广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18780号上诉人（原审被告）：林广杰，男，1962年11月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜瑶，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社（以下简称上漖经济社），住所地广州市番禺区洛浦街上漖村沙滘西路**号。法定代表人：黄立中，该社理事长。委托诉讼代理人：苏炜英，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈映宏，广东仲衡律师事务所实习律师。原审第三人：李爱莲，女，1980年5月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人林广杰因与被上诉人上漖经济社、原审第三人李爱莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人林广杰的委托诉讼代理人王胜宽、颜瑶及被上诉人上漖经济社的委托诉讼代理人苏炜英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林广杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上漖经济社的诉讼请求，本案的诉讼费用由上漖经济社承担。事实和理由：1、上漖经济社并非涉案厂房的所有权人，涉案租赁合同直接约束的是上漖村民委员会和林广杰，本案应由上漖村民委员会参与诉讼而非上漖经济社，上漖经济社并非适格的诉讼主体。2、林广杰不存在欠租的行为，2013年5月31日前的租金已支付完毕，且涉案租赁合同的租赁期于2013年5月31日终止到起诉之日已超过两年的诉讼时效，上漖经济社的诉讼请求已超过了诉讼时效，应驳回其诉讼请求。3、林广杰已于2015年3月将租赁物交还给所有权人，再未使用租赁物，林广杰无需且无法再次交还租赁物，且合同期满后上漖经济社有权自行处理剩余物品，因其怠于行使自身权利致租赁物未再出租的损失应由其自行承担。4、双方在合同中约定了租金金额，对于超过租赁期的使用费并无明确约定，且相关法律也无明确规定，故计算使用费不能直接按照合同约定的租金标准，应进行司法评估以确定合同的使用费金额，且应计算至2015年3月止。5、林广杰在涉案租赁合同履行过程中不存在违约行为，押金应予返还，即使存在违约行为，也应按上漖经济社主张的未缴租金之日起计算时效，没收押金的时效已过。上漖经济社辩称：1、村委会已出具授权书明确了上漖经济社有权处理涉案租赁物的有关事宜。2、林广杰没有提供其支付完毕2013年5月31日前租金的证据，应承担举证不能的法律后果，事实上林广杰一致欠租，上漖经济社每年都有发送通知催缴租金，不存在超过诉讼时效的问题。3、林广杰的违约行为一直存在、持续发生，没收押金的诉讼时效不应从开始违约时计算而应从其全部清缴完毕租金时计算。4、林广杰试图通过各种非法理由占用涉案租赁物，客观上阻碍上漖经济社将租赁物出租，一审判决参照合同约定标准计算林广杰使用租赁物期间的使用费符合公平原则。原审第三人李爱莲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2014年12月30日，上漖经济社向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令林广杰立即按现状返还位于上漖村小学北侧（××上漖村××、裕兴厂旧址范围）的租赁厂房；2、判令林广杰支付2010年6月份至2013年5月份的租金合计人民币266152.08元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年6月份起计暂计至2014年12月15日，利息为51560.7元，要求计至租金本息清偿之日止）；3、判令林广杰支付占有使用费，2013年6月份至2014年5月份期间的场地占用费按8144.44元/月计算，2014年6月份暂计至2014年12月份按8551.66元/月计算，合计人民币157594.9元，要求计至实际返还厂房之日止；4、本案的诉讼费由林广杰承担。