陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10600号上诉人（原审被告）孙雪，女，1985年2月23日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人徐博，湖北平长律师事务所律师。委托代理人袁雷，男，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通商业中心201室。负责人曾克剑，董事长。委托代理人袁斌，陕西静远新言律师事务所律师。上诉人孙雪因与被上诉人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通西安分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初9900号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙雪上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初9900号民事判决。2、案件诉讼费用由汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担。事实与理由：孙雪已采取首付款加银行贷款的方式向汇通公司支付了全部购房款；汇通公司已向其交付了房屋。基于合同相对性的原则，其与汇通公司之间不存在违约行为。孙雪未按期偿还银行借款系对《个人住房借款合同》的违约，与汇通公司无关系。《商品房买卖合同》约定了出卖人有权追偿代付款及违约金的权利，并未规定其有权解除合同。汇通公司既行使追偿权又要求解除合同，诉讼请求矛盾，原审法院未对矛盾请求做出处理。双方买卖合同的目的已经实现。汇通公司依担保法向银行清偿的贷款为双方的自然债务。另，如果解除合同应对解除合同的法律后果一并处理。汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。汇通西安分公司向原审西安市未央区人民法院起诉请求：1、依法确认孙雪、汇通西安分公司签订的《商品房买卖合同》解除，汇通西安分公司协助孙雪办理该商品房买卖合同备案注销手续；2、孙雪向汇通西安分公司支付违约金289736.89元、代付款项（852699.48元）日千分之二滞纳金（自2016年8月14日至房屋再次出售），以及汇通公司为实现债权所产生的全部费用包括但不限于律师费55545元等；3、本案诉讼费由孙雪负担。一审认定的事实：原审西安未央区人民法院经审理查明，汇通西安分公司（出卖人）与孙雪（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13111101）及附件，约定由孙雪购买汇通西安分公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第8幢1单元26层12601号商品房一套，房屋总价款为1191970元，付款方式为孙雪于2013年9月16日向汇通西安分公司付清首付款的40%，计481970元，剩余房款，计71万元办理银行按揭贷款。合同附件五补充协议第一条第2项约定：“鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人同出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下简称：代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项以及金额等于总房价款10%的违约金；买受人超过上述期限未向出卖人返还全部代付款项，除应支付前述违约金外，每日应承担金额等于未返还的代付款项千分之二的滞纳金。同时，出卖人有权将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金等相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费、进行诉讼产生诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还买受人。如果房屋再次出售的价格低于本合同约定的价格，则差价及前述违约金、滞纳金、诉讼费、律师费、评估费等，均由买受人据实承担。”2013年10月16日，孙雪与贷款人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：610770010—011—201324527），该合同约定孙雪为购买位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第8幢1单元26层12601号183.38平方米住房一套，向建行陕西分行借款71万元，借款期限为360个月，即从2013年10月16日起至2043年10月16日止，贷款利率为浮动利率，贷款归还方式为等额本息还款法，建行陕西分行一次性将以上贷款划入汇通西安分公司的账户内，担保方式为抵押和最高额保证：孙雪用购买的以上房产作为抵押物向建行陕西分行承担抵押担保责任，汇通西安分公司以其与建行陕西分行签订的最高额担保合同承担本案连带清偿责任，如孙雪未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，建行陕西分行有权宣布贷款立即到期，要求孙雪立即清偿借款本息及相关费用，解除与孙雪的借贷关系。后因孙雪未按照合同约定履行还款义务，建行陕西分行将本案孙雪、汇通西安分公司起诉至碑林区法院，2015年10月20日，碑林区法院作出（2015）碑民初字第02705号民事判决，判令解除建行陕西分行与孙雪于2013年10月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；孙雪向建行陕西分行一次性偿还借款本息合计718573.73元及2015年5月5日之后至全部借款实际给付之日合同约定利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；建行陕西分行对处置本案孙雪位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第8幢1单元26层12602号183.83平方米住房所得价款享有优先受偿权；本案汇通西安分公司对孙雪上述债务承担连带清偿责任。后因孙雪未按照已经发生法律效力的（2015）碑民初字第02705号民事判决履行义务，建行陕西分行向碑林区法院申请强制执行，2016年5月19日，碑林区法院作出（2016）陕0103执998号执行裁定，2016年5月24日，碑林区法院向建行西安新城支行发出（2016）陕0103执998号协助扣划存款通知书，将汇通西安分公司在该行账号61×××48—0001内80万元予以扣划至西安市碑林区财政局预算单位其他资金专户（开户行名称：西安银行钟楼支行账号：10×××35）。因（2016）陕0103执998号案件执行中，多扣划汇通西安分公司300.25元，2016年6月27日，建行西安新城支行营业室将该款退还至汇通西安分公司账号61×××48—0001内。原审西安市未央区人民法院认为，汇通西安分公司与孙雪签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。