.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2017）青0121民初1789号原告：青海农业机械化集团有限公司。法定代表人：刘向东，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：晏非，男，该公司行政总监。委托诉讼代理人：祝潮，男，该公司资产经营部经理。被告：陈有贵,男，汉族，村民。第三人：大通县华仁超市。经营者：刘兴华，男，该超市经营者。第三人：大通县欣华泰居家养老服务中心。法定代表人：马福成，男，该中心负责人。第三人：大通县万鑫源养老服务中心。法定代表人：赵满令，男，该中心主任。原告青海农业机械化集团有限公司（以下简称青海农机公司）与被告陈有贵、第三人大通县华仁超市、大通县欣华泰居家养老服务中心、大通县万鑫源养老服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告青海农业机械化集团有限公司的委托诉讼代理人晏非、祝潮及第三人大通县华仁超市、大通县欣华泰居家养老服务中心、大通县万鑫源养老服务中心到庭参加了诉讼，被告陈有贵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海农机公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》，被告腾退、返还位于大通县桥头镇八一路三号桥紫宁山庄建筑面积2800平米的房屋；2.被告支付2016.2.1-2016.8.31租金133333元、诉讼费用6900元、2017.3.1-2017.8.31租金400000元，以上共计540233元；3.被告支付拖欠房租期间所产生的违约金223063.45元；上述二、三项共计763296.45元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月9日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于大通县桥头镇八一路三号桥紫宁山庄3层面积为2800㎡的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2013年9月1日至2023年8月31日。约定租金第一年按季度支付，第二年开始全年全额支付，前五年租金均为80万，从第六年开始每年递增5%。合同签订后，2013年9月1日至2015年8月30日期间被告都足额缴纳了房租，而2015年9月1日至2016年8月31日期间的房租80万被告迟迟不交，无奈之下，原告诉至大通县人民法院，后双方达成和解并签订《还款协议书》，《还款协议书》约定：1、被告于2017年1月1日前支付2016年2月1日至2016年4月30日的房租20万元；2、被告于2017年2月1日前缴纳2016年5月1日-2016年8月30日的房租266666元，期间由于停水停电，双方协商减去两个月房租133333元，实际支付133333元；3、被告支付原告向大通县法院支付的6900元诉讼费，协议达成后原告撤回起诉。上述《还款协议书》约定款项共计340233元，被告仅于2017年3月31日缴纳了20万元，剩余140233元至今未付。2016年12月20日，双方重新协商将2013年3月9日签订的《房屋租赁合同》作废并达成新的《房屋租赁合同》，租金不变，支付方式改为每年9月1日前缴纳下一年度上半年租金，次年的3月1日前缴纳下一年度下半年租金。合同签订后，被告支付了2016年9月1日至2017年8月31日一年度上半年的租金40万，而应于2017年3月1日前缴清的下半年租金至今未付。被告多次违背承诺，迟迟不支付租金，缺乏履约诚意，经多次催要，仍未支付。根据双方2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》第十二条约定，被告逾期十五日未支付租金，原告可终止或解除合同并收回房屋，已支付的保证金不予退还；第十四条约定，被告逾期支付租金，每逾期一日按千分之三向原告支付违约金。现根据《合同法》、《民事诉讼法》等规定向贵院提起诉讼，望依法裁判。在庭审过程中原告增加诉讼请求：1.解除原、被告于2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》，被告腾退、返还位于大通县八一路三号桥紫宁山庄建筑面积2800平米的房屋中包括被告转租的大通县超市、大通县万鑫源养老服务中心、大通县欣华泰居家养老服务中心房屋;2.被告支付2017年9月1日至腾退房屋之日的房屋占有使用费。被告陈有贵在法定期间内未作答辩，也未向本院提交证据。