云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初791号原告：区柱，男，汉族，1946年6月4日出生，住云浮市云城区。委托代理人：陈静，广东君厚律师事务所律师。被告：云浮市睿灏投资有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：刘钟荣。委托代理人：何金兴，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人：邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。原告区柱诉被告云浮市睿灏投资有限公司（以下简称“睿灏公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告区柱的委托代理人陈静、被告云浮市睿灏投资有限公司的委托代理人邹梅健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区柱诉称：2011年4月14日，原告与被告签订了区屋大围村拆迁安置补偿合同，该合同是根据广东省人民政府办公厅《转发国土资源厅关于三旧改造工作实施意见（实行）的通知》（粤府办（2009）122号）及云浮市人民政府办公室《印发云浮推进三旧改造促进节约集体用地实施办法的通知》（云府办（2009）95号的相关规定）。原告与被告经过多次友好协商而签订应为有效合同，对双方具有法律约束力。区屋大围村拆迁安置补偿协议第二条约定：本项目回迁的期限自甲方（睿灏公司）取得1、《施工许可证》，2、《用土规划许可证》，3、《国土证》，4、《建设规划用地许可证》之日起，至本项目竣工并经有关部门验收合格之日止，为期2年。任何情况下。甲方（睿灏公司）保证首先以村民回迁楼为第一期建设工程。2013年11月13日，被告与云浮市城西区屋大围村签订了关于保证金的实施约定（以下简称约定），第四条约定：甲方（即被告）应在三年内完成乙方的回迁安置（以签订合同的村民），但因拆迁等不可抗力的原因影响，双方可商议解决，顺延交楼。合同和约定签订后，原告依照合同的要求准时将约定的房产交由被告拆迁。但被告自签订合同之日起至今已五年，未能通知原告回迁事宜。原告以律师函的方式请求被告安排回迁，被告回复：双方签订的合同是以办理好四证后两年安排回迁，目前，被告仅办理了《国有土地证》、《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》正在申报中。因四证未办理完成，所以被告目前不予安排原告回迁，只字不提关于保证金的实施约定中第四条约定“甲方（即被告）应在三年内完成乙方的回迁安置（以签订合同的村民）”的事宜。综上所述，被告在签订区屋大围村拆迁安置补偿合同后，擅自改变建设计划，未得到全体村民的同意，致使未能按时办理四证，责任应在被告。但目前被告已在该涉讼土地上进行基建，可见被告是以未办好四证为借口，拖延安排原告回迁。据此，原告请求法院：1、判令被告出示《施工许可证》、《用土规划许可证》、《国土证》、《建设规划用地许可证》。2、判令被告履行合同，依照合同约定安排一套面积为74.79平方米的楼房给原告。3、判令被告承担本案的诉讼费及律师费。被告睿灏公司辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，按照合同约定被告在取得《施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地证》、《建设规划用地许可证》之日起两年为回迁期限，但改造项目是一个整体项目，因个别村民拒绝拆迁而导致《施工许可证》、《建设工程规划许可证》未能办理，是原告方违约在先，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年4月7日，原告区柱（乙方）与被告睿灏公司（甲方）签订一份《区屋大围村拆迁安置补偿合同》，该合同约定：一、本协议位于云城街道区屋大围村委会属下的自然村旧村庄改造项目项下拆迁红线范围内的框架结构、混合结构楼房。二、本项目回迁期限：自甲方取得①《施工许可证》②《用土规划许可证》③《国土证》④《建设规划用地许可证》之日起，至本项目竣工并经有关部门验收合格之日止，为期2年。任何情况下，甲方保证首先以村民回迁楼为第一期建设工程。三、乙方同意将其所有位于区屋大围村云府集建（1999）字第000309号房产总建面积16.30㎡（含空地64.08㎡）交由甲方进行旧村改造，并在签订本合同之日将有关产权证明交付甲方处理。十一、不可抗力。不可抗力范围：指地震、水灾、旱灾、战争、瘟疫、重大火灾等等及其它不可预见，且对其发生及后果不能防止或避免的。1、因不可抗力导致的违约，违约方不承担违约责任，但当事违约方未及时采取补救措施导致违约行为所造成的经济损失加大的，当事违约方应当对加大的经济损失承担赔偿责任。