重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初11196号原告上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市巴南区南泉镇小泉90号，统一社会信用代码91500113798005205P。负责人邹锦标，经理。委托代理人刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。被告冷小平，女，1958年11月10日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告李渝波，男，1993年3月20日出生，汉族，住重庆市大渡口区。二被告共同委托代理人任娟，重庆达美律师事务所律师。原告上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司(以下简称保利戴维斯重庆分公司)与被告冷小平、李渝波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘漫红独任审判，于2017年9月28日依法公开开庭进行了审理。原告保利戴维斯重庆分公司委托代理人刘传甫、被告冷小平、李渝波的委托代理人任娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利戴维斯重庆分公司诉称，原告保利戴维斯重庆分公司是依法成立的物业服务企业。被告冷小平、李渝波系重庆市巴南区南泉镇小泉90号小泉别墅某号房屋的业主，房屋建筑面积为486.87平方米。原告保利戴维斯重庆分公司于2007年3月5日与小区开发商重庆保利小泉实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，2007年3月10日原告与小区开发商重庆保利小泉实业有限公司另签订《重庆保利小泉别墅前期物业服务合同补充协议》后，原告依约定入驻涉案小区提供物业管理服务。嗣后，被告与原告签订了《小泉别墅业主临时公约》。按合同约定，物业费收取采取酬金制，物业服务费标准(按建筑面积计算)3.5元/月･平方米，每季度10日前支付当季物业服务费，逾期未交纳物业服务费的按每日千分之二的标准支付违约金等。2014年4月16日，原告与小区开发商及重庆市巴南区南泉街道正街社区居委会共同签订《补充协议》约定，将原物业费标准上调至5.5元/月･平方米，2014年5月1日以前按原收费标准执行，从2014年5月1日起执行新的收费标准。原告保利戴维斯重庆分公司依约定向被告提供了物业管理服务。被告自2014年5月1日起未足额支付物业服务费；截至2017年2月28日，被告尚欠物业服务费为33106.42元。经催收未果，原告保利戴维斯重庆分公司遂诉要求被告补足自2014年5月1日至2017年2月28日期间的物业服务费33106.42元并承担截止2017年2月28日期间的违约金37101.37元；并以欠付物业服务费为基数自2017年3月1日起按每天千分之二的标准支付自违约金至付清之日止。被告冷小平、李渝波共同辩称，被告已按与原告签订的《业主临时公约》的约定物业费标准交清了物业费用，不存在违约行为；原告的涨价程序不合法；《前期物业服务合同》及《补充协议》未经备案、收费标准未按政府指导价收取，不合法；《补充协议》中约定的物业服务企业未经建设单位采取招投标方式选聘，不合法；《临时公约》中约定的酬金制交纳物业费的方法不应采用包干制的收费标准，应按年结算，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告保利戴维斯重庆分公司是依法成立的物业服务企业。诉争小区位于重庆市巴南区南泉镇小泉90号小泉别墅，共备案登记房屋98套。被告冷小平、李渝波系重庆市巴南区南泉镇小泉90号小泉别墅某号房屋的业主，房屋建筑面积为486.87平方米。2007年3月5日，原告保利戴维斯重庆分公司与小区开发商重庆保利小泉实业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定，合同期限自开发商交房前三个月开始至业委会成立后与选聘的物业公司签订的合同生效日止，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积按3.5元/月･平方米预先交纳；业主首次入住，应一次性交纳半年的物业服务费，半年以后的物业服务费按季度交纳；逾期交纳费用的，从逾期之日起每日收取万分之三的违约金等内容。2007年3月10日原告与小区开发商重庆保利小泉实业有限公司另行签订《重庆保利小泉别墅前期物业服务合同补充协议》约定，原《前期物业服务合同》中约定的物业服务费3.5元/月･平方米，不包含公摊费，公摊费另计。原告所管理的小区未成立业委会，如需调价可以通过相关法定程序征询业主表决意见通过后实施执行等内容。合同签订后，原告依约定入驻诉争小区提供物业管理服务。嗣后，被告与原告签订了《小泉别墅业主临时公约》约定，物业费收取采取酬金制，物业服务费标准(按建筑面积计算)3.5元/月･平方米，每季度10日前支付当季物业服务费，逾期未交纳物业服务费的按每日千分之二的标准支付违约金等内容。2014年4月，因未成立小区业委会，在重庆市巴南区南泉正街社区民委会的监督下，原告通过现场电话征询、书面表决票等形式征询全体小区业主的意见后，于2014年3月15日向全体业主公示了关于“物业服务费上调至5.5元/月･平方米”等表决事项的结果，该项表决事项获得了60票同意、21票反对、17票弃权的结果，达到了法律规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。