上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初8356号原告：陈伟懂，男，1982年3月2日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：王璐，女，1984年6月8日生，汉族，住江苏省溧阳市。两原告共同委托诉讼代理人：韩俊先，江苏展驰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋水静，江苏展驰律师事务所实习律师。被告：上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：苏福木，经理。委托诉讼代理人：熊志明，上海津堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春梅，上海津堂律师事务所律师。被告：汇继资产管理(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张继良，执行董事。委托诉讼代理人：戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘华北，大沧海律师事务所上海分所律师。被告：张继良，男，1954年8月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘华北，大沧海律师事务所上海分所律师。原告陈伟懂、王璐与被告上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司(以下简称欧沪公司)、汇继资产管理(上海)有限公司(以下简称汇继公司)、张继良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人韩俊先、蒋水静，被告汇继公司及张继良的共同委托诉讼代理人戚建国、刘华北到庭参加诉讼。被告欧沪公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告欧沪公司与被告张继良于2015年2月26日签订的《租赁合同》无效；二、判令三被告于2015年7月20日签订的《租赁合同补充协议》无效；三、判令三被告从2016年1月1日起按照每天每平方米3元(该租金标准仅适用于2019年1月1日前)向原告支付房屋占用租金损失直至归还商铺，现暂算至起诉之日2017年6月1日为人民币89,976.60元(以下币种同)。事实和理由：原告系嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室商铺所有权人。原告于2013年与被告欧沪公司签订《华拓大厦商铺委托管理合同》将商铺委托给被告欧沪公司经营管理，并明确约定为使商铺规范健康地发展，被告欧沪公司将委托具有相关资质和经验的第三方代为招商经营管理商铺。但被告欧沪公司全然不顾原告之合法利益，与被告汇继公司及被告张继良恶意串通，严重损害原告利益，具体表现为以下四点：一、被告欧沪公司在严重违反《华拓大厦商铺委托管理合同》的情况下将涉案房屋之经营管理权先后转让给毫无资质及经验的被告张继良及被告汇继公司；二、被告欧沪公司在与具有相关资质和经验的第三方以市场合理价格签订商铺统一租赁合同后，单方面无故违约，与被告张继良及被告汇继公司恶意串通，以明显低于市场价、严重低于与象鼎公司签约价之价格将涉案商铺出租给被告汇继公司及被告张继良；三、原告在与被告欧沪公司解除委托管理关系，被告欧沪公司承诺归还涉案商铺后，继续与被告汇继公司及被告张继良恶意串通收取相关租赁费用，继续恶意授权被告汇继公司及被告张继良占有、使用、收益涉案商铺；四、被告欧沪公司将涉案商铺出租给被告汇继公司及被告张继良后，又以被告汇继公司及被告张继良的名义继续经营管理涉案商铺，三被告主体混同，恶意串通损害原告合法权益；五、被告汇继公司及被告张继良仅向被告欧沪公司支付过一笔所谓的租金，除此之外从未向被告欧沪公司及所有的业主支付过任何租金。综上，原告认为三被告恶意串通，以明显低于市场价的价格将涉案房屋委托给毫无资质及经验的被告汇继公司及被告张继良经营管理且拒不支付租赁费用的行为，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告欧沪公司未作答辩。被告汇继公司与被告张继良共同辩称：不同意原告的诉讼请求。