重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初4244号原告:刘怀勇,男,1981年6月21日出生,汉族,住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人梁丹（特别授权），重庆衡天律师事务所律师。被告:赵大华,男,1957年5月21日出生,汉族,住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人兰斌，重庆龙都律师事务所律师。原告刘怀勇与被告赵大华排除妨害纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘怀勇的委托诉讼代理人梁丹，被告赵大华、委托诉讼代理人兰斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘怀勇向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告搬离原告位于铜梁区蒲吕街道办事处穆莲街XX号房屋（以下简称诉争房屋）；二、判决被告自2017年6月5日按照每月500元起支付原告诉争房屋租金至搬离为止；三、由被告承担诉讼费。事实及理由：2017年4月，铜梁区蒲吕街道办事处穆莲街XX号的房屋原产权人梁某某将所有的房屋转让给原告并办理登记。但在原告接房时本案被告占据该房屋不搬离。为保护原告的合法权益，特诉请法院依法判决支持原告的上诉请求。被告赵大华辩称，应依法驳回原告的各项诉讼请求。理由是：一、本案原告不是诉争房屋的合法权利人，其原告主体不适格；二、本案原告诉讼请求错误，应起诉梁某某交付诉争房屋；三、本案被告合法、正当占有诉争房屋，并于2013年6月居住至今；四、本案原告虽然取得诉争房屋的房地产证，但其取得诉争房屋的基础法律关系无效，系非法、非善意取得诉争房屋。原告刘怀勇依法提交了以下证据材料：一、重庆市房屋买卖合同书（无合同编号），拟证明的内容是2016年12月1日诉争房屋原产权人梁某某与原告签订合同，约定将诉争房屋过户给原告，房屋价款15万元，房屋面积66.46平方米；二、渝（2016）铜梁区不动产权０１１ＸＸＸ号不动产权证，拟证明的内容是原告已合法取得诉争房屋的所有权，系合法权利人；三、办理诉争房屋过户交纳税费的发票，拟证明的内容是原告办理过户交纳税费的情况；四、原告向诉争房屋原产权人梁某某打款的银行凭证，拟证明的内容是诉争房屋原产权人梁某某向原告借款20万元。被告赵大华依法提交了以下证据材料：一、还款协议（原告与梁某某达成的协议），拟证明的内容是原告不是诉争房屋的合法权利人，是非法、非善意取得诉争房屋；二、公证书，拟证明的内容是2016年11月2日，梁某某在公证员面前，在出具给刘怀勇的《委托书》上签名、捺指纹，并表示知悉委托的法律意义和后果。三、（合同编号2016-ＸＸＸＸ）重庆市房屋买卖合同，拟证明的内容是房屋买卖合同的买方签名是本案原告，原告是将诉争房产自己卖给自己，房管局只有基于委托公证才办理诉争房屋过户；合同中房屋价款是8万元，时间是2016年12月1日；四、（2017）渝0151民初1247号民事调解书、生效证明书及复印于该案卷的借条、重庆农村商业银行股份有限公司定期存单、对私账户信息、“协约”、（209房地证XXXX字第XXX号）重庆市房地产权证、拟证明的内容是梁某某向被告借款，因借款将诉争房屋的房地产证留置被告处，承诺2016年11月28日前不归还借款将诉争房屋过户至被告；五、重庆市铜梁区蒲吕街道葫芦社区居民委员会证明，拟证明被告2013年6月至今合法、正当占有诉争房屋。原告刘怀勇对被告举示的证据材料一的真实性无异议，认为不能达到证明目的；对证据材料二的真实性、关联性无异议；对证据材料三的真实性无异议，但认为是用15万元合法取得的诉争房屋；对证据材料四无异议，认为与本案无关联性；对证据五无异议。被告赵大华对原告举示的证据材料一不认可，认为合同房屋价款金额不是15万元，而是8万元，时间是2016年12月1日，不是2016年11月1日；对证据材料二、三的真实性无异议，认为不能达到证明目的。针对诉争房屋存在渝（2016）铜梁区不动产权０１１ＸＸＸ号不动产权证和（209房地证XXXX字第XXX号）两个证书，本院依职权调取了重庆市房屋买卖合同（合同编号2016-ＸＸＸＸ）中涉及的（209-2015-ＸＸＸＸ）号房地产权证的权属登记审核表，该表载明，2015年5月，诉争房屋原产权人梁某某以（209房地证XXXX字第XXX号）重庆市房地产权证遗失为由，向重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局申请变更登记，变更后的产权证号为（209-2015-ＸＸＸＸ号）。经本院组织当事人质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的重庆市房屋买卖合同书（无合同编号），因该份合同书与重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局存档的重庆市房屋买卖合同（合同编号2016-ＸＸＸＸ）内容不一致，缺乏证明力，故本院对原告提供的重庆市房屋买卖合同书（无合同编号）不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋原产权人系梁某某，其原持有的重庆市房地产权证证号为（209房地证XXXX字第XXX号）。2013年6月，被告赵大华因与梁某某张母亲的恋爱关系而居住诉争房屋。2015年1月30日，梁某某因向被告借款而将（209房地证XXXX字第XXX号）重庆市房地产权证交与被告，并签订了“协约”，“协约”约定：此房产证编号（**号）房屋属赵大华本人终身所有。梁某某、赵大华、证明人刘朝梅、刘兴在“协约”上签名，时间2015年1月30日，但被告与梁某某未办理诉争房屋的变更登记。