广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终19043号上诉人（原审原告）：石春，男，1981年11月1日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：朱伟科、唐爱娣，均为广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东冠雄物业管理有限公司，住所地：广州市天河区龙口西路法定代表人：韩香。委托诉讼代理人：江静，该公司职员，联系地址。上诉人石春因与被上诉人广东冠雄物业管理有限公司（以下简称冠雄物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人石春上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持石春一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由冠雄物业公司承担。事实和理由：一、冠雄物业公司并非涉案房屋的权属所有人，无权处分涉案房屋，故石春与冠雄物业公司双方签订的《房屋租赁合同》自始无效。首先，从石春提供的证据五(涉案房屋权属证)可见，涉案房屋的房产权属是属于广州市国龙房地产开发有限公司(以下简称“国龙公司”)所有。对此，冠雄物业公司在其原审答辩状中及开庭庭审时也是确认的。根据《物权法》第三十九条之规定，物业的所有权人，对物业才依法享有占有、使用、收益和处分的权利。即只有国龙公司对涉案房屋具有处分权，冠雄物业公司需获得国龙公司的授权方有处分权，否则冠雄物业公司无权出租涉案房屋。其次，冠雄物业公司在原审中答辩声称，当时政府部门指导国龙大厦成立业主委员会并接管开发商名下的房产，但冠雄物业公司却自始自终没有提供任何相关证据证明业委会对涉案房屋有处分权。根据冠雄物业公司原审提供的证据资料，当时房管局越秀分局只是对第一届业主委员会成员备案，并没有特别授权业主委员会接管涉案房屋，处分涉案房屋。因此，虽说冠雄物业公司取得了业委会的授权管理涉案房屋，但业委会也非涉案房屋的权属所有人，亦无处分权。原审判决根据冠雄物业公司提交的业主委员会与冠雄物业公司之间签订的相关协议就认定冠雄物业公司有权处分涉案房屋，缺乏法律依据。二、石春不再承租涉案房屋是因为冠雄物业公司提供不了涉案房屋的产权证明或授权资料，并非无故提前解除合同。石春一直无法取回涉案房屋内的所有物品，错在冠雄物业公司强行封锁了涉案房屋，并拒绝与石春沟通。2015年2月份，石春听闻涉案房屋权属并非冠雄物业公司所有，遂跟其沟通，但冠雄物业公司拒不提供权属证明或相关的授权出租证明，并强行封锁了涉案房屋，导致石春没法使用涉案房屋，也没法把其所有的物品撤出涉案房屋。石春出于对自身利益及涉案房屋权属所有人权利的保护，要求冠雄物业公司对涉案房屋的权属问题或授权情况讲清楚并出示相关证明，合法合理。冠雄物业公司不仅没有尽告知义务，还人为导致石春没法腾空涉案房屋，因此，错不在于石春。三、冠雄物业公司敷衍陈述对涉案房屋内的物品不清楚也不知去向，实属推卸责任。冠雄物业公司非常清楚涉案房屋内的所有办公用品及电器设备是石春所有的财产，冠雄物业公司无权擅自处分、占有，应返还给石春。2015年11月30日，在没有知会石春的情况下，冠雄物业公司安排其员工与国龙公司相关人员到涉案房屋清点屋内的物品，并形成物品清单，物品清点清单上有冠雄物业公司的公章确认的。2015年12月1日已腾空了房屋内的所有物品，把房屋交接给了国龙公司清算组做办公室。即冠雄物业公司在清点完后随即就把涉案房屋内属于石春的所有物品搬离涉案房屋。可见，冠雄物业公司对与涉案房屋内石春的所有物品是一清二楚的，对于物品放置在哪也应当清楚。再者物业管理的基本责任就是管理小区，保护小区业主、住户的财产安全等。冠雄物业公司作为小区的物业管理，就算冠雄物业公司不再给石春使用涉案房屋，冠雄物业公司亦应当通知石春前往协商交接、腾空房屋，而不是拒绝沟通，擅自处理石春的物品。