安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初1377号原告：合肥信地乐汇商业管理有限公司，住所地合肥市瑶海区临泉东路。法定代表人：孟斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张会娟，女，该公司法务。被告：侯振岭，男，1977年3月3日出生，汉族，住合肥市包河区。原告合肥信地乐汇商业管理有限公司(以下简称“信地乐汇公司”)与被告侯振岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信地乐汇公司的委托诉讼代理人张会娟到庭参加诉讼。被告侯振岭经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信地乐汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金365182.74元、综合服务费249117.98元、物业费97875.96元、违约金195751.92元，以上合计1028805.41元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年4月20日签订了《商铺租赁管理合同》一份，约定被告承租原告位于合肥信××步行街××＃××、××、××、××、××、××、××套房屋，用于经营酒庄，租赁面积为1165.19平方米，被告经营的餐饮名称为“拉菲酒庄”，租赁期间自2014年4月30起至2019年4月30日止，被告应向原告支付租金、综合服务费、物业费、能源费用，合同同时对租金、综合服务费、物业费的标准进行了约定。以上费用均按季结算，先付后用。合同还约定，被告逾期支付租金、综合服务费、物业费、能源费等费用超过15日的，原告有权解除合同，被告应支付相当于三个月租金的违约金，且其已缴纳保证金不予退还。合同签订后，被告于2014年4月1日进场经营，按双方的约定，且原告再次给予被告计租期限减免的优惠扶持政策后，于2015年8月1日开始计收租金等费用。但虽经原告多次催要，被告一直未支付任何费用。原告认为，被告恶意拖欠原告租金等费用的行为，已构成对原告的违约，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。侯振岭未作答辩。院经审理认定事实如下：2014年4月20日，出租方信地乐汇公司与承租方侯振岭签订《商铺租赁管理合同》一份，约定信地乐汇公司将位于合肥市铺面出租给侯振岭，用于经营“拉菲（以工商部门核定为准）”，租赁面积为1165.19平方米；租赁期为5年，自2014年4月30日起至2019年4月30日止，如遇延迟交房，则以实际租赁日期为准，租期顺延；该商铺租金为（1）2014年4月至2015年4月，租金标准为54元／月／平米，月租金总额为62921元，（2）2015年4月至2016年4月，租金标准为57元／月／平米，月租金总额为66416元，（3）2016年4月至2017年4月，租金标准为60元／月／平米，月租金总额为69912元，（4）2017年4月至2018年4月，租金标准为63元／月／平米，月租金总额为73407元，（5）2018年4月至2019年4月，租金标准为66元／月／平米，月租金总额为76903元；该商铺综合服务费为（1）2014年4月至2015年4月，综合服务费标准为36.58元／月／平米，月综合服务费总额为42623元，（2）2015年4月至2016年4月，综合服务费标准为38.11元／月／平米，月综合服务费总额为44406元，（3）2016年4月至2017年4月，综合服务费标准为39.86元／月／平米，月综合服务费总额为46445元，（4）2017年4月至2018年4月，综合服务费标准为41.85元／月／平米，月综合服务费总额为48764元，（5）2017年4月至2018年4月，综合服务费标准为44.09元／月／平米，月综合服务费总额为51374元；自计租日起，每3个月为一个支付期，被告应在合同签署后7日内支付第一期租金、综合服务费，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期租金、综合服务费；侯振岭承担并直接向信地乐汇公司或该公司指定的物业服务公司交纳该商铺物业费：（1）2014年4月至2016年4月，物业费标准为12元／月／平米，经优惠实际物业费为6元／月／平方米，月物业费总额为6992元，（2）2016年4月至2017年4月，物业费标准为12元／月／平米，经优惠实际物业费为7元／月／平方米，月物业费总额为8157元，（3）2017年4月至2019年4月，物业费标准为12元／月／平米，经优惠实际物业费为10元／月／平方米，月