北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10660号上诉人（原审原告、反诉被告）：李凤芹，女，1965年1月5日出生。委托诉讼代理人：赵雨，北京市鑫义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张见秋，北京市鑫义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈保华，男，1966年9月20日出生。被上诉人（原审第三人）：北京沛帛纸业有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西村北路。法定代表人：陈保华，执行董事兼总经理。被上诉人（原审第三人）：渤海银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心东C座1-3层。法定代表人：李晓斌，行长。委托诉讼代理人：夏冰冰，男，该单位职员。委托诉讼代理人：王蓓，女，该单位职员。上诉人李凤芹因与被上诉人陈保华、被上诉人北京沛帛纸业有限公司（以下简称沛帛纸业公司）、被上诉人渤海银行股份有限公司北京分行（以下简称渤海银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初9932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李凤芹上诉请求：撤销原判，改判支持我原审全部诉讼请求，驳回陈保华原审的反诉请求。事实和理由：北京市出台政策限制购房资质属于情势变更，陈保华在知晓其购房资质存在问题后未及时行使权利，导致合同无法履行，如继续履行合同对我明显不公平且会导致我合同目的无法实现，故要求解除合同，陈保华返还房屋。陈保华辩称：同意原判，不同意李凤芹的上诉请求。沛帛纸业公司述称：同意原判，不同意李凤芹的上诉请求。渤海银行北京分行述称：同意原判。李凤芹向一审法院起诉请求：判令我与陈保华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三份补充协议解除；2、请求判令陈保华将位于北京市经济技术开发区文化园西路1003号房屋（以下简称涉诉房屋）返还给我。陈保华向一审法院反诉请求：1.判令李凤芹继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令李凤芹将涉诉房屋的所有权过户至我所指定的第三人即沛帛纸业公司名下；3.判令李凤芹支付我违约金1450000元。一审法院认定事实：2015年12月6日，陈保华（买受人）与李凤芹（出卖人）在北京麦田房产经纪有限公司的居间下签订编号为2015JJ（W）0001691号《北京市存量房屋买卖合同》，并于当日、2016年2月28日、2016年6月5日签订三份补充协议，约定陈保华购买李凤芹所有的位于北京市经济技术开发区1003房屋，建筑面积共96.32平方米，房屋价款为2905000元，具体支付方式为买受人应于合同签订当日即2015年12月6日向出卖人支付定金20000元、次日另行支付定金80000元、于2016年2月29日向出卖人支付1000000元、于2016年4月5日向出卖人支付300000元、于2016年7月6日前支付50000元、剩余购房款250000元于过户前做建委资金监管、在出卖人取得房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方共同向银行申请办理贷款手续，买受人申请银行贷款金额为1200000元，其余5000元为物业保证金，于物业交接当日以自行交接的方式支付。出卖人应于2016年6月5日（含当日24:00整）前，交房给买受人；出卖人李凤芹产权证正常办理下来后90个工作日内解押；出卖人贷款部分必须自行偿还；建委资金监管额度不足部分由出卖人自行垫付，买受人不再负责资金监管的监管额度。关于违约责任，双方应当按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。如出卖人在约定日期交不了房，或者领到房产证后不配合后期任何手续，应当按照总房款的50％赔偿给买受人。如因买受人不配合办理过户手续，买受人应赔偿出卖人所交房款1400000元的50％；此外，关于权属登记，双方签订的合同第十一条约定，出卖人允许买受人有权书面指定将该房屋权属过户至买受人确认的第三方名下。2015年12月6日及2015年12月7日，陈保华共支付李凤芹100000元，2016年2月29日，陈保华支付李凤芹1000000元，2016年4月5日，陈保华支付李凤芹300000元，李凤芹于2016年6月5日将涉诉房屋交付陈保华，陈保华支付物业交割费用等共计5056.5元，但陈保华主张按照5000元计算，2016年7月4日，陈保华支付李凤芹50000元。故陈保华共计支付李凤琴购房款1455000元，余1450000元未付。另查，涉诉房屋抵押权人为渤海银行北京分行，2014年6月4日，李凤芹（借款人）与渤海银行北京分行（贷款人）签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，李凤芹贷款金额为1300000元，贷款期限120个月，目前处于正常还贷状态。再查，涉诉房屋的不动产权证书颁发时间为2016年12月20日，抵押登记时间为2017年2月28日。证书所载房屋坐落为北京经济技术开发区文化园1003，房屋用途为办公。涉诉房屋的不动产权证书由渤海银行北京分行于北京和裕房地产开发有限公司处直接领取，2017年3月27日，李凤芹于渤海银行北京分行领取涉诉房屋不动产权证书原件。此外，2017年3月26日北京市住房与城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定个人购买商办类房屋需要满足以下2个条件：1、名下在北京无住房或商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已经连续缴纳5年社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。