第三人大通县华仁超市述称，我要求继续租赁房屋，不希望腾退房屋。第三人大通县欣华泰居家养老服务中心述称，我要求继续租赁房屋，不希望腾退房屋，如果可以希望原告和我们直接签订房屋。第三人大通县万鑫源养老服务中心述称，我的意见也是希望把房屋直接由原告给我租赁。原告青海农机公司围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人对原告提交证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月9日，原告青海农机公司与被告陈有贵签订了《房屋租赁合同》，双方书面约定原告将位于大通县桥头镇八一路三号桥紫宁山庄3层面积为2800㎡的房屋租赁给被告陈有贵作为KTV(天籁娱乐会所)使用，租赁期限从2013年9月1日至2023年8月31日。租金支付方式为第一年按季度支付，从第二年开始全年全额支付，前五年租金均为80万，从第六年开始每年递增全年租金的5%。从2015年9月1日起至2016年8月31日，被告未足额支付房租，原告诉至本院,后双方达成和解协议并于2016年12月20日签订《还款协议书》约定：一、就乙方（被告陈有贵）所欠2015年9月1日至2016年8月30日房租缴纳期限一事经协商达成如下还款协议：1.被告于2017年1月1日前支付2016年2月1日至2016年4月30日所欠房租200000元；2、被告于2017年2月1日前缴纳2016年5月1日至2016年8月30日所欠房租133333元（应还266666元，由于停电、停水经双方协商减去两个月房租共计133333元，实际还款133333元）；二、以上缴款期限乙方（被告陈有贵）逾期10天未及时向甲方（原告青海农机公司）缴纳，甲方将解除合同，要求乙方退还甲方租赁的房屋，甲方不承担乙方的装修部分的任何经济赔偿，甲方有权要求乙方恢复原状，并向人民法院提起诉讼，申请人民法院强制执行；三、2016年10月9日我集团公司向大通回族土族自治县人民法院起诉的诉讼费13800元，由乙方承担，于2016年12月31日前交于甲方。该协议达成后原告撤回起诉。被告于2017年2月1日前应缴纳2016年2月1日至2016年8月31日的房屋租金共计333333元，2017年3月31日，被告陈有贵缴纳了200000元，尚欠房屋租金133333元及诉讼费6900元至今未付。2016年12月20日，双方重新签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方（原告青海农机公司）将坐落于大通县八一路三号桥紫宁山庄天籁娱乐会所，建筑面积为2800平方米的房屋租赁给乙方（被告陈有贵）作为KTV(娱乐会所)使用，除甲、乙双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。第三条约定：租赁期限自2016年9月1日至2023年8月31日止，房屋履约保证金300000元整。第四条约定：该房屋租金前两年每年为800000元/年。之后逐年递增，出租方不承担出租房屋税金，所产生的税金由承租方承担。2016年9月1日至2017年8月31日，房租为80万。2017年9月1日至2018年8月31日，房租为80万。2018年9月1日至2019年8月31日，房租为84万。2019年9月1日至2020年8月31日，房租为88万。2020年9月1日至2021年8月31日，房租为92万。2021年9月1日至2022年8月31日，房租为97万。2022年9月1日至2023年8月31日，房租为102万。第五条约定：本合同本着先付租金后使用房屋的原则，租金分期缴纳即2016年9月1日前缴纳2016年9月1日至2017年2月28日年度半年租金，2017年3月1日前缴纳2017年3月1日至2017年8月31日年度下半年租金，以此类推，每年9月1日前缴纳下一年度上半年租金，次年的3月1日前缴纳下一年度下半年租金。第十二条约定：合同期满或因乙方违约致使合同终止或者解除乙方的装修部分，甲方不承担任何经济赔偿责任，甲方有权要求乙方恢复原状。乙方有下列情形之一的，甲方可终止或者解除合同并收回房屋，乙方已付保证金及租金甲方有权不予退还：1、擅自将承租的房屋转租的；......4、逾期十五日未足额支付租金。第十四条约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按合同租金总额的3‰向甲方支付违约金。给甲方造成经济损失，应据实赔偿。违约金、赔偿金甲方有权从乙方履行保证金中扣除，扣除后的保证金应于5日内补齐等内容。