北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初23230号原告：杨景霞，女，1924年2月26日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李罡，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海霞，北京京润律师事务所律师。被告：张淑芹，女，1959年7月12日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：席东明，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晨，男，1988年9月8日出生，中国移动通讯有限公司员工，住北京市西城区。被告：北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。法定代表人张迎十，总经理。委托诉讼代理人：郑月芬，女，1963年9月27日出生，该公司员工。原告杨景霞与被告张淑芹、被告北京宣房房屋经营公司（以下简称宣房公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了���理。原告杨景霞委托诉讼代理人李罡、李海霞，被告张淑芹委托诉讼代理人席东明、董晨，被告宣房公司委托诉讼代理人郑月芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨景霞向本院提出诉讼请求：1.要求确认二被告签订的宣房白字第62013号《北京市公有住宅租赁合同》无效；2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：北京市西城区xx302号房屋是被告宣房公司的直管公房，原承租人为原告杨景霞。1992年，被告张淑芹在原告不知情的情况下，采取欺骗手段，骗取原告的身份证、户口本、戳子，并伪造了原告的授权委托书独自到被告宣房公司处办理承租人更名手续，与被告张淑芹签订有关《北京市公有住宅租赁合同》。后原告与其丈夫多次向被告宣房公司查询及致信给被告宣房公司，声明不同意变更承租人，并要求确认上述《北京市公有住宅租赁合同》无效，但被告宣房公司均拒绝。原告认为，原告作为涉案房屋的合法承租人，二被告在原告未予认可的情况下私自变更承租人，并换签上述承租合同，其行为严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告张淑芹辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的陈述与事实不符，请依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、1992年租赁合同变更时原告当时是同意的。只是事后因家里其他人的原因，又反悔了。1992年时原告在海淀区大泥湾分配有住房，不在菜园东里居住，其有两个儿子，小儿子和原告夫妻到海淀大泥湾的楼房居住，菜园东里就由被告张淑芹一家居住。1992年换新租约时，经与原告协商原告同意菜园东里的房子由被告承租。并将相关手续交予被告让被告办理变更手续。2、1992年当时原告已不在菜园东里��住，只有被告张淑芹一家人在菜园东里居住，且他处无住房。这有当时居委会证明为证。被告符合承租人的条件。3、原告在1992年8月即已明确知晓租赁关系已经变更，即已明确知道其权利被侵害，现在2017年8月才起诉，已经长达25年之久，早已超过了诉讼时效。根据《民法通则》第135条、137条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，自其知道或应当知道权利被侵害之日起计算。从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中从合同变更至今已达25年之久，原告早已丧失了法律保护的时限。同时依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，原告不存在诉讼时效中止或中断的情况，因此应驳回原告的诉讼请求。4、xx302号房屋一直由被告张淑芹一家居住，自1992年原告就从未在此居住，也未交纳��房租，其早已丧失了对该房屋享有的权利，现该房屋已拆迁，合同标的已不存在，所以原告的诉求已没有实际意义。故请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：杨景霞与董国英系夫妻关系，张淑芹系二人之儿媳。北京市西城区xx302号房屋（以下简称诉争房屋）原系宣武区白纸坊房管所管理的直管公房，现管理单位为宣房公司。诉争房屋原承租人为杨景霞，1992年房屋承租人变更为张淑芹。