黑龙江省北安农垦法院民 事 判 决 书（2017）黑8106民初273号原告ＸＸ，男，1966年2月9日出生，住黑龙江省建设农垦社区。被告林凤国，男，1961年9月8日出生，住黑龙江省建设农垦社区。委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。被告黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省北安市东六道街路北。法定代表人赵忠国，职务经理。原告ＸＸ与被告林凤国、黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司（以下简称弘北房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2017年3月20日向本院起诉。本院适用简易程序进行审理，因案情复杂于2017年3月27日转为普通程序审理并为双方重新指定了举证期限。本院于2017年4月18日在《人民法院报》向被告弘北房地产公司公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、告知审判庭组成人员通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、被告林凤国及其委托代理人仲伟良到庭参加诉讼，被告弘北房地产公司经公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告ＸＸ诉称：2012年6月17日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》及《回迁协议书》各一份。约定被告用建设农场西大直街北X号楼第1、2、3户门市房（各76.23平方米）及住宅X单元XXX室、XXX室（各76.10平方米）作为回迁安置房，与原告位于建设农场中央路西大直街北、原X号楼西侧砖木结构的房屋有产权证建筑面积225.44平方米，非法建筑面积311.43平方米、板仓房34.7平方米的房屋进行置换。住宅楼按2,380.00元补价（以房产实测面积为准，多退少补），门市房少补价格50,000.00元作为原告从被告处购买的建设农场西大直街北X号楼X单元XXX室的购房款。回迁时间11月末，过期不能回迁，每天补给原告500.00元。门市和二楼无均摊面积。协议签订后，原告按约定向被告交付了拆迁房屋，而被告却没有按照约定向原告交付回迁房屋，直至2013年11月份，被告才向原告交付回迁及购买的房屋，原告对X单元XXX室进行装饰装修。后双方因交付时间、房屋面积等产生纠纷，原告向北安农垦法院提起诉讼，经北安农垦法院（2015）北民初字第247号民事判决书确认“以上林凤国应给付ＸＸ补偿款及差价款合计231,233.2元（迟延交付房屋补偿款182,500.00元+3户门市面积差价款6,750.00元+住宅面积差价款41,983.20元）。林凤国实际给付ＸＸ900,000.00元，冲减ＸＸ出售给信用社门市楼房2户，金额为800,000.00元，余款100,000.00元。以上2项相抵林凤国尚欠ＸＸ补偿款及楼房差价款131,233.20元”，这样加上双方在回迁协议书中约定的将拆迁补偿后剩余部分作为X单元XXX室的购房款50,000.00元，原告为购买X单元XXX室总计向被告给付了181,233.20元的购房款。还有12,974.80元没有付清，原告多次给被告打电话，主动要求把剩余房款交付给被告，被告均拒绝不收尾款。事后，被告又将房屋出售给王建军，双方签订商品房买卖合同，王建军将该房门锁撬开，强行入住，致使原告与被告签订的协议无法履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（二）商品买卖合同订立后，出卖人又将房屋卖给第三人的规定，被告的行为已构成根本违约、严重损害了原告的利益。双方之间的协议已无履行可能，为挽回原告的损失，原告特向法院提起诉讼请求：一、解除《回迁协议》中约定建设农场西大直街北X号楼X单元XXX室房屋买卖协议；二、返还原告购买建设农场西大直街北X号楼X单元XXX室房屋购房款181233.20元及购房款利息44075.94元；三、要求被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即181233.20元；四、要求被告向原告赔偿原告对2单元302室进行装修损失30000.00元及室内财物损失10000.00元。以上总计446542.34元并承担本案的诉讼费用。被告林凤国辩称：原告请求不符合本案事实和法律规定，应当驳回其诉讼请求：一、原、被告之间不存在房屋买卖协议。原告《起诉状》的第一项诉讼请求是：“要求解除《回迁协议书》中约定建设农场西大直街北X号楼X单元XXX室房屋买卖协议。”