二审庭审中，上诉人石春补充上诉意见：一、在原审判决中，判项明确表述冠雄物业公司向我方返还涉案房屋内的物品（以2015年11月30日《国龙大厦六楼605室物品清单》为准），据我方了解，2015年11月30日清点涉案房屋物品时，冠雄物业公司分了两份物品清单，一份是家具清单（见我方一审证据4），另一份是电器清单，冠雄物业公司持有一直没有给我方，我方一审提交的证据3也可以证实涉案房屋内除了家具还有电脑、电视等电器。为避免执行过程中双方对具体物品有争议，请求法院要求冠雄物业公司提交电器清单，并在判决中注明，冠雄物业公司向我方返还涉案房屋内的物品（以2015年11月30日《国龙大厦六楼605室物品清单》包括家具和电器两份物品清单为准）。二、请法院考虑本案是否延期审理，中院审理的（2017）粤01民初13号案，是国龙公司诉国龙大厦业主委员会、冠雄物业公司、周耀华等侵权责任纠纷，该案的审理结果对本案认定冠雄物业公司是否对涉案房屋有处分权、双方之间签订的租赁合同是否有效有关键影响，关乎我方一审诉请的第1、2项能否得到支持的问题，请法院延期审理本案。被上诉人冠雄物业公司二审辩称：石春称涉案房屋内还有电器，而我方没有任何电器清单，只有一份交接清单，并且涉案房屋内没有电器。关于我方对涉案房屋是否是无权处分的问题，与我方无关，另案也与本案无关。一审判决已经明确租赁合同有效，清点行为是开发公司主持的，物品也是开发公司放置，根本没有任何电器。石春于2017年1月2日向一审法院提出诉讼请求：1、确认石春、冠雄物业公司于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、冠雄物业公司退还按金13000元、2015年1月20日至1月31日的租金2166元（租金6500元÷30天×10天计算）、2015年2月的租金6500元共21666元及利息（按银行同期贷款利率计自2015年2月1日至实际返还之日止）；3、冠雄物业公司向石春退还购置的办公用品、电器设备。事实和理由：石春、冠雄物业公司于2015年1月1日签订《租赁合同》，约定石春承租广州市环市中路276号国龙大厦裙楼605房。当日，石春依合同将按金、2015年1月20日至1月31日及2015年2月的租金交付给冠雄物业公司，并购买大量的办公用品、电器等配置到涉讼房屋。同月，石春搬入涉讼房屋。2月石春据闻房屋并非冠雄物业公司所有，经与冠雄物业公司沟通，冠雄物业公司拒绝提供相关的权属证明或相关授权出租证明，并以石春没有交纳3月份的租金为由，封闭涉讼房屋及石春在屋内的办公用品及电器等至今。为维护石春的合法权益，提出上述请求。冠雄物业公司一审辩称：双方签订的合同合法有效，石春没有按合同约定支付租金，冠雄物业公司依合同约定接管房屋合法合理。涉讼房屋的国龙大厦是国龙房地产开发公司名下的房产，因该公司卷资而逃，导致大厦欠物业维修基金，对此政府部门知道国龙大厦成立业主委员会并接管该大厦以弥补物业维修基金，国龙大厦业主委员会接管房屋后，委托冠雄物业公司对外出租房屋。石春没有依合同约定支付租金，冠雄物业公司依合同收回房屋依法有据。至于石春所述房屋内的办公用品、电器设备，因石春撤离时搭建物品已基本搬离，且合同约定撤离后2天内仍有余物的，视为石春放弃并由冠雄物业公司自行处置。另石春的主张已超过法定诉讼时效，故不同意石春的诉讼请求。一审法院经审理查明：2015年1月10日，石春（乙方）与冠雄物业公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将广州市环市中路276号国龙大厦605房出租给乙方使用，租赁期自2015年2月1日至2016年1月31日止，租金按月结算，每月租金5600元，每月1日前缴付本期的租金给甲方；乙方在签署本合同时，向甲方交纳按金13000元，合同期满凭按金单无息退回；如乙方违约，乙方在解除合同前必须结清一切费用，并将房屋的设施钥匙在良好情况下交回给甲方，如迁出后二天内仍有余物，视为乙方放弃并由甲方处理，甲方不退回按金给乙方，造成本合同无法履行时，双方互免承担违约责任等。合同签订后，冠雄物业公司于当日将涉讼房屋交付给石春使用。石春于同年1月5日向冠雄物业公司支付了按金13000元、2015年1月20日至1月31日的租金2166元及2015年2月的租金6500元。