福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0305民初3133号原告：福建省广天地产有限公司(以下简称广天地产公司)，住所地福建省莆田市秀屿区市政中心广场东侧1#111。统一社会信用代码：913503050584197601。法定代表人：王乐宾，董事长。委托诉讼代理人：林松敏,福建壶兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贞霞,福建壶兰律师事务所律师。被告：林建春，男，1978年5月6日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被告：易建英，女，1975年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告广天地产公司与被告林建春、易建英商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广天地产公司的委托诉讼代理人吴贞霞到庭参加诉讼。被告林建春、易建英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。广天地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的合同编号为X201500801号《商品房买卖合同（预售)》；2.依法判令两被告协助办理上述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销及房屋预告登记注销手续；3.依法判令两被告向原告支付原告代偿银行贷款（暂截止至2017年3月31日为70202.67元）该款在两被告已经付给原告的购房款中直接抵扣；4.依法判令两被告向原告支付违约金50000元；5.依法判令原告因追偿本案代偿款而支付的诉讼费、律师费由两被告承担。事实与理由：2015年6月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》并约定：1.两被告向原告购买原告开发的位于莆田市秀屿区；2.房屋面积185.94平方米；3.房屋单价为每平方米6356.91元，总价款1182003元；4.付款方式为首付款362003元，余款820000元办理银行按揭贷款；5.违约责任：原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保，如被告未及时还本付息而导致银行向原告扣收贷款本息、违约金及相关款项，被告应于接到通知之日起15日内向原告归还原告为被告代偿的银行本金、利息、违约金及相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息。在前述约定时间内仍未归还的，被告应按原告代偿总额的日万分之五支付违约金，并承担原告为追偿该代偿款而支付的费用（诉讼费、律师费等）。被告累计3个月不交按揭款项的，原告有权单方解除合同，收回商品房，在扣除违约金及已发生地相关费用后，不计利息退还被告已支付购房款。后原被告与中国建设银行股份有限公司秀屿支行签订《个人住房借款合同》，但被告未依约按时足额支付贷款本息。截止至2017年3月31日，原告垫付银行贷款本息70202.67元。因被告的行为已经构成根本违约，故诉至本院。林建春、易建英未作答辩。广天地产公司在本院指定的举证期限内提供下列证据：1.《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明广天地产公司与林建春、易建英签订商品房买卖合同及合同的相关约定的事实。2.个人住房借款合同、中国建设银行单位客户专用回单、现金交款单、销售不动产统一发票各一份，欲证明林建春、易建英支付购房首付款、按揭银行依约发放贷款事实。3.委托书、通知函、邮政快递单、邮政快递件各一份，欲证明原告向被告催收银行垫款及利息事实。4.委托代理合同、增值税专用发票各一份，欲证明原告因追偿本案代偿款而支付的律师费10000元的事实。5中国建设银行个人贷款扣划款项通知书（客户联）、个人贷款还款凭证一组。欲证明被告拖欠银行按揭贷款及原告替被告垫付款的事实。本院经审查认为，因被告林建春、易建英无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未向本院提出书面异议，视为自动放弃质证权利；原告提供的上述证据来源合法、客观真实，可以作为本案的定案依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年6月30日，广天地产公司与林建春、易建英签订位于秀屿区中心区“荣府一品”小区第5幢6层603号合同号为X201500801的商品房买卖合同(预售)一份。合同约定：林建春、易建英购买商品房涉案套房的建筑面积为185.94㎡，单价6356.91元/㎡，总价款1182003元。双方约定，林建春、易建英于合同签订日支付购房首付款362003元，余款820000元由林建春、易建英办理银行按揭或公积金贷款。双方还约定，买受人应于接到通知之日起15日内向广天地产公司归还代偿的银行本金、利息、违约金及相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还之日期间的利息；在前述约定时间内仍未归还的，应按代偿总额的日万分之五支付违约金，并承担为追偿该代偿款而支付的费用（诉讼费、律师费等）；累计3个月不交按揭款项的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，在扣除违约金及已发生地相关费用后，不计利息退还买受人已支付购房款。合同签订后，林建春、易建英向广天地产公司交纳首付款362003元，余款820000元，林建春、易建英于2015年7月27日由广天地产公司担保向中国建设银行股份有限公司莆田分行申请按揭贷款820000元，由该行向广天地产公司支付820000元作为涉案购房款，三方于当日签订《个人住房借款合同》一份。林建春、易建英归还该行部分贷款本息后未依约支付相应贷款本息，银行按合同约定从广天地产公司保证金账户扣划林建春、易建英应还贷款本息，截止至2017年6月22日，共计划扣86415.4元。案经审理，因林建春、易建英缺席，致本案无法调解。本院认为，广天地产公司与林建春、易建英签订编号为X201500801《商品房买卖合同》(预售)、《合同补充协议》及附件等，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。根据双方约定，自出卖人承担保证责任后，出卖人有权解除合同。本案中，林建春、易建英未定期归还贷款本息已构成违约，广天地产公司为此已代林建春、易建英履行偿还贷款本息，广天地产公司的合同解除权形成，其请求解除合同并主张林建春、易建英支付违约金50000元，有事实和法律依据，应予准许。根据合同约定林建春、易建英应承担为追偿该代偿款而支付的费用（诉讼费、律师费等），广天地产公司为本案已支付律师费10000元的事实，有相关委托合同及发票证实，故其诉求律师费10000元，应予准许。双方签订合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当恢复原状，故林建春、易建英应当协助广天地产公司办理涉案商品房的备案登记注销及房屋预告登记注销手续，对广天地产公司的该主张，予以支持。合同解除后，涉案套房归广天地产公司所有，广天地产公司应退还给林建春、易建英购房首付款、银行贷款和房屋专项维修基金。因林建春、易建英未能按约定的期限偿还按揭贷款，致广天地产公司承担担保责任，现广天地产公司诉求林建春、易建英偿还其因承担阶段性担保责任而代偿给银行的按揭款，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除福建省广天地产有限公司与林建春、易建英于2015年6月30日签订的合同编号为X201500801的《商品房买卖合同（预售）》；二、林建春、易建英应在判决生效之日起五日内协助福建省广天地产有限公司办理涉案商品房备案撤销手续；三、林建春、易建英应在判决生效之日起五日内支付给福建省广天地产有限公司因阶段性担保而代偿的按揭款（以中国建设银行股份有限公司莆田秀屿支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准，该款可在福建省广天地产有限公司退还给林建春、易建英的购房款项中抵扣）；四、林建春、易建英应在判决生效之日起五日内支付给福建省广天地产有限公司违约金50000元及律师费10000元(该款可在福建省广天地产有限公司退还给林建春、易建英的购房款项中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15438元，由林建春、易建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  方云峰人民陪审员  杨素华二〇一七年十一月十六日书 记 员  林 舟附相关法律条文及法官提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。