令双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效，并判令游瑶、郑燕继续履行《房屋买卖合同》及补充协议，立即将房屋过户登记至杨雯名下；2、判令游瑶、郑燕向杨雯支付2016年10月15日起至2017年元月24日止期间的逾期违约金61950元，自2015年1月25日起至游瑶、郑燕依约履行合同办理过户手续之日止期间的违约金按照《房屋买卖合同》9.3条计算。郑燕、游瑶向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令杨雯向郑燕、游瑶支付违约金62569.5元。一审认定事实：2016年9月22日，双方签订《房屋买卖合同》，约定杨雯购买郑燕、游瑶所有的位于成都市华阳街道房屋一套（房屋所有权证号：权*），成交价为1239000元，同时约定，杨雯在签订合同当日向郑燕、游瑶支付定金50000元，杨雯在过户当日或之前将首付款449000元支付给郑燕、游瑶，剩余购房款740000元采用按揭贷款方式支付。合同同时约定：“第七条……7.2买（即杨雯）卖（即郑燕、游瑶）双方一致同意，买卖双方应于待买方银行贷款资料审核通过和卖方注销银行抵押登记叄个工作日后，至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须同时前往，不得拒绝，否则视为违约……第九条违约责任9.3买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，每逾期一日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。”签订合同当日，买卖双方还签订《二手房买卖合同补充协议》一份，补充约定杨雯合同物业地址条款修改为“华阳街道华都大街2号河畔新世界”。另签订《补充协议》，约定：“该房屋成家价格1239000元包含位于成都市天府新区华阳天府大道南段2618号31栋-1层*号的车位一个，车位号：*，权证号或合同备案号：权3942787”。杨雯于合同签订当日向游瑶支付了购房定金50000元，游瑶出具“收据”一张，载明：“今收到杨雯交来购买华阳街道华都大街2号河畔新世界物业定金人民币大写：伍万元整，此款作为该房款其中一部分。”2016年10月10日，杨雯向郑燕、游瑶发出《履约催告函》，载明：“阁下出售位于成都市华阳街道华都大街2号河畔新世界物业，并于2016年9月22日与本人签署了房屋买合同。根据合约约定：卖方同意于签署本合同后15个工作日内办理还款手续，现经本人多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续。本人认为，阁下未按约定履行义务，属阁下违约，故本人请阁下于2016年10月15日之前与本人联系并继续履行合约义务……”另查明，2016年10月11日，郑燕、游瑶向中国建设银行结清了全部贷款本息，中国建设银行向游瑶出具了《结清证明》。涉案房屋登记于郑燕、游瑶名下，产权证号为：川（2016）成天不动产权第*号、川（2016）成天不动产权第*号。同时查明，2016年10月21日，杨雯丈夫与游瑶通过电话进行了沟通，电话中，游瑶明确表示需将房屋价格涨至140万元才同意继续履行合同，否则将收回涉案房屋，不再履行合同。2017年1月2日，郑燕、游瑶向杨雯发出《解除合同通知书》，载明：“本人与贵方于2016年9月22日签署了编号为1000002的买卖交易文本及补充协议。由于中介方四川中原物业顾问有限公司在交易过程中未如实履行中介义务，告知当时真实市场价格，导致我方继续履行合同将产生巨大经济损失，为避免双方损失继续扩大，故特此通知你方解除合同……”以上事实，有双方陈述、《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《补充协议》、《履约催告函》、《解除合同通知书》、《结清证明》、个人贷款还款凭证、录音、房屋信息摘要等证据在卷予以佐证，一审法院予以采信。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。杨雯依约履行了支付定金的义务，郑燕、游瑶应当按照约定协助杨雯办理房屋过户手续，故杨雯主张郑燕、游瑶协助其办理房屋过户手续符合法律规定，一审法院予以支持。合同签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，故郑燕、游瑶对杨雯不具有购房资格的抗辩意见，一审法院不予采纳。虽然郑燕、游瑶至今未协助杨雯办理过户手续，但杨雯并未举证证明其有实际损失的产生，根据公平原则和诚信原则，结合本案房屋现有价值、双方履行合同程度、过错程度大小等因素，本院对杨雯主张的违约金不予支持。关于郑燕、游瑶主张解除合同并由杨雯承担违约责任的问题。因郑燕、游瑶所举证据不能证明杨雯存在违约行为，郑燕、游瑶无权解除合同，该合同继续履行不存在事实和法律上履行不能的情形，故郑燕、游瑶主张解除合同并由杨雯承担违约责任无事实和法律依据，一审法院对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨雯与郑燕、游瑶签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》有效；二、郑燕、游瑶于判决生效之日起十日内协助杨雯办理位于成都市天府新区华阳街道华都大街2号河畔新世界9栋1单元4层403号房屋一套的过户手续，将房屋过户至杨雯名下；三、驳回杨雯的其他诉讼请求；四、驳回郑燕、游瑶的反诉请求。一审本诉案件受理费674元，反诉案件受理费682元，诉讼保全费5000元，共计6356元，由杨雯负担3178元，由郑燕、游瑶负担3178元。二审中，被上诉人杨雯对一审查明的事实无异议。本院依法予以确认。上诉人游瑶、郑燕对一审判决第六页中“通话”这段事实（杨雯丈夫的身份未确认）以及游瑶在电话中要求涨价的事实持有异议。本院认为，郑燕、游瑶于2017年1月2日向杨雯发出的《解除合同通知书》，明确说明郑燕、游瑶认为继续履行合同将产生巨大经济损失，为避免双方损失继续扩大，单方通知杨雯解除合同。对此本院认为，杨雯与郑燕、游瑶签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》均系双方的真实意思表示，在郑燕、游瑶并无任何证据证明订立合同时存在重大误解、欺诈情形，或者发出解除通知时合同出现事实上或法律上不能履行障碍的情况下，其单方要求解除合同的行为，违反《中华人民共和国合同法》第六十条中关于诚实信用原则的规定，本院依法不予支持。一审确认双方签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效的结论正确，本院依法予以确认。案涉合同成立并生效后，双方均应严格按照合同约定履行各自义务，一审法院判决郑燕、游瑶根据合同约定，协助杨雯办理房屋符合法律规定及双方合同约定，本院依法予以确认。对于房屋后续房款的支付，郑燕、游瑶可根据合同约定向杨雯另行主张。另，对于郑燕、游瑶上诉认为杨雯已经另行购买房屋，杨雯属于炒房一族。郑燕、游瑶名下仅有一套案涉住房，需要上班使用等主张，与本案审理无关，本院不予回复。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费1348元，由游瑶、郑燕负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一七年十一月二十三日书记员  马莉