十二、违约条款。1、如甲方未能在约定的时间内将乙方应得补偿面积按时竣工并交付使用，甲方应继续支付安置补偿费直至交付乙方使用之日止。3、如有违约，违约方须承担补偿守约方一切经济损失。十三、其他事宜。2、甲、乙双方必须严格遵守本协议书的有关条款，不得随意中止、解除。如有违约，甲、乙双方均可向本项目所在地人民法院提起民事诉讼，并要求补偿因违约而产生的一切经济损失。4、本协议书如有未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，补充有关条款。补充条款与本协议具有同等法律效力。6、本协议自双方签字盖章之日起成立并生效。7、其他特殊情况的处理方法：合计应折实楼房建筑面积为74.79㎡，原告区柱要求分配一套楼房，其它不需要。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告区柱按约定将房产交付给被告拆迁改造。2013年11月，被告睿灏公司（甲方）与云浮市城西区屋大围村部分村民（乙方）签订一份《关于保证金的实施约定》，约定：四、甲方应在三年内完成乙方的回迁安置（已签订合同的村民），但因拆迁等不可抗力的原因影响，双方可商议解除，顺延交楼。八、自签订本协议日起第四条的时间开始计算。原告区柱等村民作为乙方分别在合同上签名捺印确认。另查明，因部分人员未将房屋交付给被告拆除，云浮市云城区人民政府办公室于2013年7月29日向各业主发出《关于尽快腾空房屋交付拆除的通知》，通知载明：区屋大围村“三旧”改造项目房屋征收工作进展顺利，百分之九十以上的村民签订了房屋征收补偿安置协议，大部分房屋已交付拆除，目前尚有部分房屋未交付拆除，要求业主必须在2013年8月15日前腾空房屋并交付给云浮市睿灏投资有限公司拆除，逾期未腾空房屋的，视为同意将房内所有物品及房屋无条件交给开发商处理及拆除。上述通知发出后，仍有个别村民未交付房屋，被告睿灏公司遂于2014年起陆续向本院提起诉讼，分别请求该部分村民交付房屋。再查明，至本案法庭辩论终结时，被告睿灏公司已取得改造项目的《建设工程规划许可证》及《国有土地证》，并当庭出示给原告区柱。原告区柱当庭撤回要求被告睿灏公司出示《施工许可证》、《用土规划许可证》、《国土证》、《建设规划用地许可证》的诉讼请求。原告区柱为实现本案债权，委托广东君厚律师事务所律师参与本案诉讼，支出律师费5000元。本院认为：原告区柱与被告睿灏公司签订的《区屋大围村拆迁安置补偿合同》、《关于保证金的实施约定》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方于2011年4月7日签订的《区屋大围村拆迁安置补偿合同》第二条约定，项目回迁期限自被告睿灏公司取得《施工许可证》、《用土规划许可证》、《国土证》、《建设规划用地许可证》之日起，至项目竣工并经有关部门验收合格之日止，为期2年。但双方于2013年11月签订的《关于保证金的实施约定》第四条、第八条又对上述回迁期限重新作出了约定，约定被告睿灏公司应在三年内完成已签订合同村民的回迁安置，时间自签订该协议日起开始计算。因此，回迁期限应以《关于保证金的实施约定》第四条以及第八条的约定为准，即被告睿灏公司应于签订《关于保证金的实施约定》之日起三年内（2016年11月前）完成已签订合同村民的回迁安置工作。但由于部分村民不配合拆迁工作，导致被告睿灏公司无法顺利开展改造项目的建设，至本案法庭辩论终结前被告仍未取得《施工许可证》及《用土规划许可证》，根据《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”被告睿灏公司无法对项目工程进行施工改造，亦即事实上被告睿灏公司根本无法交付回迁房给原告区柱使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行之规定”的规定，原告区柱请求被告睿灏公司安排回迁房，理由不成立，本院不予支持。此外，原告区柱请求被告睿灏公司承担其本案诉讼的律师代理费，对此双方未作出约定，而该律师代理费只是原告为维护其权益的支出，并非诉讼必然产生的费用，且原告的诉讼请求在本案中亦未得到支持，故该律师代理费应由其自行承担。原告区柱当庭撤回请求被告睿灏公司出示《施工许可证》、《用土规划许可证》、《国土证》、《建设规划用地许可证》，属其权利处分，没有违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告区柱的诉讼请求。本案受理费4040元（该原告区柱已预交），由原告区柱自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  林 燕人民陪审员  刘伯云人民陪审员  梁煜雄二〇一七年十一月二十日书 记 员  李欣怡