广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3643号上诉人（原审原告)：郑成火，男，汉族，1974年8月25日出生，住浙江省三门县，委托诉讼代理人：周海洋（上诉人的配偶），女，汉族，1976年4月1日出生，住浙江省天台县，被上诉人（原审被告)：华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头安惠大道丰华商务大厦四层405室。法定代表人：孔小凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘开宇，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文静，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人郑成火因与被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初672号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑成火及其委托诉讼代理人周海洋、被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司的委托诉讼代理人刘天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑成火上诉请求：1.撤销大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2017)粤1391民初672号《民事判决书》，并依法改判由被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币645862.3元（违约金的计算方式为按照已付购房款万分之三计付日违约金，计至2016年11月3日）；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋交付的时间错误，（一）本案上诉人已经提交了涉案房屋交付的证据《验房情况记录表》，该证据明确了双方于2016年11月3日办理了收楼手续，其中还界定了交付时涉案房屋的水表抄底数、电表抄底数。该表由上诉人和被上诉人员工陈会昌所签订，与本案证据《维修现场调度操作单》的派单人名字一致。（二）本案不存在涉案房屋交付的其他证据。庭审查明，被上诉人无法证明其已向上诉人有效发送过《入伙通知书》。上诉人在约定交付涉案房屋的日期前后（即2015年3月28日前后）已前往涉案房产处沟通收楼事宜。然双方在查看了当时的涉案房屋时，均认可房屋不能交付，没有达到适合居住的条件。因为涉案房屋质量存在严重问题，墙面l米以下渗水、阳台渗水、墙面发霉等，且原因不明。为了保障住户的安全，被上诉人主动要求上诉人回去等通知，改日收楼。后来，涉案房屋渗水、霉变恶化，且原因仍没找到，故须全部重新装修，这在证据《维修现场调度操作单》及相片中可以得到印证。被上诉人正是基于前述客观事实，并没有进一步向上诉人催告收楼，而告知上诉人耐心等待重新装修的结果，待房子重装好后再行收楼。这也是涉案房屋直至2016年l1月3日才办理完收楼手续及水电交接的原因。二、一审法院不认定涉案房屋影响实际入住属事实认定错误。（一）原告就涉案房屋影响实际入住进行了全面地举证。上诉人在一审中已经递交了证据《维修现场调度操作单》及大量相片，证实了涉案房屋因质量问题被重新装修的事实，证据《验房情况记录表》也证实了房屋被重装后双方首次验收涉案房屋并界定水电读数的事实。此外，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局通过派员现场踏勘并出具《关于华润小径湾观海轩11-2-202房及ll-l-102房信访件的回复》，证实了涉案房屋的地砖、柜、门等全部拆除重装，严重影响业主房屋的使用和相关收益的情况属实。该证实显然不仅仅是针对现状的确认，而是通过现场踏勘，对涉案房屋历史状态及现场的确认。显然，上诉人对涉案房屋的质量问题及影响实际入住的事实已经进行了全面地举证。（二）一审法院仍认为上诉人对2015年3月28日交房时存在严重影响居住的质量问题的事实举证不充分，属于过分加重上诉人的举证责任，一审法院不予认定涉案房屋严重影响居住的事实及认定上诉人拒绝收楼，属认定事实错误。1.一审法院在判决书中根据证据《维修现场调度操作单》列举了大量的有关涉案房屋的质量问题，但这体现的也仅是部分问题，因为上诉人在庭审中已经说明该证据仅是部分操作单，而非全部。惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局通过派员现场踏勘时就调取了《维修现场调度操作单》，而当时，被上诉人的工作人员就说明操作单暂时仅能提供一部分。判决书中，一审法院以“仅为”修饰案涉房屋存在的质量问题，并以“仅”字修饰“墙面1米以下渗水”，这说明一审法院对于影响实际入住的证明标准是毫无客观标准的，也是有违生活经验法则的。因为，无论是生活上还是客观上，墙面1米以下渗水是影响实际入住的，也是不安全的。且不说渗水可能建筑材料存在质量问题，如建筑用砂可能是海沙等，单论渗水可能导致用电安全就是有例可查的。此外，一个大面积渗水的房子及其后的大面积发霉不仅影响人体的健康，还会对家具等物件产生腐浊等破坏。