福建省福州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽01执异157号案外人：吴君铿，男，1983年4月4日出生，汉���，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：吴忠勇，福建沃泰律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。法定代表人：李欣，行长。委托诉讼代理人：陈建平，福建天凯（福州）律师事务所律师。被执行人：福建省瑞宏经贸集团有限公司，住所地福州市晋安区岭头街39号218室，组织机构代码：76856217-4。法定代表人：吴玉霞。被执行人：福州翔瑞贸易有限公司，住所地福州市晋安区岭头街39号，组织机构��码：55096857-7。法定代表人：吴君忱。被执行人：吴津，男，1985年11月11日出生，汉族，住福州市晋安区。被执行人：李立，女，1986年5月25日出生，汉族，住福州市台江区。被执行人：吴玉霞，女，1962年7月10日出生，汉族，住福州市晋安区。被执行人：吴金瑞，男，1962年11月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。本院在执行中信银行股份有限公司福州分行（下称“中信银行福州分行”）、福建省瑞宏经贸集团有限公司（下称“瑞宏公司”）、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、福州翔瑞贸易有限公司（下称“翔瑞公司”）借款合同纠纷一案中，案外人吴君铿向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人吴君铿称，请求确认案外人自2012年1月1日起至2031年12月31日止对厦门市湖里区泗水道597号海富中心A栋701-706室（厦门国土房00881373-376、00881495、00881496）、厦门市湖里区泗水道599号海富中心B栋1301-1303室（厦国土房证第00783404、00783514、00783674号）、地下车库（厦国土房证第00879928、00879929、00879931、00879933-00879935）总面积2132平方米、厦门市思明区湖滨中路547号国贸春天702室（厦国土房证00651070）总面积169平方米的上述全部房产拥有占有、使用和收益的权利。2011年12月31日，案外人吴君铿与被执行人吴津签订《房屋租赁合同》，约定：被执行人吴津将其名下的全部上述产权出租给��外人使用，租赁期限为20年（即自2012年1月1日起至2031年12月31日止），其中免收租金三年作为乙方（案外人）的装修费用，合同到期后装修归甲方（被执行人）所有；2015年1月1日前乙方应向甲方指定的账户一次性付清人民币800万元作为剩余17年的租金。否则甲方有权收回装修后的房屋，乙方自动搬离。合同签订后，案外人即对上述房产进行装修，并管理、使用至今。且于2015年1月7日案外人依照合同约定向被执行人吴津转账支付租金人民币800万元。此后，在案外人租赁期间，被执行人因为他人向被案外人（中信银行）贷款提供担保，将上述全部房产抵押，现因无力还贷，上述全部房产被冻结并拍卖。根据我国《合同法》、《担保法》及相关司法解释的规定，房屋买卖（拍卖）的行为，不得损害承租人的合法权益，即“买卖不破租赁”的法律规定，案外人特依法向贵院提出执行异议，依法确认案外人对上述全部房产的租赁权，望予支持。申请执行人中信银行福州分行称，申请执行人与瑞宏公司、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、翔瑞公司等金融借款合同纠纷一案，（2016）闽01民初421号生效民事判决书，判令申请执行人有权对吴津、李立提供的抵押物位于福建省厦门市湖里区泗水街597号701室、702室、703室、704室、705室、706室房产及相应土地使用权，位于厦门市××区××水道××地下××号、××号、××号、××号、××号、××车位及相应土地使用权，位于厦门市××区湖滨中路××室房产及相应土地使用权进行折价或拍卖、变卖；因被执行人未按照生效判决书履行债务，贵院根据申请执行人申请依法受理了申请执行人的强制执行申请，并向被执行人发出《报告财产令》、《限期履��通知书》等执行措施。因被执行人未按照生效判决书履行债务，贵院有权对案涉抵押房产采取强制执行措施。案外人要求确认对前述房产拥有占有、使用和收益的权利的异议申请不属于执行异议审查范围，应驳回案外人的异议申请。该《房屋租赁合同》在合同签署时间和款项支付时间、年租金水平及租金支付情况、租赁物占有情况等明显与事实不符。案外人虚构事实、伪造证据，所提异议请求应不予支持，并且申请执行人认为案外人虚构事实、伪造证据的行为已经构成违法甚至犯罪，应当依法给予严惩。租赁合同签署时间是2011年12月31日，款项支付时间是2015年1月7日；租期二十年，年租金47万保持不变，租金一次性支付；位于厦门市××区××水道××室、××室、××室、××室、××室、××室及××水道××室、××室、××室写字楼建筑面积2132.32㎡，车位面积218.28㎡，位于���明区湖滨中路××室房产面积169㎡，总面积2519.6㎡，按照年租金47万计算，折算大概15.5元/平方米/月，和市场水平相差太远；案外人也无法证明移交占有租赁物的时间。综上，依法应驳回案外人的异议请求。