广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终16973号上诉人（原审原告）：陈必胜，男，侗族，1960年6月25日出生，住所地：广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：阳文，男，汉族，1979年10月4日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：赵静，广东华商律师事务所律师。上诉人陈必胜因与被上诉人阳文房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7180号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈必胜上诉请求：撤销一审判决，改判阳文向陈必胜支付违约金511600元，并由阳文承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院在“经审理查明”中所认定的案件事实属实，但一审法院在“本院认为”中认定陈必胜收到最后一笔购房款的时间以及认定阳文承担违约金的比例错误。因为一审法院对最后一笔购房款给付时间的认定违背了事实，对违约金比例的认定违背了合同约定，损害了陈必胜（守约方）的合法利益。二、认定陈必胜收到最后一笔房款的时间为2015年7月21日，是错误的。（一）一审法院认定陈必胜于2015年7月21日收到最后一笔房款，但当日收到的165万中，被扣除了8032.5元赎楼利息，按合同约定，该利息应当由阳文承担。2015年7月24日阳文在陈必胜多次短信催促的情况下才支付该8032.5元房款。（二）2015年7月26日支付的3万元，2015年7月28日支付的2万元，均是“全部房款”所包括的数额，阳文的支付时间都违背了双方在合同【备注】条款中关于“在办理递件过户后30日内须收到全部房款”的约定。如果阳文不违规申请高贷，就不会造成这些款项的逾期给付。因此，最后一笔房款的给付时间并非2015年7月21日。三、一审法院在本案中认定阳文按日万分之五承担违约金是完全错误的，这一认定完全违背了双方合同的约定，也违背法律规定。一审法院在判决书中将双方第一次签订的中介版《二手房买卖合同》中的第十条全文进行了引用，说明一审法院不但认定该合同合法有效，也是根据该条款的约定来进行判决。只有正确理解了该条款的原意，才能做出正确的判决。该条款的原文为：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”一审判决书中原文引用了上述条款后，做出认定：“……故按成交价20%计算违约金的前提是买方逾期履行超过五日且买方解除合同，但现合同己经全部履行完毕，故陈必胜要求按成交价20%计算违约金，不符合合同约定，本院认为违约金应以成交价为基数按日万分之五从2015年7月16日计算到2015年7月21日……”。该判决存在以下错误：（一）无中生有。与合同条款对比，合同中是“如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同……”，而不是“且买方解除合同”，该合同条款中根本就没有“且买方解除合同”这样的约定。（二）违背合同约定进行判决。1、双方合同约定“……如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”是“可解除合同”，不是“必须解除合同”，更不是“且解除合同”，解除或不解除由守约的卖方决定，并不对执行20%的违约金比例产生影响，这是合同原意。该合同条款中“可解除合同”的表述，是指当买方逾期履行合同超过5日，卖方作为守约方，有权进行“解除合同”与“不解除合同”的选择。如果选择“解除合同”，则可选择要求买方支付成交价20%的违约金或没收买方己交付的定金；如果选择“不解除合同”，则只能选择要求买方支付成交价20%的违约金，不存在没收定金的问题。但不论怎样，在后文“并选择”的后面，只有20%的违约金和没收定金的选项，没有约定“不解除合同”就必须按日万分之五计算违约金。所谓“且解除合同”是需要同时具备逾期履行合同超过5日和解除合同两个条件，而“可解除合同”就不要求同时具备上述两个条件，在该合同条款中，解除合同不是承担成交价20%违约金的充分必要条件。2、以成交价为基数，按日万分之五的比例计算违约金是第一档，即不超过5天的违约责任；超过5天，必须执行第二档，即按成交价的20%计算违约金或没收定金，这才是合同原意。3、特别应当注意的是：本案双方签订的合同不以合同目的是否实现作为支付20%违约金的前提条件。这是该合同与其他房屋买卖合同在违约金承担问题上的本质区别。一审法院不但没有按照双方合同条款的约定进行判决，而且还错误地认定陈必胜要求按成交价20%计算违约金不符合合同约定，这是与事实和法律相违背的。