云南省迪庆藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云34民终137号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐娜，女，汉族，1985年8月25日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：秦建华，合发律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：香格里拉县金沙酒店管理有限公司。住所地：云南省香格里拉市建塘镇金沙路。法定代表人：王如兰，该公司董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：香格里拉县金沙房地产有限责任公司。住所地：云南省香格里拉市建塘镇金沙路。法定代表人：张国芬，该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周晓春，男，1963年10月14日生，白族，云南省大理市人，住云南省大理市，系二被上诉人公司股东。代理权限：特别授权代理。上诉人徐娜因与被上诉人香格里拉县金沙酒店管理有限公司（以下简称金沙酒店公司）、香格里拉县金沙房地产有限责任公司（以下简称金沙房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉市人民法院（2017）云3401民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐娜的委托诉讼代理人秦建华、被上诉人金沙酒店公司、金沙房地产公司的共同委托诉讼代理人周晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐娜上诉请求：1.撤销香格里拉市法院（2017）云3401民初110号民事判决第二项，重新调整合同解除时间，支付从2016年1月1日至实际交房或二审判决之日止的租金，调高解约违约租金，并由金沙房地产公司承担连带赔偿责任；；2.金沙酒店公司、金沙房地产公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、徐娜与金沙酒店公司、金沙房地产公司签订的协议明确约定，甲方若中途单方解除合同，需向乙方支付满10年的全额租金，现金沙酒店公司、金沙房地产公司单方解除合同，一审法院认为违约金过高依职权调整，但判决的解约违约租金太低，请求二审法院适当调高违约租金；二、根据双方签订的协议，金沙房地产公司对整个协议承担连带保证责任，徐娜也是基于对房地产公司拥有30%的物业保证才购买房产并签订本协议的，并且承诺如乙方由于经营或其他原因无力支付租金，丙方承担向甲方连带保证十年内的房租收益，而违约租金只是十年房屋收益的一点补偿而已，且金沙酒店公司、金沙房地产公司的股东及管理人员混同，实际上是一家人，应按合同无条件履行担保责任。金沙酒店公司、金沙房地产公司共同辩称，金沙酒店自开业至2015年接连亏损，再无力承担原来约定的租金，公司曾向各位业主发出告知函，向业主介绍了公司的经营现状，有部分业主给予了理解，重新签订了租赁协议。2015年12月1日起由另外的酒店经营管理，金沙酒店公司没有再经营酒店，一审判决合同于2017年6月30日解除与事实不符，要求承担今年的房租费对公司不公平；金沙酒店公司、金沙房地产公司是不同的两个法人，有各自的营业执照登记，金沙房地产公司对金沙酒店公司的担保责任在合同上有清楚表明，违约金无须承担担保责任；金沙酒店公司已无力支付2015年、2016年的租金，未按期支付的违约金是要支付，但无力来支付解除合同的违约金。徐娜向一审法院起诉请求：判令金沙酒店公司、金沙房地产公司支付从2016年1月1日-2016年12月30日的租金28392.00元，及债务实际清偿之日止的逾期付款违约金，并由金沙酒店公司和金沙房地产公司相互承担连带责任和承担案件受理费。一审法院认定事实：徐娜从金沙房地产公司购买了金沙国际公寓的房屋，后将该房屋出租给金沙酒店公司，并与金沙酒店公司、金沙房地产公司签订了《酒店托管协议》，租期为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，从2012年6月1日起，约定按购房款的8%支付年租金，租金合同期内不再进行调整或变更。月租金为2366.00元，租金半年支付一次，于租赁当年的5月31日、11月31日前支付给徐娜，前三年的租金已提前支付给徐娜。