北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民再10号原告(反诉被告)：王爱勤，女，1950年6月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张腾，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纲，北京市法大律师事务所律师。被告（反诉原告）：马秋玲，女，1958年12月10日出生，户籍所在地河北省张家口市。委托诉讼代理人：李平，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。原告王爱勤与被告马秋玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月18日作出（2011）昌民初字第4757号民事判决，王爱勤不服提出上诉，2013年11月28日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第7306号民事裁定，准许王爱勤撤回上诉。马秋玲不服，向北京市第一中级人民法院申请再审，北京市第一中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）一中民申字第04238号民事裁定，提审本案。经提审，北京市第一中级人民法院于2015年6月10日作出（2015）一中民提字第03868号民事裁定，撤销原一审判决，将本案发回本院重审。本院受理后，马秋玲提出反诉，本院决定合并审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王爱勤及其委托诉讼代理人张纲、被告（反诉原告）马秋玲及其委托诉讼代理人李平、李双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱勤向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》及《协议》；2、马秋玲赔偿王爱勤房屋差价损失390万元、税费29万元、律师费10万元、居间费8万元、评估费14400元、公告费260元；3、诉讼费由马秋玲负担。事实和理由：王爱勤与马秋玲于2010年2月11日签订了《北京市房屋买卖合同》，马秋玲将其所有的昌平区北七家镇水韵风情庄园某房屋出售给王爱勤，现得知该房屋已被查封，无法办理过户手续，故起诉。被告马秋玲辩称：1、王爱勤不存在任何损失。理由：（1）关于房屋差价损失390万元。王爱勤单方对诉争房屋进行评估鉴定，是人为扩大损失。王爱勤主张房屋差价390万元的时间点是2016年12月，此差价并不是马秋玲造成的；马秋玲在2010年3月12日已将200万元购房款返还王爱勤，《北京市房屋买卖合同》已不能履行，合同终止。所以，王爱勤不存在房屋差价损失。（2）关于评估费14400元。马秋玲将购房款200万元返还王爱勤后，王爱勤并不存在任何损失。王爱勤故意扩大自己损失，无权向马秋玲主张。（3）关于居间费8万元。根据双方《房屋买卖居间服务合同》约定，对居间费发生争议，应提起仲裁。（4）关于税费29万元。王爱勤要求马秋玲赔偿无法律依据。（5）关于律师费10万元。因双方签订的《北京市房屋买卖合同》无效，其中合同条款也将无效，王爱勤主张律师费没有依据。（6）关于公告费260元。原审法院在审理过程中没有穷尽方法进行送达，导致错误判决，马秋玲不应承担王爱勤的诉讼成本。2、马秋玲没有违约行为，不存在任何过错，无需赔偿王爱勤损失。理由：（1）《北京市房屋买卖合同》在2010年2月11日签订时，双方均不知晓诉争房屋被查封的事实，2010年3月11日，双方去建委办理过户时才知道。因第三人原因将诉争房屋查封，属于不可抗力事件，合同不能履行双方不存在过错，王爱勤也不存在任何损失，马秋玲无需承担赔偿责任。（2）在双方都明知诉争房屋被查封无法过户、《北京市房屋买卖合同》无法履行的情况下，双方终止了《北京市房屋买卖合同》，另行签订《协议》，此《协议》的性质是附生效条件的协议，诉争房屋解封后再履行合同，即双方都明知《北京市房屋买卖合同》无法履行，所以合同终止。《协议》成立但没有生效，所以王爱勤没有任何损失，马秋玲也无需赔偿。（3）王爱勤和马秋玲签订《协议》时明知《北京市房屋买卖合同》无法履行，即《北京市房屋买卖合同》合同终止，《协议》内容免除双方的违约责任。（4）诉争房屋登记在马秋玲名下，签订买卖合同时，马秋玲并不知晓房屋被查封，王爱勤与马秋玲知晓房屋查封状态后，王爱勤停止支付剩余房款，马秋玲退还购房款。综上，王爱勤所谓的损失是其扩大而造成的，根据《合同法》第119条规定，王爱勤因没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿，马秋玲已经返还王爱勤200万元购房款，王爱勤不存在任何损失。望法庭驳回王爱勤的诉讼请求。