.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初1272号原告沈传君，女，1973年11月20日出生，汉族，无业，上海市宝山区新沪路1099弄18号居民，现住北京市海淀区。委托代理人张晓民、杨成才，山西杏梅律师事务所律师。被告金丽，女，1969年2月20日出生，汉族，无业，太原市居民，现住山西省太原市。委托代理人侯洁，山西谦诚律师事务所律师。原告沈传君与被告金丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告沈传君的委托代理人张晓民、杨成才，被告金丽的委托代理人侯洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈传君诉称，2016年4月8日原被告双方就位于太原市小店区经济技术开发区长风街体育西路198号长风画卷4号房签订了房屋租赁合同。签约当日原告依约预付了半年的租金及押金共计765000元，被告交付了房屋钥匙让原告进行装修，但却未依约向原告提供单独计费的空调及装表。后虽经原告多次催促未果，为避免更大的损失，原告不得已才自费另行购买并安装了单独计费的空调和空调电表。被告及雇员还以欺诈、威胁等手段迫使原告多交电费、空调年审费等费用。由于被告不依约提供合法的产权证明和出租权证明，致使原告在工商登记、网站和微信号注册中都严重受阻，延迟开业两月有余。不仅如此，虽经原告多次催促，被告至今拒不按合同规定向原告提供装修施工图纸、通风系统图纸、电线分配路线图纸等，致使原告无法向消防部门报批，进而无法办理营业所必须的批件。时至2016年隆冬被告还恶意不向原告供暖，擅自多次停开电梯，强行锁门不让原告员工和客户出入本案租赁的房屋，致使原告无法正常营业，客源大量流失，名誉及经济损失严重，根本无法实现合同目的。现诉至法院提出如下诉讼请求：1.确认被告根本违约，解除合同，退还押金及部分房租20万元；2.赔偿原告经济损失共计100万元。被告金丽辩称，1.租赁合同事实上已于2016年12月7日解除；2.原告主张的租赁合同解除归责于被告，无事实及法律依据；3.原告主张退还押金、部分房租及赔偿经济损失的问题，押金待原告结清物业费后有剩余的话被告予以返还。原告于2016年12月7日搬离房屋，租赁期间满半年，被告已依据合同约定履行出租人的义务，被告不应退还租金。原告的损失系由原告自己导致，应自行承担。经审理查明，2016年4月8日，被告金丽（出租方暨甲方）与原告沈传君（承租方暨乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：甲方出租的房屋位于太原市小店区经济技术开发区长风街体育西街198号长风画卷底商4号（四层），建筑面积1687.49平方米，甲方保证对该房屋拥有完全的合法产权,若因任何权利瑕疵引起纠纷，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方全部损失；甲乙方同意租赁房屋的用途为文化活动与教务咨询；正式租赁期限自2016年6月8日起至2021年6月7日止，共计5年，甲方给乙方自2016年4月8日起至2016年6月7日两个月的装修免租期（此两个月甲方不收取租金）；租金每半年支付一次，每次于上次租金到期前一个月内支付，第一次租金（即2016年6月8日至2016年12月7日的租金）于本合同签订之日支付，计人民币735000元整；本合同签订之日，乙方一次性支付押金3万元整，甲方应向乙方开具合法有效的收据，租赁期满，费用结清后，甲方应在3日内一次性向乙方退还上述押金；因该房屋使用所发生的物业管理费用于2016年4月8日起由乙方承担；租赁房屋应于乙方支付首期租金之日交付；甲方交付房屋时应具备水电等适宜租赁用途的基本设施，并应就水、电、煤气、空调、暖气等提供完好的单独计费的装表条件，乙方使用租赁房屋应承担以上各项费用，如因甲方原因造成乙方不能按时正常装修或不具备装修条件时，甲方同意按日核减租金；甲方保证在乙方入住房屋之前把一切水、电、暖、气、空调等设施安装修复能正常使用后交接乙方，乙方在试用一个月后没有出现任何问题的情况下合同生效；乙方需支付承租期内电梯正常保养费用的三分之一；房屋交接时除相应的门卡、钥匙外，甲方还应向乙方同时交付装修施工图纸、通风系统图纸、电线分配路线图等一切与现有的装修有关的施工图纸；甲方应根据租赁房屋用途提供电量，乙方需要增加用电量而产生的费用由乙方自行承担，乙方保证用电总负荷不超过500千伏安；乙方装修该房屋时，甲方有义务提供之前装修的平面图以便乙方装修，经甲方同意可以变更该房屋的结构，甲方书面同意变更的由乙方负责消防报验；乙方在装修施工中如需变动消防设备、空调系统等，须经甲方书面同意后自行向主管部门报批并申请验收，由此所产生费用由乙方自行承担等内容。当日，被告向原告支付租金735000元、押金3万元。