北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初13633号原告(反诉被告)：龚春升，男，1975年2月28日出生。委托诉讼代理人：李金生，北京宏健仁和律师事务所律师。被告（反诉原告）：万成云，男，1963年12月1日出生。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋利霞，北京泓聚律师事务所实习律师。原告(反诉被告)龚春升与被告（反诉原告）万成云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)龚春升及其委托诉讼代理人李金生，被告（反诉原告）万成云的委托诉讼代理人王国鹏、蒋利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚春升向本院提出诉讼请求：1.确认龚春升与万成云签订的“厂房租赁协议书”无效；2.判令万成云立即将承租的房屋腾空移交给龚春升；3.判令万成云向龚春升支付截止到万成云将房屋腾空移交给龚春升之日的房屋占有使用费，暂计算至2017年7月14日为144000元；4.判令万成云给付龚春升水电费，其中电费为52399.84元，水费为8904元，截止到万成云不再用水电止；5.判令万成云承担本案诉讼费。事实和理由：龚春升与万成云于2010年8月17日签订“厂房租赁协议书”，协议内容为：龚春升将位于北京市大兴区西红门镇团河村南村工业园区厂房及办公住房出租给万成云使用；租期6年，自2010年9月1日起至2016年8月31日止，后双方口头变更为自2010年9月15日起至2016年9月14日止；前3年年租金160000元，后3年递增8%，一年一付，每年9月1日（后又变更为每年9月15日）付下一年租金。之后，双方开始履行协议。龚春升将厂房及办公住房移交给万成云使用，万成云向龚春升支付租金。2016年9月15日，合同到期，双方没有对原合同进行续签，也没有签订新的租赁协议，但是万成云却无理占用原租赁房屋，拒绝腾退。另，上述龚春升出租给万成云的房屋系由龚春升所建造，所占土地是从北京市大兴区西红门镇团河南村（以下简称：团河南村）承租，土地性质是村级工业用地。龚春升建造该房屋经土地所有者团河南村同意，但未取得政府相关部门的建设工程规划许可证。综上所述，龚春升认为，万成云的行为是不讲诚信、违反约定的行为。另一方面，龚春升现在得知，双方所签“厂房租赁协议书”因违反国家有关法律法规规定，应属无效合同。故龚春升特向法院起诉，提出上述诉讼请求，望判如所请。万成云辩称，不同意龚春升的诉求。理由如下：1.因双方签订的“厂房租赁协议书”不存在无效情形，该协议书是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属有效协议，且得到双方的实际履行，合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，不应确认为无效合同；2.该合同已于2016年9月14日终止，终止后双方达成续租1年的口头协议，万成云按照口头协议约定向龚春升支付190000元租金，在1年租期内，承租厂房被拆除腾退，龚春升与案外人已签订“非住宅房屋拆除腾退补偿协议”，承租厂房即将被拆除腾退，在此背景下确认合同无效无任何实际意义，且浪费司法资源；3.涉案厂房被拆除腾退后，万成云已经支付的租金尚未使用完毕，龚春升有义务退还未使用期间的租金，并将拆除腾退补偿款中的搬家费、停产停业补偿、装修费补偿支付给万成云，但龚春升未履行该义务，万成云没有腾退的义务，关于龚春升要求支付的房屋占有使用费万成云已于2016年5月向龚春升支付1年租金190000元，万成云并未欠龚春升任何租金。万成云交付的水电费已超出实际使用的水电费发生额，所以万成云不仅不应向龚春升交纳水电费，龚春升还应该退还万成云水电费，在停水停电后万成云无法再继续使用房屋，龚春升应该将万成云预交的费用予以退还。关于涉案房屋的拆除腾退补偿费用，万成云另行主张。万成云向本院提出反诉请求：1.判决龚春升返还万成云自2017年1月23日至2017年9月14日租金122972.21元（190000/12*7+19000/12/30*23）；2.判决龚春升返还万成云水电费2696.16元；3.