河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终15819号上诉人(原审原告、反诉被告):孙东东，男，回族，1991年10月12日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：刘雅歌，河南群达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:张宁，男，汉族，1991年4月8日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李彩红，河南班固律师事务所律师。上诉人孙东东因与被上诉人张宁合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2017）豫0185民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人孙东东及其委托诉讼代理人刘雅歌，被上诉人张宁及其委托诉讼代理人李彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙东东上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人请求、驳回被上诉人的反诉请求，或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，虽然“补充协议”不能确定具体签订时间，但至少可以认定补充协议签订时间比转让协议晚3天以上。孙东东办理营业执照时，需要向工商登记部门提交承租证明，孙东东向张宁索要时，张宁从物业公司开出的承租证明。该事实证明了孙东东认可张宁是房屋的出租人和所有权人。一审认定“孙东东向物业公司交纳15000元押金”是错误的。一审仅凭黄功升的证词即认定该事实成立，显属不当。二、一审应当查明而未查明的事实。张宁在补充协议上承诺“保证乙方能正常转让”。孙东东是在此种情形下与张宁签订的补充协议。在签订“转让协议”时，张宁称出租屋是他的，孙东东得到出租屋后开门清洁店面时物业公司即找上门要物业费、水费，经询问得知出租屋是物业公司的。张宁回答的是出租屋是谁的不重要，只要不影响孙东东使用不影响转租就可以，为此孙东东感到有受骗的因素，才让张宁签订的补充协议，一审忽略了张宁虚假承诺根本无法兑现，应承担不利后果的责任。三、反诉部分一审判决是错误的。张宁辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由依法不能成立。补充协议的签订时间不能影响本案的判决结果，即便按照上诉人陈述的时间认定，从协议内容“此协议到孙东东与物业公司签好租房协议作废”，更能说明补充协议是在孙东东明知房子是张宁承租的情况下签订了补充协议。另外租房证明上明确出租方是物业公司，承租方是孙春霞，孙东东怎么会以此错误认为出租方和房屋所有权人是张宁呢？这明显不符合常理。孙东东向物业公司缴纳15000元押金是事实，孙东东对房屋所有权人不是张宁的事实在双方没有签订转让协议之前就已知道。对于反诉部分一审判决正确。孙东东向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令撤销双方转让协议，并退回原告75000元转让费和装修投资6万元，共计135000元；2.本案诉讼费用由张宁承担。张宁向一审法院提出反诉：1.请求法院判令孙东东履行转让合同，向张宁支付转让费4.5万元；2.本案诉讼费用由孙东东承担。一审法院认定事实：2017年2月19日，原告孙东东与被告张宁签订转让协议一份，约定张宁将位于登封市菜园路与××交叉口的夜小红炒虾尾商铺转让给孙东东，转让费12万元。协议签订后，孙东东即向张宁交付转让费12万元。在签订转让协议后，孙东东找到案外人杨俊峰为其起草了一份补充协议，该协议内容如下：1.店面转让价格为12万元，签订协议时一次性付清；2.张宁必须对该店面拥有所有权，保证该店面无任何纠纷，保证孙东东正常经营；3.如孙东东因店面无法正常经营，则张宁退还全部转让费12万元；4.如张宁不能保证孙东东正常经营，退还孙东东所交转让费，另外赔偿孙东东的所有损失（包括投资等）；5.本协议经双方签字生效。该补充协议落款时间为2017年2月19日，但原、被告均称该补充协议并不是在2017年2月19日签订的，原告孙东东称补充协议是在2017年2月19日之后的几天起草的，张宁则称其是在2017年4月才签的字。该补充协议下方另书写有：12万元转让费中3万元是保证金，0.5万元是水电费，已付给孙东东；此协议到孙东东与物业公司签好租房协议后作废（保证孙东东能够正常转让）。2017年2月28日，物业服务中心为孙东东的母亲孙春霞出具证明一份，该证明显示孙春霞租用郑煤小区16、17号商铺。案外人孙春霞持该证明到登封市嵩阳工商质监所办理了工商登记，登记企业名称为登封市市区孙家陕西泡馍店，经营者为孙春霞。