上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11596号原告：陈静石，女，1970年1月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：沈建跃，男，1960年2月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告的共同委托诉讼代理人：杨丽，上海昱成律师事务所律师。两原告的共同诉讼委托代理人：阮週，上海昱成律师事务所律师。被告：刘骏，男，1978年10月30日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。被告：刘学槐，男，1957年8月28日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。第三人：上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡忠文。原告陈静石、沈建跃与被告刘骏、刘学槐及第三人上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静石、沈建跃及其共同委托诉讼代理人杨丽、阮週到庭参加诉讼。被告刘骏、刘学槐及第三人上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈静石、沈建跃向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2.要求被告返还已经支付的房款75万元；3.要求被告支付违约金5625元(以75万元为本金，自2017年5月1日起计算至2017年5月15日止，按日万分之五计算)；4.要求被告支付赔偿款35万元。诉讼过程中，原告变更第四项诉请为，要求被告支付赔偿款27万元。事实和理由：2016年12月10日，经第三人居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于上海市青浦区练塘镇章练塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告向被告支付了75万元的房款。过户前，原告发现系争房屋已被上海市徐汇区人民法院查封，并被上海市静安区人民法院轮候查封。之后原告一直与被告协商，但至今系争房屋仍被查封而不能办理过户手续。故原告提起诉讼，要求法院判如所请。刘骏、刘学槐未作答辩。上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘骏、刘学槐为系争房屋的共同共有人。2016年11月26日，原告陈静石与两被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》，约定：原告陈静石为表示对购买系争房屋的诚意，向第三人支付意向金1万元，总房价款为175万元；该房价为原告陈静石购买系争房屋的“含税打包价格，不含中介服务费”。2016年12月10日，两原告(买受人、乙方)、两被告(卖售人、甲方)通过第三人居间介绍，签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为135万元；2017年4月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三《付款协议》中约定：乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，乙方支付给甲方部分首期房价款计40万元；乙方应在2016年12月12日前支付给甲方第二期款项计10万元；乙方应于交易中心过户当日支付给甲方第三期房价款85万元；交易过户当日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。2016年11月26日，第三人在收到原告陈静石的1万元定金后出具定金《收据》一份，该《收据》上记载该定金由第三人暂为保管。2016年12月10日，原告将房款40万元转账给被告刘学槐。同日，被告刘骏、刘学槐出具收到原告陈静石房款40万元的《收据》。2016年12月12日，原告陈静石将房款9万元转账给被告刘学槐。同日刘学槐出具收到房款10万元的《收据》。同日，原告陈静石将25万元转给案外人李某某，并由被告刘骏、案外人李某某在当日出具收到原告陈静石房屋装修补偿款25万元的《收据》。2017年1月17日，系争房屋被本院(2017)沪0104民初185号案件查封；2017年4月18日，系争房屋被上海市静安区人民法院轮候查封。2017年5月11日，原告陈静石通过EMS向被告发出《催告函》，表示：“本人已按合同约定，于2017年4月去青浦房地产交易中心办理申税手续，发现系争房屋存在两个法院的查封，导致上海市房产买卖合同无法继续正常履行，中途曾多次陪同去徐汇区法院办理撤诉等相关事宜，都没有结果。至此，本人已全面履行自己的合同义务，按照合同约定，你方已构成违约，应承担相应的违约责任。本人曾多次催促你方履行合同义务，但你方均未有任何回应，现本人再次通知你方，请于接函后立即去法院办理撤销查封限制手续，若你方接函后三日内未履行自己的合同义务，本人将视为你方不再履行双方所签订的《房地产买卖合同》，本人将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定起诉你方，并依法追究你方的违约责任，包括但不限于要求你方双倍返还我所缴纳的定金”。次日，该函件被签收。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据双方的约定，双方应于2017年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续，然在2017年1月17日，系争房屋被法院查封，后又在2017年4月18日，被法院轮候查封，导致系争房屋存在法律上的履行障碍。2017年5月11日，原告向被告致函，要求其排除履行障碍，但被告未排除。为此，原告要求解除合同于法有据，本院应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还已经支付的房款75万元的诉请，本院予以支持。鉴于被告未能按合同约定的期限将系争房屋的产权过户给原告，故应当按照合同约定向原告承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)超过15日的，除应向原告支付十五日的违约金(自合同约定的应当交付之日起按原告已付款日万分之五计算)外，原告有权单方解除合同，被告甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，故原告要求被告支付逾期交房违约金及解除合同赔偿金27万元于法有据，本院应予支持。但鉴于《上海市房地产买卖合同》中约定的转让价款是135万元，未包括原告已付的房屋装修款25万元，故该违约金应按照已付房款50万元的万分之五计算，即逾期交房的违约金为3750元，并非5625元。两被告及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除陈静石、沈建跃与刘骏、刘学槐签订的关于上海市青浦区练塘镇章练塘路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、刘骏、刘学槐于本判决生效之日起十日内返还陈静石、沈建跃房款75万元；三、刘骏、刘学槐于本判决生效之日起十日内给付陈静石、沈建跃违约金3750元；四、刘骏、刘学槐于本判决生效之日起十日内支付陈静石、沈建跃赔偿金27万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7015元，由陈静石、沈建跃负担9元，由刘骏、刘学槐负担7006元。财产保全费5000元，由刘骏、刘学槐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一七年十一月一日书记员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。