上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初8326号原告(反诉被告)：上海邮政房地产开发经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈必昌，职务董事长。委托诉讼代理人：金文玮，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉敏，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中澈实业投资有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：倪建新，职务执行董事。委托诉讼代理人：徐建桥，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海邮政房地产开发经营有限公司(以下简称邮政房地产)与被告(反诉原告，以下简称被告)上海中澈实业投资有限公司(以下简称中澈实业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告中澈实业向本院提起反诉。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年9月19日对两案进行了合并、公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人金文玮、被告的委托诉讼代理人杜洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政房地产向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原、被告就上海市静安区恒丰路XXX号一楼部分约1,200平方米房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产租赁合同》；2、被告返还系争房屋；3、被告支付违约金人民币344,925元(以下币种均为人民币)；4、被告按照2,069,550元/年的标准支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日的租金及使用费。事实和理由：2014年，原告与被告就系争房屋签订了《房地产租赁合同》，租期自2014年10月1日至2018年5月31日，被告承诺租赁系争房屋仅用于商业零售之用途、未经原告事先书面同意并履行相关政府审批手续不得将该物业全部或部分转让、承包经营给他人。但在合同履行过程中，被告未经原告书面同意，就将该物业转让给他人使用，并在物业管理公司和上海新客站地区管理委员会办公室(以下简称新客站管委会)的检查中被发现，部分租户未办理餐饮经营许可证及存在住宿现象。为此，原告多次约谈、致函被告，要求其督促租户办理证照并强调不允许出现住宿现象，被告均整治不力。目前，住宿现象屡禁不止，甚至出现承租人再次转租的情况。根据双方签订的《房地产租赁合同》，被告已经构成根本违约，原告有权要求提前解除合同并要求被告按照当年月租金的双倍支付违约金，故请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告中澈实业辩称，被告没有根本违约，不同意解除合同及支付违约金。理由为：第一，2015年8月，新客站管委会检查的时候曾约谈原告，故原告对于被告转租的情况是知情的，但原告对于被告转租和经营范围的变更都没有提出异议。之后被告也根据原告的要求采取了整改措施，目前在经营的除了一家便捷酒店，其余都是商业零售，经营餐饮的都已经清退。而且办不出餐饮许可证是由于原告不配合提供产证，加之两区合并、部门合并的客观原因造成的。第二，原告在2016年10月就起诉了，双方合同是否继续履行处于待定状态，故被告暂时未付租金，并非恶意不付租金。同时，原告拒绝提供材料配合次承租人办理食品卫生许可证，且于2017年3月15日在商铺门口张贴告知书，导致次承租人未支付租金，被强制清退，无法出租，被告遭受了租金损失。被告认为要由原告赔偿被告相应的损失之后，再一起结算租金。第三，租赁合同是可以继续履行的，原告并未因为被告转租和经营范围变更遭受损失，原告合同目的是可以实现的。此外，原告主张的违约金过高，要求予以调整。被告中澈实业向本院提出反诉请求：被告赔偿原告因原告张贴告知书导致次承租人拒付租金的损失，及房屋空置导致被告的租金损失(自2017年3月15日起计算至判决生效之日止，按每月160,500元的标准计算)。事实和理由：2014年原、被告就系争房屋签订《房地产租赁合同》，后被告在原告默许下将系争房屋转租给次承租人。2014年，上海晟绪实业发展有限公司(以下简称晟绪实业)与上海易祥物业管理有限公司(以下简称易祥物业)就系争房屋中900平方米房屋签订的租赁合同中约定，租赁期限2014年9月15日至2018年5月31日，自2016年6月15日起月租金为160,500元。2016年6月原告发出律师函，要求被告督促次承租人尽快办妥工商营业执照、食品卫生许可证。被告为此积极协调，但由于原告不配合承租人办理相关证照，不配合盖章，导致次承租人的相关证照始终无法办妥，造成次承租人被相关执法部门要求停止经营。2017年2月4日，原告在系争房屋张贴《告知书》，告知原告将与被告解除租赁合同，导致次承租人自2017年3月15日拒付租金至今，严重影响了被告在系争房屋内的经营，造成了被告的租金损失，故提起反诉。原告邮政房地产对于反诉请求辩称，第一，原告张贴告知书的行为是陈述客观事实，并未要求次承租人退租。第二，被告所谓的损失是由于再转租而导致的，而再行转租并未取得原告同意，是违反原、被告之间租赁合同的，该损失应当由被告自行承担。