四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1584号原告（反诉被告）：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所地四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司经理。委托代理人：王玲，该公司职员。被告（反诉原告）：王莹，女，汉族，1982年6月26日生，住四平市铁东区。委托代理人：屈岩，男，汉族，1979年10月15日生。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告王莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰合物业的委托代理人刘爱良、王玲，被告（反诉原告）王莹及其委托代理人屈岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泰合物业诉称：被告王莹于2014年9月21日入住龙腾花园小区X室。自2015年9月21日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务。故诉至法院，请求法院按照法律规定，判令被告支付物业服务费及其违约金。诉讼请求：1、被告支付物业服务费1792元。2、被告支付违约金。3、案件受理费由被告承担。被告王莹辩称：原告诉请理由不成立，我方入住后，发现墙体有裂痕，当时原告方唐姓负责人说负责修缮，并缴纳了一年物业费，但原告方一直未履行该约定，一直未修缮房屋，故未缴纳物业费，并且原告方擅自停用电梯，导致我方生活损失。故请求驳回原告诉请。反诉原告王莹诉称：反诉人于2014年7月21日交付全款购买了位于四平市铁东区龙腾花园X室不动产一处，建筑面积38.51平方米。2015年1月8日入住装修时发现该房屋的墙体出现长达1.2米严重的裂痕，反诉人立即向被反诉人反映情况，并提出立即给予维修处理，当时一名唐姓负责人到现场查看，并当场答复说：“你放心吧，这样的情况肯定不止你家这一户，你就先往下装修吧，将来我们一定会管你，你放心吧。”我方要求尽快维修处理，可是被反诉人至今也未能给予处理。在此期间，由于被反诉人怠于履行物业管理义务，反诉人才于入住第二年中止向其交物业管理服务费。可是，被反诉人不仅没认识到自身的错误，反之，单方面终止了反诉人使用电梯的权利，致使反诉人在长达一年的生活中，无法使用电梯，严重影响了业主本人及亲人的正常生活。反诉人作为小区业主，在交纳物业管理服务费以后，应该按照约定及物业管理条例的规定依法享有物业服务的权利，可是作为物业管理服务方的被反诉人在收取了业主的物业管理服务费后，怠于行使物业管理义务，致使业主损失扩大，是严重的违约及违法行为，故而反诉人认为，本诉中物业管理方所述的事实及理由是不符合客观事实的，故反诉人依法提出反诉，请求贵院依法驳回被反诉人的诉讼请求，同时判令被反诉人依法履行其物业管理义务，并赔偿业主相关损失，以维护反诉人的合法权益。诉讼请求：1、请求人民法院判令被反诉人履行物业管理义务，赔偿反诉人房体裂痕损失10000元。2、请求人民法院判令被反诉人恢复反诉人使用电梯的权利。3、请求人民法院判令被反诉人赔偿因违法单方终止反诉人使用电梯而导致反诉人的生活损失费2000元。4、本诉诉讼及其他费用由被反诉人承担。反诉被告泰合物业辩称：反诉人购买了龙腾花园小区X室房屋，并签订了管理规约及物业管理托管合同，将物业服务委托给四平乐邦泰合物业管理有限公司管理，根据发改价格〔2003〕1864号第十一条三款及四平市人民政府令四平市区物业管理实施细则第六十五条规定，物业服务费的构成中未包含业主私有部位的维修费用。1、物业管理条例第三十一条规定建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。2、建设部房屋建筑工程质量保修办法第四条规定房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。第十三条规定保修费用由质量缺陷的责任方承担，第十四条规定在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。第十五条规定因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。据此规定反诉人因房屋质量问题对其财产造成10000元的损失承担举证责任。第十条规定发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施。3、四平市人民政府令四平市区物业管理实施细则第七十二条规定保修期内，业主物业的维修养护由开发建设单位承担责任。