广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3162号上诉人（原审原告）：张涛，男，1987年7月2日出生，汉族，住址：湖北省宜昌市西陵区，上诉人（原审原告）：刘琴，女，1987年9月11日出生，汉族，住址：湖北省利川市，两上诉人共同委托诉讼代理人：胡炳光，湖南开阳律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖翠玲，女，1980年7月21日出生，汉族，住址：广东省惠州市大亚湾区，被上诉人（原审被告）：杨智锋，男，1978年12月19日出生，汉族，住址惠州市惠城区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾德涛，广东铸铭律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘丽梅，广东铸铭律师事务所律师。原审第三人：深圳市百川利房地产经纪有限公司惠州分公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水白云二路丽江花园15A座501。负责人：王河。委托诉讼代理人：李学科，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。上诉人张涛、刘琴因与被上诉人赖翠玲、杨智锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张涛、刘琴的共同委托诉讼代理人胡炳光、被上诉人赖翠玲、杨智锋的共同委托诉讼代理人曾德涛、原审第三人深圳市百川利房地产经纪有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人李学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张涛、刘琴上诉请求：l、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4243号民事判决；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：原审判决认定基本事实错误，适用法律不当。一、原审违背证据事实，认定基本事实错误。表现如下：原审认定本案基本事实是，原告在银行批贷款5日内“未支付首付款”，“可以推断原告迟延履行的违约行为致使被告不能实现合同目的，”被告据此提出解除合同，原告在接到解除通知三个月后才提出诉讼，“已经超过三个月，因此，原被告签订的《房产居间合同》于2016年4月17日已经解除”(见判决书第6页第9行至7页第9行)。原审判决书对上述基本事实认定，明显不公，理由如下。1、因为签订合同后惠州市房屋价格骤涨，被告企图毁约，因此被告和和第三人经纪方拒绝提供银行付款账号，是导致原告未能支付首付款的全部原因，被告和第三人违约在先导致原告未能交予首付款。房产居间合同不仅约定原告在银行批贷5日内必须支付首付款，同时也约定该首付款必须交予经纪方指定的银行账户，鉴于经纪方拒绝提供银行账户，原告已经向被告提出给付，被告也拒绝给付银行账号，这是原告未能给付首付款的直接原因，延迟付款过错明显不在原告。《房产居间合同》第二条第4项约定：“买卖双方同意，上述一次性买房的第二部分购房款或者银行按揭买房的首期购房款，由买方交予经纪方代为托管，如因购房款未存入经纪方指定的账号或者其他原因导致经纪方不能对上述款项进行监管而导致买卖双方损失的，经纪方概不负责。”原告已在被告提出解除合同几十天之前，就向第三人经纪方和被告发函要求提供银行账号，被告和第三人始终拒绝提供，原告已提供证据证明上述事实。原审判决书违背原告依照合同约定，要求被告提供银行账号的证据事实，而被告和第三人经纪方拒绝提供，片面认定原告迟延交予首付款，明显司法不公。被告和第三人拒绝履行合同义务在先，原告未能付款在后，原审判决原告后履行合同义务的承担合同责任，明显违背法律原则，故司法不公。2、即使原审认定原告在“2015年12月22日起5日内，末支付首付款”，但是，原告已提供证据证明，原告与被告在2016年1月18日已经按照《房产居间合同》约定办理了房屋买卖所有的契税手续，被告已经用自己行为明确表示对原告延迟付款的认可。