判决龚春升承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年8月17日，龚春升与万成云签订了“厂房租赁协议书”及“装修协议”，约定：万成云租赁龚春升位于团河村工业园区厂房及办公住房；租期6年，自2010年9月15日起至2016年8月31日止；租金每年160000元，每3年递增8%，每年9月15日前支付下一年的租金；万成云在租赁厂房基础上自建设施、装修费用和安装的设备等归万成云所有。之后，双方又口头将租期变更为自2010年9月15日至2016年9月14日。协议签订后，万成云按期甚至提前支付租金和水电费。双方合同到期终止后，达成了继续租赁1年的口头协议，万成云分别于2016年5月25日、30日向龚春升支付了自2016年9月15日至2017年9月14日的租金190000元。万成云通过现金和银行转账的方式向龚春升支付水电费64000元，超出万成云实际使用的水电费，超出部分龚春升应当返还万成云。2017年1月23日，龚春升无故停止供应万成云所承租厂房内的水电，导致万成云无法正常使用所租赁的厂房，无法正常开展生产经营，万成云无法实现合同目的，自此之后，万成云不应当支付龚春升租金，龚春升应返还万成云已经支付但尚未使用期间的租金。万成云租赁期间在承租厂房实际经营并办理工商登记，拆除腾退补偿中的搬家费、装修补偿、停产停业综合损失补偿等应当归万成云所有，万成云将在拆迁档案形成后另行起诉，主张该补偿费用。为维护万成云的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，反诉于法院，望判如所请。龚春升对万成云的反诉辩称，不同意万成云的反诉请求。尽管双方未签订新的正式合同，但万成云实际上一直在正常使用租赁的厂房。万成云应该给付龚春升占有使用费，水电费的数额可以计算，龚春升多收的部分可以退回给万成云，也可以抵作占有使用费。至2017年8月25日开庭当日，万成云还在租赁物内生产。本院经审理认定事实如下：2010年8月17日，就位于团河村工业园区厂房及办公住房的租赁事宜，龚春升（甲方、出租方）与万成云（乙方、承租方）签订“厂房租赁协议书”及“装修协议”，双方约定：“从2010年9月15日起至2016年8月31日止，租期6年；租金每年壹拾陆万元整；2010年8月17日付壹拾柒万元，2010年9月1日前付壹拾伍万元，付租金日期为每年的9月15日前必须付清；租金以每3年递增8%；东侧车间、地面铺砖、梁下吊顶、车间中间拉墙一道、中间三层楼房屋内一层地面铺砖，二三层过道铺砖，三层楼房东侧墙外，一至二层做铁楼梯，其它装修由乙方自行处理”。龚春升主张双方口头约定将租期变更为自2010年9月15日起至2016年9月14日止，2016年9月15日合同到期后，双方未续签协议，亦未签订新的租赁协议，万成云却无理占用原租赁房屋，拒绝腾退，且涉案房屋并未取得政府相关部门的建设工程规划许可证，遂诉至法院，请求确认涉案租赁协议无效，要求万成云腾退房屋并支付房屋占有使用费、水电费，其中电费为52399.84元，水费为8904元，截止到万成云不再用水电止。万成云不同意龚春升的诉讼请求，认为涉案租赁协议系有效协议，协议于2016年9月14日到期后，双方达成续租1年的口头协议，万成云按照口头协议约定向龚春升支付190000元租金，在续租期间，涉案房屋被拆除腾退，停水停电的时间为2017年1月23日，万成云所支付的租金尚未使用完毕，所支付的水电费64000元亦已超过实际发生额（用电量为32749.9度，金额为52399.84元；用水量为1272吨，金额为8904元），遂提出反诉请求，要求龚春升返还万成云自2017年1月23日至2017年9月14日租金122972.21元，返还万成云水电费2696.16元，提交银行卡交易明细清单及转账凭证对其于2016年5月份分2笔打款共向龚春升支付190000元租金、于2016年5月至11月分4次共支付水电费64000元的情况予以证明（其中2016年5月8日转账16000元、2016年6月27日转账8000元、2016年9月21日转账30000元、2016年11月3日转账10000元）,并提交电费收据3张，与其主张相佐证（其中2张2016年4月20日的8000元收据项目分别为“95000度至100000度”和“100000度至5000度”，2016年5月20日的8000元收据项目为“5000度至10000度”。