江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0623民初4673号原告：张冰，女，1985年4月5日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：袁绍明，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。被告：田金刚，男，1978年1月20日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：陆祎，江苏祎华律师事务所律师原告张冰与被告田金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张冰及其委托诉讼代理人袁绍明，被告田金刚及其委托诉讼代理人陆祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张冰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告与被告之间的租赁合同自2017年5月1日起解除，被告立即腾退高新区中心市场东区一层09号东间营业用房；2、被告向原告支付按100000元/年的标准自2017年4月30日起至交付房屋时止的使用费（暂计算自2017年4月30日起至2017年10月31日的使用费为50416元）。事实和理由：2016年1月张海泉（系张冰父亲）通过拍租方式拍得如东高新中心市场营业用房（东区一层-09号，面积为101平方米）用于活鲜行业的商业经营，租期三年，每年租金为189000元。2016年4月29日，张海泉将承租人变更为张冰，重新签订租赁合同。被告使用该营业用房的东边一间，使用费为10万元/年。2017年5月份开始，被告以市场拍租的租金递减为由拒不缴纳2017年5月至2018年5月的使用费，经原告书面催要亦未缴纳。故原告为维护合法权益，特依法具状诉讼。被告田金刚辩称，１、原、被告双方合伙竞得新中心市场营业用房，并以原告父亲张海泉的名义（后变更为原告）与中心市场签订租赁合同。原、被告双方已经形成了事实的合伙租赁关系，租赁时间与中心市场竞拍租赁时间一致，故原告在双方约定的期限内单方面解除双方的租赁关系显然于法无据。２、被告之所以没有及时和原告共同去缴纳2017年至2019年间的租金是因为原告自称租金为人民币10万元/年，而事实上经过中心市场的各项优惠政策后实际缴纳租金远远低于10万元，被告明确提出了市场拍租后的租金是递减的，并要求原告提供实事求是的数据以便于被告缴纳。但原告不仅不提供准确数据，反而在2017年8月11日以书面通知的形式要求被告缴纳年度租金10万元，显然被告没有及时缴纳租金是由于原告恶意地想从中渔利而导致的。3、原告没有书面通知被告解除合同，故原告现诉请解除合同剥夺了被告对合同履行的相关权利，于法无据。4、被告当庭表示随时愿意按照原告实际缴纳给中心市场的租金，按被告占用房屋为二分之一的比例缴纳应缴的租金。综上，恳请法庭驳回原告的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月初，如东县高新中心市场管理有限公司拟对如东农贸中心市场5间营业用房（6-10号营业用房，含案涉的09号）拍租。在拍租的前一天晚上，原告张冰的父亲张海泉、被告田金刚以及案外人秦德兴、王翠兵、金雪芳、田华、张海林、李学彬、贾建华9人聚集商量如何竞拍上述营业用房的事宜，其通过抓阄的方式分成5组（张海泉与秦德兴、金雪芳与田华、田金刚与李学彬、王翠彬、张海林与贾建华），约定每一组竞拍一个营业用房，竞拍到该营业用房后就由该组人共同使用。然后其通过抓牌号（6-10）的方式确定第二天每一组投标的营业用房的房号（金雪芳与田华为6号、张海泉与秦德兴为7号、王翠彬为8号、田金刚与李学彬为9号、张海林与贾建华为10号），以避免相互之间竞价，导致营业用房租金过高。后在上述营业用房拍租的当天，因有其他人（汪兄弟精品海鲜）参与了竞拍，致使上述9人未能按照当时协商的方案进行竞拍。经拍租后，金雪芳竞拍到了6号营业用房、张海林竞拍到了7号营业用房、秦德兴竞拍到了8号营业用房、张海泉竞拍到了9号营业用房、汪兄弟精品海鲜竞拍到了10号营业用房，其他人未能拍到上述房屋。后于2016年1月8日，张海泉（乙方）与如东高新中心市场管理有限公司（甲方）签订营业用房租赁合同（活鲜），约定：“一、租赁项目：乙方向甲方租赁营业用房。房屋编号东区一层-09号，面积约101㎡（建筑面积），用于活鲜行业的商品经营。二、租赁期：自二0一六年一月八日至二0一九年一月七日止（实际租期从市场开业之日起计算），期限三年。