重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7568号上诉人（原审被告）：重庆市正天酒店管理有限公司，住重庆市南岸区南滨路76号国际金融中心S4房屋3层，统一社会信用代码91500108596715241Y。法定代表人：卓宝和，副总经理。委托诉讼代理人：段英，重庆洛书律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海清，重庆洛书律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆弗伦物业服务有限公司（原重庆奥法实业有限公司），住所地重庆市南岸区海棠溪烟雨路，统一社会信用代码91500108709408310B。法定代表人：韩文明，经理。委托诉讼代理人：逯德敏，女，该公司员工。上诉人重庆正天酒店管理有限公司（以下简称“正天酒店”）与被上诉人重庆弗伦物业服务有限公司（以下简称“弗伦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初7932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人正天酒店的委托诉讼代理人段英、梁海清，被上诉人弗伦公司的委托诉讼代理人逯德敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正天酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方的诉讼请求；案件一审、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人并非适格主体，请求二审法院撤销原审判决，驳回对方的起诉。涉案房屋的所有权人并非被上诉人，而是重庆泰正（集团）有限公司，被上诉人是受所有权人委托代为出租房屋。根据《合同法》第四百零二条之规定，涉案房屋的所有权人才是本案适格主体，被上诉人的起诉不符合合同法的相关规定。2、涉案《房屋租赁合同》租期未满，一审判决认定《房屋租赁合同》的租赁关系已于2017年4月1日解除系认定事实错误。上诉人从自身经营需要出发以及《房屋租赁合同》约定的十年租期等因素，才承租了涉案房屋。被上诉人在租赁期限届满五年时就单方终止合同有违契约精神。即使合同约定的五年为一个合同周期，那么在上诉人根据合同约定向被上诉人发出书面续租申请后，被上诉人应配合上诉人完善合同续签手续。《房屋租赁合同》未解除就不存在房屋占用一说，就不应当承担房屋占有损失。3、即使《房屋租赁合同》已解除，上诉人也不应当再向被上诉人支付任何费用。上诉人承租涉案房屋以来，涉案房屋的配套设施经常无法满足上诉人的日常经营所需，停电及手扶梯无法正常运行等情况时有发生，且租赁期间内因涉案房屋水池漏水导致多名客人摔倒。正因为存在前述因素，双方当事人多次协商，被上诉人才同意降低租金及物管费标准，被上诉人降低租金和物管费其实是对上诉人经营损失的补偿或是赔偿。因此上诉人不应当再向被上诉人支付该部分优惠的费用。弗伦公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。《房屋租赁合同》并未约定合同周期为十年，是在双方合同良好的情况下的一种可能性，合同中对此有明确约定。上诉人一直处于经营状态，上诉人认为涉案房屋配套设施经常无法满足其日常经营的说法没有事实依据。被上诉人给予上诉人的租金和物管费优惠是附条件的优惠，是为了尽快收回对方拖欠的租金和物管费，这在《补充协议》和《补充协议二》中有明确书面约定。上诉人的上诉请求不能成立,请求予以驳回。弗伦公司向一审法院请求：一、确认双方当事人的租赁关系于2017年4月1日解除；二、正天酒店立即搬离承租房屋即位于重庆市南岸区南滨路76号国际金融中心S4房屋3层；三、正天酒店支付弗伦公司优惠的（2015年5月1日至2017年3月31日）的租金、物管费共计3004998.60元；四、正天酒店支付弗伦公司房屋占用损失（从2017年4月6日起，以租金121.55元/月/平方米的三倍计算至实际交付房屋时为止）。一审法院认定事实：重庆泰正（集团）有限公司系位于重庆市南岸区南滨路76号房（建筑面积36511.83平方米）的所有人。2011年12月22日，重庆泰正（集团）有限公司委托重庆市凯特尔物业服务有限公司代为出租其名下位于重庆市南岸区南滨路76号国际金融中心S4房屋3层（第二、三、四），并代为收取租金等。2012年，重庆凯特尔物业服务有限公司作为甲方与重庆得雨瀛环商贸有限公司作为乙方签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市南岸区国际金融中心S4房屋3层、建筑面积为4336.97平方米的房屋出租给乙方，乙方租赁该房屋作为KTV经营使用；甲方于2012年3月31日前向乙方交付该房屋；租赁期限可为10年，但每5年为一个合同周期，在每个合同周期届满前六个月，乙方可以向甲方发出续租的书面申请，若甲方同意的，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议继续租赁才有效；第一个合同周期租赁期限为5年，租赁期限为2012年4月1日起至2017年3月31日止，其中免租期为2012年4