第六十六条第二款规定，业主因房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会或者社区居民委员会应当督促限期缴纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法通过仲裁或诉讼方式解决。4、最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。上诉人请求恢复使用电梯的权利及损失赔偿生活损失费2000元的问题，电梯是全体业主的共同财产，全天候运行正常，我公司未阻止任何产权人（含合法使用人）使用电梯的权利，因卡片消磁、损毁、丢失等原因造成的损失由持卡人自行负责。与乐邦泰合物业管理有限公司无关。综上，反诉人王莹与四平乐邦泰合物业管理有限公司只存在物业服务委托合同关系，并无其他有偿服务约定。据此无论是法定还是约定乐邦泰合物业管理有限公司都无义务承担反诉人的四项诉请，请人民法院依法驳回反诉人的诉讼请求。依法判令本诉被告王莹支付物业服务费、违约金及诉讼费，维护本诉原告的合法权益。经审理查明：2013年1月28日原告泰合物业与四平市幸福之家房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，四平市幸福之家房地产开发有限公司开发建设的龙腾花园小区一期、二期委托原告泰合物业提供前期物业管理服务，服务期限为此合同签订之日起至首届业主大会召开，业主委员会选聘新的物业服务企业时止。2014年9月21日被告王莹入住龙腾花园小区X室，并与原告泰合物业签订物业管理托管合同，约定：物业建筑面积为38.51平方米，物业管理费单价为1.2元/月/建筑平方米，电梯运行费231元，每年度应交纳物业管理费合计为786元。违约金为日千分之五。龙腾花园小区未成立业主委员会。另查明，被告王莹已交纳2014年9月21日-2015年9月20日物业费。尚未缴纳2015年9月21日-2015年12月31日物业费220元，2016年1月1日-2016年12月31日物业费786元，2017年1月1日-2017年12月31日物业费786元。认定以上事实的证据有：营业执照、名称变更通知、物业管理托管合同、业主手册等证据证明。本院认为：一、原告泰合物业与被告王莹签订了《物业管理托管合同》，该合同依法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王莹应依据合同履行给付物业费的义务。被告王英辩称墙体出现裂痕，原告泰合物业一名唐姓负责人答应维修，但墙体裂痕应为房屋质量问题，不在物业服务合同范围内，被告王莹也未提供证据材料证明原告泰合物业对其存在墙体维修义务，原告泰合物业也予以否认，故本院对于被告王莹的该项辩称不予采信，并且反诉原告王莹也未提供证据材料证明其房体裂痕损失10000元的依据，故反诉原告王莹以此主张反诉被告泰合物业赔偿其房体裂痕损失的诉请，本院亦不予支持。被告王莹辩称原告泰合物业擅自停用电梯，但未提供证据予以佐证，故本院对于被告王莹的该项辩称不予采信，并且反诉原告王莹也未提供证据证明其因未使用电梯导致的生活损失2000元的依据，故反诉原告王莹以此主张反诉被告泰合物业恢复其使用电梯的权利及赔偿擅自停用电梯导致生活损失的诉请，本院亦不予支持。二、依据双方签订的《物业管理托管合同》第三十六条约定“业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰违约金、滞纳金。”被告王莹与原告泰合物业签订《物业管理托管合同》，被告王莹辩称的不缴纳物业费的理由均不成立，其应按期交纳物业费用，现被告王莹从2015年9月21日拖欠物业费至今，属于违约，理应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的《业主手册》约定的按日收取5‰违约金计算，被告王莹应给付违约金3500元。但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本案中，双方约定的违约金过高，被告王莹共计欠缴物业费1792元，因此违约金确定为1792元的百分之三十较为合理，计537.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王莹于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1792元，并给付违约金537.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王莹的诉讼请求。案件受理费25元，由被告王莹承担。反诉受理费25元，由反诉原告王莹承担。本判决为终审判决。审判员  于春颖二〇一七年十一月十三日书记员  于志强