福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0423民初726号原告:清流县社会劳动保险管理中心。法定代表人：黄炳辉，该管理中心主任。委托诉讼代理人：李延胜，福建陈彪律师事务所律师。被告：叶隆生，男，1964年9月9日出生，汉族，住福建省清流县。原告清流县社会劳动保险管理中心（以下简称：清流劳保中心）与被告叶隆生租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清流县社会劳动保险管理中心委托诉讼代理人李延胜到庭参加诉讼，被告叶隆生经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清流劳保中心向本院提出诉讼请求：1.确认清流劳保中心与叶隆生于2016年8月1日签订的租房协议书终止，叶隆生立即将租用的房屋（腾空）交还给原告；2.判令叶隆生支付自2013年11月1日起至2017年7月31日止的房屋租金47,800元；3.自2017年8月1日起至叶隆生返还所租房屋时止的租金按合同约定每月1,200元另行计算；4.判令叶隆生支付自2016年8月1日起至2017年7月31日止的违约金49,272元；5.自2017年8月1日起至付清租金时止的违约金以所欠租金为基数、日5‰另行计算；6.依合同约定，叶隆生向清流劳保中心缴纳的履约保证金3,600元不予退还；7.返还所租房屋前发生的水、电、物业等费用由叶隆生负担；8.本案的诉讼费用由叶隆生负担。事实和理由：2013年11月1日，清流劳保中心与叶隆生签订租房协议书，将位于清流县龙津镇碧林北路“劳动就业城”一楼两间店面出租给叶隆生经营使用，租期一年。叶隆生向本中心缴纳3,600元履约保证金，月租金1,200元，延付租金的按日5‰收取违约金。协议到期后，叶隆生续租。2016年7月18日，经双方结算，确认至2016年7月份，叶隆生欠付租金计33,400元，并约定分别于2016年10月1日前、2017年1月1日前各缴纳11,000元，余款11,400元于2017年4月1日前交清。2016年8月1日，双方重新签订租房协议，清流劳保中心将上述店面续租给叶隆生经营使用，叶隆生向清流劳保中心缴纳履约保证金3,600元，租期一年，月租金1,200元，每月5日前支付当月租金，延付租金的按日5‰收取违约金。合同签订后至起诉时，叶隆生仍未支付任何款项，清流劳保中心于2017年7月5日书面通知叶隆生解除合同，但叶隆生拒收。现双方约定的租期已届至，望人民法院判如所请。叶隆生未作答辩。亦未在本院指定的举证期间内提供抗辩证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。清流劳保中心提供下列证据：1.清流劳保中心《事业单位法人证书》（副本）复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，以证明其诉讼主体、身份情况；2.清流劳保中心持有的清字第201201273号租赁房屋产权证书，以证明该店面的产权资格；3.清流劳保中心与叶隆生分别于2013年11月1日签订的《租房协议书》、于2016年7月18日签订的《还款协议》，以证明双方对2016所7月前的房租进行了结算，确认叶隆生此前尚欠租金计33,400元，并约定分别于2016年10月1日前、2017年1月1日前各缴纳11,000元，余款11,400元于2017年4月1日前交清的情况；4.于2016年8月1日双方重新签订的《租房协议书》，以证明租期一年（至2017年7月31日止）、月租金每间600元两间合计1,200元、租金支付时间、履约保证金、滞纳金（违约金）及水电费等事项的约定情况；5.清流劳保中心落款2017年7月3日向叶隆生发出的《解除协议通知书》、2017年7月5日通过中国邮政国内标准快递向叶隆生送达被拒收的投递信封及改退批条，以证明清流劳保中心向叶隆生发出《解除协议通知书》的情况。经审查，清流劳保中心提交的上述证据符合证据的客观性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月1日，清流劳保中心与叶隆生签订租房协议书，将位于清流县龙津镇碧林北路“劳动就业城”一楼两间店面出租给叶隆生经营使用，月租金每间600元，两间店面合计月租金1,200元，租期一年。叶隆生向该中心缴纳了3,600元履约保证金，并约定每超一日交纳租金时，按日加收5%滞纳金；水费按每月最低基数5吨计算，不到5吨的按5吨计，超过的按实计收；电费按电表实际使用数计算，交给劳动就业中心。至2016年7月18日，经双方结算，确认至2016年7月止，叶隆生欠付租金计33,400元。2016年7月18日，双方签订《还款协议》，约定上述欠款叶隆生应于2016年10月1日前缴纳11,000元；于2017年1月1日前缴纳11,000元，余款11,400元于2017年4月1日前交清。但事后叶隆生并未按上述期限还款。2016年8月1日，双方重新签订租房协议，清流劳保中心将上述店面续租给叶隆生经营使用，叶隆生向清流劳保中心缴纳履约保证金3,600元，租期一年，月租金1,200元，每月5日前支付当月租金，延付租金的，每超一日加收千分之五滞纳金（5‰），合同期至2017年7月31日止，水电费等其他条款基本与2013年11月1日的内容相同。