中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终12292号上诉人(原审原告)：黄志刚，男，1981年12月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：乔萍，女，1954年10月29日出生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：乔琦（QIAOQI），男，1956年10月29日出生，澳大利亚籍，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：乔萍（乔琦之姐），1954年10月29日出生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审第三人)：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司专员，住北京市海淀区。上诉人黄志刚因与被上诉人乔萍、乔琦（QIAOQI）（以下简称乔琦）以及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后依法组成合议庭，开庭审理。上诉人黄志刚之委托诉讼代理人何正永，被上诉人兼乔琦之委托诉讼代理人乔萍到庭参加诉讼，被上诉人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄志刚上诉请求:1.变更(2016)京0105民初18538号民事判决书第一项判决内容:自本判决生效之日起,解除黄志刚与乔萍、乔琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。2.维持(2016)京0105民初18538号民事判决书第二项判决内容。3.撤销(2016)京0105民初18538号民事判决书第三项判决内容，判令乔萍、乔琦支付黄志刚违约金809000元。4.请求链家公司对判决书第二项、第三项内容承担连带责任。5.请求乔萍、乔琦承担一审案件受理费、诉讼保全费、二审案件受理费。事实和理由：1.乔成瑞于2014年12月7日去世，其妻李兰芳于2015年10月1日去世，乔萍、乔琦于2015年10月30日办理继承公证，确认二人继承涉案的202号房屋。根据《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。黄志刚认为自继承开始后，乔萍、乔琦对涉案房屋享有处分权，故一审认定二人没有处分权错误。2.买卖双方可以履行房屋买卖合同，黄志刚咨询房屋管理部门，明确涉案房屋可以由乔萍、乔琦过户到黄志刚名下。3.合同的解除时间，应该是判决书生效之日，而不是2016年3月26日。黄志刚认为在其没有没有任何违约行为的情况下，乔萍、乔琦没有解除合同的权利，二人通过中介机构向黄志刚发出的通知，只产生二人拒绝履行合同的法律后果，并不能必然导致合同解除。而且在乔萍、乔琦不履行合同义务的情况下，黄志刚有权选择继续履行合同或者解除合同。黄志刚通过诉讼，要求判决确认解除合同，法院应当支持黄志刚的诉求。4.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时没有取得所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿的，人民法院应予支持。乔萍、乔琦单方面拒绝履行合同，应当承担违约责任，支付黄志刚违约金809000元。5.链家公司应当承担连带责任。链家公司作为专业的中介机构，提供有偿的居间服务，应当安排具备经纪资格的人员为双方提供专业的居间服务。但是链家公司没有为双方安排具有居间服务资格的人员，没有为双方介绍清楚房屋过户程序，没有区分能否过户的手续而将两个过户手续混淆在一个合同之中。因此，导致双方发生纠纷。链家公司存在过错，故因承担连带责任。乔萍、乔琦辩称：其不履行合同的原因在于认为合同属于无效合同，而且其已经及时通知了对方，故不同意黄志刚的上诉请求。黄志刚向一审法院起诉请求：1.自判决生效之日解除黄志刚、乔琦、乔萍于2016年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.乔琦、乔萍连带返还黄志刚定金50000元并支付解除合同违约金809000元；3.链家公司对上述给付义务承担连带责任。一审法院认定事实：乔成瑞与李兰芳系夫妻关系，育有子女三人，即乔萍、乔琦和乔毅（QIAOYI）。202号房屋所有权于2002年1月22日登记在乔成瑞名下，系乔成瑞与李兰芳之夫妻共同财产。乔成瑞于2014年12月7日去世，李兰芳于2015年10月1日去世。2015年10月30日，北京市方圆公证处作出（2015）京方圆内民证字第10930号《公证书》，确认202号房屋由乔萍、乔琦继承。2015年12月26日，乔琦及案外人潘晴青出具《委托书》，委托乔萍作为202号房屋出售事宜的代理人，代理事项包括：代为办理银行的提前还款手续、领取还款证明；领取银行出具的解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取解除抵押登记后的房产证；到房管局查阅与该房产相关的一切手续；代办上市申请、产权过户、税务登记等一切手续；转让房产过程中，有权代为接受询问并签署文件；协助买方办理贷款手续等；有权以其个人银行结算账户代收全部售房款项并签署相关文件；代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续；代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件。2016年2月25日，黄志刚作为购买人、乔成瑞作出出售人（乔萍作为乔成瑞代理人）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《买卖定金协议书》，约定：黄志刚购买202号房屋，建筑面积63.54平方米，产权人为乔成瑞，交易价格为人民币4045000元，黄志刚应当在签订协议时支付定金50000元等。2016年2月25日，黄志刚作为买受人、乔成瑞（乔萍作为委托代理人）作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：黄志刚购买202号房屋，房屋成交价格为人民币4000000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币45000元；黄志刚向出卖人支付定金人民币50000元；黄志刚向银行申办抵押贷款拟贷款金额为人民币2800000元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对该房屋享有优先购买权，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于当日将房屋交付给黄志刚；签订合同之日起120日内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。