山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6898号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李惠兰，女，1968年10月29日出生，汉族，山东省建筑材料工业协会机关服务中心员工，住济南市。委托诉讼代理人：李蔚训，男，1945年9月8日出生，汉族，济南市市中区泺源街道办事处退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：田井，男，1957年10月1日出生，汉族，山东省建筑材料工业协会职员，住济南市。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：济南市市中区房地产开发（集团）总公司，住所地济南市。法定代表人：仲崇斋，总经理。委托诉讼代理人：鹿艺，山东齐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姣，山东齐华律师事务所律师。上诉人李惠兰因与上诉人济南市市中区房地产开发（集团）总公司（以下简称市中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2016)鲁0103民初6994号民事判决，双方均向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李惠兰上诉请求：依法改判为市中房地产公司支付李惠兰逾期交房的违约金39200元，（按同一地区相类似房屋租金2800元/月X14个月（2016年1月至2017年2月）。事实和理由：一、一审法院在确认市中房地产公司逾期交房，应承担违约责任的情况下，仅判决市中房地产公司支付130.83元违约金，应当属于法律适用不当，判决不公。本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》是格式合同，市中房地产公司作为格式合同文本的提供者，违背了《合同法》第三十九条关于“提供格式条款的一方应当遵守公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定。市中房地产公司利用李惠兰的经验不足，合同知识欠缺，未向李惠兰提请注意和说明该条款的真实含义，也未就该违约金计算的条款进行单独磋商，一审法院主观臆断该条款是李惠兰真实意思表示，有违日常生活经验的情理，依据《合同法》第四十条和最高法《合同法》司法解释（二）第十条的相关规定，应当认定涉案的两份商品房买卖合同第九条中“出卖人向买受人支付已付房款万分之一的违约金”的内容无效。二、直到2017年2月份，市中房地产公司已逾期交房达一年二个月，给李惠兰造成损失额远大于130.83元的违约金数额。李惠兰依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定，请求法院予以增加相应的赔偿数额，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条确定具体数额的计算方法。市中房地产公司至今没有取得《分期综合验收备案证明》的原因，一是因为房屋建设质量存在问题，二是因为小区配套工程不符合[2011]7号文件及[2013]71号文件的相关规定，一审法院在认定市中房地产公司构成违约的情况下，判决市中房地产公司仅需支付130.83元的违约金，请求二审法院全面考虑本案案情，作出法律效果和社会效果相统一的裁判。市中房地产公司辩称，一、至今未取得《分期综合验收备案证明》确系因市中房地产公司无法预见控制的客观原因造成，属于合同约定的可据实予以延期的内容，因此并未违约。根据济价费字【2013】71号文件第四条执行时间、范围：“本通知字2013年11月1日起执行…本通知实施前已与开发建设单位签订安装合同的，仍按原合同约定执行”之规定，市中房地产公司在上述文件实施之前已经与供热企业签订了《供热设施施工协议》，因此可直接适用原协议而不受政策变更影响，市中房地产公司在与买受人签订《商品房买卖合同》时无法预见济价费字【2013】71号文件的实施会影响综合验收的通过，而在《商品房买卖合同》签订以后的验收过程中才被要求必须按照上述文件的规定执行才可通过综合验收，而市中房地产公司与供热专营单位重新签订的《热力工程建设委建合同》亦发生在《商品房买卖合同》签订以后，该文件的实施造成的交房延误完全发生在《商品房买卖合同》签订以后，因此答辩人可据合同约定予以延期，而不用承担违约责任。二、市中房地产公司与李惠兰签订的《商品房买卖合同》合法有效，并未违反合同法关于格式条款的规定。首先，合同约定没有违反公平原则，对买受人李惠兰逾期付款的违约责任的约定除了约定违约金，亦约定了解除合同，对出卖人市中房地产公司逾期交房违约责任的约定，亦同时约定了既可要求违约金，又可要求解除合同，十分公平合理。其次，李惠兰混淆了公平原则和对等原则的概念。再次，双方签署的《商品房买卖合同》针对李惠兰逾期交房的违约责任以黑色下划线的方式做出了提示和说明，买受人李惠兰作为完全民事行为能力人既然签署了合同就应当按合同约定履行，本案所涉《商品房买卖合同》并未违反法律强制性规定，合法有效，应当予以遵守。三、李惠兰的第二项事实与理由超出了其诉讼请求的范围，没有证据支持，不属于本案的审理范围。李惠兰在一审中从未请求法院增加违约金，也未提出证据证明其损失，故其在上诉状中声称的请求增加赔偿数额的诉讼请求并不存在，而本案属于二审程序，不应当审理一审诉求以外的其他诉求，且李惠兰主张损失应当以有证据证明的实际损失为准，而不应当以计算方法为准。四、市中房地产公司所出售的房屋水电暖各项生活设施齐全，且已经通过了济南市建筑工程质量监督检验站验收合格，小区其他业主均已收房并实际入住，并非市中房地产公司所出售的房屋无法入住，而是李惠兰拒绝入住。综上，至今未取得综合验收证明系政府及政府有关部门原因，与政策法规变动有关，属于合同约定的免责事由，因此不应当承担违约责任；李惠兰的上诉理由超出了其诉讼请求范围，不属于二审程序审理范围，应当予以驳回。市中房地产公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销济南市市中区人民法院做出的（2016）鲁0103民初字第6994号民事判决，驳回李惠兰的一审诉讼请求，依法改判支持市中房地产公司的一审反诉请求；2.一审、二审诉讼费用及反诉费用均由李惠兰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，市中房地产公司至今未取得《分期综合验收备案证明》确系因无法预见控制的客观原因造成，属于合同约定的可据实予以延期的内容，因此并未违约，一审法院认定事实不清，应当予以驳回。