江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初10053号原告：王廷佐，男，1964年9月22日生，汉族，住江苏省昆山市。原告：尹俊杰，女，1963年5月4日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：宋志民，男，1976年6月4日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师。第三人：重庆金安小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000321703743E。法定代表人：邹宣戈，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄夏军，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原告王廷佐、尹俊杰与被告宋志民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行审理。原告王廷佐、尹俊杰，被告宋志民委托诉讼代理人潘静亚到庭参加诉讼。根据原告王廷佐、尹俊杰的申请，本院依法追加重庆金安小额贷款有限公司（以下简称金安公司）作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告王廷佐、尹俊杰，被告宋志民委托诉讼代理人潘静亚，被告金安公司委托诉讼代理人王晓义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王廷佐、尹俊杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋志民协助办理涤除房屋抵押权手续。2、判令被告宋志民协助原告将宋志民名下位于昆山市××楼××室过户至原告名下。事实和理由：2010年4月10日，原告与被告宋志民签订房屋买卖协议，房屋地址是美陆佳园桂苑房号是XX栋XXX室，小区重新排序后，现房号为XX号楼XXX室。房屋面积117.39平方米，总价37万元，此房为动迁房。原告于2010年7月20日拿到房屋钥匙，经过装修改造，在此居住了八年。期间，开办房产证后，寻找被告无果。被告故意玩失踪把房屋抵押出去贷款三十万。在本案审理过程中，原告于2017年9月20日替被告宋志民偿还333356.84元贷款，获得了《不动产登记证明》、《昆山市房屋他项权利注销登记申请表》、《他项权利终止说明》。因被告宋志民不愿意配合原告办理抵押权涤除手续，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告宋志民辩称，根据双方签订的房屋买卖协议书，可以看出该合同约定了只要承担房屋总价的30%的违约金，任何一方都可以中途要求撤销协议。在本案中，被告认为基于该房屋已抵押，故实际上也无法履行过户，故要求解除该房屋买卖的定金协议书，由被告方承担该房屋总价30%的违约金作为对原告的补偿。因为被告有赌博的恶习，没有能力涤除抵押权，所以该房事实上无法过户，被告也无法配合办理过户。第三人金安公司辩称对原告王廷佐、尹俊杰所述事实和请求无异议。到2017年9月18日被告宋志民尚欠第三人金安公司贷款本金309498.44元，滞纳金18879元，利息8082.39元，总额332737.84元，金额每天都在变化，被告宋志民一期都没有还。本院经审理查明事实如下：2010年4月10日，原告王廷佐与被告宋志民签订《房屋买卖定金协议书》，约定：一、被告宋志民愿将美陆家园XX号楼XXX室（动迁房）面积117.39平方米房屋出售给原告王廷佐，出售总价为370000元，车库中16.1平方米，二证过户费由原告王廷佐自理。二、付款方式：1、原告王廷佐于2010年4月7日支付给被告宋志民购房定金10000元，即日起生效。2、原告王廷佐首期付款于2010年4月10日支付给被告宋志民30000元。3、余款300000元一次性付清（交房时支付）。三、违约责任：1、原告王廷佐如中途要求撤销协议，应向对方提出书面申请，办理解约手续，并交付违约金房屋总价30%。2、被告宋志民如中途要求撤销协议，应退赔对方定金10000元，并赔偿对该违约金房屋总价30%。四、备注：1、余款30000元等房产证过户时一次性付清。2、二证过户费由原告王廷佐自理。协议签订后，被告宋志民于2010年4月10日收到原告王廷佐交付现金40000元；于2010年5月25日收到原告王廷佐20000元；于2010年7月20日收到原告王廷佐交付购房款现金280000元，原告王廷佐在房屋交付后在涉案房屋内居住。2017年2月10日，被告宋志民取得昆山市××楼××室房屋的不动产权证[苏（2017）昆山市不动产权第XXXX号]，房屋面积为117.26平方米，共有方式为单独所有。2017年3月31日，被告宋志民与第三人金安公司签订《授信及贷款合同》和《最高额抵押合同》，约定：被告宋志民向第三人金安公司借款，授信金额为650000元，授信期限为60个月，自2017年3月31日至2022年3月30日。长期使用借款，期限24或36个月，本息偿还方式为：每月等额本息还款。……同时，被告宋志民以昆山市××楼××室房屋[不动产权证号：苏（2017）昆山市不动产权第XXXX号]为该笔借款设置最高额抵押担保，抵押担保最高本金金额为650000元。2017年3月31日，被告宋志民签署《额度动用申请表》，确认被告宋志民向第三人金安公司申请动用300000元额度借款，借款期限为36个月，年利率为9.2%，月保险费率为0.1%，一次性手续费率为3%，服务费率为0.3%。同日，被告宋志民签订《宅E贷额度动用确认函》，确认于2017年3月31日向第三人金安公司提交借款申请，知悉需在借款额度审批通过后30天内完成额度动用操作。