故，一个大面积渗水的房子显然是影响实际入住的。另，结合惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局通过派员现场踏勘并出具《关于华润小径湾观海轩11-2-202房及11-1-102房信访件的回复》，可以反映出涉案房屋的质量问题在客观上已经到了须经过重新装修的方式来处理，这足以证实涉案房屋的质量问题已经严重影响居住的事实。事实上，被上诉人对涉案房屋整体重新装修了两次（照片可以印证），《关于华润小径湾观海轩11-2-202房及1l-l-102房信访件的回复》也证实了涉案房屋被重新装修的事实。涉案房屋不适住、不能住是上诉人与被上诉人的共识，重新装修涉案房屋的,目的就在于找到渗水的原因，消除大面积渗水的问题及因此产生的不安全隐患。基于此，在重装完成后，才有了双方交付涉案房屋的凭证《验房情况记录表》。2、一审法院根据2016年11月3日双方签署的《验房情况记录表》的验房意见的内容认定涉案房屋并非严重影响居住的结论是割裂分析证据的结果。因为该份证据是双方对于2016年11月3日收楼情况的确认，是涉案房屋经过被上诉人的重装后验收的，质量问题当然不会马上显现，也正是质量问题不突出，上诉人与被上诉人才能合意验收涉案房屋。3、一审法院对于《关于华润小径湾观海轩l1-2-202房及l1-1-102房信访件的回复》内容的认定显然是曲解的。因为该回复并非对涉案房屋现状的写照，而是通过现场踏勘，核实上诉人及被上诉人陈述及证据后对涉案房屋历史状态及现场的确认。而一审法院认为该证据仅证明2017年2月涉案房屋存在室内墙体霉面及渗水的事实，并臆断涉案房屋已经交付（没有任何证据证明2016年11月3日前交付了）且是交付房屋后发展到渗水的，进而认定回复不能充足地证明涉案房屋2015年3月28日交房时存在严重影响居住的质量问题的事实。这显然是曲解该证据的本意，也无限地加大上诉人的举证责任。4、一审法院臆断上诉人曾拒绝收楼，属认定事实错误。上诉人始终认为被上诉人房屋质量虽存在问题，但还是很认可其服务态度和质量的。因为在约定收楼期，上诉人与被上诉人发现涉案房屋存在影响实际入住的质量问题时，被上诉人就主动改期收楼，后也没有催促上诉人收楼，而是重新装修涉案房屋，只是不知道原因，房屋一直渗水、发霉，被上诉人也一直在查找原因，只是一直没有找到。一审法院径直认定是上诉人拒绝收楼与本案的事实不符，也与本案已有的证据相悖。三、一审法院在判决最后说理部分与事实不符，有违法律规定，更有违常理。1、一审法院认为上诉人拒绝收楼及房屋质量问题尚不至于严重影响居住与本案事实、证据相悖。2、一审法院认为上诉人应从市场交易稳定性、逾期交房稳定性的增长、主人翁精神和贴身居住和使用实践以更加精准找出房屋质量问题所在出发，应先收房，后走保修责任途径救济，这有违法律规定，又有违常理。首先，被上诉人作为房地产开发商，保证房屋质量并适合居住是第一义务，涉案房屋大面积渗水、发霉并最终导致被上诉人主动重装，显然不适合让上诉人先收楼后保修。其次，因房屋质量问题不能入住，并最终迟延交房而须支付迟延交房违约金，这是客观事实及合同约定导致的，应予遵循。最后，用主人翁精神和贴身居住和使用实践以找到房屋质量问题即不科学，也有违常理，上诉人也不存在这样的法律或合同义务。一审法院如此说理，实则强人所难。综上，一审法院认定基本事实错误，恳请二审法院查清事实后改判并依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司辩称，1、在双方约定的交付时间，即2015年3月28日之前，涉案房屋已经取得了相关行政主管部门的验收合格并备案，具备了商品房买卖合同第八条约定的交付条件。这一事实，已经有其他类似案件的生效判决予以确认。2、根据商品房买卖合同以及附件的约定，答辩人已经履行了通知房屋交付的义务。被答辩人在一审也自认在2015年3月28日前往涉案楼盘，该涉案房屋已经具备交付房屋的条件。3、本案上诉人主张的是延期交房违约金，而答辩人已经提供证据证明在约定时间内答辩人向被答辩人提供了符合合同约定的房屋，答辩人已经履行了合同义务，不应承当逾期交房违约金。4、被答辩人提出的问题属于商品房保修范畴，不属于拒绝收房的法定理由，答辩人已经积极履行了保修义务，并竭力满足上诉人的要求。上诉人一审提供的证据7，大亚湾经济技术开发区住建局也已经确认开发商已经完成了业主投诉的室内维修。综上，涉案房屋在2014年末已经具备交付条件，上诉人所主张的延期交房违约金没有合理理由，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。5、上诉人称2015年3月28日收房时墙面一米以下渗水的问题，据华润公司反馈是不存在的，客户关系服务部在2015年10月接手维修房屋，发现除了个别房间门把手缺失外，其余都符合交付条件。6、上诉人所称两次重修，公司并未有所反馈相应情况给代理人。