2015年2月26日及2015年7月20日签订的合同及补充协议是在各小业主授权下签署的，是双方真实意思表示，应属合法有效，被告也履行了合同义务；被告欧沪公司在与被告签订《租赁合同》之前，确实尝试过与其他公司签订《租赁合同》，但都失败，整个华拓大厦租赁情况混乱，广大小业主的利益没有得到保护，在这种情况下被告介入到华拓大厦的租赁中，找到了好的商家入驻，经过努力把冷清的华拓大厦做了起来；除了涉案的20多个业主外，大部分小业主认可被告的管理方式；关于租金未支付的问题，涉案的业主与欧沪公司之间也存在纠纷，被告向欧沪公司支付租金后是欧沪公司让被告暂停支付，除了涉案的小业主外被告是正常支付租金的；因为欧沪公司的退出，被告现在已经与大多数的小业主改变了合作方式，被告代替欧沪公司与广大小业主直接发生关系，被告之前与欧沪签订的保底租金收益是有特殊情况，一年以来江桥地区租金猛涨是无法预料的；另行与小业主达成协议的，实际租金收益是一九分账，延续了之前欧沪公司与小业主的协议；关于之前的租金问题，被告愿意与欧沪公司一起与小业主圆满解决；具体要看小业主与欧沪公司解约的时候是否有实际收益，在与欧沪公司解除之前按照原来的办法结算，与欧沪公司解除之后如果小业主愿意选择被告的管理模式，可以选择一九分账，被告基本上是从今年4月前开始实行一九分账。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称讼争商铺)的权利人。2013年11月3日，原告(甲方)和被告欧沪公司(乙方)签订一份《华拓大厦商铺委托管理合同》，约定甲方将讼争商铺委托乙方统一经营；委托经营期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日；甲方同意，该商铺在委托经营期间，第一年和第二年的年租金以总房价的百分之6%(两年共计12%)一次性从总价中扣除，自第三年起按照商铺的产证建筑面积计算，收取租赁费，以每年实际收取的租金九一分成，甲方获90%，乙方获得10%。在此前提下，甲方不再承担委托经营期间内该商铺的招商、装修、水、电及管理费等一切费用；甲方委托乙方以乙方的名义出租该商铺，且甲方不可撤销上述委托；乙方根据市场实际情况，有权委托具有相关资质和经验的第三方代为招商经营管理，合同另对其他事项作了约定。2015年2月26日，被告欧沪公司(出租方、甲方)与被告张继良(承租方、乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方是位于上海市曹安路XXX号华拓大厦及其附属商业广场的受托管理人，甲方有权签署及履行本合同；甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市曹安路XXX号华拓大厦附属1、2、3号楼及6号楼1-2层(包括讼争商铺)；租赁房屋建筑面积约为8000平方米最终面积以租赁房屋实测建筑面积为准，并相应调整租金；租赁期自2015年3月1日至2024年2月28日止；鉴于租赁房屋租赁须依托华拓大厦办公楼出租、使用、运营进度的限制，免租期为达到如下任一条件：1、至2016年7月31日止；2、华拓大厦办公楼主楼实际使用率(出租、业主自用总和)达到70%时(两者以先满足者为准)；租金不包括乙方使用该房屋而发生的水费、电费、煤气费等可能发生的使用费用，该等费用均由乙方承担；租金先付后用，支付方式如下：计租日起每1个月支付一次租金，先付后用，乙方应于使用月前一月的25日前支付此后1月的租金；双方约定租金采取每两年递增方式，具体方案如下：2015年3月1日至2017年2月27日的租金单价为1.2/元/平方米/天，月租金为292,000元/月；2017年3月1日起，每两年递增5%；乙方承租租赁房屋后须设立一家经营公司负责租赁房屋的出租、经营及其他管理工作，因此双方同意并确认，待乙方将经营公司设立后，将乙方在本合同项下的全部权利与义务转由该经营公司承接，由该经营公司负责本合同的履行工作；合同另对其他事项作了约定。2015年3月18日，被告欧沪公司与被告张继良签订一份《确认书》，就《租赁合同》的承租房屋范围进行了确认，双方确认被告欧沪出租给被告张继良的房屋面积为7036.42平方米，租金为人民币256,814元/月。2015年7月16日，被告汇继公司注册成立。2015年7月20日，被告欧沪公司(甲方)和被告张继良(乙方)、被告汇继公司(丙方)签订一份《租赁合同补充协议》，约定：三方同意并确认，根据租赁合同第16.1条的约定，现乙方将其在租赁合同内的全部权利与义务全部转由丙方享有、承担，与乙方无涉；权利义务转让后乙方不再承担任何义务，所有义务均由丙方承担。2015年8月4日，曹安公路XXX号华拓大厦及其附属商业用房的开发商上海志展房地产有限公司连同被告欧沪公司确认：欧沪公司已将华拓大厦附属商业用房出租给汇继公司；汇继公司承租商业用房后，对该等房屋拥有经营管理、使用、出租、转租、招商等全部权利。2016年7月27日，被告汇继公司转账支付被告欧沪公司2016年8月份租金256,814元。