北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初63662号原告常青，女，1966年10月7日出生，住北京市怀柔区。委托代理人党英，河北宏扬律师事务所律师。被告董杨，男，1989年2月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人连瑾，女，1989年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区，系被告配偶。原告常青（以下称姓名）与被告董杨（以下称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。常青及其委托代理人党英、董杨及其委托代理人连瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常青向本院提出诉讼请求：确认常青代理人郭X与董杨签订的买卖北京市朝阳区408号房屋（以下称408号房屋）的合同无效。事实和理由：经郭X介绍，我于2014年底曾向耿X借款370万元（本判决书中的货币均为人民币），并将我三套房产（朝阳区、怀柔区、昌平区各一套）作为借款抵押担保，且进行了抵押债权执行公证。为顺利借到款和配合郭老板及时办理抵押公证手续，我就按郭老板旨意要求，在很多张空白纸上和空白格式委托书上签上了我的名字便于郭使用，并全权委托郭老板办理借款抵押事项，同时还将郭老板填写的委托内容进行了公证，公证主要内容：“…郭老板有权任意处分我财产和转委托及并不需要告诉我任何事项等…”。当时我只是为及时拿到借款特别信任郭老板，没想到郭老板其后持公证委托书，在不告知我情况下，便将我408号房屋以低于市场近一半多价格（当时市场价值330万元）与董杨签订买卖合同，且一直不告诉我卖房确切价款数额及拒不给付我买卖合同书。他们从2015年11月份就不断骚扰、威胁驱赶原租户黄先生未到租期而与我解除租赁合同，后不知他们如何把该房门弄开强占使用至今，导致我损失租金,当初每月7100元，今1万元。郭老板为尽快把我房产过户给董杨，指示其手下七八个社会闲散人员，多次到我家和单位威胁、逼迫我协助其办理过户手续。特别是在我老父亲病重期间，他们这伙人多次到我家闹腾和追到医院威胁、逼迫我协助过户。我出于恐惧和怕吓着老父亲，无奈被迫曾去协助郭老板和董杨到税务部门缴纳税款，因另一案件申请执行（苑菲案件），408号房屋被法院早于2015年5月份查封而无法过户给董杨。就这样，他们虽胁迫我协助交付了税款（未支付购房款），但仍无法实现恶意买卖我房产目的。董杨虽没有支付过一分钱购房款，但其侵占我房产已16个月多，导致我租赁费损失15万余元。他们三者恶意卖我房产不成，郭老板就开始另起歹意，又对我怀柔、昌平另两套房产下手，郭老板每天指派两部汽车和手下七八个大汉，兵分两路几十次到我这两座租住房处，采取暴力驱赶、堵门锁眼儿等违法犯罪手段，威胁租户搬家腾房。其中2016年7月份郭老板还诱骗我到其公司限制我人身自由八个多小时，且对我人身侮辱攻击、辱骂等。之后我为躲避这伙人的恐吓、软禁，每天东躲西藏过着恐惧痛苦日子。2016年1月20日晚上约八点钟，郭宝峰带四人再次找到我昌平区的家（昌平奥北小区），正好老父亲刚出医院接到我这里，他们这伙人进入我家气势汹汹的，我怕再次吓着老父亲，只好劝这伙人一块到楼下说事儿，在楼下他们汽车里，逼我在他们写好的延期交房协议上签名，他们威胁如不签名就弄死我，还要上楼折腾我老父亲，我担忧老父亲再受惊吓再送医院，只能被迫在他们写好的延期交房协议上补签了我的名字，这就是所谓延期交房协议的产生经过（仅此一份协议）。由于郭老板和董杨一直不向我透漏卖房价格，不给买卖合同书文本及委托事项文本，直到2016年8月份，经律师与董杨多次沟通，并明确如再不提供房产买卖合同文本就要诉诸法院无效了…，这时董杨才拍照中介交易文本用微信发给我。到此时我从董杨处得知我房产被卖时间和价格（即他们于2015年10月29日签订买卖合同，总房价158万元）。