同时约定，若金沙酒店公司无力支付租金时，金沙房地产公司承担连带保证责任，如金沙酒店公司延迟支付年租金的，延迟一天按照未支付款额的万分之二的标准承担逾期付款违约金；任何一方单方解除协议，需向对方支付满10年的全额租金作为赔偿。至起诉时，金沙酒店公司欠付徐娜2016年1月1日至2016年12月30日的房屋租金。一审法院认为，一、合同解除问题。金沙酒店公司、金沙房地产公司至今欠2016年1月前的租金，现又明确表示无力全额支付本案的租金，如租赁协议继续履行仍会继续拖欠租金，其长期多次拖欠租金的违约行为使当初签订租赁合同的目的难以实现，该合同应予以解除，庭审中也同意解除合同，故金沙酒店公司、金沙房地产公司请求解除合同的反诉请求予以支持，双方合同于2017年6月30日解除。二、违约金问题。金沙酒店公司、金沙房地产公司单方提出解除合同，且其提出解除合同的原因不符合《最高人民法院关于合同法解释（二）》第二十六条关于情势变更原则的规定，应承担解除合同的违约赔偿责任，其以情势变更为由不承担违约金的意见不予采纳。双方在协议中约定了单方解除合同要承担的赔偿责任，即“乙方若中途单方解除协议，需向甲方支付满10年的全额租金”。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于合同法解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少，约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定违约金约定过高。在解除双方间的合同后可以将房屋另行出租而产生租金收益，支付满10年的全额租金的违约责任明显过高，应予调整，故酌定金沙酒店公司支付1年的租金即28392.00元作为违约赔偿，金沙房地产公司按协议对合同的解除不承担连带保证责任，故对此违约金不承担连带赔偿责任；三、欠付的租金和逾期付款违约金问题。与金沙酒店公司、金沙房地产公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行合同，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，金沙酒店公司对拖欠的租金承担支付义务。按合同约定，金沙酒店公司应当于2016年5月31日前支付2016年上半年的租金，2016年11月31日前支付2016年下半年的租金，至起诉时金沙酒店公司的租金数额为28392.00元（2366.00元/月×12个月=28392.00元），徐娜要求支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。即2017年1月1日至合同解除日，金沙酒店公司任然占有经营酒店，应当于2017年5月31日前支付这六个月的房屋租金，租金为14196.00元（2366.00元/月×6个月=14196.00元）。两项租金共计42588.00元。双方合同约定，金沙酒店公司欠付徐娜三个半年的租金，逾期未付，构成延迟履行，依法应承担逾期违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方当事人在协议中约定了逾期支付租金的违约赔偿计算方法即“延迟交付租金的，延迟一天，乙方每天应按照未付款额的万分之二的标准承担逾期付款违约金”，因欠付的三笔租金违约起算时间不一致，故违约金应当单独计算，1、欠付2016年上半年租金产生的逾期付款违约金从2016年5月31日起算至债务实际清偿之日止（计算方法：14196.00×0.0002×违约天数=赔偿金额）。2、欠付2016年下半年租金产生的逾期付款违约金从2016年月11月30日起算至债务实际清偿之日止（计算方法：14196.00×0.0002×违约天数=赔偿金额）。3、欠付2017年上半年租金产生的逾期付款违约金从2017年5月31日起算至债务实际清偿之日止（计算方法：14196.00×0.0002×违约天数=赔偿金额）。