另查明，2008年9月19日，出卖人山西千禧投资有限公司（太原市宝瑞达房地产开发有限公司）与被告金丽签订商品房买卖合同，约定出卖人以协议方式取得位于长风街以南、体育路以西、体育西路以东、坞城北街以北编号为并政地国用（2007）第00095号地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名长风画卷，建设工程规划许可证号为并规字〔2006〕第0098号，施工许可证号为小建施字2006-55号，被告金丽购买的商品房为第B座群楼底商3号房。庭审中，原被告均认可该房屋买卖合同标的物即涉案租赁物。2016年5月24日，原告经有关部门核准在涉案租赁物经营山西灵而灵文化艺术交流有限公司。2016年11月30日9时45分，因双方发生纠纷，原告沈传君向太原市公安局小店分局亲贤派出所报警。又查明，2016年11月24日，原告向山西省太原市城南公证处申请对涉案房屋室内现状进行拍照、摄像等进行证据保全，该公证处于2016年12月5日出具公证书（对室内现状进行了拍照、共刻成光盘一式五张，冲印照片五套27张，内容与现场实际情况相符），产生2500元公证费。2016年12月6日，原告的工作人员岳杰斌将涉案房屋的钥匙交还被告。2016年12月7日，原告的工作人员岳杰斌向被告出具收条，写明原告全部物资已全部撤离。原告尚未支付涉案房屋2016年4月8日至2016年12月7日的物业费26999.84元及其他费用。以上事实有双方提供的房屋租赁合同，千禧集团商品房买卖合同书，收据，太原市公安局小店分局亲贤派出所接处警、值班登记表，公证书，亲贤社区B区服务中心盖章的涉案房屋所欠费用明细等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同，为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告向被告支付了2016年6月8日至2016年12月7日的租金735000元及押金3万元，被告无异议，本院予以确认。原告主张解除合同，被告亦认可双方已解除房屋租赁合同关系，故原告该主张，本院予以支持。原告主张因被告未提供合法产权证明导致延迟开业，因被告未依约提供涉案房屋施工图纸，被告的雇员使用欺诈、胁迫手段导致合同目的不能实现，但并未提供足够证据，本院不予采信。鉴于被告未依约向原告提供施工图纸，本院认为，双方对合同不能继续履行均有过错，均应承担相应责任。被告辩称由于原告经营不善，单方撤离，也未提供相应证据，本院亦不予采信。关于原告主张的各项损失，具体分析如下：原告关于其2016年11月30日搬离，被告应支付其剩余7天租金32666.67元的主张，与本院已查明的事实不符，不予支持；原告关于涉案房屋自动喷淋系统修复、自动报警系统设备及线路维修、更换产生53000元及维修费26500元的费用，依据双方约定，须经被告书面同意后方可变动消防设备、空调系统等，而原告仅提供了消防工程施工合同和收据，故对于原告此项主张，不予支持；原告关于被告应承担电梯维修费1800元的主张，因其并未提供相应发票，不予支持；原告关于被告的工作人员张克强、张蕾代收的水电煤气费等有超额收取应予退回14427.17元的主张，因原告当时使用涉案房屋并已经实际支付，原告该主张，证据不足，不予支持；至于原告安装的油烟机，可由原告拆除，故其主张200元安装费应由被告承担的主张，不予支持；原告主张的装修费，经与原被告双方现场核实情况，原告的装饰装修物基本可以拆除，经本院询问两家鉴定机构，均不予做该案装修后残值的鉴定，故原告可将装在墙上的镜子、柜子、玻璃门等均拆除，其他装修如部分粉刷墙面、修改电线线路、更换灯管，本院酌定被告向原告支付3万元，故原告依据装饰装修施工合同及收据主张被告支付550800元装修损失的主张，不予支持；原告主张被告应向其支付空调采购及安装费用157500元，因本案审理中，被告已配合原告将安装的空调机拆走，原告该主张，不予支持；原告关于被告应支付其203名学生流失导致的损失212695.33元及退学费58300元，于法无据，亦不予支持；原告关于向被告支付2016年电梯年检费8000元，按照双方约定，被告应承担该费用的三分之二即5333元；关于原告主张押金3万元，因被告提供证据证明原告尚欠物业费等，故原告关于退还押金的主张，不予支持；公证费2500元，被告应承担1250元；原告主张的律师费52000元，无相应证据，本院不予支持。综上，被告金丽应向原告支付各项赔偿共计36583元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告沈传君与被告金丽于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告金丽于本判决生效后十日内向原告沈传君支付36583元；三、驳回原告沈传君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元（原告已预交），由原告沈传君承担14885元，被告金丽承担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长贾亚涛人民陪审员韩桂平人民陪审员王建琴二O一七年十一月十三日书记员刘慧菊