后因石春认为冠雄物业公司就涉讼房屋没有出租权表示不再承租，冠雄物业公司于2015年3月以石春没有支付租金为由封锁涉讼房屋。一审庭审中，经一审法院释明涉讼房屋的租赁为有效合同，石春仍坚持诉讼请求，并向一审法院提供证据1、涉讼房屋的物品清单及送货单，其中物品清单记载，⑴2.2大班椅2套，⑵188款屏风2套，⑶真皮大班椅2张，⑷活动转移4张，⑸大沙发1＋1＋32套，⑹书柜1套，⑺保险柜1个，⑻玻璃茶几2个，⑼文件柜2个，⑽沙发1张，⑾衣架2个，⑿长玻璃茶几1个，⒀TV电视柜1个，⒁三星电视机1台，⒂高档保险箱1个，⒃高配电脑4台；广州市主罗一办公家具有限公司2015年1月3日送货单记载，2大班椅2套、188款屏风2套、真皮大班椅2张、活动转移4张、大沙发1＋1＋32套、书柜1套、保险柜1个、玻璃茶几2个、文件柜2个、沙发1张、衣架2个、长玻璃茶几1个、TV电视柜1个，金额共86400元；2015年2月26日数据送货单记载三星电视机1台金额3800元；2015年2月6日送货单记载高档保险箱1个金额6320元；2015年3月12日送货单记载高配电脑4台金额共22400元。2、冠雄物业公司2015年11月30日《国龙大厦六楼605室物品清单》，记载2015年11月30日下午16:30分国龙大厦管理处与广州市国龙大厦房地产开发有限公司到涉讼房屋开锁查看情况，经双方一致确认室内物品如下：前厅茶几1张、办公椅4张、饮水机1台、烟灰缸垃圾桶2个；01室资料柜1个、带屏风办公桌1张、窗帘1套；02室文件铁柜1个、带屏风办公桌2张、办公椅2张；03室文件木柜1个、办公桌1张；04室短沙发1张；05室文件柜1个、长皮沙发2张、短皮沙发1张、办公桌1张、挂画1幅、一家1个、玻璃茶几2张；06室办公桌1张、大班椅1张、书柜1个、皮沙发2张、小茶几1张、资料拖柜1个。冠雄物业公司对石春提供上述证据1、2的真实性、合法性及关联性均不予确认，对证据3反映的清点行为予以认可，但认为清点行为是开发公司主持的，具体情况不了解，物品也是由开发公司另行放置。冠雄物业公司向一审法院提供证据1、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局2007年6月18日越国房业备字（2007）11号《关于国龙大厦第一届业主委员会备案的通知》记载，一、给予国龙大厦（地址：环市中路276号）第一届业主委员会备案，业主委员会成员名单、联系地址、联系电话如下…；二、业主大会、业主委员会向公安部门办理印章刻制手续后，将印章式样报我局物业管理科备案。2、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局2012年2月15日越国房业备字（2012）4号《关于国龙大厦第二届业主委员会备案的通知》记载，给予国龙大厦（地址：环市中路276号）第二届业主委员会备案，该届业主委员会任期为2012年1月18日至2017年1月17日，业主委员会成员情况如下…。3、2010年6月2日冠雄物业公司与国龙大厦业主委员会签订的《国龙大厦六楼写字楼使用协议》，记载国龙大厦是国龙房地产开发公司的物业，因公司法人失踪，原管理公司撤出，欠下大厦业主的物业维修基金，对此大厦在政府部门指导下成立业主委员会及委托冠雄物业公司管理和维持六楼租户正常运作，并自2010年7月1日起由冠雄物业公司出资对六楼进行装修改造，用于出租或自用等。石春对冠雄物业公司开庭才出示的上述证据应承担延迟举证的责任。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形的“（一）乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，石春、冠雄物业公司就涉讼房屋自愿签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反上述规定，为有效合同。石春主张合同无效没有法律依据。石春无故提前解除合同，依照双方的合同约定，应按约定承担违约责任即按金不予退回，且石春实际使用涉讼房屋至2015年2月底，故石春要求返还2月前的租金的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。