因郭老板一直拒绝交付代理我所办各项法律文件，我又从董杨处得知他们双方低价买卖我房产情形，我当即到公证处作出撤销对郭老板的委托公证事项。郭X持我委托公证与中介、董杨三者签订买卖我房产，从形式上是有效的，但行为实际明显违法，且违背我委托真实意思。三者明显存在恶意违法表现如下：按照社会常理，正常人购买房产前，购买人肯定会到房产现场查验现状和了解房产位置及周边环境和市场价格等事项，以及了解该房产是否现有人居住、是否存在争议纠纷等（当时黄先生租住）和查看该房产是否存在查封等有碍交易重大信息，但董杨为贪图便宜，在明知该房产有人租住和评估报告书价值近190万元且在市场价一天一个价的突飞猛涨情形下，仍低于市场一半价格。上述事实说明，董杨明知其购买房价低于评估价几十万元，且在房价快速飙升大环境下，且还低于市场一半的离谱价格仍固执交易，此时仍不与房主电话核实是否同意买卖，董杨该行为超出正常人理解的善意交易范畴。董杨另一恶意表现，即在本房产买卖价格和市场价格如此悬殊情况下，董杨应当知道查验该房产是否有碍交易（查封）欺诈等情形，但董杨明知而故意不向中介了解、查验该有碍交易信息，董杨该行为符合恶意买卖行为特征。作为房产中介专业单位，争议房产早于5月被法院查封网上公示，以专业和职业惯例，中介应当首先查询、了解该房产是否有碍交易等公示信息，但中介仍于10月29日促成该违法买卖交易，且擅自将该违法交易合同挂网公示，该三者交易行为明显存在有悖法理的恶意。该网挂信息交易价格172万元，证明该房产区域价格不得低于该网挂价格，但郭代理与董杨合同价格却为158万元，这明显代理人与董杨恶意串通损害委托人利益的表现。董杨恶意行为表现还有，作为买房人，事后还需要房主协助过户等很多事项，按常理董杨应积极主动与我沟通，并告诉我房产交易价格相关信息和复印合同文本交付给我，但董杨和郭代理人相同处处躲避我九多个月，直到2016年八月份，在律师多次沟通下，董杨才不情愿的拍照合同发给我。他们三方签订合同后，我虽然后来曾和郭宝峰、董杨一块去税务部门协助办理缴纳税金，是因长时间遭受郭X恐吓而为；我后来补签名字所谓延期交房协议，仍是受郭宝峰等威胁所为，均违背我真实意思。本案所涉及的是代理行为无效的问题。构成无效代理必须符合三个要件：一是代理人和第三人（董杨）有主观上损害被代理人的故意，即恶意通谋；二是代理人和第三人客观上都实施了损害被代理人利益的共同行为，并且实际上也给被代理人造成了损害；三是代理人与第三人恶意串通与被代理人利益受到损害之间有因果关系。本案中，代理人郭X和董杨明知低于评估价几十万元和市场价格一半情形下，签订该价款合同会给委托人我造成巨大经济损失，但他们仍然通谋，具备了主观上损害委托人利益的故意。客观上，该房产被法院查封后不得再交易，而他们恶意交易后，郭X暴力侵占我房产交给董杨占用至今，且还把买卖合同挂在网上公示，导致我无法再按市场价卖出该房产，致使该房产一年多不能变现偿还他人借款本金，致使我一直继续承受着借款高额利息和房租损失共约200多万元实际损失。在因果关系上，我上述巨大经济损失正是由于代理人郭X、中介、董杨三者恶意串通造成的结果，依据《民法通则》第66条第3款的规定，本案交易本质上是一种无效的代理行为，对此应依法评判该房产买卖合同无效，且我保留诉诸法律由代理人郭X、董杨、连带赔偿我经济损失的权利。董杨辩称：不同意常青的诉讼请求。常青提交的证据并不能证明恶意串通。本案并不符合常青所述的无效代理。并不存在我们故意损害常青利益的事实。当时中介给我推荐了一个很便宜的房子，我就在网上找关于这个房子的信息，在其他官网上也看到了这个房子。后来我在58同城上看到一个帖子说不是中介，我以为是业主本人，就打电话过去联系，跟我说是可以便宜一点。我找各家中介问了中介费，链家是3%，我爱我家是2%，搜房网是1%，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下称满懿公司）是0.7%，我才找满懿公司做了中介。我与中介、郭X之前并不相识。购房时，常青的代理人郭X有公证授权委托书，其有定价、签订合同等权利，他还带着房本，我们对其有信赖依据。郭X说急于出售，只接受全款和商贷，所以购房成本是很高的。