襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0607民初4474号原告（反诉被告）：张鹏，男，1993年10月27日出生，汉族，襄阳市人，���宜城市。原告（反诉被告）：崔海燕（系张鹏之妻），1990年5月11日出生，汉族，住襄阳市襄州区。二原告共同委托诉讼代理人：李克学，襄阳市明正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：齐明先，男，1963年7月23日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘小春，湖北百龙律师事务所律师。原告（反诉被告）张鹏、崔海燕与被告（反诉原告）齐明先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张鹏、崔海燕及其共同委托诉讼代理人李克学，被告（反诉原告）齐明先及其委托诉讼代理人刘小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张鹏、崔海燕诉请要求依法判令：解除原告崔海燕与被告签订的房屋买卖合同，崔海燕向被告返还购房款370000元，被告齐明先返还原告位于襄州区××世界城××楼××室住宅房屋，并由被告承担本案诉讼费用。其依据的事实和理由为：原告张鹏、崔海燕于2014年3月举行结婚仪式，2014年8月24日生育女儿张笑语，因不够法定婚龄，于2016年2月23日补办结婚登记证。原告及崔海燕父母为了夫妻生活稳定而出资购房，于2014年4月17日购买民发世界城二期B地块浪琴2号楼101室，进行装修后入住，2017年3月办理房屋登记证。原告张鹏为了家庭生计，一直在河北从事工地劳务和管理，崔海燕在张鹏不知情也未同意的情况下，同被告齐明先于2016年2月16日签订《房屋买卖合同》，以收款43万元付款条件将原告张鹏、崔海燕夫妻共同所有的上述房屋变卖给齐明先。原告张鹏在2017年5月询问崔海燕还房贷金额和办房产证情��时，才知道崔海燕将房屋以交付43万元、按揭贷款由被告齐明先偿还作条件予以变卖。崔海燕曾在2016年上半年向人民法院就同居财产分割及小孩抚养问题以张鹏为被告提起诉讼。张鹏与崔海燕婚姻关系期间购置的房屋属于共同财产，崔海燕擅自处分共同共有的房屋，属于无处分权的法定情形，既损害了原告的合法权益，造成原告父母、子女居无定所，也不符合法律规定。被告齐明先明知道崔海燕已婚、有夫有子，处于闹离婚期间转让房产，不查询开发商、房产预售登记机关或不动产登记部门，也未征得原告张鹏同意而签订转让合同，依照限购政策规定和不动产登记制度，原告面临再次买房困难和重大经济损失；房屋买卖合同需相当长时间才能过户，原告不可能同意房屋变更登记于齐明生；被告齐明先至今未能支付足额房款，已明显违约且不履行合同；该房屋买卖合同的履行，也将损害原告及其父母、子女的重大权益，由于本案房屋买卖合同的目的不可能实现，只能解除合同。故依照物权法、房地产管理法、担保法、合同法的规定，提起诉讼。被告（反诉原告）齐明先提出反诉请求为请求依法判令：1、反诉被告崔海燕、张鹏立即履行讼争房屋过户义务；2、反诉被告返还反诉原告多付的购房款5443.94元；3、反诉被告承担反诉案件诉讼费用。其辩称及反诉理由为：原、被告于2016年2月16日签订的房屋买卖合同成立并生效，该合同约定价款为80万元，合同签订时崔海燕告诉齐明先截止2016年元月其尚欠银行按揭贷款本金为37万元，为此合同约定被告齐明先需支付现金43万元，此43万元包含定金10万元，剩余33万元于合同签订后一年内支付；2016年元月后的银行按揭贷款由齐明先偿还。后齐明先按约支付37万元及其他部分费用后，��现该房屋截止2016年元月份欠银行按揭贷款本金为43.544394万元。齐明先依据房屋总价格计算后发现，齐明先在支付37万元后已经支付完全部购房款，并且还多支付了5443.94元。后齐明先多次要求崔海燕履行房屋过户义务及退还多支付的款项，被拒绝。故提起反诉。经审理查明，原告张鹏与崔海燕于2014年3月同居，2014年8月24日生育一女张笑语。2014年4月17日原告崔海燕以其个人名义与案外人襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发置业公司）签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定由崔海燕购买案外人民发置业公司开发的位于襄州区汉津路世界城二期B地块（浪琴苑）第2#幢1单元101室房屋一套，房屋总价款为657581元，崔海燕采用按揭贷款方式支付房款，首付款为197581元，余款460000元采用银行按揭贷款方式支付，并在案外人招商银行股份有限公司襄阳分行（���下简称招行襄阳分行）办理了以所购上述房屋设置抵押的借款手续。