一审诉讼中，上漖经济社变更诉讼请求如下：1、确认上漖经济社、林广杰的租赁关系于2014年11月13日解除，判令林广杰立即按现状返还位于上漖村小学北侧的租赁厂房；2、判令林广杰支付2010年6月份至2013年5月份的租金合计人民币266152.08元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年6月份起计暂计至2015年5月31日，要求计至租金本息清偿之日止）；3、判令林广杰参照《厂房租赁合同书》租金及递增标准支付占有使用费，2013年6月份至2014年5月份期间的场地占用费按8144.44元/月计算，2014年6月份暂计至2015年5月份按8551.66元/月计算，合计人民币200353.2元，占有使用费每年6月1日开始在前一年的基础上递增5%，要求计至实际返还厂房之日止；4、判令上漖经济社没收林广杰押金15000元；5、本案的诉讼费由林广杰承担。一审法院认定事实：2003年5月13日上漖经济社（原广州市番禺区大石镇上漖村经济合作社）与林广杰签订了《厂房租赁合同书》，约定上漖经济社将位于上漖村小学北侧（××上漖村××、裕兴厂旧址范围内）的厂房出租给林广杰使用，租赁期限自2003年6月1日至2013年5月31日止；每月租金5000元，从2004年6月1日开始月租金在上一年基础上每年递增5%；林广杰需于每月头五天内一次性付清当月租金，如林广杰超过30天未缴交租金，视为林广杰单方违约，由此引起的一切经济损失由林广杰负责；在签订合同时，林广杰向上漖经济社缴交押金15000元，如属林广杰中途单方违约，上漖经济社有权将林广杰已交全部押金作没收处理，如属上漖经济社单方中途违约，要按林广杰已交押金双倍赔偿给林广杰；等等。后林广杰向上漖经济社缴交押金15000元。上漖经济社在一审中提供上述租赁物的《集体土地建设用地使用证》及《房屋所有权证》，显示上漖村民委员会是位于番禺区大石镇××、××1469的土地使用者及房屋所有权人。经质证，林广杰对《集体土地建设用地使用证》及《房屋有所权证》的真实性无异议，但提出证件上显示的土地使用者及所有权人均不是上漖经济社，上漖经济社无权向林广杰出租涉案租赁物亦无权向林广杰主张相关费用，租金及使用费的标准亦不应按《厂房租赁合同书》的约定计算，而应参考同期周边租赁场地的租金标准计算。上漖经济社在一审中提供广州市番禺区洛浦街上漖村民委员于2003年5月1日作出的《租赁授权书》，内容为：本单位广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会全权委托广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社处理位于上漖村小学北侧（××上漖村××、裕兴厂旧址范围内,房屋所有权证号：粤房字第××号）厂房的出租事宜，包括与承租人签订租赁合同、收取租金、押金以及与租赁有关的费用，作为租赁合同出租方处理与该厂房有关的诉讼事宜、收取生效法律文书确定的所有费用等。委托期限自2003年5月1日起20年，广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社可以转委托。林广杰对该《租赁授权书》的真实性提出异议，称该授权书是后补的，上漖经济社仅是广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会的代理人，无权以自己名义向林广杰主张权利。上漖经济社称林广杰自2010年6月开始拖欠租金。林广杰对此不予确认，称其已缴交2013年5月31日前合同期限内的全部租金，但未提供相关缴费凭据予以证实。林广杰另称上述《厂房租赁合同书》到期后，上漖经济社、林广杰口头协议续租10年，但未签订续租合同，上漖经济社对此不予认可。上漖经济社于2014年11月11日委托广东仲衡律师事务所向林广杰发出《律师函》，称林广杰拖欠2010年6月至2014年11月的租金及水、电费，并称租赁期限已于2013年5月31日届满，要求林广杰于2014年11月30日前向上漖经济社支付拖欠的租金及水、电费并将厂房交还给上漖经济社。对此，上漖经济社提供《律师函》及EMS快递单、快递查询单予以证实。林广杰对该证据不予确认，提出其并未收到上述《律师函》。上漖经济社为证实其多次向林广杰追讨租金，一审中提交了五份《清缴欠款通知》，通知抬头均为“林广杰（原福兰厂）”,落款均加盖广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会公章，五份通知分别于2010年11月15日、2011年11月18日、2012年11月15日、2013年11月18日、2014年11月15日发出，内容分别是通知林广杰缴交2010年6月至2010年12月租金、2010年6月至2011年12月租金、2010年6月至2012年12月租金、2010年6月至2013年12月租金、2010年6月至2014年12月租金。