双方还在违约责任部分就逾期交房、逾期付款以及出卖人将房屋出卖给第三人的情形进行了约定。2016年2月25日，黄志刚、乔成瑞（乔萍作为委托代理人）与链家公司签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价格及家具家电、装饰装修和配套设施作价合计人民币4045000元；黄志刚于2016年2月25日将第一笔定金50000元自行支付出卖人；黄志刚在缴税后5个工作日内将第一笔首付款1185000元以理房通托管的方式支付给出卖人；双方应在链家公司收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在缴税后15个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人若下列情形之一的，构成根本违约，黄志刚有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、出卖人提供的房屋所有权证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（2）、该房屋被查封或限制转让，导致黄志刚无法取得房屋所有权的；（3）、逾期履行“关于房屋交易具体事宜的约定”义务超过十五日的；（4）、拒绝将该房屋出售给黄志刚或者擅自提高房屋交易价格的；（5）、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向黄志刚支付违约金，北京链家房地产经纪有限公司收取黄志刚的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付黄志刚等。2016年2月25日，黄志刚向乔萍名下账户支付定金50000元。2016年3月12日，乔萍向链家公司发送《解除合同告知函》，表示其与乔琦解除与黄志刚关于202号的销售合同。2016年3月26日，链家公司告知黄志刚其收到乔萍的解除合同告知函，链家公司正式告知黄志刚可以继续购买其他房屋。2016年4月11日，黄志刚提起本次诉讼。审理中，黄志刚、乔萍、乔琦确认：黄志刚在签订买卖合同时知晓乔成瑞已经去世、乔琦、乔萍继承202号房屋的事实；买卖合同系借乔成瑞之名签订，实际合同相对方为黄志刚与乔萍、乔琦。一审法院认为：黄志刚与乔萍、乔琦所签房屋买卖合同系乔萍、乔琦以其父乔成瑞名义签订，乔萍、乔琦签署该合同时，未取得该房屋所有权，其无权作为物权人对该房屋进行处分。现双方事实上已经解除上述合同，法院予以确认。因黄志刚在缔约时明确知晓该房屋所有权人并非乔萍、乔琦，对于该合同无法继续履行的后果，应当与乔萍、乔琦共同承担相应责任。黄志刚要求乔琦、乔萍退还定金的诉讼请求，法院予以支持。黄志刚要求乔萍、乔琦赔偿违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。链家公司经法院合法传唤未到庭，不影响案件的正常审理。一审法院判决：一、黄志刚与乔成瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二○一六年三月二十六日解除；二、乔琦（QIAOQI）、乔萍于判决生效后七日内退还黄志刚定金五万元；三、驳回黄志刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，房屋买卖合同虽以乔成瑞的名义签订，但其时乔成瑞已经去世，出卖房屋的意思表示为乔萍、乔琦所作出，黄志刚在签订房屋买卖合同时亦知晓乔成瑞已经去世，乔萍、乔琦为房屋实际出卖人的事实，故合同的实际相对方应为黄志刚与乔萍、乔琦。双方签订合同后，黄志刚依约向乔萍、乔琦支付了定金5万元。而乔萍、乔琦作为实际的房屋出卖人，在双方的合同完全可以通过重新以乔萍、乔琦的名义签订等措施对合同存在的瑕疵进行补救，以达到房屋买卖合同之目的的情况下，乔萍、乔琦未采取任何补救措施，直接单方提出解除合同，明确表示不再出售房屋，其行为构成了根本违约，黄志刚有权解除合同，且乔萍、乔琦应当承担相应的违约责任。故对黄志刚主张解除合同的诉讼请求，应当予以支持。乔萍、乔琦系在未有法定或合同约定之解除事由发生的情况下单方提出解除合同，其不享有合同的解除权，故其单方提出解除合同的行为并不产生合同解除的效力。一审法院将乔萍、乔琦单方提出解除合同的时间认定为合同解除的时间，该认定有误，本院予以纠正。就乔萍、乔琦应承担的违约金数额问题，本院认为，虽在双方签订房屋买卖合同后的一段时间内，北京市商品房价格确有涨幅，但考虑黄志刚已付房款数额的情况以及双方的签约时间距乔萍、乔琦单方提出解除合同的时间较短等因素，本院认为合同约定的违约金数额过高。具体数额，本院根据本案实际情况，乔萍、乔琦的过错程度酌情予以确定。对于黄志刚主张链家公司应对乔萍、乔琦应返还的定金及应支付的违约金承担连带责任一节，该主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。如本案双方认为链家公司在涉诉房屋交易的居间服务过程中存在过错，造成了实际损失，可另行向链家公司主张权利。综上所述，黄志刚的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18538号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初18538号民事判决第一、三项；三、解除黄志刚与乔琦（QIAOQI）、乔萍（以乔成瑞名义作为出卖人）签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；四、乔琦（QIAOQI）、乔萍于本判决生效之日起七日内支付黄志刚违约金四十万元；五、驳回黄志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6454元，由黄志刚负担3073元（已交纳），由乔琦（QIAOQI）、乔萍负担3381元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费11890元，由黄志刚负担6011元（已交纳），由乔琦（QIAOQI）、乔萍负担5879元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  杨 夏代理审判员  周艳雯二〇一七年十一月三日书 记 员  李 越