广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14605号上诉人（原审原告）：刘沾。委托诉讼代理人：宋斌，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市天居基业投资有限公司。法定代表人：马晓阳，董事长。委托诉讼代理人：严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。上诉人刘沾因与被上诉人深圳市天居基业投资有限公司（以下简称天居基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初24602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人刘沾上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判天居基业公司向刘沾赔偿房屋差价人民币612050.24元（以下货币均为人民币）；3、改判天居基业公司向刘沾赔偿逾期交房违约金277612.01元；4、改判天居基业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、天居基业公司在销售涉案房屋过程中，已明确向刘沾承诺赠送10.96平方米，应当视为要约，此后天居基业公司要求刘沾将涉案房屋交由其指定的装修公司统一补板装修正是其履行上述承诺的行为。一审判决以缺乏证据为由，对此不予认可，认定事实及适用法律都是错误的。天居基业公司在销售涉案房屋时，通过样板房展示、媒体广告和销售人员推介等多种方式承诺刘沾购买的房产能赠送10.96平方米；涉案房屋建成后，在天居基业公司的要求下，刘沾的房屋由天居基业公司指定的装修公司统一补板装修，这就是天居基业公司履行赠送面积承诺的行为；从深圳市XXX有限公司出具的《关于XXX馆项目建筑设计的有关说明》亦可以看出当时设计的凹槽即为补板而设。现天居基业公司对赠送10.96平方米的承诺不予承认，是因为深圳市XXX局和深圳市XXX局分别对涉案房屋进行了查违，认为涉案房屋涉嫌违法加建，责令停止违法行为。天居基业公司不愿自行承担上述查违风险，才对赠送10.96平方米的承诺予以否认，进而将查违风险转移给刘沾。据此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中天居基业公司对赠送10.96平方米的承诺应当视为要约，天居基业公司应向刘沾赔偿房屋差价612050.24元。2、天居基业公司于2015年10月25日向刘沾交付涉案房屋仅是象征性交付，刘沾此时并未实际控制房屋，直至2016年5月23日天居基业公司将实际交房。一审判决认定天居基业公司交房的时间为2015年10月25日，认定事实错误。基于天居基业公司的要求，刘沾于2015年10月23日办理入伙手续、10月25日签署《收楼意见书》及钥匙《收条》，但刘沾此时并未实际控制房屋，而是在天居基业公司的授意下直接将钥匙和房屋交予其指定的福建省XXX有限公司深圳分公司（以下简称XXX公司）统一补板装修。刘沾实际收房的时间为2016年5月23日，故天居基业公司应向刘沾赔偿逾期交房违约金277612.01元。被上诉人天居基业公司辩称：请求法庭驳回刘沾的全部上诉请求，维持原判。刘沾向一审法院起诉请求：1、天居基业公司向刘沾赔偿房屋差价612050.24元（XX片区的房屋市场均价55844元/平方米×赠送面积10.96平方米）；2、天居基业公司向刘沾赔偿逾期交房违约金277612.01元（购房总价3402108元×万分之四×204天）；3、本案诉讼费由天居基业公司承担。一审法院认定事实：位于深圳市XX区XX街道XXX路的XXX项目的建设单位为天居基业公司，该项目于2013年7月11日取得《深圳市建设用地规划许可证》、2014年1月13日取得《深圳市建筑工程规划许可证》、2014年1月23日取得《建筑工程施工许可证》、2014年9月19日取得《深圳市房地产预售许可证》。2014年6月20日，深圳市XXX大队就XXX馆X栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（预售测绘）》（以下简称预售测绘报告）载明，XXX馆X栋住宅X层的X号房的套内建筑面积为68.14平方米、分摊公用面积为20.99平方米、建筑面积为89.13平方米。该报告同时附有房屋建筑面积分户平面图。