广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5135号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓婉玲，广东顺迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴凯玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心（以下简称容桂土地发展中心）因与被上诉人吴凯玲排除妨害纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人们法院（2016）粤0606民初9430号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。容桂土地发展中心上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持容桂土地发展中心的全部诉讼请求；3.案件一、二审诉讼费由吴凯玲承担。事实和理由：一、一审法院认定容桂土地发展中心未对吴凯玲的租金数额提出过异议与事实不符。容桂土地发展中心得知案涉土地被吴凯玲承租及承租费用为每月5000元时，即向佛山市顺德区容桂街道四基股份社（以下简称四基股份社）出具《关于“北关路17号工业厂房租赁问题的处理意见”》，以书面形式要求四基股份社通知吴凯玲依照容桂土地发展中心的租金标准（月租金30609.76元）签订《物业租赁协议》，并缴纳租赁保证金61219.52元，并按《物业租赁协议》补缴使用期间的租金差额，否则需在2016年6月30日前自行离场并将厂房交回容桂土地发展中心，但占用期间需按容桂土地发展中心的租金标准缴纳占用费至实际离场时止。二、一审判决结果显失公平。如前所述，一审法院以吴凯玲未收到容桂土地发展中心的异议为由判定其按每月5000元的标准支付租金，并以此作为确定吴凯玲支付违约金的基数，此判决结果与容桂土地发展中心提交的《评估报告书》上确定的土地租金相差6倍之多。《评估报告书》系佛山市顺博房地产土地评估有限公司依据市场情况，在2015年9月对案涉厂房所作的评估，评估有效期为1年。依据《评估报告书》并经准确核算后，案涉厂房应按31026.02元/月的标准确定占用费，与一审判决结果相差26026.02元，一审法院确定案涉厂房的租金为每月5000元显失公平。同时，由于容桂土地发展中心为国有事业单位，案涉厂房已被容桂土地发展中心收储，案涉厂房属国有资产，一审的判决结果会造成国有资产流失。此外，吴凯玲与容桂土地发展中心从未签订租赁合同，双方不存在合同关系，吴凯玲未经容桂土地发展中心同意私自占用案涉厂房，构成侵权，吴凯玲应按侵权时的市场价值向容桂土地发展中心支付占有期间的费用。被上诉人吴凯玲二审期间未出庭应诉，亦未发表答辩意见。容桂土地发展中心向一审法院提出诉讼请求：1.吴凯玲停止侵占位于容××××号的厂房，并将该厂房交还给容桂土地发展中心；2.吴凯玲向容桂土地发展中心支付厂房占用费244878.08元及违约金（以应缴租金金额为基数，自容桂土地发展中心起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2016年6月30日止）；3.吴凯玲承担案件诉讼费。容桂土地发展中心庭审时确认吴凯玲已于2016年6月30日搬离案涉厂房，故向一审法院申请撤回第一项诉讼请求。一审法院查明：2012年6月20日，四基股份社与容桂土地发展中心签订《房地产收购储备协议书》，约定包括案涉厂房在内的99宗房地产由容桂土地发展中心收储，在容桂土地发展中心向四基股份社支付第三期收储款后，厂房租金由容桂土地发展中心收取。2013年12月20日，容桂土地发展中心向四基股份社支付了第三期收储款。2016年5月11日，容桂土地发展中心向四基股份社发函咨询北关路17号厂房是否已出租给占用者，如已出租给现占用者，能否提供相关租赁资料。2016年5月17日，四基股份社复函称北关路17号工业厂房已出租给吴凯玲，但四基股份社与吴凯玲没有签订租赁合同，从2015年11月起每月收取5000元的厂房占用费，到目前为止已收到2016年5月，共7个月合计35000元。2016年10月24日，四基股份社出具《证明》一份，载明：吴海（凯）玲自2015年11月1日起占用四基北关路17号厂房；四基股份社于2015年12月31日、2016年3月21日、2016年5月12日收到吴海（凯）玲交来的2015年11月至2016年5月的厂房占用费共计35000元；吴海（凯）玲于2016年6月搬离该厂房。