江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2039号上诉人（原审被告）：陆颖，女，1958年3月3日生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人暨上诉人（原审被告）：张峰，男，1955年5月5日生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：仇啸，男，1974年9月19日生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：王燕，女，1978年5月21日生，汉族，住扬州市广陵区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张辉，江苏唯是律师事务所律师。上诉人陆颖、张峰因与被上诉人仇啸、王燕商品房买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第01823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆颖、张峰向本院提出上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：讼争合同早经双方协商一致予以解除，我方也已按约放弃10万元定金承担了毁约责任。在涉案房屋易手多时的情况下，原审判决仍以原合同中对定金20万元的约定等因素认定对方所谓的损失，并让我方重新作出额外的赔偿，属于认定事实不清，适用法律不当。被上诉人仇啸、王燕辩称：本案是因为上诉人故意违约所致，我方催告要求继续履行的对方不予理睬，所以我方发函解除合同，并要求对方承担相应经济损失，我方行为完全符合法律规定。上诉人一直纠缠所谓的二次卖房价低了，实际上第二次卖出是390万元，我们的装修花了8万元左右，而且是2007年装修的，通过十年折旧装修残值已经为零，所以根据合同法相关规定一审判决是正确的，请求依法维持。仇啸、王燕一审提出诉讼请求：陆颖、张峰共同赔偿两原告房屋买卖价差损失31万元。原审查明：原告原为扬州市万鸿城市花园36幢101、201室房屋的所有权人，该房屋建筑面积220.03平方米，原告购买房屋后于2007年对房屋进行了装修。2014年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将位于扬州市万鸿城市花园36幢101、201室房屋出卖给乙方，价款为426万元，包括车库一间、水电、管道煤气、数字电视、空调、燃气热水器、太阳能热水器、家具、室内装潢、家电、院外假山树木等（另见附页）机顶盒一只；乙方于2014年5月8日和2014年9月1日各向甲方支付定金10万元，共计20万元；本协议在履行过程中，若乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金，若甲方悔约，甲方应在违约之日起三日内将定金双倍退还给乙方，任何一方违约，得到违约金的一方应支付给中介公司5000元，中介方将产权证、土地证退还给甲方。该合同附件所列物品如下：地下室：电动门，一楼：鞋柜、鞋柜凳、沙发一组、茶几两只、电视柜一个、两个花架、沙发背后柜子两只、两只小沙发、配套茶几一只，一楼半：福柜一只、餐桌旁桌子一只、固定家具，二楼：一张小床、固定家具、办公桌一张、五斗柜一只，三楼：博古架一只、洗衣机，院子里：太湖石一块、圆桌一个、古凳四个，大金中央空调。合同订立当日，被告支付了10万元定金。2014年10月26日，被告发函给原告，以没有能力支付第二笔定金10万元和购房款406万元为由，要求解除合同。2014年11月5日，原告向被告回函，要求被告支付第二笔定金并按合同继续履行。2014年11月25日，原告再次发函告给被告，通知被告因其未能支付第二笔定金，依法解除房屋买卖合同，已支付的定金10万元归原告所有，如因被告的违约行为给原告造成损失，将依法诉讼。2015年2月5日，两原告将扬州市万鸿城市花园36幢101、201室房屋出卖给第三人冯勇军，价款395万元，包括车库一间，水电、管道煤气、大金中央空调、燃气热水器、太阳能热水器、固定家具、室内装潢以及博古架一只、圆沙发二张、茶几、院子里太湖石一块、假山、圆桌一个、古凳一个、所有窗帘、花木果树保持原样；过户报税价以房产评估价为准，但买卖双方成交价，以本合同为准。合同签订当日，冯勇军作为代理人以郭勇军的名义通过银行转帐的方式向原告支付了定金20万元。2015年4月15日，冯勇军作为代理人以郭勇军的名向原告支付374万元。2016年8月20日，经原告申请、原审法院委托，扬州一元土地评估咨询有限公司出具估价结果报告一份，鉴定报告显示，根据估价人员实地勘查，估价对象维护保养良好，使用正常，属完好房，成新度为九成新，勘查现场之日，室内外已被新产权人重新改造、装饰装修，本次评估根据委托方的要求按毛坯状况进行评估，不包含装饰装修部分、也不包含可移动的设施设备，经评估人员认真分析、评估计算确定，万鸿城市花园36幢101、201室房屋的市场价值为3861967元。