反诉原告马秋玲向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2010年2月11日签订的《北京市房屋买卖合同》无效；2、王爱勤支付马秋玲房屋占用费73万元（自2010年2月27日起至2016年3月31日止，按每月1万元标准计算，共计73个月）；3、反诉案件受理费由王爱勤负担。事实和理由：2010年2月11日，马秋玲与王爱勤签订《北京市房屋买卖合同》，合同约定：马秋玲将位于昌平区北七家镇水韵风情庄园二区某房屋一套出售给王爱勤；第四条成交价格、付款方式中约定，房屋总价款是346万元，付款方式为全款（一次性付款），签订合同之日，王爱勤支付16万元定金；第六条房屋的交付约定，马秋玲应当在首付款200万到账当天将房屋交付王爱勤；第十条约定，本合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，王爱勤支付定金16万元，2010年2月27日又支付房款184万，当天马秋玲将房屋交付王爱勤；2010年3月11日，马秋玲与王爱勤去昌平区建委办理产权转移登记时被工作人员告知无法办理，此房屋在2009年已被张家口市地方检察院查封。2010年3月12日，马秋玲通过银行转账方式向王爱勤返还200万元房款并向中介公司明确表示将《北京市房屋买卖合同》撤销，中介公司和王爱勤要求马秋玲另行签订《协议》，双方在2010年3月15日签订《协议》中明确了马秋玲返还200万元的事实，同时约定“待房屋产权清晰无相关债权债务纠纷并且能正常过户时，出卖人和买受人继续履行合同”。马秋玲认为，双方在2010年2月11日签订的《北京市房屋买卖合同》违反了强制性法律规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项规定应为无效合同，故提出反诉。反诉被告王爱勤辩称：不同意马秋玲的诉讼请求，坚持其诉讼请求，事实与起诉意见一致。理由：1、王爱勤与马秋玲于2010年2月11日签订的《北京市房屋买卖合同》合法有效。2、即便《北京市房屋买卖合同》被法院认定为无效，由于马秋玲隐瞒了房屋被刑事查封的事实，并且在合同履行过程中继续隐瞒事实，存在重大过错，应当承担合同无效的全部责任。3、王爱勤无需向马秋玲支付房屋占用费。（1）马秋玲并未将诉争房屋交付王爱勤。马秋玲在收到房屋首付款后，只是将部分房屋钥匙移交给了王爱勤，其他手续均未进行，2010年5月，马秋玲又将房屋钥匙更换。（2）王爱勤并未占有使用该房屋。本案再审审理对房屋进行评估鉴定时，该房屋依然属于毛坯状态。根据马秋玲提供的拍卖公告证明，诉争房屋在2011年4月和2015年1月被进行过司法拍卖。如果该房屋被王爱勤占有，由于涉及其他权利人，该房屋将无法进行拍卖评估并进入到拍卖程序，且涉及到对刑事案件赃物处理，相关部门必然会对王爱勤占有使用房屋的行为进行处理。（3）马秋玲关于房屋占用费的主张不符合常理。（4）即便马秋玲认为其已经将房屋交付给王爱勤，但其已经在2010年5月将门锁更换，房屋收回。2011年4月该房屋被进行过司法拍卖，房屋早已不在王爱勤控制之下，其主张房屋占用费的请求已经过了诉讼时效。经审理查明：2010年2月11日，王爱勤（买受人）与马秋玲（出卖人）签订《北京市房屋买卖合同》。主要内容为：马秋玲将其所有的北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园某房屋一套出售给王爱勤；房屋价款346万元；出卖人应当在首付款200万元到账当天将该房屋交付买受人；买受人付款方式为全款（一次性付款）；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。2010年2月11日，王爱勤（买受人）、马秋玲（出卖人）、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（居间人）签订《房屋买卖居间服务合同》。主要内容为：在签订房屋买卖合同当日，买受人支付佣金8万元；因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，协商不成的，均提请北京仲裁委员会依照该委仲裁规则进行仲裁。上述合同签订当日，王爱勤先后支付北京鑫尊房地产经纪有限责任公司购房佣金8万元。2010年2月27日，王爱勤向马秋玲支付首付款200万元（含定金16万元）。2010年3月11日，王爱勤交纳了契税54300元，并以马秋玲的名义交纳了营业税等97740元。双方在办理产权过户手续时被告知该房屋已经被河北省张家口市崇礼区人民检察院查封，无法办理过户手续。同期，王爱勤与马秋玲签订《协议》。内容为：买卖双方原定按照合同号GEC0021624房屋产权证号京房权证昌私移字第XX**号的约定，在2010年3月11日到昌平区建设委员会办理过户手续，但是由于威尼斯花园某房产处于查封状态，无法办理过户手续，故买卖双方约定如下：第一，2010年3月12日出卖人返还买受人支付的200万元，合同继续履行。第二，出卖人积极办理房屋解封手续，待房屋产权清晰无相关债权债务纠纷并且能正常过户时，出卖人和买受人继续履行合同，买受人按合同约定支付给出卖人346万元，出卖人将房屋产权过户到买受人名下。