从常识和逻辑而言，如果被告对原告未能按照合同约定期限给予首付款提出争议，被告就应该拒绝原告办理合同约定的房屋买卖有关手续，特别是契税手续。因为办理契税是在国家主管部门办理房产过户手续的开始步骤，办理契税手续实际上就是在办理房屋买卖过户手续。被告在原告未能按照合同约定的批贷款之日起5日内之后将近一个月时间，还与原告办理房屋买卖的契税手续，用办理过户契税的行为，明确表示对原告延迟交付首付款的认可。原审判决违背上述契税证据事实，明显认定事实错误。二、原审判决书判决：“一、确认原告与被告房屋买卖合同未成立”，不但在实体上是认定事实错误，而且在程序上也是错误的。1、在实体上，原审确认房屋买卖合同未成立，违背当事人各方确认买卖合同已成立的证据事实，也与原审确认的合同有效自相矛盾。原审判决书已经确认《房产居间合同》合法有效，原审判决书第6页第1行至第3行明确认定：“原被告以及第三人于2015年10月24日签订的《房产买卖居间合同》是当事人双方真实意思表示，自双方签字之日成立，合法有效。”当事人也在该合同第十三条认定：“经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同的成立”，不仅该条款明确认定双方买卖合同成立，而且该合同房屋买卖合同必备条款内容齐全。原审判决本案房屋买卖合同未能成立，不仅没有证据佐证，而且违背上述所有当事人确认的证据事实，也违背原审判决确认的合同证据事实，明显错误。2、在诉讼程序上和实体上，“确认”民事权益是合同当事人的请求权益，被告在原审对此未能进行反诉，提出撤销或者解除合同，或者提出确认买卖合同无效，原审无权越俎代庖，原审上述判决，实际上是“超出诉讼请求”进行判决。在程序上，如果本案原告起诉缺乏证据或者对方抗辩存在证据和理由，原审判决就应该径行判决驳回诉讼请求。但是，原审判决第一项采取“确认原告与被告房屋买卖合同未能成立”的方式，明显错误。三、原审适用法律明显错误。原审适用合同法第四十条第一款项、第九十四条第（四）款等条款规定明显错误，表现如下：1、涉案合同存在原告与被告约定的付款方式，被告和第三人拒绝履行有关付款方式义务在先，原告付款义务在后，原告存在具有延迟付款的正当理由，根本不能归责于原告，明显不能适用合同法第九十四条第(四)项规定。房产居间合同明确约定必须按照“经纪方指定的账号”付款，否则原告作为付款人应该承担违约责任。按照“经纪方指定的账号”合同约定，既是被告合同权利，同时也是被告合同义务，被告拒绝提供指定银行账号，违约在先。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。”2、合同法第九十四条第(四)项明确规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”。这个法条明确规定当事人违约行为必须导致“不能实现合同目的”，才具备解除合同条件，本案完全不能适用这种情形，目为不存在这种证据事实。原告在经纪方拒绝提供指定银行账号后，已经要求被告提供银行账号，这种证据事实，凭常识和逻辑就可以认定，原告的行为完全可以实现合同目的。原审判决：“推断原告迟延履行的违约行为不能实现合同目”，这种“推断”明显表现出司法不公。本案没有证据证明原告不能付款或者原告要求被告提供账户的行为，导致合同目的不能实现。被告提出解除合同是无稽之谈。本案明显不具备不能实现合同目的的证据事实，原中适用该法律判决明显司法不公。综上所述，原审判决认定基本事实错误，适用法律不当，请求上级法院公正判决。被上诉人赖翠玲、杨智锋辩称：一、上诉人违约在先，未能按照约定履行付款义务，致使合同未能顺利履行，被上诉人有权解除合同，没收上诉人已支付的购房定金。二、本案居间合同已于2016年4月17日解除，该合同对各方当事人不具有法律效力，被上诉人不应履行房产过户登记手续。三、买卖合同以居间合同作为前提，在居间合同已经解除的情况下，房屋买卖合同不具备成立的条件。原审第三人深圳市百川利房地产经纪有限公司惠州分公司述称：上诉人与被上诉人签订居间合同后，我方积极促成双方履行该合同，但由于上诉人不愿意将首付款进行资金托管，不配合在银行办理首付款监管手续，导致已批复的贷款无法支付，系属上诉人的过错和责任，与我方无关。因上诉人的过错导致逾期付款，我方认为应该解除居间合同。