沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初12949号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（中国建设银行沈阳大东支行）,住所地:沈阳市大东区东顺城街113号。法定代表人：李佩歧，职务：行长。委托代理人：刘欢慧,系辽宁思韬律师事务所律师。被告：赵某,男,1989年1月19日出生,汉族,住址:沈阳市苏家屯区。委托代理人：赵某某，男，1967年1月24日出生，汉族，住址：沈阳市苏家屯。被告：沈阳华显置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯去蕙兰二街27。法定代表人:李广有，职务：总经理。委托代理人：王威，系辽宁希望律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称大东建行）与被告赵某、辽宁华显置业有限公司（以下简称华显公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大东建行委托代理人刘欢慧、被告赵某委托代理人赵某某、被告华显公司委托代理人王威到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告大东建行诉称:：2015年4月24日，被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、被告借款金额为24万元，借款期限为360个月（即2015年4月24日至2045年4月24日），被告自愿以坐落于苏家屯区南京南街1009-C5号2-22-3商品住房提供抵押，借款人采用等额本息委托扣款的方式还款，每一个月归还本息金额为人民币1423.53元，还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有借款发放日的对应日期的，则当月最后一日为对应日。等额贷款利息自划款之日起计算，按日计息（每月的计息天数按30天计算）。借款期限内，贷款利率保持不变，根据人民银行利率政策和现行基准利率（若本合同签订后贷款发放前，人民银行调整基准利率或利率政策发生重大变化时，该利率需进行重新约定），借款人未能在约定还款日前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项。本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、被告自愿以坐落于苏家屯区南京南街1009-C5号2-22-3商品住房提供抵押担保，抵押担保范围为本合同借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），双方于2015年5月7日办理了预告抵押登记，抵押权设立。3、如果借款人违约，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的违约情形，贷款人有权停止发放本合同项下的借款或宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款人本息及相关费用。4、2014年7月8日，中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与沈阳华显置业有限公司签订了《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为人民币3.5亿元，担保的主债权为2014年4月1日至2019年4月1日期间中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该债权包括贷款的本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行支付的其他款项（包括但不限于中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行垫付的有关手续费、杂费等）、中国建设银行股份有限公司沈阳大东支为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保险费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），保证方式为连带责任保证，保证期间为该笔债务履行期限届满之日起两年止。合同签订后，原告于2015年5月4日按照合同之约定向被告赵某支付了24万元贷款，然而被告并却未按照《借款合同》约定履行还款义务。经原告多次催收后，被告仍未偿还借款本息，继续逾期还款。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为及时维护原告的合法权益，防止损失扩大，依据上述合同相关条款的约定及《合同法》、《担保法》、《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告赵某之间的《个人住房借款合同》;2、判令被告赵某偿还贷款本金231344.59元,利息912.39元,本息合计233413.70元(利息、罚息暂计至2017年11月3日,以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止);3、判令原告对被告赵某的抵押物享受优先受偿权;4、判令被告华显公司承担连带责任保证；5、判令本案诉讼费用及其他相关费用由二被告承担。被告赵某辩称：原告所述贷款情况属实，银行现在主张的费用均同意承担，希望不要解除借款合同，今后一定按约定按月还贷。被告华显公司辩称：其为被告垫付房屋贷款12997元，被告尚欠其公司二年的取暖费4197元，空置费2730元，依据相关法律规定，债务人既有物的担保又有人的担保，债务人在不履行债务时应当以自己提供的物的担保优先实现债权，提供保证的第三人承担还款义务的有权向债务人追偿。经审理查明：被告赵某因购买房产向原告贷款，并与原告签订《个人住房借款合同》，约定：赵某向大东建行借款24万元，借款期限自2015年4月24日至2045年4月24日，购买苏家屯区南京南街1009-C5号（2-22-3）房屋，贷款利率为浮动利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人的还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币1423.53元。提前还款的违约金比例为千分之五。借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成本合同项下的违约情形，一旦发生违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。被告赵某抵押财产为苏家屯区南京南街1009-C5号（2-22-3）房屋。合同签订后，原告于2015年5月4日向被告赵某发放贷款24万元。抵押房屋于2015年5月7日办理抵押权预告登记。被告赵某自2015年6月至2016年12月按期还贷，自2017年1月起未还贷，被告华显公司为赵某垫付2017年1-9月贷款本息共计12997元，被告赵某尚欠本金231344.59元,利息912.39元。原告大东建行与被告华显公司于2014年7月8日签订《个人住房借款最高额保证合同》，本合同所称债务人为因购置坐落于苏家屯区体育学院北“华府丹郡”项目所属之住宅房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2014年4月1日至2019年4月1日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁亿伍仟万元整。被告华显公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。上述事实有原告提供的个人住房借款合同、购房抵押权预告登记的批复、个人住房借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告赵某签订《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告赵某未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张被告华显公司承担连带保证责任的主张。原告与被告赵某签订《个人住房借款合同》约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告赵某的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理不动产权登记，故原告对诉争房屋的抵押权预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告赵某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告赵某于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金231344.59元,利息912.39元（截止2017年11月3日）；三、被告赵某于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，自2017年11月4日起，至借款本金付清之日止）；四、被告辽宁华显置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4801元，减半收取2400.5元由被告赵某、辽宁华显置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘鹏二〇一七年十一月三十日书记员  刘佳