苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初4389号原告：殷永建，男，1974年8月5日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：周金根，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程晓艳，江苏简安律师事务所律师。被告：相城区元和相联建材装饰城，住所地江苏省苏州市相城区。经营者：徐双根，男，1966年3月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州九九爱婚纱摄影有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道润元路南齐门北大街东。法定代表人：徐双根，执行董事。被告：苏州市相城区元和徐纯丽婚纱店，住所地江苏省苏州市相城区元和街道喜庆路**号婚纱城****号。经营者：徐纯丽，女，1990年10月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：殷晓锋，男，1979年2月5日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：徐双根，男，1966年3月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：苏州元联置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道富元路1380号。法定代表人：严春峰，董事长。委托诉讼代理人：朱纪文，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏泽赟，江苏五洲信友律师事务所实习律师。原告殷永建与被告相城区元和相联建材装饰城(以下简称相联建材装饰城)、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司(以下简称九九爱婚纱公司)、被告苏州市相城区元和徐纯丽婚纱店(以下简称徐纯丽婚纱店)、被告殷晓锋、被告徐双根、第三人苏州元联置业有限公司(以下简称元联置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法适用简易程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告殷永建及其委托诉讼代理人周金根、程晓艳，第三人元联置业公司的委托诉讼代理人朱纪文、夏泽赟均到庭参加诉讼，被告相联建材装饰城、九九爱婚纱公司、徐纯丽婚纱店、殷晓锋、徐双根经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告殷永建向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告相联建材装饰城签订的《建材进场合同》；2、五被告共同退还原告押金、质保金、租金合计111770元，并承担违约金27531元及律师费损失6453元；3、诉讼费用由五被告承担。事实与理由：原告与被告相联建材装饰城于2016年12月27日签订了《建材进场合同》，协议约定被告相联建材装饰城将坐落于苏州市相城区××路××区209铺位租赁给原告经营防盗门、五金业务。协议签订后，原告向被告徐纯丽婚纱店转账与现金支付质保金、押金、租金合计111770元。被告苏州九九爱婚纱公司向原告出具了收款凭证，后原告按约进场装修过程中，却被第三人元联置业公司采取各种方法阻拦装修，第三人声称其为苏州市相城区喜庆路99号建筑物的所有权人，该婚纱城只能经营婚纱业务，不能承租经营其他业务，且第三人从未将上述商铺出租给原告，对上述建筑物的承租人未经第三人同意，将建筑物整体、部分或者分割的行为，第三人也概不认可。被告九九爱婚纱公司、殷晓锋、徐双根共同承租了苏州市相城区喜庆路99号房屋，对原告与被告相城区元和相联建材装饰城的租赁行为承担共同责任。原告多次与被告协商无果，至今无法进场装修与经营，不能实现签订合同的目的，故诉至本院。被告相联建材装饰城、九九爱婚纱公司、徐纯丽婚纱店、殷晓锋、徐双根均未到庭答辩质证。第三人元联置业公司当庭提交情况说明一份，述称，1、第三人系包括本案涉案租赁房屋在内的整体建筑物的所有权人，依法对该建筑物享有占有、使用、收益和处分的权利；2、2014年10月21日，元联置业公司与李国宏、徐双根签订《房屋租赁合同》，约定将位于相城区喜庆路99号的房屋出租给李国宏、徐双根用于经营婚纱产业，后承租人变更为殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司。根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，租赁物仅能用于经营婚纱产业，且承租人不得转租、分租；3、2016年9月，由于承租人未能按约支付租金，元联置业公司遂提起诉讼，该案在贵院主持下调解，后元联置业公司撤诉。之后承租人仍未能按约支付租金，且又存在恣意改变租赁物使用用途的行为，元联置业公司再次向贵院提起诉讼，案号为(2017)苏0507民初2543号，要求解除租赁合同、归还租赁物、支付租金及使用费等诉讼请求，该案目前在审理中；4、承租方违反合同约定，将租赁物出租给原告用于经营建材类商品，且在事前未征得第三人书面同意，如果原告存在损失，责任在于承租人，与第三人无关。