该项请求与事实不符。原、被告之间确实签订过《回迁协议书》，并没有签订房屋买卖协议。《回迁协议书》中也没有买卖房屋的内容。至于《回迁协议书》涉及的X单元XXX室体现的是抵押行为。原、被告之间经过对回迁房屋进行核算，被告给原告补偿两个住宅之后，还欠其补偿款50000.00元。双方约定用X单元XXX室作为抵押。该50000.00元钱被告已经给付原告，该条款已经履行完毕，不存在解除。二、给付购房款181233.20元和利息44075.94元不应当予以支持。首先，如前所述双方并不存在房屋买卖协议，也没有事实上的购房行为，没有交付购房款。其次，就原告所谓181233.20元的来源也不属实。按照原告在《起诉状》中计算，181233.20元的来源是：被告迟延交付房屋补偿款182500.00元+3户门市面积差价款6500.00元+住宅面积差价款41983.20元=被告应给付补偿款及差价款合计231233.20元。被告实际给付原告900000.00元，冲减原告出售给信用社门市楼X户，金额为800000.00元，余款100000.00元。以上两项相抵被告尚欠原告补偿款及楼房差价款131233.20元。被告认为原告关于款项来源不正确。1、被告没有迟延交付房屋，不存在迟延交付房屋补偿款；2、不存在X户门市面积差价款，因为《回迁协议书》约定面积为76.23平方米是建筑面积，给原告补偿81.4平方米超出其应得面积，不存在补差；3、住宅面积约定为76.1平方米，实际给付的是81.2平方米，也超出应得面积。这些说明原告款项来源不属实。原告《起诉状》说：“原告为购买X单元XXX室，总计向被告给付了181233.20元购房款（131233.20元+50000.00元）”更加不属实。如前所述，款项来源不属实，50000.00元已经给付原告。退一步假设款项数额属实（事实上不属实），系补偿款和差价款，也不属于购房款。因此其请求给付购房款及利息不符合本案事实和法律规定。三、购房款都不存在，当然不存在一倍赔偿的基础。原告第三项请求是:“被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任”。如前所述，本案中不存在买卖房屋协议，更没有交付购房款。按照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中既然不存在房屋买卖协议和买卖行为，没有交付购房款，当然不存在一倍赔偿的基础。四、装修费30000.00元和室内财物损失10000.00元同样不应当赔偿。首先，原告装修是一种侵权行为，不是原告的房子原告去装修，就是侵权。其次费用的多少没有充分证据。关于室内财物损失同样没有证据，与被告没有关系，不应当予以赔偿。综上所述，原告主张不符合本案事实和法律规定，应当驳回其诉讼请求。被告弘北房地产公司2017年4月18日经公告传唤未到庭参加诉讼且未向本院提交答辩意见。原告ＸＸ为证明其主张成立，向本院举示如下5组证据：证据一，黑龙江省北安农垦法院（2015）北民初第247号民事判决书1份，欲证实原告已向被告交付购楼款181233.20元；证据二，收条10份，欲证实原告对X单元XXX室房屋进行装修及室内损失共计40000.00元；证据三，回迁协议1份，欲证实原告与被告林凤国对X单元XXX室有协议，原告ＸＸ购买该房屋；证据四，被告林凤国与王建军的商品房买卖合同1份，欲证被告林凤国将X单元XXX室卖给了王建军；证据五，电话录音资料1份。欲证实原告向被告交付购楼尾款，被告林凤国拒绝接收；被告林凤国的质证意见为：对原告提供的证据一、三、四、五的真实性无异议，对证明的问题有异议；认为证据一无法证实原告向被告交付了购房款181233.20元，证据三不能证实原告对X单元XXX室是购买行为，它只是一种抵押行为，证据四该买卖协议与原告没有关系，证据五因双方没有买卖关系所以被告拒收房款。对证据二，认为无法确定其真实性，不能作为定案依据；本院的认证意见为：原告提供的证据一、三、四、五，被告对其真实性无异议，上述证据来源合法与本案具有关联性，证据能够证实ＸＸ与林凤国签订房屋拆迁安置补偿协议后发生纠纷经本院审理判决的事实，本院依法予以采信；证据二虽为个人收条非正规收据，被告对其真实性有异议，但被告已将楼房交付给了原告，原告对房屋进行了装修这是不争的事实，综合楼房所在地物价情况及交易习惯，本院对原告主张装修费用30000.00元予以采信。关于原告主张室内物品价值10000.00元，因原告未提供充分证据证明其主张成立，且室内物品原告应自行保管，本院对该主张依法不予采信。