（三）不尊重当事人在案件中的实际约定，在判决中主观人为地为案件设定承担违约金的前提条件。本案双方约定了第二档违约金，逾期履行超过5日就应当以第二档承担违约责任。本案双方没有在该合同条款中约定承担成交价20%的违约金必须以“买方解除合同”为前提。（四）一审判决违背了合同法第一百一十四条第三款的规定。合同法第一百一十四条第三款明确规定：“当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。也就是说，支付了违约金还要履行合同。本案双方在合同中的约定符合这一法律规定。因此，在合同履行过程中，因阳文逾期履行超过5日，陈必胜要求阳文按约支付成交价20%的违约金并继续履行合同支付房款，既符合该法律规定，也符合合同约定。一审认定以“买方解除合同”为承担20%违约金的前提，既明确违背该法律“还应当履行合同”的规定，也不符合双方合同的约定。（五）用处理普遍性合同的方法，来处理特别约定的合同。导致针对特别的合同约定，运用过去的办案经验，作出错误的判决结果。双方当事人签订的《补充协议》第一条中，有“双方确认：……国土局打印的《深圳市二手房买卖合同》只作过户办证之用。”这表明本案双方当事人执行的是中介版《二手房买卖合同》及其《补充协议》，国土局打印的《深圳市二手房买卖合同》只作过户办证之用。因此，《深圳市二手房买卖合同》中第十五条关于“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金”的这一条款对双方无效。这一条款是深圳市二手房交易的普遍性合同条款，但本案双方当事人以《补充协议》的方式进行了特别的约定，就不能再用处理普遍性合同的方法，来处理特别约定的合同，因为双方的特别约定，没有违背法律的强制性规定，是合法有效的。四、阳文违约时，陈必胜的合同义务基本履行完毕，房屋己经过户，在没有收到大额房款的情况下解除合同，风险极大，不利于保护守约方的合法权益，选择继续履行合同并追究阳文的违约责任，符合合同法第一百一十四条第三款的规定，也有利于保护守约方的合法权益。但决不能违反合同约定将违约金比例降格处理。涉案房屋于2015年6月23日已经过户，阳文在同年7月15日以后违约，给陈必胜造成了房子没有了，钱又没收到的局面，再去解除合同，不利于维护守约方的合法权益，反而给违约方提供方便。陈必胜当时也曾提出过解除合同，阳文不同意，不配合将房屋过户回陈必胜。在不得己的情况下，才选择继续履行合同并追究阳文的违约责任。同时，陈必胜出售房屋的目的是为小孩到关内申请学位，房屋转让不成功影响小孩下学期报名。在这样的情况下，法院不应违反合同约定将违约金比例降格。五、从维护公平、公正出发，本案也应当撤销原判，改判由阳文承担成交价20%的违约金。阳文在涉案房屋过户到其名下后违约，其自身没有风险。而此时房价已经由成交时的200多万上涨到400万左右，阳文在一审答辩状中也确认此时房价暴涨的事实。陈必胜三个多月都未能收到房款，严重影响到陈必胜再次购买房屋居住的成本。由阳文承担成交价20%的违约金，都不足以弥补陈必胜由此造成的损失，因此，一审判决违背公平、公正的法律原则。在合同中依法设定违约金，是为了保护守约方，制裁违约方，维护公平正义，保护合法交易的顺利进行。本案一审判决，不顾合同约定，判阳文承担几千元违约金，鼓励了违约行为。这样的判决不利于制裁房屋交易中的违约行为，不利于维护社会的稳定。阳文辩称：一、阳文已经在约定时间内履行了支付定金、办理首期款监管、支付除首期款、银行按揭贷款之外的合同价款等全部合同义务，然而银行按揭贷款的到账时间和银行内部审批流程有关，并非阳文不履行合同义务所导致，因此不能认定阳文违约，亦不能据此主ＸＸ文违约责任。根据一审庭审已经査明的事实，阳文（买方）已于合同签订当日即2015年4月20日支付定金3万元，于2015年4月22日支付定金5万元，于2015年5月7日办理了首期款监管。此外，按照双方补充协议的约定，阳文于过户当天和交楼当天共支付了房屋总价中另外增加的6万元。因此，阳文履行合同义务符合约定，不存在违约情形，不应当承担违约责任。二、双方递交过户资料时间为2015年6月15日，实际过户登记并取得房产证时间为2017年6月23日，陈必胜在2017年7月21日收到全款，符合在递件过户后30日内收到全部楼款。根据双方合同约定，买卖双方在办理过程中配合情况下，即在该物业办理递件过户后30日内收到全部楼款。阳文认为该条款并非对买方的约束，而是对何时收到银行按揭贷款时间的预估。此外，根据约定，“递件过户”后30日内是从涉案房屋过户登记之次日开始起算，即2017年6月24日起算。因此，陈必胜收到全款的时间符合合同约定。三、陈必胜在没有行使合同解除权，并且涉案房屋已经过户、房屋买卖全款已经收到的情况下，主张20%违约金既不符合合同约定，亦不符合合同法司法解释二关于违约金应当与损失、当事人的过错程度相当的立法本意。