.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终8930号上诉人(原审原告)：大连嘉园物业管理有限公司，住所地大连市金州区体育场小区30号楼1单元2-1号。法定代表人：李波涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，辽宁信德律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：曲家福，男，1981年10月18日出生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：石波（曲家福配偶），女，1978年6月15日出生，汉族，住大连市金州区。上诉人大连嘉园物业管理有限公司因与被上诉人曲家福物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人王燕和被上诉人及其委托诉讼代理人石波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人交纳2010年6月23日至2015年2月5日之间的物业管理费和电梯费合计5,150.45元；改判被上诉人交纳逾期交纳物业费的违约金（以欠付物业费7,726元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计付自2017年2月20日至判决确定的给付之日止）。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，上诉人已向居民委员会提出帮忙催缴物业费的申请，居民委员会也出具证明曾参与协助催缴，能够引起时效中断，一审法院不予采信错误；2、一审法院未按《中华人民共和国民法通则》第一百九十条之规定认定本案诉讼时效中断，而适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条驳回上诉人相应诉讼请求，系适用法律错误。且物业合同属分期履行的连续性合同，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算，故上诉人的主张未过诉讼时效；3、上诉人提交的居民委员会出具的证据可信度较高，应当被采信。被上诉人不同意上诉人的上诉请求和理由，同意一审判决。上诉人向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2010年6月23日至2017年6月22日期间84个月的物业费和电梯费共计7,726元；2、给付拖欠物业费的滞纳金1,000元；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：被告系大连市金州区体育场小区29号3-6-2号（建筑面积为89.98平方米）的业主，被告于2009年12月7日入住该房屋时与开发商签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为每平方米0.8元，并交纳了第一年的物业管理费。被告自入住开始至本案审理终结时，一直接受原告公司提供的物业管理服务。一审法院认为，被告与亚东房地产公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行。原告受亚东房地产公司委托对被告居住小区进行物业服务和管理，被告应依约定向原告缴纳物业管理费。《物业收费许可证》系备案性许可，故双方依据合同约定履行各自权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理的期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告辩称原告没有在诉讼时效内向被告催缴物业费，原告提供的证据也不能证明自2010年至2015年2月5日期间曾向被告本人书面催缴过物业费，故原告主张2015年2月5日以前的物业费已经超过诉讼时效，不予支持。被告提出原告的物业服务不到位，被告可以依据《大连市前期物业管理服务协议》的约定追究原告的违约责任，而被告以此拒绝缴纳物业费，缺乏事实与法律依据，不予支持。被告应向原告缴纳自2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2,015.55元（0.8元/平/月×89.98平×28个月）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在亚东房地产公司与原告公司之间签订的《”体育场小区”前期物业合同》中约定了电梯费按照每户每年240元收取，故被告应向原告缴纳电梯费560元[20元/月（240元/年）×28个月]。关于原告主张逾期交费的滞纳金，《大连市前期物业管理服务协议》中对被告交费时间并未作出约定，故起算滞纳金的时间无法确定。原告可以随时向被告主张权利，但是应给予被告一定合理的付款宽限期。原告于2017年2月20日向法院起诉，故被告自2017年2月20日起向原告支付逾期付款的违约金。《大连市前期物业管理服务协议》约定的滞纳金计算金额超出了被告同期应缴纳的物业费本金，标准过高，调整至按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率给付。综上，被告应给予原告2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2,015.55元以及按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计付自2017年2月20日起至判决确定的给付之日止的违约金。判决：一、被告曲家福于判决生效之日起十日内向原告大连嘉园物业管理有限公司交纳拖欠的2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2,015.55元以及电梯费560元；二、被告曲家福于判决生效之日起十日内向原告大连嘉园物业管理有限公司交纳逾期交纳物业费的违约金（计算方式：以欠付2,015.55元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计付自2017年2月20日起至判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费30元（原告已预交），由被告曲家福负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对原审认定事实予以确认。另补充查明，《”体育场小区”前期物业合同》第六章第十三条约定：本合同有效期内，已售出物业的物业管理服务费按下列标准向业主或使用人收取：住宅房屋建筑面积每月每平方米0.80元，公建房屋建筑面积每月每平方米1.00元。收费时间：以业主接受交付时间为准，空置房管理费自乙方进入小区管理之日起计算，由甲方（开发商）按季支付给乙方（上诉人）。以上事实，有《”体育场小区”前期物业合同》及当事人陈述在卷为凭，业经质证及本院审查，可以用于证明如上事实。本院认为，上诉人的部分诉讼请求已过诉讼时效，原审认定事实虽有遗漏，但处理结果正确，应予维持。理由如下：第一，开发商与上诉人签订的《”体育场小区”前期物业合同》中明确约定了物业费按季支付，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业合同对本案被上诉人具有约束力，被上诉人应当按季向上诉人交纳物业费。原审认定双方对于物业费交付时间没有约定系事实认定错误，应予纠正。第二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，居民委员会并非该条文中所称依法有权解决民事纠纷的组织，上诉人向居民委员会申请协助催缴物业费，并不能引起诉讼时效中断。第三，居民委员会的《证明》仅笼统地陈述上诉人每年派人协调欠费业户积极缴费，未能进一步说明是否曾向本案被上诉人催缴及何时、以何种方式进行催缴，被上诉人否认曾收到过上诉人或居民委员会的书面或口头催缴通知，上诉人亦未能进一步举证证明其已按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定向被上诉人进行了书面催缴，上诉人应当承担举证不能的不利后果。故原审认定上诉人超过两年的物业费请求已过诉讼时效不予支持并无不妥，应予维持。综上，上诉人上诉无理，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由大连嘉园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长王丽明审判员王慧莹审判员宁宁二○一七年十一月二十八日书记员张文秀