经审理查明，2016年12月27日，被告相联建材装饰城作为甲方，原告殷永建作为乙方，双方签订《建材进场合同》，约定：相联建材装饰城在元联置业公司的支持下，大力发展建材装饰市场，并向乙方出租建材市场经营铺位；乙方承租甲方坐落于苏州市相城区××路××区209铺位，面积161平方米，仅限用于经营防盗门、五金业务；租赁时间自2017年3月1日起至2018年2月28日止(共计12个月)，乙方支付租赁费为每平方米32.5元/月，全年合计租赁费62790元，在2016年12月底前签订合同并付清全年租赁费；乙方支付物业管理费为每平方米15元/月，全年合计物业管理费28980元，在2016年12月底前付清全年物业管理费；乙方须缴纳房屋押金人民币10000元，在合同终止之日或取消乙方入场经营之日起十天后全额退还(不计利息)；缴纳房租的同时，乙方应向甲方支付质量保证金人民币10000元，在合同终止之日或取消乙方入场经营之日起一年后全额退还(不计利息)。该合同还就双方权利义务、合同的变更、解除、违约事项等进行了约定。该合同由相联建材装饰城盖合同专用章及殷永建签字确认。2016年12月25日与12月27日，殷永建通过徐纯丽婚纱店的POS机分二次支付72700元与39070元，合计支付111770元。2016年12月27日，九九爱婚纱公司向殷永建出具收据三份，确认收到殷永建支付的质保金10000元、押金10000元及租金91770元（含物业费）。该三份收据收款单位处均盖有九九爱婚纱公司财务专用章。2017年5月19日，殷永建、蒋铭华等人(委托人)委托江苏简安律师事务所向第三人元联置业公司寄送律师函一份，载明：委托人与相联建材装饰城签订《建材进场合同》后，委托人按约进行进场装修，但元联置业公司却派人阻扰，委托人作为苏州（中国）婚纱城铺位的合法承租人，有权依约进场装修及经营，元联置业公司恶意阻扰委托人进场装修的行为，已严重影响委托人的经营，侵害了委托人的合法权益，请元联置业公司收到本函后，立即排除所有妨碍，让委托人进场装修。2017年5月23日，元联置业公司委托江苏五洲信友律师事务所向江苏简安律师事务所(转蒋铭华、金泽宏等人悉)寄送律师复函一份，载明：元联置业公司系苏州市相城区喜庆路99号建筑物的所有权人，该建筑物仅用于经营婚纱产业，对于上述建筑物的承租人或者任何第三人未经元联置业公司同意，将建筑物整体、部分或者分割转租的行为，元联置业公司概不予认可；元联置业公司从未将该建筑的使用权以任何方式让渡予贵所的委托人，贵所委托人无权对该建筑物整体或者任何部分行使使用权，故此，元联置业公司有权拒绝贵所委托人有关占有使用建筑物的任何请求。庭审中，第三人元联置业公司与原告殷永建分别认可收到上述律师函及律师复函。另查明，元联置业公司于2017年5月16日将殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司起诉至本院，本院于2017年9月19日作出(2017)苏0507民初2543号民事判决，判决解除元联置业公司与殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司所签订的租赁合同及补充协议，殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司应迁出并将苏州市相城区喜庆路99号建筑物返还元联置业公司。徐双根、九九爱婚纱公司不服该判决，现已上诉。该案中相关证据证实：位于苏州市相城区喜庆路99号的建筑物系由元联置业公司开发建设，该地块原用于建设停车场，元联置业公司取得发改、国土、环保等职能部门的批复和建设用地规划许可证，后经政府审批暂改为建设婚纱市场，并经消防验收合格，但目前尚未取得建设工程规划许可证，亦未办理土地证和房产证。2014年10月21日，元联置业公司与李国宏、徐双根签订《租赁合同》，约定李国宏、徐双根承租上述建筑物用于经营婚纱产业，双方在合同中针对租赁费用、付款方式、权利义务、违约责任等事项作出了约定。其中约定：李国宏、徐双根承租租赁物的用途为经营婚纱产业，不得超出合同约定的用途；租赁期限为五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止；未经元联置业公司同意，李国宏、徐双根不能将租赁物转租、分租，或以转让经营权、调换使用等方式交给第三人使用。同日，双方又签订一份《补充协议书》，就有关续租事项作出了约定。李国宏及徐双根系九九爱婚纱公司的发起股东，合同签订后，上述租赁物由九九爱婚纱公司作为经营主体进行经营并共同履行合同。后因李国宏、徐双根及九九爱婚纱公司未能按《租赁合同》约定给付租金，元联置业公司于2016年9月向本院提起诉讼，后经协商达成和解协议，约定分期付款，元联置业公司遂撤诉。在签订和解协议时，元联置业公司与李国宏及殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司又签订一份租赁合同补充协议书，主要约定：1、李国宏将租赁合同项下的承租人权利义务转让给殷晓锋，自2017年1月1日起，租赁合同承租方变更为殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司，殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司承担共同责任；2、殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司对租赁合同效力不持异议，并承诺按合同约定的租金及物业费付款方式和期限向元联置业公司履行义务至合同期届满；3、殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司承诺仅将租赁标的物用于经营婚纱产业，不改变使用用途。