物业费总额为11652元；自计租日起，每3个月为一个物业费交费期，第一个交费期物业费应与第一期租金同时支付，之后侯振岭应在每个交费期届满前15日支付下一个交费期物业费；如侯振岭未能如约交纳租金或违反本合同项下承租人承诺，而应向信地乐汇公司承担违约责任，信地乐汇公司有权从租赁保证金中直接扣除所欠租金、综合服务费、物业费、能源费用、违约金等，不足部分仍有权向侯振岭追索；侯振岭迟延支付租金、综合服务费、物业费、能源费等费用超过15日的，视为侯振岭严重违约，信地乐汇公司有权解除合同；信地乐汇公司给予侯振岭第1年4个月的免租期（第1合同年最后4个月），给予3个月装修期；双方在履行本合同时如有争议，协商不成的，应向该商铺所在地人民法院提起诉讼解决。合同签订后，信地乐汇公司按约将房屋交付侯振岭，侯振岭承租后对房屋进行了装修。合同履行过程中，按合同约定，信地乐汇公司给予侯振岭第1年前3个月的装修期，第1合同年最后4个月的免租期，双方的租金等费用的起算时间为自2014年8月1日，免租期4个月为2015年4月1日至2015年7月31日。侯振岭于2014年6月27日向信地乐汇公司支付租金21万及综合服务费14万元；于2014年11月29日支付租金55011元及综合服务费36674元；于2015年10月1日支付租金6000元及综合服务费4000元。另，侯振岭在签订合同之前于2012年4月23向信地乐汇公司缴纳履约保证金15万元，于2014年11月29日向信地乐汇公司缴纳履约保证金8315元。之后，侯振岭未按约定期限、金额支付租金等费用，信地乐汇公司遂向侯振岭邮寄了解除合同通知书，并于2016年6月份收回了涉案商铺。现信地乐汇公司向侯振岭索要租金、综合服务费等费用未果遂诉讼来院。庭审中，信地乐汇公司陈述把所欠综合服务费误加入违约金予以计算，致原诉请中的违约金计算错误，现按违约金195751.92元予以主张。本院认为，信地乐汇公司和侯振岭在平等、自愿基础上签订的商铺租赁管理合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约恪守履行。关于租金，2014年8月1日至2015年4月1日的租金为503368元（62921元*8个月），2015年8月1日至2015年10月1日的租金为132832元（66416元*2个月），被告已付租金271011元，尚欠租金365189元，原告主张365182.74元，本院予以支持。关于综合服务费，2014年8月1日至2015年4月1日的综合服务费为340984元（42623元*8个月），2015年8月1日至2015年10月1日的综合服务费为88812元（44406元*2个月），被告已付综合服务费180674元，尚欠综合服务费249122元，原告主张249117.98元，本院予以支持。关于原告主张的2014年8月1日至2015年9月30日的物业费97875.96元，本院依法予以支持。依据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，侯振岭未按约支付租金及综合服务费，已构成违约，信地乐汇公司依约解除了双方的租赁合同，合同已解除，现信地乐汇公司要求侯振岭支付相当于三个月的违约金195751.92元，但该费用过高，本院酌定按照以原告主张实际未付的租金365182.74元的30%确定为109554.82元。侯振岭交纳的履约保证金158315元予以冲抵尚欠款项。经计算，侯振岭尚欠信地乐汇公司租金365182.74元、综合服务费249117.98元、物业费97875.96元、违约金109554.82元，合计821731.5元，履约保证金158315元冲抵后合计为663416.5元。侯振岭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩、质证等诉权，因此可能引起的不利法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、冲抵履约保证金后，侯振岭于本判决生效之日十日内支付合肥信地乐汇商业管理有限公司租金、综合服务费、物业费、违约金合计663416.5元；二、驳回合肥信地乐汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14060元，由合肥信地乐汇商业管理有限公司负担5000元，侯振岭负担9060元；公告费800元，由侯振岭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孙方奎人民陪审员  王庆玲人民陪审员  刘槐槐二〇一七年十一月三日书 记 员  王燕飞附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。