根据合同法的立法本意，违约金具有担保债权实现的目的，该条款设置的本意主要为了弥补亏损以及适当的惩罚性措施。基于此，合同法司法解释二约定了违约金调整的权利。如果允许违约金畸高，则会助长一方当事人故意制造障碍、设置合同陷阱，从而获取不当利益，不利于诚实信用和公平正义。陈必胜向一审法院起诉请求：1、阳文向陈必胜支付违约金511600元；2、由阳文承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年4月17日，陈必胜与阳文通过中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）居间介绍签订一份《二手房买卖合同》，合同约定：陈必胜（卖方）将其位于深圳市龙岗区深惠路桂芳园六期26栋X单元2XX号的房屋出售给阳文（买方），房地产证号为60××65号，建筑面积103.35平方米，转让价为2498000元，买方应在合同生效之日向卖方支付定金5万元，合同生效后3日内再支付定金5万元。买方须于2015年5月15日前将除并将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至双方约定的银行监管账户或其它第三方监管账户，向按揭银行提交按揭贷款资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。在买方按照合同约定将楼款一次性支付至双方指定账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最迟不得迟于2015年6月20日。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及相关手续。因合同产生的相关税费、交易服务费、赎楼费等全部由买方承担。卖方应当于买方办理递件过户2日内将该物业交付给买方，双方同意在定金或首期款中预留2万元作为交楼押金交由第三方监管。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。合同备注条款中注明：在该物业办理递件过户后30日内须收到全部楼款。合同签订后，阳文当日向中原地产公司转账支付定金5万元，陈必胜向阳文出具了收款收据。2015年4月20日，阳文向陈必胜转账支付定金5万元。2015年4月22日中原地产公司将3万元定金转账支付给陈必胜，另2万元作为交楼押金存放于中原地产公司。2015年5月7日，阳文支付首期款53.8万元进行监管，2015年5月14日，陈必胜、阳文及招商银行深圳分行签订了《二手楼交易资金监管协议》。2015年5月19日，招商银行深圳分行出具一份《贷款承诺书》，承诺发放按揭贷款186万元。2015年6月9日，陈必胜与阳文签订一份《补充协议》，约定：1、原合同约定总房价为2498000元，现应卖方要求买方同意多付6万元，总价变更为2558000元，该6万元于递件过户前付3万元给卖方，交楼当天办理交楼手续前给付3万元。2、交房时间变更为卖方收到全款后三天内交房……5、双方须在2015年6月15日上午前办理递件过户手续。2015年6月15日，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续，同日阳文支付陈必胜3万元,2015年6月23日，涉案房产过户登记至阳文名下。2015年6月25日，阳文与招商银行深圳分行签订一份《个人购房借款及担保合同》，合同约定阳文向银行按揭贷款186万元。同日银行将监管的首期款538000元转账支付给陈必胜。2015年7月15日，阳文向陈必胜转账支付21万元，陈必胜出具一份收条，内容为：今收到阳文转来购买桂芳园（六期）26栋B座206房的迟延首期款21万元，本人保留追究违约责任的权利。2015年7月16日，陈必胜向阳文邮寄一份《履约催促函》，内容为：双方签订合同后，陈必胜已依法及时履行了合同义务，房屋已过户到阳文名下，按通常情况，在出证后最迟15天银行放贷，即陈必胜最迟在7月7日前能收到全部房款。7月3日陈必胜接到招商银行深圳市市民中心支行电话通知，说阳文在向该行申请贷款时提交了伪造的购房合同等，虽然取得了186万元的贷款承诺书，但后来银行审核发现后被认定无效，造成房屋在无效承诺下进行过户，使陈必胜至今不能收到全部房款，至2015年7月15日阳文已超过给付全部房款的最后期限，已构成完全违约，并耽误了陈必胜及时购回房屋的大好时机，为防止陈必胜损失的进一步扩大，限阳文自2015年7月16日到7月20日采取相应的补救措施给付全部房款或与陈必胜达成和解，否则由此造成的一切法律后果由阳文承担。2015年7月21日招商银行深圳分行将按揭贷款165万元支付给陈必胜。2015年7月24日，阳文通过中原地产公司向陈必胜转账支付8032.50元，该款为赎楼款的利息。