经质证，林广杰对上述五份通知的真实性无异议，但提出通知由广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会发出，且广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会才是涉案租赁物的权属人，上漖经济社无权向林广杰主张权利。上漖经济社称租赁期满后，林广杰至今仍未向上漖经济社返还涉案租赁物。林广杰抗辩称其于2015年3月左右，已将租赁物返还给广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会，但未办理场地交接手续，又称林广杰仍有部分物品存放在租赁物内，但未使用租赁物。林广杰还称已将涉案租赁物转租给李爱莲，并提交其与李爱莲于2013年1月10日签订的《厂房租赁合同书》，显示林广杰将涉案租赁物出租给李爱莲，租赁期限自2013年1月12日至2018年1月12日，等等。经质证，上漖经济社对该合同书的真实性不予认可，并提出林广杰与李爱莲李爱莲的户籍地址一致，二人可能存在亲属关系。一审另查明，一审法院向林广杰的户籍地址广州市黄埔区红山二路57号401房寄送开庭传票等应诉资料，由李爱莲签收，并在签收回执上注明“妻子”。林广杰对一审法院出示的签收回执无异议。一审法院认为：涉案租赁物的权属人广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会出具《租赁授权书》，授权上漖经济社处理涉案租赁物的出租事宜，包括签订租赁合同、收取租金等相关费用及处理租赁物有关的诉讼事宜等，故上漖经济社有权以自己的名义就涉案租赁物与林广杰签订租赁合同并就合同提起诉讼主张权利，上漖经济社是本案适格主体。至于林广杰对《租赁授权书》的真实性提出异议，但林广杰并未提供相反的证据推翻该授权书，故对林广杰的抗辩不予采纳。上漖经济社、林广杰签订的《厂房租赁合同书》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应接受合同条款的约束，自觉履行合同义务。现合同期满，合同的权利义务终止，合同于租赁期限届满之日即2013年5月31日解除。上漖经济社要求确认其与林广杰的租赁关系于2014年11月13日解除，与事实不符，不予支持。至于林广杰抗辩称双方口头协议续租10年，但林广杰对此未予以举证证实，不予采信。合同解除，林广杰应当将租赁物返还给上漖经济社，虽然林广杰抗辩称其于2015年3月已将租赁物返还给广州市番禺区洛浦街上漖村民委员会，但又称林广杰仍有部分物品存放在租赁物内，还称林广杰已将涉案租赁物转租给李爱莲，林广杰的陈述相互矛盾，且未提供其已返还租赁物的相关证据，对林广杰的抗辩不予采信，本院确认，涉案租赁物仍由林广杰占有。至于林广杰称其将租赁物转租给李爱莲，因李爱莲经一审法院合法送达未到庭应诉，未对其与林广杰的转租合同予以确认，且李爱莲在一审法院签收回执上注明其与林广杰是夫妻，林广杰对此亦无异议，双方存在利益关系，故对林广杰与李爱莲之间的《厂房租赁合同书》不予确认。综上，林广杰应将涉案租赁物返还给上漖经济社。关于上漖经济社请求的租金、使用费及利息。上漖经济社主张林广杰自2010年6月份开始欠交租金及相关费用。林广杰抗辩称其已缴交2013年5月31日前的全部租金，但未提供相关缴费凭据予以证实，不予采信。另林广杰抗辩称上漖经济社主张的部分租金、使用费已超过诉讼时效，一审法院认为，上漖经济社已提交《清缴欠款通知》证实自2010年11月以来至上漖经济社起诉前，每年均向林广杰催讨租金，诉讼时效发生中断，故上漖经济社起诉未超过诉讼时效，对林广杰提出的时效抗辩，亦不予采纳。综上，林广杰应按双方签订的《厂房租赁合同书》约定的租金标准向上漖经济社支付自2010年6月至2013年5月的租金合计266152.08元及利息，其中2010年6月至2011年5月每月租金7035.48元，2011年6月至2012年5月每月租金7387.25元，2012年6月至2013年5月每月租金7756.61元，利息以266152.08元为本金，自立案之日即2014年12月30日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清之日止。此外，林广杰在合同终止后依旧占用涉案租赁物，故应当按照双方约定的租金标准向上漖经济社支付自2013年6月至交还租赁物之日止的使用费，其中，2013年6月至2014年5月每月使用费8144.44元，2014年6月至2015年5月每月使用费8551.66元，2015年6月至2016年5月每月使用费是8979.24元，2016年6月至2017年5月每月使用费是9428.2元，此后每年使用费在上一年的基础上递增5%。