陈保华因名下已有住房导致不具备购房资质。一审法院认为，陈保华与李凤芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行义务。关于合同应当继续履行抑或是解除，本案中，由于限购政策的出台，导致陈保华不具备购房资质，李凤芹认为该政策的出台导致双方合同目的无法实现，因此要求解除合同。法院认为，合同解除权的行使应当考虑双方利益平衡的问题，李凤芹于2016年6月5日将涉诉房屋交付陈保华，陈保华实际占有、使用该房屋已成事实，且陈保华已如约履行了付款义务，法院认为合同的解除将导致双方的利益失衡。从各方利益来讲，对于李凤琴来说，其合同利益是取得全部购房款，可以由陈保华、沛帛纸业公司一次性支付购房尾款实现其合同目的；对于陈保华来说，其合同利益在于取得涉诉房屋，在已经完成房屋交付的情况下，将涉诉房屋过户至其指定第三人名下符合其预期利益；关于限购政策，对于已经销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织、也可出售给个人，但对个人购房资质进行了限制，可见限购政策的出台在于规范商业、办公类房屋市场，而非禁止该类房屋再次销售，将涉诉房屋过户至沛帛纸业公司名下未违反该限购政策的规定，该合同并非履行不能，此外，合同签订时，限购政策尚未出台，陈保华并无恶意规避限购政策的主观意愿，纯系限购政策出台后的变通之举，现有证据亦无法证明陈保华系利用信息优势、转售涉诉房屋赚取差价的炒房行为。合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费。陈保华依约向李凤芹支付款项共计1455000元，庭审中，其已经提供了具备购房资格的第三人即沛帛纸业公司，且陈保华及第三人沛帛纸业公司均同意一次性支付剩余购房款来继续履行合同，结合双方签订的合同的性质、合同继续履行的可能性、合同解除对当事人利益的影响等情节，法院认定陈保华与李凤芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议不宜解除。故法院对于陈保华要求合同继续履行的诉讼请求予以支持。再者，关于违约责任认定，陈保华主张因李凤芹未按期解除抵押并按其要求将房屋过户至第三人名下，而要求李凤芹承担违约金1450000元，合同中关于抵押权注销登记的约定为李凤芹应于不动产权登记证书办理下来后90个工作日内解除抵押登记，故在约定注销抵押登记期限届满前，限购政策已然出台，此时，在陈保华一直未书面确定第三人的情况下，李凤芹未提前偿还银行贷款注销抵押权实属行使不安抗辩权，且其在2017年5月12日即通过提起诉讼要求解除合同的形式来消除这一不安状态，亦属合情、合理、合法。故李凤芹不存在违约行为，对陈保华要求李凤芹承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。关于李凤芹主张陈保华的违约行为，房屋买卖合同及补充协议中明确约定，买卖双方应于出卖人取得该房屋的房屋所有权证后10个工作日内，办理贷款申请手续，而办理贷款应由出卖人协助买受人进行，并不是买受人的单方义务，故本院对李凤芹主张因陈保华未按约定申请贷款构成违约的抗辩意见不予采纳。此外，关于李凤芹主张陈保华未按约定将购房尾款250000元存入建委监管账户，因补充协议中对该付款义务的约定期限是过户之前，故法院对李凤芹的该项抗辩意见不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2017年8月判决：一、李凤芹与陈保华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行；二、陈保华及北京沛帛纸业有限公司于判决生效之日起30日内代李凤芹向第三人渤海银行股份有限公司北京分行偿还基于涉诉房屋的抵押贷款（具体金额以第三人渤海银行股份有限公司北京分行提供为准），剩余购房款支付给李凤芹（具体金额为1450000减去前述还贷金额）；三、渤海银行股份有限公司北京分行在判决第二项贷款偿还完毕之日起三十日内注销涉诉房屋的抵押权登记；四、李凤芹于判决第三项履行完毕之日起十五日内配合陈保华、北京沛帛纸业有限公司将位于北京市经济技术开发区1003号房屋所有权转移登记至北京沛帛纸业有限公司名下;五、驳回李凤芹的全部诉讼请求；六、驳回陈保华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李凤芹提交了通话记录及银行明细，证明其履行了通知义务且目前由李凤芹在偿还涉诉房屋的贷款。陈保华及沛帛纸业公司对证据的真实性认可，但主张通话记录无法证明通话内容。渤海银行北京分行认可还款记录的真实性。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，陈保华与李凤芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，因新政出台，陈保华不具有购买商办类房屋的购房资质，但依据双方协议约定，陈保华有权书面指定将该房屋权属转移登记至陈保华确认的第三人名下，现陈保华指定将涉诉房屋转移登记至沛帛纸业公司名下，符合双方合同约定，因此，在本案的合同履行中，新政的出台并不必然导致合同无法继续履行。关于李凤芹主张继续履行合同会导致显失公平、合同目的无法实现一节，因李凤芹作为房屋买卖合同的卖房人，其主要合同目的为出售房屋获取购房款，现陈保华及沛帛纸业公司均同意以更优惠的方式一次性支付剩余购房款，该履行方式符合双方签订合同的预期利益，不存在显失公平之情形，故对李凤芹的该上诉意见，本院不予采纳。陈保华要求继续履行合同之诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。李凤芹要求解除合同及陈保华返还涉诉房屋之诉讼请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30040元，由李凤芹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年十一月二十三日书记员  李 丽