2015年7月26日，陈必胜向阳文邮寄一份《履约催告函》，内容为：双方约定的房屋总价为255.8万元，2015年7月24日陈必胜才收到阳文本应从165万元贷款中给付陈必胜的8023.5元，但陈必胜立即进行了搬迁，并于2015年7月25日短信通知阳文及中介于当日收房，阳文回复说听中介通知。双方在补充协议中约定了收到全部房款后三日内交房，为了避免迟延交房责任并及时收到最后3万元房款，陈必胜再次通知阳文务必于2015年7月27日前接收交房。2015年7月26日，双方办理了交楼手续，陈必胜将涉案物业交付给阳文，并签订了交楼确认书，阳文向陈必胜支付余款3万元。2015年7月28日，中原地产公司向陈必胜支付交楼押金2万元。另说明，庭审中，陈必胜明确其主ＸＸ文违约的依据为合同约定全部房款应当在递件过户30日内支付给陈必胜，递件过户日期为2015年6月15日，故阳文应当在2015年7月15日之前支付完全部款项，但阳文逾期超过了5日。一审法院认为：陈必胜与阳文之间签订的房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。根据合同约定在办理递件过户手续后30日内陈必胜须收到全部楼款，本案双方办理递件过户手续日期为2015年6月15日，故陈必胜应于2015年7月15日之前收到全部购房款，但陈必胜实际收到最后一笔购房款（除交楼押金2万元及补充协议约定应于交楼时支付的3万元外）的时间为2015年7月21日，超过了合同约定的期限，故阳文应承担相应的违约责任。根据合同约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。故按成交价20%计算违约金的前提是买方逾期履行超过5日且买方解除合同，但现合同已经全部履行完毕，故陈必胜要求按成交价20%计算违约金，不符合合同约定，一审法院认为违约金应以成交价为基数按日万分之五从2015年7月16日计算到2015年7月21日，故违约金为2558000元×0.0005×6天=7674元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、第一百四十二条之规定，判决：一、阳文于判决生效后五日内支付陈必胜逾期付款违约金7674元。二、驳回陈必胜的其他诉讼请求。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8916元，因本案适用简易程序，减半收取4458元，财产保全费3078元，合计7536元（陈必胜已预交），由陈必胜负担7000元，阳文负担536元。陈必胜多预交部分一审法院予以退还，阳文应负担部分于判决生效之日起七日内缴交。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋买卖合同已经履行完毕，双方的争议焦点在于阳文是否迟延支付购房款，陈必胜在不主张解除合同的情况下是否有权要求阳文支付转让成交价20%的违约金。根据本案查明的事实，合同约定买方应在办理房屋递件过户后30日内支付全部房款，双方在2015年6月15日办理递件过户手续，阳文应当在2015年7月15日之前支付全部房款。而阳文迟至2015年7月21日才支付按揭贷款165万元，迟延6天。陈必胜上诉认为，赎楼款利息8032.5元迟至2015年7月24日才支付，阳文在2015年7月24日才付清全部房款，迟延支付9天。本院认为，2015年7月24日支付的款项为赎楼款利息，并不包括在转让成交价款内，上述款项的迟延支付不能认定为迟延支付购房款。一审法院认定阳文迟延6天支付全部房款，认定正确。按照合同约定，买方逾期履行超过5日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收定金。而从合同的履行来看，陈必胜在2015年7月21日收到按揭贷款165万元后，并未要求解除合同，而是收取了房款。在2015年7月26日的函件中也是要求阳文收房，继续履行合同，而不是要求解除合同。合同约定的转让成交价20%违约金系解约违约金，陈必胜在并未提出解除合同的情况下要求阳文支付上述违约金，不符合合同的约定。一审法院不支持陈必胜的上述诉讼请求，并无不当。陈必胜上诉称按照合同的上述约定，其即使不提出解除合同，也有权要求阳文支付上述违约金。本院认为，该主张系对合同条文的机械理解，不符合合同的文义，也有违合同的目的和交易习惯。对陈必胜的上述上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人陈必胜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8916元，由上诉人陈必胜负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月二十三日书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。