故不同意反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于双方无争议的事实，本院认定事实如下：本市静安区恒丰路XXX号全幢房屋的产权人为上海市邮电管理局(2007年后变更登记为上海市邮政公司)。2013年3月，上海市邮政公司将系争房屋的出租和经营管理权授权于原告，委托期限自2013年5月1日至2022年5月31日。2014年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《房地产租赁合同》，约定将系争房屋出租给被告使用，实测面积约为1,200平方米。乙方承诺租赁物业仅用于商业零售之用途；未经甲方事先书面同意并履行相关政府审批手续，乙方不得将该物业全部或部分转让、承包经营给他人或擅自与其他物业调换使用，亦不得将该物业用于本合同确认的范围和内容之外的任何其他用途。租赁期限自2014年10月1日起至2018年5月31日止。租金每天每平方米4.5元，每月租金164,250元，2014年10月1日至2016年5月31日期间的年租金为1,971,000元，2016年6月1日至2018年5月31日期间的年租金为2,069,550元。租金每两个月支付一期，被告应于每年单数月15日前向原告支付下期租金。租赁保证金为2个月的租金，计344,925元，甲方有权直接将租赁保证金充抵乙方应付未付的租金、公用事业费以及乙方应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等欠款。甲方同意，乙方可以按本合同的条件将该物业的部分转租给次承租人，乙方获得转租利益，承担次承租人在生产经营活动过程中的责任；乙方与次承租人签订的转租合同条款(包括但不限于租期)不得超过本合同约定的内容，否则视为乙方根本违约；乙方与次承租人签订的合同，应在生效后七个工作日内交甲方备案，终止、解除合同的，应书面通知甲方，签订的合同关于房屋使用性质必须为商业零售用途。次承租人不得再转租，亦不得将转租部分转让、转借、转包、承包经营给他人或擅自与其他物业调换使用，亦不得用于商业零售以外的其他用途。关于提前解除，合同中作了如下约定：存在因甲方原因导致乙方在该物业的正常经营活动停止或严重影响达三十日且未恢复正常的；乙方擅自改变该物业经营范围或用途，将该物业用于本合同确认的范围和内容之外的其他用途；乙方一次性逾期支付保证金、租金、公用事业费等相关费用达15日或累计达30日等情形的，守约方可以书面通知违约方提前解除本合同。若甲、乙一方违反了合同约定的义务，构成对本合同的根本违约，守约方有权提前解除本合同，并要求违约方按当年月租金的双倍支付违约金。2016年8月30日，新客站管委会向上海市邮政公司出具《关于进一步落实“恒丰路XXX号”安全管理责任的函》，该函件载明，从2015年8月起，在新客站管委会会同相关部门的安全检查中，发现系争房屋存在二大问题：违反租赁合同、层层转租，形成无人管理现状；消防、食品等有诸多安全隐患，证照不全，环境脏乱差。2015年9月，原告曾根据新客站管委会的通报，约谈了被告，但自2016年6月以来，经多次检查、复查，发现系争房屋的问题仍未整改到位。故现提出要求，进一步加强对系争房屋的安全责任和内部管理，规范出租，清退无证无照经营户，及时督促整改存在的问题。2016年10月14日，原告向被告发出律师函，要求被告督促次承租人在2016年11月15日前办妥工商营业执照、食品卫生许可证等证照，否则要求被告予以清退，解除与次承租人的合同；理清租赁关系，不得出现层层转租；核查清理住宿现象，完成清退。如被告拖延履行上述问题，原告有权提前解除与被告的租赁合同，并要求被告承担违约责任。2016年12月12日，被告向原告发出《情况说明》，其上载明，根据合法经营的要求，被告积极办理餐饮许可证等行政许可项目，现有10家需要办理证照，要求原告提供系争房屋的房产信息及加盖公章的产权人(上海市邮政公司)的营业执照复印件。2016年12月16日，原告将被告诉至本院，本院在诉前调解程序中将原告诉状副本寄送给被告，被告于2016年12月20日收到诉状副本。2017年2月4日，原告在系争房屋中的多处商户张贴《告知书》，表示因被告履约过程中存在违约行为，多次约谈被告未改正，原告已起诉要求解除合同。现告知各商户，各商户与其他公司产生的法律纠纷，原告不承担法律责任，建议商户尽快合理解决纠纷。2017年3月15日，原告向被告发送《告知函》，表示原告已向法院起诉要求解除合同，为避免商户遭受更大经济损失，要求被告对已办理退房或已停止经营的商铺不得再对外招租、签订租赁合同。同时，原告为确保空置门面的消防安全，将采取包括但不限于暂停供电等强制措施。审理中，双方确认，被告的租金实际交付至2016年12月31日。审理中，关于层层转租问题，被告称，系争房屋1200平方米中，有300平方米是被告与小商户直接签订租赁合同，另外900平方米是与易祥物业合作对外转租，但双方之间无书面合同。合作的具体方式是，易祥物业负责系争房屋的招商，不向商户收取租金，仅收取一定的管理费用，管理费用的具体金额被告不清楚，租金易祥物业收取后按160,500元/月转交给被告。从租赁合同法律关系角度来说，因部分商户与被告无直接租赁合同，但又实际使用系争房屋，事实上的确存在部分门面层层转租现象，但涉及层层转租的房屋有8户已空置。对此原告称，原告在和被告签合同之前与案外人晟绪实业有租赁关系，由于原告知道了晟绪实业存在层层转租的情况，所以解除了合同，与被告建立了新的租赁合同关系。但被告也采取了和晟绪实业一样的经营模式，即将商铺统一转租给易祥物业，再由易祥物业转租给小商户，所以原告要求解除与被告的合同。关于经营内容超越商业零售范围的商户清退情况，被告称，2017年春节期间已经清退了所有不规范的商户(9家，面积约475平方米)，但对具体清退时间无法提供证据证明，如果原告同意继续租赁给被告，被告同意将已经清空的部分返还给原告。