江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0723民初933号原告（反诉被告）：尹瑞钰，男，1956年2月18日生，汉族，江西省大余县人，住大余县。原告（反诉被告）：尹志斌，男，1981年4月17日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：梅卫星，江西海春律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：吴光云，男，1968年7月3日生，汉族，广东省南雄市人，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：蓝师伟，大余县弘大法律服务所法律工作者（特别授权）。原告（反诉被告）尹瑞钰、尹志斌诉被告（反诉原告）吴光云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）尹瑞钰、尹志斌的委托诉讼代理人梅卫星到庭参加诉讼，被告（反诉原告）吴光云及其委托诉讼代理人蓝师伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。尹瑞钰、尹志斌向本院提出的诉讼请求：1、解除原被告在2012年7月15日订立的租赁合同。2、被告支付所欠原告租金9.015万元。3、被告支付违约金（按拖欠租金30%计算）2.7045万元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系父子关系，2012年7月15日尹瑞钰委托尹志斌与吴光云签订了一份租赁合同，将尹瑞钰所有的位于大余县南安镇新安梅关大道西侧永福楼租赁给吴光云，租赁期为10年，第一年租金为5400元，每年按6000元递增。2017年7月15日，经双方核对，吴光云共欠租金80400元，加上2017年7月15日到起诉之日以一个半月租金计算为0.975万元，吴光云共欠租金9.015万元。根据合同约定，由于吴光云拖欠租金应支付30%的违约金。经多次催缴无果，为维护自己的合法权益，诉请法院，请求依法判决。尹瑞钰、尹志斌为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、原、被告的身份证复印件。证明：原、被告的主体资格。2、租赁合同。证明：原告将拥有完全产权的大余县永福楼在2012年7月15日租赁给被告，租赁期为10年，租金在第一年内为5.4万元，每年递增0.6万元。3、户口本。证明：尹瑞钰与尹志斌系父子关系，尹瑞钰是本案适格的当事人。4、欠条。证明：2017年7月15日原、被告经核算，被告欠原告租金8.04万元。5、房产证。证明：永福楼产权系原告所有。吴光云辩称：2012年7月15日签订的租赁合同，是我与尹志斌签订的，不是尹瑞钰。签订合同时，尹瑞钰既不在现场，也无授权委托书，尹瑞钰在本案中不具有原告的主体地位。租赁合同第二条的约定，只约定了租金按年结算的方式，未约定明确的支付时间，只要在租赁期间届满后一年内付清租金，就不算违约。尹志斌二人在房屋租赁期限内，采取轿车堵门及加锁大门并拉闸断电的行为，严重违反了租赁合同第五条的约定，存在明显的违约行为，给我造成了直接的营业损失，必须承担违约责任。根据租赁合同的约定，双方只约定了任何一方必须提前3个月通知对方终止合同的违约金，而未约定迟延支付租金的违约金，我没有提出终止合同，也未违反支付租金的约定，要求我支付违约金的诉请没有事实根据。本案审理过程中，吴光云向本院提起反诉，反诉请求为：1、请求法院判决尹志斌、尹瑞钰支付宾馆营业直接经济损失10005.49元。2、本案反诉费用由被反诉人承担。吴光云向本院提交了以下证据材料：1、租赁合同一份。证明：吴光云和原告尹志斌租房的租赁合同。2、营业执照和特许经营许可证各一份。证明：租赁原告房屋的事实。3、摄影照片四份及报警记录信息一份。证明：原告尹志斌以加锁宾馆大门及拉闸断电，并用赣Ｂ×××××轿车堵住宾馆的行为来中止租赁合同，严重影响被告宾馆营业的事实。4、腾云宾馆营业收入明细及损失费用清单各一份。证明：此宾馆营业年收入情况及加锁拉闸断电、轿车堵宾馆大门所造成的营业损失金额的事实。5、租金收据七份。证明：收取租金的情况。吴光云对尹瑞钰、尹志斌提交的证据材料的质证意见：对第一组证据的真实性无异议，关联性有异议。对第二组证据的“三性”无异议。对第三组证据的真实性无异议，关联性有异议。对第四组证据的“三性”无异议。对第五组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。尹瑞钰、尹志斌对吴光云提交的证据材料的质证意见：对第一组证据的“三性”无异议。对第二组证据的合法性、真实性无异议，关联性有异议。