2014年9月，刘沾（买方）与天居基业公司（卖方）签署《深圳市房地产认购书》（下称《认购书》）约定，买方自愿认购涉案房产，建筑面积为89.13平方米，以上面积为预售测绘面积；房地产总价为3471184元；购房定金为5万元；补充协议约定，卖方已向买方出示《购房须知》等购房相关信息及双方将签署的正式《房地产买卖合同》示范文本及合同附件、与买方认购楼宇相关的重要提示、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，买方已阅读并理解上述文本、须知和协议，且无异议，买方同意在约定的期限内按照卖方出示的文本履行正式买卖合同的签约手续，买方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订正式买卖合同及其附件；买方须在《认购书》签订之日起7日内支付本房地产总房款的30%（含定金）即1051184元作为本房地产之首期款，并向银行借款支付剩余房款242万元。另，天居基业公司制作的《购房风险提示》记载，所有与本项目有关的楼书、广告、宣传资料（折页、生活手册、户型单页）、现场展示的模型和样板房等所载的文字、图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同及其《买卖双方补充协议》为准；售楼处展示模型、样板房非最终交楼标准，仅供参考；所有样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，请注意购买风险；涉及双方权利义务及认定标准的，均以最终签署的买卖合同、补充协议等法律文件为准。《购房须知》载明，认购前，请仔细阅读在现场展示的《认购书》及其《补充协议》、《深圳市房地产买卖合同》及其《买卖双方补充约定》、《购房风险须知》、《购房须知》等明示文件、证书的示范文本，并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等内容进行充分的了解及确认。2014年10月11日，刘沾（买受人）与天居基业公司（出卖人）签署XXX号《房地产买卖合同》约定，刘沾购买天居基业公司建设的涉案房产，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）89.13平方米，其中套内建筑面积68.14平方米；购房总价款为3402108元，该购房款不包括买卖行为产生的各类税费及费用；刘沾以按揭方式付购房款；天居基业公司应当于2015年10月31日前将本房地产交付给刘沾，交付前应取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》；天居基业公司向刘沾交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；刘沾对天居基业公司所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对天居基业公司所交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；天居基业公司书面通知刘沾交付后，刘沾经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为天居基业公司交付本房地产的钥匙之日；刘沾收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出；刘沾逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；天居基业公司逾期交房的，逾期在90日之内（含90日）的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，天居基业公司按日向刘沾支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，刘沾有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，刘沾要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，天居基业公司按日向刘沾支付购房总价款万分之四的违约金。