合同明确约定石春在解除合同前必须结清一切费用，并将房屋的设施钥匙在良好情况下交回给冠雄物业公司，如迁出后二天内仍有余物，视为石春放弃并由冠雄物业公司处理，由于冠雄物业公司没有提供石春交还涉讼房屋的钥匙证据，为此冠雄物业公司先行封锁涉讼导致石春未能办理屋内的物品，根据公平合理原则，且冠雄物业公司是涉讼房屋租赁合同的相对方，故冠雄物业公司应将物品返还石春。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告广东冠雄物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市环市中路276号国龙大厦605房内的物品（以2015年11月30日《国龙大厦六楼605室物品清单》为准）返还给原告石春。二、驳回原告石春的其他诉讼请求。本案受理费196元，由原告石春负担146元，被告广东冠雄物业管理有限公司负担50元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。2010年6月2日冠雄物业公司与国龙大厦业主委员会签订的《国龙大厦六楼写字楼使用协议》记载：“国龙大厦是国龙房地产开发公司的物业，因公司法人失踪，原管理公司撤出，欠下大厦业主的物业维修基金，对此大厦在政府部门指导下成立业主委员会及委托冠雄物业公司管理和维持六楼租户正常运作，并自2010年7月1日起由冠雄物业公司出资对六楼进行装修改造，用于出租或自用等。”尽管冠雄物业公司非涉讼房屋的权属人，但冠雄物业公司根据上述协议出租涉讼房屋是有依据的，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，而冠雄物业公司与石春就涉讼房屋签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，故双方租赁合同为有效合同。石春上诉坚持主张合同无效，理据不成立。石春在接收涉讼房屋后因自身原因提前解除合同，构成违约，应按约定承担违约责任即按金不予退回，且石春实际使用涉讼房屋至2015年2月底，故石春要求返还2月前的租金的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持，处理并无不当。此外，租赁合同明确约定石春在解除合同前必须结清一切费用，并将房屋的设施钥匙在良好情况下交回给冠雄物业公司，如迁出后二天内仍有余物，视为石春放弃并由冠雄物业公司处理。一审认定由于冠雄物业公司没有提供石春交还涉讼房屋的钥匙证据，为此冠雄物业公司先行封锁涉讼房屋导致石春未能搬离屋内的物品，根据公平合理原则，应按冠雄物业公司一审提交的物品清单的内容将物品返还石春。冠雄物业公司对此没有提起上诉，本院对一审该处理予以确认。而石春在本案中的诉请之一是要求冠雄物业公司向其返还物品，一审已判决冠雄物业公司按物品清单的内容将物品返还石春，如石春认为返还的物品不齐全，可另寻途径主张。关于石春二审以国龙公司已起诉国龙大厦业主委员会、冠雄物业公司、周耀华等未经业权人同意将国龙大厦第六层出租构成侵权而主张侵权责任，该案的审理结果对本案认定冠雄物业公司是否对涉案房屋有处分权、双方之间签订的租赁合同是否有效有影响为由，请求本案延期审理的问题。如前所述，但冠雄物业公司根据《国龙大厦六楼写字楼使用协议》出租涉讼房屋是有依据的，冠雄物业公司对国龙公司是否构成侵权是冠雄物业公司与国龙公司之间的事，与本案的审理并不关联，该案的审理结果对本案的审理没有影响。因此，石春以上述理由申请本案延期审理，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。石春上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费292元，由上诉人石春负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十一月二十一日书记员  陈婷婷