三、租金、综合保证金、装修期限完工保证金及付款方式：每年的租金总额为189000元（中标价），（其租金计算日从市场开业之日起计算）。综合保证金为15000元（含遵从管理、先行赔付。规范停车保证金5000元，装修限期完工保证金10000元）。一年一缴，先缴后用；第一年的租金、综合保证金、装修限期完工保证金及相关费用须在签订本合同之日起五日内交清（交款总额以交款清单为准）。……”2016年1月12日，张海泉向高新中心市场管理有限公司缴纳东区一层-09号租金189000元，并交纳了停车保证金5000元、装修限期完工保证金10000元。后被告田金刚至原告张冰的父亲张海泉的摊位，与其协商将东区一层-09号半间给其使用的事宜，将现金100000元交付给张海泉，并口头协议租期与市场和张海泉之间的租期一致，但双方未形成书面的协议。庭审中双方对每年租金数额说法不一致：原告陈述第一年的租金为100000元，之后的租金没有协商；被告陈述当时对租金未予约定，当时暂交了100000元，与市场的租金一致，多退少补。之后张海泉使用东区一层-09号西侧半间，被告田金刚使用东区一层-09号东侧半间，双方均对各自的房屋进行了装修。2016年4月29日，张海泉与如东高新中心市场管理有限公司将2016年1月8日签订营业用房租赁合同中的承租人张海泉变更为原告张冰，并将租期变更为2016年4月29日至2019年4月28日（实际租期从市场开业之日起计算），其他条款与2016年1月12日的租赁合同一致。后如东高新中心市场于2016年5月12日正式开业。现因原、被告之间因房屋的租金数额问题产生争议，原告张冰认为被告田金刚未能向其缴纳2017年度的租金，故于2017年8月11日书面通知被告缴纳租金10万元。后被告田金刚未向原告张冰缴纳，故原告张冰具状诉讼。本院起诉状副本于2017年9月20日送达被告。另查明，2016年如东高新中心市场管理有限公司为了扶植市场商户，对该市场内商户2016年的租金均进行了调整，其中东区一层-09号租金由189000元调整至实收租金141800元。2017年，如东高新中心市场管理有限公司继续实施优惠政策：该市场商户如果一年一交租金的话，在2016年的基础上给予七折优惠，如果剩余两年一次性缴纳的话在七折的基础上再给予九折优惠；如果该市场商户在规定的期限内第一天缴纳租金的话，在之前的基础上给予九八折优惠，在规定的期限内第二天缴纳租金的话，在之前的基础上给予九九折优惠；同时如果该市场商户在第一、二天缴纳租金，还能享受所交租金5%的装潢补贴。后原告张冰在如东高新中心市场管理有限公司规定期限内的第一天一次性交了两年租金，其共缴纳了2017年5月至2019年5月两年租金167800元（因2016年实收租金141800元，按照优惠政策应为141750元，故2017年度市场优惠的基数为141700元，2017年5月至2019年5月两年租金具体计算方式为141700*2*0.7*0.9*0.98-141700*5%=167886元，其中零头86元被免去，实收租金人民币167800元。）本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案东区一层-09号东侧半间房屋系张海泉与被告田金刚合伙竞拍获得还是系张海泉转租于被告田金刚；2、原告要求解除该租赁合同、腾让房屋有无事实和法律依据；3、原告主张租金及使用费如何确定。关于争议焦点1，案涉东区一层-09号营业用房系张海泉通过竞拍的方式拍得，且该营业用房租赁合同（活鲜）系其与如东高新中心市场管理有限公司于2016年1月8日签订的。虽然在竞拍前，张海泉与田金刚等人就每一组竞拍及合租事宜进行了约定，但其约定因竞拍当天其他人（汪兄弟精品海鲜）的加入而使张海泉、田金刚等九人合作的基础丧失，且在竞拍前一天商量如何竞拍上述营业用房事宜时，张海泉与被告田金刚并不在同一组中，故本院认为案涉东区一层-09号营业用房系张海泉于2016年1月8日通过与如东高新中心市场管理有限公司订立营业用房租赁合同（活鲜）而取得，该房屋并非其与被告田金刚合租，而是后来张海泉将如东高新中心市场东区一层-09号东侧半间转租给被告田金刚，双方系转租关系。关于争议焦点2，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，（1）对于租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；（2）对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但对于出租人，其解除合同需在合理的期限前通知承租人。