江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9758号上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市人民路3188号18幢1507室。法定代表人：陈文皇，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈藕莲，女，1963年2月14日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：陈桂龙，男，1963年10月23日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人沈藕莲、陈桂龙房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回沈藕莲、陈桂龙的诉讼请求，一、二审诉讼费用由沈藕莲、陈桂龙承担。事实和理由：一、涉案房屋用途为商务办公，土地用途为商务金融，宣传资料仅供参考，具体应以合同及审批为准。在业主与万隆公司签订的认购书中载明物业类型商务办公；双方签订的《商品房买卖合同》第一条也约定土地用途为商务金融，第三条约定该商品房用途为经营用房，上述约定均符合万隆公司与苏州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定；业主与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）签订的《业主委托租赁经营管理合同》第一条第2款也约定委托标的用途：宝隆广场为商务办公用房。以上足以证明业主对涉案楼盘的土地用途和商品房用途是清楚的，不存在重大误解。一审判决认定万隆公司行为构成欺诈事实不清、证据不足。二、一审法院仅根据业主提供的宣传纸页、网页广告认定万隆公司对一至三层以商铺销售，依据不足。这些证据并非原件，来源也没有说明。万隆公司认为，上述宣传资料均是由第三方制作，未征得万隆公司同意，且宣传资料的内容不能替代合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。三、万隆公司在涉案楼盘销售的相关合同中均明确了房屋及土地用途，公示了相应证号，并未隐瞒过土地和房屋的性质，并无法律规定商品房用途必须按照规划性质填写。万隆公司也从未承诺过涉案房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照合同履行。四、对于土地和房屋的性质万隆公司已经在合同中如实约定，买卖合同中约定的经营性用房与土地分类的“商业性办公场所”是吻合的，规划局和国土资源局回复涉案土地规划分类和土地分类相吻合，那么规划分类为行政办公也并无不妥。一审法院枉顾合同中对土地和房屋性质的明确约定，以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定万隆公司存在诈骗，显失公平。五、涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，当时土地分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90，涉案土地分类为053，商务金融用地，属于商服用地之一。该标准中并无商铺的分类概念。直至2012年1月1日起才施行了《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011，将“商铺”明确纳入B11“零售商业用地”内，但是涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求万隆公司向业主交付“商铺”并无法律上的可能性。六、业主自签订认购书、买卖合同时应当知道土地和房屋性质，现在主张变更已经超过法定期限。七、目前一至三层房屋可以办理营业执照，经营业态未受限制，房屋用途与业主购房时的期待一致，合同目的可以实现。八、业主所称的房屋消防二次验收受阻是因为业主擅自改变房屋的面积、结构导致，并非万隆公司宣传不当造成。九、鉴定报告内容前后矛盾，一审法院以鉴定报告作为合同价款变更依据没有依据。苏州港龙置业有限公司与万隆公司同一天同一批次的招拍挂中取得隔壁土地，其一至四层为批发零售，土地单价是5200元每平方米，房屋的售价基本是涉案楼盘1-3层房屋的一倍，万隆公司与业主签订的购房合同约定的房屋价格是合理的。沈藕莲、陈桂龙辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，应予以维持。1、一审法院嗯。已经查明万隆公司商业欺诈的事实，认定其有欺诈行为并判决承担责任，适用法律正确，请求二审法院予以确认，驳回万隆公司的上诉请求。2、我方认为本案商品房的价格应当以苏州市姑苏区当地、当时、同类行政办公房的公允价格为准，并据此变更商品房的价格，判令万隆公司退还超收的房款。3、万隆公司的合同欺诈存在主观故意，情节恶劣，后果严重，造成群体性买家消费者受害，万隆公司从中牟取了巨额非法利益，请求二审法院公平公正处理本案。沈藕莲、陈桂龙向一审法院起诉请求：1、变更与万隆公司签订的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢239室商品房买卖合同价款为300400元（按单价8000元/平方米计算）；2、万隆公司退还房屋价款818195元及相应利息损失（自房款付清之日即2014年5月22日起至实际退还之日，按年利率6%的1.95倍计算）；3、万隆公司赔偿契税、印花税损失24791.30元。一审法院认定事实：2013年11月2日，沈藕莲、陈桂龙（买受人，乙方）与万隆公司（出卖人，甲方）签订商品房买卖合同，约定由沈藕莲、陈桂龙购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢239室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积37.53平方米，总价1117999元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向沈藕莲、陈桂龙交付涉案房屋。