暂计至2017年2月，林广杰应向上漖经济社缴交使用费392957.88元，使用费应计算至林广杰返还租赁物之日止。另因林广杰未按合同约定按时足额缴交租金，构成违约，故上漖经济社要求没收林广杰缴交的押金15000元，符合合同约定，予以支持。李爱莲经一审法院合法传唤不到庭参加诉讼，视为放弃其相应诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年2月7日作出如下判决：一、被告林广杰应于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区洛浦街上漖村小学北侧（××上漖村××、裕兴厂旧址范围内）的厂房交还给原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社；二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付租金266152.08元及利息（利息以266152.08元为本金，自2014年12月30日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清之日止）；三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付使用费（使用费暂计至2017年2月是392957.88元，2017年3月至2017年5月每月使用费为9428.2元，自2017年6月开始每年使用费在上一年的基础上递增5%；使用费应计算至上述判决第一项履行完毕之日止）；四、原告没收被告缴交的押金15000元；五、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10541元，由被告林广杰负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。本院认为，一审判决认定上诉人林广杰、被上诉人上漖经济社签订的《厂房租赁合同书》合法有效正确，本院予以确认。一审判决已就被上诉人上漖经济社是本案适格主体的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以确认。现上诉人林广杰在没有新证据的情况下，上诉再次对此提出抗辩，本院不予采纳。被上诉人上漖经济社在本案中主张上诉人林广杰自2010年6月份开始欠交租金及相关费用，上诉人林广杰抗辩称其已缴交2013年5月31日前的全部租金，但其并未提供相关缴费凭据予以证明，一审判决不予采信正确。因上诉人林广杰未按合同约定按时足额缴交租金，已构成违约，一审判决认定被上诉人上漖经济社要求没收上诉人林广杰缴交的押金符合合同约定而予以支持正确。上诉人林广杰抗辩称被上诉人上漖经济社主张的部分租金、使用费以及没收押金已超过诉讼时效，经审查，被上诉人上漖经济社在一审中已提交相关《律师函》、《清缴欠款通知》证明自2010年11月以来至被上诉人上漖经济社起诉前，每年均向上诉人林广杰催讨租金，上诉人林广杰虽对此有异议但其并未提供有效的反证，且涉案租赁物位于被上诉人上漖经济社所在的上漖村，在上诉人林广杰拖欠租金长达数年的情况下被上诉人上漖经济社每年均进行催讨也符合常理，故一审判决认定被上诉人上漖经济社起诉未超过诉讼时效，对上诉人林广杰提出的时效抗辩不予采纳正确。现上诉人林广杰上诉再次提出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。一审判决认为上诉人林广杰应按双方签订的《厂房租赁合同书》约定的租金标准向被上诉人上漖经济社支付相关租金、使用费至上诉人林广杰返还涉案租赁物之日，并未违反公平合理原则，上诉人林广杰关于超过租赁期的使用费应以司法评估确定的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决亦已就涉案租赁物仍由上诉人林广杰占有的理据作了充分的论述，上诉人林广杰在没有新证据的情况下，上诉再次提出其已于2015年3月将涉案租赁物交还给所有权人的上诉意见显属无理，本院不予采纳。综上，上诉人林广杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10541元，由上诉人林广杰负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十一月二十二日书记员  党春婷