原审原告张涛、刘琴向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告房屋买卖合同合法有效；2、被告依法办理房屋买卖过户登记手续；3、被告承担全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2015年10月24日签订房产居间合同，该合同具备有关房屋买卖合同的主要条款清清楚楚，且有关当事人在该合同中确认。原告多次要求经纪方提供银行账号，但经纪方无故拒不提供，鉴于上述情况，原告为采取有利于买卖双方利益的方式履行合同，原告要求卖方提供银行账号并表示直接向被告付款，但被告至今未能提供。原告认为，被告作为卖方企图毁约没有合同依据和法律依据，被告放弃收取购房款应视为放弃自己的权利，但不能因此免除被告的合同责任和法律责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院查明：2015年10月24日，原被告及第三人签订一份《房产居间合同》，约定原告购买两被告共有的坐落于惠州市××区淡水市政广场东路中××号的房产（房地产权证号：粤房地权证惠州字第××、粤房地权证惠州字第××），成交价为670000元。原告须在合同签订之日支付定金25000元，余款645000元为第二部分购房款。原告应在合同签署之日起银行批按揭5日内付清首期购房款220000元（含定金），在银行承诺贷款并出具承诺书之日起5日内，双方签署《广东省商品房买卖合同》。原被告同意两原告将一次性支付第二部分购房款或银行按揭付款买房的首期购房款交予第三人代为托管，同时两原告须一并支付佣金给第三人。该物业是抵押状态，被告应于合同签署之日起银行批按揭后4日内负责办理好解除抵押的相关手续，并将该房产证原件托管于第三人作为转让过户之用。合同还约定原告未能履行合同条款以致合同不能顺利完成，由两被告没收已付定金，并有权再将物业转让任何人，且原告不可再为此而向被告进一步追究责任或要求赔偿损失。合同签订当日，原告支付购房定金25000元。2015年11月10日，两被告进行赎楼，解除涉案房产抵押权登记。2015年12月22日，原告在广发银行股份有限公司惠州分行申请个人住房按揭贷款获批，广发银行的广发总行零售信贷业务[2015]207830号《关于刘琴450,000.00元人民币二手住房按揭贷款的批复》中第13项载明：“1、出账前抵押物条件应符合我行及监管相关规定，补齐首付款支付凭证；2、异地户籍，要求预存6个月月供款”。2016年1月18日，原告就涉案房产到惠州市惠阳区地方税务局淡水税务分局缴纳税收。2016年3月21日，原告委托律师出具《关于尽快提供指定付款账号的律师函》以邮寄方式送达给第三人。2016年4月14日，被告委托律师出具解除合同的《律师函》以邮寄方式分别送达给原告和第三人，并于2016年4月15日、2016年4月17日分别到达第三人和原告处。2017年1月6日，经第三人申请，本院向广发银行股份有限公司惠州分行发函询问原告张涛、刘琴及被告赖翠玲、杨智锋是否在该行办理银行按揭房贷相关资料。2017年1月12日，广发银行股份有限公司惠州分行回复《情况说明》一份，其中载明：“客户刘琴（身份证）与共同借款人张涛（身份证）在我行提交申请个人住房按揭贷款，2015年12月22日已获批，由于客户未办理相关手续至今未放款，因此无‘同意出售房屋声明书’、‘交易资金托管协议’、‘贷款合同或协议’”。一审法院认为,关于《房产居间合同》是否合法有效问题，原被告以及第三人于2015年10月24日签订的《房产居间合同》，是双方当事人真实意思表示，自双方签字之日成立，合法有效。关于《房产居间合同》是否被解除的问题。首先，被告是否享有合同解除权的法定或约定条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，第一、原告在合同约定的履行期限届满后，即银行批准贷款2015年12月22日起5日内，未支付首付款；第二、原告至今未在广发银行股份有限公司惠州分行完成贷款手续，该行一直未放款；第三、原告是于2016年3月21日委托律师出具《关于尽快提供指定付款账号的律师函》以邮寄方式送达给第三人而非被告，比履行期迟延近三个月，由此，可以推断原告迟延履行的违约行为致使被告不能实现合同目的，被告享有《房产居间合同》解除权；其次，被告行使解除权的方式是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，被告主张解除合同，分别向第三人和原告邮寄《律师函》，该《律师函》于2016年4月17日已到达原告处。