月1日至2012年6月30日（三个月），2013年11月1日至12月31日（二个月）；2014年11月1日至12月31日（二个月），但在免租期间，乙方仍应按本合同约定缴纳实际发生的水、电费、物业管理费等其他费用，并履行本合同项下乙方所应履行的其他相关义务；第一个五年期合同期届满前六个月乙方向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新续签租赁合同或补充协议，租金等租赁条件均根据当时的市场价格做相应调整，同等（价格）条件下，乙方有优先租赁权，若无法协商一致重新续签租赁合同或补充协议，则甲方有权收回该房屋，乙方应在5日内如期返还房屋；为保证合同的履行，甲、乙双方约定，在签订本合同之日起5日内，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金，保证金按三个月租金标准收取，即1301091元；第一租赁年该房屋租金单价为100元/月/平方米（含物管费），按建筑面积计算，该房屋月租金为433697元，从第二年起租金逐年递增5%；第一年租赁年起止时间（2012年4月1日至2013年3月31日）、月租金为100元/月/平方米、年租金（扣除免租期3个月）为3903273元，第二年租赁年起止时间（2013年4月1日至2014年3月31日）、月租金为105元/月/平方米、年租金（扣除免租期2个月）为4553818元，第三年租赁年起止时间（2014年4月1日至2015年3月31日）、月租金为110.25元/月/平方米、年租金（扣除免租期2个月）为4781509元，第四年租赁年起止时间（2015年4月1日至2016年3月31日）、月租金为115.76元/月/平方米、年租金为6024572元，第四年租赁年起止时间（2016年4月1日至2017年3月31日）、月租金为121.55元/月/平方米、年租金为6325904元；租金应按期足额缴纳，每季度（三个月）支付一次，即三个月一期；本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在2日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金；该合同还对双方的其他权利义务进行了详细约定。2012年6月26日，重庆凯特尔物业服务有限公司作为甲方与重庆得雨瀛环商贸有限公司作为乙方、正天酒店作为丙方签订《补充协议》，该协议约定，根据之前甲、乙就位于重庆市南岸区南滨路76号第二层、第三层、第四层房屋（国际金融中心S4房屋3层）签订的《房屋租赁合同》（以下简称主合同）和补充协议，三方同意将原签订主体“重庆得雨瀛环商贸有限公司”变更为“重庆正天酒店管理有限公司”，原付款单位“重庆得雨瀛环商贸有限公司”变更为“重庆正天酒店管理有限公司”，发票抬头由“重庆得雨瀛环商贸有限公司”变更为“重庆正天酒店管理有限公司”，原合同及补充协议中“重庆得雨瀛环商贸有限公司”所有的权利义务均由“重庆正天酒店管理有限公司”享有及承担，该协议三方签字并盖章后从2012年6月26日起生效。上述协议签订后，重庆凯特尔物业服务有限公司将租赁房屋交付给正天酒店使用。2012年10月，重庆凯特尔物业服务有限公司向重庆市工商行政管理局申请将名称变更为重庆奥法实业有限公司。2015年5月，弗伦公司作为甲方与正天酒店作为乙方签订《补充协议》，该协议中载明：由于乙方经营困难，向乙方申请降低租金，双方在南岸区南滨路管委会、南滨路派出所的协调下达成协议，从2015年5月1日起至合同终止之日，在主合同约定的租金标准上每月每平方米降低租金15元；乙方拖欠的租金等款项（按主合同原约定的标准计算），乙方应于2015年6月14日前全部交清；本协议签订后，乙方应按主合同约定的支付实际及支付方式按约交纳租金（含物管费）、水费、电费、水电公摊费、生活垃圾处置费等全部费用；若乙方未按本协议第二条、第三条及主合同的约定按时付清款项，则本协议约定的租金优惠不执行，乙方仍应按主合同约定的租金标准交付租金。2016年3月17日，弗伦公司作为甲方与正天酒店作为乙方再次签订《补充协议二》，约定从2016年1月1日起至第一合同周期终止之日（2017年3月31日），租金予以优惠，优惠后的租金（不含物管费）为70元/平方米/月（按建筑面积计算），从2015年7月1日起至第一合同周期终止之日（2017年3月31日），物管费予以优惠，优惠后的物管费为15元平方米/月（按建筑面积计算）；乙方在本协议签订之日支付欠款100万元（房租或物管费），2016年4月30日前付清所有之前欠的房租及物管费、水费、电费、水电公摊费、生活垃圾处置费等所有费用；本协议签订后，乙方还应按《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》约定的时间和方式交纳应交纳的租金、物管费、水费、电费、水电公摊费、生活垃圾处置费等所有费用；若乙方未按本补充协议约定按时交清所有款项，则本协议约定的所有优惠价格均不执行，乙方应按《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》约定的租金、物管费价格标准交纳租金及物管费，并补交从主合同签订后的所有优惠的款项（含租金及物管费等），并承担一切违约责任。