上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终10580号上诉人(原审被告)：上海新圣房地产咨询服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：夏利斌，董事长。委托诉讼代理人：周必荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤。上诉人上海新圣房地产咨询服务有限公司(以下简称“新圣公司”)因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)委托合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院2017沪01**民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新圣公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回中原公司的一审诉讼请求，或依法将本案发回重审。事实及理由：金丽与上海灏月传媒科技有限公司(以下简称“灏月公司”)系不同的民事主体，灏月公司利用金丽提供的房源与开发商上海申豪房地产有限公司(以下简称“申豪公司”)签订正式买卖合同，该合同约定双方并未通过经纪机构居间介绍。因此灏月公司与申豪公司签订正式合同，与中原公司无关。且申豪公司未支付新圣公司任何佣金，故新圣公司亦不应支付中原公司佣金。中原公司辩称：因金丽属于限购对象，其才以灏月公司名义购买房屋，中原公司一审提供的证据已形成证据链足以证明己方主张。因中原公司已经履行代理合同义务，故新圣公司应按约支付佣金。一审判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。中原公司向一审法院提起诉讼，请求判令：新圣公司向中原公司支付销售佣金165万元及逾期违约金(自2016年8月3日起至判决生效日止，按银行同期贷款利率4.75%计算)。一审法院认定事实如下：上海市古浪路391弄的《祥和王宫》项目开发商为申豪房产，由新圣公司独家代理销售。根据中原公司(合同签约方为乙方)与新圣公司(合同签约方为甲方)签订的《销售代理合同》约定，甲方委托乙方销售代理甲方开发建造的祥和悦俪花园项目(以下简称“该项目”)事宜，项目地址为上海市古浪路391弄，性质：住宅。合作期满后一个月内，有效客户成交，甲方按照合同约定结算佣金。合同第三条客户确认原则及有效期为：1、凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的，甲方或者甲方指定的确认人应当及时在乙方提供的《带看确认书》上盖章，以此确认乙方客户。若甲方变更本条所述确认人的，应及时书面通知乙方。2、甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。甲方在确认乙方客户之前，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户的，甲方有权拒绝确认该客户为乙方客户。3、……。4、经确认为乙方客户后，若该客户的直系亲属，最终利用乙方提供的该项目的销售信息和甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方佣金，但之前已直接确认为甲方或其他方推荐的客户除外。5、若确认时已发现该客户为甲方客户时，该客户的直系亲属视为甲方客户，与乙方无关。第六条佣金计算比例和方式：销售成功的标志为乙方推荐的有效客户与开发商签署《上海市房地产买卖合同》并支付房款超过30%以上的。甲方按照以下约定向乙方支付佣金。乙方销售成功佣金为实际成交价的2%；如本项目2016年4月1日起至年底销售成功达到五套，前五套佣金额外奖励1%，即总佣金为实际成交价的3%；销售合同签署完毕，按购房者付款比例进行结算。如甲方同意购房者签约后分期付款时间大于六个月以上，则视作乙方已完成收款工作，甲方予以佣金结算；满足支付条件后，甲方在收到乙方开具的相应金额发票后30日内(若遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日终止后)，甲方应按本条所述佣金计算方法和支付条件结算应付乙方的佣金，并实际支付乙方；甲方付款的，乙方须提供合法、有效的发票；乙方需提供账号信息，合同中另附可销售房源明细表。2015年8月31日，中原公司、新圣公司双方确认，金丽系中原公司向新圣公司推介的客户。2016年3月12日，金丽与申豪房产签订了《房屋定购书》，该《房屋定购书》载明：系争房屋的买方为金丽，购房总价4,550万元。买方应当在签订本拟签书当日，支付定金20万元。申豪房产在收取定金后，应当向买方开具收款收据。买房当日未支付定金的，本拟签书自动失效。买方在支付定金的次日起10日内，携带本人身份证件、本拟签书、定金收据等资料到售楼中心签订《上海市商品房买卖合同》，并缴纳该商品房的首期房款(为房屋总价的100%，共计4,550万元)，同时在《上海市商品房买卖合同》中所约定的时间内办理相关手续。