经查明，中信银行福州分行与瑞宏公司、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、翔瑞公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月发31日作出（2016）闽01民初421号民事判决书认定，2015年3月25日，吴津以其名下位于福建省厦门市××区××水道××室房产（权证号：厦国土房证第00881373-00881376、00881495、00881496号）、位于福建省厦门市××区××水道××室房产（权证号：厦国土房证第00783404、00783514、00783674号）、位于福建省厦门市××区××水道××地下××、××、××、××号车位（权证号：厦国土房证第00879933-00879935、00879931、00879929、00879928号）及��于福建省厦门市××区湖滨中路××室房产（权证号：厦国土房证第××号）对被告瑞宏公司借款提供抵押担保。李立授权其配偶吴津在《抵押合同》上签字确认：已知晓上述合同约定，并对于吴津依据本合同承担担保责任（包括但不限于处分夫妻共同财产）不持任何异议。2015年4月1日，前述房产均办理了抵押登记（他项权证号：厦国土房他证第201516039号）。上述抵押物，本院于2016年6月22日向厦门市国土资源与房产管理局发出（2016）闽01民初421号民事裁定书和（2016）闽01执保241号协助执行通知书进行了查封。又查，根据中信银行福州分行提供的本案抵押物使用情况表明，吴津将名下位于福建省厦门市××区××水道××室××房屋与杭州诺贝尔集团有限公司厦门销售分公司签订《房屋租赁合同》，建筑面积合计为747.21平方米，租赁期限自2011年9月1日至2015年8月31日止共4年，月租金每平方米为38.101712元，还约定第三年起租金涨幅8%即每平方米为41.15元、第四年租金涨幅10%即每平方米为45.26元等。吴津又将名下位于福建省厦门市××区××水道××室××房屋与韩江签订《房屋租赁合同》，建筑面积合计为149.02平方米，租赁期限自2011年6月29日至2014年6月28日止共3年，月租金每平方米为40元，还约定第三年起租金上涨10%即每平方米为44元等。吴津另将名下位于福建省厦门市××区××水道××室××房屋与厦门蓝象网络科技有限公司签订《房屋租赁合同》，建筑面积合计为192.36平方米，租赁期限自2011年9月20日至2015年9月19日止共4年，月租金每平方米为50元，还约定第三年起租金涨幅10%即每平方米为55元、第四年租金涨幅10%即每平方米为60.5元等。再查，案外人吴君铿提供了其于2011年12月31日与吴津签订的《房屋租赁合同》[租赁房产状况为：位于厦门市湖里区泗水道597号海富中心A栋701-706室（厦门国土房00881373-376、00881495、00881496）、厦门市湖里区泗水道599号海富中心B栋1301-1303室（厦国土房证第00783404、00783514、00783674号）、地下车库（厦国土房证第00879928、00879929、00879931、00879933-00879935）总面积2132平方米、厦门市思明区湖滨中路547号国贸春天702室（厦国土房证00651070）总面积169平方米。租期20年，其中前3年免租金。]；2015年1月7日其向吴津账户转账金额分别为310万元（中国民生银行个人汇款业务凭证中：注明付租金）和490万元；次日吴津出具了一份收条，主要内容为：兹收到厦门市湖里区泗水道597号海富中心A栋701-706室、厦门市湖里区泗水道599号海富中心B栋1301-1303室，共9套面积2132平方米、地下车库6个、厦门市思明区湖滨中路547号国贸春天702室，面积169平方米。租期从2012年1月1日至2031年12月31日止共20年租金，人民币800万元。本院认为，根据案外人吴君铿的陈述，其与吴津签订的《房屋租赁合同》涉及的建筑面积为2301平方米（不含6个车位），租期20年，其中免3年租金，余下17年租金为800万元。据此折算出每平方米月平均租金为7.02元（800万元÷2301平方米÷17年÷12月）。而中信银行福州分行提供的本案抵押物，吴津与杭州诺贝尔集团有限公司厦门销售分公司、厦门蓝象网络科技有限公司、韩江所签的房产租赁合同中，每平方米平均月租金均在38元以上。本案中，案外人吴君铿提供的租赁合同对比吴津与杭州诺贝尔集团有限公司厦门销售分公司、厦门蓝象网络科技有限公司、韩江多方之间签订的租赁合同，存在房产租赁内容、时间、租金相互矛盾，彼此之间无法相互印证。吴津虽出具收条承认系20年租金，但对比吴津、吴君铿所述的租金，明显存在不合理的低价承租等问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，案外人吴君铿请求确认其对坐落于厦门市湖里区泗水道597号海富中心A栋701-706室、厦门市湖里区泗水道599号海富中心B栋1301-1303室、地下车库6个、厦门市思明区湖滨中路547号国贸春天702室的房产拥有占有、使用和收益的权利主张，法律依据不足，本院不予支持。本案执行中，对生效判决确认的抵押物进行查封，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的之规定，裁定如下：驳回案外人吴君铿的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  石文玉审判员  林 辉审判员  林 娜二〇一七年十一月二十日书记员  杨远恬附：本案适���的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行��权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。（2017）闽01执异157号执行裁定书共8页