因正天酒店尚未偿清拖欠弗伦公司的物管费等相关费用，弗伦公司于2017年3月29日向正天酒店邮寄发出《终止函》，并提出根据《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》第三条的相关规定，于2017年3月31日本次租期届满之日即终止本合同，并要求正天酒店结清所欠款项，于本合同终止后5日内返还房屋。正天酒店收到上述终止函后，向弗伦公司发出《关于奥法实业“终止函”的回复函》，该回复函载明“我司确有欠费问题，但我司积极的配合贵司予以各项费用的调解补缴，但贵司一些做法确实欠妥，严重影响了我公司的正常经营，导致我司亏损严重，具体如下：1、物业经常无故停电、停空调、包括手扶梯无法正常运行，导致客人对我司的满意度大幅下降而严重影响生意的正常运行；2、国际金融中心水池漏水，导致多个客人在此摔倒找我公司赔偿损失，我司多次找物业协商解决此事，物业却无人搭理；3、公共区域外景灯应该属于物业用电，至我方实际租赁合同5年，一直用的是我公司的电，物业从未予以解决…我司希望双方能平心面对一起沟通解决下期的合同合作事项…”。之后，双方当事人双方仍协商未果，正天酒店至今仍占用租赁房屋，弗伦公司遂以前述请求诉至一审法院。一审庭审中，正天酒店对于弗伦公司优惠的从2015年5月1日起至2017年3月31日止的租金及物管费的金额共计3004998.60元无异议，但提出系弗伦公司赔偿其的损失，故不应由正天酒店再支付。正天酒店举示2016年9月13日的《联系函》一张，拟证明于2016年9月13日将该联系函交付给弗伦公司公司前台工作人员，该函中载明要求与弗伦公司商议继续合作合同后5年等内容，弗伦公司对该份证据真实性不认可，并称未收到。一审法院认为，重庆凯特尔物业服务有限公司与重庆得雨瀛环商贸有限公司签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》、以及重庆凯特尔物业服务有限公司与重庆得雨瀛环商贸有限公司、正天酒店于2012年6月26日签订的《补充协议》，是各方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，上述合同及补充协议均合法有效。各方当事人应按约定履行合同的权利义务。重庆得雨瀛环商贸有限公司将其在《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》的权利义务一并转让给正天酒店，正天酒店即承接上述租赁合同及补充协议中约定的承租人的权利及义务。重庆凯特尔物业服务有限公司更名为奥法公司后，由奥法公司承担上述租赁合同及补充协议约定的权利及义务。奥法公司与正天酒店于2015年5月签订的《补充协议》及2016年3月17日签订的《补充协议（二）》亦是双方意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，上述补充协议及补充协议（二）均合法有效，双方应按再次达成的协议约定履行。《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》中对于租赁期限虽约定为10年，但明确每5年为一个合同周期，第一个合同周期租赁期限为5年，租赁期限为2012年4月1日起至2017年3月31日止；须在每个合同周期届满前六个月，由承租方向租赁方发出续租的书面申请，若租赁方同意，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议继续租赁才有效;但在双方当事人的租赁合同届满前六个月，双方对于继续租赁事宜并未协商一致，亦未达成任何的书面协议，则按照双方租赁合同的约定，租赁期限截止于2017年3月31日。奥法公司亦于2017年3月29日向正天酒店发出《终止函》，告知其租赁期限截止日期并要求正天酒店于合同终止后5日内返还房屋。因租赁合同中约定的租赁期限届满，双方当事人双方的租赁关系于2017年4月1日解除。对于弗伦公司请求确认双方当事人的租赁关系于2017年4月1日解除，一审法院予以支持。双方当事人双方的租赁关系于2017年4月1日解除后，正天酒店应在租赁合同约定的合理期限内搬离承租房屋，现正天酒店仍继续占用承租房屋无事实及法律依据，对于弗伦公司请求正天酒店立即搬离房屋承租房屋即位于重庆市南岸区南滨路国际金融中心S4房屋3层的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁期限届满后，出租人应给予承租人合理期间进行搬迁，弗伦公司已发函告知正天酒店于合同终止后5日内返还房屋，则正天酒店最迟应于2017年4月5日搬离承租房屋，现正天酒店继续占用承租房屋，对弗伦公司造成损失，应支付弗伦公司房屋占用损失。对于房屋占用损失的计算标准，弗伦公司请求按照《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》中约定的2016年4月1日至2017年3月31日期间，月租金标准121.55元/月/平方米的三倍计算，一审法院认为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋另行出租可获得的租金收益，现弗伦公司并未申请对诉争房屋于2017年4月6日之后的租金标准进行评估，则一审法院酌定参照《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》中约定的2016年4月1日至2017年3月31日期间，月租金标准121.55元/月/平方米、年租金6325904元计算，则每日租金为17331.24元（6325904元/年÷365天）计算。