北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初7506号原告：刘伯奎，男，1982年8月20日出生，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：邹慧，北京市青天律师事务所律师。被告：宣雯龄，女，1972年10月8日出生，住北京市丰台区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李洪起，男，1953年2月28日出生，住河北省廊坊市永清县。第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号，统一社会信用代码×××。负责人：汪建中，行长。委托诉讼代理人：董京华，女，1977年7月24日出生，招商银行股份有限公司北京分行职工，住北京市东城区。原告刘伯奎与被告宣雯龄、第三人招商银行股份有限公司北京分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伯奎及其委托诉讼代理人邹慧，被告宣雯龄之委托诉讼代理人李洪起，第三人招商银行股份有限公司北京分行委托诉讼代理人董京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伯奎向本院提出诉讼请求：1.、判令被告赔偿原告违约金20万元；2、判令原告代替被告直接向第三人清偿尚欠的贷款本息（代为清偿的款项从未支付的购房款中扣除），第三人收到清偿款项后协助解除房屋抵押权；3、被告配合原告办理房屋产权证所有权人姓名的变更、网签、缴税及过户手续，原告将剩余购房款于清偿房屋贷款本息后两个月内以现金形式支付给被告；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月22日，刘伯奎与宣雯龄经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“涉诉合同”）及《补充协议》，双方与链家公司签订了《居间服务合同》。涉诉合同约定：宣雯龄作为卖方将自己的位于北京市顺义区×小区×号的房屋（以下简称“涉诉房屋”）出售给刘伯奎，房屋主体85万元，装饰装修等合计作价15万元，总价为100万元；刘伯奎拟用公积金贷款68万元。《补充协议》约定，刘伯奎应于2016年7月22日支付5万元定金；2015年9月29日之前，宣雯龄应当向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续；刘伯奎应于解押前10个工作日支付第一笔首付款27万元；同时约定了双方的违约责任。双方共同确认涉诉房屋产权证名“宣文玲”为宣雯龄的曾用名，两者为同一人，身份证号为×××。刘伯奎依约支付了定金及首付款共计32万元，宣雯龄却未能办理涉诉房屋的解抵押手续，逾期超过十五日，链家公司两次催告其履行义务，其仍未履行，宣雯龄还曾提出解除涉诉合同。故起诉。被告宣雯龄辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉诉房屋实际是宣雯龄之母出资购买，登记在宣雯龄名下，宣雯龄无权出售此房屋。宣雯龄是在急需用钱的情况下签订涉诉合同，故出售涉诉房屋不是宣雯龄的真实意思表示。刘伯奎购买涉诉房屋是为了炒房获取暴利，不合法；刘伯奎支付首付款存在迟延；在宣雯龄多次提出解除合同的情况下，刘伯奎索要高额的赔偿金，属于恶意。宣雯龄之母高龄且多病，需要涉诉房屋度过晚年，宣雯龄同意返还已收取的32万元并支付利息、赔偿居间服务费。第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称“招行北京分行”）述称，我方是涉诉房屋的抵押权人，宣雯龄在我行办理的抵押贷款，用涉诉房屋作为抵押物。到2017年11月20日为止宣雯龄尚欠我方的贷款本息共计212128.22元，我方同意刘伯奎代宣雯龄清偿，清偿完毕后我方可以配合办理抵押权解除手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，刘伯奎与宣雯龄经链家公司居间介绍签订了涉诉合同及《补充协议》，双方与链家公司签订了《居间服务合同》。涉诉合同约定：宣雯龄将涉诉房屋出售给刘伯奎，房屋主体85万元，装饰装修等合计作价15万元，总价为100万元；刘伯奎拟用公积金贷款68万元。《补充协议》约定，刘伯奎应于2016年7月22日支付5万元定金；2015年9月29日之前，宣雯龄应当向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续；刘伯奎应于解压前10个工作日支付第一笔首付款27万元；同时约定了双方的违约责任：逾期履行约定义务超过十五日，或出卖人拒绝出售涉诉房屋给买受人的，违约方应当按照房屋总价的20%向守约方支付违约金。