湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6565号上诉人（原审被告）：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道242号（武汉葛洲坝大酒店A8楼8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旭，该公司员工。委托诉讼代理人：陈一民，湖北创智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄兴，男，1973年6月5日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：彭证之，湖北证本律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭光宁，湖北证本律师事务所律师。上诉人武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）因与被上诉人黄兴商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理，上诉人时代天宇公司的委托诉讼代理人张旭、陈一民，被上诉人黄兴的委托诉讼代理人彭证之、郭光宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代天宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。双方合同中约定了交房日期和逾期交房的后果，上诉人按约定交房日期于2014年10月31日通知被上诉人办理现场交房，天然气、水、电均已开通且不存在任何质量和安全隐患，但被上诉人单方拒绝收房。根据合同约定上诉人没有迟延交房，不应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。即使法院认定上诉人应当承担责任，根据合同法第114条及合同法司法解释二第29条的规定，本案合同约定的违约金过高，一审判决高于被上诉人实际损失应当予以适当调低。黄兴辩称:第一，根据双方在签订房屋买卖合同第九条以及合同附件六第三条的约定，上诉人在交房时必须取得竣工验收备案证明，而上诉人在合同约定的交房期以及一个月的宽展期内都无法提供约定的竣工验收备案证明原件，因此被上诉人拒绝收房符合合同约定和法律规定，上诉人称房屋达到交房条件的理由不能成立。第二，对于违约赔偿，双方在房屋买卖合同第11条清楚约定出卖人以日万分之一的标准向买受人交付违约金，该约定在签订合同时达成一致，不违反法律禁止性规定，也不高于违约金赔偿限额，上诉人不能证明违约金过高。综上，上诉人两个上诉理由都不能成立，请求法院驳回其上诉请求。黄兴向一审法院起诉请求：1、时代天宇公司以总房款的日万分之一计算2014年12月1日至2017年4月25日的违约金；2、时代天宇公司协助黄兴办理房屋权属证书；3、时代天宇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2014年6月10日，黄兴与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“黄兴购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第3幢20层04号房屋（合同约定建筑面积138.05平方米），总金额196万元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交付责任。……9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”后黄兴向时代天宇公司支付了购房款196万元，但时代天宇公司一直未向黄兴交付房屋。2017年4月25日，诉争商品房取得商品房竣工验收备案证。一审法院认为，黄兴、时代天宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》明确约定：时代天宇公司应当在2014年10月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给黄兴，时代天宇公司未能在约定期限交付房屋的，黄兴给予时代天宇公司30天的宽展期，宽展期内时代天宇公司无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向黄兴支付已交购房款万分之一的违约金。”时代天宇公司未能在约定的期限向黄兴交付取得竣工验收备案证明文件的房屋，构成违约，应当承担违约责任，故对于黄兴要求时代天宇公司从2014年12月1日起至2017年4月25日止按日向黄兴支付已交购房款万分之一的违约金171892元的诉讼请求，一审法院予以支持。时代天宇公司主张违约金过高，但并未提供证据证明，故对于时代天宇公司要求对违约金进行调整的抗辩主张，一审法院不予采纳。《合同补充协议》约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”因诉争房屋直到2017年4月25日才符合交付条件，时代天宇公司尚未将房屋交付黄兴使用，合同约定的办理权属登记的期间尚未届满，故黄兴要求时代天宇公司配合办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持，黄兴可在期限届满后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起7日内向黄兴支付逾期交房违约金171892元；二、驳回黄兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1385元（已减半），由武汉市时代天宇置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黄兴与时代天宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，时代天宇公司应当在2014年10月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给黄兴，时代天宇公司未能在约定期限交付房屋的，黄兴给予时代天宇公司30天的宽展期，宽展期内时代天宇公司无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向黄兴支付已交购房款万分之一的违约金。本案中，时代天宇公司至2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，案涉房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，时代天宇公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。时代天宇公司上诉称黄兴单方拒绝接收房屋，但时代天宇公司通知黄兴收房时该房屋尚不具备法定和合同约定的交房条件，时代天宇公司不能以此免除其违约责任。本院对时代天宇公司的该项上诉理由，依法不予采纳。关于时代天宇公司应承担的违约金数额，考虑到黄兴未接收该房屋，并未取得该房屋的使用利益，且时代天宇公司也未提交证据证明合同约定的违约金过分高于实际损失，一审判决按照双方合同约定的按日支付已交购房款万分之一为标准确定违约金并无不当，本院对时代天宇公司的该项上诉理由不予支持。综上所述，时代天宇公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2770元，由武汉市时代天宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 焰审 判 员  申 斌审 判 员  张文霞审 判 员  张 红审 判 员  丰 伟二〇一七年十一月十六日法官助理  刘 卫书 记 员  陈亮希