本合同中的实际套内建筑面积是指深圳市XXX大队出具的竣工面积测绘报告确定的套内建筑面积，天居基业公司交付的房地产实际套内面积与本合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，按以下方式处理：一、套内建筑面积在300平方米以下的：1、差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补；2、差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的，面积超出的，超出的面积视为天居基业公司无偿赠与，面积不足的，天居基业公司应当双倍返还该不足部分的价金予刘沾（扣除0.6%的误差后）；3、差异值在±3%以上（不含本数）的，刘沾有权解除合同，刘沾解除合同的，天居基业公司应在10日内退还刘沾已付购房款和定金，同时按照购房总价款的1%向刘沾支付违约金，刘沾不解除合同的，依照前述差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的方式执行。二、套内建筑面积在300平方米以上（不含本数）的，面积差异处理的约定列于附件五。本合同中的通知应采取书面形式以邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告刊登之日。合同附件一为房屋建筑面积分户平面图，该图与深圳市XXX大队作出的预售测绘报告上的平面图一致。附件二为共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间。附件三为装置、装修、装饰标准。附件五为买卖双方补充约定，买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《房地产买卖合同》的修改和补充，刘沾确认，天居基业公司在签订合同及补充协议、相关附件前，已应所有条款中免除或者限制天居基业公司责任的条款作出了特别提示，刘沾完全理解并同意其全部内容。合同正文的内容与补充约定的内容不相符的，以补充协议约定为准；天居基业公司已在销售现场公示《房地产买卖合同》及附件、《购房风险提示》、《购房须知》等文件，刘沾确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并承诺于本协议签订后不再提出任何异议主张；刘沾在签订合同之前及签订当时，已经确知并接受本房地产项目户型由于立面、楼层、方位、朝向、公共空间及公共设施的设置位置等不同，通风、采光、景观、噪音、空间等均存在差异，刘沾对此无任何异议，并承诺在任何时候都不会因此向天居基业公司提出任何权利主张；天居基业公司在销售现场展示的样板房在户内间隔、格局设置和装修用料等方面经特殊处理，样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为最终交楼装修标准或者合同组成部分，交楼标准以合同附件三为准，同一户型在不同楼层或不同朝向、结构存在一定差异，须参阅本合同附图或现场施工图，并以政府部门竣工测量验收为准；天居基业公司的所有销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅供参考，不作为合同组成部分；相关数据、资料、图片等内容以买卖双方所签订合同为准。2015年6月3日，天居基业公司向刘沾开具涉案房产的购房款3402108元的发票，发票记载的面积为89.13平方米，单价为38170.18元/平方米。庭审中，双方确认涉案购房款已付清。2015年6月15日，XXX项目取得消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。2015年6月16日，深圳市XXX大队就XXX馆2栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》（以下简称竣工测绘报告）载明，XXX馆X栋住宅X层的X号房的套内建筑面积为68.14平方米、分摊公用面积为21.07平方米、建筑面积为89.21平方米。该报告同时附有房屋建筑面积分户平面图。XXX项目于2015年7月8日竣工验收合格，2015年7月16日取得《建设工程规划验收合格证》，该项目的燃气、电梯、建筑节能、防雷装置等验收均为合格。2015年8月4日，XXX项目取得深圳市XXX局的竣工验收备案收文回执。2015年10月9日，天居基业公司通过邮政EMS向刘沾邮寄XXX馆入伙通知书，通知书载明，涉案房产（竣工套内建筑面积68.14平方米）符合交付使用条件，要求刘沾于2015年10月25日至26日办理入伙手续。2015年10月23日，刘沾签署《XXX馆入伙资料签收表》、《承诺书》；2015年10月25日，刘沾签署《收楼意见书》、《收条》。