郑成火向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金645862.3元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月27日，原、被告签订商品房买卖合同，主要内容为：1、原告购买被告开发的华润小径湾花园观海轩11栋二单元2层02号房，总价款3673847元，由原告采用分期付款方式于2014年12月31日前付清全部购房款；2、被告应当在2015年3月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用；3、被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；4、原告应在《入伙通知书》中确定的入伙日起五日内（验收期限）前往被告处验收本商品房，如有异议，应于验收期限届满当日提出；5、如原告未收到《入伙通知书》的，则应当在合同约定的最迟交付日期，即2015年3月28日（房产交付使用的时间）前主动与被告沟通房屋交付使用事宜，并于前述交付日前往房屋所在地接收房屋，否则，视为被告已按期交付房屋；6、若被告按相关法律法规及合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件房屋交付给原告，原告除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付；7、原告如未按合同规定的期限将商品房交付被告使用，逾期不超过60日的，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60日后由被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务。被告开发的上述房屋，于2014年12月30日取得项目勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，于2014年12月31日进行验收备案登记，房屋电梯于2013年12月24日经广东省特种设备检测研究院检验合格，消防于2014年11月17日经惠州市公安消防支队大亚湾经济技术开发区大队验收合格。在合同约定的交付日期，即2015年3月28日，原告前往被告处收楼。当日，原告以该房屋存在质量问题为由而未办理收楼手续。原告在本案庭审时陈述，原告当时提出的房屋质量问题内容是：墙面1米以下渗水、发霉，客厅、两个次卧天花开裂，卫生间柜门的五金件未安装，卫生间的两个花洒未安装，阳台玻璃开胶。2015年9月18日，原告取得了上述房屋的房地产权证。2015年11月28日上午11时36分，原告向被告反映了该房屋“室内地砖多处不平整，高地差。室内木纹（马可波罗）地板全部重新更换、被贴。”的质量维修问题。2016年5月9日上午10时07分，原告向被告反映了该房屋“主卧墙面水印受潮”的问题。被告进行处理后，于2017年2月24日在相应的维修现场调度操作单下方备注：大阳台防水处理已作；2016年10月小区活动，空调保养1次，阳台地漏疏通1次；2016年4月，11栋2单元302号房屋水管漏水，202号房屋入户花园天花修复；2016年12月左右，入户花园更换玻璃1片。同年5月9日上午10时08分，原告向被告反映了该房屋“室内天花油漆粗糙”的问题。同年5月9日上午10时09分，原告向被告反映了该房屋“次卧天花油漆色差，透底”的问题。同年5月9日上午10时11分，原告向被告反映了该房屋“踢脚线脱落，墙面油漆发霉，吊顶大面积开裂。1、阳台裂缝修复（2m=6条），阳台刷防水乳胶漆12平方米；2、客厅裂缝修复（1.7m=2条），客厅刷防水乳胶漆4平方米；3、天花铲除原乳胶漆基层，腻子批灰2遍打磨2遍，刷乳胶漆9平方米；4、地脚线粘贴2米”的房屋质量维修问题。2016年5月10日下午4时22分，原告向被告反映了该房屋“阳台渗漏水。大阳台整体砸除，重新处理全部工序。”的房屋质量维修问题。被告在相应的维修现场调度操作单下方备注；于6月完成，并修复所有发展的墙根。被告对原告反映的上述质量维修问题，均给予了处理。2016年11月3日，原告实际使用了上述房屋。原告提交的显示日期为2016年11月3日的验房情况记录表复印件显示，原告于2016年11月3日提出的验房意见内容为：天花角线开裂；入户花园护栏石板开裂；室内墙柜发黄；阳台护栏1片玻璃起泡开胶，1片玻璃发黑；阳台门导轨开裂变形；少花洒2个，水龙头松动；洗手盆下水管漏水；纸巾架松动等。2017年2月23日，原告与楼下业主陈某一同前往惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局反映上述房屋室内墙体存在霉面及渗水现象，导致该房二次装修的地砖、柜、门等全部拆除重装，严重影响了业主房屋的使用和相关收益。惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局于2017年2月28日作出《关于华润小径湾观海轩11-2-202房及11-1-102房信访件的回复》，注明经该局质监工作人员到现场踏勘，情况属实。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。被告应当按约于2015年3月28日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，原告应当按约于2015年3月28日前主动与被告沟通并前往房屋所在地接收房屋。在2015年3月28日原、被告协商办理交楼和收楼手续时，被告需要向原告交付的上述房屋已经综合验收合格。被告提交了上述房屋已经综合验收合格的证明材料，即证明其拟交付原告的房屋符合合同约定的交付条件。在这种情况下，原告有义务接收被告交付的房屋，除非被告拟交付的房屋实际上存在严重影响居住的情况。