408号房屋比较陈旧，可以看出长期无人居住，中介说之前是一个公司租赁，这个房屋朝西、装修简单，房屋周边环境嘈杂，所在单元多为公司，是整个小区单价最低的。同时该房屋并不唯一，常青名下还有另外两套房，因此我缴了二十多万的税，总购房款已达到180多万元。当时408号市场价应该是160万元，我的购房价格并不低于市价。我之所以把网签价做成172万元，是因为我当时没有太多钱，需要留一些装修，当时贷款的规定是首付至少30%，90平米以下只能贷120万元，我想把这120万元贷满，所以才会把网签价做高，这样贷70%才能贷出来120万元。我知道网签价高会多交税，其实158万元已经高于当时的指导价，但如果按158万元做网签，我贷不了那么多钱。我已向郭宝峰支付了2万元购房款，还交了23.9万余元过户税费。我向中国光大银行（以下称光大银行）申请的120万元贷款已获批贷。2016年1月14日我与常青一同办理了首付款资金监管手续，将35万元首付款打入了常青光大银行的账户。我们在交税时需要签很多字，都是常青亲自签的，上面有房屋成交价，常青是知道成交价的。我们能入住是因为常青已经腾房，将房屋交付给我们。1月20日的补充协议是在中介帮助下达成的，因为当时发现有查封，无法再过户，所以郭X和常青的意见是先达成补充协议，把房屋交付给我，等过完年解决了查封问题再过户。当天我们在中介处拟定了这个延期交房协议，下午中介和郭X联系常青很长时间都没联系到，后来中介、郭X带着我们夫妻俩去了常青家，敲开门，常青说她下午手机没电了，后来在郭X的车里签署了协议。后因无法过户，2016年3月25日，常青将35万元首付款退还给我。本院经审理认定事实如下：常青于2006年10月29日登记为408号房屋所有权人。2014年12月10日，常青给郭X出具经北京市方正公证处公证的《委托书》，内容为：委托人常青是408号房屋所有权人，因事务繁忙，故委托郭X为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合相关法律政策的前提下，代为办理预约还款并提前偿还借款，领取解押材料、签署相关文件，代为解除抵押手续，并领取解押后的房产证及相关解押材料；2、在符合依法出售的前提下，代为核查房源，代我们办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理共事手续、代为办理与出售此房交税、退税等相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为调取原始购房合同及契税发票，代为交付房屋，代为处理房屋内财产，代为办理房屋核验，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为办理房产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，且代收房款，提款手续；3、代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜，代为签署抵押协议，并领取抵押后的房产证及他项权利证；代为办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，签署解押协议，并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；4、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。受托人郭宝峰在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次重复使用本委托书。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。2014年12月10日，408号房屋上设立了抵押登记，抵押方式为一般抵押，抵押权人为耿X。