承租人变更后不久，1992年8月27日，董国英、杨景霞向白纸坊房管所出具《声明》，内容为：“白纸坊房管所负责同志：关于张淑琴办理xx301、302号房屋租贷合同之事，由我妻杨景霞的名字改为张淑琴名字纯属骗术，因此我和我妻声明如下：关于301、302号房屋使用权，原系我妻杨景霞名字，张来海淀说宣武区要在三天之内换房子租贷契约，需要这的户口本��身份证、戳子，我想急需就同意给她拿去换契约，根本她未谈换谁的名，换她的名字我们是不同意的。至于张淑琴以我们的名义，写的委托书、我们根本不知到，更谈不上委托二字，这纯属欺骗，因此她：1、骗取了户口本、身份证、图章。2、未同本人商议，私自编写委托书，纯属造谣欺骗，因此，我和妻声明张淑琴办理的租贷契约无效。3、更不能换房。”1992年9月22日，宣武区白纸坊房管所工作人员魏铁金出具《证明》，内容为：“宣武区人民法院：我管界菜园东里3#楼东门301、302#房，原承租人杨景霞办理承租人更名手续是由现承租人张淑芹自己来办理的，杨景霞及董国英均未亲自来办理，有杨景霞、董国英签章的更名申请及菜东居委会提供的证明。基本情况如上。特此证明。”审理中，杨景霞主张其当时准备向宣武法院起诉张淑芹，故要求白纸坊房管所出具的《证明》，后由于儿子董岩（张淑芹之夫）承诺将承租人变回其名下，其才没有起诉。庭审中，杨景霞主张1992年张淑芹告知其房管所要更换诉争房屋房本，基于对儿媳的信任，其便将二人的证件、印章交给了张淑芹，委托张淑芹办理更换房本事宜，但张淑芹却私自拿着二人的证件、印章伪造相关文件将诉争房屋承租人变更成了自己，宣房公司和张淑芹在未经其同意的情况下私自变更承租人，严重侵犯了其合法权益，宣房公司和张淑芹签订的租赁合同应属无效。张淑芹对杨景霞的主张不予认可。张淑芹主张当时系全家人协商一致将承租人变更为其本人，杨景霞把委托书和更名申请、印章都交给其本人自行办理，只是之后杨景霞又反悔了，变更承租人时只有其一家人在诉争房屋居住，房租一直由其交纳，杨景霞未居住也未交纳房租，杨景霞已丧失对���争房屋的权利，其本人符合承租人的条件，其与宣房公司签订的租赁合同合法有效，且杨景霞于1992年就已知道承租人变更情况，至今长达25年之久，早已过了法律规定的最长诉讼时效。审理中，对于为何长时间未向张淑芹主张权利，杨景霞解释：1992年，其准备向宣武法院起诉张淑芹，故要求白纸坊房管所出具的《证明》，后由于儿子董岩（张淑芹之夫）承诺将承租人变回其名下，其才没有起诉，之后双方协商拆迁后对拆迁款进行分配，但拆迁后张淑芹反悔不同意分配，其才提起诉讼。张淑芹对杨景霞的解释不予认可，张淑芹主张杨景霞从未和董岩协商将房屋变更回来，也从未谈过拆迁补偿的事情。审理中，宣房公司陈述由于机构合并等原因，该公司目前档案中只有张淑芹的租赁合同，没有其他相关材料，房档显示房屋一直由张淑芹居住，房费也一直由��淑芹交纳，杨景霞长时间未起诉，超过了法律规定的诉讼时效。现杨景霞诉至本院，要求确认张淑芹与宣房公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。张淑芹、宣房公司以其答辩理由不同意杨景霞的诉讼请求。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，宣房公司陈述该公司保管的房屋档案中已没有当时承租人变更的相关材料，但根据杨景霞、张淑芹当庭陈述并结合在案证据，可知当时系杨景霞将其人名章交给了张淑芹，委托张淑芹办理诉争房屋相关事宜，张淑芹向宣房公司提交了具有杨景霞签章的更名申请，宣房公司依据更名申请将承租人变更为张淑芹，并与张淑芹签订了租赁合同。杨景霞主张当时系委托张淑芹办理更换房本事宜，而张淑芹则主张杨景霞系委托其办理承租人变更事宜。考虑到承租人变更后不久杨景霞夫妇即向宣房公司提出其只是委托张淑芹办理更换房本事宜而并未委托张淑芹办理承租人变更事宜的情形，同时结案本案现有证据，本院认为，张淑芹提供的证据并不足以证明其具备杨景霞委托其办理承租人变更的合法有效授权，故张淑芹未经杨景霞同意，以杨景霞的名义申请将承租人变更为其本人的行为构成无权代理，因杨景霞在承租人变更后不久即明确表示不予追认，故该代理行为应属无效。张淑芹据此与宣房公司签订的《公有住宅租赁合同》亦应属无效，对杨景霞的诉讼请求，本院予以支持。诉讼时效制度的适用对象系请求权，而本案系杨景霞主张公有住宅租赁合同无效，系行使形成权，并不适用诉讼时效制度，故对张淑芹及宣房公司关于诉讼时效���抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认张淑芹与北京宣房房屋经营公司签订的关于北京市西城区xx302号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》无效。案件受理费三十五元，由张淑芹负担十七元五角，北京宣房房屋经营公司负担十七元五角，均自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李   俊二〇一七年十一月二日书记员 ���林彤