之后因物业服务中心让孙东东交纳保证金，孙东东找到张宁，张宁退还了孙东东转让费5万元，该5万元中孙东东扣除张宁之前欠付的水电费5000元，其中3万元用作保证金，另1.5万元孙东东于2017年2月27日为张宁出具了欠条，承诺2月以后给。2017年3月初孙东东经营的泡馍店开始营业。后因与物业服务中心对租金、物业费等未达成一致。原告孙东东诉至本院要求撤销涉案转让协议及补充协议，张宁反诉要求孙东东支付剩余转让费4.5万元。一审法院另查明：涉案商铺是登封郑煤集团小区所有的16号、17号商铺，由物业服务中心负责管理。一审法院再查明：起草补充协议的案外人杨俊峰称补充协议起草的具体时间无法确定，起草补充协议时孙东东陈述房子不是张宁所有，归郑煤集团所有，由于物业服务中心不让孙东东转租产生纠纷。物业服务中心的工作人员案外人黄功升称孙东东与张宁找到他说明由孙东东继续承租涉案商铺，其告诉原、被告自行协商即可。2017年2月23日，孙东东到物业服务中心交纳了1.5万元的押金。2017年2月28日孙东东的母亲孙春霞为办理营业执照到物业公司办理了承租证明。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，可以变更或撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，孙东东诉称张宁故意隐瞒涉案商铺的权属性质，欺骗其签订了转让协议及补充协议。其所依据的是补充协议中“张宁必须对店面拥有所有权”。原、被告均认可补充协议不是在2017年2月19日签订的，但对具体的签订时间陈述不一致，原告孙东东称是在2017年2月19日之后的几天起草的，被告张宁则称其是在2017年4月签的字。因原、被告均无证据证明，一审法院均不予采信。故一审法院对原、被告签订补充协议的具体时间无法确定。但根据该院对案外人黄功升的调查可知，孙东东在与张宁签订转让协议之前即已知涉案商铺归登封郑煤集团小区所有，而非张宁所有，并且孙东东还在2017年2月23日向物业公司交纳了押金，在办理营业执照时也是由物业服务中心为其出具的承租证明。证明上已明确表明原告租用的是郑煤小区的商铺。综上，原告无证据证明张宁在签订涉案转让协议及补充协议时故意隐瞒涉案商铺的所有权，故对原告诉请撤销转让协议及补充协议，不予支持。对原告诉请被告赔偿损失亦不予支持。关于被告张宁反诉要求原告孙东东支付转让费4.5万元。一审法院认为，根据补充协议可知，12万元转让费中3万元是保证金，由张宁交予孙东东，并约定补充协议到孙东东与物业服务中心签好租房协议后作废。该协议中虽未明确3万元保证金的返还时间，但根据以上内容可推断保证金返还的时间应是孙东东与物业服务中心签好租房协议后。根据孙东东向物业服务中心交纳押金及由物业服务中心向其出具承租证明的行为，可以认定孙东东与物业服务中心已经确定了租赁关系，只是未签订书面租赁协议，但不能仅以二者不签订租赁协议来延迟张宁权利的实现，故可认定3万元保证金返还的条件已成就。张宁现诉孙东东返还，予以支持。另外1.5万元，孙东东为张宁出具欠条承诺在2017年2月以后给，但至今未付，孙东东应将该1.5万元支付给张宁。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告孙东东的诉讼请求；二、反诉被告孙东东应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张宁转让费4.5万元；三、驳回反诉原告张宁的其他反诉请求。如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3000元，反诉受理费462.5元，共计3462.5元，由原告孙东东负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实同一审相一致。本院认为，根据双方一审举证情况及一审庭审审理查明情况能够证明，上诉人孙东东与被上诉人张宁签订转让协议时，上诉人已明知涉案房屋系案外人郑煤集团小区所有，并且孙东东也于2017年2月23日向物业公司交纳了押金，根据物业公司向上诉人孙东东出具的承租证明申请办理营业执照并进行了经营。根据这些情况能够认定上诉人已与物业公司确定了租赁关系。根据上述证据能够证明双方在签订时被上诉人张宁不存在故意隐瞒涉案商铺所有权的欺诈行为，上诉人也不能提供充分的证据证明其上诉主张。上诉人孙东东与被上诉人张宁发生纠纷系因上诉人与物业公司就租金、物业费等未达成一致产生纠纷引起。根据双方补充协议约定，一审判决认定上诉人向被上诉人返还保证金及支付欠款1.5万元的条件已经成就，判决上诉人返还保证金3万元及欠1.5万元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人孙东东负担。本判决为终审判决。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  顾立江二〇一七年十一月二十二日书记员  时婉秋