鉴定报告作出后，被告对鉴定结论毛坯价评估为3861967元没有异议，但提出两点异议：一是涉案房屋加上装饰装修和可移动设施、设备，房价远不止3861967元；二是本次评估是按建筑面积进行评估，不包括原告对房子进行改造后所增加的约100平方米的面积，如果加上这些，房价会高出很多。针对被告提出的异议，鉴定人员杨一元出庭接受质询时陈述房屋是按毛坯进行评估，房屋面积是按测绘部门进行测绘，评估时依据房产证上的面积进行评估，这也符合评估的合法原则。庭审中本院询问鉴定人员，根据被告提供的经原、被告双方签字确认的装修清单上所显示的装修情况，出售房屋时对房屋的价格有多大影响，鉴定人员陈述，这些都属于可移动物品，不在其评估范围内，很难考量，但按现在的行情，装修一个新的精装修不可能低于1000元每平方米。本案的争议焦点为：被告应否赔偿原告房屋差价损失31万元。原审法院认为，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原、被告双方在合同中约定的定金的性质为解约定金，虽然被告仅交纳了定金10万元，但双方在合同中约定的定金为20万元，也就是双方对悔约损失的心理预期为20万元。本案中，原告再次出售时的价格为395万元，与原、被告之间约定的房价426万元相比出现了31万元的差价，第二次房屋出售时鉴定部门鉴定的毛坯价为3861967元，但是原告将房屋出售给第三人后第三人重新进行了装修，故无法对原告第二次出售房屋时该房屋装饰装修的市场价进行准确评估，但目前也没有证据证明原告和第三人之间存在恶意串通、故意压低价格和行为。鉴定人员陈述按现在的行情，装修一个新的精装修房屋不会低于1000元，原告的装修是在2007年，本院结合双方合同中对定金20万元的约定、当时的市场行情、鉴定部门对第二次出售时的房屋毛坯价格的鉴定结论、房屋的装修情况、房屋装修的折旧问题及装修对房屋再次出售的价格影响等多种因素，综合认定应按20万元来确定原告的损失，扣除被告已支付定金10万元，被告尚应赔偿原告损失10万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十四条等规定，判决如下：一、陆颖、张峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付仇啸、王燕购房损失100000元；二、驳回仇啸、王燕的其他诉讼请求。二审期间，依上诉人申请，本院依法在房产管理部门调取《房地产买卖契约》一份，该备案合同载明，涉案房屋二次转让的价格为177万元。经质证，上诉人对上述证据的真实无异议，同时认为据此可以看出被上诉人一审提交的与后续买家所签订的395万的合同系虚假合同。被上诉人认为上述备案合同为无效合同，应以实际履行的买卖合同为准。经审理查明，原审查明的关于上诉人与被上诉人之间房屋买卖、支付定金、解除合同等基本事实属实，本院予以确认。另查明，在涉案房屋买卖合同解除后，被上诉人将涉案房屋转让给案外人冯勇军、沈燕，在房产管理部门备案合同价格为177万元。本院认为，上诉人与被上诉人之间所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。上诉人在合同签订后，以支付能力不足为由提出解除合同构成违约，依法应当承担违约责任。由于上诉人已经给付了10万元定金，故其不得要求被上诉人返还定金。被上诉人认为其损失超过10万元，但其所举证据并不充分：首先，被上诉人起诉认为因后续转让房屋价格为395万元，故产生差价31万元的损失。但是，根据我市房地产市场行情，当年楼市价格并未产生巨大波动，房屋售价系由被上诉人和后续买家经磋商达成，被上诉人自愿以低于其与上诉人之间的合同价转让房屋系其对自有财产权利的处分。其次，被上诉人为主张31万元的损失提交了后续房屋买卖合同和银行凭证等，但是由于上诉人并未参与或见证被上诉人后续出售房屋的过程，且其所提交的买卖合同与在房产管理部门的备案合同价存在巨大差异，所缴纳的税费也与其提交的买卖合同不相符合，故现有证据不足以证实后续房屋出售的价格。再次，关于对涉案房屋的评估问题，该评估是对房屋价值的衡量，主要由市场决定，上诉人是否购买房屋并不会导致房屋贬值；此外，根据该评估意见，结合房屋装修的价值和搭建部分的价值，也可以进一步印证涉案房屋当年价格并未出现明显下滑，其价值也未明显减少。综上，上诉人因其违约行为按照定金罚则承担了违约责任，被上诉人虽主张损失超过定金数额但未能举出充分证据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第01823号民事判决；二、驳回仇啸、王燕的诉讼请求。一审案件受理费5950元、鉴定费16000元，合计21950元，由仇啸、王燕负担10975元，陆颖、张峰负担10975元；二审案件受理费2300元，由仇啸、王燕负担。本判决为终审判决。审判长 柏 鸣审判员 邱世国审判员 韩 冰二〇一七年十一月三十日书记员 余 韵