福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初5906号原告：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802，统一社会信用代码91350500717388049J。法定代表人：庄能辉，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ波，福建兴惠律师事务所律师。被告：陈国忠，男，1980年11月6日出生，汉族，住晋江市。被告：孙琼玲，女，1983年9月26日出生，汉族，住晋江市。原告泉州市长冠物业管理有限公司（简称长冠物业公司）与被告陈国忠、孙琼玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人ＸＸ波到庭参加诉讼，两被告经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告长冠物业公司向本院提出诉讼请求：判决两被告支付原告自2015年8月1日起至2017年3月31日止的物业管理服务费1920元、水费20元、电费4元、公摊水电费335元，并支付自2015年9月1日起至还款之日止的逾期缴费违约金（物业费按日万分之五标准计算、水费按日千分之五计算、电费按日千分之一标准计算）。诉讼中，原告减少诉讼请求为：两被告支付原告自2015年8月1日起至2017年3月31日止的物业管理服务费1920元，并按日万分之五计付自2017年4月1日起至还款之日止的违约金。事实和理由：2009年9月1日原告与泉州市海城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县园林天下商住区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费，其中带电梯高层住宅物业管理费按每月每平方米1元计算，业主未能按时足额交纳物业管理费的，应按日万分之五支付违约金。两被告系园林天下商住区4#楼312室业主，该住宅面积95.84平方米，月应缴纳物业服务费96元。自2015年8月1日起，两被告一直拖延未交物业服务费，至2017年3月31日止合计应交物业管理费1920元，经原告多次催讨未果。被告陈国忠、孙琼玲未作书面答辩。在本案审理过程中，原告提供证据1即营业执照、组织机构代码证、资质证书各1份，以此证明原告主体基本情况和具有物业管理资质。证据2即两被告身份证1份，以此证明两被告身份情况。证据3即《商品房买卖合同》及交房通知书及费用确认书各一份，以此证明两被告为园林天下商住区4#楼312室业主，以及上述房屋建筑面积大小和约定两被告应当交纳的物业服务费标准。证据4即《惠安“园林天下”住宅小区前期物业服务合同》1份，以此证明原告与泉州市海城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县园林天下商住区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费，其中带电梯高层住宅物业管理费按每月每平方米1元计算，业主未能按时足额交纳物业管理费的，应按日万分之五支付违约金。证据5即证明1份，以此证明园林天下商住区尚未成立业主委员会，该小区仍为原告负责物业管理。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告与泉州市海城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县园林天下住宅小区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费及水、电费，其中带电梯高层住宅物业管理费为每月每平方米1元；若业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴金额日万分之五的标准支付违约金并支付相关的律师费用。园林天下住宅区尚未成立业主委员会，除原告外，无其他物业管理公司进驻参与管理。两被告系园林天下住宅区4#楼312室业主，其住房建筑面积95.84平方米，自2015年8月1日起至2017年3月31日，被告共拖欠物业服务费20个月。每月应缴物业服务费95.84元，共应缴纳1916.8元。两被告至今仍未缴纳。综上事实，本院认为，原告与泉州市海城房地产开发有限公司签订的《惠安“园林天下”住宅小区前期物业服务合同》、两被告与泉州市海城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。《惠安“园林天下”住宅小区前期物业服务合同》对两被告具有约束力。两被告没能按约定支付物业管理费1916.8元，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求两被告按2234元支付拖欠的物业服务费，不予全部支持，即两被告应支付原告物业管理费1916.8元。其请求两被告自2017年4月1日起支付违约金，依据和理由充分，应予支持。其请求两被告按日万分之五支付违约金偏高，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下；一、被告陈国忠、孙琼玲应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市长冠物业管理有限公司物业服务费1916.8元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自2017年4月1日起至还款之日止的逾期缴费违约金。二、驳回原告泉州市长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈国忠、孙琼玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  柳云鹏人民陪审员  黄惠芬人民陪审员  郑云龙二〇一七年十一月十三日书 记 员  柳云凤速 录 员  卢晓霞附本案引用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。