重庆市重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0238民初1945号原告:李海珍,女性,1960年9月18日出生,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王良能，重庆峡郡律师事务所律师。被告:邓世雨,男性,1956年5月18日出生,住重庆市重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：魏洪明，重庆君之合律师事务所律师。被告:杜明国,男性,1959年9月21日出生,住重庆市重庆市巫溪县。被告:李海崇,男性,1945年5月27日出生,住重庆市巫溪县。被告:李文全,男性,1963年10月24日出生,住重庆市巫溪县。被告:向仁位,男性,1950年9月4日出生,住重庆市巫溪县。被告:李本杰,女性,1963年4月23日出生,住重庆市巫溪县。被告:田猛强,男性,1959年9月21日出生,住重庆市巫溪县。原告李海珍与被告邓世雨、杜明国、李海崇、李文全、向仁位、李本杰、田猛强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海珍及其委托诉讼诉讼代理人王良能、被告邓世雨及其委托诉讼代理人魏洪明、被告李海崇、李文全到庭参加诉讼,被告杜明国、向仁位、李本杰、田猛强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李海珍向本院提出诉讼请求：１．确认1992年10月28日原告与原重庆市巫溪县塘坊乡畜牧兽医站就位于重庆市巫溪县塘坊镇东街契本契为000××号房屋的买卖合同无效；２．判决被告立即搬离原告位于重庆市巫溪县塘坊镇东街契本契为000××号的房屋，并将房屋返还给原告。事实与理由：原告位于重庆市巫溪县塘坊镇一段东街的房屋，系原告与丈夫胡绍安1984年所建，其房屋宅基地为当时塘坊村1队集体所有的土地。塘坊乡人民政府于1985年8月12日填发的000××号契本契载明业主姓名胡绍安，房屋面积115㎡。胡绍安于1992年9月病故，1992年10月28日，原塘坊乡畜牧兽医站以15000元的价格购买了原告房屋，该房屋至今未办理产权登记。2002年塘坊乡兽医站解体，对房屋未分割处理。2015年4月，原塘坊乡畜牧兽医站全体职工讨论决定解除与原告之间的房屋买卖关系，由原告补偿七被告9万元后物归原主。原告将9万元交给了李海崇，但邓世雨拒绝领取补偿款并占有房屋拒不搬离。原塘坊乡畜牧兽医站及七被告均不是塘坊村1队的成员，且未经法定程序审批购买农村房屋，违反了相关法律的强制性规定，其买卖应归于无效。原塘坊乡畜牧兽医站是集体性质的自收自支单位，其财产为集体所有，兽医站解体时，其财产均由站内职工等额分配，因该房屋无产权登记而未处理分割。本案七被告是还房屋的权利享有人和义务承担人。被告邓世雨辩称：本案案由结合原告的诉讼请求，不应是确认合同无效。原告若基于合同无效提起诉讼，邓世雨不是适格被告，因为他不是合同相对人。如果原告基于物权保护提起诉讼，则超过了诉讼时效。房屋所有权的转移在当时不需要登记，没有法律规定兽医站购买房屋是无效的，且该房屋是规划区内房屋，本案不存在无效行为，即使无效，该房屋也不应该返还，请求驳回原告的诉讼请求。被告李海崇辩称：原塘坊乡畜牧兽医站是自收自支单位，因为单位房屋被淹，我们几个职工自行商量，借钱买了本案房屋，也没有和李海珍写协议。我们搬进来后因房屋不够住，又加了一层。1992年解体后，大家都回家住，房屋就空置了。之后因为打炮把三楼层板和门窗搞坏了，李海崇就花钱维修了第三层房屋，并把东西寄存在里面。现在房屋是向远山和邓世雨的女儿在住。被告李文全辩称：对原告的事实和理由以及诉讼请求没有异议。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。冉瑞清与刘信书系原塘坊乡1队的成员，冉瑞清将自己的鱼塘和刘信书的包产地进行了调换。李海珍与其丈夫胡绍安不是原塘坊乡1队的成员。1984年，刘信书将鱼塘转让给李海珍与胡绍安用于建房，并经原塘坊乡1队全体成员和原塘坊乡人民政府同意。李海珍和胡绍安在该鱼塘上建房135㎡，并取得重庆市巫溪县人民政府契本契（000××号）。1992年8月30日，胡绍安病亡，李海珍户籍转入万州区。原塘坊乡畜牧兽医站系自收自支的集体单位，1992年10月，因单位原房屋被水淹，时任站长李海崇与李海珍协商作价15000元购买了李海珍所建房屋，没有签订书面合同，购买房屋后，原塘坊乡畜牧兽医站便搬到该房屋内。房屋至今没有办理产权登记。2006年，原塘坊乡畜牧兽医站解体，资产由兽医站成员即七被告平均分配，本案诉争房屋因没有办理产权登记而没有进行处理。本院认为，本案立案案由为确认合同无效，而原告要求确认1992年签订的房屋买卖协议协议无效，同时要求被告返还房屋，根据最高人民法院关于民事案件案由的规定，案由应为房屋买卖合同纠纷。本案主要争议焦点为1992年李海珍与原塘坊乡畜牧兽医站签订的房屋买卖合同是否有效。1984年，李海珍、胡绍安受让原塘坊乡1队刘信书经调换得来的鱼塘，经过生产队全体社员和原塘坊乡人民政府同意用于建房，该土地成为宅基地，建造房屋后，李海珍于1985年取得契本契，故李海珍、胡绍安对争议房屋享有合法的所有权。1992年，在胡绍安病亡后，李海珍将该房屋卖给原塘坊乡畜牧兽医站，虽然没有签订书面协议，但双方已实际履行了协议，原塘坊乡畜牧兽医站已搬进该房屋并一直管理居住。原告认为未经法定程序审批购买农村房屋，违反了相关法律的强制性规定，其买卖应归于无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”。本案争议的房屋买卖合同发生于1992年，故应当适用1992年以前的法律法规。1963年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖和租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权永远归生产队所有。”1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理”。1986年《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”第三款规定“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”综上，当时的法律法规禁止的是宅基地的直接转让，并未禁止农村居民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。《土地管理法》第三十八条的规定明确针对农村居民新建住宅需要审批，而未规定房屋买卖也需进行批准，不能任意对法律进行扩大解释。即便双方房屋买卖行为审批手续不完善，根据1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定“双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”，本案争议的房屋买卖合同当时系双方的真实意思表示，合同也已实际履行，至今已有25年之久，期间原塘坊乡畜牧兽医站一直管理使用该房屋，并对房屋进行了修缮。综上，双方的房屋买卖行为并不违反当时的法律规定，双方应当遵守诚实信用原则，维护交易安全和稳定，遵守法律法规并尊重历史。故原告要求确认1992年签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。因原告主张合同无效的诉讼请求未予支持，其相应主张返还房屋的诉讼请求，同意不予支持。原塘坊乡畜牧兽医站是自收自支的集体性质单位，本案诉争房屋属原塘坊乡畜牧兽医站集体所有，李海崇与李海珍协议购买房屋系代表兽医站购买，兽医站解体后，因该房屋未作处理，故属七被告共同所有，七被告作为合同权利义务的承受人，均应属于合同的相对人，系本案合法被告，邓世雨主张其不是合同相对人，故不是本案适格被告的辩解，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条之规定，判决如下：驳回原告李海珍的诉讼请求。案件受理费40元，由原告李海珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  韩丽旋二〇一七年十一月二十七日书记员  孟 祥