2015年5月，诉争房屋原产权人梁某某以（209房地证XXXX字第XXX号）重庆市房地产权证遗失为由，向重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局申请变更登记，同月26日获准变更登记，变更后的房地产权证号为（209-2015-ＸＸ**号）。2016年8月28日，梁某某因向赵大华多次借款而向赵大华出具借条，借条载明“今借到赵大华现金130000元（大写壹拾参万元），限期3个月归还，如2016年11月28日不归还，将此房屋产权过户到赵大华名下。借款人梁某某，见证人白某某、胡某某。2016、8、28”。借款到期后，梁某某未归还，双方也未按借条约定办理诉争房屋产权变更登记。2016年11月2日，诉争房屋原产权人梁某某因向原告刘怀勇多次借款而与刘怀勇达成还款协议。还款协议约定，梁某某向刘怀勇借款20万元，现以房子公证给刘怀勇，梁某某在2年内还清刘怀勇20万元借款后，刘怀勇收到全款后将借款时公证的房子归还给梁某某。还款方式自2016年11月30日起至2018年12月30日止分五次归还,首次还款时间2016年11月30日还2万元。如梁某某违约，刘怀勇有权利处理其借款时公证的房子，处理的房款除出手续费后多退少补。同日，梁某某向刘怀勇出具委托书并向重庆市铜梁公证处申请公证，委托书的内容是“我拥有位于重庆市铜梁区蒲吕街道办事处穆莲街41号4-1的住宅房屋一套，房屋状况为混合结构，名义层第4层，物理层第4层，建筑面积66.46平方米（房地产权证号为“209-2015-ＸＸ**号）,现我准备将该房屋进行变卖，因我有事，特委托刘怀勇为我的合法代理人，全权代表我办理变卖房屋的相关事宜，具体委托权限如下：1、签订买卖合同，并收取全部售房款；2、办理过户登记的相关手续，并缴纳相关的税费；3、在房屋交易所及银行查询并提取该套房屋的相关档案；4、若买方需办理二手房按揭，配合买方办理二手房按揭贷款，并到银行开立结算账户和领取并保管存折、卡，办理所开账户的存取款及转账业务；5、办理上述房产的物业、水、电、天然气、有线（数字）电视、网络等过户以及变更的相关手续。刘怀勇代表我在办理上述委托事项中所签署的一切文件我均予以承认，受托人无转委托权。委托期限从2016年11月2日至2019年11月1日止。委托人梁某某，2016年11月2日”。同日，梁某某向重庆市铜梁公证处申请公证，并在公证员面前，在委托书上签名、捺指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。重庆市铜梁公证处进行了公证并出具了（2016）渝铜证字第5115号公证书。2016年12月1日，因梁某某未按协议约定还款，原告刘怀勇遂以梁某某委托代理人身份与自己签订了重庆市房屋买卖合同（合同编号2016-ＸＸＸＸ），合同约定：梁某某将房地产权证号为（209-2015-ＸＸ**号）下的房屋以8万元价格卖给刘怀勇，并根据委托书办理了（209-2015-ＸＸＸＸ）记载下的房屋过户登记，交纳了相关税费，取得了渝（2016）铜梁区不动产权０１１ＸＸＸ号不动产权证。2017年6月5日，原告刘怀勇前去接房过程中与被告发生争议，遂于2017年8月28日诉讼来院，请求依法判决被告搬离原告位于铜梁区蒲吕街道办事处穆莲街XX号的房屋，判决被告自2017年6月5日按照每月500元起支付房屋租金至搬离为止，由被告承担诉讼费。另查明，2017年3月9日，赵大华起诉梁某某要求归还借款14万元，经本院组织调解，达成梁某某于2017年5月1日前归还赵大华借款14万元及其承担相应利息的协议。本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，诉争房屋原告已取得了渝（2016）铜梁区不动产权０１１ＸＸＸ号不动产权证，因而是诉争房屋的合法权利人。权利人行使物权，可以请求排除妨害或者消除危险等。本案原告在取得了渝（2016）铜梁区不动产权０１１ＸＸＸ号不动产权证后向被告提出搬离诉争房屋的请求，被告仍然继续占有诉争房屋缺乏合法依据，故对原告要求被告搬离诉争房屋的请求，本院予以支持。但鉴于诉争房屋原系被告与原产权人梁某某母亲的关系和事后依协约占有，现发生转让被告并不知晓的事实，故对原告要求被告给付房屋租金的请求，本院不予支持。对于被告认为原告不是诉争房屋的合法权利人的意见，因本案原告已取得了渝（2016）铜梁区不动产权０１１ＸＸＸ号不动产权证书，在未经法定程序变动前，其不动产物权登记具有推定效力，故对被告的该意见不予采纳。对于被告认为原告虽然取得诉争房屋的房地产证，但其取得诉争房屋的基础法律关系无效，系非法、非善意取得诉争房屋的意见，因系诉争房屋原产权人与原告之间的委托代理关系，不系本案处理范围，故对被告的该意见不予采纳。对于被告认为本案原告诉讼请求错误，应起诉梁某某交付诉争房屋的意见，因原告已进行了不动产登记，是物权权利人，其行使物权，可以选择请求排除妨害或者消除危险等，故对被告的该意见不予采纳。对于被告认为本案其是合法、正当占有诉争房屋的意见，本院认为，在权利人请求被告搬离房屋前，被告居于与原产权人梁某某母亲的关系和事后协约约定占有，系合法、正当占有，但在权利人请求被告搬离后，被告在知晓房屋已变更权利的情况下继续占有，不再具有合法、正当性，故对该意见部分予以采纳。被告对于因搬离诉争房屋的所造成的损失，可依法向原产权人梁某某追偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法第》第十四条、第三十五条的规定，判决如下：被告赵大华于判决生效之日起六十日内搬离原告刘怀勇位于重庆市铜梁区蒲吕街道办事处穆莲街XXX房屋。案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘怀勇、被告赵大华各负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  汤献春二〇一七年十一月二十四日书记员  黎有志