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为李惠兰在合同履行过程中无违约行为，市中房地产公司在合同履行过程中存在违约行为，以违约行为限定解除合同违反了法律规定。根据《合同法》第九十四条的规定，如合同目的无法实现，则当事人可以解除合同，并未将解除合同的主体限定为守约方的当事人才可以解除合同。本案是商品房买卖合同纠纷，则合同的目的为出卖人收取房款，买受人获得房屋，市中房地产公司所建设的房屋都已经具备了使用性能，在此情况下李惠兰仍执意拒绝接收房屋，致使合同目的无法实现，应当予以解除合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，市中房地产公司在一审中提出的反诉请求具备事实及法律依据，请求撤销一审判决，并依法改判，支持市中房地产公司的一审反诉请求。李惠兰辩称，市中房地产公司的违约行为不具有合同法第94条法定解除条件，市中房地产公司现时未取得分期综合验收备案表，并不能证明今后永远不会取得，合同的目的虽然暂时难以实现，但并非绝对不能实现，市中房地产公司的违约行为是迟延违约的行为，并不是履行不能或不可抗力的行为，不符合法定解除的条件，合同解除的前提条件是合同当事人享有解除权，市中房地产公司没有按照法律规定及双方约定按时交付商品房，是违约方，在此情况下，其不应享有合同的解除权。关于违约的事实，市中房地产公司没有按照商品房买卖合同第11条的约定在交房时间交付文件，不符合国家强制性规定，不具有交付房屋的法定条件，其行为是造成严重违约的事实。李惠兰向一审法院起诉请求：判决市中房地产公司支付李惠兰逾期交房违约金39200元，按同一地区类似房屋租金2800元/月计算，自2016年1月至2017年2月。市中房地产公司向一审法院反诉请求：请求依法解除双方于2015年6月23日签订的济南市市中区七里山西路山景御园七号楼2单元301室及2-111地下室的《商品房买卖合同》，反诉的案件受理费由李惠兰承担。一审法院认定事实：2015年6月23日，李惠兰（买受人）、市中房地产公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）20151647XXXX]，约定李惠兰购买市中房地产公司开发建设的山景御园二期X号楼X单元XXX室房屋，总价款为1259619元。同日，李惠兰（买受人）、市中房地产公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）20151647XXXX]，约定李惠兰购买市中房地产公司开发建设的山景御园二期X号楼X单元-XXX室储藏室，总价款为48654元。上述两份合同第八条“交付期限”均约定：“出卖人应当在2015-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.（1）.因出卖人无法预见控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制行为等）及非出卖人原因造成工期延误的；（2）.因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法律及规范性文件、政策而导致的延误；……（4）.买受人在接收房屋之前未与出卖人指定的前期物业管理公司签订物业服务合同的。”上述两份合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”均约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”上述两份合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”均约定：“……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：……3.若因政府部门市政配套原因或者政策法规调整致使房屋延期交付，或交付时基础设施、公共配套建筑不能在房屋交付时达到使用条件，买受人同意不追究出卖人责任。”上述两份合同第十七条均约定：“双方可以就下列事项约定：……5.买受人在办理房屋交接手续时，按国家相关物业管理规定与本物业前期委托物业管理公司签订物业相关的合同。……”此后，李惠兰按约定向市中房地产公司支付了全部购房款。2015年12月10日，市中房地产公司向李惠兰出具《入住（交房）通知书》，通知李惠兰于2015年12月9日至2015年12月10日办理山景御园二期7号楼2-301室房屋及2-111号储藏室的收房手续。因市中房地产公司未取得7号楼《分期综合验收备案证明》，李惠兰拒绝收房。2016年10月17日，李惠兰通过EMS向市中房地产公司邮寄《请提供山景御园二期项目七号楼的函》，市中房地产公司于2016年10月18日签收该邮件。至今，市中房地产公司尚未取得山景御园二期7号楼的《分期综合验收备案证明》，李惠兰亦未接收涉案房屋。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李惠兰与市中房地产公司签订的关于山景御园二期X号楼X单元XXX室房屋及X单元-XXX号储藏室的两份《济南市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。本案争议的焦点问题有，一、市中房地产公司至今未取得《分期综合验收备案证明》是否有合同约定的免责事由；二、逾期交房违约金如何计算；三、市中房地产公司要求解除本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》是否合法有据。关于焦点问题一，市中房地产公司辩称其至今未取得《分期综合验收备案证明》，系因其为遵守配合[2011]7号文、[2013]71号文及政府相关部门的行为而导致的延误，符合合同第八条第二款第2项约定的免责事由。但是本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》签订时间为2015年6月23日，远远晚于市中房地产公司所陈述的相关文件即[2011]7号文及[2013]71号文的出台时间，市中房地产公司在与李惠兰签订本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》时，对于上述文件内容及产生的影响应是明知的，但其仍在本案所涉合同中约定2015年12月31日之前交房，现市中房地产公司又以此作为免责事由进行抗辩，依据不足，一审法院不予支持。市中房地产公司辩称因李惠兰未与前期物业服务企业签订物业服务合同，符合合同第八条第二款第4项约定的免责事由，对此，一审法院认为，本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》中均明确约定，买受人在办理房屋交接手续时与前期物业服务企业签订物业相关合同，而本案系因市中房地产公司未取得《分期综合验收备案证明》，李惠兰拒绝办理房屋交接手续，故本案不适用合同第八条约定的买受人未签订物业合同出卖人可据实延期交房的情况，对于市中房地产公司的该项辩称意见，一审法院不予支持。