2015年9月18日，佛山市顺博房地产土地评估有限公司出具《评估报告书》，证明在估价时点2015年9月16日，北关路厂房的租赁均价为：星铁棚，高度较高，较新，11元/平方米/月；石棉瓦结构，高度较高，较新，8元/平方米/月；钢筋混凝土结构，无配置货梯，首层12元/平方米/月，二层及以上9元/平方米/月；区片空地4.5元/平方米/月。北关路17号的宗地平面图记载空地面积为186.03平方米，混合砼9.45平方米，混合砼（首层）415.07平方米，混合砼（二层）437.55平方米，通道63.28平方米。容桂土地发展中心依据《评估报告书》，主张吴凯玲应按31026.02元/月的标准支付占用厂房期间的厂房占用费。容桂土地发展中心于2016年6月14日诉至法院，因吴凯玲下落不明，一审法院依法以公告方式将起诉状副本于2016年9月1日送达至吴凯玲。一审法院认为：四基股份社证明吴凯玲已于2016年6月搬离案涉厂房，容桂土地发展中心予以确认，吴凯玲亦未提出相反的抗辩意见，法院予以确认，容桂土地发展中心诉请吴凯玲停止侵占案涉厂房已无事实依据，容桂土地发展中心申请撤回第一项诉讼请求合法有据，法院予以准许。依据四基股份社出具的证明，吴凯玲自2015年11月起占用案涉厂房，并按每月5000元的标准向四基股份社支付了2015年11月至2016年5月的厂房占用费，虽然双方没有签订租赁合同，但四基股份社收取了吴凯玲交付的厂房占用费，且四基股份社与容桂土地发展中心在吴凯玲支付厂房占用费期间对此均未提出异议，应视为容桂土地发展中心与四基股份社默认吴凯玲可以按每月5000元的标准支付厂房占用费并使用案涉厂房。2016年6月，容桂土地发展中心诉至法院，主张吴凯玲应按《评估报告书》的评估结果支付厂房占用费，应视为容桂土地发展中心对吴凯玲2016年6月的厂房占用费提出异议，一审法院依法于2016年9月1日向吴凯玲送达了起诉状副本，应视为容桂土地发展中心对案涉厂房占用费提出的异议于该日到达吴凯玲，而容桂土地发展中心在庭审时确认吴凯玲已于2016年6月30日搬离案涉厂房，故吴凯玲搬离案涉厂房前尚未收到容桂土地发展中心对案涉厂房占用费提出的异议，容桂土地发展中心诉请吴凯玲按《评估报告书》的评估结果支付2016年6月的厂房占用费理据不足，法院不予支持，法院确定2016年6月的厂房占用费仍应按原标准5000元支付，对容桂土地发展中心超出合理范围的诉讼请求，法院不予支持。吴凯玲未及时向容桂土地发展中心支付厂房占用费，容桂土地发展中心诉请吴凯玲支付的违约金实为逾期利息，法院予以支持，参照容桂土地发展中心诉请，一审法院确定违约金应以所欠厂房占用费5000元为基数，自容桂土地发展中心起诉之日即2016年6月14日起按月利率2%计至2016年6月30日止为53.33元，对容桂土地发展中心超出合理范围的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴凯玲于判决发生法律效力之日起十五日内向容桂土地发展中心支付2016年6月的厂房占用费5000元及违约金53.33元；二、驳回容桂土地发展中心的其他诉讼请求。案件受理费4514.02元，由容桂土地发展中心负担4407.56元，由吴凯玲负担106.46元。容桂土地发展中心在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为吴凯玲应否按照每月30609.76元的标准向容桂土地发展中心支付占用费及相关的违约金。本案中，根据已查明的案件事实可知，案涉厂房为四基股份社出租予吴凯玲使用，并收取了吴凯玲2015年11月至2016年5月的租金共计35000元。容桂土地发展中心虽主张根据其与四基股份社签订的《房地产收购储备协议书》的约定，容桂土地发展中心享有对案涉厂房收取租金的权利，但容桂土地发展中心并未提交证据证明其已经取得了案涉厂房的所有权，无证据显示案涉厂房的所有权人已由四基股份社变更为容桂土地发展中心。容桂土地发展中心与四基股份社签订的《房地产收购储备协议书》并不能对抗基于物权的公示公信效力而与四基股份社成立事实租赁关系的吴凯玲。故吴凯玲基于其与四基股份社的事实租赁关系占有、使用案涉厂房并不构成无权占有，对容桂土地发展中心亦不构成侵权，容桂土地发展中心以吴凯玲侵权为由主张吴凯玲按照侵权时的市场价格支付占有使用费理据不足，本院不予支持。一审法院判令吴凯玲向容桂土地发展中心支付2016年6月的厂房占用费5000元及违约金53.33元，吴凯玲对此未提起上诉，本院予以维持。综上所述，容桂土地发展中心的上诉主张理据不足，本院不予支持，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4514.02元，由上诉人佛山市顺德区容桂土地发展中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十一月十三日书 记 员  黄结仪