被告林凤国为证明其主张成立，向本院举示如下3组证据：证据一，回迁协议书1份，欲证实双方门市回迁和住宅回迁都是按照建筑面积约定的，X单元XXX室住宅是欠原告ＸＸ50000.00元补偿款的抵押并不是房屋买卖，回迁时间应该为2013年11月末；证据二，证明1份，欲证实X单元XXX室系对50000.00元补偿款的抵押，双方不是买卖行为；证据三，（2015）北民初字第247号民事判决书1份，证实被告林凤国已经将回迁协议约定的2单元302室的补偿款50000.00元给付原告ＸＸ（第6页、第7页有记载）。原告ＸＸ的质证意见为：对被告提供的证据一、三的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为证据一中的50000.00元不是抵押行为，是原告交付被告购买X单元XXX室的房款；证据三无法证实被告将50000.00元给付原告，是被告帮原告卖2个门市、1个二楼应给付原告的售楼款900000.00元，原告要剩余款项被告不给，原告把X单元XXX室收回自己卖的，这样就差了100000.00元；对证据二的真实性有异议，认为证明人与被告有亲属关系，该证言不可采信。本院的认证意见为：原告对被告林凤国提供的证据一、三真实性无异议，对证明的问题有异议。上述证据与原告提供的证据一、证据三内容相同，本院对其真实性予以采信，对证明的问题不予采信。对证据二证人证言，因证人未出庭接受质询，原告对其真实性有异议，本院依法不予采信。被告弘北房地产公司未到庭参加诉讼，应视其为对举证、质证和庭审辩论等相关诉讼权利的放弃。根据原告的当庭陈述、举证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：2015年8月11日ＸＸ因与林凤国、弘北房地产公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷向本院起诉，ＸＸ请求林凤国给付房屋拆迁补偿款31109.20元，利息3188.69元，合计34297.89元。并请求判令林凤国与弘北房地产公司继续履行合同为原告办理产权过户手续，开具入住证明。本院在审理该案中查明:2012年初林凤国借用嘉实建筑工程公司资质在黑龙江省建设农场西大直街原X号楼西侧进行住宅楼开发建设。2012年6月17日林凤国以嘉实建筑工程公司名义与ＸＸ签订了房屋买卖协议书，协议约定：“一、ＸＸ将建设农场中央路西西大直街北原X号楼西侧砖木结构房屋，有产权证建筑面积225.44平方米、非法建筑面积311.43平方米、板仓房34.7平方米出卖给嘉实建筑工程公司；二、双方协商房屋买卖总价为5000.00元此价为双方回迁原处楼相互找差作为价格结算依据，此款项已包括土地补偿款……”。同日在ＸＸ家，林凤国与ＸＸ经协商一致由战友忱执笔书写了回迁协议书，林凤国在协议书经手人处签字捺印。回迁协议书约定：“ＸＸ家在原来的地点回迁：门市回迁位置自西向东第X户面积是76.23平方米；第X户面积是76.23平方米；第X户面积是76.23平方米。回迁门市总面积228.69平方米，少补价格5000.00元（实为50000.00元）。住宅楼回迁位置是：二楼X单元XXX室面积76.10平方米；202室面积是76.10平方米。回迁住宅楼总面积152.2平方米，不足以上平方米数按2380.00元补价。X单元XXX室面积是76.10平方米，以房产实测面积为准，多退少补按市场价计算找差131118.00元，回迁时间11月末，过期不能回迁每天补给乙方500.00元，门市和二楼无均摊面积，落款日期为2012年6月17日。”ＸＸ按买卖协议书约定腾空了房屋，林凤国将该房屋拆除。因嘉实建筑工程公司资质问题，林凤国于2012年8月9日又借用弘北房地产公司资质继续开发建设，该工程于2012年7月开工，2013月11月竣工。2014年1月6日弘北房地产公司补办了建筑工程施工许可证。2014年1月13日弘北房地产公司委托黑龙江农垦卓远地产测绘技术服务有限公司对该建筑房屋面积进行了测算，ＸＸ回迁3户门市建筑面积均为81.40平方米，其中套内建筑面积75.78平方米，分摊共用面积5.62平方米。回迁住宅X单元XXX室、XXX室及X单元XXX室建筑面积均为81.60平方米，其中套内建筑面积67.28平方米、分摊共用面积14.32平方米。2014年8月该工程通过验收合格。2012年冬季，因农村信用社要购买楼房，ＸＸ与信用社领导协商将其回迁房屋中的2户门市及1户二楼出卖给农村信用社，并委托林凤国办理相关款项结算手续。林凤国于2013年4月5日给付ＸＸ售楼款400000.00元，于2013年12月5日给ＸＸ汇款500000.00元。2014年12月ＸＸ将原定于卖给信用社的X单元XXX室以201500.00元的价格另售他人。2013年10月末，林凤国将回迁楼房X单元XXX室、XXX室及X单元XXX室交付ＸＸ，ＸＸ对上述楼房进行了装修。另查明，2014年12月20日，弘北房地产公司与王建军签订了商品房买卖合同，将上述争议的建设农场西大直街北X号楼X单元XXX室以194208.00元的价格出卖给了王建军。