其中资料签收表载明刘沾对表格载明的验证等事宜进行了确认；《收楼意见书》确认天居基业公司在交付房产时已向刘沾提供了测绘机构出具的预售测绘报告和竣工测绘报告等文件，如刘沾有异议，应在验收期限届满之日前一次性在本意见书下空白处提出，意见书的业主意见一栏为空白；《收条》载明刘沾确认收到涉案房产的钥匙一套。另查，刘沾（委托人、甲方）曾与XXX公司（受托人、乙方）签署《装修工程委托协议》（无签署日期，刘沾称系签署《房地产买卖合同》同日签署）约定，刘沾委托XXX公司对涉案房产进行装修，刘沾知悉装修需要对房屋结构、平面、立面、设备设施、阳台、百叶、窗户、门、栏杆、管线、烟道、插座等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和涉及变动及针对装修标准的局部变动），其中部分窗户及部分门会被移位、拆除、新增，其开启方式、型材、玻璃、构造等由此改变；并同意装修时对房屋进行相关的局部变动，承诺在装修交付时不要求按照买卖合同及附图、本协议及附图予以恢复，并不以之作为向XXX公司追索赔偿的依据；刘沾基于本协议委托XXX公司对本房产进行变更设计的施工，由此引起的所有经济责任和法律责任由刘沾自行承担；刘沾对基于本协议委托XXX公司进行的施工行为造成的后果负责，包括但不限于如有涉及的行政责任，以及对于其他民事主体的违约或侵权的民事责任等，并同意本项目的其他业主进行同类施工；装修工程款为3000元，此款需刘沾在签署本合同时支付；因装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工测绘面积出现差异，由此造成的面积差异，刘沾承诺不提出任何异议或权利主张。2014年10月11日，XXX公司向刘沾开具收取补板费3000元的《收据》。2015年10月25日，XXX公司向刘沾开具涉案房产钥匙的《收条》，刘沾在收条上签字确认。一审庭审中，刘沾确认2015年10月25日其签署《收楼意见书》和钥匙《收条》时涉案房产的状况与《房地产买卖合同》描述的房屋状况一致，但刘沾称其在签署《收楼意见书》和钥匙《收条》后，在天居基业公司的授意和要求下，随即将钥匙和涉案房产交予XXX公司，实际上刘沾并未控制涉案房产。天居基业公司不确认其有授意和要求刘沾与XXX公司签署《装修工程委托协议》以及交付钥匙和房屋给XXX公司的事实，主张刘沾系自行委托XXX公司进行相关装修工作的。刘沾还称不清楚XXX公司有无对涉案房产实际进场装修。2016年3月10日，涉案房产登记至刘沾名下，房产证号为X**号，面积为89.21平方米（套内建筑面积68.14平方米），登记价为3402108元。2016年5月20日，XXX公司在报纸上刊登公告并在XXX馆内张贴《领取房屋钥匙的公告》，通知各XXX馆业主于2016年5月23日至25日在XXX馆领取房屋钥匙。2016年5月23日，刘沾与XXX公司签署了《之解除协议》，约定：鉴于刘沾自行委托XXX公司为刘沾所购买的涉案房产实施装修工作，并于XXX公司签订了《装修工程委托协议》，刘沾向XXX公司支付装修工程款3000元，双方经充分友好协商，就解除《装修工程委托协议》相关事宜达成本协议，《装修工程委托协议》于本协议签署之日自动解除，双方互不承担《装修工程委托协议》项下的权利、义务及责任，本协议签署之日起5日内，XXX公司将涉案房产钥匙及装修工程款退还给刘沾。当日，刘沾出具《收条》一份，载明：收到XXX公司交还涉案房产钥匙及装修工程款3000元，现已领取补偿款33500元。刘沾庭审中确认上述补偿款系XXX公司现金支付给刘沾，但不清楚支付补偿款的原因。同日，刘沾又与谌某签署了一份《装修工程委托协议》，约定刘沾同意谌某按协议附件的施工图纸对涉案房产进行施工，刘沾知悉按照图纸进行施工会对涉案房产进行局部改造；装修工程款为图纸内容总价包干优惠价28500元，此款项刘沾在签署本合同时支付给谌某50%，工程完工验收合格后支付余下50%。该协议后附了搭板装修施工图纸。当日，刘沾向谌某支付了14000元，谌某向刘沾出具装修定金14000元的收据。庭审中，刘沾称其与谌某签署《装修工程委托协议》亦是在天居基业公司授意要求下进行的，天居基业公司不予确认；刘沾还确认2016年5月23日其从XXX公司处领取涉案房产钥匙时涉案房产的状况与《房地产买卖合同》约定的一致，后刘沾对涉案房产自行装修后于2017年1月入住。2016年6月24日，深圳市XXX局向XXX馆各业主下发《敬告通知书》，要求各业主停止相关加建、改建、扩建行为，自行拆除违法建筑并按规划审批恢复原貌。