嗣后，殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司至今未能按约向元联置业公司支付2017年1月1日起的租金、超过二个月以上，且殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司未按承诺将租赁物仅用于经营婚纱产业，又违反转租须经元联置业公司同意的约定，在九九爱婚纱公司经营场所范围内又另设一“相城区元和相联建材装饰城”的主体，变相将租赁物进行分割转租给经营建材类产品、服务的商户40余户。又查明，相城区元和相联建材装饰城系个体工商户，成立于2016年12月5日，经营者为徐双根，经营场所为苏州市相城区喜庆路99号东楼A区。2017年7月17日，九九爱婚纱公司的法定代表人由徐纯丽变更为徐双根。再查明，被告徐双根与案外人徐纯丽为父女关系。另查，2017年6月14日，原告殷永建因本案诉讼事宜，与江苏简安律师事务所签订法律服务委托合同一份，委托江苏简安律师事务所提供法律服务，并约定原告应支付律师代理费6453元。至本案庭审结束时，原告未提供已支付律师代理费的相关凭证。上述事实，由当事人提供的原告身份证、被告身份信息、被告及第三人的工商登记信息复印件、公司准予变更登记通知书、《建材进场合同》、收款收据、POS机刷卡单、律师函、律师复函、《租赁合同补充协议书》、（2017）苏0507民初2543号民事判决书、户表、法律服务委托合同及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为，涉案商铺所在的房屋在签订合同时未取得建设工程规划许可证，亦无产权证及土地证，故原告殷永建与被告相联建材装饰城就租赁此房屋签订的《建材进场合同》依法应属无效。其一，关于质保金、押金与租金。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，原告至今未实际占有涉案商铺，故原告无须向被告相联建材装饰城返还涉案商铺，亦无须支付房屋占有使用费；被告相联建材装饰城应向原告返还质保金10000元、押金10000元、租赁费62790元、物业管理费28980元，合计111770元，因被告殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司在签订合同时作为涉案建筑物的实际承租人，相联建材装饰城的转租行为系殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司的真实意思表示，且九九爱婚纱公司系向殷永建出具质保金、押金、租金收款收据的收款单位，故被告殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司应对被告相联建材装饰城上述还款义务向原告殷永建承担共同还款责任。其二，关于违约金及律师费损失。本院已认定涉案《建材进场合同》无效，故原告殷永建以被告相联建材装饰城违约为由诉请解除合同并要求支付违约金及律师费损失，缺少事实及法律依据，本院均不予支持。其三，关于双方的过错。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告相联建材装饰城在签订合同时未取得建设工程规划许可证，亦未取得土地证和房产证，且在本案庭审辩论终结前仍未取得，是导致案涉《建材进场合同》无效的直接原因，而原告在签订合同时对该情况并不知情，故被告相联建材装饰城应承担全部过错，现本院酌情将被告相联建材装饰城应赔偿原告的损失确定为占用原告支付款项期间的利息，即以111770元为基数，自2016年12月28日(收款收据出具之次日)起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至被告实际支付之日止，同时，被告殷晓锋、徐双根、九九爱婚纱公司应对被告相联建材装饰城上述赔偿义务向原告殷永建承担共同清偿责任。其四，关于被告徐纯丽婚纱店的责任承担问题。本院认为，徐纯丽婚纱店在本案中仅作为接收殷永建支付款项的接收人，其非涉案《建材进场合同》的合同当事人，亦非涉案建筑物的实际承租人，且九九爱婚纱公司向殷永建出具收款收据，确认收到殷永建质保金、押金、租金合计111770元，同时，原告举证徐双根与徐纯丽为父女关系亦不能达到突破合同相对性的法律效果，故被告徐纯丽婚纱店在本案中不承担任何责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告殷永建与被告相城区元和相联建材装饰城签订的《建材进场合同》无效。二、被告相城区元和相联建材装饰城、苏州九九爱婚纱摄影有限公司、殷晓锋、徐双根应于本判决生效之日起十日内共同向原告殷永建退还押金10000元、质保金10000元、租赁费62790元、物业管理费28980元，合计人民币111770元，并支付以111770元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2016年12月28日起计算至被告实际支付之日止的赔偿金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告殷永建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币1608元，由原告殷永建负担340元，被告相城区元和相联建材装饰城、苏州九九爱婚纱摄影有限公司、殷晓锋、徐双根共同负担1268元（四被告共同负担之款，原告已自愿垫付，由四被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  苏林泉二〇一七年十一月二十一日书记员  杨 剑