2015年10月29日，经满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下称满懿公司）居间介绍，郭X代理常青（卖方）与董杨（买方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：常青将408号房屋出售给董杨，成交价158万元；买方于签约当日支付定金2万元，买方向商业银行拟贷款130万元；交易房屋有抵押，卖方于2015年12月31日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。董杨于签约当日支付了定金2万元，郭宝峰给董杨出具了收据。2015年12月7日，双方的买卖合同办理了网上签约手续，网签合同成交价为172万元。常青配合董杨及其配偶连瑾办理了按揭贷款手续，以408号房屋为抵押拟向光大银行贷款120万元用于支付购房款，2015年12月，光大银行审批同意发放该贷款。2015年12月13日，常青与董杨共同前往税务机关办理了房屋买卖缴税手续，董杨出资代常青缴纳了契税17200元、个人所得税222293.35元，缴税税基均为172万元。2016年1月14日，常青与董杨办理了首付款资金监管手续，将35万元首付款打入了常青光大银行账户。2016年1月，常青与董杨一同前往过户大厅办理过户手续时，发现408号房屋已被法院查封，无法办理过户。2016年1月20日，常青（甲方、出卖人）、郭X（甲方代理人）、董杨（乙方、买受人）、满懿公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方经丙方居间就408号房屋签订了房屋买卖合同及补充协议，现双方就未尽事宜做出如下补充：1、因甲、乙双方在办理完网签手续、贷款手续及缴税手续后，上述房产被司法查封，无法办理转移登记手续，甲乙双方决定：原合同约定的办理转移登记手续时间顺延至2016年3月10日前办理完毕。其他事项，双方按照原房屋买卖合同及原补充协议规定的执行。2、签订此补充协议二日内，甲方将此房交付给乙方。3、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力，原合同与原补充协议与本补充协议不一致的以本补充协议为准。郭X于签署《补充协议》当日将408号房屋交付董杨使用。因无法办理过户，经双方协商，常青配合办理手续，于2016年3月25日将资金监管账户中的35万元首付款退还给了董杨。本案诉讼中，常青代理律师持本院调查令向房管部门调取的408号房屋产权登记信息显示，408号房屋于2015年1月6日被北京市怀柔区人民法院查封，2015年5月20日、2016年10月10日又被我院轮候查封。因董杨申请，满懿公司工作人员张X出庭作证称，我2015年9月入职满懿公司，当时公司管理系统上就有408号房屋出售，报价160多万。董杨在网上看到我公司有一套便宜的房子，打电话想看房。晚上7点左右，我和另一个业务员叶X等在408号房屋门口，郭X派人拿钥匙来开了门，那人开完门就走了，让我们看完把门带上。房子里面是空的，没有家具，没有住人的迹象，之后董杨夫妇两人来看了房。看房后，因为这套房子性价比挺高，董杨怕别人定了，就第一时间交了定金。当时408号房屋在链家、我爱我家、搜房网、满懿公司四个官网上标价160万元，已经挂了一个半月都没人买。郭X第二天晚上过来，双方谈了谈签了买卖合同。我们没有常青的联系方式，签合同时郭X拿着公证委托书来的，说不接受公积金贷款，只接受商贷。这个房屋的成交价是正常价格，我记得当时这个面积的房屋挂牌价都是170万元上下。董杨缴税的价格不低于政府指导价，他那个网签价是因为贷款，所以比政府指导价高。签完合同后，我问过别的业务员，别的业务员说这个价格正常，而且有的业主急着用钱，会低于其他报价卖房。我们做缴税和资金监管时，业主总是不按照约定时间来。缴税我见过业主三次，做资金监管我见过业主两次，批贷时业主也来了，过户见过一次。缴税时，郭X说他公司有事来不了，让我们联系业主，他派了一个业务员陪着业主来的，我们没有看到胁迫的行为。过户时，告知房子被查封了，当时业主也很懵，她表示不可能被查封。为协商解决查封问题，郭X说把钥匙给董杨，让他们先住着，暂时解决董杨租房的问题。