同时，正天酒店作为承租人，搬离租赁房屋后，亦负有向弗伦公司交付租赁房屋的义务，则房屋占用损失应于2017年4月6日起按照17331.24元/天标准计算至正天酒店向弗伦公司交付房屋时为止。由于弗伦公司未举示证据证明弗伦公司的实际损失有扩大，则对于弗伦公司主张的房屋占用损失超过部分，一审法院不予支持。正天酒店对于承租期间弗伦公司优惠的从2015年5月1日起至2017年3月31日止的租金及物管费共计3004998.60元无异议，一审法院予以确认。双方当事人争议点为该费用是否应当支付？双方在2015年5月15日签订的《补充协议》、2016年3月17日签订的《补充协议（二）》中约定了给予正天酒店租金及物管费优惠，但同时亦明确给予优惠后，正天酒店仍须按照《补充协议》、《补充协议（二）》及主合同（《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》）约定的时间、方式交纳租金、物管费、水费等相关费用，由于正天酒店仍未按上述租赁合同及补充协议的约定按期支付应交纳的相关费用，其行为已构成违约，现弗伦公司请求正天酒店支付优惠的从2015年5月1日起至2017年3月31日止的租金及物管费共计3004998.60元，于法有据，一审法院予以支持。正天酒店辩称该费用系租赁期间，空调无法使用，弗伦公司给予的优惠，但并未举示充分的证据证明，故对其辩称理由，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：“一、确认原告重庆奥法实业有限公司与被告重庆市正天酒店管理有限公司的租赁关系于2017年4月1日解除；二、被告重庆市正天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离承租房屋即位于重庆市南岸区南滨路国际金融中心S4房屋3层（建筑面积4336.97平方米）；三、被告重庆市正天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆奥法实业有限公司优惠的2015年5月1日至2017年3月31日期间的租金、物管费共计3004998.60元；四、被告重庆市正天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆奥法实业有限公司房屋占用损失（从2017年4月6日起，按照17331.24元/天标准计算至被告重庆市正天酒店管理有限公司向原告重庆奥法实业有限公司交付房屋时为止）；五、驳回原告重庆奥法实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元、减半收取40900元，由原告重庆奥法实业有限公司负担15800（已缴纳），由被告重庆市正天酒店管理有限公司负担25100元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2017年9月，重庆奥法实业有限公司向重庆市工商行政管理局申请将名称变更为重庆弗伦物业服务有限公司。本院认为，依据已经查明的事实，涉案房屋的所有权人重庆泰正（集团）有限公司于2011年12月22日委托被上诉人代为出租涉案房屋并收取租金等，因此，被上诉人有权向上诉人收取涉案房屋的租金并提起本案诉讼。上诉人认为涉案房屋的所有权人才是本案适格主体的理由明显不能成立。对于《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》的租期问题。本院经审查后认为，该合同中明确约定：租赁期限可为10年，但每5年为一个合同周期，在每个合同周期届满前六个月，双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议继续租赁才有效；但双方当事人并未在租赁合同届满前六个月对继续租赁的事宜达成一致意见，因此，一审判决认定因租赁合同中约定的第一个合同租赁期限届满，双方当事人的租赁关系于2017年4月1日解除正确。上诉人认为涉案房屋租赁合同的租期未满的理由与合同约定不符，本院对该上诉理由不予采信。对于上诉人应否支付2015年5月1日至2017年3月31日期间优惠的租金及物管费3004998.60元的问题。上诉人认为该优惠费用系被上诉人因租赁期间停电、空调无法使用等问题给予的补偿费，但对此并未举示相应证据予以佐证，且与双方签订的《补充协议》、《补充协议（二）》的内容不符，故本院对上诉人的该上诉理由不予采信。另，双方的租赁关系于2017年4月1日解除后，上诉人仍然占用涉案房屋给被上诉人造成了损失，一审判决上诉人参照《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有损失费较为合理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50200元，由重庆市正天酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年十一月二十四日书 记 员  孙 锋