签约当日，沈藕莲、陈桂龙还签署万宝世纪商务广场前期物业管理服务协议、业主临时管理规约，并与案外人勤思公司签订业主委托租赁经营管理合同。在该份委托租赁经营管理合同中约定，沈藕莲、陈桂龙将涉案房屋委托勤思公司经营管理，涉案房屋用途为商务办公用房，委托期限为六年，以实际交房时间起算，勤思公司对涉案房屋在内的万宝世纪商务广场“全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以宝隆广场的名义与最终租户订立租赁合同”；该合同虽约定勤思公司按对外出租收取的全部租金或一定比例向沈藕莲、陈桂龙支付涉案房屋经营管理收益，但对具体金额未作明确约定。合同签订后，沈藕莲、陈桂龙依约向万隆公司支付了购房款，万隆公司于2013年11月28日、2014年5月22日向沈藕莲、陈桂龙开具了金额总计1117999元的购房发票。后因万隆公司交付的涉案房屋实际建筑面积为37.55平方米，沈藕莲、陈桂龙补交购房款596元，实际支付购房款总计1118595元。万隆公司按约交付了涉案房屋，2015年1月，沈藕莲、陈桂龙向万隆公司支付涉案房屋代收代缴税费，其中契税按房价3%支付为33557.85元、印花税按房价0.05%支付为559.30元，两项合计34117.15元。2015年4月15日，涉案房屋所有权登记至沈藕莲、陈桂龙名下，建筑面积37.55平方米，登记的房屋规划用途为非居住；同年6月3日，涉案房屋国有土地使用权登记至沈藕莲、陈桂龙名下，地类（用途）为商务金融用地。一审另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，市国土局与万隆公司签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。一审再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。审理中，沈藕莲、陈桂龙陈述称，2013年购买涉案房屋时，现场销售工作人员将万宝世纪商务广场一至三层宣传为集超市、餐饮、娱乐于一体的商业项目，2014年底万隆公司实际交付涉案房屋后，因迟迟未能成功招商，沈藕莲、陈桂龙在涉案房屋产证办出后被其他业主告知万隆公司宣传的大型项目无法通过消防审批，于2015年7月方得知涉案房屋并非商铺，而系办公楼。万隆公司陈述称，涉案项目一至三层系委托“苏州易亚行公司”进行销售，现无法提供其与该公司的委托销售合同。一审法院依沈藕莲、陈桂龙申请，对涉案房屋以签约时间（2013年11月2日）为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称鉴定机构）接受法院委托对上述事项进行评估鉴定，并于2017年4月26日作出评估结论，按《商品房买卖合同》约定的建筑面积37.53平方米作为价值计算的基准，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，作出涉案房地产价格减损为144195元、估价对象在基准日的房地产价格为973804元的评估结论。审理中，沈藕莲、陈桂龙表示其诉请不主张面积差额款的减损。以上事实，有沈藕莲、陈桂龙提供的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见书、录像资料、付款凭证、购房发票、万隆公司提供的拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、鉴定机构出具的鉴定结论、一审法院自关联案件中调取的销售宣传册及当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案争议焦点为万隆公司在销售涉案房屋过程中是否存在欺诈行为。万隆公司作为包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场的开发商，其在该项目立项报建时明知所涉土地用途为商务金融用地，该项目的建设用地规划许可证亦载明上述地块用地性质为行政办公用地，后期万隆公司亦以办公楼申报并通过消防工程竣工验收，据此，可以认定万隆公司在开发建设万宝世纪商务广场时对其中一至三层房屋的性质及用途是清楚无误的。但是万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，致使沈藕莲、陈桂龙对该项目性质产生错误认识。一审法院认定万隆公司在宣传销售涉案房屋时隐瞒上述项目真实性质、采取虚假宣传手段使得沈藕莲、陈桂龙误以为包含涉案房屋所在的上述项目一至三层可开发为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业体并买受房屋进行投资，万隆公司前述行为已构成欺诈。万隆公司辩称涉案项目一至三层系委托第三方销售，宣传材料非其制作，但万隆公司在本案中并未提供其与第三方的委托销售合同，且即便其委托第三方销售属实，因销售行为不当产生的法律责任亦应由委托方即万隆公司向购房人承担。至于万隆公司抗辩在涉案商品房买卖合同中已约定涉案房屋土地用途为商务金融，沈藕莲、陈桂龙自签订合同时即已明知涉案项目土地用途，至2016年起诉已超过一年，变更权消灭的意见；因“商务金融用地”系国土部门《土地利用现状分类》中的专业术语，在万隆公司将涉案房屋所在的万宝世纪商务广场一至三层宣传为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业中心的情形下，结合该项目外观上确呈开放式商业体形态，不可苛求购房人应通过合同中载明的土地用途来充分了解所购房屋的真实性质，且沈藕莲、陈桂龙所述在涉案房屋交付后因招商受挫方于2015年7月辗转得知土地用途与万隆公司宣传的项目不符，后于2016年4月诉至法院未超过除斥期限，变更权尚未消灭，沈藕莲、陈桂龙有权据此主张变更合同价款。关于合同价款变更的依据，鉴于万隆公司在销售包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层项目时虚假宣传，构成欺诈，现沈藕莲、陈桂龙主张参照土地用途为商务金融的房屋在签约时的市场价进行调整，该诉请于法有据，一审法院予以支持。