签补充协议时，郭宝峰带着钥匙过来的，还有房本、公证委托书，他每次来都会带着这些，当天郭X就把房屋钥匙交给董杨了。因常青申请，其朋友张X到庭作证称，当天常青的父亲出院，我来看看她。常青情绪非常不好，压力比较大，说她有可能随时就得接电话，随时有人向她逼债，向她要钥匙什么的，她说晚上随时都会有人来找她，她爸现在又这样，希望我能陪她一天。晚上回去后，应该还没吃饭呢，常青说弄不好就来人了。我换了拖鞋没多长时间，门铃响了，是我去接的。不一会就来了大概四五个人，开门后这些人想要进门，我们说家里有病人，常青说出去说，就和他们下楼了。过了十多分钟，我下去找常青，看到一辆亮灯的车，我看到常青在里面，我在外面站着，听不见车里说的话，没看到有胁迫常青的行为。过了一会儿常青从车里出来了，我问她怎么回事，她说现在就逼她，车里的那几个人让她写延期交房协议，在这种情况下没办法她只能签字了。后来我们就上楼了。董杨称，当时常青家里确实有个女的，应该就是张X，但我们是下去在郭宝峰车里签的协议，张X不在场，她中途敲了车窗，常青说她马上就回去了，我们就签了这个协议。我们没有强迫常青，签订协议后常青也没有报警。因常青申请，其邻居温X到庭作证称，2015年9月底，有天晚上10点多，常青给我打电话说郭X带着七八个人在她家闹事，让我们给她接到怀柔。我到了夜里2点的时候走小门把她接走的。还有一次，也是他们这波人，去老爷子家闹事，也是我去的，报警了，后来走了。2016年4月份好多人去我师父在怀柔的僧舍找常青，是我师父把人劝走的。后来总有人打电话找常青，言语恐吓她。郭X和田X把常青朝阳区的房产弄走了。常青提交北京全亮优化健康管理有限公司（以下称全亮公司）委托评估公司在2014年9月11日针对408号房屋出具的《房地产抵押预估价报告》，证明该房屋当时的评估价是188.2万元，董杨2015年10月29日的签约价158万元过低，是恶意交易。董杨对该证据的真实性和证明目的均不认可，董杨称，该报告为房地产抵押价值的预评估报告，不同于市场价格，国家企业信息系统显示常青曾是全亮公司的股东及监事，该份报告可能是常青的公司为了获得更高贷款而提高房屋的评估价值。常青提交董杨2016年8月14日通过微信将房屋买卖合同照片发送给常青的微信截屏照片，证明董杨此前拒绝向其透露成交价等合同细节。董杨称，我不知郭X是否将购房合同给常青看过，与我无关，2015年12月缴税时常青签署的文件上都有成交价，常青不可能不知道。常青提交其代理律师2016年8月31日、2016年9月8日与董杨的电话录音，证明董杨系恶意购买408号房屋。董杨对此不认可。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。常青给郭X出具经公证的授权委托书，明确授权郭X代为出售408号房屋，并有权代为确定房屋价格、代收房款、代为交付房屋等。常青作为完全民事行为能力人，清楚自己出具上述委托书将产生的法律后果，应对自己的行为承担法律责任。董杨经中介公司居间介绍，经看房后与持有常青委托书的郭X签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，此后董杨依约向郭X支付了定金2万元，向常青的银行账户支付了首付款35万元，申请120万元贷款并获得批贷。在过户受阻后，常青又签署《补充协议》将408号房屋交付董杨使用。统观双方交易过程，综合在案证据，依据生活常识和交易习惯，无法认定董杨在签署买卖合同时存在与郭X恶意串通损害常青利益的主观故意。常青未提交证据证明董杨存在胁迫、欺诈常青的行为，对于常青所称郭X胁迫、欺诈常青并损害其利益一节，常青可向郭X另行主张。常青要求确认其与董杨之间房屋买卖合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告常青的诉讼请求。董杨如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：案件受理费9510元，均由常青负担（已交纳）。审判员  宋培海二〇一七年十一月二十日书记员  姜 真