对第三组证据的“三性”均有异议，不符合证据来源规则，拍摄者不明，锁是谁安上的无从知晓，照片中的车辆不知道是谁的，不能以此就证明是堵住了大门。对第四组证据的“三性”均有异议。对第五组证据，收据中无原告的签字，系被告单方填写，可以明确每年租金是在年初即每月5日前交付，被告在2016年年底前所交租金符合约定，原告没有异议，收据中无有收取被告押金一万的证据，且被告对在2017年未交租金亦予以了认可。本院对原、被告无争议的证据予以采信，对有争议的证据本院综合其他证据予以认证。本院审理查明如下事实：2012年7月15日，尹志斌与吴光云签订一份租赁合合同，该租赁合同约定的与本案相关内容为：一、甲方（尹志斌）将位于大余县永福楼一楼三间店面二至五层的房屋租赁给乙方（吴光云）开设宾馆使用，租赁期限自2012年7月15日至2022年7月15日共计120个月。二、本房屋年租金为54000元，次年按6000元递增，租金按年结算。每月月初/每季季初/每年年初5日内，乙方向甲方支付全月/季/年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方同意预交一万元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。五、房屋租赁期为2012年7月15日至2022年7月15日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方年租金30%的违约金。房屋到期后按市场行情，乙方有优先租赁权。六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其他费用，由乙方承担。七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，不得利用承租房屋存放危险物品或进行违反活动，否则甲方有权收回出租房屋。由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，乙方负责恢复原状或赔偿经济损失。八、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向当地法院提起诉讼，请求司法解决。合同签订后，原告将租赁物交付被告开办宾馆，名称为大余县腾云商务宾馆，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，并在大余县市场和质量监督管理局办理了营业执照。2017年7月14日，经吴光云与尹志斌对所欠租金进行结算，吴光云出具了欠条一张给原告，欠条载明：今欠到尹志斌2017年7月14日止前房租合计80400元。后因欠条租金未付，致使原告诉至本院，提出上述之请。另查明，被告租赁的房屋系原告尹瑞钰所有，尹瑞钰与尹志斌系父子关系。被告于2017年10月20日提出撤回反诉申请，本院于2017年10月30日依法作出裁定，准予其撤回反诉。本院审理认为：吴光云租赁的房屋系尹瑞钰所有，但是尹志斌与被告于2012年7月15日签订的租赁合同形成表见代理，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性和强制性规定，租赁合同合法有效。双方当事人应按照合同的约定，全面履行各自的义务。关于原、被告双方租金何时支付的问题，根据原、被告双方签订的租赁合同第二条的约定，租金按年结算，每月月初/每季季初/年年初5日内乙方向甲方支付全月/季/年租金。从被告提交原告收取其租金的收据看，原告收取被告租金履行的是按月交方式，由于被告对所欠租金没有依约缴纳，原、被告对所欠租金于2017年7月15日进行了结算，并书写了欠条，该欠条租金80400元系被告真实意思表示，本院予以采信。剩余租金9750元应按约支付，被告未及时支付原告租金，违反了民事活动应遵循的诚实信用原则，依法应承担相应的民事责任。基于被告书写的租金欠条未约定利息的计算方式，其利息可从原告向本院主张权利时起按中国人民银行同期贷款利率计算。原告提出解除租赁合同的主张，未履行法定的通知义务，解除租赁合同的主张不符合法律规定的条件，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、吴光云欠尹瑞钰、尹志斌租金90150元，利息从2017年9月11日起以实欠款按中国人民银行同期贷款利率计算至付清全部租金止，限本判决书生效后二十日内付清。二、驳回尹瑞钰、尹志斌其他诉讼请求。案件受理费2644元，由吴光云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王显华人民陪审员  魏 敏人民陪审员  刘秀兰二〇一七年十一月八日书 记 员  刘向平附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行