现被告陈有贵尚欠原告青海农机公司2016年2月1日至2016年8月1日期间房屋租金133333元、按还款协议约定诉讼费6900元及2017年3月1日至2017年8月31日的租金400000元。原告青海农机公司诉至本院要求支持其诉讼请求。本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同是否解除？被告陈有贵是否应腾退房屋及支付租金、违约金和房屋占有使用费？2、各第三人是否应该对原告承担腾退房屋的义务？本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《还款协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。《房屋租赁合同》约定被告逾期十五日未足额支付租金原告可终止或者解除合同并收回房屋，被告逾期支付租金，每逾期一日，应按合同租金总额的3‰向原告支付违约金。现被告陈有贵未按合同条款履行支付原告青海农机公司2016年2月1日至2016年8月1日期间房屋租金133333元、按还款协议约定诉讼费6900元及2017年3月1日至2017年8月31日的租金400000元，违反合同约定，原告有权单方面解除合同，故对原告要求解除《房屋租赁合同》及被告腾退、返还位于大通县桥头镇八一路三号桥紫宁山庄建筑面积2800平米的房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告陈有贵，应按双方约定支付原告2016年2月1日至2016年8月1日期间的房屋租金133333元、诉讼费6900元及2017年3月1日至2017年8月31日的租金400000元，上述租费合计540233元。《房屋租赁合同》约定违约方应按合同约定支付违约金，违约金按双方约定的租金总额的3‰向原告支付，2017年1月1日前，被告应支付房屋租金200000元，该款被告于2017年3月31日支付，2017年1月1日至2017年3月31日合计88天，违约金为52800元；2017年2月1日前，被告应支付房屋租金133333元，该笔款项被告一直未付，2017年2月1日至起诉前一天2017年6月20日合计140天，违约金为55999.86元；2017年3月1日前被告陈有贵应当支付2017年3月1日至2017年8月31日年度租金400000元，该笔款项被告一直未付，2017年3月1日至起诉前一天2017年6月20日合计110天，违约金为132000元，上述违约金合计240799.86元，现原告主张被告应支付违约金为223063.45元，超出部分视为原告放弃其诉讼主张，故对原告要求被告支付违约金223063.45元的诉讼请求，本院予以支持。被告将本案争议房屋转租给他人，违反合同约定，第三人大通县华仁超市、大通县欣华泰居家养老服务中心、大通县万鑫源养老服务中心应该对原告承担腾退房屋义务，对于原告要求第三人腾退、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2017年9月1日至腾退房屋之日的房屋占有使用费，该诉求与法不悖，房屋占有使用费自2017年9月1日起至房屋腾退之日或原告另与他人签订房屋租赁合同止，按双方约定的租金总额每年800000元的3‰向原告支付计算，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告青海农业机械化集团有限公司与被告陈有贵就大通县桥头镇八一路三号桥紫宁山庄建筑面积2800平米的房屋所签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈有贵于本判决生效之日起三十日内支付原告青海农业机械化集团有限公司房屋租费共计540233元；三、被告陈有贵于本判决生效之日起三十日内支付原告青海农业机械化集团有限公司违约金223063.45元；四、被告陈有贵于2017年9月1日起支付原告青海农业机械化集团有限公司房屋占有使用费（自2017年9月1日起至上址房屋腾退之日或原告另与他人签订房屋租赁合同止，房屋占有使用费按双方约定的租金总额每年800000元的3‰向原告支付计算）；五、被告陈有贵、第三人大通县华仁超市、大通县欣华泰居家养老服务中心、大通县万鑫源养老服务中心于本判决生效之日起三十日内将上址房屋腾退、返还于原告青海农业机械化集团有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11433元，由被告陈有贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长赵海荣审判员肖红人民陪审员王小莉二O一七年十一月二十九日书记员马彦莉