《酒店托管协议》第五项第2款约定了如金沙酒店公司无力支付租金时，担保人金沙房地产公司无条件承担连带保证责任，徐娜起诉金沙房地产公司要求其对欠付的租金及逾期付款违约金承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，参照《最高人民法院关于合同法解释（二）》第二十六条、第二十九条的规定，判决：一、徐娜与金沙酒店公司、金沙房地产公司签订的《酒店托管协议》于2017年6月30日解除；二、金沙酒店公司于判决生效之日起十日内向支付解约违约金28392.00元；三、金沙酒店公司于判决生效之日起十日内向支付2016年1月1日至2017年6月30日的房屋租金42588.00元赔偿原告从2016年5月31日至债务实际清偿之日止的逾期付款违约金（计算方法：14196.00×0.0002×违约天数=赔偿金额），支付从2016年11月30日至债务实际清偿之日止的逾期付款违约金（计算方法：14196.00×0.0002×违约天数=赔偿金额）；赔偿2017年5月31日至债务实际清偿之日止的逾期付款违约金（计算方法：14196.00×0.0002×违约天数=赔偿金额）四、金沙房地产公司对判决第三项确定的债务承担连带清偿责任；案件受理费510.00元由金沙酒店公司负担。二审期间，徐娜当庭提交了三组证据，欲进一步说明金沙房地产公司开发的是投资型产权性酒店，其以投资为目的超市场价购买了房屋又出租给金沙酒店公司经营，金沙酒店公司、金沙房地产公司既是卖房者，又是租房者和担保者，既开发房子又承租酒店，金沙房地产公司应对合同的解除承担连带责任。金沙酒店公司、金沙房地产公司则认为，该三组证据在二审庭审中才提供，其没有准备，不予质证。本院认为，徐娜二审提供的三组证据所证明的事实具有客观性，但在本案中不属于主要证据，仅作为参考。各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院对各方当事人无异议的其他事实予以确认，并作为二审的认定事实。本院认为，一、关于徐娜上诉主张重新调整合同解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。金沙酒店公司和金沙房地产公司一审共同反诉请求解除《酒店托管协议》符合该条（四）项规定，属法定解除情形，一审判决解除《酒店托管协议》并无不当，但解除《酒店托管协议》并非各方当事人协议解除，一审判决确定合同解除日不当。二、关于徐娜上诉主张支付2016年1月1日至实际交房或二审判决之日止的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定了合同解除后，合同的权利义务终止。一审法院充分考虑各方当事人尚未确定租赁房屋交接时间、租赁房屋现在仍由金沙酒店公司实际控制的事实，以确定合同解除日作为租金支付的截止日期，判决金沙酒店公司支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金及各方当事人约定的“延迟支付租金的，延迟一天按照未付款额的万分之二的标准承担逾期支付租金违约金”并由金沙房地产公司承担连带清偿责任亦无不当。徐娜提出的合同解除后将租金计算至实际交房日或二审结案日的主张于法无据，本院不予支持。三、关于是否应当调高合同解除违约租金的问题。本案中，造成合同解除的主要原因虽然应当归结于金沙酒店公司不按合同约定支付租金，但一审法院酌情考虑解除合同后徐娜的实际损失、预期利益以及租赁房屋的归属，并综合考虑金沙酒店公司的实际支付能力，认定金沙酒店公司承担支付1年租金的违约责任，已经体现了承担补偿性违约责任的原则，且一审判决金沙酒店公司同时承担逾期支付租金的违约责任，故徐娜要求调高合同解除违约租金的上诉请求本院不予支持。四、关于金沙房地产公司是否应为合同解除后的违约金支付进行保证担保的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在三方签订的《酒店托管协议》中，金沙房地产公司作为租金支付的担保人，仅仅只为该合同履行过程中的租金支付提供连带保证担保，并未在违约责任上设置担保责任，徐娜提出的金沙房地产公司对违约责任承担连带保证责任的上诉请求没有合同依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对租赁房屋如何处分未按照《中华人民共和国合同法》第九十八条规定判决，本院予以补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更云南省香格里拉市人民法院（2017）云3401民初110号民事判决第一项为解除上诉人徐娜与被上诉人香格里拉县金沙酒店管理有限公司、被上诉人香格里拉县金沙房地产有限责任公司签订的《酒店托管协议》；二、维持云南省香格里拉市人民法院（2017）云3401民初110号民事判决第二、三、四项；三、限被上诉人香格里拉县金沙酒店管理有限公司、被上诉人香格里拉县金沙房地产有限责任公司在本判决送达之日起十日内将租赁房屋交还上诉人徐娜。二审案件受理费510.00元，由上诉人徐娜负担。本判决为终审判决。审判长  阿史木审判员  叶向阳审判员  耿晓燕二〇一七年十一月十七日书记员  余志成