2016年8月25日，被告欧沪公司书面通知被告汇继公司：欧沪公司已与华拓大厦部分业主解除了《华拓大厦商铺委托管理合同》，针对该部分房屋的租金被告汇继公司应与业主协商处理，与欧沪公司无关；针对欧沪公司尚未与业主解除《华拓大厦商铺委托管理合同》的房屋的租金汇继公司暂缓支付，待欧沪公司与该部分业主协商处理好后续事宜后另行通知汇继公司租金的支付时间等。被告汇继公司接到该通知函后，未再向被告欧沪公司支付租金。另查明，原告(甲方)与被告欧沪公司(乙方)于2016年7月27日签订《和解协议》一份，约定双方一致确认双方签订的《委托管理合同》及《补充协议》等相关协议文件均于本和解协议生效之日起全部解除；双方同意并确认乙方将“系争商铺”按现状移交给甲方，并于本协议生效后当日签署《商铺移交书》；甲方签订《商铺移交书》作为系争商铺经营权和管理权等移交的标志。双方确认自“系争商铺”移交之日起，与系争商铺有关的占有、使用、收益及管理等相关权利与义务全部归甲方享有，乙方不再享有“系争商铺”任何权利与义务；双方确认系争商铺2016年1月1日之(不含当日)前的租金(若有)全部归乙方所有。自2016年1月1日起之后的租金归甲方所有并由甲方负责收取。同日，双方签署《商铺移交书》，被告欧沪公司将讼争商铺移交给原告。再查明，2014年8月，被告欧沪公司曾就本案《租赁合同》所涉房屋与案外人XXXXXXXXXXXX(以下简称象鼎公司)签订过一份《租赁合同》。合同签订后，象鼎公司按约支付被告欧沪公司定金，因被告欧沪公司迟迟不履行交房义务，象鼎公司向被告欧沪公司发出《终止租赁合同通知函》，要求终止租赁合同，并要求被告欧沪公司按照双倍定金的标准支付违约金；被告欧沪公司同意终止租赁合同，但认为系象鼎公司对交接事宜一直予以拖延，定金不予退还。2014年11月，象鼎公司向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《租赁合同》；被告欧沪公司双倍返还其定金。2015年1月20日，本院作出(2014)嘉民三(民)初字第1341号民事判决书，支持了象鼎公司的诉讼请求。审理中，被告汇继公司确认讼争商铺目前处于统一出租状态，相应的租金由其收取并保管。本案的争议焦点在于三被告间是否存在恶意串通损害原告利益导致合同无效的情形？本院认为，原告与被告欧沪公司签订的《华拓大厦商铺委托管理合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。根据约定，原告将讼争商铺交予被告欧沪公司统一经营和管理。在合同履行过程中，被告欧沪公司又将讼争商铺出租给被告张继良，后被告张继良又依据其和欧沪公司的合同约定将其在租赁合同内的全部权利与义务全部转由被告汇继公司享有、承担。被告汇继公司已对包括讼争商铺在内的华拓大厦进行了经营业态的规划及管理后再行转租。被告汇继公司亦按约向被告欧沪公司支付了第一笔租金，后因被告欧沪公司涉讼，应欧沪公司的要求，被告汇继公司暂缓支付相应的租金。原告认为三被告恶意串通的理由之一是被告间《租赁合同》约定的租金标准明显低于市场价格，对此本院认为，被告承租华拓大厦时刚刚进入招商起步阶段，需要一定的培养期才能进入正轨，入住率不高、区域商业面积大等因素均会影响租金价格，所谓的市场价也仅能作为参考；现在的市场价与签约时的价格更无可比性。至于被告欧沪公司与案外人象鼎公司签订的《租赁合同》中约定的价格，该合同已由象鼎公司提起诉讼并予解除，并未实际履行，原告由此认为三被告间恶意串通理由亦不充分。原告认为三被告恶意串通的理由之二是在原告与被告欧沪公司解除委托管理关系，被告欧沪公司继续恶意授权被告汇继公司占有、使用、收益讼争商铺，对此本院认为，被告欧沪公司在原告的授权下与被告张继良签订《租赁合同》，原告与被告欧沪公司系委托合同关系，被告间则是租赁合同关系，原告与被告欧沪公司解约，并不影响租赁合同的效力。讼争商铺所在的华拓大厦在被告汇继公司的经营下已形成一定的经营规模，大部分商铺已由汇继公司出租并收取租金。关于讼争商铺的租金，被告汇继公司表示由其收取并保管，愿意与原告协商处理妥善解决。综上，原告主张三被告恶意串通，要求确认《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。原告基于合同无效提出赔偿租金损失的诉讼请求，本院亦不予支持。审理中，被告欧沪公司经传票传唤无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈伟懂、王璐的全部诉讼请求。本案受理费2,049.42元，减半收取1,024.71元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年十一月八日书记员  卜文茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。