本案中，被告已经提交了上述房屋已经综合验收合格的证据，其在形式上已经尽到了举证责任。如果原告拒绝收楼，原告应当就该房屋实际存在质量问题并严重影响其居住的事实承担相应举证责任。关于被告交房时房屋是否存在严重影响居住的事实认定问题。原告陈述在2015年3月28日房屋约定交付时，该房屋较为严重的质量问题仅为“墙面1米以下渗水、发霉”，其他均为较为轻微的质量瑕疵。原告为证明其陈述事实的真实性，提交了证人陈某的证言予以佐证，但是该证人系与原告同时起诉本案被告的同类案件的原告，是与本案原告所购房屋相邻的业主，其与本案被告存在直接的利害关系，其证言证明力较弱，不足以证明原告主张的事实。相反，原告提交的维修现场调度操作单复印件，却证明在2015年交房时间过后至2016年期间原告房屋出现的较为严重的质量问题仅为：室内地砖多处不平整，主卧墙面水印受潮，室内天花油漆粗糙，次卧天花油漆色差并透底，踢脚线脱落，墙面油漆发霉，吊顶大面积开裂，阳台渗漏水等。原告提交的验房情况记录表复印件也表明，原告在2016年11月3日提出的验房意见内容并非严重影响居住的房屋质量问题。而原告提交的关于华润小径湾观海轩11-2-202房及11-1-102房信访件的回复，虽然能够证明该房屋在2017年2月存在室内墙体霉面及渗水的事实，但因为与约定交房的时间间隔长，不能排除原告房屋墙壁由约定交房时间过后的霉面，进一步发展到渗水的房屋质量问题变化发展的可能性情形，因而也不能充足地证明该房屋在2015年3月28日交房时即已经存在严重影响居住的质量问题的事实。因此，对于原告提出的其所购房屋在2015年3月28日交房时存在严重影响居住的质量问题的事实，原告举证尚不充分，本院不予认定。原告提出的房屋质量问题，在交房后存在进一步发展变化的可能性。对于房屋约定交房时存在的不严重影响居住的质量问题，原告也不宜采取拒绝收楼的方式处理，而应当采取收楼后要求被告承担保修责任和赔偿相关损失的方式进行处理。首先，在房屋质量问题尚不至于严重影响居住时，业主的及时收楼行为有利于及时实现其与开发商双方的交易目的，有利于维护市场交易的稳定性。其次，在房屋质量问题尚不至于严重影响居住时，业主的不及时收楼行为，可能造成业主与开发商双方争议的逾期交房违约金无限期地计算增长和扩大，不利于公平化解双方的矛盾纠纷。再次，在房屋质量问题尚不至于严重影响居住时，业主收楼后，能够进一步强化业主的主人翁责任意识，能够让业主通过贴身的居住和使用实践，更加精准地查找出房屋质量问题所在，此时业主要求开发商承担保修责任并赔偿相关损失，更利于彻底解决房屋存在的质量问题。而业主收楼后再行要求开发商承担保修责任，其权益仍然能够得到保障。综上，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件，被告按时向原告交付符合合同约定交付条件的房屋，不构成违约，无需承担逾期交房的违约责任。而原告提出的房屋质量问题属于保修范畴，原告可以通过要求被告承担保修责任和赔偿相关损失的方式另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告郑成火的诉讼请求。案件受理费10259元，由原告郑成火负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查，根据上诉人一、二审提供的手机保存的相片及大亚湾住建局的回复，上诉人的房屋确实存在霉面及渗水导致二次重装的问题。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司是否存在逾期交房，是否应当承担因逾期交房所造成的违约赔偿责任的问题。具体判析如下：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第8条约定，房屋交付时间为2015年3月28日，交付标准为经综合验收合格。本案中，被上诉人于2014年12月30日取得项目勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，于2014年12月31日进行验收备案登记，涉案房屋的电梯于2013年12月24日经广东省特种设备检测研究院检验合格，房产的消防于2014年11月17日，经惠州市公安消防支队大亚湾经济技术开发区大队验收合格。据此，涉案的商品房在2015年3月28日前已具备合同约定的交付条件，上诉人也曾于2015年3月28日前往验收楼房，故应认定被上诉人已按合同约定履行了交房义务。据此，上诉人以被上诉人逾期交房为由起诉要求被上诉人承担逾期交房违约责任，理由不成立，本院不予支持。对于上诉人提到的墙面1米以下渗水、发霉，天花裂缝等，属于质量上有瑕疵，上诉人可根据合同要求被上诉人承担相应的保修责任。对因此造成房屋需二次装修、地砖、柜、门等需拆除重装至无法入住等损失，上诉人可另行请求被上诉人予以赔偿，但不能以该理由请求被上诉人承担逾期交房违约责任。据此，原审法院判决驳回上诉的诉讼请求，处理并无不妥，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费10259元，由上诉人郑成火负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 于海砚二〇一七年十一月十六日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；