对此原告则称，系争房屋现场被分割成了21个商铺，确认目前其中8家停业，但尚遗留有物品在房屋内，且离开的商户仍在闹事，其他13家正常营业的商户中，仍有不符合规范的商户(如门牌号为330号、店招为“湘味园”的商户)。原告认为被告清退工作实施得不彻底，原告要求是将所有不符合规范的商户全部清退，但至今被告的清退工作仍未完成，管委会也不可能允许这种状态继续存在，所以原告不同意继续将系争房屋租赁给被告。至于8家商铺的清空时间，原告不清楚。此外，关于配合办理证照问题，原告称，其曾向消防机关咨询，对方明确答复系争房屋所在楼幢是不允许做餐饮的，所以双方合同中才会明确用途只能是商业零售，因此原告并无为被告办理餐饮证照提供协助的义务。关于反诉请求，原告张贴《告知书》导致被告无法收取租金一节，被告提供了部分小商户的付款凭证，拟证明小商户在原告张贴《告知书》后不再向被告支付租金，并称租金的收取有部分现金，无法提供证据。对此原告则称，被告提供的支付凭证从时间和金额来看都不能与被告的反诉请求相匹配，且公司与公司之间并不允许现金交易，被告应进一步就受到的实际损失进行举证。且正因为被告允许易祥物业进行再次转租，才将其他正常经营的小商铺也牵扯到了原、被告的纠纷中，这是被告自己允许转租的行为造成的，如果有损失，也是被告自己造成的，与原告无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。本案的争议焦点在于：第一，合同是否应当解除。根据《房地产租赁合同》的约定，被告经原告同意后，可以转租系争房屋，但次承租人不得再转租，亦不得将转租部分转让、转借、转包、承包经营给他人使用。但根据在案证据及原、被告审理中的陈述，被告确认部分商户的使用人与其并未建立租赁关系，同时又无法举证证明其与易祥物业之间的合作关系符合其与原告的合同约定，故本院认为可以认定系争房屋内确实存在层层转租的情况。被告认为，原告对系争房屋内的层层转租情况是知情且默认的，但从原告发函要求被告清理租赁关系及审理中的陈述来看，被告的抗辩意见本院难以采信。现原告依据《房地产租赁合同》的约定，要求解除与被告的租赁合同，并无不当，本院予以准许。鉴于原告在本案诉讼前并未向被告送达书面解除通知，故双方合同解除之日可认定为本案诉状副本送达被告之日，即2016年12月20日。第二，合同解除后的相关问题。租赁合同解除后，被告应将系争房屋返还原告。费用方面，因被告的租金缴纳至2016年底，被告还应向原告支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。使用费标准可参照双方原租赁合同项下的租金标准。但同时，根据在案证据显示，部分商户在双方发生纠纷后确已停止营业，且原告在2017年3月15日的《告知函》中亦明确要求被告不得再将已停止经营的商铺再行出租，审理中原告又表示，鉴于被告与已停业商户之间尚未完成结算而不同意先行接收该部分房屋，故本院对2017年3月15日之后的房屋使用费标准酌情调整为13万元/月。违约金方面，根据合同约定，如被告违约，需按当年月租金的双倍向原告支付违约金。被告虽抗辩称违约金约定的标准过高，但被告自2017年起便完全不再向原告交纳租金，而即便在2017年3月15日之后，部分商铺仍在正常出租。综合考虑合同的整体履行情况，本院认为原告的违约金主张尚属合理，予以支持。至于被告支付的保证金，根据合同约定，可优先抵扣相应的租金、违约金等欠费。第三，关于被告的反诉请求，因合同提前解除的原因在于被告，且在案证据尚难以证明原告张贴的《告知书》与被告的租金损失之间存在直接、必然的因果关系，同时，本院对被告应付的部分使用费标准已进行调整，故被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海邮政房地产开发经营有限公司与被告上海中澈实业投资有限公司就上海市静安区恒丰路XXX号一楼签订的《房地产租赁合同》于2016年12月20日解除；二、被告上海中澈实业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上址房屋返还原告上海邮政房地产开发经营有限公司；三、被告上海中澈实业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海邮政房地产开发经营有限公司违约金344,925元；四、被告上海中澈实业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海邮政房地产开发经营有限公司自2017年1月1日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费(其中，自2017年1月1日至2017年3月14日的计算标准为2,069,550元/每年，自2017年3月15日至实际返还房屋之日止的计算标准为13万元/月，至迟计算至2022年5月31日)；五、原告上海邮政房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告上海中澈实业投资有限公司租赁保证金344,925元，该款应优先抵扣被告上海中澈实业投资有限公司应支付的上述第三、四条主文项下的费用；六、驳回反诉原告上海中澈实业投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,579.9元(原告已预缴)、反诉案件受理费5,200元(被告已预缴)，均由被告上海中澈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 高 倩人民陪审员 陈名玲二〇一七年十一月二十八日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。