依据上述规定，租赁期限在六个月以上的，应依法签订书面的租赁合同，若未签订书面租赁合同，即使出租人对承租人租赁的事实予以认可，但双方间的租赁合同属不定期租赁，合同的任何一方依法随时可以解除合同。本案中，张海泉与被告未签订书面的租赁合同，但被告实际占有、使用案涉租赁房屋，并向张海泉交纳了部分租金，根据法律规定，双方间形成不定期租赁关系。后因张海泉与如东高新中心市场管理有限公司将2016年1月8日签订营业用房租赁合同中的承租人张海泉变更为原告张冰，故现原告张冰请求解除双方间不定期租赁关系，于法有据，双方间不定期租赁关系应予解除。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，自通知到达对方时解除。原告张冰于2017年8月11日书面通知被告缴纳租金10万元时，并未明确要求解除双方之间的租赁关系，故本院认为原告张冰与被告田金刚之间关于如东高新中心市场东区一层-09号东侧半间的不定期租赁关系应于本院起诉状副本送达之日（即2017年9月20日）起解除。合同解除后，尚未履行的，应终止履行。故原告要求被告搬离诉争房屋合法有据，但应给予被告合理的搬离时间，鉴于目前被告的经营、装潢的状况，本院酌定被告于本判决书生效之日起三十日内搬离如东高新中心市场东区一层-09号东侧半间营业用房，并交还给原告。关于争议焦点3，根据张冰与如东高新中心市场管理有限公司订立的租赁合同约定，实际租期从市场开业之日起计算，而该市场自2016年5月12日开业，且原、被告均认可双方之间口头协议租期与市场和张海泉之间的租期一致，故被告田金刚给付租金起始日期为2016年5月12日。关于租金计算标准问题，庭审中原、被告双方对租金标准说法不一致，而原告作为出租人应对其主张的租金标准提供证据，但其未能提供相应的证据，故本院认为转租的租金应参照如东高新中心市场管理有限公司与原告张冰之间的通常租金标准执行（即市场商户正常情况下均享有的优惠政策而折算成的租金标准，不含原告个人另行争取的优惠政策）。经查，2016年该市场内商户的租金均进行了调整，其中东区一层-09号租金由189000元调整至实收租金141800元，故被告田金刚应给付2016年5月12日至2017年5月11日的租金为70900元（141800元/2）。关于2017年度（2017年5月12日至2018年5月11日）的租金标准问题，因2017年如东高新中心市场管理有限公司继续实施优惠政策，该市场商户2017年的租金在2016年的基础上给予七折优惠，本案案涉东区一层-09号2017年5月12日至2018年5月11日的租金为每年99190元（141700*0.7）。虽然原告张冰因一次性缴纳剩余两年的租金，并在规定的期限内第一天缴纳，因此其还享受了其他的优惠政策，但该优惠是在其额外付出的情况下争取，不应及于被告田金刚。故本院认为被告田金刚应给付2017年度租金的标准为49595元/年（99190元/2）。综上，被告田金刚应给付自2016年5月12日至2017年9月20日的租金为88655元（70900+49595/12*4+49595/365*9），并按49595元/年的标准给付自2017年9月21日至实际搬离东区一层-09号东侧半间营业用房之日止的房屋使用费，其中2017年9月21日至2017年11月13日的使用费为7315元（49595/12*2-49595/365*7）。因被告田金刚已经给付张海泉人民币100000元，故至2017年11月13日止被告田金刚尚有余款4030元在张海泉处，该部分钱款可与2017年11月13日后的使用费相互抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张冰与被告田金刚就位于如东高新中心市场东区一层-09号东侧半间营业用房的不定期租赁关系于2017年9月20日解除；二、被告田金刚于本判决书生效之日起三十日内搬离如东高新中心市场东区一层-09号东侧半间营业用房，并交付于原告张冰；三、被告田金刚给付原告张冰自2017年11月14日至实际搬离东区一层-09号东侧营业用房之日止按49595元/年标准计算的房屋使用费（被告田金刚尚存4030元于张海泉处，可予以抵扣）。四、驳回原告张冰的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币530元，由原告张冰、被告田金刚各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币1060元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 陈金平二〇一七年十一月十三日法官助理 刘 丹书 记 员 蔡 敏