本院认为：林凤国系借用弘北公司资质进行开发建设，实际开发建设者为林凤国个人，弘北公司违反行政法的规定出借资质供他人开发建设，应当对林凤国的行为承担连带法律责任。ＸＸ与被告林凤国经协商一致而达成的房屋买卖协议与回迁协议，是双方当事人的真实意思表示，双方对协议的效力均无异议且已实际履行，上述协议真实、有效，双方应按协议约定全面履行自己的义务。双方在回迁协议中约定“X单元XXX室面积是76.10平方米，以房产实测面积为准，多退少补按市场价计算找差131118.00元”经本院生效的判决认定为买卖关系且林凤国在庭审中认可“ＸＸ让林凤国将X单元XXX室卖给ＸＸ的大哥张勇，林凤国向ＸＸ要钱，ＸＸ拒绝给付，1年后林凤国将该房屋收回”可见双方的买卖关系成立。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中弘北房地产公司对该争议房屋另行与王建军签订了商品房买卖合同，将房屋出售给了王建军，现ＸＸ请求解除该买卖关系，本院依法准予。本案的争议焦点是：1、林凤国是否应当返还ＸＸ购买建设农场西大直街北二号楼X单元XXX室房屋购房款181233.20元及购房款利息44075.94元，并按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、林凤国是否应给付ＸＸ装修费30000.00元及赔偿财产损失10000.00元。一、关于林凤国是否应当返还ＸＸ购买建设农场西大直街北二号楼X单元XXX室房屋购房款181233.20元及购房款利息44075.94元，并按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的问题。本院认为，林凤国因其自身开发建设原因致使ＸＸ不能按约定回迁，交付的楼房面积与约定回迁面积不符，其应承担相应的民事责任。按约定林凤国应给付ＸＸ补偿款182500.00元（500.00元/天×365天），及面积不足差价款41983.20元，合计231233.20元；扣除林凤国多付ＸＸ售楼款100000.00元，林凤国尚欠ＸＸ补偿款及楼房差价款131233.20元；以及回迁时林凤国欠ＸＸ回迁款50000.00元，林凤国共计欠ＸＸ回迁及补偿款合计181233.20.00元。故ＸＸ主张给付回迁补偿款181233.20元的请求本院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（二）商品买卖合同订立后，出卖人又将房屋卖给第三人的。本案是房屋拆迁补偿安置协议纠纷，林凤国欠ＸＸ是房屋拆迁补偿安置款，双方对X单元XXX室签订协议后，ＸＸ未与弘北房地公司就该房屋签订商品房买卖合同，也未向林凤国交付任何购房款项，且双方也未就林凤国所欠的房屋拆迁补偿安置款抵偿购房款达成协议，故本案不适用上述关于商品房买卖合同的规定，对ＸＸ主张被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任及支付利息购房款利息44075.94元的请求本院依法不予支持。二、林凤国是否应给付ＸＸ装修费30000.00元及赔偿财产损失10000.00元的问题。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中ＸＸ对房屋进行了装修，花费了一定的费用，林凤国将房屋出售给他人后使ＸＸ受到了一定的损失，故ＸＸ主张林凤国给付房屋装修费30000.00元的请求本院依法予以支持，对其主张赔偿财产损失10000.00元的请求，因未提供充分的证据予以证实本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、解除原告ＸＸ与被告林凤国在回迁协议中关于“X单元XXX室面积是76.10平方米，以房产实测面积为准，多退少补按市场价计算找差131118.00元”条款的约定；二、被告林凤国于本判决生效后十日内给付原告ＸＸ拆迁安置补偿款181233.20.00元，房屋装修款30000.00元，合计211233.20元；三、被告黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司对上述给付款项承担连带责任；四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。五、案件受理费7998.00元，原告ＸＸ负担4215.00元，被告林凤国负担3783.00元，公告费565.10元由原告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  付长林人民陪审员  张 伟人民陪审员  周 闯二〇一七年十一月七日书 记 员  李宏芳