《居间服务合同约定》：买卖双方如有不履行该合同义务导致居间方不能继续履行义务的，居间代理费不退回，守约方可向违约方追偿该费用。2016年7月22日，刘伯奎向宣雯龄支付定金5万元；后宣雯龄提出解除涉诉合同，但双方未能就合同解除达成一致。2016年9月24日，刘伯奎向宣雯龄支付首付款27万元。宣雯龄至今未完成涉诉房屋解抵押手续。涉诉房屋抵押权人为招行北京分行，截止2017年11月20日剩余未还的贷款本息为212128.22元。刘伯奎于本案诉讼过程中申请查封涉诉房屋，本院依法查封涉诉房屋。上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人的争议焦点之一是涉诉合同的效力。宣雯龄主张其无权出售涉诉房屋，因为该房屋是其父母出资购买，其母亲需在此房内度过晚年生活；其因急需用钱才签订涉诉合同，卖房不是其真实意思表示；刘伯奎购买涉诉房屋不是为居住，而是为炒房获取暴利。刘伯奎对宣雯龄的主张不认可。宣雯龄申请其母郭瑞芝出庭作证，郭瑞芝当庭陈述涉诉房屋的实际出资购买人是郭瑞芝夫妇。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，涉诉房屋登记于宣雯龄名下，宣雯龄是涉诉房屋所有权人，与该房屋的出资情况无关；宣雯龄签订涉诉合同过程中系自愿，无威胁、欺诈等情形，其签订合同的的背景、目的，郭瑞芝的居住需要以及刘伯奎购买涉诉房屋的用途，均与本案无关。宣雯龄关于刘伯奎强买80岁老人的住房、有损社会和谐安定的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。本院认定涉诉合同合法有效。刘伯奎陈述称涉诉合同签订后两周，宣雯龄曾要求刘伯奎增加购房款，经中介协商又同意继续履行，后又反复，此期间刘伯奎按照链家公司的安排，等待宣雯龄办理解除抵押权的预约。宣雯龄亦主张其收取定金后很快就依其母亲的意思要求向刘伯奎退还定金并解除涉诉合同。故本院认定宣雯龄构成拒绝出售涉诉房屋的违约行为。同时，宣雯龄一直未办理涉诉房屋抵押权解除手续，亦构成《补充协议》第四条列明的违约行为。双方当事人的争议焦点之二是刘伯奎于2016年9月24日向宣雯龄支付27万元首付款是否构成违约。刘伯奎称其2016年9月23日下午才收到链家公司提供的宣雯龄账号，告知刘伯奎可以支付首付款。宣雯龄不认可，主张刘伯奎迟延履行交付首付款的义务。本院认为刘伯奎支付首付款的时间虽然较《补充协议》规定的2016年9月30日前的10个工作日有所迟延，但迟延天数不多，且在宣雯龄收取定金后一直要求解除合同、链家公司不断为双方进行沟通工作的情况下，该迟延情形不构成违约。因宣雯龄主张约定的违约金数额过高，请求法院予以酌减，本院根据刘伯奎主张的实际损失情况确定违约金数额。上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》等在案佐证。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案中，涉诉合同合法有效，宣雯龄作为完全民事行为能力人，签订合同后又反悔，违背诚实信用原则，明显构成违约。经审查，涉诉合同不存在继续履行的障碍，应继续履行。刘伯奎愿意代替宣雯龄直接向第三人清偿剩余贷款本息，第三人亦同意，对此本院不持异议。涉诉合同具体履行方式及期限由本院确定。宣雯龄存在违约行为，应按约定承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘伯奎于本判决生效后七日内代宣雯龄向第三人招商银行股份有限公司北京分行清偿宣雯龄（曾用名宣文玲）所欠的借款本息，金额以第三人出具的剩余贷款本息明细为准；二、第三人招商银行股份有限公司北京分行在收到该款后七日内协助撤销北京市顺义区×小区×号房屋（以下简称“涉诉房屋”）的抵押权登记；三、刘伯奎于抵押权登记撤销之日起七日内向宣雯龄支付剩余购房款（剩余购房款的计算方式为：一百万元减三十二万元减刘伯奎向第三人代偿的本息和）；四、宣雯龄于抵押权登记撤销之日起七日内配合刘伯奎办理涉诉房屋的产权证更名、房屋缴税、过户手续；五、宣雯龄于本判决生效之日起七日内支付给刘伯奎违约金十万元；六、驳回刘伯奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千九百元，由被告宣雯龄负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由被告宣雯龄负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  商兴加代理审判员  姜宜平人民陪审员  宗 明二〇一七年十一月二十三日书 记 员  曾庆贺