2016年2月16日，原告崔海燕与被告齐明先经协商一致，签订房屋买卖合同一份，该合同约定：一、齐明先同意购买崔海燕拥有上述房屋，建筑面积为139平方米（无房产证）；二、上述房产的交易价格为人民币捌拾万元整（含装修及家电），首付肆拾叁万元，先付定金拾万元，剩余叁拾叁万元一年内付清。银行按揭部分由齐明先向崔海燕原按揭银行卡打款还贷（由于齐明先无权更改按揭银行卡，所以齐明先使用崔海燕银行卡还按揭款，）崔海燕无权使用齐明先还银行的按揭款。三、崔海燕承诺该房产除银行按揭外无其他经济纠纷，并协助齐明先办理房产证及其他事宜，给齐明先提供相关资料及证件；四、税费由齐明先承担；并在该合同下方约定：2016年3月1日后按揭款由齐明先承担。合同签订当日，齐���先之妻王静通过银行转账给崔海燕支付定金10万元，崔海燕出具收条一张载明：2月16号收到王静打款10万元（拾万元整）。崔海燕在合同签订后将其在案外人招行襄阳分行处开设的用于偿还按揭贷款的卡号为62×××17的银行卡交给齐明先，由齐明先自2016年3月2日以后开始通过向上述银行卡转账方式每月在该卡上汇款，用于向案外人招行襄阳分行偿还崔海燕的按揭贷款，直至2017年9月30日，共偿还21笔，金额合计62000元。在此期间，齐明先通过其妻王静账户分别于2016年3月18日、同年3月20日、2017年6月2日又陆续向崔海燕转账6次，金额共计270000元，2016年6月2日，原告张鹏、崔海燕出具收条一张载明：2016年6月2号收到王静交来房款27万元人民币（贰拾柒万元整）。当日，应齐明先要求，原告崔海燕和被告齐明先一起到案外人招商银行襄阳分行，打印了截止当日原告崔海燕在该行开设的卡号为62×××17的银行卡的贷款余额，该流水显示截止当日贷款余额为435443.94元。2017年8月，原告崔海燕将原来交给齐明先用以偿还银行按揭的上述银行卡挂失后，补办银行卡一张，并自2017年9月1日始由其本人自行偿还银行按揭贷款本息。后崔海燕、张鹏以其诉称理由诉至本院。另查明，2015年10月8日，原告崔海燕以张鹏为被告向本院提起同居关系子女抚养及析产纠纷之诉，在该次诉状中，原告崔海燕称双方于2014年3月16日举行结婚仪式，但因没到结婚年龄，没有领到结婚证。在婚后，崔海燕父母亲出首付为原告崔海燕购买了本案讼争房屋用于居住和开麻将馆，后又以崔海燕母亲名义贷款十万元用于购电器及开麻将馆所用设备及添置了部分家具，张鹏在双方结婚后不久，即以上班收入低为由辞去工作（至今没找到工作），全家的房贷和消费贷款和生活支出的压力全由崔海燕一个人承担，不仅如此，张鹏还在外赌博，输了就从崔海燕处偷，2015年8月中旬，张鹏将原告信用卡偷走，盗刷1.5万元等内容。后双方经协商崔海燕申请撤诉。2016年2月23日，原告张鹏、崔海燕在婚姻登记机关进行了结婚登记。二原告于2017年6月领取了上述讼争房屋的不动产证书，产权证号为鄂（2017）襄州区不动产权第000D786号。2017年8月11日，二原告以快递方式向收件人名为“齐明生”的寄出解除合同通知一份，该通知载明：齐明生先生：2016年2月16日，你与崔海燕签订的房屋买卖合同，所涉转让汉津路民发世界（纪）城二期浪琴苑2号楼101室房屋属于张鹏和崔海燕夫妻共同共有财产，损害了共有人的合法权益。齐明生先生拖欠购房款至今未付，即属违约行为。张鹏、崔海燕认为，如果履行房屋买卖合同，造成其居无定所，再买新房受限购政策制约，并遭受重大损失。为此，张鹏、崔海燕现将解除合同通知送达给你，请予收到本通知后五日内腾空返还原房屋交于张鹏、崔海燕，我方在你交还房屋验收后返还你所交购房款。你若收到本通知五日内拒不交还我方房屋，我方将采取法律措施或其他方式，依法维护权利，直至收回房屋为止。还查明，本院向案外人招商银行襄阳分行出具调查取证函，调取内容为:一、被告崔海燕（身份号码：）因购买民发世界城浪琴苑2幢1单元101房在该行贷款截止2016年2月16日的贷款余额是多少？其中本金和利息各是多少？二、在上述贷款账户上每月1号的还款是偿还的上月的贷款本息还是偿还的当月的贷款本息？三、2017年8月1日（含该日）之后截止今日，在上述贷款账户上又偿还贷款本息共多少？该行于2017年10月23日回函载明：一、崔海燕（身份证号码：）因购买民发世界城浪���苑2幢1单元101房在我行贷款，截止2016年2月16日，贷款本金余额为440305.94元，利息为943.91元，贷款结清总金额为441249.85元；二、上述贷款账户上每月1日的还款是偿还的上月的贷款本息；三、2017年8月1日（含该日）之后截止今日，在上述贷款账户上偿还贷款本息共9286.56元。