对于签订日期，王爱勤主张为2010年3月11日，并出具《协议》复印件一份，落款日期为2010年3月11日；马秋玲主张为2010年3月15日，并出具落款日期由2010年3月11日改动为2010年3月15日的《协议》原件一份。对于《协议》签订的具体日期，双方各持己见。2010年3月12日，马秋玲退还王爱勤购房首付款200万元。2011年4月2日，王爱勤支付了北京市法大律师事务所律师费10万元。同年4月，王爱勤因诉争房屋买卖合同争议起诉马秋玲至本院。另查，诉争房屋因涉及刑事案件先后被河北省张家口市崇礼区人民检察院、崇礼区人民法院查封，后在追缴涉案赃款过程中，经过三次拍卖均流拍，故崇礼区人民法院于2016年5月27日通知崇礼区财政部门以第三次拍卖保留价4230429.8元予以接收。再查，原一审中，经王爱勤申请，本院委托北京东华天业房地产评估有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估，评估结论为：在2011年12月6日的价值为478.83万元，王爱勤为此支付评估费14400元。在本案重审过程中，王爱勤申请对诉争房屋再次进行评估，经本院释明，王爱勤仍坚持意见，本院委托北京百成首信房地产评估有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估，评估结论为：价值时点2016年9月8日，房屋市场价值为734.55万元。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖居间服务合同》、《协议》、《存量房屋买卖合同》、《房地产估价报告》、首付款证明、契税完税证、购房佣金收据、律师费发票、评估费发票、房屋所有权证、银行转账凭条、查封手续及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据双方的诉辩称意见及本案实际情况，本案的争议焦点为：一、双方当事人就诉争房屋先后签订的《北京市房屋买卖合同》及《协议》是否有效；二、双方当事人主张各项诉求是否支持。针对焦点问题之一，《北京市房屋买卖合同》及《协议》的效力。本院认为，本案中，王爱勤与马秋玲在不知悉诉争房屋已被有权国家机关采取查封措施情况下，签订了《北京市房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。后王爱勤与马秋玲在已知悉《北京市房屋买卖合同》已不能履行的情况下签订《协议》，约定“出卖人办理解封手续，双方继续履行合同等内容”，是对《北京市房屋买卖合同》履行方式和履行期限的变更及补充，也是基于双方真实意思表示而达成的新的协议，且不违反法律规定，故《协议》合法有效。针对焦点问题之二，双方当事人主张各项诉求的合理性认定。本院认为，依据《协议》约定，马秋玲不能在合理期限内将出卖的房屋解封，双方无法办理房屋过户手续，导致《北京市房屋买卖合同》及《协议》无法履行，合同目的不能实现。王爱勤已知诉争房屋被查封，存在购买风险，仍与马秋玲继续签订《协议》，自愿承担风险。对于因合同不能履行给王爱勤造成的合理损失，马秋玲应承担主要责任；王爱勤亦应承担一定责任。对于王爱勤的各项诉讼请求。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。王爱勤要求解除合同，符合事实及法律依据，应予支持；因合同不能履行给王爱勤造成的合理损失马秋玲应予赔偿。其中：房屋差价损失、居间费、律师费，应属王爱勤的合理损失。本院根据过错责任，确定马秋玲赔偿的数额。王爱勤要求马秋玲赔偿税费、评估费、公告费依据不足，不予支持。对于马秋玲的各项诉讼请求。本院认为，马秋玲要求确认《北京市房屋买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据，不予支持。对于要求王爱勤支付房屋占用费73万元，因诉争房屋未完成实际交付，该项请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除王爱勤与马秋玲签订的《北京市房屋买卖合同》及《协议》。二、马秋玲赔偿王爱勤损失共计100万元，于本判决生效后三十日内给付。三、驳回王爱勤的其他诉讼请求。四、驳回马秋玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41877.28元，由王爱勤负担28077.28元（已交纳）；由马秋玲负担13800元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费11100元，由马秋玲负担（已交纳）。评估费14400元、保全费7020元，均由马秋玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元由王爱勤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁永胜审 判 员  胡爱军人民陪审员  张玉霞二〇一七年十一月二十三日书 记 员  张子妺