2017年3月31日，金安公司通过平安付科技服务有限公司向被告宋志民中国农业银行（卡号为62×××76）的账户内转入291000元。2017年4月11日，涉案房屋办理了最高额抵押权登记，抵押权为第三人金安公司，抵押数额为650000元，债务履行期限为2017年3月31日至2022年3月30日。被告宋志民在借出上述款项后，并未按期足额等额本息偿还金安公司借款，至2017年9月18日，被告宋志民尚欠金安公司借款本金309498.44元，滞纳金18879元，利息8082.39元，总额为332737.84元。2017年9月18日，原告王廷佐、尹俊杰当庭表示愿意代被告宋志民涤除抵押权。2017年9月20日，原告王廷佐向第三人金安公司支付3270元平安普惠咨询费用、1090元平安产险保费通用代收费用、309498.44元平安产险保费通用代收费用和19498.4元平安产险保费通用代收费用，共计333356.84元。第三人金安公司遂向本院出具《他项权利终止说明》，内容为：借款人宋志民向金安公司借款，抵押人以其坐落于昆山市××楼××室房屋为上述借款提供抵押，已办理抵押登记手续。现上述借款已全额结清，担保责任已解除，同意终止上述他项权利。第三人金安公司遂将不动产登记证明[苏（2017）昆山市不动产证明第XXXX号抵押权证]交至本院。第三人金安公司向本院提交《昆山市房屋他项权利注销登记申请表》，确认同意办理抵押权他项权利注销登记。因被告宋志民不愿意配合原告王廷佐、尹俊杰办理上述抵押权他项权利的注销登记手续，原告王廷佐、尹俊杰遂向本院提出追加诉讼请求，要求被告宋志民办理抵押权他项权利的注销登记手续。根据原告王廷佐、尹俊杰的申请，本院作出民事裁定，于2017年6月22日将涉案房屋查封。另查明，原告王廷佐、尹俊杰系夫妻关系，二人于XXXX年XX月XX日登记结婚。上述事实，有《房屋买卖定金协议书》、收据、房屋产权证书查询表、《不动产权证》、《授信及贷款合同》、《最高额抵押合同》、《额度动用申请表》、《宅E贷额度动用确认函》、《不动产登记证明》、银行交易明细、《他项权利终止说明》、《昆山市房屋他项权利注销登记申请表》、结婚证、质证笔录、当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告王廷佐与被告宋志民签订的《房屋买卖定金协议书》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方应全面履行。合同签订后，原告王廷佐、尹俊杰依约向被告宋志民支付购房款340000元，涉案房屋也已交付原告王廷佐、尹俊杰使用。因涉案房屋为动迁房，被告宋志民应在取得房屋产权证书之后应及时协助原告王廷佐、尹俊杰办理房屋过户手续。被告宋志民在2017年2月10日取得涉案房屋所有权证后，不及时与原告王廷佐办理房屋过户手续，却与第三人金安公司签订《授信及贷款合同》、《最高额抵押合同》，向第三人金安公司借款300000元并在涉案房屋上设置抵押权，且在借款借出后亦不及时清偿借款，至2017年9月18日尚欠第三人金安公司332737.84元未清偿。原告王廷佐、尹俊杰为实现房屋买卖的目的，愿意代被告宋志民清偿上述借款涤除涉案房屋的他项权利，并于2017年9月20日向第三人金安公司清偿债务合计333356.84元。第三人金安公司收到原告王廷佐、尹俊杰代偿的上述款项后，向本院提交涉案房屋的不动产登记证明（他项权证书），并提出同意终止他项权利的说明，并在他项权利注销申请登记表中盖章确认。因被告宋志民不愿意配合原告王廷佐、尹俊杰办理涤除他项权利的手续，致涉案房屋无法办理过户。本院认为，被告宋志民拒不履行双方签订的《房屋买卖定金协议书》，又通过向第三人金安公司借款并在涉案房屋上设定抵押权的不诚信行为阻碍房屋买卖行为的成就，应对本起纠纷承担全部责任。原告王廷佐、尹俊杰交付被告宋志民340000元购房款，尚欠购房款30000元未支付，在2017年9月20日为被告宋志民代偿借款333356.84元时，视为向被告宋志民支付剩余购房款30000元，对于多支付的款项303356.84元，可另案向被告宋志民主张权利。鉴于涉案房屋的抵押权已经具备涤除的条件，故对于原告王廷佐、尹俊杰要求被告宋志民协助办理涉案房屋抵押权涤除手续的诉讼请求，本院予以支持。原告王廷佐、尹俊杰向被告宋志民支付涉案房屋的购房款370000元后，被告宋志民应协助原告王廷佐、尹俊杰将涉案房屋过户至原告王廷佐、尹俊杰名下，故对于原告王廷佐、尹俊杰该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条规定，判决如下：原告王廷佐、尹俊杰与被告宋志民于2010年4月10日签订的《房屋买卖定金协议书》继续履行，被告宋志民于本判决生效后十日内协助原告王廷佐、尹俊杰涤除坐落于江苏省昆山市玉山镇美陆佳园桂苑XX号楼XXX室房屋的抵押权[苏（2017）昆山市不动产证明第XXXX号抵押权证],并协助原告王廷佐、尹俊杰将该房屋[不动产登记证号：苏（2017）昆山市不动产权第XXXX号]过户至原告王廷佐、尹俊杰名下。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费6850元，保全费2370元，合计9220元，由被告宋志民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，款付江苏省苏州市中级人民法院账户，账户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州市苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  俞惠珍人民陪审员  姜雪梅二〇一七年十一月二十七日书 记 员  唐明莉