连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初7045号原告：黄莺莺,女,1955年5月1日出生,汉族，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：杨周、嵇丽，江苏海滋律师事务所律师。被告:连云港九龙大世界商贸有限公司,住所地连云港市海州区通灌北路118号、128号九龙世贸城。法定代表人：尤建霞，总经理。委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。被告:上海必胜客有限公司,住所地上海市浦东新区锦安东路593弄15号3楼。法定代表人：高耀，董事长。委托诉讼代理人：韩翠银、周飞，江苏圣典律师事务所律师。原告黄莺莺与被告连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙大世界）、上海必胜客有限公司（以下简称必胜客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法由审判员王月英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄莺莺的委托诉讼代理人杨周、嵇丽，被告大世界的委托诉讼代理人顾东杰，必胜客公司的委托诉讼代理人韩翠银、周飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄莺莺向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告占有使用费128713元及利息损失（庭审中请求计算至判决之日）；2.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：原告基于《商铺租赁协议》及《补偿协议》将九龙世贸城南区N2-147、N2-148、N2-149、N2-150号商铺出租给九龙大世界，年租金为商铺总价款的百分之十。因九龙大世界未按约给付租金，原告申请仲裁。连云港市仲裁委员会于2016年12月30日裁决解除双方的租赁协议及补充协议，并要求被告返还商铺，被告向原告支付租金和违约金。现涉案商铺由必胜客公司实际使用，原告多次与两被告协商无果，故向人民法院起诉，请求判如所请。被告九龙大世界辩称，连云港市仲裁委员会已裁决解除双方的租赁协议，故双方租赁关系终止。如原告认为我公司未履行仲裁裁决，可向人民法院申请强制执行。原告诉状自认涉案商铺现由必胜客公司使用，其向我公司主张占有使用费没有依据。被告必胜客公司辩称，一、必胜客公司与九龙大世界签订的租赁合同尚未解除，涉案商铺归37名业主各自所有，其中部分业主解除租赁合同不构成转租合同必然解除，且仲裁时未追加必胜客公司为第三人。二、必胜客公司已足额支付九龙大世界租金，原告向作为善意次承租人的必胜客公司主张占有使用费没有法律依据；三、请求人民法院认定必胜客公司与九龙大世界签订租赁合同的法律效力。如合同解除，则必胜客公司支付租赁期间的所有租金并闭店撤场；如合同未解除，则必胜客公司继续按约支付租金。四、2016年6月前，九龙大世界收取必胜客公司的租金并开具发票，此后必胜客公司按照贵院协助执行要求将租金支付至贵院账户，这实为替九龙大世界清偿债务，九龙大世界并没有解除双方的转租合同，故其应向原告承担相应法律责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，原告黄莺莺与被告九龙大世界签订《商铺租赁协议》，约定原告将其所有的“九龙世贸城”南区N2-147、N2-148、N2-149、N2-150号商铺出租给被告九龙大世界，租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日，租金由固定租金和浮动租金两部分组成，其中固定租金为商铺总价款的10％计118819.1元，每季度第三个月的25日支付一次租金，季度租金为29705元。同年11月15日，九龙大世界与必胜客公司签订《租赁合同》，约定九龙大世界将包括原告商铺在内的九龙世贸城391平方米商铺租给必胜客公司，租赁期限自2014年11月15日至2023年12月31日，双方对租金等事项进行了具体约定。2016年9月，原告以拖欠租金为由依据租赁协议向连云港市仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付租金及违约金，解除与九龙大世界之间的租赁协议及补充协议，并要求返还商铺，但必胜客公司作为实际使用人未被通知参加仲裁。2016年12月30日，连云港市仲裁委员会以九龙大世界拖欠租金致合同目的不能实现为由裁决解除《租赁协议》及补充协议，被告返还商铺，向原告支付2014年第四季度至2016年第二季度的固定租金及违约金。该裁决作出后，九龙大世界未返还商铺，故原告诉至本院要求支付占用使用费。另查明，必胜客公司所租用的商铺属于九龙世贸城南区的一部分，位于本市商业繁华区域，共分为上下两层，使用面积391平方米，涉及37户业主的产权，其中包括原告所有的商铺。除必胜客公司所经营的必胜客餐厅仍在正常经营外，九龙世贸城南区于2015年9月11日停业至今。还查明，九龙大世界按照商铺价款的10％分别向各个业主交纳年租金，而按照营业额的6-9％向必胜客公司收取年租金，其实际向该37户业主交纳的租金总额远高于向必胜客公司收取的租金。必胜客公司已将2016年6月以前的租金支付给九龙大世界，因九龙大世界有债务未清偿，本院经债权人申请将2016年7月及以后的租金400万元做为债权予以扣留，必胜客公司按月支付租金至本院账户。本院认为，原告黄莺莺与被告九龙大世界签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为有效。根据该合同约定，九龙大世界租赁该商铺后，有权选择和决定该商铺的经营业态与经营模式，九龙大世界在租赁合同存续期间将涉案商铺转租给必胜客公司，原告未提出异议，故转租合同亦为合法有效。此后，因双方租赁合同被仲裁委员会裁决解除，九龙大世界作为承租人应当结清租金并返还商铺，其未返还商铺应当依法支付占有使用费。据此，九龙大世界应根据合同约定的按季度支付租金的方式支付2016年7月1日至2017年9月30日的租金、占有使用费共148525元（29705元×5）及利息。关于必胜客公司是否应当承担责任，本院认为，租赁合同和转租合同是相互关联但又相互独立的两个法律关系，租赁合同解除的后果是承租人和次承租人无权再占有租赁物，而并非转租合同自动解除或无效，如当事人未行使解除权，则转租合同仍为有效。在出租人要求次承租人腾房的情况下，次承租人负有腾房和支付逾期腾房占有使用费的义务，此后可根据转租合同向承租人主张违约责任或赔偿损失。本案中，必胜客公司作为次承租人未被通知参加仲裁，此后也未被告知租赁合同已解除，致使其未能行使解除权，而原告和九龙大世界也均未行使解除权，故转租合同仍然有效。另基于涉案商铺的不可分割性，转租合同的效力也不应因部分业主的租赁合同解除而受到影响，虽然原告可基于所有权向必胜客公司主张占有使用费，但其并未要求必胜客公司腾房，而是对转租合同继续履行予以默认，故必胜客公司不具有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条所规定的腾房义务和逾期腾房的事实，故本院对原告要求必胜客公司支付占有使用费及利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄莺莺2016年7月1日至2017年9月30日的租金、占有使用费148525元及利息（每季度租金的利息自该季度第三个月26日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回原告黄莺莺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2874元（原告已预交），由被告连云港九龙大世界商贸有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  王月英二〇一七年十一月二十七日书记员  周春艳法律条文附录及上诉须知一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。【二】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。【三】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。