原告有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但原告在2016年12月8日才向本院起诉，已经超过三个月，因此，原被告签订的《房产居间合同》于2016年4月17日已解除。合同解除后即失效。关于合同解除失效后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于《房产居间合同》已经解除，尚未履行的终止履行，原被告双方即不再享有或承担《房产居间合同》第二条第3款B项约定的签订《广东省商品房买卖合同》的权利或义务，因此，本院确认原被告以及第三人签订的《房产居间合同》于合同签订之日起至合同被解除之日前系合法有效，自合同被解除之日起失效，即2015年10月24日起至2016年4月17日前系合法有效，2016年4月17日后，《房产居间合同》已失效。而原被告双方在居间合同有效期间未签订《广东省商品房买卖合同》，则签订《广东省商品房买卖合同》系居间合同尚未履行的部分，应当终止履行。因此该房屋买卖合同自始未成立、未生效。原告要求确认房屋买卖合同合法有效没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应当为原告办理房屋买卖过户登记手续问题。由于房屋买卖合同并未签订且因《房产居间合同》被解除而失效，双方不再享有或承担签订房屋买卖合同的权利或义务，被告不负有办理房屋买卖过户手续的义务。因此，对原告要求被告办理房屋买卖过户登记手续的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告与被告房屋买卖合同未成立。二、驳回原告张涛、刘琴的其他诉讼请求。本案受理费4953元，由原告张涛、刘琴负担。本院二审期间，上诉人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，本院于2017年10月31日向广发银行股份有限公司惠州分行及其惠阳支行发送《关于咨询个人二手房买卖按揭贷款业务的函》，广发银行股份有限公司惠州分行于2017年11月10日回函，该回函主要内容为：买卖双方自愿与该行签订《交易资金托管协议》，办理资金托管，根据托管协议约定，指定一方名下个人储蓄账户为资金托管专用账户，买卖双方如需委托代理人签订《交易资金托管协议》，需提供经该行认可的授权委托书；但将首期购房款存入指定账户进行资金监管非该行受理按揭贷款业务的必要步骤，买卖双方也可以在他行办理资金托管甚至不办理资金托管，该行在审核按揭贷款业务时确定首期购房款的依据是借款人提供首付款转账凭证原件以及收款收据；买卖双方在协议约定日期前将托管资金全部存入资金托管专用账户，若未按协议约定的期限存入或足额存入的，该托管协议自动解除，该行对此不承担任何责任。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：第一，本案《房产居间合同》是否已经解除？若尚未解除，是应该继续履行还是解除？第二，房屋买卖合同是否成立？第三，上诉人逾期付款，有无得到被上诉人的同意？第四，逾期付款的责任在哪一方？由于房屋买卖合同依存于居间合同，房屋买卖合同的重要要素也包含于居间合同之中，签订正式房屋买卖合同办证也是居间合同的一项重要内容。上诉人在一审中诉求确认本案房屋买卖合同有效，一审法院应对居间合同中房屋买卖部份的效力问题进行认定，对居间合同中房屋买卖效力的认定不属于超出诉讼请求的范围进行审理的情形。上诉人与被上诉人签订的《房产居间合同》，是双方当事人真实意思表示，自签字之日成立，合法有效。该《房产居间合同》约定，本案房屋买卖的付款方式为银行按揭付款，银行按揭付款买房的首期购房款，由买方（上诉人）先交予经纪方(原审第三人)代为托管，买方（上诉人）应于本合同签订之日起银行批按揭5日内付清该首期购房款；如买方（上诉人）未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方（被上诉人）没收，而卖方（被上诉人）有权再将该物业转让予任何人。