买方同意：严禁更名，定金不退。之后，金丽因故未购买系争房屋。2016年8月2日，申豪房产与灏月公司就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，由灏月公司向申豪房产购买系争房屋，合同约定转让价共计4,135万元。双方在合同中还约定了其他主要内容。2016年8月24日，灏月公司取得了系争房屋产权证，权利人为灏月公司。一审法院另查明，灏月公司注册成立于2015年2月11日，公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人金丽，职务执行董事。股东有金丽、包细杭，注册资本5,000万元，2016年11月30日，金丽实缴出资额4,940万元。中原公司为证明金丽以公司名义购房之事实，提供了营销员与金丽微信沟通记录的截屏资料，截屏信息如下：“营销员问：您想要哪里的什么类型的？金回信：价格不要太高，什么房型不重要，不是我自己住，住的房子我已经买好了。性价比超高的，值得投资的，因为拍卖房我可以买，其它房我不能买。再问：您买的房子是用什么身份买的？金回信：公司。”一审庭审中，中原公司认为，金丽作为灏月公司的法定代表人看房合乎常理，否则，公司怎么看房，金丽也曾向中原公司的营销员称房屋由公司购买，现灏月公司在中原公司的居间介绍下，成交了系争房屋，按约定新圣公司应按约支付佣金。虽无证据证明房屋买卖双方的实际成交价格为5,500万元，但金丽订购单上约定为4,550万元，现合同约定成交价4,135万元，双方有做低价之嫌。新圣公司认为，中原公司推介的客户为金丽个人，后因购房资金筹集有困难，放弃购买，因签订定购单后未支付定金，故未承担违约责任，但在定购单上也约定了严禁更名，定金不退。因金丽将系争房屋信息提供给灏月公司，时隔数月，灏月公司与开发商签订《上海市房地产买卖合同》。金丽和灏月公司为两个不同的主体，中原公司推介新圣公司的客户是金丽，中原公司并无证据证明金丽代表灏月公司，灏月公司作为最终买受人，是通过金丽提供的房屋信息向开发商购买，并非由中原公司居间，新圣公司不应支付委托费用。就现有证据证明两个主体购房时约定的价格各不相同，为两个不同的购房过程，中原公司要求新圣公司支付佣金不符双方约定的合同内容。一审法院认为，双方对由中原公司推介给新圣公司客户金丽之事实不持异议，法院予以确认。本案中，金丽定购系争房屋的行为与灏月公司购买系争房屋的行为是否存在必然性，法院分析如下：灏月公司的企业注册登记资料以及中原公司营销员与金丽的微信记录足以证明，金丽作为灏月公司的执行董事长、法定代表人及大股东，已明确表示“自己除拍卖房可以买，其它房已不能买，现只能拟以公司名义购房”，现系争房屋被灏月公司购买，与之前金丽的意思表示相吻合，另外，金丽以个人名义定购系争房屋后，因故未履约，在数月后金丽又以灏月公司名义与开发商签订房屋买卖合同，有规避中原公司、新圣公司之间约定的权利与义务，而为保护自身利益之嫌，因此，法院应认定灏月公司系中原公司推介给新圣公司的客户，新圣公司应按照双方约定履行付款义务。现有证据证明买卖双方合同的约定成交价为4,135万元，故中原公司主张的佣金应以该成交价计算佣金。因中原公司要求新圣公司支付违约金，与约定不符，不予支持。因新圣公司的抗辩理由与事实不符，法院难以采纳。判决如下：一、上海新圣房地产咨询服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付给上海中原物业顾问有限公司佣金人民币1,240,500元；二、对上海中原物业顾问有限公司其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，新圣公司与中原公司所签订的《销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于金丽定购系争房屋的行为与灏月公司购买系争房屋的行为之间是否存在必然性，一审法院已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。新圣公司确认金丽定购的房屋与灏月公司购买的房屋系同一套房屋，其亦认可灏月公司利用金丽提供的房源与开发商申豪公司成交，鉴于金丽为灏月公司的法定代表人，可以认定中原公司已代理成功。申豪公司与灏月公司间的合同如何约定以及申豪公司是否向新圣公司支付过佣金，均不构成新圣公司向中原公司拒付佣金的合法理由。新圣公司以此为由拒付佣金，依据不足，本院难以采纳。综上所述，新圣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受费19,650元，由上诉人上海新圣地房地产咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审 判 长  陈俊审 判 员  徐江代理审判员  俞璐二〇一七年十一月十五日书 记 员  徐晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…