2014年4月16日，原告与小区开发商及重庆市巴南区南泉街道正街社区居委会共同签订《补充协议》约定，重庆市巴南区南泉街道正街社区居委会在原告管理小区未成立业委会前，代行业委会职责，指导和监督原告认真履行前期物业服务合同，并将原物业费标准上调至5.5元/月･平方米，2014年5月1日以前按原收费标准执行，从2014年5月1日起执行新的收费标准等内容。被告自2014年5月1日起未按新物业费收取标准足额交纳物业服务费，截至2017年2月28日，被告尚欠物业服务费为33106.42元。经催收未果，原告遂起诉来院要求判如所请。审理中，被告认为已履行原、被告签订的《业主临时公约》中约定的交费义务，被告无违约行为，不认可原告擅自对物业服务费的涨价行为，并要求驳回原告的诉讼请求。双方争议过大，协商未果。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《重庆保利小泉别墅前期物业服务合同补充协议》、《小泉别墅业主临时公约》、《补充协议》、2014年重庆保利小泉业主大会结果公示及图片、欠费明细表、产权登记信息等在卷为证，经当庭质证，足以认定。本院认为，原告保利戴维斯重庆分公司与重庆保利小泉实业有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，被告与原告签订的《临时公约》，依法成立并合法有效，对原告保利戴维斯重庆分公司及包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告保利戴维斯重庆分公司按照约定履行了合同义务，依照相关的程序行使对物业服务费的涨价，并以公示的方式告知全体业主，合法有效，对包括被告在内的全体业主具有法律约束力；且，小区绝大多数业主已按新标准交纳了物业服务费。故，对于原告保利戴维斯重庆分公司要求被告按5.5元/月･平方米的标准支付欠付的自2014年5月1日至2017年2月28日期间的物业服务费33106.42元的诉讼请求，本院予以主张。关于原告起诉要求按日千分之二的标准支付违约金的请求，本院认为，原告要求被告给付物业服务费的违约金的计算标准过高，应结合原告的实际损失情况进行调整，本院酌情以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍作为计算违约金的标准。被告认为小区物业费的涨价不合法，但其未提交原告存在非法涨价的证据，且原告举示的证据可以证明原告已按法律规定的程序进行涨价表决程序，对被告的该项抗辩理由本院不予支持；关于被告认为《补充协议》中约定的物业服务企业未经建设单位采取招投标方式选聘不合法的问题，本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业；该规定系管理性禁止规范，并非民事行为的效力性规范，该条款禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范；且，原告所服务的小区在小区业委会未成立时，由小区所在的社区居委会代行业委会职责并监督小区物业公司的选聘与服务并不违反法律禁止性规定，因此，对被告的此项抗辩理由本院不予支持；关于被告认为《补充协议》未经备案、收费标准未按政府指导价收取不合法的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定；而前期物业服务合同及《补充协议》是否备案、是否必须按政府指导价收取物业费并不是本案合同是否有效的强制性要件，故，对被告的该项抗辩理由本院不予支持；关于被告抗辩《临时公约》中约定的酬金制交纳物业费的方法不应采用包干制的收费标准，应按年结算的问题，本院认为，不管合同约定是酬金制还是包干制，被告欠付原告物业费的事实存在，是否适用酬金制还是包干制不影响本案原告主张被告交纳未足额交付物业费的诉求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：被告冷小平、李渝波于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司自2014年5月1日至2017年2月28日期间欠付的物业服务费33106.42元；并按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍以所欠物业费为基数支付从2017年3月1日起至实际付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556元，减半收取778元，由被告冷小平、李渝波负担(此款原告上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司已经垫付，被告冷小平、李渝波于本判决生效之日起五日内支付原告上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司，本院预收的受理费不作清退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1556元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘漫红二〇一七年十一月一日法官助理 肖秉文书 记 员 张雅婷