2016年7月19日，深圳市XXX局向各XXX馆业主下发《敬告通知书》，要求加建、改建、扩建的业主停止相关违法行为，自行拆除违法建筑并按规划审批恢复原貌。2016年9月30日，深圳市XXX局向刘沾发出《停止违法行为通知书》，通知涉案房产涉嫌违法加建，责令刘沾立即停止违法行为。又查，2016年12月12日，天居基业公司向刘沾转账支付了10万元补偿款。天居基业公司称因涉案房产遭受查违，天居基业公司出于维护社区稳定、和平解决争议纠纷才向刘沾支付补偿款。刘沾确认收到了补偿款。刘沾提交了深圳XX网下载打印的房天下2014年8月27日发布的《XXX馆主推69-129㎡高拓两至五房产品未来绝版》文章，欲证明天居基业公司宣传涉案楼盘XXX馆可进行大面积赠送及扩展，具体到涉案房产为赠送10.96平方米。该文章中有“今后开发商推出的户型中，‘大面积赠送’将会成为历史。对于购房者而言，免费赠送面积这份‘免费的午餐’未来不再有。伴随着今年7月1日起新版《建筑工程建筑面积计算规范》的实施，让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，要在相应的范围内，实打实地算上面积。对于购房者而言，免费赠送面积这份‘免费的午餐’未来不再有。位于福田XXX区XXX角的天居XXX馆，是天居公司继天居水木澜山后钜献深圳的又一力作。XXX馆主推69-129㎡的高拓两至五房产品，奢侈的超高实用率未来绝版不再有。其中85㎡的四房、125㎡的五房，为您提供更多拓展可能。”的描述，且附有X栋X户型、X栋X户型的户型图。天居基业公司对刘沾所提交的该篇文章不予确认，指出文章来源不明，天居基业公司既非文章的发布人，也非版权人，且文章中所附的户型图未显示项目名称也与涉案房产X栋X户型无关，更没有天居基业公司对涉案房产面积可赠送10.96平方米的承诺和宣传。天居基业公司为证明涉案房产的销售单价并未超出同期其它房产的价格，向一审法院提交了深圳XXX有限公司出具的《2014年下半年福田区房地产市场分析》予以佐证。该报告记载2014年下半年福田区新房成交均价为44093元/平方米。天居基业公司还提交了2016年8月4日深圳市XXX研究有限公司出具的《关于XXX馆项目建筑设计的有关说明》，载明：我司承接并设计完成的“XXX馆”项目，是根据深圳相关主管部门的设计规划条件、现行的国家设计规划、广东省和深圳市的建筑设计规划以及甲方的设计要求进行设计。该项目为城市更新旧改项目，建筑用地比较小且有较高的容积率要求，因此户型设计比较紧凑且以90平方米以下小户型为主，户型平面设计中有适当的凹槽是为了解决多个户型中各个功能房间的采光通风问题，凹槽外的结构梁板均为结构设计计算所需要的结构构件，部分户型外立面的挡墙是我司根据甲方的要求而设置，凹槽形成是由建筑体型的功能需要决定的，并非为补板而设。本项目在外立面有挡墙的情况下，住宅各个功能房间均能满足采光要求，所有户型日照标准也满足国家规范要求。整个项目设计的方案及施工图均满足国家规范和地方现行要求，并且通过了第三方审图公司和相关主管部门的审查认可，才由甲方和总包单位按图施工。刘沾认为该份说明中有关“户型平面设计中有适当的凹槽是为了解决多个户型中各个功能房间的采光通风问题”的表述印证了刘沾所主张的赠送面积。一审法院认为，刘沾与天居基业公司签署的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。天居基业公司的《购房风险提示》、《购房须知》均明确所有与XXX馆项目有关的楼书、广告、宣传资料、现场展示和样板房所载的文件，图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的构成部分，双方在签署的《房地产买卖合同》附件五中也明确约定了样板房仅供参考，不作为合同组成部分，相关内容以双方所签订的合同为准，双方的权利义务以买卖合同及补充协议为约定为准，样板房非最终交楼标准。故，本案的争议焦点为：一、天居基业公司在涉案房产销售过程中有无向刘沾承诺可赠送10.96平方米。天居基业公司是否应对刘沾提出的房屋差价予以赔偿。二、天居基业公司有无逾期交房。是否应向刘沾支付逾期交房违约金。关于第一个争议焦点：刘沾主张天居基业公司在销售过程中，通过样板房展示、媒体广告和销售人员推介的方式承诺刘沾购买的涉案房产能赠送面积10.96平方米，但交付涉案房产时实际未赠送该面积，要求天居基业公司赔偿无法赠送面积的房屋差价。