汇通西安分公司为孙雪就购买汇通国际三江苑住宅小区第8幢1单元26层12602号房屋向建行陕西分行申请的住房按揭贷款提供连带责任担保，因孙雪未按时归还银行贷款，建行陕西分行提起诉讼并申请执行过程中，汇通西安分公司作为连带责任担保人，为孙雪垫付了借款本金、利息等各项费用共计852699.48元，根据双方签订的商品房买卖合同约定，汇通西安分公司承担保证责任后，有权直接向孙雪追偿全部损失，并要求孙雪支付相应的违约金。2016年8月4日，汇通西安分公司向孙雪发出律师函，要求其在相应时间内偿还代付款852699.48元，并支付违约金，但其仍未在合同约定的期间内向汇通西安分公司偿还上述款项，因孙雪逾期支付购房款，已构成违约，按照合同约定，汇通西安分公司即享有合同解除权，2016年8月17日，汇通西安分公司向孙雪在《商品房买卖合同》上自留的地址发出律师函，行使了合同解除权。孙雪称其未收到汇通西安分公司向其发出的关于解除《商品房买卖合同》的律师函，但截止庭审辩论终结前，孙雪亦未向汇通西安分公司履行支付购房款的义务，其逾期支付购房款的行为已导致合同目的无法实现，故孙雪以其未收到律师函答辩，不同意解除《商品房买卖合同》，于法无据，原审法院不予支持。汇通西安分公司主张按照合同约定其与孙雪签订的《商品房买卖合同》已于2016年8月23日解除，原审法院予以支持。汇通西安分公司主张根据合同附件五第一条第2项的约定，孙雪应向其支付违约金289736.89元及代付款852699.48元的日千分之二滞纳金，孙雪辩称违约金过高，应以汇通西安分公司实际损失为准，合同附件五第一条第2项约定因房屋买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用，导致出卖人代为偿还的，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金，如买受人未在约定期间内向出卖人偿还代付款及违约金，买受人还需承担未返还代付款项日千分之二的滞纳金，此条中关于违约金及滞纳金的约定，均系针对同一违约行为，汇通西安分公司只能择一主张，故按照总房款10%计收违约金，并不明显过高，故孙雪应向汇通西安分公司支付总房款（1191970元）10%的违约金即119197元。汇通西安分公司主张孙雪向其支付为实现债权的全部费用包括但不限于律师费55545元，于法无据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，遂判决：一、原告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司与被告孙雪签订的合同登记号为Y13111101《商品房买卖合同》及其附件已于2016年8月23日解除。二、被告孙雪于本判决生效之日起十五日内协助原告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司前往西安市住房保障和房屋管理局办理合同登记号为Y13111101《商品房买卖合同》及其附件登记备案注销手续。三、被告孙雪于本判决生效之日起十五日内向原告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司支付违约金119197元。四、驳回原告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6479元（原告已预交），由原告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担3239元，由被告孙雪负担3240元，被告负担部分于上述判决给付之日一并支付原告。二审经审理查明，原审查明事实属实。汇通公司已将涉案三江苑住宅小区第8幢1单元26层12602号房屋交付孙雪。二审中，孙雪对原审认定汇通公司垫付金额为852699.48元，不予认可。孙雪称,按西安市碑林区人民法院作出的(2015)碑民初字第02705号民事判决,应付本息合计718573.73元及2015年5月5日之后至全部借款实际给付之日合同约定利息、罚息、复利及实现债权的全部费用，银行向汇通公司扣划800000元后，还退还300.25元，说明不再欠银行钱款。查，双方对建行陕西分行依据西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第02705号民事判决，于2016年5月24日从汇通公司扣划800000元，后又退还300.25元，没有争议。汇通公司称，孙雪的借款银行建行陕西分行于2015年6月26日扣划29000元，2015年12月31日扣划24000元，孙雪对此不予认可。从汇通公司提供的银行扣划票据《个人贷款还款凭证》看，所载借款人为孙雪，扣划账户为汇通公司，还款明细分别为手续费、利息、本金等，能够认定系建行陕西分行依据《个人住房借款合同》向汇通公司扣划孙雪应偿还的借款。如孙雪持有异议，可以向建行陕西分行主张。故原审认定汇通公司为孙雪向建行陕西分行垫付852699.48元，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定诚信履行合同义务。本案中，孙雪与汇通公司签订的编号为Y13111101号《商品房买卖合同》，当事人双方意思表示真实，内容不违法律的强制性规定，为有效合同。应当作为确定双方当事人权利义务的基本依据。现汇通公司称，其向孙雪发出解除《商品房买卖合同》的通知，与孙雪解除了《商品房买卖合同》，孙雪则辩称汇通公司不应享有合同解除权。双方争议的焦点是汇通公司向孙雪发出通知解除《商品房买卖合同》，是否符合合同约定的解除条件问题。依据查明的事实，因孙雪未按照《个人住房借款合同》的约定及时履行还款义务，致汇通公司按照约定承担代为清偿的责任，孙雪的贷款银行要求汇通公司支付了孙雪未支付的房款尾款及利息、罚息、复利等。汇通公司据此要求孙雪偿还代付款，于法有据。孙雪经汇通公司催告，并未向汇通公司偿还代付款。汇通公司上述事实，通知孙雪解除合同，符合双方《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条第2项约定。依据法律规定，自该通知送达孙雪起发生法律效力。原审法院依据上述事实，确认汇通公司与孙雪签订的《商品房买卖合同》于2016年8月23日解除，并认定由孙雪协助办理案涉房屋登记备案注销手续，符合法律规定。现汇通公司已向孙雪的贷款银行代孙雪支付了银行借款，且孙雪经汇通公司催告，仍未向汇通公司偿还代为支付的银行借款，致汇通公司出售房屋取得房款的目的不能实现，明显构成违约。孙雪上诉称，其未对房屋出卖方违约，不同意解除合同，理由与事实相悖，本院不予支持。关于孙雪应向汇通公司承担违约责任一节。原审法院依据双方合同的约定，兼顾因孙雪违约给汇通公司造成损失的情况，酌情认定由孙雪按总房款的10%向汇通公司支付违约金，符合法律规定。合同解除后，就孙雪向汇通公司已支付的房款的返还问题，双方如有争议，可以另案主张，孙雪在上诉过程中要求一并进行处理，于法无据，本院不予支持。综上，孙雪的上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6479元，由孙雪负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年十一月十日书记员  陈雅贤