现包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层房屋的土地登记用途为商务金融用地，该项目建设工程消防验收意见书认定的使用功能为办公楼，而根据我国消防法，其中对于公众聚集场所均有明确的列举式规定，如宾馆、饭店、商场、集贸市场等即属于公众聚集场所，而办公楼则未列举在上述场所之中，故涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。故一审法院委托的司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额（144195元）可以作为变更涉案房屋价款的依据。虑及沈藕莲、陈桂龙不主张面积差额款的减损，一审法院参照该评估结论，变更涉案房屋的价款为974400元（1118595元-144195元），万隆公司应向沈藕莲、陈桂龙退还购房款144195元。关于沈藕莲、陈桂龙主张的退还房价款利息损失及契税、印花税损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在欺诈行为，致使沈藕莲、陈桂龙支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，沈藕莲、陈桂龙主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持，但沈藕莲、陈桂龙主张利率过高应予调整，利息损失以144195元为基数，自2014年5月22日至万隆公司实际返还购房款之日止，酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。同理，沈藕莲、陈桂龙因不合理的房价款按3.05%比例支付的契税及印花税部分，亦属因万隆公司欺诈行为造成的实际损失，故一审法院对沈藕莲、陈桂龙主张万隆公司赔偿契税及印花税损失的诉讼请求亦予支持，金额应以一审法院认定的房价差额款进行相应调整，计4398元（144195元*3.05%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第二款、《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项之规定，一审法院判决：一、变更沈藕莲、陈桂龙向苏州市万隆地产有限公司购买的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢239室房屋价款为974400元。二、苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内退还沈藕莲、陈桂龙购房款144195元，并支付利息损失（以144195元为基数，自2014年5月22日至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款基准利率的1.3倍计算）。三、苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿沈藕莲、陈桂龙契税及印花税损失合计4398元。案件受理费13764元，减半收取6882元，鉴定费10500元，合计17382元，由沈藕莲、陈桂龙负担5636元，苏州市万隆地产有限公司负担11746元。二审经审理查明，万隆公司与沈藕莲、陈桂龙签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款约定：本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，万隆公司向本院提交营业执照复印件数份，用以证明涉案房屋可用于开办餐饮、零售，房屋使用功能并未受限，万隆公司不存在欺诈。沈藕莲、陈桂龙未发表质证意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。涉案房屋土地用途为商务金融用地，但万隆公司在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”。对于宣传资料，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款约定，出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。涉案房屋在销售过程中被作为商铺宣传销售，宣传内容具体明确且对房价款有重大影响，应视为合同内容。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形，致使沈藕莲、陈桂龙误以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。沈藕莲、陈桂龙据此主张变更合同价款的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。沈藕莲、陈桂龙2015年6月因涉案房屋招商受挫得知被欺诈事实，于2016年2月起诉至一审法院未超过权利行使期限，万隆公司认为变更权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于涉案房屋价款的变更依据，一审法院委托司法鉴定机构以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象进行评估，能够客观反映涉案房屋实际利用价值与万隆公司宣传的商铺价值之间的差额，一审法院参照鉴定机构评估结论变更涉案房屋合同价款，合理有据，本院予以确认。鉴定机构具备法定资质，鉴定程序并无不当，万隆公司以及沈藕莲、陈桂龙认为鉴定机构作出的评估结论不应采用的意见不能成立，本院不予采信。万隆公司以相邻的土地性质、房屋用途不同的房屋价格进行对比以证明其销售房屋价格的合理性没有依据，本院不予支持。综上所述，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13764元，由上诉人苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一七年十一月三十日书记员  朱冰丽