经质证，原、被告对上述案外人招商银行襄阳分行出具的回函的真实性均不持异议。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实、恪守承诺。原告崔海燕与被告齐明先签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。庭审查明，在签订上述讼争的房屋买卖合同时，原告崔海燕、张鹏尚未进行结婚登记，在二原告进行结婚登记后，原告张鹏在2016年6月2���给原告出具收房款收据上也签字确认的行为表明原告张鹏对崔海燕将房屋出售给齐明先一事是明知的，也是同意的。故二原告以崔海燕擅自处分夫妻共同共有的财产属无权处分为由要求解除合同的主张不能成立，本院不予支持；二原告在向署名为“齐明生”的寄出的解除合同通知并未举证证明该收件人为本案被告齐明先，且该通知上载明的解除合同的理由于法无据，故原告提出的合同已解除的主张亦不能成立。二原告要求被告返还讼争房屋退还被告购房款的诉讼请求于法无据，本院不予支持；根据双方合同第二条约定“上述房产的交易价格为人民币捌拾万元整（含装修及家电），首付肆拾叁万元，先付定金拾万元，剩余叁拾叁万元一年内付清。银行按揭部分由齐明先向崔海燕原按揭银行卡打款还贷（由于齐明先无权更改按揭银行卡，所以齐明先使用崔海燕银行卡��按揭款，）崔海燕无权使用齐明先还银行的按揭款”的内容可以看出，双方约定的讼争房产的交易价格为80万元，被告齐明先需首付43万元（包括定金10万元），剩余崔海燕在银行的按揭贷款由齐明先偿还；原告崔海燕在庭审中认可房屋总价款为80万元，包括装修及按揭贷款余额，但其在之后又到庭推翻其之前的陈述，表示合同第二条约定的房产交易价格80万元指的是被告齐明先应向其支付现金80万元，贷款余额另由齐明先负责偿还，不包括在80万元之内。本院认为，原告的陈述相互矛盾，且与上述合同条款约定的内容不相符，结合双方签订房屋买卖合同时的同地段房屋价格及合同条款、双方履行合同的过程足以认定，双方约定的房屋成交价80万元包括了崔海燕在银行未偿还的贷款余额。二原告在房屋交付、被告齐明先已代为偿还一年有余的贷款本息后又表示不同意出��房屋的行为，违反了诚实信用原则，二原告以被告未交清购房款80万元为由要求解除合同的理由于本院查明的事实不相符，也于法无据，本院不予支持；反诉原告齐明先认为在签订合同时因原告崔海燕口头告知尚有37万元的贷款余额，故双方在合同中约定首付款为43万元，而2017年6月2日经原告到银行查实，实际的贷款余额为435443.94元，齐明先认为其已向原告支付了37万元首付款，原告崔海燕、张鹏并未提出异议，也为其出具了收据一张，表示二原告认可首付款为37万元，而其交纳的首付款及贷款余额合计为805443.94元，已超过合同约定的房屋成交价80万元，其已向原告支付了全部购房款，且已多付了5443.94元，故对多付的5443.94元，反诉被告崔海燕应予返还，且也应按合同约定协助其办理讼争房屋的过户手续。针对反诉原告齐明先的上述请求，本院认为，因反诉原告齐明先���未代崔海燕向案外人招商银行襄阳分行清偿完毕讼争房屋的按揭贷款本息，讼争房屋上设置的抵押权尚未消灭，讼争房屋的产权转移登记手续办理的条件尚未成就，反诉原告齐明先可待其向讼争房屋的按揭银行即案外人招商银行襄阳分行清偿完毕崔海燕尚欠的按揭贷款本息、并解除讼争房屋上所设置的抵押后再行主张，故其要求反诉被告崔海燕、张鹏协助办理过户手续的诉讼请求本院不予支持；反诉原告齐明先要求二反诉被告返还多支付的5443.94元，因其尚未向银行清偿完毕崔海燕尚欠的按揭贷款本息，而银行利息时有变动，齐明先代崔海燕偿还的按揭贷款金额可待其全部清偿完毕后再行结算，反诉原告齐明先要求返还多付的5443.94元的诉讼请求本院亦不予支持。依照《民法总则》第三条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告张鹏、崔海���的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告齐明先的全部反诉请求。本诉案件受理费7750元，减半收取3875元，由本诉原告张鹏、崔海燕负担；反诉案件受理费105元，由反诉原告齐明先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  黄燕二〇一七年十一月二日书记员  韩涵