2015年12月22日，上诉人在广发银行股份有限公司惠州分行申请个人住房按揭贷款获批后，未依约按时支付购房首付款，上诉人主张被上诉人与其于2016年1月18日就涉案房产到税务局缴纳税收，应当认定为被上诉人对其迟延付款的追认，但未能提供有力证据予以证明，且被上诉人对此予以否认，只能认定为被上诉人未进行追认。根据出卖人签订合同的一般目的和被上诉人拒绝上诉人的迟延付款并要求解除合同的行为，被上诉人的合同目的应当界定为上诉人按照合同约定的方式和期限履行付款义务，顺利出售涉案房屋；被上诉人按照合同约定办理了赎楼手续，而上诉人则逾期付款，在其未能按时履行付款义务的情形下，上诉人主张其迟延付款行为不影响被上诉人合同目的的实现，应当提供证据予以证明；在上诉人未能提供证据予以证明而被上诉人明确表示要解除合同的情形下，一审法院认定上诉人的迟延付款行为导致被上诉人不能实现合同目的，被上诉人依法享有合同解除权，并无不当。同时，上诉人作为买受人，按时付款是其在房屋买卖中的主要债务，也是合同的主要义务，其逾期付款且未获得被上诉人的同意或追认，属于以自己的行为表明不履行主要债务，被上诉人依法也享有合同解除权。因此，在被上诉人解除合同的书面通知到达上诉人及原审第三人时，即2016年4月17日，该合同即解除。根据贷款银行出具的《关于刘琴450,000.00元人民币二手住房按揭贷款的批复》，上诉人应补齐首付款的支付凭证；根据该贷款银行出具的《情况说明》，由于上诉人未办理相关手续至今未放款。上诉人主张系由第三人拒绝提供指定账户导致上诉人未能按期支付购房首付款，但该抗辩事由是否成立，不影响被上诉人对房屋买卖合同享有的解除权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，本案居间合同具备房屋买卖合同的当事人、标的、数量、付款方式等基本要素，且该居间合同第十三条载明“经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同的成立”，故当事人签订该居间合同时，房屋买卖合同即成立。该房屋买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，自成立时即生效。居间合同约定在银行承诺贷款并出具承诺书之日起5日内，上诉人与被上诉人签署《广东省商品房买卖合同》，系对已经成立的房屋买卖合同的进一步确认和明细，不影响原房屋买卖合同的成立和生效。关于房屋买卖合同是否应当继续履行的问题，上诉人迟延付款，被上诉人发函要求解除本案《房产居间合同》，表明被上诉人不愿继续履行并要求解除房屋买卖合同；由于上诉人与被上诉人之间存在独立的房屋买卖合同法律关系，上诉人既未取得被上诉人对迟延付款的追认，也未能与被上诉人另行达成协议，双方均以其行为表示不再履行房屋买卖合同，属于合同法定解除的情形，任何一方均有权解除该房屋买卖合同，解除房屋买卖合同的意思表示到达对方时，合同即解除。因此，至迟于被上诉人解除居间合同的书面通知到达上诉人及原审第三人时，即2016年4月17日，双方之间的房屋买卖合同即解除。另本案合同确实存在欠缺，未明确托管账户如何设立、如何通知付款、是否办理银行资金托管手续等具体问题，对交易过程中具体环节的办理时间亦约定不明，以致产生纠纷以及纠纷产生后各方互相指责，导致合同无法顺利履行，对此，各方当事人均有过错。综上所述，上诉人张涛、刘琴的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初4243号民事判决为：确认上诉人与被上诉人房屋买卖合同有效并于2016年4月17日解除。二、驳回上诉人的其他上诉请求。一审案件受理费4953元，由张涛、刘琴负担3953元，赖翠玲、杨智锋负担1000元；二审案件受理费9906元，由张涛、刘琴负担7906元，赖翠玲、杨智锋负担2000元。二审案件受理费张涛、刘琴预交9906元，由本院直接退还2000元。赖翠玲、杨智锋应接判决后七日内交清2000元，否则由本院强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 池志勇审 判 员 饶来新审 判 员 温永宏二〇一七年十一月三十日法官助理 梁 鑫书 记 员 蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。