龚春升不同意万成云的反诉请求，并主张尽管双方未新签订正式合同，万成云实际上一直在正常使用租赁的厂房，万成云应该给付龚春升房屋占有使用费，万成云转账的190000元系支付的水电费，2016年1月25日之后的水费一直未交（交至2289吨），电费交至2016年5月20日（交至10000度），双方未达成口头续租协议，因万成云说要在河北盖房，到2016年底就可以搬过去，一直拖着到现在还未腾退，认可万成云向龚春升转账支付了64000元水电费，其中万成云于2016年5月8日转账的16000元对应日期为2016年4月20日出具的2张8000元的收据，于2016年6月27日转账的8000元对应日期为2016年5月20日的收据，龚春升于每月20日收取电费，因费用拖欠万成云未按时给付，3张收据的日期均为实际收到费用后所倒签，水电费的数额龚春升多收的部分可以退回，也可以抵作房屋占有使用费，提交电费手写记账单复印件，提交手抄电表记录、电表照片、电费收据、水费收据及水表照片与其主张相佐证。双方均认可最终的电表数为42749.9度（1.60元/度），最终的水表数为3561吨（7元/吨），并均表示双方原有合同约定的租金均已结算完毕，将万成云支付的190000元与其余打款金额一并计算，按照实际占用使用期间的费用予以扣除即可。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、厂房租赁协议书、装修协议、收据、银行卡交易明细清单、转账凭证、营业执照、照片手抄电表记录等证据材料在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。龚春升所出租的房屋并无合法的规划审批手续，故其与万成云所签订的租赁协议依法属于无效合同。对龚春升关于租赁协议无效的主张，本院予以支持。因双方签订的租赁协议无效，对龚春升要求万成云腾退涉案房屋的主张，本院予以支持。虽然涉案租赁协议被确定无效，但万成云占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。结合双方陈述，对龚春升主张的2016年9月15日起至2017年9月14日止的占有使用费172800元，本院自万成云支付的190000元费用中予以折抵，故对龚春升主张的占有使用费，本院确认自2017年9月15日起，按照172800元/年计算，至万成云将涉案房屋腾退给龚春升之日止。对龚春升主张的水电费61303.84元，其陈述符合双方的交易习惯，本院对其3张收据为倒签日期的主张予以采纳，扣除万成云已支付的水电费57200元（含190000元折抵占有使用费后的剩余费用17200元），应由万成云支付龚春升水电费4103.84元。对于万成云所主张的反诉请求，根据其抗辩意见及反诉的事实和理由，其请求权基础为有效的房屋租赁合同，此与本院认定本案租赁协议无效并不一致，故对其所有的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、确认龚春升与万成云于二〇一〇年八月十七日签订的“厂房租赁协议书”无效；二、万成云于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区西红门镇团河村工业园区的厂房及办公住房腾退给龚春升；三、万成云于本判决生效之日起十日内给付龚春升房屋占有使用费，自二〇一七年九月十五日起，按照每年十七万二千八百元计算，至万成云履行本判决第二项腾退义务时止；四、万成云于本判决生效之日起十日内给付龚春升水电费四千一百零三元八角四分；五、驳回龚春升的其他诉讼请求；六、驳回万成云的全部反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千一百九十元，由龚春升负担二千一百六十五元（已交纳），由万成云负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千四百零七元，由万成云负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘更超二〇一七年十一月二十八日书 记 员  陈鹏廷