合同签订后至起诉时，叶隆生仍未支付任何款项，清流劳保中心于2017年7月5日书面通知叶隆生解除合同，但被叶隆生拒收。现双方约定的租赁期已届满，叶隆生仍占用租赁的房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定履行各自的义务。清流劳保中心与叶隆生签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告清流劳保中心已按约履行了其提供租赁物的义务，合同相对方叶隆生亦应当按约全面履行其支付租赁费用、承担相应的违约责任等义务。现该合同约定的承租期限届满，清流劳保中心关于确认其与叶隆生于2016年8月1日签订的租房协议书终止，叶隆生立即将租用的房屋（腾空）交还给清流劳保中心的诉讼请求，不违反法律规定和双方的约定，本院予以支持。清流劳保中心关于判令叶隆生支付至2017年7月31日止的房屋租金47,800元（2016年7月30日前欠付33,400元；2016年8月1日起至2017年7月31日止欠付14,400元）及自2017年8月1日起至叶隆生交还所租房屋时的租金依合同约定每月1,200元另行计算的请求，符合法律规定，本院予以支持。清流劳保中心关于将2016年7月31日前叶隆生欠付租金计33,400元纳入按“延付租金的，每超一日加收千分之五滞纳金”范围，且该请求与2013年11月1日约定的5%滞纳金不一致，双方于2016年7月18日签订的《还款协议》亦未约定滞纳金，该诉讼请求本院不予支持；清流劳保中心关于自2016年8月1日起至付清租金时止，要求叶隆生按双方约定的日5‰承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，双方在《租房协议书》虽有明确约定，但该约定经审查明显过高，有失公平原则，应参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）(?javascript:SLC(116926,0)?)第二十九条(?javascript:SLC(116926,29)?)：…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。因叶隆生自2017年8月1日起尚欠清流劳保中心租赁费共计14,400元未付，故计算滞纳金时以不超过此数目的百分之三十为宜。综上，可按中国人民银行同期同类贷款年利率6.56％的双倍从2017年9月1日结算日起计算滞纳金至此款实际支付日止为妥。故清流劳保中心的该项诉讼请求，本院予以部分支持。清流劳保中心关于依合同约定，叶隆生向清流劳保中心缴纳的履约保证金3,600元不予退还的请求，因双方在《租房协议书》中未明确约定不予退还保证金的情形，且该协议违约金（滞纳金）的约定已“明显过高”，可作为抵交三个月的租金处理。故该诉讼请求本院不予支持。清流劳保中心关于返还所租房屋前发生的水、电、物业等费用由叶隆生负担的请求，因清流劳保中心未举证已替叶隆生支付了该费用，应依照《租房协议书》第五条关于水电费结算方式由叶隆生向清流县劳动就业中心另行结算。故该诉讼请求本院不予支持。叶隆生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的诉讼权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、终止叶隆生与清流县社会劳动保险管理中心于2016年8月1日签订的租房协议。叶隆生应于本判决生效之日起，三日内将其租用位于清流县龙津镇碧林北路“劳动就业城”一楼的两间店面（腾空）交还给清流县社会劳动保险管理中心。二、叶隆生于本判决生效之日起十五日内支付清流县社会劳动保险管理中心自2014年1月起至2017年7月31日止的房屋租金合计人民币44,200元（已扣除以保证金3,600元抵交2016年8月1日起至2017年10月30日止的三个月租金）。三、自2017年11月1日起至交还上述两间店面时止的租金，叶隆生应按双方于2016年8月1日重新签订《租房协议书》的约定，按每月租金1,200元另行计算，支付给清流县社会劳动保险管理中心。四、自2017年11月1日起至交还上述两间店面时止延付租金的滞纳金，叶隆生应按中国人民银行同期同类贷款年利率6.56％的双倍另行计算，支付给清流县社会劳动保险管理中心。五、叶隆生在交还所租房屋前发生的水、电、物业等费用，应向清流县劳动就业中心另行结算。六、驳回清流县社会劳动保险管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,227元，公告费600元，合计2,827元,由叶隆生负担（该款先由清流县社会劳动保险管理中心垫付，待叶隆生履行标的款时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  罗应鹏人民陪审员  李爱珍人民陪审员  张永顺二〇一七年十一月二十九日书 记 员  邹娇华附：本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。