一审法院根据本案证据分析如下：首先，刘沾提交的网页文章内容无法表明为天居基业公司作出，显示的版权人亦非天居基业公司，天居基业公司不予确认，且网页文章内容也未明确说明购买了涉案房产可赠送10.96平方米的面积，所附户型图与涉案房产不是同一户型亦未注明项目名称，该篇文章无法证明天居基业公司向刘沾承诺购买涉案房产可赠送10.96平方米。其次，刘沾主张前后两次分别与XXX公司、谌某签署《装修工程委托协议》均是基于天居基业公司的授意及要求，缺乏证据，一审法院无法采信。再次，从深圳市XXX设计研究有限公司出具的《关于XXX馆项目建筑设计的有关说明》亦无法得出天居基业公司承诺购买涉案房产或相同户型的房产可赠送10.96平方米的结论。因此，刘沾主张天居基业公司在销售过程中承诺刘沾购买的涉案房产能赠送面积10.96平方米，据此要求天居基业公司赔偿无法赠送该面积的房屋差价，证据不足，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点：天居基业公司有无逾期交房。是否应向刘沾支付逾期交房违约金。《房地产买卖合同》约定天居基业公司应于2015年10月31日前向刘沾交付涉案房产，交付前应发出载明涉案房产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等信息的《入伙通知书》，刘沾应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，刘沾对天居基业公司所交付的涉案房产的钥匙出具的收条，视为涉案房产实际交付的凭据。刘沾于2015年10月23日办理入伙手续、同月25日签署了《收楼意见书》及钥匙《收条》，应视为刘沾已于2015年10月25日确认接收了涉案房产，且未提出异议。刘沾称其在领取钥匙后应天居基业公司的要求将钥匙和涉案房产交予XXX公司，涉案房产未在刘沾的实际控制下，故主张天居基业公司应承担逾期交房的违约责任，但刘沾作为完全民事行为能力人，其理应清楚出具该收条的法律后果，且刘沾所主张的系应天居基业公司的要求交付钥匙和涉案房产给XXX公司缺乏证据，对刘沾的该抗辩理由，一审法院不予采信。综上，天居基业公司已按《房地产买卖合同》的约定按期向刘沾交付了涉案房产，刘沾主张的逾期交房违约金，无事实依据，一审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回刘沾的诉讼请求。本案一审受理费12697元（已由刘沾预交），由刘沾负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人刘沾与被上诉人天居基业公司签署的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于赔偿无法交付房屋面积对应房屋差价问题。首先，《房地产买卖合同》未约定赠送面积10.96平方米；其次，上诉人刘沾主张被上诉人许诺赠送面积10.96平方米，但其提交的网页非天居基业公司制作且被上诉人不予确认，即使属实，网页内容也未明确涉案房产可赠送面积10.96平方米；第三，刘沾、天居基业公司、XXX公司、谌某均是独立主体，均具备完全民事行为能力，上诉人刘沾主张被上诉人天居基业公司要求其签订《装修工程委托协议》，一没有证据证明，即使属实，《装修工程委托协议》与《房地产买卖合同》分属两个独立的合同，而且也均没有赠送面积10.96平方米的约定。第四，《关于XXX馆项目建筑设计的有关说明》亦无法得出赠送涉案房屋10.96平方米的结论。综上，根据民事证据规则，上诉人刘沾没有有效证据证明被上诉人天居基业公司有就涉案房产赠送面积10.96平方米的承诺，一审法院不予采信，认定正确，本院予以维持。上诉人刘沾要求赔偿无法交付房屋面积对应房屋差价，没有合同和事实依据，一审不予支持，处理正确，本院予以维持。关于迟延交房的问题。《房地产买卖合同》明确约定钥匙收条为房地产实际交付的凭证，上诉人刘沾在2015年10月25日向被上诉人天居基业公司出具了涉案房产钥匙的收条，且未提出异议，一审认定应视为上诉人刘沾已于该日确认接收了涉案房产，符合合同约定，本院予以维持。综上所述，上诉人刘沾的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12697元，由上诉人刘沾负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十一月二十九日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。