关于焦点问题二，李惠兰要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定计算违约金数额，然而该条款仅适用于合同当事人没有约定违约金数额或计算方法的情形，不适用于本案合同当事人对违约金计算方法有明确约定的情形。本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》均明确约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在市中房地产公司实际构成逾期交房违约，且亦不存在合同约定的免责事由的情况下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。故市中房地产公司应向李惠兰支付逾期交房违约金130.83元，对于李惠兰主张的超出部分，一审法院不予支持。关于焦点问题三，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”市中房地产公司提出反诉请求，要求解除本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》，理由是其认为本案所涉房屋具备实际交房条件，且除李惠兰以外其他业主均已收房并绝大多数实际入住，李惠兰仅以市中房地产公司尚未取得《分期综合验收备案证明》为由拒绝收房，本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》的合同目的无法实现，故依据上述法律规定，要求解除合同。对此，一审法院认为，李惠兰在履行本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》时并无违约行为，而市中房地产公司至今未取得《分期综合验收备案证明》，无法按照合同约定的条件交付房屋构成违约，在此情况下，市中房地产公司以李惠兰拒绝收房为由要求解除合同，既无合同约定，亦不符合法律规定，故对市中房地产公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。判决：一、济南市市中区房地产开发（集团）总公司于判决生效之日起十日内支付李惠兰逾期交房违约金130.83元。二、驳回李惠兰的其他诉讼请求。三、驳回济南市市中区房地产开发（集团）总公司的反诉请求。案件受理费800元，反诉费50元，均由济南市市中区房地产开发（集团）总公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、取得《分期综合验收备案证明》是否是交付房屋的必要条件，涉案商品房买卖合同是否具备解除条件；二、市中房地产公司是否应承担逾期交房的违约责任及违约数额的计算方式。关于争议焦点一，本案中两上诉人签订的两份《济南市商品房买卖合同》第八条“交付期限”均约定：“出卖人应当在2015-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该约定系当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律法规的强制性规定，合同双方应依约履行。由此可见，在《分期综合验收备案证明》取得之前，李惠兰有权拒绝接收房屋。市中房地产公司以李惠兰拒绝收房为由要求解除合同，既无合同约定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定事由，故市中房地产公司关于一审法院适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，经审查，2015年6月23日，李惠兰与市中房地产公司签订涉案《济南市商品房买卖合同》两份，均约定交房时间为2015-12-31前。现市中房地产公司以其为贯彻济建发[2011]7号文件、济价费字[2013]71号文件为由，认为其配合政府相关部门的行为而导致交房延误，符合合同第八条第二款第2项约定的免责事由。上述政府文件的颁发和实施，早于涉案商品房买卖合同的签订时间，市中房地产公司对于上述文件内容及产生的影响应是明知的，故市中房地产公司关于一审法院认定事实不清，其不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于市中房地产公司逾期交房的违约金的计算标准。第一，李惠兰有权请求增加违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《商品房买卖合同》关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”显然，逾期交房的违约金约定明显过低，应予调整。第二，关于违约金增加的幅度。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，当事人请求增加违约金应当以实际损失额为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。关于逾期交房违约金的增加幅度，当然可以参照以上法律规定予以调整。本案中，李惠兰请求法院判决市中房地产公司支付李惠兰逾期交房违约金39200元，按同一地区类似房屋租金2800元/月计算，自2016年1月至2017年2月。其请求增加的违约金标准为“房屋租金2800元/月”，市中房地产公司未举证证明该标准超过同地段的房租价格，故对李惠兰该请求，本院予以支持。综上所述，上诉人市中房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人李惠兰的上诉主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院(2016)鲁0103民初6994号民事判决第二项；二、维持济南市市中区人民法院(2016)鲁0103民初6994号民事判决第三项及案件受理费、反诉费的负担；三、变更济南市市中区人民法院(2016)鲁0103民初6994号民事判决第一项为：济南市市中区房地产开发（集团）总公司于本判决生效之日起十日内支付李惠兰逾期交房违约金39200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1700元，由济南市市中区房地产开发（集团）总公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年十一月二十九日书记员 刘 琳